Un logement pour tous: expérimentation, simplification et efficacité pour les collectivités

Autres points sur l'organisation de l'Etat et des services publics : La FNAIM du Grand Paris souhaite participer activement au Grand Débat National et apporter sa contribution pour organiser l’accès à un logement décent pour tous.   La FNAIM du Grand Paris souhaite faire du logement un élément central de ce débat national et rappeler que les professionnels de l’immobilier sont de véritables acteurs de la cité. Elle entend simplifier les procédures pour les professionnels afin d'améliorer l'accès au logement pour les publics les plus vulnérables.   Pour cela, la FNAIM du Grand Paris a décidé de lancer une grande contribution « Un Toit Pour Tous » Celle-ci est développée autour de trois axes majeurs qui sont les suivants :  • Garantir aux locataires qu’à leur entrée dans les lieux, le logement soit sain, salubre et sécurisé.  • Faciliter et élargir l’accès au logement aux publics les plus vulnérables en y associant les chefs de petites entreprises, les artisans, les commerçants et les seniors, ainsi que les ménages intermédiaires, souvent lésés.  • Enfin mener une grande expérimentation locale sur la base de la politique de soutien aux sans-logements initiée dans l’Utah (USA) il y a 10 ans, et qui a permis à 91%*  des SDF de cet Etat d’être relogés gratuitement.  La FNAIM du Grand Paris souhaite agir dans l’intérêt général et aider les autorités publiques à mettre en place des solutions simples et efficaces pour faciliter l’accès au logement pour le plus grand nombre.   *- https://www.reuters.com/article/us-usa-homelessness-housing/once-a-national-model-utah-struggles-with-homelessness-idUSKCN1P41EQ     1er axe : la politique des trois S, garantir un logement, Sain, Salubre et Sécurisé  Contexte :  Aujourd’hui la loi française impose aux bailleurs de louer un logement répondant aux critères de décence, sans pour autant les y contraindre. La loi (Loi SRU du 13 décembre 2000 et décret du 30 janvier 2002) prévoit, en cas de saisie par le locataire, des sanctions contre le bailleur louant un logement non-décent, mais n’en fait pas une condition préalable de mise sur le marché.  Pour rappel, un bien décent ne doit pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.  Dans les faits, et surtout dans les zones tendues, comme Paris, Lyon, Bordeaux, ou Marseille, les obligations de décence ne sont pas toujours respectées, les marchands de sommeil sont légions et le mal-logement augmente.  Propositions :  -	Concernant le logement :  La FNAIM du Grand Paris propose que désormais, soit instaurée, préalablement à la mise sur le marché de la location d’un logement, une obligation de salubrité absolue.  Cette obligation, qui passera par la rédaction d'un texte législatif, devra être respectée par toutes les catégories de bailleurs : particuliers, sociétés immobilières, bailleurs sociaux, plateformes électroniques de mise en relation entre bailleurs et locataires.  Un dispositif existe déjà, mais il reste applicable dans les communes sur option du maire ou de l’établissement territorial, et il ne fonctionne pas bien.  Il s’agit du dispositif de demande d’autorisation préalable de mise en location, qui prévoit actuellement, dans les communes qui ont adhéré au dispositif, l’obligation pour le bailleur de :  o	Faire d’une part une demande d’autorisation de louer un logement, en remplissant un formulaire CERFA, et en y joignant le dossier des diagnostics techniques obligatoires.   o	Et d’autre part en déclarant la mise en location dans les 15 jours de la signature du bail, en remplissant un autre formulaire CERFA, et en y joignant le même dossier des diagnostics techniques obligatoires.  La mise en location sans avoir obtenu l’autorisation préalable est punie d’une amende, majorée en cas de récidive.  Plusieurs difficultés dans le dispositif actuel :  • Il n’existe aucune plateforme sur laquelle retrouver les communes qui ont adopté le dispositif : il s’avère dès lors très compliqué de déterminer quelle commune a mis en place ou non le dispositif.  • Les dispositifs de contrôle sont aléatoires, et les publics tels que les marchands de sommeil (qui s’affranchissent naturellement des obligations du dispositif) ou les non professionnels (qui n’ont parfois même pas connaissance de la réglementation) peuvent échapper à la vigilance.  • Chaque commune peut ajouter des contraintes complémentaires au dispositif de base, ce qui fait autant de formalités différentes et de complications ajoutées, d’autant que certaines ont même fait le choix de faire payer les bailleurs pour l’accomplissement des formalités légales. Une contrainte supplémentaire qui dissuade les bailleurs de louer leur logement.  • Le délai d’instruction de la demande (un mois actuellement) bloque la prise à bail d’un logement, car aucun bail ne peut être signé tant que le maire n’a pas donné son accord.   Ce dispositif est incompatible :  o	Avec le délai de préavis réduit en zone tendue : un locataire ne va pas pouvoir donner congé de son ancien logement tant que le maire n’a pas donné son accord, et ne pourra donc pas s’engager sur un nouveau bail.  o	Avec les dispositions du nouveau bail mobilité qui est un bail de courte durée, et qui ne peut attendre les délais de réponse administrative.  o	Avec les dispositions de l’article 15 de la Loi du 06/07/1989 qui prévoit que, dans la situation où le locataire a donné congé, il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Même si le bailleur a trouvé un nouveau locataire, le nouveau bail ne pourra être signé avant un mois, et donc le locataire sortant paiera entre un mois et un mois et demi de loyer pour rien.  • Les bailleurs sociaux sont exonérés de l’obligation. Pour apporter la même garantie à tous les locataires, aucune catégorie de bailleur ne devrait être exonérée.  La FNAIM du Grand Paris propose l’amélioration du dispositif :   •	Pour plus de transparence et faciliter le travail de tous : la création d’une plateforme nationale recensant les communes ou établissements qui ont adopté le dispositif.  •	Pour plus d’égalité : une formalité identique pour toutes les communes qui adhèrent au dispositif avec un formulaire CERFA à compléter et un dossier de diagnostics techniques à joindre, exempt de toute anomalie.  •	Une formalité différenciée selon la qualité du bailleur :  •	Une formalité déclarative pour les professionnels de l’immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens) et pour les bailleurs privés qui font appel à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens) pour certifier la sécurité et la salubrité d’un logement, permettant de ne pas attendre le délai d’un mois de réponse de l’administration, rendant le dispositif compatible avec le délai de préavis réduit en zone tendue, et avec les dispositions du nouveau bail mobilité qui est un bail de courte durée, et qui ne peut subir les délais de réponse administrative.  •	Une formalité renforcée de demande d’autorisation préalable (identique à celle connue à ce jour) pour tous les autres bailleurs.  •	Des sanctions renforcées allant jusqu’à la saisie du bien pour les personnes qui s’affranchissent du dispositif. Ces sanctions s’inscrivent dans le cadre de la lutte contre les marchands de sommeil. Le dispositif actuel avait été mis en place pour lutter contre ces loueurs mais il s’avère inefficace. De plus, il alourdit considérablement le travail des collectivités tout en étant bloquant pour les bailleurs en attente d’autorisation.  Les professionnels de l’immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens) sont prêts à assumer la responsabilité de certifier la sécurité et la salubrité d’un logement avant sa mise en location et ce, à chaque relocation.   Ils sont formés, spécialistes des normes applicables à la décence, à la sécurité, et à la salubrité d’un logement. Ils doivent pouvoir exiger des diagnostics obligatoires avant de certifier un logement. Ils sont aussi assurés contre les risques relevant de la responsabilité civile.  Veiller à fournir des logements de qualité, respectant les normes de décence, et exempts d’anomalies (notamment au regard des diagnostics techniques), est une priorité des professionnels de l’immobilier.  Le contrôle de la qualité du logement pourra toujours avoir lieu sur une plainte de l’occupant.  -	Concernant les parties communes des immeubles :   Les événements de Marseille et de la rue de Trévise à Paris ont montré que les pathologies d’un immeuble peuvent être multiples. Des désordres peuvent survenir de toutes parts : état du bâti, conception de l’immeuble, entretien des parties communes et des équipements communs, entretien des ouvrages publics gérés par des concessionnaires.  La FNAIM du Grand Paris propose que le Diagnostic Technique Global soit désormais obligatoire pour tous les immeubles bâtis.  Il permettra de sensibiliser les propriétaires et d’assurer une lisibilité de l’état du bâti, tout en permettant de planifier les travaux nécessaires grâce à une feuille de route technique.  Une subvention départementale, régionale ou étatique, pourrait être accordée pour le financement de ce DTG, comme cela avait été fait par la Région Île-de-France avec l’audit énergétique qui intégrait le volet architectural jusqu’à l’été 2017.   Les concessionnaires et les pouvoirs publics devront aussi vérifier leurs ouvrages périodiquement. Cette proposition a pour but d’inciter les copropriétaires à effectuer les travaux de rénovation nécessaires, dans l’espoir d’éviter que les récentes catastrophes ne se reproduisent plus.                   2ème axe : faciliter et élargir l'accès du logement en visant tous les publics fragiles.   Contexte :  Afin de faciliter l'accès au logement des publics les plus fragiles, Action Logement (Ex 1% logement) a créé une garantie de loyer : il s'agit de la garantie Visale.  La garantie Visale couvre les loyers et charges impayés de la résidence principale du locataire :  •	Dans la limite d'un loyer (charges comprises) de 1 500 € à Paris et de 1 300 € sur le reste du territoire (métropole et Dom),  •	Dans la limite de 36 mensualités impayées.  Ce dispositif dispense le locataire d'apporter toute autre caution à son bailleur.  En cas d'impayés, Action Logement rembourse le bailleur. Le locataire doit ensuite rembourser Action Logement de toutes les sommes versées pour son compte au bailleur selon un échéancier qui peut être aménagé en fonction de sa situation financière.  Les publics concernés actuellement sont les suivants :  •	Toutes les jeunes de 30 ans au plus, quelle que soit leur situation professionnelle, ainsi que les étudiants et les alternants.   •	Toutes les personnes de plus de 30 ans et salarié(e) d’une entreprise du secteur privé ou agricole (ou titulaire d’une promesse d’embauche) dont la demande de garantie Visale intervient :  ◦	Jusqu’à 6 mois après la prise de fonction (hors CDI confirmé), ◦	Jusqu’à 6 mois après la mutation.  Si l’un des titulaires du bail est éligible, l'ensemble du ménage locataire peut bénéficier de Visale.   LE LOGEMENT DOIT…  • Faire l'objet de la signature d'un bail conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. • Constituer la résidence principale du locataire (hors bail mobilité). • Être loué vide ou meublé. • Avoir un loyer charges comprises maximum de 1 300€ (1 500 € en Île-de-France). • Être un logement locatif privé non conventionné (sauf ANAH et PLS). • Être situé sur le territoire français (métropole, DROM hors COM).  Pour les étudiants et les alternants, le logement peut aussi être conventionné APL ou situé dans une résidence étudiante ou universitaire.  Pour le bail mobilité, le locataire doit répondre aux conditions prévues par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et être dans l’une des situations suivantes : en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en études supérieures, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.    Propositions :  La FNAIM du Grand Paris considère que la garantie Visale oublie plusieurs publics particulièrement touchés par la précarité :  •	Les indépendants : les commerçants, les agriculteurs, les micro-entrepreneurs, les chefs d’entreprise de TPE et les artisans indépendants.    •	Les seniors : les plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources appliqué pour l’attribution de logement locatif conventionné.   La garantie Visale a été pensée pour les salariés. Elle doit être repensée pour tous ces publics.  Pour rappel, dans ses études, « les niveaux de vie en 2015**  et 2016***  », parues les 12 septembre 2017 et 11 septembre 2018, l'INSEE rappelle que le seuil de pauvreté en France s'élève à 1026€, soit 60% du revenu médian.  Dans ces études, l'INSEE décrit également les situations de précarité des catégories que nous voulons aider.  Les indépendants (artisans, agriculteurs, commerçants, chefs d'entreprise) voient leur taux de pauvreté nettement augmenter. En 2015, plus de 23% d'entre eux vivaient sous le seuil de pauvreté.   Les seniors vivent eux aussi dans une situation de précarité et beaucoup d'entre eux vivent sous le seuil de pauvreté. Parmi les plus de 15 millions de français ayant plus de 60 ans, plus d'1 million d'entre eux sont considérés comme vivant en dessous du seuil de pauvreté.  Enfin, bon nombre de ménages intermédiaires ne peuvent accéder à un logement du fait de l’interdiction faite à un bailleur de cumuler des garanties (cautionnement personnel - qui est la garantie apportée par le locataire - et assurance loyers impayés - qui est la garantie apportée par le bailleur-).  Dans un premier temps, de manière systématique, les administrateurs de biens pourraient identifier dans leurs parcs locatifs, les opportunités de changement de logements, entre un logement devenu trop petit pour des jeunes dont la famille s’agrandit, et un logement trop grand pour des seniors qui, du fait de la baisse de leur revenu, ne peuvent plus assumer un loyer devenu trop élevé.  Il est de plus en plus compliqué pour les seniors de plus de 65 ans de se loger. Il conviendrait de soutenir ce public en créant une garantie qui les couvrirait, en cas de difficulté financière, tout en rassurant les bailleurs.    •	La première solution serait de supprimer les dispositions de la loi BOUTIN qui empêchent le cumul des garanties locatives.  •	La seconde solution serait d'augmenter la prise en charge des loyers par Visale à 2 000€ en Île-de-France.  •	La troisième solution serait d'élargir la garantie Visale aux publics non-salariés de plus de 30 ans et aux seniors de plus de 65 ans justifiant de revenus insuffisants.     ** https://www.insee.fr/fr/statistiques/3055008#consulter   *** https://www.insee.fr/fr/statistiques/3610277        3ème axe : une expérimentation en Île-de-France pour proposer un toit à tous  Contexte :  Il n'existe pas de statistiques actualisées sur le nombre de sans-domicile au niveau national sur l'année 2018. Mais l'INSEE dans une étude publiée en 2013 , portant sur l'année 2012, avait dénombré 141 500 sans-domiciles.    La volonté de la FNAIM du Grand Paris est de proposer une expérimentation pour le relogement des sans-abris, dans le cadre de la région Île-de-France. L'agglomération parisienne doit montrer sa volonté d'agir pour venir en aide aux plus démunis  Proposition :  La FNAIM du Grand Paris propose à la région Île-de-France de lancer une grande expérimentation sur le modèle du programme « Housing First » appliqué dans l'Utah depuis 2004 et qui a obtenu des résultats records.   L'idée est simple : offrir une solution de logement aux sans-abris, tout en économisant l'argent public.  Cette aide n'est pas conditionnée. L’unique condition d'accès serait la justification de ne pas être en capacité de se loger.  Le constat établi par les américains a été qu’un sans domicile fixe représente un coût compris entre 20 000 et 30 000 dollars à la collectivité par an en additionnant toutes les dépenses de santé, de sécurité, d'hygiène, d'accueil, de nourriture et de nuisances...  Proposer un logement gratuit pour un sans-domicile reviendrait moins cher à la collectivité et permettrait d'éliminer l'indignité, la précarité et l'insécurité.  Cette expérimentation nécessite plusieurs temps d'actions :  1) Estimer le coût, pour l'Etat et la région Île-de-France, que représente un sans domicile fixe chaque année. Cette estimation représentera l'enveloppe utilisable pour le logement de chaque sans-domicile.  2) Identifier, à l'intérieur de la région Île-de-France, des zones aux capacités de logement importantes, et au foncier accessible.  3) Reloger les sans-abris.  Les professionnels de l’immobilier de la FNAIM du GRAND PARIS proposent de mettre à disposition des pouvoirs publics :   -	Leurs connaissances techniques, juridiques et de négociation,  -	Leur réseau, et leurs fichiers,   Ceci dans le but de trouver les ressources foncières et accompagner les services de l’Etat dans cette démarche.  Ils proposent aussi d’inciter les bailleurs à remettre leurs logements vacants sur le marché et à investir dans le logement locatif privé, en proposant les actions suivantes :  Rééquilibrer le rapport entre locataires et propriétaires :  •	En fixant le préavis réduit à deux mois, y compris en zone tendue, •	En supprimant la trêve hivernale et en créant en contrepartie une obligation pour l’Etat de reloger les personnes expulsées ou d’indemniser le bailleur lésé, •	En supprimant la possibilité, faite à la commission de surendettement des particuliers, d’effacer une dette locative, ou en créant en contrepartie une obligation pour l’Etat d’indemniser le bailleur lésé.  Apporter plus d’attractivité dans la location d’habitation :  •	En supprimant l’encadrement des loyers, •	En rendant possible le cumul des garanties : la caution solidaire d'un ou plusieurs garants (personne physique ou bancaire) apportée par le locataire redeviendrait cumulable avec une assurance (apportée par le bailleur) couvrant le bailleur contre les loyers impayés ; •	En exonérant tout ou partie des sommes payées par les propriétaires imposés à l’IFI si elles sont investies dans des logements :  •	Destinés aux personnes dans le besoin •	Adaptés à la dépendance (exemple : Alzheimer) et au maintien à domicile des personnes âgées.