Code-Manuel des propriétaires et locataires de maisons, hôteliers, aubergistes et logeurs... par Émile Agnel,...
Agnel, Émile (1810-1882)
Cosse et Marchal, 1874. 5e éd.

Imprimerie de 1. DIUUAIKE, rue Cbrisline, 2.Code-manuelDESProprlttalbls et locatairesDE MAISONSVMlioïlHERS, AUBERGISTES ET LOGEURS,OUVRAGEDans ibquelson t’exposes méthodiquement leurs obligations et leurs droits respectifs
• d’après \e texte* des Lois, la jurisprudence des Cours et Tribunaux,
^•^l’opinion des Auteurs et les Dsages locaux.K ; … : % ^s AVECÎESliELÉS DE TOUS LES ACTES SOUS SE1E PRIVÉ RELATIFS AUX LOCATIONS.CINQUIEME EDITION
entièrement revue.Pak emile agnel, fAVOCAT A LA COUR D’APPEL DE PAUIS.En droit, il est des aWficallé*^Mr-loutymême
dans les bagatelles.( TaoPLONG, du Louage. n° 884.) /ParisIMPRIMERIE ET LIBRAIRIE GÉNÉRALE DE JURISPRUDENCE
COSSE, MARCHAL ET BILLARD, IMPRIMEURS-ÉDITEURSLIBRAIRES DE LA COUR DE CASSATION
Place Uauphinc, 291874Tous droits réservés.
Avertissement des éditeurs
La publication de la dernière édition du Code-Manuel
des Propriétaires et Locataires remonte à dix ans : aussi
l’auteur a-t-il pensé qu’une révision complète de l’ouvrage
était devenue nécessaire. En effet, les livres de jurisprudence
vieillissent vite, et un travail de droit usuel sur une
matière spéciale ne peut être vraiment utile qu’autant qu’il
présente le tableau exact et actuel de la législation, de la
jurisprudence et de la doctrine. Tel est le but de cette
nouvelle édition.

L’auteur a recueilli avec soin non-seulement les différents
documents législatifs (1) et administratifs qui se rattachent
à son sujet, mais encore les arrêts et jugements les
plus récents rapportés dans les ouvrages spéciaux et dans
les journaux judiciaires.

Afin de faciliter les recherches, l’ouvrage est terminé
par deux tables : l’une des titres et chapitres, l’autre alphabétique.

(1) M. Agnel s’est abstenu de parler de la loi du 24 avril 4874 sur les
loyers, loi toute de circonstance et désormais sans application.
PréfaceDK LA. 4« ÉDITION
La plupart des contestations qui s’élèvent chaque jour,
en matière de location de maisons, prennent leur source
dans le peu de connaissance que les propriétaires et les
locataires ont de leurs obligations et de leurs droits respectifs.


Persuadé de cette vérité, guidé par le désir d’être utile,
j’ai cru, sans trop présumer de mes forces, pouvoir présenter
à mes lecteurs un livre qui, en les éclairant sur
leurs droits, lèverait leurs doutes, et leur faciliterait les
moyens de prévenir les difficultés ou de les terminer à
l’amiable.

Dans la distribution des matières qui composent cet
ouvrage, je me suis appliqué à distinguer le principe et
ses conséquences. Cette méthode, suivie par les maîtres
de la science, est en effet la seule qui puisse conduire à
des conclusions équitables et juridiques. Partant de ce
point de vue, j’ai d’abord posé le principe puisé dans le
texte de la loi même ; puis, j’en ai déduit les conséquences
dans une série de solutions extraites, soit de
la jurisprudence, soit des auteurs les plus recommandâmes
(d).

Intimement convaincu qu’il est utile, je dis plus, nécessaire,
de ramener continuellement le lecteur vers le texte
(1) Voyez, page K, la liste des auteurs cités dans l’ouvrage. On pourrait
peut-être considérer comme inutiles les citations de noms d’auteurs que j’ai
placées à la suite d’un grand nombre d’articles ; mais j’ai cru devoir les laisser
subsister, afin d’inspirer au lecteur plus de confiance en mes assertions.VIII PREFACE.
de la loi, je me suis efforcé de lui en faire comprendre et
apprécier chaque phrase^ chaque terme.

Lorsque la loi renvoie à l’usage des lieux, ce n’est qu’après
avoir fait de scrupuleuses et consciencieuses recherches
dans les monuments de jurisprudence anciens ou.
nouveaux, et recueilli le témoignage oral de magistrats et
de praticiens éclairés, que j’ai tracé les règles à suivre en
ces circonstances.

Me plaçant, pour ainsi dire, comme un arbitre entre le
propriétaire et le locataire, j’ai toujours cherché, soit par
des avis utiles, soit par des opinions conciliatrices, à réaliser
cette règle d’éternelle justice, que, dans une lutte
d’intérêts, il faut accorder à l’un tout ce qui lui est dû, sans
qu’il en coûte à l’autre rien au delà de ce qu’il doit.

La simplicité du style de cet ouvrage, le soin que j’ai
pris pour éviter, autant que possible, l’emploi des termes
techniques, le peu de prétention de mes raisonnements,
prouvent suffisamment mon désir d’être compris par
ceux qui sont étrangers au langage du palais et à l’étude
des lois.

n leur suffira donc de parcourir ce volume pour être
bien fixés sur leurs droits et sur leurs obligations, pour
distinguer une prétention juste et légitime d’avec celle
qui ne serait dictée que par l’esprit de chicane ou par la
mauvaise foi.

Tel est l’ouvrage que j’offre au public : puisse-t-il servir
à diminuer, entre propriétaires et locataires, le nombre
de ces petits procès qui occupent chaque jour l’audience
de nos tribunaux I
ListeDESAuteurs gites dans l’ouvrage.AUTEURS ANCIENS.Bnsnagc. Coutume de Normandie.Bom-jon. Droit commun de la France.Brillon. Dictionnaire des arrêts des Parlements de France.Brodcan. Coutume de Paris.Delaniarre. Traité de la police.Denisart. Actes de notoriété donnés au Châtelet de Paris. — Collectionde décisions nouvelles.
Desgodets et Goupy. Lois des bâtiments.
Bespcisses. Ses oeuvres.
Boniat. Lois civiles.Perrière. Coutume de Paris. — Dictionnaire de droit et de pratique.
Guyot. Répertoire de jurisprudence.
Ilouart. Dictionnaire de la Coutume de Normandie.
Potnicr. Traité du contrat de louage.AUTEURS MODERNES.Alauzet. Commentaire dn Code de commerceAllain. Manuel encyclopédique, théorique et pratique des justices de paix
Annales des justices de paix.Anthoine de Saint-Joseph. Concordance entre les Codes civils étrangers
et le Code Napoléon.
Aubry et Ban, Cours de droit civil français, d’après l’ouvrage allemand
■ de Zacbariffi.X AUTEURS CITÉS DANS L’OUVRAGE.Ballot. Des effets de la guerre à Paris et en France sur le louage, la propriété
et les divers contrais.Bioche. Dictionnaire de procédure civile et administrative.Boileux. Commentaire sur le Code civil.Boitard et Colmet d’Aage. Leçons sur le Code de procédure civile.Bourguignat. Législation appliquée des ateliers dangereux.Bousquet. Nouveau Dictionnaire de droit.Bonrnat. Bulletin de la Cour d’appel de Paris.Bulletin des décisions des juges de paix.Caron. De la juridiction civile des juges do paix.Carré et Chameau. Lois de la procédure civile et administrative.Carré (N. A.). Code annoté des justices de paix.Clausade. Usages locaux du département du Tarn.Curasson. Traité de la compétence des juges de paix.Dalloz. Recueil alphabétique et Recueil périodique de jurisprudence.Bcbelleynie. Ordonnances sur requêtes et sur référés.Delalleau, Jonsselin et Rendu. Traité de l’expropriation pour cause
d’ntilité publique.DclTinconrt. Cours de Code civil.Déniante. Cours analytique de Code civil.Dcmolonibe. Cours de Code civil.Des calculs. Commentaire de la loi du 43 awil <8S0 sur les logements
insalubres.Bucaurroy, Bonnier et Roustain. Commentaire théorique et pratique
du Code civil.Bnranton. Cours de droit français suivant le Code civil.Buvcrgier. Continuation de Toullier, t. m et iv.Eloïn, Lnbnt et Trénuchet. NouTean Dictionnaire de police.Favard de tanglade. Répertoire de la nouvelle législation civile, commerciale
et administrative.Fiqncnel. Manuel des contributions directes.Foucbcr. Commentaire dos lois relatives aux justices de paix et aux tribnneaux
de première instance.Frémy-Ligneville. Traité de la législation des bâtiments et constructions.Genevois. Commentaire de la loi du 49 février 4872 (Faillites).Gougct et -Berger. Dictionnaire de droit commercial.Benrion de Pansey. Compétence des juges de paix.Jlusaon. Traité de la législation des travaux publics et de la voirie en
France.Jay. Dictionnaire général des justices de paix.Journal des avoués.Journal du Palais.Iiarombièrc. Théorie et pratique des obligations,Â.UTEURS CITES DANS L’OUVRAGE. XILe Berquier. Administration de la commune de Paris et du département
de la Seine.Lcbon. Recueil des arrêts du Conseil d’Etat.Lcpage. Lois des bâtiments.Limon. Usages et règlements locaux du département du Finistère.niacarcl. Manuel des ateliers dangereux, insalubres ou incommodes.Mareadé. Explication théorique et pratique du Code civil.Massé et Vergé. Le droit civil français traduit de l’allemand de Zachariae. !Hasson. Traité pratique des locations en garni.iUerlin. Répertoire de jurisprudence. — Questions de droit.JHirabel-Cbanibaud. Code des établissements industriels.Slourlon. Répétitions écrites sur le Code civil.Pages. Usages et règlements locaux du déparlement de l’Izère.Persil. Régime hypothécaire.—Questions sur les privilèges et hypothèques.Pigcau. Procédure civile.Proudbon. Traité des droits d’usufruit.Rolland de Villargues. Répertoire du notariat.Ruelle. Manuel des propriétaires.Sauger. Du louage et des servitudes dans leurs rapports avec les usages
locaux.Sebire et Carteret. Encyclopédie du droit.Sibille. Usages locaux et règlements du déparlement de la Loire-Inférieure.Sirey, Befilleneuvc et Carctte. Recueil général des lois et arrêts.Souquet. Dictionnaire des temps légaux.Toullier. Droit civil français.Tropiong. De l’échange et du louage. — Des privilèges et hypothèques—
Du dépôt et du séquestre.Explication
DES ABRÉVIATIONS ET DES RENVOIS.
D.A., t. xsx, v° Louage, signifie : Dalloz, Répertoire alphabétique de jurisprudence,
tome 30, au mol Louage.D.p.50.4.300, — Dalloz, Recueil périodique de jurisprudence,année 4 830, 4 '" partie," page 300.S.-Y.50.2.200, — Sirey-Devilleneuve, Recueil général deslois el arrêts, année 4 830, 2e partie,
page 200.P.40.2.450, — Journal du Palais, <mnée 4840, tome 2,page 450. .Lebon, 4840, p. 47, — Lebon, Recueil des arrêts du conseil d’Etal,année 4840, page 47.Droit. — Le Droit, journal des tribunauxGaz. des Trili., — La Gazelle des Tribunaux.Mon. des Trib., — Le Moniteur des Tribunaux,C. N., — Code Civil.C. P., — Code de procédure civile.C. comm., — Code de commerce.C. d’inst. crim., — Code d’instruction criminelle.C. pén., — Code pénal,Cass., — Arrêt de la Cour de cassation.Paris, 4,ech., — Arrêt de la Cour d’appel de Paris, premièrechambre.
Trib.de…., — Jugement du Tribunal civil de….Trib. de comm. de…., — Jugement du Tribunal de commerce de….Trib. de paix de — Jugement du Tribunal de paix de….Arr. du C. d’État. — Arrêt du Conseil d’Étal.Instr. min., — Instruction ministérielle.D. ad., — Décision administrative.Code-manuelDESPipmftlffi if locatairesDE MAISONS,Hôteliers, Aubergistes et Logeurs.
DU CONTRAT DE LOUAGE.

i. H y a deux sortes de contrats de louage : celui des
choses et celui d’ouvrages.

Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des
parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant
un certain temps et moyennant un certain prix que
celle-ci s’oblige de lui payer.

Le louage d’ouvrages est un contrat par lequel l’une des
parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre,
moyennant un prix convenu entre elles (G. c, art. 1708,
1709 et 1710).

2. Ces deux genres de louage se subdivisent en plusieurs
espèces particulières :

On appelle bail à loyer le louage des maisons et celui
des meubles ;
Bail à ferme, celui des héritages ruraux ;
Loyer, le louage du travail et des services ;
Bail à cheptel, celui des animaux dont le profit se partage
entre le propriétaire et celui à qui il les confie.

Les devis, marché ou prix fait, pour l’entreprise d’un
ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un
louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui
l’ouvrage se fait. Ces trois dernières espèces ont des règles
particulières (C. c, art. 1711).

3. Nous ne traiterons pas ici de toutes ces différentes

il
2 DU CONTRAT DE LOUAGE.
modifications du contrat de louage : nous nous proposons
seulement de développer les règles qui s’appliquent aux
baux des maisons et à ceux des meubles, et de faire connaître
quels sont, en cette matière, les obligations et les
droits réciproques des propriétaires et des locataires.

4L Les auteurs du Code civil, dans le chapitre H
du titre du contrat de louage (art. 1713 à 1778) , intitulé :
dit Louage des choses, ont exposé les principes relatifs au
bail à loyer et au bail à ferme.

Ils ont divisé ce chapitre en trois sections : dans la première,
ils ont tracé les règles communes aux baux des
maisons ;-dans la seconde, les règles particulières aux
baux à loyer ; dans la troisième, les règles particulières
aux baux à ferme.

Le législateur a aussi consacré au bail à cheptel un chapitre
du titre du louage. Ce chapitre, qui est le sixième de
ce titre, s’étend de l’article 1800 à l’article 1831 du Code
civil.

5. lî est d’autres baux sur lesquels le Code a gardé le
silence. Tels sont : le bail emphytéotique, le bail à vie, le
bail à complant, le bail à convenant, etc. Cependant ces
baux peuvent être légalement contractés sous l’empire de
la législation actuelle ; ils sont encore en usage dans plusieurs
départements.

, 6.. Les principes généraux du contrat de bail, en ce qui
concerne les éléments "essentiels à sa validité, s’appliquant
à toutes les espèces de baux, il nous paraît nécessaire de
réunir et’de présenter ces principes dans un titre qui précède
le reste de notre travail.
Titre préliminaire.
DU BAIL EN GÉNÉRAL (1).

7. Nous avons vu précédemment qu’on appelle bail à
loyer le louage des maisons et celui des meubles ;
Bail à ferme, celui des héritages ruraux (2)  ;
Bail à cheptel, celui des animaux dont le profit se partage
entre le propriétaire et celui à qui il les confie (Ce,
art. 1711).

Ainsi, le contrat de louage, lorsqu’il s’applique aux
maisons, aux meubles, aux biens ruraux, aux cheptels,
prend la dénomination spéciale de bail.

8. On peut définir le bail : un contrat par lequel l’une
des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant
un certain temps, et moyennant un certain prix que
celle-ci s’oblige de lui payer,

Celui qui procure la jouissance de la chose louée s’appelle,
dans le langage du droit, bailleur ou locateur ; celui
qui reçoit et qui paie cette jouissance s’appelle conducteur
ou preneur ; ce dernier se nomme spécialement fermier,
quand il s’agit de biens ruraux et que le prix du
louage se paie en argent. Biais si le prix du louage consiste
dans une portion de fruits, il prend la dénomination
de colon partiaire.

9. Le contrat de bail a pour effet de déterminer les
obligations et les droits respectifs du propriétaire et du locataire.

(4 ) Le mot bail signifie, à proprement parler, gouvernement, administration
d’une chose. Jadis on donnait le nom de bajulus, bail, au tuteur. Le
mari était appelé mari et bail de son épouse : bajulus uxoris. On nommait
hailli le syndic d’une corporation, bajulus arlificum. On désignait aussi
sous la dénomination de baillis les magistrats qui étaient ebargés par les seigneurs
de rendre la justice en leur nom. Telle est l’origine du mot bail, bajulalus,
synonyme de location. (DucaDge, aux mots balia, bajulus ; Troplong,
n° 68.) Dans le langage ordinaire, on n’emploie le mot bail que pour désigner un
contrat de louage dont la durée est déterminée ; dans le cas contraire, on se
sert du terme ne location.(2) Voyez, pour ce qui concerne les baux à ferme et autres baux de celte
nature, notre Code-manuel des propriétaires de biens ruraux et d’usines.4 TITRE PRÉLIMINAIRE.
Ce contrat est consensuel, synallagmatique et cominuiatif,
c’est-à-dire, qu’il résulte du seul consentement des
parties, qu’il leur impose des obligations réciproques, et
que chacune des parties se propose de recevoir l’équivalent
de ce qu’elle donne.

10. Pour former le contrat de bail, trois conditions sont
essentielles : 1° le consentement mutuel des parties ; 2° la
chose qui fait l’objet du contrat ; 3° le prix convenu pour
la jouissance de la chose louée.

11. En outre, le bail, de même que les autres contrats,
doit, pour être valable, contenir une cause licite, c’est-àdire
qui ne soit ni prohibée par la loi, ni contraire aux
bonnes moeurs ou à l’ordre public. (Voyez n° 115.) 

12. Le bail a.beaucoup d’analogie avec la vente.

La principale différence entre ces deux contrats consiste
en ce que la vente transmet définitivement la propriété
même ; tandis que le bail confère simplement la
jouissance temporaire de la chose.

La similitude qui existe entre le bail et la vente est
quelquefois si complète, qu’il est fort difficile de distinguer
les nuances qui les séparent.

Dans ce cas, on doit rechercher quelle a été l’intention
des contractants ; mais, en l’absence de tout éclaircissement,
la division du prix en annuités est une circonstance
caractéristique du bail, de même que la fixation d’un prix
unique, quoiqu’avec divers termes de paiement, est un
indice grave d’une vente (Duranton, t. xvn, n° 17 ; Duvergier,
t. m, n° 33 ; Troplong, n° 22).

15. Le bail ressemble sous plusieurs rapports à l’usufruit ;
mais il en diffère principalement en ce que l’usufruit
est le plus souvent établi par la loi, par donation ou
par testament ; tandis que le bail ne peut résulter que
d’une convention spéciale. D’un autre côté, l’usufruit
transfère à l’usufruitier un droit réel, c’ést-à-dire un droit
dans la chose même qui fait l’objet du contrat, un démembrement
de la propriété ; au contraire, le bail n’entraîne
aucune aliénation de la chose louée. En effet, si le
preneur possède, ce n’est point à titre de propriétaire,
mais pour le compte du propriétaire aux lieu et place duquel
il jouit de la chose. D’où il suit que le bail n’empor.
tant aucun démembrement de la propriété, ne transfère
au preneur aucun droit réel sur la chose louée ; il ne con-
BAIL EN GENERAL. 5
fère qu’un droit personnel de contraindre le bailleur à faire
jouir le preneur pendant toute la durée du bail. Le caractère
personnel du droit résultant du bail, incontestable
sous l’ancienne jurisprudence, n’a pas été converti
par le Code civil en un droit réel ; et l’innovation
introduite dans l’article 1743, qui oblige l’acquéreur à
maintenir les baux faits par son vendeur, n’a pas eu
pour conséquence de substituer la réalité à la personnalité
du droit, mais seulement de transmettre à l’acquéreur
les obligations que le vendeur avait contractées relativement
à la chose vendue ou dont cette chose avait été
l’occasion. Si les acquéreurs sont tenus de respecter le
droit du preneur, ce n’est point qu’il s’agisse d’un droit
réel, c’est uniquement ; parce que la loi, dans l’intérêt
bien entendu de l’industrie et de l’agriculture, les subroge
aux obligations du bailleur en même temps qu’elle les subroge
à ses droits. Ainsi, le droit du preneur n’est, comme
autrefois, qu’un pur droit personnel (1). Il résulte de là
que les actions intentées contre le bailleur, à fin d’exécution
du bail, ou contre le preneur, à fin de déguerpissement,
sont personnelles et doivent, par conséquent, ■ être
portées, non devant le tribunal de la situation de l’im(4) 
Cette doctrine est généralement suivie parles auteurs (Toullier, t. 3,
n° 388 ; t. 6, n°436 ; t. 42, n° 405 ; Delvincourt, t. 3, p. 485 et 498, notes ;
Proudhon, de l’Usufruit, n° 402 ; Duranton, t. 4, n° 73 ; t. 47, W 439 ;.
Duvergier. t. 3, n"' 279 et suiv. ; Marcadé, sur les art. 526, n° 5, 578, n° 2,
595, n° 4, 4746,4743, n° 4 ; Demolombe, t. 9, n°493 ; Demante, t. 3, n. 432 ;
Valette, Privilèges et hypothèques, p. 495 ; Pont, Hypothèques, n° 385 ;
Taulier, t. 6, p. 240 et suiv. ; Rtlland de Viliargues, v° Bail, n<" 5 et suiv. ;
Championnière et Rigaud, Traité des droits d’enregistrement, t. 5, n" 3032 ;
Massé et Vergé sur Zachariaî, t. 4, p. 352, note 2 ; Mourlon, Répétitions écrites
sur le Code Napoléon, t. 3, p. 300 et 346).' Toutefois M. Troplong (t. 4ar, n" 4 et suiv., 473 et suiv.) soutient que le
droit du preneur est réel. Cette opinion, adoptée par MM. Belaime (De la possession,
n°309) , Fréminville (Des minorités, tf> 528) etDalloz (Rép. alp.,
v° Louage, n° 486) , a été combattue avec une grande force de logique par deux
professeurs de la Faculté de droit de Paris, MM. Ferry ( Revue étrangère et
française de législation, t. 8, p. 609 et 849, t. 9, p. 423) , et Labbé Çfourn.
du Palais, 4859, p. 776 et suiv.).Ajoutons que le système suivi par M. Troplong a perdu beaucoup de son
importance depuis la loi du 23 mars 4853 sur la transcription. En effet, dans
le rapport présenté au Corps législatif sur cette loi, las baux ont été regardés
comme constituant, non des droits réels, mais de simples droits personnels, et
c’est par des motifs pris eD dehors de leur nature que certains baux ont été
soumis par celle loi à la formalité de la transcription.6 TIT. PRÉLIM. — BAIL EN GÉNÉRAL.
meuble, mais devant le tribunal du domicile du défendeur
(Cass., 14 nov. 1832 ; Caen, 24 janv. 1818, S.-V.
33.1.32.—49.2.533). Voyez ci-après, n » 978.

14. La convention par laquelle le propriétaire d’un magasin
le donne à bail sous la condition qu’il aura la moitié
du produit des droits de magasinage des marchandises reçues
par lepreDeur, ne constitue pas une société en participation,
mais un simple contrat de bail à loyer (Bordeaux,
2juillet 1847, S.-V.48.247).

La cession temporaire du revenu d’un immeuble à un
tiers sous la simple déduction d’une rente annuelle à son
profit, ne constitue pas un bail, mais un mandat de gestion
d’immeubles révocable à volonté (Lyon, 11 déc. 1868 ;
S.-V., 1869.2.284).

CHAPITRE I »r.

Des conditions essentielles notar la validité
du baiî.

13. Nous avons dit (n° 10) que le contratde bail se composait
de trois éléments essentiels: le consentement des
contractants, la chose louée, le prix convenu pour la jouissance
de cette chose. Tel sera l’objet des trois sections
suivantes.
SECTION PREMIÈRE.Bes personnes qui peuvent louer.
id. Le contrat de bail résulte du consentement des
parties sur la chose louée et sur le prix de la location de
cette chose ; mais, pour que le consentement puisse être
vralable, il est nécessaire qu’il émane de personnes capables
de contracter.

17. Sont capables de contracter et de passer bail toutes
personnes majeures, exception faite des interdits et des
femmes mariées sous le régime de la communauté (C. c,
art. 1123 et 1124).

18. Le mineur émancipé peut seul et sans l’assistance
de son curateur passer des baux dont la durée n’excède
pas neuf ans (C. c, art. 481).

Il en est de même de celui qui est placé sous l’assistance
d’un conseil judiciaire (C. c, art. 513).
CHAP. 1er.—SECT. lrc.—CAPACITE DES CONTRACTANTS. 7
19. La femme mariée peut, sans l’autorisation de son
mari, donner ses biens à bail pour' mie période de neuf
ans et au-dessous, lorsqu’elle se trouve dans l’une des circonstances
suivantes :

1° Quand elle est séparée de biens par contrat de mariage
(C. c.,art. 1536)  ;

2° Quand elle est mariée sous le régime dotal, et
qu’elle a des biens paraphernaux, c’est-à-dire des biens
qui n’ont pas été constitués en dot (C. c, art. 1574 et
1576)  ;

3° Quand elle est séparée judiciairement de corps et
de biens, ou de biens seulement (C. c, art. 1449).

20. La femme séparée n’a besoin d’aucune autorisation
pour prendre à bail (1).

Mais il n’en est pas de même de la femme non séparée ;
elle ne pourrait, sans autorisation, se soumettre aux obligations
qu’entraîne après lui un bail à ferme. Toutefois,
si une femme, éloignée de son mari, louait un appartement
pour elle et sa famille, cet engagement devrait être
présumé contracté pour le compte du mari et avec son
autorisation. En effet, la location d’une maison rentre
dans l’administration domestique, et une femme est en
général censée avoir le mandat de son mari pour tous les
actes qui ne dépassent pas ce cercle borné (Rennes, 30
déc. 1813 et 12 janv. 1814).

Néanmoins il ne faudrait appliquer cette présomption
qu’avec prudence et discernement ; elle ne devrait pas
servir à protéger des actes de fantaisie, des locations de
meubles trop somptueux, et d’appartements trop magnifiques
pour la fortune des époux.

Si une femme non autorisée se permettait de profiter
de l’éloignement de son mari pour faire de tels contrats,
il serait difficile de voir en elle un mandataire tacite ; au
reste, l’annulation du bail dépendrait des circonstances
(Troplong, n° 149).

Le mari qui consent à ce que sa femme vive séparément
de lui l’autorise par là implicitement à louer un ap(4) 
Cependant la Cour de cassation a jugé, le 26 août 4844, que la femme
séparée de corps ne peut saus autorisation prendre à ferme pour longues
années, c’est-à-dire pour plus de neuf aus (D.r.44.4.354).8 TIT. HUÉLIM. — BAIL EN GÉNÉRAL.
partement pour son habitation particulière. Mais la location
que la femme peut ainsi faire n’est valable que quand
elle a heu pour un temps limité (non pour plusieurs années) ,
et moyennant un prix en rapport avec ses ressources.
Le bail fait en dehors de ces conditions, sans le
concours ou l’autorisation du mari, estnul, et l’approbation
subséquente de celui-ci ne saurait valider par rapport à
la femme l’engagement illégal qu’elle a pris (1) (Paris,
4e ch., 23 fév. 1849, S.V.49.2.145).

21. La femme séparée de corps et de biens peut, sans
l’autorisation de son mari, faire l’acquisition d’un pensionnat
et faire un bail pour l’exploitation de ce pensionnat.
Ce sont là de simples actes d’administration permis
à la femme séparée (Paris, lre ch., 28 avril 1843, Gaz.
des Trib., 11 mai 1843).

Une femme séparée de corps et de biens ne peut, sans
l’autorisation de son mari, consentir un bail d’une durée
illimitée au cboix des preneurs.

Mais cette convention n’est pas absolument nulle ; elle
doit être renfermée dans les actes de pure administration
qui sont permis à la femme séparée de corps et de biens ;
en conséquence, la durée du bail doit être réduite à neuf
années. C’est aux preneurs qui allèguent qu’au moment
du contrat la bailleresse, qui s’annonçait comme femme
séparée de corps et de biens, était réellement veuve et
maîtresse de ses droits, à faire la preuve de ce fait (Paris,
3° ch., 17 déc. 1859,.Droit du 7janv. 1860).

22. La femme mineure, émancipée par mariage, qui
passe conjointement avec son mari un bail de plus de
neuf années, peut en demander la réduction à neuf années,
mais non la nullité (Trib. de la Seine, 7 mai 1836 ;
Droit, 9 mai 1836).

25. Le mari de la femme mariée sous le régime de la
communauté a le droit de passer seul et sans son concours
les baux des biens de sa femme pour une période de
(4) Un jugement du tribunal civil de la Seine, 5 » ch., du 5 février 4857, a
décidé que si la femme qui s’engage avec l’assentiment de son mari est capable
de contracter, ses engagements ne doivent pas dépasser des limites
raisonnables, et que le bail de quatre années d’un [appartement meublé ne
peut être consenti sans une autorisation spéciale (Gaz. des Trib., 6 fév. 4857).C0AP. Ier.—SECT. Irc.—CAPACITE DES CONTRACTANTS. 9
temps qui n’excède pas neuf ans. Lorsque le mari les a
stipulés pour plus de neuf ans, ils ne sont, en cas de dissolution
de la communauté, obligatoires vis-à-vis de la
femme ou de ses héritiers que pour le temps qui reste à
courir, soit de la première période de neuf ans, si les
parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de
suite, de manière que le fermier ou le locataire n’ait
que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf
ans où il se trouve.

Lorsque le mari n’a pas attendu l’expiration des baux
pour les renouveler, la femme ou ses héritiers ne sont
liés que par ceux de neuf ans et au-dessous, qui ont été
stipulés trois ans avant l’expiration du bail courant, s’il
s’agit de biens ruraux, et deux ans avant la même époque,
s’il s’agit de maisons. Mais si les baux ont été passés avant
ces trois ans ou ces deux ans, ils restent sans effet, à
moins que leur exécution n’ait commencé avant la dissolution
de la commmiauté (1) (Code civil, 1429 et 1430
analysés).

24. Le mari, dans les baux des biens de sa femme,
qu’il passe seul et sans le concours de celle-ci, ne peut stipuler
un pot-de-vin. En effet, le mari qui le reçoit préjudicie
à sa femme ou à ses héritiers, puisque le prix du
bail sera d’autant moindre. Les baux contenant de semblables
stipulations peuvent donc être attaqués comme
frauduleux (Prou.db.on, n° 1219 ; Toullier, t. XII, n° 408 ;
Troplong, n° 154).

25. Le tuteur d’un raineur ou d’un interdit peut également
donner à bail les biens de ces derniers pour une
période de temps qui n’excède pas neuf ans ; et ce que
nous venons de dire au sujet des baux passés et renouvelés
par le mari plus de trois ans ou de deux ans avant
leur expiration est applicable au tuteur. Ce dernier ne
peut prendre à ferme les biens du mineur, à moins que
le conseil de famille n’ait autorisé le subrogé tuteur à lui
en passer bail (C. c, art. 450).

26. De même les syndics d’une faillite, autorisés par
(4 ) Le bail des biens d’une femme consenti par son mari depuis la demande
en séparation de biens est essentiellement nul (Arg. des arl. 4443
et 4446, C. c, 872 et 873, C. proc. civ.). Ainsi jugé par le tribunal de la
Seine le 49 mars 4836 (Droit, 24 mars 4836).
i.
10 TIT. PRÉLIM.—BAIL EN GÉNÉRAL.
le juge (C. comm., art. 443) , l’usufruitier*(C. civ., art. 595) ,
les envoyés en possession provisoire des biens d’un absent
(C. civ., art. 125) , l’héritier bénéficiaire (C. civ., art.
803) , le curateur à une succession vacante (C. civ., art.
813) , le tuteur du condamné à la peine des travaux forcés
à temps ou à la réclusion (C. pén., art. 29) , les envoyés
en possession provisoire des biens du contumax
(C. d’inst. crim., art. 471) , peuvent également passer des
baux de neuf ans et au-dessous (1).

-27: Non-seulement l’acquéreur dont le titre est résolu
plus tard, pour cause de rachat, de lésion ou de non-paiement
du prix, mais encore le grevé de substitution,
l’héritier qui possède avant l’événement de la condition
d’un legs, le donataire sous mie condition de retour, l’emphytéote,
l’apanagiste, peuvent louer ou affermer les biens
qu’ils possèdent à ces divers titres (Duvergier, nos 83 et 84 ;
Duranton, n° 134, et Rolland de Villargues, v° Bail, n°59).

28. Il en est de même de l’adjudicataire qui peut être
dépossédé par une folle enchère (C. de cass. des 11 avr.
1821, 16 janv. 1827 et 30 mai 1842 ; Paris, 25 janv., 19
mai 1835, 10 mai 1839).

29. L’antichrésiste peut louer la chose qui lui a été
'donnée en antichrèse (2) (Rolland de Villargues, v° Bail,
n° 44).

50. L’usager ne peut céder ni louer son droit à un
autre (C. civ., art 631) , à moins que le titre constitutif ne
le permette (C. civ., art. 678).

Le copropriétaire d’une chose indivise ne peut louer,
même pour la part à lui appartenant, sans le consentement
de ses copropriétaires ; ceux-ci sont autorisés à demander
l’annulation pour le tout du bail passé sans leur
concours (Cass., 4 janv. 1844, S.-V.44.1.723) , et le preneur
n’a le droit, dans ce cas, de réclamer aucune indemnité
(Cass., 10 nov. 1860 (3). Il en est de même de la veuve
(4) Un mandataire ne peut, sans une autorisation spéciale, passer un bail
de plus de neuf ans (Trib. de Lyon, 29 mai 4868 ; Gaz. des Trii., 2 oct. 4 868).(2) On appelle anliebrcse le contrat par lequel un débiteur livre à son
créancier un immeuble avec faculté d’en percevoir les fruits, à la charge
de les imputer annuellement sur les intérêts, et ensuite sur le capital de sa
créance.(3) Cependant il y a un moyen pour le copropriétaire par indivis, qui
veut louer avant le partage, de vaincre le refus de ses copropriétaires : c’est
de provoquer la licitalion du bail. Mais il y a une autre voie encore plusCHAP. I".—SECT. lrc.—CAPACITÉ DES CONTRACTANTS. 11
commune en biens. Elle ne peut passer et renouveler des
baux des biens de la communauté.

51. Le bail souscrit par un propriétaire, postérieurement
dépossédé et tombé en faillite, est valable (Trib. de
la Seine, lre ch., 1er déc. 1843 (1) , Gaz. des Trib., 2 déc.
même année).

52. Le fol enchérisseur a le droit de passer bail de
l’immeuble dont il s’est rendu adjudicataire , et même
d’en stipuler la durée au delà de neuf ans, si toutefois la
fraude et la mauvaise foi ne sont pas prouvées contre lui.
Les dispositions des articles 1429 et 1430 du Code civil
ne sont pas applicables au fol enchérisseur (G. de Paris,
du 19 mai 1835 ; Gaz. des Trib., 24 juill. même année).
Jugé pareillement, par arrêt de la Cour de Paris, 4° ch.,
du 22 mai 1847 {Gaz. des Trib., 1er juin 1847) , que le fol
enchérisseur a le droit de passer des baux, pourvu qu’il
agisse de bonne foi et que ces baux ne portent point atteinte
à la propriété.

55. Un particulier ne peut être contraint par le ministère
public de louer un logement à l’exécuteur des arrêts,
criminels. Ici ne s’appliquent point les articles 1er et 2 de
la loi du 22 germinal an iv, et 114 du décret du 10 jjihr
1811 (C. cass., 28 déc. 1829 ; Rolland de Villargues,'
v° Bail, n° 67). -.'..,,

54. Il est, comme on le voit, de la plus grande importance,
pour les propriétaires et.les’locataires, de s’informer,
avant de régler les conventions relatives aux- locations,
si les personnes avec lesquelles ils se proposent de
traiter sont, ou non, capables de donner ou de prendre
courte et plus économique : elle consiste à sommer ceux qui refusent-, leur
consentement, de: comparaître chez un notaire, pour souscrire le bail.à'tel
prix, et moyennant telles conditions qui sont indiquées dans la sommation/ ;
a moins qu’ils ne présentent un locataire qui, offrant les mêmes garanties, .
fasse des conditions plus avantageuses. Si les refusants ne comparaissaient’
pas, ou s’ils ne proposent pas une location plus avantageuse, celui ou,ceux.:
qui ont fait la sommation sont autorisés à passer le bail projeté (Merlin,
liêp., Y0 Bai.1,,% 2, n° 44 : Duvergier, t. 3, n" 89). ,- ..',::.(4) Dans l’espèce, un entrepreneur de maçonnerie avait loué pour 48 ans
une maison construite sur un terrain qu’il n’avait point payé ; et par suite, de .
la faillite de cet entrepreneur, le tribunal avait résolu la vente de ce terrain,
en maintenant toutefois le bail consenti dau locataire, comme sérieux et_.de.
bonne foi. ■ ' ■12 TIT. PRELIM.—BAIL EN GENERAL.
à bail. On comprend tous les inconvénients qui pourraient
résulter de l’incapacité des contractants en pareille circonstance.


SECTION n.
Des choses qui peuvent être louées.
55. On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles
(C. c, art. 1713) , pourvu toutefois que ces biens
soient dans le commerce (1) (C. c, art. 1128).

56. En effet, on ne peut louer les choses qui sont destinées
à des usages publics, telles que les chemins publics,
les rues, les éghses, les cimetières, etc. ; toutefois on permet
de louer les bancs et les chaises dans les églises, la
tonte de l’herbe, l’érnondage des arbres dans les cimetières
, les places d’une halle, d’un marché et d’un port.

57. On ne peut louer les choses qui se consomment
par l’usage, comme le vin, le blé et les autres denrées de
même espèce. En effet, il n’y a location que quand le
preneur usé de la chose et rend cette même chose à l’expiration
du terme convenu : or, il est évident que cela ne
peut avoir lieu pour les choses qui se consomment entièrement
par l’usage qu’on en fait (2).

58. Mais les choses qui se consomment par l’usage
peuvent devenir accessoirement l’objet du louage, comme
les semences, les pailles livrées au fermier pour l’exploitation
de la ferme, les ustensiles essentiellement destinés
à la mise en activité d’une manufacture ou d’une usine (3).
(4) La clientèle d’un médecin n’étant point dans le commerce et ne pouvant
faire l’objet d’une vente, la nullité de la vente entraîne celle de la cession
de la location des lieux occupés par le médecin vendeur. (Paris, 3e ch.,
29 déc. 4847, Gaz. des Trib.,,44 janv. 4848.) (2) Conformément à ces principes il a été jugé par arrêt de la Cour de
Paris, 4« ch., le 40 décembre 4853, qu’on ne peut louer les choses fongibles
dont le détenteur a la'faculté de disposer, le contrat de louage consistant dans
l’usage d’une chose et non dans le droit de la vendre. (Gaz. des Trib., 42
janv. 4853.) (3) Un arrêt de la Cour de Paris, du 24 mars 4822, a même décidé que le
propriétaire, qui a loué une fabrique de produits chimiques, non-seulement
avec les ustensiles, mais avec les matières premières et les marchandises qui
se trouvaient dans l’établissement, avait le droit de reprendre tous ces objets,
soit en nature, soit d’après estimation ; qu’il- né devait pas être considéré
l’jmme un simple créancier, et renvoyé à la contribution ouverte sur le loca,'aire
tombé en faillite. Cet arrêt se fonde sur ce que « s’il peut y avoir duCHAP. Ier.—SECT. II.—CHOSES QU'ON PEUT LOUER. 13
Dans ces différentes circonstances, le preneur doit rendre
des choses de même nature en même qualité et quantité.
59. On ne peut louer une créance ; en effet, comme le
dit Pothier, n° 22, il est de l’essence du contrat de louage
qu’il y ait une certaine jouissance, et ici la cause du louage
manquerait.
doute sur la possibilité de louer des choses fongibles (on appelle ainsi, dans
le langage du droit, les choses qui se consomment par l’usage) , ce ne pourrait
être qu’à l’égard des choses fongibles louées isolément, mais non à
l’égard de celles qui seraient louées comme accessoires avec un immeuble, et
notamment une usine, qu’elles sont destinées à améliorer, et dont sans elles
les travaux deviendraient impraticables ou seraient interrompus d’une manière
funeste à l’établissement ; que c’est ce qui se pratique généralement,
non-seulement à l’égard des forges qui se louent avec une prisée composée
des ustensiles, attirails, chevaux, minerai, fonte, charbon ou bois destinés à
être convertis en charbon, mais à l’égard des terres, qui dans beaucoup de
départements, vu le peu d’aisance des cultivateurs, ne peuvent être louées
qu’en fournissant à ceux qui se chargent de les exploiter, ustensiles, bétes
aratoires, semences, troupeaux, souvent même des avances en argent, et surtout
les pailles et les fumiers, qu’ils sont obligés de rendre en fin de bail ;
qu’établir le système contraire serait ruiner l’agriculture même, aussi bien
que les manufactures et le commerce. »M. Duvergier (tome 3, n° 84) fait sur cet arrêt l’observation suivante,
dont la justesse nous parait de toute évidence. « Je crois, dit-il, qu’il faut
adopter celle doctrine, sauf à mettre beaucoup de réserve dans son application.
Il est évident que lorsque les ustensiles indispensables à l’exploitation
de l’industrie qui s’exerce dans les lieux loués ont été détruits par un usage
prolongé et remplacés par d’autres, ceux-ci sont la représentation des premiers,
et comme tels appartiennent au propriétaire à la fin bail. On en peut
dire autant des objets mobiliers ou denrées qui sont naturellement destinés
au service du fonds, à la mise en activité de la manufacture ou de l’usine.
Celte destination leur imprime le caractère d’immeubles (C. c., art. 524)  ;
c’est en cette qualité que le bailleur a le droit de les reprendre. Quant aux
approvisionnements de matières premières et aux produits fabriqués qui se
trouvent dans l’établissement au commencement du bail, ils me paraissent
être nécessairement placés en dehors du contrat de louage, surtout lorsqu’ils
ont une valeur importante. Pour' vaincre l’obstacle qui naît de leur nature
même, on ne peut argumenter de leur destination. Les matières premières
doivent, il est vrai, être employées dans l’établissement ; mais il ne faut pas
confondre les choses qui servent à mettre l’usine en mouvement avec celles
sur lesquelles s’exercent l’action des machines et les procédés industriels ;
que les premières soient considérées comme accessoires de l’immeuble louéj
et comme étant louées avec lui, on le conçoit ; tandis que rien n’ôte aux secondes
leurs caractères propres, leur nature de choses fongibles. Les marchandises
déjà fabriquées et destinées à être vendues sont aussi, à plus forte
raison, parfaitement distinctes de la manufacture ou de l’usine qui les a produites.
Le bailleur qui les laisse dans son établissement les vend au preneur,
il ne peut les lui louer. »M. Troplong (n° 83) critique aussi l’arrêt de la Cour de Paris que nous venons
de rapporter, et partage l’opinion de M. Duvergier.14 TIT. PRÉL1M. — BAIL EN GÉNÉRAL.
40. On ne peut donner à bail un office public dont on
est investi ; les fonctions sont personnelles, le titulaire
seul peut les exercer (Troplong, n° 92).

41. On ne peut louer un droit de servitude constituée
sur un immeuble au profit d’un autre immeuble. En effet,
l’usage de la servitude ne peut se détacher de la jouissance
du fonds. Le louage de l’immeuble entraîne implicitement
celui des servitudes qui y sont attachées. Mais le
propriétaire d’un immeuble peut louer, pour un certain
prix par année, la faculté de faire paître un troupeau, de
puiser de l’eau, d’y passer. Ce n’est pas là louer une servitude
 ; c’est louer une portion du fonds pour un usage
déterminé (Pothier, n° 18 ; Duranton, n° 23 ; Troplong,
n° 89, et Duvergier, t. ni, n° 69).

42. On ne peut prendre à loyer sa propre chose, à
moins que l’usufruit n’appartienne à un tiers.

45. On peut louer un droit d’usufruit, de superficie, un
droit de péage, d’octroi ; un droit de pêche, de chasse (1).

Mais les droits d’usage et d’habitation ne sont pas susceptibles
d’être loués (G. c, art. 521).

44. Nul doute aussi que le droit d’exploiter une mine,
une carrière, une tourbière, ne puisse être l’objet d’un
bail (Cass., 20 déc. 1837, S.-V.38.1.91).

45. Les bois peuvent également être loués comme tous
autres immeubles, lorsqu’ils sont en coupes réglées.

46. On peut louer aussi des choses mobilières, telles
que des machines, des meubles meublants, des livres destinés
à être lus, des habits, du linge, etc.

47. Le bail de la chose d’autrui est-il valable ? M. Troplong
(n° 97) , dont nous adoptons l’opinion, soutient l’affirmative.
Û cite à ce sujet un arrêt de la Cour de cassation
(ch. des req.) du 19 nov. 1838, qui décide que le
bail reçu de bonne foi des mains d’un propriétaire apparent
peut être opposé au véritable propriétaire, et même
que les jugements obtenus par le fermier contre le bailleur
fient le propriétaire réel, qui est censé y avoir été.
(4) Quand un bien rural est donnée bail, le preneur a-t-il le droit de
chasse et de pêche comme accessoirement compris dans le louage de l’immeuble,
ou bien ce droit reste-t-il au propriétaire ? Pour la solution de cette
question, Voy. notre Code-manuel des propriétaires de biens ruraux et
des fermiers, p. 47 et suiv.CKAP. Ier.—SEGT. II.—CHOSES QU'ON PEUT LOUER. 15
représenté par celui qui, aux yeux des tiers de bonne foi,
avait le gouvernement et l’administration de la chose.

Mais il en serait autrement si le propriétaire prouvait
que le preneur n’a pas été de bonne foi parce qu’il connaissait
la véritable situation de celui avec qui il a traité.
Dans ce cas, le bail serait écarté par cette règle supérieure
, savoir : « Que nul ne peut conférer plus de droits
qu’il n’en a lui-même n (Troplong, n° 99).

48. Si le bail d’une même chose a été fait successivement
à deux personnes, c’est celle qui sera entrée la première
en jouissance qui sera préférée (1)  ; et, dans ce cas,
l’autre locataire n’aura contre le bailleur qu’une action
en dommages et intérêts (Pothier, n° 63 ; Dalloz, v° Louagej
n° 167, et Duvergier, t. m, n 0' 46 et 283 ; Douai, 3 août
1870, S.-V.70.2.273).

49. A moins de conventions contraires, le propriétaire
qui a loué un fonds est censé avoir loué en même temps
tous les immeubles par destination, qui en dépendent ou qui
sont nécessaires àson exploitation (Arg. del’art. 1615, C. c).

5©. Sont immeubles par destination relativement aux
biens tant de ville que de campagne :

1° Les objets que le propriétaire du fonds y a placés
pour le service et l’exploitation de ce fonds, tels que pressoirs,
chaudières, alambics, cuves et tonnes, les ustensiles
nécessaires à l’exploitation des forges, papeteries et
autres usines ;

2° Tous les effets mobiliers que le propriétaire a attachés
au fonds à perpétuelle demeure (C. c, art. 524).

Sont réputés tels, les objets scellés en plâtre, ou à
chaux, ou ciment, ou ceux qui ne peuvent être détachés
sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer
la partie du fonds à laquelle ils sont attachés, tels
principalement que les glaces, tableaux et autres ornements,
lorsque les parquets sur lesquels ils sont attachés
font corps avec la boiserie ; les statues, quand elles sont
placées dans une niche préparée exprès pour les recevoir,
encore qu’elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration
(C. c, art. 525).
(4) Le Code bavarois (art. 48) contient une .disposition conçue dans des
termes semblables (Antboine de Saint-Joseph, Concordance entre les Codes
civils étrangers, t. A, p. 468).16 TIT. PRÉLIM. — BAIL EN GÉNÉRAL.
51. On regarde aussi comme immeubles par destination
les planches, claires-voies, barres de fer, cadenas et
autres ferrements servant à la fermeture des lieux loués ;
les corps de pompes, les auges de pierre destinées à recevoir
de l’eau, les chaînes et couvertures de puits, les
auges et râteliers d’écurie, les échelles pour monter aux
greniers, les treillages servant à former dans les jardins
des espaliers ou des berceaux.

52. Il est toujours fort important d’indiquer dans les
baux les objets mobiliers par leur nature et réputés immeubles
par destination. C’est le moyen de prévenir les
contestations qui pourraient s’élever entre le propriétaire
et le locataire, soit pendant la durée du bail, si le propriétaire
prétendait enlever quelques effets mobiliers, soit
à la sortie du locataire, pour déterminer les objets qu’il
peut emporter et ceux qu’il doit laisser (V. nos 140 et suiv.).

55. Quand il y a doute sur les choses qui doivent être
comprises dans un bail, il faut examiner comment le propriétaire,
et surfont de précédents locataires, jouissaient
de la chose (Rolland de Villargues, v° Bail, n° 231 ; Duvergier,
t. m, n° 354).

SECTION ni.
Du prix du bail.

54. Dans le contrat de bail, le prix est l’estimation de
la jouissance temporaire que le bailleur cède au preneur.
En général, le prix se stipule en argent.

Rien n’empêcherait cependant que le prix ne fût déterminé
autrement. On peut convenir, par exemple, qu’il
sera payé en denrées, ou qu’il consistera dans un travail
à faire. En effet, l’argent monnayé n’est que le signe représentatif
des produits de la nature ou de l’industrie :
peu importe,, dès lors, que le prix du louage se compose
du représentant ou du représenté (1). Tel est aussi l’avis
de M. Dalloz (Rép. alph., v° Louage, n° 106).
(4) Championnière (Traité des droits d’enregistrement, n° 4774) énonce
à peu près les mêmes idées ; la nature du bail, dit-il. n’a rien qui répugne à
ce que l’équivalent de la jouissance soit une chose mobilière.CHAP. Ier. SECT. III.—PRIX DU BAIL. 17
Mais, pour qu’il y ait véritablement contrat de louage,
il faut que les denrées, ou autres objets mobiliers qui
forment le prix, deviennent la propriété du bailleur (Troplong,
t. Ier, p. 69).

Par application de ces principes, le tribunal de la Seine
(3e ch.) a jugé que la location d’un appartement peut être
stipulée payable en tableaux à faire (1).

Un bail n’est pas fait sans prix, bien qu’il ait lieu sans
loyer ni redevance, s’il mentionne que le preneur abandonne
au bailleur, et les dépenses faites par lui sur un
terrain non compris dans le bail et la moitié des améliorations
futures (Cons. d’Et., 15 mars 1838, D.40.3.80).

Dans la fabrication des matières résineuses , il est d’usage
que les résidus de ces matières soient pour le propriétaire
des ateliers où s’opère la fabrication une indemnité
suffisante de loyer de ces ateliers (C. de Bordeaux, 20
avr. 1839,D.39.2.191).

55. De ce que, pour qu’il y ait contrat de louage, il
est nécessaire qu’un -prix en argent ou autrement ait été
stipulé, il suit que ce ne serait pas un vrai contrat de,
louage, si je vous donnais un cheval ou un boeuf pour tant
de jours, à condition que vous me donneriez le vôtre
pour un nombre égal de journées. Il y aurait là un contrat
anonyme fort semblable au louage, sans doute, mais
qui ne pourrait prendre cette dénomination (Pothier,
n° 38 ; Ducaurroy, t. ni, p. 142-143 ; Troplong, n° 3,
p. 69-70).

56. Le prix doit être sérieux, c’est-à-dire qu’il est nécessaire
que les parties, en le fixant, aient eu l’intention,
l’une de le payer, l’autre de l’exiger ; il ne le serait point,
si une chose d’une grande importance était louée pour
un prix excessivement vil, par exemple un immeuble d’un
revenu de 1,000 francs, loué moyennant 5 francs. Dans
ce cas, le contrat ne serait point un bail, mais un prêt à
usage ; et alors les difficultés qui pourraient survenir entre
les parties se décideraient selon les principes relatifs au
(4) Dans cette espèce, un peintre s’était obligé de faire quatre tableaux
pour prix de son loyer. Le propriétaire les avait refusés, et exigeait le paiement
du loyer en argent. Le tribunal condamna le propriétaire à recevoir
les tableaux comme prix de la location. (Gaz. des Trib., 20 déc. 4835.) - 18 . HT. PRÉLIM. — BAIL EN GÉNÉRAL.
prêt à usage (Pothier, n°35 ; Duranton, rvn, n° 12 ; Duvergier,
t. m, n° 101, et Troplong, n°3).

57. Cependant, quelle que soit la vileté du prix, il n’y
à pas heu à rescision pour cause de lésion ; elle n’a jamais
été admise en pareil contrat. Le motif en est que le propriétaire
auquel la loi reconnaît le droit de jouir et de disposer
de la manière la plus absolue, a dû nécessairement
conserver la faculté de transmettre l’usage de la chose
suivant le mode et dans les proportions qu’il juge convenables
 ; tel est aussi l’avis des auteurs précités.

-En conséquence, il a été jugé , par arrêt de la Cour de
cassation, du 11 mars 1824, que le bail consenti par un
usufruitier ne peut être attaqué pour cause de lésion résultant
de la vileté du prix. La fraude, en pareil cas, "doit
être prouvée ; l’anticipation x>u la vileté du prix ne suffit
pas pour la faire présumer (D.A., y Louage, n" 97).

Pareillement il a été décidé que la vileté du prix dans
un bail consenti à un créancier du bailleur, quand bien
même elle déguiserait une stipulation d’intérêts usuraires,
n’emporte pas nullité de ce bail, alors d’ailleurs que lé
bail a une existence séparée de la créance, en ce que,
par exemple, la durée en a été fixée à un certain nombre
d’années, et qu’ainsi la cessation ne doit pas suivre le
remboursement de la créance : le débiteur ou ses héritiers
pourront seulement agir en répétition des intérêts
usuraires (Rouen, lrech.,21mail844,D.A.,v°Zowa#'e,n096).

De même, il a été jugé qu’un bail qui, ayant encore plusieurs
aimées à courir, a été, avant son expiration, renouvelé
pour une longue durée, par exemple pour-45 années,
devant faire suite à ce bail, n’est pas sujet à résolution
pour cause de vileté de prix, lorsqu’en outre du prix du
bail, une somme importante a été stipulée à titre de potde-vin,
et lorsqu’il résulte d’ailleurs des faits de la cause
que la prolongation de bail n’a point été obtenue à l’aide du
dol ou de la fraude (Paris, 4e ch., 4 juill. i 852, Gaz. des Trib.,
27 juill. 1862 ; Poitiers, 29 avril 1863, S.-V.63.2.169).

fi â aussi été jugé que les baux consentis par un tuteur
ne peuvent être annulés sous prétexte de vileté de prix
qu’autant que l’on prouve l’existence d’un concert frauduleux
entre le tuteur et les preneurs (Paris, 11 août 1818,
D.r.17.635). ,

58. En général, le prix du bail doit être déterminé par .
CHAPi Ier.—SECT. III.—PRIX DU BAIL.. '19
les parties. Cependant il peut être laissé à l’arbitrage d’un
tiers. Quelquefois il n’est pas nécessaire que le prix du
baiLsoit fixé par les contractants. Il en est ainsi dans la
tacite réconduction (1) , et dans le cas où il s’agit d’une
chose dontle prix esttàxé d’avance par l’autorité, ou fixée
par l’usage des lieux, par exemple dans la location d’une
voiture de place dont la course est déterminée par uri
tarif.

59. Le prix peut, quant à sa quotité, être soumis aune
condition. A cet égard, une question a été élevée : Lorsque,
dans un bail, il est dit que le prix du loyer est fixé
à telle somme, à raison de ce que le preneur se propose, et
aura dj’oit de former tel établissement dans les lieux loués, s’il
arrive que l’établissement n’ait pas lieu, même par l’effet
d’une force majeure (par exemple, par une décision clé
l’administration) , le preneur sera-t-il encore tenu de payer
le prix fixé ?

La question se réduit alors à savoir si les parties ont
entendu subordonner la quotité du prix à l’obtention de
l’autorisation requise.pour.former l’établissement. Dans
une espèce qui s’est présentée, et où il s’agissait d’une
maison de jeu que le preneur voulait établir, l’on a jugé
que la clause ne faisait pas condition, et qu’en conséquence
le prix était dû (Cass., 14 nov. 1827 ; Rolland de
Villargues, v° Bail, n° 154).

60. Le prix du bail peut être laissé à l’arbitrage d’un
tiers. Mais que doit-on décider, si ce tiers vient à mourir
avant d’avoir fait cette estimation, ou s’il se refuse à la
faire ? Le bail sera-t-il réputé non avenu ? La solution de
la question dépendra des circonstances. H peut se faire
que les parties aient voulu que le contrat subsistât, quoique
le moyen indiqué pour déterminer le prix vînt à défaillir.
C’est ce qu’on devrait présumer s’il y avait eu commencement
d’exécution (Pothier, n° 371 ; Duvergier, t. m,
n° 104 et suiv. ; Rolland de Villargues, v° Bail, n° 156).

61. Lorsqu’il y aura contestation sur le prix du.bail
verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera
(4) C’est-à-dire lorsque le locataire, a continué de jouir de la chose après
l’expiration de la location. Le prix de la location est alors le même que celui
porté au bail précédent.20 TIT. PRÉLIM.—BAIL EN GÉNÉRAL.
point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son
serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation
par experts, auquel cas les frais de l’expertise restent
à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré
(C. c, art. 1716). Voyez nos 129 et suiv.

62. Mais que doit-on décider s’il existe des quittances
avouées par le locataire, mais qu’il refuse de produire ?
Le propriétaire peut alors en être cru sur sa simple déclaration
 ; il n’y a pas lieu de lui déférer le serment ou d’ordonner
l’expertise dont parle l’article 1716 du Code civil ;
cet article ne prescrit de recourir au serment ou à l’ex■
pertise qu’à défaut de quittance (Rennes, 18 fév. 1822 (1) ,
et Cass., 4 déc. 1823, B.p.23.1.493).

65. Il arrive quelquefois que le bailleur stipule un potde-vin.
Pour peu qu’il soit considérable, il est regardé
comme faisant partie intégrante du prix de la location
(Proudhon, n°1209 ; Rolland de Villargues, v° 2 ?<7i/,n°172)  ;
il n’en est que le paiement anticipé.

En cas de résiliation de bail, le pot-de-vin doit être restitué,
déduction faite du temps pendant lequel a duré la
jouissance du preneur.

C’est ce que le tribunal de la Seine a décidé plusieurs
fois, et notamment par jugement du 16 janvier 1840 (2) 
{Droit, 17 janv. 1840).
(4) Cet arrêt est ainsi motivé : « Considérant qu’aux termes de l’article
4746 du Code civil, dans le cas de contestation sur le prix du bail verbal, il
n’y a lieu de déférer le serment au propriétaire et d’ordonner une expertise
que lorsqu’il n’existe pas de quittance ; — Considérant qu’il est prouvé par
l’aveu, de Fourmont qu’il existe des quittances, et que, de son refus de les
représenter, on doit tirer la conséquence qu’elles sont contraires à sa prétention.
 »(2) Voici, au reste, les faits qui ont donnélieu au jugement que nous signalons.
En 4835, l’administration du Yaudeville._avait loué le café du théâtre
au sieur Démaillerais, moyennant un loyer annuel de deux mille francs. On
convint, ce gui eut lieu, que le loyer de la dernière année serait payé par
avance le jour d’entrée en jouissance, ainsi qu’une somme de 34,000 fr. à
titre de pot-de-vin. L’incendie du Vaudeville entraîna la ruine de l’établissement
de M. Démaillerais.Sur la demande de ce dernier, le tribunal de la Seine ordonna la restitution
de la somme de 2,000 fr. pour loyer, payés à l’avance, et la restitution
de 25,672 francs sur les 34,000 francs de pot-de-vin payés aussi à l’époque
du bail. Le tribunal a considéré que celte somme de 34,000 francs donnée à
titre de pot-.de-vin ne représentait en réalité que des loyers versés par anticipation,
et que la chose louée venant’à périr, le locataire ne devait payer
qu’en raison du temps de sa jouissance.CHAP. II. FORME, PREUVE ET DURÉE DU BAIL. 21
De même, en cas de cession de bail, on doit faire la répartition
du pot-de-vin sur toute la durée du bail (Douai,
28 juin 1839, D.p.40.2.26).

La même Cour a aussi jugé, le 30 décembre 1839, que
le pot-de-vin payé par le fermier doit être supposé réparti
sur chaque année de jouissance ; en conséquence, lorsque
la durée du bail a été abrégée, une portion proportionnelle
du pot-de-vin doit lui être restituée (D.p.40.2.194).

D’après les mêmes principes, la Cour de Douai a également
décidé, par arrêt du 7 novembre 1845 (D.p.46.4,
v° Louage, S.-V.46.2.63) , que la résiliation d’unbail avant
le terme fixé pour sa durée, par suite de l’événement
d’une condition prévue par les parties (celle du décès du
locataire) , donne lieu à la restitution par le bailleur de la
partie du pot-de-vin proportionnelle au temps qui restait
encore à courir sur la durée du bail.

Nous sommes d’avis que quand même la résolution du
bail aurait lieu par la faute de l’un des contractants, une
partie du pot-de-vin serait restituable, sauf l’action en
dommages-intérêts contre la partie qui aurait manqué à
ses engagements.

CHAPITRE IL

©e Sa forme, « le la prenve et de la durée
do bail.

64. Le bail n’est assujetti à aucune forme. H est parfait
par le seul consentement des parties sur la chose et
sur le prix, quelle que soit d’ailleurs la manière dont ce
consentement aura été manifesté. Il résulte de là que l’on
peut louer ou verbalement ou par écrit (C. c, art. 1714).
Quoique l’écriture ne soit pas nécessaire pour la validité
du contrat, elle aura cependant pour effet de faire arriver
plus sûrement à la preuve de l’existence du bail, et son
efficacité se fera d’autant plus sentir que la preuve testimoniale
n’est admise en matière de bail que dans des limites
fort étroites (Voyez nos 124 et suiv.).

Les parties sont autorisées à subordonner le contrat de
bail à toute espèce de conditions licites. Elles peuvent
étendre ou restreindre, selon leurs convenances, les droits
et les obligations que la loi en fait découler.
22 TIT. PRELIM. — BAIL EN GENERAL.
65- La durée du bail n’est pas limitée par la loi. Les
parties sont donc libres d’assigner au contrat l’espace de
temps qu’elles jugent convenable ; mais quoique la durée
du bail dépende de la volonté des parties, et qu’elles
puissent l’étendre ou la restreindre à leur gré, il est certain
cependant qu’un droit perpétuel de jouissance serait
incompatible avec l’idée d’un simple bail : aussi un bail
ne peut-il dépasser le terme de quatre-vingt-dix-neuf
ans (1). Voyez, n° 1042.

66. On peut faire dépendre la durée du bail tout à la '
fois de la volonté du bailleur et de celle du preneur : c’est
ce qui a lieu dans le cas d’un bail de trois, six ou neuf
années, lorsque l’acte ne restreint pas à l’une des parties
le droit de le faire cesser à l’expiration des deux premières
périodes, mais accorde à chacun des contractants
la faculté de le résoudre au bout de trois ou six ans.

67. En outre, la durée du bail peut dépendre exclusivement
de la volonté, soit du bailleur, soit du preneur,
comme cela arrive quand il est dit dans le contrat que le
bail est fait pour trois, six ou neuf années au choix du
preneur seulement ou à celui du bailleur.

68. On peut aussi stipuler qu’un bail durera jusqu’à
l’arrivée d’un événement incertain ; par exemple, le mariage
du bailleur, la perte d’une place qu’il occupe, sa
mort, celle d’un tiers, etc. (2).

69. Lorsque les parties n’ont pas déterminé la -durée
du bail, elle se règle, soit d’après la nature des choses
louées, soit d’après l’usage auquel on les destine ou les
circonstances ou les usages locaux.

Ainsi, le bail d’un bien rural est censé fait pour tout le
temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille
tous les fruits de rirmneuble affermé (G. c, 1774).
(4) Loi du 49-29 déc. 4790, art. 4". Le bail qui sera fait pour plus de
quatre-vingt-dix-neuf ans sera réductible à cette période de temps. Le bail
à vie ne peut être fait sur plus de trois têtes.(2) Quoique, dans ces circonstances, le bail ne change pas de nature, s’il
ne renferme des clauses qui en feraient un véritable usufruit, néanmoins il
devient passible d’un droit d’enregistrement plus considérable, du droit de
4 p. 400 dû sur les baux dont la durée est illimitée, c’est-à-dire qui dépendent
d’un événement incertain qui peut n’arriver que dans un temps très-éloigné
(Rolland de Villargues, V Bail, n, 90).CHAP. H.—FORME, PREUVE ET DURÉE DU BAIL. 23
Le bail des maisons est soumis, quant à sa durée, à
l’usage des lieux (C. c, 1736).

70. De ce que le bail n’est soumis à aucune forme, il
suit qu’il peut exister des promesses de bail aussi valables
que le bail même, lorsqu’elles sont d’ailleurs revêtues de
tous les accessoires qui font la force de celui-ci, c’est-àdire
lorsque la désignation de la chose louée, le prix de
la location, l’acceptation et le consentement des parties se
trouvent exprimés dans la promesse de bail (Paris, 7 niv.
an x ; D.A., v° Louage, n" 80).

Les promesses de bail peuvent être ou verbales ou
écrites.

Les promesses verbales sont assimilées aux locations
faites sans écrit et non exécutées ; par conséquent, elles
ne peuvent être prouvées par témoins (Arg. des art. 1715
et 1716, C, c). Les inconvénients qui peuvent résulter
des promesses verbales de bail nous autorisent à engager
les parties à ne point en faire usage et à rédiger leur
convention par écrit (Voyez modèle n° 1, à la fin de ce
volume).

71. Les promesses de bail peuvent être unilatérales ou
synallagmatiques ; mais les promesses de bail unilatérales
ne sont valables qu’autant qu’elles ont été acceptées (1) 
(Troplong, n° 121, et Duvergier, n° 43).

En conséquence, une lettre contenant promesse défaire
bail pour six ou neuf années n’est pas suffisante pour lier
les parties ; si, postérieurement à cette lettre, le locataire
a été mis en jouissance, le bail doit être considéré comme
étant fait dans les termes d’usage (Paris, 3e ch., 19 déc.
1843 ; Droit, 21 déc. 1843).

On a vu ci-dessus que le bail était ou verbal ou écrit ;
il convient donc de traiter séparément de l’un et de
l’autre.
(4 ) C’est donc à tort, selon nous, que le tribunal de la Seiue (3e chambre) 
a.jugé, le 25 mars 4843, que la promesse de bail, même unilatérale, oblige
celui qui l’a consentie, sans qu’il soit besoin d’une acceptation de la part de
celni envers qui on s’est obligé, et qu’il y a lieu, en conséquence, de condamner
à des dommages-intérêts le propriétaire qui se refuse à réaliser le
bail sous prétexte d’insolvabilité du preneur (Gaz. des Trib., 26 mars4S43).En effet, la promesse de bail n’est qu’une simple proposition, tant que
celui à qui elle est faite n’a point déclaré vouloir en profiter. Le lien de droit
pe peut résulter que de l’acclamation.24 TIT. PRÉLIM. — BAIL EN GÉNÉRAL.SECTION Ire.Du bail verbal.

72. Le bail verbal se manifeste par la jouissance de la
chose louée.

En cas de dénégation du bail verbal, la preuve testimoniale
est admise ou refusée, suivant l’objet auquel s’ap.
plique le contrat.

Ainsi, par exemple, s’il s’agitde la location verbale d’un
meuble, la preuve testimoniale du bail est admise selon
les règles générales, c’est-à-dire lorsque l’objet du contrat
n’excède pas la valeur de 150 fr.

Au contraire, s’il s’agit de la location verbale d’un immeuble
et que ie bail n’ait encore reçu aucune exécution,
le bail ne peut être prouvé par témoins, quelque modique
- qu’en soit le prix.

Le bail verbal entraîne avec lui de graves inconvénients
: aussi, pour les éviter, conseillons-nous aux propriétaires
et aux locataires de déterminer par écrit les ■
conventions relatives aux locations.
SECTION II.Du bail écrit.

75. Le bail écrit se fait, ou par-devant notaire, ou par
acte sous seing privé ; dans le premier cas, il prend la dénomination
de bail authentique.

§ 1er. Du bail authentique.

74. Le bail authentique a pour effet de faire foi par
lui-même jusqu’à l’inscription de faux (C. c, 1319) , sans
aucune vérification préalable ; c’est-à-dire qu’on doit_ y
ajouter pleine confiance, parce qu’il émane d’un officier
public dont la loi consacre le témoignage.

75. Le bail authentique offre aussi cet avantage, que
le notaire en conserve la minute, et que lés parties peuvent,
lorsqu’elles le réclament, s’en faire délivrer une expédition.


■En outre, lorsque l’une des parties ou toutes deux, ne
peuvent ou ne savent écrire ou signer, le bail ne peut être
fait que par-devant notaire.
CH. II.—SECT. II.—§2.—BAIL S. S. PRIVÉ, ENKEGISTR. 25
76. Comme la rédaction du bail authentique est confiée
au notaire, nous nous abstiendrons de parler de sa
forme ; nous ajouterons seulement qu’il doit être enregistré
dans les dix jours de sa date, et qu’en cas de retard,
les droits et l’amende sont à la charge du notaire.

§ 2. Du bail sous seing 'privé et de son enregistrement.

77. Le bail sous seing privé est celui qui est passé
sans l’intervention d’un officier public. Il détermine les
conventions des parties et la durée de la location.

78. La principale différence qui existe entre le bail
sous seing privé et le bail authentique, c’est que ce der- .
nier tirant toute sa force du caractère de l’officier public
qui l’a reçu, fait pleine foi par lui-même, jusqu’à l’inscription
de faux, et que les tribunaux doivent en ordonner
l’exécution provisoire sans caution (C. pr. civ., 13,5)  ; tandis
que le bail sous seing privé ne fait foi qu’après qu’il a été
reconnu par celui auquel on l’oppose, ou légalement tenu
pour reconnu. Mais après la reconnaissance expresse ou
tacite, volontaire ou forcée, le bail sous seing privé fait,
entre les signataires ou leurs représentants, la même
foi que le bail authentique même (C. c, art ; 1322) ,
et l’exécution provisoire doit en être ordonnée sans
caution.

79. Ainsi les parties peuvent, pour s’épargner les frais
d’un bail authentique, rédiger, sans inconvénients, leurs
conventions elles-mêmes. Car, dans le cas où l’une d’elles
viendrait à méconnaître l’existence de l’engagement
écrit, il serait facile, au moyen de la vérification d’écritures,
de la convaincre de mensonge ; et le sous seing
privé, une fois reconnu ou tenu pour tel, produirait,
comme nous venons de le faire observer, le même résultat"
qu’un bail authentique.

80. Le bail sous seing privé doit être fait double,
triple, et, suivant qu’il y a deux, trois ou un plus grand
nombre de parties qui ont un intérêt distinct (1) , chaque
(4) Néanmoins il a été jugé par arrêt de la Cour de Paris, du 43 mars
4S20. qu’une promesse de bail, quoiqu’elle n’ait pas été faite en double, est
obligatoire lorsqu’elle a été précédée ou suivie d’arrhes données par le locataire
ou le fermier (S.-Y.24.2.474). Quant à nous, nous pensons que la doc2
26 TIT. PRÉLIM. — BAIL ES GÉNÉRAL.
original doit contenir la mention du nombre d’originaux
qui ont été faits. 11 suffit d’un seul original pour toutes
les parties qui ont le même intérêt. Néanmoins le défaut
de mention que les originaux ont été faits doubles, triples,
etc., ne peut être opposé par celui qui a exécuté de
sa part la convention portée dans l’acte (C. c., 1325). Il
y a exécution de la part d’une partie, non-seulement
lorsqu’elle a rempli les obligations qui la concernent,
mais encore lorsqu’elle a concouru à l’exécution que
l’autre partie a donnée à l’acte. Il est évident que chacun
des originaux doit être signé par toutes les parties intéressées
au bail.

8-ï. Le bail sous seing privé doit être fait sur papier
timbré. L’empreinte du timbre ne peut être couverte
j’éeiïture, sous peine d’une amende de 5 fr. (Lois, lSbrum.
m vu, tit. 4, art. 21 et 26, et 16. juin 1824, art. 10).

82. Le bail sous seing privé doit contenir les noms,
prénoms, qualités ou professions du bailleur et du preneur,
la désignation exacte des lieux, l’époque de l’entrée
en jouissance, celle où le contrat finira, le prix de la
location, les termes de paiement, les conventions particulières
des parties.

85. H est aussi certaines précautions qu’on fera toujours
bien d’observer, quoique leur omission n’entraîne
pas la nullité du bail. Ainsi il est utile d’écrire le bail
en un seul et même contexte, lisiblement, sans abréviations,
blanc, lacune, intervalle, de compter les mots
rayés nuls, d’approuver les ratures, de dater le bail, de
irme de cet arrêt ne doit pas être suivie par ce motif : 4" qu’en matière de
louage, les arrhes ne sont jamais considérées comme signes de la conclusion
du contrat (Arg. de l’art. 4745, C. c)  ; 2° que les promesses unilatérales ne
peuvent, être valables qu’autant qu’elles ont été acceptées (voyez ci-dessus,
n° 74) , et que l’on ne saurait regarder l’acceptation des-arrhes comme une
preuve de l’acceptation de la promesse de bail ou de son exécution. Voici
quelle est, au reste, l’influence des arrhes sur la convention de louage : Si
les arrhes ont été données et que le contrat n’ait point encore reçu un commencement
d’exécution, il est au pouvoir des parties de se dédire, l’une en
perdant les arrhes, l’autre en restituant le double. Mais si le bail a reçu un
commencement d’exécution, le contrat est alors définitif, les parties sont
irrévocablement liées, l’une d’elles ne peut se dégager sans le consentement
formel de l’autre. Les arrhes s’imputent sur le prix ; mais celle des parties
qui les a reçues ne peut plus se dégager des liens du contrat en restituant
îe double (Troplong, n° 425 ; Duvergier, t. 3, n° 49).CH. II.—SECT. II.—§ 2.—BAIL S. S. PRIVÉ, ENREGISTR. 27
mettre la date et les sommes en toutes lettres, de parapher
les renvois placés en marge. Si un renvoi est trop
long pour être écrit en marge, il peut être transporté à
la fin ; mais, dans ce cas, il est nécessaire non-seulement
de le signer et parapher comme les renvois, mais de le
faire approuver par les parties. C’est le moyen d’éviter
les falsifications et les surcharges. D’ailleurs, des accidents
peuvent faire disparaître un chiffre, le rendre illisible,
etc.

Lorsque le bail est fait en vertu d’une procuration,
elle doit être spéciale à cet effet ; si elle est sous seing
privé ou par-devant notaire et en brevet, celui des contractants
qui a passé bail pour son compte doit la conserver
entre ses mains, à moins que le porteur de cette
procuration ne préfère la déposer chez un notaire et en
fournir une copie pour être jointe au bail. Si c’est une
procuration par-devant notaire et en minute, il suffit
d’énoncer dans le bail la date de la procuration et celle
de son enregistrement.

84. Quoique la loi n’exige pas que les parties fassent
précéder leur signature de ces mots : approuvé l’écriture
ci-dessus, il est toujours prudent de faire placer cette mention
au bas du bail et avant les signatures : elle servira à
détruire les allégations de surprise de la part de celle des
parties qui n’a pas écrit le bail.

85. Le bail doit être enregistré dans les trois mois de
sa date, sous peine d’une amende qui consiste dans la
perception d’un double droit du droit ordinaire (Loi du 22
frimaire an vu, art. 22^et 39). L’enregistrement a pour effet
de lui donner date certaine ; car, aux termes de l’art. 1328.
C. c, les actes sous seing privé n’ont de date certaine contre
les tiers que du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux
qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée
dans des actes dressés par des officiers publics, tels
que des procès-verbaux de scellés ou d’inventaire. Mais,
dans les deux dernières circonstances prévues par cet article,
le bail devrait être enregistré ; car l’article en question
ne dispose que relativement à la date certaine, et
n’affranchit pas de la formalité de l’enregistrement (1).
(4) Lorsqu’un pol-de-vin est stipulé, il est toujours prudent de le mentionner
dans le bail soit notarié, sôit sous seing privé. Car, si 1 » pot-de-vin28 ÏIT. PRÉLIM. — BAIL EN GÉNÉRAL.
86. Aux termes de la loi du 23 mars 1855, art. 2, les
baux dont la durée dépasse dix-huit ans doivent être transcrits
aux bureaux des hypothèques de la situation des
biens ; il en est de même de toatacte ou jugement constatant,
même pour le bail de moindre durée, quittance ou cession
d’une somme équivalente à trois années de loyers ou
fermages non échus.

87. Les baux à loyer des biens meubles ou immeubles,
lorsque la durée en est limitée, sont sujets au droit
d’enregistrement de vingt centimes par cent francs, sur le
prix cumulé de toutes les années (Loi du 16 juin 1824,
art. 1er, qui a remplacé l’art. 69, § 2, de la loi du 22 frira,
an vn et l’art. 8 de la loi du 27 ventôse an ix). Ce droit est
exigible lors de l’enregistrement. Toutefois, si le bail est
de plus de trois ans, et si les parties le requièrent, le montant
du droit pourra être fractionné en autant de paiements
égaux qu’il y aura de périodes triennales dans la durée
dû bail. Le paiement des droits afférents à la première
période sera seul acquitté lors de l’enregistrement, et
celui des périodes subséquentes aura lieu dans le premier
mois de l’année qui commencera chaque période (Art. 11,
§ 8, de la loi du 23 août 1871).

88. Les sous-locations, cessions et subrogations sont
soumises au même droit.

89. Il faut ajouter au prix du bail, pour la perception
du droit, les charges imposées au preneur, et qu’il doit
supporter à la décharge du bailleur ; par exemple, la contribution
foncière (1) , les grosses réparations (Loi du 22
frimaire an vu, art. 15, n° Ier).

90. L’obligation de payer six mois d’avance à l’époque
de l’entrée en jouissance, ou la quittance qui est donnée
est renfermé dans un acte particulier et sous seing privé, il peut être considéré
comme une contre-lettre, et déclaré nul (Loi du 22 frimaire an vu,
art. 40)  ; d’un autre côté, si le preneur, en payant le pot-dc-vin, se fait
remettre une simple quittance sous seing privé et qu’un jour il soit nécessaire
de la produire, elle sera considérée comme une contre-lettre et, comme
telle, passible, à titre d’amenJe, du triple droit d’enregistrement qui aurait
été perçu sur les sommes et valeurs ainsi stipulées.(4) La charge de la contribution foncière se détermine en ajoutant au prix
du baille montant de cette contribution, tant en principal qu’en centimes additionnels,
et ce, sur la représentation d’un extrait des rôles ou sur la déclaration
faite dans l’acte. En l’absenee de ce document, le receveur ajoute le
quart du prix du bail, charges comprises (Délib. delà Régie 9 brumaire an vu).CH. II.—SECT. II.—§ 2.—BAIL S. S. PRIVÉ, ENREGISTR. 29
à ce sujet dans le bail, ne sont point passibles d’un droit
particulier : ces dispositions diverses dérivent de la convention
(Décision du ministre des finances des 10 août
1815 et 6 déc. 1820).

91. Les baux, sous-baux, cessions et subrogations de
baux de biens immeubles faits sous signature privée (1) 
doivent être enregistrés dans le délai de trois mois, s’ils
sont faits en France ; de six mois, s’ils sont faits en Europe ;
d’une année, si c’est en Amérique, et de deux
ans, si c’est en Asie ou en Afrique, à peine du double droit
dont nous parlerons plus loin.

92. Avant les lois récentes, les locations verbales étaient
exemptes du droit d’enregistrement. Ce droit n’était pas
dû non plus pour les locations par tacite réconduction,
puisque la tacite réconduction n’opérait qu’un bail verbal.
Il n’en est plus de même maintenant ; diverses dispositions
nouvelles ont été prises ; en voici la substance :

95. Lorsqu’il n’existe pas de conventions écrites constatant
une mutation de jouissance de biens immeubles, par
exemple une location, il y est suppléé par des déclarations
détaillées et estimatives qui doivent être faites au
bureau de l’enregistrement (ou chez les percepteurs des
contributions directes dans les communes où il n’existe
pas de bureau d’enregistrement) , dans les trois mois de
l’entrée en jouissance (Art. 11, § l°r, de la loi du 23 août
187-1. Inst. gén. Régie, n° 2418).

Si la location est faite suivant l’usage des lieux, la déclaration
en contiendra mention (Même loi, art. 11, § 2).

Les droits d’enregistrement deviennent exigibles dans
les vingt jours qui suivent l’échéance de chaque terme, et
la perception en est continuée jusqu’à ce-qu’il ait.été
déclaré que le bail a cessé ou qu’il a été résilié (Même
loi, art. 11, §3).

94. En cas de déclaration insuffisante, il est fait application
des art. 19 et 39 de la loi du 22 frim. an vu (Même
loi, art. 11, § 4) , c’est-à-dire que pour établir l’insuffisance
des déclarations, l’administration est autorisée à recourir,
soit à l’expertise, soit aux autres moyens de preuve in(4) 
Comme on le voit, l’enregistrement dans les délais prescrits D’est obligatoire
que pour les baux de biens immeubles, quoique la loi ait mis sur la
même ligne, quant au tarif, les meubles et les immeubles.30 TIT. PRÉLIM. — BAIL EN GENERAL.
diqués par l’art. 19 de la loi de frim., et lorsque rinsuffisance
sera constatée par un rapport d’experts, les frais
d’expertise seront payés par le déclarant, conformément
à l’art. 39 de la même loi, quelle que soit d’ailleurs la différence
du revenu (Inst. Régie, 2413). Des règles spéciales
à ce genre d’expertise sont tracées sous l’art. 15 de la
même loi du 23 août 1871.

95. La déclaration, lorsqu’il s’agit de location verbale,
doit être faite parle bailleur, qui est tenu du paiement des
droits, sauf son recours contre le preneur. Néanmoins les
parties restent solidaires pour le paiement du droit simple
(Loi, 23 août 1870, art. 11, § 5 ; Loi, 25 fév. 1872, art. 10).

Ainsi, les propriétaires peuvent faire figurer cet impôt
par eux acquitté, sur leurs quittances de loyers, avec les
autres charges telles que : contributions de portes et
fenêtres, impôts divers et autres accessoires de la location.
Ils ont pour le remboursement de ce droit le même
privilège que pour les loyers.

96. Ne sont pas assujetties à la déclaration, les locations
verbales ne dépassant pas trois ans et dont le prix
annuel n’excède pas cent francs. Toutefois, si le même
bailleur a consenti plusieurs locations verbales de cette
catégorie, mais dont le prix cumulé excède cent francs
annuellement, il sera tenu d’en faire la déclaration et
d’acquitter personnellement et sans recours les droits
d’enregistrement (L. 23 août 1871, art. 11, S 6).

97. Le recours du propriétaire contre le locataire n’a
lieu qu’autant que le prix de la location verbale est supérieure
à cent francs annuellement (Même loi, art. 11, § 7).

98. L’art. 14 de la loi du 23 août 1871 édicté en outre
les pénalités suivantes :

A défaut d’enregistrement d’un bail sous seing privé
dans les délais fixes par les lois du 22 frim. an vu, 27 ventôse
an ix, et par l’art. 11 de la loi du 23 août 1871 (V. cidessus
l’indication de ces délais) , le bailleur et le preneur
sont tenus personnellement et sans recours, nonobstant
toute stipulation contraire, d’un droit en sus, lequel ne
peut être inférieur à cinquante centimes. Le bailleur peut
s’affranchir du droit en sus qui lui est personnellement
imposé, ainsi que du versement immédiat des droits
simples, en déposant dans un bureau d’enregistrement
l’acte constatant la mutation de jouissance. Outre les dé-
CIIAP. III. — CAUTIONNEMENT DU BAIL. 31
lais fixés pour l’enregistrement de cet acte, un délai d’un
mois est accordé au bailleur pour faire ce dépôt.

99. Le droit d’enregistrement des cautionnements des
baux est de moitié de celui fixé pour les baux.

100. Le bail d’un appartement meublé, lorsqu’il est
fait par écrit, est sujet au droit de 20 cent, par 100 fr. Le
droit se liquide sur le prix à payer pour le temps convenu,
ou, à défaut d’indication de durée, d’après le temps
déterminé par l’usage des lieux (Arg.de l’art. 1758, C. civ. ;
Rolland de Villargues, v° BaUd’unappartementmeublé, n° 7).

101. Aux droits d’enregistrement simples et ensusdont
nous venons d’indiquer le chiffre, il faut ajouter le double
décime par franc établi par les lois des 6 prairial an vu,
2 juill. 1861, et 23 août 1871, art. 4<sr.

CHAPITRE IU.
Dn cautionnement du bail.

102. Il arrive souvent que, quand la solvabilité du
preneur n’est pas suffisamment prouvée, le bailleur exige
de sa part des garanties nécessaires pour assurer l’exécuion
du bail ; en d’autres termes, une caution, c’est-à-dire
une personne qui se soumet envers le bailleur aux obligations
qui résultent du bail, dans le cas où le preneur ne
satisfait pas lui-même à ses obligations.

105. Le cautionnement ne se présume pas ; il doit être
exprès, et on ne peut pas l’étendre au delà des limites
dans lesquelles il a été contracté (C. civ., art. 2015). Lorsqu’une
personne a cautionné un locataire pour le paiement
de son loyer, sa garantie ne s’étend pas jusqu’aux
dégradations qu’il peut avoir commises dans les lieux
loués ; il faudrait une stipulation expresse à cet égard.

104. Ce même principe a faitadmettre quele cautionnement
donné pour l’exécution du bail ne s’étend pas aux
obligations résultant de la tacite réconduction.

105. Lorsque la caution qui s’est obligée au paiement
des loyers du locataire, dans le cas où ce dernier ne satisferait
point à cette obligation, se trouve poursuiv ;eponr
ce fait, elle est tenue de payer, non-seulement les loyers,
mais encore les frais.

10Q. Ces frais sont ceux de la première demande for-
32 TIT. PRÉL1M. — BAIL EN GÉNÉRAL.
mée contre le locataire, ceux de dénonciation de cette demande
à la caution, ceux enfin qui ont été faits postérieurement
à celte dénonciation (C. civ., art. 2016).

107. Les engagements des cautions passent à leurs
héritiers (C. civ., art. 2017).

108. Il est important pour le propriétaire qui exige une
caution de son locataire, de faire renoncer cette caution
au bénéfice de discussion, et de la faire obliger en même
temps à payer elle-même, au cas où le locataire ne payerail
pas, ou bien encore, de la faire obliger soldairemenl
au paiement desloyers. Dans ce dernier cas, le propriétaire
peut s’adresser directement à la caution, aussi bien qu’au
locataire ; car, aux yeux de la loi, la caution solidaire est
considérée comme un véritable débiteur solidaire.'

109. La caution qui a payé a son recours contre le
débiteur principal pour le paiement, tant du capital que
des intérêts et des frais ; elle est subrogée à tous les droits
qu’avait le créancier contre le débiteur (C. civ., art. 2028
et 2029).

110^ Lorsque plusieurs personnes se sont rendues cautions
du même débiteur, pour la même dette, elles sont
obligées chacune à toute la dette ; et celle qui a acquitté
la. dette a son recours contre les autres cautions, chacune
pour sa part et portion (C. civ., 2025 et 2033).

111. Le cautionnement se fait de deux manières : soit
par l’intervention de la caution au bail, soit par acte
séparé.

112. Lorsque le cautionnement a lieu par l’intervention
de la caution au bail, il est nécessaire que les originaux
du bail soient triples, puisqu’alors il y a trois parlies
dans l’acte : le bailleur, le preneur et la Gaution.

115. Lorsque le cautionnement se fait par acte séparé,
c’est-à-dire sans l’intervention de la caution comme partie
au bail, et qu’il est sous seing privé, il suffit d’un seul
original ; carie cautionnement n’est qu’un contrai, unilatéral,
c’est-à-dire qui n’oblige que la caution envers le propriétaire,
sans que celui-ci soit obligé envers elle. Il arrive
souvent, dans ce cas, que l’acte de cautionnement se
met à la suite du bail et sur l’original qui appartient au
bailleur [Voyez modèles n 05 6 et 7, à la fin de ce volume).
Titre Ier.
DU BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.

114. Les éléments essentiels dont se compose le contrat
de bail en général sont également nécessaires pour
former le bail ou louage des maisons. Ainsi, il faut le
consentement des parties contractantes, une chose qui
fasse l’objet du contrat, un prix convenu pour la jouissance
de la chose louée {V. p. 6 et suiv.).

S.15. Le bail de maisons doit aussi, pour être valable,
contenir une cause licite, c’est-à-dire qui ne soit ni prohibée
par la loi, ni contraire aux bonnes moeurs ou à l’ordre
public. Voyez n° 1043.

Ainsi, par exemple, on ne peut louer une maison pour
en faire un repaire de voleurs. Outre qu’un contrat de
cette nature serait nul, le propriétaire pourrait être poursuivi
et puni comme complice des délits ou des crimes de
ses locataires (Art. 61, C. pén.).

Aux termes de l’article 2 de l’ordonnance du 6 novembre
1778, il est défendu à tous les propriétaires et princi- -
paux locataires de la ville et des faubourgs de Paris de
ne souffrir dans leurs maisons aucun heu de débauche,
sous peine de 500 livres d’amende. L’article 3 de la même
ordonnance enjoint, sous peine de 500 livres d’amende,
aux propriétaires et locataires des maisons où il aura été
introduit des femmes de mauvaise vie, d’en faire, dans les
24 heures, la déclaration au commissaire du quartier.
L’art. 4 défend de sous-louer et de s’entremettre directement
ou indirectement dans de telles locations sous peine
de 400 livres d’amende.

Celte ordonnance, n’ayant pas été abrogée par aucune
loi, est encore en vigueur et doit être appliquée (Paris,
ch. des appels de pol. correct., 18 fév. 1846 ; Gaz. des
Trib., 19 fév. 1846).

i 116. Le propriétaire qui, sans en avoir reçu l’autorisation
, louerait sa maison à une association de plus de
vingt personnes dont le but déclaré serait de se réunir
tous les jours ou à certains jours marqués, pour s’occuper
d’objets religieux, littéraires, politiques ou autres, s’ex-
34 T1T. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
poserait à se voir appliquer l’article 294 du Code pénal,
ainsi conçu :

« Tout individu qui, sans la permission de l’autorité
municipale, aura accordé ou consenti l’usage de sa maison
ou de son appartement, en tout ou en partie, pour la
réunion des membres d’une association même autorisée,
ou pour l’exercice d’un culte, sera puni d’une amende de
16 à 200 francs. »

117. Le louage d’une maison, pour y établir une maison
de prostitution, forme-t-il un contrat valable pouvant
produire des effet légaux ? M. Arm. Dalloz, Diclionn.
de Jurispr. {Suppl., 1834 à 1840, v° Louage, n° 38) , s’exprime
ainsi : « Il nous semble que le contrat serait valable
si la destination était bien connue des parties et mentionnée
dans l’acte, restant, bien entendu, le droit des autres
locataires d’agir en résiliation de leur bail et de solliciter
la police à l’effet de résilier la tolérance accordée
et de faire établir la maison dans un autre quartier. »

Nous adoptons cette opinion. Ainsi, le propriétaire a,
dans le cas dont il s’agit, le droit d’exiger le paiement des
loyers, et le locataire ne peut s’y refuser en soutenant que
la maison ayant été louée pour un usage déshonnête, le
contrat est nul et le propriétaire mal fondé à en réclamer
les loyers.

118. Le bail ou louage des maisons est régi par les
principes que le Code civil a établis pour le bail à loyer.

Sous la dénomination générique de maison, on comprend
tout ce qui sert, soit pour l’habitation des hommes,
comme les appartements ; soit pour l’habitation des animaux,
comme les écuries, les étables ; soit pour la conservation
des choses, connues les granges, les magasins, les
boutiques, les remises.

119. On range dans la classe des baux à loyer ceux
des chantiers (1) , des moulins à eau et à vent (2) , des
(4) La Cour de Paris a cependant jugé, par un arrêt du 46 juin 4825,
qu’un terrain, loué pour en faire un chantier, pouvait être assimilé à un bien
rural. Mais cette décision n’est point juridique ; MM. Troplong (du Louage,
n"544 et 632) et Dalloz (A., v° Louage, n° 546) la critiquent avec raison. En
effet, on ne peut considérer comme propriété rurale qu’un terrain destiné à la
culture ou au pâturage, ou à d’autres usages ruraux. Un chantier n’a rien de
commun avec l’agriculture.(2) Par application de ce principe, un arrêt de la Cour de Toulouse, du 48LOCATION VERBALE DES MAISONS. 35
usines en général et ceux des terrains qui ne sont point
destinés à être cultivés et que l’on consacre à la tenue
des foires, à la célébration des fêtes et réjouissances publiques.
Il suit de là que tous ces baux sont soumis aux
règles relatives aux baux à loyer.

120. Lorsque le bail comprend des bâtiments destinés
à l’habitation et des biens ruraux, l’objet, principal delà
location sert à déterminer si l’on doit appliquer au contrat
les règles particulières aux baux à loyer, ou les règles
particulières aux baux à ferme.

Si donc il s’agit du bail d’une maison à laquelle se
trouve attenant un jardin, un parc ou une petite portion
de terre, on décidera que c’est un bail à loyer, et on suivra
conséquemment les principes relatifs à ce contrat.

De même, si le bail est d’une usine à laquelle sont annexées
comme accessoires quelques pièces de terre, il
faut appliquer les règles particulières aux baux à.loyer.
Réciproquement, si la maison ou l’usine étaient accessoirement
comprises dans le bail d’un grand domaine rural,
ce serait aux règles des baux à ferme que l’on devrait
se conformer (Bruxelles, 29 nov. 1809, S.10.2.97 ; Troplong,
du Louage, n° 527 ; Duvergier, t. iv, n° 4).

Ces distinctions sont indispensables pour déterminer
la durée du bail, quand elle n’a pas été fixée par la convention,
et pour savoir si le bail cesse de plein droit, ou
s’il est nécessaire de donner congé suivant l’usage des
lieux. En effet, s’agit-il d’un bail à loyer, dont la durée
n’a pas été fixée, l’une des parties ne peut rompre le
contrat que par un congé donné dans les délais d’usage
(C. c., art. 1736)  ; s’agit-il d’un bail à ferme, ce bail est
censé fait pour le temps nécessaire, afin que le preneur recueille
tous les fruits de l’héritage affermé, et il cesse sans
congé (C. c, art. 1774 et 1775).

121. La location des maisons peut avoir heu ou verbalement
ou par écrit. Il n’existe qu’une seule exception
déc. 4840 (D.p.44.1.444) , a décidé que le bail d’un moulin à vent doit être
assimilé à un bail de maison et non à un bail de biens ruraux, en sorte que
s’il a été fait sans limitation de durée, le congé doit être donné suivant l’usage
des baux de maisons, encore bien que des terres de peu d’importance aient été
comprises dans la location du moulin. Pour les délaisdu congé, voyez chap. vin,
du Congé.36 TIT. Ier. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
à cette règle : elle concerne les lieux qui sont destinés au
dépôt ou au débit des boissons et liquides sur lesquels la
régie des contributions indirectes a des droits à réclamer.
En effet, l’art. 25 du décret du 5 mai 1806 impose aux
propriétaires l’obligation de ne laisser entrer chez eux aucune
boisson appartenant aux détaillants, sans avoir fait
préalablement ,un bail authentique des Meux servant de
dépôt à ces boissons.

A plus forte raison, un cabaretier ne peut-il louer,
dans mie autre forme, ses caves, celliers et magasins, à
des particuliers non débitants ; c’est ce qui a été jugé par
deux arrêts de la Cour de cassation, des 25 avr. 1807 et
9nov. 1810 (Merlin, Répert., v° Bail, § 1er, n° 5).

■ 122. La remise des clefs par le proprélaire, et l’occupation
des lieux par le locataire, constituent le fait de location.


En général, la location verbale est faite sans détermination
du temps de sa durée (1)  ; elle 'prend fin par un
congé donné dans les délais fixés par l’usage des lieux.

125. Il importe de faire observer ici que les époques
fixées, d’après l’usage de Paris, pour l’entrée et la sortie
des lieux loués, ne sauraient être considérées comme des
limites indiquées à la durée des baux. Ce ne sont, selon
nous, que des termes assignés pour le paiement des
loyers, et le point de départ des délais qui doivent s’écouler
entre le congé et la sortie des lieux. En effet, on
ne pourrait raisonnablement admettre qu’un propriétaire
et un locataire, lorsqu’ils louent sans fixer la durée de la
location , seront présumés avoir entendu louer pour un
terme, par exemple, de trois mois, de manière qu’on dût
voir s’opérer un nouveau bail à chaque nouveau terme.
Il ne serait pas plus exact de prétendre qu’une maison
ou un appartement loués à tant par an sont loués pour
une année (2). Ainsi, dans les locations verbales qui se
(4) Il y a cependant certaines localités dans lesquelles le bail verbal est censé
fait pour'un espace de temps déterminé: ainsi, à Orléans, à Rennes, à Marseille,
à Toulouse, à Mois, à Moulins, à Reims, à Montargis, à Lille, à Caen,
dans ie Béarn, en Auvergne, la durée du bail verbal est d’un an ; dans la Touraine,
elle est d’un an pour une maison entière, une auberge, une boutique et
de six mois pour un appartement.(2) Les erreurs que nous signalons se trouvent reproduites dans tous les
petits ouvrages écrits sur cette matière. Dans les uns, on lit que la durée duPREUVE DU BAIL. 37
font à Paris, sans détermination de durée, ce n’est point
un nouveau bail qui se forme à chaque nouveau terme,
mais le même bail qui continue et que les parties peuvent
fane cesser en se donnant congé dans les délais
d’usage.

124. Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune
exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne
peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit
le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.
Le serment peut seulement être déféré à celui qui
nie le bail (C. c, art. 1715).

Ces dispositions de la loi établissent une exception à la
règle que l’on peut fane par témoins la preuve des obligations
dont l’objet n’excède pas 150 francs. Mais on a
voulu par là éviter aux parties des expertises et des procès
ruineux, à l’occasion d’un contrat qu’il leur est possible
de rédiger par écrit.

125. On ne peut admettre la preuve testimoniale d’un
bail verbal non-exécuté dont le prix excède ou n’excède
pas 150 francs, lors même qu’il y a commencement de
preuve par écrit (Troplong, du Louage, n° 112, Duranton,

XVII, n° 54 ; Curasson, Compétence des Juges de Paix,
t. Ier, p. 278 ; Cass., 14 janv. 1840, 19 fév. 1873, S.-V.40.
1.5. Droit, 20 fév. 1873 et Gaz. des Trib., 26 fév. 1873 ;
Rouen, 18 fév. et 19 mars 1841 ; Metz. 10 avril 1857,
S.-V.41.2.468—57.2.145) (1).
bail verbal est généralement à Paris de trois mois ; dans d’autres, on enseigne
qu’elle est de six mois. Enfin, M. Dufour de Saint-Pathus (Guide des locataires
et des propriétaires, 4° édit., p. 43) dit que « la location verbale est
censée faite pour une année, le prix se stipulant toujours pour une année. »
Le prix de location verbale ne se stipule pas pour une année, mais à tant
par année, ce qui est bien différent : car, comme nous l’avons démontré, la
fixation du prix à tant par année ne sert pas à déterminer la durée du bail,
mais seulement la somme que le locataire sera tenu de payer, à raison du
temps de sa jouissance.(4) L’opinion contraire est soutenue par Delvincourt, t. 3, p. 447, et Duvergier,
t._3, n° 267. Dans le sens de cette opinion, il a été jugé par la Cour
de Paris, 2e chambre, le 20 mai 4858, que la disposition de l’art. 4745 du
Code civil, qui décide que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune
exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins,
quelque modique qu’en soit le prix, n’est applicable qu’à la seule
preuve testimoniale, et non aux autres genres de preuves qui peuvent être proposées
par le preneur. Notamment, ce dernier peut se prévaloir pour établir la
preuve du bail, d’une clause insérée dans un acte authentique, auquel il n’était
pas partie et qui fait mention de ce bail. Eu conséquence, il peut être. 30 TITRE I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
. On nepeutprouver par témoins le commencemcntd’exécntion
d’un bail verbal.

L’article 1715 du Code civil qui défend d’admettre
ia preuve par témoins de l’existence d’un bail verbal,
dans le cas où ce bail n’a reçu aucune exécution, quelque
modique qu’en soit le prix, ne doit pas, par argument
a contrario, être entendu en ce sens que ia preuve soit
admissible toutes les fois qu’il y a eu commencement
d’exécution du bail prétendu (Troplong, n° 113, Lyon, 22
nov. 1854, S.-V.55.2.44). En ce cas revient l’application
de la règle du droit commun d’après laquelle la preuve
testimoniale est ou non admissible selon qu’il s’agit d’une
somme inférieure ou supérieure à 150 francs.

En l’absence de preuve écrite, celui qui allègue l’existence
d’un bail verbal peut seulement déférer le serment
à celui qui nie le bail.

Mais nous ne pensons point qu’on puisse être admis à
faire interroger, sur faits et articles, celui qui nie l’existence
du bail ; car le texte de l’art. 1715, ci-dessus rapporté,
dit expressément que le serment peut SEULEMENT être
déféré à celui qui nie le bail. Or, cet article est restrictif
du droit commun, puisqu’il n’admet point la preuve testimoniale,
quelque modique que soit le prix du bail, si ce
baff verbal n’a encore reçu aucune exécution (Rennes, 6
août 1813 ; Dalloz, v° Louage, n° 125). Tel est aussi l’avis
de M. Troplong, n° 111.

La doctrine que nous soutenons ici a été de nouveau
consacrée par la Cour de Paris dans une espèce qui présentait
un double élément de preuve ou de commencement
de preuve, savoir : un bail ou projet de bail écrit
mais non fait double et un interrogatoire sur faits et articles.
Ainsi, la 2e chambre de cette Cour, par arrêt du 8
mai 1862, a jugé les points suivants :

1° La preuve par témoins de l’existence d’un bail verbal
qui. est nié par l’une des parties, et ,qui n’a reçu encore
aucun commencement d’exécution, est inadmissible, alors
même qu’il y a commencement de preuve par écrit ;
autorisé à 3e faire délivrer par le notaire rédacteur de l’acte extrait dudit acte
dont il prétend inférer la preuve de son bail, bien que cet acte lui soit étranger
(S.-T>68.2.666 ; droit, 27 mai 4Ç58)  ;
2° Un bail écrit, qui n’a pas été fait en autant d’originaux
qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, ne peut, en
cette matière, servir ni de preuve, ni de commencement
de preuve par écrit ;

3° Il en est de même de l’interrogatoire sur faits et articles,
à moins qu’il ne contienne un aveu formel et complet
fournissant la preuve de l’existence d’un bail et de
ses diverses conditions (1).

126. Le bail verbal exécuté peut être prouvé par témoins,
lorsque le prix est inférieur à 150 francs ; cependant
si le loyer annuel est inférieur à 150 francs, et que tous
les loyers réunis s’élèvent au-dessus de cette somme, la
preuve ne sera pas admissible (Troplong, nos 110, 116 ;
Bordeaux, 20 nov. 1810 ; Paris, 26 avr. -1825).

Mais lorsque le bail est avoué, si les parties ne sont pas
d’accord sur les conditions, la preuve peut-elle être faite
par témoins ?
(4) Voici le texte de cet aTrêt : — La Cour statuant sur l’appel interjeté par
les époux Dominé du jugement rendu par le tribunal civil de Châlons-surMarne,
le 22 février 4864 ; —Considérant que l’écrit, sous la date du 44 mars
4859, signé par Galland et Dominé, et que ce dernier invoque comme preuve
de l’existence d’un bail qui lui aurait été consenti par Galland, n’a pas été fait
double et n’en porte pas la mention, quoique destiné à constater des engagements
sjnallagmaiiques ; qu’on conséqueiise, il est sans valeur aux termes
de l’art. '1*323 du Code civil ; — Que cet écrit écarté, Dominé se trouve
réduit à invoquer un simple bail sans écrit, et qui n’a reçu aucune exécution ;
que, dès lors, dût-on considérer l’écrit du 44 mars, comme constituant un
commencement de preuve par écrit, ce commencement de preuve serait inefficace,
puisque dans la matière spéciale de la cause, il ne saurait se compléter
au moyen de présomptions g'-aves, précises et concordantes ; — Qu’en effet,
ce mode de preuve n’est admis que dans le cas où la preuve testimoniale serait
elle-même admissible, et que cette preuve est formellement interdite par
l’art. 4745, qui, lorsque le bail est sans écrit et n’a reçu aucune exécution,
autorise seulement a déférer le serment à la partie qui nie le bail ; —
Considérant, d’ailleurs, en fait, qu’il n’existe aucune présomption favorable au
système produit par Dominé ; — Quant à l’interrogatoire sur faits et articles,
ordonné par jugement du 7 février 4861, et à l’aveu qu’on prétend en induire
: — Considérant que sans qu’il soit besoin d’examiner si au cas de
l’art 4745 précité, il y a lieu de recourir à ce mode d’instruction, il résulte
des motifs qui précèdent, que c’est sans résultat possible, qu’on chercherait
dans un interrogatoire sur faits et articles, soit un commencement de preuve
par écrit, soit des présomptions graves et concluantes et qu’un interrogatoire
ne pourrait tout au plus utilement procéder qu’autant qu’il contiendrait un
aveu formel et complet fournissant la preuve de l’existence des différents éléments
du bail ; —Considérant, etc., etc. (D.p.62.2.443 ; Gazette des Tribunaux,
42 mai 4862 ; Droit, 47 mai 4862) ,40 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Si la contestation porte sur le montant du prix, la
preuve testimoniale n’est pas admise, alors même que le
bail est inférieur à 150 francs ; le propriétaire en est cru
sur son serment, à moins que le locataire ne préfère l’estimation
par expert.

Si la difficulté existe relativement à la durée du bail et
aux autres conditions accessoires, la preuve testimoniale
doit toujours être inadmissible, lorsque le bail est au-dessus
de 150 francs (1)  ; mais lorsque le bail est au-dessous
de cette somme, il faut distinguer : la preuve testimoniale
doit être rejetée, s’il s’agit de la durée, des époques
du paiement, en un mot de tout ce qui est réglé par l’usage
des lieux.

Mais si l’on allègue quelque condition sur laquelle l’u7
sage des lieux et la présomption de la loi soient muets,
la preuve par témoins est admissible s’il s’agit d’un bail
au-dessous de 150 francs (Troplong, n°s 117, 118, 119
et 120).

Le bail verbal consenti par un mandataire général n’est
pas suffisamment constaté, au profit du preneur et contre
(4) Cependant, la Cour de Rîmes a jugé, par arrêt du 44 juillet 4840,
que l’on pouvait faire preuve par témoins de l’époque à laquelle le bail avait
commencé, et de l’époque à laquelle il devait finir (Dalloz, v° Louage, n° 42)  ;
et M. Duranlon (t. 4 7, n° 55) donne son approbation à cet arrêt.Un autre arrêt de cette Cour, 22 mai 4819 (D., ibid.)  a aussi décidé dans
le même sens.Mais on oppose à ces deux arrêts de la Cour de Rîmes, un arrêt de la Cour
de Grenoble, du 44 mai 4825 (D., t. 25, p. 219) qui a repoussé la prétention
d’un locataire, lequel demandait à prouver par témoins que son bail devait
durer six ans, sans clause de repentir à l’expiration de la troisième année. On
doit rejeter les deux arrêts de la Cour de Nîmes, comme contraires aux principes
consacrés par l’art. 4341 du Code civil, en matière de preuve testimoniale.
C’est aussi l’avis de MM. Delvmcourt, t. 3, p. 488, note 3, Toullier,
t. 9, n° 33, Duvergier, t. 3, n° 238, Curasson, t. 4, p. 332, n » 48, et Troplong,
n°448. Ce dernier auteur s’exprime aiusi : « Que demande-t-on à prouver ? Les
époques de l’entrée et de la sortie, celle de l’échéance du paiement, la quotité
du prix, c’est-à-dire s’il consiste en argent ou en denrées ?— Mais ce sont là
autant de choses dont il a été facile de se procurer une preuve écrite. Admettre
une preuve orale, ce serait se placer en dehors de toutes les règles du
droit commun. — C’est surtout en ce qui concerne la durée du louage que ce
système est d’une frappante évidence. Le Code, en effet, loin de vouloir livrer
. aux chances d’une preuve testimoniale, toujours difficile, le point de la convention,
a posé lui-même des présomptions sur la durée des baux faits verbalement
(C. civ., art. 4736, 4757. 4758,1774). »PREUVE DU BAIL. — DENIER A DIEU. 41
le mandant, par la déclaration du mandataire faite depuis
sa révocation (Angers, 11 avril 1825, S.-V.2:225).

Le propriétaire peut être autorisé à prouver par témoins
que son locataire a sous-loué à une fille publique
(Cass. 2 janv. 1839 ; Droit, 5 janv. même année).

Les promesses de bail verbales doivent être assimilées
aux locations faites sans écrit et non exécutées. On ne
peut donc les prouver par témoins.

127. Un bail, soit écrit, soit verbal, peut être fait avec
des arrhes. Alors, de même que dans la vente, l’effet des
arrhes est de donner à chacune des parties le droit de
se désister du bail ; celle qui les a données en les perdant
 ; celle qui les a reçues en restituant le double ; et si
le bail s’exécute," les arrhes sont considérées comme un
à-compte sur le prix (Duvergier, t. ni, n° 49, Troplong,
n° 125)  ; mais l’allégation qu’il y a eu des arrhes données
n’autorise pas la preuve par témoins, quand le bail sans
détermination de durée n’a encore reçu aucune exécution,
et que l’une des parties le nie (C. c., art. Î7i5).

128. A Paris, la plupart des appartements, grands ou
petits, se louent verbalement ; il arrive le plus souventque
les conventions relatives à la location se règlent
même sans l’intervention du propriétaire, et que l’on conclut
directement avec le portier, à qui l’on donne une
pièce de monnaie, dite denier à Dieu, qui devient désormais
le signe de l’engagement.-L’usage autorise des parties
à se dédire dans les 24 heures, en reprenant ou renvoyant
le denier à Dieu. Mais après les 24 heures, ni l’une
ni l’autre des parties ne peuvent se dédire.

Voilà l’usage. Mais il importe d’examiner quelle est la
valeur légale de l’engagement qui résulte du denier à
Dieu.

Si l’on suppose que les contractants sont de bonne foi,
il ne saurait exister de difficultés : les conventions de la
location seront fidèlement exécutées.-Si, au contraire, il
y a mauvaise foi de la part de l’une des parties, et dénégation
du bail verbal, l’allégation faite par l’autre partie
de la remise du denier à Dieu sera sans effet, car le denier
à Dieu ne forme qu’un heu moral, et jamais une obligation
en vertu de laquelle on puisse poursuivre ou être
poursuivi en justice. Si donc, nonobstant le denier à Dieu,
le propriétaire ou le locataire refuse d’exécuter la conven-
42 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
tion, le premier, en ne voulant pas délivrer les lieux
loués, ou le second, en se refusant à y entrer, le demandeur
n’aura pour unique ressource que le serment contre
celui qui nie le bail verbal. — La restitution du denier à
Dieu peut être réclamée même après qu’il s’est écoulé plus
de vingt-quatre heures, si le propriétaire vient à rompre
rengagement consenti pour lui parle concierge (Trib. de
paix de Paris, 1" arrond., 22 déc. 1871 ; S.-V.71.2.281).

129. Lorsqu’il y a contestation sur le prix du bail verbal
dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existe point
de quittance, le propriétaire en est cru sur son serinent,
si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par
experts ; auquel cas, les frais de l’expertise restent à sa
charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré (C. c,
art. 1716). Voyez n" 1044. — Cet article n’est relatif qu’au
cas où il y a contestation sur le prix du bail verbal, quand
le locataire est déjà en jouissance des lieux loués ; si le
propriétiiire n’a point donné de quittance qui indique le
prix du bail, ou si la quittance est perdue, la preuve testimoniale
n’est point admise, lors même que le prix du
bail serait inférieur à 150 francs.

Dans ce cas, c’est au preneur que la loi laisse la faculté
d’opter entre l’expertise et le serment du propriétaire.
Vainement le propriétaire offrirait de prêter le serment
ou même de faire preuve par témoins, si le preneur demandait
que le prix fût fixé par experts (Nimes, 6 juin
1823, Dalloz, v° Louage, n° 136). Mais alors les frais de
l’expertise seront à la charge du locataire, si l’estimation
excède le prix qu’il a déclaré.

Si, au lieu d’un différend sur le prix du bail verbal, il
y avait contestation sur la durée du bail verbal et sur les
autres conditions de la location, ni la preuve testimoniale
ni le serment du propriétaire ne seraient admissibles. On
devrait, à cet égard, suivre pour règle les usages locaux
s’il en existe (Grenoble, 14 mai 1825 et 4 août 1832, D.p.
26.2.182, et 33.2,27).

Ce système qui semble incontestable lorsque le prix du
bail excède 150 fr., doit-il recevoir quelques modifications,
lorsque le prix ne dépassera pas cette somme ? En
ce qui touche la durée, les époques du paiement, en un
mot, tout ce qui est déterminé par l’usage des lieux, la
quotité du prix ne doit être d’aucune influence. De sorte
PREUVE DU BAIL.—QUITTANCES. 43
que, dans tous les cas, la preuve testimoniale devra être
rejetée. Mais il en serait autrement si l’on alléguait quelque
condition sur laquelle l’usage des lieux et la présomption
de la loi fussent également muets ; dans cette dernière
circonstance, la preuve par témoins serait admissible,
s’il s’agissait d’un bail dont le prix n’excéderait pas 150
fr. C’est, au reste, ce que nous avons déjà dit p. 40.

150. Si le locataire refuse de représenter les quittances
de loyer, comme,son refus démontre assez clairement
que le prix du bail n’est pas celui qu’il déclare, et -
que le prix est. au contraire, celui qui est allégué par le
propriétaire, les juges peuvent, dans ce cas, s’en rapporter
à la simple déclaration du propriétaire sans qu’ils aient,
besoin de déférer le serment ou d’ordonner l’expertise ;
la mauvaise foi du locataire doit le priver de son option
(C. de cassation, 4 déc. 1823).

Si le serment est déféré au propriétaire sur le prix du
bail verbal et qu’il se refuse à le prêter, le locataire
sera cru sur le montant du prix qu’il allègue (G. c, art.
1361).:—Le propriétaire ne pourrait pas, pour éviter les
conséquences de son refus de serment, demander l’estimation
par experts du prix de la location : ce droit seul
appartient au locataire. Mais si le propriétaire défère le
serment au locataire, et que celui-ci refuse de le prêter, le
locataire conserve cependant le droit de demander l’estimation
par experts (Bousquet, Dict. de Droit, v° Bail).

En cas de contestation sur le prix d’un bail verbal, dans
les termes de l’article 1716 du Code civil, les frais dje
l’expertise ne peuvent être mis à la charge du locataire
qu’autant qu’un prix a été déclaré par celui-ci comme convenu
entre lui et le bailleur. Il n’y a pas déclaration dûprix
de la part d’un locataire qui allègue qu’aucun prix
n’ayant été convenu, il faut s’en rapporter à la valeur
commune et qui fixe l’estimation de cette valeur à une
somme déterminée. (Trib. de Charleville, 20 déc. 1860 ;
Droit du 7 fév. 1861).

151. Il résulte de ce qui précède qu’en général, dans
les locations verbales, la preuve de l’existence du bail et
des diverses conventions qui y sont relatives est abandonnée
à la bonne foi des contractants. Il est donc utile, dans
l’intérêt des "parties elles-mêmes, lorsque la location est
assez importante, de régler par écrit leur engagement ;
44 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
car, en supposant même qu’elles soient de bonne foi, des
.circonstances imprévues peuvent faire naître de nombreuses
difficultés. Par exemple, le locataire prétendra
que telle pièce fait partie de sa ïocation ; sa réclamation
peut être juste, mais qui le prouve ? Le propriétaire peut
aussi avoir des prétentions à élever. Et c’est ainsi que la
bonne harmonie, qui doit naturellement exister entre le
•propriétaire et le locataire se trouve souvent troublée,
faute d’avoir, par de sages précautions, déterminé les
hmites du droit de chacun.

Mais qu’en sera-t-il si l’une des parties est de mauvaise
foi ? Les inconvénients de la location verbale se feront encore
plus vivement sentir. Le propriétaire pourra se trouver,
au jour du terme, sans locataire, et ce dernier sans
appartement. Ainsi, nous ne saurions trop recommander
aux propriétaires et aux locataires de rédiger, sinon un
bail en forme, au moins un engagement réciproque qui
constate les conventions de la location.

Cet engagement devra être fait sur papier timbré, afin
d’éviter l’amende s’il était nécessaire de le produire en
justice. Il contiendra la désignation sommaire des lieux
loués, le prix de la location, l’époque de l’entrée en
jouissance ; enfin, les conventions particulières des parties.
Il doit aussi être fait double. {Voyez modèle n° 1.) 

L’engagement écrit dont nous parlons ne change pas
le caractère de la location, qui, aux yeux de la loi, sera
toujours un bail verbal, puisque, comme nous le verrons
bientôt, elle ne considère comme bail écrit que celui dont
la durée a été fixée par les parties. Mais cet engagement
sert à déterminer d’une manière certaine les obligations
et les droits respectifs des contractants et leur offre l’avantage
de pouvoir rompre le bail à leur volonté, en observant,
toutefois, les délais d’usage pour les congés.

152. Le locataire qui, après avoir signé une déclaration
constatant qu’il a loué, refuse de prendre,possession
de l’appartement, et vient devant le tribunal arguer de la
nullité de sa déclaration, comme n’étant pas faite en’double,
et ne constituant pas un bail, peut, par application
de l’art. 1382 du Code civil, être condamné à des dommages-intérêts
pour inexécution des conventions verbales
(Trib. de la Seine, 5e ch., 22 mai 1844 ; Gaz. des
Trib., 23 mai 1844). .
CÎIAP. Ier.—ENTRÉE EN JOUISSANCE.—EMMENAGEMENTS. 43
CHAPITRE Ier.
De l’entrée en jouissance.
SECTION Ire.Des époques ordinaires de l’emménagement.

155. Les époques des emménagements, ou, ce qui est

de même, les époques auxquelles commencent les termes,
varient à l’infini, et suivant les usages particuliers à
chaque localité.

154. A Paris, les emménagements ont lieu aux mois de
janvier, avril, juillet et octobre.

Dans les petites locations, c’est-à-dire dans les logements
dont le prix annuel est de 400 fr. et au-dessous, les
emménagements se font ordinairement le 8 des mois susindiqués,
à midi.

Dans les appartements, ou autres lieux, dont le loyer
annuel s’élève au-dessus de 400 fr. et dans les boutiques,
on emménage le 15 des mêmes mois, à midi. Bien que le
locataire ne fasse, en général, son emménagement que le 8
ouïe 15, la location court cependant à partir du 1er jour du
mois, qui est l’époque du commencement des termes. Cette
circonstance ne fait éprouver aucun préjudice au locataire,
car s’il perd huit ou quinze jours lors de son entrée en
jouissance, il les retrouve à la fin de sa location, puisque
d’après l’usage, il ne quitte les lieux loués qu’au 8 ou
au 15 (V. ch. vin, du Congé.)  (1). Mais si les lieux que doit
occuper le locataire sont vacants au premier du mois, il
a le droit d’y entrer, et le propriétaire ne peut s’opposer à
cette juste prétention,

Il est inutile de dire que si les parties avaient fixé, pour
l’entrée en jouissance, une autre époque que celle déter(4) 
A Orléans, il n’y a qu’un terme d’où les baux des maisons commencent
et auquel ils finissent, savoir: celui de Saint-Jean-Baptiste ; à Rennes, ilr
commencent aussi à la même époque ; à Blois, les locations vont de Noël à
Noël, ou de St-Jean à St-Jean ; à Marseille, les baux commencent au jour de
St-Michel (29 sept.) pour finir à la même époque ; à Bordeaux il n’y a pas de
temps fixé pour l’entrée et la sortie des lieux loués.
3.
46 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
minée par l’usage, elles seraient tenues de se conformer à
la convention.

155. Il est une précaution que doit prendre le locataire,
c’est avant d’entrer dans les lieux qu’il a loués, de
ne traiter avec le locataire à qui il succède du prix d’aucun
objet mobilier, tenant ou inhérent à l’immeuble et que
ce dernier dirait lui appartenir, sans avoir l’avis et le consentement
du propriétaire de la maison ; ou du moins, en
supposant qu’il ait acheté sans le consulter préalablement,
il ne doit pas payer avant de s’assurer si ce propriétaire
n’a pas de réclamations à faire tant pour le k>3rer que pour
les réparations locatives et les contributions ; car, s’il en
était ainsi, le privilège du propriétaire continuerait d’exister
sur ces objets, lors même que le locataire entrant en
aurait payé le prix.

D. arrive souvent, que le locataire entrant reçoit les clés
des lieux loués des mains mêmes du locataire sortant,
sans l’intervention du propriétaire. Ceci pourtant n’est pas
sans inconvénients. En effet, si le locataire sortant a fait
des dégradations, des suppressions et des démolitions que
le propriétaire n’ait point reconnues, le locataire entrant
en demeure responsable à la fin de sa jouissance et doit
rétablir les choses détruites ou dégradées.

Dans ce cas, le locataire entrant doit s’adresser au propriétaire,
ou sinon se faire représenter l’état des lieux, s’il
y en a un, et le vérifier avec le locataire sortant afin de
constater, outre les réparations locatives à la charge de ce
dernier, toutes les autres réparations qui proviendraient
du fait de ce locataire d’après ledit état.
SECTION II.Des contestations relatives à l’entrée en jouissance.

156. Les contestations, qui peuvent s’élever entre le
bâilleur et le preneur, relativement à l’entrée en jouissance,
sont celles-ci:

1° Lorsque le bailleur ne délivre pas les lieux loués à
l’époque convenue par le bail, ou, à défaut de convention,
au terme déterminé par l’usage ;

2° Lorsque le locataire refuse d’entrer dans les lieux
loués, ou ne les garnit pas de meubles suffisants pour répondre
du prix de la location, ou bien encore, lorsqu’il a
CIIAP. Ier.—ENTRÉE EN JOUISSANCE. — CONTESTATIONS. 47
été convenu dans le bail qu’il paierait un ou deux termes
d’avance, et qu’il se refuse à ies payer.

157. Sic’est le bailleur qui refuse de délivrer les lieux
loués, le preneur aJe choix, ou de faire sommer le bailleur
de les délivrer, ou dé demander la résiliation du
bail avec dommages et intérêts.

Quant à la quotité des dommages et intérêts, voyez
n° 160.

158. Si c’est le locataire qui refuse d’entrer dans les
lieux loués, ou qui ne les garnit pas, ou qui ne paie pas
les termes convenus d’avance, le propriétaire a aussi le
choix, ou de le forcer à remplir ses obligations,, ou de demander
la résiliation du bail avec dommages et intérêts.
(Arg. de l’art. 1184 du G. civil).

159. Mais, pour que le bailleur et le preneur puissent,
dans les cas dont nous parlons, exercer l’un contre l’autre
des poursuites qui ne soient pas infructueuses, il faut
supposer qu’il existe un bail, ou un engagement écrit, ou
que, si le bail est verbal, il ne soit pas dénié : car, suivant
l’art. 1715 du Gode civil, lorsque le bail fait sans
écrit n’a reçu aucune exécution, et que l’une des parties
le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque
modique- qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue
qu’il y ait eu des arrhes données.- Le serment peut seulement
être déféré à celui qui nie le bail (Voy. ci-dessus,
nos 124 et suiv.). •

SECTION ni.
De l’état des lieux, de son utilité et de sa forme.

140. On appelle état des lieux un acte qui est ordinairement
fait sous seing privé entre le propriétaire et le locataire,
lorsqu’ils savent signer, car dans le cas contraire,
ii doit être fait par-devant notaire. On pourrait aussi faire
donner une procuration devant notaire par la partie qui
ne sait pas signer, et l’état des lieux se ferait sous signatures
privées avec le mandataire. Cet état contient la description
de toutes les parties quelconques grandes ou petites,
de l’objet loué ou affermé ; il énonce la matière, la
quotité, la forme et la situation de ces mêmes parties ; ce
qu’elles peuvent avoir de particulier en excellence ou en
défectuosité : l’état où elles se trouvent par rapport au
43 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
service ; par exemple, si elles sont neuves ou vieilles,
bonnes ou mauvaises, usées ou cassées.

141. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et
le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a
reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé
par vétusté ou force majeure (C. c, 1730)  ; mais,
s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé
les avoir reçus en bon état de réparations locatives,
et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire
(C. N. 1731).

142. D. résulte de ce dernier article, qu’il est de l’intérêt
du locataire de faire avant son entrée en jouissance, un
état des lieux ; car s’il n’y en a pas, il est présumé les avoir
reçus en bon état, et il aura alors à s’imputer la faute d’être
entré dans des lieux dans lesquels il se trouvait des dégradations
plus ou moins grandes. Mais il est des circonstances
où le locataire peut sentir encore davantage la
nécessité d’un état des lieux, c’est lorsqu’il a l’intention
de faire dans l’intérieur des lieux loués quelques changements,
soit en embellissement, soit en augmentation : car,
dans ce cas, on pourra facilement, au moyen de l’état,
distinguer ce qui appartient au locataire, comme l’ayant
fait à ses frais, d’avec les objets qui appartiennent au
propriétaire ; et si, au contraire, il n’y a pas d’état, tous
les objets scellés en plâtre, et qui ne pourraient être détachés
sans être fracturés et détériorés , sont présumés
être incorporés à l’immeuble, et appartenir au propriétaire.
Ce dernier a donc le droit de réclamer ces
objets, à moins que le locataire ne prouve qu’ils lui appartiennent
(C. c-, art. 553). Mais cette preuve n’est pas
toujours facile à fournir ; c’est alors que le locataire doit
se reprocher de ne pas avoir dressé un état des lieux.
Nous citerons l’exemple d’un locataire qui, faute d’un
état de lieux, fut obligé de laisser dans la maison qu’il
quittait un calorifère d’une valeur de 1500 francs, qu’il
avait fait établir à ses frais pendant la durée de son bail
et qui chauffait le rez-de-chaussée et le premier étage de
la maison.

145. Quant au propriétaire, l’état des lieux peut seul
protéger ses droits contre la mauvaise foi du locataire,
par exemple, dans le cas où ce dernier substituerait à des
objets de valeur, tels que des chambranles de marbre,
CIIAP. 1".—ENTRÉE EN JOUISSANCE.—ÉTAT DSS LIEUX. 49
des serrures de sûreté, des chambranles de pierre ou des
serrures en mauvais état.

144. Lors même que le locataire est de bonne foi, le
propriétaire est encore intéressé à faire un état des lieux.
Par exemple, en cas d’incendie occasionné par la faute
et la négligence du locataire, ou de son sous-locataire, ou
de leurs gens, comment, sans un état des lieux, pourraiton
rétablir ce qui est détruit et consumé, et apprécier les
objets pour la perte desquels le locataire doit indemniser
le propriétaire ?

145. D. est prudent de dresser l’état des lieux sur papier
timbré, parce que, s’il fallait ensuite le produire en
justice, les parties seraient passibles d’une amende de
5 fr., plus le double décime (indépendamment du droit de
timbre de dimension). L’avance du tout doit être faite par
celui qui fait timbrer, sauf son recours contre l’autre
partie, qui doit lui payer la moitié de ladite amende.

146. Pour procéder méthodiquement, et pour ne rien
omettre dans la description des lieux, il est bon de commencer
par les caves ; on passe ensuite aurez-de-chaussée ;
on y comprend les cours, les remises, les écuries, les
hangars et les jardins ; de là on monte au premier étage,
puis au second, et ainsi de suite, de manière que l’on termine
par les greniers.

A chaque étage, on commence à décrire le palier do
l’escalier, puis successivement toutes les pièces, en conservant
le plus d’ordre, et donnant les indications les plus
positives, afin d’éviter la confusion, et de pouvoir reconnaître
les changements opérés pendant la durée du bail.
Ou trouvera, à la fin de ce volume, sous le n° 6, un modèle
d’état des lieux.

147. Lorsque les parties ne dressent pas elles-mêmes
l’état des lieux, elles le font faire par un architecte ou
autres gens de l’art ; elles en supportent les frais par
moitié, s’il n’y a convention contraire (1).
(4 ) Ruelle, n" 344, prétend que le propriétaire doit seul supporter les frais
de cet état, parce qu’ils sont la suite de l’obligation de délivrer, dont tout
bailleur est chargé (C. civ., 1720). Mais nous ne saurions adopter cette opinion
 ; en effet, l’état des lieux, comme nous venons de le démontrer ci-dessus,
n°" 141 à 4 44, est dressé dans l’intérêt réciproque du propriétaire et du locataire.50 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
148. Lorsque l’une des parties se refuse à dresser ou
à faire dresser un état des lieux, l’autre peut l’y contraindre
en justice. Dans ce cas, c’est devant le juge, de paix
de la situation des lieux loués que la demande doit être
portée.

149. Le locataire qui a déclaré bien connaître les lieux
loués, dont un état a été adressé contradictoirement, et
les prendre tels qu’ils se poursuivent et comportent, n’est
plus recevable, du moins après une longue exécution du
bail, à demander au bailleur des travaux d’appropriation
dont la nécessité existait au moment du bail (Cass., 27
janv. 1858 ; S.-V. 1858.1.728 ; P., 1859, p. 178).

150. Une clause usuelle dans presque tous les baux
impose au locataire l’obligation de bien tenir les lieux
loués et de les rendre conformément à l’état qui en sera
dressé immédiatement, soit aux frais du locataire seul, soit
à frais communs. Dans chacun de ces cas le locataire
n’imagine pas toujours à quelle somme peuvent se monter
ces frais ainsi mis à sa charge ; et grand devient son
étonnement quand l’architecte lui présente une note qui
peut se monter à un chiffre énorme. A cet égard, il est
utile de rapporter ici un jugement du tribunal de la Seine
(5e chambre, du 31 août 1839) , qui a cru devoir réprimer
l’abus dont sont trop souvent victimes les locataires ainsi
engagés imprudemment, Voici dans quelles circonstances :
M. Michin, propriétaire d’une maison rue Saint-Antoine
en avait loué diverses parties à M. Delaunay, épicier en
gros, moj-ennant 2,700 fr. Un état des lieux avait été
dressé par suite d’une stipulation qui en avait mis les
frais à la charge du locataire, et le sieur L…, architecte,
avait été chargé de ce travail. 11 remit cet état en deux
cents rôles et demanda 400 fr. pour ses honoraires, mais
le tribunal déclara valables les offres de 200 fr. faites par
le locataire, et condamna le sieur L… aux dépens {Droit,
1er sept. 1839). -
C’est donc avec justice et raison que chacun d’eux doit être tenu de la moitié
des frais que cet état occasionne. Tel est aussi l’avis des auteurs (Frémi-Ligneviïle,
Traité de la législation des bâtiments, t. n, n° 844 ; Sauger, Du
Louage et des Servitudes dans leurs rapports avec les usages locaux, p. 75).CHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 51
CHAPITRE n.

Des obligations et « les droits respectifs du
bailleur ou propriétaire, et du preneur ou
locataire.

451. Nous avons vu plus baut que le bail est un contrat
qui se forme par le seul consentement des parties
sur la chose et sur le prix. D. résulte de là que les contractants
peuvent modifier le bail par toutes les conventions
particulières qu’ils jugent à propos d’y introduire.

Le bail, ainsi modifié, devient pour les parties une loi
commune à laquelle elles sont obligées de se soumettre.
Mais, en l’absence de conventions particulières, les parties
demeurent sous l’empire du droit commun, et la loi civile
détermine leurs obligations et leurs droits respectifs. Ce
qui constitue nn droit en faveur de l’une d’eUes devient
pour l’autre une obligation, et c’est de la combinaison de
ces droits et de ces obligations que sont nés les principes
que nous allons faire connaître dans les deux sections
suivantes.
SECTION ire.Des obligations du bailleur ou propriétaire.

152. Les obligations du bailleur sont :

1° De délivrer au locataire la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage
pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la
durée dubail (C. c, art. 1719)  ;

4° De garantir le iocataire des vices de la chose louée
qui en empêchent l’usage (C. C, art. 1721)  ;

5° D’acquitter les contributions foncières.

Nous allons successivement développer chacune de ces
obligations dans les cinq paragraphes suivants.

§ 1er. — De l’obligation de délivrer au preneur la chose
louée.

155. Cette obligation est de l’essence même du contrat.
Il serait impossible, en effet, de concevoir le louage
d’une chose, si elle n’était pas délivrée au locataire pour
en jouir (Troplong, n° 159 ; Boileux, sur l’article 1719).
52 TITRE 1er. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
La délivrance de la chose doit être faite à l’époque déterminée
par le bail ; si le "bail est verbal, on suit l’usage
des lieux.

154. L’obligation de délivrer la chose louée s’étend à
tous ses accessoires, sans quoi la délivrance ne serait pas
complète (Pothier, n° 54 ; Exposé des motifs du titre du
Louage).

Ainsi le propriétaire doit remettre au locataire toutes
les dépendances non exclues du bail, le bûcher, le hallier,
les greniers, la cour, le vestibule, les clés des portes
intérieures et extérieures (Pothier, ibid. ; Troplong,
n° 160).

Le propriétaire doit aussi délivrer au locataire les objets
que la loi désigne sous la dénomination à'immeubles
par destination, car ces objets, à moins de conventions contraires,
sont compris dans le bail (V. p. 15).

155. Mais la chose louée peut-elle être délivrée partiellement,
si l’on suppose que le bailleur soit décédé et
ait laissé plusieurs héritiers ? Non, et l’un de ces héritiers
ne serait point admis à offrir sa part indivise ou même
celle qu’il aurait reçue en partage. Il peut être poursuivi
pour le tout, sauf son recours contre ses cohéritiers (Pothier,
Traité des obligations, n° 315 ; Toullier, t. vi, n° 778 ;
Duvergier, t. ni, n° 793 ; Roll. de Villargues, v° Bail,
n° 284).

156. L’obligation de délivrer la chose louée et ses accessoires
fait naître au profit du preneur le droit de poursuivre
le bailleur pour qu’il ait à opérer cette délivrance.
L’action à fin de délivrance de la chose louée est une action
purement personnelle et non une action réelle ou
mixte comme le soutiennent à tort, selon nous, les auteurs
d’après lesquels le bail confère au preneur un droit réel
et non pas seulement un droit personnel (V. p. 5).

De ce que l’action du preneur est purement personnelle
il suit : 1° qu’entre deux preneurs successifs la préférence
est due à celui qui a été mis de bonne foi en possession
des lieux, sans égard à la date des contrats ; 2° que si
aucun d’eux n’est encore en jouissance, la date des titres
doit déterminer la préférence, pourvu, d’ailleurs, que
cette date soit certaine ; 3° que si l’un et l’autre étaient
porteurs d’un bail sous seing privé n’ayant aucune date
certaine, la préférence se détermine par les circonstances,
CHAP. II.—SECT. lre.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 53
et lorsqu’aucune preuve n’établit l’anti-date, on doit préférer
le titre le plus ancien (Pothier, n° 63 ; Duvergier,
t. ni, n°s 283, 284 et 285 ; V. aussi p. 14).

157. Si le propriétaire refuse de délivrer la chose
louée, le locataire aura le choix, ou de forcer le propriétaire
à opérer cette délivrance lorsqu’elle est possible, ou
de demander la résiliation du bail avec dommages et intérêts
(Arg. de l’art. 1184, C. c).

158. Si donc le locataire demande la délivrance de la
chose louée, et qu’il soit au pouvoir du propriétaire de l’opérer,
celui-ci ne pourra se refuser à la délivrer, lors même
qu’il offrirait des dommages-intérêts. Lés tribunaux
mêmes ne pourraient ordonner que l’obligation du propriétaire
se résoudra en dommages et intérêts ; ils devront
nécessairement le condamner à délivrer la chose
louée (1). Et, dans l’hypothèse dont nous parlons, le lo(1
) C’est ce qu’un arrêt de la Cour de cassation, du 3 avril 4 838,, a décidé
dans l’espèce suivante :Au mois d’avril 4834, M. Weynen, propriétaire d’une maison, sise rue de
la Grande-Friperie, consent au profil d’une dame Bicquelin une promesse de
bail d’une boutique dépendante de cette maison. En conséquence de cette promesse,
M. Weynen se flattait d’obtenir la résiliation du bail courant, consenti
au profit d’un "sieur Cassard, qui occupait les lieux, .bail qui avait encore plusieurs
années à courir. N’ayant pu obtenir la résiliation, il se vit dans l’impossibilité
d’exécuter son engagement envers la dame Bicquelin ; et celle-ci intenta
alors contre lui une action tendant à sa mise en possession.Le 22 mars 4835, jugement du tribunal de la Seine, qui condamne M. Weynen
à livrer les lieux, et faute par lui de ce faire dans un délai fixé, autorise
ladame Bicquelin à en prendre possession’.'Le 34 août 4835, appel de M. Weynen devant la Cour de Paris, qui rend
un arrêt ainsi conçu :« La Cour ordonne que le jugement dont est appel sortira effet ; et considérant
que l’obligation imposée à Weynen de remettre l’intimée (la défenderesse
à l’appel) en possession des lieux, constitue une obligation de faire qui doit,
en cas d’inexécution, se résoudre en dommages et intérêts, condamne Weynen,
dans le cas où il n’exécuterait pas dans la huitaine de la signification, à
payer à la dame Bicquelin la somme de 750 francs, à titre de dommages et
intérêts. > — Pourvoi en cassation, arrêt dont voici le texte :« Vu les articles 4 4 34, 4 4 84, 4 74 9 et 4 741, C. civ. :« Attendu que, ni en première instance, ni en appel, les Weynen n’ont
excipé de l’impossibilité de délivrer la maison indiquée dans la promesse de
bail promis à la dame Bicquelin, et a autorisé cette dernière à se mettre en
possession des lieux ; que la Cour impériale, adoptant les motifs des premiers
juges, etordonnantque le jugement serait exécuté, a considéré, en point de droit,
sans déclarer qu’il n’était pas possible à Weynen d’exécuter sa promesse, que
cette promesse consistait dans une obligation de faire qui doit, en cas d’inexécution,
se résoudre en dommages-intérêts ; et a. par ce motif, condamné Wey-54 - TITRE I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
cataire pourra demander, outre la délivrance de la chose
louée, des dommages et intérêts pour le tort que peut lui
avoir occasionné le retard apporté par le bailleur dans
cette délivrance.

159. Mais lorsque le propriétaire se trouve dans l’impossibilité
de délivrer la chose louée, le locataire ne peut
pas en exiger la délivrance  ; il a seulement le droit de
demander la résolution du bail avec dommages et intérêts.


160. Dans tous les cas, les dommages et intérêts consistent
dans la perte que l’inexécution du bail occasionne
au locataire, et dans le gain ou profit dont il a été privé
(Arg. de l’art. 1149. C. c). Par exemple, s’il s’agissait
d’une boutique ou d’un établissement industriel, on devrait
comprendre dans les dommages et intérêts le profit que
le locataire aurait pu vraisemblablement faire dans cette
boutique au delà du prix du loyer qu’il s’était obligé de
payer. C’est l’avis de Pothier {fr. du Louage, n° 68).

161. Remarquez que quand ce n’est pas par mauvaise
foi que le bailleur manque à son obligation, il ne doit être
tenu que des dommages et intérêts du locataire, qui ont
pu être prévus lors du contrat, n’étant censé s’être soumis
qu’à ceux-là ; il n’est tenu des pertes que l’on ne pourrait
prévoir, encore moins des gains dont l’inexécution du.
contrat a privé le preneur, si ces gains étaieut inespérés
lors du contrat (Arg. de l’art. 1150 du G. c. ; Pothier,
n° 69). Par exemple, dans les dommages et intérêts dus
pour l’inexécution du bail d’une boutique, on comprendra
le profit qu’on pouvait, au temps du bail, espérer du
commerce fait dans cette boutique ; mais si, depuis le bail,
on suppose qu’une grande rue ait été percée dans l’endroit
où cette boutique se trouve située, ou même que la
boutique dont il s’agit soit placée au coin de la grande rue
en question, on conçoit que l’augmentation de profit dans
l’exploitation du fonds de commerce ne doit pas être comprise
dans les dommages et intérêts, parce que c’est un
gain inespéré qui n’a pu être prévu lors du contrat. G'est,
nen, dans le cas où il manquerait d’exécuter ledit jugement, à payer à la dame
Bicquelin une somme de 750 francs à titres de dommages et intérêts ; qu’en ce
faisant, la Cour impériale a violé les textes de loi précités ; —Par ces motifs,
la Cour casse et annule, etc. »CHAP. II.—SECT. lre.—-OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 55
au reste, ce qu’enseigne Pothier à peu près dans les mêmes
termes.

4B2. Mais si c’est par dol ou par mauvaise foi que le
propriétaire a manqué à son obligation, il est alors tenu
indistinctement de tous les dommages et intérêts, soit
qu’ils aient été prévus, soit qu’ils n’aient pu l’être (Arg. de
l’art. 1151, C. c. ; Pothier, n° 70).

165. Lorsque le bailleur n’a pas manqué, mais a apporté
seulement du retard à l’exécution de l’obligation
cru'il a contractée envers le locataire de lui délivrer la
chose qu’il lui a louée, il est pareillement tenu des dommages
et intérêts que ce retard a causés au locataire depuis
qu’il l’a mis en demeure d’y satisfaire (Arg. de l’art.
1147, C. N. ; Pothier, n° 71) , et, dans ce cas, le locataire
peut non-seulement demander les dommages et intérêts
qu’il souffre de ce retard ; mais il peut, en outre, demander
quelquefois la résolution du marché, et qu’il lui soit
permis de se pourvoir ailleurs (Pothier, n. 72).

4@4. Lorsque la chose louée que le bailleur offre de
délivrer au locataire ne se trouve pas entière, le bailleur
en ayant perdu une partie depuis le contrat, ou lorsqu’elle
ne se trouve pas au même état qu’elle était lors du contrat,
si ce qui manque de la chose, ou si le changement
qui est arrivé dans cette chose est tel que le locataire
n’eût pas voulu la prendre à loyer, si elle se fût trouvée
telle qu’elle est devenue depuis, en ce cas, le locataire est
bien fondé à refuser de recevoir la chose et de demander
la résolution du contrat. Ceci a heu quand même il serait
arrivé par une force majeure survenue depuis le contrat,
que la chose ne se trouverait plus entière, ou se trouverait
détruite ; comme, par exemple, si, depuis le contrat, le
feu du ciel a brûlé une partie considérable de la maison
que vous m’avez louée, et que ce qui en reste ne suffirait
pas pour m’y loger avec ma famille ; mais, dans ce cas, je
n’aurais le droit de demander que la résolution, sans pouvoir
prétendre aucuns dommages et intérêts pour inexécution
du contrat.

465. Mais si c’est par son fait que le bailleur ne peut
plus délivrer la chose entière, comme s’il a aliéné la partie
qui manque, ou qu’il en ait été évincé parce qu’il n’en
était pas propriétaire ; dans ce cas, le locataire peut de-
56 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
mander, outre* la résolution du bail, les dommages et intérêts
qu’il souffre de son inexécution (Pothier, n° 74).

166. L’article 1720, C. c, porte que « Le bailleur est
tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de
toute espèce, » En effet, la délivrance de la chose louée
ne serait qu’illusoire, si le locataire ne pouvait tirer de
cette chose le service qu’il a droit d’espérer. Mais les contractants
peuvent, par une convention insérée au bail,
modifier cette obligation, et dire, par exemple, que le
propriétaire ne sera tenu de délivrer la chose louée que
dans l’état où elle se trouvait lors de la location ; il arrive
d’ailleurs tous les jours que le locataire se charge luimême
de fane dans la maison ou l’appartement loué, les
réparations qui y sont nécessaires. Tout dépend ici des
conventions des parties. Mais si ces conventions n’existent
pas, le bailleur, quoique le preneur ait vu les lieux, est
obligé, par la nature même du contrat, à lui délivrer la
chose en bon état de réparations de toute espèce- ce qui
comprend même simplement les locatives. Il ne serait pas
écouté à dire qu’il a donné à loyer la chose dans l’état
où elle se-trouvait lors de la convention ; que par cela
même que le preneur l’a vue avant de conclure le louage,
et n’a fait aucune réserve au sujet des réparations qu’il
pouvait y avoir à faire, il a entendu ne la livrer qu’en cet
état : car on lui répondrait que la loi suppose bien que
le preneur a vu la chose, puisqu’il n’est pas naturel que
l’on prenne à loyer une chose sans l’avoir vue ; et néanmoins
elle décide que le bailleur doit la délivrer en bon
état de réparations de toute espèce (Duranton, t. xvn,
n° 61).

167. De ce que le bailleur est obligé de délivrer la
chose louée et ses accessoires, il suit que le preneur a le
droit de jouir et de la chose iouée et de tous les accessoires
qui s’y rattachent et sur lesquels il a dû compter
comme utilité ou comme agrément de la location. Ainsi,
dans les maisons où il y a des cours, le locataire peut y
déposer son bois, l’y faire scier et fendre. Le propriétaire
doit souffrir cet usage naturel de la chose ; il ne peut se
plaindre sous prétexte qu’il en éprouve quelque gêne.

C’est en ce sens que la Cour de Paris, 1" ch., a jugé,
par arrêt du 4 mars 1828, que le passage, sous la porte
cochère d’une maison et l’usage de la cour pour les voi-
CHAP. II.—SECT. I".—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 57
tures sont communs aux locataires, à moins de stipulations
contraires ; qu’en conséquence le propriétaire d’une
maison ne peut s’opposer à ce que les voitures des personnes
qui viennent visiter ses locataires entrent sous la
porte cochère ou dans la cour de la maison, encore que
l’entrée de l’appartement du locataire soit sous le passage
de la porte cochère (S.V.28.2.203). — La Corn- de
Paris, lre ch., a également jugé, par arrêt du 8 janvier
1856 {Gaz. des Trib. 9 janv. 1856) , que le locataire peut,
s’il n’y a interdiction à cet égard dans son bail, faire
entrer, avant comme après minuit, dans sa maison, sa
voiture et les voitures des personnes qui viennent le visiter. .

Le tribunal de la Seine, 5e ch., a jugé, le 9 mai 1862
{Droit, 10 mai 1862) , que le propriétaire d’une maison
occupée bourgeoisement, ne peut, au préjudice des locataires
plus anciens, autoriser un locataire exploitant un
café-restaurant à établir, sur le passage d’aUée de la maison,
des portes destinées à servir de communication entre
deux boutiques et d’entrée à la clientèle de ce café-rèstaurant.


Lorsqu’il existe un puits dans la maison où sont situés
les lieux loués, le locataire a le droit d’y puiser l’eau nécessaire
à ses besoins et le propriétaire est tenu d’entretenir
ce puits de manière à ce qu’il ne soit point infecté
et qu’il y ait constamment au moins 33 centimètres de
hauteur d’eau dans le temps des plus basses eaux.

De même s’il existe une fontaine dans la maison, le
locataire a le droit d’y tirer de l’eau.

Il a été jugé par le Tribunal de la Seine, 5e Ch., le 5
janvier 1860 {Droit 1er février 1860) , que lorsque par son
bail le locataire a droit aux eaux de Seine établies dans
la maison, le propriétaire peut faire fixer par justice la
quantité d’eau qui est due, chaque jour, à ce locataire et
qu’il peut imposer à son locataire des heures déterminées
pour l’usage de son droit,

Le propriétaire ne peut faire placer, derrière la porte
d’entrée, de sa maison, mie barre de fer destinée à mettre
obstacle aux déménagements furlifs et à laisser seulement
un étroit passage aux personnes qui viennent chez
ses locataires (1).
(4) C’est ce qu’une ordonnance de référé rendue par M. le président du58 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Un locataire exerçant une profession industrielle ne
peut contraindre le propriétaire de la maison qu’il habite
à laisser la porte cochère constamment ouverte pendant
le jour (Trib. de la Seine, 5e ch., 5 mars 1858 ; Droit, 22
mai 1858).

168. Lorsque le propriétaire laisse sans portier la
maison où il s’en trouve habituellement un, le locataire
peut, suivant les circonstances, demander la résiliation
de son bail et même être autorisé par le Tribunal à sortir
immédiatement des lieux qu’il occupe, en payant seulement
le montant du terme courant (Trib. de la Seine,
20 sept. 1849, Droit du 21 sept. 1849). Dans l’espèce, le
locataire était en butte aux vexations et aux injures du
propriétaire. Voyez n° 1045.

Il a aussi été jugé que le propriétaire de deux maisons
se communiquant est tenu d’établir, à la porte d’entrée
de chacune d’elles, un concierge chargé d’ouvrir la porte
à toute heure du jour et de la nuit aux locataires (Trib. de
la Seine, 4e Ch., 19 avril 1862 (1). Gaz. des Trib., 21 avril
tribunal civil de la Seine, le 48 décembre 4838, a décidé dans les termes
suivants :« Attendu qu’il résulte d’un procès-verbal de constat Que l’un des vantaux
de la porte d’entrée donnant sur la rue est constamment fermé, et que
le second seul donne accès dans le vestibule, renfermant l’escalier ; que derrière
ce vantail, le propriétaire Gilbert a fait disposer une barre de fer, assujétie
à une forte potence en fer se fermant avec un cadenas ; que celte disposition
empêche la porte de s’ouvrir librement el ne laisse qu’un passage ou écar ;ement
de 38 centimètres, lequel permet à peine à un homme de corpulence ordinaire,
de se glisser dans la maison, au risque de déchirer ses vêlements.
— Attendu qu’un propriétaire ne peut ainsi entraver la jouissance de ses
locataires qui à tonte heure du jour et de la nuit, ont le droit de sortir et
de rentrer librement chez eux ; que, dès lors, l’obstacle apporté par le
propriétaire doit être supprimé. —Disons que dans le jour de la présente ordonnance
Gilbert devra faire enlever la barre de fer et lesdits ouvrages restrictifs,
sinon autorisons Caillot (locataire) à les faire enlever, soasla surveillance
d’an architecte commis à cet effet ; et.en cas de résistance, à se faire
assister au besoin du commissaire de police et de la force armée, ordonnons
-l’exécution provisoire sur minute el nonobstant appel, attendu l’urgence. « 
(Gazette des tribunaux, 49 déc. 4858.) (4) Dans l’espèce, il s’agissait d’une maison du boulevard Beaumarchais
communiquant avec une autre située rue des Tournelles. Le même concierge
faisait le service des deux maisons ; dans le jour il se partageait avec sa famille
la surveillance des deux portes ; mais le soir, par ordre du propriétaire,
il se relirait dans la loge de la rue des Tournelles, et à minuit il fermait la
porte de la maison du boulevard, et passait la nuit dans l’autre loge, d’où i]
résultait pour les locataires l’impossibilité de rentrer après minuit,CHAR. II.—SEGT. f\— OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 59
1862). Le même jugement constate qu’il est d’usage à Paris
que l’escalier des maisons reste éclairé jusqu’à minuit
(1). Voyezn°1046.

Toutefois, dans une espèce où il s’agissait de la réunion
de deux maisons en une seule, la Cour de Paris, par arrêt
de la 3e Ch. du 12 janvier 1856 {Droit 18 janv. 1856) , a
jugé que le locataire n’a pas le droit de s’opposer à la
suppression de l’une des portes d’entrée et de l’une des
loges de concierge lorsqu’il est établi qu’il ne résulte de
ce changement aucun préjudice et que la jouissance n’en
est ni moins complète, ni moins commode ; en cette matière
comme en toute autre l’action du preneur doit reposer
sur un intérêt réel et sérieux (2).

La clause d’un bail portant que « la maison n’ayant pas
de concierge le preneur est tenu de faire ouvrir la porte
par ses domestiques » doit être entendue en ce sens que
le propriétaire ne sera pas obligé d’établir un concierge
pour le service de la porte et que le preneur aura à la
faire ouvrir pour son usage personnel. Mais une telle
clause n’entraîne pas pour le preneur l’obligation de faire
ouvrir la porte auxpersounes venant chez le propriétaire
habitant dans la maison (Trib. de la Seine, 5e Gh. ,11 août
1857. Droit 21 août 1857).

169. Le locataire qui a loué un appartement ayant vue
sur une cour libre et aérée, a droit de demander la démolition
d’un vitrage établi sans son consentement sur la
plus grande partie de cette cour. (Trib. de la Seine, 3eCh.,
(-1) « Attendu, porte ce jugement, qu’il est d’usage à Paris, que l’escalier
d’une maison soit éclairé autant que l’exigent les convenances des locataires
jusqu’à minuit ;—Dit que D.. (propriétaire) est el sera tenu d’entretenir
en permanence à la porte d’entrée du boulevard Beaumarchais un concierge
chargé d’ouvrir celte porte jour et nuit aux locataires ; dit quel’escalier restera
éclairé habituellement jusqu’à minuit et seulement jusqu’à onze heures lorsqu’à
cette heure le locataire ou les personnes de sa maison seront rentrés ou
que les personnes du dehors qu’il recevrait en visite seront sorties ; dit qu’en
cas d’inexécution il sera ultérieurement statué sur les dommages et intérêts.
 »(2) Cet arrêt est ainsi conçu : — a Considérant que les travaux exécutés
par Bernicr (le propriétaire) , par suite de la réunion en sa possession des
deux maisons, dont il s’agit, n’ont porté aucune atteinte aux droits de Bouthermaud,
locataire d’une partie de l’une d’elle, el que l’habitation des lieux
qu’il occupe n’est devenue ni moins commode, ni moins sûre.  »60 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.1er août 1860 et arrêt confirmatif de la Cour de Paris,
4" Ch., 12 janv. 1861 (1). Droit 25 janvier 1861).

Mais la transformation d’une cour en un estaminet à
châssis vitré à la hauteur d’un appartement, n’autorise
pas le locataire à demander le rétablissement des lieux
dans leur état primitif, lorsque ce changement et leurs
résultats n’affectent qu’une faible partie des lieux loués.
Dans ce cas, le préjudice qu’éprouve le locataire est plus
équitablement réparé par une indemnité pécuniaire et
par une réduction de loyers (Paris, 24 janv. 1857. S.V.57.
2.500 ; P.58.37).

170. Le propriétaire d’une maison dont les étages sont
loués à divers et qui en occupe le rez-de-chaussée n’a
pas le droit de supprimer à son locataire l’usage d’une
boîte aux lettres qui se trouve établie au rez-de-chaussée
(Trib. de Paix de Marseille, 2e canton, 24 janv. 1860. —•.
Bosc, 1860. p. 233).

471. Pareillement le bailleur ne pourrait priver le locataire
des accessoires de la chose louée, sous prétexte
que ce dernier n’en fait point ou n’en peut faire usage.
C’est par application de ce principe que le Tribunal de la
Seine, 3e en., a jugé, le 23 fév. 1839, que lorsqu’une cave
qui dépend de là location du preneur est inondée pendant
plusieurs mois de l’année, le propriétaire, alléguant que
celui-ci ne peut s’en servir, n’a pas le droit de la combler
et d’y apporter des immondices et des gravois (2).

172. Lorsque le passage d’allée d’une maison n’est que
(4) « Attendu , en ce qui louche le vitrage, que les demandeurs ont loué
des appartements donnant sur une cour libre el aérée, à la vue de laquelle
ils ont droit comme accessoire obligé des lieux qu’ils occupent, el que rétablissement
d’un vitrage qui en couvre les deux tiers porte atteinte à leur jouissance,
qui ne s’exerce plus avec la plénitude et dans les conditions prévues au
moment du contrat. — Que ce vitrage leur impose une gêne constante en mettant
sous leurs yeux une surface miroitante dont à certaines heures la réverbération,
quand elle est frappée par les rayons du soleil, rend l’aspect intolérable ;
— Que la compagnie du chemin de fer du Nord (propriétaire de l’immeuble) a
'roue excédé ses droits en faisant établir ce vitrage et qu’elle doit, en le supprimant,
remettre les lieux dans leur état antérieur. »(2) Dans l’espèce, le locataire qui exerçait la profession de marchand devins,
prétendait que la cave n’étant point remplie d’eau pendant l’été, il pouvait
s’en servir pour y mettre rafraîchir des boissons. Le tribunal a pensé avec
raison qu’il suffisait que celle cave fût comprise dans la location du preneur,
pour que le propriétaire fût obligé de lui en donner la jouissance.CIIAP. II.—SECT. fe.—OBLIGATIONS DÛ PROPRIÉTAIRE. 61
suffisant pour l’entrée et la sortie des locataires et pour
l’exercice de leur industrie, il est interdit d’une façon
absolue au bailleur de louer une partie de l’allée à- un
marchand ou étalagiste (Trib. de la Seine, ch. des vacations,
25 oct. 1861 (1) , Gaz. des trib., 29 oct. 1861).

175. Lorsque le bail ne le défend pas, le locataire
peut, pour les besoins de son commerce, introduire des
grosses voitures dans la cour, et le propriétaire n’a pas
le droit de s’opposer à l’entrée de ces voitures, sous prétexte
qu’elles dégradent le pavé et qu’elles ébranlent la,
maison et les caves. C’est au propriétaire à s’imputer de
n’avoir pas prévu ces inconvénients avant le bail (C. de
Paris, lre ch., 10 août 1841).

Mais lorsqu’il a été stipulé dans un bail que le preneur
ne pourra faire d’emballages dans la cour, celui-ci a-t-il
le droit de faire des déballages ?

L’arrêt précité de la Cour de Paris’a décidé affirmativement
cette question (2). Voyez n° 1047.
(4) « Le Tribunal.—Attendu que le libre accès aux localités louées suivant
leur destination, est une conséquence implicite et nécessaire de la location
elle-même : — Attendu que si les marchands ont pu, suivant les circonstances,
être admis à stationner sous les voûtes des portes cochères, où n’existait pas
un service de voilures, il ne peut en être ainsi dans les allées qui n’ont que la
largeur suffisante pour le passage, soit de jour, soit de nuit, des locataires
el des objets mobiliers leur appartenant ; que tout stationnement ou encombrement
est un obstacle souvent dangereux et toujours incommode qui, dans
les passages étroits, trouble la jouissance d’un facile accès ; — Attendu, en
fait, que l’allée dans laquelle stationne la femme Baudin, marchande de fruits
el de légumes, rue du Temple, 64, aurait 440 centimètres de largeur, et que
le passage, par suite de ce stationnement, n’aurait plus que 43 centimètres
—Attendu que par ce rétrécissement du passage, les demandeurs ont souffert,
dans leur industrie et dans leurs habitudes ménagères, un préjudice dont ils
ont juste motif de se plaindre et dont il leur est dû réparation ; — Par ces
motifs dit et ordonne que Gain, dans les trois jours de la signification du
présent jugement, sera tenu de faire disparaître tout stationnement on dépôt
quelconque dans la maison à lui appartenant, rue du Temple, 64, de manière
à établir la libre circulation dans toute sa largeur ; sinon el faute de ce faire
dans ledit délai, icelui passé, le condamne à 5 fr. par chaque jour de retard
pendant deux mois, après quoi il en sera référé s’il y a lieu ; — Condamne
Gain à payer, à litre de dommages-intérêts, 400 fr. à chacun des demandeurs,
Maas, Berguèrand, Trolin et Maïtrejean ; — Condamne Gain aux
dépens. »(2) Voici les faits qui ont donné lieu au procès :M. Bi !lerlin,.entreposilaire de la fabrique de glaces de Prémontré (Aisne) ,
appartenant à MM. de Viollaine frères, a loué pour y faire son entrepôt un
vaste rez-de-chaussée au fond de la cour de la maison rue du Temple, 437,462 TITRE 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
174. Le locataire d’une boutique ayant sur la rue une
baie d’une certaine étendue et dans laquelle est établie la
devanture, ne peut, sans autorisation du propriétaire, avoir
droit à la jouissance du mur de façade de la maison audelà
de la devanture qui lui a été concédée. En conséquence,
le locataire qui, en dehors de la devanture de sa
boutique el sur le mm’extérieur de la façade de la maison,
a établi des châssis en bois sur lesquels il expose les
objets de son commerce, peut, sur la demande du propriétaire
, être condamné à supprimer ces châssis (Trib.
bis, ci-devant hôtel Bergeret, et dont M. Bouriaud est actuellement propriétaire.
Les grosses voitures chargées de glaces, arrivant de la fabrique, entrèrent
sans opposition dans la cour pendant huit mois environ ; mais au mois de
mars 4844, un mouvement s’étant déclaré dans le pavage, M. Bouriaud s’opposa
à l’entrée des voitures, et prétendit que jusqu’à ce jour il l’avait seulement
toléré ; que sa maison était un hôtel bourgeoisement habité ; que le bail
interdisait à son locataire défaire des emballages dans la cour, partant des
déballages ; qu’enfin le poids des voitures entame le pavé, ébranle la maison
et les caves.M. Bitterlin, invoquait : 4° son bail qui n’interdisait pas l’entrée de la cour
à ses voitures, et de plus l’ordonnance de police du 8 août 4829 qui enjoint
(article 63) « aux marchands en gros de faire entrer les voitures de transport
dans les cours ou sous les passages de portes-eocbères des maisons qu’ils habitent,
à l’effet d’y opérer les chargements et déchargements » et dont l’article
65 ajoute : « qu’ils sont tenus de se pourvoir, en raison de leur établissements,
de locaux assez spacieux pour faire opérer hors de la voie publique
lesdits chargements ou déchargements. »Le Tribunal de la Seine (2e ch.) , a rendu, le 4 3 mai 4 844, un jugement ainsi
conçu : — « Attendu que dans le bail fait par Bouriaud à Bitterlin, le 47 juin
4840, enregistré le 46 septembre suivant par Texier, qui a reçu les droits, il
est dit, art. 3, n° 7, que le preneur ne pourra faire d’emballage dans la cour ;« Attendu que les clauses prohibitives ne peuvent être étendues, et que
dans le doute la clause obscure devrait s’interpréter contre le bailleur au profit
du preneur ;« Attendu que de la prohibition de faire des emballages dans la cour, Bouriaud
conclut à la prohibition d’y faire des déballages, et même à la prohibition
d’y introduire des voitures pour y charger les marchandises emballées.
et pour y conduire les marchandises à décharger et à déballer ;« Attendu, cependant, que la prohibition spéciale d’emballer ne peut être
étendue d’un cas prévu à d’autrescas non spécifiés et entièrement distincts ;« Qu’on comprend que Bouriaud ait voulu interdire à son locataire la faculté
d’emballer dans la cour, parce que cette opération est,plus longue et plus
incommode ; que les occasions s’en présentent plus fréquemment, et qu’elle ,
pouvait d’ailleurs se pratiquer dans une remise faisant partie des lieux loués ; '
mais que s’il entendait prohiber le chargement, le déchargement el le déballage,
il doit s’imputer de ne s’être pas formellement expliqué à l’égard de
, ces prohibitions qui étaient de nature à rendre la location impossible ;« Attendu, en effet, qu’aux termes de l’ordonnance de police du 8 août 4 829,
il est prescrit pour les maisons ayant une cour suffisante, ce qui se rencontreCHAP. n.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 63
de la Seine, 5e ch.,15 janv. 1862 \Gos. des Trib. 16 janvier
1862).

175. Le propriétaire est-il tenu de faire poser des sonnettes
dans l’appartement loué ? D’après l’usage, les sonnettes
d’intérieur sont à la charge du locataire ; ce ne sont
que les sonnettes d’entrée dont les cordons de tirage se
trouvent à l’extérieur des lieux loués, par exemple, sur le
palier, que le propriétaire doit faire poser à ses frais. C’est
ce qui a été décidé par jugement du juge de paix du 1er
arrondissement de Paris du 17 août 1857, confirmé par
jugement du tribunal civil de la Seine, 5e ch., le 16 janvier
1858 (1).
dans l’espèce, d’y faire entrer les voitures pour le chargement et le déchargement
des marchandises, et que cette ordonnance concernant la sûreté et la
liberté de la circulation était un obstacle positif à la location dans les termes
de la prétention de Bouriaud ;« Que nul n’est, d’ailleurs, censé ignorer la loi ; que les parties sont
donc censées avoir contracté en conformité des termes de l’ordonnance, et
que celte présomption légale est entièrement conforme au texte de la clause 7
du contrat ;o Attendu, enfin,,que les inconvénients signalés par Bouriaud, et qui consisteraient
dans la dégradation du pavé et l’ébranlement de la maison, en les
supposant même aussi considérables que le prétend Bouriaud, ne pourraient
être pris en considération par le tribunal, puisque Bouriaud a loué au preneur
pour y exercer son industrie, et que ces inconvénients ne seraient que
la conséquence nécessaire de l’industrie pour l’exercice de laquelle les lieux ont
été loués ; — « Par ces motifs,« Ordonne l’exécution pure et simple du bail, en conséquence, fait défense
à Bouriaud, à peine de tous dépens et dommages-intérêts, de troubler le sieur
Bitterlin dans sa jouissance et dans le droit de faire entrer toutes voitures
dans la cour pour l’ex£rcice de son commerce ; — Condamne Bouriaud aux
dépens. »Sur l’appel, la Cour de Paris a confirmé purement et simplement la sentence
des premiers juges.Cette décision est d’un grand intérêt pour les commerçants et pour les propriétaires
qui leur consentent un bail. Elie montre, en effet, quelle peut être
l’influence de l’ordonnance de poticedu 8 août 4 829 sur la portée des conventions
intervenues. L’un des considérants nous semble même avoir éléfort loin : « Nul
n’est censé ignorer la loi ; les parties sont donc censées avoir contracté en
conformité des termes de l’ordonnance, et cette présomption légale est entièrement
conforme au texte de ia clause 7 du contrat. » Avec une telle
présomption légale l’intention des parties pourrait être facilement méconnue.
Celle réflexion ne s’applique pas à l’interprétation que la Cour a faite du bail
dans l’espèce ; en s’àpprôpriant les motifs donnés par le Tribunal de première
instance, elle nous semble fort juste au contraire ; mais le principe tel
qu’il est posé conduirait à des conséquences que nous n’accepterions pas aussi
volontiers.(1) « Attendu qu’il résulte des circonstances de la cause el des explications
des parties, que les travaux de puse de sonnettes ont été commandés par64 TITRE Ior. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
176. H appartient au propriétaire de régler entre ses
locataires l’exercice du droit d’enseigne(Trib.delaSeine,
5e.ch.,26 janv. et 29 juill. 1853 ; Droit, 3 fév. et 12 oct.
1853). Mais il est évident qu’un règlement de cette nature
ne .pourrait aller jusqu’à priver un locataire, contre son
gré, de la portion extérieure correspondant à la partie
intérieure de la chose louée, ni jusqu’à autoriser, de la
part de certains locataires, des envahissements de nature à
nuire aux droits des autres. Ce sont les clauses du bail
qu’il faut consulter pour savoir quels sont sur ce point les
droits respectifs des contractants.

En conséquence, si le propriétaire a désigné dans le
bail la place que doit occuper l’enseigne des locataires,
notamment l’intervalle qui sépare la boutique du premier
étage, il s’est par là même réservé le reste, et peut conséquemment
autoriser d’autres locataires à placer leur
enseigne ou écusson sur les pilastres de cette boutique
(Trib. de la Seine, 5e ch., 26 mars 1845 ; Droit28 mars
1845). Dans le même sens, Paris, 23 janv. 1869 ; S.-V.69.
2.34 ;D.r.69,2.193.

Mais en l’absence de stipulations formelles dans le bail,
quelles sont les règles à observer en cette matière ?

Voici à cet égard, les décisions de ia jurisprudence :

Le locataire d’un appartement est réputé, à moins de
conventions contraires, avoir loué la façade extérieure
de la maison dans la partie qui correspond à sa location
depuis le niveau du plancher jusqu’à la hauteur du plafond
(Trib. de la Seine, 4 juin.' 1843 ; Droit 5 juill. 1843 ;
C. de Pau, 5 fév. 1858 ; S.V.59.2.348 ; P.59.265).

De là les conséquences suivantes :

Le propriétaire à défaut de stipulations contraires dans
le bail primitif ne peut concéder à personne le droit d’apposer
des enseignes, affiches ou écriteaux dans cette partie
de la façade affectée au locataire, lors même qu’ff n’en
Dupin (locataire) , qu’il en a surveillé l’exécution et indiqué les endroits par
où elles doivent passer ; — Qu’il est d’usage que les sonnettes d’intérieur sont
à la charge <!u locataire à moins de conventions expresses avec le propriétaire ;
Condamne Dupin à payer, etc., etc. »—Dans l’espèce, l’apparlementétaitd’un
loyer annuel de 430u ïr. — 11 est évident que si le propriétaire est tenu des
sonnettes d’extérieur, celte règle ne doit être applicable qu’aux appartemenlf
d’une certaine importance et non aux simples logements.CHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 65
résulterait aucun préjudice ni inconvénient, pour le locataire
(Même jug. du trib. de la Seine du 4 juifi. 1843.

Le commerçant qui a placé au-dessus de son, magasin
une enseigne s’élevant jusqu’à l’accoudoir des fenêtres de
l’étage supérieur, n’est pas fondé à se plaindre dé ce que
le locataire de cet étage, également commerçant, couvrirait
en partie les lettres de son enseigne en suspendant
à cet accoudoir les objets de son commerce. En agissant
ainsi, le locataire supérieur ne fait qu’user d’un droit légitime
(Arrêt précité de la Cour de Pau).

D’un autre côté, il a été jugé qu’à défaut de stipulation
dans le bail relativement à l’exercice du droit d’enseigne,
on doit s’en référer à l’usage et que l’usage de Paris est que
les enseignes extérieures soient posées, soit au-dessus,
soit dans l’intervalle, soit au-dessous des croisées de chacun
des locataires exerçant une industrie ; mais de manière
toutefois qu’elles ne dépassent point les corniches
et bandeaux séparant les divers étages delà maison (Jug,
déjà cité du trib. de la Seine, 29 juilL 1853) (1). V. n° 1048.

Ainsi les décisions précédentes établissent en principe
que le locataire pour le placement de son enseigne ou des
inscriptions indicatives de sa profession ou de son industrie,
a le droit de se servir de la façade extérieure de la
maison dans la partie qui correspond à sa location. Toutefois
fi importe de remarquer que le dernier jugement
(4 ) Voici le texte de cette décision : « Le tribunal, — Attendu qu’au propriétaire
appartient de réglementer entre ses locataires l’exercice du droit
d’enseigne ; qu’à défaut à cet égard de stipulations formelles, les tribunaux,
doivent s’en référera l’usage ; — Attendu que, dans l’espèce, il n’est pas
justifié de conventions relatives à la façon dont les défendeurs peuvent avoir
droit de disposer des enseignes sur les murs extérieurs des lieux à eux loués,
■— Que l’usage de Paris est que les enseignes extérieures soient posées, soit
au-dessus, soit, dans l’intervalle, soit au-dessous des croisées de chacun des
locataires exerçant une industrie ; mais de manière toutefois qu’elles ne dépassent
point les corniches et bandeaux séparant les divers étages de la
maison : — Attendu qu’il est constant que l’enseigne apposée par- les défendeurs
dépasse notablement la corniche qui sépare du rez-de-chaussée l’entresol
occupé par lesdits défendeurs, et, par conséquent, qu’elle est posée en contravention
à l’usage que doivent respecter les parties ; •— Ordonne que dans la
huitaine de ce jour les défendeurs enlèveront l’enseigne dont s’agit, et s’ils
entendent la conserver, la poseront de façon à ce que ladite enseigne ne dépasse
point ladite corniche, el faute de ce faire dans ledit délai, les condamne
a 5 fr. par chaque jour de retard pendant un mois, passé lequel temps sera
fait droit ; — Les condamne aux dépens. »h.
66 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
cité diffère des deux autres décisions précédentes en ce
que le jugement autorise le locataire à placer son enseigne,
non-seulement au-dessous et dans l’intervaUe des fenêtres
des lieux loués, mais encore dans l’espace compris
entre la corniche ou le bandeau de l’étage supérieur.
Quant à nous, nous pensons que ce jugement indique et
constate avec clarté et précision l’usage de Paris en cette
matière, et que la solution qu’il a donnée doit être adoptée
dans la pratique.

A ces décisions nous ajouterons les suivantes qui ont
aussi statué dans le même sens :

Ainsi le locataire d’une boutique a le droit à moins de
conventions contraires, d’annoncer son industrie en plaçant
des tableaux ou cadressurla devanture et les pilastres
de sa boutique (Trib. de la Seine, 14 juin 1836, Droit, 16
juin 1836).

En l’absence de toutes conventions le maître d’mi hôtel
garni a le droit d’apposer une enseigne sur la partie de la
façade de la maison correspondant aux lieux loués. Dans
l’usage, la partie de la façade régnant au-dessous des fenêtres
d’an logement est spécialement destinée à l’enseigne
du locataire (Paris, 19 mars 1844, Gaz. des Irib..
20 mars 1844).

177. Toutefois, le propriétaire peut s’opposer à ce que
le locataire donne trop d’extension à son enseigne (Trib.
de la Seine, 16 mars 1833, Droit, 17 mars 1838)  ; et demander
par exemple, la suppression d’une partie des tableaux
et écriteaux qui ont été placés par le locataire nonseulement
au-dessus de sa boutique, mais encore audessus
de l’entresol qui lui avait été loué pour son habitation
personnelle (Trib. de la Seine, 15 déc. 1843 (1) , Gaz. des
trib., 16 déc. 1843). Voyez n<> 1048.
(4) M. Bertaux, propriétaire d’une maison de belle apparence, située boulevart
des Capucines, 23, donna en location, en 4837, à Madame Grandjean ,
marchande de cirages, deux boutiques au rez-de-ebaussée, puis un logement
à l’entresol qui avait toujours été occupé bourgeoisement, et dont un état de
lieux constatait suffisamment la destination à cet usage. 11 était donc dans la
la pensée du propriétaire que le commerce de cirage ne s’exercerait que dans les
boutiques et non à l’entresol. Cependant, au mépris de la convention ,
Madame Grandjean sous-loua à deux marchands de cirages, qui s’établirent,
l’un au rez-de-chaussée, l’autre à l’entresol, el bientôt ces deux industriels se
firent une guerre acharnée d’écritaux et d’enseignes. Cinq grands tableaux fu-CUAP. II.—SEGT. I".—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 61
Pareîfienient, le propriétaire peut demander la suppression
des enseignes, inscriptions et tableaux autres que
ceux indiqués dans les conventions des parties (Trib. de
la Seine, 5e ch., 24 janv. 1862 (1)  ; arrêt précité delà C. de
Paris, 23 janv. 1869).
renl placardés sur la façade donnant sur le boulevart: le soir, ces cinq tableaux
étaient illuminés en transparent-, ce qui changeait et dénaturait l’aspect
de la maison ; pour surcroit de désagréments, les pratiques, au lieu d’entrer
comme auparavant par le boulevart, affluaient par le grand escalier, le salissaient,
occasionnaient du bruit dans la maison, si bien que les autres locataires
se plaignaient et menaçaient de déménager. Le Tribunal civile de la
Seine ordonna la cessation du commerce à l’entresol à partir de la signification
du jugement.(4) MM. Leroux et Mont, fabricants d’ornements d’église exercent leur industrie
au premier étage d’une maison sise à Paris, rue de Sèvres, 24 Le
propriétaire, M. Legraverand les a autorisés d’abord à faire poser auprès de la
porte-cochère un large écusson portant leurs noms et leur qualité de fabricants,
et sur la porte de leur appartement une petite plaque en cuivre portant
les mêmes indications, el ensuite à placer dans l’épaisseur du mur, de chaque
côté de la porte-cochère, deux petites plaques en marbre. MM. Leroux et
Mont ont imaginé de garnir les fenêtres éclairant sur la rue les lieux à eux
loués de stores sur lesquels se trouvaient inscrits leurs noms et représentés
les objets de leur fabrication. M. Legraverand a contesté à ses locataires le
iroit d’employer ce mode d’enseignes.Le Tribunal a statué en ces termes :—« Considérant que, suivant bail sous
seings privés, en date du 44 janvier 1860, les locataires Leroux et Mont, fabricants
d’ornements d’église, ont été autorisés par le propriétaire à faire
poser auprès de la porte-cochère un large écusson portant leurs noms,et leur
jualilé de fabricants, et sur la porte de leur appartement, au premier étage^
me petite plaque en cuivre portant les mêmes indications ; que, plus tard, et
1 la date du 45 avril suivant, ils ont obtenu'la permission de placer dans l’épaisseur
du mur, de chaque côté de la porte-cochère, deux petites plaques en
narbre ; Considérant que le soin avec lequel ont été déterminées elles dimensions
et la place des inscriptions par lesquelles les locataires pourraient se
raire connaître du public, démontre suffisamment que l’intention des parties
itail de limiter le droit d’enseigne de ces commerçants ; qu’on ne comprenIraitpas,
en effet, l’intérêt des locataires à obtenir au rez-de-chaussée un
îcusson de la largeur de 4 mètre sur 80 centimètres de hauteur, s’ils avaient
iû conserver le droit de faire sur les trois fenêtres de l’étage sur la rue des
inseignes bien plus apparentes pour le public et comme inscription et comme
.ableau ; considérant que le caractère général de la maison occupée par Leroux
 !t Mont doit servir à interpréter les conventions des parties ; que cqtte
naison n’est ni dans un quartier ni dans une rue dont tous les étages soient
 ;énéralementloués au commerce ; que la maison de Legraverand, au contraire,
 ;st louée bourgeoisement dans la presque totalité ; que la seule exception est
 ;n faveur des défendeurs et d’un dentiste dont le droit d’enseignes a égalenenl
été limité et précisé par le propriétaire ; qu’il est donc ceitain, d’une
) art, que l’intention des parties a été de limiter le droit d’enseigne, et,
l’autre part, que les trois stores avec peintures et inscriptions apposés par
es locataires sur les fenêtres du premier étage constituent une infraction aux
:onvenlions des parties… ; dit queles défendeurs seront tenus, dans les trois
ours de la signification du jugement, d’enlever toutes enseignes, inscriptionsG8 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Le négociant, locataire d’un appartement, a le droit de
mettre sur la porte extérieur de cet appartement un écriteau
annonçant son industrie, lors même que le reste de
la maison serait habité bourgeoisement et que ce négociant
aurait mie autre entrée particulière pour ses magasins
(Paris, lre ch., 12 nov. 1858 (1) , Droit, 14nov. 1858).

178. Le commerçant qui a loué pour l’exercice de son
industrie un magasin situé au fond d’une Cour, peut-d
sans autorisation du propriétaire, mettre sur la porte
extérieure de la maison une enseigne indiquant son commerce
 ?

La Cour de Paris, par arrêt du 20 février 1838, a résolu
cette question négativement et voici comment eue a motivé
son arrêt.

« Considérant qu’il est constant en fait que la profession
de marchand de vin exercée par Gouget était connue
du propriétaire, d’où il faut conclure que le bail ne
lui donnait droit d’annoncer cette profession que sur la
façade de la portion intérieure du bâtiment à lui louée ;

« Considérant qu’aucune convention n’ayant été arrêtée
lors du bail pour étendre ce droit à aucune partie delà
'façade extérieure de la maison, la prétention n’est pas
fondée, etc. »

D’un autre côté, U a été jugé que celui qui, exerçant une
industrie, a acheté une maison, située au fond d’une cour
appartenant au vendeur, a le droit de placer sur la porte
extérieure, une enseigne indicative de son commerce,
sauf aux tribunaux à régler, en cas de contestation, la place
et les dimensions de l’enseigne (2) (Rouen, 14 juin 1843 ;
S.-V.43.2.519). Voyez n° 1049.
et fous tableaux antres que ceux indiqués dans les conventions des parties, el,
faute par eux de ce faire, les condamne à 40 fr. par chaque jour de retard
pendant deux mois, après quoi, il sera fait droit… ; condamne les défendeurs
pour ious dommages-intérêts aux dépens. » [Droit, 25 janv- 4S62.) (4) Dans l’espèce, la Cour a considère que si le locataire a le droit de
mettre sur sa porte une inscription indiquant sa profession, il convient de
fixer ce droit dans des limites raisonnables, aussi la Cour n’a-t-elle autorisé
le locataire à mettre sur la porte qu’une plaque en métal n’excédant pas
20 fcentimèlres.(2) Dans une espèce où il s’agissait d’une marchande de modes, occupant
un appartement n’ayant pas de fenêtres sur la rue, le tribunal civil de la
Seine, 3° ch., par jugement du 27 février 4847, autorisa la locataire, malgré
le silence du bail, à placer au-dessus de la porte de son appartement unCHAP. II.—SECT. ^.^OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 69
Cette décision nous paraît plus équitable. Il ne faut pas
oublier toutefois que les divergences sont souvent plus apparentes
que réelles. La solution dépend, en effet, de l’intention
présumée des parties, et cette intention, les tribunaux
la cherchent dans les circonstances qui varient à
l’infini : l’importance de la location, la nature du commerce,
les inconvénients ou les avantages qui doivent résulter
pour le bailleur ou pour le preneur de l’apposition
de l’enseigne, et bien d’autres circonstances en déterminent
la suppression ou le maintien (Goujet etMerger, Dict.
du droit commercial, v° Enseigne, n° 32).

179- Celui qui loue un établissement commercial ou
industriel ayant une enseigne, acquiert par là même, le
droit de se servir de cette enseigne pendant tout le temps
de son bail. Mais son droit expire avec le bail, et il ne lui
est pas permis de donner la même enseigne à l’établissement
du même genre qu’il va fonder ailleurs. (E. Blanc,
229: Goujet et Merger, Dict. du dr. comm., v° Enseigne,
n° 16).

180. Il en est autrement quand au heu d’avoir usé de
l’ancienne dénomination de l’établissement, U en a employé
une nouveUe qui lui est propre. Si donc le locataire
d’un hôtel garni y substitue, ou y ajoute, du consentement
du propriétaire une enseigne à ceUe qui y existait déjà, U
a le droit, à l’expiration de son bail, d’enlever son enseigne
et de la transporter auteurs ; et le propriétaire ne
■ peut conserver sur la façade de son hôtel l’enseigne apportée
par le locataire, s’ff n’a pas imposé à ce dernier la
condition de la laisser en quittant les lieux (Cass., 6 déc.
1837, 21 déc. 1853 ; B.p.38.1.17, S.V. 54.1.90, P.54.2,349 ;
Orléans, 18 août 1836 ; Paris, 15 juin. 1854, P.37.2.408.-
55.201, S.V. 55.2.659).

Effectivement, une enseigne est une chose purement
mobilière, faisant en général partie du fonds de commerce
et devant, en conséquence, et à moins de faits particufiers,
être considérée comme étant la propriété du locataire
qui y exerce une industrie, et non ceUe du propriétableau
contenant le mot : Modes, et à mettre deux écussons, l’un sur la porte
du vestibule cl l’autre sur le montant extérieur de la porte cochère (Droit,
o mars 4847).70 TITRE 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
taire de rimmeuble (Trib. de la Seine, 5e ch., 2 fév. 1856,
et arrêt confirmatif de la Cour de Paris, 4e ch., 3 juiUet
1856 ; Gaz. des trib., 7 fév. et 25 juffl. 1856'. En outre, l’enseigne
étant la propriété du marchand ou négociant, nul
ne peut y porter atteinte, il n’est pas nécessaire qu’ff y ait
mauvaise intention, dol ou fraude de la part de celui qui
l’usurpe, d suffit qu’ff y ait confusion possible entre deux
établissements (Paris, 3e ch., 16 juill. 1862 ; Gaz. des trib.,
18 juill. 1862).

Mais lorsqu’U y a une cessation de commerce absolue
et sans transmission à un successeur, l’enseigne indiquant
le genre d’exploitation ou d’industrie n’est plus une propriété
particulière, le titre de cette enseigne peut être pris
par un autre commerçant (Trib. de la Seine, 29 mars 1844 ;
Droit, 30 mars 1844).

181. L’usage, pour les maîtres de pension d’annoncer
leur profession à la face extérieure de leur institution, est
tellement général, qu’alors même que cela n’a point été
stipulé dans le bail, le propriétaire est censé avoir compris
qu’on ne louait qu’à cette condition (Trib. de ia Seine (1) ,
5e ch., 14 avril 1835 ; Gaz. des trib., 19 avril 1835).

182. Le seul fait d’avoir pris à bail une maison autrefois
occupée par un fabricant ou commerçant qui y exercera
la même profession que le locataire n’autorise pas ce
dernier à employer la désignation ancienne maison de…
(Et. Blanc, 229)  ; ce serait annoncer, en effet, qu’il a pris
la suite des affaires de cette maison.

Pareillement, l’ancien associé d’une maison de commerce
n’a pas le droit de garder sur son enseigne l’inscription,
ancienne maison de… Il ne peut prendre que le
titre d’ancien associéde la maison de… (Paris, 22 août 1845,
Gaz. des trib., 23 août 1845).

Mais ff est des désignations inhérentes à la maison
même et qui se transmettent avec la location : telles que
Au Gri^and Balcon, à la Charmille, Sous les tilleuls. Ces désignations
étant empruntées aux localités sont en quelque
(4 ) Le Tribunal a considéré que le propriétaire en louant à un maître de
pension, avait dû s’attendre à celte conséquence de sa location ; que d’ailleurs
ce n’était pas l’annonce d’un établissement de ce genre, mais bien son existence
qui pouvait être de nature, dans certains cas, à nuire au reste de sa
location.CHAP. H.—SECT. 1".—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 71
sorte nécessaires et en deviennent inséparables (Goujet et
Merger, n° 21).

Il a été jugé avec raison qu’un marchand de vins, après
avoir quitté une maison ayant deux berceaux de verdure
auxquels il a emprunté son enseigne, n’est pas fondé à
interdire à celui qui exerce dans cette maison le même
commerce que lui l’usage de l’enseigne : aux deux Berceaux
(Trib. de comm. de la Seine, 16 avril 1840 ; Droit,
20 avril 1840).

Le bail fait sous ia condition que le preneur jouira d’un
emplacement désigné pour y placer son enseigne, est susceptible
de résiliation à défaut d’exécution de cette clause
(Paris, 23 avril 1841, D.r.41.2.217).

§ 2.—De l’obligation d’entretenir la chose en état de servir à
l’usage pour lequel elle a été louée.

185. De cette obligation qui est de la nature même du
contrat de louage naît, pour le bailleur, celle de faire
toutes les réparations locatives (C. c., art, 1720)  ; c’està-dire
les réparations que la loi ou l’usage des lieux mettent
à la charge du locataire (1) , parce qu’on présume
qu’eUes proviennent de son fait.

184. Il suit de là, que toutes les réparations qui ne
sont point locatives restent à la charge du propriétaire.
Telles sont, par exemple, les réparations des murs, des
couvertures de maisons, des planchers, des manteaux de
cheminées, etc. (2).

185. Le baiUeur doit surtout tenir le locataire clos et
' couvert, et, par conséquent, faire aux couvertures les ré:
parafions nécessaires pour empêcher qu’U ne pleuve dans

les bâtiments ; celles nécessaires aux portes et fenêtres,
afin que le locataire et ses effets, le fermier, ses bestiaux,
ses grains et ses fourrages, y puissent être en sûreté, et
se trouvent à l’abri de l’intempérie des saisons (Pothier,
Du louage, n° 106, et Bourjon, Droit commun de la France,
titre IV, chap. iv, sect. ni, § 9).

186. Lorsque le locataire est entré dans les lieux sans
exiger du propriétaire une fermure autre et plus com(4
et 2) Voy. chap. IV, sect. II, Des réparations locatives.72 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
plète que celle qui s’y trouve, le propriétaire n’est point
responsable du vol commis au préjudice du locataire qui
aUègue que la fermeture de son logement était insuffisante
(Trib. de la Seine, 5e ch., 27 août 1862 (1)  ; Droit, 19 sept,
1862).

187. D. résulte de l’obligation d’entretenir la chose
louée en état de service, que si le baifieur assigné pour
faire les réparations ne convient pas qu’il en ait à faire, le
juge ordonne la visite pour les constater ; puis, lorsqu’elles
sont constatées il condamne le bailleur à faire les réparations
dans tel délai ; faute de quoi, le locataire est autorisé
à les faire faire lui-même et à en retenir le montant sur
les loyers par lui dus, ou, s’il n’en doit pas, à s’en faire
rembourser par le bailleur. Si le retard apporté parle bailleur
à faire les réparations depuis qu’il a été mis en demeure
a causé au preneur quelque dommage, le preneur
(4 ) Yoici les faits qui ont donné lieu à ce procès : Mlle Gallois, ouvrière
modiste, était locataire d’une chambre dépendant d’une maison de la rue Joquelet.
Prétendant qu’elle avait été victime d’un vol qu’auraient facilité la fermeture
insuffisante de sa chambre et la négligence du concierge delà maison, elle
cita devant M. le juge de paix du 2° arrondissement de la ville de Paris,
M. Woivrré, son propriétaire, comme civilement responsable de ce vol, à la
date du 28 juin 4S62. M. Woiwré fut condamné à payer à sa locataire une
somme de 80 fr. avec intérêts ; il a interjeté appel de celle sentence dont
Mlle Gallois s’est portée de son côté appelante, car elle prétend que l’indemnité
allouée est bien inférieure à la valeur des objets soustraits chez elle.Le Tribunal de la Seine a statué dans les termes suivants : — Considérant
qu’en admettant que la tille Gallois ail été victime d’un vol, elle ne peut avoir
contre Woiwré, propriétaire, une action en responsabilité que si elle établit
que ce vol serait la conséquence d’une négligence ou d’une faute imputable à
Woivrré ou aux personnes de sa maison ; considérant qu’à la vérité, elle prétend
que la fermeture de la chambre par elle occupée élait insuffisante, qu’il y
avait seulement une porte vitrée: mais considérant que les lieux lui ont été
loués dans cet état, qu’ellea accepté sans exiger du propriétaire une fermetu-e
plus complète, qu’elle doit donc subir les conséquences d’un état de choses qui
ne lui a pas été caché et dont elle a conséquemment accepté volontairement les
inconvénients ; qu’elle prétend également que le concierge aurait été coupable
de négligence en n’apportant pas une surveillance suffisante ; mais considérant
qu’un concierge ne peut connaître toutes les personnes qui entrent dans une
maison occupée par de nombreux locataires, qu’aucun fait de négligence n’est
précisé el n’est établi ; par ces motifs, dit qu’il a été mal jugé, bien appelé ;
émendant décharge AVoiwré des condamnations contre lui prononcées et
statuant à nouveau, déboule la fille Gallois de sa demande ; la déboute également
de son appel incident ; ordonne la restitution de l’amende et condamne
la fille Gallois en tous les dépens de première instance et d’appel.CHAP. II.—SECT. Irc.—OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 73
peut aussi obtenu' contre le baiUeur la condamnation à
des dommages et intérêts (Pothier, n° 108).

188. Le locataire peut aussi demander par cette action
ia résiliation du contrat, ce qui doit lui être accordé suivant
les circonstances ; comme lorsque ces réparations
sont très-considérables, et empêchent l’exploitation ; que
le bafileur ne se prépare pas à les faire, et que le locataire
n’est pas en état de les avancer (Pothier, ibid.).

189. Remarquez que le locataire doit aussi, suivant
les circonstances, pouvoir obtenir des dommages et intérêts,
tout en demandant la résolution du contrat ; car ces
dommages et intérêts serviront à réparer le préjudice que
le locataire a souffert.

190. Toutefois le locataire peut refuser de prendre la
chose louée, si elle n’est pas en bon état de réparations
locatives (C. c, art. 1731).

Mais les parties peuvent stipuler que les réparations à
faire présentement, ou dans l’avenir, seront à la charge
du. locataire.

191. Au reste, le propriétaire, pendant le cours du baU,
n’est tenu de faire les réparations à sa charge qu’autant
qu’eUes sont nécessaires à l’usage de la chose louée.

Mais, lorsqu’un état des lieux a été dressé, le locataire
peut-il exiger du propriétaire la réparation ou le remplacement
des objets qui étaient défectueux ou en mauvais
état lors de l’entrée en jouissance et désignés comme tels
dans l’état des lieux ? Le silence du locataire sur ces défectuosités,
sa signature apposée au bas de l’état des
lieux paraissent au premier aspect faire présumer que
puisqu’il n’a pas fait de réserves en signant cet état, il
s’est contenté des objets tels qu’Us étaient : l’énoncé
même de ces défectuosités semble n’avoir été fait dans
cet acte que pour qu’on ne puisse à la fin du bail réclamer
du locataire des objets meilleurs que ceux qui se
trouvaient dans les lieux lors de l’entrée en jouissance du
locataire. Cependant, en y réfléchissant, on remarquera
que le locataire n’a dû avoir l’intention de se contenter
d’objets tellement défectueux qu’ils ne puissent, par suite
de leur détérioration, rendre à l’immeuble le service pour
lequel ils y avaient été mis ; mais qu’au contraire U les a
reçus en cet état sans renoncer au droit incontestable qu’il
a d’exiger du propriétaire les réparations nécessaires à
574 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
l’usage de la chose louée. Toutefois ce .droit ne lui appartient
que quand l’objet est absolument hors d’état de service.
Une maison, comme toute autre chose, se détruit
par l’usage et par le temps ; or, si le locataire en entrant
en jouissance a déjà trouvé des objets défectueux ou usés,
fi peut arriver que, pendant le cours du bail, ces mêmes
objets aient besoin d’être remplacés ; par exemple, on
aura indiqué dans la description des lieux que le carreau
d’une pièce est en mauvais état ; si, dans le cours du bail,
il vient à se dégrader entièrement et au point qu’on ne
puisse plus habiter sans une grande incommodité, le propriétaire
sera tenu de le réparer à la première réquisition
du locataire.

Mais, s’il s’agissait d’objets d’agrément ou dont la réparation
ne serait pas nécessaire pour que la chose louée
puisse servir à l’usage pour lequel eUe a été destinée, par
exemple, si les glaces d’un appartement avaient des défauts
de tain, si les papiers de tenture étaient passés,
tachés ou vieux, si les chambranles en marbre des cheminées
étaient fendus ou écornés, le bailleur ne serait
pomt tenu de remplacer ces objets ; le locataire devrait
s’en servir dans l’état où ils se trouvent (Ruelle, Manuel
des Propriétaires, n. 149 et 150, édition de 1811, et Lepage,
Lois des bâtiments, t. 2., p.346).

Cependant, lorsque des crevasses se manifestent dans
le plafond d’un appartement ou autre lieu par des causes
qui ne proviennent pas du fait du preneur, ce dernier
peut-il contraindre le propriétaire à les faire réparer ? Si
le plafond menace ruine en tout ou en partie, en d’autres
termes, si la réparation de ce plafond est nécessaire, l’affirmative
ne saurait être douteuse ; le propriétaire est obligé
de la faire sans retard ; mais hors ce cas, nous ne pensons
pas que le propriétaire puisse être tenu de la réfection
des crevasses. En effet, aux termes des articles 1719 et
1720 du Code civil, le baUleur est seulement obligé d’entretenir
la chose louée en état de servir à l’usage pour
lequel eue a été louée, et d’y faire, pendant la durée du
bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires.
Or, lorsque le plafond ne menace pas ruine, la réfection
des crevasses qui s’y trouvent n’est point uue réparation
nécessaire pour que la chose serve à l’usage pour lequel
elle a été louée. Les articles 1719 et 1720 n’astreignent le
CHAT. II.—SECT. Ir« .—OBLIGATIONS. DU PROPRIETAIRE. -75
bailleur, à réparer qu’autant que la destination des lieux
le nécessite. Ainsi la solution de ]a question que nous
examinons dépendra de l’appréciation d’un fait, c’est-àdire
de la nécessité de la réparation.

Au reste, de ce que le bailleur est obligé, pendant la
durée du baU, d’entretenir les lieux loués en état de servir
à l’usage pour lequel ils sont loués et d’y faire les
réparations" que cette destination peut nécessiter, Une
s’ensuit pas que le propriétaire soit tenu de procurer au
locataire toutes les commodités et les agréments du luxe.
Le locataire n’a le droit de réclamer que l’entretien de la
chose louée dans l’état où elle était au moment de l’entrée
en jouissance et non des additions voluptuaires et même
utiles. Tel est le sens des articles. 1719 et 1720 du Code
civiï, lesquels ne s’occupent, comme nous l’avons dit cidessus,
que des réparations nécessaires, afin que la chose
louée puisse remplir sa destination (Troplong, n° 117).

Conformément à ces principes, il a été jugé que le locataire
d’une maison n’a pas le droit d’exiger du propriétaire
la réparation des dégradations qui existaient déjà au
moment du bail et qui d’aiUeurs ne présentent aucun
danger de ruine pour la maison (Paris, 2e ch., 24 août
1854 (1) S.-V. 55.2.529).

Le même arrêt a décidé que le locataire n’a ni pouvoir
ni qualité pour contraindre le propriétaire à exécuter,
dans les lieux loués, des travaux qui ont été prescrits parla
Commission de salubrité, en vertu de la loi du 13 avril
1850 (2).

492. Dans les numéros 187,188,189 et 190, on a prévu
le cas où le baffleur se refusait de faire les réparations
nécessaires aux lieux loués, autres toutefois que les réparations
locatives ; mais il importe de déterminer les règles
à suivre dans le cas contraire, c’est-à-dire lorsque le preneur
lui-même se refuse à laisser faire ces réparations.
(4) i « Considérant qu’il n’est pas établi que la maison louée aux époux
Barbier présente aucun danger de ruine ;'— que les réparations demandées
s’appliquent à des effets de vétusté et à des dégradations antérieures à l’entrée
en jouissance des locataires ; que ceux-ci ne justifient pas de dégradations
nouvelles, ni de l’aggravation des dégradations anciennes ; que dès lors ils sont
non recevables à demander que la maison soit mise en autre et meilleur état
qu’elle n’était au jour du bail. »(2) Nous avons transcrit le texte de cette loi, chap. vi, sect, re.70 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
495. L’article 1724 du Code civil porte : « Si, durant
le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes,
et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le
preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’eUes lui
causent, et quoiqu’ff soit privé, pendant qu’eUes se font,
d’une partie de la chose louée. Mais si ces réparations
durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué
en proportion du temps et de la partie de la chose
louée dont il aura été privé. Toutefois, si ces réparations
sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui
est nécessaire au logement du preneur et de sa famille,
celui-ci pourra faire résilier le baU. »

Ainsi, pour que le bailleur puisse obliger le preneur de
souffrir les réparations, il faut que ces réparations soient
urgentes et qu’elles ne puissent être différées jusqu’à la, fin du
bail.

C’est ce que Pothier enseigne (n° 79) en ces termes :
« Quoique les réparations, dit-il, que le baiUeur veut faire
à sa maison soient nécessaires, si eues ne sont pas urgentes,
et qu’il paraisse que le propriétaire ne se presse de
les faire à la fin du bafi que pour éviter l’incommodité
qu’eUes lui causeraient si eues se faisaient, lorsqu’après
l’expiration du bail il sera rentré dans sa maison, et pour
faire tomber sur le locataire cette incommodité, le locataire
peut encore, en ce cas, être reçu à empêcher le propriétaire
de faire les réparations (1). »

Mais, lorsqu’il y a urgence, le preneur doit souffrir les
(4) C’est ce qu’a jugé la Cour de Bordeaux le 20 juill. 4834 (D.p.31,2.155).
Dans cette espèce, le propriétaire avait fait exhausser sa maison d’un étage
el, sous prétexte de la nécessité de ce travail, il invoquait le texte de l’article
4 724.Le Tribunal de la Seine a aussi décidé, par jugement du 23 février 4842,
que les dispositions de l’article 4724 sont inapplicables au cas où les réparations
ne sont pas urgentes et où il s’agit d’un exhaussement de la maison
louée ; mais le locataire a droit à des dommages-intérêts, eu égard au préjudice
que ces réparations ont pu lui causer (Gaz. des Trib., 25 févr. 4S42).
Pareillement la Cour d’Angers, par arrêt du 4 août 4847 (S.-V.4-8.2.378 ;
D.47.2.4 94) , a jugé que quand un propriétaire a fait exécuter des réparations
à sa maison sans avoir fait constater préalablement l’urgence conlradictoirement
avec son locataire, ou au moins sans l’avoir informé d’avance de leur
exécution, celui-ci a le droit de réclamer du propriétaire une indemnité pour
dédommagement de l’entier préjudice que les travaux lui auraient fait éprouver,
il ne peut être contraint à accepter une simple diminution de loyer
suivant la disposition de l’art. 4724 du Code civil.CHAP. II.—SECT. lre.—OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 77
réparations, quelque incommodité qu’effes lui causent, et
quoiqu’il soit privé, pendant qu’eUes se font, d’une partie
de la chose louée. En effet, le preneur, en acceptant
le baU, a dû prévoir qu’U pourrait survenir des dégradations
à la chose louée, qu’eUes pourraient lui occasionner
de l’embarras ; que cependant U serait nécessaire d’y
pourvoir ; qu’U serait môme intéressant pour lui qu’on ne
les néghgeât pas, parce qu’U a dû déterminer, d’après ces
circonstances, le prix qu’il lui conviendrait de donner
(Rapport de M. Motuïcault au Tribunat).

494. Remarquez que quand les réparations ont duré
moins de quarante jours, U n’est dû aucune indemnité ou
diminution de prix au preneur, encore que celui-ci ait été
privé, pendant qu’eUes se faisaient, d’une partie des lieux
loués. Ce n’est que quand eUes ont duré plus de quarante
jours qu’il a droit à une diminution de prix, laqueUe est
fixée en proportion du temps et de la partie de la chose
louée dont U est privé ; c’est alors que la privation de
jouissance est de quelque importance, et on a voulu d’auleurs
obliger par là le baiUeur à faire les réparations avec
le plus de diligence possible.

495. Si le preneur se trouve privé de ce qui est nécessaire
à son logement et à celui de sa iamiUe, il peut demander
la résolution du bad.

Ceci s’applique au cas où. les réparations ne dureraient
pas plus de quarante jours, comme au cas contraire. Au
reste, ce serait aux tribunaux à juger si les réparations
doivent rendre inhabitable ce qui est nécessaire au logement
du preneur et de sa famille.

Si les réparations devaient être faites dans un bref délai,
si le bailleur donnait au preneur les moyens de suppléer
au logement dont U serait privé, si, en un mot, les circonstances
atténuaient les conséquences du fait, les juges
pourraient ne pas prononcer la résiliation du bah, et
accorder seulement une diminution sur le prix, ou même
décider qu’il n’est dû aucune indemnité (Duranton, nc67 ;
Duvergier, t. m, n° 300 ; Troplong, n° 25Ô).

496. Mais dans tous les cas où U y a urgence, soit que
les réparations durent plus de quarante jours, soit qu’eUes
privent le locataire de la totalité des lieux loués, ce dernier
n’a pas droit à des dommages et intérêts (M. Mouricault,
Rapport au Tribunal). En effet, on doit considérer
78 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
les réparations urgentes et nécessaires comme un événement
de force majeure dont le baiUeur n’est point responsable.
Si c’était le défaut d’entretien de la part du
bailleur qui eût nécessité les réparations, ff pourrait être
condamné à des dommages et intérêts ; car il y aurait
faute de sa part (Delvmcourtj tome ni, notes, page 189 ;
Duvergier, t. m, n° 302).

Ce serait toutefois au locataire à prouver la négligence
que lé bailleur a mise à remplir ses obligations.

497. Pour calculer la diminution prûportionneUe de
loyer à laquelle le locataire a droit, lorsque les réparations
ont duré plus de quarante jours, doit-on compter
depuis le jour où les travaux ont commencé, ou bien à
partir seulement du quarantième jour de ces travaux ? Par
exemple, je suis locataire d’une maison dans laqtteUe le
propriétaire a fait, pendant soixante jours, des réparations
qui m’ont privé d’une partie de cette maison ; dans ce cas
je puis exiger du propriétaire une diminution de loyer.
Mais pour évaluer la quotité de cette diminution, faut-il
comprendre tout le temps qui s’est écoulé depuis le commencement
des travaux, ou bien seulement le temps qui
a suivi les quarante premiers jours de ces travaux ; en
d’autres termes , aurais-je droit à une diminution de
soixante jours de loyer, ou simplement à une diminution
de vingt jours de loyer ? Nous pensons, avec M. Troplong
(n. 253) , que, dans l’espèce ci-dessus, le locataire ne
pourra réclamer qu’une diminution de vingt jours de
loyer. En effet, les quarante premiers jours de travaux
sont des jours de grâce que la loi accorde au baiUeur,
puisque, si les travaux ne durent que pendant cet espace
de temps, le locataire ne peut demander aucune diminution
de loyer. C’est pour la privation qui dépasse quarante
jours qu’une indemnité est accordée au locataire, et
non pour l’incommodité qui se trouve renfermée dans ce
délai-. La loi ne voit aucune faute, aucun dédommagement
dans les travaux qui durent pendant quarante jours. Estce
que sa juste tolérance sera effacée parce que le travail
se sera prolongé au delà de cet espace de temps ? Que si
les travaux ont duré plus de quarante jours, l’excédant de
jours soit cause d’indemnité, rien de plus équitable ;
mais les 'quarante premiers jours sont des jours de franchise.
Il serait donc injuste d’en vouloir priver le baiUeur,
CHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 79
et de les compter au nombre de ceux pour lesquels ce
dernier est tenu d’accorder une diminution sur le prix de
la location. — Contra Marcadé sur l’art. 1724 ; Massé et
Vergé sur Zacharise. t. iv, p. 36i (Trib. de la Seine, 19
sept. 1866 ; Gaz. des trib., 21 sept. 1866).

Remarquez bien que si les réparations durent plus de
quarante jours, le prix du bail est diminué à proportion
du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire
aura été privé (G. c, art. 1724).

198. Mais l’art. 1724, dont nous avons ci-dessus rapporté
le texte, n’est pas applicable lorsque les réparations
à faire à l’immeuble loué proviennent du vice d’une construction
récente. Dans ce cas, le locataire n’est pas tenu
de souffrir ces réparations ; il peut, suivant les circonstances,
réclamer des dommages et intérêts ou la résiliation
du bail (Trib. de la Seine, 7 mars 1840, présidence
de M. de Saint-Joseph).

Un autre jugement du même tribunal, en date du 2 juin
1843 (1) , a aussi décidé que l’art. 1724 du Code civil
(4) Voici les faits qui ont donné lieu à celle décision :Le siéur Rousseau exerçait la profession de marchand de vins dans une
maison sise à la Villette, appartenant à la dame Léonard. En 4832, par suite
de convention entre les parties, la dame Léonard fit exécuter dans les lieux
des travaux considérables. La maison fut presque entièremeut reconstruite et
de vastes salles de danse furent disposées aux premier et deuxième étages.
Cependant, quelques années après, les planchers de ces deux salles, composés
do bois trop faibles et de mauvaise quahté, s’étant affaissés el menaçant
ruine, la police intervint et fil défense aux locataires de donner désormais
à danser tant que les réparations nécessaires n’auraient pas été exécutées. Le
locataire s’adressa alors au propriétaire, afin d’obtenir la confection des
travaux et des dommages-intérêts correspondant au préjudice que leur occasionnait
la cessation temporaire de leur commerce.Le Tribunal a accueilli la demande du locataire en ces termes :—« Attendu
qu’il y a en fait dans la nature et dans l’emploi des matériaux, imprévoyance
et faute de la part des architectes et entrepreneurs ;—Attendu que la veuve
Léonard est responsable des faits des gens qu’elle emploie et qu’elle doit
non-seulement remettre les lieux en état de servir à l’usage auxquels ils
étaient destinés, mais encore indemniser son locataire du préjudice que cet
étal de choses lui cause ; qu’elle n’est pas fondée à prétendre que les travaux
dont il s’agit sont des travaux de grosses réparations, qu’aux termes de
l’art. 4724 du Code civil le locataire doit souffrir pendant 40 jours sans indemnité ;—Attendu,
en effet, que le cas prévu par la loi est celui où les lieux ont
besoin de grosses réparations par suite de vétusté ou de cas fortuit ; mais que,
dans l’espèce, il s’agit de réparations occasionnées par la mauvaise confection
des travaux, c’est-à-dire par vice ou défaut de la chose, ce qui. aux termes de
l’article 4724 du Code civil, donne le droit au locataire troublé dans sa jouissance
de réclamer des dommages-intérêts ; par ces motifs, fixe à 3,500 francs
l’indemnité due par la veuve Léonard aux époux Rousseau. »80 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
n’est pas applicable, alors que les grosses réparations ne
sont devenues nécessaires que par suite d’une faute imputable
au propriétaire {Droit, 17 juin 1843).

199. La clause d’un bail par laquelle le locataire s’oblige
de souffrir les grosses et menues réparations ne s’applique
pas aux réparations nécessitées par un vice caché de l’immeuble,
inconnu du bailleur lui-même lors de la location
(Paris, 4e ch., 5 déc. 1872 ; Droit, 6 avril 1873 ; Gaz. des
trib., 9 janv. 1873).

La clause d’un bail par laquelle le locataire s’est soumis
à souffrir les grosses réparations même au delà de
quarante jours, ne l’oblige pas à supporter les conséquences
du retranchement auquel la maison est assujettie, et
ne fait pas obstacle à ce qu’il demande des dommages et
intérêts pour le préjudice qu’il en a éprouvé.

H peut s’adresser' pour l’attribution de ces dommages et
intérêts, à l’acquéreur qui subit la démolition, sans que ce
dernier puisse lui opposer l’ignorance où l’a laissé son
vendeur de la soumission de sa propriété au retranchement
(Trib. de la Seine, 3e ch., 11 janv. 1844 ; Gaz. des
Trib., 12 janv. 1844).

B est un conseil que nous devons donner au propriétaire
: lorsque l’immeuble dans lequel les lieux loués sont
situés a besoin de réparations, c’est d’en faire constater
l’urgence avant de commencer aucuns travaux. En effet,
sans cette sage précaution, le propriétaire s’expose à des
poursuites de la part du locataire pour cause de trouble
apporté à la jouissance paisible des lieux ; dans ce cas, la
réclamation du locataire peut être d’autant plus juste
qu’U arrive quelquefois que des propriétaires, sous prétexte
de réparations urgentes, ne se font pas scrupule
d’élever des constructions ou d’exécuter d’autres travaux
qui, pendant leur durée et après leur achèvement, sont
préjudiciables à leurs locataires (1)  ; et nous avons vu,
(4) L’espèce suivante est rapportée dans la Gazette des Tribunaux du
48 février 4844 : « Mlle Amigo, l’une des actrices du Théâtre Italien, occupe
rue d’Anjou, 4 3, un appartement loué 2000 francs, dans un hôtel appartenant
au marquis de Clagny. Vers le commencement de 4842, M. le marquis de
Clagny fut obligé, aux termes d’un arrêté émané de la préfecture de police,
de faire immédiatement procéder à quelques réparations dans les caves de son
hôtel. Ces réparations rendirent d’autres travaux indispensables ; ils furent
exécutés en 48 jours, cl lorsqu’il ne restait plus à terminer que quelquesCHAP. II.—SECT. Iro.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. SI
page 76, que de tels travaux sont interdits aux propriétaires.


La clause d’un bail par laqueUe le bailleur stipule que le
preneur sera affranchi de toute action en dommages et
intérêts et autres que le preneur pourrait avoir à exercer
contre lui devant toute juridiction quelconque, de teUe
sorte qu’U pourra se soustraire aux obligations que l’art.
1719, Cod. Nap.,impose au baiUeur, et notamment à celle
de faire les grosses réparations nécessaires, une teUe
clause, par sa généralité, est contraire à l’essence du contrat
de bad et doit entraîner la nuUité avec dommages et
intérêts au profit du preneur (Cass., 19 janv. 1863, Gaz.
des Trib. et Droit, 20 janv. 1863).

§ 3. — De l’obligation de faire jouir paisiblement le locataire
pendant la durée du bail.

200. Il résulte de cette obligation que le baiUeur doit
garantie de tout trouble provenant de son fait personnel :
ainsi le preneur peut exiger du baiUeur- ia cessation du
trouble dont ce dernier est l’auteur ; et lorsque cela n’est
pas possible, le preneur a droit à mie indemnité pour le
préjudice qu’il éprouve.

201. Relativement à l’étendue de cette obligation par
laquelle le baiUeur est tenu d’assurer une jouissance paisible
au preneur, le mode d’occupation de la maison, lorsqu’eUe
est habitée par plusieurs locataires, exerce mie importante
influence. Nous avons besoin d’entrer, en ce qui
raccords de peinture dans l’escalier el de dallage sous la porte cochère,
Mlle Amigo se crut fondée à se plaindre du préjudice qu’elle avait supporté
pendant la durée des réparations et demanda, en référé, qu’un expert fût
désigné pour constater et pour évaluer ce dommage. One ordonnance de
M. le président du Tribunal de la Seine fit droit à cette requête,.et l’expert
déclara dans son rapport que les travaux exécutés avaient pour but l’embellissement
de la maison ; que le propriétaire avait eu le tort de ne pas faire
constater l’urgence, et que le préjudice causé à Mlle Amigo, par suite du
trouble qu’elle avait dû éprouver dans cette jouissance, pouvait être évalué
à une somme de 300 francs. Devant la 4° chambre du Tribunal civil de la
Seine, les conclusions du rapport ont été combattues respectivement par les
parties. Mlle Amigo réclamait 4000 francs de dommages et intérêts ; de son
côté, M. le marquis do Clagny répondait qu’il n’avait pas excédé son droit de
propriétaire, et, en outre, que le locataire n’avait souffert aucun préjudice
appréciable. Le Tribunal a entériné purement et simplement le rapport de
l’expert, »
5.
82 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
concerne notamment les maisons 'de Paris, dans quelques
développements sur ce point.

. A.Paris-, il existe trois catégories bien distinctes d’habitations
:

1° Les maisons habitées toutes bourgeoisement ;
. 2° Les maisons habitées en partie bourgeoisement, eh
partie par des commerçants ou par des indusùiels ;

3° Les maisons habitées exclusivement par des commerçants
ou par des industriels.

Il est évident qu’à l’égard du mode de jouissance il y a
des nuances qui distinguent ces diverses catégories de
maisons. Ainsi ce qu’on appeUera/ofissance paisible dans
les maisons de la seconde ou de la troisième catégorie,
ne saurait s’appliquer aux maisons de la première catégorie.
En effet, l’habitation bourgeoise n’est pas accoutumée
au mouvement, au bruit que nécessite l’habitation commerciale
où industrielle. Ainsi, l’obligation du bailleur
d’assurer la jouissance paisible à son locataire doit se modifier
suivant la nature des lieux loués et les conditions
diverses dans lês’quefies ils se trouvent placés.

Si donc la maison est affectée exclusivement à l’habitation
bourgeoise, le bailleur, pour remplir l’obligation
d’assurer la jouissance paisible à son locataire, doit s’abstenir
d’introduire dans la maison aucun commerce ou industrie
qui n’y ont point encore été exercés ;

Si la maison est occupée d’une façon mixte, c’est-à-dire
en partie bourgeoisement , en partie commercialement ou
industriellement, le droit pour le baiUeur d’y introduire une
industrie dépendra de la situation des lieux où cette industrie
doit être exercée et du plus ou moins d’incommodité
qu’eUe peut entraîner relativement aux autres locataires
de la maison ;

S4 la maison est occupée exclusivement par des commerçants
ou par des industriels, le propriétaire pourra, sans
doute, louer à d’autres commerçants ou industriels, mais
à condition que ces nouveaux locataires n’aggravent point-,
au préjudice des précédents locataires, le mode de jouissance
particulier à la maison.

Tedes sont en général, et sauf les circonstances particulières,
les règles d’appréciation dont il est nécessaire de
tenir compte, afin de bien déterminer la limite de l’obli-
CHAP. II.—SECT. IrV—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 83
gation du propriétaire en ce qui touche la jouissance paisible
dont U doit garantie au locataire.

202. U a été jugé que le propriétaire d’une maison
occupée bourgeoisement qui connaissait la profession
bruyante ou incommode du locataire auquel U a fait un
baU, et qui a négligé de stipuler les conditions de jouissance
des lieux, est seul responsable vis-à-vis des autres
locataires du trouble et des dommages que leur cause
l’incommodité du voisinage. D’un autre côté, le locataire
qui dans le bail à lui consenti a fait connaître au propriétaire
la profession qu’il exerce, n’est pas, par cela seul,
autorisé à introduire et à faire fonctionner dans les lieux
tous les instruments ou engins, bruyants et incommodes,
qui servent à l’exercice de cette profession ; néanmoins,
l’usage d’une machine à coudre peut lui être permis sous
la condition qu’eUe sera montée sur des coussinets d’épaisseur
et de nature suffisantes pour en rendre le bruit
tolérable et qu’elle ne fonctionnera que le jour (Paris, 2ë
ch., 21 janv. 1862, Gaz. des trib., 7fév. 1862). Voy. n°1050.

205. Ordinairement, les baux passés entre propriétaires
et commerçants ou industriels contiennent pour le
propriétaire interdiction expresse d’exercer persomieUement
ou de concéder à d’autres la faculté d’exercer mie
industrie semblable ou même analogue dans la même
maison. Mais en l’absence d’une pareiUe clause, le propriétaire
qui a loué un local dans sa maison à un commerçant
ou à un industriel peut-U louer une autre partie
de la même' maison à un autre locataire pour l’établissement
d’une industrie de même nature ?

Cette question est controversée. D’abord il a été jugé
qu’en l’absence d’une clause prohibitive le bailleur qui a
loué une portion de sa maison, pour l’exercice d’une
industrie déterminée, ne peut louer une autre, portion de
la même maison à une autre personne exerçant une
industrie rivale(Cass., 8 juill. 1850 ; Nîmes,31 déc. 1855 ;
Lyon, 19 mars 1857 ;S.-V.51.1.114 ; 57.2.164 ; P.57.1113).
—La Cour de Paris, notamment la 2e chambre, par arrêts
des 4 mars 1858 et 29 mars 1860 (S.-V.58.2.325 ; 60,2,122) ,
et la4echambre, par arrêt du 5 nov. 1859 (S.-V.59.2.649) ,
s’étaient prononcées dans le même sens. Mais la 3e
chambre, par arrêts des 8 mai 1862, 12 mars et 15 juin
1864 et 2 mars 1865, décidait, au contraire, que le pro-
84 TITRE 1er.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
priétaire à défaut de clause prohibitive conserve le droit
de louer une autre partie de la maison à un locataire exerçant
une industrie similaire ou même identique à celle
exploitée par le premier preneur (1). De même (Bordeaux.
17 avril 1863 ; Rennes, 8 mai 1863 ; Toulouse,
14 mars 1864 ; Metz, 26 nov. 1868 ; S.-V.63.2.222 ; 64.2.
257 ; 69.2.175).

La Cour de cassation appelée de nouveau à se prononcer
sur cette question a jugé, par arrêt du 6 novembre
1867 (S.-V.67.1.421) , que le propriétaire qui a loué une
portion de son immeuble pour l’exploitation d’une industrie
déterminée ne perd pas, par le seul effet de cette
location et en l’absence de toute condition restrictive
insérée dans le bail ou résultant de la commune intention
des contractants, le droit de louer une autre partie du
même immeuble pour une exploitation similaire (2).

Dans le même sens, Paris, 5e eh., 19 fév. 1870 {Bulletin
de la Cour de Paris, 4870, p. 256).

Tel est l’état de la jurisprudence sur la question qui
nous occupe.

Quant à nous, malgré l’arrêt de la Cour de cassation
du 6 novembre 1867, nous persévérons à suivre l’opinion
que nous avions adoptée dans la précédente édition de
cet ouvrage. La doctrine appuyée sur l’arrêt de la Cour
de cassation, du 8 juillet 1850, sur les arrêts des Cours de
Nîmes et de Lyon et sur les premiers arrêts de la 2e
chambre de la Cour de Paris, nous paraît non-seulement
plus conforme au texte et à l’esprit de la loi, mais plus
(4) En 4864, une controverse absolue sur ce point existait entre la 2e et
la 3e chambre de la Cour de Paris ; mais la 2° chambre, daDS un arrêt du 4 9
janvier 4865 a fini par accepter complètement l’opinion consacrée par la 3°
chambre. Voyez Bulletin de la Cour de Paris, 4 872, p. 55 et suiv. L’auteur
de ce recueil, M. Bournat, a analysé avec autant de clarté que de précision
les divers arrêts de la Cour de Pans qui se sont prononcés sur la question que
nous examinons.(2) Cet arrêt est ainsi motivé : « Attendu qu’aux termes de l’art. 544 du
C. civ. le propriétaire a le droit de jouir et de disposer de sa propriété comme
bon lui semble, à la charge de n’en point faire un usage prohibé par les lois
et règlements ;—Attendu que l’art. 4 74 9 du même Code n’établit aucune exception
au principe posé par cet article ; qu’il n’en résulte point qu’en l’absence
de toute convention restrictive de ce droit, le propriétaire qui a loué une parlie
de sa maison pour l’exercice d’une industrie déterminée n’en puisse louer
une autre partie pour une- exploitation similaire.CHAP. II. — SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 85
morale en ce qu’eUe ne laisse point place aux convoitises
d’une concurrence déloyale.

En effet, aux termes de l’article 1719 du Code civil, le
bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de
la chose louée, pendant toute la durée du bail. L’obligation
du bailleur de garantir au preneur la jouissance paisible
provient de la nature même du contrat de louage.
Ici toute la difficulté consiste à savoir ce qu’il faut entendre
par jouissance paisible. La jouissance est déterminée par
l’espèce d’usage auquel la chose est de sa nature destinée.
La loi impose au bailleur l’obligation d’en assurer la possession
paisible ; en d’autres termes le bailleur est tenu
à la garantie de ses faits personnels ; en conséquence il
doit, à peine de dommages-intérêts, s’abstenir de tout
fait de nature à priver le preneur d’une partie plus ou
moins notable des avantages que le bail lai assure. En
passant le contrat, les parties ont entendu que les lieux
loués étaient destinés à l’établissement d’une industrie
déterminée ; ne suit-il pas de là que le bailleur, obligé de
faire jouir paisiblement le preneur de la chose avec la destination
qui lui a été donnée, ou, pour prendre les termes
de la loi, selon l’usage pour lequel elle a été louée, ne
peut pas, sans manquer à son obligation, consentir sciemment
à l’établissement d’une industrie rivale (1)  ?

La jouissance paisible, pour un commerçant, ne se
borne pas seulement à la possession du local, mais comprend
les avantages et les facilités de situation et de clientèle
toujours pris en considération dans la fixation du
chiffre de location. Si le bailleur établit une concurrence
qui diminue les profits du preneur, on doit reconnaître
qu’il n’y a plus jouissance entière, paisible ; la garantie
doit donc être encourue lorsque, par le fait du baiUeur,
(4) Observations de M. le conseiller Mesnard sur l’arrêt de la chambre
des requêtes de la Cour de cassation du S juillet 4867 (S.-V.67.4.444).Notre opinion trouve aussi un point d’appui dans les motifs d’un arrêt de
la Cour de cassation du 4ep déc. 4863 (S.-V.64.4.25) qui porte que « du
principe que le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur de la chose
louée, il résulte que dans le cas où la chose louée est une usine, le bailleur
ne peut élever contre l’industrie du preneur une concurrence inattendue qui
amoindrisse les profils que ce dernier a,pu légitimement espérer de l’exécution
de son bail, »86 TITRE Iei. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
les avantages que le preneur tirait de la chose louée sont
amoindris. Ainsi, en l’absence même de stipulation prohibitive,
le bailleur ne peut, après avoir loué une partie
de sa maison pour rétablissement d’une industrie déterminée,
installer une industrie rivale dans une autre partie
dé la même maison, ni consentir dans ce but une autre
location à un autre personne (Àubry et Rau, d’après Zacharioe,
t. m, p. 343).

. Dans le système opposé à l’opinion que nous soutenons,
on argumente de l’article 544 du Code civil et l’on
dit : Le propriétaire a le droit de jouir et de disposer de
sa propriété comme bon lui semble, et l’art. 1719 n’apportant
aucune exception au principe posé par l’article
544, il suit de la qu’en l’absence de toute convention restrictive,
le propriétaire qui a loué une partie de sa maison
pour l’exercice d’une industrie déterminée a le droit
de louer une autre partie pour une exploitation similaire.

Mais l’article 544 ne nous semble pas applicable à l’espèce.
En effet, le propriétaire, par le bail qu’il a consenti,
a cédé temporairement la jouissance de sa propriété. En
conséquence il ne peut plus disposer de sa propriété
d’une manière entière, complète et absolue ; il doit se
tenir à cet égard dans les limites restrictives qu’il a luimême
fixées.

S’il veut disposerde sa propriété, il ne peut le faire que
sous la réserve du droit de jouissance dont il a conféré
l’usage pour un certain temps et pour une certaine rétribution.
On ne peut donc pas dire ici que le droit du propriétaire
subsiste dans sa plénitude. Ainsi, l’article 544
doit être écarté comme inapplicable au cas dont il s’agit ;
le seul texte dont on puisse s’autoriser ici, c’est l’article
1719. Cet article s’interprète de soi-même ; mais vouloir,
en dehors de ses dispositions formelles et précises, chercher
des arguments, c’est se perdre dans le vague.

Ainsi, pour rester dans la vérité, il faut s’en tenir sur ce
point à la jurisprudence admise par les premiers arrêts
que nous avons cités, et reconnaître qu’en l’absence
d’une clause prohibitive, le bailleur n’a pas le droit d’introduire
un nouveau locataire exerçant une industrie
similaire à celle d’un autre locataire plu s ancien dans la
maison.

Au reste, cette discussion montre combien les proprié-
CHAP.II. — SECT. Ire. — OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 87
laires et les locataires sont intéressés à déterminer d’une
manière nette et précise, par dès clauses spéciales du
bail, les conventions relatives à l’exercice de l’industrie
pour laquelle la location est faite. C’est pour lès contractants
le moyen d’éviter ou de prévenir de graves difficultés.


204. Le propriétaire de deux maisons c’oritigùè's, lors^
qu’il a loué l’une d’elles pour l’exercice d’une industrie-,
déterminée, ne peut même, en l’absence de clause prohibitive,
louer l’autre maison pour l’établissement d’une
industrie similaire (Paris, 4é ch., 5 hov. 1859, 2e ch., 8
juill. 1861 ; Bordeaux, 2 août 1860 ; S.-V.59.2.649 ; D.p.
61.2.198 ; 61.5.29 ; P.61.637).—ConïràParis^ch., 5 juill ;
1864 ; D.p.1865.2.56.

La Cour de Paris (3e ch.) à ainsi jugé, par arrêt 'du 24
juiUet ÎS62, que le propriétaire qui à loué une boutique
de sa maison à un iraîteur-rëstaùrateur, ne peut louer
une pièce de cette maison pour là relier, au moyen du
percement d’un mur rnitoy-eû, à l’établissement d’un limonadier,
qui, dans la maison voisine où fi exercé sa profession,
a ajouté à son industrie le commerce de traiteur
(1).

205. Souvent le propriétaire rend son obligation plus
étroite en s’engageant d’une manière expresse vis-à-vis du
premier locataire à ne louer aucune partie dé sa maison à
aucune personne exerçantla même industrie. Dans ce cas,
ce sont les termes mêmes delà convention qu’U fautcohsùlter
pour déterminer là limité des droits respectifs des
"contractants.
(4) Dans celte espèce, le Tribunal de la Seine, par jugement du Smai 4862,
avait statué en ces termes : « Attendu que Ragon exerce dans la maison de
Martin le commerce de traiteur ; que, depuis sa location, Martin a loué dans
sa maison, à son gendre Carnaglia, uce pièce qui communique avec la maison
voisine, où ce dernier exerçait la profession de limonadier seulement. ; —
Attendu que, depuis que Carnaglia a loué cette pièce, il a adjoint à son commerce
de limonadier l’exercice de la profession de traiteur ; — Attendu que,
par lé fait de cette location, Martin a facilité la concurrence faite par Carnaglia
à Ragon ; qu’il a manqué à ses obligations de propriétaire à locataire ; —
Ordonné que Martin fera changer la destination de la. pièce louée dans sa
maison à Carnaglia, de manière qu’elle, ne puisse servir, en aucune manière,
à l’exercice du commerce de traiteur. » La Cour, sur les plaidoiries
de MM" Lepelletier et Falateuf. 'a confirmé purement et simplement ce jugement.88 TITRE 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Nous citerons en cette matière les décisions suivantes :
Le propriétaire qui en louant une boutique à un commerçant
s’est engagé formeUement à n’admettre dans sa
maison aucun autre locataire exerçant la même industrie,
est passible de dommages-intérêts envers lui, lorsqu’un
premier locataire auquel il avait loué antérieurement une
autre boutique de la même maison, vient à ajouter à son
commerce un débit d’objets similaires à ceux du commerce
du nouveau locataire. Et, en ce cas, le propriétaire
n’a lui-même aucun recours contre le premier locataire,
s’fi ne lui avait imposé aucune limitation quant à l’exercice
de son industrie, et si d’ailleurs celui-ci n’a fait que
donner à son commerce une extension toute naturelle, et
qu’U était facile de prévoir dès le principe (Paris, 3e ch.,
14 mai 1859 (1) , S.-V. 59.2.486). La Cour de Paris a consacré
la même doctrine par divers arrêts rendus dans des
espèces où il s’agissait d’un nouveau locataire venant
faire concurrence à un locataire plus ancien dans la maison
(Paris, 3e ch., 8 nov. 1856, 2e ch., 4 mars 1858 ; S.-V.
58.323) , et la même Cour a môme décidé, par arrêt du
24 juin 1858 (S.-V. 59.2.146) , qu’en pareil cas, le premier
locataire a le droit d’agir directement contre l’autre locataire
pour faire condamner celui-ci à cesser sa concurrence
et au besoin pour faire ordonner son expulsion.
Mais ce dernier point nous paraît contraire aux règles du
droit. Nous crojrons, en effet, que le premier locataire ne
peut exercer personneUement une action contre le second,
celui-ci n’ayant contracté aucune obligation envers lui
(Voyez pour plus de développements, titre 111, De la compétence
des tribunaux).

Le propriétaire qui a loué une boutique à un commerçant,
pour l’exercice d’une profession déterminée, est pas(4) 
Entre autres motifs cet arrêt porte : — « Considérant que Michaux,
locataire de divers lieux faisant partie d’une maison à Paris, rue Saint-Louis
au Marais, y est entré comme fabricant de bronze ; que Davrainville, bailleur,
ne lui a imposé aucune interdiction ni limitation quant à l’exercice de cette
industrie ; que dès lors Michaux, en ajoutant à sa fabrique de bronze proprement
dite celle de bronze-composition, c’est-à-dire en donnant à son
industrie une extension naturelle el facile à prévoir, n’a fait qu’user d’un
droit incontestable et auquel Davrainville ne pouvait porter atteinte par des
stipulations ultérieures arrêtées avec un tiers ; que Michaux doit donc être
maintenu dans le libre exercice de son industrie, etc. »CHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 89
sible de dommages-intérêts envers lui, lorsqu’un second
locataire auquel il a loué ultérieurement une autre boutique
dans la même maison vient à ajouter à son commerce
un débit de marchandises de même nature que
ceUes faisant l’objet du commerce du premier locataire.
Mais, en pareil cas, le propriétaire a un recours en garantie
contre le second locataire, si, dans le bail qu’il lui
a nasse, U lui a interdit de famé concurrence au premier
locataire (Paris, 4e ch., 5 nov. 1859, S.-V. 59.2.649).

Il appartient aux tribunaux de limiter l’exercice de l’industrie
du concurrent (Paris, 2e ch., 7 janv. 1862 ; Gaz.
des trib., 7 fév. 1862).

206. Indiquons les industries similaires donuant ouverture
à l’action en garantie contre le propriétaire en faveur
d’un locataire plus ancien dans la même maison.

D’après la jurisprudence, on considère comme faisant
concurrence :

—Au commerce de marchand de vins, celui d’épicier
qui vend en détail du vin à emporter ou à consommer sur
place (Paris, 4e ch., 5 nov. 1859(1) , S.-V. 59.2.649). Contra
Paris, 2e ch., 10 janv. 1865 (D.p 65.2.172).

—Au commerce de marchand de vins en détail, la vente
des liqueurs en détail faite par un autre locataire (Trib. de
Lyon, 2e ch., 13 déc. 1860, Monit. jud. de Lyon, 14 mars
1861).

—Au commerce de marchand de vins en détail, l’industrie
de crémier-restaurateur qui ne se borne pas à servir
du vin à ceux qui viennent prendre leur repas chez lui,
(4) En l’absence de clause prohibitive, la vente de l’eau-de-vie et des
liqueurs est considérée comme l’accessoire du commerce d’épicerie et n’est
point réputée comme faisant, concurrence illicite au commerce de marchand de
vin. Mais lorsqu’une boutique a été louée pour y établir un commerce de vins,
avec interdiction de la part du bailleur de louer une autre boutique de la
maison à une personne exerçant le commerce de marchand de vins et de
restaurateur, ou toute autre profession qui pourrait nuire audit commerce de
marchand de vins, le bailleur n’a pas le droit de louer cette autre boutique à
un épicier vendant en même temps de l’eau-de-vie et des liqueurs, soit à consommer
sur place, soit à emporter (Trib. de la Seine, 3e ch., 28 avril 4860,
Gaz. des Trib.,24 mai 4860).Pareillement celui qui loue une boutique en s’obligeant à n’exercer dans
les lieux d’autre commerce que celui d’épiceries, n’a pas le droit de vendre du
vin en détail et sur le comptoir (Trib. de la Seine, 4e ch., 23 mars 4 859, Gaz.
des Trib., 9 avril, Droit, 24 avril 4859).11 n’est pas d’usage à Paris que les épiciers vendent du lait, du beurre frais,90 • TITRE icr. BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
maïs livre du vin à tout venant (Trib. de la Seine, 5° ch.,
2 juill. 1861, Monit. des trib., 27 juill, 1862).

— Au commerce de marchand de vins traiteur, la
vente, par un boucher, du bouillon et de la viande cuite
à consommer sur place (Trib. de la Seine, 5e ch., 21 juin
1866 (1).

—A la profession de limonadier, celle de crémier tenant
un débit de café et liqueurs (Arrêt de là Cour de Paris,
3e ch., 8 nov. 1856, confirinatif d’un jugement du Trib. de
la Seine, 8 mars 1856, Droit, 15 nov. 1856).

— A l’industrie de limonadier, ceUe de distiUateur,
quand celui-ci a des tables et des sièges, tant dans l’intérieur
de la boutique que sur la voie publique et vend des
grogs, de la bière et du café (Trib. de la Seine, 4e ch., 20
janv. 1858, Droit, 13 fév. 1858).

—A la profession de crémier tenant débit de crémerie,
bouillon et liqueurs, la profession de maître de café ou
restaurant dit fourneau économique (Trib. de la Seine, 5e ch.,
12 nov. 1856, Droit, 14 nov. 1856).

—A la profession de fabricant d’orfèvrerie, celle de bimbelotier
vendant des objets argentés, tels que flambeaux,
couteaux, éteignoirs. manches à gigot, ronds de serviettes,
etc. (Trib. de la Seine, 3e ch., 28 nov. 1861, aff.
Thomas et compagnie).

— A l’industrie de cordonnier-bottier, celle de marchand
bonnetier ne se contentant pas de vendre, comme accessoire
de son commerce, des chaussons de Strasbourg, des
chaussons de tresse, des chaussons de lisière, des pantoufles
d’étoffe et de veau de peu de valeur connues dans
le commerce sous le nom de chaussures de fabrique et de
camelotte, mais étendant son commerce au delà de ces objets
et vendant notamment des bottines et des objets confectionnés
(Trib. de la Seine, 5e ch., 1861, Monit. des Trib.,
27 juffl, 1862).
des oeufs et du fromage blanc ; si donc celui à qui des lieux ont élé loués pour
y exercer le commerce d’épiceries avec interdiction d’exercer un autre commerce,
vend de pareilles denrées qui rentrent dans l’état de fruitier, le
bailleur peut lui en défendre le débit (Cour de Paris, 4e ch., 49 fév. 483S,
P. 58, 234 ; Gaz. des Trib., 27 fév. 4858).(4) Mais il n’y a pas concurrence,.quand le boucher vend le bouillon e<
la viande cuite pour être emportés au dehors (Ti'ib. de là Sbihe. 5e cb.i 4867
Droit, 23 mars 4867).CHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DÛ PROPRIÉTAIRE. 91
—A l’industrie de marchand dé fcarapluies, eeffe de marchand
de vêtements confectionnés qui vend accessoirement
des parapluies (Lyon, 2e ch., 11 déc. Ï860, Monit.
iud. de Lyon, 9,mars 1861).

207. La vente de hqueurs, comme accessoire d’un dé^-
bit de tabac, n’est point considérée comme faisant concurrence
au commerce de limonadier.

En conséquence, lorsqu’un propriétaire loué une boutique
à un limonadier, avec obligation de ne point accepter
comme iocataire une autre personne exerçant la même
profession, U peut, sans violer cette disposition, louer à un
marchand de tabac débitant des liqueurs (Trib. de la Seine,
3e ch., 24 fév. 1859, Droit, 23 mars 1859).

L’exercice dé la profession dé restaurateur comprend en
général la faculté, dé vendre dû café et des liqueurs
comme accessoire des repas, à moins qu’une exception n’ait
été formellement apportée à ce droit par mie convention
spéciale. Ainsi, n’est pas réputé faire concurrence à un
limonadier, le restaurateur qui agit dans ces conditions (1) 
(Trib. de la Seine, 4e ch:, 21 juiff. 1859, Droit, 31 juiU.
1859).

Le commerce de laiterie et de fruiterie, à la différence
du commerce de crémerie et de comestibles, n’admet pas
la vente endétaff dès vins et des liqueurs (Trib. de là Seine,
3e ch.., 13 mai 1859 (2) , Droit, 2 juin 1859).

Le commerçant qui a loué une boutique pour y exercer
le commerce de papeterie et abat-jours, à là condition imposée
dans le baii de ne pas vendre les articles accessoires
de l’industrie d’uii débitant dé tabac établi dans une boutique
eontiguë, tels que porte-monnaie, porte-cigares et
(4) Le marchand de vins à qui son bail interdit de donner à manger n’est
pas réputé faire concurrence a un créancier marchand de bouillon (Trib. de la
Seine, 5« ch„ 47 janv. 4863 ; Droit, 9 fév. 4863).(2) Dans l’espèce il s’agissait de savoir s’il y avait identité entre le commerce
de laiterie et fruiterie et celui de crémerie-comestibles, et si la vente
en détail du vin et des liqueurs permise à celui-ci, d’après l’usage de Paris,
l’était également à celui-là. Ce jugement est ainsi conçu : « Attendu que cette,
boutique n’avait été louée que pour y exercer le commerce de laiterie et de
fruiterie ; — Attendu que plus tard et contrairement aux stipulations dudit
bail, ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal de Cabus, huissier, la femme
Vielland a vendu sur place des vins el des liqueurs ; que dans ces circonstances
elle a fait à un autre locataire delà maison, le sieur Gérard, une concurrence
qui lui était interdite, etc. »92 TITRE 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
blagues à tabac, commet un acte de concurrence Ulégalc
qui le rend passible de dommages-intérêts vis-à-vis de
son voisin lorsqu’U enfreint la prohibition qui a été stipulée
dans son contrat de location.—Le colocataire qui
éprouve un préjudice par suite de cette concurrence peut
invoquer la stipulation contenue dans le baU pour réprimer
l’infraction. — Dans ces conditions, le papetier ne
peut pas, de son côté, interdire au marchand de tabac la
vente des porte-or, porte-cartes, et bourses châtelaines,
s’il est établi que ces objets faisaient partie des accessoires
du commerce de ce dernier, bien que lesdits objets soient
en général vendus par les papetiers et tablettiers (Paris,
3e ch., 18 avril 1857, Droit, 2 mai 1857).

Lorsqu’un marchand de jouets d’enfant a droit, par son
bail, de vendre de la papeterie, cet article ne saurait être
considéré que comme l’accessoire de son commerce principal.
En conséquence, il ne peut s’opposer à ce qu’un fabricant
de boutons et de plumes métalliques vienne dans
la même maison vendre des plumes métaUiques, des
porte-plumes et des crayons (Trib, de la Seine, 5° ch., 9
fév. 1861, Droit, 25 fév. 1861).

Lorsqu’un propriétaire a loué à une personne ayant
un commerce spécial de modes, en s’interdisant la faculté
de louer à une autre personne qui vendrait les mêmes
marchandises, il ne peut louer à un marchand de nouveautés,
sans lui interdire expressément la vente des objets
qui appartiennent au commerce de son premier locataire,
le commerce de nouveautés comprenant une grande
quantité d’articles dans lesquels entre celui des modes
(Paris, 3e ch., 8 mars 1845, Droit, 9 mars même année).

208. La clause par laqueUe un propriétaire s’interdit,
en louant une boutique à un marchand de vins, de louer
une autre boutique de la même maison à une personne
exerçant le commerce de traiteur ou de marchand devins,
s’applique même au cas où il s’agit d’un limonadier débitant
du vin à la bouteiUe et sur table, et non sur le
comptoir et à la mesure.

Toutefois, si le propriétaire a donné au second locataire
connaissance de la clause prohibitive, il a une action en
garantie contre lui. (Paris, 19 déc. 1842, Droit, 30 déc.
1842).

209. Lorsque le bail énonce que les lieux sont loués
CHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 93
pour y exercer le commerce de marchand de vins traiteur,
le locataire ne peut joindre à celte industrie celle de
logeur en garni (1) (Trib. de la Seine, 3e ch., 13 mars
1857 (1) , Droit, 9 avril 1857).

240. Le bailleur, en s’obligeant envers le preneur,
médecin, à ne pas louer à un autre médecin, ne s’interdit
pas, par cela même, le droit d’introduire une sage-femme
comme locataire dans sa maison (Trib. de la Seine, 5e ch.,
12 juin 1860)  ; mais il ne peut louer à un dentiste en lui
permettant d’ajouter à son enseigne les mots: ChirurgienDocteur
(Paris, 4e eh., 20 nov. 1867 ; Droit, 7 juillet 1860
et 8 fév. 1868).

244. La clause par laquelle un propriétaire, en louant
à un commerçant, s’interdit d’introduire dans la même
maison aucun autre locataire exerçant la même industrie,
n’est applicable qu’à l’avenir et ne saurait donner à celui
au profit de qui eUe est consentie le droit de se plaindre
d’une industrie analogue existant antérieurement et publiquement
exercée dans la même maison (Paris, 2e ch., 22
déc. 1859 et 14 nov. 1860, Droit ; 4 janv. et 19 nov. 1860).

24'2. Pareillement, le locataire qui a eu connaissance
du bail consenti au profit d’un autre locataire établi antérieurement
dans la maison ne peut se plaindre de la concurrence
industrielle que lui fait cet ancien locataire et n’a
pour faire cesser cette concurrence aucune action contre
le propriétaire (Trib. de la Seine, 2e eh., 6 août 1857 (2)  ;
Droit, 12 sept. 1857).
(4 ) En outre, lorsqu’il a été stipulé dans le bail que les lieux loués sont
une maison et un jardin, le locataire ne peut changer la destination du
jardin en y établissant une construction disposée pour abriter sa clientèle,
alors surtout que cette construction peut devenir préjudiciable au propriétaire
(même jugement).(2) Attendu, d’une part, que la location verbale consentie par Marcel à
la femme Rinker, exerçant la profession de limonadier-cafetier, ne contient de la
part du propriétaire aucune prohibition de louer dans la maison rue des Juifs, 4 6,
à des personnes exerçant le même étal ; que, d’autre part,Bournu et Blanc, locataires
de ladite maison, dont la femme Rinker se plaint comme lui faisant
concurrence, étaient, dans les lieux qu’ils occupent, antérieurement à cette dernière
 ; — Que le bail qui a été consenti par acte authentique du 5 fév. 4 857 ne
contient aucune interdiction de vendre du café et des liqueurs ; que la femme
Rinker, qui a eu connaissance de ce bail, doit s’imputer d’être entrée dans les
lieux sans se faire assurer la jouissance exclusive de la profession qu’elle
exerce ;—Par ces motifs déclare les époux Rinker mal fondés dansleur demande,
en conséquence les en déboute et les condamne aux dépens. »94 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
215- L’interdiction stipulée par un propriétaire, au profit
de l’un de seslocataires, d’exercer une industrie rivale de
pelle d’un autre locataire ne suffit pas pour décharger le
propriétaire dé l’obligation, imposée, par l’article 1719
du Code civil, de faire jouir paisiblement son locataire
des lieux loués pendant toute' la durée du bail. En conséquence,
en cas de trouble par suite de l’établissement
d’une industrie rivale, malgré l’interdiction contenue dans
le bail, le locataire troublé a droit de s’adresser au propriétaire
pour le forcer à faire cesser ie trouble et lui
demander réparation. Le propriétaire ne peut repousser
la demande du locataire en prétendant qu’U devait directement
s’adresser à l’auteur du trouble (Paris, lre ch.,
14 janv. 1857, et 2ech., 20 juin 1859, £« ) #, 29 janv. 1847
et 9 juillet 1859).

214. La substitution d’un café-concert à un établissement
connu sous le nom de Percolateur, où l’on prenait du
café ou du chocolat sans s’asseoir, peut donner lieu contre
le propriétaire bailleur à des dommages-intérêts en
faveur d’un autre locataire de la même maison troublé
dans sa jouissance par le voisinage de cette industrie
(Paris, 2e ch., 13 juin. 1858, Droit, 14 juifi. 1858).

215. La substitution, dans une maison, d’uu restaurant
à un cercle constitue une de ces modifications essentielles
qui, sans détruire la chose, en changent les conditions et
peut par conséquent donner lieu à résiliation au profit
des autres locataires (Paris, 19 juin 1856 , S.-V.56.2.436 ;
P.56.2.433).

216. La clause portant interdiction au bailleur de louer
les autres parties de sa maison pour un café ou un cercle,
pent être considérée comme renfermant l’interdiction de
louer à un restaurateur (Aix, 20 janv. 1853)  ; c’est là une
interprétation de la commune intention des parties qui
échappe à la censure de la Corn.' de cassation (Cass., 7 nov.
1853, S.-V.55.1.812 ; P.55.2.61).

217. Le propriétaire d’un passage qui a loué une boutique
destinée à servir de cabinet de lecture, et qui s’est
engagé à ne point laisser ouvrir dans le passage d’autre
établissement du même genre pouvant faire concurrence
à celui de son locataire, est passible de dommages et intérêts
envers ce dernier en permettant à un crieur public
dé venir le soir vendre des journaux à l’entrée du pas-
CHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 95
sage (Trib. de la Seine, 26 juin 1841 (1)  ; Droit, 29 juin
1841).

218. Le propriétaire qui s’est interdit par le bail toute
location à des personnes pouvant faire concurrence au
commerce de son locataire, ne peut louer, même pour
un intervalle de temps très-court (par exemple pour trois
jours) , à des personnes qui, par la nature de leur profession,
pourraient nuire au commerce de ce locataire (Paris,
14 fév. 1843 (2)  ; Droit, 15 fév. 1813). Voyez n° 1051. .

219. Le propriétaire est tenu d’avertir son locataire
commerçant qu’il va faire opérer la vidange des fosses
d’aisances de sa maison, lorsque les marchandises de ce
commerçant peuvent être détériorées par suite des exhalaisons
auxquelles donne lieu une semblable opération.

Spécialement, un charcutier peut obtenir, s’il n’a été
préalablement averti, des dommages et intérêts lorsque
ses denrées ont élé corrompues dans les circonstances
indiquées ci-dessus (Trib. de la Seine, 11 juill. 1850 ; Droit,
26 juill. 1850).

220. Du principe soutenu ci-dessus, n’ 203, et d’après
lequel la jouissance paisible que le bailleur est tenu
de garantir au preneur s’entend non-seulement de la
possession du local, mais encore de la garantie de tout
trouble de la part du baiUeur et de tout ce qui serait de
nature à apporter quelque entrave ou quelque amoindrissement
à l’exercice légitime de l’industrie du preneur, il
suit aussi que le bailleur d’un fonds de commerce est réputé,
en l’absence de toute clause prohibitive à cet égard,
s’être interdit de créer un établissement rival soit dans la
maison louée (Paris, 10 janv. 1842 (3) , D.p.42.2.63) , soit
(4) Dans l’espèce que nous signalons, la vente des journaux avait eu lieu
pendant sept ou huit mois, et le Tribunal fixa à SOU francs l’indemnité due
par le propriétaire.(2) Dans l’espèce, le locataire était fabricant de meubles, et le propriétaire
avait loué pour trois jours seulement à des conunissaires-priseurs plusieurs
salles de son hôtel pour une vente publique de meubles aux enchères. Mais
le Tribunal de la Seine el la Cour de Paris ont reconnu dans le fait de cette
location passagère une contravention au bail, et condamné le propriétaire à
500 fr. de dommages el intérêts envers son locataire.(3) Cet arrêta confirmé un jugement rendu par le Tribunal de la Seine le
41 juin 4 844, et ainsi motivé : « En ce qui concerne la demande reconventionnelle
formée parle sieur Spinelli contre Bousselot, au sujet du débit de vin
établi par ce dernier -.—Attendu que si, par le bail, le locataire n’a pas stipulé96 TITRE Ier. BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
même dans le voisinage (Paris, 19 nov. 1824 ; Grenoble,
10 mars 1836, S.-V. 38.2.35 ; Lyon, 28 août 1843, S.-V.
43.2.54 ; Montpellier, 26 juillet 1844 (1) , S.-V.44.2.477 ;
interdiction pour le propriétaire de débiter du vin dans la même maison, il
est également constant que ce dernier ne pouvait légalement se livrer au même
commerce que son locataire- et nuire à celui-ci par une concurrence que le
sieur Spinelli (le locataire) ne pouvait ni ne devait prévoir ; que celui-ci est
fondé à" réclamer qu’elle cesse d’avoir lieu, et à demander la réparation du
préjudice réel et appréciable qu’elle lui a causé pendant plus de huit mois ;
que le Tribunal trouve, dans les pièces produites, des éléments suffisants pour
en fixer la valeur, etc. »(4 ) Cet arrêt est conçu dans les termes suivants :« Attendu que la liberté du commerce et de l’industrie est de droit commun,
eu tanl qu’elle s’exerce, comme dans l’espèce, sur des choses licites ; qu’à ce
point de vue il paraîtrait que Fabre, n’ayant point inséré dans son traité avec
Lenoir une clause prohibitive pour lui d’élever un café pour son propre
compte, devrait dès lors être considéré comme y étant suffisamment autorisé ;
—Attendu qu’à côté de ce principe, il en est un antre non moins positif qui
consiste à dire avec l’article 4434 du Code civil que les [conventions doivent
être exécutées de bonne foi ; avec l’article 4435 du même Code, que les conventions
obligent non-seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes
les suites que l’équité donne à l’obligation d’après sa nature ; — Attendu que
les faits de la cause mettent en présence l’un et l’autre principe ; que ce n’est
que dans le traité même intervenu entre les parties qu’on peut rechercher
celui des deux qui doit prédominer la cause ; qu’il y a donc nécessité pour la
Cour de se livrer à l’interprétation de ce traité ; — Attendu qu’il résulte de
cet examen que, nonobstant l’absence de toute clause prohibitive pour Fabre,
néanmoins celui-ci, en donnant à loyer son café à Lenoir avec la clientèle qui
y était attachée, n’a pas pu de bonne foi se réserver l’achalandise de ce même
café ; que cette bonne foi ne permet pas d’admettre qu’en cédant son établissement
moyennant des avantages pécuniaires considérables, Fabre eût la pensée
de faire "ensuite concurrence à Lenoir ; qu’il est impossible de concevoir,
d’après les termes du traité, tanl de déloyauté dans Fabre, tant d’abandon de
ses intérêts dans Lenoir ; que l’équité commande, en matière de conventions
de la nature de celles que la Cour est appelée à apprécier, et dans les circonstances
particulières du procès, de reconnaître que, malgré qu’elle ne soit pas
formellement exprimée, la cause prohibitive n’existe pas moins, comme résultant
tacitement du traité dont s’agit, comme en étant la suite, tant d’après sa
nature que d’après son véritable esprit ;— Attendu, dès lors, que l’application
dû principe,posé par les articles 4434 et 4435 du Code civil est ici sans difficulté,
sans qu’il soit vrai de dire que le principe parallèle de la liberté du
commerce et de l’industrie en soit en rien contredit ; car une partie peut
s’interdire, soit expressément, soit tacitement, l’exercice de certains droits en
échange d’autres obligations à elle consenties par l’autre partie, pourvu toutefois
que la convention n’ait rien d’illicite ; que la clause prohibitive, telle qu’elle
- découle naturellement et légalement du traité soumis à l’appréciation de la
Cour, est parfaitement licite et ne contrevient nullement aux dispositions de
l’art. 4433 du Code civil ; qu’au contraire la bonne foi étant de l’essence de
l’exécution des contrais, que l’équité devant régler les suites des obligations
d’après leur nature, il n’est permis à personne de déroger à cette bonne foi,CHAP. II. SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 97
Nîmes, 16 déc. 1847, S.-V.48.2.627 ; Aix, 6 août 1863,
S.-V.63.2.223 ; Aubry et Rau, d’après Zacharia ?, t. ni, p.
343 ; Massé et Vergé sur Zacharias, t. rv, p. 363, note 8).
La même jurisprudence est établie en matière de vente
de fonds dé commerce. Mais la Cour de cassation a jugé,
par arrêt du 17 juillet 1844, qu’il en était autrement dans
lecas de fente d’une usine (S.-V.44.1.678).
" 221 ."Nous venons d’indiquer dans les numéros précédents
"(201 à 220) les cas dans lesquels le baiUeur est réputé
troubler la jouissance du preneur en donnant accès, dans
la maison dont celui-ci occupe une partie, à des établissements
rivaux ; passons maintenant à une autre cause de
trouble.
à cette équité ; qu’ainsi le procès actuel doit être régi par le prîncipeposé aux articles
susénoncés 4 4 34 et 4 4 35 du Code civ. ;—Attendu que de l’interprétation
du traité conclu entre Fabre et Lenoir, la seule vraie, la seule rationnelle, il
suit que Fabre, en créant dans le voisinage du café par lui cédé à Lenoir, et
sût là mênié place dé la Comédie, un établissement rival, a évidemment,
méconnu ce traité et y a contrevenu ; — Attendu que l’existence de ce nouvel
établissement né peut se concilier avec une exécution loyale et complète dé la
convention ;« Attendu que la conclusion à en déduire serait la fermeture du nouveau
café établi par Fabre ; mais que, dans l’espèce, une telle décision ne pourrait
pas recevoir obéissance, puisque la maison où est situé ce café n’est point
la propriété de Fabre, et que celui à qui elle appartient peut en disposer
comme bon liai semble ; que d’ailleurs Fabre pourrait s’y retrancher à l’appui
d’un’prêle-nom, dont la position serait habilement calculée ; que le respect
dû aux arrêts de la Cour, l’intérêt de sa propre dignité ne lui permettent pas
de prescrire des commandements qui ne soient pas obéis, et qui, au reste,
sont inexécutables ;— Attendu que le défaut d’accomplissement de la convention
doit, dès lors, se traduire en dommages-intérêts ;— Attendu qu’en prenant
en considération tous les faits, actes et circonstances de la cause, la Cour
s’est convaincue qu’elle avait des documents suffisants pour apprécier le
dommage causé par Fabre à Lenoir, et qu’elle doit le fixer à une somme de
8,000 fr., dont le paiement devra néanmoins être réglé conformément à ce qui sera
dit’au dispositif ei-après ; — Attendu quele mode adopté pour le paiement de
cette sommé garantit suffisamment les intérêts de Lenoir ; qu’ainsi la contrainte
par corps serait sans objet utile ;—Attendu que la partie qui succombe
doit supporter lés dépens ; —'■ Par ces motifs, sans égard à l’appel principal dé
Fabre, et l’en déboulant, disant droit, au contraire, à l’appel incident de
Lenoir, réformant,—Condamne Fabre à payer à Lenoir la somme de 8,000 fr.
pour tous dommages, sans contrainte par corps ; — Ordonne que le paiement
de ces’8,000 fr. aura lieu aux époques fixées pour le paiement des termes dé
loyers, et par portions égales ; — Ordonne que ces 8,000 fr. restent de plein
droit, et déjà compensés avec pareille somme desdits loyers, toujours par
portions égales et tout ce, dep.uis.JejU) avril dernier, jour de l’ouverture du
nouveau café Fabre, jusqu’jl’éxpiratipnTlDJiail ; —Fait mainlevée de l’amendé
S Lenoir, et demeuranl/les 'dépens- dé':prcniière instance réglés tels qu’ils
:'pnt été par lès premiers, jugés ;—CondâmrievFabre aux dépens de l’appel. »98 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Il y a également trouble de la part du baiUeur et lieu
à garantie contre lui, lorsque, pendant la durée du bail,
il change la forme de la chose louée. En effet, aux termes
: de l’article 1723 du Code civil, le baiUeur ne peut, sans
le consentement du preneur, faire aucuns changements à
. la chose louée. Le baiUeur doit laisser à cette chose la
forme qu’eue avait lors du contrat. Si donc il prétend la
changer contre le gré du preneur, celui-ci a, suivant les
circonstances, une action en résiliation ou en dommagesintérêts.


222. Il suit de la règle posée par l’article 1723 du
Code civil, que le bailleur ne peut faire à la chose louée
des changements qui en diminuent le prix ou l’agrément,
ni nuire, par des constructions nouveUes, au jour et à la
vue sur lesquels le preneur a dû compter, ni pratiquer
dans les lieux loués des ouvertures de portes ou de fenêtres,
ou les boucher, ni construire ou abattre des cloisons,
des cheminées, ni grever l’immeuble de servitudes de
vues, d’égouts, de passages qui n’existaient pas avant le
baff. N’est-ce pas en effet troubler la jouissance du preneur
que de la rendre moins complète ou moins commode ?
Telle est aussi, à cet égard, la doctrine de Pothier,
n° 76. Cet auteur ajoute : « Par exemple si, depuis le bail à
loyer d’une maison que je vous ai fait, j’entreprends d’ouvrir,
dans le niur mitoyen de cette maison et d’une autre
maison voisine qui m’appartient, une fenêtre qui me donne
vue sur la-maison que je vous ai louée, ou si j’entreprends
d’y établir un égout pour y faire tomber de la mienne sur
la vôtre les eaux qui n’y tombaient pas avant le bail que
je vous en ai fait, c’est un trouble que je fais à votre jouissance,
auquel vous êtes en droit de vous opposer ; car la
maison n’était pas, lors du bail que je vous en ai fait, sujette
à l’incommodité de cette vue et de cet égout qui
n’existaient pas encore ; m’étant par le bail obligé de
vous donner la jouissance de cette maison teUe qu’eUe
était alors, il n’est pas douteux qu’en faisant cette vue et
cet égout j’apporte de l’incommodité, et par conséquent
du trouble, à la jouissance que je vous ai promise. »

Ainsi le baiUeur, tenu à la garantie de ses faits-personnels,
doit respecter, malgré la réunion de' deux héritages
voisins, les servitudes de l’un sur l’autre, si l’existence de
ces servitudes importe au preneur' et si elle remonte à une
CHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU .PROPRIÉTAIRE. 99
époque antérieure au baiï. Ainsi il ne peut pratiquer dans
un mur des vues droites ou des jours de souffrance de nature
à nuire à la jouissance du preneur, lors même qu’U aurait
le droit d’ouvrir ces vues ou jours à un autre titre, par
exemple par suite d’une acquisition qu’U aurait faite de
l’héritage voisin (Paris, 2e ch., 13 janv. 1847, D.P.47.:
2.62). \

225. Comme on vient de le voir, la règle qui rend le':
'bailleur responsable de ses faits personnels est un obstacle
à ce qu’U fasse des modifications ou des changements
pouvant nuire au jour et à la vue sur lesquels le preneur
a dû compter au moment du contrat. Toutefois, pour compléter
ce que nous avons à dire à cet égard, nous devons
ajouter quelques développements propres à rendre toute
notre pensée. Effectivement, en ce qui touche la jouissance
du locataire, le jour, la lumière, la vue n’entrent pas d’une
manière égale dans les prévisions du contrat. Ainsi, par
exemple, le fabricant ou l’industriel qui loue un logement
a pour principal but l’exercice de son industrie. Ce qu’il
apprécie dans le jour et la lumière dont les lieux où il
s’instaUe peuvent être favorisés, c’est plutôt l’utifité que
l’agrément. La perspective que peut offrir la vue d’un
parterre n’a pas été pour le fabricant ou l’industriel la
circonstance déterminante de la location. Ce qu’U a cherché,
ce sont des ateliers et des magasins éclairés par un
beau jour. L’agrément du site lui importe peu.

Au contraire, le rentier qui veut jouir paisiblement d’une
demeure agréable, fixe son choix sur un appartement dont
la vue s’étend et se repose sur les arbres et les fleurs d’un
jardin. La situation des lieux loués a été pour lui, sinon
la cause unique, du moins la cause déterminante du
contrat.

Chacun de ces deux locataires a agi sous l’influence de
considérations différentes.

Le iabricant n’a eu en vue qu’un local propre à l’exercice
de sa profession et bien éclairé. Le rentier a voulu
un appartement jouissant d’une vue agréable. Le premier
a considéré dans les fenêtres qui éclairent les lieux
loués l’utilité d’un grand jour, le second l’agrément de la
vue.

Dans les deux hypothèses ci-dessus, l’obligation qui interdit
au baUleur de faire aucun changement pouvant
10f> TITRE 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
nuire à la vue des lieux loués ne pèse pas sur lui dans
une égale proportion. Il y a, sous ce rapport, dés nuances
à observer entre les situations respectives de ces .différents
locataires. Il est certain que si le jardin.sûr lequel
s’étend la vue de l’appartement loué à un rentier est tout
à coup détruit et couvert de constructions par le bailleur,
ce fait constitue un trouble de jouissance dont,celui ;éi est
responsable envers le preneur qui au moment dû bàii avait
compté sur la vue d’un jardin ; ce sontles espèces dès arrêts
ci-après rapportés (n° 224). Au contraire, si le locataire,
ainsi que nous l’avons supposé dans le premier exemple,
est un fabricant qui n’a loué les lieux que pour l’exercice
de son industrie et sans prendre en aucune considération
l’agrément de la vue, le bailleur pourra détruire le jardin
et y élever même des constructions, pourvu que le jour
des lieux loués sur lequel le preneur a compté au moment
du contrat ne se trouve ni modifié ni diminué par
ces innovations. Telle est la distinction qu’U nous parait
nécessaire d’admettre pour apprécier l’étendue de l’obligation
du baiUeur relativement à la jouissance du preneur
en cette matière.

Ainsi la question préalable à examiner dans les difficultés
de ce genre est ceUe de savoir si l’agrément que
procure la vue qui s’étend sur un jardin a été l’une des
causes déterminantes de la location, en d’autres termes
si la vue du jardin est entrée pour quelque chose dans
les prévisions du contrat. On comprend combien les circonstances
de fait peuvent avoir d’influence sur la solution
des espèces qui se présentent, La profession des,locataires,
le mode d’occupation des locaux serviront à
indiquer i'objet pour lequel ils ont été loués et concourront,
dans le silence du contrat, à manifester quéUe a été
sur ce point l’intention des parties au moment du bail. H
est évident que si les changements projetés par le baUleur.
n’occasionnent aucun, dommage au preneur, célui-çi
. serait sans droit pour en empêcher l’exécution. Notre opinion
à cet égard est conforme à celle de M. Troplong
(n° 244) , qui pense que les juges auront toujours à examiner
si la plainte du preneur repose sur un préjudice
réel porté à la jouissance, et qu’Us devront repousser la demande
si eUe ne paraît inspirée que par le désir de vexer
le propriétaire.
CHAP. n.—SECT. 1".— OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 101
. 224. Voici, sur le point qui nous occupe ; les décisions
de.la jurisprudence :
Lev baiUeur ne doit pas seulement assurer là jouissance
paisible et complète des lieux loués, mais encore ceUe de
tous les accessoires, qui s’y rattachent et dont Une peut
non, plus changer la forme. Néanmoins l’action du preneur
ne doit être accueillie qu’autant qu’eUe repose sur un intérêt
réel et sérieux (Paris, -3e ch., 12 janv. 1856 (1) , Gaz.
des Trib., 18 janv. ,1856). .

Le propriétaire qui a loué, pour être occupé bourgeoisement,
un appartement dont les fenêtres donnent sur un
jardin, ne peut détruire le jardin et élever dès constructions
à la,place, alors même que ces constructions.n’ôtcràièrit
ni l’air ni le jour au locataire-. .H en est ainsi, -bien
que le baff ne contienne aucune stipulation particulière à
ce sujet fet Jqu’U soit simplement fait intention, dans l’état
des lieux, de. la position et de, l’aspect extérieur de l’appartement.
C’est ce que la Coûi* dé Paris, par arrêt du '20 fév.
1843(2) , à décidé dans lés cfréoustahcés suivantes :
(4) Cet arrêt, qui pose avec netteté et précision leS:Vraies règles d’application
en celtemalière,.s’exprinieainsi : « Considérant que lèsprincipes qui régissent
le contrat de bail et qui imposent l’obligation d’assurer au :preneur la paisible
et complète jouissance delà chose louée el de n’en pas changer la forme s’appliquent
non-seulement aux objets énoncés dans le bail, mais encore à tous,
les accessoires qui s’y rattachent et sur lesquels le preneur a dû compter
comme utilité ou comme agrément de la location ; que néanmoins le locataire
ne peut se plaindre des changements apportés par le bailleur à la chose louée
qu’autant qu’il en résulte pour lui un trouble ou un préjudice quelconque et
que la jouissance devient moins complète ou moins, commode : et qu’en celte
matière comme en toute autre, l’action du preneur doit reposer sur un intérêt
réel et sérieux. »Dans l’espèce, le bailleur, étant propriétaire de deux maisons contiguës et
voulant les réunir en une seule, avait fait détruire toute séparation dans l’espace
compris entre les deux maisons et servant de cour. Il avait supprimé l’une
des deux entrées el la loge du concierge qui s’y trouvait précédemment, rie
laissant subsister qu’une seule entrée pour les deux maisons ainsi qu’une seule
loge de concierge. — La Cour de Paris a considéré que les travaux exécutés
par le propriétaire dans ces circonstances n’avaient porté aucune atteinte aux
droits du locataire el que l’habitation des lieux par lui occupés n’étant devenue
ni moins commode ni moins sûre, l’absence de préjudice devait faire écarter
la demande de ce locataire.(2) Un autre arrêt de la Cour de Paris a jugé dans le même sens :Dans l’espèce de cet arrêt, une maison louée avait également .vue sur un
jardin appartenant au bailleur ; ce dernier l’avait détruit pour y faire .élever
des constructions. Ce changement dans l’état dos lieux diminuant l’a valeur
(\
102 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.Me Boudin de Vesvres, avocat, occupait, en qualité de
locataire, un appartement dans un hôtel de la rue CoqHéron,
à Paris. Cet appartement avait vue sur un jardin
dépendant de l’hôtel ; cette circonstance avait été expressément
relatée dans l’état des lieux annexé au bail. ■—Les
administrateurs de la Caisse d’épargne, acquéreurs de
l’hôtel, y ayant transporté le siège de leur administration,
firent abattre les arbres du jardin et élever sur son emplacement
des constructions qui en occupaient presque toute
l’étendue.
d’agrément des appartements de la maison et la poussière occasionnée par la
construction nouvelle endommageant les meubles et rendant l’habitation incommode,
le locataire avait formé une demande en dommages et intérêts
devant le Tribunal de la Seine. Elle y fut accueillie par jugement du 45 avril
4825, qui déclara que des dommages et intérêts étaient dus el nomma des
experts pour en fixer le montant. Ce jugement, déféré à la Cour de Paris, a
été confirmé par arrêt du 46 décembre 4825.Le Tribunal de la Seine a pareillement décidé, par jugement du 9 décembre
4836, que le propriétaire ne peut, par des constructions, nuire à la
vue de l’appartement de son locataire. Dalloz (37.3.G5) rapporte ce jugement,
qui est ainsi conçu :« Le Tribunal ;—Attendu qu’aux termes de l’article 4749 du Code civil, le
bailleur doit, par la nature même du contrat de louage, et sans aucune stipulation
spéciale, faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, ce qui
constitue l’obligation de le maintenir, autant, qu’il est possible, dans la jouissance
de cette chose telle qu’elle était au moment de la location ; que, dès
lors, la prohibition imposée au bailleur par l’article 4723 du même Code, de
changer la forme de la chose louée, doit comprendre celle de ne faire aucun
changement qui diminue le prix ou l’agrément de celte chose ; que la vue et
le jour dont jouit un appartement ne contribuent pas moins à lui donner de la
valeur que les ornements qui l’embellissent ; qu’ainsi le bailleur ne peut à son
gré en priver le locataire ;—Attendu qu’il n’y a aucune analogie à établir.entre
le bailleur et un propriétaire voisin ; que ce dernier ne contracte aucune obligation
 ; que, dès lors, le locataire n’a aucun droit à prétendre contre lui, et
n’a pas dû compter sur les avantages que lui offraient la vue et le jour qu’il
avait sur sa propriété, tandis que le baillenr s’étant obligé à faire jouir le
preneur, celui-ci a droit d’exiger qu’il s’abstienne de tout ce qui peut gêner
et diminuer sa jouissance ;—Attendu que, parle bail, la dame Delalande n’avait
fait de réserves au profit de son acquéreur, dans le cas de vente par elle de
tout ou partie de sa propriété, que relativement à des constructions pouvant
gêner ou changer le passage de la maison n° 4, sur le faubourg Poissonnière ;
que dès lors le droit de bâtir ne s’appliquait qu’aux dépendances de. ladite
maison n° 4 ; que la réserve faite par la dame Delalande, pour elle-même ou
pour les cessionnaires de ses droits, avait le même objet, et se référait à celles
faites par son acquéreur ; que la faculté de bâtir au préjudice d’une location
antérieure, étant une dérogation au droit commun, il fallait déterminer
expressément l’étendue de cette faculté, et exprimer qu’elle s’appliquait aussi
aux dépendances de la maison n° 6, sur le boulevard Poissonnière ; que, fauteCHAP. II. SECT. I".—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 103"
M. Boudin de Vesvres, ainsi privé de la vue du jardin,
forma contre les administrateurs • de la Caisse d’épargne
une action tendant au rétablissement des lieux dans leur
ancien état, prétendant que les changements qu’ils y
avaient apportés constituaient un trouble à sa jouissance.
Il disait que la vue du jardin avait été une des causes
déterminantes du bail et un des éléments de la fixation
du loyer ; que, par conséquent, eUe faisait partie du baU,
et que dès lors, en le privant de la vue, on portait atteinte
à son droit. —Le 18 novembre 1842, jugement du
de stipulation formelle à cet égard, la réserve devait se restreindre aux
dépendances de la maison n" 4 ;—Attendu que, si les constructions commencées
par Javal et compagnie, locataires de la dame Delalande, dans ia cour n° 6,
étaient élevées au-dessus du niveau du boulevard, elles priveraient d’une
grande partie de son jour et de sa vue l’appartement loué à Gagon et à Barbedienne ;
que, dès lors, ces derniers ont droit de s’opposer à ce qu’elles
soient élevées au-dessus de leur hauteur actuelle comme pouvant nuire à
l’exercice de leur commerce et comme devant leur ôler une partie de l’agrément
et del’utililé que présentaient les lieux à eux loués ;—Attendu que si ces
mêmes constructions, telles qu’elles sont aujourd’hui, diminuent la cour, elles
lui laissent assez d’étendue pour le passage et le déchargement des voitures ;
qu’ainsi elles ne nuisent pas à l’usage pour lequel celte cour était louée aux
termes du bail ; que si elles ôtent un peu de jour à la pièce en bas, désignée
dans le bail comme cuisine, celte pièce en a encore suffisamment pour l’usage
auquel elle était destinée ; que, dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner la démolition
des constructions existantes, mais seulement d’empêcher leur
exhaussement ;—Attendu que l’usage de la terrasse pour la promenade faisant
partie de la location consentie à Gagon et Barbedienne, ceux-ci doivent être
maintenus dans l’usage de celte terrasse ; que Javal el compagnie n’auraient
droit d’opposer la force majeure que dans le cas où, même en payant une redevance,
la terrasse ne pourrait être rétablie ; que les, ternies du bail, à l’égard
delà terrasse dont il s’agit, prouvent que la dame Delalande, bien loin d’avoir
alors l’intention d’élever des bâtiments qui masquassent la vue, ne voulait pas
même qu’elle pût être gênée par aucun obstacle ;—Par ces motifs, fait défense
à la dame Delalande ou à Javal et compagnie, ses locataires, d’élever la construction
commencée dans la cour n° 6, sur le boulevard Poissonnière, audessus
de leur hauteur actuelle ; ordonne que dans le ces où, soit ladite dame
Delalande, soit Javal et compagnie.coudraient conserver et couvrir lesdiles
constructions, ils seront tenus de faire ladite couverture en plate-forme, de
manière à ne pas dépasser ladite hauteur actuelle ; ordonne qu’ils seront
tenus de faire auprès de l’autorité compétente toutes les démarches et tous
les frais nécessaires pour le rétablissement de la terrasse longeant le boulevard
 ; sinon, et faute de ce faire dans le délai d’un mois, à compter de ce
jour et icelui passé, autorise Gagon el Barbedienne à faire toutes les démarches
et frais nécessaires pour obtenir le rétablissement de ladite terrasse, comme
aussi à retenir sur le montant de leurs loyers les frais dont ils auront fait
l’avance à cet effet, el à se mettre en possession de ladite terrasse ; condamne
Javal et compagnie aux dépens envers toutes les parties. »104 TITRE Ier. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Tribunal de la Seine, qui statue en ces termes sur cette ;
demande : Le Tribunal ;—Eh ce qui touche le premier chef ;
de demande:—Attendu que, si l’introduction dès bureaux ;
de la Caisse d’épargne dans la maison habitée par Boudin ;
de Vesvrés est susceptible de nuire à la jouissance dé ce^
dernier et à ses droits de locataire, cette .introduction n’est ;
point opérée, même commencée ; qù'U n’existe à cet 1
égard qu’un simple projet, et conséquemmeht qu’une
menace ; — Attendu qu’une menace he saurait être la ;
source d’une action ; que cette menace ne peut prendre 1
un caractère dommageable qu’en tant qu’eUe se réalise ;
en un fait matériel ou en un acte extrajudiciaire, fait et,
acte qui tous deux constituent un trouble de fait et de
droit donnant lieu à réparation, soit par la voie de la réïta-.
tégrande, dé la complainte, soit pat l’action de nouvel i
oeuvre ou toute autre action, parce qu’alors U y a réellement
atteinte portée à l’exercice d’un droit ; que, dans la ;
position des choses, U est donc manifeste que la demande !
de Boudin de Vesvrés est, présentement et actuéUernent :
inadmissible ; —En ce qui touche le deuxième chef de de- \
mandé : •—En droit : — Attendu qu’aux termes des art, '■
1719 et 1723 du Code civil, le baiUeur est tenu de faire I
jouir paisiblement le preneur de la chose louée et de n’ap- ;
porter aucun changement à la forme ni à la nature de. '
cette chose ; que cette obligation, toutefois, entendue sai-  ;
nement et d’après l’économie de la loi, ne fait nul obstacle ■
à ce que le propriétaire puisse librement, disposer de la !
partie non louée de sa propriété, apporter sur cette pro-  ;
priété tous les changements, toutes les modifications, -,
toutes les augmentations que réclame son intérêt, pourvu ;
qu’il ne puisse en résulter pour le locataire un dommage !
sérieux ni une privation de tout ou partie des droits réels :
et d’agréments attachés à sa jouissance et sur lesquels le l
locataire a pu et dû raisonnablement compter comme ;
étant à la libre disposition du propriétaire, parce qu’en ;
l’absence de tout préjudice positif et raisonnable, le pre- ■
nom’ est sans fondement à se plaindre, l’intérêt étant le ;
mobile de toute action en justice ; — En fait : — Attendu
que si lé jardin n’est pas compris pour sa jouissance dans
la location de Boudin de Vesvrés, il est manifeste, du ,
moins, qu’U a été l’une des causes déterminantes du bail, ,
soit à cause des agréments de la vue, soit à raison de l’air ■"
CHAP. il.— SECT. ire.—-OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 105
et du soleii Jqu’il procurait a l’appartement ; qu’ainsi,
iianâ la jiensée dés parties, l’appartement dont s’agit doit
nécessairement profiter de tous lés agréments et de tous
lès kvailt’ages qûé^ donné et que peut donner Pexistence
dû.jardin comme jàrchii ; que. par Cela même, lé propriétaire
s’est, iiiterdit la fâcidtê d’en changer la nature et dé
priver le locataire des. agréments et dès avantages que
ce jàrdiii.procurait à stih appartement ; que le détruire
jiour y 'élever dés constructions serait gêner non-seulement
l’agrément de là vue du locataire, mais encore lui
enlever le volume d’air et de soleil, dont il jouit,, en conséquence
altérer là jouissance en dénaturant l’état et la
forme des lieux ; que c’est donc à tort et au mépris dût
cLt-oit de Boudin de. Vesvrés que l’administration de là.
Caisse d’épargne a fait, abattre les arbres du jardin et
tru'eUe entend y élever des. constructions ; -—Par ces motifs
 ; — ordbhhè que dans lé mois de la signification du
présent jugement, Delessert et Prévost, es noms qu’ils procèdent,,
seront ténus de rétablir le jardin dont U s’agit en
jardin d’agrément ; sinon, et faute de ce faire dans ledit
délai, et ibelui passé, autorise ledit Boudin dé Vèsvres à
faire ledit rétablissement et tous les travaux nécessaires
aux frais des défendeurs es noms, etc.
. Appel devant la Cour de Paris. La Cour ;—Attendu que
dés obligations imposées âti bailleur par l’art. I7l9 du
Code civil, de faire jouir paisiblement le preneur et par
l’art. 1723 du même Code de ne pas changer, pendant la
durée du bail, la forme de la chose louée, résulte pour le
bailleur l’obligation de conserver à la chose louée tous lès
avantages qui y sont attachés, alors même qu’ils ne constitueraient
pas un des obstacles essentiels à la jouissance,
et qu’ils hé porteraient que sur quelques objets accessoires
 ; que, dans le prix de la location d’un appartement,
te locataire prend en considération non-seulement la nature
et la disposition des lieux loués, mais aussi la nature
des lieux qui Favoisinent, sur lesquels sa vue doit porter,
et- dont la destination doit rendre la jouissance plus ou
moins agréable ;—Qu’U est impossible d’admettre qu’aux
yeux du preneur comme aux yeux du bailleur, il n’existe
aucune différence notable entre un appartement dont les
fenêtres donnent sur un hangar ou sur un toit ; que Cette
'différence devient d’autant plus sensible, alors que par là
-1GG TITRE 1er. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
désignation des lieux U demeure évident que l’un a prétendu
donner et l’autre prétendu recevoir, non un appartement
strictement hmité à la désignation du nombre des
pièces qui en dépendent, mais un appartement acquérant
une certaine valeur par l’agrément de sa situation ; —
Considérant que les nouveUes dispositions des Heux, par
les changements entrepris ou projetés de la part des
ayants cause de la dame Brunier, ancienne propriétaire
de la maison louée en partie à de Vesvrés, porteraient
préjudice aux droits stipulés par ce dernier à son profit ;
Confirme, etc.

PareiUement, U a été jugé, par la Corn* de Paris, 2e ch.,
le 26 mars 1857 (S.-V.57.2.500 ; P.58.35) , que lorsqu’au moment
de la location, l’appartement avait une vue étendue,
le propriétaire ne peut élever en face des constructions
interceptant cette vue et privant l’appartement ou partie
seulement de l’air et de ia lumière qu’il recevait auparavant
(1).

225. Par application du même principe, la Cour de Lyon
a décidé, Iel0aoûtl855 (S.-V.55.2.620 ; P.56.1.412) , que le
locataire a le droit de s’opposer à ce que le baiUeur
exhausse le corps de bâtiment vis-à-vis de son appartement,
alors surtout que cette innovation à l’état des lieux
entraînerait pour-le locataire une diminution notable de
lumière pour une partie des pièces de la location déjà
insuffisamment éclairées. Surtout U en est ainsi quand
le prix très-élevé du baU témoigne que le locataire a dû
compter sur la jouissance complète des avantages qu’il
achetait à ce taux.

De même, le baUleur est passible de dommages et intérêts
envers le locataire si, par des constructions élevées !
sur un terrain contigu aux lieux loués et occupés posté- !
rieurement au bail avec obligation de bâtir, U a diminué
le jour et l’air dont le locataire jouissait auparavant (Trib. ,
de ia Seine, 4e ch., 11 déc. 1862 (2) , Gaz. des Trib., 1er ;
janv., et Droit, 5 janv. 1863). :
(4) Dans le même sens, jugement du Tribunal de le Seine. 4e ch., 43 sent, j4864. (Droit,44sept.4864) , Arr.delàC.d’Aix,24 janv.4S64(S.-V.64.2.457). !(2) Cette décision est conçue daus les termes suivants : ■* >n Le Tribunal ;—Attendu qu’à l’appui de sa demande en dommages-intérêts lpour diminution de l’air et de la lumière dns aux lieux à lui donnés à bail par \CHAP. II.—SECT. I".—OBLIGATIONS Du PROPRIÉTAIRE. 107
226. Mais, lorsque, pendant la durée du bail, le bailleur
a fait élever des constructions qui ne changent pas
d’une manière profonde et essentieUe la disposition des
lieux, et qui n’enlèvent point au preneur le jour, la lumière,
la vue sur lesquels il a dû compter, ou ne font point
disparaître les agréments, les convenances dégoût qu’il a
dû prendre en considération quand U a loué, le preneur
n’a pas le droit de demander la démolition des travaux ou
la résifiation du baU. Néanmoins le trouble que le preneur
a éprouvé dans sa jouissance, et par suite des travaux
exécutés parle baiUeur, donne heu contre ce dernier à des
dommages et intérêts (Trib. de la Seine, 5e ch., 24 janv.
1844 (1)  ; Droit, 3 août 1844).
Crelaine, Erantz ne prouve pas l’existence en faveur de l’immeuble objet de
sa location et à la charge de l’héritage voisin, d’une servitude qui limiterait à
une certaine hauteur les constructions à élever sur ce dernier terrain ;« Mais, attendu que Cretaine a contracté par le fait même du bail l’obligation
envers Krantz de faire jouir celui-ci paisiblement et d’entretenir la chose
en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; — Que vainement
Cretaine excipe de ce que le terrain sur lequel il a édifié à toute hauteur a été
postérieurement audit bail acquis par lui d’un tiers, qui, d’une part, lui a
imposé la condition de bâtir ainsi, el que, d’autre part, il aurait eu le droit de
le faire lui-même sans égard pour les inconvénients résultant au préjudice de
Krantz ; — Attendu que ces deux moyens sont susceptibles d’être invoqués
utilement par Cretaine ;—Que le tiers vendeur était sans doute complètement
libre de toute dépendance envers Krantz, tandis que lui, Cretaine, lié envers
son locataire par un engagement préexistant, doit s’imputer d’avoir accepté
une condition susceptible de contrarier cet engagement ; — Qu’il ne peut, en
qualité d’acquéreur, éluder l’accomplissement des devoirs antérieurs inhérents
à sa qualité de bailleur ; — Attendu que, p3r suite de l’élévation à une hauteur
considérable des constructions du défendeur sur le terrain par lui acquis
depuis le bail, Krantz a éprouvé par la diminutiou de l’air et surtout du jour
dans les localités louées un préjudice d’autant plus grave que son commerce
de papiers réclame le plus de soin possible et des magasins sans humidité ; —
Que le Tribunal a les éléments nécessaires pour apprécier le dommage ; —
Condamne Cretaine à payer par les voies ordinaires à Krantz, à titre de
dommages-intérêts, 4300 fr. pour ledit préjudice, l’aUocation déjà convenue
entre les parties pour autres causes restant en sus acquise à Krantz ; condamne
Crelaine aux dépens. »(4) Dans l’espèce, M. Bixio, médecin, occupait dans la maison des époux de
Gascq, quai Malaquais, n° 49, un appartement d’un loyer annuel de 3,000 fr.,
situé entre cour et jardin, et complètement isolé du corps de logis faisant façade
sur la rue. Les principales pièces de cet appartement, celles où l’on se
tient le plus habituellement, ne donnaient pas sur la cour, mais sur un jardin.
Il n’y avait sur la cour que la salle à manger, un magasin et deux petites
pièces servant de chambres d’enfants et de domestiques. Les époux de Gascq
avaient fait exécuter des travaux dans le bâtiment de façade, pour le rendre
propre à leur habitation personnelle, et la cour commune qu’il fallait traverser108 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Ainsi le droit que le locataire peut avoir d’empêcher le
bailleur d’élever des constructions auprès des deux loués
dépend de la position, de la situation de ces lieux !
pour arriver à l’appartement de M. Bixio s’était trouvée encombrée de matériaux.
M. Bixip, ayant à se plaindre de la poussière et du bruit occasionnés
par ces travaux, avait fait défense au propriétaire de continuer ces trayàpx,
qu’il qualifiait de pure convenance et d’embellissement ; puis, le "propriétaire
ne tenant aucun conipfe de cette défense, M: Bixiô avait demandé devant ie
Tribunal delà Seine là démolition des constructions et subsidiairemerit la résiliation
de son bail, avec dommages et intérêts.Mais le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties, et avoir visité
les lieux, a rendu le jugement qui suit, que nous croyons devoir reproduire
en son entier : *« Attendu que l’appartement occupé par le sieur Bixio. dans la maison des
sieur et damede Gascq, quai Malaquais, n° 4 9, moyennant un loyer de 3,000 fr.,
est situé au fond de la cour, qui à 47 mètres 63 centimètres de longueur, sur
7 mètres 83 centimètres de largeur ; —Attendu que les principales pièces de
cet appartement, celles ou l’on se tient le plus habituellement, ne donnent
pas sur ladite cour, mais sur un jardin ;—Attendu qu’il n’y a sur la cour que
la salle à manger, éclairée par une seule et grande fenêtre, un magasin "éclairé
par deux fenêtres et une porte vitrée, deux petites pièces en entrant, au-dfessus
du magasin, fort basses, dont l’une sert de chambre à coucher à un enfant
et l’autre à une domestique, et enfin une cuisine qui n’a qu’une croisée ;« Attendu qu’en cet état, il n’est pas possible d’admettre que Bixio, en
louant, se soit en aucune façon préoccupé dé la disposition des constructions
existant dans le corps de logis sur la rue faisant face au magasin et à l’entresol,
mais s’en trouvant à une distance de 47 mètres 65 centimètres ; non
plus qu’à celle des constructions en retour du corps de logis à droite, en entrant,
dont il ne dépend que la cuisine ; que c’est donc sans fondement qu’il
se plaint qu’on ait changé l’a forme d’une chose qui ne lui a jamais été louée
ni directement" ni indirectement ; — Attendu que s’il est vrai qu’un locataire
peut avoir quelquefois le droit absolu de demander la suppression de constructions
élevées par le bailleur pendant la durée du bail, ce n’est que dans le
cas où les constructions changent d’une manière profonde, essentielle, la disposition
des lieux, enlevant au locataire, le jour, la lumière, la vue sur lesquels
il a dû compter, ou même font disparaître* des agréments, des convenances
de goût, qu’il a dû prendre en considération lorsqu’il a loué ; — Qu’il n’en est
pas ainsi dans la cause ; que la cour a la même étendue, que la vue des principales
pièces de l’appartement n’est nullement modifiée, puisqu’elles ne donnent
pas sur la cour où ont été faites les constructions, et que la vue des fenêtres
sur la cour portera sur des bâtiments en meilleur état et d’une disposition
plus agréable que ceux existant précédemment ; qu’ainsi donc, ce n’est
pas le cas d’ordonner la suppression des constructions élevées par de Gascq, et
le rétablissement des lieux dans leur état primitif, ce qui donnerait naissance
à de nouveaux embarras pour Bixio ; ferait renaître tous lés griefs qu’il articule
à l’appui de sa demande, puisqu’il faudrait introduire dans les lieux des ouvriers
et procéder à des travaux qui dureraient presque autant que ceux dont
il se plaint ;—Mais attendu qu’il ressort des faits de la cause, et notamment
du rapport de l’expert commis par l’ordonnance de référé, que les constructions
dont il s’agit au procès ont été exécutées par les sièur et dame de Gascq
pour améliorer leur immeuble et dans ira but de convenance et de satisfactionCHAP. II.—SECT. lre.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 109
Remarquez que si le locataire, témoin des constructions
préjudiciables à la jouissance, les a laissé élever sans protestation
ou réclamation, il n’a plus le droit d’en demander
la démolition ; il ne peut que demander la résiliation
du bail ou des dommages et intérêts contre le propriétaire
(Paris, 19 janv. 1857, S.-V. 57.2.500 ; P.58.36).

227, L’établissement d’un bal, ouvert plusieurs fois
par semaine, est une cause de résiliation de baU, quand
le bail .porte qu’on ne pourra établir dans les lieux loués
aucune industrie de nature à compromettre la solidité de
la maison (Trib. de la Seine, 15 avril 1842 ; Droit, même
année).
personnelles ; que ces constructions ont commencé en mai dernier, et ne sont
pas encore complètement achevées ; qu’il est constant pour le tribunal que
dans le cours de leur exécution, Bixio n’a pas eu cette jouissance paisible que
la loi assure à tout locataire ; que la poussière a pénétré dans son appartement ;
que la cour a été encombrée d’équipages, de matériaux, d’échafaudages ;
que le passage a dû êire intercepté par des voilures, par des décombres résultant
de démolition ; qu’enfin ledit Bixio a eu à subir tous les inconvénients
qu’entraîne toujours à sa suite la présence dans une maison d’un certain nombre
d’ouvriers et surtout des maçons ; — Que pour ces causes, mais pour ces
causes seulement, il lui est dû une indemnité, sans qu’il soit nécessaire de prononcer
la résiliation du bail, qui ne doit avoir heu que dans le cas où les travaux
exécutés par le bailleur sont de telle nature, qu’ils rendent inhabitable ce
qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, ce qui ne se rencontre
pas dans la cause ; — Qu’il est bien vrai que le bail se résout aussi par
le défaut respectif du bailleur et du prenenr de remplir leur engagement, et
qu’on peut soutenir avec raison que les sieur et dame de Gascq ont manqué
à une des obligations que la loi impose au bailleur en troublant la jouissance
du preneur ;—Mais qu’il appartient aux tribunaux d’apprécier l’infraction
pour ne prononcer la résiliation iju'alors que l’infraction est grave, notable,
et ne permet plus la continuation de jouissance ;—Que, dans l’espèce, le troublé
n’a pas été assez grave pour qu’il y ait lieu d’ordonner la résiliation ; — Le
tribunal condamne les sieur et dame de Gascq à payer à Bixio, à titre de
dommages-intérêts, la somme de 4,000 fr. ; — Déboutele sieur Bixio du surplus
de ses demande, fins et conclusions ; —Et condamne les sieur et dame de
Gascq aux dépens, dans lesquels entreront les frais de référé et d’expertise. »
Nous approuvons cette décision ; elle nous paraîtaussi équitable que juridique.
Toutefois nous pensons que l’on devrait décider autrement s’il s’agissait,
de la part du propriétaire, non pas de constructions faites, mais de constructions
projetées, el que leur exécution dût troubler le locataire dans la jouissance
paisible à laquelle il a droit. En effet, de ce qu’aux termes de l’art. '
4749, C. civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur pendant
la durée du bail, il suit que les tribunaux ne pourraient, sans violer les
prescriptions de la loi, accorder au propriétaire le droit de faire des constructions,
s’il était démontré que ces constructions, qui ne seraient point nécessaires
à la chose louée, mais seulement avantageuses au propriétaire, nuiraient
au locataire, et l’empêcheraient de jouir paisiblement des lieux loués.110 TIT. Ier. -—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Mais les marchands de vins établis sur les boulevards
extérieurs de Paris ont droit de fane danser, conformément
à l’usage, dans les lieux qu’ils ont loués, par cela
seul que ce droit ne leur a point été interdit dans le bail
(Paris, 10 janv. 1842, D.p.42.2.63).

228. Les causes de trouble indiquées dans les numéros
précédents sont relatives au fait personnel du bailleur.
Mais il importe d’examiner maintenant les cas où le trouble
provient du fait d’un propriétaire voisin agissant en
vertu de ses droits.

Le copropriétaire d’un mur mitoyen qui a fait reconstruire
ce mur n’est tenu à aucune indemnité envers
le voisin ou son locataire pour le trouble que les travaux
ont apporté à leur jouissance (1)  ; mais le locataire- a
droit vis-à-vis de son bailleur, copropriétaire du mur
mitoyen, à une réduction de loyer en proportion de la
privation de jouissance qu’il subit (Paris, 3e ch., 19 juill.
1848 (2)  ; lr°ch., 14 avril 1862 ; 5e ch.. 30déc. 1864 ; 2ech.,
17juin 1873 ;; S.-V.48.2.463 ; 62.2.277 ; 65.2.133 ; Droit,
(4) Il n’y a d’exception à ce principe que dans le cas où le voisin qui fait
reconstruire aurait commis, soit en laissant traîner la construction en longueur,
soit en n’employant pas toutes les précautions convenables, quelque faute, qui
le rendrait responsable d’après le droit commun (C. c, art. 4382 et 4383 ;
Demolombe, t. 4 4, n° 406).(2 ; Dans une espèce où il s’agissait de jours de souffrance supprimés par
le propriétaire voisin, le Tribunal civil de la Seine, assimilant ce fait à un
cas de destruction partielle et fortuite de la chose louée, a décidé qu’il y avait
lieu d’appliquer ici les dispositions de l’art. 4722, Cod. Nap., et en conséquence,
d’accorder au locataire une diminution de loyer à raison de la modification
apportée à sa jouissance, pour la suppression des jours de souffrance
dont les lieeux loués se trouvaient privés. « Attendu, porte le jugement, qu’il
est constant qu’en 4861 six jours de souffrance dont deux à ctaque étage ont
été supprimés dans la maison rue du Chemin-de-Fer, n’ 6, appartenant à
Aumoilte et louée en totalité aux époux Duhay ; attendu que la dimension même
, et la situation desdits jours indiquent suffisamment la possibilité de leur sup:
pression, lorsque le propriétaire voisin userait du droit que lui confère la loi,
d’acquérir la mitoyenneté du mur ; attendu que le propriétaire de la maison
occupée par les époux Duhay n’a pu s’opposer à ce droit ; attendu dès lors
qu’il n’est responsable d’aucune faute donnant naissance à des dommages
el intérêts ; mais attendu que les loyers sont la représentation de la jouissance
concédée au locataire ; qu’aiusi toute modification apportée à cette jouissance
doit entraîner une diminution des loyers ; que c’est donc le cas d’appliquer,
par identité de motifs, l’art. 4722 dû Cod. Nap., pour le cas de destruction
partielle el fortuite de la chose louée, etc. » (Trib. de la Seine, 3e ch., 29
janv. 4863, plaidant, M° Landier, avocat. ',Le Tribunal de la Seine, 4e ch., le 24 mai 4860 (Droit, 8 juin 4SCO) , a jugé I
dans une espèce identique et dons le même sens. :CHAP. H.—SECT. IIe. — OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 411
30 juin et £« 2. des trib. 3 juill. 1873) et non à des dommagesintérêts,
à moins qu’il ne prouve une faute commise par le
constructeur ou le bailleur et pouvant autoriser l’application
de l’art. 1382 du C, civil (même arrêtdul ? juin 1873).

Et, si les travaux de la reconstruction d’un mur mitoyen,
opérée par le propriétaire voisin, doivent entraîner un
trouble grave et de longue durée, le preneur est fondé à
demander la résiliation du bail. A ce cas n’est pas applicable
l’art. 1724 du C. civ., qui astreint le locataire à
supporter les réparations urg'entes, mais l’art.-1719, qui
impose au bailleur l’obligation de faire jouir paisiblement
le preneur (Paris, 1™ ch., 13 avril 1862 ; S.-V.62.2.277).

229. Le locataire qui éprouve dans une partie des
lieux à lui loués une diminution notable d’air et de jour
par des constructions élevées par le propriétaire voisin,
est fondé à demander une diminution, de loyer (Paris,
3e ch., 24 déc. 1859 (1)  ; P.71.603 ; Gaz. des Trib., 8 mars
1860).

250. Un locataire qui. est troublé dans sa jouissance et
qui éprouve un préjudice par suite des travaux de constructions
exécutés dans mie maison voisine, a-t-U le droit
(4 ) « La Cour, en ce qui touche l’appel principal ;—En droit :—Considérant
qu’aux termes des art. 4749 et 4722, Code Nap., le bailleur est tenu d’entre-r
tenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle est louée, sans
préjudice de la faculté qui appartient au preneur, en cas de destruction par
cas fortuit de partie de la chose louée, de demander une diminution du prix
de son loyer ; ■— Considérant que la chose louée doit s’entendre tout à la fois
des lieux expressément désignés dans le bail et de tous les accessoires corporels
ou incorporels qui en dépendent, notamment de l’air el du jour nécessaires
à l’habitation et à l’exercice de la profession du preneur ;—En fait:—
Considérant que la construction élevée par le propriétaire de la maison, rue
Cadet, 42, contiguë à celle de la veuve Fradelize, d’un corps de logis à cinq
étages, a mis l’atelier et le magasin loués à Giroux dans un état d’obscurité
relative qui, en portant sérieusement préjudice audit Giroux dans la fabrication
et dans la vente des produits de son industrie, rend les lieux loués impropres,
dans une certaine mesure, à leur destination ; — Considérant que
iclle privation de jour et d’air causée par une force majeure équivalente au
■KIS fortuit spécifié dans l’art. 4722 précité, constitue une diminution de
jouissance de la chose louée, équivalente elle-même à la destruction prévue
par ledit article, de partie de la chose louée, et de nature à justifier une réduction
proportionnelle du prix, etc. — Dit que, dans la huitaine de la signification
de l’arrêt, la veuve Fradelize fera ouvrir dans la partie droite de la
cheminée un châssis semblable à ceux qui existent dans la partie droite de la
toiture ; dit, en outre, que le loyer de Giroux sera réduit de 400 fr. par an
partir du jour de la demande. »112 TIT. Ier. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
de réclamer des dommages et intérêts contre le propriétaire
de cette maison ? Le tribunal de la Seine (2e ch.) , a
décidé négativement cette question par jugement du 28
mars 1837 (1).

251. De ce que le bailleur n’a le droit de faire dans les
lieux loués que des réparations urgentes et nécessaires,
et non des travaux de constructions et de changements
(voyez ci-dessus, p. 76) , et qu’il lui est interdit de changer,
pendant la durée du bail, la forme de la chose louée,
il suit qu’il ne peut non plus faire des modifications aux
choses qui sont accessoirement comprises dans la location.
En effet, le locataire a droit à la jouissance paisible de la
chose louée et de ses accessoires.

Ainsi, le propriétaire d’une maison ne peut, dans la
seule vue de donner une plus-x-alue à sa propriété, changer
la forme et réduire les proportions d’un escalier qui
conduit à des appartements loués à un tiers dans sa maison,
alors surtout que l’état actuel de l’escalier a une certaine
influence sur la prospérité de la profession exercée
par le locataire (Paris, IIC ch., 9 janv. 1844 (2) , S.-V.44.
(4) Voici les faits qui ont donné lieu au jugement que nous sigalons :M. Mellerio-Meller, propriétaire d’une maison sise à Paris, rue la Paix,
n" 5, y avait fait des réparations considérables. M. Wanner, confiseur, qui
occupait une boutique dans la maison voisine, prétendant que les travaux
exécutés avaient nui à son commerce, avait formé, contre M. Mellerio, une
demande en dommages et intérêts ; il articulait que ses marchandises avaient
été avariées par la poussière, produit de la démolition et du plâtre, qui avait
été battu dans la rue au lieu de l’être dans la cour de la maison ; que la
clôture en planches qui avait été placée au-devant de la maison Mellerio
masquait en partie la boutique de Wanner ; que ces circonstances avaient
éloigné les acheteurs à tel point, que le mois de janvier, si fructueux pour les
confiseurs, ne lui avait donné que 4,200 fr. de produit, au lieu de 8,000 fr.,
recette du même mois dans les années antérieures. Mais le tribunal, sans
s’attacher à ces considérations, attendu que M. Mellerio, en reconstruisant sa
maison, n’avait fait qu’user de son droit ; que Wanner ne justifiait d’aucun
préjudice autre que celui qui était la suite de toute reconstruction, a débouté
Wanner de sa demande, el l’a condamné aux dépens (Gaz. des Trib.,
29 mars 4837).'(2) Voici les faits qui ont donné lieu à cette décision :Le sieur Berthauld, propriétaire d’une maison faisant partie du PalaisRoyal,
en a loué de vastes appartements aux sieurs Laperrière et Jarry, qui
y tiennent un établissement public, dit Estaminet Hollandais.— Le sieur
Berthauld, voulant augmenter la profondeur d’un magasin sitcé au rez-dechaussée
de la maison, au-dessous de l’escalier, d’ailleurs extrêmement large,
qui conduit à l’estaminet, a notifié aux sieurs Laperrière et Jarry l’intention
dans laquelle il se trouvait de changer la forme de cet escalier, en en rédui-CHAP. II.—SECT. Irc.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 113
2.79). Dans le même sens, Paris, 4e ch., 9 mai 1846 [Gaz.
des Trib., 10 mai 1846).

Pareillement, lorsqu’un escalier est spécial à l’appartement
d’un locataire, le propriétaire n’a pas le droit de
faire à cet escalier des modifications qui tendraient à le
rendre commun à d’autres appartements de la maison. En
effet, l’escalier d’un appartement participe dans une certaine
mesure aux avantages que s’est proposés le preneur
en louant. Dès que les changements projetés par le propriétaire
doivent causer au locataire un préjudice appréciable,
c’est le cas de rentrer dans l’application de la règle
générale qui interdit au baiUeur tout changement à la
forme de la chose louée. Voyez n° 1052.

252. De même, lorsque la maison, dans laqueUe se
trouvent les lieux loués, a deux portes d’entrée, le propriétaire
n’a pas le droit, de faire fermer l’une d’eUes,
sous prétexte qu’une seule porte suffit aux besoins des
sant le développement.— Les locataires ont formé opposition à l’exécution de
ce projet, en prétendant que la disposition de l’article 4 723 du Code civil, qui
défend au bailleur de changer l’état des lieux loués, s’applique également aux
accessoires nécessaires de ces lieux, tels que l’escalier qui y conduit. Ils ont,
du reste, fait observer que la conservation de. l’état actuel de l’escalier qui
conduit aux appartements qu’ils occupaient avait pour eux un intérêt particulier,
en raison de ce que ses vastes proportions ne laissaient pas que d’avoir
une certaine influence sur la prospérité de leur établissement.Malgré ces raisons, le Tribunal de la Seine a autorisé l’exécution des
travaux projetés par le sieur Berthauld, en soumettant toutefois celui-ci à
faire terminer les travaux dans un délai de six jours, et à payer aux sieurs
Laperrière el Jarry une indemnité de 400 fr. pour chacun de ces six jours.—
Appel.—La Cour ;—Considérant qu’aux termes des articles 4749 et 4 723 du
Code civil, le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée
du bail, et qu’il ne peut changer la forme de la chose louée ; — Considérant
qu’il ne s’agit pas de réparations urgentes et nécessaires à faire à l’immeuble
loué à Laperrière, mais de travaux de constructions et de changements que
le locataire n’est pas tenu de souffrir ; — Considérant qu’il résulte du rapport
d’expert, dressé en vertu de l’ordonnance de référé, que les travaux projetés
par Berthauld sont contraires au droit de jouissance des locataires ; que
l’escalier dont il s’agit est un accessoire important des lieux loués, surtout à
raison de la profession exercée par Laperrière ; que ces travaux, qui auraient
pour résultat de réduire de 75 centimètres la profondeur de l’escalier,
seraient dans l’intérêt du propriétaire seul, et causeraient au locataire un
préjudice considérable ; —Que, par conséquent, c’est à tort que les premiers
juges ont autorisé Berthauld à faire exécuter les travaux dont il s’agit ;—
infirme ; au principal, fait défense à Berthauld de faire exécuter aucuns
travaux ayant pour but de changer en quoi que ce soit l’escalier dont il
s’agit, etc.114 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
locataires (Paris, o janv. 1844: Gaz. des Trib., 7 janv.
1844).

2S5. Lorsque le propriétaire d’une maison composée
de plusieurs appartements loue un de ces appartements
pour l’exercice d’une industrie bruyante, dangereuse ou
incommode, les locataires qui habitaient précédemment
la maison, et qui sont troublés dans la jouissance paisible
sur laquelle ils avaient compté, peuvent demander, selon
les circonstances, la résiliation du bail, avec ou sans dommages
et intérêts.

C’est ainsi que la Gour de Paris a jugé, par arrêt du 11
mars 1826 (S.26.2.286) , que la location d’un appartement
faite pour y placer une maison de jeu, autorise les autres
locataires à demander la résiliation de leurs baux à cause
de l’immoralité, de l’incommodité et des dangers qui résultent
d’un pareU établissement.

On sait que les maisons de jeu ont été abolies : tous les
amis des bonnes moeurs ont applaudi à cette sage mesure.
Le Code pénal (art. 410) punit actuellement d’un emprisonnement
de deux à six mois, et d’une amende de cent
francs à six mUle francs ceux qui établiraient des maisons
de jeu clandestines.

254. La location faite à une maison de prostitution serait
également un trouble apporté à la jouissance paisible
du preneur, et une cause de résiliation du bail. C’est
ce qui a été jugé plusieurs fois, et notamment par arrêts
de la Cour de Lyon, le 6 fév. 1833, de la Cour de Paris,
les 19 avril 1834 et 19 mars 1835, et par jugements du
Tribunal de la Seine {Gaz. des Trib., 10 et 28 juin 1836,
Droit des 26 janv., 4 fév. et 30 déc. 1843).

255. 11 en serait de même si, contre l’usage des précédents
baUleurs, le propriétaire louait ses appartements
pour des réunions tumultueuses, teUes que bals publics,
cafés ; s’il y créait une auberge ou bien un bureau on une
station de voitures publiques ; s’il y établissait des ateliers
insalubres (Troplong, n° 185). Voyez n° 1053.

En se fondant sur les mêmes principes, la Corn’ de Lyon
a prononcé la résiliation, sur la demande et au profit d’un
locataire, pour cause de bruit occasionné par d’autres locataires,
et résultant de l’établissement de métiers de tulle
{Rec. des arr. de la Cour.de Lyon, t. vi,p. 99). PareUleinent,
la Cour de Douai a jugé, le 11 juin 1844, que l’établisse-
CHAI ?. II.—SSGT. Ire.—OBLIGATIONS BU .PSOPMÉTAIIUE. lia
ment d’une filature dans une maison partiellement occupée
par une école primaire et dans l’étage supérieur où
l’école est tenue constitue, lorsque le bruit des métiers
nuit sensiblement aux exercices des élèves, un trouble à,
la jouissance que le bailleur est obligé de faire cesser
(D.p.44.2.128) -.

Mais il a été jugé par la Cour de Paris, 2e cli., 21 janv.
1862 (Gaz. desTrib., 7 fév. 1862) , que l’usage d’une machine
à coudre peut être permis au locataire, même dans
une maison occupée bourgeoisement, à la condition que
cette machine à coudre soit montée sur des coussinets
d’épaisseur et de nature suffisantes pour en rendre le
bruit tolérable, et qu’elle ne fonctionne que le jour.

25®. Le propriétaire d’une maison tenue bourgeoisement
ne peut, même en l’absence de toute stipulation,
changer la destination des lieux et aggraver la situation
de ses locataires en leur donnant pour colocataire un maître
d’hôte tenant table d’hôte (Paris, 3e cli., 21 janv. 1857 ;
Droit, 12 fév. 1857). Voyez n° 1034,

Pareillement le fait par lequel plusieurs appartements
sont loués en garni dans une maison tenue bourgeoisement
peut donner lieu à une demande en résiliation de
bail de la part des locataires antérieurs à une pareille innovation
(ïïib. de la Seine, 2e ch., 17 avril 1828 ; Gaz. des
Trib., 18 avril 1828).

A. plus forte raison, le locataire qui a stipulé dans son
bail que la maison dans laquelle il entre ne pourrait être
occupée que bourgeoisement, a droit de s’opposer à ce
que le surplus de cette maison soit loué en hôtel garni
(Paris, 6 déc. 1839,D.p.40.2.7i).

Pareillement, l’introduction, dans une maison occupée
bourgeoisement, d’un locataire tenant table d’hôte et restaurant,
constitue de la part du propriétaire un changement
de nature à porter préjudice aux anciens locataires
et autorise ceux-ci à demander l’explusion de ce nouveau
locataire ou à défaut une diminution de loyer (Paris, 27
janv. 1857, S.-V.57.2.500 ; P.57.1.210).

257. D. en est de même, lorsque le propriétaire d’une
maison habitée bourgeoisement, qui loue à un tiers une
partie de cette maison pour être sous-louée en appartements
garnis, nécessitant des écriteaux indicatifs de cette espèce
de location (Paris, 23 juin 1857, S.-Y.57.2.500 ; P.57.34).
116 T1T. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Cependant il a été jugé en sens contraire que le locataire
d’un appartement dans une maison jusqu’alors habitée
bourgeoisement n’a pas le droit de s’opposer à ce que le
propriétaire loue un ou plusieurs autres appartements de
la même maison à un tiers, avec faculté de les sous-louer
meublés et garnis, et qu’il peut seulement s’opposer
à l’apposition, sur le mur extérieur de la maison,
d’écriteaux et d’enseignes indiquant des appartements
meublés à louer, une telle indication étant de nature à
causer dans la maison un mouvement continuel de visiteurs
et hôtes passagers qui compromettraient la sécurité
et la tranquillité des autres locataires (Paris, 11 août 1854 ;
S.-Y.55.2.531 ; P.55.2.173).

SS8. Le locataire qui a loué un appartement dans une
maison bourgeoise, habitée bourgeoisement, peut demander
la résiliation de son bail lorsque le propriétaire
loue une partie de cette maison pour servir à l’établissement
d’un café-estaminet (Paris. 3e cli., 27 mai 1846 (1) ,
Droit, 30 mai 1846).

259. Lorsqu’une location en garni a été faite à des personnes
vivant bourgeoisement, le propriétaire n’a pas le
droit de louer les autres parties de la maison à des personnes
tenant pension bourgeoise ou un restaurant. Ce
changement dans la destination des lieux peut être considéré
comme un trouble apporté à la jouissance des précédents
locataires (Paris, 4e ch., 6 mars 1847, Gaz. des
Trib., 7 mars 1847).

240. Les réparations à faire aux lieux loués qui ne rendent
point inhabitable ce qui estnécessaire aulogementdu
preneur et de sa famille, ne sont point considérées comme
un trouille apporté à la jouissance du preneur, lorsqu’elles
sont urgentes et qu’elles ne peuvent être différées jusqu’à
(4) Voici Iss motifs de cet arrêt :« La Cour ; — Considérant que le propriétaire ne peut faire aucun acte qui
gène la jouissance de son locataire ; •— Considérant que, par la cteuse qui
interdit à Girard (le locataire) de sous-louer son appartement à un cafetier,
Bebladis (le propriétaire) a reconnu qu’un établissement de ce genre pourrait
être nuisible aux locataires de sa maison ; — Considérant qu’en effet le café
tenu par Rivière porte préjudice à Girard, soit à cause de l’affluence d’étrangers
qui sont attirés dans la maison, soit à raison des émanations qui
s’exhalent du laboratoire et des salles du café-estaminet, etc. »CHAP. II.—SECT. Irc.—OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 117
la fin de la location. Dans ce cas le preneur est obligé de
les souffrir ; il peut seulement, si elles durent plus de quarante
jours, réclamer une diminution de loyer (C. c, art.
1724 ; voy. p. 67 et suiv.).

241. Mais de ce que le bailleur a droit de faire des réparations
urgentes, il ne s’ensuit pas qu’il soit autorisé
à faire dans les lieux loués des constructions ou réparations
d’une autre nature.

Il a été jugé, en conséquence de ces principes, que le
propriétaire d’une maison ne peut, sans le consentement
par écrit du locataire, l’exhausser d’un étage. Le locataire,
dans ce cas, a droit à des dommages et intérêts
contre le propriétaire. La preuve par témoins n’est pas
admissible à l’effet d’établir qu’un locataire a consenti
à ne pas réclamer des dommages et intérêts pour préjudice
éprouvé par suite de la reconstruction de la maison
qu’il occupe ; ces dommages et intérêts, comme objet
indéterminé, ne sont pas susceptibles de la preuve par
témoins, admise lorsque la somme est au-dessous de 150 fr.
(Bordeaux, 26 juill. 1831, D.p.31.2.255. V. une autre espèce
que nous avons rapportée page 76, note 1).

242. Ce n’est point un trouble que le bailleur apporte
à la jouissance du locataire, lorsqu’il entre dans les lieux
ou qu’il y envoie d’autres personnes pour vérifier l’état
dans lequel ils se trouvent, pour y faire faire les réparations
nécessaires, ou pour les louer avant l’expiration du
bail courant (Pothier, du Louage, n° 75 ; Merlin, Rêpert,
v° Bail, § 6, n. 15).

245. Dans le cas où les sceUés ont été apposés par un
commissaire de police sur les lieux loués, cette circonstance
ne peut être considérée comme un trouble apporté
à la jouissance du locataire et l’autoriser à refuser le
paiement de son loyer, quand il a connu l’existence des
scellés au moment de la location et loué à ses risques et
périls (Trib. de la Seine, Gaz. des Trib., 21 oct. 1833).

244. La location d’un appartement faite à une sagefemme
qui établit dans les lieux loués une maison d’accouchement
et qui annonce par des enseignes qu’elle reçoit
des pensionnaires peut, suivant les circonstances et
eu égard à la profession d’un autre locataire, être considérée
comme un trouble apporté à la jouissance de ce der7.

118 TIT. 1". —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
nier, et donner lieu à la résiliation de son bail (Paris.
11 août 1843) (1).

Le propriétaire qui, après avoir loué le premier étage
et le jardin de sa maison à un consul, loue son rez-dechaussée
à un limonadier, pour y établir un café et une
salle de billard, doit-il être considéré comme ayant manqué
à son engagement de faire jouir paisiblement le preneur
pendant la durée du bail ? Ya-t-il lieu à prononcer la
résiliation ?

Cette question a été jugée affirmativement par le Trib unal
civil de Marseille, et par arrêt de la Cour d’Àix (2) {Gaz.
des Trib., 3 fév. 1828).'

24S. Nous avons dit ci-dessus (n° 180) que le bailleur
(i)  Dans l’espèce, M. Bouissier, avoué près le Tribunal de 4re instance de la
Seine, occupait un appartement au premier étage, dans une maison place du
Caire, appartenant au sieur Rocque. Deux années après, ce dernier loua à une
sage-femme, la dame Romneslânt, l’entresol de cette maison, qui jusque-là
avait été occupé par un commissionnaire en marchandises. La dame Roumestant,
en prenant possession des lieux, y établit une maison d’accouchement,
et annonça par des enseignes qu’elle prenait des pensionnaires. L’introduction
d’un pareil établissement parut à l’officier ministériel constituer une atteinte
grave à ses droits de locataire, surtout en raison de sa profession, et il forma
contre le sieur Rocque une demande, à l’effet d’obtenir l’expulsion de la dame
Roumestant, sinon la résiliation de son bail avec dommages et intérêts. Le
Tribunal de la Seine a accueilli la demande de M. Bouissier, et la Cour de
Paris a confirmé ce jugement, mais en réduisant à la somme de 200 fr. les
dommages et intérêts fixés à 800 fr. par les premiers juges. L’arrêt de la
Cour est ainsi conçu : Considérant qu’il ne s’agit pas d’une location faite à une
sage-femme, exerçant dans les termes ordinaires de sa profession, mais à une
sage-femme qui a établi dans les lieux une maison d’accouchement, et qui a
annoncé par des enseignes qu’elle recevait des pensionnaires, etc.(5) Dans l’espèce, un sieur Goudard, ancien propriétaire d’une maison
située sur la place de Noailles, à Marseille, et précédemment occupée par le
consul d’Angleterre, dans celte ville, avait loué le premier étage et le jardin
de cette maison au chevalier Faria, consul de Portugal ; ce dernier fit placer
au-dessus des fenêtres de l’étage qu’il occupait, l’écusson des armes de Portugal.
Quelques jours après, le propriétaire loua le. rez-de-chaussée de la
maison à un limonadier qui établit un café sur le devant de la maison
et une salle de billard donnant sur le jardin. Sur la porte du café, audessous
des fenêtres du premier étage et de l’écusson du consul, le cafetier
fit placer une enseigne partant cette inscription : Café Noailles. Le chevalier
de Faria somma le propriétaire de faire disparaître l’enseigne ; le café et la
salle de billard," et sur son refus, l’assigna devant le Tribunal civil en résiliation
de bail. 11 se fondait sur l’incommodité d’un pareil établissement et la
dignité de ses fonctions. Le Tribunal civil de Marseille, attendu l’incommodité
et l’inconvenante, prononça la résiliation du bail, et cette sentence fut confirmée
par la Cour,d’Aix.CHAP. II.— SECT. Irc\—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 119
doit garantie au preneur de ses faits personnels: mais il
n’est pas tenu, dans tous les cas, à la garantie du trouble
apporté par les tiers.

En effet, la loi distingue entre le trouble apporté par
voies de fait et celui qui résulte d’un acte judiciaire.

246. Il y a trouble par voies de fait lorsque les tiers
qui l’occasionnent ne prétendent aucun droit sur la chose
louée (1). C’est ce que décide l’art. 1725 du C. civil : « Le
bailleur, dit-il, n’est pas tenu de garantir le preneur du
trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance,
sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la propriété
de la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre
en son nom personnel. »

Mais si le trouble remonte à une époque antérieure au
bail, c’est au bailleur, et non au preneur, de le faire cesser
(Cass., 7 juin 1837 ; D.37.1.439).

Remarquez que si l’art. 1725 charge le preneur de la
responsabilité et de la poursuite des trouilles de fait, c’est
que cet article suppose que le preneur est en jouissance.
Mais quand la délivrance ne lui a pas encore été faite, rien
ne l’oblige à prendre l’initiative pour faire cesser l’obstacle ;
il peut même agir contre le bailleur pour faire prononcer
la résiliation, si celui-ci ne lui procure pas les effets
du contrat (Cass., 7 juin 1837, S.-Y.37.1.970).

247. Les articles 1726 et 1727, C. civ., décident quand
il y a trouble par acte judiciaire.

L’art. 1726 est ainsi conçu : « Si, au contraire, le locataire
ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance,
par suite d’une action concernant la propriété du fonds,
ils ont droit à une indemnité proportionnée sur le prix du
bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement
aient été dénoncés au propriétaire. »

L’art. 1727 ajoute : « Si ceux qui ont commis les voies
de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée,
ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir
condamner au délaissement de la totalité ou de partie de
cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude,
(1) Par exemple, lorsque des voleurs s’introduisent dans une maison,
percent des murs, brisent des portes, etc., le bailleur n’est pas garant de
ce Uouble ; c’est au preneur à poursuivre en son nom personnel les auteurs
du fait.120 T1T. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis
hors d’instance, s’il l’exige, en nommant le bailleur pour
lequel il possède. »

248. Pour avoir droit à une diminution sur le prix du
bail, le preneur doit dénoncer au bailleur le trouble qu’il
éprouve. Cette dénonciation doit être faite dans la huitaine,
à compter du jour du trouble, sauf la prolongation
de délai réglée pour les assignations suivant la distance
des lieux (Art. 1768, C. c., combiné avec l’art. 175, C.
proc. civ.). Toutefois, le défaut de dénonciation ne ferait
perdre au preneur son droit à la garantie qu’autant que
le bailleur prouverait qu’il existait des moyens suffisants
pour faire cesser le trouble incontinent (Arg. de l’art. 164
du C. civ.). Si le bailleur obtient une indemnité pour le
trouble éprouvé, il est juste et équitable que le preneur y
participe, autrement le bailleur ne s’enrichirait-il pas aux
dépens du preneur ?

249. Le preneur aurait également droit à une décharge
ou à une diminution proportionnelle- du prix, dans le cas
où l’empêchement procéderait d’un droit d’usufruit, d’usage
ou d’habitation, exercé par un tiers. L’exercice même
d’une simple servitude par un voisin pourrait aussi donner
au preneur droit à une indemnité, si cette servitude
n’était point apparente et ne lui avait pas été déclarée lors
du bail, comme serait un droit de passage dans la cour
d’une maison.

Et si, au contraire, le preneur était privé de l’exercice
de quelque servitude qu’il a dû croire exister au profit de
la chose louée, et dont le bailleur a ensuite été évincé, il
y aurait également lieu à une indemnité, si le bailleur n’avait
pas fait de réserve à ce sujet (Duranton, t. xvu, n°70).

250. Le propriétaire est garant envers le locataire du
préjudice occasionné par les travaux de voirie exécutés
par l’administration. Ces travaux ne peuvent, à l’égard
des locataires, être considérés comme une voie de fait de
laquelle le bailleur, aux termes de l’art. 1725 du C. civ.,
ne doit pas garantie (Paris, lrsch., 19 fév. 1844. et 3e ch., 7
fév. 1868 ; Gaz. des trib., 20 fév. 1844 ; Droit, 11 avril 1868).
—Contra, Paris, 5e ch., 4 août 1871 ; Droit, 28 sept. 1871.
La demande du propriétaire contre l’administration,
en tant que ces travaux constituent un préjudice tempo-
CSAP. II.— SECT. Ire.<—OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 121
raire, est de la compétence du conseil de préfecture,
bien que cette demande soit, non principale, niais en
garantie de celle formée par le locataire.—Il n’y a pas lieu
à surseoir sur la demande du locataire contre le propriétaire
en raison de la demande en garantie de ce dernier contre
l’administration (Paris, arrêt précité du 19 fév. 1814 (i). _
(4) Voici les faits qui ont donné lieu à cette décision :Par suite de travaux faits par l’administration de la ville de Paris, pour
l’abaissement du sol de la rue Baillet, le sieur Chapuy, tenant un hôtel garni
dans les maisons n° » 8 et 40 de celte rue, a éprouvé un préjudice résultant
de la difficulté momentanée de pénétrer du dehors dans l’hôtel, et il a, pour
ce fait, assigné les sieurs Dutreix et Gautereau, propriétaires de ces maisons,
qui, eux-mêmes, ont appelé en garantie la ville de Paris, comme directement
tenue de la réparation réclamée. Après expertise, le Tribunal a fixé l’indemnité
due par les propriétaires à 4,800 fr., savoir : 2,666 fr. contre Gautereau,
4.833 fr. contre Dutreix. Eu droit, le Tribunal de la Seine a considéré : « Que
vainement, pour se soustraire à l’action de Chapuy, Gautereau et Dutreix
excipent de la disposition de l’article 4728 du Code civil ; qu’en effet, des
travaux de voirie exécutés par la ville de Paris ne sauraient être considérés
comme voie de fait dont les locataires doivent supporter personnellement les
conséquences ; qu’ils ne sont au contraire que l’exercice d’une servitude légale,
qui donne lieu contre le propriétaire à la garantie de droit ;—En ce qui touche
la demande en garantie de Gautereau et Dutreix contre le préfet de la Seine,
et le moyen d’incompatibilité proposé par le préfet:—que la réparation demandée
par Chapuy est basée, ainsi qu’il résulte de sa demande et des
rapports d’expert qui l’ont appréciée, sur un préjudice purement temporaire,
résultant des travaux effectués par la ville de Paris ; — qu’aux termes de
l’article i- de la loi du 25 pluviôse an vin, ces sortes de réclamations sont, en
tant qu’elles sont dirigées contre l’administration, de la compétence des
conseils de préfecture ; qu’iln’importeque, dans l’espèce, Gautereau et Dutreix
n’agissent point contre le préfet par demande principale, mais seulement par
voie de garantie ; qu’en effet, si, en principe, les garants doivent procéder
devant les juges saisis de la demande principale, cette règle reçoit exception
toutes les fois que la loi, par des motifs d’ordre public, a dévolu à une
juridiction spéciale la connaissance de l’action dont ils sont l’objet. »En conséquence, après avoir fixé le chiffre des condamnations sur la demande
principale, le Tribunal s’est déclaré incompétent sur la demande en
garantie.Sur l’appel, la Cour de Paris a ainsi prononcé : — « En ce qui louche les
conclusions à fin de sursis : —Considérant que l’action du locataire contre les
deux propriétaires, laquelle est de le compélence de l’autorilé judiciaire, ne
saurait être subordonnée à l’effet de la demande en indemnité que les propriétaires
pourront former contre la ville, et qui devra être portée devant
l’autorité administrative :—adoptant, au surplus, les motifs des premiers juges,
—sans s’arrêter à la demande en sursis, confirme. »Ainsi, lorsque par suite des travaux de voirie exécutés par l’administration,
le locataire justifie du préjudice qu’il éprouve, il a droit à une indemnité, et
c’est au bailleur qu’il doit la réclamer. Mais ce dernier a son recours contre
l’administration, et. en cas de contestation, la demande doit être portés
devant le conseil de préfecture.122 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
251. Lorsque le preneur est évincé de la totalité des
lieux loués, le propriétaire, pour l’indemniser, doit lui
faire remise des loyers pour tout le temps qui reste à
courir depuis l’éviction. Si l’éviction n’est que partielle,
la remise se fera proportionnellement ; de plus, le propriétaire
est tenu de payer au locataire les dommages et
intérêts que l’éviction totale ou partielle a fait souffrir à
ce.dernier. On y fait entrer les frais de déménagement,
les impenses extraordinaires, la perte des profits que le
locataire aurait retirés d’une sous-location (Pothier, du
Louage, n° 92, et Troplong, n° 277).

Toutefois, pour que le preneur puisse agir en garantie
contre le bailleur, il faut que l’éviction résulte d’une cause
antérieure au contrat de louage. Mais si le locataire avait
connaissance du vice de la chose et du genre d’éviction
qu’elle contenait, dans ce cas, l’action en garantie lui
échapperait (Duvergier, t. ni, nd 328 ; Troplong, n° 285).

252. Si le preneur a négligé de dénoncer le trouble
au propriétaire, non-seulement il ne peut demander aucune
diminution du prix, mais il est encore responsable
envers le propriétaire, si, par exemple, à défaut d’avertissement,
il avait fait perdre au propriétaire la possession
annuelle et, par suite, le droit de se faire maintenir
par la voie possessoire (Delvincourt, t. ni ; Duvergier, t. ni,
n° 323 ; Troplong, n° 281).

255. Lorsqu’il y a un sous-locataire, est-ce au propriétaire
qu’il devra dénoncer le trouble ou au locataire qui
lui a sous-loué ? On doit décider que c’est au locataire que
le trouble doit être dénoncé, sauf à celui-ci à le dénoncer
à son tour au propriétaire ; en effet, le sous-locataire
ne connaît que le bailleur avec lequel il a traité.

254. Au reste, il n’y a trouble à la jouissance d’un locataire
qu’alors que ce trouble s’est manifesté par des actes.
Tant que le trouble n’est qu’un simple projet, le preneur
est sans action pour se plaindre (Trib. de la Seine,
du 18 novembre 1842 ; nous avons rapporté, page 103, le
texte de ce jugement).

255. L’expropriation pour cause d’utilité publique est
au nombre des événements de force majeure, et conséquemmént
l’éviction qui en est la suite ne donne pas ouverture
à l’action en garantie contre le bailleur ; une in-
CHAP. IL— SECT. Irfe.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 123
demnité est seulement due, par l’État, au locataire (1) (Loi
du 3 mai 1841, art.. 21 et 39).

256. Le locataire, en cas de destruction partielle d’une
maison, pour cause d’utilité publique, ayant le droit
d’opter pour la continuation de son bail dans la portion ;
non détruite, peut, dans ce cas, si le propriétaire fait dé-'
inolir cette dernière portion et s’il l’a fait ensuite réédifier,
réclamer la continuation "de son bail dans les bâtiments
réédifiés (Cass., 7 juiU. 1847, S.-Y.47.1.836 ; D.r.47.1.250)  ;'
mais il en est autrement si la partie non détruite ne peut
être conservée sans de graves inconvénients et qu’il y ait
lieu d’en opérer la démolition complète : le locataire n’est
pas fondé à demander la continuation du bail (Cass., 3
août 1847, S.-V.47.1.838 ; D.p.47.1.251). Toutefois, dans ce
cas, si la démolition de la partie non expropriée est nécessitée
par le fait du bailleur, le locataire a droit à des dommages-intérêts
(Paris, 25 mai 1846, S.-V. et D.p., ibid.).

25ï. Le locataire d’une maison, que les travaux, exécutés
par radministration ou l’autorité municipale, ont
rendue impropre à l’usage auquel elle était destinée, a
une action contre le bâilleur, afin de l’obliger, tant à faire
à la maison les opérations nécessaires pour qu’il puisse
continuer à en jouir paisiblement, qu’à lui payer une indemnité
à raison du dommage qu’il a éprouvé ; à ce cas
ne s’applique pas la disposition de l’art. 1725, Cod. civil-,
portant, que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur
du trouble que les tiers apportent à sa jouissance
par voies de fait (Cass., 17 août 1859 ; Paris, 24 nov. 1858,
S.-V.60.1.453 ; 59.2.349). A plus forte raison le droit du
locataire de réclamer mie indemnité au bailleur à raison
du trouble apporté à sa jouissance par les travaux que fait
exécuter radministration, serait-il incontestable, si le bailleur
avait lui-même provoqué ces travaux dans son intérêt
(Paris, 2e ch., 15 juffl. 1857 ; S.-V.57.2.500).

258. Le jugement d’expropriation a pour effet de ré-,
soudre de plein droit les baux qui existent sur l’immeuble
(4) On nomme expropriation pour cause d’utilité publique l’acte par lequel
l’Etal s’empare d’une propriété particulière pour l’affecter à un usage public,
moyennant une indemnité préalable. Une loi, celle du 3 niai 484' !, a réglé les
effets et les conditions de l’expropriation.124 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
exproprié. En conséquence, les locataires, auxquels ces
baux avaient été consentis, ont droit à une indemnité
afférente à la privation de leur jouissance, et l’expropriant
n’a pas la faculté de se soustraire au paiement de cette indemnité,
en déclarant qu’il entend exécuter ces baux pen- ■
danttoute leur durée (Cass., 16 avril 1862, Gaz. des Trib.,
18 avril et 7 mai 1862).

259. Lorsque le propriétaire d’un immeuble dont on
demande l’expropriation partielle prétend avoir le droit
d’exiger que l’expropriation comprenne l’immeuble tout
entier, le jury doit fixer une indemnité pour le cas où
l’expropriation serait totale, et une autre pour le cas où
eUe ne serait que partielle (Cass., 25 mars 1839, S.-Y.39.1.
323).

Le jury d’expropriation excède son pouvoir lorsqu’au
lieu de fixer l’indemnité du locataire à une somme une
fois payée qui porterait intérêt six mois après le jugement
d’expropriation, il accorde à ce locataire, pour ce
qui reste à courir de son bail, une indemnité annuelle à
partir du jour où les lieux qu’il occupe seront atteints pour
les travaux (Cass., 31 déc. 1838, S.-V.39.19).

Mais, au cas d’expropriation de partie seulement d’une
maison louée, le jury doit déterminer deux indemnités
alternatives dans l’intérêt du locataire : l’une pour le cas
où il serait jugé que le retranchement de partie des lieux
loués autorise le locataire à résilier son bail ; l’autre pour
le cas où ce locataire pourrait rester dans les lieux moyennant
une diminution du prix du bail. Et cela, encore bien
qu’une seule indemnité ait été offerte au locataire et contestée
par celui-ci sans distinction entre les deux cas
(Cass., 3 avril 1839, S.-V.39.1.398). .

Trois arrêts de la Cour de cassation, du 5 février 1840
(S.-V.40.1.162) , imposent, en pareil cas, au jury l’obligation
de fixer une indemnité alternative.

260. Le locataire ou le fermier évincé de l’immeuble,
par suite d’expropriation pour cause d’utilité publique,
a droit à une indemnité ; cette indemnité est due quelle
que soit la nature des titres en vertu desquels le locataire
jouit de limmeuble. La loi ne distingue pas ici entre les
locataires qui ont des baux authentiques ou dont la date
est certaine et ceux qui jouissent sans bail ou en vertu
d’un acte sous seing privé qui n’a pas de date certaine :
CHAP. II.—SEGT. I".—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 125
l’indemnité est due dans tous les cas ; il suffit, pour que le
locataire ou, le fermier y ait droit, qu’il se soit fait connaître
en cette qualité antérieurement à l’expropriation
(Trib. de la Seine, lre ch., 30 mars 1844 ; Gaz., des Trib.,
31 mars 1864 ; Cass., 17 avril 1861 ; S.-V.61..1.497). Mais
en quoi consiste l’indemnité à accorder au locataire pour
la privation de son droit de jouissance ? Doit-on suivre les
principes établis par les art. 1745, 1746 et 1747 (1) , C.
civ., qui déterminent l’indemnité allouée au locataire
pour le cas où, en vertu des stipulations du bail, l’acquéreur
de l’immeuble loué peut expulser le preneur ? Il est
probable que ; dans la plupart des cas, les jurés, qui sont,
comme on le sait, appelés à fixer l’indemnité à laquelle
le locataire a droit, adopteront ces bases toutes les fois
qu’ils n’auront pas de motifs de s’en écarter ; mais il importe
de faire observer que les jurés ne sont point légalement
obligés de se conformer aux dispositions des art.
1745, 1746 et 1747 du C. civ., et qu’ils peuvent suivre
d’autres règles d’appréciation.

Si, au moment de la location, le propriétaire savait que
les lieux loués devaient être expropriés et détruits pour
cause d’utilité publique, il serait passible de dommages et
intérêts envers le locataire. 11 y aurait, en effet, mauvaise
foi de la part d’un propriétaire qui passerait bail étant prévenu
à l’avance de l’impossibilité de maintenir le contrat.

261. L’article 21 de la loi'du 3 mai 1841 impose au
propriétaire exproprié l’obligation de faire connaître à
l’expropriant ses fermiers ou locataires dans la huitaine
qui suit la notification du jugement d’expropriation, ou
sinon, et faute par lui de le faire, la loi précitée porte
qu’il restera seul chargé envers eux des indemnités qu’ils
pourraient avoir à réclamer. Jusqu’à quel point cette dis(4
) Ces articles sont conçus en ces termes :Art. 4745. S’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique, le bailleur
paye, à titre de dommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale
au'prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé
entre le congé et la sortie.Art. 4746. S’il s’agit de biens ruraux, l’indemnité que le bailleur doit
payer au fermier est du tiers du prix du bail pendant tout le temps qui reste
à courir.Art. 4747. L’indemnité se règle par experts, s’il s’agit de manufactures,
usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances.126 TIT. Ier. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
position peut-elle être applicable aux. propriétaires lorsque
les locataires ou fermiers interviennent personnellement,
bien que tardivement toutefois, pour faire fixer les
indemnités auxquelles ils ont droit ?

Dans le cas d’intervention tardive de la part des locataires
ou fermiers, l’expropriant peut conclure à la nonrecevabilité
de l’intervention, et alors une indemnité en
bloc est accordée au propriétaire qui fait entrer dans le
chiffre de sa prétention la valeur des indemnités qui peuvent
être dues à ses fermiers ou locataires auxquels il en
doit tenir compte.

L’administration du chemin de fer du Nord, dans plusieurs
affaires d’expropriation intéressant les habitants de
la Chapelle-Saint-Denis, avait cru devoir suivre une autre
marche ; eUe avait laissé déterminer par le jury deux
indemnités distinctes, l’une pour le propriétaire, l’autre
pour le locataire, mais avec réserve de faire staiuer, par
qui de droit, surl’intervention ; puis, s’appuyantsur le ?texte
de la loi précitée, elle prétendait qu’elle ne devait payer
qu’une seule indemnité allouée au propriétaire, qui restait
seul tenu de celles qui pourraient être dues à ses locataires
ou fermiers ; ainsi, dans une espèce qui s’est présentée
devant la 4e ch. du "Trib. civ. de la Seine, deux indemnités
avaient été fixées : l’une de 21,000 fr. pour le sieur Derche,
propriétaire, à raison de la dépossession de son immeuble ;
l’autre de 10,000 fr. pour le sieur Mary, locataire,
à raison de son industrie de jardinier-fleuriste.
L’administration soutenait que les 10,000 fr. alloués au
locataire devaient être supportés par le propriétaire, sur
son indemnité de 21,000 fr. ; mais le Tribunal a décidé,
par jugement du 20 avril 1844, que les deux indemnités
devaient être payéespar l’Etat, qu’il n’y avait pas lieu
d’appliquer à ce cas les dispositions rigoureuses de l’article
21, l’intervention tardive du locataire n’ayant d’ailleurs
causé aucun grief à l’expropriant.

Une pareille décision a été rendue le 23 mars 1844, par
la 3e ch. du même Tribunal (Droit, 3 mai 1844).

262. Lorsque par son bail un locataire a renoncé envers
le propriétaire à réclamer aucune indemnité en cas
d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’administration
est-elle fondée à se prévaloir de Cette clause du bail
pour refuser toute indemnité à ce locataire ?
GHAP. H.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 127
La Cour de Paris a décidé l’affirmative par arrêt du
9 avril 1842, rendu sur appel d’un jugement du Tribunal
civil de la Seine dont la Cour a adopté les motifs
(Gaz. des Trib., 10 avril 1842)  ; un jugement du Tribunal
de la Seine du 31 juill. 1858 s’est prononcé dans le même
sens (Gaz. des Trib., 1er août 1858)  ; mais la Cour de Paris,
par arrêt de la lre ch. du 2 avril 1852 (Gaz. des Trib., 3 avili
1852)  ; la Cour de Rouen, par arrêt du 12 fév. 1847 (1) ,
S.-Y.48.2.591) , et le Tribunal de la Seine, lrcch., par jugement
du 30 mars 1844 (Gaz. des Trib., 31 mars 1844) , ont
jugé le contraire.

Nous adoptons cette dernière opinion. En effet, l’indemnité
allouée au locataire de l’immeuble exproprié pour
cause d’utilité publique est distincte de celle allouée au
propriétaire ; les locataires ont une action directe contre
l’expropriant, et, à moins de renonciation expresse, cette
action ne reçoit aucune atteinte des conventions particu- "
lières intervenues entre' propriétaires et locataires.

265. En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique,
les loyers payés d’avance au propriétaire pour mie
jouissance devenue impossible doivent être restitués au
locataire (Trib. de la Seine, 7 fév. 1855) (2).
(4) ….Attendu qu’une renonciation à un droit si fortement consacré par la
loi ne se présume pas ; —Que si, de la clause invoquée par la ville, il résulte
qu’en effet le cas d’expropriation a .élé prévu entre le locataire et le propriétaire,
et s’il a élé convenu entre eux que le bail, dans ce cas, serait considéré
comme devant expirer de plein droit, et que le locataire n’aurait rien à
prétendre sur l’indemnité allouée au propriétaire, il est évident que celte
clause n’avait d’autre but que de garantir le propriétaire de tout recours du
locataire contre lui ; mais qu’elle ne peut valoir, contre le locataire, de renonciation
à un droit d’indemnité au profil d’un expropriant futur, tiers étranger
aux conventions des parties ; — Que des termes sainement entendus de cette
clause et l’exécution en fait qui lui a élé donnée par les parties, notamment
par la signification faite par les frères Ledan à Ogé, aux termes de laquelle
ceux-ci avertissaient leur locataire qu’il eût à réclamer, s’il le jugeait convenable,
l’indemnité à laquelle il croirait avoir droit, il résulte que l’intention
des parties n’était pas, en donnant un surcroît de garantie au propriétaire,
de priver le locataire des droits que lui assurait, contre les tiers expropriants,
l’expropriation dont on présageait l’événement dans le contrat:—Que l’expropriant
ne peut devenir l’ayant cause de l’exproprié qu’autant qu’il est investi
du droit, complet de propriété, pour l’accomplissement des conditions qui sont
de l’essence de l’expropriation pour cause d’utilité publique.(2) Delalleau, Jousselin et Rendu, Traité de VExpropriation pour cause
d’utilité publique (4838) , t. 4", n° 363128 TIT. I".—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Pareillement le locataire exproprié pour cause d’utilité
publique a le droit de se faire restituer par le propriétaire
le montant des loyers payés d’avance, alors surtout qu’il
est étabh que la somme représentative de ces loyers n’est
pas entrée dans l’indemnité touchée par le locataire, mais
au contraire dans ceUe allouée au propriétaire (Cass., 3 mai
 ;1858, D.p.58.1.274).

264. Lorsque le propriétaire exproprié a négligé de
déclarer à l’administration, dans le délai de huitaine déterminé
par l’article 15 de la loi du 3 mai 1841, l’existence
d’un locataire, et que néanmoins l’indemnité due en raison
de la location a été fixée par le jury, il doit être sursis à
la demande en condamnation d’une somme égale à l’indemnité
formée devant, le tribunal civil par le locataire
contre le propriétaire, jusqu’à ce que l’administration ait
été mise en cause (Trib. de la Seine, 4e ch., 2 mars 1844,
Droit, 20 avril 1844).

N’est pas recevable contre le propriétaire une demande
en indemnité de loyer formée par le locataire pour trouble
à sa jouissance, résultant de l’étayement, à l’intérieur
et même à l’extérieur, de la maison, louée par suite de la
démolition de la maison voisine expropriée pour cause
d’utilité publique (Paris, 3e ch., 16 mars 1860, Gaz. des
trib., 29 mars 1860). Voyez n° 1055.

265. Parmi les événements de force majeure qui ne
donnent pas ouverture à l’action en garantie contre le bailleur,
il faut aussi placer l’éviction totale ou partielle ou
le trouble qu’éprouve le preneur par suite de l’exécution
des mesures prescrites par l’autorité municipale en vertu
de la loi du 13 avril 1850, relative à l’assainissement des
logements insalubres ; en effet, si les travaux ordonnés par
radministration nécessitent la résiliation du bail, cette
résiliation n’emporte en faveur du locataire aucuns dommages-intérêts
(loiprécitée, art. 11)  ; pareillement, si desréparations
sont jugées nécessaires et prescrites par l’ad-j
ministration pour l’assainissement des lieux loués, le locataire
n’a le droit de réclamer aucune indemnité pour le
trouble qu’il éprouve dans sa jouissance, à moins que les
réparations ne durent plus de quarante jours, auquel casv
le prix du loyer sera diminué à proportion ctu temps et
de la partie des lieux loués dont le locataire aura été
privé (Arg. de l’art. 1724, C. c).
CHAP. II.—SECT. IIe.—OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 129
Mais, lorsque le propriétaire, loin de se refuser de faire
les travaux d’assainissement prescrits par l’administration,
offre d’effectuer ces travaux, est-il fondé à demander contre
son locataire la résiliation du bail en se basant, par
exemple, sur ce que les réparations imposées par ordre
supérieur modifient la chose louée et en font une chose
nouvelle dont la valeur locative n’est plus en rapport avec
celle du bail fait précédemment ?

Cette question s’est présentée devant les tribunaux et
n’a pas été résolue en principe. Il a été jugé seulement
que, lorsque des travaux sont ordonnés par l’autorité municipale
et que le propriétaire a consenti à les exécuter, il
n’y a pas heu de prononcer la résiliation intégrale ou partielle
du bail (Paris, 24 août 1854, D.p.56.2.166).

Quant à nous, nous pensons, avec M. Dalloz, qu’en examinant
la question en droit strict et abstraction faite de la
cause, on doit décider que le propriétaire n’a pas le droit
de demander la résiliation du bail. En effet, une loi sur la
salubrité n’a pu abroger le Code civil, à moins d’une
disposition expresse qui n’existe pas. Or, d’après l’art.
1724, le droit de résiliation n’appartient qu’au preneur,
et l’art. 11 de la loi de 1850 est conçu évidemment dans
cette pensée, puisqu’il déclare qu’au cas de résiliation, le
locataire ne pourra pas réclamer des dommages-intérêts
.(Dalloz, Rép. alph., t. xxxix, v° Salubrité publique, p. 679,
n° 59).

§ 4. — De l’obligation de garantir le locataire des vices de la
chose louée qui en empêchent l’usage.

26S. L’article 1721 du Code civil porte : « Il est dû garantie
au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose
louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur
ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces
vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur
est tenu de l’indemniser. »

267. Remarquez qu’il est dû garantie au preneur pour
tons les vices ou défauts de la chose louée, non-seulement
lorsque ces vices en empêchent entièrement l’usage, mais
lorsqu’ils le diminuent d’une manière grave, ou lorsqu’ils
n’affectent qu’une portion de la chose louée et n’empêchent
l’usage que de cette portion. En effet, l’article 1721,
130 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
dont nous venons de transcrire le texte, dispose d’une
manière générale qu’il est dû garantie OM preneur pour tous
les vices ou défauts de la chose louée, qui en empêchent l’usage ;
et il ajoute que, s’il résulte de ces vices et défauts quelque
iperte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
 ;'M. Duvergier (t. ni, n° 339) adopte cette opinion. « Sans
'doute, dit-il, les effets de l’action en garantie seront plus
ou moins étendus, selon que les vices auront été un obstacle
plus ou moins grand’à l’usage de la chose louée, ou
qu’ils auront causé une perte plus ou moins considérable
 ; selon les circonstances, le preneur n’aura droit qu’à
mie diminution de prix, ou il fera prononcer la résiliation
du bail avec ou sans dommages et intérêts. Mais ce serait
une erreur de n’accorder l’action en garantie pour vices
de la chose louée que lorsque ces vices en rendent l’usage
entièrement impossible. »

Ce n’est pas, dit aussi M. Troplong (n° 196) , par l’étendue
des dommages qu’on juge de l’impropriété de la
chose à satisfaire à sa destination ; il suffit au preneur que
l’objet loué n’atteigne pas son but par suite de quelque
vice inhérent, pour qu’il fasse résoudre le bail et se dispense
de payer le prix.

Toute la question sera donc de savoir quelle est la
gravité du vice ou du défaut allégué comme cause de
garantie. Si cette gravité est telle qu’elle rende la chose
impropre à son usage, ou qu’elle diminue tellement cet’
usage que le preneur ne l’aurait pas louée, il y a lieu à
garantie.

Ainsi, par exemple, si dans la maison louée il se trouve
une écurie infectée delà niorve, ou bien une cave qui est
submergée dans les grandes eaux ou dans les temps de
pluie, ou bien un puits qui manque d’eau dans un certain
temps de l’année, ou dont l’eau est corrompue, ce sont
là des vices pour lesquels le bailleur doit garantie au
preneur, parce que ces vices empêchent l’usage de la
chose. Yoyez n° 1056.

De rnênie^si les cheminées de la maison fument incessamment
et a,vec opiniâtreté, le propriétaire est tenu de
les fane mettre en état (1). En effet, la fumée des chemi(4) 
Nous devons dire, cependant, que dans tous les manuels qui ont étéCHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 131
nées est un inconvénient majeur qui n’engendre pas une
simple incommodité, mais qui altère la santé et détériore
publiés sur le louage des maisons, on lit que la fumée A'une ou de -plusieurs
cheminées ne donne point au locataire lieu à garantie contre le propriétaire,
que ce dernier n’est tenu de les faire réparer que dans le cas où elles fument
toutes. On cite, à l’anpui de cette opinion, un arrêt du Parlement de Paris du
7 juillet 4767.. Biais nous ne pensons pas qu’on en ait compris le véritable sens. En effet,
dans l’espèce de l’arrêt précité, une maison avait été louée pour en faire un
hôtel garni Le bail portait que le locataire avait déclaré bien connaître les
lieux ; il articula et demanda à faire preuve, au cas de déni, qu’il n’y avait pas
une seule cheminée de cette maison qui ne fumât à tel point, qu’en tout
temps, lorsqu’on y faisait du feu, il fallait tenir les portes ou les fenêtres
ouvertes ; mais comme ce fait fut dénié par le propriétaire, la Cour ordonna
que les cheminées seraient visitées par des hommes de l’art ; mais le procèsverbal
de visite, constalanl qu’il n’y avait que sept cheminées sur onze qui
fumassent, la Cour jugea que le locataire ne pouvait pas forcer le propriétaire
à faire les réparations indiquées sur le procès-verbal, pour empêcher la fumée.
Denisarl, qui, dans sa Collection de jurisprudence, (au motLocataire, n°i\5) ,
rapporte ces faits, ajoute que l’arrêt qui avait ordonné l’expertise ne fit aucune
impression, parce que le locataire avait articulé que toutes les cheminées
fumaient, et que le procès-verbal fait en exécution de cet arrêt n’en contenait
pas la preuve.Ainsi la raison principale qui a déterminé la décision de la Cour, c’est que
le locataire articulant un fait qu’il ne pouvait prouver, à savoir que toutes les
cheminées fumaient, devait nécessairement succomber dans sa demande.
Quoi qu’il en soit, du reste, de la justesse de celle considération dans laquelle
tout l’arrêt semble se renfermer, il n’en est pas moins vrai que les auteurs
des manuels que nous avons.indiqués,.ci-dessus, ne saisissant pas bien la
pensée de cet arrêt, en ont tiré de fausses conséquences, en décidant que le
locataire ne peut contraindre le propriétaire à faire réparer les cheminées que
quand elles fument toutes. D’ailleurs, cette opinion, qui n’est fondée ni en
droit ni en équité, ne saurait être raisonnablement soutenue sous l’empire du
Code Napoléon ; le texte et l’esprit de l’article 4 721 la repoussent également. En
effet, il est certain, comme nous l’avons dit ci-dessus, n" 67, que le propriétaire
doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée,
non-seulement lorsque ces vices en empêchent entièrement l’usage, mais
encore lorsqu’ils le diminuent d’une manière grave, ou qu’ils n’affectent qu’une
portion de la chose louée, et n’empêchent l’usage que de celte portion.Les cheminées qui se trouvent dans les lieux loués sont des accessoires
sur l’usage desquels le locataire a dû compter au jour du contrat ; s’il éprouve,
par suite du vice dont elles sont atteintes, un empêchement qui le prive de
l’avantage qu’il s’était promis, le propriétaire sera tenu de les faire réparer,
soit qu’il y en ait une ou plusieurs qui fument. Il serait aussi injuste que
ridicule (nous ne saurions trop le répéter) de prétendre que le propriétaire
n’est obligé de faire mettre les cheminées en état qu’alors qu’elles fument
toutes ; autant vaudrait dire qu’il n’est point soumis à cette obligation, car il
doit arriver bien rarement que toutes les cheminées d’une maison fument
également. Lorsque nous disons que le propriétaire est tenu de faire mettre
en état les cheminées qui fument, nous entendons que ce sont celles qui
fument incessamment et avec opiniâtreté ; car on sait qu’un changement de•132 TIT. Ier.— BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
le linge, les meubles. Tel est aussi l’avis de M. Troplong
(n° 196).

268. Le bailleur est tenu de garantir les vices qui empêchent
l’usage de la chose louée, non-seulement lorsqu’ils
existaient dès le temps du contrat, mais même lorsqu’ils
ne sont survenus que depuis (Pothier, n. 112).

11 peut exister des vices survenus depuis le bail dont
le propriétaire soit garant, quoiqu’une l’eût pas été s’ils
eussent existé dès le temps du contrat. Par exemple, si
j’ai donné à loyer une maison à un ouvrier qui a besoin
d’un très-grand jour pour exercer son état, et que depuis
le bail le propriétaire de la maison, qui est vis-à-vis,
l’ait tellement exhaussée qu’il ait ôté tout le jour de ma
maison, je suis garant de ce défaut de jour survenu depuis
le bail, et le locataire est en droit de me demander
la décharge du bail, puisque cette obscurité l’empêche de
jouir de cette maison qu’il n’a prise que pour y exercer
son art. Mais si ce vice eût existé dès le temps du contrat,
je n’en serais pas garant ; car le locataire l’aurait connu
ou dû connaître (Pothier, n° 113). Voyez n° 1057.

Il en serait de même si les cellules inodores d’un appartement,
ayant éprouvé des changements dans leur
construction ou dans la direction des conduits, viennent
' à répandre, pendant la durée du bail, des exhalaisons
putrides et méphitiques ; le locataire est fondé à exiger
décharge de son bail.

De même, si la suppression de certains jours ou issues,
directs ou de souffrance, privait le locataire d’une partie
des lieux loués, celui-ci, à défaut par le propriétaire de
pouvoir ou de vouloir remédier à ces inconvénients, aurait
droit, suivant l’importance du préjudice éprouvé, de
demander, soit une diminution de loyer, soit la résiliation
du bail.

269. Le locataire n’a pas le droit de réclamer des domtemps,
que les rayons du soleil, et que d’autres raisons de ce genre peuvent
faire fumer instantanément la meilleure cheminée ; dans ce cas, il ne serait pas
juste au locataire de se plaindre ; c’est un inconvénient momentané qu’il doit
supporter.—Ce que nous disons ici s’applique également aux cheminées qui
fument sans y faire de feu.—La Cour de Bordeaux par arrêt du 28 août 4870
(D.p.73.2.437) a prononcé la résiliation du bail dans une espèce où la
fumée d’une cheminée de cuisine rendait à peu près impossible l’usage de
cette cuisine.CHAP. II.—SECT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 133
mages et intérêts contre le bailleur pour les vices qui ne
sont survenus que depuis le contrat.

270. A l’égard des vices qui existaient dès le temps du
bail, il y a certaines distinctions à faire :

Lorsque le bailleur avait la connaissance du vice, c’est
mauvaise foi de sa part de l’avoir dissimulé au preneur,
et ce dol l’oblige aux dommages et intérêts du
preneur (1).

Il faudrait décider de même si le bailleur, sans avoir
une connaissance positive du vice, avait un juste sujet de
le soupçonner, ou si, par sa profession, il devait en être
informé. Hors ces cas, le bailleur qui n’a pas connu, ni
dû connaître, le vice de la chose louée, n’est pas tenu de
dédommager le preneur de la perte qu’il a soufferte de
ce vice, et il n’est tenu que de reprendre la chose qu’il lui
a louée et de le décharger du loyer (Pothier, n°s 118 à 120).

Ainsi, quand le bailleur aura ignoré les vices de la chose
(4 ) C’est en se fondant sur ce motif que la Cour de Paris a prononcé la résiliation
du bail, et condamné le propriétaire à des dommages et intérêts envers
le locataire, dans l’espèce suivante, rapportée dans la Gazette des Tribunaux
du 24 mars 4831 :« Une remise dépendait d’une maison, faubourg Saint-Honoré, dont la
demoiselle Hobhs était principale locataire ; elle s’imagina de transformer cette
remise en une boutique dont elle pensait, avec raison, tirer un loyer plus
avantageux. Une difficulté aurait dû arrêter la demoiselle Hobbs : c’était l’existence,
dans celle remise, de l’ouverture de la fosse d’aisances ; mais tout le
monde n’a pas le nez fin, beaucoup ont la vue courte, et puis, d’ailleurs, se
dit-elle, j’exigerai un bon bail, et nous verrons après.« La boutique est mise à louer. Pierrot, honnête cordonnier, se présente,
voit les lieux, fait un bail et s’installe. Quelle est donc, dit-il en entrant, au
portier, cette grande pierre qui lient presque toute l’étendue de ma boutique ?
—Oh rien, presque rien.—Mais encore ? — C’est la pierre qui ferme l’ouverture
de la fosse d’aisances. Il est vrai qu’il faut la vider tous les trois ou quatre
mois, mais ce n’est l’affaire que d’une nuit ; vous en serez quitte pour monter
vos meubles et vos marchandises dans votre entre-sol ; vous les descendrez le
lendemain,- et il n’y paraîtra plus.« Aussitôt fait que dit : les vidangeurs d’arriver, Pierrot de se retirer à
l’entr-esol. Mais le lendemain, lorsqu’il descendit dans sa boutique, il se
trouva plongé dans une atmosphère de miasmes méphitiques qui affecta aussitôt
son nez, sa poitrine et ses bottes, et, depuis, l’humidité fut telle, que
la tenture du papier jaune de rigueur 'tombait par morceaux.« Pierrot, menacé d’une autre visite de vidangeurs, s’adresse à la justice,
jui prononce la résiliation du bail ; mais la demoiselle Hobbs s’était pourvue
levant la Cour. La Cour (2e chambre) a entendu les plaintes du pauvre Pierrot :
îlle l’a retiré des latrines, et a condamné la demoiselle Hobbs à 50 fr, de
Jommages et intérêts et à tous les dépens. »S134 T1T„ Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
louée et qu’il n’aura pu les connaître, le preneur ne
pourra réclamer des dommages-intérêts, mais seulement
une diminution de prix ou la résiliation du bail (Doranton,
u° 63 ; Troplong, n° 194, et Duvergier, n° 341) (1).

27Î. Aucune garantie n’est due pour les vices apparents
au moment du contrat, que le preneur a connus ou
qu’il a dû aperce%roir par l’inspection qu’il a faite de la
chose louée. Il est présumé avoir voulu la prendre avec
le vice dont elle était atteinte, et avoir calculé le prix du
bail sur l’utilité qu’elle lui offrait (Pothier, n° 213 ; Troplong,
n° 198 ; Duvergier, t. m, n° 343 ; Colmar, 14 nov.
•1825 ; Bordeaux, 28 mai 1841 (2)  ; S.-Y.42.2.416 ; D.P.41.
2.213 ; Paris, 23 janv. 1849 ; P.49.1.288 ; Lyon, 6 juin
1873 ; S.-V.73.2.194).

2ï2. Par suite le tribunal, saisi delà demande en résiliation
de bail pour vices ou défauts de la chose louée, ne
doit pas donner mission aux experts de vérifier si la chose
est propre à l’usage pour lequel elle est louée, mais bien \
si le vice est caché ou apparent, ou facile à prévoir et s’il i
affecte tout ou seulement partie de la chose (Arrêt précité <
de la Cour de Bordeaux). i

2"5. De ce que le bailleur ne doit garantir au preneur i
pour les vices de la chose louée que lorsque celui-ci a eu .'
ou dû avoir connaissance de ces vices, il suit que le pre- ;
neur qui a loué une maison, malgré les circonstances in- ,
hérentes au quartier dans lequel elle est située, est réputé ;
en avoir accepté les conséquences et n’a à cet égard au- ;
(4) Cependant, contrairement à l’opinion que nous avons adoptée, la Cour '
de cassation a jugé, les 30 mai 4837, 29 janv. 4872 et 24 janv. 4873 (S.-T. }
37.4.602 ; 73.4.404 et 284) , que-l’obligation du bailleur d’indemniser lo [
preneur des dommages-intérêts causés à celui-ci par les vices de la chose i
louée, s’étend même au cas où ces vices auraient été ignorés du bailleur au i
moment du bail. Quoi qu’il en soit, nous persistons à suivre l’avis contraire. •
En effet, il est aussi juridique qu’équitable d’appliquer au louage la dis- •
tiuction établie en matière de vente par les art. 4645 cl4646 du Code civil, j
Cette règle admise dans notre ancien droit n’a pas élé changée dans le Code ;
(Marcadé sur l’art. 4724). Ce n’est donc que quand le bailleur aura connu ou i
dû connaître les vices, que l’indemnité du préjudice causé sera due par lui. j(2) Dans celte espèce, un locataire demandait la résiliation de son bail, en  ;
se fondant sur ce que l’humidité des lieux loués les rendait impropres au i
commerce de la papeterie, qui était sa profession.—Le contraire a été jugé i'
par le Tribunal de la Seine, 5" ch., le 28 fév. 4860 (Droit, 48 mars 4860) , !
dans une espèce où il s’agissait aussi de dommages causés par l’humidité. JGHAP. II.—SECT. Ire.~OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 135
cune action contre le bailleur (Paris, 23 janv. 1849, D.p.
49.5.272).

274. Le principe de la non-garantie des vices n’est
point en contradiction avec ce qu’on a dit précédemment,
que le bailleur est obligé de délivrer la chose louée en
bon état de réparations de toute espèce, quoique le preneur
ait consenti à louer, après avoir vu qu’elle était dégradée.
Le besoin de réparations n’est point un vice de
la chose louée.

275. Au reste, on peut stipuler dans le bail que le bailleur
ne sera point garant des vices de la chose louée en
général, ou de tel vice en particulier. Une pareiUe convention
n’a rien que'de fort licite ; cependant, si elle a
été faite par le bailleur, qui connaissait l’existence des
vices, ou qui savait que la chose avait une tendance à les
contracter, tandis que le locataire l’ignorait, la clause
sera réputée non avenue, à cause du dol du bailleur (Pothier,
n° 114).

276. Le propriétaire, lorsque aucun fait de négligence
ne lui est imputable, n’est pas tenu à des dommages et intérêts
envers son locataire pour réparation du préjudice
causé à) ce dernier par, les rats et les souris qui s’introduisent
dans les lieux loués. Mais le propriétaire peut être
tenu de fane à ses frais les travaux destinés à remédier
pour l’avenir à ces inconvénients et à prévenir de nouveaux
dommages (Trib. de la Seine, 3e ch., 6 mars 1862,
Gaz. des Trib. et Droit, 16 mars 1862).

277. Si un bâtiment loué vient à s’écrouler pendant la
durée du bail, le propriétaire doit indemniser le locataire
du dommage qu’il éprouve par suite de la chute de
ce bâtiment (Arg. de l’art. 1380, C. c, Duranton, n° 64 ;
Troplong, n° 201).

§ 5.—De l’obligation pour le bailleur d’acquitter les
contributions à sa charge.

278. La contribution foncière est à la charge du propriétaire.
Elle est établie par égalité proportionnelle sur
toutes les propriétés foncières, à raison ae leur revenu
net imposable (Yoyez chapitre V des contributions publiques,
page 270).

279. Quoique la contribution des portes et fenêtres
136 TIT. Ier.—BAIL.OU LOUAGE DES MAISONS.
soit due par les locataires, le propriétaire est cependant
tenu d’en fane l’avance et de la payer à l’État, sauf à
exercer son recours contre ses locataires. S’il n’y a qu’un
seul locataire occupant la maison en totalité, le propriétaire
lui retient la totalité de l’impôt.
i 280. S’il y a plusieurs locataires, le propriétaire leur
retient la taxe des portes et fenêtres comprises dans la
location de chacun d’eux.

Dans ce dernier cas, la porte d’entrée, les fenêtres du
palier ou de l’escalier, enfin les portes et fenêtres qui
n’appartiennent pas plus à un locataire qu’à un autre,
restent à la charge du propriétaire.

281. S’il y a un principal locataire, le propriétaire lui
retient la taxe entière. Le principal locataire retient à son
tour à chaque sous-locataire sa quote-part de l’impôt, et
il supporte seul la charge des portes et fenêtres d’un usage
commun (Loi du 4 frimaire an vu, art. 12, et instruction
ministérielle).

282." Mais ce qui précède ne serait pas applicable si le
locataire avait été déchargé, par une clause du bail, de la
contribution des portes et fenêtres. Dans ce cas, le propriétaire
devra l’acquitter seul.

285. Quelles formalités les propriétaires ou, à leur
place, les principaux locataires sont-ils tenus de remplir
lorsqu’ils ne veulent pas, en cas de déménagement de
leurs locataires, demeurer responsables des contributions
dues par ces derniers ?

Les propriétaires, afin de se mettre à l’abri de la responsabilité
qui, dans ce cas, pèse sur eux, sont obligés,
un mois au moins avant l’époque du déménagement de
leurs locataires, de prévenir le percepteur de ce déménagement.


La déclaration du propriétaire ou du principal locataire
est inscrite sur un registre à ce destiné, et signée du
propriétaire ou principal locataire, à qui le percepteur,
sur la demande qui lui en est faite, remet une reconnaissance
de cet avis. Mais, pour que cette déclaration puisse
avoir effet, il faut que le propriétaire ou principal locataire
empêche la sortie des meubles et effets appartenant
au locataire, jusqu’au jour fixé par ladite déclaration, à
moins que le locataire n’ait justifié de l’entier paiement de
ses contributions (Loi du 2 frimaire an xl.
CHAP. II.—SEQT. Ire.—OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 137
284. Si le percepteur refuse de recevoir la déclaration
à l’époque prescrite, et d’en délivrer une reconnaissance,
le propriétaire ou principal locataire a la faculté de la
porter devant le maire ou le juge de paix de l’arrondissement
dans lequel la taxe est ouverte, et d’en prendre
acte. Il peut aussi la fane notifier par ministère d’huissier
dans ce dernier cas,, et, sur la représentation du refus
écrit, les frais de l’acte sont à la charge du percepteur
(Règlement du Ministre des finances du 26 août 1834,
art. 15).

285. Dans le cas de déménagement furtif de la part
des locataires ou sous-locataires, le propriétaire ou principal
locataire, s’il ne veut pas demeurer responsable des
termes échus de leurs contributions, doit fane constater,
dans les trois jours, ce déménagement furtif, soit par le
commissaire de police ou le juge de paix, soit par le maire
ou son adjoint. Le certificat de déménagement furtif doit
être déposé, dans les trois jours de sa date, entre les
mains du percepteur, qui en délivre récépissé (Même règlement,
art. 16).

286. Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration
de leur part, les propriétaires demeurent responsables
de la contribution des personnes logées par .eux en
garni (Loi du 21 avril 1832, art. 23).

237. Les contributions directes sont payables par
douzième, à l’échéance de chaque mois, et en numéraire.
Les paiements doivent être effectués à la caisse du
percepteur et non ailleurs, à peine de nullité (Loi du 3 frimaire
an vu, art. 1er et 146).

288. L’obligation de payer les termes échus des contributions
doit être remplie par le contribuable, quels que
soient le montant et la nature des réclamations qu’il ait
à former, sauf à lui rembourser les sommes qu’il aurait
payées en plus (Arrêté du 24 floréal an vin, art. 16).

Pour plus de développements, voyez chapitre V des
Contributions publiquesf pag » 270 et suiv.
138 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS. ,SECTION II.Des obligations du preneur ou locataire*
289. Le preneur est tenu :

1° De garnir la maison ou autre heu de meubles suffisants
pour répondre du loyer (C. c, art. 1752).

2° D’user de la chose, louée en bon père de famille, et
suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur,
ou suivant celle présumée d’après les circonstances,
à défaut de convention (C. c, art. 1728).

3° De payer le prix du bail aux termes convenus (Même
article).

4° D’acquitter les contributions et d’accomplir les charges
de police.

5° De laisser visiter les lieux qu’il doit cesser d’occuper,
par ceux qui se présentent pour les louer.

§ 1er.—Z>e l’obligation de garnir les lieux loués de meubles
suffisants.

290. Les meubles du locataire sont, pour le propriétaire,
la garantie du paiement du loyer ; car c’est sur ces
meubles que ce dernier exerce le privilège que la loi lui
accorde. Lis doivent donc être suffisants pour répondre
de ce loyer (1)  ; sinon, le locataire peut être expulsé. Tou(1) 
Il importe d’autant plus aux propriétaires de. vérifier si les meubles ou
marchandises apportés par le locataire dans les lieux loués suffisent pour répondre
du prix des loyers, qu’ils ont, en pareille matière, bien des pièges à
redouter delà part des mauvais locataires. Le fait suivant, rapporté dans la
Gazette des Tribunaux du 49 juillet 4S3S, justifiera notre observation :« Un propriétaire de la rue du Cimetière-Saint-Nicolas, à Paris, avait pour
locataire un marchand de vin qui payait fort inexactement, et qui était en
relard pour plusieurs termes de loyer. Le propriétaire était, toutefois, rassuré
par la solvabilité apparente de son débiteur. En effet, le marchand ne
faisait pas sortir de la cour une pièce de vin qu’il ne la remplaçât, et quelquefois
au double, le lendemain ou le jour même.< Cependant, fatigué d’attendre vainement des à-compte promis, et jamais
réalisés, le propriétaire fit faire un commandement de payer, puis une
saisie. L’huissier, voulant faire procéder régulièrement, se fait" accompagner
d’un expert dégustateur. Celui-ci, armé de son foret, perce une pièce ; il approche
la coupe de sa bouche pour décider entre Chablis, Pouilly et Sancerre,
etc., etc., il goûte… et il reconnaît que le liquide, totalement dépourvu
de couleur, d’odeur et de saveur, possède les qualités négatives qui constituentCHAP. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 139
tefois cette expulsion ne s’opère pas de plein droit ; elle
doit être demandée en justice, et les tribunaux sont appréciateurs
des circonstances (1).
l’eau à l’état de pureté parfaite. H renouvelle l’essai sur quarante-quatre autres
pièces rangées symétriquement, et quarante-quatre fois il obtient le même
résultat. >(4) Nous ferons observer que, quand les lieux ne sont pas garnis de meubles
suffisants pour répondre des loyers et que le propriétaire a fait judi.
clairement expulser le locataire, ce dernier, malgré cette expulsion, peut,
s’il y a bail et qu’il n’ait point été résilié, se faire ultérieurement remettre en
possession en offrant de payer l’arriéré et de garnir les lieux de meubles suffisants.
C’est ce que le Tribunal civil de la Seine, 4" chambre, a jugé le 49 oct.
4864 {Gazelle des Tribunaux, 24 oct. 4864) , dans l’espèce que voici : M. Balthazard,
propriétaire, avait, en 4857, fait bail pour douze ans au sieur Broncard
d’une boutique moyennant un loyer annuel de 200 fr. Les lieux n’ayant
pas élé garnis de meubles suffisants pour la garantie du loyer, M. Balthazard
introduisit un référé tendant à l’expulsion de son locataire. M. le président,
après avoir fait visiter les lieux par un huissier audiencier qui constata que
les meubles ne constituaient pas un gage suffisant, rendit, à la date du 44 mai,
une ordonnance accordant à Broncard un délai jusqu’au 45 juillet, afin de payer
les loyers échus et de garnir les lieux de meubles suffisants. Le 45 juillet,
en effet, un huissier se présenta au nom du propriétaire. Broncard offre de
payer le terme échu le 4er, mais déclare en même temps ne pouvoir garnir
les lieux de nouveaux meubles. L’huissier procéda à l’expulsion en vertu de
l’ordonnance qui autorisait le- propriétaire à se remettre en possession des
lieux et à les relouer aux risques et périls du locataire expulsé.—M. Balthazard
fit alors exécuter des travaux considérables, et il se préparait à relouer
dans de nouvelles conditions, lorsque Broncard l’assigna devant le Tribunal
civil, demandant acte de ce qu’il était prêt à payer les loyers échus, à garnir
les lieux, et demandant, en conséquence, sa réintégration. M. Balthazard résistait
à cette demande ; l’expulsion de Broncard était, disait-il, un fait consommé
sur lequel il n’était plus possible de revenir. Les lieux, d’ailleurs,
n’étaient pas dans le même état, et la demande de Broncard cachait une spéculation
que la justice ne pouvait consacrer. — Jugement du Tribunal civil de
la Seine conçu en ces termes : « Attendu que Broncard et la demoiselle Robard
sont débiteurs des sieur et dame Balthazard de 92 fr. 34 c. pour reliquat de
compte fait en justice de paix des deux termes de loyers échus en juillet et
octobre, et que les lieux ne sont .pas suffisamment garnis de meubles pour
répondre des loyers ; qu’ainsi, l’expulsion a été ordonnée à bon droit par l’ordonnance
de référé, et qu’ils ne peuvent obtenir leur réintégration qu’en
satisfaisant à leur obligation ;—Par ces motifs,—dit et ordonne que Broncard
et la demoiselle Robard ne pourroul être réintégrés dans les lieux à eux loués
et continuer leur location qu’à la charge par eux, dans les trois jours du présent
jugement, de payer aux sieur et dame Balthazard les 92 fr. 34 c. du reliquat
de compte des deux termes de loyers échus et de garnir les lieux de meubles
en quantité suffisante pour répondre des loyers ;—Et attendu qu’ils ont par
leur retard et insuffisance motivé l’instance actuelle, les condamne, en tous
les cas, aux dépens. »Ainsi, lorsque les meubles des locataires sont insuffisants pour répondre
du paiement des loyers et que le propriétaire désire se dégager des liens du
bail qu’il a consenti au locataire, ce propriétaire ne doit pas se contenter de140 HT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS ;
Mais, lorsque le locataire qui n’a pas de meubles suffisants
pour garnir les lieux loués, donne des sûretés
capables de répondre du loyer, le bailleur ne peut l’expulser
(C. c, 1752). Ces sûretés résultent ou d’un cautionnement,
ou d’une hypothèque, ou d’un nantissement
que fournit le locataire.

291. Mais quelle doit être la valeur des meubles du
locataire ? faut-il qu’elle représente le montant des loyers
de toute la durée du bail, par exemple, des loyers de
vingt ans, si le bail a été consenti pour ce laps de temps ?
Une pareille interprétation serait évidemment contraire à
l’esprit de la loi. En général, et sauf quelques exceptions
que nous indiquerons ci-après, il suffit que les meubles
des locataires aient une valeur assez grande pour répondre
du terme de loyer courant et du terme à échoir avec
les frais de vente judiciaire et d’expulsion (Delvincourt,
t. ni, not., p. 201 ; Duranton, t. xvn, n° 157 ; Troplong,
n° 531). D’ailleurs on doit à cet égard suivre l’usage des
lieux quand il est connu.

292. A Paris, ainsi que nous l’apprend le Répertoire de
Jurisprudence de Guyot (éd. de 1784, v° Bail, p. 20) , il
paraît qu’autrefois les meubles garnissant une maison
étaient réputés suffisants, si leur valeur, déduction faite
des frais de vente, pouvait parfaire le prix d’une année
de loyer. Dans d’autres villes, ajoute le même auteur,
il suffit qu’il y ait assez de meubles pour répondre d’un
terme. A Orléans, d’après Pothier (n° 318) , les lieux ne
sont censés garnis suffisamment qu’autant que les meubles
peuvent assurer le paiement de deux termes. La
coutume d’Orléans fixait chaque terme à six mois.

295. Au reste, il n’y a rien d’absolu sur ce point ;
en effet, nous pensons avec M. Duvergier (t. iv, n° 16) ,
que pour décider si le locataire remplit l’obligation de
garnir la maison ou l’appartement, on doit moins comparer
la valeur du mobilier avec le montant des loyers,
avec tel ou tel nombre de termes, que considérer ce que,
d’après le prix du bail, sa durée, surtout d’après la condition
du locataire, la nature et la destination des lieux
loués, le bailleur a dû raisonnablement espérer. « En se
demander judiciairement l’expulsion du locataire, il doit aussi poursuivre en
réâiliation"de bail.GHAP. II.—SECT. H.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 141
plaçant à ce point de vue, ajoute M. Duvergier, tantôt les
juges décideront qu’un mobilier valant le loyer d’une année
est à peine suffisant ; tantôt, ils penseront que moins
que le montant de deux termes offre toute la garantie que
le bailleur est en droit d’exiger. Chaque jour se présentent
des circonstances qui font sentir la nécessité de cette extension
laissée au pouvoir des magistrats. »

Ainsi, celui qui donne une salle à loyer pour une académie
d’armes ne peut pas espérer qu’elle sera garnie
comme un appartement destiné à l’habitation. Quelques
-chaises et quelques bancs de bois formeront le chétif mobilier
sur lequel reposera le gage du propriétaire : ce
qui veut dire que ce gage sera presque nul. Mais le propriétaire
pourra-t-il se plaindre ? Non, car la profession
du locataire l’avertit suffisamment de la destination des
lieux. Tel est l’avis de M. Troplong, n° 536.

Nous citerons l’espèce d’un arrêt du Parlement de
Paris, rapporté par Denisart (Coll. de jurispr., v° Bail,
n° 18).

« Un particulier, principal locataire d’une maison située
sur le boulevard, à Paris, qui avait loué un corps de logis
à un joueur de marionnettes, demanda que celui-ci fût
tenu de garnir les lieux de meubles suffisants pour sûreté
du loyer, ou de donner caution, sinon que le bail fût
résolu. Le baladin répondit qu’il n’avait ni celé son état,
ni l’usage qu’il prétendait faire des lieux compris dans son
bail, et qu’on ne pouvait pas exiger qu’il les garnît d’une
autre manière que celle relative à' sa profession, qui n’était
pas d’avoir des meubles, mais des marionnettes.

« La sentence du Châtelet avait rejeté la défense du baladin,
et déclaré le bail résolu, faute par lui de garnir les
lieux, etc. Mais, par arrêt rendu en la chambre des vacations,
le mardi 18 septembre 1759, elle fut infirmée, et le
principal locataire débouté de sa demande, en payant par
le locataire à l’échéance. »

Cette décision est aussi équitable que juridique.

294. Il est certain, dans tous les cas, que les meubles
apportés par le locataire doivent être de ceux sur lesquels
le bailleur a un privilège, aux termes de l’art. 2102
du Code civ., et que, par conséquent, il ne faut point
tenir compte des meubles déclarés insaisissables par la
loi, non plus que des objets empruntés.par le locataire
142 TIT. Ie 1. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
pour rester momentanément dans la maison, et de ceux
dont la propriété n’appartient pas notoirement au locataire,
ou dont un tiers a signifié au bailleur qu’il en est
propriétaire (Massé et Yergé sur Zachariee, t. iv, p. 390,
note 1).

295. Il est toujours de l’intérêt des propriétaires d’éviter
l’accumulation des termes de loyer arriérés et d’exiger
autant que possible le paiement des sommes dues
par le locataire au fur et à mesure de leurs échéances.
C’est pour le propriétaire le moyen de trouver presque
toujours dans les meubles de sou locataire une garantie,
puisque, comme nous l’avons dit au n° 243, la valeur des
meubles que le locataire est tenu d’intioduire dans les
lieux loués doit en. général équivaloir à deux termes de
loyer. Ainsi, comme le dit un ancien auteur (Bourjon,
Droit commun de la France)  : C’est au propriétaire à veiller
par tenue.

296. De ce que le locataire est tenu de garnir la maison
ou l’appartement de meubles suffisants, il suit qu’il
ne peut pas enlever les meubles qu’il y a apportés. Dans
ce cas, le propriétaire pourrait s’opposer à l’enlèvement,
et même les faire saisir lorsqu’ils auront été déplacés sans
son consentement (Voyez chap. in, des Droits du bailleur
et de ceux du preneur, pag. 193 et suiv).

297. Llest cependant à observer que la loi, en accordant
au propriétaire le droit d’empêcher le locataire d’enlever
les meubles qui garnissent les lieux loués, n’a pas
voulu ôter à ce dernier toute disposition des objets qu’il y
a introduits. Ainsi, il y aurait, de la part du propriétaire,
susceptibilité mal placée, et même résistance qui ne serait
fondée ni en droit ni en équité, s’il s’opposait à l’enlèvement
d’une partie des meubles du locataire, lorsque
ce dernier en laisse suffisamment pour répondre du paiement
des loyers et des antres obligations du bail (1). (Cass.,
8 déc. 1806 ; Bordeaux, H janv. 1826 ; Rouen, 30 juin
1846. S.V.47.2.540).
(4) Toutefois la Cour de Paris a jugé, par arrêt du 2. oct. 4806, que tous
les meubles placés dans une maison sont tellement le gage du propriétaire,
qu’ils doivent être réintégrés alors même qu’il en resterait suffisamment pour
tous les loyers échus et à échoir. Mais la doctrine de cet arrêt est trop rigoureuse
et ne doit pas être suivie ; elle est contraire à la saine interprétation de
la loi.CnAP. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 143
Pareillement, lorsque le locataire, pour le paiement de
son loyer, offre une garantie suffisante au propriétaire, ce
locataire a le droit d’enlever des lieux loués la totalité du
mobilier qui les garnit. La consignation d’une somme
équivalant à deux années de loyer peut être, dans ce cas,
considérée comme une garantie suffisante (Trib. de la
Seine, 4e ch., 20janv. 1863) (1).

298. Nous pensons aussi que le locataire a le droit
d’enlever ses meubles des lieux loués, encore que ceux
qu’il laisse ne soient que suffisants pour répondre du prix
du loyer, quand il le fait pour les remplacer par d’autres.
Par exemple, si le locataire remplace un vieux mobilier
par un neuf, ou bien s’il échange un mobilier qui lui déplaît
ou des objets mobiliers quelconques pour d’autres à
(4 ) Voici les faits qui ont donné lieu à ce procès :En 4862, un étranger d’origine belge, le vicomte Desmanet de Biesne, prit
à bail pour 9 ans et moyennant un loyer annuel de 25,000 fr., un hôtel situé
à Paris, boulevard du Roi-de-Someet appartenant à M. Halimbourg. Le vicomte
de Biesne fit garnir l’hôtel d’un mobilier somptueux et plus que suffisant pour
assurer le paiement des loyers. Après un séjour de quelques mois à Paris,
le vicomte de Biesne, voulant retourner en Belgique, sa patrie, et désirant
enlever le mobilier garnissant les lieux loués, fit offre à M. Halimbourg. son
propriétaire, de déposer à la caisse des consignations le montant de deux
années de loyers, c’est-à-dire la somme de 50,000 fr. pour garantie du paiement
des loyers à échoir. En outré, le bail ne contenant pas d’interdiction de le céder,
M. de'Biesne mit l’hôtel à louer. M. Halimbourg refusa les offres à lui faites,
prétendant que son locataire n’avait le droit d’enlever le mobilier garnissant
les lieux loués qu’en déposant préalablement une somme équivalant à la
totalité des loyers à échoir, c’est-à-dire la somme de 200,000 fr., puisque le
bail avait encore huit années à courir, et ajoutant que cette prétention était
d’autant plus légitime que le vicomte de Biesne, son locataire, n’était pas
Français,Le Tribunal de la Seine, sur les plaidoiries de IIe Léon Duval pour M. de
Biesne et de M" Ballot pour M. Halimbourg, a rendu le jugement suivant :
— « Attendu, eu droit, que le propriétaire à qui son locataire offre une garantie
suffisante pour le paiement de son loyer ne peut pas exiger que ce locataire
laisse dans les lieux le mobilier qui les garnit ;—Attendu qu’en l’état du
procès le Tribunal est en mesure d’apprécier l’étendue de cette garantie ; par
ces motifs, dit qu’en déposant à la caisse des consignations la somme de cinquante
mille francs avec affectation spéciale au paiement des loyers échus et à
échoir dus à Halimbourg, Desmanet de Biesne est dès à présent autorisé à
enlever des lieux loués son mobilier sans exception, et que du moment où Desmanet
de Biesne offrira à Halimbourg un sous-locataire solvable qui aura
garni les lieux loués d’un mobilier suffisant, Desmanet de Biesne aura le droit
d’opérer le retrait de ladite garantie ; et attendu que les parties succombent
dans quelques-unes de leurs prétentions respectives, compense les dépens ;
sur tous autres points et conclusions des parties, les met hors de cause, etc. »144 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
son goût ou qui lui sont plus utiles. Mais dans les circonstances
dont nous parlons, le propriétaire serait en droit
d’exiger du locataire que l’enlèvement des meubles n’ait
heu qu’au fur et à mesure de leur remplacement par
d’autres. Au reste, tout dépendra ici du degré de confiance
que le locataire peut inspirer au propriétaire.

299. De même, le propriétaire qui a loué une boutique
ou un magasin à un commerçant ne pourrait s’opposer
à la sortie des marchandises vendues, bien qu’elles garnissent
les lieux loués. En effet, il est évident que le
propriétaire en consentant le bail a tacitement autorisé
la vente et la livraison des marchandises. Ce n’est qu’autant
que le propriétaire les aurait fait saisir pour défaut
de paiement de loyer qu’il pourrait s’opposer à leur déplacement.


§ 2. ■— De l’obligation pour h preneur d’user de la chose
buée en bon père de famille.

300. Cette obligation se compose de trois éléments différents
qui constituent eux-mêmes autant d’obligations
séparées. 1° Le preneur ne doit user de la chose louée
que suivant la destination qui lui a été donnée par le bail,
ou, à défaut, de convention, suivant celle présumée d’après
les circonstances ; 2° il est tenu d’apporter à sa conservation
tous les soins convenables ; 3° il doit la rendre en bon
état à la fin du bail.

Nous développerons successivement ces trois obligations.


i. — User de la chose suivant sa destination.

SOI. La destination que le preneur doit donner à la
chose louée résulte, soit des clauses du bail, s’il en existe,
soit, dans le cas contraire, des circonstances. Mais ces
circonstances sont si variées, qu’elles ne sont point susceptibles
d’être prévues par la loi. C’est donc à des signes
extérieurs qu’il faut, avoir recours pour reconnaître quelle
est la destination de la chose louée, lorsqu’il n’existe pas
de convention particulière insérée au bail.

Les contestations relatives au mode de jouissance ou
au changement de destination des lieux loués ont leur
cause principale dans le mouvement et dans le progrès de
CHAP. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 145
l’industrie. En effet, l’industrie, qui exerce une si grande
influence sur notre ordre social, et qui prend chaque jour
une extension nouvelle, réclame dans les lieux où elle
place ses établissements une jouissance large, indépendante,
appropriée à ses besoins. Mais la propriété, en lui
fournissant des habitations, résiste souvent à ses prétentions.
De là, ce conflit d’intérêts opposés qui offre parfois
de sérieuses difficultés.pour déterminer la ligne de démarcation,
la juste limite des droits de l’une et de l’autre.
D’ailleurs, la plupart des espèces se présentent sous des
aspects différents, les circonstances aggravent ou atténuent
l’importance des faits ; cependant ce n’est qu’àl’aide
d’une rigoureuse et saine application des principes qui
régissent la matière que l’on peut arriver, à une solution
équitable et juridique. Il est donc nécessaire d’entrer ici
dans quelques développements.

502. La profession qu’exerce le locataire au moment
où il a pris la chose à loyer, et la destination que cette
chose a eue précédemment, sont, à défaut de convention,
des indices propres à manifester l’intention des parties
(1) (Delvincourt, t. in, notes, p. 192 ; Rolland de
Yillargues, v° Bail, n° 362 ; Troplong, n° 308, et Duvergier,
t. in, n° 396). Ainsi, lorsque l’usage auquel la
chose est destinée est mie fois bien déterminé, tout changement
dans l’emploi qu’en fait le locataire devient
une infraction au contrat, et autorise le bailleur à demander
la cessation de l’usage abusif, ou la résiliation
du bail avec ou sans dommages et intérêts, selon les
circonstances ; et ceci est conforme aussi bien au texte
de la loi qu’à son esprit. En effet, l’art. 1729 du Code civ.
est ainsi conçu : « Si le preneur emploie la chose louée à
un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou (2) 
(4) Le Tribunal de la Seine (5° ch.) a fait application de ces principes
dans une espèce que nous avons rapportée, p. 66, note 4.(2) MM. Duranton (u° 74) et Duvergier (t. ni, n° 400) pensent qu’il s’est
glissé dans cet article une faute de rédaction et qu’au lieu de la disjonctive ou,
il faut y lire la copulative et dont il puisse, etc. M. Troplong (n° 299) né
partage pas cet avis. Selon lui, cet article se lie aux deux branches de la première
obligation principale à laquelle l’art. 4728, Code Nap., astreint le preneur,
savoir : 4° user delà chose en bon père de famille ; 2° en user suivant
sa destination. Or, c’est à ces deux idées que l’art. 4729 vient se rattacher
ayee une sanction pénale, qui donne au bailleur l’action en résolution, toutes9146 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celuici
peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

505, 31 y a changement dans la destination de la chose
louée, donnant lieu à résiliation de bail, lorsque le locataire
d’un appartement destiné à son habitation et à celle
de sa famille, sous-loue les lieux à un cercle littéraire ;
soit en ce qu’un tel changement doit causer plus de dé-,
gradations aux lieux, soit en ce qu’il doit en résulter des
inconvénients pour les autres locataires (Aix, 31 janvier
1833, S.-V.33.2.48).

504. Et a été jugé, le 17 mars 1832, par le Tribunal de
la Seine (lrech.) , que celui qui, après avoir fait construire
sur un terrain qu’il avait loué un bâtiment destiné à faire
un manège, ne peut faire servir les lieux loués pour mie
autre destination, telle que serait, par exemple, une association
pour l’instruction du peuple (Gaz. des Trib., 18 mars
1832).

503. Le propriétaire peut demander la résiliation du
bail lorsque le locataire, ajrant dissimulé sa véritable profession,
a loué une boutique pour y établir un dépôt d’objets
de menuiserie pour bières, cercueils, pompes funèbres
(Paris, lre ch., Gaz. des Trib., 1832).

Quand un locataire a pris dans le bail la qualité de
négociant, et a déclaré louer pour lui et sa famille, sïnterdisant
la faculté de sous-louer ; si, dans le fait, sa véritable
profession est celle (L’hôtelier, et s’il emploie la maison
à recevoir et loger des ouvriers, la résiliation du bail
peut être demandée par le bailleur (Bordeaux, 10 mars
1828, S.-Y.28.2.170).

Lorsqu’un locataire qui exerce un certain genre de
commerce (par exemple celui de sangsues)  prend dans le
bail M qualité de commissionnaire en marchandises afin
d’induire en erreur le propriétaire sur la véritable destination
qu’il entend donner aux lieux loués, et afin de faire
concurrence à un locataire commerçant précédemment
établi dans la maison, le propriétaire a le droit d’interdire
les fois que l’un ou- l’autre de ces deux: devoirs n’a pas été rempli. Ainsi
cîiaque obligation du preneur correspond, à un droit réciproque du bailleur.
Il faut donc rejeter la correction proposée par MM. Duranton et Duvergier,
et lire l’article tel qu’il est, alors surtout qu’il présente un sens parfaitement
clair et juste.CHAP. II.— SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 147
au nouveau locataire le commerce qu’il prétend exercer et
de le contraindre à supprimer son enseigne (Trib ; de là
Seine, Droit du 14 mars. 1844). '■

506. Le propriétaire d’une maison destinée à un débit
de marchandises, et qui l’avait louée à un marchand d’eaùde-vie,
peut expulser le sous-locataire qui exerce la profession
de serrurier, et le faire condamner à des dommages
et intérêts. La femme,du serrurier est tenue solidairement
avec son m.ari de ces dommages et intérêts et

, des frais du procès (Paris, 25 mars 1817, D.p. 17.2.104).

507. L’introduction d’une messagerie dans la cour d’un
hôtel garni ne se rattachant pas nécessairement à la jouissance
permise au maître d’hôtel garni, le propriétaire
peut s’y opposer, surtout lorsque la solidité de la maison
peut être compromise (Trib. de la Seine, 3e ch., 30 juin
1836, Droit, 1« juiU. 1836).

508. Un maître de pension n’a pas le droit de faire
jouer ses élèves dans la cour commune aux autres locataires
de la maison, lorsque d’ailleurs son bail ne lui accorde
pas un pareil mode de jouissance de cette cour
(Trib. de la Seine, 12 août 1829, Gaz. des Trib., 13 août
1829).

509. La défense faite au preneur de se livrer à une
profession autre que celle indiquée dans le bail, lui interdit
implicitement le droit d’annoncer par des enseignes
apposées sur la maison louée, une profession différente,
encore que celle-ci s’exerce dans un autre heu. Dans ce
cas, le preneur ne peut tenu* dans lès lieux loués un bureau
relatif à l’une des professions interdites (Paris,
25 août 1843 (1) , Droit, 26 août 1843).

510. Nous venons ■de dire qu’à défaut de convention,
la profession qu’exerce le locataire au moment du bail sert à
préciser la destination que la chose louée doit avoir, et à
déterminer l’usage plus ou moins dommageable qui résultera
de l’occupation des lieux. Il est certain, en effet,
que la jouissance d’un locataire, qui exerce un art mécanique,
entraîne plus d’inconvénients pour le bailleur que
(4) Dans cette espèce, nonobstant la clause du bail qui lui interdisait
d’exercer d’autre profession que celle de louer des voitures, le sieur Colignon
avait ouvert dans les lieux loués un bureau de déménagements qu’il avait annoncé
par une enseigne appliquée sur la maison louée148 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
celle d’un rentier. Mais le bailleur n’a pas le droit de se
plaindre, car il a dû prévoir et accepter, au moment où la
convention a été formée, toutes les incommodités qui deviendront
la suite nécessaire du contrat. Par exemple, le
rez-de-chaussée d’une maison est loué à un distillateur, le
bailleur ne peut pas s’opposer à l’établissement d’alambics
et d’ateliers de nature à causer de la gêne ; il a dû savoir
que les opérations chimiques auxquelles se livre son locataire
pourraient répandre dans toute la maison des odeurs
incommodes. Dès lors, le bailleur n’a point de griefs à proposer
contre l’usage que le locataire fait des lieux loués,
suivant des prévisions légitimes (Troplong, n° 313, Bourges,
24 décembre 1828, D.29.2.385).

511. L’influence de la profession des locataires est
teUe qu’elle l’emporte même sur la destination que les
lieux ont eus précédemment.

Ainsi, une maison qui jusqu’alors était occupée par un
boulanger et servait à son état, est louée ensuite à un
serrurier ; le bailleur n’ignorant point que telle est la profession
du nouveau locataire, il ne pourra empêcher le
serrurier d’employer la chose louée à cette nouvelle destination
 ; il ne pourra l’empêcher, quoique le bail ne contienne
aucune convention formelle à cet égard, et que la
maison n’eût point été employée à l’usage d’un serrurier
(Observ. du Tribunat sur l’art. 1728 du Code civ.).

512. Le preneur estobligé de s’abstenir de tout acte qui,
sans être nécessaire à l’exercice de sa profession ou de
ses fonctions, est incommode pour le bailleur ou les autres
locataires. Ainsi, un chef militaire qui a seulement
le droit d’avoir un planton dans l’intérieur, ne peut y
substituer une sentinelle qu’il faille relever aux heures
de nuit (Paris, 5 déc. 1814). Un forgeron ne peut déplacer
la forge qui existait lors de son entrée dans les lieux, de
manière à nuire aux autres locataires de la maison (Paris,
1835, Rolland de Yillargues, v° Bail, n° 364).

515. L’établissement d’un rôtisseur de marrons dans
l’une des overtures d’une boutique louée à un marchand
de vin ne constitue pas un changement de destination
des lieux loués. L’industrie du rôtisseur de marrons,
exercée suivant les conditions habituelles à cette profession,
et avec l’approbation tacite de l’autorité municipale,
ne saurait pas être considérée comme préjudiciable aux
CHAP. II.—SEGT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 149
voisins et donner lieu à des dommages-intérêts (Lyon.
26 mars 1862 (i)  ; Droit, 10 juin 1862).

514. L’introduction d’une machine à vapeur dans un
atelier, par le locataire de cet atelier, est un changement
dans l’état des lieux qui autorise le bailleur à demander
la suppression de cette machine ainsi établie (Lyon,
26 janv. 1847 et 6 janv. 1852, S.-Y.47.2.536 ; 53:2.
109) (2).

515. La prohibition de changer la destination de la
chose louée peut, en l’absence d’une clause expresse, résulter
de l’état des lieux et des circonstances.

Ainsi, celui qui a loué une boutique appropriée au
commerce d’épicerie, et servant depuis longtemps à ce
genre d’industrie, ne peut, sans encourir la résiliation
avec dommages et intérêts, sous-louer à une personne
(4 ) Dans l’espèce, un marchand de vins avait installé au début de l’hiver,
conformément à son habitude, un rôtisseur de marrons dans une des ouvertures
du magasin qu’il occupait. Son voisin, marchand tailleur, a prétendu
souffrir de cette industrie et s’en était plaint au propriétaire, qui assigna son
locataire, marchand de vins, pour voir dire qu’il serait tenu de supprimer son
établissement de rôtisseur de marrons elle condamner à des dommages-intérêts.
Le Tribunal de première instance de Lyon accueillit les prétentions du marchand
tailleur. Mais, sur l’appel, la Cour de Lyon a réformé ce jugement.(2) Jugé dans le même sens que le locataire d’une usine hydraulique, dont
la. machine vient à perdre une partie de sa force, n’a pas le* droit d’établir,
sans le consentement du propriétaire, une machine à vapeur contre le bâtiment
même de l’usine et dans une situation qui expose l’usine à des dégradations
et à des dangers plus grands que ceux qui étaient prévus lors de la
signature du bail. La suppression de celle machine peut être demandée par
le propriétaire (Rouen, 26 juill. 4856 ; S.-V.57.2.443).Mais jugé en sens contraire et dans une espèce semblable (Paris, 2° ch.,
M mai 4867 : Gaz. des trib., 30 mai 4867).De même, il a été jugé qu’en l’absence de stipulation dans le bail, l’introduction
d’une machine à vapeur par le locataire, qui exerce la profession d’imprimeur,
dons une maison qu’il occupe en totalité, n’est pas un changement
dans l’état des lieux qui puisse autoriser le bailleur à demander la suppression
de cette machine, alors surtout qu’il n’en résulte pour lui aucun dommage
matériel (Dijon, 3 déc. 4860 ; S.-V.64.2.5SS).—Jugé pareillement que
l’introduction par le locataire, d’une machine à vapeur dans les lieux loués
ne suffit pas, dans le silence du bail, pour autoriser le bailleur à demander
la suppression de cette machine, alors surtout que l’industrie du locataire
(dans lîospècc, une fabrique d’orfèvrerie) pouvait faire supposer qu’il recourrait
à l’emploi de la vapeur, si, d’ailleurs, il s’agit d’une machine classée par
le décret du 35 janv. 4865 dans la troisième catégorie, et s’il ne résulte de
cet élablissement aucun inconvénient ou danger, soit pour les autres locataires,
soit pour la maison elle-même (Paris. 2e ch., S nov. 4866 ; S.-Y.67.2.289).150 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
exerçant une industrie différente, par exemple celle de
boulanger (Bourges, 4 mars 1842, D.p.44.2.30). Y. p. 120.

516. L’introduction de filles publiques dans un des
appartements d’une maison donnée à bail est une cause
de résiliation, car elle est contraire à la destination présumée
des lieux loués ; elle tend eu outre à occasionner
au propriétaire le plus grave préjudice en discréditant sa
maison, et en rendant la location ultérieure beaucoup
plus difficile (1) (Paris, 19 avril 1834 ; Cass., 19 mars 1835,
D.P.35.1.370). L’expulsion des lieux peut même être ordonnée
dans les 24 heures de la signification du jugement
(Paris, 19 mars 1859 ; Gaz. des Trib., 26 avril 1859).
Le propriétaire peut être admis à prouver par témoins
que les locataires ou les sous-locataires se livrent à la
prostitution (Cass., 2 janv. 1839).

517. L’établissement d’une maison de jeu dans les
lieux loués autorise le propriétaire à demander la résiliation
du bail (Paris, 11 mars 1826, D.p.26.2.213). La preuve
par témoins est aussi admise dans ce cas.

518. Le locataire d’un café n’a pas le droit d’y faire
voir des animaux. Ce fait constitue un changement dans
la destination deslieux (Trib. de la Seine, 14 janv. 1840,
présidence de M. Michelin).

519. L’obligation prise par un locataire envers son.
propriétaire de ne louer sa maison que bourgeoisement
emporte interdiction de la louer en garni (Paris (2) , Gaz.
des Trib., 7 déc. 1839).
(4) Le Tribunal de la Seine, par jugement de la 4e chambre, du 45 juin
4844, a aussi appliqué les mêmes principes dans l’espèce suivante :M. Théodore Perrin, avocat, est propriétaire d’une maison rue Dauphine,
à Paris. Le sieur Baboul, l’un de ses locataires, y a établi un restaurateurrôtisseur.
Voulant donner à son industrie un nouveau développement, le
sieur Babout avait établi, sans le consentement et malgré la protestation
de son propriétaire, des cabinets particuliers, au premier étage, et des portes
dans l’allée de la maison pour y parvenir hors de la surveillance du portier.
M. Perrin a vu dans ce changement de la part du locataire une violation de
ses" conventions, et la formation dans sa maison d’un établissement immoral.
Le Tribunal a ordonné la suppression des cabinets particuliers et lafermelure
des portes dans l’allée ; il a, en outre, condamné le sieur Babout en tous les
dépens, et ordonné l’exécution provisoire, vu l’urgence (Droit, 48 juin 4844).(2) Cet arrêt est conçu en ces termes : Attendu que dans le bail notarié
fait par Maisonneuve à la veuve Levassor, celui-ci ne s’est pas réservé la
faculté de louer en garni ;—Attendu qu’en louant en hôtel garni, Maison-CHAP. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 151
Nous pensons même que, bien quïl n’ait point été stipulé
au bail que le locataire serait tenu d’occuper bourgeoisement
la maison, il n’aura pas le droit de la souslouer
en garni ou d’en faire une auberge, si jusqu’au
jour du bail cette maison a été habitée bourgeoisement et
si le locataire n’a pas pris dans le bail la qualité d’hôtelier
ou d’aubergiste. En effet, comme nous l’avons dit
ci-dessus, n° 302, la destination que la chose louée doit
conserver est suffisamment précisée par l’état des. lieux,
par l’usage auquel la chose a servi jusqu’au moment du
bail, par la profession du locataire avec qui le contrat
a été passé. Le propriétaire n’a donc pas besoin de s’expliquer
sur le mode de jouissance. Tel est aussi l’avis de
MM. Troplong, Duranton et Duvergier (Voyez l’arrêt de la
Cour de Bordeaux, cité ci-dessus, n° 305).

Cependant, contrairement à l’opinion que nous avons
adoptée, un arrêt de la Cour de Bourges, du 2 janvier .
1837 (D.p.37.2.105) , a décidé que la conversion de la
part dulocataire d’une maison bourgeoise en une auberge,
n’est pas une cause de résiliation du bail, alors qu’aucun
mode spécial de jouissance n’a été déterminé par le
contrat. Mais cette décision a été vivement critiquée par
MM. Dalloz et Troplong (n° 308)  ; ce dernier fait observer
que les raisonnements qui servent de base à l’arrêt de la
Corn" de Bourges sont plus spécieux que logiques.

520. Lorsque le locataire exerce dans les lieux loués
une profession commerciale ou industrielle, et que, par
suite, un certain achalandage se trouve attaché au local,
peut-il, sans manquer à ses obligations, fermer l’établissement
et abandonner les lieux avant l’expiration du bail,
soit pour aller s’établir ailleurs, soit pour cesser entièrement
l’exercice de sa profession ?

Cette question doit être résolue au moyen de la distinction
suivante :

Ou 'bien l’achalandage était inhérent au local, ou exisneuve
a détruit la jouissance paisible que la dame Levassor, qui devait d’autant
moins s’attendre à voir la maison louée en garni que par le bail à elle
fait, il était expressément convenu entre les parties que la maison ne serait
occupée que bourgeoisement ;—Attendu que la location en garni exclut nécessairement
l’idée d’une location bourgeoise ;—Ordonne que Billohen (locataire
de Maisonneuve) , sera tenu de cesser l’exploitation en maison meublée
de la maison dont il s’agit ; etc.152 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
tait avant que le locataire y entrât. Dans ce cas, il appartient,
au propriétaire comme accessoire de l’immeuble, et
accroît à son profit la valeur locative de la chose. Or, comme
la clôture anticipée de l’établissement aurait nécessairement
pour effet de détruire l’achalandage et, par conséquent,
de déprécier la maison, qui ne pourrait, à l’avenir, être
louée que pour un prix inférieur, il est évident que le
bailleur aurait le droit de se plaindre du préjudice qui lui
serait causé. Il aurait le droit de prétendre qu’en laissant
les lieux inoccupés, le preneur ne jouit pas de la chose
suivant sa destination.

Ou bien l’achalandage, au lieu d’être attaché à la maison,
au lieu de tenir à des habitudes prises par le public
avant l’entrée du locataire, y avait été créé ou amené
par lui. Supposons, par exemple, qu’une boutique, occupée
antérieurement par un marchand de comestibles,
soit louée à un marchand d’étoffes ; celui-ci ne trouve
point en arrivant un achalandage tout formé, dont il profite
 ; si donc, avant l’expiration de son bail, il ferme l’établissement
pour transporter ailleurs son industrie, le propriétaire
n’aura pas le droit de se plaindre. Il n’avait pas
donné d’achalandage au preneur ; par conséquent, celuici
n’est pas obligé de lui en rendre un ; en laissant dépérir
celui qu’il avait formé, il ne lèse point les droits du
propriétaire (Troplong, n° 309 ; Dalloz,Rép. alp., y" Louage,
n° 278).

Conformément aux idées qui viennent d’être exprimées,
les points suivants ont été jugés : 1° Il y a lieu à prononcer
la résiliation du bail d’un magasin destiné depuis longtemps
au commerce d’épicerie, par exemple, lorsque le
locataire tient son magasin fermé et sans exploitation,
soit parce qu’il a cessé le commerce d’épicerie, soit parce
qu’il l’a transporté dans un autre local (Paris, 28 avril
1810 (1). — 2° Le bail d’une maison qui a été destinée de
(4) Toutefois la Cour de Lyon a jugé, par arrêt du 26 mai 4824, que, lorsqu’un
local servant à un magasin d’épicerie est loué à un épicier qui, après
avoir exercé le commerce d’épicier, a pris un autre local où il a établi son
débit, et a fermé son premier local ou magasin, cette circonstance de la clôture
du magasin ne donne pas au propriétaire le droit de demander la résiliation du
bail pour usage de la chose contraire à sa destination ; il alléguerait en vain
que, par la clôture, le magasin loué perd son achalandage. M. Troplong, n. 309,CUAP. II.—SECT. n.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 153
tout temps à l’exploitation d’un commerce de drogueriespharmacie,
doit être résilié, dans le cas où le locataire a
transporté son établissement commercial dans un autre
lieu, et laissé par suite la maison fermée et non occupée.
(Paris, 1er mars 1830). —3° Lorsqu’une maison, servant
à une auberge, a été louée à un aubergiste qui a garni les
lieux de meubles insuffisants pour l’exploitation, et qui
se trouve, en outre, pour défaut de ressources pécuniaires,
hors d’état de faire valoir l’auberge, il y a lieu de faire
prononcer la résiliation du bail, encore bien que le locataire
offre de donner caution pour le paiement des loyers
pendant toute la durée du bail (Rouen, 17 mars 1834, D.
p.34.2.17). ;—4° Il n’est pas permis au locataire d’un hôtel
ou de l’abandonner avant l’expiration du bail, quoiqu’il
en ait payé d’avance le loyer, et que les tribunaux pour
un tel fait puissent prononcer la'résiliation et condamner
le preneur à des dommages et intérêts, bien qu’aucune
clause expresse du bail ne lui impose l’obligation de con-,
tinuer le mode de jouissance que l’établissement avait
avant son entrée en jouissance (Liège, 21 février 1838).
— 5° L’engagement du preneur de n’exercer dans les
lieux loués d’autre profession que celle pour laquelle il a
déclaré louer, ne l’empêche pas de transporter son industrie
dans une maison différente, pourvu qu’il ne la remplace
pas par une autre dans les lieux qu’il quitte (Douai,
7 avril 1842, D.p.44.2.29). — 6° L’obligation d’exploiter les
lieux loués conformément à leur destination et à l’intention
présumée du bailleur ne va pas jusqu’à gêner le preneur
dans le libre exercice de son industrie. Ainsi, le
locataire d’une boutique, destinée à l’exercice d’un commerce
de détail, ne contrevient pas à son bail en établissant
dans une autre rue un commerce de gros, et en al.
lant lui-même habiter au siège de cet établissement, si,
d’ailleurs, il continue, par l’intermédiaire d’un commis,
l’exploitation de son commerce de détail. Le bailleur se
paraît croire que la contrariété entre cet arrêt et ceux qui précèdent n’est
qu’apparente. Cependant, en lisant attentivement les motifs surlesquelss’appuic
l’arrêt de la Cour de Lyon, on y voit l’intention de dénier au propriétaire
tout droit à l’achalandage, dans le cas même où les précédents locataires auraient
successivement exercé le même commerce dans les lieux loués. Sous ce
rapport nous crovons que la doctrine de cet arrêt doit être repoussée.
9.
154 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
plaindrait à tort de la moindre activité de ce dernier commerce
et de l’enlèvement des meubles de son locataire,
si les marchandises de la boutique sont plus que suffisantes
pour la garantie du loyer, et que lelocataire en offre
même la consignation à l’avance (Nancy, 26 fév.'1846, D.
p.46.2.117). Mais la clause d’un bail, portant que « le preneur
devra exercer dans les lieux loués, de condition
expresse, tel genre de commerce exprimé , à peine de
tous dépens, dommages-intérêts, » est rigoureusement
obligatoire, et ne permet pas au preneur, 'avant l’expiration
du bail, même en laissant son magasin ouvert, de
transporter dans une autre maison tout ou partie de son
matériel et de ses marchandises (1) (Paris, 2e ch., 6 juill.
1853 ; Gaz. des Trib., 30 juill. 1853). — 7° Le locataire
d’une boutique à usage de café ne peut, sous peine de
résiliation de son bail et de dommages et intérêts, interrompre
l’exploitation de ce café (Paris, 4e ch., 3 juillet
1856 ; Gaz. des Trib., 25 juill. 1856). — 8° Lorsqu’une
boutique est louée pour y exercer une profession déterminée,
par exemple celle de boucher, le locataire ne'peut
fermer sa boutique et transporter ailleurs son industrie.
Ce fait constitue un changement de destination des lieux
loués, entraînant la résiliation du bail (Trib. de la Seine,
5e eh., 25 août 1859 ; Gaz. des trib,, 8 sept. 1859). V. n° 1058.

521. Le droit de tenir une station de cabriolets de remise
dans les lieux loués est un droit exceptionnel et
exorbitant qu’un locataire ne peut exercer que lorsqu’il
fait l’objet d’une clause spéciale insérée dans le bail (Trib.
de la Seine, 5e ch., 14 fév. 1844 ; Gaz. des Trib., 15 février
1844).

522. Le propriétaire n’a pas le droit de s’opposer à ce
qu’un locataire, qui exerce la profession de maréchal
ferrant, fasse placer dans le mur, et sous le passage d’une
porte cochère dont il a l’usage exclusif, des anneaux destinés
à attacher les chevaux pour les ferrer (Paris, Gaz. '
des Trib. du 4 mai 1827).

525. Le bruit causé nuitamment par le porteur d’un
journal dans la maison de ce journal est une cause de résiliation
de bail et de dommages-intérêts pour les autres
(4) Dans l’espèce il s’agissait d’un commerce d’épicerie et des articles qui
en dépendent.CHAP. II.—SEGT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 155
locataires (Trib. de la Seine, 8° ch., 9 juin 1848 ; Droit,
10 juin 1848).

524- Le propriétaire qui loue une boutique pour l’exercice
d’une industrie déterminée ne peut contraindre son
locataire à faire usage des moyens de clôture mise à sa
disposition (Paris, 2° ch., 7 fév. 1859 (1).

52a. Contrairement à la volonté du propriétaire, le
locataire ne peut établir dans le sous-sol des lieux qu’il
occupe un calorifère destiné à chauffer les diverses dépendances
de sa location (Trib. de la Seine, 5e ch. ; 9 janv.
1861, Droit, 10 janv. 1861).

Mais le propriétaire ne peut empêcher ses locataires de
faire usage de poêles (Jug. du Trib. de paix du 2e arrond.
de Paris (2) , Gas. des Trib., 1836).
(4 ) Voici les faits qui ont donné lieu à cette décision : M. Philips, proprié- .
taire d’une élégante maison nouvellement construite sur le boulevard Beau- .
marchais, habitée bourgeoisement et ayant quatre boutiques symétriquement
décorées, avait loué une de ces boutiques au sieur Walfer, marchand de beignets,
pour y exercer son industrie. Le sieur Walfer s’installa dans la boutique, dont
la devanture n’était point encore garnie de châssis et de carreaux, et y fit fonctionner
ses poêles au grand désespoir des autres locataires et voisins de la
maison. M. Philips, afin de remédier à cet inconvénient, demanda à son lor
calairo de consentir à là pose de châssis et carreaux à là devanture de boutique ;
mais le sieur Walfer excipa de son bail et des nécessités de son industrie pour
se refuser à toute clôture. Les voies amiables épuisées, M. Philips assigna
son locataire devant le Tribunal civil de la Seine, pour voir dire qu’il serait
tenu de subir la pose d’un châssis en fer garni de carreaux sur le devant de
sa boutique et d’une clôture en harmonie avec celle d’une autre boutique de
la maison. Le Tribunal a repoussé la demande par le jugement suivant :« Attendu que si le propriélaire est tenu par la loi de tenir le locataire clos,
le locataire, de son côté, aie droit de s’abstenir de l’usage des moyens de clôture
mis à sa disposition, ou de rendre mobiles lesdits moyens, et parla de
se procurer le renouvellement de l’air dont il a besoin pour l’exercice de sa
profession, à moins de conventions contraires ; — Attendu qu’aucune mention
de cette nature n’est représentée ; — Attendu que Philips a loué aux époux
Walfer, pour exercer l’industrie de fabrication et de vente de beignets, et
qu’une des conditions de cette industrie est d’être à vue du public, dans une
communication’ continuelle avec lui, ce qui n’existerait pas avec, le même
avantage pour le marchand s’il était séparé des passants par un vitrage ; —
Attendu, d’un autre côté, que Philips, ayant loué pour une profession dont
il a nécessairement connu les inconvénients, n’est pas fondé à se plaindre de
ceux auxquels donne lieu ladite profession ; — Déclare Philips mal fondé dans
sa demande et le condamne aux dépens. »Sur l’appel, la Cour de Paris, 28ch.,
a, par arrêt du 7 février 4859, confirmé la sentence des premiers juges.('2) Voici le texte de ce jugement :« Attendu que tout locataire a le droit, à moins de stipulation contraire
insérée au bail, de faire usage de poêles et de fourneaux ; que le droit du156 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
526. Le locataire a le droit, à défaut d’interdiction
dans le bail, d’introduire un chien dans les lieux loués.
(Ordonnance sur référé rendue par M. le président du
Tribunal civil de la Seine le 29 novembre 1860, Droit, ,
30 nov. 1860). I

Mais lorsqu’une clause expresse du bail impose au locataire
la condition de n’avoir chez lui aucune espèce
d’animaux et surtout des chiens, l’inexécution de cette
clause peut entraîner la résiliation du bail contre le locataire
(Trib. de la Seine, 2e ch., 26 mai 1848, Gaz. des Trib.,
27 mai 1848).

527. Quoiqu’en principe général le locataire ne doive
jouir de la chose louée que suivant la destination qui lui
a été donnée par le bail, ou à défaut de conventions, suivant
celle présumée d’après les circonstances, il a cependant
le droit de faire dans les lieux loués certaines modifications,
certains changements légers ; mais il faut que
ces changements ne soient que partiels et qu’ils ne nuisent
en aucune façon à la propriété, et que la chose
louée, en elle-même et dans son ensemble, reste toujours
employée à l’usage pour lequel elle a été louée. Ainsi, le
locataire d’un appartement supprime une cloison, d’une
chambre en fait deux, modifie le système d’une cheminée,
fait enlever les glaces pour les placer dans des endroits
qui lui conviennent mieux ; le propriétaire ne sera point
fondé à se plaindre de ces modifications partielles dans la
distribution intérieure des lieux loués. En vain prétexterait-il
un changement de destination. Seulement, le locataire
répond des accidents qui peuvent arriver aux objets
qu’il a déplacés, et il est tenu, à la fin du bail, de mettre les
lieux dans l’état où il les a trouvés (Troplong, n° 310 ;
Lepage, 2e p., p. 186).

528. Un arrêt de la Corn- de Lyon, du 28 nov. 1828
(D.p.29, 2e p., p. 15) , a même décidé que le locataire peut
convertir un grenier en chambre à coucher. M. Troplong
propriétaire se borne à s’assurer si ces poêles et fourneaux sont posés de manière
qu’il n’y ait point danger d’incendie ; — Ordonne que le poêle dont
s’agit sera posé dans le logement de la demoiselle Leroux," nonobstant toute
opposition de iapart-de G-romer (son propriétaire) , sauf à celui-ci, si bon lui
semble, à faire vérifier ensuite si le placement de ce poêle a été fait avec les
précautions nécessaires pour éviter toute crainte du feu. »CHAP. II.—SECT. U.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 157
(n° 310) approuve cette décision, et ajoute qu’il n’y a pas
à cela plus de mal que de faire d’un salon une chambre à
coucher, ou d’un cabinet de travail un salon.

Il est, en effet, évident que si le grenier est disposé de
telle façon que sa conversion en chambre à coucher ne
porte aucun préjudice à la propriété, le bailleur n’aura
pas le droit de se plaindre. Mais si, pour rendre le grenier
habitable, il était nécessaire d’en crépir les niurs, de le
plafonner, de le carreler, etc., nous pensons que le locataire
ne pourrait pas, contrairement à la volonté du propriétaire,
se permettre ces innovations. Ce sont là des
travaux qui concernent la propriété, et non des arrangements
intérieurs que le locataire est autorisé à faire pour
approprier les lieux loués à ses besoins personnels.

Lorsque les lieux ne sont pas destinés à l’habitation, le
locataire n’a pa,s le droit d’y établir une cheminée, même
portative (Paris, lre ch., 6 janv. 1855, Gaz. des Trib.,
7 janv. 1855).

529. Le locataire n’a pas le droit de faire, dans les
lieux Joués, des travaux ou des innovations qui seraient
de nature à nuire à la solidité des bâtiments, ou qui présenteraient
d’autres inconvénients, comme de percer des
murs, des planchers, de démolir des cheminées, d’enlever
ou couper des portes ou des solives, etc. (Bourjon, t. n,
titre rv. sect. m, nos 33 et suiv. ; Duvergier, t. ni, n° 399 ;
Troplong, n° 31.1).

Ainsi le locataire qui, sans l’autorisation de son propriétaire,
a fait abattre une cloison qui.se trouvait dans
les heux loués, doit être contraint de rétablir cette cloison,'lorsque
la maison est ancienne, mal construite et
que, par suite de l’ancien état de choses, il s’est manifesté
des effets dans le bâtiment (Trib. de la Seine, 4e ch., 4 mars
1844 ; Droit, 9 mars 1844).

Pareillement, l’établissement d’un bal, ouvert plusieurs
fois par semaine, est une cause de résiliation de bail,
quand ce bail porte qu’on ne pourra établir dans les lieux
loués aucune industrie de nature à compromettre la solidité
de la maison. (Trib. de la Seine, 15 avril 1842 ; Droit,
16 avril 1842).

Cependant le propriétaire qui loue sa maison (située sur
les anciens boulevards extérieurs de Paris) à un marchand
dp vins, ne peut, en l’absence d’une clause prohibitive
158 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS. , "
dans son bail, s’opposer à ce que son locataire fasse danr
ser dans les lieux loués selon l’usage, sous prétexte d’abus
dans la jouissance en ce que la solidité des planchers se
trouve compromise (Trib. de la Seine (1) , 11 juin 1841
et Paris 10 janv. 1842, D.p.42.2.63).

550. Le locataire peut-il, en dehors des stipulations de
son bail et contre la volonté du propriétaire, introduire
l’éclairage au gaz dans les lieux loués ? ''

La jurisprudence s’est prononcée pour la négative. En
principe, elle a considéré les travaux nécessaires à l’établissement
des tuyaux de gaz comme étant de nature à
compromettre la solidité de la maison et à nuire à la sécurité
des autres locataires et ne pouvant dès lors être
entrepris sans l’autorisation du propriétaire.

Ainsi jugé par la Cour de Paris, 9 août 1836 (2) (Gaz.
des Trib.] 10 août 1836) , 22 décembre 1851 (3) 2e ch. (D.p.
(4 ) Ce jugement est ainsi motivé : — En ce qui concerne la prétention élevée
par le propriétaire d’empêcher son locataire de faire danser certains jours de .
la semaine dans les lieux loués : — Attendu que le sieur Rousselot, en louant
les lieux à un marchand de vins, ne lui a pas interdit le droit de faire danser
conformément à l’usage des marchands de vins ayant leur établissement sur
les boulevards extérieurs ; — Attendu que si les plafonds ou planchers sont
fatigués par suite de ce mode de jouissance, il n’y a pas pour cela abus de
jouissance ; que le propriétaire a à s’imputer de n’avoir pas inséré dans le bail
sous seing privé du 44 septembre 4838, dûment enregistré, à la date du 4 8 décembre
4840, une disposition prohibitive ; que le demandeur sur ce point n’est
donc pas fondé, etc….Sur l’appel, la Cour de Paris a confirmé ce jugement.(2) 11 importe de faire observer que, dans l’espèce, l’éclairage au gaz était
depuis un an en usage dans les lieux loués, lorsque la demande tendant à la
suppression avait été formée. ,(3) Entre autres motifs, cet arrêt contient ceux-ci :« Attendu que ce mode d’éclairage n’existait pas lorsque la demoiselle Jefford
(locataire) a pris possession des lieux en 4844 ; que si antérieurement lesdits
candélabres avaient reçu les conduits d’un éclairage au gaz, ils avaient
été détruits ; que la demoiselle Jefford ne peut donc appuyer sa prétention sur
l’état existant lors de son entrée en jouissance ; — Attendu que le prétendu
droit, que revendique la demoiselle Jefford, après sept années de son entrée
dans les lieux, ne peut être considéré comme une conséquence de l’exploitation
de son établissement ; — Qu’au contraire, 1 ce mode d’éclairage, en raison des
désordres et des inconvénients qu’il peut présenter au regard du propriétaire,
doit être l’objet de conventions spéciales entre les parties et ne peut résulter
que du consentement exprès du propriétaire ; — Que ce dernier n’a pris à
cet égard aucun eugagement avec la demoiselle Jefford et que, loin de là, il
lui a interdit de faire ou apporter dans les lieux loués aucun changement sans
son autorisation préalable, déclare ladite demoiselle Jefford sans droit pour
faire éclairer la partie de son établissement au gaz. »CHAP. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. .159
52.2.233, P.52.2.166, Droit, 24 déc. 1851) , la janv. 1858
1" ch. (1) , 29 janv. 1858 (2) 3e ch. (Droit, 19 fév. 1858) ,
par la Cour de Lyon 26 janv. 1847 (D.r. 52.2.233 ; P. 47.
2.686) , par le Tribunal civil de la Seine, 5e ch., 6 janv. 1847
(3) (Droit, 17 janv. 1857). Voyez n° 1059.

Toutefois le Tribunal civil de la Seine, par jugement de
la lro ch. du 21 décembre 1843 (4) et de la 5e ch. du 2 mars
1862 (5) et le Tribunal civil de Montpellier, par jugement
(4) Dans cette affaire, M. Leclabard, joaillier, locataire d’un appartement
au 3e étage au-dessus de l’entresol, dans une maison rue Feydeau, n° 4, avait
fait établir des appareils destinés à éclairer au gaz les lieux par lui occupés.
11 est à observer que dans la maison se trouvaient des boutiques, des appartements,
la loge du concietge, éclairés au gaz. Cependant M. Rollet, propriétaire
de la maison, avait fait couper les communications projetées par M. Leclabard.
Le Tribunal de la Seine, a décidé que cette résistance était légitime, et, sur
l’appel, la Cour de Paris a confirmé ce jugement.(2) Cet arrêt avait confirmé un jugement du Tribunal de la Seine du 24 décembre
< 856 conçu dans ; les termes suivants :« Le Tribunal ; — Attendu qu’il est constant au procès que Langevin, de son
propre mouvement et sans autorisation, a établi des appareils à gaz qui portent
atteinte à la propriété ; qu’en effet, pour les placer il a fallu percer le
mur de façade, ce qui compromet la solidité ; par ces motifs, ordonne que, dans
la huitaine de la notification du présent jugement, Langevin sera tenu défaire
rétablir les lieux dans leur état primitif. »(3) Dans l’espèce, ce n’était qu’après avoir fait usage depuis trois ans de
l’éclairage à l’huile que Je locataire manisfestait l’intention de se faire éclairer
au gaz.(4) Le sieur Leclerc, locataire d’une maison appartenant aux héritiers Hamelin,
a fait établir des tuyaux de gaz placés dans l’intérieur des murs de la
maison. A l’expiration d’une période du bail, les propriétaires ont refusé
d’approuver l’état des lieux, et il a été procédé à une expertise. Aujourd’hui
les héritiers Hamelin venaient devant le. Tribunal combaltie le rapport des
experts, en se fondant sur une clause du bail qui faisait défense au locataire
d’apporter aucuns changements dans les lieux loués sans l’autorisation du propriétaire.
H prétendaient, d’ailleurs, que les tuyaux étant placés à l’intérieur,
il était difficile d’en suivre la trace, et qu’il en résulterait un grave danger
pour la propriété. Ils demandaient donc au Tribunal la suppression du gaz
établi par le locataire ; et, subsidiaivement, que les tuyaux servant à la conduite
du gaz fussent changés et mis à découvert dans tout leur parcours, conformément
aux mesures de prudence généralement adoptées. — Le Tribunal
(A" ch.) a jugé que les changements apportés par le sieur Leclerc étaient
dans le droit de jouissance du locataire, et qu’ils n’étaient pas de nature à nuira
à la propriété et à la solidité ; il a décidé que si les changements apportés par
le locataire nécessitaient des réparations à l’expiration du bail, ces réparations
devraient être à la charge du locataire: et, entérinant le rapport de l’expert, .
il a déclaré la prétention des propriétaires inopportune et irrecevable quant à
présent (Gaz. des Trib., 22 déc. 4843).(5) M. Michel, éleetrolypeur, a loué dès 4857, pour quinze années, dans
une maison sise rue Senandoni, divers locaux et notamment uue écurie et une160 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
du3 juill. 1840 (1) , se sont prononcés dans un sens opposé
aux arrêts précités. Notons aussi un autre jugement du
Tribunal de la Seine, 3me chambre, du 28 décembre 1861,
qui a décidé qu’en l’absence de clause prohibitive dans
remise aver obligation de les transformer en ateliers. En 4862, le preneur, qui
s’était jusqu’alors contenté d’éclairer ses ateliers à l’huile voulut y introduire
l’éclairage au gaz, et fit commencer les travaux nécessaires. Le propriétaire,
M. Pion, s’empresse de faire constater d’abord par un expert nommé en référé
la nature de ces travaux, et d’assigner M. Michel devant le Tribunal civil de la
Seine pour voir dire qu’il sera tenu d’enlever les tuyaux déjà posés. M. Pion
soutenait, avec l’arrêt de la Cour de Paris du 22 décembre 4851, que lorsque
le gaz n’éclaire pas les lieux loués au moment où le locataire en prend possession
et lorsque celui-ci n’a fait aucune réserve dans son bail à ce sujet, il ne
peut soumettre le bailleur à subir un autre éclairage qui présente des inconvénients
pour sa propriété. — Pour M. Michel, on répondait que dans l’espèce
jugée par l’arrêt de 1S51 le bail interdisait au preneur de faire ou apporter
dans les lieux aucun changement sans l’autorisation préalable du propriétaire.
M. Michel, au contraire, était obligé, par son bail, de transformer une écurie et
une remise en ateliers. M. Pion n’a pu supposer que ces ateliers ne seraient pas
éclairés au gaz. En fait, ce mode d’éclairage n’est pas nouveau dans la maison ;
les escaliers y sont éclairés au gaz, et un épicier qui occupe depuis plusieurs
années déjà une boutique, emploie également le gaz. — Le Tribunal a débouté
M. Pion de ss demande en suppression de tuyaux, et a autorisé M. Michel à
faire achever l’installation du gaz dans les lieux à lui loués, mais sous la direction
de l’expert nommé parle juge des référés (Droit, 5 mars 4862).(4) Voici les circonstances dans lesquelles ce jugement est intervenu : Le
sieur Fabre, qui lient à Montpellier un des plus beaux cafés sur la place de la
Comédie, a introduit chez lui l’éclairage par le gaz, et depuis plusieurs mois,
ses salons fraîchement restaurés resplendissaient de l’éclatante lumière, lorsqu’une
violente explosition est venue jeter l’épouvante parmi les habitués, et
produire, entreautresdégâts, la chute d’unegrandepartie du plafond delà principale
salle. A la suite de cet accident, qui heureusement n’a blessé personne, le
sieur Casson, propriétaire de la maison, a assigné, le sieur Fabre, son locataire,
devant le Tribunal civil, pour se voir faire défense de continuer d’éclairer au
gaz l’appartement loué, et obtenir contre lui des dommages et intérêts pour y
avoir introduit déjà, sans son autorisation’, ce mode d’éclairage.Le Tribunal de première instance de Montpellier, après une visite des lieux
parles hommes de l’art, a rendu le jugement suivant, dans lequel se trouvent
consignées toutà la fois la justification du droit d’éclairage en faveur du locataire, ;
et l’indication des moyens d’exécution à prendre par lui, afin d’éviter les acci- '
dents nuisibles à la chose louée.  !« Attendu que la police du sieur Fabre remonte au mois de mars 4839, et !
qu’à cette époque il était de notoriété publique que la ville deMontpellier avait J
traité avec une compagnie pour éclairer, par le moyen du gaz, les réverbères !
de la ville, et que déjà celte compagnie avait fait des travaux apparents pour !
exécuter son traité ; que ce mode d’éclairage étant introduit dans la ville de i
Montpellier, et pouvant servir aussi bien à éclairer des établissements publics [
el privés que les rues de la ville, Cosson devait penser que Fabre, qui louait i
pour établir un café élégant, userait de ce nouveau mode d’éclairage : qu’en '•
traitant en mars 4839, il aurait dû interdire ce nouveau mode d’éclairage, si :GHAP. II.—SECT. IL—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 161
le bail, un sous-locataire a le droit d’introduire dans la
boutique et dans les lieux qui en dépendent, le gaz comme
moyen d’éclairage et de chauffage, pourvu qu’il ne résulte
du mode adopté ni danger ni inconvénient (1).

Quant à nous, nous pensons que les faits et les circonstances
doivent avoir une grande influence sur la solution
de la difficulté, lorsqu’elle se présente ; mais, s’il s’agit de
l’introduction de l’éclairage au gaz dans une boutique, il
telle élait sa volonté, et que, s’il ne l’a pas fait à cette époque, il est à présumer
qu’il a donné son consentement à ce que son locataire éclairât son café par le gaz
pendant la durée du bail.Attendu que les cafés les plus importants de la ville ont adopté l’éclairage
par le gaz ; que le café Fabre ne pourrait adopter un autre mode d’éclairage
sans voir diminuer le nombre de ses habitués, et qu’en agissant comme il
l’a fait, Fabre a usé de la chose louée en bon père de famille, et conformément
à la destination que les parties lui ont donnée (art. 4728 du C. N.)  ; que dès
lors il y a lieu de déclarer qu’il a eu et aura aroit d’éclairer son café par le gaz ;
■— Attendu, quant aux travaux relatifs à cet éclairage, que les rainures faites
aux façades extérieures et autres travaux intérieurs, ne sont pas de nature à
porter préjudice à la solidité de la maison ; que le locataire n’a fait que ce
que l’administration municipale a fait exécuter elle-même à un grand mombre
de maisons pour l’établissement des conduits de réverbères ; — Attendu cependant
que les travaux intérieurs se trouvant placés sur le pavé de l’entiesol,
peuvent compromettre la sûreté du sieur Fabre lui-même et la solidité de la
maison, et qu’il y a lieu d’ordonner que les tuyaux seront, autant que possible,
placés à l’extérieur de la maison, et que ceux qui se trouvent à l’entresol, et
notamment dans les pièces où sont les’billards, seront supprimés et remplacés
de manière que le gaz soit conduit à l’intérieur par des’tuyaux apparents,
entourés d’air ambiant, et que des grilles soient placées dans des endroits où
il sera indispensable d’enfoncer les tuyaux dans le plancher pour conduire le
gaz aux lustres ; par ces motifs, etc. (Gaz. des Trib., 5 août 4840).(4) Dans l’espèce, M. Blot, miroitier, locataire depuis plusieurs années de
deux boutiques dépendant d’une maison rue du Caire, appartenant à Mmo Boucher,
sous-loua une de ces boutiques à Mlle Poirier, fleuriste. Celle demoiselle
fit établir le gaz dans sa boutique et dans sa cuisine comme moyen d’éclairage
et de chauffage commode et économique.Celte innovation n’étant point approuvée pas M™" Boucher, cette dame a
fait assigner Mlle Poirier en référé pour voir dire que les conduits du gaz
seraient supprimés.M. le président a déclaré qu’il n’y avait lieu d’en ordonner la suppression,
mais seulement dénommer un exporta l’effet de constater si les travaux pour
la pose des conduits avaient été convenablement exécutés.Le Tribunal a rendu le jugement suivant :
' « Attendu que le droit de se chauffer et de s’éclairer, de quelque façon
que ce soit, appartient au locataire, pourvu qu’il ne résulte du mode adopté
ni danger ni inconvénient, surtout lorsqu’il n’existe aucune clause prohibitive
dans le bail ; — Attendu qu’il est établi par les documents de la
cause que le gaz organisé par la demoiselle Poirier a été exécuté dans de
bonnes conditions. » (Droit, 20 janv. 4S62.) £62 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
nous semble que le propriétaire n’aurait pas le droit de s’y
refuser. L’emploi de ce mode d’éclairage, qui se propage et
s’étend de jour en jour, est d’un usage général dans les
lieux destinés au commerce. Est-ce à dire que l’éclairage
au gaz n’offre par des inconvénients et des dangers ? Non,
sans doute. Cependant le propriétaire, selon nous, ne
pourrait raisonnablement s’opposer à un usage généralement
suivi, quand d’ailleurs toutes les précautions sont
prises pour éviter les accidents. On sait qu’en matière de
bail, les usages ont toujours eu beaucoup d’empire.

551. Lorsqu’il s’agit d’un jardin, le locataire n’a pas le
droit d’en changer la distribution, de détruire les allées, •
d’arracher les arbres et arbustes, etc.

552. Le locataire d’un corps de bâtiment, avec jardin,
a le droit de faire dans le jardin des constructions se rattachant
à son industrie, pourvu qu’elles n’enlèvent ni le
jour, ni l’air à l’immeuble loué et qu’elles n’exigent la
suppression d’aucun arbre (Trib. de la Seine, 2oeB ch.,
22 décemb. 1858) (2).

Il faut conclure de ce qui précède que les changements
légers que l’usage autorise et que le locataire a le droit
de faire dans les lieux loués, ne peuvent s’opérer que
dans des limites fort étroites. Le locataire ne doit pas oublier
qu’il est tenu de jouir de la chose louée suivant sa
(4) Jugé en ce sens (Paris, 29 nov. 4862 ; S.-V.6.3.2.32).(2) Voici les faits qui ont donné lieu à celle décision :, En 4852, M. Quecq, propriétaire d’une maison à Paris, avait loué un corps
de bâtiment avec jardin à Renon, pour y exploiter une pension bourgeoise.—Kn
4858, Renon fait construire au fond du jardin un pavillon de 20 mètres de
large sur 3 de haut recouvert en zinc et divisé en 7 cabinets dont plusieurs
avec lits, etc. M. Quecq s’oppose à cette construction ; il soutient que c’est
changer la forme de la chose louée ; le jardin devait rester jardin. Le surcroît
de locataires augmentera les charges du propriétaire, etc. Mais le Tribunal,
sur les plaidoiries de M" Sorel et Fremard, avocats, a, après visite des lieux,
rendu le jugement suivant : « Attendu que la construction dont il s’agit
ne cause aucun préjudice à Quecq ; — Qu’étant d’une petite profondeur et
ne dépassant pas le mur de clôture, elle n’a pas diminué le jour et l’air
dont jouissait l’immeuble loué ; — Qu’aucun arbre n’a disparu par suite
de cette modification d’une petite partie du jardin ;—Que le faible supplément
de locataires qui en pourra résulter ne peut augmenter sensiblement les charges
du propriétaire ni les causes de la détérioration de sa maison ;—Qu’en fait,
on ne peut dire avec quelque fondement qu’en faisant ladite construction
Renon ait employé la chose louée à un autre usage que celui auquel elleétait
destinée: — Par ces motifs ; — Déclare Quecq non recevable en sa
demande, etc.  »CHAP. n.—SEGT. H.—OBLIGATIONS. DU.'LOCATAIRE. 163
destination et de manière que cette chose en elle-même
et dans son ensemble reste toujours employée à l’usage
fixé par la convention et selon les prévisions du contrat.
Si donc les changements faits par le locataire dans les
lieux loués dépassent les limites que nous venons d’indiquer,
le,bailleur a le droit de demander la cessation de
l’usage abusif, le rétablissement des lieux dans leur premier
état, ou la résiliation du bail avec ou sans dommages
et intérêts, selon les circonstances (Duvergier, t. ni, n° 397 ;
Troplong, n° 312).

555. Le bailleur peut’s’opposer non-seulement à tous
les changements qui peuvent porter préjudice à la propriété,
mais encore à ceux qui loin d’être dommageables
seraient de véritables améliorations ; Invilo beneficum no ?i
daiur, on ne peut forcer personne à s’enrichir contre son
gré. Ainsi le propriétaire d’une maison destinée à l’habitation
pourra empêcher son locataire de la convertir, par
exemple, en usine, lors même que cette maison dût valoir
plus après la translation. Tel est aussi le sentiment de
MM. Troplong (n° 312) et Duvergier (n° 400).

554. Nous" donnerons, en terminant, un conseil aux
locataires qui veulent, ainsi qu’ils en ont le droit, l’aire
quelques légères modifications dans les lieux qu’ils occupent
: c’est de consulter préalablement le propriétaire et de. '
n’exécuter aucun changement qu’avec son autorisationOn
peut, par ce mioy.en, prévenir bien des difficultés. Le
propriétaire aurait mauvaise grâce à s’opposer à des modifications
qui ne lui causent aucun préjudice, lorsque
d’ailleurs le locataire s’engage à remettre à la fin de sa
jouissance les lieux dans leur premier état. Le locataire
trouverait toujours protection devant les tribunaux contre
les prétentions exagérées et le refus opiniâtre du propriétaire.


2° Apporter à la conservation de la chose tous les soim .
convenables.

555. Le preneur doit jouir et user de la chose louée,
comme un bon et soigneux père de famille userait de la
sienne propre ; il doit avoir le même soin pour la conserver
qu’un bon et soigneux père de famille aurait pour la sienne
propre (Pothier, n. 190).

556. L’introduction, dans les écuries louées, de che-
164 TITRE 1er. —BAIL OU LOUAGE DES MAIS0K5.
vaux atteints de la morve, constitue une contravention à
l’obligation imposée au preneur de jouir en bon père de
famille, et peut entraîner la résiliation du bail (Paris, Gaz.
des Trib. du 6 déc. 1856).

555. Le locataire qui, par des tapages violents et prolongés,
porte, atteinte au repos des autres habitants de
la maison, peut être expulsé comme ne remplissant pas
l’obligation de jouir en bon père de famille (1) (Bordeaux,
25 août 1836, D.A. t. xxx, p. 352). L’ancienne jurisprudence
s’était prononcée dans le même sens : « Un
locataire, dit Denisart (Collection de jurisprudence, v° Locataire,
n° 16) , qui ferait un bruit affecté et extraordinaire
sur la tête de son voisin, qui interromprait son sommeil
à toute heure de nuit, par des coups redoublés, en rentrant
à des heures indues, qui llnsulterait continuellement
ou ses domestiques ; en un mot, qui mésuserait absolument
de la chose qui lui est louée, se mettrait dans le cas d’être
expulsé par la justice. C’est ce quia été jugé formellement
dans de pareilles circonstances par un arrêt rendu en la
Tournelle, conformément aux conclusions de M. Séguier,
avocat général, le 7 février 1767. La Cour ordonna l’expulsion
du sieur Panet de l’appartement qu’il occupait dans
la maison où demeurait le sieur Palisot. » Il n’est per'
sonne qui ne reconnaisse la justesse de cette décision.

558. L’obligation d’user de la chose louée en bon père
de famille emporte celle de conserver cette chose dans
l’état où le preneur l’a reçue. Celui-ci doit donc la rendre
dans cet état, sauf le cas où les pertes ou les dégradations
sont le résultat de la vétusté ou de la force majeure ;
mais, pour appliquer ce principe, on distingue s’il a été
fait ou non un état des lieux. Si un état a été dressé, on •
doit s’y conformer. Il fait loi entre les contractants (C. c,
art. 1730). A défaut de cet état, le preneur est présumé
avoir reçu les biens en bon état de réparations locatives
et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire (C. c,
(1) Pareillement, le Tribunal de la Seine (5e cb.) , a jugé, le 44 mai 4859,
que l’abus de jouissance, commis par un locataire et consistant en bruits et
tapages nocturnes peut donner lieu à la résiliation du bail (Droit, 49 mai
4859). Dans l’espèce, il était établi que le locataire, pourtroubler le repos de
son voisin, frappait pendant La nuit avec des bêches sur le plancher et les
cloisons do sa chambre,—Voyez n° 4060.CHAP. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 165
art. 1731) (1). Il répond des dégradations ou des pertes
qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve
qu’elles ont eu lieu sans sa faute (C. c, art. 1732) (2).
Ainsi, la loi établit en principe général que les dégradations
ou les pertes qui arrivent pendant le temps de la.
jouissance du locataire, sont le résultat de sa faute ; tel est
l’effet de la présomption légale. Lors donc que ces dégradations
ou ces pertes n’auront pas eu lieu par la faute
du locataire, il sera obligé d’en fournir la preuve. Et cette
disposition de la loi n’a rien que de fort équitable, puisqu’en
effet le locataire est présumé avoir reçu en bon
état de réparations localives les lieux qu’il a loués. S’il
en est autrement, c’est à lui-même à se reprocher sa propre
négligence.

Toutefois il importe de faire observer que la présomption
légale établie contre le locataire, à l’égard des dégradations
et des pertes survenues à la chose louée, n’a lieu
que quand il est constaté que ces dégradations ou ces
pertes sont arrivées pendant sa'jouissance. L’art. 1732 du
C. N. rapporté ci-dessus est formel à cet égard.

Mais toutes les dégradations survenues pendant la jouissance
sont-elles présumées de droit provenir de la faute
du preneur ? La présomption de faute établie contre le
preneur ne doit avoir heu qu’à l’égard des dégradations
qui occasionnent des réparations locatives. La principale
différence qui existe entre les réparations locatives et celles
qui ne le sont pas, consiste en ce que les premières seulement
sont présumées dues à une dégradation commise
par le fait du preneur. Au reste, lorsqu’il est prouvé que
la dégradation survenue à la chose louée provient du fait
de l’homme, le preneur en est présumé l’auteur, quel que
soit d’ailleurs le genre de réparation auquel elle doime
lieu. C’est en ce sens qu’il faut expliquer l’art. 17.31 du
Code civil.
(4) La preuve que les lieux n’étaient pas en bon étal peut-elle, être faite
par témoins V Voyez p. 4 72.(2) Tout ce qui tend à ruiner ou à déprécier la maison rentre dans la catégorie
des dégradations et des perles dont le preneur est responsable. Par
exemple, à l’égard des baux de maisons, il y a dégradation lorsque le locataire
endommage les murs et croisées, des lambris, des papiers et tapisseries ;
lorsqu’il détruit ou détériore les arbres d’un jardin, qu’il laisse les espaliers
sans les tailler, qu’il brise les balustrades, etc.. elc.166 TITRE Ier. ■— BAIL OU LOUAGE DES MAISOSS.
559. Les plombs, les fers et les autres choses dépendantes
d’une maison, qui viennent à être volés, doivent
être rétablis aux frais du locataire, à moins qu’il ne
justifie qu’on ne peut, à cet égard, lui imputer aucune
négligence ou défaut de précaution (Merlin, Répertoire de
jurisprudence, au mot Bail, § 8, n° 2).

Pareillement on doit décider que, si des dégradations
ont été commises par des tiers, alors même qu’ils ont
agi par inimitié contre le preneur, celui-ci n’en est point
responsable, à moins que la cause du dommage ne provienne
d’une faute de sa part (Pothier, n° 195 ; Duvergier,
t. m, nos 438 et 439).

De ce que le locataire répond des pertes qui surviennent
pendant sa jouissance, il résulte qu’il serait responsable
s’il laissait perdre par non-usage une servitude utile
à îa chose louée, dont il aurait eu pleine connaissance
(Troplong, n° 338).

540. A l’égard du cas de guerre, voyez n° 1061.

541. La responsabilité du locataire n’est pas seulement
limitée aux dégradations qui résultent de sa faute personnelle,
mais elle s’étend encore aux dégradations et aux
pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison
ou de ses sous-locataires (C. civ., art. 1735).

On désigne sous la dénomination de personnes de sa
maison, non-seulement la femme et les enfants du locataire,
les parents qu’il a chez lui et ses domestiques des
deux sexes, mais encore ses hôtes, ses pensionnaires, les
ouvriers qu’il emploie, et toutes les personnes qu’il admet
dans sa maison.

Mais il importe de faire observer que la responsabilité
du preneur relativement aux dégradations ou aux pertes
cesse ou diminue lorsqu’il y a une personne préposée par
le bailleur pour avoir soin de la chose. Si donc je suis locataire
d’une maison, et qu’il y ait un portier préposé par
le bailleur, je suis déchargé de cette responsabilité relativement
aux usurpations qui ont pu être à la connaissance
du portier ; c’est à lui à en instruire son maître, et j’ai dû
croire qu’il l’a fait (Delvincourt, t. ni, notes, p. 194).

542. Le locataire d’une auberge est responsable des dégradations
causées par la faute des voyageurs qui y sont
reçus, soit que ces dégradations résultent d’un incendie,
CHAP. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 167,.
soit qu’elles proviennent d’un autre fait (Duvergier, t.. m,
n0 431, et Troplong, n° 397). .

545. Quant à la responsabilité des fautes des souslocataires,
elle pèse toujours sur le locataire, soit qu’il
ait sous-loué la maison tout entière ou en partie, ou qu’il
ait cédé son bail (Toullier. t. XI,TI 0 166, et Duvergier, t. ni,
n0 430).

544. Le principe qui rend, en général, le locataire
responsable des pertes qui arrivent pendant sa jouissance,
s’applique particulièrement au cas d’incendie. En effet ;
l’art. 1733 du Code civil est ainsi conçu : « Il (le locataire) 
répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie
est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par
vice de construction, ou que le feu a été communiqué par
uiie maison voisine. »

L’art. 1734 du même Code ajoute : « S’il y a plusieurs
locataires, tous sont solidairement responsables de l’incendie
, à moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé
dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-ci
seul en est tenu ; ou que quelques-uns ne prouvent que
l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là
n’en sont pas tenus. »

545. Voici les considérations puissantes qui ont déterminé
les auteurs du Code Napoléon à rendre le locataire
responsable de l’incendie. « Dans ce cas, dit M. Mouricault
dans son rapport auTribunat, il y a un point certain, c’est
que le propriétaire qui éprouve le dommage a droit à une
indemnité ; et, à côté de ce droit, est le fait également
certain que l’incendie, ayant commencé dans la maison,
est le produit de la faute des locataires quels qu’ils soient.
C’est donc sur ces locataires que doit porter l’action de
garantie ; et quand le coupable n’est pas connu, il faut
bien que ce soit sur tous. C’est à eux à se surveiller mutuellement,
surtout désormais, au moyen de l’avertissement
que la loi leur donne ici. D. en résultera non-seulement que

■ le propriétaire lésé ne restera pas sans indemnité, mais
' encore une surveillance plus active préviendra, sinon toujours
l’incendie, du moins souvent ses progrès j et sous
ce point de vue, la disposition du projet a le double mérite
d’être juste et salutaire. Au reste, elle contient les modifications
que pouvaient désirer les locataires eux-mêmes
pour la rendre presque toujours sans inconvénient : car
168 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
elle ajoute, non-seulement que s’ils prouvent que l’inceni
die a commencé dans l’habitation’ de l’un d’eux, celui-là
seul sera tenu de la garantie, mais encore qu’en tous cas
ceux-là n’en seront pas tenus qui prouveront du moins
que l’incendie n’a pu commencer chez eux. »

546. La présomption légale de faute n’est établie qu’en
faveur du bailleur contre le preneur ; elle ne s’applique
pas aux locataires entre eux. En conséquence, le locataire
d’une maison où a éclaté un incendie ne peut réclamer
de dommages et intérêts contre un autre locataire
de la même maison qu’en prouvant, non-seulement que
le feu a commencé chez ce dernier, mais encore que l’incendie
a eu lieu par sa faute, sa négligence ou son imprudence
(Bordeaux, 25 juin 1828 ; Lyon, 12 août 1829 ; Cass.,
11 avril 1831, S.-V.31.1.196 ; D.p.31.1.123 ; Paris, 23 mai
1835, Gaz. des Trib., 3 juin 1835 ; Duvergier, t. m, n° 415 ;
Troplong, n° 367).

547. La présomption légale de faute contre le locataire
chez qui a commencé l’incendie subsiste, quoique
le propriétaire habite lui-même dans la maison incendiée
(Grenoble, 17 janv. 1823 ; Lyon, 17 janv. 1834 ; S.-V.32.
2.242).

Mais lorsque le propriétaire habite dans la maison et
qu’on ignore où a_ commencé l’incendie, la présomption
légale de faute établie contre les locataires cesse d’être
applicable, et, dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer
contre eux des dommages et intérêts (Duvergier,
t. in, n° 425 ; Eiom, 4 août 1829).

Le propriétaire d’une maison brûlée ou dégradée par
suite d’un incendié qui a commencé dans une maison
voisine ne peut réclamer des dommages et intérêts contre
son voisin qu’à charge de prouver que l’incendie a eu
lieu par l’imprudence ou par la négligence de ce voisin
(Paris, 16 mai 1825 ; Nancy. 19 juillet 1825: Cass., 18
déc. 1827 et 1erjuill. 1834 ; S.-V.34.1.559).

•548. L’art. 1733 duC. c, qui dispose que, dans le cas
d’incendie, le locataire est présumé auteur du dommage,
n’est j) lus applicable lorsque le locataire n’est actionné
que par le propriétaire voisin. Dans ce cas, ce dernier est
tenu de prouver que l’incendie vient du fait du locataire
(Paris, 2mc ch.,'6 juill. 1841, Droit, 10 juill. 1841). ..
. 549. Le propriétaire qui a autorisé ou toléré, de la
CHAï. A.—SEGT. ^—^OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 169
part d’un de ses locataires, l’établissement d’un fourneau
contre ùh mur à pan de bois sans que les précautions exigées
par les lois et règlements aient été prises, est.responsable,
à l’égard des autres locataires ; du préjudice
qu’ils ont souffert à la suite d’un incendié causé par vice
de construction. Le locataire dans la boutique duquel l’incendie
a commencé, et qui a indemnisé le propriétaire, a
son reconfs contre l’ouvrier qui n’a pas construit le fourneau
suivant ies règles de l’art (Paris, 2 déc. 1812).

550. Lorsqu’il y a eu cession de bail ou sous-location,:
lé propriétaire peut agir directement contre les sous-locataires
pour la réparation du tort causé par l’incendie (Tonifier,
t. xi, n° 169 ; Duranton, t. xvn, n° 112 ; Troplong,
n°371 ; Paris* 18 juin 1831 ; S.-V.52.2.235).

551 ; Gelui des locataires qui, par l’effet delà solidarité*
a payé le dommage pour la totalité, a son recours contre
ceux qui étaient responsables comme lui, jiour leur en
faire supporter leur part. La portion pour laquelle chacun
doit contribuer est égale ; elle se règle par tête dé locataire,
par portion virile ; elle n’est point proportionnée
à la valeur de l’appartement ou du loyer de chacun (1).
On doit regarder comme un seul et même locataire ceux '
qui auront loué eii commun les mêmes lieux (Duranton,
t. xvn, n° 10 ;' Duvergier, t. m, n°423, et Troplong, n° 379).

552. L’indemnité due par le locataire au propriétaire,
en ce qui concerne le dommage causé au bâtiment, ne s’étend
qu’à la perte réellement éprouvée par le bailleur, eu
égard à l’état de Tinimeuble au moment, de l’incendie. Le
bailleur ne peut ni contraindre le locataire à reconstruire
le bâtiment incendié, ni exiger de lui la somme nécessaire
pour opérer cette reconstruction.

L’indemnité à laquelle il a droit se détermine en défal(4) 
Par exemple, dans la maison incendiée, il y a cinq locataires ; .une
somnie de 400,000 fr. est allouée pour indemnité au propriétaire, fous
les locataires sont tenus solidairement du paiement 3e cette somme. La répartition
sera égale entre eux ; le locataire qui n’a qu’un loyer de 400 fr.
devra contribuer de même que celui qui paie lin loyer de 4300 fr.. c’est-àdire
que, dans notre espèce, chaque'locataire contribuera pour 20,000 fr.Le Codé sarde a admis en cette matière des principes beaucoup moins rigoureux ;
en effet, l’art. 4745 de ce Code dispose que chaque locataire est
responsable de l’incendie proportionnellement a la valeur de la partie qu’il
occupe40170 TITRE I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
quant de la dépense que nécessiterait la reconstruction
une somme équivalente à la différence du neuf au vieux
(Troplong, t. Il, n° 390 ; Duvergier, t. m, n° 419 ; Aubry et
Rau, sur Zacharioe, t. ni, p. 350 et 351 ; Nancj-, 9 août
1849 ; Paris, 3 janv. 1850  ; Riom, 24 août 1868 ; S.-Ar.51.
2.129 et 132 ; 70.1.60)  ; mais en sus de cette indemnité, il
lui est dû bonification de là perte des loyers pendant le
temps nécessaire à la remise en état et à la relocation du
bâtiment (Mêmes auteurs ; Rouen, 10 fév. 1843 et 6 août
1846 ; Cass.,9 nov. 1869 ; S.-V.43.2.234 ; 48.2.140 ;70.1.60).

Celui qui est responsable des suites d’un incendie est
passible de toutes les pertes occasionnées par les mesures
que la police a prises pour arrêter le feu (Pau, 6 juill. 1825).

555. La présomption légale établie contre le locataire
en cas d’incendie n’a lieu qu’à l’égard du dommage causé
aux bâtiments ; elle ne s’applique pas de plein droit à la
perte ou à la détérioration du mobilier du propriétaire
qui se trouve dans la partie du bâtiment incendié. Le propriétaire
n’aura droit à une indemnité pour son mobilier
qu’autant qu’il prouvera la faute du preneur (Lyon, 17 janv.
1834 ; Dalloz, t. xxxiv, 2me part., 150 ; Duvergier, t. m,
n° 420, et Troplong, n° 392).

554. Les travaux exécutés par le locataire dans une
cheminée dépendante de la location ne lui permettent plus
d’invoquer, en cas d’incendie, le vice primitif de la construction
de cette cheminée (Paris, 3me ch., 28 mai 1859 ;
Droit, 3 juin 1859).

555. Après l’expiration du bail, le locataire resté en
possession des lieux du consentement du propriétaire est
soumis, en cas d’incendie, à la responsabilité édictée par \
l’art. 1733, C. civ. (Cass., 21 nov. 1851 ; Droit, 25 nov.
1858).

556. Le locataire répond de l’incendie qui éclate dans ;
une dépendance des lieux à lui loués, lors même qu’il ;
prouverait que cet incendie est dû à l’imprudence d’un \
enfant étranger qui y a pénétré (Trib. delà Seine, 4me ch., '
22 juin 1859 ; Droit, 8 juil. 1859). ;

557. Les locataires peuvent, au moyen des assurances i
contre l’incendie, se mettre à l’abri de la responsabilité ;
si grave que la loi fait peser sur eux en cas de sinistre !
arrivé par le feu. C’est là une précaution que recoin- '.
CUAP. II.—SEGT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 171
mandent la prudence et les soins vigilants du bon père de
famille (1).

558. Le preneur est tenu, pendant la durée du bail,
d’avertir le bailleur de toutes les réparations qui peuvent
être nécessaires aux lieux loués et qui ne sont point
locatives. Telle est la conséquence de l’obligation imposée
au preneur de jouir en bon père de famille. En effet,
le preneur est gardien de la chose louée. Il doit veiller à
sa conservation. Le préjudice qui peut résulter de la négligence
ou de la malveillance du locataire à avertir le
propriétaire peut autoriser ce dernier à réclamer des domages-intérêts.
C’est ce que décide l’art. 440 du Code
prussien (Anthoine de St-Joseph, Concordance enfre les Codes
civils éfrangers, p. 93)  ; cette disposition nous semble
applicable sous l’empire de notre législation.

559. Pareillement, l’obligation de jouir en bon père
de famille astreint le locataire à informer le propriétaire
des troubles qui peuvent être exercés par des tiers, et qui
feraient supposer une prétention à la propriété (C. N.,
art. 1727 ; Rolland de Villargues, \°Bail, n°391). V. p.11'9.

560. .Le locataire ne doit jeter dans les fosses d’aisances
ni eaux de vaisselle, ni eaux de savon. L’infraction à
cette [obligation, qui rentre aussi dans l’obligation de
jouir en bon père de famille , rendrait le locataire passible
de dommages et intérêts envers le propriétaire
(Ruelle, n° 235).

Mais ce dernier doir avoir des cuvettes aux croisées de
sa maison , car, les locataires ne pouvant pas jeter leurs
eaux dans la rue sans s’exposer à une amende de police,
il faut qu’ils aient la possibilité de-les jeter en quelque
endroit.

3° Rendre la chose en bon état à la fin du bail.

561. S’il a été fait un état des lieux (2) entre le bailleur
et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il
l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été
dégradé parvétusté ou force majeure (C. c, art. 1730).
(4) Voyez notre Manuel général des assurances, p. 42, 43, 46, 48 et
uiv.
(2) Quant à l’état des lieux et à sa forme, voyez ci-dessus, p. 47.172 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
562. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur
est présumé les avoir reçus en bon état de réparations
locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire
(C. c, art. 1731).

Ainsi, le locataire qui laisse, par exemple, les marbres
des cheminées écornés, les glaces cassées, les dalles des
salles à manger fendues, etc., sera tenu de les faire remplacer.
H doit rendre la chose en bon état, et ce n’est
point remplir cette obligation que de la rendre dégradée.

565. M. Delvincourt pense que la preuve par témoins
ne peut pas être faite, lorsque l’objet du litige excède la
somme de 150 fr. ; « parce que, dit-il, la preuve testimoniale
ne doit, en général, être admise au-dessus de cette
somme que lorsqu’il a été impossible au créancier de se
procurer une preuve écrite. Or, ici, la partie pouvait
faire dresser l’état des lieux. » Mais nous croyons avec
MM. Duranton, t. xvn, n° 101 ; Duvergier, t. ni, n° 443, et
Troplong, n° 340, que M. Delvincourt applique à la preuve
d’un fait une règle qui n’est établie que pour la preuve
des conventions. En effet, Part. 1731 prévoit l’hypothèse
où il n’y a pas eu d’état des lieux, conséquemment point
de preuve écrite ; et cependant il autorise le preneur à
prouver que les lieux loués n’étaient pas en bon état au
moment du bail ; il serait contradictoire qu’il exigeât une
preuve écrite, lorsqu’il dispose pour le cas où cette preuve
n’existe pas. Ainsi, la preuve testimoniale peut être admise
comme preuve d’un simple fait : cette opinion repose,
d’ailleurs, sur un arrêt de la Cour de Bourges, du 2
mars 1825 (S.-V.25.2.358).

564. Au reste, soit qu’il ait été fait un état des lieux,
soit qu’ilii'en ait pas été dressé, le locataire n’est pas
tenu des pertes ou des dégradations survenues par force
majeure, par cas fortuit ou vétusté ; c’est à lui à prouver
la force majeure, le cas fortuit ou la vétusté ; mais les réparations
locatives sont à sa charge.

Que doit-on entendre par réparations locatives ? Quelle
est l’étendue des obligations du locataire à l’égard de ces
réparations ? Pour la solution de ces questions, Voyez n°s
556 et suiv.

Le locataire a-t-il le droit d’enlever les améliorations
qu’il a faites dans les lieux loués ? Voyez n° 915.
CHAP. n.—SECT. U.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 173
§ 3. — De l’obligation de payer le prix.

565. Pour le locataire, l’obligation de payer le prix à
l’échéance du terme résulte de la nature même du bail ;
en effet, ce contrat ne peut se former qu’autant que le
bailleur promet au preneur la jouissance d’une chose, et
que ce dernier s’oblige à payer le prix convenu. Car l’obligation
de faire jouir d’une chose, sans stipulation de
prix, n’est pas un louage, mais un prêt à usage.

1° Du prix et des difficultés auxquelles il peut donner lieu.

566. Nous avons indiqué dans le titre préhniinaire de
ce Manuel, page 16, comment le prix du bail doit être déterminé,
et cruelles sont les règles à suivre en cas de contestation
sur la quotité du prix du bail ; nous nous bornons
à y renvoyer.

2° Des causes qui peuveut donner lieu à une remise ou dimU
nution de prix, ou à une indemnité.

567. Le loyer n’étant que le prix de l’usage futur de
la chose louée, il suit de là que si le bailleur n’a pu, à l’époque
fixée par le bail, procurer au preneur la jouissance
de la chose louée, le preneur a droit à la remise totale
du loyer.

Quand même le propriétaire offrirait les clefs au locataire,
si la maison étafit inhabitable par suite du mauvais
état où elle se trouve, quoique ce fût sans la faute du
bailleur, par suite d’un ouragan arrivé peu de jours avant
celui auquel le locataire devait entrer en jouissance, le
locataire pourrait refuser de recevoir les clefs ; et s’il était
constaté que la maison n’est pas exploitable, le locataire
n’en devrait pas le loyer, jusqu’à ce que la maison eût été
mise en bon état, et qu’on eût fait depuis de nouvelles
offres au locataire de lui en remettre les clefs. Il y a plus :
le locataire peut en ce cas demander à être déchargé du
bail entier, afin de se pourvoir ailleurs d’une autre maison
 ; car il n’est pas obligé de rester sans maison en
attendant que les réparations soient faites (Pothier,
n°= 145 à 147).

S88. Lorsque la chose louée a péri en totalité par cas

10.
174 TITRE I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
fortuit, le locataire est déchargédes loyers depuis le jour
où la perte est arrivée, et la résolution du bail a lieu de
plein droit..

Si le locataire est forcé de déloger, parce que la maison
qu’il occupe menace ruine, le loyer cessera de courir
, et il n’en devra plus depuis le jour de son déménagement.
Néanmoins il faudrait préalablement que le locataire
obtînt un jugement qui l’autorisât à sortir des
lieux, attendu l’imminence reconnue du danger. Le locataire,
dans ce cas, a aussi le droit de demander la résiliation
du bail.

569. Le locataire ne peut demander remise du loyer
lorsque l’empêchement de jouir des lieux loués est venu
de sa part. Il suffit, en ce cas, qu’il y ait une jouissance
possible ou usage possible de la chose, qu’il n’a tenu qu’au
locataire 'd’avoir ou par lui ou par d’autres, pour que le
loyer en soit dû (Pothier, n° 142).

Cette décision doit avoir lieu lors même que le locataire
quitterait la maison pour occuper des fonctions qui exigent
son déplacement ou son expatriation. Il ne serait point
fondé à demander la décharge des loyers courus pendant
le temps que son absence l’a empêché d’habiter la maison
(Pothier, rt0151).

570. Le bailleur ne peut s’affranchir de l’obligation
d’accorder une indemnité au locataire troublé dans sa
jouissance, qu’autant que la cause du dommage serait, naturelle
, indépendante du fait de l’homme, et que l’existence
en aurait été connue à l’époque du bail. 11 doit cette
indemnité, lorsque le trouble résulte d’une mesure prise
par l’autorité administrative dans les limites de ses attributions
(Nancy, 17 mai 1837, D.p.38.2.219).

571. Le locataire a droit à une diminution de prix, et
même, suivant les circonstances, à la résiliation du bail
avec ou sans dommages et intérêts :

1° Si le bailleur ne délivre pas en totalité les Jieux loués
(V. P- 51)  ;

2° Si les lieux loués ne se trouvent pas au moment de
la délivrance dans le même état que lors du contrat ;

3° Si les réparations que le locataire est obligé de souffrir
durent plus de quarante jours ;

4° Si les lieux loués sont détruits en partie ;
CHAP. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 175
5° Si le locataire est évincé par jugement, ou dépossédé
pour cause d’utilité publique (V. p. 122 et suiv.).

572. La diminution du prix est proportionnelle et se
règle sur l’importance de la partie des lieux dont le locataire
a été privé, et sur le temps pendant lequel il a cessé
d’en jouir.

575. Outre la diminution de loyer, le locataire a le
droit de réclamer dans certains cas une indemnité, ou, en
d’autres termes, des dommages et intérêts, par exemple,
si les lieux loués n’ont pas été délivrés en totalité ; et si
c’est par le fait du bailleur que l’empêchement est arrivé,
le locataire sera fondé à demander une diminution de
loyer et des doniniâges-intérêts, ou même, suivant les circonstances,
la résiliation du jbail. Mais si l’impossibilité
de faire une délivrance complète provient de force majeure,
le locataire ne pourra exiger que la résiliation du
bail ou la diminution du prix, mais sans dommages et intérêts
(Pothier, n° 74 ; Troplong, n° 174).

574.. De même, lorsqu’une partie de la chose louée a
péri par cas fortuit, et que la perte est arrivée par la faute
au bailleur (par exemple, en ne faisant pas une réparation
dont le locataire aurait dénoncé la nécessité) , le locataire
aura droit à une diminution de loyer pour la privation de
la partie des lieux qui a péri, et à des dommages-intérêts
pour le préjudice qu’il a souffert parla négligence du propriétaire.


575. S’il résulte des vices ou défauts de la chose louée,
quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser
(C. c, 2° alinéa de l’art. 1721)  ; Voy. p. 129.

S’il a été convenu, lors du bail, qu’au cas de vente,
l’acquéreur pourrait expulser le locataire, et qu’il n’ait
été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts,
le bailleur est tenu d’indemniser le locataire de la manière
déterminée par la loi (C. c, art. 1744). Mais si
le bail n’est pas fait par acte authentique, ou n’a pas de date
certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et
ntérêts (C. c., art. 1750).

57,6. Quand le bailleur, contre la volonté du locataire,
ait dans les lieux loués des réparations qui ne sont point
n’gentes, le locataire peut réclamer des dommages et
ntérêts (Troplong, n. 248 ; Voyez p. 112).
176 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
3°- Des époques du paiement et de ceux 'par quiet à qui il doit '
être fait.

577. Le paiement du prix doit être fait de la manière \
réglée par les parties ; c’est-à-dire soit en numéraire, '
soit en denrées, soit autrement (Yoy. p. 16)  ; il doit être ;
effectué aux époques déterminées par la convention, et, I
à défaut de stipulation, aux époques fixées par l’usage des ) 
lieux. I

578. Il est évident que le paiement des loyers doit être j
effectué par le preneur, puisque le bailleur ne connaît \
que lui. i

En l’absence de bail, le mari est présumé s’être seul '
obligé au paiement du loyer de l’habitation qu’il occupe ;
avec sa femme (Bordeaux, 22 juin 1849, D.p. 52.5.35). I

579. A Paris, les loyers sont, à moins de conventions j
contraires, exigibles aux quatre termes ordinaires de l’an- !
née, c’est-à-dire le 1er des mois de janvier, avril, juillet \
et octobre. i

Cependant les propriétaires accordent ordinairement J
aux locataires, pour le paiement des loyers, à chaque'
terme, un délai qui varie selon le taux des locations ou« 
la nature des lieux loués. Ce délai est de huit jours poulies
loyers de 400 fr. et au-dessous ; il est de quinze jours
pour les loyers au-dessus de 400 fr., et pour ceux des:
boutiques. Remarquez toutefois que le délai dont nous ;.
parlons n’est qu’un terme de grâce, et que le propriétaire ;'
peut contraindre le locataire à payer le 1er des mois sus--
indiqués. C’est ce que le Tribunal de la Seine a jugé ;
plusieurs fois (1).
(4) Cependant, celle jurisprudence n’est point toujours appliquée parle
Tribunal civil de la Seine, et nous devons menlionner ici des jugements,
de la S" ch.de ce Tribunal rendus les 20 janv. el3fév. 4847 et le 34 janv. :I864':
qui ont décidé que quand le prix de la location dépasse annuellement 400 fr., lej.
propriétaire ne peut exiger le paiement des loyers quele 4S du mois de chaque
terme, et qu’en conséquence le commandement fait avant cette époque est nu •
et reste à la charge du propriétaire ainsi que les frais de saisie et autres qui ;
auraient été faits par suite de ce commandement (Droit du 21 janv. 4 847 et’
Gaz. des Trib.A- fév. 4847. et 4 "fév. 4864). Mais on doit rejeter ce ; décisions
comme contraires à l’usage établi en cette matière. Nous le répétons, le délai
de 8 ou 45 jours accordé au locataire suivant le prix ou la nature deia location
n’est qu’un délai de grâce, et le propriétaire peut exiger aussitôt ie premier
jour du terme le paiement du loyer échu. C’esl, au reste, ce que U Cour dfeCHAP. U.r—SEGT. ' II.—OBLIGATIONS^ DU LOCATAIRE. 177
A .Orléans,, à Auxerre, à Metz, dans le Boùlonais, les
loyers des maisons se paient par terme à six moi s.chacun,
à Noël et à la Saint-Jean-Baptiste ; dans la Touraine les
termes pour paiement des loyers sont fixés aux fêtes de
Notre-Dame de Mars (25 .mars) , de SaintrJean-Baptiste
(24 juin) , de Saint-Michel (29 septembre) , et de Noël
(25 décembre)  ; à Blois, le loyer n’est exigible qu’à, l’expiration
de l’année ; à Marseille, le paiement des loyers a
lieu par semestre, aux fêtes de Saint-Michel et de Pâques ;
à Bordeaux, on paie le loyer de trois mois en trois mois,
-à partir du jour où le bail a commencé. Mais il n’y a pas,
comme à Paris, des termes fixes pour l’entrée et la sortie
des lieux. Ainsi celui qui a louéunappartementle20mars
doit payer son loyer le 20 juin, le 20 septembre,.le 20 décembre.


A défaut de conventions ou d’usages qui y suppléent,
les loyers et les fermages s’acquittent annuellement (Despeisses,
du Louage, sect. iv, n° 9). ' .

580. Si les parties étaient convenues d’une seule somnie
pour tout le temps du bail, elle doit être payée à l’expiration
de ce temps.

581. Lorsque les parties n’ont pas fixé le lieu auquel
le paiement doit être effectué, c ?est au domicile du locataire
qu’il doit être fait (Arg. de l’art. 1247 du G. c.) ,

582. Le paiement doit être fait au propriétaire même,
ou à quelqu’un ayant pouvoir de lui (1) , ou qui soit autorisé
par justice ou par la loi (comme les tuteurs, les
maris- et tous autres administrateurs). Le paiement fait
à celui qui n’aurait pas pouvoir de recevoir ' pour le proParis,
4e chambre, a reconnu pararrêt du 8 janv. 4848, eonfirmalifd’un juge.ment
du Tribunal civil de la Seine du 4mars4847, en décidant que la condamnation
au paiement d’un terme de loyer peut être prononcée dès le 4" du
mois/sans attendre l’expiration du délai d’usage que les propriétaires à Paris
accordent généralement aux locataires (Gaz. des Trib., 14-janv. 4848).Notons aussi que la jurisprudence constante du Tribunal de la Seine est
de n’accorder ni terme ni délai au locataire condamné à payer des loyers arriérés ;
le motif est d’éviter l’accumulation des ternies échus., et, par suite, la
diminution de garantie qu’offrent au propriétaire lés meubles de son locataire.(4) Le paiement fait au portier, porteur de la quittance du propriétaire, est
valable. Cependant, si la somme était importante ; nous engageons les locataires
à payer directement au propriétaire ou à son fondé de pouvoir, car il
n’est malheureusement pas sans exemple que des locataires aient été, en pareille
circonstance, victimes de faux ou d’escroquerie de la part des portiers.178 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
priétaire est valable si celui-ci le ratifie ou s’il eu a profilé
(Arg. de l’art. 1220 duC. civ. Voyez n" 1062).

585. Si la procuration avait été révoquée et la révocation
notifiée, le paiement ne serait pas valable (Arg. des
art. 2004 et 2005, Code civ.). Au reste le paiement fait
au propriétaire apparent est valable (Besancon, 15 fév.
1827, D.P-.33.2.147).

584. Le paiement fait au propriétaire mineur émancipé
est valable. Mais si, dans le bail, le loyer est stipulé payable
par avance, il y aurait du danger pour le locataire à
faire ce paiement au mineur ; car un tel paiement pourrait
avoir la couleur d’un emprunt, et le mineur en le
recevant ferait, plus qu’un acte d’administration.

Le preneur ne devrait payer par anticipation qu’en
faisant intervenir le conseil de faniille (Troplona-, n° 145 ;
Poitiers, 5 mars 1823).

585. Lorsque le propriétaire est décédé, le paiement
doit être fait à ses héritiers, et, dans le cas où la succession
serait déclarée vacante, au curateur à cette succession
vacante (Art. 779, 803 et 813, C. N.).

586. Lorsque le propriétaire est en faillite, le paiement
doit être fait aux syndics. Le propriétaire tombé en faillite,
étant dessaisi de l’administration de tous ses biens,
n’a plus qualité pour recevoir (C. comm., art. 443)  ; le paiement
qui serait fait entre ses mains n’opérerait point la
libération du locataire.

587. En cas de saisie de l’immeuble, le locataire doit
payer aux créanciers inscrits les loyers échus depuis
la dénonciation faite au propriétaire saisi (C. proc. civ.,
art. 689 et 690). La Cour de Rouen a même décidé par
arrêts des 17 mai 1825 et 14 sept. 1826 (D.p.30.2.67) ,
que le locataire ne peut opposer aucune compensation
pour ce que le saisi lui devait encore, bien que cette compensation
eût son principe dans un acte notarié passé
longtemps avant la saisie.

588. Lorsque le propriétaire est absent (1) , le locataire
peut payer à celui qui aura été commis par la justice
pour administrer les biens de l’absent, ou à ceux de
(4) On appelle vulgairement absent celui qui ne se trouve pas au lieu de
sa demeure ordinaire ; mais aux termes de la loi, l’absent est celui dont on
n’a pas de nouvelles, et dont l’existence paraît être douteuse.CIIAP. ÎI.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 179
ses héritiers, qui seraient envoyés en possession provisoire
des biens de ce dernier par jugement du tribunal
(C. c., art. 112 et 120).

589. Lorsque le bailleur a vendu la propriété louée, et
que l’acquéreur a fait notifier au locataire son contrat
d’acquisition, c’est à l’acquéreur que le locataire doit
payer- . . , ..

590. Un huissier porteur de pièces est apte a recevoir
pour le propriétaire, et sa quittance est valable comme celle
du propriétaire lui-même.

591. Le paiement fait parle locataire à la femme du
propriétaire n’est valable qu’autant qu’il est reconnu et
ratifié par le mari, excepté toutefois lorsque la femme
est marchande, publique, et que la location dont il s’agit
est dépendante de son commerce ou y a rapport.

On nomme marchande publique la femme qui fait un commerce
distinct et séparé de son mari (C. comm., art. 5).

592. Le propriétaire peut demander au locataire le
paiement de tous les’termes échus dont il ne rapporte pas
quittance. Mais lorsque le locataire ne produit, par exemple,
que la dernière quittance ou les deux ou trois dernières,
le propriétaire peut-il exiger le paiement des
termes antérieurs ? Le Code civil ne contient aucune disposition
à cet égard. La question est donc abandonnée
aux lumières et à la prudence des juges, qui peuvent, d’après
les circonstances, rejeter la présomption de paiement
des termes antérieurs, quoiqu’il existe trois ou quatre quittances
des trois ou quatre derniers termes ; comme aussi '
ils peuvent l’admettre quoiqu’il n’y ait qu’une ou deux
quittances du dernier ou des deux derniers termes (Delvincourt,
t. in, notes, p. 195, et Toullier, t. vu, n° 339).
Cependant, en général, les quittances font présumer, lorsqu’elles
sont sans réserve, que les termes précédents ont
été acquittés (Troplong, n° 328). Voyez n° 1063.

595. Lorsqu’il n’y a pas de bail par écrit, Denisart dit
que l’usage, à Paris, est que le locataire qui a délogé au
vu et au su de son propriétaire, soit cru du paiement de
ses loyers sur son affirmation, aussitôt sa sortie, sans attendre
que le délai de la prescription de cinq ans se soit
écoulé. Mais ce fait n’établit, suivant ce que nous venons
de dire, qu’une présomption qui peut être, selon les circonstances,
admise ou rejetée par les tribunaux.
180 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
594. II arrive assez fréquemment que le locataire, avant
même d’entrer -dans les lieux qu’il a loués, paye par avance
un ou plusieurs termes du loyer convenu ; ces paiements
sont valables (c’est-à-dire qu’ils opèrent la libération du
locataire envers le propriétaire) , pourvu qu’ils aient eu
lieu de bonne foi. Les créanciers du bailleur ne pourront
les faire annuler qu’autant qu’ils prouveront que ces paiements
anticipés ont été faits en fraude de leurs droits (Grenier,
des Hypoth., n° 142 ; TouUier, t. vu, n° 81 ; Duvergier,
t. ni, n° 465 ; Troplong, du Louage, n° 325, et des Hypoth.,
n° 177 ter ; Rolland de Villargues, v° Bail, n° 397).

595. Peu importe que les paiements aient été faits en
exécution d’une clause du bail ou qu’ils l’aient été indépendamment
d’une pareille clause. Dans ce dernier cas,
comme dans le premier, ils sont faits dans les limites des
droits des parties ; et la fraude seule peut faire annuler les
paiements (Rolland de Villargues, au mot Bail, n° 398).

596. Si le locataire disparaît sans avoir payé les loyers
échus, le propriétaire ne peut, de son autorité privée, faire
ouvrir les lieux loués ; il doit, quand le loyer annuel n’excède
pas 400 francs à Paris et 200 francs partout ailleurs,
présenter une requête au juge de paix. Quand le loyer
annuel est au-dessus de cette somme, la requête doit être
présentée au président du Tribunal de première instance.

597. Relativement au prix du loyer qu’il doit payer, le
locataire est tenu des mêmes obligations que le débiteur
ordinaire. Ainsi, le locataire ne peut pas contraindre le
propriétaire à recevoir en partie le paiement du loyer, ou
bien, par exemple, des meubles au heu d’argent pour le
paiement dudit loyer (Arg. des art. 1243 et 1244, C. c).
Le locataire est tenu de payer en totalité le loyer échu.

598. Lorsque le bailleur est en retard d’exécuter sur
l’immeuble loué des travaux qu’il s’est engagé à faire
opérer par mie clause du bail, le preneur est en droit de
retenir sur le prix des loyers une somme correspondante
à l’importance du préjudice que lui cause cet état de
choses sans qu’il soit nécessaire qu’il ait mis le bailleur en
demeure de faire faire les travaux convenus.

Une mise en demeure ne serait nécessaire que pour
faire courir au profit du preneur les dommages-intérêts
auxquels il pourrait avoir droit, si la réduction du loyer
ne suffisait pas pour l’indemniser.
CHAP. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 181
Dans ce cas, une demande reconventionnelle, formée
par le preneur contre le bailleur, en condamnation du
bailleur à des dommages-intérêts pour l’inexécution des
travaux convenus, est une véritable mise en demeure qui
fait courir au profit du preneur les dommages-intérêts
dont il s’agit (Douai, 24 mars 1847, S.V.48.2.189).

599. Quand le bailleur, à défaut de numéraire, accepte
de son locataire un ou plusieurs billets à ordre pour paiement
des loyers dus, il doit avoir soin d’énoncer dans la
quittance le nombre des billets, les époques de leur
échéance, et de mentionner, en outre, que ces billets
n’opéreront la libération du preneur que s’ils sont acquittés
à leur échéance (Voyez Modèles de quittance, n° 14,
à la fin de ce volume). '

Toutefois, nous conseillons aux propriétaires de refuser
le paiement des loyers en billets, lorsqu’il s’agit de celui
du dernier terme :car le propriétaire, par suite du déménagement
de son locataire, ayant perdu son privilège sur
les meubles, de ce dernier, il ne lui resterait, si les billets
n’étaient point payés à leur échéance, que les droits ordinaires
des autres créanciers contre leurs débiteurs.

.400. Le locataire ne peut point forcer le propriétaire
à recevoir, à l’époque du paiement du- terme échu, d’autre
monnaieque cellequi a cours au moment de l’échéance,
et non celle qui avait cours à l’époque où le bail a eu lieu.

401. L’art. 1248 du C. c. porte : « Les frais de paiement
sont à-là charge du débiteur. » Il suit de là que si le locataire
veut une quittance notariée, il doit en supporter les
frais. De même le locataire est tenu de payer le coût du
timbre de 10 cent, qui, aux termes de Part. 18 de la loi
du 23 août 1871, frappe toute quittance supérieure à 10 fr.
Le locataire a toujours intérêt à conserver ses quittances
de loyer, afin de prouver le paiement, si le propriétaire
était de mauvaise foi. Voyez n° 392.

402. Lorsque le bail autorise le locataire à le céder à
un tiers, le propriétaire a-t-il le droit d’exiger que les quittances
de loyer soient au nom du locataire primitif ?
L’affirmative a été décidée par jugement du tribunal civil
de la Seine, 5me ch., 5 fév. 1839 (1).
(4) Le tribunal a considéré avec raison, selon nous, quela cession du bail11182 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
405. S’il a été formé des oppositions entre les mains
du locataire, le paiement qu’il ferait au propriétaire ne
serait pas valable : il pourrait être contraint à payer de
nouveau, sauf, toutefois, son recours contre celui qui au-
rait reçu le premier paiement. Ainsi, pour que le locataire
ne soit pas exposé, dans ce cas, à payer deux fois, il
faut qu’on lui signifie une mainlevée de l’opposition
formée entre ses mains, ou un jugement qui l’autorise
à payer (Arg. de l’art. 1242 du Code civ.). Mais pour
que les oppositions formées entre les mains du locataire
soient valables, la loi exige, à peine de nullité, 1° que
dans la huitaine de la saisie-arrêt, outre les délais de distance
dans le cas où le débiteur saisi et le tiers saisi
n’auraient point leur domicile dans le même lieu, le saisissant
dénonce la saisie-arrêt au bailleur, et l’assigne en
validité ; 2° que dans le même délai de huitaine, à compter
du jour de la demande en validité, cette demande soit
dénoncée, à la requête du saisissant, au locataire. Si donc
le saisissant n’a point, dans les délais ci-dessus fixés,
rempli ces formalités, les paiements des loyers faits par
le locataire jusqu’à la dénonciation de la demande en validité
seront valables (C. de proc. civ., art. 563 et 565 analysés.) 

La demande en validité est portée devant le tribunal
du domicile du bailleur. S’il y a bail authentique, ou jugement
qui a déclaré la saisie-arrêt valable, le locataire
sera assigné devant le tribunal de première instance en
déclaration affirmative de ce qu’il peut devoir au propriétaire
ou principal locataire pour loyers échus ou autres.
Le locataire doit déférer à cette assignation en faisant la
n’affranchissant point le cédant des obligations qu’il avait contractées vis-à-vis
du propriétaire, le cédant restait personnellement, tenu des loyers ; que le
propriétaire n’ayant traité qu’avec le premier locataire et ne connaissant que
lui, n’avait pas à reconnaître son cessionnaire qui lui était étranger ; que
c’était au nom et en l’acquit du locataire principal que la quittance devait être
donnée ;—Que l’indication de la personne par les mainsde qui les fonds étaient
versés était la seule chose qu’il devait consigner dans la quittance.« Attendu que le propriétaire de l’immeuble, tout en respectant l’exercice
des droits conférés à son locataire, soit par la loi, soit par le bail, ne peut
être tenu de reconnaître comme son locataire direct un tiers avec lequel il n’a
pas traité ; qu’ainsi, dans l’espèce, Lasalle-Calès (le sous-locataire) ne peut
être admis à payer ses loyers qu’en l’acquit du locataire principal ; que ses
offres étaient donc inacceptables, etc. »CHAP. n.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 183
déclaration demandée, soit devant le juge de paix de sondomicile,
soit au greffe du tribunal qui doit connaître de
la saisie, soit, s’il ne peut se déplacer, par une personne'
chargée d’un pouvoir spécial à ce sujet. Cette déclaration
doit énoncer le montant des termes dus ; les paiements à
compte, si aucuns n’ont été faits ; les quittances, si le locataire
n’est plus débiteur des loyers, et, dans tous les cas,
les saisies-arrêts formées entre ses mains ; si, pendant le
cours de la procédure, il survient entre les mains du locataire
de nouvelles saisies-arrêts, il est tenu de les dénoncer
à l’avoué du premier saisissant, par extrait contenant
les noms et l’élection de domicile des saisissants et
les causes des saisies-arrêts. Faute par le locataire tierssaisi
de faire sa déclaration ou les justifications ci-dessus
ordonnées, il est réputé débiteur pur et simple des causes
de la saisie (C. de proc. civ., art. 567 à 577 analysés). Au
reste, tous les frais de cette procédure sont à la charge du
bailleur.

404. La copié des oppositions formées entre les mains
dulocataire sur le propriétaire, ne peut être valablement
remise au portier. Dans ce cas,, et généralement lorsque
les intérêts du propriétaire et des locataires sont opposés,
le portier doit être considéré comme le représentant du
propriétaire, et, à ce titre, incapable de représenter les
locataires (Trib. de la Seine, 11 août 1837 (1) , Gaz. des
trib., 1837).

405. Il importe de faire observer que le locataire qui a
droit à une diminution de prix ou à une indemnité ne peut
être contraint à payer le prix avant la liquidation de îindemnité
(Duvergier, t. m, n° 480 ; Troplong, n° 331 ; Paris,
29 avril 1817 et Cass,, 29 nov. 1832 ; S.-V.18.2.50 et 33.1.
18).—Contra, Paris, 4 juill. 1868 ; S.-V.68.2.304).
(4) Dans cette affaire, un propriétaire, de concert avec son portier,, avait
fait disparaître les copies d’oppositions signifiées au locataire, et les avait
laissées en son absence entre les mains du portier. Plein de confiance, et dans
l’ignorance des oppositions, le locataire avait payé son terme de loyer ; *puis
le créancier saisissant voulait le contraindre à payer une seconde fois. Le Tribunal
a pensé que si quelquefois, et dans certains cas, le portier pouvait être
réputé le mandataire des locataires, il en était autrement lorsqu’il existait un
conflit entre leurs intérêts et ceux du propriétaire. Dans ce cas, les significations,
pour être valables, doivent être remises, soit au locataire lui-même,
soit à un serviteur ou à un voisin.184 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISOES.
4° Des offres et de la consignation des loyers.

406. Lorsqu’il s’élève des contestations entre, le propriétaire
et le locataire sur le prix ou sur la quotité des
loyers, et que le propriétaire ne veut point les recevoir ;

Ou lorsque le propriétaire est décédé ou absent, et que
celui qui le remplace ne s’est point fait connaître au locataire ;


Ou que les héritiers du propriétaire ne sont point
d’accord ;

Le locataire, qui tient à se libérer (par exemple s’il veut
déménager) , peut, par le ministère d’un huissier, faire
au propriétaire des offres réelles de la totalité des loyers
qu’il lui doit, ainsi que d’une somme suffisante pour les
réparations locatives, et, sur le refus du propriétaire de
les accepter, déposer le tout à la caisse des dépôts et consignations.


Cette caisse paye les intérêts des sommes déposées à
raison de trois pour cent à compter du soixante-unième
jour, à partir de la date de la consignation (Ordonn. du 3
juillet. 1816).

407. Les offres réelles, suivies de consignation, libèrent
le locataire ; elles tiennent lieu, à son égard, de
paiement, lorsqu’elles sont valablement faites, et la somme
consignée par le locataire demeure aux risques du propriétaire
(Arg. de l’art. 1257, C. c).

408. Les frais des offres réelles et de la consignation
sont à la charge du propriétaire, lorsqu’elles sont valables
(Art. 1260, C. c). Si donc le locataire a, sans nécessité,
fait consigner, il. aura à supporter les frais d’offres
et de consignation ; ce qui est d’autant plus juste, que
c’est lui-même qui a occasionné tous les frais.

409. Au reste, tant que la consignation n’a point été
acceptée par le propriétaire, le locataire peut la retirer.
Mais lorsqu’un jugement passé en force de cbose jugée (1) 
a été obtenu, et que ce jugement a déclaré les offres et la ;
consignation bonnes et valables, le locataire ne peut plus \
retirer sa consignation (Arg. de l’art. 1262, C. c). ]
(4) Un jugement est passé en force de chose jugée, lorsque l’on « épuisé
toutes les voies ordinaires que l’on pouvait suivre pour le faire réformer, ou
lorsque l’on n’a plus le droit de les employer.CHAr. II.—SECT. II.—OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 185
5° Des effets que produit le défaut de paiement du loyer.

410. Le locataire qui ne paye pas son loyer àl’époque
déterminée dans le bail, ou, à défaut de convention, au
terme fixé par l’usage des lieux, peut être poursuivi par
le propriétaire.

Nous indiquons, page 211, le mode de poursuites que ce
dernier a le droit d’employer dans ce cas.

411. Les loyers échus produisent intérêts dujour delà
demande formée en justice (C. c, art. 1155).

Le défaut de paiement du prix du bail autorise le
bailleur à demander la résiliation du contrat (C. c., art.
1728 et 1741).

Mais, à défaut de convention particulière entre les contractants,
la résiliation du bail n’a pas lieu de plein droit ;
elle doit être demandée en justice, et le juge peut, suivant
les circonstances, accorder au preneur un délai pour
le paiement du loyer échu (C. c, art. 1184).-

On ne considère pas le défaut de paiement d’un seul
terme comme une cause suffisante pour entraîner la résiliation.
Dans l’usage, on ne la prononce que quand le
preneur est en retard de deux termes. Tel était le principe
suivi dans l’ancienne jurisprudence. Mais le C. c.
n’a prescrit aucune règle à cet égard, il s’en rapporte à la
prudence du juge ; c’est à lui de décider, d’après les circonstances,
quand il y a lieu de prononcer la résiliation
du bail (Duvergier, t, m, n° 474, et Troplong, n° 320).

412. Si une clause du bail porte qu’à défaut de paiement
dûment constaté, même d’un seul terme, le bail
sera résolu de plein droit, quelque rigoureuse que cette
clause puisse paraître, eUe n’en sera pas moins obligatoire
 ; le juge devra prononcer sur-le-champ la résiliation,
et il ne pourra accorder au 'preneur un délai pour
se libérer (Cass., 3 déc. 1838 et 2 juill. 1860 ; S.-V.39.2.
339 ; D.p.60.1.284).

Mais le bailleur est tenu de mettre le preneur en demeure
par une sommation de payer le terme de loyer
■échu, et aucune convention ne peut en dispenser le bailleur.
C’est qu’en effet la sommation est le seul moyen régulier
de constater le défaut de paiement. Ce n’est donc
que quand cette sommation a été faite, et faute par le pre-
186 T1T. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
neur d’y satisfaire dans le délai qu’elle indique, que le
bailleur a le droit de fane prononcer la résiliation du bail
(Arg. de l’art. 1656, C. c).

Une citation en conciliation ne pourrait pas remplacer
la sommation, et ne produirait point mise en demeure de
payer.

4Î5. Le paiement d’un à-compte accepté par le bailleur
n’établit pas contre lui la présomption qu’il a renoncé
à son droit de faire prononcer la résiliation du bail.

414. Lorsque dans un bail de courte durée, et relatif
à un appartement d’un loyer peu élevé, il est stipulé que le
locataire paiera six mois de loyer d’avance sans imputation
déterminée par le bail, l’imputation devra se faire sur
les six premiers mois de jouissance, et non sur les six derniers,
ainsi que cela est d’usage pour les boutiques et les
locations importantes (Trib. de laSeine, 5e ch., 5 mars 1844 ;
Gaz. des Trib., 14 mars, même année).

415. La reprise de possession par le propriétaire des
lieux loués, en exécution d’une ordonnance de référé qui
autorise l’expulsion du locataire, et la concession d’un
bail des mêmes lieux à un autre locataire, avec le droit
d’expulser les locataires, constitue de la part du propriétaire
une véritable résolution du premier bail, et le rend
désormais non recevable à réclamer les loyers postérieurs
à la rentrée en possession (Paris, 3e ch., 3 fév.
1844 ; Gaz. des trib., 22 fév. 1844). Voyez n° 1064.

6° De la prescription des loyers.

416. Les loyers des maisons se prescrivent par cinq
ans (art. 2277, C. c)  ; c’est-à-dire que le propriétaire n’a
plus le droit de les réclamer du locataire, lorsque cinq
années se seront écoulées depuis le jour de l’échéance
du terme auquel le paiement du loyer devait être effectué.

417. La prescription court terme par terme à partir de
chaque échéance ; elle se compte par jour et non par heure
(C. c, art. 2260).

La prescription peut être opposée en tout état de cause,
même devant la Cour d’appel, à moins que la partie qui
n’aurait pas opposé le moyen de la prescription ne doive,
par les circonstances, être présumé y avoir renoncé (C. c,
art. 2225)..
CHAP. II.-—SECT. n.—-OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 18f
La prescription peut être opposée en appel, même après
les plaidoiries et la mise en délibéré (C. Cass., 7 nov.
1827).

418. Une citation en justice donnée même devant un
juge incompétent, une citation en conciliation suivie d’une
assignation en justice donnée dans les délais de droit, un
commandement ou une saisie signifiée à celui qu’on veut
empêcher de prescrire, la reconnaissance faite par le locataire
du droit du propriétaire contre lequel il prescrivait,
interrompent la prescription (C. c, artT 2244, 2245, 2246
et 2248 combinés).

Mais si l’assignation est nulle par défaut de formes,

— si le demandeur se désiste de sa demande, —> s’il
laisse périmer l’snstance,— ou si la demande est rejetée,

— l’interruption est regardée comme non avenue (G. c,
art. 2247). "

Les effets de l’interruption de la prescription provoqués
contre le débiteur s’étendent également contre ses co-débileurs
solidaires et ses héritiers (C. c, art 2249 et 2250
combinés).

419. L’interruption de la prescription quinquennale de
loyers échus ne donne pas cours à une nouvelle prescription
de cinq ans ; elle opère une véritable n ovation (1) 
dans la créance qui désormais ne peut plus être atteinte
que par la prescription de trente ans (Paris, 3e ch., 3 fév.
1844 ; Gaz. des Trib., 22 fév. 1844).

Nous dirons en finissant que si la prescription’ est un
moyen légal de se libérer, elle ne saurait libérer la conscience.

(4) On appelle novalion l’extinction d’une obligation par la création d’une
nouvelle obligation qui remplace l’ancienne. La novalion s’opère de trois manières
: 4° lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle
dette qui est substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte ; 2°lorsqu’un nouveau
débiteur est substitué à l’ancien, qui est déchargé par le créancier ; 3° lorsque,
par l’effet d’un nouvel engagement, un nouveau- créancier est substitué à l’ancien,
envers lequel le débiteur se trouve déchargé. La novation ne se présume
point, il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte (G. civ.,
art. 4274 et 4273).188 TIT. I".—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
§ 4. — De l’obligation pour le locataire d’acquitter les contributions
ordinaires et extraordinaires dont il est tenu,
de loger les gens de guerre et d’accomplir les charges de
police.

420. Les contributions à la charge du locataire sont :
la contribution personnelle et mobilière, la contribution
des portes et fenêtres, et, pour les patentables, la contribution
des patentes ; il faut y joindre les centimes additionnels
, les dix centimes par franc pour subvention de
guerre, et l’impôt communal lorsqu’il y a lieu. Quant’aux
bases sur lesquelles ces diverses contributions sont établies,
voyez chap. v. Des Contributions publiques, page 270.

421. Ayant la sortie des lieux, le locataire est tenu de
justifier au propriétaire de l’acquit total de toutes les contributions
à sa charge, car s’il déménageait sans les avoir
payées, le propriétaire serait contraint de les acquitter à
sa place. Voyez n° 1065.

422. Le locataire doit le paiement de la contribution
des portes et fenêtres du logement qu’il occupe, à raison
du temps de sa jouissance ; si donc le locataire habite, par
exemple, du terme de janvier au terme d’avril, il devra
trois mois seulement, sur la taxe des portes et fenêtres.

425. Le propriétaire qui a payé la contribution des
portes et fenêtres a le droit d’en exiger le remboursement
de la part du locataire. Mais lorsqu’il a été convenu
que ce dernier ne sera point chargé de cette contribution,
il est prudent d’insérer cette clause dans le bail, car la
Cour de cassation a décidé, par arrêt du 25 oct. 1814, que
le propriétaire peut réclamer du locataire, au bout de plusieurs
années, la contribution des portes et fenêtres, encore
qu’il ait donné à ce locataire des quittances sans réserves
constatant le paiement, des loyers (1). Il importe donc aux
locataires, avant de conclure la location, de s’entendre
avec le propriétaire à l’égard de la contribution des
portes et fenêtres, et, s’il y a bail écrit ou simplement
.(4) Le tribunal civil de la Seine a même jugé que la production de dernière
quittance du paiement de l’impôt des portes et fenêtres ne dispense
point le locataire envers son propriétaire de l’obligation de justifier des paiements
antérieurs. Il faut une série de quittances pour opérer une libération
complète à cet égard (Droit, 45 sept. 4836). Voyez p. 479.CHAP. II. — SECT. II. — OBLIGATION^ DU LOCATAIRE. 189 -
engagement écrit, on doit-y mentionner la convention
faite sur ce point. Voyez n° 1066.

424. Les locataires ou fermiers sont tenus de payer, en
l’acquit du propriétaire, la contribution foncière des immeubles
qu’ils ont pris à loyer ou à ferme, et les propriétaires
ou usufruitiers de recevoir le montant des quittances,
de cette contribution pour comptant sur le prix des loyers
ou fermages, à moins que le locataire ou fermier n’en soit
chargé par son bail (Loi du 3 frim. an vu, art. 147).

425. Un locataire entre les mains duquel il a été fait
mie saisie-arrêt pour paiement des contributions de la maison
qu’il occupe ne pourrait se prévaloir des paiements
qu’il a faits par anticipation sur le prix de son bail (Instruction
ministérielle).

426. Lorsque des locataires ont des réclamations à
faire en matière de contributions, ils doivent adresser leurs
pétitions au préfet. Voyez ce que nous disons à cet égard
chap. V, Des Contributions publiques, n° 727.

427. Outre les contributions ordinaires et extraordinaires
que le locataire est tenu d’acquitter dans les proportions
ci-dessus indiquées, il est d’autres charges qui
pèsent sur lui. Ainsi le locataire est assujetti au logement
des gens de guerre, et aux frais qui en sont la conséquence.
Il supporte cette charge proportionnellement, à l’étendue -
des iieux qu’il occupe.

Le locataire est soumis au logement des gens de guerre, -
lors même qu’il a loué en garni, et qu’il est étranger
(Colmar, 7 déc. 1816)  ; ou qu’il ne réside pas habituellement
dans la maison (Paris, 19 déc. 181S).

428. Le locataire n’est tenu du balayage des rues et
des autres charges de police, que dans le cas où la maison
n’a été louée qu’à lui seul (Troplong, <n° 335 et Duvergier,
t. m, n° 30)  ; mais s’il y a plusieurs locataires, le propriétaire
reste seul obligé, alors même qu’il n’habite pas
la maison (1) (Cass., 6 avril 1833).

429. On insère assez ordinairement dans les baux de
(4) Afin d’éviter les redites, nous renvoyons le lecteur au chap. vi, sect. n,
Des Lois et Règlements de police, où nous avons rapporté le texte des ordonnances
et arrêtés de police municipale, qu’il importe aux propriétaires et
aux locataires de connaître. Nous y avons aussi indiqué quel est l’étal actuel
de la jurisprudence en cette matière.
11.
190 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
maisons, et surtout dans ceux des boutiques, une clause
par laquelle on soumet le locataire aux charges de police,
et notamment à celle du balayage de la rue. Cette stipulation
n’affranchit pas le propriétaire de sa responsabilité
envers l’autorité ; en cas de contravention, c’est contre le
propriétaire quelespomsuites sont dirigées ; mais la clause
du bail a pour effet de donner au propriétaire un recours
contre le locataire (Cass., 24 avril 1834 ; D. 34.1.353).

§ 5. — De l’obligation pour le locataire de laisser voir les
lieux qu’il doit cesser d’occuper aux personnes qui se présentent
pour les louer.

450. Lorsque le congé a été-accepté par le locataire,
ou qu’il lui a. été signifié par huissier, ou quand il y a bail
écrit, et que ce bail est près d’expirer, le locataire est
obligé de laisser voir les lieux qu’il doit quitter aux personnes
qui se présentent pour les louer. Mais on ne peut
le contraindre à les laisser voir que dans les délais fixés
par l’usage des lieux pour la signification des congés,
c’est-à-dire, à Paris, six semaines avant la sortied.es lieux,
lorsqu’il s’agit d’une location dont le prix annuel est de
400 francs et au-dessous ; trois mois, lorsqu’il s’agit d’une
location de 400 fr. et au-dessus ; enfin, six mois, lorsqu’il
s’agit de la location d’une boutique, d’une maison entière
ou d’un corps de logis entier.

451. Si le locataire se refusait à montrer leslieux qu’il
doit.quitter, il serait passible de dommages et intérêts envers
le propriétaire, en raison du préjudice qu’il auraitfait éprouvera
ce dernier en empêchant la location (Arg. des art. {382
et 1149, Code civ.). Mais pour obtenir ces dommages et
intérêts, il faudrait que le propriétaire fit constater le
refus, soit par le portier ou autre préposé, soit parles personnes
qui se seraient présentées pour visiter les lieux,
et à qui l’on a refusé de les faire voir. Cependant, il serait
préférable, dans ce cas, de faire constater le refus par un
procès-verbal d’huissier. Par ce moyen le propriétaire
pourrait s’épargner les embarras de la preuve testimoniale.


452. L’obligation de fane voir les lieux ne va pas jusqu’à
forcer le'locataire à les laisser visiter, ou trop toile
matin, ou trop tard le soir. In général, les visites n’ont
CHAP, II.—SECÏ. .II.—OBLIGATIONS DU LOGATAIRE. 191
guère lieu avant dix heures du matin, et après cinq heures
du soir. Ou doit toujours considérer, en pareilles circonstances,
la nature, l’importance delà location, la maladie,
le sexe et l’âge des locataires.

Mais pour concilier l’intérêt du propriétaire et son droit
avec les convenances du locataire, la faculté de visiter les
lieux peut être réduite à certains jours et à certaines heures,
surtout lorsqu’il s’agit de locations de campagne ; on
peut même décider qu’on ne sera tenu de montrer les
lieux que sur un billet d’une personne désignée (De Belleyme,
Ordonnances sur référés, t. n, p. 120). S’il ne reste
ni meubles, ni marchandises dans les lieux, le propriétaire
peut user de la plénitude de son droit en exigeant
la remise ou le dépôt des clefs. pour faire voir les lieux
tous les jours et ; à toutes heures, : .

A défaut par le propriétaire et le locataire de s’accorder
sur l’exercice du droit de visiter les lieux, les tribunaux
sont appelés à en régler l’usage (1).

Le locataire qui refuse de laisser voir les lieux à louer
peut être condamné à des dommages-intérêts (Trib. de la
Seine, 5e ch., 13 mars 1860, Gaz. des Trib. et Droit, 14
(4) Nous citerons en celte matière les décisions suivantes :« Considérant qu’il existe des marchandises dans les magasins, donne
acle au locataire des offres d’envoyer dans les lieux, de dix à quatre heures,
une personne pour les faire voir à ceux qui se présenleront pour les louer
(Paris, 2e ch., 7 janv. 4824). »« Considérant qu’il convient de donner au propriétaire le moyen de louer en
accordant son intérêt avec les convenances des locataires, ordonne que le locataire
sera tenu de laisser voir, à compter du 4er mars prochain, l’appartement,
les dimanche, lundi et mardi de chaque semaine, de midi à quatre
heures et, à cet effet, deremettre les clefs à tel (Paris, 4" "eu., -t 4 fév. 4824). »« …Ordonne que le docteur H… (médecin) sera tenu de laisser visiter son
appartement les dimanche, mardi et jeudi de chaque semaine de onze heures
du- malin à cinq heures du soir et les autres jours ce onze heures à une heure,
ou le soir de quatre à six heures, le concierge devant accompagner chaque
visiteur (Ordonnance sur référé rendue par M’, le président du Tribunal civil
delà Seine, 49 déc. 48G4 ; Droit, 20 déc. et Gaz. des Trib., 23 déc. 4S64).« Dansune espèce où il s’agissait delà location d’une maison de campagne,
le Tribunal de la Seine (SB ch.) , par jugement du 24 fév. 4860, ordonna que
le locataire doutla jouissance finissait au 4" avril serait tenu à partir du -1crfévrier
de faire ouvrir de'4 0 heures du matin à 4 heures du soir le dimanche
et le lundi de chaque semaine les portes de la maison aux personnes qui se présenteraient
pour visiter la maison et de laisser entrer pendant quatre jours du
mois de février et quatre jours du mois de mars, dans le jardin les ouvriers
jardiniers envoyés par le propriétaire pour la taille des arbres et le remplacement
des arbres morts. (Gaz. des Trib., 22 fév. 48i !0).192 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
mars 1860). Dans cette affaire, le locataire fut condamné à
payer au propriétaire, à titre de dommages-intérêts, la
somme de 225 fr., équivalant à un terme de loyer.

455. Lorsque le locataire s’absente, il doit laisser au
propriétaire ou à celui qui le représente, les clefs des lieux
à louer. Le Trib. de la Seine, par jugement du … février
1840, a condamné une dame M… à 200 fr. de dommages,
et intérêts envers un propriétaire pour avoir refusé de livrer
ses clefs (RoHand de Villargues, v° Congé, n° 28).

454. L’obligation, pour le locataire, de laisser voir les
lieux qu’il occupe, existe encore lorsque le propriétaire
veut vendre l’immeuble dans lequel ces lieux sont situés.
Dans ce cas, le locataire est tenu de les laisser voir par
les personnes qui se portent comme acquéreurs ; mais, à
défaut par les parties de s’accorder sur l’exercice de ce
droit, il appartient aux tribunaux de fixer les jours et
heures des visites (1).
Observations communes aux deux sections précédentes.

455. Le bail no se résolvant pas par la mort du bailleur,
ni par celle du preneur, à moins de conventions
contraires ( G. civ., art. 17-12 ) , toutes les obligations,
et tous les droits qui résultent du bail, passent aux
héritiers ou ayants-cause de celle des parties qui est décédée.


456. Si le bail était fait pour mi temps indéterminé, et
avec cette clause : tant qu’il flaira au bailleur, la mort de
celui-ci en entraînerait la résolution ; il en serait .de même
si le bail était fait pour durer tant qu’il 'plaira au preneur
(Troplong, n° 471, Duvergier, t. ni, n° 517).
(4) Dans une espèce où il s’agissait de la vente d’un hôtel loué 23,000 fr.,
par année, la Cour de Paris, 4"- ch., décida par arrêt du 24 avril 48S6 (Gaz.
des trib., 2b avril 4856) que ces visites auraient lieu seulement une fois par
semaine et ce pendant trois mois.CHAP. III.—SECT. Ire.—DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 193
CHAPITRE ni.

Des droits du bailleur ou propriétaire et de
ceux du preneur on locataire.

457. Dans le louage, de même que dans les autres
contrats, chaque obligation de l’une des parties fait naître
au profit de l’autre un droit correspondant. Il suit de là
qu’en traitant successivement des obligations du bailleur

' et de ceUes du preneur, nous avons indiqué implicitement
les droits de l’un et de l’autre. Mais il est certains droits
particuliers que la loi accorde au bailleur et au preneur.
Nous les ferons connaître - dans les deux sections suivantes.

SECTION i™.Des droits du bailleur ou propriétaire.

458. Outre les droits du bailleur, qui prennent leur
source dans les obligations du preneur(V. p. 138 etsuiv.) ,
la loi accorde au bailleur d’immeubles un privilège sur
certains meubles du preneur, qu’il peut saisir-gager et
même revendiquer (C. civ., art. 2102).

§ 1er. Du privilège du bailleur.

459. Le privilège est un droit que la qualité de la
créance donne au créancier d’être préféré aux autres
créanciers même hypothécaires (C. civ., art. 2905). Les
privilèges, étant exorbitants du droit commun, ne peuvent
exister qu’en vertu d’une disposition de la loi, et ne
peuvent être créés par une convention intervenue, entre
le créancier et le débiteur (Cass., 12 déc. 1831 ; S -V.
32.1.275).

440. Entre les créanciers privilégiés, la préférence se
règle par les différentes qualités du privilège. Les créanciers
privilégiés qui sont dans le même. rang sont payés
par concurrence (C. civ., art. 2097 et 2098).

Les privilèges peuvent être sur les meubles ou sur les
immeubles (C. civ., art. 2099).

Les privilèges sur les meubles sont ou généraux ou particuliers
sur certains meubles (C. civ., art. 2100) ,
194 TIT. Ier. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
4441. Les créances privilégiées sur la généralité des
meubles sont ceUes ci-après exprimées, et s’exercent dans
l’ordre suivant : 1° les frais de justice ; 2° les frais funéraires ;
3° les frais quelconques de dernière maladie, concurremment
entre ceux à qui ils sont dus ; 4° les salaires
de gens de service, pour l’année échue, et ce qui est dû
sur l’année courante ; 5° les fournitures de subsistances
faites au débiteur et à sa famille ; savoir, pendant les six
derniers mois, par les marchands en détail, tels que boulangers,
bouchers et autres, et pendant la dernière année,
par les maîtres de pension et marchands en gros (C. civ.,
art. 2101).

442. Les créances privilégiées sur certains meubles
sont : — 1° les loyers et les fermages des immeubles,
sur les fruits de la récolte de l’année, et sur le prix de
tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et de tout
ce qui sert à l’exploitation de la ferme ; savoir, pour tout :
ce qui est échu, et pour tout ce qui est à échoir, si les |
baux sont authentiques, ou si, étant sous signature pri- i
vée, ils ont une date certaine ; et dans ces deux cas, les ;
autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la
ferme pour le restant du bail, et de faire leur profit des .
baux ou fermages ; à la charge toutefois de payer au I
propriétaire tout ce qui lui serait encore dû ; — Et, à dé- i
faut de baux authentiques, ou lorsqu’étant sous signature '.
privée, ils n’ont pas une date certaine, pour une année à .
partir de l’expiration de l’année courante ; — Le même
privilège a lieu pour les réparations locatives et pour tout ;
ce qui concerne l’exécution du bail ; — Néanmoins les :
sommes dues pour les semences ou pour les frais de la  ;
récolte de l’année, sont payées sur le prix de la récolte, ;
et celles dues Ipour ustensiles, sur le prix de ces usten-."
siles, par préférence au propriétaire, dans l’un et l’autre :
cas ; — Le propriétaire peut saisir les meubles qui gar- ;
nissent sa maison ou sa ferme, lorsqu’ils ont été déplacésî ;
sans son consentement,, et il conserve sur eux son privi-l.
lége, pourvu qu’il ait fait la revendication ; savoir : lors-J
qu’il s’agit du mobilier qui garnissait une ferme, dans le}'
délai de quarante jours ; et dans celui de quinzaine, s’il}
s’agit des meubles garnissant une maison ; — 2° La ;
créance sur le gage dont le créancier est saisi ; — 3° Les
frais faits pour la conservation de la chose ; — 4° Le prix-
CHAP. III.— SECT. lTe.—BR0ITS DU PROPRIÉTAIRE. 195
d’effets mobiliers non payés, s’ils sont encore en la possession
du débiteur, soit qu’ils aient été achetés à terme ou
sans terme ; — Si la vente a été faite sans terme, la vendeur
peut, même revendiquer ces effets tant qu’ils sont en
la possession de l’acheteur, et en empêcher la revente,
pourvu que la revendication soit faite dans la huitaine
de la livraison, et que les effets se trouvent dans le même
état dans lequel cette livraison a été faite ; — Le privilège
du vendeur ne s’exerce toutefois qu’après celui du propriétaire
de la maison ou de la ferme, à moins qu’il ne soit
prouvé que le propriétaire avait connaissance que les
meubles ^et autres objets garnissant sa maison ou sa
ferme n’appartenaient pas au locataire ; — Tl n’est rien
innové aux lois et usages du commerce sur la revendication ;
— 5° Les fournitures d’un aubergiste, sur les effets
d’un voyageur qui ont été transportés dans son auberge ;
— 6° Les frais de voiture et les dépenses accessoires, sur
la chose voiturée ; ■— 7° Les créances résultant d’abus et
de prévarications commises par les fonctionnaires publics
dans l’exercice de leurs fonctions sur les fonds de leur
cautionnement, et sur les intérêts qui en peuvent être dus
(Texte de l’art. 2102 du C. civ.).

445. Nous allons maintenant analyser les dispositions
de l’art. 2102 en ce ? qui touche le privilège accordé au
propriétaire de maisons.

Aux-termes du premier paragraphe de l’art. 2102, dont
nous avons ci-dessu.s rapporté le texte, le privilège du
propriétaire s’exerce sur tout ce qui garnit la maison
louée (1) , c’est-à-dire sur tout ce qui y est apporté pour
la meubler, pour y rester à demeure, ou pour y être consommé.


444. Toutefois on ne doit regarder comme garnissant
une maison que les nieubles apparents ; aussi l’argent
monnayé, les titres de créances, les pierreries, les bijoux
ne sont point affectés au privilège.

A l’égard des livres composant une bibliothèque, des
médailles, des tableaux, des instruments des sciences,
des arts et des métiers, du linge de corps, des habits, des
vêtements, quoiqu’ils ne soient pas meubles meublants,
(4) Quel est le sens de l’expression maison ? Voy. p. 34.196 TIT. 1er. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
néanmoins, comme ce sont des objets qui garnissent la
maison, ils sont soumis au privilège, d’après l’opinion’
commune des auteurs.

On doit aussi soumettre au privilège la vaisselle,
même celle d’argent, le linge de lit et de table (Duranton,
t. xix, n°79).

Il en est de même des provisions.

Mais il faut exclure du nombre des objets soumis au
privilège du propriétaire, ceux que la loi déclare insaisissables,
tels que le coucher du saisi, celui de ses enfants,
etc., voy. p. 214.

443. Les meubles destinés à une autre maison, et qui
auraient été transportés dans la maison louée, les effets
du voyageur qui loge dans l’auberge, le linge remis à
une blanchisseuse, les effets donnés au tailleur, les montres
confiées à un horloger pour les raccommoder, les
livres remis à un relieur pour les relier, et autres choses
semblables, ne sont point soumis au privilège du propriétaire.
En effet, ces objets ne sont point destinés à
garnir les lieux loués, ils ne s’y trouvent que transitoirement.
Les auteurs sont généralement d’accord à cet
égard (1). Voyez n° 1067.

En conséquence, le privilège ne doit pas" s’étendre aux
objets manufacturés ou à manufacturer que des tiers ont
pu confier au locataire ou au fermier, et déposer dans la
fabrique qu’il exploite (2) (Cass. 22 juill. 1823 (3)  ; D. A.,
v° Privilèges et Hypothèques, n° 249).
(4) Voyez Pothier, n°28S ; Domal, liv. 3, Des gages et hypothèques, t. 4 »,
sect. 5, n° 46 ; Tarrible, Merlin, Rép., v° Privilège, secl. 3, g 2, n° 4- ■
Grenier, t, 2, n° 344: Persil, Comm., art. 2402 n° 2 ; Delvincourt, t. 3J '
p. 372, notes ; Dalloz, au mot Hypothèques et privilèges, n° 64 ; Troplong, ,
Des Privilèges et Hypothèques, n° 454 ; Duranton, t. 49, n° 82. ;(2) Dans cette espèce il était établi en fait, que des balles de coton avaient ;,
élé remises au locataire pour être converties en fils, ainsi que cela se pratiquait I
généralement pour tout le monde dans la fabrique de ce locataire. :(3) Nous approuvons comme juste au fond la décision de cet arrêt en ce que i
les objets sur lesquels le bailleur prétendait exercer son privilège n’avaient ;
élé que momentanément déposés chez le locataire, et n’avaient point été ap- ;
portés pour garnir les lieux loués, ce qui excluait le droit du bailleur. Mais i
nous critiquons ci-après (note 2) les motifs de l’arrêt, en ce qu’il dit que le
privilège du propriétaire ne s’étend que sur ce qui appartient au locataire ;
ouau fermier, proposition que contreditletextei'art.2402duCod. civ., aux i
termes duquel le privilège a lieu sur tout ce qui garnit la maison ou îa ferme.CUAP. III.'—SECT. Ire.—DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 197
On ne soumet point non plus au privilège du bailleur
les objets mobiliers, qui n’ont été déposés dans les lieux
loués que pour y être travaillés par le locataire, puis restitués
à des tiers à qui Os appartiennent. Ces objets ne
peuvent être considérés par le propriétaire de la maison
comme le gage de ses loyers, alors surtout qu’ils ont été
confectionnés avec les matériaux fournis par les tiers, qui,
en vertu d’un brevet d’invention, ont seuls le droit de les
construire et livrer au commerce (Paris, (2e ch.) , 8 mars
1841 (1)  ; P. 1841, p. 443).

Pareillement le propriétaire d’une boutique louée à un
horloger, ne peut exercer son privilège sur les montres
déposées’à condition par des fabricants chez son locataire
(Trib. de la Seine, 5e ch., 28 mai 1842 ; Gaz. des Trib.,
29 mai 1842).

446. Le privilège du bailleur s’étend sur les objets
empruntés ou appartenant à des tiers, lorsque ces objets
sont destinés à rester dans les lieux loués et à les garnir
(2) (Troplong, Des Privilèges et Hypothèques, n° 151 ;
Curasson, Traité des Justices de 'paix, t.i", p. 388, n° 54).
(4) Cet arrêt est ainsi motivé : — « Considérant qu’il est constant en fait
que les machines saisies par d’Hubert (le propriétaire) ont été confectionnées
par Laurent, mécanicien, <avec des matériaux fournis par les frères Leroy ; —
Que ceux-ci ont, en vertu du brevet d’invention dont ils sont acquéreurs, le
droit exclusif de construir'e lesdites machines et de les livrer au commerce ;
— Qu’il suit de là que ces effets mobiliers, qui n’ont été déposés dans les
lieux loués à Laurent que pour être travaillés par ce dernier, puis restitués
au sieur Leroy, n’ont jamais pu être considérés par le propriétaire de la maison
comme gages de ses loyers, etc. »(2) II importe de remarquer que la Cour de Cassation semble avoir établi
un principe contraire dans les considérants d’un arrêt du 22 juillet 4823, où
elle dit que le privilège du propriétaire ne peut s’exercer que sur les objets
qui appartiennent au locataire ou au fermier. Mais cette doctrine, énoncée
dans les motifs do l’arrêt, et dont l’application était même inutile à l’objet
en discussion, a élé combattue avec raison par MM. Troplong et Curasson,
comme contraire au texte de l’art. 2402 qui fait peser le privilège sur tout ce
qui garnit la maison ou la ferme. La preuve que les meubles appartenant à
des tiers sont soumis au privilège du propriétaire, résulte incontestablement
de l’art. 4843duCod. civ. Cet article oblige en effet le propriétaire d’animaux
donnés à cheptel au fermier d’autrui, de notifier cette remise à celui qui a
donné le domaine à bail, sans quoi ce dernier peut saisir et faire vendre le
cheptel pour paiement des loyers dus par le fermier ; et la Cour de Cassation
a même jugé par arrêt du 9 août 4 84 S que la signification doit être faite avant
l’introduction, dans la ferme, des animaux formant le cheptel, la signification
postérieure ne pouvant soustraire ces bestiaux à l’exercice du privilège du
propriétaire. Ainsi on doit poser en principe que le privilège a lieu-sur les198 TIT,'Iir. — BAIL OU LOUAGE DES MAISOKS.
Conformément à ces principes, la Cour de Paris a jugé,
par arrêt du 26 mai 1814, que les meubles prisa loyer par
le locataire d’un appartement, sont soumis au privilège du
propriétaire de la maison, lorsque la signification n’a été
faite à ce dernier qu’après l’introduction des meubles (1).
Ainsi, à défaut de signification préalable, ou quand la
signification n’a eu heu que postérieurement, à leur introduction
dans les lieux loués, les meubles appartenant à
des tiers sont soumis au privilège du bailleur.

447. Mais, quelque absolue que soit cette règle, elle devrait
fléchir, s’il était notoire que les effets introduits
dans lesilieux loués n’appartenaient pas au locataire. Alors
on pourrait, d’après les circonstances et sans qu’il y ait
eu signification préalable, admettre que ces effets ne sont
point affectés au privilège (Troplong etCurasson, numéros
précités).

En conséquence, il a été décidé que les meubles tels
que lits, pianos et autres objets que les élèves sont dans
l’usage d’apporter chez leur maître ou maîtresse de pension
ne sont pas soumis au privilège du propriétaire de la
maison (Poitiers, 30 juin 1825, D.P.26.2.56 ;' Paris, 3 juill.
1833 ; Rolland de Villargues, v° Privilège, n° 84).

Pareillement, il a été jugé que, pour que les meubles
garnissant la maison louée ne soient point soumis au privilège
du propriétaire, il n’est point nécessaire qu’avant
ou au moment de l’introduction de ces meubles dans les
lieux loués, il lui ait été notifié qu’ils n’appartenaient pas
au locataire ; il suffit que le propriétaire ait acquis cette
connaissance par toute autre voie, et qu’il résulte, soit de
la notoriété publique, soit d’un usage constant, soit d’une
notification à lui.faite par un précédent bailleur du mobilier,
soit enfin des circonstances mêmes du bail, qu’il savait
bien que ce mobilier n’appartenait pas à son locataire.
■— Cette règle est applicable, notamment entre le
propriétaire-bailleur d’une salle de spectacle et le tiers qui
effets appartenant à des tiers, quand ces objets ont pour destination de garnir
les lieux loués. L’opinion opposée pourrait fournir trop d’occasions de fraude.
(4) Pareillement le Tribunal civil de la Seine, 3e ch., a jugé, le 27 avril
4830, que la signification, faite au propriétaire postérieurement à l’entrée en
jouissance de son locataire que les meuhles de celui-ci sont la propriété d’un
tiers, ne peut avoir pour résultat de faire perdre au.propriétaire son privilège
sur le mobilier (Droit, 3 mai 4830).CHAP. III.—SEGT. Iie.—DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 199
a fourni et loué au locataire le matériel du théâtre, consistant
en costumes et décors (Cass., 31 déc. 1833, S.V.
34.1.852, et D.p.34.1.335).

448. Quant aux meubles appartenant à des personnes
logées gratuitement par le locataire, il est évident qu’ils
sont soumis au privilège du propriétaire, car l’art. 2102,
God. civ.} ne fait aucune distinction ; il soumet au privilège
tout ce qui garnit les lieux loués, et s’il en était autrement,
il deviendrait trop facile de soustraire l’unique
'gage que la loi accorde au propriétaire (Pothier, n° 236 ;'
Persil, t. Ier, p. 85).

Le privilège du propriétaire s’applique-t-il aux meubles
donnés au locataire en dépôt ou en nantissement ? On décide
généralement que ces meubles, de même que ceux
qui auraient été vendus au locataire, seraient atteints par
le privilège du bailleur, à moins que le déposant ou le
débiteur n’eût fait connaître au propriétaire de la maison
que les meubles n’appartenaient pas au locataire ou que
ces meubles ne fussent pas de nature à garnir les lieux
loués. Conformément à ces principes, il a été jugé que le
privilège du bailleur subsiste malgré la connaissance qu’il
aurait eue de la vente des objets garnissant les lieux loués
à un tiers, lequel en aurait ensuite loué l’usage à un nouveau
locataire des mêmes lieux, si d’ailleurs cette vente
et la location subséquente des objets dont il s’agit ont eu
lieu sans déplacement (Bordeaux, 16 mars 1849, S.-V.49.
2.327).

449. Les marchandises renfermées dans la boutique ou
dans les magasins du locataire sont affectées au privilège
du bailleur, car, comme le dit Pothier (n° 249) , le droit
de ce dernier s’étend sur tous les effets qui garnissent les
différentes parties de la maison, suivant le genre d’exploitation
de chaque partie. Une boutique est destinée à être
garnie de marchandises ; si elles sont vendues, elles sont
remplacées par d’autres : le privilège doit donc les atteindre.


450. Mais nous pensons avec MM. Troplong (des Privilèges
et Hypothèques, t. Ier, n° 173) , et Duranton (t. xrx,
n° 84) que l’on ne doit pas soumettre au privilège du
bailleur les marchandises qui se trouvent dans les magasins
d’un commissionnaire-locataire, afin d’être vendues
pour le compte d’un tiers. En effet, on ne peut pas dire
200 TIT. Ier.— BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
que les marchandises garnissent les magasins, puisqu’elles
ne s’y trouvent que transitoirement et pour le compte
d’un "autre que le locataire. Le bailleur a dû savoir en
passant le bail que les marchandises qui seraient apportées
dans les lieux loués appartiendraient à des tiers, et
suivant l’avant-dernière disposition du § 4 de l’art. 2102
du Code civil, cette circonstance suffit pour l’empêcher
d’exercer son privilège au préjudice du propriétaire de
ces marchandises.

Conformément à ces principes, un arrêt de la Cour de
cassation, du 21 mars 1826, a jugé que des marchandises
qui se trouvaient même à titre de consignation dans les
magasins d’un commissionnaire-locataire, n’étaient point
soumises au privilège du bailleur, au préjudice du propriétaire
de ces marchandises, sans qu’il fût besoin que
ce dernier prouvât que le bailleur savait au moment de
leur entrée dans les magasins qu’elles n’appartenaient
pas au locataire.

Le même arrêt a décidé que la loi autorise dans ce cas
les juges à se déterminer d’après la notoriété publique,
les faits et les circonstances de la cause (1).
(4) Toutefois la Cour de Paris, par arrêt du S mai 4828 (S.28.2.249). a
adopté une opinion contraire et décidé que le privilège du propriétaire sur
tout ce qui garnit l’immeuble loué s’étend même aux marchandises qui s’y
trouveraient placées à titre de consignation, alors que ces marchandises ont
été introduites à l’insu du propriétaire et sans notification préalable de la part
des consignateurs.Cet arrêt a été vivement critiqué par M. Duranton (tome 49, n° 84-, notes)  ;
toutefois il importe de faire observer que, d’après les arrêtistes qui ont rapporté
cette espèce, il paraît qu’il y avait eu concert entre le locataire et les
tiers, pour frustrer le propriélaire. Cette considération aura sans doute déterminé
la décision des magistrats. C’est donc par des circonstances de fait qu’on
doit, expliquer l’arrêt dout il s’agit. D’un autre côté, il faut remarquer que le
locataire n’était pas commissionnaire, mais fabricant et marchand de papiers,
ce qui nous semble bien différent : car les marchandises ne doivent être, selon
nous, exceptées du privilège qu’autant que le locataire est commissionnaire ;
mais s’il s’agit, au contraire, de marchandises consignées ou déposées chez un
commerçant autre qu’un commissionnnaire, nous sommes d’avis qu’elles doivent
être affectées au privilège, à moins que le propriétaire n’oit élé légalement
averti avant leur entrée dans les lieux, ou qu’il n’ait pu ignorer, d’après ]a
notoriété publique, que les marchandises n’appartenaient pas au locataire. Or
donc, en l’absence de toute notoriété ou de notification préalable, les marchandises
sont frappées par le privilège du bailleur. C’est aux cosignataires à
s’imputer, dans ce cas, la faute de ne pas avoir fait une déclaration, afin de
soustraire leurs marchandises au privilège du propriétaire de la maison.CHAP. III.—SECT. Ire.—DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 20i
Les dispositions légales qui établissent un privilège
doivent être interprétées et appliquées dans le sens le
plus restrictif, et seulement aux objets spécialement déterminés
par le législateur. Aux termes de l’art. 2102 du
Code civil, les créances privilégiées sur certains meubles
sont les loyers sur les prix de tout ce qui garnit la maison
louée ; il suit de là que d’après le texte et l’esprit de
cette disposition, le privilège que la loi accorde au bailleur
ne peut s’appliquer qu’à des objets matériels et
apparents se trouvant en nature chez le débiteur et non
à des objets incorporels et ne pouvant dès lors être mis
en évidence (Lyon, 2e ch., 25 avril 1860 (1) , Droit, 28 mai
1860)  ; ainsi le privilège ne s’étend pas sur la valeur du
fonds de commerce ou de la clientèle du preneur.

451. Le bailleur d’un appartement meublé n’a pas de
privilège, pour la partie des. loyers représentant la location
des meubles, sur le prix des objets mobiliers apportés
dans les lieux loués au locataire. En effet, le privilège,
établi par l’art. 2102, § 1er,-du Code civil, ne s’applique
qu’aux loyers et fermages des immeubles et ne peut être
étendu à d’autres locations que celles qui sont déterminées
audit article (Trib. de la Seine, 2° ch., 27 déc. 1859, Droit,
27 janv. 1860).

Les choses volées sont-elles soumises au privilège du
propriétaire de la maison dans laquelle eUes se trouvent ?
La négative est généralement décidée. On se fonde sur
deux raisons : 1° les objets ont été apportés sans le consentement
de celui qui en est propriétaire ; 2° ce dernier
s’est trouvé dans l’impossibilité de prévenir le propriétaire
(Persil, Comm., art. 2102, n° 4 ; Delvincourt, t. ni,
p. 272, notes ; Dalloz, v° Privilèges et Hypothèques, n° 253 ;
Duranton, t. xrx, n° 81 ; Pont, Des Privilèges, n° 122).

4iS2. Mais, sauf les exceptions que nous avons indiquées
ci-dessus, il faut décider en principe que le privi(4) 
Dans l’espèce il s’agissait de savoir si le privilège du propriétaire devait
s’exercer non-seulement sur le mobilier qui garnissait les lieux loués, mais
encore sur le prix provenant d’un fonds de boulangerie, lequel se trouvait aux
mains d’un séquestre judiciaire. La Cour a pensé avec raison, selon nous, que
le fonds de boulangerie n’ayant aucune existence corporelle et ne pouvant se
transmettre matériellement, n’était susceptible d’aucune mainmise de la part
du propriétaire.202 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
lége du bailleur grève tous les objets qui sont apportés
dans la maison ou dans la ferme pour la garnir, c’est-àdire
pour y rester à demeure, lors même que ces objets
appartiendraient à des tiers. En effet, les tiers doivent savoir
que les meubles introduits dans les lieux loués sont
le gage du bailleur, et qu’il n’existe d’autre moyen de
soustraire les meubles à son privilège que de faire connaître
d’une manière légale le dépôt ou le nantissement.

4SS. Les chevaux et les voitures sont le gage du propriétaire
dans la maison duquel ils sont remisés.

Peu importe d’ailleurs qu’ils ne séjournent que momentanément
dans les lieux loués et qu’ils ne soient pas
la propriété du locataire, mais d’un tiers. C’est à ce der-^
nier à s’imputer le tort qu’il s’attire pour n’avoir pas pré-1
venu le propriétaire de la maison (Trib. de la Seine, !
5e ch., Droit, 26 juill. 1844).

454. Le propriétaire qui a donné à bail par un seul
acte, et pour un seul et même prix, plusieurs immeubles
à une seule personne, peut exercer son privilège, pour la
totalité des loyers, sur le prix des meubles apportés dans
les heux par le locataire, et déposés dans un seul des immeubles
(Trib. de la Seine, Gaz. des Trib., 21 mars 1837).

455. Le propriétaire a privilège pour les loyers qui lui
sont dus, sur les meubles apportés par la femme contractuellement
séparée de biens, si elle n’a point fait connaître
au propriétaire la disposition de son contrat qui la
rend non responsable des dettes de son mari (Trib. de la
Seine, 5e ch., 15 déc. 1842, présidence de M. Michelin).

45'é. Un propriétaire peut être autorisé, par ordonnance
de référé, à exercer son privilège sur le prix des
meubles de son locataire, sans attendre l’ouverture d’une
contribution, et nonobstant les oppositions d’autres créanciers
privilégiés (Paris, 12 sept. 1839, D.40.2.17).

457. Le privilège du bailleur a lieu, non-seulement
pour les loyers et fermages, mais encore pour les réparations
locatives et pour tout ce qui concerne l’exécution du
bail (C. c, art. 2102, § 1er).

Ainsi le bailleur peut exercer son privilège pour le
montant des dommages et intérêts résultant des dégradations
commises par le locataire ou le fermier.

Le dommage causé à l’escalier de la maison par un
locataire qui déménage constitue le cas de réparation lo-
CHAP. III.—SECT. re.—DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 203
cative pour la garantie duquel le propriétaire a privilège
sur les meubles appartenant au locataire (Trib. de la
Seine, 5e ch., 18 juin 1856 (1).

458. Le paiement de l’impôt des portes et fenêtres est
à la charge du locataire, et le propriétaire a, pour l’obtenir,
le même privilège que pour les loyers (Paris, 4° ch.,
25 avril 1846, infirmatif d’un jugement du Tribunal de
Troyes du 4 juin 1845, Gaz. des Trib., 1er mai 1846).

459. Le propriétaire exerce son privilège non-seulement
sur les effets mobiliers du locataire, mais encore sur
ceux du sous-locataire, et celui-ci a directement action
contre le sous-locataire jusqu’à concurrence du prix de la
sous-location dont ce dernier peut être débiteur au moment
de la saisie, sans qu’il graisse opposer des paiements
faits par anticipation (C. c, art. 1753)  ; mais les paiements
faits en vertu d’une stipulation portée dans le bail
du sous-locataire, ou en conséquence de l’usage des lieux,
ne sont point réputés faits par anticipation (Même article).

4®0. Le propriétaire n’est pas le seul qui ait privilège
pour ses loyers ou fermages.

Ce privilège est attribué au principal locataire sur les
meubles de celui qui a sous-loué de lui. Le même privilège
appartient à l’usufruitier et à tous ceux qui sont aux
droits du propriétaire. En effet, le privilège pour loyers et
(4) Voici dans quelle espèce : MnE Yial occupait un appartement dans.une
maison appartenant à M. Lescot ; elle avait payé son dernier terme i de loyer
et opérait son déménagement, lorsqu’un des individus préposés par elle à cette
opération laissa tomber un marbre de commode sur l’escalier et brisa une
marche. Le concierge crut devoir s’opposer au déménagement commencé, si
M"° Yial ne déposait une somme suffisante pour faire face à la réparation de
l’escalier ; et comme elle était dans l’impossibilité de déposer une somme immédiatement,
il retint une pendule, laissant déménager les autres meubles. —
jjme vial assigna devant le juge de paix M. Lescot, son propriétaire, en restitution
de sa pendule, sauf son recours contre elle par action personnelle, pour
la réparation dont elle se reconnaissait responsable.Un jugement du juge de paix avait admis ce système, attendu que le bail
était expiré ; qu’il ne s’agissait pas d’une réparation locative, mais uniquement
d’un dommage causé par un tiers dont on était, à la vérité, responsable, mais
pour la réparation duquel le propriétaire n’avait pas le privilège consacré par
l’art. 2402, Cod. Nap.M. Lescot interjeta appel de ce jugement, et le Tribunal de la Seine le
réforma, attendu que le locataire est responsable des lieux loués tant qu’il
n’en a pas fait la remise au propriétaire ; que l’escalier dont les locataires ont
la jouissance commune fait partie des lieux loués, et qu’il s’agit par conséquent
d’une réparation locative (Gaz. des trib., S1 juin 4836).204 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
fermages n’est pas attaché à la personne du propriétaire ;
il dérive du gage ; il passe à tous ceux à qui les loyers
appartiennent (Merlin, Rép., v° Privilège, p. 22).

461. Le privilège du propriétaire a lieu, soit qu’il y ait
bail authentique ou sous seing privé, soit lorsque le bail
est purement verbal. Mais, à l’égard de l’étendue du privilège,
la loi établit une distinction importante entre les
baux qui ont une date certaine et ceux qui n’en ont
pas (1). Les baux authentiques ou bien les baux sous
seing privé, ayant date certaine, dorment privilège, nonseulement
pour l’année échue, mais encore pour les années
antérieures dont les lojTers n’ont pas été acquittés,
et même pour les années à échoir. « C’est un cas singulier,
dit M. Troplong (n° 155) , où l’on est autorisé à exiger
le paiement d’une dette avant son échéance. Mais cette
anticipation est justifiée par la nature du privilège, qni
affecte tellenient la chose pour la sûreté du paiement, que
le législateur a mieux aimé anticiper le ternie que de compromettre
les intérêts du créancier privilégié. »

« Remarquons, toutefois, ajoute le même auteur, que
le bailleur ne peut exiger le paiement fait par anticipation
que lorsqu’il se présente d’autres créanciers qui menacent
d’absorber, par leur concours, les garanties ultérieures.
Dans tous les cas où les garanties du bailleur ne sont pas
menacées, il doit se contenter des termes échus (2). »

462. Quand le bail est verbal, ou qu’il est sous seing
privé, et qu’il n’a pas de date certaine, le privilège a lieu
(4) Les baux sous seing privé ont une date certaine, c’est-à-dire une date
opposable à des tiers, du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort
de celui ou de ceux qui les ont souscrits, ou du jour que leur substance est
constatée dans des actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux
de scellés ou d’inventaire (C. c., art. 4328).(2) Observez que dans le cas dont il s’agit, c’est-à-dire lorsque le bail est
authentique, ou qu’élant sous seing privé, il a date certaine, les créanciers du
locataire ont le droit de relouer à leur profit .la maison pour le restant du bail,
à la charge toutefois de paver au propriétaire tout ce qui peut lui être dû
(Art. 2402 du C. e.).Mais celte disposition est-elle applicable dans le cas même où le bail renferme
la défense expresse de sous-louer ou de céder ? Celle question est controversée.
Cependant l’opinion commune est que les créanciers demeurent
subrogés au bail du débiteur, et exercent leurs droits quand même la faculté
de sous-louer leur aurait été interdite. C’est là une subrogation légale et  ;
forcée que le législateur a introduite sans aucune distinction. ;CHAP. III.—SECT. I".—DROITS DU PROPRIETAIRE. 205
pour une année, à partir de l’expiration de l’année courante.


Les auteurs sont loin d’être d’accord sur le sens de ces
expressions de l’art. 2102. Les uns distinguent entre les
loyers échus avant l’année courante, le loyer de l’année
courante et l’année à partir de l’année courante ; les
autres rejettent cette distinction. M. Troplong (n° 156) est
du nombre de ces derniers, et base son opinion sur un
arrêt de la Cour de cassation du 28 juillet 1824, rapporté
par Sirey, t. xxv, lre partie, p. 85. « La Cour suprême a
pensé, dit-il, que le propriétaire a, en vertu d’un bail verbal,
mi privilège pour les années échues, l’année courante
et l’année à partir de l’année courante ; elle se
fonde sur ce que, si l’art. 2102 limite le privilège du propriétaire
à une année à partir de l’année courante, il ne
s’eii suit pas naturellement qu’il ait voulu priver le propriétaire
de l’exercice de son privilège pour loyers échus ;
que la restriction, commençant à partir de l’année courante,
n’a heu que par opposition aux loyers à échoir,
qu’on accorde en entier au propriétaire muni d’un titre
ayant date certaine ; que l’intention de la loi de conférer
an propriétaire, qui n’a qu’un bail verbal, un privilège
pour tout ce qui est échu, résulte des art. 661 et 662 du
Code de procédure civile, et surtout de l’article 819 du
même Code, qui permet au locateur (propriétaire) de
faire saisir-gager les meubles garnissant la maison pour
tous les loyers et fermages échus, soit qu’il y ait bail ou
qu’il n’y en ait pas, et même d’exercer la revendication
sur les meubles déplacés et d’y faire valoir son privilège
(1). »

465. Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissent
les lieux loués, lorsqu’ils ont été déplacés sans son
consentement ; et il conserve sur eux son privilège,
pourvu qu’il en ait fait la revendication dans le délai de
quinze jours, lorsqu’il s’agit de meubles garnissant mie
maison (2) (C. c, art. 2102).
(4) Dans le même sens, arrêts des Cours de Grenoble. 28 déc. 4838 ; de
Eouen, 23 avril 4842: de Douai, 29août 4842. et de Metz,'6 janv.4839 (S.-V.
39.236 ; 42.2.343 ; 43.2.416 ; 39.2.429).(2) La revendication est le nom donné à la réclamation adressée par le propriétaire
au détenteur actuel des meubles qui forment son gage. Elle s’opère12206 TIT." I". —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Le délai court à compter du déplacement des meubles,
et non du jour que le propriétaire en a eu connaissance,
car il pourrait devenir impossible de reconnaître les
meubles et d’exercer la revendication.

464. Lorsque le locataire a effectué l’enlèvement de
ses meubles, successivement, et à diverses époques, le
délai de quinzaine accordé au propriétaire pour procéder
à la saisie-revendication court à partir du dernier enlèvement
partiel (Trib. de la Seine, ch. des vacat., 3 oct.
1849 , Droit, 5 oct. 1849).

465. Il résulte donc de l’art. 2102 que le locataire ne
peut déplacer (c’est-à-dire, sortir les meubles qui sont une
fois entrés dans les lieux loués) , sans le consentement du
propriétaire. A plus forte raison, le locataire ne peut pas
les vendre, même de bonne foi, sans ce consentement
préalable (1)  ; s’il les vend, le propriétaire est autorisé à
les revendiquer entre les mains des tiers : nous disons
que, pour qu’il y ait lieu à revendication, il faut que les
meubles aient élé déplacés sans le consentement du propriétaire
bailleur ; d’où il suit que s’il a donné son consentement,
la revendication ne saurait être admise. Ce
consentement du propriétaire bailleur peut être donné
expressément ou tacitement. Nous pensons, avec M. Troplong
(n° 163) , dont l’opinion est toujours si importante,
que la simple connaissance du transport des meubles,
sans réclamation de la part du propriétaire suffirait pour
lui interdire le droit de réclamer. En effet, toutes les fois
que les meubles sortent de chez lui, lorsqu’il en a connaissance,
ils cessent de lui servir de gage et de nantisse'ment,
et il n’y a ni droit de suite (c’est-à-dire, de poursuivre
entre des mains tierces) ni privilège.

466. Ainsi, le propriétaire qui, avec connaissance,
aura laissé le locataire, à l’expiration du bail, sortir de
chez lui, et qui ne se sera point opposé à l’enlèvement des
meubles, ne pourra exercer de recours contre ces objets.
par voie de saisie entre les mains de ce détenteur, autorisée par ordonnance
du président du Tribunal de première instance et rendue sur requête (Cod.
proc. civ., art. 826 et suiv.).(4 ) La Cour de Paris a même décidé que quand le propriétaire s’y oppose,
le locataire, ne peut vendre ses meubles, en offrant de laisser subsister le privilège
du propriétaire sur le prix qui proviendrait de la vente (Droit, 49
sept. 4839).CHAP. III.—SECT. Ire. DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 207
467. Il en est de même quand un propriétaire loue à
un commerçant ; il est évident qu’il lui a tacitement permis
de vendre ses marchandises, encore qu’elles garnissent
les lieux ; d’ailleurs, on ne pourrait pas dire qu’elles
ont été déplacées sans le consentement du propriétaire
bailleur (Delvincourt, t. ni, p. 274, note 8).

468. Nul doute aussi que, quand les meubles du locataire
garnissant les lieux loués sont plus que suffisants
pour assurer le paiement des loyers échus ou à échoir, le
locataire ne soit en droit d’enlever quelques meubles.
Deux arrêts, l’un de la Corn* de Paris, du 2 octobre 1806,
l’autre, de ceUe de Poitiers, du 28 janvier 1829, ont jugé
que ce déplacement ne pouvait avoir. lieu, par la raison
que tous les meubles sont affectés au privilège. Mais
M. Troplong (Des Privilèges et Hypothèques, n° 164) censure
avec raison ces deux décisions. « Cette opinion est
trop sévère, dit-il. Elle est en opposition avec un arrêt
de la Cour de Bourges, confirmé par arrêt de la Cour de
cassation, du 8 déc. 1806 (Journal du Palais, à sa date).
Elle exagère la loi, qui, se contentant de veiller à l’intérêt
du propriétaire, sans vouloir gêner le locataire, ne
demande à celui-ci que de garnir les lieux de meubles
suffisants » (C. c., art. 1752 ; Persil, Commentaire, art.
2102, § 1, n" 4 ; Favard, Rép., v° Saisie-gagerie ; Dalioz,
v° Privilèges et Hypothèques, n° 287. Sic Rouen, 30 juin
1846, S.-V.47.2.540).

469. Mais lorsque le locataire veut quitter et dégarnir
de meubles les lieux qu’il occupe en vertu d’un bail, est-il
tenu de consigner une somme égale au montant des loyers
jusqu’à l’expiration du bail ? Voyez p. 142 et et 243.

470. L’hypothèque constituée par un bail authentique
ne se reporte point sur le bail qu’opère la tacite réconduction.
En est-il de même du privilège ? Un arrêt de la
Cour de Bordeaux, du 12 juin 1825 (D.p.26.2.175) , a jugé
la question en ce sens que-le propriétaire à qui il est dû
des loyers par suite de tacite réconduction, n’a pas de
privilège pour les loyers échus ; qu’il n’en a un que pour
une année à partir de l’année courante. Mais nous pensons
avec MM. Troplong, des Privilèges et hypothèques,
t. Ier, n° 157, et Curasson, Traité de la compétence des juges
de paix, t. i", p. 392, qu’il faut rejeter la doctrine de cet
arrêt, et décider au contraire que le privilège du bailleur
208 TIT. Ier. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
doit, dans le cas de tacite reconduction, s’étendre à tous
.les termes à échoir. En effet, comme le disent les auteurs
précités, en restreignant le privilège résultant d’un bail
sans date certaine, pour une année à partir de l’année courante,
l’un des principaux motifs de la loi a été d’empêcher
le propriétaire et le preneur de se concerter ensemble
pour exagérer le nombre des aimées à courir. Ici cette
raison disparaît : dans le cas de continuation de jouissance,
par suite d’un bail ayant date certaine, le prix de
ia tacite reconduction est fixé par l’acte ; la durée du nouveau
bail est aussi déterminée par la loi, suivant l’usage
des lieux, s’il s’agit d’une maison, et pour les années nécessaires
à l’exploitation, s’il s’agit d’un bien rural. D’un
autre côté, si l’hypothèque constituée dans un bail authentique
ne s’étend pas à la tacite reconduction, c’est
parce que l’hypothèque ne peut exister sans une convention
spéciale, tandis que le privilège du bailleur dérive de
la loi. Les stipulations insérées dans un bail qui n’ont
point de date certaine n’étant pas opposables à des tiers,
voilà pourquoi la loi restreint le privilège qui résulte de
ces baux. Mais ce motif cesse quand il s’agit de la continuation
de la jouissance par suite d’un bail ayant date
certaine ; alors le prix et la durée ne présentent aucune
incertitude, tout étant déterminé par un acte probant et
par les dispositions du Code civil (1).

471. Lorsque le locataire quitte la maison ou l’appartement
qu’il occupait, et transporte ses meubles dans une
autre maison ou appartement nouvellement loué, le précédent
bailleur peut les y revendiquer pendant quinze
jours, s’il a ignoré le déplacement ; car, s’il en avait connaissance,
il devait s’y opposer. Le nouveau bailleur ne
peut se prétendre nanti qu’autant que le précédent bailleur
ne peut exercer son droit de revendication ; mais, si
les meubles ont été enlevés à l’insu du premier bailleur,
le droit de revendication, qu’il a la faculté d’exercer sur
eux pendant quinze jours, lui donne préférence sur le
second bailleur qui viendrait réclamer les loyers. C’est,
au reste, ce que pensent tous les auteurs.
(4) M. Duranton, t. 47, n° 426, est aussi d’avis que le privilège du bailleur
s’élend aux obligations résultant de la tacite reconduction.CHAP. III.—SEGT. Ire,—DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 2.09 .
473. Le propriétaire conserve son privilège sur les
meubles garnissant les lieux loués, nonobstant la' vente,
même sérieuse, qui en aurait été faite par le principal
locataire à un sous-locataire, en lui cédant son fonds de
commerce, et encore bien que cette cession ait eu heu par
suite de la faculté accordée à cet égard par le propriétaire
dans le bail (Paris, 28 février 1832, P.32.1.486).

473. Le privilège du bailleur ne cesse pas par la faillite
du preneur, mais le bailleur ne peut l’exercer que dans
les limites déterminées par l’art. 550 du C. de commerce
modifié par la loi du 12 fév. 1872. Voyez p. 18 et suiv.

474. Le propriétaire ne peut exciper du privilège à lui
accordé par la loi, sur les meubles garnissant les lieux,
pour retenu' indéfiniment le mobilier de son locataire ; 11
est tenu d’accomplir les formalités et actes de procédure'
nécessaires pour en opérer régulièrement la saisie et la
vente (trib. de la Seine, 4e ch., 6 déc. 1859 ; Droit, 13 déc,
et Gaz. des Trib., 24 déc. 1859).

Le propriétaire qui ayant retenu les meubles de son
locataire, les a fait vendre sans en avoir fait préalablement
ordonner le séquestre, peut être condamné à des dommages
et intérêts envers son locataire (Trib. de la Seine,
4e ch., 25 avril 1862 ; Gaz. des Trib., 26 avril 1862).

475. L’art. 410 du Code pénal frappe de confiscation
les meubles et effets mobiliers garnissant ou décorant
les lieux dans lesquels on a tenu une maison de jeux de
hasard ou des loteries non autorisées par la loi. La confiscation
fait perdre au baiheur sou privilège sur les meubles
de son locataire, mais, dans ce cas, c’est au bailleur
à s’imputer son imprudence et à se reprocher d’avoir loué
à des individus qui tiennent des établissements prohibés
par la loi et réprouvés par la morale.

476. Le propriétaire ne peut exercer de privilège sur
le prix des objets qui garnissent sa maison, s’il ne lui
est dû aucun ternie échu, s’il a des sûretés suffisantes
pour les termes à échoir, et si, en outre, son locataire
n’est pas constitué en état de déconfiture (Cass. 8 déc. 1806,
S.V.7.1.52).

477. Sur le produit de la vente on prélève d’abord :
1° les impositions prédues par le locataire ; 2°les frais faits
pour parvenir à la vente ; 3° les loyers dus au propriétaire,
ensuite les autres créances.

12.
210 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
478. Le privilège du propriétaire pour les loyers qui
lui sont dus prime celui des frais de scellés et d’inventaire
après décès du locataire (Paris, 27 nov. 1814 ; Lyon,

14 déc. 1825) , et celui des gens de service pour leurs salaires
(Paris, 25 fév. 1832 (1)  ; P. 32.399).

« Il prime également le privilège des frais de justice
faits pour l’administration de la faillite du locataire. Ces
frais étant sans utilité pour le propriétaire, ne peuvent
avoir la préférence sur sa créance (Cass., 20 août 1821 ;
Paris. 27 nov. 1814 ; Lyon, 27 mars 1821, 14 déc. 1825 et
1er avril 1841 ; S.-V.22.1.28 ; 16.2.205 ; 26.2.51 et 53 ; 41.
2.344).

479. Le propriétaire peut être autorisé à prélever sur
le prix des meubles de son locataire, par préférence aux
droits de la régie des contributions indirectes, le montant
des réparations locatives, si, jointes au dernier terme,
elles ne s’élèvent pas à plus de six mois de loyer pour
lesquels la loi accorde privilège au propriétaire (Cass.,

15 juill. 1835).
(4) Cet arrêt est ainsi motivé:(t Considérant qu’il ne résulte d’aucune disposition du Code que l’ordre
matériel dans lequel le législateur y a traité des divers privilèges, détermine
le rang dans lequel ils doivent être exercés par les créanciers ; — Considérant
que le Code, art. 2402, place au premier rang des créances privilégiées sur
certains meubles, la créance du propriétaire pour loyer, sur le prix de tout ce
qui garnit la maison louée ; que le législateur assimile le droit du propriétaire
au privilège du créancier sur le gage dont il est- saisi, puisqu’il lui donne
même au préjudice du vendeur, la préférence sur le prix des effets mobiliers
non payés ; — Considérant que le privilège du propriétaire peut d’autant moins
être contesté que le Code de procédure, art. 664, autorise le propriétaire à
appeler la partie saisie, et l’avoué le plus ancien en référé pour faire statuer
PRÉLlUffiAiREMENT sur son privilège pour raison des loyers à lui dus ;
— Et que ce même Code, art. 682, dispose que les frais de poursuite seront
prélevés par préférence avant toute créance, mais autre que celle pour loyers
dus au propriétaire ; — Considérant que les dispositions générales de
l’art. 2403 du Cod. civ. ne peuvent aucunement influer sur les dispositions
spéciales, exceptionnelles de l’art. 2402 du même Code, ni détruire le privilège
du propriétaire et des créanciers munis d’un gage sur certains meubles ;
que donner la préférence à toutes les créances énumérées dans l’art. 2404 du
■ Cod. ■ civ., ce sérail exposer le propriétaire et le créancier muni d’un gage à
perdre le plus souvent leurs droits, ce serait renverser toute l’économie de la
loi: un pareii système est inadmissible en tous sens, lorsqu’il demeure démontré
que le privilège du propriétaire, qui n’a qu’un droit de gage, de nantissement
sur les meubles qui garnissent la maison louée, prime et doit prime:
tous les autres créanciers, que) que soit leur privilège ; —Par ces motifs, etc. »CHAP. III.—SECT. Irc.—DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 211
Mais le propriétaire qui se trouve en concurrence avec
la régie des contributions indirectes n’a.priviiége que pour
six mois de loyer sur le prix des meubles du locataire
(Cass., 28 août 1837).

480. Le propriétaire conserve vis-à-vis de son locataire
le privilège que lui donne la loi nonobstant la vente de son.
immeuble, pour les loyers échus antérieurement et pour
raison desquels a été pratiquée une saisie, convertie depuis
en saisie-gagerie (Paris, 3e ch., 12 janv. 1848 (1)  ;
Droit, 26 janv. 1848). Voyez n° 1068.

§ 2.—Des poursuites à défaut de paiement des loyers.

481. Lorsqu’à l’époque fixée par la convention, ou à
son défaut, par l’usage des lieux, le locataire ne paie pas
son hryer, il peut être poursuivi par le propriétaire, et la
somme due pour loyer produit intérêts du jour de la demande
formée en justice (C. c, art. 1155).

482. Les propriétaires et principaux locataires de maisons
ou biens ruraux, soit qu’il y ait bail par-devant notaire,
soit qu’il y ait bail sous seing privé ou verbal, peuvent,
un jour après commandement de payer, signifier par
acte d’huissier et sans permission du juge, faire saisirgager
pour loyers et fermages échus, les meubles et effets
du locataire, qui se trouvent dans lesdites maisons (Code
proc. civ., art. 819). Voyez n° 1069.

Ils peuvent même fane soisir-gager à l’instant (c’està-dire
sans commandement préalable) , en vertu de la
permission qu’ils en auront obtenue sur requête, soit
au juge de paix, si le loyer annuel du locataire n’excède
pas 400 fr., soit du président du tribunal de première
instance, si le loyer annuel est au-dessus de cette somme
(Cod. proc. civ., art. 819 ; Lois sur les justices de paix des
15 mai 1838, art. 3 et 10, et 5 mai 1855, art. 1er).

Mais cette permission n’est accordée qu’en cas d’urgence,
. par exemple, si le propriétaire craint que le locataire
ne détourne ses meubles, etc.
(4) La Cour a pensé avec raison que la saisie pratiquée à la requête du propriétaire
était l’exercice et la mise en action du privilège de ce dernier, et
que la circonstsnce de déclaration de faillite et d’un concordat obtenu ne pouvait
porter atteinte à la mainmise opérée en faveur du propriétaire par l’eflû ;
de la saisie qu’il avait fait pratiquer.212 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS. -
485. Les propriétaires et principaux locataires de maisons
ou de biens ruraux peuvent aussi saisir les nieubles
qui garnissent la maison ou la ferme lorsqu’ils ont été
déplacés sans leur consentement, et ils conservent sur
eux leur privilège, pourvu qu’ils en aient fait la revendication
conformément à l’art. 2102 du Code Napoléon,
c’est-à-dire dans le délai de 15 jours, s’il s’agit des meubles
garnissant une maison (Cod. proc. civ., art. 819).

484. La faculté de saisir-gager est attachée à la qualité
de propriétaire. Celui qui a cessé de l’être ne peut plus
agir par cette voie pour le paiement de loyers échus lorsqu’il
avait cette qualité (Nîmes, 31 janv. 1820).

485. Ainsi, la saisie-gagerie est l’acte par lequel les
propriétaires ou principaux locataires arrêtent, pour
sûreté de ce qui leur est dû à titre de bail écrit, ou verbal,
les effets qui se trouvent dans les maisons de leurs
locataires. Cette saisie offre le moyen d’assurer l’exercice
du privilège que l’art. 2-102, § 2°, accorde au propriétaire
sur les meubles et effets de ses locataires.

486. Nous venons de dire que la saisie-gagerie peut
être faite par le bailleur, quelle que soit la forme du bail,
authentique (c’est-à-dire pardevant notaire) , sous seingprivé
ou verbal. Cependant, s’il existe un bail authentique
et exécutoire, le bailleur n’a pas besoin de recourir
à la saisie-gagerie. Il sera plus avantageux pour lui
d’agir par la voie de la saisie-exécution (1) , autorisée par
son titre, qui emporte exécution parée ; la saisie-gagerie,
qui exige une demande en validité, deviendrait une procédure
inutile et frustratoire (2).
(4) Il y a entre, la saisie ordinaire que l’on appelle saisie-exécution, et la
saisie-gagerie, cetie différence qu’en cas de saisie-exécution, le titre exécutoire
suffit pour autoriser la vente des nieubles saisis: l’intervention du juge
est inutile, à moins que la partie saisie ne fasse opposition. Au contraire, la
■ saisie-gagerie n’est qu’une mesure conservatoire, le préliminaire d’une instance
qui doit être suivie d’une demande en validité de la saisie sur laquelle
le saisissant est tenu de justifier de la créance et du privilège qu’il réclame,
et il ne peut être procédé à la vente qu’après un jugement qui déclare la saisie
valable.(2) Le Tribunal civil de la Seine (8e chambre) a même décidé que l’huissier
auquel unbailnotariéaélé remis par le propriétaire, et qui néanmoins a adopté
laprocédurc de saisie-gagerie contre le locataire ou sous-locataire, est par là
même responsable des frais occasionnés par cette procédure mal dirigée. Yoici
le dispositif de ce jugement : « Attendu que le Tribunal, en condanman<GHÂP. III.—SEOT. Iro.—-DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 213
485. La saisie-gagerie peut avoir lieu pour loyers échus,
mais eUe ne peut être exercée pour les loyers à échoir,
lors même que ceux-ci sont compris dans le privilège
du bailleur, c’est-à-dire en cas de bail authentique ou
sous seing-privé avant date certaine (Cod. proc. civ., art.
819 ; C. c, art. 2102 ; Bourges, 16 déc. 1837, D.r. 38.
2.88)..

Mais s’il est démontré que par un déplacement frauduleux,
le locataire cherche à soustraire ses meubles
aux poursuites du propriétaire, ce dernier peut faire saisirgager
non-seulement pour les loyers échus, mais encore
pour les loyers à échoir. C’est aussi ce que, par arrêt du
S déc. 1837, la Cour de Nancy a décidé, dans une espèce
où un fermier avait enlevé de la ferme une partie de ses
meubles.

488. La saisie-gagerie est pratiquée sur tous les effets
mobiliers qui garnissent la maison louée et qui sont soumis
au privilège du propriétaire (Voyez page 194).

Un four construit par le locataire, qui doit- l’enlever à,
la fin de son bail, est meuble, et, en cette qualité, a pu
être l’objet d’une saisie (Lyon, 14 janv. 1832 ; D.p.33.-'
2,176).
Buchatenet à garantir et indemniser son client du montant des frais qu’il
était tenu de payer à M. Dureuil, avait été déterminé par les faits delà cause,
établissant que la plus grande partie de ces frais était le résultat d’une pror
cédure mal dirigée par l’huissier ; attendu qu’il est constant, en fait, qu’au
moment où Duchalenel a exercé, comme huissier des demandeurs, des poursuites
contre Bourgeois-Dumoulin, il avait en sa possession la grosse de son
bail fait aux époux Kufier, aux droits desquels se trouvait ledit sieur Dumoulin ;
que dès lors, en vertu de ce bail, il devait, pour les procédures à suivre
contre le locataire en retard de payer ses loyers, ne pas exécuter les poursuites,
d’après la disposition de l’art. 849 du Cod. proc. civ., donner assignation en
validité de saisie, constituer avoué, et faire prendre un jugement en validité,
tandis que porteur de la grosse du bail exécutoire contre les preneurs et ceux
qu’ils auraient mis à leurs lieu et place, il devait faire procéder à la vente
immédiatement après saisie ; — Attendu que si tout prouve que, dans cette
circonstance, il n’y a eu de la part de l’huissier que négligence, il n’en doit
pas moins, vis-à-vis de ses clients, être responsable des suites de celte négligence,
et les garantir et indemniser des frais qui ont été indûment faits ; —
Par ces motifs, le Tribunal reçoit Buchatenet opposant en la forme, à l’exécution
du jugement rendu en cette chambre le 4 0 mai dernier ; le déboute purement
et simplement de ladite opposition : en conséquence dit et ordonne
que ledit jugement sera exécuté suivant sa forme et teneur. » Ce jugement
condamnait l’huissier à rapporter personnellement les frais autres que ceux de
commandement et de saisie. (Droit, 4" sept. 4839).214 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
489. Le Code de procédure civile porte :
Art. 592. « Ne pourront être saisis : 1° les objets que la
loi déclare immeubles par destination ;—2° le coucher nécessaire
des saisis, ceux de leurs enfants vivant avec
eux (1) , les habits dont les saisis sont vêtus et couverls(2)  ;

— 3° les livres relatifs à la profession du saisi, jusqu’à la
somme de 300 francs à son choix ;— 4° les machines et
instruments servant à renseignement pratique ou exercice
des sciences et des arts, jusqu’à concurrence de la même
somme, et au. choix du saisi ;—5° Les équipements des
militaires, suivant l’ordonnance et le grade ;—6° Les outils
des artisans nécessaires à leurs occupations personnelles ;
—7° Les farines et menues denrées nécessaires à la consommation
du saisi et de sa famille pendant un mois ;

— 8° enfin une vache, ou trois brebis, ou deux chèvres,
au choix du saisi, avec les pailles, fourrages et grains nécessaires
pour la litière et la nourriture desdits animaux
pendant un mois.

Art. 593. « Lesdits objets ne pourront être saisis pour aucune
créance, même celle de l’Etat, si ce n’est pour ali(4) 
On entend par coucher nécessaire les parties du lit indispensables au
repos, par exemple : le bois de lit, couverture, draps, traversins, matelas, lit
de plumes, et même les rideaux suivant l’âge ou l’état de santé du saisi. Mais
est saisissable tout ce qui n’est que de luxe, comme ciels-de-lit, housses,
courtes-pointes, dômes et tentures de tapisserie. (Jousse, art 44, titre 23 ;
Carré et Chauveau, n° 2037 ; Pigeau, t. 2, p. 86j.Le coucher insaisissable est le coucher ordinaire du saisi, c’est-à-dire celui
de son domicile habituel, et non celui de son domicile légal, quand il nel’habite
point (Orléans, 24 août 4822: Chauveau, Journal des Avoués, t. 49, p. 472
et 473).La couchelle en bois de noyer du saisi ne peut être échangée, par le saisissant,
contre une autre en bois peint, sous prétexte qu’elle est trop somptueuse.
L’art. 592, §2, Cod. proc, doit être entendu dans le sens le plus favorable
au débiteur. (Trib. de paix du 3° arrondissement de Paris, 6 nov. 4833.) 
MM. Boilard et Colmet-Daage (t. 2, n° 854) , pensent aussi que le lit du saisi
doit être respecté, quelle que soitsa valeur, qu’il soit ou non en rapport avecla
position du débiteur.Au reste, c’est aux tribunaux qu’il appartient d’apprécier si l’on doit laisser
un coucher pour chacun des époux et des enfants ; à l’égard de ces derniers,
il n’est pas douteux qu’on ne doive laisser des couchers séparés pour les garçons
et pour les filles (Carré et Chauveau, n" 203S ; Favard. t. S, p. 26 ;
D.A., v° Saisie-exécution, n° 467).(2) Ce qui comprend les manteaux du saisi et de sa femme, de ses ascendants
et descendants demeurant avec lui. Mais les bijoux dont le preneur ou
les siens se seraient parés ne seraient pas insaisissables. .CHAP. III.-—SECT. Ivc. DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 215
ments fournis à la partie saisie, ou sommes dues aux fabricants
ou vendeurs desdits objets, ou à celui qui aura
prêté pour les acheter, fabriquer ou réparer ; pour fermages
et moissons des terres à la culture desquelles ils
sont employés, loyers desmanufactures, moulins, pressoirs,
usines dont ils dépendent, et loyers des lieux servant à
l’habitation personnelle du débiteur.

<! Les objets spécifiés sous le n° 2 du précédent article
ne pourront être saisis pour aucune créance. »

Ainsi ce dernier article du Code de procédure établit
en faveur de certains créanciers, et notamment au profit
du propriétaire bailleur, une exception à la règle d’insaisissabilité
posée par l’art. 592.

En conséquence, le propriétaire bailleur peut, pour les
loyers à [lui dus,, faire saisir les meubles qui garnissent
les lieux loués, et même les objets qui sont énumérés dans
l’art. 592, à l’exception seulement du coueber des saisis,
de ceux de leurs enfants et des habits dont les saisis sont
vêtus et couverts (Pigeau, Procédure civile, 5e éd., t. n,
p. 87 ; Tbomines-Desmasures, Comm. du Cod. de proc,
t. n, p. 109 ; Boitard et Colmet-d’Aage, Leçons de proc.
civ., t. n, n° 855).

490 ; La saisie-gagerie peut être exercée, non-seulement
sur les objets qui existent dans les lieux loués, mais
aussi sur ceux qui en auraient été déplacés sans le consentement
du propriétaire, lors même que le locataire au- '
rait enlevé les meubles de la maison qui lui avait été
louée, pour les transporter dans une autre maison à lui
appartenant ou par lui louée. Mais, dans ce cas, pour que
la saisie-gagerie soit valable, elle doit avoir heu dans le
délai de quinzaine s’il s’agit de nieubles garnissant, une
maison (C. C, art. 2012, § 1).

Si les meubles déplacés sont en la possession d’un tiers,
par suite de vente ou autrement, le propriétaire doit agir
par voie de saisie-revendication (Voyez ci-dessus page 205).

491. La saisie-gagerie peut être faite un jour après
commandement de payer et sans permission du juge. Elle
peut même l’être à l’instant en vertu de la permission
obtenue sur requête, soit du juge de paix, soit du président
du Tribunal de première instance (Voyez page 211).

Le saisissant sera gardien des effets saisis s’ils sont
entre ses mains, sinon il sera établi un gardien (C. proc.
216 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
civ., art. 823). Le saisi peut être constitué gardien des
meubles et effets saisis. Dans tous les cas, le gardien est
contraignable par corps à la représentation des effets
(Même Code, art. 821, et 824).

La saisie-gagerie a lieu dans la forme de la saisie-exécution.
Elle doit contenir assignation en validité, signifiée
dans la forme ordinaire, à la personne ou au domicile
du saisi. La vente des objets ne peut avoir lieu que
quand la saisie a élé validée par jugement (Cod. proc,
art. 824).

Lorsque le bailleur a, pour les loyers à lui dus, accepté
un billet payable à mie époque déterminée, il ne peut,
avant l’échéance, pratiquer de saisie-gagerie au préjudice
des débiteurs (Bordeaux, 31 juillet 1839, P.40,1.35).

482. En résumé, le mode de poursuites à employer
par le propriétaire pour se faire payer de ses loyers sur
le prix de la vente des meubles de son locataire, diffère
selon que le bail est authentique (c’est-à-dire par-devant
notaire) , sous seing-privé ou verbal.

Lorsque le bail est sous seing-privé ou verbal, la procédure
commence par un commandement de payer fait au
locataire, et, un jour après ce commandement, le propriétaire
a le droit de faire, par le ministère d’un huissier,
saisir-gager pour loyers échus les meubles de son locataire.
Si le cas requiert célérité, par exemple si le propriétaire
craint que le locataire-ne détourne ses meubles,
celui-ci peut faire saisir-gager à l’instant (c’est-à-dire
sans commandement préalable) , en vertu de la permission
qu’il en aura obtenue sur requête, soit du juge de
paix, quand le Iojrer annuel n’excède pas 400 fr., soit du
président du tribunal de première instance, quand le loyer
annuel est au-dessus de cette somme. La saisie-gagerie
étant faite et les meubles et effets du locataire étant mis
sous la main delà justice par l’établissement d’un gardien,
le propriétaire doit faire assigner le locataire saisi en validité
de la saisie-gagerie. Après que le propriétaire a
obtenu jugement qui déclare cette saisie valable, il fait
signifier au locataire ce jugement contenant nouveau commandement
de payer ; si le locataire persiste dans son refus,
on procède à la saisie-exécution des meubles et effets
du locataire, et huit jours après la signification de cette
saisie au locataire la vente a lieu.
CHAP. III.—SECT. Ite.—DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 217
Lorsque le bail est authentique, le propriétaire, avec
la grosse de son bail, et sans autre formalité, peut un jour
après le commandement de payer, signifié par huissier à
son locataire, faire saisir-exécuter les meubles et effets de
ce dernier, et faire procéder à la vente de ces meubles
huit jours après la signification de cette saisie au locataire
(Cod. proc. civ., art. 581 et 613). -

495. Mais lorsque les meubles qui garnissent les lieux
loués ont été déplacés sans le consentement du bailleur,
et se trouvent en la possession d’un tiers, soit par suite
de vente, soit autrement, le bailleur, pour conserver le
privilège que la loi lui accorde sur les meubles de son locataire,
doit en faire la revendication dans le délai de quinze
jours, à compter du déplacement, s’il s’agit de meubles
garnissant une maison, et de quarante jours s’il s’agit du
mobilier garnissant une ferme.

La saisie-revendication ne peut être pratiquée qu’en
vertu d’une ordonnance, soit du juge de paix, si le loyer
annuel n’excède pas 400 francs, soit du président du tribunal
de première instance si le loyer annuel est au-dessus
de celte somme ; et ce à peine de dommages et intérêts
tant contre le bailleur revendiquant que contre l’huissier.
Cette ordonnance est rendue sur la requête contenant la
désignation sommaire des effets revendiqués, et renonciation
des causes de la saisie-revendication.

Le juge peut permettre la saisie-revendication même
les jours de fêtes légales.

Si celui chez lequel sont les effets qu’on veut revendiquer
refuse l’ouverture de ses portes ou s’oppose à la
saisie-revendication, il en est référé, suivant le taux du
loyer (annuel, soit au juge de paix," soit au président du
tribunal de première instance ; dans l’intervalle on surseoit
à la saisie-revendication, sauf au requérant à établir
gardien aux portes pour empêcher le divertissement
des meubles (Cod. proc. civ., art. 826, 827, 828 et 829 ;
Loi de 1838 sur les justices de paix, art. 3).

La perquisition n’a Heu qu’en présence du juge de
paix, ou, à son défaut, du commissaire de police, du maire
ou de son adjoint (Même Code, art. 587).

494. Le bailleur qui veut agir par voie de saisie-revendication
doit être bien sûr de l’endroit où se trouvent
les effets ; car celui chez lequel il a fait une perquisi13

218 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS. v
tion sans résultat, peut suivant les circonstances, obtenir
contre lui des dommages et intérêts.

495. La saisie-revendication se fait dans la même
forme que la saisie-exécution, si ce n’est que celui chez
qui elle est faite peut être constitué gardien. La saisie- '
revendication est suivie, dans la huitaine de sa date, d’une
demande eu validité qui doit être portée suivant le taux
du loyer annuel, devant le juge de paix ou devant le
tribunal de première instance du domicile de celui sur
qui elle est faite, et si elle est connexe (c’est-à-dire
jointe) à une instance déjà pendante, elle sera portée
également devant le tribunal saisi de cette instance
(Cod. proc. civ., art. 830, et 831 ; Loi de 1832 sur les
justices de paix, art. 3).

496. Le propriétaire peut-il employer la voie de saisierevendication
contre un tiers, lorsque le mobilier existant
encore dans les lieux loués est plus que suffisant
pour répondre des loyers échus et à échoir ? Par arrêt du
2 oct. 1806, la Cour de Paris a jugé l’affirmative. Mais,
comme on l’a dit plus haut, page 207, on doit rejeter
cette décision. En effet, la loi, en accordant au propriétaire
un privilège sur les meubles, quoique déplacés,
et le droit de revendication, a eu pour but de pourvoir
à la pleine sécurité du bailleur, et non de paralyser,
d’une manière absolue, la disposition des facultés mobilières
du preneur. Dès l’instant donc que les meubles qui
garnissent la maison ou la ferme sont évidemment, suffisants
pour répondre des loyers ou fermages, pourquoi
serait-il défendu de déplacer l’excédant ? Inquiéter dans
ce cas des tiers de bonne foi, ce serait une vexation. Au
reste, comme le dit fort bien Curasson, t. Ier, p. 403, n° 77,
c’est au juge à peser les circonstances, à voir si, loin d’avoir
pour but de prévenir les fraudes et l’enlèvement successif
du mobilier,la saisie-revendication n’est qu’une tracassérie
de la part du propriétaire.

497. Dans le cas de faillite, le propriétaire, pour les
droits qu’il a à exercer contre le locataire, doit se conformer
aux dispositions de la loi du 19 février 1872 qui a
modifié de la manière suivante les articles 450 et 550 du
Code de commerce:

Art. 450. « Les syndics auront, pour les baux des im-
CHAP. III. —SECT. Ire.—DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 219
meubles affectés à l’industrie et au commerce du failli, y
compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant
à l’habitation personnelle du failli et de sa famille,
huit jours à partir de l’expiration du délai accordé par
l’article 492 du Code de commerce, aux créanciers domiciliés
en France, pour la vérification de leurs créances,
pendant lesquels ils pourront notifier au propriétaire leur
intention de continuer le bail, à la charge de satisfaire à
toutes les obligations du locataire.

« Cette notification ne pourra avoir lieu qu’avec l’autorisation
du juge-commissaire, et le failli entendu.

« Jusqu’à l’expiration de ces huit jours, toutes voies
d’exécution sur les effets mobiliers servant à l’exploitation
du commerce ou del’induslrie du failli, et toutes actions
en résiliation de bail seront suspendues, sans préjudice'
de toutes mesures conservatoires et du droit qui serait
acquis au propriétaire de reprendre possession des lieux
loués. — Dans ce cas, la suspension des voies d’exécution
établies au présent article cessera de plein droit.

« Le bailleur devra, dans les quinze jours qui suivront la
notification qui lui serait faite par les syndics, former la
demande en résiliation.

« Faute par lui de l’avoir formée dans ledit délai, il
sera réputé avoir renoncé à se prévaloir des causes de
résiliation déjà existantes à son profit. »

Art. 550. « L’art. 2102 du Code civil est ainsi modifié
quant à la faillite : « Si le bail est résilié, le propriétaire
d’immeubles affectés à l’industrie ou au commerce du failli
aura privilège pour les deux dernières années de location
échues, pour l’année courante, pour tout ce qui concerne
l’exécution du bail et les dommages-intérêts qui pourront
être alloués par les tribunaux.

« Au cas de non-résiliation, le bailleur, une fois payé de
tous les loyers échus, ne pourra exiger le paiement des
loyers en cours ou à échoir, si les sûretés qui lui ont été
données lors du contrat sont maintenues, ou si celles qui
lui ont été fournies depuis la faillite sont jugées suffisantes.


_ « Lorsqu’il y aura vente et enlèvement des meubles garnissant
les lieux loués, le bailleur pourra exercer son privilège
comme au cas de résiliation ci-dessus, et ea
outre, pour une année à échoir à partir de l’expiration de
220 TITRE 1er.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
l’année courante, que le bail ait ou non date certaine.

« Les syndics pourront continuer ou céder le bail pour
tout le temps restant à courir, à la charge par eux ou
leurs cessionnaires de maintenir dans l’immeuble un gage
suffisant ; et d’exécuter, au fur et à mesure des échéances,
toutes les obligations résultant du droit ou de la convention,
mais sans que la destination des lieux loués puisse
être changée.

« Dans le cas où le bail contiendrait interdiction de
céder le bail ou de sous-louer, les créanciers ne pourront
faire leur profit de la location que pour le temps en raison
duquel le bailleur aurait touché ses loyers par anticipation
et toujours sans que la destination soit changée.

« Le privilège et le droit de revendication établis par le
n° 4 de l’article 2102 du Code civil, au profit du vendeur
d’effets mobiliers, ne peuvent être exercés contre la
faillite. »

498. Ces dispositions du Code de commerce ainsi modifiées
par la loi du 19 février 1872, ne sont pas applicables
aux baux qui, avant la promulgation de cette loi, ont acquis
date certaine. Toutefois, le propriétaire qui, en vertu desdits
baux, a privilège pour tout ce qui est échu et pour
tout ce qui est à échoir, ne pourra exiger par anticipation
les loyers à échoir, s’il lui est donné des sûretés suffisantes
pour en garantir le paiement (Loi du 19 fév. 1872,
art. 2).

499. Ainsi, la faillite n’est point par elle-même une
cause de résiliation du bail ; mais elle peut ouvrir en
faveur du propriétaire une action pour le faire résilier au
cas de non-paiement des loyers. Si le bail est résilié, le
propriétaire a privilège pour les deux dernières années
échues, avant le jugement déclaratif, pour l’année courante,
pour les indemnités que les tribunaux reconnaîtront
lui être dues à raison soit des abus de jouissance,
soit des réparations locatives ou à tout autre titre, et, en
général, pour tout ce qui concerne l’ancien bail. Les deux
années échues, pour lesquelles le propriétaire a privilège,
doivent être comptées en prenant pour point de départ la ,
date du contrat : ainsi, si le bail a commencé le 1er avril !
1867 et que la faillite ait été déclarée le 1er juillet 4870, i
les deux dernières années échues sont celles qui se pla- :
cent entre le !<* avril 1868 et le 1er avril 4870, date où a
CHAP. III. —SECT. I1 ?. —DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 221
commencé l’année courante (i). Dans le cas où le propriétaire
aurait laissé s’accumuler des loyers remontant à une date
antérieure à ces deux années, il pourra se présenter à la
faillite pour la dette que ces loyers représentent ; mais il
ne sera que créancier pur et simple et sans aucun privilège.
Au cas de non-résiliation, c’est-à-dire si nonobstant la
faillite, le locataire ou les ayants cause ont entièrement
exécuté le contrat, le bail est maintenu dans ses conditions
primitives qui ne peuvent être ni aggravées ni changées, et
les loyers ne sont dus qu’au fur et à mesure d’échéance.
Si le propriétaire n’étant pas payé de tous ses loyers
échus, fait vendre le'mobilier garnissant les lieux ou si ce
mobilier a été veadu à diligence des syndics ou sur les
poursuites de tout autre, le propriétaire peut faire valoir
son privilège -de bailleur non-seulement comme dans le cas
de résiliation pour deux années de loyers échus, l’année
courante, les indemnités et en général tout ce qui concerne
l’exécution du bail, mais eu outre pour une année
à échoir. Dans ce cas, le privilège du propriétaire peut
donc s’étendre à quatre années : deux années échues, l’année
courante et l’année à venir.

Si le bail est muet sur le droit de relocation, ce droit
existe en faveur du locataire qui peut l’exercer soit par
voie de sous-location, soit par voie de cession. Les créanciers
du failli ont le même droit que leur débiteur. Ainsi,
la relocation ne pourra avoir heu que dans les termes
mêmes du contrat originaire, et sans que la destination
des lieux loués puisse être changée. En un mot, les créanciers
seront tenus de remplir d’une manière générale tous
les engagements de leur débiteur et notamment de faire
les travaux qui avaient pu lui être imposés par le contrat.
Si le bail contient interdiction de céder le bail ou de
sous-louer, et si le locataire ne peut pas personnellement
continuer l’exécution du contrat, le bail devra nécessairement
être résilié, si ce n’est pour le temps à raison duquel
le bailleur aurait touché ses loyers par anticipation, soit
par suite d’une clause assez fréquente dans les baux,
soit par suite de la disposition insérée au quatrième paragraphe
de l’art. 550 et qui lui accorde un privilège pour
l’année courante et une année à venir. (Alauzet, Com(i) 
M. Desol, Rapport à l’Assemblée nationa-le sur laloidu 49/e ». 4872222 TITRE Ior. —- BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.mentaire du Code de commerce, t. vi, p. 207 et 539 ; Genevois,
Commentaire de la loi du 19 février 1872).

500. De ce que le propriétaire, comme nous l’avons
vu, a sur les meubles des sous-locataires garnissant les
lieux loués, et. jusqu’à concurrence de la sous-location, le
même privilège que sur ceux de son locataire principal, il
résulte qu’il a le droit de poursuivre les sous-locataires
pour les sommes dont ils peuvent être redevables au principal
locataire. C’est ce que dispose l’article 820 du Code
de procédure civile dans les termes suivants :

« Peuvent les effets des sous-fermiers et des sous-locataires,
garnissant les lieux par eux occupés, et les fruits
des terres qu’ils sous-louent, être saisis-gages pour les
loyers et fermages dus par le locataire ou fermier de qui
ils tiemient ; mais ils obtiendront mainlevée en justifiant
qu’ils ont payé sans fraude, et sans qu’ils puissent opposer
des paiements faits par anticipation. » Les paiements
faits par le sous-locataire, soit en vertu d’mie stipulation
portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des
lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation (C. N.,
art. 1753).

501. Le propriétaire a non-seulement le droit d’exercer
des poursuites directes contre le locataire en retard
de payer le prix de ses loyers, mais encore celui de le
poursuivre indirectement. Ainsi, le propriétaire peut saisir-arrêter
entre les mains des débiteurs de son locataire
les sommes et effets appartenant, à ce dernier, et s’opposer
à leur remise (C. de proc. civ., art. 557 et 558).

Mais la saisie pratiquée par le bailleur sur les meubles
et effets du preneur peut donner heu à une condamnation
de dommages et intérêts contre le saisissant, lorsqu’il
résulte de la saisie, postérieure au bail, qu’à l’époque de
la saisie, le preneur n’était redevable d’aucuns loyers
(Cass., Gaz. des Trib., 17 juin 1837).

502. Le principal locataire ne conserve pas le droit de
faire saisir-gager les meubles de son locataire ; il ne conserve
pas non plus son privilège sur les meubles après la
cession du bail principal et de la sous-location, lorsque le
sous-locataire est resté dans les lieux, en vertu d’un nouveau
bail à lui fait par le propriétaire (Trib. de la Seine,
5e ch., 23 nov. 1848 ; Droit, 29 nov. 4848). C’est qu’en
CHAP. III.—SECT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 223
effet le privilège et la voie exceptionnelle d’exécution (la
saisie-gagerie) cessent d’appartenir au principal locataire
au moment même où finit le bail.
SECTION II.Des droits du Preneur ou Locataire.

505. En traitant successivement (pages 51 à 138) des
obligations du bailleur, nous avons fait connaître d’une
manière indirecte les droits du preneur. Mais il importe
de s’occuper spécialement des droits de ce dernier. Tel
sera l’objet des deux paragraphes suivants :

§ 1er. Du droit de jouir de la chose louée.

504. Le droit qu’acquiert surtout le preneur, par le
bail, est de Jouir de la chose qui lui est louée pendanttout
le temps que doit durer le contrat (Pothier, n° 277)  ;
car ce n’est que la jouissance ou l’usage de la chose qui
fait l’objet du contrat de louage.

505. Le droit que le preneur a de jouir de la chose
louée donne ouverture à son profit à différentes actions
contre le bailleur. Nous en avons parlé ci-dessus en traitant
des obligations du bailleur. Ce sont les actions afin
de délivrance (1) et entretien de la chose louée (2) , en garantie
des vices de cette chose (3) , ou des troubles apportés à la jouissance
du preneur soit par le bailleur (4) , soit par des tiers (5) ,
et en résiliation et dommages et intérêts pour cause d’inexécution
du contrat (6).

Le preneur qui a commencé à jouir des lieux loues a
le droit de se faire maintenir dans sa jouissance jusqu’à
la fin du bail, et le bailleur ne peut l’expulser en l’indemnisant.


506. Mais une fois que la chose louée est délivrée,
quelle est l’étendue de la jouissance accordée au preneur ?


Lorsque l’espèce de jouissance est exprimée au bail,
le locataire doit se renfermer dans les termes du contrat,
(4 ) Voyez p. 52 et suiv.—(2) Voyez p. 74 et suiv.—(3) Voyez p. 429 et suiv—
(i) Voyez p. 84. — (S) Voyez p". 44 9. — (6) Voyez chap.'vo, De la fin du
bail.Î24 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
et ne pas se servir de la chose louée pour un usage autre
que celui qui y est déterminé.

Lorsqu’il n’a été rien stipulé sur l’espèce de jouissance,
le preneur ne peut employer la chose louée qu’à l’usage
auquel elle est de sa nature destinée ou auquel on a
coutume de la faire servir (C. N., art. 1729 ; Pothier, nos 22
et 23).

Par exemple, on ne pourrait pas établir une forge ou
un cabaret dans une maison où il n’en existait point auparavant.
Néanmoins la profession du locataire, connue au
temps du bail, doit faire suivre une autre règle, et doit
faire présumer que la maison lui a été louée pour la faire
servir aux usages qu’exige sa profession. C’est pourquoi,
si j’ai loué ma maison à un serrurier connu pour tel,
quoique ma maison n’ait toujours été occupée que comme
-maison bourgeoise, je suis censé la lui avoir louée pour la
faire servir à tout ce qu’exige sa profession, et je ne pourrais
pas l’empêcher d’y établir une forge, etc. (Pothier,
même numéro). Voyez page 148, n° 311.

507. Le locataire qui se plaint du trouble qu’apporte
à sa jouissance le fait même de la jouissance d’un autre
locataire, peut-il, directement et de son chef, actionner
ce dernier locataire pour le faire condamner à cesser ce
trouble, et, au besoin, pour faire ordonner son expulsion ?
 ;Nous croyons qu’il faut décider la négative. En effet,
le droit du preneur est purement personnel ; le trouble
apporté à sa jouissance, soit qu’il résulte du défaut de livraison,
soit qu’il se révèle par tout autre caractère, ne
fait naître à son profit qu’une action en dommages et
intérêts contre le bailleur qui n’a pas exécuté, vis-à-vis
de lui, l’obligation de le faire jouir qu’ilavait contractée.
Ainsi, le premier locataire ne peut actionner directement
le second locataire, par cette raison que les locataires
n’ont contracté l’un envers l’autre aucune obligation, et
qu’il n’existe entre eux aucun lien de droit. Le premier
locataire doit donc diriger ses poursuites contre le bailleur,
sauf, bien entendu, le recours de ce dernier contre
le second locataire (1). Nous citerons, dans le sens de notre
(4) Mais le propriétaire n’a aucun recours à exercer contre le premier locataire,
s’il ne lui avait imposé aucune limitation quant à l’exercice de sonCHAP. III.—SECT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 225
opinion, un arrêt’de la Cour de Paris, 2e chambre, du
20 juin 1859 (Chauveau, Journal des avoués, année 1860,
p. 66 à 70) , et deux jugements rendus par la 3e chambre
du tribunal civil de la Seine, les 3 décembre 1859 et
4 juillet 1860 (Gaz. des Trib., 26 juill. 1-860). Toutefois,
nous devons dire que le contraire a été jugé par arrêts de
la même chambre de la Cour de Paris, les 24 juin 1858 et
29 mars 1860 (S.-V.59.2.146 ; 60.2,122 ; D.P.59.2.217 ;
60.2.1-85) , par arrêt de la Cour de Nîmes, le 31 décembre
1855 (S.V.57.2.164 ; D.P.57.2.125) , et par arrêt de rejet
de la Cour de cassation, le 15 juin 1858 (D.p.58.1.453). Ces
derniers arrêts puisent leur principe dans cette théorie
admise par quelques auteurs, qui soutiennent, à. tort, que
le bail cùnfère au preneur un droit réel et non pas seulement
un droit personnel (Voyez p. 5).

508. Le preneur a le droit de jouir de toute la chose
louée. Conséquemnient, la jouissance s’étend aux accessoires
nécessaires pour.en user.

Ainsi, le propriétaire qui loue une maison doit délivrer
au locataire toutes les dépendances non exclues du bail,.
la cour, les greniers, les caves, le bûcher, les remises, les
clefs des portes extérieures et intérieures ( !}. V. n° 1070.

Le passage sous la porte cochère d’une maison et l’usage
de la cour sont communs à tous les locataires, à moins de
stipulation contraire (Voyez p. 56).

Les servitudes établies en faveur de l’immeuble loué
sont des accessoires dont le preneur a le droit de réclamer
la jouissance.

509. Toutefois, le preneur n’acquiert que l’usage et la
jouissance ordinaires des produits de la chose ; il ne peut
jouir des produits extraordinaires d’une manière nuisible
à sa substance. C’est ce que décide le Code prussien,
industrie et si celui-ci n’a fait que donner à son commerce une extension
toute naturelle et qu’il était facile de prévoir au moment du bail (Paris,
3e ch.. 44 mai 4859 ; S.-V.S9.2.486).(4 ) Le locataire ne peut exercer d’autres droits que ceux qui lui sont expressément
conférés par son bail. Ainsi, il ne peut rouvrir une porte ou une fenêtre
précédemment fermées, alors même qu’il prétendrait qu’elles l’ont été
par lui et depuis son entrée dans les lieux s’il ne prouve pas par son bail que
ces ouvertures lui ont été concédées par le propriétaire ; si le locataire a joui
depuis son entrée dans les lieux, ce n’a pu être qu’à titre de tolérance (Trib.
de la Seine, 3e ch„ 26 janv. 4846 : Droit, 27 janv. 4846"*.
13.
226 TITRÉ I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
titre xxi, lre partie, articles 270 et 271 (Anthoine de
Saint-Joseph, Concordance entre les Codes civils étrangers,
p. 90). Nous pensons avec MM. Troplong (n° 315) et '
Rolland de Villargues (au mot Bail, n°s 221 et 222) , que
ces principes sont applicables sous l’empire de notre législation.


510. Quand il y a doute sur les choses qui doivent être
comprises dans un bail, il faut examiner comment le
propriétaire, et surtout le précédent locataire, jouissaient
de la chose (Duvergier, t. m, n° 454, et Rolland de Villargues,
au mot Bail, n° 231). Voyez p. 145.

511. Le preneur a le droit d’interdire au propriétaire
l’accès des lieux loués, sauf toutefois lorsque le propriétaire
s’y transporte ou y envoie quelqu’un de sa part pour
voir l’état dans lequel se trouve l’immeuble, supposé qu’il
n’y ait pas abus, pour y fane les réparations nécessaires
ou pour l’acheter quand il est mis en vente, ou pour le
louer avant l’expiration du bail courant (Pothier, nos 75 et
203 ; Duvergier, t. m, n° 308).

512. Le preneur peut rentrer dans son logement à
toute heure au jour ou de la nuit sans que le portier soit
fondé à refuser d’ouvrir la porte après telle ou telle
heure (Voyez les décisions que nous avons rapportées à
cet égard, chapitre X, Du portier et de ses obligations).

515. Lorsque des tiers troublent la jouissance du preneur,
ce dernier a contre eux une action qui varie suivant
la nature des faits (Voyez pages 119 et suiv.). Mais le
preneur ne peut jamais intenter une action possessoire à
raison du trouble qu’il éprouve. Telle est l’opinion commune
des auteurs.

514. Le bail n’est pas résolu par la mort du bailleur -
ou du preneur, à moins de conventions contraires. Lorsque
le preneur est décédé, son droit au bail passe à ses héritiers,
le bail se divise entre eux comme toutes les autres
créances ; si le preneur a laissé une veuve avec laquelle
il était commun en bien, celle-ci a droit à la moitié du
bail, il n’y aura point de solidarité pour le paiement des
fermages (Toullier, t. xn, n° 106) , si la division du bail
n’était pas possible ou si les héritiers du preneur ne sont
pas d’accord, il faut alors le liciter. Dans ce cas, les formes
à suivre sont celles prescrites pour la. vente des rentes '
constituées.
CHAP. HI.—SECT. H.—DROITS DU. LOCATAIRE. 227
§ 2- Du droit de sous-louer ou de céder le bail.

515. Le preneur a le droit de sous-louer, et même de
céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été
interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur (C. c, art. 1717).

516. Il importe de bien se pénétrer du sens dans lequel
il faut entendre les dispositions de cet article.

En général, chacun peut transférer à un autre le droit
qui lui appartient ; le législateur a maintenu ce principe
en matière de louage. Ainsi le locataire a le droit de souslouer
et même de céder son bail, et il n’est privé de cette
faculté qu’autant que le contrat contient une clause prohibitive
à cet égjard.

L’art. 1717 piorte que le preneur a le droit de souslouer
ou même de céder son bail ; sous-louer et céder un
bail sont des opérations entièrement distinctes dans la
forme et dans les effets. Dans la forme, la différence consiste
en ce que céder, c’est transporter la totalité du droit ;
tandis que sous-louer, c’est n’en transporter qu’une partie.
Dans les effets, cette différence consiste en ce que céder
c’est subroger le cessionnaire dans les droits et actions du
cédant, et le rendre l’obhgé direct du bailleur ; tandis
que sous-louer, c’est faire un nouveau contrat qui ne lie
que le locataire et le sous-locataire, sans mettre celui-ci
en rapport direct avec le bailleur.

Mais soit qu’il y ait cession de bail ou sous-location, le
preneur n’est point affranchi de ses obligations envers le
bailleur : il demeure toujours personnellement responsable
des dégradations qui peuvent survenir aux lieux
loués ; il reste tenu du paiement du prix sans pouvoir
même exiger la discussion préalable des biens du cessionnaire
ou du sous-locataire.

La faculté de sous-louer et de céder le bail peut être
interdite au preneur, pour le tout ou pour partie : la loi
laisse à cet égard toute liberté aux contractants.

L’interdiction de sous-louer emporte la défense de céder.
B. est évident que le propriétaire qui a interdit le moins n’a
pas voulu permettre le plus. Tous les auteurs sont d’accord
sur ce -point.

Mais la défense de céder le bail emporte-t-elle celle de
sous-louer ?
228 TITRE I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
La jurisprudence offre des décisions différentes :

Ainsi la Cour d’Angers, par arrêt du 27 mars 1817, a
décidé que le preneur d’une maison qui s’est interdit le
droit de céder son bail conserve la faculté de sous-louer
une partie de la maison.

Au contraire, la Cour de Paris, par arrêts des 7 août
1812, 28 août’ 1824, 24 février 1825, 18 mars 1826,
28 mars 1829, 6 mai 1835, a jugé que la prohibition de
céder son bail entraîne celle de sous-louer en tout ou en
partie.

Quant à nous, nous pensons que la défense de céder
le bail emporte, en règle générale, interdiction de souslouer
en totalité, mais ne forme point obstacle à une
sous-location partielle. Au reste, il est évident que les
circonstances et l’intention des parties doivent exercer
une grande influence sur la solution de la question, qui
dépend le plus souvent de l’appréciation des termes employés
dans la convention. C’est ce que fait très-bien observer
M. Duranton, t. xvn, n° 93, en disant : « Si je passe
bail à quelqu’un d’une maison occupée par un grand
nombre de locataires, sachant bien qu’il n’entend pasl’occuper
par lui-même, du moins en totalité, et que néanmoins
je lui interdise la faculté de céder son bail, afin qu’il
reste lui-même à la tête de l’exploitation, l’interdiction de
céder n’emportera pas en ce cas celle de sous-louer et de
renouveler les baux des divers locataires. »

Tel est aussi le sentiment de MM. Dalloz, v° Louage,
n° 479 ; Duvergier, t. ni, n° 377, et Rolland de Villargues,
y° Bail, n° 256 bis (1).

517. L’art. 1717 dit que la clause prohibitive de la
sous-location ou de la cession du bail est toujours de rigueur,
ce qui signifie que les parties doivent s’y soumettre
avec exactitude. Si donc le bail ne contient point
la clause prohibitive de sous-location ou de cession de bail,
(4) SI. Troplong (n" 4 34 et 438) est d’avis que la prohibition de sous-louer
est renfermée dans la défense de céder le bail, el que l’interdiction de souslouer
en totalité entraîne celle de sous-louer en partie ; dans le sens de cette
opinion il a été jugé par arrêt de la Cour de Paris, 4° ch., 25 mai 4860, que
l’interdiction de céder ou de sous-louer son droit au bail sans le consentement
du bailleur, comprend nécessairement la sous-location partielle (Gaz.
des Trib.,1 juin 4860).CHAP. III.—SEGT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 229
soit en totalité, soit en partie, les contractants restent sous
l’empire du droit coniniun, c’est-à-dire que le locataire
a droit de céder son bail ou de sous-louer, et le propriétaire
ne serait point admis à soutenir que la défense de souslouer
ou de céder le bail était sous-entendue. Au reste,
les parties.pourront facilement éviter toute contestation
à cet égard par une rédaction qui exprime clairement
leur volonté (Voyez modèles nos 2 et 3, Des clauses que l’on
peut insérer dans un bail).

Mais de ce que l’application de la clause qui interdit au
locataire la faculté de céder son bail ou de sous-louer
doit être rigoureuse, on ne doit pas cependant donner à
cette clause un sens plus étendu que celui qu’elle a reçu
de la volonté des parties. Notamment on ne saurait en
induire l’obligation pour le preneur d’habiter personnellement
dans la maison ou l’appartement qu’il a loué, et lui
refuser la faculté de les faire occuper par ses domestiques
ou des personnes de confiance (Duvergier, t. ni, n° 366,
et Troplong, n° 136 ; Cour de Bordeaux, 11 janv. 1826).
En effet, dès qu’il ne sous-Ioue pas ou qu’il ne cède pas
son bail, il n’y a pas d’infraction au bail.

Le preneur pourrait, malgré la défense de sous-louer, "
prêter son appartement. C’est ce qui a été formellementreconnu
dans la discussion au Conseil d’Etat de l’art. 1717
(Troplong, n° précité).

L’infraction à la prohibition de céder le bail ou de souslouer
autorise le bailleur à poursuivre la résiliation ;
mais cette résiliation ne s’opère pas de plein droit ; elle
doit être demandée en justice, et les juges peuvent, selon
les circonstances, accorder un délai pour faire cesser ce
qu’il y a de contraire à la clause prohibitive insérée au
bail. Mais si le preneur offre d’expulser le cessionnaire ou
le sous-locataire, et d’occuper les lieux par lui-même, ou
si, àl’époque de la demande en résiliation, la cession ou la
sous-location n’existe plus, et si d’ailleurs le bailleur ne
peut alléguer aucun préjudice causé par la sous-location,
la résiliation n’a pas lieu (Lyon, 6 juin 1821 et 16 déc.
4825 ; Paris, 6 janv. 1838 ; Cass., 13 déc. 1820 et 29 mars
1837 ; D.26.2.40, 21.1.241, 37.1.38 ; S. V.40.2.867). Telle
est aussi la doctrine des auteurs (Toullier, t. vi, n°s 549 et
suiv. ; Duvergier ; t. m, n. 370, et Troplong, n° 139).

Cependant, s’il est stipulé par une clause formelle que
230 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
le bail sera résolu de plein droit par le seul fait de la cession
ou de la sous-location, l’hifraction à la clause prohibitive
opère dans ce cas la résiliation de plein droit, et lès
juges n’ont pas la faculté d’atténuer ou de différer lès
effets de la convention (Arg. de l’art. 1183 du C. c, Duvergier,
t. m, n° 371 ; Auhry et Rau, d’après Zacharise,
t. ni, p. 355).

518. La clause par laquelle le locataire ne peut souslouer
sans le consentement par écrit du bailleur équivaut
à la prohibition de sous-louer (Lyon, 25 déc. 1849, Gaz.
des Trib., 13 janv. 1860 ; Trib. de la Seine, 5e ch., 23 mai
1860, Droit, 23 juin et Gaz. des Trib., 11 août 1860). Dans
ce cas, le droit du propriétaire est absolu ; les motifs de
son refus ne peuvent être discutés, ces motifs pouvant
être intimes et secrets et puisés dans toute autre cause que
celle de la solvabilité ou de la non-solvabilité des sous-r
locataires proposés (1) (Arrêt précité de la Corn- de Lyon).
De même le bailleur qui a fait une location bourgeoise
avec la clause de ne pouvoir sous-louer sans son agrément
par écrit, est fondé à ne pas accepter comme sous-locataire
un officier ministériel qui par ses relations d’affaires
est forcé de recevoir un nombreux public (Même jugement
du Trib. de la Seine, 23 mai 1860).

519. Le preneur ne peut se soustraire à l’obligation
•d’occuper les lieux loués, et à la clause prohibitive de
sous-louer, formellement exprimée dans le bail, en offrant
au bailleur de louer lui-même à d’autres personnes,
et de lui paj-er à titre d’indemnité la différence qui existerait,
entre le prix du nouveau bail et celui du bail primitif.
La clause portant prohibiton de sous-louer est toujours
de rigueur (Cass., 26 fév. 1812).

5SO. Le locataire qui aux termes de son bail ne peut
sous-louer qu’à des personnes qui occuperont les lieux
bourgeoisement et dans les mêmes conditions que lui, n’a
pas le droit de sous-louer séparément son appartement
(4) Toutefois, la Cour de Paris, 4e ch., par arrêt du 6 août 4847, et la
Cour de Grenoble par arrêt du 7 août 4866 se sont prononcées en sens conIraire
et ont jugé qu’il appartient aux tribunaux d’apprécier les causes du refus
du bailleur, etsi ce refus ne repose sur un motif sérieux et légitime, d’ordonner
de passer outre (S.-V.47.2.447 ; 67.2.44). Quant à nous, la règle posée
par la Cour de Lyon et le Tribunal de la Seine nous parait plus juridique.CHAP. III.—SECT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 231
et les écuries ou remises qui en dépendent fParis, 2e ch.,
1er mai 1857, Mon. des Trib., 1861 ,*p. 717). *

521. Lorsqu’il a été stipulé que le preneur ne pourra
céder son droit au bail à des personnes exerçant une profession
de nature à nuire à la solidité, à la salubrité ou à
la bonne réputation de la maison, cette interdiction s’applique
à un commerce de chiffons, lequel constitue une
industrie nuisible et insalubre ; en conséquence le propriétaire
peut demander la résiliation du bail avec dommagesintérêts
(Trib. de la Seine, 5e ch.,, 6 nov. 1860, Gaz. des
Trib., 16 nov. 1860).

522. Mais dans le silence du bail, le locataire d’une
boutique ou magasin qui exploite un genre de commerce
déterniiné, n’a-t-il le droit de céder son bail ou de souslouer
qu’à une personne exerçant le même commerce.
En principe, nous pensons que cette condition n’est pas
imposée au locataire et qu’il peut céder ou sous-louer
à un commerçant dont l’industrie diffère de la sienne.
Effectivement, l’achalandage attaché à un commerce appartient,
dans la plupart des cas, au commerçant et non
à la boutique où il l’exploite. Peu importe, dès lors, qu’un
commerce d’un certain genre soit remplacé par un commerce
d’un genre différent. Le seul obstacle qu’il y ait,
selon nous, à la cession ou à la sous-location, c’est lorsque
la substitution d’un nouveau genre de commerce à
celui déclaré dans le bail présente des inconvénients sérieux
que le bailleur doit être présumé avoir voulu éviter ;
ce n’est que dans ces circonstances que la substitution
d’un commerce à un autre constitue un changement de
destination de la chose louée dans la sens de l’art. 1729
du Code civ. Ainsi, il a été jugé que la substitution d’un
changeur à un bureau de tabac ne constituait pas un changement
préjudiciable au bailleur (Trib. de la Seine, 5e ch.,
1860) (1) et, au contraire, que dans la transformation en un
(4) Pareillemenlle Tribunal de la Seine, 5e ch., a décidé, le 40 janv. 4S63
Droit, 22 janv. 4S63) , qu’à défaut de clause du bail interdisant la faculté de
sous-louer, un locataire marchand de lait en gros peut sous-louer à un chiffonnier
en gros et que celte substitution, lorsque d’ailleurs les lieux sont garnis
de meubles suffisants pour répondre du paiement des loyers, ne constitue pas
un changement dommageable au propriétaire et pouvant donner lieu à résiliation
du bail et à des dommages et intérêts.232 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
café d’un appartement servant jusque-là de salle de restaurant,
il y avait changement dans la destination des
lieux d’une manière dommageable ou incommode pour
le bailleur (Bordeaux, 17 fév. 1860, Mon. des Trib., 1861,
p. 725). Il faudrait aussi décider de même que la substitution
d’un commerce à un autre ne peut avoir lieu
lorsque l’achalandage est un attribut inhérent de la
chose louée et forme une partie de sa valeur ; par exemple
un commerce d’épiceries ou de marchand devins, exploité
depuis longtemps dans les lieux loués, ne pourrait être
transformé en un autre genre d’industrie (Voyez p. 149).

525. Le locataire qui a loué un hôtel avec faculté de
de sous-louer à condition de n’y placer que des personnes
honorables, et n’exerçant aucune industrie pouvant nuire
à l’hôtel, aie droit de sous-louer en garni, lorsque la souslocation
doit être de la totalité de l’hôtel et à une seule
personne qui devra être agréée par le propriétaire (Paris,
3e ch., 2 fév. 1856, Gaz. des Trib., 8 fév. 1856). (Voyez p.
247).

524. L’approbation donnée parle propriétaire à la cession
du bail ou à la sous-location le rendrait non recevable
à demander la résiliation contre le preneur.

L’approbation peut être ou expresse ou tacite.

Elle est expresse quand elle résulte des termes mêmes
du contrat.

Elle est tacite, par exemple, lorsque le bailleur reçoit
directement du cessionnaire ou du sous-locataire le prix
du bail : car, dans ce cas, le bailleur est censé avoir consenti
à la cession ou à la sous-location (Duvergier, t. ni,
n° 372, et RoUand de Villargues, v° Bail, n° 275 ; Lyon,
16 déc. 1825 ; Cass., 28 juin 1859, S.-V.60.1.447).

Il en serait de même si le propriétaire laissait le souslocataire
entrer en jouissance des lieux et faire des travaux
e changements nécessaires pour l’exercice de sa profession
(Lyon, 3 mai 1837, D.p.38.2.17). V. n" 1071.

Pareillement, si le bailleur usant du droit que lui accorde
l’art. 2102, Code Nap., s’est fait payer, sur le prix
des meubles qui garnissent la maison louée ou la ferme,
tout ce qui est échu et à échoir, les autres créanciers du
preneur peuvent, dans le cas où ce bail est authentique
ou a une date certaine, relouer la maison ou la terme pour
le temps du bail qui resterait à courir, nonobstant la pro-
CHAP. III.—SEGT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 233
hibition la plus absolue de sous-louer. En effet, le bailleur
a tacitement renoncé à la clause prohibitive en réclamant
le bénéfice de l’art. 2102 ; il ne doit pas ignorer qu’en
recevant le prix du- bail pour toute sa durée, les créanciers
auront droit de relouer dans leur intérêt. C’est au
propriétaire, en pareil cas, à demander la résiliation du
bail, si ce parti lui convient mieux, mais alors à n’exercer
son privilège que pour les loyers échus (Delvincourt, t. in,
p. 192 ; Troplong, des Privilèges et Hypothèques, t. Ier, n° 155 ;
Duranton, t. xvn, n° 89 ; Duvergier, t. ni, n° 372 ; Rolland
de Villargues, v° Bail, n° 276).

525. Lorsque le bailleur, qui a interdit au preneur de
sous-louer, consent néanmoins à un sous-bail, est-il censé
renoncer à la clause prohibitive à l’égard de ceux auxquels
le sous-Locataire voudrait, à son tour, sous-louer la
chose, lorsque, d’ailleurs, le sous-bail garde le silence à
ce sujet ? La Cour de Paris a jugé négativement cette
question, le 19 nov. 1821, par le motif que le consentement
doimé par le bailleur à la sous-location, n’a pour
objet que cette sous-location et laisse subsister dans toute
sa force, quant aux baux ultérieurs, la prohibition de
sous-louer contenue au bail principal (Rolland de Villargues,
v° Bail, n° 277).

526. La formule prohibitive de sous-location est presque
toujours ainsi conçue : Le preneur ne pourra souslouer
sans le consentement PAR ÉCRIT du bailleur. Toutefois,
la condition de l’écriture n’est souvent requise que par
habitude : aussi cette clause n’est-elle pas tellement de
rigueur qu’un consentement verbal prouvé par le preneur
ne puisse être déclaré suffisant pour autoriser la sous-location
(Cass., 19 juin 1839, S.-V.39.1.462 ; Troplong,
n » 141).

Le Tribunal de la Seine (5e ch.) , a aussi décidé que la
nullité de sous-location faite sans le consentement exprès
et par écrit du propriétaire, quand il était requis par le
bail, peut être couverte par le silence prolongé du propriétaire
[Gaz. des Trib., 5 juill. 1836).

527. La clause qui défend au locataire de céder son
bail ou de sous-louer sans le consentement exprès et par
écrit du propriétaire, n’est pas applicable au commerçant
qui vend son fonds de commerce et cède le droit au bail
234 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
comme accessoire de cette vente (1) (Cass., 12 mai 1817 ;
Paris, 16 fév. 1822 ; Rennes, 9 juin 1828 ; Trib. de la
Seine ; 1" ch., 24 juin 18,43 ; 3e ch., 6 déc. 1843 ; 2e ch.,
2 août 1844).

528. La défense de sous-louer n’exclurait pas le preneur
de s’associer un tiers pour l’exploitation en commun
de la chose louée, et de partager avec lui les bénéfices de
l’entreprise (Cass., 24 déc. 1821).

La prohibition de sous-louer en tout nu en partie emporte
celle de tenir ou de loger des pensionnaires (Douai,
7 avril 1842, D.r.44.2.29).

529. Si la location est verbale, comme il n’y a pas
d’interdiction prononcée, le locataire a le droit de souslouer.


Mais de la part du locataire qui n’a qu’un bail verbal,
cette faculté de sous-louer peut donner lieu à des inconvénients
sur lesquels il n’est pas inutile d’appeler l’attention
des propriétaires, surtout lorsqu’ils ont affaire à des
locataires difficultueux. Dans ce cas, il est pour les propriétaires
qui louent verbalement un moyen facile de
prévenu' ces inconvénients : c’est d’énoncer dans l’engagement
rédigé selon la formule indiquée au modèle n° 1
(à la fin de ce volume) la prohibition de sous-louer.

550. Lorsque, par bail verbal, le propriétaire d’une
maison de campagne loue un pavillon de cette maison et
en même temps le droit de se promener dans un jardin y
attenant et dont la jouissance doit rester commune avec le
bailleur, le preneur peut comprendre, dans la sousdocation
des lieux pris à bail, le droit de promenade, dès qu’il
n’a été fait aucune restriction expresse au droit de souslouer
conféré au preneur par le droit commun. |

Vainement dirait-on que le droit de promenade doit’
être considéré comme un droit purement personnel, et
surtout dans cette espèce où l’exercice de ce droit devait
créer des rapports fréquents et forcés entre Je propriétaire
et la personne du preneur (Paris, 2e ch., 22 janv.
-1844, Droit, 3 févr. 1844).
(4) Nous devons dire toutefois que le-contraire a été jugé par la Cour de
Paris, 2"ch., le 5 mai 4845 et 4« eh., le26déc..4846(Gas. des Trib., 8janv.
4847).CHAP. IH.—SECT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 235
551. Le droit de céder le bail ou de sous-louer n’autorise
pas le locataire à changer la destination des lieux
loués ou à se substituer des personnes exerçant des professions
incommodes (par exemple des forgerons) ou dés-,
honnêtes (par exemple des filles de mauvaise vie). Le
cessionnaire ou le sous-locataire doit jouir des lieux loués
de la même manière que le preneur originaire l’aurait
fait lui-même. Ainsi la cession de bail ou la sous-location
ne doit pas être maintenue, dès que la chose est souslouée
pour un usage autre que celui auquel le bailleur
pensait qu’elle serait employée par le locataire, quand
d’ailleurs cette différence a quelque inconvénient pour le
bailleur ; en effet, le preneur ne saurait en sous-louant
aggraver la condition du propriétaire (1) (Troplong, n° 126,
et Duvergier, t. m, n° 391)..
(4) On peut rattacher aux mêmes principes l’espèee suivante, que le Tribunal
de Montpellier a décidée par jugement du 44 mars 4842 :M. Vieille, propriétaire, dans la ville de Montpellier, d’une maison d’assez
belle apparence, avait loué une partie du premier étage de cette maison à
M. Pugnière. Celui-ci, ne voulant plus rester dans cet appartement, demanda
à M. Vieille la résiliation du bail ; mais elle ne fut point accordée. Que fit
alors M. Pugnière ? Il se rend dans le repaire des gilanos ou bohémiens, et
propose à plusieurs d’entre eux de venir loger dans son appartement. L’offre
est acceptée, el bientôt une tribu de gilanos s’établit dans la maison de
M. Vieille, étend ses haillons sur les balcons dorés du premier étage, et prépare,
après avoir allumé le feu au milieu même du salon, un repas digne de
cannibales, etc. C’est en se fondant sur ces faits que le propriétaire demandait
l’expulsion immédiate des gilanos, avec dommages-intérêts et dépens.
Le Tribunal a rendu un jugement conçu en ces termes : Attendu, en fait, qu’il
est soutenu par Vieille que Pugnière a placé dans l’appartement par lui loué
dans la maison dudil Vieille, et qu’il a abandonné depuis quelque temps, des
bohémiens ou gilanos ; que Pugnière explique ce fait en alléguant qu’il a
sous-loué verbalement cet appartement à un gilanos appelé Goinez, exerçant
la profession de tondeur de mules, qui l’habite, avec sa famille ; —Attendu qu’il
s’agit d’apprécier si, en agissant ainsi, Pugnière, qui avait la faculté de souslouer,
a ou non changé la destination de la chose louée ;—Atteudu, quant à ce
que, d’après l’art. 4728, C. civ., le preneur est tenu d’user de la chose louée
suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée
d’après les circonstances, à défaut de conventions ;—Attendu que la législation,
n’ayant pas défini ces circonstances, a dû nécessairement les abandonner
aux lumières et à la conscience du juge ;—Attendu qu’il est évident
que la destination de la chose louée a élé changée, si l’on considère : 4° qu’il
n’a pu être dans la pensée des parties, à l’époque où le bail a été fait, qu’un
appartement situé au premier étage d’une maison neuve serait un jour sousloué
à des gitanos : 2° que, par leurs moeurs, leurs goûts, leur manière de
vivre, leur malpropreté, les gitanos doivent éloigner les autres locataires d’une
maison et porter ainsi préjudice au propriétaire ; 3° qu’il n’est pas à présumer236 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE- DES MAISONS.
En conséquence, la Cour d’Aix a jugé, par arrêt du
31 janvier 1833 (S.-V.33.2.486) , que le locataire d’un
appartement, destiné à son logement et à celui de sa
famille, ne peut le sous-louer à un cercle littéraire, parce
qu’il y a changement dans l’usage et des inconvénients
pour le propriétaire et pour les autres locataires de la
maison.

Par les mêmes motifs, un locataire miroitier ne peut
sous-louer à une station de voitures (Trib. de la Seine,
22 janv- 1861, aff. Allaric, Jouffroy et Bary).

552. Le locataire qui, d’après son bail, n’a la faculté de
céder la jouissance qu’à condition qu’il en soit usé de la
même manière que lui, n’a pas le droit de diviser les localités
qu’il sous-loue et de les céder à différentes personnes,
quand ce démembrement de jouissance est de
nature à nuire à la tranquillité et à la sûreté des autres
locataires (Paris, 4e ch., 16 mai 1857: Gaz. des Trib., 12
sept. 1857).

555. S’il a été convenu lors du bail primitif que le
preneur pourra sous-louer à qui il lui plaira, cette clause
donne-t-elle le droit au preneur de sous-louer à des personnes
qui, à raison de leur profession, changent la destination
des lieux loués ?

On comprend que les circonstances auront toujours une
grande influence sur la solution de cette question. Mais,
que Gomez, qui, d’après son passe-port, se trouvait à Perpignan, à la fin du
mois de février, ait loué, des son arrivée à Montpellier, un appartement au
premier étage d’une maison neuve, construite avec quelque luxe, alors qu’il est
avoué qu’il n’avait pasdemeublespourlagarnir ;— Attenduque, dansdesemblables
circonstances, il est suffisamment établi que c’est par malice quePugnière ;
a placé dans l’appartement qui lui était loué Gomez, afin de forcer le sieur Vieille i
à une résiliation de bail qu’il n’avait pu obtenir de bon gré ; —Attendu que,| ;
par leur séjour, les gitanos ont nécessairement porté préjudice è Vieille, et ■
qu’il y a lieu de l’évaluer à 23 fr. ;—Attendu qu’il convient d’accorder audit '■
• Vieille une somme de 5 fr. pour chaque jour, dans le cas ou Pugnière ne ferait’ ]
pas incontinent vider l’appartement par Gomez et par tous autres bohémiens '■
auxquels ce dernier peut avoir donné asile ;—Par ces motifs, le Tribunal or- i
donne que, dans le délai de vingt-quatre heures, à partir d’aujourd’hui,
Pugnière sera tenu de vider et rendre libre par Gomez, sa famille et tous autres i
gilanos qui pourraient s’y trouver, l’appartement qu’il tient à loyer de Vieille  ;v ,
condamne en outre Pugnière à 2-3 fr. de dommages-intérêts envers Vieille, . !
pour le préjudice éprouvé jusqu’à ce jour et en outre à 5 fr. de dommages- \
intérêts pour chaque jour de retard, et aux dépens (Gaz. des Trib., 44 avril  ;
•4842).CHAP. III.—SECT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 237
en l’absence de documents propre à manifester l’intention
des parties, on doit présumer que le bailleur, en introduisant
une pareille clause dans le contrat, a voulu accorder
au preneur le droit de choisir sans contrôle la personne
qui se présentera pour sous-louer. Toutefois le
sous-locataire ne pourra faire servir la chose à des usages
préjudiciables et contraires à sa destination originaire
(Pothier, n° 280 ; Troplong, n° 127, et Duvergier, t. ni,
n° 392).

554. La sous-location ou la cession de bail ne délie pas
le preneur originaire de ses engagements envers le bailleur.
Ce dernier a alors deux débiteurs au heu d’un seul ;
il peut s’adresser à l’un comme à l’autre, et tout en
conservant ses droits contre le preneur, le bailleur obtient
en outre autant de nouveaux débiteurs qu’il y a de cessionnaires
ou de sous-locataires successifs. Ainsi, le preneur,
en cas de cession de bail ou de sous-location, reste
toujours responsable des dégradations et des paiements
du loyer. H ne peut pas même exiger que le bailleur commence
par poursuivre le cessionnaire ou le sous-locataire
(Pothier, n° 282 ; Delvincourt, t. ni, p. 98 ; Duvergier, t. m,
n » 380 ; Troplong, n° 128). Voyez n° 1072.

555. Le propriétaire qui autorise un locataire à céder
son bail, à condition toutefois qu’il demeurera garant et
répondant du cessionnaire, n’est point tenu de reconnaître
ce dernier comme son débiteur direct. En conséquence, il
peut se refuser à domier une quittance au nom seul du
cessionnaire (Trib. de la Seine, 5 févr. 1859, Droit du
2 mars 1859).

En effet, quand un propriétaire, par la convention,
autorise la cession du bail, on ne peut supposer qu’il ait
voulu consentir une novation qui aurait pour conséquence
de le forcer à poursuivre des cessionnaires avec lesquels
il n’a point traité et dont il ne connaît l’existence qu’en
fait. La cession n’affranchit le preneur primitif d’aucune
des obligations que le bail lui imposait vis-à-vis du propriétaire.
Il reste donc personnellement tenu du paiement
du prix, et c’est en son nom seul que la quittance doit
être libellée.
238 TITRE i". — BAIL OU LOUAGE DES SAISONS.
§ 3. Du principal locataire et des sous-locataires.

556. Quand le locataire a cédé à un autre ou à d’autres
tout ou partie de la maison qui lui a été louée, on le
désigne sous le nom de principal locataire, et ceux à qui
il a loué s’appellent sous-preneurs ou sous-locataires.

537. Le principal locataire reste toujours garant envers
le propriétaire du prix du loyer de la partie qu’il a souslouée.
Eu effet, le propriétaire a traité directement avec
le principal locataire ; il ne doit donc connaître que lui
(Voyez p. 237).

Le principal locataire est aussi tenu des dégradations et
des pertes qui arrivent par le fait de ses sous-locàtaires
(Code civil, art. 1735).

558. Le principal locataire, en sous-louant ou cédant
tout ou partie de son bail, doit respecter la destination
des lieux, car si la chose était sous-louée pour un usage
autre que celui auquel le bailleur pensait qu’elle serait
employée par le locataire, et surtout si cette différence
avait quelques inconvénients pour le bailleur, ce dernier
serait en droit de demander l’annulation du sous-bail
(Voyez p. 235).

559. Les points suivants ont été décidés par un arrêt
de la Corn de Douai, du 11 juin 1844 (1) (D.p.44.2.128)  :
(4) Voici les circonstances dans lesquelles est intervenu l’arrêt que nous
signalons .Le 2 juin 4836, les sieurs Dorémieux et Mirous prirent à bail principal
une maison sise à Lille, appartenant à la dame veuve Duthoil, et dont une
portion fut louée par eux à la ville, pour servir d’école mutuelle. Le bail
étant sur le point d’expirer, les principaux locataires le renouvelèrent pour
neuf ans, à partir du 4 5 mars 4837. En 484-2, ils se déportèrent de leur bail
au profit de la dame Duthoit, moyennant une indemnité de 2,000 fr. qû'ilslui
payèrent. La dame Duthoil reloua à la veuve Thiedrez, qui établit dans les
lieux une filature : elle plaça des métiers dans les pièces voisines de l’école,
et jusque dans les greniers situés au-dessus de l’étage occupé par l’école. Ce
voisinage ayant incommodé les travaux de l’école au point de rendre la continuation
presque impossible, la ville de Lille assigna les sieurs Dorémieux et
Mirous pour qu’ils eussent a faire cesser le trouble ; ceux-ci exercèrent contre
la dame Dulhoit une action récursoire. Celte dame, à son tour, appela en
cause la dame Thiedrez, alléguant que la sous-localion au profit de l’école
avait été déclarée dans le bail, qu’il en résultait pour la sous-locataire l’obligation
de combiner l’usage qu’elle ferait de la maison avec la jouissance de l’école
primaire.—Le Tribunal de Lille, après un rapportd’experts,quiavaitconstaté
quel’établissement des métiers dans le grenier placé au-dessusde la filature,CHAP. III.—SECT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 239
1° L’établissement d’une filature dans une maison partiellement
occupée par une école primaire, et dans l’étage
supérieur à celui où l’école est tenue, constitue, lorsque
le bruit des métiers nuit sensiblement aux exercices de
cette école, un trouble à la jouissance que le bailleur est.
tenu de fane cesser.

2° Le locataire principal d’une maison est réputé prendre
l’obligation d’entretenir les sous-locations existantes et
nuisait au progrès des élèves, et pouvait même porter atteinte à la santé du
professeur, qui était obligé de forcer sa voix pour se faire entendre, ordonna,
par jugement du 3 fév. -4 §44, contre les sieurs Dorémieux et Mirous, la cessation
du trouble, condamna la veuve Duthoil à garantir les sieurs Dorémieux
et Mirous des condamnations qu’ils avaient encourues, et la veuve Thiedrez à
garantir et indemniser ha veuve Dutboit des condamnations poursuivies contre
elle.—Ce jugement est ainsi motivé :—Attendu que, suivant convention sous
seing privé du 6 sept. 41836, les sieurs Dorémieux et Mirous ont accordé en
location à la ville de Liille une grande pièce au second étage d’un bâtiment
dépendant d’une maison située à Lille ; que ledit acte porte que cette pièce
continuera à être à usage déclasse pour école primaire communale ;—Attendu
que les sieurs Dorémieux et Mirous sont dès lors obligés, envers la ville de
Lille, à l’exécution dudit bail et à toutes les obligations que leur qualité de
locataires leur impose ; qu’aux termes de l’art. 4749, C. civ., le bailleur est
obligé de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; — Attendu
qu’il consle (résulte) du rapport d’experts nommés par le jugement du
30 novembre dernier, que le bruit causé par les métiers placés au-dessus de
ladite école est de nature à troubler le professeur dans l’exercice de ses fonctions,
et entraver les progrès des élèves ; qu’en outre, cet état de choses a dû
fatiguer considérablement le professeur et lui détériorer la santé ; qu’ainsi, la
demande formée par M. le maire de Lille est complètement justifiée, ordonne
que lesdits sieurs Dorémieux et Mirous feront cesser le trouble apporté à la
jouissance locative du demandeur, et, faute de ce faire, les condamne à 30 fr.
de dommages-intérêts pour chaque jour de retard ;—Statuant sur la demande
en garantie des sieurs Dorémieux et Mirous contre la dame veuve DuthoitJacquart
:—Attendu que, le 40 juin 4842, époque à laquelle la dame DuthoitJacquart
a accepté le déport qui lui était donné par les sieurs Dorémieux et
Mirous, elle avait connaissance qu’une portion de cette maison se trouvait
sous-louée au maire de Lille, à usage d’école communale ; que cette connaissance
résulte, à l’évidence, du bail passé postérieurement au déport, au profit
de la dame veuve Thiedrez, où l’on stipule que celle-ci n’aura la faculté de
sous-louer que la partie de ladite maison maintenant à usage d’école mutuelle ;
— Attendu que l’acceptation pure et simple du déport alors que les locataires
avaient sous-loué la portion à usage de ladite école, comporte obligation de
la part de la propriétaire de maintenir la sous-location et de remplir, à l’égard
des sous-locataires, toutes les mesures qui en sont la conséquence ;—Attendu
que le trouble dont se plaint la ville de Lille, sous-locataire, provient de la
location consentie par la veuve Duthoit de la maison dont s’agit à usage de
filature ; — Que cette location a élé faite par elle seule et sans la participation
des sieurs Dorémieux et Mirous, à l’égard desquels le déport qu’elle a accepté
emporte toute garantie de faire jouir la ville de Lille de la portion sous-louée ;240 TIT. Ierc — BAIL OU 'LOUAGE DES MAISONS.
qui lui ont été déclarées, et, par suite, de maintenir les
sous-locataires dans la jouissance paisible de la cliose,
alors surtout qu’il perçoit les loyers payés par ceux-ci. En
conséquence, il doit combiner sa propre jouissance avec
celle des sous-locataires, de telle sorte que celle-ci
s’exerce sans trouble ; et spécialement, un locataire principal
d’une maison partiellement occupée par une école,
est tenu, alors même qu’il a pris à location pour y placer
— En conséquence condamne la veuve Duthoit-Jacquart à garantir et indemniser
les sieurs Dorémieux et Mirous de toutes les condamnations ci-dessus
prononcées, tant en principal qu’intérêts et frais ; — Faisant droit entre la
dame Duthoit-Jacquart et la veuve Thiedrez ; — Attendu que cette convention
fait loi entre les parties contractantes, et que celte loi n’est pas moins obligatoire
pour les tribunaux que pour les parties mêmes ;—Attendu qu’en louant
la maison dont il s’agit à usage de filature, la locataire n’a pu ignorer qu’une
partie de cette maison était louée à la ville, à usage d’école ; qu’en ce qui résulte
des termes mêmes du bail autbenlique du 4 0 juin 1842, dans lequel on
' lit que la preneuse aura la faculté de sous-louer la partie de ladite maison
maintenant à usage d’écvle mutuelle, en restant toujours responsable du
loyer et des dégradations ; que, par cette stipulation, ladite locataire prenait
implicitement l’engagement de respecter cette location et de se substituer à la
propriétaire pour toutes les obligations qui en résultaient ; que si, en principe
général, le bailleur doit faire jouir paisiblement et sans trouble le locataire de
la chose louée, ce principe doit recevoir exception lorsque, comme dans l’espèce,
la cause du trouble que le locataire peut éprouver lui a été signalée et même
imposée dans le bail ; que c’est alors au locataire à s’imputer de n’avoir pas
mieux apprécié cette cause de trouble et à en subir les conséquences ; que de
même, que si la maison dont est question eût d’abord été louée à usage de
filature, et que dans cet état, la ville fût venue louer à usage d’école la partie
au-dessous de la filature, elle n’eût pas été fondée à se plaindre, et qu’on eût
pu résister à son action en lui répondant qu’elle avait loué à cette condition :
de même aujourd’hui la bailleresse est fondée à dire à son tour à la dame
veuve Thiedrez que c’est à la condition de maintenir la location de la ville et
d’établir safilatureenconséquencequelebaildu'IOjuin’iSfâluia étéaccordé,
qu’il y a ici identité de raison de décider que s’il y eût eu vente de la maison ; i
qu’en’admettant (ce qui se pratique en certaines localités et ce qui est prévu
par le Code civil) , que la dame Thiedrez a loué pour usage de filature l’étage
où est établi celui qui fait l’objet du procès, et que dans le contrat de vente, i
il y eût été dit que l’étage inférieur réservé pour le vendeur, est loué à usage j
d’école, l’acquéreuse ne serait pas fondée à demander ni uue diminution de ;
prix ni la résolution de la vente, parce que le vice dont elle se plaindrait lui i
aurait été connu ; de même aussi elle ne peut être fondée, comme locataire, i
à se plaindre dans les mêmes circonstances ; quele principe de la vente, édicté ;'
par l’art. 4642 du Code civil, doit s’appliquer, par analogie, à tout ce qui fait
la matière d’un bail ; condamne la dame veuve Thiedrez à garantir et indem- '
niser la dame veuve Duthoit-Jacquart de toutes les condamnations ci-dessus pro- ;
noncées, tant en principal qu’intérêts et frais, etc. — Appel par la dame Du- •
thoit qui, à son tour, interjette éventuellement appel contre les sieurs Doré- ;
mieux et Mirous. et ces derniers contre le maire de la ville de Lille.—Arrêt. '<CHAP. III.—SECT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 241
mie filature, de combiner sa jouissance de manière à ne
pas troubler, par le bruit des macbines, les exercices de
l’école.

3° Le propriétaire qui accepte la résiliation du bail d’un
locataire principal, avec connaissance de l’existence des
sous-locations, prend l’obligation d’entretenir les souslocations
que celui-ci a faites.

4° Par suite, s’il arrive que la jouissance des sous-locataires
vienne à être troublée par le fait d’un nouveau
principal locataire, accepté par le propriétaire, et que ces
sous-locataires actionnent en garantie le premier locataire
principal dont ils tiennent leur bail, le propriétaire
est soumis à l’action récursoire de ce dernier, sauf à agir
lui-même contre le second locataire auteur du trouble.

540. Lorsque le preneur jouit du droit de sous-louer,
peut-il, sans donner des sûretés au propriétaire, enlever
les meubles qu’il a déjà placés dans les lieux loués ?

On doit décider la négative ; elle résulte de la combinaison
des art. 17S2 et 1783 du Code civ. En effet, les
sous-locataires n’étant tenus que jusqu’à concurrence du
prix de la sous-location et de ce dont ils sont débiteurs
envers le preneur, il suit de là que si l’enlèvement des
meubles avait lieu, le bailleur pourrait ne plus trouver
de garanties suffisantes. Le preneur n’a donc le droit
de sortir ses meubles qu’autant qu’il offre des sûretés au
bailleur.

541. A l’égard de ses sous-locataires, le principal locataire
est soumis aux mêmes obligations et exerce les
— La Cour : — Attendu qu’en prenant à bail la maison dont il s’agit pour
y établir une filature de coton, le dame Thiedrez non-seulement savait que, le
second étage était occupé par l’école mutuelle, en vertu d’un bail passé par le
maire de Liile. par Dorémieux et Mirous, précédents locataires de cette maison
 ; mais qu’elle a mis à profit ce bail en percevant directement de la ville de
Lille le prix de sous-location ; — qu’en recueillant les avantages de ce sousbail,
elle a nécessairement accepté les charges, et s’est dès lors engagée à concilier
dans l’établissement de la filature la jouissance, comme locataire principale,
avec la jouissance de la ville de Liile comme sous-locataire, qu’en plaçant
dans le grenier au-dessus du second étage, des métiers dont le bruit était un
obstacle à la bonne tenue de l’école mutuelle, elle a occasionné à la jouissance
de la ville de Lille un trouble qu’elle doit faire cesser, sans recours contre la
bailleresse, la veuve Duthoit, qui n’a commis aucun fait, ni aucune faute de
nature à engager sa responsabilité vis-à-vis de ladite Thiedrez ;—Sur tous les
autres points du litige, adoptant les motifs des premiers juges, confirme.
là
242 TITHE 1er. — BAIL 00 LOUAGE DES MAISONS.
mêmes droits que le propriétaire vis-à-vis de son locataire
direct (1) (Voyez chapitre Lt, section lrc, Des obligations
du bailleur ou propriétaire, p. SI et suiv., et cbapitre
LU, section r™, Des droits du bailleur, p. 193 et suiv.).

542. Le locataire principal, porteur d’un bail authentique,
n’a pas le droit de donner congé à un locataire partiel
antérieur, en vertu d’un simple bail écrit non enregistré,
lorsqu’il est constaté par un arrêt de Cour impériale
que ce locataire principal a eu connaissance entière
des conventions précédemment consenties au locataire
partiel ; qu’il est entré en possession en respectant la
jouissance de ce dernier, et qu’il a perçu plusieurs termes
de cette location partielle aux lieu et place du propriétaire,
et que d’ailleurs il est relevé par l’arrêt que, s’agissant
d’une boutique, il n’a pu croire à l’absence d’un bail écrit
(Cass., 19 mai 1857 ; Droit, 20 mai 1857).

Le principal locataire ne peut, sans le consentement du
propriétaire, sous-louer pour plusieurs années, à une fille
publique, un appartement que celle-ci occupait déjà sans
bail (Paris, 3e ch., 19 mars 1859 ; Droit, 30 avril 1859).

545. Le principal locataire d’une maison n’a pas le
droit d’expulser le portier ou concierge placé par le propriétaire
antérieurement au bail, lorsque celui-ci ne le lui
a pas délégué ce droit par mie stipulation expresse des
conventions. L’intérêt du locataire à avoir un portier de
(<i) Ainsi le sous-locataire, de même que le locataire ordinaire, ne peut se
permettre de percer les gros murs ou d’y pratiquer des ouvertures. Mais lorsque
le propriétaire autorise le sous-locataire à faire des ouvertures ou des percements
dans les gros murs, le principal locataire a-t-il le droit de s’opposer à
ces innovations ? Le Tribunal de première instance de la Seine a décidé l’affirmative
dans l’espèce suivante :« M. D…, propriétaire d’une maison composée de plusieurs corps de logis,
availloué celui de ces corps de logis donnant sur la rue, à un principal locataire,
en se réservant avec ce dernier la jouissance commune du passage de
la porte cocbère et des cours. Le principal’ locataire sous-loua une des boutiques
qui dépendaient de sa location. Le sous-localaire de cette boutique obtint
de M. D… l’autorisation d’ouvrir une porte dans le mur donnant sur le passage
de la porte cocbère. Cette porte fut ouverte -. mais le principal locataire intervint
et demanda que les choses fussent rétablies dans leur premier état. Il
fondait sa prétention sur ce qu’on ne devait pas changer la disposition des lieux
sans sa participation. Le tribunal adopta ce système, quoique le sous-locataire
représentât une reconnaissance formelle du propriétaire d’accepter à la fin du
bail la remise des lieux tels qu’ils se trouveraient après le percement de la
porte, donnant toute décharge, à cet égard, au principal locataire. »CHAP. III.—SECT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 243
son choix ne saurait seul prévaloir en ce cas, alors surtout
qu’il n’a pas de justes motifs de se plaindre de la conduite
de celui que le propriétaire a chargé de la surveillance de
sa maison. Un arrêt qui l’a ainsi décidé par appréciation
des conventions et des circonstances de la cause échappe
à la censure de Cour de cassation (Cass., 30 janv. 1848,
Gaz. des Trib., 31 janv. 1848). Pareillement, la Corn- de
Paris, 3e ch., a jugé le 21 fév. 1846 [Gaz. des Trib., 22 fév.
1846) que, dans le silence du bail et nonobstant l’obligation
qui lui est imposée de payer les gages du portier, le .
principal locataire d’une maison n’a pas le droit de le congédier
: ce droit n’appartient qu’au propriétaire.
■ 544. La cession d’un bail par une personne exerçant 3a
profession d’ovaliste à une autre exerçant la profession de
veloutier, constitue un changement dans la destination des
lieux, et par conséquent peut donner ouverture à une action
en résiliation de la part du bailleur (Lyon, 24 juin
1862 (1)  ; Droit, 18 sept. 1862).

Lorsque le bail du principal locataire est résilié, cette
résiliation entraîne-t-elle celle des sous-baux qu’il a consentis
en faveur de son locataire ? Voyez, pour la solution
de cette question, chapitre vu : De la fin du bail.

545. .Quand le principal locataire ne paie pas au propriétaire
le prix de sa location, les sous-locataires ne sont
obligés de payer le propriétaire que s’il forme entre leurs
mains des saisies-arrêts et des saisies-gageries, et s’il fait
ordonner par justice qu’ils seront tenus de le payer.

546. Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire
que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont
(1) « Considérant que dès l’époque de sa première occupation, Chazallet
exerçait la profession d’ovaliste et qu’il a continué à l’exercer sans qu’aucun
inconvénient ou aucun danger se fût manifesté provenant de l’état des lieux
loués ; — Considérant qu’en cédant son bail à_Touquet pour y établir un
atelier de fabrication de velours, Chazallet a changé la destination des lieux ;
qu’il est reconnu que les planchers n’étaient point assez solides pour supporter
le poids de cinq métiers de velours ; que le jeu de ces métiers causait à la
maison un ébranlement dont le propriétaire était en droit de se plaindre et qui
réagissant sur la fabrication de l’étoffe causait un préjudice à Touquet ; considérant
que du rapport de l’expert il résulte que la maison de Christin construite
dans des conditions suflisantes pour une habitation ordinaire ou même
pour nn atelier d’ovaliste ne présentait pas assez de solidité pour supporter
le poids et le mouvement de cinq métiers de velours. »244 TITRE 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il
puisse opposer des paiements faits par anticipation (C. c,
art. 1753). Les paiements faits par le sous-locataire, soit
en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence
de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par
anticipation (1). (Même article). Voyez n° 1073.

547. Peuvent, les effets des sous-locataires, garnissant
les lieux par eux occupés et les fruits des terres qu’ils souslouent,
être saisis-gages pour les loyers et fermages dus
par le locataire ou fermier de qui ils tiennent : mais ils
-obtiennent main-levée en justifiant qu’ils ont payé sans
fraude et sans qu’ils puissent opposer des paiements faits
par anticipation (C. pr. civ., art. 820).

548. Le propriétaire ayant un privilège sur tout ce qui
garnit la maison ou la ferme, la loi lui a accordé certains
droits sur les meubles du sous-locataire. Mais comme il eût

. été trop rigoureux de rendre le sous-locataire garant des
fautes de son bailleur, l’art. 1753 a décidé que le sous-locataire
n’est tenu, envers le propriétaire, que jusqu’à con.

currence de ce dont il peut se trouver débiteur au moment
de la saisie. Exemple : Pierre est locataire d’une maison
moyennant un loyer annuel de 4,000 fr. ; il sous-loue cette
maison en tout ou en partie ; l’un des sous-locataires lui
doit 300 frv montant de deux termes : les meublés du sous(4
) Le sous-locataire n’est pas recevable a prétendre que la créance du principal
locataire envers lui était éteinte par compensation avec sa propre créance
contre ce dernier. Cette compensation constituerait en effet un paiement anticipé
non valable à l’égard du bailleur par suite des dispositions de l’art. 47b3
duCod. civ. (Trib. de Lyon, 4™cli., 42 nov. -1859 ; Droit, 6 fév. 4860).Le sous-1ocataire ne peut opposer au propriétaire le paiement de six mois
d’avance qu’il justifie avoir fait au précédent locataire, lorsque le propriétaire
ne les a pas reçus de ce dernier (Paris, 3e eu., <iS nov. 484S ; Gaz. des Trib..
30 nov. 4848).*Cet arrêt avait confirmé un jugement du tribunal de la Seine, ainsi conçu :
•— Attendu qu’à la demande en validité de saisie-gagerie formée par le sieur
Bonnetain contre Pastourelle et consorts, ceux-ci opposent le paiement qu’ils
auraient fait d’avanceàBordétdesloyerspourlesquels la saisie a été pratiquée,
mais qu’ils ne peuvent valablement*se prévaloir de ce paiement ; qu’en effet
comme cessionnaires ils seraient directement tenus de toutes les obligations
de leur cédant qui est resté débiteur de ces loyers, l’usage et la prudence la
plus commune les obligeaient à ne faire ce paiement que comme conséquence
et comme remboursement de celui que Bordet aurait fait en entrant dans les
lieux, et sur la justification faite par celui-ci de ce paiement ; — Par ces
motifs, déclare valable la saisie-gagerie pratiquée par le sieur Bonnetain. »CHAT. III.—SECT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 245
locataire pourront être saisis par le propriétaire pour le
montant de cette somme et pour les loyers à échoir (C. N.-,
art. 2102)  ; mais il ne pourra exiger davantage : ainsi le
propriétaire conserve les droits de son propre locataire,
bailleur par rapport au sous-locataire. 11 importe surtout
de faire observer qu’il agira, non en vertu de l’art. 1166,
mais directement, en qualité de propriétaire ; par conséquent,
il sera toujours préféré, pour ses loyers, aux autres
créanciers du locataire, qui auraient formé des saisies
entre les mains du sous-locataire (Troplong, n ? 538 ; Boileux,
sur l’art. 1753). Mais lorsque le preneur originaire a
sous-loué à un taux plus élevé que le prix principal, le
bailleur n’est pas fondé à le rechercher pour cet excédant.
C’est un bénéfice qui profite au preneur originaire sur lequel
pèsent les risques de la sous-location (Troplong,
n° 128 et Rolland de Villargues, v° Sous-location, n° 15).
Si la location a été faite à un prix inférieur à celui du bail
originaire, le sous-locataire n’est toujours tenu envers le
propriétaire qu’à payer la somme portée dans son bail.
(Duvergier, t. 3, n° 881).

Le propriétaire a contre le sous-locataire tenu envers lui
jusqu’à concurrence du prix de sous-location dont il est
débiteur, non-seulement une action réelle sur les meubles
garnissant les lieux loués mais encore une action personnelle
qu’il peut exercer par voie de saisie-arrêt sur les
sommes dues au sous-locataire (Cass., 14 et 20 août 1851,
24 janv. 1853, Droit, 15 et 20 août 1851, S.-V.53.1.321) v

De ce que le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire
que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location,
dont il peut être débiteur au moment de la saisie, il suit
que le mobilier placé par lui dans les lieux loués n’est
soumis au privilège du bailleur que de la même manière
et jusqu’à la même concurrence (Paris, 2 fév. 1808, et
Amiens, 10 avr. 1839 ; D.p.40.2.41). Conséquemment,
quand le propriétaire, qui n’est pas payé par le principal
locataire, veut saisir tous les meubles garnissant les lieux
loués, le sous-locataire est en droit d’empêcher que son
mobilier soit compris dans la saisie, s’il a payé, ou de demander
qu’il n’y soit compris que pour fournir au paiement
de la somme dont il peut être débiteur au moment de la
saisie (Coutume de Paris, art. 162 ; Toullier, t. 7, n° 81 ;
Duyereier, t. 3, n° 386). Voyez n° 1074.

là.
246 TITRE I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Un arrêt de la Corn’ de Cassation, du 2 avril 1806, a décidé
que le principe qui veut que le sous-locataire ne soit
tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du
prix de la sous-location, s’applique même au cas où le
bail n’a pas acquis date certaine avant la saisie du propriétaire,
et où il n’a pas été fait suivant les formes prescrites
dans le bail primitif, alors qu’il n’estpas entaché de fraude,
et surtout si le propriétaire l’a exécuté en recevant des
loyers’directement du sous-lôcataire.

549. Si le sous-locataire avait payé par anticipation,
c’est-à-dire avant l’échéance, un ou plusieurs termes de
loyer au principal locataire, ces paiements ne pourraient
être opposés au propriétaire ; le sous-locataire serait tenu
de payer une seconde fois, et, pour se soustraire aux poursuites
du propriétaire, il ne serait pas admis à produire
des quittances même enregistrées. C’est que les paiements
anticipés pouvant être' un moyen de fraude concerté entre
le sous-locataire et le preneur originaire, la loi a voulu
les repousser. Remarquons qu’alors même que ce concert
frauduleux n’existerait point, les paiements faits par antiticipation
entre les maiDsdu principal locataire ne seraient
point valables à l’égard du propriétaire, ils seraient une
imprudence de la part du sous-locataire, et ce dernier devrait
payer de nouveau. Dans ce cas, le sous-locataire
aurait son recours contre le principal locataire ; 1 toutefois,
ce recours pourrait n’être qu’illusoire, si le principal locataire
était insolvable. C’est donc au sous-locataire à
prendre ses précautions, en ne payant qu’à l’échéance des
termes.

Cependant, lorsque les paiements anticipés ont été faits
par le sous-locataire, soit en vertu d’une clause portée en
son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ils sont
opposables au propriétaire. La -loi le décide ainsi, parce
que la fraude est alors impossible.

Mais, sauf ces deux exceptions, les paiements anticipés
ne libèrent point le sous-locataire vis-à-vis du propriétaire
 ; le sous-locataire est tenu de payer une seconde fois
(Troplong, n° 541).

Les paiements exempts d’anticipation sont présumés
faits sans fraude : la loi suppose la bonne foi ; c’est donc
au propriétaire qui prétend qu’on en a violé les règles à le'
prouver (Carré et Chauveau, Lois de la procédure, t. vi,
GHAP, III.—SEGT. II.—DROITS DU LOCATAIRE. 247
p. 613, quest, 2803 ; Troplong, n° 542, et Duvergier, t. ni,
p. 385). Les quittances sous seing privé, même non enregistrées
délivrées par le preneur au sous-locataire, peuvent
être opposées au propriétaire ; elles font preuve suffisante
du paiement en faveur du sous-locataire (Besançon,
15 fév. 1827 ; D.D.33.2.147).

550. Quand le preneur a sous-loué nonobstant une
clause prohibitive pour quelle quotité de loyer le souslocataire
est-il tenu vis-à-vis du propriétaire ?

Si le propriétaire a ignoré le sous-bail, il a privilège sur
les meubles du sous-locataire pour tout ce qui lui est dû,
comme sur les meubles du preneur lui-même ; mais si
le propriétaire a eu connaissance de la sous-location, son
privilège n’a lieu que jusqu’à concurrence du prix de la
sous-location dont le sous-locataire peut être redevable
au moment de la saisie.

Lorsqu’il y a contestation sur le prix de la sous-location
verbale ou sans date certaine, les juges sont appelés-à
fixer le prix delà sous-location pour lequel le-locataire
est tenu envers le propriétaire ; ils peuvent ordonner une
expertise.

551. Le locataire qui a le droit de sous-louer son appartement
peut-il, surl’écriteau d’usage, annoncer que
son appartement est meublé ? Le Tribunal de la Seine a
décidé affirmativement cette question (1). Voyez p. 232.

552. Lorsque l’une des clauses du bail comprend la
nomenclature des professions auxquelles le propriétaire
(4 ) M. de S…, membre de la chambre des députés, avait loué, dans une maison
du faubourg Saint-Honoré appartenant à M. C…, ancien notaire, un appartement
qu’il occupait pendant la session. M. de S…, voulant tirer parti de cet
appartement durant son absence, le mit à louer au moyen de l’écriteau d’usage,
portant en gros caractères : Appartement meublé à louer.Le propriétaire vit dans cette affiche un préjudicepour sa maison. M. de S…,
disait-il, peut sans doute sous-louer un appartement, mais il n’a pas le droit
d’annoncer que cet appartement est meublé ; ce serait donner à la maison une
apparence d’hôtel garni. M. C… déclara donc qu’il s’opposait aux tentatives de
M. de S…Le locataire, de son côté, soutenait que son droit de sous-louer était absolu,
et qu’il pouvait annoncer l’appartement meublé ou non meublé, suivant sa
convenance.Le Tribunal a accueilli le système de M. de S… et condamné M. C… à
compter à son locataire une somme de 600 fr., à titre de dommages-intérêts
{Droit, 23 juill. 4839).248 TITRE 1er.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
permet de sous-louer, le principal 'locataire est tenu de
s’y conformer strictement (Trib. de la Seine, Gaz. des
Trib. du 16 sept. 1836).

La clause par laquelle un propriétaire interdit au principal
locataire la faculté de sous-louer à des personnes
exerçant des professions bruyantes, est applicable à un
maître d’escrime. Le propriétaire peut, en cas d’inexécution
de cette clause, demander l’expulsion de ce dernier (Trib.
de la Seine, Droit, 16 sept. 1836).

CHAPITRE IV.

Des différentes espèces de réparations.

55S. En matière de louage de maisons, on distingue
deux espèces de réparations :

1° Celles à la charge du 'propriétaire ;

2° Les réparations locatives ou de menu entretien.
SECTION PREMIÈRE.Des réparations à la charge du propriétaire.

554. La loi déclare que le propriétaire est tenu de
toutes les réparations autres que les locatives (G. c,
art. 1720)  ; il suit de là que pour savoir quelles sont les
réparations à la charge du propriétaire, il suffit de connaître
celles qui sont énumérées dans la section suivante,
puisqu’elles seules sont exceptées.

Cependant, pour mieux fixer l’esprit du lecteur sur
cette matière, nous aUons donner d’une manière générale
la honienclature des réparations à la charge du propriétaire.


Ce sont celles à faire aux voûtes, murs de refend, de
soutènement et de clôture ; aux poutres, poutrelles ; aux
planchers, aux pans de bois de refend portant escaliers ;
aux toits et couvertures, aux murs de clôtures ; aux manteaux
et souches de cheminées ; aux voûtes et planchers
des fourneaux potagers, aux murs, voûtes de dessous et
tuyaux de four appartenant à la maison ; aux aires de
plâtre des appartements et des escaliers qui ne sont point
carrelés ; aux marches de pierres cassées par le tassement
GH. IV.—SECT. lro.—RÉEARAT. A LA CHARGE DU RROPRIÉT. 249
ou le fléchissement des murs qui les portent ; aux platesbandes
de pierre au pourtour des murs, cassées par les
charges de plâtre qu’on a mises dessus en enduisant les
murs contre lesquels elles sont posées, ou par les lambris
portés dessus à force ; aux pavés des grandes cours
et écuries ; aux portes, fenêtres, fermetures, volets, châssis,
panneaux de menuiserie, lambris, parquets, vitres
cassées parla grêle ou autres accidents de force majeure ;
aux pavés, carreaux, tuyaux de fer, de plomb ou de grès,
et généralement à tous les objets de maçonnerie, menuiserie,
serrurerie, qui ont été brisés, détériorés, endommagés
par vétusté, cas fortuit ou force majeure (Desgodeis
et Goupy, Lois des bâtiments).

Nous avons déjà eu occasion de faire remarquer que
le curernent des puits et celui des fosses d’aisance sont
à la charge des propriétaires, s’il n’y a clause contraire
(art. 1756, C. c.) \

555. Le propriétaire est responsable du dommage
causé par le détaut d’entretien de ses bâtiments (Code
civ., art. 1386). Mais le propriétaire a un recours direct
contre son locataire, et ce dernier contre ses sous-locataires
qui sont chargés d’entretenir les lieux en bon état
de réparations locatives et qui n’ont pas rempli leurs
obligations (Paris, 10 juill. 1838 (1)  ; Gaz. des Trib.,
11 juill. même année).
(4 ) Voici l’espèce de cet arrêt : M. de Mosbour, pair de France, était propriétaire,
à Paris, d’une maison rue de Eohan, louée par bail principal au sieur
Desfourcbes ; la remise de cette maison était, par suite de sous-locations
successives, occupée en dernier lieu par le sieur Boutrainquin, qui y plaçait
un cabriolet. Par suite du mauvais état des gonds de la porte de cette remfse,
cette porte tomba lourdement dans le moment où se trouvait tout à côté un
enfant qui fut blessé grièvement. Cependant des soins opportuns ont ramené
le rétablissement du jeune Zoussery, et son père a réclamé contre M. de Mosbour
une indemnité qui a été fixée par le Tribunal de première instance de
la Seine à la somme de 4,000 fr. En même temps, le Tribunal a accordé à
M. de Mosbour son recours en garantie contre Desfourcbes, principal locataire,
puis la même garantie a été prononcée en faveur de Desfourcbes contre le
sieur Meuran, sous-locataire, et en faveur de Meuran contre Boutrainquin,
dernier sous-locataire. M. Meuran a interjeté appel : mais la Cour a confirmé
purement et simplement le jugement de première instance.250 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.SECTION II.Des réparations locatives.

556. Nous avons vu, page 172, que le preneur était
tenu de faire les réparations locatives.

Mais que doit-on entendre par réparations locatives ?

« Pour juger, dit Pothier (n° 219) , quelles réparations
sont locatives, on doit tenir cette règle : que ce sont les
menues réparations qui ont coutume de provenir- de la
faute des locataires ou de leurs gens, et ne proviennent
pas de la vétusté ou de la mauvaise qualité des parties
dégradées. »

Lepage (Lois des bâtiments, partie n, page 147) a
exposé avec lucidité et précision les motifs sur lesquels
est basée cette doctrine. « En général, dit-il, toutes les
réparations occasionnées par la vétusté doivent être
faites par le propriétaire, par l’application de la maxime :
Mes périt domino (la chose périt pour le compte du propriétaire).


« Mais lorsque les réparations sont occasionnées par la
faute du locataire ou du fermier, il doit en répondre. Il
est facile de reconnaître si les réparations de gros entretien
viennent de vétusté ou des personnes qui occupent
l’immeuble. Il y a plus de difficulté pour les réparations
de menu entretien : elles sont sans doute occasionnées
par l’usage qu’on fait de l’objet loué ou affermé, et, sous
ce rapport, d’après le principe général que nous venons
de citer, il semble qu’elles devraient être à la charge du
propriétaire. Cependant il arrivait souvent que celui-ci
prétendait qu’elles étaient trop fréquentes et que le locataire
ou,le fermier avait usé trop indiscrètement ; delà
est venu le parti qu’on a pris de mettre à la charge du
locataire ou du fermier certaines menues réparations,
sans examiner si eEes sont l’effet d’un usage immodéré
ou abusif. Par ce moyen, on a tari la source d’une infinité
de petites contestations, fondées sur des faits impossibles
à vérifier. Tel est le motif qui a dicté les dispositions
et introduit les usages qui mettent de droit certaines
réparations à la charge des locataires, en les qualifiant ;
réparations locatives. »
CHAP. IV.—SECT. II.—RÉPARATIONS LOCATIVES. 251
55". Voici la nomenclature des réparations à la charge
du locataire.

L’article 1754 du Code civ. les détermine d’une manière
générale en ces termes :

« Les réparations locatives ou de menu entretien dont
le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles
désignées comme telles par l’usage des lieux, .et, entre
autres, les réparations à faire,

« Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des
cheminées ;

<( Au recrépiment du bas des murailles des appartements
et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un
mètre ;

« Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a
quelques-uns de cassés ;

te Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la
grêle ou autres accidents extraordinaires et de force
majeure, dont le locataire ne peut être-tenu ;

« Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture
de boutiques, gonds, targettes et serrures. »

558. L’article 1755 du même Code ajoute : « Aucune
des réparations réputées locatives n’est à la charge des
locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté
ou force majeure. »

559. Enfin l’article 1756 du Code Nap. décide que :
« Le curement des puits et celui des fosses d’aisance sont
à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire. »

560. Les trois articles dont on rient de lire le texte
renferment les seules dispositions qui se trouvent dans le
Code- civil sur la matière des réparations locatives. Le
législateur reconnaît lui-même que la nomenclature et les
détails qu’il donne à ce sujet sont incomplets, puisque,
dans l’article 1754, il s’en réfère à l’usage des lieux. Et,
comme nous l’ajpprend M. Tronchet (Discussion du Code
civil au conseil d’Etat, Locré, tome xiv, page 344) , il a
voulu seulement, en donnant une courte énumération des
réparations locatives, diminuer les doutes en fixant l’opinion
sur les cas les plus ordinaires.

561. Nous allons reprendre une à une chacune des
réparations locatives dont le Code donne la nomenclature,
et nous ferons connaître ensuite celles que l’usage met à
la charge des locataires.
Zù% TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
§ 1er. Des réparations locatives d’après le texte même du
Code civil.

562. L’article 1754 du Code civil désigne cinq espèces
de réparations à la charge des locataires, à moins que
ceux-ci ne donnent la preuve qu’elles ont été occasionnées
par vétusté ou force majeure. Voici ces cinq espèces
de réparations. Ce sont celles à faire :

1° Aux âtres, contre-coeurs, clwsmbranles et tablettes des
cheminées.

565. On a j>ensé que le dépérissement de ces objets
venait le plus souvent du peu d’attention des locataires, '
qui jettent du bois dans le foyer avec trop de force, ou'
qui font un feu plus ardent qu’il ne serait convenable
pour la conservation de toutes les parties de la cheminée.
Quandles contre-coeurs sont en plaques de fonte, et qu’elles
viennent à se casser, les locataires en sont responsables,
ainsi que des scellements qui tiennent ces mêmes plaques.
Il en est de même des carreaux de terre ou de briques des
âtres ; le locataire doit remplacer par des briques ou carreaux
neufs ceux brûlés ou cassés. Pareillement, les
croissants propres à retenir les pelles et les pincettes sont
à la charge de ceux qui occupent la maison ; ils doivent
fournir les croissants qui se trouvent descellés, ou perdus,
ou cassés.

564. On ne distingue pas si les ehanibranles et les tablettes
des cheminées sont en menuiserie ou en pierre,
ou en marbre ; les locataires en sont responsables, quand
ces objets sont ou cassés, ou fêlés, ou détériorés d’une
manière quelconque par la trop grande activité du feu..
Goupy, dans ses notes sur Desgodets (1) , dit qu’il n’est pas
aisé de juger sainement si un chambranle, une tablette,
le revêtissement et l’attique d’une cheminée en marbre
ou en pierre, sont détériorés par la faute ou par l’effet
des plâtres, ou par un tassement, ou par une autre cause
dont il n’est pas responsable. Il ajoute même que fort
souvent les marbriers vendent de pareilles pierres comme
saines et entières, tandis qu’elles sont tranchées par des
(4) Lois des bâtiments, p. 472.CHAP. IV.—SECT. II.—RÉPARATIONS LOCATIVES. 253
fils qu’ils ont soin de boucher avec du mastic mêlé de
poudre de marbre. De là, il conclut qu’il faut examiner
avec soin la cause de ces dégradations pour décider qui
doit supporter la dépense des réparations.

Ce qu’on vient de dire s’applique également aux tables
et buffets couverts en marbre, aux coquilles et cuvettes
de même matière.

2° Au recrépiment du bas des murailles des appartements
et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre.

565. En posant des meubles ou autres objets près des
murailles, on peut détruire l’enduit dont elles sont recouvertes
: il est h on d’obliger ceux qui occupent les lieux
à réparer cet enduit jusqu’à hauteur d’appui, afin de les
forcer à apporter dtu soin et de l’attention dans l’usage
des lieux loués. Mais si la dégradation était survenue par
l’humidité des murs, il est évident que le locataire ne
serait pas tenu de faire cette réparation ; car la loi n’a
voulu forcer le locataire qu’à faire les réparations qui
proviennent de son fait ; mais dans ce cas la preuve devrait
être fournie par le locataire (Arg. des art. 1732 et
1754, C. c).

566. Le locataire est tenu de fane le recrépiment des
murailles à la hauteur d’un mètre, non-seulement dans
les lieux qui servent à son habitation personnelle, niai s
encore dans ceux qui en dépendent ; ainsi il devra faire
le crépi des murs des remises ou des écuries, dégradés
par le choc des voitures ou par les pieds des chevaux.


Toutefois, le locataire sera tenu du recrépiment,
même au-dessus d’un mètre, s’il ne prouvait que la dégradation
a eu lieu sans sa faute ; c’est ce qui résulte des
termes de l’art. 1732 du C. civ. d’après lequel le preneur
est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent pendant
la jouissance, à moins qu’il ne fournisse la preuve
qu’elles ne proviennent pas de son fait. Ruelle, n° 386,
partage aussi cet avis.

3° Aux pavés et carreaux des chambres, loi'squ’ily en a
seulement quelques-uns de cassés.

567. H. suit de cette disposition que le locataire n’est
pas présumé être l’auteur de cette dégradation lorsqu’une
grande quantité de carreaux ou des pavés ee
15254 TITRE I".—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
trouve feuilletée ou cassée ({). Car il est alors vraisemblable
que c’est leur mauvaise qualité, ou la vétusté, ou
l’humidité qui les a détruits ; c’est donc au propriétaire
à faire la réparation, à moins qu’il ne prouve que le dommage
prorient du fait du locataire ; auquel cas ce dernier
sera tenu de rétablir tous les carreaux cassés. Tel est le
résultat de la présomption légale établie par l’art. 1754 en
faveur du locataire.

568. Quant aux carreaux ébranlés et qui se lèvent, le
locataire est tenu de les faire remettre, à moins qu’il
ne prouve qu’il s’est opéré un tassement dans les planchers.


569. Dans les pièces carrelées en carreaux blancs et
' noirs (c’est-à-dire en pierres de liais et en marbre noir) ,

il y a des plates-bandes de pierres au pourtour des murs ;
elles font partie du carreau, et sont à la charge du locataire,
lorsqu’elles sont cassées seulement en quelques
endroits. Cependant il faut examiner si les cassures n’ont
point été faites par la charge des plâtres qu’on a mis
dessus, en enduisant les murs, ou par quelque lambris
posé à force, ou par tout autre effort ; car, dans, l’un de
ces cas, le locataire n’est pas responsable. En effet, il ne
saurait être tenu d’une réparation qui ne provient pas de
son fait.

Si les pièces des appartements ne sont pas carrelées,
on ne considère pas comme réparation locative les trous
qui se font dans les aires de plâtre : la raison en est que
le moindre frottement suffit pour occasionner ces trous,
et dès lors on ne peut pas dire qu’ils proviennent de la
faute du locataire.

C’est aussi pour cela qu’on ne met pas à la charge du
locataire les trous des escaliers dont les dessus sont avec
aire de plâtre.

570. Lorsque quelques panneaux ou battants d’un parquet
sont cassés ou enfoncés avec violence, le locataire
en estdenu ; mais il ne répond pas d’un parquet détérioré
dans de grandes parties, à moins que le dommage n’ait
(4) Ruelle prétend, au contraire, que les locataires sont tenus, dans tous
•les cas, de prouver que ces dégradations n’ont pas eu lieu par leur faute ; mais
cette opinion est évidemment erronée ; elle est en opposition avec le texte et
l’esprit de la loi.CHAP. IV.—SECT. II.—RÉPARATIONS LOCATIVES. 255
été causé par son fait : ce que le propriétaire doit toujours
prouver.

571. Les pavés des grandes cours et des remises ne
sont à la charge des locataires que lorsqu’il s’y trouve
quelques pavés hors de place ; mais ceux qui sont cassés,
ébranlés ou écrasés, doivent être réparés par le propriétaire,
parce que les lieux sont destinés à supporter des
voitoes, chariots ou autres choses d’un poids considérable.
Il en est de même des pavés des écuries ; on sait que les
chevaux battent continuellement des pieds, il faut donc
que les pavés que l’on emploie dans ces lieux soient en état
de soutenir ces chocs. Les propriétaires, en les louant,
doivent s’attendre à ces dégradations occasionnées par les
voitures et les chevaux, dégradations que l’on ne peut,
au reste, imputer aux locataires qui n’ont joui des lieux
loués que suivant leur destination.

5vS. Dans les petites cours où il n’entre pas de voitures,
et dans les cuisines ou autres lieux dans lesquels
on ne reçoit pas de grosses charges, le iocataire- est tenu
de réparer les pavés qui sont cassés et de remplacer ceux
qui manquent, à moins que ces défauts ne viennent de la
vétusté ou de la mauvaise qualité des pavés, ce qui se,
présume quand une grande partie des pavés se trouve
en mauvais état.

L’entretien des pavés qui ne sont qu’ébranlés n’est pas
à la charge du locataire, dans les cours, parce qu’elles
sont exposées aux intempéries de l’air, à la pluie, aux
égouts, causes naturelles de la destruction des ciments.
Il en est de même dans les cuisines, les offices et les laboratoires
destinés à recevoir des eaux qui détériorent
le ciment des pavés : les locataires, par de continuels lavages,
ne font qu’un usage ordinaire et convenu de ces
lieux ; il n’y a rien de forcé dans leur jouissance ; ils ne
sont donc pas tenus de réparer lés pavés ébranlés (1).

4° Aux vifres, àmoins qu’elles ne soient cassées par la grêle
ou aufres accidents extraordinaires et de force majeure dont
le locataire ne peut être tenu.

575. On présume que les vitres sont livrées sans fê.(4) 
Tout ce que nous disons relativement aux pavés des cuisines s’appliquerait
également dans le cas où les cuisines seraient carrelées.256 TITRE 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
leur ni cassure et tiennent bien dans leurs châssis ; le
locataire est donc obligé de les rendre en même état.
S’il était prouvé qu’en entrant en jouissance le locataire
a trouvé une certaine quantité de vitres cassées ou fêlées,
il ne serait pas tenu de les rendre en meilleur état qu’il
les a trouvées.

Quand les vitres ont été endommagées par la grêle, par
une violente explosion, ou par tout autre accident semblable,
ce n’est pas au locataire à les réparer, le propriétaire
est tenu de les remettre. ,

574. Si les vitres tiennent à des panneaux de plomb,
la réparation des plombs est à la charge du propriétaire,
parce que la présomption est que la vétusté les a détériorés,
à moins cependant qu’il ne soit prouvé que leur
dégradation provient du fait du locataire. A l’égard des
verges de fer qui soutiennent les panneaux de plomb dans
lesquels sont enchâssées les vitres, le locataire est tenu
de remplacer celles qui manquent et qui sont cassées, à
moins qu’elles n’aient été détruites par le vice de la matière,
telle qu’une paille ou tout autre défaut provenant
du fer.

575. Quant aux glaces qui garnissent une maison, soit
sur les cheminées, soit partout ailleurs, eUes sont confiées
à la garde du locataire. Ainsi, lorsqu’il les casse, il doit les
remplacer par des neuves de même qualité et dimension ;
les morceaux de celles qu’il remplace lui appartiennent.
Mais si les glaces ont été cassées, soit par l’effet des tassements,
soit par l’effet du parquet qui les supporte, ou par
le gonflement du bois ou des plâtres, la perte est, dans ce
cas, à la charge du propriétaire. Voyez n° 1075.

576. Le lavage des vitres et des glaces est-il une réparation
locative ? Si le locataire, lors de son entrée en jouissance,
les a reçues nettes et propres, il doit les rendre en
même état lors de sa sortie. Dans le cas contraire, il n’est
pas tenu de les nettoyer. S’il n’a pas été fait d’état deslieux,
ou si l’état des lieux ne contient pas de clause à cet égard,
le locataire est présumé les avoir reçues propres et nettes,
et il doit les rendre de même.

5° Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture
..de boutiques, gonds, targettes et serrures.

577. Dans cette disposition de la loi, on doit corn-
CHAr. IV.—SECT. 11.— RÉPARATIONS LOCATIVES. 257
prendre les contrevents, les volets et les persiennes, ainsi
que toute autre espèce de fermeture, les chambranles des
portes, les embrasures des croisées et des portes, les lambris
d’appui, ceux à hauteur de planchers, les cloisons, et
généralement toutes les menuiseries d’une maison. Toutes
les réparations renfermées dans cette énumération sont à
la charge du locataire, lorsqu’elles proviennent de son fait
et autrement que de vétusté ou cas fortuit.

578. Si le locataire a fait percer dans une porte ou dans
une cloison un trou (par exemple un trou de chatière) ,
il est tenu de faire remettre la planche entière où le trou
va été pratiqué. Il en est de même lorsqu’il fait poser une
seconde serrure à une porte, ou la même serrure en la
Changeant de place. Et le locataire, dans ce cas, n’eût-il
fait que le trou nécessaire au passage de la clef, le propriétaire
peut exiger qu’il remplace par une planche neuve
celle qui a été percée, et que cette planche neuve soit
peinte de la même couleur que le reste de la porte.

M. Troplong (n° 567) pense qu’il doit en être autrement
des trous que le preneur pratique dans les murs .ou
dans les plafonds pour accrocher les tableaux, poser des
patères, des tringles, des couronnes de lit, etc. ; car alors
il n’a fait qu’user de la chose louée suivant sa destination.
C’est en quoi ce cas diffère du précèdent, où le locataire
avait fait un acte de dégradation qui ne rentrait pas dans
la destination et dans l’usage de la chose. « Mais, dit
M. Sauger (Du louage et des servitudes dans leurs rappiorts
avec les usages locaux, p. 111) , cette règle a des limites : si
les clous, les patères avaient été posés maladroitement ;
si en les posant ou en les arrachant on avait fait des déchirures
au papier ; si les tableaux l’avaient crevé, il y aurait
un usage abusif qui rendrait le locataire responsable du
dommage. »

579. Les dessus de portes et autres tableaux, ainsi que
leurs bordures, les objets de sculpture et autres ornements,
sont à la charge du locataire, s’ils ont été détériorés ou
cassés autrement que par vétusté ou force majeure. C’est
au locataire à en fournir la preuve.

580. Le propriétaire laisse quelquefois aux croisées des
tringles de fer destinées à soutenir les rideaux, avec leurs
poulies et doubles poulies pour le jeu des cordons, ainsi
que des croissants ou autres objets de fer pour tenir
258 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
les rideaux ouverts. Si ces divers objets manquent, sont
perdus ou cassés, le locataire doit les remplacer.

581. Il en sera de même des balcons, des grilles de
fer ; s’il y manque quelques pièces, ou s’il y en a de cassées,
la présomption est que le locataire en est cause : il
en est responsable, ainsi que les treillis de fil de fer ou
de laiton, lorsqu’ils ont été brisés par autre cause que
par vétusté ou force majeure. Mais à l’égard des rampes
de fer, le locataire n’est tenu de les réparer que quand
il est manifeste qu’elles ont été forcées ou cassées par
son fait.

582. Toute la serrurerie des portes,fenêtres, armoires,
est mise au nombre des réparations à la charge du
locataire : la loi présume qu’elle lui a été livrée en bon
état lorsqu’il est entré en jouissance ; si le locataire a
reçu ces choses en mauvais état, c’est à lui à s’imputer
sa propre négligence. Ainsi, lorsque quelques fers" sont
descellés, ou cassés, ou bien que les serrures sont forcées,
ou que les clefs se trouvent perdues, le locataire
est responsable. On peut dire, à la vérité, qu’à l’égard
des serrures, les garnitures n’en sont pas assez solides
pour résister au frottement continuel des clefs, et qu’ainsi
elles peuvent être endommagées sans qu’il y ait de la
faute des locataires. La réponse est que si le Code civ. a
établi cette responsabilité, c’est sans doute afin d’avertir
les locataires d’ouvrir et de fermer les portes et les armoires
avec précaution ; s’il en était autrement, il y aurait
de la part des locataires inattentifs ou négligents, ou de
mauvaise foi, un abus dont les propriétaires seraient trop
souvent dupes ; c’est ce qu’enseignent MM. Lepage (Lois
des Bâtiments, t. n, p. 154) et Troplong (n° 561) , d’après
Goupy.

Le locataire doit laisser toutes les serrures bien fermantes
et les verrous partout où il y a vestige qu’il s’en
trouvait (Bourjon, t. n, p. 48).

§ 2. Des réparations locatives suivant l’usage,

585. Nous avons fait connaître dans le paragraphe
précédent les réparations locatives dont le Code civ.
donne l’énumération dans l’article 1754 ; mais comme le
Code décide que d’autres réparations, désignées par l’u-
CHAP. IV.—SECT. II.—RÉPARATIONS LOCATIVES. 259
sage des lieux, peuvent être également à la charge des
locataires, nous allons faire connaître celles qui, d’après
l’usage de Paris, sont regardées comme telles (1). Ce
qu’on va lire nous est d’ailleurs attesté par Desgodets et
son annotateur Goupy, dont les avis (comme le fait obser-"
ver Lepage) , fondés sur une longue expérience, sont d’un
grand poids en pareille matière. Voyez n° 1076.

584. Dans les écuries, les trous faits dans la maçonnerie
des mangeoires doivent être rebouchés aux dépens
du locataire. Lorsque le devant d’une mangeoire est
rongé par les chevaux, le propriétaire est en droit d’exiger
du locataire de faire remettre un devant neuf à cette
mangeoire. Car le locataire doit s’imputer la faute d’avoir
mis dans cette écurie des chevaux qui avaient le défaut
de ronger le bois. Goupy fait observer qu’on évite cet
inconvénient en recouvrant de tôle le devant de la mangeoire
 ; mais c’est au locataire à exiger, avant d’entrer en
jouissance, que cette précaution soit prise par le propriétaire,
ou à la prendre lui-même.

Les râteliers, avec leurs roulons, les piliers et les barres
servant à séparer les chevaux entre eux, sont entretenus
par le locataire, à moins qu’ils ne soient détruits par
vétusté ou force majeure.

5S5. Le ramonage des cheminées et poêles est une
réparation locative : les locataires sont tenus de les faire
ramoner assez souvent pour que le feu ne puisse prendre
aux cheminées par la grande quantité de suie qui se
serait amassée clans les tuyaux (2)  ; et si le feu avait
pris dans une cheminée, assez fortement pour en crever
le tuyau, le locataire serait tenu de son rétablissement,
pourvu qu’il ne se trouvât dans l’intérieur de ce tuyau
(4) Au reste, ce qui se pratique à Paris peut servir de règle dans tous les
cas où rien de contraire n’est établi par l’usage particulier des localités.(2) Voyez au chapitre vi, Des Lois et Règlements de police, l’ordonnance
relative au ramonage des cheminées. La Cour de cassation a décidé, par arrêt du
24 avril '1840(/. du Pal., t. 4 de4843,p.58'i) , que si le locataire qui, par négligence
et, par exemple, en demeurant longtemps sans faire ramoner la cheminée.,
de sa chambre, a occasionné l’incendie qui y éclate, est passible de la peine
portée en l’art. 474, n° 4, du Cod. pén. Il est à remarquer que, dans l’espèce
,io cet arrêt, c’était trois jours après le départ du locataire que le feu s’était
manifesté dans la cheminée de la chambre qu’il avait occupée et faute par lui
de l’avoir fait iwnoner.260 'TITRE 1er.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
aucune pièce de 3) ois qui ail pu être la cause de l’incendie.


58S. Quant aux fourneaux de cuisine, soit ceux que
l’on désigne sous le nom de fourneaux potagers, soit tous
autres, tels que ceux qui servent aux lavoirs, leurs voûtes,
murs et planchers, ils sont à la charge du propriétaire. Le
locataire est tenu de l’entretien du carreau sur les planchers
qui reçoivent les cendres des réchauds, du carreau
sur le dessus des fourneaux, des scellements des réchauds,
des remplacements des fourneaux potagers qui sont cassés,
et de leurs grilles lorsqu’elles sont brûlées. A l’égard
des paiUasses de cuisine (1) , le locataire n’est tenu d’entretenir
que le carreau du dessus.

587. Aux fours, l’usage est que le propriétaire en entretienne
les murs, la voûte de dessous, s’il y en a, le
tuyau ou la cheminée. Le locataire n’a donc à sa charge
que l’aire du four, qui est, ou en terre, ou carrelée, et la
chapelle du four, c’est-à-dire la voûte de briques ou tuileaux
qui le couvre et reçoit la chaleur plus ou moins,
suivant l’usage que l’on fait du four.

588. Le locataire répond aussi des pierres à laver,
lorsqu’elles sont cassées ou écornées par son fait. Mais
si dans la pierre il se trouvait quelque défaut qui eût produit
la dégradation, elle serait à la charge du propriétaire.
Quand il y a une grille sur l’orifice du tuyau propre
à recevoir les eaux du lavoir, elle sert à prévenir les
engorgements ; le locataire ne doit donc pas entretenir le
tuyau, mais réparer la grille' lorsqu’elle est rompue ou
enfoncée : et ceci est dans son intérêt, puisqu’il faudrait
qu’il fît dégorger le tuyau au moyen de sonde, s’il avait
négligé de bien entretenir la grille. Il y a des experts qui
veulent que la jonction du tuyau à la pierre à laver soit
rétablie par le locataire quand elle est détruite. Mais
Goupy n’approuve pas cet avis, parce qu’il y a un mojren
solide de soucier le tuyau à la pierre en employant du
plomb au lieu de mastic ; il n’est pas juste que le locataire
souffre de ce que le propriétaire, pour économiser, n’a
(4) Ce sont de petits massifs de maçonnerie carrelée par-dessus, élevés de
terre de 30 à 36 centimètres, sur lesquels on place du charbon ou de la cendre
chaude pour faire cuire les aliments.GHAP. IV.—SECT. II.—RÉPARATIONS LOCATIVES. 261
pas établi le tuyau de la manière la plus solide. Nous
adoptons cette opinion.

389. Ii est d’usage que les barrières et les bornes qui
se trouvent, ou dans les cours, ou sous les remises, soient
à la charge du locataire. Goupy ne pense pas que cet
usage soit juste, parce que, dit-il, ces barrières et ces
bornes sont établies pour préserver les murs du choc des
voitures ; elles ne sont donc utiles qu’au propriétaire, et
ne servent point au locataire. Mais Lepage n’adopte pas
cet avis, et il dit, avec raison, que quand les bornes ne
sont point en état de vétusté et qu’elles sont brisées par
ia maladresse des cochers ou des voituriers, le locataire
est responsable ; ces objets sont toujours assez forts pour
supporter le frottement ordinaire cîes voitures, en sorte
que, s’ils se trouvent cassés ou détériorés, ce ne peut être
que par un fait étranger au propriétaire, et dont il ne doit
pas souffrir. Nous pensons avec M. Troplong, n° 580,
qu’il vaut mieux suivre le sentiment de Lepage.

590. Le locataire répond des dégradations qui peuvent
arriver aux auges en pierre placées dans les cours pour
abreuver les chevaux. Goupy est d’une opiuion contraire ;
il se fonde sur ce que l’on peut les garnir de fer, et, par
là, prévenir tous les accidents.'Mais Lepage répond fort
judicieusement que la pierre est une matière assez solide
pour qu’une auge puisse servir à sa destination sans qu’il
y ait danger de détérioration, et que si quelque accident
survient, fl doit, jusqu’à preuve contraire, être attribué à
la négligence ou à l’imprudence du locataire.
, 591. Autrefois le curage des puits était considéré,
dans certains lieux, comme réparation locative, tandis
que dans d’autres le propriétaire en était chargé ; mais
nous avons vu que l’art. 1756 a lait cesser toute incertitude,
en décidant que le propriétaire en est tenu, sauf
' clause contraire.

592. Quant aux poulies, aux cordes et aux mains de
fer des puits, aux poulies des greniers, aux chapes des
poulies, nous pensons que, quoique les réparations à faire
à ces objets rentrent bien dans la catégorie des réparations
locatives, elles ne doivent être à la charge du locataire
que lorsqu’il en use seul ou qu’il est principal locataire
de la maison. Mais lorsqu’il y a plusieurs locataires
dans une maison, les objets dont il s’agit étant pour

15.
262 ' TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
tous d’un usage commun, ils ne sont pas tenus des réparations,
excepté lorsque l’auteur de la dégradation est
connu.

595. Dans les maisons où l’eau est tirée au moyen de
pompes, suivant Goupy, l’entretien et la réparation du
piston, de la tringle qui sert à le mouvoir, et du balancier,
sont à la charge du locataire, par la raison que ces
objets dépérissent plus ou moins promptement, selon
qu’on se sert d’une pompe plus ou moins fréquemment
et avec plus ou moins de ménagement ; d’ailleurs, ces
objets suppléent aux cordes que le locataire serait obligé
de fournir. Mais cette décision ne serait applicable, selon
nous, que dans le cas où le locataire jouirait seul de cette
pompe ; si donc l’usage de la pompe est commun à tous
les locataires de la maison, son entretien sera à la charge
du propriétaire.

594. L’entretien des jalousies à cordons des croisées,
mouvements, fils de fer et cordons de sonnettes, ainsi
que des stores, tant des croisées que des cheminées, est à
la charge du locataire.

595. Lorsqu’il y a un jardin qui dépend de la maison
ou de l’appartement loué, les locataires sont tenus d’entretenir
en bon état les allées sablées, les parterres, les
plates-bandes, les bordures et les gazons ; les arbres et
les arbrisseaux doivent être rendus en même nombre et
de même espèce qu’ils étaient au commencement du bail,
et, s’il en meurt quelques-uns, les locataires doivent les
remplacer (Goupy sur Desgodels, p. 476 ; Lepage, t. n,
p. 15fJ ; Duvergier, t. iv, p. 42).

596. Les treillages placés le long des murs ou des
autres parties du jardin, en telle forme que ce puisse
être, tels que palissades, berceaux, portiques, sont à la
charge du propriétaire, à moins qu’il ne prouve que
ces objets ont été cassés ou détériorés par le fait du locataire.


597. Dans les bassins ou jets d’eau, les locataires sont
tenus des réparations des conduits de fer, plomb ou grès,
quand ils ont laissé des eaux que la gelée a fait crever,
parce que cet événement prorient d’une faute des locataires ;
mais quand les eaux des bassins viennent par des
canaux, publics, il n’est plus possible de vider les bassins
CIIAP. IV.—SECT. II.—RÉPARATIONS, LOCATIVES. 263
et les conduits ; alors les accidents causés par la gelée ne
sont plus à leur charge.

A l’égard des vases, des pots de fleurs et des bancs
qui servent à l’omenient des jardins, Goupy fait une
distinction : il dit que les vases de faïence, de fonte ou
de fer, les caisses et les bancs de bois, s’ils se trouvent
détériorés ou dégradés autrement que par vétusté, sont
réparés par le locataire. Mais la dégradation des vases
et des bancs de marbre, de pierre, de terre cuite, pouvant
venir de l’intempérie de l’air, le locataire n’en est pas
tenu, à moins qu’on ne prouve qu’ils ont été détériorés
par sa faute (1). Pour les appareils à gaz, voyez n° 1077,

598. Il n’est pas d’usage de mettre à la charge des
locataires les tuyaux de descente établis pour conduire les
eaux pluviales et ménagères. Mais, en cas d’engorgement
de ces mêmes tuyaux, le locataire est-il tenu de les faire
dégorger ? Pour résoudre cette question, il est nécessaire,
selon nous, de faire plusieurs distinctions :

1° Si les tuyaux engorgés servent en même temps à
la descente des eaux pluviales et ménagères, le locataire
ne saurait être tenu de l’engorgement, car il peut provenir
d’une cause qui lui soit étrangère : par exemple, le
tuyau peut avoir été engorgé par des gravois ou autres
immondices que les eaux des combles peuvent entraîner
avec elles.

2° Si le tuyau engorgé ne sert qu’au locataire, et qu’il
y ait une grille en bon état à l’orifice de ce tuyau, le loca-.
taire n’est pas obligé de le faire dégorger : dans ce cas,
(4 ) Il est à observer que le locataire peut refuser de se charger de la garde
ou de l’entretien de plusieurs des objets dont on vient de parler, lelsque,daiis
les appartements, les tringles de rideaux, les croissants pour les tenir ouverts,
les tables de marbre, les glaces qui ne sont pas destinées à rester à demeure
dans les lieux loués, les armoires qui ne font pas partie de l’immeuble, les
doubles portes d’étoffe, les paillassons, les stores de croisées, les tableaux ou
dessus de portes non arrêtés dans la menuiserie de l’appartement ; dans les
escaliers, les lanternes ; dans les cuisines, les tablettes ou râteliers propres
à tenir la vaisselle, les tables de cuisine ; dans les jardins, les bancs de bois
qui ne tiennent pas au sol, les vases de toute espèce, les caisses renfermant*
des arbrisseaux ; enfin toutes les choses qui, pouvant être aisément emportées,
sont meubles et ne font pas nécessairement partie de la maison, liais
pour être déchargé de la garde de ces objets, le locataire doit protester de
sou refus ; avant son entrée en jouissance ; autrement il ne serait plus recevable
à refuser d’entreienir les objets mobiliers qui se trouvent dans la maison.264 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
l’engorgement ne peut venir que par des sels qui se forment
dans l’intérieur du tuyau. Le locataire ne serait pas
non plus responsable de l’engorgement si, à l’orifice du
tuyau, il n’y a jamais eu de grille ; en effet, c’est la faute
du propriétaire, qui aurait prévenu l’engorgement en garnissant
d’une grille l’entrée du tuyau.

3° Si, au contraire, la grille qui se trouve à l’entrée
du tuyau est rompue ou enfoncée, ou bien si la grille,
est totalement enlevée, et que l’on puisse reconnaître à
l’orifice du tuyau qu’il en a existé une, le locataire sera
tenu de faire dégorger le tuyau, et, en outre, de rétablir
la grille.
■■ 4° Si les tujraux engorgés sont ceux qui servent à conduire
les eaux que les locataires jettent dans les cuvettes
de plomb ou de fonte placées ordinairement à l’intérieur
ou à l’extérieur des fenêtres des paliers, nous ne pensons
pas que ceux-ci soient tenus de les faire dégorger. Ces
cuvettes sont d’un usage commun à tous les locataires, et
il est alors bien difficile, pour ne pas dire impossible, de
connaître celui d’entre eux qui a occasionné l’engorgement.
Le propriétaire, en pareille circonstance, ne pourrait
donc, avec justice, s’adresser à un locataire plutôt
qu’à un autre, ou à tous, pour les obliger à faire dégorger
le tuyau dont il s’agit. Mais, lorsque l’on connaît celui des
locataires qui a occasionné l’engorgement, soit par luimême
ou par ses gens, soit par les personnes qui viennent
chez lui, il en est seul responsable. Au reste, ce que nous
dirons au numéro suivant fera connaître les règles que
l’on doit suivre en pareille matière.

599. Lorsqu’une maison est louée à plusieurs locataires,
chacun est tenu des réparations locatives des lieux
qu’il occupe exclusivement ; mais sur qui doit peser l’obligation
de taire les réparations dans les lieux dont la jouissance
est commune, par exemple, dans l’escalier, les passages,
les cours, etc. ?

Goupy sur Desgodets (Lois des bâtiments, page 469) 
pense que le propriétaire, ne pouvant s’adresser plutôt à
un locataire qu’à un autre, doit seul supporter les réparations.
Il fait remarquer que la raison pour laquelle les
locataires sont chargés des réparations locatives, est fondée
sur ce motif, que c’est parce qu’il y a présomption
qu’elles proviennent de leur faute, mais que cette pré-
. CHAP. IV.—SECT. II.—RÉPARATIONS LOCATIVES. 265
somption ne saurait être invoquée contre eux lorsqu’il
s’agit des lieux qui sont communs à tous les habitants de
la maison. . ■

« Je ne suis pas de l’avis de Goupy, dit Pothier (Traitédu
louage-, n° 223)  ; la réponse au raisonnement sur lequel il se
fonde est que la présomption que les réparations locatives
viennent de la faute du locataire, n’est pas la cause prochaine
qui oblige le locataire à les faire. Cette présomptiona
pu donner lieu à l’usage qui l’y a assujetti ; mais l’usage une
fois établi, la cause prochaine de l’obligation que tous les
locataires contractent de faire ces réparations est que,
suivant la règle, in contractibus tacite veniunt ea quoe sunt
moris et.consuetudinis (on doit suppléer dans les contrats
les clauses qui y sont d’usage) , les locataires se sont tacitement
soumis à la charge des réparations qu’il est d’usage
que les locataires supportent. »

Lepage ne trouve pas le raisonnement de Pothier concluant,
et il le combat avec des arguments dont la justesse
est de toute évidence. « De ce que les locataires,
dit-il (t. n, p. 169) , s’obligent tacitement à faire les réparations
que l’usage met à leur charge, il suit que chacun
est tenu des réparations locatives qu’exigent les lieux
qu’il occupe pour son compte particulier ; mais on ne
trouve pas dans ce principe un motif pour décider par
qui seront supportées les réparations des objets qui ne
sont pas exclusivement confiés à la garde particulière de
chacun des locataires. Voudrait-on que tous contribuassent
aux réparations communes en proportion du prix de
leurs loyers ? Les embarras d’une pareille opération, plus
encore, les discussions auxquelles elle ne manquerait pas
de donner lieu entre les habitants d’une même maison,
qu’on doit, au contraire, maintenir' autant que possible
dans une bonne union, font assez sentir qu’il ne convient
pas de penser à aucune contribution, à moins qu’elle n’ait
été stipulée dans les baux des différents locataires. Nous
nous rangeons donc à l’avis de Goupy ; nous croyons que
si l’usage a mis certaines réparations à la charge des locataires,
c’est qu’il est à présumer qu’elles sont occasionnées
par leur faute : or, sur qui la jyrésomption doit-elle
porter lorsqu’il y a des dégradations dans les escaliers,
les passages et autres lieux communs à tous les locataires,
d’une maison ? Chacun dira qu’en prenant son bail il s’est
266 TITRE Ier. TT- BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
chargé tacitement des réparations de son appartement,
parce qu’il est le maître de veiller à la conservation de
tout ce qui le compose ; mais qu’il n’a pas entendu se
rendre garant des objets dont tous les autres locataires
ont la jouissance comme lui. Sa défense sera d’autant
plus péremptoire, qu’il ne s’est passé aucune convention
entre lui et les autres locataires ; leur jouissance commune
ne peut donc établir entre eux aucune obligation. Le propriétaire
est libre, il est vrai, d’insérer dans les baux
qu’il fait à chaque locataire, quelque clause relative aux
réparations des objets communs ; quand il ne prend pas
cette précaution, il consent donc tacitement à supporter
seul ces mêmes réparations.

« Au reste, ajoute le même auteur, cette décision n’a
lieu que quand il est impossible de savoir par le fait de,
qui une dégradation est arrivée ; dès que l’on connaît
celui des locataires qui a occasionné un accident par luimême
ou par ses gens, ou par des étrangers qui vont à
son logement, lui seul est responsable.

« On conçoit, dit-il enfin, que, lorsqu’une maison est
louée à une seule personne ou à un principal locataire, il
répond de toutes les parties de l’objet envers le propriétaire.
A l’égard de ceux à qui il sous-loue, il exerce les
mêmes droits que le propriétaire ; en conséquence, s’il a
plusieurs sous-îoeataires, les décisions qu’on vient d’expliquer
auront heu, relativement aux réparations des objets
dont ils jouissent en conmiun. »

Ainsi, lorsque la maison est occupée par plusieurs locataires,
et que l’on ne sait pas lequel d’entre eux est l’auteur
de la dégradation, les réparations locatives des lieux
dont la jouissance est à l’usage de tous, comme l’escalier,
les cours, les passages et corridors, la pompe, etc., sont à
la charge du propriétaire (1).

C’est aussi ce que décident Merlin, Rép., v° Bail, § 8 ;j
Duvergier, t. 4, n° 25, et Troplong, n° 590. !

600. La réparation des fuites et dégradations surve(4
) Conformément à ces principes il a été jugé que le principal locataire de
toute une maison est responsable'de toutes les réparations locatives, même de
celles à faire aux lieux dont la jouissance est commune à tous les locataires,
telles que : corridors, escaliers, cours, etc. (Trib. de la Seine, 5e cli., 19 fév, 4 861,
aff. Ladouceile c. Megret.) CHAP. IV.—SECT. II,—RÉPARATIONS LOCATIVES. 267
nues à des appareils d’éclairage au gaz est-elle au nombre
des réparations locatives à la charge du locataire, ou
fait-elle partie des obligations imposées au bailleur d’entretenir
la chose louée en bon état ?

Le Tribunal de la Seine (4e ch.) a, par jugement du 24
mars 1841, décidé que cette réparation était locative (1).

Nous sommes aussi de cet avis ; mais nous pensons que
le locataire ne doit avoir à sa charge que la réparation
de la partie des appareils dont il jouit exclusivement (2).
La réparation des appareils d’un usage commun aux locataires
de la maison, est supportée par le propriétaire,
sauf son recours contre celui qui a commis la dégradation.


601. Les plombs, les fers et les autres choses dépendantes
d’une maison, qui viennent à être volés, doivent
être rétablis aux frais du locataire, à moins qu’il ne justifie
qu’on ne peut, à cet égard, lui imputer aucune négligence
ou défaut de précaution (Merlin, Rép., v° Bail,
§ 8, 24°).

6©2. Maintenant que nous avons fait connaître les réparations
que le Code civil et l’usage mettent à la charge
du locataire, il est nécessaire de rappeler les principes
généraux qui régissent la matière qui nous occupe.

En effet, le locataire est tenu de toutes les réparations
dites locatives, el il n’y a d’exceptions à cette règle que
dans les cas où, par une convention expresse du bail, le
locataire s’est affranchi de ces réparations, ou bien, lorsque
le bail ne contenant pas de clause de cette nature,
les réparations ont été occasionnées par vétusté ou force
majeure (art. 1755 du Code civ.).
(4) Dans l’espèce, M. Denevers, locataire d’une boutique, rue Saint-Denis,
demandait à M. Heuon, propriétaire, la réparation de divers appareils de
gaz. Le locataire fondait sa demande sur l’obligation pour le propriétaire
d’entretenir la chose louée. M. Henon répondait que les appareils avaient été
livrés en bon état, el que si, depuis, quelques dégradations étaient survenues,
c’était une réparation qu’on devait, par analogie, assimiler aux réparations
locatives prévues par la coutume de Paris ; le Tribunal, adoptant ce système,
a déclaré M. Denevers mal fondé dans sa demande {Gaz. des trib., du 26
mars 4844).(2) Telle est aussi, sur ce point, l’opinion émise par MM. les juges de paix
de Paris, dans le cahier dressé en 4832, pour servir à la constatation des
usages locaux.268 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Ainsi, la présomption établie par la loi est toujours
contre le locataire ; il devra donc prouver que les réparations
ont été occasionnées par vétusté ou force majeure
 ; mais, s’il ne peut fournir la preuve des faits qu’il
allègue, il sera obligé de faire les réparations. Tel est l’effet
de la présomption légale dont nous venons de parler.

605. Quoique la loi n’oblige le locataire à faire que les
réparations locatives, à moins que, comme nous l’avons
vu, il n’y ait convention contraire, ou qu’elles ne viennent,
soit de vétusté, soit de cas fortuit, il est tenu, en
outre, de réparer les dégradations plus importantes arrivées
par son fait ou celui des personnes de sa maison.
Mais il importe de rappeler qu’en matière de réparations
la présomption que la dégradation provient du fait du
locataire n’a lieu contre lui que pour les réparations
locatives ; si donc il s’agit de réparations autres que les
locatives, ce sera au propriétaire à prouver que ces réparations
ont été occasionnées par le fait du locataire ou de
ceux dont il est responsable. Par exemple, le plancher
d’une chambre qui dépend de l’appartement du locataire
vient à crever, le propriétaire devra établir la preuve que
cet accident est arrivé par le fait du locataire ; mais s’il
est constaté que la chute du plancher a eu lieu parce que
le locataire avait placé des marchandises d’une pesanteur
trop considérable dans cette chambre destinée seulement
à recevoir des meubles meublants, le propriétaire pourra
diriger des poursuites contre le locataire, non-seulement
pour le contraindre à réparer sur-le-champ, mais encore
pour résilier le bail, ce qui dépendra des circonstances
(Arg. de l’art. 1729, C. c).

604. Le locataire n’est pas tenu, en faisant les réparations
locatives à sa charge, de rendre les choses meilleures
qu’elles n’étaient ; il doit seulement les rendre dans
le même état qu’il les a reçues. Voyez n° 1078.

605. Le locataire n’est pas ordinairement obligé de
faire les réparations locatives avant sa sortie des lieux.
Cependant, comme par la nature du contrat de louage,
le preneur est tenu d’user en bon père de famille de la
chose qui lui est louée (C. c ; art. 1728, § 1er) , on doit
suivre ceci pour règle, que si pendant le cours du bail les
réparations locatives étaient tellement urgentes que le défaut
actuel de ces réparations pût porter préjudice à la
CHAP. IV.—SECT. II.— RÉPARATIONS LOCATIVES. 269
propriété, le propriétaire pourra obliger le locataire à les
faire de suite.

Telles seraient, par exemple, les réparations à faire
aux carreaux de vitres ou aux volets cassés (par le fait
du locataire ou des personnes de sa maison) , par lesquels
les eaux de pluie pourraient entrer et dégrader
les planchers ; aux trous des cheminées, par lesquels le
feu pourrait se communiquer aux boiseries, etc.

606. A l’égard des réparations locatives qui ne sont
pas urgentes et qui peuvent se différer sans compromettre
les intérêts du propriétaire, il n’y a aucune raison
pour ne pas laisser au locataire la liberté de lesfaire
dans le temps qui lui est le plus commode. Mais il
importe toujours au propriétaire de les exiger avant que
le locataire ait enlevé ses meubles des lieux loués, car le
propriétaire a privilège pour les réparations locatives
sur tous les meubles qui garnissent les lieux (C. N., art.
2103) , et s’il consentait à les laisser sortir avant qu’elles
fussent faites, il perdrait son privilège, ce qui ne serait
pas sans inconvénient, si l’on suppose que les réparations
locatives soient considérables, et que le locataire n’offre
pas une grande solvabilité.

607. Le locataire est tenu d’exécuter en nature les réparations
locatives, et lorsque ces réparations, par leur
durée, excèdent le terme fixé pour l’expiration du bail,
il est tenu d’indemniser le propriétaire de la privation de
jouissance qu’il lui fait subir ; c’est là l’application des
principes généraux de la responsabilité (Trib. de la Seine,
S" cb., 11 avril 1861, aff. Tournemine c. Watin).

608. Bien que le bailleur puisse, pendant la durée du
bail, en demander la résiliation pour dégradations faites à
la chose louée, il ne peut toutefois former contre celui-ci
une action en dommages-intérêts pour la même cause qu’après
l’expiration du bail ; mais il peut, avant cette époque,
faire constater l’état des dégradations pour que cette constatation
serve de base à la fixation ultérieure de l’indemnité
(Caen, 6 juin 1857 ; S.-V.58.2.55 ; P. 1852, p. 741).

609. La clause d’un bail portant que le preneur sera
tenu d’entretenir de réparations les biens loués, doit s’entendre
seulement des réparations locatives ; elle n’ajoute
rien aux obligations imposées au preneur par l’art. 1754
du Code civil (Caen. 7 janv. 1828 ; S. V.29.2.270).
270 TITRE Ier.—BAIL’OU LOUAGE DES MAISONS.
.. Jugé au contraire que la clause portant que le preneur
sera chargé de toutes les réparations d’entretien ne doit
pas s’entendre seulement des réparations locatives, mais bien
cle- toutes les réparations réputées d’entretien d’après
l’art. 606 du Code civil ; ainsi le preneur est tenu du recrépissement
des murs, même de ceux qui sont lézardés
(Bordeaux, 6 janv. 1843 (1) , S.-V.43.2.233).' V. n° 1079.

610. Les réparations à faire à des constructions élevées
par le locataire, et à ses frais, d’après la faculté à
lin concédée par le bail, et sous la condition qu’à la fin
dudit bail ces constructions resteront au propriétaire,
sont à la charge du locataire (Paris, 3e ch., 16 janv.
1836 (2) ,.Droit, 17 janv. 1836).

611. En cas de contestations sur les réparations locatives,
c’est le juge de paix de la situation des lieux loués
qui est compétent.

CHAPITRE V.
Des Coiitribatiioiiis publiques.

612. Les propriétaires et les locataires de maisons,
d’appartements ou autres lieux se trouvent en rapport avec
l’autorité relativement au paiement des contributions publiques.
Il est donc nécessaire de faire succinctement COUT

, naître la législation qui régit cette matière.
SECTION ire.Des contributions en général.

615. Les contributions publiques sont de deux espèces
: les contributions directes et les contributions indirectes.

.■ (4) Il importe de remarquer que dans celte espèce la clause du bail désignait
par forme d’exemple au nombre des réparations d’entretien que le bailleur
entendait mettre à la çlrarge du preneur l’entretien des couvertures, ce
qui sortait certainement des réparations locatives. Cette énonciation a pu avoir
.de l’influence sur la décision.'- (2) Voici les termes mornes de cetarrêt : « Considérant que lelpcalaire étail
seul autorisé à faire ces constructions pour son usage personne !, à ses frais,
elaiusi qu’il aviserait ; quele propriétaire ne devailctrc mis en possession qu’à la
fin du bail, et qu’ainsi il ne devait être, jusuu'à cette époque, ténu à ?.' ;,çuue
vépàratiou. »CHÀP. V.—SEGT. II.— CONTRIBUTION FONCIERE. 271
Les contributions directes sont au nombre de quatre,
savoir : la contribution foncière, la contribution personnelle
et mobilière, la contribution des portes et fenêtres,
et la contribution des patentes.

614. Les contributions indirectes sont : les droits sur
les boissons, les cartes à jouer, les douanes, les droits de
greffe, l’enregistrement, la garantie des matières d’or et
d’argent, les octrois, le sel, le tabac, le timbre et les voitures
publiques.—Nous ne nous occuperons ici que des
contributions directes. — L’Assemblée législative vote
chaque année, dans la loi du budget ou loi des finances,
le contingent en principal et centimes additionnels et
généraux des contributions foncière, personnelle et mobilière,
et portes et fenêtres, et les répartit, entre les départements.
Elle vote également les centimes généraux à
appliquer aux droits en principal des patentes. Les conseils
généraux font la répartition entre les arrondissements ;
les conseils d’arrondissement font la répartition
entre les communes. Le contingent de chaque commune
est ensuite réparti entre les contribuables au prorata des
bases de cotisation de chacun d’eux. Ces diverses opérations
ont pour résultat de servir à composer les rôles, qui
sont ensuite adressés à chaque mairie, après qu’ils ont
été rendus exécutoires par le préfet. Les maires font
publier les rôles, et les envoient au percepteur chargé
aen faire le recouvrement.—La publication des rôles met
chaque citoyen à même de réclamer, soit contre les impositions
qui auraient été mises à sa charge, soit contre
la diminution qui aurait été accordée à un autre habitant ;
ces réclamations doivent être adressées au conseil de
préfecture (Arr. du C. d’Etat du 8 mai 1822).
SECTION II.De la contribution foncière.

615. La contribution foncière est celle qui est établie
sur les propriétés territoriales, bâties ou non bâties. La
répartition de la contribution foncière est faite par égalité
proportionnelle sur toutes les propriétés foncières, à
raison de leur revenu net imposable (Loi du 3 frimaire
an vu, art. 2). Le revenu net des terres est ce qui reste
au propriétaire, déduction faite, sur le produit brut, des
272 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
frais de culture, semence, récolte et entretien. Le revenu
imposable est le revenu net moyen, calculé sur un nombre
d’années déterminé. Le revenu net imposable des maisons,
et celui des fabriques, forges, moulins et autres
usines, sont tout ce qui reste au propriétaire, déduction
faite sur. leur valeur locative, calculée sur un nombre
d’années déterminé, de la somme nécessaire pour l’indemniser
du dépérissement et des frais d’entretien et de réparation
(Même loi, art. 3, 4 et 5).

616. La contribution foncière est due par les propriétaires
ou les usufruitiers.

Mais les fermiers ou locataires sont tenus de la payer
à l’acquit des propriétaires ou usufruitiers ; ceux-ci doivent
recevoir le montant des quittances de cette contribution
pour comptant sur le prix des fermages ou loyers, à moins
que le fermier ou locataire n’en soit chargé par son bail
(Loi du 3 frimaire an vil, art. 147).

61 ". L’évaluation du revenu imposable des propriétés
foncières est faite d’après le genre de culture qu’on y
pratique, ou l’usage auquel la propriété est destinée. La
loi du 3 frimaire an vu, et divers décrets ou ordonnances
rendus pour son exécution, renferment des dispositions particulières
pour les terres labourables, les maisons, les jardins
potagers ou fruitiers, les vignes, les étangs, les bois,
les herbages, les prairies naturelles ou artificielles, les marais,
les pâtures, les châtaigneraies, les olivets, les plants
de mûriers, les bois taillis et de haute futaie, les pépinières,
les tourbières, les sables, les marais, les laisses de mer, les
carrières et mines, les canaux de navigation, les salins,
les marais salants et les salines, les maisons d’habitation,
les bâtiments ruraux, les usines, les forges, les fourneaux,
les bacs, bateaux, bains publics, les jardins, les parcs,
les propriétés de pur agrément, les terres vaines et
vagues, etc., etc.

Les maisons inhabitées depuis une année sont imposées
seulement à raison du sol qu’elles enlèvent à la cidture,
évalué sur le pied des meilleures terres labourables de la
commune (Loi du 3 frimaire an vu, art. 84).

Cette exception n’est applicable qu’aux maisons qui sont
habituellement données à la location. Quand le propriétaire
n’est pas dans l’usage de louer sa maison, il est
supposé s’en réserver la jouissance, et doit l’impôt foncier,
CHAP. V.—SECT. II.— CONTRIBUTION FONCIÈRE. 273
même lorsqu’il n’habite pas sa propriété (Arr. du C. d’Etat/
10 juillet 1832).

618. Les maisons, fabriques, manufactures, forges,
moulins et autres usines ou édifices nouvellement construits
ou reconstruits ne sont imposés à la contribution foncière
qu’à raison de la superficie du sol, pendant les deux premières
années qui suivent leur construction ou reconstruction.
A l’expiration de ces deux années, ces édifices sont
imposés selon leur valeur locative (Loi du 3 frim. an vu,
art. 88).

619. Les propriétés bâties qui ont été détruites ou
démolies sont l’objet d’un dégrèvement dans le contingent
de la commune, de l’arrondissement et du département
où elles étaient situées (Loi du 17 août 1835, art. 2).

La contribution foncière et celle des portes et fenêtres
ne sont point dues pour des bâtiments en démolition, malgré
l’occupation momentanée de quelques chambres pour
la surveillance des ouvriers (Arrêt du conseil d’Etat, 3 mai
1833 ; D.p.40.3.14).

620. Le dégrèvement accordé aux propriétaires de bâtiments,
en cas de destruction, s’applique aussi bien au
cas où cette destruction est volontaire de la part du propriétaire,
qu’à celui où elle est le résultat d’un accident
(Arrêt du conseil. d’Etat, 5 févr. 1840 ; D.p.41.3.187). Ce
dégrèvement est acquis au propriétaire à dater de l’époque
où la démolition st été consommée (Même arrêt).

621. Le contribuable qui cesse d’être propriétaire d’un
bien quelconque doit en faire la déclaration, afin que cette
propriété soit imposée au nom du nouveau propriétaire.
A cet effet, l’ancien propriétaire doit se présenter devant
le percepteur des contributions et lui faire la déclaration
de mutation ; si la propriété est située dans la commune
de la résidence du contrôleur, c’est à ce fonctionnaire que
la déclaration de mutation doit être faite. Tant que cette
déclaration n’a pas été faite, l’ancien propriétaire continue
d’être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent
être contraints au paiement de l’imposition foncière
(Loi du 3 frim. an vu, art. 36). A Paris, les déclarations de
mutation sont reçues à la mairie de l’arrondissement où
les biens sont situés ; il est nécessaire de faire la déclaration
avant le 1er août, afin que la mutation soit opérée
pour l’année suivante.
274 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.SECTION m.De la contribution des portes et fenêtres.

622. Cette contribution est établie sur les portes et
les fenêtres’ donnant sur les rues, cours ou jardins des
maisons, bâtiments et usines (Loi du 4 frim. an vu, art. 2).

La. taxe est graduée en raison de la population, du
nombre et de la situation des ouvertures.

625. La contribution des portes et fenêtres est un impôt
de répartition.

Les lois annuelles sur les finances fixent cet impôt, qui
est ensuite réparti par des rôles établis pour chaque localité.
.

Depuis 1832, la contribution des portes et fenêtres est
établie par voie de répartition entre les départements, les
"arrondissements, les communes et les contribuables, conformémentàû
tarif ci-après, sauf les modifications qu’il est
nécessaire de lui faire subir pour remplir les contingents.
i n .._ w « ,„-,..,.„. i Pour les "maisons à 6 ouver- 6Pour les maisons a …tures el au-dessus.Portes
ordinairesPOPULATION Porte fcntjres ^Une Dcus Trois Quatre Cinq c°- du daDES VILLES chères, rez-de- trotouver-ouver- curer- ourer- ouver- char- chaussée, sième. , relières de étageet des communes. rt ri. vann-psii et destore, lures. tures. ttlres. tures. tt ae i entresol, e' ut-sma- du étagesgasins. premier supèetdu rieurs,
deuxième
étage.f. c. f. c. f. c. f. c. C. c. f. c. f. c. f. c.Au-dessous de 5000 âmes. » 50 » 45 » 90 i 60 2 50 1 60 » 60 » 60—de 5,000 a 10,000. » 40 » 60 1 35 2 20 5 25 3 50 » 7b » 75'—de 10,000 425,000. » SO » 80 i 80 2 80 4 » 7 40 » 90 » 75—de 25,000 à 50,000. » 60 1 » 2 70 4 » S 50 II 20 1 20 » 75—de50,O00àl00,000. » 80 1 20 3 60 S 20 7- » 15 » i 50 » 75Au-dessus de 100,000. 1 » 1 50 4 UO 6 40 8 50 18 80 1 80 J> 75
"Dans les villes et communes au-dessus de cinq mille
âmes, la taxe correspondante au chiffre de leur population
ne s’applique qu’aux habitations comprises dans les
limites intérieures de l’octroi. Les habitations dépendantes
CHA3 ?. V.—SECT. III.-—COXTMB. DES PORTES, ET FEKÈTRES. 275
de leur banlieue sont portées dans la classe des communes
rurales. (Loi du 21 avril 1832, art. 24.) 

624. Aux termes du décret du 17 mars 1852, la Commission
municipale de la ville de Paris a été autorisée,
conformément au voeu émis par elle le 10 nov. 4851, à
établir, pour la répartition de son contingent dans la contribution
des portes et fenêtres, un tarif spécial combiné
de manière à tenir compte à la fois de la valeur locative
et du nombre et des ouvertures. Le mode adopté par la
ville de Paris, et qui fonctionne depuis 1853, consiste en
une taxe fixe et uniforme par ouverture et une taxe proportionnelle
basée sur le revenu des propriétés bâties.

Voici le texte de la délibération prise le 27 octobre 1834,
par la Commission municipale de la ville de Paris, qui a
autorisé ce système de répartition :

« En vertu d’un décret du 17 mars 1852, la Commission
municipale de la ville de Paris a arrêté et le Ministre des
finances a adopté les dispositions suivantes pour la sousrépartition
de l’impôt des portes et fenêtres :

« Art. 1er. La taxe consistera dans un droit fixe et un
droit proportionnel.

« Art. 2. Le droit fixe sera déterminé comme il suit :

Portes cochères ou bâtardes 20 fr. 00 c.

Portes simples ou d’allées 5 00

Fenêtres de tous étages 0 70

« Art. 3. La partie du contingent non absorbée par
l’application du tarif qui précède sera répartie au marc le
franc du revenu net des maisons, sous forme de droit proportionnel,
se confondant avec les droits fixes attribués à
chaque maison, de manière à ne former qu’une seule et
même taxe.

« Art. 4. La taxe pour les usines est réduite au droit
fixe sans droit proportionnel ; la distinction des maisons
d’une à cinq ouvertures est supprimée ; la porte de ces
maisons ne sera imposée qu’à 70 centimes. »

Les villes de Lyon, Bordeaux et autres grandes villes
ont été aussi autorisées à établir, pour la répartition de
leurs contingents dans la contribution des portes et fenêtres,
un tarif spécial combiné de manière à tenir compte
à la fois de la valeur locative des maisons et usines et du
nombre des ouvertures.
276 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
625. Sont imposables :

Toutes les fenêtres donnant sur les rues, cours et jardins
des maisons, bâtiments et usines, qu’elles soient closes
avec de simples volets, avec des châssis dormants, vitrées
ou garnies avec du canevas, de la toile ou du papier ;

Toutes les portes donnant sur les cours, jardins, champs
et prés, des maisons, bâtiments et usines, quelles que
soient leur forme et leur dimension (Lois des 4 frim.
an vu, art. 2 et 5, et 4 germ. an xi, art. 19 ; Instruction
ministérielle des 14 juin 1822 et 30 mars 1831).

626. Ne sont point soumises à l’impôt :

1° Les portes et fenêtres pratiquées dans l’intérieur des
maisons, bâtiments et usines ;

2° Les portes et fenêtres qui, bien que donnant à l’extérieur,
sont destinées à éclairer les granges, écuries, bergeries,
étables, greniers, caves et autres’' locaux qui ne
servent pas à l’habitation des hommes, ainsi que toutes les
ouvertures du comble et des toitures des maisons habitées
(Loi du 4 fi-im. an vn, art. 5) , non plus que les ouvertures
sans vitres des boutiques et magasins (Décision du 23
brum. an ix)  ;

3° Les portes et fenêtres des bâtiments affectés à un service
publie civil, militaire, d’instruction ou aux hospices (1) 
(Loi du 4 frim. an vil, art. 5)  ;

4° Les portes et fenêtres des manufactures.

Les manufacturiers ne sont soumis à cette contribution
que pour la partie des bâtiments qui sert à leur habitation
personnelle, et à ceUe de leurs concierges ou commis
(Loi du 4 germ. an xi, art. 19).

Les fenêtres dites mamardes, tabatières el jours de souffrance
pratiqués sur la propriété voisine, sont imposables
lorsqu’elles éclairent des logements habitables (2"i ^oi du
21 avril 1832, art. 27).
(-1) Cependant les fonctionnaires, les ecclésiastiques et les employés civils et
militaires, logés gratuitement dans les bâtiments appartenant à l’Etat, aux départements,
aux arrondissements, aux communes ou aux hospices, seront imposés
nominativement pour les portes et fenêtres des parties de ces bâtiments
servant à leur habitation personnelle (Loi du 21 avril 4832, art. 27).(2) Il est d’usage à Paris de ne point imposer les ouvertures dites châssis à
tabatière, et les autres ouvertures pratiquées à l’intérieur et qui ne sont
point frappées par l’air extérieur. Par exemple, si dans une cour on fait éta-CHA ?. V.—SECT. III.—K30KTRIB. DES PORTES ET FENÊTRES. 277 '
627. En général, toutes les portes cochères et charretières
donnant sur la voie publique et sur les champs, et
par lesquelles on obtient accès aux maisons d’habitation,
magasins, usines, hangars, lors même qu’elles ne servent
qu’au passage des voitures appelées carrioles, tombereaux
ou charrettes, sont imposables (Iust. min., 30 mars
1831).

La porte principale des agents de change, des comniissiOnnaires
et courtiers, comme celle des marchands en
gros, doivent être imposées au même taux que les portes
cochères (Lois des 4 frim. an vu, art. 3, 18 vent, an vu,
art. 2, et 21 avril 1832, art. 27 ; arr. du C. d’Etat, 21 mars
et 1er août 1834). La porte cocbère d’un chantier de bois
de construction doit être imposée comme telle (AIT. du
C. d’Etat, 31 juill. 1833).

628. Les portes des parcs, jardins clos et cours attenant
à des bâtiments d’habitation, sont imposables.

La grande porte d’un jardin renfermant un pavillon
habité doit être recensée comme porte cocbère lorsque la
disposition des lieux permet à une voiture d’arriver jusqu’au
pavillon.

629. Les portes charretières à claire-voie et à deux
battants, placées à l’entrée d’une cour ou d’une avenue,
soit qu’elles roulent sur gonds ou sur pivots, sont comptées
comme portes cochères, si elles peuvent donner passage
à une voiture. — Les barrières servant de clôture,-, les
clôtures en claies fixées par unliend’osier, ou roulant sur
gonds ou pivots, ne sont pas imposables.

On ne doit pas considérer comme portes cochères celles
qui, ayant la largeur convenable, ne peuvent cependant
servir au passage des voitures, parce qu’elles sont élevées
au dessus du sol par un ou plusieurs degrés, obstruées
par des plantations, ou qu’elles, servent d’entrées à un
vestibule sous lequel il serait impossible de placer une ;
voiture (Instr. min., 30mars 1831). ;

Les portes cochères dont un des panneaux a été muré
blir un vitrage qui en couvre soit la totalité, soit une partie, les ouvertures qui
se trouvent renfermées sous le vitrage, et qui ne sont plus frappées par l’air
extérieur, ne sont point soumises à l’impôt des portes et des fenêtres. Telle est,
au reste, la jurisprudence adoptée uar le conseil de préfecture de la Seine.16278 TITRE 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
doivent être rangées au nombre des portes ordinaires ;
mais on doit continuer d’imposer comme portes cochères
celles qui ne sont condamnées que par des pieux ou des
barrages que le propriétaire peut enlever à volonté (Décisions
des 6 août et 31 mai 1825).

Il n’est compté qu’une seule porte charretière pour
] chaque ferme, métairie ou toute autre exploitation rurale.


Lorsque, dans une ferme, métairie ou autre exploitation
rurale, il existe plusieurs portes cochères ou charretières,
on ne doit comprendre dans le recensement qu’une porte
cocbère ou charretière ; les autres portes cochères ou char•
relières sont imposées comme portes ordinaires (Lois des
26 mars 1831, art. 23, et 21 avril 1832, art. 27).

Les portes charretières existant dans les maisons à une,
deux, trois, quatre et cinq ouvertures, ne sont comptées et
taxées que comme portes ordinaires (Loi précitée, art. 27).

Mais dans les communes de 5,000 âmes et au-dessus,
les portes charretières des bâtiments à moins de six ouvertures
et à usage de magasins seront taxées comme les
portes cochères des magasins établis dans les maisons à
six ouvertures (Loi du 20 juillet 1837, art. 3).

650. Ne sont pas imposables les portes des cours qui ne
renferment que des bâtiments ruraux ; les portes intermédiaires
existant entre la porte d’une avenue et une maison

. ; d’habitation ; les portes intérieures de communication
 ; d’une cour à l’autre ; la porte qui conduit d’une cour dans
le jardin (Dec. min., 30 mars 1831).
i Ainsi, une porte charretière servant de communication
entre une cour et une autre cour qu’il faut traverser pour
arriver à la voie publique, n’est pas imposable, attendu
qu’elle doit être considérée comme mie porte intérieure
(Arr. du C. d’Etat, 20 nov. 1856).

651. Les ouvertures qui servent à éclairer l’escalier d’une
maison sont imposables, lors même que ces ouvertures
sont des vitraux d’ornements placés d’une manière oblique
dans un mur mitoyen du derrière de l’habitation, et
qu’on ne peut parvenir à ces mêmes ouvertures qu’à l’aide
d’une échelle (Arr. du C. d’Etat, 19 août 1837 et 22 fév.
1844).

Les fenêtres d’entresol sont assimilées aux fenêtres du
Premier étage (Loi du 21 avril 1832, art. 24).
CHAP. V."—SECT. III.—CONTRIB. DES PORTES ET FENÊTRES. 279
Les portes et fenêtres donnant sur les cours sont imposables,
alors même que ces cours seraient recouvertes
d’un vitrage (Arr. du C. d’Etat, 24 nov. 1846 et 17 mars
1853).

Les portes et fenêtres des chantiers et hangars sont
imposables comme celles des magasins. Il n’y a d’exception
que dans le cas où ces locaux seraient exclusivement
destinés à renfermer des objets d’agriculture (Instr. min.,
30 mars 1831).

652. Les ouvertures pratiquées pour l’exécution des travaux
d’assainissement seront exemptés pendant trois ans
de la contribution des portes et fenêtres (Loi du 13 avril
1850, art. S).

655. Lorsque la porte d’une grange ou autre bâtiment
donnant sur la voie publique sert d’entrée à la maison,
elle est imposable, si elle est la seule qui donne accès à
l’habitation.

Les ouvertures des pavillons ou maisonnettes habitables,
situés dans les jardins, pares, bois, etc., sont imposables ;
mais si ces pavillons ou maisonnettes ne servent
qu’à serrer des instruments de jardinage, des fleurs,
des graines, etc., ces ouvertures ne doivent pas être recensées.


654. Les embrasures pratiquées dans unnrur de cour,
de jardin, de parc ou de clos, contigu ou non à la maison
d’habitation, clôturées par des volets ou des jalousies, et
donnant sur la voie publique ou sur la campagne, ne sont
pas imposables, parce que ces ouvertures n’éclairent pas
des locaux habités.

655. Les oeils-de-boeuf, les vitrages placés au-dessus
des portes et autres ouvertures de ce genre ne sont point
imposables, à moins que les oeils-de-boeuf n’éclairent des
pièces habitées.

Si une même fenêtre, coupée par la moitié au moyen
d’une cloison en maçonnerie, éclaire deux pièces, elle est
comptée pour deux ouvertures. ,

656. La porte d’une chambre donnant sur une galerie
à laquelle on parvient par un escalier placé à l’extérieur
de la maison, est imposable si l’escalier n’est pas clos par
une porte ; elle n’est pas imposable si l’escalier est fermé
280 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
par une porte déjà imposée (Lustr. min., 14 juin 1822 et
30 mars 1831).

Les portes donnant sur des galeries établies aux étages
supérieurs des maisons, ne sont point imposables quand
ces galeries n’ont pas d’issues extérieures. Mais les
fenêtres de ces mêmes galeries sont dans tous les cas
imposables (Arr. du C. d’Etat, 18 oct. 1832).

Les ouvertures des pièces basses ou des caves servant
d’habitations, de boutiques, de magasins, de cabarets, de
cafés, de cuisines, etc., sont imposables. Il n’y a exemption
que pour les celliers et les caves proprement dits.

Les ouvertures des buanderies, bûchers, serres, orangeries,
fournils, laiteries, pressoirs, proprement dits, ne
sont pas soumises à l’impôt ; mais si ces locaux servent
d’habitation au propriétaire ouaulocataire, les ouvertures
en sontimposabl.es.

Les ouvertures d’un pressoir sont aussi imposables,
dans le cas où le propriétaire ou le fermier qui les exploite,
travaille pour le public et retire un revenu de celle
exploitation.

655. Les ouvertures dites jours de souffrance sont
soumises à l’impôt, si elles sont clôturées et si elles
éclairent des locaux faisant partie de l’habitation ; les petites
ouvertures non mobiles pratiquées dans les ateliers
des tisseurs, des tisserands, des verriers et autres artisans
travaillant habituellement dans des pièces liasses,
ne doivent pas être recensées (Instruction ministérielle du
20 mars 1831).

658. Les ouvertures des maisons situées dans l’intérieur
d’un passage public, sont considérées comme donnant
sur la voie publique et imposables, lors même que le passage
est clôturé à ses deux extrémités.

Si, dans le magasin d’un marchand en gros, il existe
plusieurs portes simples extérieures, la porte principale
doit seule être imposée comme porte cocbère ; les autres
sont taxées comme portes ordinaires.

Mais la porte d’entrée d’un magasin au détail ne doit
pas être imposée comme celle d’un marchand en gros, à
moins qu’eue ne puisse donner passage à une voiture.

659. La façade d’une boutique, qui présente une porte
d’entrée sur le côté avec un seul vitrage à droite ou à
gauche, est imposée à raison de deux ouvertures. Si la
CHAI'. Y.—SECT. III.—CONTRIB. DES PORTES ET FENÊTRES. 281
porte d’entrée est au milieu et qu’il y ait un vitrage de
chaque côté, on compte trois ouvertures.

Quand la baie de la porte d’entrée n’est fermée que
par un mur à hauteur d’appui et que toute la partie de
la façade supérieure à ce mur est sans séparation et sans *
clôture pendant le jour, il nJest compté qu’une seule ouverture
pour toute la devanture de la boutique.

Quand la façade entière d’une chambre ou d’un ateher
est toute vitrée, on compte autant d’ouvertures qu’il y
a de séparations solides, soit en pierre, soit en fer, soit
en bois.

La porte de la boutique d’un carrossier ne doit être recensée
que comme porte ordinaire, quoiqu’elle puisse
donner passage à une voiture.

640. Quand l’allée d’une maison, donnant sur deux
rues, est fermée à ses deux extrémités, et soumise pendant
le jour au passage du public, les deux portes qui la
ferment pendant la nuit sont imposables.

641. Les ouvertures closes servant à éclairer les imprimeries,
les ateliers de peinture, de gravure et autres
analogues ; les ateliers de charrons, de charpentiers, de
menuisiers, de serruriers, de maréchaux, etc., sont imposables.
Il n’y a que les ateliers de manufactures dont la
loi déclare les ouvertures exemptes d’impôt.

• @42. La loi du 4 frim. an vu, art. 5, exempte de la
contribution des portes et fenêtres les bâtiments consacrés
à un service public d’instruction ; cette disposition
est applicable aux grands séminaires, aux collèges et aux
maisons d’école entretenues aux frais de l’Etat, des départements,
des arrondissements ou des communes ;
mais les établissements particuliers tels que petits séminaires,
institutions et pensionnats ne jouissent pas de
cette exception.

Encore dans les grands séminaires, les collèges ou les
maisons d’école, n’y a-t-il que les locaux affectés au logement
ou à l’instruction des élèves et à l’habitation des
domestiques dont les ouvertures ne soient pas imposables
: celles qui éclairent les logements des proviseurs,
des censeurs, des directeurs, des professeurs et des autres
maîtres, sont soumises à l’impôt.

645. Les églises, les temples, les synagogues, ne sont
pas assujettis à la contribution des portes et fenêtres ;

16.
282 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
mais les ouvertures des habitations des desservants de
tous les cultes indistinctement, sont imposées au nom
des propriétaires, sauf le recours de ceux-ci contre les
desservants.

644. Sont imposables les portes et fenêtres des logements
occupés par les préfets, les sous-préfets, les archevêques,
lés évêques, les généraux, les commandants
d’armes, les receveurs et aumôniers des hospices ; celles
des maisons presbytérales ; celles des logements concédés
à titre gratuit dans les châteaux et bâtiments dépendant
du domaine de la couronne, et, en général, les
portes et fenêtres de tout fonctionnaire, ecclésiastique,
employé civil ou militaire logé gratuitement dans les
bâtiments publics appartenant à l’Etat, aux départements,

. aux'arrondissements ou aux communes (Instr. min., 30
mars 1831).

645. Sont exemptes d’impôt les portes et fenêtres des
logements occupés par les soeurs de charité, dans les
hospices, par les concierges de préfectures, mairies,
maisons de détention, prisons, dans des bâtiments appartenant
à l’Etat, aux départements, aux arrondissements
ou aux communes (Même instruction).

646. Le bureau du receveur de l’octroi est imposable,
si cette pièce unique sert aussi à l’habitation du buraliste.

647. Aux termes de l’art. 88 de la loi du 3 frim. an vu,
que nous avons rapporté ci-dessus, n° 618, les maisons

. on édifices nouvellement construits où reconstruits ne sont
imposés selon leur valeur locative qu’à l’expiration des
deux années qui suivent leur construction ou reconstruction
 ; mais cette exception ne s’applique pas à l’impôt des
portes et fenêtres. Les bâtiments construits ou reconstruits
sont imposables à la contribution des portes et fenêtres à
partir du 1er janvier qui suit l’année où lesdits bâtiments
sont habitables (1).
(4) Telle est, sur ce point, la jurisprudence du conseil d’Etat (arrêts des
22 fév. 4849, 44 janv. el -12 sept. -1853 ; Lebon, années 4849, p. 140 et
48b3, p. 68 el 880). Si donc les bâtiments sont habitables au 4er janvier,
ils sont passibles de la contribution des portes et fenêtres à partir de cette
époque, qui est celle de l’ouverture de l’exercice.Lorsque l’instruction établit que la maison était-inacbevée et inhabitable
 ?u moment de l’ouverture du rôle, c’est-à-dire au 4er janvier, les ouvertures
de cette maison ne doivent pas être assujetties à la contribution des portes etCHAP. V.—SEGT. III.—CONTRIB. DES PORTES ÉTJFENÊTRES. 283
648. La contribution d’une porte cocbère, qui est d’un
usage commun à différents propriétaires, doit être répartie
proportionnellement entre tous ces derniers, en
prenant pour base les contributions foncières assises sur
les diverses maisons desservies par cette porte cocbère
(Arr. du C. d’Etat, 10 fév. 1835 ; D.p.35.3.39). ■

649. La contribution est due par les locataires, en
raison des locaux occupés par eux ; mais ceux-ci ne figurent
pas au rôle : ce sont les propriétaires ou les usufruitiers
qui y sont nominativement imposés. Aussi, le percepteur
a-t-il le droit de poursuivre sur ces derniers le
recouvrement de la totalité de la cote, sauf leur recours
contre les locataires.

S’il n’y a qu’un seul locataire occupant la maison en
totalité, le propriétaire lui retient la totalité de l’impôt.

S’il y a plusieurs locataires, le propriétaire leur retient
la taxe des, portes et fenêtres comprises dans la location
de chacun d’eux.

Dans ce dernier cas, la porte d’entrée, les fenêtres du
palier ou de l’escalier, enfin les portes et fenêtres qui n’appartiennent
pas plus à un locataire qu’à un autre, restent
à la charge du propriétaire.

S’il y a un principal locataire, le propriétaire lui retient
la taxe entière. Le principal locataire retient à son
tour, à chaque sous-locataire, sa quote-part de l’impôt, et
il supporte seul la charge des portes et fenêtres d’un usage
commun (Loi du 4 frim. an vu, art. 12, et Instruction
ministérielle).

650. La contribution des portes et fenêtres se paie par
trimestre, suivant la durée de la jouissance.

Il résulte de ce qui précède que le propriétaire est en
droit d’exiger du locataire l’acquit de la contribution des
portes et fenêtres, à moins de stipulation contraire. Ainsi,
lorsqu’une convention semblable existe, il est d’autant
plus prudent au locataire de l’insérer au bail, que la Cour
fenêtres pour cet exercice (Arr. du C. d’Etat. 42 déc. 4834 et 7 juin 4855 ;
Lebon, années <IS5<, p. 735 et 4855, p. 399).'Dne maison qui, après avoir été démolie dans le courant de l’année précédente,
a été reconstruite, mais ne se trouvait au 4" janvier, ni achevée, ni
habitable, ne peut être soumise à la contribution des portes et fenêtres (Arr.
du C. d’Etat, 5 mai 4858 ; Lebon, 4858, p. 338).284 . TIT. Ier.—BAIL. OU LOUAGE DES SAISONS.
de cassation a décidé, par arrêt du 25 oct. 1814 (S. 15.
1.241) , que le propriétaire peut réclamer du locataire, au
bout de plusieurs années, la contribution des portes et
fenêtres, encore qu’il ait donné à ce locataire quittances
constatant le paiement des loyers (1). Il importe donc aux
locataires, avant de conclure la location, de s’entendre
avec le propriétaire à l’égard de cette contribution, et s’il
y a engagement ou bail écrit, on doit y insérer la convention
faite sur ce point.
• SECTION IV.De la contribution personnelle et mobilière.

651. La contribution personnelle et mobilière est,
ainsi que son titre l’indique, assise sur la personne même
du contribuable, d’après l’impôt de son habitation personnelle.


La loi du 26 mai 1831 avait séparé la séparation personnelle
de la contribution mobilière, et avait fait de la
première un impôt de quotité. Mais la loi du 21 avril 1832
(art. 8) a réuni la contribution personnelle à la contribution
mobilière, et les deux contributions sont établies par
voie de répartitions entre les départements, les arrondissements
et les communes.

652. La contribution, personnelle est uniforme pour
tous les contribuables d’une commune ; elle représente le
prix de trois journées de travail.

La valeur de la journée de travail est variable selon
les localités, et ne peut- être portée au-dessus de 1 fr.
50 cent, ni au-dessous de 50 cent. Elle est réglée dans
toutes les communes, à raison de leur importance et des
avantages dont’ elles jouissent, par les conseils généraux
de département, sur la proposition du préfet.

La taxe mobilière est établie proportionnellement selon
la valeur du loyer d’habitation de chaque contribuable ou
de sa famille. (Lois du 3 nivôse an vn, art. 5 et 21, du
23 juill. 1820, art. 2,8 et 29, et du 21 avril 1832, art. 10.) 
(4 ) Le Tribunal de la Seine a même jugé que la production de la dernière
quittance du paiement de l’impôt des portes et fenêtres ne dispense point le
iocataire envers son propriétaire de l’obligation de justifier des paiements antérieurs.
Il faut une série do quittances pour opérer une libération complets
à cet égard. {Droit, 42 sept. 4836). Voyez p. 479.CHAP. V.—SEGT. IV.—COKTRIB. PERSONN. ET MOB.ÎI. 285
655. La contribution personnelle et mobilière est due
par chaque habitant français et par chaque étranger de
tout sexe, résidant dans la commune, jouissant, de ses
droits et non réputé indigent. Sont considérés comme
jouissant de leurs droits les veuves, les femmes séparées
de leur mari, les garçons et les filles majeurs ou mineurs,
ayant des moyens suffisants d’existence, soit par leur fortune
personnelle, soit par la profession qu’ils exercent
pour leur compte, lors même qu’ils habitent avec leur
père, leur mère, tuteur ou curateur. (Loi du 21 avril 1832,
art. 12.) 

La taxe personnelle n’est due que dans la commune du
domicile réel. La contribution mobilière est due pour toute
habitation meublée, située soit dans la commune du domicile
réel, soit dans toute autre commune.

Lorsque, par suite de changement de domicile, un contribuable
se trouve imposé dans deux communes, quoiqu’il
n’ait qu’une seule habitation, il ne doit la contribution que
dans la commune desanouvelle résidence. (Loidu21 avril
1832, art. 13.) 

Un contribuable qui demeure six mois dans une ville et
six mois dans une commune rurale doit être imposé à la
contribution personnelle dans la commune la plus populeuse,
à moins de déclaration contraire de la part du contribuable,
qui est libre de désigner la commune où il veut
être imposé. (Inst. min. des 30 mars et 3 sept. 1831.) 

654. Le conseil d’Etat a décidé, le 20 décembre 1834,
qu’en matière de contribution mobilière les conseils de
préfecture ne sont pas liés par les estimations des experts
chargés de fixer la valeur locative des habitations ; qu’ils
ont le droit et le devoir d’adopter l’évaluation qui leur paraît
la plus juste et la plus exacte ; mais qu’en ne motivant
pas la décision par laquelle ils s’écartent des experts
et des agents des contributions directes, ils manquent aux
formes substantielles de toute décision en matière contentieuse.
La même ordonnance a décidé que les conseils de
préfecture ne peuvent pas déterminer d’avance, pour l’année
suivante, la valeur locative des habitations f qu’en le
faisant ils se substituent aux répartiteurs, seuls chargés,
par la loi, de fixer les valeurs locatives devant servir de
base à la contribution mobilière lors de la confection annuelle
des rôles {Gaz. des Trib. du 21 déc. 1834).
286 TIT. 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
La contribution personnelle et mobilière étant établie
pour l’année entière, lorsqu’un contribuable rient à décéder
dans le courant de l’année, ses héritiers sont tenus d’acquitter
le montant de sa cote.

En cas de déménagement hors du ressort de la perception,
comme en cas de vente volontaire ou forcée", la contribution
personnelle et mobilière est exigible pour la totalité
de l’année courante. (Même loi, art. 21 et 22).

Quand le contribuable ne cesse pas d’habiter dans le
ressort de la perception et s’il veut s’éviter d’acquitter la
cote en totalité, il doit justifier, au percepteur, de son nouveau
domicile.

Les centimes additionnels généraux et particuliers ajoutés
au principal du contingent personnel et mobilier de la
commune, ne portent que sur les cotisations mobilières :
la taxe personnelle est imposée en principal seulement
(Même loi, art. 19).

655. Les habitants qui n’occupent que des appartements
garnis ne sont assujettis à la contribution mobilière qu’à
raison de la valeur locative de leur logement, évalué
comme un logement non meublé (Id., art. 16).

Les officiers de terre et de mer, en activité de service,
qui n’ont pas d’autre logement que celui qui leur est
donné dans les casernes, ou qui, à défaut de place dans
les bâtiments militaires, sont obligés de prendre un logement
personnel chez les particuliers, au moyen de l’indemnité
qui leur est accordée à cet effet, ne sont pas passibles
de la contribution ; mais les officiers de terre et de mer
qui, outre le logement que leur fournit l’Etat, ont des habitations
particulières, soit pour eux, soit pour leur famille,
les officiers sans troupe, lés officiers d’état-major,
les officiers de gendarmerie et de recrutement, les employés
de la guerre et de la marine, dans les garnisons
et dans les ports, les préposés de l’administration des
douanes, sont imposables à la contribution personneUe et
mobilière, d’après le même mode et dans la même proportion
que les autres contribuables.

Les marins ou les autres contribuables qui voyagent ou
qui sont absents de leur commune la plus grande partie
de l’année, sont imposables même pendant leur absence,
tant qu’ils conservent un domicile dans la commune.

CHAP. V.—SECT. IY.—CONTRIB. PERSOSN. ET MOBIL. 287
Les ministres, les fonctionnaires de tous grades, les ecclésiastiques,
les employés civils et militaires, logés gratuitement
dans les bâtiments appartenant à l’Etat, aux départements,
aux arrondissements, aux communes ou aux
 ! hospices, sont imposables d’après la valeur locative des
'parties de ces bâtiments affectées à leur habitation personnelle.
(Même loi, art. 14 et 15).

Dans les villes qui ont un octroi, le contingent personnel
et mobilier peut être payé en- totalité ou en partie par les
caisses municipales, sur la demande qui en est faite au
préfet par les conseils municipaux. Ces conseils déterminent
la portion du contingent qui doit être prélevée sur
les produits de l’octroi. La portion à percevoir au moyen
d’un rôle est répartie en cote mobilière seulement, au
centime le franc des loyers d’habitation, après déduction
des faibles loyets, que le conseil municipal croit devoir
exempter de la cotisation. (Loi précitée, art. 20.) 

656. On ne doit comprendre dans les valeurs locatives
qui servent de base à la contribution mobilière que la
partie des bâtiments consacrée à l’habitation. On ne doit
pas imposer les magasins, boutiques, auberges, usines et
ateliers pour raison desquels les contribuables paient patente
 ; les bâtiments servant aux exploitations rurales, non
plus que les locaux destinés au logement des élèves dans
les écoles et pensionnats et aux bureaux des fonctionnaires
publics (Loi du 26 mars 1831, art. 7 et 8).

Les maisons rurales qui ne sont habitées qu’au moment
de la moisson sont imposables ; il en est de même d’une
ou plusieurs chambres que s’est réservées un propriétaire
dans un domaine ou dans une maison de colons partiaires,
quand même il n’habite ce petit logement qu’au temps où
il vient faire le partage de ses récoltes.

657. Les locaux consacrés au cabinet d’un avocat, à
l’étude d’un notaire, d’un avoué ou d’un huissier sont imposables
à la contribution mobilière, à moins qu’ils ne
soient complètement distincts et séparés de l’habitation
personnelle (Arr. du C. d’Etat, 22 mars 1855 et 29 juill.
1857).

Les personnes qui louent en garni une partie de le^r
habitation personnelle ne sont pas imposables à la taxe
mobilière à raison du loyer total de leur maison, mais
288 TITRE I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
seulement à raison du loyer afférent aux parties du bâtiment
dont ils se réservent la disposition (Arr. du C. d’Etat,
22 nov. 1851).

658. Lorsque le propriétaire d’un château ou d’une
maison de campagne n’en a fait meubler que quelques
pièces, la taxe mobilière doit être établie sur la valeur locative
de l’habitation entière (1).

Dans l’évaluation du loyer mobilier, on comprend les
cours, les écuries et les remises de luxe.

Les pavillons habitables, situés dans les jardins même
séparés des habitations, sont soumis à la taxe mobilière.

659. Les employés et autres personnes logés comme
pensionnaires chez des particuliers, les colons à gages et
à portions de fruits, ainsi que les précepteurs, les dames
de compagnie, les demoiselles de comptoir, les hommes
d’affaires, intendants, économes, concierges, gardes particuliers
et autres personnes de confiance qui, bien que
nourries et à gages, ne sauraient être considérées comme
en état de domesticité, sont soumis à la taxe personnelle.
Quant à la taxe mobilière, ils n’en sont passibles qu’autant
que la valeur locative de leur logement ne serait pas
déjà comprise dans la cote du propriétaire ou du principal
locataire (Instr. min., 30 sept. 1831).

660. Les domestiques de l’un ou de l’autre sexe, nourris
et logés chez leurs maîtres et exclusivement occupés
au service de la personne, du ménage ou de l’exploitation
rurale, ne sont passibles ni de la taxe personnelle, ni
de la contribution mobilière.

Mais les domestiques qui ont, en propriété ou en location,
une habitation particulière, pour eux ou pour leur
famille, sont, à raison de cette habitation, imposables à la
contribution personnelle et mobilière (Même instruction ;
Arr. du C. d’Etat, 31 juill. 1833).

661. Un célibataire majeur, demeurant chez ses pa(4) 
Un particulier, domicilié à Paris, où il paie la contribution personnelle,
. ;ui habile un certain temps de l’année dans une maison de campagne dont
il n’est ni propriétaire ni locataire, ne peut être porté sur les rôles de la commune
où est située, la maison de campagne (Arrêt du Conseil d’Etat, du 4 4 no7.
4830.) CHAP. V.—SECT. V.—CONTRIBUTION DES PATENTES. 289
rents et remplissant un emploi public non salarié, comme
celui de juge auditeur, juge suppléant, surnuméraire dans
une administration, est imposable à la taxe personnelle
(Instr. min., 30 sept. 1831).

Les enfants majeurs travaillant comme commis dans une
maison de commerce ne sont imposables à la contribution
personnelle que lorsqu’ils reçoivent un traitement en argent,
le logement ou la nourriture.

Les enfants mineurs qui n’exercent aucune profession
et qui n’ont point, par leur fortune personnelle, des
moyens suffisants d’existence, ne peuvent pas être imposés
à la taxe personnelle (Arr. du C. d’Etat, 19 oct. 1837).

Les nouveaux mariés, même habitant chez leurs parents
et travaillant avec eux, doivent être imposés à la
taxe personnelle (Instr. min. précitée).
SECTION VDe la contribution des patentes.

662. La loi qui régit la contribution des patentes est
celle du 25 avril 1844. Cette loi a reçu successivement de
nombreuses modifications dans les lois de finances des
18 mai 1850, 10 juin 1853, 4 juin 1858, 26 juillet 1860,
2 juil. 1862, 2 août 1862, 27 juill. 1870 et 23 juill. 1872.

Mais la législation sur les patentes étant en ce moment
l’objet d’une révision complète et un projet de loi sur
cette matière devant être présenté prochainement à l’Assemblée
nationale, nous nous abstiendrons de donner
dans cette nouvelle édition de notre Manuel les anciens
textes des lois qui concernent les patentes, et pour combler
celte lacune nous reproduirons ici, aussitôt promulguée,
la loi nouvelle sur la contribution des patentes.
SECTION VIPrivilège du Trésor.

665 à 694. Le privilège du Trésor public pour le recouvrement
des contributions directes est réglé ainsi qu’il
suit et s’exerce avant tout autre :

1° Pour la contribution foncière de l’année échue et de
17290 à 370 TITRE Ier. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Tannée courante sur les récoltes, fruits, loyers et revenus
des biens immeubles sujets à la contribution ;

2° PourJ’année échue et l’année courante des contributions
mobilières, des portes et fenêtres, et toute autre
contribution directe et personnelle sur tous les meubles
et autres effets mobiliers appartenant aux redevables, en
quelque lieu qu’ils se trouvent.

Tous fermiers ou locataires seront tenus, sur la demande
qui leur en sera faite, de payer en l’acquit des redevables
et sur le montant des fonds qu’ils doivent ou
qui sont en leurs mains , jusqu’à concurrence de toutou
• partie des contributions dues par ces derniers.
-'•-•Les quittances des percepteurs pour les sommes légitimement
dues leur seront allouées en compte (Loi du 12
nov. 1808, art. 1 et 2). '
SECTION VII.Prestation en nature.

' 695. La loi du 21 m’ai 1836 met à la charge des communes
les chemins vicinaux, légalement reconnus, et prescrit
qu’en cas d’insuffisance des ressources ordinaires
des communes, il sera pourvu à l’entretien de .ces chemins
à l’aide, soit de prestations en nature dont le maximum
est fixé à trois journées de travail, soit de centimes
spéciaux en addition au principal des quatre contributions
directes et dont le maximum est fixé à cinq. Le conseil
municipal peut, voter l’une ou l’autre de ces ressources ou
toutes deux concurremment.

L’article 3 de la même loi porte :

« Tout habitant, chef de famille ou d’établissement, à
titre de propriétaire, de régisseur, de fermier ou de colon
partiaire, porté au rôle des contributions directes, pourra
être appelé à fournir chaque année une prestation de trois
jours :

1° Pour sa personne et pour chaque individu mâle, valide,
âgé de 18 ans au moins et de 60 ans au plus, membre
ou serviteur de la famille et résidant dans la commune ;


, .2° Pour chacune des charrettes, ou voitures attelées et,,
en outre, pour chacune des bêtes de somme, de trait, de
CHAP. V.—SECT. VII.—PRESTATION EN NATURE. 371
selle, au service de la famille ou de l’établissement dans
la commune (1). »
(4) Ainsi, d’après les dispositions de cet article, la prestation est due :'l’JPour sa personne, par tout habitant de la commune, qu’il.soit célibataire
ou marié, et quelle que soit sa profession, si d’ailleurs il est porté au rôle
tics contributions directes, mâle, valide, et âgé de 48 ans au moins et de 60
ans au plus ;2° Par tout habitant de la commune, qu’il soit célibataire ou marié, s’il est
porté au rôle des contributions directes, mâle, valide, âgé de 48 ans au moins
et de 60 ans au plus, chef do famille ou d’établissement à titre de propriétaire,
de régisseur, de fermier ou de colon partiaire. Dans ce cas, il doit la
prestation pour sa personne d’abord, puisqu’il réunit toutes les conditions nécessaires ;
il la doit, e ;n outre, pour chaque individu mâle, valide, âgé de 48 à
60 ans. membre ou sieniteur de la famille, et résidant dans la commune ; il
la doit encore pour cihaque charrette ou voiture attelée ou pour chaque bête
de somme, de trait on de selle, au service de la famille ou de l’établissement ;3° Par tout individu, même non porté nominativement au rôle des contributions
directes de la commune, même âgé de moins de 48 ans et de plus de
60 ans, même invalide, même du sexe féminin, même enfin n’habitant pas la
commune, si cet individu est chef d’une famille qui habite la commune, ou si,
à litre de propriétaire, de régisseur, de fermier ou de colon parliaire, il est
chef d’une exploitation agricole ou d’un établissement industriel situé dans la
commune. Dans ce cas, toutefois, il ne devrait pas la prestation pour sa personne,
puisqu’il n’est pas dans les conditions voulues par la loi ; mais il la devra
pour tout ce qui, personnes ou choses, dans les limites de la loi, dépend de
l’établissement dont il est propriétaire ou qu’il gère à quelque titre que ce soit
(Instruction du ministre de l’intérieur du 24 juin 483C).Le 4 e' janvier de l’année à laquelle se reporte le rôle est, pour les personnes
comme pour les choses, le point de départ des obligations en matière
de prestation, el c’est, en conséquence, à celle époque que doivent exister les
conditions qui donnent naissance à ces obligations.Lorsqu’une personne a plusieurs résidences qu’elle habile alternativement,
c’est dans la commune où elle a son principal établissement et où elle habite,
le plus longtemps qu’elle doit être imposée pour sa personne, s’il y a lieu, et
pour tout ce qui lui appartient (Inst. min. du 24 juin 4836).Le conseil d’Esat a décidé, par arrêts des 28 juill. 4849, 31 mai 4854 et 4
janv. 4 855, qu’un habitant de la ville qui passe chaque année plusieurs mois à
la campagne sur ses propriétés, doit y être soumis à la prestation en nature,
sinon pour sa personne, du moins à raison des domestiques, serviteurs et
chevaux attachés à son service ou au service de rétablissement dans la commune,
si toutefois ces personnes et ces choses ne sont pas déjà imposées à la
ville, domicile ordinaire de leur maître (Fiquenel, Manuel des contributions
directes, p. 460).On doit entendre par membres de la famille imposables au nom du chef
de famille, non-seulement les fils, mais les frères, beaux-frères, neveux et
autres personnes vivant avec lui ou dans un établissement qui lui appartient ;
par serviteurs imposables au nom du chef de l’établissement, tous les individus
employés au service du maître el recevant de lui le logement, la nourriture
et des gages ou un salaire annuel et permanent (Instr. min. du 24 juin
1836).Les ouvriers, laboureurs ou artisans qui travaillent à la journée ou à372 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
696. La prestation est appréciée en argent conformément
à la valeur attribuée annuellement pour la commune
à chaque espèce de journée, par le conseil général, sur la
proposition des conseils d’arrondissement. La prestation
pourra être acquittée en nature ou en argent, au gré du
contribuable. Toutes les fois que le contribuable n’aura
pas opté dans les délais prescrits (1) , la prestation sera de
droit exigible en argent. La prestation non rachetée en
argent pourra être convertie en tâches, d’après les bases
et évaluations des travaux, préalablement fixées par le
conseil municipal (Loi du 21 mai 1836, art. 4).

697. La prestation est due pour l’année entière par
tous les contribuables qui sont légalement taxés au 1er janvier.
Les faits qui surviennent postérieurement à cette
époque ne peuvent motiver ni décharge, ni réduction.
Ainsi, un individu imposé pour sa personne dans une
commune qu’il n’a quittée qu’après le 1er janvier, ne peut
prétendre à la décharge de sa cotisation en se fondant sur
ce qu’il n’habite plus la commune (Arr. du C. d’Etat, 1er
juin 1853). Pareillement, la vente des voitures et des bêtes
de trait ou de somme, à raison desquelles le prestataire a
été portée sur le rôle, ne peut donner lieu à décharge de
tout ou partie de sa cote (Arr. du C. d’Etat, 22 fév. 1849,
20 juiU. 1853, 20 nov. 1856, 6 et 14 janv. 1858).
lâche, ne sont pas compris dans la catégorie des serviteurs imposables pour le
compte du chef de l’établissement (Même instruction).L’habitant qui possède dans la commune plusieurs voitures, charrettes,
chariots ou tombereaux susceptibles d’être attelés simultanément avec les
bêtes lui appartenant, doit être imposé pour chacune de ces voitures (Arr. du
C. d’Etat, 22 avril 4849 et 23 avril 4852).Le propriétaire d’une voiture qui n’en fait usage qu’au moyen de chevaux
de louage ne doit pas être porté au rôle des prestations pour celle voiture
(Arr. du C. d’Etat, 22 juin 4S45 et 23 avril 4852).Pour que les bêles de somme, de trait et de selle soient imposables, il faut
qu’elles servent au possesseur ou pour son usage personnel, ou pour celui de
sa famille, ou pour l’exploitation de son établissement, soit agricole, soit industriel.
Si, au contraire, ces animaux ne sont pas destinés à cel usage, s’ils
sont un objet de commerce, ou s’ils sont destinés seulement à la consommation
ou à la production, ils ne peuvent donner ouverture à la prestation en nature:
il en serait de même si ces animaux, même destinés au service de
l’exploitation, étaient cependant trop jeunes pourv être employés (Inslr. min.,
H juin 4836, et Arr. du C. d’Etat, 48 juill. et 49 déc. 4855 et 4avril4856).(4) La déclaration d’option doit être faite dans le délai d’un mois à partir
de la publication du rôle, laquelle a lieu ordinairement au mois d’octobreCHAP. V.—SECT. VIII. — TAXE SUR LES CHIENS. 373
698. Les réclamations relatives aux taxes de prestation
sont présentées dans la même forme (i) et dans les mêmes
délais (2) , instruites et jugées de la même manière
que celles qui concernent les contributions directes proprement
dites. Voyez p. 387 et suiv.
SECTION VIIITaxe sur les billards publics et privés, sur les cercles el lieux
de réunion où se paient des cotisations.

699. La loi du 16 septembre 1871 porte :
AM. 8. A dater da 4" octobre 4874, les billards publics et prirés seront
soumis aux taxes suivantes :Paris 60 fr.Villes au-dessus de cinquante mille âmes …. 30Villes do dix niillie âmes à cinquante mille âmos 45Ailleurs 6ART. 9. A dater de la même époque (4cr octobre 4874) les abonnés des
cercles, sociétés et lieux de réunions où se payent des cotisalions, supporteront
une taxe de vingt pour cent desdiles cotisations payées par les membres
ou associés. Celle taxe sera acquittée par les gérants secrétaires ou trésoriers.— Ne sont pas assujetlies à la taxe les sociétés de bienfaisance el de secours
mutuels, ainsi que celles exclusivement scientifiques, littéraires, agricoles,
musicales dont les réunions ne sont pas quotidiennes.AIIT. 40. Les taxes établies par les art. 8 el 9 de la présente loi seront
doublées pour les contribuables qui auront fait des réclamations inexactes ou
qui n’auront pas fait leur déclaration avant le 34 janvier de chaque année.— Lorsqu’il y aura Heu à perception nouvelle ou à changement dans la perception
antérieure, la déclaration ne sera pas exigée et la taxe continuera à
être perçue sur le pied de l’année précédente. — Les demandes en décharge
devront," à peine de nullité, être faites avtmt.le 34 janvier de chaque année.SECTION IXTaxe municipale sur les chiens.—Contribution sur les chevaux
et voitures.
700. Depuis le 4" janvier 4856 il est établi dans toutes les communes,
et à leur profit, une taxe sur les chiens. Cette taxe ne peut excéder dix francs,
ni être inférieure à un franc.—Des décrets rendus en Conseil d’Etal règlent,(4) Toutefois, les réclamations en matière de prestation, quel que soit le
montant de la taxe, ne sont point assujetties au droit de timbre (Instr. du
ministre de l’intérieur du 24 juin 4836 et Circulaire de l’admin. des contrib.
dir., 22 août 4836)  ; elles peuvent donc être formulées sur papier libre.(2) Ainsi, pour la production des réclamations, le délai est de trois mois ;
mais ce délai ne court qu’à partir du 4er janvier de l’année à laquelle se rapportent
les rôles, bien que ces rôles soient publiés dès le mois de novembre374 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.sur la proposition des Conseils municipaux, et après avis des Conseils généraux,
les tarifs à appliquer dans chaque commune {Loi du S mai 4855,
art. 4").701. Les tarifs ne peuvent comprendre que deux taxes de qualités différentes.
La plus élevée porte sur les chiens d’agrément ou servant à la chasse.
Les moins élevées portent sur les chiens de garde, comprenant ceux qui servent
à guider les aveugles, à garder les troupeaux, les habitations, magasins,
ateliers, et en général tous ceux qui ne sont pas compris dans la catégorie
des chiens d’agrément ou servante la chasse (4) (Décret du 4août4855,
art. 4 "). La taxe est due pour les chiens possédés au 4eT janvier à l’exception
de ceux qui, à cette époque, sont encore nourris par la mère. La taxe est due
pour l’année entière (Même décret, art. 2).702. Lorsqu’un contribuable décède dans le courant de l’année, ses héritiers
sont redevables de la taxe ou de la portion de taxe non encore acquittée.
En cas de déménagement des contribuables hors du ressort de la perception,
la taxe est immédiatement exigible pour la totalité de l’année courante
(Même décret, art. 3 et 4).703. Du 4er octobre de chaque année au 45 janvier de l’année suivante,
les possesseurs de chiens devront faire, à la mairie, une déclaration indiquant
le nombre de leurs chiens et les usages auxquels ils sont destinés, en se conformant
aux dispositions de l’art. 4er du présent décret. Ceux qui amont fail
cette déclaration avant le 4er janvier devront la rectifier, s’il est survenu
quelques changements dans le nombre et la destination de leurs chiens
(Art. 3 du décret précité) (2j.les déclarations sont inscrites sur nn registre spécial ; i ! en est donné
un reçu aux déclarants ; les récépissés font mcotion des nom ci prénoms
du déclarant, de la date de la déclaration, du nombre et de l’usage des chiens
déclarés (Même décret, art. 6).de l’année précédente (Arr. du C. d’Etat, 48 avril 4845). En conséquence, les
contribuables peuvent présenter leurs réclamations jusqu’au 31 mars inclusivement.(4 ) Aux termes du décret du 9 janv. 4 856, la taxe à percevoir sur les chiens
dans le département de la Seine est réglé de la manière suivante : — 4 ° Dans
la ville de Paris, à 40 fr. pour les chiens d’agrément ou servant à la chasse ;
à 5 fr. pour les chiens de garde et autres classés dans la seconde catégorie.—
%° Dans les autres communes, à 8 fr. pour les chiens d’agrément ou servant à la
ehasse ; à 3 fr. pour les chiens de garde et autres classés dans la seconde catégorie.—Un
chien quisuitson maître àPexlérieur ou erre dans les rues en toute
liberté, doit être rangé dans la première catégorie. Il doit en être de même
d’un chien de petite taille qui, par sa nature, no peut être considéré comme
destiné exclusivement à la garde de l’habitation (Arr. du C. d’Etat, 44 févr. et
48 mars 4857).—On doit ranger dans la première catégorie un chien destiné
à la garde de l’habitation, mais accompagnant son maître dans ses promenades
 ; un chien servant à la garde, mais admis habituellement dans les bureaux
de son maître et dans l’intérieur de ses appartements (Arr. du C.
d’Etat, 24juiu4S57).(2) Aux termes d’un décret du 3 août 4864, les possesseurs de chiens qui,
dans les délais fixés par l’art. 5 dn décret du 4 août 4 855, auront fait à la
mairie une déclaration indiquant le nombre de leurs chiens et les usagesCHAP. V. — SECT. VIII.-—TAXE SUR LES CHIENS. 378704. Celui qui, possédant nn on plusieurs chiens, n’a pas fait de déclaration
est passible d’une taxe triple pour chaque chien. Celui qui a fait une
déclaration incomplète ou inexacte est passible d’une taxe double pour chaque
chien non déclaré ou porté avec une fausse désignation.Lorsqu’un contribuable aura été soumis à un accroissement do taxe elque,
pour l’année suivante, il ne fera pas la déclaration exigée, la taxe sera auà~
druplée ; s’il fait de nouveau une déclaration incomplète, la taxe sera triplée
(Décret précité, art. 40).Lorsque des faits nouveaux, donnant lieu à des accroissements de taxe,
n’ont pas été constatés en temps utile pour entrer dans la formation du rôle
primitif, il est dressé, dans le cours de l’année, un rôle supplémentaire, conformément
aux dispositions du présent réglcmeul(Ari. 4 4 du décret précité).  ;703. Les réclamations relatives à la taxe des chiens doivent être présentées
et jugées dans îes mêmes formes et les mêmes délais que les réclamalions
en matière de contributions directes. Ainsi, elles doivent être, dans les.
trois mois à partir de- l’émission des rôles, déposées et enregistrées à la souspréfecture,
ou à la préfecture (dans les chefs-lieux de département) , transmises
au directeur des contributions directes, renvoyées par lui aux contrôleurs,
communiquées par ces derniers agents aux répartiteurs et jugées ensuite
par le conseil de préfecture (4) (Cire, min., 26 sept. 4S5o).1QQ. La loi du 2 juillet 1862 sur l’impôt des chevaux
et voitures a été remise en vigueur depuis le 1er janvier'
1872. Cette loi porte :
Art, S. La contribution sera établie d’après le tarif suivant ;SOMME A J’AYEll
non compris le fonds de nonVILLES,
COMMUNES OU LOCALITÉS _jraleur,yar chaque_ ! VOITURE CHEVALDANS LESQUELLES LE TARIF EST APPLICABLE, ^-^-^^^g^-^ d0 sel]ei à quatre à deux ouroues. roues. d’a'uelage.j PARIS.. 60 fr. io fr. 23 fr.I Les Communes autres que Paris, ayant plus de ! iO.000 âmes de population 50 25 2o| Les Communes de 20,001 à 40,000 âmes. , 40 20 iS ! Les Communes de S,( !01 à 20,000 âmes. .25 10 10' Les.Conuuoccs de 5,000 â:r,es e ! au-dessous. 50 o 5auxquels ils sont destinés, en se conformant aux distinctions établies par
l’art. 4"du même décrel, ne sont plus tenus de la renouveler annuellement.
En conséquence, la taxe à laquelle ils ont été soumis continuera à être payée
jusqu’à déclaration contraire. — Le changement de résidence du contribuable
liors de la commune ou du ressort de la perceptiou, ainsi que toute modification
dans le nombre et la destination des chiens entraînant une aggravation
de taxe, rendra une nouvelle déclaration obligatoire.
(4) Le recouvrement delà taxe des chiens ayant usa comme en matière de,376 TITRE Ier. — BAIL OTJ LOUAGE DES MAISONS.ART. 7. Ne donnent pas lieu au paiement de la taie :4" Les chevaux et voilures possédés en conformité des règlements du service
militaire ou admininistralif, el par les ministres des différents cultes ;2° Les juments et étalons exclusivement consacrés àla reproduction ,3° Les chevaux et voitures exclusivement employés aux travaux de l’agriculture
ou d’une profession quelconque donnant lieu à l’application de la patente.ART. 40. Si le contribuable a plusieurs résidences, il sera, pour les chevaux
et voitures qui le suivent habituellement, imposé dans la commune où
il est soumis à la contribution personnelle, conformément à l’article 4 3 de
la loi du 24 avril 4832, mais la contribution sera établie suivant la taxe de
la commune de celle résidence, et suivant la taxe afférente à la population
de cette commune.ART. 44. Les contribuables sont tenus de faire la déclaration des voitures
et des chevaux à raison desquels il sont imposables, et d’indiquer les différentes
communes où ils ont des habitations, en désignant celles où ils ont
des éléments de cotisation en permanence.Les déclarations sont valables pour toute la durée des faits qui y ont donné
lieu ; elles doivent être modifiées dans le cas de changement de résidence
hors de la commune ou du ressort de la perception, et dans le cas de modifications
survenues dans les bases de cotisation.Les déclarations seront faites ou modifiées, s’il y a lieu, le 45 janvier, au
plus tard, de chaque année, à la mairie de l’une des communes où les contribuables
ont leur résidence.ART. 42. Les taxes seront doubles pour les voilures el les chevaux qui
n’auront pas été déclarés, ou qui auront été déclarés d’une manière inexacte.
707. Des dispositions nouvelles en cette matière ont
été introduites par laloi du 23 juillet 1872 ;
o. A partir du 4ot janvier 4873, les taxes spécifiées à l’article 5 de la loi
du 2 juillet 4862, concernant la contribution sur les voitures et les chevaux,
seront appliquées :4° Aux voilures suspendues destinées au transport des personnes ;2° Aux chevaux servant à atteler les voitures imposables ;3° Aux chevaux de selle ;6. La taxe est réduite de moitié pour les voilures et les chevaux imposables
d’après l’article ci-dessus, lorsqu’ils sont exclusivement employés au service
de l’agriculture ou d’une profession quelconque donnant lieu à l’imposition
de droits de patente, sauf en ce qui concerne les professions rangées dans le
tableau 6- annexé à la loi du 48 mai 4850 et dans les faDleaux correspondants
annexés aux lois de patentes subséquentes.contributions directes, il suit de là que les réclamations qui ont pour objet
une cote inférieure à 30 fr. peuvent être rédigées sur papier libre. Ce n’est
qu’autant que les réclamations s’appliquent à une cote supérieure à 30 fr.
qu’elles doivent être formulées sur papier timbré.Les demandes en décharge ou en réduction de la taxe des chiens doivent
être accompagnées de la quittance des termes échus, autrement elles ne sont
point recevables (Arr. du C. d’Etat du 42 janv. 4860, Gaz. des Trib.,
20 janv. 4860).CHAP. V-—SECT. X.—PERCEFT. ET RECOCVR. DÉS CONTRIB.cW77. L’exemption de taxe prévue par l’article 7 de la loi du 2 juillet 4862 est
étendue: :.4° Aux voitures et chevaux affectés exclusivement au service des voitures
publiques qui sont soumises aux droits perçus par l’administration des contributions
indirectes ;2° Aux chevaux et voitures possédés par les marchands de chevaux, carrossiers,
marchands de voilures et exclusivement destinés à la vente ou la
location ;3° Aux chevaux el voitures possédés en conformité des règlements du service
militaire ou administratif.8. Lespossesseurs de chevaux et de voitures imposables sont passibles de
la taxe pour l’année entière, en ce qui concerne les faits existants au 4CI janvier.Les personnes qui, dans le courant de l’année, deviennent possesseurs de
voitures ou de chevaux ; imposables, doivent la contribution à partir du i<r du
mois dans lequel le faÈt s’est produit et sans qu’il y ait lieu de tenir compte
des taxes imposées au nom des précédents possesseurs.9. Dans le cas ah., à raison d’une résidence nouvelle, le contribuable devient
passible d’une taxe supérieure à celle à laquelle il a été assujetti au 4"
janvier, il doit un droit complémentaire égal au montant de la différence, et
calculé a partir du 4cr du mois daus lequel le changement de résidence s’est
produit.Dans les cas prévus au présent article et au paragraphe 2 de l’article précédent,
les déclarations que les contribuables sont tenus de faire en exécution
de l’article 44 de la loi du 2 juillet 4862, doivent être effectuées dans le
délai de trente jours, à partir de la date à laquelle se sont produits les faits
susceptibles de motiver l’imposition de nouvelles taxes ou de suppléments
de taxes.SECTION X.De la perception et du recouvrement des contributions.

708. Les percepteurs ont seul titre pour effectuer et
poursuivre le recouvrement des contributions directes
appartenant au Trésor public-, et celui de toutes contributions
locales et spéciales établies dans les formes voulues
par la loi (Règlement du Ministre des finances du
26 août 1834, art. 8).

Les percepteurs ne peuvent exiger aucunes sommes
pour des contributions, s’ils ne sont porteurs d’un rôle
confectionné par le directeur des contributions directes,
rendu exécutoire par le préfet, et publié dans chaane.
commune par le maire (Même règlement, art. 9). Cette
publication est faite par affiches apposées à la porte de
la maison commune ou de l’église, le premier diniancne
17.378 TIT. 1". —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
qui suit la remise des rôles (Loi du 16 thermidor an vin,
art. 13).

709. Immédiatement’ après la publication des rôles,
le percepteur est tenu de faire parvenir aux contribuables
les avertissements dressés par le directeur des contributions.
Les frais de confection et de remise des avertissements
sont fixés à cinq centimes par article de rôle, ils
sont ajoutés dans les rôles au montant de chaque cote ;
les contribuables les acquittent en même temps que la
contribution. Le percepteur n’a donc, à cet égard, plus
rien à exiger des contribuables (Loi du 1S mai 1818, art.
SI ; Règlement du Ministre des finances du 21 déc. 1839,
art. 10).

Les percepteurs sont tenus de se rendre, à des jours
déterminés, dans les communes de leur perception autres
que celles où ils sont obligés de résider (Même règlement,
art. 26).

710. Les percepteurs sont responsables, envers le
Trésor, des sommes qu’ils sont chargés de percevoir, s’ils
ne justifient pas avoir fait les diligences de droit, sauf
leur recours contre les contribuables.

Le percepteur qui, pendant trois années, à dater de la
remise des rôles, n’a point fait de poursuites, ou qui les
a suspendues contre un contribuable en retard, perd son
recours et toute action contre lui (Loi du 3 frimaire an vu,
art. 148, 149 et ISO).

711. Les contributions directes sont payables par douzièmes,
à l’échéance de chaque mois, et en numéraire (1).
Lés paiements doivent être effectués à la caisse du percepteur
et non ailleurs, à peine de nullité (Loi du 3 frimaire
an vu, art. 1er et 146).

L’obligation de payer les termes échus des contribu(4) 
Il importe de faire observer ici que le douzième des contributions
doit être versé à la caisse du percepteur le dernier jour de chaque mois au
plus tard. Car aux termes des lois et règlements qui régissent la matière, le
percepteur est autorisé à faire des poursuites contre le contribuable qui n’a
pas au premier du mois acquitlé le douzième échu de ses contributions pour
le mois précédent. Ainsi le contribuable qui entend jouir de la faculté d’acquitter
ses contributions par douzièmes, devra payer, par exemple, le douzième
du mois de janvier le 34 de ce mois au plus tard*, el continuer ses paiements
de mois en mois, sans qu’il soit besoin d’autre avis que celui adressé chaque
année par le directeur des contributions.CHAP. V.—SECT. XI.—RESPONSABILITÉ DES PROPRIÉTAIRES. 379
tions doit être remplie par le contribuable, quels que
soient le montant et la nature des réclamations qu’il ait
à former, sauf à lui rembourser les sommes qu’il aurait
payées en plus (Arrêté du 24 floréal an vm, art. 16).

712. Lorsqu’un contribuable doit sur deux exercices,
le percepteur peut imputer le paiement qu’il reçoit sur
l’arriéré, sans que le contribuable puisse s’y opposer
(Instr. min. du 21 février 1809).

Le contribuable ne peut être contraint de payer que
les portions échues de ses contributions (1) (Loi du 3 frimaire
an vu, art. 146).
7&5. Le percepteur doit émarger sur le rôle, en pré- ;,
sence du contribuable, la somme qu’il reçoit, croiser les
articles entièrement soldés, et délivrer gratis au contribuable
une quittance sur papier libre, sur laquelle sont
mentionnés les frais payés, s’il en existe (Loi du 16 thermidor
an vin, art. 10).

Si le contribuable vient à perdre la quittance, le percepteur
est obligé de lui délivrer sans trais un duplicata
(Loi des 30-20 juill. 1791).

 ?M. Tout propriétaire d’inscriptions directes ou d’inscriptions
départementales sur le grand-livre peut en compenser
les arrérages, soit avec ses contributions directes,
soit avec celles d’un tiers à ce consentant. Il suffit d’en
faire, à cet effet, la déclaration au receveur général, qui
se charge de la recette desdits arrérages et de l’application
de leur montant au paiement de ces contributions,
dans quelque heu qu’elles doivent être acquittées (Loi du
14 avril 1819, art. 6).
SECTIOK X.ResponsoMliié des propriétaires et des principaux locataires.

71S. Les propriétaires et, à leur place, les principaux
locataires, doivent, un mois avant l’époque du déménagement
de leurs locataires ou sous-îoeataires, se faire représenter
par ces derniers, les quittances de leurs contributions
personnelle et mobilière, et des patentes, s’ils sont
patentables. Lorsque les locataires ne représentent pas ces
(1) Voir la note de la p:ge précédente.380 TIT. I".—BAIL 0D LOUAGE DES LIAISONS.
quittances, les propriétaires ou les principaux locataires
sont tenus, sous leur responsabilité personnelle, de donner,
dans les trois jours, avis du déménagement au percepteur.


Si le percepteur refuse de recevoir la déclaration à l’époque
prescrite, et d’en délivrer une reconnaissance, elle
peut lui être notifiée par huissier, et, dans ce cas, les
frais de l’acte sont à la charge du percepteur.

Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires,
et, à leur place, les principaux locataires, deviennent
responsables des termes échus de la contribution de leurs
locataires, s’ils n’ont pas fait constater, dans les trois
jours, ce déménagement par le maire, le juge de paix ou
le commissaire de police.

Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration de
leur part, les propriétaires ou principaux locataires demeurent
responsables de la contribution des personnes logées
par eux en garni (Loi du 21 avril 1832, art. 22 et 23 (1).

En matière d’impôt de patentes, les propriétaires ou principaux
locataires, doivent donner avis au percepteur des
déménagements de leurs locataires, un mois avant le
terme fixé par le bail ou par les conventions verbales, et
dans les trois jours en cas de déménagement furtif, sous
peine d’être personneliemeut responsables duj dernier
douzième échu et du douzième courant dus parle patentable.


À l’égard de la patente, la garantie n’est établie contre
le propriétaire ou le principal locataire que pour le douzième
arriéré et le douzième courant dus par le patentable
(Loi du 25 avril 1844, art. 25).

716. Tout propriétaire qui est dans l’usage de louer (2) 
(4 ) Ainsi, à l’égard de la contribution mobilière, le propriétaire ou le
principal locataire est responsable de la totalité de la taxe pour tout diménagement
ordinaire, et seulement des termes échus lorsqu’il s’agit de dé'
ménagement fnrtif. La déclaration du déménagement met le propriétaire à
l’abri du recours en garantie, quand le déménagement n’est pas opéré avant
l’expiration des vingt-sept ou trente jours qui suivent la déclaration.(2) Cette condition est de rigueur. Ainsi, il n’y a pas lieu à dégrèvement
pour les maisons qu’on ne loue pas habituellement, telles que les châteaux
et maisons de campagne, quand bien même les propriétaires ne les auraient
pas habités pendant le cours de l’année pour laquelle ils réclament (Circulaire
du 42 août 4833).
fiHAP. V.—SECT. XII.—POURSUITES A DÉFAUT DE PAIEMENT. 381
une maison ou une partie de maison (par exemple, un
appartement, une boutique ou une usine) , et qui est resté
pendant plus de trois mois sans la louer, peut réclamer un
dégrèvement de sa contribution foncière, et de celle des
portes et fenêtres pour toute la durée de la vacance ou du
chômage. L’inhabitation ou la vacance ne peut donner
lieu qu’à une demande en remise ou modération (Arr. du
C. d’Etat, 27 déc. 1854 et 21 fév. 1855). La demande doit
être adressée au préfet. Elle peut être présentée à toute
époque de l’année, pourvu qu’elle le soit dans les quinze
jours qui suivent la cessation de la vacance. Il suffit, pour
donner lieu à la remise des contributions, que la vacance
soit au moins de trois mois consécutifs, sans qu’il soit nécessaire
que les trimestres prennent du 1er janvier au 1er
avril, ou du 1er avril au 1er juillet, etc. ; il faut seulement’
que les trois, six, neuf ou douze mois soient complets (Circulaire
du 31 août 1844 ; Résumé des lois et règlements du
10 mai 1849, n" 15 ; Fiquenel, Manuel des contributions directes,
n° 544). La demande doit être rédigée sur papier
timbré quand la cote contre laquelle on réclame est de
30 fr. et au-dessus.

Voyez, à l’égard du mode de déclaration de vacance en
usage dans le département de la Seine, ce que nous disons
ci-après, p. 399, note 1.

717. Toutes les,fois qu’une propriété change de maître,
chaque nouvel acquéreur doit faire inscrire cette mutation
sur le registre spécial que tient le contrôleur. Celte note
doit contenir la désignation précise de la propriété ou des
propriétés qui en sont l’objet, et exprimer à quel titre la
mutation s’est opérée. L’ancien propriétaire est intéressé
à faire opérer lui-même cette mutation, car c’est sur lui
ou contre ses héritiers que se poursuit le recouvrement tant
qu’elle n’a pas été faite (Arr. du C. d’Etat, 23 janv. 1820.) 
SECTION XII.Des 'poursuites à défaut de paiement des confributions.

718. Le contribuable qui n’a pas acquitté, au premier
du mois, le douzième échu de sa contribution pour le mois
précédent, est dans le cas d’être poursuivi. Toutefois, le
percepteur ne peut commencer les poursuites avec frais
qu’après avoir prévenu le contribuable retardataire par
382 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
une sommation sans frais el une contrainte comminatoire.
Ces actes sont envoyés au domicile du redevable, s’il réside
dans la commune : s’il n’y réside pas, ils sont remis
à son principal fermier, locataire ou régisseur, et, à défaut,
à la personne qui le représente. Ils doivent être
remis huit jours avant le premier acte de poursuite qui
donne lieu à des frais ; mais le percepteur n’est pas tenu
de les renouveler pour la contribution d’un même contribuable
dans le courant de l’exercice (Règlement du ministre
des finances du 21 déc. 1839, art. 20 et 21).

Les poursuites comprennent, sans division d’exercices,
toutes les sommes dues par le même contribuable. Aucune
poursuite donnant lieu à des frais, ne peut être exercée
clans une commune qu’en vertu d’une contrainte décernée
par le receveur particulier de l’arrondissement et visée
par le sous-préfet (Même règlement, art. 22 et 23).

Les poursuites en matière de contributions directes sont
exercées par des porteurs de contraintes et par des garnisaires
 ; les porteurs de contraintes agissent dans tous les
degrés de poursuites ; les garnisaires ne sont employés
que pour la garnison collective ou individuelle (Même
règlement, art. 28).

719. A Paris et dans le département de la Seine, les
moyens et degrés de poursuites, en matière de contributions
directes, sont établis ainsi qu’il suit, savoir :
T- -, , ■ ■ . ,• 14"degré. Sommation avec frais.
Poursuites administrâmes, j 2„ ^ GNnimu coiiecliVe ou individuelle.53° degré. Commandement.
4° degré. Saisie.
5e degré. Vente.(Arrêté du Préfet de la Seine du 24 déc. 4859, art. 45 (4) ,, (4) Aux termes du même arrêté (art. 446) , les formules d’actes de pour- i
suites de tous les degrés, jusqu’à la garnison inclusivement, doivent être im- '■
primés sur un papier de couleur différente pour chaque degré, savoir : ■Sommations sans frais, sur papier vert ;Contraintes comminatoires, sur papier rose ; ' :Sommations avec frais, sur papier bleu ;Bulletins de garnison collective, sur papier jaune ;Bulletins de garnison individuelle, sur papier lilas. 'Tous les autres actes peuvent être imprimes ou écrits sur papier blanc.CHAP. V.—SECT. XII.-—-POURSUITES A DÉFAUT DE PAIEMENT. 383
f" DEGRÉ DE POURSUITES. — Sommation avec frais.
730. Cette sommation no peut être faite au contribuable
que huit jours après la délivrance de la sommation
sans frais et de la contrainte comminatoire.

Le coût de la sommation avec frais est fixé ainsi qu’il
suit :
Pour un débet de 40 fr. et au-dessous Ofr. 45 c.Idem au-dessus de 40 fr. jusqu’à 35 fr G 25Idem au-dessus de 35 fr. jusqu’à 70 fr.. ….. 0 50Idem au-dessus de 70 fr. jusqu’à 400 fr. …… 0 75Idem au-dessus de400fr. . . . \ >4 00(Arrêté précité, art. 48).2* DEGRÉ DE POURSUITES. — Garnison collective ou individuelle.
,i£l. Les poursuites par voie de garnison sont employées
contre les contribuables retardataires qui ne se
sont pas libérés trois jours après la sommation avec frais.

La garnison est collective ou individuelle. Elle est collective,
lorsqu’elle a lieu à la fois contre plusieurs redevables
par un seul agent de poursuites. Elle est pratiquée
en vertu de la contrainte décernée pour la sommation
avec irais.

Le coût de la garnison collective est fixé ainsi qu’il
suit :
Pour un débet de 40 fr. et au-dessous . Ofr. 25c.Idem au-dessus de 40 fr. jusqu’à 35 fr 0 50Idem au-dessus de 35 ff. jusqu’à 70 fr. 0 75Idem au-dessus de 70 fr. jusqu’à 400 fr 4 00Idem au-dessus de 4 00 fr 4 25
La garnison est individuelle lorsqu’elle a lieu contre un
seul redevable par un gamisaire à domicile (1). Elle ne
s’exerce qu’en vertu d’une contrainte décernée par le receveur,
et visée par le préfet. Elle ne peut être employée
que trois jours après la garnison collective ou trois jours
après la sommation avec frais, lorsque la garnison collective
n’a pas été exercée. Un contribuable ne peut être
soumis à la garnison individuelle si ses contributions ne
(4) A Paris, les garnisaires sont, choisis parmi d’anciens militaires appartenant
à l’hôtel des Invalides, et doivent se présenter en uniforme au domicile
des contribuables chez lesquels ils sont placés.384 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
s’élèvent à 150 fr. et s’il n’est en retard d’au moins trois
douzièmes. Le garnisaire ne peut rester plus de deux
jours chez un redevable. Il délivre à celui chez lequel il
s’établit un imprimé intitulé : Bulletin de garnison individuelle
à domicile (1). Si le contribuable se libère le jour
même où il reçoit le garnisaire, le comptable ordonne
à celui-ci de se. retirer et le contribuable ne doit que les
frais d’une journée. Le prix de la journée de garnison à
domicile est de 3 fr. sans vivres. Pendant la durée de la
garnison à domicile, l’agent ne peut exercer aucun autre
acte de poursuites (Arrêté du préfet de la Seine du 24 déc.
1859, art. 50 à 57).
3" DEGRÉ DE POURSUITES. — Commandement.
522. Le commandement n’a lieu que trois jours après
l’exercice de la garnison.

Le commandement est fait et signifié par le ministère
d’un porteur de contraintes judiciaires, à la requête du
percepteur. Il porte injonction au contribuable de payer,
dans le délai de trois jours, à peine de saisie et de vente
de ses meubles.

À Paris et dans le département de la Seine, le coût du
commandement est fixé, pour l’original et la copie signifiée,
frais de timbre compris, de- la manière suivante,
plus les droits d’enregistrement lorsqu’il y a lieu, savoir :
Pour un débet de 35 fr. et au-dessus 4 fr. 40Idem au-desssus de 35 fr. jusqu’à 70 fr 4 50Idem au-dessus de 70 fr. jusqu’à 400 fr 2 00Idem au-dessus de 400 fr 2 80(Arrêté du préfet de la Seine du 22 sept. 4874).
Dans les autres localités, le coût du commandement est
fixé d’après le règlement adopté par le préfet du département.

4" DEGRÉ DE POURSUITES. — Saisie.
725. La saisie des meubles et effets est toujours pré(4) 
Par cet acte, le garnisaire déclare au contribuable qu’il s’établit pour
deux jours en garnison réelle dans son domicile, pour avoir paiement des
termes exigibles des contributions, le prévenant, en outre, qu’à défaut de
paiement dans le délai de trois jours, il sera procédé contre lui par voie de
commandement, saisie et vente.CHAP. V.—SEGT. XII.—POURSUITES A DÉFAUT DE PAIEMENT. 385
cédée d’un commandement ; elle ne peut avoir lieu que
trois jours après la signification de cet acte, et en vertu
de l’autorisation spéciale du préfet. Cette autorisation,
accordée d’après l’état que le percepteur produit des contribuables
retardataires, comprend celle de procéder à la
vente. Si le contribuable ne se libère pas dans le délai déterminé,
la saisie est faite par le ministère d’un porteur
de contraintes (1) assisté, de deux témoins, en exécution
d’un mandement délivré par le percepteur.

L’agent judiciaire, en procédant à la saisie, doit se conformer
aux dispositions du Code de procédure civile (art.
583 à 625).
5" DEGRÉ DE POURSUITES. — Vente,
724. Il n’est procédé à la vente des meubles et effets
saisis qu’en vertu de l’autorisation spéciale du préfet.
(4) Suivant l’arrêté du préfet de la Seine du 24 déc. 4859 (art. 84) , il est
alloué, pour le procès-verbal de saisie, indépendamment du prix du papier
timbré et du droit d’enregistrement, s’il y a lieu, savoir :Au porteur de contraintes : fr. c. fr. c.( Original de l’exploit. 0 75 1
Pour un débet de 35 fr. el au-dessus. / Copies à la partie et 5 4 00( au gardien. … 0 25 JPour un débet au-dessus de 35 fr. et i Original . A 50 1 <, n„jusqu’à 70 fr ( Copies 0 §0 ) " UJPour un débet au-dessus de 70 fr. et l Original 2 25 ) , nnjusqu’à400fr }Copies 0 75 f d uuPour un débet au-dessus de 4 00 fr.. - ï Copiesf !" I '.'.'.'.', 4 00 | 4 00Aux témoins :Pour un débet de 70 fr. et au-dessous, à raison de 50 c. chacun, i fr. 00 c.
Pour un débet au-dessus de 70 fr., ;à raison de 75 c. chacun. . . 4 50Au gardien :Pendant les dix premiers jours de garde effective, 4 fr. 50 c. par jour. Pour
les jours suivants, 25 c. par jour, sans que, dans aucun cas, ce salaire puisse
excéder 48 fr.Si le gardien réclame, en outre, le remboursement des frais ou des déboursés,
il est statué par le préfet.Les mêmes taxes sont dues pour le procès-verbal de récolcment dans le cas
où le porteur de contraintes, en se présentant pour saisir, a trouvé une saisie
déjà faite.386 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAIS05S.
Cette vente ne peut avoir lieu que huit jours après la clôture
du procès-verbal de saisie : néanmoins, ce délai peut
être abrégé avec l’autorisation du préfet, lorsqu’il y a lieu
de craindre le dépérissement des objets saisis. La vente est
, affichée et publiée un jour avant son ouverture. La vente
. se fait par un commissaire-priseur dans les villes où ils
sont établis. Toute autre vente est faite par le porteur de
contraintes.

725. Tout contribuable, à qui des frais sont réclamés, a
droit d’exiger la communication des contraintes en vertu
desquelles il est poursuivi, ainsi que des étais de frais sur
lesquels il figure et des originaux des actes judiciaires le
concernant (Arrêté du préfet de la Seine du 24 déc. 1839art.
121).
SECTION XIII.Des moyens comminatoires.

726. A Paris, les receveurs-percepteurs des contributions
sont dans l’usage d’adresser aux contribuables
certains avis officieux qui ne sont point prescrits par
les instructions et règlements. Mais il importe de remarquer
que ces avis ne sont que des actes volontaires
de la part des fonctionnaires dont ils émanent ; que ces
derniers peuvent, s’ils le veulent, se dispenser de les notifier
aux redevables, et diriger sans retard des poursuites
contre eux.

Nous donnerons ici le détail de ces avis qui sont en dehors
des obligations du receveur envers les contribuables.
: 1° II'n’est dû à chaque contribuable qu’une seule sommation
sans frais, et une contrainte comminatoire. Par
conséquent, toutes les fois que le receveur en envoie plus
d’une au même contribuable, dans le cours d’une année,
ce n’est qu’officieusement, et il peut restreindre le nombre
de sommations autant qu’il le veut sans que les contribuables
puissent se plaindre.

2° Entre chaque degré de poursuites, les percepteurs
signifient un acte qu’on appelle contrainte, ou adressent
une lettre au retardataire. Ils renouvellent ou suppriment
à volonté ces avis officieux ; le contribuable ne peut donc
retarder le paiement des douzièmes échus sous le prétexte
que ces actes officieux ne lui ont point été adressés.
CHAP. V.—SEGT. XIV.—RÉCLAMATIONS. ' 387
3° Les lettres ou communications de mandements avant
la notification des actes judiciaires et autres démarches
sans frais que les percepteurs emploient vis-à-vis des retardataires,
ne sont nullement obligatoires, et ils peuvent
s’en dispenser toutes les fois qu’ils le jugent convenable.

Enfin, les paiements qui ont, lieu autrement que par
douzièmes sont aussi le résultat de conventions entre les
redevables et les percepteurs, et ne peuvent être reçus
qu’autant qu’ils s’accordent avec le principe fondamental
du paiement par douzièmes.

Les paiements en usage à Paris pour les personnes qui
ne veulent point s’assujettir à acquitter leurs cotes par
douzièmes, sont :

Les paiements par trimestres, qui s’effectuent au 15
des mois de février, mai, août et novembre de chaque
année ;

Les paiements par moitié, au 15 mars et 15 septembre
de chaque année ;

Et enfin, pour les propriétaires seulement, le paiement
de la totalité de l’année, du 15 au 20 juin, de chaque
aimée.

Le premier paiement, par trimestre ou par moitié des.
cotes mobilières et patente, a lieu, par exception, à l’époque
de l’émission des rôles.
SECTION XIV.Des réclamations.

727. Quatre sortes de réclamations peuvent être formées
en matière de contributions directes : celles en décharge
et en réduction ; celles en remise et en modération.


Il importe de ne point confondre ces différentes espèces
de demandes.

Si le contribuable a été taxé pour un bien ou des facultés
qu’il n’a pas, ou dans une commune où il n’est ni
habitant ni propriétaire, il a droit à une décharge.

Si sa cote, établie dans le rôle où elle doit l’être, est
trop forte, il a droit à une réduction.

Si, justement taxé dans le principe, il perd en totalité
les revenus, objet de la taxe, il a droit à une remise.
388 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Enfin, s’il ne perd qu’une parti » de ces revenus, il n’a
droit qu’à une modération (1).
Décharges et réductions suivant la nature des contributions.Contribution foncière. — Lorsqu’un propriétaire est imposé
dans une commune pour un bien situé dans une
autre, il y a lieu à décharge dans la commune où le réclamant
a été mal imposé. — Lorsqu’une propriété a été
cotisée sous un autre nom que celui du véritable propriétaire,
il y a lieu à mutation de cote. —Lorsqu’un propriétaire
est taxé dans une proportion plus forte qu’un
ou plusieurs propriétaires de la commune, il y a lieu à
réduction du taux commun des autres cotes (Arrêté du
28 floréal an vin). — H y a également lieu à décharge ou
réduction dans le cas de disparition de fonds par suite de
corrosion ou d’envahissement par les eaux, d’incendie et
de destruction totale ou partielle de propriétés bâties
(Loi du 15 sept. 1807).
Contribution personnelle et mobilière. — Il y a lieu à décharge
ou réduction sur la contribution personnelle et
mobilière : 1° pour faux emploi, lorsqu’un contribuable
est taxé dans une commune où il n’a pas de domicile ou
d’habitation meublée, ou lorsqu’il se trouve dans le cas
d’exemption déterminé par la loi ; 2° pour double emploi,
lorsqu’un contribuable se trouve imposé dans deux communes
différentes, quoique n’ayant qu’une seule habitation ;
3° pour surtaxe comparative, lorsque l’évaluation
du loyer servant de base à sa cote mobilière est trop élevée
comparativement à celle des autres contribuables de
(4) La décharge et la réduction sont de justice rigoureuse quand elles
sonl dues, elles ne peuvent être refusées. Ainsi tout contribuable qui a été
indûment ou trop imposé a droit à décharge ou à réduction. :La remise et la modération, ne sont pas de droit strict. Ces sortes d’allégements
s’adressent à la voie gracieuse, et peuvent être accordées intégralement
ou en partie seulement, suivant la laiitude du fonds de non-valeur mis
à la disposition du préfet. H est une autre nature de réclamation en faveur du
contribuable, c’est la demande en décharge de garantie qui se formé dans
le cas où le propriétaire ou le principal locataire a omis de dénoncer au percepteur
le départ d’un locataire un mois avant son déménagement, on bien
de faire constater dans les trois jours le déménagement furtif d’un locataire
ou bien encore lorsque le percepteur fait une fausse application de la loi sur
le privilège du Très or public,CHAI ». V.—SECT. XIV.—RÉCLAMATIONS. 389
la commune (Arrêté du 24 floréal an vin, et loi du 21 avril
1832).
Contribution des portes et fenêtres. — Il y a lieu à décharge
sur cette contribution, lorsqu’un contribuable est
imposé pour des ouvertures qui ne le concernent point
ou que la loi exempte de l’impôt, et lorsqu’il est imposé
plusieurs fois pour les mêmes bâtiments.—Il y a lieu à réduction
lorsqu’il existe des erreurs, soit dans le nombre,
soit dans la nature des portes et fenêtres qui lui sont attribuées.

Contribution des patentes. — Il y a lieu à décharge lorsqu’un
contribuable a été imposé pour une profession qu’il
n’exerce pas ou qtu'il avait cessé d’exercer avant le 1er janvier
de l’année p>our laquelle le rôle est établi, ou lorsqu’il
est imposé plusieurs fois au droit fixe soit dans la
même commune, soit dans des communes différentes, ou
cotisé deux fois au droit proportionnel pour les mêmes
bâtiments. — Il y a lieu à réduction en cas d’erreur dans
la désignation de la classe ou de la profession, dans le
nombre ou la nature des instruments de production, dans’
l’évaluation de la valeur locative servant de base au droit
proportionnel. — H y a encore lieu à réduction en cas de
fermeture des magasins, boutiques et ateliers, par suite
de décès ou de faillite déclarée. —Enfin, il y a lieu-à
transfert de la patente en cas de cession d’établissement
(Instruction ministérielle du 30 fructidor an n, et loi d\>
25 avril 1844, art. 23).
Remises et modérations.
Tout contribuable peut se pourvoir en remise ou modération
dans le cas de perte totale ou partielle de son revenu
d’une année, par suite de grêle, gelée, inondation,
incendie ou autre accident fortuit (Arrêté du 24 floréal
an vin, et loi du 15 sept. 1807)  ; —.pour perte de bestiaux,
lorsque la perte provient d’une épizootie générale qui a affecté
le produit des pâturages consommés sur le sol (Circulaires
des 1er mars 1830 et 21 janv. 1836)  ; — pour maisons
inhabitées, lorsque ces maisons sont consacrées à la
location (Loi des 3 frimaire an vu, 15 sept 1807 et 28 juin
1833)  ; —pour usines en chômage (Décision ministérielle,
3 mai 1832)  ; — pour tout événement postérieur à. l’établissement
du rôle, et qui a mis le contribuable dans
390 TIT. Ier. — BAIL. OU LOUAGE DES MAISONS.
l’impossibilité de se libérer, soit en "totalité, soit en
partie.

Les démolitions totales ou partielles des maisons ou
usinesne donnent lieu, pour l’année pendant laquelle elles
ont été effectuées, qu’à remise ou modération (Arr. du
C. d’Etat, lorjuinl850, lOnov. 1853,10 sept. 1856)  ; mais
la réclamation formée pour la même maison, l’année sui ;
vante, constitue une demande en décharge (Même arrêt
 ! du 10 sept. 1856).
: 728. Tout contribuable qui se croit mal imposé a le
. droit de former une demande en décharge ou réduction
de sa contribution (Lois des 2 mess, an vu, art. 4, 3 nivi
an vu, art. 50, 21 avril 1832, art. 28, et’25 avril 1844,
art. 22).

Mais nul n’est admis à réclamer pour autrui, s’il nejus^
tifie qu’il a qualité pour le faire (Arr. du C. d’Etat, 31 juill.
1833, 9 déc. 1843, 6 juinl844, 11 juin 1853, 22 juin 1858).
Ainsi, à moins de pouvoir spécial, un père n’a pas qualité
pour réclamer au nom de ses enfants majeurs (Arr. du
C. d’Etat, 31 juill. 1833, 21 juin 1851). Il en est de même
d’un fils pour son père, ou d’un gendre pour son beaupère
(Arr. du C. d’Etat, 23 juill. 1838, 28 fév. 1856)  ; d’un
propriétaire pour son fermier ou locataire (Arr. du C. d’Etat,
22 août 1839)  ; d’un fermier ou locataire pour son propriétaire
(Arr. du G. d’Etat, 15 mars 1844, 7 janv. 1857,
5 janv., 1858).

Toutefois, un locataire a qualité pour former, à défaut
du propriétaire de la maison qu’il habite, une demande
en réduction de contribution des portes et fenêtres assise
sur cette maison (Arr. du C. d’Etat, 14 déc. 1853)  ; mais il
ne peut demander ni la décharge d’une cote foncière
inscrite au nom du propriétaire (Arr. du G. d’Etat-, 7 janv.
1857) , ni une réduction de la contribution mobilière
payée parce dernier (Arr. du G- d’Etat, 5 janv. 1858).

729> Ne sont point assujetties au droit de timbre les
réclamations ayant pour objet, une cote moindre de
30 francs (1) et celles relatives aux prestations (2) et aux
poids et mesures (3) , quel que soit le montant de la taxe.
(1) Loi du 24 avril 4S32, art. 28.(2) Instruction ministérielle du 24 juin 4836.(3) Circulaire ministérielle du 34 juill. 4826.GHAP. Y.—SECT. XIV.—RECLAMATIONS. àVi
Ainsi toute demande ayant pour objet une cote de 30 francs
et au-dessus doit être formulée sur papier timbré (1) (Arr.
du C. d’Etat, 20 nov. 1856) , alors même que le dégrèvement
demandé ne s’élèverait pas à 30 francs (Arr. du C.
d’Etat, 9 juill. 1856). L’état de gêne d’un contribuable
n’est pas un motif qui puisse le dispenser de présenter sur
papier timbré une demande sujette au timbre (Arr. du C.
d’Etat, 7 juin 1855).

7S£. Toute demande en décharge ou réduction doit
être accompagnée : 1° d’un avertissement ou d’un extrait
de rôle ;— 2° de la quittance des termes échus, c’est-àdire
des douzièmes échus des contributions (2)  ; —3° s’il
s’agit d’une réclamation sur la contribution foncière, et notamment
d’une réclamation pour démolition ou pour vacance
ou chômage de maison ou usine, on doit joindre à
la demande un extrait de la matrice cadastrale certifié par
le maire, en ce qui concerne la parcelle ou les parcelles
qui font l’objet de la réclamation.

752. Les délais dans lesquels les demandes andécliarge
ou en réduction doivent être formées, sont différents, suivant
les contributions auxquelles s’appliquent les réclamations.


Les réclamations contre la contenance, le classement
ou l’évaluation des propriétés non bâties doivent, à peine
(4) Lorsqu’un même article du rôle comprend plusieurs espèces de contributions
,par exemple, la contribution foncière et celle des portes et fenêtres) ,
c’est le montant total de ces contributions qui sert de base pour savoir si la
réclamation doit ou non être formulée sur papier timbré. Si donc le montant
total des contributions comprises dans l’article du rô:e s’élève à 30 fr. et audessus,
la réclamation doit être faite sur papier timbré, alors même que la
contribution contre laquelle on réclame ne s’élèverait pas à 30 fr. Par exemple,
an même article du rôle, figurent : 4° la contribution foncière pour 40 fr. ;
2° la contribution des portes et fenêtres pour 24 fr. ; total des contributions,
34 fr. Si l’on suppose que la réclamation s’applique à la contribution des
portes el fenêtres, quoique le chiffre de celte contribution soit seulement de
2 ! fr., la réclamation doit cependant être faite sur papier timbré, parce que
le montant total des contributions de l’article du rôle est supérieur à 30 fr.Lorsqu’il s’agit de la contribution foncière, si la parcelle ou les parcelles
qui font l’objet de la réclamation ne donnent pas lieu à une contribution de
3'J fr., la demande peut être présentée sur papier libre, alors même que le
montant total de la cote foncière serait supérieur à 30 fr. {Arr. du C. d’Etat,
30 nov. 48521.(2) Si la réclamation est formée avant l’expiration du premier douzième,
comme il n’y a pas de terme échu, on n’est pas tenude joindre une quittance
[Arr. du C. d’Etat, 43 janv. ; 40 févr, et 47 m ?rs 4858).392 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
de déchéance, être présentées dans les six mois qui
suiventl’émission du premier rôle cadastral. Les demandes
en réduction, présentées après la cessation d’exemption
dont les propriétés jouissaient au moment du cadastre,
ne sont plus recevables après l’expiration des six .mois
qui suivent la publication du rôle dans lequel elles ont été
comprises pour la première fois (1).

Ce délai de six mois est de rigueur, même lorsqu’il s’agirait
d’erreurs matérielles commises soit dans le classement,
soit dans la contenance des parcelles. Mais on est
admis à réclamer à toute époque, soit contre l’application
qui a été faite à une propriété, désignée sur la matrice
cadastrale par sa véritable nature de culture, des évaluations
afférentes à une autre nature de culture, soit contre
le classement d’une propriété dont le revenu a diminué
postérieurement au cadastre, par l’effet d’un événement
extraordinaire ou imprévu et indépendant de la volonté
du propriétaire.

Les propriétaires de propriétés bâties peuvent se pourvoir
à toute époque en décharge ou réduction des contributions
foncière et des portes et fenêtres, en cas de
surtaxe de leurs bâtiments.

Les demandes en décharge ou réduction des contributions
foncière et des portes et fenêtres des 'propriétés bâties,
détruites ou démolies, en tout ou en partie, avant le
1er janvier, doivent être présentées dans les trois mois
de la publication des rôles (2).
(4) Le même délai est applicable aux demandes produites par les acquéreurs
des propriétés non imposées avant l’acquisition qu’ils en ont faites à
l’Etat, au département ou à la commune,(2) Le jour de la publication des rôles et celui de l’échéance ne sont pas
compris dans les trois mois fixés par les lois des 24 avril 4832 et 4 août 4844,
pour la présentation des demandes en décharge ou en réduction {Arr. du C.
d’Etat, 9 juill. 4849). Il en est de même du premier et du dernier jour des
délais accordés dans les autres cas de réclamation {Circulaire du 30 sept.
4846 et ïtésumé des lois et règlements du 40 mai 4849, art. 48).Le délai de trois mois, à partir de la publication des rôles, pour la présentation
des demandes en décharge ou réduction d’impôt, est un délai de rigueur
qui ne peut être dépassé sans que la déchéance soit encourue {Arr. du C.
d’Etat, 43 févr. 4856).Si une réclamation en décharge ou en réduction a été présentée dans les
délais, mais sur papier libre, alors qu’elle eût dû l’être sur papier timbré, et
si pour cette raison elle est renvoyée à son auteur, celui-ci doit la reproduire
ainsi renouvelée avant l’expiration des trois mois de la publication des rôles,'CHAT. V.—SECT. XIV.—RÉCLAMATIONS. 393
Les demandes en décharge ou réduction des contributions
personnelle et mobilière et des patentes doivent
être présentées dans les trois mois de la publication des
rôles,

. Les demandes en réduction de patentes pour cause de,
décès ou de faillite doivent être présentées dans les trois !
mois qui suivent la fermeture des magasins, boutiques ou
ateliers. Les demandes en transfert de patentes.doivent
être présentées dans les trois mois de la cession de l’établissement
(Instruction du 31 juill. 1858, art. 121).

Les demandes en remise ou modération de contributions
de toute nature, motivées pour des événements
malheureux, doivent être présentées dans les quinze
jours qui suivent ces événements (Arr. du C. d’Etat, 13
avril 1833).

Les demandes en dégrèvement de contribution pour démolitions
survenues pendant le cours de l’année doivent,
être présentées dans les quinze jours qui suivent l’aehèvement
de la démolition.

Les demandes en remise ou modération pour vacance
de maison ou chômage d’usines doivent être présentées
dans les quinze jours qui suivent la vacance ou le chômage,
si la vacance ou le chômage a duré plus de trois
mois et moins d’une année, et dans les quinze jours qui
suivent l’année de vacance ou de chômage, si la vacance
a duré plus d’une année (Circulaire ministérielle du 31
août 1844).

Les demandes en décharge et réduction relatives aux
taxes des poids et mesures doivent être présentées, pour
chaque commune, dans les trois mois qui suivent la publication
des rôles, et celles en remise et modération avant
l’expiration de l’année de l’émission de ces mêmes rôles
(Instr. du 17 juin 1840).

Les demandes faites en dehors des délais ci-déssus indiqués
ne sont pas admises.

75,5. Les pétitions doivent indiquer exactement les
sous peine de déchéance {Arr. du C. d’Etal, 20 nov. 4856 et 5 janv. 4858).
Une réclamation adressée au préfet, par la poste, dans les trois mois de la
publication des rôles, mais refusée par ce fonctionnaire à cause de la taxe et
renvoyée au pétitionnaire qni la dépose ensuite au secrétariat de la préfecture
après l’expiration des délais, est frappée de déchéance {Arr. du C.
d’Etat, 49 nov. 4852).18394 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
noms, prénoms, professions et demeures des pétitionnaires,
la nature des contributions relativement auxquelles
on réclame, et les motifs sur lesquels est basée la
demande ; elles doivent aussi être datées et signées.

754. Les pétitions doivent être adressées au préfet,
lorsque les cotisations qui font l’objet de la réclamation
sont établies dans une commune de l’arrondissement
chef-lieu du département ; dans le cas contraire, elles
doivent être adressées au sous-préfet.

755. Les agents de l’administration des contributions
directes sont chargés de l’instruction relative aux réclamations
des contribuables. Ils prennent l’avis des répartiteurs
pour toutes les demandes en décharge ou réduction
concernant les contributions foncière, personnelle et
mobilière et des portes et fenêtres ; du maire seul et du
sous-préfet pour les demandes en décharge ou réduction
qui regardent les patentes, et pour celles en remise ou
modération de toutes natures de contribution.

Le conseil de préfecture est appelé à statuer sur les
demandes en décharge ou réduction de toutes les contributions,
et. sur les demandes en mutation de cote concernant
les contributions foncière et des portes et fenêtres.
Le préfet statue seul, sans la participation du conseil de
préfecture, sur les demandes en remise ou modération, et
dans aucun cas les contribuables ne peuvent demander
une expertise contradictoire, comme aussi les décisions
du préfet ne peuvent être attaquées devant le Conseil
-, d’Etat. Telle est sur ce point la jurisprudence constante
i du Conseil d’Etat. Le préfet statue aussi sur les demandes
i en transfert de patente ; mais ses arrêts sont susceptibles
i d’appel (1).

■ Si le directeur des contributions directes est d’avis qu’il

 ! y a lieu d’admettre la demande, il fait son rapport, et le

• conseil de préfecture statue. Dans le cas contraire, il

' exprime les motifs de son opinion, transmet le dossier à

la sous-préfecture, et invite le réclamant à en prendre

communication et à fane connaître, dans les dix jours, s’il

veut fournir de nouvelles observations ou recourir à la vé(4) 
Les conseils de préfecture jugent, en premier ressort, les réclamations
contre les arrêtés des préfets rendus sur demandes en transfert de patente
{Arr. du C. d’Etat, 49 juill. 4S54 et 24 mars 4859).CHAP. V.—SECT. XIV.—RECLAMATIONS. 393
rification par voie d’experts (1). Si l’expertise est demandée,
les deux experts sont nommés, l’un par le sous-préfet,
l’autre par le réclamant (Lois des 26 mars 1831,
art. 28, et 21 avril 1832, art. 29).

L’expertise peut être demandée pour toutes natures de
contributions, même pour le droit fixe de patente (Arr. du
C. d’Etat ; 13 juin et 14 juill. 1845. et circul. du 6 sept.
1845).

Au cas d’expertise, le contrôleur des contributions fixe
le jour où il se rendra sur les lieux pour procéder à la vérification
demandée, en prévient, au moins dix jours à
l’avance, les dieux experts, le réclamant et le maire de la
commune, et fait connaître au réclamant qu’il a la faculté
d’assister aux (opérations, ou de s’y faire représenter, par
un fondé de pouvoir. Les experts se rendent sur les lieux
en présence de deux répartiteurs, s’il s’agit de contributions
foncière, personnelle et mobilière, des portes et fenêtres
ou de la prestation en nature, et du maire ou de
l’adjoint, s’il s’agit de l’impôt des patentes (2) (Arrêté du
24 flor. an vin, art. 5, 8, 9 et 10 ; loi du 25 avril 1844,
art. 22).

Le contrôleur rédige le procès-verbal des dires des
experts, joint son avis et transmet le tout au directeur, qui
fait un second rapport, et le conseil de préfecture statue
(Arrêté du 24 flor. an vin, art. 6, et Instruction ministérielle
du 30 sept. 1831).

S’il y a eu expertise et rejet de la demande, les frais
d’expertise sont supportés par le réclamant, et acquittés
entre les mains du percepteur, en vertu d’une ordonnance
du préfet (Arrêté précité, art. 18 et 20). Si la demande
est admise, les frais d’expertise sont mis à la charge de la
commune, de l’Etat ou du fonds de non-valeur, selon les
contributions dont il s’agit.

Les contribuables dont les demandes ont été rejetées
peuvent se pourvoir devant le Conseil d’Etat contre les
(1) Tout contribuable à qui l’avis du directeur, en rejet de sa demande,
n’a pas élé notifié, a droit de faire annuler la décision du conseil de préfecture
{Arr. du C. d’Etat, 44 oct. 4833).(2) Si le maire ou les répartiteurs, le réclamant ou son fondé de pouvoir,
ne se représentent pas, il est fait mention au procès-verbal de leur convocation
et de leur absence,' et il est passé outre {Loi du % messidor an 8, art. 26,
33 et 407).396 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
décisions du conseil de préfecture. Us doivent déposer
leur requête dans les bureaux de la préfecture (1) ou au
secrétariat du Conseil d’Etat dans les trois mois qui suivent
la notification qui leur est faite du rejet de leur demande.
— Quand il s’agît d’une cote de 30 francs et audessus,
la requête doit être rédigée sur papier timbré ;
quand la cote est inférieure à 30 francs, la requête n’est
pas assujettie au timbre. — Le réclamant n’est tenu d’accompagner
sa requête que de la notification, c’est-à-dire
de la lettre d’avis de la décision du conseil de préfecture,
qui lui a été adressée par le directeur des contributions
directes. Mais si le réclamant juge utile de joindre à sa
demande une copie entière des rapports sur lesquels la
décision du conseil de préfecture est intervenue, cette
copie lui est délivrée à raison de 75 centimes le rôle pour
frais d’expédition, non compris le papier timbré (2) (Arr.
du G. d’Etat, 26 avril 1851). — Le recours au Conseil
d’Etat n’est soumis qu’au droit de timbre, et peut être
transmis au Gouvernement, sans frais par l’intermédiaire
du préfet (Loi du 21 avril 1832, art. 30).—Les mémoires
et rapports d’expert produits à l’appui des réclamations
sont soamîs au droit de timbre et d’enregistrement (Circulaire
de l’adm. descontrib. directes du 12 fév. 1873).
SECTION XV.Modèles de réclamations.

756. Pour l’utilité des contribuables, nous donnons ici
quelques modèles de réclamations qui se rapportent aux
cas les plus ordinaires.

Il importe de rappeler : 1° qu’une seule pétition suffit pour
les contributions comprises dans un même article du rôle ;
2° que l’avertissement et la quittance des termes échus doivent
être joints à la pétition ; 3° que si la cote contre laquelle
on réclame est de 30 fr. et au-dessus, la demande doit être
faite sur une feuille de papier timbré au prix de 50 cent.,
(4 ) Les recours au Conseil d’État ne peuvent être valablement déposés dans
les sous-préfectures {Arr. du C. d’Etat, 22 mars 4855).(2) Le papier timbré n’est obligatoire que pour les pièces à produire à l’appui
de recours ayant pour objet des cotes de 30 fr. et au-dessus {Circulaire
ministérielle du 4 7 avril 4833).CHAP. V.—SECT. XV.—MODELES DE RÉCLAMATIONS. 397
tant pourles quatre contributions directes que pour loutes
les taxes assimilées auxdites contributions, telles que taxes
sur biens de mainmorte, sur prestation, sur chevaux et
voilures, chiens, billards et cercles, etc.  ; 4° que la demande
doit être adressée au sous-préfet pour les contributions
établies dans une commune de l’arrondissement, et au
préfet pour les contributions établies dans une commune
de l’arrondissement chef-lieu de département ; 5° qu’à
Paris, les demandes doivent être adressées au préfet de
la Seine ou remises aux-mairies.
Contribution personnelle et mobilière. — Double taxe dans la même
commune.A…, le… 48…
Monsieur le sous-préfet,J’ai l’honneur de vous exposer que je suis imposé par double emploi à la
contribution personnelle et mobilière sous les articles (désigner ces articles) 
du rôle do la commune de…, ainsi que le constatent les deux avertissements
ci-joints.Je demande, en conséquence, la décharge de l’une des deux contributions.
J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande : 4° feuille d’avertissement ; 2° quittances des fermes
échus.) Contribution personnelle et mobilière. — Imposition dans deux commîmes,
quoique n’ayant qu’une seule habitation.A…, le… 48…
Monsieur le sous-préfet,
J’ai l’honneur de vous exposer que j’ai cessé d’habiter au mois de… la
commune de… pour fixer ma résidence dans la commune de…, el que, pour
l’exercice courant, je suis imposé dans mon ancienne et dans ma nouvelle
résidence à la contribution personnelle et mobilière, ainsi qu’il résulte des
deux avertissements ci-joints, ce qui constitue un double emploi puisque je
n’ai conservé aucun logement dans la commune de mon ancien domicile. En
conséquence, je demande la décharge de la cote dans la commune de… que
j’ai cessé d’habiter.J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande : 4° feuille d’avertissement ; 2° quittances des termes
échus.) Contribution personnelle et mobilière. — Décès.A…, le… 48…
Monsieur le sous-préfet,J’ai l’honneur de vous exposer que mon père (ou mon mari, mon frère, ou
mon oncle, ; indiquer les uoms et prénoms des contribuables, tels qu’ils sont
portés au rôle) est décédé le… (4 ).(4) Si le décès est postérieur au 4" janvier, la cote personnelle et mobi18.398 T1T. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.En conséquence, je demande la décharge de la contribution personnelle et
mobilière à laquelle il a été imposé, pour l’année courante, au rôle de la
commune de…, sous l’article…J’ai l’honneur d’être, etc., {Joindre à la demande : 4" feuille d’avertissement ; 2" quittances des termes
échus.) Contribution mobilière. — Surtaxe comparative.A…, le… 48…
Monsieur le sous-préfet.J’ai l’honneur de vous exposer que l’évaluation du loyer d’habitation qui sert
de base à ma cotisation mobilière est trop élevée proportionnellement aux
autres loyers de la commune et notamment de ceux attribués aux sieurs (indiquer
les noms des contribuables dont on prend les habitations comme termes
de comparaison) , qui occupent des logements plus importants que le mien et
qui cependant sont imposés à un taux inférieur ;Je demande que mon loyer imposable soit réduit à la somme de…,J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande : 4 » feuille d’avertissement ; 2° quittances des termes
échus.) Contributions foncière el des portes el fenêtres. —Démolition de maison
ou- usine antérieurement au 4™ janvier (4).A…, le… 48..
Monsieur le sous-préfet,J’ai l’honneur de vous exposer que j’ai fait démolir une maison dont je suis
propriétaire et, qui figure à la matrice cadastrale sous le n0…, delà section…,
pour un revenu de… ; que celte démolition a été terminée avant le mois de
janvier de la présente année, et que celle maison était imposée pour … ouvertures
(indiquer le nombre des portes cl fenêtres soumises à l’impôt).Je demande, en conséquence, la décharge des contributions foncière el des
portes et fenêtres qui sont afférentes à ladite maison.J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande : 4° feuille d’avertissement ; 2° quittances des termes
échus ; 3° extrait de la matrice cadastrale.) lière doit être acquittée intégralement par la succession ; il est, dans ce cas,
inutile de réclamer. — Si le décès est antérieur au 4" janvier, et que les
héritiers occupent ou aient à leur disposition le logement du contribuable
décédé, ils ne sont en droit de réclamer que la décharge de la taxe personnelle ;
ils sont tenus de payer la cole mobilière (Arr. du C. d’Etat, 22 déc.
4852, 22 mars 4855,40 déc. 4856, 44 févr. et 27 mai 4857).(4) Le contribuable doit demander la décharge, si la démolition a eu lieu
avant le 4" janvier de l’année courante ; il doit demander la réduction, si la
démolition a eu lieu postérieurement au 4er janvier de l’année courante.CHAR. V.—SEGT. XV.—MODÈLES DE RÉCLAMATIONS. 399Contributions foncière el des portes el fenêtres. — Démolition de maison
ou d’usine postérieurement au 4" janvier.A…., le…. 48….
Monsieur le sous-préfet,J’ai l’honneur de vous exposer que j’ai fait démolir une maison dont je suis
propriétaire, dans la commune de…, et qui figure à la matrice cadastrale sous
le n°…. de la section pour un revenu de ; que cette démolition, commencée
le… a été terminée le…, et que cette maison était imposée pour… ouvertures
(indiquer le nombre des portes et fenêtres soumises à l’impôt).Je demande, en conséquence, la réduction des contributions foncière et des
portes et fenêtres afférentes à ladite maison à partir du mois qui a suivi le
commencement de la démolition.
J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre les pièces indiquées dans le modèle ci-dessus.) Contribution foncière. — Vacance de maison (4) ,A…, le… 48…
Monsieur le sous-^réfet,J’ai l’honneur de vous exposer que je suis propriétaire d’une maison sise
à…., rue… (ou dans la commune de…) , qui est vacante en totalité depuis
le… (dans le cas où la vacance n’est que partielle, il faut indiquer en quoi
elle consiste, si c’est le quart, le tiers ou la moitié de la maison, ou bien si
c’est un appartement, etc.) , malgré toutes les démarches que j’ai pu faire
pour la louer (on pour louer la partie inhabitée).Cette maison figure sous le n0…, section… de la matrice cadastrale pour
un revenu de…Je demande qu’il me soit fait remise des contributions foncière et des portes
et fenêtres afférentes à celte propriété (ou à la partie vacante) depuis la nonhabitation.J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande : 4" feuille d’avertissement ; 2° quittances des fermes
éehus ; 3° extrait de la matrice cadastrale.) Ce modèle est sans objet pour Pans, et’pour ie déparlement de la Seine.Contribution des portes et fenêtres. — Erreur dans le nombre des
ouvertures.A…, le… 48,..
Monsieur le sous-préfet,
J’ai l’honneur de vous exposer que je suis propriétaire (ou locataire) d’une(4) Dans le département de la Seine, les déclarations de vacance sont trimestrielles,
elles suivent l’époque des termes de loyers qui sont janvier, avril,
juillet et octobre : elles ne sont rccevables que dans le premier mois du trimestre.
A Paris, les contribuables doivent, dans ce délai, faire leur déclaration
chez le percepteur, et dans la banlieue, à la mairie. La déclaration est
inscrite sur un registre à ce destiné et il est donné au contribuable un récépissé
de sa déclaration. — Les demandes pour vacances de maison ou chômage
d’usine rentrent dans la catégorie des demandes en décharge ou réduction
et sont, lorsque la cote dépasse 30 fr., soumises au droit de 60 c, et le reçu400 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.maison sise à…, rue…, n0…, laquelle est imposée pour… portes et fenêtres,
quoiqu’elle n’en ait que… _Je demande la rectification de l’erreur commise à mon préjudice et la
réduction de la contribution.J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande : 4° feuille d’avertissement: 2 » quittances des termes
échus.) Contribution des portes et fenêtres. — Erreur dans la catégorie dès
ouvertures.A…, le… 48…
Monsieur le sous-préfet,
J’ai l’honneur de vous exposer que je suis propriétaire (ou locataire) d’une
maison sise à…, rue…, n0…, laquelle est imposée pour deux portes cochères,
bien qu’elle n’ait qu’une porle cocbère et une porto simple, ce qui constitue
une surtaxe, à raison de la catégorie qui est assignée à cette dernière ouverture.En conséquence, je demande la rectification de l’erreur et la réduciion de
la contribution.J’ai l’honneur d’être, etc.
(Joindre à la demande : 4 ° feuille d’avertissement ; 2° quittances des termes
échus.) Contribution- des patentes. — Cessation de profession antérieurement
au 4cr janvier (4).
Monsieur le sous-préfet,
J’ai l’honneur de vous exposer qu’ayant cessé depuisle…, du mois de…,
la profession de…, pour laquelle j’ai été porté au rôle des patentes, et que
n’exerçant aucune autre profession imposable, je demande la décharge des
droits."J’ai l’honneur d’être, etc.
(Joindre à la demande : 4 ° feuille d’avertissement ; 2" quittances des termes
échus.) Contribution des patentes. — Cession d’établissement.Monsieur le sous-préfet,J’ai l’honneur de vous exposer que depuis le… de l’année courante, j’ai
cédé au sieur… (indiquer les nom et prénoms du cessionnaire) mon établissement
de…, et que n’exerçant plus aucune profession imposable, je
demande le transfert des droits de patente à mon successeur, et qu’il soit en
conséquence tenu de payer les douzièmes de ma patente à partir de l’époque
sus-indiquée.J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande : 4° feuille d’avertissement ; 2° quittances des ter
mes échus.) délivré par le percepteur est assujetti au droit de timbre de 40 c.Lorsque les vacances des trimestres suivants sont identiques à celles dé
clarées pour le premier trimestre, le contribuable, en représentant au percep
tour le ou les reçus par lui délivrés, est exempté du nouveau paiement d
droit de timbre de 60 c. et de quittance de40c. (Cire, de l’adm. descontrib
directes du 44 fév. 4872.) (4) 11 n’y a pas lieu à dégrèvement, si la cessation est postérieure ai
4cr Janvier de l’année à laquelle le rôle se rapporte.CHAP. VI. — LOIS ET RÈGLEMENTS DE POLICE. 401Contribution des patentes. — Droit proportionnel.A…, le… 48…
Monsieur le sous-préfet,J’ai l’honneur de vous exposer que la valeur locative de… fr., qui sert de
base au droit proportionnel de ma patente, est trop élevée, attendu que je ne
paie réellement que… de loyer, ainsi que je puis en justifier (ou attendu que
les locaux que j’occupe ne pourraient être loués plus de… fr., —ou bien, —
attendu que je sous-loue une partie de ma location à raison de… fr., ce qui
réduit le prix de mon loyer à… fr.)  ;En conséquence, je demande une réduction sur les droits de patente.
J’ai l’honneur d’être, etc.Demande en remise ou modération. — Perle de revenu. — Incendie survenu
postérieurement au- ia janvier (4).A…, le… 48…
Monsieur le sous-préfet,J’ai l’honneur de vous exposer que le… un incendie s’est déclaré dans la
maison désignée dans l’extrait ci-joint de la matrice cadastrale, et dont je suis
propriétaire, et a consumé, non-seulement le bâtiment, mais encore tout ce
qu’il renfermait, savoir… (désigner sommairement la nature et la valeur des
objets détruits ou endommagés.. Celte perte peut être estimée pour le bâtiment
à…, et pour les objets mobiliers à…J’ose espérer, monsieur le sous-préfet, que vous voudrez bien me faire
obtenir la remise des contributions foncière et des portes et fenêtres, afférentes
à ladite maison.J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande la feuille d’arerjïssement..Taxe sur les chiens. — Chien jmdûmen-t compris dans le rôle.A…. le… 48..,.
Monsieur le sous-préfet,
J’ai l’honneur de vous exposer que c’est par erreur que j’ai été taxé pour
un chien non déclaré, attendu que je n’en suis possesseur que depuis le
2 janvier dernier. En conséquence je demande la décharge de la triple taxe
à laquelle j’ai été indûment imposé.
J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande: 4° feuille d’avertissement ; S" quittance des termes
échus.) Chiens de deuxième catégorie imposés à la première.A…, le…. 48….
Monsieur le sous-préfet,
J’ai l’honneur de vous exposer que c’est sans doute par erreur que j’ai été(4) Si le sinistre est antérieur au 4er janvier de l’année courante, le contribuable
doit demander la décharge. Mais soit que l’événement ait eu lieu
antérieurement ou postérieurement au 4" janvier, la demande doit, dans tous
les cas, être présentée dans les quinze jours qui suivent le sinistre.402 TIT. Ier. —• BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.taxé, contrairement à ma déclaration, pour un chien de la première catégorie,
attendu que mon chien est consacré à la garde de mon magasin de… (indiquer la
nature du commerce) (ou à la garde de mon habitation). Or, comme la destination
de mon chien pour la garde est exclusive, c’est-à-dire que je ne
le iaisse pas circuler librement dans les apparlments ni dans les rues, qu’il
ne m’accompagne point dans mes promenades, je demande que ma taxe
soit réduite à la somme de… afférente aux chiens de la deuxième catégorie.J’ai l’honneur d’être, etc.(Joindre à la demande : 4" feuillet d’avertissement ; 2° quittances des
termes échus.) 
CHAPITRE VI.
lîes lois et régies », emts de poliee.

557. Les propriétaires et les locataires, se trouvant
aussi en rapport avec l’autorité publique relativement à.
l’exécution des lois et règlements de police, il est nécessaire
d’indiquerlesprincipes généraux qui régissent cette
matière.

Nous diviserons ce chapitre en quatre sections.
SECTION PREMIÈRE.Des logements insalubi'es.

758. La loi du 13 avril 1.850, modifiée par la loi du
23 mai 1864, porte :
Art. 4 e"'. Dans toute commune où le conseil municipal l’aura déclaré
nécessaire par une délibération spéciale, il nommera une commission chargée
de rechercher et indiquer les mesures indispensables d’assainissement des
logements et dépendances insalubres mis en location ou occupés par d’autres
que le propriétaire, l’usufruitier ou l’usager (4). Sont réputés insalubres les
logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à
la vie ou à la santé de leurs habitants.2. La commission se composera de neuf membres au plus, et de cinq au
moins. En feront nécessairement partie un médecin et un architecte ou tout
autre homme de l’art, ainsi qu’un membre du bureau de bienfaisance et du
conseil des prud’hommes, si ces institutions existent dans la commune, La
présidence appartient au maire ou à l’adjoint. Le médecin et l’architecte(4) C’est seulement la location à litre d’habitation qui peut être interdite.
Ainsi le propriétaire conserve toujours le droit de louer pour l’emmagasinage
des marchandises ou tout autre emploi. D’un autre côté, l’habitation par le
propriétaice des lieux insalubres ne peut lui être interdite. En effet, pour
ce qui regarde l’intérieur même du domicile du propriétaire, ses appartements,
la loi a cru devoir s’arrêter et le laisser libre. Le législateur a pensé
qu’on ne pouvait lui défendre que, ce qui nuit à autrui ; s’il veut se nuire à luimême,
la loi ne peut l’en empêcher.' CHAP. VI.—SECT. lre.—LOGEMENTS INSALUBRES. 403pourront être choisis hors de la commune. La commission se renouvelle tous
les deux ans par tiers ; les membres sortants sont indéfiniment rééligibles. —
Dans les communes dont la population dépasse 50,000 âmes, le conseil
municipal pourra, soit nommer plusieurs commissions, soit porter-jusqu’à
vingt le nombre des membres de la commission existante. — A Paris le
nombre des membres pourra être porté jusqu’à trente.3. La commission visitera les lieux signalés comme insalubres. Elle déterminera
l’état d’insalubrité, et en indiquera les causes, ainsi que les moyens
d’y remédier. Elle désignera les logements qui ne seraient pas susceptibles
d’assainissement.4. Les rapports de la commission seront déposés au secrétariat de la
mairie, et les parties intéressées mises en demeure d’en prendre communication
et de produire leurs observations dans le délai d’un mois.5. A l’expiration de ce délai, les rapports et observations seront soumis
au conseil municipal, qai déterminera : 4° les travaux d’assainissement et
les lieux où ils devront être entièrement ou partiellement exécutés, ainsi que
les délais de leur achèvement ; 2° les habitations qui ne sont pas susceptibles
d’assainissement.6. Dn recours est oiavert aux intéressés contre ces décisions devant le
conseil de préfecture, clans le délai d’un mois à dater de la notification de
l’arrêté municipal. Ce recours sera suspensif.7. En vertu de la décision dn conseil municipal ou de celle du conseil de
préfecture, en cas de recours, s’il a élé reconnu que les causes d’insalubrité
sont indépendantes du fait du propriélaire ou de l’usufruitier, l’autorité municipale
lui enjoindra, par mesure d’ordre et de police, d’exéculer les
travaux jugés nécesaires (4).(4) Dans le cas où une maison est déclarée insalubre, le conseil de préfecture
ne peut s’opposer à l’habitation par le propriétaire, encore bien que
la maison serait reconnue non susceptible d’assainissement (Arr. du C.
d’Etat, 2.9 déc. 4839 ; D., n. 59, 3). Mais les dispositions de la loi sont
applicables aux loges de concierge reconnues insalubres {Arr. du C. de
d’Etal, 3 déc. 4864, S.-Y.65.2.482 ;.•Jugé par le conseil de préfecture de la Seine le 4" juin 4868 que la loi
relative à l’assainissement des logements insalubres ne s’applique pas à l’insalubrité
causée par l’industrie du locataire (Gaz. des Trib., 3 août 4868).Bien que le caveau dans lequel se trouve la pierre d’extraction de la fosse
d’aisances d’une maison soit en communication avec une cuisine, le propriétaire
ne pout être contraint par le conseil municipal à murer l’entrée de
ce caveau, si cet état dechosesn’estpasune cause d’insalubrité permanente pour
les personnes employées dans la cuisine {Arr. du- C. d’Etat, 9 janv. 4868,
S.-Y. 69.2.326).Le propriétaire du sol est tenu de l’exécution des travaux d’assainissement
alors même qu’il s’agit de logements construits par le locataire et
sans distiaguer entre le cas où ces constructions sont la propriété du locataire
el celui où elles appartiennent au bailleur {Arr. du C. d’Etat, du 7 avril
4865 ; S.-V.65.2.358, Arr. de la C. de Paris, ch. correct., 7 févr. 4868 ;
Gaz., des trib., 24 févr. 4868). —Mais il a élé jugé en sens contraire que
l’exécntion des travaux ne peut êlremise à la charge du propriétaire, lorsque,
aux ternies des conventions entre lui et les.locataires, les constructions
déclarées insalubres pourront être enlevées par ces derniers à l’expiration
do leur jouissance. M. Des Cilleuls, Comment, de la loi du 43 avril 4859,
n°37 et suiv., est également d’avis que la responsabilité du propriétaire est
dégagée, lorsque les construclions appartiennent au preneur.404 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.8. Les ouvertures pratiquées pour l’exécution des travaux d’assainissement
seront exemptées, pendant trois ans, de la contribution des portes et
fenêlres.9. En cas d’inexécution, dans les délais déterminés, des travaux,jugés
nécessaires, et si le logement continue d’êlre occupé par un tiers, le propriélaire
ou l’usufruitier sera passible d’une amende de seize francs à cent
francs. Si les travaux n’ont pas été exécutés dans l’année qui aura suivi la
condamnation, et si le logement insalubre a conlinué d’être occupé par un
tiers, le propriétaire on l’usufruitier sera passible d’une amende égale à la
valeur des travaux, et pouvant être élevée au double (f).40. S’il est reconnu que le logement n’est pas susceptible d’assainissement
et que les causes d’insalubrité sont dépendantes de l’habitation elle-même,
l’autorité municipale pourra, dans le délai qu’elle fixera, en interdiro provisoirement
la location à litre d’habitation. L’interdiction absolue ne pourra
être prononcée que par le con=eil de préfecture, et, dans ce cas, il y aura
recours de sa décision devant le Conseil d’Etat. Le propriétaire ou l’usufruitier
qui aura contrevenu à l’interdiction prononcée sera condamné à une
amende de seize à cent francs, ei, en cas <io ruciuive dans l’année, à une
amende égale au double de la valeur localive du logement interdit.44. Lorsque, par suite de l’exécution de la présente loi, il y aura lieu à
résiliation des baux, cette résiliation n’emportera en faveur du locataire
aucuns dommages-intérêts (2).42. L’article 463 du Code pénal sera applicable à toutes les conlraventions
ci-dessus indiquées.43. Lorsque l’insalubrité est le résuliat de causes extérieures et permanentes,
ou lorsque ces causes ne peuvent être détruites que par des travaux
d’ensemble, la commune pourra acquérir, suivant les formes et l’accomplissement
des formalités prescrites par la loi du 3 mai 48'ii, la totalité des
propriétés comprises dans le périmètre des travaux. Les portions de ces propriétés
qui, après l’assainissement opéré, resteraient en dehors des alignements
arrêtés pour les nouvelles constructions, pourront être revendues aux
enchères publiques, sans que, dans ce cas, les anciens propriétaires ou leurs
ayants droit puissent demander l’application des articles 60 et 64 de la loi
du 3 mai 4844.44. Les amendes prononcées en vertu delà présente loi seront attribuées en
entier au bureau ou établissement de bienfaisance de la localité où sont situées
les habitations à raison desquelles ces amendes auront été encouiues (3).(4) Les contraventions aux dispositions de la loi sur les logements insalubres
sont déférées au tribunal de police correctionnelle {Circulaire du Ministre
de l’agriculture, du commerce et des travaux publics, du 5 févr. 4858).(2) Il résulte des explications données lors de la discussion de la présente
loi, spécialement lors du vote de l’art. 44, que le propriétaire qui ne veut
pas exécuter les travaux prescrits par l’autorité municipale, ou auquel, soit
l’autorité municipale, soit l’autorité supérieure, a interdit la location, à titre
d’habitation, de sa propriété, peut demander la résiliation des baux et
expulser les locataires avant le terme, el que ceux-ci n’ont droit à aucuns
dommages et intérêts à raison de cette résiliation. « Le droit dont le propriétaire
use en pareil cas, dit M. Duvergier {Coll. des lois, année 4S50, p. 433,
note 2) , est conforme à l’intérêt bien entendu des locataires. »(3) A Paris et dans les villes où existent plusieurs bureaux de bienfaisance,
les amendes appartiennent à celui d’entre eux dans la circonscription duquel
est situé l’immeuble déclaré insalubre.CBAP. VI.—SECT. II.—VOIRIE EN GÉNÉRAL. 405SECTION II.De la voirie en général,

739. La voirie est cette partie de l’administration qui
a pour objet la police des rues, des chemins, l’alignement
el la solidité des bâtiments, etc. ■

Elle se divise en grande et petite voirie.

La grande voirie comprend les routes impériales et départementales,
les fleuves et rivières navigables et flottables,
ainsi qms les chemins de halage, les canaux et
leurs francs bords, les chemins de fer et toutes les rues
de Paris.

La petite voirie embrasse seulement les chemins vicinaux,
les rues des communes, la salubrité, la sûreté et la
liberté de ces chemins et rues.

740. La grande voirie rentre dans les attributions des
préfets des départements.

La petite voirie est dans les attributions du pouvoir municipal.


741. Les obligations auxquelles les propriétaires riverains
de la voie publique sont assujettis concernent notamment
:

1° L’alignement etla hauteur des constructions joignant
la voie publique (1)  ;
(4) Tout propriétaire joignant la voie publique dépendante de la grande ou
de la petite voirie, chemins, routes, fleuves, rivières, canaux, qui veut élever
ou réparer des bâtiments ou clôtures, est tenu à la demande préalable d’un
alignement.L[alignement est donné en matière de grande voirie par le préfet, et en
matière de petite voirie par le maire, mais celui-ci doit se conformer ponctuellement
au plan adopté à l’avance, s’il en existe un. Les alignements sont
donnés sans frais, excenté à Paris où les droits sont fixés d’après un tarif
(Voy. p. 424).L’arrêté du préfet peut être attaqué devant le ministre de l’intérieur et devant
le Conseil d’Etat. L’arrêté du maire peut être attaqué successivement
devant le préfet, le ministre de l’intérieur et le Conseil d’Etat.La répression des contraventions aux arrêtés du préfet est soumise en première
instance au conseil de préfecture, et en appel au Conseil d’Etat.
_ Les contraventions aux arrêtés du maire sont portées devant le tribunal de
simple police. Les jugements de ce tribunal peuvent être attaqués par voie
d’appel, lorsque les amendes, restitutions et autres réparations civiles excèdent
la somme de cinq francs, outre les dépens (C. d’inst. crim., art. 472).19406 TIT. Ier.— BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
2° L’établissement ou l’entretien du pavage (1) et des
trottoirs (2)  ;
Dans ce cas, l’appel est porté devant le tribunal correctionnel (Même Code,
art. 474).En ce qui touche la hauteur des constructions, les maires ont le droit de la
fixer eu égard à la largeur des rues. Ils peuvent prendre à ce sujet des arrêtés
en forme de règlements permanents, lesquels sont exécutoires lorsqu’ils n’ont
pas été réformés par le préfet dans le mois de leur réception {Loi du 48 juill.
4837, art. 44).A l’égard des constructions dans la ville de Paris, voyez p. 442.(4) Relativement à la question de savoir qui, de la commune ou du propriétaire,
doit payer les dépenses du premier pavage, un avis du conseil d’Etat,
du 25 mars 4807, a déclaré qu’on doit à cet égard suivre l’usage établi dans
chaque localité jusqu’à ce qu’il ait élé statué par un règlement général sur
cette partie de la police publique. Ainsi le conseil d’Etal ayant toujours considéré
cet avis comme obligatoire, c’est aux anciens usages qu’il faut recourir,
soit qu’il s’agisse de l’établissement du premier pavage, soit qu’il s’agisse
seulement de son entretien. L’usage est reconnu et constaté, après enquête,
par un arrêté du préfet. Selon celte jurisprudence, lorsque l’administration
estime que, d’après l’usage, la dépense du pavage et de l’entretien d’une rue
est à la charge des riverains, elle leur enjoint d’y pourvoir el, en cas de refus,
elle fait, après mise en demeure, exécuter les travaux, dont la dépense est
recouvrée sur un rôle rendu exécutoire par le préfet. En cas de réclamation,
c’est le conseil de préfecture qui est appelé à statuer. ,.(2) La loi du 7 juin 4845, modifiée par le décret du 25 mars 4S32, porte :
« Art. 4". Dans les rues et places dont les plans d’alignement ont élé
fixés par arrêté préfectoral, et où, sur la demande des conseils municipaux,
rétablissement de trottoirs est reconnu d’utilité publique, la dépense de construction
esl répartie, entre les communes et les propriétaires riverains, dans
i.a proportion et après l’accomplissement des formalités déterminées par les
•articles suivants. —Art. 2. La délibération du conseil municipal, qui provoque
.•a déclaration d’utilité publique, doit désigner, en même temps, les rues et
■« laces où les trottoirs doivent être établis, arrêter la direction des travaux
lelon les matériaux entre lesquels les propriétaires ont été autorisés à faire
un choix et répartir la dépense entre la commune et les propriétaires. —
Art. 3. Il est procédé à une enquête de eommodo et incommodo. Dn
arrêté préfectoral statue définitivement tant sur l’utilité publique que sur
les autres objets compris dans la délibération du conseil municipal. —Art. 4.
La portion de dépense à la charge des propriétaires est recouvrée dans la
forme déterminée par la loi de finances du 25 juin 4844 (c’est-à-dire sous
forme de terme payable en numéraire et recevable comme cotisation municipale).
— Art. 5. Il n’est pas dérogé aux usages en vertu desquels les frais de
construction des trottoirs, seraient à la charge des propriétaires riverains,
soit en totalité, soit dans une portion supérieure à la moitié de la dépense
totale. »11 résulte de ce dernier article que la répartition déterminée par l’art. 2
n’est applicable uniquement qu’aux lieux où les usages ou coutumes ne s’en
occupent pas (Rapport à la chambre des pairs, 24 mai 4845).Les frais d’entretien et de reconstruction des trottoirs sont répartis entre
la commune elles propriétaires riverains, dans les mêmes proportions que les
frais de premier établissement (Rapport à la Chambredes députés, 25 avril 4 845).CHAP. VI.—SECT. II.—VOIRIE EN GÉNÉRAL. 407
3° Le balayage et nettoiement de la voie publique (1)  ;
(4) Aux termes de l’art. 474, n° 3, du Code pénal, ceux qui ont négligé de
nettoyer les rues ou passages dans les communes où ce soin esl laissé à la
charge des habitants, sont passibles de 4 à 5 fr. d’amende. Ordinairement
des arrêtés municipaux pourvoient à cet objet, et ceux qui ne s’y conforment
pas encourent l’amende de 4 à 5 fr. prévue par l’art. 474, n" 45, du Code
pénal.L’obligation du balayage des rues est à la charge du propriétaire seul, quand
il habite la maison et alors même qu’il n’y habite pas. si elle n’est pas louée
(Cass., 5 sept. 48S2, 6 avril et 40août4833, 28 juin 4S64, 7 oct. 4867).De même, le balayage du devant des maisons est une charge de la propriété,
en sorte que les propriétaires peuvent, bien queleur maison soit occupée
par des locataires, être poursuivis personnellement, s’ils ne font pas balayer,
à défaut par ceux-ci de le faire (Cass., 4 mai 4848).Lorsque la maison est louée à un principal locataire, celui-ci est tenu de
l’obligation du balayaige ; il ne peut s’en affranchir sous prétexte qu’il n’habilerail
pas la maison, et que le soin du balayage serait à la charge d’un des
locataires dont il ne fait point d’ailleurs connaître le nom (Cass., 40 août
4833).Si la maison esl loviée à plusieurs locataires, le balayage est à la charge du
propriétaire, el c’est lui seul qui doit être poursuivi en cas de contravention
aux ordonnances de police qui prescrivent le balayage (Cass., 43 nov. 4834).Les tribunaux de police ne peuvent renvoyer de l’action du ministère
public les contrevenants à un règlement de police qui prescrit de balayer
devant les maisons et établissements, sous prétexte que n’habitant pas la
ville de Paris, ils n’ont pu en connaître les règlements sur la police (Cass.,
9 juin 4832).Ils ne peuvent se dispenser d’appliquer les règlements sur le balayage des
rues sous le prétexte que les contrevenants étaient dans l’intention de se conformer
à l’arrêté, et qu’ils allaient le faire au moment où la contravention a
élé constatée (Cass., 7 dée. 4S26)  ; ou bien sur l’allégation par eux faite d’excuses
non concluantes en droit, telles que celles résultant de ce qu’ils étaient
occupés au balayage au moment du rapport dressé contre eux (Cass., 4 mars
4826).L’infraction à un règlement sur le balayage des rues est suffisamment
prouvée par l’aveu du contrevenant ; il importe peu alors qu’il n’ait pas été
dressé un procès-verbal de contravention (Cass., 7 avril 4809).La gelée peut servir d’excuse en cas de contravention au balayage {Gaz.
des Trib., 43 février 4827).Dn impasse ou cul-de-sac, bien qu’il soit propriété privée, et qu’il soit
fermé au public pendant la nuit, est soumis au balayage, s’il est livré à la
circulation publique pendant le jour, et s’il sert de communication à un certain
nombre d’habitants dont les maisons y aboutissent (Cass., 2 juin 4837).La clause du bail, qui met le balayage à la charge du locataire, n’affranchit
pas le propriétaire de la responsabilité envers l’autorité ; elle ne fait que
lui donner un recours contre son locataire (Cass., 24 avril 4834, Troplong,
n » 336).L’obligation du balayage de la voie publique doit, au cas de faillite du propriétaire
ou locataire, être remplie par le syndic de la faillite, en sorte que
ce dernier est passible d’amende, si le balayage n’a pas lieu (Cass., 23 mai
4846).La contravention résultant du défaut de balayage de la voie publique doit408 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
4° Les bâtiments menaçant ruine, et dont la démolition
peut être ordonnée pour cause de péril (1).

742. Les propriétaires riverains de la voie publique ne
peuvent bâtir, réparer, reconstruire, reconforter leurs bâtiments
faisant face à la voie publique (2) , ni s’y permettre
aucune saillie sans avoir obtenu préalablement la permisêtre
poursuivie contre les propriétaires ou principaux locataires ; alors même
que ceux-ci ont traité avec un entrepreneur pour le balayage au-devant de
leurs maisons (Cass., 34 août 4854).(4) Aux termes de la déclaration du roi des 48 juillet 4729 et 48 août
4730, il y a lieu de démolir un bâtiment pour cause de péril : — 4° Lorsque
par vétusté une ou plusieurs jambes élrières, trumeauxou pieds-droits sonten
mauvais état ; — 2° Lorsque le mur de face sur la rue est en surplomb de
moitié de son épaisseur, dans quelqu’état que se trouvent les jambes étrières,
les trumeaux et pieds-droits ;—Si le mur sur la rue est à fruit (c’est-à-dire
incliné par suite de la retraite des étages supérieurs) et s’il a occasionné sur
la face opposée un surplomb égal au fruit de la face de la rue ; — 4° Si les
fondations sont mauvaises, bien qu’il n’y ail ni surplomb ni fruit ; — 5 » S’il
y a eu bombement égal au surplomb, dans les parties inférieures du mur de
face.En matière de grande voirie, le préfet, sur le vu du procès-verbal qui constate
les indices de ruines, ordonne, par un arrêté, que la construction sera
démolie ou réparée dans un délai qu’il fixe et commet un expert chargé de
procéder à la visite. Notification de cet arrêté est faite au propriétaire ; s’il
conteste il doit nommer un expert et ie faire connaître au préfet avant le jour
fixé pour la visite. Dans le cas de dissentiment des deux experts, le préfet
nomme un tiers expert. S’il résulte du rapport des experts que le péril existe
véritablement, le préfet prend un nouvel arrêté prescrivant que, dans un délai
déterminé, le propriétaire sera tenu de faire cesser le péril, et d’y mettre à
cet effet les ouvriers ; faute de quoi, le temps passé, et sans qu’il soil besoin
d’un nouvel arrêté, il sera procédé à la démolition par les soins de l’administration.
Les arrêtés du préfet sont, sauf le cas de péril imminent, susceptibles
de recours devant le ministre de l’intérieur et même par voie contentieuse
devant le conseil d’Etat ; si le propriétaire n’a exercé son recours qu’après la
démolition, il ne peut résulter qu’une indemnité à raison du préjudice éprouvé
par suite, de l’exécution de la mesure.En matière de petite voirie, la procédure administrative est à peu près la
même ; le maire prend un arrêté et nomme l’expert et le tiers expert s’il y a
lieu. En cas de péril, le maire a le droit, après avoir fait dresser un procèsverbal
par des gens de l’art qu’il nomme par un arrêté, de faire procéder sans
délai et sous sa responsabilité légale à la démolition de la construction.Les arrêtés du maire, approuvés par le préfet, peuvent être déférés au
ministre de l’intérieur ou au conseil d’Etat par voie contentieuse.Lorsque l’ordre de démolition a été donné, et que le propriétaire se refuse
de l’exécuter, il y est procédé d’office à ses frais. En outre le propriétaire est
passible d’une amende de 4 a 5 fr. (C. pénal, art. 474, n° 5).(2) Voyez sur cette matière les divers arrêts du Conseil d’Etat rapportés
par M. Le Berquier, dans son ouvrage sur VA dministralion de la commune d*
Paris, n.491 et suiv.CHAP. VI.—SECT. III.—-VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 409
sion de l’autorité administrative, et payé les droits de
voirie tels qu’ils sont fixés par les tarifs dûment approuvés.


Les contraventions en matière de grande voirie sont
déférées au conseil de préfecture, et en matière de petite
voirie au tribunal de police municipale.

745. En matière de voirie, le propriétaire est responsable
des contraventions commises par le locataire. Mais
le locataire, devant être considéré comme le représentant
du propriétaire, il n’y a pas lieu de le condamner à
l’amende (1).
SECTION III.Voirie de la ville de Paris.

§ 1er. — Grande voirie.

744. Toutes les voies publiques et les rues de Paris
sont soumises au régime de la grande voirie à l’égard de
leur ouverture, alignement, pavage et hauteur des constructions
qui les bordent. C’est donc au préfet de la Seine
que les demandes d’autorisation doivent être adressées.

745. Le décret du 26 mars 1882, relatif aux rues de
Paris, porte :
Art. ■ !". Les rues de Paris continueront d’être soumises au régime de la
grande voirie.2. Dans tout projet d’expropriation pour l’élargissement, le redressement
ou la formation des rues de Paris, l’administration aura la faculté de comprendre
la totalité des immeubles atteints, lorsqu’elle jugera que les parties
restantes ne sont pas d’une étendue ou d’une forme qui permette d’y élever
des constructions salubres. Elle pourra pareillement comprendre, dans l’ex(4) Si donc des contraventions ont été commises par suite de travaux
exécutés par le locataire, soit que ce locataire ait agi de son chef et sans
autorisation du propriétaire, soit qu’il ait agi en vertu d’une clause de son
bail qui l’autorise à faire des constructions sur l’immeuble loué, le propriétaire
doit être seul poursuivi et condamné à l’amende, alors même que les
travaux ont été exécutés à son insu, sauf à lui à exercer son recours contre le
locataire.Telle est la jurisprudence suivie en cette matière.Arrêts du Conseil d’Etat des 4 mai 4826, 23 février 4841, 27 décembre
■J844-, 23 décembre 4845, 22 février 4850 (Lebon, 4844, p. 74. 4S44, p. 693,'
4845, p. 596, 4850, p. 492)  ; arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle,
du 22 février 4844 (Bulletin des arrêts de la Cour de cassation rendus
en matière criminelle, année 4844, p. 93).410 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.propriation, des immeubles en dehors des alignements, lorsque leur acquisition
sera nécessaire pour la suppression d’anciennes voies publiques jugées
inutiles. Les parcelles de terrain acquises en dehors des alignements, el non
susceptibles de recevoir des constructions salubres, seront réunies aux propriétés
contiguës, soit à l’amiable, soit par l’expropriation de ces propriétés,
conformément à l’article 53 de la loi du 46 septembre 4807. La fixation du
prix de ces terrains sera faite suivant les mêmes formes, et devant la même
juridiction que celle des expropriations ordinaires. L’article SS de la loi du
3 mai 4844 est applicable à tous les actes et contrats relatifs aux terrains
acquis pour la voie publique par simple mesure de voirie.3. A l’avenir, l’étude de tout plan d’alignement de rue devra nécessairement
comprendre le nivellement. ; celui-ci sera soumis à toutes les formalités
qui régissent l’alignement. Tout constructeur de maisons, avant de se mettre
à l’oeuvre, devra demander l’alignement el le nivellement de la voie publique
au-devant de son terrain et s’y conformer.4. Il devra pareillement adresser à l’administration un plan et des coupes
cotés des constructions qu’il projette, et se soumettre aux prescriptions qui
lui seront faites, dans l’intérêt de la sûreté publique et de la salubrité. Vingt
jours après le dépôt de ces plans el coupes au secrétariat de la préfecture de
la Seine, le constructeur pourra commencer ses travaux d’après son plan, s’il
ne lui a été notifié aucune injonction. Due coupe géologique des fouilles pour
fondation de bâtiment sera dressée par tout architecte constructeur et remise
à la préfecture de la Seine.5. La façade des maisons sera constamment tenue en bon étal de propreté.
Elles seront grattées, repeintes ou badigeonnées, au moins une fois tous les
dix ans, sur l’injonction qui sera faite au propriétaire par l’autorité municicipale.
Les conirevenants seront passibles d’une amende qui ne pourra
excéder 400 francs.6. Toute construction nouvelle dans une rue pourvue d’égouts, devra être
disposée de manière à y conduire ses eaux pluviales et ménagères. La même
disposition sera prise pour toute maison ancienne en cas de grosses réparations,
et, en tout cas, avant dix ans (4).7. Il sera statué par un décret ultérieur, rendu dans la forme des règlements
d’administration publique, en ce qui concerne la hauteur des maisons, les
combles et les lucarnes.8. Les propriétaires riverains des voies publiques empierrées supporteront
les frais de premier établissement des travaux, d’après les règles qui existent
à l’égard des propriétaires riverains des rues pavées.9. Les dispositions du présent, décret pourront être appliquées à toutes les
villes qui en feront la demande par des décrets spéciaux rendus dans la forme
des règlements d’administration publique.
746. A'Paris, les frais de premier pavage des rues
nouvellement ouvertes par Padministration sont à la
(4) Ce délai étant expiré depuis 4862, il a été enjoint aux propriétaires de
maisons dans les rues pourvues d’égouts de faire à leurs frais les travaux
nécessaires pour l’écoulement des eaux pluviales et ménagères dans l’égout
public.A l’égard des rues dans lesquelles il n’existe point encore d’égout, l’écoulement
de ces eaux a lieu sur la voie publique ; mais lorsqu’un égout public est
établi l’administration requiert les propriétaires d’y faire écouler leurs eaux.CHAP. VI.*—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 411
charge des propriétaires riverains (1). En ce qui concerne
les trottoirs, comme leur établissement n’a pas été déclaré
d’utilité publique pour la ville de Paris, conformément à
la loi du 7 juin 1843, il est demeuré facultatif. Afin d’engager
les propriétaires à faire établir des trottoirs, l’ad-rministration
leur offre et leur accorde des primes qui
varient selon la nature des matériaux employés. Lorsque
les prescriptions de l’administration ont été observées,
les trottoirs sont reçus parmi les ouvrages de la ville, et
les propriétaires sont désormais déchargés du soin de les
entretenir (Le Berquier, Administration de la commune de
Paris, p. 181). La prime accordée par la ville pour les
trottoirs en granit est du tiers de la dépense ; du sixième
pour les dallages en bitume ; du quart, pour les trottoirs
en pavés ; mais l’administration se réserve de prescrire
l’emploi de teis ou. tels matériaux suivant les quartiers et
les rues où les trottoirs doivent être établis (Arrêté du
Préfet’de la Seine du 15 avril 1846).

Il existe encore beaucoup de trottoirs anciennement
construits et dont l’entretien est demeuré à la charge des
propriétaires, Toutefois, si, à l’égard des trottoirs ainsi
entretenus, des travaux exécutés par les ordres de l’administration
municipale entraînent des modifications dans
le système de construction, si, par exemple, ils nécessitent
le changement des gargouilles servant à l’écoulement
des eaux, les frais de ce travail doivent être supportés
par la ville (Le Berquier, Ouvrage précité, même page  ;
Arr. du C. d’Etat, 7 avril 1841).

547. Le premier numérotage des maisons est aux frais
de la ville ; l’entretien et le renouvellement des numéros
sont à la charge des propriétaires -, le renouvellement général
des numéros est à la charge de la ville.

§ 2. — Police des constructions.
4° Hauteur des maisons. — Combles. ■— Lucarnes.

748. La hauteur des maisons, les combles et les lu(4) 
Quelle que soit la dimension des chaussées déterminée par l’administration
(Arr. de la Cour de Paris, 4e ch., 4 5 avril 4 858 ; Droit, 26 avril 4 85S).L’obligation pour les propriétaires dé terrains et maisons bordant les
rues de Paris, de supporter les frais de premier établissement du pavage,
chacun en droit soi, à raison de la longueur de la façade de leur héritage sur
lesdites rues, s’étend aux élargissements successifs des voies publiques, de
quelque côté qu’ils aient lieu. En conséouence. quoiqu’une rue ne soit élargie412 TIT. I".—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
carnes, dans la ville de Paris, sont réglés par les décrets
des 27 juillet 1859 et 18 juin 1872 dont voici le texte :
TITRE I". — DE LA HADTECH DES BATIMENTS.EECT. Iro. — De la hauteur des façades des bâtiments bordant les voies
publiques.Art. 4". La hauteur des façades des maisons bordant les voies publiques,
dans la ville de Paris, est déterminée par la largeur légale de ces voies publiques.—Cette
hauteur, mesurée du trottoir ou du pavé, au pied des façades des
bâtiments, et prise, danslousles cas, au milieu de ces façades, ne peut excéder,
Y compris les entablemenls, atliques et toutes les constructions aplomb du
imir de face, savoir: Onze mètres soixante et dix centimètres pour les voies
publiques au-dessous de sept mètres quatre-vingts de largeur. — Quatorze
mètres soixante centimètres pour les voies publiques de sept mètres quatrevingts
et au-dessus, jusqu’à neuf mètres soixante et quinze centimètres. —
Dix-sept mètres cinquante-cinq centimètres pour les voies publiques de neuf
mètres soixante el quinze centimètres et au-dessus. — Les propriétaires
d’immeubles en façade sur les rues el boulevards de vingt mètres de largeur
et au-dessus auront le droit de construire à la hauteur maxima de vingt
mètres sous les conditions ci-après : —4° Il ne peut être fait, en aucun cas,
au-dessus du rez-de-chaussée, plus de cinq étages carrés, entre-sol compris ;
— 2° Dans chaque construction, élevée à la hauteur de vingt mètres, il est
ménagé une cour d’une surface de quarante mètres cl dont le plus petit côlé
doit avoir'au moins quatre mètres. — Cette dernière disposition n’est pas
applicable aux terrains prenant façade sur deux rues et d’une dimension telle
qu’il ne peut y être élevé qu’un seul corps de bâfinient double en profondeur
et occupant tout l’espace compris entre les deux voies. — En dehors de ce
cas, si la dimension et la configuration du terrain ne permettent pas de ménager,
dans la propriété, une cour de quarante mètres, la construction ne
peut être élevée à la hauteur de vingt mètres qu’avec l’autorisation de l’administration
municipale. — Quelle que soit la hauteur des maisons à construire,
la surface des courettes nepeut, en aucun cas, être inférieure àïquatre
mètres. Le plus petit côté doit avoir au moins 4™,60. — Les courettes ne
peuvent servir à éclairer ni à aérer aucune pièce à usage de chambre à coucher,
si ce n’est au dernier étage de la maison.2. Les façades qui seront construites sur la voie publique, soil en retraite
de l’alignement, soit à fruit, ou de toute autre manière, ne peuvent
être élevées qu’à la hauteur déterminée pour les maisons construites à l’alignement.
'3. Tout bâtiment situé à l’encoignure de deux voies publiques d’inégale largeur
peut, par exception, être élevé, du côté de la rue la plus étroite, jusqu’à
la hauteur fixée pour la plus large. — Toutefois, cette exception ne s’étendra
sur la voie la plus étroite, que jusqu’à concurrence de la profondeur du corps
de bâtiment soit simple ou double en profondeur. — Celte disposition exceptionnelle
ne peut être invoquée que pour les bâtiments construits à l’alignement
déterminé pour les deux voies publiques.4. Pour les bâtiments autres que ceux dont il est parlé en l’article précédent,. que d’un côté, les propriétaires du côlé opposé n’en sont pas moins soumis
à supporter, par moitié, la dépense du premier pavage de ia portion de terrain
ajoutée à la voie publioue (Arr. du Conseil d’Etat, 30 déc. 4859 ; Gaz. des
Trib., 7 janv. 4860.) CEAP. VI.—SECT. IH.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 413 .et qui occupent tout l’espace compris entre deux voies d’inégale largeur, ou de
niveau différent, chacune des deux façades ne peut dépasser la hauteur
fixée en raison de la largeur ou du niveau de la voie publique sur laquelle chaque
façade sera située. — Toutefois, lorsque la plus grande distance entre les
deux façades n’excède pas quinze mètres, la façade bordant la voie publique
la moins large ou du niveau le plus bas peut, par exception, être élevée à la
hauteur fixée pour la rue plus large ou du niveau le plus élevé.SECT. II.—De la hauteur des bâtiments situés en dehors des voies publiques.5. L’es bâtiments situés en dehors des voies publiques, dans les cours et
espaces intérieurs, ne peuvent excéder, sur aucune de leurs faces, la hauteur
de dix-sept mètres cinquante-cinq centimètres, mesurée du sol.—L’administration
peut toutefois autoriser, par exception, des constructions plus élevées
pour des besoins d’art, de science et d’industrie. —Dans ces cas exceptionnels,
elle fixe le.-s dimensions, la forme et le mode de construction de ces
surélévations.SEÎCT. m. — De la hauteur des étages.6. Dans tous les bâtiments, de quelque nature qu’ils soient, il ne peut être
exigé, en exécution aie l’art. 4 du décret du 26 mars 4 852, une hauteur d’étage
de plus de deux mètres soixante centimètres. — Pour l’étage dans le comble,
cette hauteur s’appliique à la partie la plus élevée du rampant.TITRE II. — DES COMBLES.SECT. ire. —Ses combles au-dessus des façades élevées au maximum de la
hauteur légale.7. Le faîtage du comble ne peut excéder une hauteur égale à la moitié de
la profondeur du bâtiment, y compris les saillies et corniches. — Le profil du
comble, sur la façade du côlé de la voie publique, ne peut dépasser une ligne
inclinée à quarante-cinq degrés parlant de l’extrémité de la corniche ou de
l’entablement.8. Sur les quais, boulevards, places publiques et dans les voies publiques de
quinze mètres au moins de largeur, ainsi que dans les cours el espaces intérieurs
en dehors de la voie publique ; la ligne droite inclinée à quarante-cinq
degrés dans le périmètre indiqué ci-dessus peut être remplacée par un quart
de cercle dontle rayon ne peut excéder la hauteur fixée par l’art. 7.— La saillie
de l’entablement sera laissée en dehors du quart de cercle.9. Les combles des bâtiments situés à l’angle d’une voie publique de quinze
mètres au moins de largeur et d’une voie publique de moins de quinze mètres
peuvent, par exception, être établis sur cette dernière voie suivant le périmètre
déterminé par l’art. 8, mais seulement dans la même profondeur que colle
fixée par l’art. 5.4 0. Dans les cas prévuspar les trois articles précédents, lesreliefsde chenaux
et membrons ne doivent pas excéder la ligne inclinée à quarante-cinq degréspartant
de l’extrémiléde l’entablement, ou le quart de cercle qui, dans le cas prévu
par l’art. 8, peut remplacer celte ligne.4 4. Les murs de dossiers et les tuyaux de cheminées ne pourront percer la
ligne rampante du comble qu’à un mètre cinquante centimètres, mesurés horizontalement
du parement extérieur du mur de face, ni s’élever à plus de soixante
centimètres au-dessus du faîtage.42. La face extérieure des lucarnes doit être placée en arrière du parement
extérieur du mur de face donnant sur la voie publique et à une distance de au
moins trente centimètres.—Elles ne peuvent s’élever, compris leur toiture, à
plus de trois mètres au-dessus de la base des combles.—Leur largeur ne peut19.414 TIT. 1er.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.excéder un mètre cinquante centimèlres hors oeuvre. — Les jouées de ces
lucarnes doivent être parallèles entre elles. — Les intervalles auront au moins
un mètre cinquante centimètres, quelle que soit- la largeur des lucarnes. —
La saillie de leurs corniches, égouts compris, ne doit pas excéder quinze centimètres.
— Il peut être établi un second rang de lucarnes, en se renfermant
dans le périmètre déterminé par les art. 7 et 8.SECT. H.—Des combles au-dessus des façades élevées à une hauteur moindre
que la hauteur légale.43. Les combles au-dessus des façades qui ne seraient pas élevés au maximum
de hauteur déterminé dans le titre Ier peuvent dépasser le périmètre fixé par
l’art. 7 ; mais ils ne doivent pas toutefois, ainsi que leurs chenaux, membrons,
lucarnes et murs de dossier, excéder le périmètre général des bâtiments, fixé,
tant pour les façades que pour les combles, par les dispositions du titre Ier de
la première section du présent titre.44. Les dispositions du présent titre sont applicables à tous les bâtiments
placés ou non sur la voie publique.TITRE III. — DISPOSITIONS TRANSITOIRES.45. Les murs de face, les combles, les lucarnes dont l’élévation et la forme
excèdent actuellement celles ci-dessus prescrites, ne peuvent être réconfortés
ni reconstruits qu’à la charge de se conformer aux dispositions qui précèdent.
— Toutefois, l’interdiction de réconforter les bâtiments situés en dehors des
voies publiques, dans les cours et espaces intérieurs ne sera appliquée à ces
bâtiments qu’à l’expiration d’un délai de vingt ans, à partir de la promulgation
du présent décret.TITRE IV-. — DISPOSITIONS DIVERSES.46. Les dispositions du présent décret ne sont pas applicables aux édifices
publics.47. Les dispositions des règlements, ordonnances et autres actes qui seraient
contraires au présent décret sont et demeurent rapportées.L’art. 7 de la déclaration du roi du 40 avril 4783, prononce une amende
de 3,000 fr. (3,000 livres) et la démolition des ouvrages contre les propriétaires
qui ont élevé leur construction au-dessus des hauteurs déterminées, indépendamment
d’une amende de 4,000 fr. contre les maîtres-maçons, charpentiers
et ouvriers qui ont exécuté les travaux. Ces pénalités ont été rappelées
parles leltres-patenles du 25 août 4 784, et depuis celte époque, il en a été fait
de nombreuses applications. Toutefois, la loi du 23 mars 4842, art. 4er, permet,
eu égard aux circonstances des délits, de modérer l’amende de 3,000 fr.
jusqu’au minimum de 450 fr. et l’amende de 4,000 fr. jusqu’au minimum
deSOfr.2° Construction en pans de bois.
749. L’autorisation d’établir des construtions en pans de
bois sur la voie publique, dans la ville de Paris n’est accordée
qu’exceptionnellement, et dans les deux circonstances
suivantes : 1° lorsqu’il s’agit de construire sur un
terrain ayant moins de huit mètres de profondeur réduite
et à condition que le mur de face soit en maçonnerie dans
CHAP. -VI.—SECT. III.—VOIRIE DELA VILLE DE PARIS. 415
toute la hauteur du rez-de-chaussée ; 2° lorsqu’un propriétaire
veut, en se renfermant dans la hauteur fixée par
les règlements, terminer une maison d’habitation par une
construction légère, en attique, édifiée au-dessus de l’entablement,
soit aplomb , soit en arrière du mur de face.
Hors ces deux cas, l’administration entend prohiber entièrement
les pans de bois ; mais elle n’applique cette règle,
toute de jurisprudence intérieure, qu’à chaque circonstance
qui se présente, et elle fait résulter son droit de
statuer, même par un refus, des règlements qui subordonnent
les constructions en pans de bois à son autorisation.
Au reste, l’autorité administrative n’intervient pour
autoriser ou défendre les pans de bois qu’en ce qui touche
la voie publiqme, et non à l’égard des constructions intérieures
placées hors du rayon de surveillance des agents
de la voirie (1) (Husson, Traité de la législation des travaux
publics et de la voirie, p'. 941).
3° Saillies sur la voie publique.
7SQ. A Paris, aucune saillie ne peut être établie sur la
voie publique sans la permission accordée par l’autorité
compétente, moyennant le paiement d’un droit de voirie

5S1. L’ordonnance du 24 déc. 1823 porte :
Art. 4or. Il ne pourra à l’avenir être établi, sur les murs de face de la ville
do Paris, aucunfl saillie autre que celles déterminées par la présente ordon(4) Il a été jugé qu’un propriétaire n’a pu édifier sans autorisation, hors
même la partie relranchable. trois étages en pans de bois formant, avee
les étages en maçonnerie qui les supportent, un seul et même corps de bâtiment
ayant façade surlaj’uc(Arr. du C.d’Etat, 49juin 483S).La pénalité applicable, dans la ville de Paris,, aux infractions à la défense
de construire en pans de bois sur la voie publique est l’amende prononcée
par l’arrêt du conseil du Roi du 27 février 4765 (Arr. du C. d’Etat,
6 déc. 4834 ; aff. Lesieur). Cet arrêt défend toute espèce d’ouvrages exécutés
sans autorisation, à peine de démolition desdits ouvrages, de confiscation des
matériaux, et de 300 livres d’amende contre les propriétaires, et de pareille..
amende contre les maçons, charpentiers et ouvriers. En cas de réparation^
non autorisée, c’est la même amende qui est encourue. Toulefois, lorsqu’il
est reconnu par l’administration que les travaux ne sont point confortatifs,
il y a lieu de ne pas ordonner la démolition et do modérer l’amende encourue
(Arr. du C. d’Etat, 5 déc. 4S34- ; aff. Bertrand). Aux termes de la
loi du 23 mars 4842, art. 4er, l’amende peut être modérée eu égard aux
circonstances atténuantes jusqu’au minimum do 25 francs.416 T1T. 1". — BAIL- OU LOUAGE DES MAISONS.-nance.—2. Toute saillie sera comptée à partir du nu du mur au-dessus de la
retraite.DIMENSIONS DES SAILLIES.3. Aucune saillie ne pourra excéder les dimensions suivantes :Saillies fixes. — Pilastres et colonnes en pierre. Dans les rues au- m. c.dessous de huit mètres de largeur 0 03— Dans les rues de huit à dix mètres de largeur 0 04— Dans les rues de douze mètres de largeur et au-dessus 0 40Lorsque les pilastres et les colonnes auront une épaisseur plus considérableque les saillies permises, l’excédant sera en arrière de l’aliguement de la propriété,
et le nu du mur de face formera arrière-corps à l’égard de cet alignement
 ; toutefois, les jambes étrières ou boutisses devront toujours être placées
sur l’alignement.—Dans ce cas, l’élévation des assises de retraite sera réglée,
à partir du sol, m. c.Dans les rues de dix mètres de largeur.et au-dessous, à 0 80Dans celles de dix à douze mètres de largeur, à 4 00Dans celles de douze mètres et au-dessus, à 4 45Grands balcons 0 80Herses, chardons, artichauts et fraises 0 80Auvents de boutique. . . .' 0 80Petits auvents au-dessus des croisées 0 25Bornes dans les rues au-dessous de dix mètres de largeur 0 50Bornes dans les rues de dix mètres et au-dessus 0 80Bancs de pierre aux côtés de portes des maisons 0 60Corniches en menuiserie sur boutique 0 50Abat-jour de croisée, dans la partie la plus élevée 0 33Moulinets de boulanger et poulies. . . . • 0 50Petits balcons, y compris l’appui des croisées. 0 22Seuils, socles 0 22Colonnes isolées en menuiserie 046Colonnes engagées en menuiserie 046Pilastres en menuiserie 046Barreaux et grilles de boutique 046Appui de boutique , 046Tuyau de descente ou d’évier 046Cuvettes 0 46Devantures de boutique, toute espèce d’ornements compris 0 46Tableaux, enseignes, bustes, reliefs, montres, attributs, y compris lesbordures, supports et points d’appui " 046Jalousies 046Persiennes ou contrevents 044Appui de croisée 0 08Barres de support 0 08(Les parements de décorations au-dessus du rez-de-chaussée n’auront
que l’épaisseur des bois appliqués au mur.) Saillies mobiles. — Lanternes ou transparents avec potence. … 075Lanternes ou transpaients en forme d’applique 0 22Tableaux, écussons, enseignes, montres, étalages, attributs, y compris
les supports, bordures, crochets et points d’appui 0 46Appui de boutique, y compris les barres et crochets 0 46Volets, contrevents ou fermetures de boutique 0464. Les saillies déterminées par l’article précédent pourront être restreintes
suivant les localités.C1IAP. VI.—SEGT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE- PARIS. 417
DISPOSITIONS RELATIVES A CHAQUE ESPÈCE DE SAILLIE.Barrières au-devant des maisons.—5. Il est défendu d’établir des barrières
fixes au-devant des maisons et de leurs dépendances, quelle qu’elles puissent
être, tant dans les rues et places que sur les boulevarts, à moins qu’elles ne
soient reconnues nécessaires à la propreté et qu’elles ne gênent point la circulation.—
La saillie de ces barrières ne pourra, dans aucun cas, excéder un
mètre et demi.6. Les propriétaires auxquels il aura élé accordé la permission d’établir des
barrières seront obligés de les maintenir en bon état.Bancs, pas, marches, perrons, bornes. — 7. Il ne sera permis de placer
des bancs au-devant des maisons que dans les rues de dix mètres de largeur et
au-dessus. Ces bancs seront en pierre, ne dépasseront pas l’alignement de la
base des bornes et seront établis dans toute leur longueur sur maçonnerie
pleine et chanfreinée. — Il est défendu de construire des perrons en saillies
sur la voie publique. — Les perrons actuellement existant seront supprimés,
autant que faire se pourra, lorsqu’ils auront besoin de réparation.—11 ne sera
accordé de permission que pour les pas et marches, lorsque les localités l’exigeront.
Ces pas et marches ne pourront dépasser l’alignement de la base des
bornes. En cas d’insuffisance de cette saillie, le propriétaire rachètera la différence
du niveau en so retirant sur lui-même. Néanmoins, les propriétaires
des maisons riveraines des boulevarts intérieurs de Paris pourront être autorisés
à construire des perrons au devant desdites maisons, s’il esl reconnu
qu’ils soient absolument nécessaires, el que les localités ne permettent pas aux
propriétaires de se retirer sur eux-mêmes. Ces perrons, quelle qu’en soit la
forme, ne pourront, sous aucun prétexte, excéder un mètre de saillie,' tout
compris, ni approcher à plus d’un mètre de distance, de la ligne extérieure des
arbres de la contre-allée.9. Il esl permis d’établir des bornes aux angles saillants des maisons formant
encoignure de rue ; mais lorsque ces encoignures seront disposées en
pan coupé de soixante centimètres au moins et d’un mètre au plus de largeur,
une seule borne sera placée au milieu du pan coupé.Grands balcons. — 40. Les permissions d’établir de grands balcons ne seront
accordées que dans les rues de dix mètres de largeur et au-dessus, ainsi
que que dans les places et carrefours, et ce d’après une enquête de commodo
el incommode—S’il n’y a point d’opposition, les permissions seront délivrées.
En cas d’opposition, il sera statué par le conseil de préfecture, sauf le recours
au Conseil d’Etat. — Dans aucun cas, les grands balcons ne pourront être
établis à moins de six mètres du sol de la voie publique. —Le préfet de police
(4) sera toujours consulté sur l’établissement des grands et petits balcons.Constructions provisoires, échoppes. ■— 44. Il pourra être permis de
masquer, par des constructions provisoires ou des appentis, tout renfoncement
entre deux maisons, pourvu qu’il n’ait pas au delà de dix-huit mètres de longueur
et quesa profondeur soilau moins d’un mètre. Ces constructions ne pourront,
dans aucun cas, excéder la hauteur du rez-de-chaussée, el elles seront
supprimées dès qu’une des maisons attenantes subira retranchement.—11 sera
permis de masquer par des constructions légères, en forme de pan coupé, les
angles de toute espèce de retranchement au-dessus de huit mètres de longueur(4) Depuis 4859, la grande et la petite voirie de la ville de Paris étant dans
les attributions du préfet de la Seine, c’est actuellement ce magistrat qui doit
être consulté dans le cas prévu par cette disposition de l’ordonnance.418 T1T. 1er. —BAIL OD LOUAGE DES MAISONS.mais sous la même condition que ci-dessus pour leur établissement et leur sup ■
pression. — Le préfet de police (4) sera toujours consulté sur les demandes
formées à cet effet.42. Il est expressément défendu d’établir des échoppes en bois ailleurs que
dans les angles et renfoncements hors de l’alignement des rues et places. —
Toutes les échoppes existantes qui ne sont point conformes aux dispositions
ci-dessus, seront supprimées lorsque les détenteurs actuels cesseront de les
occuper, à moins que l’autorité ne juge nécessaire d’en ordonner plus tôt la
suppression.Auvent et corniches de boutique.—43. Il est défendu de construire des auvents
et corniches en plâtre au-dessus des boutiques. Il ne pourra en être établi
qu’en bois, avec la faculté de les revêtir extérieurement de métal ; toute autre
manière de les couvrir est prohibée. — Les auvents et corniches en plâtre
actuellement établis au-dessus des boutiques ne pourront être réparés. Us
seront démolis lorsqu’ils auront besoin de réparation, et ne seront rétablis
qu’en bois.Enseignes, Ventes à l’étalage.—44. Aucuns tableaux, enseignes, montres,
étalages et attributs quelconques, ne seront suspendus, attachés ni appliquésj
soit aux balcons, soit aux auvents. Leurs dimensions seront déterminées, au
besoin, parle préfet de police (4) , suivant les localités. — Il pourra néanmoins
être placé sous les auvents des tableaux ou plafonds en bois, pourvu qu’ils soient
posés dans une direction inclinée.—Tout étalage formé de pièces d’étoffe disposées
en draperie etguirlande, et formant saillie, est interdit au rez-de-chaussée.
Il ne pourra descendre qu’à trois mètres du sol de la voie publique. — Tout
crochet destiné à soutenir des viandes en étalage devra être placé de manière
que les viandes ne puissent excéder le nu des murs de face, ni faire aucune
saillie sur la voie publique.Tuyaux de poêle el de cheminée.—45. A l’avenir, et pour touics les maisons
de construction nouvelle, aucun tuyau de poêle ne pourra déboucher sur
la voie publique. — Dans l’année de la publication de la présente ordonnance,
les tuyaux de poêle crêtes et autres qui débouchent actuellement sur la voie publique
seront supprimés, s’il est reconnu qu’ils peuvent avoir une issue intérieure.
Dansle cas oùla suppression ne pourrait avoir lieu, ces mêmes tuyaux
seraient élevés jusqu’à l’entablement, avec les précautions nécessaires pour
assurer leur solidité et empêcher l’eau rousse de tomber sur les passants.46. Les tuyaux de cheminée en maçonnerie et en saillie sur la voie publique
seront démolis et supprimés, lorsqu’ils seront en mauvais état, ou que l’on fera
de grosses réparations dans les bâtiments auxquels il sont adossés. — Les
tuyaux de cheminée en tôle, en poterie et en grès, ne pourront être conservés
extérieurement sous aucun prétexte.Bannes.—47. La permission d’établir des bannes ne sera donnée que sous
la condition de les placer à trois mètres au moins au-dessus du sol, dans sa partie
la plus basse, de manière à ne pas gêner la circulation. Leurs supports seront
horizontaux. Elles n’auront de joues qu’autant que les localités le permettront
et les dimensions en seront déterminées par l’autorité. — Les bannes devront
être en toile ou en coutil, et ne pourront, dans aucuns cas, être établies sur
châssis. — La saillie des bannes ne pourra excéder un mètre cinquante centimètres.—Dans
l’année de la publication delà présente ordonnances toutes les
bannes qui ne seront pas conformes aux conditions .exigées plus haut seront
changées, réduites ou supprimées.,(4) Voyez page 447, note 4.'' CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 419Perches.—48. Les perches’et étendoirs des blanchisseuses, teinturiers, dégraisseurs,
couverluriers, etc., ne pourront être établis, que dans les rues
écartées et peu fréquentées, et après une enquête de commodo et incommodo,
sur laquelle il sera statué comme il a été dit en l’art. 40 ci-dessus.Eviers. — 4 9. Les éviers pour l’écoulement des eaux ménagères seront permis,
sous la condition expresse que leur orifice extérieur ne s’élèvera pas à plus
d’un décimètre au-dessus du pavé de la rue.Cuvettes.—20. A l’avenir, et dans toutes les maisons de construction nouvelle
il ne pourra être établi en saillie sur la voie publique aucune espèce de
cuvettes pour l’écoulement des eaux ménagères des étages supérieurs.— Dans
les maisons actuellement existantes, les cuvettes placées en saillie seront supprimées
lorsqu’elles auront besoin de réparation, s’il est reconnu qu’elles peuvent
être établies à l’intérieur. Dans le cas contraire, elles seront disposées, autant
que faire se pourra, de manière à recevoir les eaux intérieurement, et
garnies de hausses pour prévenir le déversement des eaux et toute éclaboussure
au-dessous.Construction en encorbellement.—24. Al’avenir, il ne sera permis aucune
construction en encorbellement ; et la suppression de celles qui existent aura
lieu toutes les fois qu’elles seront dans le cas d’être réparées.Corniches ou entablements.—22. Les entablements el corniches en plâtre
au-dessus de seize centimètres de saillie seront prohibées dans toutes les constructions
en bois.—Il ne sera permis d’établir des corniches ou entablements
de plus de seize centimètres de saillie qu’aux maisons construites en pierre ou
en moellon, sous la condition que ces corniches seront en pierre de taille ou
en bois, et que la saillie n’excédera, dans aucun cas, l’épaisseur du mur à
sa sommité. — On pourra permettre des corniches ou entablements en bois
sur les pans de bois. — Les entablements ou corniches des maisons actuellement
existantes, qui auront besoin d’être reconstruites, en tout ou en partie,
seront réduits à la sallie de 46 cent., s’ils sont en plâtre, et ne pourront
excéder en s ;;illie l’épaisseur du mura sa sommité, s’ils sont en pierre ou en bois.Gouttières saillantes.—23. Les gouttières saillantes seront supprimées en
totalité dans le délai d’une année, à partir delà publication delà présente ordonnance.—Il
ne sera perçu aucun droit de petite voirie pour les tuyaux de descente
qui seront établis en remplacement des gouttières saillantes supprimées dans
ce délai.Devantures de boutiques. — 24. Les devantures de boutiques, montres,
bustes, reliefs, tableaux, enseignes et attributs fixes, dont la saillie excède celle
qui esl permise par l’art. 3 de la présente ordonnance, seront réduits à celle
saillie, lorsqu’il y sera fait quelques réparations.—Dans aucun cas, les objets
ci-dessus désignés, qui sont susceptibles d’être réduits, ne pourront subsister,
savoir : les devantures de boutiques, au delà de neuf années, et les
autres objels, au delà de trois années, à compter de la publication de la présente
ordonnance. — Les établissements du même genre, qui seront mobiles,
seront réduits dans l’année. — Seront supprimées dans le même délai toutes
saillies fixes placées au-devant d’autres saillies.25. Il n’est point dérogé aux dispositions des anciens règlements concernant
les saillies, ni au décret du 43 août 4840, concernant les auvents des
spectacles et de l’esplanade des boulevarts, en tout ce qui n’est pas contraire à
la présente ordonnance.
L’ordonnance de police du 9 juin 1824'concernant les
saillies sur la voie publique dans la ville de Paris porte :
420 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.Nous, Conseiller d’Etat, Préfet de police,Vu: 4° l’ordonnance royale du 24 décembre4823, concernant les saiHies
sur la voie publique dans la ville de Paris ;2 » La loi des 46-24 août 4790, titre XI, article3, g 4" ;3° L’article 474 du Code pénal, g 4, 5, 6 et 7 ;4° Les règlements généraux relatifs à la petite voirie ;5° L’article 24 de l’arrêté du gouvernement dn 42 messidor an vns
(4 « juillet 4 800)  ;Attendu qu’il importe, pour l’exécution de l’ordonnance du 24 décembre,
de prescrire les formalités particulières auxquelles doit donner lieu sa publication,Ordonnons ce qui suit :SECTION ire.Art. 4« r, L’ordonnance du roi du 24 décembre dernier portant règlement
sur les saillies, auvents et constructions semblables à permettre dans la
ville de Paris, sera imprimée et affichée.SECTION II.Saitlies à établir.2. Il est défendu à tous propriétaires, locataires, entrepreneurs et autres,
d’établir ni de faire établir aucun objet en saillie sur la voie publique, sans
en avoir obtenu la permission du préfet de police, pour ce qui concerne la
petite voirie.3. Les permissions seront délivrées sur les demandes des parties intéressées,
après que les droits de petite voirie auront été acquittés.L’espèce, le nombre et les dimensions des objets à établir devront, autant
que faire se pourra, être indiqués dans les demandes. On sera tenu d’y
joindre les plans qui seront jugés nécessaires.4. Il esl défendu d’excéder les limites et les dimensions fixées par les permissions
et d’éiablir d’autres objets que ceux qui y sont spécifiés.- Il est enjoint, en outre, de remplir exactement les conditions particulières
qui seront exprimées dans les permissions.5. Les emplacements affectés à l’affiche des lois et actes de l’autorité publique
ne devront être couverts par aucune espèce de saillie.6. H est défendu de dégrader ni masquer les inscriptions indicatives des
rues et les numéros des rues.Dans le cas où l’exécution des ouvrages nécessiterait momentanément la
dépose des inscriptions des mes, il ne pourra y être procédé qu’avec l’autorisation
de M. le Préfet de la Seine.Les numéros des maisons qui auront été effacés ou dégradés à l’occasion
des mêmes ouvrages seront rétablis, en se conformant aux règlements sur la
matière.. 7. H esl également défendu de dégrader ni déplacer les tentures et boîtes
des réverbères de l’illumination publique, ni de rien entreprendre qui puisse
empêcher ou gêner le service de l’allumage.Si l’établissement des saillies nécessitait le déplacement desdites tentures,
ou boîtes, ce déplacement no pourra être fait que par l’entrepreneur général
de l’illumination et d’après l’autorisation du préfet de police.8. Toute saillie qui ne reposerait pas sur le sol sera fixée et retenue de
manière à prévenir toute espèce d’accident.9. Il sera procédé à la vérification et au récolement des saillies par les
commissaires de police des quartiers respectifs, ou par l’architecte commis-CIIAP. VI.— SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 421sairo et les architectes inspecteurs de la petite voirie, qui dresseront à ce
sujet des procès-verbaux ou rapports qu’ils nous transmettront.
SECTION m.
Saillies établie !.40. Tonte saillie établie en Yerlu d’autorisation ne pourra être renouvelée
ni réparée, sans la permission du préfet de police, en ce qui concerne
la potite voirie.Les permissions seront délivrées, ainsi qu’il est dit à l’article 3 de la
présente ordonnance, et à la charge de se conformer aux dispositions des
articles 4, 5, 6, 7 et 8, ce qui sera constaté de la manière prescrite en l’article
9. ' • _44. Les propriétaires seront tenus de faire enlever toutes les saillies actuellement
existantes qui masquent les inscriptions des rues et les numéros
des maisons.Le remplacement de ces saillies sur d’autres points ne pourra avoir lieu
sans- une autorisation de la préfecture de police.42. Toute saillie, actuellement, existante et non autorisée, sera supprimée,
si mieux n’aiment les propriétaires ou locataires se pourvoir de la permission
nécessaire pour la conserver.Les permissions ne seront accordées que suivant les formalités, et aux
mêmes charges et conditions que celles indiquées en la deuxième section
de la présente ordonnance.4 3. Il est défendu de repeindre, ni faire repeindre aucune saillie, sans
déclaration préalable au commissaire de police du quarlier. A défaut de
déclaration, les saillies repeintes seront considérées comme saillies nouvelles,
s’il n’y a preuve contraire, et, comme telles, sujettes au droit.
SECTION IV.
DISPOSITIONS PARTICULIÈHES CONCERNANT CERTAINES SAILLIES.Perches.44. Les perches dont l’établissement sera autorisé seront supprimées
sans délai , dans le cas où les impétrants changeraient de domicile ou
renonceraient à la profession qui exigeait l’usage de cette saillie.H est défendu de déposer sur les perches des linges, étoffes et autres
matières tellement mouillées que leseaux puissent tomber dans la rue.Lanternes ou transparents.45. A l’avenir, les lanternes ou transparents ne pourront être suspendus
à des potences au moyen de cordes et poulies ; ils seront accrochés aux
potences par des crochets et anneaux en fer, ou supportés par des tringles
en fer contenues dans des coulisses et arrêtés avec serrures ou cadenas.Les transparents actuellement munis de cordes et poulies seront établis
conformément aux dispositions ci-dessus, lorsqu’ils seront renouvelés.46. Les transparents ne seront mis en place que le soir, et seront retirés
aux heures où ils cessent d’éclairer.47. D est défendu de suspendre, pendant le jour, aux cordes de transparents,
des pierres, plombs, ou autres matières pouvant, par leur chute, blesser
les passants.422- TIT. Ier.— BAIL 00 LOUAGE DES MAISONS.Bannes.48. Les bannes ne seront mises en place qu’au moment où le soleil donnera
sur les boutiques qu’elles sont destinées à abriter. Elles seront ôtéos
aussitôt que les boutiques ne seront plus exposées aux rayons du soleilNéanmoins les bannes placées au-devant des boutiques sur les quais, places
el boulevards intérieurs, pourront être conservées dans le cours de la journée,
s’il est reconnu qu’elles ne gênent pas la circulation (4).Etalages.49. Les crochets, tringles, planches et toute saillie servant aux étalages
de viandes formés par les marchands bouchers, charcutiers et tripiers, seront
enlevés dans le délai d’un mois à compter de la date de la présente
ordonnance.20. Les étalages formés de tonneaux, caisses, tables, bancs, châssis,
étagères, meubles el autres objets journellement ■ déposés sur le sol de la
voie publique au-devant des boutiques, sont expressément interdits (2).Décrottoirs.i24. Il est défendu d’établir en saillie, sur la voie publique, des décrottoirs
au-devant des maisons et boutiques.
Ceux actuellement existants seront supprimés dans le délai de huit jours.SECTION V.Dispositions générales..22. Le pavé de la voie publique dégradé ou dérangé à l’occasion des établissements,
réparations, changements ou suppressions de saillies, sera rétabli
aux frais des propriétaires, locataires ou entrepreneurs, par l’un des
entrepreneurs du pavé de Paris, et non par d’autres, sous la direction de
l’ingénieur en chef chargé de cette partie.23. Les permissions de petite voirie seront délivrées stms que les impétrants
puissent, en induire aucun droit de concession de propriété, ni de
servitude sur la voie publique, mais à la charge, au contraire, de supprimer
ou réduire les saillies au premier ordre de l’autorité, sans pouvoir prétendre
aucune indemnité, ni la restitution des sommes payées pour droit de petite
voirie.24. Les saillies autorisées devront être établies, dans l’année, à compter
de la date des permissions. Dans le cas contraire, les permissions seront périmées
et annulées, et l’on sera tenu d’en prendre de nouvelles.2-5. Les contraventions aux dispositions de l’ordonnance royale et de la(4) Une sera pas perçu de droits pour les réparations partielles qui seront
faites au coutil des bannes ou stores. Mais le renouvellement total du coutil
des bannes ou stores donnera lieu à la perception du droit,fixé par le tarif
pour la pose de ces objets. — Il est interdit d’établir des bannes ou stores
en saillie des murs de face au-dessus du reï-de-chaussée {Solution de diverses
questions résultant d’une décision du préfet de police en date du 45 février
4850). Voyez p. 446.(2) H est défendu de former des étalages mobiles sur les devantures de
boutiques et autres objets de petite voirie placés au rez-de-chaussée, quand
même ils n’auraient point toute la saillie accordée par les règlements (Solution
précitée).CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 423présente ordonnance seront constatées par des procès-verbaux ou des rapports
qui nous seront transmis pour être pris telle mesure qu’il appartiendra.
,96 Les propriétaires, les locataires et les entrepreneurs, sont responsables,
chacun pour ce qui le concerne, des contraventions an présent règleTT’Les ordonnances de police contenant des dispositions relatives aux
saillies sous les galeries du Palais-Royal, des rues Castighone et de Rivoli,
sous les piliers des halles et dans les passages ouverts au public sur des
propriétés particulières, continueront d’être observées.2S Les commissaires de police, le chef de la police centrale, les officiers
de n’aix l’architecte commissaire el les architectes inspecteurs de la petite
voirie et les préposés de la préfeclure de police sont charges de sprveillcr
el assurer l’exécution de la présente ordonnance.
§ 3. — Des droits de voirie à payer.

ï52. Le décret du 27 oct. 1808 est ainsi conçu :
Art. 4". A compter du premier juillet prochain, les droits dus dans la ville
de Paris, d’après les anciens règlements sur le fait de la voirie, pourles délivrances
d’alignements, permissions de construire ou réparer, et autres permis
de toute espèce, qui se requièrent en grande ou en petite voirie, seront perçus
conformément au tarif joint au présent décret. — 2. La perception de ces
droits sera faite à la préfecture du département, pour les objets de grande voirie
el à la préfecture de police pour les objets de petite voirie (4) par le secrétaire
général de chacune de ces administrations, à l’instant même qu’il délivrera
les expéditions des permis accordés. —3. Usera tenu dans chacune des
deux préfectures : 4° un registre à souche où seront inscrites, sous une seule
série de numéros pour le même exercice, les minutes desdits permis, et d’où
se détacheront les expéditions à en délivrer ; 2° un registre de recettes où
s’inscriront, jour par jour, les recouvrements opérés. — Ces deux registres
seront cotés el paraphés par les préfets, chacun pour ce qui concerne son admiuistralion.—4.
Le versement des sommes recouvrées s’effectuera de quinze
jours en quinze jours, à la caisse du receveur municipal de la ville Paris. —
5. Il sera, de plus, adressé audit receveur, dans les dix premiers jours de
chaque mois, et par chacun des préfets pour son administration, un bordereau
indicatif des permis accordés dans le mois précédent, du montant des droits dus
pour chacun, du recouvrement qui en a élé fait ou qui reste à faire. — 6. A
l’envoi du bordereau prescrit par l’article ci-dessus seront jointes les expéditions
de permis qui se trouveraient n’avoir pas encore été retirés par les demandeurs,
et dont les droits resteraient à acquitter. Le receveur de la ville en poursuivra
le recouvrement dans les formes’ usitées en matière de contribution directe.
—7. Il ne "sera rien perçu en sus des droits portés au tarif, ou pour autres causes
que celles y énoncées, même sous prétexte de droit de quittance, frais de timbre
ou autres, à peine de concussion.(4) Depuis le décret du 40 oct. 4859 qui a réuni dans les attributions du
préfet du département de la Seine, la grande et la petite voirie, c’est à la
préfeclure de la Seine que se fait la perception des droits de grande et de petite
voirie.424 TIT. 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.DÉNOMINATION ET TARIE DES DROITS A PERCEVOIR.
Grande voirie.
Alignements, pour chaque mètre de longueur de face, savoir :fr. c.D’un bâtiment dans une rue
de moins de 8 mètres de large. 5 >De 8 mètres jusqu’à 40. . . 6 »De 40 et au-dessus 7 »D’un mur de clôture 4 »D’une clôture provisoire en
planches '. . . . 0 25Réparations partielles ( V. '
jambe étrière, pied-droit, etc.).Avant-corps en pierre et pilastres
(F. colonnes) , droit fixe
pour chaque 40 »Balcon (petit) avec construction
nouvelle, pour chaque
croisée 5 »Balcon (grand) , pour chaque
mètre de longueur 40 »Barrière au-devant des fouilles,
cour, constructions et réparations
5 »Bâtiments {V. alignements).Colonnes engagées en pierre
formant support, « ïroit fixe pour
chaque 5 centimètres de saillie
en pierre (rien, attendu qu’on
ne permettra pas de prendre sur
la voie publique).Colonnes isolées en pierre,
droit fixe (même observation
qu’à l’article précédent). iConlreficbes pour constructions
et réparations, droit fixe. 5 »Dosserets, droit fixe 40 »Encorbellement pour chaque 18 centimètres de saillie 5 », Entablement avec échafaud, !droit fixe 4 0 » iIdem en partie.. …… 5 >Etais ou étrésillons (V. contrefichcs) 
5 »fr. c.Exhaussement d’un bâtiment
aligné, droit fixe 40 »Idem d’un bâtiment non aligné
{V. alignements).Jambe étrière reconstruite
en laface d’une maison alignée,
droit fixe 40 »Jambe étrière à reconstruire
suivant l’alignement ( V. alignements).Linteau 40 »Mur (F. alignements).Ouverture ou percement de
boutiques et croisées 40 ••Pans de bois neuf, droit fixe,
non compris l’alignement. … 20 »Idem pour rétablissement
partiel, droit fixe 40 »Pied-droità reconstruire en la
face d’une maison alignée, droit
fixe. . . . • 40 »Idem à reconstruire suivant
l’alignement (F. alignements).Pilastres en pierre (F. colonnes).Poitrail, droit fixe 40 sRéparations en la face d’un
bâtiment (F. alignements).Ravalement avec échafaud,
droit fixe 40 »Idem partiel 5 »Tour creuse ou enfoncement. 40 »Tour ronde (ne sera plus autorisée) ,
Mémoire.Trumeaux à reconstruire en
la face d’une maison alignée,
droit fixe 40 »Idem à reconstruire, suivant
l’alignement (F. alignements).Petite voirie.fr. c.
Abat-jour 4 »Abat-vent des boutiques. ..4K
Appui à demeure compris les
soubassements 4 »fr. c.
Appui sur les croisées el fenêtres
2 »Appui mobile 4 »Auvent ordinaire en menui-CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. - 42asérie 4 »Auvent (petit) aufdessus descroisées 2 »Auvents cintrés en plâtre,
avec fer et fentons. …… 42 50Baldaquins 50 »Balcons (petits) ou balustres
aux fenêtres sans constructionnouvelle (4) 2 »Bancs 4 »Bannes 4- »Barreaux de boutiques et decroisées 4 ». Barres de support 4 »Barrière au-devant des maisons
… 50 »Barrière au-devant des démolitions
pour cause de péril. . 5 »Bornes appuyées contre le
mur, en quelque nombrequ’ellcssoient 4 »Bornes isolées 4 »Bouchons de cabarets, ou couronnes
. . . A- »Bustes formant étalage.. . . 4 »
Cadran (F. tableau).
Cage (F. étalage).
Changement de menuiseriedes croisées 4 »Chardons de fer ou herses. . 4 »
Châssis à verre, sédentairesou mobiles 4 »Clôture ou fermeture de rue
pour bâtir (F. pieux') -Colonnes engagées en menuiserie,
el parement des décorations
20 »Colonnes isolées 20 »Comptoirs ou établis mobiles. 4 »
Conduites ou tuyaux de plomb
pour conduire les eaux des maisons
4 »Contrefiches à placer en casde péril 5 »Contrevent ou fermeture deboutiques et croisées 5 »Corniches en bois 4 »Corniches en plâtre 40 »Cuvettes (F. conduites). . . 4 >Degrés (F. marches). . . . 4 >
Devanture de boutique en menuiserie
,25 »Dos d’âne ou étalage (F. étaux) 4 « Echoppes sédentaires ou demi-sédentaires
40 »Echoppes mobiles 4 »Enseigne (F. tableau). . . . 4 >Etablis (F. comptoirs). … 4 »
Etais ou étrésillons (F. contrefiches).Etalage 4 >Etaux de boucher 4 »Eviers el gargouilles 4 »Fermetures de boutiques ( F.portes) 4 »Fermetures de croisées fixées(F. châssis) 4Gargouilles d’éviers ( F.éviers) 4 »Grilles de boutiques ou decroisées ( F. barreaux) 4 i>Grilles de cave 4 »Herses ou chardons de fer(F. chardons) 4 »Jalousies (F. châssis deverre) 4 »Marches, pour chacune. . . 5 »—S’il n’y en a qu’une 4 »Montre ou étalage 4 »Moulinet de boulanger. … 4 »Perche, pour chacune. … 40 nPerron 50 »Pieux pour barrer les rues. . 25 »Pilastres en bois 4 »Plafonds 4 »Poêles ou tuyaux de poêle. . 4 »Portes ouvrant en dehors. . 4 »Potence de fer ou en bois. . 4 »Poulies -. 4 »Seuil 4 »Siège de pierre ou en bois. . 4 »Soubassements 5 »Stores 4 »Tableau servant d’enseigne. 4 »Tapis d’étalage (F. étalage) 4 »Tuyaux de poêle (F. poêle). 4 »Volets servant d’enseignes. 4 »(4) Pour les grands et petits balcons avec constructions nouvelles l’avis du
préfet sera demandé.426 TIT. Ier.—-BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
§ 4. — Compétence et pénalité en matière de grande voirie

755. Les contraventions en matière de grande voirie
sont déférées au conseil de préfecture et en appel au
Conseil d’Etat.

Ces contraventions sont constatées par des commissaires-voyers
dont les procès-verbaux, lorsqu’ils ont été
vérifiés et approuvés par l’administration supérieure, font
foi jusqu’à preuve contraire. Les énonciations qu’ils contiennent
peuvent donc être discutées devant le conseil de
préfecture (Husson, Des travaux publics et de la voirie, p.:
484 et 965).

Aux termes de la loi du 21 juin 1865, les audiences des
conseils de préfecture, statuant sur les affaires conten-j
lieuses, sont publiques. Après rapport fait sur chaque:
affaire par un des conseillers, les parties peuvent présenter
leurs observations, soit en personne, soit par mandataire.
La décision motivée est prononcée en audience publique
après délibération bors la présence des parties.

Le décret du 12 juillet 1865 concernant le mode de
procéder devant les conseils de préfecture est conçu en
ces termes :
Art. 4e !\ Les requêtes et mémoires inlrodnctifs d’instance et en général
toutes les pièces concernant les affaires sur lesquelles le conseil de préfecture
est appelé à statuer par la voie contentieuse doivent être déposés au
. greffe du -conseil.Ces pièces sont inscrites, à leur arrivée, sur le registre d’ordre qui doit
être tenu par le secrétaire-greffier ; elles sont, en outre, marquées d’un
timbre qui indique la date de l’arrivée.2. Immédiatement après l’enregistrement des requêtes et mémoires infrodûctifs
d’instance, le préfet ou le conseiller qui le remplace désigne un
rapporteur auquel le dossier de l’affaire est transmis dans les vingt-quatre
heures.3. Le rapporteur est chargé, sous l’autorité du conseildeprefectnre.de
diriger l’instruction de l’affaire ; il propose les mesures et les actes d’instruction-.Avant tout, il doit vérifier si les pièces dont la production est nécessaire
pour le jugement de l’affaire sont jointes au dossier.4.. Sur la proposition du rapporteur, le conseil de préfecture règle les communications
à faire aux parties intéressées, soit des requêtes et mémoires
introductifs d’instanee, soit des réponses à ces requêtes et mémoires.Il fixe, en égard aux circonstances de l’affaire, le délai qui est accordé
■aux parties pour prendre communication des pièces et fournir leurs défenses
ou réponses.■5. Les décisions prises par le conseil pour l’instruction des affaires dans
les cas prévus par l’article précédent sont notifiées aux parties dans la forme
administrative.CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 427Il est donné récépissé de cette notification.A défaut de récépissé, il est dressé procès-verbal de la notification par
l’agent qui l’a faite.Le récépissé ou le procès-verbal est transmis immédiatement an greffe du
conseil de préfecture.8. Lorsque les parties sont appelées à fournir des défenses sur les requêtes
ou mémoires iufroduclifs d’instance, comme il est dit à l’article 4 ci-dessus,
ou à fournir des observations on vertu de l’article 29 de la loi du 24 avril 4 832,
elles doivent être invitées en même temps à faire connaître si elles entendent
user du droit de présenter des observations orales à la séance publique où
l’affaire sera portée pour être jugée.7. La communication aux parties se fait an greffe sans déplacement des
pièces.8. Lorsqu’il s’agit de contraventions, il est procédé comme il suif, à moins
qu’il n’ait été établi d’autres règles par la loi.Dans les cinq jours qui suivent la rédaction d’un procès-verbal de contravention
et son affirmation, quand elle esl exigée, le sous-préfet fait faire
au contrevenant notification de la copie du procès-verbal ainsi que de l’affirmation,
avec citation devant le conseil de préfecture.La notification et la citation sont faites dans la forme administrative.La citation doit indiquer au contrevenant qu’il est tenu de fournir ses
défenses écrites dans le délai de quinzaine, à partir de la nolification qui lui
est faite, el l’inviter à faire connaître s’il entend user du droit de présenter
des observations orales.Il est dressé acte de la notification et de la citation. Cet acte doit être
envoyé immédiatement au sous-préfet ; il esl adressé par lui, sans délai,, au
préfet, pour êire transmis au conseil de préfecture et y être enregistré
comme il est dit en l’article 4cr.Lorsque le rapporteur a élé désigné, s’il reconnaît que les formalités prescrites
dans les troisième et quatrième alinéa du présent article n’ont pas été
remplies, il en réfère au conseil pour assurer l’accomplissement de ces formalités.9. Lorsque l’affaire est en état de recevoir une décision,'le rapporteur prépare
le rapport et le projet de décision.40. Le dossier, avec le rapport et le projet de décision, est remis au
secrétaire-greffier, qui le transmet immédiatement au commissaire du
Gouvernement.44. Le rôle de chaque séance publique est arrêté par le préfet ou par le
conseiller qui le remplace, sur la proposition du commissaire du Gouvernement.42. Toute partie qui a fait connaître Tintent ion de présenter des observations
orales doit être avertie, par lettre non affranchie, à son domicile ou à celui
de son mandataire ou défenseur, lorsqu’elle en a désigné un, du jour où
l’affaire sera appelée en séanee publique. Cet avertissement sera donné quatre
jours au moins avant la séance.4 3. Les arrêtés pris par les conseils de préfeeture dans les affaires contenlieuses
mentionnent qu’il a élé statué en séance publique.Ils contiennent les noms et conclusions des parties, le vu des pièces principales
et des dispositions législatives dont ils font l’application.Mention y est faite que le commissaire du Gouvernement a élé entendu.Ils sont motivés.Les noms des membres qui ont concouru à la décision y sont mentionnés.La minute est signée par le président, le rapporlour et le secrétairegreffier.428 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.44. La minute des décisions des conseils de préfecture est conservée au
greffe, pour chaque affaire, avec la correspondance et les pièces relatives à ,
l’instruction. Les pièces qui appartiennent aux parties leur sont remises sur
récépissé, à moins que le conseil de préfecture n’ait ordonné que quelquesunes
de ces pièces resteraient annexées à sa décision.45. L’expédition des décisions est délivrée aux parties intéressées par le
secrétaire général.Le préfet fait transmettre aux administrations publiques expéditions des
décisions dont l’exécution renlre dans leurs attributions.46. Les décisions des conseils de préfecture doivent être transcrites, par
ordre de date, sur un registre dont la tenue et la garde sont confiées au
secrétaire-greffier. Tous les trois mois, le président du conseil s’assure que
ce registre est ù jour.47. Lorsque la section du contentieux du Conseil d’Etat pense qu’il est
nécessaire, pour l’instruction d’une affaire dont l’examen-lui est soumis, de
se faire représenter des pièces qui sont déposées au greffe d’un conseil de
préfedure, le président de la section fait la demande de ces pièces au préfet.Le secrétaire de la section adresse au secrétaire-greffier un récépissé des
pièces communiquées ; il sera fait renvoi du récépissé, lorsque les pièces
auront été rétablies au greffe du conseil de préfecture.
A l’égard des peines encourues pour contraventions en
matière de construction, voyez ce que nous avons dit
p. 414.

§ 5. Police municipale de la ville de Paris." »- Petite voirie et
ordonnances y relatives.

754, L’arrêté du 12 messidor an vin porte :

« La police municipale a pour objet la petite voirie, la
liberté et la sûreté de la voie publique, la salubrité de
la cité, les incendies, débordements, accidents de rivière,
etc. ; la petite voirie comprend : la surveillance,
permission ou défense d’ouverture des boutiques, étaux
de boucherie et de charcuterie, l’établissement des oeuvres
ou constructions du même genre qui prennent sur la voie
publique, l’établissement des échoppes ou étalages mobiles,
la démolition ou la réparation des bâtiments menaçant
ruine. »
4° Salubrité des habitations.
755. L’ordonnance du préfet de police du 23 novembre
1853 est ainsi conçue :
Nous, préfet de police, — Considérant que la salubrité des habitations est
une des conditions les plus essentielles de la santé publique ; — Considérant
que les importants travaux exécutés pour l’assainissement du sol de Paris
doivent trouver leur complément dans les mesures de salubrité applicables
dans les maisons mêmes ; — Qu’il ne suffirait nas, en effet, d’avoir établi àCHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 429grands frais un vaste système d’égouts et de distribution d’eau pour le lavage
des rues ; d’avoir, par de nombreux percements, facilité la circulation de l’air
dans les divers quartiers de la ville, si des mesures analogues et non moins
importantes pour la santé publique n’étaient étendues à chaque maison,- et
plus spécialement à celles qui sont occupées par la population ouvrière ; —
En vertu des lois des 44 décembre 4789 (article 50) , 46-24 août 4790, et de
l’arrêté du Gouvernement du 42 messidor an vin ;Vu : 4° l’art. 474, g 45, du Code pénal ;2° L’ordonnance de police du 20 novembre 4 848 sur la salubrité des habitations ;3° La loi du 43 avril 4850 sur l’assainissement des logements insalubres ;4" L’avis du conseil d’hygiène publique et de salubrité du département de
la Seine.ORDONNONS ce qui suit :Art. 4 ". Les maisons doivent être tenues, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur,
dans un état constant de propreté.2. Les maisons devront être pourvues de tuyaux et cuvettes, en nombre
suffisant pour l’écoulement et la conduite des eaux ménagères. Ces tuyaux et
euveltes seront con-stammenl en bon état ; ils seront lavés et nettoyés assez
fréquemment pour ne jamais donner d’odeur.3. Les eaux ménagères devront avoir un écoulement constant et facile jusqu’à
la voie publique, de manière qu’elles ne puissent séjourner ni dans les
cours, ni dans les allées ; les gargouilles, caniveaux, ruisseaux, destinés à
l’écoulement de ces eaux seront lavés plusieurs fois par jour et entretenus avec
soin. Dans le cas où la disposition du terrain ne permettrait pas de donner
un écoulement aux eaux sur la rue ou dans un égoul, elles seront reçues
dans des puisards, pour la construction desquels on se conformera aux dispositions
de l’ordonnance de police du 20 juillet 4S38 (4).4. Les cabinets d’aisances seront disposés et ventilés de manière à ne pas
donner d’odeur. Le sol devra être imperméable el tenu dans un étal constant
de propreté. Les tuyaux de chute seront maintenus en bon état el ne devront
donner lieu à aucune fuite.5. Il est défendu de jeter ou de déposer dans les cours, allées et passages,
aucune matière pouvant entretenir l’humidité ou donner de mauvaises odeurs.
Partout où les fumiers ne. pourront être conservés dans des trous couverts ou
sur des points où ils ne compromettraient pas la salubrité, l’enlèvement en
sera opéré chaque jour avec les précautions prescrites par les règlements. Le
sol des écuries devra être rendu imperméable dans la partie qui reçoit les
urines ; les écuries devront être tenues avec la plus grande propreté ; les
ruisseaux destinés à l’écoulement des urines seront lavés plusieurs fois par
jour.6. Indépendamment des dispositions prescrites par les articles qui précèdent,
il sera pris à l’égard des habitations, et notamment de celles qui sont
louées en garni, telles autres mesures spéciales qui seraient jugées nécessaires
dans l’intérêt de la salubrité et de la santé publiques. Il est d’ailleurs(4) Le préfet de police croit devoir rappeler au publie qu’en vertu de
l’art. 6 du décret du 26 mars 4852 sur la grande voirie de Paris, toute
construction nouvelle dans une rue pourvue d’égouts, doit être disposée de
manière à y conduire les eaux pluviales et ménagères.La même disposition doit être prise pour toute maison ancienne, en cas de
grosses réparations, et, en tout cas, avant dix ans.20430 TIT. I". — BAIL OD LOUAGE DES MAISONS.expressément recommandé de se conformer à l’instruction du conseil de salubrité
annexée à la présente ordonnance.7. Les ordonnances de police des 23 octobre 4849, 5 juin 4834, 42 décembre
4849, 8 novembre 4854, 3 décembre 4829, 27 mai 4845, 27 février
4838, 20 juillet 4838, 34 mai 4842, 5 novembre 4846 el 4" septembre 4853,, concernant les fosses d’aisances, les animaux élevés dans les habitations, les
vacheries, les puits et puisards, l’éclairage par le gaz dans l’inlérieur des habitations,
le balayage et la propreté de la voie publique ; et tous autres règlements
intéressant la salubrité, continueront de recevoir leur exécution dans
celles de leurs dispositions qui ne sont pas contraires à la présente ordonnance.8. L’ordonnance de police précitée du 20 novembre 4 S48 est rapportée.CONSEIL D’HYGIENE PUBLIQUE ET DE SALUBBITÉDO DÉPARTEMENT DE LA SEINE.
Instruction concernant les moyens d’assurer la salubrité des habitations.
 ; La salubrité d’une habitation dépend en grande partie de la pureté de l’air
qu’on y respire. Tout ce qui vicie l’air doit donc exercer une influence fâcheuse
sur la santé des habitants. L’insalubrité d’une habitation peut être locale ou
générale : locale, quand elle existe seulement dans le logement de la famille ;
générale, lorsqu’elle a sa source dans la maison tout entière. Dans ces
diverses conditions locales ou générales, l’air peut être vicié au point de faire
naître des maladies graves et meurtrières. S’il est moins altéré, il minera
sourdement ia constitution ; il causera l’étiolement et les maladies scrofuleuses.
Enfin, l’expérience a démontré que c’est dans les habitations dont
l’air est insalubre que naissent et sévissent avec plus d’intensité certaines
épidémies dont les ravages s’étendent ensuite sur des cités entières. Notons
ici que l’insalubrité peut exister, aussi bien dans certaines parties des habitations
les plus brillantes, que dans les plus humbles demeures ; comme aussi
ces dernières peuvent offrir les meilleures conditions de salubritéMoyens d’assurer la salubrité des logements.Aération. -— L’air d’un logement doit être renouvelé tous les jours le
matin, les lits étant ouverts ; ce n’est pas seulement par l’ouverture des
portes et des fenêtres que l’on peut opérer le renouvellement de l’air d’un
logement ; les cheminées y contribuent efficacement aussi ; les cheminées sont
même indispensables dans les maisons simples en profondeur et qui n’ont
qu’un seul côté : les chambres où l’on couche devraient toutes en être pourvues.
On ne saurait trop proscrire la mauvaise habitude de boucher les
cheminées, afin de conserver plus de chaleur dans les chambres. Le nombre
des lits doit être autant que possible proportionné à l’espace du local, de
sorte que, dans chaque chambre, il y ait au moins 44 mètres cubes d’air par
individu, indépendamment de la ventilation.Mode de chauffage. — Les combustibles destinés au chauffage et à la
cuisson des aliments ne doivent être brûlés que dans des cheminées, poêles et
fourneaux qui ont une communication directe avec l’air extérieur, même
lorsque le combustible ne donne pas de fumée. Le coke, la braise et les diverses
sortes de charbon qui se trouvent dans ce dernier cas, sont considérés à tort,
par beaucoup de personnes, comme pouvant être impunément brûlés à découvert
dans une chambre habitée. C’est là un des préjugés les plus fâcheux ; ilCHAI ?. VI.—SECT. III.—'VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 431donne lieu tous les jours aux accidents les plus graves, quelquefois même il
devient cause de mort. Aussi doit-on proscrire l’usage des braseros, des poêles
et des calorifères portatifs de tout genre qui n’ont pas de tuyaux d’échappé-,
ment au dehors. Les gaz qui sont produits pendant la combustion de ces
moyens de chauffage et qui se répandent dans l’appartement sont beaucoup
plus nuisibles que la fumée de bois. On ne saurait trop s’élever aussi contre
la pratique dangereuse de fermer complètement la clef d’un poêle ou la trappe
intérieure d’une cheminée qui contient encore de la braise allumée.. C’est là
une des causes d’asphyxie les plus communes. On conserve, il est vrai, la
chaleur dans la chambre, mais c’est aux dépens de la santé et quelquefois de
la vie.Soins de propreté. — Il ne faut jamais laisser séjourner longtemps les
urines, les eaux de vaisselle et les eaux ménagères, dans un logement. Il faut
balayer fréquemment les pièces habitées, laver une fois la semaine les pièces
carrelées et qui ne sont pas frottées, les ressuyer aussitôt pour en enlever
l’humidité. Le lavage qui entraîne à sa suite un état permanent d’humidité est
plus nuisible qu’avantageux ; il ne doit donc pas être opéré trop souvent.
Lorsque les murs d’une chambre sont peints à l’huile, il faut les laver de
temps en temps pour en enlever les couches de matières organiques qui s’y
déposent et qui s’y accumulent à la longue. Dans le cas de peinture à la
chaux, il convient d’en opérer tous les ans le grattage et d’appliquer une nouvelle
couche de peinture. Tout papier de tenture que l’on renouvelle doit être
arraché complètement ; le mur doit être gratté et les trous rebouchés avant de
/ coller le nouveau papier. Les cabinets particuliers d’aisances doivent être parfaitement
ventilés, et, autant que possible, à fermeture au moyen de soupapes
hydrauliques. •Moyens d’assurer la salubrité des maisons.Indépendamment du mode de construction d’une maison, quel que soit
l’espace qu’elle occupe, el quelle que soit la dimension des cours et des logements,
cette maison peut devenir insalubre : 4° Par l’existence de lieux d’aisances
communs mal tenus,- 2° Par le défaut d’écoulement des eaux ménagères,
le défaut d’enlèvement d’immondices et de fumiers, le mauvais état des
ruisseaux ou caniveaux ; 3" Par la malpropreté ou la mauvaise tenue du
bâtiment.Cabinets d’aisances communs. — Il n’est guère de cause plus grave d’insalubrité
: un seul cabinet d’aisances mal ventilé, ou tenu malproprement,
suffit pour infecter une maison tout entière. On évite, autant qu’il est possible,
cet inconvénient, en pratiquant à l’un des murs du cabinet une fenêtre
suffisamment large pour opérer une ventilation el pour éclairer ; en tenant,
en outre, les dalles el le siège dans un élat constant de propreté à l’aide de
lavages fréquents. On doit renouveler souvent aussi le lavage du sol et celui
des murs qui doivent être peints à l’huile et au blanc de zinc : chacun de ces
cabinets doit être clos au moyen d’une porte ; enfin, il faut, autant que possible,
éviter les angles dans "la construction desdits cabinets.Eaux ménagères. — Les cuvettes destinées au déversement des eaux
ménagères doivent être garnies de hausses ou disposées de telle sorte que les
eaux projetées à l’intérieur ne puissent saillir au dehors. Il faut bien se garder
de refouler à travers les ouvertures de la grille qui se trouve au fond des
cuvettes, les fragments solides dont l’accumulation ne tarderait pas à produire
l’engorgement des tuxaux. On doit placer une grille à la jonction du tuyau
avec la curette, afin d’empêcher l’obstruction par des matières solides. 11 ne
faut jamais rider d’eaux ménagères dans les tuyaux de descente pendant les432 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.gelées. Lorsque l’orifice d’un de ces tuyaux aboutit à une pierre d’évier
placée dans une chambre ou dans une cuisine, on doit le tenir parfaitement
fermé au moyen d’un tampon ou d’un syphon. Il y a toujours avantage à
diriger les eaux pluviales dans les tuyaux de dcscenle, de manière à les laver.
Lorsque ces tuyaux exhalent une mauvaise odeur, il faut les laver avec de
l’eau contenant’au moins un- pour cent d’eau de Javel. Une des pratiques les
plus fâcheuses dans les usages domestiques el contre laquelle on ne saurait
trop s’élever, c’est celle de déverser les urines dans les plombs d’écoulement
des eaux ménagères. Les ruisseaux des cours et les caniveaux destinés au
passage des eaux ménagères doivent être exécutés en pavés, en pierre ou en
fonte ; les joints doivent être faits avec soin, et les pentes régulières, de
manière à empêcher toute stagnation d’eau et à rendre facile le lavage de ces
ruisseaux et caniveaux (4). Les immondices des cours doivent être "enlevées
tous les jours ; les fumiers ne doivent pas être conservés plus de huit jours
en hiver'et de quatre jours en été.Propreté du- bâtiment. — BalayageH faut balayer fréquemment les escaliers, les corridors, cours et passages ;
gratter les dépôts de terre ou d’immondices qui résistent à l’action du balai.
Il est utile de peindre à l’huile les murs des maisons, façades, couloirs,
escaliers ; cette peinture empêche les murs de se pénétrer de matières organiques,
mais il faut avoir soin d’en opérer le lavage une fois par an.Lavage du sol. — Les parties carrelées, pavées ou dallées, doivent être
lavées souvent quand il s’agil d’escaliers ou de sol de corridors ; il faut les
Tessuyer aussitôt le lavage pour éviter un excès d’humidité toujours nuisible.
L’eau'suffit le plus ordinairement à ces lavages, mais, dans les cas d’infection
et de malpropreté de date ancienne, il faut ajouter à l’eau un pour cent d’eau
de Javel ou d.c chlorure d’oxyde de sodium. ■— L’emploi du chlorure de
chaux (hypoclilorile) , aurait l’inconvénient de laisser à la longue un selhygroscopique
(chlorure de calcium) qui entretiendrait une humidité permanente
contraire à la salubrité. C’est en pratiquant ces soins si simples, d’une exécution
si facile et si peu dispendieuse, que Ton tend à la conservation de la
santé, en même temps que l’on s’oppose au progrès des épidémies qui peuvent
frapper d’un moment à l’autre toute une population.Lue et approuvée dans la séance du 44 novembre 4853.Le Vice-Président. Le Secrétaire.Signé DEVEIIGIE. Signé TRÉBUCHET.Vu cl approuvé l’instruction qui précède, pour être annexée à l’ordonnance
de police concernant la salubrité des habitations.Le Préfet de police, PIÉTRI.(4 ) Un des moyens les plus puissants d’assainir les maisons et leurs dépendances
est d’avoir de l’eau en abondance. Beaucoup de propriétaires ignorent
qu’avec une somme très-minime (75 fr. par an pour la plupart des maisons) ,
ils peuvent avoir, dans l’intérieur de leurs maisons, des robinets auxquels
leurs locataires auraient le droit de puiser à discrétion pour tous les besoins
domestiques : c’est donc une économie en même temps qu’une excellente
mesure d’hygiène.CHAP. VI.—SECT. ILT.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 433
2° Fosses d’aisances (4).
756. L’ordonnance de police du 29 novembre 1854
porte :
Art. 4cr. Il est expressément défendu de procéder à l’extraction et au
transport des matières contenues dans les fosses d’aisances, avant que la
désinfection en ait été complètement opérée.8. Il est expressément interdit d’attendre que la fosse soit pleine pour en
opérer la vidange ; on devra toujours laisser au moins le ride nécessaire pouf
l’introduction et le brassage des matières désinfectantes.L’ouverture d’extraction de tonte fosse après la vidange devra, jusqu’à la
fermeture définitive, être tenue couverte de manière à prévenir les accidents,
et ce par les soins du propriétaire (2).Ecoulem ent des eaux vannes dans les égouts publics.
L’arrêté réglementaire du préfet de la Seine du 2 juillet
1867 pouir l’écoulement des eaux vannes dans les
égouts publies par voie directe contient les dispositions
suivantes :
ART. 4 ". — Les propriétaires de maisons en bordure sur la voie publique
pourront faire écouler les eaux vannes de leurs fosses d’aisances dans les
égouts de la Ville, d’une manière direcie.A cet effet, ils souscriront des abonnements qui, s’il y a lieu, seront approuvés_par
arrêtés préfectoraux, sur l’avis de l’Ingénieur en chef des Eaux
et des Égouts.Ces abonnements seront annuels et révocables à la volonté de l’administration.
Ils partiront des 4« r janvier et 4"juillet de chaque année.Le propriétaire pourra y renoncer en prévenant le Préfet do la Seine six
mois à l’avance. Quelle que soit la date de l’avertissement, le prix de l’abonnement
sera exigible jusqu’à son expiration.ART. 2. — Les conditions à remplir pour l’abonnement sont les .suivantes:4 » La propriété sera desservie par les eaux de la Ville ;2° Elle sera pourvue d’un branchement d’égout particulier. Ce branchement
pourra être prolongé jusqu’au caveau renfermant les appareils de(4) Une ordonnance du roi, du 24 septembre 4849, renferme les dispositions
spéciales qui sont applicables aux constructions et réparations des fosses
d’aisances dans la ville de Paris.'(2) Aucune fosse ne pourra être refermée après la vidange qu’en vertu d’une
autorisation écrite qui sera délivrée selon les cas et après les visites ou répa »
rations nécessaires, par le Directeur de la salubrité ou l’Architecte commissaire
de la petite voirie.Le propriétaire devra avoir sur place, jusqu’à ce qu’il ait reçu l’autorisation
de fermer la fosse, une échelle de longueur convenable pour en faciliter
la visite.Dans le cas où la fosse aurait été fermée en contravention à l’article précédent,
le propriétaire sera tenu de la faire rourrir et laisser ouverte aux
jour et heure indiqués par la sommation qui lui sera adressée à cet effet,
pour que la visite en puisse être faite par qui do droit. (Ordonnance de
police du o juin 4 834, art. 25 et 26.) 20.434 T1T. 1er. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.vidange pour servir, si on le juge à propos, à l’enlèvement souterrain de
ces appareils. Dans ce cas, le branchement sera fermé à l’aplomb du mur
de face au moyen d’une grille verticale à deux clefs dissemblables, dont une,
établie sur le modèle arrêté par l’administration, sera remise au serrice des
égouts, Taulre demeurant aux mains du propriétaire. Celle grille ne sera pas
eïigible dans le cas où le caveau et le branchement y aboutissant seront
sans communication avec l’intérieur de la propriété.:3° Les eaux vannes devront être séparées des solides au moyen d’appareils
diviseurs d’un modèle accepté par l’administration. Les entrepreneurs chargés
de la fourniture et de l’entretien de ces appareils seront exclusivement
choisis parmi les entrepreneurs de vidanges en exercice à Paris ;Les appareils diviseurs seront établis dans un caveau convenablement
ventilé, et dont le sol aura été rendu imperméable et disposé en forme de
cuvette ;Chaque chute de cabinet d’aisances sera pourvue d’un appareil diviseur
mobile. Les chutes avec leurs branchements ne pourront être placées sous
un angle supérieur à 45 degrés ;4° Les eaux vannes s’écouleront à part dans Tégout par une conduite en
fonte ou en grès vernissé, établie suivant les instructions de l’Ingénieur en
chef des eaux el des égouts ;5° Les eaux pluviales, ménagères, industrielles et celles provenant de la
concession desservant la propriété, seront dirigées dans la conduite de manière
à se mélanger aux eaux vannes avant qu’elles atteignent l’égouf
public. En aucun cas les eaux de ces diverses provenances ne pourront être
directement envoyées dans les appareils filtrants ;6 » Les fosses fixes rendues inutiles par suite de l’installation des appareils
diviseurs seront comblées ou converties en caves.ART. 3. — Les dispositions qui précèdent et toutes celles que l’administration
jugerait utile de prescrire seront exécutées aux frais, risques et
périls du propriétaire, d’après les instructions des agents du service des
eaux el des égouts, et sans qu’il puisse être mis empêchement au contrôle
de ces agents, sous quelque prétexte que ce soif.Aucun appareil de vidange nouveau ne sera mis en service qu’après avoir
élé reconnu par l’Inspecteur de l’assainissement ou son délégué, qui en autorisera
l’usage.ART 4. Les abonnés n’auront droit à aucune indemnilé pour cause d’interruplion
momentanée d’écoulement d’eaux vannes à l’égout, par suite de
travaux exécutés par la Ville de Paris, lorsque l’interruption ne se prolongera
pas au delà d’un mois. Après ce terme, la réduction de la redevance
fixée par l’article 6 ci-après sera proportionnelle à la durée de l’interruption.ART. 5. — Les abonnés seront exclusivement responsables envers les
tiers de tous les dommages auxquels pourraient donner lieu, soit les appareils
de vidange, soit l’écoulement des liquides en provenant.ART. 6. — Le propriétaire, ou en son nom l’entrepreneur chargé de la
fourniture et de l’enlèvement des appareils filtrants, acquittera à la caisse
municipale une redevance annuelle de trente francs par tuyau de chute.ART. 7. — Le montant de la somme à payer sera fixé chaque semestre,
après constatation contradictoire du nombre des orifices existants, par l’inspecteur
de l’assainissement ou son délégué, en présence du propriétaire ou
de son représentant, et sera reconnu par ceux-ci sur un état que l’ingénieur
en chef des eaux et des égouts transmettra à la Préfecture de la Seine pour
être rendu exécutoire.Le prix de l’abonnement sera versé en deux termes égaux (4" janvier et
4"-r juillet) et d’avance.CTIAP. VI.—SECT. III, —VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 435A défaut de paiement à l’une des deux échéances, l’écoulement sera suspendu
et l’abonnement pourra être résilié.Branchements particuliers.— Construction par les propriétaires.
L’arrêté du préfet du département de la Seine du 44 février
1872, contient les dispositions suivantes :
Art. 4er. Tout branchement d’égout particulier à établir au [compte des
propriétaires sera l’objet d’un projet estimatif dressé par les ingénieurs des
eaux et des égouts aux frais de l’administration et d’après les indications
fournies par les propriétaires, puis d’un arrêté formulant les conditions de
l’autorisation,2. La galerie et ses accessoires sous la voie publique seront 'exécutés par
l’entrepreneur du choix du propriétaire.3. Quand l’administration requerra rétablissement d’un ou do plusieurs
branchements, le projet des travaux sera communiqué à chaque propriétaire
intéressé par l’inlermédiaire du maire de l’arrondissement sur le territoire
duquel le travail est projeté.Dans un délai die huit jours, à compter de l’avis du maire, chacun pourra consigner
 ses observations dans un procès-verbal ouvert à cet effet. Le projet, ,
après avoir élé revu et modifié, s’il y a lieu, sera approuvé par un arrêté
spécial qui fixera le délai dans lequel chaque propriétaire devra faire exécuter
les travaux à sa charge par l’entrepreneur qu’il aura choisi. Cet arrêté
sera notifié à chacun des intéiessés.Faute par le propriétaire de se conformer aux prescriptions de l’arrêté,les
 ingénieurs pourvoiront d’office à l’exécution des travaux par les entre-:
preneurs ordinaires de la Ville, et les dépenses avancées par l’administration
seront recouvrées par toutes les voies de droit.4. Si les branchements doivent être faits par mesure collective dans une
rue ou portion de rue pour l’exécution totale ou le complément du drainage
de cette rue, et s’il est reconnu que les fravaux ne peuvent être confiés à
plusieurs entrepreneurs sans compromettre la liberlé.de la circulation et la
sécurité publique, l’enquête aura lieu comme il est dit à l’article précédent, i
et les propriétaires seront invités à se réunir dans un local au jour et à l’heure '■
déterminés par lo maire, à l’effet de se concerter pour le choix d’un entrepreneur
unique qui exécutera l’ensemble des travaux.Dans le délai de huit jours, le maire constatera s’il y a accord entre les
propriétaires et fera connaître à la préfecture le nom el la demeure de l’entrepreneur
choisi.Si les propriétaires n’ont pu s’entendre entre eux, il sera procédé, qu’elle
que soit l’importance des travaux, par les soins de l’administration, à une.
adjudication publique au rabais, en conseil de préfecture, el l’opération entière
sera confiée à l’entrepreneur qui aura été déclaré adjudicataire.Chaque propriétaire sera invité individuellement à assister à l’adjudication.
Le résultat de celle-ci lui sera notifié et sera déclaré définitif par le préfet,
après un délai de huitaine, à compter du jour de la notification, délai pendant
lequel les intéressés pourront présenter leurs observations.5. Dans tous les cas, les travaux sont exécutés sous la surveillance des
ingénieurs de l’administration’.6. Chaque propriétaire s’entendra, pour le paiement de la dépense, directement
et sans intervention ni garantie de la part de l’Administration, avec
l’entrepreneur qui aura exécuté les travaux. Il pourra toutefois faire vérifier
par l’ingénieur de la seçlion le métré des ouvrages porté au mémoire de l’entrepreneur436 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.7. Les raccordements et la réfection définitive des chaussées, trottoirs et
dallages au-dessus des tranchées, continueront d’êfre faits par les entrepreneurs
de l’administration pour la voie publique. La dépense en sera pavée
par la Ville, et remboursée à celle-ci par le propriétaire, conformément aux
règles et suivant les tarifs fixés pour ces travaux.Les dépenses faites d’office dans le cas du g 2 de l’article 5 seront de même
payées par la Ville, à laquelle elles seront remboursées par le propriétaire,
en même temps que les frais de raccordement.Préalablement à la mise en recouvrement de ces avances, le métrage des
divers travaux et le décompte des dépenses seront notifiés à chaque propriétaire,
qui aura cinq jours après cette notification, pour présenter ses observations
an bureau de l’ingénieur ordinaire. Passé ce délai, il sera passé outre
à l’émission de l’arrêté de recouvrement.8. Toutes les règles ci-dessus sont applicables à l’entretien des branchements
d’égont et de leurs accessoires sous la voie publique, qui reste à la
charge des propriétaires, quelle que soit l’époque ou le monde de la construction.9. Chaque propriétaire est responsable, soit vis-à-vis de l’administration,
soit vis-à-vis des tiers, de l’exislence et de l’entretien des ouvrages établis. tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, pour le drainage de son immeuble.Curage des branchements particuliers par abonnement.
L’arrêté du préfet de la Seine du 3 mars 1872 porte :
Art. 4cr. Les brachements particuliers d’égout pourront êlre curés au
compte des propriétaires par les soins de l’administration municipale.2. A cet effet chaque propriétaire aura la faculté de souscrire en forme de
soumission un abonnement qui sera, s’il y a lieu et d’après l’avis de l’ingénieur
en chef des eaux et des égouts, approuvé par un arrêté préfectoral.La soumission contiendra l’indication de la longueur ainsi que de la limite
de chaque galerie à nettoyer.L’abonnement sera'annùel et partira du 4op janvier au 4er juillet do chaque
année.3. Durant la période déterminée par l’abonnement, le propriétaire sera
déchargé du curage de son embranchement d’égout.Le nettoiement sera fait sans l’intervention du propriétaire, sous la direction
de l’ingénieur eu chef des eaux et des égouts, par les agents et les
ouvriers de service, qui auront seuls le droit de pénétrer dans la galerie.Le propriétaire n’aura la faculté de faire descendre des ouvriers dans le
branchement que pour l’exécution des travaux d’entretien restant à sa charge
ou pour l’enlèvement des vidanges sous galerie en vertu d’une autorisation de
l’administration.4. L’abonnement sera révocable à la volonté de l’Administration, et, de
son côlé, le propriétaire pourra y renoncer moyennant un avertissement
adressé six mois à l’avance. Quelle que soit la date de l’avertissement, le
prix sera exigible pour l’année entière de l’abonnement.L’abonnement ne sera pas résilié par le seul fait de la mutation de la propriété.
Le soumissionnaire ou ses successeurs seront responsables du prix
de l’abonnement jusqu’à ce qu’ils aient accompli la formalité d’avertissement
ci-dessus prescrite, ou qu’ils aient fait souscrire une soumission par le
nouveau propriétaire de l’immeuble.5. Le prix de l’abonnement sera réglé conformément à la délibération du
conseil municipal de Paris du 4 mars 4872, el d’après le tarif suivant :Pour chaque galerie d’une longueur de 2 mètres 50 au plus par an. 5 fr.CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 437Par mètre courant au delà de 2 mètres 50 2 fr'-Toute fracfion de mètre sera comptée comme un mètre entier.6. Le prix de l’abonnement sera payé à la caisse municipale, pour un an,
en un seul paiement et d’avance.A défaut de paiement régulier à l’époque et de la manière sus-indiquées,
le service du curage sera suspendu et l’abonnement pourra être résilié.6. Les droits detimbre et d’enregistrement auxquels l’abonnement pourra
donner lieu seront supportés par l’abonné.8. L’arrêté du 4 mai 4 860 est rapporté.3° Balayage et propreté de la voie publique el transport des matières
insalubres.
757. En ce qui concerne les habitants de la ville de
Paris, l’Assemblée nationale- a adopté, le 26 mars 1873,
la loi dont voici les deux articles :
Art. 4". A partir de la promulgafion de la présente loi, la charge qui
incombe aux propriétaires riverains des voies de Paris livrées à la circulation
publique, de balayer, chacun au droit soi de sa façade, sur une largeur égale
à celle de la moitié desdites voies et ne pouvant toutefois excéder six mètres,
esl et demeure convertie en une taxe municipale obligatoire, payable en
numéraire, suivant un tarif délibéré en conseil municipal après enquête, cl
approuvé par un décret rendu dans la forme des règlements d’administration
publique, tarif qui devra être revisé tous les cinq ans. Il nesera pas
tenu compte, dans l’établissement de la taxe, de la valeur des propriétés,
mais seulement des nécessités de la circulation, de la salubrité et do la
propreté de la voie publique. La taxe totale ne pourra d’ailleurs dépasser les
dépenses occasionnées n la ville de Paris pour le balayage de la superficie
mise à la charge des habitants. Le recouvrement de cette taxe aura lieu
comme en matière de contributions directes.Art. 2. Le paiement de ladite taxe n’exemptera pas les riverains des voies
publiques des obligations qui leur sont imposées par les règlements do
police en temps de neige el de glace.
L’arrêté du préfet de la Seine du 11 sept. 1870 porte :
Art. 4". L’art. 44 de l’ordonnance de police du 4" sept. 4853 qui autorise
le dépôt sur la voie publique des ordures et résidus de ménage est
rapporté.En conséquence, il esl interdit de déverser dans les rues, sur les quais,
places, ports, berges de la rivière, et généralement sur aucun point de la
voie publique, des résidus quelconques de ménage.Au premier son de la cloche qui annoncera le passage du tombereau, ces
résidus seront versés directement par les habitants dans les voitures de
nettoiement ; ces résidus pourront être déposés dans des récipients qui seront
placés à la porte des maisons à 5 heures el 4/2 du matin.Ces récipients seront enlevés et déversés dans les voitures par leurs desserrants.Art. 2. La même interdiction et les mêmes obligations s’étendront aux
maisons situées dans les cours, jiassages, cités, impasses inaccessibles aux
voitures d’enlèvement (4).(4) L’instruction du 27 décembre 4874, de nouveau imprimée, publiée et438 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
L’ordonnance de police du 1" septembre 18S3 contient
les dispositions suivantes :
Entretien des rues ou- parties de rues non pavées.8. Il est enjoint à tout propriétaire ou locataire de maisons ou terrains
situés le long des rues ou partie de rues non pavées, de faire combler, chacun
au droit de soi, les excavations, enfoncements et ornières, et d’entretenir
le sol en bon état ; de conserver et de rétablir les pentes nécessaires pour
procurer aux eaux un écoulement facile, et de faire, en un mot, toutes les
dispositions convenables pour que la liberté, la sûreté de la circulation et la
salubrité ne soient pas compromises.Dépôts et projections sur la voie publique, dans la rivière et dans les
' égouts.■. 40. Il est expressément défendu de déposer dans les rues, snr les places,
quais, ports, berges, et en général sur aucune partie de la voie publique, de
menus gravois, des décombres, du mâchefer, des pailles, des coquilles
d’huîtres, des cendres, des résidus de fabrication, de jardin, de commerce de
fruiterie et autres résidus analogues. Ces objets devront être portés directement
aux voilures du nettoiement et remis aux desservants de ces voitures,
lors de leur passage. II en sera de même des bouteilles cassées, des morceaux
de verre, de poterie, de faïence, et de tous autres objets pouvant occasionner
des accidents.42. Il est interdit de déposer sur aucune partie de la voie publique, des
pierres, terres, sables, gravois et autres matériaux. Dans le cas où des réparations
à faire dans l’intérieur des maisons nécessiteraient le dépôt momentané
de terres, sables, gravois etaulres matériaux sur la voie publique,
ce dépôt ne pourra avoir lieu que sous l’autorisation préalable du commissaire
de police de la section. La quantité des objets déposés ne devra jamais
excéder le chargement d’un tombereau, et leur enlèvement complet
devra toujours être effectué avant la nuit. Si, par suite de force majeure,
cet enlèvement n’avait pu être opéré complètement, les terres, sables, gra yois
 ou aulres matériaux devront être suffisamment éclairés pendant la
nuit. Sont formellement exceptés de la tolérance, les terres, moellons ou
autres objets provenant des fosses d’aisances ; ces débris devront être immédiatement
emportés, sans pouvoir jamais être déposés snr la voie publique.
En cas d’inexécution, il sera procédé d’office et aux frais des contrevenants,
soit à l’éclairage, soit à l’enlèvement des dépôts.44. Il est défendu de secouer sur la voie publique des tapis et autres
objets pouvant salir ou incommoder les passants, et généralemant d’y rien
jeter des habitations.affichée aux termes de l’arrêté du préfet de la Seine du 8 novembre 4873,
enjoint aux riverains de balayer la neige sur toute la largeur du trottoir, de
dégager le ruisseau sur une largeur de 50 centimètres, de rejeter la neige à
la volée sur le milieu de la chaussée, de casser les glaces qui se forment
dans les ruisseaux et de les relever en tas sur le bord, de jeter du sable, de
la cendre ou dû mâchefer en cas de verglas. Les polices d’abonnement an
balayage en temps ordinaire laissent ce travail à la charge exclusive deî
abonnés en temps de neige.TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS. 43045. Il est défendu de jeter des pailles ou des ordures ménagères à la
rivière, snr les berges, sur les parapets, cordons ou corniches des ponts.46. Il esl défendu de jeter des eaux sur la voie publique ; ces eaux devront
être portées au ruisseau pour y être versées, de manière à ne pas incommoder
les passants. Il est également défendu d’y jeter et faire couler des urines
et des eaux infectes.47. Il est expressément défendu de jeter dans les, égouts des urines, desboues
et immondices solides, des matières fécales, et généralement tout corps
ou matière pouvant obstruer ou infecter lesdits égouts. Il est également interdit
de laisser écouler dans les égouts des eaux acides qui ne seraient pas préalablement
neutralisés, de manière à prévenir la détérioration des égouts.Urinoirs publics.48. Dans les voies publiques où des urinoirs sont établis, il est interdit
d’uriner ailleurs que dans ces urinoirs. Quant aux voies publiques où il n’existera
pas d’urinoirs, il est interdit d’uriner sur les trottoirs, contre, les monuments
publics el contre les devantures de boutiques {Ordonnance du 23 févr.
4850). Les personnes qui auront été autorisées à établir des urinoirs sur la
voie publique devront, les entretenir en bon état, et en faire opérer le nettoiement
et le lavage assez fréquemment pour qu’ils soient constamment propres
et qu’il ne s’en exhale aucune mauvaise odeur. En cas d’inexécution, il sera
pourvu d’office et aux frais des contrevenants, à la réparation, au nettoiement
et au lavage de ces urinoirs.Transport, chargement et déchargement des objets qui seraient de nature
à salir la voie publique ou à incommoder les passants.49. Ceux qui transporteront des plâtres, des terres, sables, décombres,
gravois, mâchefer, fumier-litière el autres objets quelconques qui seraient de
nature à salir la voie publique ou à incommoder les passants, devront charger
leurs voilures de manière que rien ne s’en échappe et ne puisse se répandre
sur la voie publique. En ce qui concerne le transport des terres, sables,
décombres, gravois et mâchefer, les parois des voitures devront dépasser de
45 cent, au moins toute la partie supérieure du chargement. Les voilures
servant au transport des plâtres, même lorsqu’elles ne seront pas chargées, ne
pourront circuler sur la voie publique sans être pourvues d’un about devant et
derrière, el sans être recouvertes d’une bâche. Le déchargement des plâtres
devra toujours être opéré avec précaution, el de manière à ne pas salir
la voie publique ni incommoder les passants. Celle dernière disposition est
applicable au déchargement des farines. Les remises et autres locaux, sous
lesquels on battra du plâtre, devront être séparés de la voie publique par une
clôture qui empêche la poussière de s’y répandre et d’incommoder les passants.
Le nettoiement des rues ou parties de rues salies par suite de contraventions
au présent article, sera-opéré d’office et aux frais des contrevenants.20. Lorsqu’un chargement ou déchargement de marchandises ou de tous
autres objets quelconques aura été opéré sur la voie publique, dans le cours
de la journée, et dans les cas où ces opérations sont permises par les règlements,
l’emplacement devra être balayé et les produits du balayage enlevés
immédiatement. En cas d’inexécution, il sera pourvu d’office et aux frais des
contrevenants.Transport des matières insalulres.24. Les résidus des fabriques de gaz, ceux d’amidonnerie, ceux de féculerie,
passés à l’état putride, ceux des boyauderies el des triperies ; les eaux provenant
de la cuisson des os pour en retirer la graisse ; celles qui proviennent des440 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.fabriques de peignes el d’objets de corne macérée ; les eaux grasses destinées
aux fondeurs de suif et aux nourrisseurs de porcs ; les résidus provenant des
fabriques de colle forte et d’huile de pieds de boeuf, le sang provenant des
abattoirs ; les urines provenant des urinoirs publics et particuliers ; les vases
et eaux extraites des puisards el des puits infectés ; les eaux de cuisson de
têtes et de pieds de mouton ; les eaux de charcuterie et de triperie ; les raclures
de peaux infectes ; les résidus provenant de la fonte des suifs, soit liquides,
soit solides, soit mi-solides, et en général toutes les matières qui pourraient
compromettre la salubrité, ne pourront, à l’avenir, être transportées dans
Paris que dans des tonneaux hermétiquement fermés et lûtes.—Toutefois, les
résidus des féculeries qui ne seront pas passés à l’état putride, pourront être
transportés dans des voitures parfaitement éfancbes, et les débris frais des
abattoirs, des boyauderies et des triperies, dans des voitures garnies en tôle
ou en zinc, étanehes également, mais, de plus, couvertes.—Pourront aussi être
transportées, de cette dernière manière, les matières énoncées dans le § 4cr
du présent article, lorsqu’il sera reconnu qu’il y a impossibilité de les transporter
dans des tonneaux, mais seulement alors pendant la nuit, jusqu’à
huit heures du matin.22. Le noir animal ayant servi à la décoloration de sirops et au raffinage
des sucres, les os gras et les chiffons non lavés et humides, ne pourront êlre
transportés que dans des voitures bien closes.23. Les tonneaux servant au transport des peaux en vert el des engrais
secs de diverses natures, devront être clos el couverts.25. L’ordonnance du 5 nov. 4846 est rapportée.(Voyez, page 407. note 4, la jurisprudence relative au balayage.) 4° Arroseraient de la voie publique.
758. L’ordonnance de police du 20 juin 485 ! contient
les dispositions suivantes :
Art. 4er. A compter du jour de la publication de la présente ordonnance, et
pendant tout le temps que dureront les chaleurs, les propriétaires ou locataires
sont tenus de faire arroser au moins une fois par jour, de onze heures
du matin à deux heures de l’après-midi, la partie de la voie publique au-devant
de leurs maisons, boutiques, jardins el autres emplacements en dépendant ;
ils feront écouler les eaux des ruisseaux pour en éviter la stagnation. Ces dispositions
sont applicables aux propriétaires ou locataires des passages publics
el à ciel ouvert existant sur des propriétés particulières. — 2. Il est défendu
de se servir de l’eau stagnante des ruisseaux pour-1'arrosement. Il est également
défendu de lancer l’eau sur la voie publique, de manière à gêner la circulation
ou à éclabousser les passants. — 3. Les concierges, portiers ou gardiens
des établissements publics et maisons domaniales sont personnellement responsables
de l’exécution des dispositions ci-dessus, en ce qui concerne les
établissements et maisons auxquels ils sont attachés.—4. Les contraventions
aux injonctions ou défenses faites par la présente ordonnance seront constatées
par des procès-verbaux ou rapports qui nous seront adressés.5° Glaces et neiges.
759. L’ordonnance du préfet de police du 14 déc. 18S1

porte :
Art. 4er. Dans les temps de glaces, les propriétaires ou locataires sont tenus
de faire casser les glaces au-devant de leurs maisons, boutiques, cours, jar-CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 441dins et autres emplacements, jusqu’au milieu de la rue ; ils mettront les
glaces en tas, savoir : dans les rues à chaussée bombée, le long des ruisseaux,
du côté de la chaussée ; dans les rues à chaussée fendue, le long des trottoirs.
Ils feront également balayer et relever les neiges lorsqu’ils y seront invités
par les commissaires de police et les autres agents de l’administration. —
2. Us feront, en outre, gratter et nettoyer les trottoirs ou parties de voie
publique correspondantes, de manière à prévenir les accidents et assurer la
circulation. Ils feront, chaque jour, dégager les gargouilles établies sur ces
lrottoirs, des glaces ou tous autres objets qui pourraient gêner l’écoulement
jes eaux. — 3. En cas de verglas, ils jetteront au-devant de leurs habitations
et jusque sur les chaussées, des cendres, du sable ou du mâchefer. — 5. Il
est défendu de déposer des neiges et glaces sur les tampons et auprès des
grilles et des bouches d’égouts. Il est également défendu de pousser dans les
égouts les glaces et neiges congelées, qui, au lieu de fondre, interceptent
l’écoulement des eaux. — 6. Il esl interdit de déposer dans les rues aucunes
neiges et glaces provenant des cours on de l’intérieur des habitations.—7. Les
propriétaires et chefs d’établissements soit publics, soit particuliers, qui emploient
beaucoup d"eau, ne doivent pas laisser couler sur la voie publique les
eaux de ces établissements pendant les gelées. La même interdiction est faite
aux concessionnaires des eaux de la ville. Les contrevenants seront tenus de
faire briser et enlo.Ter les glaces formées par leurs eaux jusqu’aux bouches
d’égouts les plus voisines ; faute par eux d’opérer ce bris et cet enlèvement
il y sera procédé d’office à leurs frais, sans préjudice des peines encourues.
— 8, Il est expressément défendu de former des glissades sur les boulevards,
les places et autres portions de la voie publique. — 9. Les concierges, portiers
ou gardiens des établissements publics sont personnellement responsables
de l’exécution des dispositions ci-dessus en ce qui concerne ces établissements.
— 40. Il n’est point dérogé aux dispositions de l’ofdonnance
concernant le balayage et la propreté de la voie publique. Ces dispositions
continueront de recevoir leur exécution notamment celles qui interdisent les
dépôts de graviers et décombres. — 42- L’ordonnance du 24 décembre 4850
est rapportée.6° Constructions, réparations et démolitions des bâtiments riverains de la
voie publique.
760. Voici, sur cette matière, les principales dispositions
de l’ordonnance de police du 25 juillet 1862 :
Art. 48. Il est défendu de procéder à aucune construction ou réparation des
murs de face ou de clôture des bâtiments et terrains riverains de la voie publique,
sans avoir justifié au commissaire de police du quartier où se feront
les travaux, de la permission qui aura dû être délivrée à cet effet par le préfet
de la Seine.49. Dans le cas de construction ou de réparation , on ne devra commence !
les travaux qu’après avoir établi, à la saillie déterminée par la permission,
une barrière en charpente et planches ayant au moins 2 mètres 25 centimètres
de hauteur. — Cette barrière ne pourra être posée qu’avec l’autorisation
du préfet de police.55. Les barrières et échafauds montant de fond, au-devant desquels il
n’existera pas de barrières, seront éclairés aux frais et par les soins, des propriétaires
et des entrepreneurs. L’éclairage sera fait au moyen d’un nombre
suffisant d’appliques, dont une à chaque angle des extrémités, pour éclairer ■
• . - .. 214,42 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.les parties en retour. Lés heures d’allumage et d’extinction de ces appliques
seront celles fixées pour l’éclairage public.57. Les travaux de construction ou de réparation seront entrepris immédiatement
après l’établissement des barrières et échafauds, et devront être
continués sans interruption, à l’exception des jours fériés. Dans le cas où
l’interruption durerait plus de huit jours, les propriétaires et entrepreneurs
seront tenus de supprimer les échafauds et de reporter les barrières à l’alignement
des maisons voisines, ou de se pourvoir d’une autorisation du préfet
de police pour les conserver.66. Dans les quarante-huit heures qui suivront la suppression des échafauds
et barrières, les propriétaires cl entrepreneurs feront réparer à leurs
frais les dégradations du pavé résultant de la pose des barrières et échafauds,
et seront tenus provisoirement de faire et entretenir les blocages, et de prendre
.les mesures convenables pour prévenir les accidents, ils Tequprrom l’entrepreneur
du pavé de la ville, pour procéder auxdites réparations lorsque le
pavé sera d’échantillon et à l’entretien de la ville.67. Il est défendu de procéder à la démolition d’aucun édifice donnant sur
la voie publique sans l’autorisation du préfet de police.6S. Avant de commencer une démolition, le propriétaire et l’entrepreneur
feront établir les barrières et les échafauds qui seront jugés nécessaires, et
prendront toutes autres mesures que l’administration leur prescrira dans l’intérêt
de la sûreté publique. Ces barrières seront disposées, éclairées de même
que les barrières pour constructions.70. La démolition s’opérera au marteau, sans abatage, et en faisant tomber
les matériaux dans l’extérieur des bâtiments. — 11 est défeudu de déposer
sur la voie publique des matériaux provenant de la démolition, sauf dans le
cas de nécessité reconnue par ïe commissaire de police du quartier, et à la
charge de les enlever au fur et à mesure du dépôt, et de n’en jamais laisser
la nuit.72. Dons le cas où il deviendrait indispensable d’interdire la circulation
au droit d’un bâtiment en démolition, le barrage ne pourra avoir lieu sans
l’autorisation du préfet de police. Toutefois, en cas d’urgence, l’autorisation
pourra être accordée par le commissaire de police du quartier, qui devra en
informer immédiatement le préfet de police:73. Les travaux de démolition devront être poursuivis sans interruption.
Dès qu’ils seront terminés et les remblais nécessaires achevés, la barrière
sera enlevée, et il sera immédiatement pourvu, par les soins et aux frais du
propriétaire ou de l’entrepreneur, à la réparation des dégradations de payé
résultant de la pose de ladite barrière ou des travaux de démolition. Le terrain
mis à découvert par la démolition sera clos à l’alignement par un mur en
maçonnerie ou par une barrière en charpente et planches jointives et solide^
ment établies, et ayant au moins 2 mètres 50 centimètres de hauteur.7° Construction des cheminées, poêles, fourneaux et calorifères.
761. L’ordonnance de police, du 11 déc. 1852, est ainsi
conçue :
Art, 4". Toutes les cheminées, tous les poêles et autres appareils de chauffage
doivent être établis et disposés de manière à éviter les dangers de feu et
à pouvoir être facilement nettoyés ou ramonés. — 2. Il est interdit d’adosser
des foyers de cheminées, des poêles et des fourneaux à des cloisons dans lesquelles
il entrerait du bois, à moins de laisser entre le parement extérieurCJIAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 443du mur entourant ces foyers et les cloisons un espace de 46 centimètres. ^3.
 Les foyers des cheminées ne doivent être posées que sur des voûtes en
maçonnerie ou sur des trémies en matériaux incombustibles. La longueur des
trémies sera au moins égale à la largeur des cheminées, y compris la moitié
de l’épaisseur des jambages. La largeur sera d’un mètre au moins, à partir du
fond du foyer jusqu’au chevêlre.—4. 11 est interdit de poser les bois des combles
et des planchers à moins de 46 centimètres de toute face intérieure des
tuyaux de cheminée et autres foyers. — 5. Les banquettes des. tuyaux en
plâtre doivent être pigeonnées à la main et avoir au moins 8 cenlimèlres
d’épaisseur.—6. Chaque foyer de cheminée ou de poêle doit (à moins d’autorisation
spéciale) avoir un tuyau particulier dans toute la hauteur du bâtiment.—7.
Les tuyaux de cheminée qui n’auraient pas au moins 60 centimètres
de largeur sur 25 de profondeur seront construits en briques, en terre
cuite ou en fonte. Ils ne pourront être que de forme cylindrique ou à angles
arrondis, sur un rayon de 6 centimètres au moins. Ces tuyaux ne pourront
dévier de la verticale, de manière à former avec elle un angle de plus de
30 degrés (un tiers d’angle droit). L’accès de ces luysux, à leur partie supérieure,
devra être facile. —8. Les mitres en plaire sont interdites au-dessus
des tuyaux des cheminées.—9 Les fourneaux potagers doivent être disposés
de telle sorte que les cendres qui en proviennent soient retenues par des
cendriers fixes construits en matériaux incombustibles, et ne puissent tomber
sur les planchers.—40. Les poêles de construction reposeront sur une aire
en matériaux incombustibles d’au moins 8 cenlimèlres d’épaisseur, s’étendant
de 30 centimètres en avant de l’ouverture du foyer. Celte aire sera séparée
du cendrier intérieur par un vide d’au moins Scenlimètres, permettant la
circulation de l’air. Les poêles mobiles devront reposer sur une plate-forme
eii matériaux incombustibles d’au moins 4 6 centimètres de saillie en avant
île l’ouverture du foyer.—44. Les tuyaux de poêle et tous autres tuyaux conducteurs
de fumée, en métal, devront toujours être isolés, dans toute leur hauteur,
d’au moins 46 centimètres des cloisons dans lesquelles il entrerait du
bois. Lorsqu’un tuyau traversera une de ces cloisons, le diamètre de l’ouverture
faite dans la cloison devra excéder de 46 centimètres celui du tuyau. Le
tuyau sera maintenu, au passage, par une tôle dans laquelle il sera percé une
ouverture égale au diamètre intérieur dudit tuyau.—42. Aucun tuyau conducteur
de fumée, en métal, ne pourra traverser un plancher ou un pan de bois
à moins d’être entouré au passage par un manchon en métal ou en terre
cuite. Le diamètre de ce manchon excédera de 40 centimètres celui du tuyau,
de manière qu’il y ait partout, entre le manchon et le tuyau, un intervalle de
5 centimètres.—43. Les prescriptions des art. 2, 3, 4, 40, 44 et 42, relatives
aux tuyaux de cheminée et aux tuyaux conducteurs de fumée, en métal, seront
applicables aux tuyaux de chaleur des calorifères à air chaud. Toutefois, sont
exceptés les tuyaux de chaleur qui prennent l’air à la partie supérieure de la
chambre dans laquelle est placé l’appareil de chauffage. — 44. Il nous sera
• donné avis des vices de construction des cheminées, poêles, fourneaux et calorifères
qui pourraient occasionner un incendie.8° Entretien et ramonage des cheminées et autres mesures de police
prescrites pour prévenir les accidents du feu.
762. La même ordonnance de police, du 11 déc. 1852,
dispose ainsi qu’il suit :
Art. 45. Les propriétaires sont tenus d’entretenir constamment les cheminées
en bon étal. — 46. Il est enjoint aux propriétaires et locataires défaire444 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.ramoner les cheminées et tous tuyaux conducteurs de fumée assez fréquemment
pour prévenir les dangers du feu. Les cheminées, dans les fondoirs de
suif, aux abattoirs, seront ramonées tous les quinze jours. Il est défendu de
faire usage du feu pour nettoyer les cheminées et tuyaux de poêle. Les cheminées
qui ne présenteraient pas à l’intérieur, el dans toute la longueur du
tuyau, un passage d’au moins 60 cenlimèlres sur 2b, seront construites en
briques, en terre cuite ou en fonte. Ces cheminées ne devront être ramonées
qu’à l’aide d’écouvillons mus par une corde. —23. Il est défendu d’entrer dans
les écuries avec de la lumière non renfermée dans une lanterne. — 25. Il est
défendu de rechercher les fuites de gaz avec du feu et de la lumière.—36. Tous
propriétaires ou principaux locataires de maisons où se trouvent des puits,
sont tenus de les nettoyer et de les entretenir de poulies solides, de cordes ei
de seaux toujours en état de servir. Ils sont également tenus de maintenir en
bon état les pompes et autres machines hydrauliques.9° Etablissement des chêneanx et gouttières.
765. Les propriétaires des maisons bordant la voie
publique, et dont les eaux pluviales des toits y tombent
directement, sont tenus de faire établir des chéneaux ou
des gouttières sous l’égout de ces toits, afin d’en recevoir
les eaux qui doivent être conduites jusqu’au niveau du
pavé de la rue, au moyen de tuyaux de descente appliqués
le long des mois de face, avec 16 cent, au plus de
saillie. Les gouttières ne peuvent être qu’en cuivre, zinc
ou tôle étamée, et soutenus par des corbeaux en fer. — Les
tuyaux de descente ne peuvent être établis qu’en fonte, cuivre,
zinc, plomb ou tôle étamée, et retenus par des colliers
en fer à scellement (Loi des 16-24 août 1790, t. xi, art. 3.
Ordonn. de police des 30 nov. 1831, art. 1er (1) et 25 juill.
1862, art. 75). — Une culière en pierre doit être placée
sous le dauphin de ces tuyaux de descente, lorsque ces
tuyaux n’aboutissent pas à une gargouille ou à un conduit
souterrain (Ordonn. du 25 juill. 1862, art. 76). —Les.chéneaux,
gouttières, tuyaux de descente, gargouilles et culières
seront constamment entretenus en bon état, de sorte
que l’écoulement des eaux soit toujours parfaitement libre
et régulier (Même ordonnance, art. 77).
40° .Entretien- des rues non pavées et écoulement des eaux.
764. Il est enjoint à tous propriétaires de maisons ou
terrains situés le long des rues ou portions de rues non
pavées, de faire combler, chacun au droit de soi, les esca(4) 
Un arrêt de la Cour de cassation, du 24 nov. 4834, a décidé que celia
ordonnance a élé légalement rendue et est obligatoire., CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. M5
varions, enfoncements et ornières, enlever les dépôts de
fumier, gravois, ordures et immondices, et de faire, en
ur mot, toutes les dispositions convenables pour que la
liberté et la sûreté de la circulation et la salubrité ne
soient point compromises. Ils seront tenus d’entretenir
constamment en bon état le sol desdites rues, et de conserver
ou rétablir les pentes nécessaires pour procurer
aux eaux un écoulement facile. Les rues non pavées qui
deviendront impraticables pour les voitures, seront barrées,
de manière que îuXis accidents soient prévenus (Ordonn.
de police du 25 juill. 1862, art. 34).
<ti° Fouilles et tranchées dans le sol de la voie publique.
765. L’ordonnance de police du 25 juillet 1862, art. 1er,
défend aux particuliers et à leurs entrepreneurs de faire
aucune fouille ni tranchée sur la voie publique sans une
permission spéciale du préfet de police. Toutefois cette permission
n’est point exigée pour les travaux d’établissement
de renouvellement ou de réparation de conduites d’eau
ou de gaz dont la durée ne devra pas excéder quarantehuit
heures. Il suffira, dans ce cas, de prévenir le commissaire
du quartier, du commencement des travaux. Aucune
fouille ni tranchée même autorisée par le préfet de police
ne pourra être commencée avant qu’il en ait été donné
avis au commissaire de police du quartier.
/I2°Puils et puisards.
7 ©6. L’ordonnance depolicedu 20 juillet 1838 est conçue
en ces termes :
Art. -1er. Aucun puils, soit ordinaire, soit d’absorption, ne sera perce, aucune
opération d’approfondissement, de sondage et autres, ne sera entreprise,
aucun puisard ne sera établi sans une déclaration préalable faite par écrit, à
Paris, à la préfecture de police, et à la mairie, dans les communes rurales ;
cette déclaration indiquera l’endroit où l’on a le projet de faire les travaux.—
2. Il ne pourra être procédé à aucun curage de puils sans une déclaration
préalable qui sera faite par écrit, quarante-huit heures à l’avance, à Paris, à
la préfecture de police, dans les communes rurales, à la mairie ; les mesures
nécessaires ; dans l’intérêt de la salubrité publique et de la sûreté'des ouvriers,
seront prescrites par suite de cette déclaration (1)._ (4) Aux termes de la même ordonnance, si un ouvrier est frappé du plomb,
c’est-à-dire asphyxié, il est enjoint aux propriétaires, principaux locataires
et entrepreneurs de faire sur-le-champ la déclaration de cet accident, à
Paris, au commissaire de police de la section, et dans les communes rurales,
au maire.446 TITRE. 1er.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.3. Nul ne pourra exercer la profession de cureur de puits ou puisards sans
être pourvu d’une permission du préfet de police ; cette permission ne sera
délivrée qu’après qu’il aura été justifié de la possession du matériel néccsssaire
au curage.4. Les ouvriers ne pourront descendre dans les puils ou puisards, pour
quelque cause que ce soit, sans être ceints d’un bridage ; à la partie supérieure
duquel un anneau sera fixé. — Une corde sera attachée à cet anneau pendant
tout le temps que les ouvriers travailleront dans l’intérieur, et l’extrémité do
cette cordé sera tenue par d’autres ouvriers en nombre suffisant, placés à
l’extérieur, afin de pouvoir, au besoin, retirer ceux qui sont dans "l’intérieur
et les secourir.5. Les puits on pnisards abandonnés ou qui, sans être abandonnés, seraient
soupçonnés de mépbitisme, ne seront curés qu’avec les précautions prescrites
par l’instruction annexée à la présente ordonnance. — On prendra les mêmes
préeautious lorsque les travaux auront été suspendus pendant 24 heures.43° Saillies diverses et étalages de nature à nuire à la liberté et à la
commodité de la circulation (<i).
767. L’ordonnance de police du 25 juillet 1862 concernant
la sûreté, la liberté et la commodité de la circulation,
contient aussi à l’égard des saillies diverses et étalages les
dispositions suivantes :
Bornes, marches et bancs sur trottoir.—Art. 82. Il est défendu d’établir
des bornes, marches et bancs en saillie sur les trottoirs. Les objets de celte
nature, existant actuellement, seront supprimés sans délai. Il sera permis,
toutefois, par mesure de tolérance, de conserver les marches que l’administration
reconnaîtra ne pouvoir être rentrées dans l’intérieur de la propriété,
mais à la charge d’en arrondir les angles ou de les tailler en pans coupés.Décrottoirs.—83. Il est également défendu d’établir en saillie, sur la voie
publique, des décrottoirs au-devant des maisons ou boutiques. Les décrottoirs
existant actuellement seront supprimés sans retard.Tuyaux de pompe.—84. Il est interdit de faire déboucher des tuyaux de
pompe sur la voie publique.Bannes.—84. Les bannes ne seront mises en place ou développées qu’au
moment où le soleil donnera sur les boutiques qu’elles sont destinées à abriter.
Elles seront enlevées ou relevées aussitôt que les boutiques ne seront plus
exposées aux rayons du soleil.—Néanmoins, les bannes placées au-devant
des boutiques, sur les quais, places et boulevards, pourront être conservées
dans le cours de la journée, s’il est reconnu qu’elles ne gênent point la circulation.—Aucune
banne ne devra, dans sa partie la plus basse, avoir moins de
2 met. 50 cent, d’élévation au-dessus du sol.Lanternes el réflecteurs. — 86- Les lanternes ne pourront être suspendues
à des coteaux au moyen de cordes e.t-de poulies. Elles seront accrochées(<i) A l’égard des socles, la Solution de diverses questions de petite voirie
résultant d’une décision du préfet de police, en date du, \'à févrA§'à\) 
contient ce quisuit:—« <1° La saillie des socles ne devra, dans aucun cas, excéder
de plus de 2 centimètres celle des devantures ; g » Il est dû un droit direct
pour ces socles ; 3° Les socles des devantures ne sont soumis qu’à un droit,
bien qu’ils se prolongent au-devant d’une ou de plusieurs portes. >CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 447aux poteaux par des anneaux et crochets en fer, ou supportées par des tringles
en fer contenues dans des coulisses et arrêtées avec serrures ou cadenas.—Si
elles excèdent 50 cent, de saillie, elles ne seront mises en place que le soir, et
devront être retirées au moment de leur extinction ou dès le malin. — Les
lanternes ne pourront avoir moins de 3 met. d’élévation au-dessus du sol.—Les
réflecteurs destinés à éclairer les devantures de boutiques devront avoir au
moins 2 met. d’élévation au-dessus du pavé ou du dallage du trottoir. —Ds r
ne seront mis en place qu’au moment où ils devront être allumés, et seront !
retirés aussitôt leur extinction. }Portes, volets, persiennes. — 87. Il est défendu de faire développer dés •
portes sur la voie publique. — Les volets et persiennes, lorsqu’ils seront ou- ■
verts, devront toujours être maintenus par leurs arrêts.r—Les arrêts etcro- ■■
cbets placés au rez-de-chaussée devront être disposés de manière à ne pas
blesser les passants.Ecrileaux pour locations.—SS. Les écrileaux servant à faire connaître au
public les maisons, appartements, chambres, magasins et antres objets à
vendre ou à louer ne pourront être suspendus au-devant des murs de face des
maisons riveraines de la voie publique. Ils devront être attachés et appliqués
contre les murs.Etalages poucanl salir les passants.—89. H est défendu aux marchands
bouchers, charcutiers, tripiers, rôtisseurs et autres de former des étalages de
viandes eii saillie du nu des murs de face. — Les crochets, tringles, planches
et autres objets pouvant servir à des étalages de cette nature seront supprimés
sans délai.Etalages de nature à gêner la circulation. ■— 90. Tout étalage formé
de pièces d’étoffes disposées en draperie et guirlande, et formant saillie, est
interdit au rez-de-chaussée. Il ne pourra descendre qu’à trois mètres du sol
de la voie publique. — Sont également interdits tous étalages en dehors des
limites réglementaires, ainsi que tous dépôts de tonneaux, caisses, tables,
bancs, châssis, étagères, meubles cl autres objets sur la voie publique au-devant
des magasins et boutiques.Mt° Caisses, pots à fleurs et autres objets dont la chute peut causer des
accidents.
763. L’ordonnance de police du 25 juill. 1862 porte ;
Art. 78. Il est défendu à tous propriétaires et locataires de déposer sous
aucun prétexte, et de laisser déposer sur les toits, entablements, chéneaux,
gouttières, terrasses, murs et autres lieux élevés des maisons bordant la voie
publique, des caisses et pots à fleurs, vases et autres objets quelconques, il
ne pourra être formé de dépôts de celte espèce que sur les grands et petits
balcons et sur les appuis des croisées garnies de petits balcons, de balustrades
en fer ou de barres transversales en fer, avec grillage en fil de fer
maillé s’étendant à tout l’espace compris entre l’appui et la barre la plus élevée.—Il
est toutefois interdit de déposer sur les balcons et appuis de croisées
garnies de balustrades, des caisses et pots à fleurs et autres objets qui seraient
d’assez petite dimension pour pouvoir passer par les vides des balustrades.
— 79. Il est également défendu de déposer des cages et garde-manger
sur aucune des parties élevées de bâtiment désignées au paragraphe 'Ier de
l’article précédent, et d’en placer en saillie des murs de face bordant la voie
publique, de quelque manière qu’ils soient attachés, — 80. Toutes les précautions
devront être prises pour qu’il ne résulte de l’arrosement des fleurs placées
sur les balcons et appuis de 'croisées aucun écoulement d’eau sur la voie448 TITRE, !31.—BAIL OC LOUAGE DES MAISONS.duDl’ique. — 81. Tous pots et caisses à fleurs, vases et autres objets déposés
actuefiement sur des parties élevées de bâtiment, autres que les balcons et appuis
de croisées disposés conformément aux prescriptions de l’art. 78 ci-dessus,
seront supprimés sans délai, ainsi que les bois et fers destinés à les soutenir.45° Chargement et déchargement des voilures de marchandises,
denrées, etc.
769. L’ordonnance de police du 25 juill. 1862 renforme
à cet égard les dispositions suivantes :
Art. 91. Tous entrepreneurs, négociants, marchands et autres qui auront
à recevoir ou à expédier des marchandises, meubles, denrées ou autres objets,
feront entrer les voilures de transport dans les cours ou sous les passages des
portes cocbères qu’ils habitent, magasins ou ateliers, à l’effet d’y opérer le
chargement ou le déchargement desdites voitures. — 92. A défaut de cours
ou de passages de portes cochères, ou bien si les cours ou passages de portes
cochères ne présentent point les facilités convenables, on pourra effectuer le
chargement et le déchargement sur la voie publique, en y mettant la célérité
nécessaire. Dans ce cas, les voitures devront être rangées de manière à ne
gêner la circulation que le moins possible. —^3. Les exceptions mentionnées
au précédent article ne s’étendent point aux entrepreneurs de diligences, de
messageries, de roulage, aux entrepreneurs de charpentes, aux marchands de
bois, aux marchands en gros, ni à tous autres particubers tenant de grandes
fabriques, de grands ateliers ou faisant un commerce qui nécessite de grands
magasins. Us seront tenus, en raison de l’importance de leurs établissements,
de se pourvoir de locaux assez spacieux pour opérer et faire opérer,
hors de la voie publique, les chargements et déchargements de leurs voitures
et de celles qui leur sont destinées.46° Déchargement et sciage du bois de chauffage à domicile.
770. Voici les règles tracées à cet égard par les ordonnances
des 8 août 1829 et 25 juill. 1862 :
Art. 94. Le bois destiné au&çhauffage des habitations n’est déchargé sur la
voie publique, en y mettant la célérité nécessaire, qu’à défaut de cours ou de
passages de portes cochères, ou bien si les cours, passages cl portes cochères
ne présentent pas les facilités convenables. Dans ce cas, les voitures
doivent être rangées de manière à ne gêner la circulation que le moins possible.—95.
Lorsque, dans les rues de sept mètres de largeur et au-dessus, le
déchargement du bois peut se faire sur la voie publique, selon ce qui vient
d’être dit, il y est procédé de manière à ne pas interrompre le passage des
voitures. Dans les rues au-dessous de sept mètres de largeur, il est toujours
réservé un passage libre pour les gens à pied. Il est défendu de décharger simultanément
deux voitures de bois destinées à des habitations situées l’une en
face de l’autre. Celle arrivée la dernière est rangée à la suite de la première,
et attend que celle-ci soit déchargée et le bois rentré. Hors le cas prévu par
l’article suivant, le bois doit être rentré au fur et à mesure du déchargement.
— 96. Il est défendu de scier ni de faire scier du bois sur la voie publique.
Cependant, lorsqu’on ne fait venir que deux stères de bois à la fois, le
sciage est toléré ; mais les scieurs se placent le plus près possible des maisons,,
afin de ne pas accroître les embarras de la voie publique. Le bois est rentré au
fur et à mesure du sciage. — 97. H est expressément défendu de décharger
ni scier du bois sur les trottoirs. On ne peut en fendre ni sur les trottoirs
sur aucune partie de la voie publique.CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LÀ VILLE DE PARIS. 44947° Travaux sur la voie publique, feux de paille, tirs d’armes à feu
et pièces d’artifice.
771. L’ordonnance du 25 juill. 1862 contient, à cet
égard, les dispositions suivantes :
Art. 408. Il est interdit débattre ou pulvériser du plâtre sur la voie publique
et d’y faire du mortier et tailler de la pierre.409. H est également interdit de carder des matelas et de battre de la laine
ou du crin sur la voie publique. S’il n’existe ni cour, ni passage de porte
cochère pour ce travail, le commissaire de police du quartier pourra le tolérer
sur un point de la voie publique qu’il désignera.440. Il est défendu aux "scieurs de long, maréchaux ferrants, charrons,
layetiers, emballeurs, serruriers, tonneliers, étameurs et autres, de travailler
et faire travailler sur la voie publique.441. 11 est défendu à tout marchand de fritures, marrons, beignets, gauffres,'
etc., d’établir des fours portalifs ou des poêles, soit en saillie des murs
de face ou des devantures de boutique, soit sur la voie publique, et d’y préparer
aucune espèce de friture ou d’aliments.442. Il est également défendu aux marchands épiciers, limonadiers et autres,
■le brûler et faire brûler sur la voie publique du café et autres denrées.444. Il est défendu de brûler de la paille et autres matières inflammables
sur la voie publique, et d’y tirer des armes à feu, des pétards, fusées et autres
pièces d’artifice.48° Occupation de la voie publique pour l’exercice d’une profession.
772. Aux termes de l’art. 115 de l’ordonnance de police
du 25 juillet 1862 il est défendu de s’installer et de
stationner, même momentanément, sur la voie publique,
pour y exposer des marchandises en vente ou pour exercer
une industrie quelconque, sans être pourvu d’une
permission émanée de l’autorité compétente. L’art. 116
de la même ordonnance dispose aussi que les étalagistes
ne pourront vendre que les marchandises indiquées dans
leur permission, qu’ils ne devront occuper que l’emplacement
qui leur aura été assigné, et qu’Us seront tenus de
représenter leurs patentes à toute réquisition des agents
de l’autorité.
49° Fermeture des portes des maisons à des heures déterminées.
775. H est défendu de laisser ouvertes les portes d’entrée
des maisons après huit heures du soir en hiver, et
dix heures en été (1) (Ordonnances de police des 8 nov.
1780 et 21 mai 1784).
(1) L’infraction à cette défense est punie ainsi qu’il est indiqué ci-après
page 448.
La Cour de cassation a décidé, par arrêt du 2 fév. 4837, que le propriétaire21,450 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.20° Porcs, boucs, lapins, poules, pigeons et autres animaux de basse-cour.
774. L’ordonnance du préfet de police, du 30 nov.
1862, concernant les personnes qui élèvent des animaux
dans Paris, tels que porcs, lapins, poules, pigeons et
autres, est ainsi conçue :
« Considérant qu’aux termes des anciens règlements de police, et notamment
des ordonnances des 4 juin 4667, 22 avril 4668, 22 mai 4733 et
22 juin 4764, il est défendu de nourrir dans Paris aucuns porcs, lapins,
pigeons et volailles ; -— Considérant que les animaux élevés à l’intérieur ou
dans les dépendances des habitations peuvent nuire à la salubrité ou être une
cause d’incommodité pour le voisinage ; — Considérant, toutefois, qu’il existe
des localités où les inconvénients dont il s’agit ne peuvent pas se produire ;
— Vu 4 » la loi des 46-24 août 4790, lit. XI, art. 3, gg 4 et 2 ; — 2 » l’arrêté
des consuls du 42 messidor an vin ; — Ordonnons ce qui suit :« "Art. 4". Il est défendu d’élever dans Paris, sans autorisation, des porcs
ou autres animaux tels que boucs, chèvres, lapins. — 2. Il est interdit d’élever,
sans autorisation, des pigeons, poules et autres oiseaux de basse-cour qui
peuvent être une cause d’insalubrité ou d’incommodité. — 3. Toule demande
en autorisation d’avoir, dans les dépendances des habitations, un ou plusieurs
animaux désignés dans les articles précédents, sera adressée au préfel de
police. — 4. La permission ne sera délivrée qu’après visite des lieux et rapport
constatant qu’il ne peut en résulter aucun inconvénient pour le voisinage. —
5. Les locaux autorisés, dans lesquels seront placés les animaux, devront être
maintenus en constant’état de propreté. — 6. Les animaux trouvés dans les
locaux non autorisés, et qui, après sommation, n’auraient pas été enlevés,
seront saisis à la diligence du commissaire de police. Les porcs saisis seront
conduits, soit au marché de la Vallée, s’ils sont âgés de moins de six semaines,
soit au marché du quartier de la Maison Blanche pour y être vendus, marché
tenant, par les soins du commissaire de police, qui nous adressera un procèsverbal
de la vente. Les fonds provenant de la vente, déduction faite des frais,
seront déposés à la caisse de la préfecture de police, pour y rester jusqu’à ce
qu’il ail été statué sur la contravention ;,— 7. Il est défendu de laisser vaquer
des poules et autres animaux domestiques dans les rues, places, halles et
marchés, et sur aucun point de la voie publique. — 8. L’ordonnance du
3 dée. 4S29 est rapportée. »24° Bruit occasionné par l’exercice de certaines professions ou par le son
de certains instruments.
775. À Paris, le préfet de police, considérant que,
dans divers quartiers, des ouvriers exerçant des professions
bruyantes, se livrent souvent, pendant une partie
de la nuit, à des travaux qui troublent le repos des had’une
maison dont la porte d’allée a été trouvée ouverte à une heure après
minuit, en contravention à un arrêté de police qui en prescrit la fermeture à
dix heures du soir, est responsable de cette contravention quand bien même
il n’habiterait point celle maison, sauf son recours, s’il y a lieu, contre ses
locataires (Gaz. des trib.. 6 et 7 mars 4837).CHAP. VI.—SECT. III.—VOIRIE DE LA VILLE DE PARIS. 451
bitants ; que des plaintes multipliées lui ont été portées
à cet égard, et relativement à l’incommodité produite
par le cor de chasse, a rendu les ordonnances suivantes :
« Les serruriers, forgerons, taillandiers, charrons, ferblantiers, chaudronniers,
maréchaux ferrants, layetiers, et généralement tous entrepreneurs,
ouvriers et autres exerçant dans Paris des professions crui exigent l’emploi de
marteaux, machines et appareils susceptibles d’occasionner des percussions et
un bruit assez considérable pour retentir hors des ateliers et troubler ainsi
la tranquillité des habitants, doivent interrompre chaque jour leurs travaux,,
savoir : de neuf heures du soir à quatre heures du malin, depuis le 4" avril
jusqu’au 30 sept., et de neuf heures du soir à cinq heures du matin, depuis le
4"oct. jusqu’au 34 mars (ordonnance du préfet de police, 34 oct. 4829,art.4").
—Il est défendu de donner du cor, dit trompe de chasse, dans Paris, à quelque
heure et dans quelque lieu que ce soit (ordonnance du préfet de police du
30 sept. 4837, art. -îcr). — Les contraventions à ces défenses seront constatées
par des procès-verbaux transmis au tribunal de police municipale. »22° Echenillage.
77s. Le défaai d’écheniilage est puni d’une "amende
de 1 à 5 fr. (Code pénal, art. 771, n° 8).

L’ordonnance de police du 9 février 1849 porte :•
Art. 4cr. Tous les propriétaires, fermiers ou locataires de terrains situés
dans le ressort de la préfecture de police seront tenus d’écheniller ou de faire
écheniller-les arbres, haies et buissons qui sont sur lesdits terrains, ainsi
que ceux qui bordent les grandes routes et les chemins vicinaux.—%. Il leur
est enjoint de brûler sur-le-champ les bourses et toiles provenant desdits
arbres, baies ou buissons, en prenant les précautions nécessaires pour prévenir
le danger du feu. — 3. L’échenillage doit être terminé le 34 mars. —
4. En cas de négligence de la part des propriétaires, fermiers ou locataires,
les maires et les adjoints des communes feront faire l’échenillage aux dépens
de ceux qui l’auront négligé.23° Compétence et pénalité.
777. Le décret du 10 oct. 1859 a placé dans les attribua
tions du préfet de la Seine la petite voirie (1) , l’éclairage{
le balayage, l’arrosage de la voie publique, l’enlèvement
des boues, glaces et neiges, le curage des fosses d’aisances,
les permissions pour établissement sur la rivière, les
canaux et les ponts, etc. ; en conséquence c’est à ce magistrat
que doivent être adressées toutes les demandes
d’autorisation ou réclamations relatives à ces divers objets. :

Quant aux autres matières concernant la police muni- •
(4) Précédemment, la petite voirie delà ville de Paris était dans les attributions
du préfet de police.452 TITRE Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
cipale, elles rentrent dans les attributions du préfet de
police, et c’est à ce magistrat qu’il faut adresser les demandes
d’autorisation ou les réclamations.

Ainsi, sont de la compétence du préfet de la Seine les
matières réglées par les ordonnances de police ci-dessus
rapportées et relatives au balayage (p. 437 et suiv.) , à
l’arrosage dé la voie publique (p. 440) , aux glaces et
neiges (p. 440) , aux fosses d’aisances (p. 433) , aux puits
et puisards (p. 445).

Sont de la compétence du préfet de police les matières
réglées par les ordonnances de police aussi rapportées cidessus
et relatives à la salubrité des habitations (p. 428 et
suiv.) , aux porcs, pigeons et autres animaux (p. 430) , au
bruit occasionné par l’exercice de certaines professions et
au son de certains instruments (p. 450) , à la fermeture
des portes d’entrée des maisons à des heures déterminées
(p. 449) , aux caisses et pots à fleurs (p. 447) , au chargement
et déchargement des voitures de marchandises sur
la voie publique (p. 448) , au déchargement dû bois de
chauffage à domicile (p. 448) , à l’entretien des rues non
pavées (p. 444) , aux fouilles et tranchées exécutées sur
la voie publique (p. 445) , à l’occupation de la voie publique
(p. 449) , à l’échenillage (p. 451).

A l’égard de la compétence relative à la police des constructions,
nous ferons l’observation suivante :

En principe, la police des constructions appartient, à
Paris, au préfet de la Seine, qui a seul le droit de délivrer
aux impétrants les autorisations concernant cette matière ;
mais le préfet de police ayant au nombre de ses attributions,
mission de veiller à la sûreté de la cité, à la liberté
et à la commodité de la circulation, exerce, sous ce rapport,
une action spéciale sur la. police des constructions.
Aussi, ce magistrat a-t-il, en se plaçant à ce point de vue,
rendu des ordonnances légalement obligatoires et dont
l’inexécution, de la part des particuliers, peut donner lieu
contre eux à des peines de police.

Telles sont par exemple les dispositions de l’ordonnance
du 25 juillet 1862 en ce qui touche les travaux à exécuter
aux maisons et bâtiments riverains de la voie publique (1) ,
(4) Cette ordonnance défend, dans ce cas, de commencer aucune construction
ou réparation sans être muni d’une permission délivrée par le préfet de policeCHAP. VI. —SEGT. IV.—ÉTABLISSEMENTS DANGEREUX. 453
les chéneaux et goutliôres, et les saillies de nature à
nuire à la sûreté et à la liberté de la circulation (p. 441,
444, 446).

Les contraventions aux injonctions ou défenses îaites
par les ordonnances de police municipale sont de la compétence
du tribunal de police et punies d’amende depuis
1 franc jusqu’à 5 francs inclusivement. (Art. 471,
n° 15, du G. pénal.) 

En cas de récidive, la peine est celle de l’emprisonnement,
pendant trois jours au plus. (Art. 473 du C. pénal.) 

Les amendes encourues par les locataires, pour contraventions
aux règlements de police, doivent être acquittées
par les propriétaires, lors même qu’ils n’habitent
par leur maison, et que les locataires ont déménagé sans
payer.
SECTION IV.Etablissements dangereux, insalubres ou incommodes.

778. On comprend sous cette dénomination les ateliers,
manufactures, usines et autres établissements qui sont de
nature à nuire à la santé des habitants, à mettre en péril
ou à incommoder les propriétés voisines.

1° Règles générales.

Le décret du 15 oct. 1810 forme la base principale des
dispositions obligatoires en cette matière. Ce décret est
conçu dans les termes suivants :
c Art. 4 ". Les manufactures et ateliers qui répandent une odeur insalubre
ou incommode ne pourront être formés sans une permission de l’autorité
administrative -. ces établissements seront divisés en trois classes. La première
classe comprendra .ceux qui doivent être éloignés des habitations particulières,
la seconde, les manufactures et ateliers dont l’éloignement des habitations
n’est pas rigoureusement nécessaire, mais dont il importe néanmoins de ne
permettre la formation qu’après avoir acquis la certitude que les opérations
qu’on y pratique sont exécutées de manière à ne pas incommoder les propriétaires
du voisinage, ni à leur causer des dommages. Dans la troisième classe
seront placés les établissements qui peuvent rester sans inconvénient auprès
des habitations, mais doivent rester soumis à la surveillance de la police. —
2. La permission nécessaire pour la formation des manufactures et ateliers
compris dans la première classe sera accordée avec les formalités ci-après,
par un décret rendu en notre conseil d’Etat. — Celle qu’exigera la mise en
activité des établissements compris dans la seconde classe le sera par les
préfets sur l’avis des sous-préfets. Les permissions pour l’exploitation des établissements
placés dans la dernière classe seront délivrées par les sous-pré-454 TITRE i01'. — BAIL OD LOUAGE ItES ÎLAISOKS.fets, qui prendront préalablement l’avis des mairïs » fi). — 3. La permission
pour les manufactures et fabriques de première classe ne sera accordée
qu’avec les formalités suivantes : La demande en autorisation sera présentée
au préfet, et affichée par son ordre dans toutes les communes, à cinq kilomètres
de rayon. Dans ce délai, tout particulier sera admis à présenter ses
moyens d’opposition. Les maires des communes auront la même faculté (2).
— "i-. S’il y a des oppositions, le conseil de préfecture donnera son avis, saut
la décision au conseil d’Etat (3). — 5. S’il n’y a pas d’opposition, la permission
sera accordée, s’il y a lieu, sur l’avis du préfet et le rapport, de notre
ministre de l’intérieur. "■— 6. S’il s’agit de fabriques de soude, ou si la
fabrique doit être établie dans la ligne des douanes, notre directeur général
des douanes sera consulté. — 7. L’autorisation de former des manufactures
et ateliers compris dans la seconde classe ne sera accordée qu’après que les
formalités suivantes auront été remplies. L’entrepreneur adressera d’abord sa
demande an sous-préfet de son arrondissement (4) , qui la transmettra au
maire de la commune dans laquelle on projette de former l’établissement, en
le chargeant de procéder à des informations de commodo et incommodo (5).
Ces informations terminées, le sous-préfet prendra sur le tout un arrêté
qu’il transmettra au préfet. Celui-ci statuera, sauf le recours à notre
conseil d’Etal, pour toutes les parties intéressées. S’il y a opposition,
il y sera statué parle conseil de préfecture, sauf le recours au conseil
d’Etat (6). — 8. Les manufactures et ateliers ou établissements portés dans(4) Depuis la suppression des sous-préfectures dans les chefs-lieux de
départements, les préfets sont seuls compétents pour accorder l’autorisation
d’établir des ateliers de deuxième classe. A Paris, et dans le ressort de la
préfecture de police, les autorisations pour les établissements de deuxième et
troisième classe sont accordées par le préfet de police, qui instruit en outre
les usines de première classe (Ordonnance royale du 45 mars 4826, et art. 4
de l’ordonnance du 44 janvier 4845).(2) Les affiches doivent rester apposées pendant un mois (Circulaire ministérielle
du 12 nov. 4844). Le maire de la commune dans laquelle est projeté
l’établissement doit, en outre des procès-verbaux constatant l’apposition des
affiches et les déclarations qui en ont été la suite, procéder à une enquête de
commodo et incommodo, dans laquelle doivent être entendus les plus proches
voisins (Avis du'conseil d’Etat du 5 avril 1843 ; ordonnance royale du 44 janv.
1845, art:2).(3) L’avis du conseil de préfecture n’est pas susceptible de recours devant
le conseil d’Etat (Ordonnance en conseil d’Etat du 22 juin 1825). Au reste,
les conseils de préfecture ne sont appelés à donner leur avis que lorsque les
oppositions sont fondées sur les dangers, l’insalubrité ou l’incommodité que
les ateliers peuvent occasionner, et non sur le préjudice qu’ils pourraient
causer à des établissements du même genre (Ordonnance en conseil d’Etal
du 22 juillet 4S48 ; Macarel, Manuel des ateliers dangereux, p. 88).(4) A Paris et dans le ressort de la préfecture de police, on doit adresser
la demande au préfet de police.(5) Lorsque l’établissement doit être formé à Paris, l’enquête est rédigée
par le commissaire du quartier i Nouveau dictionnaire de police, t. 2,
n. 94).(6) C’est le contentieux de ce conseil qui prononce ; là. les intéressés aa
rejet de la .demande ont le droit d’intervenir, lors même qu’ils n’auraient fait
aucune plainte dans le procès-verbal de commodo et incommodo (àîacarel,
n" 22 ; ordonnance en conseil d’Etat du 34 juill. 4822). Si 'c préfet a refus »CHAP. VI.—SEGT. IV. — ÉTABLISSEMENTS DANGEREUX. 455la troisième classe ne pourront se former que sur la permission du préfet de
police à Paris (4) , et sur colle du maire dans les autres villes. S’il s’élève des
réclamations (2) contre la décision prise par le préfet de police Où les maires,
sûr une demande en formation de manufacture ou d’atelier compris dans la
troisième classe, elles seront jugées au conseil de préfecture (3). — 9. L’âûlorilé
locale indiquera le lieu où les manufactures et ateliers compris dans là
première classe pourront s’établir, et exprimera là distance des habitations
particulières. Tout individu qui ferait des constructions dans le voisinage de
ces manufactures et ateliers après que la formation en aura été permise, ne
sera plus admis à en solliciter l’éloignemcnt. — 40. La division en trois
classes des établissements qui répandent une odeur insalubre ou incommode,
aura lieu conformément au tableau annexé au présent décret impérial. Elle
servira de règle toutes les fois qu’il sera question de prononcer sur les demandes
en formation de ces établissements (4). — 44. Les dispositions du présent
décret n’auront point d’effoi rétroactif : en conséquence, tous les établissements
qui sont aujourd’hui en activité continueront à être exploités libre-'
ment, sauf les dommages dont pourront être passibles les entrepreneurs de
ceux qui préjudicient aux propriétés de leurs voisins ; les dommages sont
arbitrés par les tribunaux. — 42. Toutefois, en cas de graves inconvénients
pour la salubrité publique, la culture ou l’intérêt général, les fabriques et
ateliers de première classe qui les causent pourront être supprimés, en vertul’autorisation de créer un établissement de deuxième classe, le fabricant qui
est intéressé à faire réformer l’arrêté doit porter sa demande au conseil
d’Etat et. non au conseil de préfecture (Ordonnance en conseil d’Etat des
44 nov. 4S24, et 3 mars 1S25 ; Macarel, n" 28).(4) Celte disposition a été modifiée par l’art. 3 de l’ordonnance du 44 janv.
4845, d’après laquelle la demande doit être adressée au préfet, si l’établissement
doit être élevé dans un chef-lieu de département, au sous-préfet, s’il
doit être formé dans un arrondissement ; enfin, au préfet de police, s’il s’agit
d’un établissement à créer dans le ressort de la préfecture de police. Les préfets
ou sous-préfets statuent sur la demande, après avoir pris l’avis des
maires et de la police locale (Mirabel-Cbambaud, Code des établissements
industriels, n°s 361 et suiv.).Les propriétaires ou entrepreneurs d’établissements classés doivent énoncerdans leurs demandes la nature des matières qu’ils se proposent de préparerdans leurs manufactures ou ateliers, et des travaux qui doivent y être exécutés :ils doivent, en outre, déposer un plan figuré des lieux et dès constructionsrojetées (Ordonnance de police du 5 nov. 4840, art. 5). Ce plan en doublexpédilion, lorsqu’il s’agit surtout de fabriques de première classe, doit être:ur une échelle métrique, indiquant avec précision la situation de l’établisseenl,la distance à laquelle il se trouve des maisons et terrains voisins, lesmplacements occupés par les appareils ; enfin toutes les dispositions intéieuresdu local (Instructions du ministre du commerce du 8 août 4833).ndépendamment des formalités prescrites par le décret, il est procédé par le■onseil de salubrité, assisté de l’architecte commissaire de la petite voirie, àa visite des lieux, à l’effet de s’assurer si l’atelier projeté ne peut nuire à la•-alubriléni faire craindre un incendie (Ordonnance de police du onov. 4840,rt. 6 ; Nouveau, dictionnaire de police, t. 2, p. 94).(2) De la part du fabricant et des opposants.(3) Dans le ressort de la préfecture de police, des enquêtes ont lieu pour les
teliers de la troisième classe.(4) Voyez la nomenclature ci-après, p. 355.456 TITRE Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.d’un décret rendu en notre Conseil d’Etat, après avoir entendu la police locale,
pris l’avis des préfets, reçu là défense des manufacturiers ou fabricants.
— 43. Les établissements maintenus par l’art. 2 cesseront de jonir de cet
avantage, dès qu’ils seront transférés dans an autre emplacement, ou qu’il y
aura une interruption de six mois dans leurs travaux. Dans l’un et l’autre
cas, ils rentreront dans la catégorie des établissements à former, et ils ne
pourront être remis en activité qu’après avoir obtenu, s’il y a lien, une nouvelle
permission. »
779. Le décret du 15 oct. 1810 renfermait, àla suite de
ses dispositions, la nomenclature et la division par classes,
des divers établissements soumis aux règles particulières
qu’il contient ; mais les développements et les progrès de
l’industrie rendant insuffisante cette nomenclature, elle a
été successivement modifiée, étendue et complétée par les
ordonnances des 14 janvier 1815(1) , 29juilletl818,25 juin
1823, 20 août 1824, 9 février 1825, 5 novembre 1826 (2) ,
20 septembre 1828, 31 mai 1833, 5 juillet 1834,30 octobre
1836, 27 janvier 1837, 25 mars, 15 avril et 27 mai 1838,
27-janvier 1846, et par les décrets des 6 mai 1849, 19 février
1853, 21 mai 1862, 26 août 1865 et 18 avril 1866.
Puis est venu le décret du 31 décembre 1866, quia déterminé
un nouveau classement des établissements insalubres,
dangereux ou incommodes ; c’est ce classement qui
sert de règle toutes les fois qu’il s’agit de prononcer sur
les demandes en formation de ces établissements (3).

Enfin un décret du 31 janvier 1872 a ajouté au classement
certaines industries qui n’étaient point comprises
dans le décret du 31 décembre 1866 (4).

780. L’ordonnance de police du 30 novembre 1837
concernant les établissements dangereux, insalubres ou
incommodes, dispose dans les termes suivants :
Art. 1er. Le décret du 45 octobre 4810 et l’ordonnance royale du 44 janvier
4815 précités seront de nouveau publiés et affichés dans le ressort de
notre Préfecture.2. Toute personne qui voudra établir, dans le ressort de notre Préfecture,
des manufactures ou ateliers, compris dans l’une des trois classes de(4-2) Le décret du 45 octobre 4810 n’avait fait mention que des ateliers
insalubres ou incommodes, mais les ordonnances des 44 janvier 4 845, 9 février
4825 et 5 novembre 4826 se sont occupées aussi des établissement
dangereux ; d’où il suit que la dénomination générale est désormais : Atelier
dangereux, insalubres ou incommodes (Macarel, n° 8). >(3-4) On trouvera, dans l’appendice placé à la fin de cet ouvrage, le lext
des décrets des 31 déc. 4866 et 31 janv. 4872 et la nomenclature des éta- !
blissemenls insalubres, dangereux ou incommodes annexée à ces décrets. \CEÂP. VI.—SECT. IV.—ÉTABLISSEMENTS DANGEREUX. 457la nomenclature annoxée à la présente ordonnance, devra nous adresser une
demande en autorisation, conformément aux art. 3, 7 et 8 du décret du 45
octobre 4840, et à l’art. 4 de l’ordonnance du 44 janvier 4845 précités.3. Aucune demande en autorisation d’établissements classés ne sera instruite,
s’il n’y est joint un plan en double expédition, dessiné sur une échelle
de cinq millimètres par mètre, et indiquant les détails de l’exploitation, c’està-dire
la désignalion des fours, fourneaux, machines ou chaudières à vapeur,
foyers de toute espèce, réservoirs, ateliers, cours, puisards, etc., qui devront
servir à la fabrique. Ce plan devra indiquer les tenants et aboutissants aux
ateliers.Lorsque la demande aura pour objet l’autorisation d’ouvrir un établissement
compris dans la première classe, il devra être produit par le pétitionnaire,
indépendamment du plan ci-dessus indiqué, un second plan, également
en double expédition, dressé sur une échelle de vingt-cinq millimètres
pour cent mètres, et qui donnera l’indication de toutes les habitations situées
dans un rayon de huit cents mètres au moins.4. Il ne pourra être fait aucun changement dans un établissement classé
et autorisé, sans une autorisation nouvelle.Tout établissement dans lequel on aura fait des changements à l’état
désigné sur le plau joint à la demande, et dans l’autorisation, pourra être
fermé.5. Tout propriétaire d’établissements classés, qui n’est pas pourvu do
l’autorisation exigée par le décret du 45 octobre 4840 précité, devra, dans
le délai d’un mois, à compter du jour de la publication de la présente ordonnance,
nous adresser la demande pour obtenir, s’il y a lieu, la permission
qui lui est nécessaire.
781. Tout établissement non classé peut être formé
sans aucune autorisation (Arr. du C. d’Etat, 14 janv. 1818
et 13 août 1821).

782. Lorsqu’il y a une interruption pendant six mois
dans les travaux d’un établissement, il ne peut être remis
en activité qu’avec une nouvelle autorisation sujette aux
 !mêmes conditions et formalités’(Macarel, n° 43 ; Goujet et
Merger, Dict. de droit commercial, t. il, p. 802 ; Bourguignat,
Lêgisl. des établiss. indusir., t. i, n° 32).

L’autorisation de créer un établissement insalubre peut
n’être accordé que pour une durée limitée, alors surtout
qu’il s’agit d’une industrie nouvelle dont les inconvénients
possibles ne sont pas encore bien connus (Arr. du G.
d’Etat, 3 juillet 1861 ; S.-V.61,2,572).
•Ko TITRE 1er.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
2° Des réclamations de la part des tiers lésés par le voisinage
d’un établissement.

785. Nous avons dit ci-dessus que, lors de la demande
en autorisation formée pour' la création d’un établissement
dangereux, insalubre ou incommode, tout particulier était
admis à proposer ses moyens d’opposition, et que, dans
ce cas. il était statué par les tribunaux administratifs
(Yoy. p. 449 et 430).

Mais, quand un établissement autorisé a été créé, qu’il
est en voie d’exploitation et que, malgré tous les moyens
ordonnés par l’autorité, il nuit à un voisin, celui-ci a le
droit d’en demander la suppression.

Si rétablissement est de première classe, on doit adresser
une requête au chef du gouvernement. Cette demande,
sur papier ^timbré, signée du réclamant et d’un
avocat au conseil d’Etat, est adressée au ministre du commerce,
chargé de faire toutes les instructions nécessaires
(Macarel, n° 35 ; Mirabel-Chambaud, n° 1061).

Si l’établissement est de deuxième ou de troisième classe,
la demande est adressée au préfet, qui, après avoir pris
l’avis des ingénieurs des ponts et chaussées et celui de
l’autorité locale, statue ensuite par un arrêté. Cette décision
est susceptible d’appel, et, dans ce cas, il est porté au
comité du contentieux du conseil d’Etat.

5S4. De ce qu’un établissement industriel a été autorisé,
il ne s’ensuit pas que le voisin qui éprouve un préjudice
par suite de l’exploitation de cet établissement, ne
puisse réclamer des dommages et intérêts ; en effet, l’autorisation
administrative n’est pas une décision sur l’innocuité
de l’établissement dans ses rapports avec les droits
privés ; ce n’est qu’un acte de police dans l’intérêt public
et sauf le droit a autrui. Ainsi le voisin lésé, soit par la
formation, soit par l’exploitation d’un établissement, a le
droit, pour réparation du préjudice qu’il éprouve, de diriger
des poursuites contre le propriétaire de cet établissement,
et ce dernier ne peut s’y soustraire sous le prétexte
que son établissement a été autorisé par l’administration.
Il n’est pas douteux que les tribunaux civils soient seuls
compétents pour apprécier les dommages causés par le
voisinage des ateliers ou autres établissements. La Cour
de cassation, par arrêts des 12 juillet 1824, 11 et 19 juillet ;
CIIAP. VI.—SEGT. IV.—ÉTABLISSEMENTS DANGEREUX. 459
1826, 3 mai 1827, a consacré cette doctrine enseignée
d’ailleurs par les auteurs les plus recommandables qui ont
écrit sur cette matière (1). La même Cour a décidé, par
arrêt du même jour 19 juillet 1826, que les juges de paix
sont appelés à statuer sur les dommages causés aux
champs, fruits et récoltes, par le voisinage d’établissements
dangereux, insalubres ou incommodes. Tant que le
dommage causé peut être constaté et que l’auteur n’est
pas mis à couvert par la prescription, la réparation en est
valablement poursuivie (Cass., 19 juill. 1825). Mais les tribunaux
civils ne sont point compétents pour prononcer sur
toutes les espèces de dommages : ils peuvent statuer sur
les dommages matériels causés à une propriété par le voisinage
d’un établissement ; toutefois, il n’en est pas ainsi
relativement à la. moins-value ou à la dépréciation foncière
causée par ce voisinage ; en effet, toute action relative à ces
derniers points est de la compétence exclusive de l’autorité
administrative (Arr. du C. d’Etat des 15 déc. 1824 et
28 déc. 1826) (2).

3° Pénalité.

785. Lorsqu’un particulier forme, sans autorisation, un
établissement classé, il doit être traduit devant le tribunal
de simple police et puni des peines portées à l’article 471,
C. pén., c’est-à-dire d’une amende depuis un franc jusqu’à
cinq francs inclusivement, et .d’un emprisonnement,
pendant trois jours au plus en cas de récidive (Cass., 20
fév. et 14 mai 1830).
(4 ) Merlin, Répertoire, au mot Manufactures ; Favard, ibid. ; Dalloz,
ibid. ; Sirey, Dissertation, l. 23, 2e partie, p. 262 ; Cappeau, Législation
rurale ; Cormenin, Droit administratif, au mot Manufactures ; Macarel,
n° 56 ; Taillandier, v° Ateliers insalubres, n° 70 du Rép. du Notariat de
Rolland de Villargues.(2) Le propriétaire d’un établissement insalubre régulièrement autorisé
est responsable des dommages causés aux propriétés voisines.Les tribunaux ordinaires sont compétents pour fixer l’indemnité par lui
dne, et pour prescrire les mesures nécessaires afin d’en empêcher le retour,
pourvu que ces mesures no soient pas en contradiction avec celles que l’administration
a ordonnées dans un intérêt général. En conséquence, le jugement
qui condamne le propriétaire d’un établissement classé et autorisé à
exécuter certains travaux dans un délai déterminé, n’empiète pas sur les
attributions de l’autorité administrative, alors qu’il n’a prescrit ces travaux
que sauf empêchement et sous réserve, qu’en cas de difficulté, il serait statué
a nouveau (Cass., 26 mars 4873 ; Droit, 4 oct. 4873).460 TITRE 1". — BAIL OU .tOUAGE DES MAISONS.
Il ne suffit pas, pour former et mettre en activité un
établissement répandant une odeur insalubre ou incommode,
d’en avoir demandé l’autorisation, il faut l’avoir
obtenue (Cass., 19 déc. 1833). Le transport d’un établissement
reconnu insalubre est soumis aux mêmes formalités
que sa création (Cass., 30 mai 1834).

Le tribunal de police ne peut se déclarer imcompétent
sous prétexte que c’est à l’administraiion à décider si la
formation’ de l’établissement est ou n’est pas légale ; il
doit appliquer la peine (Cass. , 20 fév. 1830). Il peut
même, outre l’amende, ordonner la fermeture de l’établissement
(Cass., 14 mai 1830).

Aux termes de l’article 151 du Code forestier, aucun
four à chaux ou à plâtre, soit temporaire, soit permanent ;
aucune briqueterie ou tuilerie, ne pourront être établis
dans l’intérieur et à moins d’un kilomètre des forêts sans
l’autorisation du Gouvernement, à peine d’une amende de
100 à 500 francs et de démolition des établissements.

L’infraction à la défense de faire écouler dans la rivière
les résidasliquidesprovenantd’unétablissement insalubre,
ne cesse pas d’être punissable parce que les eaux que
l’usinier aurait laissé couler n’auraient subi aucune altération
dans l’usine (Cass., 10 juin 1864 ; Dalloz, R. P.65.5.
260).

L’exploitation d’un établissement insalubre, auquel ont
clé apportées sans autorisation des modifications qui
changent son caractère primitif, constitue une contravention
punissable, bien que plus d’un an se soit écoulé depuis
que ces modifications ont été effectuées : la contravention
résidant en ce cas dans l’exploitation et non dans les changements
opérés (Cass., 21 i'év. 1845 ; S.-V.45.1.541).

La prescription de la contravention résultant de l’ouveriure
d’un établissement insalubre sans l’autorisation’
de l’administration ne court qu’à partir du jour de la
création de l’établissement (Cass., 12 mai 1854 ; S.-V.54.
1.575).

Le tribunal de police, saisi de la contravention résultant
de l’ouverture ou de l’exploitation sans autorisation
préalable d’un établissement insalubre ou incommode, ne
peut se dispenser de prononcer, indépendamment de
l’ameude encourue par le contrevenant, la fermeture de
l’établissement requise par le ministère public (Cass.,
CHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 461
26 mars 1SGS ; S.-Y.69.1.140 ; Bourguignat, t. i, n » 95).

Si un industriel, poursuivi pour avoir ouvert sans autorisation
un établissement incommode ou insalubre, conteste
l’exactitude de la qualification donnée par la poursuite
à son établissement, la justice répressive doit surseoir
à statuer au fond et renvoyer à l’autorité administrative
la solution de la question préjudicielle ainsi soulevée ;
c’est, en effet, à l’autorité administrative seule qu’appartient
le droit de décider si un établissement est incommode
ou insalubre et par suite si son ouverture est soumise à
la condition de l’autorisation préalable (Cass., 7 août 1868 ;
S.-V.69.1.368).

Mais le tribunal de police, saisi de la contravention résultant
de l’exploitation sans autorisation préalable d’un
établissement incommode et insalubre, ne peut surseoir
à statuer jusqu’à la décision à intervenir sur le recours
au Conseil d’Etat formé par le prévenu contre l’arrêté du
préfet portant refus d’autorisation (Cass., 17 déc. 1864 ;
S.-V.65.1.151). Le prévenune peut être relaxé sous le prétexte
de l’autorité de la chose jugée résultant d’un premier
jugement qui l’a renvoyé des poursuites précédemment
dirigées contre lui à raison d’un fait semblable (même
arrêt).

CHAPITRE Vil.

BSe la fin clu bail ou an louage des maisons,
des causes « JM ! peuvent y dosasDer lïcas, et « le
la tacite reconduction.

786. Le bail cesse de plein droit par l’expiration du
temps pour lequel il a été convenu, soit qu’il ait été fait
sans écrit, soit qu’il ait été fait par écrit. ; en effet, nous
avons vu précédemment (page 21) , que l’écriture n’est
pas nécessaire pour former le bail, mais qu’elle ne produit
d’effet que quant à la preuve.

787. Lorsque la durée du bail n’est déterminée ni par
la convention des parties, ni, à son défaut, par la nature
de la chose louée (1) , les contractants peuvent le faire
.' (4 ) Par exemple, le bail d’un bien rural dont la.durée n’est pas fixée par les
parties, est censé fait pour le temps nécessaire au preneur aBn de recueillir462 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
cesser en se donnant congé dans les délais fixés par l’usage
des lieux (1).

Tel est le sens dans lequel on doit entendre les articles
1736 et 1737 du Code civ., dont voici le texte :

Art. 1736. Si le bail a été fait sans écrit, l’une des
parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant
les délais fixés par l’usage des lieux.

Art. 1737. Le bail cesse de plein droit à l’expiration
du temps fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit
nécessaire de donner congé.

Ces expressions, bail fait sans écrit et bail fait par écrit,
employées dans les articles 1736 et 1737, signifient : bail
dont la durée est fixée et bail dont la durée n’est pas fixée
(Delvincourt, t. m, note, p. 195 ; Duranton, n° 116 ; Duvergier,
t. m, n° 485, et Troplong, n° 404).

788. « Si, à l’expiration des baux écrits, porte l’article
1738 du Code civ., le preneur reste et est laissé en possession,
il s’opère un nouveau bail, dont l’effet est réglé
par l’article relatif aux locations faites sans écrit, » ce qui
veut dire que, dans ce cas, l’une des parties ne peut donner
congé à l’autre qu’en observant les délais d’usage
(G. c, art. 1736).

C’est ce nouveau bail résultant du consentement présumé
du bailleur et du preneur qu’on appelle, endroit,
tacite réconduction. Voyez n° 1080.

789. Lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu’il
ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite
réconduction (C c, art. 1739)  ; il en serait de même d’un
congé non signifié, mais accepté. Tout congé empêche la
tacite réconduction pour un bail à terme, à l’expiration
du terme ; pour un bail sans terme, à l’expiration des
époques fixées parles usages locaux.

Ainsi, soit que le congé ait été signifié ou qu’il ait été
accepté, ce qui offre le même résultat, le locataire ne
pourra pas prétendre qu’il a le droit de continuer sa location,
puisque, dans le premier cas, le propriétaire lui a
tous les fruits de l’immeuble affermé ; ce bail cesse donc de plein droit à l’expiration
de ce temps, sans qu’il soit besoin de donner un congé à l’avance
(C. civ., art. 4 774 et 4 775).(4) Voyez, pour le congé, sa forme, les époques où il doit être donné et ses
effets, p. 494 et suiv.CHAP, VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 463
fait savoir qu’il fallait, qu’il sortît des lieux à l’expiration
du bail, et que, dansle second cas, le locataire a accepté
lui-même son congé.

Le locataire sera donc obligé de vider les lieux, lors
même qu’il y aurait passé, depuis l’expiration de son bail,
un certain nombre de jours, sans qu’il soit nécessaire de
lui donner un nouveau congé.

790. Cependant, si, nonobstant le congé signifié ou
accepté, le preneur reste et est laissé en jouissance de la
chose louée, si cette jouissance se prolonge, si certains
faits démontrent la volonté évidente de relouer, les parties
seront présumées avoir renoncé au congé, la tacite réconduction
aura lieu et donnera naissance à un nouveau bail
pour lequel celle des parties qui voudra le faire cesser
devra donner un nouveau congé dans les délais d’usage.
(Duvergier, n° 504, et Troplong, n° 457). Voyez n° 1081.

791. D. est évident que si, lors de l’expiration du bail,
l’une des parties n’était plus capable de contracter, la réconduction
n’aurait pas lieu. ïl en serait de même si,
avant l’expiration du bail, le propriétaire avait formé une
demande pour faire expulser le locataire.

792. Comme on vient de le voir, la tacite réconduction
opère, après l’expiration du bail écrit, un nouveau bail
qui prend naissance dans le silence des parties.

Si donc le propriétaire veut éviter les effets de la tacite
réconduction, il faut qu’il signifie ou qu’il fasse accepter
au locataire un congé par écrit. On comprend tous les inconvénients
qui pourraient résulter pour le propriétaire
d’un congé donné verbalement, lequel ne pouvant être
prouvé par témoins, serait abandonné à la bonne foi du
locataire. Car-il pourrait arriver, dans ce cas, que ce dernier,
ayant promis de vider les lieux loués au jour de
l’expiration du bail, ne voulût pas en sortir à cette
époque. Le propriétaire serait alors obligé, par l’effet de
la tacite reconduction, de laisser le locataire habiter les
lieux loués pendant une certaine période de temps plus’
ou moins longue, et ne pourrait l’expulser qu’après lui
avoir donné congé en observant les délais d’usage. Donnons
un exemple : Pierre, propriétaire, a loué par bail
sous seing privé, et moyennant 2,000 fr., sa maison à
Paul pour trois ans qui expirent au 15 avril 1863 ; arrivé à
cette époque, Paul, qui n’a pas encore opéré son démé-
464 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
nagement, continue d’habiter les lieux pendant un certain
espace de temps après le 15 avril. Pierre veut expulser
Paul en disant que le bail consenti au profit de ce dernier
étant expiré, il doit vider les lieux. Mais Paul répondra
avec raison qu’il a droit d’y rester en vertu de la tacite réconduction
 ; que si Pierre avait eu l’intention qu’il vidât
les lieux au jour de l’expiration du bail, il n’aurait pas
laissé passer cette époque sans le contraindre de les
quitter. Que devra faire Pierre dans cette circonstance ?
11 donnera congé à Paul pour sortir de la maison, d’après
les délais d’usage. Ainsi, dans l’espèce, le congé devra
être donné le 30 juin au plus tard, et le locataire ne sera
tenu de rendre les lieux que pour le terme d’octobre.
Mais combien cette prolongation de jouissance de la part
du locataire ne préjudiciera-t-elle pas au propriétaire, si
l’on suppose qu’il avait loué sa maison à un autre locataire
qui devait y entrer le 15 avril !

Il est donc prudent, nous ne craignons pas de le répéter,
que le propriétaire fasse, avant l’expiration du bail,
et pour éviter les inconvénients de la tacite réconduction,
signifier ou accepter par écrit le congé au locataire (1).
(4 ) Remarquez que le congé donné pour empêcher que la tacite reconduction
n’ait lieu, diffère des congés ordinaires donnés en matière de baux faits sans
fixation de durée, en’ce qu’il n’est pas nécessaire de le donner un certain
temps d’avance suivant l’usage des lieux ; il peut être donné avant et même
après l’expiration du bail, pourvu que le temps qui s’est écoulé ne soit pas
assez long pour que l’on puisse présumer que le bailleur a tacitement consenti
un nouveau bail. Signifié le lendemain de l’expiration du bail, le congé serait
irréprochable ; il le serait encore le troisième, le quatrième jour, etc., etc. ;
et même dans la huitaine qui, dans certaines localités, doit s’écouler sans
trouble pour qu’un nouveau bail soit censé s’opérer (Duranton. t. xvn, n° 44 9 ;
Duvergier, t. m, n" 503 ; Troplong, n° 455 ; Aubry et Rau, d’après Zachariae,
t. in, p. 360 ; Massé et Vergé, sur Zacharise, t. iv. p. 3S4, note 46). Au reste,
les tribunaux sont appréciateurs des circonstances. Ainsi, le propriétaire qui
aura négligé de faire accepter ou signifier le congé avant le jour fixé pourl’expiration
du bail, devra, s’il voit que le locataire ne se dispose pas ,à quit- '
ter les lieux ce jour-là, lui faire de suite signifier son congé. C’est le moyen,
de prévenir toutes les difiicultés auxquelles pourrait donner lieu la continua- ;
tion de jouissance du locataire, après l’expiration du bail.M. Limon, qui, dans son ouvrage sur les Usages et règlements locaux du
' département du Finistère, cite plusieurs fois notre Manuel, croit devoir critiquer
l’opinion que nous soutenons ici et d’après laquelle le congé donné, ;
pour éviter la tacite réconduction, peut être valablement signifié même le len- ;
demain de l’expiration du bail. « C’est uae erreur, dit M. Limon (p. 180,'
note 2) , car ou l’on a donné un congé régulier et alors le second congé est-CHAI ?. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 465
Quant au locataire, il peut facilement prévenir les inconvénients
de la tacite reconduction : il n’a qu’à quitter
les lieux le jour même où expire le bail. - .. _,.

795. Avant les lois nouvelles sur l’enregistrement, la
tacite réconduction n’était pas productive du droit d’enregistrement
 ; mais elle y est soumise maintenant, Voyez
n° 92 et suiv.

794. Lorsqu’après l’expiration du bail la location est
continuée, soit parce que le locataire continue de jouir
des lieux par l’effet de la tacite reconduction, soit parce
que, malgré la signification ou l’acceptation de son congé,
il y reste, la caution donnée pour le bail ne s’étend pas
aux obligations résultant de la prolongation de jouissance
(art. 1740 du C. civ.). En effet, on ne peut étendre les
obligations de la caution, sans son consentement formel,
pour plus de temps qu’elle ne l’a voulu elle-même. Rendre
la caution du bail caution de la prolongation, ce serait
violer le principe que le cautionnement ne se présume
pas, qu’il doit être exprès, et qu’on ne peut l’étendre au
delà des limites, dans lesquelles il a été contracté. (Art.
2015 du C. .civ.) 

795. Si lé locataire d’une maison ou d’un appartement
continue sa jouissance après l’expiration du bail par écrit,
sans opposition de la part du bailleur, il sera censé les
occuper aux mêmes conditions pour le terme fixé par
l’usage des lieux, et ne pourra plus en sortir, ni en être
un acte fruslraloire ; ou l’on a omis la formalité d’un congé eu temps utile, et
cette omission ne peut être ensuite réparée par des équivalents. » Nous répondons
que ce n’est pas nous qui sommes dans l’erreur, mais notre honorable
contradicteur. En effet, le raisonnement de M. Limon serait juste s’il s’ajissait
d’un congé donné pour faire cesser une location dont la durée est indéterminée ;
ce congé pour être valable devrait être signifié dans les délais
l’usage. Mais la critique de l’auteur porte à faux, parce qu’il confond ici deux
 ;hoses tout à fait distinctes, à savoir: le congé donné pour faire cesser la
ocation dont la durée n’est pas fixée et le congé ou avertissement donné pour
sviter la tacite réconduction. Le premier doit être signifié dans les délais
prescrits par l’usage des lieux, le second n’est pas assujetti aux délais d’usage,
il peut être donné soit avant l’expiration du bail, soit même depuis son
îxpiration. pourvu, dans ce dernier cas, qu’on n’ait point laissé écouler un déai
assez long pour faire présumer l’intention de faire un nouveau bail. Si
H. Limon avait pris la peine de recourir aux auteurs que nous citons dans ce
lassage de notre Manuel, il ne se serait point exposé aussi légèrement à nous
axer d’erreur et à nous adresser une critique qui témoigne de l’oubli des prin:ipes
élémentaires en cette matière.02466 TIT. Ier.— BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
expulsé qu’après un congé donné suivant le délai fixé par
l’usage des lieux. (Art. 1759 du C. civ.) 

796. L’hypothèque donnée par le locataire pour sûreté
de l’exécution de son bail, fait pour un temps déterminé,
ne s’étend pas non plus à ce qui serait dû à raison de la
tacite réconduction ; car l’hypothèque conventionnelle,
telle que celle qui peut avoir lieu pour sûreté de l’exécution
du bail, ne peut s’établir tacitement ; il faut une convention
expresse et exprimée dans les formes voulues par
la loi (art. 2127 du C. civ., rapport de M. Mouricault au
Tribunat ; Duranton, t. xvn, n° 125, et Duvergier, m, n°
508). Riais remarquez que le propriétaire a privilège sur
les meubles garnissant les lieux loués, aussi bien pendant
la tacite réconduction que pendant, le bail écrit, attendu
que la tacite réconduction équivalant à un bail verbal, le
privilège du bailleur s’établit tacitement par la seule disposition
de la loi.

797. Si, après le bail expiré, le locataire a continué de
jouir par tacite réconduction, il est réputé avoir commencé
un nouveau bail à l’expiration de chaque terme établi selon
l’usage des lieux (Cass., 25 oct. 1813).

798. Lorsqu’un bail est fait pour des périodes préfixées
au choix respectif des parties, et que le bailleur a régulièrement
donné congé au preneur pour la fin de l’une
de ces périodes, le fait par le bailleur d’avoir laissé, postérieurement
au temps fixé par le congé, le preneur en possession
des lieux, ne fait pas revivre le premier bail, mais:
constitue seulement, par voie de tacite réconduction, une
location nouvelle, sans écrit dans les termes des articles
1738 et 1739 du Code civ., et, en conséquence, le bailleur
peut valablement faire cesser cette location au moyen
d’un second congé par lui régulièrement donné dans les:
délais d’usage (Paris, 3e ch., 17 sept. 1860, Gaz. des Trib.,'
30 nov., et Droit, 14 déc. 1860). '

799. La caution donnée pour le bail ne s’étend pas aux !
obligations résultant de la prolongation, et cela, soit qu’il ;
y ait eu tacite réconduction, soit que le preneur, après un
congé signifié, soit simplement resté de fait en jouissance
(art. 1740 du C. civ.). En effet, on ne peut étendre les
obligations de la caution pour plus de temps qu’elle ne l’a
d’abord voulu, sans son consentement formel (Code civ.,:
art. 2015^
CHAP. VII.—-FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RÉCONDUCTION. 467
La tacite réconduction peut être prohibée d’avance par
une clause du bail. Mais le bailleur serait censé y avoir.
renoncé s’il avait laissé le preneur en possession pendant
un temps prolongé. (Pothier, n° 354 ; Troplong, n° 459.) 

800. Le nouveau bail opéré par la tacite réconduction
est censé fait au même prix que le précédent.

Conséquemment, si un pot-de-vin avait été stipulé et
qu’il fit partie du prix du bail, le preneur serait tenu de
payer le pot-de-vin proportionnellement à sa jouissance.
Ainsi, par exemple, le prix du bail ayant été pour six années
fixé à.raison de 3,000 francs par an et 3,000 francs
de pot-de-vin, le propriétaire, en commençant la tacite
réconduction, aura droit d’exiger comptant du preneur la
partie des 3,000 francs de pot-de-vin attribuée à sa jouissance,
c’est-à-dire, dans notre espèce, 125 fr. d’avance, si
les termes sont de trois mois ; 250 fr., s’ils sont de six mois,
et 500 fr. s’ils sont d’un an. (Voyez page 20.) 

801. Le bail finit encore par l’événement de la condition
résolutoire que les parties ont insérée dans le contrat ;
mais l’accomplissement de la condition n’a pas pour effet,
comme dans les cas ordinaires, de remettre les choses
dans le même état que s’il n’y avait pas eu de contrat. Elle
opère seulement la résiliation pour l’avenir, et le preneur
doit continuer sa jouissance jusqu’à l’expiration du terme
dans le courant duquel l’événement est arrivé, et jusqu’à
la fin de l’année, s’il s’agit des immeubles dont les fruits se
recueillent en une année. On peut rapporter ce cas à celui
où les parties, ayant fait un bail de neuf ans, par exemple,
il a été convenu qu’il serait loisible à chacune d’elles de
résilier, au bout de trois ans ou de six ans, en se prévenant
un certain temps d’avance ; c’est là une condition
résolutoire potestative (1). La clause peut même n’être insérée
que dans l’intérêt de l’une des parties seulement, le
bailleur ou le preneur, n’importe. Si l’avertissement est
donné verbalement, et que la partie à laquelle il est donné
(4) La condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la
révocation de l’obligation et remet les choses au même état que si l’obligation
n avait pas existé (C. civ., art. 4183).La condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la conTention,
d’un événement qu’il estau pouvoir de l’une ou de l’autre des parties
contractantes de l’aire arriver ou d’empêcher (C. civ., art. 4470).468 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
ne veuille pas l’agréer de cette manière, il faut le faire signifier
(par huissier)  ; cela est toujours le plus prudent
(Duranton, nos 127 et 128).

802. Le bail se résout par la perte de la chose louée
(Code civ., art. 1741).

Mais cette disposition de la loi est-elle applicable lorsque
la perte de la chose louée n’est que partielle ? La réponse
est facile ; elle est écrite textuellement dans -l’article
1722, qui porte que : « Si, pendant la durée du bail, la
chose louée est détruite en totalité, le bail est résilié de
plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur
peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution
de prix, ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre
cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (1).

Ainsi, lorsque la chose louée à péri en totalité, la résiliation
du bail est forcée. Le bailleur ne pourrait retenir
le preneur dans les liens du contrat, en lui offrant de réédifier
la maison louée, ou de lui en donner une autre semblable
: de son côté, le preneur serait non recevable à
exiger du bailleur la réédification de la maison (2) (Trop.]~ng,
n° 213, et Duvergier, t. ? ,ç° 521). Voyez n° 1082.
(4 ) Il a été décidé, en conséquence des dispositions de cet article, que le
bailleur qui, par une clause du bail, s’est engagé à indemniser le preneur,
dans un cas prévu de destruction partielle de la chose louée, ne peut, ce cas
échéant, se soustraire au paiement de cette indemnité en demandant la résiliation
au bail (Rouen, 44 mars 4824).(2) Le tribunal de la Seine (3e chambre) a aussi jugé, le 24 juillet 4840,
que de la part du bailleur, l’obligation d’entretenir la chose louée en état de
.servir à l’usage pour lequel elle a été louée ne saurait être étendue jusqu’à
celle de reconstruire les lieux détruits par un fait indépendant de la volonté
du bailleur. Le même jugement décide que l’art. 4722 du C. civ. qui déclare
le bail résilié de plein droit, lorsque la chose louée est détruite en
totalité par cas fortuit, doit s’appliquer au cas où l’immeuble a péri par
vétusté.Le dispositif de ce jugement est ainsi conçu : Le Tribunal, en fait, attendu
que Delamotle et Bissard sont locataires de Gallois pour sept années, savoir :
le premier d’une boutique et arrière-boutique ayant vue et entrée sur le fauiourg
Saint-Denis et. ses dépendances, et le second, d’une boutique et arrièreboutique
et de diverses chambres, et notamment d’une pièce au-dessus de la
porte cochère ; — Attendu que la maison de Gallois, très-ancienne, de mau- :
vaise construction, ayant besoin de réparations, notamment l’un des pieds- :
droits de la porte cochère, il s’est pourvu près de l’administration pour être \
autorisé à faire les réparations consolidatives nécessaires, mais que cette au- ;
torisalion lui a été refusée, à cause que ses bâtimenis n’étaient pas dans, j
l’alignement ; — Attendu que Gallois ayant fait connaître ces circonstances à jCHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 469
Mais, si la chose n’est détruite qu’en partie, l’option
entre la diminution du prix et la résiliation du bail appartient
exclusivement au preneur, en ce sens qu’il pourrait,
malgré l’offre de résiliation faite par le bailleur, maintenir
Delamotte et Dissard, ceux-ci ont obtenu une ordonnance de référé qui ordonne
une visite ; que celle visite a eu lieu par Paul Lelong, architecte, qui a
déclaré que le pied-droit réparé, le bâtiment se trouvait consolidé: mais le 4 6
mai dernier, avant que le rapport de cet expert ait été déposé, la préfecture de
police a fait commencer la démolition de ce pied-droit, et par suite ayant
trouvé le bâtiment dans un état de vétusté entraînant une ruine imminente,
ne s’est pas contentée de faire démolir la partie sujette à retranchement, mais
encore une profondeur de 5 mètres 94 centimètres, sur une façade de 7 mètres
40 centimètres ; — Attendu qu’au moyen de cette démolition, la plus
grande partie des liieux loués à Delamotte se trouve détruite, et que la chambre
que Dissard oiccupe, située au-dessus de la porte cochère, a également
disparu ; — Attendu que c’est dans cet état que ces deux locataires ont formé
contre Gallois une « demande tendante 4° à ce qu’il fût tenu de rebâtir, sur la
portion du terrain non sujet à reculement les lieux à eux loués ; 2' de souffrir
une diminution sur le prix de leurs locations, à raison de la privation qu’ils
éprouveront à l’avenir dans leur jouissance ; 3° de leur payer des dommages el
intérêts pour le trouble par eux éprouvé ; — En droit : attendu que si le bailleur
est tenu d’entretenir la chose louée en étal de servir à l’usage pour lequel
elle a été louée, et par suite de faire toutes les réparations qui peuvent
devenir nécessaires, cette obligation ne saurait être étendue jusqu’à celle de
reconstruire les lieux loués détruits par un fait indépendant du bailleur ; —
Attendu qu’aux termes de l’art. 4 722 du C. civ., « si pendant la durée du bail
la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de
plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les
circonstances, demander ou une diminution de prix ou la résiliation du bail.
Dans l’un etl’aulre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ; »—Attendu que
vainement on dirait que cet article n’ayant parlé que de la destruction arrivée
par cas fortuit, et non de celle causée par vétusté, il est sans application
à la cause ; qu’en effet on voit dans l’art. 607 du C. civ. que le législateur a
mis sur la même ligne le cas de vétusté et le cas fortuit proprement dit ; —
Attendu qu’iln’en pourrait être autrement sans injustice, puisque contraindre
le propriétaire qui a perdu sa propriété à la reconstruire, ce serait, le plus
souvent, réduire le propriétaire à l’impossible, et toujours l’entraîner à des
dépenses considérables ; — Que c’est au locataire qui loue dans une maison
qui, à raison de son ancienneté et de sa situation, est de nature à tomber ou
à être détruite, à prendre ses précautions avec le bailleur ; — Qu’à défaut des
conventions, il doit, comme dans l’espèce, souffrir les conséquences d’un fait
arrivé sans taule de la part du propriétaire ; — Attendu que la plus grande
partie des biens loués par Delamotte, et notamment celle, destinée à son commerce
de boulanger, est détruite ; qu’ainsi il y a lieu à déclarer la jouissance
de Delsmotte résiliée à partir du 46 mai dernier ; — Attendu, au contraire,
que Dissard n’ayant perdu, par la démolition, qu’une très-faible partie des
lieux par lui occupés, il y a lieu de maintenir la location, et dans ce cas de
déterminer la diminution qu’il devra obtenir sur les loyers ; — Le Tribunal
déclare résilié le bail de Delamotte à partir du 46 mars dernier, dit que le
loyer de Dissard demeurera diminué de 300 fr. à compter de ladite époque, eic.
(Droit,6 août 4840).
i70 TIT. lir. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
le bail en réclamant une diminution du prix (Cass., 23 juill.
1827 ; Rouen, 15 juin 1844 ; S.-Y. 27. 1. 490.—14,2,548 ;
Aubry et Rau, t. m, p. 357, note 2.) Voyez n° 1083.

805. Ce serait un cas de force majeure, pour lequel le
bailleur ne devrait aucun dédommagement, que celui où,
par l’effet des règlements de voirie, l’autorité aurait ordonné
la démolition entière d’une maison sujette à reculement,
sauf au propriétaire à reconstruire sur un nouvel
alignement. Le locataire serait alors forcé de quitter cette
habitation, sans attendre la fin du bail et sans pouvoir réclamer
aucune indemnité pour le dommage qu’il éprouve
de cette privation de jouissance. Mais, si l’alignement ne
retranchait qu’une partie de la maison, le locataire aurait
le choix entre une diminution de loyer et la résiliation du
bail (Bordeaux, 4 oct. 1831 ; D. 32.2. 28).

Il en serait autrement si un ordre de la voirie empêchait
de réparer un mur qui ne se trouve point à l’alignement,
et dont la solidité a été compromise par les travaux
du propriétaire lui-même ; le fait de ce dernier deviendrait
ici la seule cause originaire du préjudice occasionné
au locataire qui serait, privé-d’une portion de la maison
(même arrêt). Nous pensons avec M. Troplong, n° 216,
que le locataire pourrait obtenir, s’il y a lieu, des dommages
et intérêts.

Il faudrait appliquer la même règle si l’autorité avait
ordonné la démolition de la maison sur les instances du
propriétaire lui-même, qui aurait provoqué l’alignement.
Dans ce cas, le bailleur devra aussi des dommages et intérêts
au preneur (Arrêt précité de la Cour de Bordeaux).

Mais la démolition et la reconstruction du mur de façade
d’une maison, ordonnée par l’administration de la voirie,
pour cause de vétusté, n’est pas un cas fortuit qui autorise
le propriétaire à demander la résiliation du bail. Toutefois
le locataire est fondé, dans ce cas, à demander l’indemnité
du préjudice résultant d’abord des travaux dont la durée
a excédé le temps prescrit par le bail pour le cas de grosses '
réparations, et ensuite des changements apportés dans
les lieux (Paris, 8 mars 1841, confirmatif d’un jug. du trib.
de la Seine ; Gaz. des trib., 10 mars 1841). Voyez n° 1084.

804. Les loyers sont des fruits civils qui s’acquièrent
jour par jour (art. 586 du C. civ.)  ; ils ne cessent d’être
dus que du jour de la perte. Il n’y a lieu à aucun dédom-
CllAr. VII.'—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 471
magement, parce que nul n’est responsable d’un cas fortuit
(art. 1148 du C. civ.) , sauf stipulation expresse, ou
s’il y avait faute de la part du bailleur, bu encore si la
perte provenait de vices existant lors du contrat. Au reste,
le preneur ne peut demander la résiliation qu’autant que
la perte partielle le priverait d’une jouissance suffisante
pour son usage ; car, s’il lui en reste assez, il n’a droit qu’à
une réduction. Remarquez que, quand la perte n’est que
partielle, et que cependant elle est assez considérable pour
donner lieu à la résiliation du bail, c’est le preneur seul
qui a droit de demander cette résiliation, puisqu’en effet
lui seul éprouve un préjudice quant à sa jouissance. Si
donc le preneur, désirant rester dans les lieux loués, préfère
demander une diminution sur le prix du bail, le bailleur
ne peut s’opposer à ce qu’elle lui soit accordée en
offrant de résilier le bail ; et les juges excéderaient leurs
pouvoirs en ordonnant la résiliation contre le voeu du preneur.
C’est, en faveur de ce dernier que l’option entre la
résolution du bail et la dimunition du prix est établie ; la
prononcer malgré lui serait une atteinte portée à ses droits,
et une violation de l’art. 1722 du C. civ. (Cass., 23 juill.
1827, S.-V.27.1.490). Voyez ci-dessus p. 469.

Mais si, au lieu de demander la résiliation du bail, le
locataire qui est privé, par cas fortuit, d’une partie de la
chose louée, prend le parti de rester, peut-il exiger que le
bailleur rémette les lieux en état ? Voyez, pour la solution
de cette question, page 123.

SOS. Le bail cesse aussi par le mutuel consentement
des parties ; sauf les droits des tiers, par exemple, ceux
du sous-locataire dont le bail aurait acquis date certaine
au moment de la convention de résiliation.

806. Le bail finit également par la consolidation, c’està-dire,
par la réunion dans la même personne de la qualité
de propriétaire ou d’usufruitier et celle de locataire ;
soit que le locataire hérite du propriétaire, soit que le
propriétaire hérite du locataire. Mais le contrat de louage
n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du
preneur (C. civ., art. 1742). On est censé ici, comme en
général, avoir traité pour soi et pour ses héritiers (Arg.
de l’art. 1122, C. civ.).

Cependant les parties peuvent stipuler dans le bail qu’il
472 TTT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
prendra fin par la mort, soit du bailleur, soit du preneur,
ou par la mort de l’un ou de l’autre.

807. Autrefois, on décidait que quand le bail n’était
pas fait pour un temps déterminé, mais pour durer tant
qu’il plairait au bailleur, il finissait par la mort de celui-ci,
et qu’il cessait aussi par la mort du locataire, s’il avait
été fait pour durer à son plaisir et volonté (Despeisses, Du
louage, titre n, section v, nos 19 et 20 ; Pothier, Du louage,
n° 317). Ces clauses sont aujourd’hui d’un usage peu fréquent.
Cependant, si les parties avaient jugé à propos de
s’en servir, nous pensons qu’il faudrait les entendre dans
le sens donné ci-dessus, et leur attribuer le même effet ;
car, dans les conventions, on doit rechercher quelle a été
la commune intention des parties (C. civ., art. 1156) , et
comme celle-ci n’a rien d’illicite, elle peut donc être fidèlement
exécutée. Toutefois, on devra observer, quant à
la sortie des lieux, les délais ordinaires pour donner le
congé. Telle est aussi l’opinion de MM. Duvergier (t. ni,
n° 517) et Troplong (n° 471). Au reste, un arrêt de la Cour
de Paris, 3e Ch., 20 juill. 1840. a décidé dans le même
sens (P. 40.2.213).

808. Est valable la clause par laquelle il est stipulé
dans le bail que le locataire pourra rester indéfiniment
dans les lieux, à moins qu’il ne convienne au propriétaire
de les reprendre pour les occuper lui-même. Si donc le
locataire, par suite du congé à lui signifié a quitté les lieux,
et que le propriétaire sans les occuper personnellement ,
les annonce à louer au moyen de l’écrileau d’usage, cette
infraction à la clause du bail peut donner lieu à des dommages
et intérêts contre le propriétaire (Trib. de la Seine,
28 fév. 1862 (1) , Gaz. des Trib. 5 mars 1862).

809. Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne :
peut expulser le fermier ou le locataire qui a bail authentique
, ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se ;
soit réservé ce droit par le contrat de bail (C. civ., art. i
1743) (2). Cet article a abrogé les principes de l’ancienne .
(4) Dans l’espèce une somme de 3000 fr. fut accordée au locataire à titre de ;
dommages et intérêts. . ) (2) Quelques auteurs soutiennent que l’innovation introduite par les dispo- !
sitions de cet article a eu pour résultat de changer la nature du droit du pre- '
neur, c’est-à-dire de le transformer en droit réel, de droit personnel qu’ii !
était auparavant. Hais la grande majorité des auteurs repousse avec raison ;CHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 473
jurisprudence, d’après lesquels l’acquéreur avait le droit
d’expulser le preneur, à moins de stipulation contraire dans
l’acte de vente. A l’appui de cette jurisprudence, on disait
que le droit du locataire n’est qu’un droit de créance personnelle
, que la délivrance qui lui est faite de la chose
louée ne lui transfère aucun droit dans cette chose, pas
même celui de possession, puisque le bailleur reste propriétaire
et même possesseur par son locataire ; que l’acquéreur,
au contraire, reçoit mie pleine transmission de
propriété.

Biais qu’importent ces considérations ? disait l’orateur
du gouvernement, Mouricaud, dans son rapport au Tribunat
sur le conirat de louage. N’est-il donc pas de principe,
qu’on ne peut transmettre à autrui plus de droit
qu’on n’en a soi-même ? Le vendeur qui, par un bail constaté
, s’est dessaisi pour un temps convenu de la jouissance
de la chose, qui a promis de garantir cette jouissance
au preneur, et dont l’obligation principale, en effet, est
de faire jouir lo preneur, peut-il donc vendre ou léguer à
un tiers sa propriété dégagée de cette obligation ! On
croyait, en attribuant au nouvel acquéreur le droit d’expulsion
, favoriser les ventes ; et l’on décourageait les
établissements d’agriculture, d’usines et de manufactures,
en violant ces principes. Il vaut mieux y revenir, et couserver
à chacun ce qui lui appartient, ce que la convention
iui promet et doit lui assurer. »

Suivant la disposition de l’art. 1743 , dont nous venons
de transcrire le texte, l’acquéreur est tenu de maintenir
le bail, lorsqu’il est authentique ou qu’il a date certaine ;
on exige ici une date certaine, parce que les actes sous
seing privé ne peuvent être opposés aux tiers qu’autant
qu’on ne peut supposer qu’ils ne sont pas antidatés par
fraude (Art. 1328 du C. civ.). Voj^ez p. 477, n° 816.

810. L’acquéreur chargé par son contrat d’exécuter
Un bail qui lui est déclaré par son vendeur, ne.peut être
obligé d’exécuter les modifications audit bail, qui ne sont
pas constatées par un acte ayant date certaine antérieuce
système que ne justïDenl ni les travaux préparatoires du Code civil, ni
le texte de Fart. 4743 qui a voulu seulement étendre au bail le principe que
le vendeur ne peut transmettre à l’acquéreur pins de droit qu’il n’en a luimême
(Voyez p. 5).474 ÏIT. 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
rement à la vente (Paris, 4e Ch., 27 janv. 1860, Gaz. des
Trib,,4îév, 1860).

81 i. Les baux qui n’ont pas acquis date certaine avant
le commandement tendant à saisie immobilière peuvent
être annulés par les tribunaux sur la demande des créanciers
ou de l’adjudicataire, par cela seul qu’ils causeraient
un préjudice à ces derniers, et encore bien qu’ils aient
été consentis sans fraude et sans collusion (Art. 684,
C. proc, civ.). Peu importe que l’adjudicataire ait connu,
avant l’adjudication, le bail par lui attaqué postérieurement ;
cette circonstance ne peutporter atteinte à son droit
(Paris, 4e ch., 19 août 1852 (1) , Gaz. des Trib., 7 oct. 1852).

812. Si le preneur n’est pas encore entré en jouissance
avant la vente, pourra-t-il forcer l’acquéreur à exécuter
un bail ayant une date certaine antérieure ?

Un arrêt de la Cour de Dijon du 21 avril 1827 (2) (S. 27.
2.116) a jugé l’affirmative, et M. Troplong (na 498) , donne
son assentiment à cette décision. Mais MM. Delvincourt,
t. m, notes, page 198 ; Duranton, t. xvn, n° 139, et Duvergier,
t. ni, n° 280, 281 et 541, sont d’un avis contraire
et soutiennent que, dans l’espèce, l’acquéreur ne peut
(4) Attendu que l’art. 684 du Code de proc. civ. s’applique à tous les cas
soumis à l’appréciation des juges qui peuvent fonder l’action des créanciers
ou de l’adjudicataire ; qu’il n’est pas nécessaire que la nullité demandée du
bail n’ayant pas date certaine, antérieurement à l’adjudication, résulte de la
preuve des faits de fraude et de collusion ; qu’elle peut encore, comme dans
l’espèce, être demandée pour préjudice éprouvé par l’adjudicataire ou les créanciers
 ; — Attendu que si, dans l’espèce même, aucun fait de fraude n’est allégué,
il y a lieu néanmoins de reconnaître que Hédé, administrateur, a fait
un acte léger et imprudent en passant le bail dont il s’agit, presqu’à la veille
de l’adjudication ; — Attendu que ce bail porte un véritable préjudice à la
propriété et par conséquent à l’adjudicataire, par le genre de l’établissement
de Véfour et la nature des autorisations à eux conférées du brûlement du café
dans la cour, de l’éclairage prolongé et de l’ouverture des portes jusqu’à minuit
 ; que ces autorisations causent un trouble incessant aux autres locataires
et peuvent diminuer ainsi, pour le propriétaire, le produit de l’immeuble
revenant à l’adjudicataire au moins à 350,000 fr. ; que les circonstances, que
narré a connu personnellement ce bail avant l’adjudication ne peuvent prévaloir
contre le droit ; — Par ces motifs, déclare nulle et de nul effet la location
faite par Hédé à Véfour et consorts, le 4 8 mars 4 854, en conséquence ordonner
l’expulsion immédiate desdils Véfour et consorts. Voyez n" 4085.(2) Il importe défaire observer que, dans l’espèce de cet arrêt, il s’agissait
du renouvellement d’un bail antérieur qui n’était pas expiré au moment de
la vente. Ainsi, le preneur était eu jouissance en vertu du premier bail ;
cette circonstance n’a peut-étrepas été sans influence sur la décision des magistrats.CHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RÉCONDUCTION. 473
être contraint à l’exécution du bail. Quant à nous, cette
dernière opinion nous paraît préférable, par ce motif que
le législateur s’est servi, dans l’art. 1743, de l’expression
expulser, ce qui suppose que le preneur est en jouissance.
En effet, si le locataire n’est pas en jouissance, comment
l’acquéreur .pourra-t-il savoir s’il existe un bail ? Mais,
quand le locataire est en possession des biens, l’acquéreur
ne peut ignorer cette circonstance. C’est à lui à s’informer
à quel titre il détient, à se faire exhiber le bail en
vertu duquel il jouit.

Ainsi l’on doit décider que l’acquéreur peut empêcher
le preneur de se mettre en possession des biens, quand
celui-ci aurait loué par bail authentique ou ayant date
certaine ; mais, s’il est en jouissance, l’acquéreur ne peut
l’expulser.

815. Lorsque la réserve d’expulser le preneur en cas
de vente a été stipulée au bail et que cette clause n’a
point été mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur
peut-il se prévaloir de cette réserve et expulser le preneur ?

Les auteurs ne sont point d’accord sur ce point. MM. Delvincourt,
t. m, p„ 200, notes ; Duranton, n° 148, et Troplong,
n° 511, soutiennent l’affirmative par ce motif, que, si
le contrat de vente ne fait pas mention de la faculté d’expulser,
on peut supposer que le vendeur, pour éviter des dommages-intérêts,
a voulu que le preneur continuât sa jouissance
et qu’ainsi il a renoncé à la clause du bail. L’acquéreur,
en expulsant, expose le vendeur à des dommages
et intérêts, ce qui ne peut avoir lieu sans le fait de ce dernier.
De plus, le vendeur a pu faire la réserve parce qu’il
espérait vendre à un meilleur prix, et c’est peut-être parce
qu’il n’a pas trouvé ce prix qu’il n’en a pas fait mention
dans le contrat de vente. Enfin, l’acquéreur a pu trouver,
dans le produit-annuel des baux, le revenu véritable de la
chose louée et s’en montrer satisfait. Il a vu le bail, il a
lu la clause qui réservait la faculté d’expulser, et néanmoins
il ne l’a pas fait transporter dans le contrat de vente.
N’est-ce pas une preuve que le vendeur n’a pas entendu
la lui transmettre ? M. Duvergier, t. ni, n° 543, combat
cette doctrine, et nous pensons que son avis doit être suivi.
D’une part, et en l’absence de restriction formellement
exprimée, le vendeur est censé avoir voulu transmettre à
son acheteur tous les droits qu’il avait sur la chose ven-
476 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
due ; d’un autre côté, la rédaction de l’art. 1743 du Code
civ. est favorable à cette opinion, puisqu’après avoir imposé
à l’acheteur l’obligation de respecter le bail, il
ajoute : « à moins que le bailleur ne se soit réservé ce
droit (celui d’expulser le preneur) par le contrat de bail » :
il n’exige pas que le contrat de vente mentionne la stipulation.
Dans le système opposé à l’opinion que nous avons
adoptée, on dit que l’acquéreur, en expulsant lé preneur,
expose le vendeur à des dommages et intérêts, ce qui ne
peut avoir lieu sans le fait de ce dernier. A cela, M. Duvergier
répond que la loi détermine ce que doit le bailleur
qui expulse le preneur, en vertu de la réserve insérée au
bail (art. 1744 et suiv.)  ; que, au contraire, les dommages
et intérêts dus à l’acquéreur sont indéterminés, et qu’il
n’est pas présumable que le bailleur ait entendu se placer
sous le poids d’une obligation dont il ne peut calculer la
gravité, pour se soustraire à une charge dont l’étendue
lui est connue. Enfin, nous ajouterons que, si l’acheteur
a connu la clause qui réserve la faculté d’expulsion, et ne
l’a point fait mentionner dans le contrat de vente, c’est
qu’il a pensé avec raison qu’étant le successeur à titre
singulier de tous les droits du vendeur, il n’avait pas besoin
de rappeler cette clause au contrat pour jouir de son
bénéfice.

814. Si l’acquéreur reçoit, depuis la vente et sans protestation,
des lojrers ou fermages de la part du locataire
qui n’a qu’un bail sans date certaine, est-il présumé par
là avoir approuvé tacitement le bail et avoir consenti à ce
que le preneur en jouît pour tout le temps qui peut rester
à courir ?

Les circonstances exerceront toujours une grande influence
sur la solution de cette question.

Toutefois, en thèse générale, Pothier, n° 300, et d’après
lui MM. Duranton, n° 145, et Troplong, n° 506, pensent
que, dans ce cas, l’acquéreur n’est tenu du bail que pour
le temps d’un bail sans écrit ou sans fixation de durée,
mais qu’il n’est pas censé adhérer à continuer le bail sans
écrit pendant tout le temps qui reste à courir.

Mais M. Duvergier (t. ni, n° 550) combat cette doctrine,
et son opinion nous paraît devoir être préférée ; en
effet, dans le cas dont il s’agit, l’acquéreur ayant consenti
à recevoir les loyers ou fermages en exécution du
CHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 477
bail a, par cela même, donné son adhésion à l’exécution
du bail en ce qui touche la durée, s’il n’a fait aucune réserve
ou protestation sur ce point. L’acheteur ne pourrait
être déchargé du bail qu’autant qu’il prouverait qu’il a
effectivement ignoré le bail consenti par son vendeur, et
qu’en recevant les loyers ou fermages il a cru de bonne
foi concourir à l’exécution d’un bail sans fixation de durée.

81 S. De ce que l’acquéreur a le droit d’expulser le locataire
qui n’a qu’un bail sans date certaine, ou lorsque
le bailleur s’est réservé ce droit dans le bail, il ne s’ensuit
pas que le locataire ait à son tour le droit de faire résilier
le bail, sous prétexte que l’acquéreur peut l’expulser.
La loi n’a établi dans ce cas aucune réciprocité. (Delvincourt,
t. m, notes, p. 199 ; Duvergier, t. m, n° 551, et Rolland
de Villargues, v° Bail, n° 477.) 

L’obligation, pour l’acquéreur, de respecter le bail, cesse
lorsque le bailleur s’est réservé le droit d’expulser le preneur.
Toutefois l’acquéreur ne pourrait expulser le preneur
en possession que conformément aux usages des
lieux {voyez, à cet égard, p. 244 et suiv.)  ; mais il ne pourrait
pas le forcer à continuer le bail.

816. Il importe de remarquer ici que la disposition
de l’art. 1743 du Code civ. a été modifiée par la loi du
23 mars 1855 sur la transcription, en ce qui concerne les
baux de plus de dix-huit ans. De pareils baux ne peuvent
être opposés à l’acquéreur pour plus de dix-huit ans, s’ils
n’ont été transcrits avant la transcription de son contrat
d’acquisition. Soit donc l’espèce suivante : bail de 24 ans,
puis vente de l’immeuble. Dans quelle limite ce bail serat-il
opposable à l’acheteur ? Pour toute sa durée, s’il a été
transcrit, soit avant la vente, soit même après, pourvu que
la transcription ait précédé celle de la vente ; pour dix-huit
ans au plus, s’il n’a été transcrit qu’après la transcription
de la vente, ou s’il n’a pas été transcrit. La loi précitée
exige aussi que les paiements de loyers et fermages non
encore échus, ou les cessions de ces mêmes loyers et fermages
soient transcrits, lorsque la quittance ou la cession
est d’une somme équivalente à trois années de loyers ou
fermages non échus. Au-dessous de cette somme la transcription
n’est pas nécessaire ; mais, à l’inverse, dès que la
somme payée ou cédée est équivalente à trois années, la
transcription est exigée, même pour les baux dont la.
23.478 TIT. I".—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
durée n’excède pas dix-huit ans. Telle est la mesure
dans laquelle les paiements anticipés sont opposables aux
tiers.

817. S’il a été convenu, lors du bail, qu’en cas de vente
l’acquéreur pourrait expulser le locataire, et qu’il n’ait été
lait aucune stipulation- sur les dommages et intérêts, le
bailleur est tenu d’indemniser le locataire de la manière
suivante. (C. .c, art. 1744.) 

818. S’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique,
le bailleur paye, à titre de dommages et intérêts, au
locataire évincé, une somme égale au prix du loyer pendant
le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé
entre le congé et la sortie. (C. c, art. 1745.) 

Par exemple, à Paris, l’indemnité serait de six semaines,
c’est-à-dire, de la moitié du prix d’un terme, s’il s’agissait
du bail d’un appartement d’un loyer annuel de
400 francs et au-dessous. Cette indemnité serait de trois
mois si l’appartement était d’un loyer annuel au-dessus de
400 francs ; enfin, l’indemnité serait de six mois, s’il s’agissait
d’un corps de logis entier, d’une boutique, de
l’appartement d’un juge de paix, d’un commissaire de police
ou autre fonctionnaire tenu de demeurer dans un
quartier déterminé. (Voy. p. 499 et suiv.) 

819. S’il s’agit de biens ruraux, l’indemnité que le bailleur
doit payer au fermier est du tiers du prix du bail
pour tout le temps qui reste à courir. (C. c, art. 1746.) 

820. L’indemnité se réglera par experts, s’il s’agit de
manufactures, usines ou autres établissements qui exigent
de grandes avances. (C. c, art. 1747.) 

Quelle doit être l’indemnité due à l’égard d’un chantier ?
Cette indemnité rentre évidemment dans la catégorie
des établissements énumérés dans l’article 1747. C’est à
tort, selon nous, que la.Cour de Paris, par arrêt du 16 juin
1.825, a cru devoir appliquer, dans ce cas, l’art. 1746, qui
fixe l’indemnité lorsqu’il s’agit de biens ruraux. On entend
par biens ruraux ceux qui sont destinés à l’agriculture.
On ne peut donc pas dire qu’un chantier soit un bien
rural. (Voy., au reste, p. 34, note 1.) 

821. Si l’acquéreur veut user deia faculté réservée par
le :bail, d’expulser le locataire en cas de vente, il est, en
outre, tenu d’avertir le locataire au temps d’avance usité
CHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 479
dans les lieux pour les congés (1). (C. c, art. 1748.) H est
nécessaire que le locataire puisse avoir le temps de se
pourvoir d’une nouvelle- habitation.

Quoique l’article 1748 charge l’acheteur de donner le
congé, il est certain cependant que, s’il avait été signifié
par le bailleur avant la vente, il serait valable et profiterait
à l’acheteur, qui l’accepterait (Troplong, n° 519).

822. Les fermiers ou locataires ne peuvent être expulsés
qu’ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son "défaut,
par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts cidessus
expliqués. (C. c., art. 1749.) 

Si le bail n’est pas fait par acte authentique, ou n’a point
de date certaine, l’acquéreur n’est tenu envers le locataire
d’aucuns dommages et intérêts. (C. c, art. 1750.) 

Le législateur a voulu mettre l’acquéreur à l’abri des
baux supposés.

Remarquez que si, dans l’hypothèse de l’art. 1750 précité,
l’acquéreur n’est tenu d’aucune indemnité envers le
preneur, c’est que le contrat de bail, quant à sa durée,
lui est. étranger ; au contraire, le bail conserve sa force
entre le bailleur originaire et le preneur ; celui-ci reste
toujours lié envers celui-là, de sorte que le preneur peut
réclamer contre le bailleur des dommages et intérêts dont
l’étendue est fixée par les tribunaux, suivant les principes
généraux.

825. Mais, quoique le bail n’ait point de date certaine,
et qu’il soit, par conséquent, considéré comme non avenu
à. l’égard de l’acquéreur, celui-ci ne peut expulser sur-lechamp
le preneur qui est en jouissance des lieux ; il doit,
s’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique, donner
congé au preneur, en observant les délais fixés par l’usage
des lieux, conformément à l’art. 1736 du C. civ., c’està-dire,
comme dans le cas où le bail est sans durée déterminée ;
et s’il s’agit d’un immeuble rural, l’acquéreur
est tenu de continuer le bail jusqu’au terme indiqué dans
l’art. 1774, c’est-à-dire, jusqu’à ce que le preneur ait recueilli
tous les fruits de l’héritage affermé (2) (Pothier,
(4) Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux au moins un an à l’avance.
(Même article).(2) M. Bousquet (Nouveau dictionnaire de droit, V> Bail, p. 242) est
d’un avis contraire. « Le but de la loi, dit-il, est de mettre l’acquéreur à l’abri480 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
n° 297 ; Duranton, t. xvn, nos 545 et 546 ; Troplong, n°
505 (1)  ; Bruxelles, 13 vend, an xni, et Douai, 11 août
1837 ; S.-V., 38=2.106).

Toutefois, l’adjudicataire ne peut refuser d’exécuter un
bail qui n’a été mentionné au cahier des charges que la
veille de l’adjudication définitive, si ce bail a été fait de
bonne foi (Paris, 20 janv. 1842 ; Gaz. des Trib., 30 ianv.
1842).

824. L’acquéreur à pacte de rachat (2) ne peut user de
des baux supposés, et le bail qui n’a pas de date certaine est, relativement à
l’acheteur, comme s’il n’existait pas ; or, dès qu’un individu a acheté la chose,
il a le droit de se mettre immédiatement en possession lorsque le bail n’a pas
de date certaine ; car il n’a pas acheté pour ne jouir de la chose que dans trois
ou six mois, ou lorsqne les fruits qui seront sur le fonds seront enlevés ; il a
acheté pour jouir de suite ; il a donc le droit d’expulser sur-le-champ ; c’est
au locataire à réclamer au bailleur des dommages et intérêts à raison du préjudice
qu’il souffre par l’expulsion. >M. Bousquet cite, à l’appui de son opinion, un arrêt de la Cour de Turin,
du 24 juin 4840 (Sirey, t. 2, p. 234)  ; mais la doctrine de cet auteur et l’arrêt
qui la fortifie doivent être également rejetés.Il n’est pas vrai de dire que, quand le bail est sans date certaine, l’acquéreur
peut se mettre immédiatement enjpossession et expulser sur-le-champ le
preneur. En effet, l’acquéreur est le successeur, à titre singulier, du bailleur,
qui ne peut lui transmettre des droits plus étendus que ceux qu’il avait luimême.
Or, le bailleur, lorsque le bail n’a pas de durée déterminée, n’a pas le
droit d’expulser le locataire sans lui donner préalablement congé dans les délais
d’usage, s’il s’agit d’un bail de maison, ou sans attendre que le fermier ait
recueilli les fruits, s’il s’agit de biens ruraux. La vente de l’immeuble ne doit
rien changer à cet égard ; l’obligation que le contrat de louage a fait naître,
quant à la nécessité d’avertir le locataire, doit être pour l’acquéreur semblable
à celle à laquelle le bailleur originaire aurait été soumis. D’ailleurs, si l’acquéreur
est censé ignorer les termes stipulés par les parties, il ne peut nier
l’existence matérielle du fait de la location, manifestée par la présence du locataire
dans les lieux. D’un autre côté, il serait véritablement trop rigoureux
de forcer le preneur à quitter brusquement les lieux qu’il habite ou qu’il exploite.
Prétendre que le preneur peut être expulsé sur-le-champ, c’est soutenir
un système aussi contraire au texte qu’à l’esprit de la loi, c’est vouloir introduire
dans la jurisprudence une doctrine condamnée, d’ailleurs, par l’opinion
uaaaime des auteurs.(4) C’est par erreur, sans doute, que M. Troplong cite, comme conforme à
cette opinion un arrêt de la Cour de Turin, du 24 juin 4810. Cet arrêt a, au
contraire, décidédans un sensopposé. (Voyez la note ci-dessus).(2) Il ne s’agit pas ici d’un rachat proprement dit, ou, en d’autres termes,
d’une revente par laquelle l’acquéreur transmettrait à son vendeur, comme à
loute autre personne, les droits qui résultent de son acquisition. Ce qu’on appelle
ici pacte te rachat ou réméré est la faculté réservée au vendeur, par le
contrat même, de reprendre la chose vendue dans un délai qui ne peut excéder
cinq ans, en remettant l’acquéreur au même état que s’il n’avait pas contracté.
Cette clause constitue une condition résolutoire ; il suit de là que si leCHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RÉCONDUCTION. 481
la faculté d’expulser le preneur jusqu’à ce que, par l’expiration
du délai fixé par le réméré, il devienne propriétaire
incommutable. (C. c, art. 1751.) Le législateur a
pensé avec raison que, dans la prévoyance du cas où le
vendeur rentrerait dans sa propriété, il ne devrait pas
être permis à l’acquéreur à pacte de rachat, de même qu’à
l’acquéreur pur et simple, d’expulser le preneur, tant que
le terme du réméré n’est pas expiré.

La prohibition d’expulser le preneur avant l’expiration
du délai fixé pour le rachat s’applique aussi bien au cas
où la réserve d’expulsion a été stipulée dans un bail authentique
qu’à celui où le bail n’a pas de date certaine.
La loi n’établift pas de distinction à cet égard (Duranton,
n° 154, et Troplong, n° 525).

Le temps fixé pour l’exercice du réméré ne peut, même
avant son expiration, être prorogé par les parties pour
un temps excédant cinq années à partir du jour delà vente
(Bordeaux, 13 juin 1849 ; S.-V. 49.2.551 ; D. P.50.2:i7 ;
Aubry et Rau, d’après Zachariae, t. nr, § 371, p. 289).

Le terme fixé est de rigueur et ne peut, non plus, être
prorogé parle juge (G. civ., art. 1661).

La résolution de la vente résultant de l’exercice du retrait
fait rentrer l’immeuble vendu dans les mains du
vendeur, libre et franc de toutes servitudes ou hypothèques
dont il peut se trouver grevé du chef de l’acheteur.


Mais le vendeur est tenu d’exécuter les baux passés sans
fraude par ce dernier (G. civil, art. 1673).

Dans le cas où par une vente à réméré, suivie de relocation
au vendeur, il a été.stipulé que, faute par le vendeur
de payer le prix du bail au terme fixé, il serait déchu de
la faculté d’exercer le rachat, les juges ne peuvent accorder
aucun sursis au vendeur en retard, ce sursis équivavendeuruse
de la faculté de rachat, les parties doivent respectivement se rendre
ce qu’elles ont reçu ; mais le vendeur, outre la restitution du prix principal,
doit tenir compte à l’acquéreur des dépenses qu’il a faites, par suite et à
l’occasion de la vente ; ainsi il doit rembourser les réparations utiles en entier
et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à la plus-value. Ce
n’est qu’après avoir pleinement satisfait à toutes ces obligations que le vendeur
peut rentrer en possession ; il reprend le bien libre de toutes charges
et hypothèques ; mais il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par
l’acquéreur (C. civ., art. 46S9, 4060 et 4663, analysés).482 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
lent à une prorogation (Cass., 23 déc. 1S45 ; S.-V. 46.1.
732 ; D. P. 54.1.422).

825. La faillite du preneur n’a point pour effet de résoudre
le contrat de bail ; mais elle peut ouvrir en faveur
du propriétaire une action pour le faire résilier, au cas de
non-paiement des loyers. Voyez ci-dessus, p. 218 et suiv.

826. La résolution du bail principal prononcée pour
inexécution des obligations du preneur direct, entraîne-telle
la résolution des sous-baux consentis par ce dernier ?
En d’autres termes, lorsque le propriétaire n’est payé ni
par le preneur originaire, qui ne remplit pas ses engagements,
ni par le sous-locataire, qui a rempli les siens envers
son sous-bailleur, ce propriétaire pourra-t-il faire
prononcer la résiliation, tant à l’égard du sous-locataire
que du preneur direct ?

L’affirmative, enseignée par MM. Duranton, t. xvn, n°
159, Troplong, n°s 544 et suiv., et Curasson, Compétence
des Juges de Paix, t. Ier, p. 383, a été décidée plusieurs
fois, et notamment par arrêt de la Cour de Paris du 15 juin
1835 (1) , cité par M. Duvergier, t. m, n°539, qui toutefois
embrasse l’opinion contraire et soutient que la résolution
du bail principal n’emporte pas, dans le cas dont il s’agit,
la résolution des sous-baux. Pour nous, nous pensons que
l’on doit rejeter le sentiment de M. Duvergier et adopter
do préférence celui de ses contradicteurs, qui se fondent
principalement sur ce que le preneur originaire n’ayant
pu conférer plus de droits qu’il n’en avait lui-même, la
résolution du bail principal doit nécessairement entraîner
la résolution des sous-baux.

827. Mais la question ne recevrait-elle pas une solution
différente, s’il s’agissait d’une résiliation amiable
entre le propriétaire et le principal locataire ? Quelle serait
l’influence de cette résiliation sur le sort du sous-bail con(1) 
Dans le même sens, arrêts de la Cour de Paris des 30 juin 4836 (P.38.
4.342) et 22 déc. 4849 (Droit, 4 ianv. 4850)  ; de la Cour de Bordeaux, des 3
déc. 4844 (P.42.2.432) et 23 juilî. 4844 (S.-V. 45.2.42). L’arrêt précité de
la Cour de Paris du 22 déc. 4849, a même décidé que le défaut de paiement
du prix principal peut être une cause suffisante de résiliation et d’expulsion,
non-seulement à l’égard du principal locataire, mais encore du sous-locataire,
et cela encore bien que le bail principal autorise expressément le preneur à
sous-louer tout ou partie des lieux loués et que le sous-locataire offre le monlaulaut
de sa sous-localion.GHAP. VU.—PIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 483
senti par le preneur ? Le sous-bail devrait-il survivre au
bail principal, dont il n’est qu’une émanation ?

Nous pensons avec MM. Delvincourt, t. m, notes, p. 195,
et Duranton, t. xvn, n° -132, que la résiliation du bail, par
le mutuel consentement du propriétaire et du locataire,
ne porte nulle atteinte au droit du sous-locataire, et que
si ce dernier occupe les lieux et en jouit en vertu d’un
sous-bail qui ait acquis date certaine au moment de la
convention de résiliation, ce sous-bail doit être maintenu
(Arg. tiré de l’art. 1743 du C. c).

En effet, l’annulation du bail principal est, dans le cas
dont il s’agit, un acte purement volontaire, qui ne saurait
avoir pour résultat d’anéantir le sous-bail. L’avis opposé
à celui que nous partageons avec les auteurs précités
conduirait à de trop dangereuses conséquences, il rendrait
trop faciles les moyens de fraude. Il ne faut pas que le
propriétaire et le locataire, en agissant de concert, puissent
, à leur bon plaisir, faire résoudre les sous-baux et
occasionner un préjudice notable à des sous-locataires
qui ont traité de bonne foi ; voilà qui ne serait ni équitable,
ni juridique. N’est-il pas évident que le propriétaire qui
a accepté la résiliation du bail principal, avec connaissance
de l’existence des sous-baux, a tacitement pris l’en- •
gagement de les entretenir ? Il nous semble que, quant à
la résolution ou au maintien des sous-baux, il y a une
importante distinction à établir entre le cas où. la résolution
du bail principal est judiciairenient prononcée, et
celui où elle est aniiablement consentie. Dans la première
hypothèse, la résolution du bail principal entraînerait
invinciblement la résolution des sous-baux ; dans la seconde,
les sous-baux continueraient de subsister, malgré
la résolution du bail principal, et le propriétaire ne pourrait
en demander l’annulation. Nous ne voyons pas quelle
bonne raison l’on pourrait opposer à la distinction que
nous proposons.

Toutefois, il est un conseil que nous donnerons aux
sous-locataires, c’est de faire ratifier et approuver parle
propriétaire les sous-baux que le locataire consent à leur
profit : car, faute de cette sage précaution, ils peuvent
se voir privés de la jouissance des lieux qu’ils occupent,
puisque, comme nous venons de le dire, la résolution du
484 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
bail principal, prononcée pour cause d’inexécution des
obligations du'preneur originaire, entraîne la résolution
des spus-baux. La ratification du sous-bail, par le propriétaire,
offre donc un moyen efficace de prévenir toute
difficulté à cet égard.

828. Autrefois, lorsque le propriétaire déclarait qu’il
voulait occuper par lui-même la maison qu’il avait donnée
à loyer, cette circonstance suffisait pour résoudre la location,
et le propriétaire, en vertu d’une loi romaine, connue
sous le nom de loi JEde, et conformément aux règles
consacrées par l’ancienne jurisprudence, pouvait expulser
le locataire après lui avoir donné congé pour le terme
prochain. Mais cette loi, et la jurisprudence à laquelle
elle avait donné naissance, ont été abolies par le C. civ.
En effet, l’article 1761 de ce Code porte : « Le bailleur ne
peut résoudre la location, encore qu’il déclare vouloir
occuper par lui-même la maison louée, s’il n’y a convention
contraire. » Cet article n’est, au reste, que l’application
du principe, que l’un des contractants ne peut à sa
volonté, et sans le consentement de l’autre, rompre l’engagement
qui résulte de leur convention. Remarquez que
l’article dit s’il n’y a convention contraire. Dans ce cas, le
bailleur se réserve par la convention le droit qu’il tenait
autrefois de la loi. Le preneur peut aussi faire stipuler en
sa faveur qu’il pourra quitter les lieux pendant la durée
du bail. « S’il a été convenu, dans le contrat de louage,
que le -bailleur pourrait venir occuper la maison, il est
tenu de signifier d’avance un congé aux époques déterminées
par l’usage des lieux. » (Texte de l’art. 1762 du
C. civ.) Dans ce cas, le bailleur ne doit pas de dommages
et intérêts au preneur (Discussion au Conseil d’Etat ;
Troplong, n° 626). Le congé est nécessaire, afin de laisser
au locataire le temps de se choisir une nouvelle habitation.
Si l’on suppose que le locataire lui-même s’est réservé
dans le bail le droit de quitter les lieux avant son
expiration, il devra aussi signifier le congé dans les délais
d’usage. La réserve d’expulsion concédée par l’art. 1762
peut être stipulée par tout bailleur quelconque, propriétaire,
principal locataire, usufruitier, etc.

Le droit d’expulser est transmissible aux héritiers ; mais
le bailleur ne pourrait, sous prétexte d’habiter lui-même
sa maison, expulser le preneur et la louer à un autre ;
CHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 485
il s’exposerait à des dommages et intérêts envers le
preneur.

829. Le défaut respectif du bailleur et du preneur, de
remplir leurs engagements (1) , donne heu aussi à la résolution
du bail (2) (C. civ., art. 1741). Celte disposition
de la loi est conforme au principe posé par l’art. 1184 du
C. civ., qui porte que « la condition résolutoire (3) est
toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques
(4) pour le cas où l’une des deux parties ne satisfait
point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est
point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement
n’a point été exécuté a le choix, ou de forcer
l’autre à l’exécution de la convention, lorsqu’elle est possible,
ou d’en demander la résolution avec dommages et
intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et
il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
Voyez n° 1086.

L’art. 1741 du C. civ., portant que le contrat de louage
est résolu par le défaut respectif du bailleur et du preneur,
de remplir leurs engagements, s’applique au cas
où le preneur est resté deux années sans payer le prix de
son bai !. Un à-compte reçu par le bailleur, depuis son
action en résiliation, ne l’empêche pas de continuer les
poursuites et de faire prononcer la résiliation du bail
(Poitiers, 31 juill. 1866 ; S.-V.7.2.18).

Au reste, l’article 1741 donne aux juges le pouvoir

d’apprécier, suivant la gravité des infractions commises,

1 s’il y a lieu à résiliation (Cass., 18 janv. 1869 ; S.-V.69.1.

.304).
1 850. Lorsqu’il a été stipulé dans un bail qu’il sera ré'■
(4) C’est ce qui a lieu lorsque le bailleur ne peut pas mettre le preneur en
jouissance à l’époque convenue par le bail, ou l’y maintenir, par exemple,
parce qu’il vient à en être évincé, ou lorsque le preneur commet des dégradations
notables, ou, au mépris delà clause prohibitive insérée dans le bail, a
sous-loué ou cédé son bail, ou bien encore lorsque le preneur ne paie pas le
prix du bail aux époques.convenues.(2) Le bail fait sous condition que le preneur jouira d’un emplacement désigné,
pour y inscrire l’enseigne de sa profession, est susceptible de résilialion
à défaut d’exécution de cette clause(Paris, 23 avril 4844, D.P.44.2.247).(3) La condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la
révocation de l’obligation, et remet les choses au même état que si l’obligation
n’avait pas existé.(4) C’est-à-dire qui contient des obligations réciproques.23.486 TIT. Ier. — BAIL OU'JîbuAGE DES MAI ONS.
soiu de plein droit à défaut de paiement de loyer, cette
clause doit-elle être exécutée à la rigueur ? Les tribunaux
doivent-ils prononcer sur-le-champ la résolution du contrat
(1) , ou bien ont-ils la faculté d’accorder, suivant les
circonstances, un délai au preneur ?

Cette question est controversée ; toutefois, nous sommes
d’avis que les magistrats ne pourront, dans ce cas, atténuer
l’effet de la clause résolutoire en accordant de
nouveaux délais que le contrat ne donne pas, mais qu’ils
devront prononcer sur-le-champ la résiliation du bail.
En effet, c’est au locataire à ne point consentir imprudemment
à une pareille clause. Mais, lorsqu’il s’est
engagé, il doit subir les conséquences de son obligation,
et les juges ne peuvent point avoir le pouvoir d’accorder
un délai. Ce serait de leur part violer la loi que les parties
se sont faite, loi qui doit recevoir sa stricte exécution
(Voyez, au reste, pag. 185). Telle est aussi l’opinion suivie
parla majorité des auteurs (Toullier, t. vi, n° 552 ; Delvincourt,
t. il, pag. 487, notes ; Duranton, t. xi, n°s 87
et 88 ; Troplong, de la Vente, t. Ier, n° 61,666, et du Louage,
t. n, n° 321 ; Marcadé, sur l’art. 1184, n° 2 ; Larombière,
sur l’art. -1184, n° 59). Voyez n° 1087.

85ï. En cas de résiliation par la faute du locataire ou
fermier, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant
le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des
dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus
(C. Nap., art. 1760).

Pour fixer le temps nécessaire à la relocation, il ne faut
pas prendre en considération les circonstances qui, en
fait, ont pu la rendre plus ou moins facile ; on doit suivre
le délai ordinaire des congés, et, puisque le locataire,
contre lequel on a prononcé dans ce cas la résiliation du
bail, est tenu, d’indemniser le bailleur de la non-location
(4) Dans le sens de l’affirmative : Cass., 3 déc. 4838, 4 fév. 4S57, 2 juill.
4860 (S.-V.60.4.705)  ; Dijon, 34 juill. 4847 ; Biom, 4 août 4840 (P.44.4.
366 ;; Paris. 49 fév. 4830 (P. 30.2.339)  ; 24 août 4847 (Droit, 24 oct. 484-7', ;
30 nov. et 6 déc. 4848 (Gaz. des Trib., 5 déc. 4S4S et Droit, 7 déc. 4S48)  ;
Poitiers, 4 fév. 4S47 (D.47.2.443)  ; Orléans, 9 nov. 4860 (Gaz. des Trib..
23 nov. 4860)  ; Trib. civ. de la Seine, o" ch., 9 fév. 4860 (Droit, 9 mars
4860). Bordeaux, 4" juin 4864 (S.-V.64.2.268).Dans le sens de la négative : Bruxelles. 44 août 4808 et 7 août 4844 ;
Rennes, 2 avril 4828 et 48 déc. 4S3j • Paris, 27 mars 481-3 (P.43.g.-i36J.CHAP. VII.—FIU.DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 487
pendant cet espacé de--te,inps, il est juste qu’il continue
d’habiter les lieux, à moins qu’il n’y ait abus de jouissance
, auquel cas le bailleur peut demander de plus amples
dommages et intérêts.

Ainsi le locataire doit payer, outre le loyer du terme,
courant, celui du terme suivant, tel qu’il est fixé par l’usage
des lieux.

Si donc, à Paris, le locataire d’un appartement au-dessus
de 400 francs était expulsé dans le courant d’un terme
pour abus de jouissance ou dégradations, par exemple,
au 1er mars, il ne devrait pas seulement le loyer pour tout
le terme courant, qui comprend le mois de mars ; il le
devrait aussi pour le terme d’avril à juillet.

Mais si, nonobstant la résiliation, la relocation avait
lieu sur-le-champ, le bailleur ne pourrait réclamer aucune
indemnité ; et si la résiliation était prononcée pour cause
de non-paiement du prix, le locataire expulsé ne devrait
le loyer que jusqu’à la fin de sa jouissance, c’est-à-dire,
jusqu’au jour de l’occupation des lieux par le nouveau
locataire (Duranton, t. xvn, n° 172 ; Duvergier, t. m,.
n° 79 ; et Troplong, n° 622). Remarquez bien que le prix
pendant le temps nécessaire à la relocation, que le locataire,
d’après l’art. 1760 du Code civ., est tenu de payer
au bailleur, en cas de résiliation, doit s’entendre du prix
du terme courant, selon l’usage des lieux, et de celui qui
le suit, et non de tout le temps qui pourrait s’écouler
depuis la résiliation jusqu’au jour où le bailleur aurait
effectivement loué (Cass., 1er juill. 1851, S.-V., 51.1.481).

852. La résiliation du bail, pour défaut d’exécution .
des conditions et de garantie, entraîne celle de la prorogation
que le propriétaire avait pu en consentir par
avance (Cass., 7 fév. 1838, P.38.1.312).

S5S. Le droit à la résiliation de bail prononcée par
justice est acquis au propriétaire nonobstant le paiement
des loyers auxquels le locataire a été condamné, lorsque ce
paiement n’a été fait que depuis le jugement de condamnation
, et que par suite de l’appel, une demande a été
formée devant la Cour, en condamnation d’un nouveau .
terme échu depuis le jugement et l’appel. — La demande
en paiement de ce nouveau terme autorise suffisamment
la Cour à ordonner l’insertion du jugement pour le paiement
des frais et accessoires et la continuation des pour-
488 TIT. 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
suites commencées, sans nouveau commandement et
nouvelle saisie, tant pour arriver au paiement desdits
loyers, frais et accessoires qu’à celui du nouveau terme
du lover dont elle prononce la condamnation (Paris.
3e Ch." 18 juill. 1862 (1) Gaz. des Trib., 26 juill. 1862).
854. Nous allons rappeler ici les circonstances princi(4
) Voici les faits qui ont donné lieu à celte décision : — Un premier jugement
par défaut, du 5 février 4862, avait condamné Acker à payer à Tresse,
son propriétaire, une somme de 200 fr., pour un terme de loyer échu le
4"octobre précédent, avait déclaré bonne et valable et avait converti en saisie-exécution
la saisie-gageriedes meubles et effets saisis, en avait ordonné la
vente, prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion d’Acker. — Acker
avait été débouté de son opposition à ce jugement par un second du 9 avril
4862, qui avait de plus condamné Acker au paiement de 400 fr., montant de
deux nouveaux termes échus les 4e' janvier et 4" avril.—Depuis, Acker avait
payé les loyers et s’était pourvu en référé pour obtenir la discontinuation des
poursuites à lin d’expulsion encommencées, mais une ordonnance de référé
avait au contraire ordonné la continuation des poursuites, o attendu qu’en
payant le montant des condamnations pour loyers échus et à écheoir, Acker
n’avait point satisfait entièrement au jugement du 5 février ; qu’à l’égard de
l’expulsion il y avait chose jugée et que provision était due au titre. » — Le
sieur Acker avait interjeté appel de ces jugements et de cette ordonnance de référé
 ; de son côté, le sieur Tresse avait demandé la condamnation d’un nouveau
terme de loyer échu le 4" juillet ; la Cour, sur la promesse d’Acker de
payer ce nouveau terme, avait successivement remis la prononciation de son
arrêt, mais enfin cette promesse n’ayant pas été réalisée, la Cour a rendu
l’arrêt suivant :La Cour, — Considérant que. Acker s’est libéré des loyers objet des demandes
de Tresse devant les premiers juges et des condamnations prononcées
contre lui par les jugements dont est appel, il a payé lesdits loyers seulement
depuis les jugements rendus, alors qu’à raison de l’inexécution prolongée par
Acker de ses obligations. Tresse avait acquis des droits à la résiliation du bail
intervenu entre les parties ;—Que malgré ses promesses, Acker n’a pas payé le
terme échu le 43 juillet présent mois, mais qu’en conséquence pour les 200 fr.
montant de ce terme, il y a lieu de prononcer contre Acker les condamnations
requises par les dernières conclusions de Tresse devant la Cour ; —
Qu’il est juste que tous les frais de l’instance, de référé, d’appel et de poursuites
restent à la charge d’Acker qui les a occasionnés par son retard à remplir
ses obligations et qui succombe sur la demande principale ; — Qu’il est de
l’intérêt de toutes les parties que les actes de poursuites faits régulièrement
pour arriver à l’expulsion d’Acker et au recouvrement des sommes dues.par
lui pour frais et loyers, soient maintenues ; adoptant au surplus les motifs des
premiers juges ; — Met l’appellation au néant ; ordonne que les jugements
dont est appel sortiront effet en ce qui concerne les loyers échus antérieurement
au mois de juillet courant dont Acker s’est libéré ; condamne Acker à
payer à Tresse 200 fr., montant du terme échu le 45 courant ; ordonne la
continuation des poursuites encommencées pour arriver à l’expulsion d’Ackei
ël au paiement des sommes par lui dues pour loyers et frais ; ordonne la restitution
de l’amende et néanmoins condamne Acker en tous les dépens de la
cause d’appel, etc. « Dans le même sens, Cass., 44 janv. 4868 (S.-Y.63.239).CHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 489
pales dans lesquelles le propriétaire et le locataire peuvent
respectivement demander la résiliation du bail.

Le propriétaire peut la demander :

1° Si le locataire ne paye pas le prix stipulé par le bail
aux époques déterminées ;

2° S’il contrevient à la défense de sous-louer ou de céder
son bail, lorsqu’elle a été insérée au bail, clause qui
est toujours de rigueur (C. c, art. 1717. Voyez à cet
égard, ce que nous avons dit pag. 229 et suiv.)  ;

3° Si le locataire ne garnit par la maison de meubles
suffisants pour répondre des loyers (Voyez pag. 138 et
suiv.)  ;

4° S’il n’use pas des lieux loués en bon père de famille
et suivant la destination qui leur a été donnée, ou suivant
celle présumée par les circonstances (Voyez pag. 144 et
suiv.)  ;

5° Si le locataire n’observe pas les clauses particulières
insérées au bail ;

6° S’il est en état de faillite ou de déconfiture, à moins
qu’il n’offre une caution suffisante (Voyez pag. 481) ,

Le locataire peut demander la résiliation du bail %

1 » Si le propriétaire ne délivre pas les lieux loués
(Voyez pag. 51 et suiv.)  ;

2° Si le propriétaire- n’entretient pas les lieux loués en
état de servir à l’usage pour lequel ils sont destinés (Voyez
pag. 71 et-suiv.)  ;

3° Si, par quelque vice caché, les lieux ne peuvent servir
à l’usage pour lequel ils ont été loués, ou celui présumé
par les circonstances, ou bien encore si la destination
que le locataire donne aux lieux est contraire aux moeurs
ou aux lois (Voyez pag. 129 et suiv.)  ;

4° Si le locataire ne jouit pas paisiblement des lieux
loués (Voyez pag. 81 et suiv.)  ;

5° Si les réparations urgentes que le propriétaire fait
aux lieux loués rendent inhabitable ce qui est nécessaire
au logement du locataire et de sa famille (C. c, art. 1724 ;,
voyez pag. 76 et 77)  ; '

6° Si les lieux loués étant détruits en partie, ce qui ne
l’a pas été ne suffit pas pour l’usage que le locataire veut
en faire ;
490 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
7° Si la maison dans laquelle les lieux loués se trouvent
• situés menace ruine (1)  ;

8° Si le portier a injurié ou outragé le locataire, et que
le propriétaire ne l’ait pas renvoyé de la maison (Voyez
chapitre X, Du portier ou concierge).

Du reste, un locataire ne peut obtenir la résiliation de
son bail, même en offrant de payer au locateur les dommages-intérêts
que la résiliation peut lui causer, encore
qu’il ne veuille plus habiter la maison louée, et qu’il n’ait
pas la faculté de sous-louer. Dans ce cas, il ne peut prétendre
qu’il s’est imposé une simple obligation de faire,
résoluble en dommages-intérêts (Cass., 12 fév. 1812, S.-V.
12.1.214).

L’immoralité du locataire peut être une cause de résiliation
et donner lieu à son expulsion (Trib. de la Seine,
5e ch., 26 août 1840, Gaz. des Trib., 27 août 1840).-

855. Le lecteur n’apprendra peut-être pas sans étonnement
que jadis le locataire pouvait demander la résiliation
du bail à l’occasion de l’apparition de spectres ou fantômes
dans la maison donnée à loyer. C’est cependant ce que
nous attestent d’anciens monuments de jurisprudence (2).
(4) On ne pourrait, en effet, contraindre le locataire à continuer d’habiter'*
dans une maison qui menace ruine ; et le propriétaire qui a intérêt d’en prévenir
l’écroulement pour conserver les matériaux, peut, pour la rebâtir, expulser
le locataire, lors même qu’il serait assez imprudent pour y vouloir demeurer.
Pour donner lieu à la résiliation du bail, il n’est pas nécessaire que
l’événement de la chute de la maison ait justifié la crainte de cette chute ; il
suffit de l’appréhender (Pothier, n" 449, 320). Mais le locataire peut-il s’opposer
à la résolution du bail en offrant de sortir de la maison à la condition
d’y rentrer lorsqu’elle aura été reconstruite ? Pothier (n° 324) pense que ces
offres des locataires ne doivent être admises que dans le cas où le propriétaire
entend rebâtir sa maison telle qu’elle était ; et ce jurisconsulte ajoute
que si le propriétaire, étant obligé de reconstruire sa maison, veut en bâtir
une plus vaste ou plus belle, dont le loyer sera d’un prix plus élevé, la résolution
du bail pour l’avenir doit être en ce cas prononcée sans qu’on doive
accorder au locataire la faculté de rentrer dans la maison après qu’elle aura
été reconstruite.Quant à nous, nous sommes d’avis que les distinctions admises par Pothier
me doivent pas être suivies, et que le bail est résolu malgré l’offre faite par le
bailleur, de reconstruire la maison. En effet, la perte de la chose louée détruit
l’objet même du contrat. La résiliation est forcée ; il ne dépend donc
pas de l’une ou de l’autre des parties de l’empêcher. (Argument de l’art. 4 744
du C. civ.).(2) T ?rillon (Dictionnaire des arrêts des parlements de France, v° Bail,
a" 42) et .Despeisses -(t. 4- de ses oeuvres, -p. ' !2o) , oui tous deux écrivaientCHAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RECONDUCTION. 491
Mais, de nos jours, nous ne croyons plus aux revenants,
et une demande en résiliation, fondée sur un semblable
motif, paraîtrait aussi absurde que ridicule.

856. Il n’y a pas heu à résiliation de bail, lorsque le locataire
quitte la maison louée pour occuper des fonctions
qui exigent son déplacement ou son expatriation. En effet,
ce n’est qu’autant que l’obstacle à la jouissance naît de
l’état dans lequel se trouve la chose louée, et non de la
position personnelle du preneur, que la résiliation doit
être prononcée en faveur de celui-ci. Cette doctrine a été
consacrée par un arrêt de la Cour de Paris du 13 mars
1832 (S.-V.32.2.230)  ; voici dans quelles circonstances :

Au mois de février 1830, la liste civile avait pris à bail
pour neuf ans une maison située à Saint-Cloud, et destinée
au logement du gouverneur du duc de Bordeaux. Après
la révolution de juillet, qui empêchait que la maison ne
servît à la personne pour laquelle elle avait été louée, le
liquidateur de l’ancienne liste civile a demandé la résolution
du bail. Le Tribunal de première instance de la Seine
a refusé de la prononcer, en se fondant « sur ce qu’en
principe le bailleur ne peut être responsable ni éprouver
aucun préjudice des faits de force majeure qui viennent
frapper le preneur en l’empêchant -de jouir de la chose
louée, puisque le bailleur n’a pas pu les prévoir ni les empêcher.
 » La Cour de Paris a confirmé cette décision.

SSï. Quand les meubles qui restent dans la maison
louée sont d’une valeur suffisante pour répondre de fous
es loyers dus et de ceux à échoir, le propriétaire ne peut
emander la résiliation du bail sur le motif que le locataire
aurait fait enlever une partie du mobilier qui garnissait
la maison.
lans le xvuc siècle, rapportent plusieurs arrêts de parlement qui ont décidé
:n ce sens. Ce dernier auteur, qui professe une opinion conforme à ces dédions,
invoque, à l’appui de sa doctrine, le texte d’une loi romaine où il est dit
lue celui qui a loué ou acheté un fonds, qui produirait des herbes pestiférées
u venimeuses, peut rompre le contrat, et il s’écrie : Or, il n’y a herbe plus
venimeuse que ces esprits. Briilon, qui paraît partager les mêmes erreurs que
) espeisses sur les apparitions de fantômes, s’exprime ainsi: « Au parlement
e Bordeaux, on a décidé que la crainte des spectres et des fantômes est une
ause légitime pour faire résoudre un bail à loyer. Au parlement de Paris on
jugé le contraire ; il y a eu deux arrêts assez mémorables rapportés par Cbaondas
sur le mot crainte. La raison de cette différence peut être de ce que les
isions (apparitions) ne sont pas si fréquentes à Paris qu’en Gaienne. s492 TIT. Ier. — BAIL OU UWAGE DES MAISONS.
Si l’article 2102, Code civ., donne au propriétaire un
privilège sur la totalité des meubles de son locataire, il
s’ensuit bien que le propriétaire peut, dans la quinzaine,
saisir-revendiquer les meubles qui seraient déplacés par
le locataire, mais il ne s’ensuit pas que le locataire soit
en tort, et pour cela qu’il soit passible de résiliation du
bail, surtout si sa solvabilité n’est pas contestée (Bordeaux,
11 janv. 1826).

858. Lorsque le propriétaire fait, auprès du logement
de son locataire, une construction qui donne une vue directe
sur ce logement, la résiliation de la location peut
être prononcée à la demande du locataire, avec indemnité
à son profit et dispense du paiement de ses loyers (Paris,
12 fév., 1839, Gaz. des Trib., 13 fév. 1839).

Un locataire ne peut établir, dans les lieux qu’il occupe,
une machine à vapeur dont la. fumée gênerait les
autres locataires de la maison. Ces derniers seraient autorisés
à demander, dans ce cas, la résiliation de leurs
baux (Paris, Gaz. des Trib., 23 juin 1836).

859. Mais un locataire ne peut demander la résiliation
du bail ou des dommages et intérêts pour cause du bruit
qu’occasionne la profession des autres locataires, lorsque
ces derniers étaient dans la maison avant que le locataire
y fût entré. Dans ce cas, c’est au locataire lui-même à
s’imputer la faute qu’il a commise d’avoir loué dans une
maison avant de s’être préalablement informé de la profession
des personnes qui y sont logées (Trib. de la Seine,
5e ch., 9 juin 1835, Gaz. des Trib., 10 juin même année).

840. L’ouverture, au public, d’une salle de billard
consacrée originafrement à une société particulière autorisée
peut donner lieu à< une demande en résiliation de
bail contre le locataire (Paris, 29 août 1826, Gaz. des Trib.,
30 août 1826).

841. La clause d’interdiction de louer à des personnes
tenant café-restaurant ou estaminet n’est pas applicable à .
un entrepôt de bière: et, dans ce cas, la demande en résiliation
de bail n’est pas admissible (Trib. de la Seine, :
17 juin 1837 (1)  ; Droit, 18 juin 1837). ;
(4 ) En voici l’espèce :M. Deloche avait loué à M. Souflet une partie de sa maison, rue de l’Ecolede-Médecine,
pour y établir un café-restaurant. 11 s’était interdit, dans le \CIIAP. VII.—FIN DU BAIL, CAUSES, TACITE RÉCONDUCTION. 493
Le locataire qui s’est interdit, par son bail, de vendre
des liqueurs, si ce n’est en gros, peut-il faire le commerce
de marchand de vins en détail ? Non. L’infraction à cette
clause peut même donner heu à une résiliation de bail.
C’est ce que le Tribunal de la Seine (4e ch.) a jugé, le
29 août 1840, dans les circonstances suivantes : en 1837,
Landon avait loué à Bigny une maison destinée à servir
de garni aux ouvriers ; mais, dans le bail, il inséra une
clause qui défendait au locataire d’établir dans les lieux
loués une distillerie et d’y vendre ses liqueurs, si ce n’est
en bouteille. Bigny ouvrit bientôt un petit cabaret qui
devint en peu de temps le rendez-vous de tous les ouvriers
du quartier. Mais le propriétaire, prétendant que l’on
faisait de son garni un véritable cabaret, demanda la
résiliation du bail avec dommages et intérêts. La clause
relative au débit de liqueurs devait-elle comprendre le
débit de vin ? Le Tribunal Ta pensé et a prononcé l’annulation
du bail {Droit, 4 sept. 1840).

Le locataire d’un café, à qui une clause de son bail
attribue le droit exclusif de fournir les rafraîchissements
dans une salle de concert, peut s’opposer, lorsqu’on donne
des bals dans cette salle, à ce que le gérant de la société
des bals y fosse circuler des oranges, pastilles, bonbons et
sucreries. L’infraction peut donner lieu à des dommages
et intérêts contre le gérant de cette société (Paris, lre eh.,
29 janv. 1829, Gaz. des Trib., 27 et 30 janv. 1839).

842. Le propriétaire qui, dans le bail fait à son locabail,
le droit de louer une partie de sa maison à des personnes tenant caférestaurant
ou estaminet. Plus tard il loua à-un sieur Demerville une petite
boutique dépendant de sa maison, et n’ayant d’entrée que par la rue PiorreSarrazin,
pour y transporter, disait le bail, son entrepôt de Hère alsacienne.
Le sieur Demerville prit possession des lieux ; il y établit un entrepôt
de bière alsacienne, et, comme accessoire de ce dépôt, un débit de deux ou
trois espèces de liqueurs qu’on est dans l’usage de boire après la bière.
M. Souflet ayant cru voir là une infraction à la clause de son bail, actionna
M. Deloche en résiliation de bail, et paiement de 30,000 fr. de dommages
et intérêts.Le Tribunal rejeta la demande de M. Souflet, attendu qu’en s’interdisantle
droit de louer à des personnes tenant estaminet, M. Deloche ne s’était pas interdit
de louer à des personnes tenant un entrepôt de bière, qu’il y a une différence
évidente entre tenir un estaminet et un dépôt de bière, alors que les
liqueurs qui se débitent dans ce dépôt ne s’y débitent que comme accessoire
de la bière.494 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
taire, a inséré la défense de laisser chanter dans les lieux
loués, ne peut, pour une première infraction à cette clause,
demander la résiliation du bail. C’est ce que le tribunal
de la Seine a décidé par jugement du 22 août 1828 {Gaz.
des Trib. 2-4 août, même année). Dans cette affaire, le
locataire, qui était un marchand de vins, avait, contraire:
nient à la clause prohibitive du bail, laissé chanter des
i ivrognes dans son cabaret. Le propriétaire demandait,
îpour ce fait, la résiliation ; sa prétention ne fut pas ac !
cueillie ; mais le tribunal, tout en maintenant le locataire
1 dans son bail, lui fit néanmoins défense de récidiver.

845. Le locataire n’a aucune action en garantie ou
.résiliation contre le baillern- à raison d’un inconvénient’
naturel résultant d’un fait inhérent au quartier dans lequel
se trouvent situés les lieux loués, tels que l’inondation
habituelle des caves, alors que cet état de choses est généralement
notoire (Paris, l 10 ch., 23 janv. 1849. S.-V.
49.2.77).

CHAPITRE Vffl.
Du ccsBgé « les ssoeaisoas.

844. Le congé est l’avertissement que le bailleur donne
au preneur, ou que le preneur donne au bailleiu, afin de
faire cesser le bail ou la location.
SECTION PREMIERE.Quand il y a lieu de donner congé.
'■ 845. Si le bail est fait sans écrit, l’une des parties ne
pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais
fixés par l’usage des lieux (C. .c, art. 1736).

Le bail cesse de plein droifrà l’expiration du terme fixé,
lorsqu’il a été fait par écrit ; sans qu’il soit nécessaire de
donner congé (C. c, art. 1737).

Si l’on prenait ces deux articles à la lettre, il semblerait
que la nécessité du congé-n’a lieu que lorsque le bail a
été fait sans écrit, et qu’il ne devient inutile que lorsque le
bail a été fait par écrit. Mais tel n’est pas le sens dans lequel
on doit interpréter les dispositions des art. 1736 et
1737, dont la rédaction vicieuse a été critiquée par tous
les auteurs qui ont écrit sur la matière.
CHÀP. YHI.—SECTi Ire'.—CONfiÉ DES MAISONS. 495
Nous avons dit ailleurs (p. 462) que ces’expressions,
bail fait par écrit, bail fait sans écrit, signifient bail dont la
durée est fixée, bail dont la durée n’est pas fixée.

Pour entendre sainement et pour concilier les dispositions
des art. 1736 et 1737 avec les vrais principes, il faut
dire que quand la durée du bail soit verbal, soit écrit, n’a
pas été déterminée, un congé donné dans les délais d’usage
est nécessaire pour le faire cesser ; et que quand la durée
du bail soit verbal, soit écrit, a été déterminée, il cesse de
plein droit à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit né-,
cessaire de donner congé (1). ,

846. Ainsi, à l’expiration du terme fixé par le bail verbal
ou écrit, le preneur peut se retirer, et le bailleur introduire
un nouveau locataire.

Mais si, à l’expiration du bail écrit, le preneur reste et
est laissé en jouissance, il s’opère une nouvelle location,
que les parties ne peuvent faire cesser qu’en donnant congé
dans les délais d’usage (Arg. de l’art. 1738, C. •&). La nouvelle
location dont il s’agit se nomme tacite reconduction
(F. p. 462).

847. Il est nécessaire de donner congé, même dans le
cas d’un bail dont la durée est déterminée, lorsque,
comme cela se pratique souvent, le bail contient des ter(4) 
La Cour de Paris s’est montrée, toutefois, d’un avis opposé. Elle a
décidé ; par arrêt du 28 août 4840, que le bail verbal, fait pour un temps
déterminé, oblige lé preneur à donner congé, même quand la fixation du terme
est reconnue par le bailleur ; et qu’il en est de même de la prorogation verbalement
consentie d’un bail notarié, encore bien que l’existence de celle prorogation
à temps fixe ait été reconnue par écrit (Droit, % sept. 4S40)  ; mais
cet arrêt nous semble susceptible de critique. En effet, dès que les parties,
comme dans l’espèce, sont d’accord sur la durée du bail, le congé n’est pas
nécessaire. Car le bail est un contrat conventuel qui est parfait, de quelque'
manière qu’il soit exprimé, aussi bien verbalement que par écrit. L’écriture
n’influe en rien sur la validité du bail, elle n’a d’efficacité que quant à la preuve
du contrat. Cen’est donc qu’autant quel’époque à laquelle le contrat doilfinir
n’a pas été déterminée par les parties, qu’il y a nécessité de donner congé,
autrement le bail finit de plein droit à l’expiration du terme fixé. Peu importe
que le bail soit verbal ou écrit, cette circonstance est absolument indifférente.
La Cour de Paris paraît avoir méconnu entièrement ces principes dans l’arrêt
que nous signalons. Aussi pensons-nous que cette décision doit être rejetée.
L’erreur vient sans doute de ce que la Cour s’en est tenue trop aux termes
mêmes des articles 4736 et 4737 du C. civ.: mais, nous le répétons, l’interprétation
de ces dispositions que nous avons présentée, d’accord avec la majeure
partie des auteurs, esl plus exacte, plus conforme au véritable esprit de
la loi, et elle doit être préférée.496 TIT. Ier. — RAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
mes auxquels il est loisible au propriétaire ou au locataire
de le résoudre ; par exemple, lorsque le bail est fait pour
trois, six ou neuf années (1). Il est d’usage, dans ce cas,
d’indiquer de combien de temps l’avertissement doit précéder
les termes fixés dans le bail. Mais lorsque le bail ne
contient pas de clause à cet égard, on suit pour le congé
les délais fixés par l’usage des lieux.

848. Quand le bail autorise le nouvel acquéreur à expulser
le locataire, il ne peut le faire qu’après avoir donné
congé en observant les délais d’usage {Voy. p. 478).

Le nouveau propriétaire ne peut donner congé au locataire
en dehors des termes formels de la promesse souscrite
par le précédent propriétaire (Paris, 3e ch., 4 juin 1859,
Droit, 13 juin 1859).

849. Lorsqu’il a été convenu que le bailleur, dans le
cas où il voudrait occuper les lieux loués, pourrait expulser
le preneur, le bailleur ne peut le faire qu’en donnant
d’avance un congé aux époques déterminées par l’usage
des lieux (C. - ;c, art. 1762).

850. Quand l’époque de la fin d’un bail a été déterminée
par la convention, celui qui reprend le bail d’un précédent
locataire n’a pas besoin de donner congé (Trib. de
la Seine, 8 avril 1844, Droit, 19 avril 1844).

Le congé n’est pas nécessaire lorsque c’est par tolérance
qu’on loge une personne (Trib. ae la Seine, 5e ch.,
du 31 août 1841 ; Gaz. des Trib., 1er sept. 1841).

8511. Lorsque, dans une location soit verbale, soit
écrite, quelques accessoires se trouvent joints à la chose
principale, on ne peut donner congé de ces accessoires et
continuer de tenir à bail la chose principale. Par exemple,
un commerçant qui a pris à loyer une boutique, l’entresol
au-dessus et une chambre séparée pour son commis, ne
pourra donner congé séparément de cette chambre ou
même de l’entresol, parce que ces lieux, loués en même
temps que la boutique, en dépendent et forment avec elle
une seule et même location. Pour qu’il en fût autrement,
(4) Il importe de, remarquer que ce bail est véritablement un bail de neuf
années, mais qui contient la faculté, en faveur'de chacune des parties, de le
résilier à l’expiration des trois ou six premières années ; en conséquence, si
les parties gardent le silence, ce bail finira de plein droit à l’expiration de
la neuvième année sans qu’il soit nécessaire de donner congé.CHAI ?. VIII.—SEGT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 497
il faudrait que le bail de cette chambre ou de cet entresol
eût été fait séparément de celui de la boutique et en fût
totalement indépendant.

Il en serait de même d’un appartement ayant pour accessoires
des remises et des écuries ou un jardin. Le congé
ne pourrait être donné que pour la totalité des lieux loués
(Ruelle, n 03 183 et 184).

8S2. Quel que soit l’usage auquel les lieux compris
dans un bail puissent être employés, ils conservent toujours,
quant au délai du congé, la nature qui leur est
propre ; le locataire ne peut se prévaloir de son mode de
jouissance pour déterminer l’espace de temps nécessaire
au congé. Ainsi, le locataire d’une boutique sur la rue ou
sur un passage public sera tenu de donner congé six mois
avant de sortir, quand même il aurait fait de cette boutique
sa chambre à coucher ou sa cuisine. En effet, si le local
est une boutique disposée comme le sont ordinairement
ces sortes de lieux, s’il a été déjà employé à cet usage, il
conservera sa nature à l’égard de celui qui l’habite, à
moins de convention contraire entre le bailleur et lé preneur.
Réciproquement, un appartement à l’entresol ou
aux étages supérieurs, soit sur le devant, soit sur le derrière
de la maison, ne sera jamais considéré, à l’égard des
délais du congé, comme boutique, lors même qu’il serait
employé à l’usage de magasin. Ce magasin fût-il même
au rez-de-chaussée dans la cour, ne serait considéré que
comme un appartement dont les délais du congé se règlent
suivant le prix de la location (Ruelle, n° 185 ; voyez
p. 502, note 1).
SECTION II.Des époques auxquelles le congé doit être donné ; et de l’usage
actuel de Paris et autres localités à cet égard.

835. La loi n’a pjas déterminé d’une manière fixe les
délais dans lesquels le congé doit être donné ; elle a décidé
qu’on doit suivre en cette matière l’usage des lieux
(C. c, art. 1736). Les rédacteurs du Code auraient désiré
ramener à une règle uniforme pour toute la France les délais
du congé ; mais ils ont pensé qu’il était plus sage de
maintenir les usages locaux, qui sont à cet égard-si variés,
et d’après lesquels on est accoutumé à se régler et à m’en-
498 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
dre ses dispositions : il n’était pas certain, d’ailleurs, que
l’autorité du législateur parvînt à détruire des habitudes
si fortement enracinées et des usages dont la différence
des localités peut, au surplus, justifier la diversité. On s’en
est donc référé, pour les délais du congé, à l’usage des
lieux. Le Code civ. a aussi donné à l’usage force de loi dans
un assez grand nombre d’autres cas, par exemple, en ce
qui concerne l’usufruit des biens (art. 590,593)  ; l’usage des
eaux courantes (art. 642, 645)  ; la hauteur des clôtures dans
les villes et faubourgs (art. 663)  ; les distances à observer
entre les héritages voisins pour la plantation d’arbres à
haute tige (art. 671)  ; les constructions susceptibles, par
leur nature, de nuire au voisin (art. 674) , etc. Dans ces
diverses circonstances, chaque localité a ses usages particuliers
 ; cependant, il arrive que ces usages, qui ne reposent
que sur une tradition orale, sont trop souvent mal
connus ; d’un autre côté, la jurisprudence des tribunaux
offre fréquemment des décisions • contradictoires sur ces
différents points. Combien ces divergences, ces variations,
ces incertitudes ne sont-elles pas fâcheuses pour la bonne
administration de la justice !

Frappé des inconvénients qui résultent d’un tel état de
choses, le ministre de l’intérieur a adressé aux préfets,
le 25 juillet 1844, une circulaire dans le but d’inviter les
conseils généraux de département à constater les usages
locaux auxquels se réfèrent diverses dispositions de nos
lois, et à recueillir par département ceux de ces usages
qui sont en vigueur. La plupart des conseils généraux ont
compris l’importance d’un pareil travail, et des commissions
spéciales ont été formées pour s’en occuper. En
effet, un recueil contenant des documents exacts sur les
usages-particuliers à chaque localité d’un département
sera d’une haute utilité pour les tribunaux eux-mêmes
aussi bien que pour les justiciables ; il servira à diminuer
un grand nombre de procès qui ne prennent souvent leur
source que dans l’ignorance ou l’incertitude de l’usage des
lieux. Espérons que bientôt chaque département jouira de
l’avantage d’un semblable recueil. !

854. La déclaration de l’usage local pour le délai des
congés appartient exclusivement aux tribunaux territoriaux,
et les jugements de ces tribunaux ne peuvent pas
CHAP. VIII.—SECT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 499
être soumis à la censure de la Cour de cassation (Cass.,
23 fév. 1814).

855. A Paris (1) , les délais, pour le congé, se règlent
(4) Autrefois, l’usage était constaté par un acte de notoriété du Cbâlelet,
du28 mars 4743 (Denisart, Actes de notoriété du Châlelel de Paris, p. 3S2).
Cet acte porte : « Lorsque le loyer d’une maison est de 4,000 livres par an
ou au-dessus, le congé ne peut’être donné valablement qu’en avertissant et
donnant, congé six mois avant l’échéance du terme pour lequel le congé est
donné, et que les six mois doivent être entiers ; en sorte que le congé soit
donné, au plus tard, le dernier jour du terme qui précède les six mois, et que,
lorsqu’il est donné le premier jour du terme qui commence les six mois, le
congé n’est pas valable, d’autant plus que le terme est commencé, et n’est
plus entier. « L’usage du Châtelel était aussi d’exiger un pareil délai de six
mois pleins pour la validité des congés des maisons entières, des corps de logis
entiers et des boutiques sur la rue, lors même que les locations ne s’élevaient
pas à 4,000 livres. On accordait également un délai de six mois pour
le congé des commissaires de police, des maîtres et des maîtresses d’école.
Guyol (Répertoire de jurisprudence, v° Congé)  et Denisart (Ibid. et Collection
de jurisprudence, v" Congé) , en donnent pour raison, que ces personnes
étant obligées de se loger dans des quartiers déterminés et dont elles ne peuvent
sortir, il leur est plus difficile de trouver des logements qui leur conviennent.Mais quand il ne s’agissait que de logements loués 300 livres et au-dessus,
jusqu’à 4,000 livres, un congé à trois mois suffisait. Si le loyer était au-dessous
de 300 livres, on pouvait valablement donner le congé six semaines avant
le terme (Denisart, Collection de jurisprudence, v° Congé ; GuyolÇ Répertoire
de jurisprudence, v" Congé).Plus lard, et par une conséquence de l’augmentation du prix des loyers, le
taux de 300 livres, déterminé pour le délai de six semaines, fut porté jusqu’à
400 livres, et bientôt on ne distingua même plus entre les appartements
nu-dessus ou au-dessous de 4,000 francs. En effet, en 4809, M. Berlhereau,
président du tribunal de la Seine, donna, sur l’usage des congés, la note suivante
: « Pour une location qui, en y comprenant le sou pour livre du portier
et l’impôt des portes et fenêtres, est de 400 francs et au-dessous, le congé
peut être donné à six semaines ; pour une location qui excède 400 francs y
compris les accessoires, il faut donner congé à trois mois ; pour une maison
entière, un corps de logis séparé et une boutique, il faut donner congé à six
mois. »A l’égard de l’usage actuel, en ce qui touche les délais des congés, les délibérations
arrêtées entre MM. les juges de paix de la ville de Paris, dans plusieurs
conférences tenues en 4844 el 484-2 et le cahier dressé en 48S2, pour
servir à la constatation des usages locaux en vigueur dans cette ville, sont de
précieux documents qui concourent à nous révéler avec autant d’autorité que
de précision l’avis de ces magistrats en cette matière. C’est cette opinion
que nous avons adoptée de prélérence. Nous transcrivons le passage suivant
du cahier précité :« Pour les maisons entières, les portions de maisons, quelle que soit d’ailleurs
la destination des lieux loués, d’après l’usage qui embrasse dans sa géné■
ralité tous les baux verbaux de maisons ou portions de maisons ou bâtiments
quelconques, il faut distinguer : 4° S’il s’agit d’une maison entière ; 2° D’un
corps de logis entier ; 3" De lieux loués, cîe'î même qu’ils ne forment pas500 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
sur le taux du loyer, la nature des lieux loués, et la profession
ou les fonctions des locataires.

Pour les logements d’un loyer annuel de 400 francs
et au-dessous, les congés doivent être donnés à six semaines
(1).
corps de logis entier, mais étant des magasins ou boutiques sis à rez-dechaussée
et ouvrant sur rue, passage public ou cour marchande ayant libre
accès au public. — Dans les trois cas énoncés ci-dessus, l’usage prescrit ua
délai de six mois pleins pour les congés réciproques qui peuvent être également
donnés la veille au plus tard de l’avant-dernier terme, c’est-à-dire.le 34
décembre, pour la sortie au terme de juillet, le 34 mars pour la sortie au
terme d’octobre, le 30 juin pour la sortie au terme de janvier, le 30 septembre
pour la sortie au terme d’avril. Tous les autres baux verbaux qui ne présentent
pas une de ces circonstances de maison entière, de corps de logis entier,
magasins ou boutiques, sis à rez-de-chaussée et ouvrant sur rue, passage
public ou cour marchande (sauf l’exception établie en faveur des maîtres de
pension et autres personnes exerçant des professions ou fonctions les obligeant
à loger dans un quartier déterminé) , sont soumis par l’usage au délai
de trois mois ou de six semaines selon le taux du loyer. Ainsi l’usage ne
prescrit pas un délai de six mois pour les logements situés au premier étage
servante l’usage desmagasinsde vente, non plus que pour les’magasins ou boutiques
sis au rez-de-chaussée, si ces magasins ou boutiques n’ouvrent que sur
cour privée et non sur rue, passage public ou cour marchande ayant libre accès
au public. »Depuis l’extension des limites de Paris jusqu’au pied du glacis de l’enceinte
fortifiée, plusieurs communes situées dans cette enceinte, telles que celles de
Passy, Auleuil, Batignolles-Monceaux, la Chapelle, la Villette, Belleville, etc.,
ont été supprimées. La nouvelle commune de Paris est divisée en vingt arrondissements
municipaux formant autant de cantons de justice de paix (Loi du
46 juin 4SS9). A l’égard des anciennes communes annexées, les usages à suivre
eu matière de location sont ceux actuellement en vigueur dans la ville de
Paris. Il est en effet d’une nécessité absolue, qu’il n’y ait qu’un même usage
pour toutes les localités situés dans l’enceinte de la capitale. L’unité en pareille
circonstance est une mesure d’ordre qui intéresse au plus haut degré
la bonne administration de la justice. Telles sont sur ce point l’opinion
adoptée par MM. les juges de paix de Paris et la jurisprudence que suivent
ces magistrats.(4) 11 importe de faire observer que le congé d’un appartement loué 400
francs, est valablement donné à six semaines. C’est ce qu’a décidé le tribunal
delà Seine (8° ch.) , par jugement des 44 et 24 juin 4838.Jusqu’ici des monuments de jurisprudence étaient venus constater l’usage :
en matière de locations faites au-dessus ou au—dessous de 400 fr., mais au- ;
cane décision judiciaire n’avait déterminé l’usage dans le cas où le prix du '
loyer s’élevait à cette somme précise.Voici, au reste, les faits qui ont donné lieu au jugement que nous signalons. :M. B., propriétaire, loue au mois de mars 4S38, à M. D., un appartement ;
dont la jouissance commençait au 4" avril suivant, moyennant 400 francs par ,
an, chacune des parties se réservant la faculté de donner congé suivant Vu- [
sage. Le 44 mai 4838, congé signifié au propriétaire pour le 4" juillet sui- i
vant : demande en nullité de congé, de la part du propriétaire qui soutient |
que la signification en aurait dû être faite à trois mois, et non à six semaines 'CDAP. TOI.—SECT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. -501
Pour ceux au-dessus de 400 francs, et à quelque somme
que puisse s’élever le loyer, les congés doivent être don- -
nés à trois mois (1).

Pour les maisons entières, pour les corps de logis enseulement
 ; mais le Tribunal, sous la présidence-de M. Michelin, a ainsi prononcé
:« Attendu que, conformément aux dispositions de l’art. 4736 du C. çiv.,
lorsque le bail a été fait sans écrit, le congé ne peut être donné qu’en observant
l’usage des lieux ;« Attendu que l’usage de Paris, ainsi que cela a été reconnu en 4809, par
M. Berthereau, alors président de ce Tribunal, est que pour les locations de
400 francs et au-dessous, en y comprenant le portier et l’impôt, des portes et
fenêtres, le congé peut être donné hsix semaines ; et que cen’est que pour les
locations qui excèdent 400 francs, y compris les accessoires, que le congé doit
être donné à trois mois ;« Attendu que la location faite par B. à D. n’excède point la somme de
400 fr., qu’elle n’a pas été faite à l’année, mais par termes ;« Que dès lors le locataire était fondé à donner, ainsi qu’il l’a fait, congé
six semaines seulement avant l’échéance du terme ; — Par ces motifs .« Le Tribunal déclare régulier le congé donné par B. à D., le 4.4 mai dernier,
pour le 4" juillet suivant ;« En conséquence, déclare B. purement et simplement non recevable dans
sa demande en nullité dudil congé, et le condamne aux dépens. »(4) Cependant la Cour de Paris, par arrêt du 42 octobre 4S24, a jugé que
le congé d’un appartement loué à 4,000 francs doit être assimilé à celui d’un
corps de logis entier, et, par suite, donné à six mois. Voici l’espèce de cet arrêt
: Dans une maison du sieur Pantin, sise à Paris, rue Neuve-du-Luxembourg,
la comtesse de Fumelle occupait (il paraît que c’est en vertu d’une
promesse de bail pour plusieurs années) un appartement loué 4,000 fr. par
an. Un congé est signifié le 28 juin 4824 pour le 4er octobre suivant. Sur la
demande, et à la date du 30 août 4 824, jugement du Tribunal de la Seine qui
annule ce congé, attendu que le congé d’un appartement loué 4,000 fr. doit
être assimilé à celui d’un de corps logis entier et doit être donné à six mois.
— Appel par le sieur Pantin. — Arrêt ainsi conçu :« La Cour, adoptant les motifs des premiers juges, met l’appellation au
néant, ordonne, etc., donne acte au surplus à la dame de Fumelle de ses réserves
de faire valoir par tous moyens de droit, le bail, qui avait pu être consenti
à son profit par Pantin, de l’appartement dont il s’agit. »La représentation de la promesse de bail n’avait pas été sans influence sur .
la décision de la Cour. Il ne faut donc pas voir dans cette décision une modification
apportée à l’usage, mais, comme le dit M. Duvergier (t. 4, p. 64, note) ,
avec peut-être un peu trop d’aigreur : « Un de ces arrêts, dans lesquelles magistrats,
s’atlaehant aux faits et cédant à des considérations plus ou moins
puissantes, se permettent de transiger avec les principes, et, déterminés par
les meilleures intentions du monde, jettent de mauvais précédents dans la jurisprudence.
 »Au reste, un autre arrêt, de la Cour de Paris, du 20 juillet 4828, a rétabli
larègle et décidé que d’après les usages actuellement eh vigueur à Paris, le
délai de trois mois suffit pour le congé de plusieurs chambres séparées,
louées dans une même maison, à quelque somme que puisse s’élever le loyer ;
le délai de six mois n’est nécessaire que pour les maisons entières, corps de'502 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
tiers, pour les magasins et boutiques (1) au rez-de-claaus.logis
entiers et boutiques, et, par exception, pour la profession dont l’eiercice
est fixé à certains quartiers.- Voici, d’ailleurs, l’espèce dans laquelle est intervenue la dernière décision
dont nous parlons :Le sieur Benech loue, à Paris, aux sieur et dame Curdet, moyennant
2,300 francs par an, ua grand nombre de chambres dans sa maison ; il leur
donne congé en n’observant que le délai de trois mois.—Jugement du 44 juin
4825, qui valide le congé par les motifs que, <c d’après les usages actuellement
en vigueur à Paris, le délai de trois mois était suffisant à quelque somme
que montât le loyer, excepté dans quelques circonstances particulières, étrangères
au cas actuel, etc.Appel devant la Cour de Paris. Suivant les appelants, l’usage, en cette matière,
est fondé sur l’importance de la location et sur le temps présumé nécessaire
pour remplacer la location que l’on quitte ; il faut autant de temps '
pour trouver dans la maison des chambres séparées, d’un loyer de 2,300 fr.,
que pour trouver un corps de logis entier ou une boutique ; l’importanee delà
location exigeait donc un congé de six mois. C’est ce qui était déjà en usage au
Châlelet, ainsi que l’atteste Pigeau (t. 2. liv. 3, v° Congé). — L’intimé (le défendeur
à l’appel) opposait l’usage actuel de Paris, suivant lequel le congé de
' trois mois suffit toujours, lorsqu’il ne s’agit pas de maisons entières, corps de
logis entiers et boutiques, ni de profession qui exige un domicile dans certains
quartiers, comme les fonctions de juge de paix ou de commissaire de police.
Maïs la Cour, adoptant les motifs des premiers juges, confirma le jugement
de première instance.Nous ferons observer, en outre, qu’un arrêt de la Cour de Paris, du 9
mai 4844, a aussi décidé qu’il suffisait d’un congé de trois mois pour les appartements
au-dessus de 400 francs et à quelque somme que leloyer puisse
s’élever.Ainsi, il est bien établi par la jurisprudence que pour les logements audessus
de 400 francs et à quelque somme que le loyer puisse s’élever, il suffit
d un congé donné à trois mois.(4) Le Tribunal de paix du 2° arrondissement de Paris a jugé, le 2 décembre
4835, que le congé d’une boutique devait être donné six mois d’avance,
quelle que fût son exiguïté et quelque minime que fût le prix de la location. Il
s’agissait, dans l’espèce, d’une échoppe du passage Saint-Roch, louée pour tenir
un débit ou étalage de petites sucreries, pain d’épices et autres menus comestibles
à l’usage des enfants, sorte de commerce qui, comme on sait, n’est
point assujetti au droit de patente. Le Tribunal a pensé qu’il ne lui appartenait
point d’établir une distinction que la loi ne faisait pas, entre la location
d’une boutique et celle d’une simple échoppe (Gaz. des Trib.. S déc.
4835).M. deBelleyme, dans son ouvrage intitulé: Ordonnances sur requêtes et sur
référés (4855) , t. 2, p. 444, écrit : « Il faut un congé de six mois soit pour un
magasin situé au fond d’une cour, quoique accessoire à un établissement de
commerce situé dans une autre maison, soit pour un atelier d’artisan situé au
fond d’une cour, s’il travaille pour le public directement ; si l’ouvrier travaille
pour les maîtres, le délai du congé se règle sur le prix du loyer. »M. de Belleyme est, sur ce point, d’un avis contraire à l’opinon formulée
dans le cahier dressé par MM. les juges de paix de Paris (voyez ci-dessus,
p. 499, note). M. de Belleyme ne distingue pas si les lieux loués accèdent à
une cour privée ou à une cour ouverte an public ; l’usage, suivant lui, exigeCHAP. VIII.— SECT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 503.
sée et ouvrant sur la rue, sur un passage public ou sur
une cour marchande ayant libre accès au public, les congés
ne peuvent être donnés qu’à six mois (1). Voyez n°
1088.
Mais le congé d’un logement au premier étage, d’un
dans les cas particuliers qu’il indique un congé de six mois. Nous croyons que
l’auteur est tombé ici dans une grave erreur. En effet, la condition essentielle
pour nécessiter un congé à six mois, c’est que les lieux loués soient des
magasins ou boutiques au rez-de-chaussée et ouvrant sur rue, passage
public ou cour marchande ayant libre accès au public.En principe général, l’exercice de la profession (sauf quelques exceptions
indiqués ci-après, p. 508) n’a pas d’influence sur le délai du congé. Peu importe
donc que le locataire soit ou non commerçant ou artisan ; la question
unique à examiner pour le délai du congé dans le cas dont il s’agit est de savoir
si le magasin ou îa boutique est au rez-de-chaussée et accède directement
à la voie publique ou à un lieu ouvert au public ; tout dépend ici de cette circonstance
de fait. Ce n’est que dans le cas où elle se présente que le délai du
congé est de six mois. Le véritable usage à suivre en celle matière est celui
que constate le cahier précité de MM. les juges de paix de Paris ; l’opinion de
ces magistrats est d’ailleurs confirmée sur ce point par les anciens monuments
de la jurisprudence et par les écrits des anciens auteurs qui établissent que
le congé n’exige un délai de six mois que pour les maisons entières, les corps
de logis entiers et les boutiques ouvertes sur la rue.(4) 11 existait autrefois des règles particulières pour les délais des congés
concernant les étaux des bouchers de Paris. L’art. 40 des statuts de celte corporation,
en date du 4" juin 4782, était ainsi conçu ; « Tous les étaux attachés
ou non à des maisons particulières, seront publiés chaque année le
mardi de la quatrième semaine de carême, à l’audience qui se tiendra au
greffe du Châtelel de Paris, par le sieur lieutenant général de police, et par
lui adjugés aux maîtres boucliers qui en demanderont la continuation pour le
même prix de l’année précédente, sans que les propriétaires puissent les en
déposséder sous quelque prétexte que ce puisse être par de vaines prétentions,
à la charge, par le maître boucher, d’en payer le loyer de quartier en
quartier, et même par avance, et d’exploiter en personne l’étal qui lui aura
été adjugé, sans pouvoir le relouer ou sous-louer à qui que ce soit ; pourra
néanmoins, le boucher, déclarer à la même audience qu’il n’entend plus continuer
l’exploitation de l’étal qu’il aura occupé l’année précédente, auquel cas
il demeurera déchargé ; et, néanmoins, dans le cas où le boucher ne payerait
pas lequartier d’avance et même de quartier en quartier, et où il n’exploiterail
pas en personne l’étal de la maison, ou qu’il déclarerait ne vouloir,plus
l’exploiter, le propriétaire sera tenu de se pourvoir devant le lieutenant général
de police pour être procédé à une nouvelle adjudication dudit étal. »
Mais aujourd’hui cet ordre de choses n’existe plus. La loi des 2-4 7 mars 4 794,
en proclamant la liberté de l’industrie et du commerce, a supprimé les maîtrises
ou jurandes, ainsi que tous les privilèges de professions. L’article 7 de
la loi des 28 mars et 4" avril 4794 a même prononcé la résiliation de tous les
baux de maisons ou appartements faits aux différents corps et communautés
d’arts et métiers de la ville de Paris. Or, quant aux délais des congés, les
étaux de bouchers ne sont plus soumis à des usages particuliers. Ces délais
sont actuellement les mêmes que ceux qui, d’après la nature ou l’importance
des lieux loués, doivent être observés pour les locations verbales en général.504 T1T. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
loyer annuel de plus de 400 francs, est valablement donné
à trois mois, bien que ce logement serve à l’usage de
magasin, cette destination n’assimilant pas la location
à celle d’une boutique donnant sur la rue, dont le congé
doit précéder de six mois le jour de la sortie (Jug. du
Trib. de la Seine (1) et arrêt confirmatif de la Cour de Paris
du 22 juin 1842 ; D.r.42,2.243 ; P.1842.2,151).

Pareillement, le délai du congé est de trois mois pour
un atelier dans mie cour privée (Trib. de la Seine. 5e Ch.,
30 août 1859 (2) , Droit, 15 janv. 1860).
Ainsi, un propriétaire qui a loué une boutique qui sert à l’étal d’un boucher
pourra, si la location est verbale, donner congé à ce dernier dans les délais ordinaires,
c’est-à-dire, dans l’espèce, un congé à six mois.(4) Ce jugement est ainsi motivé : « Attendu que sous l’ancienne comme
sous la nouvelle jurisprudence relative aux congés, ils doivent être donnés, à
Paris, à six mois seulement pour les corps de logis entiers, les maisons entières
et les boutiques et magasins donnant sur la rue ou dans les passages ;
qu’à l’égard des logements et appartements d’un loyer annuel au-dessus de
400 francs, à quelques usages qu’ils soient employés par les locataires, le
congé doit être donné à trois mois ; attendu que le défendeur n’ayant pris à
loyer qu’une pièce au premier étage au-dessus de l’entresol pour y établir le
dépôt de ses marchandises, et un petit appartement au troisième étage, a pu,
ainsi qu’il l’a fait, donner à Dret-ltousselet, le 22 mars, congé pour le 4e-" juillet
suivant, etc. — Sur l’appel, la Cour de Paris a confirmé ce jugementDans l’espèce on invoquait, pour la nullité du congé, cette circonstance
qu’il avait été payé six mois d’avance et que, dans la pensée des parties, c’était
le même délai qui aurait dû être observé pour la signification du congé,(2) Dans l’espèce, un marchand et fabricant de fourrages occupait dans une
maison delà rue du Regard, à Paris, un local au rez-de-chaussée, au fond
d’une cour, dont la porte d’entrée principale était constamment ouverte durant
le jour. Le locataire, qui avait reçu de son propriétaire un congé à trois
mois, prétendait que ce congé était nul, et qu’à raison de la destination commerciale
du local el de la profession qu’y exerçait le locataire, ce local devait
être assimilé à une boutique dont le congé, selon l’usage, ne peut être donné
qu’à six mois. Mais le propriétaire répondait que le congé par lui signifié à
trois mois était valable par ce motif qu’on ne pouvait assimiler à une boutique
sur la rue l’atelier en question qui donnait seulement sur une cour privée.
Le Tribunal de la Seine, accueillant la prétention du propriétaire, a statué en
ces termes :« Attendu que le congé donné par Arrnondru a Borne, le 30 septembre
dernier, est régulier ; — Qu’il résulte des explications fournies à l’audience
que Borne est locataire d’un local à usage d’atelier dans la cour d’une maisou
rue du Regard, 22 ; — Que le local dont s’agit ne peut être assimilé ni à une
boutique ni à un magasin ; — Par ces motifs, ■— Déclare le congé dont s’agit
régulièrement donné, le valide, ordonne que Borne sera tenu de vider les
lieux pour l’époque fixée par ledit congé ; — Ordonne l’exéculion provisoire
du présent jugement, attendu qu’il est l’objet d’une demande en validité du
congé ; — Condamne Borne aux dépens… »Cette décision est conforme à l’opinion formulée dans le cahier précité de
MM. lès juges de paix de Paris (voyez p. 499, note 4).CIIAP. VIII.—SEGT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 505
Toutefois, nous devons dire que la jurisprudence de la
Cour de Paris et du Tribunal civil de la Seine tend à considérer
comme devant être donné à six mois, le congé de
la location verbale des lieux que le propriétaire a spécialement
destinés à être loués pour l’exercice d’un commerce
ou d’une industrie. C’est ce qui résulte notamment:

1° D’un arrêt de la Cour de Paris, 4° Ch., du 22 juillet
1857 {Gaz. des Trib., 26 juill. 1857, Droit, 30 juill. 1857) ,
qui a jugé que le congé de la location verbale d’un appartement,
converti partiellement par le locataire en magasin,
indiqué même au public par une enseigne, est valablement
donné trois mois àl’avance, quand le loyer s’en
élève au-dessus de 400 fr. ; et qu’il ne peut y avoir assimilation
de cette location à celle d’une boutique pour laquelle
le congé doit être donné six mois à l’avance qu’autant
que l’appartement a reçu de la part du propriétaire destination
de magasin (1).

2° D’un jugement du Trib. civil de la Seine, lro ch.,. du
9 nov. 1861 {Gaz. des Trib., 12 janv. 1862) , qui a décidé
que l’usage de Paris suivant lequel le congé des boutiques
ou magasins doit être donné six mois à l’avance n’est pas
applicable aux appartements dans lesquels une personne
exerce l’industrie de couturière, alors que ces appartements
n’ont pas reçu de l’assentiment justifié du propriétaire
une destination et des dispositions spéciales à' un
véritable commerce (2).
(4 ) Dans l’espèce, iî y avait eu sous-location à un chapelier, qui avait apposé
une enseigne annonçant sa profession au public. Mais aucune destination particulière
n’avait été donnée du consentement du propriétaire au local successivement
occupé par le locataire et par le sous-locataire. Voici, au reste, les
termes mêmes de cet arrêt : — La Cour, — Considérant que dans l’usage
consacré jusqu’ici par la jurisprudence, la nécessité de donner congé six mois
à l’avance, lorsque le bail a été fait sans écrit, n’existe que pour les locataires
d’une maison entière, d’un corps de logis ou d’une boutique sur la rue ; —
Considérant que s’il y a lieu néanmoins en quelques circonstances d’assimiler
pour le terme du congé la location d’un magasin destiné au commerce, à celle
d’une boutique, il est nécessaire du moins que le local occupé par ce magasin
ait reçu à l’avance et par volonté du propriétaire, cette destination spéciale,
etc. »(2) Attendu que lorsqu’un bail a été fait sans écrit, l’une des parties .peut
donner congé à l’autre, en observant les délais fixés par l’usage ; — Attendu
que les lieux dont la femme Laporte, couturière, avait la location verbale,
n’étaient ni une boutique ou magasin sur la rue ou dans une cour
eu vue du public, ni une dépendance des étages supérieurs qui ont. reçu24.506 TIT. 1er. — BAIL OU 10DAGE DES MAISONS.
Ainsi, d’après cette jurisprudence , quelle que soit la

situation du local, le congé nécessaire pour rompre le

bail verbal consenti à un commerçant ou à un industriel

ipour l’exercice de sa profession doit être donné six mois

'ià l’avance, lorsque le propriétaire, par suite des travaux

'qu’il a fait exécuter dans les lieux loués, a donné à ces

•lieuxune destination spéciale, ou lorsque le propriétaire,

sans exécuter lui-même les travaux, a autorisé à les faire.

I En cette matière, on a même été beaucoup plus loin ;

on a soutenu, et il a été jugé plusieurs fois que quand

les lieux sont loués pour l’établissement d’un commerce

ou pourTexercice d’une industrie, cette circonstance seule

suffit pour nécessiter un congé à six mois (1).
de l’assentiment (justifié du propriétaire une destination et des dispositions
spéciales à un véritable commerce, ou qui se trouvât dans aucune
des circonstances dans lesquelles l’usage ; de Paris exigeait le délai de six
mois pour la validité du congé ; — Qu’il s’agissait d’un simple appartement
pour lequel le délai de trois mois suffisait, etc. »(4) Telle est l’opinion émise par les rédacteurs du Journal du Palais (42.
2.454) , dans une note qui accompagne l’arrêt delà Cour de Paris du22 juin
4842, que nous avons-rapporté ci-dessus, p. 504. Ces auteurs s’expriment
dans les termes suivants : « Il importe peu que le magasin donne immédiatement
sur la rue ou soit placé au premier étage de la maison ; dans les deux
cas, la destination étant la même, les règles relatives au congé ne sauraient
changer. Nous ne pouvons donc penser que, dans la décision actuelle, la Cour
ait voulu établir un principe absolu dont l’effet serait de détruire la règle que
l’usage a consacrée. Nous convenons que le bailleur qui loue un appartement
dans sa maison sans savoir que le preneur y établira ses magasins, ne peut
être astreint à donner congé six mois d’avance ; mais il n’en peut être de
même lorsque, dès l’origine des conventions, il a été entendu entre les parties
que les lieux loués ont une destination spéciale, et que le preneur ne fait bail
que pour établir un magasin dans lequel il doit vendre des marchandises au
public, BC’est en se plaçant à ce point de vue qu’on a jugé qu’un magasin situé au
fond d’une cour doit être assimilé aux boutiques sur la rue, et que par conséquent,
le congé doit en êtredonné six mois à l’avance (Trib. de la Seine, 5e ch.,
2 mars 4843, Gaz. des Trib., 3 mars, même année).Nous citerons aussi un autre jugement du Tribunal de la Seine, 5" cb., du
6 mars 4856, rendu dans le même sens : « Attendu qu’il n’est pas méconnu
que la location consentie par la fille Poltier à Delacroix comportait outre l’appartement
d’habitation un atelier au fond de la cour. ; que cette location a été
consentie à Delacroix pour exercer dans les lieux -son état de fabricant de
bronze et que cet atelier était destiné à cette fabrication ; attendu que dans
ces circonstances le congé ne pouvait être régulièrement donné qu’à six mois ;
par ces- motifs, déclare nul et de nul effet le congé. »Pareillement, le Tribunal civil de la Seine, 5e ch., a décidé, le 26 avril 4860
(Gaz. des Trib., 6mai elDroit, 46 mai 4860) , que le congé d’ateliers, magasins
et boutiques dans une cour jieut être annulé faute d’avoir élé donné à sixGHAP. YIU.—SEGT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 507
Quant à nous, nous pensons qu’il est préférable de
maintenir l’usage tel qu’il est constaté par les auteurs
anciens et modernes. En effet, Bourjon (t. n, pag. 65) ,
Billion (v° Bail, n° 19) , Denisart (Actes de notoriété du
Châtelet, pag. 382, Collection de jurisprudence, v° Congé
pour locations, n° 5) , Merlin (v° Bail, § 4) , Pigeau (t. n,
pag. 444) , Duvergier (t. iv, n° 39) , Troplong (n° 407) , Souquet
{Dictionnaire des temps légaux, t. i, v° Bail)  disent
formellement que le délai du congé est de six mois s’il
s’agit d’une maison entière, d’un corps de logis ou d’une
boutique sur la rue. Etendre ce délai de six mois à d’autres
lieux que ceux qui sont compris dans l’exception,
c’est évidemment enfreindre la règle consacrée par l’usage.
Un magasin placé au fond d’une cour, au premier,
au second ou au troisième étage d’une maison, ne peut
pas être assurément confondu avec une boutique ouverte
sur la rue. Quelque élasticité que l’on puisse prêter au
système des conventions tacites, on ne saurait cependant
l’étendre jusque-là ; ce serait se perdre dans le vague et
s’écarter d’un usage constamment suivi ; il faut donc reconnaître
avec l’arrêt précité de la Cour de Paris du
22 juin 1842 et la jurisprudence suivie par MM. les juges
do paix de Paris que le délai de six mois ne s’applique qu’au
congé des maisons entières, des corps de logis entiers et des
boutiques et magasins qui donnent sur la rue, sur un passage
public ou sur une cour marchande ayant libre accès
au public, et que relativement aux autres lieux l’usage auquel
le locataire peut les employer n’a aucune influence
sur le délai du congé.

Ainsi, quand il s’agit de la location verbale d’un logement
situé soit au fond d’une corn’ privée, soit au premier
ou à un autre étage d’une maison et que le locataire
emploie à l’usage de magasin ou atelier, nous croyons
que pour faire cesser la location, il suffit d’un congé
donné dans les délais ordinaires, c’est-à-dire à trois mois
î ■ ■ ■ •mois ; qu’il en est ainsi, alors surtout.que les lieux loués situés dans une rue
commerçante, étaient, avant l’entrée du locataire congédié, occupés commercialement
 ; que ce dernier y a fait des travaux considérables d’appropriation, et
y a établi un commerce important, et que le propriétaire en exigeant le paiement
d’avance des six mois de loyer imputables sur les six derniers mois de la jouissance,
a montré qu’il entendait que le locataire ne pouvait être tenu de quitter
les lieux loués sans être averti au moins six mois d’avance. Voyez n° 40i>9.508 T1T. 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
si le loyer annuel est au-dessus de 400 francs, et à six
semaines s’il est de 400 francs ou au-dessous (1).

856. Le congé donné trois mois à l’avance, à un
loueur de voitures de remise, à raison de la station qu’il
occupe sous une porte cochère, est valable. Ce mode de
location ne peut être assimilé à celui d’une boutique ou
d’une partie de maison dont le congé doit être donné six
mois à l’avance (Trib. de la Seine, 5e ch., 17 déc. 1859 ;
Gaz. des trib., 7 janv. 1860). Contra. Voyez n » 1089.

857. Les congés qui ont pour objet de résoudre la location
verbale des chantiers de bois à brûler sont assujettis à
des usages particuliers ; ils doivent être donnés pour Pâques,
parce que c’est le temps où les chantiers sont vidés
pour la consommation de l’hiver. Ils doivent contenir une
année de délai, parce que ce temps est nécessaire aux
marchands pour trouver d’autres chantiers et y faire déposer
leurs nouvelles marchandises. (Nouveau Denisart,
v° Congé pour les locations, n° 3.) 

Toutefois, il importe de faire observer que ces usages
ne sont spéciaux qu’aux chantiers de bois à brûler et ne
s’appliquent point aux chantiers de bois à oeuvrer (2)  ; en
effet, les mêmes raisons qui ont fait accorder entre le
congé et la sortie le délai d’une année n’existent pas en
faveur de ces derniers chantiers ; nous pensons qu’à leur
égard, le délai du congé doit être de six mois.

S5S. Lorsque les locataires sont des maîtres de pension
(3) ou d’externat, des commissaires de police , des
juges de paix, le congé doit aussi être donné à six mois,
parce que ces personnes sont obligées de se loger dans
un quartier déterminé, et qu’il leur est, par conséquent,
plus difficile de trouver des logements dans le même
quartier. Mais il importe de faire observer que ce n’est
qu’en faveur des personnes désignées qu’est établie l’ex(1) 
Il résulte de ce qui précède que les propriétaires et les locataires, pour
s’épargner des difficultés en cette matière, devront, par prudence, insérer dans
l’écrit destiné à constater la location, uue clause relative au délai du congé
qu’ils seront respectivement tenus d’observer pour rompre leur engagement
(voyez à la fin de ce volume, modèle n° 4).(2) C’est ainsi que l’on désigne, dans le commerce, le bois que l’on emploie
pour la charpente, la menuiserie, le charronnage, etc.(3) Arrêt delà Cour de cassation du 23 février 4844.CHAP. VIII.—SECT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 509
ception (1). D’où il faut conclure que, quoique le bailleur
ne puisse leur donner que des congés à six mois, elles
peuvent, lorsqu’elles veulent donner elles-mêmes congé,
le faire dans les délais proportionnés à la quotité de leurs
loyers (Denisart, Actes de notoriété du Châtelet, pag. 382, et
Collection de jurisprudence, v° Congé, n° 9 ; Guyot et Merlin
, Répertoire de jurisprudence, v ;s Bail et Congé ; Pigeau,
Procédure civile, t. il, pag. 412 ; Cahier de MM. les Juges
de paix de Paris ; voyez p. 500). Ainsi, un commissaire de
police qui a un loyer de 4-00 francs ou au-dessous peut
donner un congé à six semaines, tandis que son propriétaire
sera tenu de lui donner un congé à six mois.

Par les mêmes motifs, le congé doit être, selon nous,
donné à six mois aux autres personnes qui, à raison de
leurs fonctions ou professions, sont obligées de loger
dans un quartier déterminé : tels sont les percepteurs des
contributions directes, les receveurs de l’enregistrement,
les directeurs des grands bureaux de la poste aux lettres,
les préposés de l’administration qui tiennent des bureaux
de papier timbré, les architectes-voyers, etc.

Mais que devrait-on décider dans le cas où la personne
en faveur de laquelle est établie l’exception aurait son
appartement personnel dans un quartier et ses bureaux
dans un autre ? Nous pensons que le locataire ne pourrait
exiger un congé à six mois que pour le logement où
sont situés ses bureaux. En effet, ce n’est qu’à raison des
fonctions exercées par le locataire dans un quartier déterminé
que le délai du congé est prolongé.' Son domicile,
comme fonctionnaire, est dans le quartier où il remplit
son emploi ; s’il lui plaît d’avoir un autre domicile pour
son habitation et celle de sa famille, les délais du congé
pour cet autre logement rentreront dans la règle ordinaire.
' 859. Lorsqu’un jardin est joint à une habitation, il faut,
en ce qui touche le délai du congé, distinguer si c’est le
jardin ou l’habitation qui est l’objet principal de la location.


Si le logement est l’objet principal de la location, le
bail verbal du jardin a la même durée que celui de l’habitation
à laquelle il est joint, et il est subordonné pour
(4) C’est à tort que M. Duvergier (t. 4, n° 40) prétend que le délai de six
mois doit être réciproque entré le locataire et le bailleur.510 T1T. 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
le congé aux mêmes délais d’usage. Conséquemment,
pour les baux de maisons entières, corps de logis entiers
avec jardin, le délai du congé est toujours le même, et de
six mois, comme pour les maisons entières et corps de
logis entiers sans jardin.

A l’égard des baux verbaux de logements, soit au rezde-chaussée,
soit à l’un des étages de la maison avec jardin,
d’après la distinction établie ci-dessus, lorsque c’est
l’habitation qui est l’objet principal de la location, les délais
à observer pour les congés réciproques sont toujours
subordonnés au prix de la location ; ils doivent être donnés
à trois mois si le prix du loyer excède 400 francs, et à six
semaines s’il n’est que de 400 francs et au-dessous (1).

Au contraire, si le jardin est l’objet principal de la location,
et l’habitation l’accessoire, la location est présumée
faite pour une année entière. L’entrée en jouissance,
de même que pour les jardins loués séparément, a lieu à
l’époque de la Saint-Remi (1er oct.). Les délais réciproques
du congé sont de six mois, et le congé doit être donné
avant la Saint-Hugues (1er avril) , pour sortir à l’époque de
la Saint-Remi (1er oct.). (Denisart, Collection de Jurisprudence,
v° Congé, n° 13 ; Cahier de MM. les Juges de paix de
Paris ; voyez p. 499, note 1).

Les jardins potagers, maraîchers ou fleuristes, sont » à
l’égard de la durée de la location et des délais du congé,
soumis aux mêmes usages. (Mêmes autorités.) 

860. Il faut que les délais de six semaines, de trois
mois et de six mois soient pleins. Ainsi, les termes commençant
à Paris le 1er des mois de janvier, d’avril, de juil(4) 
Jugement dans le même sens rendu par la 5" ch. du Tribunal civil de
la Seine, le 24 nov. 4853 (Droit, 4 janv. 4854). Dans l’espèce, la location
était de 300 fr. et se composait d’un pavillon et d’un petit jardin, le tout dépendant
d’une maison plus importante. Le Tribunal a considéré que cette.énonciation
et surtout le prix du loyer ne pouvaient faire admeltre que ce pût être
là une maison entière et que l’on fût tenu de donner congé six mois à l’avance ;
en conséquence, il a déclaré bon et valable le congé qui dans l’espèce avait
été donné seulement six semaines à l’avance.Jugé de même par la chambre des vacations du Tribunal civil de la Seine,
le 40 septembre4857 (Droit, 30 sept. 4857) que, les délais des congés étant
réglés à"Paris sur. le prix de la location, le congé d’un appartement avec jardin,
d’un loyer annuel, par exemple de 500 fr., est valablement donné à trois
mois.CHAP. VIII.—SECT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 511
let, d’octobre, les congés doivent être donnés au plus tard
aux époques suivantes :

1° La veille du demi-terme, c’est-à-dire le 14 des mois
de février, mai, août et novembre, lorsque la location est
d’un loyer annuel de 400 francs et au-dessous ;

2° La veille du commencement du dernier terme, c’està-dire
les 31 décembre, 31 mars, 30 juin, 30 septembre,
lorsque la location est au-dessus de 400 francs ;

3° La veile du commencement de l’avant-dernier terme,
c’est-à-dire les 31 décembre, 31 mars, <30 juin, 30 septembre,
lorsqu’il s’agit de maisons entières, de corps de
logis entiers, boutiques, appartements occupés par des
commissaires de police, juges de paix et autres personnes
ci-dessus désignées n° 858 (1).

Si la veille du jour du demi-terme ou du terme était un
dimanche ou une fête légale, il faudrait que le congé fût
donné la veille. Ainsi, il faut que le délai du congé soit
complet ; d’où il suit que quand, pour le rendre tel, il ne
manquerait qu’un jour, il ne pourrait pas produire son
effet (Nancy, 12 juill. 1833 ; Troplong, n° 419).

Cette observation s’applique à tous les congés et en
quelques lieux qu’ils soient donnés.

861. Mais le congé ne pourrait être signifié pour sortir
au demi-terme. Un tel usage n’a jamais été admis à Paris.
Cependant, s’il arrivait que, par suite d’une convention
particulière, le congé fût donné et accepté pour le dem*-
terme, le locataire serait-il fondé à réclamer le délai de
grâce que d’ordinaire l’on accorde pour vider les Keux et
faire les réparations locatives ? Nous pensons qu’en drpit
strict le délai de grâce ne serait pas dû dans ce cas ; si
donc le congé avait été donné, par exemple, pour le demiterme
de juillet à octobre, le locataire devrait sortir le
15 août. Toutefois, nous croyons qu’il serait équitable de
(4) Le délai supplémentaire que l’usage accorde au locataire pour opérer son
déménagement (voyez p. 402) ne compte pas dans le calcul du temps qui doit
séparer la signification du congé de la fin bail. Aiasi, sous prétexte qu’on n’est
tenu de déménager que le 8 ou le 45, on ne pourrait prétendre que le congé
serait donné en temps utile,trois mois ou six moisavanl le Sou le 4o.Le-congé,
pour être valable, doit être donné au plus tard la veille du premier ou la veille
du demi-terme (Delvincourt, t. 3, notes, 495 ; Duvergier, t. 4, n" 67 ; Troplong,
n° 420). C’est par erreur, sans doute, que M. Duranton, t. 47, n » 467, a émis
une opinion contraire:512 TIT. I".— BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
partager le délai de grâce et de dire que, dans le cas dont
il s’agit, le locataire qui occupe un appartement d’un
loyer annuel au-dessus de 400 francs ne devrait déménager
que le 22 août. Il nous semble de toute justice défaire
profiter le locataire de la moitié du délai de grâce, si d’ailleurs
cette prolongation de jouissance est sans inconvénient
pour le propriétaire.

863. Nous avons dit ci-dessus, page 386, que, quand
la durée de la location n’a point été déterminée par la
convention, les parties peuvent faire cesser le bail par un
congé donné dans les délais d’usage. Mais, lorsque le locataire
n’est point encore entré en jouissance, peut-il
donner congé des lieux qu’il a loués ? En d’autres termes,
pour que le locataire ait le droit de donner congé, faut-il
qu’il ait occupé les lieux, ou, du moins, qu’il ait été investi
de leur jouissance ? Pierre a loué à Paris, et moyennant
1,000 francs de loyer annuel, un appartement dans
la maison dont Paul est propriétaire. La location a été
faite dans le courant du terme d’avril, pour occuper les
lieux au terme de juillet suivant. Mais Pierre change
d’avis, et le 20 juin suivant il donne congé pour le 1er d’octobre ;
ce congé est-il valable ? L’affirmative ne nous semble
pas douteuse. Le propriétaire, ayant un terme franc
pour relouer, n’a pas à se plaindre ; c’est là, d’ailleurs,
tout ce que l’usage exige, et l’usage, comme l’on sait, est
souverain dans cette matière : il suffit donc d’en observer
les délais ordinaires.

Il va sans dire que, dans l’exemple ci-dessus, le locataire
devra le loyer de l’appartement pour un terme, celui
de juillet à octobre.

Ainsi, pour que le locataire puisse donner congé, il
n’est pas nécessaire qu’il ait occupé les lieux ou qu’il ait
été investi de leur jouissance. En effet, l’article 1736 du
Code civ. ne distingue pas entre ces deux cas, il dispose
seulement que, si le bail est sans écrit, c’est-à-dire, sans
durée déterminée, le congé ne peut être donné que dans
les délais d’usage. La 5e chambre du tribunal de la Seine
a, sous la présidence de M. Michelin (1843) , jugé deux j
fois la question en ce sens. !

865. Le sou pour livre du portier et l’impôt des portes
et fenêtres, à la charge du locataire, entrent dans le prix ;
de la location. Ainsi, le congé d’un logement dont le loyer '
CHAP. VIII.—SECT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 513
est au-dessous de 400 francs en principal, mais qui, par
l’addition du sou par livre, s’élève au-dessus de 400 fr.,
devra être donné à trois mois (Paris, 9 mai 1811 ; D.A.,
v° Louage, n° 685 ; voy. aussi le jug. du trib. de la Seine
rapporté ci-dessus, p. 500, note 1).

Cependant, la même Cour (3e ch.) , par arrêt du 23 août
1828, et le Tribunal de la Seine (5e ch.) , ont jugé que le
sou pour livre du portier et l’impôt des portes et fenêtres,
ne doivent pas être ajoutés au prix principal du loyer ;
que, relativement au sou pour livre, il n’est, de la part du
Locataire, qu’une contribution à la charge de la maison ; que
dès lors* le loyer principal doit seul être considéré, et
qu’en conséquence il suffit d’un congé à six semaines
pour un logement dont le loj’er principal est de 400 fr.
{Gaz. des Trib., 1er juillet 1827 et 24 août 1828).

Pareillement il a été décidé que quand le loyer n’excède
pas, à Paris, 400 francs, et que le propriétaire réclame,
outre le loyer, une somme quelconque pour frais d’éclairage,
par exemple, trois francs par trimestre, le congé est
valablement donné à six semaines (Trib. de la Seine,
5e ch., 26 déc. 1846 (1)  ; Bioche, Journal de procédure,
année 1847, p. 21). Jugé de même parle Tribunal civil de
la Seine, 5e ch., le 3 janv.1854 (2) {Gaz. des Trib., 4 janv.
1854).
(4) Le Tribunal a considéré qu’il faut prendre pour règle le taux du loyer
en principal et non les accessoires, tels que frais d’éclairage, le décime par
franc pour le portier et que ces accessoires suivent le sort du principal.(2) Dans l’espèce, M. A…. avait loué à M. B….. un logement pour le prix
de 400 fr. par an. Au bas de la convention on avait ajouté : « Plus 4 fr. 50 c.
par terme pour éclairage. >M. A… avait donné congé, selon l’usage, dans les six semaines quiontprécédé
le 4" janvier 4854. M. R… contestait la validité de ce congé en soutenant que
son loyer était, non de 400 fr., mais de 406 fr., à raison de l’éclairage mis à
sa charge par le bail.La difficulté soumise à l’un des juges de paix de Paris a été décidée en faveur
du locataire ; le congé a été annulé, parce que, le loyer étant de plus de
400 f r., le locataire devait avertir, selon l’usage, trois mois au moins avant
l’expiration du terme.Le sieur A… a fait appel de cette décision devant le Tribunal de la Seine.
Jugement infirmatif qui valide le congé: « Attendu que le loyer a été fixé à
400 fr. par le bail ; que l’éclairage étant une charge à part, non comprise
dans le bail, ne pouvait être compris dans le laux de ce bail ; qu’au surplus
le juge de paix l’avait complètement reconnu en ne se déclarant pas incompétent,
puisque les loyers au-dessus de 400 fr. sortent de sa juridiction.9H514 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Les décisions contradictoires que nous venonssde rap !
porter prouvent qu’il sera toujours prudent pour le loca'
taire de s’entendre avec le propriétaire relativement au
sou pour livre, aux frais d’éclairage et à la contribution
des portes et fenêtres, et d’en faire l’objet d’une clause
particulière du bail ou de l’engagement écrit qui en tient
,îieu.

| Mais si les parties ne s’en étaient point expliquées, nous
. pensons qu’il faudrait compter dans le loyer la contribution
des portes et fenêtres, le sou pour livre et les frais
d’éclairage ; car le prix de la location doit se composer de
tout ce que le locataire paie à raison du logement qu’il
occupe.

Au reste, quant au sou pour livre (1) , l’usage s’en perd
tous les jours, et la plupart des propriétaires louent leurs
appartements moyennant un prix déterminé, francs et
quittes de la contribution des portes et fenêtres, et de
toute participation aux gages du portier et à l’éclairage.

864. A Paris, l’usage accorde au locataire, pour vider
les lieux loués et faire faire les réparations loca.tives, un
délai de huit jours, lorsque le prix du loyer est au-dessous
de 400 francs, et de quinze jours, lorsqu’il est au-dessus
ou lorsqu’il s’agit de la location d’une maison entière,
, d’un corps de logis entier ou d’une boutique.

Mais ce délai supplémentaire de huit ou de quinze jours
est-il de rigueur ou n’est-il qu’un délai de grâce, une faveur
accordée par le propriétaire ? En d’autres termes, le locataire
a-t-il, dans tous les cas, le droit de se prévaloir de
l’usage et de rester dans les lieux jusqu’au jour de l’expiration,
de la huitaine ou de la quinzaine après le terme
fixé pour la fin du bail ?

M. Duvergier, t. vi, n° 68, s’exprime ainsi à cet égard.'

« Quoique, dit-il, le délai de grâce de huit ou de quinze

jours soit constamment accordé ; quoique, à Paris surtout,.

il se confonde presque avec le délai de droit, et qu’on soit

fort disposé à le regarder plutôt comme une partie du
(4) La 5° chambre du Tribunal de la Seine a jugé que le sou par livre reste
à la charge du. propriétaire quand il n’est point expressément convenu qu’il
sera payé par le locataire (Gaz. des Trib., année 4826). Il faut cependant
avertir qu’en cas de contestation à cet égard, le propriétaire, si le bail est verbal,
sera cru sur son affirmation.CHAP. VIII.—SEGT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 515
temps de jouissance qui est dû, aux termes du bail, que
comme une concession de faveur, je crois néanmoins que
les tribunaux devraient repousser le locataire qui, sans
raison, sans utilité, uniquement pour contrarier le propriétaire
ou le locataire qui doit lui succéder, réclamerait
le délai de huitaine ou de quinzaine. L’opinion que j’émets
ici pourra trouver de l’opposition, parce que, ainsi que je
le disais à l’instant, on se méprend, en général, sur le caractère
de ce supplément de quelques jours accordés aux
locataires. Mais, si l’on songe que c’est un délai de grâce,
qu’il est accordé pour faire le déménagement, on conviendra
que là où la faveur n’est pas nécessaire, que,
lorsque le déménagement peut, sans aucun inconvénient,
être opéré dès le lendemain de l’expiration du bail, le
délai ne doit pas être accordé. »

M. Troplong, n° 420, partage aussi cet avis : « Le délai
supplémentaire, dit-il, est de pure faveur ; il ne compte
pas dans le calcul des époques de congé ; en droit strict,
il n’est pas dû ; c’est seulement une grâce qu’on accorde
au locataire embarrassé pour déménager et s’emménager.
Il ne pourrait être demandé et obtenu par celui qui trouverait
vide l’appartement dans lequel il doit entrer. Ce
délai n’entraîne pas de supplément de prix, sauf convention
contraire. »

Pour nous, nous considérons également comme un
terme de grâce le délai de huit ou de quinze jours que,
suivant le taux ou la nature de la location, on accorde au
locataire après l’expiration du bail verbal ou écrit. En effet,
cet espace de temps n’entre pas dans le terme du congé,
qui doit toujours être signifié au moins la veille des premiers
janvier, avril, juillet et octobre, s’il s’agit d’un congé
à trois ou à six mois, et les 14 février, mai, aoiît et
novembre, s’il s’agit d’un congé à six semaines. Mais les
locataires sont tellement accoutumés à profiter du délai de
huit ou de quinze jours, sans que les propriétaires songent
même à s’opposer à cette continuation de jouissance, qu’il
en est résulté que les emménagements ne s’opèrent habituellement
que le 8 ou le 15, bien que le terme commence à
partir du premier jour du mois. Dans cet état de choses, on
ne peut donc exiger que le locataire sorte des lieux avant
le 8 ou le 15 ; c’est qu’en effet un locataire, succédant àtm
autre, il arriverait que, si le locataire était obligé de faire,
516 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
son déménagement avant cette époque, il serait exposé â
se voir sans habitation, puisque le local qu’il devrait occuper
continuerait à être habité jusqu’au 8 ou au 15, par
un autre locataire. Tel est l’usage qui s’est introduit,
usage auquel on ne pourrait faire violence sans inconvénient.
Le délai supplémentaire est donc de rigueur. Ainsi,
le propriétaire ne peut contraindre le locataire qui a reçu
ou donné congé pour sortir des lieux avant l’expiration
des huit ou quinze jours. Dans le cas même d’un bail
écrit où il est stipulé que la location finira le 1er, le locataire
peut se prévaloir du délai de grâce et rester dans les
lieux jusqu’au 8 ou au 15. Pour qu’il en fût autrement, il
faudrait qu’il existât dans le bail une clause qui interdirait
formehement au locataire le droit de réclamer le bénéfice'
du délai supplémentaire (1).

iu reste, la jurisprudence de la 5e ch. du Tribunal civil
de la Seine paraît être bien fixée sur ce point : elle ac-j
corde constamment, pour la sortie des lieux, le délai de
huit ou de quinze jours (2) , excepté lorsque le locataire
est absent ou décédé. Dans ces deux dernières hypothèses,
il est évident que le défaut d’intérêt doit faire refuser
le bénéfice du délai.
(4) Denisart, qui écrivait vers le ! milieu du siècle dernier, mentionne aussi
cet usage dans sa Collection de jurisprudence, v Congé pour la résolution
d-es locations, n" 46. « Quoiqu’un congé, dit-il, soit donné et déclaré valable
pour le 4" ami, pour le 4" juillet, etc., on accorde néanmoins encore un délai
au locataire pour sortir ; par exemple, dans le cas d’un congé de six semaines,
on ne peut exécuter la sentence qui déclare le congé valable que le S du mois,
à midi ; le locataire a jusqu’à ce moment pour sortir, rendre les clefs, etc. ; il
a jusqu’au 45, quand il s’agit d’un logement qui demanderait trois ou six mois
de délai pour le congé. »(2) Un jugement de la 5° ch., du 47 janv. 4844 (Droit, 3 févr. 4844) , a
même été beaucoup plus loin ; il a décidé que : « Encore bien que par le
bail, les termes de loyer aient été stipulés payables le 4" de chaque terme,
les poursuites dirigées par le propriétaire avant l’époque fixée par l’usage,
c’esl-à-dire le 8 ou le 45, selon l’importance du loyer, sont prématurées et
comme teBes nulles. En conséquence, les offres réelles faites par le locataire
le jour fixé par l’usage pour le paiement, sont valables, bien qu’elles ne contiennent
aucune somme pour les frais faits contre lui avant cette époque. Les
frais de l’instance en validité, engagés sur de pareilles offres, doivent être à la
charge du propriétaire. »Mais ce jugement, rendu dans une espèce isolée et après partage des magistrats
qui l’ont prononcé, ne doit pas être suivi ; il est contraire à la jurisprudence
que nous avons indiquée p. 476, note 4, 8t d’après laquelle le loyer est
exigibleje premier du mois de chaque terme.CHAP. VIII.—SECT. H.—DÉLAIS DU CONGÉ. 517
lors même qu’un jugement a prononcé l’expulsion d’un
locataire d’une manière fixe, par exemple, pour l’époque du
1er juillet prochain, le locataire n’en jouit pas moins du délai
de grâce accordé par l’usage. En conséquence, à Paris,
le locataire a le droit de rester dans les lieux loués jusqu’au
S ou 15 inclusivement, suivant que le prix de la location
est au-dessus ou au-dessous de 400 fr. (Trib. de la
Seine, lre ch., 10 juill. 1845 ; Gaz. des Trib., 11 juill. 1845).

865. L’usage attesté par Denisart (v° Congé, 1.1", p. 616) 
de donner congé des jardins et marais situés dans l’enceinte
de la ville de Paris avant le 1er avril (la SaintHugues) 
pour le 1er octobre (la Saint-Remi) , continue à
être observé (Délibérations et Cahier précités de MM. les
Juges de paix de Paris).

866. Afin de faire connaître les délais qui, d’après
l’usage des lieux, doivent être observés pour la signification
des congés dans les cantons ruraux du département
de la Seine, nous ne croyons mieux faire que de publier
ici la délibération qui a été prise à cet égard, le 23 avril
1844, par la chambre des huissiers de ce département.
CANTONS. NATURE DES LOCATIONS. DÉLAISDES CONGES.i Maisons entières, corps do logis, boutiques
ou appartements au rez-dechaussée.
..5 mois.
Appartements avec jardin ou avec cellier,
iûcher, cabano à lapins par bas,
écurie ou cave 5 mois.
Appartements, quelle que soit l’importance
, du loyer, lorsqu’il n’y a rien par bas. 6 semaines.\Pièces de terre, vignes Le 10 nov. pour le1 llnov.(St-Marlin).i Maisons entières, corps de logis, boutiques,
clc 6 mois ]
Appartements dont les loyers excèdent f comme
400 fr 5 mois j à Paris.
Logements de 400 fr. et au-dessous. . . 6 sem. ]
Maisons et logements avec jardin d’année
en année Memesdélaisquepour
les local, sansjardin.
Maisons et habitations do cultivateurs, de
la Saint-Martin à la Saint-Martin.. . Le 10 mai.
Magasins et chantiers Comme à Paris.
Pièces de terre, vignes Le 10 nov. pour le H| nov. (St-Marliu) ,518 TIT. Ier.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.CANTONS. NATURE DES LOCATIONS. DÉLAISDES CONGES.Maisons entières, corps de logis, boutiques,
appartements, elc Comme à Paris.jVeuiïly.. . .s Maisons et logements avec jardin, d’avrilJ en avril 6 mois.T Maisons et logements de blanchisseurs. . 6 mois./Maisons entières, boutiques, apparte1menls, etc Comme à Paris.I Maisons et logements avec jardin, d’avril
*,„,._. „„„- » 7 eu avril 6 mois.^ Maisons et habitations de vignerons etJ cultivateurs, de la Saint-Martin à laI Saint-Marlin 6 mois.\Pièccs de terre, vignes Le 10 novembre pour,| k il novembre,_- . j Logements d’ouvriers ou personnes en" ' \ chambre, de terme en terme 5 mois. ! Maisons eulières, boutiques, appartements,
etc Comme à Paris.
Maisons ou habitations avec terres.. . . Avant le il mai pour
le 11 novembre.
Pièces de terre, vignes Le 10 novembre pouri le 11 novembre.^Maisons, boutiques, appartements, etc. . Comme à Paris. . .I Magasins au-dessus do 300 fr 6 mois.CïîarCBton. . ^ Magasins de 500 fr .et au-dessous.. . . 5 mois.f Jardins, d’avril en avril G mois.Tillcjuif, Ar- ) 
cueil Choisy- f Maisons, boutiques, appartements, etc. . Comme à Paris.
le-Roi, Ivry "cl (Maisons et habitations de cultivateurs. . Le 10 mai pour le
Gentilly. " J 11 novembreClievilly, \jFresne, Lchay, (Maisons et logements 6 mois.I Orly, Rungis, \pite ,j6 tErre Tigues Le 10 novembre (il:Tbiais, ^ illejuif i pour le 11 novembreet Vitry. J/Maisons, boutiques, apparlcmenls, etc. . Comme à Paris,
f Maisons et habitations do cultivateurs,
\ dont les loyers sont payables de sixïFiiïceESMes. ./ mois en six mois 5 mois.) Maisons et habitations de cultivateurs,
I dont les loyers sont payables en quatre\ termes …6 mois.Avenue du Bel- \ ,, . , ,Air et Parc de (Ma,Eons et logements avec ou sans jar »,.„ | din. d’avril en avril 3 mois.Vmcennes. . . J(4) Dans le louage des lriens ruraux, le congé n’étant nécessaire que pour
éviter la tacite reconduction, il suffit qu’il soit donné ou reçu la veille deCHAP. VIII.—SECT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. S19
867. A Versailles, les termes de loyer sont les mêmes
qu’à Paris, mais les délais pour donner congé sont différents
dans certains cas. Ainsi, le délai.du congé est de six
mois pour les boutiques sur la voie publique et dans les
passages, et pour les maisons entières et corps de logis
entiers ; mais pour les autres locations, à l’exception des
jardins et des maisons avec jardins, les congés se donnent.
à trois mois pour les loyers qui excèdent deux cent francs,
à quelques sommes qu’ils puissent monter ; et à six semaines
pour ceux qui sont inférieurs à cette somme. Le locataire
est tenu de faire voir les lieux tous les jours autres
que les jours fériés, savoir : les boutiques et baraques de
midi à. six heures, les autres localités de midi à quatre
heures. Le locataire sortant doit remettre les clefs et les
lieux le 8 à midi, pour les locations de 400 fr. et au-dessous,
et le lo à midi, pour les locations au-dessus de
400 fr., et pour celles des boutiques, des maisons entières
et des corps de logis entiers (Sauger, Du louage et
des servitudes dans leurs rapports avec les usages locaux, p. 76,
86,93, 94, 432 et 433).

868. A Orléans, selon Pothier {Du contrat de louage,
n° 29) , les locations verbales.commencent et expirent à la
fête de Saint-Jean Baptiste. Cet auteur ajoute : « Lorsque
les parties ne se sont pas expliquées sur la durée du bail,
il est censé fait pour un an, à commencer du terme prochain ;
et, si le locataire est entré en jouissance avant le
terme, il est censé fait, tant pour le temps qui doit courir
depuis qu’il est entré en jouissance jusqu’au terme, que
pour un an depuis ledit terme ; il expire de plein droit au
bout de l’année, sans qu’il soif nécessaire de donner^congé
auparavant. »

869. Dans le Bourbonnais, la durée des baux des maisons
est d’un an, et le congé doit être donné trois mois.
avant la fin de la location870.

En Auvergne, les baux sont faits pour un an, et le
congé doit être donné six mois d’avance.

871. En Franche-Comté, l’usage est de donner congé
l’expiration de la location. Nous avons dit ailleurs que ce eongé est valable
même après l’expiration du bail, pourvu toutefois qu’il ne se soit point déjà
écoulé un délai assez long pour opérer la tacite reconduction (Voyez p. 464,
note 4).520 TIT. I".— BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
six mois avant la sortie, lorsqu’il s’agit d’un magasin ou
d’un appartement loué 400 fr. ou au-dessus. Pour les baux
dont le prix est inférieur à cette somme, le délai n’est qae
de trois mois. C’est ce que la Cour de Besançon a décidé
par arrêt du 31 août 1836, dans une espèce où il s’agissait
au bail d’une boutique louée moins de 400 fr. (Duvergier,
t. iv, n° 49, et Curasson, t. Ier, p. 362).

872. A Lyon, les termes de loyer sont fixés à la SaintJean
(24 juin) , et à la Noël (24 décembre). Les congés
doivent être donnés, pour les appartements, trois mois
d’avance ; pour les magasins et locaux destinés au commerce
, six mois d’avance. D. n’y a pas d’usage bien établi
pour les locations générales, parce que les locations de
cette nature sont presque toujours réglées par écrit. Cependant,
à défaut d’écrit, le congé devrait être signifié six
mois d’avance. Telle est la jurisprudence du Tribunal civil
de Lyon en matière de locations (1).

875. A Grenoble, le congé des appartements, magasins,
etc., doit être donné avant le 1er février pour sortir
le 14 septembre suivant (Pages, Usages et règlements locaux
du département de l’Isère, p. 164).

874. A Marseille, les congés doivent être donnés le 15
mai, pour sortir au jour de Saint-Michel (29 septembre) 
suivant.

87o. A Toulouse, le délai du congé est de six mois ; il
doit être donné six mois avant l’expiration de la location
(Saultaque, sur l’art. 1er du titre 8 de la coutume de Toulouse).


A Albi, les congés pour les appartements ou chambres
loués au mois doivent être donnés 15 jours à l’avance.
Pour les loyers de six mois ou un an, ils doivent l’être trois
mois avant l’expiration du bail. — A Castres, les délais
du congé sont de six mois pour une maison ou partie de
maison d’un loyer annuel de 300 francs ou au-dessus ,
pour une maison ou portion de maison avec boutique de
marchand, ou seulement d’une boutique de marchand
d’un loyer annuel de 200 francs au moins. Si le loyer de
la maison ou portion de maison avec boutique ou atelier
d’artisan n’est que de 120 francs, le délai du congé est de
(4) Nous devons la communication de ces renseignements à la bienveillance
d’un magistrat distingué'de ce Tribunal.CHAP. VIII.—SEGT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 521
trois mois ; si le loyer est de 150 francs, le délai est de
quatre mois. — Le délai est de deux mois pour un loyer
de 100 francs par an, pour l’occupation de quelques chambres
avec atelier d’artisan ; d’un mois et demi si le prix de
la location ne dépasse pas 80 fr. par an. — Pour les chambres
garnies, louées à tant par mois, quel que soit le prix
du loyer, le délai n’est que de 15 jours (Clausade, Usages
locaux du département du Tarn, p. 173).

876. Dans le Béarn, c’est à une année qu’est fixée la
durée des baux. Le délai dans lequel on est tenu de signifier
le congé est de trois mois avant l’expiration de l’année,
et de six mois s’il s’agit de magasin ou de boutique
(Duvergier, t. xix, n° 59).

877. A Bordeaux, le congé doit être accepté ou signifié
trois mois d’avance. Remarquez que ce délai de trois mois
ne court pas du jour de l’expiration du congé, mais seulement
de celui auquel le terme suivant commencera.
C’est ce que la Cour de Bordeaux a décidé par arrêt du 16
juin 1829 (1).

878. Dans la Touraine, les époques fixées pour la si(<i) 
Dans l’espèce, les époux Leroux, locataires d’un appartement du sieur
Malvezin, se prévalaient d’un usage existant anciennement à Bordeaux, pour
soutenir que le locataire pouvait quitter les lieux loués quand bon lui semblait,
sans être contraint à donner congé d’avance ; ils prétendaient en outre qu’en
supposant que cet ancien usage eût été abrogé par le C. Nap., et qu’aujourd’hui
le locataire fût obligé de donner congé trois mois d’avance, comme l’est
le propriétaire à Bordeaux, ils s’étaient conformés à cette obligation, et devaient
être dès lors autorisés à retirer leurs meubles de l’appartement, trois
mois s’étant écoulés depuis le jour du congé donné par eux. Mais la Cour rejeta
le système des époux Leroux par les motifs suivants :« Attendu qu’il n’existe point d’acte écrit constatant les conventions arrêtées
entre les parties, au sujet de la location de l’appartement que les intimés
occupaient dans la maison de l’appelant ; — Attendu qu’aux termes de l’article
4736 du C. Nap., lorsqu’il n’y a pas de bail écrit, l’une des parties ne
peut donner congé à l’autre qu’en observant les délais thés par l’usage des
lieux ; que cet article impose au locataire comme au bailleur la nécessité de
donner congé ; qu’il ne se réfère à l’usage des lieux qu’à l’égard du délai que
les parties doivent s’accorder ; — Attendu qu’à Bordeaux il est d’usage qu’en
matière de location les parties se préviennent du congé trois mois à l’avance ;—
Qu’en fait, le quartier (le terme) avait commencé le 40 janvier
4829 ; que la dame et le sieur Leroux ne prévinrent pas le sieur Malvezin de
leur intention de quitter l’appartement qu’ils occupaient chez lui au commencement
du quartier ; que le premier acte par lequel ils avaient annoncé
leur volonté à ost égard (c’est-à-direle congé) est du 28 février ; — Qu’il suit
de là que la location ne pouvait se terminer qu’à la fin du quartier qui commençait
au 40 avril el devait durer jusqu’au 40 juillet, etc.  »522 TIT. Ier. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
gnification des congés sont les fêtes de Notre-Danie-deMars
(25 mars) , de Saiut-Jean-Baptiste (24 juin) , de SaintMichel
(29 septembre) , et de Noël (25 décembre). Le congé
doit être donné à six mois pour une maison entière ou
une auberge, et à trois mois pour un appartement.

879. Dans le Poitou, il doit aussi être signifié aux mêmes
époques ; mais les délais qui s’écoulent entre la signification
du congé et la sortie des lieux diffèrent en ce qu’il
faut que le congé soit donné six mois d’avance pour une
maison avec boutique ; six mois pour une maison sans
boutique ; trois mois pour une portion de maison ou un
corps de logis séparé.

A Blois, les locations verbales sont d’une année ; elles
vont de Noël à Noël ou de Saint-Jean à Saint-Jean (Fourré,
Sur la Coutume de Blois ; Duvergier, t. iv, n° 57).

880. A Rennes, les baux durent un an ; ils commencent
et finissent aussi à la Saint-Jean-Baptiste ; mais ils ne
cessent pas de plein droit : celle des parties qui veut mettre
un terme à la location doit faire accepter ou signifier
un congé trois mois avant ; l’expiration de l’année (Poullain-Duparc,
sur l’art. 182 de la coutume de Rennes).

Dans l’arrondissement de Brest, les congés doivent être
signifiés au plus tard le lor février pour- le 1er avril ou au
21 juillet pour le 29 septembre (Limon, Usages et règlements
locaux en vigueur dans le département au Finistère
p. 171).

A Nantes, le congé doit être signifié trois mois avant la
Saint-Jean, sans aucune distinction pour les immeubles et
pour toute espèce de location, quelque soit le taux annuel
du loyer et sans avoir égard à l’industrie ou à la profession
du locataire. La notification du congé doit être faite
le 24 mars au plus tard (Jugem. du Trib. civ. de Nantes,
4 juin 1850 ; Sibille, Usages locaux et règlements du département
de la Loire-Inférieure, p. 105).

881. En Normandie, les délais des congés ne sont pas
uniformes ; c’est ce qu’enseigne Houard dans son Dictionnaire
de droit normand, au mot Bail, n° 3 : « De droit, dit-il,
tout bail verbal pour les biens de ville est d’une année ;
et, après la jouissance d’une année, le propriétaire doit
avertir le locataire six mois avant l’expiration de la
deuxième année, s’il est question d’un corps de logis entier
 ; s’il s’agit, au contraire, d’une partie de maison en
CHAP. VIII,—SKCT. II.—DÉLAIS DU CONGÉ. 523
quelques endroits, l’avertissement doit donner six mois.de
vide, et il n’est dû que six semaines pour une chambre ;
en d’autres endroits, au-dessus de vingt Livres de loyer,
l’avertissement doit précéder de six mois la sortie, et de
trois mois au-dessous de ce prix. A cet égard, l’usage des
lieux est l’unique règle. »

Dans le ressort de la Cour de Caen, la durée des baux
est d’une année, quand il s’agit d’un hôtel ou d’une maison
de la même importance ; de six mois pour une maison
moins considérable, mais ayant cave et grenier, et
de trois mois, enfin, pour les maisons qui n’ont ni cave
ni grenier. Les congés doivent être donnés trois mois
d’avance pour les maisons de la dernière classe ; six mois
pour celles de la deuxième classe, et un an enfin pour
celle de la première (Trib. civ. de Caen, 21 mars 1826 et
7 avril 1829 ; Duvergier, t. iv, n° 60).

882. Une délibération du Tribunal civil du Havre, en
date du 7 avril 1837, a constaté les usages locaux de cette
ville en matière de locations (1).
(4 ) Voici le texte de cette délibération :« Il est d’usage, dans la ville du Havre, et cet usage a force de loi, qu’un
locataire peut, au bout de la première année de jouissance, et même le dernier
jour, lorsqu’il n’a point de bail, remettre à son propriétaire la maison
qu’il occupe, et le propriétaire, par identité de raison, peut, dans le cas cidessus,
louer à un tiers sa maison, sans être obligé d’en avertir le locataire
quelque temps auparavant. Mais aussi, lorsque la jouissance a été de plus
d’une année, alors le îoc ;itaire est tenu d’avertir le propriétaire, lorsqu’il veut
le quitter, six mois d’avance pour un corps de logis, trois mois d’avance pour
une portion de maison, six semaines pour une cbambre. Il est également d’usage
en ladite ville que les loyers des maisons, sans aucune clause particulière,
soient exigibles de six mois en six mois, et que, lorsqu’un locataire sort d’une
maison, il doive s’arranger de façon que celui qui le remplace puisse, quatre
jours avant l’expiration de son terme, envoyer partie de ses meubles dans la
maison qu’il va occuper, parce que celui qui la quitte peut, pendant quatre
jours après le terme expiré, avoir encore une partie de ses meubles dans la
maison qu’il a vidée.« Lorsqu’il n’y a point de clause particulière, les maisons en ladite ville sont
toujours censées être louées pour une année et ne peuvent être remises auparavant.« Le propriétaire est tenu d’avertir, dans les délais ci-dessus, le locataire, de
vider la maison lorsqu’il y a eu jouissance de plus d’une année. — Il est
encore d’usage, dans la ville du Havre, que, pour les corps de magasins et les
boutiques, il y ail obligation de donner congé ou de remettre la jouissance six
mois avant l’expiration de l’année, lorsque la location a duré plus d’une année.
— Quant aux magasins loués au mois, pour faire cesser la jouissance
après le premier mois, il n’est pas besoin d’un avertissement préalable : cette524 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
885. En Lorraine, le délai des congés est de trois mois
(Nancy, 12 juillet 1835 ; Troplong, n° 415 bis).

884. A Melun, le congé doit être donné au moins trois
mois avant la sortie des lieux, outre huitaine pour le délogement
(Sevenet, sur l’article 186 de la coutume de
Melun).

SECTION m.
De la forme du congé, à qui et par qui il doit être donné, de
la demande en validité et des droits d’enregistrement.

885. Le congé peut être donné verbalement ou par
écrit.
Verbalement. Le congé verbal peut présenter de graves
inconvénients, en ce que, si l’une.des parties le nie, l’autre
ne peut invoquer la preuve testimoniale, lors même que le
loyer annuel n’excède pas 150 francs (Arg. de l’art. 1715,
C. .c, qui refuse la preuve testimoniale d’un bail verbal
qui n’a encore reçu aucune exécution, et qui est nié,
quelque modique qu’en soit le prix. Cass., 12 mars
1816) (1).
jouissance cesse de plein droit. Mais, si le locataire est laissé en jouissance,
le propriétaire doit lui signifier un congéquinze jours avant l’expiration du mois
suivant ou de l’un des autres mois subséquents. La même obligation est imposée
au locataire qui veut quitter sa jouissance dans les mêmes cas. — Il en est de
même à l’égard des chambres garnies. — Les congés à l’égard des maisons
doivent être signifiés, s’il s’agit d’un corps de logis ou d’une portion de corps
de logis, avant le terme qui précède de six ou de trois mois l’expiration de la
jouissance crue l’on veut faire cesser ; et encore, bien que les six ou trois mois
ne soient pas complets, par rapport au nombre de jours, le congé n’est pas
moins valable. — Les termes d’usage sont Pâques, Saint-Jean, Saint-Michel
et Noël. — Ces usages sont applicables à Ingouville et à Graville. »(4 ) Il a aussi été jugé que le locataire qui prétend avoir donné congé et qui
n’en a pas la preuve écrite, est non reeevable dans sa demande, quand même,
avec le consentement du propriétaire, il aurait déménagé, el que par des insertions
dans les journaux et par des écriteaux, il aurait annoncé que son appartement
était à louer. Si le congé est dénié, la preuve testimoniale n’est
point admissible (Trib. de la Seine, 2° ch., 49 janv.4850 ; Droit, 8 fév. 4830).
La présence des meubles ne constitue pas le contrat de bail ; ce n’est qu’une
garantie du paiement des loyers pour le propriétaire ; l’enlèvement des meubles
ne saurait donc détruire le contrat ; le propriétaire, en y consentant, n’a
fait que renoncer à un droit établi en sa faveur, ce qu’il est toujours libre de
faire. Le Tribunal a pensé que le congé que prétendait avoir donné le locataire
étant dénié parle propriétaire, la preuve de ce congé devait être écrite et que,
dans ce cas, la preuve testimoniale n’était pas admissibleCHAI'. VIII.—SECT. III.—POEME DU CONGÉ. 525
Ainsi, nous engageons les propriétaires et les locataires
à ne jamais donner ni accepter de congés verbaux.
Par écrit. Il est valablement donné, soit par acte notarié,
ou sous seing privé, soit par exploit d’huissier.

886. Lorsque l’une des parties accepte à l’amiable le
congé qui lui est ?donné par l’autre, il suffit alors de le rédiger
par acte sous seing privé. Dans ce cas, il doit être
fait sur papier timbré, afin d’éviter l’amende s’il était nécessaire
de le produire en justice ; il doit aussi être daté
et signé ; il est nécessaire de le faire double, car il contient
les conventions réciproques (C. c, art. 1325) , puisque
le propriétaire sera tenu de laisser sortir le locataire,
et que ce dernier prend l’engagement de vider les lieux à
l’époque déterminée. Il ne faut pas oublier cette mention :
fait double.

887. Il arrive fréquemment que le propriétaire se contente,
pour donner congé, d’apposer son acceptation au
bas de la quittance qu’il remet au locataire. Nous ne
saurions trop détourner les propriétaires et les locataires
d’un semblable moyen, non-seulement parce qu’aux j’eux
de la loi un congé donné de cette façon n’est point valable
(1) , comme congé sous seing privé, mais encore
parce qu’il peut en résulter bien des difficultés. En effet,
il est certain qu’un congé apposé ainsi au bas d’une quittance
ne saurait être valable, puisque la preuve de l’existence
du congé se trouve entre les mains du locataire et
dépend de sa volonté, et que, d’un autre côté, la loi déclare
nul l’acte constitutif d’une convention qui n’est pas -
fait en autant de doubles qu’il y a de contractants (Art.
1325, C. c). Enfin, outre la validité du congé, qui peut
être contestée, l’usage de le donner de cette manière peut
entraîner de graves inconvénients. Par exemple, si le locataire,
soit dans ses intérêts, soit autrement, ne veut pas
déménager, il niera la quittance, paiera une seconde fois
son terme, et contraindra ainsi le propriétaire à le laisser
jouir des lieux jusqu’à la fin du terme suivant.

888. Le congé donné par lettre et accepté de même.
n’est pas plus valable, comme sous seing privé, que celui
(4) MM. Pigeau (t. 2, p. 449) , Duvergier (t. 3, n » 492) , Bioche (Dicl. de
procédure, v » Congé. n° 28) soutiennent cette opinion qui, toutefois, est combattue
par MM. Troplong (n° 42b) et Curasson (t. 4, u. 29, p. 364).526 TIT. 1er. —BAIL OU LOUAGE DES MAISONS,
qui est apposé au bas d’une quittance. Ainsi, j.e congé
donné dans une quittance ou par lettre ne vaut donc que
comme, congé verbal, et nous avons suffisamment fait
connaître les inconvénients qui résultent d’un congé donné
de cette manière. Il est donc prudent, afin d’éviter toute
espèce de contestation, de faire un congé sous seing privé
en doubles originaux (Voyez, à la fin de ce volume, modèle
n° 15).

Si les parties ne sont pas d’accord, il est nécessaire de
faire signifier le congé par huissier ; car, dans ce cas, elles
n’ont pas d’autre moyen de fane cesser le bail.

C’est la partie qui le fait signifier qui doit en supporter
et payer les frais. Mais lorsque le locataire est redevable
d’un ou de plusieurs termes de loyer et que le propriétaire
lui a fait signifier congé par huissier, les frais du congé
sont à la charge du locataire.

889. Lorsqu’un immeuble loué appartient à plusieurs
propriétaires par indivis, le congé doit être donné par
les copropriétaires} cependant, le congé donné par un
seul est valable, si, du reste, il n’est pas désavoué par
les autres copropriétaires (Cass., 5 pluviôse an xn ;
Douai, 6 fév. 1828). Mais, si le congé était signifié par
l’un des copropriétaires par indivis, contre la volonté des
autres, ce congé ne serait pas valable. Le bail se continuerait
(Troplong, n° 428, et Curasson, t. 1er, pag. 365,
n° 31).

890. Le congé que le propriétaire a fait signifier à l’un
des locataires solidaires seulement, est valable à l’égard
de l’autreJParis, 4e ch., 18 avril 1857, Gaz. des Trib.. 28
mai 1857 ;"*Trib. de la Seine, 5e ch., 3 avril 1857, Droit, 16
avril 1857).

Pareillement, est suffisant et valable le congé des lieux

loués à une société en nom collectif, lors même qu’il n’est

donné qu’à un seul des associés et sans employer la rai-

son sociale (Trib. de la Seine, 19 juill. 1862 ; Droii,

42 sept. 1862).

891. Mais, quand le bail a été consenti à plusieurs locataires
par indivis, le congé donné par l’un d’eux suffit-il
pour faire cesser la location à l’égard des autres cornaruniers ?


On doit distinguer si les preneurs sont ou non solidaires
entre eux. —Si les preneurs sont solidaires, le congé don-
CHAP. VIII.—SECT. ni.—EOBME DU CONGÉ. 527
né par l’un d’eux, pour ce qui le concerne, est insuffisant ;
il faut, pour mettre fin au bail, le concours de tous les
preneurs (Cass., 19 avril 1831, D.r.31.1.143 (i).—Mais si
la solidarité n’existe pas entre les preneurs, le congé donné
par l’un d’eux sera valable et aura pour effet de rompre
le bail ; si les autres preneurs continuent leur jouissance,
c’est alors un nouveau bail tacitement consenti à
leur égard par le propriétaire, et qui n’engage point celui
qui a fait signifier le congé (Curasson, t. 1er, p. 365, n° 30,
et Troplong, n° 429).

892. L’héritier du bailleur a qualité pour donner congé
au preneur, tant en son nom personnel que comme se
portant fort pour ses cohéritiers mineurs. La raison en
est que l’exécution d’une obligation indivisible (tel est un
bail) peut être suivie en entier par chacun des cohéritiers
du créancier (Arrêt de la Cour d’Orléans du 15 décembre
1814, rapporté dans le Recueil de jurisprudence de
cette Corn’, par M. Collas de La Noue, v° Bail, n° 107).

895. Le congé donné par huissier à la requête du propriétaire,
et signifié au locataire, est-il nul lorsque la copie
est laissée au portier ?

Le Tribunal de la Seine (2) , 1" ch., par jugement’ du
21 oct. 1S37( Gaz. des Trib., 22 oct. 1837) , a décidé affirmativement
cette question.

Quant à nous, dans le silence de la loi, cette difficulté
ne nous paraît pas susceptible d’une solution absolue ; mais
il faut avouer que si ce mode de remise de la copie n’entraîne
pas nullité, il peut offrir néanmoins de graves inconvénients
par l’état de dépendance où se trouve le portier
vis-à-vis du propriétaire ; aussi, appartient-il aux magistrats
d’apprécier les circonstances de la cause et d’annuler
l’acte, s’ils reconnaissent que le portier s’est rendu
coupable de négligence ou de fraude envers le locataire.
(4) La 5e chambre du Tribunal de la Seine paraît admettre une jurisprudence
contraire ; en effet, un jugement de cette chambre du 29 janvier 4848
(Droit, 9 fév. 484S) a décidé que le congé donné par l’un des deux locataires
solidaires sans le consentement et même contre la volonté de l’autre est valable
.et obligatoire pour celui-ci comme pour celui qui devra quitter les
lieux.(2) Le Tribunal a considéré que le portier était encore plus le serviteur du
propriétaire que celui du locataire et que la copie de l’exploit ne saurait être
laissée à une personne ayant un intérêt opposé à celui du défendeur.528'- TIT. I"., — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Telle est aussi sur ce point l’opinion de MM. Carré et
Chauveau, Lois de la procédure, t. Ier, p. 420, et t. vn, p.
86, etBioche, Dict. de procédure, v° Exploit, n° 265.

Le portier a qualité pour recevoir les exploits signifiés
à la requête du locataire au propriétaire qui habite la
même maison ; l’influence du locataire sur le portier ne
"peut, en effet, contre-balancer celle du propriétaire.

894. Est nul le congé donné à un locataire détenu,
encore bien que ce congé ait été signifié au dernier domicile,
alors que la signification n’en est point parvenue à
la connaissance du locataire (Trib. de la Seine, 5° ch.,
31 mai 1842 ; Droit, même année). •

895. Le congé donné par exploit d’huissier, à la requête
du propriétaire, est signifié au locataire. Si le locataire
a cédé son [bail, c’est au cessionnaire qu’il doit
être signifié, lorsque toutefois le locataire a fait notifier au
propriétaire la cession du bail (Nîmes, 28 frim. an xi).

896. Le congé, donné à la requête du locataire, .doit
être signifié au propriétaire, ou, s’il est absent, à son
fondé de pouvoir ou à celui qui est chargé de l’administration
de ses biens.

897. Si le propriétaire est décédé, c’est à ses héritiers
ou à celui qui est chargé d’administrer les biens de la succession
qu’il doit être signifié.

898. Il n’est pas nécessaire que le congé contienne assignation
pour en voir prononcer la validité et ordonner
l’expulsion du locataire. Ce n’est que dans le cas où le
bailleur prévoit l’opposition du locataire, à la fin du bail,
qu’il doit former cette demande. Le plus souvent, elle a
lieu à l’occasion d’une demande en paiement de loyers
(Pigeau, t. n, pag. 447). De son côté, si le locataire trouve
que le congé est irrégulier ou domié hors de terme, il ne
doit pas attendre, pour le proposer, que le terme échoie,
parce qu’il pourrait mettre dans l’embarras le propriétaire
ou principal locataire qui aurait pu louer les lieux à
un autre : son silence pourrait être regardé ou comme
une approbation du congé, ou comme un dessein de
nuire (Rolland de Viliargues, v° Congé, n° 38).

Si le congé a été donné contrairement aux délais d’usage
(par exemple à trois mois au lieu de six mois) , ce
congé n’est pas nul ; il vaut au contraire, mais seulement
pour l’époque pour laquelle i] aurait dû être régulière-
CHâP. VIII.— SECT. IV.—EFFETS DU CONGÉ. .529
ment donné (Paris, 4e ch,, 4 avril 1850 ; Droit, 6 avril
1850 ; Gaz. des trib., 14 mai 1830).

Lorsqu’une erreur de date s’est glissée dans un congé,
donné en temps utile, par exemple pour le mois de janvier
au lieu du mois d’octobre, ce -congé peut être déclaré
bon et valable. (Trib. de la Seine, 4e ch., 4 déc. 1858 ;
Droit, 13 déc. 1858).

899. Lorsque, pendant des contestations entre le propriétaire
et le locataire, le délai fixé pour le congé vient
à expirer, le juge peut d’office en prolonger la durée et
déclarer le congé donné pour tel terme- valable pour tel
autre (Cass., 23 fév. 1814) (1). Voyez n° 1090.

900. Le congé est passible, pour son enregistrement,
du droit fixe de 3 fr., lorsqu’il est fait par acte notarié ou
sous seing privé (Loi du 22 frimaire an vn, art. 51 et 58).
Il est soumis au droit de 2 fr., quand il a lieu par exploit
d’huissier (Loi du 28 avril 1816, art. 43). —Si le congé,
convenu à l’amiable, fait cesser la jouissance avant l’époque
fixée par le bail, il produit l’effet d’une rétrocession ; le
droit proportionnel est dû sur les années restant à courir.
SECTION IV.Des effets du congé.

901. Le congé a pour effet de résoudre la location
lorsqu’il a été valablement donné, ou quoique non vablernent
donné, lorsqu’il est accepté par celui qui l’a reçu.

Le locataire qui a reçu ou donné congé est obligé de
laisser voir les lieux qu’il occupe, afin qu’ils puissent être
loués à d’autres. Le refus de laisser les clefs au propriétaire
ou à celui qui le remplace peut donner lieu à des
dommages et intérêts contre le locataire (Voy. pag. 191).

Ainsi, quand il y a congé, le propriétaire peut contraindre
le locataire à sortir des lieux loués à l’époque
fixée par le congé, et, de son côté, le locataire peut contraindre
le propriétaire à le laisser sortir à cette époque (2).
(4 ) Dans cette espèce, le congé avait été donné le 30 mars pour le 4er juillet ;
un arrêt de la Cour de Paris avait prolongé le délai de trois mois, c’està-dire
jusqu’au 4™ octobre suivant, et la Cour de cassation rejeta le pourvoi
formé contre cet arrêt. Si par suite de l’erreur de date dans le congé signifié,
il y a eu expulsion, l’huissier peut être passible de dommages-intérêts envers
le locataire intempestivement expulsé (Trib. de la Seine, 47 juillet 4873 ;
Droit, 4 août 4873).(2) Voyez m> 4094.530 - TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Le congé produit aussi cet effet, que lorsqu’il a été signifié,
le locataire, quoiqu’il ait continué sa jouissance,
ne peut invoquer la tacite reconduction (Art. 1739,C. c.) ,'
à moins cependant que les circonstances ne fassent
présumer que les parties ont renoncé au congé (Voy.
pag. 463).

902. Lorsque le bailleur s’est réservé, par une clause
du bail, le droit de le résilier sans indemnité dans le cas
où il voudrait faire bâtir sur son terrain, cette réserve
implique la condition de substituer aux lieux loués une
construction nouvelle.

En conséquence, si, après le départ du locataire qui
s’est retiré par suite d’un congé à lui signifié, le propriétaire
n’a pas fait construire et qu’il ne justifie d’aucun fait
de force majeure qui l’en ait empêché, des dommages et
intérêts sont dus au locataire pour réparation du préjudice
qu’il a éprouvé (Trib. de la Seine, 4e ch., 1" mai 1862 ;
Gaz. des Trib., 3 mai ; Droit, 2 mai 1862).

S’05. Le propriétaire a, pendant tout le délai du congé,
le droit de faire placer l’écriteau d’usage. Si donc il s’agit
d’une location dont le délai du congé est, par exemple, de
trois mois, on pourra mettre écriteau durant les trois mois
qui précèdent la sortie des lieux.

S’il est stipulé, dans le bail, que les parues se préviendront
six mois d’avance, on peut placer l’écriteau pendant
ce délai de congé à six mois. Il va sans dire que, s’il
s’agit d’une maison et d’autres locations dont le délai du
congé soit de six mois, l’écriteau peut être placé pendant
les six mois. Si le locataire a donné congé à trois mois
au lieu de six semaines, délai suffisant, ou à six mois au.
lieu de trois mois, le propriétaire peut mettre l’écriteau
dès qu’il reçoit le congé. L’écriteau doit être d’une dimension
convenable et placé dans un lieu apparent, mais le
moins dommageable au locataire, et conformément aux
ordonnances de police. Voyez p. 447 et n° 1092.

904. Le propriétaire ne peut mettre un écriteau que
pendant le délai du congé, par cette raison que le locataire
n’est tenu de laisser voir les lieux que pendant le
même délai. Ainsi, un propriétaire n’a pas le droit, par
exemple, de placer, un an avant l’expiration du bail d’une
boutique, un écriteau à l’extérieur de cette boutique :
ce serait porter préjudice au commerçant qui l’occupe ;
CHAP. IX.—SEGT. IIC.—SORTIE DES LIEUX. 531
il ne peut mettre écriteau que pendant les derniers six
mois (1 ) (De Belleyme, Ordonnances sur requêtes et sur référés,
t. n, p. 119). Le locataire peut placer un écriteau quand
il le juge convenable, puisqu’il ne peut se plaindre d’un
trouble apporté à sa jouissance qui résulte de son fait ; il
est tenu, en ce cas, de laisser voir les lieux. Le locataire
ne peut mettre un écriteau pour sous-louer en garni sans
la permission du propriétaire ou une autorisation expresse
résultant de la location. (Même auteur.) 

CHAPITRE IX.

Pe la sortie, de la rciaîge des ïiewx ïcaés et
« les coïitestaéiosis qui y sont relatives.
SECTION PREMIÈREDe la Sortie des Lieux.

905. Au. jour où expire le bail dont la durée a été fixée
ou les délais du congé, et à midi au plus tard, le locataire
est obligé de remettre au propriétaire les lieux qu’il
(4) Jugé dans le même sens que le propriétaire n’a pas le droit de placer,
même sur la porte cochère, un écriteau annonçant à louer le magasin et l’appartement
d’un locataire, lorsque le bail a encore plusieurs années à courir.
(dans l’espèce deux ans)  ; l’apposition d’un pareil écriteau, constituant à la fois
un trouble à la jouissance du locataire et une grave atteinte à son crédit commercial,
donne lieu à des dommages et intérêts en faveur du locataire contre
le propriétaire (Paris, 3e ch., 4 juill. 4857 ; Gaz. des Trib. et Droit 44
juill. 4837).Pareillement, le propriétaire ne peut, pendant la durée d’un bail, faire
des annonces pour la mise en location ultérieure de sa propriété, que pendant
le délai indiqué par l’usage pour la visite des lieux loués. Le propriétaire d’une
maison dans laquelle s’exploite un hôtel garni n’a pas le droit, pour annoncer
la location de sa propriété, de la désigner sous le nom ou l’enseigne apparte-r
nant au maître du fonds d’hôtel garni (Paris, 4'e ch., 49 juin 4847, Droit et
Gaz. des Trib., 20 juin 4847)  ; jugé de même qu’il est interdit au propriétaire
de se servir de l’enseigne appartenant à son’locataire dans l’écriteau annonçant
que les lieux sont à louer (Trib. de la Seine, 5e ch., 44 juill. 484G,
Droit, 4b juill. 4846). Dans l’espèce, il s’agissait de l’annonce de la location
d’un café dit Café de la. Victoire, et le propriétaire avait fait placer sur un
écriteau ces mois : A louer, le Café de la Victoire, au lieu de l’annonce ordinaire
: Boutique à louer.Le commerçant qui quitte les lieux ne peut mettre sur son enseigne : Liquidation
pour cause de fin de bail non renouvelé (Trib. de la Seine. 2° ch.,
28 mai 1889 ; Gaz. de Trib., 29 mai 4839 ; Droit, 30 mai 4839).532 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
occupait. En conséquence, il devra, ce jour-là, avoir fait
toutes les réparations dont il est tenu (voy. pag. 252) , et
opéré son déménagement (1).

906. Avant de procéder à son déménagement, le locataire
doit payer les loyers échus, et justifier de l’acquit de
ses contributions ; autrement, le propriétaire est en droit
d’empêcher l’enlèvement de ses meubles.

907. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur
etle preneur, ce dernier doitrendreles lieux loués tels qu’il
les a reçus, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a
été dégradé par vétusté ou force majeure (C. c., art. 1730).

908. S’il n’a point été fait d’état des lieux, le locataire
est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives,
sauf la preuve contraire (2) (C. c, art. 1731).

909. Remarquez que, soit qu’il ait été fait un état
des lieux ou qu’il n’en ait pas été dressé, le locataire
n’est pas tenu des dégradations provenant de cas fortuit,
de force majeure ou de vétusté ; mais les réparations locatives
sont à sa charge.

910. Lorsque le locataire a fait des changements dans
les lieux loués, il est tenu, si le propriétaire l’exige, de
les remettre dans l’état oùils étaient au moment du bail.

911. Le propriétaire, même en offrant de payer au locataire
la valeur des objets que celui-ci a fait placer dans
les lieux loués, n’a pas le droit de l’empêcher de les enlever,
lorsqu’ils ne paraissent pas, par leur nature, avoir
été mis à perpétuelle demeure, et qu’ils peuvent être détachés
sans dégradations pour l’immeuble, comme, par
(4 ) A Paris, les délais des congés expirent le 4ct des mois de janvier, avril,
juillet et octobre. Mais il est d’usage d’accorder au locataire un délai de grâce
de huit ou quinze jours, selon l’importance ou la nature de la location ; ce
délai est-il rigoureusement dû ? (Voyez p. 544 et suiv.).(2) Cette preuve peut être faite par tous les moyens possibles, même par témoins,
quelle que soit d’ailleurs la valeur de l’objet du litige ; car il s’agit de
prouver un fait et non pas une convention. Ainsi le preneur, en l’absence
d’étal de lieux, est admis à prouver par témoins que les immeubles loués
n’étaient pas en bon état de réparations locatives au moment de l’entrée en
jouissance (Bourges, 2 mars 4 823 ; Troplong, n° 340 ; Duvergier, t. 3, n"
■443 ; Duranton, t. 47, n’ 404).— Delvincourt (t. 3, p. 494) pense que la
prouve testimoniale n’est pas admissible, si l’objet du litige excède 450 fr. ;
mais cette opinion doit être rejetée comme contraire aux vrais principes et à
la saine doctrine. Effectivement, il s’agit ici de prouver un fait et non une
convention.CHAP. IX.—SECT. I".—SORTIE DÉS LIEUX. 533
exemple, des glaces, une alcôve, des arbres en pépinière,
etc. (Duvergier, t. ni, n° 460, et Troplong, n° 354).
912. De son côté, le locataire, encore que le propriétaire
ne lui en paie point la valeur, ne peut dégrader ni
détériorer les peintures qu’il aurait fait exécuter sur les
murs ni ailleurs, ni arracher, ni même gâter les papiers
qu’il aurait fait coller sur les murs (1) (Bourjon, Droit
commun de la France).
' (4) Lepage (Lois des bâtiments, t. 2, p. 489) rapporte l’espèce d’un arrêt
du parlement de Paris, qui a jugé en ces termes :Un locataire, dit-il, avait pris, rue Saint-Denis, à Paris, une maison
sans plafonds, ni papiers, ni peintures ; il fit faire, à ses frais, des plafonds,
de loties peintures, et fit coller des papiers sur les murs. Le propriétaire ne
vomut pas renouveler le bail, et signifia qu’il gardait les changements. Sous
prétexte qu’on ne pouvait pas l’empêcher de rétablir les lieux dans leur état
primitif, le locataire détruisit les plafonds, gratta les peintures et arracha les
papiers. Le propriétaire se pourvut en dommages et intérêts ; il soutint que son
intention de conserver les lieux dans leur état actuel ayant été connue du locataire,
qui n’en disconvenait pas, celui-ci n’avait eu le droit d’y rien détruire ;
qu’à la vérité, les embellissements avaient été. exécutés à ses dépens,
mais qu’il ne pouvait tirer aucune espèce d’avantage de la destruction des
plafonds en plâtre, ni des papiers qui étaient collés sur les murs et non pas
sur la toile. A l’égard des peintures, il était évident qu’une espèce de méchanceté
avait porté le locataire à les gâter.« Une sentence du Châtelet ayant adjugé des dommages et intérêts au propriétaire,
il y eut appel, qui fut porté à l’audience de la Grand’Cbainbre, où la
sentence fut confirmée par arrêt rendu sur les conclusions de 31. Séguier. Nous
étions présent, et nous entendîmes que M. l’avocat général invoqua d’abord
le principe qui ne permet pas de faire le mal d’autrui sans intérêt pour] soi ;
a observa que les embellissements opérés par le locataire avaient le caractère
évident de choses faites avec l’intention de la perpétuelle demeure, puisqu’elles
ne pouvaient pas être enlevées sans être entièrement détruites. Ces
embellissements étaient devenus parties intégrantes de la maison, et, par
conséquent, la propriété du maître de cette maison. Celui-ci avait donc le
droit d’exiger ou que l’ancien état des lieux fût rétabli, ou qu’ils fussent lais,
ses dans l’étal actuel ; le locataire ayant fait son choix pour ce dernier parti,
ce dernier ne devait pas toucher à des embellissements qui ne lui appartenaient
plus. »C’est aussi ce qu’un jugement du Tribunal de paix du 4° arrondissement de
Paris (Gaz. des Trib., année 4S36) , a décidé dans l’espèce suivante :« Le sieur Laforcade avait fait poser du papier de tenture dans l’appartement
qu’il occupait dans la maison du sieur Lefèvre. Lors de sa sortie des
lieux, par suite de difficultés survenues entre lui et le propriétaire, il s’avisa
de dessiner sur ce papier des figures grotesques accompagnées d’inscriptions
si obscènes que, pour pouvoir louer son appartement, le sieur Lefèvre se vit
dans la nécessité de faire arracher ce papier, et de le remplacer par une nouvelle
tenture. Ces travaux lui ayant occasionné une dépense de 46 francs
83 centimes, il assigna le sieur Laforcade, à fin de remboursement de cette
somme. Le Tribunal, considérant que le locataire sortant doit rendre les lieux534 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES ' MAISONS.
915. Le locataire a le droit d’enlever, à sa sortie des
lieux loués, les cordons et mouvements de sonnettes qu’il
y a fait poser ; mais il ne doit pas, comme cela se pratique
quelquefois, fane boucher, par exemple, avec des morceaux
de fer, les trous par lesquels ces cordons passaient,
afin que celui qui le remplacera ne profite- point de ces
trous et ne puisse que très-difficilement poser de nouvelles
sonnettes. Il est évident qu’en agissant ainsi, le locataire
est dirigé par un esprit de méchanceté que la justice
et l’équité condamnent également : en effet, il n’est point
permis de faire le mal d’autrui sans intérêt pour soi. Ce
principe, si nettement posé dans l’arrêt du parlement de
Paris, que nous avons rapporté à la page précédente, doit
incontestablement recevoir ici son application. Ainsi, dans
l’espèce, le locataire pourrait être condamné à des dommages
et intérêts.

914. Le locataire ne peut emporter les arbres qu’il a
plantés dans’ un jardin, mais le propriétaire doit lui en
payer la valeur ( Arrêt du parlement de Rennes, du
17 octobre 1375 ; Brillon, v° Arbres, n° 5). Il en est autrement
des plantes, des arbrisseaux et des arbustes mis en
pépinière ; le locataire peut les enlever à la fin du bail, à
moins qu’il ne se soit obligé à les laisser (Lepage, t. n,
p. 190 et 191).

91 S. Si le locataire a fait, dans les lieux loués, des
constructions ou améliorations dont il n’était pas chargé
par son bail, par exemple, une remise, une écurie, il a
le droit de les enlever en rétablissant les lieux dans leur
premier état, à moins que le propriétaire n’offre de lui
rembourser la valeur des matériaux et le prix de la maind’oeuvre,
sans égard toutefois à la plus ou moins grande
augmentation de valeur que le fonds a pu recevoir (Arg.
de l’art. 5S5, C. c). C’est le caractère de perpétuelle demeure
attaché aux constructions dont nous parlons, qui
fait naître au profit du propriétaire le droit de les conserver
moyennant indemnité au locataire.

Mais le locataire ne pourrait pas contraindre le propriéèn
bon état ; que c’est dans le dessein de nuire au propriétaire que Laforcade a
sali les papiers de tenture de son appartement, de manière à en empêcher la
location, a condamné le défendeur à rembourser au sieur LefèvTe la somme de
<ÎG fr 85 c. formant l’objet de la demande. »CHAP. IX.—SECT. Ire.—SORTIE DES LIEUX. 535
taire à conserver les constructions et à l’indemniser. Le
choix entre la démolition des constructions et leur conservation,
moyennant indemnité, appartient au propriétaire
seul (1).

916. Le preneur peut-il réclamer du bailleur le montant
des réparations qu’il a faites dans les lieux loués ?

S’il s’agit de. réparations ou de travaux qui étaient nécessaires
et que surtout le bailleur eût pu être forcé de
faire, il n’est pas douteux que le preneurn’ait le droit d’en
être indemnisé (2)  ; il ne serait pas juste, en effet, que le
bailleur profitât au détriment du preneur. Dans les autres
cas, c’est-à-dire s’il s’agit de réparations ou améliorations
simplement utiles, le preneur ne peut s’en faire rembourser
par le bailleur, qui n’a point donné ordre de les faire ;
mais il aurait, à défaut d’indemnité de la part du bailleur,
le droit d’enlever ce qu’il a placé, lorsque cela est
possible, à la charge toutefois de rétablir les lieux dans
leur état primitif (Pothier, n°E 130 et 131 ; M. Troplong,
nos 352 et 353 ; Duvergier, t. ni, nos 458 et 459 ; Rolland
de Villargues, au mot Bail, nos 509 et 510).

917. La clause portant qù'àla fin du bail, les constate.- ?
tiong et embellissements faits par le locataire resteront au
propriétaire sans indemnité, doit-elle produire son effet
en cas de résiliation du bail, prononcée faute de paiement
(4 J D’après les mêmes principes, il a été jugé que lé propriétaire d’une maison
a laquelle le locataire a ajouté des constructions nouvelles (un ou plusieurs
étages) n’esl pas fondé à retenir à la fin du bail ces constructions ou augmentations,
sans indemnité, à titre d’accession. Il n’a d’autre .droit que celui
d’opter entre l’enlèvement des constructions aux frais du locataire ou leur
conservation, à la charge de les payer. Et dans le cas où il opte pour leur conservation,
il doit, aux termes de l’art. 533, rembourser au locataire la valeur
des matériaux et la main-d’oeuvre.et non la plus-value que ces constructions
ont pu procurer à l’immeuble (Cass., 4™ juill. 4831, S.-Y.54.4.4-S4.P.S4.
2:609)..(2) C’est ainsi que la Cour de Douai a jugé, par arrêt du 23 mars 4842
(Journal du palais) , même année, t. 2, p. 428) , que le preneur qui, même
sans en donner avis préalable à son propriétaire, a fait à l’immeuble loué une
réparation nécessaire et indispensable, a droit de Téelamer le remboursement
de ses dépenses. Lemêmearrêt a décidé que l’obligation, dans ce cas, prenant
sa source dans le quasi-eohlrat de gestion d’affaires, la preuve testimoniale
est admissible, encore bien que les dépenses réclamées excèdent la somme
de 430 francs (Sic, Bourges, 40 décembre 4830 ; Pothier, des Obligations,
n° 778 ; Delvincourt, t. 2, p. 625, note ; Toullier, t. 9, n" 444 ; Duranton,
t. 43, n »356536 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
et d’exécution, avant l’expiration du terme pour lequel il
avait été stipulé ?

Cette question s’est présentée devant le Tribunal civil
de la Seine et la Cour de Paris dans l’espèce suivante :

M. le duc de Padoue avait loué à la société Petitville et
compagnie, pour 48 ans, et au prix de 24,000 fr. par an,
un hôtel, rue de la Chaussée-d’Antin. La somme de
360,000 fr. fut dépensée par les locataires, en embellissements
et en décors de toute nature. Un casino, désigné
sous le nom de Casino Paganini, fut établi dans l’hôtel.
Mais deux années s’étaient à peine écoulées que la société
Petitville et compagnie n’existait plus. M. le duc de Padoue
fit alors prononcer la résiliation du bail et rentra en
possession de son hôtel. On avait inséré dans le contrat
une clause portant qu’à fin du bail les constructions et
embellissements resteraient au propriétaire sans indemnité.
Mais comment cette stipulation devait-elle être interprétée ?
Avait-il’été dans l’intention des parties que des
constructions aussi importantes demeurassent à M. le duc
de Padoue, après une jouissance si courte pour les locataires
 ? Ces mots : A la fin du bail, devaient-ils au contraire
s’entendre des 18 années dont on était convenu ?

Le Tribunal de la Seine a décidé que les constructions,
embellissements et distributions de toute nature opérés
par la société Petitville demeureraient, aux termes du
bail, au propriétaire sans indemnité, et la Cour de Paris,
2e chambre, par arrêt du 14 novembre 1839, a confirmé
la sentence des premiers juges {Gaz. des Trib. et Droit,
15 nov. 1839).

918. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de rendre les
lieux dans l’état où ils se trouvaient lors de son entrée en
jouissance. Il suit de làqu’il doit des dommages et intérêts
s’il n’accomplit pas cette obligation avant de quitter les
lieux. Le locataire doit aussi des dommages et intérêts,
si, par suite du défaut de réparations locatives et des
changements par lui opérés dans la distribution intérieure
des lieux, le propriétaire ne peut, pendant les délais du
congé, faire visiter sa maison aux personnes qui se nrésentent
pour la louer (1).
(4) Le Tribunal de la Seine (i'° ch.) , par jugement du 22Iev. 4844, a décidé
en ce sens dans l’espèce suivante : « SI. Vautier, propriétaire, avait loué,CHAP. IX.—SECT. Ire.—SORTIE DES LIEUX. 537
919. Lorsque le locataire a rempli toutes les obligations
qui lui sont imposées, il doit, au jour fixé par l’usage pour
la remise des lieux, et à midi au plus tard (1) , rendre les
clefs des lieux qu’il quitte au propriétaire ou à son préposé,
1 et s’en faire donner un reçu (Voy. modèle n° 17).

920, Quoique le reçu ne soit pas d’une nécessité absole23
octobre 4840, la totalité de sa maison située à Paris, pour trois, six
ou neuf années, à M. le ministre de la guerre, avec cette condition que, dans
dans le cas où ce dernier voudrait faire cesser la jouissance des lieux, il serait
tenu d’avertir M. Vautier six mois à l’avance ; mais que, dans le cas où
M. le ministre de la guerre userait de la faculté de quitter les lieux à l’expiration
de la première période, M. Vautier aurait droit à une indemnité de
3,000 francs ; cette location a eu lieu, en outre, à condition, par M. le ministre
de la guerre, d’entretenir la maison pendant toute la durée du bail et de
la rendre, à l’expiration, en bon état de réparations locatives.M. le ministre de la guerre, usant de la faculté qui lui était accordée, a, le
28 juin 4843, donné congé des lieux pour le 4" janvier 4844. A cette époque,
la maison a été désertée par les troupes qui s’y trouvaient casernées, mais
l’indemnité de 3,000 francs n’a pas été payée à M. Vautier. De plus, M. le
ministre de la guerre avait pratiqué, dès l’entrée des troupes dans la maison,
- des changements considérables. Ainsi, il avait fait supprimer toutes les cloi.
sons, démolir toutes les cheminées et armoires, pour convertir une simple
maison en caserne. M. Vautier s’est plaint de ce que sa maison ne lui avait
pas été rendue dans son état primitif et de ce que, par suite du défaut de réparations
locatives qui devaient être exécutées par M. le ministre de la guerre,
il n’avait pu, pendant plus de six mois, faire visiter sa maison aux personnes
qui auraient désiré la louer. En conséquence, il a actionné M. le minisire de
la guerre devant le Tribunal de la Seine pour faire ordonner que les réparations
nécessaires à la maison seraient exécutées sans délai, aux frais, risques
et périls de M. le ministre de la guerre et pour faire condamner celui-ci à lui
payer l’indemnité de 3,000 fr. stipulée à son profit, en cas de cessation de
jouissance et en outre, le montant des loyers pendant toute la durée des
réparations et six mois à partir du jour où ces opéralions seraient terminées.Le Tribunal a reudu un jugement par lequel il déclare qu’en refusant d’accepter
le prix demandé par M. Vautier, d’après le devis de son architecte, l’administration
de la guerre restait placée sous l’empire de son obligation de faire
faire les réparations et de rendre en bon état les lieux par elle occupés, et
qu’ainsi elle a eu tort de négliger d’accomplir cette obligation comme l’eût accomplie
un simple particulier. En conséquence, le Tribunal a condamné M. le
ministre de la guerre à payer à M. Vautier la somme de 3,000 fr. ; il a ordonné
que M. le ministre serait tenu de faire faire aux frais de l’Etat toutes
les réparations nécessaires pour mettre la maison en bon état, et il a condamné
le ministre à payer tous les loyers courus depuis le 4" janvier 48.44
jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation, et en outre à 3,325 fr. pour
trois mois de loyer, à titre de dommages et intérêts pour le temps nécessaire
à la location (Gaz. des Trib., 23 fév. 4S44).(4) Car si les clefs n’étaient rendues qu’après cette heure, le propriétaire
serait en droit d’exiger une indemnité pour le préjudice que lui cause le retard
apporté par le localaire dans la remise des lieux.26
rj38 TIT. Icf. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
lue, puisque l’acceptation des clefs par le propriétaire est
un aveu tacite que le locataire s’est acquitté envers celuici
de toutes ses obligations, nous engageons cependant les
locataires à s’en faire délivrer une décharge, et à l’exiger
au besoin. C’est, au reste, pour eux le moyen d’éviter, en
cette matière, toute espèce de contestation.

Quand le propriétaire n’a pas donné un reçu des clefs,
et que la remise est contestée, le fait peut être prouvé par
témoins.

Si le propriétaire, sans motifs, refusait de recevoir les
clefs, le locataire devrait les lui offrir par acte d’huissier
ou en présence de témoins (Sauger (1) , Du louage et des
servitudes dans leurs rapports avec les usages locaux, p. 88). i

SECTION n.
Des contestations relatives à la sortie et à la remise des lieux.
— De l’expulsion du locataire.

921. On a vu plus haut que, par suite de l’expiration
du bail ou du délai du congé reçu ou accepté, le propriétaire
a le droit de contraindre le locataire de sortir à l’époque
qui y est fixée, et que le locataire peut, de son côté,
obliger le propriétaire de le laisser sortir, à cette époque,
des lieux à lui loués.
(4 ) Le même auteur ajoute : « Souvent un locataire, pour l’utilité des gens
de sa maison ou la sienne propre, a besoin de plus de clefs que le propriétaire
ne lui en a donné ; s’il en a fait faire quelques-unes, il ne peut les conserver
et les emporter en quittant les lieux, car d’une part, il aurait la possibilité
d’entrer quand bon lui semblerait dans l’appartement qu’il quille, et lepropriétaire
ne serait plus clos chez lui, et de l’autre il causerait préjudice au propriétaire,
en le mettant dans la nécessité de changer les serrures pour se défendre
de ce danger ; or, le propriétaire aurait pour ce fait une action en dommages
et intérêts contre lui. — En pareil cas, le propriétaire a le droit de demander
ou la remise des clefs, offrant d’en payer le prix, ou leur destruction si elles
sont inutiles. Lui seul aie droit de faire cette option ; le locataire ne pourrait
être autorisé à les briser contre le gré du propriétaire, car on ne peut faire
le mal pour le plaisir de le faire, surtout lorsqu’on ne doit en retirer aucun
bénéfice. — Le locataire qui se refuserait, de remettre les clefs, lorsque le propriétaire
offre d’en payer la valeur ou à les briser lorsqu’il le demande, devrait
être contraint et condamné par le juge à une certaine somme de dommages
et intérêts" pour chaque jour de relard.« Lorsque le locataire a. perdu une clef qui lui a été remise par le propriétaire,
il doit non-seulement en payer le prix, mais encore l’indemniser de ce
qu’il lui en coûtera pour faire changer les gardes de la serrure. »CHAP. IX.—SECT. II.—CONTESTATIONS, EXPULSION. 539
922. Lorsque c’est le propriétaire qui se refuse à laisser
sortir le locataire, et que le loyer annuel n’excède pas
quatre cents francs, le locataire fait citer le propriétaire
devant le juge de paix (1).

Si le loyer annuel est au-dessus de cette somme, il le
fait assigner en référé, c’est-à-dire, devant le président du
tribunal de première instance ou le juge qui le remplace,
qui ordonne sans délai ni autre procédure que le propriétaire
sera tenu de le laisser sortir, et qu’en cas de résistance
de sa part, le locataire sera autorisé à se fane assister
de la force armée.

925. Lorsque c’est le locataire qui se refuse à sortir, et
que le loyer annuel n’excède pas quatre cents francs, le
propriétaire fait citer le locataire devant le juge de paix.

924. Si le loyer annuel est au-dessus de cette somme,
le propriétaire doit faire assigner le locataire en référé, et
si le locataire ne conteste pas la validité du congé, le président
du tribunal de première instance, ou le juge qui le
remplace, ordonne l’expulsion du locataire, et permet
même, en cas de refus d’ouverture des portes, de les faire
ouvrir par un serrurier, en présence du juge de paix ou
du commissaire de police. Lorsque les portes sont ouvertes,
l’huissier fait commandement d’exécuter l’ordonnance
de référé ; et, en cas de refus, il l’exécute lui-même, en
expulsant le locataire et en mettant ses meubles sur le
carreau. Si cependant le locataire ne payait pas, on ferait
saisir et séquestrer ses meubles. S’il paie et ne fait pas
faire les réparations locatives, l’huissier dresse un état de '
ces réparations, et le somme de les faire exécuter sur-lechamp,
ou de laisser somme suffisante à cet effet. S’il refuse,
on l’assigne en référé devant le juge qui ordonne
(1) Voici le mode adopté à cet égard dans les justices de paix de Paris.
Chaque juge de paix tient une audience spéciale les jours d’échéances des termes
des petites locations, c’est-à-dire, le 8 des mois de janvier, d’avril, de
juillet et d’octobre. Quand le locataire qui a reçu congé refuse de sortir des
lieux à midi, lejuge de paix permet au propriétaire, sur sa demande et en vertu
de l’art. 6 du Code de procédure civile, de l’assigner dans le jour et à l’heure
indiqués pour son audience spéciale. L’assignation est donnée- de suite par
l’huissier audiencier du juge de paix ; le jugement est rendu le même jour
exécutoire par provision sur minute et avant l’enregistrement, attendu l’urgence
(art. 44 et 42 de la loi précitée). Ce jugement commet l’huissier qui a
donné l’assignation, pour procéder à l’expulsion, et le tout est exécuté dans le
même jour. Cette procédure est lrès-peu coûteuse.540 TFT. Ier.—BAIL OU-LOUAGE DES MAISONS.
que, faute par lui d’obéir, les meubles seront séquestrés
comme étant le gage de l’exécution du bail. On lui signifie
l’ordonnance avec sommation de -l’exécuter, et, s’il ne le
veut pas, l’huissier séquestre les rneubles après en avoir
dressé un état, dont il remet copie au locataire. Si le locataire
conteste la validité du congé, le président ne peut
ordonner l’expulsion, parce que la validité du congé est
une question principale. Mais il ne suffit pas que le locataire
déclare contester le congé sans produire aucun document
utile, surtout lorsqu’il n’a fait aucune protestation
pendant tout le délai du congé ; autrement il exposerait le
propriétaire qui a loué sous la foi d’un congé non contesté
à un préjudice et à une indemnité envers le nouveau locataire,
que le locataire sortant ne pourrait souvent réparer.
Si la contestation est d’une mauvaise foi évidente, le président
ordonne l’expulsion ; en cas de doute, il ordonne que
le locataire formera sa demande en nullité de congé à jour
fixe devant le tribunal, sinon il autorise l’expulsion (1) 
(Debeileyme, Ordonnances sur requêtes et sur référés, t. n.
p. 121 et 122).

923. Lorsque le jour auquel expirent les délais du congé
est un dimanche ou une fête, on peut expulser le jour
précédent (Pigeau, Procéd. civ., t. n, p. 447 ; Ptolland de
Villargues, v° Congé, n° 41).

926. Si la contestation porte seulement sur le refus du
propriétaire de recevoir les clefs des lieux que le locataire
quitte, ce dernier devra, comme nous l’avons dit ci-dessus,
p.-538, faire constater ce refus par huissier ou par
deux témoins.

927. Quand le congé a été prononcé par jugement, il
va sans dire que si le locataire ne veut pas quitter les lieux
à la fin du bail, ou si le bailleur ne veut pas le laisser sortir,
il suffit de faire mettre le jugement à exécution.
(4) Si l’expulsion sur congé est demandée peu de jours après l’époque ordinaire
de la sortie, et si le locataire oppose la tacite reconduction, le congé obtient
la provision sur une allégation qui ne prouve qu’une tolérance ;—s’ii s’est
écoulé un long délai entre l’époque ordinaire de sortie et la demande en expulsion,
le juge peut refuser l’expulsion ou accorder un délai au locataire sans
préjudice. On voit souvent des locataires spéculer sur ce qu’il coûtera de
temps et d’argent au propriétaire pour obtenir l’expulsion ou faire prononcer
la validité du congé (Debeileyme, ibid.).CHAP. IX.—SECT. II.—^CONTESTATIONS, EXPULSION. 541
928. Mais ce n’est pas seulement lorsque le locataire
refuse de quitter les lieux à l’expiration du bail ou des
délais du congé que l’expulsion peut être ordonnée contre
lui. Cette expulsion peut être prononcée, sans congé préalable
: 1° à défaut de paiement des loyers échus ; 2° dans
le cas de déménagement furtif ; 3° après vente judiciaire
des meubles du locataire.

929- L’expulsion des meubles du locataire peut être
ordonnée après décès, s’il a été donné préalablement cong« ,
sans avoir besoin d’attendre que la vente du mobilier ait
été effectuée par les héritiers. Si les héritiers ne sont pas
connus, si la succession est vacante, on provoquera la
nomination d’un curatem’ et l’on agira contre lui.

930. La faillite du locataire, de même que son décès,
n’arrête pas l’effet du congé qui a été donné préalable^
ment.

L’expulsion peut être ordonnée, en accordant toutefois
un délai suffisant aux syndics, pour faire procéder à la
levée des scellés et vider les lieux ; à leur défaut, le propriétaire
peut être autorisé à faire procéder à cette levée
de scellés, et à faire mettre les meubles sur le carreau, ou
dans un lieu déterminé par une ordonnance de référé. La
suspension des poursuites établies par l’art. 450 du Code
de coratii. n’est pas applicable si le propriétaire a un droit
acquis à reprendre possession des lieux loués ; en effet
l’exploitation du commerce devenant, dès lors, impossible,
la raison qrai avait fait suspendre la voie d’exécution
disparaît j en cas de doute les tribunaux décideraient dans
quel cas le propriétaire peut reprendre immédiatement
possession des lieux loués (Paris, 19 fév. 1830,24 août 1839
et 12 oct. 1842 ; Dalloz, Rép., v° Faillite, n° 236).

951. Un grand nombre de propriétaires, pour éviter les
Irais et les délais de la demande, à fin d’expulsion des locataires
qui s’obstinent à rester dans les lieux après l’expiration
d.u bail ou des délais du congé, emploient un
moyen plus expéditif, plus économique, et, selon quelques
auteurs, aussi légal que celui indiqué par la loi. Ils font
enlever les portes et les fenêtres de l’appartement en présence
d’un huissier. Cet usage, pratiqué dans plusieurs
provinces, remonte à la plus haute antiquité ; il était autorisé
par les anciennes coutumes. H est connu de nos
voisins d’outre-mer. Walter Scott, dans son Guy Manne26.

542 TIT. 1er. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.ring (chap. 8) , nous apprend qu’en Ecosse, les propriétaires,
pour se débarrasser de fermiers trop tenaces, enlèvent
non-seulement les portes et les fenêtres, mais même les
toits des fermes et des métairies. Plusieurs jurisconsultes,
et notamment Curasson {Traité de la compétence des juges
de paix, 1.1, p. 38o) , condamnent cette manière d’agir, et
vont même jusqu’à la considérer comme tellement illégale,
qu’elle pourrait, suivant eux, exposer le propriétaire
à des dommages-intérêts envers le locataire. Le Tribunal
et la Cour de Bordeaux ont adopté ce système.

Mais M. Troplong (nos 435 à 442) le combat à l’aide de
puissants arguments : « Ces scrupules, dit-il, sont exagérés
et tiennent à un abus de cette maxime, souvent faussée
et mal comprise : Que nul ne peut se fane justice à
soi-même ; il ne s’agit pas de faire violence à la personne
du preneur, ni même sur ses meubles. Le propriétaire ne
fait acte de disposition que sur sa propre chose. Quelle est.
donc la loi qui défend au propriétaire d’user à sa volonté
de son immeuble devenu libre ? C’est en vain qu’on opposerait
le vieux proverbe de droit qui dit qu’un locataire
doit être clos et couvert ; car que devient l’obligation quand
il n’y a plus ni locataire ni bailleur ? Le locataire qui, après
l’expiration du bail et l’accomplissement de toutes les formalités
de la part du propriétaire, refuse de quitter les
lieux, n’est plus qu’un usurpateur qui est censé user de
violence, lorsqu’il empêche le propriétaire de rentrer dans
son bien. C’est ce qu’a jugé la Cour de Nancy le 7 août
1834. »

Nous adoptons entièrement l’opinion de M. Troplong ;
nous la croyons aussi fondée en droit strict qu’en équité (1).
Un arrêt rendu par la Cour de Douai, le 19 avril 1858, a
jugé dans le même sens {Journal de procédure, n° 6742).
Cependant, nous conseillons aux propriétaires d’employer
pour l’expulsion des locataires le mode indiqué par la loi.
En effet, l’enlèvement des portes et des fenêtres peut occasionner,
entre le propriétaire et le locataire, des rixes
qu’il est prudent de prévenir. La loi de 1838 sur les justices
de paix offre, au propriétaire, lorsqu’il s’agit de petites locations,
c’est-à-dire d’un loyer annuel de 400 fr. et au(4) 
Tel est aussi l’avis de M. Saugcr (Du louage et des servitudes dans
leurs rapports avec les usages locaux, p. 89, n° 439).CIIAP. X.—OBLIGATIONS DU CONCIERGE. 543.
dessous, un moyen prompt et peu coûteux de se débarrasser
des locataires récalcitrants. Le propriétaire n’a donc
qu’à s’adresser au juge de paix qui, s’il y a urgence démontrée,
donne, sur la demande du propriétaire, une cédille
pour abréger les délais, et peut permettre de citer
même dans le jour et à l’heure indiquée. Le juge de paix
valide le congé, s’il le trouve en règle, et ordonne que le
Locataire évacuera l’appartement ou la maison dans un
délai qu’il fixe.

CHAPITRE X.

Du lîofftBCÊ » ou concierge et &e ses obligations
eiiTers les locataires.

852. Le portier ou concierge- est un préposé établi par
le propriétaire pour la garde, la surveillance, la propreté
de la maison et l’utilité des locataires.

Considéré sous le rapport des services qu’il doit rendre
aux personnes qui habitent la maison, le portier ou concierge
est non-seulement le domestique du propriétaire,
mais encore celui des locataires. Telle est, en pareille matière,
la jurisprudence constante du Tribunal civil de la
Seine.

955. Ainsi, le concierge est tenu de recevoir les lettres
adressées aux locataires ; son refus le rend passible de
dommages-intérêts, et le propriétaire peut, dans ce cas,
être condamné comme civilement responsable (Trib. de
paix du 11e arr. de Paris, 10 mars 1830 (1)  ; Droit, 12 mars
1830 ; Trib. de la Seine, 4e ch., 4 oct. 1866 ; Gaz. des trib.,
13 déc. 1866.
(4 ) Dans l’espèce, il était constant que, par suite de mésintelligence entre le
locataire et le portier de la maison que celui-ci habitait, le portier avait refusé
do recevoir plusieurs lettres adressées par la poste au locataire ; il était
également démontré que le relard apporté par le portier dans la remise des
lettres, et causé par son refus de les recevoir, avait occasionné au locataire un
préjudice notable pour raison duquel il réclamait la somme de 400 fr. à titre
de dommages et intérêts. Il avait également fait assigner le propriétaire de la
maison comme civilement responsable des faits de son portier. Le concierge
(.c’est ainsi qu’il se qualifiait lui-même) avait peu de chose a dire pour sa
justification, car ilétait établi aux débals que le locataire n’avait jamais mis de
retard dans le remboursement au moment de leur remise du port des lettres à
lui adressées, seule considération qui eût pu raisonnablement motiver le refus
du portier.544 T1T. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Il doit recevoir et remettre exactement les papiers et
objets qui sont adressés aux locataires, leur indiquer les
noms des personnes qui viennent les demander. L’inexécution
de cette obligation peut donner ouverture à une
action en dommages-intérêts contre le concierge, et, par
suite, contre le propriétaire, comme civilement responsable
des faits de son préposé (1). Voyez n° 1093.

Le concierge est aussi tenu de monter les lettres et papiers
adressés au locataire, au moins une fois par jour ; il
doit faire la remise immédiate des actes signifiés au locataire
(2). L’inexécution de cette obligation peut donner
lieu à des dommages et intérêts contre le concierge, et,
par suite, contre le propriétaire, comme civilement responsable
(Trib. de la Seine, 5e ch., 22 mai 1861 (S)  ; Gaz.
des trib., 24 mai 1861). Voyez n° 1094.

954. Le portier est tenu d’ouvrir la porte aux locataires
à toute heure de jour et de nuit qu’ils se présentent ; c’est
(4) Nous citerons le jugement suivant, rendu par le Tribunal de la Seine,
le 27 septembre 4 865 :« Le Tribunal, — Attendu qu’il est établi, dès à iprésent, que la femme
Bomari, concierge, a refusé de recevoir les paquets et échantillons adressés
aux demoiselles Duboff (lingères)  ; qu’elle a négligé de leur remettre exactement
les noms des personnes qui étaient venues les demander ; — Qu’elle
leur a causé ainsi un préjudice dont le Tribunal a les éléments d’appréciation ;
-— Attendu que la veuve Cassedanne, propriétaire de la maison, doit être déclarée
responsable des faits qui ont été commis par sa préposée dans l’exercice
des fonctions qu’elle lui a confiées ; — Condamne la femme Eomari et la
veuve Cassedanne. comme civilement responsable, à payer aux demoiselles Duboff
la somme de 500 fr., à litre de dommages et. intérêts et les condamne
toutes deux aux dépens » (Gaz. des Trib., 42 ocl. 4S62).(2) Le portier a qualité pour recevoir les exploits signifiés aux locataires de
la maison à la garde de laquelle il est^iréposé. Ainsi jugé à l’égard d’un protêt
(Rouen, S janv. 4844)  ; —d’un acte d’appel (Besançon, 42 fév. 4840)  ; — d’un •
exploit de saisie-arrêt (Paris, 9 nov. 4830 ; Bioche, Dict. de procédure, v°
Exploit, n" 265).(3) Attendu que des documents fournis il résulte que les époux Raab, concierges
de la maison rue Bleue, appartenant à la femme Delamarre et dont
Desessards est locataire, non-seulement se sont refusés à monter à ce dernier
ses lettres et papiers au moins une fois par jour, mais encore qu’ils ont
maintes fois retenu volontairement des lettres et papiers, en dissimulant leur
arrivée et notamment un acte exlrajudiciaire signifié à Desessards et dont la
remise immédiate était pour le concierge un devoir ; que par ces faits, ils ont
causé à Desessards un préjudice dont il lui est dû réparation ; — Condamne
les époux Raab et la dame Delamarre comme civilement responsable, au
paiement d’une somme de 400 fr. à titre de dommages-intérêts et aux dépens,
i -,CHAP. X. — OBLIGATIONS DU CONCIERGE. 545
le principal but de leur institution, et, pour qu’il en fût
autrement, il faudrait qu’il existât au bail une clause formellement
contraire (Jug. du Trib. de police municipale
de Paris, 20 sept. 1835 ; Gaz. des Trib., 1er oct. 1835 ; Trib.
de la Seine, 5e ch., 7 fév. 1857 ; Droit, 10 avril 1857).

En conséquence, le propriétaire doit donner des ordres
à son portier pour qu’il laisse entrer les locataires dans la
maison à toute heure de jour et de nuit (Trib. delà Seine,
4e ch. (1)  ; Gaz. des Trib. et Droit, 12 janv. 1840).

A plus forte raison, le locataire qui lors de la location
a fait connaître sa qualité (par exemple, un médecin) , peut,
attendu les besoins de sa profession, exiger l’ouverture et
l’entrée de la maison qu’il habite à toute heure du jour et
de la nuit(Ordonn. de référé du 3 oct. 1855, Gaz. des Trib.,
5 oct. 1835.) 

Il a même été jugé, par la Cour de Paris, 3e ch., 19 avril
1861 (Gaz. des Trib., 14 et 21 avril 186-1) , que lorsque le
concierge persiste à refuser au locataire d’ouvrir la porte
la nuit et ne lui remet pas exactement les lettres, paquets
et papiers venant à son adresse, le président du Tribunal
peut autoriser, par une ordonnance de référé, le locataire
à établir, dans la maison et dans la loge du concierge, toi
planton militaire invalide, à l’effet d’ouvrir au locataire la
porte de la maison, à quelque heure que ce soit du jour et
de la nuit, et de recevoir les lettres, paquets et papiers à
son adresse.
(4) Ce jugement est ainsi motivé : —« Attendu que le bail fait par la dame
veuve Pinçon, au sieur Laffelleur, ne contenait pas do clause qui interdît aux
locataires l’entrée dans la maison pendant la nuit ; que cette prohibition ne
résulte pas de la clause relative à ; l’éclairage qui doit cesser à dix heures
du soir ; — Qu’ainsi le sieur Laffelleur et ses sous-locataires ne pourraient
être sous aucun prétexte privés de rentrer pendant la nuit ;« Mais attendu qu’à raison de la profession du sieur Laffelleur qui reçoit de
nombreux pensionnaires, l’exercice de ce droit pourrait entraîner des abus assez
graves et priver le portier du repos nécessaire ; qu’il convient donc dans
l’espèce de prendre des précautions pour prévenir cet abus ;« Ordonne que la dame Pinçon (la propriétaire) sera lenue de laisser entrer
dans la maison louée le sieur Laffelleur et ses pensionnaires à toute heure
de nuit ; et en conséquence que la dame Pinçon devra donner à cet égard les
ordres nécessaires à son portier, si mieux n’aime, la dame Pinçon, pour le
cas où l’entrée serait demandée après une heure après minuit, "autoriser le
sieur Laffelleur à faire ouvrir la porte de la maison par lui-même, ou par
une personne à son service, que celui-ci sera tenu de préposer ; à l’effet
de quoi la dame Pinçon sera lenue de faire connaître son option dans la huitaine.
 »546 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
Le refus par le portier ou concierge d’ouvrir la porte,
sous prétexte qu’il est trop tard, peut donner lieu à une
action en dommages et intérêts, tant contre celui-ci que
contre le propriétaire, comme civilement responsable du
fait de son concierge (Trib. de la Seine, lre ch., 7 fév.
1857, déjà cité) (1). Pareillement le locataire a le droit
d’entrer, à toute heure de jour et de nuit, avec voiture de
louage ou autre dans la maison qu’il habite (Trib. de la
Seine, 5e ch., 22 déc. 1860 (2) , Gaz. des Trib., 23 déc.
1860).

De même le locataire peut, s’il n’y a interdiction à cet
égard dans son bail, faire entrer, avant comme après minuit,
dans la maison, sa voiture ou les voitures des personnes
qui viennent le visiter. (Paris, lre.ch.,S janv. 1856 ;
Gaz. des trib., 9 janv. 1859). Voyez n° 1095.

Lorsqu’il est stipulé dans le bail que la cour et l’escalier
de la maison seront éclairés aux frais du propriétaire,
(4) « Attendu qu’il est constant, en fait, que dans la nuit du 2b au 26 novembre
4856, Woislin, concierge delà maison dont Bouniol est propriétaire,
a refusé d’ouvrir la porte à Râteau, locataire, sous prétexte qu’il rentrait,
trop lard ; — Que Râteau, après avoir frappé et sonné un grand nombre
de fois, a été obligé de requérir l’assistance d’un sergent de ville ; mais que
malgré l’assistance que lui a prêtée ledit sergent de ville, il n’a pu obtenir
l’entrée de son domicile et s’est vu forcé d’aller passer la nuit dans un hôtel
garni ; — Attendu que Bouniol, propriétaire, en reconnaissant le fait,
n’allègue pas que ce soit malgré ses ordres que son concierge ait agi de cette
manière ; — Attendu qu’il est responsable du fait de son concierge ; — Attendu
qu’il est de principe, qu’à moins de conventions contraires, les locataires
et habitants d’une maison ont le droit de rentrer chez eux à toute heure
de jour et de nuit ; — Attendu qu’un préjudice a été causé à Râteau et que le
Tribunal a les éléments nécessaires pour l’apprécier ; — Attendu que Woislin
et Bouniol ont à s’imputer l’un et l’autre le fait qui a donné lieu au préjudice
et doivent en subir la conséquence ; — Condamne Woislin et Bouniol,
sans solidarité, a payer à Bateau la somme de 60 fr. à titre de dommages-intérêts
el les condamne aux dépens. »(2) Ce jugement est ainsi conçu :« Attendu qu’en l’absence de "toute convention particulière, tout locataire a
droit de pénétrer avec voiture de louage ou autre dans les lieux qui lui ont été
loués, à toute heure du jour ou de la nuit ; que Meynier réclame l’exercice de
ce droit avec d’autant plus de raison que son appartement est séparé de la
voie publique par une cour spacieuse ; que Dampierre ne justifie pas de conventions
contraires ; — mais attendu que Meynier n’a pas éprouvé un préjudice
appréciable en argent, dit que Dampierre est tenu de laisser pénétrer
librement la voiture de Meynier dans l’intérieur de la maison où il occupe un
appartement, et ce à toute heure du jour ou delà nuit ; dit que faute par Dampierre
de se conformer au présent jugement, il sera fait droit et le condamne
aux dépens pour tous dommages-intérêts.- CHAP. X.—OBLIGATIONS DU CONCIERGE. 547
seulement jusqu’à minuit, cette stipulation doit s’entendre
dans ce sens qu’elle a pour effet de mettre à la charge du
locataire les frais de cet éclairage après l’heure déterminée
et les précautions nécessitées par l’état des lieux ;
cette clause ne saurait entraîner l’interdiction de l’entrée
jde la maison et de la cour, soit aux personnes, soit aux
'voitures, après minuit (Même arrêt).

955. Le concierge qui empêche de monter chez le locataire
les personnes qui y viennent, sous prétexte que
ces personnes salissent les escaliers, peut être poursuivi et
condamné pour ce fait à des dommages et intérêts envers
le locataire (1).

956. Lorsque le concierge est impoli et qu’il ne remplit
point exactement ses devons envers le locataire, celuici
a le droit de demander au propriétaire son renvoi de la
maison, et, en cas de refus, les tribunaux peuvent condamner
le propriétaire à renvoyer le portier, sinon à payer
(1) C’est ce qui a été jugé par le Tribunal de police correctionnelle de la
Seine, le 4" février 4834. La Gazelle des Tribunaux rapporte dans les termes
suivants les circonstances qui ont donné lieu à ce jugement : — « On portier
comparaît devant le Tribunal de police correctionnelle, comme prévenu
d’avoir exercé un acte d’arbitraire tout à faitvexatoire enveTs un des locataires
de sa maison. .Le premier témoin entendu est une mmrière en gigots, qui s’explique en
ces termes : «  Je me présente dans la matinée à la loge du prévenu, et lui
demande la locataire du troisième, que j’avais besoin de voir pour affaire de
mon élat, allant lui reporter des gigots qu’elle m’avait confiés. Le portier me
dit d’un air assez rébarbatif: « Allons ! c’est bon, passez, mais vous êtes la
première personne qui monte chez la marchande de gigots, et vous serez aussi
la dernière. » Sans lui répondre en aucune façon, je passe mon chemin, et
j’arrive au troisième, où je n’ai rien de plus chaud que de répéter ce qu’on
vient de me dire à la loge. »La locataire. A peine eus-je entendu ce que madame venait de me dire, que
je me suis empressée de descendre pour demander ce que cela signifiait. Cet
homme entre soudain en fureur, me répète ce même propos en me mettant le
poing sous le nez, m’adresse des menaces et des injures dont la grossièreté est
telle que je ne puis me résoudre à les répéter. Une conduite aussi brutale, à
laquelle je suis si peu accoutumée, me fit une telle révolution, que j’eus toutes
les peines du monde à remonter chez moi, où je finis par me trouver mal.
J’étais d’autant plus contrariée, que ces infamies avaient été proférées en présence
de témoins.Le mari de cette pauvre dame, qui occupe une position sociale fort honorable,
expose qu’ayant appris à son retour la conduite inconcevable de son. portier,
il avait cru que la seule chose à faire était de porter la plainte devant les
tribunaux, ne doutant pas que la justice saurait mettre un portier à sa place,
et lui apprendre qu’il n’a pas le droit de mystifier ainsi les locataires.Le Tribunal condamne le prévenu à 25 fr. d’amende et aux dépens.548 TIT. I". — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
au locataire, à titre de dommages et intérêts, une somme
déterminée, par exemple, 5 fr. par chaque jour de retard
(Trib. de la Seine, 3e ch. ; Gaz. des Trib., 10 juill, 1836).

Pareillement, lorsqu’il est établi que le concierge s’est
permis, à l’égard des locataires de la maison, des paroles
grossièrement injurieuses, et s’est même livré à des actes
de brutalité, cette conduite est incompatible avec les devons
que la qualité de concierge impose ; les locataires
sont fondés à demander au propriétaire le renvoi du concierge
(Trib. de la Seine, 5e ch., 31 juill. 1862 ; Gaz. des
Trib., 15 août, et Droit, 21 août 1862).

Jugé de même que le locataire peut demander le renvoi
du concierge pour cause d’irrévérence, et obtenir, dans
ce cas, des dommages et intérêts (Trib. de la Seine,
5e ch., 9 juin 1859T Droit, 25 juin 1859).

L’irrévérence du concierge envers les locataires peut
même être une cause de résiliation du bail, lorsque le propriétaire
a eu connaissance des faits et qu’il a maintenu le
portier dans son emploi, malgré la demande de.son renvoi
de la maison (C. de Paris (1) , Gaz. des Trib., 23 juin 1836 ;
Trib. de la Seine, lre ch. (2) , Gaz. des Trib., 30 août et 19 déc.
(4) Dans cette affaire, le portier avait, en balayant la cour de la maison,
fait jaillir de la boue sur la femme d’un locataire. Il fut condamné à 40 fr.
d’amende par le juge de paix. Puis le Tribunal de la Seine, appelé à statuer sur
la demande en résiliation formée par le locataire, a prononcé cette résiliation
en se fondant sur ce que le propriétaire doit veiller au respect que les portiers
ou concierges qui dépendent d’eux sont tenus de garder envers les locataires,
et qu’en maintenant dans son emploi un portier qui s’était conduit de la sorte,
le bailleur avait amené entre cet homme et le locataire des rapports de nature
à troubler la jouissance de ce dernier. Sur l’appel, ce jugement a été confirmé
par la Cour de Paris.Cette décision peut être d’un bon exemple pour les propriétaires ou principaux
locataires qui ne tiennent pas assez aux égards que les portiers doivent
aux locataires.(2) Voici les faits qui ont donné lieu à ce jugement : M. X…, avocat, ayant
demandé la résiliation de son bail, avec dommages et intérêts, attendu que
le concierge disait faussement qu’il était toujours absent : qu’il ne remettait
les lettres à lui adressées que plusieurs jours après les avoir reçues, et
les dossiers d’affaires.qu’après les jours d’audiences, etc., etc. ; et qu’il ne pouvait
obtenir du propriétaire qu’il renvoyât ce concierge, a été autorisé d’abord
par le Tribunal de la Seine à faire preuve des faits par lui articulés ; et la
cause s’étant présentée de nouveau après l’enquête, et le même Tribunal ayant
reconnu que les faits dont se plaignait M. X… étaient prouvés, et que le propriétaire
était responsable des faits de son portier, a prononcé la résiliation
et a condamné le propriétaire à restituer les loyers à lui payés pour leCHAP. X.—OBLIGATIONS DU CONCIERGE. 549
1840). La Cour de Paris, par arrêt de la 2e ch. du 26 août
1861 (Gaz. des Trib., 12 oct. 1861) , a pareillement jugé que
la malveillance du concierge envers le locataire, et la difficulté
que ce dernier éprouve pour rentrer la nuit dans sa
maison, peuvent donner lieu à la résiliation du bail.

957. Le propriétaire ou principal locataire ne peut empêcher
un locataire de déposer son flambeau dans la loge
du portier (Trib. de paix du 11e arrond. de Paris, Gaz. des
Trib., 9 déc. 1827).

958. Le portier ou concierge est passible de dommages
et intérêts, s’il n’indique pas, alors qu’il la connaît, et
qu’elle lui est demandée, la nouvelle adresse du locataire
déménagé, et le propriétaire est, dans ce cas, civilement
responsable des faits de son préposé (1). (Trib. de
paix du 3e arrond. de Paris, Gaz. des Trib., 6 sept. 1837 ;
Trib. de la Seine, 5e ch., 22 juill. 1857, 30 août 1859 ;
dernier terme de jouissance et à payer au locataire 800 fr. de dommages e'
intérêts pour indemnité des frais de déménagement auquel M. X… était contraint.(4) Il importe, toutefois, de remarquer que si le propriétaire est responsable
des faits de son portier, ce n’est qu’autant qu’ils rentrent dans les fondions
confiées à ce dernier. Ainsi le propriétaire ne répond pas, par exemple, des
imputations calomnieuses reprochées au portier par un locataire. C’est ce que
le Tribunal de la Seine, 5 » ch., a jugé le 27 mai 4846 (Droit, 30 mai 4846).
Le Tribunal a pensé avec raison que le propriétaire ne doit être responsable
que des faits auxquels il a préposé son commettant.Le propriétaire peut être condamné comme civilement responsable des faits
de son portier aux dommages et intérêts prononcés pour injures envers un locataire
de sa maison (Trib. de police de la Seine, 28 avril 4847 ; Droit, 29
avril 4847). Dans celte espèce, une portière avait, dans l’exercice de ses fonctions,
insulté un locataire ; elle fut condamnée à 5 fr. d’amende et à 200 fr.
de dommages-intérêts et le propriétaire comme civilement responsable.Le propriétaire est aussi responsable du vol commis par le portier ou ses
préposés au préjudice d’un locataire (Trib. de la Seine, 5e ch., 28 janv. 4857 ;
Gaz. des Trib., 30 janv. 4857). Dans l’espèce, il s’agissait du vol d’un billet
de banque de 200 fr. renfermé dans une lettre venue par la poste et remise
au préposé du concierge. Le propriétaire fut déclaré civilement responsable
des faits du préposé du concierge, et condamné solidairement avec lui à la
restitution de la somme de 200 fr. el à 50 fr. de dommages et intérêts.Le propriétaire est civilement responsable du dommage résultant du délit
d’excitation à la déhauebe, commis par son concierge dans l’exercice de ses
.fonctions au préjudice d’une fille mineure habitant la maison confiée à sa garde
(C. de Paris, ch. des vacations, 8 oct. 4856 ; Gaz. des Trib., 9 oct. 4856).Bien entendu que dans tous les cas où le propriétaire est déclaré civilement
responsable .des faits de son portier, il peut exercer son recours contre
ce dernier.27550 TIT. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.4e ch., 25 juin 1868 ; Droit, 26 juill. 1847, 10 sep !. 1859:
Gaz. des trib., 10 sept. 1859 ; Droit, 6 août 1868).'

Pareillement, lorsque pendant le cours du bail d’un locataire
qui a quitté son appartement avant l’époque de
l’expiration de sa jouissance, le concierge de la maison,
connaissant la nouvelle adresse de ce locataire, refuse, par
malveillance, de l’indiquer et déclare faussement qu’elle
ne lui a pas été laissée, il est passible de dommages-intérêts
pour le préjudice qu’il peut ainsi occasionner, et le
propriétaire de la maison est civilement responsable aussi
des faits de son concierge (Paris, 4e ch., 4 janv. 1861 ;
Gaz. des Trib., 10 janv. 1861).

A plus forte raison, lorsque le propriétaire a connaissance
de la nouvelle adresse de ses anciens locataires, et
qu’il donne des ordres à son portier de ne pas l’indiquer,
cette malveillance du propriétaire le rend passible de
dommages-intérêts envers son ancien locataire (Trib. de
la Seine. 5e ch., 19 nov. 1852 (1)  ; Gaz. des Trib., 20nov.
1852).

959. Lorsqu’un concierge a consenti une location à la
charge de passer un bail avec son propriétaire, cet acte
est nul s’il n’est pas ratifié par ce dernier ; mais comme
le concierge a causé un préjudice en n’exécutant pas son
engagement, le propriétaire, responsable des faits de son
préposé, peut être condamné à des dommages-intérêts
(Trib. de la Seine, 5e ch., 17 nov. 1860 (2)  ; Mon. des Trib.,
1861, p, 24).
(4) Dans l’espèce, le propriétaire fut condamné à 300 fr. de dommages et
intérêts envers le locataire.(2) Voici les faits qui ont donné lieu à celte décision : M. Julien, gantier,
s’adressa au concierge de la maison, rue de Louvois, n° 2, pour louer une
boutique et dépendances. Celui-ci lui consentit de suite un bail de neuf années,
à régulariser avec le gérant qui était momentanément absent. A son retour
celui-ci s’empressa de signifier au sieur Julien qu’il était prêt à ratifier
la location consentie par le concierge, mais à la condition de ne pas exercer la
profession de gantier et culoltier. à raison de l’interdiction stipulée au profit
de ce dernier à l’égard des autres locataires de la maison.Pour le propriétaire, on soutenait devant le Tribunal que le concierge n’avait
aucunement le droit de faire une location sans la ratification du propriétaire
 ; que le sieur Julien avait eu connaissance des prohibitions dont il a été
parlé plus haut, et on concluait à la nullité du, bail.Pour le locataire, on répondait que la location avait été ratifiée par le propriétaire
et que les conditions par lui imposées étaient toutes nouvelles, qu’il
avait dû restituer les six mois de loyer d’avance payés par le locataire ;- CHAP. X.-r-OBLIGATIONS DU CONCIERGE. 551
, 940. Le concierge qui est congédié par le propriétaire
ne peut se réfugier chez un locataire de la maison, sous
prétexte que ce locataire lui a sous-loué partie de son logement
(Ordonn. rendue sur référé par BL le président
du Trib. de la Seine, le 23 avril 1862 (i)  ; Çaz. des Trib.,
24 avril 1862).

941. Dans le cas de déménagement furtif du locataire,
le concierge doit en informer le propriétaire, afin que ce
dernier soit à même de remplir, en temps utile, les formalités
nécessaires pour conserver son privilège sur les meubles
qui garnissent î.es lieux loués (2) , et qu’il puisse, en
outre, faire constater, dans les délais prescrits, ce déménagement
furtif, pour ne point demeurer garant des contributions
dont ce locataire pourrait être redevable (3).

Quant aux autres obligations du concierge, elles sont
plus ou moins étendues, selon l’importance des maisons
et le quartier où elles sont situées. Ainsi, le premier soin
d’une personne qui se propose de louer un appartement,
doit être de s’informer des habitudes de la maison, principalement
en ce qui touche le balayage ou le frottage
plus ou moins fréquent des escaliers, en un mot, l’entretien
de la propreté dans la maison.

942, II. est d’usage à Paris, lorsque le locataire reçoit
du. bois à brûler, que le concierge en prélève une bûche
par chaque voie. Mais nous ferons observer que cet usage
subsidiairement, qu’un préjudice avait été causé à ce dernier par la non-exécution
des conventions, et que le propriétaire étant responsable, de son con
cierge, il y avait lieu de le condamner à la restitution des loyers payés, et à
une indemnité de 4,000 fr. "Le Tribunal, adoptant ces conclusions subsidiaires, a condamné le propriétaire
en 500 fr. de dommages-intérêts et aux dépens.(4) Attendu que les époux Parisolont été, en leur qualité de concierges, serviteurs
à gages de Ségaux ; qu’ils onl mérité par leur mauvaise conduite de se faire
renvoyer ; qu’à ce titre et ne justifiant pas d’un bail à eux régulièrement consenti
par Ségaux, ils ne peuvent se présenter dans la maison de Ségaux, soit directement,
soit en qualité de sous-locataires, soit enfin en qualité deserviteurs
à gages de Legriel, locataire de Ségaux : que leur maintien dans la maison
serait contraire aux dispositions de la loi relativement aux rapports entre
maîtres et serviteurs a gages : — Par ces motifs, disons que les époux Parisot
seront tenus de quitter définitivement dans les 24 heures la maison de
Ségaux, rue Taitbout, et à défaut par eux de ce faire, autorisons Ségaux à les
faire expulser et à requérir au besoin le commissaire de police et la force
armée ; ordonnons l’exécution provisoire sur minute, attendu l’urgence,(2) Voy. p. 205 et 206. - (3) Voy. p. 379 et suiv.552 TIT. 1er.—BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
n’établit aucun droit en faveur du concierge, et que le locataire
peut se refuser à lui accorder cette bûche ; c’est,
au reste, un moyen pour le locataire de punir le concierge
qui ne remplit point exactement ses devoirs.

D. en est de même pour les étrennes : le locataire peut,
s’il le veut, ne pas les donner ; mais malheur à vous, locataires
qui ne donnez ni bûches ni étrennes ! S’il vient une
visite, le concierge indiquera mal l’escalier qui conduit à
votre appartement ; si vous avez à sortir de chez vous, il
vous faudra longtemps implorer la faveur du cordon, etc.

945. Le propriétaire peut être condamné comme civilement
responsable du vol commis par son concierge
(Trib. civ. delà Seine, 6S ch., 16 fév. 1872 ; Gaz. des trib.,
9 nov. 1872).

944. Le principal locataire d’une maison est responsable,
envers son sous-locataire, des faits du portier ou concierge,
lors même que ce dernier a été placé dans la
maison parle propriétaire (Trib. de la Seine, 4 mars 1863 ;
Gaz. des trib., 2 avril, et Droit, 3 avril 1863).

Le principal locataire qui est tenu, par son bail, de
payer les gages du concierge, a-t-il le droit de le congédier ?
(V. p. 242).

CHAPITRE XI.

Du bail ou location des appas’tetuaeïsds
meublés.

945. Le louage d’un appartement meublé forme tout
à la fois le bail de l’immeuble et des meubles qui le garnissent ;
mais ce n’est là qu’un seul et même contrat.

En général, la location des appartements meublés est
soumise aux principes qui régissent les baux à loyer, et
qui ont été développés dans les chapitres précédents.

Peu importe, quant à l’application de ces principes, que
l’appartement meublé soit donné à loyer par un aubergiste
ou hôtelier (1) , ou par une personne qui n’exerce
pas cette profession ; les mêmes règles doivent être suivies
dans les deux cas.
(4) Voy. tit. IV, des Aubergistes, Hôteliers el Logeurs, p. 5S4etsuiv.CHAP. XI.—LOCATION DES APPARTEMENTS MEUBLÉS. 553
SECTION PREMIÈRE.De la durée et du prix de h location des appartements
meublés. .

i 946. La durée de cette espèce de bail est soumise à
 ! une règle spéciale.

i En effet, l’art. 1758 (1) du Code civ. est ainsi conçu :

: « Le bail d’un appartement meublé est censé fait à l’an1

née, quand il a été fait à tant par an ; —au mois, quand

il a été fait à tant par mois ;—au jour, s’il a été fait à tant

par jour.

« Si rien ne constate que le bail soit à tant par an, par
mois ou par jour, la location est censée faite suivant
l’usage des lieux. »

Cet article prévoit deux cas différents : 1° celui où les
parties ont déterminé la durée de la location en la fixant
à l’année, au mois ou au jour ; 2° celui où la durée n’ayant
pas été déterminée, on doit s’en rapporter à l’usage des
lieux.

Si donc la location a été faite à tant par an, par mois
ou par jour, le bail est censé fait ou pour un an ou pour
an mois ou pour un jour. C’est l’application du premier
cas prévu par notre article qui veut que le bail ait pour
limite naturelle celles indiquées par le prix (2). Un congé
n’est pas nécessaire pour faire cesser la location d’un
appartement meublé dont la durée a été déterminée par
les parties ; cette location cesse par l’expiration du temps
pour lequel elle a été consentie (3). Mais doit-il en être autrement
lorsque l’usage des lieux exige un congé donné
(4) Cet article, qui se trouve au titre du Louage, ch. 2, et qui fait partie
de la sect. 2 de ce chapitre, intitulé : Des règles particulières aux baux à
loyer, est la seule disposition du C. civ. dans laquelle il soit fait mention du
louage des appartements meublés. On a pensé avec raison que ce contrat,
étant rangé dans la classe des baux à loyer, devait naturellement en suivre
les règles, et qu’il était par conséquent inutile de faire de ce bail une section
séparée.(2) Ce point important résulte de la discussion à laquelle l’art. 4 758 a donné
lieu au Conseil d’Etat (Locré, t. 44, p. 332 ; Fenet, t. 44, p. 238). MM. Berlier
et Tronchel établissent très-positivement que l’usage des lieux ne pourrait
être invoqué que dans le cas du dernier alinéa de l’art. 4758 et jamais
dans la première hypothèse qu’il embrasse (Troplong, n° 603 ; Duvergier, t. 4,
n" 37 ; Aubry ci Eou, d’après Zacharias, t. 3, p. 389, note 44).(3) Voyez n » 4096.554 TIT, Ier. — BAIL OU LOUAGE DES BIAISONS.
dans un certain délai ? Nous ne le pensons pas. En effet,
aux termes de notre article, ce n’est que quand les parties
n’ont pas déterminé le temps de la location en la fixant à
l’année, au mois ou au jouTj que l’usage des lieux peut
être invoqué. Or, dans le cas qui nous occupe, la location
ayant une durée déterminée, le congé n’est pas nécessaire,
par cette raison que les parties sont averties par la convention
même de l’époque à laquelle le contrat doit prendre
fin. Aux dispositions précises de l’art. 1758, on ne
saurait opposer l’usage des lieux. Là volonté du législateur
est ici le souverain interprète des effets de la convention
(1).

Si la durée de la location n’a pas été déterminée par
lés parties, l’usage des lieux peut être utilement invoqué
et doit être suivie. Telle est la dernière disposition de
l’art. 1758 (2). Voyez ii° 1097).
(4 ) Cependant nous devons dire que certains auteurs (notamment MM. Massé
et Vergé sur Zachariae, t. 4, p. 386 ; Sauger, Du louage et des servitudes
dans leurs rapports avec les usages locaux, p. 450 et 454) sont d’avis que
dans le cas où l’usage des lieux exige de donner congé dans un certain délai,
cet usage doit être observé. Celte divergence d’opinions entre les auteurs
nrouve que les propriétaires et les locataires, afin de s’épargner toute difficulté
pour l’avenir, devront, dans leur engagement de location, insérer une
clause, relative au délai réciproque du congé (Voyez à la fin du volume, n° 6,
Modèle d’un bail ou location d’appartement meublé).(2) Il résulte de la discussion de l’art. 475S, qui eut lieu au Conseil d’Etat
en 4803, qu’à celte époque l’usage local., à Paris, était de considérer les appartements
garnis comme loués pour un terme de quinze jours (Locré, t. 44,
p. 333 ; Fenet, t. 44, p. 238) , mais cet usage n’est plus suivi.Voici, d’après le cahier dressé en 4852, par MM. les juges de paix de Paris,
l’usage actuellement en vigueur dans cette ville en (matière d’appartements
meublés.Les locations en garni sont faites au jour, à la huitaine, à la quinzaine, au
mois et à l’année.Il n’y a pas d’époque d’entrée fixe pour la location en garni ; elle peut avoir
lieu indistinctement chaque jour de l’année. Mais lorsqu’il s’agit de chambres
garnies, si rien ne prouve la durée de la location, elle est censée faite au jour.La location au jour comporte, un nombre d’heures jugées nécessaires pour
composer Une journée. — Celle à là semaine ou à la huitaine se compose
de sept jours qui courent du jour d’entrée au jour correspondant de la semaine
suivante à midi, quelle que soit l’heure de l’entrée le premier jour. —
Celle à la quinzaine se compose de quinze jours du jour de l’entrée au jour
correspondant de la seconde semaine, à midi, quelle que soit l’heure d’entrée
du premier jour. — Celle au mois se compose du nombre de jours existant
entre la date du jour du mois de l’entrée et la date correspondante du mois
suivant, à midi, quelle que soit l’heure d’entrée du premier jour.L’usage autorise les personnes qui louent en garni à exiger de leurs locatai-GHAF. XI.—LOCATION DES APPARTEMENTS MEUBLÉS. 555
947. Si, après les délais fixés par l’art. 1758 ci-dessus
rapporté, le locataire en garni continue sa jouissance sans
opposition de la part du bailleur, il est censé avoir loué,
aux mêmes conditions, pour la période légale qui va
s’écouler. Si donc le bail d’un appartement meublé a été
fait à tant par an, et si, la première année expirée, le
locataire est laissé en possession, il a le droit d’y demeu- '
rer jusqu’à l’expiration de la seconde année, et ainsi de
suite (1).

948. Mais il importe de remarquer que cette règle n’est
applicable qu’aux appartements meublés, et que, dans le
cas contraire, on doit suivre l’usage des lieux. Ainsi, par
exemple, à Paris, le bail d’une maison ou autres lieux
res le paiement d’avance du prix de la location pour 'chaque jour où pour
chaque période de huitaine, dé quinzaine ou de mois, selon la durée de la location.La location au jour cesse par l’avertissement donné le jour même de la sortie
avant midi ; — la location à la semaine cesse par l’avertissement donné le
quatrième jour après l’entrée avant midi ; — la location à la quinzaine cesse
par l’avertissement donné le huitième jour après l’entrée avant midi ; —
la location au mois cesse par l’avertissement donné le quinzième jour après
l’entrée avant midi. Faute d’avertissement donné dans les délais ci-dessus, la
location se continue pour un nouveau jour ou pour .une nouvelle période de
huitaine, de quinzaine ou de mois.L’usage a introduit une- exception en faveur des officiers et militaires. S’ils
reçoivent un ordre de déplacement, ils ne sont tenus à aucun avertissement
envers les hôteliers ou autres personnes ienanl un garni, sous la condition
de payer le loyer jusqu’au jour du départ. Mais les hôteliers ou autres personnes
tenant un garni sont tenus d’avertir suivant les délais d’usage.Le locataire doit laisser visiter les lieux à partir du jour de l’avertissement.Le locataire de maison, appartement on chambre garnis, doit-il des réparations
locatives ou seulement une indemnité pour les dégradations par lui
commises ? Il faut distinguer : Si le locataire "habile dans un hôtel garni,
comme ce n’est pas lui qui surveille et qui soigne son logement, il ne doit
pas de réparations locatives proprement diles ; il n’est tenu que des dégradations
commises par lui. S’il habite un appartement meublé, l’obligation
est plus étroite ; il prend à sa charge les meubles et l’appartement, il doit
alors les réparations locatives (Carré, Code annoté des juges de Paix,
p. 446, note n » 7).(4) C’est ce nouveau bail, résultant do la volonté présumée du bailleur et
du preneur, que l’on appelle en droit tacite reconduction. Lorsque le bailleur
craint que le locataire ne prolonge son séjour dans les lieux après l’expiration '
du bail, il doit, afin d’éviter les effets de la tacite réconduction, donner congé
à son locataire ; toutefois, il suffit, dans ce cas, que le congé soit donné la
veille du jour où le locataire doit sortir des lieux. Quant au locataire, il peut
facilement se mettre à l’abri de la tacite reconduction ; il n’a qu’à déloger le
jour même où expire l’époque fixée pour la un de sa location.556 T1T. Ier. — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
non meublés fait à tant par an ne serait pas censé fait
pour une année ; ce serait un bail d’une durée indéterminée
qui pourrait cesser à un ternie autre que celui de
l’année, et même avant la fin de l’année, au moyen d’un
congé donné en temps utile ; dans le cas dont il s’agit, la
fraction du prix à tant par an n’a pour objet que de déterJ

miner la somme que doit payer le locataire, eu égard.à la

i durée de la jouissance (Delvincourt, t. m, notes, p. 104 ;

 ; Troplong, n° 604 ; Duvergier, t. iv, n° 36 ; Duranton,

J t. xvn, n° 168 ; voyez p. 33).

949. Lorsqu’il y aura contestation entre le locataire et
.' le bailleur sur le prix de la location verbale déjà comi
mencée, et qu’il n’existera point de quittance, le bailleur

en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire
demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de
l’expertise demeurent à sa charge, si elle excède le prix
qu’il a déclaré (Ç. c, art. 1716).

950. Si celui qui, ayant seulement déposé ses effets
dans un appartement garni sans en avoir pris possession
et sans, en un mot, que la location ait commencé, niait avoir
loué ; si au contraire le propriétaire des lieux prétendait
que la location a été faite verbalement pour tel prix, le
locataire présumé, qui serait le déniant, pourrait en être cru
sur son serment. C’est ce qui résulte de cette disposition
de l’art. 1715 du Code civ., ainsi conçue :

« Le serment peut seulement être déféré à celui qui
nie le bail. »

La preuve par témoins de la location ne peut être reçue,
quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue
qu’il y a eu des arrhes données (Même article).
SECTION II.
: Des obligations et des droits respectifs du bailleur et du
preneur d’appartement meublé.

951. Le bailleur d’un appartement garni a le droit
d’exiger le paiement par avance du prix de la location ; on
doit se conformer sur ce point à l’usage des lieux (1).

952. En principe, le droit de sous-louer accordé par
(4) Voyez ci-dessus, p. 584, note 2, l’usage de Paris-en cette matière.CHAP. XI.—LOCATION DES APPARTEMENTS MEUBLÉS. 557
l’art. 1717, Cod. civ., au preneur, à qui cette faculté
n’a pas été interdite par le bail, s’applique même aux
appartements meublés (Paris, 3e ch., 20 juin 1861,
S.-V.61.2.587).

Mais il en serait autrement s’il était établi que la location
n’a eu lieu qu’en vue et en raison de la personne du
locataire (Même arrêt).

955. De même que tout autre preneur, le locataire
d’appartement garni répond, selon les règles ordinaires,
de l’incendie et des dégradations survenues par son fait
(Voyez p. 167 et suiv.).

Les autres obligations du bailleur et du preneur d’appartements
meublés sont d’ailleurs semblables, en général,
à. celles que la loi impose respectivement au bailleur et au
preneur ordinaires.

Ainsi le bailleur d’un appartement meublé est tenu :
1° de délivrer les lieux loués et les meubles qui les garnissent
 ;

2° De les entretenu en état de servir à l’usage pour lequel
ils ont été loués (1) (Voyez p. 71)  ;

3° D’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la
durée de la location ;

4° De garantir le locataire des vices qui empêchent
l’usage dès lieux loués (Voyez p. 129)  ;

5° D’acquitter les contributions foncières (Voyez p. 135
et suiv.).

Le locataire d’un appartement garni est tenu : 1° de
payer d’avance, suivant l’usage, le prix de sa location, ou
de donner des sûretés capables de répondre du loyer
(Voyez ci-dessus p. 554, note 2)  ;

2° D’user des lieux loués suivant leur destination (Voyez
p. 144 et suiv.)  ;

3° De remettre, à la fin du bail, les lieux loués ainsi que
(1) Par exemple, lorsque des pendules se trouvent parmi les meubles, compris
dans la location, nous pensons quele bailleur est tenu d’y faire les réparations
nécessaires pour qu’elles puissent remplir leur destination. En effet, le
locataire ne saurait être présumé avoir voulu prendre à loyer des objets dont
il ne pourrait se servir : une pendule est faite pour indiquer l’heure. Ainsi de
suite des autres meubles compris dans la location. Mais bien entendu qu’il ne
faut point que la réparation dont ils ont besoin provienne de la faute du locataire
 ; dans ce cas ce serait à ce dernier à les faire réparer à ses frais.27.'558 TIT. Ier. —BAIL OÙ LOUAGE DES MAISONS.
les meubles et objets compris dans la location, sur la quotité
desquels le bailleur pourrait fournir la preuve testimoniale.

SECTION III.Des obligations de police imposées aux particuliers qui, sans
être aubergistes, hôteliers ou logeurs de profession, louent
des appartements meublés >
954. Les propriétaires qui, sans être aubergistes, hôteliers
ou logeurs de profession, louent temporairement
dés appartements garnis, sont tenus de se soumettre aux
arrêtés de police pris par l’autorité locale en renouvellement
d’anciens règlements antérieurs à la loi des 16-24
août 1790. Mais si d’anciens règlements de cette nature
n’existent pas dans la localité, on doit considérer comme
illégaux, et par conséquent comme n’étant pas obligatoires,
les arrêtés de police qui imposent aux propriétaires
louant temporairement des appartements garnis l’obligation
de déclarer à la police les personnes qu’ils reçoivent
comme locataires. Tel est sur ce point le dernier état de
la jurisprudence de la Cour de cassation, qui a toujours
opposé une vive résistance aux tendances de l’autorité
municipale ou administrative à vouloir soumettre les propriétaires
qui ne louent qu’accidentellement un appartement
meublé" aux obligations dont sont tenus les logeurs
ou loueurs de maisons garnies. Ainsi, ce n’est qu’autant
que les propriétaires se livrent à une location habituelle
qu’ils peuvent être assimilés aux logeurs ou loueurs en
garnis proprement dits, et sont, comme tels, soumis aux
j règles qui régissent cette profession, ou bien lorsqu’il
'existe d’anciens règlements locaux à ce sujet dont l’exécution
a été rappelée par l’autorité municipale (Cass.,
:28 janv. 1853, 6 oct. 1.854,4 juin 1858, 8 janv. 1859, 30 nov.
1861, 15 nov. 1862, 5 avril 1866, S.-V.53.1.592 ; 55.1.300 ;
59.1.630 ; D.p.59.5.244 ; 61.5.291 ; Monit. des trib., année
1863, p. 191. D.r.66.5.285.

- 955. A Paris et dans la banlieue les propriétaires qui
louent leurs propres maisons ou leurs appartements garnis
sont tenus d’avoir un registre de police pour l’inscription
des personnes auxquelles ils louent, et de le communiquer
à l’autorité : à cet égard, les anciens règlements
CHAP. XI.—LOCATION DES APPARTEMENTS MEUBLÉS. 559
continuent de subsister (1). L’infraction à cette obligation
est punissable, non de la peine portée par l’art. 475, n° 2,
Cod. pén., lequel n’est applicable qu’aux logeurs de profession,
mais de celle portée par l’art. 471, n° 15, pour
contravention aux règlements de police (Cass., 17 déc.
1852, S.-V. 53.1.49) , c’est-à-dire d’amende depuis un
franc jusqu’à cinq francs, et, en cas de récidive, d’emprisonnement
pendant trois jours au plus (C. pén., art. 474) *
956. Telles sont les obligations de police imposées aux
propriétaires qui louent temporairement des appartements
meublés ; mais, sous le rapport du droit civil, ces prbprié"
tairês sont-ils soumis à la même responsabilité que lés lois
(4) Ces anciens règlements ont été renouvelés par les ordonnances du préfet
de police et notamment par celle du 45 juin 4832, qui porte : « Art. 4".
Sont considérés comme logeurs de profession et à ce titre astreints à l’exécution
des dispositions législatives et réglementaires concernant les aubergistes,
maîtres d’hôtels garnis et logeurs, toutes personnes qui louent en garni tout
ou partie d’une maison, soit dans les termes et délais en usage pour les locations
en garni, soit dans les termes et délais déterminés par le droit commun
pour la location en général (C. civ., art. 4758). » Ainsi à l’égard des obligations
de police, les propriétaires qui louent en garni sont soumis aux mêmes
prescriptions que les logeurs de profession. (Voy. p. 588, le texte entier de
J’ordonnance de police du 45 juin 4832). En conséquence, ils sont tenus, aux
termes de la même ordonnance, de placer sur la porte d’entrée de la maison
et de laisser en permanence un écriteau jaune annonçant spécialement la location
meublée. La légalité de ces prescriptions de l’ordonnance de police a été
reconnue par la Cour de Paris (4° ch., 25 juin 4857 ; S.-V.57.2.500) et par
le Tribunal civil de la Seine (5" ch., 46 juin 4855, Gaz. des Trib., 23 juin
4855)  ; — « Considérant, porte cet arrêt, qu’une ordonnance de police du 45
juin 4832, imposant à toute personne qui loue un ou plusieurs appartements
en garni, l’obligation de placer un écriteau sur la porte de la maison, la veuve
Dion ne pourrait prendre l’engagement de faire disparaître tout écriteau de Ce
genre de la porte de la maison, et qu’il n’appartiendrait pas même à la Cour de
sanctionner cet engagement ; — Considérant que l’existence d’un écriteau,
reconnu obligatoire pour toute maison louée en garni, est un trouble à la jouissance
du locataire qui est entré dans cette maison alors qu’elle était louée
bourgeoisement. » — « Attendu, porte le jugement précité, que la sous-location
d’un appartement meublé est de nature à nuire aux autres locataires d’une
maison louée bourgeoisement ; qu’elle entraîne nécessairement un renouvellement
plus fréquent de locataires, plus de visiteurs, plus de bruit, moins de
sécurité ; qu’elle oblige, aux termes des règlements de police, à apposer sur la
 façade de la maison louée en partie ou en totalité comme meublée, et à
laisser en permanence, et ce, lors même que les lieux sont occupés, des écriteaux
jaunes qui annoncent spécialement la location meublée ;—Que si Picard
offre de louer son appartement meublé sans apposer d’écriteaux, le Tribunal
ne pourrait lui donner cette autorisation qu’en consacrant un moyen de se
soustraire aux règlements de police ; — Par ces motifs, déclare Picard mal
fondé dans sa demande el l’en déboute. »560 . "TIT. 1er, — BAIL OU LOUAGE DES MAISONS.
imposent aux aubergistes, hôteliers ou logeurs ; en d’autres
termes, doivent>ils être considérés comme dépositaires
nécessaires et garants du vol des objets apportés par
leur locataire ? C’est ce qu’il importe d’examiner.

Les faits nous paraissent exercer une grave influence
sur la solution de cette difficulté ; aussi croyons-nous que
la question, quand elle se présente, doit être résolue à
l’aide de la distinction suivante :

Lorsqu’un propriétaire ou autre personne loue en garni
son appartement ou samaison, que le locataire en possède
les clefs, et que lui seul ou ses gens pénètrent dans les
lieux, le bailleur ne peut être considéré comme un hôtelier
ou un logeur, et par conséquent n’est point responsable
du vol des objets qui ne sont point confiés à sa
garde. Les art. 1952 et 1953, C. civ., ne parlent que des
effets apportés par les voyageurs qui logent,chez l’aubergiste
ou l’hôtelier ; ces dispositions ne sont applicables
qu’aux logeurs de profession (Curasson, Traité de la, compétence
des juges depaix, t. Ier, p. 274 et 275). Pareillement,
les propriétaires qui, sans être logeurs de profession,
iouent leurs propres maisons, pour un temps de foire ou
pour le cas d’une affluence extraordinaire d’étrangers, ne
sont point considérés comme hôteliers (Nîmes, 18 mai
1825) , pourvu toutefois qu’ils n’aient point entrée dans le
local.

Mais, au contraire, lorsque les lieux loués en garni tiennent
à l’habitation personnelle du bailleur et se trouvent
sous la même clef, le bailleur est temporairement hôtelier,
et en conséquence il encourt, comme dépositaire
nécessaire, la responsabilité du vol des objets apportés
par son locataire (Masson, Traité des locations en garai,
p. 29).
Titre ii.DU BÀLL OU LOUAGE DES MEUBLES.
957. On peut louer toute sorte de biens, meubles ou
immeubles (C. civ., art. 1713) , à moins qu’ils ne soient
hors du commerce (même Code, art. 1128).

Dans le langage juridique, on distingue deux sortes de
meubles : les meubles par leur nature, et les meubles par
la destination de la loi (C. civ., art. 527).

Les meubles par leur nature sont les corps qui peuvent
se transporter d’un lieu à un autre, soit qu’ils se meuvent
par eux-mêmes, comme les animaux, soit qu’ils ne puissent
changer de place que par l’effet d’une force étrangère,
comme les choses inanimées (C. -c, art. 528). Les grains
coupés et les fruits détachés du sol, quoique non enlevés,
sont meubles ainsi que les coupes ordinaires des
bois taillis ou de futaies mises en coupes réglées au fur et
à mesure que les arbres sont abattus (arg. des art. 520 et
521 du C, c.). Les bateaux, bacs, navires, moulins et
bains sur bateaux et généralement toutes usines non
fixées par des piliers et ne faisant point partie de la maison,
sont meubles.

Les meubles par la destination de la loi sont les obligations
et actions qui ont pour objet des sommes exigibles
ou des effets mobiliers, les actions ou Intérêts dans les
compagnies de finance, de commerce ou d’industrie, encore
que des immeubles dépendant de ces entreprises appartiennent
aux compagnies. Sont aussi meubles par la destination
de la loi les rentes perpétuelles ou viagères, soit
sur l’Etat, soit sur particuliers. (C. c, art. 529).

958. De ce que toutes sortes de biens meubles peuvent
être l’objet d’un louage (C. civ., art. 1713) , il suit que les
meubles par la destination de la loi sont également susceptibles
d’être loués.

Ainsi, on peut louer des meubles meublants, des livres
destinés à être lus, des habits, du linge, des machines, des
voitures, des bêtes de somme et de trait, etc.

On peut louer aussi les droits d’octroi, ceux de passage
562 TIT. II.—BAIL OU LOUAGE DES MEUBLES.
dans les bacs ou sur les ponts, les rentes et autres droits
mobiliers susceptibles d’une certaine jouissance.

Mais les choses qui se consomment par l’usage peuvent-elles
être louées ? Pour la solution de cette question,
voy. p. 12.

959. Les principes généraux qui régissent le bail à loyer
sont applicables aux locations de meubles (Arg. de l’art.
1711 C. c).

Le louage des meubles, de même que celui des immeubles,
peut avoir lieu verbalement bu par écrit ; les parties
doivent être Capables de contracter (Voy. ce que nous
avons dit à cet égard, p. 11). i

960. Dans le louage des meubles, la preuve testimoniale
est admise selon les règles ordinaires, c’êst-à-dire lorsque
l’objet du contrat est d’une valeur qui h'èxcède pas 150
francs, à la différence du bail des immeubles où cette
preuve est prohibée d’une manière absolue (Duvergier,
t. îv, n° 227, et Rolland de Villargues, au mot Bail de meubles,
n° 9).

961. Lorsque la durée de la location n’est pas fixée par
la convention, la destination de la chose, les circonstances
et les usages locaux (1) servent à la déterminer. Ainsi la location
d’une voilure ou d’un cheval estprésumée faite pour
tout le temps qui est nécessaire au voyage auquel la voiture
ouïe cheval doivent servir (Pothier, n° 31, et Duvergier,
t. iv, n° 228). Le preneur a donc le droit, de conserver
la chose louée jusqu’au terme fixé, et de son côté,
le bailleur peut exiger le paiement du loyer jusqu’à cette
époque.
(4) D’après l’usage de Paris, les locations de meubles se font toujours au
mois, et le prix est payable d’avance. Pour les faire cesser, il faut prévenir
dans la quinzaine du mois courant.Il existe quelques usages particuliers pour cerlains meubles, ainsi :4° Pour les tableaux : — La location en est censée faite au mois, payable
d’avance, et elle cesse à l’expiration du mois courant. Le congé n’est pas nécessaire
 ; seulement l’on est tenu de payer la quinzaine si l’on a laissé commencer
un nouveau mois.2° Pour les pianos et autres instruments de musique: — Il n’est pas besoin
de prévenir réciproquement pour la cessation de la location ; chaque paiement
d’avance n’oblige pas au delà du mois.3° Pour les voitures : — Il n’est pas nécessaire d’avertir d’avance à l’expiration
du mois pour la location, chacun se trouve dégagé : le mois ou la quinzaine
qu’on laisserait recommencer serait dû (Cahier de 4852 de MM. les juges
de paix de Paris ; voyez p. 499, note 4).TIT. H.— BAIL OU LOUAGE DES MEUBLES. 563
9S2. Le louage des meubles fournis pour garnir une
maison entière, un corps dé logis entier, une boutique, ou
tous autres appartements, est censé fait pour la durée ordinaire
des baux de maisons, corps de logis, boutiques ou
appartements, selon l’usage des lieux (C. c, art. 1757).

Ainsi, de ce que dans certaines localités, par exemple
à Orléans, à Reims, à Lilië, etc., le bail dont la durée n’a
pas été fixée est censé fait pour un an, il suit que le preneur
d’une maison qui aura pris à loyer des meubles pour
les garnir, sans déterminer le temps de la location de ces
meubles, sera censé les avoir loués pour une année. Mais
dans les localités comme à Paris, à Bordeaux, etc., où le
bail sans convention dé tehips est censé avoir une durée
indéfinie et se prolonge d’un terme de paiement à l’autre,.
•jusqu’à ce qu’un congé le fasse cesser,' il est évident que
pour rompre le bail des meubles qui ont été loués afin de
garnir les lieux, le bailleur et le -preneur de ces meubles
seront respectivement obligés de se donner congé ; mais
il faut remarquer que, dans le louage des meubles, il n’est
pas nécessaire de donner le congé dans un délai déterminé.
Cette formalité n’est exigée que pour les baux de
maisons, à cause de la difficulté de louer hors des termes.
Rien de semblable n’existé pour lés locations de meubles’ ;
il suffit donc que les parties se préviennent dans un délai
raisonnable (troplong, n° 461).

965. Si le bail de la maison ou de l’appartement a été
fait pour un temps expressément déterminé dans le contrat,
par exemple pour trois années, et que le locataire n’ait pas
donné connaissance de cette circonstance au propriétaire
des meubles, le bail des meubles destinés à garnir la maison,
l’appartement ou autres lieux, sera censé fait pour
la durée ordinaire des baux, selon l’usage des lieux.

Mais si le locataire a communiqué le bail de la maison
ou de l’appartement au'propriétaire des meubles, le louage
des meubles sera censé fait pour la même durée que le
bail de cette maison ; il y aura présomption que le propriétaire
des meubles a consenti à les louer pour le temps que
ce dernier contrat détermine (Delvincourt, t. ni, p. 202,
note 3 ; Duvergier, t. iv, n° 233 ; Troplong, n° 599).

964. Lorsque c’est le propriétaire lui-même qui prend
les meubles à loyer, sans fixer le terme du bail, la règle
posée par l’article 1757 rapporté ci-dessus, n° 962, doit-elle
564 TIT. II. — BAIL OU LOUAGE DES MEUBLES.
être suivie ? Nous adoptons l’avis de M. Troplong (n° 600) 
qui pense que la disposition de cet article est applicable
aussi bien au cas dont il s’agit qu’à celui où c’est le locataire
d’une maison qui loue des meubles pour la garnir.

Lorsque le louage des meubles destinés à garnir la maison,
un appartement, etc., a été fait à tant par an, tant par
mois, tant par semaine, la location est censée faite à l’année,
au mois, à la semaine (Arg. de l’art. 1757 du C. c ;
Pothier, n° 30 ; Troplong, n° 598).

965. Les meubles et objets mobiliers, qui sont l’objet
d’un bail, doivent être délivrés avec leurs accessoires. Si
donc c’est un cheval de selle qu’on loue pour le monter,
il doit être pourvu de son équipage, c’est-à-dire de sa selle,
de sa bride, de sa longe et être bien ferré (Pothier, n° 54).
Une voiture doit être délivrée en bon état.

966. La délivrance des objets loués se fait aux lieux où
ils se trouvent et aux frais du locataire, à moins de convention
tcontraire. Si, par exemple, j’ai loué d’un marchand
de bois des pièces de bois poiu étayer ma maison,
le marchand qui me les a louées doit m’en faire la délivrance
dans sa cour, où elles sont, mais c’est à mes frais
que je dois les enlever (Pothier, n° 56). Le même auteur
ajoute : « Quoique régulièrement la délivrance des choses
louées doive se faire aux lieux où elles sont, lorsque les
parties contractantes ne se sont pas expliquées lors du contrat
sur le lieu où elle se ferait, néanmoins, s’il y a un
usage contraire à l’égard de certaines choses, on doit le
suivre ; car les parties sont censées en être tacitement convenues,
suivant cette règle : In contractibus tacite venmnt
ea quoe sunt moris et consuetudinis (On doit suppléer dans
les contrats les clauses qui y sont d’usage).

« Suivant cette règle, il est d’usage que les loueurs de
chevaux et de chaises de poste mènent leurs chevaux et
leurs chaises au logis des personnes auxquelles ils les ont
loués, lorsqu’elles logent sur le lieu. Si j’ai loué une chaise
de poste, le loueur de chaise doit me l’amener le jour de
mon départ à la porte de ma maison, quoique nous ne
nous en soyons pas expliqués lors du marché que nous
avons fait.

« Par la même raison, l’usage étant que les tapissiers
qui louent des meubles aux personnes du lieu les fassent
mener à leurs frais en la maison de la personne à qui ils
T1T. II. — BAIL OU LOUAGE DES MEUBLES. 565
les louent et qu’ils les y arrangent ; un tapissier qui m’a loué
des meubles doit se conformer à cet usage, bien que nous
ne nous en soyons pas expliqués. »

967. Dans le louage des meubles, de même que dans
le bail des immeubles, le bailleur doit garantie au preneur
pour les vices et défauts qui empêchent l’usage de la chose
louée.

Si donc les vases vinaires que je vous loue sont d’un
bois poreux qui laisse échapper le Mquide, c’est de ce vice
que je dois vous garantir, parce qu’il empêche l’usage de
la chose. Vous aurez donc le droit de demander la résiliation
du bail, plus des dommages et intérêts pour la valeur
du vin perdu.

De même, si je vous ai loué un cheval qui se trouve affecté
de défauts tellement graves que vous ne puissiez le
gouverner, et vous mettre en route, et si vous éprouvez
quelque dommage de l’impossibilité où vous êtes de vous
servir de ce cheval, il n’est pas douteux que vous puissiez
réclamer des dommages et intérêts contre moi. Mais si ce
n’est point pour une course ou un voyage qui intéresse
vos affaires que vous avez loué une monture, mais
seulement pour vous procurer le plaisir d’une promenade
à cheval, comme cet empêchement ne vous fait éprouver
aucun préjudice, et qu’il n’y a là qu’une simple contrariété
pour vous, vous ne serez point fondé à réclamer des
dommages et intérêts ; vous devrez vous borner à me
rendre le cheval ; mais je ne pourrai vous demander le
prix de la location. M. Troplong, n° 196, est aussi de cet
avis.

Le propriétaire d’une pompe qui en loue l’usage est responsable
envers le locataire et sera seul tenu de l’accident
qui est dû au vice et au défaut de réparation de la chose
louée. Et l’on doit considérer comme défaut de réparation
et comme un acte de négligence le fait du propriétaire qui
sachant que le boulon qui retenait le balancier à la tringle
s’était cassé de vétusté, n’a pris que des précautions
insuffisantes, au lieu d’interdire l’accès de la pompe ou
d’en enlever le balancier. Si donc par suite de cet état de
choses, le serviteur de l’un des usagers se trouve blessé,
le propriétaire est tenu de l’indemniser. En admettant que
de son côté la victime eût commis quelque imprudence,
cette circonstance ne ferait qu’atténuer, sans détruire, la
t '. ■■ • i ^ 1566 TIT.'II. — BAIL OU LOUAGE DES MEUBLES.
responsabilité du propriétaire, et n’aurait pour effet que
défaire réduire le chiffre des dommages-intérêts (Colmar ;
1" ch., 5 août 1862, Recueil des arrêts de la cour de Colmar,
aimée 1862, p. 298 ; sic Larombière, Théorie et pratique des
obligations, t. v, art. 1382 et 1383, n° 6, 27, 28 et 30).

968. Le locataire doit jouir et user de là chose louée
comme un bon père de famille userait de la sienne propre ;
1 doit avoir le même soin pour la conserver qu’un bon et
soigneux père de famille aurait pour la sienne propre.
Ainsi, celui qui a pris à loyer un cheval ; ne doit point
le surmener, le faire courir trop vite, lui faire faire de trop
fortes journées ; Ù doit avoir le soin de le faire bien panser
et nourrir (Pothier, n° 190).

989. Les dispositions des art. 1730, 1731 et 1732 du
G. 'C. (1) , sont applicables au louage des meubles.

Si donc le louage consiste dans un cheval, et que cet
animai vienne à périr, le locataire sera tenu d’en rembourser
la valeur, à inoins qu’il ne prouve que la perte a
eu lieu sans sa faute. Ordinairement les tribunaux commettent
dans ce cas un homme de l’art, pour estimer la
valeur de. l’animal et savoir la cause de sa mort.

970. L’obligation des réparations locatives se contracte,
en général, dans le louage des choses mobilières comme
dans celui des maisons ; par exemple, si j’ai donné à
loyer, pendant un certain nombre d’années, à un ouvrier,
un métier pour faire des bas, je suis obligé de l’entretenir
pendant tout le temps du bail, en tel état que l’ouvrier
puisse s’en servir, pourvu néanmoins que ce ne soit pas la
faute de l’ouvrier qui ait donné lieu aux réparations (Pothier,
n° 106).

971. Le bail du location dô meublés cesse à l’expiration
du temps pour lequel il est censé fait ; il n’est pas be(4) 
En voici le texte :Art. 4730. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur,
celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce
qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.Art. 4 734. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les
avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la
preuve contraire.Art. 4732. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent
pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouvé qu’elles ont eu lieu saris
sa faute.T1T. IÏ. —BAIL OU LOUAGE DES MEUBLES. 567
soin de congé, et lé bâilleur peut alors réclamer la remise
de la chose (Rolland dé Villargues, v° Bail de meubles,
n° 32).

972. M. Troplong, n° 461, d’après Pothier, nô 371, et lé
Répertoire de jurisprudence dé Merlin, v6 Tacite reconduction,
n° 8, enseignent que la tacite reconduction a heu dans
le louage des meubles comme dans celui des immeubles^
« Ainsi, dit-il, si je loue des meubles pour un an auprès
d’un tapissier et que je continue à les garder à la fin dé
l’année, un nouveau contrat de louage commencé ; mais
le temps n’en sera pas réglé d’après le premier contrat,
ou même par la disposition de l’art. 1757 du C ; c ; la reconduction
n’aura lieu que pour le temps pendant lequel
le preneur aura gardé les ineubles. Tel est l’usagé qui est
souverain en cette matière. Ainsi, si un tapissier m’a lou'é
des meubles à 2,400 fr. par an, et que depuis l’expiràtioii
du bail, je les aie gardés un. mois ; je n’en ai plus besoin,je
peux les rendre au tapissier en lui offrant 200 fr. pour le
temps qu’a duré la tacite réconduction ; réciproquement
le locataire a le même droit.

« Aiusi, il y a une grande différence entre la tacite reconduction
des meubles et celle des immeubles. Elle vient
de ce que la location des meubles peut commencer en tout
temps, tandis que celle des maisons ne se fait qu’à certains
termes d’usage. »

975. Celui qui donne des meubles à loyer doit, avant
leur introduction dans le logement du locataire, avoir soin
d’en faire la dénonciation àù propriétaire de la maison où
habite ce dernier, afin d’éviter que ces meubles ne soient
atteints par le privilège que la loi accorde au bailleur, -
pour le paiement de ses loyers, sur les meubles qui garnissent
les lieux occupés par le locataire, car il est de principe
que le privilège du bailleur s’étend sur les objets appartenant
à des tiers, lorsque ces objets sont destinés à
rester dans les lieux loués et à les garnir (voyez p. '197)  ;
on ne peut donc les soustraire à cette affectation qu’en
dénonçant préalablement au propriétaire de la. maison
qu’ils n’appartiennent point au locataire. La signification
qui serait faite postérieurement à l’introduction des meubles
dans les lieux loués ne produirait point cet effet ; ils
continueraient à demeurer affectés au privilège du bailleur
(Paris, 26 niai 1814).
563 T1T. II. — BAIL OU LOUAGE DES MEUBLES,
Cependant, s’il était notoire que les effets introduits dans
les lieux loués n’appartenaient pas au locataire, mais à des
tiers, le privilège n’aurait pas heu, et le propriétaire des
meubles pourrait les retirer (Voyez p. 197 et 198).

974. Pour prévenir toute difficulté, le loueur dé meubles
devra, avant leur introduction chez le locataire, avertir
directement le propriétaire de la maison, et en retirer
une reconnaissance constatant que les meubles qui seront
apportés dans les lieux loués n’appartiennent pas au locataire.
Si le propriétaire de la maison se refusait à délivrer
cette reconnaissance, le loueur de meubles devrait lui
faire une signification par les voies ordinaires, c’est-à-dire
par huissier.

Mais si le loueur de meubles n’a fait connaître son droit
qu’au portier de la maison, et s’est contenté d’une déclaration
écrite que ce dernier lui a remise, cette déclaration
empêchera-t-elle l’exercice du privilège du propriétaire
de la maison ? La 5e chambre du Tribunal civil de la Seine
devant laquelle la question s’est présentée plusieurs fois,
notamment au sujet de locations de pianos, a jugé que la
déclaration faite au portier était suffisante et hait le propriétaire
qui, dès lors, ne pouvait plus prétendre à l’exercice
de son privilège (1).
(4) lugement du Tribunal de la Seine, 5e ch., 49 déc. 4843. — Dans cette
affaire, le sieur Paturel, facteur de pianos, avait loué un de ces instruments à
la demoiselle Honoré, fille d’un sieur Honoré, .tenant hôtel garni, place de la
Madeleine. Le sieur Paturel en livrant le piano eut la précaution de prendre
une déclaration du portier qui reconnaissait, tant au nom du propriétaire de
la maison qu’à celui du maître d’hôtel garni, que le piano n’entrait dans la
maison qu’à litre de location et restait la propriété du sieur Paturel.—Faillite
du sieur Honoré, saisie-gagerie du propriétaire qui porte sur le piano comme sur
tous les autres meubles. Intervient alors une dame jauffret, venderesse du fonds,
qui désintéresse le propriétaire et saisit en son nom propre tous les effets mobiliers
de l’hôtel y compris le piano. — Revendication par le sieur Paturel.
— Le Tribunal, saisi de la question, a pensé que la loi n’indiquant aucune
formalité spéciale à employer par le locataire de meubles pour avertir le propriétaire,
celle adoptée par le sieur Paturel était suffisante pour conserver ses
droits à la propriété du piano (Droit, 20 déc. 484-3).Dans une espèce où le propriétaire allait jusqu’à s’inscrire en faux contre
la signature de son concierge, le Tribunal de la Seine, 5e ch., 44 avril 4864,
a jugé ainsi : — « Attendu qu’en dehors de la pièce arguée de faux par
Alker, il résultedes explications fournies à l’audience, des livres de Gaudonnet
que le piano dont ce dernier revendique la propriété, avait été loué par
Pilati : qu’il est constant aussi pour le Tribunal que le propriétaire ou ses
agents ont eu connaissance que le piano revendiqué par Gaudonnet n’étaitTIT. II. — BAIL OU LOUAGE DES MEUBLES. §69
975. Le loueur de meubles doit, par prudence, faire
enregistrer l’acte qui constate la location ; c’est le moyen
d’éviter les difficultés qui pourraient survenir plus tard
avec les créanciers du locataire, dans le cas où ce dernier
tomberait en faillite ou en déconfiture (Voy. p. 28, n° 87).
pas la propriété de Pilati et qu’il avait été donné à Pilati à titre de location…
— Par ces motifs, sans s’arrêter ni avoir égard à la demande en inscription
de faux, déclare Gaudonnet propriétaire du piano dont s’agit ; fait mainlevée
de la saisie pratiquée par Alker sur le piano ; ordonne que Alker sera tenu de
le restituer dans les trois jours du jugement à intervenir ; sinon et faute de
ce faire dans ledit délai et icelui passé, le condamne à payer 700 fr. pour en
tenir lieu. »Voici un autre jugement du Tribunal delà Seine, 5° ch., 43 avril 4861 : —
« Attendu qu’il est justifié par les documents produits que le piano réclamé
par Franche lui appartient ; qu’il a été simplement loué par lui à Gemini ;
que c’est lui qui l’a introduit dans les lieux occupés par le locataire et qu’il
ne l’y a introduit qu’après avoir prévenu le concierge de cette circonstance ; —
Que dans cet état le propriétaire ne saurait prétendre que le piano doit rester
dans les lieux loués en garantie des loyers que peut lui devoir son locataire,
alors qu’il n’y est entré que sous le sauf-conduit donné par le concierge ; que
rien dans l’espèce ne peut faire présumer la fraude ; — Par ces motifs, dit
que dans la huitaine de la signification du jugement, Huet sera tenu de remetlre
à Franche le piano dont s’agit, sinon autorise Franche à faire enlever
ledit piano en se faisant assister du commissaire de police, et condamne Huet
aux dépens » (Mon. des Trib., 4864, p. 544).Jugé pareillement par le Tribunal de la Seine, 5" ch., le 4" mars 4870,
que la reconnaissance écrite par le concierge et constatant qu’un piano a été
placé chez un locataire à titre do location, oblige le propriétaire et ne lui
permet pas d’exercer son privilège sur cet objet.Ce jugement est ainsi motivé ;« Attendu que le concierge d’une maison doit être considéré comme le
mandataire du propriétaire dans ce qui a rapport à la surveillance qu’il a
mission d’exercer pour la conservation des droits du propriétaire, et notammenl
pour l’entrée et la sortie des meubles devant servir de gage au paiement
des loyers ; qu’en conséquence, le piano introduit dans l’appartement
de Lefèvre (locataire) ayant été reconnu par le concierge de Leblond (propriétaire) 
comme appartenant à Flandrin (fabricant de pianos) , n’était pas le
gage des loyers dus par Lefèvre à Leblond ; que c’est à tort que Leblond l’a
fait vendre et qu’il doit indemniser Flandrin ; condamne Leblond à payer la
somme.de 500 francs à titre de dommages-intérêts et aux dépens (Gaz. dei
« ni., 44 avril 4870). »Titre m.
DE LA COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX.

976. Les contestations qui s’élèvent entre propriétaires
et locataires, relativement à l’exécution du bail, sont
portées devant les tribunaux civils. La compétence des
tribunaux en matière de location se détermine d’après
la quotité du loyer annuel ou la nature de la cbose louée.

La loi du 25 mai 1838, modifiée successivement par les
lois des 20 mai 1854 et 5 mai 1855, a fixé de la manière
suivante l’étendue des attributions des juges de paix dans
pes différentes circonstances :

L’article 3 de cette loi porte : « Les juges, de paix connaissent,
sans appel, jusqu’à la valeur de cent francs, et
à charge d’appel, à quelque valeur que la demande puisse
s’élever :

Des actions en paiement de loyers ou fermages,

Des congés,

Des demandes en résiliation de baux, fondées sur le seul
défaut de paiement de loyers ou fermages,

Des expulsions de lieux,

Et des demandes en validité de saisie-gagerie (1) _,

Le tout, lorsque les locations verbales ou par écrit n’excèdent
pas annuellement 400 fr.

Si le prix principal du bail consiste en denrées ou prestations
en nature appréciables d’après les mercuriales,
l’évaluation sera faite sur celle du jour de l’échéance,
lorsqu’il s’agira du paiement des fermages. Dans tous
les autres cas, elle aura lieu suivant les mercuriales du
mois qui aura précédé la demande.

Si le prix principal du bail consiste en prestations non
appréciables d’après les mercuriales, ou s’il s’agit de baux
à colons partiaires, le juge de paix déterminera la compétence
en prenant pour base du revenu de la propriété le
principal de la contribution foncière de l’année courante,
multiplié par cinq. »
■ ■ -- ii i "(4 ) Y oyez page %\% dans quelle circonstance cettejaisïe a lieu.TIT. lit.—COMPÉTENCE DES T-RIBTJNAÏJX. 571
Ainsi, lorsque le prix annuel’de la location, soit verbale,
soit écrite, n’excède pas 400. francs, et qu’il s’agit
d’une contestation qui rentre dans le nombre de celles
énumérées dans l’article dont on vient de lire le texte, le
juge de paix est compétent pour en connaître, quelle que soit
la somme à laquelle la demande puisse s’élever. C’esfleprix
annuel de la location et non le montant de la somme demandée
qui détermine la compétence des juges de paix,

Rendons ceci plus clair par un exemple : Le sieur A-..
est propriétaire d’une maison ; il a pour locataire le sieur
B..," ; le prix annuel du.loyer s’élève à 400 fr. ; le sieur B…
doit au sieur A… trois années de loyer ; A… assigne B…
en paiement de ces loyers devant le juge de paix de son
arrondissement ; ce juge de paix sera compétent pour en
connaître, puisque le loyer annuel n’excède pas 400 fr.-, et
si la dette est établie, il condamnera B… à payer au sieur
A…, son propriétaire, non-seulement le loyer du dernier
terme, mais encore tous les loyers arriérés, c’est-à-dire,
dans notre espèce, 1,200 fr.

Le sieur B… pourra-t-il appeler de ce jugement ? Qui,
car, comme nous l’avons déjà dit, le juge de paix, en matière
de locations, ne connaît sans appel que jusqu’à la valeur
de 100 fr.

977. Remarquez bien que le juge de paix ne prononce
sans appel que jusqu’à la valeur de 100 fr. ; ce qui ne peut
s’appliquer qu’au cas où la demande a pour objet le paiement
de cent francs ou d’une valeur moindre pour loyers
ou fermages. Mais s’il s’agit de congé, de résiliation de
baux, d’expulsion de lieux, la demande est alors indéterminée ;
elle frappe sur la jouissance de la chose louée, ou
affermée, et par conséquent le juge de paix ne prononce
plus en dernier ressort ; son jugement est susceptible d’appel
(Curasson, Traité de la compétence des juges de poix,
t. 1% p. 321, n°l ; Allain, Manuel encyclopédique des justices
de paix, t. n, p. 71).

978. L’action résultant d’un bail est personnelle et mobilière
etnon réelle (1)  ; il suit de là que c’est devant le juge
(41 Telle est la doctrine généralement admise (voyez p. S, note <l). Cependant
quelques auteurs. (V. Foucher, Justices de paix, nos 444 et suiv. ; Augicr,
supplément hYEncyolopédie des juges de paix, y Bail, p. 49 : Carou,
ji* 224) veulent que les actions mentionnées dans l’art. 3 de la loi sur les jus-572 TIÎ\ III. — COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX.
de paix du domicile du défendeur que doivent être portées
les actions énumérées dans l’art. 3 précité, à l’exception
toutefois de la saisie-gagerie. Cette saisie étant attributive
de juridiction, le juge compétent pour statuer sur
sa validité est celui du lieu où la saisie a été faite (Arg.
des art. 608 et 825, G. de pr. civ.).

- 979. Le juge de paix n’est pas compétent si la contestation
a pour objet une location dont le prix annuel dépasse
400 fr., quand même la demande n’aurait pour objet
que le paiement des loyers échus ne s’élevant pas audessus
de 200 francs, taux ordinaire de sa compétence en
matière personnelle et mobilière (Bordeaux, 18 fév. 1842 ;
Dalloz, Rép., v° Compétence civile des tribunaux de paix,
n° 90). Tel est aussi l’avis de M. Chauveau (Journal des
avoués, année 1851, p. 253). Pareillement, le juge de paix
■est incompétent lorsque la location étant, par exemple, de
500 fr. par année, le propriétaire réclame seulement un
terme au locataire, c’est-à-dire la somme de 125 fr. Dans
ce cas, c’est devant le tribunal de première instance que
doit être portée la demande (1). (Bordeaux, 12 déc. 1851 ;
S.V.52.2.47).
tices de paix soient portées devant le juge de paix de la situation de l’immeuble
loué ; mais ils ne donnent d’autre motif de leur opinion que l’inconvénient
. de forcer le demandeur à aller intenter au loin une action urgente de sa nature,
si le locataire n’habite pas les b'eux loués ou se trouve sur un point
éloigné. Cet inconvénient est plus grand encore pour les actions intentées
par les aubergistes, voituriers ou carrossiers contre les voyageurs, et cependant
il a été reconnu dans la discussion de l’art. 2 de la loi sur les justices de
paix qu’aucune exception ne serait apportée aux règles de juridiction des articles
2 et 3 du Code de procédure civile, par le motif qu’il ne faut pas briser
la législation et attribuer ainsi une compétence spéciale à chaque cas particulier.
Ainsi il faut respecter ces règles de compétence et décider que c’est devant
le juge de paix du domicile du défendeur que doivent être portées les
actions relatives aux baux dont la loi défère la connaissance ï ce magistrat
jCurasson, t.4", p. 330 et suiv. ; Jay, Dict. desjvslicesdepaix, t.2, v°Louage,
n° S ; Allait !, Manuel encyclopédique des juges de paix, t. 2, p. 78, n° 395).
. _ D’après les mêmes motifs, nous repoussons le système admis par un arrêt
delà Cour de Paris, 4" eh., du 42 mars 4838 (S.-V.5S.2.263) , quia jugé que
l’action ayant pour objet l’inexécution d’un bail est une action mixte et peut,
dès lors, être portée devant le Tribunal de la situation des lieux loués. Nous
le répétons, l’action qui résulte d’un bail est seulement personnelle et mobilière.
Jugé en ce sens(Cass., 20 fév. 4868 ; S.-V.6S.4.443)..Yoyez p. 4 et 5.
(4) 11 a été également décidé que, qnelqueminime que soit lademande formée
pour paiement de loyer, le juge de paix ne peut en connaître si le prix
annuel du loyer s’élève au-dessus de 400 fr. (Trib. civ. de Gap, Gaz. desTIT. III.—COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX. 573
Cependant il a été jugé en sens contraire par le Tribunal
civil de la Seine (ch. des vacations, 10 sept. 1847) , que
le juge de paix est compétent pour statuer sur une demande
en paiement de loyer lorsque cette demande n’excède
pas 200 fr., bien que le. prix annuel du bail s’élève .
au-dessus de 400 fr., et que, dans ce cas, ce magistrat con- i
naît de la contestation, non en vertu de l’art. 3 de la loi,
du 25 mai 1838, mais en vertu de l’art. 1er qui attribue juridiction
d’une manière générale au juge de paix pour tou- :
tes les causes personnelles ou mobilièresd’une valeur n’ex- >
cédant pas 200 fr. !

Quelques auteurs, et notamment M. Allain {Manuel en- i
cyclopédique des juges de poix, t. n, p. 73) , soutiennent '
aussi que dans le cas qui nous occupe le juge de paix est
compétent.

Nous croyons cette opinion susceptible de critique ; en
effet, l’art. 3 de la loi du 25 mai 1838 établit une exception
à la règle de compétence générale qui aux termes de
l’art. 1" de la même loi attribue aux juges de paix la connaissance
de toutes les actions purement personnelles et
mobilières jusqu’à la valeur de 200 fr. à charge d’appel
et de 100 fr. en dernier ressort ; d’où il suit que l’art. 3, en
limitant la compétence de ces magistrats à toutes les difficultés
relatives aux baux qui n’excèdent pas annuellement
400 fr., exclut implicitement de leur juridiction les
contestations auxquelles donnent lieu les locations dont le
loyer annuel dépasse 400 fr.

980. Le juge de paix n’est compétent pour prononcer
la résiliation du bail qu’autant que la demande est fondée
sur le seul défaut de paiement des loyers ou fermages ;
si le litige porte sur l’existence même du bail et sur
sa durée, la contestation excède la compétence du juge de
ïrib., 27 août 4840). Ce jugement est ainsi motivé : — « Attendu que si
l’art. 4cr de la loi du 2-3 mai'4838. sur les justices de paix, attribue exclusivement
à ces magistrats la connaissance de toutes les actions purement personnelles
et mobilières, jusqu’à la valeur de 200 fr., à la charge d’appel, et jusqu’à
400 fr. en dernier ressort, l’art. 3 delà même loi contient une exception
à cette règle générale, puisque cet article, en’leur attribuant la connaissance
de toutes les difficultés auxquelles donnent lieu les baux qui n’excèdent pas annuellement
la somme de 400 fr., leur ôle implicitement la connaissance des
difficultés qui s’élèvent à raison d’un bail qui excède cette somme,, quelque mi« 
nîme que soit la somme réclamée: par ces motifs, etc. » Voyez n" 409828574 TÏT. III.—COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX.
paix (Cass., 4 déc. 1855 ; Droit, 5 déc. 1855) , et c’est devant
le tribunal de première instance qu’il faut porter la
demande.

De même, le juge de paix est incompétent pour connaître
d’une demande en paiement de loyers et en résiliation
de bail, bien que la somme demandée rentre dans les
limites de sa compétence, si d’ailleurs il y a contestation
sur les conditions et le prix de la location, et s’il est soutenu
que ces conditions élèvent le prix du bail au-dessus
de la compétence du juge de paix (Cass., 26 août 1857,
S.-V.58.1.151).

L’action en paiement de loyers et l’action en paiement
d’une certaine somme pour réparations locatives sont touj

tes deux personnelles : mais la compétence quant à l’une i
et à l’autre n’est pas la même. La première doit être portée
devant le juge de paix du domicile du défendeur,
d’après la règle générale, et la seconde par exception devant
le juge de paix de la situation de l’objet litigieux. -—
Il n’y a donc pas indivisibilité entre ces deux actions, quoiqu’elles
aient été formées conjointement et qu’elles dérivent
du même droit. Il y a toujours lieu de les séparer
pour attribuer chacune d’elles au juge qui doit en connaître
(Cass., 16 août 1854 ; Bost, le Correspondant des justices
de 'paix, année 1855, p. 12).

- La compétence du juge de paix en matière de congé
pour les baux de 400 fr. et au-dessous, est générale et doit
recevoir son application quelle que soit la cause du congé :
la disposition de la loi du 25 mai 1838, qui restreint la
compétence de ce juge, en matière de résiliation de baux,
au seul cas où la demande est fondée sur le défaut de
paiement de loyer, n’est pas susceptible d’être étendue à
la matière des congés (Colmar, 13 [mars 1856 (1) , S.-V.
(4) Dans l’espèce, le propriétaire avait fait signifier congé à son locataire,
qui occupait un logement d’un loyer annuel de 280 fr. et l’avait assigné devant
le Tribunal civil à fin d’expulsion des lieux. Le locataire excipait de l’incompétence
du Tribunal civil en invoquant la disposition de l’art. 3 de la loi du
28 mai 4838, modifié par la loi du 2 mai 4858 qui attribue aux juges de paix
la connaissance des congés lorsque le prix du bail n’excède pas 400 fr. A quoi
le propriétaire répondait que la compétence du juge de paix était restreinte
au seul cas où le congé était donné par un propriétaire pour cause de nonpaienlent
de loyer par le locataire ; que cette restriction était exprimée dans
la loi aussi bien en vue des congés que des demandes en résiliation de bauxTIT. III. —COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX. 575
57.2.122 ; P.57.779 ; Chauveau, Journal des avoués, 1857,
p. 160 ; Bost, k Correspondant des justices de paix, année
1856, p. 223).

98-i. En matière de baux, il n’y a pas lieu d’appliquer
les principes relatifs aux actions possesscires ; le locataire
ne peut s’en prévaloir vis-à-vis de son propriétaire, il ne
saurait avoir ni exercer contre lui d’autres droits que ceux
résultant du bail consenti à son profit (Trib. de la Seine,
5e ch., 27 fév. 1862 ; Gaz. des Trib., 5 avril 1862).

982. L’art. 4 de la loi du 25 mai 1838 sur les justices de
paix, est ainsi conçu : « Les juges de paix connaissent,
sans appel, jusqu’à la valeur de 100 fr., et à charge d’appel,
jusqu’au taux de la compétence en dernier ressort
des tribunaux de première instance (i)  :

1° Des indemnités réclamées par le locataire ou fermier
pour non-jouissance provenant du fait du propriétaire,
lorsque le droit à une indemnité n’est pas contesté ; 2° des
dégradations et pertes, dans les cas prévus par les art.
1732 et 1735 du C. c. (2)  ;
Le Tribunal de Colmar, par jugement du 2 janv. 4886, avait admis ce système
et déclaré valable le congé donné au locataire': mais la Cour de Colmar, par arrêt
du 43 mars 4887, a réformé ce jugement. Cet arrêt porte entre autres motifs :
— « Considérant que, par des motifs d’intérêts et de célérité, la loi du 2b mai
4838 (modifiée par celle du 8 mai 4838) , a mis dans les attributions des juges
de paix diverses actions relatives aux baux de 400 fr. et au-dessous qui,
à raison de leur minime importance, devaient trouver dans la juridiction de
ces magistrats une garantie suffisante et une justice plus prompte et plus
économique ; que, contrairement aux principes ordinaires, le législateur n’a
pas pris pour base de compétence l’importance ou la valeur de la demande,
mais la nature de l’affaire et le prix annuel des baux ; que, dans ces limites,
il a donné plénitude de juridiction aux juges de paix, à moins que par une disposition
formelle et spéciale, il n’y ait apporté lui-même une restriction ; que
c’est ainsi qu’il n’a voulu attribuer aux juges de paix, parmi les demandes en
résiliation de baux, que celles qui seraient fondées sur le seul défaut de paiement
 ; mais que ces termes « fondés sur le seul défaut de paiement » s’appliquent
exclusivement aux demandes en résiliation et non aux congés, que la loi
a mis, sans réserve, dans les attributions des juges de paix pour les baux de
400 fr. et au-dessous ;—Considérant que cette interprétation ressort suffisamment
de l’examen attentif de la loi et de son sens grammatical ; que dans la
pratique et les usages de la procédure, le défaut de paiement du prix du bail
entraîne une demande en résiliation et non un congé, auquel on a recours dans
des circonstances différentes ; que cette interprétation est rendue plus évidente
encore si on se reporte à l’origine de la loi et aux phases diverses qui ont précédé
son adoption, etc., etc. »(4) C’est-à-dire jusqu’à 4,800 fr.(2) Voyez pages 4 68 et 4 66.576 T1T. III.—COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX.
Néanmoins, le juge de paix ne connaît des pertes par incendie
ou inondation que dans les limites posées par
l’art. 1er de la présente loi (1). »

985. Dans les matières énumérées par cet article, ce
n’est point comme à l’art. 3, rapporté p. 570, le prix annuel
du bail qui détermine la compétence du juge de paix ;
ici, ce magistrat est compétent, quelle que soit la valeur,
pourvu toutefois que la demandé ne dépasse point la
somme de 1,500 fr. qui est le taux de la compétence en
dernier ressort des tribunaux de première instance.

Les contestations sur les matières indiquées àl’art. 4 de
la loi précitée, doivent être portées devant le juge de paix
de la situation des objets loués ou affermés (C. de proc.
civ., art. 3).

984. De ce qu’aux termes de l’art. 4 de la loi du 25 mai
1838, le juge de paix est appelé à connaître des indemnités
réclamées par le locataire ou fermier pour non-jouissance
provenant du fait du propriétaire lorsque le droit à
une indemnité n’est pas contesté, il suit que ce magistrat est
compétent pour prononcer : 1° Quand le propriétaire ne
délivre pas la chose louée ou qu’il la délivre en mauvais
état (voyez p. 51 et suiv.)  ; 2° Quand il ne l’entretient pas
en état de servir à l’usage pour lequel elle est destinée
(voyez p. 71) ou qu’il en change la forme (voyez p. 98)  ;
3° Quand la chose louée renferme des vices ou défauts
qui en empêchent l’usage (voyez p^ 129). Mais ne sont
pas de la compétence des juges de paix les contestations
relatives aux réparations que le preneur est tenu de
souffrir (voyez p. 76)  ; au trouble apporté par des tiers à
la jouissance du preneur (voyez p. 119 et suiv.)  ; à l’augmentation
ou à la diminution du prix du bail à ferme, s’il
a été donné aux immeubles une contenance moindre ou
plus grande que leur contenance réelle ; à l’indemnité accordée
au fermier pour cause d’enlèvementj par cas fortuit,
de la moitié de la récolte.

985. Mais, ces mots de l’art. 4 précité, lorsque le droit
à une indemnité n’est pas contesté, donnent lieu à la question
suivante :
(4 ) C’est-à-dire en dernier ressort jusqu’à la valeur de 400 fr., et à charge
d’appel jusqu’à la valeur de 200 fr.T1T. 111.—COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX. 577
Qu’est-ce que contester le droit à une indemnité ? Suffitil
au propriétaire de dire seulement : je conteste le droit à
une indemnité ; mon locataire n’est pas fondé à en exiger ?
Où bien : les dégradations qu’il prétend avoir entravé sa
jouissance n’existent pas ? Tel ne pérît être le sens de ées
mots. Le propriétaire ; pour GOntéstër lé droit à une indemnité,
doit présenter des actes, et alors le procès se rér
duit à une question d’interprétation de convéntionSj et là
loi ne reconnaît pas ce pouvoir au juge de paix (Hehrion
dé Pansey, Compétence des juges de paix, ch ; 29 ; Garrë et
Foûcher, Des Justices de paix, t. n, p. 509.

Lorsque la demande en indemnité est contestée, le juge
de paix est incompétent sans qu’il y ait heu dé distinguer
si le chiffre de l’indemnité réclamée est inférieur ou supé^
rieur au taux de la compétence de ce magistrat (Trib. dé
la Seine, oe ch ;, 13 mars 1862 (1)  ; Gaz ; des Trib., 20
avril 1862).

L’art. 4 ne parlant que des indemnités réclamées par le
locataire ou fermier, pour hon-jonissance provenant du fait
du propriétaire, ne serait pas applicable à l’usufruitier qui
se plaindrait des obstacles apportés à sa jouissance. Mais
la disposition s’applique évidemment à l’indemnité récla »mée
contre un usufruitier qui aurait donné à bail, ou qui
jouirait de celui passé par son auteur. Il eh est de même
(1) « Attendu qu’aux termes de l’art. 4 de la loi du 25 mai 4838, les juges
de paix connaissent sans appel jusqu’à la somme de 100 fr. et à charge d’appel
jusqu’au taux delà compétence en dernier ressort des tribunaux de première
instance, des indemnités réclamées par le locataire à son propriétaire
lorsque le droit à une indemnité n’est pas contesté ; que cet article règle d’une
manière spéciale la compétence du juge de paix, relativement à cette nature
dé difficultés entre le locataire et ;le propriétaire ; que cette compétence n’existe
qu’à la condition qu’il n’y ait pas de contestation entre les parties sur le principe
même del’indemnité. et qu’il n’y a pas lieu de distinguer à cet égard entre
les cas où le chiffre de l’indemnité réclamée est inférieur et celui où il
serait supérieur au taux de la compétence générale des juges de paix fixée par
l’art. 4 »r de ladite loi ; — Attendu en fait que Painehaud, locataire, a fait citer
Brozil, son propriétaire, devant le juge de paix, afin de le faire condamner
à lui payer une somme de 400 fr. à titre d’indemnité, à raison de réparations
qu’il n’aurait pas effectuées malgré l’engagement qu’il aurait pris de les faire ;
que cet engagement est formellement contesté par Brozil ; que le juge de paix
ne pouvait dès lors statuer sur la difficulté qui existait entre les parties ;
qu’il étaildonc incompétent pour prononcer sur la demande à fin d’indemnité ;
dit qu’il a été mal jugé ; infirme le jugement et renvoie Painehaud à se poui' ;
voir devant qui de droit. »28.578 TIT. III.—COMPETENCE DES TRIBUNAUX.
de la demande qui serait formée par un sous-locataire,
contre le locataire ou fermier principal, lequel est considéré
comme propriétaire vis-à-vis du preneur. Assigné
en vertu du sous-bail, le locataire principal pourrait aussi
recourir contre son bailleur, si, du fait de celui-ci, provenait
le défaut de jouissance du sous-locataire, et le juge
de paix serait compétent pour statuer tant sur la demande
principale que sur la garantie (Curasson, t. i", p, 426,
n° 13).

986. Sont de la compétence du juge de paix les dégradations
et pertes dans les cas prévus par les art. 1732 et
1735 du C. c. (voyez p. 165 et 166) , et, dans ce cas, ce
magistrat est appelé à prononcer, fors même que le droit à
une indemnité est contesté, ce qui n’a pas lieu, comme nous
l’avons dit ci-dessus, dans les cas où il s’agit d’indemnités
réclamées pour non-jouissance provenant du fait du propriétaire.


En attribuant aux juges de paix la connaissance des dégradations
et des pertes, dans les cas prévus par les art.
1732 et 1735 du C. c, la loi en excepte les pertes causées
par incendie, dont ces magistrats ne peuvent connaître
en dernier ressort que jusqu’à la valeur de 100 fr., et à
la charge d’appel, jusqu’à la valeur de 200 francs. Mais
les pertes occasionnées par incendie étant d’ordinaire
au-dessus de 200 francs, il est rare que le juge de paix
soit appelé à statuer sur ce genre de difficultés.

Le juge de paix n’est pas compétent pour prononcer sur
la demande formée par un propriétaire qui se plaint que
son locataire a changé la disposition des lieux en y pratiquant
quelque ouvrage ; cette demande doit être portée devant
le tribunal de première instance par action principale,
soit en résiliation de bail et en indemnité, soit en rétablissement
des lieux en leur premier état. La complainte n’a pas
lieu du propriétaire au locataire ; la dénonciation de nouvel
oeuvre ne peut être dirigée que contre celui qui possède
à titre de propriétaire et qui, en cette qualité, se livre
à des travaux nuisibles à son voisin (Jugement du Tribunal
de la Seine, 5ech.,23 août !843, présidence de M. de
Saint-Joseph). Voyez n° 1099.

987. Les juges de paix connaissent également sans appel
jusqu’à la valeur de 100 francs, et à charge d’appel, à
quelque valeur que la demande puisse s’élever des répa-
TIT. IU.—COMPETENCE DES TRIBUNAUX. 579
rations locatives des maisons ou fermes mises par la loi à
la charge du locataire (Loi précitée, art. 5).

Mais le juge de paix ne serait pas compétent pour statuer
sur des réparations plus considérables, quand même
le locataire en serait chargé par le bail. (Arr. de la C. de
cassation du 13 juillet 1807, rapporté par le président
Henrion de Pansey, dans son ouvrage sur la Compétence
des juges de paix, chap. 29). Voyez n° 1100.

988. L’exécution provisoire des jugements sera ordonnée
dans tous les cas où il y a titre authentique, promesse
reconnue ou condamnation précédente dont il n’y a point
eu appel.

Dans tous les autres cas, le juge pourra ordonner l’exécution
provisoire nonobstant appel, sans caution, lorsqu’il
s’agira de pension alimentaire, ou lorsque la somme
n’excédera pas 300 fr., et avec caution, au-dessus de cette
somme. La caution sera reçue par le juge de paix (1) 
(Même loi, art. 11).

S’il y a péril en la demeure., l’exécution provisoire
pourra être ordonnée sur la minute avec ou sans caution,
conformément aux dispositions de l’article précédent (Même
loi, art. 12) (2).

989. L’appel des jugements des juges de paix, lorsqu’ils
sont sujets à appel, est porté devant le tribunal depremière
instance qui juge en dernier ressort.

L’appel des jugements des juges de paix n’est recevable
ni avant les trois jours qui suivent celui de la prononciation
des jugements, à moins qu’il n’y ait lieu à exéeu(4) 
Cet article contient deux dispositions bien distinctes: dans la première,
il détermine les cas spéciaux dans lesquels l’exécution des jugements aura
toujours lieu ; dans la seconde, il laisse au juge la faculté de l’ordonner ou de
la refuser.(2) Ces dispositions de l’article de la loi du 28 mai 4838 ont de beaucoup
restreint l’autorité que l’art. 47 du Code de procédure civile accordait, aux jugements
émanés des juges de paix ; leur compétence ayant été élargie par la
loi nouvelle, les objets sur lesquels ils prononcent étant devenus plus importants,
on a pensé qu’il était nécessaire de prendre plus de précautions contre
les inconvénients d’une exécution provisoire. Mais les précautions une fois prises
on n’a pas craint d’autoriser, dans certains cas d’urgence, une marche
encore plus rapide pour l’exécution, puisque le juge peut permettre d’y procéder
sur minute. On remarquera que c’est toujours après avoir rempli les conditions
 de sûreté déterminées par l’art. 44 : ainsi tous les intérêts se
trouvent simultanément protégés (Carré et Chameau, Lois de la procédure
civile, éd. 4862, t. 4, p. 73).580 TIT. III.—COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX.
tion provisoire (1) , ni après les trente jours qui suivront
la signification à l’égard des personnes domiciliées dans
le canton (Loi du 25 mai 1838, sur les justices de paix,
art. 13).

Ne sera pas reeevable l’appel des jugements mal à pro■
pos qualifiés en premier ressort ou qui, étant en dernier
ressort, n’auraient point été qualifiés. Seront sujets àl’âppel
les jugements qualifiés en dernier ressort, s’ils ont statué
soit sur des questions de compétence, soit sur des matières
dont le juge de paix ne pouvait connaître qu’en premier
ressort. Néanmoins, si le jugé de paix s’est déclaré
compétent, l’appel ne pourra être interjeté qu’après le jugement
définitif (Même loi, art. 14).

990. Dans toutes les causés, excepté celles qui requièrent
célérité, et celles dans lesquelles le défendeur serait
domicilié hors du canton ou des cantons de la même ville,
11 est interdit aux huissiers de donner aucune citation en
justice, sans qu’au préalable le juge de paix ait appelé
les parties devant lui, au moyen d’un avertissement sur
papier non timbré, rédigé etdélivré par le greffier, au nom
et sous la surveillance du jugé de paix, et expédié par la
poste, sous bande simple, scellée du sceau de la justice
de paix, avec affranchissement. —A cet effet, il sera tenu
par le greffier un registre _sur papier non timbré, constatant
l’envoi et le résultat des avertissements ; ce registre
sera coté et paraphé par le juge de paix. Le greffier recevra,
pour tout droit et par chaque avertissement, une rétribution
de 25 centimes, y compris l’affranchissement, qui
sera, dans tous les cas, de dix centimes. — S’il y a conciliation,
le juge de paix, sur la demande de l’une des parties,
peut dresser procès-verbal des conditions de l’arrangement
 ; ce procès-verbal aura force d’obligation privée.
Dans les cas qui requièrent célérité, il ne sera remis dé
citation non précédée d’avertissement qu’en vertu d’une
permission donnée, sans frais, par le juge de paix, sur
l’original de l’exploit. — En cas d’infraction aux dispositions
ci-dessus de la part de rhuissiex% il supportera, sans
(4) L’art. 44, dont nous avons rapporté le texte ci-dessus, n° 988, examine
le cas où elle a lieu de droit, et ceux où la loi laisse au juge la faculté de l’ordonner
oii de la refuser. Lorsque l’exécution provisoire a lieu, on peut interjeter
appel de suite et sans attendre le délai de trois jours.TIT. III. — COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX. 581
répétition, les irais de l’exploit (Loi du 25 mai 1838, art.
17, modifié par la loi du 5 mai 1855).

991. Lorsque le jugé de paix est incompétent pour connaître
d’une contesiation, ce qui a lieu hors les cas ci-dessus
indiqués, la demande doit être portée devant le Tribunal
de première instance.

Lorsque lé juge de paix est incompétent et qu’il y a urgence,
on peut assigner en référé devant le président du
Tribunal de première instance ou le juge qui le remplace ;
ce magistrat statue provisoirement par une ordonnance, et
renvoie au principal à l’audience ordinaire du Tribunal.

Tels sont, par exemple, les cas où il s’agit de réparations
d’entretien à la charge du propriétaire ; de travaux
du propriétaire qui troublent la jouissance du locataire ;
de travaux du locataire qui nuisent au propriétaire ; d’objets
ou constructions que le locataire peut ou non enlever
à la fin du bail ; d’expulsion dû locataire qui refuse de sortir
des lieux à fin de bail, etc., etc. Voyez n° 1101.

992. Le juge des référés est compétent pour ordonner
l’expulsion du locataire et la vente de ses meubles insuffisants
pour assurer le paiement des loyers arriérés .et saisis-gages,
même avant le déboulé d’opposition au jugement
par défaut qui a validé la saisie-gagérie (Paris,
lrc ch.. 20 fév. 1872 ; Bulletin deïlâ Cour d’appel de Paris,
année 1872, p. 493). Voyez n° 1102.

Le juge des référés peut statuer provisoirement sur
l’exécution d’une clause insérée dans un bail authentique
et ainsi conçue : « À défaut de paiement d’un des termes
du bail et huitaine après un commandement, le bail sera
résilié de plein droit, et sans que le bailleur soit obligé de
faire prononcer en justice cette résiliation. » (Paris,
26 avril 1836, 26 mars 1839 ; Droit, 28 avril 1836 ; De
Belleyme, t. 1er, p. 574).

Maisle jtigedesréféréséstincompétentpouraccorderun
délai à un locataire poursuivi en paiement de loyer en vertu
d’un titre authentique (Paris, lre ch., 12 déc. 1862 (1) ,
Gaz. des trib., 13 déc. 1862).
(4) Cette décision a été rendue dans les circonstances suivantes : Mme veuve
Molas a poursuivi M. Fouzes, sous-locataire, en paiement de 600 fr. pour
loyers échus, et en vertu'de deux jugements passés en force de chose jugée.
M. Fouzes a introduit un référé en disconlinualion de poursuites. Le 2 décembre
4862, ordonnance ainsi conçue : « Nous président, — Attendu que582 TIT. III. — COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX.
99S. La demande en résiliation de la vente d’un fonds
de commerce et de la cession du droit au bail est de la compétence
des tribunaux civils (Paris, 3e ch., 2 mars 1839 (1)  ;
Gaz. des Trib., 3 mars 183Ô).

Pareillement, les contestations qui s’élèvent sur la validité
et l’exécution d’un bail sont de la compétence des tribunaux
civils, alors même qu’il serait prétendu que le bail
n’est que l’accessoire d’un fonds de commerce qui s’exploite
dans lés lieux loués (Cass., 20 avril 1857 ; Droit, 22
avril 1857). De même, la Cour de Bordeaux a jugé par arrêt
du 2 juillet 1848 (S.-V.48.2.247) que les contestations
relatives à l’exécution de baux à loyer intervenus même
Fouzes articule qu’il a payé à la veuve Molas six mois d’avance, et qu’il offre
de payer à celle-ci un à-compte de 300 fr. à valoir sur le principal des condamnations
 ; — Ordonne la discontinuation des poursuites exercées par la
veuve Molas pendant le délai de deux mois, à partir de ce jour, à charge par ce
dernier de verser à ladite veuve Molas ladite sommede 300 fr. ; — Ordonnons
l’exécution provisoire de notre ordonnance nonobstant appel, vu l’urgence. —
Sur l’appel, arrêt de la Cour de Paris : — « La Cour. — Considérant que le
droit conféré par l’art. 4244 du C. civ., d’accorder termeetdélai au débiteur,
n’appartient qu’aux juges du principal ; — Considérant que dans l’espèce, le
Tribunal de la Seine n’avait pas cru devoir user de cette faculté lors des jugements
obtenns par la veuve Molas contre Fouzes ; qu’il n’appartenait pas au
juge de référé d’arrêter les poursuites exécutées en vertu des litres exécutoires,
auxquels provision était due : — Infirme ; ordonne la continuation des
poursuites… »(4 ) Dans l’espèce, il s’agissait de la vente d’un fonds de commerce d’épicerie,
avec cession du droit au bail fait par les sieur et dame Thibaut au sieur Branzon.
—Celui-ci étant tombé en faillite, les sieur et dame Thibaut avaient demandé
devant le Tribunal de la Seine la résiliation de la vente et de la cession du droit
au bail contre le syndic de la faillite. Ce Tribunal s’était déclaré incompétent :
—« Attendu que la contestation, d’après la qualité des parties et la nature
de l’acte intervenu entre elles, était de la compétence de la juridiction commerciale.
 » —Mais la Cour : « Considérant que la convention du 40 juillet
4838 a eu pour objet la vente d’un fonds de commerce, des ustensiles qui en
dépendaient et des denrées de débit existantes et encore du droit au bail ;« Considérant qu’un fonds de commerce consiste principalement dans
la jouissance des lieux où un commerce s’exploite, et dont l’achalandage ne
peut être classé parmi les marchandises qui sont achetées pour être revendues
en détail ; que la vente qui en est faite, pas plus que l’acquisition, ne sauraient
constituer une opération commerciale, même lorsque le contrat a été
passé entre marchands, puisqu’ils n’ont pas pour objet des engagements ou
transactions sur des objets relatifs à leur négoce ;« Considérant que la demande en résolution du contrat rentrait dès lors
dans la compétence des tribunaux civils, et qu’ainsi les premiers juges se sont
mal à propos dessaisis :« Infirme ; au principal, renvoie la cause et les parties devant les juges civils
autres que ceux qui ont rendu le jugement infirmé, »TIT. III. — COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX. 883
entre commerçants, sont de la compétence des tribunaux
civils, le bail à loyer étant un contrat de droit civil.

994, Les tribunaux civils de première instance connaissent,
en dernier ressort, des actions personnelles et
mobilières, jusqu’à la valeur de 1,500 francs (Loi du 11
avril 1838, art. 1er). Si donc la demande est au-dessus de
1,500 francs, elle est susceptible d’appel, lequel, s’il est
interjeté, devra être porté devant la Cour impériale.

Le délai pour interjeter appel est de trois mois ; il court,
pour les jugements contradictoires, du jour de la signification
à personne ou domicile ; pour les jugements par
défaut, du jour où l’opposition n’est plus recevable. L’intimé
(le défendeur en appel) peut néanmoins interjeter
incidemment appel en tout état de cause, quand même il
aurait signifié le jugement sans protestation. Ces délais
sont de rigueur, ils emportent déchéance (C. de proc. civ.,
art, 443 et 444)  !

995. Aux termes de l’art, 135 du C. de proc. civ., l’exécution
provisoire pour expulsion de lieux peut être prononcée,
lorsqu’il n’y a pas de bail ou lorsqu’il est expiré.

Mais lorsqu’il y a contestation sur l’existence du bail,
l’exécution provisoire ne peut être prononcée. L’art. 135
précité n’est applicable que dans le cas où il est certain
qu’il ii'existé pas de bail (C. de Paris, ch. des vacations, du
25 oct. 1843 ; Droit, 3 nov. 1843). Voyez n » 1103.

Les tribunaux civils sont compétents, à l’exclusion de
l’autorité administrative, pour connaître de l’action formée
par l’administration contre un particulier, en résiliation du
tail passé dans la forme administrative, de bâtiments affectés
à un service de l’Etat, à raison du changement qui
aurait été opéré par le propriétaire dans la forme des lieux
loués (Cass., 8 nov. 1859). Pareillement, les tribunaux civils
sont seuls compétents pour statuer sur les difficultés
relatives à l’exécution d’un bail d’une maison louée à l’administration
pour un service de l’Etat (Cons. d’Etat, 28 mai
1854 ; Chauveau, Journal des avoués, armée 1854, p. 635) ,
et sur les contestations auxquelles donne lieu un bail consenti
sous la forme notariée, au profit d’un particulier
parle niaire d’une commune, alors même qu’il est ap- "
prouvé par l’administration (Paris, 2e ch., 9 août 1860,
aff. Dramard contre Mazier ; Chauveau, Journal des avoués,
année 1861, p, 368 et 369). Voyez n° 1104.
Titre iv.
DES HOTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS,

99G. On désigne sous cette dénomination tous ceux dont
la profession consiste à loger et nourrir des voyageurs,
moyennant une rétribution en argent.

Les expressions hôtel, auberge, maison garnie, qui, dans
le langage ordinaire, servent à indiquer des établissements
tenus avec plus ou moins de luxe, sont, légalement
parlant, synonymes.

Le mot hôtellerie est un terme général qui comprend
les hôtels et maisons, ou partie d’hôtel et de maison, où
sont reçus temporairement les personnes qui, moyennant
un prix ou une rétribution, viennent y prendre le logement
ou la nourriture (Cass., 27 janv. et 4 avril 1811).

99". Les aubergistes, débitant des denrées qu’ils achètent
pour les faire consommer dans leur établissement,
font, aux termes de l’art. 632 du C. de comni., des actes
de commerce ; ils sont commerçants : dès lors, les lois commerciales
leur sont applicables. Lis peuvent être traduits
devant les tribunaux de commerce et doivent y être condamnés
par corps pour tous les engagements relatifs à leur
profession.

Mais doit-on décider de même à l’égard de celui qui
tient un hôtel garni sans donner à manger ? Un arrêt de la
Cour de Paris a jugé l’affirmative le 21 novembre 1812.
Mais les auteurs du Dictionnaire du notariat, v° Hôtellerie,
n° 5, critiquent avec raison cette décision. « En effet, disent-ils,
le maître d’un hôtel garni qui ne fait que louer
des chambres sans donner à manger, ne fait point achat
de denrées pour les revendre : il n’établit donc entre lui
et ses fournisseurs que des relations personnelles ; il n’y.
a point d’acte de commerce. Voudrait-on trouver la qualité
de commerçant dans l’achat qu’il fait d’une grande
quantité d’objets mobiliers pour garnir son hôtel, et dont
il tire un profit par location ? Mais le profit n’est point immédiat,
il est aussi le résultat des soins donnés au locataire,
et c’est là ce qui constitue l’industrie du maître d’hôtel,
qui ne loue pas ses meubles sans ses chambres. Ses
CBAP. IW. — OBLIGATIONS ENVERS t’AUTORITÉ.- 585
obligations, ses droits étant déterminés par le Code civil,
il ne peut être justiciable que des tribunaux civils (C. c,
art. 1713 et 1728).

998. Il est des devoirs que les hôteliers, aubergistes et
logeurs ont à remplir envers l’autorité. Nous les ferons
connaître dans le chap. Ier.

Entre l’hôtelier et le voyageur ou locataire en garni, il
naît un contrat qui produit des obligations et des droits
réciproques ; ainsi l’hôtelier s’oblige à loger le voyageur
ou locataire en garni et à garder ses effets, ses chevaux et
autres équipages, et le voyageur ou locataire en garni s’oblige
de son côté à payer la dépense. Ces engagements
se forment d’ordinaire, sans convention expresse, par la
seule entrée du voyageur dans l’hôtellerie.

Nous traiterons, dans le chapitre n, des obligations des
hôteliers envers les voyageurs ou locataires en garni.
Nous nous occuperons, dans le chapitre ni, des obligations
des locataires en garni ou des voyageurs et des droits des
hôteliers contre eux. Le chapitre iv aura pour objet la durée
des locations en garni, les époques de leurs paiements
et la compétence des tribunaux, en cas de contestations
entre les hôteliers et les voyeurs ou les locataires
en garni.

CHAPITRE I".

Des obligations « les Hôteliers envers
l’autorité.

999. Les hôteliers se trouvent en rapport avec l’autorité
pour ce qui concerne le paiement des contributions et
l’observation de certains règlements de la police municipale.
Nous indiquerons, en conséquence, 1° quelles sont,
outre les contributions de l’hôtelier en qualité de propriétaire
ou locataire, les autres contributions qu’il doit supporter
 ; 2° quels sont les règlements de police relatifs à la
profession d’hôtelier.
SECTION ire.Des contributions particulières auxquelles sont soumis les
'lôteliers. — Patente. — Licence, etc

1000. Les hôteliers, aubergistes ou logeurs, de même
que les autres citoyens, sont, en qualité de propriétaires ou
29586 TIT. IV. — HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOSEURS.
de locataires, tenus, soit de la contribution foncière, soit
de la contribution mobilière et de celle des portes et fenê-tres,

et, en outre, de la contribution des patentes (1).

• De plus, les aubergistes sont soumis, comme marchands
de vins, eaux-de-vie et autres boissons, à toutes les
formalités, visites et taxes établies par les lois et ordonnances
sur les contributions indirectes (2).
(4) Voyez ci-dessus, chapitre v, Des contributions publiques, p. 270 et
suiv.(2) Aux termes de l’art. S0 de la loi du 28 avril 4846 : c Les cabaretiers,
aubergistes, traiteurs, restaurateurs, maîtres d’hôtels garnis, cafetiers, liquorisles,
buvetiers, débitants d’eau-de-vie, concierges et autres donnant à manger
au jour, au mois ou à l’année, ainsi que tous autres qui voudront se livrer à
la vente en détail des boissons spécifiées en l’art. 47 (les vins, cidres, poirés,
eaux-de-vie, esprits et liqueurs composées d’eau-de-vie ou d’esprit) , sont tenus
de faire leur déclaration au bureau de la régie. » La loi du 27 avril 4836,
faite pour interpréter cet article, est ainsi conçu : « Les personnes qui auront
une des professions désignées dans l’art. 50 de la loi du 28 avril 4846, sont
assujetties à la déclaration et autres obligations imposées aux débitants de
boissons, pour lé fait même de leur profession et sans qu’il soit besoin d’établir
qu’elles se livrent au débit des boissons. » D’après l’art. 444 de la loi du
28 avril 484 6, toute personne assujettie à une déclaration préalable, en raison
d’un commerce quelconque de boissons, est tenue, en faisant ladite déclaration
et sous peine d’amende, de se munir d’une licence dont le prix annuel est fixé
par un tarif annexé à la loi. La contravention à l’une de ces dispositions est
punie d’une amende de 300 fr. à 4,000 fr. et de la confiscation des boissons
saisies. Les contrevenants peuvent néanmoins obtenir la restitution desdites
boissons, en payant une somme de 4,000 fr. indépendamment de l’amende
prononcée par le tribunal (art. 95).En conséquence, il a été jugé par la Cour de cassation que le fait seul de
l’exercice d’une des professions énumérées en l’art. 50 de la loi du 28 avril
4846, entraîne la présomption légale de vente des boissons en détail et assujettit
à la déclaration et à la licence (Cass., 9 déc. 4826, affaire Martel)  ; —
Que cette règle s’applique notamment à l’aubergiste qui loge habituellement
des voiluriers et leurs chevaux, bien qu’il ne débite pas de boissons et ne
donne pas à manger (arrêts des 49 nov. 4849, affaire Rebuffac ; 9 déc. 4826,
affaire Salin ; 7 fév. 4829, affaire Rebuffac)  ; — Qu’un seul fait de vente en
détail, bien qu’il n’y ait pas habitude de vendre, constitue la contravention (arrêt
du 27 fév. 4 823Ï affaire Bactrique)  ;.— Que la même règle s’applique à celui
qui reçoit des pensionnaires à tant par mois, quelque restreint qu’en soit
le nombre" (arrêt du 46r oct ; 4835, affaire Fouché)  ; — A ceux qui donnent à
. manger au jour, au mois ou à l’année, encore qu’ils ne donnent pas à boire
I (arrêt du 4 juin 4 829, affaire Mallet). — Un hôtelier ou un logeur, qui donne
i seulement le gîte, sans nourrir les voyageurs ni débiter de boissons, est-il as’
treint à la déclaration préalable et à la licence ? Non. Mais la preuve de ce
fait demeure tout entière à la charge de l’hôtelier ou du logeur. Telle paraît
être la jurisprudence adoptée parla Cour de cassation, et établie notamment ,
par l’arrêt du 9 déc. 4826. — H importo de faire observer que la déclaration
préalable et la licence ne sont point exigées dans l’intérieur de Paris ; leCHAP. I". — OBLIGATIONS ENVERS L’AUTORITÉ. 587SECTION II.Des règlements et obligations de 'police.

iOOl. Dans les villes et dans les campagnes, les aubergistes,
maîtres d’hôtels garnis et logeurs, sont tenus d’inscrire
de suite .et sans aucun blanc, sur un registre en papier
timbré et paraphé par un officier municipal ou un
commissaire de police, les noms, qualités, domicile habituel,
date d’entrée et de sortie, de tous ceux qui couchent
chez eux, même une seule nuit (1)  ; ceux qui manqueraient
à représenter ce registre aux époques déterminées par ies
règlements, ou lorsqu’ils en sont requis, aux maires, adjoints,
commissaires de police ou aux citoyens commis à
à cet effet (2) , seront passibles d’une amende de 6 à 10 fr.
inclusivement ; et dans le cas où ils auraient logé plus de '
24 heures, sans avoir rempli cette formalité, quelqu’un
qui, pendant son séjour dans l’endroit, se serait rendu
coupable d’un crime ou d’un délit, ils sont civilement responsables
des restitutions, indemnités et frais adjugés aux
personnes à qui ce crime aurait causé quelque dommage,
sans préjudice de la responsabilité établie par les art. 1951
et 1952 du Code civ., dont nous parlerons tout à l’heure.
Enfin, les aubergistes, hôteliers ou logeurs, encourent la
peine de remprisonnement de six jours au moins, d’un
mois au plus, s’ils inscrivent sciemment sur leur registre
sous des noms faux ou supposés, les personnes qu’ils logent
(Loi du 22 juillet 1791 ; arrêté du Directoire exécutif
du 2 germinal aniv ; G. pén.,art.73,154,471, n°3,et 475,
n° 2). — Les aubergistes, hôteliers et logeurs qui, obligés
droit de détail et celui d’entrée y sont remplacés au moyen d’une taxe unique
aux entrées. C’est ce que décide le texte de l’art. 92 de la loi du 28 avril
-1846.(4) Le logeur contrevenant ne peut s’excuser de son ignorance, lors même
qu’il ne saurait pas écrire ; — ni sur ce qu’il ne loge que des ouvriers sédentaires
(Cass., 4 oct. 4834) , ni sur ce que la personne qu’il a logée pendant
-quelques jours lui avait promis de faire un bail (Cass., 9 juill. 4829). — Les
-cabaretiers ne sont astreints à tenir un registre qu’autant qu’ils-logent réellement
des étrangers, et ne se bornent pas à donner à boire et à manger (Cass.,
8 déc. 4833 ; S-V.33.4.595).(2) Les gendarmes sont au nombre des citoyens commis pour se faire représenter
le registre que doit tenir un aubergiste (Arrêt dé la Cour de cass.,
•%% oct. 4834).388 TIT. IV.—HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
à l’éclairage, l’auraient négligé, et ceux qui auraient négligé
de nettoyer les rues ou passages dans les communes
où ce soin est laissé à la charge des habitants, sont
passibles d’une amende de 1 franc jusqu’à 5 francs inclusivement,
et même d’un emprisonnement pendant trois
jours au plus, en cas de récidive (Code pénal, art. 471
et 474. — Les aubergistes, hôteliers et logeurs en garni
sont en outre soumis aux règlements de police, qui, dans
chaque localité, peuvent être faits par l’autorité municipale.
Voyez n° 1105.

1002. A Paris et dans le département de la Seine, les
personnes qui veulent exercer les professions d’aubergiste,
de maîtres d’hôtels garnis ou de logeurs, sont tenues de se
conformer aux dispositions prescrites par les ordonnances
de police.

Voici le texte de l’ordonnance du 15 juin 1832, qui est
la dernière publiée jusqu’ici sur cette matière :
Art. 4cr. Sont considérées comme logeurs de profession et à ce titre sont
astreintes à l’exécution des dispositions législatives et réglementaires concernant
les aubergistes, maîtres d’hôtels garnis et logeurs, toutes personnes qui
louent en garni tout ou partie d’une maison, soit dans les termes et délais en
usage pour les locations en garni, soit dans les termes et délais déterminés
par le droit commun pour les locations en général (C. civ., 4758). — 2. Les
personnes qui veulent exercer la profession d’aubergiste, maître d’hôtel garni
ou logeur sont tenues d’en faire préalablement, la déclaration à la préfecture
de police. Acte leur en est donné. Cette déclaration doit être renouvelée
loutes les fois qu’elles viendront, à changer de domicile. Elles devront, en
outre, placer extérieurement et conserver constamment sur la porte d’entrée
de la maison, un tableau indiquant que tout ou partie de la maison est louée
en garni. Les lettres de ce tableau ne devront pas avoir moins de huit centimètres
de hauteur ; elles seront noires, sur un fond jaune. Les aubergistes,
maîtres d’hôtels garnis, sont invités à numéroter leurs appartements ou
chambres meublées. — 3. Les aubergistes, maîtres d’hôtels garnis et logeurs
sont tenus d’avoir un registre en papier timbré pour l’inscription immédiate
des voyageurs français et étrangers. Ce registre doit être coté et paraphé
par le'commissaire de police du quartier. — k. Il est enjoint aux aubergistes,
maîtres d’hôtels garnis et logeurs d’inscrire jour par jour, de suite,
sans aucun blanc ni interligne, les noms, prénoms, âge, profession, domicile
babituel et dernière demeure de tous ceux qui couchent chez eux. même une
seule nuit (4 ). Le registre doit indiquer la date de leur entrée et celle de
leur sortie. Il doit en outre mentionner s’ils sont porteurs de passe-ports
ou autres papiers de sûreté et quelles sont les autorités qui les ont délivrés.
— 5. Les aubergistes, maîtres d’hôtels garnis et logeurs représenteront ,(4) Les noms des militaires doivent être inscrits avec leurs grades, le corps
et l’arme auxquels ils appartiennent (Décision du préfet de police du 20 brumaire
an xm).CIIAP. I". — OBLIGATIONS ENVERS L’AUTORITÉ. 589leur registre à toute réquisition, soit aux commissaires de police, qui les
viseront, soit aux officiers de paix ou autres préposés de la préfecture de
police, qui pourront aussi les viser. Ils seront tenus de faire viser leurs
registres, à la fin de chaque mois, par le commissaire de police de leur quartier.
— 6. Faute par eux de se conformer aux dispositions des art. 3, 4 et 5
de la présente ordonnance, ils encourront les peines prononcées par les lois
(amende depuis 6 fr. jusqu’à 40 fr. inclusivement, C- pén., art. 475, E° 2 ;
eu cas de récidive, cinq jours de prison, C. pén., art. 478). Ils seront en outre
civilement responsables des restitutions, des indemnités et des frais adjugés
à ceux à qui un crime ou un délit commis par des personnes logées sans inscription,
aurait causé quelque dommage, sans préjudice de leur responsabilité
dans le cas des art. 4952 et 4953, C. civ. (C. pén., art. 73). — 7. Il leur
est défendu d’inscrire sciemment, sur leur registre, sous des noms faux ou
supposés, les personnes logées chez eux, sous les peines prononcées par l’art.
•454, C. pén. (emprisonnement de six jours à un mois). H leur est pareillement
défendu de donner retraite aux vagabonds, mendiants et gens sans
aveu (loi du 40 vendémiaire an iv). — 8. Il leur est défendu aussi de recevoir
habituellement des filles publiques, sous peine de 200 fr. d’amende (ordonnance
de police du 6 novembre 4778, art. 5 (4). —9. Les aubergistes,
maîtres d’hôtels garnis et logeurs, porteront tous les jours, avant quatre heures,
au commissaire de police de leur quartier, les passe-ports des voyageurs
français et une note des voyageurs étrangers qui seront arrivés dans leurs auberges,
hôtels garnis, appartements ou chambres meublées. — En échange de
chaque passe-port, le commissaire de police leur remettra un bulletin avec lequel
les voyageurs se présenteront, dans les trois jours de leur arrivée, à la préfecture
de police, pour y retirer leurs passe-ports et obtenir un visa ou un permis
de séjour.—40. Les personnes, soit françaises, soit étrangères qui, antérieurement
à leur arrivée dans les maisons garnies, appartements ou chambres meublées,
auront obtenu des permis de séjour, seront tenues de les remettre immédiatement
au maître de la maison garnie, de l’appartement ou chambre
meublée, chez lequel elles viendrontloger. Ce dernier est tenu de les représenter
dans les 24 heures, au commissaire de police de son quartier qui, s’ils sont
périmés, le constatera avec injonction aux individus qui en sont porteurs de
les faire régulariser ou renouveler. — Il est défendu aux aubergistes, maîtres
d’hôtels garnis ou logeurs, de retenir, sous quelque prétexte que ce soit, les
papiers des personnes logées chez eux. ■— 44. Lorsqu’un aubergiste, maître
d’hôtel ou logeur cessera sa profession, il devra faire immédiatement, au bureau
du commissaire de police de son quartier, le dépôt de son registre avec l’acte
de sa déclaration qui lui a été donnée par la préfecture de police. — 42. Les(4 ) Il résulte de celte disposition d’un règlement de police qui, malgré
l’ancienneté de sa date, est toujours on vigueur, et en vertu duquel plusieurs
condamnations ont été prononcées, qu’on ne peut tenir à la fois dans le même
local une maison garnie et une maison de tolérance. Toutefois il est bien entendu
que la présence, même habituelle, de quelques femmes isolées et ne causant
point de scandale, ne doit pas être considérée comme une infraction aux
dispositions de l’ordonnance. Cette infraction n’existe réellement que lorsqu’il
y a agglomération d’un certain nombre de filles dans la même maison. Dans
ce cas, elle est transformée en un véritable lieu de débauche, et les officiers
de police doivent alors intervenir (Instruction du préfet de police du 25 août
4832 ; Eloin, Labat et Trébuchet, Nouveau dictionnaire depolice. v° Aubergiste).590 TIT. IV. — HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.passe-ports seront laissés à la disposition des voyageurs étrangers à la France,
afin que, dans les trois jours de leur arrivée, ils puissent se faire reconnaître
par l’ambassadeur, envoyé ou chargé d’affaires de leur gouvernement. Ce
délai de trois jours passé, ces étrangers seront tenus de se présenter à la préfecture
de police, pour y recevoir, en échange de leur passe-port, un permis
de séjour distinct du permis de séjour ordinaire, et indicatif de leur qualité
d’étrangers.
Depuis l’ordonnance de police du 15 juin 1832, les personnes
qui, sans en faire profession, louent en garni, dans
la ville de Paris ou dans la banlieue, leur maison, appartement
ou chambre, sont, quant aux devoirs de police,
entièrement assimilées aux aubergistes, hôteliers ou logeurs
proprement dits (Voyez p. 55'8).

La préfecture de police n’autorise pas les personnes qui
tiennent des bureaux de placement à louer en garni.

1005. Les visites dans les auberges, hôtels et maisons
garnies, à l’effet de rechercher des malfaiteurs et de vérifier
si les chefs de maisons se conforment aux obligations
qui leur sont imposées, peuveut être faites d’office, dans
tous les temps, par les commissaires de police, depuis le
lever du soleil jusqu’à onze heures du soir (Loi du
28 germ. an vi).

1004. Les aubergistes ou les hôteliers ne sont pas légalement
obligés de recevoir les voyageurs (Cass., 18 juill.
1862, S.-V.64.1.99) , lors même que ceux-ci offriraient
de payer la dépense. Toutefois, nous pensons que, s’il n’y
avait dans une commune qu’une seule auberge ou si,
parmi plusieurs auberges, une seule avait des places libres
et que l’hospitalité y fût réclamée par un voyageur qui
serait forcé de s’arrêter, soit par son état de besoin, de
fatigue ou de maladie, soit par le mauvais temps ou l’obscurité
de la nuit, l’aubergiste ne pourrait lui refuser l’entrée
de sa maison. En pareil cas et dans quelques autres
analogues, nne raison d’humanité ferait fléchir la règle
ci-dessus posée, et la justice locale pourrait et devrait
intervenir, s’il était nécessaire, pour contraindre l’aubergiste
à recevoir le voyageur qui lui demanderait asile en
pourvoyant toutefois au moyen de solder sa dépense
(Sebire et Carteret, Encyclopédie du droit, v° Aubergiste,
n° 23 ; Curasson, Traité de la compétence des juges de paix,
i. i« r, p. 279).
CHAP. Il,—OBLIGATIONS ENVERS LES VOYAGEURS. 591
CHAPITRE H.

Des obligations des Aubergistes, Hôteliers et
Logeurs envers les voyageurs ou locataires
en garni.

1005. L’hôtelier, de même que le bailleur ordinaire, est
obligé de faire jouir paisiblement le locataire des lieux
loués, pendant la durée de la location et de les entretenir
en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués.
11 ne peut, pendant le séjour du voyageur ou locataire en
garni, changer l’état ou la destination des lieux loués ni
d’aucune de leurs dépendances, pas même pour y faire
des embellissements. Mais si, durant la location, les’ lieux
loués avaient besoin de réparations urgentes et qui ne
pourraient être différées jusqu’à sa fin, le bailleur aurait
droit de les faire sans indemniser le locataire, à moins
qu’elles ne durassent plus de quarante jours ou qu’elles
ne rendissent inhabitable ce qui est nécessaire au logement
du locataire et de sa famille (Voyez, au reste, p. 51
et suiv.).

1006. H va sans dire qu’en outre des lieux que l’hôtelier
doit délivrer, il est tenu de fournir les meubles, le linge
de lit et de table, ainsi que tous les objets qui doivent
garnir les lieux loués et qui sont nécessaires.

Il est d’usage que l’hôtelier procure, sans augmentation
de prix, de la lumière au voyageur, lorsque la location n’a
lieu que pour une nuit ; mais, quand cette location se prolonge
au delà, le voyageur doit s’éclairer à ses frais.

Si le voyageur occupe une chambre à cheminée, et qu’il
veuille du feu, il doit le payer à part.

Vis-à-vis de son bailleur, l’hôtelier est responsable des
dégradations causées par les voyageurs, soit qu’elles proviennent
d’un incendie ou d’un autre fait (Duvergier,
t. Ier, 431, et Tropiong, t. n, n° 397).

L’hôtelier est tenu, sous sa responsabilité personnelle,
de remettre au voyageur à qui ils sont adressés, les imprimés,
circulaires, annonces, prospectus (aussi bien que
les lettres) mis à la poste avec ou sans affranchissement
(Trib. civ. de la Seine, 7 mai 1769  ; S.-V.69.2.336).

1007. Les aubergistes et hôteliers sont responsables,
comme dépositaires, des effets apportés par le voyageur
592 TI-T. IV. HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
qui loge chez eux ; le dépôt de ces sortes d’effets doit être
regardé comme un dépôt nécessaire (1) (C. civ,, art.
1952).

Es sont responsables du vol ou du dommage des effets
du voyageur, soit que le vol ait été fait ou que le dommage
ait été causé par les domestiques et préposés de
l’hôtellerie, ou par des étrangers allant et venant dans
Hôtellerie (C. c, art. 1953).

Ils ne sont pas responsables des vols faits avec force
armée ou autre force majeure (2) (C. c, art. 1954).

Les hôteliers sont donc tenus de veiller à la sûreté des
effets du voyageur. Le mot effets, employé dans les arti"cles
1952 et 1953 du Code civ. dont nous venons de
rapporter le texte, est un terme générique qui comprend
les marchandises, les animaux et autres objets appartenant
au voyageur (Rennes, 26 déc. 1833, S.-V.34.2.286) ,

L’aubergiste chez lequel des objets ont été déposés et
ensuite incendiés doit être déclaré responsable, s’il ne
prouve que l’incendie est arrivé par un. cas de force majeure.
Aux termes de l’article 1953 du Code civ., le mot
dommage s’applique à l’incendie comme à tous autres sinistres
(Paris, T ch., 17 janv. 1850, Droit, 6 fév. 1850).

1008. Les hôteliers répondent-ils du vol des sommes
d’argent dont le voyageur ne leur a pas fait la déclaration ?
Il a été jugé plusieurs fois que la responsabilité des
hôteliers s’étendait seulement aux sommes d’argent que
le voyageur est présumé, d’après sa position sociale et les
circonstances de la cause, avoir eues en sa possession au
moment du vol, et qu’il pouvait conserver sans imprudence,
eu égard à sa fortune et à ses besoins (Paris, 21 nov.
(4) Cet article est également applicable aux logeurs de profession.(2) C’est l’hôtelier qui doit le prouver. Le vol commis par des personnes du
dehors n’est pas par lui-même un cas de force majeure ; il faut qu’il soit accompagné
de violence armée et qu’il soit commis par des personnes du dehors
etnonpardes gens de l’hôtel ou autres individus y allant et venant (Troplong,
du Dépôt, n" 233, 234 et 236). L’effraction n’est point assimilée au
vol à main armée ; c’est ce que le parlement de Toulouse, a jugé par arrêt du
27 février4584 dans une espèce où des voleurs avaient fait à la muraille un
troupar lequel ils s’étaient introduits pour enlever des marchandises déposées
par un voyageur dans une écurie fermée à clef (Troplong, n° 235). Si un maître
est volé dans ne hôtel par son propre domestique, l’hôtelier n’est pas responsable
(Merlin, Répertoire au mot Batellerie ; Troplong, n° 237).CHAP. II.'—OBLIGATIONS ENVERS LES VOTAGEURS. 593
1836 (1) et 26 déc. 1838 (2)  ; Trib. de la Seine, confirmé
par arrêt de la Cour de Paris, du 7 mai 1838 (3)  ; P.27.
1.1656 ; 39.1.58 ; Trib. de paix, 2e arrond. de Paris ; Trib.
de la Seine, 22 août 1843 ; Droit, 10 et 11 juill. et 1er sept.
1843).

Mais, s’il s’agit de sommes considérables ou d’objets
de valeur dont la déclaration n’a point été faite par
le voyageur, et si quelque imprudence peut être reprochée
à celui-ci, l’hôtelier cesse d’être responsable du
vol commis dans son hôtellerie, soit par des étrangers,
soit même par ses domestiques (Paris, 2 avril 1811 (4)  ;
(1) Cet arrêt a confirmé un jugement du Tribunal de la Seine, qui avait réduit
à 500 fr. la demande d’une somme de 2,075fr. que deux jeunes docteurs
anglais prétendaient leur avoir été volée dans un hôtel garni où ils étaient
logés, par le motif, entre autres, « que si les voyageurs sont porteurs de va« 
leurs considérables, ils doivent en prévenir l’aubergiste, pour savoir s’il en
« accepte la responsabilité et dans ce cas pour le mettre à même d’augmenter
sa surveillance. »- (2) Considérant qu’aux termes de l’art. 4952 du C. civ., l’aubergiste est
responsable des effets apportés par les voyageurs ; considérant que, dans l’espèce,
le vol est établi et que la somme de 2,400 fr. qui pouvait être conservée
sans imprudence par Wright [le voyageur)  n’était disproportionnée ni avec sa
fortune ni avec ses besoins.(3) Ce jugement est conçu en ces termes : « Attendu que des documents
produits et des circonstances de la cause, il résulte que le sieur Desessards (le
voyageur)  avait réellement en sa possession, à l’époque du vol dont il se plaint,
une somme assez considérable et notamment un sac de 4,000 fr. au -su du
sieur Mercier (l’hôtelier)  ; attendu que le vol n’est pas douteux ; — Attendu
qu’aux termes de la loi, les hôteliers et aubergistes sont responsables du vol
des effets apportés par les voyageurs ; qu’aucune imprudence n’est reprochée
au demandeur ; que vainement on allègue que la responsabilité établie par la
loi ne s’étend pas à l’argent apporté par le voyageur ;—Attendu que la loi ne
limite pas cette responsabilité au linge et aux vêtements ; que les dispositions de
la loi, sainement interprétées, s’étendent aussi aux sommes que le voyageur est
présumé, d’après sa position sociale et les circonstances de la cause, avoir dans
sa possession au moment du vol ; — Le Tribunal condamne Mercier à rembourser
à Desessards les 4,800 fr. que celui-ci déclare formellement lui avoir été
dérobés ; plus les intérêts à partir du jour de la demande. » Ainsi, dans l’espèce
qui a donné lieu aux décisions ci-dessus, aucune faute n’était imputable
au voyageur.(4) " Dans cette espèce, le sieur d’Halinbourg, ayant actionné la veuve Woelferdin
comme responsable du vol d’argent et de bijoux fait dans une hôtellerie
de Reims, a été débouté de sa demande : « Attendu que, lors même qu’il
eût été. volé des effets dont il réclame la valeur, l’intimée n’ayant pas été instruite
qu’il avait avec lui de l’argent et surtout des bijoux," l’art. 4953 du
C. civ. ne pouvait être invoqué contre elle ; d’autant mieux qu’il avait été
remis à d’Halinbourg les clefs de l’armoire de la chambre, ce qui l’avait mis
dans le cas d’empêcher la soustraction des e0>!=gar lui réclamés. » Un ancien29.594 TIT. IV. — HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
Douai, 19 août 1842 (1). — Gaz. des Trib., 15 sept. 1842).
auteur, Delamarre, Traité de la police, t. 2-, p. 278( mentionne plusieurs
arrêts qui ont déchargé les hôteliers âetoute responsabilité,lorsque les voyageurs
ne leur ont point dëclaréje nombre et la quantitédes effets précieux qu’ils apportent
à l’hôtellerie ou qu’il leur a été, désigné par l’hôtelier des armoires, coffres
ou autres endroits sûrs et bien fermés pour s’en servir. Dans l’espèce de
l’un de ces arrêts, il s’agissait d’une demande en restitution d’une somme de
6,800 livres à laquelle le comte des Armoises élevait des diamants et autres
objets qui lui'avaient, été volés. L’aubergiste opposait que le demandeur avait
eu tort de laisser dans une antichambre la valise qui renfermait ces bijoux,
tandis qu’il avait dans sa chambre deux armoires bien fermées dont les clefs
lui avaient été remises ; et par arrêt du parlement de Paris, du 7 novembre
4700, il fut renvoyé delà demande.Le Tribunal de la Seine a aussi jugé, le 27 juin 4836 {Droit, 28 juin même
année) , et le 7 mai 4838', que l’hôtelier n’est point responsable du vol de bijoux
à l’usage habituel de son hôte, surtout lorsque ces bijoux ne lui ont été
ni déclarés ni confiés.Cependant le même Tribunal, par jugement du 7 octobre 4842 (Gazelle des
Tribunaux du 8 octobre même année) , a déclaré l’hôtelier responsable du vol
commis au préjudice d’un bijoutier descendant habituellement dans l’hôtel. Le
Tribunal a sans doute considéré que l’hôtelier, connaissant le bijoutier voyageur,
devait savoir qu’il transportaitavec lui des objets de valeur et veiller à leur
sûreté. Dans l’espèce que nous signalons, le bijoutier avait fait porter sa malle
dans la chambre que l’hôtelier lui avait fait désigner ; et c’est dans cette chambre
que le vol avait été commis. Le bijoutier évaluait à 2,900 fr. la valeur des
objets soustraits ; cependant le Tribunal, prenant en considération les circonstances
de la cause, n’a condamné l’hôtelier qu’au paiement de la somme de
2,000 fr. — Pareillement, la Cour de Paris, contrairement aux arrêts que nous
venons de rapporter, a décidé, le 4 4 avril 4844, affaire Martin contre de Magnoncourt
(voyez ci-après, p. 596) , que la responsabilité de l’hôtelier s’étend
aux vols commis dans son hôtel alors même que les objets volés consistent en
bijoux qui ne lui ont pas été déclarés, et que les voyageurs, occupant un appartement
tout entier, étaient servis par leurs propres domestiques, et non par
ceux attachés à l’hôtel.(4 ) Cet arrêt est conçu en ces termes : <t Attendu que de toutes les circonstances
de la cause il résulte que Mezier (domestiquedu sieur Mulbergue, hôtelier) ,
a enlevé de la poche du gilet du sieur Harrîs 70 carats de brillants,
dont là valeur peut être fixée à 6,000 fr. ; — Considérant, en ce qui concerne
la responsabilité de Mulbergue, qu’à la vérité les aubergistes sont responsables
des vols commis chez eux par leurs domestiques, mais que cette responsabilité
n’est absolue que pour les effets ordinaires des voyageurs ; mais
que dès qu’il s’agit de sommes considérables et d’objets de prix, elle cesse s’il
y a eu imprudence ou négligence de la part des voyageurs ; — Qu’il est évident
que Haros a commis une imprudence en laissant emporter, lorsqu’il était
dans sa chambre, un gilet contenant des valeurs considérables et qu’on pouvait
facilement soustraire ; — Que Harris devait d’autant moins commettre
celte imprudence que des affiches apposées dans les chambres de l’hôtel engagent
les voyageurs à remettre à Mulbergue les objets de valeur qu’ils apportent
avec eux ; -— La Cour condamne Mezier au paiement de la somme de
* 6,000 fr., etc. »Comme on le voit, cette circonstance que l’hôtelier avait fait apposer, dans
les chambres destinées aux voyageurs, des affiches par lesquelles il les imitaitCHAP. II.—OBLIGATIONS ENVERS LES VOYAGEURS. 595
Ainsi, lorsqu’il n’y pas eu de déclaration de la part du
voyageur, et qu’il s’agit de déterminer retendue de la
responsabilité de l’hôtelier, il faut principalement rechercher
si la somme réclamée par le voyageur et qu’il prétend
lui avoir été dérobée, était en rapport avec ses besoins
et sa position sociale, et si, par suite, il a pu, sans
imprudence, la conserver en sa possession. Lorsque ce
point de fait est résolu en faveur du voyageur, l’hôtelier
doit être déclaré responsable du vol commis chez lui ; dans
le cas contraire, il est déchargé de toute responsabilité.
Les juges arbitrent assez ordinairement la somme dont il
est présumante que le'voyageur pouvait être détenteur
pour frais de voyage ; ils ont tout pouvoir pour reconnaître
l’existence du vol allégué par le voyageur, et apprécier la
valeur de la déclaration de celui-ci (i). C’est ce qui nous
semble résulter des décisions ci-dessus mentionnées (2).
à lui remettre les objets de valeur apportés avec eux, a exercé une puissante
influence sur la décision des magistrats. On ne pourrait donc trop recommander
anx hôteliers de faire afficher dans les corridors, chambres, salons, salles
à manger et autres lieux fréquentés par les voyageurs, des avis imprimés portant
que ceux qui ont des objets de valeur doivent les leur remettre s’ils veulent
qu’on en réponde. Il est évident que celui qui a eu connaissance d’un
semblable avertissement et ne s’y est pas conformé ne sera point fondé à se
plaindre. Prévenu du danger auquel il est exposé, c’est à lui à s’imputer sa
propre négligence ; s’il est victime d’un vol d’effets précieux, l’hôtelier n’en
doit pas être responsable.(4) Le Tribuual civil delà Seine, 5° chambre, a posé nettement ces principes
dans un jugement du 22 mai 4844, ainsi motivé : —« Attendu qu’en matière
de. responsabilité d’aubergistes ou hôteliers, les tribunaux ont toute latitude
pour apprécier la valeur de la déclaration du voyageur qui articule avoir
été volé ; — Que la loi et la jurisprudence sont d’accord pour reconnaître
qu’il n’y a lieu de mettre en pareil cas aucune limite à leur appréciation ; —
Attendu en fait qu’il résulte des documents produits que des sommes importantes
ont été comptées au sieur Dehody peu de jours avant son arrivée dans l’hôtel
du sieur Serpeille ; que sur ces sommes il déclare y avoir apporté 960 fr.,
lesquels avaient été renfermés par lui dans le secrétaire de son appartement au
moment où a été consommé le vol dont il se plaint ; — Attendu que la somme
dont il s’agit n’a rien de disproportionné avec sa fortune et ses besoins, qu’aucune
imprudence ne lui est reprochée, que quant à la sincérité de la déclaration
en elle-même, la condition et le caractère de celui dont elle émane ne
permettent à cet égard aucune espèce de doute ; — Par ces motifs, — Reçoit
le sieur Dehody appelant du jugement du 4 7 février, et statuant par jugement
nouveau, condamne le sieur Serpeille, comme civilement responsable, à payer
au sieur Dehody la somme de 960 fr. pour les causes ci-dessus énoncées avec
les intérêts tels que de droit ; — Ordonne la restitution de l’amende et condamne
le sieur Serpeille aux dépens » (Droit, S sept. 4844).(2) Celle jurisprudence est conforme à l’opinion de M. TouUier (t. 44,596 TIT. IV. — HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
1009. La responsabilité de l’hôtelier s’étend aux vols
commis, non-seulement dans l’hôtel même, mais encore
dans les cours, étables, écuries et lieux adjacents qui en
dépendent, ou qui sont naturellement placés sous sa surn°
255) , d’après laquelle la responsabilité de l’hôtelier cesse d’une manière absolue
s’il n’a pas été averti par le voyageur que des espèces d’or et d’argent,
des bijoux ou autres objets de valeur ont été par lui apportés dans l’hôtel.
Mais M. Troplong (du Dépôt, nos 224 et suiv.) combat cette doctrine et soutient
que le texte de l’art. 4952 du C. civ. résiste à une telle interprétation ;
que, d’après les observations qui ont été laites lors de la présentation du projet
de C. Nap. au Tribunat, le mot effets employé dans l’art. 4952 doit être
pris dans le sens le plus étendu ; que cette expression embrasse, les objets les
plus précieux et du plus grand prix, et que des circonstances exceptionnelles
peuvent seules atténuer la rigueur du principe posé par cet article.
M. Troplong pense que lorsqu’il s’agit d’un hôtel garni tenu avec luxe
et accoutumé à recevoir une clientèle, composée de personnes habituées à
voyager avec un grand train de maison, l’hôtelier, pour encourir la responsabilité
que la loi fait peser sur lui, n’a pas besoin d’être informé, au moment
où l’on entre chez lui, qu’on y apporte des espèces d’or et d’argent, des
bijoux, des objets précieux ; qu’il doit savoir à l’avance que ses hôtes sont accompagnés
d’objets de valeur et prendre toutes les précautions nécessaires
pour qu’ils se trouvent en sûreté dans son établissement. A l’appui de sa
théorie, M. Troplong cite un arrêt de la Cour de Paris qui a jugé en ce sens
et dont l’espèce est rapportée dans la Gaz. des Trib. du 34 août 4844, à peu
près de la manière suivante:—M. de Magnoncourt, député du Douhs, logeait
à Paris, hôtel du Rhin, place Vendôme, 4, avec sa femme et ses deux domestiques
 ; il y occupait un appartement au prix de 860 fr. par mois, quand, le 5
mai 4843, M™ de Magnoncourt fut victime d’un vol ; i ! fut soustrait, sur la
cheminée de sa chambre à coucher, une boite contenant différents bijoux, estimés
par M. de Magnoncourt à une valeur de 2,000 fr. Ce vol resta enveloppé
d’un profond mystère. M. de Magnoncourt, pensant que la responsabilité
du maître d’hôtel,'M. Martin, était engagée, saisit le Tribunal de la Seine
d’une demande de 2,000 fr. d’indemnité pour lui tenir lieu des objets dispa.
rus. Sur cette demande, le Tribunal, considérant qu’aux termes de l’art. 4952
du C. civ., les aubergistes ou hôteliers sont responsables, comme dépositaires,
des effets apportés parle voyageur qui loge chez eux, le dépôt de ces sortes
d’effets doit être nécessaire' ; que vainement, pour se soustraire à cette
responsabilité, Martin et compe. excipent du défaut de déclaration antérieure
des objets apportés par les époux de Magnoncourt dans l’hôtel : de l’imprudence
de la dame de Magnoncourt d’avoir laissé la boîte en question sur une
cheminée et, dans cette circonstance, qu’ayant des domestiques particuliers,
les susnommés avaient nécessairement pris sur eux la surveillance de leur
appartement ; qu’aucune disposition de la loi ne prescrit la déclaration préalable
des effets apportés ; que souvent même il pourrait y avoir danger de la
faire ; que la chambre à coucher se trouvant au fond de l’appartement, la
dame de Magnoncourt ne violait pas les lois de la prudence en laissant sur la
cheminée sa boîte de bijoux ; qu’enfin Martin et comp". ne sauraient tourner
contre les époux de Magnoncourt. le surcroît de surveillance résultant de leur
domesticité personnelle ; considérant toutefois qu’il y avait lieu de réduire la
somme réclamée comme valeur des objets soustraits, a condamné Martin et
comp 0. à payer 4,200 fr. à M. de Magnoncourt, à titre d’indemnité. Sur l’ap-CHAP. II. — OBLIGATIONS ENVERS LES VOYAGEURS. 597
veillance (Arrêt du Parlement de Paris, du 14 août 1582 (1)  ;
Troplong, du Dépôt, n° 227).

1010. L’hôtelier est responsable, d’une manière absolue,
des vols commis au préjudice des voyageurs dans son
hôtel, et par ses domestiques, dans l’exercice de leurs
fonctions. Spécialement cette responsabilité s’applique à
un vol de diamants laissés par un voyageur dans la
poche du gilet qu’il avait confié au domestique pour le
nettoyer. Dans ce cas, l’hôtelier ne peut être excusé, à
raison de l’imprudence du voyageur, lors même que, par
des affiches apposées dans les chambres de son-hôtel, il
aurait engagé les voyageurs à remettre personnellement
les objets de valeur qu’ils apporteraient avec eux (Cass.,
il mai 1846, Droit, 12 mai 1846).

1011. L’aubergiste est responsable du vol commis sur
une voiture de roulage, que le voiturier qui loge chez lui
a laissée forcément sur la voie publique, soit faute de
place dans la cour de l’auberge, soit parce qu’il n’y a pas
de cour dans l’auberge (Paris, 13 sept. 1808 et 14 mai
1839, P.9.574 ; 39.1.584).

1012. Si l’aubergiste avait remis à des locataires des
clefs ouvrant plusieurs chambres, et qu’il eût été commis
des vols, il pourrait être responsable sur la déclaration de
la personne qui aurait été volée (Arrêt de règlement du
Parlement de Paris, du 7 sept. 1773).

1013. De ce que la loi (art. 1.952, Ce.) qualifie de
dépôt nécessaire, le dépôt des effets apportés par le voyageur,
il suit que ce dernier peut, en cas de dénégation de
la part de l’hôtelier, prouver par témoins que les objets
ou les sommes qu’il réclame ont été apportés dans l’hôtellerie,
et dans ce cas, la preuve testimoniale est admispcl,
la Cour de Paris a, par arrêt de la 4° chambre, du 29 août 4844, confirmé
ce jugement.M. Troplong donne son assentiment à cette décision ; cependant il finit par
approuver le tempérament que l’arrêt de la Cour de Paris, du 24 novembre
4836, ci-dessus cité, aappOTlé à la rigoureuse sévérité de l’art. 4952 ; « mais
il-ne faudrait pas, dit-il,£n abuser par une application trop générale à tous le3
cas: et surtout il ne faudrait pas faire trop petite la part d’argent et effets précieux
que le voyageur est dans la nécessité d’emporter avec lui. On consultera la
condition des personnes, le temps de séjour, l’achalandage de l’hôtel, et autres
circonstances dignes d’être prises en considération. » Voyez n° 4406.(4) Dans celte espèce on avait dérobé des effets chargés sur la charrette
d’un voiturier laissée dans la cour de l’auberge.598 TIT. IV. — HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
sible lors même qu’il s’agit d’une valeur au-dessus de
150 fr. (C. c, art. 1950)  ; sauf aux tribunaux à apprécier
les circonstances de la cause, la nature des objets réclamés,
la qualité, la situation de fortune du demandeur et le
degré de confiance qu’il doit inspirer (C. c, art. 1348 ;
voyez, du reste, p. 595).

Le juge pourra déférer le serment d’office (C. civ.,
art. 1366 et suiv.). s

1014. A l’égard du dommage causé aux effets ou équipages
du voyageur, l’hôtelier est responsable non-seulement
des fautes graves, mais de là simple négligence ou
imprudence de lui ou de ses gens. Aussi, par arrêt du
25 janv. 1825, la Cour de Lyon a-t-elle décidé qu’un aubergiste
était responsable de la perte d’un cheval qui avait
reçu à la jambe un coup de pied d’un autre cheval placé
dans la même écurie. C’était au maître de l’hôtel à prendre
les mesures nécessaires pour prévenir un pareil accident
(1). Mais il en serait autrement si l’aubergiste ne
pouvait être accusé de faute ou négligence. Le cheval
d’un laboureur qui avait amené du blé au marché de
Pontoise, ayant été blessé à l’épaule par la morsure d’un
autre cheval, l’aubergiste avait été condamné aux frais
de médicaments et aux dommages et intérêts, à tant par
jour, jusqu’à entière guérison du cheval ; mais, par arrêt
du 5 mars 1742, le Parlement de Paris infirma la sentence.
Dans un cas semblable, ce nJest ni au maître
d’hôtel, ni à ses domestiques que peut être imputée la
faute ; le propriétaire du cheval vicieux en est le seul responsable
(Curasson, t. Ier, p. 283).

101 ». Pour engager la responsabilité de l’hôtelier, il
suffit que les effets du voyageur aient été apportés dans
l’hôtellerie, même à l’insu de l’hôtelier (Toullier, t. xi,
n° 252, p. 351, et Troplong, du Dépôt, n° 214).

Peu importe que ces effets aient été apparents ou cachés
(2). Lors donc que le transport des effets est constaté,
(4) Merlin (Répertoire de jurisprudence, v° Dommage)  rapporte un afrêt
du parlement de Grenoble, du 3 décembre 4777, rendu dans le même sens
et dans des circonstances absolument identiques. Toullier (t. 44, n° 34 6) , qui
cite aussi cet arrêt, en approuve la décision comme une juste appréciation des
principes de la matière.(2) Par application de ce principe, il a été jugé qu’en recevant dans son
auberge la voiture d’un roulier, l’aubergiste était responsable de tout ceCHAP. II. — OBLIGATIONS ENVERS LES VOYAGEURS. 599
ce qui doit avoir lieu assez facilement de la part d’un
voyageur qui ne marche guère sans emporter avec lui
une malle, un sac de nuit ou un paquet, quelconque,
l’hôtelier, en cas de vol de ces effets, et s’il est impossible
d’en constater autrement la valeur, n’a pour unique ressource
que de déférer le serment au voyageur, sur une
déclaration détaillée que ce dernier-donnera de ces effets
et qu’il affirmera véritable.

Mais cette déclaration peut être exagérée ; il est possible
que le voyageur attribue aux effets qu’il a réellement
perdus mie valeur plus considérable que celle des choses
de même nature, un prix d’affection qu’il regarde comme
inestimable ; enfin, comme on l’a vu plus haut, l’hôtelier
ne saurait être responsable de la perte des bijoux ou autres
effets précieux, non plus que des valeurs considérables en
argent ou en billets de banque, qu’un voyageur n’est pas
dans l’habitude de conserver sur lui, ou que, du moins, il
aurait dû déclarer ou renfermer avec soin.

Dans ces différents cas, la loi impose comme devoir au
juge de déterminer avec modération la somme jusqu’à
concurrence de laquelle le demandeur doit être cru sur
son serment ; cette détermination prescrite par l’art. 1369,
Ce, doit être faite suivant les circonstances, la qualité et
la réputation du demandeur ; car si, en pareil cas, la déclaration
de celui-ci peut souvent être taxée d’exagération,  ;
il peut arriver aussi qu’elle soit faite par un homme reconnu
pour être d’une probité intacte, d’une exactitude
scrupuleuse ; et alors ce serait lui faire injure que de ne
pas s’en rapporter à sa déclaration en ce qui concerne la.
qualité, la quantité et même l’estimation des effets qui lui
ont été volés (Curasson, t. Ier, p. 28S). D. arrive souvent
aussi que, comme nous l’avons dit ci-dessus, p. 595, les !
juges, sans déférer le serment au demandeur, arbitrent la '
valeur des objets réclamés.

1016. L’hôtelier est tenu du fait des personnes de sa
famille et de celui de ses domestiques, selon les fonctions
qui leur sont commises. Ainsi, lorsqu’un voyageur donne
aux domestiques qui ont les clefs des chambres une valise
ou d’autres bardes, ou qu’il met son cheval dans l’écurie à
qu’elle contenait tant en effets et marchandises qu’en argent (Uoueu, 43 germinal
an s).600 TIT. IV. — HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
la garde du palefrenier, le maître en répond. Mais si le
voyageur, mettant pied à terre, donne un sac d’argent à
un enfant, à un marmiton, hors de la vue du maître ou dé
la maîtresse, l’hôtelier n’est pas tenu d’un sac de cette
conséquence déposé de cette manière (Domat, Lois civiles,
liv. 1er, tit. xvi, sect. lre, § 3).

L’engagement de l’hôtelier, pour le fait de ses domestiques,
est borné à ce qui se passe dans son hôtellerie ; et
si quelqu’un de ses domestiques dérobe ou fait quelque
dommage en quelque autre lieu, il n’en est point tenu
(Domat, ib., § 7).

1017. Pour qu’il y ait heu à responsabilité de la part
de l’aubergiste à l’égard des effets apportés chez lui, il
n’est pas nécessaire que le voyageur ait séjourné dans
l’auberge (Rennes, 26 déc. 1833, S.34.2.286).

1018. La responsabilité de l’aubergiste dure tant que
le voyageur n’est pas sorti avec ses effets de l’auberge ou
des lieux qui en dépendent. La Cour de Rouen a jugé en
conséquence, le 14 août 1824, qu’un aubergiste doit au
voyageur le montant des sommes renfermées dans la valise
de ce dernier, quoiqu’elle ait été volée après qu’elle
lui avait été remise, et qu’il l’avait attachée sur son cheval,
mais avant que ce cheval’fût sorti de la cour de l’auberge
(D.A.10.793, note 2).

1019. L’hôtelier qui, ayant reçu un sac d’argent de
l’une de ses pratiques, le remet à un voiturier pour le lui
rendre, est responsable de la mauvaise foi du voiturier,
qui nie avoir reçu l’argent. On doit considérer le dépôt
de ce sac d’argent par le voyageur à l’hôtelier comme un
dépôt nécessaire (Paris, 6 avril 1829, Gaz. des Trib., 7 avril
1829).

1020. Lorsque les domestiques d’hôtel, qui viennent par
ordre de leur maître attendre les voyageurs à l’arrivée des
messageries ou diligences, perdent ou endommagent
dans le transport de la voiture à l’hôtel les. effets qui leur
ont été confiés, l’hôtelier est responsable du fait de ses
domestiques.

Il en serait de. même s’il s’agissait d’effets transportés
de l’hôtel à la voiture : il est évident qu’en ce cas, le
voyageur a dû se confier aux domestiques de la maison ;
l’hôtelier doit donc répondre du fait de ses gens (Carou,
t. i", p. 156, n° 157, et Curasson, t. Ier, n° 16, p. 287).
CHAP. m. — OBLIGATIONS DES VOYAGEURS. 601
1021. Lorsque des objets sont laissés volontairement à
l’aubergiste après le départ du voyageur, ce fait ne constitue
pas un dépôt nécessaire, mais un dépôt volontaire, lequel
est soumis aux règles qui lui sont propres (Cass.,
10 fév. 1832, D.22.1.67). Ainsi le voyageur devrait éta:

blir par écrit la preuve de ce dépôt, à moins qu’il ne fût
'd’une valeur au-dessous de 150 fr. ; autrement le dépositaire
devrait en être cru sur sa déclaration, soit pour le
fait même du dépôt, soit pour la chose qui en fait l’objet,
soit pour le.fait de sa restitution"(C. c, art. 1923 et 1924).

1022. L’action en responsabilité contre les aubergistes
ou hôteliers, relativement aux effets apportés par le voyageur
logé chez eux, est soumise à la prescription de trente
ans, si elle est fondée sur une simple faute ou négligence ;
elle se prescrit par dix ans s’il s’agit d’un crime, à'xm délit
ou d’une contraveniion (Art. 1383 et suiv., C. c, combinés
avec les art. 637, 638 et 640, G. d’inst. crim.).

CHAPITRE ffl.

Des obligations des voyageurs et des droits
des Hôteliers contre eux.

1025. Celui qui vient dans une hôtellerie pour y coucher,
même une seule nuit, doit déclarer ses nom, prénoms,
profession, domicile habituel, àl’hôtelier ; ce dernier
est tenu, conformément à ce que nous avons dit ci-dessus,
p. 587, de les inscrire sur son registre. —Les ouvriers et
les domestiques doivent justifier de leur livret aux aubergistes,
hôteliers et logeurs chez lesquels ils descendent.

1024. Le voyageur doit, toutes les fois qu’il sort de son
logement, remettre la clef à l’hôtelier. Ce dernier même
peut l’y contraindre, car les hôtelleries étant soumises aux
visites que peuvent faire à toute heure de jour et de nuit
les commissaires et autres agents de police, il faut qu’en
l’abscence des voyageurs l’hôtelier soit à même d’entrer
dans leur appartement, si l’autorité le requiert.

L’hôtelier n’a pas le droit de retenir la clef du voyageur
et d’empêcher celui-ci de rentrer dans son logement, à
moins qu’il ne l’ait surpris dans une tentative d’enlèvement
de ses effets.

1025. Le voyageur ne peut introduire personne dans
602 TIT. IV.—HOTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
sa chambre pour y coucher, sans en informer préalablement
l’hôtelier.

Lé voyageur ne peut non plus faire de la chambre ou
de l’appartement qu’il occupe, un heu de débauche ou
de prostitution, en y réunissant des joueurs, des femmes
de mauvaise vie (Arg. de l’art. 1728, C. c.).

1026. De même que le locataire ordinaire, celui qui
loge dans une hôtellerie doit, à la fin de la location, rendre
en bon état les lieux et les meubles qu’il a reçus
(Arg. de l’art. 1731, C. c). Il est donc prudent que le voyageur
vérifie, avant d’y entrer, l’état du local qu’il doit
occuper ; car étant présumé l’avoir reçu en bon état, il pourrait,
s’il s’y trouvait des meubles défectueux, et que l’hôtelier
fût de mauvaise foi, être tenu de les remplacer.

1027. Le voyageur ouïe locataire en garni est obligé
de payer avant sa sortie les dépenses qu’il a faites dans
l’hôtellerie ; et afin d’assurer ce paiement, la loi accorde
à l’hôtelier un privilège sur les effets du voyageur.

En effet, l’art. 2102 du Code Napoléon range au nombre
des créances privilégiées sur certains meubles, les fournitures
d’un aubergiste sur les effets du voyageur qui ont été
transportés dans son auberge. Cette disposition s’applique
à ceux qui font profession habituelle de recevoir les voyageurs
pour les héberger ; conséquemment les hôteliers et
logeurs ont le droit d’en réclamer le bénéfice.

Mais ce privilège n’est pas accordé aux teneurs de maisons
déshonnêtes et de cabarets où l’on donne à boire et
à manger aux habitants du lieu. En effet, l’art. 2102 que
nous venons de citer ne fait peser le privilège que sur les
voyageurs (Merlin, Rëpert.,v° Prescription, p. 550, et Troplong,
des Privil. et hypoth., 1.1", n° 202) =

1028. Le privilège de l’aubergiste s’étend aux dépenses
même excessives faites dans son auberge (Troplong, ibid.,
n° 203).

L’aubergiste peut retenir les effets jusqu’au paiement.
Il peut saisir les objets introduits dans son auberge, quand
même ils ne seraient pas la propriété du voyageur, à
moins qu’il n’eût su qu’ils n’étaient pas à lui (Persil, Ques<
tions sur lesjjrivil., t. Ier, p. 55 et suiv. ; Favard, v° Privil.,
et Troplong, des Privil., n° 204)  ; il ne peut saisir les habits
qui vêtent le voyageur (Arrêt du parlement de Paris
de 1598 ; Troplong, id). Voyez IIP 1107.
CHAP. III. — OBLIGATIONS DES VOYAGEURS. 603
Mais si le voyageur avait avec lui une certaine quantité
d’effets d’habillement et de linge dont l’usage ne lui fût
pas indispensable, l’aubergiste aurait le droit de les retenir
comme gage de sa créance (Sebire et Carteret, Encyclopédie
du droit, v° Aubergiste, n° 26).

1029. L’aubergiste peut saisir les bêtes de trait et de
somme, ainsi que les voitures introduites chez lui.

Il ne serait pas en droit de retenir les effets apportés
chez lui par un voyageur lors d’un dernier séjour de
celui-ci dans son auberge, pour raison des dépenses d’un
séjour antérieur (Rouen, 16 mess, an vin ; D.A., v° Responsabilité,
n° 338 ; Troplong, des Privilèges et hypothèques,
n° 204).

1050. Le privilège de l’aubergiste sur les effets du
voyageur ne lui confère pas le droit de retenir ses papiers
et titres de créances jusqu’au paiement des fournitures

• (Trib. de la Seine, Droit, 8 juillet 1836).

1051. L’aubergiste perd son privilège s’il laisse sortir
de l’hôtellerie les effets au voyageur (Rouen, cité ci-dessus).
Le privilège ne dure que sur les effets transportés dans
l’auberge (Troplong, ibid.).

Lorsque le voyageur est disparu ou décédé, l’hôtelier
n’a pas le droit de s’approprier les effets du voyageur ; il
est de son devoir d’en informer le commissaire de police,
le maire ou l’adjoint. L’hôtelier peut ensuite, par le ministère
d’un avoué, présenter mie requête au président
du tribunal de première instance, à l’effet d’être autorisé
à la vente des effets délaissés jusqu’à concurrence
de sa créance, ainsi que des frais nécessaires à son recouvrement.


1052. Un aubergiste a-t-il action contre le père d’un
mineur à qui il a fourni la nourriture et le logement ?
D,eux arrêts du parlement de Normandie, des 1er septem-j
bre 1514 et 19 août 1729, ont décidé négativement cette
question. Mais cette jurisprudence doit-elle être encore
suivie sous l’empire de notre législation actuelle ? H y a
heu de distinguer : Si l’enfant était en état de pourvoir à.
sa subsistance ou si, pendant son séjour dans l’auberge,
il recevait de son père une pension convenable, le père ne
saurait être tenu de payer l’aubergiste ; il en serait autre- •
ment dans le cas où l’enfant serait incapable de gagner sa
vie ; il aurait alors le droit d’exiger de son père des se-
604 TIT. IV. — HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
cours que celui-ci ne lui aurait pas fournis (Sebire et
Carteret, Encyclopédie du droit, v° Aubergiste, n° 32).

105S. L’action des aubergistes, hôteliers et logeurs
pour le paiement du prix du logement et de la nourriture
qu’ils ont fournis, se prescrit par six mois (1) (C. N.,
art. 2271). Il en doit être de même des logeurs de profession
qui sont en tout point assimilés aux hôteliers. Néanmoins,
passé le délai établi pour la prescription, les aubergistes,
hôteliers ou logeurs peuvent déférer, à ceux qui
la leur opposent, le serment sur la question de savoir si la
chose a été réellement payée (C. c, art. 2275).

1054. Le dernier § de l’art. 401 du Code pénal porte:
« Quiconque, sachant qu’il est dans l’impossibilité absolue de payer, se
sera fait servir des boissons ou des aliments qu’il aura consommés en tout ou
en.partie dans des établissements à ce destinés, sera puni d’un emprisonnement
de six jours au moins et de six mois au plus et d’une amende de 4 6 fr.
au moins et de 200 fr. au plus. »
CHAPITRE IV.

De la durée de la location en garni, des époques
de patentent, et de la compétence des
tribunaux en cas de contestations entre les
hôtelier » et les voyageurs.

1055. Le bail d’un appartement meublé est censé fait
à l’année, quand il a été fait à tant par an ; — au mois,
quand il a été fait à tant par mois ; — au jour, s’il a été
fait à tant par jour.

Si rien ne constate que le bail soit à tant par an, par
mois ou par jour, la location est censée faite suivant l’usage
des lieux (C. c, art. 1758. Voyez l’explication de cet article,
p. 553 et suiv.).

1056. Lorsqu’il y aura contestation entre le locataire
et le bailleur sur le prix de la location verbale déjà commencée,
et qu’il n’existera point de quittance, le bailleur
en serait cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire
(4 ) La prescription de six mois, contre les logeurs et hôteliers, a lieu quand
même le marché serait à l’année ; ici ne s’applique pas l’article 2277, qui soumet
à la prescription de cinq ans ce qui est payable par année. l’article
2274 est spécial pour les individus .qu’il désigne (Troplong, de la Prescription,
n°9S0).CMAP. IV.— DURÉE, PAIEMENT, COMPÉTENCE. 6Ô5
demander l’estimation par experts : auquel cas les frais
de l’expertise demeurent à sa charge, si elle excède le prix
qu’ila déclaré (C. c, art. 1716).

1057. Si celui qui, ayant seulement déposé ses effets
dans un appartement garni sans en avoir pris possession
et sans, en un mot, que la location ait commencé, niait avoir
loué ; si, au contraire, le propriétaire des lieux prétendait
que la location a été faite verbalement pour tel prix, le
locataire présumé, qui serait le déniant, pourrait en être
cru à son serment. C’est ce qui résulte de cette disposition
de l’art. 1715 du Code civ., ainsi conçu :

« Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie
le bail. »

La preuve par témoins de la location ne peut être reçue,
quelque modique qu’en soit le prix, quoiqu’on allègue
qu’il y a eu des arrhes données (Même article).

1058. Les contestations entre les hôteliers, aubergistes
ou logeurs, et les voyageurs (1) ou locataires en garni,
pour dépense d’hôtellerie et perte ou avarie des effets
déposés dans l’auberge ou dans l’hôtellerie, sont de la
compétence des juges de paix, lorsque la demande est
déterminée, et qu’elle ne dépasse pas 1500 francs (Loi du
25 mai 1838, art. 2).

1059. Dans tous les cas, le juge de paix statue sans
appel jusqu’à la valeur de 100 francs, et à charge d’appel
jusqu’à celle de 1500 francs.

Lorsque la demande est indéterminée, ou qu’elle dépasse
1500 francs, elle est portée directement devant le Tribunal
de première instance, qui décide en premier ressort,
s’il s’agit d’une valeur au-dessous de 1500 francs, et à
charge d’appel, dans le cas contraire (2).

La demande de l’hôtelier pour dépense d’hôtellerie
(4) Par l’expression voyageur,on entend toute personne non résidente dans
la commune,-qui se présente dans une auberge pour y manger ou y coucher,
lors même qu’elle quitte sa maison le matin pour aller, par exemple, à un
marché voisin ou ailleurs, el rentre le soir chez elle (Foucher, Commentaire
de la loi sur les justices de paix, n° 75 et 76).(2) Si donc le voyageur se bornait à réclamer à l’aubergiste la représentation
des effets perdus ou volés, sans en fixer la valeur, alors la demande
étanlindélerminée, ne serait pas de la compétence du juge de paix ; quelque
minime que paraisse le prix des effets réclamés, l’action devrait être renvoyée
devant le tribunal de première instance (Curasson, t. 4, p. 269, n° 4).606 TIT. TV. — HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
doit être portée devant le juge du domicile du voyageur.
L’intention du législateur a été de rester à cet égard dans
le droit commun {Discussion à la Chambre des députés de
la loi de 1838 sur les justices de paix).

Cependant l’hôtelier a un moyen de rendre compétent
le juge de son domicile : c’est de retenir les effets du voya-l
geur et de faire procéder à une saisie-gagerie ; le voya- '
geur sera alors forcé de plaider devant le juge du domicile
de l’hôtelier ; car la saisie est attributive de juridiction,
et c’est devant le juge de paix que, dans les matières de
sa compétence, doivent être portées les saisies-gageri.es.
1040. La disposition de l’art. 2 de la loi du 25 mai
1838, qui attribue au juge de paix la connaissance des
contestations entre aubergistes ou hôteliers et consommateurs,
pour dépense d’hôtellerie, ne s’entend pas de
celles qui auraient le caractère commercial ; celles-là sont
de la compétence des tribunaux de commerce (1) (Caen,
25 mars 1846, S.-V.46.2.481).—En conséquence, lesfour,
nitures faites par un aubergiste à un marchand, pour
nourriture des voituriers et des chevaux que celui-ci emploie
dans son industrie, constituent des opérations de
commerce, et c’est le Tribunal de commerce qui est appelé
à connaître de la demande formée par l’aubergiste
contre le marchand, en paiement de ses fournitures
(Même arrêt). — Pareillement l’action formée par un aubergiste
contre un entrepreneur de travaux ayant un ca(4) 
Toute la difficulté, en pareil cas, consiste à savoir si le fait des fournitures
constitue un acte de commerce entre deux commerçants. Or, il n’est
pas douteux qu’un aubergiste est commerçant et qu’il fait acte de commerce
soit en achetant, soit en vendant au public les fournitures de son auberge.
Seulement, quant à la vente de ces fournitures etpour lerèglement de la compétence,
ily a à distinguer, si elle a été faite à un commerçant ou à un noncommerçant.
Si les fournitures ont été faites à un non-commerçant, il est
certain que l’aubergiste ne pourra le traduire devant la juridiction commerciale.
Si elles ont été faites à un commerçant, alors une seconde distinction
devient nécessaire : il faut examiner si ces fournitures lui ont été faites pour
son usage particulier ou pour son commerce. Dans le premier cas, il ne
pourra pas plus que tout autre particulier être traduit devant la juridiction
commerciale. Si, au contraire, elles lui ont été faites pour son commerce,
alors il y a évidemment, de la part de ce commerçant, acte de commerce, et
cet acte de commerce étant réciproque de part et d’autre, on ne saurait
mettre en doute la compétence de la juridiction commerciale. Telle est, au
reste, la jurisprudence généralement admise en cette matière (Cass., 29 nov,
4842 jS.-V .43.4.85).CHAP. IV.—DURÉE, PAIEMENT, COMPÉTENCE. 607
ractère commercial, en paiement de dépenses faites dans
son auberge par les ouvriers de celui-ci pour leur nourriture,
et que l’entrepreneur s’est engagé à payer, est de
la compétence du Tribunal de commerce (Caen, 2 fév.
1858, S.-V.59.2.160).

1041. Lorsqu’il y a action criminelle ou correctionnelle
contre l’hôtelier, l’action civile peut être poursuivie
en même temps et devant les mêmes juges (Cod. d’inst.
crim., art. 3 ; Cod. pén., art. 74). Elle peut aussi être
intentée séparément.

Les contestations entre hôteliers et voyageurs, qui peuvent
avoir lieu pour autres causes que celles ci-dessus indiquées,
sont soumises aux règles du droit commun,
Additions
1042 (addit. au n° 65). Est valable, bien qu’il n’ait
pas été fait en double original, l’engagement pris par le
bailleur de ne pas renvoyer le preneur et de ne lui faire
subir aucune augmentation de loyer ; et un tel engagement,
qui doit être considéré comme fait pour toute la vie
du preneur, oblige non-seulement le bailleur mais ses
héritiers (Paris, 2« ch., 24 août. 1865 j S.-V.65.2.328).

1045 (addit. au n° 115). Est nulle, comme contraire
à l’essence même du contrat de louage, la clause du bail
d’une maison aux termes de laquelle « le locataire renonce
à former, pendant le cours du bail, aucune réclamation
en dommages-intérêts contre le bailleur et à intenter
contre lui aucune action quelconque devant quelques tribunaux
ou Cours que ce soit  ». Par suite, le locataire peut,
nonobstant celte clause, former contre le bailleur une
demande en résiliation du bail, faute par celui-ci d’entretenir
la chose louée en état d’habitation (Cass., 19janv.
1863 ; S.-V.63.1.185).

Mais est valable et licite la clause par laquelle le bailleur
se réserve le droit de résilier le bail, dans le cas ou
le preneur formerait contre lui une demande jugée mal
fondée en première instance et en appel. Ce n’est pas là
une renonciation au droit de recourir à la justice, laquelle
serait nulle comme contraire à l’ordre public. — La résolution
du bail prononcée au cours de son exécution,
n’opère que pour l’avenir. En conséquence, les juges peuvent
appliquer la clause par laquelle le preneur s’est
obligé à abandonner sans indemnité à la fin du bail les
constructions et améliorations qu’il ferait dans l’immeuble
loué, bien qu’il ne conserve pas la jouissance pendant
tout le temps convenu (Cass., 23 juin 1873 ; Droit, 25 juin
4873).

1044 (addit. au n° 129). [Dans le cas de contestation
sur le prix d’un bail verbal dont l’exécution a commencé,,
et en l’absence de toutes quittances, si le bailleur est mort,
ADDITIONS. 609
ce qui ne permet plus de recourir à son affirmation, les
juges ne sont pas obligés de recourir à l’expertise, ce
mode de preuve n’étant indiqué par l’art. 1716 du Code
civil que comme moyen donné au locataire d’éviter que
le bailleur ne soit cru sur son serment ; en pareil cas, il
est permis de s’en rapporter à la déclaration du preneur.
(Cass., 13mars 1867 ; S.-V.G7.1.1.9S).

Le serment qu’un propriétaire offre de prêter sur la
quotité des loyers qu’il prétend lui être dus n’est admissible
aux termes de l’art. 1716 du Code civil qu’autant
qu’il s’agit d’un bail certain et dont l’exécution est commencée
(Paris, 3e ch., 4 mai 1866 ; Droit, 2 juin 1866).

1045 (addit. au n° 168, page 58). Jugé pareillement
que la suppression du concierge, qui existait dans une
maison au moment de la location, peut donner lieu en
faveur des locataires à une demande endommages-intérêts
contre le propriétaire (Trib. delà Seine, 5e ch., 19 sept.
1866 ; Droit, 20 sept. 1866).

1046 (addit. au n° 168, page 59). D’après l’usage de
Paris, le propriétaire n’est tenu de laisser éclairé que
jusqu’à minuit l’escalier desservant les appartements des
locataires ; dans les cas exceptionnels qui nécessitent pour
les locataires un éclairage plus prolongé dans la nuit, le
propriétaire doit laisser subsister l’éclairage, sauf aux locataires
à payer le supplément de dépense. (Trib. de la
Seine, 5e ch., 30 janv. 1.869 ; Gaz. des trib., 20 fév. 1869).

1047 (addit. au n° 173). Le droit de transporter sur
des voitures ses marchandises, depuis l’entrée de ses magasins
jusqu’à la voie publique, emporte pour le preneur .
le droit de faire circuler et stationner lesdites voitures
devant ses magasins, pendant toute la durée nécessaire
au chargement et au déchargement. — Mais il y aurait
abus, s’il transformait le sol de la cour en un lieu de remise
pour ses voilures, ou d’entrepôt pour ses marchandises
(Lyon, 11 janv. 1868 ; Droit, 12 avril 1868.) 

1048 (addit. au n° 177). Le droit de placer extérieurement
une enseigne n’est consacré, par l’usage, que pour
leslocations donnant sur la rue ; c’est sur la partie extérieure
correspondante à sa location que l’enseigne peut
être placée par le locataire, et dans les conditions telles
qu’il n’en résulte pas préjudice pour les autres locataires
ou pour le propriétaire (Trib. de paix de Paris, lerarrond.,
30610 ADDITIONS.
29 nov. 1872, cité par Carré, Code annoté des juges de paix,
p. 136).

1049 (addit. au n° 178). Celui qui a la jouissance exclusive
d’une porte de maison a le droit d’apposer sur la
porte et sur ses montants des écriteaux, écussons ou
inscriptions d’une dimension modérée qui, n’étant pas de
nature à modifier l’aspect général de l’immeuble, sont
destinés à faire connaître les diverses professions des
locataires (Trib. civil de la Seine, 6e ch., 16 janv. 1873 ;
Droit, 7fév. 1873). — Le bailleur, en accordant au locataire
le droit de mettre une enseigne peinte et illuminée dansl’arcade
de la porte cochère, à l’extérieur, ne lui concède
pas le droit de placer deux tableaux-enseigues à la grille
d’entrée (Paris, lre ch., 23 janv. 1869 ; Bulletin de la Cour
de Paris, année 1869, p. 29).

1050 (addit. au n° 202). Lorsqu’une maison n’est pas
habitée bourgeoisement, mais qu’elle est occupée par des
locataires dont les professions industrielles occasionnent
un va-et-vient considérable de personnes, le locataire qui
exerce lui-même dans la maison une industrie classée
parmi les établissements incommodes et insalubres n’a
pas le droit de demander la résiliation de son bail avec
dommages-intérêts pour cause de trouble apporté à sa
jouissance par l’ouverture dans la même maison d’un
cercle catholique d’ouvriers (Trib. de la Seine, 5e ch., 20
juin 1873 ; Droit et Gaz. des trib., du 11 juill. 1873).

1051 (addit. au n° 218). Lorsque le locataire dont le
bail contenait prohibition, à son profit, de toute industrie
similaire dans les lieux loués, en a laissé s’établir une sans
protestation, il peut être induit de-cette circonstance et
des autres faits de la cause qu’il y a eu de sa part renonciation
à se prévaloir de cette clause ; il n’est pas indispensable
que cette renonciation soit expresse et soit
prouvée dans la même forme que celle du bail lui-même ;
(Cass., 15 mars 1869 ; Droit, 19 mars 1869). ;

1052 (addit. au n° 231). Jugé que le propriétaire ne :
peut supprimer un escalier éclairé par une fenêtre et le ;
remplacer par un autre escalier obscur et incommode. ;
(Paris, 4e ch., 20 nov. 1867 ; Gaz. des Trib., 4 déc. 1867.)  ;

1055 (addit. au n° 235). L’établissement d’un théâtre
dans une maison où il existe d’autres locataires consti- ,
vtu.e un trouble à leur jouissance et peut motiver de leur ;
ADDITIONS. 611
part une demande en résiliation de bail avec dommagesintérêts
(Lyon, 29 mai 1865 ; Droit, 21 sept. 1865). Jugé
de même à l’égard de l’établissement d’un poste militaire,
de police et de secours aux blessés (Trib. de la Seine, ire
ch., 19 fév. 1865 ; Gaz des trib. et Droit, 21 fév. 1866).

La clause portant que les lieux loués ne pourront servir
qu’à l’exercice d’une industrie déterminée (par exemple
à un établissement d’hydrothérapie et de gymnastique) ,
s’oppose à ce que le preneur ouvre cet établissement à
une société se réunissant avec l’autorisation et sous la
surveillance delà police, alors même qu’il appartient ! r » if,
lui-même à cette société : une telle réunion ne saurait être
assimilée à une réunion ordinaire des amis du preneur
(Paris, lre ch., 23 janv. 1869 ; S.-V. 69.2.34 ; D.p.69,
2.193).

Pareillement, les lieux loués pour l’exploitation d’un’
gymnase et d’un établissementd’bydrothérapie ne peuvent
être convertis en spectacle et théâtre de lutteurs. C’est là
un changement dans la destination des lieux qui peut donner
ouverture à une action en dommages-intérêts (Trib.
civ. de la Seine, lre ch., 10 juill. 1869 ; Gaz. des trib., 20
juill. 1867).

1054 (addit. au n° 236). L’existence, dans une maison,
d’établissements financiers ou industriels n’enlève pas à
celle maison son caractère d’habitation bourgeoise, alors
surtout que des restrictions leur ont été imposées pour
que leur mode dé jouissance ne puisse nuire aux autres
locataires. En conséquence le propriétaire, même en
l’absence de toute clause prohibitive, ne peut louer partie
de sa maison pour l’établissement d’un cercle dont la
présence serait un trouble pour les autres locataires
(Trib. de la Seine, 1™ ch., 18 fév. 1873 ; Droit, 1 » mars
1873 ; Gaz. des trib., 27 fév. 1873).

1055 (addit. au n° 264). Le locataire par bail qui a
reçu congé par l’expropriation et est resté dans les lieux
jusqu’au terme d’usage n’a droit à aucune indemnité d’éviction
(Paris, l’Dch..,30déc. 1872 ; Gaz. des trib., 5 janv.
1873). _

Pareillement, lorsque les locataires d’un immeuble
touché par l’expropriation ne peuvent être contraints de
quitter les lieux, par l’effet même de l’expropriation, ils
n’ont droit à aucune indemnité ; la précarité de leurs
612 ADDITIONS.
baux ne pouvant dans ce cas être invoquée (Trib. de la
Seine, lrech., 18 janv. 1873 ; Droit, 26 janv. 1873).

Le locataire qui se trouve, par suite de travaux d’utilité
publique, privé d’avantages que son bail lui assurait, a le
droit de réclamer une indemnité à son propriétaire, lorsque
celui-ci, au lieu de remplir les formalités exigées par
la loi spéciale, s’est borné à dénoncer à la ville les noms
de ses locataires. Le propriétaire peut, dans ce cas, exercer
son recours en garantie contre la ville (Paris, 3e ch.,
2 nov. 1872 ; Droit, 9 janv. 1873).

1056 (addit. au n° 267, page 130). L’envahissement
d’une cave par des eaux souterraines constitue un vice
de la chose louée qui en empêche l’usage et oblige le
bailleur à indemniser le preneur des perles qui [en sont
la conséquence (Trib. de la Seine, 2e ch., 9 juin 1868 ;
Gaz. des trib. et Droit, 19 juin 1868).

1057 (addit. au n° 268) , Le bailleur dont la propriété
est privée d’air et de lumière, par des constructions que
le voisin élève chez lui, peut être assujetti envers le preneur
à la résiliation du bail ou à une diminution de loyer.
Mais il ne peut être tenu à des dommages-intérêts, l’exercice
des droits de propriété et l’application des lois du
voisinage ne pouvant constituer ni une faute personnelle
au bailleur ni un vice de la chose louée. Ce principe s’applique
même à l’indemnité qui pourrait être prétendue
pour travaux ayant duré plus de quarante jours aux
termes de l’art. 1724 du Code civil (Paris. 2°ch., 27 déc.
1864 ; Droit, 2 janv. 1865).

1058 (addit. au n° 320, page 154). Le propriétaire
peut louer les lieux, précédemment occupés par un commerçant,
à une personne exerçant le même commerce ;
mais il doit, à peine de dommages-intérêts envers son ancien
locataire, imposer au nouveau preneur des mesures
de précaution suffisantes pour prévenir toute confusion
nuisible aux intérêts du premier (Trib. de la Seine, 4e ch.,
27 mai 1869 ; Droit, 2 juillet 1869).

1059 (addit. au n° 330, page 159). La Cour de Paris,
2ech., a jugé, le 22 décembre 1864 (S.-V.65.2.134) , que la
clause d’un bail portant que le preneur ne pourra faire aucun
changement tant à l’intérieur qu’àl’extérieur de la maison
sansle consentement du propriétaire, s’oppose à ce que !
ADDITIONS. 613
le preneur établisse dans les lieux loués un système
d’éclairage au gaz.

La même Cour, par arrêt de la 4e ch. du 29 nov. 1862,
a décidé que le propriétaire d’une maison située dans un
quartier où le gaz est habituellement employé par les locataires
des boutiques, qui n’a point interdit à son propre
locataire de modifier l’état des lieux loués par lui, et particulièrement
dJy introduire le gaz, ne peut s’opposer à
cette introduction, alors surtout que les termes du bail
autorisent à croire qu’il n’entendait aucunement priver
ce locataire de la faculté d’opérer dans son magasin et
dépendances les modifications ou innovations que pourrait
rendre nécessaires ou utiles le genre de'commerce qu’il y
exerce (Gaz. des trib., 5 déc. 1862). Tel est aussi, sur ce
point, l’avis que nous avons adopté p. 161 et 162 (1).

1060 (addit. au n° 337, note). L’abus de jouissance
de la part d’un locataire peut résulter de l’usage immodéré
qu’il fait d’un instrument de musique, par exemple
d’un piano. Dans ce cas, le propriétaire peut êtreautorisé,
par ordonnance de référé, à interdire à son locataire,
pendant certaines heures, l’exercice de cet instrument.

Le texte de l’ordonnance de référé suivante fait suffisamment
connaître les circonstances dans lesquelles elle
a été rendue par M. le président du tribunal de la Seine
le 8 avril 1873.
« Nous, président du tribunal ; — Attendu qu’il est articulé par le propriétaire,
demandeur, que la mineure C…, qui habite, chez sa mère, nn appartement
au deuxième étage de la maison située boulevard Haussmann, n°…,
trouble par ses études incessantes sur le piano, depuis la première heure de
la matinée, jusqu’à onze heures de la soirée, chaque jour, la jouissance
paisible à laquelle ont droit les personnes occupant cette maison, dont la locationdansce
quartier de Paris est essenliellementtranquille et bourgeoise ; —
Que le fait n’est pas dénié: qu’il est abusif ; qu’il a molivé lès justes plaintes
des autres locataires ; — Qu’il nous appartient de réglementer provisoirement,
et dans l’intérêt de tous, l’usage continu que fait la locataire de cet
instrument dont le bruit incommode ses voisins ; — Qu’il y a urgence à ré(4) L’espèce suivante s’est présentée : Un locataire avait fait établir audevant
de sa boutique un appareil à gaz d’un prix assez élevé (environ 42.00 fr.) 
destiné à éclairer, à l’aide de transparents, l’inscription de sa boutique. Sur
la demande du propriétaire, qui paraissait avoir anticipé l’établissement du
gaz (seulement au rez-de-chaussée) , le tribunal de Rouen, 2e ch., par jugement
du 40 nov. 4860, a ordonné la suppression de l’appareil d’éclairage
pour ce qui se trouvait à la hauteur dn premier étage et sans dommagesintérêts
contre le locataire, va l’absence de préjudice (Droit, 42 nov. 4860).30.614 ADDITIONS.primer un abus qui excède ce qne l’on est habituellement tenu de tolérer en
matière de bon voisinage ; — Faisons défense à la veuve C…, de par elle, ou
par sa fille, de se livrer à l’exercice du piano avant dix heures du matin et
après dix heures du soir, et encore à charge d’interrompre an moins pendant
deux heures au cours de la journée, et disons qu’en cas de contravention
constatée à celte injonction, elle y sera contrainte par telle voie que de
droit, nous réservant de statuer à nouveau à cet égard s’il y a lieu, ce qui
sera exécutoire par provision, nonobstant appel… » (Droit et Gaz. des trib.
du 9 avril 4873).
L’existence de punaises dans une maison n’est pas une
dégradation apparente dont le locataire soit responsable,
par cela seul qu’il ne l’a pas fait constater avant son entrée
en jouissance. En conséquence, c’est au propriétaire
qui invoque cette responsabilité à prouver que les punaises
ont été importées dans la maison par le locataire
(Caen, 2e ch., 25 fév. 1871) (1). S.-V.72.2.206.

1061 (addit. au n° 340). Les événements de la guerre
qui placent un immeuble loué dans une situation de
danger incessant, résultant de l’attaque et de la défense
des partis ennemis, détruisent ou suspendent à la fois
la jouissance du locataire, l’obligation du bailleur d’assurer
cette jouissance et l’obligation corrélative du
preneur d’exécuter les clauses et conditions du bail. Il
en résulte que le locataire n’est tenu du paiement des
loyers que pour la portion de temps où il a pu jouir
librement et sans danger de la location. Le locataire qui
abandonne les lieux loués, pour se soustraire à un péril
sérieux et imminent, ne commet aucune faute et ne peut
être responsable vis-à-vis du propriétaire des réparations
nécessitées à l’immeuble qui lai était loué pour les dégâts
ou violences commis par l’ennemi (Paris, 3e ch., 5 avril
(4) Attendu en droit que les contestations qui s’élèvent entre le bailleur
et le locataire, par rapport à l’existence de punaises dans les lieux loués, ne
rentrent dans aucun des cas prévus par l’art. 4734 et 4732 du Code civil ;—
Qu’en effet il s’agit dans ces articles de dégradations apparentes que le locataire
a pu et dû voir avant son entrée en jouissance, et qu’il devait faire constater,
voulant être exonéré de toute responsabilité par rapport à elles ; —
Mais que la constatation de l’existence de punaises dans une maison serait
très-difficile et souvent même impossible à faire pour le locataire avant son
entrée en jouissance ; — Qu’aucun texte de loi n’établit contre lui une présomption
de faute résultant du seul fait de l’existence de punaises pendant
la durée du bail dans la maison louée ; — Que le bailleur qui s’en plaint ne
peut baser son action que sur l’article 4382 du Code civil et que c’est à lui,
comme demandeur, qu’incombe l’obligation de prouver que son locataires
introduit dans les lieux loués ces insectes malfaisants, etc.ADDITIONS. 610
1873 ; Gaz. des trib., 25 juin 1873 ; Z) mï23jumlS73).Ces
principes, admis par plusieurs arrêts de la Cour de Paris,
ont été de nouveau consacrés par un arrêt de la lre ch.
du 23 juin 1873 (Gaz. des trib., 28 juin 1873 ; Droit,
29 juin 1873). Sic Trib. civil de la Seine, 21 mai 1873 -{Gaz.
des trib.. 22 juin 1873). — Ha aussi été jugé que les locataires
d’immeubles situés dans les régions envahies par
les armées allemandes, dont les habitants n’ont été ni
expulsés par l’occupant, ni exposés par les événements de
la guerre à des périls qui puissent être considérés comme
ayant entraîné une privation de jouissance, ne peuvent, '■
lorsqu’ils ont volontairement abandonné les lieux à eux
loués, refuser d’en payer les loyers. Mais les locataires
doivent être déchargés desdits loyers pendant le temps
qu’ont duré les réparations nécessitées par la dévastation
de l’envahisseur. Il y a là un fait de force majeure entraînant
un défaut de jouissance dont lé propriétaire doit
supporter seul les conséquences. Le locataire qui n’habite
pas les lieux loués est responsable des détériorations qui
y surviennent pendant son absence et par suite de l’humidité,
conséquence du défaut d’aération (Paris, 4e ch.,
28 août 1873 ; Gaz. des trib., 17 sept. 1873). —Pour plus
de développement, voyez Ch. Ballot,Z>es effets de la guerre
à Paris et en France sur le louage, la propriété et les divers
contrats.

-4062 (addit. aun° 382). Le concierge n’a pas le pouvoir
de donner quittance des loyers pour le propriétaire. En
conséquence, le locataire qui a payé son terme au concierge,
sur la simple quittance de celui-ci, peut être exposé
à payer une seconde fois, si les fonds n’ont pas été remis
au propriétaire (Trib. de la Seine, 14 oct. 1865 ; Droit
16 oct. 1865).

1065 (addit. au n° 392). Le tribunal civil de la Seine
a jugé, le 14 janv. 1873, que la quittance des derniers
termes de loyers déclarée par le propriétaire à son locataire
est insuffisante à elle |seule pour prouver le
paiement des termes antérieurs (Gaz. des trib. et Droit,
7 fév. 1873).

1064 (addit. au n° 415). Dans le cas où, par suite de
la vente des meubles du preneur en retard de payer ses
loyers, les lieux se trouvent dégarnis de meubles suffisants,
le bailleur n’a pas seulement le droit d’expulser
616 ADDITIONS.
le preneur, conformément à l’art. 1752 du C. civ., il est
également fondé, s’il le préfère, en vertu de la règle posée
par l’art. 1184, à laquelle n’a point dérogé l’art. 1752, à
forcer le locataire à l’exécution de la convention, et en
conséquence à exiger l’entière location de l’immeuble
loué, aux risques et périls du preneur, laquelle peut être
effectuée par la voie de la vente aux enchères publiques
du droit au bail (Aix, 6 mars 1867 ; S.-V.67.2.100).

1065 (addit. au n° 421). Le locataire n’est pas fondé
à reprocher à son propriétaire de n’avoir pas donné à
l’administration l’avis prescrit par l’art. 25 de la loi des
25 avril, 7 mai 1844 ; cette disposition n’a, en effet, pour
but que de régler les rapports du Trésor public et des
propriétaires , mais non d’imposer à ceux-ci une obligation
envers leurs locataires ; le propriétaire n’a pas à
rendre compte à son locataire de l’usage qu’il a fait d’une
faculté que lui laisse la loi de finances. —Le propriétaire,
en retenant les meubles du locataire qui ne
justifie pas du paiement de ses contributions, ne fait
qu’user de son droit, et ne peut être passible de dommages-intérêts
(Trib. de la Seine, 8 janv. 1873 ; Droit,
22 janv. 1873 ; Gaz. des trib., 24 janv. 1873V

Un habitant peut être, en sa qualité de locataire, condamné
à payer la part afférente à la contribution des
portes et fenêtres, dans la perception d’une taxe extraordinaire
votée et répartie sur les quatre contributions par
une délibération municipale légalement approuvée. Il peut
également être condamné à payer la part afférente à la
contribution foncière, si, au terme de son bail, il est
chargé du paiement de la contribution foncière ordinaire
(Cass.. 22 janv. 1873 ; Droit, iQlévv. 1873, et Gaz. des trib.,
29 janv. 1873).

L’impôt foncier assis sur les constructions faites par le
locataire dans l’immeuble loué est à la charge du propriétaire
(Trib. de la Seine, 16 nov. 1866 ; Droit, 26 nov.
1866).

1066 (addit.- au n° 423). L’impôt des portes et
fenêtres est, à défaut de convention contraire, à la charge
du locataire ou du fermier (Caen, 14 août 1869, S.-V. 70.
2.107)  ; et le propriétaire ne saurait être réputé avoir
pris cet impôt à sa charge, par cela seul qu’il aurait
négligé, pendant toute la durée du bail, d’en réclamer le
ADDITIONS. 617
monlant au preneur: son recours contre ce dernier
n’élant prescriptible que par trente ans (même arrêt).
Mais il a été jugé que, bien qu’en principe et à moins de
conventions contraires, les contributions des portes et
fenêtres soient à la charge du locataire, les juges peuvent,
en présence d’un usage local contraire à ce principe, induire
du mode d’exécution donné au bail, et notamment
du fait par le propriétaire, d’avoir reçu pendant plusieurs
termes ses loyers sans réserve quant audit impôt, que
l’intention des parties a été d’en exonérerle locataire (Trib.
de la Seine,'lre ch., 16 avril 1866. S.-V ;67.2.25). — Tel
est par exemple maintenant l’usage de Paris (Trib. de la
Seine, 16 avril 1866 précité). Le propriétaire ne saurait
réclamer l’impôt des portes et fenêtres, surtout si les
paiements successifs faits parle locataire l’ont été sur des
quittances mentionnant expressément les diverses charges
localives, sans parler de celle des portes et fenêtres (même
jugement). — Dans le même sens un autre jugement du
trib. de la Seine, 5e ch.,du 4 juin 1864 ; Gaz. des trib.,
7 juin 1864).

1067 (addit. au n° 445). 11 a été jugé que le propriétaire
privilégié pour ses loyers n’a pas néanmoins le
droit de saisir les meubles et objets mobiliers qui auront
été déposés par un tiers chez son locataire exerçant la
profession de tapissier ; il n’est pas nécessaire que le tiers,
pour la sauvegarde des objets déposés, ait fait à ce sujet
une déclaration spéciale au propriétaire, ou pris un reçu
du locataire dépositaire (Paris, 5e ch,, 10 janv. 1868 ; Gaz.
des trib., 20 janv. 1868).

Un bloc de marbre trouvé au domicile d’un locataire,
sculpteur de profession, peut être compris dans la saisiegagerie
pratiquée à la requête du propriétaire, dont ce
bloc de marbre est le gage au même titre que les autres
objets mobiliers appartenant au locataire (Paris, 5e ch.,
1er mai 1866, Gaz. des trib., 13 mai 1866).

1068 (addit. au n° 480). Pour conserver son privilège
sur les meubles de son locataire saisis par un autre créancier,
et déplacés pour être vendus, le propriétaire n’est
pas tenu de former une demande en revendication ; il
lui suffit de faire opposition sur le prix de la vente (Paris,
5°cb., 28 avril 1868 ; Droit, 3l mai 1868 ; Gaz. des trib.,

,30 mai 1868).
618 . ADDITIONS.
L’indemnité qui est due au locataire par la compagnie,
à laquelle il a assuré ses risques locatifs, est le gage
commun de tous ses créanciers ; le propriétaire n’a sur
cette somme aucun privilège. — Il n’en pourrait être
autrement que si, par dés stipulations particulières, le
propriétaire s’était fait attribuer un droit exclusif sur
cette indemnité (Trib. de la Seine, 4e ch., 10 janv. 1868 ;
Gaz. des trib., 28 fév. 1868).

10S9 (addit. au n° 482). Le propriétaire ne peut,
pour loyers dus, saisir, en vertu d’un bail authentique,
les meubles de son locataire , dans son domicile en
dehors des lieux, loués. C’est ce qu’a décidé une ordonnance
rendue sur référé par M. le président du tribunal
de la Seine, le 21 avril 1870. Cette ordonnance est ainsi
motivée :
« Attendu que si le propriétaire aie droit, en vertu d’un bail authentique,
de saisir-exécuter non-seulement le locataire principal, mais encore tout
cessionnaire ou sous-locataire, ce droit n’existe et ne peut exister que sur
les meubles et effets mobiliers des cossionnaires ou des sous-locataires et
qui garnissent les lieux loués, et non sur les meubles appartenant à ceux-ci
qui se trouvent dans des localités par eux habitées en dehors. » (Gaz. des
Mb., 22 avril 4870).
1070 (addit. au n° 508). Lorsqu’un locataire a droit au
chauffage de l’appartement qu’il occupe et de l’escalier
qui y conduit, à charge par lui de supporter une partie
des dépense de combustible, sans que le bail ait déterminé
les mois et les heures durant lesquels le calorifère
fonctionnerait, il ne peut exiger du propriétaire que le
feu soit nécessairement entretenu pendant la mauvaise
saison, tous les jours, depuis le matin jusqu’à minuit. En
pareil cas il n’est fondé à réclamer du bailleur qu’une
administration de bon père de famille dont l’appréciation
appartient tout entière aux tribunaux (Paris, 3e ch., 22
déc. 1871 ; Droit, 9 janv. 1871).

Cette décision judiciaire montre que dans le cas ci-dessus
les parties devront, pour éviter toute difficulté, indiquer
exactement par une clause du bail l’époque à laquelle
le calorifère sera tenu allumé de telle heure à telle heure.

1071 (addit. au n° 524). Le cessionnaire d’un bail, bien
qu’il ait pris possession des lieux sans le consentement
exprès et par écrit du propriétaire exigé dans l’acte de
location, n’en est pas moins passible, vis-à-vis de celui-ci,
ADDITIONS. 619
de toutes les obligations qui pèsent sur le preneur primitif,
alors qu’il n’a été apporté aucun obstacle à sa jouissance
par le bailleur, qui a même reçu de ses mains
plusieurs termes de loyer, sous la seule réserve de ses
droits contre le preneur primitif, et qu’il résulte des faits
qu’il s’est volontairement substitué à ce preneur, tant
nour les obligations que pour les avantages à recueillir de
la location (Cass., 23 mai 1870 ; S.-V. 70. 1.283).

1072 (addit. au n° 534). Toutefois il a été jugé que la
cession de bail, non interdite ou même expressément autorisée
par le bailleur, n’engendre par elle-même aucun
lien de droit entre le bailleur et le cessionnaire.

En conséquence le bailleur n’a d’action pour le paiement
du loyer, contre le cessionnaire, qu’autant que ce
dernier occupe les lieux loués et conformément aux dispositions
des articles 1752 et 1753 du Code civil. Il en est
ainsi alors même que le bail principal, en autorisant les !
preneurs à céder le droit au bail, a stipulé qu’ils resteraient
garants solidaires entre eux de l’exécution du bail
(Trib. civ. delà Seine, 3ech., 11 mars 1873 (1)  ; Droit,22
mai 1873).
(4) Ce jugement, rendu sur les plaidoiries de M" Jourdan et Landier,
avocats, est ainsi motivé : — « Le tribunal, attendu que les conventions
n’ont d’effets qu’entre ceux qui les souscrivent ; — Que la cession de bail,
non interdite ou même expressément autorisée par le bailleur, n’est qu’un
contrat librement formé entre le locataire principal et le cessionnaire ; —
Qu’elle n’a pour effet que de donner au cessionnaire vis-à-vis du bailleur
le droit de jouir des lieux comme le locataire lui-même, sans affranchir ce
dernier de ses obligations ; — Qu’elle ne se confond pas avec le bail principal ;
— Qu’elle peut être faite à des conditions différentes de durée et de
prix qui n’obligent que le cédant et le cessionnaire entre eux et qui ne peuvent
ni préjudiciel’ ni profiler au bailleur demeuré étranger à ces conventions ; —
Qu’elle peut être ensuite, sans son concours, modifiée ou même résiliée,
d’où il suit que la cession n’engendre de plein droit par elle-même aucun
lien de droit entre le bailleur et le cessionnaire ; — Attendu que le bail
principal de 4863 a formellement stipulé que les époux Leriche, autorisés à
céder, resteraient garants solidaires entre eux de l’exécution du bail  ; —
Qu’en conséquence, l’obligation imposée à leurs cessibnnaires de payer les
loyers au propriétaire n’est qu’un mandat qni n’a pas les caractères de la
novation, et que malgré cette clause, les cessionnaires ont pu valablement se
libérer entre les mains de leur cédant ;—Qu’il résulte de ce qui précède que
les bailleurs n’ont d’action que celle qui leur est attribuée par les art. 4732
et 4783 du Code civil, contre le cessionnaire occupant les lieux donnés à ce
titre comme le locataire principal qu’il représente, à l’expulsion et à la saisie,
gageric ; — Attendu, en fait, que les époux Graillât, cessionnaires intermédiaires,
ont quitté les lieux en 4868 ; qu’ils en. ont enlevé leur mobilier et620 ADDITIONS.
Lorsque le preneur, qui a payé au bailleur six mois de
loyer d’avance, à sous-loué à condition que le sous-locataire
lui rembourserait les six mois de loyer ainsi payés
d’avance et que le sous-locataire ayant, pour l’exécution
de cet engagement, souscrit au profil du preneur originaire
un billet à ordre de la somme représentant les six
mois de loyer d’avance, vient à tomber'en faillite, le preneur
originaire peut-il, à raison des six mois de loyer
par lui payés d’avance, être admis au passif de la faillite
de son sous-locataire dans les conditions établies par
l’art. 2102 du Code civil ? En d’autres termes, le preneur,
dans le cas dont il s’agit, a-t-il le droit d’exercer vis-à-vis
du sous-locataire, le privilège du bailleur ?

La Cour de Paris, 5e chambre, a décidé affirmativement
cette question par arrêt du 26 juillet 1873, infirmatif
d’un jugement du tribunal de commerce de la Seine
du 15 mars 1873 (1). — Aff. Dauphin C. Quatremère,
syndic de la faillite Lemière.
qu’ils sont libérés de l’intégralité des loyers afférents à leur jouissance ; —
Qu’il n’est même produit aucun acte de cession qui ail stipulé à leur égard
l’obligation ci-dessus spécifiée ; — Que cette stipulation fût-elle constante,
elle ne s’appliquerait qu’à la période de leur occupation, et que l’on ne pourrait
en induire une solidarité qui n’aurait pas été formellement exprimée ;— Que le système des demandeurs conduirait à ce résultat que le dernier
cessionnaire occupant les lieux se trouverait responsable de tous les loyers
antérieurs à sa jouissance et dont le bailleur aurait négligé d’exiger le paiement
au fur et à mesure des échéances, ce qui est inadmissible ; — D’où il
suit que les époux Civet (les bailleurs] sont sans action contre les époux
Graillât et que la saisie du 26 juin 4872 doit être annulée ; — Attendu qu’il
en est résulté un préjudice que le Tribunal peut évaluer à la somme de
300 francs ; — Par ces motifs, déclare les époux Civet mal fondés en leur demande
et les en déboute, etc. »(4) Le jugement du tribunal de commerce était ainsi motivé : — Attendu
qu’il résulte des documents produits, qu’en jnin 4869, Dauphin a vendu à
la dame Lemière, aujourd’hui en faillite, un fonds de commerce et lui a fait
en même temps la cession de son droit au bail des lieux, où s’exploite ledit
fonds, en lui imposant l’obligation de lui rembourser six mois de loyer
■d’avance, soit 2,230* fr. ponr l’acquittement dequels il a accepté un billet
de pareille somme souscrit à l’échéance du 4" juillet 4874 et un autre billet
de 442 fr. 50 c. en règlement des intérêts de ladite somme ; — Attendu que
Dauphin, abandonnant les deux chefs de sa demande, mais persistant à se
prétendre créancier privilégié à raison des billets susvisés, demande son admission
par privilège pour le montant des deux billets d’ensemble 2,362 fr. 50 c. ;— Attendu que pour motiver ses prétentions à un privilège, Dauphin invoque
l’art. 2402 du C. civ. ; — Attendu que le privilège édicté par l’article invoqué
a été établi en faveur du propriétaire ou de son ayant droit pour être exercéADDITIONS. 621
1075 (addit. au n° 54-6). La loi en interdisant les paiements
faits par anticipation an principal locataire par le
sous-locataire au préjudice du propriétaire, comprend
dans son interdiction les paiements par compensation, la
compensation étant un mode de libération comme tout
paiement. Il en est surtout ainsi quand la compensation
est invoquée avant l’échéance du terme de sous-location
réclamé par le propriétaire, et qu’il y a eu résiliation du
bail principal (Cass. 20 janv. 1873, Droit, 23 janv. 1873).
snr les meubles garnissant les lieux loués, à raison de loyers échus et, en
certains cas, de loyers à échoir ; — Que telle n’est pas la situation de Dauphin,
qui, locataire*précédent, se présenteavec l’obligation prise pas la dame
Lemière de lui rembourser six mois do loyers d’avance que le propriétaire
avait exigés de lui comme supplément de garantie ; — Qu’aucune disposition
de loi n’établit de privilège pour une obligation de cette nature ; que la prétention
de Dauphin doit donc être écartée ; — Par ces ces motifs, — Déclare
Dauphin mal fondé en sa demande en admission par privilège à la failite
de la dame Lemière, et le condamne aux dépens etc.lais la Cour de Paris, 5e ch., sur les plaidoiries de M"' Roussilhe et Johanet,
avocats, a, par arrêt du 26 juillet 4873, réformé ce jugemen dans les
termes snivants :La Cour ; — Au fond, considérant qu’une des conditions principales de
la location consentie par Dauphin à la femme Lemière, consiste dans l’engagement
pris par celle-ci de rembourser six mois de loyers d’avance, soit
2,250 fr. que ce dernier avait payés lui-même au propriétaire de la maison ;— Considérant que par suite dudit engagement, la femme Lemière a souscrit
à l’ordre de Dauphin un billet de la somme susénoncée à l’échéance
du 4 *r janvier 4877 ainsi que plusieurs billets en règlement des intérêts de
ladite somme, et que Dauphin a donné reçu de ces billets contenant réserve
expresse de ses droits cl privilège résultant de la nature de sa créance ;— Considérant que Dauphin demande à bon droit son admission au passif
de la faillite des époux Lemière, pour la somme de 22-30 fr. représentant les
six mois de loyers d’avance et celle de 4 4 2 fr. 50 c. montant de l’un de3
billets souscrits pour les intérêts à l’échéance dn 4" août 4872 ; — Considérant
qu’il ne s’agit que de 6 mois de loyers et que, sons ce rapport, Dauphin
se trouve dans les conditions et les limites établies par l’art. 24 02 dn
Code civil ; —Considérant qu’investi personnellement à l’égard de la femme
Lemière, sa sous-locataire, de la qualité et des droits d’un bailleur, il se
trouve également substitué aux privilèges qui appartiennent au propriétaire
par suite du paiement qu’il a opéré entre les mains de ce dernier des deux
termes de loyers d’avance ; — Considérant d’ailleurs que le cahier des
charges dressé à la rcqnêle du syndic Lemière pour la mise en vente du
fonds de commerce impose à l’adjudicataire le remboursement an syndic des
6 mois de loyers d’avance, ce qui explique l’obligation de les rembourser à
Dauphin, devenu adjudicataire sur la foi de cette clause et conséquemment
de l’admettre au passif comme créancier privilégié ; — A.mis et met l’appellation
et ce dont est appel au néant ; — Emandant, décharge l’appelant des
condamnations contre lui prononcées ; — Au principal, ordonne que Dauphin
sera admis par privilège au passif de la faillite des époux Lemière…31622. ADDITIONS.
Le propriétaire qui, à défaut de paiement par le principal
locataire, a une action personnelle et directe qu’il
peut exercer par toutes les voies de droit contre le souslocataire,
sans que ce dernier puisse lui opposer des paiements
faits par anticipati on, a le même droit, lorsque le
sous-locataire prétend opposer en compensation de sa
dette, le prix de fournitures faites antérieurement au
principal locataire (Cass., 2 juill. 1873 ; Droit, 16 août 1873).

1074 (addit. au n° 548). Le bailleur n’a de privilège
sur le mobilier du sous-locataire que pour l’exécution par
celui-ci de sa sous-locaiion. Le soùs-locataire peut déménager,
à la charge de payer les loyers par lui dus pour sa
sous-localion (Paris, 5e ch., 7 avril 1873 ; Droit, 7 juin
1873).

L’action directe accordée par l’article 1753 du Code civil
contre les sous-locataires, n’a pas pour effet d’étendre
le privilège au delà des termes des articles 2102 du
même Code et 820 du Code de procédure, -qui permettent
seulement del’exercer sur les meubles garnissant les lieux
occupés et sur les fruits des terres sous-louées. Le locataire
qui, postérieurement à la saisie-arrêt pratiquée parun
de ses créanciers sur les loyers à lui dus par ses souslocataires,
consent à la résiliation de son bail et abandonne
au propriétaire le mobilier garnissant les lieux
loués, en déclarant que le produit de la vente en sera
versé audit propriétaire en déduction de sa créance, ne
peut attribuer exclusivement à ce dernier, au préjudice
de l’opposant, le montant des loyers à lui dus par ses souslocataires,—
L’argent comptant ou les titres de créance ne
peuvent être considérés comme garnissant les lieux loués
et par suite ne sont pas frappés du privilège du bailleur
(Trib. civ. de la Seine, 6e ch., 9 août 1873 ; Droit, 25 août
1873).

1075 (addit. au n° 575). Le locataire qui a fait installer
dés glaces à la devanture de son magasin, n’est point
fondé à en réclamer le remplacement, si elles viennent à
être brisées par cas fortuit ou force majeure. Le propriétaire,
en un tel cas, ne peut être tenu que de rétablir la
devanture en verres ordinaires (Trib. de la Seine, ch.
temporaire, 28 déc. 1872 ; Droit, 13 janv. 1873).

1076 (addit. au n° 583). Ce que nous disons ici relativement
aux réparations lûcatives selon l’usage se trouve
ADDITIONS. 623
conforme aux opinions émises dans lé cahier d’informations
dressé en 1852 par MM. les juges de paix de Paris,
pour la constatation des usages locaux. M. Carré, qui,
dans son Code annoté des juges de paix, pag. 143 et suiv.,
a rapporté le texte de ce document en ce qui touché les
réparations réputées locatives par l’usage de' Paris, fait
remarquer avec raison que cette énumératiori pourra servir
de règle dans les localités qui n’ont pas d’usagés
spéciaux.

1077 (addit. au n° 597). Les réparations des fuites et.
dégradations survenues aux appareils d’éclairage au gaz
sont-elles des réparations locatives à la charge du locataire
ou font-elles parlie des obligations imposées au propriétaire
d’entretenir la chose louée en bon état ? Pour la
solution de cette question, voyez p. 266 et 267.

1078 (addit. au n° 604). Lorsque les réparations locatives
s’appliquent à une maison qui va subir, immédiatement
après la cessation de jouissance du locataire, une
transformation d’ensemble considérable, devant avoir
pour effet de modifier ou même de faire entièrement disparaître
quelques-uns des objets que le locataire ne représente
pas ou qu’il ne représente qu’en état insuffisant,
dans quelle mesure le locataire est-il tenu de faire cesréparations
 ?

Le tribunal de paix du 4e arrondissement de Paris, devant
lequel cette question s’est présentée, a décidé par
jugement du 18 juin 1873 dans les termes suivants :'
* Attendu que le preneur, encore bien qu’il ait négligé de maintenir les
lieux en état suffisant d’entretien, n’est tenu d’exécuter les réparations matérielles
que dans la mesure de ce qui, en fait, peut réellement être utile au
bailleur ; que là où l’exécution matérielle de la réparation serait sans objet
pour le bailleur, celui-ci ne saurait non plus réclamer l’indemnité pécuniaire
que pour les choses dont la perte ou la détérioration entraîne pour lui une
privation ou une dépense, et jusqu’à concurrence de l’estimation pécuniaire
de ladite privation ou dépense ; que dans une maison destinée à être démolie,
les réparations locatives ne sauraient s’élever au delà de ce qu’auraientvalu
pour le bailleur les objets, manquants ou détériorés, en les considérant
comme détachés de l’immeuble ; que dans une maison qni subit une transformation
d’ensemble, il y a également lieu, dans l’appréciation des réparations
locatives, d’avoir égard au peu d’utilité ou même à l’inutilité complète
qu’auraient eue pour le bailleur l’existence ou le bon état des objets destinés
à disparaître ou à être transformés, et de calculer l’indemnité de telle.sorte
qu’elle se borne à ce dont la négligence du locataire a réellement diminué
l’actif on augmenté les dépenses du bailleur… » (Gaz des trib., 30 juin 4873).G24 ADDITIONS.
1079 (addit. au n° 609, p. 270). Un locataire chargé par
son bail des grosses réparations et menues réparations,
n’est pas tenu d’exécuter un travail nouveau non prévu,
tel que les travaux de branchement sur un égout pour
l’écoulement des eaux pluviales et ménagères (Trib. de la
Seine, 5e ch., 6 avril 1870 ; Droit, 6 juill. 1870).

Les stipulations d’un bail qui mettent à la charge des
locataires les réparations de toute nature qui seraient
nécessaires pour entretenir les constructions en bon état,
même les grosses réparations et reconstructions s’il en est
besoin pendant le cours du bail, avec clause qu’il doit
en être ainsi quel que soit le fait ou la circonstance qui les
occasionnera et quelle que soit l’importance de ces réparations
et reconstructions, ne sont pas applicables aux
cas fortuits, tels que ceux-de guerre. L’abandon des lieux
loués par suite de la résolution prise par les locataires de
se soutraire aux dangers à redouter dans une propriété
comprise spécialement dans les lignes d’investissement
de l’ennemi devant Paris et directement exposée aux ravages
de la guerre, ne doit pas être considéré en luimême
comme une faute pouvant engager la responsabilité
des locataires vis-à-vis de leurs propriétaires. Les faits de
guerre ne sont pas compris dans les cas fortuits prévus
par l’art. 1722 du C. civil (Paris, 3E ch., 19 mars 1873 ;
Gaz. des trib., 5 avril 1873).

1080 (Addit. aun°788). La tacite reconduction s’opère
par un consentement qui se manifeste au moyen de la
possession que le locataire conserve, pouvant la faire
cesser, et que le bailleur autorise par une inaction volontaire
(Trib. civil de la Seine, 6e ch., 10 avril 1872 ; Gaz.
des trw., 19 avril 1872). — Mais la présomption légale sur
laquelle se base la tacite réconduction peut être détruite
par des conventions contraires (Trib. civil de Versailles,
7 mai 1873 ; Gaz. des trib., 21 oct. 1873).

1081 (Addit. au n° 790). Pour le locataire qui a reçu
congé, l’impossibilité d’enlever son mobilier au terme
voulu, lorsque cette impossibilité résulte d’un cas de force
majeure (par exemple de l’investissement de Paris) , est
un obstacle à la tacite réconduction qui suppose la volonté
de continuer le bail de la part des parties (Paris, 2° ch.,
15 janv. 1873 et 4e ch., 13 mars 1873 ; Droit, 14 fév. 1873,
Gaz. des trib., 2 mars et 12 avril 1873). Mais une indem-
ADDITIONS. 625nité est due au propriétaire par le preneur pour 1 occupation
des lieux postérieure à l’époque pour laquelle le
congé avait été donné (Arrêté précité du 15 janv. 1873).10152 (Addit. au n° 802, p. 408). La diminution du prix
du bail dont parle l’article 1722 du Code civil ne peut
être prononcée qu’en cas de perle partielle de la chose
ou des droits incorporels affermés, considérés dans leur
substance même et non dans le cas de diminution accidentelle
des produits (Rouen, 11 mars 1873 ; Gaz. des trib.,
28 mars 1873). Dans l’espèce, il s’agissait de la location
des droits de place dans les rues, marchés et foires de là
ville de Rouen.Lorsque les détériorations subies par un immeuble ont,
été de nature à rendre impossible, pendant un certain
temps, l’habitation des lieux loués, il y a lieu d’assimiler
les détériorations à la destruction partielle prévue par l’art.
1722 du Code civil et de prononcer la résiliation du bail
et la restitution des loyers payés d’avance. — Cette résiliation
doit être prononcée aussi bien au profit du locataire
qui n’habitait pas les lieux par lui sous-loués, qu’au profit
du sous-locataire qui a été privé de la jouissance (Paris,
lre ch., 15 mars 1S73 ; Gaz. des trib. et Droit du 23 mars
1873).L’art. 1724 du Code civil ne s’applique qu’aux réparations
urgentes et partielles à opérer durant le bail. Si la
maison louée, par suite de vétusté ou défaut d’entretien,
n’est plue réparable, le bail doit être résilié avec dommages-intérêts
au profit du locataire (art. 1714-1721 C.
civ. ; Paris, 2e ch., 31 juill. 1872, Bulletin de la Cour de
Paris, année 1872, p. 420).1085 (Addit. au n° 802, p. 470). Jugé de même par le
tribunal de la Seine, lre eh., le 7 mai 1873 (Droit, 10 mai
•l 873) qu’en cas de destruction partielle de la chose louée,
le preneur seul a le droit d’opter, aux termes de l’art. 1722
du Code civil, entrela résiliation de son bail ou une diminution
de loyer.La destruction de la destination donnée par le bailleur
aux lieux loués, résultant delà suppression par une loi de
l’industrie du preneur, constitue un fait de force majeure
qui équivaut, par ses effets sur le bail, à la destruction
même de la chose louée, et qui entraîne, en conséquence
la résiliation de la location.626 ADDITIONS.
Spécialement, la loi nouvelle sur l’organisation militaire,
en supprimant le remplacement et, par suite, les
agences de remplacement, a pour effet de résoudre le
bail consenti à un locataire sous la condition qu’il ne
pourra ni exercer dans les lieux loués d’antre profession
que celle d’agent d’assurance et de remplacement militaires
ni céder son bail ou sous-louer à une personne
n’exerçant pas la même profession, alors surtout que le
loyer a été porté à un taux plus élevé en raison de l’industrie
du locataire (Trib. civ. de la Seine, 6e ch., 7 août
1873 ; Droit, 21 sept. 1873 ; Gaz. des trib., 22 sept. 1873).

1084 (Addit. au n° 803). Des travaux de déblai ou
autres, exécutés par l’autorité municipale sur la voie publique,
ne constituent pas un trouble à la jouissance des
locataires des propriétés riveraines, dans le sens de l’article
1726 du Code civil.

L’obligation qui incombe au propriétaire d’entretenir la
chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été
louée ne s’étend pas à des travaux de reconstruction,
même partielle, qui seraient les conséquences de l’abaissement
du solde la rue (art. 1719 du C. civ.).

Le cas dans lequel les travaux de celte nature seraient
jugés nécessaires doit être assimilé à la destruction par-,
tielle par cas fortuit donnant seulement au locataire le
droit de demander, suivant les circonstances, soit la résiliation
du bail, soit une diminution de loyer, sans aucun
dédommagement (art. 1722, C. civ. : Paris, 2e ch., 21 avril
1868 ; Gaz. des trib., 3 juin 1868).

Lorsque les édifices loués sont détruits en partie par
cas fortuit tel qu’un tremblement de terre, le propriétaire
n’est tenu qu’à des réparations pour les immeubles qui
subsistent et non à la reconstruction de ceux qui ont été
détruits. Dans ce cas, l’article 1722 du Code civil doit être
regardé comme contenant une exception à la règle de
l’article 1819 du Code civil. Le locataire a le droit, soit de
résilier le bail, soit de réclamer une réduction proportionnelle
du prix de location (Alger, 10 juill. 1868 ; Gaz.
des trib., 22 juill. 1868).

Encore bien que la démolition d’une portion de l’édifice
donné à bail ait eu pour motif la vétusté de cette portion,
elle constitue, si elle a eu lieu par les ordres de l’autorité
publique en vue de l’alignement, une destruction partielle
ADDITIONS. 627'
causée par force majeure ou cas fortuit, dans les termes
de l’article 1722 du Code civil. En conséquence, le locataire
ne peut demander que la diminution au prix du loyer
ou la résiliation même du bail ; il n’a pas le droit d’exiger
que le bailleur fasse les reconstructious nécessaires pour
rétablir les lieux loués en même état qu’auparavant (Cas ?.,
10 févr. 1864 ; S.-V.64.2.118).

1085 (Addit. au n°811). Pareillement jugé que le bail
non enregistré n’est pas opposable à l’acquéreur de l’immeuble
qui peut dès lors donner congé au locataire dans
les délais d’usage. Il en est ainsi alors même que l’acquéreur
aurait eu connaissance du bail antérieurement à la
vente ; mais le locataire peut réclamer de son bailleur,
qui s’était obligé à le faire jouir pendant un temps déterminé,
des dommages-intérêts pour les réparations du préjudice
que ce locataire a éprouvé par suite du jcongé qu’il
a reçu (Trib. civ. de la Seine, 5e ch., 23 avril 1867 ; Gaz.
des trib., 24 avril 1867).

10S6 (Addit. au n° 829). Lorsque, par suite d’événements
de force majeure, tels que les événements de la
guerre ou les troubles de l’insurrection, il a été impossible
au bailleur de mettre le preneur en possession pendant
un long espace de temps, le contrat peut être déclaré résolu.
Les tribunaux mit le pouvoir d’apprécier si l’exécution
de la convention a été seulement suspendue ou si elle
est devenue impossible (Paris, 2e ch., 18 juillet 1873j
Droit, 2 novembre 1873 et Gaz. des trib., 23 oct. 1873).

Au cas de résiliation fd’un bail par la faute du bailleur
qui n’a pas exécuté ses engagements, les frais de l’acte dp
bail, qui devraient être supportés par le preneur, peuvent
être mis à la charge du bailleur proportionnellement au
temps qui doit s’écouler depuis la résolution du bail jusqu’à
l’époque fixée pour son expiration (Cass., 19 janv. 1863 ;
S.-V.63.1.1S5).

La faculté réservée au preneur dans le bail d’acheter
l’immeuble loué n’empêche pas le bailleur de demander
la résiliation du bail pour infraction aux clauses du bail
(Cass., 22 janv. 1869 ; Droit, 23 janv. 1869).

La faculté donnée par le bail à un industriel de se servir
des eaux de la ville de Paris arrivant dans les lieux à lui
loués, même à la charge par lui d’en payer l’abonnement
en sus de son loyer, fait partie intégrante de sa location ;
628 ADDITIONS.
en conséquence, la suppression de la conduite d’eau est
une cause suffisante de la résiliation du bail (Paris, 3e ch.,
25 févr. 1864 ; Gaz. des trib., 20 avril 1864).

Mais, lorsqu’une clause du bail défend au locataire
l’accès de la cour dans laquelle existe le robinet des eaux
de la ville, ce locataire ne peut se servir de ces eaux ni
prétendre exercer le droit de prise d’eau sur la conduite
établie dans la maison (Paris, 5e ch., 18 juin 1872 (1)  ;
Bulletin de la Cour de Paris, 1872, p. 422).

1087 (Addit. aun° 830, p.. 486). La clause insérée dans
le bail qu’au cas de non-paiement de deux termes de loyer
à leur échéance, ce bail sera résilié, si bon semble au bailleur,
après un commandement resté infructueux pendant,
quinze jours, n’est pas communicatoire et doit être appliquée
même au cas d’offres réelles des loyers arriérés
(Trib. civil de la Seine, 3° en., 11 janv. 1868 ; Droit,
21 févr. 1868).

Quand la clause d’un bail porte qu’à défaut de paiement
d’un terme de loyer à son échéance et un mois après un
simple commandement de payer resté infructueux, le bail
sera résilié de plein droit à la volonté du bailleur et que
le propriétaire, en vertu de cette clause, a fait prononcer
la résiliation et a repris possession des lieux, il ne peut,
après avoir usé du bénéfice de cette clause rigoureuse,
(4) LA COUR ; — Faisant droit sur l’appel interjeté par Plançon du jugement
du tribunal civil de la Seine, da 24 février dernier ; — Considérant
qu’aucune des clauses du bail ne confère au preneur le droit de se servir des
eaux dont le bailleur paye l’abonnement ; — Qu’une disposition spéciale lui
interdit an contraire, d’une manière absolue, l’accès de la cour dans laquelle
se trouve situé le robinet des eaux do la ville ; — Que s’il est dit dans le
bail que les conduites d’eau que le preneur fera exécuter resteront à la propriété,
il n’en résulte pas que le bailleur ait concédé audit preneur le droit
d’établir embranchement sur la conduite d’eau dudil bailleur, et ait pris l’engagement
de lui fournir l’eau donl il pourjait avoir besoin ; — Que le preneur
doit s’entendre avec la Compagnie des eaux, s’il désire profiter des eaux
de la ville et les faire pénétrer dans sa boutique ; — Que la prise d’eau opérée
par le preneur sur la conduite spéciale du bailleur, sans l’assentiment de
celui-ci, a été faite sans droit et contrairement aux clauses du bail ; — Sur
la demande reconvenlionnelle de Plançon : —Considérant qu’en faisant cette
prise d’eau et en usant de l’eau dont le propriétaire seul paye l’abonnement,
les époux Bertbiot ont causé au bailleur un préjudice dont ils lui doivent
réparation, et dont la Cour a les éléments nécessaires pour fixer l’importance ;
— Infirme ; — Déboute les intimés de leurs demandes et conclusions, les
condamne à payer à l’appelant 2.5 francs à titre de dommages-intérêts, et
les condamne aux dépens.ADDITIONS. 629
réclamer après coup des dommages-intérêts aux termes
du droit commun (Trib. de la Seine, 3e ch., 25 janv. 1870 ;
Droit, 13 fév. 1870).

1088 (Addit. au n° 855.. p. 503). Doit être considérée
comme une boutique une chambre au rez-de-chaussée ouvrant
directement sur la rue ; en conséquence, le congé
ne peut être valablement donné qu’à six mois (Paris.
lre ch., 17 déc. 1872 (1)  ; Bulletin de la Cour de Paris,
année 1872, p. 65, et Gaz. des trib., 24 déc. 1872).

1089 (Addit. au n° 855, page 307, note 1). D’autres
décisions judiciaires ont été rendues dans le même
sens (2).
(4 ) Considérant que, d’après les documents de la cause, le local loué à
Desautel dans la maison rue des Fossés-Saint-Viclor, 294,- présentait tous
les caractères d’une boutique, puisqu’il consistait en une vaste chambre au
rez-de-chaussée ouvrant directement sur la rue, et qu’il servait à l’exercice
du commerce de vannier pour lequel l’appelant était soumis à la patente ; —
Considérant que, suivant l’usage des lieux attestés, notamment par un acte
de notoriété du Châtelet du 48 mars 4743, les congés doivent être donnés à
Paris à six mois pour les boutiques ouvrant sur la rue, quelque soit le chiffre
du loyer ; — Que par suite le congé ne pouvait être effectivement signifié à
Desautel le 27 juin 4867 pour le 4cr octobre suivant, et que l’appelant est
fondé à réclamer le paiement de l’indemnité de 2000 francs fixée par le jury
pour le cas où il n’aurait pas été régulièrement congédié ; par ces motifs met
l’appellation et ce dont est appel au néant, etc.(2) Ainsi il a été jugé que le congé d’une boutique, même au fond
d’une cour, doit être donné six mois à l’avance (Paris, ï' ch., 24 nov. 4863 ;
Gaz. des trib., 2 déc. 4863). « Attendu, porte cet arrêt, que Ferrari occupe,
pour l’exercice de la profession d’entrepreneur de fumisterie, une boutique
au fond de la cour, et que, suivant l’usage de Paris, le congé doit lui être
donné six mois avant l’échéance du terme… »Jugé de même que le délai du congé pour une boutique située au fond
d’une cour est de six mois (Trib. de la Seine, o' eh., 20 sept. 4866 ; Droit,
24 sept. 4866). Ce jugement est ainsi motivé : « Considérant en fait que le
sieur Ritt tient en location une boutique au fond d’une cour et au premier
étage un local dans lequel se trouve la fabrication de tous les objets de son
industrie ; tandis que dans la boutique se trouvent les objets destinés à être
vendus directement au public qui est averti desdites fabrications en vente par
une enseigne extérieure ;—Considérant que la porte charretière de la maison
des époux Lusson reste constamment ouverte pour laisser aux passants la
vue de la boutique ; — Que par sa situation et son industrie le sieur Rittne
pouvait recevoir congé qu’à six mois ; — Par ces motifs, dit que le congé
du 30 juin 4866 est irrégulier, l’annule, etc. »Dn jugement rendu par la 4e ch. du trib. de la Seine le 25 avril 4*866
(Droit, 24 mai 4866 et Gaz. des trib., 24 mai 4866) a déclaré nul le congé
donné à trois mois par le propriétaire au locataire d’un terrain faisant suite
a une maison sise rue des Petits-Champs et dont le locataire, tanneur.de son
état, se servait pour le dépôt d’une partie de ses produits. Ce jugement est ainsi31.630 ADDITIONS.
1090 (addit. au n° 899). Le locataire qui a quitté volontairement
Paris avant l’investissement et qui s’est
trouvé, par suite, privé de toute communication avec
cette ville, ne peut exciper de la force majeure pour
échapper à la déchéance par lui encourue faute d’avoir
donné congé dans les délais convenus (Paris, 2e ch.,
17 janv. 1872, S.-7.72.2.238). — Mais il en est- autrement
du locataire qui, frappé d’un arrêté d’expulsion en
sa qualité d’étranger, a été obligé de partir immédiatement
(Paris, lre ch., 29 avril 1872 ; S.-V.72.2.238).

1091 (addit. an n° 901, note 2). Lorsqu’un congé a
été régulièrement donné en temps utile, la partie n’est
pas recevable à arguer d’un prétendu consentement verbal
qui aurait été donné par son adversaire à la continuation
du bail, alors que cette allégation n’est appuyée
d’aucune preuve. Et le locataire qui s’est maintenu sans
droit et malgré le congé dans les lieux loués, doit des
dommages-intérêts proportionnels au préjudice causé,
soit par son occupation, soit par les frais qu’il a occasionnés
au propriétaire pour obtenir son expulsion (Trib. de
paix de Reims, 12 oct. 1867 ; Bulletin des décisions des juges
de paix, t. X, p. 105).

Le bailleur qui a régulièrement donné congé au locataire
principal peut, en vertu de ce congé, expulser le
sous-locataire avec iequel il n’a pas traité et sans être
motivé : « Attendu que le terrain loué servait à une exploitation industrielle ;
que, suivant les usages, le congé devait donc être donné à six mois. »Jugé aussi que le délai de six mois imparti par l’usage pour la validité des
congés des boutiques et magasins ouvrant sur la rue, passage public ou cour
marchande ayant libre accès au public, est nécessaire pour la validité des
congés réciproques devant faire cesser la location verbale de tous lieux assimilables,
par leur libre accès au public, à ces boutiques et magasins et destinés
à l’exploitation d’une industrie dont ils sont une dépendance (Arr. de
la C. de Paris, ch. des vacations, 26 sept. 4866, confirmant d’un jug. de la
ch. des vac. du trib. civil de la Seine du 42 sept. 4866, Gaz. des trib.,
28 sept. 4866).« Attendu que le demandeur a loué au sieur Defer une écurie pouvant
contenir six chevaux et une remise pouvant contenir quatre voitures…
moyennant 650 fr. par an ; — Attendu que, suivant exploit de Guidond,
huissier à Paris, en date du 22 juin dernier, enregistré, le sieur Defer a fait
donner congé à Couder des lieux dont il s’agit pour le terme d’octobre, soit
trois mois d’avance ; — Attendu que les lieux sont destinés à une industrie
dont ils sont une dépendance ; — Que dès lors le congé devait être donné à
six mois ; — Par ces motifs, déclare nul le congé dont s’agit, etc. »ADDITIONS. 631
tenu (alors qu’aucune faute n’est constatée à sa charge) 
d’indemniser ce dernier du préjudice que peut lui causer
l’expulsion (Cass., 21 juill. 1873 ; S.-V. 73.1.454).

1092 (addit. au n° 903). Les écriteaux indicateurs des
locaux à louer peuvent-ils être placés, sans le consentement
du locataire, aux fenêtres et balcons ou sur la
façade extérieure de ces locaux, alors même que le locataire
qui doit déménager les occupe encore ?

Une ordonnance rendue sur référé par M. le Président
du tribunal de la Seine le 10 fév. 1870 a décidé l’affirmative
(1).

Le locataire d’une boutique ne peut indiquer son changement
de domicile par une inscription peinte sur la boa- !
tique elle-même. (Trib. de la Seine, 9e ch., 1erjuin 1870 ; j
Dr., 9 juillet 1870). Dans ce cas l’usage autorise à se-:
servir de bandes de calicot peintes et placées au-dessus
de la porte de la boutique.

1095 (addit. au n° 933, p. 544). Le concierge qui ouvre
les lettres adressées au locataire ou les remet tardivement
est passible de dommages-intérêts envers le locataire,
et le propriétaire peut être condamné comme
civilement responsable. (Trib. de la Seine, 5e ch., 30 nov.
1866 ; Gaz. des trib., 13 déc. 1866 ; Droit, 15 déc. 1866).
Le concierge d’une maison bourgeoisement habitée,
qui par ses agissements à l’égard tant des locataires que
des tiers qui se rendent chez eux, cause un véritable
trouble dans la jouissance des appartements loués, engage
par lui-même la responsabilité du propriétaire qui a refusé
de faire cesser cet état de choses. (Art. 1384, 1719
du C. civ. ; Bordeaux V* ch., 7 fév. 1871 ; Droit,
24 juin 1871).
(4) Considérant qu’il est conforme à l’usage, surtout alors qu’il s’agit de
locations importantes, d’apposer un écritcau indicateur au-devant même des
localités à louer, en outre de ceux que le propriétaire place au-dessus de la
porte d’entrée de sa maison ; que celte mesure, d’une utilité évidente, ne
saurait être l’objet de critique, et par suite de restriction, qu’alors qu’elle
occasionnerait au locataire sortant une gêne et un trouble appréciable ;… —
Pal’ ces motifs, autorise la dame L… (propriétaire) , à faire apposer sur la
façade de la rue… à la hauteur du premier étage, au-dessus de l’entresol,
mais au-dessous de l’enseigne du locataire, un écriteau do dimension ordinaire
annonçant l’appartement à louer, et ce, nonobstant toute résistance de
M… (locataire) , et même avec assistance du commissaire de police (Droit
el Gaz. des trib., 4 S fév. 4870).632 ADDITIONS.
1094 (addit. aun° 933, p. 544). Un jugement du tribunal
de paix de Paris, rendu le 3 mars 1871, a décidé
au contraire que le concierge n’est pas obligé de monter
les lettres et journaux, à moins de convention contraire
(Droit, 15 mars 1871). Quant à nous, nous persistons à
penser qu’il est préférable de suivre sur ce point la jurisprudence
que nous avons indiquée page 544 et de décider
que le concierge est tenu de monter au moins une fois
par jour les lettres et papiers et de faire immédiatement
au locataire la remise des actes qui lui sont signifiés.

1095 (addit. au n° 934, p. 546). Une ordonnance
rendue sur référé par M. le président du tribunal de la
Seine, le 22 mars 1870, a jugé dans le même sens(l).

1096 (addit. n° 946, p. 553, note 3). Lorsqu’un appartement
meublé a été loué au moins pour trois mois
avec faculté pour le locataire de proroger le bail pendant
un quatrième mois au même prix et pendant un cinquième
et un sixième mois à un prix plus élevé, le locataire
peut partir à sa volonté sans avis préalable au propriétaire
à la fin du quatrième, du cinquième ou du
sixième mois (Paris, 5e ch., h juin 1872 ; Bulletin de la
Cour de Paris, année 1872, p. 418).

1097 (addit. au n° 946, p. 554). La présomption établie
par l’art. 1758 du C. civ., aux termes duquel le bail
d’un appartement meublé est censé fait à l’année, quand
il a été fait à tant par an, n’est pas applicable au bail
d’un hôtel garni pour l’exploiter. Dans tous les cas, cette
présomption, en la supposant applicable, ne serait pas
exclusive de la preuve contraire ; et la durée du bail doit
(4) Attendu que Manheim est locataire d’un grand appartement au premier
étage, au fond de la cour de la maison sise rue Le Pelticr, n° 24,
appartenant à la veuve Bonjour et consors, et qu’il est constant qu’aucune
restriction ne lui a été imposée sur ce qui touche l’usage de la cour ; que le
droit lui appartient d’y rentrer, aussi'bien la--nuit que le jour, même en voiture,
ainsi que le permettent les dimensions et l’installation de cette cour ;
— Que les propriétaires ne jouissent pas d’un nsage contesté antérieurement
à l’occupation du demandeur ; qu’il n’est pas allégué que ce dernier ait abusé ;
disons qu’à défaut par la veuve Bonjour et consors, on leur préposé, de laisser
rentrer Manheim en voiture, même après minuit, jusqu’au fond de la cour
de leur maison, pour lui permettre de descendre sous la marquise disposée
à cet effet ; ledit Manheim est autorisé à faire constater leur refus par tout
huissier auquel nous permettons de procéder à cet effet en dehors des heures
légales et à requérir l’ouverture des portes, même avec assistance du commissaire
de police et de la force armée (Gaz. des trib., 23 mars 4870).ADDITIONS. 633
alors être réglée soit d’après l’intention des parties, soit
d’après l’usage des lieux, soit d’après les circonstances.
(Cass., 6 nov. 1860 ; S.-V.61.1.153).

1098 (addit. p. 573, note 1). Le juge de paix est compétent
dans les limites fixées par l’art. 3 de la loi du
25 mai 1838 pour autoriser une saisie-gagerie et pour statuer
sur la demande en validité de cette saisie, alors
même que les meubles qui en sont l’objet ont été déplacés,
s’ils sont encore en la possession du locataire et, par
exemple, dans son nouveau logement (Trib. de paix de
Dijon, est, 7 fév. 1862 ; Bulletin des décisions des juges de
paix, t. IV, p. 327).

L’opposition du locataire à un commandement du bailleur
de payer des loyers dus en vertu d’un bail contenant
une location annuelle de moins de 400 francs, doit
être portée devant le juge de paix et non devant le tribunal
civil. (Trib. de paix de Rethel, 2 juin 1871, Annales
des justices de paix, année 1872, p. 166).

Nonobstant la loi du 2 mai 1855 qui attribue aus juges
de paix la connaissance des demandes en paiement de
loyers inférieurs à 400 francs par an, le tribunal civil
statue compétemment sur une demande de ce genre,
lorsqu’il ne décline pas d’office sa compétence et que les
parties ont devant lui conclu au fond. (Paris, 5° ch.,
4 juill: 1873, Gaz. des trib., 14 août 1873).

Le tribunal civil, incompétent seulement à raison du
taux du loyer, a pu valablement statuer dans une demande
de cette nature lorsque les parties n’ont pas opposé
l’incompétence (Paris, 5e ch., 4 juill. 1873 ; Droit,
28 sept. 1873).

1099 (addit. au n° 986). Le juge de paix est-il compétent
pour ordonner une expertise, lorsqu’il s’agit des
travaux à opérer contre un mur mitoyen nécessités par
le voisinage d’une chaudière et d’un cylindre à vapeur ?


L’affirmative a été décidée par jugement du tribunal
civil de la Seine, chambre temporaine, du 24 avril 1873
confirmatif d’un jugement rendu par le juge de paix du
17e arrondissement de Paris, le 9 juillet 1872. (Annales
des justices de paix, année 1873, p. 207).

1100 (addit. au n° 987). Les dommages-intérêts, à
raison du préjudice causé au propriétaire par le défaut
6.34 ADDITIONS.
d’exécution en temps utile des réparations locatives, ne
sauraient être considérés comme un accessoire desdites
réparations, et comme étant, à ce titre, de la compétence
du juge de paix à quelque valeur qu’ils puissent s’élever.
Ces dommages-intérêts ne sont de la compétence du juge
de paix qu’autant qu’ils n’excèdent pas 200 francs. —
Lorsque, dans la même instance, sont réunies deux demandes
dont l’une est, par sa nature même, de la compétence
du juge de paix à quelque valeur qu’elle s’élève,
dont l’autre, au contraire, n’est de la compétence du
juge de paix qu’autant qu’elle n’excède pas un taux déterminé,
le chiffre de la seconde demande doit seul être
pris en considération pour les limites de la juridiction (1).
(Trib. de paix du 4e arrondissement de Paris, du 16 oct.
1872 ; Gaz. des trib., 6 nov. 1872).

1101 (addit. au n° 991). Le juge des référés est com« =
pètent pour ordonner l’expulsion du locataire en retard
(4) Voici le texte du jugement qui a statué sur ces questions : « Le Tribunal,
attendu que Lesire a cilé les dames Doersehuck en paiement d’une
somme de 4600 francs pour réparations locatives dans une maison, rue des
Ronnaios-d’Hyères, 26, et en paiement de 20 francs à titre de dommagesintérêts
pour chaque jour de relard ;En ce qui touche- les réparations locatives :Attendu que Lesire réduit le chiffre de sa demande à la somme rie
649 fr. 60 c. ; que de l’avis de l’expert, l’allocation d’une somme de 39.3 fl\
serait suffisante ; que celte fixation est « n effet parfaitement justifiée cl
acceptée par les parties.n ce qui touche les dommages-intérêts, à raison du préjudice causé au
propriétaire par le défaut d’exécution en temps utile des réparations locatives,
quelque étroit que soit le lien qui les rattache aux réparations locatives
elles-mêmes, ne font pas partie desdites réparations, ne s’identifient
pas avec elles de telle sorte que les demandes y relatives, doivent être considérées
comme un accessoire des réparations et comme étant, à ce titre, de
la compétence du juge de paix à quelque valeur qu’elles puissent s’élever et
par application de l’art 5, §2, de la loi du 25 mai 4838 ;—Que les dommagesintérêts
dont s’agit ne sont de la compétence des tribunaux de paix qu’autant
qu’ils n’excèdent pas 2.00 francs ; — Qu’il en est ainsi encore bien que le fait
serait qualifié trouble à la jouissance, le trouble à la jouissance n’étant de la
 compétence du juge de paix jusqu’à 4500 francs (art. 4, § 4" de la loi
de 4S38) qu’alors qu’il s’agit d’une action contre le propriétaire ; — Attendu
que dans l’espèce les conclusions, tendant à 20 francs par jour, constituaient
dans l’origine une demande indéterminée ; que la somme réclamée s’élèverait
aujourd’hui, à raison du temps écoulé, à plus de 600 francs ; que le Tribunal
de paix n’est pas compétent pour en connaître ; — Par ces motifs ; —
Condamne tes dames Doersehuck à payer à Lesire la somme de 393 francs
pour réparations locatives: — Eu ce qui touche les dommages-intérêts, se
déclare incompétent. »ADDITIONS. 63b
de payer son loyer et qui n’a pas garni les lieux de meubles
suffisants (Paris, 21 avril 1860, 12 janv. 1867, S.-V.
67.2.36). Le juge des référés est également compétent,
en cas d’urgence, pour connaître par provision d’un congé
donné à un locataire sans bail écrit et pour ordonner
l’expulsion de ce locataire, surtout si ce dernier a négligé
de se pourvoir au principal en nullité de congé. (Paris,
2e ch." 8 mars 1870*", S.-V.70.1.101.) Mais il en est autrement
au cas de bail écrit. En effet le juge des référés,
compétent, en ce cas, pour ordonner la vérification et la
constatation des faits que le bailleur reproche au locataire,
tels que les dégradations et l’abandon des lieux
loués, est incompétent pour ordonner, après la vérification
desdits faits, l’expulsion du locataire (Paris, 5e en.,
31 déc. 1864 ; S.-V.65.2.132). — Lorsqu’il y a une instance
pendante entre le locataire et le propriétaire sur
la validité d’un congé donné à ce dernier^ le juge des référés
est incompétent pour ordonner le dépôt, entre les
mains du concierge, de la clef de l’appartement, afin de
permettre de le montrer aux visiteurs : une pareille décision
préjugeant le fond même des débats. (Paris, 18 sept.
1872 ; S.-V.72.2.187.) — Il est incompétent pour surseoir,
sur la demande du bailleur, à l’exécution de l’ordonnance
du juge-commissaire d’une faillite autorisant le syndic à
vendre le mobilier et les marchandises (Paris, 6 mai 1867 :
S.-V.68.2.53).

1102 (addit. au n° 992, p. 581). Pareillement, le juge
des référés est compétent pour ordonner la venle des
meubles saisis, dans les lieux où ils se trouvent, sur
simple affiche ; et à raison de l’insuffisance de ces meubles,
l’expulsion du locataire saisi. Il ne peut être statué
en appel de cette ordonnance que sur les conséquences
de la saisie (Paris, lr«  ch., 20 janv. 1872 ; Bulletin de la
Cour de Paris, année 1872, p. 31). Le président en référé,
compétent pour ordonner l’expulsion des locataires des
lieux délaissés et insuffisamment garnis et nommer un séquestre
des objets restant dans les lieux, est compétent
pour ordonner la vente de ces meubles à la requête du
bailleur avant l’accomplissement des formalités de la saisie-gagerie.
(Art. 1752 du G. civ,, 824, C. de proc. civ.,
Paris, 4e cb., 26 fév. et 25 avril 1872, Bulletin de la Cour
de Pains, année 1872, p. 493).
636 ADDITIONS.
Le séquestre peut en ce cas faire placer les meubles hors
des lieux loués (même arrêt de la 4e ch. du 25 avril 1872
et arrêt de la 5e ch. du 11 mai 1872 ; Bulletin, id.).

L’expulsion exécutée par provision n’enlève pas au
locataire le droit d’appeler de l’ordonnance qui l’a expulsé.
Il peut, en justifiant devant la Cour de garanties
suffisantes, obtenir sa réintégration (Paris, 26 fév. 1872,
Bulletin, id.).

Mais le juge des référés ne peut ordonner que la vente
des meubles saisis aura lieu à la requête du débiteur
saisi (Paris, 5" ch., 23 déc. 1872, Bulletin, id., p. 497).

Dans tous les cas d’urgence et spécialement lorsqu’il
s’agit, de la part d’un locataire, de faire constater le mauvais
état et le défaut d’entretien des lieux loués, ainsi
que la nécessité des travaux à effectuer immédiatement
par lé propriétaire, le juge de la situation de l’immeuble
loué est compéteaiment saisi par voie de référé, et il
peut prescrire d’urgence les mesures de conservation,
encore que le domicile du propriétaire dépende d’une
autre juridiction (Paris, 13 juin 1868 ; S.-V.69.2.16). Tel
est ainsi l’avis des auteurs ( Chauveau sur Carré T. de la
proc, question 2764 bis ; Rodière, Comp. et proc, t. 2,
p. 369 ; de Belleyme, Ord. sur req. et sur réf., t. 1,
p. 400).

1105 (addit. au n° 995).[A plus forte raison l’exécution
provisoire ne peut être prononcée dans le cas où
l’existence du bail est reconnue par le propriétaire, quoique
ce bail ne soit pas’constaté par un acte écrit (Caen,
25 oct. 1856 ; S.-Y.57.2.574).

1104 (addit. au n° 995, p. 583). Les termes généraux
de l’art. 635 du CodeJde commerce attribuant juridiction
aux tribunaux consulaires, pour tout ce qui concerne les
faillites, sans qu’il y ait lieu de distinguer, en ce cas, entre
les affaires commerciales et celles ayant le caractère

• civil, dans l’espèce, une nullité de bail consenti au failli
(Paris, lre ch., 4 mars 1873, Gaz. des trib., 4 septembre
1873).

1105 (addit. au n° 1001, p. 588). Aux termes de
L’art. 12 de la loi du 23 janvier 1873 tendant à réprimer
l’ivresse publique, le texte de cette loi doit être affiché
dans la salle principale de tous cabarets, cafés et auires
débits de boisson. Toûle personne qui aura détruit le
ADDITIONS » 637
texte affiché sera condamné à une amende de un à cinq
francs et aux frais du rétablissement de l’affiche. Sera
puni de même tout cabaretier, cafetier ou débitant chez
lequel ledit texte ne sera pas trouvé affiché.

1108 (addit. au n° 1008, p. 597, note). Cependant
nous devons constater la tendance des tribunaux à se
montrer actuellement très-sévères à l’égard des aubergistes,
le dépôt nécessaire entraînant fatalement une
responsabilité rigoureuse. Ainsi le tribunal de la Seine a
décidé, le 31 mai 1870, que : la responsabilité de l’hôtelier
envers les voyageurs pour les objets volés dans son hôtel
est une conséquence de l’obligation résultant du dépôt
nécessaire, même en l’absence de preuve d’une imprudence
commise par l’hôtelier ; que le défaut de déclaration
par le voyageur des valeurs qu’il a apportées dans
l’hôtel, comme le fait d’avoir dit dans un escalier que des
valeurs auraient été laissées dans une des chambres de
l’hôtel ne peut ni faire disparaître ni restreindre la responsabilité
de l’hôtelier ; que le vol avec effraction ne
peut pas être assimilé au cas de force majeure (Carré,
Code annoté des juges de paix, p. 5, n° 15).

Jugé que l’aubergiste ne saurait s’exonérer de la responsabilité
établie par l’art. 1953 du C. civ. parce que le
voyageur nu l’aurait pas averti de la présence des valeurs
renfermées dans sa voiture, la loi n’imposant pas à ce
dernier l’obligation d’un avertissement préalable (Trib.
de Blois, 30 avril 1872 ; Droit, 8 août 1872).

La disposition de l’art. 2, § 2, de la loi du 25 mai 1838,
qui attribue aux juges de paix le droit de prononcer, jusqu’au
taux de la compétence, en dernier ressort, des tribunaux
de première instance, sur les contestations entre
les aubergistes etles voyageurs pour perte ou avarie de
leurs effets, est applicable au cas où la chose perdue consiste
en argent. (Nîmes, 9 mars 1865 ; S.-V.66.2.88.) —
11 n’y a pas lieu, non plus, pour l’application de cet article,
de distinguer entre le cas où les effets apportés par
les voyageurs ont été remis aux mains de l’aubergiste et
celui où ce dépôt n’a pas été effectué (même arrêt).

Jugé ainsi que la responsabilité établie par l’art. 1953
du Code civil contre un aubergiste, à raison du vol commis
au préjudice du voyageur, existe, alors même que
celui-ci est entré dans l’auberge, non pour y coucher ou
- 638 ADDITIONS.
prendre de la nourriture, mais seulement pour s’y reposer
ou y prendre une boisson quelconque. (Trib. de paix
de Saint-Martim-de-Seigneaux, 21 fév. 1860 ; Bulletin des
décisions des juges de poix, t. II, p. 333.) 

1107 (addit. au n° 1028). Le privilège de l’aubergiste
sur les effets déposés chez lui par un voyageur frappe
même les objets qui ne sont pas la propriété du voyageur,
alors que l’aubergiste les a reçus dans l’ignorance de
cette circonstance. (Dijon, 11 juill. 1872 ; S.-V.73
2.104).

Mais le propriétaire d’un hôtel meublé ne peut invoquer
le 11er de l’art. 2102 du Code civil et réclamer le
privilège de propriétaire.

Il ne peut davantage réclamer le privilège d’aubergiste,
alors qu’il s’agit d’un hôtel qui n’est pas destiné à
recevoir tous les voyageurs, à raison du luxe des appartements
et du prix du loyer, et que d’autre part le locataire
qui a souscrit un engagement de six mois de loyer
ne peut, à raison de cet engagement même, être considéré
comme voyageur (Trib. civ. delà Seine, 2e ch.,
6 fév. 1866 (1)  ; Gaz. des trib., 21 fév. 1866).
(4) « Attendu, quant au privilège de propriétaire, que ce privilège ne s’exerce
que sur le prix des meubles garnissant les lieux loués ; qu’il est la conséquence
de l’obligation imposée au locataire de garnir les lieux qu’il occupe,
afin de fournir au propriétaire un gage suffisant pour répondre des loyers ;
que celle obligation n’existe pas pour le locataire d’un appartement meublé ;
que n’étant tenu à rien à cet égard, le locataire ne peut être présumé avoir
donné en gage à son propriétaire les meubles et effets mobiliers apportés
par lui dans son appartement, de même que le propriétaire, ne pouvant rien
exiger de son locataire, n’a jamais dû compter que des meubles ou effets mobiliers
seraient affectés spécialement au paiement des loyers ; que la présomption
de gage sur laquelle repose le privilège établi par'l’art. 2402, § 4"
du Code civil n’existant pas dans les locations de celte nature, ce privilège
lui-même n’existe pas…  »Appendice
Décret du 31 décembre 1866.
NAPOLÉON, PAU LA GRACE DE DlEO ET LA VOLONTÉ NATIONALE,
EMPEREUR DES FRANÇAIS,
A tous présents et à venir, SALUT.

Sur le rapport de notre Ministre Secrétaire d’État au
département de l’agriculture, du commerce et des travaux
publics ;

Vu le décret du 15 octobre 1810, l’ordonnance royale
du 14 janvier 1815, et le décret du 25 mars 1852 sur la
décentralisation administrative ;

Vu les ordonnances des 29 juillet 1818, 2o juin 1823,
20 août 1824, 9 février 1825, 5 novembre 1826, 20 septembre
1828, 31 mai 1833, 5 juillet 1834, 30 octofire
1836, 27 janvier 1837, 25 mars, 15 avril et 27 mai 1838,
27 janvier 1846 et les décrets des 6 mai 1849, 19 février
1853, 21 mai 1862, 26 août 1865 et 18 avril 1866, portant
addition ou modification aux classements des établissements
réputésinsalubres, dangereux ouincommodes ;

Vu les avis du Comité consultatif des arts et manufactures ;

Notre Conseil d’Etat entendu,
AVONS DÉCRÉTÉ ET DÉCRÉTONS ce qui suit :

ARTICLE PREMIER.

a-.a division en trois classes des établissements réputés
insalubres, dangereux ou incommodes, aura lieu conformément
au tableau annexé au présent décret. Elle servira
de règle toutes les fois qu’il sera question de prononcer
sur les demandes en formation de ces établissements.


ART. IL

Notre Ministre Secrétaire d’Etat au département de
l’agriculture, du commerce et des travaux publics, est
chargé de l’exécution du présent décret, qui sera inséré
au Bulletin des lois.

Fait au palais des Tuileries, le 31 décembre 1866.

NAPOLÉON. i
Par l’Empereur.Le Ministre Secrétaire d’Étatau déparlement de l’Agriculture, du Connnereeet des Travaux publics,ARMAND BÉHIC.NOMENCLATURE
DES ÉTABLISSEMENTS INSALUBRES, DANGEREUX OU INCOMMODES,ANNEXEE AD DECRET CI-DESSDS.os_DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. »^ 5Abattoir public Odeur et altérationAbsinthe . (Voir Distillerie.)  deseauï 4".Acide arsénique (Fabrication dj ï)  au moyende l’acide arsénieux et de.l’acide azotique :4 ° Quand les produits nitreux ne sont pasabsorbés Vapeurs nuisibles. 4™.2° Quand ils sont absorbés Idem 2".Acide chlorhydrique (Production de 1') par décomposition
des chlorures de magnésium,
d’aluminium et autres :
4° Quand l’acide n’est pas condensé. . . . Emanât, nuisibles. 4">.2° Quand l’acide est condensé Emanations acciAcidemuriatique. (Voit Acide chlorhydrique.)  dentelles 2".Acide nitrique^ Emanât, nuisibles. 3e.Acide oxalique (Fabrication de 1' ; :
4° Par l’acide nitrique :a. Sans destruction des gaz nuisibles. . Fumée 4« .b. Avec destruclion des gaz nuisibles. . Fumée accidentelle. 3e.
2° Par la sciure de bois et la potasse. . . Fumée 2e.Acide picrique :4°Quandlesgaznuisiblesnesontpas brûlés Vapeurs nuisibles. 4".2° Avec destruction des gaz nuisibles. . . Idem 3e.Acide pyrolignèux (Fabrication de 1')  :\° Quand les produits gazeux ne sont pasbrûlés Fumée et odeur. . 2°.2" Quand les produits gszeux sont brûlés. . Idem 3°.Acide pyrolignèux (Purification de 1') Odeur 2e.Acide stéarique (Fabrication de 1')  :4° Par distillation Odeur et dangerd’incendie. . . . 4™.2° Par saponification Idem 2S.Acide sulfurique (Fabrication de 1')  :4° Par combustion du soufre et des pyrites. Emanât, nuisibles. 4er.
2° De Nordhausen par la décomposition dusulfate de fer Idem 3e.Acide urique. (Voir Murexide.) Acier (Fabrication del’) Fumée 3*.Affinage de l’or oi de l’argent par les acides. . Emanât, nuisibles. 4".
Affinage des métaux au fourneau. (Voir Grillage
des minerais).
Albumine (Fabrication de 1') au moyen du
sérum frais de sang Odeur. ,…„. 3-.
ta
DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. |oAlcali rolatil. (Voir Ammoniaque.) 
Alcools autres que le vin, sans travail de rectification
Altération des eaux.. 3".Alcools. (Distillerie agricole.) Idem. 3 ».Alcool (Rectification de 1') Danger d’incendie. . 2e.Agglomérés ou briquettes de houille(Fabr. des) :4 ° Au brai gras Odeur, danger d’ine. 2°.2° Au lirai sec Odeur 3e.Aldéhyde (Fabrication de 1') Danger d’incendie. . 4".Allumettes (Fabrication des) avec matières dé- Danger d’explosion ettonantes et fulminantes d’incendie. . . . . 4".Alun. (Voir Sulfate d’alumine.) 
Amidonneries :4° Par fermentation Odeur, émanât, nuisibles
et altérationdes eaux i".2° Parséparationduglutenetsansferment. Altération des eaux. . 2°. 1
Ammoniaque (Fabrication en grand de 1') par Ila décomposition des sels ammoniacaux. . . Odeur 3e. SAmorces fulminantes (Fabrication des). . . . Danger d’explosion. . 4". j
Appareils de réfrigération :4° A ammoniaque Odeur 3e.2° A étber ou autres liquides relatifs et Danger d’explosion etcombustibles ■ . d’incendie 3°.Arcansons ou résines de pin. (VoirRésines, etc.) 
Argenture sur métaux. (V. Dorure et argent.) 
Arséniale de potasse (Fablicat. de 1') au moyen
du salpêtre :
4° Quandlesvapeursnesonlpasabsorbées. Emanations nuisibles ^rc.
2° Quand les vapeurs sont absorbées. . . Emanations accident. 2e.Artifices (Fabrication des pièces d’) Danger d’incendie etAsphaltes, bitumes, brais et matières bilumi- d’explosion 'loueuses
solides (Dépôts d’) Odeur, danger d’inc. 3e.Asphaltes et bitumes (Travail des) à feu nu. . Idem 2°.Ateliers de construction de machines et wagons.(Voir Machines et wagons.) 
Bâches imperméables (Fabrication des)  :4" Avec cuisson des huiles Danger d’incendie. . 4rc.2° Sans cuisson des huiles Idem. …….. 2".Baleine (Travail des fanons -de). Voir Fanonsde baleine.) 
Baryte (Décoloration du sulfate de) au moyende l’acide chlorhydrique à vases ouverts. . Emanations nuisibles 2e.
Battage, cardage et’épuralion des laines, crinset plumes de literie Odeur et poussière. 3e.Battage des cuirs (Marteaux pour le) , . . . . Bruit et ébranlement 3°.
Battage et lavage (Ateliers spéciaux pour les) 
des fils de laine, bourres et déchets de filature
de laine et de soie dans les ailles. . . . Bruit et poussière. . 3e.APPENDICE. 643DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. ™oBatlage des tapis en grand Bruit et poussière. . 2e.Batteurs d’or et d’argent Bruit 3e.Battoir à. écorces dans les villes Bruit et poussière. . 3e.Benzine (Fabrication et dépôts de). (Voir Huile
de pétrole, de schiste, etc.) Bitumes et asphaltes (Fabrication etdépôts de).
(Voir Asphaltes, bitumes, etc.) Blanc de plomb. (Voir Céruse.) Blanc de zinc (Fabrication de) par la combustion
du métal Fumées métalliques. 3*.Blanchiment :<1 ° Des fils, des toiles et de la pâte à papierpar le chlore Odeur, émanations2e Des fils et tissus de lin, de chanwe et nuisibles. . … 2e.
de coton, par les chlorures (hypoehlorites) alcalins .*…. Odeur, altérât, des3° Des fils et tissus de laine et de soie par eaux 3e.l’acide sulfureux Emanât, nuisibles. . g ».Bleu de Prusse (Fabrication de). (Voir Cyanure
de potassium.) Boues et immondices (Dépôts de) et voiries. . Odeur 4rc.Bougies de paraffine et autres d’origine minérale
(Moulage des) Odeur, danger d’inc. 3°.Bougies et autres objets en cire et en acide
stéarique Danger d’incendie. . 3« .Bouillon de bière(Distil.de). (V.Distilleries.) Bourre. (Voir Battage.) Boulonniers et autres embouttisseurs de métaux
par moyens mécaniques Bruit . 3°.Boyauderies. (Travail des boyaux frais pour Odeur, émanations
tous usages.). . , nuisibles. . . . . 1« .Boyaux et pieds d’animaux abattus (Dépôts de).
(Voir Chairs et débris.) Brasseries Odeur 3".Briqueteries avec fours non fumivorcs Fumée 3'.Briquettes ou agglomérés de houille. (Voir
Agglomérés.) Brûleries des galons de tissus d’or ou d’argent.
(Voir Galons.) Buanderies - Altération des eanx. 3e.Café (Torréfaction en grand du) Odeur et fumée. . . 3e.Caillettes et caillons pour la confection des .
fromages. (Voir Chairs et débris.) Cailloux (Fours pour la calcination des). . . . Fumée 3e.Calcinatidn dés cailloux. (Voir Cailloux.) Carbonisation dn bois :4 ' A l’air libre dans des établissements permanents
et autre paît qu’en forêt, ■ . . Odeur et fumée, , . -2« ,644 APPENDICE. ; ■ 1 OSDÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. %0 !avec dégagement dans
l’air des produits gazeux
de la distillation. Odeur et fumée. . . 2e.
avec combustion des produits
gazeux de la distillation
Idem 3e.Carbonisationdesmatières animalcsen général. Odeur 4".Caoutchouc (Travail du) avec emploi d’huilesessentielles ou de sulfure de carbone. . . . Odeur, danger d’inc. 2".
Caoutchouc (Application des enduits du) . . . Danger d’incendie. . 2e.Cartonniers Odeur 3e.Cendres d’orfèvre (Trailem. des) parle plomb. Fumées métalliques. 3e.
Cendres gravelées :4"Avecdégagement de la fumée au dehors. Fumées et odeur.. . 'I™.2° Avec combusl. ou condensât, des fumées. Idem 2*.Céruse ou blanc de plomb (Fabrication de la). Emanât, nuisibles. . 3°.
Chairs, débris et issues (Dépôts de) proveaantde l’abalage des animaux Odeur 4".Chamoiseries Idem 2e.Cbandelles (Fabrication des) Odeur, danger d’inc. 3*.Chantiers de bois à brûler dans les villes. . . Emanât, nuisibles,
Chanvre (Teillage et rouissage du) en grand, danger d’incendie. 3e.(Voir aux mots Teillage et Rouissaqe.) 
Chantre imperméable. (V. Feutre goudronné) Chapeaux de feutre (Fabrication de) Odeur et poussière. 3e.Chapeaux de soie ou autres préparés au moyend’un vernis (Fabrication de) Danger d’incendie. . 2e.Cbarbons agglomérés. (Voir Agglomérés.) 
Charbon animal (Fabrication ou revivification
du). (V. Carbonisai, des matières animales.
Charbon de bois dans les villes (Dépôts ou magasins
de) Idem .3 ».Charbons de terre. (Voir Houille et Colto.) 
Chaudronnerie. (V. Forges de grosses oeuvres.) 
Chaux (Fours à) r4° Permanents Fumée, poussière. . 2e.2" Ne travaillant pas plus d’un mois par an. Idem 3« .Chiens (Infirmeries de) • Odeur et bruit. . . . 4™.Chiffons (Dépôts de) Odeur 3".Chlore (Fabrication dn) Idem 2*.Chlorure de chaux (Fabrication du)  :4° En grand, Idem 2e.2" Dans des ateliers fabricant au plus300 kilogrammes par jour Idem 3e.Chlorures alcalins, eau de Javelle (Fabricat. des) Idem 2e.Chromate dépotasse (Fabrication du) Idem 3« .Chrysalides (Ateliers pour l’extraction des parties
soyeuses des) Odeur 4". ICire à cacheter (Fabrication de la) Danger d’incendie. , 3°. jAPPENDICE. 64S. I DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. fI Cochenille ammoniacale (Fabrication de la). . Odeur . 3e.
Cocons : I4° Traitement des frisons de cocons. . . . Altération des eaux. 2'.
2° Filature de cocons. (Voir Filature. )  !Coke (Fabrication du)  : g4° En plein air ou en fours non fumiyores. Fumée et poussière. 4". |2 » En fours fumivores „ . . . . Poussière 2e. gColle forte (Fabricalion de la) Odeur, altération des ICombustion des plantes marines dans les éta- eaux 4re. Sblissements permanents Odeur et fumée. . -, 4re. 1Construction (Ateliers de). (Voir Machines et * 1wagons.)  SCordes à instruments en boyaux (Fabrication ide). (Voir Boyauderies.)  9Corroieries Odeur 2 ».Coton et coton gras(Blancbiss. des déchets de). Altération des eaux. 3e.Cretons (Fabrication de) Odeur et danger d’in- ICrins (Teinture des). (Voir Teintureries.)  cendie 4™.Crins et soies de porc (Préparation des) sans
fermentation. (Voir aussi Soies de porc parfermentation)  Odeur et poussière. . 2°.Cristaux (Fabricat.de). (Voir Verreries,etc.) 
Cuirs vernis (Fabrication de) Odeur et danger d’incendie
4r".Cuirs verts et peaux fraîches (Dépôts de). . . Odeur 2e.Cuivre (Dérochage du) parles acides Odeur, émanationsCuivre (Fonte du). (Voir Fonderies, etc.)  nuisibles 3e.Cyanure de potassium et bleu de Prusse (Fabricalion
de)  :
4° Par la calcination directe des matièresanimales avec la potasse. Odeur 4™. !2 » Par l’emploi de matières préalablement 'carbonisées en vases clos Idem 2".Cyanure rouge de potassium ou prussiate rouge. de potasse Emanât, nuisibles. . 3e.Débris d’animaux (Dépôts de). (V. Chairs, etc.) 
Déehets de matières filamenteuses (Dépôts de) en grand dans les villes Danger d’incendie. . 3".Dégras ou huile épaisse à l’usage des chamoiseurset corroyeurs (Fabrication de) Odeur, danger d’inc. 1™.Dégraissage des tissus et déchets de laines parles huiles de pétrole et autres hydrocarbures. Danger d’incendie.. 4".
Dérochage du cuivre. (Voir Cuivre.)  IDistillerie en général, eau-de-vie, genièvre, !kirsch, absintheelautresliqueursalcooliques. Idem. . . 3e ; IlDorure et argenture sur métaux Emanât, nuisibles. . 3« . IlEau de Javelle (Fabrication d’). (Voir Chlo- jgrùres alcalins). 3Eau-de-vie. (Voir Distilleries.)  I646 APPENDICE.t tn-jHw yDÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. % I= _j|Eau-forte. (Voir Acide nitrique.)  IEaux grasses (Extraction pour la fabrication du Jsavon et autres usages, des huiles contenues !dans les)  :4 » En vases ouverts Odeur, danger d’inc. 4 ".2° En vases clos Idem. . 2e.Eaux savonneuses^des fabriques. (Voir Huilesextraites des débris d’animaux.) 
Eehaudoirs :4° Pour la préparation industrielle des débris
d’animaux) Odeur 4".2° Pour la préparation des parties d’animaux
propres à l’alimentation Idem 3e.Email (Application de 1') sur les métaux. . . Fumée 3 ».Emaux (Fabrieat. d’) avec fours non fumivores. Idem- 3°.| Encre d’imprimerie (Fabriques d’) Odeur, danger d’inc. 4re.Engrais (Fabrication des) au moyen des matières
animales Odeur 4".Engrais (Dépôts d’) au moyen des matières
provenant de vidanges ou de débris d’animaux4 » Non préparés ou en magasin non couvert. Idem. , . 4ro.2° Desséchés ou désinfectés et en magasin
couvert, quand la quantité excède25,000 kilogrammes lem 2e.3° Les mêmes, quand la quantité est inférieure
à 25 kilogrammes Idem 3e.Engraissement des volailles dans les villes(Etablissement pour 1') , . . a Idem 3°.Eponges (Lavage et séchage des) Odeur et altérationdes eaux 3e.Equarrissago des animaux. ..,…:… Odeur, émanât, nuis. Ve.Etamage des glaces Emanai, nuisibles. . 3e.Etner (Fabrication et dépôts d’). …… . Danger d’incendie etd’explosion. . . . 4".Etoupilles (Fabric. d’) avec matières explosives. Danger d’explosionet d’incendie. . .4™.
Faïence (Fabriques de)  : !• Avec fours non fumivorcs. ……. Fumée 2°.2° Avec fours fumivores Fumée accidentelle. 3e.Fanons de baleine (Travail des) Emanât, incommod. 3e.Farines (Moulins à). (Voir Moulins.) Féculeries Odeur, altération deseaux 3e.Fer-blanc (Fabrication du) Fumée 3e.Feutres et visières vernis (Fabrication de). . . Odeur, danger d’inc. 4".Feutre goudronné (Fabrication du) Idem. . 2e._ Filature des cocons (Ateliers dans lesquels la) s’opère en grand, c’est-à-dire employant au Odeur, altération des
moins six tours. . . eaux,. …… 3e.APPENDICE. 647M }DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. %oFonderie de cuivre, laiton et bronze. ….. Fumées métalliques. 3e.Fonderies en 2e fusion Fumée 3e.Fonte et laminage du plomb, du zinc et du
cuivre Bruit, fumée …. 3 ».Forges et chaudronneries de grosses oeuvres
employant des marteaux mécaniques Fumée, bruit. … 2e.Formes en tôle pour raffinerie. (Voir Tôles
vernies.) Fourneaux à charbon de bois. (Voir Carbonisation
du bois.) Fourneaux (Hauts-) Fumée et poussière. 2°-Fours pour la calcination des cailloux. (Voir
Cailloux.) Fours à plâtre et fours à chaux. (Voir Plâtre,
Chaux.) Fromages (Dépôts de) dans les villes Odeur 3e.Fulminate de mercure (Fabrication du). . . . Danger d’explosionGalipotsou résines de pin. (Voir Bornes.) et d’incendie. . . 41*.Galons et tissus.d’or et d’argent (Brûleries en
grand des) dans les villes Odeur 2°.Gaz, goudrons des usines. (Voir Goudrons.).Gaz d’éclairage et de chauffage (Fabrical. du)  : '4° Pour l’usage public Odeur, danger d’inc. 2e.2° Pour l’usage particulier Idem 3=.Gazomètres pour l’usage particulier, non attenant
aux usines de fabrication Idem 3".Gélatine alimentaire et gélatines provenant de
peaux blanches et de peaux fraîches non
tannées (Fabrication de la) Odeur 3e.Générateurs à vapeur. (Régime spécial.) Genièvre. (Voir Distilleries.) Glaces (Etamage des). (Voir Elamagc.) Glace. (Voir Appareils de réfrigération.) Goudrons (Usines spéciales pour l’élaborationdes) d’origines diverses Odeur, danger d’in■■ cendie 4"=.Goudrons (Traitement des) dans les usines à
gaz où ils se produisent Idem 2°.Goudrons et matières bitumineuses fluides (Dépôts
de) Idem 2e.Goudrons et brais végétaux d’origines diverses
(Elaboration des) Idem 4".Graisses à feu nu (Fonle des) Idem 4rc.Graisses pour voitures (Fabrication des). . . . Idem 4rc.Grillage des minerais sulfureux Fumée, émanationsGuano (Dépôts de)  : nuisibles. . . . .4".4° Quand l’approvisionn. excède 25,000kil. Odeur 4".2° Pour la vente au détail Idem 3°.Harengs (Saurage des) Idem 3e.£48 APPENDICE.ta
enDESIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVENIENTS. 3uHongroieries. , Odeur 3e.Houille (Agglomérés de). (Voir Agglomérés.) Huile de Bergues (Fabriques d’). (V. Dégras.) i Huiles de pétrole, de schiste et de goudron,essences et autres hydrocarbures employéspour l’éclairage, le chauffage, la fabricationdes couleurs et vernis, le dégraissage des ! éloffes et autres usages ■I 4° Fabricat., distillation et travail en grand. Odeur et dangerd’in2°
Dépôts. _ cendie 4re.a. Substances très-inflammables, c’est-à[
dire émettant des vapeurs susceptibles
 ; de prendre feu (4) à une température
i de moins de 35 degrés :4 » Si la quantité emmagasinée est, même
temporairement, de 4500 lit. (2) ouplus Idem. ……. 4".. 2° Si la quantilé supérieure à 450 litresn’atteint pas 4050 litres. …… Idem. ……. 2e.Huiles de pétrole, de schiste et de goudron,
essences et autres hydrocarbures employés
pour l’éclairage, le chauffage, la fabrication
des couleurs et vernis, le dégraissage des
étoffes et autres usages :4 "Fabrication, distillation et travailengrand Idem 4".2° Dépôts.b. Substances moins inflammables, c’està-dire
n’émettant de vapeurs susceptibles
de prendre feu (3) qu’à une température
de 35 degrés et au-dessus :4° Si la quantité emmagasinée est, mêmetemporairement, de 40,030 lit. ou plus. Idem. ……. 4™.2° Si la quantilé emmagasinée supérieureà 4,050 lit. n’atteint pas 10,500 litres. Idem 2°.Huile de pieds de boeuf (Fabrication d’)  :<l° Avec emploi de matières en putréfaction. Odeur. . 4".2° Quand les matières employées ne sontpas putréfiées *. Idem 2°. ; Huiles de poisson (Fabriques d’) Odeur, danger d’inc. 4re.Huile épaisse ou dégras. (Voir Dégras.) Huiles de résine (Fabrication des) Idem 4".Huileries ou moulins à huile . Idem 3°.Huiles (Epuration des) Idem. ……. 3e.U)  Au contact d’une allumette enflammée.(2) Le fût généralement adopté par le commerce pour les pétroles
est de 450 litres ; 4050 litres représentent donc sept desdits fûts.(3) Au contact d’une allumette enflammée.APPENDICE. 649
i - i £" !]
DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. %-1 fiu sHuiles essentielles ou essences de térébenthine, Id’aspic el autres. (Voir Huiles de pétrole, IIde schiste, etc.)  jHuiles et autres corps gras extraits des débris Odeur et danger d’in- I
des matières animales (Extraction des). . . cendie i« . !Huiles extraites des schistes bilumeux. (Voir jHuiles de pétrole, de schiste, etc.)  gHuiles (Mélange à chaud ou cuisson des)  : 94° En vases ouverts. . Idem 4". a2 » En vases clos Idem 2« . jHuiles rousses (Fabrication des) par extraction sdes cretons et débris de graisse à haute tein- Spérature Idem àTc. |Impressions sur étoffes. (Voir Toiles peintes.) iJute (Teillage du) (Voir Teillage.) Kirsch. (Voir Distilleries.) Laine. (Voir Battage.) Laiteries en grand dans les villes Odeur. „ „ 2a.Lard (Atelier à enfumer le) Odeur et fumée. . . 3« .Lavage des cocons. (Voir Cocons.) Lavageetséchage des éponges. (VoirEponges.) Lavoirs à houille Altération des eaux. 3e.1 Lavoir à laine Idem 3e.
Lignites (Incinération des) Fumée, émanations
nuisibles 4".Lin (Teillage en grand du). (Voir Teillage.) Lin (Rouissage du). (Voir Rouissage.)  jLiquides pour l’éclairage (Dépôts de) au moyen Danger d’incendie et 9_ de l’alcool et des huiles essentielles d’explosion. … 2°. fLiqueurs alcooliques (Voir Distilleries.)  gLitharge (Fabrication de) Poussière nuisible. .3". SMachines et wagons (Ateliers de construc- Slion de). Bruit, fumée 2e. jMachines à vapeur. (Voir Générateurs.) Maroquineries Odeur 3e.Massicot (Fabrication du) Emanât, nuisibles. . 3e.Mégisseries Odeur 3e.Mélanges d’builcs. (V. Huiles, mélanges, etc.) Ménageries Danger des anim. . 4".Métaux (Ateliers de) pour construction de machines
et appareils. (Voir Machines.) Minium (Fabrication du) Emanât, nuisibles. . 3e.Morues (Sécherics des) Odeur 2e.Mouliiis à broyer le plâtre, la chaux, les cailloux
et les pouzzolanes Poussière 3e. !Moulins à l’huile. (Voir Huileries.) 
Murexido (Fabrication de la) en vase clos par
la réaction de l’acide azotique et de l’acide |uriquedu guano Emanât, nuisibles. .2e. |680 APPENDICE.« 1DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. |^ oNitrate de fer (Fabrication du)  :4° Lorsque les vapeurs nuisibles ne sontpas absorbées ou décomposées Emanât, nuisibles. . 4rc.2° Dans le cas contraire Idem 3°.Nitro-benzine, aniline et matières dérivant de Odeur, émant. nuis..la benzine (Fabrication de la) danger d’incendie ! 2e.Noir des raffineries et des sucreries (Revivifica- Emanai, nuisibles,lion du) odeur 2e,Noir de fumée (Fabrication du) par la distillationde la houille, des goudrons, bitumes, etc.).. Fumée, odeur. … 2e.
Noir d’ivoire et noir animal (Distillation des
os ou fabrication du)  :4° Lorsqu’on n’y brûle pas les gaz Odeur 4".2° Lorsque les gaz sont brûlés Idem 2e.Noir minéral (Fabrication du) par le broyage
des résidus do la distillation des schistes biItumineuxOdeur et poussière. 3 ».
Oignons (Dessiccation des) dans les villes. . . Odeur 2e.
Olives (Confiserie des) Altération des eaux. 3°.
Olives (Tourteaux d’). (Voir Tourteaux.) 
Orseille (Fabrication de 1')  :4° Envases onverts Odeur 1".2° A vases clos, et employant de l’ammoniaque
à l’exclusion de l’urine Idem 3e.Os (Torréfaction des) pour engrais :4° Lorsque les gaz ne sont, pas brûlés. . . Odeur et dang. d’inc. 4".2° Lorsque les gaz sont brûlés Idem 2e.Os d’animaux (Calcination des). (Voir Carbonisation
des matières animales.) 
Os frais (Dépôts d’) en grand Odeur, émanât, nuisibles
trc.Ouates (Fabrication de) Poussière et dangerd’incendie 3e.Papiers (Fabrication de) Danger d’incendie. . 3e.Pâle à papier (Préparation de la) au moyen de
la paille cl autres matières combustibles. . Altération des eaux. 3e.Parcbemineries Odeur 2°Peaux de lièvre et de lapin. (Voir Secrétage.) Peaux de mouton (Séchage des) Odeur et poussière. 3e.Peaux fraîches. (Voir Cuirs verts.)  jPerchlorure de fer par dissolution du peroxyde gde fer (Fabrication de) Emanât, nuisibles. . 3e. §Pétrole. (Voir Huiles de pétrole.)  1Phosphore (Fabrication de) Danger d’incendie. . 4™. |Pileries mécaniques des drogues Bruit et poussière. . 3E. jPipes à fumer (Fabrication des)  : 94 » Avec fonrs non fumivores Fumée, …… 2e. j2° Avec fours fumivores Fumée accidentelle. 3e. !Plantes marines. (Voir Combustion- despïinies\ ' jmarines.)  4 j|APPENDICE. 631DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS, iPlâtre (Fours à) -:4 » Permanents . ;……. Fumée et poussière. 2°.2° Ne travaillant pas plus d’un mois. . . Idem 3e.Plomb (Fonte et laminage du). (V. Fonte, etc.) Poêliers fournalistes, poêles et fourneaux en
faïence et terre cuite. (Voir Faïence. ) Poils de lièvre et de lapin. (Voir Secrétage.) Poissons salés (Dépôts de) Odenr incommode. . 2e.Porcelaine (Fabrication de)  :4 » Avec fours non fumivores Fumée 2e.2° Avec fours fumivores Fumée accidentelle. 3 ».Porcheries. . Odeur, bruit 4« .Potasse (Fabrication de) par calcination des résidus
de mélasse Fumée et odeur. . . 2e.Potasse. (Voir Chrcmale de potasse.) Poteries de terre (Fabrication de) avec fours
non fumivores Fumée 3=.Poudres et matières fulminantes (Fabrication
de). (Voir aussi Fulminate de mercure). . Danger d’explosion etPoudrelte (Fabrication de) et autres engrais d’incendie 4« .au moyen de matières animales Odeur et altérationPoudrelte (Dépôts de). (Voir Engrais.)  des eaux 4« .Pouzzolane artificielle (Fours à) Fumée 3<=."Protochlorure d’étain ou sel d’élain (Fabrication
du) Émanations nuisiPrussiatedo potasse. (V. Cyan.de potassium.)  blés 2e.Pulpes de pommes de terre. (Voir Féculeries.) Raffineries et fabriques de sucre Fumée, odeur. … 2°.Résines, galipotselarcansons (Travail en grand
pour la fonte et l’épuration des) Odeur, danger d’inRogues(Dépôts de salaisons liquides connues cendie 4".sous le nom de) Odeur 2e."Rouge de Prusse et d’Angleterre Emanât, nuisibl’es. '. 4« .Rouissage en grand du chanvre et du lin. . . Emanations nuisihl.Rouissage en grand du chanvre et du lin par et altérât, des eaux. 4« .
l’action des acides, de l’eau chaude et de la
vapeur Idem 2 ».Sabots (Ateliers à enfumer les) par la combustion
de la corne ou d’autres matières
animales, dans les villes Odeur et fumée. . . 4« .Salaison et préparation des viandes Odeur 3e.Salaisons (Ateliers pour les) et le saurage des
poissons Uem ge.Salaisons (Dépôts de) dans les villes Idem Z« \Sang :4 ° Ateliers ponr la séparation de la fibrine.de l’albumine, etc. . .' Idem 4re.2" (Dépôt de) pour la fabrication du bleu
de Prusse et autres industries Idem 4'e.652 APPENDICE.■ j ër^DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. |_^^_______^^^^^_—__^^__^^^^__^____ ^
3° (Fabrique de poudre de) pour la clari- Odeur. .fication des vins 4".Sardines (Fabriques de conserves de) , dansles villes Idem g ».Saucissons (Fabrication en grand de) Idem ge.Saurage de Harengs. (Voir Harengs.) Savonneries. Idem. ……. 3°.Schistes bitumineux. (Voir Huiles de pétrole,de schiste, etc.) 
Séchage des éponges. (Voir Eponges.) 
Sécheries des morues. (Voir Morues) Secrélage des peaux ou poils d’e lièvre et lapin. Odeur. go.Sel ammoniac et sulfate d’ammoniaque (Fabrication
du) par l’emploi des matières ani- Odeur, émanât, mrimales. . . '. . . . sibles, 2o.Sel ammoniac extrait des eaux d’épuration dugaz (Fabrique spéciale de) Odeur g ».Sel de soude (Fabrication du) avec le sulfate Funiée, émanationsde soude nuisibles 3c.Sel d’étain. (Voir Protoclilorure d’étain.) Sirops de fécule et glucose (Fabrication des) . Odeur 3 » =Soie. (Voir Chapeaux.) Soie. (Voir Filature.) Soies de porc (Préparation des)  :4° Par fermentation Idem.. . .jre.: g" Sans fermentation. (Voir Crins et soies
de poi-c.X
Soude, (Voir Sulfate de soude.) 
• Soudes brutes de varech (Fabrication des) dansi les établissements permanents Odeur et fumée. . . 4rc.I Soufre (Fusion ou distillation du) Emanât, nuisibles,I danger d’incendie. 2e.
 ! Soufre (Pulvérisation et blutage du) Poussière, dang. d’incendie
3'.Sucre. (V. Raffineries et fabriques de sucre.) 
Suif brun (Fabrication du) Odeur, danger d’incendie
4".Suif en branches (Fonderies de)  :4° A feu nu Idem 4".2° Au bain-marie ou à la vapeur Odeur 2°.Suif d’os (Fabrication du) Odeur, altération desSulfate d’ammoniaque (Fabrication du) par le eaux, danger d’inmoyende la distillation des matières ani- cendie 4™.maies Odeur 4rc.Sulfate de baryte. (Voir Baryte.) Sulfate de cuivre (Fabrication du) au moyendu grillage des pyrites *. . Emanât, nuisibles et ] ; Sulfate de niercure (Fabrication du) : fumée lrc.4° Quand les vapeurs ne sont pas absorbées. Eruaaal. nuisibles. . 4™.APPENDICE. 653| DESIGNATION DES IM) USTRIES. INCONVENIENTS. .£i _______ "2° Quand les vapeurs sont absorbées. . . . Emanât, moindres. . 2e.
Sulfate de peroxyde de fer (Fabrication du) par
le sulfate de protoxyde de fer et l’acide m\trique (nilro-sulfate de fer) Emanât, nuisibles. . 2e.Sulfate de protoxyde de fer ou couperose verte
par l’action de'l’acide sulfurique sur la ferraille
(Fabrication en grand du) Fumée, émanationsSulfale de soude (Fabrication du)  : nuisiljles. …. 3°.4° Par la décomposition du sel marin par
l’acide sulfurique, sans condensation del’acide chlorhydrique Emanât, nuisibles. . 4« .2 ? Avec condensation complète de l’acidechlorhydrique , . . . Idem 2e.Sulfate de fer, d’alnmine et alun (Fabrication
par le lavage des terres pyriieuses et alu- Fumée et altérationmineuses grillées du). . . *. des eaux 3e.Sulfure de carbone (Fabrication du) Odeur, danger d’incendie
4re.Sulfure de carbone (Manufactures dans lesquelles
on emploie en grand le) Danger d’incendie. . 4« .Sulfure de carbone (Dépôts de). (Suivent lerégime des huiles de pétrole.) 
Sulfures métalliques. (Voir Grillage des minerais
sulfureux.) Tabacs (Manufacture de) Odeur et poussière. 2e.Tabac (Incinération des côtes de) Odeur et fumée. . . 1™.Tabatières en carton (Fabrication des) Odeur et danger d’in_„„ ., . cendie 3e.1 affolas et toiles vernis ou cirés (Fabrical. de). Idem .. .. 4"Tan (Moulins à) , . . . Bruil’et’poussière. '. 3e.'Tanneries Odeur 2eteinturiers. . .' odcur' et’altération„ . , des eaux 3e.teintureries de peaux Odeur 3eTerres émaillécs (Fabrication de)  :4° Avec fours non fumivores Fumée 2e.2 » Avec fours fumivores Fumée' accidentelle] 3e.'Terres pyriieuses et alummeuses (Grillage des). Fumée, émanations„ .., , ,. , . nuisibles 4".Teillage du lin, du chanvre et du jute engrand. . . …. Poussière et bruit. . 2e.térébenthine (Distillation et travail en grandde la ). ( Voir Huiles de pétrole, deschiste, etc. ) 
Tissus d’or et d’argent (Brûleries en granddes). (Voir Galons.) 
Toiles cirées. (Voir Taffetas et toiles vernis.) Toiles (Blanchiment des). (V. Blanchiment.)  IToiles grasses pour emballage, tissus, cordes ]APPENDICE.
1 i ~sTï
DÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS, i-<_^^_^_^_____^^^-^^^^^^______^_^_° Igoudronnées , papiers goudronnés, cartons
et tuyaux bitumés (Fabrique de)  :4 » Travail à chaud Odeur, danger d’incendie..
….. 2e.2" Travail à froid Idem 3°.Toiles peintes (Fabrique de) Odeur . 3°.Toiles vernies (Fabrique de). (Voir Taffetas et
toiles vernis.) Tôles et métaux vernis Odeur et danger d’inTonnellerieen grand opérant sur des fûts im- cendie 3°.prégnés de matières grasses et putrescibles. Bruit, odeur, fumée. 2°.Torches résineuses (Fabrication de) Odeur et danger duTourbe (Carbonisation delà)  : feu 2e.4° A vases ouverts Odeur et fumée. . . 4".2° En vases clos Odeur. 2e.Tourteaux d’olives (Traitement des) par le sulfure
de carbone Danger d’incendie. . 4".Tréfileries Bruit et fumée. . . 3e.Triperies annexes des abattoirs Odeur et altérationdes eaux. . . . .4".
Tueries d’animaux. (Voir aussi Abattoirs publics).
Danger des animauxet odeur 2e.Tuileries avec fours non fumivores Fumée.. …… 3 ».Urate (Fabrique d’). (Voir Engrais préparés.) 
Vacheries dans les villes de plus de 5,000 habitants.
. …….. . Odeur et écoulementVarech. (Voir Soude de varech.)  des urin »s 3e.Vernis gras (Fabrique de) 0deBr ; dangei: ^. . „ .,..,„,. , . cendie 4"-vernis a 1 esprit-de-vin (Fabriquede) Idem. 2e.Vernis (Ateliers où l’on applique le) sur les
cuirs, feutres, taffetas, toiles, chapeaux (Voir
ces mots).
Verreries, cristalleries et manufactures de
glaces : . .
4° Avec fours non fumivores Fumée, danger d’in"2° Avec fours fumivores . …….. Danger d’ulcendie. ! 3« !Viandes (Salaisons des) , (voir Salaisons.) 
Visières et feutres vernis (Fabrique de). (VoirFeutres et visières.) 
Voiries. (Voir Boues et immondices.) 
Wagons et machines (Construction de). (VoirMachines.) IAPPENDICE. 655
Décret du 34 janvier HS’ÏS.

LE PRÉSIDENT DE LA RÉPUBUQDE,

Sur le rapport du Ministre de l’Agriculture et du Commerce,


Vu le décret du 15 octobre 1810, l’ordonnance du 14
janvier 1815 et le décret du 25 mars 1852 sur la décentralisation
administrative ;

Vu le décret du 31 décembre 1866 ;

Vu les avis du Comité consultatif des arts et manufactures ;
" ' • •

La Commission provisoire chargée de remplacer le Conseil
d’Etat entendu,

DÉCRÈTE :

ARTICLE PREMIER.

Les établissements compris dans le tableau annexé au
présent décret ne pourront être créés qu’après accomplissement
des formalités prescrites pour les ateliers insalubres,
dangereux ou incommodes.
ART. II.
Le Ministre de l’Agriculture et du Commerce est chargé
de l’exécution du présent décret, qui sera inséré au Bulletin
des lois.

Fait à Versailles, le 31 janvier 1872.

A. THIERS.

Par le Président :

Le Ministre de l’Agriculture et du Commerce,
Victor LEFRANC.APPENDICE.PREMIER TABLEAU SUPPLÉMENTAIRE
DES ÉTABLISSEMENTS INSALUBRES, DANGEREUX OU INCOMMODES{Addition à la nomenclature annexée au décret du 34 décembre 4866.) W IDÉSIGNATION DES INDUSTRIES. INCONVÉNIENTS. §
___^^^___^^^__ uAmorces fulminantes pour pistolets d’enfants(Fabrication d’) Danger d’explosion. 2e.Bocards à minerais ou à crasse Bruit 3°.Ciment (Fours à)  :4° Permanents Fumée, poussière. . 2e.2 » Ne travaillant pas plus d’un mois par an. Idem . 3e.Déchets des filatures de lin, de chanvre et de
jute (Lavage et séchage en grand des). . . Odeur, altération deseaux 2e.Etber (Dépôts d’)  :4" Si la quantité emmagasinée est, même Danger d’incendieel
. temporairement, de 4000 litres ou plus, d’explosion. . . . 4r« .
2° Si la quantité, supérieure à 4 00 litres,n’atteint pas 4000 litres. . Idem. « 2°.Graisses de cuisine (Traitement des) Odeur 4re.Graisses et suifs (Refonte des) Idem. ……. 3e.Huiles de ressence (Fabrication des) Odeur, altération desHuiles lourdes créosolées (Injection des bois à eaux 2e.l’aide des)  :
Ateliers opérant en grand et d’une manièrepermanente Odeur, danger d’inc. 2e.Lavoirs à minerais en communication avec descours d’eau Aliéralion des eaux. 3e.Os secs en grand (Dépôts d’) Odeur 3°.Peaux (Pelanage et séchage des) Idem. ……. 2°.Superphospbale de chaux et de potasse (Fabrication
du) Emanât, nuisibles. . 2e .
I _
Modeles
DE TOUS LES ACTES SOUS SEING PRIVÉ
RELATIFS AUX LOCATIONS DE MAISONS (1).ïï' 4. Modèle d’un engagement sous seing privé que le propriétaire et le
locataire doivent signer, afin d’éviter les contestations auxquelles la
location verbale peut donner lieu.Entre les soussignés,M… (prénoms, nom, profession ou qualité, et demeure du propriétaire) ,
d’une part ;Et M… (prénoms, nom, profession ou qualité, et demeure du locataire) ,
d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M…, propriétaire d’une maison sise à Paris, rue…, n0…, donne à loyer à
M… (le nom du locataire)  ce acceptant, ladite maison, circonstances et dépendances,
ou une boutique, ou un magasin, ou un atelier, dans ladite maison,
on un appartement à tel étage de ladite maison, consistant en tant de
pièces éclairées par des croisées donnant sur la rue ou sur la cour, tant de
chambres de domestiques situées à tel étage, une cave, un grenier, une écurie,
une remise ; plus la jouissance exclusive de telle cour, ou bien d’un jardin,
ou de telle partie de jardin. (En un moi, faire la désignation complète
de tout, ce qui fait partie de la location).M… (le nom du propriétaire)  s’oblige de livrer les lieux à M… (le nom
du locataire)  le… (désigner la date).(Placer ici les clauses particulières. ) (Lorsqu’il s’agit d’une location faite à un commerçant, à un industriel ou à un
artisan, il importe pour éviter, les difficultés (voyezp. S08, note 4) d’indiquer le
délai du congé que le propriétaire et le locataire devront réciproquement observer
pour rompre la location ; cette clause peut être .ainsi formulée)  :Il esl expressément convenu que le propriétaire et le locataire auront réciproquement
le droit de rompre la présente location au moyen d’un congé à
six semaines (ou bien à trois mois) (ou bien à six mois).La présente location est faite moyennant un loyer annuel de… payable
de trois mois en trois mois aux époques ordinaires des termes ou à telle
époque.Fait.double à…, le… milhuit cent…(Signatures du propriétaire et du locataire.) (Cet acte ne diffère du bail écrit qu’en ce que, dans le bail écrit, on dé(4) Voyez p. 25 et suiv. les observations que nous avons faites relativement
à la rédaction des actes sous seing privé.658 MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ.termine la durée du temps pour lequel il est fait (voyez p. 462). Mais les parties
peuvent, dans la convention dont nous venons de donner le modèle, insérer,
de même que dans un bail écrit, foules les clauses particulières aux locations,
et elles peuvent rompre leur engagement au moyen d’un congé donné
dans les délais d’usage (voyez ci-après, modèle n°2. les clauses que l’on insère
le plus, communément dans les contrats de lacalion.) ar° S. Modèle d’un bail de maison.i Entre les soussignés,(Prénoms, nom, qualité, profession et demeure du bailleur otipropriétaire) ,
d’une part ;Et (prénoms, nom, qualité, profession et demeure du preneur ou locataire) ,
d’autre pari ;Ont été faites les conventions suivantes :M…, propriétaire d’une maison sise à Paris, rue…, n°… donne à loyer,(Si c’est comme principal locataire, ou comme fondé de pouvoir, ou
comme tuteur, ou comme mari, ou comme héritier chargé par la justice
d’administrer les biens d’une succession, ou comme usufruitier, on
met)  :Au nom et comme principal locataire de la maison appartenant à M…, sise
à Paris, rue…Ou bien, au nom et comme fondé de procuration de M…, passé à… le…O.M bien, au nom et comme mari de… (prénoms et nom de la femme)  ;Ou bien, comme tuteur du mineur (prénoms et nom du mineur) , propriétaire
d’une maison sise à Paris, rue…., n°…Pour(a« ( d’années consécutives qui commenceront (ou qui ont commencé) 
à courirle… pour finir le… on bien, pour trois, six ou neuf années, au choix
respectif des parties en s’avertissanl réciproquement et par écrit dans le cas
de discontinuation, trois ou six mois avant l’expiration des trois ou six premières
années, lesquelles trois, six ou neuf années commenceront (ou- ont commencé) 
à courir le .. (indiquer l’époque) , pour finir le… (déterminer l’époque
fixée pour la fin du bail).A M… (le nom du locataire) , ce acceptant,Une maison sise à… rue… n°… telle qu’elle se poursuit et comporte, consistant
en tant de corps de bâtiments, à tant d’étages, tant de boutiques, une
cour… (en un mot, bien détailler la maison) , laquelle maison, circonstances
et dépendances. M… (le locataire)  a déclaré bien connaître pour l’avoir
vue et examinée dans tous ses détails.Le présent bail est fait aux charges, clauses et conditions ci-après :M… (le locataire)  s’oblige : 4° de garnir, la maison pendant la durée du
présent bail, de meubles et effets suffisants pour répondre du loyer et de
l’exécution des charges ; -2° D’entretenir ladite maison pendant ce tenips de toutes réparations loca-,
tives, et de la rendre, à la fin dudit bail, conformément à l’état des lieux
qui en sera dressé entre les parties, aux frais du preneur, ou à frais communs
 ; .3" De. souffrir les grosses réparations qu’il sera nécessaire de faire, sans
pouvoir prétendre pour cela à aucune diminution de loyer ni à aucuns dommages-intérêts.quelle
que soit la durée desdites réparations ou pourvu qu’elles
ne durent pas plus de deux mois ;4° D’acquitter exactement les contributions personnelle et mobilière, de
faire en sorte que M…' (le nom du propriétaire)  ne puisse être aucunementMODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ. 659/recherché à cet égard ; de faire au bailleur le remboursement de la contribution
des portes et fenêtres, et de satisfaire à toutes les charges de ville et de
police dont les locataires sont ordinairement tenus ;S0 De payer annuellement au concierge… (fixer la somme et les époques) 
 ;6° De faire à ses frais la vidange des fosses d’aisances de la maison, ce qui
devra avoirlieu tous les… (déterminer le nombre d’années)  ans ;7° De faire curer à ses frais, et. lorsqu’il en aura besc-in, le puits de la
maison ;S" De ne pouvoir céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou
en partie, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à peine de
résiliation, si bon semble à celui-ci, et de tous dommages-intérêts ; ou bien,
de ne céder ni transporter son droit audit bail en tout ou en partie sans le
consentement exprès et par écrit du bailleur. Mais il lui sera libre de souslouer,
pourvu, que ce soit à des personnes qui, par leur étal, ne puissent dégrader
ou endommager les appartements ou par le bruit qu’elles occasion- .
nent, incommoder les autres locataires, comme taillandier, ferblantier, serrurier
et autres gens exerçant métiers à marteau ;9° De ne pouvoir faire aucun changement, démolition, construction, distribution
ni percement dans ladite maison, sans le consentement exprès et par
écrit du bailleur ;40° De ne pouvoir mettre des poêles dans les lieux loués qu’en introduisant
les tuyaux dans l’intérieur des cheminées et en les conduisant jusqu’à la
partie supérieure desdites cheminées ;44" De ne pouvoir faire usage dans les lieux loués de l’éclairage au gaz (4)  ;42" De laisser, à la fin du présent bail et dans l’état où ils se trouvent, les
décors ou constructions utiles, tels que tentures et armoires qu’il aura fait
faire ou appliquer dans les lieux pendant le cours du bail, sans pouvoir, pour
raison desdits décors et constructions, répéter aucun remboursement ni aucune
indemnité ;En outre, le présent bail est fait moyennant, un loyer annuel de… que M…
(le nom du locataire)  s’oblige de payer à M… (le nom du propriétaire) 
en la demeure de ce dernier ou à son fondé de pouvoir, en un seul paiement
ou en deux paiements égaux, ou en quatre paiements égaux, les 4 "janvier,
avril, juillet et octobre de chaque année, pour le premier paiement avoir lieu
le… et ainsi de suite d’année en année, ou de six en six mois, ou ou de trois
en trois mois, jusqu’à la fin du présent bail.A défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et huit jours après un
simple commandement demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de
plein droit, si bon semble au bailleur, sans préjudice de tous dépens, dommages
et intérêts (2).De son côté, M…"(2e nom du bailleur)  s’oblige de tenir les lieux clos et
couverts, suivant la loi et les usages.Il est expressément convenu que, dans le cas où le bailleur viendrait à vendre
ladite maison, l’acquéreur aura le droit de résilier le présent bail en avertissant,
par écrit et six mois d’avance, le preneur, sans que ce dernier puisse
prétendre pour ce fait aucune indemnité ni dédommagement, ou bieri, à la
charge par l’acquéreur de payer audit [preneur, qui l’accepte, la somme de…
à titre d’indemnité.(4) Voyez p. 438. — (2) Voyez p. 48b et 486660 MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ.(Lorsqu’on est convenu de payer un an ou six mois ou ou trois mois d’avance,
on ajoute)  :M… (le nom du propriétaire)  reconnaît que M… (le nom du locataire) ,
lui a payé la somme de… pour une année ou six mois ou trois mois desdils
loyers payés d’avance, lesquels seront imputables sur la dernière année ou
les six derniers mois ou les trois derniers mois de jouissance, sans intervertir
l’ordre des paiements ci-dessus indiqués.Les clauses qui précèdent ne sont point réputées comminatoires ; elles devront
être exécutées à la rigueur, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts.Fait double à… le… mil huit cent…Observation.Les clauses contenues au modèle ci-dessus sont celles que l’on insère le
plus fréquemment dans les baux. Les parties peuvent, au reste, modifier à
leur volonté, et ajouter celles que nécessitent les circonstances. Quant aux précautions
à prendre pour la rédaction des baux sous seing privé, voyez ce que
nous avons dit, p. 25 et suiv.JS° 3. Modèle d’un bail d’appartementEntre les soussignés :M… (Prénoms, nom, qualité, profession et demeure du bailleur ou
propriétaire) , d’une pari ;Et M… (prénoms, nom, qualité, profession et demeure du preneur ou
locataire) , d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M… propriétaire d’une maison, sise à Paris, rue… n°….Donne à loyer pour tant d’années entières et consécutives qui commenceront
ou qui ont commencé à courir le… pour finir le… (ou bien : pour trois,
six ou neuf années, au choix respectif des parties) , (ou bien : pour six ou
neuf années au choix du bailleur seulement) qui commenceront à courir le…
pour finir le…A M… (nom du locataire)  ce acceptant,Un appartement à tel étage de la maison, sise à… rue… n°… consistant,
ledit appartement en tant de pièces éclairées par des croisées donnant sur la
rue ou sur la cour… et dont dépendent telle chambre de domestique, située à
tel étage, une cave, un bûcher, un grenier, une écurie, une remise, etc…Le présentbail est fait aux charges, clauses et conditions ci-après :M… (le locataire)  s’oblige : 4" dégarnir ledit appartement pendant la du- '
rée du présent bail, de meubles et effets suffisants pour répondre des loyers
et de l’exécution des charges ; ;2° D’entretenir ledit appartement pendant ce temps de toutes réparations ,
locatives et de le rendre, à la fin du présent bail, conformément à l’état des ;
lieux qui en sera fait double entre les parties aux frais du preneur immédia- •
tement après son entrée en jouissance (oubien : à frais communs immédiate- ,
ment après l’entrée en jouissance du preneur)  ; j3" De souffrir les grosses réparations qu’il sera nécessaire de faire, sans pou-,
voir prétendre pour cela à une diminution de loyer ni à aucuns dommages- i
. intérêts, pourvu que ces réparations né durent pas plus de six semaines ; i4° D’acquitter exactement les contributions personnelle et mobilière (indi- .
quer si le locataire est tenu de la contribution des portes et fenêtres) MODELES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ. 661(S’il est convenu, que le locataire devra participer aux gages du concierge
et aux frais d’éclairage, on met)  :5° De payer annuellement ou tous les trois mois, pour participation aux
gages du concierge, la somme de… et pour frais d’éclairage, la somme de… ;6° De ne pouvoir céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou
en partie sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, à peine de résiliation,
si bon semble à celui-ci, et de tous dommages-intérêts ; ou bien, de
ne céder ni transporter son droit audit bail en tout ou en partie sans le consentement
exprès et par écrit du bailleur. Mais il lui sera libre de sous-louer,
pourvu que ce soit à des personnes qui, par leur état, ne puissent dégrader ou
endommager l’appartement ou par le bruit qu’elles occasionnent, incommoder
les autres locataires, comme taillandier, ferblantier, serrurier et autres gens
exerçant métiers à marteau ;7° De ne pouvoir faire aucun changement, démolition, construction, distribution
ni percement dans ledit appartement, sans le consentement exprès et
par écrit du bailleur ;8" De ne pouvoir mettre de poêles dans les lieux loués qu’en conduisant les
tuyaux dans l’intérieur des cheminées, et en les élevant jusqu’à la partie supérieure
desdites cheminées ;9° De ne pouvoir faire usage dans les lieux loués de l’éclairage au gaz ;4 0° De ne pouvoir mettre, sur les appuis des croisées, des caisses ou pots à
fleurs ;44° De ne pouvoir étendre du linge aux croisées ni suspendre à l’extérieur
des cages à oiseaux ;4 2° De laisser, à la fin du présent bail et dans l’état où ils se trouvent, les décors
ou constructions utiles, tels que tentures et armoires qu’il aura fait faire ou
appliquer dans les lieux pendant le cours du bail, sans pouvoir, pour raison
desdits décors et constructions, répéter aucun remboursement ni indemnité ;(Si la location est faite à un commerçant, à un industriel ou à un artisan
avec faculté d’introduire l’éclairage au gaz et de placer une enseigne sur la
porte d’entrée de la maison et des écussons, on met)  :M… (le nom du locataire)  aura le droit d’introduire l’éclairage au gaz
dans les lieux loués et de placer à l’extérieur et au-dessus de la porte d’entrée
de la maison une enseigne de… mètre… centimètres delongeur et de… centimètres
de largeur, et sur les pilastres extérieurs de ladite porte deux écussons
de., centimètres de longueur et de., centimètres de largeur.En outre, le présent bail est fait moyennant un loyer annuel de… que
M… (le nom du locataire)  s’oblige de payer à M… (le nom du propriétaire) 
en la demande de ce dernier ou à son fondé de pouvoir, en un seul paiement
ou en deux paiements égaux, ou en quatre paiements égaux, les 4er janvier,
4" avril, 4" juillet et 4" octobre de chaque année, pour le premier paiement
avoir lieu le… et ainsi de suite de trois en trois mois jusqu’à la fin du présent
bail.A défaut de paiement d’un seul terme de loyer et huit jours après un simple
commandement demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein
droit, si bon semble au bailleur, sans préjudice de tous dépens, dommages et
intérêts.(Lorsqu’on est convenu de payer trois ou six mois d’avance, comme c’est
d’usage pour les boutiques ou magasins, on. ajoute) :Et Ml., (le nom du locataire)  a payé de suite à M… (le nom du bailleur) ,
qui le reconnaît, la somme de… pour trois ou six mois desdits loyers, lesquels
seront imputables sur les trois ou six derniers mois de jouissance du662 MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ.présent bail ; en sorte que l’ordre ci-dessus fixé pour les paiements ne soit
aucunement interverti. Dont quittance.De son côté, M… (le nom du bailleur)  s’oblige de tenir M… (le nom du
locataire)  clos et couvert suivant la loi et les usages.Fait double à…., le… mil huit cent…Voyez ci-dessus p. 644 Observation à la suite du modèle n° 2.S° 4. Modèle d’un bail de maison de campagne.Entre les soussignés,M… (prénoms, nom, qualité, profession- et demeure du propriétaire) ,
d’une part ;Et M… (prénoms, nom, qualité, profession et demeure du- locataire) ,
d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M…, propriétaire d’une maison sise à,…. donne à loyer pour une année qui
commencera ou qui a commencé à courir le… pour finir le… ou pour tant
d’années consécutives qui commenceront ou qui ont commencé à courir le….
pour finir le…. à M… (le nom du locataire)  ce acceptant, une maison decampagne sise à consistant (Désigner la maison, les communs, lejardin, etc.) M… (le nom du bailleur)  loue également à M… (le nom du locataire)  qui
accepte, les meubles et effets mobiliers garnissant ladite maison et ses dépendances,
tels qu’ils sont détaillés en un étal dressé entre les parties, par
elles certifié véritable, signé ei paraphé et demeuré annexé au présent bail,Ainsi que le tout se poursuit et comporte, sans réserve, êl sans qu’il en
soit fait une plus ample désignation, le preneur déclarant le bien connaître
pour l’avoir vu et visité.Ce bail est fait aux charges, clauses et conditions suivantes que M. ..(le nom
du locataire)  promet d’exécuter fidèlement, savoir:4° D’entretenir ladite maison de campagne et les dépendances de toutes réparations
locatives et de les rendre à la fin du bail conformément à l’étal qui
en sera dressé aux frais du preneur ou à frais communs ;2° De tenir en bon étal les meubles et effets mobiliers compris dans la
location, et de les rendre à l’expiration de sa jouissance sans autre détérioration
que celle résultant d’un usage modéré, à peine de les remplacer par des
objets neufs ;3" De cultiver et fumer convenablement le jardin sans en changer la distribution
et la destination, de tailler les arbres et les vignes sans pouvoir,
sous aucun prétexte, les abattre ou les arracher ; enfin de remplacer par
des arbres vifs, sains et de bonne nature, ceux qui viendraient à périr pendant
le cours du bail, le corps et les branches de ces derniers étant réservés au
bailleur ;4° D’acquitter les contributions personnelles et mobilières et de satisfaire à
toutes les charges de police, de manière que pour le tout le bailleur ne puisseêtre
inquiété ;5° D’acquitter, en déduction des loyers, les impositions foncières dont la
propriété peut et pourra être chargée ;6° De ne pouvoir céder son droit au présent bail ni sous-louer en tout ou
en partie, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ;En outre le présent bail est fait moyennant un loyer annuel de… ( le reste
comme dans le modèle n » 2 ci-dessus, p. 658 et 639).MODÈLES D’ACTES SOUS. SEING PRIVÉ. 663,K° 5. Modèle d’un bail d’appartement meublé.aintre les soussignés,M… (prénoms, nom du propriétaire) , d’une part ;El M… (prénoms, nom du locataire) , d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M… donne à loyer pour deux années consécutives qui commenceront à
courir du… pour finir à pareille époque de l’année… (ou pour une année qui
commencera à courir du…) à M… qui accepte un appartement garni de meubles
dont l’état est ci-annexé, lequel appartement siluéau 4" étage, escalier au
fond de la cour à droite dépendant d’une maison sise à Paris, rue… n°… et
composé d’une antichambre, d’une salle à manger, d’un salon, de deux chambres
à coucher, cuisine, cave, chambre de domestique au 5e étage ;Ainsi que ledit appartement se poursuit et comporte sans réserve et sans
qu’il soit fait une plus ample désignation, le preneur déclarant le bien connaître
pour l’avoir vu et visité.Ce bai ! est fait aux charges et conditions suivantes, que le sieur B… promet
d’exécuter fidèlement, savoir":4° D’entretenir ledit appartement et ses dépendances de toutes réparations
locatives, et de les rendre à la fin du bail conformes à l’état qui en sera
dressé par les soussignés sans frais (ou à frais communs) avant l’entrée eh
jouissance ;2° De tenir en bon étal, les meubles et effets mobiliers compris dans la
location, et de les rendre à l’expiration de sa jouissance, sans autre détérioration
que celles qui résultent d’un usage modéré, à peine de les remplacer par
des objets neufs,3" fie ne pouvoir céder à qui que ce soit son droit au présent bail nisouslouer
ledit appartement en tout ou en partie ;4° De laisser, pendant les six mois qui précéderont l’expiration du présent
bail, voir et. visiter ledil appartement par les personnes qui se présenteraient
pour le louer.En outre (4) le présent bail est fait moyennant un loyer annuel de… que
le preneur s’oblige à payer au bailleur, en la demande ce dernier, ou par
lui, au porteur de ses pouvoirs, en quatre paiements égaux, les 4" janvier,
avril, juillet et octobre.A défaut de paiement d’un seul terme de loyers, et huit jours après un
simple commandement demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de
plein droit, si bon semble au bailleur, sans préjudice de tous dépens, dommages
et intérêts.Dé son côté le bailleur s’oblige de tenir le preneur clos et couvert suivantloi et les uages.Le bailleur reconnaît que le preneur lui a payé la somme de… pour çîx
mois desdils loyers payés d’avance, lesquels seront imputables sur les six derniers
mois de jouissance.Fait double à…., le… mil huit cent…(1) Si la totalité du loyer est payée d’avance, on met:
En outre, le présent bail est fait moyennant la somme de…. que le bailleur
reconnaît avoir reçue à l’instant du preneur pour paiement des loyers du présent
bail acquittés d’avance664 •' MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ.H° 6. Autre modèle d’une location d’appartement meublé(Ce modèle peut être employé lorsque la location en garni est faite sa ;ns déterminer
le temps de sa durée).Entre les soussignés,M… d’une part ;Et M… d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :.M…. donneà loyer à M…. ce acceptant, un appartement garni des meubles
dont l’étatest ci-annexé, lequel appartement est situé au 4" étage, escalier…
d’une maison sise à Paris, rue…, n°…, et composé d’une antichambre, salle
à manger, etc. (désigner complètement l’appartement).M…. (le nom du locataire)  s’oblige :
' 4 ", 2°, 3°. (comme au modèle précédent).De son côté le bailleur s’oblige à tenir le preneur clos et couvert selon la
. loi et les usages.. La présente location est faite au mois (ou à la quinzaine ou à la huitaine (4 ) 
pour entrer en jouissance le,., et moyennant le prix de… par mois, (ou par
quinzaine ou- par huitaine) payable d’avance.Il est expressément convenu que les soussignés auront réciproquement ledroit de rompre le présent engagement au moyen d’un congé donné au plustard quinze jours avant’la fin du mois en cours de jouissance (ou bienhuitjours avant la quinzaine en cours de jouissance, ou bien- quatre jours avant' la fin de la semaine en cours d’exécution).Pendant cedit délai de quinze jours, ou de huit jours, ou de quatre jours,
le preneur s’oblige à laisser voir et visiter son appartement par ceux qui se
présenteraient pour le louer.M… (le bailleur)  reconnaît par le présent que M… (le preneur)  lui a payé
comptant la somme de… pour prix d’un mois ou de…. jours de location acquitté
d’avance.Fait double à Paris, le… mil huit cent…X' 11. Modèle d’un bail de boutiqueEntre les soussignés,(Indiquer les prénoms, noms, professions ou qualités et demeures des
contractants).A été convenu ce qui suit :M… (le nom du bailleur) , propriétaire d’une maison sise à Paris,
rue… n°…4) D’après l’usage de Paris, en matière de.location en garni, la semaine
se compose de sept jours, du jour de l’entrée au jour correspondant
de la semaine suivante à midi, quelle que soit l’heure d’entrée le premier jour.La quinzaine se compose de quatorze jours, du jour de l’entrée au jour
correspondant de la seconde semaine qui suit à midi, quelle que soit l’heure
de l’entrée le premier jour.Le mois se compose du nombre de jours existant entre la date du jour du
mois de l’entrée, à la date correspondante du mois suivant, quelle que soit
l’heure de l’entrée du iremier jour (Voyez p. 554, note 2) MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ. 665Donne à loyer pour tant d’années consécutives qui commenceront (oit qui
ont commencé) à courir le… pour finir le… (ou bien .- pour trois, six ou
neuf années, au choix respectif du bailleur et du preneur (ou bien: pour six
ou neuf années au choix du bailleur seulement) ,A M… (le nom du locataire) ,Une boutique, arrière-boutique, entresol composé de tant de pièces, le tout
dépendant d’une maison sise à…. rue…, n*.. , laquelle boutique se trouve
être la première ou la seconde à droite ou à gauche de la porte cochère de ladite
maison ;Ainsi que celte boutique se trouve exister, sans aucune exception ni réserve,
M… (le locataire)  déclarant la bien connaître pour l’avoir vue et visitée
dans tous ses détails.Le présent bail est fait aux charges, clauses et conditions ci-après :M… (le locataire)  s’oblige : 4° de garnir les lieux loués de meubles, effets
mobiliers et marchandises, en quantité suffisante pour répondre du paiement
des loyers pendant la durée du présent bail ;2" D’entretenir et de rendre ladite boutique et dépendances à la fin du bail
en bon état de réparations locatives, et conformément à l’état des lieux, qui
sera dressé aux frais du preneur, lors de son entrée en jouissance ;3" De ne pouvoir, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, rien
changer à la devanture de la boutique, ni appliquer aucune écriture, enseigne
ou indication quelconque de sa profession ou de sa marchandise, ailleurs que
sur la devanture de ladite boutique ;4° De ne pouvoir établir dans la boutique aucun poêle ou fourneau,5° De tenir la boutique, d’après sa destination, constamment ouverte et
achalandée ;6° De ne faire dans cette boutique aucun autre commerce que celui de…
(bien désigner le genre de commerce) , de ne pouvoir jamais y vendre ou
annoncer, de quelque manière que ce soit, direclement ou indirectement, aucun
article des autres professions établies dans ladite maison et desquelles
professions il déclare avoir pris connaissance ;1° De faire faire à ses frais, au droit et dans l’étendue des lieux loués,
le balayage et l’arrosemenl de la voie publique et de satislaire aux autres
charges’ de police dont les locataires sont ordinairement tenus.M… (le nom du locataire)  aura le droit d’introduire dans les lieux loués
l’éclairage au gaz.En outre, le présent bail est fait moyennant un loyer annuel 'de… que le
preneur s’oblige de payer au bailleur en la demeure de ce dernier, ou à son
fondé de pouvoir, en quatre paiements égaux, les 4" janvier, avril, juillet et
octobre de chaque année, pour le premier paiement avoir lieu le…A défaut de paiement d’un seul terme de loyers et huit jours après un simple
commandement demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein
droit, si bon semble au bailleur, sans préjudice de tous dommages et intérêts.De son côté, le bailleur s’oblige de tenir le preneur clos et couvert, suivant
la loi et les usages.Le bailleur reconnaît que le preneur lui a payé la somme de… pour six
mois desdits loyers payés d’avance, lesquels seront imputables sur les six derniers
mois de-jouissance.Fait double à…, le… mil huit cent…(Signatures du bailleur et du preneur).33.-666 MODELÉS D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ.US" 8. Modèle d’un cautionnement de bail.(Lorsque la caution intervient au bail, on met)  :Au présent bail est intervenu M… (prénoms, nom, profession et demeure
de la personne qui se porte caution) , lequel s’est rendu et constitué
volontairement caution, garant et répondant du sieur… (lekom du locataire) 
envers M… (le nom du- bailleur)  ce acceptant, pour raison tant du paiement
des loyers que de l’exécution de toutes les autres charges, clauses et conditions
"stipulées au présent bail, et a signé avec les parties."Fait triple à…, le… mil huit cent…(Signatures ds la- caution, du bailleur et dit- preneur).Autre modèle d’un cautionnement de bail,1 (Lorsque la caution n’intervient pas au bail, lé cautionnement peut se mettre
sur l’original appartenant au bailleur, et, dans ce cas, il n’a pas besoin
d’être fait triple ; Yoyez pour quel motif, p. 32).je soussigné… (prénoms, nom, profession ou qualité et- demeure de ta
caution)  ; après avoir pris connaissance du bail fait le… (indiquer la date) ,
par M… au profit de M…, de tels lieux qu’il lui a loués, et dont la teneur est
en l’acte ci-dessus, déclare me rendre volontairement caution et garant de
M… (Je locataire) , et m’oblige ; pour le cas où il ne paierait pas ses loyers
ou n’accomplirait pas toutes les autres conditions portées audit, bail, à payer
lèsdits loyers et accomplir moi-même aux lieu et place dudit sieur…'(7e locataire) 
toutes lesdites conditions, et ce, sur la simple sommation à moi faite
par M… (le nom du propriétaire) , et sans qu’il soit besoin de te faire ordonner
en justice.Fait à…, le… mil huit cent…(Signature de la caution).3S° ». Modèle de ratification- d’un bail par la femme du preneur.(Lorsque le locataire est marié ou va se marier, lé propriétaire poul insérer
dans le bail une clause par laquelle le preneur s’engage à le faire .ratifier
par sa femme, et celle dernière, en consentant à cette ratificationj s’oblige
à son exécution conjointement et solidairement avec son mari. Si le
bail est sous seing privé, la ratification peut avoir lieu de même ; on peut
mettre)  :La soussignée… épouse de M… (les nom et qualité du preneur)  demeurant
à… et de lui dûment autorisée à l’effet du présent (si le mari est- absent,
l’autorisation doit Être donnée à la femme par acte notarié ; s’il
est présent, la mention de son autorisation dans l’acte qu’il signe avec elle
suffit)  ;Laquelle, après avoir pris communication d’un acte sous signatures privées,
en date du… contenant bail pour tant d’années à partir du… et pour
finir le… au profit du sieur… son mari, parle sieur… (le propriétaire)  demeurant
à… d’une maison entière, sise à… rue… n°… moyennant un
loyer annuel de… outre les charges, clauses et conditions portées audit
bail ;A déclaré qu’elle approuve, confirme et ratifie, de la manière la plus expresse,
lebail ci-dessus daté et énoncé, voulant qu’il ait et reçoive sa pleine etMODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ. 667entière exécution ; en conséquence, elle reconnaît qu’elle se trouve et demeure
obligée solidairement, avec son mari, au paiement des loyers et à l’exécution
des charges et conditions, le tout dans les termes et de la manière exprimés
audit bail, et a signé.Fait à.., le… mil huit cent …(On peut faire cette ratification par acte séparé ou sur le double du propriétaire.
— Cet acte ne renfermant d’engagement que de la pari de la femme,
il n’est pas nécessaire qu’il soil fait double. — Si le bail a été passé par-devant
notaire, la ratification doit aussi avoir lieu par-devant notaire 1.2K° ÎO, Modèle d’un état des lieux.Les soussignés,M… propriétaire d’une maison sise à Paris, rue… n°… d’une part ;Et M… locataire de ladite maison ou d’un appartement dépendant de ladite
maison ou d’une boutique dépendante de ladite maison, en vertu de tel bail,
d’autre part ;Après avoir pris une entière connaissance et examiné avec attention et
détail toutes les parties et dépendances de ladite maison, ou dudit appartement,
ou de ladite boutique, ont vérifié, reconnu, et constaté ce qui
suit ;(S’il s’agit de l’état des lieux d’une maison entière, on met) :Ladite maison consiste en tant de corps de logis, situés de telle manière.Le premier corps de logis composé de tant d’étages,''
Le second corps de logis composé de tant d’étages, et ainsi de suite.Premier corps de logis.(On commence par indiquer le nombre de berceaux de caves que contient
ce corps de logis ; on fait la description des portes, de leurs fermetures, des
soupiraux et des différentes divisions qui s’y trouvent ; on passe ensuite au
rez-de-chaussée, on en décrit successivement chaque pièce. Dans chaque pièce
on énonce le nombre des croisées, en indiquant d’où elles tirent leur jour,
quelle est leur forme, leur étendue.On compte ensuite le nombre de portes, on décrit leur dimension, la nature
de la matière qui les compose et leur ferrure.Vient ensuite le pourtour de la pièce, tel que les lambris, soit de bauteur,
soil d’appui, les dessus de portes et les tableaux, dont il faut indiquer les sujets
et les bordures, les glaces, les endroits où elles sont placées, leurs dimensions,
leur qualité, leurs parquets et leurs bordures.Après quoi on s’occupe des autres objets qui peuvent se rencontrer, tels
que buffets, armoires, tables et tablettes, dont on décrit le nombre, la forme
et les dimensions.H est nécessaire aussi de décrire dans chaque pièce la cheminée, le parquet
ou carreau, enfin le plancher haut. On dit si les solives sont apparentes ou
recouvertes d’un plafond.Quand il existe des baies, dans lesquelles il y a des gonds ou d’autres pièces
de serrurerie, destinées à recevoir des fenêtres ou des portes, et que ces
fenêtres ou ces portes manquent, on doit en faire l’observation.Après la drescription du rez-de-chaussée, on passe à celle du premier étage
et des autres étages successivement jusqu’aux greniers).668 MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ.(Lorsqu’il s’agit de l’étal des lieuxd’un appartement, on dit) .
Ledit appartement se compose, avec ses dépendances, de :
Au rez-de-chaussée, deux caves, une écurie, une remise, une petite pièce
servant de sellerie.Au premier étage, une antichambre, une salle à manger avec office, un
salon, une chambre à coucher, un boudoir, une seconde chambre à coucher
avec cabinet de toilette, plus, dans le corps de logis en aile à gauche, une cuisine
avec office.
Au cinquième étage, deux chambres de domestique
Le tout, au surplus, détaillé plus amplement ci-après, savoir.Pies-de-chaussée. — Caves.On y descend sous le vestibule par des degrés conduisant à un couloir
commun.Lesdites caves se composent de deux berceaux aérés et voûtés par le
haut.On entre dans la première cave par une porte ferrée de deux pentures et
de deux gonds.-moraillon,.pitons, cadenas et sa clef. Pour la séparation des
vins, tant de cases en maçonnerie en tel état.On entre dans la seconde cave par une porte ferrée de tant de pentures et
de tant de gonds, moraillon. pitons, cadenas et sa clef, en tel étatEcurie.Elle est la deuxième à gauebe en entrant dans la cour. Elle est fermée par
une porte en chêne à deux vantaux, ferrée de tant de pentures avec leurs
gonds, à pointes ou- à scellement, et d’un moraillon avec ses pitons et son
cadenas.Au long du mur de droite règne une mangeoire composée d’un fond et
■d’un devant en charpente scellés aux abouts et garnis de quatre anneaux d’attaché:En contre-haut, il y a un râtelier de même longueur, composé de deux
lisses et de vingt roulons en bois, dont tant de roulons manquent.Le plancher haut est à solives apparentes, et le bas est en. pavage de grès,
dont il manque tant- de pavés.Ladite écurie est éclairée par une ouverture pratiquée dans le mur et sans
fermeture aucune.Les murs sont en assez bon état et non peints ; la porte est peinte en dehors
seulement.Remise.(On en fait la description en suivant le même ordre).
Sellerie.(î^ênie moyen pour sa description).Appartement au premier étage.On y entre par une porte à deux battants, à panneaux des deux faces, avec
chambranles, contre-chambranles et ébrasement.Cette porte est .ferrée de tant de fiches à vases ou de tant de charnières,
et fermée par une serrure de sûreté, avec deux clefs et bouton de pêne. A
l’intérieur sont deux verrous montés sur platines avec poignées pour les faire
mouvoir, et leurs gâches.MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ. 669Antichambre.La porte en a été décrite ci-contre.(On mentionne le.carrelage et sa nature, ainsi que la dimension des carreaux,
le poêle, s’il en existe, les armoires).(On décrit la fenêtre, le nombre et la dimension des carreaux de vitres, la
nature du bois, la forme, si elle est à deux vantaux, les ferrures).Salle à manger.(Mêmes onservalions).Quant aux autres pièces, il faut faire un article séparé pour chacune
d’elles, et donner sous chaque article la description de tous les objets qui
s’y trouvent.(S’il s’agit de l’état des lieux d’une boutique, il faut mettre)  :LaqueUe boutique et dépendances se composent de :4° Une grande pièce" au rez-de-chaussée de tant de mètres de longueur et
tant de largeur, servant de boutique, ayant son entrée sur telle rue, par une
porte… (décrire cette porte, la nature du bois, la ferrure).La fermeture de la boutique se compose de tant de planches en bois de…
(indiquer la nature du bois)  peintes de telle couleur, s’adaptant les unes à
côté des autres, assujetties par une barre de fer que l’on fixe intérieurement
au moyen de boulons et de clavettes aussi en fer.Ou "bien : la fermeture de la boutique consiste en tant de volets de chêne
(de telle manière) , etc.Le carrelage ou parquet de la boutique est en bon état ou vieux,'usé ; il y
manque tant de carreaux, ou il y a tant de carreaux cassés.La cloison qui sépare la boutique de l’arrière-boutique est… (indiquerla
nature de celle cloison).Ladite cloison, ainsi que l’intérieur des gros murs et le plafond, nous ont
paru d’une surface égale et non dégradée, ou dégradée, à l’exception de telle
partie.La porte intérieure qui communique de la boutique à l’arrière-boutique est
de tel bois, peinte de telle couleur (si elleest vitrée, indiquer le nombre de
vitres et leur dimension).2° Une arrière-boutique (pour celte description on procède de la même manière
et dans le même ordre).3° Deux pièces à l’entresol. On y monte par un escalier en bois, éclairé
par… garni d’une rampe en fer (ou en bois).La première pièce éclairée, etc. (pour décrire cette pièce on procédera de
la manière indiquée ci-dessus).La seconde pièce…(Lorsque l’état des lieux est terminé, on met)  :Fait double et certifié véritable, à…, le… mil huit cent…(Signatures).
Observation.Quand il s’agit d’une location consentie au profit d’un commerçant ou d’un
industriel, il est de l’intérêt du propriétaire de faire dresser un plan des localités
et de le joindre à l’état des lieux, après avoir été approuvé et signé par
les parties. En effet, si des changements sont opérés par le locataire, le plan
offre un moyen facile et certain de reconnaître quelle était, au moment du
bail, la distribution des lieux.670 MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ.JV° ï*. Modèle de continuation ou renouvellement de bail.Les soussignés (M..^ le bailleur)  et (M… le preneur) , qualités et domiciliés
au bail dont la teneur est ci-dessus, et des autres parts, sont convenus
que ledit bail fait double entre eux par acle sous seing privé, à… le… pour
tant d’années qui finiront le… à raison de tant par année, d’une inaison ou,
d’un appartement, ou d’un boutique, ou d’un magasin, est prorogé et continuera
d’avoir cours pendant l’espace de… (fixer le nombre d’années) , aux
mêmes charges, clauses et conditions qui y sont exprimées et au même
prix par chaque année, payable de la même manière et aux époques qui y sont
portées:(S’il y avait augmentation ou diminution dans le prix du loyer, on mettrait) :Mais, toutefois, au prix de… par année, que M… (le locataire)  s’oblige de
payer à M… (7e propriétaire ou le bailleur) , par quartier de trois en trois
mois, ou par moitié, de six en six mois, ou par année, et dont le premier
paiement se fera le…, le second le…. et ainsi de suite (de.trois en trois
mois, ou de six en six mois, ou d’année en année" ; jusqu’à la fin du bail.Fait double entre les soussignés, à.. ; le. .,mil huit cent…(Signatures).Iï° *S. Modèle de cautionnement d’un renouvellement de bail.Je soussigné… (prénoms, nom, profession ou qualité et demeure)  après
avoir pris connaissance des renouvellement el continuation debail faits le (indiquer
la date)  par M… (7e nom du bailleur ou proprié/aire)  au profit
de M… [le nom du locataire)  de tels lieux et dont la teneur est en l’acte
sous seing privé ci-dessus, déclare me rendre volontairement caution et garant
deM… (le nom du locataire) , et m’oblige, pour le cas où il ne remplirait
pas les conditions portées auxdits renouvellement et continuation de
bail, tant celles des paiements aux époques déterminées, que toutes les autres,
à les accomplir moi-même aux lieu et place de M… (7e locataire) , el ce, sur
la simple sommation faite par M… ( ?e propriétaire) , el sans qu’il soil besoin
de le faire ordonner en justice.Fait à Paris, le… mil huit cent… (Signature de la caution).(Ce renouvellement de cautfonnement peut se mettre au bas de celui des
originaux du renouvellement de bail qui reste, entre les mains du propriétaire).ai 0 43. Modèle d’un transport ou cession de bail.Entre les soussignés,M… (prénoms, nom, profession ou qualité et domicile du bailleur ou
cédant) , d’une part ;El M… (prénoms, nom, profession ou qualité et domicile du preneur
ou cessionnaire) , d’auire part ;Ont été faites les conventions suivantes :M… (7e nom du cédant)  cède et transporte par le présent, à M… [7e nom
du cessionnaire) , ce acceptant, son droit pour le temps qui en reste à expirer
à'compter du… (indiquer le jour à partir duquel la cession- ett faite) MODELES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ. 671au bail qui lui a été fait par M… (7e honi du propriétaire)  suivant un acie
reçu par Me… notaire à… le tel jour dûment enregistré, ou par acte sous
seing privé le… (indiquer la date du bail)  pour tant d’années, à compter
du… d’une maison ou d’un appartement (ou de tout autre lieu)  dépendant
delà maison sise à…, rue,.., n°… moyennant la somme de… par chaque année,
payable de trois mois en trois mois les 4 "janvier, avril, juillet et octobre
de chaque année, ou de six en six mois, ou d’année en année, et dont
le premier paiement se fera le… le second le… el ainsi de suite de trois en
trois mois ou de six en six mois, ou d’année en année jusqu’à la fin du bail.(Enoncer en outre les charges, clauses et conditions portées au bail) ,
duquel dit bail, M… ( ?e cessionnaire)  déclare avoir pris connaissance.La présente cession de bail est faite à la charge par M…, cessionnaire, qui
s’y oblige : 4° d’exécuter toutes les chargés, clauses et conditions portées au
bail susmentionné ; 2° de payer en l’acquit du cédant à M… (le propriétaire) 
à compter dudit jour… (indiquer le jour à partir duquel la cession est
fuite)  jusqu’à la fin dudit bail aux époques et de la même manière que le cédant
s’y est obligé, les… francs (indiquer la somme)  de loyer annuel, dus à M…
( ?e nom du propriétaire)  pour la location de la maison (ou de l’appartement) 
ci-dessus désignée, en sorte que le premier paiement à la charge de M…,
cessionnaire, écherra el sera fait le…, et ainsi de suite de trois en trois mois
ou de six en six mois, ou d’année en année jusqu’à la fin du présent bail ;
le tout de telle sorte que le sieur…, cédant, ne soil aucunement inquiété,
poursuivi, ni recherché à ce sujet.(S’il y a un pot-de-vin, on ajoute)  :Et en outre, le présent transport de bail est fait moyennant la somme de…
à titre de pot-de-vin que M… (7e cédant)  reconnaît avoir présentement reçu
de M… (7e cessionnaire). Dont quittance.(S’il y a des loyers payés d’avance, on ajoute)  :M… (7e cédant)  reconnaît avoir reçu deM… (7e cessionnaire)  la somme
de… pour le remboursement des six mois de loyer payés d’avance au propriétaire.M… (7e cessionnaire)  reconnaît que remise lui a été faite de l’expédition
du bail transporté (ou bien si te bail est sous seing privé) , du double du
bail transporté el de l’état des lieux fait avec le propriétaire.Fait double à… le… mil huit cent…(Signatures).S0i 5. Modèle d’un désistement ou résiliation de bail.Les soussignés,M… (prénoms, nom, profession ou- qualité, et demeure du propriétaire) ,
d’une part ;Et M… (prénoms, nom, profession on qualité, el demeure du locataire) ,
d’autre part ;Ont fait entre eus les conventions suivantes :M…, propriétaire d’une maison sise à…, rue…, n0…, et M…, locataire
de ladite maison ou d’un appartement, ou d’une boutique, ou d’un magasin
el dépendances dans ladite maison, se sont, par ces présentes, volontairement
désistés et départis de l’effet de l’exécution du bail à loyer fait par M…
(7e nom du propriétaire)  à M… (7e nom du locataire)  pour tant d’années672 MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ.qu ont commencé le… (indiquer les jour, mois et an)  à raison de liant par
année, de la maison ou de l’appartement, ou de la boutique, ou du magasin
sus-désignés, suivant un acte passé devant tel notaire à…, le tel jour, dûment
enregistré, ou par acte sous seing privé en date de tel jour ; el ont consenti
respectivement que ledit bail fût et demeurât nul et résolu, sans aucuns dépens,
dommages et intérêts de part ni d’autre pour le temps qui em reste à
courir à compter du… (fixer l’époque)  prochain, jour auquel M… {le nom
du locataire)  promet et s’engage de vider ladite maison ou ledit appartement,
ou ladite boutique, ou ledit magasin et dépendances et la (ou les) rendre
en bon étal de réparations dont les locataires sont tenus à M… (7e nom du
propriétaire)  pour en disposer par lui comme bon lui semblera, sans préjudice
des loyers qui seront dus audit jour, et que M… (7e locataire)  s’oblige de
payer, conformément audit bail, qui à cet égard conservera son entière force et
vertu.Fait double à…, le…. mil huit cent…(Signatures).S’ 44. Modète d’un sous-bail fait par un principal locataire à un souslocataire.Entre les soussignés,M… (prénoms et nom) , principal locataire d’une maison sise à…, rue…,
n°… appartenant à M… (7e nom du bailleur) , en vertu d’un bail sous seing
privé en date du… d’une part ;Et M… (prénoms, nom, profession ou qualité, et demeure du sous-locataire) ,
d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M… sous-loue en sadite qualité à M… pour le temps qui en reste à courir
à compter du… (indiquer l’époque à laquelle le sous-locataire entrera en
jouissance)  de son propre bail, qui finira le… (indiquer l’époque de la fin
du bail) , la maison ci-après désignée consistant… (énumérer les corps de
logis de cette maison) , ou- un appartement à tel étage sur la rue ou sur la
cour de la maison ci-dessus désignée, consistant en tant de pièces, savoir
(énumérer toutes les pièces el en faire la désignation).El ce, moyennant la somme de… par année, payable par quartier de trois
mois en trois mois, ou par moitié de six en six mois, ou par année, et dont le
premier paiement se fera le…, le second le…, et ainsi de suite de trois en
trois mois, ou de six en six mois, ou d’année en année jusqu’à la fin dudit
sous-bail.La présente sous-location est faite en outre aux charges, clauses et conditions
ci-après :(Pour les clauses et conditions que l’on ?.eut insérer dans les baux et sousbaux,
voyez ci-dessus, modèles u" 2 et 3, pages 659 et 664).Et M… (7e sous-locataire)  promet et s’oblige d’acquitter le prix de la présente
sous-location à compter du… jour de son entrée en jouissance, et d’accomplir
en outre toutes les conditions susmentionnées.Fait double à…, le… mil huit cent… i(Voyez page 238 et suiv.).(Signatures).MODELES D’ACTES SOUS SEING PRIVE. g-j3X° 4©. Modèle d’une quittance de loyer.Je soussigné propriétaire (ou principal locataire)  d’une maison sise à…,
rue…, n°…, reconnais avoir reçu de M…, locataire de ladite maison, ou
d’une boutique, ou d’un appartement, ou d’une chambre à tel étage de ladite
maison, la somme de… pour paiement de trois mois, ou de six mois, ou d’une
innée de loyer échus le… (désigner les jour, mois et année de l’échéance
du loyer) , et la somme de… pour sa contribution des portes et fenêtres.
Dont quittance à…, le… mil huit cent…(Signature du propriétaire).(Si celui qui donne quittance est un fondé de pouvoir, il met)  :Je soussigné fondé de procuration de M…, propriétaire d’une maison sise
à…, rue…, n0…, ladite procuration, en date du…, dûment enregistrée… (7e
reste comme au modèle ci-dessus).X' 4 ». Modèle d’un, congé sous seing privé.Entre les soussignés,M… (prénoms et nom) , propriétaire d’une maison sise à…. rue…. W…,
d’une part ;El M… (prénoms et nom) , locataire d’un appartement à fe7 étage ou d’une
boutique, ou d’un magasin et dépendances situés dans la maison susdésignée.
d’autre part ;A été convenu de ce qui suit :(Si le congé est donné par le propriétaire au locataire, on met) M…. (nom du propriétaire)  donne, par ce présent, congé à M…. (7e nom,
du locataire)  de l’appartement, ou de la boutique, ou du magasin qu’il occupe
dans ladite maison pour sortir des lieux loués le…, heure de midi.De son côté, M… (le nom du locataire)  accepte ledit congé, promet et
s’oblige de sortir à ladite, époque des lieux loués, d’acquitter les loyers qui seront
alors échus, tle faire les réparations locatives, de justifier de l’acquit de
ses contributions, et de remettre les clefs.(Si le congé est donné par le locataire au propriétaire on met)  :M-… (7e nom du locataire)  donne, par le présent, congé à M…. (7e nom
du propriétaire)  de l’appartement, ou de la boutique, ou du magasin qu’il
occupe dans ladite maison pour le…. heure de midi, époque à laquelle M….
(7e nom du locataire)  s’oblige de sortir des lieux loués, d’acquitter les termes
do loyers alors échus, de faire les réparations locatives, de justifier de l’acquit
des contributions el de remettre les clefs.M…. (le nom du propriétaire)  accepte le présent congé pour ladite époque
et aux conditions ci-dessus énoncées.Fait double à…, le… mil huit cent…< (Signatures).(Voyez, page 525, les observations relatives à la rédaction du congé).674. MODELES D’ACTES SOUS SEING PRIVE.I¥° 4S. Autre modèle de congé sous seing privé.Nous soussignés (noms, prénoms el demeures) , sommes convenus que le
bail fait Entre nous, devant notaires, ou sous signatures privées, le…, d’une
maison, ou d’un appartement composé de tant de pièces dans la maison située
à… et appartenant à un tel, au moyen du congé que nous nous donnons
respectivement, ou bien que M. A…, locataire, me donne et que j’accepte ou
que M. B… ; propriétaire de ladite maison, me donne et quej’acceple, est el
demeure résolu pour le terme de… prochain ; promettant M…, remettre les
lieux par lui occupés le…, heure de midi, el que ledit jour, à cette beure, il
sortira et rendra lesdits lieux comme il les a reçus, vidés et en étal de réparations
locatives, qu’il justifiera de l’acquit de ses contributions, paiera les loyers
alors éehu^ el remetltra les clefs de l’appartement ou de la maison.Fait double à…, le… mil huit cent…(Signatures).H"° 40. Modèle d’une décharge de remise de clefs.Je soussigné, propriétaire ou principal locataire d’une maison sise à…,
rue…, n0…, reconnais que M…, locataire d’un appartement de tant de pièces,
ou d’une boutique, ou d’un magasin et dépendances, m’en a remis les clefs
et qu’il a en outre satisfait à toutes les obligations des locataires ; en conséquence,
je le tiens quitte el déchargé de toutes choses relatives à sa location.Paris, le… (Signature du propriétaire).î£° SO. Modèle d’un-bail de meubles.Entre les soussignés,M… (prénoms, noiii) , tapissier marchand de meubles, demeurant à.. ,
d’une part ;
Et M… (prénoms, nom, qualité, profession et demeure) , d’autre part ;
A été convenu el arrêté ce qui suit :M… (7e nom du propriétaire des meubles)  donne à loyer pour une année
qui commencera (ou bien pour six mois qui commenceront) à courir le… pour
finir le… à M… (7e nom du locataire) ] ce acceptant, les meubles dont le
détail suit, savoir: 4° un feu de cheminée, composé de pelles, pincettes, etc.
(désigner par numéros d’ordre tous les meubles loués, en indiquant les
défauts, brisures, etc., qui pourraient y exister) ,Lesquels meubles seront délivrés dans leur élat actuel le… et transportés
par M… ( ?e nom du propriétaire des meubles)  et à ses frais, dans l’appartement
que M… (7e nom du locataire)  a loué dans une maison sise à…, rue…,
n"…Le présent bail est fait aux charges et conditions suivantes, pour raison
desquelles le preneur ne pourra prétendre aucune indemnité ni diminution du
loyer ci-après stipulé, savoir : 4° de faire usage des meubles loués d’après
leur -destination el de les rendre à la fin du bail dans l’état où il les a reçus,
sauf les détériorations provenant d’un, usage modéré ; 2° de ne pouvoir les
sortir de l’appartement ci-dessus indiqué, sans ie consentement exprès et
par écrit du bailleur ; 3° de ne pouvoir céder son droit au présent bail sans
le consentement exprès et par écrit du bailleur.MODÈLES D’ACTES SOUS SEING PRIVÉ. 675En outre, le présent bail est fait moyennant la somme de… francs de
loyer annuel, que le preneur s’oblige de payer au bailleur à…, en sa demeure,
en quatre paiements égaux de trois en trois mois, dont le premier
paiement aura lieu le…, le second le… ; pour continuer ainsi jusqu’à la fin
du bail.M… (le propriétaire des meubles)  reconnaît que M… (7e locataire) , lui a
payé à l’instant ou précédemment la somme de… pour six mois d’avance du
loyer, laquelle somme sera imputable sur les six derniers mois de jouissance
du présent bail.Dont quittance.Pour la sécurité de M… (7e nom du propriétaire des meubles) , le présent
bail sera, après avoir été enregistré aux frais de M… (7e locataire) , notifié à
M…, propriétaire de la maison sise à..,, rue…, n°… avant la délivrance et
le transport des meubles dans la même maison ; et il lui sera déclaré par
l’exploit de notification que M… (le propriétaire des meubles)  entend que
M… (7e nom du propriétaire de la maison)  ne puisse prétendre à aucun
privilège sur les meubles présentement loués à M… (7e nom. du locataire).
Les frais de la notification seront ■s.ijppoT !'tïs*par ce dernier.Fait double entre les soussignés,.^..-.', le\.i/in.iniuit cent…/' ". V <_ . y \ Signatures) ,
Table des tit-b££ et chapitres.Du contrat de louage, i . . . . \ \.- » ', J. . J 4XITRE. ERÉLrMJ^ArRE.Du bail en général .*"V-.—.—r"T 3Cmp. I". — Des conditions essentielles à la validité du bail……. 6Sect. i". — Des personnes qui peuvent louer. 6Sect. il. — Des choses qui peuvent être louées 42Sect. m. — Du prix du bail 46CIIAP. II. — De la forme, de la preuve et de la durée du bail 24Sect. i". — Du bail verbal 24Sect. H. — Du bail écrit. . 24g ,|er_ _DU bail authentique 24§ 2. — Du bail sous seing privé, et de son enregistrement. … 25CHAP. III. — Du cautionnement du bail 30TITRE I"Du bail ou louage des maisons 33CHAP. Ier. — De l’entrée en jouissance 45Secl. re. — Des époques ordinaires de l’emménagement 45Sect. n. -—Des contestations relatives à l’entrée en jouissance. … 46
Sect. -m. — De l’état des lieux, de son utilité et de sa forme. … 47
CHAP. II. — Des obligations el des droits respectifs du bailleur ou propriétaire,
el du preneur ou locataire 51Sect. i™. — Des obligations du bailleur ou propriétaire 54§ 4". — De l’obligation de délivrer au preneur la chose louée. . . 51
§ 2. — De l’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir
à l’usage pour lequel elle a été louée 71§ 3. — De l’obligation de faire jouir paisiblement le locataire pendant
la.durée du bail 84§ 4. — De l’obligation de garantir le locataire des vices delà choselouée qui en empêchent l’usage 429§ 5. — De l’obligation pour le bailleur d’acquitter les contributions
à sa charge 435Sect. n. — Des obligations du preneur ou locataire 438678 TABLE DES TITPJES ET CHAPITRES.Pages,§ 4er. — De l’obligation dégarnir les lieux loués de meubles suffisants
438g 2. —: De l’obligation pour le preneur d’user de la chose louée enbon père de famille. 4444° User de la chose suivant sa destination 4442° Apporter à la conservation de la chose louée tous les soins convenables
4633" Rendre la chose en bon état à la fin du bail 474§ 3.— De l’obligation de-payer-le prix.- .•. 4734° Du prix et des difficultés auxquelles il peut donner lieu. . . 473
2° Des causes qui peuvent donner lieu à une remise ou diminution
de prix ou à une indemnité , . . . . 473■ 3° Des époques du. paiement et. de'ceux à qui il doit être fait. .. 476
- ■ 4" Des offres et de la consignation des loyers. 4845°Des effets que produit le défaut de paiement du loyer 485■ 5° De la prescription des loyers '486§ 4. —De l’obligation pour le preneur d’acquitter les contributionsordinaires et extraordinaires dont il est tenu, de logerles gens de guerre et d’accomplir les charges de police. 488
g 5. '— De l’obligation pour lé locataire de laisser voir les lieux
qu’il doit cesser' d’occuper aux personnes qui se pré•sentent pour louer 490CHAP. III. — Des droits du'bailleur ou propriétaire et de ceux du preneur
ou locataire. 493Sect. i™. — Droits du bailleur ou propriétaire 493§.4".—Privilège du bailleur. , 493g 2. — Des poursuites à défaut de paiement des loyers 24 4Sect. II. — Des droits du preneur ou locataire. …… 223g 4™.—Du droit de jouir de la chose louée 223g 2. — Du droit de sous-louer ou de céder le bail. . 227g 3. — Du principal locataire et du sous-locataire 238CHAP. IV. — Des différentes espèces de réparations 248Secl. i™. — Des réparations à la charge du propriétaire 248Sect. n. — Des réparations locatives 250g 4". — Des réparations locatives d’après le texte même du CodeNapoléon 252g 2. — Des réparations locatives suivant l’usage. > 258CHAP. V. — Des contributions publiques 270Sect. i™. — Des contributions en général. 270Sect. II. — De la contribution foncière 274Sect. m. — De la contribution des portes et fenêtres. …« .,. 274Sect. iv. — De-la contribution personnelle et mobilière 284Sect. v. — De la contribution des patentes __ 289TABLE DES TITRES ET CHAPITRES. 679Pages.Sect. vi. — Privilège du trésor- 290Sect. vu. — Prestation en nature 370Sect. via. — Taxe sur les billards, sur les cercles 373Sect. ix. — Contribution sur les chiens, sur les chevaux et voitures. 373Sect. x. — De la perception et du recouvrement des contributions. 377
Sect. xi. — Responsabilité des propriétaires et des principaux locataires 379Sect. m. — Des poursuites à défaut de paiemeut descontribulions. 384Secl. xm. — Des moyens comminatoires 3S6Sect.. xiv. — Des réclamations 387Sect. xv. — Modèles de réclamations 396CUAP. VI. — Des lois et règlements de police 402Sect, f'e. — Des logements insalubres 402Sect. n. — De la voirie en général 405Sect. m. — Voirie de la ville de Paris 409g 4cr. — Grande voirie 409§ 2. —> Police des constructions . 44 4g 3. — Des droits de voirie à payer 4-23g 4. — Compétence et pénalité en matière de grande voirie . . . 426| 5. —Petite voirie de la ville de Paris et ordonnances y relatives. 428Sect. iv.—Etablissements dangereux, insalubres ou incommodes. . 453
CHAP. VII. — De la fin du bail ou du louage des maisons, des causes.qui peuvent y donner lieu, et de la tacite reconduction. 461CHAP. VIII. — Du congé des maisons. . 494Sect. r« . — Quand il y a lieu de donner congé 494Sect. ii— Des époques auxquelles le congé doit être donné, de l’usage
actuel de Paris et autres localités 497Sect. m. — De la forme du congé, à qui elpar qui il doit être donné,
de la demande en validité, et des droits d’enregistrement
524Sect. rv. — Des effets du congé : . . 529CHAP. IX. — De la sortie, de la remise des lieux loués et des contesta- .lions qui y sont relatives. . : 534Sect. re. — De la sortie des lieux 534Secl. n. — Des contestations relatives à la sortie et de la remise deslieux, de l’expulsion du locataire 538CHAP. X. — Du portier ou concierge et de ses obligations envers leslocataires 543CHAP. XI. — Du bail ou location des appartements meublés 552Sect. ire. — De la durée et du prix de la location des appartements imeublés , 553Sect. n. — Des obligations et des droits respectifs du bailleur et dupreneur d’appartements meublés 856680 TABLE DES TITRES ET CHAPITRES.Pagea.Sect. m. — Des obligations de police imposées aux particuliers cqui,
. sans être aubergistes, hôteliers ou logeurs de proffession,
louent des appartements meublés 65TITRE II.
Du bail ou louage des meubles. 564TITRE III.
De la. compétence des tribunaux en matière de bail ou de location. . . 574TITRE IV.Des hôteliers, aubergistes et logeurs 584CHAP. I". — Des obligations des hôteliers envers l’autorité. …. . . 585Sect. ire. — Des contributions’auxquelles sont soumis les hôlelieers,patente, licence, etc 585Seet.' il. — Des règlements et obligations de police 587CHAP. II. — Des obligations des aubergistes, hôteliers et logeurs enwersles voyageurs ou locataires en garni 594CHAP. III. — Des obligations des voyageurs et des droits des hôleliierscontre eux 601CHAP. IV. — De la durée delà location en garni, des époques de paiiementet de la compétence des tribunaux en cas de econtestationsentre hôteliers el voyageurs 604Additions 608Appendice. 639Modèles de tons les actes sous seing privé relatifs aux locations demaisons , 675Tam^ïcpabétique./' *-■' (Le chiffre^ihdujùeMa page.Absent, 40. - ■ ■ . ' ^i'p /Abus de jouissance dù-.JocatairCj,463^etjM54.Accessoires. LelocalaireV4roîjjÙeuf jouissance, 52, 60. Voyez Bailleur.Achalandage. A, qui apparlient-ril ? 454 et suiv.Acquéreur. Peut-il expulser le locataire ? 472 et suiv, — Celui dont le litrest résolu plus tard, peut-il louer ? 40.
Acte sous seing privé. Voyez Bail sous seing privé.
Action. Celle qui résulte du bail est-elle réelle ou personnelle ? 4, 5,224,472,'note  ?..
Adjudicataire. Voyez Bail en général
Air. Constructions qui le diminuent, 406.444.
Alignement, 405.
•A7 ?<fe d’une maison. Le propriétaire a-t-il le droit d’en louer une partie à unétalagiste ? 60. et 64. —: Autorisation d’y percer des portes, 57.
Allées de jardin, 262.
Améliorations. Le locataire peut-il, à la fin de sa jouissance, enlever cellesqu’il a faites ? 534.
Amendes, laquelle peuvent être condamnés les contrevenants aux ordonnancesde police municipale, 453.
Antichrèse. Ce que c’est, 40, note 4.
Anlichrésisle. Peul-il passer bail ? 40
Anticipation de paiement. Est-elle opposable de la part du sous-locataire ?243 et 244 ;
Appartement. A quelle époque on y emménage, 4-5. Voyez Bail à loyer,Congé.
Appartement me.ublé ou garni, 552. --Durée et prix de location. 553. —Obligations et droits respectifs du bailleur et du preneur, 556. — Le locataire
a-t-il le droit de sous-louer ? 556 et 557. — Obligations de police etdéclarations à faire, 558.
Appel. Quand peut-il avoir lieu ? 579 et suiv. — Devant quel tribunal est-ilporté ? Ibid.
Approbation d’écriture, 27.
Arbres, Arbustes. Le locataire peut-il, lors de sa sortie des lieux, enleverceux qu’il a plantés ? 534. —Doit-il remplacer les arbres morts ? 262
Arrêtés de police. Voyez Ordonnances de police.
Arrhes, 25, note 434682 TABLE ALPHABETIQUE.Arrosement de la voie publique. Ordonnance de police qui le prescririt. 440.
Assainissement. Voyez Logements insalubres. Les ouvertures pratiquéespour l’exécution de travaux d’assainissement,sont exemptées pendaiant troisannées de la contribution des portes el fenêtres, 402 et suiv.
Assurance contre l’incendie. Offre au locataire le moyen de s’affranmchir dela responsabilité qui pèse sur lui en cas de sinistre, 470 et 474.
Ateliers (les ouvertures des) sont imposables à la contribution des pqiortes etfenêtres, 284. Voyez Etablissements insalubres, Professions bruytyanles.
Aire, contre-coeur, chambranle et tablette de cheminée. Qui est tenmu de leiTéparer ? 252.
Auberge, Aubergiste. Voyez"Hôtelier.
Auge en pierre, 261.
Autorisation (Y)  du mari est-elle nécessaire à la femme pour passeier baili7 et 8.
Auvent. Voyez Saillies.
Avertissement. Voyez Congé.Bail en général. Définition et caractères de ce contrat, 3 et 4. — Coronditions
pour sa validité, 4.—Doit contenir une cause licite, 4.—Différence Ï avec la
vente, 4.—Avec l’usufruit, 4.—L’action qui résulte du bail est-elle réréelle ou
-personnelle ? 4 et 5.—Capacité nécessaire pour.louer, 6.—Interdits, n mineurs
non émancipés ne le peuvent, ibid. — Mineurs émancipés peuventrt.passer.. des baux de 9 ans, 6. — Celui qui est placé sous l’assistance d’un n conseil
judiciaire le peut-il ? 6. —Femme majeure non mariée peut passeser bail ;
femme mariée le.peut-elle ? 7.—Femme séparée peut-elle prendre à bibail ? 7.
'— Quid de la femme qui sans être séparée judiciairement vit sépaiarément, de, son mari ? 7 et 8. — La femme séparée de corps et de biens pereut-elle,
sans l’autorisation de son mari, acquérir un pensionnat et en passer 1 bail ? 8.
— Le mari de la femme mariée sous lé régime de la communauiuté peut
passer bail des biens de sa femme ; pour combien de temps ? 8.8. — Le
mari, en passant bail des biens de. sa. femme, peut-il stipuler un T.pot-devin ?
9. — Tuteur peut passer bail des biens du mineur. ; pour cominbien de
temps ? 9. — Syndics d’une faillite, envoyés en possession proviso:-oire des
biens d’un absent, héritier bénéficiaire, curateur à une successision va.tante, etc., peuvent passer bail ; pour combien d’années ? 9 et 40. - — Acquéreur
dont le titre est résolu plus tard,peut-il louer ? 40..— Adjudicataire
dépossédé par folle-enchère le peut-il ? 4 0. — L’antichrésiste e peut-il
passer bail ? ibid. — L’usager peut-il louer' son droit ? 40. — LLe pro-priélaire par indivis peut-il, sans le secours de ses copropriélaireses, louer
la totalité de la chose ? 4 0. — Failli peut-il louer ?'4 4 . — Fol enchéiérisseur
peùt-il passer bail ? 44. — Le ministère ™iblic peut-il contraindidre unTABLE ALPHABÉTIQUE. 683particulier à loger l’exécuteur des hautes-oeuvres ? ibid. — Conseils aux
propriétaires et aux locataires, 44. — Choses qui peuvent être louées, 42.— Peut-on louer des denrées ou autres choses qui se consomment par
l’usage ? 42. — Une créance ? 43. —Une servitude peut-elle être louée ? 44..— Le bail de la chose d’autrui est-il valable ? 44. — Si une même chose
a été louée successivement à plusieurs personnes, quelle est celle qui doit
être préférée ? 45. ■— Prix du bail, 46. — Peut-il être stipulé autrement
qu’en argent ? ibid. — Le prix doit être sérieux, 47.— Lavilelé
du prix est-elle une cause de rescision du bail ? 48. — Le prix peut être
laissé à l’arbitrage d’un tiers, 49. — Il peut être soumis à une condition,
ibid. — Contestations sur le prix si le bail est verbal, 49. —— Cas où il existe des quittances avouées par le locataire, 20. — Potde-vin,
en cas de résiliation du bail, doit-il être restitué proportionnellement ?
20 et 24. — De la forme, preuve et durée du bail, 21 et 22. —
Voyez Bail notarié, Bail sous seing privé, Bail verbal.Bail à loyer ou louage des maisons, 4 et 33. — Pour être valable doit contenir
une clause licite, 33. — Celui d’une maison pour y établir .un lieu de
débauches forme-t-il un contrat pouvant produire des effets légaux ? 34.— Que doit-on entendre par l’expression maison ? ibid. — Quelles choses
sont comprises dans la classe des baux à loyer, 34 et suiv. — La location
des maisons est verbale ou écrite, 35. — Exception, 36.Bail authentique, 24, 204, 472 et 473.Bail ou louage de meubles, 564 et suiv.Bail écrit. Comment il se fait, 24 el 25.Bail notarié. Ses effets, 24 el 28. — Clause résolutoire, 884.Bail sous seing privé. Définition, ses effets, 25. —Formalités relatives à sa
rédaction, 25 et suiv. — Il doit être enregistré sous peine d’ameude ; dans
quel délai ? 27. — Conséquences de l’enregistrement, ibid. — Quels baux
sont soumis à la transcription ? 28. — Quotité des droits d’enregistrement,
et base de leur perception, 28. — Locations verbales, 29. — Droits dus
pour l’enregistrement du cautionnement des baux, 34. — Modèles de baux
sous seing privé, 657 et suiv.Bail verbal. Définition, 24. — Inconvénients qu’il entraîne, ibid. — A Paris
a-t-il une durée déterminée, 36. — Quelle est sa durée à Orléans, à
Rennes et autres localités, 36, note 4. — La preuve par témoins est-elle
admissible ? 37.—Peut-on prouver par témoins le commencement d’exécution
d’un bail verbal ? 38. —Est-on admis à faire interroger sur faits et
articles ? ibid. — Dans quel cas le bail verbal exécuté peut-il être prouvé
par témoins ? 39. — Quid d’une sous-localion faite à une fille publique ? 41.
Contestations sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, .42.
— Refus du locataire de montrer ses quittances, 43. — Inconvénients du
bail verbal, 43. — Moyen de les éviter, 44. — Le locataire qui, après avoir
signé une déclaration constatant qu’il a loué, refuse de prendre possession
des lieux et arguë de sa déclaration comme n’étant pas faite en double et684 "TABLE ALPHABETIQUE,ne constituant pas.un bail, peut-il être condamné à des dommages et et intérêts
 ? 447. — Enregistrement, 29.. —Voyez Emménagement.Bailleur. Définition, 3. — Ses obligations envers les locataires, 54 et et suiv.— Doit délivrer la chose louée, 54. — Ses accessoires, 52. — S’il si s’y refuse,
quel est le droit du locataire ? 52 et 53. — Quand y a-t-il lieueu d’accorder
des dommages et intérêts ? 83 et suiv.—Doit délivrer la chosese louée
en bon état de réparations, 56. — Peut-il empêcher les locataires de de scier
et de fendre leur fcois dans la cour de la maison ? 56. — D’y laisser <r entret
les voilures ? 86 et 57:—Peut-il fixer des heures déterminées pour prprendre
-de l’eau à la fontaine établie dans la maison ? 57. — Peut-il faire je placer
derrière la porte d’entrée de la maison une barre de fer destinée à ni mettre
obstacle aux déménagements furtifs ? 57 et note 4. — Lorsqu’il existisle dans■ la maison un locataire exerçant une industrie, le propriétaire peut-il ê.lretre tenu
de .-laisser la porte cochèrejconslamment ouverte pendant le jour ? 5* 58. —
Peul-il laisser sans portier la maison où il s’en trouvait un précéîcédemment ?
58. — Quid lorsque deux malsons se communiquent et onbnl deux
portes.d’entrée ? ibid. —Quid lorsque deux maisons*sont réunies e' on une
. seule ? 59. — D’après l’usage de Paris, jusqu’à quelle heure l’escalierier d’une
maison doit-il rester éclairé ? 59. — Quid de l’établissement d’un v. vitrage
dans une cour ? 89 et 60 ; ■—Peut-il supprimer une boîte aux letlettres à
l’usage des locataires ? 60.— Peut-il louer à un étalagiste le passage te d’allée
de la maison ? 60 et 84.—Quid du passage d’une porte cocbèrè ? 64, n, note 4.
Peut-il interdire à un locataire commerçant d’introduire dons la coieour les
voilures de charge ? 64. — Quid des emballages et des déballages ?s ? ibid.— Est-il tenu dé faire poser des sonnettes ? 63. — En l’absence de le stipulations
dans le bail, quelles sont les règles relatives aux enseignes desles locataires ?
64 et suiv. — Doit entretenir la chose louée, 74. — De quelleïles réparations
est-il tenu ? ibid. — Est-il responsable du vol commis au ah préjudice
du locataire, lorsque celui-ci est entré dans les lieux loués sans îs exiger
une fermeture autre el plus complète que celle qui existait au momtment de
la location ? 74. et 72, note 4. -^ Poursuites que le locataire peut e: exercer
contre le propriétaire en cas de refus de réparations, 72. — Le locaicataire,- lorsque les. réparations sont très-considérables, peut-il demander la la résiliation
du bail ? 73. — Réparations que le bailleur est tenu de fairâire aux
lieux loués, ibid. — Quid des crevasses dans le plafond ? 74. — Q Quelles
réparations le locataire est-il tenu de laisser faire dansles lieux louéués ? 76
et suiv. — Quand les réparations ont duré plus de 40 jours, le. lodocataire
a droit à une indemnité. Mais comment le calcul doit-il »e faire ? ? 78> —. Quid lorsqu’il [s’agit de travaux confortatifs faits dans une maison si sujette
à reculement ? 80. — Conseil au propriétaire, 80. —- Est tenu dede faire
jouir paisiblement le locataire, 84. — Etendue de cette obligatioii,>n, 84 et
82. — Le-propriétaire qui a ldué ilans sa maison un local à un conomnierçant
ou à un industriel, peut-il louer une autre .'partie de la même m niaison
à un autre locataire pour "l’établissement d’une industrie de mêmîme na-TABLE ALPHABÉTIQUE. 685lure ? 83 et suiv. — Quid lorsque deux industries similaires sont exercées
dans deux maisons contiguës appartenant au même propriétaire ? 86
et 87. — Cas où le propriétaire a stipulé dans,le bail l’interdiction de louer
à toute autre personne pouvant faire concurrence à son locataire, 87. —
Quelles industries sont considérées comme se faisant, concurrence ? 89 et
suiv. — Lorsque le propriétaire a fait bail à un médecin avec interdiction
de louer à un autre médecin, peut-il introduire une sage-femme dans la
même maison ? 93. — La clause par laquelle le propriétaire s’interdit de
louer à un autre locataire exerçant la même industrie n’est applicable que
pour l’avenir, 93. — Quid lorsque le locataire a eu connaissance du bail
d’un autre locataire plus ancien dans la maison ? 93. — Substitution d’industrie,
94. — Propriétaire est-il tenu d’avertir le locataire de la vidange
des fosses d’aisances ? 95.—Propriétaire-bailleur qui a vendu son fonds de
commerce peut-il en établir un autre dans la même maison ou dans le voisinage ?
98 et 96. — Ne peut changer non-seulement la forme des lieux
loués, mais celle de leurs accessoires, 98. — Lorsque la vue des lieux
loués s’étend sur un jardin, peut-ilïsupprimer ce jardin et le couvrir de
constructions ? 99 et 400. — Jurisprudence sur cette question, 4 04 et
suiv. — Le locataire a-t-il le droit de demander la suppression ou la démolition
des travaux exécutés par le bailleur lorsque ces travaux ne changent
pas d’une manière grave la disposition des lieux ? 407. — Lorsque le
locataire a laissé élever des constructions sans protestation, peut-il en demander
la démolition ? 409. —L’établissement d’un bal par le locataire
est-il une cause de résiliation ? 409. — Quid à l’égard des marchands de
vins établis sur les anciens boulevards extérieurs de Paris ? 4 4 0. — Le trouble
apporté à la jouissance des locataires par la reconstruction d’un mur
mitoyen peut-il donner lieu à indemnité ou à résiliation de bail ? 440 et
444. —Le locataire peut-il demander une indemnité pour diminution d’air
el de jour, par suite de constructions élevées par le propriétaire voisin ? 144
— Quid des travaux de construction faits dans la maison voisine el occasionnant
de la poussière préjudiciable au locataire ? 444 et 442. — Le
propriétaire peut-il modifier l’escalier conduisant à l’appartement du
locataire ? 412 et 443. —Cas où l’escalier est spécial à celui du locataire,
443. — Quand la maison a deux entrées, le propriétaire peut-il
en supprimer une ? 443. — Le bailleur peut-il, quand sa maison est composée
de plusieurs locataires, louer un de ses appartements à une maison
de jeu ou de prostitution, à des personnes exerçant des professions bruyantes ?
444. —,En hôtel garni ? ibid. — Doit payer les contributions à sa
charge, 435. —De quel trouble est-il tenu de garantir le locataire ? 449 et
suiv. — Doit garantir le locataire des vices de la chose Jouée, 429. —
Quels sont ces vices ? 429 et suiv. — Doit-il, lorsqu’il n’habite pas sa maison,
acquitter les amendes encourues par son locataire ? 4,53. —r- Droits du
propriétaire-bailleur,.492. — Son privilège, 493. —Elendùe.de.ce privilège,
494 et suiv. — Ce privilège s’exeree-t-il sur les objets empruntés ou34.686 TABLE ALPHABÉTIQUE.appartenant à des tiers ? 497. — Quid des meubles appartenant it à des
personnes logées gratuitement chez le locataire ? 499. — Des meublesles donT
nés en dépôt, ibid. — Quid des marchandises qui se trouvent daidans les
magasins d’un commissionnaire-locataire ? 499. — Quid des choseîses volées
 ? 204. — Privilège a lieu non-seulement pour loyers, mais pour rr répations
locatives, 202. — Privilège a-t-il lieu sur les meubles du sous.us-locataire ?203.—Le
principal locataire a-t-il privilège sur les meubkbles du
sous-locataire ? 203. — Distinction, quant à l’exercice du privilège, e, entre
le bail authentique, sous seing privé ou verbal, 204. — Dans quel de délai le
propriétaire peut-il revendiquer les meubles garnissant les lieux louloués et
qui ont été déplacés sans son consentement ? 203. — Lorsque les-es lieux" loués sont garnis de meubles en quantité suffisante, le locataire peut-it-il enlever
le surplus ? 207. — En cas de tacite réconduction, le privilège s’és’étendil
à tous les termes à échoir ? 207. — Le privilège cesse-l-il par la fa faillite
du locataire ? 209. — Propriétaire peut-il retenir les meubles du lociocataire
sans accomplir les formalités prescrites par la loi ? 209. — Prélèvèvement
précédant le privilège, 209. — Privilège prime-t-il les frais d’inventmtaire ?
240. — Quid des frais judiciaires en cas de faillite ? ibid. — QuQuid encas de concurrence avec la régie des contributions indirectes ? 24 4. Despoursuites à défaut de paiement de loyers, 214.— Saisie-gagerie, 2, 214 et
suiv. — Quels sont les objets saisissables ou non ? 2) 4 et suiv.Bal public. Son établissement dans les lieux loués est-il une cause de de résiliation
 ? 4 4 0. ,Balayage de la voie publique. Qui en est tenu, 407. — Jurisprudonceice à cet
égard, ibid. note 4. —- Comment il doit être fait à Paris, 437. — — Les
contrevenants aux ordonnances ou arrêtés qui le prescrivent sont pt punis
d’amende et même d. ; prison, 453.Balcon. Voyez Saillies.Bancs. Voyez Saillies. — Billards. Contribution, 373.Bornes. Voyez Saillies. ,Barrières, Bornes, Auges en pierre. Le locataire répond-il de leur dégiégradation ?261.Bassins, jets d’eau. Leurs réparations sont-elles à la charge du locatairefre ? 262.Bâtiments. Voyez Voirie, Voirie de la ville de Paris.Bâtiments en péril (démolition de) , 408.—Quand sont-ils réputés tels ?s ?.408,
note 4.Bois de chauffage. Ordonnance de police concernant son déchargemement à
domicile, 443.Bon étal. Le locataire est présumé avoir reçu ainsi la chose louée, 472.72.Bonne foi, 246.Boutique: Concurrence industrielle, 88 et suiv. — Substitution d’une in< industrie
différente de celle qui était précédemment exercée, 449, 454 et st suiv.
— Le locataire peut-il.la tenir fermée ? 454 et suiv. —Délai du cou ;ongé à
Paris, 502. —Dans le département de la Seine, 547.— Ordonnance de de po-TABLE ALPHABÉTIQUE. 687lice relative à la saillie de la devanture des boutiques, 448 ot suiv. — Manière
dont les ouvertures doivent être recensées pour les contributions des
porles et fenêtres, 280 et 281. — Devantures en glaces, 622.ranchement d’égoul particulier, 438.ruit occasionné par le locataire peut-il donner lieu à résiliation de bail ?
444 et 445, 492. — A son expulsion ? 464. Voyez Profession bruyante.ûche du portier, 531.Cabriolets, Voilures de remise, 4 84, 808.âge à oiseaux. Clause du bail y relative, 664.afé, Estaminet. Voyez Limonadier. — Quid du locataire d’un café à qui.
une clause de son bail attribue exclusivement le droit de fournir les rafraîchissements
dans une salle de concert ? 493.alorifère. Le locataire peut-il en établir contrairement à la volonté du propriétaire ?
455.aisses, pots à fleurs et autres objets dont la chute peut causer des accidents.
— Ordonnance de police qui les concerne, 447.opacité nécessaire pour louer, 6.arreaux des chambres. A la charge de qui en est la réparation ? 253.arreaux de vitres. Voyez Vitres.as fortuit, 46S, 470 et’474. — Cave, 430, 494.aution d’un bail. Quelle est l’étendue de ses obligations ? 34. — Les engagements
passent-ils à ses héritiers ? ibid. — Elle a son recours contre le
débiteur principal, ibid. — Lorsqu’il y a plusieurs cautions, sont-elles obli-,
gées chacune à toute la dette ? 32. — Celle donnée pour le bail s’étend-elle
à la prolongation de jouissance résultant de la tacite reconduction ? 463aulionnemenl.Comment il y a lieu, 30. — Modèles de cautionnement ie
bail, 666. — Cercles. Contribution, 373.ession de bail. Le locataire a-t-il le droit de céder son bail ou de sousloueur ?
227. — Différence entre la sous-location et la cession de bail, 227.
—■ La défense de céder le bail emporte-t-elle celle de sous-louer ? 227 et
228. — La prohibition de céder bail ou de sous-louer emporte-t-elle l’obligation
d’habiter personnellement ? 229. — L’infraction à cette prohibition
entraîno-t-elle de plein droit la résiliation du bail ? 229 et 230. —
Quid de la clause par laquelle le locataire ne peut sous-louer sans le consentement
par écrit du bailleur ? 230. — Le locataire qui s’est obligé à occuper
bourgeoisement les lieux peut-il les sous-louer séparément ? 230.—
Le locataire d’une boutique ou magasin exerçant un genre de commerce
déterminé a-t-il le droit de céder son bail ou de sous-louer à un commerçant
dont l’industrie diffère de la sienne ? 234. — Le locataire
qui s’est réservé la faculté de sous-louer peut-il sous-louer en garni ?
232. — Dans quel cas le propriétaire est-il réputé avoir tacitement con-688 TABLE ALPHABÉTIQUE.senti à la cession de bail ou à la sous-location ? 232 et 233. — Quic7dela
clause portant que le preneur ne pourra sous-louer sans le consentement
par écrit du bailleur ? 233. — La clause portant défense de sous-louer estelle
applicable au cas de vente d’un fonds de commerce ? 233. — Lorsque
la location est verbale, le locataire a-t-il le droit de sous-louer ? 234. —
Conseils aux propriétaires à cet égard, ibid. — Quid de la sous-location
d’un logement avec droit de promenade dans un jardin ? 234. — Le cessionnaire
d’un bail doit jouir des lieux de la même manière que le locataire
originaire, 2-35. — Le cessionnaire d’un bail peut-il exiger du propriétaire
qu’il lui donne quittance en son nom seul ? 237. —La clause portant défense
de sous-louer à des personnes exerçant des professions bruyantes estelle
applicable à un maître d’escrime ? 248.—Modèle de cession de bail et.
de sous-location. 624.Cession d’établissement. Délai dans lequel le transfert de la contribution des
patentes doit être fait, 393.
' Chambranle dé cheminée. Voyez Atre.Chambres garnies, 554.Changements. Le locataire peut-il en faire dans les lieux loués ? 144 et suiv.,
456 et suiv. Voyez Forme de la chose louée.Chant, 493 et 494.Chantier. Délai du congé, 50.Charcutier. Dommages-intérêts à lui dus faute d’avertissement en cas de vidange,
95.Chef militaire. Sentinelle, 448.Cheminées. Le propriétaire est-il obligée d’y faire les réparations nécessaires
pour les empêcher de fumer ? 430. — Qui doit les faire ramoner ? 259. —
Ordonnance de police y relative, 443. — Dans un grenier, 487.Chéneaux et gouttières. Ordonnance de police y relative, 444.Chevaux et voilures (contribution sur les) , 378 et suiv.Chiens (taxe municipale des). Les tarifs ne peuvent comprendre que deux taxes
de qualités différentes, 373. — La taxe est due pour les chiens possédés au
4er janvier, à l’exception de ceux nourris par la mère, ibid. — Taxe de Paris
et du département de la Seine, 373, note 2. — Les possesseurs de
Chiens doivent faire leur déclaration à la mairie, le 4e' octobre de chaque
année au 48 janvier de l’année suivante, 374. — Quid à défaut de déclaration
 ? ibid. — Le locataire peut-il introduire un chien dans les lieux
loués ? 456.Chose d’autrui (bail de) , 44.Clause résolutoire, 485, 881.Clause prohibitive de sous-location, 2-29.Clefs. Leur remise par le propriétaire constitue le fait de la location, 36. —
Refus du propriétaire de les recevoir à la fin du bail, 838. ■— Modèle d’une
décharge dé remise de clefs, 674.Cloisons. Voyez Portes. — Clôture, 455.TABLE ALPHABÉTIQUE. 689C ?oi« posés dans les murs. — Trous laissés après arrachement, 287.Commandement à défaut de paiement de loyer, 476, note.Commencement d’exécution d’un bail. Peul-il être prouvé par témoins ? 38.Commencement de preuve par écrit, 38 et 39.Commerce. Voyez Concurrence commerciale et industrielle.Commissaire de police. Délai du congé, 508.Compétence des tribunaux en matière de location, 570 et suiv.Concierge. Vovez Portier.Conciliation, 580.Concurrence commerciale et industrielle. Le propriétaire qui a loué dans sa
maison un local à un commerçant, peut-il louer une autre partie de la même
maison à un autre commerçant pour y exercer une industrie de même nature ?
83 et suiv. — Quid lorsqu’il s’agit de deux maisons voisines appartenant
au même propriétaire ? 87. —Concurrence entre marchand de vins,
épicier, crémier, limonadier, distillateur, fabricant d’ofévrerie, cordonnier,
marchand bonnetier, marchand de parapluies, marchand de nouveautés,
marchand de vêtements confectionnés, vente dé liqueurs, laitier, fruitier,
papetier, birnbèlolier, 89 à 92, 4-92, 493. — Médecin, sage-femme, 93.Condition résolutoire, 488.Congé. Ce que c’est, 494.—Qùàndy a-t-il lieu de le donner ? 494elsuiv. ■—
Peut-on donner congé d’une partie des lieux loués et conserver à bail le
reste ? 4-96 et 497. — Epoques auxquelles on doit le donner, 497. — Usage
actuel de Paris, 499 et suiv. — Usagedans la banlieue, 517 et 818. — Usages
des autres localités, 819 et suiv. — Sa forme, 824. — Donné verbalement,
peul-il être prouvé par témoins ? ibid. — Esl-il valable dans une
simple quittance de loyer ? 325, — A qui el par qui il doit être donné, 526
et 527. ■— Quid lorsqu’il est donné par huissier et que la copie est laissée
au portier ? 827. — Les tribunaux peuvent proroger la durée du congé,
S29. — Doil être donné pour éviter les effets de la tacite réconduction, 463.
— Différence entre le congé donné pour empêcher les effets de la tacite reconduction
et celui donné pour faire cesser la location dont la durée n’est
i pas déterminée, 464, note 4. — Droits dus pour enregistrement du congé,
• 829. — Ses effets, 529. — Quel tribunal est compétent pour juger les contestations
relatives au congé ? 570, 874. — Modèle d’un congé sous seing
privé, 673 el 674.
Conseil judiciaire. Voyez Bail en général.
Consentement, 6.Conseils aux propriétaires el aux locataires, 44, 46, 23, 26, 80, 86, 63,
284,544,523,826, 867,868.Consignation dès loyers, 484.Consolidation, ce que c’est, 474. — Fait cesser le bail, ibid.Constructions. Voyez Jour, Vue-, Exhaussement, Trouble, Sortie des lieux.— Police des constructions, 442. Voyez Voirie, Voirie de la ville de Paris.
Ordonnances depohee.690 TABLE ALPHABÉTIQUE.Constructions nouvelles. Pendant les deux premières années qquiqui suiven
sont imposables à la contribution foncière qu’à raison de lai su superfici
sol, 273. — Quid. de l’impôt des portes el fenêtres ? 282.Continuation de bail ou de location. Voyez Tacite réconduct’iio'.iion.Contraventions en matière de police. Pénalité, 453.Contre-coeur des cheminées. Voyez Aire.Contestations. Voyez Expulsion, Sortie des lieux, Prix du ; ba bail.Contributions. De leurs diverses espèces, 270. — Assiette de ! l’e l’impôt, '
— Vérification des feuilles d’avertissement, 365 et suiv. — 1 Pe Perceplio
recouvrement des contributions, 377. —Poursuites dirigées cconcontre les
tribuables à défaut de paiement, 381. ■— Degrés de poursuitess à ;s à Paris,
et suiv. — Moyens comminatoires, 386. —Des réclamations ee-t oet de leurs
verses espèces, 387 et suiv.—Modèles de réclamations, 3906 ) 6 et suiv
Voyez Prestation en nature, Chiens, Chevaux et voitures.Contribution personnelle et mobilière. Base de cette contribulitioition, 284.
Par qui elle est due, 285. — Quid du contribuable qui demeeuieure six
dans une ville et six mois dans une commune rurale ? 285. — E- Est-elle
parles héritiers en cas de décès du contribuable ? 2S6. —LLesles bâtim
consacrés à l’habitation sont les seuls qui doivent servir de boasbase à la c
tribution mobilière, 287.—Dans quelle proportion les personnnesnes qui loi
en garni sont-elles tenues de la contribution mobilière ? 2877. !7. — Qu
personnes sont exemptes de la taxe personnelle ? 288.Contribution foncière. Sa base, 274. — Par qui elle est due, 2275272. —
luation de celles des maisons habitées, ibid. — Des maisons cet et autres i
fices nouvellement construits, 273. — Dégrèvement en cas dee dî destruct
ibid. — Déclaration de mutation à faire par le contribuable quùi cii cesse d’
propriétaire, 273.Contribution des portes et fenêtres. — Base de cet impôt, 2774174. — T
général, ibid. — Tarif de Paris, 275. — Quelles ouvertures ssoi'Sont impo
blés, 276 et suiv. — Est due par les locataires, 283. —Lee pe propriét’
peul-il, au bout de plusieurs années, réclamer du locataire i l’i l’impôt
portes et fenêtres, encore qu’il ait donné à celui-ci quittance dde de son loy
283 et 284,Contribution des patentes, 289.Contributions sur les chiens, 373. — Les tarifs ne peuvent comnpmprendi'e
deux taxes de qualités différentes, 374. — Taxe due pour less cb chiens p
sédés au 4" janvier à l’exception de ceux nourris par la mèèreère, ibid.
Taxe de Paris el du département de la Seine, 374, note 4.Contributions sur les chevaux et voitures., 375, — Quid, si le ccoi contribua
a plusieurs résidences ? 376.Contributions sur les billards publics et privés, 373.Contributions sur Ut Cercles et lieux de réunion oit je payemtsnt des col
salions, 373.TABLE ALPHABÉTIQUE. 691Contributions indirectes auxquelles les hôteliers, aubergistes ou logeur3sont soumis comme débitants do boissons, 586.
Copropriétaire, 40, 526.Cor dit trompette de chasse. Ordonnance de police y relative, 450 et 454 Corde
 à puits, 261.
Corniches. Voyez Saillies..Cour. Le locatairepcut-il y scier et fendre son bois ? 56. — T faire entrerses voitures ou celles des personnes qui viennent le visiter ? 56 et 37. —. Le locataire commerçant a-t-il le droit d’y introduire les grosses voitures ?t 61.— Peut-il y faire des emballages ? ibid.—Un maître de pension a-t-il ledroit de faire jouer ses élèves dans la cour, lorsqu’elle est commune auxautres locataires de--la maison ? 447.■ Créancier, 474.: Crevasses. Le propriétaire est-il tenu de les faire réparer à la demande du
 ; locataire ? 74.
. ; Croisées. Voyez Portes.
[Croissants des cheminées, 282.i Curemenl des puits et fosses d’aisances, est à la charge du propriétaire, 284.
Cuvettes. Voyez Saillies.
Crémier-restaurateur. Voyez Concurrence commerciale el industrielle.T »\ Date certaine, 472 et suiv.i Débitants de boissons. Il est interdit aux propriétaires de leur louer sans unbail par-devant notaire, 36.
 ; Décès. Lorsque celui du contribuable a lieu dans le courant de. l’année, ses
héritiers sont-ils tenus de la contribution personnelle ? 286. — Dans quel
délai la demande en réduction de patentes doit-elle être présentée ? 393.Décharge de contributions, 387 et suiv.Décharge de remise de clefs (modèle d’une) , 674.Déchargement et sciage du bois de chauffage. Ordonnance de police y relative,
448.Défaut de paiement de loyer, 4S5.—Clause résolutoire, 485.Défauts de la chose louée, 485.Dégorgement des tuyaux de descente. Voyez Engorgement. ) Dégradations. Qui en est responsable ? 464 et 465. ;Dégel, 444. •Dégrèvement d’impôts, 387 et suiv.Délai du congé, 497. —Usages de Paris, 499 et suiv. — Délai de grâce ; les
huit ou quinze jours sont-ils dus ? 544 et suiv.Délivrance des lieux loués. Voyez Bailleur.Déménagement. A quelle époque a-t-il lieu ? 534 et suiv. — Dans quel délai
le propriétaire doit-il donner avis au percepteur avant le déménagement du692 TABLE ALPHABÉTIQUE.locataire, pour ne pas demeurer responsable des contributions s ds duos pa:locataire ? 379 et 380. Voyez Sortie des lieux.
Déménagement furtif. Si le propriétaire ne l’a pas dénoncé daiansans les déprescrits, il est responsable de la contribution du locataire, 3880180.
Demeure (mise en) , 485. — Démolitions des lieux loués, 468, 6 62 625.
Denier à Dieu. Ce que c’est, et ses effets, 44 et 42.
Dénonciation de trouble. Dans quel délai doit-elle être faite parj 1er le local.au propriétaire ? 420.
Déplacement de meubles. Voyez Meublet.
Désistement de bail (modèle d’un) , 674,
Destination des lieux. — Le locataire peut-il la changer ? 4 44 4 ci et suiv.La prohibition de la changer, peut, en l’absence de slipulationn ;a au contrésulter de l’état des lieux, 449. Voyez .Preneur. , .Destruction- totale ou, partielle de la chose louée, 468. — Pa ?ar ?artielle pcause d’expropriation, 4 23 et suiv.
Devanture de boutique. Voyez Saillies.
Diminution de loyer. Voyez Loyers.
Disparition du locataire. Voyez Déménagement furtif.
Distillateur. Voyez Concurrence commerciale et industriell
Dommages et intérêts. Cas dans lesquels le locataire y a droit, 84.4,14, 85, 86,73, 77, 486, 492. — Cas dans lequel le propriétaire peut en récécbéclamer, 4449, 488, 834, 536.
Double. Le bail ou engagement de location doit être fait double, , 2^ 25
Droits du bailleur, 493 et suiv. Voyez Bailleur..
Droit réel, 4, 574.
Droits du preneur, 223 et suiv. — Lelocataire peut-il directemeienient et dechef, actionner un autre locataire qui le trouble dans sa jouiaissiissance ?et 228. Voyez Preneur.
Durée des baux sans écrit. — Des maisons, 36. — Des apparleteniements mblés, 553 et suiv. — Des meubles, • 562 et suiv.£Eaux, 87, 627. Voyez Ecoulement des eaux.Echenillage. Ordonnance de police qui le prescrit, 481.Ecoulement des eaux sur la voie publique. — Ordonnance de r po police ylalive, 444.
Echoppes. Délai du congé, 502, note 4. Voyez Saillies.
Eclairage au gaz. Le locataire peul-il le faire établir contre le : gj gré du ppriétaire ? 4SS et suiv. — Les réparations à faire aux apparcilsls dis d’éclairau gaz sont-elles au nombre des réparations locatives ? 266 e !et 'el 267.
Eclairage d’escalier. D’après l’usage de Paris, jusqu’à quelle heoeureure l’escadoit-il rester éclairé ? 59, — Quid après minuit ? 609.
Ecriteau. Quand le propriétaire a-t-il le droit de le faire apposera ?^r ? 830, 6TABLE ALPHABÉTIQUE. 693Ecriture, 24.Ecroulement de bâtiment loué. Dans ce cas, le propriétaire doit-il indemniser
le locataire ? 435.Ecurie. Les réparations à y faire sont-elles à la charge du locataire ? 289. —
Quid quand elle est infectée de la morve ? 4 30.Emballage. Voyez Cour.Emménagement. Le propriétaire doit délivrer les lieux loués, 84 et suiv. —
A quelle époque a-t-il lieu, 48. — Usage de Paris, 45. — Des autres villes,
ibid, note 4. — Précautions à prendre avant de l’opérer, 46. — Contestations
relatives à l’emménagement ou entrée en jouissance, 46 et 47.Enfant, 470.Engorgement des tuyaux de descente et de ceux d’évier. Lorsqu’il a lieu, estce
au propriétaire ou au locataire à faire les travaux nécessaires pour les- faire dégorger ? 263 et 264.Enregistrement des baux et cautionnement des baux. Voyez Bail sous seing
privé, Bail verbal. — Enregistrement de congé. Voyez Congé.Enseigne. Etendue des droits du propriétaire et du locataire à cet égard,
64 et suiv. — Droit de voirie auquel donne lieu une enseigne "en saillie
sur la voie publique, 424. — Place, dimension, 420.Entrée des voilures. Voyez Cour.Entrée en jouissance. Voyez Emmena gemen… .Entretien des lieux loués, 74. Voyez Bailleur, Preneur.Envoyé en possession, 40.Epicier. Dans quel cas fait-il concurrence à un marchand de vins ? 89. —-A
un fruitier ? 89, note !. Voyez Concurrence commerciale et industrielle.Epoque de paiement du loyer. Voyez Loyer.Epoux. Voyez ilfart.Escalier. Les réparations d’entretien à y faire sont-elles à la charge du locataire ?
264 et suiv. — Le propriétaire peut-il contre la volonté du locataire
en réduire les proportions ? 442. —Le modifier ? 443. — Le portier
peut-il empêcher d’y monter sous prétexte qu’on le salit ? 547. —Les ouvertures
qui l’éclairent sont-elles imposables à la contribution des portes et
fenêtres, 278. — Voyez Eclairage d’escalier. .Etablissements dangereux, insalubres ou incommodes. Définition, 453. —
Règles générales pour leur formation, ibid. — Réclamations de la part des
tiers lésés par le voisinage d’un établissement, 4-58. —- Pénalité, 459. —
Nomenclature des manufactures, établissements et ateliers dont la forma tion
 ne peut avoir lieu sans une permission de l’autorité administrative,
644 et suiv.Etage. Voyez Maison.Etalage. Pouvant salir les passants ou gêner la circulation, ordonnance de po.
lice à cet égard, 447. — Etalage en deçà de la devanture de boutique. 62
Voyez A77e'e.Etat 'des lieux. Son utilité, sa forme, 47 et 48. — Qui en paie les. frais lori33594 TABLE ALPHABÉTIQUE.qu’il est fait par un architecte ? 49. — Refus de le dresser p' p.' peut don
lieu à une action en justice, 50. — Exemple d’honoraires exagcagcagérés réc
mes par un architecte, 50. Modèle d’un état des lieux, 667 et sit sit suiv.Eirennes. Voyez Portier.Eviction, 422, 472 et suiv. —Par suite d’expropriation, 422, 4 23 23 23 et suivEvier, Pierre à laver, 260. —Voyez Saillies.Exécution du bail (commencement d’) , 37 et suiv.Exhaussemen t. Le locataire peut-il s’opposer à celui de la maisonsonsoh qu’il
bile ? 76, note 4., 447.Experts, Expertise, 20, 4 34.. Expiration du bail. Voyez Fin du bail.Expropriation pour cause d’utilité publique. Donne-t-elle lieuieuieu.à gara'
contre le bailleur ? 4 22. — Le jugement d’expropriation a-t-il pd. pd. pour effe'. résoudre les baux qui existent sur l’immeuble exproprié ? 423 e3 e3 et 424.
Indemnité due aux locataires, 424 et suiv.Expulsion Le locataire qui ne garnit pas les lieux loués de meuble.ble.bles suffis
peut être expulsé ? 439.— Quelle doit être la valeur des meubleble.bles, 440.
Quid eh cas de vente ? 475 et suiv. —Devant quel tribunal doit oit ôit être po
la demande à fin d’expulsion, 370, 381. — Clause résolutoire, 5î, 5 !, 584.FFabricant d’orfèvrerie. Voyez Concurrence commerciale etind:nd:nduslrielFaçade. La partie de celle qui correspond aux lieux loués cst-elleîlleîlle présucomprise dans la location ? 64 et suiv. — Construction, 41%. . ,
Failli. Peut-il louer ? 44. —Quand le propriétaire peut-il exercercercer des posuites contre lui pour paiement de loyer ? 218 et suiv.
Faillite.. Effets qu’elle produit relativement aux poursuites dirigrigrigées papropriétaire pour se faire payer des loyers à lui dus, 248 et snivnivniv. — Cdu preneur confère-t-elle au bailleur le droit d’exiger le paiememement antides loyers à échoir ? 220 et suiv. — Donne-t-elle lieu à résrésrésiliatiobail ? 484.
Fantômes. Voyez Spectres.Femme. Sa capacité en matière de bail ou de location, 7 et suiv. .'.  !.
Fenêtres. Le propriétaire peut-il en ouvrir ou les boucher dansansîns les liioccupés par le locataire ? 98. Voyez Contribution des portes et- et- et fenêl-r
Fermeture des portes des maisons à des heures déterminées. Ordordordonnancopolice qui la prescrit, 449. —. Voyez Vol.
Feu. Voyez Incendie.Feux de paille dans les rues. Ordonnance de police qui les défendmdmd, 439.
Filles publiques. Leur introduction dans une maison est-elle unemoine causerésiliation de bail ? 150.—La sous-location faite à une fille lie lie publicpeut-elle êlre prouvée par témoins ? 44.
Fin du bail. Circonstances qui y donnent lieu, 464 et suiv.TABLE ALPHABÉTIQUE. 695Flambeau. Le portier né peut empêcher un locataire de Je déposer dans saloge, 549.
Fonctionnaire. Son déplacement forcé donne-t-il lieu à la résiliation dubail ? 491.
Fonds de commerce. Voyez Cession de bail.
Force majeure. Voyez Expropriation, Incendie, Séparations locatives,Fonctionnaire.
Forme du bail. Voyez Bail en général.
Forme de la chose louée. Le bailleur ne peut la changer pendant la duréedu bail, 98. — Conséquences, 98 et suiv.
Fosses d’aisances. Leur rarement est à la charge du propriétaire, à moins declause contraire, 254 .—Ordonnance de police qui les concerne, 434. VoyezVidange.
Four. Les réparations à y faire sont-elles à la charge du locataire ? 260.
Fourneaux de cuisine. Leur réparation est-elle à la charge au locataire ? 260,
Fuites de gaz. À la charge de qui en est la réparation ? 267.
Fumée. Voyez Cheminées. -GGarantie. Dans quel cas le bailleur la doit^il au preneur ? 81 et SUIT.Gargouilles, 436.Garniture des lieux, 4 38 et suiv.Gaz (éclairage au). Le locataire peut-il contre la volonté du propriétaire l’introduire
dans les lieux loués ? 458 à 462 et 607. Voyez .Fuites de gaz.Glace et neige. Ordonnance de police qui les concerne, 440.Glaces. Le locataire est-il tenu de remplacer celles qui sont cassées ? 256.
Yoyez Boutique.—Gonds. Voyez Parles.Soutlières. Voyez Chéneaux. — Gravats, 438.Guerre. Son influence sur le bail,.64 4, 645. — Congé, 630.HHabitant. Contribution personnelle et mobilière, 285 et suiv.Habitation personnelle, 229, 484.Habitation bourgeoise, 445« t 446.Héritier, 4 92, 226. Voyez Bail à loyer.Hôtel. Peut-il être sous-loué meublé ? 232.Hôtelier, aubergiste et logeur. Ce que c’est, 584. — Existe-t-il, légalemen
parlant, une différence entre les expressions hôtel, auberge, maison garnie
 ? ibid. — Signification du mot hôtellerie, 584. — Les aubergistes ou
hôteliers sont-ils commerçants ? ibid. — Quid de ceux qui ne donnent pas
à manger ? 584. — Patente, licence, déclaration préalable, 585. — Jurisprudence
en cette matière, 586, note 2. — P.èglements et obligations de
police, 587 et suiv. — Obligations des aubergistes, hôteliers et logeurs en-.
vers les Yoyageurs ou locataires en garni, 591.—L’hôtelier doit faire jouir696 TABLE ALPHABÉTIQUE.paisiblement le locataire en garni, ibid.—Lui doit-ildélalnmûmiimière ?S
L’hôtelier est responsable des effets apportés par les voyageuTS (rs ers dans 1'
lerie.594. — Etendue de cette responsabilité, 592. — L’hôte'ôteotelier ré ;
il du vol des sommes d’argent dont le voyageur ne lui a pas faitfaitfait, la dé
tion ? ibid. — Quid des sommes considérables ou bijoux ou au au autres :
de valeur ? 593 et suiv. '— Quand le vol a été commis dansansans une d ;
dance de l’hôtellerie, l’aubergiste ou l’hôtelier est-il responsalsahsable ? 5S
Est-il responsable du vol commis sur une voiture laissée dans lis lis la rue 1
— Preuve par témoins, contrainte par corps, 597 et 598. —L-L-L’hôtelie
pond-il de la simple négligence de lui ou de ses gens ?598. — — — Pour >:
ger la responsabilité de l’hôtelier, est-il nécessaire qu’il ait eu eu eu connaisdu transport des effets du voyageur dans l’hôtellerie ? 598. Quideffets étaient cachés ? ibid. — Quid si le voyageur n’a fait quequeque séjoui
600. — Objets laissés après le départ du voyageur, 601. — Jr- Jr- A quelli
scription est soumise l’action en responsabilité contre rhôtelieelioeljer ? ibi
Obligations du voyageur, 604. —Doit payer la dépense avantmtmt la sor- l’hôtel, 602. — Privilège de l’hôtelier, 602. — Quelles fourourournitures
privilégiées ? ibid. — L’hôtelier a-t-il action contre le père d’ud’ud’un mini
qui il a fourni le logement et la nourriture ? 603. — Durée de de de la pies
tion pour paiement de dépense d’hôtellerie, 604.—Celui qui se se se fait se
boire et à manger dans une auberge ou restaurant commet-il uil ml un vol o
escroquerie ? 604. — Durée de la location en garni, 604. — t l- Usage
ris, 554,. note 2. :— Compétence, des tribunaux en cas de coateateatestation
hôteliers et voyageurs ou locataires en garni, 605 et suiv.Huissier. Voyez Congé, Poursuites.Hypothèque. A-t-elle lieu quand il y a tacite réconduction ? #36.66.66.ï ■Immeubles par destination. Quels sont-ils ? 45 et 46Immondices, 433.Impolitesse du portier, 547 et suiv.Impôts. Voyez Contributions. . 'Incendie. Le locataire en est-il responsable ? 467 etsaiv. Viyezyezyez Assw
contre l’incendie.Indemnité. Voyez Hommages d’intérêts. :.i:s '.Industrie. Voyez Concurrente commerciale et.industrielle.Industries similaires se faisant concurrence' entre, elles et domamamant lieu ;
rantie contre lé propriétaire en faveur du locataire plus ancén en en dans la
son, 89 et siiiv. Voyez Concurrence commerciale et indutrilrvlrielle.Inexécution des conditions, 485.Inondation des caves, 494.Instituteur. Voyez Maître de pension.Interdiction de soiis-louer. Voyez Cession de bail.TABLE ALPHABÉTIQUE. 697' Interdit. Voyez Bail en général.Intérêts des loyers. Courent du jour delà demande formée en justice, 214.
Interrogatoire sur faits et articles, 38.
Introduction de meubles.' Avertissement au propriétaire, 568.JJalousies à cordons (les réparations des) sont-elles à la charge du locataire ?262.
Jardin. Comment le locataire doit-il l’entretenir ?'262. — Le locataire peut-ily élever des constructions ? 462. — Quid du propriétaire ? 99 et suiv.
Joijeur de marionnettes, 444.
Jouissance paisible. Le bailleur la doit.au preneur, 84. — Etendue de cetteobligation, 81 et suiv. Voyez Trouble, Abus de jouissance.
Jour. Le propriétaire peut-il, par des.constructions, nuire au jour et à la ruedu locataire ? 98 et suiv.—Constructions diminuant l’air et le jour, 406,444.
Jours de grâce. Voyez Délai du congé. ' -Juge de paix. Sa compétence en matière de location, 570 et suiv.XLaitier. Voyez Concurrence commerciale et industrielle.lésion. Voyez Yileié de prix.Lettres, 23. Voyez Portier.Lieux d’aisances, réparations, 432.Lieux loués. En quel état doit les rendre le locataire à la fin du bail, 4 74,Limonadier. Industrie similaire, 90, 94, 96, note 4.LiffllSrisle. Voyez Concurrence commerciale cl industrielleLocataire. Ses obligations envers le propriétaire, 438 et suiv. — Ses droits,
223 et suiv. Voyez Preneur.Locataire principal. Voyez Principal locataire.Locataire solidaire, 526.Locateur. Définition, 3.Location. Voyez Bail en général, Bail à loyer, Emménagement.Location de meubles, 564 et suiv.Location en garni ou d’appartement 7neublé. Voyez Appartement meublé.Location verbale. Voyez Bail verbal.Logement militaire. Le locataire y est soumis, 489. —Usage de Paris relatif
au délai du congé des logements garnis occupés par des militaires, 555,
note.Logements insalubres, 402 et suiv.Logeur. Voyez Hôtelier.Louage. 11 y en a deux espèces : celui des choses et celui d’ouvrage, A.Loyer. Comment il se stipule, 46. — Contestations y relatives, 49 et suiv. —698 TABLE ALPHABÉTIQUE.Epoque de son paiement, 476 et suiv. — Causes qui peuvent donner lieu à
une diminution de loyer, 473 et suiv. — Produit intérêt du jour de la
demande en paiement, 485. — Loyer payé d’avance, 480.MMachine à coudre, 445.Machine à vapeur. Le locataire peut-il en introduire dans les lieux loués ?
■ 449. — Quid de la fumée ? 492.Magasin. Délai du congé, 505 et suiv.Maison. Sens de ce mot, 34. — Lorsque le propriétaire en loue une partie
en garni, les autres locataires peuvent-ils demander la résiliation de leurs
baux ? 445. — Le propriétaire peut-il, contre la volonté du locataire, faire
exhausser sa maison d’un étage] ? 447. — Demande en réduction ou modération
de contribution pour cause de vacance de maison, 393.Maison conliguë. 58, 59. Voyez Concurrence commerciale et industrielle.Maison de jeu, 450.Maisons (construction de). Voyez Police des constructions. Celles dont la démolition
doit être ordonnée pour cause de péril, 408.Maître d’escrime, 248.Maître de pension. Voyez Cour, Délai du congé, Pension.Manufactures, Usines. Mode de règlement d’indemnité en cas de vente, 478.
Voyez Etablissements.Marchand de marrons, 448.Marchand de vins. Voyez Concurrence commerciale et industrielle.Marchands en gros, demi-gros et détail. Patentes, 303.Marchandises. Sont-elles soumises au privilège du propriétaire ? 499.Maréchal ferrant. Voyez Preneur.Mari. Voyez Bail à loyer.Médecin, 93, 545.Meubles. Sont-ils soumis au privilège du propriétaire ? 194 et suiv. — Le
propriétaire peut-il retenir indéfiniment ceux de son locataire ? 209. Voyez
Bail ou louage de meubles, Privilège.
Mineur. Voyez Bail en général.Mise en demeure, 72, 485.Mise en possession, 54 et suiv. — Voyez Emménagement.Modèles d’actes sous seing privé. Engagement, nécessaire afin d’éviter les
inconvénients de la location verbale, 637.— Bail de maison, 658 et suiv.—
Bail d’appartement, 660. — Bail d’une maison de campagne, 662. — Bail
d’appartement meublé, 663 et suiv. — Bail de boutique, 664. — Caulionnement
de bail, 666 et suiv. — Pitat des lieux, 667. — Continuation ou
renouvellement de bail, 670.— Renouvellement de cautionnement, 670.—
Transport ou cession de bail, 770. — Désistement ou résiliation de bail,
~674. — Sous-bail, 672. — Quittance de loyer, 673. — Congé, 673 et 674.
— Décharge ou remise de clefs, 674. — Bail de meubles, 674.TABLE ALPHABÉTIQUE. 699Mort. Celle du bailleur ou du preneur résout-elle le bail ? 492.Mur mitoyen. Sa reconstruction donne-t-eile lieu à l’indemnité ? 440.—
Lorsque cette reconstruction entraîne un trouble grave pour le locataire,
celui-ci peut-il demander la résiliation de son bail, 444.Murailles. Réparations localives, 253.Mutation. A quelle époque elle doit être faite, 273. — En matière de contribution
foncière, ibid.HNantissement. Le privilège du bailleur a-t-il iieu sur les objets donnés ennantissement ? 499.
Négligence. Aroyez Dégradations, Responsabilité.
Neige. Voyez Glace.Nettoiement de la voie publique. Voyez Balayage
Nombre d’originaux, 23.
Nullité du bail. A heu lorsque le contrat ne contient pas une cause licite, 33.CObligations des locataires. Voyez Preneur.Obligations des propriétaires. Voyez Bailleur.Occupation personnelle, 484.Office publie. Ne peut être l’objet d’un bail, 44.Offres réelles et consignation des loyers, 484.Oiseaux. Voyez Cage.Opposition au paiement des loyers formée entre les mains du locataire, 482
et 483.Option, 42. En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, le locataire
a-t-il le droit d’opter pour la continuation de son bail ? 423.Ordonnances de police (texte des). Salubrité des babitatious, 428 Fossesd’aisances, 433. — Balayage, 437. — Arroscmeut de la voie publique, 440.
— Glaces et neiges, ibid. — Constructions, réparations et démolitions des
bâtiments riverains de la voie publique, 441. — Construction des cheminées,
poêles, fourneaux et calorifères, 442. — Ramonage des cheminées et
mesures préventives contre les incendies, 443. — Cbéncaux et gouttières,
444. — Rues non pavées, écoulement des eaux, 444. — Fouilles sur
le sol de la voie publique, 445. — Poils et puisards, ibid. — Saillies et
étalages, 446. — Caisses, pots à fleurs et objets dont la chute peut occasionner
des accidents, 447. — Chargement et déchargement des voitures
sur la voie publique, 448. — Déchargement et sciage du bois de chauffage
à domicile, 448. — Travaux sur la voie publique, 449. — Fermeture des
portes des maisons à des heures déterminées, 449. — Pors, boucs, lapins,
poules, pigeons et autres animaux de basse-cour, 450. — Bruit occasionné
par l’exercice de certaines professions, et par le bruit de certains inslru-700 TABLE ALPHABÉTIQUE.mcnts, 430. — Echenillage, 434. — Compétence du préfet de la Seine,454. — Du préfet de police. 452. — Peines encourues pour contraventions
aux ordonnances de police, 453.Ovaliste substitué à un veloutier, 243.JPPaiement de loyer. Voyez Loyer. —Paiements anticipés, 246.Papetier. Voyez Concurrence commerciale et industrielle.Papier de tenture, 257. Voyez Sortie des lieux.Paraphemaux (biens). Définition, 7. —La femme peut les louer sans l’autorisation
de son mari, ibid.Parquet. Qui doit le faire réparer ? 284.Patentes. Voyez Contribution des patentes.Patères. Voyez Pitons.Pavés. Qui est tenu de les faire réparer ? 253 et suiv.Pavage des rues nouvelles, 410.Pension (maître de). Peut-il faire placer, sans l’autorisation du propriétaire,
un tableau indiquant sa profession, h l’extérieur de son institution ? 70. —
Peut-il faire jouer ses élèves dans la cour commune aux autres locataires
d’une maison ? 447. •— Délai du congé, 308.Peintures. Voyez Sortie des lieux.Pensionnaires. Voyez Privilège.Pépinière, 534.Perpétuité. Le contrat de bail est incompatible avec l’idée d’une jouissance
perpétuelle, 22.Perle de la chose louée, 468. Voyez Destruction.Perles. Qui en est responsable ? 465 et suiv. Voyez Destruction.Piano. Durée de la location, 562, note 4. — La déclaration écrite du concierge
de la maison dans laquelle il est introduit suffit-elle pour empêcher
l’exercice du privilège du propriétaire ? 568. Voyez Abus de jouissance.Pilons,Clous, Patères. Quid des trous faits par lelocatairepour en poser ? 257.Plantations. V. Arbres.Poêles. Le locataire peut en faire usage sans l’autorisation du propriétaire,455. Voyez Saillies, Calorifères.
Police. Voyez Contraventions, Ordonnances.Pompe. Les réparations à y faire sont-elles à la charge du locataire ? 262. —Louage d’une pompe, Responsabilité, 565.
Portes, croisées, planches de cloison, volets, gonds, targettes, verrous.Leurs réparations sont-elles à la charge du locataire ? 236 et suiv.
Portes et fenêtres. Voyez Contributions (des). Le propriétaire peut-il faireenlever les portes et les fenêtres, lorsque le locataire se refuse de sortir àl’expiration du terme ? 541 et suiv.
Porte cochère d’une maison. Le propriétaire peut-il se refuser à la faire ou-TABLE ALPHABÉTIQUE. 701vrir aux voitures des locataires ou des personnes qui viennent les visiter ? .
56 et 57. •— Le locataire exerçant une industrie peut-iljjOjSvraindre le pro-.
priétaire à laisser la porte cochère constamment ouverte pendant le jour ?
58. — Le propriétaire peut-il autoriser des marchands étalagistes à sta>lionner sous le passage de la porte cochère ? 64, note 4.Porte d’entrée des maisons. Ordonnance de police qui prescrit de la fermer à-'
des heures déterminées sous peine d’amende, 449. Voyez Allée.Portier. Ses obligations envers les locataires, 543. — Son refus de recevoir
les lettres des locataires le rend-t-il passible de dommages et intérêts envers
eux ? ibid. — Quid des papiers et objets adressés aux locataires ? 544,
Doit-il monter les lettres ? ibid. — Est-il tenu d’ouvrir la porte à toute
heure de jour et de nuit ? 544 et 545. —Le propriétaire est—il civilement
responsable du fait de son portier ? 546. — Le portier est-il tenu d’ouvrir
la porte aux voitures des locataires ou des personnes qui viennent les visiter ?
546. —Peut-il empêcher démonter chez le locataire, sous-prétexte
qu’on salit les escaliers ? 547. —Lorsqu’il est impoli, le locataire peut-il
obliger le propriétaire à le renvoyer ? 547 et 548.—Son impolitesse peutelle
donner lieu à résiliation du bail ? 548. — Est-il passible de dommagesintérêts
s’il n’indique pas la nouvelle adresse du locataire ? 549 et 550. —
— Le portier congédié par le propriétaire a-t-il le droit de se réfugier chez
un locataire sous prétexte que ce locataire lui a sous-loué une partie de son
logement ? 551. — De la bûche et des étrennes, 551 et 552. — Le principal
locataire est-il responsable des faits du portier placé dans la maison
par le propriétaire ? 242, 243 et 552. — La déclaration écrite du portier de
la maison dans laquelle un meuble est introduit, suffit-elle pour empêcher
l’exercice du privilège du propriétaire de la maison sur ce meuble ? 568. —
Quid lorsque le propriétaire laisse la maison sans portier, 58.Poi-de-vin. Kaii partie du prix de location, 20. — En cas de résiliation, doit
être restitué proportionnellement, ibid.Poursuites contre le locataire à défaut de paiement de loyer, 185 et suiv. —
Contre le propriétaire en cas de refus de réparations, 72.poursuites à défaut de paiement de contributions. Voyez Contributions.Poutres, 248.Préférence. Lorsqu’une même chose est louée successivement à plusieurs,
quel locataire a la préférence ? 45, 52 et 53.Préfet. Dans chaque déparlement, la grande voirie rentredans sa compétence,
et c’est à ce magistral que les demandes et permissions doivent être adressées,
403.Préfet de police, 43i et suiv. — Etablissements insalubres, 453.Préfet de la Seine. Les demandes d’autorisations en matière de grande et
de petite voirie doivent lui être adressées, 409, 451.Préfecture (conseil de). Prononce sur les contraventions en matière de
grande voirie, 409, 426. — Procédure devant le conseil de préfecture,426 et suiv.33.702 TABLE ALPHABÉTIQUE.Preneur. Définition, 3. — Ses obligations, 438. — Doit garnir les lieux
loués de meubles suffisants, ibid. — Quand les meubles sont-ils réputés
suffisants ? 440 et suiv.— Peut-il enlever les meubles apportés dans les
lieux loties ? 442. — Doit user en bon père de famille, 444. — Suivant la
destination des lieux loués, ibid. et suiv.—Eléments qui, à défaut de stipulation
dans le bail servent à indiquer la destination des lieux, 445. —
Quand y a-t-il changement dans la destination des lieux ? 446. — Est-ce ; changer la destination des lieux que de sous-louer un appartement à un cercle
littéraire ? ibid.—Celui qui a fait construire sur un terrain poury établir'• un manège, peut-il faire servir les lieux pour des réunions publiques ? 446.-, — Quid lorsque le locataire a dissimulé sa véritable profession ? 446. —
Le maître d’un hôtel garni peut-il y introduire une messagerie sans l’au'torisation du propriétaire ? 447. — Un maître de pension peut-il faire
jouer ses élèves dans la cour commune aux autres locataires de la maison ?' 447. — Influence de la profession du locataire sur la destination des lieux,
448 et suiv. — Le locataire doit s’abstenir de tout acte qui sans être nécessaire
à l’exercice de sa profession ou de ses fonctions est incommode
pour le bailleur ou les autres locataires, 448.—Est-ce changer la destination
des lieux que d’y introduire un.marchand de marrons ? 448. —Quid
de l’introduction d’une machine à vapeur ? 449. — Destination de la chose
louée'peut, en l’absence de stipulations, résulter de l’état des lieux, 449.—
Est-ce changer la destination des lieux que de sous-louer à des filles publiques ?
4 50. — A une maison de jeu ? ibid. —Le locataire d’un café a-t-il
le droit d’y faire voir des animaux ? 450. — Le locataire d’une maison qui,
jusqu’au jour du bail, a été occupée bourgeoisement peut-il la sous-louer
pour en faire une auberge ou un hôtel garni ? 450 et 454. — Le locataire
d’une boutique peut-il la tenir fermée ? 151 à 454. — Quid d’une station
de cabriolets ? 454. ■—Un maréchal ferrant peut-il sans autorisation du
propriétaire faire sceller des anneaux destinés à attacher les chevaux à ferrer
 ? 454. — Le locataire est-il tenu de faire usage .des moyens de clôture
mis à sa disposition ? 455. — Peut-il dans les lieux loués établir un calorifère ?455.—Faire
usage de poêles contre la volonté des propriétaires ? 455.
— Peut-il introduire un chien dans les lieux loués ? 456. — A-t-il le droit
de faire des changements dans les lieux loués ? 456, 457, 462 et 463. —
Etablissement d’un bal, 457. — Peut-il contre la volonté du propriétaire
introduire l’éclairage au gaz ? 458 à 462. — Peut-il élever des constructions
dans le jardin dépendant de sa location ? 462. — Doit apporter à
la conservation de la chose louée tous les soins convenables, 463. — Peut
être expulsé s’il se livre à des tapages violents et prolongés qui portent atteinte
au repos des autres habitants de la maison, 464. — Répond-il des
dégradations etdes perles ? 465. — Est-il responsable de l’incendie ?-466
et suiv. — En quel état doit-il rendre les lieux à la fin du bail ? 4 72. — De
quelles réparations est-il tenu ? 472,250 et suiv. —Doit payer le prix de la
location, 473. •—Causes qui peuvent donner lieu à diminution de prix ou
indemnité 4 73 et suiv. — A quelle époque doit être fait le paiement duTABLE ALPHABÉTIQUE. 703loyer ? 476. —A quelle personne ? 477 et 478. — Quid lorsqu’il existe
des oppositions ? 482. — Peut-il faire consigner le prix des loyers ? 484.—
Du défaut de paiement et ses effets, 485.— Quels sont les délais de la prescription
des loyers ? 486 et 487. — Doit payer les contributions à sa
charge ; quelles sont ces contributions ? 488 et suiv. — Doit accomplir les
charges de ville et les obligations de police, 489. —Doit laisser voir les
lieux qu’il doit cesser d’occuper, 490.—Son refus le rend passible dédommages
et intérêts, 494.—Ottt’dlorsquela maison est mise en vente ? 492.—
La mort du locataire est-elle une cause de résiliation du bail ? A9%.—Quid
de la clause tant qu’il plaira au bailleur ? 4 92. — Le locataire qui a le droit
de sous-louer peut-il sous-louer son appartement meublé ? 247. — Doit
faire les réparations locatives, 267. —Est-il tenu de réparer des dégradations
plus importantes ? 268. — Comment et à quelle époque doit-il faire
les réparations locatives ? 268 et 269. — Droits du preneur, 223.— Etendue
de ses droits relativement à la jouissance des lieux loués, 223 et suiv.— Peut-il sous-louer ou céder son bail ? 227 et’ suiv. — Poursuites qu’il
peut exercer contre le bailleur en cas de refus de réparations, 72.Preneurs successifs. Voyez Préférence.Prescription des loyers, 486.Prestation en nalure.Base de cet impôt, 370.—Prestataires ayant plusieursrésidences ou établissements dans plusieurs communes, 374, note A. — Desréclamations relatives à la prestation, 373.
Preuve. Celle du bail, 24 et suiv. — Par témoins est-elle admissible quandle bail est verbal ? 37 et suiv. — Quand il s’agit d’un congé, 524. — D’uneremise de clef, 528.Principal locataire. Ses obligations et ses droits, 238. — Reste garant envers
le propriétaire du loyer des lieux par lui sous-loués, 238. —Doit, en
sdus-lôuâill, respecter la destination des lieux, 238 et suiv.—Peut-ii enlever
ses meubles des lieux loués ? 241. — Est soumis aux mêmes obligations
envers les sous-locataires et a les mêmes droits que le propriétaire
envers ses locataires, 241. — Peut-il donner congé à un locataire établi
avant lui dans la maison ? 242. — Quid de la sous-location faite à une
femme de mauvaise vie ? 242. — Peut-il expulser le portier placé par le
propriétaire ? 242 et 243. — La résiliation du bail du principal locataire
entraîne-t-elle celle des baux consentis par lui aux sous-locataires ? 482 et ;
suiv.— Obligations et droits du sous-locataire. Voyez Sous-locataire, Privilège.
'■Privation de jouissance. Voyez Trouble.Privilège du propriétaire sur les meubles du locataire pour paiement de
loyers, 193 et suiv. —Sur quels objets s’exerce-t-il ? 494 et suiv. — Quid
des objets apportés par des élèves chez un maître de pension ? 198. — S’étend-il
aux objets apportés par la femme contractuellement séparée de
biens, lorsque cette circonstance n’a pas été dénoncée au propriétaire ? 202.— Le privilège a-t-il lieu en faveur du principal locataire ou de celui qui704 TABLE ALPHABÉTIQUE.a cédé son bail ? 203. —Distinction entre les baux qui ont date certaine
et ceux qui ne l’ont pas, 204. — Le propriétaire perd-il son privilège
lorsque le locataire enlève ses meubles ? 205 et suiv.Privilège du loueur de meubles. Lorsque le loueur de meubles n’a fait connaître
son droit qu’au portier de la maison et s’est contenté d’une déclaration
écrite que ce dernier lui a remise, cette déclaration empêche-t-elle l’exercice
du privilège du propriétaire ? 568.Prix dubail, 46 et suiv..— Sert à fixer la compétence, 570 et 574.Profession bruyante. Son exercice peut-il donner lieu à résiliation de bail
ou à une demande en dommages et intérêts ? 464. — Quid d’un maître
d’escrime ? 24S. —Ordonnance de police relative à l’exercice des professions
bruyantes, 450.Profession du locataire. Voyez Preneur, Résiliation.Prolongation de jouissance. —Voyez Prorogation, Tacite réconduction.Promenade (droit de) , 234.Promesse de bail. Est-elle valable ? 23.Propriétaire. Ses obligations, 51 et suiv. Voyez Bailleur, Porhcr.Propriétaire par indivis. Voyez Copropriétaire, Bail en général.Propriétaire voisin. Reconstruction du mur mitoyen, 440. — Travaux de
construction dans une maison voisine, 4 42.Prorogation. La résiliation du bail entraîne celle de la prorogation que le
bailleur avait pu en consentir par avance, 483. — De congé, 529.Prostitution, 34, 456.Puits. Voyez Curemenl, Ordonnances de police.Punaises, 614.SQuartier. Inondation des caves, 494.Quittance de loyer. Le propriétaire peut-il exiger ie paiement des loyers antérieurs
lorsque le locataire produit la dernière quittance ? 479. — Si le
locataire en veut une sur papier timbré ou par-devant notaire, il doit en
payer les frais, 484. — Qui doit payer le coût du timbre de dix centimes
de la quittance ? 484.— Inconvénients qui peuvent résulter d’un congé
mis au bas d’une quittance, 523. — Modèle de quittance de loyer, 673.
Voyez Contribution des portes et fenêtres.Quittances avouées par le localaire, 20.Ramonage des cheminées est-il à la charge des locataires ? 239. — Ordonnance
de police qui le prescrit, 443.Rats et souris. Leur invasion dans les lieux loués peut-elle donner lieu à
des dommages et intérêts contre le propriétaire ? 435.Batelier. Voyez Ecurie.Batificaiion de bail par la femme du preneur (modèle de) , 666.Réclamations en matière docontributions, 387 et suiv.—Modèles, 396 et suiv.TABLE ALPHABÉTIQUE. 705Reconduction. Voyez Taciteréconduction.Recrépimenl des bas des murailles des lieux loués est-il à la charge des locataires
 ? 253.Référé. Ce que c’est et quand il y a lieu, 584.Refus du propriétaire de faire les réparations à sa charge, 72 et suiv.Réduction de prix. Voyez Loyer.Uelocalion, 486 et 487.Remplacement des arbres morts. Le locataire en est-il tenu ? 262.Remise des lieux. Voyez Sortie des lieux.Renouvellement de bail (modèle de) , 670.Réparations. Mise en demeure du propriétaire pour le contraindre à faire
celles à sa charge, 72. — Quand le locataire est-il tenu de les souffrir ?
76 et suiv. — Celles à la charge du propriétaire, 248. Voyez Bailleur.— Celles à la charge des locataires, 250. Voyez Réparations locatives.
Réparations locatives. Définition, 250. —Leur nature, ibid. — Leur nomenclature,
25 !. — Celles d’après le texte de loi, 232 et suiv. — Celles suivant
l’usage, 23S et suiv. —Ne sont point à la charge des locataires lorsqu’elles
ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, 267. — Par
qui doivent être faites les réparations des escaliers, passages ou autres
lieux, quand la maison est occupée par plusieurs locataires ? 264. — Dans
quel temps le locataire est-il tenu de faire les réparations à sa charge ? 268.— Si la durée des réparations locatives excède le temps fixé pour la fin
du bail, le locataire est-il tenu d’indemniser le propriétaire ? — La clause
par laquelle le locataire s’est obligé d’entretenir de réparations les biens
loués ne comprend-elle que les réparations locatives ou s’étend-elle aux
réparations réputées à'enlrelien ? 270. — Lorsque le locataire a fait des
constructions qui doivent rester au propriétaire à la fin du bail, lequel des
deux est tenu de faire les réparations de ces constructions pendant la durée
du bail ? 270. — Quel tribunal est compétent pour statuer sur les contestations
relatives aux réparations locatives, 270, 574.Rescision. Voyez Yileté de prix.Résiliation de bail. Dans quel cas le propriétaire ou le locataire peut-il
la demander ? 488 et suiv. — Celle du bail principal enlraîne-t-elle celle
des sous-baux ? 482. — Lorsqu’il a été stipulé dans un bail qu’il sera résolu
de plein droit à défaut de paiement de loyer, les juges ont-ils la fa:culte d’accorder un délai au locataire ? 485 et suiv. — Lorsqu’elle a lieupar la faute du locataire, pendant quel temps celui-ci ' est-il tenu depayer le loyer ? 486 et 487. — Le propriétaire peut-il demander la résilia,.tion du bail contre le locataire, lorsque celui-ci dissimule sa profession ?i 446. — Peut être prononcée pour cause d’introduction de filles publiques,• d’une maison de jeu, dans les lieux loués, 450. — Modèle de résiliation du
bail, 674.Résiliation de vente. Celle d’un fonds de commerce et de ta cession du droit
au bail est-elle delà compétence des tribunaux civils ou commerciaux ? 882.706 TABLE ALPHABÉTIQUE.Résolution du contrat de louage, 46S et suiv.Responsabilité du locataire. Elle s’étend aux dégradations et aux pertes qui
arrivent par son fait ou par celui des personnes de sa maison ou de ses
sous-locataires, 466. Voyez Vol.Responsabilité du propriétaire. Voyez Trouble. Le propriétaire est-il responsable
du vol commis au préjudice du locataire qui allègue que la fermeture
de son logement était insuffisante ? 74 et 72. — Le piopriélaire est-il
civilement responsable des faits commis par son portier dans l’exercice de
ses fonctions ? 543 et suiv., 549 et suiv. Voyez Vol. — Responsabilité du
propriétaire en ce qui concerne les contributions dues par leurs locataires,
436, 437, 379 et suiv.Restaurateur. Industrie similaire, 90 et 94. •— Substitué à un locataire habitant
bourgeoisement, 446, — A une autre industrie, 94.Revendication des meubles déplacés sans le consentement du propriétaire,
comment, elle a lieu ,217. — Dans quel délai ? 217. — Saisie-revendication,
217. — Le propriétaire peut-il employer la voie de saisie-revendication
contre un tiers, lorsque le mobilier existant encore dans les lieux loués
est plus que suffisant pour répondre des loyers échus et à échoir ? 218.Rues de Paris sont soumises au régime de la grande voirie, 409. — Balayage
à la charge de qui, 407, 437.Rues non pavées (entretien des) ). Ordonnance de police y relative, 444.SSage-femme. Est-elle réputée faire concurrence à un médecin ? 93. — Estelle
patentable ? 357, note 1.Saillies. Dimension de celles permises.dans la ville de Paris, 415 et suiv.—
Est-il permis d’établir des bancs, marches, pas. perrons et bornes audevant
des maisons ? 417. — De grands balcons ? ibid.—Comment doit-on
construire les échoppes ? 417. — Auvents et corniches des boutiques, 418.
— Tuyaux de poêle et de cheminée, 418. — Bannes, ibid. — Perches,
ibid.—Eviers, 419. — Cuvettes pour l’écoulement des eaux ménagères,
ibid.— Corniches, entablements, gouttières saillantes, devantures de boutique,
419.—Tarif des droits devoirierelatifs aux diverses saillies, 423et424.Saisie des meubles du locataire. Quels sont les objets saisissables ou non ?
214. — Peut-on échanger la couchette du saisi contre une autre de moindre
valeur ? 214 note 4.Saisie-arrêt des loyers entre les mains du locataire, 482 et suiv.Saisie-gagerie. Ce que c’est et quand elle a lieu ? 241 et 212. — Sur quels
objets est-elle pratiquée ? 213. —Quels objets sont insaisissables ? 214
et suiv.Saisie-revendication. Comment elle a lieu, 217.Salle de billard. Son ouverture au public peut-elle donner lieu à résiliation ?
492.TABLE ALPHABÉTIQUE. 707Scellés. Ceux qui sont apposés sur les lieux doivent-ils être considérés comme
un trouble à la jouissance paisible du locataire et l’autorisant à refuser le
paiement de son loyer ? 417.Sciage du bois de chauffage (ordonnance relative au) , 448.Serment déféré à celui qui nie le bail, 38.Serrures. Voyez Portes.Servitude. Peut-on la louer ? 14. — Le bailleur ne peut grever les lieux loués
de servitudes de vues, d’égouts, de passage qui n’existaient pas avant le
bail, 98. Voyez Mur mitoyen. — Le locataire a le droit de réclamer la
jouissance de toutes les servitudes établies en faveur de l’immeuble
loué, 225.Solidarité. Voyez Locataire solidaire.Sonnettes. Leur entretien est-il à la charge du locataire ? 262. — Le propriétaire
est-il tenu d’en faire poser dans l’appartement loué ? 63. — Le
locataire peut-il les enlever à la fin de sa jouissance ? 534.Sortie des lieux. Obligations des locataires qui y sont relatives, 534. — Le
locataire peut-il enlever les objets qu’il a fait placer dans les lieux loués,
lorsque le propriétaire offre de lui en payer la valeur ? 532. —Le locataire
qui a fait faire à ses frais des peintures ou coller des papiers de tenture
dans les lieux loués, peut-il les dégrader ou arracher ? 533. — Quid des
cordons de sonnettes ? 534. — Quid des arbres ? ibid.— Le locataire peut-il
réclamer du bailleur le montant des réparations qu’il a faites dans les lieux ?
535. — La clause portant qu’à la fin du bail les constructions et embellissements
faits par le locataire resteront au propriétaire sans indemnité,
produit-elle son effet en cas de résiliation du bail prononcée faute de paiement
cl d’inexécution, avant l’expiration du terme pour lequel il avait été
stipulé ? 535 et 536. — Contestations relatives à la sortie des lieux, 53S.Sou pour livre. Fait-il partie du prix du loyer ? 512 et 543.Sous-bail. Voyez Cession de bail.Souris. Voyez Rats.Sous-locataire. Il n’est tenu que jusqu’à concurrence du prix de sous-location,
243. — Quand il a payé par anticipation, peut-il être tenu de payer
une seconde fois ? 243, 244 et 246. — Ses meubles peuvent-ils être saisis
pour paiement des loyers dus par le principal locataire ? 244 et 245. —
Quand le locataire a sous-loué nonobstant une clause prohibitive, pour
quelle quotité de loyer le sous-locataire esl-il tenu envers le propriétaire ?
248. — Quid de la sous-location faite à un maître d’escrime ? 248.Sous-locataire. Voyez Cession de bail.Sous-location. Voyez Cession de bail.Spectres. Leur apparition était jadis une cause de résiliation du bail, 490 et
494.Syndic de faillite. Voyez Bail en général.708 TABLE ALPHABÉTIQUETTableaux. Voyez Enseignes.Tableaux (location de) , 562, note 4.Tablettes de cheminée. Voyez Aire.Tacite reconduction. Ce que c’est, 462. — Le locataire peut-il l’invoquer
lorsqu’il y a un congé signifié ou accepté ? 463. — Inconvénients auxquels
elle peut donner lieu, 463. — Moyens de les éviter, 464, note 4. — La
caution s’élend-elle aux obligations résultant de la reconduction ? 465. —-— Quid d’une hypothèque ? 466. — Si un pot-de-vin avait été stipulé, et
s’il faisait partie du bail, le preneur, dans le ras de prolongation par tacite
réconduction, serait-il tenu de payer le pot-de-vin proportionnellement à sa
jouissance ? 467.Targettes. Voyez Portes. — Taxe. Voyez Contributions.Timbre-Quittance. Voyez Quittance.Termes. A quelle époque ils commencent, 45. — Usage de Paris, ibid. Epoques
de paiement, 476 et suiv. Voyez Emménagement.Transcription. Voyez Bail sous seing privé.Transport de bail. Voyez Cession de bail. — Modèle d’un transport de
bail, 670.Travaux d’assainissement, 428, 402 et suiv.Travaux de réparations des lieux loués. Pendant combien de temps le locataire
esl-il tenu de les souffrir ? 76 et suiv.Travaux piublics, 420, 423 et suiv.Tribunaux. Leur compétence en matière de location, 570 et suiv.Trouble. Quand le propriétaire en doit-il garantie ? 84 et 007. — Trouble
occasionné par des tiers, 449.—Dans quel délai le locataire doit-il le dénoncer
au propriétaire ? 420. — N’existe que quand il s’est manifesté par des
actes, 422. — Le locataire qui est troublé dans sa jouissance et qui éprouve
un préjudice par suite des travaux de constructions exécutés dans une
maison voisine, a-l-il le droit de réclamer des dommages-intérêts contre
le propriétaire de cette maison ? 44 0 et suiv. — Le locataire qui se plaint
du trouble qu’apporte à sa jouissance le fait même de la jouissance d’un autre
locataire, peut-il directement et de son chef actionner ce dernier locataire
pour le faire condamner à cesser ce trouble et au besoin pour faire
ordonner son expulsion ? 224 et 225. — Voyez Bailleur, Profession
bruyante, Maison, Filles publiques.Trous pratiqués par le locataire dans les portes, dans les murailles ou cloisons.
257.Tuteur. Pour combien de temps peut-il donner à bail les biens du mineur ?
9.Tuyaux de descente des maisons pour conduire les eaux pluviales et ménagères.— Ordonnance de police à cet égard, 444. —En cas d’engorgement, est-ce
au propriétaire ou au locataire à les faire dégorger ? 263 et264.TABLÉ ALPHABÉTIQUE. 709trUsine hydraulique, 449.
Usufruitier. Peul passer bail, 40.
Usage de lieux. On le suit pour les délais du congé, 494.
Usager. Peut-il céder ou louer son droit à un autre ? 40
Usurpations. Le preneur doit dénoncer au bailleur celles qui sont commises
sur ïa propriété, 44 9, 420, 174.VVacances de tout ou parlie d’une maison. Formalités à suivre par le propriétaire
pour obtenir, dans ce cas, décharge des contributions, 399, note 4.Valeur du loyer sert à fixer la compétence, 570 et 574.Vapeur. Voyez Machine à vapeur.Vente de l’immeuble loué ne rompt point le bail authentique ou ayant date
certaine, à moins de convention contraire exprimée audit bail, 472. —Lorsque
cette convention existe, le locataire a-t-il droit à une indemnité ? 475.
— Dans quel délai doit-il quitter les lieux ? 478. Voyez Cession de bail.Vente de fonds de commerce. Voyez Résiliation de vente.Vices de la chose louée. Le bailleur en doit garantie au preneur, 429 et suiv.Vidange des fosses d’aisances. Aux frais de qui a-t-elle lieu ? 231. — Le propriétaire
doit-il avertir le locataire de la vidange des fosses d’aisances V 95.Viletêdu prix du bail. N’est pas cause de rescision, 18.Vitres. Quand le locataire est-il tenu de faire remplacer celles qui sont cassées ?
255, 268 et 269.—Est-il obligé de les faire nettoyer lorsqu’il quitte
les lieux loués ? 256.Voie publique (Fouilles et tranchées dans le sol de la). Ordonnance de police
y relative, 445. — Travaux, 449. — Stationnement, 448. — Balayage,
-407, 437 et suiv.Voies de fait. Sens légal de ce mot, 449. Voyez Trouble.Voirie. Se distingue en grande et petite voirie, 405. — Dans les attributions
de quel fonctionnaire est la grande voirie, 405. — La petite voirie, ibid.—
Alignement et hauteur des constructions, 405.—Pavage, trottoirs, 406. —
Balayage de la voie publique, 407. — Bâtiments menaçant ruine, 408. —
Le propriétaire est-il responsable des contraventions commises par ses locataires
en malière de voirie ? 409. — A Paris, la grande et la petite voirie
sont dans les attributions du préfet de la Seine, et c’est à ce magistrat que
doivent être adressées les demandes relatives à cette malière, 409. et 410.Voirie de la ville de Paris, 209. — Toutes les rues de Paries sorif soumises,
au régime de la grande voirie, 209. — Quid des frais de premier pavage ?
410. — Des trettoirs, 444. — Police des constructions, 444 et suiv. —
Hauteur des bâtiments, 412. — Consolidions en pans de bois, 414. —710 TABLE ALPHABÉTIQUE.. Saillies sur la voie publique, 415 et suiv. — Tarif des droits de vo voirie poi
la ville de Paris, 424. — Compétence et pénalité en matière di de grand
voirie, 426. — Petite voirie, 428 et suiv., 454 el suiv.Voilures. Celles conduisant le locataire ou ceux qui viennent le visrisiter peu
vent-elles entrer dans la cour ? 546. — Quid après minuit ? ibid. I.Voiture de remise. Quel est le délai du congé donné à un loueur d( de voitur
de remise stationnant sous une porte cochère ? 508. — Un locatairaire, à dé
faut de stipulation dans le bail, a-t-il le droit de tenir une statioiion de ca
briolets de remise ? 454.Voitures (location de) , 562, note 4 et 564.Voitures (contributions sur les) , 375. et suiv. Voyez Cour.Voitures de marchandises. Ordonnance de police concernant leur ir charge
ment ou déchargement sur la voie publique, 448.Vol. Le locataire esl-il responsable de celui des plombs, fers et autritres objetqui
dépendent de la chose louée ? 449, note, et 466. — Le propriétiétaire estil
responsable du vol commis ail préjudice du locataire qui allègugue que la
fermeture de son logement était insuffisante ? 74 el 72.Volets. Voyez Portes.Voûtes. Leur réparation est à la charge du propriétaire, 248.Voyageurs. Ses droits contre rhôlelier,~4îaubergisle ou le logeur ei en garni,
591 et suiv. — Ses obligations çpvers eux, 604.tet-.suiv.Vue, 492. Yoyez Jour. /.-.-}: : ''•■'f-'y'S