user
Tôi kinh doanh hải sản được 6 năm, thu nhập hàng tháng 60-80 triệu đồng. Ngoài ra, tôi đầu tư ở quê (Bình Thuận) hai căn nhà cho thuê tháng được 2 triệu đồng một tháng mỗi căn.

Giờ tôi muốn mua căn nhà nhỏ tại TP HCM giá tầm 2 tỷ đồng để sau này con cháu vô học có chỗ ở. Do không có tiền mặt, tôi tính dùng hai căn nhà đang cho thuê đi vay ngân hàng 2 tỷ để mua. Mong anh chị tư vấn thêm.


assistant
Trước khi đi đến quyết định đầu tư, chúng ta hãy đánh giá lại tình hình tài chính tổng quan của gia đình chị.

Về tài sản, chị đang sở hữu hai bất động sản liền thổ tại quê nhà Bình Thuận, mỗi căn cho thuê được 2 triệu đồng một tháng. Dự định của chị là thế chấp hai căn này để vay vốn 2 tỷ đồng mua căn nhà nhỏ tại TP HCM. Giả sử với hạn mức vay 70-80% giá trị tài sản thế chấp, tức hai căn nhà này ước tính giá trị khoảng 2,5-2,8 tỷ đồng. Như vậy, nếu vay mua thêm một căn nhà giá trị 2 tỷ đồng, toàn bộ tài sản của gia đình đang tập trung vào lớp bất động sản và tỷ lệ nợ trên tổng tài sản hơn 40%.

Do không có thông tin về các tài sản khác mà gia đình đang sở hữu như cổ phiếu, trái phiếu, vàng, USD... tôi giả định toàn bộ tài sản của gia đình là bất động sản. Đây là một cơ cấu tài sản chưa thật sự tốt vì có hai đặc điểm rất quan trọng mà danh mục này chưa đáp ứng được. Thứ nhất là thiếu tính đa dạng. Danh mục của chị cần có tối thiểu hai loại tài sản khác nhau với sự cân bằng về các yếu tố liên quan đến hiệu suất, tính thanh khoản, độ rủi ro. Nếu trong danh mục sở hữu nhiều bất động sản, chị cũng nên phân bổ vào nhiều phân khúc khác nhau để đa dạng hóa. Thứ hai là thiếu tính cân bằng về thanh khoản. Toàn bộ tài sản tập trung vào bất động sản sẽ khiến chị gặp khó khăn khi cần chuyển hóa thành tiền nếu gặp sự kiện cần tiền mặt gấp.

Về chi tiêu, do không có thông tin về mức chi tiêu của gia đình nên hiện nay tôi không thể xác định được tỷ lệ chi tiêu và tiết kiệm ra sao. Tuy nhiên dựa trên khảo sát mức chi tiêu của các hộ gia đình phân khúc trung lưu, tôi đưa ra tỷ lệ tiết kiệm cho gia đình bốn thành viên (bố, mẹ và hai con nhỏ) với mức thu nhập trung bình của vợ chồng mỗi người từ 20-40 triệu đồng là 20-30%. Như vậy, một tháng gia đình chị nên tiết kiệm được từ 13-25 triệu đồng.

Về khoản vay, quay lại dự định vay 2 tỷ đồng mua bất động sản ở TP HCM, ước tính chi phí trả gốc và lãi cho khoản vay này khoảng 23-26 triệu đồng mỗi tháng. Con số này dựa trên giả sử chị vay 25 năm với mức lãi suất ưu đãi năm đầu là 10,5% và các năm sau lãi suất thả nổi 12,5% một năm, thực tế sẽ có chênh lệch do dư nợ giảm dần. Như vậy, gia đình chị cần phải tiết kiệm nhiều hơn so với mức trung bình của các gia đình trung lưu khác như đã phân tích ở trên, để đảm bảo trả nợ khoản này.

Hiện nay, với thu nhập của gia đình chị nhưng không có thặng dư tiền mặt, nên có thể chị đang phải trả một khoản nợ khác hoặc đang đầu tư vào một tài sản khác. Tuy nhiên, mấu chốt của vấn đề là khoản thặng dư hàng tháng của chị phải đủ để trả nợ ngân hàng, cũng như có những khoản dự phòng cho trường hợp khẩn cấp xảy ra.

Về quyết định mua căn nhà 2 tỷ đồng ở TP HCM bằng vay vốn ngân hàng, tôi cho rằng ở giai đoạn hiện tại có một số điểm không phù hợp. Với số tiền 2 tỷ sẽ rất khó tìm được một căn nhà ở khu vực gần trung tâm. Chị chỉ có thể tìm được nhà diện tích nhỏ, hẻm xe máy ở các tuyến quận, huyện mà khoảng cách đến trung tâm khoảng từ 15 km trở lên.

Nếu chị mua nhà ở TP HCM với mục đích tạo nền tảng cho gia đình, sau này con cháu đi học có chỗ ở sẵn, điều này còn phụ thuộc vào vị trí chỗ ở, chỗ làm trong tương lai của con cháu chị. Do đó, quyết định mua nhà vào thời điểm này có thể chưa phải là lựa chọn tối ưu.

Trường hợp chị xem đây là một phương án đầu tư cho dài hạn, theo thống kê của Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT dựa trên số liệu thị trường, phân khúc nhà phố trong hẻm tại các quận, huyện xa trung tâm TP HCM có mức độ tăng trưởng bình quân hàng năm khoảng 9-11% một năm. Ngay cả khi chị có thể cho thuê để tạo dòng tiền bù đắp khoản trả nợ vay, thông thường dòng tiền này hàng năm cũng ít khi vượt qua mức 2,5% giá trị căn nhà, tức căn nhà 2 tỷ cho thuê được 4 triệu đồng một tháng, tương đương 50 triệu đồng một năm. Tổng tăng trưởng tài sản của chị cao nhất chỉ đạt mức bình quân 13,5% một năm.

So sánh với mức lãi suất vay ngân hàng hiện nay là 12,5% một năm khi hết các chương trình ưu đãi, rõ ràng là mức tăng trưởng về giá trị bất động sản đầu tư của chị cộng với dòng tiền từ cho thuê (nếu có) gần như sẽ bị lãi suất ngân hàng bào mòn hết. Vậy với những phân tích như trên, chúng tôi khuyến nghị chị nên chờ một khoảng thời gian nữa đến lúc lãi suất cho vay ngân hàng thực sự hạ nhiệt. Khi tìm được gói vay lãi suất dưới 10% một năm, chị mới nên vay để mua bất động sản.

Ngoài ra, chị cần cân nhắc thêm các yếu tố sau trước khi đưa ra quyết định. Thứ nhất, chị cần rà soát lại toàn bộ tài sản, đánh giá cơ cấu danh mục tài sản. Nếu mua thêm nhà 2 tỷ đồng ở TP HCM, bất động sản có đang chiếm trên 70% danh mục tài sản hay không. Nếu tỷ trọng bất động sản lớn mà không có tiền mặt hay tài sản thanh khoản cao, chị cần cơ cấu lại danh mục bằng cách hạ tỷ trọng bất động sản và tăng tỷ trọng tài sản thanh khoản.

Thứ hai, đánh giá lại cơ cấu thu - chi để xem việc vay vốn có gây áp lực lên dòng tiền hay không. Với tính toán lãi vay hiện tại và tỷ lệ tiết kiệm trung bình giả định, quyết định vay toàn bộ tiền lúc này sẽ không phù hợp với cơ cấu thu - chi của gia đình chị. Để an toàn, tổng chi phí nợ không nên vượt quá 35% thu nhập trong tháng.

Cuối cùng, gia đình chị Duyên nên tích lũy 6-9 tháng tới để chuẩn bị một khoản tiền mặt dự phòng, cũng như chờ thời điểm lãi suất cho vay có thể hạ nhiệt, để tối ưu hơn về chi phí vốn. Tốt nhất, gia đình chị nên có tối thiểu 30% vốn trên giá trị tài sản vay. Nếu đầu tư dài hạn, tôi khuyên nên vay khi lãi suất thấp hơn 9% một năm.