31. Vládní návrh zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony /sněmovní tisk 411/ - prvé čtení Z pověření vlády předložený návrh uvede ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová. Prosím, paní ministryně, ujměte se slova. Prosím vás o klid v jednacím sále.
Vážený pane předsedající, kolegyně, kolegové, dovolte mi, abych uvedla návrh právní úpravy bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku a zákoně č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev, který byl připraven na základě schváleného plánu legislativních prací a v úzké spolupráci s Ministerstvem spravedlnosti. V prvé řadě je třeba říci, že právní úprava bytového spoluvlastnictví se dotýká značného množství osob. V roce 2017 bylo v České republice evidováno přibližně 65 tis. společenství vlastníků jednotek, přičemž jejich počet meziročně vzrostl o 3 %. V bytovém spoluvlastnictví je více než 1,5 mil. bytů. Nároky kladené na vlastníky bytů a orgány společenství vlastníků se neustále zvyšují spolu s přibývajícím počtem právních předpisů, které na tato bytová společenství dopadají. Právní úprava je mnohdy složitá a v některých případech vyvolává výkladové spory a diskuse. Z těchto důvodů a po rozsáhlých diskusích s mnoha odborníky z praxe a ve spolupráci s Ministerstvem spravedlnosti předkládáme návrh, jehož cílem je zpřesnění některých ustanovení a docílení větší srozumitelnosti a jednoznačnosti textu. Cílem není, a to bych ráda zdůraznila, změna dosavadní koncepce, tak jak byla nastavena občanských zákoníkem účinným od roku 2014. Zásadní změnou je vyloučení předkupního práva v některých případech spoluvlastnictví jednotky, a to zejména v případě, je-li ve spoluvlastnictví jednotka zahrnující nebytový prostor, v němž jsou například garážová stání. Stávající úprava předkupního práva v podstatě znemožňuje převod jednotky bytu společně se spoluvlastnickým podílem na jednotce, ve které jsou umístěna garážová stání. Rovněž je navrženo vyloučení předkupního práva, pokud jde o spoluvlastnický podíl na funkčně související nemovité věci, zejména pozemků, v případě jeho převodu s jednotkou. Není však naším cílem rozšiřovat výjimku ze znovuzavedeného předkupního práva nad rámec právní úpravy bytového spoluvlastnictví. Dále se navrhuje zejména změna úpravou vzniku společenství vlastníků jednotek. Nový text odstraňuje pochybnosti o tom, zda tuto právnickou osobu může založit i jediný vlastník všech jednotek, pokud tak nestanoví výslovně zákon. Navíc se zpřesňuje text ustanovení, který řeší okamžik povinného založení a vzniku společenství vlastníků jednotek, a vypouští se ustanovení umožňující odložení vzniku společenství vlastníků jednotek. Je zájmem všech vlastníků, aby společenství vznikalo co nejdříve, a to zejména s ohledem na jejich solidární postavení ve vztahu k věřitelům do doby vzniku společenství. Za další z důležitých návrhů lze zmínit zjednodušení procesu přijímání změn prohlášení tak, aby nadále postačovala dohoda dotčených vlastníků spolu se souhlasem většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek. Není již vyžadováno usnesení shromáždění. Za zásadní lze považovat též zjednodušení procesu prodeje jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, tak, že k prodeji jednotky postačí pouze jedno nalézací řízení a předchozí formalizovaná výstraha společenství vlastníků. Dále se navrhuje zpřesnění textu ustanovení o přechodu dluhů v souvislosti s převodem jednotky, aby bylo jednoznačně stanoveno, že dluhy na příspěvcích na správu a dluhy na službách přecházejí na nabyvatele, přičemž potvrzení společenství slouží k informaci o rozsahu dluhu. Rovněž byla doplněna úprava správy nemovité věci bez vzniku společenství vlastníků, precizováno bylo i ustanovení o přezkoumání rozhodnutí shromáždění vlastníků soudem. Nově byl zařazen institut náhradního shromáždění. Další dílčí změny jsou v převážné většině precizace stávajícího znění směřující k zpřesnění celého návrhu. S ohledem na vztah právní úpravy bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku v zákonu č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům v některých bytových družstvech, jsou navrženy i dílčí úpravy v tomto zákoně. Materiál obsahuje rovněž změny, jimiž je reagováno mimo jiné na dlouhodobé požadavky zástupců bytových družstev a společenství vlastníků jednotek usilující o posílení ochrany oprávněných a legitimních práv těchto právnických osob a jejich členů. Z tohoto důvodu se navrhuje zavedení možnosti ujednat si v souvislosti s nájmem bytu právo na zaplacení smluvní pokuty pro případ porušování povinností vyplývajících z nájmu ze strany nájemce. V současnosti je možnost takového ujednání zákonem zakázána. Jedinou možností, jakou si může pronajímatel nyní zajistit splnění těchto povinností, je sjednání jistoty ve výši maximálně trojnásobku měsíčního nájemného. Institut jistoty nicméně plní především uhrazovací funkci. Smluvní pokuta naopak akcentuje především preventivní funkci. Dále může v případech, kde porušením povinnosti vzniká škoda, plnit funkci paušalizované náhrady škody. Na rozdíl od jistoty přitom může být sjednáním smluvní pokuty vynucováno i plnění těch povinností, jejichž porušováním žádná bezprostřední škoda nevzniká, popřípadě ji není možné vyčíslit. Změna by tak měla přispět k utvrzení plnění povinností nájemce, což by se mělo pozitivně objevit a projevit jak v poměrech družstevních nájmů, tak zprostředkovaně v poměrech bytového spoluvlastnictví. Nájemce by měl být zároveň dostatečně chráněn omezením výše smluvní pokuty, maximálně trojnásobkem měsíčního nájemného. Tento limit by se přitom případně dále snižoval o částku, kterou nájemce složil jako jistotu. Dále se navrhuje zjednodušit bytovým družstvům možnost přijímat změny stanov, které se týkají zejména práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. V těchto případech je v současnosti vyžadováno jednomyslné přijetí změn všemi členy družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu k družstevnímu bytu a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Rozhodování o těchto změnách by mělo být napříště podřazeno pod režim běžného rozhodování o změně stanov, to znamená, ke změně by tak stačila prostá většina. V neposlední řadě se navrhuje družstvům ulehčit i v oblasti svolávání členské schůze a informování členů družstva. Stávající úprava umožňuje družstvo svolat členskou schůzí vždy pouze prostřednictvím jeho internetových stránek. Ustanovení tak fakticky ukládá družstvu povinnost zřídit internetové stránky. Navrhovaná změna má za cíl umožnit družstvu svolání členské schůze prostřednictvím informační desky. Povinnost zpřístupnit informační desku i prostřednictvím internetových stránek by měla být ze zákona stanovena jen velkým družstvům, v nichž působnost členské schůze vykonává shromáždění delegátů. To je odůvodněno skutečností, že ve velkých družstvech nemusí mít členové vždy snadný přístup k běžné úřední desce. Dovolím si i tady požádat o podporu a děkuji za pozornost.
To byla paní ministryně. Nyní prosím, aby se slova ujal zpravodaj pro prvé čtení, poslanec Tomáš Kohoutek. Prosím.
Děkuji. Vážený pane předsedající, členové vlády, kolegyně, kolegové, navrhovaná úprava se týká bytového spoluvlastnictví, kdy základem právní úpravy bytového spoluvlastnictví je od roku 2014 občanský zákoník, který obsahuje v ustanovení v § 1158 až 1222 úpravu bytového spoluvlastnictví jako jeden ze zvláštních typů spoluvlastnického práva. Návrh vychází z obecných zásad soukromého práva a ústavního pořádku České republiky a není v rozporu s koncepcí občanského zákoníku jako celku. Navrhovaná novela si neklade za cíl měnit koncepci přijatou novým občanským zákoníkem, ale spíše odstranit některé jeho nedostatky, které vyplynuly z aplikační praxe, a zlepšit jeho srozumitelnost a aplikovatelnost pro adresáty daných právních norem. Navrhovaná úprava novelizuje zejména ustanovení týkající se prohlášení a jeho změn, dále pak správy domů a pozemků před vznikem společenství vlastníků, vznik společenství vlastníků a jeho kompetence ve vztahu ke kompetencím jednotlivých vlastníků, posílení možnosti pro vynucení povinností vlastníků jednotek, kteří je porušují, vyřešení otázky předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na jednotkách zahrnujících nebytový prostor, přezkoumání rozhodnutí shromáždění a některé další dílčí náměty na změny a zpřesnění právní úpravy. [[(15.10 hodin)]] Dle mého názoru se jedná o systémovou a citlivou novelizaci problematických ustanovení týkajících se bytového spoluvlastnictví, tedy ustanovení, která ovlivňují dnes a denně životy velkého počtu občanů. Je zřejmé, že z poznatků aplikační praxe po pěti letech účinnosti občanského zákoníku již vyplynula a dále vyplyne potřeba změn řady institutů. Z hlediska právní jistoty je faktem, že koncepce občanského zákoníku musí být zachována, nikoliv být jakkoliv nesystémově, necitlivě měněna či ohýbána. S ohledem na výše uvedené tedy navrhuji, aby novela zákona byla puštěna do druhého čtení a garančním výborem byl ústavněprávní výbor. Děkuji.
Tak, nyní otevírám obecnou rozpravu, kde mám jednu písemnou přihlášku, takže slovo dostane pan poslanec Karel Krejza. Pane poslanče, máte slovo. Zatím žádnou další přihlášku nemám. Prosím.
Vážený pane předsedající, dámy a pánové, já určitě vítám to, že se do toho složitého zákona o společenství vlastníků jednotek vstupuje s takovouto úpravou. Určitě pomůže. A zároveň mám ještě jednu prosbu. Začíná být problém v některých vyloučených lokalitách se společenstvími vlastníků, která jsou, jak bych tak řekl, v podstatě v úpadku, bohužel v situaci, kdy ty dluhy jsou tak veliké, že v podstatě není možné je uhradit. Typicky to je třeba u dodavatelů tepla, kdy vám vede jedno vedení pro celý dům, a ač někteří vlastníci těch jednotek řádně platí a svoje dluhy hradí, tak mnohdy se to společenství dostane do situace, že díky nezodpovědným spolumajitelům není uhrazen dluh vůči teplárně, narůstají tam penále a prakticky nelze, nelze toto společenství jakýmkoliv způsobem oddlužit. Nepodléhá to insolvenčnímu zákonu, v podstatě navždy je ta situace zafixovaná v klinické smrti. Já bych chtěl požádat, zda by se k tomu předkladatel této novely nemohl pověnovat a pokusit se najít řešení pro to, aby se daly tyto budovy a tato společenství zrevitalizovat a znovu použít pro bydlení, třeba pomocí - a teď nevím, vůbec, nechci se pouštět do právnické debaty. Toto přání jestli by bylo možné zvážit, zda se vůbec podaří najít, protože to právo je samozřejmě složité. Takže předem děkuji.
Tak, to byl pan poslanec Krejza. Já přečtu tři omluvy: takže pan poslanec Jaroslav Holík od 17 do 18 hodin se omlouvá z pracovních důvodů, pan poslanec Jiří Bláha se omlouvá od 14.30 do 15.30 hodin z pracovních důvodů a pan poslanec Karel Schwarzenberg se omlouvá mezi 14.30 a 19 hodin z osobních důvodů. Tak, rozhlédnu se po sále, další přihlášku do obecné rozpravy nevidím, takže obecnou rozpravu končím. A ptám se na závěrečná slova - paní ministryně, máte zájem? [[Ano.]] Případně pan zpravodaj také, jestli bude mít zájem. Tak prosím.
Tak ani nepůjde o závěrečné slovo, ale považuji za slušné odpovědět. Ano, my samozřejmě tuto problematiku evidujeme. Dokonce máme velmi úzkou skupinu s Ministerstvem práce a sociálních věcí. Máme identifikováno takzvaných 15 opatření pro boj s chudobou, který se týká zejména sociálně vyloučených lokalit. My na to reagujeme už programem Výstavba, kde samozřejmě umožňujeme obcím si kupovat ty byty, které jsou v úpadku, tak aby se právě rozmělnil ten počet vlastníků, protože když jedním z vlastníků tam pak v tom problémovém domě bude obec, tak to samozřejmě pomůže k narovnání prostředí. A druhé opatření, které řešíme, je, že by v rámci exekucí měla přednostní právo na odkup právě zase obec.
Teď je tady problém teď, že paní ministryně na vás reagovala už po skončení obecné rozpravy, takže vy tady nemáte faktickou poznámku. Tak, paní ministryně, jestli chcete otevřít rozpravu? [[Zamítavé gesto.]] Nechcete otevřít rozpravu, takže pan poslanec se nevyjádří tím pádem, chápu. Pan zpravodaj tedy nemá zájem vystoupit a nemám tady ani návrhy na vrácení či zamítnutí, takže se budeme zabývat návrhem na přikázání výborům k projednání. Nejprve rozhodneme o přikázání garančnímu výboru. Organizační výbor navrhl přikázat předložený návrh k projednání ústavněprávnímu výboru jako výboru garančnímu a já se nejprve táži, zdali někdo navrhuje přikázání jinému výboru jako garančnímu. Žádný návrh nevidím. Takže já zagonguji, abychom dali prostor poslancům, aby se dostavili do sálu všichni. Já zopakuji, o čem budeme hlasovat. Organizační výbor navrhl přikázat předložený návrh k projednání ústavněprávnímu výboru jako garančnímu. Takže přistoupíme k hlasování. Kdo souhlasí? Zahajuji hlasování, kdo je pro? Kdo je proti? Hlasování pořadové číslo 112, přihlášeno 151 poslanců, pro 133, proti nula. Návrh byl přijat a já konstatuji, že tento návrh byl přikázán k projednání ústavněprávnímu výboru jako garančnímu výboru. Organizační výbor nenavrhl přikázat tento návrh dalšímu výboru. A já se táži, zdali má někdo z vás návrh na přikázání dalšímu výboru nebo výborům k projednání. Žádný návrh nevidím, takže první čtení tohoto návrhu končím. Přistoupíme k dalšímu tisku a jedná se o