Code-Manuel des propriétaires de biens ruraux et d'usines, des fermiers, des colons partiaires, métayers et chepteliers... par Émile Agnel,...
Agnel, Émile (1810-1882)
Mansut, 1848


Code-manuel
OIS PROPRIÉTAIRES
De b1bn8 ruraux et b'bsiis.SÈVRES. — IMP. DE M. CERF, RUE ROYALE, 144.Code-manuel
DES PROPRIÉTAIRES
De bieis nmm el diiis, des fermiers,
DES COLONS PARTIAIRES, MÉTAYERS ET CHEPTELIERS.
OUVRAGEDans lequel sont exposés méthodiiniernent leurs obligations et leurs droit !respectifs, d’après le texte des Lois, la jurisprudence des Cours et Tribunaux,l’opinion des Auteurs et les Usages locaux ;AVEC
Des modèles de fous les actes sous seing-privé relatifs aux locations,
PAR EMILE AGNEL,
À\ OCAT A LA COUR ROÏALÈ DE PARIS.Je n’ai point tiré mes principes de mes
. préjugés, mais de la nature des choses.
(MOKTESQUIEU, Esprit des lois.) . PARIS

MAMSUS 1, IilBKAlBE-EDlTBlJB,
30, Rue et place Saint-André-des-Arls.
1848.

Liste des auteursCITÉS DAKS L’OUVRAGE.AuÉcàîFS ancSeus.ARGOTÎ. Institution du Droit Français.BASNAGE, Coutume de Normandie.BOURJOW. Droit commun de la France.EQDTARIC, Traité des droits seigneuriaux.ERILLON. Dictionnaire des arrêts des parlements de France.BROQEAU, Sur la coutume de Paris.ERUKEBiAiKKr, Commentaire sur les lois romaines.COQUILLE j Ses oeuvres.CDJAS, Ses oeuvres.BESUSART. Actes de notoriété donnés au Çhâlelet’de Paris ; r-rCollection de décisions nouvelles.
BESGODETS et GOUPY, Lois des bâtiments.
BESPEISSES, Ses oeuvres.
S01HAT5 Lois civiles.
DERRIÈRE, Coutume de Paris.
POKMATO, Traité des lods et ventes.
GUTOT5 Répertoire de jurisprudence.
HOUARD, Dictionnaire de Droit Normand.
Ï'GTHÏER. Ses oeuvres.POULAire-DUPARC, Principes de droit français.
SERRES. Institution du droit français.
■rareaiius. Commentaire sur les lois romaines.-JLiiêetws EBsoiseFEtes.AKTHOIKIE BE SAiNT-sosEPE ; Concordance entre les Codes civils
étrangers et le Code Napoléon.AUGIER (Victor) , Encyclopédie des juges-de-paix, ^~ Le Juge-depaix,
recueil de jurisprudence civile et de police.AOLABIIER, Domaine congéable.EERRYAT SAiMT-tRix, Législation de la chasse.BioùBE, Dictionnaire de procédure.BonsgUET, Nouveau Dictionnaire de droit.CARRÉ,Domaine congéable et commentaire dclaloi duGaoAt 1791,CAROW.Delàjuridiction civile des juges-de-paix.CHAMFIONHIÈRE et RIGAUD, Traite des droits d’enregistrement.CHARDON, Du droit d’aUuvion.CLABSADEJ Usages locaux du département du TaniiCOLAS DE LAKOUE 5 Recueil de jv/risprudence c ?e la Cour royaU
â'Orléans,
vm NOMS D’AUTEURS.CURASSON. Traité de la compétence des juges-de-paix.CRUD. Économie théorique et protique de l’agriculture.BALLOZ, Recueil alphabétique et recueil périodique de jurisprudence.DALLOZ (Armand) , Dictionnaire de jurisprudence.DAVIEL , Traité de la législation et de la pratique des cours d’eau.DELVINCOURT, Cours de droit civil.BEIMAKTE) Cours de droit civil français.DUPORT-LAVILLETTE, Questions de droit.DURASJTON, Cours de droit français.DUVERGIER, Continuation de Toullier, t. III et IV.rAVARD DE LANGLADE, Iiépertoire de la nouvelle législation civile,
commerciale et’administrative.FERRY, De la nature du droit du fermier ou du locataire de maisons.TOVCAUDf Droit administratif.TOURKEL, Lois rurales de la France.GARNIER, Régime des eaux.GASPARIN (de). Guide des propriétaires de biens ruraux affermés.GILLON et VILLEPAIK. Nouveau Code de la chasse.GRENIER, Traité des hypothèques.HENRION DE PAHSEY, Compétence des juges-de-paix.JOURDHEUIL, Traité des baux et visites de toute espèce d’usines.LEDRU-ROLLIN. Journal du Palais.LATERRADE, Code pratique des propriétaires.IEPAGE, Lois des bâtiments.LOISEAU et VERGÉ, Loi sur la chasse.BIAISON-RUSTIQUE du XIXe siècle.Basas, Répertoire de jurisprudence. — Questions de droit.NABAULT DE BBFïON, Des usines SUT les COUTS d’eau.NEVEU DEROTERIE, Commentaire sur les lois rurales françaises,
PERSIL, Questions sur les privilèges.
PIGEAU, Procédure civile.
POULAIN , Nouveau Code de la chasse.
FROUDHON. Traité des droits d’usufruit.
ROLLAND DE VILLARGUES, Répertoire du notariat.
RUELLE. Manuel des propriétaires.
CEBIRE etCARTERET, Encyclopédie du droit.
SIREY, DEVILLENEUVE et CARETTE, Recueil général des lois et arrêts,
SOUOUET, Dictionnaire des temps légaux.
. TOULLIER. Droit civil français,
TOUSSAINT, Code de la propriété.
TROPLONGS De l’échange et du louage. ■—Du dépôt et du séquestre.— Des privilèges et hypothèques. — De la prescription.
VÀUDORÉ, Droit rural français. — Droit civil des juges-de-paix.
Z.ACHART.*:, Cours de droit civil français.Code-màn-uel des proprietaires de b1giis mm 1 bebes » res fermier®,
DES COLONS PARITAIRES. MÉTAYERS ET CHEPTELIERS.

î. Dans un précédent Allume, intitulé : Code-Manuel
des 'propriétaires et locataires de maisons, nous ayons
exposé les principes qui s’appliquent au louage des bâtiments
et des meubles ; nous nous proposons de développer
dans ce nouvel ouvrage les règles relatives aux
baux des biens ruraux et à ceux des usines.

2. Les baux à ferme et les baux d’usines sont régis par
les dispositions contenues dans le Code civil, titre du
contrat de louage, chapitre II, intitulé : Du louage des
choses, lequel chapitre est divisé en trois sections: la
première trace les règles communes aux baux des maisons
et des biens ruraux ; la seconde, les règles particulières
aux baux à loyer ; la troisième, les règles particulières
aux baux à ferme.

Le législateur a aussi consacré au bail à cheptel un
chapitre du titre du louage ; ce chapitre, qui est le
sixième de ce titre, s’étend de l’article 1800 à l’article
1831 du Gode civil.

3. Il est d’autres baux sur lesquels le Code civjla gardé
2 DU BAIL EN GENERAL.
le silence : tels sont le bail emphytéotique , 'le bail à
vie, le bail à compîant, le bail à convenant, etc. Cependant
ces baux peuvent être légalement contractés sous
l’empire de la législation actuelle ; ils sonteucore en usage
dans plusieurs départements. Il importait donc d’indiquer
les principes qui régissent ces divers contrats ;
c’est ce que nous avons fait.

4. Désirant éviter autant que possible toute confusion
dans la distribution des diverses matières dont se compose
cet ouvrage, nous l’avons divisé en six titres. Dans
le premier, nous traiterons du bail à ferme ; dans le second,
du bail parti.aire ou àcolouage ; dans le troisième,
du bail à cheptel ; dans le quatrième, des baux d’usines ;
dans le cinquième, nous parlerons des baux dont le
Code civil n’a point tracé les règles ; dans le sixième,
nous nous occuperons de la compétence des tribunaux,
relative à ces différents baux.

Les principes généraux du contrat de louage, eu
ce qui concerne les éléments essentiels à sa validité,
s’appliquant à toutes les espèces de baux , il nous semble
nécessaire de réunir et d’analyser ces règles dans
un titre qui précède le reste de notre travail. "" "
DU' BAIL ES GENERAL.Titre preliminaire.BU BAIL EN GÉNÉRAL.
5. Le bail ou louage des choses est un contrat par lequel
l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une
chose pendant un certain temps et moyennant un certain
prix que celle-ci s’oblige à lui payer (Code civil,
art. 170U).

On ; donne aussi le nom de bail à l’acte qui constate
les clauses et les conditions moyennant lesquelles I©
louage est consenti. Celui qui promet la jouissance de
la. chose louée s’appelle en langage.de droit bailleur ou
locateur ; celui qui reçoit et qui paie eette jouissance
s’appelle conducteur ou. preneur ; ce dernier se nomme
spécialement fermier ,. quand il s’agit de bieiis ruraux,,
et que le prix du louage se paye en argent ; mais silè
prix du louage consiste dans une portion.des fruits , il
prend la dénomination de coton paritaire ou métayer.

6. Le contrat de bail a pour effet de déterminer les
obligations et les droits respectifs du propriétaire et
du locataire ou fermier.

Ce contrat est consensuel, synallagmatique et commu- -
tatif, c’est-à-dire qu’il résulte du seul consentement
des parties , qu’il leur impose des obligations récipro-^
ques, et que chacune des parties se propose de recevoir
l’équivalent de ce qu’elle donne.

7. Pour for mer le contrat de bail, trois conditions*
sont essentielles: 1° Te consentement mutuel des parties
 ; 2° la chose qui fait l’objet du contrat ; 3° le prix,
convenu pour la jouissance de la chose louée.

En outre, le bail, de même que les autres contrats,,.
doit, pour être valable, contenir une cause licite, c’est-
4" DU BATLEH GÉNÉRAL.
à-dire qui ne soit ni prohibée par la loi, ni.contraire
aux bonnes moeurs ou à l’ordre public.

8. Le bail a beaucoup d’analogie avec la vente.

La principale différence entre ces deux contrats, consiste
en ce que la vente transmet définitivement la propriété
même ; tandis que le bail confère seulement la
jouissance temporaire de la chose.

La similitude, qui'existe entre le bail et la venté, est
quelquefois si complète, qu’il est fort difficile de distinguer
les nuances qui les séparent l’un de l’autre. .,
- Dans ce cas, on doit rechercher quelle, a été l’intention
des contractants • mais en l’absence de tout éclaircissement,
la division du prix en annuités, est une circonstance
caractéristique du bail, de même que la fixation
d’un, prix unique, quoiqu’aveC ; divers termes de
paiement est un indice grave d’une vente (MM. Duranton,
t. 17 n° |7 ; Duvergier, Du louage, t. 1, n° 33 ; Troplong,
Du louage, n° 22).

9. Le bail ressemble sous plusieurs rapports ;à l’usufruit ;
mais il en diffère principalement en ce que l’usufruit
est le plus souvent établi parla loi, par donation
ou par testament, tandis que le bail ne peut résulter
que d’une convention spéciale. D’un autre côté, l’usufruit
transfert à l’usufruitier un droit réel.-(jus. in r_e) ,
c’est-à-dire un droit dans la chose même qui fait l’objet
du contrat, un démembrement de la propriété ; au
contraire ;, lé bail n’entraîne aucune aliénation de la
chose louée ; il ne donne au preneur qu’une action personnelle
contre le bailleur pour l’exécution du contrat.
Ce n’est là qu’un droit personnel et mobilier (jus ad
rem)  ; telle est la doctrine suivie par la généralité des
auteurs, et adoptée par là Cour de Cassation dans son
arrêt du 14 novembre 1832 (Journal du Palais à sa date,
Sirey t. 33, première partie p. 32). Un seul écrivain,
M. Xroplong (n° 4 et suivants) , soutient que, sous
le Code civil, le droit du preneur est réel, non en ce
sens qu’il procure un" démembrement de là propriété ;
mais en ce sens qu’il produit un empêchement que le
propriétaire doit subir, empêchement qui affecte la
DU BAIL EN GEIVERAL.
chose et qui la suit en quelques mains qu’elle passe.
Toutefois ce droit réel, ajoute M. ïroplong, est d’une
nature particulière : s’il constitue une charge , cette
charge n’appauvrit pas la propriété ; loin de là, elle est
fécondaute.

Quant à nous, peut-être comme économiste, nous
sentirions-nous porté à donner nos sympathies à cette
théorie ; — car on ne saurait se dissimuler les avantages
qu’elle peut offrir aux intérêts agricoles, puisqu’elle favorise
les baux à long terme, qui, dans la pensée des
praticiens les plus expérimentés, servent de point de
départ, de base principale au bon état d’exploitation du
sol dans lequel le cultivateur place l’espérance de sa
fortune à venir ! — mais, comme jurisconsulte, nous
sommes d’avis qu’elle doit être repoussée: en effet, elle
nous semble heurter de front les principes posés par le
Code civil en matière de bail. (Yoy. Titre VI)  ; Parmi les
auteurs qui se sont attachés à réfuter le système de M.
ïroplong, MM. Duvergier (t. 1er n° .180' et suivants) ,
Ferrv (Revue de législation française et étrangère, année
4841' ; p. 609 et 849 et année 1842, p. 123) , et Marcadé
(Eléments du droit civil, art. 526,n° 4. et art. 59o n° 1.) 
nous paraissent avoir établi avec netteté et précision, que
le droit du preneur est seulement personnel et mobilier.

CHAPITRE pr.
EBes coK€ÏBlioias essesUSmlRcs pour la vaIE« Sf(é

10. Nous avons dit ci-dessus que le contrat de bail
se composait de trois éléments essentiels: le consentement
des contractants, la chose louée, le prix convenu
pour la jouissance de cette chose. Tel sera l’objet des
trois sections suivantes,
6 DU BAIL EN- GENERAL.SECTION PREMIÈRE.Des personnes qui peuvent louer.

11. Le contrat de bail résulte du consentement des
parties sur la chose et sur le prix de la location de cette
chose ; mais pour que le consentement puisse être valable
, il est nécessaire qu’il émane de personnes capables
de contracter.

12. Sont capables de contracter et par conséquent de
passer bail toutes personnes majeures, exception faite
des interdits et des femmes mariées sous le régime de la
communauté (Code civil, art. 1123 et 1124).

13. Le mineur émancipé peut passer des baux dont
la durée n’excède pas neuf ans (Code civil, art. 481).

Il en est de même de celui qui est placé sous l’assistance
d’un conseil judiciaire (Code civil, art. 513).

14. La femme mariée peut, sans l’autorisation de son
mari, donner ses biens à bail pour une période de neuf
ans et au-dessous, lorsqu’elle se trouve dans L’une des
circonstances suivantes:

1° Quand elle est séparée de biens par contrat.de
mariage (Code civil, art. 1536)  ;

2° Quand elle est mariée sous le régime dotal, et
qu’elle a des biens paraphernaux. c’est-à-dire des biens
qui n’ont pas été constitués en dot (Code civil, art. 1574
et 157G)  ;

3° Quand elle est séparée judiciairement de corps et
de biens, ou de biens seulement (Code civil, art. 1449).

15. La femme séparée n’a besoin d’aucune autorisation
pour prendre à bail (4).

Mais il n’en est pas de'même de la femme non séparée ;
elle ne pourrait, sans autorisation, se soumettre
(J) Cependant, la cour royale de Bourges a jugé, par arrêt du 25
août 1841, que la femme séparée de corps, ne peut sans autorisation
prendre à ferme pour longues années, c’csl-à-dire pour plus de neuf
ans (Dalloz, t. <Si, lropartie, p. 254.).DÛ BAIL EN GENERAL. 7
aux obligations qu’entraîne après lui un bail à ferme.
Toutefois, si une femme , éloignée de son inàri, louait
un appaitement pour elle et sa famille, cet engagement
devrait être maintenu s’il était fait dans de justes liMt’es
 ; il y aurait alors présomption qu’il a été contracté
p ouf lé compte du mari et avec son autorisation.

Là femme liiiheurë, émancipée par. mariage, qui
passe conjointement avec son mari'un bail de plus de
neuf années, peut en demander la réduction à neuf années,
mais non là nullité (Jugement du Tribunal de la
Seine, du 8 mai 1836, le Droit, 9 ihai même année).
" 16. Le mari de là femme mariée sous le régime de là
communauté à le droit de passer seul les baux dès biens
dècéllê-ci pour une période de temps qui n’excède
pas neuf ans. Lorsque le ïnâri les a stipulés pour
plus dé neuf ans, ils ne sont, eh cas de dissolu--
tion de là communauté, obligatoires vis-à-vis’ de la
femme où de ses héritiers que pour le temps qui reste
à courir, soit dé là première période de neuf ans,
si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et
ainsi dé suite, de manière que le fermier du'le locataire
n’àîeinYqùe le droit d’âçhevér là jouissance dé là période
dé neuf ans du il se trouvé. ^

Lorsque le mari n’a pas attendu l’expiration dès’baux

Ïiour les rënouyèlër, la femme "ou ses héritiers ne sont
iës que par Êêûx dé nèuï ans et au-dessous, qui ont
été stipulés trois ans .avant l’expiration du bail courant,
s’il s’agit de biens ruraux et deux ails avant la même
époque s’il s’agit de maisons. Mais si les baux ont été
passés avant ces trois àiis ou ces deux ans, ils restent
sans effet, àmoins que leur exécution n’ait commencé
avant la dissolution de la communauté (1) (Codé civil,
art. 1429 et 1430 analysés).
(i) Le bail des biens d’une femme, consenti par son mari depuis la
demande en séparation dé biens, est essentiellement nul (Argument
des art. 1445 et 1446 du Gode civil, 812 et 873 du Code de procédure
civile). Ainsi jugé par le tribunal de là Seine, le 20 mars 1838, (ie
Droit 21 niars jnéine année).O DU BAIL EN GENERAL.
Le mari dans les baux des biens de sa femme qu’il
passe seul et sans le concours de celle-ci, ne peut sti -
p.uler uu pot-de-vin. En effet, le mari qui le reçoit préjudicie
à sa femme ou à ses héritiers, puisque le prix
du bail sera d’autant moindre. Les l) aux contenant de
semblables stipulations peuvent donc être attaqués
comme frauduleux (MM. Proudhon n° 1219 ; Toullier
t. 12, n° 408 ; ïroplong n° 154).

17. Le tuteur d’un mineur ou d’un interdit peut
donner à bail les biens de ces derniers, pour une.
période de temps, qui n’excède pas neuf ans ; et ce
que nous venons de dire au sujet des baux passés et
renouvelés par le mari, plus de trois ans ou de deux ans
avant leur expiration, est applicable au tuteur. Ce dernier
ne peut prendre à ferme les biens du mineur, à
moins que le conseil de famille n’ait autorisé le subrogétuteur
à lui en passer bail (Code civil, art. 450).

18. De même les syndics d’une faillite, autorisés par
le juge (Code de commerce, art. 443) , l’usufruitier

(Code civil, art, 125) , les envoyés en possession provisoire
des biens d’un absent (Code civil, art. 595) ,
l’héritier bénéficiaire (Gode civil, art. 803) , le curateur
à une succession vacante (Code civil, art. 813) , le tuteur
du condamné-à la peine des travaux forcés à temps ou
à la réclusion (Code pénal, art. 29) , les envoyés en possession.provisoire-des
biens du contumax (jGode.dtJnstruçtion
criminelle, art. 471) peuvent également passades
baux de neuf ans et au-dessous.

19. Non-seulèmentl’acquéreur dont le titre est résolu
plus tard, pour cause de rachat, de lésion, de non
paiement du prix ; mais encore, le grevé de substitution,
l’héritier qui possède avant l’événement delà Condition
d’un legs, le donataire soùsune condition de retour,
Temphithéote, l’àpanagiste, peuvent louer ou
affermer les biens qu’ils possèdent à ces divers titres
(MM. Duyergier., n°_ 83 ;'et 84. ; Duranton, n° 154 et Rolland
de Viîîargues, au mot bail, n° 59).

11 en est de même de l’adjudicataire qui peut être dépossédé
par une folle enchère .(Arrêts de la Cour de Ca.s.^
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 9
salion, 11 avril 1821, 16 janvier 1827 et 30 mai !842 ;
arrêts de la Cour royale de Paris, 25 janvier, 19 mai
183 », 10 mai 1839).

20. L’arlichrésiste peut louer la chose qui lui a été
donnée en antichrèse (1) (M. de Villargues, au mot bail,
XL » 44).

Mais l’usager ne peut céder ni louer son droit à un
autre (Code civil, art. 637) , à moins que le titre constitutif
ne le permette (Code civil, art. 678).

Celui qui a une portion indivise dans une chose, ne
peut la louer en totalité ou en partie, sans le concours de
ses co-propriétaires (2). Il en est de même de la veuve
commune en biens. Elle ne peut passer ou renouveler
des baux des biens de la communauté.

21.11 est, comme ou le voit, de la plus grande importance
pour les propriétaires et les fermiers, de s’informer,
avant de régler les conventions relatives aux locations,
si les personnes avec lesquelles ils se proposent
de traiter sont, ou non, capables de donner ou de prendre
à bail. On comprend tous les inconvénients qui
leurraient résulter de l’incapacité des contractants en
pareilles circonstances.
(1) On appelle antichrèse !e contrat par lequel un débiteur livre à
son créancier un immeuble avec faculté d’en percevoir les fruits, à la
charge de les imputer annuellement sur les intérêts, et ensuite sur le
capital de sa créance.(2) Cependant il y a un moyen pour le co-propriétaire par indivis
qui veut louer avant le partage, de vaincre le refus de ses co-prôpriétaires,
c’est de provoquer la licitation du bail. Mais il y a une autre
voie encore plus.courte et plus économique ; elle consiste à sommer
ceux qui refusent leur consentement, de comparailre chez un notaire
poursouscrirelebail à tel prix, et moyennant telles conditions qui sont
indiquées dans la sommation, à moins qu’ils ne proposent un locataire
qui, présentant les mêmes garanties, ouïe des conditions plus avanlageuses.
Si les refusants ne comparaissent pas, ou s’ils ne proposenl pas
une. location plus avanlageuse, celui ou ceux qui ont fait la sommation
sont autorisés à passer le bail projeté (Merlin, Répertoire, au mot
bail, § 2, n° 11. M- Duvergier, t. i", n° SlJ).4.10 DU BAIL ES GÉNÉRAL.SECTION II.Ses choses qui peuvent être louées.

22. On peut louer toutes sortes de biens meubles ou
immeubles (Code civil, art. 1713) , pourvu qu’ils ne soient
pas hors du commerce (même code, art. i 128).

25. Toutefois, le louage d’une chose n’est possible
qu’autant qu’elle existe au moment du contrat. Si elle a
déjà péri lorsque la convention a été faite, le contrat
est nul, ou plutôt il n’y a pas de contrat, faute d’une
chose qui en ait été l’objet. Si le bailleur savait que la
chose avait péri, il pourrait être condamné à des dommages
et intérêts envers le preneur. Son obligation,
dans ce cas, ne naîtrait pas du contrat de louage ! puisqu’il
n’y en a pas eu, mais du dol qu’il a commis envers
le preneur en ne l’avertissant pas et en l’empêchant
ainsi de prendre d’autres mesures (Pothier, du 'louage,
n° 7 ; M. Duvcrgier,t. 1er, n° 55 ; M. ïroplong, ii°93). Si la
chose n’avait péri q u'en partie, il y aurait lieu à résiliation
du contrat ou à diminution du prix, selon que, d’après
les circonstances, ou pourrait apprécier si la connaissance
de la perte aurait entièrement changé la résolution
du preneur ou si elle l’aurait seulement déterminé
à donner un prix moindre (M. Troplong, n° précité ;
M, D.uvergier, n° 55). Biais il’u'est pas nécessaire pour
la validité du contrat que la chose soit déterminée. C’est
ce qui a lieu lorsqu’on envoie chez un loueur de voi tures
en chercher une sans la désigner. Le loueur remplit son
obligation s’il fournit.une voiture qui soit d’uue bonté
commune et ordinaire, et qui puisse rendre le service
pour lequel elle a été louée (Pothier, n° 8 ; M. Troplong,
n° 96 ; M. Duranton, 1.17, n° 28).

24, Il importe de remarquer que, malgré l’analogie qui
existe entre le louage et la vente, il y a cependant des
choses qu’on nepeut louer quoiqu’on puisse les vendre,
et d’autres qui peuvent être louées quoiqu’elles ne
puissent être vendues.

Ainsi il est de l’essence du contrat de louage que les
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 11
choses qui en font l’objet soient rendues au bailleur
après qu’il en a joui pendant un certain temps. Il suit
delà qu’on ne peut louer les choses qui se consomment
par l’usage, comme le vin, le blé et les autres denrées de
mènie espèce, quoiqu’on puisse les vendre.

Mais les choses qui se consomment par l’usage, et qui
ne peuvent par conséquent être louées directement et
isolément, sont susceptibles d’être comprises indirectement
dans un bail, lorsqu’elles forment l’accessoire de
l’objet loué auquel le propriétaire les a attachées pour
servir à son exploitation (1). Ainsi les semences, les
pailles, les engrais livrés au fermier font partie intégrante
du domaine affermé, et celui-ci est tenu de les
représenter à sa sortie en même qualité et quantité.

Les biens dotaux peuvent être loués durantle mariage,
et cependant ils sont inaliénables. Il eh est de même
des biens domaniaux.etde.eeux.qui.composent munajorat,
lesquels, en principe , ne peuvent être aliénés
qu’en vertu d’une loi.

25. On ne peut louer une créance ; en effet, comme le
dit Pothier, n° 22, il est de l’essence du contrat de louage
qu’il y ait une certaine jouissance, et ici là cause du
louage manquerait.

Pareillement la charge d’un officier public n’est pas
susceptible de location ; les fonctions sont personnelles,
le titulaire seul peut les exercer (fît. Troplong, n° 92).
Mais un brevet de Maître de posle peut être l’objet d’un
louage, sauf les droits de l’administration vis-â-vis du
titulaire (Arrêt de la Cour royale, de Toulouse du 3 février
1844: Sirey, tom. 45, 2e partie, p. 50 ; Dallez,
tom. 45, 2e partie, p. 655).

26. "Du droit de servitude Constituée sur un immeuble
au profit d’un autre immeuble ne petit fane l’objet d’un
(1) Voyez titre IV, Des baux d’usines, les observations que nous
avons faites sur un arrêt de la Cour royale de Paris du 21 mars 1822,
qui a même décidé que le propriétaire pouvait reprendre, comme
bailleur, les matières premières qu’il avait livrées au preneur avec t’usine
louée. '"•■"■-12 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
contrat de bail. En effet, l’usage de la servitude se rattache
nécessairement à la jouissance du fonds. Le louage
de l’immeuble entraîne imphcitement celui des servitudes
qui y sont comprises. Mais le propriétaire d’un
immeuble peut louer, pour un certain prix par année,
la faculté d’y passer, de faire paître nu troupeau, de puiser
de l’eau. Ce n’est pas là louer une servitude ; c’est
louer une portion du tonds pour un usage déterminé
(Pothier, ri 0 18 ; MM. Durantou, n » 23 ; Troplong, n° 89 ;
et Duvergier, t. 1er, n° 69).

27. On ne peut prendre à loyer sa propre chose, à
moins que l’usufruit n’appartienne à un tiers.

Les droits d’usage et d’habitation ne sont pas susceptibles
d’être loués (Code civil, art. 631 et 634) parce que
de semblables droits ne peuvent être exercés que par
ceux-là mêmes au profit desquels ils ont été établis.

28. Nul doute aussi que le droit d’exploiter une mine,
une carrière, une tourbièreine puisse être l’objet d’un
bail (Arrêt de la Cour de CassationUu 20 déc. 1857 ; Sirey,
t. 38,1re partie, p. 91). ■'■'-''. :''_

- 29. Les bois peuvent être loués comme tous autres
immeubles, lorsqu’ils sont en coupes réglées.

30. Le bail de la chose d’autrui est-il valahle ? M. Troplong
(n° 98). dont nous adoptons l’opinion, soulient
l’affirmative. Il cite à ce sujet un arrêt de la Cour de Cassation
(Chambre des Requêtes) du 19 nov. 1838, qui
décide que le bail reçu de bonne foi des mains d’un
propriétaire apparent peut être opposé au véritable
propriétaire et’mème que les jugements obtenus, par le
fermier, contre lébaiileur. lient ïë propriétaire réel, qui
est ; censé y avoir été représenté par celui qui, aux yeux
des tiers de bonne foi, avait le gouvernement ou 1 ad-.
ministration de la chose.

Bîais il. en serait autrement si le propriétaire prouvait
que le preneur n’a pas été de bonne foi parce qu’il connaissait
la yéiltable situation ; de celui avec qui il a traité.
Dans ce cas, le.bail serait écarté par cette règle supérieure
savoir : que nul ne peut conférer plus de droits
qu’il n’en a lui-même (M ; ïroplong, u°dïï).
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 13SECTION III.DU prix du bail.

51. Le prix est un élément essentiel du bail: ceci ne
veut pas aire qu’on ne puisse conférer à autrui la jouissauce
d’une chose sans en exiger de rétribution ; mais
alors la convention change de nature ; ce n’est pas un
bail, c’est un prêt à usage.

32. Dans le contrat de bail, le prix est l’estimation de
la jouissance temporaire que le bailleur cède au preneur.
En général, le prix se stipule en argent.

Rien n’empêcherait cependant que le prix ne fût. déterminé
autrement. Oh peut convenir, par exemple,
qu’il sera payé eu denrées,,ou qu’ii consistera dans uu
travail à faire. En effet, l’argent monnayé n’est que le
signe représentatif dès-produits delà nature ou de l’industrie
: peu importe, dès lors,, que le prix du louage se
compose du représentant ou du représenté (1). Tel est
aussi l’avis de M. Dalloz, Recueil alphabétique, au mot
louage, n° 9.

Mais pour qu’il y ait véritablement contrat de louage,
il faut que les denrées, ou autres objets mobiliers qui
forment le prix, deviennent la propriété du bailleur
(M. Troplong, t. 1er, pag. 69).

Un bail n’est pas fait sans prix, bien qu’il ait lieu sans
loyer ni redevance, s’il mentionne que le preneur abandonne
au bailleur, et les dépenses faites par lui sur unterrain
non compris dans le bail et. la moitié des améliorations
futures (Ordonnance du Roi, en Conseil d’Etat
du 15 mars 1838 ; Dalloz, t. .40, 3e partie p. 80).

Dans la fabrication des matières résineuses, il est
(1) M M. Championière et nigaud (Traité des droits d’enregistrement,
n° 1.774) énoncent à peu près les mêmes idées ; la nature du bail ,
disent-ils , n’a rien qui répugne à ce que l’équivalent de la jouissance
soit une chose mobilière.14 DU BAIL ES GÉNÉRAL.
d’usage que les résidus de ces matières soient pour le
propriétaire des ateliers où s’opère la fabrication, une
indemnité suffisante de loyer de ces ateliers (Arrêt delà
Cour royale de Bordeaux du 20 avril 1859 ; Dalloz, t. 39,
2e partie, p. 191.) 

33. De ce que, pour qu’il y ait contrat de louage, il
est nécessaire qu’un prix en argent ou autrement ait été
stipulé, il suit que ce ne serait pas un vrai contrat de
louage, si je vous donnais un cheval ou un boeuf pour
tant de jours, à condition que vous me donneriez le vôtre
pour un nombre égal de journées. 11 y aurait là un
contrat anonyme fort semblable au louage, sans doute,
mais qui ne pourrait, prendre cette dénomination (Pothier,
n" 38 ; MM. Ducaurroy,t. 2,p. 195 etl 96 ; Troplong,
n° 3, p. 69-70 jDuvergier, n° 96 et Duranton, t. 17,
n" 9).

34. Le prix doit être sérieux, c’est-à-dire qu’il est nécessaire
que les parties, en ie fixant, aient cU l’intention,
l’une delepayer, l’autre del’exiger ; il ne le serait
point, si une chose d’une grande importance était louée
pour un prix excessivement vil, par exemple, un immeuble
d’un revenu de 1,000 fr., loué moyennant 5 fr.
Dans ce cas, le contrat ne serait point un bail, mais un
prêt à usage ; et alors les difficultés qui pourraient
survenir entre les parties se décideraient selon les
principes relatifs au prêt à usage (Pothier, n° 35 ;
MM. Duranton, n° 12 ; Duvergier, t. 1, n" 101 et Troplong,
n » 3) , ■ '.'..• •

35. Cependant, quelle que soit la vileté du prix, il n’y
a pas lieu à rescision pour cause de lésion ; elle n’a jamais
été admise eu pareil contrat. Le motif en est que
le propriétaire auquel la loi reconnaît le-droit de jouir
et de disposer de la manière la plus absolue, a dû nécessairement
conserver la faculté de transmettre l’usage
de la chose suivant le mode et dans les proportions
qu’il juge convenables ; tel est aussi l’avis des auteurs
précités.

Eu conséquence, il a été jugé, par arrêt de la Cour de
Cassation du 12 mars 1824, que le bail, consenti par un
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 15
usufruitier, ne peut être attaqué pour cause de lésion
résultant de la vileté du prix. La fraude, en pareil cas,
doit être prouvée ; l’anticipation ou la vileté du prix ne
suffit pas pour la faire présumer (Dalloz,Recueil alphabétique
au mot louage, p. 909,).

11 a aussi été jugé que les baux consentis par un tuteur
ne peuvent être annulés sous prétexte de vileté de
prix, qu’autant que l’on prouve l’existence d’un concert
frauduleux entre le tuteur et les preneurs (Arrêt
de la Cour royale de Paris, du lî août 1818 ; Dalloz,
t. 18, lw partie"p. 635).

56. En général, le prix du bail doit être déterminé par
les parties. Cependant il peut être laissé à l’arbitrage
d’un tiers.

Mais, que doit-on décider, si ce tiers vient à mourir
avant d’avoir fait cette estimation, ou s’il se refuse à la
faire ? Le bail sera.-t.-il réputé non avenu ? La solution
de la difficulté dépendra des circonstances. Il peut arriver
que les parties aient voulu que le contrat subsistât,
quoique le moyen indiqué pour déterminer le prix
vînt à défaillir. C’est ce qu’on devrait présumer s’il y
avait eu commencement d’exécution (Pothier, n° 371,
M. Duvergier, t. 1er, u° 104 et suiv. ; M. Rolland de Yillargues,
au mot bail, n° 156).

37, Quelquefois il n’est pas nécessaire que le prix du
bail soit fixé par les contractants. Il en est ainsi dans la
tacite reconduction (1) , et dans le cas où il s’agit d’une
chose dont le prix est taxé d’avance par l’autorité, ou

- fixé par l’usage des lieux, par exemple, dans la location
d’une voiture de place dont la course est déterminée
par uu tarif.

38. Le prix peut, quant à sa quotité, être soumis à
une condition. A cet égard, une question a été élevée :
Lorsque, dans un bail, il est dit que le prix du loyer
(1) C’est-à-dire lorsque le locataire a continué de jouir de la chose
après l’expiration de la location. Le prix dé ta location est alors le
même que celui porté au bail précédent.16 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
est fixé à telle somme, à raison de ce que le preneur se
propose, et aura droit de former tel établissement dans les
lieux loués, s’il arrive que l’établissement n’ait pas lieu,
même par l’effet d’une force majeure (par exemple, par
une décision de l’administration) , le preneur sera-t-il
encore tenu de payer le prix fixé ?

La question se réduit alors à savoir si les parties ont
entendu subordonner la quotité du prix à l’obtention de
l’autorisation requise pour former l’établissement. Dans
une espèce qui s’est présentée, et où il s’agissait d’une
maison de jeu que le preneur voulait établir, l’on a jugé
que la clause lie faisait pas condition, et qu’en conséquence
le prix était dû. (Arrêt de la Cour de Cassation
du 14 nov. 1827, affaire Benazet, Journal du palais, à
sa date ; M. Roland de Yillargues au mot baU,i\° 154).

59. Lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail
verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera
point de quittance, le propriétaire sera cru sur son serinent,
si mieux n’aime le locataire demander l’estimation
par experts, auquel cas les frais de l’expertise restent à
sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré
(Code civil, art. 1716) :

. Biais que doit-on décider s’il existe des quittances
avouées par le locataire , et qu’il refuse de produire ?
Le propriétaire peut alors en être cru sur sa simple déclaration,
il’n’y a pas lieu de lui déférer le serment ou
d’ordonner l’expertise dont parle l’article 1716 du Code
civil ; cet article ne prescrit de recourir au serment ou à
.l’expertise qu’à défaut de quittance (Arrêts de là Cour
royale de Sennes, du 18 février 1822 (1) et de la Cour
( !) Cet Arrêt est ainsi conçu : Considérant qu’aux termes de l’article
1716 du Code civil, dans le cas de contestation sur le prix du bail
verbal, il n’y a lieu de déférer le serment au propriétaire et d’ordonner
une expertise, que lorsqu’il n’existe pas de quittance ; — Considérant
qu’il est prouvé par l’aveu deFourmont, qu’il existe des quittances,
et que de son refus de les représenter, on doit tirer la conséquence
qu’elles sont contraires à sa prétention,DU BAIL ES GÉNÉRAL. 17
de Cassation du 4 décembre 1823 ; Dalloz, t. £5, lre partie,
page 493 ; Journal du Palais, à leurs dates).

40. il arrive quelquefois que le bailleur stipule un potde-viu.
Pour peu qu’il soit considérable, il est regardé
comme faisant partie intégrante du prix de la location
(MM. Proudhon, n° 1219 ; Rolland de Yillargucs, au
mot bail, n° 172)  ; il n’en est que le paiement anticipé.


En cas de résiliation de bail, le pot-de-viu doit être
restitué, déduction faite du temps pendant lequel a
duré la jouissance du preneur.

C’est ce que le tribunal de la Seine a décidé plusieurs
fois, et notamment par jugement du 16 jauv. 1840, confirmé
par arrêt de la Cour royale de Paris, le 3 déc.
1840. Cette décision déférée à la censure de la Cour de
Cassation, a été maiutenue par arrêt du 30 nov. 1841.
(Le Droit, 26 et 27 déc. 1859, 17 janv. 1840 ; Journal du
Palais, t. 1er de 1842, p. 55).

De même, en cas de cession de bail, on doit faire la
répartition du pot-de-vin sur toute la durée du bail
(Arrêt delà Cour rovale deDouai, 28juin 1859: Dalloz,
t. 40, 2e partie, p. 26).

Il a aussi été jugé par arrêt de la même Cour du 50
décembre 4839, que le pot-de-vin pavé par le fermier,
doit être supposé réparti sur chaque année de jouissance ;
en conséquence, lorsque la durée du bail a été
abrégée, une portion proportionnelle du pot-de-vin doit
lui être restituée (Dalloz, t. 40, 2e partie, p. 191).

CHAPITRE II.

5*c la forme , « ïe la preuve et fie la durée du
ïîaî !.

41. Le bail n’est assujetti à aucune forme. 11 est parfait
par le seul consentement des parties sur la chose et
48 DU BAIL EN GÉNÉRALv
"sur le prix, quelle que soit d’ailleurs la manière dont ce
consentement aura été manifesté, il résulte dé là que
l’on peut louer du verbalement où par écrit (Codé civil,
art. 1714). Quoique l’écriture ne soit pas nécessaire
pour la validité du contrat, elle aura cependant pour
effet d’amener plus sûrement à ia preuve de l’existence
dubaiï, et son efficacité seféra d’autantplus sentir,, que
la preuve testimoniale n’est admise en matière de bail
que dans des limites fort étroites (Vyyeà p. 25).

Les parties sont autorisées à subordonner le contrat
de bail à toute espèce de conditions licites. Elles peuvent
étendre où restreindre, selon leurs côûvenatices ,
les droits et les obngàtions que la M en fait découler.


42. La durée du bail n’est pas limitée par là loi. Lès
parties sont donc libres d’assigner àù Contrat l’espacé dé
temps qu’elles jugent convenable,- mais quoique là durée
du bail dépende de la volonté des parties, et qu’elles
puissent l’étendre pu la restreindre à leur gré, il est
certain cependant qu’un droit perpétuel de jouissance -
serait inconipatible avee l’idée d’un simple bail. Ëii
effet, aux termes de l’article 1709 du Codé civil, le bail
a pouf objet la jouissance d’une chose pendant un-certain
temps. Ces dernières expressions empruntées au
texte même de la loi, suffisent pour ; indiquer le but du
contrat et pour écarter toute idée de perpétuité, Ainsi,
les baux énlpnytëofiqùes né peuvent être stipulés pour
un ternie plus long que Celui de 99 ans , et les baux à
vie, sur plusieurs têtes, ne sont permis qu’àla charge
de ne pas excéder le nombre trois (Loi dû 19-29 décembre
1790, art. 1er).

Toutefois, il ne faudrait pas confondre avec un bail
perpétuel celui dont la durée, quoique indéfinie, serait
subordonnée à une condition casuelle. Tels sont, dans
le Limousin et dans l’Alsace, les baux appelés à colonage
pefpétuel’oxi baïtxhéréditaires ; ils se" transmettent
indéfiniment en ligne directe, mais ils ne passent pas aux
branches collatérales, et par conséquent ils s’éteignent
avec la racé des fermiers (M. Troplong, n° 4). Voyez, m
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 19
reste, titre Y, les développements dans lesquels nous
sommes entré sur ces différents contrats.

43. On peut faire dépendre la durée*du bail tout à la
fois de la volonté du bailleur et de celle du preneur ;
c’est ce qui a lieu, dans le cas d’un bail de trois, six ou
neuf années, lorsque l’acte ne restreint pas à l’une des
parties le droit de le faire cesser à l’expiration des deux
premières périodes, mais accorde à chacun des contractants
la faculté de le résoudre au bout de trois ou
six ans.

44. En outre, la durée du bail peut dépendre exclusivement
de la volonté, soit du bailleur, soit dû preneur,
comme cela arrive quand il est dit dans le contrat que
le bail est fait pour trois, six ou neuf années au choix du
preneur seulement ou à celui du bailleur.

45. L’on peut aussi stipuler qu’un bail durera jusqu’à
l’arrivée d’un événement incertain ; par exemple, le mariage
du bailleur, la perte d’une place qu’il occupe, sa
mort, celle d’un tiers, etc. (1).

46. Le bail qui renferme cette clause : le preneur restera
dans les lieux tant qu’il lui plaira, moyennant un
prix déterminé, est valable. On ne peut pas aire que ce
soit là une condition potestative de nature à entraîner
la nullité de l’obligation, ou que le bail ne contient pas
de terme. Une pareille location doit être considérée à
l’égard du bailleur, comme faite pour toute la vie du
preneur (Arrêt dé la Cour royale de Paris, 2° chambre,
du 20 juillet 1840 ; Journal du Palais, t. % de l’année
1840, p. 2i3).Rous approuvons cette décision ; elle nous
semble rendue conformément aux vrais principes en
matière de louage. .
(l) Quoique, dans ces circonstances, le bail ne change pas de nature,
s’il ne renferme des clauses qui en feraient un véritable usufruit,
néanmoins, il devient passible d’un droit d’enregistrement plus considérable,
du droit de 4 p. 100 dû sur les baux dont la durée est
inimitée, c’est-à-dire qui dépendent d’un événement incertain qui
peut n’arriver que dans un temps très éloigné (M. Rolland de Yillargues
au mot bail, no 90).20 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
47. Lorsque les parties n’ont pas déterminé la durée,
du bail, elle se règle, soit d’après la nature des choses
louées, soit d’après l’usage auquel on les destine, ou les
circonstances ou les usages locaux.

Ainsi, le bail d’un bien rural est censé fait pour tout
le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille
tous les fruits de l’immeuble affermé (Code civil, article
1774).

Le bail des maisons est soumis, quant à sa durée, à
l’usage des lieux (Code civil, art. 1736).

48. De ce que le bail n’est assujetti à aucune forme, il
suit qu’il peut exister des promesses de bail aussi valables
que le bail même, lorsqu’elles sont d’ailleurs’revêtues
de tous les accessoires qui t’ont la force de celui-ci,
c’est-à-dire lorsque la désignation de la chose louée, le
prix de la location, l’acceptation et le consentement des
parties se trouvent exprimés dans la promesse de bail
(Arrêt de la Cour de Paris, 7 nivôse, an X ; Dalloz, Recueil
alphabétique, au mot louage, p. 912).

Les promesses de bail peuvent être ou verbales ou
écrites.

Les promesses verbales sont assimilées aux locations
faites sans écrit et non exécutées ; par conséquent, elles
ne peuvent être prouvées par témoins (Argument des
articles 1715 et 1716 du Code civil). Les inconvénients
qui peuvent résulter des promesses Verbales de bail,
nous autorisent à engager les parties à ne point eu faire
usage et à rédiger leur convention par écrit (Voyez modèle,
n° 1, à la lin de ce volume).

49. Les promesses de bail peuvent être unilatérales
ou synallagmatiques ; mais les promesses de bail unilatérales
ne sont valables qu’auûmt qu’elles ont été
acceptées (I). (MM. Troplong, n° 12, et Duvergier,
n° 43).
(l) Nous avons critiqué dans notre Code-Manuel des Propriétaires
et Locataires de 'maisons, no 70, note, un jugement du tribunal de la
geine du 25 mars 1843, qui a décidé que la nromcs ;>c de bail, même130 BAIL EN GÉNÉRAI,. 2Î
En conséquence, une lettre contenant promesse de
faire bail pour six ou neuf années n’est pas suffisante
pour lier les parties ; si, postérieurement à cette lettre,
le locataire a été mis en jouissance, ïe bail doit être considéré
comme étant fait dans les termes d’usage (Arrêt
de la Cour royale de Paris, 3e Chambre, du 19 déc. 1845,
affaire Chaput contre Béra'rd ; le Droit, du 21 décembre,
même année).

On a vu ci-dessus que le bail était ou verbal ou écrit ;
il convient donc de traiter séparément de l’un et de
l’autre.
SECTION PREMIÈRE.Du bail verbal.

50. Le bail verbal se manifeste par la jouissance de la
chose louée.

51. En matière de location verbale d’immeubles, la
loi a établi une exception à la règle que l’on peut faire
par témoins, la preuve des obligations dont l’objet
n’excède pas la somme ou valeur de cent cinquante fr.
On a voulu, par là, éviter aux parties des expertises et
des procès coûteux, à l’occasion d’an contrat qu’il leur
est possible de rédiger par écrit. Tels sont les inconvénients
auxquels l’article 1715, du Code Civil, a eu pour
but de remédier. Cet article est ainsi conçu : « Si le bail
fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que
l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par
témoins, quelque modique qu’en soit le prix et quoiqu’on
allègue qu’il y ait eu des arrhes données. Le serment
peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. »

52. On ne peut admettre la preuve testimoniale d’un
bail verbal non exécuté dont le prix excède ou n’excède
unilatérale, oblige celui qui l’a consentie, sans qu’il soit besoin d’une
acceptation. Le lien légal ne se forme que par l’acceptation : jusque-là,
la proniesse n’est qu’une simple proposition,22 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
pas 150 fr,, lors même qil’il y a commencement de preuve
par écrit ; (M. Troplong, dûLouage, n° (12 ; Arrêts delà
Cour royale de Rouen, des 18 fév. et 19 mars 1841, Sifey,
t. 41,2e partie, p. 468).

On n’est point admis à prouver par témoins 1 e commencement
d’exécution d’un bau verbal.

Aussi, lorsque les faits présentés comme exécution
du bail sont constants, la preuve testimoniale est admissible
pour établir l’existence ou les conditions du
bail même (Arrêt de la Cour de Cassation, 14janv.
1840 ; Sirey t. 40, 1™ partie, p. 5).

En l’absence de preuve écrite, celui qui allègue l’existence
d’un bail verbal peut seulement déférer le serment
à celui qui nie le bail.

Mais nous ne pensons pas, ainsi que le prétend
M. Duranton, (tome ,17, n° 53.) qu’on puisse être
admis à faire interroger, sur faits et articles, celui qui
•. nie l’existence du bail ; car le texte de l’art. 1715, cidessus
rapporté, dit expressément que le serment peut
SEULEMENT.êtredéféré à celui qui nie le bail. Or, cet
article est restrictif du di'ôit commun, puisqu’il n’admet
point la preuve testimoniale, quelque•■modiqueque soit
le prix du bail, si ce bail verbal n’a encore reçu aucune
exécution. Cette opinion est appuyée sur un, arrêt delà.
Çoûr royale deRennes, du 6 août 1812 ; (Dalloz, aumot
interrogatoire,.^. 574, note 5.) Tel est aussi l’avis de
MM: Troplong, n° 3, et Bousquet, Nouveau dieïiohnaùë*
de Droit, au mot bail.

.'■. 55. Le bail verbal exécuté peut être prouvé par témoins,
lorsque le prix estInférieuràr 150francs ;; mais ;
si le loyer annuel est inférieur à 150 francs, et que tous
les loyers réunis s’élèvent au-dessus de cette somme, la
preuve ne sera pas admissible (M.Troplong,nos 110,116 ;
arrêts des Cours de Bordeaux, 20nov. 1810, et deParis^
26 avrill825). '

Mais lorsque le bail est avoué, si les parties ne sont
pas" d’accord sur les conditions, la preuve:pent-elle" être,
faite par témoins ?

Si la contestation porte sur le montant du prix, la
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 23
preuve testimoniale n’est pas admise, alors même que le
bail est inférieur à 150 fr. ; le propriétaire en est cru
sur son serment, à moins que le locataire ne préfère
l’estimation par experts.

Si la difficulté existe relativement à la durée du bail
et aux autres conditions accessoires,, la preuve testimoniale
doit toujours être inadmissible, lorsque le bail est
au-dessusde 150fr.(l)  ; toutefois lorsque le bail est audessous
de cette somme, il faut distinguer : la preuve
testimoniale doit être rejetée, s’il s’agit de la durée, des
époques du paiement, en un mot de tout ce qui est réglé
par l’usage des lieux.
(1) Cependant la Cour de Nîmes a jugé. par.arrêt du 14 juillet 1S10,
que l’on pouvait faire preuve par témoins de l’époque à laquelle le
bail avait commencé, et de l’époque à laquelle il devait finir. (MM.
Dalloz (au mot louage, p. S10) et Duranton (t. 27, no 55) , donnent
leur approbation à cette décision.Un autre arrêt de celte Cour, 22 mai 1010 (Balloz page précitée) a
aussi décidé dans le même sens,'Mais on oppose à ces deux arrêts de la Cour de Nîmes un arrêt delà
Cour de Grenoble, du 14 mai 182o (Dalloz, t. 25, 2° part. p. 219) ,
qui a repoussé la prétention d’un locataire demandant à prouver par
témoins que son bail devait durer six ans, sans clause de repentir à
l’expiration de la troisième année. On doit rejeter les deux arrêts de la
Cour de Nîmes, comme contraires aux principes consacrés par l’article
1344 du Code civil, en matière de preuve testimoniale. C’est aussi
l’avis de MM. Delvincourt, l, 3, p. 188, note 3 ; ToulHer, t. 9, no 33 ;.
Duvergier, t. ter, nq 258 ; Curasson, n° 18, p. 280 ; et Troplong,
n° 118. Ce dernier auteur s’exprime ainsi : « Que demande-t-on à
prouver ? Les époques de l’entrée et de la sortie, celle de l’écbéance
du paiement, la quotité du prix, c’est-à-dire s’il consiste en argent ou
en denrées. — Mais ce sont là autant de choses dont il a été facile de
se procurer une preuve écrite. Admettre une preuve vocale, ce serait
se. placer en dessus de toutes les règles du droit commun. — C’est
surtout pour ce qui concerne la durée du louage que ce système est
d’une frappante évidence. Le Code, en effet, loin de vouloir livrer aux
chances d’une preuve testimoniale, toujours difficile, ce point de la
convention, a posé lui-même des présomptions sur la durée des baux
faits verbalement (Code civil, art, 1736,1757,1758,1774). »
â4 DU BAIL ES GENERAL,
Biais lorsqu’on allègue quelque condition sur laquelle
l’usage des lieux et la présomption de la loi soient muets,
la preuve par témoins est admissible, s’il s’agit d’un bail
au-dessous de 150 fr. (M. Troplong, nos 117,118, 119 et
120).

Le bail verbal, consenti par un mandataire général,
n’est pas suffisamment constaté, au profit du preneur
et contre le mandant, par la déclaration du mandataire
depuis sa révocation (Arrêt dé la Cour royale
d’Angers, 11'-avril’1825, Sirey, t. 25, 2e partie,

P- 2*5). ;

54. Un bail, soit écrit, soit verbal, peut-être fait avec
des arrhes. Alors, de même que dans la vente, l’effet
des arrhes est de donner à chacune des parties le droit
de se désister du bail: cellequiles a données en les perdant
 ; celle qui les a reçues en restituant le double ; et si
le bail s’exécute, les arrhes sont considérées comme un
à-compte sur le prix (M. Duvergier, t. l,"n°49 ; M. Troplong,
n° 125). Biais, l’allégation qu’il y a eu des arrhes
données n’autorise pas la preuve par témoins, quand le
bail, sans détermination de durée, n’a encore reçu aucune
exécution, et que l’une des parties le nie (Code
civiLart. 1715). -

55. Lorsqu’il y a contestation sur le prix du bail verbal
dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existe point
de quittance, le^ propriétaire en est. cru ; sur soii serment,
simieuxn’aime le locataire demander l’estimation
par experts ; auquelcaS, les frais de l’expertise restent
à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré
(Code civil, art. 1716). \

Cet article n’est relatif qu’au cas où il y a contestation
snr le prix du bail verbal, quand le preneur est déjà en
jouissance ; si le propriétaire n’a point donné de quittance
qui indique le prix du bail, ou si la q uittance est
perdue, la preuve testimoniale n’est point admise,
lors même, que le prix du bail serait inférieur à
150 francs.

Dans ce cas ; c’est au preneur que la loi laisse lafaculté
d’opfer entre l’expertise et le serment du propriétaire,
DU BAIL EN GENERAL. ' 20
Vainement le propriétaire offrirait de prêter le serment
ou môme de faire preuve par témoins, si le preneur demandait
que le prix fût fixé par experts (Arrêt de la Cour
royale de Nîmes, 6juin 1823, Dalloz, au mot louage, page
911). Biais alors les frais de l’expertise sont à la charge
du preneur, si l’expertise excède le prix qu’il a déclaré.
Biais si, au lieu d’un différent sur le prix du bail verbal,
il y avait contestation sur la durée du bail verbal
et sur ies autres conditions de la location, la preuve testimoniale
ni le serment du propriétaire ne seraient admissibles.
On devrait suivre pour règle les usages locaux
(Arrêts de la Cour royale de Grenoble des 14 mai 1825
et 4 août 1832, Dalloz, t. 26, 2e partie, p. 182, et t. 33,
5e partie, page 57).

Ce. système, qui semble incontestable lorsque le prix
du bail excède 150 fr., doit-il recevoir quelques modifications,
lorsque le prix ne dépassera pascette somme ?
En ce qui touche la^durée, les époques du paiement, en
un mot tout ce qui est déterminé par l’usage des lieux
la quotité du prix ne doit être d’aucune influence. De
sorte que, dans tous les cas, la preuve testimoniale devra
être rejetée. Biais il en serait autrement si on alléguait
quelque condition sur laquelle l’usage des lieux et
la présomption de la loi fussent également muets ; dans
cette dernière circonstance, la preuve par témoins serait
admissible s’il s’agissait d’un bail dont le prix
n’excéderait pas 150 francs. C’est, au reste, ce que nous
avons déjà dit, page 23.

56. Si le preneur refuse de représenter les quittances
de loyer, comme son refus démontre assez clairement
que le prix du bail n’est pas celui qu’il déclare, et que le
prix est, au contraire, celui qui est allégué par le propriétaire,
les juges peuvent, dans ce cas, s’en rapporter
à la simple déclaration du propriétaire sans qu’ils
aient besoin de déférer le serment ou d’ordonner l’expertise ;
la mauvaise foi du preneur doit le priver de son
option (Arrêt de la Cour de Cassation du 4 décembre
]S%3 \ Journal du Palais à sa date ; Sirey, tome 24,
Impartie, page256).
26 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
Si le serment est déféré au propriétaire sur le prix du
bail verbal et qu’il se refuse à le prêter, le locataire
sera cru sur le montant du prix qu’il allègue (Code civil,
art. 1361).

Le propriétaire ne pourra pas, pour éviter les conséquences
de son refus de serment, demander l’estimation
par experts du prix de la location : ce droit seul
appartient au locataire. Biais si le propriétaire référé le
serment au locataire, et que Celui-ci réfuse de le prêter,
le locataire conserve cependant le droit de demander
l’estimation par experts (M. Bousquet, Dictionnaire de
Droitj au mot bail).

57. Il résulte de ce qui précède qu’en général, dans
les locations verbales, la preuve de l’existence du bail et
des diverses conventions qui y sont relatives est abandonnée
à la bonne foi des contractants. Il est donc utile^
dans l’intérêt des parties, lorsque la location est assez
importante, de régler par écrit leur engagement ; car,-
en supposant même qu’elles soient de. bonne foi, des
circonstances imprévues peuvent faire naître de nombreuses
difficultés. Par exemple, le fermier prétendra
que tel objet où telle pièce déterre fait partie dé sa location
 ; sa réclamation peut être juste, mais qui le
prouve ? Le propriétaire peut aussi avoir des réclamations
à-élever. Et c’est ainsi que la bonne harmonie, qui
doit naturellement exister entre le .propriétaire, et le
fermier se trouve souvent troublée, faute d’avoir, par
dé sages précautions", déterminé les limites du droit de
chacun.

Mais qu’en sera-t-il si l’une des parties est de mauvaise
foi ? Les inconvénients de la location verbale se feront
encore plus vivement sentir. Le propriétaire pourra
se trouver au jour fixé pour l’entrée en jouissance, sans
fermier, et ce dernier sans exploitation. Ainsi, nous ne
saurions trop engager les propriétaires et les fermiers à
déterminer par écrit leurs conventions au moyen,' soit
d’un bail notarié, soit d’un bail sous seing-privé.
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 27SECTION II.Du bail écrit. .

58. Le bail écrit se fait, ou par-devant notaire, ou par
acte sous seing-privé ; dansle premier cas, il prend la
dénomination de bail .authentique.

§ I, Du bail authentique.

59. Le bail authentique a pour effet de faire foi par
lui-même jusqu’à l’inscription de faux (Code civil, article
1319) , sans aucune vérification préalable ; c’est-à- •
dire qu’on y doit ajouter pleine confiance, parce qu’il
émane d’un officier public dont la loi consacre le témoignage.


60. Le bail authentique offre aussi cet avantage, que
3e notaire en conserve la minute, et que les parties peuvent,
lorsqu’elles le réclament, s’en faire délivrer une
expédition.

En outre, lorsque l’une des parties ou toutes deux ne
peuvent ou ne savent écrire ou signer, et qu’elles veulent
conserver la preuve écrite de leurs conventions, le
bail ne peut être fait que par-devant notaire. Une croix
ne suffirait pas, dans ce cas , pour suppléer au défaut
de signature.

61- Le bail authentique doit être enregistré dans les
dix jours de sa date ; en cas de retard, les droits et l’amende
sont à la charge du notaire.

62. Les frais et les" droits d’enregistrement auxquels
un bail par acte notarié peuvent donner lieu, sont à la
charge du preneur (Argument tiré de l’art. 1593 du Code
civil). Lé choix du notaire appartient au bailleur. Tel
est, du reste, l’usage en cette matière ; mais les parties
peuvent y déroger par conventions particulières.

§ II. Du bail sous seing-privé et de son enregistrement.-

63. Le bail sous seing-privé est celui qui est passé sans
28 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
l’intervention d’un officier public. Tl détermine les. conventions
des parties et la durée de la location.

64. La principale différence qui existe entre le bail
sous seing-privé et le bail authentique, c’est que ce dernier,
tirant toute sa force du caractère de l’officier public
qui l’a-reçu, fait pleine foi par lui-même, jusqu’à
l’inscription de faux, et que les tribunaux doivent en
ordonner l’exécution provisoire sans caution (Code de
procédure civile, art. 145)  ; tandis que le bail sous seingprivé
ne fait foi qu’après qu’il a été reconnu par celui
auquel on l’oppose, ou légalement tenu pour reconnu.
Biais après la reconnaissance expresse ou tacite, volontaire
ou forcée, le bail sous seing-privé fait, entre les
signataires ou leurs représentants, là même foi que le
bail authentique même (Code civil, art. 1322) , et l’exécution
provisoire doit en être ordonnée sans caution.

65. Ainsi les parties peuvent, pour s’épargner les frais
d’un bail authentique, rédiger, sans inconvénients,
leurs conventions elles-mêmes. Car, dans le cas où l’une
d’ellesviendrait à méconnaître l’existence de l’engagement
écrit, il serait facile, au moyen delà vérification
d’écritures, de la convaincre de mensonge ; et le sous
seing-privé, une fois reconnu ou tenu pour tel, produirait,
comme nous venons de le faire observer, le même
résultat qu’un bail authentique.

66. Le bail sous seing-privé ;doit être fait double,
triple, et, suivant qu’il y a deux, trois où un plus grand
nombre de parties qui ont un intérêt distinct ( 1) , chaque
(1) 11 a cependant été jugé par arrêt de la Cour royale deParis, du
13 mars 1820, qu’une promesse de -bail-, quoiqu’elle n’ait pas été faite
en double, est obligatoire lorsqu’elle a été précédée ou suivie d’arrhes
données par le locataire ou le fermier (Si.rey, t. 21,2e partie, p. 171).
Toutefois nous pensons quela doctrine de cet arrêt ne doit pas êtresûivie
par ces motifs : 1° qu’en matière de louage, les arrhes ne sont jamais
considérées comme signe^de la conclusion, du. contrat (Argument, de
l’art. 1714 du Code.civil")  ; 2° que les promesses unilatérales ne peuvent
être valables qu’autant qu’elles ont été acceptées (Voyez ci-dessusJIJ 49) , et que l’on ne saurait "regarder l’acceptation, des arrhes comme
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 29
original doit contenir la mention du nombre d’originaux
qui ont été faits. Il suffit d’uu seul original pour toutes
les parties qui ont le même intérêt. Néanmoins, le défaut
de mention que les originaux ont été faits doubles, triples
, etc., ne peut être opposé par celui qui a exécuté
de sa part la convention portée dans l’acte (Code civil,
art. 1325). Il y a exécution de Ja part d’une partie, nonseulement
lorsqu’elle a rempli les obligations qui la concernent,
mais encore lorsqu’elle a concouru à l’exécution
que l’autre partie a donnée à lacté. 11 est évident
que chacun des originaux doit être signé par toutes les
parties intéressées au bail.

67. Le bail sous seing-privé doit être fait sur papier
timbré. L’empreinte du timbre ne peut être couverte
d’écriture, sous peine d’une amende de 15 francs (Loi du
13 brumaire,an Y1I, tit. 4, art. 2i et 26).

68. Le bail sous seing-privé doit contenir les noms,
prénoms, qualités ou professions du bailleur et du preneur,
la désignation exacte des lieux, l’époque de l’entrée
en jouissance, celle où elle finira, le prix de la
location, les termes de paiement, les conventions particulières
des parties. :

69. 11 est aussi certaines précautions qu’on fera toujours
bien d’observer, quoique leur omission n’entraîne
pas la nullité du bail. Ainsi, il est utile d’écrire le bail
en un seul et même contexte, lisiblement, sans abréviations,
blanc, lacune, intervalle, de compter les mots
une preuve de l’acceptation de la promesse de bail ou de son exécution.
Voici quelle est, au reste, l’influence des arrhes sur la convention
de louage : Si les arrhes ont été données et que le contrat n’ait point
encore reçu un commencement d’exécution, il est au pouvoir des parties
de se dédire, l’une en perdant les arrhes, l’autre en restituant le
double. Biais si le bail a reçu un commencement d’exécution, le contrat
est alors définitif, les parties sont irrévocablement liées, l’une
d’elles ne peut se dégager sans le consentement formel de l’autre. Les
arrhes s’imputent sur le prix ; mais celle des parties qui les a reçues,
ne peut plus se dégager des liens du coalrat en restituant ie Jaunie.
(Si Troplong, n » 125).30 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
rayés nuls, d’approuver les ratures, de dater le bail, de
mettre la date et les sommes en toutes lettres, de para^
pher les renvois placés en marge. Si un renvoi est trop
long pour être écrit en marge, il peut être transporté à
la fin ; mais, dans ce cas, il est nécessaire non-seulement
de le signer et parapher comme les renvois, mais dele
faire approuver par les parties. C’est le moyen d’éviter
les falsifications et les surcharges. D’ailleurs, des accidents
peuvent faire disparaître un chiffre, le rendre
illisible, etc. ' : V " ,

70. Lorsque le bail est fait en vertu d’une procura*-
tion, elle doit être spéciale à cet effet ; si elle est sous
seîngvprivé ou par devant notaire, et en brevet, celui
des contractants quia passé bail pour son compte doit
la conserver entre ses mains, à moins que le, porteur decette
procuration, ne préfère la déposer chez un notaire,
pt en fournir une copie pour être jointe au bail. Si c’est
une procuration par devant notaire et en minute, il suffit
d’énoncer dans le bail la date de la procuration et celle
dé son enrègistrêinènt. -

71. Quoique la loi n’exige pas que les parties fassent
précéder leur signature de ces mois : approuvé l’écris
ture ci-dessus, il est toujours prudent de faire placer
cette mention au bas du bail- et avant les signatures ;
elle servira à détrun-e les allégations de surprise de la
part de celle, des parties qui Ma pas ; écrit le bail,. ;. ; .

72. Le bail doit être enregistré dans les trois mois de
sa date, sous peine d’une amende qui consiste dans la
perception d’un double droit du droit ordinaire (Loi du
22 frimaire, an Yffi, art. $2 et 39). L’enregistrement a
pour effet de lui donner date certaine ; car aux termes
de l’article 1328 du Code civil, les actes sous seing-privé
n’ont dé date certaine Contré les tiers que du jour de la
niQrt 4e celui ou de l’un de ceux qui lès ont souscrits,
"pu du jour où leur substance est constatée dans de§
actes dressés par des officiers pubUçs, tels, que des pror
ces- ? verbaux de scellé ou d’inventaire. Biais, dans les
deux dernières circonstances prévues par cet article, le
bail devrait être enregistré ; car la loi ne dispose que
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 31
relativement à la date certaine et n’affranchit pas delà
formalité de l’enregistrement.

73. Les baux à ferme ou à loyer des biens meubles
ou immeubles ; les baux de pâturage et nourriture d’animaux
 ; les baux à cheptel ou reconnaissances de bestiaux ;
et les baux ou conventions pour nourriture de.
personnes, lorsque la durée est limitée, sont soumis au
droit de vingt centimes par cent francs, sur le prix cumulé
de toutes les années. Le droit de cautionnement
n’est que de moitié, c’est-à-dfre de dix pour cent (Loi
du 24 mai 1824, art 1<*).

Sont considérés, pour la liquidation et le paiement
des droits, comme baux de neuf années, ceux faits pour
trois, six ou neuf ans (Loi du 22 frimaire, an YII, article
69, §3, n° 2).

Les baux de biens immeubles, dont la durée est illimitée,
paient un droit de quatre pour cent. ; ceux des
biens meublés né paient que "deux pour cent (Mêm-3 art.,
§7,n°-2, §5, n »2).

On doit ajouter au prix du bail, pour la perception
du droit, les charges imposées an preneur. Si le bail est
stipulé payable en nature, il en est fait une évaluation
d’après les dernières mercuriales des causes de la situation
des biens, à la date de l’acte (même loi, an XY, n° 1J ;
on forme une année commune d’après les quatorze dernières
années antérieures à celles de l’ouverture du droit
en retranchant les deux plus fortes et les deux plus faibles
(Loi du 15 mai, 1818, art. 75).

S’il s’agit d’objets dont la valeur ne puisse être constatée
par les mercuriales, les parties en feront une déclaration
estimative (Loi du f2 frimaire, an VII, art. 15,

S 1). '

74. Les droits d’enregistrement d’un bail ne peuvent
être exigés que des preneurs ; cependant, lorsque le bailleur
veut faire usage du bail, il doitle faire enregistrer
et en payer les droits, sauf son recours contre le preneur
(Délibération de la Régie, du 2 octobre 1808 ;
M. Rolland de Yillargues, au mot bail, n° 586 et 587).

Quoique le bail fait sous signature privée soit expiré
32 DU BAIL. EN GÉNÉRAL.
lors des diligences de la Régie, les droits et doubles
droits sont dûs (Arrêt de la Cour de Cassation du 6 mars,
1822, Journal du Palais, à sa date).

La mention, dans un inventaire notarié, d’un bail
sous seiug-privéde biens immeubles non enregistrés,établit
suffisamment l’existence de ce bail pour la demande
des droits (Instruction générale du 30 avril, 1812, n » 577 ;
BI.deYiliargues,n°5S9).

75. Lorsqu’un pot-de-vin est stipulé, il est toujours
prudent de le mentionner dans le bail soit notarié, soit
sous seing-privé. Car, si le pot-de-vin est renfermé, dans
un acte particulier et sous seing-privé, il peut être considéré
comme une contre lettre, et déclaré nul (loi du
22 frimaire, au VII, art. 40) , d’un autre côté, si le preneur,
en payant le pot-de-vin, se fait, remettre uue
simple quittance sous seing-privé et qu’un jour il soit
nécessaire de la produire, elle sera considérée comme
une contre-lettre et comme telle, passible, à titre d’amende,
du triple droit d’enregistrement qui aurait été
perçu sur les sommes et valeurs ainsi stipulées.

76. Les locations verbales ne sont point assujéties au
droit d’enregistrement (Arrêt de la Cour de Cassation
des 12, 17, 24, 26 juin et 3 décembre'1811)  ; et même
lorsqu’il s’agit d’une location par tacite reconduction
à l’expiration d’un bail notarié (Instruction de la régie
du 23 novembre, 1811, n° 55) ,

CHAPITRE III.
BSu cai&UlGiiîïïeiîiesit « in hall.

77. il arrive souvent que, quand la solvabilité des preneurs
n’est pas suffisamment prouvée, le bailleur exige
du preneur des garanties nécessaires pour assurer l’exécution
du bail^en d’autres ternies, une caution. On
nomme ainsiia personne qui se soumet envers le bailleur
DU BAIL ES GÉNÉRAL. 33
aux obligations résultant du bail, dans le cas où le preneur
ne satisferait pas lui-même à ces obligations.

78. Le cautionnement ne se présume pas, il doit être
exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites
dans lesquelles il a été contracté (Code civil, art. 2015).
Lorsqu’une personne a cautionné un locataire pour le
paiement de son loyer, sa garantie ne s’étend pas jusqu’aux
dégradations que celui-ci peut avoir commises
dans les lieux loués.

Ce même principe a fait admettre que le cautionnement
donné pour l’exécution du bail ne s’étend pas aux
obligations résultant de la tacite reconduction.

79. Lorsque la caution qui s’est obligée au paiement
des loyers du locataire, dans le cas où ce dernier ne
remplirait point cette obligation, se trouve poursuivie
pour ce fait, elle est tenue de payer, non-seulement les
loyers, mais encore les frais.

Ces frais sont ceux de la première demande formée
contre le locataire, ceux de dénonciation de cette demande
à la caution, ceux enfin qui ont été faits postérieurement
à cette dénonciation (Code civil, art. 2016).

80. Les engagements des cautions passent à leurs héritiers,
à l’exception delà contrainte par corps, si l’engagement
était tel que la caution y fût obligée (Code
civil, art. 2017).

81. L’article 202 ! du Code civil porte : « La caution
n’est obligée, envers le créancier, à le payer qu’à .défaut
du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans
ses biens (1) , à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice
de discussion, ou à moins qu’elle ne soit obligée
solidairement avec le débiteur, auquel cas l’objet de son
engagement, se règle par les principes qui ont été établis
pour les dettes solidaires. »

Le texte de cet article démontre combien il est important
pour le propriétaire qui exige une caution de

(i) C’est-à-dire après avoir fait vendre les biens et s’clie payé sur
 !e prix.
34 DU BAIL EN,GÉNÉRAL.
son locataire, de faire renoncer cette caution au bénéfice
de discussion, et de la faire obliger- en même temps
à payer elle-même, au cas où le locataire ne paierait
pas, Ou bien encore de la -faire obliger solidairement au
paiement des loyers. Dans ce dernier cas, le propriétaire
peut s’adresser directement à la caution, aussi bien
qu’au locataire ; car, aux yeux de la loi, là caution solidaire
est considérée comme un véritable débiteur solidaire,


.82. La caution quia payé, a son recours contre le
débiteur principal pour le paiement, tant du capital que
des intérêts et des frais ; eUe est subrogée à tousles
droits qp'avait le créancier contre lé débiteur (Code
civil, art. 2028 et 1029).

83. Lorsque plusieurs personnes se sont rendues
cautions du même débiteur, pour la même dette, elles
sont obligées chacune à toute la dette ; et celle giji a
acquitté la dette a son recours contre les autres cautions,
chacune pour sa part et portion (Code civil, art.
^025 et2033). : : ".'.■■ '

84. Le cautionnement se fait de deux manières : soit
par l’intervention de là caution au bail ; soit par acte
« éparé.

Lorsque le cautionnement a lieu par l’intervention de
la caution au bail, il est nécessaire que les originaux
iiu bail soient triples, puisqu’alôrs il y à trois parties
dans l’acte : le bailleur, le preneur et là caution.
 ; Lorsque le cautionnement se fait par acte séparé,
é'est^à-çhre sans l’intervention de la caution comme
partie au bail, et qu’il est sous seing-rprivé, il suffit d’un
seul original ; car le cautionnement n’est qu’un contrat
unilatéral, c’est-à-dire qui n’oblige que la caution envers
le propriétaire, Sans que célul-ci soit obligé envers
elle. Ti arrive souvent dans ce cas, que l’acte de cautionnement
se met à la suite du bail et sur l’original qui
appartient au bailleur (Voyez modèles nos 2 et 3, à la
fin de ce volume).
DU BAIL A FERME. 35Titre premier.BH BAH, A FERME.
85. Le Gode civil (art. 1711) appelle bail à ferme le
louage dès héritages où biens ruraux.

Le. fermier est. celui qui paie son loyer en argent, à la
différence du colon partiaire ou du métayer qui cultive
sous là condition d’un partage des récoltes.

Sous la dénomination d’héritages ou biens ruraux, on
comprend les immeubles qui produisent des fruits naturels
ou industriels (1) (M.:Mouricault, Rapport au Tribunat) i,tels
sont les terres, leS-jardins productifs (2) , les
prés ; les bois, les pâturages, lés vignes, etc. En d’autres
fermes, on doit considérer comme biens ruraux ceuxqui
sont destinés à la culture ou au pâturage, ou à
d’autres usages ruraux. (MBL.Troplong n° 632 ; D’uvergief,
tom. 2, n° 3 ; Dalloz, Recueil périodique, tom. 25,
deuxième partie, p. 220).
(ï) Le mm fruiis s’applique à tout ce qui naît d’une' chose ou se perçoit
à son’ occasion. On le divise en Irmis naturels, industriels où
civils.-Les fruits naturels sont le produit spontané delà terre ; le
produit et le croît des animaux appartient à- la classe des fruits naturels
î Les fruits industriels d’un fonds sont ceux qu’on obtient par la
Culture (Code civil, art. 583). —Les fruits civils sont les-loyers dés
maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages de rentes.
— Lés: prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits
civils’(Codecivil, art. 547, 582, 583et 584).(2) C’est aussi ce que le tribunal civil de là Seine a décidé, par jugement
de la 4e chambre du 8 août 1838, dans une espèce oit il s’agissait
d’un terrain situé à Charenton et loué verbalement à un maraîcher.
Le tribunal avait reconnu en outre que, suivant l’usage du
pays, la location d’un jardin devait, en cas de bail sans écrit, durer
jusqu’au 11 novembre (Le Droit, 12 septembre 1838).ûh DU BAIL A FERMÉ.
86. La location des mines, des carrières, et en général
de tous les fonds qui produisent des fruits, soit
spontanément, soi t à l’aide delà culture ou de l’industrie,
rentre aussi dans la classe des-baux à ferme, et les
principes de ce contrat leur sont applicables (M ; Duvergier,
tom. 2, n° 3 ) 

87. Lorsque le bail comprend des bâtiments destinés
à l’habitation et des biens ruraux, l’objet principal de
la location sert à déterminer si l’on doit appliquer au
contrat les règles particulières aux baux à loyer, ou les
règles particulières aux baux à ferme (1).

Si donc il est question du bail d’une maison à laquelle
se trouve attenant un jardin, un parc ou une
petite portion de terre, on décidera que c’est un bail à
loyer, et ou suivra conséquemment les principes relatifs
à ce contrat.

De même, si le bail est d’une usine à laquelle sont
annexées comme accessoires quelques pièces de terre,
il faudra appliquer les règles particulières aux baux
à loyer. Béciproquement, si la maison ou l’usine étaient
accessoirement comprises dans le bail d’un grand domaine
rural, ce serait aux règles des baux à ferme que
l’on devrait se conformer (Arrêt de la cour de Bruxelles,
du 29 nov. 1809 ; Sirey, 1.10, 2e partie, p. 97 ; BIM.Troplong,
du Louage, n° 527 ; Duvergier, tom. 1er, nn 4.) 

88. Il n’est pas rigoureusement 'nécessaire qu’un
immeuble soit situé à la campagne pour que la location
doive être rangée dans la ciasse des baux à ferme. En
effet, la location, par exemple, d’un jardin qui se trouve
dans l’intérieur d’une ville sera évidemment un bail à
ferme, si d’ailleurs le. jardin n’est point accessoirement
annexé à une maison. Car, comme nous venons de le
dire, c’est la destination de l’objet principal de la location
qui détermine la nature du contrat et la classe à
laquelle il appartient.
(1) On trouve dans le Code ciyi ! autrichien une disposition qui ètS’
blit ce principe.DU BAIL A FERME. 37
89. Le louage d’un chantier doit-il être classé parmi
les baux à ferme ou parmi les baux à loyer ? Nous pensons
qu’il faut le considérer comme un’ bail à loyer, et
appliquer ici les règles relatives à ce dernier contrat.
Nous devons dire cependant que la Cour royale de Paris
a jugé, par arrêt du 16 juin (825, qu’un terrain, loué
pour en faire un chantier, pouvait être assimilé à un
bien rural. Biais cette décision rendue contre les conclusions
du ministère public, n’est point juridique ;
B1M. Troplong (n0s 514 et 632) , Duvergier (tom, % n°3) 
et Dalloz (t. 25, 2e partie, p. 220) la critiquent avec
raison. En effet, on ne peut regarder comme propriété
rurale qu’un terrain destiné à la culture ou au pâturage,
ou à d’autres usages ruraux. Un chantier n’a rien de
commun avec l’agriculture, c’est un terrain qui a reçu
une destination toute spéciale.

90. La nécessité de connaître l’espèce particulière dans
laquelle on doit ranger le bail, se fait principalement
sentir lorsque la durée du contrat n’a pas été déterminée
par la convention, et que l’on veut savoir s’il
cesse de plein droit ou s’il faut donner congé suivant
l’usage des lieux. En effet, s’agit-il d’un bail à loijer dont
la durée n’a pas été fixée, l’une des parties ne peut
rompre le contrat que par un congé donné dans les
délais d’usage (Code civil, art. 1756)  ; s’agit-il d’un
bail à ferme, ce bail est censé fait pour le temps nécessaire,
afin que le preneur recueille tous les fruits de
l’héritage affermé (Code civil, art. 1774) , et il cesse
sans congé.

91. Les éléments essentiels dont se compose le contrat
de bail en général sont également nécessaires pour
former le bail à ferme. Ainsi il faut le consentement
des parties contractantes, une chose qui fasse l’objet
du contrat, un prix convenu pour la jouissance dé la
chose louée (Voyez pag. 5 et suivantes).

Le contrat doit aussi pour être valable contenir une
clause licite, c’est-à-dire qui ne soit ni prohibée par la
loi, ni contraire aux bonnes moeurs ou à l’ordre public.

92. Le législateur a tracé dans le Gode civil (article
DU BATL A EERME.
1714 et suivants) lés règles qui s’appliquent au bail à
ferme. C’est l’exposé et le développement de ces principes
qui feront l’objet des quatre chapitres suivants.

CHAPITRE I« .
BE L’ENTRÉE EN JOUISSANCE.SECTION PREMIERE.À quelle époque elle a lieu quand il s’agit de biens
ruraux affermés.

93. L’entrée en jouissance des biens ruraux doit s’opérer
au jour déterminé par le bail ; s’il n’existe point,
entre les’parties, de couvention expresse à cet égard,
elle se fait au temps fixé par l’usage des lieux.

94. Sous la dénomination d’usage y on désigne les
règles introduites par les moeurs d’un peuple et transmises
par la tradition. C’est l’usage qui donne naissance
au droit non écrit ; car, comme le disent les jurisconsultes
romains (1) , les coutumes pratiquées chaque
jour et approuvées par le consentement de ceux qui les
observent, imitent la loi.

95. Dans un assez grand noinbrede circonstances et sûr
des points qu’il ne règle pas mais qu’il prévoit, notamment
dans les titres des servitudes et du louage
(art, 645, 663, 671,674, 1736, 1754, 1757,1759, 1762et
1777) , ie Code civil s’en réfère à l’usage et lui donne
force de loi.

Cependant, pour que l’usage puisse obtenir cette au-*
torité, le concours de plusieurs circonstances est exigé,
(1) Julianus, L. 32 pr. elgi ; Ulpien, L. 32 ;HermogeniUs, L. 35 ;
Digeste, De legibus ; Institutes, liv. 1er. lit, II, § 9,DE L’ENTRÉE EN ÏÔUISSÀHCE, 39
îl faut, suivant les auteurs anciens et modernes (1) , que
les faits qui l’établissent soient uniformes, publics, multipliés,
observés par la généralité des habitants, réitérés
pendant un.long .espace de temps, constamment tolérés
parle législateur, et non contraires à l’ordre ou à l’intérêt
public.

96. L’usage se prouvait, autrefois, au moyen des actes
de notoriété, c’est-à-dire au moyen de certificats authentiques
délivrés par des officiers dejudicature, de ce qui
se pratiquait dans leur siège, sur quelque matière de
jurisprudence ou sur quelque forme de procédure. Biais,
aujourd’hui, ce genre de preuve ne serait plus admissibîe,
et les tribunaux excéderaient leurs pouvoirs en délivrant
de pareils certificats. La prohibition des actes
de notoriété, dans ce cas, résulte de notre système judiciaire
actuel, et ressort’principalement des articles 5
du Code civil et 1041 du Code de procédure ; c’est, au
reste, ce que la Cour de Cassation,. sur les conclusions
du procureur-général Mourre (2) , a décidé par arrêt du
(1) Bunod, Traité des Prescriptions, première partie, chap. 13 ;
Boùhiér, Sur la Coutume de Bretagne, observation 13 ; Touiller,
t. 1er, nos 159 et 165 ; M. Pardessus, Traité des Servitudes, n° 3/,0 ;
M. Àugicr, Encyclopédie des Juges-de-paix au mot usage.(2) On lit dans le réquisitoire de ce magistral ce passage remarquable
: « On tribunal ne peut se mouvoir, agir, ouvrir son audience que
pour les affaires qui lui sont expressément dévolues. Les matières de.
sa compétence, les règles dé sa procédure , les objets de ses délibérations
, tout est tracé par les Codes ou par les règlements. El quand
même une cour souveraine aurait chargé le tribunal de Gu.ers.cl de
.délivrer l’acte de notoriété dont il s’agit, sa délibération n’en serait pas
moins illégale. Pourquoi ? Parce que la ioi ne l’autorisait pas. II y a
plus, elle la prohibait. Car de quoi s’agit-il ? D’une sorte d’enquête,
d’un acte d’instruction, d’une preuve et de la manière de la recueillir.
Or, cette preuve n’est nullement autorisée par le Code civil ; cette ina*
nièro de pvaeéder est formellement prohibée par l’art. îd4t du Code
de procédure civile, ainsi conçu : « le présent Code sera exécuté à dater
du l01'janvier 1807 : en conséquence, tous procès qui seront intentés
depuis ectic époque seront instruits conformément à ses dispositions, .
Toutes lois, coutumes, usages et règlements relatifs à la procédure civile
seront abrogés. »40 DE L’ENTRÉE EN JOUISSANCE.
4 avril 1824 (Journal du Palais, à sa date) , en annulant
un arrêté en forme d’acte de notoriété, délivré par le
tribunal de Guéret, à la simple demande d’une partie,
dans ie but de constater l’interprétation.que recevait autrefois
la disposition d’une coutume (1).

97. Cependant, .si les tribunaux, pour prouver l’existence
d’un usage local, rie peuvent plus,comme autrefois,
délivrer des arrêtés en forme d’actes de notoriété, soit
sur l’a simple demande des parties, soit en exécution
d’un jugement rendu par un autre tribunal, comment
devra-t-on procéder, d’après notre législation actuelle,
afin d’arriver à constater cet usage ?
- Nous avons indiqué ci-dessus (n° 95) , ce qui est nécessaire
pour constituer un usage et d’où il tire sa
force ; il suit de là que la preuve de l’usage dépend en
général des faits et des circonstances \or. il est évident
que, suivant notre Code de procédure civile, ondevra,s’il
s’agit de prouver un usage contesté, procédera une
enquête dans les formes ordinaires. Biais les parties,
pour éviter les frais d’une enquête, peuvent produire
sauf discussion, etles tribunaux admettre, comme base
de leur décision, les attestations de notables sur les
usages du pays (M. Bioche, Dictionnaire de procédure,
au mot acte de notoriété). C’est, au reste, ce qui a lieu
le plus fréquemment.
:. Ainsi les actes de notoriété donnés sous l’ancienne
législation, les coutumes et les règlements peuvent être
produits comme révélant et constatant l’usage, lorsque
(1) Nous devons dire cependant que la Cour de Bruxelles a jugé que
depuis le Code civil on peut être admis à prouver, par des actes de notoriété,
un point de jurisprudence ancienne, et-qu’une loi est tombée
.en désuétude (Arrêts des 13 février et 20 juillet 1810)  ; mais ces deux
décisions doivent être rejetées. Tel est aussi l’avis des auteurs du Journal
du Palais (Répertoire, au mot Actes denotoriêlé, ri° 16 et suiv.).
Au reste, la Cour de Bruxelles a fait elle-même rétour sur sa jurisprudence
en déclarant mal fondée la demande tendant.à obtenir par
acte de notoriété la preuve des points de coutume ou d’usage (Arrêt
du 10 P>ai 1816 ; Journal du Palais, à sa, date).
DE L’ENTBÉE EN JOUISSANCE. 41
d’ailleurs ils ne renferment rien de contraire aux lois en
vigueur. Les décisions judiciaires, qui ont été rendues
dans des circonstances identiques, sont également d’un
grand secours et d’un grand poids, surtout si elles présentent
une jurisprudence constante. 11 en est de même
des consultations de jurisconsultes ou des attestations
émanées d’officiers municipaux, de notaires, d’avoués
ou de toutes autres personnes qui, par l’exercice de leur
profession, doivent avoir une connaissance exacte du
point qu’on veut établir.

Au reste, rappelons encore que les attestations données
par les personnes indiquées ci-dessus ne sont, en
cas de contestation surl’existeuce d’un usage local, que
de simples renseignements propres à éclairer la religion
du tribunal, mais sans lier en aucune façon sa décision.

98. Nous avons dit ci-dessus (n° 93) , que quand le
bail ne fixe pas le moment de l’entrée, en jouissance,
elle doit s’opérer suivant l’usage des beux ; dans ce cas,
les parties sont tenues de s’y conformer avec exactitude.
Biais ces usages varient, à l’infini : on comprend, en
effet, combien le climat, la nature du sol, le mode d’exploitation,
doivent exercer d’influence sur l’époque de
la mise en possession du fermier. Cette époque est, en
général la même que celle de sa sortie. En conséquence,
pour faire connaître quels sont, à cet égard, les usages
suivis dans un grand nombre de localités, et pour éviter
des redites et des longueurs inutiles, nous renvoyons le
lecteur au chapitre Ier, section V, intitulée De la fin du
bail, où nous traitons de ces matières.
SECTION II.Des contestations relatives à l’entrée en jouissance.

99. Les difficultés que l’entrée en jouissance d’un
bien rural peut occasionner sont celles-ci:

1° Lorsque le bailleur, à l’époque fixée par la convention
ou par l’usage des lieux, s’oppose à la mise en
42 DE L’ENTRÉE EN JOUISSAKCE.
possession du fermier ou lorsqu’il ne lui délivre pas la
totalité de la chose louée2°

Lorsque le fermier refuse d’entrer dans le domaine
rural, ou ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles
nécessaires à soii exploitation, ou bien encore, lorsqu’il
a été convenu dans le bail que le fermier paierait un ou
plusieurs ternies d’avance et qu’il ne remplit pas celle
obligation.

100. Si c’est le bailleur qui s’oppose- à l’entrée en
jouissance du fermier, ce dernier a le choix, ou de faire
sommer le bailleur de délivrer l’héritage rural, ou de
demander la résiliation du bail -avec dommage » et intérêts,
s’il y a lieu.

Ces dommages et intérêts consistent dons la perte
que l’inexécution du contrat a causée au fermier et dans
le gain ou profit dont elle l’a privé.

« Dans les dommages et intérêts dus à un laboureur,
dit Pothier (N° 68) , pour l’inexécution du Lait qui lui a
été fait d’une.métairie, si je bailleur ne Tayaut pas
averti assez à temps qu’il ne pouvait exécuter sou obligation
et le faire entrer dans la métairie dont il lui avait
fait, bail, le laboureur n’en a pu trouver d’autre, et a été
obligé de se démonter et de vendre à perte ses chevaux
et ses troupeaux, on doit faire entrer tant la perte qu’il
a soufferte"en se démontant, que le gain-qu’il aurait
vraisemblablement fait dans l’exploitation de-cette métairie.


 » Si le laboureur, à qui vous avez fait bail, ne s’est pas
démonté, et a trouvé une autre métairie, niais à des
conditions moins avantageuses, les dommages et intérêts
pour l’inexécution du bail que vous lui avez fait,
consistent dans ce qu’on estimera que le bénéfice qu’il
aurait eu à espérer du bail que vous lui avez fait excède
celui qu’il a a espérer de l’autre bail qui lui a été l’ait. »

101. Si c’est le fermier qui refuse d’entrer clans le domaine
rural oit de le garnir des bestiaux et ustensiles
nécessaires à son exploitation, ou de payer les termes
convenus à l’avance, le bailleur a aussi ïe choix ou de
contraindre ïe fermier à remplir ses obligations ou de

demander la résiliation du bail avec dommages et intérêts
(Argument tiré de l’art. 1184 du Code civil.) 

102. Mais pour que le bailleur et le preneur puissent,
dans les cas dont nous parlons, exercer l’un contre
l’autre des poursuites qui ne soient pas infructueuses,
il faut supposer qu’il existe un bail écrit, ou que si le
bail est verbal, fine soit point dénié ; car. suivant l’article
1715 du Code civil, lorsque le bail fait sans écrit
n’a reçu aucune exécution et que l’une des parties le
nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque
modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y
ait eu des arrhes données ! Le serment peut seulement
être déféré à celui qui nie le bail,

SECTION III.
• De l’état des lieux, de son utilité et desaforme.

I03.-On appelle ainsi l’acte qui contient la description
des bâtiments, des fonds déterre, et en général des
biens loués ou grèves d’usufruit (1). ïl est ordinairement
fait sous seing-privé entre le propriétaire et le
locataire ou le fermier, lorsqu’ils savent signer, car
dans le cas contrafre il doit être dressé par-devant
notaire. On pourrait aussi, afin d’avoir à supporter
moins de frais, faire donner une procuration devant
notanepar la partie qui ne sait pas signer, et l’état des
lieux se ferait ensuite sous signatures privées avec le
mandataire.

104. L’état des lieux se dresse ordinairement avant ou
au moment- de l’entrée en jouissance du preneur- L’utilité
d’un semblable état est de toute évidence. En effet,
cet acte donne naissance entre les parties, à des obli(t) 
L’état estimatif des machines, tournants, et travaillants des usines
cl moulins, dressé pour constater leur valeur tant au moment de
l’entrée en jouissance qu’à la fin du bail, se nomme prisée. Voyez,
lit. IV Des baux d’usines.
gâtions réciproques et devient pour l’une comme pour
l’autre la base d’une action. Il a pour but d’éviter toutes
contestations à la fin du bail, et de protéger les droits
des contractants contre la mauvaise foi de l’un d’eux.

105. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et
le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a
reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été
dégradé-par vétusté ou force majeure, mais, s’il n’a pas
été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir
reçus en bon état de réparations locatives, et doit les
rendre tels, sauf la preuve contraire (Code civil, articles
1730 et 1731).

Cette preuve peut être établie tant par titres que par
témoins (BIBi. Troplong, n° 340 ; Buvergier tome 1er,
n° 443 ; Gurasson, Compétence des Juges-de-paix, t. 1er,
P-514.) 

106. La méthode qui nous semble la plus convenable
pour dresser l’état des lieux d’uue exploitation rurale
est de commencer à décrire 1° les bâtiments ruraux
destinés à l’habitation du fermier, puis les écuries jetables
, remises, granges, greniers , les pressoirs, etc. ;
2° les terres, les prés, les vignes, les haies, les fossés, les
clôtures, les pièces d’eau, les réservoirs, les canaux, rivières
ou ravins, llest bon aussi de constater les assolements,
l’état des pairies, les quantités de fumiers ou
engrais, de foins ou fourrages livrés au fermier, etc.

Le point essentiel est que la description soit complète
et que l’on puisse y trouver facilement les renseignements
dont on a besoin. (Voyez le modèle que nous
avons donné à la fin de ce volume).

107. Lorsque les parties ne dressent pas elles-mêmes
l’état des lieux, elles le font faire par un architecte ou
autres gens à ce connaissant ; et s’il n’y a convention
contraire , eUes en supportent les frais par moitié. La
raison en est que l’état des lieux étant dressé dans l’intérêt
réciproque du propriétaire et du fermier, chacun
d’eux doit être tenu par égale portion du coût de cet état.

108. Dans le cas où l’un des contractants se refuse à
dresser ou à faire dresser l’état des lieux, l’autre peut
DES OBLIGATIONS DU PEOPBIÉTAIRE. 45
l’y contraindre en justice. C’est alors devant le Juge-depaix
de la situation des immeubles affermés qu’il faut
porter la demandé.

CHAPITRE H.
DES OBLIGATIONS DU BAILLEUR ET DU FERMIER.
109. De ce que le bail se forme par le seul consentement
des parties sur la chose et sur le prix , il suit que
le bailleur et le preneur peuvent étendre ou restreindre
leurs engagements par toutes les conventions licites
qu’ils jugent à propos d’insérer dans le contrat (Voyez
n° 7).

Le bail, ainsi modifié, devient pour les contractants
une loi commune à laquelle ils sont tenus de se soumettre ;
mais en l’absence de conventions particulières,
ils demeurent sous l’empire du droit, commun, et la loi
civile détermine leurs obligations et leurs droits respectifs.
Ce qui constitue un droit en faveur de l’un, devient
pour l’autre une obligation, et c’est de la combinaison de
ces droits et de ces obligations que sont nés les principesque
nous allons développer dans les deux sections
suivantes.
SECTION PREMIÈRE.Des obligations du bailleur ou propriétaire.

110. Les obligations du bailleur sont :

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage
pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur ;

4° De garantir le preneur des vices de la chose louée
qui en empêchent l’usage ;

5° De garantir le preneur de la perte totale ou partielle
de la chose louée.
3.46 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIREi
6° D’indemniser le fermier en cas de perte de récoltes ;
7° D’acquitter les contributions foncières ;
8° De rembourser au preneur certaines impenses.
Nous allons successivement examiner les différentes
obligations que nous venons d’énumérer.

§ ïer. — De l’obligation de délivrer au preneur
la chose louée.

lil. Cette obligation n’est pas seulement, comme le
disent les rédacteurs du Code civil (art. 1719) , de la nature
du bail, mais elle, est de l’essence même de ce contrat ;
en effet, il serait impossible de concevoir le louage
d’une chose, si elle n’était pas livrée au preneur
pour qu’ilpuisse en jouir (M. ïroplong, n° Î59).

112. La chose louée doit être délivrée avec tous ses
accessofres, sans quoi la délivrance ne serait pas complète.
Ainsi, le bailleur doit délivrer non-seulement les
terres, les prés, les vignes, les différents bâtiments dont
la ferme se compose, ainsi que toutes les dépendances
non exclues du. bail, les granges, les greniers, les écuries,
les vacheries, la cour, les clés des portes intérieures et
extérieures, mais encore les pailles, engrais, fourrages,
vases vinaires et autres objets que l’usage accorde au
fermier pour l’exploitation.

Toutefois, il faut remarquer que l’obligation de délivrer
les accessoires de la çnoselouée n’est pas comme
celle de délivrer la chose même, de l’essence du contrat,
elle est seulement de sa nature.' Ainsi, il peut 3r être dérogé
par une clause expresse (Ulpien, 1. 49, § 2. Digeste,
locati-conducti ; M. Troplong, n° 160).

113. C’est, au reste, parla désignation du bail que
l’on connaît l’immeuble qui est loué, son étendue, ses
limites et ses dépendances. Lorsqu’il est dit purement
et simplement que tel domaine est’donné à bail, lajouissance
du preneur doit s’étendre à tout ce qui, avant le
bail, était considéré comme faisant partie du domaine
désigné (M. Duvergier, -t. 1er, n° 354). Biais le fermier
n’aura pas le droit de jouir du logis destiné pour le
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE, 4 7
propriétaire, des bâtiments voluptuaires, des parcs et
jardins réservés à l’habitation principale, des bois de
hautes futaies, etc., etc., quoiqu’ils n’aient pas été
expressément exceptés parle bail- Ces objets de plaisance
sont étrangers au but qui appelle le fermier dans,
l’exploitationrurale, Tel est’l’avis de Pothier, n° 279,
et de MM. ïroplong, n 9160 et Duvergier, n° 355.

A défaut par le bailleur de faire la'délivrance à l’époque
convenue, lç|fermier peut demander' la résiliation
<î\i bail avec dommages et intérêts, 's’il y a lieu (Pothier,
np 72 ; M. Troplong, n° 168). Ces dommages et intérêts
consistent dans la perte que l’inexécution du contrat
a causée au fermier et dans le gain ou profit dont elle l’a
privé.

Toutefois, c’est la commune intention des parties
au moment du bail qu’il faut principalement rechercher
 ; on comprend, en effet, combien les circonstances
doivent influer sur la manière d’interpréter le contrat.

114. Nous (lisions à l’instant que la délivrance de la
chose louée s’étendaità tous ses accessoires. Biais le droit
de chasse lorsque le bail ne renferme pasdeconvention à
cet égard, doit-il être considéré comme un accessoire de
l’immeuble ".affermé et appartenir an preneur, Où bien
le propriétaire bailleur est-il présume se l’être réservé ?

Trois systèmes existent sur ce point :

1° Le droit de chasse appartient au fermier à l’exclusion
du propriétaire, par ce motif que la chasse pouvant
devenir l’objet d’un louage séparé de celui de l’immeuble,
est un.produit utiîé de la propriété, produit qui
doit profiter au fermier, de même que celui-ci jouit des
autres avantages dû fonds affermé. On tombe assez volontiers
d’accord, qu’il est dans la nature du bail de
transférer au preneur tous les produits, fruits et revenus
de la propriété qui n’ont pas été réservés ; en second
lieu, Le gibier se nourrissant des fruits du fonds,
la justice demande que le fermier, dont la jouissance est
ainsi restreinte, trouve une compensation à cette perte
dans le droit de chasse.Telle est la doctrine adoptée par
lil. Duvergier (t. ) >, n° 73) , Philippe Dupîn ( Journal
48 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. '".des Conseils Municipaux, 2e année, p. lre et 117) , Yaudorê
(Droit rural, n° 221)  ; de Gàsparin (Guide des propriétaires
de biens ruraux affermés,^. 388) et par deux
arrêts de la Cour de Bruxelles, des 6nov. 1822 et 2ofév.
lS2&(Journal du Palais, à leurs dates).

2° Le droit de chasse doit appartenir au propriétaire
comme une espèce de droit voluptuau'e ou honorifique
inhérent à la propriété, quand il n’en a pas été détaché
 ; le bail à ferme ne concède àû fermier que la
jouissance des fruits utiles, et la chasse en général n’est
pas du nombre de ces fruits. Ainsi, dans lesilencedu
contrat, le propriétaire bailleur a seul le droit de cbasse.
BIBI. Toullier, (t. 4, n’ 19) ■ ;'Merlin {Question de Droit au
mot chasse, § 5)  ; Favard de Langlade .(au mot citasse,
n » 15)  ; Zacharise (t. 3, § 366,note 2)  ; Troplong (t. 1er,
n° 161 ) Foucard (t. Ie ? n° 301 ; note, 3e édition )  ; Se-'
bire et Carteret (au mot chasse, n° 22)  ; Petit (Traité de
la Chasse, t. ler,p,229)  ;Championiere (Manuel du Chasseur,
p. 18)  ; Berriat Saint-Prix [Législation de la Citasse,
p. 133)  ; Gillôn et Yillépin (Nouveau Code -de la Chasse "',
p. .53). ;; Loiseau et Vergé (Loi sur la Chasse,- p. 17)  ;
Poulain (Nouveau Code de la Chasse, p. 28)  ; Neveu-Deroterie.
( Commentaire des loi s rurales, page 422). Arrêts
des Cours de Paris, 19 mars 1812, 8 janvier 1836 ; d’Angers,
14 août 1826 ; de Grenoble, 19 mars 1846 ; dé
Cassation, 15 novembre 1818 ; 12 juin. 1828, 8 janvier
4856 et 4 juillet 1845. '

3° Le droit ; de cbasse appartient concurremment au
propriétaire et au fermier, par cette raison que la faculté
de chasser est de droit naturel, et qu’elle n’a été limitée
par des lois spéciales qu’à raison du respect dû à la propriété.
Biais le fermier qui aie droit d’aller et de venir
sur le fonds n’apporte en chassant aucune violation à
ce droit, puisqu’il ne commet aucun envahissement, au -
çun trouble : on ne peut dire qu’il s’empare de la chose
d’autrui, car les animaux sauvages n’appartiennent à
personne. Tel est lé sentimeM.dé'BIBÏ.Duràutôn (C 4,
n° 286) , et Proudhon (Traité du Domaine Privé, n° 382).

Ainsi on voit que le système le plus généralement
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 49
adopté est celui qui reconnaît au propriétaire le droit de
chasse lorsqu’une stipulation expresse du bail ne le confère
pas au fermier ; et, au milieu de ce'conflit d’opinions,
nous adoptons ce sentiment.

La question, au reste, mérite toute notre attention ;
elle est d’un grand intérêt pratique et peut se présenter
tous les jours. Aussi croyons-nous utile d’entrer ici dans
quelques développements.

115. Il est constant dans notre législation que la chasse
est un attribut, une dépendance du droit de propriété,
qu’elle peut en être séparée et faire l’objet d’un bail
particulier. Dès-lors, doit-on prétendre avec les jurisconsultes
romains et leurs commentateurs que la chasse
n’est un fruit du fonds qu’autant que ce fonds y est
spécialement destiné et qu’elle en forme le revenu principal
(Julien, L. 26, Digeste, de usuris ; Duaren, liv. 4,
cap. 1er, n° 8, p. 218 ; Cujas, sur la même loi). C’est en
effet ce qu’on lit dans un arrêt de la Cour royale de Grenoble
du 19 mars 1846 (Journal du Palais, t. 2 de 1846,
p. 504) , et BI. ïroplong (n° 161) a aussi écrit sous l’influence
de ces idées. Cependant nous croyons que cette
distinction ne saurait être admise aujourd’hui dans
notre droit. Eu effet, pourquoi la chasse ne serait-elle
pas un fruit du fonds, puisqu’elle peut faire l’objet
d’un louage séparé, alors même que l’immeuble sur lequel
elle s’exerce est donné à bail au fermier ? Si en
louant le droit de chasse, on retire un produit, un bénéfice,
la chasse doit être évidemment un fruit. N’est-ce
pas à l’occasion de la propriété qu’on en profite ? Il faut
donc à notre avis débarrasser la question de la distinction
du droit romain qui ne serait, dans l’état actuel de
notre législation, qu’une subtilité inutile. Biais soit que
l’on regarde la chasse comme un fruit du fonds ou simplement
comme un droit voluptuaire, ces considérations
ne nous semblent pas avoir d’influence sur la solution
de la question. Car lors même que l’on soutient, comme
cela nous paraît évident, que la chasse est un fruit du
fonds perçu à son occasion, ceci ne veut pas dire que si
les parties ont omis de s’expliquer dans le bail à ferme
50 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
relativement au droit de chasse, ce droit doive appartenir
au fermier, Quelle est eu effet la nature du droit que
le bail à ferme confère au preneur ? C’est celui de cultiver
les bieus affermés de manière à pouvoir en recueillir
les fruits qu’ils produisent. Les revenus sur lesquels
le fermier est appelé à fonder les espérances de son ex*-
ploitation ne peuvent résulter que delà culture ou de
l’industrie agricole. Il est évident que la chasse n’est pas
comprise dans les avantages sur lesquels le fermier a dû
compter en passant le bail. La chasse n’a rien de com-r
înun avec l’agriculture ; elle ne doit donc pas appartenir
au fermier. Le droit de ce dernier se réduit en effet à la
perception des fruits qui proviennent de la fécondité du
soi, soit naturellement, soit à l’aide des moyens mis en
pratique par la science agronomique. Biais, remarquons
bien que le fermier n’a pas .un droit qui s’étende jusqu’à
la perception de tous les fruits, de tous les produits
utiles.de la chose, Ainsi il ne jouit pas des carrières, des
minières, des tourbières qui se trouvent dans les invmeubles
donnés à ferme, lorsque d’ailleurs elles ne font
pas l’objet spécial d’une clause du bail. Voilà donc des
fruits utiles du fonds que le fermier ne perçoit pas.
Pourquoi le droit de chasse lui appartieuqrait-ji dans
le silence delà convention ? En vertu de quel titre le
propriétaire bailleur s’en verrait-il privé ? serait-ce par
le bail à.ferme qui reste muet sur ce point ? Non sans
doute, car le contrat n’a d’autre but, nous le répétons,
que l’exploitation agricole, et la chasse est étrangère aux
travaux de culture. Quel inconvénient d’ailleurs pourrait-on
voir dans l’exercice du droit de châsse parle
propriétaire bailleur ? Aucun évidemment. En effet, le
propriétaire commet un délit lorsqu’il chasse sur son
propre terrain en temps prohibé ; s’il a occasionné un
dégât sur les récoltes de son fermier, il doit à celui-ci
des dommages et intérêts dont la quotité est abandonnée
à l’appréciation des tribunaux. Le propriétaire est traité
en pareille circonstance de même que le serait tout autre
particulier. La loi punit un délit quel qu’en soit l’auteur.
Voilà ce que commandent.également l’équité et la.justice.
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 51
C’est tomber dans l’exagération que de supposer
que la chasse ne puisse s’exercer parle propriétaire
sans faire tort au fermier, et qu’elle soit une cause incessante
de dévastation pourles produits agricoles. En
effet, le propriétaire n’est-il pas intéressé plus que
tout autre àia conservation des récoltes, puisqu’il trouve
en elles la garantie du paiement de ses fermages ? D’ailleurs,
le législateur, n’aurait pas autorisé la chasse, si
l’exercice de ce droit était nuisible, et n’avait pu se
concilier avec la conservation des fruits de la terre.
L’ouverture de la chasse a lieu à des époques déterminées
et quand le sol est dépouillé de ses récoltes, Le
propriétaire peut donc alors parcourir les terres de sou
domaine sans inconvénient pour le fermier, Tels sont les
vrais principes et la saine doctrine.

Ceux qui accordent au fermier le droit de chasse- à
l’exclusion du propriétaire, croient tirer-un argument
favorable à leur opinion de ce que le fermier est autorisé,
dans un intérêt de conservation pour les récoltes,
à détruire les animaux nuisibles ; mais ils ne font pas
attention que la destruction des animaux malfaisants ou
des bêtes fauves, ne constitue pas.un fait de chasse,
mais un acte de légitime défense. Ainsi, pour l’exercice
de ce droit, on n’exige pas un permis de chasse, il suffit
de se conformer aux arrêtés des préfets, concernant la
destruction des animaux nuisibles ou malfaisants.

Quant au droit- de concurrence que certains auteurs
accordent au propriétaire et au fermier, pour l’exercice
du droit de chasse, ce système est inadmissible, Le
droit de chasse doit appartenir exclusivement au pro-r
priétaire ou au fermier, il n’est pas permis de .transir
ger ainsi avec les règles juridiques ; il faut adopter l’une
ou l’autre opinion, La chasse, ainsi que nous croyons
l’avoir démontré, est un attribut.du droit de propriété
qui continue de'resterau propriétaire bailleur, lorsqu’une
clause du bail ne le transfère pas expressément
au fermier,

Nous oublions de dire qu’à l’appui, d§ l’opinion que
nous soutenons, on a invoqué la loi du 30 avril 1790 ef
52 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
celle du 3 mai 1844, sur la police delà chasse, En effet,
l’article 15 delà loi de 1790 et l’article 9 de la loi de 1844,
articles qui sont les seuls où le fermier soit dénommé,
ne donnent à celui-ci que la faculté de détruire lés animaux
nuisibles ou malfaisants, tandis que les autres dispositions
où il est question delà chasse proprement dite,
désignent le propriétaire ou possesseur mais ne font aucunemention
du fermier. Cependant, nous l’avouerons, il
ne faut pas attacher à cet argument plus d’importance
qu’iln’enmérite.Ëueffet,les lois de 1790 etde 1844n’ont
pas eupour objet la fixation des principes relatifs àl’exercice
delà chasse, mais seulement lapolicequiyestrelative.
Les raisons que nous avons données, en faveur du
propriétaire, nous paraissent assez nombreuses pour ne
pas avoir besoin d’en chercher hors dé la législation civile.Ainsi,danslesilencedubail,
ledroit de chasse appartient
au propriétaire bailleur àl’exclusion du fermier. Le
propriétaire n’ayant pas concédé ce droit par une clause
expresse de la convention, est présumé-.seTêtre.réservé.

Au reste, quoique la jurisprudence et l’opinion la plus
générale des auteurs accordent le droit de chasse aupropriétaire
bailleur, nous conseillons cependant aux parties
afin d’éviter toute difficulté à cet égard, de prendre soin
d’insérer dans le bail, une clause expresse, qui réserve
le droit de chasse au propriétaire, ou qui le confère au
fermier, ou bien qui autorise les contractants à l’exercer
concurremment.

146. Mais la ; jurisprudence a apporté selon nous un
sage tempérament à là règle que, dans le silence du bail,
le droit de chasse est dévoluexclusivement au propriétaire.
En effet, la Cour royale de Paris, par arrêt du 17
août 1846 (Journal du Palais, t. 2 de 1846, p.556) ,"a
confirmé un jugement dutribunal civil deVersailles, qui
avait décidé quela location d’une maison d’habitation
et d’un parc y attenant, le tout clos de murs, comprenait,
à raison 4ë cet étatjde clôture, rexerçice au profit
du locataire, de ton s les droits de j ouissance que les propriétaires
ne se sont pas expressément réservés, ce qui
renferme aussi le droit, de chasse ; que la réserve faite
DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 53
dans l’espèce par le bailleur pour lui-même de la faculté
de chasser à des époques déterminées, n’implique pas
nécessairement l’interdiction du locataire d’user du droit
de chasse que l’état des lieux assurait à ce dernier.

117. Quoique le fermier, à défaut de stipulation contraire
dans le bail, ne jouisse pas du droit de chasse, il
peut cependant actionner toutes personnes qui, soit par
i'usurpation , soit par l’abus de la faculté de chasser,
aurait occasionné un dommage quelconque à son exploitation.
Ce droit a été reconnu en faveur du fermier
par arrêts de la Cour de Cassation du 4 juin lS45(Joumal
du Palais, t. 2 de 1845, p. 297) , et de la Cour royale de
Grenoble du 19 mai 1846 (t. 2 de 1846, p. 504).

118. Que doit-on décider relativement au droit de
pèche ? ' est-il un accessoire de l’immeuble affermé ?
Il est certain que ce droit, à moins de convention
contraire, appartient au fermier, lorsque sur le fonds
donné à bail" se trouvent d.es étangs ou des biefs dont la
pêche forme une branche de revenu , car alors le produit
de ces étangs ou de ces biefs constitue un fruit que
les parties ont dû nécessairement avoir en vue en passant
le bail. Biais en serait-il de même dans le cas où le
fonds serait simplement traversé par un cours d’eau
dans lequel la pèche n’a lieu qu’accidentellement et sans
former une branche de revenu ? BIM. Duvergier (t. 1er,
n°75) , Proudhon (du domaine public, n° 1254) , Vaudoré
Droit rural,t. 2.n° 281) , Garnier (régime des eaux)  t. 3n°
856) sont d’avis que dans ce cas la.pêche doit appartenir
au fermier. Cependant nous préférons l’opinion de MM.
Troplong (n° 173) et Daviel (des cours d’eau n° 685 qui
pensent que, dans l’espèce dont il s’agit, il faudrait une
clause formelle du bail pour que le fermier pût se prévaloir
du droit de pêche à l’exclusion du propriétaire,
Les raisons qui militent en faveur du propriétaire relativement
au droit de chasse s’appliquent également au
droit de pêche ; on ne doit, en effet, considérer ni l’un ni -
l’autre de ces droits comme un accessoire nécessaire
des fonds affermés. Ainsi en principe, le fermier n’a le
droit de pêche qu’autant que son bail le lui confère ex-
54- DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE.
pressément, ou à moins de circonstances particulières
que les tribunaux sont appelés à apprécier, C’est aussi
ce que la Cour royale de Rouen a décidé par arrêt du 13
juin 184.4 (1). '

119. Toutefois s’il s’agit du droit de pêche dans un
cours d’eau qui sert de limite ou de clôture à un parc
(l) Cet arrêt renferme les considéranls suivants :« Attendu que la jurisprudence a consacré le principe que le fermier
n’a pas le droit de chasse lorsque son bail ne lui a pas expressément
conféré ce droit ; que la même décision doit être prononcée à
l’égard de la pèche , car les motifs pour ne pas donner au fermier ou
locataire le droit de chasse militent avec la même force pour lui refuser
le droit de pêche ; — Altendu que le seul droit qui puisse appartenir
h un fermier ou locataire est celui de profiter des produits
utiles de la chose louée ; mais que les animaux sauvages comme le
giher et le poisson, ne peuvent être considérés comme des fruits on
produits des terres ou des eaux où. lis peuvent se nourrir pu se repeupler,
mais qu’ils parcourent, traversent et quittent eh toute liberté.
— Attendu d’ailleurs , que'la pêche dans ces cours d’eau est, comme
la chasse elle-même , considérée moins comme un produit utile que
comme une jouissance d’agrément ; qu’ainsi le droit de pêche est habituellement
une dépendance du droit même de propriété, et reste ,
par suite, attaché au domaine du maître des fonds, qui est censé s’être
réservé la jouissance de la pêche, par cela seul qu’il ne l’a pas concédé
à son fermier, à moins de circonstances exceptionnelles que les juges
devraient apprécier. — Attendu que ces principes sont surtout vrais
dans l’espèce de la cause où le bail fait à Bure !, outre qu’il garde uu
silence absolu sur la pêche, a pour objet principal l’exploitation d’une
usine, dont les eaux courantes n’ont dû être considérées par le preneur
que comme un moteur nécessaire à l’activité et à la mise on valeur
de celle usine, et non comme un moyen d’obtenir des jouissances
de pur agrément par l’exercice de la pêche ; — Attendu enfin que si
Lasue a quelquefois permis à Burel dépêcher dans le cours d’eau
dont il s’agit, ces sortes de tolérances ne peuvent être envisagées
comme l’abdication du droit exclusif appartenant au propriétaire, et
que le preneur ne peut s’en prévaloir pour prétendre que des permissions
de pêcher, résultant de quelques actes tolérés, peuvent constituer
une autorisation indéfinie et illimitée pour des faits de pêche
postérieure, même en temps prohibé, et lorsqu’il n’apparait d’ailleurs
aucune permission expresse de Lasue ; — Confirmes etc. (Journal
du Palais, t. 2. de 184G, p. 404) ,DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 55
ou j&r-din attenant à une maison d’habitation, l’exercice
de ce droit appartiendrait-il au preneur ou devra-t-il
rester, au propriétaire ? On comprend l’influence que,
dans le silence" du bail, les faits peuvent exercer sur la
décision d’une semblable question. C’est l’intention
présumée des parties qu’il faut avant tout consulter, et
de laquelle doit dépendre la solution de la difficulté.
Biais il est évident que si dans l’espèce que nous examinons,
les circonstances ne viennent pas contrarier les
présomptions qui existent eu faveur du fermier, c’est
ce dernier qui sera appelé à profiter du droit do pèche ;
car dans le cas dont il s’agit, le preneur doit, pour ions
les agréments que peut procurer la chose louée, être
mis par le bail au lieu et place du propriétaire. De même
que le preneur dans l’espèce jouira du droit de chasse ;
de même aussi, il doit jouir du droit de pêche. Le
louage d’une maison d’habitation et de ses dépendances
doit comprendre aussi bien les droits utiles que les
avantages voluptuaires qui sont attachés à la jouissance
de la propriété donnée à bail.

120. M. Daviel (Des cours d’eau, n° 685 note) examine
l’espèce suivante: « J’ai vu, dit-il, mettre eu question à
qui, du fermier ou du propriétaire, appartenait en î'abs’euce
de toute stipulation dans le bail, la cueillette des
sangsues dans une mare. Les sangsues comme les
poissons des étangs sont in fruciu, et, dès lors, elles
appartiennent incontestablement au fermier. » Nous
partageons aussi cette opinion. ïi est certain en effet
que si les sangsues que l’on recueille dans les fonds
affermés sont une branche de revenu, la justice et l’équité
veulent que le preneur en profite., lorsque d’ailleurs
les présomptions favorables à celui-ci ne sont pas
ébranlées par des circonstances particulières.

121. L’alluvion (i) élant comprise parmi les acces(1) 
On appelle alhwion les altérissements et accroissements qui se
forment successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d’un
fleuve ou d ;une rivière (Code civil, art. 556) ,56 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
soires de l’immeuble donné à bail, le fermier aie droit
dejouir de celle qui, pendant-le cours du bail, vient
augmenter l’étendue du domaine qu’il exploite. Cette
opinion, conforme à celle de Garrocius, était cependant
combattue par Potùier (n° 278) , qui refusait au fermier
la jouissance de l’alluvion. Biais tous les auteurs qui ont
écrit sous i'empire du Code civil, condamnent avec raison
le sentiment de Pothier, C’est, en effet, d’après les
principes sur le droit d’accession que la.question doit
être résolue. Toutefois, le propriétaire a-t-il le droit
d’exiger une augmentation proportionnelle dans le
prix du bail ? MM. Chardon (du Droit d’Ail avion, n." 157) ,
etDuvergier, (t. 1er, n° 356) , soutiennent l’affirmative.
Quant à nous, l’opinion contraire, professée par
MM. Proudhon (du Domaine public, n° 1295) , Garnier
(Régime des eaux, t..-1er, n° 242) , Yaudoré (Droit rural,
t. 1er, n° 404) , et Troplong (n° 190) nous semble préférable
(1). Eu effet, le terrain qui provient de l’alluvion
présente, pour le mettre en état de culture, des dépenses
et des soins dont le fermier ne saurait être couvert si le
propriétaire pouvait en exiger un prix de ferme.-IL y
aurait injustice de la part de ce ;dernier à le réclamer.
Le preneur, en ce cas, doit être placé dans la même
position que le fermier, qui défriche des portions de
terres incultes et qui, comme l’on sait, n’est tenu au
paiement d’aucun fermage àràison de ceS défrichements.
D’ailleurs il est certain que les événements heureux qui.
augmentent les profits du fermier, en dehors dësprévisions
du contrat, ne sont pas une cause d’augmentation
du prix du bail. L’application de cette règle est ici de
toute évidence.
(1) M. Duranton (t. 17, n° 81) est aussi d’avis que le fermier jouisse
de l’alluvion sans augpaenlalion du prix du bail, à moins que le fonds
ne soit affermé à raison de tant la mesure. Mais nous ne pensons pas
qu’on doive adopter cette distinction. Lès raisons nous" semblent les
mêmes pour ne pas soumettre, dans ce cas, le preneur à un supplément
de fermage, soit que le fonds ait été loué en bloc, soit qu’il ait
été affermé à tant la mesure.DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. ' 57
122. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon
état deréparatious de toute espèce (Code civil, art. 1720).

Toutefois, les parties sont libres de déroger à cette
règle : elles peuvent convenir que. le fermier prendra
les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment du
bail.

123. Lorsque le preneur est entré en jouissance sans
exiger préalablement que les réparations dont les immeubles
affermés peuvent avoir besoin, y fussent faites,
il est censé avoir consenti à les prendre dans l’état où
il se trouvent. Biais il ne serait pas présumé y avoir renoncé,
s’il avait simplement conclu le bail sans en parler ;
car, cette obligation étant de la nature du bail, il
n’est pas nécessaire qu’elle fasse l’objet d’une stipulation
expresse (M. Troplong, n° 166).

424. Il a même été décidé que la déclaration du preneur
écrite dans le bail, qu’il a vu et visiié les lieux et
objets loués et qu’il s’en contente, ne dispense pas le
bailleur de les délivrer en bon état de réparations, lorsque,
d’ailleurs, il s’est écoulé quelque temps entre le
bail et l’entrée en jouissance (Arrêt de la Cour de Liège
du 29 mai 1812, Journal du Palais, à sa date).

125. Lorsquî le propriétaire a rapporté un procèsverbal
des lieux fait contradictoiremeut, avec l’ancien
fermier, mais hors de la présence du nouveau, celui-ci
peut s’en servir pour exiger du propriétaire les réparations
qui sont reconnues manquantes (Arrêt de la Cour
royale de Rennes du iOinars 1818, Journal du Palais, h
sa date).

126. La délivrance de la chose louée doit se faire aux
frais du bailleur. Si donc, le bail a pour objet une certaine
quantité de terre qui doit être prise dans une plus
grande, les frais de l’arpentage sont à la charge du
bailleur (Pothier, n° 55 ; M. Troplong, n° 167 ; M. Duvergier,_n°
274).

127. La délivrance doit être faite à l’époque déterminée
 ; à défaut de convention ou si le. bail est verbal, on
suit l’usage des lieux (Pothier, n° 58 ; MM. Duvérgier,
X, l« r ? n » 274 et ïroplong, n° 168) ,
58 DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE.
Si le bail et l’usage des lieux sont muets sur l’époque
de la délivrance, elle doit se faire quand le preneur le requiert.
S’il tarde à la demander, le bailleur peut le contraindre
à prendre possession, et l’assigner pour faire
ordonner que faute de ce, le loyer courra du jour de la
sommation (Pothier, même numéro).

128. L’obligation de délivrer la chose louée et ses accessoires
fait naître, au profit du preneur, le droit de
poursuivre le bailleur pour qu’il ait à opérer cette délivrance:-
L’action à fin de délivrance de la chose louée
est une action purement personnelle.

11 suit de là : 1° Qu’entre deux preneurs successifs,
la préférence est due à celui qui a été mis de bonne foi
en possession des lieux, sans égard à ia date des contrats ;
2° que si aucun d’eux n’est encore en jouissance,
la date des titres doit déterminer la préférence, pourvu,
d’ailleurs, que cette date soit certaine ; 3° que si l’un et
l’autre étaient porteurs d’un bail sous seing privé
n’ayant aucune date certaine, la préférence se détermine
parles circonstances, ctlorsqu’àucune preuve n’établit
l’anti-daie, on doit préférer le titre le plus ancien (Pothier.
n° 63 ; M. Dalloz, Becueil alphabétique, au mot
Louage, p.'l 15 ; M.Duvergier, t. 1er, no 283, 284 et 285).

129. Si le bailleur refuse de délivrer ia chose louée,
le fermier aura le choix,-ou de forcer le propriétaire à
opérer cette délivrance lorsqu’elle est possible, ou de
demander la .-résiliation du bail avec dommages et intérêts.
(Argument tiré de l’art. 1184 du Code civil.

Si donc le fermier demande la délivrance de la chose
louée, et qu’il soit au pouvoir du propriétaire de l’opérer,
celui-ci ne pourra se refuser à la livrer, lors même
qu’il offrirait des dommages-intérêts. Les tribunaux
mêmes ne pourraient ordonner que l’obligation du propriétaire
se résoudra en dommages et intérêts ; ils devront
nécessairement le condamner à livrer la chose
louée (Arrêt de la Cour de Cassation du 3 avril 1838 ;
Gazette des Tribunaux du 19 avril, même année). Et,
dans l’hypothèse dont nous parlons, le preneur pourra
demander, outre la délivrance de la chose louée ; des
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 59
dommages et intérêts pour le tort que peut lui avoir
occasionné le retard apporté par le bailleur dans cette
délivrance (M. Dalloz, Recueil Alphabétique, au mot
Louage, p. 915).

Biais lorsque le propriétaire se trouve dans rinipossibilité
de délivrer la chose louée, le preneur- ne peut pas
en exiger la délivrance ; il a seulement le droit de de -
mander la résolution du bail avec dommages et intérêts.


130. Dans tous les cas, les dommages et intérêts consistent
dans la perte que l’inexécution du bail occasionne
au locataire, et dans le gain ou profit dont il a été privé
(Argument tiré de l’article 1149 du Codé civil). Par
exemple, s’il s’agissait d’une boutique ou d’un établissement
industriel, on devra comprendre dans les dommages
et intérêts le. profit que le locataire aurait pu vraisemblablement
faire dans cette boutique au delà du prix
du lover qu’il s’était oblieé de payer. C’est, l’avis dePôthier(n°
68).

131. Remarquez que quand ce n’est pas par mauvaise
foi quele bailleur manque à son obligation, il nédoitêtre
tenu des dommages et intérêts du locataire, qui ont pu
être prévus lors du contrat, n’étant sensé s’être soumis
qu’à ceux-là ; il n’est tenu des portes que l’on ne pourrait
prévoir, encore moins des gains dont l’inexécution
du contrat a privé le preneur, si ces gains étaient inespérés
lors du contrat (Argument de l’art, \ 150 ; Pothier,
n » 69).

Mais si c’est par dol ou mauvaise foi que le propriétaire
a manqué.à son obligation, il est alors tenu indistinctement
de tous les dommages et intérêts, soit qu’ils
aient été prévus, soit qu’ils n’aient pu l’être. (Argument
de l’art. 1151 du Code civil ; Pothier, n° 70.

132. Lorsque le bailleur n’a pas manqué, mais a apporté
seulement du retard à l’exécution de l’obligation
qu’il a contractée envers le preneur de lui délivrer la
chose qu’il lui a louée, il est pareillement tenu des dommages
et intérêts que ce retard a causés au preneur depuis
qu’il l’a mis en demeure d’y satisfaire (Argument
60 DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE.
tiré de l’art. 1147 du Gode "civil ; Pothier, n° 71) , et, dans
ce cas, le locataire peut non-seulement demander les
dommages et intérêt s qu’il souffre de ce retard, mais il
peut, eh outre, demander quelquefois la résolution du
marché, et qu’il lui soit permis de se pourvoir ailleurs.
(Pothier, n° 72.) .

133. Lorsque la chose louée que le bailleur offre de
délivrer au preneur ne se trouve pas entière, le bailleur
en ayant perdu une partie depuis le contrat, ou lorsqu’elle
ne se trouve pas au même état qu’elle était lors
du contrat, si ce qui manque de la chose, ou si le changement
qui est arrivé dans cette chose est tel que le
preneur n’eût pas voulu la prendre à bail, si elle se
fût trouvée telle qu’elle est devenue depuis, en ce cas le
preneur est bien fondé à refuser de recevoir la chose et
à demauder la résolution du. contrat. Ceci a heu quand
même ce serait arrivé par une force majeure survenue
depuis le contrat, que la chose ne se trouverait plus entière,
ou se trouverait détruite ; comme, par exemple,
si, depuis le contrat, le feu du ciel a brûlé une partie
considérable delà maison que vous m’avez louée, et
que ce qui en reste ne suffirait pas pour m’y loger avec
ma famille ; ou si une prairie que vous m’avez louée a
été inondée par un débordement de rivière qui y a laissé
un mauvais limon qui en a gâté l’herbe : mais, dans ces
cas, je n’aurais le droit de demander que la résolution
du contrat, sans pouvoir prétendre aucuns dommages
et intérêts pour son inexécution.

"Au contraire, si c’est par sdnfait quele bailleur ne
peut plus livrer la chose entière, comme s’il a aliéné la
partie qui manque, ou qu’il en ait été évincé parce qu’il
n’en était pas propriétaire, dans ce cas, le preneur peut
demander, outre la résolution du bail, les dommages
et intérêts qu’il souffre de son inexécution. (Pothier,
n°74). '
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 61
§ II.—De l’obligation d’entretenir lachose en état de servir
à l’usage pour lequel elle a été louée.

134. De cette obligation qui est de la nature même
du contrat, naît pour le bailleur celle de faire pendant
la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir
nécessaires autres que les locatives (Code civil,
art. 1720) , c’est-à-dire les réparations que la loi ou l’usage
des lieux mettent à la charge du preneur, parce
qu’il est présumé auteur du dégât. Les rédacteurs du
Code civil ont donné dans l’art. 1754 le détail des réparations
locatives des maisons. Toutefois le législateur
n’ayant pas déterminé, relativement aux baux à ferme,
ce que l’on doit entendre par réparations locatives, on
a dû combler cette lacune au moyen de la doctrine et de
la jurisprudence (Voyez section n § 3).

L’obligation d’entretenir la chose en état de servir à
l’usage pour lequel elle a été louée s’entend, non pas
des améliorations ou d’additions voluptuaires ou même
utiles qui peuvent en augmenter les agréments ou la
commodité, maisdes réparations nécessaires pour qu’elle
puisse remplir sa destination. Les art. 1719 et 1720 du
Code civil ne soumettent lebailleur qu’à l’entretien de la
chose dans l’état où elle était au moment de l’entrée du
preneur (Bl.ïroplong, u" 177). Ainsi toutes les réparations
sont à la charge du bailleur à l’exception seulement
des locatives. Il doit notamment tenir le preneur clos
et couvert ; ce qui emporte l’obligation de faire aux
couvertures les réparations nécessaires pour qu’il ne
pleuve pas dans les bâtiments ; de maintenir les portes
et fenêtres en un état tel que le locataire et ses effets, le
fermier, ses bestiaux, ses grains et ses fourrages trouvent
dans les lieux loués un abri contre l’intempérie des
saisons, et sûreté contre toute agression.étrange) c,
(Digeste, locati conducii L. 15 et 25, § 2 ; Pothier, n° 106 ;
Bourjon. Droit commun de la France, titre IV, chap.IY,
section III § 9 ; Bl. Duvergier, tome 1er, n° 295).

L’obligation énoncée au précédent alinéa fait l’objet
h.
62 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
d’une clause spéciale dans la plupart des baux ; mais
comme le remarque BL Duvérgïer (même numéro) , une
pareille stipulation est surabondante, puisque l’obligation
pèse de droit sur le bailleur. Il ne faut pas oublier
que les réparations même locatives sont à la charge du
bailleur, lorsqu’elles-proviennent de vétusté ou de force
majeure (Gode civil, 1755).

135. Le curement des puits "et celui des fosses d’aisances
sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire
(Code civil, art. 1756).

Le curage des fossés est-il une charge qui pèse
sur le bailleur ou sur le preneur ? Bl. Duvergier (t. 2,
n°104) décide que les frais occasionnés par ce curage
doivent être supportés par le fermier.

Bl. Troplong (n 0 179) ,"propose à cet égard une distinction
que nous croyons sage d’adopter:

« Lorsque, dit-il, les fossés sont pratiqués sur le
domaine pour le clore et le défendre, ou pour faciliter
l’écoulement des eaux pluviales, le curage fait partie
des travaux de culture et de conservation des’récoites ;
c’est l’ouvrage du fermier, surtout si. ce curement a
coutume de se renouveler dans un temps qui n’excède
pas celui de la durée du bail (Pothier n° 224). Bïais il
arrive sauvent dans les pays de palus et de marécages,
que des fossés sont pratiqués en forme de saignées à
l’effet de donner cours à des eaux malsaines, et d’assainir
la contrée. Les fossés qui servent de conduite à des
eaux croupissantes se remplissent promptement de
limon, et le curage est alors une opération bien plus
commandée par un intérêt de salubrité, que par un
besoin de culture. C’est ainsi, du reste, que cela se pratique
dans les localités où la présence des marais a forcé
les populations à se garantir, par des travaux d’art, de
la funeste influence des eaux stagnantes. « 

136. Il uelàut pas confondre les obligations du bailleur
avec ses droits, il est ténu, sans doute, d’exécuter
les réparations nécessaires, à moins que le preneur ne
préfère, subir la diminution de jouissance , que de supporter
la gêne et les incommodités des réparations.
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 65
Mais si les réparations sont Urgentes, et s’il devait résulter
de graves inconvénients pour le propriétaire de
ce qu’elles fussent différées ; alors, ce qui était-une
obligation imposée au bailleur devient pour lui un droit,
li n’est plus seulement tenu d’exécuter les travaux sur la
deman’dedu preneur, il est autorisé aies faire, même malgré
la résistance de celui-ci(51. Duvergier,t. 1er, nô 297).

Biais pour que le-preneur garde le silence, trois conditions
aux tenues de l’art. 1724 du Code civil sont nécessaires
: il faut 1° que les réparations soient urgentes ;
2° qu’elles ne dépassent pas une durée de 40 jours ;
3° qu’alors même qu’elles dureraient moins de 40 jours,
elles ne privent pas le preneur de la totalité de la
chose louée.

L’urgence est une loi qui oblige le bailleur à agir et
le- preneur à supporter l’incommodité des réparations
(M. Troplong, n" 247, p. 71)  ; l’urgence est d’ailleurs un
fait abandonné à l’appréciation des tribunaux. Toutefois,
l’art. 1724 du Code civil a pris soin d’indiquer
comme signe auquel ils doivent la reconnaître, les réparations
qui ne peuvent être différées jusqu’à la fin du
bail. ÇSl. Duvergier, t.' 1er n° 2'à'S). Si donc le propriétaire
ne faisait Tes réparations pendant la durée du bail
que pour mettre sa maison en état d’être relouée sans interruption,
à la sortie du locataire, celui-ci serait écouté
dans ses plaintes, alors même que sans être urgentes,
les réparations seraient nécessaires ; et même si contre
le gré du preneur, le bailleur avait fait faire des travaux
non urgents, il serait passible de dommages et intérêts
(M. Troplong n° 248).

157. Lorsque le propriétaire ne satisfait pas à son
obligation de réparer la chose louée, et que sur l’assignation
qu’il a reçue, il ne convient pas des dégradations,
le juge ordonne la visite des lieux pour les constater
 ; et si elles sont contastées, il condamne le
bailleur à les faire dans un certain délai, faute de quoi
le preneur est autorisé à les faire faire à ses frais et à en
retenir le montant sur les loyers par lui dûs, du s’il n’en
doit pas, à s’en faire rembourser par le bailleur. Si les
64 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
dégradations étaient tellement considérables qu’elles
empêchassent l’exploitation ou l’habitation, le preneur
qui n’aurait pas le moyen d’avancer les frais de réparation,
seraitfondé à demander la résiliation contre le bailleur,
si celui-ci ne se mettait pas en mesure de remplir
ses obligations (Pothier n° 108 etBI. Troplong, n° 183).

138. Le preneur peut aussi, tout en demandant la résiliation
du contrat, obtenir des dommages et intérêts,
si c’est le défaut d’entretien par le bailleur quia rendu
les réparations nécessaires ; car ces dommages et intérêts
serviront à réparer le préjudice que le preneur a
souffert (Delvincourt. t. 3, notes p. 189 ; Bl. Duvergier,
tome 1er, n° 302).

Ce serait toutefois au preneur à prouver la négligence
du bailleur à remplir ses obligations.

139. Pour calculer la diminution de loyer proportionnelle
à laquelle le locataire a droit, lorsque les réparations
ont duré plus de 40 jours, faut-il compter les
40 jours de grâce que la loi accorde au bailleur ? Nous
avons décidé négativement cette question dans notre
Code-Manuel des propriétaires et locataires de maiso ?is
(n° 175) , et pour plus de développements nous y renvoyons.


§ III. — De l’obligation de faire jouir paisiblement le
preneur pendant la durée du bail.

140. Le trouble apporté à la jouissance du preneur
peut résulter soit du fait du bailleur, soit du fait des
tiers. En conséquence, occupons-nous séparément de
ces deux espèces de trouble.

1° Du trouble provenant du fait du bailleur.

141. Le bailleur doit garantie de tout trouille provenant
de son fait personnel : ainsi le preneur peut exiger
du bailleur la cessation du trouble dont ce dernier est
l’auteur ; et lorsque cela n’est pas possible, le preneur
a droit à une indemnité pour le préjudice qu’il
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 65
éprouve. Ce serait un trouble apporté parle propriétaire
à la jouissance du preneur si, ayant donné à ferme un
domaine rural, le bailleur y envoyait paître ses bestiaux ;
si, ayant loué une vigne, un verger, il se permettait
d’en"cueillir, sinonla totalité des fruits, du moins
une partie, sans lapermission du preneur (Bl.Troplong,
n° 187). Le bailleur devrait alors être condamné à des
dommages et intérêts.

Biais, dans certains cas, le bailleur a le droit d’entrer
dans les lieux loués ou d’y envoyer d’autres personnes ;
par exemple, pour examiner l’état dans lequel ils se
trouvent, pour vérifier s’il y a des réparations à faire,
ou pour les louer avant l’expiration du bail courant
(Bl. Duvergier, t. 1er, n° 308).

142.11 y a trouble de la part dubailleur etlieu à garantie
contre lui, lorsque, pendant la durée du bail, il change
la forme de la chose louée. En effet, aux termes de l’article
1723 du Code civil, le bailleur ne peut, sans le
consentement dû preneur, faire aucuns changements à
la chose louée, lors même qu’il alléguerait que ces changements
seront avantageux au preneur, et qu’il prétendrait
qu’ils ne causeront, à ce dernier, aucun préjudice.
Le preneur a loué la chose dans l’état où elle se trouvait
lors du contrat et, s’il se refuse à ce qu’on en change la
- forme, c’est qu’il est intéressé à ce que ces modifications
n’aient pas lieu.

Le bailleur, par le contrat, prend l’engagement tacite
de laisser les choses dans l’état où la convention les a
trouvées. Si donc, il voulait convertir une terre labourable
en prairie ou'en bois, le fermier aurait le droit de
s’y opposer. L’interdiction de changer la forme delà
chose louée est applicable aussi bien à un changement
partiel qu’à un changement total. Ainsi, le propriétaire
troublerait ia jouissance du preneur, s’il la rendait
moins commode, soit en créant des servitudes sur l’immeuble,
soit en diminuant l’air, le jour ou la vue, par la
suppression d’une ou de plusieurs fenêtres (Pothier,
n° 75 ; BIM. Duvergier, t. Ie1-, n » 309 ; et Troplong, nos 186
4.66 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
et 243) (1) , Toutefois, Pothier pense que si le changement
de forme portait seulement sur une partie peu
considérable de la chose, et que le propriétaire y eût
un intérêt réel, il pourrait opérer des modifications en
indemnisant le fermier. Pour préciser sa doctrine, Pothier
cite les exemples suivants : « Si, -dit-il, sur une
grande quantité de terre dont est composé l’héritage
que j’ai donné à ferme, j’en veux détacher quelques arpe.us
pour agrandir mon parc et les pian ter en. bois, le
fermier, à qui j’offre une indemnité et diminution sur la
ferme, ne peut pas s’y opposer. Si, ajoute le même auteur,
vers la fin .du temps d’un bail, le locateur veut
planter des arbres sur une petite partie des terres de la
métairie qu’il a données à ferme, pour faire une avenue
à son château, le fermier ne doit pas être admis à s’y
opposer. Ces arbres ne peuvent pas, pendant le temps
qui reste à courir du bail, pousser assez de racines 'et
produire assez d’ombre pour diminuer, d’une façon sensible,
la jouissance que le fermier doit avoir de ces
terres.  » Biais les jurisconsultes modernes pensent que
cette doctrine, qui autorise le bailleur à violer la loi d’égalité
qui doit présider à l’exécution du contrat, ne saurait
être admise en présence des termes absolus de l’article
1723 du Code civil, lesquels ne comportent aucun
tempérament. En effet, les droits du fermier méritent
une protection pareille à ceux du "propriétaire. La règle
est absolue pour tous ; il ne'faut pas se laisser aller à
d’injustes préférences (MM- Duvergier, n° 307 ; et Troplong,
244). Au reste, c’est aux. tribunaux qu’il appartient
d’apprécier les circonstances ; ils seront toujours
maîtres de voir si,dansleref us opiniàiredu preneur .^In’y
aqu’uudésirde tracasser lepropriétairequi, en voulant
faire à la chose louée de légères modifications, ne trouble
en rien la jouissance de celui-ci, et ils devront re(i) 
Voyez dans notre Code-Manuel des Propriétaires et Locataires
de maisons, page 69 et suiv., l’espèce d’un arrêt de la Cour
royale de Paris du 20 février 1S43.DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 67
pousser des vexations mesquines, condamnées par la
pensée qui a dictée l’article 1723 (BL Troplong, n° précité.


145. AU reste, de ce que c’est en faveur du preneur
que là loi a établi la prohibition pour le bailleur de
changer la formé de la chose louée, il résulte que tout
obstacle cesse si le preneur donne son consentement au
changement total ou partiel. Biais ce consentement à
souffrir le changement sans dommages et intérêts doit
être établi par écrit ; ces dommages, comme objet indéterminé,
ne sont pas susceptibles de la preuve par témoins,
admissible lorsque ia somme est de 150 fr.
(Arrêt de la Cour royale de Bordeaux du 28 juillet 1851 ;
Dalloz, t. 3 i, 2é partie, p. 255 ; Journal du Palais, à sa
date). -

Hais on ne considère pas comme un troublé apporté
par le bailleur à la jouissance du preneur, les réparations
urgentes qui sont à faire à la chose louée. C’est là
une force majeure dont le bailleur n’est pas responsable
(Argument tiré de l’article 1148 du Code civil)  ;
Fincommodité que peut éprouver le preneur pendant un
cours espace de temps (le délai de 40 jours) , la privation,
même pendant ce temps, d’une partie des’ lieux
loués, sont regardées par le législateur comme des
chances qui. ont dû entrer dans les calculs des contractants
lors de la conclusion du bail, et qui dès^-îors ne
donnent lieu à aucune diminution dé loyer. Toutefois, si
l’incommodité se prolonge aurdelà du'délai fixé par la
loi, c’est-à-dire de 40 jours, le loyer doit être réduit
proportionnellement ; et lorsqu’il y a impossibilité de
jouir, c’est-à-dire lorsque le preneur est privé de ce qui
est nécessaire à son logement, et à celui de sa famille,
cette privation de jouissance quoi qu’elle n’ait pas duré
40jours, l’autorise, de même qu’en cas de perte, à-demander
la résiliation du bail (Code civil, art. 1724- analysé).
C’est, au reste, aux tribunaux qu’il appartient de prononcer.
On comprend combien les circonstances doivent
exercer d’influence, sur la décision des magistrats.
68 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
Il importe de faire observer que dans tous les cas où
il y. a urgence, soit que les travaux durent plus de 40
jours, soit qu’ils privent le preneur de toute la maison,
ce dernier n’a pas droit ; à des dommages et intérêts
(Bl. Blouricault, rapport au Tribunat)  ; il ne pourrait en
réclamer qu’autant qu’il prouverait que le bailleur, en
négligeant de faire les réparations nécessaires, a laissé
l’immeuble se détériorer (MM. Delvincourt, t. 3, notes
p. 189, n° 41 ; Duvergier. t. 1er, n° 302 ; et Troplong,
n° 252). Biais ce serait au preneur à prouver que le bailleur
a mis un retard repréhensible.à remplir les obligations
que la loi lui impose (Bl. Troplong, n° précité).

2° Du trouble provenant du fait des tiers.

144. De la part des tiers, le trouble peut résulter ou
de voies de lait ou d’un acte judiciaire. Biais quant à la
garantie que doit le bailleur au preneur, le Code civila
établi des principes différents, suivant qu’il s’agit de
l’un ou de l’autre de ces cas ;

145. En effet, l’article 1725 du Code civil dispose que
« le bailleur n’est pas tenu de garantù le preneur du trouble
que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance,
sans prétendre, d’ailleurs, aucuns droits.sur la
propriété de la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre
en son nom personnel. ». ..-. .
: Ainsi, ily aurait trouble par voies de fait, ne donnant
pas lienà garantie confre le bailleur, si des tiers lésaient
paître des troupeaux dans des prairies, ou s’ils Amenaient
cueillir les fruits sur les arbres et autres circonstances
semblables,

146. On doit aussi mettre au nombre des troubles qui
sont à la charge du preneur, les maraudages causés par
un régiment lors de son passage dans une localité. Toutefois,
il en serait autrement si, au heu de quelques
actes isolés, le dégât prenant un caractère plus sérieux,
pouvait être assimilé à un acte d’hostilité, a un ravage
de guerre, à une invasion redoutable de voleurs attroupés.
Dans ces circonstances, il y aurait lieu d’appliquer
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 69
les principes de la force majeure et de faire exception à
la règle'posée par l’article 1725 (BL ïroplong, n0* 260 et
261).

- Remarquez que si l’article 1725 charge le preneur de
la responsabilité, et de la poursuite des troubles de fait,
c’est que cet article suppose que le preneur est en-jouissance.
Biais quand la délivrance ne lui a pas encore été
faite, rien ne l’oblige à prendre l’initiative pour faire
cesser l’obstacle, il peut même agir contre le bailleur
pour faire prononcer la résiliation, si celui-ci ne lui procure
pas les effets du contrat ( Arrêt de la Cour de Cassation
du 7 juin 1837 ; Sirey, t. 37, lre partie, p. 709).

147. Les articles 1726 et 1727 du. Code civil, décident
quand le bailleur est garant du troublé provenant des
tiers. En effet,l’article 1726 est ainsi conçu : « Si,, au
contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans
leur jouissance, par suite d’une action concernant la
propriété du fonds, ils ont droit à une indemnité proportionnée
sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu
que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au
propriétaire. »

L’article 1727 ajoute': « Si ceux qui ont commis les
voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose
louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour
se voir condamner au délaissement de la totalité ou de
partie de cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque
servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit
être mis hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le
bailleur pour lequel il possède. »

148. Ainsi, le trouble, peut provenir non pas desimpies
voies de fait, mais de prétentions élevées par les
tiers, soit sur la propriété et ses, démembrements, soit
sur la possession.

Ces prétentions peuvent se manifester de deux manières
: 1 ° par action intentée contre le preneur ; 2° par
des voies de fait qui lui enlèvent ou du moins qui troublent
sa jouissance (BL Troplong, n° 265).

Si le preneur est cité en justice pour se voir condamner
au délaissement de la totalité ou d’une partie de la
70 ' DES" OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
chose louée, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude,
il peut choisir entre deux partis : le premier c’est,
d’une part, de dénoncer le trouble au propriétaire, et,
d’autre part, de requérir contre le demandeur laihise
hors d’instance en nommant celui pour qui il possède.
En effet, il s’agit ici de soutenir un débat qui
porte sur ia propriété de tout ou partie de la chose
louée, c’est donc au bailleur à se défendre.

Le second parti que le preneur peut prendre, sur les
poursuites qu’on dirige contre lui, c’est de rester au
procès pour la conservation de ses droits, et d’appeler
immédiatement, son bailleur en garantie (BL Troplong,
n- 265, 266 et 267).

Si, au lieu de rester au procès, le preneur préfère se
retirer, le demandeur ne peut pas exiger que préalablement
le preneur mette le bailleur en cause. C’est à lui
demandeur à assigner ce dernier si bon lui semble. L’article
1727 porte, il est vrai, que le preneur doit appeler
le bailleur en garantie. Biais, comme le dit fort bien
BL Troplong (n° 288) , cette obligation’ du preneur n’a
pas été écrite dans îa loi en faveur du tiers qui a intenté
l’action, elle n’existe que du preneur au bailleur.

En conséquence, il a été jugé que si, conformément
aux dispositions de l’article 1727 du Gode civil, le fermier
assigné en dëguerpissemeut, par un tiers qui se
prétend, propriétairedes.lieuxloués,-at’ait connaître son
bailleur et l’a appelé en garantie, toute action doit cesser
de la partait demandeur contre le fermier, encore
que le bailleur ait refusé de prendre son fait et cause.
Le délaissement par le fermier étant subordonné à la
question de savoir à qui appartient la propriété des
lieux loués, cette question nepeutêtre agitée qu’entre le
demandeur et le bailleur. (Arrêt de la Cour de Cassation
du 7 juin 1836, Journal du Palais, à sa date).

149.- Si l’on suppose que le preneur ait été dépossédé
ou que sa jouissance ait été troublée par un tiers, qui
prétend avoir des droits sur La chose louée, par quel
moyen devra-t-il se pourvoir ?

De ce que le preneur ne jouit qu’k titre précaire, il
DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 71
suit qu’il ne peut exercer l’action possessoire, alors
même qu’iï aurait un bail de plus de neuf ans ; et, à plus
forte raison, ne peut-il intenter, de son chef, l’action
pétitoire, relativement, à la propriété de l’immeuble
ou à ses démembrements (M. ïroplong et les autorités
qu’il cite, nos 271, 272 et 275).

Ce que lé preneur a à faire, c’est de dénoncer le trouble
au propriétaire et de se faire garantir par lui. .

En cas d’éviction totale ou partielle, ia garantie due
au preneur par le bâilleur comprend d’abord-là remise
des fermages, soit en totalité, soit proportionnellement
à l’éviction partielle, pour le temps qui reste à courir
.depuis l’éviction, ensuite les dommages et intérêts à
raison du préjudice que cette éviction peut avoir causé
au preneur. On fait entrer dans ces dommages et intérêts,
les impenses extraordinaires faites sur i'héritage,
lorsqu’elles ne sont pas de nature à-pouvoir s’enlever,
ex que le fermier n’en a pas déjà été dédommagé par l’abondance
des fruits qu’il a perçus (Pothier, n° 92 ;
MM. Duvergier, t. 1er, n° 322 ; et ïroplong, n« 277).

Nous savons bien que l’article 1726 ne parle que de la
diminution du prix au bail, ce qui semblerait exclure
les dommages et intérêts ; mais ce n’est là qu’une omission,
dont on ne peut conclure que le législateur ait entendu
déroger ici aux principes généraux qui règlent les
effets de la garantie (MM. Troplong, n°278 ; Duvergier,
n° 322 ; Zacliariis, t. 3, p.il note 1.6).

150. Mais, comment procèdera-t-on pour opérer la rétion
proportionnelle autorisée par, l’article 1726 ? Par
exemple, un pré d’une contenance de 33 ares 21 centiares
a été séparé de la ferme : faudra-t-il rechercher
pour quelle somme ce pré pourrait être aujourd’hui affermé,
eu égard à sa valeur présente ? Non’ ; il faudra se
baser sur la somme pour laquelle la partie enlevée a été
affermée au preneur : on recherchera pour quelle valeur
elle est entrée dans le prix total de la ferme. On évaluera
toutes les parties de cette ferme, non au temps de
l’éviction, mais au temps du liai', et la diminution sera
72 DÉS OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
fixée sur la valeur respective à cette époque (Pothier,
n° 93 ;BI. Troplong, n° 279).

Biais si le pré dont le preneur est évincé a augmenté
dans ses produits depuis le bail, et s’il a procuré des
jouissances plus considérables, cette plus-value que l’éviction
a enlevée au fermier, sera comprise dans le second
chef de la demande de ce dernier, elle figurera au
chapitre des dommages et Intérêts.

Aux termes de l’article 1726 du Code civil, le recours
en garantie est soumis aux conditions suivantes :

1° H faut d’abordque lepreneur ait dénoncé le trouble
ou l’empêchement au propriétaire, parla raison que le
silence du preneur peut, danscertains cas, compromettre
les droits du bailleur ;

2° Il faut ensuite que l’éviction éprouvée parle preneur,
lui apporte un dommage de quelque considération.
CependàntBI. Delvincourt (t.5, p. 190 notes) ,auquel
s’est réuniBl. Duvergier (t. Ie"', n°324) ,ne partage point ce
sentiment. « Quel que modique que soit, dit- il, la portion
dé jouissance ilônt le preneur est privé, il à droit à une
diminution proportionnelle sur le prix. Et cependant la
loi n’accorde de remise que quandle fermier a été privé
delà, moitié de la récolte. La raison de cette différence,
c’est que le bailleur est obligé de garantir la jouissance
de toute la chose qu’il lui a louée, mais qu’il n’est-.pas
ténu :de garantir telle ou telle quantité détruits ; » Il y a
dans cette opinion, comme le fait observer BL Troplong
(n° 282) , une exagération qui paraît condamnée
par les principes reçus en cette matière. On a toujours
reconnu, en effet, qu’il ne fallait pas avoir égard à des
déchets trop minimes et presque insignifiants. Cependant,
on ne devrait pas aller jusqu’à dire ici, comme
dans le cas de force majeure, qu’il est nécessaire que la
privation de jouissance soit considérable. La force majeure
déjà si désastreuse par elle-même pour le bailleur,
ne devrait pas être aggravée dans ses contre-coups
contre lui par des "recherches minutieuses. Ici, de
semblables raisons n’ont pas lieu: il y a toujours plus
ou moins à reprocher au bailleur, pour avoir donné à
DÈS OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 73
louage une chose qui contenait un principe d’éviction.
Il n’est donc pas exact de considérer l’article 1769 du
Code civil comme une sorte d’exception aux règles générales,
et de croire qu’il n’a été introduit que par
équité en faveur du fermier. La vérité est que c’est au
profit du bailleur que l’équité a fait entendre sa voix
(M. Troplong, n° 282).

5° Enfin, il faut que l’éviction procède d’une cause
antérieure au contrat : on retrouve ici l’application d’une
règle célèbre en matière de vente (Pothier, n° 82 ; Bl. Troplong,
n° 284 ). Toutefois, si le preneur connaissait les
causes de l’éviction, il est non recevable à exercer la
garantie ; et, si ces causes connues du preneur étaient
ignorées du bailleur, la garantie ne serait pas due, alors
même qu’elle aurait été stipulée (Pothier, n° 84 ;fil. Duvergier,
t. 1er, n°s321 à 330 ; et BL Troplong, n° 286).
150. L’expropriation pour cause d’utilité publique
est au nombre des événements de force majeure, et par
conséquent l’éviction qui en est la suite ne donne pas
ouverture à l’action en garantie contre le bailleur ; une
indemnité est seulement due par l’État aux fermiers,
locataires, ou autres intéressés (Loi du 3 mai 1841, articles
21 et 39). On nomme expropriation pour cause
d’utilité publique, l’acte par lequel l’État s’empare d’une
propriété particulière pour l’affecter à un usage public,
moyennant une indemnité préalableDans
là huitaine de ia notification du jugement d’expropriation,
le propriétaire est tenu de faire connaître
à l’administration les fermiers et locataires ; sinon il
restera seul chargé envers eux des indemnités qu’ils
pourraient réclamer (Loi précitée art. 21)  ;et même cette
déchéance serait absolue (Arrêt delà Cour de Cassation
du 31 déc. 1838, Journal du Palais, t. 1er, de 1839, p. 5).
D’après l’art. 59 de la loi du 3 mai 1841, une indemnité
distincte de celle du propriétaire doit être allouée
aux fermiers ou locataires ; si les parties intéressées
n’acceptent pas les sommes qui leur sont offertes, un
jury spécial est, comme on sait, appelé à régler les indemnités.Toutefois
pour fixer celles dues aux fermiers
574 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
ou locataires, en cas d’expropriation, doit-on appliquer
les dispositions des articles 1744 .et suivants diiiCode
civil (i)  ?

Ces -dispositions .offriront sans-doute des bases équitables
d’indemnité ; mais le jury n’est point tenu .de
les adopter ; il peut suivre à .cet égard .d’autres règles
d’appréciation. On comprend combien les faits fit
les circonstances doivent exercer .d’influence sur la solution
des difficultés qui se présentent.

Nous avons examiné dans notre Code -manuel des
propriétaires et locataires de maisons ncs 212 .et .suivants
divers points dont les données sont parfaitement applicables
ici ; nous y renvoyons.

§ IV. De l’obligation de garantir le preneur des vices de la
chose louée, qui en empêchent l’usage.

■ !5Î. L’art. 1721 du Code civil est ainsi conçu: « Il
est dû garantie au preneur pour tous les 'vices’ ou défauts
de la chose louée qui en empêchent l’usage., quand
même le bailleur neles aurait pas connus lors du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour
le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

152. La garantie est due au preneur pour fous les
vices ou défauts de la chose louée, non-seulement Iprs(i) 
Ces articles sont ainsi cojnçus :Art, 1744. S’il a été convenu,iors du bail, qu’en cas de yentel’acr.
quéreur pourrait expulser le locataire, et qu’il n’ait été fait aucune stipulation
sur les dommages et intérêts, le bailleur est tenu d’indemniser
le locataire de la manière suivante :—Art. 17.45. S’il .s’agit d’.uïi.e
maison , appartement ou boutique, le bailleur paye, à titra 4e dommages
et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du
loyer pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé  ;entr.e
le congé et la sortie. —Art. 1746. S’il s’agit de biens ruraux, i'jn■îemnilé
que le bailleur doit payer- au fermier est du tiers du prix du
bai ! pour tout le temps qui reste à courir. — Art. 1747. L’indemnité
se réglera par experts, s’il s’agit de manufactures, usines, ou autres
établissements qui exigent de grandes avances.DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 75
que ces vices en empêchent entièrement l’usage, mais
encore lorsqu’ils le diminuent d’une manière grave, pu
lorsqu’ils n’affectent qu’une portion de la chose louée et
n’em’péch§nt, l’usage que de'cette portion, C’est ce qui
résulte évidemment des termes’.'de.l’article .1721 dont
nous venons de rapporter le texte, La question se réduira
donc à savoir quelle est la gravité du vice ou du défaut
allégué comme cause de garantie. Si cette gravité est
telle qu’elle rende la chose impropre à sou usage ou
qu’elle diminue tellement cet usage que le "preneur ne
l’aurait pas louée, il y a lieu à garantie ; dans ce cas,
1:effet de l’action ouverte au preneur e.st de lui donner
le droit d’obtenir contre le bailleur la résiliation du bail
et la décharge du prix, Le preneur pour arriver à cette
fin, doit offrir au bailleur de lui rendre La chose louée,
C’est pourquoi, comme dit Pothier (n°-116) , cette action
est une espèce d’action redkibi foire.

153. Le bailleur est tenu à garantie soit qu’il ait connu
QUney.je vice de la-chose louée. Biais ilne d’pît dedpmi
mages et intérêts que lorsqu’il a çonùq le vice dont ja
çliose est atteinteCep
endant la Cour de Cassation a rejeté le 50 mai
1837, le pourvoi formé contre un arrêt delà Cour royale
de Paris, qui avait prononcé des doniùiages. et iiïterèts .
au profit du preneur à raison des vices de la chose louée
sans examiner si le bailleur lés avait connus pu sal les
avait ignorés (Journal du Palais, X<Tet de 1857, P.- 47i>).
Biais cette doctrine qui est contraire'à l’opinion corn- ?
muné. des auteurs doit être rejetée. En effet il convient
d’appliquer à L’espèce dont il s’agit les principes établis
par les articles 1645 et 1646 dû Code civil ; ces"articles
distinguent entre le cas où le vendeur àconnu et le cas
où il a ignoré les. vices de la chose. Dans la première
hypothèse, la loi outre la résolution de la vente, prononce
des dommages et intérêts contre le vendeur ;
niais dans la seconde,- elle oblige seulement à restituer
à l’acheteur le prix de vente avec les frais faits à son.
occasion. On ne voit pas pourquoi le législateur après
avoir fait en matière de vente cette équitable distinction.
76 DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE.
aurait entendu la rejeter en matière de bail. On le comprendrait
d’autant moins que la même distinction avait
été faite par les jurisconsultes romains des deUx écoles
et par nos anciens auteurs (Uipien, fr. 19, § 1 Digeste
De locali,-Voët, ad pendeclas, hoc til n° 10 ; Domat, liv. ï,
tit. IV, sec. III, n° 8 ; Pothier n° 118 ; Bl. Duranton 1.17,
n" 65 ; Bl. Duvergier t. 1er. 341. JJ, Troplong n° 194 et
Répertoire général du Journal du Palais au mot bail
n°436).

154. Silebailleur n’a pas eu une connaissance positive
du vicede la chose, mais seulement s’il a eu un juste sujet
de le soupçonner, et qu’il l’ait dissimulé au preneur, il
est tenu des dommages et intérêts : par exemple si vous
m’avez loué pour un certain temps un couple de boeufs
que vous aviez achetés dans un heu où régnait une contagion
sur les bêtes à cornes, quoiqu’au temps du contrat
de louage intervenu entre nous, vous n’eussiez pas
encore une connaissance positive qu’ils étaient infectés
de la contagion qui ne s’était pas encore déclarée ; néanmoins
si vous- m’avez dissimulé qu’ils venaient du
lieu où régnait la contagion, ce qui formait un juste
sujet de les soupçonner infectés de ce vice, vous devez
être tenu de toutela perte que j’ai soufferte par la contagion
qu’ils Ont communiquée à mes autres animaux
(Pothier, même numéro).

. Le bailleur qui,:bienque de bonnefoi, se trouve, par
suite des vices de la chose affermée, dans l’impossibilité
d’en faire jouir le preneur, est tenu de rembourser à ce
dernier à titré de dommages et intérêts, seulement les
dépenses utiles et nécessaires de culture sous la déduction
des fruits perçus (Arrêt de la Cour royale de Bourges,
du 3 juin 1840 (l) Journal du Palais, t. 1er de 1841
p. 492).

155. Autrefois, l’apparition des spectres et des fan(l) 

Il s’agissait dans l’espèce de terrains que le. voisinage de marais
non desséchés exposait à des submersions fréquentes qui détruisaient
ies récoltés,
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 77
tomes dans les immeubles donnés à bail était considérée
comme un de ces vices qui autorisent le preneur à agir
en garantie contre le bailleur ; plusieurs arrêts de parlements
l’avaient ainsi décidé (voyez Chapitre TV de la
fin du bail) , mais de nos jours on a fait justice de toutes
ces superstitions, et les esprits sont, trop éclairés pour
laisser revivre désormais de semblables absurdités.

156. Lorsque le bailleur et le preneur sont tous deux
en faute, le premier pour avoir loué une chose impropre
à l’usage auquel on la destinait, le second pour en avoir
abusé, ils ne peuvent réciproquement se demander garantie
des accidents dont la cause ne peut être imputée
exclusivement à l’un ou à l’autre (Arrêt de la Cour royale
de Rennes du 22 janvier 1821 ; Journal du Palais à sa
date).

157. Le bailleur est tenu de garantir au preneur les
vices qui empêchent l’usage de la chose, non-seulement
lorsqu’ils existaient dès le temps du contrat, mais même
lorsqu’ils ne sont survenus que depuis. En cela le contrat
de louage diffère de la vente. La raison en est que
dans la vente, la propriété étant transférée, la chose
passe aux risques de l’acheteur, aussitôt que le contrat
est parfait ; taudis que dans le contrat de louage dont
l’objet essentiel est la jouissance, le propriétaire doit
faire cesser toutes les causes de trouble, antérieures ou

Ïtostérieures qui empêchent cette jouissance ; sans quoi
e sujet de la convention viendrait à manquer (Pothier,
n° 112 ; BL Troplong n° 199 ; BL Duvergier 343).

Remarquez toutefois que si le bailleur doit garantir
les vices qui surviennent pendant la durée du bail, il
n’est presque jamais tenu de dommages et intérêts,
parce que le vice arrivé depuis le contrat est de ceux que
le propriétaire ignore le plus souvent (Pothier n° 117,
Bl. Troplong n° 200).

158. Aucune garantie n’est due pour les vices apparents
au moment du contrat, que le preneur a connus
ou qu’il a dû apercevoir par l’inspection qu’il a faite de
ia chose louée. Il est présumé avoir voulu la prendre
avec le vice dont elle était atteinte, et avoir calculé le
78 DES OBLIGATIONS DU PROPRiÉTAIRE.
pfixdùbâil sûr l’utilité qû'éllèlui offrait (Pothier, if 5113 ;
MM, Duvèfgief,t. ler ;n0542etTrqplèn^n° 198 ;Arrêts
de là Cour royale dé Gôlmar, 14 udv. 1825 ; Sirèy, L 26,
2e partie, p. 82 ; de là Cour royale de Bordeaux ; 28 mai
1841.. ;. Dalloz, X. 41, 2e partie, p. 213).

Par suite le tribunal, saisi dé la demandé en résiliation
de bâii pour vices ou défauts dé la chose louée, ne
doit pas donner mission aux experts de Vérifier, si là
chose est pfppïe à l’usage pour lequel elle est louée ;
. mais bien sile Vice est caché ôU-àpparent ; ou facile à

Îirëvoif, et S’il affecte tout du seulement partie dé là
a chose ( Arrêt précité de là Goùr royale dé Bordeaux) 
/ ; . ;

Au reste, la disposition de l’article 1721 du :Çodè Civil,
qùî porte qu’il est dû gafàntie ;âù preneur pour tous
les Vices où défauts delà chose louée qui en empêchent
l’ûsâge, doitdânSsonâpphcâtidnêtreiéstrëinteàûxvi~
cescâclïës, . ' -.-• ' :

-- ; DèS-lors le preneur -tië "jjpëù'i dènïâtider la résqlùtidrt
dû bail lorsqu’il à éôrinû où dû connaître ces Vices, et le
bailleur est exempt de garantie si le prëftêûr pouvait facilementprévoir
ièùrexistencè(Arrêt de la Cdûi* royale
de Bordeaux dû 28 ïnâi 1841 ; Journal du Palai&ï t. 2 dé
1841,p. 221 ;Sirey ;;t:42 ;2« partie ; p: 15). ■■■■_

 !59I ;e prlneîpëdèM âppàr'eiïtsy-

h'est pOiû t en éôntradictïôn avec ce qu’où a dit
précédemment ; qité le bâïlleùf est obligé de délivrer là
èhosè Iguêë ëû bori état de réparations dé toute espèce, '
q ;Udiqùéle preneur ait consenti à lôùér, après avoir vu
qu’elle était dégradée ; Lé besoin de rëpâràtiôns n’est
point un vice dé là Chose louée (M. DùVërgier, t. 1eï,

■■.n-342) : ; .'■■"-■.-: - '.■■:■'.- ■■'■'.. ;:■■ ; -y…

160. Au reste, on peut stipuler dans le contrât que le
bâillêuf ne sera point garant dés vices dé là chose louée
en général ; OiLdé ;télcvicè en .particulier. Une pareille
convention" n’a rien que de fort licite ; cèpehdaiit, si elle
à été faite par le bailleur, qui connaissait l’existence des
vices, où qui Savaitqùélà chbsëavait une tendance à
les contracter, tandis que le locatafre l’ignorait, la clause
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 79
sera réputée non avenue, à cause du dol du bailleur
(Pothier, n° 114).

§ Y. — De l’obligation de garantir le preneur de la perte
totale ou partielle de la chose louée.

161. Si, pendant la durée du bail, la chose louée est
détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de
plein de droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur
peut, suivant les circonstances, demander ou une
diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans
l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.


Tel est le texte de l’article 1722 du Code civil. Les
principes contenus dans cet article ne sontau reste que
la conséqueuce delà règle qui oblige le bailleur à faire
jouir le preneur (Code civil, art. 1-719).

162. Ainsi, le bailleur est tenu de la destruction totale
ou partielle de la cboselouée, quoiqu’arrivée par cas fortuit,
en ce sens qu’il ne peut dorénavant exiger le prix
du bail, ou du moins l’exiger en totalité, s’il ne procure
plus au preneur la jouissance de tout ce qui a été convenu.
Biais nul n’étant responsable d’une force majeure
ou d’un cas fortuit (Code civil, art. 1 !4S) , le bailleur ne
doit aucune indemnité. 11 en serait autrement si la perte
provenait de son fait. Dans ce cas, il pourrait être passible
de dommages et intérêts envers le preneur. Voyez
Chapitre IV, section n, De la fin du bail des biens ruraux.


163. Rémarquez bien que dans le cas où la perte partielle
est assez grave pour autoriser la résiliation du
contrât, le preneur seul a le-droit d’opter entre la conservation
du bail "avec diminution du prix ou la résiliation.


Les juges excéderaient leurs pouvoirs en ordonnant
sur l’offre du bailleur cette résiliation contre le voeu formel
du preneur : ce serait violer manifestement les dispositions:
de l’article 1722 du Gode civil (Arrêt de la
Cour de Cassation du 23 juillet 1827, Journal du Palais
80 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
à sa date ; Sirey, t. 27, l>'e partie, p. 490 ; Dalloz, t. 27,
lro partie, p. 518 ; Bl. Troplong, n° 213 ; BL Duvergier,
t. 1^, n° 522). . -

§ VI. — De l’obligation d’accorder au fermier une remise
ou réduction sur le prix de son bail en cas de perle, de
récolles.

164. Voici, à cet égard, les règles fixées par la loi : -
« Si le bail, porte l’article 1769 du Code civil, est fait

pour plusieurs années, et que pendant la durée du bail,
la totalité ou la moitié d’une récolle au moins soit enlevée
par des cas fortuits,le fermier peut demander une remise
du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé
par les récoltes précédentes. S’il n’est pas indemnisé,
l’estimation de la remise ne peut avoirlieu qu’à la
fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de
toutes les aimées de jouissance ; et cependant le juge
peut provisoirement dispenser le preneur de payer
une partie du prix en raison delà perte soufferte. »

L’article 1770 du même code ajoute :

« Si le bail n’est que d’une année, et que la perte soit
de l’a totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le
preneur sera déchargé d’une partie proportionnelle du
prix de la location. Il ne pourra prétendre aucune remise
si la perte est moindre de moitié. »

165. Qu’entend-on par cas\fortuit ? Pour qu’un événement
soit mis au nombre des cas fortuits, deux conditions
sont nécessaires : 1° Qu’on n’ait pu le prévoir ;
2° Qu’on n’ait pu y résister.Les cas fortuits ne sont ainsi
appelés que parce qu’ils trompent la prudence de
l’homme (Cujas, noioe,ad lib. 4, cod. 64 ; Vinnius, sélect.,
quest., lib. 2, cap. 1 ; BL Duvergier, t. 2, n° 181 ; M. Troplong,
n° 204).

Les cas fortuits qu’on nomme aussi force majeure, à
raison de l’action invincible qu’ils exercent sur la faiblesse
humaine, peuvent provenir de deux causes : i°de
la nature ; i° des faits de l’homme. On range parmi les
eus fortuits naturels : les débordements des rivières, les
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 81
tremblements de terre, les chaleurs excessives, la grêle,
la foudre, les nids d’oiseaux et d’insectes qui dévorent
les récoltes, les neiges immodérées, les gelées, les incendies,
la maladie, la mort, etc. Biais les événements qui
sont une suite de l’ordre naturel du cours dés saisons,
comme la pluie , le vent, la neige, le froid, le
chaud, etc ;, ne sont pas des cas fortuits, excepté que,
par leur intensité et leur force excessive, ils rie sortent
, de la marche accoutumée de la nature. Les cas fortuits
provenant des faits de l’homme sont la guerre, l’invasion
des pirates, l’assaut des voleurs, le fait du prince
et la violence exercée par un plus puissant (Bl. Troplong,
n"s 207 et 208).

Tels sont, quant aux faits de force majeure, les deux
grandes classifications adoptées par BI.T’roplong (no 205
et suivants) , d’après les commentateurs, du Droit romain.


Appliquons maintenant aux dispositions qui font
l’objet des articles 1769 et suivants, les principes que
nous venons d’analyser.

166. Le législateur établit, quant au mode de procéder
au règlement de l’indemnité due au fermier pour
perte de récoltes, une importante distinction entre le
cas où le bail n’est que d’une seule année, et celui où il
en comprend plusieurs. Examinons ces deux hypothèses
:

167. IvSilebailest d’une seule année, le fermier est dér
chargé d’une partie proportionnelle du prix de location,
pourvu, toutefois, que la perte soit au moins de la moitié
des fruits (Code civil, art. 1770) que l’immeuble' produit
effectivement, année commune, c’est-à-dire de la
moitié d’une récolte ordinaire, et non pas de la moitié
de la récolte présente (B1BÏ. Troplong, n° 716 ; Duranton,
17, n° 192)  ; par exemple, le bail a pour objet un
pré situé auprès d’une rivière dont le débordement lui
fait perdre, presque tous les ans, la moitié des produits
qu’il pourrait donner sans ce voisinage, il est évident
que l’on doit considérer comme le produit normal de ce
pré, ce qui reste après le débordement périodique, et
6.82 ; DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
que le fermier iîë serait en droit dé réclamer une indemnité
à raison &V^ que dans le cas ou, iùdëperidâiriïriërit
du dôniînagé qu’il occasionne d’ordinâi're'jilenlèverait
encorèlâniôitiéâûriiôîhs de ce qû'iîà
coutume dëlâissër. ; ; -
r "16.8 ;' Nous venons de dire que pour apprécier la quotité
de la perte éprouvée par lé-fermier,- on devait jarëiidrë
pour ternie,dé comparaisQÙ ; une récolte ordinaire^
mais fâùdra-t-il, à cet, égard, considérer ûriiqùëriiërit la
qûafititë dési fruits, et faire ;entièrëment âbstràctiôii de
leur qualité et dé leur prix dans lès différentes années ?
MM.. Duranton (t. 17, n° 192) , Duvergier (t. 2,h°455)  ;
et Zàcha'riaî(t. 5, p. 32) , sont d’avis de l’affirmative par la
raison que lès articles 1769, i 770 et 1771 du Code civil rie
^parient qùédelâpërtëôûdërexcëdànt delà récolté:, et
"delà perte des fruits ; le seul élément de calcul gui soit
indiqué ; est là quantité dés’fruits’ recueillis■■ Î par exemple,-
lé fermier ù'a recueilli que céut barriques dé vin,
sur trois cents qu’il pouvait espérer. La perte est ; âû
moins delà ïnoitië de iâ.rëcëitè ordinaire. Le législateur
s’est attaché seulement’ à là Quantité deg fruits, .-parce
que leur valeur, pouvant, Varier sëlônles CirConstancèS,r
est ûri_ élément de Calcul peu.certain. Airisi, d’aùrès lë§
auteurs précités,- riridèmnité est due "

Mais Bl. Troplong "(ri 0 717) combat" Cette doctring,: et
nous Croyons 4ûé son avis doit être admis de préférence,
Eu effet, eoriup lé dit Ce Sàvârit àûtêur, Ces niôts • fruits]
récoltés, récoltés enlevées, pertes défruits-, ; sûrlesquels
s’àppùiënt les parti saris de l’opinion opposée, sont loin
devint rënérgië qu’on leur attribue. Lés art ; 1769, 1770
et 1771rie parlènt-ils/gàs ëjjalëinëht,d’uiie indemnité ?
Or ; comment âpprëciër là leSiori, sil’on inet à l’écart le
prix ; peut-être trèsëlèVé, que les fruits restants prit mis
dfirislà mai ! (dû fermier ? Puisque l’article 1769 ddrmë
une indemnité, comment peût-ori prétendre raisonnablement
-qu’elle soit accordée, si lé haut prix dés réédites
restantes rendait le fermier ûulëinnisé ? Si celui-ci n’a ;
en réalité, éprouvé àuèûndômmàgè, quelle dihimàtidri
proportionnelïe, sur le prix de la location, est-il en
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAniE. 83
droit, de réclamer ? Au surplus, ajoute BL Troplong, la
jurisprudence des anciens parlements s’était prononcée
en ce sens. Brillôn (au: mot. Bail, n° 55) rapporte que
cette question fut portée devant la "plupart des tribunaux
de Eranee,. après la grêle de 1709, et personne: ne
put comprendre que les fermiers ; à qui le haut prix des
blés assurait des gains considérables,. spéculassent sur
les bailleurs pour obtenir des rabais et faire un double
gain. On peut diouter qu’il se trouvât aujourd’hui des tribunaux
pour juger autrement.

169. Quand le bail comprend des terres de cultures
diverses qui sont affermées en.bloe et que L’accident a
frappé inégalement leurs produits, afin de savoir si la
moitié de la récolte totale se trouve enlevée, il faut déterminer,
d’abord pour quelle quotité chaque nature de
produits ;entre dans le revenu: total, et ensuite quelle est
la perte survenue sur chaque:espèce de fruits.

On arrivera, an moyen, de cette double opération, à
réunir.diverses fractions qu’on additionnera, et si leurs
sommes réunies équivalent à un demi, on. en conclura.
que le fermier a droit à une indemnité.

Biais, si, malgré quele battait eu lieu par un seul acte,
ebaquepiëce de pEé ».deb0is,.de rigne ou: de terres ara^-
Mes-y avait été louée séparément et pour unprix spécial,
il y aurait alors autant de baux divers que de pièces d’héritages,
et le domniâgè devrait être apprécié par rapport"
à.chaque: pièce considérée comme faisant l’objet d’un
contrat, séparé, et non pas- sur l’ensemble des produits
de-toutes les-terres réunies(Brunemann ? sur la loi 4552,
au Digeste ; locaU conducti', Pothier ; DM louage, u° 157 ;
M. Duvergier, t. % & 156, 157 et 159, et M. Troplong,
û0\lf8etl:l9).

La conséquence de. ceci est que le fermier de diverses"
pièces, louées en bloc,, peut être obligé,, dans le
cas où il lésa soUs-louées en détail,à indemniser le souspreneur
sans avoir lui-même aucune indemnité à réclamer
du propriétaire-bailleur : si, par exemple, la pièce 1
sous-louée avait seule souffert un dommage n’équivalant
pas à la moitié de la récolte totale (mêmes autorités).
84 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
170. Après que la perte a été constatée, et qu’il y a lieu,
àraison dé l’importance du dommage, d’accorder une indemnité
au fermier, on doit proportionner cette indemnité,
non pas à la partie de la perte qui excède la moitié
<le la récolte, mais à la totalité de la perte ; si donc la
perte est des trois quarts de la récolte, le prix du bail
doit être réduit, non pas d’un quart seulement mais des
trois quarts. Tel est aussi l’avis adopté par M. Troplong,
n°72l. -:….,'….'. ;….

Ne pouvant reprocher aucune faute au propriétaire,
le fermier n’est pas en droit de lui réclamer outre la réduction
proportionnelle, des dommages-intérêts.

11 ne serait pas plus fondé à demander la résiliation du
bail. '.•-..--.':

Il ne peut répétereonfre le propriétaire les semences
dont ila fait la dépense ; etmême si le propriétaire a fait
au fermier l’avance des semences, il doit les lui rendre
dans leur -intégralité', nonobstant le désastre total ou
: partiel (Ulpien, 1. 15, § 2et 7, Digeste, tit. 2,liv.l9,focati
conducti ; BrUnemann ; sur ce passage, n° 14, 23 et
24 ; M. Duvergier/1. 2, n° 162, et Bl. Troplong, n° 722
et 725(1).
171.-2° Si le bail est fait pour plusieurs années, le fermier
qui a éprouvé successivement quelques pertes légères, ne
peut les réunir afin de former par leur somme une perte
(1) , Toutefois,: M. Duranton (t. 17, n° 199) est d’un sentiment Contraire
à celui de ces auteurs : il pense que la semence étant un accessoire
de l’immeuble affermie, sa perte doit être assimilée à celle d’une
partie même de cet immeuble,, et retomber sur le propriétaire. Mais
cette objection peut être facilement écartée en disant que les semences
une fois livrées à la terre, subissent une transformation qui les fait
changer de nature. C’est comme fruits et non comme semences qu’elles
périssent et en tant que fruits, le propriétaire en supporte la perte par
la perle dufermage. Cette solution pourra sembler peut-être rigoureuse ;
les encouragements qu’exige la posiliond’un grand nombrede fermiers
est sans doute à considérer, mais comme le dit si bien M. Duvergier,
lorsque les principes sont certains, les considérations doivent leur
céder, . .DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 85
totale assez considërablepour lui donner droit à l’indemnité.
En effet, on ne peut appliquer l’article1769 (voyez
n° 164) , qu’autant que la perte soufferte tombe sur une
seule et même année. Au contraire, .pour apprécier si
le fermier a été indemnisé de la perte d’une année par
les bénéfices d’une autre, on doit réuinr les bénéfices
partiels qu’il a pu faire chaque année, et en opposer le
chiffre au montant de la perte (Brunemann sur la loi 8
au Code locati conducli, n° 4 ; BL Duranton, t. 17, n° 20l ;

M. Troplong, n°-727) '….

172. Afin d’établir le compte des bénéfices qui doivent
être compensés avecles pertes, il faut calculer quelle est
la quantité des fruits que l’immeuble rend année commune,
et l’excédant de la récolte sur ce produit ordinaire
établit le bénéfice de chaque année (1).Par exemple, un
champ produisant, année commune, 100 hectolitres de
blé, a été affermé pour trois années ; la première il rapporte
125 Hectolitres, la seconde 120, et la troisième, la
récolte a été totalement détruite ; les bénéfices des deux
premières années réunis s’élèvent à 45 hectolitres, la
perte est par conséquent de 55 hectolitres, ou des 11/20
d’une récolte ordinaire ; et ainsi, le fermier a droit à la
remise des 11/20 de son prix pour, la dernière année (2) 
(1) Les difficultés que les dispositions dé là loi peuvent", comme on
le voit, présenter dans leur exécution , prouvent combien il serait nécessaire
d’introduire au sein de nos écoles primaires l’enseignement
de la comptabilité agricole et d’en exiger la connaissance pour les"cultivateurs.
La Maison Rustique du 19e siècle (t. 4, p. 525) , contient,
à cet égard, l’indication d’une méthode qui, facile à appliquer, nous
paraît préférable, à toutes celles que l’on a proposées jusqu’à ce jour.(2) Chez les anciens auteurs, ainsi que nous l’apprend M. Troplong
(n° 729) , cette question avait donné naissance à neuf opinions différentes,
La solution que nous avons adoptée comme nous paraissant la
plus judicieuse et la plus équitable, était suivie parles canonîsles, mais
elle était vivement combattue, par d’autres jurisconsultes notamment
par Bulde sur la loi tëcef,auCode Quasst. 9,et par Clapériis, causa 46.
Ces derniers prétendaient qu’il fallait additionner la valeur-des bonnes
récoltes et celle des mauvaises , et que le fermier ne pouvait ré-86 DES OELIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
(M ; Duvergier/1. 2, noéT7G ; et 171 ; Répertoire général
ail journaldit palais, au mot bail, n°' 1570) v ■■'..-

173 ; Le fermier est rion-rëcëvablé a demander ,ûne réduction
Sûr son prix, bien quërexcëdàrit des-aùtresaririëés
né çoùVrë pas entièrement Sa pêffè ; il suffit qu’au
irioyeridelà cônrpèrisâtion,la perte rie soit plus dé la
nioitië d’une réédite. Cette opinion, qui est celle de Bùlde
sur là loi 8 au Code déloèuti, de Brùrieirianri sur là loi
12 au Digeste locati conducii, de Clâperiis,oeansa 45, dé
BL^Trépldiîg, ;;n°731, ;eide "M. DiiVêrgièr ; t.% ri°^74>
nous semble préférable au sentiriïénf de Bl. Duranton,
qui enseigrie, au contraire, que le fermier doit être inaeiriuisèëntotalité ;m


long, |L D’uraritori confond ici la cômjïënsâtiôn dés anriëés ;
bôùnes et mauvaises ; avec l’indemnité àlàqùeltele':
fermier a dfoit quândlâ compensationlelàïssëà déïpùVerfc
dé la ; moitié d’une récolte ordinaire. Ce sont deux
choses diffëreûtôs. Là^^cdnipénsàtion estlëmo^end’ëtà-^
Èlir Pëffëcfif rëël de la perte ; ; l’indemnité n’est que te
nïoyen ; dé îë réparer, alcù'SqiierdpëraûondëMeompensation
en a ; constaté l’existence. .','.'….

174: liais, dànslë càS ôùlësarinéésd’abjondanëe ont
été entremêlées d’années de perte, pourra-t-on opposer
au fermier les excédants réunis sans faire déduction des
déficits ? LJàffirmativë, soutenue par ;B1M. Duranton,
fe !7 ;n ? 201^ et Troplong,.n° 732^ est nïûs’ conforme^
selon nous ; âPespritet àustxixte'de la loi: que-la ; négative
adoptée par BL Duvergier ;, t. % n » 175 ; qui veut
qu’Ôii défalque dés bénéfices les déficits de moins de
moitié. -. ;:-: ;..,

',,-: i,75 ;. La dispWtmri ;. fiùalé ;:dë^^
ri^Î64ï,,aulpr^

une partie duprix enrraison de la ;perte,soufre ; niais ;
lés entconëtances doivent exercer une grave influence, sur
■çJàmef.-'.^e-'.-ina^iihHè-qué- quand,, par suite" dé. ce calcul, làperlè ;
s’élevait à la moitié du fermage d’une année. Cette doctrine a été' admise
par M- Troplong nos 729 et 730).DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 87
le jugement à porter en pareille circonstance ; c’est, au
reste, un point que la loi abandonne à la Sagesse des magistrats
Cette dispense provisoire du paiement du fermage,
s’accorde ordinairement lorsque la perte est très
considérable, et qu’à raison de la nature du fonds et du
temps que le bail à encore à courir, il n’est pas vraisemblable
que les récoltes futures puissent compenser la
perte.

176. 11 importe de remarquer que si le propriétaire
a consenti au fermier une remise sur le prix, et que postérieurement,
il survienne une année d’abondance qui
indemnise le fermier de sa perte, le propriétaire est en
droit de retirer sa remise ; en effet, le bailleur est présumé
n’être venu au secours du fermier que momentanément
et provisoirement, mais sans renoncer d’ailleurs
aux chances de l’avenir (Delvincourt, t. 5, notes p. 204,-
M. Troplong,- n° 735 ; M. Duvergier, n° 167) 

Ce ne sont que les bonnes années comprises-dans le
bail courant qui peuvent servir à compenser la perte
(M. Troplong, n° 738).

177. Le bail n’est.pas Censé avoir pris fin-par cela seul
que, du consentement verbal du propriétaire, le fermier a
été remplacé par son gendre clans l’exploitation. On dirait
en vain que le consentement, donné par le bailleur à
Ce remplacement ; révèle l’intention défaire novation âù
bail, et de renoncer à la compensation qui peut s’établir
entré lés récoltes postérieures et les récoltes antérieures
(Arrêt de Jâ Cour de Cassation du 28 août 1833, Journal,
du Palais, à sa daté ; Bl. ïroplong, n° 739 ; BL Duvergier ;
t. 2, if 177). …-'.." '.

178. Biais à quelle époque et de quelle manière le fermier
doit-il faire constater les événements de force majeure
qui ont pesé sur lui ?

La jurisprudence présente des incertitudes à cet
égard.

En eiïet, la Cour de Poitiers,"par arrêt du 17 juillet
1806, la Cour de Càssatiouypar arrêt du 25 mai 4898', et
la Cour de Rennes, par arrêt du 15 niàr's 1814 (Journal
du Palais,à leurs dates) , ont décide que le fermier n’était
88 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
recevable à réclamer une indemnité pour cas fortuits,
qu’autant qu’il avait fait constater les dommages au
moyen de procès-verbaux légalement dressés, lorsque
ces dommages étaient ostensibles et susceptibles d’être
reconnus.

Mais un autre arrêt de la Cour de Cassation du 4 mai
183 ï (Journal du Palais, à sa date) , a jugé au contraire,
qu’il n’était pas absolument nécessafre que le cas fortuit,
qui a enlevé plus de la moitié d’une récolte, fût
constaté à l’instant même par des procès-verbaux réguliers.--
^ ■■• . -

Dans ce dernier arrêt, on lit, au reste, ce qui suit :
" Attendu que s’il arrive souvent que les traces fugitives
du dommage ne peuvent être saisies qu’au premier mo -
ment et lorsqu’elles sont encore apparentes, et que, dans
ce cas, il soit du devoir des tribunaux de ne point admettre
comme base d’appréciation le souvenir vague et
souvent trompeur de quelques témoins, il peut arriver
aussi que toute une contrée ait été victime d’un désastre
dont les souvenirs soient restés profondément gravés
dans la mémoire des habitants, et que l’art. 1769 ne
déterminant aucune époque, ne déterminant même aucun
mode pour constater la perte résultant des cas fortuits,
il est dans le domaine exclusif des Cours royales
d’apprécier la pertinence des faits dont la preuve est
offerte, et d’en ordonner la vérification par titres, par
experts ou par témoins. »

Quant à nous, noùspensons que la loi n’ayant tracé
aucune règle nifixéaucuri délai spécial, pour procéder à
la constatation des dommages que le fermier a éprouvés

Ear suite d’événements de force majeure, il est équitale
et juridique de suivre la doctrine adoptée par l’arrêt
de Cassation du4mail851,lequel arrêt reconnàît,comme
on le voit, le pouvoir discrétionnafre des tribunaux, et
en détermine sagement les limites.
• 179. Le fermier est toujours le plus intéressé à ce que
la perte delà récolte occasionnée par cas fortuits soit
régulièrement constatée ; car c’est principalement lui
qui peut souffrir de l’insuffisance des’preuves à cet égard ;
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 89
aussi est-il une mesure deprécaution que dans l’intérêt
du fermier, nous ne saurions trop l’engager à prendre,
c’est, lorsque le dommage est encore apparent, d’examiner
lés localités amiablement avec, le bailleur, en se faisant
assister par des cultivateurs ou autres personnes,
ayant des connaissances spéciales en agriculture, et de
rédiger ensuite un acte sous -seing privé dans lequel sera
constaté l’état que présente la récolte ; le bailleur aurait
mauvaise grâce, à ne point accéder à cette demande, car
il est égalériient intéressé à ce que la matérialité des faits
soit exactement établie, puisque cet acte peut lui servir
à repousser la demande du fermier dans le cas où celuici
viendrait à réclamer une remise sur le prix de sa location,
prétendant, sans d’ailleurs le justifier, que la perte
occasionnée par le sinistre s’élève à plus de la moitié de
la récolte. Toutefois, en cas de refus du bailleur, le fermier
peut, après l’avoir sommé d’assister à l’opération,
en fafre dresser unprocès-verbaLpar Le juge-de-paix assisté
de son greffier, ou même par un huissier ; le moyen
que nous proposons nous semble destiné à prévenir bien
des difficultés ; il est, selon nous, aussi juste que légal.

180. Le fermier déjà indemnisé de ses pertes par une
compagnie d’assurance, couserve-t-il le droit d’exiger
du bailleur une remise sur le prix de sa location ?

La Cour de Cassation a jugé affirmativement cette question,
par arrêt du 4 mai 1831 (Journal du Palais, à sa
date). MM. Duvergier (t. 2, n° 202) , et Troplong (n 6 741) 
donnent leur approbation à cette décision. Ii est évident,
disent-ils, que la police d’assurance passée entre
le fermier et la compagnie, est tout à fait étrangère au
bailleur ; que celui-ci ne supportant pas les charges ne
saurait en recueillir les avantages. « Voilà pourquoi,
ajoute BL Troplong, les compagnies-d’assurance, se faisant
subroger aux droits du fermier qu’elles ont indemnisé,
exercent ses actions contre le propriétaire. »

181. Le fermier ne peut obtenir de remiselorsque la
perte, des fruits arrive après qu’ils sont séparés de la
terre, à moins que le bail ne donne an propriétaire une
quotité de la récolte en nature, auquel cas le proprié-
90 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
taire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le
preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion
de récolte (Code civil, art. 4771, 1er alinéa).

Les fruits sont alors aux risques du fermier ; s’ils viennent
à périr, il n’a plus d’indemnité à réclamer et pour
qu’il en soit ainsi, il n’est pas nécessaire que les fruits
aient été recueillis et engrangés ; leur séparation delà
terre suffit. C’est ce qui a"été reconnu lors de la discussion
du Code civil an conseil d’Etat.

1S2. Si le fermage est stipulé payable en une certaine
quantité prise sur les fruits de îâ récolte, la perte de la
récolte même détachée de la terre retombe sur le bailleur
jusqu’à concurrence de ce qui lui est dû, à moins
que le preneur, lors de là perte, ne fût eu demeure de
faire la délivrance de la portion qu’il doit (MM. Duranton,
t. 17, n° 208, Troplong, n° 748. et Duvergier, t. 2,
n » 195).

Biais il en est autrement si le preneur doit payer une
certaine quantité fixe de fruits sans en déterminer l’origine,
la perte de là récolte, arrivée après la séparation
de la terre, n’a plus d’influence sur l’exécution dès obligations
qui naissent du bail, le preneur, débiteur, non
pas d’une espèce, mais d’un genre, .doit payer dès-lors
tout ce qu’il â promis (mêmes autorités).

II va sans.dire que si le .prix du bail.est .stipulé payable
en argent, le fermier ne peut réclamer de remise
pour perte survenue depuis la récolte des fruits.

Un arrêt de la Cour royale de Bletz, du 10 mai 1825,
à- décidé que le principe consacré par l’article 1771 du
Gode civil,- que le fermier ne peut obtenir de remise sur
le prix du bail, à raison de la perte des fruits, par cas
fortuit, quand cette perte arrive après que ces fruits
sont séparés dé la terre, n’est applicable que lorsqu’il
s’agit de cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu
du ciel,-.gelée ou. coulure, et non lorsqu’il s’agit de cas
fortuits extraordinaires,tels qu’une inondation à laquelle
le payrs n’est pas Sujet. Biais cette doctrine a été repoussée
avec raison par les auteurs coïnme contraire aux vrais
principes. On ne doit pas considérer, en effet, si la perte
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 91
dans l’hypothèse prévue par l’article 1771, a été ôcca--
sionnée par un cas fortuit ordinaire ou extraordinaire,
il suffit que, quand elle est arrivée, les fruits fussent là
propriété du fermier, et par conséquent à ses risques et
périls, pour que ce dernier soit tenu' de payer le prix
du bail.

183. Quand le preneur est un côlon partiaire, la perte
arrivée aux fruits après leur séparation du sol, se partage
entre le propriétaire et le colon (Pour plus de développements’,
voyez titre 2.) ^ " -

Le fermier ne peut également demander Une remise
lorsque la cause du dommage était existante et connue
à l’époque où le bail a été passé (Code civil, art. 1771,
2e alinéa). On suppose que le prix du bail a été fixé en
conséquence (MM. Duranton, n° 209 et Troplong,
n° 752). '

18*. Le fermier n’est pas recevable non plus à réclamer
une reriïise si la médio cri té de sa récolte a pour Cause
la mauvaise qualité de la terre (Ulpien, loi 15, § 5 au Digeste
de locati conducti ;M. Troplong, n° 753). Il en serait
de ïïïêniô si la demande était fondée sur la Vétusté
des vignes (Ulpien, loi précitée). A plus forte raison le
feririier devrait-il être repoussé da ;is sa prétention, si
la perte provenait d’une faute de sa part. « Biais, comme
lé dit fort" bien Bï. Duvergier (t. 2, n° 191 ) ,ii faut que l’influence
de laïaute sur le dommage soit clairement établie.
 »

185. Le preneur peut être chargé des cas fortuits par
une stipulation expresse (Code civil, art. 1772).

Cette stipulation né s’entend que des cas fortuits ordinaires,
tels.que grêle, feu dû ciel, gelée ou coulure. Elle
ne S’entend pas des cas fortuits extraordinaires,tels que
les ravages delà guerre ou une inondation, auxquels le
pays n’est pas ordinairement sujet, à moins que le preneur
n’ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou
imprévus (Code civil, art. 1773).

Pareillement, la elause d’un bail portant renonciation
par le preneur à "toute diminution des fermages, pour
cause de guerre, peste, famine, incendie, inondation et
92 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
autres calamités prévues ou imprévues, comprend les
dévastations qui ont pu être commises sur les biens affermés
dans le cours de la révolution ; aucune indemnité
n’est donc due au preneur à raison de ces dévastations
(Arrêt de la Cour de Paris, du 24 mess, an x ; Journal
du Palais, à sa date ; Sirey. t. 1er, 2e partie, p. 84).

Cependant la simple stipulation qui met à la charge du
fermier les cas fortuits,ne comprend pas ceux auxquels
le pays n’est pas ordinairement sujet,tels que les accidents
de auerre ou le fait du prince (Arrêt de la Cour de
Paris du" 29 avril 1817 ; Sirey, t. 18, 2= partie, p. 50 ;
Dalloz, Recueil Alphabétique, t. 9, p. 938 ; Bl. Duvergier,
t. 2, n° 199' ; MM.Devilleneuve et Carette,t. 5, partie2,
265).

Et alors même que la clause porte sur les cas fortuits
imprévus, comme sur ceux prévus, cette clause s’entend
seulement des cas fortuits qui tombent sur les fruits, et
non de ceux qui tombent sur le fonds même, et le mettent
dans l’impossibilité de produire des fruits (Arrêt de
la Cour de Turin, du 16 mars 1811 (l)  ; Journal du Pa(1) 
Dans l’espèce de cet arrêt, le preneur avait, par une clause spéciale
de son bail, renoncé à toute indemnité ou diminution de prix
pour raison des cas fortuits prévus et imprévus qu’il avait déclaré prendre
à sa charge.—Cet arrêt est ainsi motivé: « Considérant que jamais
on ne peut avoir d’égard à un pacte quelconque dont l’effet serait de
détruire la nature du contrat qui a été stipulé ; qu’ainsi, lorsqu’il est
question, comme dans l’espèce, d’un bail qui n’est en substance qu’un
contrat de vente de fruits, quelque illimitées que soienlles clauses auxquelles
s’est soumis le preneur, on ne peut jamais en étendre les effets
jusqu’à conclure que, même dans le cas où la totalité ou une partie
des biens fonds donnés à bail vient à manquer, oubien qu’elle se trouve
réduite hors d’état de produire des fruits, le preneur soit néanmoins
tenu d’observer le bail et de payer les fermages ; qu’également, lorsque
le preneur s’est chargé de tous les cas fortuits, même les plus inattendus
et extraordinaires, clause qu’on trouve dans l’acte dont il s’agit,
on ne pourrait soutenir que le fait de l’homme fut compris dans une
pareille clause, surtout s’il est question d’un fait auquel le preneur
n’eût pu mettre d’obstacle, puisqu’il est évident que dans ce cas lèpre-DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 93lais, h sa date ; Sirey, t. 11, 2e partie, p. 353 ; Dalloz,
Recueil Alphabétique, t. 9, p. 920 ; BL Duranton, t. 17,
n°2I3 ; M. Troplong, n° 759 ; et M. Duvergier, t. 2,
n°20l).

Si donc, par exemple, le feu du ciel ruinait un bâtiment,
si la violence d’un fleuve enlevait des parties de
terrain, le fermier ne saurait être tenu de ces sinistres ;
il faudrait, pour qu’il en fût responsable, qu’une clause
spéciale du bail les mit à sa charge.

186. Une observation importante a été faite par BL Demante
(Cours de Code civil, t. 5, p. 222)  ; c’est que le
fermier, lors même qu’il ne s’est pas chargé des cas
fortuits par une clause spéciale, les supporte toujours,
en ce sens qu’ils ne donnent lieu, comme on l’a vu plus
haut, à aucune indemnité, s’ils n’enlèvent au moins la
moitié d’une récolte. Remarquons, en outre, ajoute
Bl. Demante, que la récolte étant chaque année exposée
à quelqu’un des Cas fortuits ordinaires, cette moitié
doit se calculer, non pas sur ce que le fonds aurait produit
sans ces accidents, mais sur ce qu’il produit année
commune, la part faite conséquemment à ces accidents.


187. Les cas fortuits extraordinaires donnent-ils lieu
aune indemnité, lors même qu’ils n’enlèveraient pas la
anoitié de la récolte ?

L’équité voudrait peut-être que cette question fût
décidée affirmativement ; mais le texte de la loi nous
semble exiger une autre solution. En effet, l’art. 1769
du Code civd ne distinguant pas, comme le fait l’article
1773, entre les cas fortuits ordinaires et les cas fortuits
extraordinaires, nous sommes d’avis, que lors
neur, à la faveur même du pacle que le bailleur ferait valoir à l’appui
de son système, portant la simple transmission au profil du preneur, du
droit de percevoir les fruits, pourrait toujours avec fondement exiper
que l’impossibilité de s’opposer au fait qui l’empêchait de. percevoir
les fruits, équivalait au défaut de l’exigibilité promise par le baibj
leur, »
94 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
même qu’il s’agit de cas fortuits extraordinaires,le
fermier ne peut réclamer une remisé sur le prix de'sa
location. -Ce droit ne lui est ouvert, selon nous, qu’au=-
fant que la perte est au moins de la moitié de la récolte.


188. Le droit d’hypothèque, stipulé au profit du preneur,
pour l’exécution d’un bail, ne s’étend pas aux indemnités
auxquelles celui-ci peut prétendre, en raison
d’un défaut de jouissance qui provient non du fait du
bailleur, mais de cas fortuite ou du fait du prince,
c’est-à-dire des dispositions législatives, indépendantes
de la volonté du bailleur. Dans ce cas, le preneur ne
peut prendre inscription pour raison de ces indemnités
prétendues, en vertu du bail seul et sans avoir obtenu
de jugement (Arrêt de la Cour de BLetz du 11 mars 1812,-
Journal du Palais^ sa date).

§ VI. — De l’obligation pour le bailleur d’acquitter les
contributions à sa charge.

î 89. La contribution foncière est à la charge du baiileur,
toutefois le fermier est tenu d’en faire l’avance,
sauf à retenir cette contribution sur le prix de son
fermage, c’est ce qui résulte de la loi du 3 frimaire
an-vit, dontl’article 147 est ainsifionçu-: « Tous fermiers
ou locataires seront tenus de payer, à l’acquit des propriétaires
ou usufruitiers, la contribution foncière pour
les biens qu’ils auront pris à ferme ou à loyer ; et les
propriétaires ou usufruitiers, de recevoir lé montant
des quittances de cette contribution pour comptant
sur le prix des fermages ou loyers, à moins que le fermier
ou locataire n’en soit chargé par sou bail. »

Ainsi, le fermier est directement obligé envers le trésor
 ; toutefois, il a son recours contre le bailleur qui, en
principe, supporte la charge de l’impôt foncier, il est à
"observer quele fermier qui a payé là contribution foncière,
ne peut pas exiger immédiatement son remboursement
par action personnelle, mais qu’il est seulement
autorisé à retenir, sur les ternies à échoir, une somme
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 98
égale à celle qu’il a payée (MM. Troplong, n° 333 et
Duvergier, L 2, a" 34$) , Il ..estbien entendu^ au surplus,
que si le preneur n’ay.ait .que la p.ossife.ijiié d’exercer le
dr« it .de rétention (par .exemple, s’il avait payé par
avance le prix du loyer) , il aurait Je .drïOiJ d’intenter,
contre le propriétaire, l’action .directe #11 remboursenient.d.e
ses avances ( Répertoire général du Journal du
Palais, .au mot Bail,n- 613).

Quoique la contribution des p.ortes et fenêtres soi !
due par ie fermier, le bailleur est cependant tenu d’en
■faire L’avance et de la pay,er à l’État, sauf à exercer spfi
recours contre son fermier.

190. Les conventions particulières des contractants
peuvent établir des modifications auxrègles déterminées
par la loi ; ainsi, il arrivée souvent, par exemple, que Le
bail meta la charge du fermier la contribution foncière
et celle des portes et fenêtres ; mais ces stipulations sont
sans influence sur les droits du fisc qui reste tels que le
législateur les a .établis- (Voyez .ci-dessus, n ? 18.9) , soit
contre le bailleur soit contre le preneur.

Quant la .contribution foncière .est mise par le bail à
la charge du fermier, .celui-ci doit subir Les augmentations
qui peuvent survenir au profiter ..des dégrèvements
(M. Duvergier, n9 351).

Quant aux contributions extraordinaires, aux .emprunts
forcés, etc., c’est, .en principe, Le propriétaire
qui doit Les supporter: mais, presque toujours, les lois
fiscales en mettent une portion .déterminée à la chargé
des fermiers (i).
(1) On peut citer comme renfermant des dispositions de^ce genre,
la loi du 4 brumaire an îv, le décret du 9 janvier 1814, J’ayis du conseil
d’état du 29 du même-mois, la loi du 18-25 avril 18.31, sur les
contributions extraordinaires de l’exercice de 1831 {Colfe.c.li.on .des
Lois de M. Duvergier, à leurs dates) ,La Cour de Paris a décidé, par arrêt du 9 janvier 1809 (Journal du
Palais, à sa date) , que le fermier chargé par son bail de l’acquit des
impositions,ne doit payer que celles des années dont il fait les récoltes.
Ainsi, le fermier qui est entré en jouissance en 1807 n’a pas été tenu96 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
191. Le propriétafre qui reçoit à compte de son fermier,
le montant d’une quittance de contribution dont
ce dernier devait la moitié, est censé renoncer au droit
de lui réclamer cette moitié (Arrêt de la Cour de Rennes,
du 29 mars 1817, Journal du Palais, à sa date).

En général, une clause du bail met à la charge du
fermier le balayage de la voie publique ; mais, lorsque
le bail garde le silence à cet égard, nous sommes d’avis
que le fermier doit supporter cette charge, parce qu’il
habite l’exploitation, et que c’est sur les habitants que
la loi pénale fait peser l’onfigation de nettoyer Les rues
(Argument de L’article 471, n° 3, du Code pénal).

§ VU. — De l’obligation de rembourser au fermier certaines
impenses.

192. En droit, on appelle impenses, les dépenses faites
pour entretenir une maison, une terre, ou pour les mettre
en meilleur état.

Pour savon si le bailleur est tenu de rembourser au
fermier les,impenses qu’il a pu faire dans les immeubles
compris dans le domaine rural, il faut distinguer
entre les impenses nécessaires et celles qui sont simplement
utiles ou voluptuaires.

H est certain que si le preneur, soit à raison de l’éloignement
du bailleur, soit pour toute autrecause, a fait à
la choselouée des réparations nécessaires et qui n’étaient
pas à sa charge, le bailleur sera tenu d’en rembourser
le prix ; car, si ces réparations étaient indispensables,
ce dernier eût été obligé de les fafre lui-même, et conséqueïnment
s’il n’en tenait pas compte au preneur, il
s’enrichirait à ses dépens. Telle est, à cet égard, l’opinion
unanime des auteurs anciens et modernes.

Conformément à ces principes, il a été décidé que le
preneur qui, même sans en donner avis préalable à son

des impositions dont l’immeuble a été chargé pour la récolte de 1S06S
bien que la perception a'en ait eu lieu qu’en 1807. -.■
DES OBLIGATIONS bti PROPRIÉTAIRE. 9 ?
propriétaire, a fait à l’immeuble loué une réparation nécessaire
et indispensable, a droit de réclamer le remboursement
de ses dépenses. — L’obligation, dans ce
cas, prenant sa source dans le quasi contrat de gestion
d’affaires, la preuve testimoniale est admissible, encore
bien que les dépenses réclamées excèdent la somme de
150 fr. (Arrêt de la Cour royale de Douai, du 23 mars
1842, Journal du Palais, même année ; t. 2, p. 128).

195. Biais, s’il s’agit de réparations ou impenses simplement
utiles, le bailleur sera-t-il obligé de ; les rembourser
au f ermi er ?

Quelques auteurs, s’appuyant à tort sur le texte de
deux lois romaines (Digeste, de locati conducti, 1. 55,
§ 1er ; et 1. 61) , ont décidé que les dépenses, quoique
faites par le preneur pour augmenter la perception des
fruits, peuvent cependant être réclamées contre le bailleur,
si elles ont en même temps pour résultat une
amélioration de la chose louée, qui doit se prolonger
au-delà de la durée du bail. Biais cette doctrine a été repoussée
par BL Duvergier (t. 1er, n° 408) , qui-dit, avec
raison, que ce serait souvent mettre le bailleur dans
l’impossibilité de reprendre sa propriété à.la fin du bail,
ou du moins le soumettre à des déboursés gênants.

Ainsi, le bailleur n’est pas tenu de rembourser au
preneur les impenses simplement utiles qu’il n’a point
donné ordre de faire. Biais, si ce que le preneur a ajouté
à la chose louée est susceptible d’être enlevé, il peut
l’emporter pourvu, toutefois, qu’il laisse la chose dans
l’état où elle était lors de l’entrée en jouissance (Pothier,
n° 131 ; Touiller, t. 3,n° 150 ; BL Duvergier, n° 459M.
Troplong, n° 353)  ;

194. Cependant, quittant pour un moment notrerôle
de jurisconsulte, nous oserons nous permettre, comme
économiste, l’observation suivante : En effet, s’il est
vrai de dire que le bailleur n’est pas légalement obligé
de rembourser le fermier des travaux utiles, des améliorations-^
il s’est livré sur le domaine rural, et
qùLen 'augmen|ent actuellement et pour l’avenir la va/leWetlé^evehi&ia
conscience, ce livre de nos oeuvres,

comme parle Fénelon, n’impose-t-eUe pas pour devoir
au bailleur dé couvrir son fermier des dépengesqu’ila
pu faire, lorsque ces dépenses ne s’écartent pas,^^d
leurs, EésboiTiés raisonnables ; apfr
pas,île la part dû bailleur, s’enrichir aux dépens dû
fermier ? Parexemple, uu fermier, pendant le cours dé
spn J>aU, dëfriÇhè'nne portion de terre inculte, la met
en yàïeqr, pësprriiais le ïïailleur pourra retirer un ferriiâgedë
cette terré qui était auparavant imp.rodùctivé.
-Dan.s’cej\èir^

là nlain, rëporidi^e: qu’il n’est pqjnttënu d’indemniser le
fermier qui a agi de son chef et sans, ordre ? Non, nous
aimons à croire qu’une semblable objection n’entrera
jamais dans là pensée d’un propriétaire loyal et animé
désvrais sentiments ; de justice et ; d’équité. En dehors
des obligations dent la loi a fixé lé

liens plus puissants encore, ce sont ces d§vojrs du forint
teneur' 'qûiîqirigentetçomriianpntlès .mouvements et
les àcteg spontanés de l’honnele hqnime. -

, Sous un autre rapport, si le propriétaire consulte ses
propresi irifërëts, ;itrecôrinàîfra infaillibiement qu’il ,à oit
encourager les améliorations quéle fermier peut Introduire
dâùsle dqinairié ; que si, au contraire, le -grpprlér
taire ne seconde pas les" effo^
sachant bienqù^'urie sera pas indemnisé dgs§s àéÇ-âti^
sés,neSelivi^raqu’auxtravàùxde culture: ordinairesans
chérçlier :à,-aûgmenfër là valeur de l’immeuble, Voilà,
pourtant, ayoïmS^lé, ce qui se pratique ; trop souvent
et ce qui arrêté,la :plùpârt fe femps ,:les ;progrè| de
nqjtee. industrie f uf âleVCépendant il y a, Où le voit, un
intérêtmûfùei qui doit encourager les parties à entrer
dans ces voies progressives et à se-montrer favorables
audéveloppement de.'-larichesse agricol§. D’un côté, le
fermier recueillera des produits plus considérables ,- de
l’aùtrie ;, le propriétaire y trouvera (|es revenus plus
élevés. ■'■-,'-.■-'■ :' "•'■ '■'.-'• > ' ;. :
DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 99SECTION II.
. Des obligations du fermier.

195. L’article 1728 du Code civil eSt conçu dans les
termes suivants : « Le preneur est tenu de deux obligations
principales : — 1° D’user de la chose en bon père
de famille et suivant. la destination qui lui â été donnée
parle bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances
 ; — 2° De payer le prix du bail aux termes
contenus. ».

Bîais.la loi renferme d’autres dispositions qui déterminent
d’une manière plus spéciale les obligations que
le fermier est tenu de remplir envers le bailleur.

Ce sont ces différents engagements que nous allons
successivement examiner.

Ainsi le fermier doit : 1° garnir la fermé des bestiaux
et ustensiles nécessaires à son exploitation ;

2<> Ne poiut abandonner la culture ;

3° J ouir et cultiver en bon père dé famille ;

4° Ne.pas.employer la chose louée à un autre usage
que celui pour lequel elle a été destinée ;

5° Engranger dans les lieux à ce destinés d’après le
bail ; ' .

6° Avertir le propriétaire des usurpations commises
sur ïe fonds ;

7° Payer le prix du bail aux termes convenus ;

8° Acquitter les contributions et les charges de police.
-

9° Enfin, exécuter les clauses du bail.

§ Ier. — De l’obligation de garnir la ferme des bestiaux
et ustensiles nécessaires à, son exploitation.

196. Le preneur d’un héritage rural est tenu de le
garnir des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son
exploitation’(Code civil, art. 1766). Cetië.obligation nàit
delà nature même dix bail ; car, étant obligé de jouir de
la métairie en bon père de famille et de la cultiver, il
100 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
s’ensuit qu’il doit avoir tout ce qui est nécessaire pour
l’exploitation (Pothier, n° 204). C’est ce qu’on nomme
dans la pratique la monture onY attirail d’une ferme.

197. Le défaut de bestiaux et d’ustensiles nécessaires
pour faire valoir la ferme peut être une cause d’expulsion
du preneur. Biais il importe de faire observer que
le but direct et principal de l’obligation imposée par
l’art. I776.du Gode civil est d’assurer la bonne Culture
des terres et non pas seulement de garantir au bailleur
le paiement des fermages. Ainsi le fermier remplit pleinement
son obligation,lorsque les bestiaux et les instruments
aratoires, bien qu’insuffisants pour répondre des
termes courants et des termes à échoir, sont cependant
proportionnées aux besoins de l’exploitation et se trouvent
en quantité convenable pour les opérations delà
culture et pour fournir les engrais nécessaires au fonds.
(Pothier, nc 318 ; BL Troplong, n° 660 ; Bl. Duvergier,
n° 100). Au reste, ce que nous venons de dire ne porte
aucune atteinte aux droits du propriétaire, qui peut
toujours faire valoir son privilège sur le mobilier garnissant
la ferme et servant à son exploitation.

Le fermier qui a déplacé des bestiaux garnissant la
ferme ne peut s’opposer à la saisie-revendication pratiquée
par le propriétaire en alléguant que ce qui garnit
encore la ferme suffit à son exploitation. (Arrêt de la
Cour royale de Poitiers du 28 janvier 1819, Journal du
Pa/aùàsadate). .

198. On ne doit pas appliquer d’une manière générale
et absolue à toutes les localités la règle qui oblige le
preneur à garnir la ferme des,bestiaux et ustensiles nécessaires
à son exploitation. Au reste, cette disposition
de la loi ne peut trouver sa place que dans les pays de
grande culture. En effet, dans les autres contrées, C’est
très souvent le propriétaire qui, en affermant, confie
à son fermier les bestiaux et ustensiles, à la charge par
celui-ci d’en rendre la valeur à la fin de son bail. Telles
sont les observations qui avaient été faites par la Cour
de Limoges sur cet article du projet du Code civil (Fenet,
t, 4, p. 24). Ainsi on devra donc, avant de faire
DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 101
l’application de l’art. 1766, consulter l’usage des lieux
afin de savoir si des circonstances particulières ne viennent
pas apporter d’exception au principe, d’ailleurs fort
sage, qui oblige le fermier à garnir le domaine rural
de bestiaux et d’ustensiles nécessaires à son exploitation.
M. Troplong (n° 661) est aussi de cet avis.

§ IL — De l’obligation de ne pas abandonner
la culture.

199. — L’article 1766 du Code civil défend au fermier
d’abandonner la culture sous peine, dans certain cas,
de résiliation du bail.

Yoici l’observation que fait à cet égard BL Duvergier
(n° 106)  : « Il ne faut pas, dit-il, confondre l’obligation
que crée cette disposition avec l’obligation plus générale
d’exécuter le bail. Quelques auteurs me paraissent
avoir pris l’une pour l’autre ; il n’est pas difficile cependant
de montrer qu’elles sont distinctes et indépendantes.
L’abandon de la culture par le fermier, quoique
d’ailleurs, il paie exactement les fermages et qu’il accomplisse
tous ses autres engagements, est une infraction
dont peuvent résulter pour le bailleur des inconvénients
graves. Des terres laissées sans culture non-seulement
ne produisent pas de fruits, ceci regarde le
fermier ; mais elles se détériorent pour l’avenir, cela
touche lé bailleur. Par conséquent, il a droit de se plaindre,
si la culture est abandonnée, quoique, pour le surplus
, le bail soit fidèlement exécuté. » M. Troplong.
(n° 662) s’exprime dans le même sens et ajoute: « La
terre a besoin, sans doute, de quelque repos (au moins
d’après un système d’agriculture qui a eu pendant longtemps
une. vogue universelle) , et ce n’est pas un répit
momentané que l’article 1768 condamne comme abandon
de culture. Biais autre chose est laisser la terre reprendre
ses forces par un certain tenips de jachères,
autre chose est la faire languir dans une stérilité qui
éteint sa vigueur. »

200. Biais doit-on considérer comme abandon de cul6.
102 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
tùïë, le fait d’un fermier gui quitte le domaine rural par
là crainte de quelque péril, par exemple de l’approche
de l’ennemi ? Sbus L’ancienne jurisprudence, Domat
(du louage, section ,2, n » 7) , décidait que c’était d’après
iês circonstances,du péril et celles de là conduite dû
fermier qu’il fallait juger s’il devait être tenu et des
loyers et du dommage, ou s’il en devait être déchargé.
Nous pensons que cette doctrine serait applicable sous
l’empire du Code civil.

§111. r-r- De l’obligation de jouir et de cultiver en bon père
de famille.

…201, Aux termes de l’art. 1728 dû Gode civil, ; le preneur
est tenu Âe jouir en bon père dé famille. Cette
obligation, en effet, est générale et s’-appliqùea tout preneur-,
quelle que soit d’ailleurs la nature de L’objet loué ;
ainsi le -fermier y est également soumis. Mais en traçant
les règles particulières an bail à -fermé ,'lë législateur a
pris soin de préciser en quoi devrait p'rinêipalëmënt
co n sistër cette -obligation de jouir en b on père de f arilillô, ;
quand il s’agirait de Mens ruraux, et il a itùposé au fermier
entre, autres conditions, celle.de 'cultiver en bon
père'defamille. (Code civil, art. 1766). Biais que 'faut-il
entendre par .ces ; expressions. ? c’est jouir.dans",cet.esprit
de conservâtionqùi -anime -un bon et soigneux përè
de -famille ; e'est ; rejeter l’emploi des moyens-qui pourraient
aetùelïëmerit multiplier les produits 'en épuisant
pour l’avenir la fécondité du sôL ; C’est surtout se conformer
à l’usage suivi dans chaque localité -pouf l’a manière,
de cultiver et de soigner Fiffimëûblè donné à bail.-.
La culture-a tarit d’objets différents, et lés procédés
que l’on emploie sont si variés ; qu’il n’ëStpas possible
d’admettre à cet égard d’autres règles que l’ûsâ'gé. C’est
enconséquence >d 'appës celui qui/ëst Suivi dans le Canton
du. même dans la co'miriimë où se trô'dvë 'située
l’exploitation que les tribunaux sont appelés à .juger si
le fermier à donné à l’immeuble les soirïs ètlâ'eidtùre
onvenahles. Ils doivent aussi tenir compte, toutefois,
' DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 103
dans une juste mesure, des progrès de la science agronomique.


En effet, il convient de laisser au fermier une certaine
latitude dans sa jouissance. L’exploitation des terres est
avecraison considérée par les économistes connue une
spéculation industrielle, Il faut donc la circonscrire lé
moins possible et permettre ait fermier de faire tout’cë
qui peut seconder ses efforts dans là voie des améliorations
dont le fonds qu’il exploite peut être Susceptible^
sans nuire toutefois au propriétaire ; ce dernier aurait
tort de contrarier ces vues progressives et de chercher
à mettre obstacle à l’application de découvertes qui, en
augmentant les productions agricoles Sans altérer le
fonds, seraient.avantageuses au fermier. Ainsi on ne.
doit pas empêcher à celui-ci défaire quelques modifications
sur le fond s affermé, de substituer certaines culturesà
d’autres, et à plus forte raison de mettre en valeur
des terres en friche : mais il faut, répétons-le, que
ces changements qui-peuvent, sans doute, devenir utiles
au fermier, ne portent aucune atteinte préjudiciable
aux droits du bailleur ; la justice et l’équité exigent également
que lès intérêts de l’une des -parties ne soient
pas sacrifiés à ceux, de l’autre.

Tels sont, au reste, les principes adoptés en cette matière
par les auteurs modernes les pins reçommandâblës.


Il faut donc reconnaître, que c’est souvent une question
plus de fait quetie droit, plus de pratique que de.
théorie que celte de savoir si le fermier, en introduisant
dans son exploitation, telle ou telle modification, â cultivé
ou riOn en bon père de famille. On comprend alors
que la solution de la difficulté qui, la plupart du temps,
gît principalement dans l’appréciation d’un usage local,.
soit moins de la compétence des jurisconsultes que de
celle, fies agriculteurs.

202. En effet, l’assolement (1) des terres diffère dans
(t) Le mot assolement est moderne dans là langue agricole : il dérive
de solum, sol, dont on a fait sole, mot qui indique chacune des104 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
la plupart des localités : il suit la nature du sol et l’influence
du climat ; il est de 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 soles ou
saisons, et même plus. L’assolement se pratique avec

I'achère (2) ou sans jachère. Ces deux systèmes ont donné
ieu à de vives controverses ; l’assolement triennal a surtout
été l’objet de beaucoup de critiques ; toutefois, les
agronomes les plus éminents n’admettent ni ne rejettent
d’une manière absolue l’assolement avec jachère. En
effet, si l’on Areut apprécier convenablement ce qu’on dit
pour ou contre les jachères, il ne faut pas oublier que,
selon les lieux et les circonstances, elles n’ont ni le même
but ni la même durée. C’est donc là ce qu’on doit principalement
examiner. Biais, en général, depuis les perfectionnements
qui ont été introduits dans la culture des
terres, et qui tendent de jour en jour à augmenter notre
richesse agricole, on condamne l’usage des jachères ;
cependant il est à remarquer que ceux qui considèrent
ce repos du soi comme inutile et même comme préjudiciable
sous certains rapports, aux intérêts du fermier,
disent qu’une simple jachère d’hiver, ou une jachère d’été
ne revenant, l’une et l’autre, de loin en loin, que,quand
l’impérieux besoin de travailler le sol se fait sentir, suffit
le plus souvent pour obtenir le résultat désiré. Tel est
l’avis de BL Oscar Leclerc-Thouin (Maison rustique du
XIXesiècle, t. 1er, p. 268).
divisions de culture établies sur une exploitation. Assoler, c’est donc
partager le terrain en diverses soles destinées à porter successivement
des cultures différentes. — Dessoler, c’est changer une succession de
culture précédemment établie.André Thouin définit les assolements, l’art de faire alterner les
cultures sur le même tcrrainpouren tirer constamment le plus grand
produit aux moindres frais possibles (Maison rustique du XIXe
siècle, t. 1er, p. 256).(2) C’est l’état d’une terre arable qu’on laisse reposer et que l’on
prépare par des labours à recevoir un ensemencement. Dans certaines
localités on désigne aussi la jachère sous la dénomination de versaine,
guéret, varel, sombre, novale, verchère, lande, friche, gaussède,
çoiive, terre à soleil, compôt, chaumage, eouture, sommart, etc.DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 105
Pour nous résumer à l’égard de l’obligation que la loi
impose au fermier, de cultiver en bon père de famille,
nous dirons qu’en ce qui touche les assolements, le fermier
doit se conformer aux Conventions insérées dans le
bail. Biais lorsqu’il n’en existe pas, l’usage des localités
et les principes d’une bonne culture deviennent la loi
commune des contractants ; en cas de contestations,
c’est aux tribunaux qu’il appartient de prononcer, mais
ils devront préalablement s’éclairer des lumières de praticiens
expérimentés, apprécier les découvertes de la
science agronomique, tenir compte des obstacles qui
entravent sa marche dans la voie des améliorations, et
faire la part des préjugés et des résistances que L’instruction
et l’expérience peuvent seules détruire. Ils n’oublieront
pas non plus que, dans la matière qui nous occupe,
la jurisprudences’est toujours montrée progressive.
Ce n’est qu’à ces conditions que les jugés pourront
décider avec une entière connaissance de cause, si le mode
d’assolement adopté par le fei'inier et qui fait l’objet des
réclamations du propriétaire, nuit matériellement au
fonds, et si les faits sont tels qu’ils puissent donner ouverture
à une demande en dommages et intérêts, ou en
résiliation de bail.

205. Au reste, on trouve dans la jurisprudence ancienne
et moderne différentes décisions que nous croyons
nécessaire de rapporter ici, et qui offrent en cette matière
les plus utiles enseignements.

« Dans la plus grande partie de la France, dit Bîerlin
(Répertoire, au mot assolement, p. 404) , la culture par
assolement est d’obligation stricte.

 » Biais il y a, même en France, des pays ou à mesure
que l’industrie du cultivateur s’est étendue, que la force,
les qualités relatives du sol et les moyens d’aider, de
soutenir, d’augmenter même sa fertilité ont été mieux
connus, la culture par assolement, affaiblie de jour en
jour, a enfin disparu. L’usage de faire porter les terres
chaque année, par un choix plus éclairé des espèces de
fruits, variés et substitués les uns aux autres avec discernement,
par des engrais multipliés, plus actifs, mieux
108 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
"appropriés à la nature des différents sols, enfin par
une meilleure culture. Cet usage, pratiqué d’abord dans
quelques cantons particuliers, a gagné de proche en
proche des provinces entières, et y a opéré un changement
presque général dans l’agriculture.

 » Cet usage n’a rien que de légitime, et toutes les fois
que là preuve en a été offerte, elle a été admise.
 » Là veuve Willemets. occupait à Yiiicy, en Artois une
quantité considérable de terres appartenant au grince
dé Salrii. Celui-ci en passe bail au nommé Breuvart, qui,
après la rëcoltedes grains de mars 1772, dernière année
dû bail précédemment accordé à la veuve "Willemets,
fait labourer dix meiicaudées des terres, composant
l’exploitation qui allait finir ; aussitôt assignation de la
part de la veuve■ Willemets à Breuvart, pour voir dire
qu’il lui sera défendu de toucher à ces terres jusqu’à
là pleine et entière expiration du bail dont elle jouissait.
Le prince de Salin intervient et conclut de-son
côte à ce que défenses soient faites à là veuve Wille ;-
mets dé troubler Breuvart dans la culture décès mêmes
terrés. ÏJ fondait ses conclusions sur l’usage qu’il prétendait
être observé en Artois, d’âssolev tous les ails un
tiers de chaque exploitation ; et pour prouver cet Usage,
ii rapportait, un grand nombre, d’anciens baux qui en
contenaient la clause expresse.— Sur cela sentence de
la gouvernance d’Arras du % décembre 177Ï, qui,
avant faire droit, ordonne aux parties de rapporter
acte de notoriété des gens de loi et principaux habitants
dû lieu dé Vincy, sur le fait de savroir s’il est d’usage de
dessoler les terres aux villages et terroirs de.dudit Vincy.
 » — Le prinCe de Salm et Breuvart appelèrent de
Cette sentence ; niais elle..fut confirmée par lé conseil
supérieur d’Arras ïe 12 février 1772^

 ». Il a mèmeétë jugé plusieurs fois quele dessolement
pouvait -être',justifié par l’usage quoiqu’il fût expressément
défendu par les baux ; et l’on a réduit la défense
qu’eu contenaient ces actes , à celle d’épuiser les terres
par des cultures forcées et contraires à la pratique des
autres laboureurs de chaque canton,
DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 407
 » Le 26 novembre 4768, bail de trente-deux mesures
déterres, situées à Fincheux en Artois, accordé pour
9 ans au sieur le G entil avec là clause de bien fumer et
cultiver les terres sans les dessoler ni déroyer, aux
peines de droit. — Le bail étant à sa fin, le nôni'mç
Voyez, à qui ii en avait été passé un nouveau, fait assigner
le sieur le Gentil au conseil provincial d’Artois
pour le faire condamner aux dommages intérêts du
dessolement. — Jugement sur délibéré du Î8 janvier
1777,qui, avant faire droit, ordonne à Voyez de rapporter
preuve en dedans-le ni°is, qu’A est d’un q§a|'é
général et universel au lieu de Fiùcheux, de laisser un
tiers des terres en jachère la dernière année d’explôita-r
tion, ledit Gentil entier en la preuve contraire dans le
même délai. -- Le 30 mars 1770, bail passé au sieur
Petit et à son épouse, par le chapitre de l’église d’Arras,
d’une ferme située à Bïonçhel paroisse de Belles, sous
la condition de bien et dûment, cultiver les terres.".,.*
sans que icelles puissent être dessolées ni déroyées , à
peine de tous dépens, dommages et intérêts. » A la fijj.
du liait, contestation sur le dessolement pratiqué par le
sieùr Petit. — Jugement du conseil d’Artois du 8 août
1781, sur les conclusions deM. Fôacîer de Rusé, aVpcàt
général, qui, « avant faire droit sur la demande eu.
dommages et intérêts résultant du dessolement dont
il s’agit ; ordonne aux parties de Dêwez (le sieur Petit et
son épouse) , de rapporter preuve dans le mois,…, qu’il
est d’usage à Reries et dans les environs, de dessoler,
même la dernière année dû bail, circonstances etdépén’ ;
dances, les parties de Liboul (le chapitre) entières en
preuve contraire » Appel de la part dû chapitre, après
huit comparutions au procès Verbal d’enquête sans
protestation ; et le 22 août 1782, arrêt de la graridà
chambre sur appbirttement sommaire j au rapport de
BL de Ghavanne, qui porte : « Notre dite cour en tant
que touche l’appel interjeté par lesdits dp chapitre
d’Arras delà sentence du conseil provincial d’Artoie
du 8 août dernier, quant à la disposition qui ôrdônns
une enquête sur le fait du dessolement, déclarelesditg.
108 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
du chapitre d’Arras non recevables dans ledit appel. »
 » La jurisprudence du parlement de Flandre est assez
conforme sur ce point à celle du conseil d’Artois. Il y a
dans le ressort de cette cour plusieurs coutumes qui
prescrivent la culture par assolement. Telles sont entre,
autres, celles de la Chatellenie de Lille, titre 16, art. 5
et 6, et de la gouvernance deDouay, chap. 13, art. 4.
Biais comme elles ont été rédigées dans des temps où
l’agriculture ignorait encore toutes les ressources de la
nature quand elle est aidée par l’art, on ne les suit plus
à la rigueur ; et d’après cette désuétude plusieurs arrêts
ont mis hors de cour sur les réclamations élevées par
des propriétaires contre leurs fermiers, pour avoir dessolé
sans que par là il fût prouvé qu’ils eussent détérioré
les terres.

 » Juger autrement, dit encore Blerlin, ce serait enlever
au fermier un accroissement de produit, dont le bailleur
touche le prix dans l’augmentation du fermage ; ce serait
proscrire une espèce de culture également avantageuse
au laboureur qui multiplie son bénéfice, au propriétaire
qui accroît son revenu , à l’état dont elle augmente les
richesses réelles, en même temps que doublant la masse
des nourritures pour les bestiaux, elle grossit leur
nombre, et conséquemment la quantité des comestibles
et des engrais. Ce serait en quelque sorte blâmer
la nature de ce qu’elle renferme dans son sein le germe
d’une abondance plus grande que celle qui était connue
de nos pères, punù 1 le cultivateur de l’avoir développé,
lui défendre de tirer à l’avenir de la terre tout ce qu’elle
peut produire sans l’épuiser, étouffer son industrie et
son activité, que tout au contraire nous porte à encourager.
 »

Il a depuis été décidé que le dessolement peut être
justifié par l’usage bien qu’il soit expressément défendu
par une clause du bail (Arrêt de la Cour de Bruxelles,
24 mars 1807 (1) Journal du Palais à sa date).
..( !) Voici les faits qui ont donné lieu à cette décision :Un bail fait le 18 floréal, an x, entre les sieurs Jackmar et Cheval,DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 409
204. Lefermier, qui a dessolélesterresetlesachargées
de récoltes dans chacune des trois dernières années de
sa jouissance, n’est pas tenu à une indemnité envers le
propriétaire, pour raison de la diminution que les
paÙles de la dernière récolte, qui lui appartiennent,
ont pu en éprouver, si d’ailleurs les fonds ont été bien
fumés, et sont en bon état (Arrêt de la Cour royale de
Paris, 21 février 1822, Journal du Palais à sa date) (1).
portait la clause suivante: « ne pourra le preneur, si le bailleur ou son
préposé trouve à propos de lui apporter interdiction, déroyer la culture
des terres arables. Tout défaut par le preneur de remplir les conditions
du bail, en sera résolutoire à la volonté exclusive du bailleur.
— Le 15 vendémaire, an xu, Jakmar, propriétaire, fait défense à
Cheval de déroyer ; malgré cette défense Cheval continue de labourer
sans observer les soles ou saisons. — De son cêté Jackmar demande
la résolution du bail, se fondant sur ce que Cheval avait déroyé. —
Cheval soutienl qu’il a eu le droit, maigre la prohibition du bail, de
dessoler comme il l’a fait, parce qu’il s’est conformé à l’usage dans la
manière de faire ce dessolement. La défense contenue dans les baux,
à cet égard, dit-il, se réduit toujours à celle d’épuiser les terres par
des Cultures forcées, et non à celle d’exploiter suivant l’usage. —
Le 16 avril 1806, jugement du tribunal de Charleroi qui : « Atlendu
le déroyement prononce la résolution du bail. » Appel devant la cour
de Bruxelles, qui ordonne avant faire droit que les parties aient à
faire constater l’usage des lieux relativement au dessolement.(1) Par acte du 17 mars 1808, la veuve Ménard prit à bail la ferme de
Chamaraude, pour neuf années qui devaient commencer à la levée des
guérets ou jachères de 1812. — À celte époque de l’entrée en jouissance
de la fermière, la sole de jachère comprenait, entre autres fonds,
deux pièces déterre ; l’une de cinq hectares quatre-vingt-treize ares
douze centiares, et l’autre de cinquante-quatre ares soixanle: quatre
centiares. — Le 21 mars 1815, la dame de Yerteillat, alors propriétaire
de la ferme de Chamaraude, vendit ces deux pièces de terre au
docteur Pinel, pour entrer en jouissance par les jachères de 1821. ■—
En 1819, la veuve Ménard y récolta du blé ; en 1820, elle y recueillit
des mars, et au lieu de les laisser en jachères après cette dernière récolte,
elle y sema immédiatement, "et de nouveau, du blé.— Par exploit
du 36 avril 1821, le docteur Pinel l’assigna devant le tribunal
civil d’Élampes pour se voir condamner : 1° à lui délaisser sur le champ
les deui pièces de terre a lui vendues par la dame de Verteillacr dans7ÏÎO DES OBLIGATIONS DU FÉRMÏÉË.
Lorsqu’une terre labourable a été vendue pour entrer
en jouissance par les jachères de telle année, et que le
vendeur ou son fermier l’ont ensemencée en blé en
cette même année, la récolté n’appartient pas à l’acquéreur.

l’état où elles se trouvaient, et sans aucune répétition de labours et
semences qu’elle avait indûment faits: 2° à lui payer 600 francs de
doinmages-iniérêts. — La veuve Ménàrd soutint que, d’après son bail,
elle avait eu le droit de semer le blé pendant alors par racines, et que c’était
à elle à le récolter.—Dans cet état de la cause, le docteur Pinel crut
devoir-appeler la dame de Verteillac, sa venderesse, en garantie,—
Cetle dernière intervint, et prétendit que la fermière ayant reçu les
deux pièces de terre en jachère en 1812, était tenue de les remettre
eh jachère à l’expiration de son bail en 1821 ; et qu’ainsi, lès conclusions
prises contre elle, par le docteur Pinel, devaient être adjugées.
— Le 3 juillet 1821, jugement ainsi conçu : Attendu que lé bail soùsseing
privé et enregistré, fait à la veuve Ménàrd, le.17 mars 1808,
pour neuf années qui ont commencé aux giiérets de 1812, est expiré
à là levée des guérets de 1820. —Qu’il est constant dans la cause, que
la veuve Ménard a cultivé et récolté en blé, en 1819, lés pièces dé
terre vendues au docteur Pinel par contrat du 21 mars 1815 ; que
l’année suivante, 1820, elle a récolté des pois sur l’une des deux pièces
de terre, et qu’en cette présenté année, les dites deux pièces de terre
sont encore ensemencées en blé, contrairement à la loi des parties, au
code civil et à l’usage. —Qu’ainsi la veuve Ménard a surcharge et
dessollé les terres, qu’elle les a fatiguées, indûment et sans droit, au
préjudice de Pinél, qui devait entrer en jouissance dés deux pièces de
terre, par la levée des jachères de là présente année ; que là contravention
commise par la veuve Ménard, aux clauses de son bail, à nécessité
la demande en garantie du docteur Pinel contre la dame de Verteillac.—Par
ces motifs, le tribunal…, faisant droit au principal et
sur les interventions et demandes des parties, condamné la veuve
Ménàrd à abandonner et délaisser, dès à présent, au docteur Pinel, là
jouissance des deux pièces dé terré en question, en l’état de culture
où elles se trouvent ; lui fait défense de se transporter à l’avenir sur
icéîlès, sous telles peines de droit, la condamne pour tous dommagesintérêts,
envers le docteur Pinél, à la perte des labours, façons et semences
par elle indûment faits sur lesdiles deus pièces de terre ; Éâ
condamne aux dépens envers toutes les parties, — La veuve Ménard a
appelé de ce jugement et a intimé sur soa appel, le docteur Pinél et là
dame de YeiiiUac. '— Devant là Cour, la dàriié de Yerieiiiac, tout mDES OBLIGATIONS DU FERMIER. 111
Cet acquéreur a seulement droit à des dommagesintérêts
équivalents au prix de la récolte de blé qu’il
devait faire l’année suivante, et dont il est privé (même
arrêt).
adhérant auxconclusions du docteur Pinel contre l’appelante, en prit
personnellement à fin d’indemnité, pour raison du tort que lui avait
coûté le mode de culture employé par la veuve Ménard. —Un arrêt
interlocutoire du 20 août 1821, ordonna que les pièces de terre seseraient
visitées par des experts, à l’effet de déterminer les dommages-intérêts
qui pourraient être dus soit au docteur Pinel, soit
à la dame de Vcrteillac, el donner leur avis sur toutes les difficultés
élevées entre les parties. —Le même arrêt autorisa, par provision,
la veuve Ménard, à faire la récolte du blé qui était alors parvenu
à l’état de maturité, à la charge de donner caution de la valeur. —
La veuve Ménard déposa 2,500 fr. à la caisse du receveur particulier
d’Êlampes, et fit la récolte. — Depuis les experts ont procédé à leur
opération , et leur avis fut : 1° que les terres étaient bien fumées et en
bon état de culture, et que cependant, fatiguées par une récolle de
grains (en 1820) , elles n’avaieul pu produire autant d’empaillement
qu’elles devaient en produire (en 1821) ce qui faisait à la dame de
Yerleillac, propriétaire desdites pailles, un tort réel évalué 200 fr.: ;
2e que le sieur Pinel, qui devait entrer.en jouissance par les jachères
de 1821 et récolter du blé en 1822 ne pouvant prendre possession
qu’après la récolle de blé de 1821 pour recueillir des mars, au lieu de
blé en i822, il en résultait pour lui un dommage de 390 fr. —La
cause étant revenue à l’audience la veuve Ménard appelante, soutint que
son mode de culture était conforme à l’usage, des lieux ; qued’aiîieurs
il n’avait aucunement diminué la quantité des pailles de la dernière
récolte ; et qu’ainsi, elle ne devail aucune indemnité à la dame de
Vérteiilac. — A. l’égard des réclamations du docteur Pinel, elle prétendit
qu’elles lui étaient absolument étrangères : que son bail l’avait
autorisée à récolter du blé en 1821, et que, si la dame de Yerleillac
s’était engagée à délivrer les pièces de terre à son acquéreur avant la
fin de la jouissance de sa fermière, elle devait seule subir la condamnation
de dommages-intérêts. — La veuve Ménard ajoutait au surplus
qu’alors mêmequ’on la considérerait comme obligée à laisser en jachère,
en 1821, les terres vendues au docteur Pinel, elle ne lui devait autre
Chose qu’une indemnité pour le préjudice résultant de ce qu’il ne
pourrait faire, en 1822, qu’une récolte de mars au lieu d’une récolte
de blé ; qu’il n’aurait aucun droit sur la récolte de blé de 1821 ; qu’en
effet Je fermier conserve la possession de toutes les terres comprises112 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
La clause d’un bail à ferme portant que les preneurs
ne seront pas tenus de cultiver les terres labourables,
louées" par soles et saisons, et qu’ils pourront y faire des
prairies artificielles, ne doit pas être entendue dans un
dans son bail, jusqu’à là récolle de la dernière année de sa jouissance ;
qu’il n’y a pas lieu d’en excepter les jachères de cette même année ;
et que les travaux préparatoires’à'l’ensemencement Tqùe" lé fermier
entrant Ou le propriétaire ont droit d’y faire, ne sont que des actes de
tolérance, qui ne constituent pas une prise de possession réelle ;
qu’ainsi le docteur Pinel qui ne devait commencer à posséder effectivement
et pleinement qu’après la récolle de1S21 pour ne recueillir des
fruits qu’en 1822 n’avait rien à prétendre dans les fruits de 1821. —:
Suivant la dame de Yerteillac, le déchu des pailles, constaté par les
experts, et causé parle fait delà fermière, était incontestable ; une forte
indemnité devait lui être accordée à raison de ce préjudice, et les dommages-intérêts
qui pouvaient être dus-au docteur Pinel étaient entièrement
à la charge de la veuve Ménard, lorsqu’ils résulteraient de la
violation de son bail. — Quand au docteur Pinel, il concluait à ce
que les condamnations prononcées à son profit par les premiers
juges, fussent maintenues, soit vis à-Vis de la veuve Ménard, soit
vis-à-vis de la dame de Yerleillac. — Dans son système, la récolte
de 1821 lui appartenait, et la valeur lui en était due, parce qu’il
devait entrer en jouissance par le labour des jachères, à Pâques
1821, qu’ainsi la possession avait commencé de.droit à cette époque,
et que les fruits alors pendant par racines lui étaient acquis par
voie d’accession. —.D’un autre côté, le:dessollement des.terres et les
récoltes cc-n’sécu'lives’qû.'elles avaient portées, les" avaient épuisées, et
la perte des labours et semences, indûment faits parla veuve Ménard,
n’était qu’une indemnité bien insuffisante du lorfxausé par cette mauvaise
administration: — La cour royale de Paris 
met l’appelalion et ce dont est appel au néant ; -- entendant, et sSalHÇiHt
(2e chambre) a prononcé
en cestermes: « La cour, — attendu que la veuve Ménard n’a
porté'aucun préjudice au propriétaire par son mode de culture relativement,
aux envpaillemehts… et qu’à l’égard de l’indemnité due à
Pinel, elle est uniquement, mais totalement de la valeur delà récolte
en blé qu’il .avait-droit’-de faire en la présente année 1822, et dontîl
se trouve privé ; qu’il ne peut être question de la récolte de l’année
dernière sur laquelle le nouvel acquéreur n’a aucun droit ; -— faisant
droit sur-l’appel interjeté, parla veuve Ménard -du jugement rendu par
le tribunal civil d’Ëtampes le 3 juillet 1821,- sans s’arrêter au rapport
des experts en date au commencement du 5 novembre dernier, —.DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 113
sens restrictif. En conséquence, les preneurs peuvent cultiver
du colza, lors même que le contrat les oblige à bien
fumer les terres et à les laisser par soles égales à la fin
de leur jouissance (Arrêt de la Cour royale de Paris, 1er
chambre, du 13 août 1836 (1 )  ; Gazette des Tribunaux, du
44 août, et le Droit du 22 août, même année).
par jugement nouveau ; — Condamne la veuve Ménard à payer au
docteur Pinel ia somme de 1,700 fr. à quoi la cour évalue d’office, et
d’après les éléments du procès, l’indemnité à lui due. -— Autorise le
docteur Pinel à retirer la dite somme de 1,700 sur celle de 2,500 fr.
consignée au receveur de la ville d’Étampes ; — ordonne la restitution
de l’amende ; — condamne la veuve Ménard aux dépens envers toutes
les parties, » etc.(l) Par bail notarié du 12 avril 1835,1a dame Claye a loué aux sieur et
dameCheron, la ferme deCivry-la-Forêt, située commune de YivrayLafont,
canton de Goudan, arrondissement de Manies, comprenant
271 arpents de terre, dont 59 de terres labourables, 10 de pâture et 2
de prés, pour 9 années qui ont commencé à courir, savoir: quant aux
terres labourables, au mois d’avril 1828, et au 11 novembre suivant
à l’égard des prés et pâture. L’article 2 des charges imposées aux preneurs
est ainsi conçu : « Ils ne seront pas tenus de cultiver les terres
labourables par soles et saisons comme il est d’usage au pays ; au contraire,
il leur sera loisible de faire autant de prairies artificielles qu’ils
le jugeront convenable sur les terres dépendant de la ferme ci-dessus
mentionnée ; à cet effet, de les frouesser, dcssaisonner et doubler de
semence, à la charge néanmoins de les bien fumer et de les laisser par
soles égales, lors do leur dernière année de jouissance. Les époux
Chéron ont ensemencé il arpents en Colza : sur ces il arpents, i 2 seulement
ont été fumés, et les 29 autres ne l’ont pas été ; la terre n’a-reçu
qu’un et deux labours au lieu de trois qui auraient eu lieu si les preneurs
l’avaient ensemencée en blé. La darne Claye a cru voir dans ces
faits une infraction à la clause du bail qui vient d’être citée ; en conséquence,
elle assigne les sieur et dame Chéron en paiement de 3,202 fr.
représentant le fumier qui, d’après la demande, aurait dû être mis
dans les terres, et la paille qu’auraient donnée les lerres ensemencées
en blé. — Le 26 novembre 1835, jugement du tribunal civil de
Manies, dont la teneur suit :« Attendu qu’en permettant à Chéron de dessaisonner les lerres de
sa ferme par acte notarié du 12 avril 1825, la veuve Claye n’a pas empêché
qu’il se livrât à la culture du colza ou à toute autre culture ad-114 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
205. Le fermier doit labourer les térreS en temps et
saisons convenables ; observer les assolements suivis
par les bons cultivateur s ; entretenir ou établir certaines
quantités de prairies artificielles ou de plantes fourragères
en rapport avec lés besoins de l’exploitation ; faire
consommer les pailles et fourrages récoltés dans le domaine
 ; transporter et répandre les fumiers et’ autres’
engrais provenantdu 'curage des fossés, mares,
abreuvoirs, fontaines, etc., en:prenant soin d’approprier
les qualités fécondantes de ces engrais avec les
forces productives du sol.

<< L’agronomie, dit M. Vandoré {Droit civil des juges
de paix, X. 2, p. 305) , oblige encore le fermier :
1° à mettre en culture tout ce qui est évidemment improductif
 ; 2° à labourer soigneusement les jachères ;
afin d’en faire périr les mauvaises herbes, telles que
chardons, et d’ameublir le sol (BL Blàttiieu deDombasle,
calendrier du Bon Cultivateur ; BL Duvergier, n° 106 ;
BL Troplong, 66°)  ; 3° à échàrdonner les fonds arables
et les prairies avant que les chardons grenent (Maison
. RustiqueiX. 4, p. 286)  ; 4° à s’abstenir de cultiver certaines
misé dans une administration éclairée ; — attendu que Chéron a pu
fâirè"du colza-dans les terres dé, la férniej et suivre ainsi les progrès
d’une culture plus profitable, surtout lorsque le prix des grains est peu
élevé, etquë d’ailleurs les branchés et les: feuilles du colza-sont des
engrais favorablesà l’agriculture, mais qu’ils’agit de savoir,si, pour
se livrer à cette culture, Chéron a fait ce qu’il convenait, et s’il a nui
au propriétaire en omettant ce que lui recommandait la culture du
colza ; — le tribunal chargeirpis experts d’examiner lés terres delà
 ;ferme de la veuve Claye, exploitées par les époux Chéron, ensemencées
en colza, de déclarer quel nombre d’arpents ont été ainsi emblavés,
si les terres convenaient à cette culture, 1 siellés ont été bien fuméès,.si
 elles sont bu seront détériorées par cette culture, ou non, et
dans lé cas de détérioration, que pourra être le tort fait au propriétaire,
dëdéclarëf également "si les colzas" sont bien venants et"si"tou.s"ie's arpents
emblavés pourront être conservés pour arriver à maturité. » —
Stir l’appel interjeté par la dame Claye, la Cour royale de Paris a adopté
purement et smiplêmenl les motifs des prelniers juges.DES OBLIG-ATIONS DU FERMIER. 115
plantes reconnues nuisibles au fonds, d’après les gens
de l’art surtout quand, en changeant l’économie des assolements,
on supprime les pailles, ou qu’on en diminue
la quantité sans aucune compensation pour l’héritage, »

206. Relativement au temps et à la'manière dont le
fermier doit faire les récoltes, voici comment s’exprime
M. Yaudoré (Droit civil des juges de paix, tome 2,
page 299)  : « Les fermiers, dit-il, sont obligés de se
conformer aux usages pour l’époque et le mode d’après
lesquels on abat les foins naturels ou artificiels. Le locateur
dont on couperait le foin trop tôt ou trop tard,
serait autorisé à se plaindre de l’exploitation et à procéder
par action en dégradation. Il lui importe, en effet,
que les produits de son domaine soient ramassés de la
manière la plus avantageuse, sous le rapport delà qualité,
ou sous celui de la quantité.™ Il ne leur.est pas’loisible
d’abattre trop tôt ou trop tard les blés ou les orges,
de les couper trop bas. Eu ne moissonnant pas en temps
opportun, les pailles peuvent être ou moins abondantes,
ou de moins bonne qualité. On doit, au surplus, se conformer
aux usages locaux. »

207. Le fermier est tenu d’observer lesbancs de Vendanges,
qui ont pour objet de déterminer l’époque à laquelle
on doit commencer et finir la récolte des vignes.
II. y a infraction lorsque la vendange est faite avant la
publication du banc (Arrêts delà Cour de Cassation des
16 novembre 1810 et 26 février f 836, Journal du Palais,
à leurs dates). La peine encourue est une amende depuis
six francs jusqu’à dix. francs inclusivement (Gode pénal,
article 475 1°). — Les bancs de vendanges ne sont obligatoires
que pour les vignes non closes (Loi du 6 octobre
1791, lit, 1er, séct. V, art. ior). On doit considérer
comme vignes non closes celles appartenant à différents
propriétaires,'etquine sont point séparées les unes de*'
autres par des clôtures particulières, bien qu’elles soient
comprises dans une clôture commune (Arrêts de la Cour
de Cassation des 18 août- 1827 et 5 août (830, Journal’du
Palais,.à leurs dates). Les maires sont chargés
de faire, chaque année, dans les communes où ils sont
116 DÉS OBLIGATIONS DU FERMIER,
enusage,les règlements relatifs atix bancs de vendanges.
Les réclamations auxquelles ces bancs donnent lieu sont
soumises au préfet (loi précitée, même article)  ; s’il existait
dans la commune des bancs de moissons, ou d’août,
comme on les appelle aussi, et des bancs de fauchaisons
ou fenaisons, il est certain que le fermier devrait s’y
conformer sous peine d’encourir l’amende prononcée
par la loi pénale. Il est’vrai de dire que les bancs de
moissons et de fauchaisons sont tombés en désuétude
dans la plupart des localités ; mais, l’autorité administrative
pouvant les faire revivre, leur légalité est incontestable
(Argument tiré de l’art. 475 du Code pénal).
208. L’obligation de jouir en bon père dé famille astreint
le fermier à faire, aux immeubles confiés à ses
soins, les réparations dites locatives ou de menu entretien.
Ces réparations s’appliquent soit aux bâtiments
et à leurs dépendances,.soit aux biens ruraux.

Le législateur s’est occupé des réparations locatives
des maisons. En effet, l’article 1754 du Code civil est
ainsi conçu : Les réparations locatives ou de menu entretien,
dont le locataire est tenu, S’il n’y a clause contraire,
sont celles désignées comme telles par l’usage
des lieux, et, entre autres, les réparations à faire aux
âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des cheminées ;
au recrépiment du bas des murailles des appartements
et autres lieux d’habitation,: à là hauteur d’un
mètre: — aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il
y en a seulement qùelquës-ùns de Cassés ; — aux
vitres, àmoinsqu’ellesne soient cassées par la grêle ou
autres accidents extraordinaires où de for ce majeure,
dont le locataire ne peut être tenu ; — aux portes, croisées,
planches de cloison on*de fermeture de boutiques,
gonds, targettes et serrures (1). L’article 1755 du même
Code ajoute : Aucune des réparations réputées locatives
(1) Dans nôtre Code manuel des propriéiaires et locataires de
maisons (p. 211 à 222) , nous avons donné sur les réparations locativei
de longs détails auxquels nous renvoyons le lecteur..DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 117
n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées
que par vétusté ou force majeure (Code civil,
art. 1755).

Le curement des puits et celui des fosses d’aisance
sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire
(Code civil, article 1756). .

Le fermier sera donc tenu de ces diverses réparations,
car la règle qui soumet le preneur aux réparations locatives,
s’applique aux maisons et à toute autre espèce de
bâtiments, en quelque lieu qu’ils soient situés, et sans
distinguer entre ceux delà ville et ceux de la campagne.


209.11 importe de remarquer qu’à l’égard des réparations
locatives, l’art. 1754 du Code civil soumet d’abord le
preneur aux usages locaux, et que ce n’est point d’une
manière absolue et impérative, mais seulement à titre
d’exemple, que le législateur a donné ensuite le détail
de ces réparations. Si donc l’usage des lieux en exempte
le preneur, nous pensons qu’il ne sera point tenu de
faire les réparations énumérées dans l’article 1754 ; mais
s’il n’existe point d’usage, la règle commune reprend son
empire, et les réparations locatives dont parle l’article
1754 sont obligatoires (i).

210. Le fermier doit entretenir l’aire des granges
(BlBÏ.Vaudoré, Droit rural, t. 2, n° 554 ; Duvergier, t. 2,
n° 104, et Troplong, 180).'
(l) M. Clausade, qui partage l’opinion que nous soutenons ici, démontre,
dans l’ouvrage qu’il a publié sur les usages locaux et la topographie
légale du département-du Tarn, qu’une interprétation différente
de l’article 1754 heurterait de front les usages reçus en divers
cantons de cette partie de la France.M. Déniante est donc tombé dans une grave erreur en écrivant,
dans son Cours de Code civil (t. 3, n° 445) , qu’à l’égard des réparations
que la loi elle-même déclare locatives, il n’y a pas lieu de se
référera l’usage des lieux. Il suffit, en efl’et, de lire le texte de l’article
1754 pour être convaincu que le preneur n’est tenu des réparations
indiquées dans cet article qu’autant qu’il n’existe pas d’usage à cet
égard,7.418 DÉS OBLIGATIONS DU FERMIER.
Les réparations d’entretien des pressoirs et vaisseaux
vinaires, ainsi que la fourniture des petits Ustensiles
nécessaires auxLopérations des vendanges sontégalement
à la charge du fermier (mêmes autorités).

Quelques coutumes (î) obligent le fermier à contribuer
aux réparations des couvertures en paille en fournissant
la paille, les osiers et les gaules nécessaires.
Dans toutes les contrées où ces usages existent encore,
ils doivent être exactement suivis. Tel est, en effet, le
voeu du législateur qui a reconnu, en matière de réparations
locatives, la toute-puissance, des usages locaux
(Argument tiré de l’art. 1754 du Code civil ; voyez cidessus,
nos 208 et 209).

211. Si le domaine rurale était divisé entre plusieurs
fermiers qui occuperaient chacun une partie des bâtiments
, les réparations locatives des choses destinées à
l’usage de tous, comme les escaliers, les cours, les passages
et corridors, seraient-elles à la charge du proprié%
taire ou des locataires ?

Pothier (n° 225) pense que tous les locatafres doivent
être responsables. BFais "tous les auteurs s’accordent
pour repousser cetteopinion et décident que dans les circonstances
dont il s’agit, c’est, le propriétaire qui doit
être tenu des réparations. En effet, la présomption que la
loi élève contre le preneur qui occupe exclusivement les
immeubles ne peut être invoquée lorsque les lieux sont
communs à tous les habitants d’une maison. Si chacun
d’eux s’est tacitement engagé à réparer ce qui est compris
dans sa location particulière, ceci ne veut pas dire
qu’il ait entendu se rendre garant des faits de ses copreneurs.
Il n’y a pas de raison pour mettre ces réparations
à la charge d’un preneur plutôt qu’à celle d’un
autre ; le bailleur doit donc les supporter, à moins qu’il
n’ait inséré dans le bail une clause relative à cet objetv

Biais ce que nous venons de dire cesserait d’avoir lieu
(t) Celles de Berghs-S-Winox , rub. 7, arl. 12 ; de Courira-y,
rub, 1, arl. M ; d’Audenarde, rub, 9, art, 28,.etc.ms OBLIGATIONS DP FERMIER. 119
si l’on savait quel est celui des preneurs qui a commis
la dégradation ;; ce dernier serait alors tenu de la ré ?
parer ;

212. Le Code civil, dans l’article i 754, dont nous avons
l’apporte le texte au numéro 208, a donné le détail des
réparations locatives à la charge du prenepr, relatives
ment aux maisons, mais il ne contient pas de disposa
tions àl’égard des réparations ïocatives qui sont applicables
aux biens ruraux. 11 est cependant nécessaire
d’indiquer leur nature, et quelles sont, dans ce cas, les
oDligàtions qui pèsent sur lefermier.

[On peut dire que, sous certains rapports, les terres
labourables ne sont point susceptibles de réparations
locatives, ou du moins que la plupart de ces réparations
se confondent avec les travaux de culture que la loi
obligéle fermier d’exécuter'en bonet soigneux père de
famille ..C’est ainsi qu’on peut expliquer le silence du
Code civil à cet égard ; - ~ r -.- •-.--."-■ : ;

2I3.Lefermier est obligéde cultiver avec soin le jardin
dépendant du domdne rural, de le pui-ger des herbes
et plantes nuisibles, dele funier ; convenablement, de
tailler les arbres etarbustes, d’entretenir les gazons, l#s
platës^bandes et les bordures suivant l’usage des lieux.
ITdoit laisser les aliées et les autres destitutions du jardfa
dans l’état où il lesa reçues, ' 7

Lorsqu’ily a des^treillages ;etp.or|âques de treillages,
le preneur n’est.'tenu" que dé ce quipeut se trouver
cassé par violence ef ; non du dommage causé par lés
vents ou une longue suite d’années {M. Troplone-,

np^3). ;, : ■ ■'■::Cr:-"::, ~\:■ ;■'■ 'y-::r.■-.•■* ?.'•

214 ; Le fermier est obligé d’entretenir les liaies vives
dohtles iinniéuMes peuvent être entourés. L’entretien dé
ces baies consiste aies tondre ou tailler aux époques d’usage.
Mais de ce que le fermier est chargé de l’entretien
. des baies vives., s’en suit-il qu’il doive remplacer les
.arbres qui yiendrajent à -périr. M. Patelle (n°:M7) est
d’avis de l’affirmative- IL Yaudoré (t. .2, p. 504} atteste
que l’usage contraire tiVMz m Normandie. Quant à
aolis, ûous peusoss sue dans I® pas dont il s’agli^
120 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
on doit se conformer à l’usage des lieux ; à défaut, le
remplacement des arbres manquants est à la charge du
fermier, à moins qu’ils ne soient morts de vétusté ou
qu’ils n’aient été détruits par force majeure.

Le fermier est aussi tenu de faire les élagages requis
par la police le long des chemins publics, d’échenUler,
de détruire les taupes, les rats et les mulots.

Les clôtures des étangs sont à la charge du fermier.
(MM. Ruelle, n° 548, Yaudoré, t. 2, n° 554 et Duvergier,
n° 104).

Le curage des fossés est-il à la charge du fermier ou
à celle du propriétaire ? Voyez ci-dessus n° 135, p. 6.2.

215. A l’égard des vignes, on pi ace en général au nomb re
des réparations locatives que l’usage met à la charge du
fermier l’entretien des échalas. Il y a cependant des localités
dans lesquelles c’est le propriétaire qui doit four.
nir les échalas, le fermier étant seulement tenu de les
placer. Dans ces circonstances, nous dirons ce que nous
avons déjà si souvent répété, que c’est l’usage local auquel
on doit se conformer.

Mais il est, selon M. Curasson (Compétence desjuges-de-Paicc,
t. 1er, p. S34) , une autre obligation imposée
au fermier, c’est de faire, chaque année, un certain
nombre de fosses, suivant qu’il est déterminé dans le
lieu, et ce nombre ne suffisant pas à beaucoup près, le
propriétaire est tenu de payer l’excédant nécessaire
pour bien provigner.

216. Les réparations locatives des prés consistent à les
laisser en gazon, à les entretenir en tel état qu’ils puissent
être aisément fauchés ; ainsi le locataire doit en
arracher les ronces et arbrisseaux qui y croissent, et ne
pas laisser engazonDer les taupières qui empêcheraient
ïe libre cours de la faux (Denisart, Actes de notoriété,
page411). ' ^ .

217. Relativement auxbois, il n’y apas de réparations
locatives, le fermier est seulement ténu de se conformer
: aux lois forestières. Par exemple, dans les bois taillis,
il doit respecter les arbres -cormiers, c’est-à-dire ceux
qui marquent les limites de la portion de bois qui lui
DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 121
est affermée. Il doit aussi laisser les baliveaux de l’âge
actuel du bois, les modernes et les anciens, les gros arbres,
et même les arbres fruitiers. Au reste, le propriétaire
et le fermier peuvent insérer dans le bail les clauses
qui leur conviennent, pourvu qu’elles ne soient point
contraires aux lois relatives aux forêts CM. Lepage, t. 2,
p. 275).

218. - Obligé de jouir en bon père de famille, le fermier
doit entretenir les chemins privés qui servent à
l’exploitation du domaine ou des terres qu’il tient, à
bailfl).

219. L’obligation quela loi impose au preneur de jouir
en bon père de famille emporte celle de conserver et de
rendre la chose louée dans l’état où il l’a reçue, excepté
ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure ;
mais pour l’application de ce principe on distingue
s’il a été fait on non un état des lieux. S’il en
existe un, on s’y réfère ; à défaut de cet état, le preneur
est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations
locatives , et doit les rendre tels, sauf la preuve
contraire (2). (Code civil, art ; 1728,1730, 1731, combinés).


220. Le preneur répond des dégradations ou des
pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il
ne prouve qu’elles ont eu heu sans sa faute (3) (Code
civil, art. 1732).
- (l) Différentes coutumes, notamment celle d’Àudenarde (rubrique
9, art. 30) , contenaient des dispositions à cet égard.(2) La preuve que lors de l’entrée en jouissance les lieux n’étaient
pas en bon état de réparations locatives peut être faite par témoins.
(Arrêt de la Cour royale de Bourges du 2 mars 1825, Journal du Palais
à sa date ; Sirey, t. 25, 2e partie, p. 358).(3) On entend par faute une action ou omission dommageable, suite
de l’ignorance, de l’impéritie ou de la négligence. Les interprètes du
droit romain avaient divisé les fautes en trois catégories : la faute
lourde ou grossière, la faute légère, la faute très légère. Il y avait entre
eux, à l’égard de cette théorie, des divergences d’opinions qui, de l’aveu
même des plus habiles jurisconsultes, présentaient des difficultés in-122 DES OBMGATIOKS DU FERMIER.
Il y a dégradation de la part du fermier par exemple:

Lorsqu’il laboure les terres ou les ensemence trop
tard ;

Lorsqu’il ne fait ou ne prépare pas les fumiers suivant
l’usage et en bon père de famille ;

Lorsqu’il fauche, contre l’usage, des herbages au lieu
de les faire paître  ;

Lorsqu’il coupe des bois avant l’âge ou la saison convenable,
ou lorsqu’il fait tète à des arbres non sujets à
.cette -opération ;
surmontantes. Ces distinctions si subtiles sont-elles encore, sous l’empire
du Code civil, applicables au preneur ; en d’autres termes celui-ci
est-il tenu delà faule lourde, ou bien aussi de la faute légère, et
même très légère ?M. Duvergier, (t.-1er, n° 410) , adoptant à,cet égard la doctrine
professée par M. Xoullier (t. 6, n°s 231 et suivants, t. 11, nos 159 et
.suivants) , est d’avis quela responsabilité du preneur doit s’étendre à
toute espèce de faute, même à la faute très légère, et ce par la raison que
l’art. 1732 du Code civil déclarant dans tous les cas le preneur responsable
de sa faute, et que rien n’indiquant l’intention de restreindre
l’étendue de ses obligations sur ce point, il faut conséquemment décider
qu’il répond de la faute la plus légère.Toutefois, nous pensons avec M. Troplong (n° 345) , qu’on doit exclure
ici la faute très légère et ne mettre à la charge du preneur que
la faute simplement légère. Celte interprétation nous paraît plus conforme-à
l’ensemble des dispositions du Code civil sur la matière. En
effet, les articles 1728 et 180G réclament seulement de la part du-preneur
les soins d’un bon père de famille et non pas d’un père do
famille très diligent. Le législateur n’exigé qu’une vigilance ordinaire
 ; par là, il exclut donc la faute très -légère.Au reste, la règle que le preneur n’est pas tenu de la faute très
légère est féconde en conséquences,. en effet si le preneur parvient â
établir qu’il a pris toutes les précautions qu’un bon et soigneux père
de famille peut employer pour prévenir les dégradations ou les perles
qui sont arrivées pendant sa jouissance, ou même l’incendie qui a détruit
tout ou partie, de son habitation, il n’en sera pas responsable ;
ces dégradations, ces pertes ou cet incendie devront être attribués à.la
force majeure. Le cas fortuit exclut toute idée de faule, dés lors, aucune
responsabilité ne pèse plus sur le preneur ; les articles i1Z% et iT33
cessent d’être applicables.DES OBLïGATIOKS DU FERMIER. 123
Lorsqu’il convertit, au mépris de l’« sage5 des pâturages
en labour, et réciproquement ;

Lorsqu’il plante, en trèfle ou en sainfoin des terres
qui ne.sont point propres à cette espèce de production ;

Lorsqu’il laisse des fonds en jachère dans ia saison
où ils doivent recevoir des labours ;

Lorsqu’il ne provigne pas soigneusement les vignes, .
ou qu’il les néglige de manière à en diminuer le produit ;

Lorsqu’il affaiblit des clôtures vives, en ne laissant
pas, lors de la coupe, un nombre suffisant de maîtresses
souches ou marmentaux ;

Lorsqu’il coupe par le pied des haies qui doivent.se
tailler à la hauteur fixée par l’usage des lieux ;

Lorsqu’il abat des arbres ;

Lorsqu’il laisse les espaliers d’un jardin sans les tailler
ou eu brise les bal ustrades ;

Lorsqu’il néglige de faire les réparations locatives,
suivant l’usage ;■ ■

Lorsqu’il endommage les papiers de tenture, les tapisseries,
les lambris et les peintures.

II serait responsable s’il laissait perdre par non usage
une servitude dont il aurait eu connaissance (M. Trop>
longn°338). " …….. …

221. Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve
que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure,
ou par vice de construction, ou que le feu a été
communiqué par une maison voisine.

.S’il y a plusieurs locataires tous sont solidairement
responsables de l’incendie ; à moins qu’ils ne prouvent
que l’incendie a. commencé dans f habitation de l’un
d’eus, auquel cas celui-ci seul en est tenu $ ou que quelques-uns
ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer
chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus (1).
(€o.de civil ; art. 1755 et 1734).
( !) Pour plus de développements voyez ce que nous avons dit dans
noire Code manvM des propriétaires si, locataires de-maisons, p. i,32
et suivantes.124 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
222. Obligé de veiller à la conservation de la chose
qui lui est confiée, le preneur doit exercer sa surveillance
sur les personnes qu’il tient ou qu’il introduit
dans, les lieux loués ; il est par conséquent responsable
de leur fait ; et dans ce cas sa responsabilité s’étend non
seulement aux personnes, de sa maison, mais encore à
ses sous-locataires (Gode civil, art. 1735).

§ IV. — De Vobligation de ne pas employer la cJwse louée
à un autre usage que celui auquel elle a été destinée.

225. L’art. 1766 du Code civil astreint le fermier à ne
pas employer la chose louée à un autre usage que celui
auquel elle a été destinée.

Ainsi il ne peut arracher une vigne pour la semer en
blé, ou convertir une terre labourable en vigne, ni détruire
les étangs (M. Duranton, t. 17, n° 95, M. Duvergier,
t. 2, n° 102)  ; il ne peut non plus combler ou détruire
les fossés établis pour l’assainissement du sol.

Mais nous persistons à penser que le bailleur ne saurait
empêcher le fermier qui se tient dans les limites
que nous avons indiquées ci-dessus (nos 201etsuiv.) 
d’introduire certains changements sur le fonds qu’il exploite
, de substituer un mode de culture à un autre, et
enfin de mettre en valeur des terrains qui étaient en
friche avant le bail.

Ces sages tempéraments apportés à la rigueur du
principe qui défend au fermier de jouir de la chose autrement
que n’en usait le propriétaire même, était aussi
admis dans l’ancienne jurisprudence comme une exception
commandée par l’intérêt de l’agriculture, ainsi qu’il
est facile de s’en convaincre par la lecture des arrêts de
parlements que nous avons rapportés page 10 et suiv.

224. De ce que le fermier est tenu de ne pas employer
la chose louée à un usage autre que celui auquel elle
est destinée, il suit qu’il ne peut divertir de la ferme les
pailles et fumiers, lors même qu’il aurait payé ses fermages.
Etant destinés à l’engrais des terres, les pailles
et fumiers font partie -de l’héritage affermé (Coquille,
DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 125
sur la coutume du Nivernais, tit. 32, art. 19 ; Pothier,
n° 190 ; Merlin, Répertoire au mot bail, p. 564 et Questions
de droit, au mot fumiers ; M. Troplong, n° 666, et
M. Duvergier, t. 2, n° 97). -

Toutefois il faut excepter de cette règle les localités
dans lesquelles le pacage des moutons et d’autres engrais
suffisent pour entretenir la fécondité du sol. Dans
ces localités le fermier peut librement disposer des
pailles et fumiers. (Merlin, Questions de droit au mot
fumiers. « Mais ajoute M. Troplong,n° 666) , ce sont là
de rares exceptions ; il faut un usage bien avéré et bien
constant pour y avoir égard. 11 y a aussi des localités
où la paille de seigle appartient au fermier. Tel est l’usage
de quelques communes de Normandie. »

225. Delà part du bailleur, le fait de reprendre les
terres affermées sans faire constater leur état, et de les
faire ensuite cultiver et ensemencer, le rend non recevable
à réclamer aucune indemnité pouf prétendu
défaut d’engrais (Arrêt de la Cour royale d’Amiens du
18 mai 1824, Journal du Palais, à sa date). -

La clause portant que le preneur est tenu de convertir
en fumier pour l’engrais des terres tous les feurres et
pailles sans pouvoir en distraire et vendre aucune partie,
le soumet à laisser au bailleur les pailles de la dernière
récolte ou à lui en payer le prix (même arrêt).

226. Les fourrages provenant des prairies artificielles,
telles que trèfle, sainfoin, vesces, doivent
comme ceux des prairies naturelles, servir à la nourriture
des bestiaux ; c’est là leur destination. Le fermier
est obligé de les faire consommer dans le domaine, et
ne peut les en distraire ni les vendre. (Arrêt de la Conr
royale de Bourges du 9 juillet 1828 (1 ) (Journal du Palais
à sa date).
(1) Le même arrêt a décidé que le fermier ne peut repousser l’action
du propriétaire en dommages et intérêts, par le motif que ce dernier
aurait laissé écouler le bail sans se plaindre, s’il n’est pas prouvé
qu’il ait connu et toléré volontairement cet abus. Le propriétaire peut126 CESOBLIGATIONS ! DU FERMIER.
Cependant si les fourrages et les pailles provenant
des fonds affermés étaient plus qjie suffisants pojp les
besoins de la ferme, nous pensons que le ferirnier au-,
rait le droit de disposerde l’excédant. La apestipii peut
fréquemment se présenter, surtout aujourd’hui que l’usage
des prairies artificielles, pratiqué dans la plupart
des ïocalités, tend de plus en plus à se répandre.
MM. Duvergier (n° 98) et Troplong (n° 667) pensent
aussi que, dans le cas dont il s’agit, i'exçédantqe fourrages
appartient au fermier, qui peut le vendre. Ce
dernier auteur fait observer qu’il y a aussi des localités
pu les foins sont considérés comme objets de çonrmerce
appartenant au fermier. « Cet usage, dit-il ? existe dans
certaines parties des départements de l’Eure et du Calvados.
Mais le produit des ;prairies artificielles et tc-us
les autres fourrages y sont regardés comme (devant être
consommés sur la ferme. » ;

2| !7. En Auvergne, le colon partiaire ouïe fermier
est, d’après l’usage, tenu de consommer dans le domaine
 ; toutesles pailles et tons les fourrages qu’il produit, et
ne peut les en distraire nu les vendre.

228. Dans les environs de Paris, il est d’usage que le
fermier consomme dans l’exploitation rurale les paillés
qui en proviennent. Les baux contiennent en général
des prohibitions relatives à la venté de ces pailles ; mais
ces clauses ne sont pas toujours exécutées à la rigueui" ;
Quoiqu’il en soit, l’infraction ne détruit pas la règle,
et ladéfense doit être respectée, : =

Sans doute quand ^fermier, vend ses pailles ppur les
remplacer par des engrais, l’infraction à l’usage pu ajix
stipulations dubail peut être sans inconvénient, ï'jétatdés
terres n’aura pas à en spuffrm et même les engrais achetés
par le fermier pourront posséder des qualités fertiméiiic,
 ;en appel,.conclure sur~ce.nouveau, fait si les abus dont il se
plaignait dans l’exploit introduclif d’instance y avaient un trait direct.
L’arrêt précité reconnaît cependant que le fermier peut disposer de ia
graine Bbjnmeii le fait des céréales.DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 127
lisantes qui seront souvent bien supérieures à celles que
l’on trouverait dans la conversion des pailles en fumier.
Sous ce rapport, le propriétaire n’aurait qu’à gagner luimême
à l’inexécution de la clause. Mais, d’un autre côté,
l’inexécution de la clause ou l’inobservation de l’usage
peuvent entraîner de graves inconvénients pour le propriétaire,
les pailles qui sont enserrées dans la ferme servent
de garantie à l’amendement des terres. Sous le prétexte
de remplacer les pailles par l’acquisition d’autres
engrais, le fermier peut laisser les terres sans les fumer.
C’est là mie chance que ne voudra pas courir le propriétaire
qui a stipulé dans son bail que toutes les pailles
seraient consommées dans la ferme. H préférera sans
doute exiger l’exécution rigoureuse de la clause prohibitive,
ou, à défaut, s’en tenir à l’usage.

Quant aux foins’, on les considère aux environs de
Paris comme des objets de commerce que le fermier a
la faculté de vendre. Dans cesiocaiités, où les prairies
artificielles se multiplient et constituent une branche
considérable de produit,le fermier vend le plus souvent
ce qui excède les besoins de sa consommation. Néanmoins,
plus il conservera de fourrage, plus il aura d’engrais,
et le propriétaire ne peut pas être indifférent sur
l’usage de cette faculté de vendre les fourrages. Bien
entendu que si le bail contenait une prohibition à cet
égard, le fermier devrait s’y soumettre.

229. N’oublions pas toutefois que pour déroger au
principe qui veut que les pailles et les fourrages soient
consoinniés dans le domaine affermé, il faut que l’usage
contraire soit constant, et avéré.

§ Y. — De l’obligation d’engranger dans les lieux à ce
destinés d’après le bail.

230. Le preneur d’un bien rural est tenu d’engranger
dans les lieux à ce destinés d’après le bail (Code civil,
art. 1767}.

Cet article a pour but d’assurer l’effet du privilège du
bailleur sur les fruits de la récolte de l’année (Code civil,
128 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
art. 2102)  ; car s’ils étaient engrangés dans un local appartenant
à un autre propriétaire, celui-ci aurait luimême
son privilège sur ces fruits pour le prix de sa location
et primerait le bailleur. Ceci s’applique au colon
partiaire de même qu’au fermier.

S’il n’existait pas de bail écrit ou si le bail gardait le
silence sur les lieux d’engrangement, on se conformerait
à l’usage suivi dans la ferme (M. Troplong, n° 686).

Le bailleur a le droit d’exiger que le fermier se conforme
à l’art. 1767, lors même que ce dernier voudrait
engranger dans des lieux dont il serait propriétaire, et
qu’ainsi le bailleur n’aurait pas à craindre l’effet d’un
autre privilège (M. Duvergier, t. 2, n° 101).

§ VI. — De l’obligation d’avertir le propriétaire des
usurpations commises sur le fonds.

23 ï. Le preneur d’un bien rural est tenu, sous peine de
tous dépens, dommages et intérêts, d’avertir le propriétaire
des usurpations qui peuvent être commises sur
les fonds. Cet avertissement doit être donné dans le
même délai que celui qui est réglé en cas d’assignation,"
suivant la distance des lieux. (Code civil, art. 1768) (1).
Cette distance est celle qui existe entre le bien rural
cultivé par le fermier et le domicile du bailleur.

Possédant pour le propriétaire et chargé de surveiller
la chose louée, tout, fermier.doit dénoncer.les attentats
commis contre la propriété ; à l’égard des biens ruraux
ces attentats sont plus fréquents, le propriétaire, presque
toujours absent, a plus d’intérêt aies connaître,
c’est donc par son fermier qu’il doit être averti. Ainsi
Os , ,(1) Aux termes des articles 72 et 73 du Code de procédure civile,
le délai de l’assignation est de huitaine pour ceux qui sont domiciliés
en France, si celui qui est assigné est bors de la France continentale,
le délai est de : 1° pour ceux qui demeurent en Corse, dans l’île d’Elbe
ou de Capraya, en Angleterre et dans les états limitrophes de la France,
de deux mois ; 2° pour ceux qui demeurent dans les autres étals de
l’Europe, de quatre mois ; pour ceux demeurant hors de l’Europe, en
deçà du cap de Bonne-Espérance, de six mois, et pour ceux demeurant
au-delà d’un an.DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 129
par exemple, si mon voisin possède par an et jour quelque
partie de ma ferme, dont il s’est emparé pendant le
cours du bail, mon fermier qui ne m’a pas mis à même
de faire cesser cette usurpation, sera tenu de m’indemniser
du dommage que j’éprouve. Tel est aussi l’avis de
8 ?othier (n° 191 ) et de M. Troplong (n° 687).

Le fermier doit’rendre compte au propriétaire non
seulement des envahissements proprement dits, des anticipations
matérielles, de tous les faits qui portent
atteinte au droit de propriété ou à la possession, mais,
encore des poursuites judiciaires ou extraits judiciaires
dirigés à propos du fonds affermé. En un mot le fermier
est tenu d’avertir le propriétaire de toutes les espèces
de troubles dont il a connaissance. La Cour de Cassation
a même décidé par arrêt, du 12 novembre 1814, que le
trouble est censé avoir commencé le jour où le fermier
a reçu la sommation , et non du jour plus ou moins
tardif où le fermier Ta dénoncé au propriétaire. (Sirey,
1.15, lre partie, p. 124, Journal du Palais, à sa date.

§ VII. — De l’obligation de payer le prix du fermage.

232. Le fermier de même que tjut autre preneur est
fteau de payer le prix du bail aux termes convenus (Code
« aivil, art. 1728).

S’ils n’ont pas été fixés par le bail, on doit s’en rapporter
à l’usage du pays (Pothier, n° 135 ; M. Troplong,
n° 318 ; M. Duvergier," n° 463). Cet usage varie dans la
plupart des localités.

On trouve dans plusieurs coutumes anciennes des
(dispositions à cet égard. Ces dispositions à moins de
.•stipulation contraire doivent encore être suivies de nos
j©.urs.

Ainsi les coutumes de Melun art. 180, de Sens article
257, de Doulan art. 143, de Valois art. l80,deEordeauxart.
3. 4° deBourgbourgrub. 7,-4° deBergh-SWinox,
Ht. 7,. fixent le paiement du fermage des biens
.ruraux à la Saint-Martin ; celle d’Ecloo Lembeke rub.
5, $r.t, 3, à la Saint-Remi ; celle de Courtray rub. 7,
Î3Ô SES OBLIGATIONS DÛ FERMIER.
art. 6, à la Saint-Jean ; celle de Lille, chap. 3, à la SaintRémi,
Pâques et la Saint-Pierre, par de là des quatre
ponts, à Noël, Saint-Pierre et Saint-Paul en dedans des
quatre ponts: celle de Canïbray, tit. 19, art. 2, à Noël,
l’Annonciation, la Nativité, la Saint-Jean etla Saint-Remi,
ou 1er octobre.

L’usage du pays d’Artois, et notamment de la commune
delà Vieille-Eglise, est, à moins de clause dérogatoire
dans le bail, que le fermier entrant, bien qu’il
n’ait pas la jouissance immédiate de la portion de terre
ensemencée en grains d’hiver par le fermier sortant, et
qui compose la tierce sole n’en paie pas moins la toiahté
des’fermages et contributions du premier terme ou semestre
de son bail, sauf à lui, lorsqu’il sortira à enlever
la récolte de la tierce sole sans payer aucune portion
du premier ternie du bail suivant. (Arrêt de la Cour
royale de Douai du 26 avril 1859, Journal du Palais,
t. 2 de 1S59, p. 450.

Suivant Pothier, n° 135, les fermes des métairies se
paient dans l’Orléanais par année, à la Toussaint.

En Normandie les fermiers, dans plusieurs localités,
paient à Pâques et à Noël en deux termes égaux (M. VaudoréDroit
rural, -t. 2, n° 73, M. Dmergier, t. icr, n° 463
note)  ; mais cet usage n’est pas universel (M. Troplong,
n° 319 note).

Poullain-Duparc, (Principes du droit français t. 5,
p. 290, n » 9) , dit qu’en Bretagne oii.éxige le paiement des
baux aNoël et à la Saint-Jean.

Dans les environs de Paris le paiement des fermages
a lieu en trois termes égaux: à Noël, Pâques et SaintJean.
Si ce sont des pièces déterres détachées ou des
vignes, les fermages s’acquittent à la Saint-Martin.

A défaut de conventions ou d’usage des lieux qui 3^
suppléent, les loyers et les fermages s’acquittent annuellement.
(Despaisses, lre partie, tit. n. Du louage,
note 4, n° 9.) 

255. Lorsque les parties n’ont pas déterminé ie heu du
paiement des fermages, c’est au domicile du fermier
qu’il doit être effectué. (Argument tiré de l’art. 1247 dii
Code civil).
*' DES OBLIGATIONS DTJ FERMIER. 131
Lé paiement doit être fait au propriétaire inêmè, nu
à quelqu’un ayant .pouvoir'de îuï ou qui soit autorisé
par justice ou par la loi (comme lés tuteurs, les maris,
et tous autres administrateurs). Le paiement fait à celui
qui n’aurait pas pouvoir de recevoir pour le propriétaire
est valable, si celui-ci le ratifie, ou s’il en a profité.
(Argument tiré de Part. 1229 du Code civil (1).

254. Quand le prix du bail consisté, soit pour le tout,
soitppur partie, en redevances en nature, lé fermier doit
opérer le paiement de là manière convenue. Il ne peut
se libérer éii offrant d’en payer le prix en argent, lôrs
mêiriè que le contrat contiendrait l’évaluation en argent
des redevances stipulées payables en nature. En effet,
oit n’insère ordinairement cette évaluation dans le Contrât
que pour donner une base à la perception dés
droits d’enregistrements ou pour faire connaître la valeur
véritable du prix, en cas de vente de la ferme
(MM. Touiller, i. 7, ïi° 47 ; Ddvergier, n« ÎÏ9 et 120 ;
Troplong, 673 et 675).

Lorsque l’estimation est faite précisément pour attribuer
au preneur la faculté de payer à sou Choix en argent
dû en nature, il peut se libérer èii donnant. Soit la
somme stipulée, soit la quantité de fruits éfioncëë dans
le bail (MM ; Diivergier, n° 121 et Troplong, n° 676).

Si le prix du bail consiste en uiie certaine quantité de
denrées des fonds, le bailleur peut exiger qu’on lui
donne dés fruits produits par le fonds même ; le fermier
offrirait en vain des fruits d’égale qualité ou même d’une
qùahté supérieure (Toullier, t. 7, n°49 ;: M. Troplong,
n°:673 ; et M. Duvergier, n° 119).

Mais que devrait-on décider si rimmèùbiê afferme
n’avait pas produit ies denrées promises ? Le fermier
(1) Pour plus de détails sur la validité du paiement des fermages et
sur la manière dont il doit s’effectuer, nous renvoyons à notre Code
manuel des propriétaires et locataires d<i maisons, pag ; 138 à 153 ;
les principes sont les mêmes à cet égard pour le bail à loyer que pour
le bail à ferme,132 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
serait-il obligé de les acheter pour les fournir au bailleur
 ? Pourrait-il se libérer en argent ? Les auteurs (1) 
établissent les distinctions suivantes :

1° Si le contrat porte que le fermier donnera chaque
année tant de mesures de vin, de cidre, etc., du cru de
de la ferme en sus des fermages en argent, il sera dégagé
de l’obligation de payer en denrées dans les années où
il n’en recueillerait pas, si telle avait été l’intention des
parties, manifestée par les circonstances et les expressions
du bail ; comme si ces précautions étaient un faible
objet, comparé au prix principal ; s’il était dit qu’il donnera
tant devin, tant de cidre, etc., lorsqu’il en recueillera
, s’il en recueille. Remarquons à cet égard, que
comme les juges doivent toujours pencher en faveur du
débiteur, il est important que les intentions des parties
soient clairement expliquées.

2° Si le prix entier-du bail doit être payé en denrées
produites par le fonds, il est évident que le preneur ne
doit rien lorsque le fonds n’a rien produit. Toutefois on
suppose ici que l’intention des parties a été de faire dépendre
l’obligation du fermier de la perception des
fruits. Si cette intention n’est pas établie, et si, d’ailleurs,
le fermier n’est pas libéré au moyen de la remise qu’il
a droit de demander sur le prix du bail, pour perte de
tout ou partie de la récolte, il devra acheter les denrées
de l’espèce et de la qualité déterminées et les livrer au
bailleur ; il ne pourra pas en offrir le prix. Ce n’est que
lorsque le débiteur est dans l’impossibilité réelle et absolue
de livrer les fruits promis en nature, qu’il peut
être autorisé à se libérer en argent. On en détermine
alors k valeur diaprés les mercuriales du marché le plus
voisin, eu égard aux saisons et aux prix communs de
l’aDnée ; sinon à dire d’experts, à défaut de mercuriales
(Code de procédure civile, art. 129).
(I) Toullier, t. 7, n° 123 ; M. Troplong. n° 674 et 675 ; M. Rolland
de Villargnes, au mot bail à ferme, n 05 48, 4-9, 50 et 51 ; Répertoire
général du Journal du Palan, au mot bail, nosi303 et Buiï »DES OBLIGATIONS DU FERMIER. .133
235. Quand le bail dans lequel il est stipulé certaines
redevances en nature accorde, soit au bailleur soit au
fermier, la faculté de convertir les denrées en argent,
la conversion se fera-t-elle d’après le prix de l’année,
ou faudra-t-il prendre un prix moyen ? M. Troplong
(n 0 676) résout cette question à l’aide d’une distinction
qui nous semble aussi équitable que juridique. En effet,
ou la partie demande une conversion définitive de la redevance
en argent, alors on prend le prix moyen d’après
un certain nombre d’années échues, compensation faite
des bonnes, des médiocres et des mauvaises ; ou bien la
conversion en argent n’est demandée que pour l’année
seule où l’on se trouve, dans ce cas, il est évident que
l’évaluation doit se faire d’après le prix des denrées de.
l’année ; le fermage en argent est, en effet, la représentation
du fermage en nature.

La Cour de Cassation a décidé, le 18 février 1828
(Journal du Palais, à sa date) , que l’arrêt"qui, par interprétation
de la clause d’un bail, fixe le fermage, non
d’après le prix des grains de la récolte de l’année, mais
d’après le prix des grains des dernières mercuriales, ne
viole aucune loi.

En l’absence de toute explication, on ne doit entendre
par drôlées dans le prix d’un bail à ferme, qui stipule
le prix principal en graines, froment et seigle, que le
beurre, les oeufs, volailles et porcs,-et non d’autres
grains tels que blé, sarrasin et avoine, ni une portion en
foin (Arrêt de la Cour royale de Grenoble du 5 février
181.9 ; Journal du Palais, à sa date).

236. i) n stipule presque toujours dans le bail que le
paiement du fermage sera fait au domicile du bailleur.
Mais à défaut de convention, le paiement doifc s’effectuer
au domicile du preneur (Pothier, n° 136 ; M. Troplong,
n° 671 ; M. Duvergier, n° 126). Cela s’applique également
au cas oùle fermage consiste en denrées (M. Duvergier,
même numéro).

Lorsque le prix du bail se compose, en tout ou en
partie, de redevances en nature que le fermier s’est
obligé à transporter au domicile du bailleur, et que, du-
134 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
rant le trajet, ces redevances périssent, même sans la
faute du fermier, la perte retombe sur ce dernier et non
sur le bailleur ; car elles sont à ses risques et périls jusqu’à
ce qu’elles soient arrivées (MM. Troplong, n° 671,
et Duvergier, n° 1 ?9).

Si, pendant la durée du bail, le propriétaire change
de résidence et qu’il aille l’établir dans un lieu plus éloigné
du fermier, celui-ci ne sera pas tenu de lui voiturer
ses prestations dans son nouveau domicile ; « car,
dit Pothier (n° 137) , la condition du fermier ne doit pas
devenir plus dure par cette translation de domicile du
locateur qui n’a pas été prévue ; c’est le cas de cette règle
de droit : Nemo alieno facto proegravari débet (on ne doit
point, par son fait, aggraver la condition d’autrui). »

« Le locateur, ajoute le même jurisconsulte, doit-done,
en ce cas, indiquer à son fermier, dans le lieu de son
ancienne demeure une personne à qui il livrera ses moissons.
Si le heu de la nouvelle demeure du locateur n’était
éloigné que de quelques lieues de plus, il serait as -
sez équitable d’obliger le fermier à j voitur-er les moissons,
et, en ce cas, le locateur lui tiendrait compte du
prix de la voiture pour ce qu’il y a de plus de chemin à
faire. Si la différence du nouveau domicile du locateur,
d’avec celui qu’il avait au temps dû bail, était peu considérable,
elle ne devrait pas entrer en considération i
par exemple, comme lorsque le locateur reste dans la
même ville et change de quartier. »

An Teste, ce que l’on dit ici du changement de domicile
s’applique au cas de vente du fonds affermé, si l’acquéreur
n’a pas le même domicile que son vendeur
(M. Troplong, n° 672).

-Il est évident qu’alors même que le fermier ne s’est
point obligé à transporter les denrées, s’il -s’est engagé
à faire un certain nombre de charrois do la ferme au
domicile du bailleur, celui-ci peut exiger que les charrois
qui lui sont dus servent à transporter chez lui la
partie de la récolte qui tient lieu de fermage. Mais, dans
ce cas, les denrées voyagent aux -risques du bailleur^
sauf toutefois les fautes qui seraient imputables au fer-
DES OBLIGATIONS DTJ FERMIER. 135
niier, comme voiturier ; ce dernier n’est donc responsable
de la perte des denrées qu’autant qu’elle a été causée
par sa négligence ou son imprudence (M. Duvergier,
nos 128 et 129 ; Arrêts de la Cour royale de Paris du 14
février 1818 et de la Cour de Cassation, du 1er avril 1819 ;
Journal du Palais, ;à leurs dates).

Lorsqu’il a été stipulé dans le bail que le fermier ferait
des charrois pour le bailleur, à quelle époque
celui-ci doit-il exiger l’accomplissement de cette obligation ?
(Voyez n° 248 pag. 142 et suivantes).

237. L’obligationimposée au fermier, de payer le prix
du bail tel qu’il a été stipulé, peut être modifiée par des
causes de nature diverses. Ainsi, le fermier a droit à
une diminution de prix, et même, suivant les circonstances,
à la résiliation du bail avec ou sans dommages
et intérêts :

1° Si le bailleur ne délivre pas en totalité les lieux
loués ;

2° Si, dans le bail, à ferme, on a donné aux fonds nne
contenance plus grande que celle qu’ils ont réellement ;

3° Si les lieux loués ne se trouvent pas, au moment
de la délivrance, dans le même état que lors du contrat
 ;

4° Si les réparations que le fermier est tenu de souffrir,
durent plus de 40 jours ;

5° Si les lieux loués viennent à être détruits en partie ;

6° Si la récolte est détruite en tout ou en partie par
cas fortuit ou force majeure ;

7° Si le fermier est évincé par jugement, ou dépossédé
pour cause d’utilité publique.

Là diminution du fermage est proportionnelle et se
règle sur la partie de la chose louée dont le fermier est
privé, et sûr le temps pendant lequel il cesse d’en
jouir (1). '

238. Le prix de ferme des biens ruraux, de même que
(1) Voyez notre Code Manuel des propriétaires et locataires de
•maisons, nos 315 et suivante.136 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
les loyers des maisons, se prescrit par cinq ans (Code
civil, art. 2277) , c’est-à-dire que le bailleur n’a plus le
droit de le réclamer du fermier lorsque cinq années se
sont écoulées depuis le jour de l’échéance du terme auquel
le paiement du bail devait être effectué.

La prescription court, terme par terme, à partir de
chaque échéance ; elle se compte par jours et non par
heures.Elle est acquise lorsque le dernier jour du terme
est accompli (Code civil, art. 2260 et 2261). Voyez notre
Code Manuel des propriétaires et locataires de maisons,
p. 152 et 153.

Quant aux poursuites qui peuvent être dirigées
contre le fermier à raison du défaut de paiement. Voyez
chapitre 3, section 1, § 2.

§ VIII. —De l’obligation pour le fermier d’acquitter les
' contributions ordinaires et eozlraoràinaires dont il est
tenu, de loger les gens de. guerre et d’accomplir lescharges de police. ■ '■

239. Aux termes de l’article 147, de la loi da 3 frimaire
an Vil, les fermiers ou locataires sont tenus de
payer, à l’acquit des propriétaires ou usufruitiers, la
contribution foncière pour les biens qu’ils ont pris à
ferme ou à loyer, et les propriétaires ou usufruitiersde
recevoir le montant des quittances de cette contribution
pour comptant sur le prix des fermages ou loyers, à
moins que le fermier ou le locataire n’en soit chargé
par son bail.. . .' ;. :

Remarquez que si le locataire ou fermier est directement
obligé envers le trésor ; ce n’est de sa part qu’une
simple avance pour laquelle il a son recours contre le
bailleur qui doit en définitive en supporter la charge.

Le preneur qui à ainsi payé la contribution foncière,
ne peut intenter immédiatement contre le bailleur une
action personnelle en remboursement ; il a seulement le
droit dé retenir, sur le prix du bail, une sonïme égale
à celle qu’il a payée. C’est ce qui parait résulter de la
loi de l’an Vil et ce qui d’ailleurs est conforme à l’an-
DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 137
cienne législation (Pothier, n°214 ;M. Duvergier, t. 1er,
n° 34-8 ; M. Troplong, n° 355).

L’acte dans lequel il est dit que dans le cas même où
le bailleur viendrait à aliéner ou à échanger les fonds,
le preneur ne pourrait être expulsé, excluant toute idée
d’aliénation du domaine utile en faveur du preneur, ne
présente que les caractères d’un bail à ferme et non ceux
d’un bail emphytéotique. Dès-lors les contributions foncières
ont dû rester à la charge du bailleur, commepropriétaire
(Arrêt de la Cour de Cassation du 23 nivôse
an Vil ; Journal du Palais, à sa date).

240. A l’inverse de la contribution foncière, la contribution
des portes et fenêtres est exigible contre les
propriétaires et usufruitiers, fermiers et locataires
principaux des maisons, bâtiments et usines, sauf leur
recours contre les locataires particuliers pour le remboursement
delà somme due à raison des locaux occupés
(Loi du 4 frimaire an VII, art. 12).

Le preneur reste donc seul chargé de la contribution
des portes et fenêtres. Aussi la loi du 19 avril 1851 lui
en tient-elle compte pour la formation de son cens électoral.
.."…

Si la contribution des portes et fenêtres est exigible
contre les propriétaires des maisons, c’est uniquement
dans l’intérêt du fisc et pour f aciliter le mode de recouvrement.
Mais en définitive la charge doit en être supportée
par les locataires à raison des locaux par eux occupés
(Arrêt de la Cour de Cassation du 51 mai 1813 ;
Journal du Palais, à sa date) =

Il a même été jugé que le propriétaire qui a payé les
contributions des portes et fenêtres peut en réclamer
la restitution du locataire, quoiqu’il ait reçu pendant
plusieurs années le montaut des loyers sans faire de réserves,
et quoique le bail ne mette pas l’impôt à la
charge du locataire. Cette stipulation n’est pas nécessaire,
puisque la loi impose elle-même l’obligation au
locataire (Arrêt delà Cour de Cassation du 26 oct. 1814 ;
Journal du Palais, à sa date).

Toutefois M. Duvergier (Louage, t. 1er, n° 349) fait
$38 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
remarquer avec raison que cette décision doit être restreinte
au cas où il y a un bail écrit, ne contenant aucune
clause, expresse qui affranchisse le preneur de
l’hnpôt des portes et fenêtres. « Si, ajoute le même auteur,
le bail est verbal, le fait du propriétaire, qui reçoit
plusieurs termes sans exiger le remboursement dé la
contribution des portes et fenêtres qu’il a payée, manifeste
suffisamment l’existence d’une stipulation, par
laquelle cette contribution a été mise à sa charge.
Cela doit être d’autant plus facilement admis, que la stipulation
en est très fréquente. »

241. Les conventions qui peuvent intervenir entre les
parties, relativement au paiement des contributions,
sont sans influence sur les droits du trésor qui restent
tels que la loi les a établis, soit contre le bailleur, soit
contre le preneur (M. Duvergier, n° 350).

Lorsque, par une clause expresse du bail, la contribution
foncière est mise à la charge du fermier, il subit les
augmentations qui peuvent survenir, comme il profite
des dégrèvements (M. Duvergier, n° 35 !).

242. En principe, les charges qui grèvent l’héritage
doivent être supportées par le propriétaire, et non pas
par le fermier. Ce serait donc le propriétaire qui devrait
payer les contributions extraordinaires, les emprunts
forcés ; et il le devrait lors même que, par le bail, le
fermier Se serait engagé à supporter lesimpôts existants
et ceux qui seraient établis à l’avenir. Biais, presque toujours,
les lois qui créent un impôt extraordinaire déterminent
la proportion dans laquelle les propriétaires et
les fermiers doivent concourir au paiement. Nous citerons
comme exemple la loi de brumaire au iv, le décret
du9 janvier 1814,l’avis du Conseil d’Etat du 29 du même
mois, et la loi du 18 avril 1831, sur les contributions
-extraordinaires de l’exercice de 1831 (Répertoire du
Journal du Palais, au mot bails n°622 ; M. Troplong,
n" 335 ; M. Duvergier, n° 352). …

243. Les frais de nourriture et de logement des gens
de guerre, sont des charges inhérentes aux maisons, et
supportal3l.es pour tous « egigui % oiit UB ÔIQJt d’fctbi-
DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 139
tation réelle. Par conséquent, le fermier, en sa qualité
d’habitant, est soumis à cette contribution.

Le propriétaire qui s’est réservé une partie de la maison
qu’il a louée est tenu proportionnellement aux frais
de nourriture et de logement des gens de guerre (Arrêt
de la Cour royale de Colmar, du 7 décembre 1817 ; Journal
du Palais, à sa date).

244. Le fermier chargé par son bail du paiement des
impositions, ne doit acquitter que celles des années dont
il fait les récoltes ; ainsi le fermier qui est entré en jouissance
en 1807, n’a pas été tenu des impositions dont l’immeuble
a été chargé pour la récolte de 1806, bien que
la perception n’en ait eu lieu qu’en i 807 (Arrêt de la
Cour de Paris, du 9 janvier 1809 ; Journal du Palais, à
sa date).

On insère ordinairement dans lé bail Une clause qui
met à la charge du fermier le balayage de la voie publique
et l’accomplissement des autres obligations de 'police.
Dans lé silence du contrat, le fermier doit en être
tenu.

§ IX. — De l’obligation, pour le fermier, d’exécuter les
clauses du bail.

245. L’article 176.6 du Gode Civil, après avoir rappelé
les différentes obligations du fermier, ajoute que si, en
général, il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en
résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant
les circonstances, faire résilier le bail.

Lès clauses que les parties peuvent insérer dans le
bail tiennent à l’influence du climat, à la nature du sol,
au mode d’exploitation et à tant d’autres circonstances,
qu’il serait impossible de les prévoir toutes. Cependant,
il en est quelques-unes que l’on emploie le plus fréquemment
dans les baux, et que nous croyons utile de
mettre sous les yeux du lecteur.

246. Ainsi on oblige le fermier :

Â fournir au bailleur une certaine quantité de volailles,
de beurre et d’oeufs ;
140 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
A aplanir les taupinières et fourmilières, à enlever les
ronces et buissons ;

A entretenir les haies vives et à cultiver les haies nouvellement
plantées de manière à ce que tout soit en bon
état de clôture ;

A planter chaque année une certaine quantité de saules
autour des champs et sur le bord des fossés ;

A planter à ses frais telle quantité d’arbres fruitiers ;

A curer, de trois en trois ans, les rigoles des prés ainsi
que les mares destinées à abreuver les bestiaux, à repurger
les fossés toutes les fois qu’il sera nécessaire, de
manière à les laisser en bon état à la fin du bail ;

A faire tous les charrois nécessaires pour lés réparations
des bâtiments et clôtures, et pour l’entretien des
chemins vicinaux, ou à en payer l’équivalent ;

A fournir chaque année un certain nombre de journées
de charrette à tant de chevaux, avec leurs conducteurs,
pour que le propriétaire puisse en disposer à son
gré ;

A résider dans là fermeavec sa famille, ses valets, à y
tenir tant de bêtes de labour, tant de vaches, tant de
moutons.

247. Devant la Cour royale de Nancy on a élevé la
question de savoir si la clause d’Un bail à ferme qui
oblige lés preneurs à exploiter par leurs propres mains, et
leur interdit la faculté .de sons-îouer, ne.les astreint, pas
également à résider surles lieuxmêmes de'1'exploitation.

Cette Cour a jugé, par arrêt du 12 juin 1840, que dans
l’espèce, le bailleur ne peut pas exiger la résidence sur
lès lieux mêmes, lorsque, loin de se plaindre d’un dommage
éprouvé, il reconnaît une amélioration dans sa
propriété et ne se borne qu’à exprimer des craintes
pour l’avenir (1). M. Troplong (n° 668, p. 416) , donne
son approbation à cette décision.
(1) Le Journal du Palais, t. 2, de 1840, p. 069 , rapporte de la
manière suivante les faits qui ont donné lieu à l’arrêt que nous signaIons
 ; . .DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 141
248. Nous avons dit, nî 246 que le bail à ferme contient
ordinairement une clause qui oblige le fermier à
Le sieur Thiriet avait consenti, pour vingl-et-un ans aux sieurs Salmon
el Favetier, élèves de l’école de Roville, un bail du domaine
des Abouts. Il était expressément convenu que les.fermiers ne pourraient
ni louer ni céder le bénéfice du bail sans une autorisation formelle
et par écrit du propriétaire. — Les preneurs ont commencé par
, établir leur résidence dans les bâtiments des Àbouls, cl ils ont dirigé
l’exploitation-avec l’aide d’un premier garçon de labour. Mais, plus
tard, ayant acheté la ferme de Brabois el la poste aux chevaux de Velaine,
ils ont quitté les Abouts pour aller résider dans leurs nouvelles
propriétés. A celle époque, le domaine des Abouts était dans un parfait
état de culture. Le garçon de labour, qui avait jusqu’à celle époque travaillé
avee eux, a continué de travailler sous leurs ordres el sous leur
direction ; en outre, ils venaient visiter la ferme toutes les fois que leur
présence était nécessaire. — Cependant Thiriet voyant dans l’éloignement
des preneurs une infraction à la clause du bail, éleva la prétention
de leur faire réintégrer la ferme sous peine-de résiliation. — Il est utile
de remarquer que la distance enlre les Abouts el la propriété de Brabois
et la poste de Velaïne était peu considérable, el que des moyens
faciles de transport se trouvaient à la disposition de Saimon et Favetier.
— Jugement qui déclare Thiriet non recevable dans sa demande.
— Sur l’appel la Cour royale de Nancy, par.arrêt du 12 juin
1840-, a confirmé en ces termes :'"— Attendu que l’obligation imposée
à Favetier et Saimon, d’exploiter par eux-mêmes, le domaine
des Abouts n’a pas pour conséquence nécessaire de les contraindre
à habiter les bâtiments de celte ferme ; qu’il suffit, tant pour l’exécution
raisonnable de cette clause du bail que pour l’accomplissement
des devoirs généraux imposés par la loi aux locataires des biens ruraux,
que ceux-ci soient placés de manière à pouvoir imprimer aux
travaux une direction intelligente et exercer sur eux une surveillance
suffisante ; — Que les distances qui séparent le domaine des Abouts
dé la propriété de Brabois et de la poste de Velaine, ne sont pas
pour eux un obstacle réel à ce qu’ils exploitent par eux-mêmes, dans
le sens ci-dessus indiqué, surtout eu égard à la facilité de leurs
moyens de transport, à leur activité, et à leur capacité spéciale, qui, de
l’aveu de leur adversaire, a été l’une des causes déterminantes du bail.
— Altendu que l’exploitation personnelle de leur part est démontrée
possible dans l’état actuel des choses, puisque, depuis neuf mois, cette
exploitation a eu lieu sans qu’on ait pu articuler qu’aucun dommage
ni même aucune cause de dommage se soit encore manifestée par suite442 DES OBLIGATIONS DU FERMIER. . ~fahve descharrois pour lefetilleur(1). Potbier (n°> 205.
206, 207 et 208) , tracé à cet égard quelques règles qu’il
est nécessaire d’indiquer, et qui ont d’ailleurs été adoptées
par MM, Merlin (Répertoire au mot bail, p. 569) ,
Duvergier (n° 130) et Troplong (nos 677 et 679).

« Le fermier qui a contracté, dit Pothier, l’obligation
de *faire les voitures des matériaux nécessaires à la réparation
des bâtiments de la métairie, n’est pas toujours
obligé de faire ces voitures au jour indiqué par le propriétaire.'
Lorsque les travaux de là campagne sont
pressants, comme dans le fort de la récolté, dans le
temps des semences, le propriétaire ne doit pas exiger
ces voitures, mais il doit attendre un temps plus commode
à son fermier pour les faire (2) , surtout lorsque
les réparations ne sont pas pressantes.
du changement de résidence des fermiers ; —Qu’au contraire, il est
reconnu par Thiriet que sa ferme est en bon état, et qu’elle est actuellement
susceptible d’une augmentation de loyer, dont même il a offert
de tenir compte à ses fermiers, dans le cas où la-résiliation du Bail
aurait lieu ; — Qu’à la vérité, il a droit de.compter sur des améliorations
progressives et continues jusqu’à là fin du bail, puisque c’est
dans cette vue que ce bail, passé pour un laps de temps considérable, a
été concédé de préférence à des agriculteurs distingués sortant do
l’Institut de Roville ; mais que Thiriet s’étant borné à exprimer des:
craintes pour l’avenir ;' en alléguant que les soins, les visites et la surveillance
à donner à sa ferme, deviendraient plus tard moins actifs, ces
craintes né peuvent être accueillies en présence de la possibilité cidessus
reconnue en fait de satisfaire aux obligations du bail. ^—Que si ;
d’ailleurs, elles se réalisaient plus tard, c’est-à-dire, si les fermiers ;
venaient à se relâcher de leur surveillance actuelle ; s’ils ne conti*:
nuâiênt pas à diriger les travaux par eux-mêmes, cornme ils l’ohi fait !
Jusqu’à ce jour, il serait seulement temps de se plaindre et d’agir ; ?-- ;
Confirme. ;;.: .'..".'■'..'".' '■■. ;'i( !) Quelquefois celte clause est conçue dans des termes plus étendus ]
et elle: s’applique à tous transports de matériaux, bois de chauffage^
tôis de charpente dont le propriétaire aura besoin. ■■•.•••'■ i(2). ;M. Troplong (n ? précité) , pense que le. propriétaire seraittenu à '
« es ménagements, alors même que le bail porterait que le fermier) 
ferait ces charrois à la première réquiUiion, En effet le bailest eisen-f
iielièment un contrat de boûne foi. " 1DES OBLIGATIONS DU FERMIER. 143
 » Si elles sont pressantes, il faut entrer dans l’examen
si le propriétaire est en fraude d’avoir attendu à
ce temps à faire faire ces voitures, comme s’il y a longtemps
que les réparatious sont survenues, et qu’il en
ait été averti par son fermier ; en ce cas, "si le fermier
est obligé de fane ces réparations dans le fort de ses
travaux, il est bien fondé à demander au propriétaire
quelque dédommagement de ce qu’il lui en coûte de
plus pour les voitures, que s’il les eût faites dans un
temps plus commode.

 » Le fermier qui a subi cette obligation ne peut être
obligé à aller chercher les matériaux dans des endroits
éloignés, lorsqu’on en trouve de bons dans des endroits
plus voisins de la métairie ; néanmoins, si la différence
delà distance des différents endroits est peu considérable
, il est obligé d’aller quérir les matériaux à-i'ehdroit
qui lui est indiqué, quoiqu’un peu plus éloigné
qu’un autre.
■■ » Enfin le fermier n’est obhgé qu’aux voitures nécessaires
pour les réparations à faire àla métairie, eu égard
à l’état où elle était lors du bail,

= Si le propriétame en change l’état, eommepar
exemple, si une métairie était couverte en chaume, et
que le propriétaire veuille la faire recouvrir en tuiles.,
qu’il faille aller quérirloin, le fermier ne sera pas obligé
à ce .surcroit de voitures, auqueLce changement donne
lieu' ; car le propriétaire ne peut pas par son fait et en
changeant l’état dé.sa métairie, rendre plus dure l’obligation
de son fermier, et l’assnjétir à un plus grand
nombre de voitures que celui auquel il s’était attendu."

 » Si pendant le cours du bail la métairie ou sa plus
grande pairie avait été incendiée, le fermier ne serait
pas obhgé en vertu de la clause -du bail, à faire toutes
les voitures nécessaires pour la reconstruction de cette
métairie. Car il n’a entendu s’obliger qu’aux voitures
nécessaires pour des réparations d’entretien qui ont coutume
de survenir dans le cours d’un bail, non à celles
nécessaires pour une reconstruction entière, à laquelle
un incendie qu’on n’a pas prévu a donné lieu, »
13 4 _ DES OBLTG ETIONS DU FERMIER.
.249, Au reste, le bailleur doit exiger les charrois
aux époques pour lesquelles ils ont été stipulés ; des
prestations de ce genre ne s’arréragent pas, le bailleur
ne peut en réclamer le prix lorsqu’il n’a pas demandé
ces prestations en temps et lieu. C’est ce que la Cour
royale de Bourges a décidé par arrêt du 6 avrill832 (1) 
(Journal du Palais, à sa date ; Sirey, t. 52, 2e partie,
p. 488 ; Dalloz, t. 55, 2e partie, p. 11). Cette décision a
reçu l’approbation de MM. Troplong (n 6 330) et Duvergier
(n° 131).
■•' ». En effet, dit M. Troplong, presque toujours les
charrois ont un objet déterminé et n’ont d’utilité qu’à
certaines époques fixes, et pour une cause spéciale et
précise. Tels seraient par exemple,les voyages que le fermier
devrait faire pour venir prendre avec ses chevaux
et sa voiture le propriétaire arrivant delà ville, et lé
conduire à la ferme : tels seraient encore les transports
qui devraient être effectués à la vendange ou pour la
réparation de l’avenue du château, etc. ; si le propriétaire.se
rend à sa maison dès champs sans mettre son
fermier en réquisition ; s’il fait réparer son avenue sans
exiger de charrois ; s’il fait sa vendange sans employer
les voitures du preneur, l’obligation de celui-ci Sera
. (1) En voici l’espèce : le. sieur Marlin. en affermant au sieur.Bouzique^un
bien rural, lui impose comme condition un certain nombre
de charrois. Le bail étant expiré saiisque celte obligation eût été rémpiie,
Bïarlin assigna son fermier en paiement de 300 fr. pourprix des
charrois qu’il avait dû faire, à l’appui de sa demandeil produisait une
sommation faite durant le cours du bail, à l’effet d’obtenir la résiliation
des prestations stipulées. — Jugement du tribunal de Samt-Amand qui
rejette la demande.—Appel devant la Cour royale de Bourges el arrêt
ainsi conçu : « Ence qui concerne l’indemnité pour les charrois qu’auraient
été en retard défaire les colons pendant le cours du bail, attendu
que les prestations 'de ce genre ne s’arréragent pas ; que c’est au
bailleuràlès demander cl aies exiger en temps et lieu ; qu’à la vérité
Bouzique produit une sommation qu’il a faite à celte fin en i829rmais
qu’elle est isolée ; que rien ne .prouve qu’il n’y ait point été satisfait,,
ou qu’à défaut des poursuites aient eu lieu, — dit bien jugé, mal appelé,
etc. »DES OBLT&ATÏOîCS DTJ rEMllM. 14S
éteinte dès l’instant que le besoin en vue duquel elle
avait été établie, aura été satisfait par un autre moyen.
On aperçoit donc combien il serait ridicule à un propriétaire
de demander après coup des réparations pécuniaires
pour une inaction qui serait de son fait. »
M. Duvergier fait observer en outre que « le fermier,
obligé à un certain nombre de charrois par chaque
année, peut les faire sans dommage, s’ils sont exigés
successivement ; il serait, au contraire, gravement lésé,
si, dans une même année, il devait s’occuper de tout
l’arriéré ; ses attelages et ses voitures seraient ainsi entièrement
enlevés aux travaux de l’agriculture. » Au
reste, M. Troplong termine en disant avec raison que
les circonstances exercent toujours en pareille matière
une grande influence sur la décision des magistrats.

250. Quelquefois on stipule dans le bail la contrainte
par corps contre le fermier pour le paiement de la location
des biens ruraux. Mais dans ce cas, pour que le
fermier y soit soumis, il’faut que la convention soit
expresse et qu’elle soit insérée dans le corps même de
l’acte de bail et non postérieurement (1). En effet, il a
été jugé conformément à ces principes que les réserves
contenues dans un bail de faire prononcer la contrainte
par corps contre le fermier, n’emportent pas la conséquence
rigoureuse que celui-ci ait entendu se soumettre
à cette obligation (Arrêt de la Cour royale de
Rouen du 23 mars i 824 ; Journal du Palais, à sa date).

La contrainte par corps peut être insérée dans un
actede bail sous seing-privé ; la loi n’exige pas l’authenticité
de l’acte. Elle n’a pas lieu dans le cas de tacite
(1) Mais si les parties résiliaient le premier bail pour en faire immédiatement
un aulre tout semblable dans lequel la contrainte par corps
serait stipulée, cette convention serait-elle valable ? Il faudrait examiner
s’il y avait indépendamment de la contrainte une cause de résiliation
du bail, et annuler la stipulation si celle cause n’existait pas.
(M. Coin-Delisle, Commentaire analytique de la contrainte par
corps, sur l’art, 2062, n° 2 du Code civil).9146 DES OBLIGATIONS DU FERMIER.
reconduction, quoiqu’elle ait été expressément tipuîée
dàhs lé premier bail.

2§ï. Oh convient souvent par une clause expresse
insérée dans le contrât que le bail sera résolu de plein
droit, à défaut de paiement dûment, constaté, mêniè d’un
seul terme. Mais nonobstant cette clause absolue les juges
n’oht-iis pas la faculté de surseoir la résolution et d’accorder
un délai au preneur pour se libérer ? La jurisprudence
présente de graves incertitudes sur ce point. L|àîfirihative
a été décidée par arrêt de la Cour de Eruxeiles
du 11 août 1808, du 7 août 1811, dé là Cour de Golniar
du 6 décembre 4814, du 5 juillet 18.17 ; delà Cour de
feènhes du 2 avril 1828, du 18 décembre 1835 (Journal
du Palais, à leurs dàtesj ; de la Cour de Paris du 27
mars 1843 (Journal du Palais, t. 2, de 1843 ; p. Ï36). Au
contraire, lés arrêts suivants ont jugé là négative : Dijon,
31 juili. 1817 ; Paris, 19 févr. 1850 (Journal duPalàis,
à leurs dates)  ; Rioni, 4 août 1840 (Journal du Palais,
t. 1er de 1841. p. 3(jO}5 l\ennes,7 août 1845 (Journal
du Palais, t. 2 de 1845, p. 444). M. Toulher (t. 6, n° 549
et stiiv.) et son savant continuateur, M. Duvergier, soutiennent
également que la clause résolutoire formellement
exprimée pour défaut de paiement môme d’un seul
terme, doit être exécutée à la rigueur. Quant à nous,
nous adoptons aussi cette dernière opinion et nous pensons
que dans le cas où une pareille stipulation a été
introduite dans le bail, les tribunaux doivent prononcer
sur-le-champ la résiliation sans qu’ils aient la faculté
'd’accorder un délai au fermier, iin effet, il n’y a plus
lied d’invoquer ici lès dispositions de l’art. 1184 du
Code civil ; l’art. 1183 du même Code est seul applicable…C’est
au preneur à se reprocher d’avoir laissé insérer
dans le bail une condition aussi rigoureuse que celle
qui peut entrainer l’annulation immédiate du contrat.
Les conventions légalement formées ne tiénnént-éliés
pas JieU de loi à ceux qui les ôiit faites !

252. Communément il est dit qu’à la lin du bail, le fermier
laissera sans indemnité les améliorations par lui
faites ; dans ce casf la résolution du contrat prononcée
DES OBLIGATIONS DU FERMIER ; M7
faute de paiement ou d’exécution avant l’expiration dtl
tehips pour lequel il a été stipulé donne lieu a i'applicatioh
deia- clause (Arrêt dé laCeurïeyale de Paiisj:2e
chambre^ du 4 novembre ( 1839 ; affaire Pctitvillé)  ;

2S3. On insère ordinairement dans les baux notariés
une clause qui met à iacharge du preneur les fî-aistfaete
et le coût de la grosse à délivrer au bailleur ; c est là un
usage reçu. Mais à défaut de cette clause et dans lesi-r
lence de l’acte, le preneur est-il tenu de ces frais ?
M. lluelle (n° 129)., qui soutient l’anirmative, s’exprime
dans ies termes suivants :

« C’est une suite, dit-il, et une conséquence de l’article
1595 du Code civil, qui Veut que ies frais d’acte et
autres accessoires de la vente soient à la chargé de l’a- .
cheteur: or, ici le locataire acquiert la jouissance de
l’immeuble pendant le temps et au prix convenu ; donc
il doit être tenu des frais de cet acte de venté servant à1
lui assurer Sun acquisition. Mais de plus, suivant ce.
même usage, c’est le bailleur qui a le droit de choisir lé
notaire pour cet acte. » .. -

Toutefois nous ne saurions adopter cet avis. En
effet j si l’acheteur aux termes de la loi est teiïu des
frais d’acte et autres accessoires à la vente, C’est parce
qu’onapeusé avec raison qu’il est le plus intéressé à
consolider entre ses mains la propriété dont il se trouve
saisi. L’acheteur doit aussi être tenu des frais de purgement
d’hypothèques et.autres, sans lesquels il pourrait
avoir des risques à courir. Ce sont ia des dépenses -
faites dans un intérêt tout personnel, et :dont il est
juste que l’acquéreur demeure chargé. Mais dans le
contrat de louage, les parties ont un intérêt commun à
la rédaction de l’acte, et c’est ce qui no us porte à.penser"
que si le contrat ne renferme pas de clause qui.oblige
le preneur à acquitter seul ies frais d’acte, ié bailleur et
le preneur doivent les supporter par égale portion. Il
existe entre le louage et la vente des différences si notables,
qu’il nous semble dangereux de chercher à tirer
argument de quelques points d’assimilation entre les
deux contrats, et d appliquer au louage certaines dis-
148 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
Î) Ositions du titre de la vente, alors surtout que le légisateur
a pris soin comme dans l’art. 1765, de renvoyer
à ce titre. Quant au choix de l’officier public qui est
chargé de rédiger le bail, il est sans doute d’usage que
Pacte soit reçu par le notairedu bailleur ; mais il n’existe
pas d’obligation à cet égard ; tout dépend ici de la volonté
des parties. Elles ne sont, point astreintes de s’adresser
à tel notaire plutôt qu’à tel autre.
Chapitre iii.DES DROITS DU BAILLEUR ET DU FERMIER.
254. Nous avons exposé dans le chapitre précédent les
obligations respectives du bailleur et du fermier, c’était
par là indiquer leurs droits respectifs, puisque chaque
engagement de l’une des parties fait naître au prolit de
l’autre un droit correspondant.

Toutefois, il existe certains droits particuliers dont
la loi a investi le bailleur et le fermier' ; tel sera l’objet
des deux sections suivantes.
SEGTIOK PREMIÈRE.Des droits du bailleur ou propriétaire.

255. Outre les droits du bailleur qui résultent comme
nous venons de le dire, des obligations du fermier, le
législateur accorde au propriétaire d’immeubles un
privilège sur certains meubles du preneur qu’il peut saisir-gager
et même revendiquer (Code civil, art. 2102 et
Code de procédure civile, art. 819).

§ Ier. — Du privilège du bailleur ou propriétaire.

256. Le propriétaire de biens ruraux a pour le paiement
de ses fermages un privilège sur ies fruits de la récolte
de l’année, et sur le prix de tout ce qui garnit la
maison louée ou la ferme, et de tout ce qui sert à l’exploitation
de la ferme ; savoir, pou*' tout ce qui est échu
DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 149
et tout ce qui est à échoir, si les baux sont authentiques,
ou si, étant sous signature privée, ils ont une date certaine
 ; et dans ces deux cas, les autres créanciers ont le
droit de relouer la maison ou la ferme pour le restant
du bail, et de faire leur profit des baux ou fermages, à
la charge toutefois de payer au propriétaire tout ce qui
lui serait encore dû.—Et à défaut de baux authentiques
ou lorsqu’étant sous signature privée, ils n’ont pas une
date certaine, pour une année à partir de l’expiration
de l’année courante ; — Le même privilège a lieu pour
les réparations locatives, et pour tout ce qui concerne
l’exécution du bail ; — Néanmoins, les sommes dues
pour les semences ou pour les frais de la récolte de
l’année sont payées sur le prix de la récolte, et celles
dues pour ustensiles, sur le prix de ces ustensiles, par
préférence au propriétaire, dans l’un etl’autre cas (Code
civil, art. 2102-1°).

257. Les bestiaux placés dans le domaine affermé,
même après le bail commencé, sont soumis au privilège
du bailleur. Si ces bestiaux ont été donnés à titre de
cheptel par un tiers, le propriétaire de la ferme n’y a
aucun droit, pourvu qu’on lui ait fait notifier le cheptel
(Code civil, art. ! 813)  ; mais cette notification doit avoir
été faite, au plus tard, au moment même de l’introduction
des bestiaux dans la ferme, c’est-à-dire avant qu’ils
aient été atteints par le privilège du propriétaire (Arrêt
de la Cour de Cassation du 9 août 1815, Sirey, t. 15, lre
partie, page 400 ; Dalloz, au mot hjjpoùièques, page 38 ;
MM. Persil, Régime hypothécaire, sur Fart. 2102," §  !er,
n° 2 ; Troplong, Des privilèges et hypothèques, n° 151 ;
Grenier, Traité des hypothèques, t. 2, n° 311 i.

Il devrait en être de même des meubles et effets
que le locataire ou le fermier aurait reçus en dépôt ou
en nantissement. Le propriétaire de ces objets ne
pourrait les soustraire au privilège du bailleur, qu’en
lui faisant connaître légalement l’acte par lequel le
locataire, ou fermier en est devenu possesseur (M. Grenier,
même numéro).

258. Le propriétaire a privilège pour les avances qu’il a
3J5Q DES MOJTS DP ERQERIÉTAIRE.
faitesà so,nfermier soit en nature, soit en argent, même

après l’acte de bail, à l’effet dé mettre la ferme en vas
leur: {Arrêt -de la Cour royale d’Angers du 27 août 1821,
Jomnal du nalais, à sa date ; Dalloz, au mot Hypotlièz
ques, p. (:G et -': i) , Quelques auteurs (1) pensent que les
avances étihli's par l’acte de bail sont’seules privilégiées,
que celles faites 'postérieurement doivent être
assimiles à un contrat de prêt ordinaire ; mais la doctrine
de la cour d’Angers,. conforme au sentiment de
Pf) thier.{n° 254) et adoptée d’ailleurs par M. Troplong
(n ? i5.4) nous parait être préférable En général, comme
|e dit ce dernier auteur, ces avances sOut très favoraiblçs
 ; elles sont un secours nécessité souvent par ries,
çipconstaucés imp ?-ét)  ?(e.s, pour faciliter la mise en valeur.
de la ferme : elles se lient au bail et doivent jouir de ses
priyilëggs. .

259. Le propriétaire, pour les loyers qui lui sont dus,
apriyijége sur les meublés apportés par la femme confrâçtjellement
séparée de biens, si elle n’a pointfait connaître:
au propriétaire la disposition de son contrat qui
îg rend npn responsablg des q.ettes.de son nïari. Ainsi
jugé par la cinquième chaiiibrè du tribunal dé la Seine,
spjjsiapfésidRncedéM. Michelin, le lô déoeinbïe 1842.
Affahe plp.^louTy contre igsépQnxGéPrgPt (Le Z)  »'o ?f,
} ?rjajivier 1843) - •

 ; 2{) P,Le propriétaire à pri vilége,quellg que soitiaforme
du bail, même quand il est verbal ; majs., relativement à
l’étehfiue dû privilège, fin ".établit Uflé distinction entré
les baux authentiqués, on ayant daté certaine (2) ■,- et
cepj’qïii ne.l’ont pas. :"" "" ■: - "' - ■

Si le bail a date certaine, le propriétaire a privilège,
.'■. (1) MM,. Delyincourt, t. 3, p. 273. noie., Grenier., t ; ?(. A° §89 \
JJÎ. pajloz,au mot hypothèques,, p. 35, n° 13. -….'.": (2) TJD acte sous-seing privé a date certains contre les tiers à partir
du jour desori "enregistrement,.du jour de lu mort, dé celui où i'un-'de.'
ceux qui lîpnt souscrit, ou du jour où sa substance est constatée dans
des actes dressés par des officiers publics, tels que proeès-verbàux 'do
sBe.Hê ou ^inventaire (Gode civil, art. 1328). '■ ■ : : •'' :
DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 151
non-seulement pour l’année échue, mais encore ppur
les années antérieures non payées et pour tout ce qui
est à échoir.

Si le bâti est verbal ou- sous seing-privé et sans, date
certaine, le propriétaire n’a privilège que pour tout ce
qui est échu, pour l’année courante elle-même et" pour
l’année à échoir à partir de l’expiration de l’année courante
(Arrêts de la Cour royale de Rouen du 12 juillet
1823 et de la Cour de Cassation du 28 juillet 1824 ; Sirey,
t. 25, Impart-,p. 85 ; Dalloz,Recueil alphabétique au mot
hypothèques,^. M et \1\ Journal du Palais, à leurs dates.)..

261. Le privilège que la loi accorde au propriétaire
sur les fruits de la récolte de l’année pour les baux non
aquittés s’étend aussi bien sur les fruits pendants (1) de
l’année que sur les fruits 'récoltés.

On doit comprendre parmi les fruits de la récolte de
l’année les vins, le cidre, les huiles, etc., qui en proviennent.


Suivant M. Troplong (Des privilèges et hypothèques,
t. 1er, n° 159) , quoique le privilège sur les fruits soit
limité à ceux de l’année, le bailleur a un moyen’de. recourir
sur les fruits encore existant des années précér
dentés, c’est de les saisir comme objets, mobiliers garnissant
la ferme. En effet, d’après leur destination naturelle,
ils sont ce qui garnit les greniers, îeniïs, celliers,
etc. ; tputefois nous ne pensons point qu’on puisse
les revendiquer contre les"tiers de bonne foi ; car ti est
certain que' le bailleur a tacitement permis, au preneur
de les vendre, pour qu’il puisse solder ses fermages, "

262. Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissent
sa maison ou sa ferme, lorsqu’ils put été dépla--
ces sans son consentement, et il conserve sur eux'squ
privilège pourvu qu’il ait fait la revendication ; savoir,
lorsqu’il s’agit du mobilier qui garnit une ferme," dans
le délai de quarante jours ; et dans celui de quin(t) 
On appelle ainsi les fruits qui n’étant pas encore recueillis tiennent
au sol.152 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
zaine, s’il s’agit des meubles garnissant une maison
(Code civil, art. 2102—1° et Code de procédure civile,
art. 819). Les fruits récoltés doivent être compris dans
les meubles garnissant la ferme ; le propriétaire peut
donc les faire saisir en cas de déplacement (Arrêt de la
Cour royale de Nancy, du 5 septembre 1837 ; Sirey,
t. 37^2e partie, p. 164).

265. Mais relativement à la nécessité de revendiquer
pour conserver le privilège en cas de déplacement des
fruits provenant de la récolte de la ferme, il faut distinguer
entre les fruits de l’année et les fruits des années
précédentes.

En effet, le privilège sur les fruits des années précédentes
est subordonné à la condition qu’ils garniront
la ferme, tandis que le privilège saviez fruits de l’année
ne dépend pas de cette condition. Si donc les fruits des
années précédentes étaient transportés hors de la ferme,
le propriétaire ne pourrait conserver sou privilège
qu’en exerçant la revendication dans les délais fixés
par la loi. Mais quant aux fruits de l’année peu importe
qu’ils soient déplacés. Tant que le fermier n’en a
pas perdu la possession, la revendication est inutile
(M.-Troplong, Des privilèges et hypothèques, t. 1er,
n° 165 bis). Le bailleur conserve son privilège en quelque
heu que les fruits se trouvent, pourvu que le fermier
n’ait pas concédé ses droits au détenteur, le déplacement
ne fait point perdre le privilège qui, à l’égard
dPS fruits, n’est point fondé sur les principes du nantissement,
mais bien sur la considération que les fruits
semblent rester la propriété du bailleur tant que le prix
n’en est pas payé. Le privilège du bailleur est assis sur
le même principe que celui du vendeur d’objets mobiliers,
qui a privilège tant que la chose n’est pas sortie
des mains de son débiteur ; et s’il n’a pas le droit de reprendre
la chose, c’est parce qu’il y a réellement un
terme dans le contrat. Ainsi, dès que la tradition sera
valable relativement au fermier, les objets seront censés
être sortis de ses mains et échappés au privilège.

264. Lorsque les récoltes sont emmagasinées hors de
DIS DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 155
la ferme parce qu’elle manque debàtimènts, le propriétaire,
s’il s’agit des fruits de l’année, n’a pas besoin
d’exercer la revendication pour conserver son privilège.
Comme on l’a vu plus haut, la revendication n’est
pas nécessaire, taut que le fermier n’en a pas perdu la
possession. Mais s’il s’agit des fruits des années précédentes
qui ont été déplacés et transportés hors de
la ferme, comme le privilège n’a lieu sur ces objets,
qu’en tant qu’ils garnissent les lieux, il s’ensuit que le
propriétaire devra s’empresser d’en faire la revendication
dans les quarante jours de l’enlèvement, sans quoi
son privilège s’évanouira. Tel est aussi lavis de M. Troplong
(n° précité).

Toutefois, il importe ici de donner un conseil aux
propriétaires d’immeubles, qui. manquent de locaux
pour engranger les récoltes, et qui peuvent avoir des
craintes sur la solvabilité de leurs fermiers. C’est d’exiger
que le fermier représente les quittances constatant
le paiement des loyers dus au propriétaire des granges
ou greniers loués pour enserrer les récoltes, et de faire
signifier à ce propriétaire que les choses déposées
chez lui sont déjà affectées d’un privilège au .profit du
bailleur de la ferme. Ces précautions n’empêcheront
pas cependant que le propriétaire des granges ou greniers
ne jouisse pour ses loyers du privilège qui lui est
accordé par préférence au bailleur de la ferme comme
conservateur des récoltes qui, sans l’abri qu’il leur a
donné, auraient péri sur place. Mais l’exercice de ce
privilège du propriétaire des greniers ne portera pas
beaucoup d’ombrage à celui du propriétaire de la
ferme, si ce dernier tient fortement la main à ce que le
fermier paie exactement les loyers des greniers. Le privilège
du propriétaire des bâtiments n’absorbant qu’une
portion delà valeur de la récolte, il est probable que le
reste suffira pour garantir au propriétaire de la ferme
ce qui peut lui'être dû pour les termes échus, si d’ailleurs
le fermier ne doit pas de termes arriérés.

Mais si le fermier est en retard de payer le propriétaire
des granges, et que d’un autre côté le fermier

 ».

ïâl DJS BR0ITS Bïï PBOPJUÉTAIRE.:
n’Bfi^e pas de solyàbilité ou des garanties (par. exemple
une caution ; une hypothèque)  ; le prôprdëtaire de la
ferJnédevra, pour assurer je paiement de ses loyers^
faire saîsir.-gager, les fruits qui se trouvent encore sur.
ses .terres. • . " ••'■>. "' ■ ….--.

E peut suryenh sous ce rapport d’autres inconvénients
que M. Troplong (Des privilèges et hypothèques,
n ? 1.65) signale dans les termes suivants : ^Supposons ;
dit-il, que le fermier soit eh réglé avec celui qui à loué
les granges et magasins dont manque la ferme.r Sans
doute, tant que l’année ne sera pas écoulée, le propriétaire
dés terrés données à bail pourra aller y chercher
des fruits (l) 'et se payer sur eux par privilège. Car
les fruits de l’année ne doivent pas nécessairement
garni ? -la ferme pour servir de gage au propriétaire.

« Mais si Faunée s’écoule sans que celui-ci ait donné
cours à sni: action, les fruits rentreront dans la classe
desmev ;M. ?s ordinaires ; d’où il suit que, ne garnissant
pas la -fes e,-ils. seront dégagés du --privilège j et le prp^
priétaire n’aura de droits que comme créancier cédu-^
laire. Il ne pourra saisir lés fruits qu’à là condition d’y
venu'par contribution. ■'"' - ." r :

, v Vainement parlerait-il de revendication.
v lîlle n’a lieu que dans lé délai de quarante jpursà
compter du déplacement ; et si l’aimée est expirée, il y.
aura plus de quarante jours. '-"-:'
 » De plus la revendication n’a lieu que lorsqueies
choses entêté déplacées-sans le consentement dupro-.
prMiaixe. Or ici, ily eu consentement tacite. Le pro^
priétaire savait que sa ferme n’avait pas debàtimènts ;
.(1) a Nonpas saisie-gagerde ; car on ne peut saisir-gager que.
ce qui est dans la ferme pu sur place (art, 819 du code de procédure
civile) ,.etiçril s’agitcle çlip.ses sur lesquelles,le-lo.ci|eùr'.n’a pas dé
gage 'tacite', puisque les fruits "sont hors "déjà fermé, Bon’droit rJé
privilège dérive exjure-soti (dudroit dit,sol). M&is a d’éfaùtdé Saisiegagîsfféj
irir'burrî ïuifê une'saisie jiio'Mière' dans"les:ferrites qrciiaâires ;' »."''"
'-"''■'■• " :" ■:• *':  ;" "'"',- '•' "-'' '" ;" ':. J •■'" '"-'DES DROITS DU PROPRIETAIRE. 155
il savait qu’on ne pouvait conserver les fruits qu’en
lès déplaçant ; ne lès ayant pas saisi de suite, il a donc
acqùièscéa ce'qu’ils fussent conservés poùi:c|t^e gpoquê
ultérieure, ;' et par çpnséquént déplacés. La reyèn.-
diçatioii est donckttjk.ssibïé'.V' '"' * y

2'65.l) aps l’intérêt des agriculteurs, la loi a sanctionné
cet ancien principe que le vendeur çle la semence. 1 et lès
ouvriers qui avaient cultivé les terres de la ferniè dê^-
vàient être payés par préférence et antériorité au propriétaire:
ainsi sur le prix delà récolte AeY année, niais
de l’année seulement, et non des années antérieures’,le
propriétaire bailleur est primé par le vendeur'delà
semence et les ouvriers qui ont cultivé, lesquels viennent
par concurrence ; toutefois leur privilège np s’é-.
tend que sur la récolte de l’année, provenant dé ia
semence et sur celle produite par leurs travaux/

Mais le privilège que l’art. 2102 duGode civiraccurde
aux sommes dues pour semences et frais de récoltes
de l’année, sur le prix de cette récolte, par préférence
même au propriétaire, iie s’étend pas aux fournitures
de simples engrais, tels que poudres végétatives .(Arrêt
delà Cour royale de Gaen, 28 juin 4 858 (1) , Dalloz,
t. 57, 2e partie, p. 144). " ■'.
(1) Cet arrêt est ainsi molivé :« Considérant que l’article 2102 § 
de la loi poiy créer un privilège qu’elle n’a point dëler'niiné ; — Coâ-
1er 4e alinéa, ne confère expressément
de privilège qu’aux semences et récoltes ; et qu’en ma-tièrè.cîe
 privilège, tout est rigoureux ;— Que les fournitures’faites par,
Dugiiy sont des poudres végetaiives qui ne constituent gué à&, simples
engrais, et qu’on ne les peut ranger dans la classe des semences,
des frais de récoltes auxquels la loi attribue privilège sans dénaturer
la signification usitée de ces termes ; —' Qu’on objecte vaineniëqt, que.,
par suite de l’emploi de ces engrais, la terre sur laquelle ils ont été
placés, ainsi que les récoltes qu’elle a. produites", ont obtenu une'aniélioralion
quelconque, parce que le 'législateur n’a point établi de privilèges
pour toutes les fournitures qui peuvent servir à'améliorer la
terre elles récoltes, mais seulement pour les semences et frais dé ré ;
coites ; et qu’à défaut de texte" bien précis on ne peut suppléer au silence156 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE. "
. 266. Le baiUeur est encore pour son privilège primé
sur le prix des ustensiles par le vendeur de ces objets. Il
s’agit uniquement ici des ustensiles aratoires et servant à
l’exploitation tels que les charrues, bêches, sarcloirs, les
faulx, les tonneaux, les charrettes et autres objets semblables,
et non des ustensiles de ménage qui ne procurent
pas la récolte, et qui d’ailleurs ne doivent pas être
plus privilégiés que les autres meubles garnissant la
ferme (Ulpien au Digeste De inst. vel instrum. legaio,
t. 33, § 7 ; M. Troplong, Des privilèges et hypothèques,
t. 1er, no ]66) 

Au reste, le privilège sur les fruits a lieu en faveur
du fermier qui a sous-loué l’immeuble. Dans ce cas le
fermier est au droit du propriétaire, le privilège doit
donc lui appartenir.

267.11 importe d’indiquer ici le rang qu’occupe le privilège
du bailleur lorsqu’il se trouve en présence d’autres
privilèges.

Le privilège est un droit que la qualité de la créance
donne au créancier d’être préféré aux autres créanciers
même hypothécaires (Code civil, art. 2095J.

Entre les créanciers privilégiés, la préférence se règle
par les différentes qualités de la créance (Code civil,

t. 2096).

Les privilèges peuvent être sur les meubles ou sur
les immeubles ; ils sont ou généraux ou particuliers
sidérant, en outre, que le comle de Sainl-Cricq, en louant sa terre à
.Gobicr, lui a nécessairement livré des fumiers et des pailles en quantité
suffisante ; ou que du moins Gohier, en acceptant la terre dans
l’état où elle se trouvait, doit être regardé comme s’étant contenté
dé cet état, sous le rapport des engrais, et que le propriétaire n’a pas
dû s’attendre que soii privilège pour fermage pût se trouver primé
par les frais de tous les engrais extraordinaires qu’il plairait à son
fermier de placer sur sa terre ; que dans l’espèce il y aurait d’autant
plus d’inconvénient à les allouer, qu’ils s’élèvent à une somme trèsconsidérable,
et qui absorberait presqu’en entier le produit de la récol’
'.•, sur i-.quc ! Ir- propriétaire devait çcgipter pour lo paiement da
ses fermages. — Confirme, etc. »DES DROITS DU PROPRIETAIRE. 157
sur certains meubles (Code civil, articles 2099 et 2100).

Le législateur a assigné impérativement le rang dans
lequel les privilèges généraux sur certains meubles
doivent être exercés. Mais il n’en est pas de même des
privilèges spéciaux sur certains meubles, le Code civil,
art. 2102, se contente d’en donner l’énumération, et il
garde le silence sur l’ordre que ces privilèges doivent
avoir entre eux.

Le privilège du propriétaire bailleur sur les fruits et
récoltes, sur le prix de tout ce qui garnit la maison
louée ou la ferme, et de tout ce qui sert à l’exploitation
de la ferme, est au nombre des privilèges spéciaux sur
les meubles.

Le classement des privilèges spéciaux donne lieu aux
plus vives controverses parmi les auteurs qui ont écrit
sur cette matière. Cbacun d’eux présente un système
différent. Au milieu de ce conflit d’opinions divergentes,
nous nous contenterons d’adopter celle de M. Troplong,
qui comme le dit lui-même ce savant magistrat
(n° 57) , a profité des idées des jurisconsultes qui l’ont
précédé, sans toutefois pouvoir se trouver d’accord
avec eux sur tous les points.

268. Ordre des privilèges sur les fruits et récoltes:
l°les frais de justice et de poursuite pour faire opérer
la distribution par contribution (1). (Code de procédure
civile, art. 662).

2° Contribution foncière due au trésor (Loi du 12 novembre
1808).

5° L’ouvrier qui a réparé la chose et empêché la perte
des céréales.

4° L’aubergiste.

5° Le voiturier.

6° Le cultivateur qui a travaillé à la récolte de l’année.

7° Lé vendeur des semences.

8° Le bailleur pour les [fermages qui lui sont dus (2).
(1 et 2). Tel est aussi l’avis de M. Grenier (Des hypothèques,
t. 2, p, 23, n° 300 —p. 13, n« 299 et p. 27, n° 308. ) 158 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
269. Ordre des privilèges sur les ustensiles, aratoires :
io Les 'frais. àç justice: ' '""

2 » Le ypiturier:

5° L’ouvrier qui a réparé 1§ chose.

4° Lé"vendeur des ustensiles.
é° Le bailleur pour lés fermages qui lui sont dpg.

270. Ordre des’ privilèges sur les meubles '(duire^que.
les ustensiles aratoires) qui garnissent ly maison ou la
ferme:

" 1° Les frais de. justice.

2° Le'voiïurier.

5° L’ouvrier qui a réparé.

4° Le bailleur.

5° Le vendeur, qui prime cependant Je propriétaire
bailleur, quand seulement il. prouve que celui-ci avait
connaissance ' que ies meubles n’appartenaient pas au
preneur.

271 .Lepropriétaire peut saisir les meubles qui garnissent
sa maison,lorsqu’ils ont été déplacés sans son consentement ;
et il conserve sur eux son privilège, pourvu
qu’il ait fait la revendication : savoir, lorsqu’il s’agit, du
mobilier garnissant une ferme, dans le délai dé quarante
jours ; et dans le délai de quinze, s’il s’agit de
meubles garnissant une maison (Code civil, art.'2102,
6e alinéa). Pour plus de développements, voyez notre
Code-Manuel des Propriétaires et Locataires de plaisons,
p. 170 et suiv. '

272. Le fermier qui enlève les pailles et engrais que
suivant son bail il doit employer exclusivement au'service
de la ferme qu’il détient ne commet pas un détournement
constituant un abus de confiance aux termes, de
l’article 408 du Code pénal. Ce fait ne peut donner lieu
qu’à une action en dommages-intérêts d u ressort des
tribunaux civils (Arrêt de la Cour royale de Paris du
12'octobre 1843 (1) , Le Droit, Ï3 octobre même an(1) 
Voici les fails qui ont donné lieu a celte décision :
Le sieur Polheau, fermier de 51. d’Ândrezy, était tenu par le bail
de faire consommer par les bestiaux ou de convertir en engrais laDES DROITS DU PROPRIETAIRE. 189
née). Mais il en serait autrement, si le fermier avait détourné
ou vendu à son profit les’ animaux qui lui ail-*
raient été remis à titré dé cheptel simple ! il commettrait
alors le délit d’abus dé confiance prévu et puni par
l’art. 408 du Code pénal (Arrêt de la Cour de Cassation
du 35 janvier 1838 (JoimwLdu Balais,*,. 1er de 1858,
p. 445). ■'■" ;'■

§ II. -r- Dfespgursidies à çtéfaut de. paiement des fermages.

273. A défaut depaiement des fermages, le propriétaire
bailleur peut poursuivre le fermier. 11 peut faire saisîrgager

les effets et,fruits étant dans les maisons ou bâtiments
ruraux et sur les terres (Code de procédure
civile, art. 819). Yoyez notre Code-Manuel dés propriétaires’
et locataires de maisons, p. 176 et suivantes

Lorsque le propriétaire bailleur a un titre exécutoire,
et que sa créance est liquide et certaine, il peut dans
les six semaines qui précèdent l’époque ordinaire de la
maturité des fruits, faire procéder, par le ministère d’un
huissier, à la saisie brandon ( î ) des fruits pendants par
totalité des pailles de son exploitation. Le propriétaire apprit qu’au
lieu .de se conformer .à celte obligation, Potbau avait détourné une,
grande quantité de ces pailles, et qu’il les avait déposées. dans différents
lieux. Sur sa plainte, une instruction fui suivie avec, beaucoup
d’activité, et elle eut pour résultai do confirmer pleinement lès soupçons
de M. d’Ândrezy. Polheau fut renvoyé en police correctionnelle,
et condamné à six mois de prison et 100 fr. d’amende par application
de l’art. 408 du Code pénal. — Le jugement fut confirmé par la
Cour royale d’Orléms.—Polheau se pourvut en Cassation, el la Cour,
par arrêt en date du lï août 1843, a. cassé et renvoyé devant la Cour
dé Paris, laquelle a prononcé en ces termes : considérant que l’article
.408 du Code pénal ne punit que le détournement au préjudice
du propriétaire des marchandises remises à ttlrede louage ;"quecette
disposition suppose nécessairement l’abus l’ail directement et matériellement
de la chose louée, et ne peut s’étendre à l’usage même illégitime
des fruits de la chose louée ; — considérant" que le fait reproché
à Pôtlieaû ne constituerait qu’une infraction à ï'uiîe des clauses du
bail, et’qu’un pareil fait ne peut élré régi que par les principes delà"
loi civile :'infirme, etc.  ; ''■"'■'"."" ' """" '
(l)  Oa lui donne ce aoni par suite de l’usage oit l’on étail » dans
160 DES DROITS DU PROPRIETAIRE.
racine qui appartiennent à son fermier et qui se trouvent
sur les terres de la ferme.

Cette saisie doit être précédée d’un commandement,
avec un jour d’intervalle (Codedeprocéd.civ., art.6i6j.

Les arbres en pépinières doiveut être considérés
comme des fruits , et dès lors ils peuvent être l’objet
d’une saisie brandon, lorsqu’ils sont parvenus à leur
maturité. L’époque de cette maturité doit être fixée à
la sixième année depuis cette' plantation fArrêt de la
Cour royale de Rouen du 1er mars 185 !! ; Sirey, t. 39,
2e partie, p. 421).

Après la saisie brandon, la vente est annoncée par
placards affichés huitaine au moins avant la vente. Elle
a lieu un jour de dimanche ou de marché. Elle est faite
sur les lieux ou sur la place de la commune où est située
la majeure partie des objets saisis. La vente peut aussi
être faite sur le marché du lieu, et s’il n’y en a pas,
sur le marché le plus voisin (Code de procédure civile,
art. 629 et suivants).

274. Le propriétaire a non seulement le droit d’exercer
des poursuites directes contre son fermier en retard
de payer ses fermages, mais encore de le poursuivre
indirectement. Ainsi le propriétaire peut par le
ministère d’un huissier saisir-arièter entre les mains
du débiteur de son fermier les sommes et effets appartenant
à ce dernier, et s’opposer à leur remise (Code
de procédure civile, art. 557 et 558).

§ 111. — Du droit de passage sur le fonds affermé.

275. Le bailleur conserve, sans se l’être réservé, le
droit de passer sur le fonds affermé pour arriver à la
partie qui ne l’est pas.
quelques pays, de placer sur le champ des faisceaux de paille appelés
brandons, suspendus à des pieux fichés en terre. Le Code de procédure
civile n’a point maintenu l’usage de ces signes, il a seulement
conservé l’ancienne expression sous laquelle on désignait celle voie
d’exécution forcée.DES DROITS DU PROPRIETAIRE. 161
En effet, le propriétaire qui afferme ne s’interdit pas
pour cela même ia faculté d’y passer pour ses autres
héritages, lorsque son passage s’y trouve établi et qu’il
lui est absolument nécessaire ; il ne cède et ne peut céder
au fermier que le droit d’user du fonds affermé,
comme il était en usage d’en user lui-même, en laissant
subsister le chemin qu’il y pratiquait antérieurement.

Quand un propriétaire vend une partie de sou fonds,
dans laquelle il a besoin de passer pour accéder à la
partie qu’il se réserve, la servitude de passage lui est
réservée de droit sur le fonds vendu, quoiqu’il eût omis
de le stipuler dans l’acte de vente. C’est l’avis de Serres
(Instit., liv. 2, tit. 3). 11 se fonde sur les dispositions de
la loi 22, § 1er au Digeste de condict. indeb. ; et c’était là
un point constant de jurisprudence.

A plus forte raison en doit-il être de même de celui
qui afferme une partie de son fonds, sans s’être réservé
expressément le droit de passage qui lui est nécessaire
pour parvenir à l’autre partie, car le fermier ne peut
pas avoir plus de droit qu’un acquéreur, lui qui n’a point
la propriété, et qui ne jouit que pour le bailleur, il faut
bien qu’il supporte le passage nécessaire à l’usage de ce
dernier, surtout si ce passage est établi auparavant, car
le fermier ne peut avoir le droit de cultiver et de jouir
quede la'mèmemanière dont lebailleur était dans l’usage
de jouir lui-même. Tel est aussi le sentiment de M. Duport-Lavillette
(Questions de Droit, t. 1er, p. 273).
SECTION II.Des droits du fermier.

276. OccupoDS-nous des droits du fermier. Ils s’appliquent
principalement à la jouissance de la chose
louée et à la faculté de sous louer ou. de céder le bail.

§ Ier — Du droit de jouir de la chose louée.

277. Le fermier a le droit de jouir de la chose louée
et de se faire maintenir en possession pendant tout le
162 DES DROITS DU FERMIER.
temps que doit durer le bail, et le bailleur ne peut l’expulser
en l’indemnisant.

'' Mais le fermier doit pour la jouissance de la chose
louée, se renfermer dans les termes de la convention, et
à défaut de bail, il ne peut employer la chose qu’à l’usage
auquel elle est destinée, ou auquel on a coutume
de la faire servir (Gode civil, art, 4729 ; Pothier, nos 22
et 23'.

278. Le droit de jouissance du fermier s’étend à toule
la chose louée, et couséquemment aux accessoires nécessaires
pour en user (Voyez pag. 46). Ainsi le fermier
peut réclamer l’exercice des servitudes établies en
faveur des immeubles qui dépendent du domaine qu’il
exploite.

Toutefois, le preneur n’acquiert que l’usage delà
jouissance ordinaire des produits de la chose, il ne
peut jouir des produits extraordinaires d’une manière
nuisible à s’a substance. C’est ce que décide le Code
Prussien, titre xxi, ir ? partie, articles 2/0 et 271
( M. " Anthoine de Saint-Joseph, Concordance entre les
Godes civils étrangers, page 90). Nous pensons avec
MM.'Troplong (n° 3) 5) et llolland de Villargues au mot
te7nos22 ! et’222) que ces principes sont applicables
sous l’empire de notre législation ; il suit de cette régie
que le fermier ne jouit pas des mjnés et carrières, "à
moins qu’elles" né soient l’objet même dû bail. "

Quand "il }r a doute sur les choses qui doivent être
comprises dans un bail, il faut examiner comment le
propriétaire et surtout de précédents locataires jouissaient
de la chose.louée (MM. Duvergier, t 1er, n° 454 et
Rolland de Villargues au mot bail, n"° 231).

279.Le fermier a le droit de corttraiudrele propriétaire
à faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations
qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives
(Code civil art. 1720 ; voyez p. 61).

280.Il peut, en cas de destruction de la chose louée,arrivée
par cas fortuit, par exemple par inondation générale,
par (Roulement,'etc., demander suiyanf lès circonstances
la résiliation du bail ou une diminution dit prix (Godé
DES DROITS DU FERMIER. 165
civil, article 1722: Voyez p. 79). H a le droit d’empêcher
le propriétaire de changer la forme de la chose louée
Code cïv., art. 1723)  ; par exemple de convertir des prairies
enterres labourables et réciproquement (V. p. :65).
. 281. Il peut exiger, en cas de trouble par action judiciaire
de la part de ceux qui prétendent à la propriété ,
que le bailleur le garantisse eh prenant son fait et cause
(Code civil, art. 1726 et 1727. Voyez p. 366).
- 282. Il peut demander la résiliation du bail en cas de
perte de la chose louée, et à défaut par le propriétaire
de remplir ses engagements (Code civ., article 1741).

283. 11 a droit de réclamer que le fermier entrant lui
procure les logements convenables et autres facilités
pour la consommation des fourrages et pour les récoltes
restant à faire (Code civil, art. 1777. Voyez p. 366 ).

284. Enfinle fermier peut interdire au propriétaire l’acpès
des lieux loués, sauf toutefois lorsque le propriétaire
s’y transporte ou y envoie qu elqu’un de sa part, pour voir
l’état dans lequel se trouve l’immeuble, supposé qu’il
n’y ait pas abus, pour y faire les réparations nécessaires
ou pour l’acheter quand il est mis en vente, ou pour le
louer avant l’expiration du bail courant (Tothier-, n° 75
203 ; M. Duvergier, t. lçr5n°30S). Le 'fermier n’aurait
pas non plus le droit d’empêcher le propriétaire bailleur
d’entrer sur le domaine rural pendant le temps de
la chasse, si le bail ne renferme pas de clause particulière
qui confère ' expressément le droit de chasse au
fermier (Voyez p. 47 et suiv.).

285.Lorsque des tiers viennent à troubler la jouissance
du fermier, celui-ci a contre eux une action qui varie
suivant la nature des faits (Voyez p. 68 et suiv.) ' ; mais
le fermier n’a jamais le droit d’intenter une action po'ssessoire
à raison des troubles qu’il éprouve. Telle est
l’opinion commune des auteurs.

286. Le fermier d’un immeuble rural a le droit de demander,
devant le juge-de-paix, coutre un propriétaire
voisin, l’élagage des branches d’arbres qui s’éteudant
sur les terres qu’il exploite, nuisent à ses récoltes, et
de le faire condamner a'des dommages et intérêts (Ar-
164 DES DROITS DU FERMIER.
rêtde la Cour de Cassation du 9 décembre 1817, Journal
du Palais, à sa date ; Sirey, t. 18, lre partie, p. 193 ;
M. Duvergier, t. 1er, n° 317) '

287. Le fermier a le droit de jouir del’alluvion survenu
durant le bail, et ce sans augmentation de prix (V.p. 55).

288. Quand le fermier a, d’après son bail, le droit de
couper des broussailles, on entend par ce mot les mauvais
bois qui croissent peu, les haies, les buissons, les
ronces, les épines, les bruyères, les serpolets , les genêts,
les joncs marins, etc., et non aucuns bois d’essence
forestière pouvant former futaie ou taillis. Cette
distinction est fondée sur ia définition même des mots
ronces et broussailles, suivant le dictionnaire de l’Académie
française : tiges rampantes, mauvais bois qui profitent
peu. C’est ce qu’a décidé un arrêt de la Cour
royale d’Orléans du 27 novembre 1817 rapporté dans le
recueil de jurisprudence de cette cour par M. Colas de
Lanoue, au mot bail, nn 111

Sous la dénomination d’émondes, on ne désigne, en
matière de bail à ferme, que les coupes d’usage déterminées
par la durée des baux. Ainsi, le fermier qui a acquis
aux termes de son bail (consenti pour dix ans) la faculté
de couper des émondes, ne peut, en vertu de cette
faculté, exprimée ainsi d’une manière générale, prétendre
à des émondes de vingt ans (Arrêt de la Cour royale
de Rennes du23févr. 1835, Journal du Palais, à sa date).

289. Lorsqu’un étang l’ait l’objet d’un bail, et que le
preneur a reçu la faculté de le mettre à sec et d’en défricher
le terrain ; si l’étang est mis en culture, le fermier
n’est tenu, à l’expiration de sa jouissance, qu’à
laisser le terrain libre à la disposition du bailleur ; et
cette nouvelle culture ne peut être assujétie à celle ordinaire
des terres qui se divisent en saisons. C’est une
erreur que de croire que l’étang mis en culture doit être
entièrement assimilé aux terres labourables, et qu’en
emblavant Fétangen totalité, on commet une surcharge.
Le preneur use seulement d’une faculté accordée par son
bail et dans les termes mêmes de ce contrat. L’art. 1774
n’est pas apphcable dans ce cas (Arrêt de la Cour royale
DES DROITS DU FERMIER. - 165
d’Orléans.du 29 avril 1818. M. de Lanoue, au mot bail,
n° 1J4).

290. Si un essaim d’abeilles s’arrête dans l’héritage
affermé et qu’il ne soit pas réclamé assez à temps, le
fermier a le droit d’en jouir comme d’un accessoire dé
l’héritage ; mais l’essaim reste au fonds. Tel est aussi
l’avis de M. de Villargues au mot bail. n° 233.

291 .Le bail n’est point résolu par la mort du bailleur ni
par celle du preneur (Codecivil, art. 1742) , à moins, de
convention contraire. Lorsque le preneur est décédé, son
droit au bail passeà ses héritiers ; le bail se divise entre
eux comme les autres créances. Si le preneur a laissé
une veuve avec laquelle il était commun en biens, celleci
a droit à la moitié du bail ; il n’y aura point de solidarité
pour le paiement des fermages (Toullier, t. 12,
n° 106)  ; si la division du bail n’était pas possible, ou si
les héritiers du preneur ne sont pas d’accord, il faut
alors le liciter. Dans ce cas, les formes à suivre sont
celles prescrites pour la vente des rentes constituées.

§ II. — Du droit de sous-louer ou de céder le bail.

292. Le preneur a le droit de sous-Ioner et même de
céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas
été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette
clause est toujours de rigueur (Code civil, art. 1717).

295. Le preneur né peut sous-louer à quelqu’un qui
userait de la chose d’une manière dommageable ou contraire
à la destination des lieux loués (M. Duvergier, t.
1er, no 59[. JJ_ Troplong, Du louage, t. 1er, n° 126). Et
cela, quand même il serait autorisé par une clause du
bail à louer à qui bon lui semblera ou lui plaira (Pothier,
n°281 ; M, Troplong, n° 127 ; M. Duvergier, 1.1^,
n° 592).

294. La sous-location et la cession de bail ne rompent
pas les engagements du preneur vis-à-vis du bailleur, et
réciproquement, à moius que le bailleur, voulant faire
novation  ? n’ait renoncé à ses droits contre le preneur,
4G6 DES DROITS DU FERMIER.
et consenti à n’avoir pouf obligé que le sotis-prënètit’
(M. Duvergier, n° 580 ; M. Troplong, nu 128).

295. Un acte authentiqué où ayant date certaine n’est

fias nécessaire pour prouver l’existence d’un sOuS ;bàiL
.1 suffit d’un liail sous seing-privé contre lequel ïiès’ëiève
aucune preuve de collusion et de fraude (M. Duvergier,
t. Ier, n° 587).

296. L’interdiction de sous-louer emporte à plus forte
raison prohibition de céder le bail (M. Durantoh, t. 17
n° 92 ; M. Duvergier, n° 375 ; M. Troplong. n° 133 ; Zacharioe,
t. 5, p. 368, note 3 ; Cùrasson, Compétence des
juges-de-paix, t. 1er, p. 358 note, 2e édition).

Pareillement l’interdiction dé sous-louer et d’arrièrebailler
emporte prohibition de soiis-louer, même pour
partie (Arrêt de la Cour royale d’Amiens, du 22 juin
182:2, Sirey, t. 24, 2e partie, p. 44 ; Dalloz, Recueil alphabétique,
t. 9, p. 9ia ; Journal du Palais, à sa date ;
M. Durantou. n° 92 ; M. Troplong. n° 133).

De même, lorsqu’il est, dit que le preneur ne pourra
pas sous-amodier tout ou partie des héritages affermés,
cette .clause doit être exécutée rigoureusement, tant
pour le tout que pour partie de ces héritages. Le fermier
n’est pas recevable à prétendre que, ne pouvant
faire valoir les biens par lui-même, il a le droit d’en
soiis-amodier une partie (Arrêt de ia Cour de Cassation
du 12 mai 1817, Sirey, t..17-, ire partie, p. 248 ; Dalloz.
Recueil alphabétique, t. 9, p. 925 ; Journal du Palais, à
sa date ; Fayard de Langlade, Répertoire, au mot louage*
seèt. 1er, § 1er, n° 5 ; M. Durantou, t. 17, n° 85 ; M. Duvergier,.
n° 364).

297. La cGiicessiondu droit-d’exploiter, pendant plusieurs.années,
une carrière à plâtre, ne peut être transmise
à un tiers par le concessionnaire, si le contrat ne
lui attribué pas formellement ce droit (Arrêt de la Cour
royale de Paris du 28 juillet 1825, Journal du Palais, à
sa date ; M. Troplong, n° 13).

Quoique la faculté de sous-louer soit interdite par le
bail, le locataire peut,en cessant d’habiter personnellement
dans la maison louée, la faire habiter par des
DES DROITS DU FERMIER. 167
domestiques.ou. des personnes de confiance (Arrêt de
la Cour royale de Bordeaux dû 12 janvier 1826* Sjré.y
t.MiP partie^ p. 193 ; balloz, t. Itt,-2* partie, p:lBy
MM. iiiivergier, hb360 ; Zâcharitb, § 368 ; note 7 et Troplong,
.no. 156^.,,' .,' '/.. ;■■.'.''

298 ; S’il ,a été formellement stipulé que le bail sera
résolu dé plein droit par le seul fait de la cession eu de
ia sous-location, l’infraction à ia clause prohibitive opère
dans ce cas la résiliation de plein droit et les juges n’ont
pas la faculté d^âtlénuer ou de différer les efièts delà
comehtion. Voyez p. 146.

Mais il n’y a pius lieu de prononcer la résolution du
bailpour contravention à la défense de sous-louer ; lorsque
ia demande n’en a été formée qu’après la résolution
au sous-bail ; et alors surtout que ie bailleur n’a réellement
éprouvé aucun préj udice. résultant de la so us: location
(Arrêt de ia Cour de Cassation du 15 déc. Io20,
Sirey, t. al, lre p..ariie,.p. 31.9.. ; Favard. au. mot.louage,
sect. lre, § 1« , u" o, in fine ; M, Duranlon, t. 47, n° 86 ;
M. Dalloz, au mot louage, p. 924 ; M. Zachariae, § 568 ;
note 9 ; M. Duvergier, n°570 ; M. Tr.opiongjn0io9eti40c3).

299. lie ce quela clause prohibitive doit s’exécuter à ia
rigueur, il suit que le locataire nepeut forcer ie propriétaire
à résilier le bail eu lui offrant des dommages et intérêts.
Et que quand même le locataire offrirait un souspreneur,
père detàmiiie soigneux et solvable, il ne peut
obliger le propriétaire a l’agréer, ce dernier, ayant un
pouvoir de refus purement arbitraire (M. Troplong,
P-.340L …

Et la clause d’un contrat de bail portant que le preneur
ne pourra sous-louer sans ie consentement par
écrit du bailleur:, n’est pas tellement de rigueur qu’un
consentement verbal prouvé par .le preneur ne puisse
pas être déciare suffisant pour autoriser une sous-location.
En un tel cas, l’arrêt qui juge par interprétation
des termes du bail que les parties n-ont pas entendu
faire de récriture un" élément substantiel du consentement
à la sous-io cation, et qu’il suiht que ce consentement
soit prouvé par tout autre moyen autorisé par la
168 DE-LÀ DURÉE-DU BAIL A FERME.
loi, échappe à la censure de la Cour de Cassation. Cette
cour l’a décidé ainsi par arrêt de rejet du 19 juin 1839,
Sirey^ t. 39, Impartie, p.462 ; Dalloz, t. 39, lre partie,
p. 287 ; Journal du Palais, à sa date).

Le cousentement peut même être prouvé par un interrogatoire
sur faits et articles (M. Troplong ne 14 i).

300. La défense de sous-louer imposée au preneur
passe à son héritier. En effet, ce n’est pas là une obligation
personnelle ou de force majeure (Arrêt de la
Cour royale de Paris du 24 février 1825, Dalloz, t. 26,
2e partie, p. 208 ; Journal du Palais, à sa date).

CHAPITRE IV.
DE LA DURÉE ET DE LA FL\ DU BAIL A FERME.
SECTIOTS PREMIÈRE.De la durée du bail à ferme.

301. La durée du bail dépend de la volonté des parties ;
leur convention devient une loi commune à laquelle
chacune d’elles doit se soumettre avec exactitude ;
mais quoique les contractants puissent étendre ou restreindre
à leur gré la durée du bail, il est certain néanmoins
que d’après notre législation actuelle, un pareil
contrât exclut tôûté idée d e perpétuité dans la j ouissance
qu’il confère (Voyez p. 17 et 18).

302. En général, la durée des baux à.ferme est plus
longue que celle des baux à loyer ; elle est subordonnée
au mode d’assolement usité dans le pays. Les agronomes
pensent qu’il faut au moins trois roiations pareilles
d’un assolement, pour être à même d’apprécier
convenablement le produit moyen d’une exploitation
rurale, et d’en compenser toutes les chances. Aussi,
dans les localités où l’on suit l’assolement triennal, estil
d’usage de porter la durée du bail à neuf années, de
même qu’elle se réduit à six années dans les contrées
où l’assolement est biennal.
DE LA DURÉE DU BAIL A FERME. 169
Mais cet espace de temps est, en général, trop court
pour que ie fermier puisse se livrer à des améliorations
importantes ; il se gardera bien de les entreprendre, s’il
a à craindre que sa jouissance limitée ne lui permette
lias de retirer ses avances et de réaliser un bénéfice.

Dans l’intérêt du progrès de notre industrie rurale,
il faut donc étendre la durée du bail à ferme. C’est ce
que réclament de toutes parts les agriculteurs les plus
expérimentés ; ils estiment que le terme de dix-huit ans
doit être adopté dans la pratique comme chiffre moyen
de la durée des baux à ferme. L’influence de ces idées
s’est déjà manifestée dans notre législation. Ainsi la loi
du 25 mai 1835 autorise les communes, hospices et autres
établissements publics à affermer leurs biens ruraux
pour dix-huit années et au-dessous sans autres
formalités que celles prescrites pour ies baux de neuf
années.

Cependant il faut, reconnaître que les propriétaires
éprouvent généralement une grande répugnance à
passer des baux à longs termes. Mais quelle est ia source
de cette résistance ? M. de Gasparin lattribue principalement
aux progrès des nations dans la carrière de l’industrie,
et à l’augmentation de la population. « L’une
et l’autre cause, comme dit ce savant, écrivain (p. 549
et suiv.) tendent à faire monter le taux des fermages, et
c’est de cette augmentation que les propriétaires sont
avides de jouir, et qui leur fait désirer de renouveler
souvent leurs baux. Quand les peuples étaient stationnaires,
on voyait des transactions à très longs termes,
des emphythéoses , des redevances féodales, des do -
niaihes congéables ; aujourd’hui, loin de contracter
our plusieurs générations, un bad de neuf ans effraie
es propriétaires, et quand i ! est terminé, ils se contentent
d’une tacite reconduction, guettant toujours le
moment où les circonstances leur permettent d’exiger
une augmentation. Voilà le véritable état des choses,
état qui compromet sérieusementies progrès .de l’agriculture
, parce que les propriétaires, peu versés en général
dans l’art agricole, ne savent pas que les amélio-.
Î70 DE L’A DURÉE T) U Mît’ 1 TEKTWtt.
fatiôiiS uemândént dii tënrps^ et qu’une Mglnfeiîtatibn
de revenus Ihèn plus grande gué celle qu’ils pëûvëirt
attendre lies progrès lente de Fihduslrife leur sert acquise
par ces améliorations ; parce que, â°ùh autre coté ?
les fermiers manquent d’instruction ; de capitaux, et çjiii
le hôriibre dé ceux qui savent TërMblëmferit améliorer
est ènebrë trbp petit pouf que lés prëpriétàirès puissent
prendre confiance êh feux ; C’est..déTinstructiëii
àgficblë de ces deux classés qpë naîtront lès IdiigS
baux: aussi là question a été bientôt résolue èiîtrë
MM. Béfthiër dé fioville et Mathieu.dé Domhàslé. ; tous
lès deux savants âgficultëuf S et praticiens exercés,

 » Ainsi, par exemple, tout 3,gficultêîir instruit saura
que ce n’estqu’au moyen d’un long bail qu’un férnîiër
peut éhtrèpf ëhdre, sânS se ruiner ; dé changer un assdÎËniënt
vicieux. Là première rotation d’un nouvel àssblemeut
le met ordinairement en perte, à peine dans là'
seconde -peut-il Subvenir à ses frais et au paiement du
fermage ; ce n’est guère que dans la troisième qu’il petit
rentrer dans toutes ses avancés. L’expérience joùrhâliëfe
jirouve là vérité de mon assertion ; et si cette trblsièmê
rotation arrive sous des circonstances défàvofâ-f
bles, soit dans les saisons, soit dans lès prix, le fermier
se trouvera avoir perdu tout le fruit de Ses travaux et
avoir compromis sa fortune. Une pareille entreprise
demande donc un bail de quatre à cinq fois l’âssolëmënt
pour pouvoir être tentée avec prudence. Il éh est dé
même de tous lés autres genres d’améliorations ; les
premières années d’un màriïâgë semblent quëlquëfbis
rendre la terre stérile ; lès fumiëf s accumules Sur une
argile froide, semblent hë manifester aucune vertu ; îè
sbls’ëfi sature à la longue, et ce n’est qu’à une seconde
fuhiurô que l’on en sent les éffétSi Cbnimëht fane bës
opëràtibné coûteuses avec dés baux à cburt terme ?
Ainsi ; hbus conviendrons que la durée de trois ttssolëmëntS
Suffit quand on veut hiaihtenir là tërfë dàils soft
état actuel," pour qdelefërhiiër puisse hé pas craindre
dëschâncës trop défàvtifàblës, tout ëii posant enprhicipë
que cette durée est insuffisante quand il sa^tt de
DE LA RDRÉE DU BAIL A FERME… d 71
changer l’état agricole d’une ferme, et qu’alors il faut
nécessairement que le bail comprenne la durée de
quatre ou cinq rotations, Alors 0 !i sera sûr que l’amélioration
s’enracinera dans le domaine, et l’on ppurra
s’attendre à des propositions d’augmentations considé ;
râbles lors du renouvellement du bail. >>

Les raisons données dans le passage que nous venpns
de transcrire, sont aussi évidentes que judicieuses pour
démontrer les avantages des longs baux à ferme. Sans
doute le désir d’augmenter, le. prix des fermages peut
devenir fréquemment, de la part des prqpriétalres, un
obstacle à la concession des haux à longs termes- Mais,
selon nous, i] existe encore d’autres causes de cette résistance.
On ies trouve dans la mobilité de la propriété,
dans la transformation qu’elle subit chaque jour, dans
.l’esprit de spéculation qui, gagnant de proche eii proche
les propriétaires, repousse des baux dqni la longue
durée pourrait s’opposer à l’exéëutioh d’autres projets,
dans notre système de succession qui, tendant de plus
en plus à diviser les fortunes , divise par suite les biens
ruraux et les mprcelle indéfiniment. Quoi qu’il en soit,
il demeure certain que les baux à longs termes offrent
des avantages réels aux intérêts de l’agriculture, lorsqu’ils
sont destinés , bien entendu , a favorisèf les
progrès d’une bonne exploitation, etnon pas à prolonger
une'routine vicieuse et aveugle. C’est, au reste, ÇQpimè.
on Pa déjà dit, de l’instruction agricole des propriétaires
et des fermiers que peuvent naître les longs baux.

303..Lorsque là durée du bail à ferme.n’a pas été fixée
par les parties, la loi prend le soin de la déterminer. En
effet, l’article 1774 du Code civil’ dispose que : « lé bail
sans écrit (1) d’un fonds rural, est censé fait pour le temps.
qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous lès
fruits de l’héritage affermé.

« Ainsi, le bail à ferme d’un pré, d’une vigne et de tout
(1) C’est-à-dire le bail dont la durée n’a pas été fixée par la convenUon.172 DE LA DDliÉE DU BAIL A FERME.
autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans
le cours de l’année, est censé fait pour un an.

 » Le bail des terres Jabourables,lorsqu’elles se divisent
par soles ou saisons, est censé fait pour autant d’années
qu’il y a de soles. »

On appelle sole ou saison chacune des divisions de
culture établies sur une exploitation, et dont l’ensemble
formelecours d’un assolement. Ainsi, l’assolement triennal
, qui consiste dans l’ensemencement successif de
trois céréales, se compose de trois soles. L’assolement
alterne, par lequel on fait tour à tour un ensemencement
déplantes fourragères ou autres, et un de céréales,
doit, suivant les agronomes et les praticiens les plus
éclairés, se composer de six soles.

Les dispositions de l’article 1774 ne peuvent donner
lieu à-aucune difficulté lorsque la nature de l’immeuble,
qui fait l’objet du bail dont la durée n’a pas été fixée,
est telle que tous les fruits se recueillent, dans le cours
d’une année ; alors la location est censée faite pour un
an. Mais quand le bail consiste enterres labourables qui
se divisent par.soles ou saisons, la question relative à la
durée tacite du contrat se complique. Effectivement,
notre article décide dans ce cas qu’il est censé fait pour
autant d’années qu’il y. a de soles. C’est alors l’usage
des lieux qu’il faut consulter pour savoir quel est l’assolement
le plus généralement suivi dans le pays. Mais
ces usages varient et donnent souvent lieu à des interprétations
opposées.

Quoi qu’il en soit, pour déterminer dans l’hypothèse
qui nous occupe la durée à assigner au bail, on devra,
selon nous, examiner, en l’absence d’usage constant et
reconnu sur le mode d’assolement adopté dans la localité,
quel est le système de culture qui a été suivi sur le
domainerural, parceux quil’ontprécédemment exploité.

304. Si le fonds affermé est consacré à différentes
sortes de culture ; par exemple, s’il consiste en vignes
ou en prairies dontles fruits se recueillent dans le cours
d’une année, et en terres labourables divisées en plusieurs
soles ou saisons ; le bail ne sera point scindé ; il
DE LA DURÉE DU BAIL A FERME. 175
ne devra pas être limité à un an pour les produits annuels
et mainteuu pendant plusieurs années pour les
terres assolées. Ce bail est censé fait pour toute la durée
de l’assolement, et ne prend.fin que lorsque la période
de cet assolement a été entièrement parcourue (M. Duvergier,
t. 2, n° 205 ; M. Troplong, n° 765).

505. Lorsque le fonds affermé donne plusieurs récoltes
par année, le bail, à défaut de convention sur sa
durée, est néanmoins censé fait pour une année entière
(MM. Duvergier, t. 2, n° 204 et Troplong, n° 768).

Tel est, par exemple, le bail verbal d’un pré, d’une
vigne, d’un jardin productif.

306. Le bail verbal d’un bois taillis est censé fait pour
le temps nécessaire à l’exploitation de toutes les coupes.

Mais, lorsque le bois n’est qu’une portion, qu’un accessoire
du fonds affermé, c’est la nature des autres
parties du fonds qui détermine la durée du bail. Par
conséquent, le fermier a le droit de jouir de ce bois tant
que dure, aux termes de l’article 1774, le bail des immeubles
dont il dépend (MM. Duvergier, n° 206 et suiv. ;
et Troplong, n° 767).

307. Le bail verbal d’un étang est censé fait pour le
temps qui s’écoule, d’après l’usage des lieux,, entre
chaque pêche.

. 308. Celui.d’un verger d’oliviers qui ne produisent que
de deux années l’une, est censé fait pour deux ans (M. Souquel,
Dictionnaire des temps légaux, t. 1er, 57e tableau).
309. Quand le mode de culture d’une métairie est établi
ainsi: première partie ensemencée, seconde partie
préparée ou disposée à l’être, troisième et la plus^considérable
en pâturages ou landes, on ne doit compter
que deux soles ; en effet, le pacage n’exigeant aucune
préparation ne peut être considéré comme un mode de
culture .qui forme une sole et qui autorise le preneur à
prolonger sa jouissance. Par conséquent, le bail sans.,
écrit d’une métairie dont la culture est divisée de cette
manière est censé fait pour deux années (Ànet de la
Cour royale de Rennes du 15 avril 1812, Journal du
Palais, à sa date).
174 DE £A DURÉE BU BAIL A FERME.
310. Quelle est la durée d’un bail serbal de ternes
cultivées en lûzerue ? ' ".-'. " .:"-'.-
Le tribunal civil de la Sem^ (5 ? cliambre) a décidé

par jugement du 23 juillet 1835, qu’elle doit être de

quatre années (1 ). v"*-- ~ \

311. < Lorsque les terres d’Une métairie, dit Ppthier,
3i ? 28, sont partagées en trois soles où saisqns, comme
en Beauce, où-mie partie s’ensemence en blés, une autre
partie en’avoiùe et autres litënus grains qui se sèment
au mois de mars, et une.autre se repose ; si le temps
que doit, durer le bail n’est pas exprimé par. le contrat,
et qu’il soit dit seulement que le bail est fait à raison dé
tant par an, je pense que lé bail doit être prJésumé être
fait pour le temps de trois ans.

 » Par la même raison, dans le Val-de-Loire, où les
terres sont partagées en deux saisons, dont l’une tour à
tour ensemencée et l’autre se repose, le temps du bail,
lorsqu’il n’est pas exprimé par le contrat, doit être de
deux ans. ? Ce dernier point a été décidé par arrêt de
la Cour de Rennes du. 15 avril 1812 (Journal du Palan,
à sa date).. …  ;

312. M. Kéyeu-Dei-otrie (Commentaire des lois rurales,
p, 548 e,t suiv.) , indique quelle est dans le département
de la Loire-Inférieure, et d’après les usages, locaux, là
durée ordinaire du bail verbal des biens ruraux (â).
(l) -Ge jugement est ainsi conçu-:t Attendu qu’aux termes de l’art. 17-74 du Code civil, le bail sans
écrit d’un fonds rurales ! censé faitpôur,lê ;tèmps nécessaire, afin giie
Se preneur recueille tous les fruits de.l’héritage, affermé ; attendu,qu !il
« st reconnu, entre les parties que les-terres affermées.par Jap ;e à miari'e
ont, été. ensemencées en (ûierne., et. q'yiîun délai d,e quatre années
au moins est nécessaire p.our.rjue lé guljivaleur re,çueilleles:fr3is. ;ei
les fruits :de cette récolte ' ;' le tribunaCV^lixe. l’a duféè'dujball, desÀiies
terres à quatre  ;années’ à co iipter du fer novembre p^
((râ2èttede^&îSîmoBrc-du'f29JuilleM836).-- -''-■'- -.'-'.'^-'."-. '''"'''
(2) Dans les deux arron lissemenlsId’Àncenis et dé Châteaubriant,
la durée du bail verbal., des. pièces wlant(% prés, bois taillis, inarais,
pâtures el oseraies, est ê'm ^ ' ' .". ' .'-'DE LA gXfBÉE Dp BAIL A. EEEME. 17§
avons, ppftsé qu’il rjtail ; utile de rappeler ces différents
s e|'de le| réunir dansïetabjgaysvnpj^
ms- Tr "A..,„,A »,>" " T1 ~"r.'rCr.V^n,'WJ f ' 'DURÉE "' '  ;~Raïûre !"aeV'
5% GASTQBS. COMMIMES. bES-'BkDt. | exploiuuibïîs.- .. »._ -= »•= "r'^~"---"/Ancênis ;"Aneiz et pu-j’" " '"—-^ f "=~ -" -'" »-/ i j  ! dôn’,Saml-Mars-là-l ll » . i Jaille, Bonr.gB.urrg. J 3 / Métairies .I i I Maumusson-le-Pjn,\ - -v 1 • 'et’lc / . » / Sam^Sulm« i des* F Borderies.IS. .\ > \ Landes et Ynlz, [ V ….. -.i B JBouillé. i 3,.6ou.9.ans.ï "' [Sàinl-Ûéréon, J3ètS:ans,I ..,„.,, 1 1 an. i Métairies\ » ISamt-Herblon. f 3 ^ t Borderies.Moisdon, Nort, Si-, !> t /,qn_l "Julien de Vouvaii-i » < S ans. 1 Métairies' ■ / tes et Rùu'gê. ' i » t /et• ■Iciialeaubriant. » ] 3, G ou9 ans.) Bord,erlÇ.sDerYalet ïiozay. . » [ 2 ans. \Nantes. ' " ; IAigre feuille , Car-{ Ilquefou. ) |Clisson. * i,nj D . Cliateaulbebaud, St-j -'"% M .mlicn-de-Conceilesf] » et Yerton. 1i.. ./Macbecoul, Loroux-t » j i\ Boltereau, Saint-/ » ) ij Philbcrt-de-Grand-| »- ) Sans. I ,)  lieu. cii i, la Marne. de 2 à 5 ans. j » Monbert et Basse Gou- JIétairies,Bornlaine. 7 &ns. deries ou pe_…„..,i lites fermes,iPamiboeuf, SamW » > „ pièces volanPèreen Retz., PeW » V 2 ans, / {e$ . yJlerinetPorinc. » }■ " \ giies,' ' bpis,Arthon et Saint-Viaiid. de 2 à Sans, taillis", iiia'■■
{ nds, pâtures..bavenay. » j indéterminée, et’ oseraiés,l St-Aazire et lemple. t • " ■ ■  ! <■ ' i :I Avessae, Couéron ,) . „_ Il Donges, SULUennei ï1 j de Mont-Luc. \ jv /Guémené et Gué- , o on.■ ?' *\' Tîi'nfip ' -- \ ^ ans.) WH ? Ulerbignac et Chapellej 4 dés Marais.' 2 et 3 ans. '| ÇAssérac ; St-Lyphard. 3 ans. '"-'■"■ [Fégreac. 3, G et 9 ans. ! Sainte-Reine. 6 et 9 ans.\Vigneux. 7 ans.\Blain. |Monloir. 9 ans.176 DE LA DURÉE DO BAIL A FERME.
313. Dans les environs de Paris, l’assolement étant ordinairement
triennal, la durée du bail verbal d’une
ferme doit être de trois ans ; mais le progrès de l’agriculture
et la variété des récoltes commencent à déroger
à cet usage. Ainsi une terre fatiguée est souvent convertie
en prairie artificielle, au lieu d’être laissée en repos.
Alors on doit consulter les circonstances de fait
pour connaître la durée qu’il convient d’assigner au
bail verbal. — La location d’une pièce de terre, d’une
vigne ou d’un jardin est. censé faite pour une année et
par conséquent, elle doit durer pendant cet espace de
temps.

3 t4.Dansles localités quiavoisinentMelunJ’assolement
des terres est triennal. Les baux ne peuvent avoir moins
de trois ans, et sont divisées par périodes qui toutes ont
cette durée. Ainsi, ils sont stipulées pour 3, 6, 2, 12,
15, 18 ouâl ans.Le bail verbal d’une ferme est toujours
censé fait pour trois ans. Il- en est de même dans le
canton de Claye où l’assolement est aussi trienuai.

315. 11 importe de remarquer que la présomption
établie par l’art. 1774 sur la duré des baux de biens ruraux
faits sans écrit, cesse quand il résulte des circonstances
que le bail a été fait pour un temps plus court
(Arrêt delà Cour royale de Bourges du 5 mai 1821 (1) 
Journal du Palais, à sa date).
(l) Cet arrêt est ainsi conçu : « Considérant qu’à la vérité le bail
sans écrit d’un fonds rural est censé fait pour le temps qui esl nécessaire,
afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé
 ; que, de l’aveu des parties, les terres du domaine dont jouit
l’appelant sont divisées en trois soles, et, qu’en suivant cet ordre, le
bail du fermier n’est pas encore expiré ; mais que la présomption du
mot censé employé parla loi, cesse nécessairement quand il y a preuve
d’une ferme faite pour un temps plus court ; — Que, dans l’espèce,
et avant 1813, l’appelant jouissait du domaine et payait de ferme chaque
année cinq cents quarante boisseaux avoine, et autres menues
charges ; que, de l’aveu des parties à cette époque, l’intimé voulant
vendre sans être gêné par un bail pour plusieurs années, il en fût fait
un verbal pour un an seulement ; qu’au lieu de l’ancien prix de ferme,DE LA FIN DU BAIL A ÏERME. 177SECTION II.De la fin du bail et de la sortie des biens ruraux.

316. Lasortiedes biens ruraux doit s’effectuer au jour
fixé par lé bail ; à défaut de convention sur ce point,
elle s’opère au temps déterminé par l’usage des lieux.
Les usages varient dans la plupart des localités ; ou
comprend en effet l’influence que le climat, la nature
du sol, le mode d’exploitation doivent exercer en cette
matière. Aussi, après avoir posé quelques règles rela-.
tives aux devoirs réciproques du fermier entrant et du
fermier sortant, le législateur s’en est il référé, dans ces
cnconstances, aux usages locaux en prescrivant de s’y
conformer avec exactitude (Gode civil, art. 1777).

317. Le bail à ferme finit de deux manières : 1° Parr
l’expiration du temps pour lequel il a été fait ; 2°par
sa résolution avant cette époque.

§ Ier De la cessation du bail à ferme par suite de l’expiration
du terme fixé et de la tacite reconduction.

318. Le bail cesse de plein droit à l’expiration du
terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit,
nécessaire de donner congé (Code civil, art. 1737). En
effet, les conventions légalement formées tiennent lieu
de loi à ceux qui les ont faites (Code civil, art. 1134).

319. Mais à la différence du bail à loyer, le bail à ferme
dont la durée n’a pas été déterminée cesse deplein droit.
et pour indemniser l’appelant d’une jouissance aussi courte, il donnerait
seulement le quart des blés qu’il récolterait ; — Que cet état
de choses a duré jusqu’à ce jour, et que l’appelant ayant reçu tous les .
ans l’indemnité de jouissance annuelle convenue entre les parties, la
convention de 1813 fait toujours la loi des parties, la jouissance continuant
nécessairement au même titre qu’elle a commencé ;—Met
l’appellation au néant ; — Ordonne que le jugement dout est appel
sortira effet, elc. »Ï78 DE LA FIJS DU BAIL A EE11HE.
à l’expiration du temps pour lequel il est présumé fait,
fans qu’un congé soit nécessaire, et le bail sans écrit des
biens ruraux étant censé fait pour le temps qui est
nécessaire, afin que le fermier recueille tous les fruits
de l’héritage affermé, il suit de là que ce bail prend fin
aussitôt que le fermier a recueilli tous les fruits (Gode
civil, art. 1774 et 1775 analysés).

320. Si, à l’expiration des baux ruraux écrits (c’està-dire
dont la durée est déterminée) , le preneur reste
et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail
qui est censé fait pour tout le temps nécessaire au preneur,
afin de recueillir tous les fruits du fonds affermé
('Code civil, art. 1776). C’est ce nouveau bail résultant
du conseilteinent présumé des parties, quel’on appelle,
en droit, tacite reconduction.

321. Nous devons entrer ici dans quelques développements
à l’égard d’une contradiction qui semble exister
entre le texte de l’art. 1775 du Code civil ainsi conçu :
« Le bail des héritages ruraux, quoique fait sans écrit,
cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel
il est censé fait… » et celui de l’art. 1756dunième
Code. En effet, l’art. 1736,qui est placé dans la section
intitulée : Des règles communes aux baux des maiso.ns et
des biens ruraux, dispose que « si le bail a été fait sans
écrit, l’une des parties ne pourra donner congé a l’autre
qu’en observant les délais fixés par l’usage des
lieux. » Ainsi, d’un côté, l’art. 1775 décide que le bail des
héritages ruraux, quoique fait sans écrit, cesse de plein
droite l’expiration dutemps pour lequel il est censé fait ;
d’un autre, l’art. 1756 exige que le bail fait sans écrit
ne puisse cesser qu’an moyen d’un congé donné dans les
délais fixés par l’usage des lieux ; et, à raison de la-place
queledit art. 1736 occupe dans la section des règles communes
aux baux des maisons et des biens ruraux, il
s’applique aux baux à ferme comme aux baux à loyer.
Pris au" pied delalettre, entendu dans son sens vigoureux
et absolu, l’art. 1736 décide donc formellement que le
âail à ferme, de même que le bail à loyer, ne cesse de
plein droit qu’alors qu’il est fait par écrit \ mais l’arti-

hE Î ;A TIR BU Mtt, A FERMTÏ. f/f) 
cle iWS consacre un principe entièrement opposé ; la
contrariété .entre ces derix textes de notre Godé est
donc évidente ; Cependant on est arrivé à concilier convenablement
ces deux articles et â donner 1'explicatioii
de la contradiction qu’ils renferment: En effet, lofs de
k rédaction primitive Mu projet du Godé feivil, l’article
1756 figurait dans une section qui traitait Dé la forme
et de la .durée des baux. Mais par suite d’an amendement
du conseiller d’état Regnault de Saint-iTeah-d’Angély,
cet article à été déplacé et transporté dans la section
consacrée aux règles communes aux baux des
maisons et des biens ruraux. Le procès-verbal dé la
discussion de l’art: 1736 au Conseil d’État établit que
cette disposition est inapplicable aux baux à ferme.

Il est donc établi en principe que le bail des biens
ruraux, quoique fait sans durée limitée, cesse deplein
droit à l’expiration du temps pour lequel il est censé
fait, lequel temps est celui nécessaire au preneur, afin
qu’il recueille tous les fruits de l’héritage affermé. Ainsi
1 n’est pas besoin de congé pour faire cesser ie contrat..
Au reste, les auteurs (1) et la jurisprudence (2) ont
adopté cette doctrine.

522. De ce que le bail d’un fonds rural cesse de plein
"roit à l’expiration du terme pour lequel il est censé
fait, et que, par conséquent, un congé n’est pas nécessaire
pour le rompre, il résulte que si ie fermier ne
'èutpâs continuersajouissSnce, il lui suffit de sortir,
itrénient et siniplemént du fonds à l’époque où il en a
ecuèitlitous les fruits ; que si, au contraire, c’est le baileur
qui ne veut pas continuer ie bail, il lui suffit de
nanifester sa volonté à cet égard, avant que le fermier
lit fait des actes desquels on pourrait inférer un nôu'eau
bail.
(i) Merlin, Répertoire, au mot bail, § 4  ; Toullier, t. 9, n° 34 ;
elviucùur.l, t. 3 notés, p. 195 ; M. Duranlon, t. i7, hos i ib el suiv. ;
51. Duvergier, l. 1er, nos 435 el suiv. ; M. Troplong, n° 405.
(2) Àrrêls descours deLyon, 4sept. 1806 ;Melz, i'-ràyr. 181 S, été,"180 BE LA FIN DU-BAIL A FERME.
323. Maispendant combien de temps faut-il quele fermier
soitresté et ait été laissé en jouissance pour que la
tacite reconduction ait lieu ? La loi garde le silence sur
ce point ; la règle générale est que le fermier doit avoir
continué sa jouissance pendant un délai assez long pour
faire présumer le consentement du bailleur. On doit,
d’ailleurs, concilier ceci avec la nature des biens affermés,
le mode d’exploitation et les usages locaux.

324. Voici au reste, pour confirmer ce principe, quelques
exemples que nous puisons dans diverses décisions
judiciaires :

Le fait par suite duquel le preneur d’un bien
rural en aurait été laissé en possession pendant un
délai de trente -six jours après l’expiration du bail écrit
ne suffit pas pour en faire résulter une prorogation du
bailpartacite reconduction (Arrêt de la Cour royale de
Lyon du 22 juillet 1833 (l) , Journal du Palais, à sa
date).

Il n’y a pas tacite reconduction par cela seul que le
fermier, dont le bail expirait au 30 novembre, a fait des
(1) Voici les faits qui ont donné lieu à cette décision : Le sieur
Rossel avait loué, par écrit, un jardin à Gaulheron ; le bail fait pour
une année, doit.prendre.fin au lr mars 1833.—Acette époque,
GaUthéron’n’abandonne par la jouissance ; niais ce n’est que le 6
avril que Kossel fait ciler en conciliation sur une demande en déguerpissement ;
— Le 10 juillet 18.33, jugement qui accueille la demande
du propriétaire, parles motifs: — que l’intervalle qui s’est écoulé entre
ie lEiTnars et le 6 avril, n’est point suffisant pour faire présumer
que le propriétaire ait consenti à une prorogation du bail par tacile
i econduclion et que, dès lors, la résistance du fermier n’est pas fondée.
Appel par Gaulheron qui soutient que si son bail a pris, fin le 1er
mars 1833,1e 10 du même mois,le prix de ce bail a été reçu par Rosset,
qui n’a nullement exprimé l’inlenlion de donner fin au bail ; que,
bien loin de là, il a servi d’intermédiaire à llosset pour affermer lout
son domaine, i l’exception de la partie exploitée par lui, Gaulheron ;
que dès-lors, c’est le cas d’appliquer les art. 1738 et 1776, Code civil,
el de dire qu’il y a eu tacite reconduclion. — La Cour adoptanî
les motifs des premiers juges, —dit bien jugé,1'etc. »DE LA--ÏIW DÛ BAIL A FERME." 181
labours et semences en octobre sans opposition de là
part du propriétaire, alors, surtout que celui-ci avait
affermé à un tiers qui s’était mis en devoir d’ensemencer
fine partie des biens. Le fermier au profit duquel
il ne s’est pas opéré de tacite reconduction par l’enséme.ncenïent
des terres,fait peu de temps avant l’expiration
dé son baii,peut réclamer les impenses qu’il a faites
(Arrêt de.la-Cour de Bruxelles du 6 janvier 1823 (1) ,
Journal du Palais, à sa date). , -. . :

Quelques labours et même l’ensemencement des terres,
faits par le fermier, dans l’intervalle d’un congé
qui lui a été signifié à l’époque de l’expiration de sa
(f) La Cour, — vu les art. 1737, 1738, 1775 et 1776, Code civil,
— attendu que de l’ensemble de ces articles il résulte que le bail des
héritages ruraux,- fail par écrit ou sans écrit, cesse de plein doit à l’expiralion
du temps pour lequel il est fait ou censé fail, et qu’alors il
s’opère un nouveau bail,.si, à l’expiration, le preneur resté et est laissé
en possession ; — attendu, soit que l’appelant ait joui.en vertu et par
suite du bail notarié de son prédécesseur, soit en vertu d’un bail verbal
commencé en 1815, que dans l’un et l’autre cas, son bail expirait
le 30 novembre 182 !; que loin qu’il aurait été laissé en possession
après cette époque,.il eonste au contraire suiQsatnmcnt, que, dés le
25 du mois d’octobre'précédent, l’intimé avait demandé une augmentation
de 300 florins de fermage, et sur.lé refus d’acceptation de la part ^
de l’appelant, l’intimé par acte notarié du 26 inême mois d’octobre,
a donné en bail pour neuf ans les biens dont il s’agit au sieur B…, qui
de suite s’est, mis en. devoir d’ensemencer une partie de ces biens" ; —
allendu que ces faits s’opposent à ce que l’appelant soit censé avoir été
laissé en possession de son. exploitation,- et qu’il se soit opéré un nouveau
bail par tacite reconduction,.fondé sur ia présomption d’un.consentement
mutuel ; — attendu que c’est en-vain que l’appelant allègue
qu’antérieurement au 25 octobre 1821, il avait déjà.cultivé et ensemencé
certaines parties des biens affermés, sans -contradiction de
l’intimé, puisque le bail n’étant pas expiré el devant finir dé plein
droit au 30 novembre suivant, l’intimé ne devait et. ne pouvait pas
l’en empêcher jusqu’alors, el l’appelant doit s’imputer de ne pas s’étré
pourvu tempestivement d’un nouveau bail, sauf à déduire les impenses
faites pour les fruits, lors de ia restitution’de ceux recollés après
la fin de son bail ; — par ces motifs, — mell’appellation au néant avec
amende et dépens, etc. "' -11182 DE LA Flîî DU BAIL A FERME.
jouissance, ne peuvent être considérés comme le commencement
de l’exécution d’un second bail qui lui aurait
été fait pendant la durée du premier. En conséquence,
ce fermier ne peut, pour se perpétuer dans les
lieux, être admis à prouver ce second bail (1) (Arrêt de
. (1) Le 25 floréal an xni, un bail sous seing-privé avait été consenti
par Etienne Lemoine à Noël Bubuc pour neuf années devant expirer à
la Saint-Michel 1810.—Un congé fut donné pour celle époque.—Puis
le 27 novembre 1810, Dubuc fui assigné en déguerpissement. —Mais
il répondit que depuis le congé il avait cultivé et labouré les terres ;
que ces travaux avaient été autorisés par la concession qui lui avait
été faite d’un nouveau bail verbal ; il demandait à prouver ce bail. —
Jugement du tribunal d’Andelys, qui admet celte preuve, appel devant
la Cour de Rouen qui prononce en ces termes : —Vu les art.
1738 et 1739 Code civil ; — el attendu que Dubuc était averti par le
bail de l’an vin que sa jouissance, en verlu dudit bail, commençant
à Saint-Michel ans expirait à pareil jour de l’an xix,c’est-à-dire
à Saint-Michel 1810 ; — Attendu que la loi ne donne au fermier, qui
jouit en vertu du bail, que deux moyens de se maintenir en-jouissance,
savoir : la continuation par un bail par écrit, ou la tacite reconduction,
laquelle ne peut s’opérer que par des faits de jouissance postérieurs
à l’expiration du bail existant ; — attendu que Dubuc n’articule
aucun fait de jouissance possible, postérieur au bail expiré ; que, les
actes dont il se prévaut, et consistant dans quelques tours de labours
par lui donnés aux terres dont il avait encore la possession, ne peuvent
être regardés comme le commencement d’exécution d’un nouveau
bail dansle sens de l’art." 1775 Code civil ; qu’ils ne sont, au contraire,
ainsi que l’ensemencement par lui donné aux terres, au mépris du
congé à lui antérieurement signifié, qu’une véritable, entreprise pour
jse perpétuer dans sa jouissance contre le voeti du propriétaire, — dit
qu’il a été mal jugé ; — a rejeté la demande en preuve et a ordonné le
déguerpissement du fermier, à partir de la Saint-Michel. »Dans l’espèce, la prétention du preneur ne pouvait se soutenir parce
qu’il n’articulait aucun fait de jouissance postérieure à l’expiration du
bail. D’ailleurs, la Cour jugeait que, dans l’intenlion des parties, il
n’y avait pas eu tacite reconduction, et que les labours faits par le
preneur étaient une entreprise pour se perpétuer dans la jouissance.
Ce dernier fait ainsi apprécié, la solution n’était pas douteuse, car il
n’y a tacite reconduction, même en cas de continuation de jouissance
après l’expiration du bail, que quand l’intention réciproque est ma-■ DE ; LA FIN.DÛ BAIL ;A .FERME,' 383
la pour royale de Bouen du Ie ? mai 1811, Journal du
Palais, à sa date). .'."'■ ; .'■'•'-.-" .".- ■'■-.

En matière de bail à ferme, il suffit pour empèr
cher'la tacite reconduction que le congé ait été signifié
avant -l’expiration du terme fixé par le bail pour sa
durée et ayant queles terrés aient été ensemencées.

Les travaux faits par le fermier dans la dernière année
de son bail pour disposer les terres à recevoir les semences
n’opèrent point la tacite reconduction et ne font
point obstacle à ce que ie congé signifié avant la ser
maille par le propriétaire ait l’eliet qu’il doit avoir d’après
l’art ; 1739 du Code civil. L’effet du congé signifié
au fermier ne peut être détruit que par une convention
écrite (Arrêt de la Cour royale d’Amiens du 17 janvier
ÏS22 (1) , Journal du Palais, à sa date).
(i) -La dame veuve Carbonnier avait fait bail au sieur Boucher dé
partie d’un domaine à elle appartenant pour doute .-années -qui devaient
expirer par la-récolle de 1820. —Le il septembre 1820, elle
lui a fait signifier qu’il eut à cesser la culture de i'ex"pioila !ion deï
biens.qui lui avaient été affermés, v^ Cependant avant la signification
de ce congé, le sieur Boucher, avait fait sur les terres les travaux nécessaires
pour les disposer à être ensemencées..-— Il .paraît-d’un au>
tre côté que la dame Carbonnier étant alors dans l’intention de vendre
ce domaine (ce qu’elle a affectué dépuis) et que.le sieur Boucher
n’ayant pas pour le moment, pris d’autre ferme, il intervint entre eux
des conventions verbales, par suite desquelles celui-ci .cultivâmes ferres
4 charge d’être indemnisé du prix de son travail el de £es avances.
Jlais il prétendit plus lard induire de ces faits el de plusieurs auires la
preuve qu’il s’était opéré une .tacite reconduclion à son profit.—Par
jugement du 1A ; .septembre 1821, le tribunal de Monldidier accueillit
sa prétention. r— Appel du 17 janvier 1822 arrêt de la Cour royale
d’Amiens, ainsi conçu : La Cpiir.yules art. 1737, 1738 et 1739, Code
civil, — considérant que la loi n’indiquant pas l’époque à laquelle
le congé doit être signifié pour empêcher la lacile reconduclion de
« 'opérer il suffit qu’il l’ail été avant l’expiration du terme fixe par le
bail pour sa durée etayant.que les terres aient été ensemencées pour
la récolte à faire après le bail expiré ; que les travaux-faits’par le fermier
dans la dernière année de son bail pour disposer les terres à recevoir
les semences n’opèrent point la tacite reconduction el ne font
joint obstacle à ce que le congé signifié par le propriétaire avant la184 DE LA FIN DU RAIL A FERMEE
Le séjour momentané du fermier sur le fonds
après l’expiration du premier bail écrit ne suffit pas
pour établir la tacite reconduction, lorsque ce délai n’a
pas duré assez de temps pour faire présumer le consentement
donné tacitement par le propriétaire à un tel
contrat, à plus forte raison ce séjour ne doit pas être
considéré comme l’exécution d’un nouveau bail expressément
convenu entre les parties ('Arrêt de la Cour
royale de Paris du 9 novembre 1827', Journal du Palais,
à sa date).

Latacitereconductiond’unfondsruralopéréeen suite
d’un bail écrit est régie par l’art. 1774- du Code civil et
non par l’art. 1738 du même code. Eu conséquence, elle
cesse de plein droit à l’époque à laquelle expirerait le
bail non écrit d’après la nature du fonds sans que le
bailleur soit tenu de donner congé (Arrêt de la Cour de
Bruxelles dû 15 mars 1808 (1) et de ia Cour royale de
semaille ait l’effet qu’il doit avoir d’après les dispositions de l’art.1739 ; —Considérant qu’il est constant et reconnu en fait ete ;que l’existence du bail verbal, dont la preuve n’eut pas été admissible,
quand bien même elle eût été offerte, au moyen d’un congé si-gnifié
 dont l’effet ne pouvait être détruit que par une convention
écrite, ne pouvait- s’induire ni des travaux faits par-,Boucher pour ia
culture des terres, ni.de l’offre faite par la veuve Carbonnier de la
somme de 5,000 fr. pour les irais de culture: que cesîailsproUvaient
seulement que la veuve Carbonnier, qui était dans l’intention de vendre
son domaine.et qui l’a en effet vendu pour, par les acquéreurs,
enlrer en jouissance en 1821, n’avait pas voulu que les lerres restas-,sent
 incultes jusqu’à la.vente, et avait chargé Boucher de ies cultiver
en lui payant le prix de ses cultures. — Infirme , etc.(t) Une prairie situé à Assche, était affermée par François Hoefs au
nommé Tauk. Le bail était par écrit el avait pris fi » le 28 décembre
1804.— Le fermier continua de jouir de la prairie en 1805 sans nouvel
écrit: ainsi reconvention facile.—Au mois d’avril 1806 Hoefs
donna congé au fermier ; mais, sous prétexteque l’avertissement était
tardif, Tauk prétendit être en droit de se maintenir dans la jouissance
delà prairie pour l’an 1806, et dès la fin de mai de celle année il
coupa et enleva une partie des herbes de l’héritage. — Celte-entré »
, pris ? dirais naissance à ua procès. Hoefs soutenais que la. reconvsijiiQïiDE LA FENT DU BAIL A FERME. 185
Metz du 1cr avril 1S18 (f ) Journal du Palais, à sa date.
Le fermier qui a refusé de renouveler son bail,
moyennant un prix plus élevé, ne peut pas prétendre
se terminait après l’expiration de l’année, attendu qu’il s’agissait d’une
prairie donl les fruits se recueii'enl en entier dans le cours de l’année.
Sa demande était fondée sur les art. 1774, 1775 et 1776, Code civil.
Le preneur opposait ies art. 1736 et 1738, même code, et raisonnait
ainsi: Il y a un bail écrit ; je suis resté el j’ai élé laissé en possession
en l’an 1805, un an après la résolution du bail écrit ; donc aux termes
de l’art. 1738, l’effet de lareconvenlion doilélre réglé par l’art. 1736,
qui concerne les locations sans écrit. Or, l’art. 1736 porte que « dans
le cas de baux sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à
l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux. » Le congé
n’a élé notifié qu’au mois d’avril 1806 et suivant l’usage du lieu, il
faut qu’il précède de six mois la fin du bail pour en opérer la résiliation.
Arrêt de la Cour de Bruxelles motivé de la manière suivante :Attendu que l’effet du nouveau bail qui s’est opéré en vertu de
l’art. 1776, môme code, est réglé par l’art. 1774: — Allendu que,
suivant ce dernier article, le. bail d’un pré est censé fait pour un an,
et que, suivant l’art. 1775, le bail des héritages ruraux, quoique fait
sans écril.cesse de. plein droit à l’expiration du terme pour lequel il est
censé l’ait, selon l’art. 1774, en sorte que la signification du congé
était même un acte superflu, — met l’appellation au néant etc.(1) La veuve Bouxin tenait à ferme, suivant bail écrit, un corps de
biens appartenant à la dame Ducroix. — A l’expiration du bail écrit,
dont la durée était de trois ans, la veuve Bouxin resta en possession
de celle ferme et continua encore d’en jouir pendant plusieurs périodes
de trois ans. —: Au mois de mai 1816, la dame Ducroix donna
congé à sa fermière, pour Te mois d’avril 1S17. — Celle-ci prélendit
que, d’après les dispositions de l’art, 1736, Code civil, la dame Ducroix
ne pouvait l’expulser qu’en observant les délais fixés par l’usage
des lieux, et que, d’après ces usages, elle ne pouvait êlre expulsée
qu’après l’expiration de la dernière jîériode de trois ans qu’elle avait
commencée. ■—La dame Ducroix soutint que l’art. 1736, Code civil,
quoique placé au titre des règles communes aux baux des maisons
et des biens ruraux, n’était applicable qu’aux baux à loyer seulement,
et que les baux à ferme devaient être régis par l’art. 1775, même
code, qui porle que « le bail des héritages ruraux, quoique fait sans
écrit, cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel il est
censé fait selon l’art, précédent ; » que cet article avait modifié à l’égard
des baux à ferme de biens ruraux, le principe général posé dani188 DE LA FIN DD BAIL À FERME.
qu’il a été laissé en possession par cela seul qu’il a
ensemencé, lorsque le propriétaire lui avait déclaré
qu’il rue voulait pas continuer le bail au même prix, et
qu’il a affermé à un antre (Arrêt de la Cour .de Bruxelles
du 17 juin 1817, Journal du Palais, à sa date).
l’art. 1736 ; qu’ainsi le bail sans écrit d’un bien rural cesse dé plein
droit à l’expiration du terme, et même sans qu’il soit besoin de donner'
congé. — Le 23 mai 1817, jugement du tribunal de première instance
de Sedan, qui autorise la veuve Bouxin à rester en jouissance jusqu’à
l’expiration de la période de trois ans où elle se trouvait, — Appel dé
la pari de la dame Ducroix. Arrêt de la Cour de Metz qui prononce en
ces termes :Considérant que, par une dérogation à l’art. 17,36, Code civil, qui
avait confondu, à col égard, les baux des maisons avec ceux des héritages
ruraux, la loi.a ordonné textuellement dans l’art. 1775, que le
bail de ceux-ci cesserait de plein droit à l’expiration du terme pour lequel
il ôlaîl censé fait, selon l’art, précédent, c’est-à-dire par rapport
aux terres labourables, après la révolution des soles ou saisons, entre
lesquelles leur exploitation est divisée ; — Considérant que celte disposition
est impéralive et absolue, el qu’elle dispense conséqùemment à
l’égard de celle dernière espèce de biens, de ia'formalité du congé exigée
par l’art. 173G, qui ne doit dés lors s’appliquer qu’au bail des maisons
auquel elle se trouve restreinte par la disposition subséquente, et
qui n’aurait aocun sens ni effet, si, malgré les termes précis dans lesquels
la volonté du législateur s’est exprimée, la jouissance d’un bien
rural ne cessait pas de plein droit à la fin du terme ordinaire, quoiqu’elle
ne fût établie sur aucun bail par. écrit ;—- Considérant jqrie,
d’après ce principe, i ! n’y a-nullement lieu d’examiner si le congé signifié
par ia veuve Ducroix à la veuve Bouxin le 3 mai ISld, l’a été
dans un temps utile, puisque, s’agissanl ici d’un simple bail verbal,
ou, ce qui revient au même, par tacite reconduction d’ftn bail origindircment
fail par écrit, mais depuis long-iemps expiré, la veuve Ducroix
n’avait en conséquence nullement besoin de la formalité dû congé
pour contraindre la veuve Bouxin à quitter l’exploitation de sa fermé,
si elle était effectivement parvenue à son terme ; —-P ar ces motifs, —
met l’appellation cl ce dont esl appel au néant ; Eniendaht, déclare
que la jouissance de la ferme dont il s’agit, précédemment louée
à la partie Charpentier a dû cesser, et a expiré en effet le 23
avril 1817 ; — La condamne en conséquence à quitter réxploilalioii
etc., etc.DÉ LA FIN DU BAIL A FERME. 187
325. Bien qu’il ne soit pas nécessaire de donner congé
pour faire cesser le bail à ferme, ce congé peut cependant
être utile à l’effet d’empêcber, par une déclaration
formelle, la tacite reconduction qui pourrait résulter de
quelques actes de culture du fermier.

Mais ce congé n’est soumis à aucun délai de rigueur,
il suffit, pour qu’il soit valable, qu’il ait lieu avant que
le fermier n’ait fait des actes de culture desquels on
puisse inférer la tacite reconduction (Arrêt de la Cour
de Colmar du 4 septembre 1806 (1) Journal du Palais,
à sa date).

526. En résumé, le bail des biens ruraux, quoique
contracté sans écrit, c’est-à-dire sans durée déterminée^
est cependant censé fait pour un terme fixe. La loi préCi) 
La Cour de Trêves a décidé dans le même sens par arrêt du 27
mai 1808, dont voici l’espèce : Un bail verbal d’un héritage rural avait
été consentie en novembre 1805 par Déniées au profit de Coblenz. -rLe
30 août 1807, Demées signifie congé à Coblenz pour novembre suivant ;
celui-ci se refuse à déguerpir sur le motif que le congé n’a pas
élé donné un an avant l’expiration du bail, conformément aux dispositions
de l’art. 1336, Code civil, et à l’usage des lieux.—■ Jugement
qui ordonne le déguerpissement. —Appel de Coblenz qui oppose les
art. 1736 et 1737 ; mais Demées répond que l’art. 1736 ne devail recevoir
d’application que pour les baux sans écrit des maisons ; que c’était
par erreur s’il avait été placé sous la rubrique desrègles communes
aux deux espèces de baux. Il faut dans le cas de baux d’héritages ruraux
appliquer l’art. 1775.—Arrêt de la Cour de Trêves :—Allendu
que,quand bien, même le bail verbal.allégué par l’appelant serait justifié,
il n’aurait pu avoir lieu que pour autant d’années qu’il y avait
de soles d’après l’art. 1774, Code civil ; que l’appelant ne disconvient
pas qu’il n’y a que deux soles dans ladite ferme, il suil que le prétendu
bail verbal aurait cessé de plein droit, aux termes rie l’art, 1775,
Code civil, à ia fin des deux années qui ont expiré au mois denovem
.hre 1807, d’aulant mieux que l’intimé avait signifié à l’appelant des
le mois de septembre précedeni ; — qu’il y a donc lieu de confirmer
les dispositions du jugement qui condamnent l’appelant à déguerpir et
abandonner ladite ferme sans délai, à charge du remboursement
des frais de semence et de labour, — met l’appellation au néant,
etc.. etc.188 DE LA FIS.DU BAIL 'A FERME.
sunie que le contrat a été stipulé pour le temps nécessaire,
afin que le preneur recueille tous les fruits de
l’héritage affermé : et le bail cesse de plein droit à l’expiration
de ce temps. Il suit de là qu’un congé n’est pas
nécessaire. En effet, il n’a d’efficacité dans ce cas que
pour éviter qu’à la fin du bail courant il ne s’en forme
un nouveau résultant de la volonté présumée des parties.
Remarquez bien que le congé donné pour empêcher
là tacite reconduction diffère des congés ordinaires en
ce qu’il n’a pas besoin d’être signifié un certain temps
d’avance suivant l’usage des lieux, mais qu’il peut être
valablement donné avant et même après l’expiration du
bail, pourvu qu’il ne se soit pas déjà écoulé un délai
assez long pour opérer la tacite reconduction.

Signifie-le lendemain de l’expiration du bail, le congé
serait irréprochable ; il le serait encore le troisième, le  ;
quatrième jour, etc , etc. ; et même dans la huitaine qui,
dans certaines localités doit s’écouler sans trouble, pour
qu’un nouveau bail soit censé conti nuer (MM. Duvergier,
t.l« n°503 ;TroploDg. n° 455 ; et Durantou, 1.17, n° Ï19).

Ainsi, le propriétaire qui aura négligé l’accomplissement
de cette formalité avant le jour fixé pour la fin du
bail, devra, s’il voit que le fermier ne se dispose pas à
quitter les lieux à cette époque, lui faire signifier immédiatement
un congé.

Cependant, à titre de conseil, nous dirons qu’il vaut
encore mieux, pour empêcher la tacite reconduction,
faire signifier au fermier, ou métayer, ou colon paitiaire,
un congé d’avance, et dans le délai que l’usage des
lieux a fixé, et qui est ordinairement de trois ou de six
mois. C’est le moyen le plus sûr de prévenir les difficultés
auxquelles pourrait donner lieu la continuation
de jouissance du fermier après la^fin du bail. Au reste,
les tribunaux doivent, dans ces circonstances, rechercher
quelle a été la commune intention des parties.

« Lorsqu’il y a un congé signifié, porte l’article 1759
du Code civil, le preneur, quoiqu’il ait continué sa jouissance,
ne peut invoquer la tacite reconduction. » Il en
serait de même d’un’congé non signifié, mais accepté.
DE LA FIN DU BAIL A FERME. 189
327. En général, le bail opéré par tacite reconduction
est censé consenti aux mêmes conditions que le premier.
Ainsi, le prix reste le même, et les obligations respectives
du bailleur et du preneur ne sont pas changées
(Pothier, n° 3fi3 ; M. Duvergier, nos 20 et 506 ; M. Troplong,
n° 45 i et 452 ; Arrêt de la Cour royale de Caen,
du 23 mai 1812 ; M. Rolland de Yiilargues, au mot tacite
reconduction, n° 18).

528. Un pot de vin stipulé dans lebail est censé reproduit
dans la tacite reconduction proportionnellement à
sa durée (Pothier. n° 365 ; M. Durantou, t. 17, n° 170 ;
M. Durantou, t. 1er, n° 512).

Mais la caution donnée pour le bail ne s’étend pas à la
tacite reconduction (Code civil, art. 1740). Il en est de
même de l’hypothèque ou de la contrainte par corps,
stipulées dans le premier bail. Tous les auteurs pensent
généralement qu’elles ne sont pas censées renouvelées
dans la tacite reconduction.

529. 11 est évident que si, lors de l’expiration du bail,
l’une de ? parties n’était plus capable de contracter, la
reconduction n’aurait pas lieu. Tel serait aussi le cas
où le propriétaire aurait formé une demande afin d’expulsion
du fermier.

550. L’effet du congé, signifié au fermier ne peut être
détruit que par une convention écrite (Arrêt delà Cour
rovale d’Amiens du 17 janv. 1823, Journal du Palais, à sa
date).

Ainsi, on n’est pas recevable à prouver par témoins
la volonté du propriétaire contraire au congé qu’il a
signifié (Arrêt de la Cour de Rennes du 15 avril 1812,
Journal du Palais, à sa date).

Le colon qui, au mépris d’un congé a continué sa
jouissance au-delà du terme ordinaire fixé par l’usage
des lieux, est obligé d’indemniser le propriétaire (Même
arrêt, Journal du Palais, à sa date).

55 !. Lorsqu’à l’expiration d’un bail à ferme, les biens
loués sont partagés entre les héritiers du bailleur par
parties distinctes qui peuvent être occupées ou cultivées
séparément, le fermier ne peut se maintenir par la
u.190 DE LA FIS DU BAIL A FERME.
tacite reconduction dans la jouissance de toits les Mens
compris dans le bail nonobstant le congé à lui donné
par quelques-uns des héritiers du bailleur, relativement
aux parties de biens qui leur sont échues en partage
(Arrêt de la Cour de Bruxelles du 2-8 avril 1820, Journal
du Palais, à sa date).

552. Un fermier qui était prévenu qu’il nepouvaitplus
continuer sa jouissance n’a pas le droit de retenir les
impenses qu’il a faites pour la culture après l’expiration
de son bail (Arrêt de la Cour de Bruxelles dû 17 juin
1817, Journal du palais, à sa date. Voyez p. 185).

333. La veuve et les enfants, qui ont continué d’éx-r
ploiter par tacite reconduction un domaine loué par bail
à leur père décédé, sont obligés envers le bailleur par
têtes, et non pas dans la proportion des droits que chacun
d’eux peut avoir dans la succession (Arrêt- de la
Cour royale de Bourges du If décembre 1830, Journal
du Païens, à sa date).

334. Le propriétaire qui a acheté de son fermier, niais
sans condition de lui eu laisser la jouissance jusqu’à
l’expiration du Mil, les meubles garnissant la ferme,
doit, subir la résiliation de ce bail, s’il laisse, vendre les
meubles par suite d’une saisie faite par un tiers et dont
il a connaissance (Arrêt de la Cour royale de Rennes du
26 août 1818, Journal du Palais, à sa date).

§ II. — De la résiliation du bail à ferme avant l’expira^
lion dit temps pour lequel il a été fait.

535. Le bail à ferme, de même que le bail à loyer ; se
résout par le concours des volontés qui lui ont donné
naissance, par l’avènement d’une condition résolutoire,
par la perte de la chose louée, enfin par le défaut respectif
du bailleur et du. preneur de remplir leurs engagements
 ; mais le bail à fermé, de même que le bail à loyer, .
n’est pas résolu par la mort du bailleur ou par celle du
preneur (Code civil, art. 1741 et î 742).

336. Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne
peut expulser le fermier ou le locataire qui a un .'bail au-* •
DÉ LA FIN DU BAIL A FERME. 191
theiitique ou dont la date est certaine, à moins (pi'ilne
se soit réservé ce droit par le contrat de bail(Code civil,
art. 1743).

337. L’opinion que l’on peut adopter sur plusieurs
des points traités dans les nuinérôs suivants dépend, en
grande partie, de la solution qu’il convient de donner à
la question suivante: celle de savoir quelle est la nature
du droit que le bail confère au preneur ; si c’est un droit
réel ou un droit simplement personnel. A cet égard, la
plupart des auteurs décident dans le sens du droit personnel.


338. La vente de l’immeuble loué lie rompt pas le
bail, bien que le preneur ne fût pas encore entré en
jouissance (M. Zachariae, § 369, note 18 ; M. Troplong,
n° 493 et suiv. ; Curasson, Compétence des juges-de-paix,
t. 1", p. 570). MM. Durantou , t, 17, n" 139, et Duvergier,
t. Ier, n°s28t et 641, sont d’un avis contraire ; mai ?
la première opinion nous semble devoir être admise dé
préférence. -

339. L’acquéreur est tenu d’exécuter tous les baux
authentiques passés par son vendeur, même tel bail qui
ne devrait commencer que plus ou moins longtemps
après l’expiration d’un premier bail, existant et connu,
au profit du. fermier actuel (Arrêt de la Cour royale de
Dijon dn 21 avril 1827 ; Sirey, t. 27, 2e partie, p. 116 ;
Dalloz, t. 27,2e part., p A\'è ;.Journal du Palais àsàdate).

340. Le bail authentique consenti par uii créancier envoyé
judiciairement en possession temporaire des biens
de son débiteur, doit être respecté par l’acquéreur, tout
aussi bien que s’il avait été consenti par le propriétaire
lui-même (Arrêt de là Cour de Turin du 21 juillet 1811,
Sirey, t. 12,2epartie,p. 271 : Dalîoz, Recueil alphabétique,
t. 9, p. 927 ; Journal du.Palais, à sa daté) ,

341. De même l’adjudicataire sur surenchère est tenu
de l’entretien des baux consentis dé bonne foi par le tiers
détenteur et pour la durée ordinaire des baux (Arrêt de
la Cour de Cassation du 30 mars 1842, Journal du Palais,
t. 2 de 1842,-p. 127: Sirey, t. 42, 1^ partie, p. 523 ;
Dalloz, t. 42, lre partie, p. 171).
192 DE LA FIN DU BAIL A FERME.
342. L’assignation d’un bien-de l’hérédité faite au
légitimaire, pour le remplir de ses droits, rompt tout
bail que l’héritier aurait fait de ce bien, sauf le recours
du preneur contre le bailleur (Arrêt de la Cour de
Nîmes du 15 frimaire au xm ; Sirey, t. 4, 2e partie,
p. 553).

343. Le preneur qui tient son bail de l’un de ses copropriétaires
seulement d’une chose indivise, n’a pas
qualité pour demander en son nom le partage de l’immeuble.
— M. Duvergier, t. 1er. n°S8 (1).

344. Surtout il en est ainsi, si l’immeuble indivis dépend
d’une succession , et que le preneur ne demande
qu’un partage partiel quant, à cet immeuble, et non le
partage de toute la succession (Arrêts de la Cour royale
de Kimes du 24 décembre 1827 ; Sirey, t. 28. '2e partie,
p. 271 ; Dalloz, t. 28, 2e partie, p. 217, et de la Cour de
Cassation du 22 février 1831 ; Sirev, t. 31, lre partie.
p. 133 ; Dalloz, t. 31, tre partie, p. Ï02).

345. L’acquéreur a le droit d’expulser le preneur
par bail n’ayant pas date certaine, encore bien que, lors
de la vente, il eût connaissance du bail. si d’ailleurs,
il ne s’est pas engagé aie respecter (Arrêt de la Cour
rovale de Douai, du 11 août 1857 ; Sirev, t. 38, 2e pariie,
p.*206 ; Dalloz,'t. 38, 2e partie, p. 174).

L’acquéreur d’un immeuble quia eu connaissance au
moment delà vente, qu’un bail authentique de cet immeuble
existait encore pour plusieurs années, et que
les arrérages en avaient été payés d’avance par le fermier,
n’est pas recevable à actionner ce fermier pour ie
paiement de ces mêmes arrérages, sous prétexte qu’ils
ont dû faire partie de l’immeuble vendu. — 11 ne le peut
pas même comme subrogé aux créanciers hypothécaires
qu’il aurait désintéressés (Arrêt de la Cour de Cassation
du 21 mars 1820, Sirey, t. 20, 1" partie, p. 317 ;
Journal du Palais, à sa date).

346. Mais lorsque l’acquéreur laisse jouir le preneur

(1) M. Troplong, n.G SOS, soutient l’opinion contraire..
DE LA FUS DU BAIL A FERME. 193
dont le bail n’a pas date certaine, et toucher les loyers
sans protester dans les quittances de son intention
d’expulser le fermier, M. Duvergier (t. 1er, n° 550) ,
pense que l’acquéreur doit être considéré comme donnant
son approbation au bail, et qu’en conséquence il
est tenu de l’exécuter pour toute sa durée. Toutefois,
nous préférons le sentiment de MM. Duranton, t. 17,
n° 145, et Troplong, n° 506, qui sont d’avis, en thèse
générale, que l’acquéreur n’est tenu du bail que pour le
temps des tacites reconductions, mais qu’il n’est pas
censé adhérer à continuer le bail écrit pendant le-temps
qui peut rester à courir, il consent bien à le laisser en
jouissance aux conditions oùill’a trouvé, maisîlueprend
aucun engagement quanta la durée de cette jouissance.
Le silence du preneur et l’inexécution qu’il fait du bail
ne peuvent être réputés que comme l’approbation d’un
bail sans écrit ou sans fixation de durée. Au reste, la
question que nous examinons dépendra la plupart du
temps des circonstances ; c’est là une interprétation
de volontés. • . . . .

547. S’il a été convenu, lors dubail, qu’en cas de vente,
l’acquéreur pourrait expulser le fermier ou locataire,
et qu’il n’ait été fait aucune stipulation sur les dommages
et intérêts, le bâilleur est tenu d’indemniser le
fermier ou locataire de la manière suivante (Code civil,
art. 1744).

S’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique, le
bailleur paie à titre de dommages et intérêts au locataire
évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant
le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé
entre le congé et la sortie (Code civil, art. î745).

S’il s’agit de biens ruraux, l’indemnité que le bailleur
doit payer au fermier est du tiers du prix du bail pour
tout le temps qui reste à courir (Code civil, art. 1746).

348. Lorsque le bailleur qui s’était réservé le droit
d’expulser ie preneur en cas d’aliénation, n’a pas rappelé,
ce droit dans l’acte, l’acquéreur ne peut se prévaloir de
la clause dont il s’agit, et expulser le preneur (Delvincourt,
t. 3, p. 200, M. Duranton, t. 17, p. 148 ;
194 DÉ LA FIN DU BAIL A FERME.
M. Troplong, n° 3il). — Toutefois MM. Zachariae,
p. 26, et Duvergier, t. 1er, n°545, pensent le contraire.

549. Dans le cas où l’acquéreur se . trouve investi du
droit d’expulser le preneur, celui-ci ne peut prétendre
à la réciprocité ; il est obligé de continuer le bail, si l’acquéreur
l’exige. Telle est aussi l’opinion de MM. Duvergier,
t. 1er, p. 551 ; Delvincoùrt, t. 3, p. 199, etTropIting,
n° 517.

550.Les art. 1744 et 1746 du Code civ.,relatifs à l’appréciation
légale de l’indemnité en cas d’expulsion du
fermier par suite de la vente de la éhose louée, reçoivent
leur application (à moins de stipulation expresse) ,
aussi bien en cas où la réserve d’expulser résulte
d’une convention postérieure au bail primitif,
qu’au cas où elle est contemporaine de ce contrat. Quelle
que soit l’époque à laquelle elle se place, elle forme
nécessairement une des clauses du bail, et elle est dès
lors régie par les règles du louage (Arrêt de la Cour de
Cassation du 10 mai i 843, rendu au rapport de M. Troplong:
Journal du Palais, t. 2 de 1843, p. 4*5).

. 351. L’indemnité se réglera par experts s’il s’agit de
manufactures, usiues ou autres établissements qui exigent
de grandes avances (Code civil, art. 1747).

352. L’acquéreur qui veut user de la faculté réservée
par le bail d’expulser le fermier ou locataire, en cas de
vente, est en outre tenu d’avertir le locataire au temps
d’avance usité dans le lieu pour les congés. Il doit aussi
avertir lé fermier de biens ruraux au moins un an à l’avance
(Code civil, art. 1748).

Cet article est applicable, au cas, où c’est le bailleur
lui-même qui veut user de la faculté de résiliation qu’il
s’est réservée pas le bail, mais sans fixer le délai du
congé. (Arrêt de la Cour de Poitiers , du 30 pluviôse,
anxiii, Journal du Palais, à sa date).

353.Les fermiers ouïes locatairesne peuvent être exDulsés
qu’ils ne soient payés par le bailleur, ou, à sou
défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts
ci-dessus expliqués (Code civil, art. 1749).

354. :Si lé bail n’est pas fait par acte authentique, ou
DE LA FIN DU BAIL A FERME. 195
n’a point de date certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns
dommages et intérêts (Code cml, art. 175

355. L’acquéreur à pacte de rachat ne peut user dé là
faculté d’expulser le preneur, jusqu’à ce que, par I'éxpiratibn
du délai fixé pour le réméré, il devienne propriétaire
incomniutable (Code civil, art. 1751).

Cette disposition s’applique aussi bien au cas où-la
réserve d’expulsion a été stipulée, dans un bail authentique,
qu’à celui où le bail n’a pas date certaine à cause
dé l’identité des motifs (M. Troplong. n° 525, SI. Duranton,
t. 17, n° 154) 

356. Occupons-nous maintenant de là résolution du
bail par consentement mutuel.

En matière d’engagement synallagmatique, la preuve
qui résulte d’une ïeitre missive ne peut être opposée à
celui qui l’a écrite lorsque, de son côté, il n’a pas entre
ses mains la preuve écrite de l’acceptation des propositions
par in’i faites. — Ainsi, le fermier n’est lié par le
consentement de la résiliation du bail qu’il a donnée
dans une lettre, qu’autant que le propriétaire a de son
côté ' déclaré par écrit qu’il entendait souscrire à cette
résiliation (Arrêt de là Cour royale de Câen, 26 janvier
1824, Journal du Palais, à sa date).

La résiliation d’un bail écrit ne peut résulter que d’un

cte en même forme, filais la preuve de cette résiliation

e peut être invoquée comme résultant de propositions

nsérées dans les lettres du preneur, mais ne contenant

as d’engagement formel ni réciproque, surtout lorsue

les conditions qu’on en pourrait induire n’ont pas

'té remplies. En pareil cas, là preuve par témoins dont

arle l’art. 1715 Code civil, n’est pas admissible (Arrêt

le la Cour royale d’Angers, 3 avril 1818, Journal du
alais, à sa date).

357. l’assons à la résolution du bail qui a lieu par
l’événement d’une clause résolutoire.

Lorsque par l’effet d’une clause résolutoire formelleent

exprimée, le propriétaire aie droit de faire cesser

m bail dont le terme n’est pas encore expiré, il né'

eut être présumé y avoir renoncé pour n’avoir pas
196 DE LA FIN DU BAIL A FERME.
fait connaître sa volonté dans un temps déterminé
"(Arrêt de la Cour de Bruxelles du 19 novembre 1818,
(Journaidu Palais, à sa date).

L’événement de la condition résolutoire stipulée dans
un bail, décharge la caution du fermier, alors même
que, par suite d’arrangements survenus entre lui et le
propriétaire, le fermier aurait continué sa jouissance.
(Arrêt de la Cour de Cassation, 25 fructidor an xuî,
Journal du Palais, à sa date).

358. Le défaut de paiement des formages autorise le
bailleur à faire prononcer la résiliation.du contrat. Toutefois
on ne considéré pas le défaut de paiement d’un
seul terme comme une cause suffisante de résiliation ;
au reste c’est aux tribunaux à décider, d’après les circonstances,
quand il y a lieu de prononcer la résiliation.


Lorsque la clause résolutoire au lieu d’être sous-entendue,
est expresse ; lorsqu’il est dit dans le bail qu’il
sera résolu de plein droit à défaut de paiement dûment
constaté même d’un seul terme, la convention doit être
exécutée à là rigueur.

C’est l’art. 1183 qui régit les parties. Les tribunaux
doivent prononcer sur le champ la résiliation, et ils ne
peuvent accorder un délai au preneur (Tôullier, t. 6,
n°s 549 et suivants, M. Duvergier, t. Ier, n° 475, arrêts
des Cours royales de Dijon, -du- 31 juillet 1817, et de
Paris du I9:févriér 1830). Voyez p. J46.

559. La résolution du bail arrive aussi par la perte
dé la chose Iquée^ en effet, de ce que le bailleur est
obligé de faire jouir le preneur de la cbose louée, il suit
que, si pendant la, durée du bail, cette chose est détruite
en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de
plein droit (Codé civil, art. 1722). Cet article qui prévoit
le cas où la chose louée est détruite entotalitë ou
en partie par cas fortuit, doit.s’appliquer au cas où
l’immeuble périt par vétusté (Arrêtdelà Cour royale
dé Paris "du 19 août 1839, t. 1er de 1841, p. 458, Journal
du Palais).
: Eu cas de perte totale de la chose louée j la résiliatioc
DE LA FIN DU BAIL A FERME. 197
s’opère forcément, mais lorsque la destruction n’est
que partielle, toujours par cas fortuit, le preneur peut,
suivant les circonstances, demander ou une diminution
du prix ou la résiliation même du bail (Code civil,
art. 1722). Pour que la perte partielle donne lieu soit à
la résiliation, soit même à une diminution de prix, il
faut qu’elle cause au preneur un préjudice grave et
non pas seulement une simple gêne, une légère diminution
des avantages du bail (M. Troplong, n° 210).

Le bailleur, qui s’est engagé par une clause du bail à
indemniser le preneur dans un cas prévu de destruction
partielle de la chose, ne peut se soustraire au paiement
de l’indemnité en demandant la résiliation du
bail (Arrêt de la Cour de Cassation du 11 mars 1824 ;
Journal du Palais, a sa date.) 

360. Mais, en cas de destruction partielle, c’est au preneur
seul qu’appartient l’option entre la conservation
du bail avec indemnité ou la résiliation. Lors donc qu’il
demande une simple diminution de prix le bailleur ne
peut empêcher qu’elle lui soit accordée, en offrant dé
résilier le bail ; et les juges excéderaient leurs pouvoirs
eu ordonnant la résiliation contre lé voeu du preneur.
(Arrêt de la Cour de Cassation du 25 juillet 1827 ; Journal
du Palais, à sa date ; MM. Duvergier, t. 1er, n° 522
et Troplong, u° 213).

361. Le preneur qui, en cas de_pertepartiellesopte pour
le maintien du bail avec diminution du prix, 'peut-il
exiger que le bailleur fasse,à la partie delà chose louée
qui n’a point péri, les réparations nécessaires pour remettre
les lieux en état ?

Les auteurs ne sont point d’accord sur cette question.

En effet, TH. Duvergier, t. 1er, n° 523) , adopte la négative
en thèse générale. Cependant, il ajoute que la.
rigueur de ce principe doit fléchir lorsque l’événement
qui enlève au bailleur une partie de la chose, ne constituepas
pour lui une perte sans dédommagement. C’est
ce qui résulte d’un arrêt de la Cour rovale de Paris du
I2février 1833 (Sirey, t. 33, 2e partie,"p. 606 ; Dalloz,
t. 33, 2e partie, p. 195 ; Journal du Palais, à sai daté) ,
198 DE LÀ FIN DU BAIL A FERME.
qui a décidé que le propriétaire peut être contraint à la
reconstruction de la partie de la chose louée qui a été
détruite par suite de la dépossession d’une portion d’immeuble
pour cause d’utilitépublique.Toutefois, la même
Cour a décidé par arrêt du 5 mai 1826, que le locataire
d’un immeuble assuré ne peut, si cet immeub'e vient à
être détruit, par incendie, exiger que le bailleur y fasse
des réparations, quoique ce dernier ait reçu de la Compagnie
d’assurances l’indemnité du dommage qu’il a
éprouvé. M. Duvergier fait sur ce dernier arrêt les
observations suivantes : Si l’indemnité donnée par la
Compagnie d’assurances couvrait entièrement le dommage,
c’est-à-dire si d’une part elle était, représentative
de la valeur de ce qui a péri, et qu’en outre elle suffit
pour faire face aux réparations de ce qui a résisté aux
flammes, la position du bailleur serait absolument la
même après l’incendie et après l’expropriation ; elle devrait
être par conséquent régie par les mêmes principes.
Mais si la Compagnie d’assurances ne paie que la
valeur de là portion incendiée, le bailleur souffrirait
une perte s’il était obligé de réparer à ses frais la portion
qui subsiste : il y a donc, alors une nuance qui justifie
l’arrêt de 1826.

M. Troplong (n° 220) rejette cette distinction faite par
M. Duvergier et par l’arrêt de Paris du 12 février 1833,
entre les’ divers cas de destruction partielle ; distinction,
qui, en effet, ne s’appuie ni sur l’art. 1722, ni sur
aucune autre disposition législative.

Suivant M. Troplong : Le preneur peut toujours
exiger du bailleur qu’il fasse à la chose les réparations
propres à assurer sa jouissance. L’art. 1722 ne le dit
pas, il est vrai ; mais il n’avait pas besoin de le dire,
puisque cela résTulte des art. 1719 et 1720, qui imposent
au bailleur l’obligation d’entretenir la chose eu
état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et
d’y faire pendant la durée du bail toutes les réparations
qui peuvent devenir nécessaires ; s’ii en était autrement,
il dépendrait du bailleur, dans la plupart des cas, dé paralyser
le droit d’option que l’art ! 1722 confère au pre-
DE LA FIN DU BAIL A FERME, 199
peur en refusant par exemple, de relever les Cheminées

a-'u'ûii vent violent et extraordinaire aurait renversées,
e refaire le toit qu’une neige inaccoutumée aurait enfoncé,
etc. « Ainsi, ajoute-t-il, il ne faut pas prendre au
"sérieux cette idée exprimée par l’arrêt de Paris, du 12
février 1855, que l’art 1722 n’oblige pas lé propriétaire
à la reconstruction de la partie de la chose détruite par
là force majeure. »

f" Pour notre part, nous nous joignons à M. Troplong
pour repousser la distinction faite par M. Duvergier et
par l’arrêt du 12 février 1833, mais nous n’admettons
pas comme paraît le faire le savant conseiller à la Cour
de Cassation, que le bailleur soit toujours obligé, si
le preneur l’exige, de remettre lés choses au même
état qu’avant la destruction ; nous pensons, avec les
auteurs du Journal du Palais, qu’il y a une différence
à établir entre la destruction et lés dégradations,
et par corrélation entre les constructions et les réparations
 ; que le preneur petit toujours exiger celles-ci,
qu’il ne peut jamais exiger les premières. Ainsi, par
exemple, s’il arrive que dès cheminées soient renversées
, un toit enfoncé, des fenêtres ou dés pêrsiènnes
brisées, le preneur pourra évidemment, exiger, è'il vertu
des art. 1719 et 1720, que le bailleur lés rétablisse. Mais
qu’une partie de la maison, un corps de logis, par
exemple, vienne à périr, nous ne pensons pas que le
bailleur puisse être obhgé de le reconstruire ; car d’un
côté l’art. 1722 ne le dit pas, et d’un autre côté, comme il
ne s’agit pas alors d’entretenir, défaire des réparations,
les art. i'719 et 1720 rie peuvent être invoqués..Seulement
si le preneur, au lieu de demander la résiliation,
opte pour le maintien du bail, il pourra exiger que le
bailleur fasse, à la partie de l’édifice qui a survécu, ies
réparations qui peuvent être nécessaires pour la rendre
habitable, que, par exemple, il l’y tienne clos et couvert.


562. Nous avons dit aussi que la résolution pouvait
résulter de l’inexécution des obligations des parties.
Mais l’appréciation de la gravité des infractions qui
200 DE LA FINr DU BAIL A FERME.
sont de nature à opérer la résolution d’un bail à ferme,
appartient exclusivement aux juges du fait (Arrêt
delà Cour de Cassation du 25 novembre 1841 ; Journal
du Palais, t. -2 de 1843, p. 160). Ainsi l’arrêt qui, d’après
les circonstances de lacause, a prononcé: la résiliation
d’un bail et refusé des indemnités au fermierV
échappe à la censure de la Cour de Cassation (Arrêt dé la
Cour de Cassation du 11 août J 830 ; Journal du Palais,
à sa date).

565. Suivant M. Duranton, 1.17, n° 283, pour que la résiliation
d’un bail à ferme puisse être prononcée, il faut
que l’inexécution de telle ou telle clause du bail ait réellement
causéquelque préjudice au bailleur, qu’il en résulte
pour lui un dommage. Ainsi, s’il n’y a pas eu préjudice,
il n’y a pas lieu à résiliation ni à dommages
et intérêts. -

Nous partageons aussi cette opinion, et nous ajouterons
que, si. le préjudice est d’une faible importance,
les juges doivent se borner à prononcer des dommages
:et intérêts ; au reste, ils ont à cet égard un pouvoir
discrétionnaire.

564 La résiliation d u bail pour défaut d’exécution des
conditions et de garanties, entraîné celle de la prorogation
que le propriétaire aurait pu en consentir paravance
(Arrêt de là Cour de Cassation du 7 février
-1838 ; Journal du Palais.^. I »-de 1838, p. 312) , ;

565. Autrefois c’était une question grave et controversée
que celle- de savoir sïVappariliôfi, de spectres ou
de fantômes dans les lieux loués était nn motif suffisant
de.résiliation du bail. La majorité des auteurs se prononçait
pour l’affirmative (1). Cependant le parlement
de Paris, quoique sa jurisprudence sur ce point ne fût
pas toujours uniforme, inclinait pour le maintien du
.-bail.' Le parlement de Bordeaux, au contraire. accueillait
invariablement la demande et pi'ononçait.la résiliation.
« La raison de cette différence,.dit un ancien au(1) 
Despeisses, tit. u, sect. v, nc 4, et toutes les autorités qu’il cite.
teur (1) , entre la jurisprudence des deux parlements,
peut-être de ce que les Misions ne sont pas si fréquentes
à Paris qu’en Guyenne. » Mais de nos jours nous ne
croyons plus aux revenants, et une demande en résilia-,
tion fondée sur un semblable motif paraîtrait aussi absurde
que ridicule ; c est assez dire qu’elle serait repoussée
par les tribunaux.

§ III. — Des devoirs réciproques du fermier sortant
et du fermier entrant.

566. De ce que le plus souvent, dans l’exploitation
d*un domaine rural, un fermier succède à un autre, il
résulte qu’il doit exister, entre le fermier qui termine
son bail et celui qui le commence, des points de èontact,
des rapports forcés qui les mettent tous deux nécessairement
en présence. Voulant concilier ce double
intérêt, le législateur a pensé qu’il était nécessaire
d’indiquer les règles à suivre dans ces circonstances.
En effet, l’art. 1777 du Code civil est ainsi conçu.
« Le fermier sortant doit laisser à celui qui lui succède
dans la culture, les logements convenables et
autres facilités pour les travaux de l’année suivante ; et
réciproquement le fermier entrant doit procurer à celui
qui sort, les logements convenables et autres facilités
pour la consommation des fourrages et pour les récoltes
restant à faire. Dans l’un et l’autre cas on doit se
conformer à l’usage des lieux. »

367. Une observation importante doit ici trouver sa
place, c’est que, pour fixer la limite des devoirs auxquels
ie fermier sortant et le fermier entrant se trouvent respectivement
soumis, le législateur, dans 1-art. 1777 que
nous venons de transcrire, finit par s’en réSérer à l’usage
des lieux. Un grand nombre de coutumes anciennes (2) 
(f) Brillon, Dictionnaire des arrêts au mot bail, n° 12.
(2) Telles sont les suivantes : [« ALOST, Un fermier qui plante quelques arbres sur la terre qu’il
tient à ferme, a la faculté de les qster avant que le terme de sa ferme202 DEVOIRS RÉCIPROQUES DU FERMIER ENTRANT
contiennent sur ce point des dispositions qui doivent
être encore suivies de nos jours, lorsque, toutefois, elles
ne sont pas tombées en désuétude. Ainsi ce n’est qu’a
finisse, le propriétaire en estant premièrement insinué, si ce n’élait
que le propriétaire le voulût retenir pour le prix qu’ils vaudraient, si ils
gissaient a terre ; mais si le fermier n’osle point Iesdils arbres avant
la fin de son terme pendant lequel ilsonl élé planté, el s’il .reloue
sans en faire aucune 'stipulation ou condition, ils suivent le fonds sans
récompense (Rub. xiv, art. 10).Pareillement quoy que ce soit que le fermier construise .ou bâtisse
sur le fonds qu’il a affermé, le propriétaire a la faculté de retenir les
édifices ou maisons, pour la prisée à faire, comme s’ils gissaient par
terre (Rub. XIY, art. il).Une personne occupant à bail une censé avec maison, grange et élal) les,
a la faculté, lors de la sortie de son bail, expirant’ ordinairement
la veille de Noël, de labourer, de fumer et de semer, les jachères accoutumées
de la même année dernière ; et.si le maistre ou le fermier à
venir souhaite de lever à son profil lesdits grains semez, ils sont obligez
de payer tous les frais de la même année pour autres terres qu’ils
dépouillent avec le prix du bail de la même dernière année, à l’avènement
des susdites jachères (Rub. xiv, art. 12).Ilem , un fermier qui sort a la faculté de labourer une fois les (erres
en chaume jusques à la veille de Noël, qui est le dernier jour de
son bail ; et le fermier à venir esl lenu de l’en satisfaire suivant la prisée
(Rub. xiv, art. 13).Aussi le maislre ou le fermier à venir est lenu de payer le tiers des
engrais çhariez dans les jachères de la dernière année, avec le tiers
des voilures el de l’espanchemenl, à l’estimation de gensàceconnoissant
(Rub- xiv, art. 1 h).Le susdit maislre ou fermier qui doit entrer doit faire raison à celui
qui sort, du tiers des fossés faits, dans la dernière année, sur lès
biens de la ferme, pour les fruits d’été, à l’estimation comme cy-devant
(Rub. xrv, art. 15).Item, un fermier qui sort peut, après la veille de Noël, et la fin
de son bail, jouir et demeurer dans le bien qu’il a loué.jusqu’au mois
de mai suivant inclu, afin de battre son grain, pour consumer la
paille, son foin, comme aussi afin de consumer et convertir en fumier
par les bestiaux les fourrages qui sont dans la censé, avant que le fermier
è venir y puisse entrer et prétendre une entière el pleine demeure
 ; mais il est obligé de donner au fermier à venir une demeure
joui 1 luy et les siens, une eslabie pour ses chevaux et un lieu pour leET DU FERMIER SORTANT. 203
défaut d’usage que Je principe posé par l’art, 1777*
d’une manière d -ailleurs assez vague, reçoit son appli-t
cation- Aussi, dans le cas où des débats s’élèvent entre
fourrage desdits chevaux, pour faire le labour après la Teste de Noël
(Rub. xiv, art. 16).Le maistre jeltant la main sur son bien, est tenu de donner et payer
au fermier qui sort, lesdils labours, engrais et semences, et "toutes lés
autres améliorations spécifiées cy-devant, autrement le fermier sorti
pourra retenir ce dont il est redevable de son bail, ou de léguer ce
qu’il doit à son maistre, jusques à concurrence de ce qu’il trouve bon,
si le fermier qui doit entrer, sur lequel le maistre pourra le prendre
(Rub. xiv, art, 18).AUDENARDE. Que les nouveaux fermiers ne peuvent labourer
avant l’entrée de leurs baux, et les anciens fermiers ont la faculté de
labourer et de senier jusques au dernier jour de leurs baux, mais lé
propriétaire ou fermier à venir peut prendre les fruits semés et les labours
en payant labours et semences ; et au cas qu’il ne les prenne
pas, le fermier qui sort fera levée des fruits en payant’ le loyer selon
l’étendue de la terre (Rub. ix, arl. 16).Le fumier fait sur un bien y doit demeurer, soit sur les terres ou
dans la fosse à fumier, sans le pouvoir vendre, aliéner, ny transporter
en aucune manière, à peine de payer les dommages et intérêts,
comme aussi toute la paille des fruits recueillis sur le bien y doit être
usée et consumée, sauf la récompense, au dire des gens à ce connaissant
(Rub. ix, art. 19).BAIIXEUL. Tous les louages elles baux, dont l’entrée et la sortie
ne sont pas expiré par les contrais, seront entendus à entrer et finir,
des terres à semer à la Sâint-Bavon, prés et pàsturages à Noël,: deà
maisons à la my-mars : mais où les censés et terres à semer sont loués
conjointement, le fermier pourra jouir des bastiments et édifices jusqu’au
1er mai. (Rub. xvm, art, 7.) BERGS SAINT-WINOX. TOUS fermiers, après la fin de leurs baux^,
sont tenus de vider les lieux et d’en sortir, savoir : à la mysmars, pour
les maisons et les pàsturages ; pour les terres de labour qui ont été
semées avçcdu blé froment ; à la Sainl-Bavon, après le dernier d’aoust
de leurs baux, et des autres, aussitôt que les fruits en .sont olés, sans
opposition en estant requis et judiciairement sommés à « et effet, a
peine de l’amende de X livres parisis, et de n’être point récompensés
des labours et semences que dans la suite, ils feraient sur les mêmes
terres, le tout, s’il n’était aulrement stipulé ; et il en sera fait droit
IPHimaireirient en la chambre en cas à'oppositiqn. (Rub. vil, art. i.j$04 DEVOIRS RECIPROQUES DU FERMIER ENTRANT
deux fermiers sur cet ôbjet, les tribunaux ont-ils pour
habitude de commettre des experts à l’effet de déterminer
lés logements et autres facilités, eu égard aux
besoins respectifs de chaque exploitant.
Et si un fermier à qui défense aurait été faite, à défaut de sortir,
restait à exploiter quelques terres de celles qu’il avait à ferme, saris en
avoir de bail, il en payerait le double loyer du prix du dernier bail,
ou les dommages et intérêts, au dire de la loi. (Rub. vu, art. 8.) El au ras qu’il ne lui sqil point fail de défense, mais que le propriétaire
garde le silence, la ferme précédente est sous entendue tacitement
continuée pour un au sur lé prix du bail. (Rub. vu, art, 9.) BorjcnATJTE. Le fermier demeuianl el occupant la terre après-la fin
de son bail sans qu’il lui ait été donné congé du bail avant la fin-de
la dernière année, pourra exploiter ladite terre l’année suivante entière
dans laquelle il sera entré sur lès mêmes conditions et prestations
que la dernière récolte. (Rub. x, art. T.) COTJRTRAT. Lorsque le bail ne déclare pas à quel jour les paiements
doivent être faits, il est sous entendu à la Saint-Jéan de chacune année
une moitié à chacune. (Rub. vu, art, 6.) _ 'Lorsque le bail commence et finit au.mois de may, le fermier fulur
peut venir labourer les terres après la fesle de Noël, et y semer des
fruits de mars : sans que le fermier qui doit sortir puisse l’empêcher,
à peiné de payer les dommages et intérêts. (Rub. vu, art 7.) Le fermier ne peut non plus laisser aller ses bestiaux dans la dernière
année de son bail finissant au mois de may^ dans les pasturès
après là my-mars, ni les diminuer en quelque manière que ce soit ;
niais il est-obligé-dé les- retenir, après là my-mars, dans.', la cerise et
dans sa cour, à peine de payer les dommages et intérêts, s’il fait le
contraire. (Rub. vu, art. 28.) " ECLOO EI LEMBÈKE. OÙ par le bail il n’est point dit quand il commence
et quand il finit, l’on entend que ce sera au bail de laSairilBavon
du Saint-Rcmy, et eschéra pour la première année à la Saint
Rémy prochaine, lorsque le bail se fait au plus tard en février précédent.,
(Rub. y, art. 15.) : ; -"Le fermier ayant quitté à la fin de son bail, s’il a recueilli des fruits
de son "dernier.engrais,, il n’aura pas de récompensedudit engrais,
comme i ! l’aura, s’il a seulement recueilli une fois le fruit, et cela au
dirédegènsà ce connaissant. (Rub. v. arl. 15.) : ■FUUNE. Tous ieV fermiers doivent déloger au mois de riiay ; aussi
lêfermier qui dôitenlrer peut venir labourer les terrres auparavant, si
i« nature de la terre le reljuiertj sans le dol et la. (ràude ; sans que: j$

368. M.deGasparin (Guide des propriétaires, p. 356 et
suiv.) pense qu’il y a ici une véritable lacune dans la
loi, et qu’on pourrait suppléer à son insuffisance par
des articles additionnels insérés dans le bail à ferme. Cet
auteur s’exprime ainsi :
" L’époque naturelle, dit-il, où doit finir un bail est
celle où les semences dont le fermier doit percevoir les
fruits après sa sortie sont complètement achevées, et
où les travaux du nouveau fermier ne sont pas encore
commencés.

 » Dans les pays où règne l’assolement triennal, cette
époque se rencontre immédiatement après la semence
du blé de printemps, s’il est d’usage que le fermier sortant
jouisse de cette récolte, c’est-à dire vers la fin de
mars dans le nord de la France, et au commencement de
mars au centre. Mais si le fermier sortant ne sème point
fermier qui doit sortir puisse empêcher ; h peine de payer les dommages
et intérêts (Titre xxxni, art. 7).Un fermier qui n’a point de bail d’aucune censé ou de terre espastes,
est lenu de relirer et osier ses bestiaux desdites terres, pour faire
piace au fermier qui doit entrer à la Chandeleur, retenant seulement
un morceau de terre proche de la censé, grand, selon la quantité ou le
nombre des bestiaux, ou la grandeur de la censé (Tit, xxxui,jart. 22.) HoKDTSCQOTE. Chaque fermier est tenu, après la fin de son bail
d’en soriir el de s’en désister, savoir : des maisons aux champs, an
mois de may et des maisons sur la chaussée el des prairies à la mymars
 ; bien entendu que le fermier qui doit sortir demeurera en la
jouissance du verger et des clos jusques au mois de may susdit, et
des terres à labour qui ont été semées de froment à la Saint-Baron, ou
Sainl-Réniy précédente, el des aulres, aussilôl après que les fruits sont
enlevés des champs, s’il en est requis du propriétaire ou du fermier
qui doit entrer, sans pouvoir s’y opposer, si ce n’était en faisant voir par
le bail ou par témoins vivants, ou par délation de serment, en avoir
encore la ferme, à peinede ni livres parisis. (Rub. xi, art. 6.) PopimiNGHE. Les dits fermiers peuvent à la fin de leurs baux de
pareilles censés, y demeurer jusqu’à la my-mars suivant, et en faire
paistre les fourrages par leurs bestiaux: sans néanmoins pouvoir tirer
aucun proGt des terres à semer ou des houblonniéres après la SaintBavon
au préjudice du fermier qui doit venir. (Titre vi, art, 8.) 11206 DEVOIRS RÉCIPROQCES DTJ FERMIER ENTRANT
les blés de mars à son profit, l’époque naturelle est celle
où il a fini les semailles d’automne, comme dans les"
pays où l’assolement est biennal, c’est-à-dire du ier au
30"novembre, selon les pays. Dans le courant de l’hiver,
le nouveau fermier a le temps de- se livrer au repurgeaient
des fosses, aux cultures profondes qui doivent
préparer ses fumiers et fourrages, et à tous ies travaux
qui annoncent un nouvel ordre de choses ; au lieu que
s’il n’entre qu’au printemps, il ne peut plus, pour cette
année, que suivre la routine tracée, et c’est une année
perdue pour l’amélioration.

 » Mais.l’usage est tyrannique, surtout pour l’époque
du changement des fermiers ; car je fermier sortant ne
peut quitttr sa ferme qu’autant que celui qui le remplace
lui cède la sienne. 11 n’est donc pas au pouvoir
d’un seul propriétaire dt- changer la coutume usitée
dans le pays. Le Gode civil (art. 1777) a cherché à remédier
à-ces inconvénients en stipulant que le fermier
restant doit laisser à celui qui lui succède l’usage de
logements convenables et autres facilités pour la consommation
des fourrages et pour les récoltes restant à
faire ; le tout selon l’usage des lieux.
 » L’intention était bonne sans doute, mais son exécution
incomplète, et pourrait donner lieu à de grands
abus ; car il est rare d’avoir dans mie ferme des bâtiments
suffisants pour loger une double population de
bestiaux et d/ouvriers. Je pense donc qu’on doit suppléer
à cette lacune par des articles additionnels qui
trouveront leur place dans les.parties du bail où l’on
complète les dispositions du Gode.

« Ainsi, si le bail finit en novembre , il sera stipulé
que le fermier sera tenu de loger eu hiver un nombre
d’ouvriers et de bêtes de travail pour travailler aux
raies’d’écoulement ; au printemps, tel autre nombre
pour ies travaux des mars et les sarclages ; et enfin, en
été, l’attirail nécessaire pour enlever ie.s recolles. Si
le bail finit en mars, il faut sUpulcr <.jite ie fermier
.sortant laissera jouir celui qui le remplacera des terres
et chaumes immédiatement après la récolte, pour pou-
ET DU FERMIER SORTANT. 207
voir y faire lès cultures convenables à l’établissement
des fourrages, et pour le soin de ses mars, sans préjudice
du parcours dé sou troupeau, jusqu’au moment
où la terre'sera ouverte. Il est bon d’établir aussi, par
une clause expresse, que le fermier entrantaura le droit
de semer sur les mars du fermier sortant, ou sur les
blés d’hiver, si l’on ne fait pas de mars dans.le pays, une
quantité déterminée de graines de trèfle,'de sainfoin
et d’autre fourrages, et.que pour tous ces travaux, le
premier sera tenu de fournir le logement à un nombre
déterminé d’hommes et de bêtes de travail ; on peut
fixer aussi d’avance les parties de logement qui composeront
cette jouissance momentanée. Comme le fermier
sortant ne profite pas de la paille qui reste à son
successeur, il arrive le plus souvant qu’il fait couper
les blés de la dernière récolte très haut, ce qui lui procure
quelque réduction sur le prix du faucillage ; mais
ce qui aussi diminue beaucoup la quantité de paille, au
grand détriment, de la. ferme ; c’est un abus dont il est
lui-même victime dans la nouvelle ferme qu’il va occuper.
L’intérêt commun des fermiers et celui du propriétaire
exigent donc que les propriétaires s’accordent
pour le faire cesser, ce qui dépend de chacun d’eux en
particulier pour ce qui le concerne, en stipulant dans
le bail à ferme la hauteur à laquelle seront fauchés les
blés 'delà dernière récolie et fixant une indemnité pour
chaque pouce de hauteur dont le chaume dépasserait
ce qui est convenu. Si les gerbes ont un mètre de hauteur,
et que l’hectolitre de grain produise trois cents
livres de paille, il en résultera pour chaque centimètre
un poid de trois livres ; c’est donc sur cette évaluation et
sur ce prix moyen de la paille que l’on fixera la valeur
de l’indemnité par chaque centimètre donc le chaume
sera plus élevé que ce qui est convenu.

« J’ai trouvé dan s la Provence une coutume singulière
mais très gênante : L’ancien fermier cesse de jouir du
parcours des chaumes, le 1er septembre ; son troupeau
déménage alors et va dans sa nouvelle ferme, quelquefois
à plusieurs lieues de distance ; le remplacement des
"208 DEVOIRS RÉCIPROQUES DU FERMIER ENTRANT
bergers a lieu le 29 de septembre. Ce changement se fait
loin du fermier qui ne peut pas surveiller exactement,
cette opération ; lui même n’arrive sur la nouvelle
ferme que le 1er de novembre. À quoi tient cet arrangement
barbare ? Mais tel qu’il est, ce n’est qu’un exemple
entre mille des bizarreries que l’on rencontre dans
divers pays et auxquelles ou ne pourrait renoncer que
par un accord géuéral qu’il serait peut-être bien difficile
d’obtenir. »

M. Crud (Économie théorique et pratique de l’agriculture,
t. 1er, p. 120 et suiv.) s’est.aussi livré sur cette
matière aux observations suivantes :

« Les détériorations, dit-il, que fait un mauvais fermier
consistent, le plus souvent, dans l’appauvrissement
du sol, dans la diminution des champs à fourrage et
dans la multiplication des mauvaises herbes sur les terres
arables. Je ne parle ni de la détérioration des bâtiments,
ni de la destruction des arbres et des haies, ni
du comblement des canaux et fossés d’écoulement, ni
enfin de l’accumulation des terres sur lés bordures des
champs ; les baux ordinaires prescrivent ordinairement
des mesures contre ces maux. Quant aux trois premiers
genres de détériorations, je proposerais de les prévenir
par les dispositions que voici : A l’époque de l’entrée
du fermier dans son bail il sera pris inventaire de l’état
des terres qu’on lui confie ; le fermier sera comptable
non seulement de la totalité des engrais non employés
qui se trouveront alors sur le domaine, mais encore de
tous ceux qui auront été mis dans le sol, sans avoir été
absorbés par des récoltes et il sera, en conséquence,
tenu de les bonifier, en nature ou en argent à la fin de
son bail selon les règles ci-après :

 » Tous les engrais mis en terre pour une récolte céréale
obtenue avant le commencement du bail seront
censé exister encore pour une moitié dans le sol. Si cette
récolte céréale a été précédée par une récolte sarclée et
que le fumier ait été appliqué déjà à celle-ci, la quantité
de fumier qui sera supposée demeurer dans le sol à la
suite de cette récolte céréale, ne sera que des deux cin-
ET DU FERMIER SORTANT. 20.9
quièmes de celle qui avait été consacrée à la récolte sarclée,
si celle-ci était du colza, de la navette ou du lin,
ces deux cinquièmes seront réduits à un quart.

 » Tous les engrais qui auront été mis sur les prairies
ou sur les champs à fourrage, dans lés derniers dixhuit
mois jusqu’à l’automne qui a précédé le commencement
du bail, seront supposés exister dans le sol
pour une moitié de leur valeur. Ceux qui y auront
été appliqués durant leurs derniers six mois, pour
l’entier.

 » Tous les fumiers et autres engrais seront estimés
dans la proportion de la valeur relative qu’ils auraient
pour amender les terres.

 » A la sortie du fermier, le propriétaire sera tenu de
lui tenir compté des engrais, d’après les mêmes règles
et les mêmes principes ; pourvu cependant que, en mettant
les engrais en terre, le fermier les ait fait reconnaître
par le propriétaire ou le représentant que celui-ci
aura désigné à cet effet. Les fumiers laissés en provision
seront bonifiés, sur le même pied, par le fermier au
propriétaire et par celui-ci au fermier.

 » 11 sera également dressé un inventaire des champs
à fourrage qui existeront à l’entrée du fermier dans
son bail ; on désignera, dans ces inventaires, le temps
qui s’est écoulé depuis leur établissement en herbage,
et le fermier sera tenu d’en rendre, à la fin de son bail,
une pareille étendue de même nature et en pareil état.
Si l’étendue était moindre, le fermier devrait au propriétaire
u ne indemnité proportionnelle. Si, en revanche,
à la fin du bail, le fermier laissait une étendue de champs
à fourrage plus grande que celle qu’il aurait reçue, le
propriétaire ne serait tenu envers lui qu’à la moitié des
indemnités ; à moins que, avant cette époque, il n’en
eût été convenu autrement, de gré à gré, entre les
parties. 1 -

 » L’époque la plus convenable pour entrer dans un
bail et lé terminer, me-parait être le 1er mars,parce que
c’est celle où les fourrages sont a peu près consommés,
et les récoltes de l’année précédente écoulées ; mais

42,'
210 DEVOIRS RÉCIPROQUES DU FERMIER ENTRANT
encore faut-il que dès le 1er octobre précédent, les
terres arables aient été mises à la disposition du fermier
ou du cultivateur qui doit entrer dans le domaine ; afin
qu’il ait pu préparer les champs pour les semailles du
printemps. Au reste, il faut que le nouveau cultivateur
à son entrée dans ia ferme, reçoive, de l’ancien, une
quantité déterminée de fourrages pour nourrir ses’bêtes
jusqu’à ce qu’il puisse le faire avec de nouveaux herbages.
S’il restait une plus grande quantité de fourrages,
et qu’il n’y eut pas, sur le'domaine, des bâtiments assez
spacieux pour que le fermier qui quitterait son bail,
pût, sans entraver le nouveau cultivateur dans sou exploitation,
faire consommer cet excédant par ses propres
bêtes, avant la lin du mois, ce nouveau cultivateur
devrait être tenu d’eu bonifier la valeur à l’ancien, non
au prix courant, mais à celui auquel les vaches payent
ces fourrages par leurs rentes.

 » Si le fermier ne se trouvait pas laisser,à son départ,
la quantité de fourrages convenue, il devrait être tenu
de la payer au prix courant, 'de même, de remplir ces
vides par des fourrages de lionne qualité, procurés du
dehors, v
Les deux passages que nous venons d’extraire des
ouvrages de MM. de Gasparin et Crud nous paraissent
présenter d’une manière lucide et précise tout ce que
l’expérience d’agronomes éclaires peut offrir d’utiles
enseignements etfde sages conseils aux propriétaires oie
biens ruraux et aux fermiers (1).
569. Dans les pays d’assolement biennal comme dans les
(1) L’époque qu’il convient d’assigner à l’entrée en jouissance des
biens ruraux est un des plus graves sujets qui puisse exciter 1 intérêt
des agriculteurs ; en effet, si ce moment n’est point convenablement
choisi, lefermierpourra en ressentir les funestes conséquences pendant
1s première, et même pendant la seconde année de son bail. De là des
mécomptes, des pertes dont le propriétaire aura souvent à essuyer les
fâcheux contre-coups. En Ecosse, et surtout dans le nord de i'Ahglcterre,
toutes ces conventions, toutes ces régies relatives aux rapports
départements de l’Eure et du Calvados où les baux Unissent
et commencent à la saint Michel,on suit les usages
e voici : Le fermier sortant laisse les terres arables
dépouillées et leur donne les façons préparatoires pour
la semence du blé ; le fermier entrant n’a alors qu’à ensemencer.
L’ancien fermier a droit aux herbes jusqu’à
Noël, époque à laquelle les herbages sont dépouillés ;
ses bestiaux continuent à occuper les pacages et les écuries ;
seulement il doit s’entendre avec le nouveau fermier
pour quecehii-ci trouve un logement suffisant pour
'es chevaux de labour, et une ou deux vaches laitières.
La récolte des pommes appartient aussi au fermier
sortant. Le pressoir, les greniers, les caves et celliers’
"estent à sa disposition pour 3a confection des cidres (i).
3a lui laisse la jouissance des granges jusqu’à la saint
fean suivant, au plus tard. Le nouveau fermier est tenu
le lui fournir un logement et un four pour un ou deux
jatteurs -en grange et pour une servante, et une
jlace dans les écuries pour un ou deux chevaux. A l’égard
des fourrages, tels que pailles, trèfle, sain foin,
'esce, luzerne, etc., ie fermier sortant doit faire battre
successivement une certaine quantité d.e gerbes parmi
orcés qui doivent nécessairement exister entre le fermier sortant et
ntrant sonl très convenablement appréciées et déterminées ; mais il
lut dire que chez nous, malgré les progrés qui se manifestent de
lus en plus dans noire agriculture, il reste encore sous ce rapport
ien des améliorations à introduire, bien des incertitudes à dissier.
Il serait vivement à désirer que tous ces points fussent l’objet
e dispositions particulières risiiS ie Code rural, dont on nous fait esérer
depuis si longtemps ie bienfait. Ne pourrait-il pas prescrire d’une
lanière générale, par exemple, que dans chaque localité, l’époque du
3inmencement et celle de la fin (les beaux à ferme serait déterminée,
'après le climat, le mode de culture et les autres circonstances locales,
ar un règlement rédigé avec le concours des praticiens les plus expémentés,
et rendu ensuite obligatoire.(1) En Normandie, on accorde assez généralement l’occupation des
ivcs jusqu’à la Saint-Jean (ïï. Yaudoré, Droit civil des Juges-de'aix,l.
2, p, 318).212 DEVOIRS RÉCIPROQUES DU FERMIER ENTRANT
celles engrangées pour approvisionner les animaux, de
la quantité de paille nécessaire à leur nourriture et à
leur litière. Le fermier entrant a droit de disposer des
fourrages ; le fermier sortant ne peut en enlever aucuns.
S’il n’y a stipulation ou usage local établi pour le domaine,
toutefois dans quelques contrées du Calvados et
de l’Orne, le fermier sortant est autorisé à enlever les
foins et à les veudre à son gré (M. Troplong, n° 778).
Selon M. Yaudoré (Droit civil des Juges de Paix, t. 2, p.
319) cet usage s’est introduit dans beaucoup de fermes
à herbes situées dans le département de l’Orne.

570. Les pays où l’on pratique la culture triennale ont
leurs usages particuliers. Ainsi en Lorraine, les baux Hnisseut
à la Saint-Georges (25 avril). Le fermier entrant
donne à la sole en jachère, les cultures nécessaires pour
recevoir, en automne, l’ensemencement en blé. Les deux
autres soles sont à cette époque couvertes de blés et
des avoines semées par le fermier sortant. Elles restent
à sa disposition jusqu’à la récolte inclusivement. Le
fermier entrant recueille sur la fin de juin qui suit sa
prise de possession, les foins des prairies naturelles qui
se trouvent sur la ferme (M. Troplong, n°779).

571. A l’égard des devoirs réciproques du fermier entrant
et du fermier sortant, on rencontre dans les environs
de Paris des usages assez variés ; mais, pour ne
pas avoir à lès mentionner tous, nous nous contenterons
d’indiquer, comme pouvant d’ailleurs servir de
règle générale, ce qui se pratique en pareille matière
dans le canton de Eoissy-Saint-Léger. Voici comment
s’exprime sur ce point M. le juge-de-paix de ce canton,
dans les notes qu’il a eu l’obligeance de nous transmettre
:

« Les baux , dit-il, prenant ordinairement fin au 1 î
novembre, on suppose un bail expirant au 11 novembre
1847.

 » Le fermier entrant aura/dès le jour de Pâques 1847,
droit aux logements convenables pour les animaux employés
à la préparation des terres pour la récolte de
1848 et pour les gens chargés de les soigner et de les:

 ;onduire, soit les valets ou charretiers de labour. Ainsi
me écurie et un grenier pour les fourrages et quelqueois
d’autres lieux accessoires, tels que chambres pour
e coucher des charretiers, hangars pour remiser les
'oitures, le tout selon les besoins du fermier entrant
lombinés avec ceux du fermier sortant et les aisances
le la ferme.

 » Le fermier gardera le surplus pour son logement
lersonnel et celui de ses gens et animaux, pour les beoins
de la récolte pendante et pour la consommation
les pailles et foins de cette récolte.

 » A Pâques 1848, il les abandonnera, sauf les granges
t greniers nécessaires aux foins et blés qui lui reste■ont
encore.

 » A la Saint-Jean suivante, il les videra entièrement.

 » Les fumiers étant toujours affectés aux terres de le
èrme, ceux existant à Pâques 1847 ainsi que ceux ulérieurs
appartiennent au fermier entrant, qui a droit de
es faire conduire à son gré sur les terres en jachère.

 » Les pailles non consommées à Pâques 1848, ainsi que
telles à provenir des blés qui resteraient à battre sont
ussi la propriété du fermier entrant, car le fermier sorant
n’en peut vendre.

 » Au surplus, les parties prennent en général le soin
l’insérer dans les baux à ferme des clauses relatives à
ses objets. »

572. L’usage suivi dans l’arrondissement deMelUn, à
'égard des facilités mutuelles que se doivent le fermier
mtrant et le fermier sortant, est celui-ci (1)  : Lorsque
a jouissance du fermier entrant commence par les mars,
e fermier a le droit de se faire délivrer une partie de
'habitation, le fournil, l’écurie et un grenier nécessaire
tour déposer le fourrage et l’avoine destinés à la nour(1) 
Nous devons la communication de ce documenta la bienveillante
ffection d’un membre du tribunal civil de Melun, à M. Paul Dieuonné.214 DEVOIRS RÉCIPROQUES DU FERMIER FNTBANT
ture de ses.chevaux ; après la récolte, la jouissance de
tous les bâtiments appartient au fermier entrant, a l’exception
des granges et greniers réservés pour mettre a
couvert les fruits delà dernière récolte : le fermier sor^
tant doit emmener les bestiaux pour qu’ils soient remplacés
par ceux du fermier entrant.

Quand la jouissance du fermier commence aux jachères,
l’usage est le même à l’égard des bâtiments, mais
dans ce cas les bestiaux doivent être retirés par le fermier
sortant entre la Saint-Jean et la Bladelaine c’est-àdire
quinze jours après, le 24 juin.

575. Le nouvel exploitant a-t-il laliberté de semer sur
les blés d’hiver ou sur les mars du fermier sortant, une
certaine quantité de trèfle, de sainfoin et autres plantes
fourragères ?

BL, Troplong, (n° 779) , cite une sentence rendue le 21
j aillet 1838, par l’un des juges-de-paix de Nancy, qui a
décidé qu’il y avait heu à un dédommagement par le
fermier sortant.'

Toutefois nous pensons avec M. Yaudoré (Droit civil
des Juges-de-Paix,t. 2, p. 319) que la solution dépend
sur ce point dé l’effet produit par cet ensemencement.
Les tribunaux auront donc à examiner, si, relativement
aux bonnes ou mauvaises saisons, le preneur a ressenti
un dommage.

« En Normandie, ajoute M. -Yaudoré-(même ouvrage,
t. 2, p, 320) , on observe les usages suivants dans lès
contrées où il n’en existe pas de contraires :

« 1° Le fermier sortant à la Saint-Jean, -évacue alors
les bâtiments et le siège de l’exploitation ; Il retient seulement
les lieux nécessaires à la perception de ses fruits
et à la confection de ses travaux de sortie. Or, il gardé
les caves elles granges avec lés greniers jusqu’à la StJéan
qui suit son départ.

 » 2° On doit lui accorder des logements pour les
personnes et- les animaux dont la présence est nécessaire
pour achever l’exploitation. Bans plusieurs localités,
l’habitation est mise à la disposition des deux
fermiers. Le fermier sortant fait alors sa cuisine dans
ET DU FEHflilER SORTANT. 215
la pièce ou le fermier entrant fait la sienne. Bacs certaines
localités le fournil lui est délivré.

 ». 3° Quant aux fourrages on les remet au fermier
mirant excepté ceux nécessaires aux bêtes de service,
disant les travaux de sortie et opérant le transport de
lenrées au marché. Les foins et autres fourrages peuvent
être enlevés par lui,,si l’usage du domaine l’y
utorise.

 » 4° Il fait les labours qu’il a reçus en entrant et doit
es terminer, savoir ■ à la mi-mai pour les terres comlactes
et à la Saint-Jean pour les terres légères. II doit
lorter les fumiers sur les champs s’il les y a reçus.

 » 5° L’entrée dans les prairies est interdite aux auiiiaux
après l’évacuation des bâtiments. Jusque là, -on
oit aménager la consommation des fourrages, en bon
1ère de famille. — On ne peut ni trop la hâter ni trop
i retarder. »

574. Au rapport de M. Yaudoré (Droit civil des juges
e paix, au mot pailles, t. 3, n° 7) , dans plusieurs contées
de la Basse-Normandie, le fermier entrant est
bligé de lier les pailles au fur et à mesure du battage,-
e loger les foins et de transporter les engrais sur les
nés à ensemencer. En générai, et dans plusieurs locatés,
ce sont des obligations qui tombent à la charge du
 ;rmier sortant. On doit à cet égard se conformer aux
sages locaux et aux conventions du bail. Suivant le
tême auteur, le fermier doit, sous peine d’être pourlivi
en dégradations, aménager le battage de ses grains,
: se conformer à l’usage de chaque localité. Il lui est
'fendu, par exemple en Normandie et dans les domai*-
2S où on serre les récoltes en 'groupes ou en tas, de
îttre lotît à coup les grains. On doit procéder au bat- 1
ge jusqu’à concurrence, savoir: d’un tiers avant la

ussaint, d’un autre tiers avant Noël, et du dernier
„rs à Pâques. Un battage plus hâtif est contraire à
ntérêt. de l’exploitation. En effet, comme le fait ohser ;r
avec raison M. Yaudoré, les pailles étant trop tôt
situes la vermine les ronge ou elles prennent un mauis
goût, qui les fait rebuter par les animaux. D’ail-
2P3 DEVOIRS îtÉCIPROQUES DU FERMIER ENTRANT
leurs les fuiniers étant faits trop tôt se consomment trop
vite, et ils n’ont plus la même activité pour la végétation.
•'-

375. Le fermier sortant doit aussi laisser les pailles el
engrais de l’année, s’il les a reçus lors de sou entrée eu
jouissance, et quand même il ne les aurait pas reçus, le
propriétaire pourra les retenir suivant l’estimation ;
(Code civil, art. 1778).

'- Dans ce.cas l’estimation se fait par experts.
■-.- Pour le fermier, l’obligatiou de laisser les pailles à SE
sortie, dépend uniquement delà question de savoir ei ;
fait, s’il les a reçues à son entrée ; dès lors, le preneur,
qui n’a trouvé qu’unequantitéde paillé déterminée, n’esi
tenu qu’à remettre la quantité déterminée qu’il a reçue
alors même-qu’il se serait engagé à en laisser suivan
l’usage des lieux (Arrêt de la Cour royale de Rennes
du 16 décembre 1831 (1)  ; Journal du Palais, à sa date) 
(i) Le sieur Ertaultde la Brelonnière était.devenu acquéreur de !
métairie de la Rivière.dont jouissait depuis longtemps la famille Gré
lier ; le bail du.8 mai 17 90, passé entre les ancêtres de l’appelant el-J
sieur Julien Grelièr, père de Tinlimë,.contenail celle clause expresse
que le'prjneur ne devait laisser h sa sortie que deux cents livres d
paille el rien de plus. Le dernier des baux est en dâledu3 juillet 181C
Ha été consenti au sieurLpuis Gr.elier,intimé,  ;et renferme celle énoi
cialion: : « Les. preneurs, s’obligent à se conformer à i'usagedu pnyi
pour la paille, foin et.màrnis, lors de leur sortie de la ferme, et d
foiré en cela comme il est pratiqué par les autres métairies. »
-■■ C’est dàns’ceUe clause que la contestation a pris naissance. Le sjeu
Ertaull delà B'rétonniêre èii a argumenté' pouf imposer au sieur Lpu
Grel.ier l’obligation de laisser à sa. sortie les pailles et foins récolK
dans l’année, ainsi que. les fumiers qui pourraient se trouver faits à ■',
même époque, '.'soutenant que.tel était l’usage du pays. L’intimé s’e
appuyé sur le bail de .17.90, auquel disait-il, il-n’avait pas été riéroj
par la clause purement de style du bail de 1816. Où ajoutait dans se
intérêt que ni'lui ni ses auteurs n’avait reçu ce que l’appelant réels
triaiti.qu.Cj du reste, l’usage allégué.n’élait pas prouvé. — Le tribun
de Nantes, devant lequel la contestation fin portée, admit les conch
sioris du sieur Grélier. —Appel du sieur de la Brelonnière devant
Cour de Rennes qui a prononcé en ces termes :
576. Les dispositions de Fart. 1778 du Code civil ont
fait disparaître ies incertitudes qui existaient autrefois
dans certaines localités sur l’étendue des obligations du
fermier sortant. En effet, dans les unes on exigeait qu’il,
laissât les pailles de' la dernière année ; dans d’autres
on prétendait qu’il n’y était point obligé. Maintenant
l’art. 1778 établit une règle uniforme, et les usages contraires
ne sont plus légalement obligatoires. Ainsi, par ~
exemple, Houard, qui écrivait au siècle dernier, nous
apprend (Dictionnaire du droit Normand an mot pqït~
les, t. 3, p. 394) , que dans certaines contrées du pays de
Caux, le fermier sortant enlève les pailles, et que le férniier
entrant en apporte ; il est évident maiirtenant qupj
le fermier sortant peut, auxterm.es de l’art. 1778, être]
contraint par son successeur de laisser suivant 1 estima- '
tion les pailles et engrais de l’année. Pour se soustraire
à cette obligation, le fermier sortant chercherait en vain
à se pffeyaloird.es habitudes anciennes ; car on ne saur
rait valablement invoquer un usage, lorsqu’il est abrogé
par une disposition formelle de la loi.

377. Remarquez que si le propriétaire est tenu de
reprendre au fermier sortant les pailles et engrais en
quantité équivalente à ceux que celui-ci a reçus sur estimation,
lors de son entrée en jouissance, à l’égard de
 » Considérant que, quelque modique que soil en apparence l’objet
de la contestation, la valeur en est néanmoins indéterminée, et par
conséquent le jugement dorg est appel ne peut être réputé rendu en
dernier ressort: — Considérant que l’obligation du fermier, de laissée
lès pailles à sa sortie, dépend du point de savoir, en fait, s’i.1 les a reçues
à son entrée en jouissance , ainsi aue le porte l’art, 1778, Code
civil ; — Que dans la cause, le père de 1 intimi, auquel celui-ci a succédé
n’avait pas trouvé les pailles a son entrée, et néanmoins s’était
obligé à en laisser deux cents livres ; que par suite, la clause des deux
basix subséquents, par laquelle le preneur 
'• '••-•• ' 43
t’tst soumis à l’usage des
lieux, n’a pas changé ton obligation primitive à cet égard : — Adoptant,
au surplus, les motifs des premiers juges, sans s’arrêter à l’exception
du dernier ressort proposée par les intimés, don ! ils sont déboulés,
— Péclare l’appelant sans griefs, etc. »218 DEVOIRS RÉCIPROQUES DU FERMIER EKTRAKT
l’excédant, l’art. 1778 du Gode civil donne au propriétaire
la faculté de le retenu', mais ne lui en impose pas
l’obligation. (Arrêt de la Cour royale de Bourges, du 51
mars 1840, Dalloz, t. 41, 2e partie, p. 85).

578. À défaut d’estimation d’entrée ou de convention
particulière, le fait d’avoir pris, à son entrée une îerpie
garnie de tous les fourrages que produit la proprié !é,
impose," par voie de conséquence, au preneur, l’obligation
de laisser, à sa sortie, les lieux comme il les a pris,
c’est-à-dire garnis de tous les fourrages généralement
quelconques qui sont leprocluit de la propriété.

Les fourrages artificiels, bien qu’étant le résultat de
l’industrie, ne peuvent pas plus que tous autres, être
exceptés de cette règle, alors surtout que rien ne prouve
que le preneur n’en ait pas trouvé à son entrée. (Arrêt
delà Cour royale de Bourges, du 2S novembre 1840 (î) ,
Journal du Palais, t. 2 de 1841, p. 540)."
(i) Considérant, porte cet arrêt, que nulle convenlion n’es ! intervenue
entre les parties relativement à la propriété des fourrages artificiels
qui se trouvaient au 11 novembre 1838 dans les bâtiments de la terre
de Cizely ; — Que, dons l’absence de toute convention des parties sur
ce point, la cour se trouve amenée à chercher ia solution de la question
qui lui est soumise dans les principes généraux du droit, et dans
les usages locaux qui, à défaut de stipulations contraires, sont la loi
des parties ;.— Considérant qu’il est également reconnu au procès
pue, lors de l’entrée en jouissance de la dame veuve Poulet et de son
nïari, soit au 11 novembre 1834, par suite du renouvellement qui lui
avait été consenti le 17 juin 1S33, soit aux époques antérieures, il n’a
été fait aucune estimation des fonds de lieux, pailles et fourrages: que
le cheptel seul a été estimé. —■ Qu’ainsi les lieux ont été pris par la
veuve Poulet, dans l’état où ils se trouvaient, garnis des pailles et
fourrages de l’année. — Que celle circonstance, si importante au procès,
ne saurait être révoquée en doute ; qu’en effet elle est conforme
à l’usage des lieux, et se trouve en outre judiciairement prouvée par la
demande même de la veuve Poulet, qui. ne réclame que le prix des
fourrages artificiels, et n’élève aucune réclamation relativement aux
pailles ef foins naturels, qu’elle a nécessairement abandonnés au sieur
Boucher ; — Qu’à défaut d’estimation d’entrée ou de convention par-,
iiculiére, 'e fait d’avoir pris à son entrée la ferme de Cizely, garnie
ET DU FERMIER EORÏÀKT. 219
379. La clause d’un bail portant que lépreneurest’tenu
dé convertir en fumier, pour l’engrais des terres, tous
lés feurres etpailles qui proviendront de leurs dépouilles,
sans pouvoir en distraire ni vendre aucune partie,
le soumet à laisser au bailleur les pailles de la dernière,
récolte, où à lui en payer le prix. (Arrêt delà Cour,
royale d’Amiens du .18 mai iSM, Journal du Palais, h
sa date).

Le fermier sortant se rendrait passible de dommages
et intérêts si, pour trouver quelque réduction dans le
prix du fâucii'age, il faisait couper très haut les blés de
la dernière récolte, et diminuait d’autant la quantité
des pailles produites habituellement par les terres de
l’exploitation (Pothier, n° 190, M. Troplong, n° 781).

380. L’obligation du preneur de convertir en fumier
les pailles de ses récoltes, entraîne Celle pour le fermier
de laisser à Sa sortie, et sans réclamer d’indemnité, les
de tous les fourrages que la propriété avait produits, imposé par voie
de conséquence, à la dame veuve Poulet, l’obligation de laisser à sa
sortie, les lieux comme elle les a pris, c’est-à-dire garnis de tous les
fourrages généralement quelconques, qui sont le produit de là propriété.
■— Que vainement on oppose que les fourrages artificiels sont
le résultat dé l’industrie, qu’ils occasionnent des dépenses, et doivent
être Considérés comme des recolles dont ie fermier ou le coloii partiaire
doit avoir ia libre disposition ; ■—Que sans doute lès prairies
artificielles exigent des frais de premier établissement ; mais que rien
ne prouve que la dame veuve Poulet n’en ait pas trouvé à son entrée,
et qu’au surplus elle a reçu une indemnité pour celles qu’elle a laissées
à sa'sortie ; — Que les fourrages qui en proviennent forment bien
aussi une récolle dans ie sens étendu du mol, mais que leur qualité de
fourrages prédomine ; qu’étant produits par la propriété, destinés
comme tous les autres fourrages, à la nourriture des bestiaux attachés
à l’exploitation, ils ne pourraient être détournés de cette destination
qu’au mépris de l’intention présumée du propriétaire et de l’intérêt
de l’agriculture ; — Considérant que les réponses de la dame veuve
Poulet, à l’interrogatoire sur faits et articles, les obligations qu’elle a
imposées à Boucher, toutes les circonstances de la cause en un mot
prouvent que son intention a élé d’abandonner au sieur Bouclier, la
ferme de Ozely, garnie de tons les fourrages. Confirme, elc,
220 DEVOIRS RÉCIPROQUES DU FERMIER ENTRAIT
pailles qui alors existent encore en nature. C’est ce
qu’un arrêt du Parlement de Paris a jugé le 22 août
1781, sur les conclusions conformes de l’avocat général
Séguier (Merlin, Questions de Droit au mot fumiers, § 2:
M. Troplong, ns 785).

381. Quoique le législateur ne parle que des pailles
et engrais et garde le silence sur les autres fourrages,
on reconnaît cependant que l’art. 1778 leur est essentiellement
applicable. Le fermier sortant doit donc
laisser les fourrages de l’année s’il les a reçus. Dans le
cas contraire, le propriétaire peut les retenir suivant
l’estimation. Telle est l’opinioncommune des auteurs (1).
Un seul, M. TNeuveuDerolerie (Commentaire des lois
ruralet, p. 119) pense que l’on ne peut étendre d’un ca »
à un autre les termes de la loi, lorsqu’il s’agit de porter
atteinte au droit de propriété. Mais pour notre part,
nous croyons ces scrupules exagérés ; en effet, on ne
voit pas qui pourrait avoir à se plaindre, lorsqu’on
oblige le fermier sortant à laisser ce qu’il a trouvé à
son entrée et même à céder sur estimation les fourrages
qu’il n’a point reçus ; c’est là une mesure que la justice
et l’équité nous semblent commander également
dans l’intérêt de l’agriculture.

382. Kelativfement aux semences, le fermier sortant
n’est tenu de les laisser qu’autant qu’il lés a reçues lors
de son entrée en jouissance ; s’il en est autrement, c’est
au nouveau fermier à s’en procurer. Cet avis est aussi
celui de M ; Troplong (ii° 786).

383. Pour que le fermier entrant ou le propriétaire
puisse disposer des pailles et engrais que le fermier
sortant est tenu délaisser, il n’est pas nécessaire que le
bail soit expiré, il suffit que le fermier sortant ait ter(1) 
MM. Duranton, t. 17, n°218, Duvergier, t. 2, n* 235 et Troplong,
n’ 783. Quoi qu’il en soit, la prudence exige qu’on mentionne
dans le bail les fourrages que le fermier a reçus lors de son entrée en
jouissance, et ceux qu’il doit laisser à la fin du bail ; c’est ie moyen
de prévenir (oui ? dilîjcuUé à cet ëg« r<J,
miné toutes les cultures que son bail l’autorisait ou l’obligeait
de faire. Si donc il a été convenu que les pailles
seraient converties en fumier pour l’engrais des terres
de la ferme, le fermier sortant ne peut, sous prétexte
que le bail n’est pas expiré, s’opposer à ce que le propriétaire
ait enlevé le fumier déjà produit pour l’employer
sur les jachères (Arrêt de la Cour de Bruxelles
du "19 fructidor, au xn ; Sirey, vol 5, 2e partie, p. 549 ;
Dalloz, t. 9, p. 936 ; M. Duvergier, n° 2-24).

Le Code civil ne parle dans Jcs art. 1777 et 1778 que
du fermier sortant et du fermier entrant, mais il est
certain que les dispositions de ces articles sont applicables
au propriétaire qui succède à son fermier et au
fermier qui remplace son bailleur.

384. Une loi du 2 complémentaire, an in, portait que
tout propriétaire faisant valoir par suite d’une expiration
de bail, et qui se trouvait dans] e cas ..de réensemencer
ses terrés, sans avoir eu part à la récolte qui venait
de se faire, pouvait exiger de son fermier sortant., à
compte sur ses fermages en nature, la quantité de
grains qui lui était nécessaire pour faire ses ensemencements.
Mais il est évident que cette loi a été abrogée
parle Code civil (MM. Yaudoré, .Lois rurales, t. 2, p.
69 et Duvergier, t. 2, n° 222).

Le pâturage dans les terres vaines et vagues appartient
au fermier sortant, jusqu’au départ de ses bestiaux
de la terre. Le fermier entrant ne peut rien faire "
auparavant qui le prive de cet avantage (M. Yaudoré,
p. 84 ; M. Rolland de Yillargues au mot bail à ferme,
n » 130).

Les fermiers et les colons partiaires peuvent être contraints
par corps, faute par eux de représenter, à la fin
du bail, le cheptel de bétail, les semences et les instruments
aratoires qui leur ont été confiés ; à moins qu’ils
ne justifient que le déficit de ces objets ne procède point
de leur fait (Code civil, art. 2062).
222 DE LA REST1TUTI0K DES BIEKS AFFERMÉS.
§ IY.—De la restitution des biens affermés.

385. Dans le paragraphe précédent, nous avons iudU
qué les devoirs réciproques du fermier qui commence
son bail et de celui qui le finit. Occupons-nous maiule•nani
de la sortie du fermier.

3H6. Au jour où expire le bail, le fermier doit avoir
restitué au propriétaire tous les immeubles et objets dépendant
du domaine qu’il exploitait.

Mais avant de procéder à son déménagement, le feiv
mier est tenu de justifier au propriétaire de l’acquit des
contributions, du paiement des fermages, de l’accomplissement
des réparations locatives et enfin de l’exécution
des différentes clauses du bail.

A l’égard de la restitution de la chose louée, le Code
civil (art. 17B1 et 1732) s’exprime dans les termes suivants
: <• S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur
et le preneur, ce dernier doit rendre les lieux loués tels
qu’il ies a reçus, suivant cet état, excepté ce qui a péri
ou. a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a
point été fait d’éiat des lieux, Te locataire est présumé
les avoir reçus eu bon état de réparations locatives, sauf
la preuve contraire. »

Cette, preuve contraire peut être faite par tous les
moyens possibles, même par témoins, quelle que soit
d’ailleurs la valeur de l’objet en litige ; car il s’agit de
prouver un-fait et non pas une convention.- Ainsi ie fermier
peut donc, lorsqu’il n’y a pas eu d’état des lieux,
prouver par témoins que les immeubles affermés n’étaient
paseiibpu état de réparations locatives au nioment
de l’entrée eu jouissance (Arrêt delà Cour royale
de Rennes du 5 mars 1821, Journal du Palais, à sa date ;
MM. Troplong, nB 340 ; Duranton, t. 17, n° 101 ; Duvergier,
t. 1er, n° 443, et. Curasson, Compétence des }uges-de-Paix,
%. 1er, p. 514 (i).
(t) M. Delvincourt (t. 3, p. 194) , pense que la preuve testimoniale
n’est pas admissible quand l’objet du litige excède 150 fr. ; mais celleDE LA RESTITDTIOK DES BIEKS AFFERMÉS. 223
Il importe de remarquer que soit qu’il ait été fait un
état des lieux ou qu’il n’en ait pas été dressé, le fermier
n’est pas tenu des dégradations provenant de cas forv
luit, de force majeure ou de vétusté ; mais les répara ?
lions locatives sont à sa charge (Voyez p. 116 et suiv.).

587. Lorsque le fermier a fait des changements dans
les lieux loués, il est obligé, si le propriétaire l’exigé, de
les remettre dans l’état où ;ils étaient au moment du
bail.

Le propriétaire, même en offrant de payer au fermier
la valeur des objets que celui-ci a fait placer dans les
lieux loués, n’a pas le droit dé loi empêcher dé les eulever,
lorsqu’ils peuvent être détachés sans dégradations
pour l’immeuble, et qu’ils ne paraissent pas, ;par
leur nature, avoir été mis à perpétuelle demeure, comme
par exepiple, des glacés, une alcôve, des plantes,
des arbrisseaux et dés arbustesmis en pépinière, etc. 11
en est autrement des arbres que le fermier a plantés
dans le fonds qu’il exploitait ; il ne peut les emporter à
la fin du bail, mais lé propriétaire est tenu de lui'en
payer la valeur (Arrêt du parlement de Rennes du 17
octobre 13.7.5 ; Briller., au mot arbres, n° 5).

Si le fermier a fait dans le domaine des constructions
ou améliorations dont il n’était point chargé par son
bail, il a le droit de les enlever en rétablissant les lieux
dans leur premier état, à moins que le-propriétaire n’offre
de lui payer.ee qu’il a déboursé ou une indemnité
égale à la somme dont le fonds a augmenté de valeur
(Argument tiré de l’art. 555 du Code civil). C’est le caractère
de perpétuelle demeure attaché aux constructions
dont il s’agit qui fait naître au profit du prqpriétaire
le droit de les conserver moyennant indemnité au
fermier.

Toutefois remarquez bien que le fermier ne pourrait
opinion doit être rejelée comme contraire aux vrais principes et à la
seine doelriac. En effet, comme nous venons de le dire, ce n’est point
une conyenlipn, mais un fait .que l’on veut prouver..224 DE LA RESTITUTION DES BIEKS AFFERMÉS.
pas contraindre le propriétaire à retenir les constructions
et à l’indemniser. En effet, le choix entre la démolition
des constructions etleur conservation, moyennant
indemnité, appartient exclusivement au propriétaire.


S’iFest vrai que le fermier qui a fait des améliorations,
élevé des constructions sur le domaine conlié à ses soins
puisse les enlever en rétablissant les choses dans leur
"état primitif, il faut dire cependant que le fermier n’a
pas le droit ;de détruire ces constructions et améliorations,
s’il n’y a pour lui aucun avantage à les supprimer,
•lin effet le droit du preneur est fondé sur l’intérêt qu’il
a à reprendre des objets qui conserveront encore de la
Taleur après avoir été détachés de la chose à laquelle,
ils avaient été unis. Si donc, dans la circonstance qui se
présente, cet intérêt n’existe pas, le propriétaire peut
avec raison s’opposer à l’enlèvement des améliorations,
même alors que le preneur offrirait de rétablir les lieux
dans leur premier état. C’est ce qu’a jugé le parlement
de Paris sur les conclusions conformes de l’avocatgénéral
Séguicr (Lepage, Lois des bâtiments, t. 2, p.
i88et 189 ; M. Duvergier, t, 1er, n° 157 ; M. Troplong,
n° 355 ; M. Rolland de Villargues, au mot bail, n° 507).

Le fermier peut-il réclamer le montant des réparations
qu’il a faites dans les immeubles loués ? (Voyez
p. 96 et suiv.).

388.11 estuiiconseilqueM. deGasparin(p.399etsuiv.) 
donne au propriétaire soigneux et diligent et que ce dernier
fera très bien de suivre lors de la sortie du fermier
clontlebail expire: c’estdesurveiller lui-même les charrois
decefermierpour qu’il n’enlèveri en qtiiappartienne
à "la ferme", de faire avec lui là reconnaissance des lieux,
de les confronter avec les états qui ont été faits à son
entrée et de constater les dégradations à sa charge.
l\ï. de Gasparin ajoute que dans cette visite, on doit se
faire accompagner du fermier nouveau, pour qu’il fasse
ses observations et déclare dans le procès-verbal de visite
que, moyennant les réparations indiquées, il regarde
le totft comme en bon état ; ce procès-verbal sert
DE LA RESTITUTION DES BIENS AFFERMES. 225
ainsi de visite des lieux pour le nouveau fermier. Mn
d’éviter toute espèce de discussion sur la fixation des dommages
à exiger, on peut convenir, par uae clause du
bail, que ces indemnités seront fixées par deux experts
choisis, l’un par le nouveau, l’autre par l’ancien fermier,
et qu’en cas de discord entre eux, ils nommeront un
tiers expert pour les départager.

§ Y. — Des contestations relatives à la sortie et à la remise
des immeubles affermés. — De l’expulsion du fermier.

389. Nous avons dit ci-dessus (n° 386) que le fermier
devait, pour le jour de l’expiration de sou bail, avoir
quitté le domaine qu’il exploitait. Mais les choses ne se
passant pas toujours sans difficulté, il importe de s’expliquer
acet égard. En effet, il peut arriver qu’après le bail
achevé, le fermier se trouve encore dans l’ex ploitation
rurale, par exemple, soit parce qu’il y est retenu pour
cause d’inexécution de ses engagements, soit parce qu’il
y reste prétendant qu’une tacite reconduction s’est opérée
en sa faveur. Dans ces diverses hypothèses, voici ce
qui a heu :

Si c’est le propriétaire qui refuse de laisser sortir le
fermier, ce dernier le fait assigner devant le juge compétent
(I) qui ordonne, suivant les circonstances, que
le propriétaire sera tenu de le laisser sortir, et qu’en
cas de résistance de sa part, le fermier sera autorisé à
se faire assister de la force armée.

Si c’est le fermier qui refuse de sortir, le propriétaire
doit le faire assigner devant le juge compétent (2) qui
ordonne l’expulsion dans un bref délai,passé lequel le
(1 et 2) C’est-à-dire devant le juge-de-paix, si la location annuelle
n’excède pas 200 fr. et en réfère devant le président du tribunal de
première instance ou le juge qui le remplacera, si la location annuelle
dépasse cette « omtne. _ ;13.226 DE LA RESTITUTION DES BIENS AFFERMÉS.
propriétaire demeure autorisé à faire procéder à l’évacuation,
en faisant jeter au besoin les meubles sur le
carreau par le ministère d’un huissier (Pigc.au., Procès
dure..civHe,-i.%.$.A\b). ' . : .

390. Ce n’est pas seulement lorsque le fermier refuse
de quitter le doinaine rural à l’expiration du bail que
sou e.xpujsipnpseut être ordonnée ; mais elle peutrêtre
encore pendant le cours du bail, par exemple à défaut
de payement de fermages échus ; pareillement après
vente judiciaire des meubles du fermier.

391. Pour éviter les frais et les délais d’une demande
en justice, il arrive souvent que le propriétaire .fait enlever
en présence d’un huissier requis les portes et les
fenêtres des localités occupées par le fermier qui s’obstine
à y rester après l’expiration du bail.

Kou's avons soutenu dans notre Code-Manuel des Pro^
priélaires et Locataires de maisons, p. 428, la légalité.de
cemoven. En effet cet usage, pratiqué et encore suivi
dans plusieurs de nos provinces,(4) , remonte à la pins
haute antiquité, Il était autorisé, par les anciennes cou-^
lûmes (2) : : _-■ - - -

Cn remploie aussi en. Ecosse, dans ce pays de la culture
perfectionnée, et à cet égard Walter Scott (Guy
llannering) nous apprend que les propriétaires, pour se
débarrasser des fermiers trop tenaces, enlèvent non-sèu^
lement les portes, et les fenêtres, niais même les toits ;des
fermes.. -'.'■. ".'- - - :'." .- - - - - "

Plusieurs jurisconsultes, et notamment M. Gurasson
(Traité de la, compétence des 3Uges-de-Paix,\. 1, p. 38.5) ,
condamnent cette manière d’agir.et vont même jusqu’à
la considérer comme tellement illégale qu’elle pourrait.
(1) SI. Clausade (Usages locaux du département du Tarn, page
179) , qui adopte aussi l’opinion que nous partageons, affirme que ce
mode d’.exp.ulsjon .est-reconnu et .employé.fréquemment .dansles .con*
irées du midi de la France.: (2) Cè !lé:d’A'prillac," par exemple, r:enferoeail:(art. 2) Une disposition
à cet égard. (Voyez, :daus le même sens, Guypape, décision .480, il* 1 - ;
Lrgrand, Sur la.coutume de. Trayes,ii.sss.n* 1 ïi). •':DE LA RESTITUTION DES BIENS AFFERMÉS. 227
suivant eux, exposer le propriétaire à des dommages et
intérêts envers le locataire. Le tribunal et li Cour royale
de Bordeaux ont adopté ce système.

Mais M. Troplong (n° 455 à 442) le coml at à l’aide de
puissants arguments : « Ces scrupules, dit.il, sont exagérés
et tiennent à un abus de cette max me, souvent
faussée et mal coaiprise : Que nul ne peut se faire justice
à soi-même ; if ne s’agit pas de faire violence à la
personne du preneur ni même sur ses meubles. Le propriétaire
ne lait acte de disposition que sur sa propre
chose. Quelle est donc la loi qui défend au propriétaire
d’user à sa volonté de son immeuble deveuu libre ? C’est
en vain qu’on opposerait le vieux pro verbe de droit qui
dit qu’un locataire doit être clos et couvert ; car, que
devient l’obligation quand il n’y.a.plus ni locataire, ni
bailleur ? le locataire qui, après l’expiration du bail et
l’accomplissement de toutes les formalités dé la part du
propriétaire, refuse do quitter les lieux, n’est plus qu’un
usurpateur qui est censé user de violence, lorsqu’il enipèche
le propriétaire de rentrer dans son bien -.'c’estce -
qu’a jugé la Cour royale de Nancy, par arrêt du 7 août
1834. » :■"■'

Cette manière de raisonner est aussi fondée en droit
qu’en équité. Cependant, nous conseillons aux proprié-:
tair es d’employer pour l’expulsion de leurs fermiers le
mode indiqué par la loi. En effet, l’enlèvement des portes
et des 1 fenêtres peut occasionner entre le propriétaire
et le fermier des rixes qu’il est prudent de prévenir.
Mais. ce. que nous disons ici à titre d’avis ne modifie
d’ailleurs eni'ien notre opinion sur le droit, qui appartient
au propriétaire, d’employer ce mode d’expulsion
que nous maintenons comme parfaitement légal.
Titre il »D BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE.
392. Le bail paritaire, ou bail à colonage ou à métairie,
est tin contrat par lequel le propriétaire d’un bien
rural le donflè à cultiver à un particulier sous la condition
d’un partage de fruits. Celui qui cultive sous cette
condition est communément désigné sous le nom de
colon partiaire, de métayer ou de borclier (1).C’est ainsi
que dans plusieurs contrées, les champs sont amodiés le
plus souvent moyennant le tiers des fruits, et les vignes
moyennant la moitié de la récolte.

395. Le bail partiaire est généralement en usage dans
nos départements du Midi, dans lesquels on peut dire
que le nail à ferme n’existe pas, tellement il est rare et
exceptionnel.

394. Quelle est la nature du bail à colonage ? est-ce
un bail à ferme ordinaire ou un contrat de société ?
' : La plupart des jurisconsultes qui ont écrit sur le Code
civil (2) considèrent le bail partiaire comme un véritable
contrat de société, à l’exception toutefois de M. Duvergier,
qui soutient au contraire.que le bail à métairie
est un bail à ferme proprement dit. Ce dernier auteur
prétend même que le bail partiaire contient un élément
qui répugne au contrat desociété, en ce que, selon lui,
..le propriétaire ne courant aucune chance de perte, ne
viendrait que pour prendre part aux bénéfices. Mais
cette opinion, qui nous semble aussi contraire aux prin(1) 
« Le mot bordier, dit M. Clausade (Usages locaux du département
du Tarn., p. 266) , est dans iouUe.midi.dc la France le synonyme
de métayer, d’amodiateur ou de colon partiaire d’un corps de
ferme. Il est admis dans tous les actes et en toute occasion. »(2) Mil. BolTmcourt, t. 8, notes, p. 406 ; Duranton, t. il, n° 176
et lïï ; Troplong ,n° 641,DU BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE. 229
cipes économiques que peu juridique, ne doit pas être
admise ; en voiciles raisons : d’une part, il est impossible
de trouver dans le bail partiaire un prix véritable dans
le sens de l’art. 1709 ; ensuite, M. Duvergier ne peut pas
dire que le bailleur apporte dans la société l’immeuble
même qui sert de siège à l’exploitation, puisque, loin
d’aliéner la propriété, il la conserve ; mais ce qui constitue
la mise du bailleur, c’est la jouissance seule de
l’immeuble. Dès-lors les chances de gain et de perte
sont égales et communes de part et d’autre. Il faut
donc reconnaître avec la majorité des auteurs que le
propriétaire et le métayer sont de véritables associés.
Au reste, la doctrine que nous adoptons a été consacrée
par deux arrêts de la Cour royale de Limoges des 21 février
1839 et 6 juillet 1840 (1) ". (Journal du Palais, t. 2
de 1839, p. 277, et t. 1« de 1841, p. 684).
(4.) En voici les termes :a Attendu que, suivant les principes du Droit romain, le bail à colonage
élait considéré comme un contrat de société, ainsi qu’en font
foi les textes suivants : Partiarius colonus, quasi socielaiis jure, et
damnum et lucrum cum domino parlitur (L. 25, § 6, D. loc. cond.
liv. 19, lit. 2). Socios inler se dolum et culpam proeslare oportet si
in coeunda societateartem, operamve pollicilus est aller veluti cùm
pecus in eommune pàscendum, aut agrum polilori damus in commune
qùoerendis fruclibus (L. 52, § D. pro socio liv. 17, t. 2)  ; —■
Attendu que les docteurs, inlerprètes de la loi romaine, s’accordent
tous pour reconnaître dans le bail à colonage -des caractères du contrat
de société, et pour le distinguer du contrat de louage : »>ifer colonum
parliarium locationis contractum propriè non esse, sed
polius societatis (Fachin. liv. I", chap. 82). Si quis colono agrum
colendum, det etpartianturfructus, noncontrahiturlocatiosedsocietas ;
nain locacio fit mercede, non parlibus rei (Cujas, ad leg. 1 J, De
proescript.). Socielas dicilur cum colono partiario, sed locatio cum
colono qui nummis colit (Barlhole, sur la Loi S5 nu Digeste locati
conduçli). — Attendu que cette doctrine du Droit romain était passée
dans l’ancien Droit fiançais, comme renseignent Ferriére, Dicl. du
Droit, voyez amodialeur, et le nouveau Denisart, voyez bail partiaire
 ; qu’ainsi il faut reconnaître que d’après les principes de l’ancien
Droit, le bail à colonage élait une société ayant pour objet l’ex-r
ploilalion du domaine dans laquelle le bailleur fournissait les fonds à230 DP BAIL PARITAIRE OU A ÇOLOKAGE.
395. Remarquez que si le bail partiaire doit être conr
sidéré comme un contrat de société, c’est une société à
part, une association régie par des principes qui lui sp.iit
propres, ce qui ne veut pas dire que les règles^ du
bail à ferme doivent être exclues ; au contraire, il faut
appliquer ces règles toutes les fois qu’elles ne sont point
incompatibles avec le bail à colonage, ef qu’eliespeuyent
servir de base pour déterminer les obligations et les devoirs
respectifs du propriétaire et du métayer.

396. Les conditions des Baux à colonage varient avec
les intérêts et la position des parties.

Les unes placent le colon dans une entière indépeuculliver
elle preneur son industrie et ses labeurs pour la culture- ; —
Attendu que le Code civil ne contient aucune disposition qui ait dérogé
à ces principes ; qu’au contraire la définition du conirat de société,
telle qu’elle est donnée par l’art. 1832 du Code civil, reçoit une application
plus exacte au bail à colonage que la .définition du contrat
de louage, portée en l’art. 1709 du.même Code ; — Attendu que
l’argumentation tirée par l’appelant de ce que l’art, 17G3 du Code
civil, le seul qui fasse mention spéciale de bail à colonage, se trouve
placé au titre du contrat de louage, ne présente rien de solide, parce
que la classification des contrais, sous telle ou telle rubrique, ne saurait
être une raison suffisante pour en déterminer la nature, surtout
quand il s’agit de contrats qui, comme le bail à colonage, n’ont pas
de caractère qui leur soit propre et participent de deux natures de contrats
différents’ ;'-1—' Que pour montrer combien celle argumentation a
lieu de force, il suffit de faire observer que la loi romaine, qui assimilé
le bail à colonage au contrat de société, est placée, au Digeste, précisément
au titre locati conducti, et que, dans le Code civil même, le
contrat de cheptel, qui esl une véritable société, et auquel la loi ellemême
donne celte qualification (art. 1808) , est placé aussi, comme le
bail à colonage, sous le litre de contrat de louage ; — Attendu que si,
pour apprécier la nature du bail à colonage, suivant l’esprit du Code
civil, au lieu de-s’arrêter à une induction aussi peu concluante que celle
de la position qu’occupe dans le Code l’art. 1763, on veut rechercher
l’intension de la loi dans l’exposé des motifs de l’orateur du gouvernement ;
et dans le rapport fait au Tribunal, il apparaît clairemenl que
les auteurs du Gode civil n’ont voulu rien innover en celte matière, e ;
qu’il a été au contraire dans leur volonté de conserver au bail à colonage
les caractères d’un contrat de société, elc. »DU BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE. 231
dance du propriétaire ; ce sont les baux où le prppriétair-e
ne fait aucune espèce 'd’avance au colon, qui fait
toutes les dépenses 'd’exploitation.' et de sa famille^ et
dirige tous les travaux de la culture, et des récoltes.

Les autres tiennent lé colon dans la dépendance du
propriétaire, qui dirige les travaux et paie toutes les dépenses
d’exploitation et d’entretien de famille.  ; .

Ces variétés ne forment pas des espèces différentes
proprement dites, elles,ne dénaturent pas le contrat j
seulement le plus ou le moins départ que prend lepror
priétaire à l’exploitation affaiblit ou accroît la responsabiiité~du
colon (M.-Rolland de Yillargues, au moi bail
partiaire, u° 4). r

597. Occupons-nous maintenant des principes générraux
qui régissent le bail à colonage. Répétons encore
que si ce bail, qui est d’une espèce particulière, participe
surtout du. contrat de société, certaines dispositions relatives
au bail-à ferme- n’en, sontpas. moins applicables
à ce contrat sous les rapports que nous allons indiquer.
1 joutons que le bail à métairie renferme eu outre une
foule de conventions-établies par la volonté des parties
eu par l’usagé. '- " '

398. De niêûie que le fermier ordinaire, le colon paritaire
est tenu : de garnir l’héritage des bestiaux etiistensiies
nécessaires à son exploitation, à moins que le
propriétaire né se soit engagé à les lui fournir >

Be ne pas abandonner la culture ;
■ De jouir et de cultiver eu bon père de famille ;

Se ne pas employer ie fonds à pn usage autre que celui
pour lequel il est destiné ;

D’exécuter exactement les clauses du bal (Codé civil,
art. 1728, 1766)  ; -

De faire aux bâtiments et ustensiles aratoires les réparations
exigées par l’usage des lieux ;

D’engranger dans les lieux à ce destinés (Code civil.,
art. 1767 ; Si. Troplong, n° 648)  ;

D’avertir le propriétaire des troubles et usurpations
qui peuvent être commis sur les fonds,, sous peine d’en
répondre (Gode civil, art. 1767)  ;
232 DU BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE.
De laisser les pailles, fourrages et engrais de l’année,
le tout en se conformant à la disposition de l’art. 1778
du Code civil (Voyez n° 216 et suiv.). ;

De ne disposer d’aucune partie de la récolte qu’après
que le partage a eu lieu ;

De ne pas commencer à battre les grains, à faner les
fourrages, à fouler la vendange avant d’avoir averti
le propriétaire, afin que celui-ci puisse surveiller et vérifier
les opérations (M. Duvergier, t. 2, n° 94).

599.Celui qui cultive sous la condition d’un partage de
fruits avec le bailleur ne peut ni sous-louer ni céder, si
la faculté ne lui en a pas été expressément accordée par
le bail (Code civil, art. 1795). En effet, le propriétaire,
dans le choix qu’il fait du colon, est dirigé par des raisons
toutes personnelles. D’ailleurs, si le bail k colonage
est une sorte de société, il est de règle que personne ne
peut être introduit, dans une société sans le consentement
préalable de tous les associés ;(M.Troplong, n° 645).

Mais si le colon cède ou sous-loue, le. propriétaire a
le droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné
aux dommages et intérêts résultant de l’inexécution
dubail(Code civil, art. 1764). Cette disposition dela
loi ne doit pas être prise dans un sens trop absolu. En
effet, si déjà avant la demande du bailleur, le colon
avait expulsé le sous-locataire ou cessionnaire et repris
personnellement la culture du fonds, s’il prouvait que
cette substitution momentanée n’a occasionné aucun
préjudice au propriétaire, s’il y avait enfin dans sa bonne
foi des garanties pour l’avenir, il est évident que, dans
ces circonstances, le bail devrait être maintenu, et que
la résiliation ne saurait avoir lieu.

Nous devons dire que M. Delvincourt, t. 5 notes, p.
205, et M. Zachariee sont d’un sentiment opposé. Mais
l’opinion de ces auteurs a été combattue avec raison par
MM Duvergier, t. 2, n" 90 et Troplong, n° 614, et repoussée
par la jurisprudence, qui a admis en faveur du
colon les distinctions et les tempéraments dont nous ve*
nons de parler.

400, L’'art, 1769 du Code civil, aux termes duquel le
DU BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE. 233
fermier est autorisé à demander une remise sur le prix
de location en cas de sinistre majeur, n’est pas applicable
au colon partiaire. « La réduction, dit M. Duvergier,
t. 2, ns 92, sur le prix de la location, se fait forcément
et d’elle-même, puisque la part du bailleur diminue
dans la même proportion que Ja récolte entière. »

Daus le bail partiaire, à la différence du bail à
ferme, la perte, même survenue depuis que les fruits
ont été séparés du sol, est à la charge commune des
parties, à moins que le colon ne soit en demeure de livrer
au propriétaire la part qui lui revient, auquel cas
le colon doit supporter toute la perte (Code civil, articles
1771 et 1158 combinés ; MM. Duvergier, t. 2, n’ 95, et
Troplong, n° 746).

401. La présomption légale de faute établie par l’art.
1755 du Code civil contre le locataire en cas d’incendie
est-elle applicable an colon partiaire ?

La Cour royale de Limoges, par arrêts des 21 février
1839 et 6 juillet 1840 (Voyez p. 229) , s’est prononcée
pour la négative par le. motif que le bail à colonage
ne constituant pas un contrat de louage, mais un contrat
de société, il en résulte que le-métayer n’est pas,
vis-à-vis du propriétaire, responsable de l’incendie dans
les termes de l’art. 1733.

Mais cette doctrinea été, sous ce rapport, vivement
critiquée par M. Troplong (n° 575) , et ies raisons que
donne ce savant auteur pour la rejeter nous semblent
péremptoires. En effet, le colon partiaire, soit qu’on le
considère comme associé ou comme fermier, est débiteur
de la chose qui lui est confiée ; il est tenu de la conserver
en bon père de famille, de la rendre dans l’état où
ellelui a été remise. C’est à lui de prouver la force majeure,
qui le dispense d’accomplir ces obligations. Ainsi
on doit décider que la responsabilité de l’incendie s’applique
aussi bien au colon partiaire qu’à tout autre preneur
(1). Si donc la Cour royale de Limoges a posé un.

(1) MM. Duvergier, t. I", nS 99 et Rolland de Yillargues, « u mol
bail partiaire, n’ H, partagent aussi cette opinion ; mais il la font
234 DU BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE.
principe vrai et juridique, en décidant que sous le Code
civil le bail à colonage est plutôt un contrat de société
qu’un contrat de louage proprement dit, cette Cour a
'tiré une fausse conséquence de ce principe en déchargeant
le colon partiaire de la responsabilité légale de
l’incendie établie par l’art. 1755 du Code.

402. Le.bail à colonage est-il résolu par la mort du
métayer ? Cette question, qui divisait les auteurs anciens
(l) , n’a pas été tranchée par le Code civil, et partage
encore les jurisconsultes modernes. MM. Duvergier,
t. 2, p. 91, Rolland de Yillargues, au mot bail
partiaire, n°15, et Zachariaî, t. 5, p. 55, soutiennent que
l’art. 1742 du Code civil, aux termes duquel le contrat
de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni
par celle du preneur, s’applique entièrement au bail à
Colonage. Cette opinion estuueconséquence du système
admis par les auteurs que nous venons de citer, puisqu’ils
attribuent au, bail à colonage tous les caractères
du véritable bad à ferme en écartant d’une manière absolue
les principes du contrat de société. Ils ajoutent
que si le législateur, après avoir posé le principe général
que le contrat de louage n’est résolu ni par la mort
du bailleur, ni par celle du preneur, eût voulu admettre
une dérogation pour le bail partiaire, il l’eût formellement
exprimé, comme il l’a fait pour le louage d’ouvrage.
.

M. Duranton, t. 17, n° 178, pense que le bailleur ne
peut empêcher les représentants du colon de continuer
la culture pendant le temps convenu, s’ils remplissent
d’ailleurs les conditions.dubail. « Mais, ajoute-t-il, si ce
sont des mineurs, ils obtiennent facilement, en raison
résulter d’un principe que nous ne saurions admettre savoir : que lo
bail partiaire est un véritable bail à ferme.(1) Bariole, sur la Joi 25 au Digestp de locati conâucti, et.G-odefr.oy,
sur la même loi, étaient d’avis de l’affirmative. Le président"Fabrc,
sur le même texte, et Coquille-, question :2 06, prétendaient, aucontraire,
que le bail se continuait malgré ja mort du colon partiaire.DU BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE. 23p
de l’intérêt que doit inspirer leur position, la résiliation
du bail, sans même devoir pour cette cause des dommages-intérêts
anbailleur. > Ce sentiment’n’est autre que
celui que Coquille exprimait sous l’ancienne législation.
" '•" :-'.-.

Mais les deux opinions qui précèdent ont été savamment
et vigoureusement combattues par M. Troplong
(nos 645 et suiv.). « L’art. 1742, dit-il, n’a pas’.été', fait
pour le bail à colonage ; il n’est loi que pour le contrat
de louage pur et simple. L’art. 1763, qui rentre bien
plus 'dans la matière, puisqu’ilestleseulquis’oecupe du
bail partiaire, fournit un argument puissant pour écarter
Part. 1742 : n’est-iipas évident que les motifs, qui
Pont porté à établir que le droit du colon n’est pas cessible,
militent aussi pour fane décider qu ?ii ne peut
se transniettre par succession V » Or, comme cette règle
repose sur des considérations relatives au colon, à cause
■de son industrie et de ses qualités personnelles., la confiance
du propriétaire serait tout aussi bien trompée
par le changement opéré par succession que parle changement
qui aurait pour cause une cession volontaire. « On
objectera en vain ; continue le même auteur, que si op
prend la raison dé décider dans les règles du contrat de
société, on doit.aller jusqu’à dire quele bgii.à.coloiiagie
sera également rompu par la mort du propriétane. Mais
l’art. 1865 , qui décide que la société finit par la moit
de l’un des associés, n’est pas infaillible, Il.est soumis
au contraire à de graves limitations, et, par exemple, la
mort de l’associé qui a des actions dans une société en
commandite n’empêche pas cette société de-se continuer
avec ses représentants. Ici la nature des choses conduit
au même résultat. Ce n’est pas par des considérations
tirées delà personne du bailleur que le colon a été porte
à se charger dé l’exploitation, ïln’a eu â examiner que
si la métairie était’ bonne ou. mauvaise ; si les terres
étaient fertiles ou ingrates, si les produits pourraient
récompenser son travail, Or, le décès du bailleur ne
change rien à ces combinaisons, et il serait absurde de
dissoudre le contrat pour un événement aussi inâiffé=-
23Ç DU BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE.
rent. Mais d’après les raisons données ci-dessus, la rér
ciprocité n’a pas lieu quand c’est le colon qui décède. »

Quant à nous, au milieu de ce conflit d’opinions divergentes
, nous pensons qu’en droit la doctrine de
M. Troplong doit être admise, et qu’il faut décider que
le décès du colon fait cesser le bail partiaire, par cette
raison principale que le contrat, ayant le caractère d’une
véritable société, la mort du métayer, qui n’est autre
qu’un associé, doit nécessairement entraîner la résolution
du colonage. Mais si nous reconnaissons en principe
que le décès du métayer fait cesser le colonage,
nous dirons que cette règle doitfléchir devant un usage
contraire, car, comme nous l’avons fait observer (n°
597) , le bail partiaire est régi non-seulement par des
règles qui lui sont propres, mais encore par l’usage, et
on sait quelle est l’influence de l’usage quand il s’agit de
semblables contrats (1).

Nous ferons remarquer en terminant que la question

3ui nous occupe n’a pas une bien grande importance
ans la pratique, parce que la plupart des baux à métairie
n’étant contractés que verbalement et pour peu de
durée, le propriétaire, dans le cas où les héritiers du
colon ne cultiveraient pas convenablement, a toujours
le droit de leur donner congé et de reprendre son
fonds.
(1) Ce que nous disons ici se rapproche de l’opinion que M. Clau« ade
a exprimée dans son ouvrage sur les usages locaux du département
du Tarn. En effet, cet auteur, qui est aussi d’avis (p. 271) que le bail
partiaire participe principalement de la nature du contrat de société,
nous apprend que ; dans ces contrées, la mortdu prenèur,pas plus que
celle du bailleur, ne dissout le contrat, et que, d’après l’usage, il se continué
avecleshéritiersducolon, s’ils peuvent encore exploiter la métairie ;
s’ils ne sontpoint assez forls, ils s’adjoignent les bras nécessaires.
Mais le propriétaire est toujours je mallre, en donnant congé, de ne
pas laisser continuer la jouissance ; toutefois il ne le serait pas de renvoyer
immédiatement les successeur » du métayer ; ils ont, comme ceîm-tiTauràil
lui-même, droit aux récoltés des diverses soles dans lei
limitei de » conventions et de l’usage.DU BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE. 237
403. Lorsque la durée du bail à colonage n’a pas été
déterminée par les parties, faut-il un congé pour le
faire cesser, ou bien ce contrat, de même que le bail à
ferme, est-il censé fait pour le temps nécessaire à la
récolte de tous les fruits ?

Il nous semble résulter de la jurisprudence qu’on
doit suivre à cet égard l’usage des lieux. Ceci nous ramène
à cette idée, qu’en matière de bail partiaire on csr
tenu de se soumettre à l’usage lorsqn il est c^sta
reconnu (1).
(1) Pour preuve de notre assertion, nous rapporterons le* décision !
suivantes :Première espèce. Arrêt de la Cour royale de Limoges du 20 dée. 1821
ainsi conçu : Attendu que le bai ! des héritages ruraux, bien que fait
sans écrit, cesse de plein droit à l’expiration du temps pour lequel il est
censé fait, d’après la culture en usage dans le pays ; ■— Attendu qua
l’usage du haut Limousin et de l’arrondissement de Kôcbéchouari en
particulier, est de faire les baux à colonage pour un an ; — Attendu
dès lors que le bail à colonage consenti à Pierre Morange le 1" novembre
1820, a cessé de plein droit le 1er novembre 1821, et sans
qu’il fût besoin, de la part de Descube du Châlenet, de signifier un
congé ; — Attendu que Pierre Morange ne peut prétendre qu’il y a
eu en sa faveur tacite reconduclion, puisqu’à l’expiration de son bail
un nouveau colon s’est présenté de la part de Descubes dû Châlenet ;
■—Attendu que néanmoins il parait équitable de donner quinzaine à
Pierre Morange pour.se. procurer un lieu où il puisse se retirer, sans
néanmoins que ce délai puisse occasionner aucune consommation de
fourrage, ni aucun dommage quelconque, au préjudice de Descubes
du Châlenet, qu’il s’ensuit qu’il y a lieu d’ordonner l’évacuation du
cheptel par lui fourni à Pierre Morange dans les trois jours de la signification
de l’arrêt ; — Ordonne que Morange videra les lieux, et
qu’à défaut de le faire dans la quinzaine de la signification du présent
arrêt, Descubes du Châlenet sera autorisé à l’expulser sauf les droiti
que ledit Morange peut avoir sur les récolles par lui ensemencées ; —
Ordonne que trois jours après la signification du présent arrêt, il sera
procédé à l’estimation du cheptel par trois experts convenus par le »
parties, daiis le délai de la loi, sinon par le sieur Morange, etc.Seconde espèce. Arrêt de la Cour royale d’Agen du 20 novembre
1S22. Le sieur Cornier avait donné a colonage au sieur Marche sa
métairie de Tambourct,: sous la condition d’en partager les fruits. Ce238 DU RAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE .
4Ô4. Le propriétaire a un privilège sur là portion de
fruits dévolue au colon partiaire, pour toutes les obligations,
qui résultent du bail (Arrêt de la Cour de Nîmes
du 7 ventôse, an xn). îlpeut 1rs retenir, tant qu’ils sont,
sur son fonds, jusqu’à l’apurement, et au solde de ses
comptes, ou les faire saisir-gager, s’ils en sont sortis
(M. de Villargues, au mot bail partiaire, n° 17).
bail était fait sans écrit. Le sieur Cornier, voulant changer de métayer,
Gt signifier à Marche, le 12 juillet 1S22, un congé, aûn qu’il eût à
sortir de la métairie à l’époque de la Saint-Michel. — Mais le sieur
Corriicr prétendit avoir lui-même donné un congé verbal dès le 2S
juin. Le sieur Marche soutint que ce congé, verbal ne lui avait été
donné que le 3 juillet, cinq jours avant le congé écrit. — Jugement
du tribunal d’Agen du 4 novembre 1822, qui ordonne à Marche fie
déguerpir la métairie de Tambourct ; — Allendu en droit, que l’usage
dés lieux détermine l’époque précise à laquelle le bailleur à colonage
est tenu de donner le congé à son métayer ; que dans le canton
de Prayssat, dont dépend la commune delviadeillan et le domaine
de Tambôuret, il est d’usage incontestablement observé que les métayers
sortant à la Saint-Michel (27 septembre) doivent recevoir leur
congé dans les premiers jours de juin, ou tout au moins le 28 du mois,
là Veillé de la gt-Pierre ; —Attendu, en, fait que le congé en forme, signifié
à Marché le 12 juillet présente année, a été précédé d’un congé
. verbal donné dans le délai voulu, selon lé sieur Gofhier et suivant
Marche, quatre ou cinq jours seulement avant le congé écrit ; que cet
aveu de sa part es ! précieux dans la cause, en ce qu’il ne fait reposer
la difficulté sur le terme de rigueur que sur l’intervalle de huit jôUfSj
et qu’il paraît que Marche a, sans balancer, tenu le congé verbal pour
bien el dûment donné, puisqu’il a éle chez plusieurs propriétaires
pour demander des biens à colonage ; que si ultérieurement il a pré*
tendu qu’il n’était pas tenu de déguerpir, puisque le congé écrit rie tût
avait été signifié que le 12 juillet, cette rêcipissence tardive-le'constitue
essentiellement en mauvaise foi cl en contradiction avec lui-mêtnè-.
-^- Sur l’appel interjeté par ie sieur Marche, la Cour royale d’Agen à
adopté la décision des premiers juges.Troisième espèce. Arrêt de la Cour royale de Limogés, dû 18
mars 1842, qui a confirmé le jugement suivant du tribunal civil de
première instance de Rrives : « Attendu, porte ce jugement, qu’il est
d’usage dans le pays de prévenir le métayer qu’on veut renvoyer, au
moins trois mois d’avance, ce qui n’aurait pas eu lieu dans la causé,
<ju'au surplus, ies règles relatives auxbaus s ferme, telles qu’elle !
DU -RAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE. 239
405. Le droit d’enregistrement dû.pour les baux à
jortion de fruits est le même que pour les baux orditaires.
Il se liquide sur la part de fruits revenant au
railleur, dont la quotité doit être déclarée et dontl’éva^
nation est faite d’après les dernières mercuriales du
tan ton de la situation des biens (Loi du 22 frimaire,
n vu, art. 15, n° l). L’art. 75 de la loi du 15 mai 1818,
[ui veut que pour les baux payables en nature, le droit
l’enregistrement soit liquidé sur le prix résultant d’une
nnée commune, de la valeur des grains, formée d’après
es mercuriales des quatorze dernières années, n’est
loint applicable aux baux à portion de fruits : à leur
•gard, l’art. 15 de la loi du 22 frimaire an vu doit ser'îr
de règle (Arrêt de la Cour de Cassation du 9 mai

826). S’il s’agit d’objets dont la valeur ne puisse être
îons’tatée par les mercuriales, les parties sont tenues
l’en faire une déclaration estimative avant l’enregistrenent
(Loi du 22 frimaire, an vu, art. 16). Mais la régie
ie peut requérir l’expertise pour constater les fausses
ivaluatious dans les conventions de cette nature, atendu
que ce moyen n’est autorisé par les art. 17, 18 et
ont posées dans le Code civil, ne reçoivent point d’application aux
iaux à colonage ; qu’en effet, la position du fermier est tout à fait dit—
érente de celle des colons ; que les fermiers sont suffisamment avertis
>ar leur bail que, à son expiration, ils peuvent être expulsés, et que
es lors ils ont à s’impuler s’ils ne prennent pas les précautions néessaires
pour renouveler leur bail ou pour chercher une autre situaion,
tandis qu’au contraire les colons, étant dans une ignorance com•lcle
de l’époque de leur sortie, n’ont pas été mis à même de s’assurer
ne exislence dans un autre domaine ; qu’il suit de là que l’averlisseent
donné le 23 novembre ne serait pas suffisant, comme n’ayant
as été fait en temps opportun ;—Mais attendu que la partie de Lamerterie
a articulé, avec offre d’en faire preuve , que longtemps avant
i sommation du 23 novembre elle avait, à diverses reprises, et notamicnt
aux fêles de Pâques dernières, averti verbalement Peyronne'errasson
d’avoir à sortir de son domaine, et que celte preuve est
arfailement admissible ; — Le Tribunal admet le sieur Pinet à prouer
qu’il aaverti verbalementla demanderesse, » (Journal du Palais,
, l’'rdéW3,p. 319) ,240 DU BAIL PARTIAIRE OU A COLONAGE.
19 de la loi du 22 frimaire, an vu, que pour les transmissions
de propriété ou d’usufruit de biens immeubles
et non pour les transmissions de jouissances (Délibération
de la régie de l’enregistrement du 2 octobre 1800:
M. Rolland de "Villargues au mot bail paritaire, n° 18
et suiv.).
Titre iii.DU MIL A CHEPTEL,
406. Le mot cheptel, que l’on écrivait autrefois e%eîel,
et que l’on prononce encore aujourd’hui comme on
l’écrivait alors, dérive de capitale, qui, dans le latin du
moyen-âge, signifiait gros et menu Détail. Le Code eiyil
emploie 1 expression cheptel pour désigner soit le bail à
cheptel, soit la chose qui en fait l’objet, c’est-à-dire un
fonds de bétail, un troupeau.

407. Le bail à cheptel est un contrat par lequel l’une
des parties donne à l’autre un fonds de bétail pour le
garder, le nourrir et le soigner, sous les conditiong
convenues entre elles (Code civil, art. 1800).

Ce contrat est Une convention qui tient du louage et
de la société, et qui se rapproche plus ou moins de l’un
ou de l’autre de ces contrats, suivant ses diverses espèces.
Ce qui est de son essence, c’estd’avoir pour objet
un fonds de bétail. Cette convention a nécessairement
pour but l’intérêt commun, mais cet intérêt ne repose
pas toujours sur un partage de profits ; c’est pour cela
sans doute que la loi se borne à dire ici que l’une des
parties donne le fonds à l’autre sous les conditions_ convenues
entre.elles ; et l’on peut ajouter qu’il n’est même
pas très exact de dire que l’une des parties donne le
fonds à l’autre, puisque le fonds peut être fourni en
commun par le bailleur et par le preneur (Code civil,
art. 1818).

Dans cette espèce de contrat, le bailleur n’est point
désigné sons une dénomination particulière, mais lo
preneur est souvent appelé cheptelier.

408. Le bail à cheptel a pour but de conserver et multiplier
ies troupeaux, d’améliorer ies races, d’augmenter
les engrais, de perfectionner la qualité des laines, d’utiliser
les profits du lailage, Quels trésors pour l’agri-
242 DU BAIL A CHEPTEL.
culteur, quelles ressources pour les manufacture, pour
le commerce, pour l’industrie, pour les grands propriétaires,
pour les classes peu fortunées (M. Jaubert, Rapport
au Tribunal)  ! -

Les parties peuvent elles-mêmes régler par des conventions
particulières les conditions du cheptel. ; mais,
voulant empêcher que les chepléiiers, qui d’ordinaire
sont pauvres et peti instruits, ne vinssent à se laisser
imposer des conditions trop onéreuses, sans même
en apprécier l’étendue et-les suites, lelégislateur a sagement
introduit ici une. exception au principe de la liberté
des conventions et a prohibé l’usage de certaines
stipulations qu’il indique textuellement.
' 409. Le cheptel n’est assujéti à aucune formalité
spéciale. Il peut, de même que tout autre contrat, être
fait par acte authentique, par acte sous seing-privé
ou même verbalement. Nous avons signalé ailleurs (Voy.
p. 26) 1er, inconvénients qui peuvent résulter d’un
bail verbal ; nous ne saurions trop engager les parties
à indiquer par écrit les conventions relatives au bail à
cheptel.

4i0. U y a cinq sortes de cheptel :

1° Le cheptel simple ou ordinaire ;

2° Le cheptel à moitié ;

3° Le cheptel donné au fermier ;

4" Le cheptel donné au colon partiaire ;

5° Une espèce de contrat improprement appelé cheptel
(Gode civil, art. 1801).

On peut donner à cheptel toute espèce -d’animaux Susceptibles
de croît, ou de profit pour l’agriculture ou le
commerce (Code civil, art. 1802).

Il suit de là que, contrairement à l’ancienne jurisprudence,
un cheptel de porcs fait à moitié de profits et de
pertes serait valable aujourd’hui ; la loi dispose d’uùë
manière générale et n’établit point d’exception (MM. Delvincourt,
t. 5, notes, p. 205 ; Duranton , t. i 7, n° 2G8 ;
Troplong, n° 1067, et Duvergier,.*. 2, n° 388).

41 i. Les volailles domestiques, bien que formant dans
guelques provinces un commerce lucratif, ne parais-
DU BAIL A CHEPTEL. 243
sent pas avoir jamais été données à cheptel. Lorsqu’elles
se trouvent attachées à la ferme comme les pigeons "de
colombier, le fermier en jouit suivant les règles applicables
aux autres parties de la ferme. Tel est l’avis de
M. Troplong, (n° 1068). " .

Quant aux abeilles, aucune loi ne s’oppose à ce que
l’on confie des ruches à une personne pour en avoir
soin, partager les bénéfices qu’elles peuvent.produire
et les reprendre ensuite.

412.11 est évident que ies animaux des ménageries
qu’on donne en spectacle au" public ne peuvent être
l’objet d’un bail à cheptel ; la raison en est qu’ils ne
sont point utiles à l’agriculture', et que, bien qu’ils
soient un objet de spéculation, ils ne profitent point au
commerce dans le sens de l’art. 1802.

415. À défaut de, -conventions particulières expresses
et licites, les diverses espèces de cheptel se règlent par
les principes qui suivent (Code civil, art. 1803}.

Ces principes ont été principalement puises, surtout
eu Ce qui touche le cheptel simple dans les dispositions
des coutumes du Berry, du -Bourbonnais, de Bergerac
et du Nivernais.

CHAPITRE Ier.
■E£u-efiiL©iiÊeï.g£ESïisI.e. -

.. 414 .Le bail à cheptel simple est un contrat par lequel
pn donne a un autre des bestiaux à garder, nourrir et
soigner, à condition que le preneur profitera de la'moi*
lié du croît, et qu’il supportera aussi la moitié de la
perte (Code civil, art. 1804).

415. L’estimation donnée au cheptel dans le bail n’en

transporté pas la propriété au preneur ; elle n’a d’autre

objet que de fixer la perte ou le profit qui pourîa se

trouver à l’expiration du bail (Code civil, art. 1805). .

Le preneur doit les soins d’un père de 'famille a la
244 DU CHEPTEL SIMPLE.
conservation du cheptel (Code civil, art. 1806).

S’il est en faute il doit des dommages et intérêts.

U n’est tenu du cas fortuit que lorsqu’il a été précédé
de quelque faute de sa part, sans laquelle la perte ne
serait pas arrivée (Code civil, art. 1807).

416. En cas de contestation, le preneur est tenu de

{>rouver le cas fortuit, et le bailleur est tenu.de prouver
a faute qu’il impute au preneur (Code civil, art. 1808).
Si le preneur ne prouve pas le cas fortuit, il est censé
en faute et doit indemniser le bailleur de la perte qu’il
éprouve.

Toutefois le preneur n’est tenu que de la faute légère
(Voyez p. 121 noteo).

417. Le preneur, qui est déchargé par le cas fortuit,
est toujours tenu de rendre compte des peaux des bétes.
(Code civ., art. 1809) , à moins que les animaux n’aient été
enfouis avec le cuir, par mesure de sûreté ou de police,
ainsi que cela a lieu dans les épizooties, et sauf aussi les
cas où les bêtes ont été volées, ou emportées par les
animaux carnassiers (MM. Duranton, n° 273, et Troplong,
n° 1095). . '

Si le cheptel périt en entier sans la faute du preneur,
la perte est pour le bailleur : s’il n’en périt qu’une
partie, la perte est supportée en commun, d’après le
prix de l’estimation originaire, et celui de l’estimation à
l’expiration du cheptel (Codé civil, art. 1810).

Quand le cheptel périt en entier, le preueur n’est pas
tenu de la perte, parce que probablement cette perte
fait cesser toute chance de gain pour lui ; mais doit-il
conserver la part qu’il a prise dans les profits antérieurement
partagés_'( La loi est muette à cet égard : il
semble qu’il doive les conserver comme salaire de
ses peines ; au reste, il en est devenu propriétaire. Le
cheptel u'est réputé détruit en entier qu’autant qu’il ne
survit aucun animal ; car la perte pourra devenir moins
forte par le croît- d’autant que ce n’est qu’à la fin du
cheptel que l’estimation de la perte partielle a heu, et
nue le cheptelier doit seulement & cette époque en payer
la moitié au bailleur.
DU CHEPTEL SIMPLE. 255
On ne peut stipuler : que le preneur supportera îa
perte totale du cheptel, quoique arrivée par cas fortuit
et sans sa faute ; ou qu’il supportera, dans la perte,
une part plus grande que dans le profit ; ou que le
bailleur prélèvera, à la fin du bail, quelque chose déplus
que le cheptel qu’il a fourni. Toute convention semblable
est nulle. Le preneur profite seul,des laitages, du
fumier et du travail des animaux donnés à cheptel. La
laine et le croit se partagent (Code civil, art. 1811).

La loi a voulu prévenir, comme nous l’avons déjà dit,
la facilité avec laquelle le bailleur aurait pu surprendre
la bonne foi du preneur par l’espoir, du profit que ce
dernier croirait trouver en ayant un troupeau àdiriger ;
elle a craint avec raison que le bailleur n’abusât de sa
position ; tel est évidemment le motif de cette dérogation
aux règles ordinaires sur la liberté des conventions.
Mais on pourrait stipuler que le preneur sera chargé do
toute la perte arrivée par cas fortuit, en lui abandonnant
tout le profit.

418. Le preneur ne peut disposer d’aucune bête du
troupeau, soit du fonds, soit du croît, sans le consentement
du bailleur, qui ne peut lui-même en disposer
sans le consentement du preneur (Code civil, article
1812).

Si le cheptelier avait vendu une ou plusieurs bêtes
sans le consentement du bailleur, celui-ci ne pourrait
les revendiquer entre les mains de l’acquéreur qui les
a achetées de bonne foi ; mais le cheptelier pourrait être
poursuivi pour abus de confiance (M. Troplong, u*
Ï14S).

419. Lorsque le cheptel est donné au fermier d’autrui,
il doit être notifié au propriétaire de qui ce fermier
tient : sans quoi il peut le saisir et le faire vendra
pour ce que son fermier lui doit (Code civil, art. 181.3).

420. Le privilège du propriétaire sur tous les objets
qui garnissent laferme "s’étend aux bestiaux donnés à
cheptel à son fermier par un tiers, lorsque la notification
du bail à cheptel n’a été faite au propriétaire du*
domaine affermé que 'postérieurement à l’intraduotioà

u.
216 DU CHEPTEL SIMPLE.
des bestiaux dans ce domaine (Arrêts de la Cour de Cassation
du 9 août 1815 et de la Cour de Paris du 7 août
1818 ; Journal du Palais, à leurs dates ; M. Duvergier,
W' 419, et M. Troplong, n° 1160). .

421. Mais cette notification peut être suppléée par la
preuve que ce dernier a eu connaissance que le cheptel
appartient à autrui (Arrêt de la Cour de Cassation du 7
mars 1845(1) , Sirey, t. 43, lr 0 part., p. 285 : Journal
du Palais,tA™ de 1843, p, 445 ; M. Troplong, n° 1 m).
Il en est ainsi alors même qu’il a été stipulé que le preneur
ne pourrait introduire des bestiaux sur la ferme
qu’autant qu’il eu aurait l’autorisation écrite du bailleur
(Même arrêt). Toutefois la Cour royale de Paris a
jugé, au contraire, par arrêt du 3 ! juillet 1818 (Sirey,
Collection nouvelle, s. sa date: Journal du Palais, à sa
date) , que la connaissance acquise par le propriétaire
de l’existence du cheptel ne lait pas obstacle à l’exercice
de sou privilège. Mais nous préférons la première
décision à celle-ci.

422. Le preneur ne pourra tondre sans en prévenir le
bailleur (Code civil, art. 3814) , parce que les laines, devant
être partagées, il est juste que le bailleur soit averti
pour être à même d’exercer sa surveillance.

- 425. S’il n’y a pas de temps fixé par la convention
pour la durée'du cheptel, il est censé fait pour Crois ans
(Code civil, art.1815).

Lorsqu’à l’expiration du bail le partage n’est réclamé
par aucune des parties, et que le preneur est laissé en
possession, il s’opère'une tacite reconduction. Telle est
l’opinion commune des auteurs.

Aux termes de la coutume du Berry (lit. 17, art. 1er) ,
la taeite reconduction avait lieu si, à la fin du-bail, il
s’écoulait î5 jours sans que le partage fût demandé par
l’une ou l’autre des parties. Hais le Code civil, n’ayant
(i) On a cité, mais à fort,'contre cette solution, l’arréldc Cassation
du 8 f.oût 1818 ; en eiaminant ces deui décisions, on reste convaincu
qu’elles ne tout nullement en contradiction.DU CHEPTEL SIMPLE. 247
ien statué à cet égard, c’est dans ce cas aux.tribunaux
[« 'il appartient de"prônèacèr., en ayant égard aux cironstauees
de fait et aux usages locaux, qui offrent là
•lupart du ïemps le - ïueilleuf moyen.pour établir la
ireuve de la volonté tacite des parties.
(Quant à la durée de la reconduction, les auteurs ne
ont point d’accord. M. Rurantou (t. 47, ïi » 286) veut
lu'ellesoit la même que celle du bail primitif ; MM. Du'ergier
(t. 2, n° 224) et Troplong (n°" 1180) sont d’avis
lu'elle doit être fixée au ternie légal de trois ans. Au
« utraireM. KeVeuDeroterie [Lois rurales, p.184) , après
.voir rappelé la coutume duOerry, aux termes de la[« elle
la tacite reconduction était d’une année, pense
j« e la reconduction aurait également lieu aujourd’hui
iour uue aimée à partir de l’expiration du bail’, et coninuerait
ainsi d’année en année'jusqu’à ce qu’il plût à
'une des parties d’en faire cesser l’effet par la demandé
lu pâturage. Enfin-M. Zacharioe (t. 3, p. 52) estime
[u'on doit suivre à cet égard l’usage des lieux. Nous
doptons cette dernière opinion en faisant observer touefois
qu’on doit tenir compte de toutes les circonstances
jui peuvent servir à indiquer quelle a été l’intention
les contractants. Hais à défaut, il nous semble qu’il conieut
d’assigner au nouveau bail une durée égaie à 'celle
lupremieivet que dans le cas où cette durée n’aurait pus
ité fixée par la convention, le nouveau bail doit être, ans.
ermes d.e l’art. 1815, censé faitpour trois ans.

424. Le "bailleur peut demander plutôt la résolution
lu -cheptel’, si le preneur ne. remplit pas ses pbli^
cations. (Code civil, art. 181(3). 11 peut même obtenir,
ians certains cas, des dommages et intérêts (Code-civil,
,rt. 1184) Be son côte, le preneur peut demander des
lommages et intérêts ' contre le bailleur, si celui-ci
ic remplit pas ses engagements (M. Troplong, n° i 184).

425. A la fin du bail, ou lors de sa résolution,il se
ait une nouvelle estimation’du cheptel.

Le bailleur .peut prélever des bêtes de chaque es-.
) èce jusqu’à concurrence de la première estimation :
'excédant-se partage. . ' .
248 VV CHEPTEL SIMPLE,
S’il n’existe pas assez de bêtes pour remplir la première
estimation, le bailleur prend ce qui reste, et les
parties se font raison de la perte (Code civil, art ;
1817).

426. Lorsque les parties ne s’accordent pas pour faire
elles-mêmes l’estimation, ou que l’une d’elles est un
mineur ou un interdit, il doit y être procédé par experts
(M. Duranton, t. 17, n° 2S9).

427. Si le propriétaire, à l’expiration du cheptel, en
garde l’excédant et manifeste l’intention de le conserver,
il se rend par là non recevable à en demander le
partage et doit payer au cheptelier la moitié de l’excédant
(Arrêt delà Cour royale de Bourges, du 9 juillet
1828, Journal du Palais, à sa date).

CHAPITRE IL
Du cEseplel à moitié.

428. Le cheptel à moitié est une société dans laquelle
chacun des contractants fournit la moitié des bestiaux,
qui demeurent communs pour le profit ou pour la perte
(Code civil,- art. 1818) ,

Par ce contrat, ce n’est pas seulement, comme dans
le cheptel simple, la jouissance du capital qui est mise
en commun, c’est le troupeau lui-même qui devient la

Îropriété de la société (MM. Duvergier, t 2, n° 454, et
roplong. n° 1195).

429. Dans ce contrat, l’une des partie charge l’autre
de nourrir, de garder et de soigner les bestiaux de leur ;
société. ;

La partie qui en charge l’autre s’appelle le bailleur,
celle qui en est chargée s’appelle le preneur. ;

■"" Le preneur profite seul, comme dans le cheptel sim- ;
pie, des laitages, du fumier et des travaux des bêtes.

Le bailleur n’a droit qu’à la moitié des laines et du
croît.
DU CHEPTEL A MOITIÉ. 249
Toute convention contraire est nulle, à moins que le
ùlleur ne soit propriétaire de la métairie dont le.p'réîur
est. fermier ou colon partiaire (Code civil, artie
1819).

430. Lorsque le cheptel à moitié est donné par le prolétaire
à son fermier ou à son métayer, celui-ci peut
•-réserver une partie des laitages, fumiers,labours, et
ême une partie dans l’autre moitié des laines et du
'oît, parce qu’alors il fournit les terres et prés où se
icoltent les fourrages et les foins, et qu’il procure les
gements qui servent aux bestiaux (Pothier, Des chepIs,
n° 58 ; M. Troplong, n° 1205 ; M. Duranton,t. 17,
> 290 ; M. Duvergier, t. 2, n°453). '.'

Il en serait de même dans le cas où la métairie serait
çploitée par des maîtres-valets ou par des cultivateurs
gages, ainsi que cela se pratique dans les départements
léridionaux (Observations de la Cour de Toulouse sur
i projet du Code civil ; M. Troplong, n° 1206).

Toutes les autres règles du cheptel simple sont appliblés

au cheptel à moitié (Code civil, art. 1820).

CHAPITRE IU,

ii cheptel lîoniié par le propriétaire A non
fermier o u colon iKsrtïalre.

431. Quand un bien rural sur. lequel sont placés des
estiaux est donné à bail, les règles qui déterminent
 »s obligations du preneur varient suivant qu’il s’agit
'un bail à ferme ordinaire ou d’un bail partiaire ; c’est
e qui va être exposé dans deux sections distinctes.
SECTION PREMIÈRE.Du cheptel donné au fermier.

432. Le propriétaire qui donne un cheptel a son ferttier
ne se proposé pas toujours de spéculer sur les pro>

lits d’un troupeau ; souvent son but unique est d’obt
nir une meilleure culture des terres’, en fournissant 1
animaux nécessaires pour leur exploitation et leur en
grais ; alors ce cheptel est attaché, enchaîné au domain
affermé, et de là peut-être lui vient la dénomination d
cheptel de fer ; et peut-être aussi parce que le preneu
est soumis à des obligations plus rigoureuses que dan
les autres cheptels. Le cheptel de fer, ne reposant qu
sur un partage de profits et de pertes , les motifs, q
dans les autres cheptels ont fait admettre une exeeptio
à la liberté des conventions, ne s’appliquent point ici
On peut donc, par des conventions particulières, dero
ger à l’attribution légale des profils et des pertes.

433. Ce cheptel, porte l’art. 1821 du Code civil (aus
appelé cheptel de fer) , est celui par lequel le propriéiair
d une métairie la donne à ferme, à la charge qu’à l’ex
piration du bail, le fermier laissera des bestiaux d’un
valeur égale au. prix de l’estimation de ceux qu’il aur
reçus.

Le cheptel de fer doit être nécessairement uni au bai
à ferme ; il est de son essence de ne pouvoir être donu
qu’au fermier.

Le preneur ne doit pas rendre un nombre égal dbêtes,
mais un nombre suffisant dont la valeur actuelle
soit égale à la valeur du cheptel au moment de la livrai
son.

454. L’estimation du cheptel donné au fermier ne lu
transfère pas la propriété, mais néanmoins le met '
ses risques (Code civil art. 1822).
. Cette estimation n’est faite que pour pouvoir consta
ter, à la fin du bail, de combien le cheptel qui lui a et
donné se trouvera diminué ou augmenté.

435. En principe, le fermier n’a pas lé droit d’aliéné
les bestiaux qui composent le cheptel. Toutefois, comme
son obligation est de laisser, à la fin du bail, des bestiaux
d’une valeur égale, il a été jugé que le preneur
d’un cheptelde fer n’est pas privé du droit d’en distraire'
quelques parties, pour ses opérations commerciales,
dans le cours de sa jouissance, tant que lé fonds du
DU CHEPTEL DOKKE AU FERMIER. 251
eptcl ne s’en trouve point, altéré de manière à com^
omettre les intérêts du bailleur, et lorsque d’ailleurs
che^telestà.peu près complet et qu’il est. constant
e le bailleur a des sûretés suffisantes pour luigaran■,
à la fin du bail, la représentation d’un cheptel égal
valeur à celui qu’il a fourni (Arrêt delà Cour de
ssation du 8 décembre 1806, Journal du Palais, à sa
te). Cette jurisprudence, qui concilie d’une manière si
uitabîe les droits respectifs du bailleur et du preneur^
reçu l’approbation des auteurs les plus recommanbies.. ;


436. Remarquons que l’estimation oui, danslêcbep[
simple n’est qu’une pure précaution, est au contraire
us le cheptel,à moitié un élément substantiel,,car
 ;st cette estimation qui rend le preneur responsable*
ist elle qui caractérise principalement le contrat ;
■nsij.à défaut d’estimation, le cheptel ne serait pas
lepteî'defer, mais passerait "dans la classe du cheptel
mple ou des contrats mixtes (M. Troplong, n° 1229 ;
M.'. Sebire et Carteret, Encyclopédie du Droit, au moî
epirt, h° 88).

457. Tous les profits appartiennent au fermier pèhtnt
la durée de son bail, s’il n’y a convention contraire
.ode civil, art. 1823).

Ainsi les contractants sont libres de modifier ta règle
isée par cette disposition de la loi. Ils peuvent stipule ?
le le bailleur aura une part plus grande dans le profit
ie dans la perte, même qu’il aura une part de profil
us supporter une partie de la perte. Les prohibitions
 ; l’article 1811 (Voyez p. 245) sont ici inapplicables
L Dùvergier, t. % nos 440 et 441 ; M. Duranton, h*

•9) -

438. Pareillement de ce qu’une part dans le profit est
tribuée au bailleur, il ne s’en suit pas qu’il soit, de
-oit, obligé de supporter une part correspondante de
perte et réciproquement. On doit alors s’en tenir à la
mvention. M. Duranton fait à ce sujet une observation
>rt judicieuse ; « Le bailleur, dit-il, en stipulant une
art des profits sans déclarer vouloir se charger aussi

&4ine partie delà perte, a témoigné par là qu’il rie vou
lait déroger au droit commun de ce cheptel que pou
son propre avantage ; et la même chose peut se dire d
fermier, qui, en mettant une part de perte à la charg
du bailleur, ne lui a néanmoins accordé aucune pa
ëans le profit. »

459. Dans les cheptels donnés au fermier, le fumie
« 'est point dans les profits personnels des preneurs,
nais appartient à la métairie, à l’exploitation de laquell
il doit être uniquement employé (Codeciv., art. 1824).

C’est là un des motifs qui a pu faire établir un cheptel.
Le preneur ne laisse pas que de profiter du fumier,
« n ce sens qu’il est dispensé d en acheter pour exploiter
atilement.

440. Le fermier doit faire consommer dans le domaine
jcs fourrages des prairies ariificiellis comme ceux des
prairies naturelles (Arrêt de la Cour royale de Bourges
in 9 juillet 1828. Yoyez les observations que nous avons
faites sur ce point n« 226, p 125 et 126).

441. La perte, même totale et par cas fortuit, est en
entier pour le fermier, s’il n’y a convention contraire
(Gode ci vil, art. 1825).

442. À la fin du bail, le fermier ne peut retenir le
ehepfel eri en payant l’estimation originaire ; il doit en

* laisser un de pareille valeur à celui qu’il a reçu.

S’il y a du déficit, il doit le payer ; et c’est seulement
fexeëdant qui lui appartient (Gode civil, art. 1820).

445. Le preneur ne peut avoir la faculté de payer Pes$Hiation
par la raison que le cheptel est attaché à la
ferme, qu’il est immeuble par destination, et que le
propriétaire a le plus grand intérêt à ce que sa ferme se
trouve toujours garnie de bestiaux.

444. Mais comment constater s’il y a excédant ou déHcil
 ? Le voici : On fait une nouvelle estimation du cheptel
en ayant égard, tant à l’accroissement du nombre
des bestiaux qu’à l’augmentation de valeur de chaque
bête ; on calcule ensuite d’après ces bases et on compare
le résultat au chiffre de l’estimation primitive.
' 445. Le preiieur, à titre de cheptel de fer, ne peut dé ?
DU CHEPTEL DOTOB AU KERMIER. 253
naturer le cheptel d’une manière dommageable au proÎiriétaire.

En effet, s’il est vrai que le preneur tient de
a convention l’administration du cheptel, le for.ds n’en
appartient pas moins au bailleur, d’où il suit que le
fermier, dans le gouvernement du cheptel qu’il est
charge de conserver, est tenu de suivre ies priueipes
d’un bon père de famille, et qu’il doit, surtout à sa sortie,
présenter un cheptel qui offre les mêmes avantages,
pour l’exploitation du domaine que celui pris à son entrée,
saii s avoir le droitde substituer, par exemple, aux
bestiaux garnissant la ferme, d’autres qui lui « ont éti ;an« 
gers, quoique de même espèce (Arrêt de la Cour royale
ue Bourges du 28 janvier i828 ; Sirey, t. ^9, 2°.partie,
page 255 ; Balioz, t. 33, 2° partie, page 127 ; Journal dit
Palais, à sa date.) 

■ 44(>. Lorsque, à l’expiration du bail, il s’est manifesté
sur les animaux composant le cheptel de fer, une maladie,
contagieuse dont ia cause n’est pas imputable au
fermier, sortant, le propriétaire ou le fermier entrant,
qui le représente, ne petit, sous ce prétexte, se refuser
à recevoir ces animaux d’après l’estimation .qui doit en
être faite, et il n’est pas fondé à prétendre que k fermier
sortant doit les garder pour son compte, et payer
en argent ia valeur de son cheptel (Ainsi jugé parle
'tribunal’de Saint-Arnaud, et par arrêt de la Cour royale
de.Bourges,2e chambre: du.3 juin 18M (1)  ;../.« Bruit
(i) Voici les faits qui ont donné Heu aux décisions que nous signalons
: —Lessieuvs 'Témoin père et fiis-avaient aiïeruu:, en iS’8-â.-<Je
'Si.. le comte B'ufou, une propriété siiuoe dans la vallée do Germiiiy,
et se composant de trois domaines et de plusieurs locataires: îc-nluo
en jouissance était fiïée au 1er mai, cl l’article reîatii' au clicplel eia.it
ainsi conçu : « Les preneurs laisseront à leur sortie des « esïiauï .en
boeufs, vaches, taureaux, juments, poulains, notamment une quantité
Suffisante de ceuà nécessaires à la culture dans’chaque domaine, pouf
une valeur de ii,3GÎ fr. 20 c. ils en tiendront, la ferme-garnie, fit
représenteront ies fonds de cheptel à toute réquisition pendant le cours
du bail, reconnaissant lesdiis preneurs avoir reçu à leur entrée en
'jouissance des bestiaux dans lesdites espèces à titre de cheptel de fer• : 1525$ ÏJtJ CHEPTEL DONHJÉ ÂÏJ FERMIER.'
du 18 j uillet même année ; Journal du Palais, t. % de 184(L
p, 666).Ce dernier arrêt n’est point contraire à la décision
rendue parla thème cour, et que nous rapportons
pour la somme de 11,301, 20 c. d’après l’estimation qui enaété
faite à l’amiable antérieurement. » — Depuis, et par acte du S décembre
1843, M. le Comte Dufou a affermé ses propriétés aux sieurs
Grand et Simonnet, les subrogeait dans ses droits vis-à-vis des précédents
fermiers, et qnant au cheptel él quant â l’exécution de toutes
lès clauses de leur bail.—Le 2 mai 1844-, les fermiers entrants se rendirent
sur les lieux avec les experts, pour faire procédera l’estimation
du cheptel à. rendre par les fermiers sortants ; mais l’opération ne put
avoir lieu, les sieurs Grand et Simonnet ayant refusé de prendre les
bestiaux de deux des domaines, sous prétexte qu’ils étaient atleinis
d’une maladie contagieuse, et les sieurs Témoin ayant refusé de laisser
prendre les bestiaux du troisième domaine sans ceux des deux autres.
 ;— Par suite dé cette difficulté, assignation fut immédiatement
donnée, par les sieurs Grandet Simonnet, aux sieurs Témoin à comparaître
devant le tribunal de Saint-Amand, pour voir dire que dans
les trois jours du jugement à intervenir ils seront tenus: 1° d’enlever
les bestiaux qui existent encore dans les domaines affermés aux requérants,
sinon que ceux-ci seront autorisés à les en faire sortir par
toutes les yoies de droit ; 2° de faire dans lesdiles propriétés tout ce
qui sera indiqué par les gens de l’art -pour faire disparaître les traces
de la maladie, de manière que les bestiaux que les requérants pourront
y conduire ne courent aucun danger d’être infectés. Sur cette
assignation, le. tribunal de Saint-Amand a statué dans les termes suivants’:
« Attendu q'uèlé cheptel donné au fermier est mis à ses risques,
mais ne devient pas sa propriété ; — Attendu qu’à l’expiration du bail
le fermier ne peut retenir le cheptel ; que, de son côté, le propriétaire
ne peut le refuser en exigeant que le fermier lui en paie l’estimation
originaire ; que seulement le fermier est obligé de laisser un cheptel de
Tâleur pareille à celai qu’il a reçu et de payer lé déficit s’il en existe,
attendu que pendant le bail, le fermier doit-souffrir les dangers elles
suites de ces cas fortuits, d’une épizootie, par exemple, mais qu’il en
est autrement dès que le bail a cessé. — Que l’épizootie continuant,
c’est le propriétaire ou le nouveau fermier qui en supporte les conséquences,
— Que l’ancien fermier ne peut être tenu de prendre aucunemesure-peur
 la conservation des -bestiaux, ; alors qu’ils lui sont
entièrement étrangers ; —■ Attendu néanmoins que si l’épizootie avait
éclaté parsa faute et qu’elle dût se prolonger après s’a sortie,, elle poujrait
donner lieu contre' lui à une demande en dommages-intèréts/èfi
nt’àkÈPfÊi DOfifÉ AU* FÎÏiMÏÊR. Éi>s

au h° précédent, puisque, en effet, il prend soin de réserver
le cas où la niàîâdie contagieuse serait ihiputaBlé
au fermier.
vertu de ce principe que chacun est responsable du dommage qu’il a
causé à autrui, soit par son fait, soit par sa négligence ou son imprudence ;
— Que dans ce cas il pourrait même être contraint de garder .
le ciieptel et de payer l’estimation originaire. —• Attendu qu’il y a lieu
dans la circonstance actuelle de faire vérifier par 
qui seraient atteints d’une maladie contagieuse ; que le ciieptel de fer
experts:f existence la
nature, les causes et les résultats de la maladie prétendue ; — Par ces
motifs, —Le tribunal ordonne que, par experts, convenus, sinon par
les sieurs…,- experts que le tribunal nomme d’office, et qui demeure^
ronl s’ils.ne sont récusés etc., les cheptels des grande et petite forêts et
de la Clochellerie seront visités à l’effet d’en constater l’éial, de vérifier
si les bestiaux en sont malades, et, dans le cas de l’affirmative, quelle
est la nature de la maladie ; si elle est ou non contagieuse, quelles en
sont les causes et si elles proviennent des faits ou de la faute, des fer-..
miers sortants, et de s’expliquer sur les résultats connus ou à venir de
ladite maladie:, ordonne que les experts estimeront ies cheptels eu
égard à leur état actuel ; et dans le cas de maladie contagieuse non imputable
aux fermiers sortants ; ditqueles fermierentrants.seront tenus
de prendre les bestiaux au prix de l’estimation, sauf à. ceux-là à payer
le déficit s’il y en a ; ordonne que, dans le cas où la maladie contagieuse
proviendrait du fait ou de la faute des fermiers sortants, les experts
donneront leur avis sur le quantum des dommages-intérêts qui
seraient dus aux fermiers entrants, pour, sur le vu du rapport, être
par les parties conclu, et par le Tribunal ordonné ce-qu’il appartiendra.
 » — Appel par les sieurs Grand et Simonnet.
..Ils soutiennent que, soiten leur qualité des représentants du propriétaire
bailleur, soit en leur qualité de fermiers entrants, ils ne peuvent
être tenus derecevoir des fermiers sortants un cheptel composé de bestiaux
atteints d’une maladie contagieuse ; qu’en effet si, aux termes dés
art. 1821 et 1826 du Code civil, le fermier doit laisser à. sa sortie- des
bestiaux pour une valeur égaie au prix de l’estimation de ceux qu’il a
reçus, il n’est pas tenu de laisser les mêmes individus, lesquels, malgré
la. propriété du bailleur sur l’universalité du cheptel, n’en sont pas
moins à la libre disposition du.preneur ; et qu’ainsi, débiteur d’une
chose déterminée quant à l’espèce seulement, celui-ci, d’après la règle
posée dans les art. 124-6 et 1022 du Code civil, s’il ne peut être tenu .de
 laisser des bestiaux de la meilleure espèce,-ne peut non plus être
admis à les laisser de la plus mauvaise, m par conséquent à en laisser256 DO CHEPTEfe.DOKKÉ AU FERMIER, .
447. Lorsque lesbestianx donnes.à.cheptel au fermier
l’ont été pour un prix, la clause de rendre mêmes
espèces en qualité, ne s’entend que de l’obligation de laisest
aux risques et périls du fermier (art. 1822 et 1825) et qu’une maladie
épizootique est l’équivalent de la perte dont il est chargé en entier ;
que cependant le jugement attaqué a méconnu cette règle, en grevant
le bailleur, pour le temps postérieur à l’expiration du bail, des
suites d’une maladie préexistante ; que la distinction faite par les premiers
juges entre !a rhaladie résultant delà faute du preneur et celle
résultant de la force majeure est -une-contravention auxdits articles
1822 et 1825 ; que ies lois sur les épizootics sont un’nouvel appui
pour leur système,'contre celui des premiers juges ; qu’enfin le fermier
entrant no peut être tenu de recevoir un cheptel vicié, et, qu’en outre
des principes sur les obligations indéterminées, il a droit d’invoquer
les dispositions spéciales sur les baux, d’après lesquelles il est dû au
premier garantie pour tous les vices de ia chose louée qui en empêchent,
l’usage.-Voici le teste de l’arrêt par lequel la cour a confirmé la décision
des premiers juges : !— « La cause présente à juger si, au cas de remise
par un-fermier sortaht’deson. cheptel de fer, les propriétaire, ou celui
qui.le représente, est tenu de recevoir, sur IVstimatioii qui en sera
faite, dès animaux atteints d’une maladie contagieuse non imputable
au fermier sortant ; — Adoptant les motifs exprimés au jugement de
première instance, et considérant en outre, que les principes généraux
du droit, en matière d’obligations et de ventes commerciales, sont ap.
plicables.à l’espèce ; :—.-Que les droits et les obligations d’un fermier
sortant/envers lé propriétaire ôn’celui qui" lé représente" et réciproquement
doivent être appréciés sous l’influence de ces principes ; que la
fermier n’est pas propriétaire du cheptel do fer ; qu’il ne peut le retenir
à sa sortie ; qu’il doit en laisser un d’une valeur égale à celui qu’il
a reçu, et que le propriétaire peut user de ia contrainte par corps pour
forcer le-fermier-à représenter le cheptel ; — Que le fermier supporte,
il est vrai, la perte du cheptel même totale et par cas fortuit :mais que
celle obligation finit avec le bail ; qu’ait moment de la remise du
cheptel les droits o ! les obligations du propriétaire.apparaissentel que
le fermier sortant peut le contraindre à recevoir, sur une estimation
qui conciliera les droits de tous, des bêtes atteintes d’une maladie
contagieuse sans qu’il y ait faute qui lui soit imputable ; — Que les lois
et les règlements sur les maladies épizootiqueset les vices redhibiioires
sont ici sans application ; que ces lois et règlements seraient, au contraire,
manifestement violés si un propriétaire se plaçant dans la con-ÇU CHEPTEL DOKKÉ AU FERMIER. 257
ser des bestiaux tels que l’exploitation puisse être continuée
suivant le inode usité, sans pouvoir se permettre
de substituer d’autres espèces, et dans ce cas la différence
des qualités est compensée par l’estimation (Arrêt
delà Cour royale de Bourges, du 26 février 1810, Journal
du Palais, à sa date).

448. Le fermier n’a pas le droit de vendre les animaux
qui composent le cheptel. Il en est ainsi encore, bien
que ce cheptel ait été estimé dans le bail, et que le bailleur
se soit réservé, à la fin du bail, l’option entre le
montant de l’estimationet un troupeau de inênie valeur ;
en pareil cas, la vente du cheptel par le fermier, constituant
un acte de mauvaise administration eu violant
l’obligatiou par lui prise de cultiver en boD père de famille,
donne lieu à la résolution du bail (Arrêt delà Cour
royale de Bordeaux, du 20 février 1843 ; Journal du Palais,
l, i" de 1845, p. 551).

449. Il importe de remarquer qu’il résulte des termes
mêmes de l’article 182S du Code civil, que le preneur,
frappé d’un sinistre imprévu, n’est pas tenu de combler
le déficit en nature, mais qu’il peut en payer la valeur
en argent (M.Mourieault, Rapport au Tribunal ; M. Troplong,
n° 1242.

450. Le fermier peut être contraint par corps faute de
représenter à la fin du bail le cheptel de.bétail qui lui a
été confié, à moins qu’il ne justifie que le déficit ne procède
point de son fait (Codé civil, art. 2062).
SECTIOS II.Du cheptel donné au colon partiaire.

.451. Ce cheptel fait partie du bail à métairie, comme
le cheptel de fer fait partie du bail à ferme, fylais cette
dition d’un acheteur ordinaire, pouvait contraindre un fermier sortant
à emmener son cheptel, parce que quelques bêles seraient atteintes
d’une maladie que l’on regarderait comme contagieuse ; — Par ces
motifs., —La Cour dit bien jugé, mal appelé ; ordonne l’exécution du
jugement de première instance. » -258 DU CHEPTEL DONNÉ AU ÇQLQN PARTIAIRE.
circonstance qui permet d’y insérer certaines clauses
prohibées dans le cheptel ordinaire, ne change pas la
nature de ce contrat. Il a toujours pour objet le partage
du profit des troupeaux, comme le bail à métairie a
pour objet le partage des fruits du fonds. La différence
qui existe entre un fermier, qui traite par spéculation,
et un colon partiaire, qui n’engage ses soins que pour
sa subsistance, explique, an surplus , la diversité des
conditions imposées à l’un et à l’autre, et les restrictions
admises encore ici au principe de la liberté des
conventions (M. Déniante, Programme d’un cours de
droit français, t. 3, p. 245).

452. Si le cheptel périt en entier sans la faute du
colon, la perte est pour le bailleur (Code civil, art. Ib27).
Il en est ûe même ici que dans le cheptel simple (Voyez
•p,244).

Si la perte du cheptel n’est que partielle, le colon
partiaire doit en supporter la moitié (Arrêt de la
Cour royale de Limoges du 21 février 1839 ; Journal du
Palais , t, 2c de 1839, p. 277 ; Sirey, t. 29, 2e partie,
p. 406 ; Dalloz, t. 40, 2e partie, p. ï8 ; MM. Duranton.
t. 17, il" 506, et Troplong. n° 1258).

455. On peut stipuler que le colon délaissera au
bailleur une part de la toison à un prix inférieur à la
valeur ordinaire ;

Que le bailleur aura une plus grande part du profit ;

Qu’il aura sa moitié du laiiage :

Mais on ne peut pas stipuler que le colon sera tenu
de toute la perte (Code civil, art. 1828).

Ce sont là des dérogations aux règles du cheptel
simple, dérogations qui viennent de ce que le bailleur
fournitlelogement et une partie de la nourriture. Aussi
peut-on convenir que le colon supportera une part
plus grande dans la perte que dans le profit, mais
jamais toute la perte. 11-ne peut être non plus stipulé
que le bailleur prendra tous les profits (Argument de
l’art. 1855 du Code civil.) 

454. Le cheptel finit avec le bail à métairie (Code
civil, art. 1829) , parce qu’il en est l’accessoire.
DU CHEPTEL DONNÉ AU COLON PARTIAIRE. 259
455. Il est d’ailleurs soumis à toutes les règles du
cheptel simple (Code civil, art. 1830).

456. Le colon partiaire peut, de même que le fermier ;
être contraint par corps faute par lui de représenter à
la fin du bail le cheptel de bétail qui lui a été confié ;
à moins qu’il ne prouve que le déficit ne procède point
de son fait (Code civil, art. 2062). Dans ce cas la perte
se répartit soit conformément aux clauses du bail, soit,
à défaut de clause spéciale, d’après les art. 1810 et 1827
du Code civil. (Voyez n°

CHAPITBE IV.

Dn contrat lias proprement appeïé oïicpÉel.

457. Lorsqu’une ou plusieurs vaches sont données
pour les loger et les nourrir, le bailleur en conserve la
propriété : il a seulement le profit, des veaux qui en
naissent. (Code civil, art. 1851). Pothier des cheptels
(n° 71) , nous apprend que ce contrat est fort usité dans
les .vignobles d’Orléans. M. Vaudoré [Droit civil des
Juges-de-Paix, t. Ier, p. 207) dit aussi qu’il se rencontre
en Lorraine et en Normandie.

Dans la pratique ce contrat prend la dénomination de
cheptel ou bail de vaches.

458. Le preneur a le laitage et le fumier. Il est obligé
de nourrir les veaux jusqu’à ce qu’ils soient assez forts
pour être sevrés et vendus, c’est-à-dire jusqu’à ce
qu’ils aient au plus quatre semaines. Lorsque le bailleur
ne retire pas le veau, le preneur doit l’assigner pour le
mettre en demeure de le faire.

Le bailleur, conservant seul la propriété des
vaches, supporte seul la perte de ces animaux arrivés
par cas fortuit et sans la faute du preneur, à moins dé
convention contraire.

Lorsque la durée du contrat n’est pas fixée par la
convention, comme cela arrive ordinairement dans le
vignoble d’Orléans, le bailleur peut retirer la vache
360 DU CONTBAT IMPROPREMEMÏ APPELÉ CHEPTEL.
quand bon lui semble, pourvu que ce sèit en temps
opportun, et non préjudiciable au preneur. Selon Potïrier.,
le bailleur manquerait à cette loi de l’équité s’il
voulait la retirer aussitôt après qu’il a enlevé le veau ;
car il est juste que le preneur, qui a été privé du profit
dti iaitafre pendrait que ia vache a nourri son veau,
conserve ensuite la vache pendant un temps pour se
dédommager.

Kn cas’ de ]) &-le par cas fortuit, le preneur est
tenu de prouver la force majeure, et si dé son côté le
bailleur impute quelque faute au preneur, il doit en
fournir la preuve." Il convient d’appliquer ici la disposition
favorable et exceptionnelle de l’article 1808 du
(.Iode civil (M. Troplong, n° !2« '<7). Voyez n° 416.

Il ne serait pas jaste'non plus que le bailleur pût reprendre
la vache'au printemps, après que le preneur
l’aurait nourrie pendant tout l’hiver, saison durant la -
oueî !.'> les fourrages sont’plus coûteux et le 'lait peu
abondant. .:..■'
De son côté, le preneur ne pourrait rendre la vache
lorsqu’elle est prête à vêler, ou, si lui ayant été donnée
pendant toute ia belle saison il attendait l’hiver pour la
restituer. :

Le preneur contracte l’obligation de donner à l’animal
tons les soins du bon père de famille. Si l’animal tombe
■malade, il doit en avertir le bailleur ; ce dernier est
obligé, de le faire soigner à ses frais si la maladie se
prolonge et prive le preneur du lait, il peut même
avant -l’expiration ' du contrat rendre la vache ; car
privé du bénéfice sur lequel il acompte, il ne doit pas
rester soumis aux charges, qui lui ont été imposées.

Le preneur doit conduire les vaches au taureau,
quand arrive l’époque où elles doivent être fécondées.
Il -doit payer le prix de la saillie (Pothier, n° 74.}

On peut convenir que le preneur aura la moitié du
profit des veaux, à la charge de supporter pour moitié
le risque des événements qui pourraient occasionner la
perte des vaches (Merlin, Répertoire au mot cheptel^
section 5, H. Davergier, t. % n° 465).
DU CONTRAT IMPROPREMENT APPELÉ CHEPTEL. 261
459. Aucune disposition de la loi ne s’opposant à ce
qu’au lieu de vaches un propriétaire confie à un particulier
des chèvres pour les loger et les nourrir en conservant
le croît, il est évident que les règles tracées
ci-dessus relativement au bail de vaches seraient applicables
à moins de stipulation contraire.

460. Mais quelle est la nature du cheptel ou bail de
vaches ? Ce contrat, n’est point une société puisque les
parties ne mettent rien en commun et ne se proposent
point comme but commun un gain à partager. Ce n’est
point un cheptel car i ! ne se forme entre le bailleur et
le preneur aucune association pour le gain et la perte ;
et puis le cheptel proprement dit a pour objet une
universalité qui se perpétue par le renouvellement des
individus, d’un troupeau : le contrat dont il est question
ici est donc improprement appelé cheptel, puisqu’il n’a

{tour objet que des indivi lus. Ce n’est pas "non plus un
ouage de choses, en effet, i| n’y a point de fermage
payé par le preneur . et « railleurs, ce dernier n’a pas à
proprement parler, la jouissance qui est UÏ des éléments
essentiels du contrat de bail, puisque c’est le
bailleur qui perçoit le. fruit le plus important, c’est àdire
le croît.

Selon Pothier (n° 72) , et M. Duranton, (t. 17, n* 3.14) ,
c’est un contrat innommé de la classe de ceux do ut
facias par lequel le bailleur donne au preneur les profits
du lait et des fumiers de lavacje, pour qu’il la
nourrisse et en prenne soin. M. Troplong, n° 1202., au
contraire ^ voit dans cette convention un louage d’ouvrage
improprement appelé cheptel. Le preneur donne
son travail, ses soins, et reçoit pour prix le laitage et le
fumier. Toutefois, nous ne saurions admettre cette
dernière opinion, par la raison que le preneur ne donne
pas seulement son travail et ses soin-, mais qu’il fournira
en outre, la nourriture et le logement. Tel est aussi
sur ce point, le sentiment des auteurs du répertoire du
Journal du Palais, au mot bail à cheptel, n° 173. Nous
pensons donc que le premier avis doit être adopté de
préférence.
15.262 DU CONTRAT IMPROPREMJNT APPELÉ ÇHEPTEJ,.
461. Il existe dans certaines contrées, par exemple,
enBasse-Normaudie, une convention fort souvent mise
en pratique, et qui ressemble, sous plusieurs rapports
au bail de vaches ; c’est celle par laquelle un propriétaire
confie à la gard e et. à la surveillance d’un particulier,
appelé bouvier, des bestiaux nourris pour l’engrais dans
les herbages. Pour prix des soins donnés , le propriétaire
accorde au bouvier un logement, une étabîe, et
lherbageure ou pâturage d’un ou de plusieurs têtes de
bétail. A défaut de stipulation le bouvier est astreint,
d’après l’usage, à clore, à rigoler, hessarter les herbages
où pâturent les bestiaux, à en abattre les taupinières,àen
creuser les fossés, à y épandre les fientes, enfin à veiller
à la sûreté et à la santé des animaux confiés à sa garde.
Les pansements et médicaments nécessaires à ces bestiaux
sont à la charge du propriétaire (SI. Vaudoré,
Droit rural français, t. 1er, p. 360 ; Maison rustique du
XIXe siècle, t. 1er, p". 456.

A la différence du bail de vaches, la convention
qui intervient entre le propriétaire et le bouvier est un
véritable louage de service. En effet, le bouvier ne fait
que donner ses soins aux animaux qui lui sont confiés,
la nourriture et le logement sont fournis par le propriétaire.
Cette observation est importante à l’égard de la
compétence judiciaire en cas de difficultés entre les
parties.

462. Les ruches d’abeilles données à moitié du croît
ne constituent pas non plus un cheptel proprement dit.
Le bailleur conserve la propriété des ruches-mères ; il
doit fournir les ruches nécessaires -pour recevoir les
essaims ; le preneur a droit à la moitié de ces essaims ;
mais le partage ne se fait qu’à l’expiration du temps
pour lequel le cheptel â lieu. Dans l’intervelle, le miel
et la cire récoltés soit par la taille, soit par la perte des
abeilles arrivée par cas fortuit ou par ëtouffement volontaire,
se partagent. Le- plus ordinairement, le preneur
est chargé de la vente, et tient compte de la moitié
au bailleur. Lorsque les ruches-mères viennent à périr,
le preneur doit rendre au bailleur la totalité du miel et
DU CONTRAT IMPROPREMENT APPELÉ CHEPTEL. 265
delà cire de ces ruches. Si elles existent encore à l’expiration
du temps convenu pour la durée du contrat, le
bailleur les prend dans l’état où elles se trouvent ; si
elles n’existent plus, le bailleur prend seulement la moitié
des essaims, sauf à faire tenir compte au preneur de
ce qu’il a reçu pour la cire et le miel de ces ruches. A
défaut de stipulation sur la durée du contrat, le bailleur
et le preneur ont réciproquement la faculté d’en faire
cesser l’effet, quaud ils le jugent convenable, pourvu
que ce soit en temps opportun et à une époque où l’on
puisse transporter les ruches.

Tel est d’après M. ÎNeveu-Deroterie (Commentaires
sur les lois rurales, p. 196 et 197) l’usage en cette matière.


M. Vaudoré (Droit civil des Juges-de-Paix, au mot
abeilles, n° 11) dit que d’après l’usage établi en BasseNormandie
, la durée de cette espèce de bail est de 3, 6
ou 9 années.
Titre iv.DE BAIL D’IiSIKE.
465. Ou appelle usine tout établissement industriel
quia pour priucipalmoteur l’eau, le vent,la vapeur, etc.
Par exemple les moulins, les papeteries, les verreries,
les filatures, les fourneaux à fondre ies substancesmétalîiques,
etc. On désigne sous le nom à'usitiier celui qui
exploite un établissement de ce genre.

4(14 • Toutes les usines peuvent faire l’objet d’un bail.
Hais q ueiie est la nature de ce contrat ? doit-il être rangé
Sans ia classe des baux à ferme ou dans celle des baux
à loyer ?

Les différences qui existent entre les obligations que
font naître ces deux espèces de baux donnent de lïutéièi
h ia Question ; par exemple à l’égard du congé. Voy.
p. : ;!) /, il 0 46o.

Oit s’accorde généralement pour décider que le bail
d’usine est int bail à loyer et non un bail à ferme.

Toutefois il faut rappeler ici le -principe que nous
ev uns posé préeëdeininent (p. 36, n°87) , savoir: que
l’objet principal delà location sert à déterminer ia iiat ;s’edu
contrât "et" par conséquent les règles qui lui sont
applicables.

' Si donc le bail est d’une usine à laquelle se trouvent
annexés comme accessoires quelques pièces de terre, il
faudra suivre les règles particulières aux baux à loyer :
si, au contraire, l’usine était comprise dans le bail d’un
grand domaine rural, ce serait aux règles des baux à
iVrrne que Ton devrait se conformer.

C’est ai ; reste ce qui résulte d’un arrêt rendu par la
Cour de Bruxelles, le 29 novembre 1809 (i).
(t) Le texte de cet arrêt fait suffisamment connaître les circonstances
de la cause ; le voici : « Attendu que le sieur Dudekem a accordéDU BAIL D’USINE. 265
465 Lebail d’usine a besoin pour seformer des éléments
essentiels dont se compose le bail en général: Ainsi il
faut lé consentement des contractants, une chose qui
fasse l’objet du bail , un prix convenu pour la jouissance
de la chose louée (Voyez p. 5 etsuiv.)  ; le contrat
doit aussi contenir une cause licite, c’est-à-dire qui ne
soit ni prohibée par la loi, ni contraire aux bonnes
moeurs ou à l’ordre public.

466. Le code civil ne renferme qu’un seul article dans
lequel il soit question des baux d’usine. G'esti'art. 1767
qui dispose que quand il a été convenu lors du bail, qu’en
cas de vente l’acquéreur pourrait expulser le fermier ou
locataire, et qu’il n’ait point été fait de stipulation sur
les dommages et intérêts, l’indemnité se réglera par experts,
s’il s’agit de manufactures, usines ou autres établissements
qui exigent de grandes avances.

Est-ce avec intention ou par oubli que le législateur
a gardé le silence sur les obligations particulières que
peuvent faire naître les baux d’usine ? Nous ne saurions
le dire. Mais il est certain que le bail d’usine étant
rangé dans la classe des baux à loyer, les règles que le
Code civil a établies pour le cas où les parties n’ont point
fixé elles-mêmes leurs conventions, sont applicables au
bail d’usine. Ce contrat est aussi régi par des usages qui
lui sont, propres ; mais avant d’aller plus loin, il est
en location au sieur Antoine Robbe, par bail du 24 octobre 1797, le
moulin de Gentianes, avec différentes parties de terre, prés, closiére
et étang ; que ce même bail parait avoir été renouvelé par un conr
Irai sans date, enregistré le !2 juillet IS09, pour un nouveau terme
expiré en 1806 : — Attendu que ces baux n’ont eu pour objet principal
que ia location du moulin ; que les terres, vergers et étangs ne
sont considérés et désignés que comme desa'ppendances, dépendances
et annexes subordonnées au principal ; — Attendu que, par sa nature,
un moulin n’es ! pas destiné à produire de fruits naturels, mais seulement
des fruits civils, qui ne peuvent être recueillis que par son jeu et
l’industrie du possesseur, et qu’ainsi il ne peut être considéré que
comme une propriété urbaine à laquelle les artt. 1736 el 173S du Code
civil sont applicables, etc. »§66 DU BAIL D’USINE,
nécessaire de mettre sous les yeux du lecteur le texte
de la loi.

Le bailleur est obligé, parla nature du contrat et sans
qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de
délivrer au preneur la chose louée ; 2° d’entretenir cette
chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été
louée ; 5° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant
la durée du bail (Code civil, art. 1719).

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état
de réparations de toute espèce ; il doit y faire, pendant
la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir
nécessaires, autres que les locatives (Code civil,
art. 4720).

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou
défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage,
quand même le bailleur ne les aurait, pas connus lors du
bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte
pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser
(Code civil, art. 172Ï).

Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer
la forme delà chose louée (Code civil, art. 1723).

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de répara^
lions urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa
fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité
qu’elles lui causent, et quoi qu’il soit privé, pendant
qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.. Mais, si
ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du
bail sera diminué à proportion du temps et de la partie
. de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations
sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui
est nécessaire au logement du preneur et de sa famille,
celui-ci pourra faire résilier le bail (Code civil, article"
1724).

Telles sontlesprincipales obligations que la loiimpose
au bailleur, voyons maintenant celles qu’elle fait peser
sur le preneur.

Le preneur est tenu de deux obligations principales ;
1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et
suivant la destination qui lui a été donnée par le bail,
DP'BAIL. D’USINE,. 207
pu suiyapjt gelle présumée d’après les circonstanceslà
défaut de convention • 2° de payer le prix du bail aux
termes convenus (Codé civil, art, 1728).

Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage
que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse
résulter un dommage pour le bailleur celui-ci peut, suivant
les circonstances, faire résilier le bail (Code civil,
art ; 1729).

S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le
preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il faH-eçue,
suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégrade
par vétusté ou force majeure (Code civil, art. 1750).

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, Je preneur est
présumé les avoir reçus en bon état de "réparations
locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve çontraire
(Code civil, art. 1751).

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent
pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles
ont eu lieu Sans sa faute (Code civil, art 1752).

11 répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que
l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, "où
par vice de construction ; ou que le feu a été communiqué
par une maison voisine (Code civil, art. 1733).

4-67. Les dispositions du Code civiLquenous venons de
rapporter, fixent les conditions du contrat et détermineht
les obligations réciproques des parties. Mais les
baux d’usine sont en outre-soumis à des usages parti*
culiers qui varient suivant les localités, l’espèce et |a
nature des établissements,

468. Le bail d’usine étant un bail à loyer, il. s’ensuit que
si la durée du contrat n’a pas été déterminée par les parties,
il faut, pour le faire cesser, un congé donné dans
les délais établis par l’usage des lieux.

A défaut d’usage, le bail d’usine dont la durée n’a pas
été fixée nous paraît devoir être d une année.

469. Aux termes de l’art. 1.720 du Codé civil, le bailleur
est tenu de faire pendant la durée du bail toutes les.
réparations qui peuvent devenir nécessaires autres, que

les locatives.

L’art. 1754, dont nous avons rapporté le texte page
116, renferme le détail des réparations locatives dans
les baux de maisons. Mais que doit-on entendre par ces
expressions lorsqu’il s’agit de baux d’usines ? Le Code
ne contient aucune disposition à cet égard ; il faut donc
suppléer par l’interprétation au silence du législateur.

En matière de louage, il n’existe que deux espèces de
réparations : celles à la charge du propriétaire, celles à
la charge du locataire. Ces dernières prennent le nom
de réparations locatives ou de menu entretien. Telle est
en effet la distinction qui résulte clairement de Part.
1720 du Code civil.

Ainsi, d’après le texte et l’esprit, de la loi, les réparations
principales sont supportées par le propriétaire.
Ceci est en effet une conséquence de l’obligation qu’il a
contractée de maintenir la chose louée en état de remplir
l’objet du bail ; au contraire le preneur ne doit que
les réparations purement locatives, parce qu’elles sont
censées provenir de son fait ou de celui des personnes
de sa maison. Ces principes doivent servir de base à la
solution des difficultés qui peuvent se présenter sur ce
point ; en s’en écartant, on s’exposerait à tomber dans
le vague et l’arbitraire.

470. En cas de silence du bail, le curage des cours
d’eau, l’entretien des digues et des déversoirs sont-ils
à la charge du bailleur ou à celle du preneur ?

C’est d’abord l’usage des lieux qu’il faut consulter
pour résoudre ces diverses questions. Tel est en effet le
voeu de la loi (Code civil, art. 1754). D’un autre côté,
les circonstances exerceront toujours ici une grave influence
 ; mais à défaut d’usage et d’éléments qui viennent
révéler-l’intention présumée des parties, il faut
dire que toute réparation, forte ou onéreuse, doit être
supportée par le propriétaire.

Tel est aussi le sentiment de M. Troplong (Du louage,
n° 178) , qni ajoute : « On mettra sans doute avec justice
au compte du fermier quelques petits travaux nécessaires
pour maintenir les bords d’un canal et pour préserver
les digues quand ces petits travaux rentreront d’une ma-

bière plus spéciale dans les devoirs de surveillanceimposés
à un fermier à longues années ; mais s’il s’agit d un
ouvrage considérable, si le canal du moulin, les digues,
les déversoirs sont endommagés par de graves détériorations,
telles que brèches, éboulements, ruptures,
etc. ; s’il finit enlever les attérissements ou amas de
sable et de vase qui se forment au-dessus ou au-dessous
des moulins, on fausserait l’art. 1719 en condamnant le
fermier à supporter un tel entretien. Ce serait intervertir
les rôles et les obligations. »

Les questions que nous examinons se sont présentées
devant la Cour royale de Nancy, dans une espèce où iî
s’agissait de réparations à faire au canal d’une usine,
afin de boucher ies trous, entonnoirs et filtratious qui
se manifestaient chaque année dans te lit du cours
d’eau.

Far arrêt du 8 août. 1831, la Cour royale de Nancy a
jugé d’après un ensemble de circonstances tirées de ia
nature des dégradations, des clauses du bail, de l’usage
et de l’intention des parties, que le preneur devait en
rester chargé.

Le pourvoi formé contre cette décision a été rejeté
par arrêt de la Chambre des requêtes au rapport de
M. Tripier, le 24 novembre 1832(Dalloz, t. 33, Impartie,
p. 142 ; Journal du Palais, à sa date) , sur ce motif,
qu’en l’absence de toute disposition de la loi qui désigne
ce que l’on entend par réparations de menu entretien
relativement aux canaux et. cours d’eau, c’est au tribunaux,
qu’il appartient de déterminer ces réparations
d’après les clauses du bail, l’usage, l’intention présumée
des parties, la nature et l’importance .des travaux à
exécuter, sans que leur décision puisse, de ce chef, encourir
la censure de la Cour de Cassation. Au reste, il
importe de remarquer que l’arrêt de la Cour de Nancy
est une décision plus de fait que de droit. On voit
qua la Cour s’est fondée sur un ensemble de^ circonstances
particulières qui pourraient ne pas se rencontrer
dans une autre espèce. Ainsi, en thèse générale,
il faut suivre les principes posés ci-dessus et se
%7Q DU BAIL D’USINE.

montrer équitable envers le preneur, en ne mettant à sa
charge que les travaux de menu entretien qui résultent
de l’obligation de jouir en bon père de famille.

Desgodets et Goupy (Lois des bâtiments)  vont même
jusqu’à décider que le fauchage des herbes qui croissent
dans l’eau, et en ralentissent la vitesse, doit être à la
charge du propriétaire.

Signalons aussi un arrêt de la Cour royale de Bourges
du 21 ami 1819 (Dalloz,t. 9, au moi Louage, page
934 ; Journal du Palais, à sa date) , qui a décidé que le
rétablissement du sous-graAier d’une usine hydraulique
est une véritable reconstruction et non une simple réparation,
et, qu’à moins de stipulation contraire, cette
réparation doit être supportée par le bailleur. La clause
par laquelle le fermier se charge de l’entretien des voies
d’un moulin ne peut pas d’elle-même être considérée
comme emportant l’obligation de rétablir un sous-gravier
(i).

En résumé, les usiniers ne sont ohligés à aucun gros
travail sur les cours d’eau. La réparation des canaux,
(l)  Cet arrêt est conçu dans les termes suivants :« Considérant que le rétablissement d’un sôus-gravier est une véritable
reconstruction ; que dans l’usage général, telle reconstruction
étant à la charge du propriétaire,, il faudrait, pour que le ferniier cm
ftit tenu, une dérogation expresse, et qu’on ne trouve rien de semblable
dans le bail ; qu’en.effet ilcharge le fermier de l’entretien des tournants,
virants, ponts, chaussées, ustensiles, voies et empajlemenis du
moulin, ce qui ne s’applique qu’aux objets d’un usage journalier
pour lui et dont il peut affaiblir la solidité ou causer la ruine par
sa négligence ; qu’en vain on excipe du mot voies ; qu’on entend seulement
par là le curage de la rivière,-l’enlèvement des matières-étrangères
qui peuvent ralentir, et, à la longue, gêner et même empêcher
le cours des eaux dans leur lit ou dans le canal du moulin ; mais qu’un
obstacle qui se forme pendant la jouissance d’un meunier, ne peut
être assimilé au sous-gravier qui a pu être placé cent ans avant lui,
qui a~ dépéri sans qu’ily ait concouru, même sans négligence de sa
part et dont le rétablissement coûterait souvent plus que le prix de la
ferme pendant plusieurs années, qu’au surplus et dans le doute, la
convention s’interprète contre celui qui stipule à son profit. »
DU BAIL D’USINE. 27}

des biefs, des digues, des déversoirs, l’enlèvement des
aftérissements, des amas de sable ou de vase, des herbes
ou autres objets qui empêchent le libre écoulement des
eaux, le rétablissement des sous-graviers sont des dépenses
à lajCharge du propriétaire. On ne met au compte
du preneur que les petits travaux nécessaires pour maintenir
les bords des canaux, des étangs, et qui sont une
suite des devoirs de surveillance que la loi lui impose ;
par exemple, l’application de quelques gazons pour empêcher
les infiltrations ou déperditions des eaux par le
sommet des rives. :

Le propriétaire doit tenir la main à l’exécution de ces
petits travaux, caria négligence du preneur aies accomplir
pourrait devenir la cause de dégradations importantes.


Au reste, il est rare que les baux ne s’expliquent pas sur
ces divers points et ne déterminent pas les obligations
du preneur relativement à ces travaux. On comprend
tout l’intérêt que les parties doivent avoir à fixer d’avance
la limite de leurs droits et de leurs devoirs respectifs
en cette matière délicate.

471. Nous venons, de dire (au numéro précédent) qti'à
défaut de stipulation, le curage du canal qui conduit les
eaux alimentaires d’une usine est à la cûarge du propriétaire ;
mais, lorsque par une clause du bail il est
convenu que le preneur supportera les frais du curage
et l’entretien des berges, cette clause ne s’étend pas cependant
aux dépenses que peut occasionner l’enlèvement
d’attérissements et les réparations de dommages
causés par une crue d’eau et une"avalasse extraordinaire,
chances auxquelles le pays n’est pas ordinairement, sujet
(Digeste, i. 23, Regulis juris ; Lepage, t. 2, p. 104 ;
M. Daviel, Traité des cours d’eau,nos 658 et 751).

472. 11 importe de remarquer que le propriétaire riverain
d’un bief doit souffrir le passage sur les berges
pour le curage (en tant que le curage ne serait pas autrement
praticable) et le dépôt momentané des terres
Jetées sur le bord (Arrêt de la Cour de Bordeaux, 23
janvier 1.828 ; Journal du Palais, à sa date).

Mais les époques du curage doivent être déterminées,
le propriétaire de l’usine ne pourrait introduire arbitrairement
et toutes les fois qu’illui plairait, des ouvriers
sous les fonds riverains et couvrir les bords de déblais
sous prétexte de curage.

Eu cas d’abus, les riverains pourraient s’adresser aux
tribunaux pour faire régler l’exercice du droit (Arrêt
du parlement de Rouen du 8 avril 1708).

Le riverain non propriétaire du bief ne pourrait
s’opposer à l’enlèvement des vases et prétendre en tirer
parti à l’exclusion du propriétaire de l’usine. Le produit
du curage appartient à celui-ci ( M. Daviel s
numéro 848).

475. Par suite du principe que les cas fortuits tombent
à la charge du bailleur, et que le preneur est présumé
avoir traité uniquement en vue de l’état existant
au moment du bail, le tout à moins de stipulation contraire,
c’est encore sur le propriétaire exclusivement que
doit tomber le cas où quelque décision judiciaire ou administrative
vient réduire la chute ou le volume alimentaire
de l’usine, ouia durée de temps de son travail. Le
locataire peut, suivant l’importance de cette réduction,
demander une indemnité ou la résiliation du bail (Arrêt
de la Cour royale de Nancy du 17 mai 1837 ; Sirey,
t. 39, 2e partie,"p. 164 ; arrêts inédits de la Cour royale
de Rouen des 3i juillet 1840 et 28 février 1845). M. Daviel
fn° 657) , qui cite ces décisions, ajoute que le propriétaire
soutiendrait vainement qu’en traitant, le loca=
taire a su que l’administration, à raison de son pouvoir
suprême, pouvait apporter de telles modifications à la
chose louée… Le loyer est l’équivalent de la jouissance :
il ne peut se maintenir quand cette jouissance est modifiée
où supprimée. La force majeure tombe exclusivement
sur le propriétaire, à moins de stipulations précises
ou contraires. La cause du dommage ne réside pas
dans le pouvoir qui appartient à l’administration et qui
plane toujours sur les possessions de cette espèce, mais
dans l’arrêté qui ordonne des changements au régime
de l’usine. Il suffit donc que cet arrêté soit postérieur au
DU BAIL D’DSINE. 273
bail pour que le locataire puisse recourir contre son
propriétaire.

474. Si le bail garde le silence, sur la hauteur de la
chute et qu’il n’y ait pas, au moment du contrat, dérèglement
administratif porté à la connaissance du locataire,
l’état de la retenue de l’usine à l’époque du bail
et d’après l’examen duquel le contrat devrait être présumé
avoir été conclu, ferait la loi des parties (Arrêt
inédit de la Cour royale de Rouen du 1er février 1839 ;
M. Daviel,. n° 657 bis. Voyez. n° 480).

Il en devrait être de même dans le cas où le bail m.-ationuerait
l’ordonnance d’autorisation, si les énoiiciatioiis
de cette ordonnance n’étaient pas telles qu’on pût
aisément en faire l’application sur le heu, de telle sorte
qu’il n’ait pas été facile pour le. locataire de reconnaître
que ies constructions où appareils de l’usine n’étaient
pas disposés en conformité de l’ordonnance. On comprend
que le locataire, de même que l’acquéreur d’une
usine, doivent considérer l’état de cette usine sur le papier
moins que sur le lieu même. C’est l’état de choses
écrit sur le lieu même qui parle à leurs yeux ; et si ou
ne les avertit’pas’ que cet état de choses est sujet à réformation,
il y, a une véritable déception qui les autorise
quand, plus tard, la force motrice est détruite, à demander
suivant le cas, la-réduction du prix ou même la résiliation
du bail (M. Daviel, même numéro).

. 475. Le locataire d’une~ usine n’est pas fondé à demander
une diminution de loyer à raison de l’établissement
dans le voisinage, d’autres usines qui n’existaient pas au
jour du bail. C’est qu’il faut considérer la concurrence
comme une des chances naturelles et ordinaires de tout
commerce (Pothier, n° 152 ; M. Troplong, n° 232). La
Cour ROT aie de Caen a adopté cette doctrine par arrêt
du 19 mai 1838 (Journal du Palais,i. 2 de 1838, p. 412) ,
rendu dans une espèce où le locataire d’une usine demandait
la résiliation de son bail eu alléguant que des
procédés inventés pour la marche des nouvelles machines
mettaient le mécanisme de cette usine dans un état
274 DU BAIL D’USINÉ.
marqué d’infériorité relative et lui faisaient une concurrence
qui entraînaient des pertes (1).

476. Le fermier d’une forge située à l’extrême frontière
n’est pas fondé à demander une diminution dix
(l) L’arrêt que nous signalons est ainsi conçu : — Considérant qu’à
l’époque du bail, du 6 octobre 1836, les moulins loués par la veuve
Tancé à Lelandais, servaient à fabriquer du papier à la main, et que
c’était aussi ce mode de fabrication que Lelandais se proposait de continuer
 ; — Considérant que ces moulins sont encore aujourd’hui propres
à cette destination, et qu’il n’est pas même allégué que leur mécanisme
soit inférieur à celui des autres usines du même genre. —
Considérant que, s’il était vrai que leur exploitation dût maintenant
entraîner des perles, cène serait qu’à cause dé la concurrence d’autres
fabriques, fonctionnant d’après les procédés nouveaux et plus
avantageux, el nullement à cause d’un vice ou défaut inhérant à ces
moulius eux-mêmes ; que dès lors, l’art. 1721 Code civil ne peut recevoir
ici aucune application ; — Considérant que la concurrence ou
la découverte possible d’un nouveau système de fabrication est une
chance que le preneur d’une usine doit prévoir ; et que, dansl’espéce,
Lelandais devait d’autant mieux la prendre en considération, en traitant
lé 6 octobre 1830, que déjà, à cette époque, la construction de la
nouvelle fabrique dont il se plaint était commencée, el que d’ailleurs
le procédé d’après"lequel elle devait être établie était depuis longtemps
connu. ■— Considérant que c’est à tort qu’on veut sous-entendredans
le bail du 6 octobre, comme suite équitable de la convention une condition
résolutoire pour le cas où., à raison.de la circonstance ci-dessus
indiquée, le preneur serait exposé à des perles ; que donner une pareille
étendue à l’art. 1135 Code civil, ce serait ouvrir la porte à l’arbitraire
le plus effrayant el faire produire aux progrès incessants de
l’industrie le funeste effet d’ébranler perpétuellement les actes les pins
certains ; — Considérant que, d’après les principes qui viennent d’être
posés, les faits articulés par Lelandais sont inconcluants etque l’exécution
du bail qu’il a souscrit doit dès à présent être ordonnée… ; faisant
droit sur l’appel principal interjeté par les époux Delarue, infirme
le jugement rendu par le tribunal de Vire, le 24 avril dernier ; CONDAMNE
Lelandais à prendre jouissance de l’usine et des objets à lui
affermés par la veuve Tancé, à payer le prix de celte jouissance, et
à se conformer à toutes les clauses du baii ; et dans le cas où Lelandais
persisteraità se refuser positivement à exécuter ledit bail, le con*
damne, dés à présent, à acquitter aux époux itelarue le montant des
neuf années de loyer ou fermage, etc
prix du bail motivée sur ce que, sur l’effet delà réunion
d’Un pays voisin à une souveraineté étrangère, il ne peut
plus se procurer au même prix qu’auparavant le bois
nécessaire à l’exploitation de sa forge (Arrêt de la Cour
de Colmar du 20 novembre 1816 ; Journal du Palais, à
sa date).

477. Lorsque par un mode de jouissance abusif, par
exemple, en désacbalandant une usine, le locataire lait
éprouver un préjudice actuel au propriétaire, celui-ci
peut immédiatement et sans recourir à une résiliation
de bail ou attendre l’expiration du contrat, réclamer des
dommages-intérêts. (Arrêt de la Cour royale de Bourges,
des 28 décembre 1835 et 20 mars 1839 (1) , Journal
du Palais de l’année 1859, Dalloz,t.39,2e part., p. 254).
Au reste il est certain que celui qui a loué une usine ne
peut la désachalander au préjudice du propriétaire.

478. Nous avons dit précédemment (page 11, n° 24) ,
que les choses qui se consomment par l’usage, appelées
en droit choses fongibles, ne peuveut faire l’objet d’un
bail ; cependant les choses fongibles, qui ne peuvent
être louée directement et comme objet principal, peuvent
l’être indirectement lorsqu’elles forment l’accessoire
de l’objet loué auquel elles ont été attachées par
le propriétaire pour servir à son exploitation. — Ainsi
les pailles et engrais placés dans la ferme pour la fécondation
des terres font partie intégrante des objets
dont le fermier profite à la charge par lui d’en représenter
à sa sortie une égale quantité (MM. Rolland de
Villargues, au mot bail, n° 78, Troplong, n°b3 ; Duvergier,
n° 81).
(1) Attendu, porte ce dernier arrêt, que rien n’interdit au bailleur qui
prouve un préjudice actuel par le mode de jouissance de son locataire,
d’en rechercher et poursuivre le redressement actuel, sans qu’ilaitàrecourirà
une demande en résiliation du bail, et encore moin’s à en attendre
l’expiration ; que s’il s’agit d’une usine surtout, il lui importe de
veiller, à ce que, par son incurie ou par tout aulre motif illégitime,- le
preneur ne désachalande pas l’établissement el soit astreint à exécuter
loyalement et en bon père de famille les conditions de son bail, eïc>

, Il a été jugé de même à l’égard des ustensiles, matières
premières et marchandises garnissant mie usine,
spécialement une fabrique de produits chimiques.'' Eu
conséquence, il a été décidé, dans une espèce où le iocataire
était tombé en faillite, que le bailleur avait le
droit de reprendre tout ce qui restait de ces objets en
nature, et que, pour le déficit. résultant de !<; corn pareil
son entre l’estimai ion faite au commencement et
celle faite à la cessation du bail, ledit bailleur ne devait
pas être considéré comme un simple créancier et
renvoyé à la contribution, mais que le montant devait
lui en être intégralement payé par les syndics. (Arrêt
de la Cour royale de Paris, 21 mars IS22 , Journal '-du
Palais à sa date. Telle paraît être aussi l’opinion de
M. Rolland de Villargues, au mot bail, n° 79. ;

Toutefois, nous ne saurions adopter entièrement la
doctrine de cet arrêt. Il y a ce nous semble nue distinction
à faire entre les ustensiles, objets mobiliers et matières
qui sont essentiellement destinés au service de
l’usine, à sa mise en activité, et les approvisionnements
de matières et produits fabriqués qui peuvent .s’y
trouver au commencement du bail. Les premiers sont,
à raison de leur destination, réputés faire partie de
l’immeuble loué, et dès lors le preneur a le droit de
s’en servir, sauf à en laisser d’égale valeur à sa sortie.
Mais quant aux matières premières et aux produits fabriqués
, ils ne peuvent être considérés comme accessoires
de l’usine ■: en effet., les matières, loin d’être
affectées au service de l’usine, sont au contraire, l’objet
principal pour lequel l’usine est créée ; et, d’un autre
côté, il n’existe entre les produits fabriqués et l’usine
aucun rapport qui permette de considérer les uns
comme accessoires de l’autre. Si donc il avait été convenu
que le preneur pourrait les employer à ia charge
par lui d’en laisser à sa sortie d’égale valeur où d’en
payer le prix sur le prix de l’estimation, une telle clause
constituerait une vente ou un prêt de consommation,
suivant le cas, mais non point une convention accessoire
au contrat de louage. (Répertoire du Journal du
Palais au mot bail, n° 82, M. Duvergier, n° 81 ; M. Troplong,
w 85).

47 y. Le locataire d’usines situées sur un cours d’eau
n’a qualité pour demander contre les riverains la cessation
du trouble qu’ils apportent à sa jouissance des
eaux qu’autant qu’d s’agu d’une simple voie de fait, et
et non pas quand ces riverains prétendent que leur
mode d’usage des eaux est fondé sur un droit qui leur
est personnel et résulte de titres. Dans ce cas, le locataire
doit s’adresser au bailleur tenu de le faire jouir
(Arrêt de la Cour de Cassationdu6 juillet 1843 ; Journal
du Palais, t. 2 de 1843, p. 741 ; Dalioz, t. 41, lre partie-,
p. 295). Mais pour que ce recours soit admissible, il ne
suffit pas que sur La demande formée coDlre les riverains,
le locataire ait mis en cause son bailleur en se
bornant à se réserver ses droits de garantie ; il faut encore
cù'il ait pris des conclusions directes contre lui
(Même arrêt). ,

4-80. Les vices et défauts de ia chose louée, que la
loi (1) oblige ie bailleur de garantir au preneur, ne sont
pas ceux qui ia rendent incommode, mais qui en empêchent
l’usage. Conformément à ces principes, ia Cour
royale deCoimar, par arrêt du 14 novembre 1825 (2) , a
décidé que le locataire d’un moulin ne peut demander
une indemnité ou diminution du prix du bail pour le
fuit qu’un des tournants de ce moulin n’aurait pas une
céleri lé égale aux autres, alors surtout qu’avant le bail
il a visité les lieux. . *

48i.Lefermi« '-r d’une usine, hydraulique a-t-ii le droit
de demander soit la résiliation du bail, soit mie indemnité
ou une réduction sur Se prix de son-loyer, lorsqu’uuediminution
survenue-naturellement dans le cours
fies eaux vient en réduire d’une manière naturelle la
force motrice ?
(1) Voyez l’art. ST2t du Code civil, rapporté p.(2) Dalioz, i. 2G, 2' partie, p. 106 ; Sirey, t. 26, 8« partie, p. 188 ;
Journal du Palais, à sa date.16éy§ fit SAÎL Ë^USÎltJÊ.
Lés circonstances’, Oh lé comprend, doivéfit {pùjoWI
exercer une grave influence sur la solution de cette

Ïuestion. Voici, au reste, les distinctions qu’il convient
'établir:

Si le fait qui a diminué lé volume des eaux est Me
sécheresse annuelle, ordinaire et non imprévue, si, éîï
outre, la perte éprouvée par cette diminution de la fdfcè
motrice a été compensée par lés bénéfices des années
précédantes, le fermier ne sera pas fondé a réclamer
une réduction sur le prix de son loyer (1).
(1) G'est ce que la Cour royale de Rotien a décidé, le 21 juillet
1838 (Journal du Palais, tome 2 de 1S38, page 567) , dans
l’espèce suivante : Les sieurs Deserlay, Muller el compagnie jouissaient’,
à litre de bail, et moyennant 21,000 fr., d’une usine destinée
à la fabrication du papier lisse, sur la rivière de Saâne, avec
toules ses dépendances, et notamment toute la force d’eau fournie
par la rivière de Saâne, à l’exception de celle employée par un moulin
à huile, voisin de la papeterie. —En 1836, les eaux, de la rivière
de Saàite subirent, par suite de la grande sécheresse, une di-:
minulion notable. Cette circonstance privant les sieurs Deserlay et
autres d’une partie de la force d’eau nécessaire pour 'eur exploitation,
ceux-ci assignèrentie sieur-Poubelle, propriétaire, pourvoir dire que,,
vu la diminution de la jouissance el des produits, le prix du bail serait
réduit de 21,000 fr. à 10,508 fr. — Jugement du tribunal de Dieppe'
du 19 juillet 1837, qui statue en ces termes: —« Considérant que'suivant
l’art. 1719, Code civil, le bailleur est obligé d’entretenir la chose'
louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; que'
cette disposition est conçue en termes généraux, et s’applique m’énvè
au cas ou un événement fortuit aurait enlevé à la chose louée la faculté
d’êlre employée à sa destination ordinaire ; que seulement alors’
si la chose ne peut être rétablie dans son premier élal le preneur a
droit à une diminution de prix, ou à la résiliation du bail, suivant les
circonstances’. — Considérant que, lorsque Muller et compagnie prit
pris à bail les usines dont il s’agit, et notamment au mois d’octobre
1834-, elles étaient en mouvement par les eaux de la rivière de
Saâne  ; que le.proprîétaire leur a expressément.concédé toutes les forces
de ladite rivière ; que l’existence d’un pareil moteur a dû influer
d’une manière considérable dans la détermination du prix du bail ;;
qu’une force motrice quelconque étant de l’essence de ces sortes d’usines,
Je propriétaire est tenu de maintenir celle qui existait lors du
DP .BAIL p'rasrâi ?. $79
■ Mais si,, dans une année de séeberes.se isolée et prolongée,
un cours d’eau ayant un volume à peu près çoiis|anî
et ne s’abais.sant jamais au-dessous de certaine
proportion, venait à éprouver une diminution tout À
fait inaccoutumée et tellement considérable que l’usine
restât en chômage forcé pendant une partie notable 4e
la saison, et que du reste Le preneur n’ait pas été ipdemJsail
 ;—Considérant qu’à la vérité la force de la rivière est essentielle
pjenl variable, mais qu’il ne s’ensuit pas de là que le bailleur ne soit
garant d’aucun des changements qui pourraient arriver dans le régime
jfj.es eaux ; qu’il faut seulement en conclure que les variations pr.diP.îires
.peu considérables dans leur hauteur et darjs Jeur durée, ne
j).euyènt .donner lieu h .aucun rec.ojt.rs contre Je propriétaire ; —
.Considérant qu’il est articulé par Muller el compagnie que, pendant
tout le courant de l’année 1836, les eaux de la rivière deSa.âne ont
baissé de telle sorte, que la force motrice a diminué de plus de moitié,
et que les produits de leur usine ont subi la même diminution ; qu’une
telle altération dansla forcemotricea fait que la chose ne répondait
pjus ,Èt i'usage pour lequel elle a été louée ; que dès lors, le propriétaire,
j’ij n’a pu remeltre les choses dans leur premier état, doit au moins
Ijjbir une réduction daps le prix du bail.—Le tribunal appointe Muller
jà prouver, etc. » — Appel de Bescriay et Muller, qui soutenaient que les
art, 1719 et 1722 étaient inaplieables à l’espèce'. — Seulement et subsidjairement,
ils disaient qu’il pouvait tout au plus y avoir lieu à l’apjilicatipn
de l’art. 1769 : qu’on .attende donc à la fin du bail, et c’est à
pe pioment seulement que l’indemnité, qui pourra être due sera déterminée
par compensation de toutes les années de jouisssance. P.ar
arrêt du 21 juillet 1838, la Cour royale de B.puen 3 réformé ce jugement
de la manière suivante ; -— ta Cour ; attendu que les termes
.rjp i'artie) ei722 di) Code civil, invoqué à l’appui de la demande pp.
réduction du bail, manifestent clairement l’esprit qui a dicté cette disposition
législative ; — Que l’intention de la loi résiste, pomme-son
texte, à l’application qu’on en voudrait faire à la cause, puisqu’il no
s’agit pas d’une diminution totale ou partielle de la papeterie dont
jpujssept Despflay e ! Muller depuis 1826, mais seulement d’une djjm’nutipn
dans lp volume des eaux de la Saâne, en 1S36, après neuf
années de jouissance plus ou mpinsfruclucuse ; cequi autorise à penser
îjije le préjudice éprouvé d’une pnriée sur dpttze, a été ppuvert par ) ps
ayarijagps dps pnzps autres. ; --- Alfendu qii'unerlfrninuliqn lpnipprfijre
et accidentelle dftns les produit ? dS 19 PftPPP Jfiuép .quapd plie rêgjiUe,280 DU BAIL D’tJSISE.
liisé durant les années précédentes par suite des bénéfices
excédant la moyenne à laquelle il doit s’attendre, il
y aurait lieu, dans ce cas, à. réduction du bail (Argument
tiré des art. 1722 et 1769 du Code civil ; Pothier,
du louage, n° 143 ; M. Troplong, n6 235 , et M. David,
n°657).

482. La hauteur de la chute que le bailleur s’est engagé
à livrer doit être mesurée à partir de l’arête du
déversoir jusqu’au niveau d’aval, non pendant le repos,
mais pendant la marche de la roue qui constitue l’état
normal de l’usine (I). Le locataire ne peut prétendre
que cette chute doive être mesurée à partir du point où
se tient réellement la surface de l’eau en amont. Cette
maaière d’exécuter le calcul serait évidemment fautive,
car la hauteur d’une chute ne se mesure point eu égard
au point qu’atteint l’eau actuellement, mais au point
qu’elle peut atteindre, c’est-à-dire à l’arête du dévercomme
dans l’espèce, de variations qui n’étaient ignorées de personne,
pouvaient, par conséquent, dans des baux de cette nature, devenir
l’objet d’uuc stipulation expresse, n’a rien de commun, en droit, avec
les règles sur l’éviction et l’anéantissement de ia chose, ci mémo
avec les dispositions d’équité de l’article 5769 du Code civil, bien
que son application répugnât moins aus faits de la cause ;—Attendu,
en fait,..qu’ii résulte des documents cités -dans ia discussion, que si îa
diminution, en 1830, dans ies produits de l’usine dont il s’agit, n’était
pas déjà compensés par ceux des neuf années de jouissance antérieure,
Deseriay el Muller avaient au moins la certitude d’une compensation
pour l’avenir, puisque, usant de la faculté que leur laissait un acte
intervenu'enire eux et Poubelle, propriétaire de ia papeterie, ils ont
demandé el obtenu une prolongation de jouissance jusqu’en 1847 , —
Qu’ainsi, en fait comme en droit, leur prétention est inadmissible ;-—
Réforme, etc. »(1) M. Viollet (Journal des Vsines.i. 3, lre partie, p. 245) fait
observer forl judiciairement que l’arcte du déversoir étant à un niveau
fixe, tandis que la hauteur du fluide d’aval .variant selon l’état de la
rivière, ia chute d’une rjeïrc n’est constante dans presque aucun cas ;
cet auteur ajoute que c’est s’attirer des contestations à peu près certaines
que de stipuler pour une chute une mesure quelconque sans
avoir égard aux irrégularités possibles de celle mesure.
bu BAIL s’ûsisr*. . . . iSl’

soir, puisque le s« uil de la vanne motrice peut être élevé
de façon à forcer l’eau de se maintenir à la hauteur de ce
déversoir (Arrêt de îa C. roy. de Rouen du 4 avr. 1843 f1 ).
Journal du Palais, t.. 1er de 1844. y. 400).

485. Lorsque le propriétaire d’une usine hydraulique
a fait aux berges du bief des réparations qui étaient a"-
sa charge, et que par suite de l’insuffisance de ces réparations,
il se manifeste des pertes d’eau, qui occasionnent
un chômage, le meunier a droit à des dommages
et intérêts. Ce dernier doit également être indemnisé
du chômage pendant ies opérations de l’expertise (Arrêt
de la Cour royale de Paris ! première chambre, du.3 janvier
1835, coitifirmatif d’un jugement du tribunal civil
d’Etampes, en date du 2 !iaoutl834, inédit).

484. Le locataire d’une usine a droite une indemnité
ou réduction du prix de bail, lorsqu’un arrêté administratif
a ordonné que l’usine chômerait en tout ou en
partie pendant un certain temps de l’année, à moins
que cet arrêté n’ait été que la conséquence d’un abus
flans le mode d’exploitation et de jouissance du locataire.
(Arrêt de la Cour royale de ÎNancy, 17-mai 1837.
Journal du Palais, t 1er de 1859, p. 415).

485. En cas de suppression d’une usine pour cause
■d’utilité publique, le locataire a droit à une indemnité
persoanelieet proportionnée au dommage qu’iléprouve"
par suite de la résiliation de son bail et de la perte d’achalandage
de l’usine. Les intérêts de la somme accordée
pour indemnité sont dûs à partir da jour 'du Jugement
du tribunal qui a réservé au conseil de préfecture
le règlement de l’indemnité pour chômage, (Arrêt du.
Conseil d’Etat, du î 1 novembre 1831 (2).
■8(1) Le même arrêt décide que les fonds prêtés par un locataire
commerçant pour ia construction de l’usine qui fait l’objet du bail, devant
être employés à assurer et à bâter ia mis* en activité de l’établissement
qui fait lu basc.dts opération ; usdustrieiies de ce locataire,
peuvent-être portées au taux de l’intérêt du commerce. . Br,(2) Celle espèce est rapportée en ces termes, pa* St.-lwiwM.de
Buffori (Des usines sur les cours d’eau, t. 2, •{*. 18S).'■■ * 18.
L’indemnité due au preneur npur la misç ep GlipiMaee
de l’usine gii'il exploit e, doit’être fixée sur le prix qp
bail. (Arrêt du Conseil d’État du 28' octoDrê'*î83i •
M. Nadault’deBuffon, t/2.p72QÇr], ""'" " ■■"■'""-"-
Le moulin de Monthypn, situé sur un ruisseau .dérivé <lans. le. panaldes
Ardennes, fut acheté par l’Etat, et supprimé en 1829. Le sieur
Millet, fermier de ce moulin, d’après un bail qui n’expirait qu’en
1836 , réclame, indépendamment de l’indemnité'-allouée'au propriétaire
pour dépossession de son Jmrneublc, une autre indemnité à lui
personnelle, et devant se composer: 1 ? du dédommagement qui lui
était dû, pour résiliation forcée d’un bail qui aurait encore duré sept
ans ; 2° de ses frais de déménagement ; 3° de la, perte d’achalandage
par suite du chômage du moulin. —L’affaire ayant d’abord (Hé portée,
au tribunal de Youziers, celui-ci se borna à prononcer sur la résiliation
du bail et les frais de déménagement, mais se déclara incompétent
en ce qui concernait le chômage^ — "Une expertise fut alors prescrite
et l’expert de l’administration, sans être d’accord avec celui du "sieur
lïillet, qui prétendait plus haut, porta à 4G5 fr. l’indemnité pour le.
chômage, en alléguant que le fermier avait été indemnisé parle tribunal
pour le fait de déménagement, et gue relativement h là perle d’achalandage
, il n’avait plus aucun droit à exercer, allendq qu’il avait
'été exploiter un autre nioqiin. — Pans cet état de. choses -, le CQ.ns.ejl
de préfecture prononça sur la çontes|a|ipn et réduisit l’indemnité pour
chômage à la somme de 150 fr. —^ Dans son recours, au Conseil d’Éta{,
le sieur Millet soutient : « Que le conseil dé préfecture avait prononcé
sans avoir pris suffisante connaissance àë l’affaire, qu’il était inique
de ne lui allouer que 150 fr. lorsque son expert évaluait la même indemnité
à 1,765 fr. 50 ç., et que celui de l’administration iui accordait
4G5 fr. ; que, d’ailleurs, ce Conseil ayait méconnu ses pouvoirs
en prononçant sans aypir appelé un tiers expert ; qu’au mépris de la
loi, i ! n’avait pas même motivé sa décision ; qu’il n’avait pas alloué
d’intérêts, et qu’il avait oublié aussi de statuer surles frais d’expertise
el autres, qui étaient à la charge du gouvernement. » — M. le'directeur
général des ponts et chaussées a fait remarquer, sur ce pourvoi:
qu’en fixant à 150 fr., pour quarante-six jours, l’indemnité en question,
le conseil de préfecture paraissait avoir pris pour base le bénéfice
du moulin, calculé d’après son revenu net, te] que l’avait évalué
le Iribunal do Yousicrs, à G10 fr. ; tandis que les experts avaient élevé
ce bénéfice à 3,780 fr., dans la supposition d’une, activité purement
idéale, et dont l’expérience démontrait le peu de fondement ; que le
conseil de-préfecture avait eu raison de ne point prendre en çonsjdé-
pu BAIL p'rjsriB ? i3J

|86, Les réparaîipQS locatives pies usines en ce gui
touche ies bâtiments qui les constituent, les magasins
qu| en dépendent et les logements des preneurs sont les
jn|ipeg qjie celles des maisons et çppstruçtiohs prolinejires
(Voyez p. 116).
1 aïa|s.à l’égard des réparations qui ont rapport au
ration le deuxième chef de réclamation du sieur. Millet, puisque ce
dernier élait allé exploiter une autre usine i abandonnant ainsi, de
fon."plein, gré, l’exploitation de ce) |e dont on prononça ensuite J’expropriation. »
En conséquence, ce magistrat était d’avis que le conseil dp
préfecture avait convenablement évalué rirtdenrnjlé réclamée. Bïajs
le Conseil d’Elat ne partagea pas cet avis, en ce qui concerne le chiffre
de ladite indemnité, el il rendit le 11 novembre 1831 l’arrêt "s uiyanf:LOUIS-PHILIPPE , etc.Sur le rapport du comité ou contentieux ; -— Sur le moyen tiré de
ce que l’arrêt d’u conseil de préfecture n’est pas motivé: Considérant
qu’il résulte des expressions même de la décision attaquée,
qu’elle s’appuie sur les rapports des ingénieurs, et qu’ainsi elle est
suffisamment motivée ; -^ Sur le montant de l’indemnité: Considérant
qu’il résulte de l’instruction de l’affaire que l’indemnité
allouée par le conseil de. préfecture, est insuffisante, et qu’il y a Heu
de procéder à une évaluation plus équitable de ladite indemnité .
—- Considérant que les deux experts sont demeurés d’accord sur
l’indemnité relative au chômage du moulin, et qu’il y a Heu d’adopter
leur commune.évaluation à. cet.égard, — Considérant, à
-l’égard du dêchalandage, qu’il est convenable, d’après la comparaison
des procès-verbaux dés experts, de fixer Vindemnitê relative
à cet objet à un cinquième dît. produit ordinaire du- moulin (je
Mouzon , -T- Sur le chef de demande relative aux intérêts échus :
— Considérant que les intérêts doivent courir à partir du jour'du
jugement du tribunal de Youziers, qui a laissé au conseil de préfecture
le règlement de la présente indemnité.Article lct. L’arrêté du conseil de préfecture des Ardennes du 21
mai 1830 est annulé. — Articles. L’indemnité due au sieur Millet,
pour chômage et d’échalandage du moulin de Monthyon, depuis le
1er octobre 1827 jusqu’au 1er avril 1828, est fixée à ia somme de
012 fr. 50 c. avec intérêts, à partir du 20 novembre 1828, jusqu’au
jour du paiement. — Le surplus des demandes du sieur Millet est
rejeté. — Les dépens sont compensés, néanmoins les frais d’expertise
sont à la charge de l’administration.
mécanisme, au jeu dès usines, il existe certains usages
pârficuhers qu’il importe d’indiquer.

Un ancien maître de forges de la Côte-d’Or, M, Jourdheuil,
qui s’est livré sur ces matières à d’utiles développements
(i) , classe delà manière suivante, à défaut
de stipulation dans le bail, les réparations locatives des
usines^ manufactures, filatures à 'mécaniques, et autres
établissements:

1° Les outils et agrès, tels que tenailles, ringards,
marteaux, enclumes, ciseaux, manches, ressorts.de gros
marteaux de forges ou de martinets, frettes, cercles,
cannes en bois, en fonte ou eu fer acéré, étriers et autres
agrès, hurasses, boîtes tourillons, empoises. poids
à peserj meules, vrilles, paufères, marteaux à piqueur,
mesures, modèles de toutes espèces, cables, tours mobiles
et portatifs, fonds, contrevents et autres pièces mobiles,
servant à établir une chaufferie à affiner le fer, et
une immense quantité d’objets divers de même nature
et destination, doivent être entretenus et rendus par
le preneur, en même nature, poids ou valeur j-et ëû
même état de service qu’il les a reçues.

2° Les roues, rouets, arbres tournants, les engrenages,

Îlignons, lanternes, laminoirs, cylindres, mouillés, taiiants,
leurs arbres, viscerons, soit en bois, fonte ou fer,
et tous des agrès, et assortiments constituant une usine,
une filature mécanique, soit à bras, soit à eau, soit à
vapeur ; en un mot, toute espèce de pièce de bois ou de
métal qu’on peut appeler tournants on travaillants, et
autres accessoires, tels que soufflets, pôles, vannés mobiles ;
courants de roues, coussins j enfin tous les objets
.constituant une usine ou fabrique de quelque genre que
ce soit, doivent être entretenus par le preneur ;

3° Les arbres tournants, etc., estimés aux inventaires
restent au compte du propriétaire, s’ils viennent à périr
par suite.d’un, vice occulte échappé aux experts.

4° On ne range pas dans la classe des ûurnmus, les
(i) Traité dus baux et’visites de toute espèce d’usines, p. 62 ctsuiy.DÎT BAIL D.ÇSÎSS* gSS.do ? monts, tels que le poutrage des moulins, Se seuil, les’

colonnes et le chapeau d’un empeïlement de décharge
ou des roués, ni les brojichis et coursiers de décharge ;
les huches de tête de bicz- en bois, les chevalets et les
sommiers d’un pont de bois, ni même les madriers ou
plateaux qui 1rs couronnent, s’ils sont couverts d’ua
pavé ou d’une épaisseur suffisante, de gravois dont. îa
couche est entretenue ; ni les fermes de îongerant de
courants ou coursiers, ni les chevriers. chevalets, oa
plumescuils sous Icsbouts ries arbres.tournant horizontalement ;
ai la charpente principale d’une filature ; eu.
un mot tous objets qui, quoique d’une nature périssable,
ne sont pas soumis’à l’action, immédiate du mouvement
du preneur ou de ses ouvriers, et qu’on ne peut
appeler proprement travaiïlants ; , '

5° Mais les preneurs sont chargés des réparations Iccatives,
de la garantie de routes les presses, telles que
celles d’huilerie, de papeterie, sucrerie et autres semblables ;
des ourdons.de forge à la française ou à l’anglaise,
et de la .superficie'en madriers (s’ils.sont mis)  ;,
d’un pan de bois.

487. Tout locataire de'h.nut-fournêan ou de four h réverbère ;
mème-ceUil qui n’est soumis par te bail qu’eus
réparations locatives, est tenu :

1° De réparer toutes 1rs dégradations dans l’intérieur'
des masses, des fours ou des’cheininées, produites par
le feu, ou, ce qui est la même-chose, par le travail ;

2° De remonte ?" les parois intérieures brûlées, de la
masse du haut fourneau, et d’une cheminée de four en
brique ;

3° De faire toute la maçonnerie de ce dernier ; si Fin/
térieur ite peut se réparer ou reconstruire convenablement
qu’à cette condition. (M. Jourdheml. p. 244) ,

La cave tout entière d’un haut fourneau^ .le creuset et
la tymphe de fer sont à la charge du locataire et lui aj>
par-tienne lorsqu’il n’y a pas clause contraire, telle est
l’avis de M. Jourdiieuii, p.. 245, qui ajoute qu’il faut on
dire autant de. l’intérieur d’un four à réverbère dont ia
capacité, les mesures et les formes tiennent au système
286 DU BAIL P'USIKÊ.
de travail, à l’art du directeur des fours, comme la
chaufferie à l’art dumarteleur : que le propriétaire doit
la cheminée montée solidement, la salle de chaque four
et tous les agrès et outils nécessaires pour les consolider-ét
s’en servir le plus utilement ; mais que la fourniture
de la brique de l’intérieur du four, qui doit être
modelée suivant la forme et les dimensions que le locataire
voudra donner-au four, doit être laissée ainsi que
'les façons, à la charge du locataire. Si le propriétaire
livre les fours montés, la brique de l’intérieur doit être
estimée eu égard au service dont elle est susceptible,
et pareille valeur rendue à la fin du bail.

Le même auteur fait aussi observer qu’on ne peut
obliger ni le propriétaire ni le locataire à l’entrée d’un
bail ou à la fin, à ; délivrer un four construit et ep état
de travail, par la raison que l’un pas plus que l’autre
n’est tenu de faire- connaître ses découvertes, ses perfectionnements
dans la confection des fours. De même
encore les usiniers ne sont pas obligés de travailler
dans un four d’une dimension et d’une organisation qui
ne leur conviennent pas ; ils ne sont pas astreints pou
plus à travailler dans les cuves de fourneau qu’ils n’ont
pas établies. Ri l’un ni l’autre ne doivent donc aucun
de ces ouvrages en état de travail, et chacun a Je drpit
de démolir ce qui est de l’intérieur seulement, et distinct
de.ee qui est obligé de la part du propriétaire, et
à sa charge.

Le locataire d’un haut-fourneau a le droit de démolir
la cuve ; celui d’une forge, la chaufferie ; celui d’un four
à réverbère, l’intérieur constituant le four, à la charge
toutefois, de laisser intacts les massifs qui constituent
la propriété.

488, Lorsque le locataire est chargé par son bail de
rendre toute chose au même état qu’il les a reçues à son
entrée et en conformité delà visite faite à cette époque,
doit-il répondre des dépérissements et. être indemnisé
des améliorations qu’il a'faites ?

Cetfe question et autres analogues se présentent souvent
 ; elles deviennent le pivot dïntérèts gpposés ; aussi
DTJ BAIL D’ÙSÏSÉ. 237
impdrte-t-îî <ïé les examiner. ËcPufoïis à cet égard
M. Jourdbèuii: .,,, .,, , .,. , , .-. ;

« Supposons, dif-iî (p. 52 et suiv.) , un propriétaire qui
délivre sesUsinesneuves etgui, ; dans deux ou trois baux
successifs^ stïpule.qufelies lui soient, rendues^ ou au locataire
qui succédera, au même état ; . ?

 » Pendant le premier bail, rien ne périt entièrementy
et peu d’objets de la moindre valeur sont vers la fin de.
leut service à l’issue de ce bail.

 » Pendant le second, le mcatairè qui suc"cèdeau moyen
du remplacement de ces objets peu dispendieux, fera
bien certainement admettre le tout en bon état, quoique
le tout ait perdu, toute compensation fait au moins *
moitié de sa durée et de sa valeur primitive ; car tel est
la manière de voir et de décider généralement admisedans
la pratique. • '. - '
 » Le troisième et le quatrième, les locataires supporteront
donc l’embarras, les chômages et tout le fardeau der  ;
la dépense de reconstruction de tout ce qui périra, c’està-dire
de tout ce qui existe à la fin du second bail,- car
rien de ce qui est alors ne peut manquer de périr dans’
cet intervalle. ■-■-.. ..,•-,…

 » Déciderez-vous que le premier et le second locataires
recevront leur congé gratuitement ? Alors vous décidé- ■
rez qu’un capital de cent mille francs, qu’ils se sont
chargés de rendre au même état, peut périr impunément
entre leurs mains ou se réduire à moitié de sa valeur.-:
Yotts déciderez encore, par une conséquence de toute
rigueur, que le troisième et le quatrième locataires, ou
l’un d’eux, qui ne reçoit que quarante ou cinquante
mille francs, en rendra cent mille francs ; car il est
évident que ce capital primitif, qui perd, chaque jour, '
périt en entier dans les quatre baux ; et il faut de toute
nécessité qu’il périsse par le compte des locataires ou
du propriétaire.

>> Or, je demande à quel titre.on appellerait ce dernier -
à reconstruire ou à réparer, lorsqu’il a imposé formel-*
lementau preneur l’obligation de lui rendre la chose
m même état qu’il l’a délivrée, et qu’il a bien entendu

. |8&' m M&. p'c-siKE.

^affranchir de toute charge pour l’avenir, surtout à Vé.sard

de cette partie fragile de la propriété.

>> 1] fautdonc reconnaître ; comme imposé à chacun des
locataires qui.se sont succédés, l’obligation- de réparer
le, dépérissement survenu pendant sa jouissance, ou
d’indemniser le propriétaire ou le locataire successeur
de la différence de l’état de chose comparée à son premier
état ; et alors le capital rentre intégralement de
main en main et passe intact au propriétaire. »

Puis, après avoir cité le texte des art. î 7 î 9 et suivants
du Code civil, M. Jourdheuil ajoute : « La loi respecte
toute convention écrite, différente et même contraire
eus siennes : telle que celle de rendre la chose en état
neuf ou de valeur neuve, ou dans le meilleur état possible,
ou en tout autre état que celui où elle était lors du
bail. Lllc laisse à ces stipulations, qui out force de loi
contre les contractants, ia même vertu. Lorsque la loi
comme le porte l’article 1720, ordonne au propriétaire
de délivrer la chose- en bon état, et que celui-ci impose
la même obligation dans ies mêmes termes,-de l’entretenir
de toute réparation et de la rendre au même état
ou dans Je meilleur état possible, ou en état neuf, on ne
peut supposer que ies termes ni les conventions se déprécient
d’eux-mêmes et changent de valeur dans la loi
et rîaus le contrat, lorsqu’il s’agit du locataire.

« L’obligation est certainement la même, de la même
valeur en droit, et doit obtenir le même effet dans i'appheation.


J » I ; foiit donc reconnaître égalité de valeur dans la
clause et à rentrée du locataire et à sa sortie ; — Égalité
de valeur dans les choses dont l’état est dans la valeur ;
— Que celui qui doit au mènie état les choses dont il
s’agit, doit en même valeur ; — lit par une conséquence
nécessaire et également juste, que tout ce qui sera délivré
par le rendant, meilleur qu’il ne l’a reçu, lui donne
droit à une indemnité.

s Toutes les lois qu’on rencontre dans les baux les sli,

inflations de. bon, état, meilleur état possible ou autre de

respèce dontla valeur « et indéfinie, et que chaque ex-

pert interprète à son gré, il faut admettre l’état en valeur
toujours par comparaison à l’état’neuf. — Le mot
se trouve défini par ce moyen, soit dans chaque pièce,
soit dans chaque corps d’objets composés de plusieurs
pièces diverses ; et la clause se trouvera définie, et son
vague réduit en valeur par l’inventaire de toute la
chose.

« Quel que soit le point de départ des experts pour admettre
chaque pièce, ce qu’ils admettront en énonçant
son degré de valeur ou d’usé, ce qu’ils rejetteront comme
ne devant pas être admis et dont ils ordonneront le remplacement
aux frais du propriétaire, composera le bon
état obligé du propriétaire et pareil bon état obligé du
locataire à sa sortie : c’est-à-dire, en un mot, que le locataire
rendrala'chose eu même valeur qu’il l’a reçue, »

4 89. Iln’est pas inutile de rapporter ici le texte de l’article
457 du code pénal, ainsi conçu : '…..'.

« Seront punis d’une amende qui ne pourra eïcéder
le quart des restitutions et des dommages-intérêts, ni
être au-dessous de 50 fr., les propriétaires ou fermiers
ou toute personne jouissant de moulins,usines ou étangs
qui, par l’élévation du déversoir de leurs eaux au-dessus
de la hauteur déterminée par l’autorité compétente, auront
inondé les chemins et les propriétés d’autrui. S’il
est résulté du fait quelques dégradations, la peine sera,
outre l’amende, d’un emprisonnement de six jours à ua
mois. »

Lorsqu’il n’existe pas de règlement administratif qui
détermine la hauteur des eaux, c’est l’article i 5, titre"2
de la loi du 6 octobre 1791 qui est applicable. Cet article
porte : « Personne ne pourra inonder l’béritagede son
voisin, ni lui transmettre volontairement les eaux d’une
manière nuisible, sous peine de payer le dommage et une
amende qui ne pourra excéder la somme du dédommagement.
 »

490. L’espèce suivante s’est présentée : un particulier
avait loué un terrain traversé par un cours d’eau
pour y établir une usine hydraulique. La durée du bail
était fixée à 24 années -} il avait été stipulé ; î« Que les
' ■'• ' ii290 DU ; BAIL D’USip^ ;
constructions élevéespar le preneur resteraient au bailleur
sans indemnité de-la part dece dernier ; 2° Que
le bailleur aurait la faculté de résilier le contrat, en prévenant
le preneur une année à l’avance y et que dans le
Cas où le bailleur userait de ce droit, il devrait payer
pour indemnité au preneur une somme de 1,000 liv par
chaque année restant à courir du bail au moment de la
mise à exécutionde cette clause. A la fin de là septième
aimée de jouissance, le bailleur ; usant de la faculté de
résihàtion qu’il s’était réservée, signifie un congé au

: preneur pour "sortir des liéuxà rexpirationdel’auîiëe suivante.
Le locataire, qui sur le terrain loué, avait faitd’às•

sez grandes dépenses pourl’établissèmentde son usine,
accepte le congé en réclamant toutefois pour 1'époqne
tdesa sortie le paiement de la somme de 17,000 fr. montant
de l’indemnité dû prix cumulé de chaque année
tlé jouissance dont il allait être privé par suite de la
résiliation de son bail, ce qui d’ansl’espèce formait tin
nombrede 17années. Le propriétaire ne nia point qu’il
iétait débiteur de là totalité de cette somme envers son
locataire j mais il pretehdit qu’il Me devait en payer le
montant que successivement et par fraction ahnueiie
de 1-,O.0G fr. somme qui, suîvantlui, équivalant au prix
de l’indemnité stipulée par chaque année/ne devait « tre
payéeqû'aufùretamesuredel’échêancedechaque année,
Par suite de ce débat, jugement du tribunal civil de
Cbhijqui sans s’arrêter aux moyens de défense du bailleur,ordonna
en fayêm’du preneur le paiement int^
etàctuel des 17(000 Mréclamés, en se fondant sur ce que,
s’il avait été stipulé dans le contrat quten cas -de mis ?: à
exécution delà clause résolutoire ; la somme de li,<i) O0fr.
devait être payée par chaque année de non fouissançe,
ce n’était point pour fractionner le paiement de l’indem^-
nitë que cette somme annuelle avait été fixée, mais pour
Rétablir lejcalçul du ; montant total 'de 'cette indemnitér,
en raison du nombre d’années, qui resteraient è courir
sur le bail ; que d’ailleurs lé preneur n’ayant entre -les
Jnaiiis aucune garantie pour le paiement de ï'iMdemnitë,
I9P4 Iwiaétalt ^ûe ; ae pouTart en accepter Jes « tances &è*
BU BAIL U'USIKE. '291
fàvorables/dans lecas de non solvabilité du bailleur, etc.

Sur l’appel, la Cour de Turin par arrêt du 2<5 février
#SQ7, a confirmé purement et simplement ia sentence
• des premiers juges. ' ■ .

Cette décision nous semble aussi équitable que juridique.


491. Occupons-nous maintenant des moulins hydrauliques,
ils se divisent en deux classes : les moulins de
pied-farine et les moiiîins sur bateau ou à nef.

Les moulins de pied-ferme sont ceux dont les roues
ont des points d’appui invariables et sont mus à f aide
de vannas et d’un barrage.

Les moulins pendants sont ceux doat la roue peatse
hausser et se baisser suivant la hauteur des eaux, et
marcher sans barrage ai retenue ; tels sont.par exemple,
les moulins qui se trouvent placés aux arches des ponts
des rivières navigables.

492. À l’égard des réparations locatives qui concernent
les moulins, on doit se conformer à l’usage des
beux où ils sont situés. Mais à défaut d’usages contraires,
on suit ceux qui étaient observés dans le ressort de
l’ancienne coutume de Paris, et qui forment, selon Je
témoignage des jurisconsultes anciens et oeodersîes, à
©eu près le droit commun.

493. Généralement, lors de l’entrée en jouissance du
■preneur, les parties font procéder par experts à l’estimation
amiable detout ce qui compose le mécanisme et
le matériel des moulins.. C’est cette estimation que, dans
la pratique, on nomme prisée.

Lé locataire -rembourse au bailleur le -montant de la
prisée, et devient propriétaire de tous les objets qui en
-font partie.

Mais quand le locataire ne se -rend pas acquéreur des
-objets-compris dans la grisée, et que, par -conséquent,
ces objets restent 1 a propriété du bailleur, il est d’usage
m ne le locataire paye au bailleur l’intérêt du montant
de la prisée. <Jn dit alors, on termes de meunerie, que
la prisée « si bowgeoise.

Àtaâa ïkàaii « ne second© prisée a lieu »
292 DU BAIL D’USINE.
Si cette prisée est plus élevée que la première, le bailleur
rembourse au preneur la plus-value. .

Si, au contraire, cette dernière prisée est moins considérable
que la précédente, c’est le locataire qui paye
au bailleur ce qu’elle vaut de moins.

Mais, soit que le locataire se rende ou non acquéreur
des objets compris dans la prisée, ils demeurent à ses
risques et périls. .

494. On comprend généralement dans la prisée : les
tournants,moulants, travaillants,les vannages,pêcheries,
et les ustensiles du moulin, tels que le hérisson, les vérins,
les pinces de fer, les marteaux à rhabiller, les échelles
à monter la farine, etc. .

On doit aussi comprendre dans la prisée la turbine, le
coursier mobile ou sous graAier mobile, qui-sert à créer
une nouvelle chute dans les hautes eaux.

Dans les moulins pendants, on fait entrer dans la prisée
un grand bâtis de charpente qui sert à hausser ou à
baisser la roue du moulin, afin de la maintenir à la hauteur
des eaux. .

A moins de stipulation contraire, les parties supportent
par moitié les frais de la prisée.

495- En règle générale, le preneur est tenu de toutes
les réparations à faire aux objets compris dans la prisée.
Tous les. autres objets particuliers aux moulins et que
l’on n’énonce pas comme sujets à réparations, demeurent
à la charge du bailleur. Le preneur n’en serait tenu
que dans le cas où l’on prouverait que la dégradation
provient de son fait, et n’a point pour, cause la vétusté
ou la force majeure. (Argument tiré de l’art. 1755 du
Code civil.) . .

4-9(3. S’il s’agit de moulins sur bateaux, tels que ceux
qui existent sur les rivières navigables, le locataire est
tenu, non-seulement de l’entretien des tournants, moulants
et travaillants, ainsi que des ustensiles comme il
vient d’être dit, mais encore il estresporisàbléde tous
les dommages arrivés au bateau sur lequel le moulin est
établi. On ne regarde pas comme des événements de
force majeure qui fassent cesser la responsabilitéjdes
DU BAIL D’USINE. 293
locataires, les pertes causées lors des grandes eaux ou
des glaces, par la rupture des cables, les frottements ou
le choc des autres bateaux, etc. etc., c’est au locataire
à faire entièrement les réparations qui en résultent.
(Desgodets, p. 482)  ; en effet, ces sortes de moulins sont
naturellement exposés à ces divers accidents, et les parties
sont censées les avoir prévus. D’ailleurs, il y a des
précautions à prendre pour les éviter, le locataire est
doncresponsable s’il est négligent ou maladroit (Lepage,
t. 2, p. 165).

497. Les dommages causés par les glaces ou par des
corps qu’entraînent les eaux^ sont au compte du meunier
dans les moulinsbydrauliques.Si donc le meunier a besoin
de pieux de garde, il doit en demander au propriétaire
 ; si ce dernier en refuse, il supporte seul les pertes
qui peuvent en résulter (M. Lepage, t. 2, p. 165 ;
M. Toussaint, Code de la.propriété, n°'475).

498. La prisée d’un moulin étant un accessoire nécessaire
d’un établissement de cette nature, la valeur de
cette prisée doit être l’un des éléments du capital de
l’indemnité due à l’usinier dépossédé par expropriation,
et les intérêts de cette prisée courent à partir du jour
de la possession (Arrêt du Conseil-d’État du 9 juin 1830,
rapporté dans le Recueil de M. Macarei, année 1850,
page 505).

499. Les tournants et travaillants d’un moulin restent
appartenir au propriétaire du moulin, malgré la
prisée qui en a été faite et qui ne laisse au preneur
qu’une créance. En conséquence, les créanciers de ce
dernier ne peuvent faire saisir ces objets (Arrêt de la
Cour royale de Paris, lra chambre, du 8 juillet 1833 (1)  ;
Jurisprudence du Notariat, t. vu, art. 2515).
(1) En voici l’espèce : — Le sieur Poisson était fermier d’un moulin
appartenant au sieur Sauvage. En 1822, i ! a cédé son bail aux
sieur et dame Cinçet, et de plus il leur a vendu la prisée du moulin
à lui appartenant moyennant Ï.600 fr. payables à des termes, avec
réserve de son privilège de vendeur jusqu’au paiement. Plus tard, et
en 1825, le sieur Sauvage a consenti, par anticipation, au profit dçi
500. Nous avons dit ci-dessus qu’à la fin de la jouissance
du preneur, on faisait une nouvelle prisée du
matériel du moulin , et ' que si cette prisée était plus
considérable que celle qui avait eu lieu au commencement
du bail, le propriétaire était tenu de payer au lo^
cataire la plus value de cette seconde prisée. Cependant
l’application de cette règle n’est-pas sans difficulté dans
la pratique. Aussi pensons-nous qu’il est nécessaire
d’entrer à cet égard dans quelques développements.

Si l’on suppose que la.prisée de la fin du bail n’offre
que peu de différence avec celle qui a été faite lors de
1 entrée en jouissance, cette circonstance ne saurait
donner lieu à contestation. Il est évident que le bailleur
aurait mauvaise grâce à se refuser au paiement de cette
plus value.

Biais la différence entre les deux prisées peut être
— - - ■ . i.. i
époux Cincet, un nouveau bail du moulin, dans lequel se trouve cette
clause : « A l’expiration du présent bail, il sera, fait et dressé par experts,
dont les parties conviendront, sinon qui seront nommés en justice,
procés-verba ! des moulins, tournants et travaillants dudit moulin,
pour être fait droit à qui il appartiendra, suivant l’usage ; auquel
usage les preneurs seront tenus de se conformer, avant leur entrée en
jouissance, de manière qu’à raison de ce, le bailleur no soit inquiété,
poursuivi, ni recherché, à peine de tous les dépens, dommages et intérêts.
 » — Divers emprunts ont été contractés par les époui Gincet.
Une somme de -4,-000 -fr:, prêtée" parle sieur Slacé, a été employée.
â payer d’autant ce qui était dû au sieur Poisson, et celui-ci l’a subrogé
dans son privilège de vendeur II esl i remarquer que, dans
l’acte passé le 30 janvier t827, esl intervenu le sieur Sauvage, qui a
déclaré approuver la subrogation ci-dessus et a consenti que le privilège
existant à son profit sur la prisée dudit moulin, pour les loyers
échus et à éebcoir, soit primée pendant toute la durée des ;baus, ou seulement
jusqu’au remboursement du sieur Macé, s’il a lieu auparavant,
par le privilège accordé à ces derniers jusqu’à concurrence des
4,000 fr. ; consentant le sieur Sauvage toule antériorité de préférence,
au profit du sieur Macé.—Les sieur et dame Gincet. n’ont pas payé les
sommes par eux empruntées. Une. demoiselle B.auget, cessionnairp
desdits créanciers, a fait pratiquer une saisie exécution des tournants,
meulanls et travaillants qui avaient fait l’objet de la prisée du moulin
qu’elle prétendait appartenir à son débiteur. — Opposition de la par|
majeure, les innovations faites par le locataire dans le
système, dans l’ensemble du mécanisme de l’usine peu->
vent s’élever à une somme considérable, on demande
alors si le bailleur sera tenu de rembourser les dépenses
au locataire ? C’est ce qu’il importe d’examiner. Cette
question mérite toute notre attention ; elle intéresse
vivement les propriétaires et les locataires d’usine, elle
peut d’ailleurs se présenter assez fréquemment par
suite des changements introduits dans les principes
mécaniques des moulins. -

Afin de mieux préciser les termes de la question qui
nous occupe, admettons l’hypothèse suivante :

Pierre est locataire d’un moulin dont la prisée s’élevait
à 10,000 fr., lors de son entrée en jouissance. Mais
par suite des innovations qu’il a faites, la prisée à la fin
du bail s’élève à 4-0,000 fr. le propriétaire, sera^il
obligé de rembourser au locataire cette plus value de
du sieur Sauvage, propriétaire, qui soutient que ces objets lui apparu
tenaient moyennant restimation’qui sera faite à la fin du bail.—-jugement
du tribunal de Versailles, du 6 décembre 1833, ainsi conçu :
-—. Attendu qu’il résulte du bail passé devant Suron, notaire a Poissy,
le 7 juin 1825, enregistré, que Sauvage est propriétaire des tournants
et travaillants du moulin dont i ! s’agit", sur lesquels la demoiselle Bauget
a fait pratiquer une saisie ; — Attendu que si Sauvage a.consenti,
en faveur de la demoiselle Bauget, une antériorité sur le privilège qui
lui appartient sur le montant de4a prisée desdits effets, i| en résulte
que la demoiselle Bauget ne peut exercer son droit, soit sur les objets
prisés, soit sur le montant de la prisée desdits objets, qu’à l’époque à
laquelle Sauvage pourrait exercer mi-niême son privilège ; c’est-à-dire
lors de l’expiration du bail seulement ; — Attendu, dès-lors, que les
poursuites delà demoiselle Bauget sont prématurées. — Béclarç nulle
ladite, saisie. » — Appel de la part de la demoiselle Bauget, gui soutient
que les fermiers sont ies véritables, les seuls propriétaires des
tournants el travaillants composant la prisée ; qu’il ne résulte rien de,
contraire de la clause insérée au bail de 1825 ; que les objets dont il
s’agit ne peuvent pas être considérés comme immeubles par destina^
lion, parce qu’ils appartiennent aux fermiers ; — Que sous ce double
rapport, ils ont pu être saisis par la demoiselle Bauget. — Mais la
Cour royale de Paris a confirmé purement et simplement la décision
des premiers juges. - - -t-
30,000 fr ? Nous ne le pensons pas, voici les raisons sur
. lesquelles nous basons notre opinion.

: La prisée faite au commencement du bail indique d’une
manière indubitable quel était, lors de l’entrée en jouissance
du locataire, lemode adopté dans lemécauisme du
moulin. Si le locataire, sans consulter le propriétaire,
change entièrement ce mécanisme, s’il en subslitue un
nouveau à celui qui existait au jour du bail, il doit supporter
seul les conséquences de ce fait.

Mais, dira-t-on, dans le système opposé à notre opinion,
en vous montrant aussi rigoureux vous privez le
locataire des avantages que doivent lui procurer les innovations
qu’il peut faire au mécanisme du moulin,
vous lui liez les mains, vous gênez son industrie, vous
vous montrez ennemi du progrès. Vous voulez que le
locataire d’un moulin monté suivant l’ancien mode ne
puisse pas réformer, s’il le veut, ce mécanisme et en
substituer un autre au moyen duquel il obtiendra une
mouture d’une qualité supérieure ; vous voulez l’empêcher
de faire ces innovations, lorsqu’il verra tous les
usiniers ses voisins réformer l’ancien mécanisme de
leurs moulins et adopter le nouveau système ; mais
n’est-ce pas mettre le meunier dans l’impossibilité de
soutenir la concurrence avec les autres usines qui seront
autour-de. lui ?

D’un autre côté lé locataire n’a-t-il pas la libre disposition
des objets compris dans la prisée ; ne peut il
pas les changer à sa volonté ? En s’obligeant à payer en
lin de bail la plus value de la prisée, le propriétaire ne
s’est-il pas tacitement engagé à prendre cette prisée
avec les innovations, les changements faits par le locataire ?
Cet usage^d’ailleurs n’existe-t-il pas de temps immémorial.


Cependant cette argumentation ne nous semble pas
exacte.

Nous répondons. Xe propriétaire^ n’empêché pas au
locataire de faire dans l’usine tous les changements
qu’il voudra y introduire, pourvu que ces modifications
ne nuisent pas à la sohdité des bâtiments. Mais ceci ne

veut pas dire que le bailleur sera tenu à la fin du bail
de payer au locataire toutes les dépenses résultant des
innovations que ce locataire aura cru devoir introduire
dans l’usine. S’il est vrai que le bailleur se soit obligé
de payer la plus value de la prisée, c’est qu’il a entendu
que le moulin dans son ensemble resterait toujours le
même, que le locataire pourrait bien faire certains
changements, certaines modifications nécessaires au
perfectionnement du mécanisme actuel de l’usine ; mais
il n’est jamais venu à la pensée du propriétaire que le
locataire aurait le droit de réformer entièrement le mécanisme
du moulin, d’en substituer un nouveau, et que
lui, propriétaire, devrait payer au locataire la dépense
faitepour cette innovation. Une telle prétention est hors
des prévisions du contrat. En un mot il faut distinguer
entre les perfectionnements, les améliorations apportées
à l’usine, telle qu’elle existait au jour du contrat,
et les changements entiers de mécanisme, la substitution
d’une machine nouvelle à une ancienne. Le bailleur
ne doit compte que des perfectionnements et amélorations,
dans le sens que nous venons d’indiquer: ce
sont eux seulement qu’il a voulu prévoir en s’obligeant
à payer à la fin de la jouissance de son locataire la plus
value.de la prisée.

Répétons-le, la prisée n’a pour but que de constater
l’état du moulin au commencement et à la fin du bail.
En effet, dans le mécanisme d’un moulin, il existe des
pièces plus ou moins usées. Aussi distingue-t-on l’usure
a moitié, l’usure au quart. D’après l’usage, la prisée est
faite pour indiquer exactement l’état de chaque pièce ;
elle a lieu non dans la vue d’un changement total de
mécanisme, mais dans le but du remplacement des
parties défectueuses, eu laissant subsister l’usine telle
qu’elle est dans son ensemble. C’est sous l’influence de
ces idées que Desgodets, et après lui, Lepage et les auteurs
modernes nous semblent avoir écrit.

Si la concurrance d’autres moulins fonctionnant d’après
des procédés nouveaux et plus avantageux devient
dangereuse pour le meunier, et place l’usine qu’il ex17.].

. ploite dans un état d’infériorité relative, cette circonstance,
comme nous l’avons déjà dit (n° 475) , est une
éventualité que celui-ci a dû prévoir et dont le bailleur
ne saurait être responsable. La concurrence n’est point
un événement de force majeure, c’est une des chances
naturelles et ordinaires de tout commerce. Telle est la
doctrine soutenue par M. Troplong (n° 232) , d’après
Potbier (n° 152) , et confirmée par un arrêt de la Cour
royale de Caen, du 19 août 1838.

Le propriétaire pourra toujours dire au meunier:
« l’usine que je vous ai louée était un moulin établi de
telle ou telle manière ; à la fin de.votre jouissance vous
devez me rendre un moulin d’un mécanisme semblable,
La prisée est le titre sur lequel je ' m’appuie ; elle
contientla désignation du moulin que vous avez pris à
bail. Je me refuse à recevoir tout moulin monté différemment
de celui qui a fait l’objet de la location. ■ »

Nous persistons à penser que ce raisonnement du
propriétaire devrait être favorablement accueilli.

En effet, si l’avis opposé à celui que nous adoptons
était suivi, le locataire pourrait occasionner la ruine du
propriétaire, et disons-le, les droits de ce dernier ne
doivent pas être sacrifiés aux intérêts exclusifs d’une
industrie dont nous voulons le progrès, mais sans atteintes
portées à. la propriété. Il ne faut pas mettre " e
bailleur à la discrétion du preneur, ce serait violer les
règles du contrat de ' louage, ce serait "blesser la raisoa
autant que la justice.

501. Nous persévérons d’autant plus dans notre opinion,
sur ce point, que nous voyons qu’elle est partagée
par un jurisconsulte, qui s’est spécialement occupé de
cette matière. En effet, M. Daviel (u° 6 ?9) _, s’exprime
ainsi :

« L’interprétation du bail doit influer beaucoup sur
la décision d’une semblable question. Mais, eh général,
il. semble que le locataire ne peut pas, dans ses dépeu-.
ses, excéder certaines limites. Il doit surtout- entretenir
l’état de choses qu’il a trouvé ; et le prix que cet état de
choses avait pu coûter de premier achat, de premier*
DTJ BAIL D’USÎKE. 299
fondation doit être sa limite. Autrement, ce serait
mettre à contribution le propriétaire, le jeter hors des
prévisions sur lesquelles il avait dû compter, et l’enga^
ger malgré lui dans des spéculations qui pourraient
excéder ses ressources. »

502. Cependant le tribunal civil de Corbeil par jugement
du 24 avril 18-15, et la Cour royale de Pans, par
arrêt confirmatif de la première chambre en date du
-21 novembre 1846, ont cru devoir s’écarter de ces principes.
La décision que nous signalons est conçue dans
les. termes suivants :
p Attendu qu’il est d’usage constant en matière d’exploitaiiou
de moulin dans la vallée d’Yères, et les pays
voisins, que la prisée, c’est à savoir tout ce qui cohstbtue
le moulin, sauf l’immeuble principal, dit communément
virants, tournants et travaillants, devient la propriété
du meunier, qui doit en payer la valeur à dire
d’experts au moment de son entrée en jouissance, soit
au propriétaire du moulin, soit au locataire précédent,
et que d’autre part a la cessation du bail la valeur de la
prisée telle qu’elle se po.ursu.it, consiste et .comporte,
est remboursée au meunier sortant, soit par le pror
priétaire, soit parle nouveau locataire également à dire
d’experts ; que cet usage .établi -tant dans l’intérêt du
meunier qui, à l’échéance du bail, se trouverait nanti
d’une prisée sans valeur pour lui, que dans l’intérêt du
propriétaire, qui, privé de cette prisée, rentrerait seulement
dans la possession non d’un moulin, mais d’un
bâtiment entièrement dégarni, est devenu par une pratique
immémoriale, obligatoire pour le .bailleur et le preneur,
en conformité de l’art. 1160 du Code civil ; que
dans l’espèce cet usage a été observé par Dubail, qui a
payé la valeur de la prisée au précédent locataire ; attendu
que le meunier étant propriétaire de la prisée, a
par cela même le droit d’y faire les modifications, innovations
et additions qu’il’ juge à' propos(l) ,sans quepar
(1) Yoilà pourtant ce que nous ne sauriens admettre, Comment Je
locataire pourrait faire à son gré loûs les changements qu’il voudrait500 DU BAIL D’USINE.
là le propriétaire de l’usine se trouve déchargé de l’obligation
préexistante de reprendre la prisée, à moins
toutefois qu’il y ait abus delà part du locataire ; qu’en
effet des dépenses considérables faites sans utilité constatée,
des innovations sans résultat, des additions
exécutées à l’insu du bailleur, et qui n’auraient pas le
caractère d’un bon père de famille, pourraient constituer
un abus, puisqu’elles auraient pour résultat d’imposer
au propriétaire une obligation plus considérable
que celle qu’il avait en vue en s’engageant
à reprendre la prisée ; mais attendu que dans l’espèce
il résulte tant des documents de la cause que du rapport
des experts : 1° qu’il y avait nécessité pour tirer
bon parti du moulin et soutenir la concurrence (1) de
substituer à l’ancien mécanisme le nouveau système ditdans
le moulin, y introduire un mécanisme nouveau, doubler et même
tripler la valeur primitive de la prisée, et le propriétaire serait tenu
de la garder pour, son compte, et d’en payer la valeur ! !!. Si.un tel
principe était admis, il pourrait entrainer les conséquences les plus
graves et les plus désastreuses pour le propriétaire. Supposez en effet,
que le propriétaire bailleur ne possède pour toute fortune que l’usine
qui fait l’objet de la location, s’il est obligé à payer la plus value de la
prisée, on va le mettre dans la nécessité de contracter des dettes et
de se ruiner pour satisfaire à des dépenses qu’il n’a point commandées.
'.C’est.cepèndant’.le. but.ou conduit lé système que nous, combattons.
Pour être dans le vrai, nous croyons qu’il faut appliquer ici les règles
que l’on suit en matière de vente à réméré, lorsque le vendeur veut
user du pacte de rachat. Or les auteurs s’accordent à dire que le ven=
deur. n’est pas tenu du remboursement des impenses ou améliorations
utiles, si elles étaient excessives, et si leur remboursement n’était
point"en rapport avec son état de fortnne. L’assimilation dans ce cas,
entre la prisée et la vente à réméré nous parait être d’une application
exacte et complète.(1) Ce motif n’est point juridique ; en effet, nous avons dit précédemment
(n° 475 p. 273) , que le locataire d’une usine n’est point en
droit de demander la résiliation de son bail par suite de la découverte
de procédés nouveau !.. qui plàcent l’usine dans "un état d’infériorité
relative, et qui ne permettent pas de soutenir la concurrence avec les
autres établissements du même genre, qui se trouvent dans ie voisinage.DU BAIL D’USINE. ' 301
système anglais ; 2° que les travaux ont été exécutés
d’une manière satisfaisante et conformément aux règles
de l’art, eu égard à l’époque de leur confection ; 3° que
les dépenses n’ont pas été exagérées et qu’elles sont
restées dans les limites que se serait fixées un bon père
de famille ; 4° enfin que tous ces travaux ont été faits au
vu et au su des propriétaires demeurant sur les lieux,
lesquels, loin de s’opposer à leur exécution, les ont autant
que cela pouvait être nécessaire autorisés par leur
silence ; attendu d’autre part que les art. 1723 et 555 du
Code civil, sont sans application possible dans la cause,
puisqu’il s’agit uniquement d’apprécier le plus ou le
moins d’étendue de l’obligation contractée par le propriétaire
de l’immeuble, de reprendre la prisée à l’échéance
du bail ; qu’il faut conclure de ce que dessus
que Dubail n’a fait qu’usage de son droit, et que Le-,
franc est tenu de reprendre la prisée dans l’état où elle
6'est trouvée à l’échéance du bail ; attendu d’autre part

Sue le tribunal trouve dans le rapport des experts des
ocuments suffisants pour apprécier et fixer la valeur
de ladite prisée. »

Malgré les termes trop absolus que contient cet arrêt,
et que pour notre compte nous ne saurions admettre,
il semble cependant avoir sa justification dans cette raison
principale et déterminante que les travaux avaient été
exécutés au vu et su des propriétaires qui habitaient les
beux, et qui, n’ayant point protesté contre ces travaux,
les avaient, autant que cela pouvait être, approuvés par
leur silence. Ainsi cette décision est plus de fait que de
droit ; elle laisse la question à l’appréciation des juges.
Les circonstances, il est vrai, auront toujours une grave
influence sur la solution. Mais en thèse générale, nous
pensons qu’il faut s’en tenir aux principes que. nous
avons cherché à développer dans les numéros précédents,
et dont il serait dangereux de s’écarter.

503. Il est, pour les propriétaires et locataires d’usine,
un moyen d’éviter les difficultés qui peuvent survenir,
à la fin de la jouissance, relativement à la plus value de
la prisée que le bailleur doit rembourser au locataire,
502 DU BAIL D’USINE.
c’est de fixer à l’avance une somme que le locataire ne
pourra dépasser pour les innovations ou les change^
ments qu’il aura la faculté de faire dans le mécanisme
du moulin, et de déclarer dans le bail que dans le cas
où ces innovations ouchangements s’élèveraient au-delà5
le propriétaire ne sera tenu de payer que jusqu’à con^
currence de la somme ainsi stipulée.

Cette clause nous semble surtout nécessaire maintenant
qu’une révolution, qui tend à devenir encore plus
complète, s’est opérée dans le mécanisme des moulins.
En effet, les locataires d’anciens moulins réclament,
dans un intérêt Lien légitime, l’application du nouveau
mode aux usines qu’ils exploitent. Les propriétaires doivent
se montrer favorables à ces demandes ; car, en j
accédant, ils augmenteront la valeur de leurs usines et
pourront par suite les louer à de meilleures conditions.
La clause dont nous parions aura pour effet de protéger
les droits respectifs des parties. Le propriétaire connaît
tra à l’avance la somme qu’il devra payer dans le cas où
le locataire augmenterait la prisée. De son côté, le locataire
saura dans quelles limites il peut faire des innovations
et n’aura pas à craindre qu à la fin de son bail
le propriétaire se refuse à lui ea rembourser la valeur.


504. La prudence commande au locataire de faire as*-
surer contre l’incendie les objets compris dans la prisée.
De sou côté le bailleur, pour la garantieven cas de sinistre,
du payement de ses loyers et des autres conventions
du bail, doit insérer au contrat uneclause par laquelle le
locataire lui cède et transporte ses droits et actions dans
le montant de l’indemnité qui serait accordée par la
compagnie d’assurance. Il est nécessaire que le bailleur
fasse signifier ce transport à la compagnie d’assurance,
car l’article 1690 du Code civil décide que le cession*"
naire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification
du transport faite au débiteur ou par l’acceptation
du transport faite dans un acte authentique •

505. Dans les baux des moulins à vent, de même que
dans ceux des autres moulins. on fait-, au commence-

pu BAIL D’USINE. 303
ment et àla fin du bail, l’estimation des tournants, moulants,
travaillants, volants et ustensiles (1).

Le locataire est chargé des réparations et objets compris
dans la prisée. Il est responsable du dommage causé
par le vent, s’il a négligé de tourner le moulin pour
éviter les accidents (Desgodets, p. 583).

506. Au reste, les règles que nous avons tracées cidessus
sont applicables aux baux de moulins à vent,
lorsqu’elles ne seront point contraires à leur nature,
(l) Les tournants el travaillants se composent des volants du dehors
avec leurs toiles, des volants du dedans, de l’arbre tournant et de
tous les accessoires, tels que le marbre, le frein, le roue !, le gros fer
et son pallié ; Je pallié du petit collet, celui au heurtoir et .celui du
petit fer, la lanterne, le câble, les quatre pièces d’arçhures, les meules
courante et gisante, la lompure, la botte elle bottillon, le babillard,
les huches, le bluteau el le moulinet ou engin à monter le blé.Les ustensiles
ou objets mobiliers sont ordinairement des échelles, une corbeille,
un boisseau, un picotin, la nille en fer, une brouette, les garouans,
la rouette, les croex, ies pieux, les marteaux à rhabiller les
meules, une pince en fer, etc. (Desgodels, p. 4-83 ; M, Lepage, t. 2,
p. 106 ; M, Toussaint, n" 475).Titre v.m CEUTA1NS BAUX QUI NE SONT PAS MENTIONNÉS DANS LB
CODE CIVIL.
507. Il existait autrefois différentes espèces de baux
sur lesquels le Code civil a gardé le silence ; il serait
sans doute curieux et intéressant de tracer ici l’histoire
de ces divers contrats ; mais un sujet qui exigerait des
développements aussi étendus ne saurait entrer dans les
hinites de cet ouvrage essentiellement pratique ; nous
nous proposons seulement de faire connaître les règles
de ceux de ces baux qui n’ont point été frappés par les
lois abolitfves de la féodalité, et qui, par conséquent,
peuvent encore être contractés de nos jours.

CHAPITRE I« .
S »a baSi eniîslsytéotïiiae.

508. Le bail emphytéotique, autrement dit Vemphytéose,
est un contrat par lequel un propriétaire concède,
le plus ordinairement pour un long temps, un immeuble,
à l’effet, parle preneur,-d’en jouir moyennant une redevance,
annuelle.

Le preneur à bail emphytéotique est désigné sous le
nom d’emphijtéote, et la redevance qu’il paye s’appelle
canon ou pension. ■■ . •

L’expression emphytéose dérive d’un mot grec qui
signifie planter, améliorer une terre. C’est qu’en effet
le bail emphytéotique, dans le principe, avait pour but
le défrichement et la mise en culture des terres nues et
stériles.

Ce contrat tire son origine des Romains ;■ il a été de
bonne heure connu et pratiqué dans lès Gaulés, surtout
pour les biens appartenant aux communautés religieuses
: il a traversé le régime féodal en subissant de nom-

breuses transformations, et c’est ainsi qu’il est parvenu
jusqu’à nous.

509. Examinons maintenant quelle est, sous l’empire
de notre législation actuelle, la valeur légale et la nature
du bail emphytéotique.

Le premier monument législatif qui, depuis la féodalité,
soit relatif au contrat d’emphytéose,estla loi des
18-29 décembre 1790. En effet, l’article 1er <}u titre lor
de cette loi est conçu en ces termes : « Toutes les rentes
foncières perpétuelles, soit eu nature, soit eu argent,
de quelque espèce qu’elles soient, quelle que soit leur
origine, à quelques personnes qu’elles soient dues, gens
de main-morte, domaine, apanagistes, ordre de Malte,
même les rentes de dons et legs pour cause pie ou de
fondation, seront racbetables ; les champarts de toute
espèce et de toute dénomination, le seront pareillement
au taux qui sera ci-après fixé. Il est défendu de ne plus,
à l’avenir, créer aucune redevance foncière non remboursable,
sans préjudice des baux à rentes ou emphytéoses,
et non perpétuels, qui seront exécutés pour toute
leur durée, et pourront être faits à l’avenir pour quatrevingt-dix-neuf
ans et au-dessous, ainsi que les baux à
vie, même sur plusieurstêtes, à la charge qu’elles n’excéderont
pas le nombre de trois. »

Le texte que nous venons de rapporter reconnaît
donc formellement l’existence légale du bail emphytéotique
non perpétuel. Ce contrat ne peut plus, ainsi que
cola avait lieu autrefois, être établi à perpétuité ; il faut
qu’il soit, stipulé pour un laps de temps déterminé, et la
plus longue durée que le législateur de 1790 permette
de donner est de quatre-vingt-dix-neuf ans.

Depuis 1790, d’autres lois, celles des9messidor an in
et 11 brumaire an vu, ontfait mention del’empbytéose,
mais le Code eivil ne parle point de ce contrat. Doit-on
en conclure que le bail emphytéotique n’existe plus
aujourd’hui, du moins avec le caractère qu’il avait dans
l’ancien droit, ou même sous l’empire de la loi des 1829
décembre 1790, qui autorisait de stipuler des emphytéoses
de 99 ans et au-dessous ?
506 DU BAIL EMPHYTÉOTIQUE.
M. Delvincourt (t. 3 notes, p. 185) , enseigne l’affirmative
ou, ce qui est de même, il pense qu’un bail emphytéotique
ne diffère plus en rien d’un simple bail à ferme,
et ne donne point \ejus in re (Droit réel).

Biais la majorité des auteurs, et notamment MM. Duvergier,
t. 1er, n° 154, et Troplong rejettent cetle doctrine.
En effet, les principaux éléments du bail emphytéotique
n’ayant rien de contraire aux dispositions
admises par le Code civil, il est évident que son silence
ne suffit pas pour proscrire de notre législation actuelle
un contrat qui peut être favorable à l’agriculture et
contribuer à l’amélioration de la propriété. Il faut dono
reconnaître que l’emphytéose continue d’exister aujourd’hui
avec tous les caractères qui la distinguaient
autrefois, à l’exception seulement de sa durée, qui ne
peut dépasser un laps de temps de 99 ans. Il est d’ailleurs
bien entendu que l’on doit Se soumettre en cette
matière, à toutes les dérogations du Code civil et des
autres actes de la législation nouvelle avec quelquesuns
des effets admis sous le régime antérieur. 11-existe
d’aijleurs une notable différence entre l’exclusion de
toutes les règles anciennes ou leur admission avec
quelques modifications appropriées à la nature particulière
du contrat.

Tels sont au reste les principes consacrés par la jurisprudence
qui tend de plus eu plus aies affermir.

Âiusi, un arrêt de Cour de Cassation du 2G juin 1821
(Journal du Palais, à sa date) , est conçu dans les termes
suivants : —- « Attendu, en droit, que l’emphytéose-est
un contrat qu’on ne doit confondre ni avec le contrat do
louage, ni avec le contrat de vente, qu’il a sa nature, et
produit des effets qui. lui. sont propres (LoiS. Inst. de
Loc. et Cond. ; et 1, G. de jure emphyteutico)  ; —- Que ; ses
effets sont de diviser la propriété du domaine donné à
eraphytéose en deux parties ; l’uue formée du domaine
direct, dont la rente que se retient le bailleur est représentative
 ; l’autre appelée domaine utile, qui se compose
de la jouissance des fruits qu’il produit ; — Que le preneur
possède le domaine utile* qui lui est transmis par
DU BAIL EMPHYTÉOTIQUE. 307
l’effet de ce partage, comme propriétaire, pouvant, pendant
la durée du bail, en disposer par vente, donation,
écbange ou autrement, avec la charge toutefois des
droits du bailleur ; pouvant, pendant le même temps,
exercer l’action in rem pour se maintenir contre tous
ceux qui l’y troublent et contre le bailleur lui-même
(L. 1 et 5, ff. si Ager vectigalis)  ; que ces dispositions des
lois romaines ont été admises en France , tant en pays
de droit écrit qu’en pays de droit coutumier, et que le
Code civil, qui n’a pas traité du bail emphytéotique, ne
les a changées ni modifiées. »

« Il est vrai, dit M. Duvergier, qui cite cet arrêt que
le bail dont la Cour avait à déterminer le caractère et
les effets, avait été passé avant le Code civil, mais la rédaction
de l’arrêt ne peut laisser aucun doute dans la
pensée qui l’a dicté. On y trouve nettement exprimée
cette opinion qu’un bail emphytéotique est maintenant
comme autrefois un contrat spécial régi par des règles
particulières. »

La même Cour a de nouveau admis cette doctrine en
décidant, par arrêt du 19 juillet 1832 (Journal du Palais,
à sa date) , que l’emphytéose est susceptible d’hypothèque
sous l’empire du Code civil, ce qui fait nécessairement
supposer que ce contrat conserve de nos jours le
caractère et les effets qu’il avait autrefois. L’arrêt que
nous signalons porte :

« Attendu que le Code civil n’a ni changé ni modifié
les règles concernant l’emphytéose ; que ce contrat a
toujours été considéré connhe ayrant un caractère particulier,
et qu’il n’a jamais été confondu avec le contrat
de louage ; que, suivant la législation encore existante,
le preneur a le droit, pendant toute la durée de YenU
phytéose, d’exercer l’action in rem contre ceux qui Je
troublent dans sa possession ou contre le bailleur luimême
 ; — Qu’un tel droit est immobilier, et que l’emphytéote
a la faculté de disposer de tout ce qu’il possède
à ce titre, par vente, échange ou donation ; et par
affectation hypothécaire à la charge des droits du baihleur ;
•— Que dans l’espèce, le bailleur et le preneur ont
308 DU BAIL EMPHYTÉOTIQUE.
eux-mêmes reconnu par l’acte de cession que l’emphytéose
était susceptible d’hypothèque ; qu’en effet, l’acte
porte que tout ce quécomprend l’emphytéose et tout ce
que l’emphytéote établira demeurera de plein droit affecté,
oblige-et hypothéqué par privilège à la sûreté de
la redevance ; — Que de tous ces motifs il résulte que
l’arrêt attaqué, loin d’avoir violé l’art. 2118, Code civil
, et aucun autre du même Code a fait une juste application
des lois delà matière. »

De même les Cours royales de Paris, par arrêt du 10
mai 1832, et de Douai, par arrêt du 15 décembre 1832
(Journal du Palais, à leurs dates) ont jugé que celui qui
détient des immeubles à titre de bail emphytéotique

Ïieut les hypothéquer. C’est ce qu’enseignent aussi Merin,
Répertoire, au mot emphijtéose, n° 4 ; Favart de Langlade,
au mot emphyléose ;. M. Persil, Piégime hypothécaire,
t. 1er, p. 314, n° 15 ; M. Battur, traité des
hypothèques, t. 2, n° 246 ; M. Duranton, !. 4, nos 75 à 81,
et t. 19, n » 268 ; Carré , Loi de la compétence, t. 2, page
331 ; M. Troplong, Des privilèges et hypothèques, t-. 2,
n° 405: M. Duvergier, Du louage, t. 1er, n° 159.

Pareillement encore. laCour deCassationpararrêtsdes
1er avril !840et-24 juillet 1845 (Journaldu Palais, t. 1er de
1840,p.645, et t.£ de 1.843, p. 270) , a décidé (en matière
d’enregistrement) que dans l’état actuel de la législation
et depuis la promulgation du Code civil, l’effet.propre et
pa rticulier du bail emphytéotique est d’opérer la translation
et l’aliénation à temps de la propriété de l’immeuble
donné en emphytéose • que le preneur possède" comme
propriétaire l’immeuble qui lui est transmis pour un
temps déterminé ; qu’en cette qualité de propriétaire il
peut, pendant la durée du bail emphytéotique, disposer
de cette propriété par vente, cession, échange et
même hypothèque, sauf l’exercice des droits du bailleur
à l’expiration de l’emphytéose.

Enfin, la Cour, de Cassation a jugé, par arrêt du 12
mars 184*5 (Journal du Palais, t. 1er de'1845, p. 52a) ,
que l’emphytéose, temporairement constituée conformément
à la loi du 18-29 décembre 1790, se distingue
DU BAIL EMPHYTÉOTIQUE. 509
du bail à ferme en ce qu’elle transmet au preneur un
jusin.fondo(un droit immobilier) , un quasi-domaine
différent du droit dont le simple bail investit le fermier.

Au reste aujourd’hui il est nécessaire de combiner les
règles puisées dans le droit romain et dans l’ancienne
jurisprudence avec celles que notre droit nouveau a
consacrées, et de montrer les baux emphytéotiques tels
qu’ils sont placés sous cette double influence (Duvergier,
t.-1er, n° 155, p. 145). . '

510. Les baux emphytéotiques, ainsi que nous l’avons
déjà dit, ne peuvent plus être faits a perpétuité. D’après
la législation en vigueur, leur durée la plus longue est
de 99 ans. Toutefois un bail fait postérieurement au décret
du 29 décembre 1790, n’est pas essentiellement nul
par.cela seul que, contre la prohibition de ce décret, il a
été consenti à perpétuité ; seulement les bailleurs peuvent,
nonobstant cette charge, user de la faculté de rachat
(Arrêt de la Cour de Cassation du 15 décembre
1S24 (Y)  ; Journal du Palais, à sa date). Cette décision a
reçu l’approbation des auteurs.

. En admettant que la rente emphytéotique soit susceptible
de rachat, elle ne peutl’être qu’à l’égard des
(1) Il est conçu en ces termes : « Considérant que le bail emphytéotique
du 25 juin 1792 a été consenti à perpétuité, qu’on ne peut pas
faire résulter de cette clause la nullité de ce contrat ; qu’en effet l’art.
1er du dit décret ne prononce pas la nullité dès contrais emphytéotiques
contenant des stipulations de rentes perpétuelles ; — Que cet article
se borne, au contraire, à défendre peur l’avenir de pareilles stipulations
 ; — Qu’il résulte uniquement de cette prohibition que, lorsque
des rentes sont créées à perpétuité, les débiteurs peuvent, néanmoins,
malgré cette clause, user de la faculté de rachat, d’après le
principe général déterminé par ce décret ; qu’aussi Tart. 530 Code civil
ne va pas plus loin ; qu’il se borne, en effet, en prononçant la nullité
d’une pareille stipulation, à autoriser le rachat, sans anéantir le contrat
intervenu entre ies parties ; — Que cependant la Cour royale de
Colmar au lieu de décider que, malgré la stipulation de perpétuité la
renie était rachetable, a au contraire, annulé en entier ledit contrat ;—
Qu’elle a, par conséquent faussement interprété ledit décret et créé
pne nullité qui n’était prononcée par aucune loi, p •….„.:…310 nu BAIL EMPHYTÉOTIQUE.
preneurs réguliers et non en faveur des délenteurs partiâires
(Arrêt de la Cour royale de Golmar du 16 août
1820. Journal du Palais, à sa date).

oll. Les parties peuvent, en se renfermant dans les
limites tracées par la ioi des 18-29 décembre 1790, donner
à l’emphytéose telle durée qui leur plairait. Cependant
il ne* faudrait pas que cette durée fut trop
modique ; que, par exemple, elle fût moins longue que
celle des baux ordinaires (1 ). Cette brièveté répugnerait
àla nature de l’emphytéose (M.Duvergler,t. 1er, n°i49).
.. a 12. Un bail n’est pas nécessairement emphytéotique
par cela seul qu’il est à longues années. Dès lors, celui
qui a pris un terrain à ferme pour vingt-sept ans etya
élevé des constructions en vertu d’une clause du contrat,
n’a, sur les constructions, qu’un droit de jouissance
mobilière par sa nature et par conséquent non
susceptible d’hypothèque (Arrêt de la Cour de Cassa6Îon,
15 janvier 1824, Journal du Palais, à sa date).

513. La redevance annuel ! e, connue anciennement sous
le nom de canon emphytéotique, n’est pas essentielle à
la perfection du bail emphytéotique (Arrêt de la Cour
de Paris du 3 février I8'6ti, Journal du Falais,à sa date) ,
il-suffit que le-contrat contienne un prix ; et ce prix
peut se rencontrer dans les obligations imposées au
preneur de faire effectuer, sur l’immeuble concédé, des
travaux déterminés par le contrat.

614, De ce que dans un bail dit emphytéotique, la
redevance stipulée., au lieu d’être modique, approcherait
du produit-de la propriété, de ce qu’en outre la
force majeure et la perte partielle auraient -été mises à
ïa charge du bailleur,-où que le preneur n’aurait 'été
tenu d’aucune amélioration du fonds, il n’en résulte pas
que l’emphytéose ait été converti en un simple bail â
ternie  ;, de pareilles clauses n’étant pas nécessairement
{ï) 3ùeCode des Scus-Siuilcs, art. 1GS0, décide que ia durée de
■l’emphytéose ne .peut être -fixée à un terme moindre de dii années
'{M. Anthoine de Saint-Joseph, Cancordmice entre les Codes civils
étrangers, $. ti5,) ,.DU BAIL EMPHYTEOTIQUE. 311
contraires à l’essence de l’emphytéose (Arrêt de la Coiir
de Cassation du 12 mars 1845, Journal du Palais, t. leï ;
de 1845, p. 523)..

515. La clause d’un acte d’albergement (i) par laquelle
ralbergataire s’oblige à entretenir une allée traversant
limmeuble albergé, n’emporte pas nécessairement
réserve de la propriété du sol de cette allée au profit
de l’albergateur : du moins l’arrêt qui le décide aînsi^ par
appréciation des actes, échappe à la censure delà Cour
de Cassation (Arrêt de la Cour de Cassation du 15 fevr.
4842 ; Journal du Palais, t. jer de 1842, p. 503).

516. Kous avons indiqué quelle est la nature du bail
emphytéotique ; parlons maintenant des droits que
confère ce contrat.

Quoique l’emphytéote n’acquière pas à perpétuité la
propriété du fonds", il jouit néanmoins pendant la-durée
du bail des droits attachés à la qualité de propriétaire
(M. Rolland de Villargues au mot bail emphytéotique,
n« 32, M. Buvergïer, t. 1er, n° 169)  ; sous la condition
toutefois de ne pas altérer la substance du fonds
(voyez n° 52s).

517. Ainsi il peut hypothéquer-, (voyez p. -305) sauf
la résolution du droit des créanciers et des acquéreurs à
l’expiration du temps fixé par la loi.

518. Il peut aliéner et vendre l’immeuble emphytéotique,
sous la même condition.

ïtemarquez à ce sujet- que l’emphytéote qui voulait
transportera un tiers ses droits dans le fonds emphytéotique
était suivant le droit romain tenu, à peine de
commise (ou confiscation) , d’en prévenir lebaillêur,ètde
(i) Ce contrat, usité surtout dans le Bauphiné, n’était autre chose
que-le tmil emphytéotique ; il se stipulait en général pour 99 ans, ce
terme n’était pas essentiel : on pouvait contracter pour un temps moins
long, et même convenir de certains cas do résolution. L’albergataïre
qui ne payait pas la rente était soumis au déguerpissemen’l des immeubles
albergës, Wen que le pacte commissoiiefn’eûl pas été stipuléîlalis
-l’acte (Arrêt de la Cour royale 4ê£ren.oble âttlS février 1883, Je#r ?®l4& FfiWh â m date) ,
312 DU BAIL EMPHYTÉOTIQUE.
lui dénoncer le prix. Le bailleur pouvait retenir l’héritage
en payant le prix. (L. 3 C De jure emphy.)  C’est ce
que l’on appelait droit de prélation. Mais en général,
cette disposition n’était pas suivie dans notre ancienne
"jurisprudence. (Kouv. Denisart, ibid., § 3.) Il faudrait
" aujourd’hui qu’un pareil droit fut expressément stipulé
" pour pouvoir- être exercé. (M. Duvergier, n° 164 ; M. Rolland
de Vil largues au mot bail emphytéotique, n°35).

519. L’alluvion profite à l’emphitéote, qui n’est pas
tenu pour cela d’ajouter à la redevance, alors même
que le bail a déterminé l’étendue du fonds. (M. Duvergier,
n° 100). L’emphytéote profite aussi de la chasse et
delà pêche (M. Troplong, n° 38). -

Il a le droit d’exercer l’action possessoire contrelës
tiers. (Arrêt de la Cour de Cassation du26 juin 1822,
Journal du Pcdais à sa date) , et même contre le propriétaire,
si celui-ci le trouble dans sa jouissance (Carré,
" De la compéience,x. 2, p. 526 et329, M.'Duvergier, ne 160).

520. lia été jugé comme conséquence des principes
ci-dessus, que l’emphytéose ne peut être donnée en
nantissement comme chose mobilière, et, par suite, que
le privilège accordé par l’art. 2073, au créancier gagiste
ne peut être exercé sur l’emphytéose. (Arrêt de la Cour
royale de Paris, du 3 février 1856, Journal du Palais à
sa date).

521. Quant aux obligations du bailleur, elles sont,
en général, les mêmes dans l’emphytéose que celles
auxquelles un vendeur est soumis. Il doit particulièrement
garantir au preneur la jouissance de la chose
louée. (Nouveau Denisart au mot emphytéose, § 3). De
telle sorte que si le preneur était évincé, il aurait droit
de réclamer des dommages intérêts contre le bailleur
( »I. Duvergier, t. feiyn 0 176 ; M. ttolland deTiliargues

, au mot bail emphytéotique, n° 40).

§23. Voilà pour les obligations du bailleur ; à l’égard
de celles du preneur on observe les règles suivantes.

D’abord le preneur doit acquitter la redevance promise,
laquelle est indiquée sous le nom de canon emphytéotique,
etqueîquefoi- sous celui de pension. (M. Du-
DU BAIL EMPHYTÉOTIQUE. 313
vergier, n* 165, et M. de Villargues, n°41). Autrefois,
l’emphytéote pouvait se décharger du paiement de la
redevance en déguerpissant, c’est-à-dire en délaissant
l’immeuble ; mais il n’en serait plus de même aujourd’hui
: en effet, sous l’empire de notre législation moderne,
la redevance emphytéotique constitue une obligation
purement personnelle, et non pas une charge du
fonds ; dès lors l’emphytéote ne peut s’en affranchir par
le déguerpissement (M. Duvergier, n° 175).

Le preneur à bail emphytéotique est ensuite tenu du
paiement des contributions, et même de la contribution
foncière, mais c’est à lui seul que profitent les contributions
pour la formation du cens électoral (M. Duvergier,
n°£ 170 et 171).

523. Il est aussi obligé de faire toutes les améliorations
auxquelles il s’est engagé par le bail. Il est également
tenu de toutes les réparations tant grosses que
menues ; si par sa négligence à faire ces réparations
l’immeuble est détérioré, il peut être contraint par
le bailleur à les exécuter même avant l’expiration du
bail. (Arrêt de Grand Conseil du 12novembre 1780, rapporté
dans le Nouveau Denisart, au mot emphytéose,
S JU, n°:'8, M. Duvergier, t. 1er, n° 172).

524. A la fin du bail emphytéotique s le preneur on
ses représentants doivent rendre en bon état les biens
qu’il a'reçus du bailleur, ainsi que les constructions
et autres améliorations qu’ils sont obligés de faire par
le contrat. (Louet, lettre E, sommaire 11 ; Argou,
bv. III, chap. 23, n’.3).-

525' L’emphytéote a-t-il le droit de changer la forme
etla nature du fonds ? Sous l’ancien droitfrançais, la jurisprudence
et les auteurs étaient divisés sur ce point,
qui donnait lieu aux plus vives controverses. Quanta
nous, il nous semble que la question doit être résolue
négativement, et que l’emphytéote ne pourrait, pas plus
qu’un usufruitier, se permettre de faire sur les immeubles
dont il jouit des modifications qui tenderaient à en
diminuer la valeur ou à porter atteinte à la nature et à
l’état du fonds.
314 DU-BAIL EMPHYTÉOTIQUE.
 ; La Cour royale de Metz, par arrêt du. 27. décembre
1826 {Journal du Palais à sa date) a également admis
ces principes et jugé que le preneur d’un bail emphytéotique
est. tenu comme tout fermier ordinaire,
"sous peine de résiliation, d’user des biens loués en bon
père de famille, sans pouvoir les dénaturer ou en altérer
la substance.

Ainsi, l’emphytéote n’a pas le droit de démolir les
bâtiments, d’abattre les bois de haute futaie, de fouiller
les mines ou carrières non ouvertes (1) , de se livrer
a des actes qui diminueraient la richesse et la valeur de
l’immeuble. En d’autres termes, l’emphytéote n’est autorisé
à l’aire que ies modifications superiiciaires par suite
desquelles le fonds ne -serait pas altéré. Le but de l’emphytéose
est eu effet d’améliorer et non pas d’appauvrir
la propriété. Tel est aussi le sentiment de M. Troplong,
n° -5S. ■'''■'.'

'528. L’emphytéote a-t-il droit au trésor trouvé sur te
fonds ? il existe dans leCodedesDeux-Siciies une disposition
qui nous semble résoudre- convenablement cette
question. « Le trésor qui se trouvera dans le fonds,,
porte l’art. 1686 dece Code, appartiendra en proportions
égales à l’emphytéote et au propriétaire direct, sauf le
droit de celui' qui l’aura découvert, aux "termes de l’article
658 (2). » Le.droit decedernierêstdernoLtiésurletrésor.

Le preneur à bail emphytéotique £e-pe.ut-pas,.comm.e
un simple fermier ordinaire,, réclamer une remise ou
une diminution de la rente, ni à eau.se de la stérilité, ni
à raison ..des accidents de force majeure qui auraient
'(i) £e Code hollandais (art. YC8) contient à cet égard une disjtasi•lion
conçue en ces termes : « îi est défendu à l’emphytéote d’extraire
Ses pierres, -de  !'la houille, de la tourbe, de l’argile et autres jnalicrès
■semblables ïaîsaht partie du'fonds, à moins que l’exploitation n’en ait
été commencée à l’époque'de rouyer.ture.de son droit (91. A-nlhoine .de
.Saiiit-j"osep !]. ;Coî !"coj-<:icî-i.ce !e3« s’( ! te Codes .civils étrangers, p. -i4,4|..
.Celle -disposition nous semble entièrement applicable dans inolre législation.
(2) M. de Saint-Josepli, g. U5.
DU BAIL EMPHYTÉOTIQUE. 315
détruit la récoite, ni même pour perte partielle du
fonds. (Nouveau Denisart an mot emphyléose, §ïlï,
n° 3, Merlin, Répertoire au mot emphytéose, § ï, n° 6 ;
M. Duvergier, t. 1er, nM 65).

527. La clause résolutoire pour défaut de paiement
du canon exprimée dans un bail emphytéotique, doit
avoir son effet de plein droit, et sans qu’il soit besoin
de mise en demeure à l’événement de la condition.
(Même arrêt).

Pareillement il a été décidé que si le contrat porte
qu’à défaut de paiement de trois annuités consécutives
de la redevance stipulée, le bail emphytéotique sera résilié
de plein droit, et que îe bailleur rentrera en possession,
sans recourir à aucune voie judiciaire, ii n’est
pas nécessaire de mettre le preneur en demeure avant
d’user des bénéfices de cette clause. Du moins l’arrêt
qui le décide ainsi échappe à la censure de la Cour de
Cassation. (Arrêt de ia Cour de Cassation du 15 décembre
1850, Journal du Palais à sa date).

La clause résolutoire peut être poursuivie contre les
tiers détenteurs eux-mêmes pour défaut de paiement
des canons. (Arrêt.de la Cour de Cassation du 50 août
Ï827, de la Cour royale de Grenoble du i5 février 1833,
Journal du Palais à sa date).

Quand la clause résolutoire n’est pas exprimée dans
îe bail emphytéotique, cette résolution doit être demandée
en justice, et le juge peut, suivant les circonstances,
accorder un délai. (Argument tiré des art. 1184
et 1658 du Code civil ; M. Troplong, n° 46 ; M. Duvergier,
n°167).

S2S. Si c’est une maison qui fait l’objet du contrat
et qu’elle vienne à être détruite par cas fortuit, le preneur
conserve ses droits sur le sol ; par conséquent, il
n’est pas affranchi de la redevance (Proudbon, De l’usufruit,
n°5755 ; M. Duvergier, t. 1er, n" 178).

Mais de ce qu’il est tenu d’entretenir les fonds est-il
obligé de rebâtir ? Proudbon (numéro précité) , enseigne
l’affirmative. Mais l’opinion contraire nous semblé
préférable. En effet, il faut distinguer les répara-
316 . DU BAIL EMPHYTÉOTIQUE.
tions et entretien d’une maison d’avec les reconstructions
et réédifications, (Loyseau Du déguerpissement,
Uv. V, chap. VI ; M. Duvergier, n° 179).

529. Le preneur à bail emphytéotique, peut-il exiger
le remboursement des améliorations qu’il a faites sans
y être obligé ? Cette question était vivement controversée
sous l’ancienne jurisprudence.On jugeait au Parlement
de Paris que le preneur ne pouvait dans ce cas
demander, aucune récompense à la fin du bail ni enlever
les matériaux. « Cette jurisprudence, dit Argou
(Institution du droit français, hv. III, chap. XXVIII) 
était fondée sur ce que l’emphytéote a su qu’il bâtissait
sur le fonds d’autrui ; il faut néanmoins avouer qu’elle
est très rude et contraire au sentiment de la plupart des
auteurs qui ont traité cette matière. » Sous la législation
qui nous régit, nous pensons avec M. Duvergier (n° 174) 
que le bailleur aura la faculté de contraindre le preneur
à enlever les constructions ou de les conserver en
remboursant la valeur des matériaux et le prix de la
main-d’oeuvre. (Argument tiré delà première disposition
de l’art. 555 du Code civil).

530. Les baux emphytéotiques ne sont pas sujets à la
rescision pour cause de lésion (Arrêt de la Cour de
Bruxelles du 28 thermidor, an ix)  ; il en était autrement
sous l’ancienne jurisprudence.

Le preneur à titre d’emphytéose ou ses héritiers ne
peuvent ni pendant la durée du bail, ni après son expiration
, acquérir par prescription la propriété du
fonds. (Arrêt de la Cour de Cohnar du 16 août 1820,
Journal du Palais à sa date ; Nouveau Denisart au mot
emphyilwole, § 3 , nos 10 et 1 i ; M. Troplong De la prescription,
n° 475)  ; on ne peut en effet prescrire contre
son titre.

531. Le bail emphytéotique est soumis pour son enregistrement
au droit de vingt centimes par centfr. sur le

Îvrix cumulé de toutes les années du bail (Circulaire de
a régie du 16 messidor an vu, et loi du 16 juin 1824).
Cependant le droit de transcription de 1 fr.-50 c. par
100 fr., doit être ajouté à la prestation (Loi du 28 avril
DU BAIL A CENS ET DU BAIL A HEKTE. 517
1816, art. 54). Ce dernier droit se perçoit sur le capital
formé de dix fois le prix annuel du bail pour trente ans,
et de vingt fois pour les baux au-dessus en y joignant
les charges (même loi).

CHAPITRE H.
Do bail à cents et « la ï »nîl A rente.

552. « Le bail à cens, dit Pothier (Traité du cens) , est
un contrat par lequel le propriétaire d’un héritage, ou
d’un droit immobilier, l’aliène sous la réserve qu’il fait
de la seigneurie directe, et d’une redevance annuelle en
argent ou eu fruits, qui doit lui être payée par le preneur
ou ses successeurs en reconnaissance de ladite
seigneurie.

 » Il résulte de la définition que nous avons donnée,
ajoute-t-il, qu’il est de l’essence du contrat de bail
à cens, qu’il contiennela réserve delà part du bailleur
de la seigneurie directe et d’un droit de redevance
annuelle récognitive de ladite seigneurie. En cela, le
bail à cens diffère du simple bail à rente foncière, lequel
ne contient la réserve d’aucune seigneurie de l’héritage,
mais d’une simple charge et redevance foncière.
 »

La redevance annuelle stipulée par le bailleur s’appelait
cens ; l’héritage faisant l’objet du bail s’appelait
censuel ; le possesseur de cet héritage s’appelait censitaire.
Enfin on appelait censive le droit de seigneurie
directe qu’avait le seigneur sur l’héritage donné à cens,
et seigneur de censive celui à qui ce droit de seigneurie
directe appartenait (Pothier, Traité des cens, chapitre
préliminaire).

553. Les baux à cens ont été frappés par les lois abolitives
de la féodalité (Loi du 17 juillet et décret du 2
"octobre 1795) , parce que, selon le. droit commun le
18.318 DU BAIL A CEHS ET DU BAIL A RENTE.mot cens emporte avec lui l’idée d’une rente payée à un
seigneur.'Cependant j dans quelques parties dé la France,
et spécialement en Auvergne, on entendait par cens une
redevance quelconque, même un simple fermage ; alors
le cens n’avait rien de féodal ; la rente qui leréprésentaît
a dû être considérée comme foncière et seulement
racbetable ; par conséquent ce cens n’a pas été supprimé
par les lois’ abolitives’de !a féodalité. C’est ce que la
Cour de Cassation a. décidé, par arrêt du 11 germinal
an XIII, rendu sur les conclusions du procureur-général
Merlin (Répertoire, au mot cens)  etpar un grand nombre
d’arrêts postérieurs.

La rente qualifiée autrefois de sur-cens ou d’arrièreçens,
n’a pas non plus été abolie par la loi du 17 juillet
i 795, parce que cette rente n’était pas féodale (Arrêt de
la Cour de Cassation des 17 nivosô anxrn et 5 mai 181'7,
Journal du Palais, à leurs dates). Le sur-cens était la
prestation qui était ajoutée au cens proprement dit,
établi comme signe récognitif delà seigneurie directe.

534. On appelait autrefois bail à renie, un contrat par
lequel on concédait un immeuble sous la réserve d’une
rente annuelle en argent ou en denrées. La rente s’appelait
foncière ; elle avait un caractère essentiellement
différent des rentes créées à prix d’argent, qui ne pou-*
valent affecter l’immeuble sur lequel elles étaient assignées
, que par une simple hypothèque ; les rentes
foncières, au contraire,'constituaientun droit réel qui
n’était pas racbetable de sa nature ; c’était une charge
imposée à l’immeuble dont-le possesseur ne pouvait se
libérer qu’en abandonnant le "fonds. On nommait cet
abandon déguerpissemenl (Toullier, t. 5. h° 21).

535. Mais les lois des 3 novembre .1789 et 29 décembre
1790 ont changé la nature des rentes foncières et
déclaré qu’elles étaient essentiellement rachétables. Le
Code civil a confirmé ce principe. En effet, les articles
529 et 530 sont ainsi conçus : « Sont aussi meubles par
la destination "de la loi les rentes perpétuelles bu viagères,
soit sur l’état, soit sur particuliers. Toute rente
établie à perpétuité pour le prix de la vente d’un im-
DU CHAMPAïlT ET DU BAIL A COMPLAKT. 319
meuble, ou comme condition de la cession à titre onéreuse
ou gratuit d’un fonds immobilier, est essentiellement racbetable.—Il
est néanmoins permis au créancier dérégler
les conditions du rachat.—Il lui est aussi permis de
stipuler que la rente ne pourra lui être remboursée qu’après
un certain terme, lequel ne peut jamais excéder
30 ans : toute stipulation contraire est nulle.

Ainsi, le contrat de bail à rente n’est plus aujourd’hui
qu’une vente ayant pour prix lé capital nécessaire pour
racheter la rente. Telle est l’opinion commune des auteurs.


536. Les baux à rente- peuvent de nos jours être stipulés
pour 99 ans. S’ils étaient consentis pour un temps
plus long, ils seraient réputés perpétuels, et consé^
quamment soumis au rachat (Voy. p. 305 et 509).

CHAPITRE IIÏ.
Bsn cïs« EKpat ?t et CÎHL Et-a:£I & e©sfflplaiî£.

537. Dans l’ancienne jurisprudence, ou donnait le
nom de champan à une redevance consistant dans une
certaine portion des fruits recueillis sur l’immeuble assujetti
à ce droit.

Le champart était, presque daus chaque province, désigné
sous un nom particulier : ainsi il était appelé,
selon les lieux et la nature des produits, ferrage, agrïer}
sixte, quart, comptant, tiers raisin, quaripot. cinquahi,
vingtain, etc. Toutefois ces diverses espèces de redevances
produisaient des effets plus étendus les uns que
les autres.

558. On distinguait deux espèces de champart.,
l’un seigneurial, l’autre purement foncier. La loi du
17 juillet 1793 a totalement supprimé les champarts
seigneuriaux et maintenu ceux qui étaient purement
foneiers en les laissant assujettis à la faculté perpétuelle
de rachat conformément aux lois des 4 août 1789
320 DU CHAMPART ET DU BAIL A COMPLAKTet
18 décembre 1790 (Merlin, Répertoire, au mot champart,
et Questions de droit, au mot terrage ; M. Duvergier,
t. 1er, n° 186).

539. On désignait autrefois, sous la dénomination par -
ticulière de baux à comptant des contrats par lesquels le
propriétairede terre en rapport ou de terrains non cultivés
les cédait à un fermier, à la charge par celui-ci de
les planter en vignes, s’ils étaient incultes, ou de les
cultiver s’ils étaient déjà plantés (1)  ; de rendre au proSriétaire

une certaine quotité des fruits, et de les conuire
à son pressoir ; avec la condition que faute par le
preneur de remplir exactement ces obligations, le bail
serait résolu sans formalités de justice (MM. Toullier
t. 3, n" 101, et Duvergier, t. 1er, ne 187).

540 Ce contrat qui avait pour but de favoriser et d’étendre
la culture de lavigne se rattache aux plus anciennes
coutumes de la France. Il s’est introduit dans plusieurs
de nos provinces et s’y est perpétué jusqu’à nos
jours avec les modifications qu’il a reçues de la marche du
temps et de l’influence des lieux.Onle trouve mentionné
dans les coutumes d’Anjou, du Maine, de Saintonge, de
La-Rochelle, du Poitou (M. Troplong, n" 59).

541.11 diffère du bail emphytéotique en ce que sa durée
est ordinairement illimitée ou soumise à une condition
éventuelle, tandis que le bail emphytéotique se fait
pour un nombre déterminé d’années.

« Lorsque la concession était perpétuelle, dit M.
Troplong (n° 59) , le bail à complaut n’était autre chose,
dans son dernier état qu’un bail à rente ; car il transférait
la propriété. Le preneur a donc eu, depuis la ré(1) 
Le mot complanter, qui pris en lui-même, dit Merlin (Répertoire,
au mot comptant)  signifie planter tout un terrain de jeunes
plantes, avait été particulièrement consacré par l’usage aux plants de
vignes ; et c’est de là que plusieurs coutumes avaient donné le nom
de compiant à la~ portion que le seigneur prenait sur lès fruits des
vignes qu’il avait baillées à complanter, culliverel exploiter.On appelait complanlerio l’assemblage des vignes soumises au comptant
(Merlin, Répertoire, au même mol).DU CHAMPART ET DU BAIL A COMPLAKT. 321
volution, le droit de racheter la redevance et de devenir
propriétaire incommutable. » '

542. Cependant il arrivait quelquefois que le bail à
complant, quoique perpétuel, n’était pas translatif de

{iropriété. Ce caractère particulier se rencontrait dans
es baux à complant qui avaient lieu en Bretagne, et notamment
aux environs de Nantes. Ainsi, dans ces localités,
les preneurs n’étaient que des fermiers dont le'
titre se transmettait de génération en génération à peu
près comme dans le bail héréditaire d’Alsace.

Un avis du Conseil-d’État du 2 thermidor an vii, approuvé
le 4 du même mois par le chef du gouvernement,
a décidé queles preneurs à complant dans le département
de la Loire-Inférieure, sont des fermiers
ordinaires, sauf la durée du bail, et que les bailleurs
ont conservé la propriété des biens ainsi concédés ; et
un second avis du Conseil-d ?Etat du 21 ventôse an x,
approuvé le 22 fructidor de la même année, étend la
même décision aux départements de la Vendée et de
Maine-et-Loire, et partout, en un mot, où les clauses
des actes caractérisent la réserve de la propriété au
bailleur (Sirey, t. 3.2<=partiep.l-52 ;M. Troplong, n » 60).

543. M. Duvergier, dans son Traité du louage (t. 1er,
n° 190) , mentionne un rapport fait au conseil.des CinqCents,
par M. Boulay-Paty, au nom d’une commission
spéciale, sur la question dé savoir si les baux à devoir
de tiers ou de quart, en usage aux environs devantes,
avaient été atteints par les lois abolitives de la féodalité
et si ies redevances portées dans ces baux étaient sujettes
au rachat. Il résulte, soit de ce rapport, soit des
actes qui s’y trouvent annexés, que dans le département
de la Loire-Inférieure ces baux sont faits à perpétuité ;
qu’ils ne sont pas ïévocables au gré du propriétaire  ;
que les seules casses de résolution admises par l’usage
ou par la lettre des contrats, sont le défaut de culture
convenable", l’état des vignes’devenues improductives,
et d’autres faits de la même nature entièrement indépendants
de la volonté du bailleur.

Il résulte aussi du rapport précité, qui a d’ailleurs

servi à préparer l’avis du Conseil-d’Etat du 4 termidor
anvffi, que, dansle département de la Loire-Inférieure',
quand il s’agissait de bail à complant, le bailleur restait
propriétaire ; c’est lui qui payait l’impôt ; c’est lui
qui était Chargé de la confection et de l’entretien des
cnémins ; c’est, lui qui fixâîtïe jour oh la vendangedé*
yaif cônïffiencer, et permettait d’ouvrir la vigne, etc. Il
existait donc une notable différence entre le comptant
pratiqué aux environs de Nantes et celui qui était en
usage dans lé ressort des coutumes du Maine, dû Poitou,
d’Anjou, de La Rochelle et de Saint-Jean-d’An544.

Les baux à complant ne sont nullement réprouvés
par la législation actuelle, ils sont susceptibles dô
{îlïïsîéurs modalités. — Ainsi ils peuvent contenir l’aiénâiïôn
pure et simple des fqiids moyennant une portion
de fruits à titre dé redevance perpétuelle ; c’est une
vente à renie autorisée par l’art. 55Q du Code civil.—
ïîs peuvent renfermer une vente, non plus pure et simple,
mais résolublëpârl’âecomplissenlent d’unévënement
futur et incertain, comme l’extinction de la pos^
tërité du preneur ; ce sera alors, non pas une vente a
temps, ;mais bien une vente conditionnelle, puisqu’il
n’est pas certain que là condition résolutoire doive se
réaliser,puisqu’il est possible que là postérité du pré-*
neur se perpétue ia l’infini. —-.Enfin léjjail à complant
pourrait être fait pour une durée fixe, ou pour une durée
incertaine, mais nécessairement limitée (sipar exem*
Î) le, Têxpiration devait avoir lieu 101% du décès des en*-
jants du preneur). Dans ce cas il n’y aurait pas de
translation de propriété et partant pas de vente ; maï|
purement et simplement ûhôcOHeession de jouissance,
un bail à ferme dont la validité serait incontestable (Ré'-
përtàiredu Journal du Pûtdis, au mot bail à comptant,
n624).

54.5. Au. reste, comme le dit fort bien M. Duvergier
(n° 192) , c’est en combinant les règles et les usages anciens
avec les principes de là législation nouvelle qu’on
devra résoudre les difficultés auxquelles donnerait nais-
DU CHAMPART ET DU BAIL A COMPLANT. 323
nâncë l’exécution des baux à coïnpiâut dans ies lieux où
cette espèce de contrat est encore pratiquée.

546. Il est de règle que le preneur à complant ne peut
pas changer la surface des immeubles, et que le bailleur
a le droit de demander que le fonds soit remis dans
l’état primitif lorsque le détenteur en a converti la nature
(Nouveau Denisart, au mot complant,M. Rolland de
Villargues, n° 14).
Sil"Le bailleur à complant, qui est troublé dans son
droit, ne peut agir par voie d’action possessoire. En
conséquence, le Cour de Cassation a jugé, par arrêt du
29 juillet 1828 (Journal du Palais, à sa date) , que Les
aneieus droits de complant, de quart, de champart, etc.,
consistant en une portion de fruits au profitdu bailleur
ne sont plus, même quand ils ont -été créés sous l’ancienne
législation qui les réputait inhérents à l’immeuble,
que des créances mobilières et par suite non
•susceptibles d’être l’objet d’une action possessoire.

548. Kous pensons avec M. Keveu Beroterie (n° HQ}}
qu’à défaut de stipulation ou eh l’absence de litre originaire,
le bail à comptant a une durée illimitée et doit
se continuer tant que la vigne subsiste et que le colon
remplit-ses obligations. Mais si la vigne vient à périr en
totalité, le bail n’ayant plus de cause, le lien qui unissait
le colon au propriétaire est rompu, et celui-ci rentre
dans.la plénitude de ses droits de propriété.

549. Le colon est tenu de donner à la vigne ies façons
convenables et conformes à l’usage des lieux, sinon le
propriétaire peut, après sommation demeurée sans effet,
faire prononcer la résiliation du complant et même,
selon les circonstances, obtenir des dommages et intérêts
contre le colon.

550. Le colon doit se conformer aux règlements mû.
concernent le ban des vendanges. Quant au partage des
fruits , on suit les conventions du bail, et, à défaut,
l’usage des lieux.

551. Le colon n’a pas droit aux émondes .des arbres
qui entourent les vignes. En effet, il n’a que la jouissance
des Yigrj.es et ne peut rien prétendre au-delà.

CHAPITRE IV.

0e » baux à Eoeatatrîe perpétuelle. à cnltnre
perpétaeïïcj à saaétislrïe perpétuelle,'et « Ses

baux ù, loagaes unnees.

552. « Le bail à locatairie perpétuelle, a dit un ancien
auteur (Boularic, Traité des droits seigneuriaux, chapitre
14) , diffère du contrat emphytéotique (1) en ce
que, pour donner un fonds à titre d’emphytéose, il faut
en avoir la pleine propriété, c’est-à-dire le posséder allodialement
et indépendamment de toute seigneurie
directe ; au lieu que, pour Siailler (2) à titre de locatairie
perpétuelle, il suffit d’avoir la domiuicité utile. On ne
regarde point ce contrat comme translatif de propriété…,
ce n’est proprement qu’un cizaillement de la domiuicité
en deux parties, dont l’une demeure à titre de
propriété à celui qui donne le fonds, et l’autre passe à
titre d’usufruit sur la tète dulocataire. »

Fonmaur (Traité des losd et ventes, n° 536) , s’exprimait
aussi dans le même sens : « Le bail à locatairie
perpétuelle, disait-il, diffère à quelque égard du bail à
■rente, non qu’iL y ait réservation de directe dans l’un ni
dans l’autre, mais en ce que le bailleur se réserve la
propriété et la possession civile et qu’il ne baille que la
possession naturelle au preneur chargé du paiement de
la rente tant qu’il en jouira. »

• Le parlement de Toulouse avait admis et consacré
cette doctrine par divers arrêts. Au contraire le parlement
de Provence avait adopté d’autres idées sur ce
contrat ; il le considérait comme véritable bail à rente
foncière.

553. Les décrets du. 4 août 1789 ayant déclaré rachetablestoutes
les rentes foncières qui avaient été constituées
jusqu’alors, soit purement et simplement, soit avec

(f ) Ces mots sont ici synonymes de bail à cens.
(2-) Donner, livrer.
DU BAIL A LOCATAIRIE PERPÉTUELLE. 325
clause d’uTédimibihté, on a élevé la question de savoir
si cette disposition était applicable aux rentes
foncières constituées par baux à locatairie perpétuelle.
Sur ce point, la loi du 18 décembre 1790 a décidé que la
faculté de rachat s’étendait aux renies ou redevances foncières
établies par les contrats connus en certains pays
sous le titre de locatairie perpétuelle. Un décret du 2
prairial an n a confirmé ce principe en étendant les
mêmes dispositions aux baux à locatairie perpétuelle.
Ainsi, comme le dit fort bien M. Troplong (n° 54) , les
anciens baux à locatairie ou à culture perpétuelle qui
subsisteraient encore aujourd’hui, et que les preneurs
n’auraient pas dégagés, par le moyen du rachat, du service
de la rente, ne pourraient, sous aucun rapport, être
assimilés à des baux à ferme. Aussi le créancier de ia
rente n’aurait-il pas le droit d’exercer le privilège accordé
par l’art. 2102, § 1 du Code civil pour les loyers et
fermages des immeubles.

554. Mais le bail à locatairie perpétuelle, passé depuis
la promulgation des lois de la révolution et de l’art. 530
du Code civil serait-il nul ? l\on ; on devrait, suivant la
majorité des auteurs, le considérer comme une constitution
de rente foncière racbetable et une,aliénation de la
propriété.

Dans le cas où le bail à locatairie passé sous le Code
civil serait temporaire, on devrait, d’après M. Troplong,
l’assimiler à un bail emphytéotique, s’il était constitué
pour une longue durée afin d’améliorer le fonds, et
moyennant un faible canon si. au contraire, le canon
était la représentation des fruits, il faudrait voir dans le
contrat un bail à ferme.

555. Voiciquelles étaient, suivant l’anciennejurisprudenceles
obligations du preneur à locatairie perpétuelle,
ilétait obligé de faire dans l’immeuble toutes les améliorations
selon les règles d’une sage administration ; il ne.
pouvait détériorer le fonds ni couper les arbres de haute
futaie ; il lui était interdit de diviser et d’aliéner l’héritage
 ; à défaut de paiement de la redevance annuelle, le
bailleur pouvait faire résilier le contrat sans employer
19.326 DU BAIL A CULTURE PERPÉTUELLE.
les formes du décret ; le locataire était tenu de toutes les
charges réelles et de payer les contributions ; il pouvait
affecter et hypothéquer le fond^. Cependant, en cas de
résolution pour défaut de paiement, l’immeuble rentrait
dans les mains du bailleur, libre et franc de toutes
charges et hypothèques du preneur, et aucune transcription
ni inscription n’était nécessaire pour la conservation
des droits du bailleur (Arrêt de la Cour de Cassation
du 16 juin 1S11, Dalioz, Recueil alphabétique, t.. 11,
p. 565, Journal du Palais, à sa date). Nous pensons
avec M. Duvergier (n° 198) qu’aucun de ces effets n’est
incompatible avec la législation qui nous régit.

556. Quant au bail à culture perpétuelle, c’était, en
d’autres termes, la même chose que le bail à locatairie
perpétuelle ; ces deux contrats avaient le même caractère
et produisaient des effets semblables. Le bail à culture
perpétuelle, comme le bail à locatairie perpétuelle,
a été déclaré raclietable par le décret du 2 prairial an 11
(Merlin, Répertoire, au mot bail à culture perpétuelle ;
M. Duvergier, t. 1er, n° 199 ; M. Troplong, n° 54).

557. On ne doit pas confondre le bail"à locatairie perpétuelle
ou à culture perpétuelle avec un autre contrat
connu autrefois dans la Biarcbe et le Limousin sous le
nom de bail à colonage perpétuel ou à métairie perpétuelle.
En effet, ce contrat par lequel un propriétaire
concédait à un particulier la jouissance d’un fonds de
terre pour lui et ses descendants à perpétuité, sous ia
condition d’un partage de fruits, ne transférait pas le doniaine
utile (i). Le preneur, simple colon partiaire, n’avait
pour récompense de sa culture et de ses soins qu’un
droit annuel à la moitié des fruits produits par le fonds
(MM. Duvergier, t. 1", u° 2(10, et Troplong, n° 56).

Dans le bail à colonage perpétuel ou à culture perpétuelle,toutes
les actions concernant la propriété appartenaient
au bailleur. Les réparations à faire aux bâtiments
étaient à. sa charge, à moins de clause contraire dans le
(1) Voyez p.300, ce qu’on-entend par cette expression.
DU BAIL A C0LOKAGE PERPÉTUEL. 327

contrat ; le métayer ne pouvait, sans le consentement du
bailleur, ni céder son bail, ni employer les bestiaux àau*
cun autre usage qu’a la culture, ni couper des arbres. Il
n’avait que l’usage du bois mort ou des branches pour
les clôtures des immeubles et pour son chauffage. Les
droits se transmettaient de génération en génération,
en bgne directe. Dans le cas de minorité de l’uu des
descendants, le bailleur avaitle droit de prendre le tiers
de ce qui pouvait revenir audit colon pour payerles
valets chargés de faire un travail que son âge ne lui
permettait pas d’accomplir lui-même. La famille devait
ne former qu’un seul pot et feu ; elle devait vivre en
communauté perpétuelle et non pas dans des habitations
séparées, afin de ne pas aggraver la position du propriétaire
(Blêmes autorités).

558. On a élevé la question de savoir si le bail à colonage
perpétuel avait été atteint par la loi des 18-29
décembre 1790 et par le décret du % prairial an n. et si
conséquemment les prestations et redevances mises à la
charge Ou métayer étaientracheiabies.

A cet égard la Cour de Cassation avait jugé d’abord
par arrêt du % mars 1835 (Journal du Palais, à sa date) 
que les baux a métairie ou colonage perpétuel étaient,
à raison même de leur caractère de perpétuité, translatifs
de propriété au profit du preneur ; que dès-lors les
prestations ou redevances eu nature créées pour prix de
ces baux étaient au nombre de celles dont le rachat a
été autorisé par les lois des 18-29 décembre 1790 et du
"2, prairial an n ; que d’ailleurs l’avis du Conseii-d’Etat
du 4 thermidor an vm et ia loi du 9 brumaire an vi,
s’appliquent exclusivement et linntativement aux baux
à comptant et aux domaines congeables, et ne peuvent
dès lors être invoqués relativement au bail à colonage.

Mais la Cour de Cassation n’a point persisté dans cette
jurisprudence, qui, ainsi quilresulte desmotils de l’arrêt
précité, reposait sur uue confusion du bail à métairie
perpétuel avec le bail à locatairie ou à culture perpétuelle.
Aussi a-t-elle jugé que les baux à métairie perpétuelle
écrits dans les anciennes provinces de la Marche et du Li-
328 DES BAUX A LONGUES AMHÉES.
mousin n’étaient pas translatifs de propriété au profit
du preneur et que les prestations ou redevances créées
pour prix des baux de cette nature ne sont pas du nombre
de celles dont le rachat est autorisé par les lois des
1S-29 décembre 1790 et du 2 prairial au n (Arrêts de
la Cour de Cassation du 11 août 1840 (Journal du Palais,
t. 2 de 1840. p. 39) , et du 30 mars t842 (Journal
du Palais, t. 2 de 1842, p. 60 ; M. Duvergier, n° 200
note ; M. Troploug,n°56 ; MM.Championnière etRigaud,
Traité des droits d’enregistrement, t. 4, n° 3062).

M. Troplong dit que le bail à métairie perpétuelle est
encore très fréquent dans le Limousin.

559. Passons maintenant aux baux à longues années.

Il existait des incertitudes dans l’aucieune jurisprudence
sur la durée que uevait avoir un bail pour le faire
considérer comme bail à longues années ; cette durée
était ordinairement fixée à neuf ans. On pensait généralement
que le bail réputé à longues années était
translatif de la propriété utile du fonds, qui avait fait
l’objet de la convention. En cela, on assimilait ce contrat
au bail emphytéotique. Cette doctrine, quoique
fort accréditée dans l’ancien droit, avait cependant trouvé
des contradicteurs.

Mais sous l’empire de notre législation actuelle, on
appelle bail à longues années tout bail dont la durée
excède neuf ans. Il est constant que ce bail est de la
même nature qu’un bail ordinaire et soumis aux mêmes
règles. La durée d’un, bail ne modifie point les effets
qu’il peut produire.

En conséquence, il a été décidé qu’une personne qui
avait pris à liai ! pour 29 années plusieurs moulins et
immeubles en dépendant n’était pas tenu de la contribution
foncière (Arrêt de Cassation du 23 nivôse an vu,
Joumat du Palais, à sa date).
DU BAIL A VIE. 329:
CHAPITRE V.
Ha. bail & vie.

560. On désigne sous ce nom le louage d’une chose
pour la vie du preneur.

Le bail à vie peut être fait sur plusieurs tètes ; mais,
aux termes de la loi des 18-29 décembre 1790, elles ne
peuvent excéder le nombre de trois. Le Code civil n’a
pas reproduit cette disposition ; toutefois on ne saurait
induire de son sdence qu’il a entendu l’abroger
(Proudbon, De la propriété, no 285 ; M. Kolland de Villargues,
au mot bail à vie, no 13 ; M. Duvergier. t. 1er,
n°202).

Nous avons vu (n°558) que sous l’empire de l’ancienne
jurisprudence, on s’accordait généralement à regarder
les baux à longues années comme conférant au preneur
un droit réel immobilier. On se trouvait amené par cette
doctrine à assimiler le bail à vie à un véritable usufruit,
puisque, dans l’un et l’autre cas, le droit était réel et
viager ; et cette assimilation était presque universellement
admise par les auteurs. Mais de nos jours il doit en
être autiement. En effet, les baux à vie sont tombés en
désuétude, on ne peut plus argumenter de l’usage pour
soutenir que dans la pensée des contractants les mots
bail à vie et constitution d’usufruit étaient synonymes ;
il ne serait plus possible d’admettre dans notre droit
nouveau la distinction qu’on établissait autrefois entre
ies baux de neuf ans et au-dessous et les baux à longues
années, dont les uns ne produisaient qu’un droit personnel,
tandis que les autres conféraient au preneur un
droit réel ; aussi, la majorité des auteurs qui ont écrit
sur le Code civil décide-t-elleen général que s’il arrivait
par extraordinaire qu’un propriétaire consentît actuellement
un bail à vie, ce bail produirait les effets , non
pas d’une constitution d’usufruit, mais d’un bail ordi-
330 DB BAIL A VIE.
naire, sauf toutefois la durée qui se prolongerait jusqu’à
la mort du preneur.

La Cour de Cassation, par arrêt du 18 janvier 1825
(Journal du Palais, h sa date) , a d’ailleurs adopté ces
principes et les a appliqués à une espèce où il s’agissait
d’un bail à vie passé le 2 août 1S14-. Cet arrêt est
conçu en ces termes : « Attendu qu’en droit la jouissance
par bail à vie et l’usufruit diffèrent essentiellement
dans leur nature et dans leurs effets , notamment
en ce que, dans le bail à vie, le bailleur Conserve
la jouissance des fruits civils dé l’objet donné à bail dont
le preneur ne perçoit que les fruits naturels, tandis que
l’usufruitier jouit dés fruits naturels et civils de l’objet
grevé d’Usufruit doiit le propriétaire ne conserve que la
nue propriété ; — Qu’aussi la loi du 22 frimaire an Vit
a soigneusement distiugué ces deux modes de jouissance,
soit en prescrivant un mode d’évaluation différent
pour l’application des droits imposés sur les actes
constitutifs de cette jouissance (art. 15, n°s 3 et 7) , soit
en n’appliquant à la réunion dé l’usufruit à la propriété
qu’un simple droit fixe (art. 68, § Ier, n° 42) , taudis
qu’elle soumet à un droit proportionnel (art. 69 ; § 7,
n* 2) , toute cession ou rétrocession d’un bail à vie ; —
Attendu que néanmoins le jugement attaqué, confondant
sous un même poiiit de vue là rétrocession d’unbâil à vie
au profit du bailleur, n’a appliqué dans l’espèce à l’acte
du 15 novembre 1820, portant rétrocession^ par les sieur
et dame Vasseur, au siéùr Egret, du bail à vie que leur
avaient consenti lés sieur et damé Guyot. que lé droit
fixe de f fr. porté en l’art. 68. § Ier, n° 42, Loi 22 fritm
an vu ; en quoi ce jugement présente uiïë fausse application
de cet arlicle et une violation formelle de l’art.
62, § 7, Uô 2, même loi ; — Cassé. »

Toutefois il importe de remarquer que s’il résultait
dé l’ensemble de la convention qualifiée bail à vie, que
les Contractants ont eul’intentionfornlelle de constituer
un véritable usufruit, cette manifestation de leur volonté
devra l’emporter sur la dénomination qu’ils auraient
donnée à l’acte, liais ceci, on lé comprend ; ne doit
DU BAIL A VIE. 331
être appliqué qu’avec Une grande réserve -, cars comme
le disent les auteurs, pour enlever au contrat la dénomination
que les parties lui ont assignée et pour le faire
passer de la classe des baux dans la classe des Contrats
d’usufruit^ il ne suffirait pas de rencontrer dans la convention
dés stipulations donnant lieu à des droits ou à
des charges extraordinaires (par exemple la clause que
les réparations usufruitières seront supportées par le
preneur) , il faudrait qu’à l’égard de toutes les conditions
et des détails d’exécution naturellement sous=entendus
et non exprimés dans l’acte, il se trouvât des règles
établies pour un contrat d’une autre espèce. Ce
n’est qu’à ces conditions résultant de l’ensemble des
stipulations qu’on peut dire que l’acte contient une
constitution d’usufruit et n’a du bail à vie conservé que
le nom. .

Le bail à vie étant j sauf la durée, un bail ordinairéj
il suit que les Obligations et les droits respectifs
du bailleur et du preneur rentrent dans le droit commun
(Voyez p. 48 et suiv.).

CHAPITRE VI.
©H lîttEl & ee>nf6'{ïE6ffiHt am & rëomaiE© congêaMe:
561. Le bail à convenant OU à domaine congéable est
un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble en
concède la jouissance pour un temps déterminé} moyennant
ùuê rente annuelle avec aliénation au profit du
preneufj dés édifices et superficies qui se trouvent sûr
le fonds, mais avec réserve expresse de la propriété de
ce fonds et du droit de congédier ou expulser le pre--
neuf au terme convenu eh lui remboursant préalablement,
à dire d’experts, la valeur des édifices et superficies
qui existeront à l’époque dé sa sortie.

562, Cette espèce de contrat existé dé temps immémorial
dans cette partie de la Bretagne que couvrent au-
332 DU BAIL A CONVEKAÏÏT,
jourd’hui les départements des Côtes-du-Nord, du Morbihan
et du Finistère.

Le bail à domaine congéable, était inconnu non-seulemeut
dans les autres provinces de France, mais même
dans le surplus de la Bretagne. Voici les motifs qui ont
fait adopter cette convention, qui tient à la fois de la
vente et du louage: un marin entreprend un voyage de
long cours, un guerrier est-obligé de s’absenter pour
la défense de la patrie, un négociant est forcé, pour
suivre son commerce, de s’éloigner de ses possessions ;
un propriétaire veut s’affranchir des frais d’entretien et
de réparation qui M sont onéreux ; mais aucun ne veut
abandonner sa propriété par une aliénation absolue ;
tous s’arrêteront à un mode de jouissance qui leur épargne
tousles embarras de l’administration deleursbiens,
et qui, en les dispensant des réparations, leur donne la
certitude que les bâtiments seront entretenus, les terres
bien cultivées, et que la portion de fruits qu’ils se
réservent leur sera exactement payée sans avoir à craindre
aucune insolvabilité." Or, le bail à convenant est la
seule convention qui puisse garantir ces avantages (Carré,
Introduction à l’étude des lois relatives aux dommaines
congéables, et commentaire de celle du 6 août 1791,
p. 1 et suiv.).

565. Selon la définition qui précède, le bail à domaine
congéable se compose de trois éléments substentieis :
1° Rétention de la propriété foncière ou directe de la part
du propriétaire que l’on nomme par cette raison propriétaire
foncier ; — 2° Acquisition des édifices et superficies
avec faculté de jouir du fonds en payant une rente
annuelle, de la part du preneur que l’on nomme domanier
ou colon ; Z° Faculté de congédier, autrement d’expulser
le colon en lui remboursant la valeur des édifices
et superficies ; condition propre et spéciale qui a fait
donner à la chose le nom de domaine congéable (Carré,
page 7).

Il suit de là que le bail à convenant est un contrat
mixte dans lequel le louage prédomine en ce que la
vente des édifices et superficies est résoluble (Carré,
OU A DOMAIHB COHGÉABLE. 333
p. 8 ; Proudbon, de l’usufruit, n° 3723 ; M. Aulanier,
Traité du domaine congéable, n° 7 ; M. Rolland de Villargues,
au mot bail à convenant, n° 10 ; M. Duvergier,
t. Ier, n°214). Voyez p. 342, ce qu’on entend par édifices
et superficies.

564. Chaque canton avait des usages particuliers qui,
sans changer les caractères principaux que nous venons
d’indiquer, les modifiaient dans l’application. Ils étaient
connus sous le nom d’usemenls. Il y avait sept usements
divers, empruntant leur nom chacun au territoire qu’il
régissait. C’étaient les usements de Treguis et Goëlo, de
Cornouailles, de Braërec, de Poher, de Léon, de Daoular,
de Porboët et de Eohan. Plusieurs de ces usements
contenaient des dispositions bizarres et donnaient aux
baux un caractère à peu près féodal. En conséquence,
on soutint en 1790 que les lois abolitives delà féodalité
devaient être appliquées au domaine congéable: mais
l’assemblée constituante, distinguant ce qui était de l’essence
de ce bail, et ce que les usements avaient introduit
d’abus, maintint le contrat en proscrivant tout ce
qui lui parut entaché de féodalité ou contraire aux principes
de la nouvelle législation ; c’est dans les lois des
3Û mai, 1er, 6 et 7 juin, Gjaoût 1791,quesetrouve cette
sage distinction.

Mais le 27 août 1792, l’assemblée législative, considérant
que les baux à convenant ou à domaine congéable
participaient de la nature des fiefs, décida qu’ils étaient
atteints par les lois abolitives de la féodalité ; et, dérogeant
en tant que de besoin à la loi de 1791 déclara
les domaniers propriétaires dufonds, comme ilsl’étaient
"des édifices et superficies, et les autorisa à rembourser,
quand ils le voudraient, les redevances dont ils étaient
tenus (M. Duvergier,n° 215 et 216).

C’était, dit M. Toullier (t. 3, n° 105) , une violation du
droit de propriété, tout aussi manifeste que si Ton avait
donné aux propriétaires fonciers la propriété des édifices
et superficies qui appartenaient-au colon. « Aussi
cette loi, ajoute-t-il ,.ou plutôt cet acte d’injustice couvert
du masque de la loi, fut enfin abrogée par celle du
19.
9 brumaire aD vi, qui maintint tous les propriétaires
fonciers dans la propriété de leurs terres, et remit en
vigueur la loi dès 7 juin-6 août 1791. >•

Toutefois la loi du9 brumaire âii vî' j en abrogeant celle
du 27 août 1792, n’a point porté atteinte aux actes
faits sous l’empire de cette dernière loi et conformément
à ses dispositions (Arrêt, de là Cour de Cassation
du 16 juillet 1828 (i) , Journal du Palais, à sa date).

La loi des 7 juin-6 août 179 !* remise en vigueur par
celle du 9 brumaire au vij n’a point été abrogée par le
Code civil, conséquemnieut les baux à domaine congéable,
même alors qu’ils ont été passés depuis le Codé,
doivent continuer d’être régis par la loi de 1791 précitée
et ies anciens usements auquels elle se réfère. Telle est
l’opiuion commune des auteurs* opinion qui a été implicitement
adoptée par un Arrêt de la Cour de Cassation
dtiS décembre 1829 (Journal du Palais, à sa date).

565. Doit-on considérer les anciens usements comme
abrogés par la loi du 6 aoûi 1791 ? M. Carré (p. 48) dit
que généralement on admet l’affirmative ; c’est dans ce
sens qU'oht parlé les orateurs dans la discussionde là loi
du9brumairéan vï et qu’ont jugédé nombreux arrêts de
la Cour royale de Rennes, Mais il pense que les anciéUs
usements continuent de subsister, sinon avec l’autorité
des lois, du moins avec la force que l’article 1160 du
Code Civil attribué aux anciens Usages pour l’interprétation
des conventions: MM. Duvergier,t. lèr,n° 219 et Rolland
de Villargues, au mot bail à domaine congéable,
approuvent aussi cet avis.

C’est donc là Combinaison dé ces anciens usements
avec la loi des 7 juin-6 août 1791 et le Code civil qui
(1) Mais il est Bien évident, comme l’a reconnu la Cour de Cassation,
que les arrérages des rentes convenancières, échus et non payés
dans l’intervalle de l’abolition au rétablissement de ce contrat, sont
légilimetn.ent dus, par le motif que la loi du 9 brumaire anvt.cr.
considérant comme non avenue celle du 27 août 17 92, et en ordonnant
l’eiéculion du décret de 1791, la première loi a dû nécessàkérnent
être privée de tout son effet.OU A bÔMAÎWE CÔ5&ÉABLE. 33§
formé là législation actuellement applicable aux batix à
domaine congéable ;

566. Les baux a convenant peuvent être faits sôtis
telles conditions que les parties jug'ëut à propos relativement ;
soit à là durée déSditsbaûx,- soit àlàhàtûrë et à
la quôlilé dés redevances et prestations. ; soit à la faculté
dudômânier de construire de nouveaux bâtiments ou de
Changer les anciens, soit aux clôtures ou défrichements,
soit à' la propriété oti jôuissanëe des arbres,' sdit à là fâëûlté
pour le dôihahief de prendre des arbres, de là terre
OU du sable pouf réparer les bâtiments • et les côhvèhtiôiis
dès parties textuellement exprimées doivent être
désormais les seules règles qui déterminent leurs droits
respectifs (Loi du 6 août 1791, âft. t5) :

567. Tout bail à convenant ou baillée (1) derêhôuvellemëht
seront désormais rédigés par écrit (Même loi,
art. 25). Mais il n’est pas nécessaire que l’acte soft authentique
: il peut être sous sëihg-prrvë (M. Auiaiïiër,
n° 17). '

568. Examinons quels sont les droits du propriétaire
foncier.-

Lë colon est tenu de lui payer, pbûr prix delà jouissance,
une redevance annuelle appelée rente c’onvehâncière,
laquelle est ordinairement très légère et hors de
proportion avëdle revenu dit fonds (Gârré5 p. 5 et 58
note).

Lé propriétaire stipule quelquefois^ outre la rëdëvânije
en argent, un certain nombre de journées d’hômmës,
voitures, chevaux ou bêtes de somhiê. Lés journées ne
(l) La baillée ; dit Merlin (Répertoire, au mot baillée)  ; que l’on
confond assez communément avec le bail à convenant ou à domaine
congéable, ne laisse pas d’en différer en ce que le bail convcnancier
est proprement le contrat qui démembré là superficie du fonds, pour
là convertir èrt domaine congéable ; tandis que la' baillée est. Un acte
par lequel le foncier confirme au colon détenteur, dii donné â tin tiers,
par Un pouvoir de congédier Celui-ci, là jouissance des droits odhvejiâncieïs
déjà détaeliés dit fonds par lé bail à domaine congéable.336 DTJ BAIL A CONVENANT
s’arréragent pas, et dès-lors, si la demande n’en a pas
été formée dans l’année, elles sont prescrites (Loi du 6
août 1791 art. 4 ; Carré, p. 75 ; M. Aulanier, n° 79).

569. Lorsque le propriétaire vend au colon la rente
convenancière, cette vente n’en opère pas l’extinction,
de sorte que quand le colon quitte la ferme par congément
ou remboursement, le propriétaire devient envers
lui débiteur de cette rente (Baudouin, Instructions convenancières,
n° 149 ; M. Aulanier, n° SO).

Avant la publication du Code civil, les arrérages des
rentes convenaucières ne se prescrivaient que parle laps
de trente aus.Mais depuis la publication du Code, ils sont
prescriptibles par cinq ans, aux termes de l’article 2277.
A l’égard des prescriptions commencées avant la promulgation
dudit article 2277, c’est l’ancien délai qui
doit être appliqué (Caire, p. 22. ; M. Aulanier n° 81).

570. Il résulte des termes de l’art. 5 delà loi de Î791,
que les héritiers des colons, qui divisent entre eux la tenue,
sont solidaires entre eux pour le paiement de la
rente convenancière.—Ils.le sont en outrepar identité de
raison pour tous les droits et actions que le propriétaire
foncier peut avoir à exercer contre eux en cette qualité
(Carré, "page 61 ; M. Aulanier, n°84 ; M. Duvergier,
ne222).

571.' Les propriétaires fonciers peuvent exiger que
les grains et autres, denrées.provenant de redevances
convenancières soient transportés et livrés par le domanier,
à ses frais, au jour indiqué par le propriétaire
foncier, jusqu’à trois lieues de distance de la tenue ; ledit
droit de transport ne peut s’arrérager (Loi du 6 août
1791, art. 5).

572. Le propriétaire a pour le paiement de sa redevance
un privilège sur la valeur, sur les fruits et sur les
fermages des édifices et. superficies ; mais ce privilège
ne s’étend pas sur les autres biens du colon , pas même
sur les meubles garnissant l’habitation de la tenue
(Baudouin, n°*-i63ei 502 ; M. Aulanier. n° 90).

573. Quelquefois le colon est chargé, en sus de la
rente convenancière, d’acquitter pour le compte du pro-
OU A DOMAINE COHGÈABLE. 337
priétaire, les rentes dont le fonds est grevé ; mais il
faut, pour qu’il en soit ainsi, que le bail contienne à cet
égard une clause expresse ; autrement, le colon qui aurait
payé les rentes aurait le droit d’en faire déduction
sur le montant de la rente convenancière (Baudouin, 157
et 158 ; M. Aulanier, n* 92).

574. Aux termes de l’article 10 de la loi du 6
août 1791, les domaniers doivent acquitter la totalité
des impositions foncières ; mais ils sont autorisés à
retenir sur la rente convenancière une partie de cet
impôt, proportionnellement à ladite redevance ; et cette
disposition, bien qu’elle semble, d’après les termes de
cet article, devoir être restreinte aux baillées antérieures
à ladite loi, doit être évidemment appliquée à
celles intervenues postérieurement (Carré, p. 108 ;
M. Aulanier, n° 107).

Quant à la proportion qui doit exister entre la partie
des impositions supportées par le domanier, et celle
qui doit rester à la charge du propriétaire, s’ils ne peuvent
se concilier à cet égard, il est de jurisprudence à
la Cour royale de Rennes, que la répartition en soit
faite, par experts convenus ou nommés d’office, au marc
le franc, sans déduction de la subvention de guerre
proportionnellement, tant à la redevance convenancière
qu’au revenu, au denier vingt du capital de la valeur
des édifices et superficies imposables à la contribution
foncière (Carré, p. 113). Mais cet auteur (p. î 15 etsuiv.) 
critique cette jurisprudence. Selon lui, la proportion
doit être déterminée par le taux de la redevance, suivant
le mode général établi pour tous les débiteurs de
rentes foncières, agriers, ebamparts, etc.

575. A défaut de paiement de la part du domanier
des prestations et redevances par lui dues à leur échéance,
le propriétaire foncier peut, en vertu de son titre,
s’il est exécutoire, faire saisir et vendre les meubles,
graines et immeubles appartenant au domanier ; il
peut même, en cas d’insuffisance , faire vendre les
édifices et superficies, mais toutefois après avoir obtenu
contre le domanier un jugement de condamnation
338 bu MIL Â coKVEïfAHT
ou dé résiliation de bail (Loi dti 6 août 1791 ; art 24) ,
La vente des meublés du domanier hè petit être faite
qu’en observant les formalités prescrites au Godé dé
procédure pour là saisie et la veûte du mobilier. Quant
aux édifices et superficies, ils doivent être vendus, sur
trois publications, en l’auditoire du tribunal de première
instance du ressort. C’est ce qu’on appelle là ventôsur
simples bannies (Loi du 6 août 1791, art. 25). Ainsi, là
vente sur simples bannies des édifices et superficies ne
peut avoir lieu, qu’après ia saisie et la tente dès meublés
du colon, et ce- eii cas d’insuffisance du prix de cette
venté. Ainsi encore, il suffit, pour là saisie et la Vente
des métîbles, que le propriétaire soit porteur d’Un aôte
notarié revêtu de là formule exécutoire ; tandis que pour
pouvoir faire vendre les édifices et superficies, il faut
qu’il soil autorisé par jugement.

376. Il n’est pas nécessaire toutefois que lé jugement
contienne, eh termes exprès, l’autorisation de vendre sur
simples bannies. L’art. 24, Loi du6 août 1791, exige
simplement un jugement de condamnation ou de resi^-
liatioii du bail (81. Aulanier, h°= 223 à 150)..

577. Toutefois les domâiiiers peuvent éviter là vente
de leurs meubles et la vente subsidiaire de leurs édifices
et superficies, eh déclarant au propriétaire foncier
qu’ils lui abandonnent ledrs édifiées et superficies,- auquel
cas ils sont libérés avec lui (Loi du 6 août-1791,
art. 26). C’est ce qu’on appelle faire expansé. L’abandon
étant une aliénation volontaire des superficies, ne peut
être fait que par celui qui a capacité d’aliéner ses immeubles
(M. AUlânièr, n° 343).

578. Lorsqu’une même ténue est occupée par plusieurs
.dooianiers, lé propriétaire n’est pas obligé d’accepter
le déguerpissement partiel d’uii seul des coloris.
Si donc l’un d’eux faisait l’abandon et que les autres
voulussent conserver la tenue, le propriétaire pourrait
dénoncer aux autres le déguérpisseruent-qui lui a été
fait, et sou refus de l’accepter, et leur déclarer' qu’il lès
subroge dans ses droits pour- se mettre en possession de
ia partie déguerpie ; et, au moyen de cette nolificâtidhj
OU A BÔMAIM5 CdMÉABLE. 339
il conserverait sa rente entière contré les dôniàniers
restés dans la tenue.

Mais dâiis ce cas le domanier qui a déguerpi ne se
trouverait libéré que des arrérages à échêoir, il resterait
tenu envers ses codomaniers des arrérages échus
(Carré, p. 329 à 333 ; M. Aulanier, il 06 345 à 547).

579. Lorsqu’à Uue demande en paiement des arréragés
d’une rente convenancière, îe défendeur répond en soutenant
à la fois ne pas être débiteur des arrérages, et
n’avoir pas été détenteur du convenant, la contestation
portant ainsi sur une valeur indéterminée, il y a lieu à
appeler (irrètde la Cour de Reinies du 22 inai 1SÎ5,
Journal du Palais, à sa date).

580. Les Usements s’unissent pour attribuer au domanier
la totalité des plants et arbres fruitiers, éttOUs
les arbres portant fruits. Mais ils accordent au propriétaire
foncier les arbres et b<>is de décoration,les bois
qui s’élèvent en haute futaie, savoir : chêuesj frênes,
hêtres et ormeaux, les chênes, dont le domanier à les
émoiidës. et rabines, et bois de décoration non accoutumés
à être éinondes ; les bois propres kmérrain (à
oeUvre) , dont Je domanier a i'éinonde, tous les bois de
haute futaie qui croissent au-dedans des parcs et clôtures
des tenues (Carré, p. 91 et 92).

L’article 8' de la loi du 6 août 179 ! est ainsi conçu :
« Dans le cas où le baiJ ou la baillée et les usements ne
contiendraient aucun règlement sur les chàtaîghers et
noyers, lesdits arbres seront réputés fruitiers, à l’exception
néanmoins de Ceux qui seraient plantés en avênueSj
masses ou bosquets, et ce nonobstant toUie jurisprudence
à Ce Contraire. »

581. Quelquefois le domanier paie au propriétaire une
certaine somme, une sorte de pot-de-vin, pour obtenir
de lui le renouvellement de son bail. Quelquefois aussi
un tiers aebète du propriétaire la faculté d’eiercet le
çongément, afin de jouit de la tenue au heu et place
du domanier qui l’occupe actuellement. On nomme
commissions oxxnouveaulés les sommes payés pour.ces
causés, soit par le domanier, soit par le tiers, baillée
340 D0 BAIL A GOKVEKAHTd’assurance et de renouvellement, l’acte par lequel on
prolonge le bail primitif, et baillée de çongément, l’acte
par lequel on cède la faculté de congédier (Carré, Domaines
congéables, Glossaire, p. 5 et 6 ; M. Aulanier,
n°18i).

582. Autrefois il n’était pas nécessaire que la baillée
fût faite en douille ; il suffisait qu’elle fût souscrite par
le propriétaire seul (Baudouin, n° 55). 11 n’en est plus de
même aujourd’hui, les baillées, comme le bail primitif,
doivent être faites et mentionnées doubles (M. Aulanier,
n° 158).

585. Lorsque le temps pour lequel le bail a convenant
avait été fait est expiré, le propriétaire foncier
peut congédier le preneur en lui remboursant la valeur
des édifices et superficies.

584, Le droit d’exercer le çongément ou d’accorder à
des tiers la faculté de congédier n’appartient qu’au véritable
propriétaire foncier. Mais lorsque le colon désigne
pour propriétaire foncier un autre que le demandeur
en çongément, on doit ordonner sa mise en cause
(Arrêt de la Cour de Rennes du 6 décembre 1820 ; M. Duvergier,
louage, t. ier, n° 227 et suiv. ; Carré, p. 135
et suiv.).

585. A quelque époque qu’ait commencé la jouissance
des domaniers qui exploitent les terres, soit en
vertu de baux ou baillées, soit par l’effet de la nouvelle
assurance,lé côngënient iië peut être réciproquement
exercé à d’autre époque de l’année qu’à celle
de la Saint-Michel (29 septembre). Si la jouissance du
domanier a commencé à un autre terme, il doit payer
au propriétaire foncier la redevance convenancière, au
prorata du temps dont il aura joui de plus (Loi du 6
août 1791 art. 22).

Ainsi, bien que la baillée ne dût expirer qu’après la
Saint-BIichel, c’est néanmoins six mois avant cette dernière
époque que le çongément doit être donné ; s’il
n’était donné que six mois avant l’époque fixée pour
l’expiration, il serait nul comme tardif, et par suite il
s’opérerait une tacite reconduction (M. Carré, p. 366).
OU A DOMAINE CONGÉABLE. 341
586. Si les parties d’accord en ce qui concerne l’exercice
du çongément ne peuvent fixer à l’amiable le
montant du remboursement, il doit être procédé au prisage
à dire d’experts, convenus entre les parties ou
nommés d’office par le juge-de-paix ; et si ce prisage
donne lieu à des contestations, le juge-de-paix renvoie
les parties devant le tribunal de première instance (Loi
du 6 août 1791 art. 17 ; Carré, p. 244 et suiv.).

587. S’il s’élève des questions sur la nature des objets
qui doivent, entrer dans l’estimation des édifices et superficies,et
des améliorations à rembourser au domanier,
elles doivent être réglées d’après les conventions des
parties (Même loi, art. 20).

Si les baux ne contenaient rien qui pût résoudre les
difficultés, on devrait appliquer les anciens usements ;
le silence gardé par les parties autoriserait à penser
qu’elles ont entendu s’y référer (Carré, p. 290) 

588. Tous les objets qui entrent en estimation doivent
être estimés suivant leur vraie valeur à l’époque de
l’estimation. (Loi du 6 août 1791, art. 19).

Ces mots la vraie valeur signifient en ce qui concerne
les bois convenanciers, la plus value qu’ils donnent à la
tenue. Mais il en est autrement à l’égard des édifices.
Pour ces derniers, on examine quelle quantité de matériaux
a été nécessaire pour la construction ;' on détermine
d’après les localités, ce que ces matériaux ont dû
coûter ; puis on ajoute le prix présumé delà maind’oeuvre.
On cherche ainsi, non pas ce que l’édifice a
réellement coûté ; niais ce qu’il a dû coûter. (Baudouin,
Institutions convenentiaires, n° 295, et M. Aulanier,
n°s 214 et 215).

Lorsque, depuis l’époque de leur construction, les
édifices ont perdu de leur valeur, on a égard à l’état où
ils se trouvent, et l’on diminue le prix total proportionnellement
à la diminution de valeur occasionnée par la
vétusté. (M. Aulanier, n° 216).

Quelquefois le propriétaire et le domanier conviennent
d’avance que, lors du çongément, le remboursement
se fera moyennant une certaine somme qu’ils dé-
342 DU BAIL A GOKVËSAHT
terminent. Cette convention est licite et doit être exécutée,
(M. Carré, p. 422, M. Aulanier, n » 235).

589. Eu matières de domaine congéable, l’expertise
n’est pas Une simple voie d’instruction, comme dans les
autres matières ; ies juges ne peuvent s’écarter de l’estimation
des experts, qui forme en quelque sorte jugement
entre les parties ; dès lors, il était juste que cha^
cune d’elles pût demander une revue, c’est-à-diré une
nouvelle expertise, dans le cas où là première lui préjudicier'ait
par sa modicité oU son exagération. Biais alors
les frais doivent en être supportés par celle qui la demande:
C’est ce qui résulte de l’art, 18, loi du 6 août
179i (Carré, p ! 275 et 276).

590. Quels droits le bail à domaine congéable coiifèret-il
au preneur ou colon ? C’est ce qu’il importe d’examiner
 ;

Le bail^ a domaine congéable aiusi que nous l’avons
dit, p. 5Sij contient au profit du colon, aliénation des
édifices et superficies qui existent sur le fonds.

591. Les édifices et superficies comprennent tout ce
que là main de l’bomnie a ajouté de valeur au fonds
inculte. Ainsi ils comprennent i — 1° tous les bâtiments
construits sur là tenUe ; ~ 2° les aires à battre 5 les
murs ; les talus, lés fossés< les barrières, les puits, les
fontaines, les étangs, les réservoirs d’eau pour laver ou
pour rouir lés lins, les chemins pratiqués pour le service
particulier de la tenue ; — 3° le premier défrichement
des terres, les labours et engrais, le tissU des
prairies, les canaux d’irrigation ; -^ 4° tous lès bois
autres que les arbres fonciers (qui^ comme nous l’avons"
vu, n°580, appartiennent au propriétaire) , c’est à-dirëj
les arbres fruitiers^ les bois puinais, tels que sàuîx,
morsâùlx, épines, sureaux, aulnes, geuêts, genèvres et
ronëes. On petit y joindre le coudrier, le hôUx et le
bouleau. Les bois taillis avec leurs souches sont aussi
rebutés convenanciers ;- (Baudouin, u6 504 ; Le Guévelj
p/107 et 117 ; M. Aulanier, n"298)  ;

Uu pressoir, immeuble par destination^ ainsi que les
auges de bois ou de pierres employées à l’usâgë de ce
OU A DOMAINE COSGEABLÈ. 343
pressoir, font partie des édifices et superfieiôs, et doivent
par conséquent entrer dans l’estimation qui en
est faite. (Baudouin, n° 502, M. Aulanier, n* 501).

592. Le colon a le droit, de faire sur là tenue les améliorations
qui ont pour objet de la fertiliser, de l’entretenir
ou de la rétablir dans son ancien état. Ainsi il
peut faire des vergers et des semis, planter des arbres
fruitiers, former des jardins et des prairies, engraisser
et ensemencer les terres, etc. Mais.il est des innovations
qu’il ne peut faire qu’avec le consentement du propriétaire,
ainsi il ne peut de sa seule autorité, agrandir les bâtiments
existants, ni en édifier de nouveaux ; seulement,
si les édifices sont tombés, il peut les reconstruire avec
des matériaux de même nature, sans toutefois leur donner
une forme et dés dimensions plus dispendieuses
que celles qu’ils avaient primitivement. (M. Aulanier,
n°=3« 31 et 314).

593. Le colon ne peut faire ni mur ni talus où il n’y
en avait pas ; il peut seulement réparer ceux qui existent,
et relever ceux qui sont tombés sans toutefois
accroître leurs dimensions. 11 en est de même pour les
fossés, du moins en thèse générale. (M. Aulanier, ûcs 317
et 318).—Mais, suivant Beaudoiu (n° 50) ,il doit être fait
exception à ce principe, pour le cas où le tèriâin acconvenaucé
serait déclos ; on présume alors que le colon a
été autorisé.à se clore.

594. Le droit qui vient d’être reconnu au colon de
planter des arbres fruitiers, de faire des prairies, etc.
ne va point jusqu’à lui permettre de changer la destination
de la tenue, de convertir , par exemple, tout une
tenue composée de terres labourables, en prairies, jardins,
etc. (Argument tiré dô l’art. 1728 du Codé civil,
M. Aulanier, nô 319).

595. Les dispositions du Code civil relatives aux
baux ordinaires sont sans aucun doute applicables aux
baux à domaine congéable, ou tout ce qui n’est pas
incompatible avec le caractère spécial de ces Contrats.
(Argument tiré de l’art. 16 de la loi du 6 août 179i).
Par exemple, l’obligation de jouir en bon père de fa-
344 DU BAIL A COTfVEKAJIT
mille, la responsabilité des dégradations. (Gode civil
art. 1728, 1752, 1-735. et 1766 ; Carré, p. 224 et 231,
M. Duvergier, ns 251).

596. Les édifices et superficies étaient autrefois et
sont encore aujourd’hui considérés comme meubles à
l’égard du propriétaire foncier et comme immeubles à
l’égard de tous autres (Arrêts de la Cour de Cassation
des 28 février 1852 et 5 mai 1834 ; Journal du Palais, à
leurs dates ; Carré, p. 95 ; M. Duvergier, t. 1er, n° 225).

En conséquence,"le preneur a le droit de les grever
d’hypothèques, ce qui est interdit au propriétaire
foncier ou à ses cessionmdres. Mais les hypothèques
dont le preneur peut avoir grevé les édifices et superficies
n’étant que conditionnelles, cessent par l’effet du
çongément (Arrêt de la Cour de Cassation du 11 novembre
1833, Journal du Palais, à sa date).

597. C’est par la voie de saisie immobibère queles
créanciers du domanier doivent faire vendre les édifices
et superficies ; et cependant au moment du çongément,
ils peuvent former saisie-arrêt entre les mains du propriétaire
foncier, puisqu’à son égard, comme on vient
de le dire, les édifices et superficies sont meubles.
(M. Duvergier, n° 226).

59S. Le domanier peut intenter contre les tiers toutes
sortes d’actions réelles , possessoires et pétitoires, de
bornage,.de servitude, etc., à raisondes édifices et superficies
dont il est propriétaire, (Carré, Compétence,
t. 2. p. 527, M. Aulanier,-Traité du domaine congéable,
n0 553, et M. Duvergier, n" 226).

599. Le domanier peut-il intenter l’action possessoire
contre le propriétaire foncier qui aurait usurpé
ses droits ? Les. mêmes auteurs sont encore d’avis de
l’affirmative, quoiqu’il soit de principe que les édifices
et. superficies sont meubles relativement au foncier,
c’est-à-dire au bailleur. (Loi du 6 août 1791, art. 9).
La raison en est, disent-ils, que ce principe ne reçoit
d’application que dansle cas ou le foncier exercé des
droits attachés à la foncialité, et non dans ceux où il
cherche à usurper la propriété du colon.
OU A DOMAINE COKGÉABLE. 345
600. Sous l’empire des usements, les domaniers n’avaient
point réciproquement le droit d’exiger le remboursement
de leurs avances. Ceux qui voulaient quitter
la tenue, n’avaient que la ressource de faire expansé,
c’est-à-dire d’abandonner leurs édifices et superficies,
a [très avoir exactement payé toutes les redevances
échues.

Mais la loi du 6août 1791, art. 11, considérant ce défaut
de réciprocité comme contraire avecles principes
du droit commun, a accordé aux domaniers la faculté
d’exiger le remboursement.

Si le domanier avait renoncé à user de cette faculté,
la convention devrait recevoir sou exécution.

601. Le propriétaire lui-même pouvait-il autrefois
et pourrait-il aujourdhui abdiquer le droit de congédier
le domanier à l’expiration du bail. « Cette renouciation
à la faculté de congédier,dit M. Carré, p. 195, n’a
jamais été contredite dans les temps antérieurs à la révolution ;
et nous estimons surtout, puisque la jurisprudence
admet cèlie du colon, qu’elle doit avoir
aujourd’hui son effet, soit qu’elle ait précédé, soit
qu’elle ait suivi la loi de 1/9' ; la raison en est qu’elle
n’est contraire ni à cette loi spéciale ni au droit commun.
 » •

602. Il n’était pas permis autrefois aux héritiers des
domaniers de diviser entre eux les édifices et superficies
sans le consentement du propriétaire ; mais aujourd’hui
ils le peuvent’, en restant toutefois solidairement
soumis à l’action du propriétaire, soit qu’il exerce le
çongément de la terre, ou qu’il fasse vendre les droits
réparatoires par simples bannies, à défaut de paiement
des redevances. (Carré, p. 65, M. Duvergier, n° 222,
M. Rolland de Villàrgues, au mot bail à convenant, n° 23).

~ Par réciprocité, le partage du fonds entre les copro -
priétaires fonciers ne doit pas nuire au domanier. Ainsi
•un des copropriétaires ne pourrait pas congédier séparément
la portion de la tenue qui lui serait échue par le
partage ; car le domanier n’est pas tenu de recevoir un
remboursement partiel (Mêmes autorités).
346 DU BAIL A ÇOKVENAKT
605. A défaut de remboursement effectif de la somme
portée en l’estimation, le domanier pourra, sur un
simple commandement fait à ia personne ou au domicile
du propriétaire foncier, en vertu de son titre, s’il
est exécutoire, faire vendre après trois publications de
huitaine en huitaine, et surenchères en l’auditoire du
tribunal du district, les édifices et superficies, et subsidiaire
ment, en cas d’insuffisance, le fonds. Pourra
néanmoins, le foncier se libérer, en abandonnant au
colon la propriété du fonds et la rente convenancière.
(Loi du 6 juin -1791, art. 23).

604. Si le propriétaire foncier a laissé le domanier
continuer sa jouissance après le ternie du bail ou de ia
baillée expiré, ou si le domanier a continué cette jouissance
faute de remboursement, le bail ou la baillée sont
réputés continuer par tacite reconduction, pour deux
ou trois années, selon que l’usage du pays est de régler
l’exploitation des terres pour deux ou trois années.
(Loi du 6 août 1791, art. 14).

Le droit dérivant de la tacite reconduction est commun
au domanier et au propriétaire. lis peuvent l’un et
l’autre y renoncer tacitement, le premier , lorsqu’il
forme une demande en remboursement, le deuxième,
lorsqu’il défend à cette demande sttns réclamer délai.
(Arrêt de la Cour de Rennes, du 4 mai 18i2, Journal du
Palais à sa date).

Cependant, nonobstant les termes de l’art. 14 de
la loi précitée, d’après lesquels ia durée de la tacite reconduction
doit toujours èLre de deux ou trois années,
si les fruits pouvaient être recueillis en une seule année,
ce qui aurait heu si, par exemple, la tenue ne contenait
que des prés, la jouissance du colon ne se prolongerait
pas au delà de cette année. D’uu autre côté, si l’exploitation
exigeait plus de trois années, la jouissance durerait
pendant le nombre d’années nécessaires à cette exploitation.
(Argument tiré de l’art, 1774 du Code civil ;
M. Carré, p. 20(j et 207 ; M. Aulanier, n° 161).

605. En cas d’expropriation pour cause d’utilité pubhque,
l’indemnité du domanier doit çomprenciie outre
OU A DOMAISE COMGÉÀBLE- 347
: la valeur des édifices, superficies, labours et engrais,
un dédommagement pour la résiliation précipitée du
bail a domaine congéable. (M. Delaneau, Traité del’expropriation
pour cause d’utilité publique, n°'-469, p.589).

CHAPITRE VIL
J »u boll l »érê(t5MjE|îrç. _.

UQ6, Lé bail -héréditaire,- pratiqué dans la ;• province
d’Alsace, était un contrat par lequel un propriétaire affermait
un immeuble au profit du preneur et de ses descendants
mâles en ligne directe,
, Mais dans quel but assigner au contrat une aussi longue
durée ? Le voici ; « C’est ce qui se pratique dans les
bonnes familles , a dit, le24 no yembre i 837, Bile procureur
général Dupin, dans un de ses réqmsitoh'es de^
vant la Cour de.Cassation (Journal du P-alcùs, tome 2 de
1857, p. 546)  ;les fermiers s’y' ; succèdent de père en fils ;
le bail héréditaire ne fait que fonder une dynastie de
fermiers ; le fils prend la charrue après le père ; mais le
dernier n’est pas fermier à un autre titre que celui qui
Ta précédé. Les deux parties gagnent à la convention :
ruu.s’est assuré une bonne race de cultivateurs, l’autre
s’êst ; assuré pour lui et ses héritiers der bons propriétaires,
sur une terre cultivée par la famine, C’est là,
ajoutait-il, un excellent contrat, qu’il importe de maintenir
dans la contrée où il s^est formé, L’agriculture
d’ailleurs qui ne prospère que par les baux à longue
dmée, trouve de grands avantages dans le bail héréditaire.
 »

M. Troplong (du louage, n* 4) , dit que le bail héréditaire
pouvait être ''limité à un certain nombre de générations
de fermiers.Dans tous les cas, il prenait fin à l’extinction
de la descendance mâle et en ligne directe, sans
passer aux branches collatérales.

607 » Quels sont les effets du bail héréditaire ? Trans-
548 DU BA.IL HÉRÉDITAIRE.
fère t—il au preneur la propriété des choses qui en font
l’objet ? Lui confère-t-il même un droit réel sur les choses ?
-r Ces.questions ont été agitées deux fois devant
la Cour de Cassation dans les circonstances suivantes :
Lors du décès d’un fermier qui tenait en vertu d’un
bail héréditaire, la régie de l’enregistrement perçut les
droits de mutation sur le domaine affermé, comme si
le fermier en eût été propriétaire. - Sur la réclamation
des héritiers, le tribunal de Strasbourg ordonna la restitution
du droit perçu ; mais son jugement fut cassé
par la Cour de Cassation, qui décida que la propriété
des fonds concédés à titre de bail héréditaire appartient
aux débiteurs des redevances et fermages, à la charge
par eux de remplir les conditions du bail, et que des
lors ces fonds sont passibles, au décès du détenteur, du
droit de mutation (Arrêt de la Cour de Cassation du 28
janvier 1833, Journal du Palo.is, à sa date).

- Le tribunal de Saverne, saisi par suite du renvoi,
ayant statué dans le même sens que Je tribunal de Strasbourg,
la Cour de Cassation a été appelée, par un nouveaupourvoi,à
prononcer en chambres réunies sur cette
question. — C’est alors que Bl. le procureur général
Dupin, dans le réquisitoire dont nous avons plus haut
cité un extrait, a rétabli la véritable nature du bail héréditaire
et démontré, en s’appuvant sur l’avis du savant
professeur Rauter, consulté par lui, que le bail ne conférait
au preneur d’autres droits que ceux d’un fermier
ordinaire. — Conformément à ses"conclusions, la Cour
de Cassation, revenant sur sa première décision, a jugé
que d’après l’usage et la jurisprudence de l’ancienne
province de l’Alsace, le bailleur par bail héréditaire

- était considéré comme conservant la propriété du fonds
sur lequel le preneur n’acquérait que les droits d’un
simple fermier, sauf la transmission de ces droits à ses
héritiers (Arrêtdelà Cour de Cassation du 24 novembre
1837, Journal du Palais, t. 2 de 1857, p. 544 ;. MM.
Troplong, n« 56 ; Championnière etlligaud, Traité des
droits d’enregistrement, t. 4, n° 5075). .

Le même arrêt a posé en principe que, dans le silence
DU BAIL HÉRÉDITAIRE. 349
de la loi du 29 décembre "1790, les baux héréditaires
d’Alsace doivent continuer d’être régis parle droit en
rigueur à l’époque où ils ont été passés.

CHAPITRE Vin.

E>es baux sou mil s ù des formalité »
particulières.

608. On désignait autrefois sous le nom de baux judiciaires
ceux qui étaient faits au moyeu d’une adjudication
eu justice au plus offrant et dernier enchérisseur.
Ils étaient en usage pour les biens saisis réellement, pour
les biens de l’État, des corps et communautés, pour les
biens des mineurs. La seule différence qui distinguait
les baux judiciaires des baux ordinaires était que, dans
les premiers, la justice venait corroborer de son autorité
ie consentement des parties contractantes.

609 De nos jours, les baux judiciaires cessent d’être
applicables aux biens de l’État et des communes qui
sont assujettis sur ce point à des règlements spéciaux,
ni aux biens des mineurs qui peuvent être donnés à bail
parleur tuteur sans formalités particulières. A l’égard
des biens saisis réellement, la loi du 11 brumaire an vu,
sur l’expropriation forcée, décidant (art. 8) que le saisi
ne serait pas comme autrefois dépouillé de la possession
de son bien ; qu’il ie conserverait pendant toute la durée
des poursuites, sans préjudice du droit des créanciers
de faire procéder à la saisie mobilière des fruits ; et le
Code de procédure civile ayant adopté ce système, il
semble qu’il ne peut plus arriver, sous l’empire de notre
législation actuelle, qu’on ait recours aux baux judiciaires.
Il est donc bien reconnu aujourd’hui que ces
baux ne sont plus dans le droit commun. En effet, si
la gestion du saisi est mauvaise, les créanciers, d’après
le droit qu’ils en ont, préféreront Pétabhssement
d’un gérant-séquestre à l’usage d’un bail judiciaire

se
550 DES BAUX SOUMIS
dont les formalités exigent de longs délais et des frais,
qui absorbent presque toujours le prix du bail.

610. Ce n’est plus que lorsque les copropriétaires d’une
chose indivise ne s’accordent point sur le choix d’un
fermier ou sur le prix et les conditions du bail, qu’il y
a lieu de faire intervenir l’autorité delà justice et de
recourir au bail par licitation, qui est fait au plus offrant
et dernier enchérisseur.

La loi n’a pas déterminé les formes de la licitation,
les auteurs enseignent que le bail étant un objet mobilier,
on doit suivre, en ce qui concerne la licitation du
bail, les règles établies pour les ventes de rentes constituées.


. Voici, d’après Pigeau (Procédure civile, t. 2, p. 213) ,
quelles sout ces formalités : il faut faire apposer des
placards et annonces indicatifs delà première publication
de l’enchère, déposer cette enchère, la faire publier
deux fois, de huitaine en huitaine, faire adjuger le bail
prëparatoirement à la seconde publication, au plutôt ;
faire apposer nouveaux placards et insérer nouvelles
annonces, trois jours avant celui indiqué par l’adjudication
définitive, et adjuger définitivement. Combien les
parties doivent y regarder à deux fois avant de se jeter
dans une procédure aussi longue et aussi dispendieuse !

611. Les baux des biens des particuliers ne sont as-^
sujettis a.aucune forme ;: ils peuvent être faits verbalement
ou par écrit. Biais il n’en est pas de même
des biens appartenant à l’Etat, aux communes, aux hospices
ou autres établissements- publics, Des lois
particulières ont réglé les formalités à remplir relativement
aux baux qui les concernent612.

Ainsi les baux des biens de l’Etat se font par
adjudication , sur les poursuites et diligences des proposés
de l’enregistrement et des domaines, et par de^
vaut le préfet ou sous-préfet de l’arrondissement dans
lequel les biens sont situés. Ils sont annoncés un mois
d’avance par des publications et des affiches. La durée
de ces baux est de neuf ans. Ils ne pourraient être faits
pour un plus long ternie sans l’autorisation du gou-*
A DES FÔEMÀLitÉS PARTICULIÈRES. 3S1
■veraôniënt. Les baux subsistants sont renouvelés savoir,
pour les baux ruraux un an et pour les autres
baux six mois avant leur expiration ; Les baux dont il
s’agit emportent hypothèque et exécution parée, c’està-dire
sans qu’oit suit obligé de recourir aux tribunaux.
(Lois des 25 et 28 octobre sanctionnées le 5 novembre
1790, titré 2, 12 septembre 1791 et 28 pluviôse an viti).

613. Lès baux des biens des communes sont passés
par lés maires ensuite de délibération du conseil municipal,
qui règle les conditions des baux qui n’excèdent
pas 18 ans pour les biens ruraux et B âiis pour les autres
biens. A l’égard dé Ces baux, l’autorisation du
préfet suffit ; quant à ceux d’une durée plus longue que
celle dé 18 ans, ils ne peuvent être passés s Sans avoir
été autorisés pârune ordonnance royale (Loisdes25 mai
1835 et 18 juillet 1857 , art 9, n° 6,17 n6 2 et 47).

6i4. Quant aux baux des biens dés hospices et dès
établissements de bienfaisance et d’instruction publique,
ils sont faits aux enchères pardevant un notaire
désigné par le préfet, après affiches et insertions dans
un journal du département. Le cahier des charges est
dressé parla commission administrative, par le bureau
de bienfaisance ou par le bureau d’administration, selon
la nature de l’établissement ; le sous-préfet donne
son avis, et le préfet approuve ou modifie le cahier des
charges. Un membre de la commission des hospices, du
bureau de bienfaisance ou du bureau d’administration
assiste à l’adjudication, qui n’est définitive qu’après l’approbation
du préfet, et qui doit être enregistrée dans
ie délai de 15 jours après celui où cette approbation a
été donnée. Il en est de même de ces baux comme de
ceux des communes ; l’autorisation du préfet suffit pour
ceux de 18 ans et au-dessous ; à l’égard des baux d’une
plus longue durée, il faut une ordonnance royale (Décret
du 12 août 1807, art. 1 et 2 ; Loi du 25 mai 1825).

615. Les biens des fabriques sont affermés pas le bureau
des marguilliers, dans la forme déterminée pour
les baux des biens communaux ; si ces baux ont plus
de 18 ans de durée, il faut une délibération du conseil
352 M CEUTAMS BAUX, ETC.
de fabrique, l’avis de l’évêque diocésain et une ordonnance
royale (Loi du 25 mai 1855, Décret du 5 décembre
1807, art. 60 et 62).

Le même décret, art. 67 et suivants , détermine les
formes à suivre pour la location des chaises, pour les
concessions des bancs dans les églises.

616. Les baux des biens des séminaires, des chapitres,
des cures et des évêchés , sont assujettis à des formalités
à peu près semblables à celles prescrites pour les
baux des biens des fabriques et des communes ; audessous
de 9 ans ils peuvent, dans certains cas, être
faits de gré à gré (Décret du 6 novembre 1815, art. 9 et
69. Loi du 25 mai 1835).

617. A l’égard des baux des biens qui dépendent de !a
dotation delà couronne, leur durée ne doit pas excéder
18 ans ; ils ne peuvent être renouvelés plus de trois
ans avant leur expiration (Loi du 2 mars 1852, art. 11).
Titre vi.DE M. COMPETENCE DES TKIEDNAUX ES MATIÈRE DE BAIL.
618. Les contestations qui s’élèvent entre le propriétaire
et le fermier ou locataire relativement à l’exécution
du bail, sont portées devant les tribunaux civils. La
compétence de ces tribunaux, eu matière de location, se
détermine par la quotité du prix annuel du bail ou par
la nature de la chose louée.

619. La loi du 25 mai 1838 a fixé de la manière suivante
l’étendue des attribuiious des juges-de-paix dans
ces diverses circonstances.

L’article 3 de cette loi est ainsi conçu :

« Les juges-de-paix connaissent saus appel , jusqu’à
la valeur de cent francs, et à charge d’appel, à quelque
valeur que la demande puisse s’élever ;

 » Des actions en paiement de loyers ou fermages, des
demandes en résiliation de baux, fondées sur le seul
défaut de paiement, de loyers ou fermages ;

>» Des expulsions de lieux et des demandes en validité
de saisie-gagerie ;

 » Le tout lorsque les locations verbales ou par écrit
n’excèdent pas annuellement, à Paris, quatre cents
francs, et deux cents francs partout ailleurs.

 » Si îe prix principal du bail consiste en deniers ou
prestations en nature, appréciables d’après les mercuriales,
l’évaluation sera faite sur celles de l’échéance,
lorsqu’il s’agira du paiement des fermages. Dans tous
les autres cas, elle aura lieu suivant les mercuriales du.
mois qui aura précédé la demande.

 » Si ieprix principal du bai] consiste enprestations non
appréciables d’après les mercuriales, ou il s’agit de baux
à colons paritaires, le juge-de-paix déterminera la compétence
en prenant pour base le revenu de la propriété,
le principal de la contribution foncière de l’année courante,
multiplié par cinq. »

620. Lorsque le prix du loyer annuel a été stipulé en
20.354 DE LA COMPÉÏlrTCË DÈS TRrBUHAUX
argent, le règlement de la compétence est toujonrs facile.
Biais il n’en est point ainsi lorsque le prix du bail
consiste en denrées ou prestations en nature, si surtout,
d’après ce qui se pratique assez communément
pour les fermages, ils sont stipulés tant en argent qu’en
denrées ou autres prestations.

Comment, dans ce cas, la compétence doit-elle être
déterminée ?

Nous pensons avec SI. Cnrasson (De la compétence des
juges-de-paix-, t. 1er, p. 521) , que dans ce cas, pour fixer
la compétence, on ne doit avoir égard qu’à la partie,
soit en argent, soit en prestations quelconques,- qui
prédomine dans le loyer et forme ce que la loi appelle
le prix principal de la location.

621. La compétence des juges-de-paix s’applique aux
baux à longues années comme aux baux ordinaires.

A l’égard d’un bail a vie, le juge-de-paix ne pourrait
en connaître que dans le cas où le contrat ne contiendrait
qu’une véritable location, cas auquel il ne diffère
du bail ordinaire qu’en ce que la durée de la jouissance
du preneur est incertaine. Alors seulement l’action en
paiement de la redevance stipulée pour prix du bail à
vie serait de la compétence des juges-de-paix. Biais si le
contrat, quoique qualifié bail à vie, renfermait des clauses
appartenant plutôt à la constitution d’usufruit qu’à
une simple location, ie juge-de-paix serait incompétent
et la demande devrait être portée devant les tribunaux
ordinaires. ,

Le juge-de-paix n’est pas compétent pour statuer sur
les demandes en paiement de la redevance stipulée dans
un bail emphytéotique ou dans un bail à domaine congéable.


Les baux à cheptel ne sont pas non plus de la compétence
des juges-de-paix.

Le paiement de la redevance établie par bail héréditaire
d’Alsace, lequel est considéré comme Un bail dont
la durée est indéterminée, serait de la compétence du
juge-de-paix dans les limites fixées par l’art. 5 rapporté,
n° 619, à moins qu’il ne s’élevât une discussion sur la
EH MATIÈRE DE BAIL. 355
nature de l’acte, cas auquel l’affaire devrait êtrëfënvovée
aux tribunaux ordinaires (M. Curasson, tome 1er,
n°3:$8).

622. Si la contrainte par corps a été stipulée dans le
bail ainsi que cela a lieu quelquefois dans tes baux à
ferme, le juge-de-paix doit la prononcer.

625. L’action résultant d’un bail est personnelle et non
réelle (Voyez p. 4 et 5). Il suit de là que c’est devant le
juge-de-paix du domicile du défendeur que doivent
être portées les actions énoncées dans l’art. 5 précité, à
l’exception toutefois de la saisie-gagerie. Dans ce dernier
cas, le juge compétent est celui du lieu de la saisie.

Le juge-de-paix n’est compétent pour prononcer la
résiliation du bail qu’aulant que la demande est fondée
sur le seul défaut de paiement des loyers ou fermages ;
si la demande en résiliation est établie sur d’autres motifs,
ou que la validité du contrat soit contestée, le tribunal
de première instance est seul compétent.

624. L’article 4 de la loi du 25 mai 1828 porte : « Les
juges-dé-paix connaissent, sans appel, jusqu’à la valeur
de cent francs, et à la charge d’appel jusqu’aux taux de
la compétence en premier ressort des tribunaux de
première instance (i)  :

 » 1° Des indemnités réclamées par Je locataire ou fermier
pour non jouissance provenant du fait du propriétaire,
lorsque le droit à une indemnité n’est pas contesté
 ; 2* Des dégradations et pertes, dans les cas prévus
par les art. 1732 et 1735 du Code civil.

 » Néanmoins le juge-de-paix ne connaît des pertes
causées par incendie pu inondation que dans les limites
posées par l’art. 1er de la présente loi (2). »

A l’égard des matières énumérées par cet article, ce
n’est point comme daas l’art. 5 de la même loi rapporté
p. 353, le prix annuel du bail qui détermine la compé(4) 
C’est-à-dire jusqu’à i,500 francs.(2) C’est-à-dire en dernier rassort jusqu’à la valeur de 100 fr., et à
charge d’appel jusqu’à la valeur de 200 francs.356 DE LA COMPÉTBHCB DÏS TRIBUHAUX
tence du joge-de-paix ; ici ce magistrat est compétent,
quelle qne soit la valeur, pourvu toutefois que la demande
ne dépasse point la somme de 1,500 francs, qui
est le taux de la compétence en dernier ressort des tribunaux
de première instance.

Les contestations sur les matières indiquées à l’art. 4
dé Ja loi précitée, doivent être portées devant le jugede-paix
de la situation des objets loués ou affermés
(Code de procédure civile, art. 3).

Si les terres affermées sont situées dans des communes
appartenant à plusieurs cantons, nous pensons que
la demande doit être formée devant le juge-de-paix du
chef-lieu de l’exploitation, dé celui où se trouve située
la maison d’habitation de la ferme, ou, à défaut de maison,
devant le juge-de-paix où la partie des biens affermés
est la plus importante. M. Curasson (t. Ier, p. 409,
n« 2) est aussi de cet avis.

625. De ce qu’aux termes de l’art. 4 de la loi du 25
mai".1838,1'e juge de paix est appelé à connaître des indemnités
réclamées par le locataire ou fermier pour non
jouissance provenant du fait du propriétaire lorsque le
droit à une indemnité n’est pas contesté, il suit que ce
magistrat est compétent pour prononcer, V. quand le
propriétaire ne délivre pas la chose louée (Voy. p. 46).
ou qu’il la délivré en mauvais état (V. p. 67)  ; 2° Quand
il ne Pentrétiènt pas en état de servir à l’usagé pour
lequel elle estdestinée (Voy. p 91) , ou qu’il eu change
la forme (V.p.64)  ; 5° Quand■-la chose louée renferme des
vices ou défauts qui en empêchent l’usage (Voy. p. 74).

Mais ne sont pas de la compétence des juges-de-paix
les contestations relatives aux réparations que lepreneur
est tenu de souffrir (Voy. p. 63) , au trouble apporté
par des tiers à la jouissance du preneur (Voyez
E. 68) , à l’augmentation ou à la diminution du prix du
ail à fêrmej s’il a été donné aux immeubles une contenance-
moindre ou plus grande que 4eur contenance
réelle (Voy. p. 135) , à l’indemnité accordée au fermier

Ï) our cause d’enlèvement par cas fortuit de la moitié de
a récolté {Voy. p. 80).
EN MATIÈRE DE BAIL. 357
626. Ces mots de l’article 4 précité, lorsque le droit à
une indemnité n’est pas contesté, donnent lieu à la question
suivante :

Qu’est-ce que contester le droit à une indemnité ?
Suffit-il au propriétaire de dire seulement : je conteste
le droit à une indemnité ; mon locataire n’est pas fondé
à en exiger. Ou bien : les dégradations qu’il prétend
avoir entravé sa jouissance n’existent pas ? Tel ne peut
être le sens de ces mots. Le propriétaire, pour contester
le droit à une indemnité , doit présenter des actes , et
alors le procès se réduit à une question d’interprétation
de convention, et la loi ne reconnaît pas ce pouvoir au
juge-de-paix. (Le président Henrion de Pensey , Compétence
des juges-de-paix, chap. 29, p. 299).

Le juge-de-paix est incompétent pour connaître de
l’indemnité réclamée par le fermier, à raison de non
jouissance d’une partie de terre comprise dans le bail
de la ferme, alors que cette indemnité est contestée par
le propriétaire , en ce que , par exemple, la non jouissance
est conforme à l’usage des lieux ; cette incompétence
étant à raison delà matière, peut être proposée
pour la première fois en appel, même par la partie à
laquelle le jugement vicié d’incompétence, aurait donné
gain de cause. (Arrêt de la Cour de Cassation du 21 janvier
1837, Le juge-de-paix, recueil de jurisprudence,
par M. Victor Àugicr, t. 7, p. 292 ; Le Droit du 7 juillet
même année).

627. L’article 4 ne parlant que des indemnités réclamées
par le locataire ou fermier, pour non jouissance
provenant du fait du propriétaire, ne serait pas applicable
à l’usufruitier qui se plaindrait des obstacles
apportés à sa jouissance. Mais la disposition s’applique
évidemment à l’indemnité prétendue contre un usufruitier
qui aurait donné à bail, ou qui jouirait de celui
passé par son auteur. Il en est de même de la demande
qui serait formée par un sous-locataire, contre le locataire
ou fermier principal, lequel est considéré comme
propriétaire vis-à-vis du preneur. Assigné en vertu
du sous-bail, le locataire principal pourrait aussi re~.
358 DE LA COMPÉTENCE DES TRrBUWAUX
courir contre son bailleur, si, du fait de celui-ci,
provenait le défaut de jouissance du souslocatairè, et
le juge-de-paix serait compétent pour statuer, tant sur
la demande principale que sur la garantie (M. Curasson,
t. lersp.426,n°13).

628. Le juge-de-paix est compétent pour statuer sur
les dégradations et pertes dans les cas prévus par les
art. 1752 et 1755 du Code civil, (Voy. p. 121 et 124) , et
ici ce magistrat est appelé à prononcer lors même que le
droit à une indemnité est contesté, ce qui n’a pas lieu
comme nous l’avons dit ci-dessus dans les cas où il
s’agit d’indemnités réclamées pour nou jouissance pro^
venant du fait du propriétaire.

Eu attribuant aux juges-de-paix la connaissance des
dégradations et des pertes , dans les cas prévus par les
articles 1732 et 1735 du code civil, la loi a excepté les"
pertes causées par incendie, dont ces magistrats ne peuvent
connaître en dernier ressort que jusqu’à la valeur
de 100 fr. et à charge d’appel, jusqu’à la valeur de
200 fr. ; mais les pertes occasionnées par incendie étant
d’ordinaire au-dessus de 200 fr. il est rare que le jugede-paix
soit appelé à statuer sur ce genre de difficultés.


629. Les jugés-de-paix connaissent également sans
appel jusqu’à la valeur de 100 francs et à chargé d’appel,
à quelque valeur que la demande puisse s’élever %

1° Des actions pour dommages faits aux champs ^
fruits et récoltes, soit par l’homme , soit par les animaux
, et de celles relatives à l’élagage des arbres ou
haies , et au curage, soit des fosses, soit des canaux
servant à l’irrigation des propriétés ou au mouvement
des usines, lorsque les droits ne sont pas contestés (1)  ;
(1) Si donc il s’élève Une question de propriété, le jùge-dé-paîx est
incompétent, quelque minime que soit.d’ailleurs la démande. Mais
il ne suffit pas, pour décliner la compétence de ce magistrat, d’alléguer
vaguement un droit de propriété ou de servitude. En effet, sans
être juge du mérite des titres, de la question préjudicielle qui i'élèveEN MATIÈRE DE BAIL. 359
2° Des réparations locatives des maisons ou fermes
mises par la loi à la charge des locataires (1).

5" Des contestations relatives aux engagements respectifs
des gens de travail au jour, au mois, et à
l’année , et de ceux qui les emploient ; des maîtres et
des domestiques ou gens de service à gages ; des maîtres
et de leurs ouvriers ou apprentis, sans néanmoins
qu’il soit dérogé aux lois et règlements relatifs à la juridiction
des prud’hommes (Loi précitée, art 5).

650. L’action pour réparations locatives est éteinte ,
si ces réparations n’ont pas été constatées avant l’entrée
en jouissance de celui qui a succédéau fermier ou locataire
contre lequel elles sont demandées (Code civil, art.
(1751)  ; s’il a été dressé un état, l’action dure cinq ans,
(Code civil2277 ; M. Carré, des justices-de-paix, t. 2,
p. 503)  ; le propriétaire a le droit d’exiger les réparations
locatives pendant le cours du bail, si la négligence
à les faire F expose à dés pertes , ou lui est nuisible.
(Carré, Ibid,) 

631. La compétence des juges-de-paix s’étend aux réparations
locatives des usines mars à cet égard une remarque
est nécessaire : en effet le fermier indépendamment
des réparations locatives ordinaires est tenu
d’entretenir les instruments servant à l’exploitation de
l’usine ; mais il n’est assujetti à les rendre que dans
l’état où H les a reçus ; si à la fin du bai !, leur valeur
se trouve augmentée par suite des réparations et améliorations
qu’il y a faites , une indemnité lui est due ;
si au contraire, à la même époque leur valeur se trouve
diminuée, il doit compte dû déficit. Il s’agit donc dans
devant lui, le juge-de-paix en est du moins l’appréciateur pour le règlement
de la compétence. Tel est aussi l’avis de M. Curasson, t. lQVt
p. 455, n° 5).(1) Le juge de-paiï ne serait pas compétent pour statuer sur des réparations
plus considérables, quand même le locataire en serait chargé
par le bail (Arrêt de la Cour de Cassation du 13 juillet 1807, Journal
du Palais, à sa date).360 DE LA COMPETENCE DES TRIBUKAUX
ce cas d’apprécier-non-seulement les réparations locatives
à la charge du fermier, mais aussi les améliorations
par lui faites, afin de compenser les unes avec les
autres. Or le, juge-de-puix esi-il compétent pour déterminer
ainsi ce que le fermier doit pour réparations
et ce qui lui est dû pour impenses ? L’affirmative n’est
pas douteuse ; en effet ces deux opérations sont essentiellement
liées l’une à l’autre : tontes les deux s’appliquent
aux réparations locatives ; elles sont soumises
aux mêmes moyens d’appréciations, el il paraît rationnel
de les déférer l’une et l’autre au juge-de-paix, conformément
à la loi qui lui attribue la connaissance
exclusive des réparations locatives , (M. Caron, Juridiction
des juges -de-paix, t. 1er, p. 325 ; M- Curasson ,
t. fer, p. 532, n° 12).

632. Les juges de paix connaissent, en outre, à charge
d’appel*.

1° Des entreprises commises dans l’année, sur les
cours d’eau servant à l’irrigation des propriétés et au
mouvement des usines et moulins, sans préjudice des
attributions de l’autorité administrative dans fes cas déterminés
par les lois et par les règlements ; des dénonciations
de nouvel oeuvre, complaintes, actions en réintégrande
et autres actions.possessoires fondées sur des
faits également commis dans l’année (i)  ;
:, (î) La loi sur les justices-de-paii présente sous trois qualifications
d..-erses les actions possessoires qu’elle admet. Définissons ces trois
soi'es d’action. £a complainte est l’action par laquelle le possesseur
qui esl troublé demande à être maintenu dans la possession d’un immeuble
ou d’un droit réel immobilier (comme par etseruple un usufruit
sur des imm’eublc-s, une servitude) dont il avait la jouissance
depuis une année au moins. La complainte n’a pas lieu pour des objets
mobiliers, car, en fait de meubles, possession vaut litre (Code
civil, art, 227G). La rêinlêgrandc esl l’action par laquelle le possesseur
demande à cire rétabli dans la possession d’un immeuble ou d’un
droit immobilier dont il a été dépossédé par violence. La réinlêgrande
diffère de la complainte en ce que, pour intenter celle-ci, il suffit
d’éprouver un troubie de fait ou de droit, tandis que la réinlêgrandeEK MATIÈRE DE BAIL. 361
2° Des actions en bornage et dé celles relatives à la
distance prescrite par la loi, les règlements particuliers
et l’usage des lieux, pour les plantations d’arbres ou de
haies, lorsque la propriété ouïes titres qui l’établissent
ne sont pas contestés.

3° Des actions relatives aux constructions et travaux
énoncés dans l’art. 674 du Code civil (1) , lorsque l’a
ne peut avoir lieu qu’en cas de dépossession, de dessaisissement réel.
La partie qui succombe dans l’action en complainte ne peut intenter
une nouvelle action ; car, à son égard, il y a lieu à l’autorité -de Ijet
chose jugée (Code civil, art. 1351). La complainte et la réintégrande
font remettre les choses dans l’étal où elles étaient avant le trouble
ou la'spolialion et indemniser le possesseur. La dénonciation de nouvel
oeuvre est une action qui a pour objet d’empêcher la continuation
ou de faire ordonner la destruction des travaux nouvellement pratiqués
sur un immeuble, lorsque ces travaux sont préjudiciables au demandeur
et troublent sa possession. Aux termes de l’art. 23 du Code de
procédure civile, les actions possessoiresne sont recevables qu’aulant
qu’elles ont été formées dans l’année du trouble, par ceux qui, depuis
une année au moins, étaient en possession paisible par eux ou par les
leurs à litre non précaire, c’est-à-dire à titre de propriétaire. Ainsi
peu importe que l’action possessoire soit formulée sous le nom de
complainte, de réintégrande ou dénonciation de nouvel oeuvre. Le
juge-de-paix doit seulement s’attacher à savoir si les deux conditions
exigées par le Code de procédure sont remplies ; savoir : si la demande a
été formée dans l’année du trouble prétendu, si le demandeur justifie de
sa possession annuelle. Nous devons dire cependant que la Cour de
Cassation a jugé, par arrêts des 28 décembre 1826 et 17 novembrs
1835 '(Journal du Palais, à leurs dates ; Sirey, t. 37, 1™ partie,
p. 21) , que celui qui a été dépossédé, par une voie de fait, de la possession,
non pas annale mais actuelle.d’un immeuble,-peut exercer l’action
en réintégrande. Toutefois nous préférons à celle jurisprudence
l’opinion de MM. Toullier (t..1.1, n° 123 et suiv.) , Poncet (Des actions
f$. 99) , Berriat Saint-Prix, Troplong (De la prescription, nos
306 el suiv.) , Çurasson (t. 2, p. 37.et suiv.) , qui soutiennent avec
beaucoup de force el de logique que l’on ne peut former l’action en
réintégrande qu’autant que |a possession annale est acquise au moment
de la dèpossession par violence.,,' (l) Cet article est ainsi conçu : Celui qui fait creuser un puilsou une
fosse d’aisance près d’un mur, mitoyen ou non ; celui qui veut y21362 DE LA COMPÉTENCE DES ÏKIÎtJïïACX
propriété ou la mitoyenneté du mur ne sont pas contestées.


4° Des demandes en pension alimentaire n’excédant
pas cent cinquante francs par an et seulement lorsqu’elles
seront formées en vertu des art. 205, 206 et 207 du
Code civil (1) (Loi sur les justices-de-paix, art. 6).

633. Les pges de paix connaissent de toutes les de*
mandes reconventionnelles ou en compensation qui,
par leur nature ou leur valeur, sont dans les himies de
leur compétence, alors même que ces demandes réunies
à la demande principale s’élèveraient au-dessus de 200
francs. Ils connaissent en outre, à quelque somme
qu’elles puissent monter, des demandes reconventionnelles
en dommages-intérêts, fondées exclusivement sur
la demande principale elle-même (Même loi, art. 7).
. 634. Lorsque chacune des demandes principales,
reconventionnelles (2) ou en compensation, sera dans
construire cheminée ou âlre, forge ou fourneau, v adosser une élable ;
ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corro,
£-ives, est obligea laisser la distance prescrite par les règlements et usages
particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les
mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.(l) Cetle disposition est 1res sage ; elle remet aux juges-de-paix le
soin de terminerdes contestations qui a'o£Treni point de graves difficultés,
dans lesquelles il s’agit seulement d’apprécier la position respective
des parties que personne né peut mieux connaître que le juge
local.(2) On appelle demande principale, celle qui est la première dansla
cause, c’est-à-dire, qui introduit l’instance: on nomme demande reconventionnelle,
celle que le défendeur forme, de son celé, en répondaut
i la demande "principale dirigée contre lui : par exemple, Pierre, domicilié
à Paris, forme une demande contre Paul, domicilié à Versailles,
pour l’exécution d’une convention ; pour répondre à celle demande
contre lui, Paul forme une demande reconventionnelle contre Pierre.
Mais quel tribunal, est compétent pour connaître-de cette dernière
demande ? c-sl-ce le tribunal de paix de Paris ou celui de Versailles ?
Il semblerait, de prime abord, que Pierre, étant défendeur àla demande
jet CEYCEUPP-QCJJCJ doit clp êssiga^é devant je juge de g on doimicîl©EN MATIÈRE DE BAIL. 563
les limites de la compétence du juge-de-paix en dernier
ressort, il prononcera sans qu’il y ait lieu à l’appel.

Si l’une de ces demandes n’est pas susceptible d’être
jugée à charge d’appel, le juge-de-paix ne prononcera
sur toutes qu’en premier:ressort ;

Si la demaude reconventionnelle ou en compensation
excède les limites de sa compétence, il pourra, soit retenir
le jugement delà demande principale^ soit renvoyer,
sur le tout, les parties à se pourvoir devant le tribunal
de première instance, sans préliminaire de conciliation.
(Même loi -, art. 8). - . ' .

655. Lorsque plusieurs demandes formées par la
même partie seront réunies dans une mêmeinstance,
le juge dé paix ne prononcera qu’en premier ressort ; si
leur valeur totale s’élève au-dessus de 100 fr., lors même
que quelqu’une de ces demandes serait inférieure à
cette ; somme. Il sera incompétent sur le tout, si ces demandes
excèdent par leur réunion les .limites de sa juridiction.
(Bîème loi, art 9).

656. Dans les xas où la saisie-gagerie ne peut avoir
lieu qu’en vertu de permission de justice, cette permission
sera accordée par le juge-de-paix-du lieu où la saisie
devra être faite (1) , toutes les fois que les causes
rentreront dans sa compétence.
cependant il n’en est point ainsi : la Toi veut, danï ce cas, que la demande
originaire et la demande reconvenlionnelle soient jugées par le
même tribunal ; elle ne considère la demande reconventionnelle que
,cr>mme un accessoire à la demande principale..vl)  "Celle"" disposition est la conséquence du texte même de l’art. 3
delà loi précitée, qui autorise le juge-de-paix à connaître delà demande
en validité de la saisie-gagerie, pourvu que la location n’excède
pas annuellement, à Paris, 400 fr., et partout ailleurs,.200 fr. et
au-dessous, Ainsi,quand le bail verbal ou par écrit sera d’un loyer ou fermage
annuel de 400 francs ou de 200 francs et au-dessous, je propriétaire
qui voudra faire saisir-gager de suite el sans commandement
préalable les meubles de son locataire, devra présenter requête au jugede-paix,
et obtenir de lui l’autorisation de saisir-gager. Cette autorisation
sera,accordée au propriétaires quelle que soit, d’ailleurs, la
« tomme due par le preneur, lorsque le loyer annuel n’excédera pas 400 f.'364 DE XA COMPÉTENCE OES TEIBUMADX
S’il y a opposition de la part des tiers, pour des causes
et pour des sommes qui, réunies, excéderaient cette
compétence, le jugement en sera déféré aux tribunaux
de première instance. (Loi précitée, art. 10).

637. L’exécution provisoire des jugements sera ordonnée
dans tous les cas où il y a titre authentique,
promesse reconnue ou condamnation précédente dont
il n’y a point eu d’appel.

Dans tous les autres cas, le juge pourra ordonner
l’exécution provisoire nonobstant appel, sans caution,
lorsqu’il s’agira de pension alimentaire, ou lorsque la
somme n’excédera pas 300 fr., et avec caution, au-dessus
de cette somme. La caution sera reçue par le jugede-paix
(1). Art. H, même loi.) 

638. S’il y a péril en la demeure, l’exécution provisoire
pourra être ordonnée sur la minute avec ou sans caution,
conformément aux dispositions de l’article précédent.
(Même loi, art. 12).

639. L’appel des jugements des juges-de-paix, lorsqu’ils
sont sujets à appel, est porté devant le tribunal
de première instance qui prononce en dernier ressort.

640. L’appel des jugements des juges-de-pàix n’est
recevable ni avant les trois jours qui suivent celui de
la prononciation des jugements, à moins qu’il n’y ait
lieu à exécution provisoire (2) , ni après les trente jours
ou 200 fr. Alors le juge-de-paix connaîtra de la demande, dans les
limites de l’art. 3 dont nous avons transcrit le texte ci-dessus, c’est-àdire,
à quelque taux que cette demande puisse s’élever ; car il pourrait
arriver que le locataire ou le fermier dût au propriétaire plusieurs
termes ou même plusieurs années de loyer ou Fermage.
': (1) Cetarlicle contient deux dispositions bien distinctes : dans la
première, il détermine les cas spéciaux dans lesquels l’exécution des
jugements aura toujours lieu ; dans la seconde, il laisse au juge-depaix
la faculté de l’ordonner ou de la refuser.(2) L’art. 11, dont nous avons rapporté le texte ci-dessus, n" 621
examiné lès cas où elle à lieu de droit, et ceux où la loi laisse au juge
la faculté de l’ordonner ou de la refuser. Lorsque l’exécution provisoire
a lieu, on peut interjeter appel de suite et sans attendre le délai
de trois jours.IEN MATIÈRE DE BAIL. 365
qui suivront la signification à l’égard des personnes
domiciliées dans le canton (Loi sur les justices de paix,
art. 13.) 

641. Ne sera pas recevable l’appel des jugements
mal à propos qualifiés en premier ressort, ou qui élant
en dernier ressort, n’auront point été qualifiés. Seront
sujets à appel les jugements qualifiés en dernier ressort,
s’ils ont statues soit sur des questions de compétence,
soit sur des matières dont le juge-de-paix ne
pouvait connaître qu’en premier ressort. Néanmoins,
si le juge-de-paix s’est déclaré compétent, l’appel ne
pourra être interjeté'après le jugement définitif. (Même
loi, art. 14).

642. Lorsque le juge-de-paix est incompétent pour
connaître d’une contestation, ce qui a-lieu hors les cas
ci-dessus indiqués, la demande doit être portée devant
le tri b unal de première instan ce.

645. Lorsque le juge-de-paix est incompéient et qu’il
y a urgence, on peut assigner en référé devant, le président
du tribunal de première instance ou le juge qui
le remplace ; ce magistrat statue provisoirement par
une ordonnance, et renvoie au principal à l’audience
ordinaire du tribunal civil.

Tels sont, par exemple, ies cas où il s’agit: de réparations
d’entretien à la charge du propriétaire ; de travaux
du propriétaire qui troublent ia jouissance du
fermier ou locataire ; de travaux du fermier qui nuisent
au propriétaire ; d’objets ou constructions que le fermier
peut ou non enlever à !a fin du bail ; d’expulsion du
fermier qui refuse de sortir des lieux à fin de bail, etc.

644. Le juge tenant l’audience des référés peut statuer
provisoirement sur une clause de bail ainsi conçue:
A défaut de paiement d’un des termes du bail et huitaine
après un commandement, le bail sera résilié de
plein droit, et sans que le bailleur soit obligé de faire
prononcer en justice cette résiliation. (Arrêt de la Cour
royale de Paris du 26 avril 1836, le Droit, du 28 avril
même année).

Cette décision, intervenue sur la portée d’une clause
566 DE LA COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX
fréquemment usitée dans les baux, n’est pas sans intérêt
pour les propriétaires à qui elle assure une garantie
sérieuse, un moyen d’exécution prompt et efficace. De
leur côté, les fermiers ou locataires comprendront la
nécessité de ne pas souscrire trop légèrement à une
stipulation aussi rigoureuse.

645. La Cour royale de Paris, troisième chambre,
par arrêt du 2 mars’ i 839 , a décidé que la demandé en
résiliation de la vente d’un fonds de commerce et de la
cession du droit au bail est de la compétence des tribunaux
civils. (Gazette des Tribunaux du 3 mars 1859).

646. Lorsque le fermier d’un moulin, troublé dans sa
jouissance par suite de l’exécution de travaux publics,
par exemple, par ia mise en chaumage d’un canal de
navigation qui alimente le moulin, intente une action
en dommages et intérêts contre son bailleur , sans
qu’aucune demande soit formée contre l’administration,
cette action est de la compétence, des tribunaux judiciaires.
(Ordonnance eneConseil-d’État du 16 décembre
1.84 i, .'affaires Fouid contre les hospices d’Avignon ;
M. Viollet, Journal des Usines, t. 2, lre partie, p."68).

647. Lorsque, par une clause du bail, il a été stipulé
entre le propriétaire et le fermier, qu’en cas de ravages
commis sur lesrécoltes des terres de laferme^par le gibier
sorti du parc ou des bois du bailleur, il serait nommé
trois experts pour estimer-l’indemnité, c’est au tribunal,
et, en cas d’urgence, au juge des référés qu’il appartient
de désigner ces experts, si l’une des parties se
refuse à nommer aimablement le sien.

On ne peut pas dire que,.s’agissantde dommages aux
champs et récoltes, le iuge-de-paix a seul compétence
pour statuer sur l’action et par conséquent pour ordonner
les mesures préparatoires nécessaires à la constatation
des faits. (Arrêt de la Cour royale de Paris,
première chambre, du 5 décembre 1839, le Droit,
4 décembre, même ..année).

648. Les tribunaux civils de première instance connaissent
en dernier ressort des actions personnellement
mobilières jusqu’à la valeur de i ,500 fr. (Loi du 11 avril
EN MATIÈnE DE BAIL. 367,
1838, art. 1er). Si donc la demande est au-dessus de
1,500 fr., elle sera susceptible d’appel, lequel, s’il est
interjeté, devra être porté devant la Cour royale.

649. Le délai pour interjeter appel est de trois mois: il
court pour les jugements contradictoires, du jour delà
signification à personne ou domicile ; pour les jugements
par défaut, du jour où l’opposition n’est plus recevante.
L’intimé (le défendeur en appel) peut néanmoins
interjeter incidemment appel en tout état de
cause'., quand même il aurait signifié le jugement sans
protêtstation. Ces délais sont de rigueur, ils emportent
déchéiance. (Code de procédure civile, art. 443 et 414).

650). Aux termes de l’art. 135 du Code de procédure
civile) , l’exécution provisoire peut être ordonnée avec
ou sams caution, pour expulsion de lieux, lorsqu’il n’y
a pas’ de bail ou lorsqu’il est expiré.

Maîis lorsqu’il y a contestation sur l’existence du bail,
l’exécîution provisoire ne peut être prononcée. L’article
1135 précité, n’est applicable-que dans le cas où il
est ceertain qu’il n’existe pas de bail. (Arrêt de la Cour
royalie de Paris, chambre des vacations, du 23 octobre
1845,5 le Droit, 3 novembre 181-3.).

L’airt. 135 du Code de procédure civile décide aussi
que réexécution provisoire peut être ordonnée, avec ou
sâus (caution, lorsqu’il s’agit de réparations urgentes.
Voye ?zp. 63.'

6511. 11 existe plusieurs voies extraordinaire pour attaquesr
les jugements, savoir : la tieree-opposilion, la
rcquêêle civile, la prise à partie et la cassation.

6522. La tierce-opposition est l’opposition qui est formée
ppâr un tiers à un jugement auquel il n’a pas été
partiee, et qui cependant lui porta préjudice (Gode de

Erocéédure civile, art. 474). On conçoit que l’équité serait
lesséée si un jugement pouvait nuire à celui qui n’a pas
été ènn position d’y faire valoir ses droits.

6533. La requête civile est une voie ouverte aux parties
ou à Ideurs représentants, pour attaquer un jugement en
dernider ressort, devant le tribunal même qui l’a rendu
568 DE LA COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX
et le faire rétracter. La loi a déterminé les causes de
requête civile (Code de procédure, art. 480).

-654. La prise à partie est le recours personnel que la
loi accorde aux plaideurs contre les magistrats de l’ordre
judiciaire pour les faire, déclarer responsables du
tort qu’ils ont causé dans l’exercice de leurs fonctions
(Code de procédure, art. 505 et suiv.).

655. La cassation est, en général, l’action d’anéantir
un acte quelconque, et en particulier celle d’annuler un
jugement non susceptible d’être rétracté ou réformé.

La Cour de Cassation n’étant établie que pour maintenir
la stricte observation des lois et des principes, il
s’ensuit que sa compétence s’arrête là où la loi et les
principes ne sont pas intéressés.

Ce n’est qu’en matière d’enregistrement que le législateur
a accordé à la Cour de Cassation le droit d’examiner
et de juger les faits.

11 importe de remarquer que la Cour de Cassatioune
peut connaître que des jugements ou arrêts rendus en
dernier ressort, c’est-à-dire qui ont parcouru tous les
degrés de juridictions inférieures.

656. 11 y a trois cas où l’on peut se pourvoir en cassation
: 1° Pour contravention expresse à la loi, ce qui
a lieu lorsque le dispositif d’un jugement se trouve en
opposition formelle avec le texte de la loi (Lois des 1er
décembre 1790, art. 3, et 27 ventôse an vnï, art. 76 ;
avis du Conseil-d’Etat du 31 janvier 1806)  ; 2° Pour excès
de pouvoir, comme par exemple lorsque le juge est sorti
du cercle de ses attributions et a fait ce que la loi lui
défend ou ne lui permet pas ; 3° Pour contrariété de
jugement rendu entre les mêmes parties par des tribunaux
différents et quelquefois par le même tribunal.

Le pourvoi doit être précédé de la consignation d’une
somme de 150 fr. destinée au paiement de l’amende à
laquelle est condamné le demandeur en cassation, si son
pourvoi est rejeté. L’état ou les indigents sont dispensés
de la consignation.
En matière civile, le pourvoi doit être formé trois
EN MATIÈRE DE BAIL. 569
mois après la signification du jugemeni attaqué. Le pourvoi
se forme par une requête déposée au greffe, à laquelle
on joint l’expédition, ou bien la copie signifiée
du jugement, qu’on attaque, ainsi que les quittances
d’amende, et où l’on énonce les moyens de cassation
(Loi du 1er décembre 1790, art. 5-7, etc ). Le pourvoi
n’arrête pas l’exécution de l’arrêt ou du jugement attaqué,
et dans aucun cas et sous aucun prétexte, il ne peut
être accordé de surséance (Même loi, art 16) ."L’acte du
pourvoi en cassation est passible du droit de 25 francs
d’emegistrement. Les arrêts de la Cour de Cassation
doivent être enregistrés sur minute ; le droit est de
10 fr. pour les arrêts d’admission/préparations et interlocutoires,
et de 26 fr. pour les arrêts dêiiiutifs (Loi
du 28 avril 1816, art. 46 et47).
FUS.21,Modèles ;' ;-- ;;D.ETOBB LES.ACTES SOUS SEÏN&-PRIVÉ
' Relatifs aux locations dé Liens ruraux et d’usines.
K° I. Modèle « î'tsa ïseil à. fferissë.Entre les soussignés,M. [Prénoms, nom, profession ou qualité et demeure du propriétaire) 
à'une part ;. -EtM. (Prénoms, nom, profession et demeure du. fermier)  et la
dame..:. son épouse, qu’il autorise à l’effet du présent, d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes : :Hii. [le nom du propriétaire)  donne à titre de bail a ferme aux
époux [le nom du fermier et de sa femme) , qui l’acceptent conjointement
pour tant d’années entières et consécutives, (ou pour trois, six, ou
neuf années) , qui commenceront à courir le [indiquer le quantième
du mois)  prochain, et finiront, à pareille jour., Iesdits trois, six ou
neuf années révolues,-toutefois en s’avertissant réciproquemeul un an
avant l’expiration des trois, ou six premièresannées.l°ï.â ferme: connue:so'us le nom de…… avec.ses dépendances etappartenances,.située dans ta commune de^..j consistant en un prinv
cipàl cofps de.lôgis, Servant de logement au'fermier,:avec cour, puits,
porte.cochère pour entrer dans la cour, bâtiments à droite et à gauche
de ladite cour, servant d’écuries et d’étàbles avec greniers, au-dessus,
granges et autres bâtiments d’exploitation.Jardin potager tenant aux dits bâtiments, le tout de la contenance
. de 1 hectare, .10 ares, 50 centiares. .
'■'3° .Tant….. hectares….. ares….. centiares….. de terres labourables.
{Désigner la nature, la contenance elles tenants et aboutissants
des diverses pièces) ,3° Tant.,… hectares ares centiares de bas prés, etc.4°Tant d’hectares.. ;., ares centiares de prairies artificielles,etc.5° Tant d’hectares ares….. centiares de vignes.6° . . …,.. ;…,…………
D’ACTES sous SEIHG-PRIVÉ ; 571'
Ainsi que lé tout se poursuit et comporte sans en rien excepter ni
retenir, sauf les réserves si après.Mais sans aucune garantie de mesure, le plus ou le moins devant,
de convention expresse, tourner au profit ou au préjudice des preneurs,
ces derniers acceptant le domaine dans l’état où il se trouve, et
disant le bien connaître pour l’avoir examiné et s’en contenter.Ce bail est fait aux charges, clauses et conditions suivantes:Le preneur s’oblige:1° De garnir la ferme, et la tenir garnie de meubles, grains, fourrages,
chevaux, bestiaux et ustensiles nécessaires à son exploitation, et
en quantité suffisante pour répondre des fermages.2° D’entretenir les bâtiments de toutes réparations locatives, et de
les fendre à la fin du bail en bon état de réparations, conformément
à celui qui en sera dressé entre les soussignés avant l’entrée en jouissance
du preneur à frais communs.3° De souffrir lés grosses réparations qu’il conviendra de faire, et
de faire les transports des matériaux qui seraient nécessaires à cet
effet, et en outre de fournir chaque année quatre journées de charrette
à trois coliers, accompagnée de ses conducteurs dont le propriétaire
disposera à son gré, et dans ie cas où ledit bailleur ne réclamerait
pas lesdites journées de charrette, il renonce a prétendre à aucune
indemnité à cet égard.4° De labourer, fumer.et entretenir les terres par soles et saisons
convenables, sans pouvoir les dessoler ni dessaisonner.5b De convertir toutes les pailles en fumier pour l’engrais desdites .
terres ; sans pouvoir en distraire ni vendre aucune partie, et de laisser
à la tin de son bail toutes celles qui s’y trouveront.6° D’entretenir les clôtures qui se trouvent .sur ladite ferme, de replanter
des nouvelles haies partout où il en pourrait manquer, de faire
vider et curer les fossés quand il en sera besoin.7° D’entretenir tous les chemins particuliers d’exploitation de la
ferme, et de les maintenir toujours viables pour le transport des matériaux
et des récolles.8° D’épierrer tous les ans les prés « t les terres semées en fourrages
artificiels à faucher, et d’employer les pierres en provenant pour la
réparation dès chemins comme il est dit ci-dessus.9° D’étaupiner avec soin les terres, et les prés, et d’enlever les
ronces et buissons.10° De façonner avec soin et cultiver les vignes suivant les usages
des lieux, les provigner, en replanter d’autres à la place de celles qui
périraient ou qu’il faudrait arracher.11° D’écheniiler les arbres toutes les fois qu’il en sera besoin , de
remplacer ceux qui viendraient à mourir sans pouvoir prétendre et
consommer ceux qui seraient morts, voulant prévenir toutes discus-372 MODELÉS« ions, à cet égard., elle fermage étant modéré en considération de
celle clause.12° De payer sans aucune imputation sur le prix des fermages, et
pendant toute la durée du bail, l’impôt fonciers des biens présentement
loués.13° De rendre à la fin du bail les ustensiles de culture et de labours
qui y sont compris, en bon état, tels qu’il les aura reçus, et tous lesdils
biens en bon état de cultures el de labourages.14° De ne pouvoir céder ni transporter le droit au présent bail sans
le consentement exprès et par écrit du bailleur.15° De résider dans la ferme avec sa famille, ses yalets, tant de
bêtes de labour, et d’y tenir toujours tant de vaches, tant de moutons
au moins.16° De faire assurer à leur frais contre toutes sortes de risques
d’incendie, dans les dix jours qui suivront leur entrée, el pour durer
sans interruplion jusqu’à la fin du présent bail, leurs meubles, instruments,
harnais, bestiaux, récoltes en granges ou en meules, etc., "etc.,
el pour les bâtiments de leur ferme contre toute espèce de risques locatifs
et de voisins. Le bailleur déclarant ici que ces mêmes bâtiments
sont assurés par lui à telle compagnie ; faute par eux de faire ces
assurances dans ledit délai, ils pourront y être contraints ou le bailleur
le faire lui-même à leurs frais, les preneurs s’obligeant expressément
à les rembourser et à payer en outre une somme de vingt francs
par chaque jour de retard après le dixième de leur entrée, sans préjudice
d’autres dommages et intérêts en cas de sinistre.17° Si on stipule qu’il ne sera accordé aucune indemnilépour cas
fortuits, et queles preneurs ne pourront exiger aucune, diminution
de fermage à cet égard, on met :De ne pouvoir prétendre ni demander aucune diminution du prix
ni des charges qui résultent du présent bail, pour cause de grêle, gelée
, inondation , stérilité ou autres cas fortuits ordinaires ou extraordinaires,
prévus ou imprévus sous quelque prétexte que ce puisse être,
renonçant dès à présent à ladite diminution.■ 18° Si le bailleur se réserve le droit de demander hypothèque axi
preneur, on met :De fournir à la première réquisition du bailleur hypothèque suffisante
sur les biens à eux personnels, pour le garantir des paiements du
prix des fermages cl de l’exécution des autres conditions contenues au
présent bail.19° Si le bailleur a fourni des bestiaux et instruments aratoires,
on met:De rendre à l’expiration du bail les bestiaux et ustensiles fournis par
le bailleur en bon état (les détailler) , et tels qu’il les a remis aux pre
neurs qui le reconnaissent.En outre le présent bail est fait moyennant le prix de de fermage
annuel, sans aucune retenue pour quelque cause que ce soit,
que les sieur el dame [les preneurs)  s’obligent de payer par chaque
année en espèce métalliques ayant cours audit bailleur, en sa demeure
à….. ou au porteur de sa quittance, ou à son fondée de pouvoir (endeux paiements égaux) , dont le premier delà somme de se ferale du mois de…. le second le pour ainsi continuer jusqu’à lafin du présent bail.[S’il est convenu qu’une partie du fermage sera payée en denrée
ou en grains qui doivent être vendus sur le marché ou être conduits
à la demeure du bailleur, il faut le mentionner el dire: )  Le présent
bail est fait moyennant le prix de que les preneurs s’obligentà payer au bailleur en sa demeure à…. savoir les deux tiers ou les trois
quarts en argent monnayé et non autrement, de convention expresse
enlre les soussignés, sans laquelle le présent n’aurait pas eu lieu, et
l’autre tiers ou l’autre quart en grains de telle nature, et en beurre,
oeufs, volailles, etc., qu’ils seront tenus de vendre au profit du bailleursurlemarché de ou qu’ils seront tenus d’amenerà telle et telleépoque à la demeure du bailleur à…(Si l’on stipulait six mois de fermage payables par avance et imputables
sur les six derniers mois de la jouissance, il faudrait en
faire mention el en donner quittance dans le bail.Faute du paiement dudit prix et deux ou trois mois après l’échéance
d’un terme, et après un’e simple sommation, le présent bail sera
résolu de plein droit el sans qu’il soit besoin d’aucune autre formalité
judiciaire, si bon semble au bâilleur, qui sera libre de disposer de la
jouissance de6 biens présentement loués pour le temps qui restera à
courir du bail, sans préjudice des dommages et intérêts aux risques
et périls des preneurs qui s’y soumettent.(S’il y a un cheptel, on en place ici la clause (Voy. p. 381, n° 5).De son côté le bailleur s’engage expressément de faire jouir les preneurs
pendant la durée du présent bail des ferme el terres qui en
font l’objet, et de les tenir clos et couverts suivant l’usage des lieux.Le bailleur s’oblige à faire telles el telles constructions (les indiquer).Le bailleur se réserve sur les immeubles de la ferme présentement
louée le droit de chasse et de pêche par tous les moyens légalement
permis, pour lui el pour ceux qui l’accompagneront, ou auxquels il en
aura donné la permission par écrit, avec obligation par ces derniers
de se présenter chez les preneurs avant d’entrer en chasse, mais seulement
en saisons convenables, dans les pièces de terres et aux époques
où il ne pourra être fait de tort aux cultures ou aux récoltes, sous
psine de tous dommages et intérêts ; lesdils droits de chasse et de
pêche étant formellement interdits aux preneurs, et dans le cas où le
gibier viendrait à occasionner des dégât », le bailleur devrait en être574 MODÈLESaverti éii temps opportun, aGn d’aviser au moyen d’eii faire détruire
là quantité surabondante.[S’il s’agissait d’un bail d’une longue durée, on pourrait stipuler
de la manière suivante une clause de renouvellement de bail.) Pour donner au preneur toute facilité davantage aux améliorations
à introduire dans l’exploitation du domaine présentement baillé à
ferme, il est convenu que, si les preneurs laissent écouler entièrement
là dix-huitième année du présent bail sans notifier au bailleur qu’ils
entendent proroger sa durée pour une autre période de vingt ans, le
présent bail sera terminé de plein droit à son expiration, le …..Les preneurs ne pourront valablement faire cette notification qu’en
offrant au bailleur pour tout le temps de la prorogation une augmentation
de fermages de dix pour cent pour chaque année en sus du 'prix
de l’ancien fermage ; si cette notification reste sans réponse pendant
un délai de trente jours, le bail sera prorogé aux mêmes clauses et
conditions, à la charge toutefois de ladite augmentation de fermage.
Si dans les trenie jours delà notification ci-dessus mentionnée io
bailleur de son côté répond, par Une autre notification qu’il ne consent
pas à la prorogation, ladite prorogation n’aura pas lieu ; mais
■ èdil bailleur sera tenu de payer aux preneurs à leur sortie et à litre
d’indemnité une somme égale à dix fois l’augmentation offerte.Les frais de l’enregistrement du présent bail s*rorit à la charge des
pàriies qui y donneront lieu ou supportés en commun.Fait double entre les soussignés, à..,, le mil huit cent….(Signatures).
Observations.Les clauses contenues au modèle ci-dessus sont celles qu’on insère
le plus fréquemment dans le bail à ferme ; elles dépendent entièrement
de l’intention des parties qui peuvent au reste lés modifier à leur volonté
et ajouter les stipulations que nécessitent les circonstances.
Quant aux précautions à prendre pour la rédaction des baux sous
seing-privé, voyez ce que nous avons dit pages 29 et 30.fë° S. RSoîSèïfi « i'sia foail &. ESïLOfêié fraiesEntre les soussignés (prénoms, noms, qualités et demeurés des
parties).Ont été faites les conventions suivantes:M…., (le nom du bailleur)  a, par ce présent, donné à ferme, amollie
fruits, pour trois années entières et consécutives, qui commenteront
le au sieur L…., cultivateur, qui l’accepte.Le domaine de…., situé commune de…., et consistant:1° En deux corps de bâtimenls, distribués en logement pour le
colon, écuries, vacheries, étables, celliers, hangars, granges, etc.2° En tant d’hectares de terres labourables, etc.3° En tant d’héctàfes de bas prés, etc.4° Etc.À l’exploitation de ce domaine sont attachés les bestiaux, ustensiles
et instruments aratoires désignés en un état estimatif que les parties
en ont dressé par acte sous seing-privé, fait doubléà le….,Ainsi que le domaine et ses accessoires, parfaitement connus du
preneur qui les a vus et Visités, se trouvent exister sans aucune exception
ni réserve.Ce bail est fait aux charges, clauses et conditions suivantes, que lé
preneur s’oblige d’exécuter, et pour raison desquelles il ne pourra
prétendre aucune indemnité ni dommages et intérêts.1° 11 résidera dans le domaine pendant toute la durée du bail.2° Il entretiendra de toutes réparations locàliVès les lieux destinés à
son logement et autres bâtiments compris dans l’exploitation.3° Il fera lotis les charrois et transports nécessaires pour les réparations
à faire aux bàlimenis, l’apport et le déblaiement des-matériaux,
mais seulement jusqu’à concurrence de huit journées de voitures à
deux chevaux par chaque année.4° Il fera tous les travaux de culture: eh conséquence il sera tenu debien
labourer, fumer et ensemencer les terres en temps et saisons convenables,
de façonner et provigner lés vignes, de fûiïief lés prés, el de
les tenir à faux courante et en bonne nature de fauché ; le lotit suivant
le mode de culture cî de tenue employé jusqu’à présent pour lés héritages.
Il ne ptiufrâ défricher aucune prairie qu’avec le consentement
exprès et par écrit du bailleur.5° Il labourera le pied dés arbres au moins une~fois l’an, et il remplacera
les arbres qui Viendraient à 'mourir par ceux que lé bailleur lui
procurera ; il greffera les jeunes arbres fruitiers ; il profilera des branchages
dès arbres fruitiers morts ; quant aux troncs des arbres qui
viendront à mourir, ils appartiendront au bailleur qui les fera arracher
èl couper à ses frais.6° Le preneur élaguera les arbres et les haies en tant que dé besoin.Lès bois nécessaires pour les échalas des vigiieS seront distraits de
la masse à partager ; le surplus des élagages sera partagé par moitié
entre le preneur et le bailleur ; la portion revenant au bailleur sera
portée par le preneur à , dans les lieux désignés parle bailleur.7° Le preneur curera les fossés, et entretiendra les rigoles faites
pour l’écoulement des eaux ; il sera tenu aussi d’entretenir et de ré »
parer les haies qui existent sur le domaine.8° Il ensemencera annuellement au moins tant d’hectares en blé
froment, tant d’hectares en blé méleH, tant d’hectares ëii sainfoin.
Les semences eu blé et seigle seront fournies par le bailleur qui les376 MODÈLESprélèvera avant partage lors delà récolle ; les autres semences seront
fournies par moitié, entre le bailleur cl le preneur.9° Le preneur sera tenu de faucher et lier les foins et les fourrages,
de scier et lier les blés, avoines et aulres grains, de cueillir les fruits
et raisins, et généralement de faire tous les travaux de moisson et récolte.
Le bailleur fournira seulement pour la maison, la récolle des
foins, el à l’époque des vendanges, deux hommes de journée qui seront
nourris par le preneur.10° Les foins, pailles et fourrages récollés seront employés à la nourriture
des bestiaux ; dans le cas d’insuffisance, le supplément sera
fourni à frais communs ; si les foins, pailles et fourrages excèdent la
consommation, le surplus sera vendu par le preneur, du consentement
du bailleur, el le produit en sera partagé par moitié entre eux ; le preneur
laissera dans le domaine, à la fin du bail, les pailles et fourrages
qui s’y trouveront.11° Les fruits et raisins seront partagés après qu’ils auront été
cueillis et rassemblés ; les grains à partager et les grains el fourrages
destinés à la nourriture des bestiaux, seront, par le preneur, charriés
du champ dans les bâtiments du domaine.12° Le preneur batlera el vannera les blés, seigles el autres grains.
Il fera aussi cribler les blés.13° Les blés, seigles et aulres grains non destinés à la nourriture
des bcMiaux seront partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.
Ce partage aura lieu après que les grains auront été battus et
vannés, el même criblés s’il s’agit de blé.14° Les fruits el récoltes revenant au bailleur lui seront portés par
le preneur, immédiatement après le lotissement, dans les lieux qu’il
aura désignés à15° Le. preneur sera tenu de bien nourir, héberger el soigner les
bestiaux ; il les emploiera aux travaux et pour l’exploitation du domaine
 ; il les fera visiter et panser au besoin, à ses frais, par un arliste
vétérinaire. Les herbages et pâturages seront destinés exclusivementla nourriture des bestiaux.
à 16° Le preneur profilera seul du laitage ; les laines et le croît seront
partagés par moitié, entre lui et le bailleur ; la tonte des laines sera
faite aux frais du preneur ; il ne pourra en être fait aucune qu’en présence
du bailleur ou de son fondé de pouvoir. Les laines revenant à
ce dernier lui seront portées par le'preneur, immédiatement après lelotissement à dans les lieux désignés à cet effet.. 17° Le partage des croîts sera fait da ;:s le courant de chaque année,
lorsque les parties le jugeront à propos ; à cel effet, il sera procédé,
par expert, à la prisée du cheptel ; ce que le fonds du bétail aura
perdu en valeur sera remplacé par des croîls , cl ce qui restera des
croils, après le remplacement, sera partagé par moitié.D’ACTES sous SEIKG-PMYÉ. 57718° Le preneur pourvoira, à ses frais, au remplacement des chefs
du cheptel qui auront péri ou qui auront été perdus par sa faute.19° Il sera fait à la fin du bail, une nouvelle estimation du cheptel.Le bailleur prélèvera, d’après celle estimation, des bêtes de chaque
espèce, à son choix, jusqu’à concurrence de la valeur du fonds de
cheptel d’après l’état estimatif. Le surplus formera le croit. Si la valeur
est alors estimée être d’une, somme inférieure à celle portée en cet
état, le bailleur prendra le cheptel dans la situation où il se trouvera,
elle preneur lui paiera comptant, ou dans les délais qui seront fixés,
moitié de la différence d’avec cette première somme.20° Les fumiers seront employés à l’amendement des héritages du
domaine exclusivement, el le preneur ne pourra en disposer autrement
ni en vendre, sous quelque prétexte que ce soit. Il laissera dans
le domaine, à la fin du bail, tous les fumiers qui s’y trouveront.21° Le preneur ne pourra faire aucun labour sur des terres autres
que celles du domaine , ni des charrois pour qui que ce soit, sans le
consentement du bailleur.22° Les pailles, fourrages el fumiers qui se trouveront dans le domaine,
pendant le cours et.à l’expiratiou du bail, quels que soient les
lieux où ils auront été récoltés, seront censés provenir, des terres du
domaine, et le preneur ne pourra en disposer qu’ainsi qu’il a été cidessus
réglé.23° Le preneur emploiera suivant leur destination les ustensiles et
instruments aratoires compris au bail, et les rendra à la fin de sa
jouissance en bon élat, et sans autres détériorations que celles prove-nant
 de l’usage. Il remboursera, d’après l’état estimatif, la valeur de »
ustensiles et instruments dégradés, péris ou perdus par sa faute, ou il
en rendra d’autres, de valeur égale à celle portée en cet état.24° Le preneur remboursera au bailleur, moitié des contributions,
centimes additionnels et subventions auxquels les immeubles du domaine
auront été imposés. Ce remboursement ne pourra être exigé
par le bailleur que dans lès proportions et aux époques fixées pour les
'paiements à faire aux percepteurs.Les parties évaluent la portion à revenir annuellement au bailleur
dans les grains, foins et raisins, savoir: klant d’hectolitres de blé,
tant d’hectolitres de seigle, tant d’hectolitres d’avoine , tant d’hectolilres
d’orge, etc. Quant à la portion à revenir au bailleur dans les
laines, étayages, fruils et productions aulres que les grains, foins etraisins, les parties l’évaluent à la somme de (Ces évaluations sontnécessaires pour la perception des droits d’enregistrement).Fait double à le mil huit cent (Signatures des parties.) 578 MODÈLESIïc 3. Hoilèïe el’a » toaîl à cïieptcl simple
sou.s signatures privées.Entre les soussignés,A….. (prénoms, nom,profession el demeure dubailleur) , d’une
part ;Et B (prénoms, nom et demeure du preneur) , d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :Lesietir A donne à titre de bail à cheptel simple, ad sieur B…..ce prenant et acceptant, le fonds de bétail ci-après désigné, savoir:
1° trente brebis el six béliers, qui sont distingués \ia.r telle marque ;
2° quatre vaches laitières, dont deux sous poil rouge, âgées de quatre
ans chacune, el les deux autres sous poil noir et blanc, âgées de cinq
ans aussi chacune ; 3° deux boeufs de labour, sous tel poil de tel âge,
et un taureau, tous lesquels bestiaux appartiennent au bailleur, et sont
actuellement en la possession du preneur qui le reconnaît, etc.Pour en jouir par ledit sieur….. à titre de preneurà cheptel simple
pendant lesdites trois années, profiter seul des laitages, du fumier et du
travail desdits animaux, et partager par moitié avec le bailleur les
laines el le croît qui en proviendront durant le même temps.Ce bail est fait aux charges, clauses et conditions suivantes:1° Le preneur sera tenu de nourrir à ses frais tous lesdits bestiaux,
de les garder, gouverner el héberger comme il convient, et de prendre
pour leur conservation tous les soins d’un bon cultivateur, le tout
pendant la durée du présent bail.2° Le preneur ne pourra faire aucune tonte sans en prévenir le
bailleur.3° Il ne pourra disposer d’aucune bête du cheptel, soit du fonds,
soit du croît, sans le consentement du bailleur, qui lui-même h'éii
pourra disposer sans le consentement du preneur.4° Le fonds de cheptel est estimé par les parties valoir la somme de…
et ce sera sur cette somme que sera réglé à l’expiration du bail, le
proQt ou la perle à partager ou à supporter par moitié entre le bailleur
et le preneur. Cette estimation ne transportera pas la propriété du
fonds du bétail au preneur.5° Pour constater le profit ou la perte du fonds dé cheptel à l’expiration
du bail, il en sera fait, à cette époque, une nouvelle estimation
par deux experts, dont les parties conviendront, et qui pourront s’adjoindre
un troisième expert en cas départage d’avis.S’il se trouve alors du profit,Ue bailleur pourra prélever, des bêtes
de chaque espèce, jusqu’à concurrence de la première estimation ;
l’excédent sera ensuite partagé par moitié.Si, au contraire, il y a perte, le bailleur prendra ce qui restera duD’ACTES SOUS SEIKG-PRrVÉ. 579fonds de bétail, et le preneur lui paiera la moitié dé là perte.6° Le preneur et le bailleur auront réciproquement là faculté d’exigera
la fin de chaque année, ou quand bon leur semblera, le partage
du croît et de la lonte des laines ; le partage des croîts n’aura lieu néanmoins
qu’après qu’il aura été constalé par une prisée que le fond du
cheplel n’est pas diminué de valeur. Dans tous les cas, le profit seul
sera mis en partage ; en sorte qu’il sera toujours pris sur les croîts, .
avant partage, de quoi remplacer la diminution de valeur du fond dé
bétail.7° Si le cheplel périt en entier, sans la faute du preneur, la perle
en sera pour le bailleur ; s’il n’en périt qu’une partie, la perte sera
supportée en commun d’après le prix de l’estimation originaire et celui
de l’estimation à l’expiration du bail.8° Le preneur ne-sera tenu des cas fortuits que lorsqu’ils auront été
précédés de quelque faute de sa part, sans laquelle la perle ne serait
pas arrivée.9° Dans lôus les cas, le preneur sera toujours tenu de rendre compte
des peaux des bêles.10° Si quelques-uns des chefs du cheptel viennent à périr sans qu’il
y ait de la faute du preneur, ils seront d’abord remplacés par les croîts ;
le surplus seul sera partagé entre les parties.11° Mais, si aucuns périssent ou se perdent parla faute ou négligence
du preneur, il sera payé sur le champ, par le preneur au bailleur
telle somme pour chaque brebis ou bélier, telle somme pour chaque
vache, telle somme pour chaque boeuf, telle somme pour le taureau,
el enfin telle somme, si c’est la totalité du bétail, et ce tant pour
la valeur réelle desdites bêtes que pour dommages et intérêts.12°. Le preneur ne pourra céder le cheptel à qui que ce soit sans le
consentement exprès du bailleur, à peine d’en répondre en son propre
et privé nom, et de tous les dommages et intérêts, que les parties
fixent dés à présent à la somme de… pour le soûl fait de la concession
du cheptel.13° Le présent bail sera résilié de plein droit, à défaut par lé preneur
de satisfaire à tout ou partie des obligations par lui ci-dessus contractées.Ledit sieur B déclare accepter ledit fonds de bétail à titre decheptel simple, et promet de remplir et exécuter fidèlement toutes les
conditions ci-déssus.Fait double à le mil huit cent (Signatures).W. 41. SïofièSe ai'ssaa Eîêstl à, ©Sucpiel sa g&oitié
SOEIS seing-privé.Les soussignés (prénoms, noms, qualités et demeures des parties).
Déclarent et reconnaissent par le présent avoir mis en société, et à380 MODÈLEStitre de cheplel à moitié pour trois, six ou neuf années entières et consécutives,
qui commenceront le…-, mil huii centLe fonds de bétail ci-après désigné, savoir :Le sieur à titre de bailleur tels bestiaux. (Désigner ici les bestiaux
mis dans la société par le bailleur).El le sieur—. tels aulres bestiaux. (Désigner ici ceux mis par le
preneur).Pour, par ledit sieur (le nom du preneur)  jouir, à litre de preneur,
pendant lesdiles trois années, de tous les animaux ci-dessus désignés
et mis dans ia présente société, les faire servira la culture des terresqu’il lient à bail de M el de toutes autres terres qu’il pourraprendre à bail par la suile et profiler seul des laitages, fumiers et labours
desdils bestiaux.Le bail est fait en outre, aux charges, clauses et conditions suivantes.1° Le preneur sera seul chargé de nourrir, loger, garder, gouverner,
héberger à ses frais, et comme il convient, tous lesdils bestiaux,
pendant la durée du présent bail, eld’cn prendre tous les soins d’un
bon cultivateur, à peine de résiliation du bail si bon semble au bailleur.2° Les laines et croils seront partagés par moitié à la fin de chaque
année du bail.(Les autres conditions comme au cheplel simple).Faildoubleà le mil huit cent .(Signatures des parties).TX° 5. Modèle CË'IÏIÎ cEEepï« ?l doneié au fermierois ciiiepeeS sîe i'ejp.Entre les soussignés (prénoms, noms et qualités des parties).Ont éié faites ies conventions suivantes :(Le bail à cheptel de fer se fait de même que le bail à ferme ; voyez
modèle n° 1, on y ajoute seulement la clause suivante:) Le preneur jouira à litre de cheplel de fer pendant la durée du
présenl bail, ainsi que le bailleur s’oblige de l’en faire jouir, de tous
les besliaux qui garnissent ladite métairie, lesquels bestiaux appartiennent
au bailleur, et sont désignés en un état qui est demeuré ciannexé
à la réquisition des parties après avoir été d’elles signé et paraphé.
- . 'Tous les croîts cl profils dudil cheplel appartiendront au preneur,
sauf les fumiers qui devront être- employés à l’engrais des terres sans
qu’il en puisse êlre distrait ni vendu aucune partie.Le preneur ne pourra se servir desdits bestiaux ni souffrir qu’on s’en
serve pour aucun autre usage que la culture desdites terres.La valeur dudil fond de bétail a été estimée et fixée à l’amiahle entre
les parties à la somme de.. Cette estimation n’en constituera pas ledit
preneur propriétaire ; mais ledit fonds de bétail sera, pendant là durée
du bail à-ses seuls risques, périls et fortunes, et il devra laisser au
bailleur, lors de l’expiration du bail, un fonds de bétail de même nature
et valeur, suivant l’estimation qui en sera faite alors par expert
nommés à l’amiable.
JB 0 6. Modèle « l’un l »aîi die « aeStes impropreiM-ent
appelé cbe-ptcl.
Entre les soussignés (noms, prénoms, qualités, et demeures des
parties) ,A été convenu ce qui suit:.M. A….. donne à bail et loyer pour troisannées entières et consé
cutives qui commenceront à compter de Pâques prochain, ou de ce
jour, au sieur B….. ce acceptant, tant de vaches laitières, l’une'sous
tel poil el de (eî âge, l’autre sous (e ! poil et de tel âge, que ie preneur
reconnaît avoir présentement en sa possession, pour en avoir le laitage
„et le fumier. ,'.Ce bail est fait moyennant tant de loyer annuel que le sieur….ilpromet de payer à M…., ou au porteur de sa quittance, en deux termeségaux, dont le premier sera effectué le,..,, prochain ; lé second, le…
suivant, et ainsi continuer jusqu’à l’expiration du présent bail, qui
est fait, ..en outre., à la charge par. ledit, preneur, qui s’y oblige, de .
nourrir, loger et héberger lesdiles vaches, tant en hiver qu’en été,
et en avoir soin pendant le temps ci-dessus fixé, en sorte qu’il n’arrive
aucune perte ni inconvénient ; dans lequel cas, 'ou en cas de
la mort desdiles vaches ou de l’une d’elles par la faute ou négligence
dudil B……-ou de ses gens, ledit B……'s’oblige-"de payer àM. A…., la somme de tant, pour la valeur de chacune d’elles, aussitôt
le cas arrivé" ;' et si lesdiles vaches ou l’une d’elle meurt de ;mort
naturelle, il en sera quitte el déchargé, en rapportant la peau.de la
Vache ou des vaches mortes, avec certificat valable dé ladite mort naturelle.
Le bailleur se réserve expressément lés veaux qui naîtront des--dites
 Vaches pendant là durée du présent bail...Faitdouble à….. le mil huit cent.(Signatures des parties).
■W° 7. Modèled’an bail à comptant stipulé
pour une durée fixe.
Entre les soussignés,. …M. A…., propriétaire, demeurant à…., d’une part,Et M. B….,cultivateur, demeurant à…., d’autrepart,382 MODÈLESOnt été faites les conventions suivantes:M. A (le nom du propriétaire) , par le présent, donne à titrede bail à comptant, pour trente-cinq (1) années entières et consécutives,
qui commenceront le avril mil huit cent avec garantiede tous troubles et empêchements :.Au sieur B…., cultivateur, qui accepte pour lui, ses héritiers et
ayant cause.1° Un vaste champ ou lande, entièrement inculte, situé au lieudit…., commune de de la contenance d’environ tant d’heclares,tenant, du levant, aux propriétés de M. B..,.., du midi, à la granderoule de…., à , du couchant à, etc.2° Et un vieux vignoble, situé au lieu dit…, même commune de….
tenant du ievanlà…., elc.Ces immeubles appartiennent à M. A…., comme ayant élé recueillis
par lui dans la succession de Mmc G-…., sa mère, décodée depuis
plus de trente années, et dont il était le seul enfant.Le présent bail est fait aux charges et conditions suivantes, que le
.sieur B…., promet et s’oblige d’exécuter :1° De défricher el planter en vignes, à ses frais, dans le délai de
cinq ans, à partir du jour où commencera ce bail, et par cinquièmed’année en année, le champ dit c’est-à-dire, le premier des deuximmeubles désignés ci-dessus ;2° De renouveiler et replanter en vignes, également aux frais dudit
sieur B…., le Vignoble de…., le second des deux immeubles qui
font..l’objet du présent bail. Ce renouvellement se fera en trois années,
par tiers chaque année, le premier tiers sera replanté dans le courant
de la huitième année du présent bail. le second tiers dans le
courant de la neuvième année, el le dernier tiers dans le courant de la
dixième année.Et d’entretenir les vignes actuellement sur pied ,.celles qui doivent
les remplacer, celles qui garniront ia lande actuellement inculte dont
il vient d’être parlé, en bon état de culture, et d’en jouir en bon père
de famille.Sur les produits à provenir des vignes qui seront comptées dans les
immeubles ainsi remis, il sera prélevé au profit de M. À….," ou de
ses représentants, la quantité de tant d’hectolitres devin, pour l’in.demniser
du paiement des impôts dont le bien sera chargé.Le restant des produits sera partagé par moitié, et la portion revenant
à M. A…., sera transportée dans ses caves et celliers, à…., par
les soins et aux frais du preneur ou de ses successeurs.({) KODS n’avons indiqué ce chiffre que parce qu’il est le plus en toetige ions JcB
ions Recette espèce: niais on peut-Rsigneranç autre « ioiis « «« oBtratiD’ACTES SOUS SErKG-PBIVÉ. 383f. Les parties évaluent la portion qui reviendra à M. A…., lorsque
les immeubles dont il s’agit seront en plein produit, à tant d’hectolitres
devin.Fait double à….. le.,… mil huit cent….,, . (Signatures des parties) , .K° 8. BSodèïe « t’iirs Jbaîï fie menïïii Jiydraiïlîgïie.Enlre les soussignés, .(Indiquer les prénoms, noms et demeures des contractants).A- été convenu ce qui .suit : -M. '(|e nom du bailleur)  fait bail et donne à loyer pour tant d’années
entières et consécutives qui commenceront à courir le….. pour
finir leA il, (le nomêu preneur)  ce acceptant, les biens ci-après désignés
et situés commune et terroir de…l°Le moulin à eau faisant de blé farine, appelé le -moulin.,., (indiquer
ta dénçminfition particulière) , situé sur la rivière de…,., consistant
en bâtiments où sont les instruments, moulants, tournants et
travaillants, magasins et logement du meunier, écurie, fournil, cellier,
tous lesdils bâtiments couverts en…..2° Un jardin potager clos de mur (ou de haies vives) , tenant,…3° Tant d’hectares de terres labourables ou de prés, etc., tenant
d’un côté à.,…, etc.-..Ainsi que lesdits bkns se poursuivent et comportent sans aucune
exception ni réserve, et sans garantie de la mesure indiquée donl la
différence en plus ou en moins, quant à la jouissance, tournera « u
profil ou à la perte du preneur, qui n’exige pas une plus ample désignation
desdits immeubles", qu’il déclare bien connaître comme les
ayant vus et visités.. …_…… : .Pour, par ledit preneur, en jouir en bon père de famille en tous
fruits, profils et revenus pendant tout le temps ci-dessus fixé, et aux
charges, clauses et conditions suivantes qu’il s’oblige d’exécuter et accomplir.1° D’habiter en personne et famille et occuper ledit moulin, les bâtiments
et lieux qui en dépendent, les garnir el tenir garnis de meubles
et effets mobiliers, marchandises, grains et farines en quantité
suffisante pour l’exploitation dudit moulin elpoUr répondre des loyers
et de l’exécution des charges, clauses et conditions du présent bail ;2° D’entretenir et maintenir tous les objets et ustensiles dudil moEiin,
de manière qu’ils soient toujours propres à leur usage et au travail
de l’usine et tous les bâtiments en bon état de réparations locatives, el
« le souffrir que l’on y fasse les grosses réparations qui devicndraienl
aéeessajres Jjendagl Jo, durée du présent bail^ans fouyoir exigerWj.584' . MODÈLEScune indemnité si ce n’est une réduction du loyer dans la proportion
du nombre de jours pendant lesquels le moulin n’aura pas tourné, el
ce d’après le prix du bail el dans le cas seulement où lesdites réparations
causeraient plus de quarante jours d’interruption dans le travail
du moulin ;3° D’aller chercher les matériaux nécessaires aux réparations dont
il est question dans l’article précédent, sans pouvoir élre tenu de parcourir
une distance de plus de tant de myriamètres dudil moulin ;4° De ne pouvoir charger les planchers dudit moulin qu’en raison
de leur force, à peine de demeurer responsable de lous dommages qui
résulteraient d’une surcharge ;5° De cultiver et fumer le jardin et pièces de terre en temps el saisons
convenables, d’avoir soin des arbres à fruits, de les émousser,
tailler et écheniller, dé remplacer ceux qui viendraient à périr, de tenir
les prés nets et fauchés suivant l’usage, de les faire élaupiner et de
répandre là terre des taupinières chaque année, d’entretenir en bon
étal les haies vives, de regarnir et rétablir les parties manquantes ;
. 6° D’entretenir les berges de la rivière ou du canal du moulin, ainsi
que les écluses, à la hauteur desdites berges ; à cet effet le preneur
pourra prendre de la terre dans… (désigner le Heu) (l)  ; de souffrir la
visite que le bailleur pourra faire tous les ans desdiles berges el écluses,
et supporter.les frais des réparations que le bailleur ferait faire si
elles ne l’avaient pas été par le preneur a la première réquisition dudit
bailleur ;7°. De faire le curage de la rivière ou du canal du moulin et de la
fausse rivière, qu’il soit reconnu nécessaire à l’exploilation du moulin
ou qu’il soit ordonné par des règlements de l’administration publique ;8° D’arrêter, pendant autant de temps qu’il sera nécessaire, ledit
moulin, afin de faciliter l’épuisement de la rivière toutes les fois que
lesdites réparations l’exigeront ; ' …-.-9° De ne pouvoir couvrir autrement qu’en tuiles ou ardoises toutes
les constructions qu’il conviendrait au preneur de faire sur les dépendances
du moulin ; •
. 10" De ne pouvoir céder ni transporter directement ou indirectement,
en tout ou en partie, son droit au présent bail ni même soUs(i) Cette clause n’obligerait le preneur qu’à faire aux berges les réparations ordinaires.
S’il survenait des uégracalions p'us importantes, il n ;en serait pas tenu ; mais
s: les parties conviennent que le preneur aura à sa cbarge iouies les réparations des
berges, cette clause doit être rédigée de la manière suivante : d’entretenir au fur et à
mesure des dégradations, les berges et ebaussées des écluses dudit moulin de toutes
réparations, brèches de fond, renards, taupinières et autres de toute nature, sans
•distinction ni exception, et’de les rendre en fin dudit bail en bon état-de toutes réparations,
louer à <rui que ce soit sans le consentement exprès et par écrit du
bailleur ;11° D’acquitter à la déchargé du bailleur et sans recours contre lui
toutes les contributions foncières dont ledit moulin et ses dépendances
comprises dans le présent bail peuvent et pourraient être chargées et
de justifier de leur acquit à la première réquisition du bailleur.En outre, le présent bail est-fait moyennant la somme de., de loyer
annuel, laquelle somme le preneur promet el s’oblige à payer au bailleur
(désigner le lieu où le paiement doit être fait)  en tant de termes et
paiements égaux de Irois en trois mois ou de six mois en six mois par
chaque année pour faire le premier paiement, qui sera comme chacundes autres de….. francs, le..,., lé second le . pour ainsi continuerde terme en terme jusqu’à l’expiration du présent bail.De son côté, le bailleur s’oblige envers le preneur, 1° De'Ielenirclos
et couvert suivant l’usage ; 2° De faire dans les bâtiments et autres •
lieux du moulin les grosses réparations, qui pourraient survenir pendant
le cours du présent bail.•"' Le bailleur se réserve le droit de chasse sur les immeubles dépendant
du moulin qui fait l’objet du présent bai !.Clause relative à la faculté de faire des changements pour
Vamélioration du moulin.Il est convenu que le preneur aura le droit, pour l’amélioratiohdudit
moulin, de réunir dans une seule les deux rayères conduisant l’eau
aux roues .d’élargir ces roues et de faire les changements qui lui deviendraient
utiles, pourvu qu’ils soient entièrement à l’avantage de
l’usine et qu’ils lie nuisent pas à la solidité des bâtiments. ; -Qu’il sera fait incessamment entre le bailleur et le preneur, et à la
première réquisition de fAun d’eux, un état des lieux présentement
ioués et de tous les arbres existants sur les héritages compris audit
bail, et que le preneur sera tenu, ainsi qu’il s’y oblige, de rendre lé
tout en fin dudit bail conformément audit état des lieux qui sera fait
aux frais du preneur ou des contractants ;Que le preneur aura le droit de pêcher sur et le long des héritages
compris audit bail dans les parties dé rivière qui dépendent dudit
moulin -seulement-, el ce dans le temps où la pèche est autorisée par
les lois et règlements ; /'- Que là: preneur aura le droit de faire dans le courant du présent
bail, dans la cour du moulin, une remise ou un hangar, qu’il nepourra dépenser à cet effet plus de à peine de ne pouvoir rècla--met au propriétaire l’excédant, et que le propriétaire sera ténu de
reprendre ces constructions à la fin du bail, non eu égard aux dépenses586 MODÈLESqu’elles auraient entraînées, mais suivant l’estimation qui en sera faite
par experts ;Qu’enfin le preneur aura encore le droit de prendre dans tel lim
les pierres qui pourraient lui être nécessaires à la réparation des chemins
arrivant au moulin. A l’égard de la prisée des moulants, tournants
et travaillants el ustensiles du moulin qui pourraient appartenir
au preneur s la fin du bail, les parties conviennent qu’elle sera faite
suivant l’usage, par des experts qui seront nommés et choisis à l’amiable,
que les parties intéressées et le bailleur seront tenus de pren^
dre le tout pour le montant de cette prisée et conformément aux usages
de la meunerie.(Autre clause relative aux changements et améliorations).ïl est expressément convenu entre les parties,Qu’à la première réquisition du preneur, quand bon lui semblera,
et à la charge par lui de prévenir le bailleur six mois par avance.de
son intention, le bailleur sera tenu de faire faire audit moulin, soit
dans les rayères el oeuvres hydrauliques, soi ! dans les bâtiments,
planchers, toilures, graisseries et autres parties de l’établissement , tels
travaux d’améliorations qui pourraient être jugés nécessaires par le
preneur pour le perfectionnement de l’élablisscment, et ce bien compris,
bien entendu tous les nouveaux mécanismes tournants, virants et
travaillants qui pourraient êlre la conséquence desdites améliorations
en question, lesquels restent comme prisée àla charge du preneur et
demeurent sa propriété.Tous les travaux dont il vient d’être question seront faits avec toute
l’économie possible sous les surveillanceet direction de toutes les parties.
Ils seront poussés avec rapidité et seront faits avec solidité.Dans le cas où ils.dureraient plus de quarante jours,-les preneurs ce
seront tenus de payer que moitié de leurs loyers, pendant tout le temps
de la durée de ces travaux qui « céderai ! lesdils quarante jours. Le »
preneurs ne pourront être tenus de faire les charrois des matériaux
pour lesdils travaux cl amélioralions.Dans le cas où les travaux seraient exécutés, il sera fait entre les
parties un état de loules les dépenses faites à leur occasion par le bailleur,
cet état sera au cas de dissentiment réglé par nnarchitecle commis
par le président du tribunal civil de première instance de.,. ,%■
et sur cet étal le montant des loyers du présent bail sera augmenté
chaque année pendant tout le restant de la durée du bail, àTaison de
i francs cinquante centimes par cent francs de dépense, laquelle augmentation
sera payable à partir du jour où le moulin aura commencé
à marcher de nouveau.
.11 sera fait un décompte 1er ? du premier terme du paiemea » dcê

loyers ci-dessus fixés, en sorte qu’à partir dudit premier payement
les loyers fixés et l’augmentation dont vient d’être question, seraient
payés simultanément à telle époque de chaque année.Les travaux et améliorations ci-dessus prévus, pour le cas où le preneur
les réclamerait, ne pourraient jamais excéder comme ultimatumune'somme de francs. Dans le cas où le moulin resterait dansson état actuel, le bailleur fera faire à ses frais les crêpils et enduits des
graisseries etrayères, sans pour ce, pouvoir exiger aucune augmentation
dé loyer.Lors de l’entrée en jouissance, il sera fait par expert et gens à ce
connaissant, une prisée de tous les ustensiles, moulants, tournants et
travaillants du moulin, le montant desquelles prisées et estimations,
le preneur s’oblige à payer aux locataires actuels, de telle sorte que le
bailleur rie soit aucunement recherché ni inquiété à ce sujet parles
locataires actuels.Les preneurs s’entendront avec lesdils locataires actuels pour les
frais de ladite prisée, le bailleur ne devant pas entrer dans lesdils
frais.Les parties évaluent pour la perception.des droits d’enregistement »
à la somme de tant par année les charges extraordinaires imposées au
preneur.Fait double à… le.., mil-huit-cent…(Signatures des parties).Hf°9. IHoclèle « S’ÈSQ foajil él© ÎSIOSBÏSM à TJSEÎS.Entré les Soussignés [prénoms, noms, qualités et domiciles des parties) ,
ont été faites les conventions .suivantes :31. A… par lé présent donne à bail â loyer poursixannées entières
et consécutives à compter de… (indiquer le jour de l’entrée en jouissance) ,
au sieur B…, ce acceptant, un moulin à vent, faisantde blé farine,
sis à…, dit le moulin de.., garni de ses meules, ustensiles, tournants
et travaillants, duquel moulin cl de ses dépendances le bailleur
s’oblige de faire jouir le preneur pendant le temps dudit bail, lequel
est fait à la charge par le preneur d’entretenir les volants et leurs
toiles, l’arbre du moulin, les tournants et travaillants, et de rendre le
tout en bon état.Clauses particulières pour un moulin à vent.Avant que le preneur entre on jouissance du mouiin, il sera fait
prisée et estimation des ustensiles qui en dépendent, par experts, dont
les parties conviendront. "Le preneur sera tenu de les rendre en pareil étal et valeur à la fin388 MODÈLESdu bail. À cet effet, il sera procédé alors à une nouvelle estimation et
prisée desdits ustensiles, elles parties se feront raison l’une à l’autre
du plus ou du moins de celle estimation comparée à la première, etc.
Fait double à…, le…, mil-huit cent.(Signatures).M" JO, Blocléle « Vian caBifëossaeiaïeEît eïc I »ail.(Lorsque la caution intervient au bail on met:) Au présent bail est intervenu M. (Prénoms, nom, profession et
demeure de la personne qui se porte caution) , lequel s’est rendu etconstitué volontairement caution, garant et répondant des époux(le nom des preneurs) , envers M (le nom du bailleur) , ce acceptant,
pour raison tant du paiement des loyers que de l’exécution de
toutes les charges, clauses et conditions stipulées au présent bai], et a
signé avec les parties.Fait triple à le mil huit cent….(Signature de la caution, du bailleur el des preneurs).PK°. 11. Antre motSèlc -d’un’ e.sisïiomiomeiît
« le bail.(Quand la caution n’intervient pas au bail, le cautionnement
peut se mettre sur l’original qui appartient au bailleur, et dans ce
cas, il n’a pas besoin d’être triple.) Je soussigné (prénoms, nom, qualité et demeure de la caution).Après avoir pris connaissance du bail faille (indiquer la date) ,par M au profit des époux de telle ferme et dont la teneur esten l’acte Ci-dessus, déclare me rendre volontairement caution et garant
des époux…,, et m’oblige pour le cas où ils ne paieraient pas
leurs fermages, et n’accompliraient pas eux-mêmes toutes les autres
conditions portées audit bail, à payer Iesdits fermages el accomplirmoi-même au lieu et place des époux toutes lesdites conditions, etce sur la simple sommation à moi faite par M (lenom du propriétaire) ,
et sans qu’il soit besoin de le faire ordonner en justice.Faità.,… !e mi ! huit cent.'….(Signature de la caution) fi" 1%. Hgoilèle d’un état ticm lieux,Les soussignés (prénoms, noms, qualités et demeures des conraclants.) Apre » avoirpris une entière connaissance et examiné avec aUealior !D’ACTES SOUS SEIKG-PRIYÉ. 383el détail toutes les parties et dépendances de ladite ferme ou dudit
moulin, avons vérifié, reconnu et constatons ce qui suit :Ladite ferme consiste en tant de corps de logis, situés de telle manière.Le premier corps de logis composé de tant d’étages.Le second corps de logis à droile dans la cour, composé de tant
d’étages et ainsi de suite.Premier corps de logis.On commence par indiquer le nombre de berceaux de cave, on fait
la description des portes, de leurs fermetures, des soupiraux, et dos
différentes divisions qui s’y trouvent.. On passe ensuite au rez-de-chaussée, on décrit successivement
chaque pièce en annonçant le nombre des croisées, en indiquant d’où
elles tirent leur jour, quelle est leur forme, leur étendue.On compte ensuite le nombre des portes, leur dimension , la nature
de la malière qui les compose, el leur ferrure.Vient ensuite le pourtour de la pièce, tels que lambris, glaces, bordures,
parquet, buffets, armoires, elc.On décrit ensuite la cheminée, le parquet ou carreau, enfin le
plancher haut. On dit si les solives sont apparentes, on recouvertes
d’un plafond. Quand il cxUte des ouvertures dans lesquelles il y a des
gonds ou d’autres pièces de serrurerie destinés à recevoir des. fenélr. s
ou des portes, et que ces fenêtres ou ces portes manquent, on doit
en faire l’observation.Deuxième corps-de-logis.On décrit ensuite les bâtiments qui en font partie : tels que granges,
remises, écuries, greniers au-dessus, pressoirs, elc.Si le propriétaire fournit les bestiaux et instruments aratoires, on
les énumère, en indiquant leur état bon ou mauvais. …On passe ensuite dans le jardin, puis dans le clos et le verger ; on
dit comment ils sont planiés, le nombre des arbres et leur nalure, et
l’état des murs et des portes.Quant aux lerres labourables, aux prés, vignes, bois, taillis, on en
dit la situation, la contenance (si elles n’ont déjà été énoncées dans le
bail)  ; la nature de l’herbe, le plant des vignes, si elles sont fournies
d’échalas, la nature des arbres ; s’il y a des bornes de démarcation,
des fossés ou des haies, on les énonce.En général, on écrit loules les parties les plus petites de l’immciibil’,
et on en donne un détail assez exact pour que, si un objet vient à se
détériorer, on puisse facilement s’en apercevoir, juger si c’c ;t pur
vétusté ou par violence, et apprécier le dommage qu’il a éprouvé.
Fail double entre nous et certifié véritable.(Signature des parties).22.
K" S 8. BtodLcle « le Quittance de /fermage^
Je soussigné propriétaire de la ferme de,..,, sise commune déreconnais avoir reçu de M cultivateur y demeurant, la sommede….. pour six mois ou quatre mois, échu le dé ses fermages doladite ferme qu’il tient suivant bail passé devant M" notaire àle ou qu’il lient suivant bail résultant d’un acte sous seing-privé, faitentre nous à le…,, dont çuiltance à…., le…. ; mil huit cent ;….(Signature du propriétaire).K° 1<£. AejtFe modèle cEc (piUiancc « le ffcrsuag« .Je soussigné propriétaire de la ferme dé…, sise commune de. ;, reconnais
avoir reçu de M… cultivateur y demeurant et locataire de la
di'e ferme : 1° la somme de… en espèces métalliques ayant cours
2° tant de décalitres de blé bien mu et bien criblé, que ledit sieur …r.',
m’a amenés à mon domicile, ou bien qu’il a fait vendre, ou qu’il aY uidus pour moi, sur le marché de , etqui m’ont produit la sommede , cours de te ? jour, ainsi qu’il m’en a justifié par les mercurialesdu.lieu ; 3° tant de kilogrammes de beurre, tant d’oeufs, tant de volailles
de telle espèce, elc. ; aux termes du bail fait entre nous, sous nos
signatures privées, ou pardevant.tel notaire, à …., le …., pour six
mois, ou'quatre mois de mes fermages, échus le …., dont quittance,
sans préjudice du terme courant et des obligations auxquelles ledit
sieur , s’est soumis par lé bail et de l’acquittement des contributions
foncières, du paiement desquelles il sera tenu de me justifier
dans tel délai, ou bien reconnaissant qu’il m’a remis les quittances des
contributions foncières de l’année échue le …., au paiement desquelles
11 est soumis par le bai ! ci-dessus relaté.(Si c’était la dernière quittance des fermages, on mettrait ;) 
Dont quittance, pour solde de tous comptes, reconnaissant que ledit
sieur …., a satisfait à toutes les obligations portées dans le bail et
m’a remis toutes les quittances des contributions foncières qu’il était
 ?nu d’acquitter.A ,1e , mil huit cent(Signature du propriétaire) K° £5. EXodèlo eïe « îësiisïeffiiessiÉ « le Etàll.Entre les soussignés,
(Prjnoms, noms, qualités et demeures des parties).A. été fait ce qui suit:
La sieur et la dame A….. déclarent par le présent se désister de
l’excuulion du bail à ferme , qui leur avait été consenti par le sieur
B , pour tant d’années, qui ont commencé à courir le à raisonD’ACTiES SOUS SEISG-PBrVÉ. 39idé ;.. ;, pour chaque année, d’une ferme située k….. Suivant acte sous
signatures privées en date, à…. du…. et consentir que ledit bail soit
définitivement annulé et résolu entre eux sans aucune ihdëmûilé do
part et d’autres pour tout le temps qui reste à courir à partir dû…..
prochains auquel jour lés sieùr et dame A….. preneurs, ^obligent de
rendre lesdils lieux tels qu’ils les avaient reçus ; sans préjùdicô lôtitë- .
fois dés fermages qui pourraient être dûs à cette époque. .(Si au contraire là résiliation n’àvaii lieu que moyennant indemnité,
on ajouterait :)  Cette résiliation est consentie dé là part
des preneurs moyennant une indemnité à. leur profit de là sommé.
d6 ;.aï. que le sieur B…. bâilleur, promet dé payer aux sieur et dame
A..- ; qui acceptent, le jour même do l’exécution du présent acte parla
misé du bailleur en possession des lieux.Fait double â ;…. lé…..mil huit cent…..(Signatures).7$. i®. ;M©eEè !ë a'sssîi c&stQé SOJIS geîiag ; ïsr'iisrë, ;Entré les soussignés,
M ; A…., (prénoms et nom) , propriétaire , deiheùràni à. ;.., d’unepart ;Et M. B,…., (prénoms., nom et qualité du p'rèheUr) , demeurant
à ;,.., d’autre part ; ,A été convenu ce qui suit i VMi A….. (le nom dû propriétaire) , déclare par le présent dohne,ïcongé âii siéurB….. (le nom-du preneur) , qui l’accepte, do la fermédèj-.i., ou dit moulin de..,:, sis à.. ;., et qu’il a loué, suivant bail, entre
les soussignés à…… je…^ ou suivant bâtil ieçu.par M ?. ;v notaire Jt., ;,le… ;; pour sertir de ladite fermé ou dudit moulin le…., prochain.En conséquence dudit congé, lé sieùr B…., [le nom du preneur) ,
s’oblige et s’engage pour ladite époque à remettre lés clefs dé ladite
ferme ou dudit moulin, à rendrelésdits lieux vitiés et en état dé ré-.
pàrâtiohs locativês, et tels qu’il ; lès a reçus au commencement de sa
jouissance (s’il à été fait Un état, des lieux on met :) et êonfûrmêméhià l’état fait double entre les soussignés, à , le…., à justifier- ayantSa sortie do l’acquit des contributions à sa charge, eEfiû à pàyéf lès’
fermages échus. ■■'"-.Fait-ddubie à…., le…., mil huit cent.(Signatures des parties).K° lï. Fornasale « t’usa corag-ré de Isîera rural
cjraai est dôjane par ikâSssier.L’an mil…., àla requête du sieur (nom, prénoms, qualité ou prq-592 MODÈLES D’ACTEE SOUS SEIKG-FRIVÉ.fession et demeure) , propriétaire de la ferme de…., située en la commune
de…., canton de…., département de…., pour lequel domicileest élu en sa démeure, ou en ma demeure ci-après désignée, j’aihuissier immatriculé au tribunal de…., patenté…., demeurant àsoussigné.Signifié et déclaré au sieur fermier demeurant en ladile fermede—, située…., en son domicile, en parlant àQue ledit sieur…., propriétaire lui donne, par ces présentes, congé
pour l’époque du onze novembre, jour de Sainl-Marlin de l’annéeprochaine mil huit cent , de ladite ferme de…., que ledit sieur….,occupe el exploite en vertu du bail que le sieur propriétaire, aconsenti à son profit, pour acte passé devant MCN…. et son collègue,notaire à…,, le dûment enregistré, ou bien par acte fait doublewtre eux, tous leurs signatures privées, le… dûment enregistré, ledit
bail commencé audit jour onze novembre de la même année, pour le
temps de trois, six ou neuf années, au choix respectif des parties, en
s’avertissânt un an d’avance ; auquel onzième jour de novembre mil
huit cent…., ledit sieur…., propriétaire, lui déclare qu’il entendqu’il sorle des lieux à lui loués ; pourquoi il le somme dés à présenl,
en tant que de besoin , de lui remettre à cette époque tous les bâtiments
en bon état de réparations localives, avec les clés, et toutes les
terres en élat d’exploitation convenable ; de fournira la fin de juin
précédent celle époque, les logements et les places nécessaires
pour l’entrée du fermier qui lui succédera, el lui faciliter les.
moyens de commencer et préparer l’exploitation des terres ; de justifier,
avant sa sortie,'audit sieur…., propriétaire, du paiement detoutes ses impositions pendant la durée de sa jouissance ; comme aussi
de lui payer en deniers ou quittances valables les fermages dus et
échus, ensemble ceux à échoir avant sa sortie, à.raison.de…… parannée à peine d’être expulsé des lieux, et ses meubles, effets, grains et
fourrages, ainsi que ses bestiaux et ustensiles aratoires, séquestrés pour
. sûrelé desdils fermages ; — aux offres que fait ledit sieur—, propriétaire,
de lui laisser, après le onze novembre-mil huit cent…., leslogements convenables, et autres facilités pour battre ses grains, consommer
ses fourrages et achever les récoltes qui lui resteront à faire ;et afin que ledit sieur fermier, n’en n’ignore, je lui en son ditdomicile,.en parlant comme dessus, laissé copie du présenl, dont lecoût, ainsi que de la copie, estde(Signature de l’huissier).EUX DES MODELES.
■ TABLE
DES TITRES,- CHAPITRES, SECTIONS, ETC,
conlenns dans ce volume, - > * =
Tagcs.Observations générales.' . . .'.'.'.'.. . . . 1TITRE PRÉLIMINAIRE.Du bail en général. .'.'.' ;iCHAPITRE PREMIER.Des conditions, essentielles pour la validité du bail. . . çSection première.—Des personnes qui peuvent louer. .-. 6Section II. — Des choses qui peuvent être louées. . . . 10Section HI.—Du prix du bail . .13. . . ,. CHAPITRE II. .De la forme , de la preuve et de la durée du bail. … 1TSection première.'—Du bail verbal. . 26Section II. — Du bail écrit. . ………. 27§Ier."—Du bail authentique. . …….. 27.§ II. — Du bail sous seing-privé et de son enregistrement. 27"CHAPITRE m.Du cautionnement du bail . . . .- . 32TITRE PREMIER.Du bail à ferme. 35CHAPITRE PUIsaiIER.Del’entrée en jouissance …..'-. £8Section première. — A quelle époque elle a lieu quand il l’a-VS4 ' TABLE " ".Pages,
gitdebiens ruraux affermés ; .'.:._.. . . , -,- -. . 38Section II, — Des contestations -relatives à l’entrée eu jouissance.
, . . … , .,-..- . . …. . . 41Section III. — ï) e l’état des lieux., de son utilité et de saforme. . -. . » • • … »..• . • . 48CHAPITRE II.Des obligations du bailleur et du fermier 45Section premières . ..■/.. . … . . . 45§ Ier.—Des obligations de délivrer au preneur la choselouée. '" ."'. . '"'.' . ' . ■ .."/'.'..'..■',..'..'.,…-•.'.■,-. +6
§ II. — De l’obligation d’entretenir" la chose louée eu étatde servir à l’usage pour lequel elle a élé louée. … 48§ III. — De l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur
pendant Ja durée du bail. . ; . . .: . . . 64
1° Du troubleprovenant du fait du bailleur:. '■:. , . 64
2° Du trouble provenant du fait des tiers. . . . 68§ IV.—Derobligationde garantir le preneur des vices dela chose louée gui ëti empêchent l’usagé . ; . ; . Ï4
:".'.'.-."§ V. ^ De l’obligation de garantir le preneur de là pertetotale ou partielle de la chose louée. ;-.--. . . ; ; 79
§ YI.r--Ji) e.l’obligation d’accorder ad fermier uiie remise
ou réduction sur lé prix de son bail en cas de perte de
récoltes. -. , . . . .-. ;.•'.'.-.. . . • • ."• 80§ VII. — De l’obligation pour le bailleur d’acquitter lescontributions à sa'chargé..'…' … . . . .'. . . 94g VIII. .^-De robligalion de rèrriboUfsef au.Termiéf cèflainesimpenses. ' . .' . .-*• -." . . . . . . . .96Section ÏI. — Des obligations dufermier. ; . , . .'-.'- .- 99
§T« -,'-lii.Dé l’obligation dé garnir ià fermé des hësliàùx etustensiles nécessaires à son exploitation. :., ., . . 99
g Tï. — De l’obligation de ne pas abandonner la culture. . 101
g III. -—De jouir et de cultiver en bon pérè de famille. ,-. 102
g IV.—De l’obligation de ne pas employer la chose louéeà un autre usage que, Celui auquel elle à été destinée. . 124
§ V. -*r De l’obligation d’engranger dans lés lieux à ce destinésd’aprèsle bail. .•.•..-…• . ; . . 12' ?
g VI.— De l’obligation d’avertir le propriétaire des usurpations
commises sur té fonds." . . ; ." ..'.".'"." 128
g VIL — De l’obligalion de payer le prix du fermage. . . 129
§ VIIÏ. -4- Dé l’obligation pour le fermier d’acquitter les
contributions ordinaires et ëxilaordliiàires dont il est
tenu, de loger les gens de guerre et d’accomplir les char-DES TITRES , CHAPITRES , ETC. 595P%esges de police , 136§ IX. — De l’obligation pour le fermier d’exécuter lesclauses du bai ! ■ . . …. , . .139CHAPITRE lî. " "Des droits du bailleur et du fermier. ……. 148Section première. — Des droits du bailleur ou propriétaire. . 14 8g le,—Du privilège du bailleur eu propriétaire . . . usg II. — Des poursuites à défaut de paiement des. fermages. 159§ III. — Du droit de passage sur le fonds affermé. … • ! 00Section II. •—. Des droiis du fermier. ……… Ifilg Irr.—Du droit de jouir de la chose louée. …. 1U- !g H. — Du droit de sous-loucr ou de céder le bail. . . . 1C5CnAPITRE IV.De la durée et de la fin du bail à ferme " 108Section première.— De la durée du bai ! à ferme. . . . 108
Section ÏI. —De la fin du bail et de la sortie des biens ruraux
177g Irr. — De la cessation dû bail à ferme par suite de l’expiration
du terme fixé et de la tacite reconduction.. . . 177
g II. — De la résiliation du bail à ferme avant l’expirationdu temps pour lequel il a été fait . i$0g III. — Des devoirs réciproques du fermier sorlantetdufermier entrant 201g IV.—-De-la. restitution des biens affermes. …. g s-a
§ V. •.— Des. contestations relatives à la sortie et à la remise -des immeubles affermés. — De l’expulsion du fermier. , 225TITRE II.Du bail partiaire ou-àcolonage . 228TITRE III.
Du bail à cheptel 241CHAPITRE PRESIIER.Du cheptel simple. .,,..,….,.. 243CHAPITRE II.Du cheptel à moitié . . . > 243CHAPITRE III.Bu cheptel donné par hpropr faire à son fermier ou colon
x39É TABLEPages.
paritaire .-.-.-. . 249Section première. — Du cheplel donné au fermier. . . . 237
S.xlion ][. — Du cheptel donné au colon partiaire. . . . 257CHAPITRE IV.Du contrat improprement appelé cheptel 259TITRE IV.Du bail d’.usine. , , . 254\ \ \ TITRE V.
De certains baux qui ne sont pas mentionnés dans le Code
civil ' 384CHAPITRE PREMIER.Du bail[emphytéotique 304. . … CHAPITRE.II,pu bail à cens et du bail à rente, …….. 317CHAPITRE III,Du champart et du bail-à corn-plant. ……. 319CHAPITRE IV.Des ba-ux à locatairie perpétuelle, à culture perpètuelle^-àmétairie perpétuelle el à longues années, . . … "425CHAPITRE v.Du bail à vie. ………….. 429.. , CHAPITRE VI. ■ *Du bail à convenant ou à domaine congéable. …. 331CHAPITRE vu.
Du bail héréditaire 347CHAPITRE VIII.Des baux soumis à des formalités particulières. . . ..- 349TITRE VI.
Delà compétence des tribunaux en maliire.de bail. '.' . 353
Modèles de tous les actes sous seing pmeieluliis aux locationsde biens ruraux et d’usines. . . ^ 3C9TIN DE LA TABLE DES TITRES^HAPITRES, ETC.Table alphabetiqueDES MATIÈRES.AAbandon de culture, p. 101 et 102.Abeilles. Lorsqu’un essaim d’abeilles s’arrête dans un héritage affermé
et qu’il n’est pas réclamé à lemps, le fermier a-t-il le droit d’en
jouir ? p. 165. — Convention relative au louage des ruches d’abeilles,
p. 243 el 262.— Caractère de ce contrat, ibid.Abus de confiance. Fermier qui détourne ou vend à son profil les
animaux qu’on lui a confiés, en commet-il un ? p. 158.Accessoires de la chose louée. Voyez Bailleur.Acquéreur. Est tenu des frais de purgoment d’hypothèques,
p 147. — Peut-il expulser le fermier, p. 190. —Est tenu d’exécuter
tous lès baux authentiques passés par son vendeur, p. 191. —
Cas où il peut expulser le fermier, p. 192. — L’acquéreur qui a eu
connaissance que les arrérages d’un bail authentique, existant pour
plusieurs années, ont été payés d’avance parlé fermier, peut-il faire
actionner celui-ci pour le paiement ? ibid. Il esl ieni> des domma<*esintérêls
quand il a été convenu lors du bail, qu’en cas de vente il pourrait
expulser le preneur, p. 193. ■— Dans qnel’e proportion ? ibid. —
Quand il veut expulser le fermier, dans quel délai doit-il le prévenir ?
p. 194, voyez Bail authentique. -Acquéreur à paclë'de- rachat. Ne peut expulser le preneur qu’il ne
soit devenu propriétaire incommulable, p. 195.Acte (frais d’). Voyez Bail authentique.Action. Celle qui résulte d’un bail est-elle réelle ou personnelle,
p. 4. . 'Action possessoire. Définition, p. 360 note. — Ses diverses espèces,
ibid. -— Le bailleur à comptant peut-il l’exercer ? p. 323.Adjudicataire, voyez Bail en générai.Agriculture. Obligations qu’elle imp ose au fermier, p. 102. —■
TJlilité des baux à longs termes, p. 169.Alluvion. Le fermier en jouit-il ? p.- 55 et 56.Améliorations. Le propriétaire est-il tenu de rembourser ceiles
faites par le fermier ? p. 97, 223.Animaux des.ménageries, voyez Bail-à cheptel.
. Antichrésisté, voyez Bail 'en: général, ;'■'''■ ~-. 23398 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.Appel. Devant quel tribunal est-il porté ? p. 364 et 365.Arrière-Cens. Définition dece mot, p, 318.Arrhes, p. 24.Arbres. Voyez Haies vives, Ëlagage.Assignation d’un bien de l’hérédité faite au légilimaire pour le
remplir de ses droits, rompt-elle le bail ? p. 192.Assolement. Définition de ce mot, p. 103, note. — Usages à cet
égard, p. 104 et suivantes, voyez Fermier.Assurances contre l’incendie, p. 302.Avances. Le bailleur a-l-il privilège pour celles qu’il a faites au
fermier, 149 etp. 150.BBail en général. Définition et caractère de ce contrat, p. 3. —
Conditions essentielles pour le former, p. 3 et 5. —Doit contenir une
cause licite, p. 3. — Différence avec la vente, et avec l’usufruit, p ; 4.— L’aclion qui en résulte est-elle réelle ou personnelle ? p, 4.—
Capacité légale pour louer, p. 6. —Mineurs émancipés peuvent passer
des baux de neuf ans, ibid, — Interdits ne le peuvent, p. 6. —r Celui
qui est placé sous l’assistance d’un conseil judiciaire le peut-il ? p. 6.— Femme mariée séparée de biens par contrat de mariage peul passer
bail ? — Femme majeure non mariée peut passer bail ?— Femme
mariée le peut-elle ? — Femme séparée peut-elle prendre à bail, ibid.— Le mari de la femme mariée sous le régime de la communauté peut
passer bail des biens de sa femme ; pour combien de temps ? p. 7. —
Le mari en passant bail des biens de sa femme peut-il stipuler un pot
devin ? p. 8. —Tuteur peut passer bail des biens du mineur pour
combien de temps ? p. 8. — Syndics d’une faillite, usufruitier, en^
voyé en possession provisoire des biens d’un absent, héritier bénéficiaire
, curateur à une succession vacante, tuteur du condamné
à la peine des travaux forcés ou à la réclusion, et les envoyés en
possession provisoire des biens du contumace peuvent passer bail pour
combien de temps ? p. 8. —Le grevé de substitution, l’héritier donataire
sous la condition de retour, l’emphytéole, l’apanagiste peuvent
passer des baux ? p. 8 —- L’usager ou le propriétaire par indivis, ou
la veuve commune en biens peuvent-ils passer bail ? p. 9. — Choses
qui peuvent être louées ? p. 10. ■— Les denrées ou autres choses qui
se consomment par l’usage, — Les biens dotaux, les biens domaniaux
peuvenl-ils être loués ? p. 11.—Peut-on louer une créance ? — La
charge d’un officier public ? — TJn brevet de maître de poste ? — Un
droit de servitude ? p. 11. —Peut-on prendre à loyer sa"propre
chose ? p. 12. — Droits d’usage el d’habilalion sonU-ils susceptibles
d’être loués ? p. 12.— le droit d’exploiter une mine, une carrière.TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES. 399une tourbière, peul-il être loué ? p. 1g. — Les bois"peuvent-ils être
loués ? p. 12. — Le bail de la Ghose.d’autrui est-il valable ? p. 12 ?Prix du bail, p. 13. — Peut-il être stipulé autrement qu’en argent ?p. 13. — Un bail peut-il Être fait sans prix ? p. 13. —-■ Le prix doit être
sérieux, p. 14. •—Lavilelé du prix est-elle une cause de rescision du
bail ? p. 14. -r- Le prix du bail peut être laissé à l’arbitrage d’un tiers,
p_ ta, _ Bail consenti par tuteur peut-il être annulé pour cause de
vileté de prix ? p, 15. -r- Est-il nécessaire que le prix du bail soit fixé
parles contractants ? p. 15.-—Le prix peut être soumis à une condition,
ibid. r- Contestation sur le prix si le bail est verbal, p. 16. — Cas où
il existe des quittances avouées par le locataire, p. 16. — Pot de vin
stipulé par le bailleur, comment doit-il être considéré ? p. 17. — Pot
de vin, en cas de résiliation du bail, doit être restitué proportionnellement,
p. 17.— De la forme, preuve et durée du bail, p. 17 et
et suivantes. — On peut louer verbalement ou par écrit, p. 18. — La
durée du bai ! est-elle limitée par la loi ? p. 18. — De qui la durée du
bail doil-elie dépendre ? p. 19."— Peut-on stipuler qu’un bail durera
jusqu’à l’arrivée d’un événement incertain ? p. 13. —- Le bail renfermant
la clause que le preneur restera dans les lieux tant qu’il lui plaira
est-il ,.yalable ?.p. 1.9,—rLorsqueJes parties ne. déterminent pas la durée
du bail, sur quoi doit-OTi la régler ? p. 20.—-Des promesses de bail,
p. 20 $121. — Peut-on stipuler dans le bail que le bailleur ne sera
poinl garant, des vices de la chose louée' ? p. 78.:—Peut-on stipuler
la contrainte par corps ? p. 145. — Peut-on convenir par une clause
expresse qu’il sera résolu de plein droit à défaut de paiement ? p. 146.— Est-il résolu par la mort du bailleur ou celle.du preneur ? p. 165.— Adjudicataire sur surenchère est tenu de l’entretien des baux consentis
de bonne foi par des tiers, p. 191.Bail écrit. A lieu de deux façons, soit par acte authentique, soit
par acte sous seing privé, p. 27."Bail authentique ou par devant notaire. De ses effets, p. 27.— Doit être enregistré ; dans quel délai ? p. 27.—Les frais et les
droiis d’enregistrement sont-ils dus par le bailleur ou le preneur,
p. 27. •—. Aqui appartient le choix du notaire ? p. 27et 148. —- Les
frais d’acte el le coût delà grosse sont-ils à la charge du preneur,
p. 147. r- Consenti par un créancier envoyé judiciairement en possession
des biens de son débiteur, doit élre'res^scté par l’acquéreur,p. 191.Bail sous seing privé, p. 27. Différence avec le bail authentique,
p. 28. .—Formalités relatives à su rédaction, p. 28 et 29. '— Doit
être fait sur papier timbré, p. 29, -— Précautions en cas dé renvois ;
ibid. — Doit être enregistré sous peine d’amende ; dans quel délai ?
p. 30. — Conséquence de l’enregistrement, p. 30. —Quotitédes
droits d’enregistrement et base de leur perception, p, 31, « — Pr-oilf400 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.dus pour l’enregistrement du cautionnement des-baux, p. 31.—
Lorsqu’un pot de vin est stipulé doit-il être mentionné dans le bail,
p. 32. — Les locations verbales sont-elles assujélies au droit d’enregistrement ?
p. 32.Bail verbal, p. 21. Par quoi il se manifeste, ibid — Peut-on en
admettre la preuve testimoniale ? p. 21.— Quand il est exécuté, peutil
être prouvé par témoins ? p. 22, 23. — Un bail soit écrit, soit verbal
peut-il être fait avec des arrhes ? p. 24. — Contestations sur le prix
et sur la durée du bail verbal, p. 24 et 25. — Le preneur peut-il refuser
de présenter les quittances de loyer ? p. 25. — Conseils aux
propriétaires et fermiers, p. 26. — Inconvénient du bail verbal, ibid. ■Bail à ferme. Définition, p. 35. — Quels sont les biens compris
dans la classe de ces baux ? p. 35 el suivantes. — Le louage d’un
chantier doit-il être classé parmi les baux à ferme ? p. 37. — Doit
contenir une clause licite, p. 37. — Époque de l’entrée en jouissance,
p. 38. — Usage des lieux, p. 39 el40. —Acte de notariélé, ibid.— Quotité des droits d’enregistrement, p. 31.Bail partiaire ou à colonage. — Définition. — Nature de ce contrat,
p. 228 et 229.— Doit-il être considéré comme un contrat de
société ? p. 230. — Les conditions relatives à ce contrat varient avec
les intérêts et la position des parties, ibid. — Principes généraux
qui le régissent, p. 231 et suivantes. — Est-il résolu par la morl du
métayer ? p. 334 à 236. — Quand la dur-ée n’a pas été délerminée
par les parties, un congé esl-il nécessaire pour faire cesser ce contrat ?
p. 237. ■—Doit-on s’en rapporter sur ce point à l’usage des lieux, ibid.— Le propriétaire a privilège sur la portion de fruits dévolue au colon
partiaire pour toutes les obligations résultant du bail. p. 238.—
Quotité des droits d’enregistrement de cette espèce dé baux, 239 et
240.Bail à Cheptel, voyez Cheptel.. Bail de vaches ou contrat improprement appelé cheptel. Contrées
où il esl en usage, p. 259.—Droits du preneur, ibid.—Qui doit supporter
la perte des animaux ? p. 259. —Epoque à laquelle le bailleur
peut les reprendre, p. 260. —Obligations du preneur, ifcîd.-^ Conventions
que l’on peut insérer dans le bail de vaches,ibid.—En cas de
perle par cas fortuit, le preneur esl-il tenu de prouver la force majeure ?.
p.160.— Les régies du bail de vaches sont-elles applicables au bail
de chèvres ? p, 261. —A quelle classe de contrats appartient le bail
de vaches ? ibid. — Bestiaux confiés à un bouvier, p. 262. — Obligations
de ce dernier, ibid. — Qùid de la convention par laquelle on
confère à un particulier des ruches d’abeilles pour la moitié du croît ?
p. 262.Bail d’usine. Ce que c’est et nature de ce contrat, p. 264. — Doitilélre
rangé dans la classe des baux à ferme ou des baux à loyer, ibid.TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES. 401— Éléments essentiels dont il se compose, p. 265.— Si la durée du
contrat n’a pas été déterminée par les parties faut-il un congé pour le
faire cesser ? p. 267. — Réparations à la charge du propriétaire, ibid.— La réparation des canaux, des digues, des déversoirs, l’enlèvement
des atlérissemcnls, des amas de sable ou de Yase, des herbes, etc.,. le rétablissement dessous graviers sont-elles des dépenses à la charge
du bailleur ? p. 268 à 271. —.Résiliation 'du' bail d’usine par 6uite de
. décision judiciaire ou administrative, p. 272 et 273.—L’établissement
d’aulres usines dans le voisinage esl-il une cause de résiliation
en faveur du preneur ? p. 27 3. — La réunion d’un pays voisin n’exercet-elle
aucune influence sur le prix d’un bail d’usine ? p. 274. — Mode
de jouissance abusif, p. 275. — Choses fongibles destinées au service
d’une usine, p. 275 et 276. — Diminution dans le volume des eaux,
p. 277 à 278. — Détail des réparations locatives des usines, manufactures,
hauls-fournaux et aulres établissements de ce genre, p. 283
à 289. — Peine encourue par les usiniers en cas d’inondation provenant
de leur fait, p. 289. — Des moulins hydrauliques, p. 291.
—De la prisée, ibid.— Objets qu’elle comprend, p. 291 cl 292.— A
la charge dé qui sont les réparations, p. 292et 293. -—Lorsque la
différence entre la prisée du commencement et celle de la fin du bail
est majeure, le bailleur est-il tenu du remboursement de cette plus valeur ?
p.294 à 301 .—Conseil dans l’intérêt commun des parties, p. 301.
La prudence exige de faire assurer contre incendie les objets compris
dans la prisée, p. 302.—Des baux de moulins à venl et de leur prisée,
p. 303. —- Obligations du meunier dans ce cas, ibid.Bailà Cens. Définition de ce contrat, p. 317. — Ses effets sous
l’empire de la législation actuelle, ibid. —Sur-cens ou arrière-cens,
p. 318.Bail à complant. Définition et caractère de ce contrat, p. 319.
Différence avec l’emphytéose, p. 320. — Transférait-il la propriété ?
p. 320. — Des baux à complant dans les départements de la LoireInférieure,
de la Vendée, de Maine-et-Loire, p. 321.—Règles qui régissent
aujourd’hui les baux à complant, p. 322. —Le preneur peut-il
changer la surface du fonds ? p. 323. — Le bailleur troublé dans son
droit à-t-il l’action possessoire ? ibid. — Dans le silence de la convention
quelle est la durée présumée du bail à complant, p. 322.— Obligation
du colon ou preneur, ibid.Bail à culture perpétuelle, p. 326, voyez Bail à locataire perpétuelle.Bail à locataireperpéluelle. Différence avec le bail emphytéotique,
p. 324. — Son caractère, ibid. — Effets des lois abolilives de la féodalité
sur ce contrat, p. 324. — Régies auxquelles il serait soumis
aujourd’hui, p. 325. — Différence avec le bail à colonage perpétuelle
ou à métairie perpétuelle, p. 326.402 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.Bail emphytéotique* Définition , 304. — Son origine, ibid. —<
Valeur légale du bail emphytéotique sous la législation actuelle, p.205.
Quelle est la nature de ce contrat, ibid. — Durée la plus longue qu’il
peut avoir, p. 309. — Par cela seul qu’un bail est à longues années
s’en suit-il qu’il soit emphytéotique ? p. 310. —-Quels droits confère le
bail emphytéolique, p. 311.—Le preneur peul-il vendre, hypothéquer,
ibid. — Jouit-il de l’alluvion ? p. 312. — A-t-il droit d’exercer
l’action possessoire ? Ibid. — Obligations du bailleur, p. 312. — Obligations
du preneur^ ibid. — Paiement du canon, p. 312. — Des impôts,
ibid. —Réparations, p. 313. — Etat dans lequel le preneur doit
rendre les lieux à la fin du bail, ibid. — A-t-il le droit de changer la
forme et la nature du fonds, p. 314. — Peut-il réclamer une remise
pour cause de stérilité ou accidents deforcemajeurc qui auraient détruit
la récolle, ou une partie du fonds, p. 314. — Lorsqu’il à été stipulé
que le bail serait résilié de plein droit faute de paiement du canon,
celle clause doit-elle produire son effet ? p. 315. —: Quid de la clause
portant qu’à défaut dé paiement de trois annuités du canon , le bail
sera résilié de plein droit ? Ibid. —Eh cas d’incendie, le bailleur
est-il obligé de rebâtir, p. 315, -— Le preneur peut-il exiger le remboursement
des améliorations qu’il a faites sansy être obligé, p. 316,
—- Le bail emphytéotique.est-il sujet à rescision pour cause de lésion ,
ibid.—Le preneur peut-il prescrire ? p. 316. — Droit d’enregistrement
et mode de perception, ibid.Bail’judiciaire,p. 348.BHl à rente foncière. Définition p. 317. — Caractère de ce contrat
d’après le Code civil, p. 317 et 319.Bailleur. Définition, p. 3. — Doit délivrer la chose louée, p. 45.— Avec, ses accessoires, p. 46. —Obligations envers le fermier, ibid.— S’il ne délivre pas, peut être poursuivi, p. 47 ; —A qui appartient
lé droit de chasse, p. 47 et suivantes. ■— De pêche p. 53 et suivantes.
—- A qui appartient la cueillette des sangsues, p. 55. —L’alluvion
est-elle comprise parmi les accessoires de l’immeuble donné à bail, p.
55 et 56. —Doit délivrer la chose en bon état, p. 57. —Aux frais de
qui la délivrance est-elle faite ? ibid. —■ Dommages et intérêts auxquels
le bailleur peut être condamné, p. 58 et 00. — Est obligé d’entretenir
la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été
louée, p. 61 et suivantes. — Est-il tenu du curage des fosses d’aisances,
des fossés et des puits, p. 62. — A-i-il le droit dé faire les réparations
urgentes malgré le refus du preneur, p, 63. — Genre des
réparations et dans quel délai elles doivent être faites, ibid. —-Quand
le bailleur a été assigné pour faire les réparations et qu’il s’y refuse,
quel est le droit du fermier, p. 63. — Quand les réparations ont duré
plus de quarante jours, le preneur a droit aune indemnité, mais
comment le calcul doit-il se faire ? p. 64. — Est tenu de faire jouirTABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES. 403paisiblement le preneur, ibid. — Doit garantir le preneur de tout
trouble provenant de son fait personnel, p. 64. —Peut-il entrer dans
les lieux loués ou y envoyer d’autres personnes pour les examiner,
p. 65 et suivantes. — Les réparations urgentes sont-elles considérées,
comme trouble de la part du bailleur, p. 67. — Peut-il faire celles
qui sonl urgentes, p. 67 et 68. — Est-il responsable du trouble, pro venant
 du fait des tiers, p. 68 et suivantes. — Eviction causée par
suite d’expropriation pour cause d’utilité publique donne-l-elle lieu à
garantie contre le bailleur, p. 73 et 74, — Doit garantir le fermier des
vices de la chose louée qui en empêchent l’usage, ibid. — Quand doitil
des dommages et intérêts, p. 75. — Doil-il garantir les vices de la
chose louée qui surviennent pendant la durée du bail, p. 77. -— Quid
à l’égard des vices apparents ? p. 77 et 78. — Doit garantie au pre-.
neur de la perte totale ou partielle de la chose louée, p. 79. —■ Dans
quel cas doit-il indemniser le fermier pour perle de récoltes ? p. 80.—
Distinction à cet égard, p. SI à 86. Voyez Fermier — Doit acquitter
les contributions à sa charge, p. 94. —Notamment la contribution
foncière, ibid.—-Ala charge dequiestle balayage ? p. 96.—Doit rembourser
au fermier certaines impenses, p. 96 et suivantes. — Ce que
c’est, ibid. — A quelle époque le bailleur doit-il exiger du fermier les
charrois qui ont été stipulés dans le bail, p. 141 et suiv.— Peut réclaT
mer le montant des contributions qu’il a payées pour le preneur, p.
137.—Les prestations ne s’arrangent pas, p. 144.—Droits du bailleur,
p. 148. — Son privilège, ibid. — Etendue de ce privilège, p. 149
et suivantes.—S’exerce-t-il sur les objets empruntés ou appartenant à
des tiers, p. 149. — Sur les avances faites au fermier, p. 150. —
Sur les meubles de la femme du fermier, ibid. — Le privilège a-t-il
lieu quand le bail n’est que verbal, ibid.— Si le bail a date certaine le
propriétaire a privilège pour les années échues et à éeheoir, p. 151,
— Si les meubles qui garnissent la ferme ont été déplacés sans son
consentement a-l-il le droit de les saisir, p. 151. — Doit-il l’aire la
revendication pour les récoltes lorsquelles sont emmagasinées hors de
la ferme parce qu’elle manque de bâlimenls, p. 152 et 153.— Conseils
aux propriétaires, ibid. -— Ordre des privilèges, 157. —■ Pour-,
suites contre le fermier à défaut de paiement des fermages, p. 159. ■—
Epoque à laquelle il peut faire exécuter ia saisie brandon, p. 159. —
Doit être précédée d’un commandement, p. 160. •—Ce qu’il doit faire
après là saisie.brandon, ibid. —Peut-il faire saisir, arrêter dans les
mains des tiers les sommes et effets appartenant à son fermier, ibid*—'
Le bâilleur conserve son passage sur le fonds affermé pour arriver à la
partie qui ne l’est pas, p. 160 et 161. — Ne peut se soustraire à indemniser
le fermier en demandant la résiliation du bail lorsqu’il s’y
étàitèngagô par une clause du contrat, p. 197.—Ses obligations dans
le bail d’usine, p. 266 et 267. — Le curage des cours d’eau, l’en-404 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈrES.tretièn des digues et déversoires sont-ils à sa charge ? p. 268 à 27.1
—: Il doit garantir les vices el défauts, p. 277. — A partir.de que
point doit-on compter la hauteur de l’eau qu’il s’est obligé de fournir.
p. 280. Voyez Bail d’usine. Preneur.Banc de vendanges. Doit-il être observé par le fermier ? p. 115.
Balayage de la voie publique. Qui en est tenu ? p. 96 et 139.
Bâtiments ruraux (réparation des). Voyez Réparations.
Baux des biens de l’état, p. 350.
Bauxdes biens communaux, p. 351.
Baux des biens des fabriques, p. 351.Baux des biens qui dépendent dudomaincde la couronne, p.351.
Bestiaux. Ceux qui doivent garnir une exploitation, p. 99. — Sont
soumis au privilège du bailleur, p. 149. Voyez Fermier, Cheptelier.
Biens dotaux, voyez Bail en général.
Biefs (réparations des) , p. 271.
• Biens communaux, p. 351.
■ Biens domaniaux, voyez Bail en général.
Bois, voyez Bail « .y.général.
Bordier. Ce que.i&ï^ p. 328J voyez Cheptelier.
Bouvier. Définilioi^ ^.'.202. —Ses obligations lorsqu’on lui confie
des bestiaux, ibid.
. Branches d’arbres. Voyez Arbres.
Brevet de maître de poste, voyez Bail en général.
Broussailles. Définition de ce mot, p. 164.cCanaux. De leur réparation, p. 271.Canon, ou redevance emphytéotique, p. 303.Cupacitê légale, voyez Bail en général.Carrière, voyez Bail en général.Cas fortuit, ses caractères, p. 80.—Extraordinaire esl-il à la charge
du fermier, p. 91 et 82.— Donne-t-il lieu à une indemnité, lors même
qu’il n’enlève pas la moitié de la récolle , p. 93.Caution donnée pour le bail s’étend-elle à la tacite reconduction ?
p. 489.Cautionnement du (ail. Droits d’enregistrement à un égard, p.31.— Etendue des obligations qu’il impose p. 32. — Passent-elles aux
héritiers ? p. 33, —Le cautionnement se contracte de deux manières ;
soit par l’intervention de la caution-au bail, soit par acte séparé, p. 34.— Lorsqu’il y a plusieurs cautions, sont-elles obligées chacune à toute
la dette. 'Ibid. La caution qui a payé à son recours contre le débiteur
principal, p. 34.Cens. Ce que c’est, p. 317. Voyez Bail à Cens.TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES. 405Cession de bail, p. 165. Différence entre la cession et la sous-localion
p. 166. Etendue de l’un et l’autre de ces droits, ibid. Quid si le
métayer, cède son bail, p. 232.Champart. Signification de ce mot, p. 319. —Il y en avait autrefois
de deux espèces, l’un seigneurial, l’autre purement foncier ; ce
dernier seul a été maintenu par les lois absolutives de la féodalité,
ibid.Changements. Le fermier peut-ii en faire à la chose louée, p. 124
el suiv. Voyez Bailleur.Charge d’officier public, voyez Bail en général.Charrois, voyez Bailleur.Chasse (droit àe)  voyez Bailleur.Chemins privés. Qui en doit l’entretien, p. 121 ?Cheplel en général. Définition el caractère de ce contrat p. 241.— Son but, ibid. — Peut être réglé par des conventions parlicu-'
lières, 242.— Peut èlre fait parade authentique ou sous seing privé,
p.242. — Différentes espèces de cheptel, ibid. -—De ce quel’on peut
donner à cheptel, p. 242. — Quid , des volailles domestiques, des
abeilles, des animaux de ménagerie ? p. 242 et 243.Cheplel simple. Ce que c’est ? p. 243. — L’estimation donnée au
cheptel dans le bail, en liansporle-t-elle la propriété au preneur, ibid,
—Des soins que le preneur doit y apporter, p. 244. — Si le cheptel périt
en entier, qui doil.en supporter la perte ? p. 244-. — Peut -on stipuler
que le preneur supportera la perte totale du cheptel, p. 245.— Obligations
qui résultent de ce contrat, ibid. ■— Le preneur ne doit tondre
sans en prévenir le bailleur, p. 246. — Si la durée du cheptel n’est
pas déterminée par la convention pour combien de temps est-il censé
fait. p. 246. — Quand le partage n’est pas réclamé s’opèrc-l-il une
tacite reconduction ? Ibid.— Quelle est sa durée, p. 247.— Estimation
qui doit être faite à la fin du cheptel, ibid. — Que doit-on faire s’il
n’existe pas assez de bêles pour remplir la premère estimation, p. 248.
—En cas de discoid, comment se fait l’estimation ? ibid.Cheplel à moitié: Ce que c’est ? p. 248. —Obligations et droits respectifs
du bailleur et du preneur dans ce contrat, 248 el249.Cheplel de vaches, p. 259.Cheptel de fer. Définition el nature de ce contrat, p.249 el 250.— Il doit être uni au bail à ferme, ibid.—L’estimation met le cheplel
aux risques du fermier sans lui en transférer la propriété , ibid.— Tous les profits appartiennent au cheptelier, p. 251.-—De ce qu’une
part de profit est attribué au bailleur s’ensuit-il qu’il doive supporter
une part correspondante de perle ? ibid. — A qui appartient le fumier ?
p. 252. — Quid des prairies artificielles ? ibid. —Sauf convention
contraire-la perte, même totale après cas fortuit, esta la charge du fermier,
ibid — Le fermier ne peut à la fin du bail, retenir le cheptel en23.406 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.en payant l’estimation originaire, ibid. — Quid s’il y a déficit ? ibid.— Manière de constater à la fin du bail, excédant ou déficit, p. 252.— En cas de maladie contagieuse non imputable au fermier, le propriétaire
peut-il se refuser à reprendre le cheptel à la fin du bail ?
p. 253,—Le fermier ne peutvendre les animaux composant le cheptel,
p. 257. — Il peut être contraint par corps faute de le renrésenler,
Ibid.Cheplel donné aucolon partiaire. — Différence avec le cheplel de
fer, p. 257 el 258. — Qui doit en supporter la perle, p. 258. —
Clauses permises,.« M. — Epoque à laquelle ilespire, ibid. —> Règles
auxquelles il est soumis, p. 259.Cheptelier. Définition, p. 241. —: Ses obligations, p. 244.—-Boit
prouver le cas fortuit, ibid. — N’est tenu que de la faute légère, ibid.
Quand il est déchargé par cas fortuit, doit-il rendre compte des peaux
des bêles, p. 244. — .Si le cheplel périt en entier, le preneur en est-i !
responsable, ibid.—Peul-on stipuler que.le preneur supportera la perle
totale du cheptel p. 245. —Obligations’et droits du preneur dans le
cheptel simple, 245 et suiv. — Dans le cheptel à moitié, p. 248 et
249. — Dans le cheptel de fer, p. 249 et suiv. — Dans ie cheptel
donné au colon partiaire, p. 257 el suiv.Chèvres, voyez Bail de vachers.Clause licite, voyez Bail à ferme.Clause résolutoire, p. 146.Colon. Ses obligations dans le bail à complant, p. 322 et 323 ;Colon partiaire. Définition de ce mot, p. 228. — Ses obligations,
p. 234. — Peut il sous louer, p. 232,—La présomption légale établie
contre le locataire en cas d’incendie pèse-t-el !e sur le colon partiaire,
p. 233. — Son décès rompt-il le bail, p. 234 à 230.Colza. Obligation.du fermier relativement à celle culture, p. il2
etti3.Complainte. Ce que c’est, p. SOOnote.Complant, voyez Bail à complant.Concurrence. Est-elle dans le bail d’usine une cause de résiliation ?
p. 273..Condition insérée dans le bail, p. 15.Congé. Est-il nécessaire de donner congé pour faire cesser le bail à
ferme ? p. 187. — Celui d’une usine ? p. 267. — Est-il soumis.à un
délaide rigueur, p, 187. —L’effet du congé signifié ne peut être détruit
que par uneconvention écrite, p. 189. —La preuve delà volonté
contraire est-elle admissible par témoins, p. 189. — Le colon qui au
mépris du congé a continué la jouissance doit indemniser le propriétaire
, ibid.Conseils aux propriétaires et aux fermiers, p. 9, 26, §9 , 32 <iï,'
97, 98, 153, 188, 205 et suiv. 224.TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES ; 407Consentement, àes effets dans le bail, p. 3 et 6.Contenance. Contestations y relatives, p. 46.Contestations relatives à l’entrée en jouissance, p. 41 et suiv. —
Aux devoirs du fermier entrant et du fermier sortant, p. 201^1 suiv.
A la sortie et à la remise des immeubles affermés, p. 225 el suiv,, voyk
Bail verbal.Contrat improprement appelé cheplel, p. 259, voyez Bail de
vaches.Contrainte par corps. Peut être prononcée contre le fermier ou
contre lé colon partiaire, faute par lui de représenter à la fin du bail
le cheplel de bétail qui leur ont été confiés, p.,221, 257 el 259, voyez
Bail en général-.Contributions. Celles à la charge du bailleur, p. 94 et suiv. •—
Celles à la charge du fermier, p. 136 et suiv.Contribution foncière. Par qui est-elle due ? p. 136 ; — Sa base ,
ibid. —Quand elle est mise par le bail à la charge du fermier, celui-ci
doit-il subir les augmentations ? p. 95 et 138.Contributions des portes et fenêtres. Quoique due par le fermier ,
le bailleur est tenu d’en faire l’avance, p. 95. — Détails sur celle espèce
de contribution, p. 137.Contributions extraordinaires. Qui doit les payer ? p. 138.Cours d’eau. A ia charge, de qui est le curage et l’entretien des
digues et déversoires, p. 268.Couverture en paille. Son entrelien est-il à la charge du preneur ?
p. 118.Croît. Le preneur peut-il eu disposer sans le consentement du
bailleur ? p. 245.Culture des terres. Diverses espèces, p. 105.—Celle par assolement
est-elle d’obligation stricte, ibid.Créance, voyez Bail en général.Curateur, voyez Bail en général.Curemenl ou curage des fosses, p. 62. —. Des puits el fosses d’aisances,
p. 117, voyez Cours d’eau.BDébiteur principal, voyez Cautionnement.
Défauts. Yoy. Vices de la chose louée, p. 124.
Dégradations. Qui en est responsable ? p. 121 et suiv. •
Déguerpissement. (Preneur assigné en) , p. 70.
Délai, voyez Résiliation de bail.
Dénonciation de nouvel oeuvre, p. 361, note.
Dénonciation de troubles, p. 128 et 129.
Denrées, voyez Bail en général.408 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.Destination de la chose louée, p. 124.Dessolement. Peut-il être justifié par l’usage, p. 106 et suivantes.Destruction totale ou partielle de la chose louée, p. 79.Déversoirs des usines. A la charge dequi en est l’entrelien ? p. 268
et suivantes.Devoirs réciproques du fermier entrant et du fermier sortant,
p. 201. — Usages constatés par les coutumes, ibid. — Usages de la
Lorraine, du Calvados, de l’Eure, 211, des environs de Paris, p. 212.Digue. Leur entretien est-il à la charge du bailleur ou du preneur ?
p. 268 et suivantes.Diminution des loyers, voyez Fermages.Domaine congêable. Voyez Bail à domaine congéable.Domaine direct. — Domaine utile. Ce que c’est, p. 306.Dommages et intérêts. Cas dans lesquels le preneur y a droit, 58,
59, 60, 64, 65, 75 et suivantes. — Dans quel cas en est-il dû à l’acquéreur ?
p. 111, voyez Bailleur.Droit d’enregistrement, voyez Enregistrement.Droits du bailleur, voyez Bailleur.Droits du fermier, voyez Fermier.Droits qui résultent du bail. Sont-ils réels ou personnels, p. 191.Durée du bail. Celle du bail en général, p. 20. —Celle du bail à
ferme, p. 16S — A quoi elle est subordonnée, p. 169.—Considération
sur ce point, p. 169 et suivantes. —Quelle est la durée présumée
d’un bail sans écrit de terres labourables ? p. 171 et 172.— D’un bois
taillis, p. 173. —D’un étang, ibid. — D’un verger d’oliviers, ibid.
Quelle est la durée d’un bail verbal de terres cultivées en luzerne ?
p. 174.—Différents usages relativement à la durée des baux, dans le
département de la Loire-Inférieure, p. 174 et 175. — Dans les environs
de Paris, p. 176. — de Melun, ibid. —Le bail des biens ruraux
quoique fait sans durée déterminée est censé fait pour un terme fixe,
p. 187 et 188.EEchalas. Leur entretien, p. 120.Echenillage, p. 120.Elagage. A la charge de qui est celui des arbres placés le long des
chemins publics, p. 120, voyez Emondes.Emmagasinage des récoltes, p. 153.Emondes. Signification de ce mot, p. 164.Emphytéose. Définition de ce mot, p. 304, voyez Bail emphytéotique.Emphyléote. Définition de ce mot, p. 304, voyez Bail emphytéotique.Engrais. Voyez Pailles.TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES. 409Engrangement. Le fermier est lenu de le faire dans les bâtiments
à ce destinés d’après le bail, p. 127.Enregistrement des baux et cautionnement de baux, p. 31.—
Le droit dûpour Tenregistrementdes baux à portion de fruits esl-il le
même que pour les baux ordinaires ? p. 239.Ensemencement des terres, savei-Tacite reconduction.
. Entrelien de la chose loué*. Voyez Fermier.Entrée en jouissance. A quelle époque elle a lieu quand il s’agit
de biens ruraux affermés ?p. 38. — Doil-on s’en rapporter à l’usagé
des lieux ? p. 38. — Comment peut-on le prouver ? p. 39. — Contestations
y relatives, p. 41. --'-Epizootie, voir -Bail-à cheptel.Estimation du cheplel. Transporte-t- elle la propriété au preneur ?
p. 243. '■ - - :' . .- .'Elables, p. 262.Etang. A là charge de qui est leur réparation ? p. 120, voyez Fermier.État des lieux. Son utilité et Sa forme, p. =43. —- A quelle.époque
doit -on-le.faire, ibid, — Qui en paie les frais lorsqu’il est. fait par un
architecte, p. 44. — Quand une des parties se refuse à dresser l’état
des lieux, peut on l’y contraindre en justice, p. ibid.Eviction du fermier. Donne-l-elle lieu à garantie contre le bailleur,
p. 73, voyez Bailleur.Experts,. ». 289, 291.Expropriation ; pour cause d’utilité publique. Donne-t-elle lieu à
garantie contre le "propriétaire ? p. 73. ,—En cas de déposséssion partielle,
le bail est-il résilié, ibid. —Indemnité due auiermier, p, 74.Expulsion du fermier. Peut avoir lieu s’il ne garnit pas la ferme
des .bestiaux et ustensiles nécessaires, p. 100. — Quelle doit-être "leur
valeur ? ibid. — Cas pour lequel l’expulsion peul être ordonnée à la
fin du bail, p. 225.— Quand le fermier se refuse à sortir, l’enléyemenl
des portes et des fenêtres par ordre du propriétaire en présence
d’un huissier requis, est-il un moyen légal ? : p. 22Ç. —- Conseil au
propriétaire, p. 227. •■ '' .FFantômes, voyez Spectres.Faute. Définition, p. 121, noie 3. — Division, ibid. — Dequelle
faute est tenu le preneur, 122, noie. —Dans le doute, la loi présume
la faule du preneur, tant qu’il ne prouve pas lé contraire, notamment
en cas d’incendie, p. 123,. Femme majeure non mariée peut passer bail ; femme mariée le
peut-elle ? p. 6.Femme mariée, voyez Bail en général.410 TABLÉ ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.Féodalité, Quelle a été, en matière de bail, l’effet produit son par
abolition ? p. 305 et suiv.Fermages. Époque de leur paiement ; p: 129 et suivantes » — Cas
où le feriiiier a droit à une diminution, p. 135.
Ferme. Voyez Bail à Ferme, Fermier^ ;Fermier* Définition, p ; 3. — Combinaison des obligations du fermier
et de celles du propriétaire, p ; 45.-—Délivrance due au fermier,
p ; 46, —A-t-il drôità lâchasse, p. 47 à 52.—A-Wl droit a la pêche,
p. 53. — S’il éprouve un préjudice -par suite du fait des tiers a-l-il droit
à une indemnité, p ; 69. -^^ S’il a été dépossédé par un tiers, par quel
moyen devra-l-il se pourvoir, p. 70..—-- Est-il tenu de dénoncer le
trouble au bailleur et de s’en faire garantir, p.7l ;—Cas oùle preneur. peut être évincé, ibid.— Lorsqu’il a connu les vices de la chose lbuée
a-t-il le droit de demander la résolution du bail, p. 78. — Cas où le
fermier a droit à une réduction deprix pour pertes de récoltés, b, 80.—
Disiinçlion à étàblir,p ;81 à85.Est-il recevable à demander une réduction
sur son prix, bien que l’excédant des bénéfices des autres années
ne couvre pas entièrement sa perte ; p. 86 ;— Dans le cas ou lés années
d’abondance ont été. enlremêlées d’années de perlé, devrâ-t-on opposer
au fermier lés excédants réunis sans faire dédédUction des déficits, p ;8t>.. -^ Aquelle époque et de. quelle manière le fermier doit-il faire constater- les événements de force majeure qui ont pesé sur lui, p. 87 ; — Peùt-il
obtenir une remise lorsque la perte des fruits arrive après ; qu’ils Sont
séparés de la terre, p. 89. — Déjà indemnisé par une compagnie d’assurance
, conservè-t-il Iè droit d’êxiger.du bailleur une remisé sur le
prix de sa location ; ibid. — Si le fermage est stipulé payable fen.une
quantité prise sur les fruits de la récolte , la perlé de la récolle même
détachée de.là terre, doit-elle retomber sur je bailleur, p. 90. —Si le
prix dû bail est. stipulé en.argent’, le fermier ; peut-ii-réclamer Une remise
pour perte survenue dépuis la récolte des fruits, p. 90.--- Peut-il. également demander, une: remisé lorsque là cause dudommage.fexis-r
tait à l’époque où le bail a- été passéj 91 ;—-Peut-ilréçlameruneremise
si là médiocrité de sa récolte a pour causé là mauvaise qualité
de la terre ? p. 91.:—Fermier peut-être chargé des cas -fortuits par
une stipulation expresse, ibid..— Cette clause comprend-elle les cas
fortuits exlrordihaires ? p. 92. — Cas fortuits extraordinaires donnentils
lieu à indemnité, lorsqu’ils n’enlèvent pas la moitié de la récolte ?"p. 93 ; ^ Quand la contribution foncière est mise pal- le .bail’à la
chargé du fermier il tn subit les augmentations, p. 95. — S’il a faittaire des. réparations .simplement utiles, le bailleur.sera-tàl ..obligé
de les lui rembourser, p. 97. —Si ce que le fermier a ajoutéà la chose louée est susceptible d’être enlevé, peut-il l’emporler, ibid.
= Ses obligations générales, 99. —■ Doit garnir la ferme, des bestiaux
et ustensiles nécessaires à sonexploitation , p ; 99. — SaisieTABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES. 4ilrevendication à cet égard , p. 100. —- Comment on doit appliquer ce
principe, ibid. — Est obligé de ne pas abandonner la culture, p. 101.
Quand il quille le domaine rural par la crainle de quelque péril doit-on
considérer son dépari comme abandon de culture, p. 101 et 102.—Esl
obligé de jouir el cultiver en bon pérede famille, p. 102.— Différentes
espèces de culture ; contestations y relatives, p. 102.—Ledessolement
peut-il être justifié par l’usage, p. 106 à 109. — Lorsqu’une terre
labourable a été vendue pour entrer en jouissance par les jachères
de telle année et que le vendeur ou son preneur l’ont ensemencée en
blé ; la récolle appartient-elleà l’aquéreur, p. 110. —Mode de culture
relativement au colza , p, !12 et 113. —Soins particuliers imposés
au fermier pour laculturedes terres, p. 114. —Temps et manière de
faire les récoltes, p. 115. — Obligations d’observer les bancs de vendanges,
ibid: — Doit faire les réparations localives, ce qu’on entend
par là, p. 116.—Doit-il curer les puits et les fosses d’aisance ? p. 117.
—Entretenir l’aire des granges, ibid.—Les pressoirs cl vaisseaux vinaires,
p. 118. —Les couvertures en paille, ibid.— Les haies vives,
p. 119.—Les treillages, ibid.—Est-il tenu de faire les élagages le long
des chemins publics, p. 120. — Doit-il écheniller ?—Doit détruire les
rats, les taupes, elc, p. 120. — Est-il obligé aux réparations localives
des clôtures, des étangs ? ibid,— Les réparations localives des prés et
des bois sonl-cllcs à la charge du fermier ? ibid. — Devoirs du fermier
relativement aux bois, p. 120 et 121. —Boit-il entretenir les
chemins d’exploitation.des terres qu’il lient à bail ? p. 121. —Répond
des dégradations et perles qui arrivent pendant sa jouissance,
p. 121. — Quand y a-t-il dégradation ? p. 122. — Répond-il de
l’incendie ? p. 123.—Ne peut employer la chose louée à un autre
usage que celui auquel elle a élé destinée, p. 124. — Ni arracher une
vigne pour la semer en bié ;—Ni détruire les étangs ni les fossés, ibid,
•— A-t-il le droit d’enlever les pailles et fumiers ? p. 124. el 125. —
Peut il vendre ses pailles pour les remplacer par des engrais ? p. 126.— Peut-il vendre les foins ? p. 427. — Doit engranger dans les
lieux à ce destinés d’après le bai !, p. 127 128. — Est tenu d’avertir
le propriétaire des usurpations commises sur les fonds affermés, p.
128. — Doit payer le prix du bail-, p. 129. — A quelles époques ?
ibid. —Coutumes et usages divers, p. 129 el 130. — Dans quel lieu
doit êlre fait le paiement ? p. 131. •—■ Quand le prix consiste en denrées,
ibid. — Contestations relatives aux différentes espèces du paiement,
p. 132 et 133. —-Est-il obligé de voiturer les denrées au nouveau
domicile du bailleur quand celui-ci change de résidence pendant
le cours du bail ? p. 134. — Dans quel cas le fermier peul-il demander
une diminution de prix ? p. 135. —Délai de la prescription des
fermages, ibid. —Doit payer les contributions à sa charge ; p. 136.— En quoi elles consistent, ibid. —Est tenu de la contribution des412 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.portes et fenêtres, p. 137. — Quand la contribution foncière est mise
à sa charge par le bail , il doil supporter les augmentations, p. 138.— Le logement des gens de guerre est-il à la charge du fermier ? p.
138. — Ne doit payer les impositions qu’en raison du temps de sa
jouissance, p. 139. — Est tenu d’exécuter les clauses qui peuvent être
insérées dans le bail, p. 139 et 140. — La clause qui oblige le fermier
à exploiter par ses mains, lui interdit-elle la faculté de sous-louer ?
p. 140. —Obligations qui résultent pour le fermier des clauses relatives
aux charrois des matériaux nécessaires aux réparations de la
ferme, p. 141 à 143.—En cas d’incendie esl-il obligé au charrois pour
la reconstruction ? p. 143.—-Les charrois ne s’arréragent pas, p. 144.— A la charge de qui sont les frais d’acte quand le bail esl notarié ?
p. 147. — S’il enlève les pailles et engrais qu’il doit employer dans
la ferme commet-il un abus de confiance ? p. 158. — Quid lorsqu’il
détourne ou vend à son profit des animaux qui lui ont été remis à titre
de cheptel, p. 159. — A le droit de jouir non-seulement de la chose
louée, mais de tous ses accessoires, p. 161 et 162.—Doit pour la
jouissance se renfermer dans les termes de la convention, ibid. —
Peut contraindre le propriétaire à faire loules les réparations qui peuvent
devenir nécessaires aulres que les locatives, ibid. — Etendue de
ses droits, p. 162 et suiv. —Peut demander l’élagagc des branches
d’arbres du propriétaire voisin, p. 163. — A-t-il le droit de jouir de
l’alluvion survenue durant le bail ? p. 164.—A droit de couper les
broussailles, ibid. — Peut-il couper les emondes ? ibid.— Doit-il
jouir d’un essaim d’abeilles arrêté dsns l’héritage affermé el qui n’est
pas réclamé à temps ? p. 165. —Peut-il sous-louer ou céder un bail ?
ibid. — Ne doit pas sous-louer à quelqu’un qui userait de la chose
d’uue manière dommageable el contraire à sa destination, p. 105. —
Dans le silence dé la convention, a-t-il le droitde céder son bail ou de
sous-louer ? p. 165. — Différence entre la sous-location el la cession
de bail, ibid: — Un acte authentique ou ayant date certaine est-il
nécessaire pour prouver l’existence d’un sous-bail ? p. 160. — L’interdiction
de sous-louer emporte celle de céder le bail, p. 166. — La
prohibition de céder le bail ou de sous-louer emporte-t-elle l’obligation,
d’habiter personnellement ? ibid. •—S’il a été formellement
stipulé que le bail sera résolu de plein droit par le seul fait de la cessiou
ou de la sous-localion, les jugés ont-ils le pouvoir de différer les
effets de la convention ? p. 1 67. — Clause prohibitive de sous-localipn
ou de cession de bail doit-elle s’exécutera la rigueur ? ibid. — La
défense de sous-louer imposée au fermier passe à ses héritiers,
p." 168. —Quand il a refusé de renouveler son bail moyennant un prix
plus élevé peul-il pré.endre qu’il a été laissé en jouissance par cela seul
qu’il a ensemencé, p. 185.— Les droits que le bail lui confère sont-ils
réels ou personnels ? p. 194. —A droit à des dommages el intérêtsTABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES. 415lorsqu’il est expulsé, p. 193. ■— Est obligé de continuer le bail quand
l’acquéreur a le droit d’expulser, et que celui-ci exige qu’il reste en
jouissance, p. 194.—Ne peut être expulsé qu’il ne soit payé des
dommages et intérêts qui lui sont dus, p. 194.—Si, en cas de perte
partielle, il opte pour le maintien du bail avec diminution de prix,
peul-il exiger que le bailleur fasse les réparations nécessaires pour remettre
les lieux en état, p. 197. Voyez Bail à ferme.Fermier entrant et fermier sortant. Leurs devoirs réciproques,
p. 201 et suiv.—Différents usages d’après le texte des coutumes,
p. 201, note 2. — Usages de l’Eure et du Calvados, p. 211.—Des environs
de Paris, p. 212.—De Melun, p. 213.—De Normandie,
p. 14 4.— Le fermier entrant peut-il semer sur les blés d’hiver ou
surlesmarsdu fermier sortant, du trèlle ou du sainfoin, p. 214. —
Ce dernier est-il tenu de laisser les pailles et les engrais, p. 216
et 217. —A défaut d’estimation d’entrée, le fait d’avoir pris une
ferme garnie de tous les fourrages, impose-t-il au fermier sorlant, l’obligation
de laisser ceux que produit le domaine ? p. 218. —Les fourrages
artificiels sont-ils exceptés, ibid.— L’obligation de convertir en
fumier les pailles des récolles entraine celle pour le fermier délaisser
à sa sortie et sans indemniser les pailles qui existent encore en nature,
p. 219 et 220.—Quid pour les aulres fourrages ou pourles semences,
p, 220. —Pour que le fermier entrant puisse disposer des pailles et
engrais que le fermier sortant est tenu de laisser, esl-il nécessaire que
le bail soit expiré, p. 220 et 221.—Le pâturage dans les terres vaines
et vagues, appartient-il au fermier sortant ? ibid.—Devoirs relatifs à la
restitution des biens affermés, p. 222. — Quid de ce qui a péri
par cas fortuit’, force majeure, ou vétusté, p. 223. — Fermier sortant
peut-il enlever les améliorations qu’il a faites, lorsque le propriétaire
lui offre d’en payer là valeur, ibid. —Contestations relatives
à la sortie et à la remise des immeubles affermées, p. 225. —Cas
où c’est le propriétaire qui refuse de laisser sortir le fermier, ibid, —
Cas où c’est le fermier qui ne veut pas sortir, ibid. — Est-il légal d’eniever
les portes et les fenêtres, 226.— Conseil, ibid.Fin du bail à ferme. Circonstances qui y donnent lieu, p, 177.—
Contestations qui y sont relatives, p. 178. — Ce que doit faire le fermier
quand il ne veul pas continuer sa jouissance après l’expiration
du bail, p. 179. Voy. Durée du bail à ferme, Tacite reconduction.Force majeure. Voyez Incendie, Réparations localives.Fourrages provenant des prairies artificielles,— Leur emploi.—
Usages dans le Calvados, — En Auvergne, — Dans les environs
de Paris, p. 126.—Fermier peut-il vendre les pailles pour les remplacer
par des engrais ? p. 126. —Peut-il vendre les foins ? p. 127. —
Si le fermier a trouvé des fourrages artificiels à son entrée, doit-il les
laisser à sa sortie ? p. 218, 220.4Ï4 TABLÉ ALPHABÉTIQUE DÈS MATIÈRES.Fossés* Ala chàrgedè qui en est le curage ? p. 62 ;Fossés d’aisances. Voyez Curement.Fourneaux. Voyez Hauts-fourneaux*Foyer. Voyez Bail d’usine.Frais d’acte. Qui doit payer ceux d’un acte notarié ? p. 147 el "A 18,Fruits pendants. Ce que c’est, p. 151 note.Fumier, p. 216 et suiv.GGarantie. Dans quel cas le bailleur la doit-il au preneur ? p. 7/4 et
suivantes.'Garnir les lieux. Le fermier doit garnir la ferme des besliautx et
Ustensiles nécessaires à son exploitation, p. 99.— Étendue de oeetle
obligation, p. 100.Gibier, p. 47 et suiv .HHaies vives. A la charge de qui est leur entretien ? p. 119.
Hauts-fourneaux, p. 285 à 289.Hypothèque. Qui est chargé des frais.de purgement, en cats de
vente ? p. 147.IImpenses. Ce que c’est, p. 96, —- Dé Celles qui doivent être reîhiboursées
au fermier, p. 96 et 190.Impôts, voyez Contributions, Fermier,Incapables, Voyez Bail en général.Incendie. Les fermiers eh soht-ils.respohsables ? p. 123.Indemnité. Celle due au preneur en cas de Vente et de réseifvè
d’expulsion, p. 193 et suivantes, Voyez Expropriation pour cawse
(Futilité publique*Instrumentsdratoires. Le fermier doit en garnir la fermé, p. 99
etlOÔ.Interdits-, voyez Bail en général:JJardin* Doit être cultivé par le fermier, p. 119.
■Jouissance, voyez Fermier.
Juge-de-paix. Sa compétence, p. 349.TABLE ALPHABÉTIQUE DES HATIÈRÉS* 41S':■'}%■laines. Comment s’en fait le partage, p. 246.
Laitage. A qui en appartient le profit, p. 245, 248 et 259.
Louage des choses, voyez Bail en général,
Locaiairie perpétuelle, p. 324 , voyez Bail à localairie perpétuelle.Location, verbale, yQvez Bail verbal*Logement de gens des guerre. Èst-il à ja charge du fermier ? pi 138.
Loyers. Voyez Fermages.. . ;■- ;; ;.M .Maladie contagieuse sur les animaux composant tin cheptel,
Voyez Bail à cheptel de fer.Maraudages causés par un régiment à son passage, sonUils à là
chargé du férrnièr, p, 68.Mari, voyez Bail en général.Meubles. Ceuxde là. femme séparée débiéns sont-ils atteints par le
privilège du propriétaire ; p. 150. —Lès meubles déplacés Sâtis le
consentement du bailleur peuvent être saisis, p. 151.
. Métâyery pi 228, Voyez Colon partiaire. -Mine, voyez Bail en général. ■■'.■'.Meunier, voyez Bail d’usiné. -'•■-.Mineur, Voyez Bail en général.Modèles de tous les actes sous seing-privé relatifs aux locations d’ë
biens ruraux et d’usines, p. 369 et suiv.Mort du bailleur ou du preneur. RompUèlle le bail ? p. ï'90.Moulin à vent, p* 302.'Moulin hydraulique^ p ; 291, voyez Bâti d’usiné*V -="--ï^ .Négligence du propriétaire à faire les réparations à sa charge, p. 61etSUlY, ■..:,' ;Nomenclature des différents baux compris dans l’ouvrage, ■p* 1.-
.""■-.., o ■.--.'-■.■'■"
. Obligations du bailleur, voyez Bailleur* — Du fermier, voyez
Fermier.— Du preneur en matière de bail à cheptel, voyez Cheptelier
et colon,partiaire. —-' Du preneur en matière de bail d’usine,
voyez Bail d’usine. -.'■•'416 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.Oppositions formées à la requêle du bailleur entre les mains des
débiteur du fermier, p. 160.PPaiement. Doit être effectué au terme convenu p. 129.—Epoques
auxquelles il a lieu d’après Us usages locaux, p. 129 et 130. — A qui
le preneur doit le faire, p. 131. — Quid, quand le prix du bail consiste
en denrées, p. 131 à 133.— Dans quel lieu le paiement doit-il se faire,
p. 133. —Quid. en cas de changement de domicile du bailleur ou
de vente ? p. 134. — Délai de la prescription et cas de non paiement,
p. 135 el 136. — A partir de quelle époque court-elle ? p. 436. — Des
poursuites à défaulde paiement, p. 159 et 100.Pailles et engrais. Font partie de la ferme , le fermier ne peut en
changer la destination, p. 124 et 125. — Lorsqu’il sort de la ferme ,
il doit laisserceux de l’année, p. 216.Partage, p. 189 et 190. — Dans le bail partiaire, p. 232 — Dans
le bail à cheptel, p. 246 et suiv.Passage. (Du droil de passage sur le fonds affermé) , p. 160 et suiv.Pâturages. Divers lexles de coulumes anciennes à cet égard, p. 201 .
note et suiv.Peaux. Le cheptelier doit en rendre compte à la fin du bail,
p. 244.Pêche, A qui appartient ce droit ? p. 53 à 55.Perle totale ou partielle de la chose louée, Qui en est responsable,
p. 79.Perte de récoltes, p. 80 à 94.Possession. Voy.. Action possessoire.Pot de vin. Son enregistrement, p. 32. — Quand ii est stipulé dans
un bail , est-il reproduit dans la tacite reconduction ? p. 189, voyez
bail en général.Poudre végétative. Est-elle privilégiée ? p. 155.Poursuites contre le fermier qui ne paie pas ses fermages , p. 159.Preneur, Définition, p. 3,— Ses obligations dans le bail d’usine, p.
266.—Le curage des cours d’eau, l’entretien des digues et des déversoires
sont-ils à sa charge, p. 268 à 261. — Mode de jouissance abusif,
p. 275.— Si le locataire d’usine est troublé dans sa jouissance, peut-il
poursuivre directement les auteurs du trouble ? p. 277. —Diminution
dans le cours des eaux, est-elle une cause de résiliation de bail ou de
réductiondans le prix du loyer, p. 277 à 280.— A partir de que ! point
doit être censurée la chute que le bailleur s’est obligé à livrer au preneur,
p. 280.— Ce dernier a-t-il droil à des dommages et intérêts en
cas du chaumage occasionné par suite de l’insuffisance des réparatioBS
dues par le bailleur, p. 281. — En cas de suppression, le preneur aTABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES. 417droit à' une indemnité, ibid. — Détails des réparations locatives des
usines, manufactures, hauts-fourneaux et autres établissements de ce
genre, p. 283 à 289.—Obligations du preneur dans le bail de vaches,
p. 260. Voyez fermier, cheptelier.Prescription, Des fermages et des loyers, p. 135 et 136.Pressoir, A la charge de qui en est l’entretien, p. 118.Prés, Réparations locatives à leur égard, p. 120.Preuve testimoniale, Est-elle admissible en matière de bail verbal,
p. 21.Prix duBail, p. 129 et suiv. voyez Fermages.Prisée de moulin , p. 291, voyez Bail d’usine.Privilège du propriétaire. Sur les meubles des preneurs, pour le
paiement de leurs loyers, p. 148 et suiv.— Sur quels objets s’exerce-t-il,
p. 149 el suiv. — Distinction entre [es baux qui ont date certaine et
ceux qui ne l’ont pas, p. 150.—Il s’étend sur les fruits pendants et sur
ceux récollés, ibid. — Rang qu’il occupe, pag. 156. — Comment se
règle la préférence des privilèges, pr 156. — Ordre des privilèges
sur les fruits et récoltes, p. 157. — Quid, sur les.uslensiles aratoires,
p, 158. — Le propriétaire l’exerce sur la portion de fruils dévolue au
colon partiaire, p. .23.8..— S’étend-il sur les animaux donnés à cheplel
par un tiers à son fermier ? p. 245.Profits, voir Cheptel de fer.Promesse de bail. Son effet, p. 20.Propriétaire. En offrant de payer au fermier la valeur des objets
introduits dans les lieux loués a-t-il le droit de lui empêcher de les
enlever, p. 223. — De ses droits dans le bail à colonage, p. 231 et
suiv. — Dans le cheptel simple, p. 245. —Dans le cheptel à moitié,
p. 248. — Dans le cheptel de fer, p. 249 et.suiv. — Dans le cheptel
donné au colon partiaire, p ; 257 et suiv. —Dans le bail à ferme, voy.
Bailleur…Propriétaire par indivis. Peut-il louer sans le concours du copropriétaire ?
p. 9.Propriétaire riverain d’un bief. Doit souffrir le passage sur les
berges pour le curage, p. 271 et 272.Puits, voyez Curement.Quart-raisin, p. 319.Quittance. Lorsqu’il n’en existe pas et qu’il y a contestation sur le
prix du bail verbal, le propriétaire en esl-il cru sur son affirmation,
p. 24. Cas où le preneur refuse de représenter la quittance ? p. 25 —.
Modèle de quittance de fermages, p. 389.418 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.aRachat de rentes foncières, p. 318 et 319.Reconduction tacite. Voyez Tacite reconduction.Récoltes. Voyez Perte de récoltes.Réintégrande. Ce que c’est ? p. 360, note.Remise des biens affermés, p. 222.Rente foncière. Voyez bail à rente foncière.Réparations. Quand le preneur est-il tenu de les souffrir ? p. 63.—
Quand sont-elles urgentes ? p. 67 et 68. —-Quelles sont celles à la
charge du bailleur ? p. 61 et suiv.Réparations locatives.En quoi elles consistent, p. 116. —Par qui
doivent être faites les réparations des escaliers, passages et autres lieux
quand l’inimeuble est occupé par plusieurs fermiers, p. 118.—Les
terres labourables sont-elles susceptibles de répaialions locatives ? p.
119. ■.— Quelles sont celles des prés ? p. 120. — Quelles sont-elles,
quand il s’agit de baux d’usines ? p. 268, 284.Rescision pour cause de lésion, A-l-elle lieu en matière de bail ?
p, 14.Résiliation de bail. Cas où le preneur peut la demander, p. 64, 67,
69, 79, 162, 167, 190, 196. —Lorsqu’il a été stipulé dans le bail
qu’il sera résilié de plein droil à défaut de paiement même d’un seul
terme, les juges ont-ils la faculté d’accorder un délai au preneur ?
p. 146 et 196.—Résiliation de bail par consentement mutuel, p. 195.
—Par l’avènement d’une clause résolutoire, ibid.— Par l’inexécution
des obligations des parties, p. 199.Restitution des biens affermés. Détails à cet égard, p. 222 et suiv.. Revendication des meubles déplacés sans le consentement du propriétaire.
Comment.elle a lieu et dans quel délai, p. 151. — Quid
pour les fruits, p. 152 et suiv.SSaisie-arrêt, Le bailleur peut-il faire saisir-arrêter entre les mains
des tiers les sommes et effets appartenant à son fermier ? p. 160.Saisie-brandon, Ce que c’est el quand elle a lieu, p. 159. — Doit
être précédé d’un commandement. — Les arbres en pépinières peuvent-ils
en faire l’objet ? p. 160.— Formalités el délais relatifs à cette
saisie, p. 160.Saisie-gagerie. Sur quels objets le propriétaire peut-il la faire ï
p. 154 et note.Saisie-revendication, Cas où le propriétaire a le droit delà pratidtier,
p. J5S, 'TA^$E.AXFBABéTIQ'nE,.pE$'}aÀTÏÈ8EjSl::. 419Sangsues. A qui du bailleur où du preneur appartiennent elles
qui naissent dans les fonds affermés ? p. 55.Semences, p. 157et220.Serment, Quanti y a-t-il lieu de le déférer, p. 26.Sole. Définition de ce moi, p, 172.Sortie des Mens ruraux. Jour où elle doit s’effectuer, p.T77.—
A défaut dV convention doil-on s’en rapporter à l’usage des lieux ?
ibid. — De quelle manière finit le bail à ferme ? p. 177. —Époque
où il doit cesser de plein droit, ibid.Sous-fermier. Voyez Cession de bail.Sous-location. Voyez Cession de bail.Spectres bu fantômes. Leur apparition peul-elle donner lieu à résiliation
de bail ? p^ 200 et 201. ""Sur-cens. Définition de ce mot, p. 318.Stérilité. Esi-elle une cause derédùction du bail ? p. 91.Syndics d’une faillite, yovezBail en général,"'■''--' 7 .' :- -'Tacite reconduction, Ce que c’est, p. 178.-— Pendant combien
de temps faut-il que le fermier Soit laissé en jouissance pour qu’elle ait
lieu , p. 180. — Un délai de trenle-six jours est-il suffisant pour faire
résulter une prorogation du bail paî tacite reconduction, ibid. — At-ellé
lieu quand le fermier fait dans Ja dernière année de son bail, des
travaux pour l’ensemencement des terres, p. 183 ;.— Le séjour momentané
du fermier sur le fonds après l’expiration du bail, suffit-il
pour établir la tacite reconduction, p. 184.Tacite rteonduction en cas dé cheptel simple, Sa durée, p, 246.Tiers, Trouble piovenaru de leur fait, p. 68 à 74.Tonte dés laines dans le cheptel, Comment doit-elle se faire,
p. 246.Tourbière, voyez Bail en général.Treillage. Est-il à la charge du fermier ? p. 119.Trésor. L’emphytéote y a-t-il droit, p.314.Trouble. Quand le bailleur en doiM ! garantir le preneur, p. 65.—
Celui provenant du fait des tiers , p. 68.—-Différentes espèces, p. 68
et suiv.—Nature des troubles , p. 69.Transports et Charrois dûs par le fermier. Règles à leur égard,
p. 133, 141 et suiv.ïribunauxi Leur compétence enmatière de baux, p. 353 et suiv.Troupeaux, Leurutilité dans le bail à Cheplel, p. 241.Tuteur. Pour combien de temps peut-il donnera bail les biens dupiuenr ? p. 8,
420 TABLE ALPHABÉTIQUE DES MATIÈRES.uUsage de la chose louée. Ne peut être changé par le preneur,
p. 124 et suiv.Usages des lieux, Ce que c’est, p. 38. — Valeur légale, p. 39.
— Importance en matière de bail. ibid. Ceux relatifs aux devoirs
réciproques du fermier sorlant et du fermier entrant, p. 201 et
suiv.Usager. Ne peut céder son droit, p. 9.Usine, voyez Bail d’usine.Ustensiles et instruments aratoires. Voyez Bailleur, Fermier.Usufruit. Sa différence avec le bail, p. 4.Usufruitier. Peut donner à bail, pour un délai qui n’excède pas
9 ans, p. S.Usurpations commises sur le fonds. Le fermier doit en avertir le
bailleur, p. 128.Usinier. Définition de ce mot, p. 264, xoyezBail d’usine, Bailleur
en matière de bail d’usine, Preneur en matière de bail d’usine.
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Vacher, voyez Bail de vaches.Vente. Ses rapports avecle louage, p. 4. —Si le bail est authentique
ou à date certaine, il n’est point rompu par la vente de l’immeuble
loué , p. 191.Vétusté. Le preneur est-il tenu des dégradations qui en proviennent ?
p. 117, 119, 121.Veuve commune en biens. Peut-elle passer hait des biens de la
communauté ? p. 9.Vices de la chose louée. Le bailleur en . doit garantie au preneur.
p. 75 el suiv.Vigne. En quoi consiste leur entretien ? p. 120.Voyez Bail à complant.Vilelé de prix ou lésion. Est-elle une cause de rescision du bail ?FIN DE LA TABLE ALpiî^BÉT|QfÉv ;