user
Vợ chồng tôi có vốn sẵn có khoảng 3 tỷ đồng, được giới thiệu đầu tư một căn shophouse chân đế ngay tòa chung cư đang sống ở quận 12. Căn shop có diện tích khoảng 100 m2, tôi có khảo sát giá thuê mỗi tháng vào khoảng 15-20 triệu đồng. Tuy nhiên tôi sẽ phải vay thêm 700 triệu đồng vì tổng giá trị shophouse khoảng 3,7 tỷ đồng.

Xin chuyên gia và độc giả tư vấn tôi có nên vay ngân hàng để đầu tư shop chân đế thời điểm này? Đầu tư loại hình này cần lưu ý những gì?


assistant
Shophouse chân đế bản chất là căn hộ thương mại có 1-2 tầng, chủ yếu để kinh doanh tại khối đế các tòa chung cư. Vì là sản phẩm thương mại nên shophouse chân đế có thời hạn sở hữu, thường là 50 năm kể từ thời điểm dự án được cấp giấy phép xây dựng.

Do đó, trước khi đầu tư, bạn cần xác định thời gian sở hữu còn lại của căn shophouse là bao lâu, bởi tài sản còn 40 năm sở hữu có giá trị khác với còn 20 năm. Nếu xác định vay ngân hàng, bạn sẽ mất thêm ít nhất 5 năm để trả gốc và lãi vay. Trong khi càng để lâu, giá trị căn shop chân đế càng giảm, phụ thuộc vào việc có gia hạn được không. Trừ khi căn shophouse nằm ở vị trí rất phát triển, đông đúc dân cư, thời hạn sở hữu còn dài mới có tiềm năng tăng giá tiếp.

Về bài toán kinh doanh, bạn cần tính toán làm sao khoản thu từ khai thác cho thuê bù được tiền gốc và lãi vay hàng tháng là hợp lý. Khoản tiền cho thuê mỗi tháng (15-20 triệu đồng) có thể bù cho tiền gốc và lãi của khoản vay 700 triệu đồng trong thời hạn vay 5 năm. Bắt đầu từ năm thứ 6, bạn mới nhận được khoản lợi nhuận cho thuê từ căn shop, tuy nhiên lợi tức thu được ở mức thấp, khoảng 4,9% một năm nếu cho thuê được 15 triệu đồng một tháng.

Trong trường hợp cho thuê được 20 triệu đồng mỗi tháng, tỷ suất sinh lời sẽ khả quan hơn, ở mức 6,5% một năm. Tuy nhiên, quận 12 chủ yếu tập trung các dự án chung cư tầm trung, shophouse khối đế phù hợp với loại hình dịch vụ như quán ăn, cafe, trà sữa, cửa hàng tiện lợi nên giá cho thuê khó cao hơn 15 triệu đồng một tháng. Bạn cần xem xét thêm khối đế thương mại nằm trong dự án khép kín hay dự án mở. Đối với chung cư cao cấp, khép kín, khối đế chủ yếu phục vụ dân cư của dự án. Còn dự án chung cư mở, khối đế có thể phục vụ cộng đồng cư dân xung quanh, dễ khai thác cho thuê hơn.

Về hiệu quả đầu tư, vay ngân hàng trong thời gian dài để đầu tư sản phẩm có tỷ suất sinh lời thấp hơn cho thuê chung cư, lại giới hạn thời gian sở hữu, không phải lựa chọn hợp lý. Bạn cần xác định giá shophouse khối đế cao hơn nhiều so với căn hộ. Trong khi căn hộ có thời hạn sở hữu lâu dài, lợi nhuận cho thuê 4-5% một năm. Do đó, căn shophouse khối đế của bạn cần đem lại tỷ suất sinh lời cao hơn mức trên, ít nhất 6%. Trong khi thực tế, ở quận 12, tỷ suất sinh lời của các căn shophouse chân đế chỉ khoảng 3%.

Vì thế, bạn cần xác định mục tiêu hàng đầu khi đầu tư căn shophouse chân đế là gì. Nếu để cho thuê, không phải tự kinh doanh, bạn nên lựa chọn căn shophouse có thời hạn sở hữu còn dài, cơ sở vật chất tốt, mật độ lấp đầy dân cư cao. Thông thường, một dự án có tỷ lệ lấp đầy dân cư trên 70%, sản phẩm shophouse khối đế mới có thể khai thác hiệu quả.

Nếu để mua tích sản, chống lạm phát đồng thời cho thuê, bạn nên cân nhắc lựa chọn căn hộ sở hữu lâu dài. Sàn phẩm này có tính thanh khoản cao hơn, còn nhiều tiềm năng tăng giá. Với tài chính 3 tỷ đồng, bạn có thể mua được một số căn hộ cũ diện tích trên dưới 70 m2, hai phòng ngủ phòng ngủ ở quận 12, cho thuê được 10-12 triệu đồng một tháng. Tỷ suất sinh lời đạt 4-4,8% và không cần phải vay thêm ngân hàng.