POLITIQUE DU LOGEMENT: SIMPLIFIER! SIMPLIFIER!

Que pensez-vous de l'organisation de l'Etat et des administrations en France ? De quelle manière cette organisation devrait-elle évoluer ? SIMPLIFIER!!!
L'Etat doit-il aujourd'hui transférer de nouvelles missions aux collectivités territoriales ? Non
Si oui, lesquelles ? HALTE AU MILLE FEUILLES
Estimez-vous avoir accès aux services publics dont vous avez besoin ? Oui
Si non, quels types de services publics vous manquent dans votre territoire ? DIMINUER!!! SIMPLIFIER!!! DEGRAISSER LE MAMMOUTH !
Quels nouveaux services ou quelles démarches souhaitez-vous voir développés sur Internet en priorité ? ALLEGER! ALLEGER !
Avez-vous déjà utilisé certaines de ces nouvelles formes de services publics ? Non
Quelles améliorations préconiseriez-vous ? SIMPLIFIER!!! TOUT SIMPLIFIER ET RENDRE EFFICACE!!!
Quels services publics ont évolué de manière positive ces dernières années ? CATASTROPHIQUE... COMPOSEE D'INDIVIDUS DE QUALITE ET QUI VEULENT BIEN FAIRE, MAIS SYSTEME BUREAUCRATIQUE, COMPLETEMENT ANKYLOSE ET NOMBRILISTE
Quels sont les services publics qui doivent le plus évoluer ? DEBUREAUCRATISER TOUT....
Connaissez-vous le « droit à l'erreur » ? Oui
Si oui, avez-vous déjà utilisé ce droit à l'erreur ? Non
Des règles administratives jugées inutiles ou trop complexes ? OUI, VOIR EN PARTICULIER NOTRE CONTRIBUTION EN BAS DE QUESTIONNAIRE SUR LA POLITIQUE DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS DONT NOUS SOMMES ACTEURS
Faut-il donner plus d'autonomie aux fonctionnaires de terrain ? Non
Si oui, comment ? PAS LE SUJET. SIMPLIFIER LEURS PREROGATIVES. REDUIRE DRASTIQUEMENT LEUR NOMBRE POUR LES OBLIGER A SIMPLIFIER
Faut-il revoir le fonctionnement et la formation de l'administration ? Oui
Si oui, comment ? LE MONOPOLE DE L'ENA EST DEVENU UNE CATASTROPHE. APPRENDRE  A TOUS LES NIVEAUX A CHERCHER  A "AIDER A FAIRE"  PLUTOT QU'" EMPECHER DE FAIRE" CASSER LA POLITIQUE DU" PARAPLUIE"
Comment l'Etat et les collectivités territoriales peuvent-ils mieux répondre aux défis des territoires en difficulté ? APPRENDRE  A TOUS LES NIVEAUX A CHERCHER  A "AIDER A FAIRE"  PLUTOT QU'" EMPECHER DE FAIRE" ETRE BIENVEILLANT CASSER LA POLITIQUE DU" PARAPLUIE"
Créer une entreprise — satisfactions ou difficultés rencontrées : LE GUICHET SOI DISANT UNIQUE EST UNE FUMISTERIE RIEN DE PIRE COMME TATILLONS QUE LE GREFFE DU TRIBUNAL DE COMMERCE
Recruter du personnel — satisfactions ou difficultés rencontrées : RECOURS POLE EMPLOI TOTALEMENT INEFFICACE DANS NOS METIERS DU BATIMENT, PENURIE TOTALE:CHERCHEZ LES ERREURS !
Former du personnel — satisfactions ou difficultés rencontrées : FORMATIONS  INTERNES +++  SYSTEME DE FORMATION PROFESSIONNELLE ETATIQUE = BUREAUCRATIE TOTALEMENT INEFFICACE; POMPE A COTISATIONS A SUPPRIMER TOTALEMENT
Rémunérer du personnel — satisfactions ou difficultés rencontrées : NOUS PAYONS NOS COTISATIONS COMME TOUT LE MONDE?  ET SANS  DIFFICULTE NI AIDE PARTICULIERE....
Autres points sur l'organisation de l'Etat et des services publics : POLITIQUE DU LOGEMENT: SIMPLIFIER POUR GAGNER  Nous sommes au bout de la logique de dépenser toujours plus : à chaque nouveau problème, un dispositif bureaucratique ou une taxe de plus. La contestation sociale récente n’est pas principalement liée au gouvernement actuel, mais plutôt à l’overdose suite à une accumulation depuis plusieurs décennies de mauvaises réponses à base de prélèvements et contraintes de tous ordres, dont les citoyens voient bien qu’il s’agit d’une fuite en avant qui ne règle aucun des vrais problèmes. Des solutions existent : ce que nous proposons ici, dans le domaine de l’urbanisme que nous vivons au quotidien, c’est d’inverser la dérive bureaucratique actuelle sans aucune dépense nouvelle. En effet, s’il est un domaine où il serait facile de faire des économies au bénéfice de tous, c’est bien celui de la construction… Qu’on en juge !   OBTENIR UN PERMIS DE CONSTRUIRE: LE PARCOURS DU COMBATTANT !  Le délai prévu par l’administration pour délivrer un Permis de construire est, dit la loi, de deux mois… En pratique, nous sommes souvent plus près d’un voire deux ans !  Comment se fait-il que, suite au dépôt d’un dossier complet, l’administration envoie quasi systématiquement « à deux mois moins un jour » une « demande de pièces complémentaires » ainsi libellée : « nous ne pouvons entreprendre l’étude de votre demande car elle est incomplète… » : quelque soit le soin du dossier initial, il manquera inévitablement une côte par si, une précision par là…  ce qui a pour effet de prolonger aussitôt le délai initial. Cette opération, répétée un certain nombre de fois avec des délais de réponse toujours maximaux (toujours à J-1…)  amène des mois de retard, pendant lesquels les entreprises attendent pour pouvoir travailler et les citoyens pour se loger… Serait il possible d’imaginer par exemple un rendez-vous systématique avec les instructeurs quelques jours après le dépôt, pour définir de façon définitive avec eux ce qui pourrait manquer (coût nul, gain de temps et donc d’argent immense…) ?  A ces délais de fonctionnement des services d’urbanisme, s’ajoutent dans la quasi-totalité des dossiers urbains trois mois DE PLUS en particulier pour «  la consultation des ABF ». Ce délai de consultation des Architectes de Bâtiments de France est le même pour la réfection d’un château du moyen-âge que pour vérifier la couleur des garde-corps d’un petit pavillon ! Les ABF ne pourraient ils pas faire cela à l’intérieur du délai initial ? Et a-t-on besoin de leur avis pour vérifier des points de détail déjà prévus dans les règles du PLU de la commune ? L’apport des ABF est certainement très utile pour les lieux historiques, mais les délais et le fonctionnement ubuesque qu’ils introduisent dans les autres dossiers coûtent très cher à la nation.  Et puis, pourquoi faut il déposer à l’heure du numérique déposer un permis de centaines de pages en 12 ou 14 exemplaires, dans un bureau tapissé d’affiches incitant à lutter contre la déforestation (alors que la règle écrite sur les formulaires est de 5…) ?  Ou encore, pourquoi une « DP » ( « déclaration préalable », censée être la version light d’un permis pour les petits travaux..) est-elle-en pratique devenue aussi lourde et aussi longue que le permis normal ?  Ou encore,  pourquoi les services du préfet disposent-ils de 3 mois pour exercer leur droit de retrait d’un permis alors que le droit de recours des tiers n’est que de 2 mois ?  Enfermons l’obtention de tous les permis de construire dans un délai unique et incompressible de deux mois, ce qui obligera (enfin) les différents services administratifs à simplifier et se réorganiser, à alléger leurs procédures et à gérer leurs priorités,  créant des économies de temps et d’argent pour tous.  … Et peut être, petit à petit, passer ainsi à une culture bien trop administrative, où l’on cherche à « EMPECHER DE FAIRE » (pour protéger les acquis et éviter le moindre risque), à une culture plus positive où on cherche à « FAIRE ENSEMBLE ».  -AVANT MEME LE PERMIS : UNE MISSION IMPOSSIBLE, TROUVER UN TERRAIN A BATIR  Tout semble fait en zones urbaines et particulièrement en Ile-de-France, où le nombre de logements fait cruellement défaut, pour limiter les capacités de construire.  Les mêmes élus locaux qui se lamentent de la pénurie de logements et des prix élevés éditent des PLU toujours plus restrictifs : toujours moins d’étages, toujours plus de pelouses, de parkings, d’espaces non bâtis … Bref, ils sont d’accord pour construire, mais sur la commune voisine ! Pour inciter les communes à abandonner cette logique malthusienne, ne pourrait on pas conditionner le versement de certaines compensations existantes de l’Etat aux collectivités, au nombre de logements autorisés à construire?  Par ailleurs, il y a certes de bonnes raisons pour confier la délivrance des permis de construire aux maires, mais avec des élections municipales tous les 6 ans, cela amène dans de multiples communes à geler les décisions de construire des logements collectifs près de la moitié du temps : la première année après les élections, le temps d’y voir clair si l’équipe municipale a changé, et surtout, les 2 dernières années pour ne pas risquer de mécontenter les habitants avec de nouveaux chantiers…  Et par ailleurs, la fiscalité ubuesque de taxation des plus-values sur les terrains à bâtir incite aujourd’hui à ne pas vendre (en particulier la CSG progressive concentrée sur les dernières années jusqu’à 30 ans -qui a pu inventer une chose pareille ?) pourrait être inversée au bénéfice de ceux qui libèrent les terrains pour construire, sans coût supplémentaire pour les finances publiques.  PAS DE TERRAINS… ALORS, RENOVER LE PARC ANCIEN, LA SOLUTION ?  La rénovation du parc ancien est à l’évidence une voie complémentaire, et même souvent économiquement et écologiquement plus satisfaisante que la construction neuve, en particulier dans les centre-ville. Elle devrait permettre de livrer plus de logements, plus vite et moins cher !   Là aussi, hélas, tout est fait et de façon croissante, pour accabler d’interdictions, de contraintes et de normes celui qui entreprend cette tâche difficile. On constate en particulier, sur les dernières années, l’obligation de plus en plus forte de respecter pour rénover les mêmes normes et contraintes que dans le neuf : RT 2012, règlementation handicap, stationnements impossibles à réaliser sous des immeubles anciens en centre ville,  impossibilité de transformer des locaux commerciaux vides en logements, règles strictes sur l’inondabilité en Ile-de-France où 40% du parc construit des centres villes est réputé inondable…  Le tout de façon souvent interprétative voire imprévisible –et donc dangereuse, pour celui qui se risque à un projet : les PLU sont souvent « flous » concernant les réhabilitations et, à l’instruction, les services administratifs les interprètent de la façon la plus sévère, sans discernement ni possibilité d’adaptation. Le résultat est visible de tous : immeubles anciens de centre ville à l’abandon, commerces vides dont on ne peut rien faire…  Une adaptation intelligente de notre règlementation trop uniforme pour distinguer de façon claire la production de logements neufs et la rénovation de logements anciens en en simplifiant les règles ne couterait rien et rendrait vie à une production de logements économique et de nature à redynamiser nos centres urbains.  L’ETAT PEUT IL DONNER L’EXEMPLE ?  Les friches industrielles, les anciens bâtiments administratifs, les locaux désaffectés de l’état ou des collectivités sont légion. La libération de ces immenses surfaces pour aménager ou construire serait un puissant facteur de relance et permettrait la baisse des prix (le foncier est aujourd’hui le facteur de coûts qui dérive le plus). Or, force est de constater que les déclarations d’intention sont fort peu suivies d’effet… Les citoyens sont en droit de s’interroger sur les immenses emprises de la SNCF par exemple, qui ne serviront jamais plus pour le ferroviaire et dont la cession pourrait utilement aider une entreprise très endettée….Pour le cas ou la vente serait trop compliquée, pourquoi ne pas recourir à des concessions de longue durée, avec des baux de 60 ou 99 ans, qui permettraient par exemple la réalisation de nombreux logements sociaux ?   LOCATAIRES A VIE ET RECOURS : L’ANGELISME QUI CONDUIT AU MAL LOGEMENT !  La surprotection des locataires en place coûte très cher à tous les autres. Tout le monde connait les méfaits de la loi de 1948, responsable de la décrépitude d’un parc ancien autrefois de bonne qualité. L’avalanche de lois depuis des années qui aboutissent à rendre inamovibles des locataires sous tous les prétextes possibles bloque quantités d’opérations de construction ou de réhabilitation impossibles à mener en présence de ces derniers (qui en sont bien conscients et n’oublient pas de le monnayer…). Il y a là un véritable abus : que ces locataires aient droit à un relogement ou une juste indemnisation est normal, qu’ils puissent faire obstruction à des actions utiles pour le plus grand nombre ne l’est pas.   De même, les recours, encouragés par les associations ou les avocats intéressés, sont dans la quasi-totalité des cas uniquement motivés par l’appât du gain. Même si les motifs sont facilement démontés par les avocats du défendeur, la lenteur de notre justice crée des retards insupportables pour les constructeurs, livrés aux racketteurs avec la complicité de la lenteur administrative. Les mesures récemment prises pour limiter les recours sont insuffisantes. Il faudrait notamment que ceux qui intentent des recours abusifs soient automatiquement condamnés à réparer les pertes qu’ils ont induites (sans avoir à leur intenter un nouveau procès), et que le délai de jugement soit réduit de façon draconienne par un système d’arbitrage avec expert judiciaire en comparution immédiate.   LOGEMENT SOCIAUX : ASSISTANAT OU RESPONSABILITE ?  Si l’objectif de produire un quota de logements accessibles aux plus démunis est parfaitement respectable, la méthode proposée dans notre pays pour y arriver est en revanche très discutable.   On peut en premier lieu prendre comme un très mauvais signal sur l’état de santé de notre pays d’afficher un objectif de 30% de logements sociaux… La France est elle un pays en voie de paupérisation accélérée, où un tiers de la population aurait besoin  d’être assistée  pour se loger? On peut de mêmes s’étonner que les critères d’attribution d’un logement « social », rendent éligibles à ce mécanisme d’assistance plus des 3/4 de la population.  En fait, on a pris l’habitude de banaliser pour des raisons politiques  - clientélistes - évidentes, un mécanisme qui devrait en fait être plus clairement segmenté :  - d’un côté, il faut prévoir un quota de logements « très » sociaux pour des citoyens qui ne pourraient pas se loger autrement, par exemple 10% des logements :  Pour ces logements « très sociaux », le système actuel pourrait continuer à fonctionner, mais serait moins pervers qu’aujourd’hui où les logements dits sociaux sont produits à perte (en région parisienne, ils sont vendus aux bailleurs sociaux 2900 euros /m2, contre 6000 ou 7000 euros dans l’accession,  les constructeurs étant obligés de faire la péréquation, ce qui est un facteur important explicatif des prix élevés). Une façon de viabiliser ce système serait aussi que l’Etat cède certains de ses terrains à des conditions préférentielles aux constructeurs de ces logements « très » sociaux.  - de l’autre côté, pour les autres 20% de logements continuant à être aidés, -en ne touchant donc pas au sacro-saint quota de 30% de logements dits-sociaux -  nous proposons la mise en place d’ une politique vigoureuse d’accession à la propriété aidée, en particulier pour les jeunes qui s’installent en ménage ou seuls :  .  avec des financements de très longue durée (type PRET A TAUX ZERO ou PRET AIDE élargi) qui permettraient aux personnes d’acquérir leur logement plutôt que de payer à vie des loyers en pure perte, . avec  une caution de l’Etat (de type LOCAPASS), et un mécanisme de garantie de rachat par l’Etat ou les bailleurs sociaux (type location avec option de rachat), de manière à permettre la mobilité géographique et professionnelle des acquéreurs, et leur garantir une sécurité financière s’ils changent d’orientation.   Avec ce système,  la part de logements produits de façon déficitaire serait divisée par trois, la péréquation sur les prix serait d’autant réduite et les prix de marché seraient  plus bas, au bénéfice de tous.  L’ENJEU DE SIMPLIFIER ? GENERER PLUS DE CONCURRENCE ET FAIRE AINSI BAISSER LES PRIX  Toutes les mesures présentées ci-dessus ont pour point commun de ne générer aucune dépense. Elles sont à l’inverse de nature à permettre enfin de lancer la réorganisation des services administratifs dans le sens de simplification, de plus d’économie et de recherche d’efficacité.  Mais, nous ne sommes pas certains qu’elles seraient du gout de tous les acteurs de notre profession… en particulier des plus gros et des mieux installés,  qui s’accommodent fort bien de la situation actuelles, de ses lenteurs et complexités.  Les lenteurs et embuches dans la production des permis de construire…     - par exemple la récente obligation absurde de réaliser AVANT le dépôt du permis de construire une étude thermique complète du projet, _ inutile pour l’instruction du permis car il suffit à ce stade de que le constructeur s’engage à respecter les normes en vigueur - représentant des semaines de travail et des milliers d’euros, et dont il faudra de toute façon REFAIRE les calculs après permis  pour tenir compte des modifications -  …ne gênent en effet que les acteurs petits ou entrants dans la profession, ceux dont le compte d’exploitation est sensible à quelques milliers d’euros, ceux qui n’ont qu’un programme à la fois en développement, et qu’un retard de ce programme peut tuer. Il est impressionnant de constater combien les grands acteurs installés ont adapté leur fonctionnement à ces contraintes (en témoigne le ronron poli de leurs rencontres professionnelles…), lissent les retards dans la masse de leurs programmes (un programme qui redémarre cache ceux qui sont arrêtés…)  et répercutent les surcoûts dans leurs prix. Cela s’appelle un oligopole.  Réduire les délais et les procédures inutiles ferait courir moins de danger aux petits acteurs de la profession, obligerait les plus grands constructeurs à se secouer, améliorerait la concurrence… au profit des consommateurs !