Vers une France des locataires ? Une imposition locale devenue ubuesque

Que faudrait-il faire pour rendre la fiscalité plus juste et plus efficace ? — La taxe d’habitation va disparaître en 2021. Mais une autre taxe locale touchant aussi les particuliers existe et ne concerne que les propriétaires : la Taxe Foncière. Dans la droite ligne de l’IFI, nous pouvons nous demander si la propriété immobilière est toujours encouragée en France. Mais regardons déjà plus en détails comment la refonte du mécanisme de la taxation locale devrait s’opérer pour se tourner vers le 21e siècle.  Le mécanisme des taxes d’habitation et foncière est globalement le même : une base d’imposition est définie par l’administration fiscale à laquelle les diverses strates de collectivités territoriales appliquent des taux qui leur sont propres et varient sur tout le territoire.   Sur les taux… Nous pourrions légitimement questionner la justice fiscale de cette territorialité (Paris /petite couronne, Ile de France / Province, et même entre communes limitrophes). L’histoire de chaque commune, la couleur politique de cette histoire, tout comme le caractère privilégié de certaines autres localités peuvent amener à d’énormes disparités. Chaque concitoyens souhaitant acheter un bien immobilier ne devrait-il pas avoir accès à cette information autrement que par le paiement d’un prorata de taxe foncière au moment de l’achat ? Ne pourrait-on pas envisager un comparatif de commune à commune de ces matrices de taux ? En regard de ces taux, ne pourrions nous pas aussi comparer les services publics d’une commune à l’autre (et pouvoir se demander « de quel service public vais-je bénéficier suite à mon achat immobilier ? »).  Sur les bases d’impositions…    Que ce soit pour la Taxe d’habitation ou la Taxe foncière, la base d’imposition a la même référence. Cette base s’appelle la Valeur Locative Cadastrale (VLC). La base d’imposition pour la Taxe Foncière est la moitié de cette VLC alors que pour la Taxe d’Habitation elle est intégrale. Cette VLC est réellement une « usine à gaz » car y toucher reviendrait à bousculer les contribuables de manière explosive. Mais c’est aussi une usine à gaz pour les raisons qui suivent. Accrochez-vous mais ça vaut le coup !  Comment est associée une VLC à un logement ?  La VLC est une valeur théorique de ce que pourrait vous rapporter votre logement si vous le louiez. Cette valeur est définie grâce à un document déclaratif envoyé par les services fiscaux que chaque propriétaire doit remplir lorsque le logement vient d’être construit ou qu’il subit des modifications (par exemple changement de lots de copropriété). Pour obtenir la VLC, plusieurs étapes sont nécessaires : 1-	Le propriétaire doit détailler la superficie de chaque pièce, les éléments de « confort » comme chaque cabinet de toilette, chaque salle de bain, le nombre de douches, de baignoires, de bacons, de caves, et autre éléments comme garage, piscine, surface du terrain. A chaque élément indiqué correspond un nombre, puis la somme finale constitue une superficie théorique (appelée surface pondérée). Dès lors, il apparaît que les logements Haussmanniens du centre de Paris, à titre d’exemple, qui ne bénéficiaient pas de confort lors de la mise en place de ce système dans les années 70 ont une superficie théorique bien plus avantageuse que celle de beaucoup de logements périphériques de Paris, construits eux dans les années 70. 2-	Une fois que l’administration fiscale a calculé cette superficie théorique, d’autres éléments tels que le type de logement du plus luxueux au plus modeste, incluant des éléments extérieurs et intérieurs, sont pris en considération selon une grille de huit catégories établie par chaque commune et reposant sur des logements existants dans cette même commune. 3-	Puis ce montant est corrigé quelque peu par l’administration. A ce stade est obtenue la VLC sur une base des années 70. 4-	Enfin, un taux de réactualisation des VLC est publié chaque année au Journal Officiel et qui permet, en partant de la VLC en base 1970, de recalculer la VLC actuelle par application successive de tous les taux.  Il est évident que les disparités territoriales tant à l’échelon national que local, voire avec un logement similaire voisin, sont énormes, injustes, voire injustifiables. Et certaines circonstances peuvent devenir ubuesques, sans pouvoir avoir la possibilité de revenir à une taxation plus raisonnable autrement qu’en déménageant. A titre d’exemple, voici un cas vécu, dans une commune de l’Essonne. Lors de l’achat d’une maison, les acquéreurs se rendent compte qu’un règlement de copropriété existe sur le bien, car divisé en deux lots (un pour le RDC, un autre pour le 1er étage). Cet acheteur n’insiste pas auprès du notaire pour ne pas fusionner les deux lots lors de l’achat. Il se voit adresser le fameux déclaratif  par les services fiscaux amenant à 40% d’augmentation de la VLC et donc des taxes foncières et d’habitation.  La solution ne serait-elle pas de remettre à plat tout ce système d’imposition locale ? Pourquoi ne pas partir de la superficie Loi Carrez dont le diagnostic obligatoire est fait jusqu’à présent pour tout achat et qu’il faudrait mettre en place pour les logements existants. Les intercommunalités pourraient éventuellement appliquer une grille de taux (qui serait unique), afin de corriger certaines disparités territoriales. L’atout du diagnostic loi Carrez est qu’il ne comporte aucun caractère subjectif et permettrait de rétablir une certaine forme de justice fiscale.