La Charte des propriétaires et des locataires de maisons. Nouveau code... par E. Agnel,... 2e édition
Agnel, Émile (1810-1882)
Mansut, 1842



ExtraitsDE LA GAZETTE DES TRIBUNAEX ET Dll DROIT.« Nous venons de parcourir un volume qui se
distingue par un ordre parfait dans la distribulion
des matières , une grande clarté dans le style,
un excellent esprit d’analyse, et une connaissance
complète du sujet : c’est la Charte des propriétaires
et des locataires, par M. Agnel, avocat.« De nombreux, manuels ont été publiés sur
cette matière ; mais ces ouvrages, dépourvus
de méthode, n’offrent souvent au lecteur que
le texte, ou tout au plus l’analyse des lois sur
le louage de maisons ; la jurisprudence y est à
peine mentionnée. M. Agnel a entrepris de combler
cette lacune. II nous parait avoir bien rempli
la tâche qu’il s’était imposée. Voulant être
utile, il a compris qu’on ne lui demandait pas
seulement son avis sur tel ou tel sujet, mais
aussi les décisions des tribunaux.« La Charte des propriétaires et des locataires eût
été incomplète si l’auteur n’y eût joint des modèles
de tous les actes sous seing privé relatifs
aux locations de maisons. Cet appendice termine
heureusement ce traité, dont tout le monde
reconnaîtra comme nous les avantages. »[Gazette des tribunaux, 5 décembre 1839.) « 11 faut en droit, comme en bien d’autres matières
, des livres populaires. Cette vérité est
particulièrement évidente en ce qui concerne
les dispositions des lois et des règlements relatifs
à la location des maisons. 11 y a au palais
une chambre dont l’occupation presque exclusive
est de juger les différends de » propriétaires
avec leurs locataires… Il faut applaudir à ceux
dont les efforts tendent à rendre moins souvent
nécessaire l’intervention de la justice, en éclairant
les citoyens sur les droits et les obligations
auxquels donnent naissance les contrats les plus
simples et les plus habituels.« Tel est le but que s’est proposé M. Agnel. Son
livre contient tout ce qu’il importe au plus
grand nombre de savoir relativement au louage
de maisons. Le Code y est analysé avec une
clarté parfaite ; la jurisprudence, reproduite
consciencieusement, vient ensuite compléter le
texte de la loi et en faciliter l’intelligence. Mais
les lermes techniques ont été soigneusement
évités, il n’est pas possible de parler plus simplement
des choses que la forme du langage
judiciaire rend souvent, seule, obscures pour les
gens du monde. Les usages auxquels le législateur
se réfère devaient avoir une large place
dans une publication de cette nature ; ils l’ont
obtenue : pas un règlement de police n’est
omis. Enfin des modèles de baux, d’états de
lieux, etc. etc., rendent facile pour tous la
rédaction d’un grand nombre d’actes qui ,
formulés sans guides par des hommes inexpérimentés,
donnent fréquemment lieu à des différends
qu’il était facile d’éviter.« Au reste, les gens de loi eux-mêmes trouveront
là des détails qu’il est important de savoir ,
qui manquent dans les ouvrages théoriques. Mais
pour les propriétaires et les locataires, l’ouvrage
de M. Agnel est une charte dont les vérités peuvent
être acceptées par eux comme articles de
foi, et qui, faciles à connaître , renferment néanmoins
l’alpha et l’oméga de la science pratique en
matière de location. »{Le Droit, 23 mai 1839.) La charteDESPropriétaires et des locatairesDE MAISONS.Taris. — Imprimerie de Rjr.woux.rue des Francs-Bourgeois-S.-Michel, 8.La charteDES.Propriétaires et des locataires
DE MAISONS,

HO.TJVEATI OO.DB
Dans lequel sont exposés méthodiquement leurs obligations
et leurs droits respectifs, d’après le texte des Lois, la jurisprudence
des Cours et Tribunaux, l’opinion des Auteurs »
et les Usages locaux ;AVECdes Modèles de tous les Actes sous seing privé relatifs,
aux locations de maisons.
PAR E. AGNEL,
4T0CAT A LA COUR ROTALE TIE PARIS.
Sfconuf cuiticm.
Paris.MANSUT FILS, LIBRAIRE-ÉDITEUR,PLACE SAiin’-ANDRK-DBS-ARTS, 3(K1842
A m. desmortiers,Procureur du Roi près le Tribunal de la Seine,Membre de la Chambre des députés,Officier de la Légion d’honneur,Hommage de profonde reconnaissance,
de haute estime et de vive affection.EMILE AGNÊL.
Préface.
La plupart des contestations qui s !élèvent
chaque jour en matière de location de maisons
prennent leur source dans le peu de
connaissance que les propriétaires et les locataires
ont de leurs obligations et de leurs
droits respectifs.

Persuadé de cette vérité, guidé par le
désir d’être utile au plus grand nombre, j’ai
cru, sans trop présumer de mes forces, et
uniquement dans l’intérêt de mes concitoyens
, pouvoir leur présenter un livre qui,
en les éclairant sur leurs droits, lèverait
leurs doutes, et leur faciliterait les moyens
de prévenir les difficultés ou de les terminer
à l’amiable.

J’ai divisé cet ouvrage en seize titres qui
se suivent dans un ^rdre méthodique et naturel.
Dans la distribution des matières qui
composent chaque titre, je me suis 'appliqué
— X
à distinguer le principe et ses conséquences.
Partant de ce point de vue ,^3'ai d’abord posé
le principe puisé dans le texte de la loi
même, puis j’en ai déduit les conséquences
dans une série de solutions extraites, soit de
la jurisprudence, soit des auteurs les plus
recommandables (1).

Intimement convaincu qu’il est utile,je
dis plus, nécessaire, de ramener continuel(1) 
Voici la liste des principaux auteurs cités dans le cours
de cet ouvrage :Domat, Lois civiles ; Bourgeon, Droit commun de la
France ; Pothier, Traité du contrat de louage ; Denisart,
Collection de jurisprudence, Actes de notoriété du Châtelet
de Paris ; Ségodets et Gonpy, Lois des bâtiments ;
Ferrières, Dictionnaire de droit ; Lepage, Lois des bâtiments
 ; Pigeau , Procédure civile ; Merlin, Répertoire de
jurisprudence 4 aux mots BAIL et HYPOTHÈQUE ; M. Rolland
de Yillargues , Répertoire du notariat,aux mots BAIL et
CÔKGÉ  ; Delvincourt, Cours de droit français ; M. Troplong,
Du louage, des privilèges et hypothèques ; Touiller,
Droit civil français., et M. Duvergier, son continuateur,
t. XVIII et xix ; M. Duranton, Cours de droit français, t.xvii ;
M. Dalloz , Jurisprudence générale ; enfin MM. Siréj et
Devilleneuve, Recueil général des lois et arrètj. -On pourrait peut-être considérer comme inutiles les cita.
tions de noms d’auteurs que j’ai placées à la suite d’un granit
nombre d’articles, mais j’aj cru devoir les laisser subsister,
afia d’inspirer au Ieeteur plus de confiante en mai assertions.— XI —lement le lecteur vers le texte de la loi, je
me suis efforcé de lui en faire comprendre
et apprécier chaque phrase, chaque terme.Lorsque la loi renvoie à l’usage des lieux,
ce n’est qu’après avoir fait de scrupuleuses
et consciencieuses recherches dans les monuments
de jurisprudence anciens ou nouveaux,
et recueilli le témoignage oral de
magistrats et de praticiens éclairés, que j’ai
tracé les règles à suivre dans ces circon•
stances.Me plaçant, pour ainsi dire, comme un
arbitre entre le propriétaire et le locataire,
j’ai toujours cherché, soit par des avis utiles,
soit par des opinions conciliatrices, à
réaliser cette règle d’éternelle justice,' que,
dans une lutte d’intérêts, // faut accorder à
l’un tout ce qui lui est dû, sans qu’il en coûte
à l’autre rien au delà de ce qu’il doit.La simplicité du style de cet ouvrage, le
soiu que j’ai pris pour éviter l’emploi des
termes techniques, le peu de prétention de
mes raisonnements, prouvent suffisamment
mon désir d’être compris par ceux qui sont— XII —
étrangers ;au langage du palais et à l’étude
des lois. > -,■ ;

Il leur suffira donc de parcourir ce.volume ;
pour êtré'bjen fixés sur leurs droits
et sur leurs obligations, pour distinguer une
prétention juste: et légitime.d’avec celle qui
ne serait diclée que par l’esprit de chicane
ou par la mauvaise-foi.-

Tel est l’ouvrage que j’offre au public:
puissè-t-il- servir à diminuer le nombre de
ces petits procès entre propriétaires et.locataires,
qui occupent chaque jour l’audience
de nos tribunaux !
La charteDBSPropriétaires et des locataires
DE MAISONS.

TITRE PRÉLIMINAIRE.
Du contrat de louage et de ses diverses
espèces.

1. Le Code civil (art. 1708 ) distingue deux
sortes de louages : celui des choses , et celui
d’ouvrage.

Le louage des choses est un contrat par
lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir
l’autre d’une chose' pendant un certain
temps, et moyennant un certain prix que
celle-ci s’oblige de lui payer.

Le louage d’ouvrage est un contrat par
lequel l’une des parties s’engage à faire
quelque chose pour l’autre, moyennant un
prix convenu entre elles.

2. Ces deux genres de louage se subdivisent
en plusieurs espèces particulières :
i
— 2 —
On appelle bail à loyer le louage des maisons
et celui des meubles ;Bail à ferme, celui des héritages ruraux ;Loyer, le louage du travail et des services ;Bail à cheptel, celui des animaux, dont le
profit se partage entre le propriétaire et
celui à qui il les confie :Les devis, marché ou prix fait, pour l’entreprise
d’un ouvrage, moyennant un prix
déterminé, sont aussi un louage, lorsque la
matière est fournie par celui pour qui l’ou-"
vrage se fait. (Code civil, art. 1711.) Nous ne traiterons point ici de ces différentes
modifications du louage, nous nous
proposons seulement de'développer dans les
titres suivants les règles qui s’appliquent aux
baux des maisons et à ceux des logements ou
appartements meublés.Titre premier.Du bail ou de la location en général.3. Nous avons vu ci-dessus qu’on appelle
bail à loyer le louage des maisons et des
meubles ; Bail à ferme celui des biens ruraux.Le bail à loyer a des règles qui lui sont— 3 —communes avec le bail à ferme, et d"aulres
qui lui sont particulières.4. On range dans la classe des baux à loyer
ceux des chantiers (1) , des moulins à eau et
à vent, des usines en général et ceux des
terrains qui ne sont point destinés à être
cultivés et que l’on consacre à la tenue des
foires, à la célébration des fêtes et réjouissances
publiques. 11 suit de là que tous ces
baux sont soumis aux règles relatives aux
baux à loyer.5. Lorsque lebail comprend des bâtiments
destinés à l’habitation et des biens ruraux,
l’objet principal de la location sert à déterminer
si l’on doit appliquer au contrat les
règles particulières aux baux à loyer, ou les
règles particulières aux baux à ferme.Si donc il s’agit d’un bail d’une maison à
laquelle se trouve attenant un jardin, un
parc ou une petite portion de terre, on décidera
que c’est un bail à loyer, et on suivra
conséquemmént les principes relatifs à ce
contrat.(1) La Cour royale de Paris a cependant jugé qu’un terrain,
loué pour en Faire un chantier, pouvait être assimilé à
un bien rural. Mais cette décision n’est point juridique ;
MM. Troplong [du Louage, n°' 514 et 632) et Dalloz (Recueil
périodique, tome 25, 2e partie, pag. 220) la critiquent
avec raison. Ce dernier auteur Fait remarquer qu’on ne peut
considérer comme propriété rurale qu’un terrain destiné à
la culture ou au pâturage, ou à d’autres usages rurauje. En
sFFet, un chantier n’a rien de commun avec l’agriculture.— 4 —De même, si le bail est d’une usine à laquelle
sont annexées comme accessoires
.quelques pièces de terre, il faudra appliquer
les règles particulières aux baux à
loyer. Réciproquement, si la maison ou l’usine
étaient accessoirement comprises dans
le bail d’un grand domaine rural, ce serait
aux règles des baux à ferme que l’on devrait
se conformer. (Cour de Bruxelles, arrêt du
29 novembre 1809, Sirey 10, 2, 97 ; MM.
Troplong, du LouageA nu &27 ; Duvergier,
continuation de Toullier, tom. 19, n° 4.) 6. L’usage pour lequel la chose est louée
doit être un usage qui ne soit ni prohibé par
les lois, ni contraire aux bonnes moeurs ou
à l’ordre public.Ainsi, par exemple , on ne peut louer
une maison pour en faire un repaire de voleurs.
Outre qu’un contrat de celte nature
serait nul, le propriétaire pourrait être
poursuivi et puni comme complice des délits
ou des crimes de ses locataires. (Voyez
art. 61 du Code pénal.) Le propriétaire qui, sans en avoir reçu
l’autorisation, louerait sa maison à une association
de plus de vingt personnes dont
le but déclaré, serait de se réunir tous les
jours ou à certains jours marqués, pour
s’occuper d’objets religieux, littéraires,
politiques ou autres, s’exposerait à se voir
appliquer l’article 294 du Gode pénal, ainsi
conçu :« . Tout individu qui, sans la permission de
— 5 —
l’autorité municipale, aura accordé on consenti
l’usage de sa maison ou de son appartement
en tout ou en partie pour la réunion
des membres d’une association même autorisée,
ou pour l’exercice d’un culte, sera puni
d’une amende de 16 à 200 francs. »7. Dans le contrat de bail à loyer, l’une
des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une
chose pendant un certain temps et moyennant
un certain prix que celle-ci s’oblige
de lui payer.Celui qui promet la jouissance de la chose
louée s’appelle en langage de droit bailleur
ou locateur ; celui qui reçoit et qui paie
cette jouissance s’appelle conducteur ou preneur
(1).CHAPITRE Ier.Des personnes qui peuvent louer.8. Le contrat de bail résulte du consentement
des parties sur la chose louée et sur
le prix de la location de cette chose ; mais
pour que ce consentement puisse être va(1) Quoique nous évitions avec soin l’emploi des ternies
techniques , nous nous servirons cependant le plus Fréquemment
des expressions bailleur et preneur, par ce motif que
la première s’applique à la Fois au propriétaire, au principal
locataire, ou à toute autre personne qui donne à loyer, et que
la seconde désigne en môme temps le locataire ou le souslocataire,
en un mot, toute personne qui prend à loyer.
— 6 --
lable, il est nécessaire qu’il émane de personnes
capables de contracter.Sont capables de contracter et de passer
bail toutes personnes majeures, exception
faite des interdits et des femmes mariées
sous le régime de la communauté. (Code
civil, art. 1123 et 1124.) Le mineur émancipé peut passer des baux
dont la durée n’excède pas neuf ans. (Code
civil, art. 481.) 9. La femme mariée peut, sans l’autorisation
de son mari, passer des baux pour une
période de neuf ans et au-dessous, lorsqu’elle
se trouve dans l’une des circonstances
suivantes :1° Quand elle est séparée de biens par
contrat de mariage (Code civil, art. 1536)  ;2° Quand elle est mariée sous le régime
dotal, et qu’elle a des biens paraphernaux,
c’est-à-dire des biens qui n’ont pas été constitués
en dot (Code civil, art. 1574 et 1576) :3° Quand elle est séparée judiciairement
de corps et de biens, ou de biens seulement.
(Code civil, art. 1449.) 10. Le mari de la femme mariée sous le
régimede la communauté a le droit dépasser
les baux des biens de sa femme pour une
période de temps qui n’excède pas neuf ans
(Codecivil, art. 1429)  ; et lorsqu’il s’agit de
baux de maisons, si le mari les a passés ou
renouvelés plus de deux ans avant leur expiration
, ils sont réputés sans effet, à moins
que leur exécution n’ait commencé avant la
dissolution du mariage (1). (Code civil,
art. 1430. ;Le tuteur d’un mineur ou d’un interdit
peut également donner à bail les biens de
ces derniers pour un temps qui u'excède
pas neuf ans ; et ce que nous venons de dire
au sujet des baux passés et renouvelés par
le mari, plus de deux ans avant leur expiration,
leur est applicable. (Code civil, art.
509 et 1718.) De même les syndics d’une faillite, autorisés
par le juge (Code de commerce,
art. 443 ) , les envoyés en possession provisoire
des biens d’un absent (Code civil, art.
125) , l’usufruitier (Code civil, art. 595) ,
l’héritier bénéficiaire (Code civil, art. 803) ,
le curateur à une succession vacante (Code
civil, art. 813) , le tuteur du condamné à la
peine des travaux forcés à temps ou à la réclusion
(Code pénal, art. 29) , les envoyés en
possession provisoire des biens du contumax
(Code d’instruction criminelle, art. 471) ,
pourront passer des baux de la même durée.11. 11 est, comme on le voit, de la plus
grande importance pour les propriétaires et
les locataires de s’informer, avant de régler(1) Le bail des biens d’une femme, consenti par sou mari
depuis la demande en séparation de biens, est essentiellement
nul (Argument des art. 1445 et 1446 du Code civil, 872
el S73 du Code de procédure civile). Ainsi jugé par le tribunal
de la Seine. (Le Droit, journal des tribunaux, du 12
mars 1836.) — s —fes conventions relatives aux locations, si
les personnes avec lesquelles ils se proposent
de traiter sont, ou non, capables de
donner ou de prendre à loyer. On comprend
tous les inconvénients qui pourraient résulter
de l’incapacité des contractants en pareilles
circonstances. Par exemple, si on
passait bail avec une femme non autorisée
par son mari, ce dernier pourrait demander
la nullité du bail. (Code civil, art. 225
et 1125.) CHAPITRE II.Des choses qui peuvent être louées.12. On peut louer toutes sortes de biens,
meubles ou immeubles (Code civil, art. 1713).13. A moins de conventions contraires, le
propriétaire qui a loué un fonds est censé
avoir loué en même temps tous les immeubles
par destination, qui en dépendent ou qui
sont nécessaires.à son exploitation (1).On regarde aussi comme immeubles par
destination les planches, claires-voies, bar(1) Sont immeubles par destination relativement aux biens
tant de ville que de campagne :1° Les objets que ie propriétaire du Fonds y a placés pour
le service et l’exploitation de ce Fonds, tels qu,e pressoirs,
chaudières, alambics , cuves et tonnes, les ustensiles néces saircs
 à l’exploitation des Forges, papeteries et autres usines ;2° Tous les cFFets mobiliers que le propriétaire a attachés au
fonds à perpétuelle demeure. (Ce, art. 524.) — Sont réputés— -9 —
res de fer, cadenas, et autres ferrements
servant à la fermeture des lieux loués ; les
corps de pompes, les auges de pierre destinés
à recevoir l’eau , les chaînes et couvercles
des puits, les auges et râteliers d’écurie,
les échelles pour monter aux greniers, les
treillages servant à former dans les jardins
des espaliers ou des berceaux.14. llesttoujours fort importantd’indiquer
dans les baux les objets mobiliers par leur
nature et réputés immeubles par destination,
que l’on enlend comprendre dans la location.
C’est le moyen de prévenir les contestations
qui pourraient s’élever entre le propriétaire
et le locataire, soit pendant la durée
du bail si le propriétaire prétendait enlever
quelques effets mobiliers, soit à la sortie
du locataire, pour déterminer les objets
qu’il peut emporter et ceux qu’il doit laisser.
Nous citerons l’exemple d’un locataire qui,
faute d’avoir^fait un bail assez clair et un
état de lieux suffisamment détaillé » fut obligé
de laisser dans la maison qu’il quittait,tels les objets scellés en plâtre, ou à chaux, ou à ciment, ou
ceux qui'ne peuvent être détachés sans être fractures ou détériorés,
ou sans briser et détériorer la partie du fonds à laquelle
ils sont attachés, tels principalement que les glaces ,
tableaux et autres ornements, lorsque le parquet sur lequel
ils sont attachés fait corps avec la boiserie ; les statues,
quand elles sont placées dans une niche préparée exprès,
pour les recevoir ; encore qu’elles puissent être enlevées sans,
fracture ou dégradation. (C. c., art. 525.) — 10 —un calorifère d’une valeur de 1500 francs,
qu’il avait fait établir à ses frais pendant la
durée de son bail, et qui chauffait le rez-dechaussée
et le premier étage de la maison.
TITRE II.
De la forme, de la preuve et de la durée
du bail.
15. Le bail n’est assujetti à aucune forme.
Il est parfait par le seul consentement des
parties sur la chose et sur le prix, quelle que
soit d’ailleurs la manière dont ce consentement
aura été manifesté (1). Il résulte de là
que l’on peut louer ou verbalement ou par
écrit (Code civil, art. 1714). Quoique l’écriture
ne soit pas nécessaire pour la validité
du contrat, elle aura cependant pour effet
de faire arriver plus sûrement à la preuve
de l’existence du bail, et son efficacité se(1) Il n’existe qu’une seule exception à cette règle : elle
concerne les lieux qui sont destinés au dcpdl ou au débit des
boissons et liquides sur lesquels la régie des contributions
indirectes a des droits à réclamer. En effet, l’article 25 du
décret du. 5 mai 1806,impose aux propriétaires l’obligation de
ne laisser entrer chez eux aucune boisson appartenant aux
détaillants, sans avoir Fait préalablement un bail authentique
(c’est-à-dire pa.r-devant notaire) des lieux servant de dépôt
à ces boissons— 11 —fera d’autant plus sentir, que la preuve testimoniale
n’est admise en matière de bail
que dans des limites fort étroites. {ForezPa8e14>)  . . , -16. La durée du bail n’est pas limitéepar la loi. Elle dépend donc delà volonté
des parties. Ainsi, elles peuvent convenir
que la durée du bail se prolongera, parexemple,
jusqu’à la mort du preneur,
ou bien qu’elle sera de quatre-vingt-dixneuf
ans. Au premier cas, ce sera un bail à
vie ; au second cas, un bail emphytéotique.
[Voyez litre III.) Quoique la durée du bail dépende de la
convention des parties , et qu’elles puissent
l’étendre ou la restreindre à leur gré, il est
certain cependant qu’un droit perpétuel de
jouissance serait incompatible -avec l’idée
d’un simple bail à loyer.Lorsque les parties n’outpas déterminé ladurée du bail, elles peuvent mettre un termeà leur engagement en se donnant congé dansles délais fixés par l’usage dés lieux. (Code' civil, art. 1736.) 17. 11 importe de faire observer ici que
les époques fixées, d’après l’Usage de Paris,
pour l’entrée et la sortie des lieux loués,
ne sauraient être considérées comme des
limites indiquées à la durée des baux. Ce ne
sont, selon nous, que'des termes assignés
pour le paiement des loyers, et le point de
départ des délais qui doivent s’écouler entre
le congé et la sortie des lieux. Eu effet, on— 12 — |ne pourrait raisonnablement admettre qu’un !
propriétaire et uu locataire, lorsqu’ils louent
sans fixer la durée de la location, seront
présumés avoir entendu louer pour un terme,
par exemple, de trois mois, de manière qu’on
dût voir s’opérer un nouveau bail à chaque
nouveau terme. Il ne serait pas plus exact
de prétendre qu’une maison ou un appartement
loués à tant par an sont loués pour
une année (1). Ainsi, le bail verbal n’a pas
de durée déterminée: les parties peuvent le
faire cesser en se donnant congé dans les
délais d’usage.18. De ce que le bail n’est soumis à aucune
forme, il suit qu’il peut exister des
promesses de bail aussi valables que le bail
même, lorsqu’elles sont d’ailleurs revêtues
de tous les accessoires qui font la force de
celui-ci, c’est-à-dire lorsque la désiguation(1) Les erreurs que nous signalons se trouvent reproduites
dans tous les petits ouvrages écrits sur cette matière. Bans
les uns, on lit que la durée du bail verbal est généralement
à Paris de trois mois ; dans d’autres, on enseigne qu’elle est
de six mois. Enfin, M. iïufour de Saint-Pathus (Guide des
locataires et des propriétaires, 4e édition, page 43) dit
que « la location verbale est censée faite pour une année, le
prix se stipulant toujours pour une année. » Le prix de location
verbale ne se stipule pas pour une année , mais à tant
par année, ce qui est bien différent ; car, comme nous l’avons
démontré, la fixation du prix à tant par année ne sert,
pas à déterminer la durée du bail, mais seulement la somme
que le locataire sera tenu de payer, à raison du temps de ss
jouissance.— 13 —de la chose louée, le prix de la location,
l’acceptation et le consentement des parties
se trouvent exprimés dans la promesse de
bail. (Arrêt de la Cour de Paris, 7 nivôse
anX ; Dalloz, Jurisprudence générale, au mot
LOUAGE, p. 912.) La promesse de bail peut
être aussi ou verbale ou écrite ; mais les inconvénients
qui peuvent résulter de la promesse
verbale de bail nous autorisent à engager
les parties à la rédiger par écrit. [Voy.
modèle n" 1, pag. 300.) On a vu ci-dessus que le bail était ou verbal
ou écrit. Nous allons indiquer dans les
deux chapitres suivants les caractères dislinctifs
de ces deux espèces de baux.CHAPITRE I.Du bail verbal ou location simple.19. On appelle location verbale celle qui
est faite sans détermination de temps (1) , et
qui prend fin par uu congé donné dans les
délais fixés par l’usage des lieux.(1) Il y a cependant certaines localités dans lesquelles le
bail verbal est cetisé fait pour un espace de temps déterminé :
ainsi, à Orléans, à Rennes, à Marseille , à Toulouse, à Blois,
à Moulins, à Keims, à Montargis, à Lille, à Caeri , dans le
fiéarn, en Auvergne, la durée du bail verbal est d’un an ;
dans la Touraiue, elle est d’un an pour une maison eutière ,
une auberge, et une boutique , et. de six mois pour un appartement.— 14 —La location verbale se manifeste par l’occupation
des lieux de la part du locataire, et
parla remise des clefs qui lui a été faite par
le propriétaire.20. Si le bail sans écrit n’a encore reçu
aucune exécution, et que l’une des parties
le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins,
quelque modique qu’en soit le prix,
et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes
données. Le serment peut seulement être
déféré à celui qui uie le bail. ( Art. 1715 du
Code civil.) Ces dispositions de la loi établissent une
exception à la règle que l’on peut faire pattémoins
la preuve des obligations dont l’objet
n’excède pas 150 francs.21. On ne peut admettre la preuve testimoniale
d’un bail verbal non exécuté dont
le prix excède ou n’excède-pas 150 francs,
lors même qu’il y a commencement de
preuve par écrit. (M. Troplong, du Louage,
n° 112.) On ne peut prouver par témoins le commencement
d’exécution d’un bail. (Arrêlde
la Cour de cassation, 14 janvier 1841.) 22. Le bail verbal exécuté peut être prouvé
par témoins, lorsque le prix est inférieur
à 150 francs ; mais si le loyer annuel est inférieuràl50francs,etque
louslesloyers réunis
s’élèvent au-dessus de cette somme, la ; preuve ne sera pas admissible. (M. Troplong,
uos 110, 116 ; arrêts des cours de Bordeaux,
20 novembre 1810, et de Paris, 26 avril 1825.) — L5 —Le bail verbal consenti par un mandataire
général n’est pas suffisamment constaté, au
profit du preneur et contre le mandant, par
la déclaration du mandataire, lorsque celle
déclaration n’est faite par le mandataire que
depuis sa révocation. (Cour royale d’Angers,
11 avril 1823 , Sirey, t. xxuij 2e partie,
p. 225.) Le propriétaire peut être autorisé à prouver
par témoins que son locataire a sous"loué
à une fille publique. (Arrêt de la Cour
de cassation, le Droit, 5 janvier 1839.) 23. A Paris, la plupart des appartements,
grands ou petits, se louent verbalement ; il
arrive le plus souvent que les conventions
relatives à la location se règlent même sans
l’intervention dti propriétaire, et que l’on
conclut directement avec le portier, à qui
l’on donne une pièce de monnaie, dite denier
à Dieu, qui devient désormais le signe de
l’engagement. L’usage autorise les parties à
se dédire dans les vingt-quatre heures, en
reprenant ou renvoyant le denier à Dieu.
Mais après les vingt-quatre-heures ni l’une
ni l’autre des parties ne peuvent se dédire.Voilà l’usage. Mais il importe d’examiner
quelle est la valeur légale de l’engagement
qui résulte du déniera Dieu.Si l’on suppose que les contractants sont
de bonne foi, il ne saurait exister de difficultés
 ; les conventions de la location seront
fidèlement exécutées. Si, au contraire, il y a
mauvaise foi de la part de l’une des parties, et— 16 —dénégation du bail verbal, l’allégation faite
par l’autre relativement à la remise du denier
à Dieu sera sans effet ; car le denier à Dieu
ne forme qu’un lien moral, et jamais une
obligation en vertu de laquelle on puisse
poursuivre ou être poursuivi en justice. Si
donc, nonobstant le denier à Dieu, le propriétaire
ou le locataire refuse d’exécuter la
convention, le premier, en ne voulant pas
délivrer les lieux loués -, ou le second, en se
refusant à y entrer, le demandeur n’aura
pour unique ressource que le serment contre
celui qui nie.24. Lorsqu’il y a contestation sur le prix
du bail verbal dont l’exécution a commencé,
et qu’il n’existe point de quittance, le propriétaire
est cru sur son serment, si mieux
n’aime le locataire demander l’estimation
par experts: auquel cas, les frais de l’expertise
restent à sa charge si l’estimation excède
le prix qu’il a déclaré. (Code civil, art. 1716.) 25. Il résulte de tout ce qui précède
qu’en général, dans les locations verbales,
la preuve'de l’existence du bail et des diverses
conventions qui y sont relatives est
abandonnée à la bonne foi des contractants.
Il est donc utile, dans l’intérêt des parties
elles-mêmes, lorsque la location est assez
importante, de régler par écrit leur engagement ;
car, en supposant mêmes qu’elles
soient de bonne foi, des circonstances imprévues
peuvent faire naître de nombreuses
difficultés. Par exemple, le locataire préten-— 17 -dra que telle pièce fait partie de sa location ;
sa réclamation peut être juste, mais qui' le
prouve ? De son côté, le propriétaire peut
aussi avoir des prétentions à élever. El c’est
ainsi que la bonne harmonie qui doit naturellement
exister entre le propriétaire et les
locataires se trouve souvent troublée, faute
d’avoir, par de sages précautions, déterminé
les limites du droit de chacun.Mais qu’en sera-t-il, si l’une des parties
est de mauvaise foi ? Les inconvénients de la
location verbale se feront encore plus vivement
sentir. Le propriétaire pourra se trouver,
au jour du terme, sans locataire, et ce
dernier sans appartement. Ainsi, nous ne
saurions trop recommander aux propriétaires
et aux locataires de faire, sinon un
bail en forme, au inoins un engagement réciproque
qui constate les conventions de la
location.Cet engagement devra être fait sur papieF
timbré, afin d’éviter l’amende s’il était nécessaire
de le produire en justice. Il contiendra
la désignation sommaire des lieux loués,
le prix de ia location, l’époque de l’entrée
en jouissance, enfin les conventions particulières
des parties. Il doit aussi être fait double.
{Voyez modèle n° 1, p. 300.) L’engagement écrit dont nous parlons ne
change pas le caractère de la location, qui,
aux yeux de la loi, sera toujours un bail
verbal, puisque, comme nous le verrons
bientôt, elle ne considère comme bail écriç— 18 —que celui dont la durée a été fixée par les
parties. Mais cet engagement sert à déterminer
d’une manière certaine les obligations
et les droits respectifs des parties, et leur
offre l’avantage de pouvoir rompre le bail à
leur volonté, en observant toutefois les délais
d’usage pour les congés.CHAPITRE II.Du bail écrit.26. Le bail écrit se fait, ou par-devant
notaire, ou par acte sous seing privé ; dansle
premier cas, il prend la dénomination de
bail authentique.SECTION PREMIÈRE. — Du bail authentique.27. Le bail authentique a pour effet de
faire foi par lui-même jusqu’à l’inscription
de faux (Code civil, art. 1319) , sans aucune
vérification préalable ; c’est-à-dire qu’on
doit y ajouter pleine confiance, parce qu’il
émane d’un officier public dont la loi consacre
le témoignage.28. Le bail authentique offre aussi cet
avantage, que le notaire en conserve la minute,
et que les parties peuvent, lorsqu’elles
le réclament, s’en faire délivrer une expédition.En outre, lorsque l’une des parties ou
toutes deux ne peuvent ou ne savent écrire— 19 -ou signer, le bail ne peut être fait que pardevant
notaire.29. Comme la rédaction du bail authentique
est confiée au notaire, nous-nous-abstiendrons
de parler de sa forme ; nous ajouterons
seulement qu’il doit être enregistré
dans les dix jours de sa date, et qu’eu cas
de retard, les droits et l’amende sont à, la
charge du notaire.SECTION H. —Du bail sous seing privé et de
son enregistrement.30. Le bail sous seing privé est celui qui
est passé sans l’intervention d’un officier public.
Il détermine les conventions des parties
et la durée de la location.31. La principale différence qui existe
entre le bail sous seing privé et le bail authentique,
c’est que ce dernier tirant toute
sa force du caractère de l’officier public qui
l’a reçu , fait pleine foi par lui-même ^jusqu’à
l’inscription de faux , et que les tribunaux
doivent en ordonner l’exécution provisoire
sans caution (Code de procédure
civile,art. 135)  ; tandis que le bail sous seing
privé ne fait foi qu’après qu’il a été reconnu
par celui auquel on l’oppose, ou légalement
tenu pour reconnu. Mais après la reconnaissance
expresse ou tacite, volontaireou forcée,
la bail sous seing privé fait, entre les signataires
ou leurs représentants, la même foi
que le bail authentique même ( Code civil,— 20 -art. 1322) , et l’exécution provisoire doit en
être ordonnée sans caution.Ainsi les parties peuvent, pour s’épargner
les frais d’un bail authentique, rédiger, sans
inconvénients , leurs conventions ellesmêmes.
Car, dans le cas où l’une d’elles
viendrait à méconnaître l’existence de l’engagement
écrit, il serait facile, au moyen de
la vérification d’écritures, de la convaincre
de mensonge ; et le sous seing privé une fois
reconnu ou tenu pour tel, produirait, comme
nous venons de le faire observer, le même
résultat qu’un bail authentique.32. Le bail sous seing privé'doit être fait
double, triple, et, suivant qu’il y a deux,
trois ou un plus grand nombre de parties
qui ont un intérêt distinct, chaque original
doit contenir la mention du nombre d’originaux
qui ont été faits. Il suffit d’un seul
original pour toutes les parties qui ont le
même intérêt. Néanmoins, le défaut de mention
que les originaux ont été faits doubles,
triples, etc., ne peut être opposée par celui
qui a exécuté de sa part la convention portée
dans l’acte (Code civil, art. 1325). Il y a
exécution de la part d’uue partie, nonseulement
lorsqu’elle a rempli les obligations
qui la concernent, mais encore lorsqu’elle
a concouru à l’exécution que l’autre
partie a donnée à l’acte. Il est évident que
chacun des originaux doit être signé par
toutes les parties intéressées au bail.33. Le bail sous seing privé doit être fais— 21 —sur papier timbré. L’empreinte du timbre ne
peut être couverte d’écriture, sous peine
d’une amende de 15 francs. (Loi du 13 brumaire
an Vil, titre 4, art. 21 et 26.) 34. Le bail sous seing privé doit contenir
les noms, prénoms, qualités ou professions
du bailleur et du preneur, la désignation
exacte des lieux, l’époque de l’entrée en
jouissance, celle où elle finira, le prix de la
location, les termes de paiement, les conventions
particulières des parties.35. Il est aussi certaines précautions qu’on
fera toujours bien d’observer, quoique leur
omission n’entraîne pas la nullité du bail.
Ainsi, il est utile d’écrire le bail en un seul
et même contexte, lisiblement, sans abréviations,
blanc, lacune, intervalle, de compter
les mots rayés nuls, d’approuver les ratures,
de dater le bail, de mettre la date et
les sommes en toutes lettres, de parapher
les renvois placés en marge. Si un renvoi est
trop long pour être écrit en marge, il peut
être transporté à la fiu ; mais, dans ce cas, il
est nécessaire non-seulement de le signer et
parapher comme les renvois, mais de le faire
approuver par les parties. C’est le moyen
d’éviter les falsifications et les surcharges.
D’ailleurs, des accidents peuvent faire disparaître
un chiffre, le rendre illisible, etc.36. Quoique la loi n’exige pas que les
parties fassent précéder leur signature de
ces mots : approuvé l’écriture ci-dessus, il est
toujours prudent de faire placer celle men-— 22 —lion au bas du bail et avant les signatures:
elle servira à détruire les allégations de
surprise de la part de celle des parties qui
n’a pas écrit le bail:371 Le bail doit être enregistré dans les
trois mois de sa date, sous peine d’une
amende qui consiste dans là perception d’un
double droit du droit ordinaire (loi du
22 frimaire an Vil, art. 22 et 38). L’enregistrement
a pour effet de lui donner date certaine ;
car, aux termes de l’article 1328 du
Code civil, les actes sous seing privé n’ont de
date certaine contre les tiers que du jour
de la mort de celui ou de l’un de ceux qui
les ont souscrits, ou du jour où leur substance
est constatée dans dès actes- dressés
par dès officiers publics, tels que des procèsverbaux
descellé ou d’inventaire. Mais,dans
les deux dernières circonstances prévues
par cet article, le bail devrait être enregistré
 ; car l’article en question ne dispose que
relativement à la date certaine, et n’affranchit
pas de la formalité de l’enregistrement.38. Les baux à loyer de biens meubles ou
d’immeubles, lorsque la durée est limitée,
sont sujets aux droits d’enregistrement de
20 centimes par 100 francs, sur le prix cumulé
de toutes les années. (Loi du 16 juin 1824.) Un bail de trois, six ou neuf années est
considéré, pour la liquidation et le paiement
des droits, comme bail de neuf ans. (Loi
du 22 frimaire an VII, art. 69, §3, n°2.) L’obligation de payer six mois d’avance— 23 —a l’époque de l’entrée en jouissance, ou la
quittance qui est donnée à ce sujet dans le
bail, ne sont point passibles d’un droit particulier.
(Décision du ministre des finances,
des 10 août 1815, et 6 décembre 1826.) 39. Le droit d’enregistrement du cautionnement
des baux à loyer est de moitié de
celui fixé pour les baux. (Lois des27 ventôse
an IX, et 16 juin 1824, art. 1er.) Si les cautionnements étaient passés postérieurement
aux baux, le droit ne serait
liquidé qu’en raison des années qui resteraient
à courir.On doit, pour la perception du droit de
cautionnement, comme pour celle du droit
de bail, cumuler le prix de toutes les années.
(Loi du 16 juin 1824, art. 1er.) 40. La réduction du prix d’un bail consenti
ultérieurement entre lebailleur et le preneur
est une remise de dette qui donne lieu au
droit de 50 centimes par 100 francs, quoiqu’il
soit exprimé que la réduction a eu pour cause
une erreurqui s’était glissée dans le prix du bail.
(Délibération de la régie, 3 juin 1828.) On' voitque la fiscalité ne perd jamais ses droits !! !— 24
TITRE III.
Des baux à longues années, à vie et
emphytéotiques.
41. Ou appelle bauxà longues années, tous
ceux dont la durée excède un espace de neuf
ans.Ou a indiqué (page 5) les personnes auxquelles
la loi interdit les baux à longues
années.42. Le bail à vie est celui dont la durée
est déterminée par la vie, soit du bailleur,
soit du preneur, soit d’un tiers.43. Quant aux obligations respectives des
parties, elles sont les mêmes dans le bail à
vie que dans le bail ordinaire.44. Le bail emphytéotique est celui par lequel
un propriétaire cède, pour un certain
laps de temps et moyennant une redevance
annuelle, la jouissance d’un immeuble, à
la charge d’y faire des constructions, augmentations
ou améliorations quelconques,
dont la propriété lui est acquise à l’expiration
de l’emphytéose.45. La durée des baux emphytéotiques
varie communément depuis vingt jusqu’à
quatre vingt-dix-neuf ans ; elle ne peut excéder
ce laps de temps.
— 25 —
46. L’emphytéose est un contrat qu’on ne
doit confondre ni avec le contrat de louage,
ni avec le contrat de vente ; il a sa nature,
et produit des effets qui lui sont propres.
(Arrêtde la Cour de cassation, 26 juin 1822.) 47. L’emphythéote, c’est-à-dire le preneurà
bail emphytéotique, peut hypothéquer, aliéner,
vendre l’héritage emphytéotique, sauf
les droits du bailleur, à l’expiration du
temps fixé par le bail, ou au moment de la
résolution du contrat ; il peut, s’il était troublé
dans sa jouissance, intenter contre les
tiers, et même contre le propriétaire, une
action possessoire pour y être maintenu.48. L’emphytéote est tenu de payer le prix
du bail, que l’on nomme-redevance, canon
emphytéotique ou pension. 11 est aussi tenu du
paiement des contributions, même de la
contribution foncière, et de toutes les réparations,
tant grosses que locatives, pendant
la durée du bail, et de toutes les améliorations
auxquelles il s’est obligé par son
bail.49. Lorsque le bail porte la clause expresse
qu’à défaut de paiement pendant trois ans
le bailleur rentrera dans son bien de plein
droit et sans forme de procès, l’intervention
de la justice est néanmoins nécessaire ; car
les juges, malgré cette clause, pourraient
accorder un délai au preneur. (Arrêt de la
Cour de cassation , 14 juin 1814.) 50. L’emphytéote Qe peut, pour se décharger
du paiement de la redevance , délaisser3
— 26 -
l’héritage emphytéotique. {.Nouveau Dcnisart,
au mot EMPHYTÉOTE.) 51. Lorsque c’est une maison qui a été
donnée en emphytéose, si elle vient à être
détruite par cas fortuit ou force majeure, les
droits de l’emphytéote ne sont pas éteints ; il
lesconservesur le sol, mais il n’est point obligé
de rebâtir.52. A la fin du bail emphytéotique, le preneur,
ou ses représentants sont tenus de
rendre en bon-étal, non-seulement les lieux
qui leur ont été donnés, mais aussi les bâtiments
et autres améliorations qu’ils, étaient
-obligés ;de faire par.le contrat, parce que
-c’est en vue de ces améliorations que le fonds
.leur a été donné à uncredevance modique.(Louet, E, 11.) 53. La perte totale de la chose, lorsqu’elle
n’est pas arrivée par la faute du preneur, le
décharge du paiement de la redevance ; mais
lorsque la perte n’est que partielle, il est
■tenu du paiement total de la redevance.54. Le bail emphytéotique finit :1° Par l’expiration du temps pour lequel
\\ a été consenti ;2° Par la perte totale de la chose qui fait
l’objet du contrat ;■ . 3° Par. la résiliation du contrat prononcée
en justice pour cause d’inexécution des
clauses portées au contrat, soit de la part
du bailleur en ne livrant pas la chose telle
qu’il l’avait promise, soit de la part du, preneur,
en ne payant pas la redevance, ou eu— 27 —
n’élevant pas les constructions qu’il était
convenu de faire ;

4° Enfin, par le consentement mutuel des
parties.

55. La résiliation du bail emphytéotique
entraîne celle des sous-baux que l’emphytéote
avait consentis aux sous-preneurs.

Comme les baux à vie et les baux emphytéotiques
doivent être passés devant
notaire, nous n’avons point à nous occuper
de leur forme.

TITRE IV.
Du cautionnement du bail.

56. Il arrive souvent que, quand la solvabilité
des preneurs n’est pas suffisamment
prouvée, le bailleur exigé du preneur
des garanties nécessaires pour assurer l’exécution
du bail, en d’autres termes,, une
caution, c’est-à-dire une personne qui se
soumet envers le bailleur aux obligations
qui résultent du bail, dans le cas où le preneur
né satisfait pas lui-même à ces obligations.


57. Le cautionnement ne se présume pas,
il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre
au delà des limites dans lesquelles il a
été contracté ( Code civil, art. 2015). Ainsi
lorsqu’une personne a cautionné un loca-
— 28 —
taire pour le paiement de son loyer, sa garantie
ne s’étend pas jusqu’aux dégradations
qu’il peut avoir commises dans les lieux
loués.Ce même principe a fait admettre que le
cautionnement donné pour l’exécution du
bail ne s’étend pas aux obligations résultant
de la tacite reconduction.58. Lorsque la caution qui s’est obligée au
paiement des loyers du locataire, dans le
cas où ce dernier ne satisferait point à cette
obligation, se trouve poursuivie pour ce fait,
elle est tenue de payer, non-seulement les
loyers, mais encore les frais.59. Ces frais sont ceux de la première
demande formée contre le locataire, ceux
de dénonciation de cette demande à la caution,
ceux enfin qui ont été faits postérieurement
à cette dénonciation. (Code civil,
art. 2016.) 60. Les engagements des cautions, passent
à leurs héritiers, à l’exception de la contrainte
par corps, si l’engagement était tel
que la caution y fût obligée. (Gode civil,
art. 2017.) 61. L’article 2021 du Code civil porto:
« La caution n’est obligée envers le créancier
à. le payer qu’à défaut du débiteur,
qui doit être préalablement discuté dans ses
biens (I) , à moins que la caution n’ait re(t) C’est-à-dire après avoir fait vendre les biens et s’être
payé sur le prix.— 29 —nonce au bénéfice de discussion , ou à moins
qu’elle ne soit obligée solidairement avec le
débiteur ; auquel cas l’objet de son engagement
se règle par les principes qui ont été
établis pour les dettes solidaires. »62. Le texte de cet article démontre combien
il est important pour le propriétaire qui
exige une caution de son locataire, de faire
renoncer cette caution au bénéfice de discussion,
et de la faire obliger en même
temps à payer elle-même, au cas où le locataire
ne paierait pas, ou bien encore, de la
faire obliger solidairement au paiement des
loyers. Dans ce dernier cas, le propriétaire
peut s’adresser directement à la caution,
aussi bien qu’au locataire ; car, aux yeux de
la loi, la caution solidaire est considérée
comme un véritable débiteur solidaire.63. La caution qui a payé, a son recours
contre le débiteur principal pour le paiement,
tant du capital que des intérêts et
des frais ; elle est subrogée à tous les droits
qu’avait le créancier contre le débiteur..
(Code civil, art. 2028 et 2029.) 64. Lorsque plusieurs personnes se sont
' rendues cautions du même débiteur, pourla même dette, elles sont obligées chacune
à toute la dette ; et celle qui a acquitté la
dette a son recours contre les autres cautions,
chacune pour sa part et portion. (Code
civil, art. 2025 et 2033.) 65. Le cautionnement se l’ait de deux ma-
- 30 -
nières : soit par l’intervention de la caution
au bail, soit par acte séparé.
66. Lorsque le cautionnement a lieu par
l’intervention de la caution au bail, il est
nécessaire que les originaux du bail soient
triples, puis’qu’alors il y a trois parties
dans l’acte : le bailleur, le preneur et la caution.
•67. Lorsque le cautionnement se fait par
acte séparé, c’est-à-dire sans l’intervention
de la caution comme partie au bail, et
qu’il est sous seing prive, il suffit d’un seul
original ; car le cautionnement n’est qu’un
contrat unilatéral, c’est-à-dire qui n’oblige
que la caution envers le propriétaire, sans
que celui-ci soit obligé envers elle. Il arrive
souvent, dans ce cas, que l’acte de
cautionnement se met à la suite du bail et
sur l’original qui appartient au bailleur.
{Voyez modèles nos4 et 5, pages 305 et 306.) 
TITRE V.
De l’entrée en jouissance.

CHAPITRE PREMIER.
Des époques ordinaires de V emménagement .■
68. Les époques des emménagemenls, ou,
ce qui est de même,les époques auxquelles
commencent les termes, varient à l’infini, et
suivant les usages particuliers de chaque
localité.

69. A Paris, les emménagements ont lieu
aux mois de janvier, avril, juillet et octobre.


Dans les petites locations, c’est-à-dire
dans les logements dont le prix annuel est
de 400 francs et au-dessous, les emménagements
se font le 8 des mois sus-indiqués,
à midi.

Dans les appartements, ou autres lieux,
dont le loyer annuel s’élève au-dessus de
400 francs et dans les boutiques, on emménage
le 15 des mêmes mois, à midi. Bien
que le locataire ne fasse son emménagement
que le 8 ou le 15, la location courtcependant
à partir du 1er jour du mois, qui est l’épo-
— 32 - 'que des commencements des termes. Celte
circonstance ne fait éprouver au locataire
aucun préjudice, car s’il perd huit ou quinze
jours lors de son entrée en jouissance, il
les retrouve à la fin de sa location, puisqu’il
n’est obligé de quitter les lieux loués
qu’aux mêmes époques. {Voy. pag. 211.) (1) 
70.11 est inutile de dire que si les parties
avaient fixé, pour l’entrée en jouissance,
une autre époque que celle.déterminée par
l’usage, elles seraient tenues de se conformer
à la convention.CHAPITRE II.Des contestations relatives à l’entrée
en jouissance.71. Les contestations qui peuvent s’élever
entre le bailleur et le preueur, relativement
à l’entrée en jouissance, sont celles-ci :1° Lorsque le bailleur ne délivre pas les
lieux loués à l’époque convenue par le bail,
ou, à défaut de conveution , au terme déterminé
par l’usage ;(i)  A Orléans il n’y a qu’un terme d’où les baux des maisons
commenceùt et auquel ils finissent, savoir : celui de
Saint-Jean-Baptisle ; à Rennes, ils commencent et finissent
aussi à la même époque ; à Blois , les locations vont de Noël
à Noël, ou de Saint-Jean à Saint-Jean ; à Marseille, les baux
commencent au jour de Saint-Michel (29 septembre) pour
finir à la même époque ; à Bordeaux'il n’y a pas de temps
fix,é pour l’entrée et la sortie.des lieux loués.— 33 —2° Lorsque le locataire refuse d’entrer
dans les lieux loués, ou ne les garnit pas de
meubles suffisants pour répondre du prix de
la location, ou bien encore, lorsqu’il a été
convenu dans le bail qu’il paierait un ou
deux termes d’avance, et qu’il se refuse à
les payer.72. Si c’est le bailleur qui refuse délivrer
les lieux loués, le preneur a le choix , ou de
faire sommer le bailleur de les délivrer,
ou de demander la résiliation du bail’
avec dommages et intérêts. Quant à la quotité
des dommages et intérêts, voyez pages 42'
et suiv.'73. Si c’est le locataire qui refuse d’entrer
dans les lieux loués, ou qui ne les garnit
pas, ou qui ne paie pas les termes convenus
d’avance, le propriétaire a aussi le
choix, ou de le forcer à remplir ses obligations,
ou de demander la résiliation du bail
avec dommages et intérêts.74. Mais, pour que le bailleur et le preneur
puissent, dans les cas dont nous parlons,
exercer l’un contre l’autre des poursuites
qui ne soient pas infructueuses, il faut
supposer qu’il existe un bail écrit, ou, du
moins, un engagement écrit qui en tienne
lieu. Car, suivant l’article 1715 du Code civil,
lorsque le bail fait sans écrit n’a reçu
aucune exécution, et que l’une des parties
le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins,
quelque modique qu’en soit le prix,
et quoiqu’on allègue qu’il y ait eu des arrhes
_ 34 —
données. Le serment peut seulement être
déféré à celui qui. nie lé bail.CHAPITRE] ILDe Vétat des lieux, de son utilité et de sa
forme.16. On appelle état des lieux un acte
qui est ordinairement fait sous seing privé
entre le propriétaire et le locataire, lorsqu’ils
savent signer, car dans lé cas contraire,
il doit être fait par-devant notaire.
On pourrait aussi faire donner une procuration
devant notaire par la partie qui né sait
pas signer, et l’état des lieux se ferait sous
signatures privées avec le mandataire. Cet
état contient la description de toutes les
parties quelconques grandes ou petites, de
l’objet loué ou affermé ; il énonce la matière,
la quotité, la forme et la situation de ces
mêmes parties ; ce qu’elles peuvent avoir de
particulier en excellence ou en défectuosité ;
l’état- où elles se trouvent par rapport au
service ; par exemple, si elles sont neuves
ou vieilles, bonnes ou mauvaises, usées ou
cassées.76. S’il a été fait un état des lieux entre
le'bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre
la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet
état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé
par vétusté ou force majeure (Code civil,
art. 1730)  ; mais, s’il n’a pas été fait’d’état— 35 —des lieux, le preneur est présumé les avoir
reçus en bon état de réparations lôcatives,
et doit les rendre tels , sauf la preuve contraire.
(Code civil, art. 1731.) 77. 11 résulte de ce dernier article, qu’il
est de l’intérêt du locataire de faire, avant
son entrée en jouissance, un état des lieux ;
car s’il n’y en a pas, il est présumé les avoir
reçus en bon état, et il aura alors à s’imputer
la faute d’être entré dans des lieux dans lesquels
il se trouvait des dégradations plus
ou moins grandes. Mais il est des circonstances
où le locataire peut sentir encore davantage
la nécessite d’un étatdes lieux, c’est
lorsqu’il a l’intention de faire dans l’intérieur
des lieux loués quelques changements
, soit en embellissement, soit en augmentation-,
car, dans ce cas, on pourra
facilement, au moyen de l’état, distinguer
ce qui appartient au locataire, comme l’iyarnt
fait à ses frais, d’avec les objets qui appartiennent
au propriétaire ; et si, au contraire,
il n’y a pas d’état, tous les objets scellés en
plâtre, et qui ne pourraient être détachés
sans être fracturés et détériorés, sont présumés
être incorporés à l’immeuble, et appartenir
au propriétaire. Ce dernier a donc
le droit de réclamer ces objets, à moins que •
le locataire ne prouve "qu’ils lui appartiennent.
(Ce, art. 553.) Mais cette preuve
n’est pas toujours facile à fournir ; c’estalors
que le locataire doit se reprocher de ne pas
avoir dresséun état des lieux.— 36 —78. Quant au propriétaire, l’état des lieux
peut seul protéger ses droits contre la mauvaise
foi du locataire ; par exemple, dans le
-cas où ce dernier substituerait des objets de
valeur, tels que des chambranles de marbre,
des serrures de sûreté, à des chambranles de
pierre ou à des serrures en mauvais état.79- Lors même que le locataire est de
bonne foi, le propriétaire est encore intéressé
à faire un état des lieux. Par exemple,
en cas d’incendie occasionné par la faute et
la négligence du locataire, ou de son souslocataire
ou de leurs gens, comment, sans
un étatdes lieux, pourrait-on rétablir ce qui
est détruit et consumé , et apprécier les objets
pour la perte desquels le locataire doit
indemniser le propriétaire ?80. 11 est prudent de dresser l’état des
lieux sur papier timbré, parce que, s’il fallait
ensuite le produire en justice, les parties
seraient passibles d’une amende de 33 francs,
dont l’avance doit être faite par celui qui faii j
timbrer, sauf son recours contre l’autre par- ;
tie, qui doit lui payer la moilié de ladite !
amende.81. Pour procéder méthodiquement, ei
pour ne rien omettre dans la description des
lieux , il est bon de commencer par les caves ;
on passe ensuite au rez-de-chaussée ; on y
comprend les cours, les remises, les écuries,
les hangars et les jardins ; de là on monte an
premier étage, puis au second, et ainsi de
suite, de manière que l’on termine parles
greniers.- 37 -
A chaque étage, on commence à décrire
le palier de l’escalier , puis successivement
toutes les pièces, en conservant le plus d’ordre
, et donnant lesindicalions les plus positives,
afin d’éviter la confusion, et de pouvoir
reconnaître les changements opérés
pendant la durée du bail. On trouvera, à la
fin de ce volume, sous le n° 6, un modèle
d’état des lieux.

82. Lorsque les parties ne dressent pas
elles-mêmes l’état des lieux, elles le font
faire par un architecte ou autres gens de
l’art ; elles en supportent les frais par moitié
, s’il n’y a convention contraire.

83. Lorsque l’une des parties se refuse à
dresser ou faire dresser un état des lieux,
l’autre peut l’y contraindre en justice.
- 38 —Titre vi.Des obligations et des droits respectifs du
propriétaire ou bailleur, et du locataire
ou preneur.

84. Nous avons vu plus haut que le bail
est un contrat qui se forme par le seul consentement
des parties sur la chose et sur lé
prix. 11 résulte de là que les contractants
peuvent modifier le bail par toutes les conventions
particulières qu ils jugent à propoé
d’y introduire.

Le bail, ainsi modifié, devieut pour les
parties une loi commune à laquelle elles
sont obligées de se soumettre. Mais, en l’absence
de conventions particulières, les parlies
demeurent sous l’empire du droit commun,
et la loi civile détermine leurs obligations
et leurs droits respectifs. Ce qui
constitue un droit en faveur de l’une d’elles
devient pour l’autre une obligation, et c’est
de la combinaison de ces droits et de ces
obligations que sont" nés les principes que
nous allons faire connaître dans les deux
chapitres suivants.

-39 —
CHAPITRE PREMIER.
Des obligations du propriétaire ou bailleur.

85. Les obligations du bailleur sont:

1° De délivrer au locataire la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir
à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le locataire
pendant la durée du bail (art. 1719 du
Code civil)  ;

4° De garantir le locataire des vices delà
chose louée qui en empêche l’usage (art. 1721
du Code civil)  ;

5° D’acquitter les contributions foncières.
Nous allons successivement développer chacune
de ces obligations dans les cinq sections
suivantes:

SECTION PREMIÈRE. — De l’obligation de délivrer
au preneur la chose louée,

86. Cette obligation est de l’esseucemême
du contrat. Il serait impossible, en effet, de
concevoir le louage d’une chose, si elle
n’était pas livrée au locataire pour qu’il en
jouisse. La délivrance de la chose doit être
faite à l’époque déterminée par le bail ; si
le bail est verbal, on suit l’usage des lieux.

87. L’obligation de délivrer la chose louée
8'éteu dà tous ses accessoires ; sans quoi la
- 40 —
délivrance ne serait pas complète (Pothier,
Du contrat de louage, n° 54 ; exposé des
motifs). Si le propriétaire refusait de délivrer
la chose louée, le locataire aura le
choix, ou de forcer le propriétaire à opérer
cette délivrance lorsqu’elle est possible, ou
de demander la résiliation du bail avec dommages
etintérêts.(Argumenttirédel’art,l 184
du Code civil.) 

88. Si donc le locataire demande la délivrance
de la chose louée, et qu’il soit au
pouvoir du propriétaire de l’opérer, celui-ci
ne pourra se refuser à la livrer, lors même
qu’il offrirait des dommages-intérêts. Les
tribunaux mêmes ne pourraient ordonner
que l’obligation du propriétaire se résoudra
en dommages et intérêts ; ils devront nécessairement
le condamner' à livrer la chose
louée (1). Et, dans l’hypothèse dont nous
(1) C’est ce qu’un arrêt récent de Ia*Cour de cassation
(du 3 avril 1838) vient de décider dans l’espèce suivante :An mois d’avril 1834, M. Weyhen, propriétaire d’une
maison , sise rue de la Grande-Friperie, consent, an profit
d’une dame Bicquelin, une promesse de bail d’une bouti(que
dépendante de cette maison. En conséquence de cette
promesse, M. Weynen se flattait d’obtenir la résiliation du
bail courant, consenti au profit d’un sieur Cassard, qui
occupait les lieux, bail qui avait encore plusieurs années à
courir. N’ayant pu obtenir la résiliation, il se vit dans
l’impossibilité d’exécuter son epgagemcnt envers la dame
Bicquelin ; et celle-ci intenta alors contre lui une action
tendante à sa mise en possession.Le 22 mars 1835, jugement du tribunal de la Seine , qui
condamne M. Weynen à livrer les lieux, et faute par lui de
— 41 —

parlons, le locataire pourra demander, outre
la délivrance de la chose louée, des dommages
et intérêts pour le tort que peut lui
avoir occasionné le retard apporté par le
bailleur dans cette délivrance. (M. Dalloz,
ce faire dans un délai fixé, autorise la dame Bicquelin à en
prendre possession.Le 31 août 1835 , appel de M. Weynen devant la Cour
royale de Paris, qui rend un arrêt ainsi conçu :« La Cour ordonne que le jugement dont est appel sortira
effet ; et, considérant que l’obligation imposée à
M. Weynen de remettre l’intimée ( la défenderesse à l’appel) 
en possession des lieux, constitue une obligation de
faire qui doit, en cas d’inexécution, se résoudre en dommages
et intérêts, condamne Weynen, dans le cas où il
n’exécuterait pas dans la huitaine de la signification, à
payer à la dame Bicquelin la somme de 750 francs, à titre
de dommages et intérêts. » ^Pourvoi en cassation ; arrêt dont voici le texte :« Vu les articles 1134, 1184, 1719 et 1741 du Code
civil ;« Attendu que, ni en première instance, ni en appel,
les Weynen n’ont excipé de l’impossibilité de délivrer la
maison indiquée dans la promesse de bail promis à la dame
Bicquelin , et a autorisé cette dernière à se mettre en possession
des biens ; que la Cour royale, adoptant les motifs
des premiers juges, et ordonnant que le jugement serait
exécuté, a considéré, en point de droit, sans déclarer
qu’il n’était pas possible à Weynen d’exécuter sa promesse,
que cette promesse consistait dans une obligation de faire
qui doit, en cas d’inexécution,"se résoudre endommagesintérêts,
et a, par ce motif, condamné Weynen , dans
le cas où il manquerait d’exécuter ledit jugement, à payer
à la dame Bicqucliu une somme de 750 francs à titre de
dommages et iutérêts ; — qu’en ce faisant, la Cour royale
a violé les textes de loi précités ; —par ces motifs , la Cour
casse et annule, etc. » [Gazette des Tribunaux du 19 avril
1838.) 4« -42 -Jurisprudence générale , au mot JiOUAGE ,
page 915.) 

89. Mais lorsque le propriétaire se trouve
dans l’impossibilité de délivrer la chose
louée, le locataire ne peut pas en exiger la
délivrance ; il a seulement le droit de demander
la résolution du bail avec dommages
et intérêts.

90. Dans tous les cas, les dommages et
intérêts consistent dans la perle que l’inexécution
du bail occasionne au locataire, et
dans le gain ou profit dont il a été privé (argument
tiré de l’article 1149 du Code civil).
Par exemple, s’il s’agissait d’une boutique
ou d’un établissement industriel, on devra
comprendre dans les dommages et intérêts
le profit que le locataire aurait pu vraisemblablement
'faire dans cette boutique au
delà du prix du loyer qu’il s’était obligé de
payer. Clest l’avis de Pothier (n° 68, Traité
du louage).

•91. Remarquez que quand ce n’est pas
par mauvaise foi que le bailleur manque à
son obligation, il ne doit être tenu des dommages
et intérêts du locataire, qui ont pu
être prévus lors du contrat, n’étant sensé
s’être soumis qu’à ceux-là ; il n’est tenu des
pertes que l’on ne pourrait prévoir, encore
moins des gains dont l’inexécution du contrat
a privé le preneur, si ces gains étaient
inespérés lors du contrat (argument de l’art.
1150 ; Pothier, n° 69). Par exemple, dans les
dommages et intérêts dus pour l’inexécution
— 43 —
du bail d’une boutique, on comprendra le
profit qu’on pouvait, au temps du bail, es*
pérer du commerce fait dans celte boutique ;
mais si, depuis le bail, on suppose qu’une
grande rue ait été percée dans l’endroit où
cette boutique se trouve située, ou même
que la boutique dont il s’agit soit placée au
coin de la grande rue en question , on conçoit
que l’augmentation de profit dans l’exploitation
du fonds de commerce ne doit pas
être comprise dans les dommages et intérêts,
parce que c’est un gain inespéré qui n’a pu
être prévu lors du contrat. C’est ce qu’enseigne,
au reste, Pothier, à peu près dans
les mêmes termes.

92. Mais si c’est par dol ou mauvaise foi
que le propriétaire a manqué à son obligation,
il est alors tenu indistinctement de tous
les dommages et intérêts, soit qu’ils aient
été prévus, soil-qu’ils n’aient pu l’êtrg. (Argument
de l’art. 1151 du Code civil, Pothier,
u. 70.) 

93. Lorsque le bailleur n’a pas manqué,
mais a apporté seulement du retard à l’exécution
de l’obligation qu’il a contractée envers
le locataire de lui délivrer la chose
qu’il lui a louée, il est pareillement tenu des
nommages et intérêts que ce relard a causés
au locataire depuis qu’il l’a mis en demeure
d’y satisfaire (argument tiré de l’art. 1147 du
Code civil ; Pothier, n°71) , et, dans ce cas, le
locataire peut non-seulement demander les
dommages et intérêts qu’il souffre de,ce re-
- 44 -
tard, mais il peut, en outre, demander quelquefois
la résolution du marché, et qu’il lui
soit permis de se pourvoir ailleurs.(Pothier,
n. 72.) 

94. Lorsquela chose louée que le bailleur
offre de délivrer au locataire ne se trouve
pas entière, le bailleur en ayant perdu une
partie depuis le contrat, ou lorsqu’elle ne
se trouve pas au même état qu’elle était lors
du contrat, si ce qui manque de la chose, ou
si le changement qui est arrivé dans cette
chose est tel que le locataire n’eût pas
voulu la prendre à loyer, si elle se fût
trouvée telle qu’elle est devenue depuis, en
ce cas le locataire est bien fondé à refuser
de recevoir la chose et de demander la résolution
du contrat. Ceci a lieu quand même
ce serait arrivé par une force majeure survenue
depuis le contrat, que la chose ne se
trouverait plus entière, ou se trouverait détruite ;
comme, par exemple, si, depuis le
contrat, le feu du ciel a brûlé une partie
considérable de la maison que vous m’avez
louée, et que ce qui en reste ne suffirait pas
pour m’y'loger avec ma famille ; mais , dans
ce cas, je n’aurais le droit de demander que
la résolution , sans pouvoir prétendre aucuns
dommages et intérêts pour son inexécution.


95. Mais si c’est par son fait que le bailleur
ne peut plus livrer la chose entière,
comme s’il a aliéné la partie qui manque,
ou qu’il en ait été évincé parce qu’il n’en
— 45 —
était pas propriétaire, dans ce cas, le lo.catairepeut
demander, outre la-résolution du
bail, les dommages et intérêts qu’il souffre
de son inexécution. (Pothier, n° 74.) 

96. L’article 1720 porte que « Le bailleur
est tenu de délivrer la chose en bon état de
réparations de toute espèce. » En effet, la
délivrance de la chose louée ne serait qu’illusoire,
si le locataire ne pouvait en tirer le
service sur lequel il a droit d’espérer. Mais
les contractants peuvent, par Une convention
insérée au bail, modifier cette obligation,
et dire, par exemple, que le propriétaire
ne sera tenu de délivrer la chose louée que
dans l’état où elle se trouvait lors de la location ;
il arrive d’ailleurs tous les jours que
le locataire se charge lui-même de faire
dans la maison ou l’appartement loué les
réparations qui y sont nécessaires. Tout dépend
ici des conventions des parties. « Mais
si ces conventions n’existent pas, dit M.Duranton
(tome xvn , n. 61) , le bailleur, quoique
le preneur ait vu les lieux, est obligé,
par la nature même du contrat, à lui délivrer
la chose en bon état de réparations
de toute espèce, ce qui comprend les réparations
même simplement locatives. Il
ne serait pas écouté à dire qu’il a donné à
loyer la chose dans l’état où elle se trouvait
lors de la convention ; que par cela
même que le preneur l’a vue avant de conclure
le louage, et n’a fait aucune réserve
au sujet des réparations qu’il pouvait y
— 46 -
avoir à faire, il a entendu ne la livrer qu’en
cet état : caç on lui répondrait que la loi
suppose bien que le preneur a vu la chose ,
puisqu’il n’est pas naturel que l’on prenne
à loyer une chose sans l’avoir vue ; et
néanmoins elle décide que le bailleur doit
la délivrer en bon état de réparations de
toute espèce. »

97. L’obligation de délivrer la chose
louée fait naître au profit du preneur le
droit de poursuivre le bailleur pour qu’il
ait à opérer cette délivrance ; et il importe
de ne pas oublier ici que le preneur a droit,
non^seulement à la jouissance de la chose
louée, mais encore à celle des accessoires
de cette chose. C’est en ce sens que la Cour
royale de Paris a jugé, par arrêt du 4 mars
1828, rapporté au Recueil de Sirey,t. xxvin
page 203, que le passage sous la porte cochère
d’une, maison et l’usage de la cour
pour les voitures sont communs aux loca.taires,
à moins de stipulations contraires ;

qu’en conséquence, le propriétaire d’une
maison ne peut s’opposer à ce que les voitures
des personnes qui viennent visiter ses
locataires entrent sous la porte cochère ou
dans la cour de la maison, encore que l’entrée
de l’appartement du.locataire soit sous
le passage de la porte cochère.

98. Le tribunal de la.Seine (3e chambre) 
a décidé, par jugement du 10 juin 1836,
qu’en l’absence de conventions contraires ,
le locataire d’une boutique a le droit de

- 47 -
placer des tableaux ou cadres indiquant $a
profession, sur les pilastres de .sa boutique.
(Le Droit, journal des tribunaux, du 16 juin
1836.) 

99. La 3e chambre de la Cour royale de
Paris a jugé, par arrêt du 20 février 1838,
que le commerçant qui a loué, pour exercer
son industrie, un magasin situé dans
le fond d’une cour , n’a pas le droit, sans
y être autorisé par le propriétaire, de mettre
une enseigne indiquant sa profession
sur la porte extérieure de la maison donnant
sur la rue (1).

Mais un propriétaire ne peut, après trois
ans de tolérance , demander la suppression
des tableaux, inscription et boite indicatifs
de la profession de son locataire , sur le
motif que celte autorisation n’a pas été
donnée au locataire par le bail. (Arrêt de la
Cour royale de Paris, Gazette des Tribunaux
du 9 septembre 1836.) 

100. Le locataire d’un hôtel garni, qui,
du consentement du propriétaire, ajoute
une enseigne à celle qui existait déjà, a le
(L) L’arrêt de la cour est conçu en ces termes :
« Considérant qu’il est constant, en fait, que la profession
de marchand de vin exercée par Gouget était connue
du propriétaire, d’où il résulte que le bail lui donnait
droit d’annoncer cette profession sur la façade de la portion
intérieure du bâtiment à lui louée ;« Considérant qu’aucune convention n’ayant été arrêtée
lors du bail pour étendre ce droit à aucune partie de lafaçade extfrmrt de la maison, la prétention s’est pu
fondée. »
- 48 -
droit, à la fin du bail, d’enlever son ensei*
gne et de la placer ailleurs.

Le propriétaire n’e peut conserver sur la
façade de l’hôtel garni l’enseigne apposée
par le locataire, s’il n’a pas imposé à ce dernier
la condition de la laisser en quittant
les lieux. (Arrêt de la Cour royale d’Orléans,
du 18 août 1836. Journal du Palais, tome II,
année 1837, page 406.) 

101. La 5e chambre du tribunal de la
Seine a jugé que l’usage, pour les maîtres
de pension, d’annoncer leur profession à la
face extérieure de leur institution, est tellement
général, qu’alors même que cela
n’a point été stipulé dans le bail, le propriétaire
est censé avoir compris qu’on ne
louait qu’à cette condition (1). {Gazette des
Tribunaux, du 19 avril 1835.) 

SECTION H. — De l’obligation d’entretenir là
chose en étal de servir à l’usage pour lequel
elle a été louée.

102. De cette obligation naît celle, pour
le bailleur, défaire, pendant la durée du
bail, toutes les réparations qui peuvent de(1) 
Le* tribunal a considéré que le propriétaire, en
louant à un maître de pension, avait dû s’attendre à cette
conséquence de sa location ; 'que, d’ailleurs, ce n’était pas
l’annonce d’un établissement de ce genre, mais bien son
existence, qui pouvait être de nature, dans certains cas,
à nuire su reste de sa location.
— 49 —

venir nécessaires, autres que les réparations
locatives (art. 1720 du Code civil)  ; c’est-àdire,
celles que la loi ou l’usage des lieux
mettent à la charge du locataire (1).

103. Il suit de là, que toutes les réparations
qui ne sont point comprises dans cette
énumération sont à la charge du propriétaire.
Ce sont, au reste, ces réparations que
l’on désigne sous la dénomination de
grosses réparations ; par exemple, celles
des murs, des couvertures de maisons ,
des planchers, des manteaux de cheminées,
etc. •

104. Le bailleur doit surtout tenir le locataire
clos et couvert, et, par conséquent,
faire aux couvertures les réparations nécessaires
pour empêcher qu’il ne pleuve dans
les bâtiments ; celles nécessaires aux portes
et fenêtres , afin que le locataire et ses effets,
le fermier, ses bestiaux, ses grains et
ses fourrages, y puissent être en sûreté, et
se trouvent à l’abri de l’intempérie des saisons.
(Pothier, Du louage, n° 106, et Bourjon,
Droit commun de la France, titre IV,
chapitre iv, section m, § 9.) 

105. Il résulte de l’obligation d’entretenir
la chose louée en état de service , que si
le bailleur assigné pour faire les réparations
ne convient pas qu’il en ait à faire,
le juge ordonne la visite pour les constater ;
•-
(1.) fofti titre VI, chapitre II, Dit réparations laçaUns.5
- 50puis,
lorsqu’elles sont constantes, il con*
damne le bailleur à faire les réparations dans
tel délai ; faute de quoi, le locataire est autorisé
à les faire faire lui-même et à en retenir
le montant sur les loyers par lui dus,
ou, s’il n’en doit pas, à s’en faire rembourser
par le bailleur (Pothier, n° 106). Si le
retard apporté par le bailleur à faire les réparations
depuis qu’il a été mis en demeure
a causé au preneur quelque dommage, le
preneur peut aussi obtenir contre le bailleur
la condamnation à des dommages et
intérêts. (Pothier, ibid.) 

106. Le locataire peut aussi demander
par cette action la résiliation du contrat,
ce qui doit lui être accordé suivant les circonstances
 ; comme lorsque ces réparations
sont très-considérables, et empêchent l’exploitation ;
que le bailleur ne se prépare pas
à les faire, et que le locataire n’est pas en,
état de les avancer. (Pothier, ibid.) 

107. Remarquez que le locataire doit
aussi, suivant la circonstance, pouvoir obtenir
des dommages et intérêts, tout en demandant
la résolution du contrat ; car ces
dommages et intérêts serviront à réparer
le préjudice que le locataire a souffert.

108. Au reste, le locataire peut refuser
de prendre la chose louée, si elle n’est pas
en bon état de réparations locatives. (Art.
1731 du Code civil.) 

109. Mais les parties peuvent stipuler que
les réparations à faire présentement, ou dans

- 51 —

l’avenir, seront à la charge du locataire.

110. Dans les cinq numéros ci-dessus,
on a prévu le cas où le bailleur se refusait
de faire les réparations nécessaires aux
lieux loués, autres toutefois que les réparations
locatives ; mais il imporlede déterminer
les règles à suivre dans le cas contraire,
c’est-à-dire, lorsque le preneur ou
locataire lui-même se refuse de laisser faire
ces réparations.

111. L’article 1724 du Code civil porte :
« Si la chose louée a besoin, durant le bail,
de réparations urgentes , et qui ne puissent
être différées jusqu’à la fin du bail, le preneur
doit les souffrir, quelque incommodité
qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé
pendant qu’elles se font d’une partie de la
chose louée. Mais si ces réparations durent
plus de quarante jours, le prix du bail est
diminué en proportion du temps et de la
partie de la chose louée dont il est privé.
Toutefois, si ces réparations sont de telle
nature qu’elles rendent inhabitable ce qui
est nécessaire au logement du preneur et
de sa famille, celui-ci peut faire résilier le
bail. »

Ainsi, pour que le bailleur puisse obliger
le preneur de souffrir les réparations , il
faut que ces réparations soient urgentes et
quelles ne puissent être différées jusqu’à la
fn du bail.

C’est ce qu’enseigne Pothier, en ces termes
: « Quoique les réparations , dit-il, que

— 52le

bailleur veut faire à sa maison soient nécessaires,
si elles ne sont pas urgentes, et
qu’il paraisse que le propriétaire ne se
presse de les faire à la fin du bail que pour
éviter l’incommodité qu’elles lui causeraient
si elles §e faisaient, lorsqu’après l’expiration
du bail il sera rentré dans sa maison,
et pour faire tomber sur le locataire cette
incommodité, le locataire peut encore, en
ce cas, être reçu à empècher'le propriétaire
de faire les réparations. »

Le passage que nous venons de citer détermine
parfaitement bien les caractères de
l’urgence. Quand ils existent, le preneur
doit souffrir les réparations, quelqu’incommodité
qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit
privé, pendant qu’elles se font, d’une partie
de la chose louée. En effet, le preneur, en
acceptant le bail, a dû prévoir qu’il pourrait
survenir des dégradations à la chose louée,
qu’elles pourraient lui occasionner de l’embarras
 ; que cependant il serait nécessaire
d’y pourvoir ; qu’il serait même intéressant
pour lui qu’on’ne les négligeât pas, parce
qu’il a dû déterminer, d’après ces circonstances,
le prix qu’il lui conviendrait de
donner. (Rapport de M. Mouricault au tribunat.
) 

112. On peut considérer les réparations
urgentes et nécessaires comme un événement
de force majeure dont le bailleur ne
fieut être responsable ; cependant, si c’était
e défaut d’entretien de la part du bailleur
s
— 53 -

3ui eût rendu nécessaires les réparations,
pourrait être condamné à des dommages
et intérêts, car alors il y aurait faute de sa
part. (Delvincourt, t. ni,notes,p. 189.) 

il 3. Remarquez que quand les réparations
ont duré moins de quarante jours, il
n’est dû aucune indemnité oU diminution de
prix au preneur, encore que celui-ci ait été
privé, pendant qu’elles se faisaient, d’une
partie des lieux loués. Ce n’est que quand
elles ont duré plus de quarante jours qu’il
a droit à une indemnité de prix, laquelle est
fixée en proportion du temps et de la partie
dont il est privé ; c’est alors que la privation
de jouissance est de quelqu’importance, et
qu’on a voulu d’ailleurs obliger par là le
bailleur à faire les réparations avec le plus
de diligence possible.

114. Mais si le preneur se trouve privé de
ce qui est nécessaire à son logement et à
celui de sa famille, il peut demander la résiliation
du bail’.

115. Ceci s’applique au cas où les réparations
ne dureraient pas plus dé quarante
jours, comme au cas contraire. Au reste, ce
serait aux tribunaux à juger si les réparations
doivent rendre inhabitable ce qui est
nécessaire au logement du preneur et de sa
famille.

Si les réparations devaient être faites dans
un bref délai, si le bailleur donnait au preneur
les moyens de suppléer au logement
dont il serait privé, si, en un mot, les cir5.

— 54 —

constances atténuaient les conséquences du
fait, les juges pourraient ne pas prononcer
la résiliation du bail, et accorder seulement
une diminution sur le prix, ou même
décider qu’il n’est dû aucune indemnité.
(MM. Duranton, tome xvn, n. 67 ; et Duvergier,
Continuation de Toullier, tomexvm,
n° 300).

SECTION ni. —De l’obligation de faire jouir
paisiblement le locataire pendant la durée
du bail.

116. Il résulte de cette obligation que le
bailleur doit garantie de tout trouble provenant
de son fait personnel: ainsi le preneur
peut exiger du bailleur la cessation du
trouble dont celui-ci est l’auteur ; et lorsque
cela n’est pas possible , le preneur a
droit à une indemnité pour le préjudice qu’il
a souffert.

117. Il y a trouble de la part du bailleur
et garantie contre lui, lorsque, pendant la
durée du bail, il change la forme de la chose
louée. En effet, l’article 1723 du Code civil
porte que « le bailleur ne peut, pendant la
durée du bail, changer la forme de la chose
louée. » Ainsi le bailleur ne peut, sans le
consentement du preneur,faire aucuns changements-
à la chose louée, lors même qu’il
alléguerait que ces changements seront avantageux
au preneur, et qu’il prétendrait qu’ils
ne causeront à ce dernier aucun préjudice.

— 55 —

Car le preneur a loué la chose dans l’état oit
elle se trouvait lors du contrat, et s’il se refuse
à ce qu’on en change la forme, c’est qu’il est
intéressé à ce que ces changements n’aient
pas lieu.

118. Il suit ainsi de la règle posée par
l’article 1723 du Code civil, que le bailleur
ne peut faire à la chose louée des changements
qui en diminuent le prix ou l’agrément,
ni nuire, par des constructions nouvelles
au jour et à la vue sur lesquels le preneur
a dû compter (I) , ni pratiquer dans les
(1) C’est ce que le tribunal de la Seine (lre chambre ) 
a décidé par jugement du 9 déceinbi e 1836, rapporté par
Balloz,t. xxjcvri, lre partie, pag. 65. Ce jugement est
ainsi conçu :« Le tribunal, attendu qu’aux termes do l’article 17(9
du Code civil, le bailleur doit, par la nature même du
confet de louage, et sans aucune stipulation spéciale ,
faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, ce
qui constitue l’obligation de le maintenir, autant qu’il est
possible, dans la jouissance de cette chose telle qu’elle
étSit au moment de la location ; que, dès lors , la prohibition
imposée au bailleur par l’article 1723 du même
Code, de changer la forme de la chose louée, doit comprendre
celle de no faire aucun changement qui diminue
le prix ou l’agrément de cette chose ; que la vue et le
jour dont jouit un appartement ne contribuent pas moins
à lui donner de la valeur que les ornements qui l’embellissent ;
qu’-ainsi le bailleur ne peut à sou gré en priver le
locataire, attendu qu’il n’y a aucune analogie à établir
entre le bailleur et un propriétaire voisin ; que ce dernier
ne contracte aucune obligation ; que, dès lore, le locataire
n’a aucun droit à prétendre contre lui, et n’a pas dû
compter sur les avantages que lui offraient la vueet le jour
qu’il avait sur sa propriété, tandis que le bailleur s’étant
obligé à faire jouir le preneur, celui-ci a droit d’exiger
— 56 —

lieux loués des ouvertures de portes ou de
fenêtres, du les boucher, ni construire ou
abattre des cloisons, des cheminées, etc.
119. Remarquez que quand le propriéqn’il
s’abstienne de tout ce qui peut gêner et diminuer sa
jouissance ; attendu que , par le bail, la dame Delalande
n’avait faitde réserves au profitdeson acquéreur, dans le cas
de vente par elle de tout ou partie de sa propriété ; que, relativement
à des constructions pouvant gêner ou changer le
passage par la maison n° 1, sur le faubourg Poissonnière ;
que, dès lors, le droit de bâtir ne s’appliquait qu’aux dépendances
de ladite maison n° \ ; que la réserve faite par
la dame Delalande pour elle-même ou pour les cessionnaires
de ses droits avait le même objet, et se référait à celles
faites par son acquéreur ; que la faculté de bâtir au préjudice
d’une location antérieure, étaut une dérogation
au droit commun, il fallait déterminer expressément l’étendue
de cette faculté, et exprimer qu’elle s’appliquait
aussi aux dépendances de la maison n° 6, sur le boulevard
Poissonnière ; que, faute de stipulation formelle à c*t
égard, la réserve devait se restreindre aux dépendants de
la maison n° 1, attendu quc^ si les constructions commencées
par Javal et compagnie, locataires de la dame Lalande,
dans la cour n° 6, étaient élevées au-dessus du niveau du
boulevard, elles priveraient d’une grande partie de son
jour et de sa vue l’appartement loué à Gagon et Barbedienne ;que,
dès lors, ces derniers ont droit de s’opposer à
ce qu’elles soient élevées au-dessus de leur hauteur actuelle
comme pouvant nuire à l’exercice de leur, commerce, et
. comme devant leur ôter une partie de l’agrément et de
l’utilité que présentaient les lieux à eux loués ; attendu
que si ces mêmes constructions, telles qu’elles sont aujourd’hui,
diminuent la cour, elles lui laissent assez d’étendue
pour le passage et le déchargement des voitures ; qu’ainsi
elles ne nuisent pas à l’usage pour lequel cette cour était
louée aux termes du hn\\ ; que si elles ôtent un peu de jour
à la pièce d’en bas, désignée dans le bail comme cuisine,
cette pièce en a encore suffisamment pour l’usage auquel
elle était destinée ; que, dès lors 7 il n’y a pas lieu d’ordon-
- 57 -

taire d’une maison composée de plusieurs
appartements loue un de ces appartements
pour l’exercice d’une profession bruyante,
dangereuse ou incommode , les locataires
qui habitaient précédemment la maison, et
ner la démolition des constructions existantes, mais seulement
d’empêcher leur exhaussement ; attendu que l’usage
de la terrasse pour la promenade faisait partie de la location
consentie à Gagon et Barbedienne, ceux-ci doivent
être maintenus dans l’usage de cette terrasse ; que Javal et
compagnie n’auraient droit d’opposer la force majeure que
dans le cas où, même en payant une redevance, la terrasse
ne pourrait être rétablie ; que les termes du bail, à
l’égard de la terrasse dont il s’agit, prouvent que la dame
Delalande, bien loin d’avoir alors l’intention d’élever des
bâtiments qui masquassent la vue, ne voulait pas même
qu’elle pût être gênée par aucun obstacle ; par ces motifs,
fait défense à la dame Delalande ou à Javal et compagnie,
ses locataires, d’élever la construction commencée dans
la cour n° 6, sur le boulevard Poissonnière, au-dessus de
leur « auteur actuelle ; ordonne que -dans le cas où, soit
ladite dame Lalande, soit Javal et compagnie , voudraient
conserver et couvrir lesdites constructions, ils seront tenus
de faire ladite couverture en plate-forme, de manière à ne
pas dépasser ladite hauteur actuelle ; ordonne qu’ils seront
tenus de faire auprès de l’autorité compétente toutes les
démarches et tous les frais nécessaires pour le rétablissement
de la terrasse longeant le boulevard ; sinon, et faute
de ce faire dans le délai d’un mois, à eompter de ce jour et
icelui passé, autorise Gagou et Barbedienne à faire toutes
les démarches et frais nécessaires pour obtenir le rétablissement
de ladite terrasse, comme aussi à retenir sur le
montant de leurs loyers les frais dont ils auront fai* l’a vance
 à cet effet, et à se mettre en possession de ladite
terrasse ; condamne Javal et compagnie aux dépens envers
toutes les parties. » tUn arrêt de la Cour royale de Paris du 15 décembre 1825
rapporté au Journal des audiences de cette Cour, tom. I,
Vag. 723, a aussi jugé dans le même sens.
~ 58 —

qui sont troublés dans la jouissance paisible
sur laquelle ils avaient compté, peuvent
demander, selon les circontances , la résiliation
du bail, ou des dommages et intérêts.
( M. Duvergier , Continuation de Toullier,
tome xvin, n° 310 , et arrêt de la Cour
royale de Paris du 11 mars 1826 ; Sirey,
tome xxvi, deuxième partie, page 286.) 

120. La deuxième chambre du tribunal
de la Seine a aussi décidé que le fait par lequel
plusieurs appartements sont loués en
garni dans une maison bourgeoise donne
lieu à une demande en résiliation de bail de
la part des locataires antérieurs à une pareille
innovation. ( Gazette des tribunaux ,
du 18 avril 1828.) 

121. L’introduction de filles publiques
dans la maison louée serait également une
cause de résiliation. (Gazette des tributtaux,
des 10 mai et28 juin 1836.) 

122. D’après l’article 1724 du Code civil,
les réparations que le bailleur a le droit de
faire dans les lieux loués ne sont pas considérées
comme un trouble apporté à la jouissance
du locataire,lorsque l’urgence de ces
réparations est reconnue. Dans ce cas, le
preneur est obligé de les souffrir ; il peut
seulement, si elles durent plus de quarante
jours, réclamer des dommages et intérêts
contre le bailleur.

Il a été jugé, en.conséquence de ces principes,
que le propriétaire d’une maison ne
peut, sans le consentement par écrit du lo-

-59cataire

, exhausser d’un étage la maison
louée. Le locataire, dans le cas où le propriétaire
exhausse sa maison, a droit à des
dommages et intérêts contre ce dernier. La
preuve par témoins n’est pas admissible à
l’effet d’établir qu’un locataire a consenti à
ne pas réclamer des dommages et intérêts
pour préjudice éprouvé par suite de la reconstruction
de la maison qu’il occupe ; ces
dommages et intérêts, comme objet indéter-*
miné, ne sont pas susceptibles delà preuve
par témoins , admise lorsque la somme est
au-dessous de 150 francs. (Arrêt de la Cour
royale de Bordeaux du 26 juillet 1831, Dalloz,
Recueil périodique, tome xxxi, deuxième
partie, page255.) 

123. Ce n’est point un trouble que le bailleur
apporte à la jouissance du locataire,
lorsqu’il entre dans les lieux ou qu’il y envoie
d’autres personnes pour vérifier l’état
dans lequel ils se trouvent, pour y faire faire
les réparations nécessaires , ou pour les
louer avant l’expiration du bail courant.
(Pothier, Du louage, n. 75, et M. Merlin,
Répertoire de jurisprudence, au mot BAIL,
S6,n°15.) 

124. Le tribunal de la Seine a jugé qua
dans le cas où les scellés ont été apposés

[lar un commissaire de police sur les lieux
oués, cette circonstance ne peut être considérée
comme un trouble apporté à la jouissance
du locataire, et l’autoriser à refuser
le payement de son loyer, quand il a connu

-.60 —

l’existence des scellés au moment de la location,
et lotie à ses risques et périls (1).

125. Nous avons dit ci-dessus (n° 116) que
le bailleur doit garantie au preneur de ses
faits personnels ; mais il n’est pas tenu, dans
(l) L’a Gazette des Tribunaux du 21 octobre 1833 rapporte
de la manière suivante les faits qui ont donné lieu
3 ce jugement :v M. Perrin est un artiste dramatique qui doune des leçons
de son art, et forme des sujets pour la carrière du
théâtre. Il a loué à M. Aubin une salle destinée aux exercices
de ses élèves ; mais cette salle avait déjà servi à des
représentations non autorisées ; les scellés du commissaire
de police y étaient apposés au moment de la location
de M. Perrin. C’était là un trouble apporté à la jouissance*
Aussi, lorsque plus tard celui-ci a été poursuivi en
payement du loyer, il a opposé ce défaut de jouissance.
Me Decaigny, avocat du propriétaire, a dit que M. Perrin
avait, connu l’existence des scellés , et qu’il avait loué à ses
-risques et périls. Me Légat a. soutenu que le propriétaire
s’était engagé à faire lever les scellés avant l’époque fixée
pour la mise en possession : il a ajouté que, quoique son
client ne fit que donner des leçons, l’autorité avait considéré
les exercices auxquels se livraient ses élèves comme
des représentatioua illégales, sous prétexte que des spectateurs
venaient y assister ; mais il a été prouvé que ces
spectateurs n’étaient que des amis reçus gratis dans la salle,
et la police correctionnelle a renvoyé M. Perrin des poursuites
exercées contre lui. L’avocat a attribué ces poursuites
à l’habitude dans laquelle a toujours été M. Aubin
de louer sa salle pour des représentations non autorisées.
L’autorité soutenait que l’industrie de M. Perrin n’était
faite que pour une spéculation semblable. Me Légat a
conclu à des dommages et intérêts contre le propriétaire :
mais le tribunal ,t attendu que M. Perrin avait loué à ses
risques et périls,4'a condamné à payer le montant des
loyers, a validé la saisie-gagerie des coulisses et des décors,
et ordonné l’expulsion des lieux.
— 61 —

tous Jes cas, à là garantie dutrouble apporté
par les tiers.
' En effet, la loi distingue entre le trouble
apporté par voies de fait et celui qui résulte
d’un acte judiciaire.

126. H y a trouble par voies de fait lorsque
les tiers- qui l’occasionnent ne prétendent
aucun droit sur la chose louée (1). C’est
ce que décide l’article 1725 du Code civil :
« te bailleur, dit-il, n’est pas tenu de garantir
le preneur du trouble que des tiers apportent
par voies de fait à sa jouissance , sans
prétendre d’ailleurs aucun droit sur la propriété
de la chose louée, sauf au preneur
aies poursuivre en son nom personnel (2). »

127. Les articles 1726 et 172T du Code civil
décident quand ily a trouble par acte judiciaire.


L’article 1726 est ainsi conçu : « Si, au
contraire, le locataire ou le fermier ont été
troublés dans leur jouissance , par suite
d’une action concernant la propriété du
fonds, ils ont droit à une indemnité proportionnée
sur le prix du bail à loyer ou à
ferme, pourvu que le trouble et l’empê(1) 
Par exemple, lorsque des voleurs s’introduisent dans
une maison, percent des murs, brisent des portes, etc.,
le bailleur n’est pas garant de ce trouble ; c’est au preneur
à poursuivre en son nom personnel les auteurs rdu
fait. , ■ ,(2) Mais si le trouble rentonte à une époque antérieure
au bail, c’est au bailleur, et non au*preneur, de lé faire
cesser. ( Arrêt de la Cour de cassation du 7 juiu 1837 ;
Dalloz, tora. xxxvir, lre partie, p. 439. ) .6
- 62 -
chement aient été dénoncés au propriétaire.
 »

L’article 1727 ajoute : « Si ceux qui ont
commis les voies de fait prétendent avoir
quelque droit sur la chose louée, ou si le
preneur est lui-même cité en justice pour
se voir condamner au délaissement de la
totalité ou de partie de cette chose, ou à
souffrir l’exercice de quelque servitude, il
doit appeler le bailleur en garantie, et doit
être mis hors d’instance, s’il l’exige en nommant-le
bailleur pour lequel il possède. »

128. Quoique l’article 1726 ne parle que
de la diminution du loyer, il est cependant
indubitable que le preneur pourrait obtenir
de plus amples dommages et intérêts (arg.
tiré des art. 1147 et 1148, et 1630 du Code
civil)  ; mais étant averti comme détenteur de
la chose, il doit dénoncer au bailleur le
trouble qu’il éprouve. Celte dénonciation
doit être faite dans la huitaine (art. 1768 du
Code civil, combiné avec l’art. 175 du Code
de procédure civile)  ; toutefois, le défaut de
dénonciation ne ferait perdre au preneur
son droit à la garantie qu’autant que le
bailleur prouverait qu’il existait des moyens
suffisants pour faire cesser le trouble incontinent
(argument de l’art. 1640 du Code civil)  ;
si le bailleur obtient une indemnité
pour trouble, nous croyons juste et équitable
que le preneur y participe, autrement
le bailleur ne s’enrîchirait-il pas aux dépens
du preneur ?

— 63 —

129. Le preneur aurait également droit à
une décharge ou à une diminution proportionnelle
du prix, dans le cas où l’empêchement
procéderait d’un droit d’usufruit, d’usage
ou d’habitation , exercé par un tiers.
L’exercice même d’une simple servitude par
un voisin pourrait aussi donner au preneur
droit à une indemnité , si cette servitude
n’était point apparente et ne lui avait pas
été déclarée lors du bail, comme serait
un droit de passage dans la cour d’une
maison.

Et si, au contraire, le preneur était privé
de l’exercice de quelque servitude qu’il a
dû croire exister au profit de la chose louée,
et dont le bailleur a ensuite été évincé, il y
aurait également lieu à une indemnité, si le
bailleur n’avait pas fait de réserve à ce sujet.
(Duranton, tome xvii, e. 70.) 

130. Lorsque , par cas fortuit ou force
majeure, le preneur est évincé de la totalité
ou de partie des lieux loués, il peut demander,
suivant les circonstances, la résiliation
du bail ou une diminution du prix, mais
l’action en garantie ne lui est pas accordée.
(Argument tiré de l’article 1722 du Code
civil.) 

131. L’expropriation pour cause d’utilité
publique est au nombre des événements de
force majeure, etconséquemment l’éviction,
qui en est la suite, ne donne pas ouverture
à l’action en garantie contre le bailleur ; une
indemnité est seulement due par l’État au
— 64
locataire (I). (Loidu 7 juillet 1833, arL 21
et suivants, et 39.) 
(1) On nomme expropriation pour, cause d’utilité publique,
l’acte par lequel l’État s’empare d’une propriété particulière
> pour l’affecter à un usage public, moyennant
une indemnité préalable. Une loi, celle du 7 juillet 1833,
a réglé les effets et les conditions de l’expropriation.
Nous allons faire connaître les principales dispositions de
cette loi.,Une loi on une ordonnance, précédée d’une enquête
administrative, doit autoriser l’exécution des travaux
pour lesquels l’expropriatiou est requise ( articles 2 et 3 ).
Les ingénieurs, ou autres gens de l’art chargés de l’exécution
des travaux, lèvent pour la partie qui s’étend sur
cbaquevcommune, le plan parcellaire des terrains ou des
édifices dont la cession leur paraît nécessaire. Le plan
desdites propriétés particulières, indicatif des noms de
cbaque propriétaire, tels qu’ils sont inscrits sur la matrice
de. rôles, reste déposé, pendant huit jours au moins, à la
mairie de la commune où les propriétés sont situées , afin
que chacun puisse en prendre connaissance.. Le délai de
huit jours ne conrt qu’à dater de l’avertissement, qui est
donné collectivement aux parties intéressées, de prendre
communication du plan déposé à la mairie. Cet avertissement
est publié et affiché. Les déclarations et réclamations
verbales ou écrites doivent être adressées au maire de la
commune où sont situées les propriétés dont l’expropriation
est requise. A l’expiration du délai de huitaine dont
on a parlé ci-dessus, une commission se réunit au cheflieu
de L’arrondissement, sous la présidence du sous-préfet.
La commission reçoit les observations des propriétaires ;
elle les appelle toutes les fois quelle le juge convenable,
et donne son avis. Les opérations doivent être terminées
dans le délai d’un mois ; après quoi le procès-verbal est
adressé immédiatement par le sous-préfet au préfet. Le
procès-verbal et les pièces transmises par le sous-préfet
restent déposés au secrétariat général de la préfecture
pendant huitaine, à dater du jour du dépôt. Les parties
intéressées peuvent en prendre connaissance sans dépla-
- 65 —

SECTION IV.—De l’obligation de garantir le
locataire des vices de la chose louée, qui
en empêchent l’usage. .

132. L’article 1721 du Code civil porte:
« 11 est dû garantie au preneur pour tous les
cernent, et sans frais. Sur le vu du procès-verbal et des
documents y annexés, le préfet détermine , par arrêté mo- '
tivé, les propriétés qui doivent être cédées, et indique
l’époque à laquelle il sera nécessaire d’en prendre possession.
Toutefois, dans le cas où il résulterait de l’avis
de la commission qu’il y aurait lieu de modifier le tracé
des travaux ordonnés, le préfet surseoira jusqu’à ce qu’il
ait été prononcé par l’administration supérieure. La décision
de l’administration supérieure est définitive et sans
recours au conseil d’État (art 4, 5, 6,7,8, 9, 10 et 11 ).
A défaut de conventions amiables avec les propriétaires
des terrains’ou bâtiments dont la cession amiable est reconnue
nécessaire, le préfet transmet au procureur du
roi dans le ressort duquel les biens sont situés la loi ou
l’ordonnance qui autorise l’exécution des travaux, et L’arrêté
du préfet. Bans les trois jours, sur la production des
pièces", le procureur du roi requiert, et lé tribunal prononce
l’expropriation pour cause d’utilité publique des
terrains ou bâtiments indiqués dans l’arrêté du préfet ; le
même jugement commet un des membres du tribunal pour
remplir les fonctions de magistrat directeur du jury. Le
jugement est publié et affiché par extrait dans la commune
de la situation des biens. Cet extrait est notifié aux propriétaires,
au domicile par eux élu dans l’arrondissement
de la situation des biens, par une déclaration faite à la
mairie de la commune où les biens sont situés ( art. 13,14
et 15). Dans la huitaine qui suit la notification du jugement
le propriétaire est tenu d’appeler et de faire., connaître au
magistrat directeur du jury les fermiers, locataires, ceux
qui ont des droits d’usufruit, d’habitation, d’usage, et
ceux qui peuvent réclamer des servitudes résultant des
titres mêmes de propriété ou d’autres actes dans lesquels’P.
- 66 —
vices ou défauts de la chose louée qui en
empêchent l’usage, quand même le bailleur
ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte
de ces vices ou défauts quelque perte
pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »


133. Ainsi, on peut considérer comme
des vices qui empêchent l’usage de la chose
louée, par exemple, lorsque daus une maison
il se trouve une écurie infectée de la
inorve, ou bien une cave qui est submergée
dans les grosses eaux, ou dans les temps de
pluie, ou bien un puits qui manque d’eau
il Serait intervenu ; sinon le propriétaire reste seul chargé
envers eux des indemnités que ces derniers "pourraient
réclamer (art. 21). L’administration notifie aux propriétaires
, aux créanciers, et à tous autres intéressés (tels, par
exemple, que les locataires ) désignés parle propriétaire,
ou qui se sont fait connaître au magistrat directeur du
jury, les sommes qu’elle offre pour indemnité (art. 23).
Dans la quinzaine suivante les propriétaires, locataires
et autres intéressés sont tenus de déclarer leur acceptation,
ou, s’ils n’acceptent pas les offres qui leur sont faites,
dlndiquèr^le montant de leurs prétentions (art. 24). Si
lès offres de l’administration ne sont pas acceptées , ou si,
nonobstant l’acceptation du propriétaire, les créancier »
inscrits et autres intéressés ( par exemple, les locataires ) 
déclarent, dans la quinzaine dé là notification qui leur en
est Faite ; qu’ils ne veulent pas se contenter de la somme
convenue entre l’administration et le propriétaire, il est
procédé au règlement des indemnités devant un jury spécial
(art 28) composé de douze jurés pris tant sûr la
liste des électeurs que sur là seconde partie de la liste du'
jury. Le jury spécial prononce des indemnités distinctes
e'niayeùr des parties qui les réclament à des titres diffé*i6iits/è0min&
propriétaires, fermiers, locataires. Si fin.-
~ 67 —
dans certains temps de l’année, ou dont
l’eau est corrompue, etc.

134. Remarquez qu’il est dû garantie au
preneur pour tous les vices ou défauts de
la chose louée , non-seulement lorsque ces
vices en empêchent entièrement l’usage,
mais lorsqu’ils diminuent d’une manière
grave, ou lorsqu’ils n’affectent qu’une portion
de la chose louée, et n’empêchent l’usage
que de cette portion. En effet, l’article
1721, dont nous venons de transcrire le
texte, dispose d’une manière générale qu’/ï
est dû garantie au preneur pour tous les vices
ou défauts de la chose louée, qui en empê->
chent l’usage ; et il"ajoute que, s’il résulte
de ces vices et défauts quelque perte pour
demnité réglée par le jury est inférieure ou égale à l’offre
faite par l’administratipn, les parties qui l’ont refusée sont
condamnées aux dépens. Si l’indemnité est égale ou supérieure
à la demande des parties, l’administration est condamnée
aux dépens. Si l’indemnité est à la fois supérieure
à l’offre de l’administration et inférieure à la demande des
parties, les dépens sont compensés de manière k être supportés
parles parties et l’administration, dans les proportions
de leur offre ou de leur demande avec la décision
du jury (art. 40). Les indemnités réglées par le jury seront,
préalablement à la prise de possession, acquittées
entre les mains des ayant droit. S’ils se refusent à les recevoir,
la prise de possession aura lieu après offres réelles
et consignation (art. 53). Si dans lés six mois du jugement
d’expropriation, l’administration ne poursuit pas la
fixation de l’indemnité, les parties pourront exiger qu’il
soit procédé à ladite fixation quand l’indemnité aura été
réglée, si elle n’est ni acquittée, ni consignée dans les six.
mois ; les intérêts courront de plein droit à l’expiration
de ce délai à titre de dédommagement (art, 55). '
— 68 -
le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
M. Duvergier (Continuation deToullier,tome
iii,n°339) adopte cette opinion.
Sans doute, dit-il, les effets de l’action en
garantie seront plus ou moins étendus, selon
que les vices auront été un obstacle plus ou
moins grand à l’usage de la chose louée, ou
qu’ils auront causé une perte plus ou moins
considérable ; selon les circonstances , le
preneur n’aura droit qu’à une diminution de
prix , ou il fera prononcer la résiliation du
bail avec ou sans dommages et intérêts.
Mais ce serait une erreur de n’accorder l’action
en garantie pour vices de la chose
louée que lorsque ces vices en rendent
l’usage entièrement impossible. »

135. Le bailleur est tenu de garantir les
vices qui empêchent l’usage de la chose
louée , non-seulement lorsqu’ils existaient
dès le temps du contrat, mais »même lorsqu’ils
ne sont survenus que depuis. (Pothier,
Traité du louage, n° 112.) 

136. A l’égard des vices qui existaient
dès le temps du bail, il y a certaines distinctions
à faire :

Lorsque le bailleur avait la connaissance
du vice, c’est mauvaise foi de sa part de
l’avoir dissimulé au preneur, et ce dol
l’oblige aux dommages et intérêts du preneur
(1).
(1) C’est en se fondant sur ce motif que la Cour royale
de Paris a prononcé la résiliation du bail, et condamné le
- 69 —

Il faudrait décider de même si le bailleur,
sans avoir une connaissance positive du
propriétaire à des dommages et intérêts envers le locataire
, dans l’espèce suivante, rapportée dans la Gazette
des Tribunaux du 24 mars 1831 :« Une remise dépendait d’une maison, faubourg SaintHonoré,
dont la demoiselle Hobbs était principale locataire
: elle s’imagina de transformer cette remise en une
boutique dont elle pensait, avec raison, tirer un loyer
plus avantageux. Une difficulté aurait dû arrêter la demoiselle
Hobbs, c’était l’existence , dans cette remise, de
l’ouverture de la fosse d’aisance ; mais tout le monde n’a
pas le nez fin, beaucoup ont la vue courte, et puis , d’ailleurs,
se dit-elle, j’exigerai un bon bail, et nous Terrons
après.« La boutique est mise à louer. Pierrot, b'onnête cordonnier,
se présente, voit les lieux, fait un-bail, et s’installe.
Quelle est donc, dit-il en entrant, au portier, cette grande
pierre qui tient.presque toute l’étendue de ma boutique ?
— Oh rien, presque rien.— Mais encore ? —C’est la pierre
qui ferme l’ouverture de la fosse d’aisance. 11 est vrai qu’il
faut la vider tous les trois ou quatre mois, mais ce n’est
l’affaire que d’une nuit ; vous en serez quitte pour monter
vos meubles et vos marchandises dans votre entre-sol ; vous
les descendrez le lendemain, et il n’y paraîtra plus.« Aussitôt fait que dit : les vidangeurs d’arriver, Pierrot
de se retirer à l’entrc-sol. Mais le lendemain, lorsqu’il descendit
dans sa boutique, il se trouva plongé dans une atmosphère
de miasmes méphitiques qui affesta aussitôt sou
nez , sa poitrine.et ses bottes ; et, depuis, l’humidité fut
telle, que la tenture du papier jaune de rigueur tombait
par morceaux.« Pierrot, menacé d’une autre visite de vidangeurs, s’adresse
à la justice, qui prononce la résiliation du bail ;
mais la demoiselle Hobbs s’était pourvue devant la Cour.
Xa Cour (2e chambre) a entendu les plaintes du pauvre
Pierrot : elle l’a retiré des latrines, et a condamné la demoiselle
Hobbs à 50 francs de dommages et intérêts, et ù
tous les dépens. Avis aux propriétaires trop avides. »- 70 —
vice, avait un juste sujet de le soupçonner,
ou si, par sa profession, il devait en être informé.
Hors ces cas , le bailleur, qui n’a pas
Connu, ni dû connaître le vice de la chose
louée, n’est pas tenu de dédommager le
preneur de la perte qu’il a soufferte de ce
vice, et il n’est tenu que de reprendre la
chose qu’il lui a louée et 4e le décharger du
loyer. (Pothier, nos 118, 119 et 120.) 

Ï37. Aucune garantie n’est due pour les
vices apparents au moment du contrat, que
le preneur a connus ou qu’il adû apercevoir

{ »ar l’inspection qu’il a faite de la chose
ouée. Il est présumé avoir voulu l’a prendre
avec le vice dont elle était atteinte, et avoir
calculé le prix du bail sur l’utilité qu’elle lui
offrait (Pothier, n° 113). Ceci n’est point en
contradiction avec ce qu’on a dit précédemment,
que le bailleur est obligé de délivrer
la chose louée en bon état de répaïations
de toute espèce, quoique le preneur
ait consenti à louer, après avoir vu qu’elle
était dégradée. Le besoin de réparations
n’est point un vice de la chose louée.
(M. Duvergièr, tome xvlit, n° 342.) 

138. Au reste, ou peut stipuler dans le
bail que le bâilleur ne sera point garant
des vices de la chose louée en général, ou
de tel vice en particulier. Une pareille convention
n’a rien que de fort licite ; cependant,
si elle a été faite par le bailleur, qui
connaissait l’existence des vices, ou qui
savait que la chose avait une tendance à les

-71 -
contracter, tandis que le locataire l’ignorait,
la clause sera réputée non avenue , à cause
du dol du bailleur. (Pothier, n° 114.) 

139. Nous ayons dit, n° 134, qu’il est dû
garantie au preneur pour tous les vices ou
défauts de la chose louée, non-seulement
lorsque ces vices en empêchent entièrement
l’usage, mais lorsqu’ils diminuent d’une
mauière grave, ou lorsqu’ils n’affectent
qu’une portion de la chose louée , et n’empêchent
l’usage que de cette portion. Il suit
de là que le locataire peut obliger le propriétaire
de faire faire les réparations nécessaires
aux cheminées pour les empêcher
de fumer.

SECTION V. — De l’obligation d’acquitter les
contributions à sa charge.

140. La contribution foncière est à la
charge du propriétaire.

Elle est établie par égalité proportionnelle
sur toutes les propriétés foncières , à raison
de leur revenu net imposable. Le revenu
imposable est le revenu net moyen , calculé
sur un nombre d’années déterminé. ( Loi du
3 frimaire , an vu , art. 2 et 4.) 

141. L’impôt foncier est, de même que
les autres contributions, fixé par les lois
annuelles sur les finances.

142. Les maisons inhabitées depuis une
année sont imposées seulement à raison du
— 72 —
sol qu’elles enlèvent à la culture, évalué
sur le pied des meilleures terres labourables
de la commune. (Loi du 3 frimaire, an vu,
art. 84.) 

Cette exception n’est applicable qu’aux
maisons qui sont habituellement données à
location. Quand le propriétaire n’est pas
dans l’usage de louer sa maison, il est supposé
s’en réserver la jouissance, et doitl’impôt
foncier^, même lorsqu’il n’habite pas sa

ftropriété. (Ordonnance royale du lOjuiletl832.) 


143. Les maisons, fabriques, manufactures,
forges, moulins et autres usines ou
édifices nouvellement construits ou reconstruits
ne sont imposés à la contribution
foncière qu’à raison de la superficie du sol,
pendant les deux premières années qui suivent
leur construction ou reconstruction
entière. A l’expiration de ces deux années,
ces édifices sont imposés selon leur valeur
locative. (Loi du 3 frimaire, an vu,
art 88.) 

144. Quoique la contribution des portes
et fenêtres soit due par les locataires, le

Ïtropriétaire est cependant tenu "d’en faire
'avance et de la payer à l’État, puisque
son nom seul figure sur le rôle. C’est à
lui à exercer son recours contre ses locataires.


145.-S’il n’y a qu’un seul locataire occupant
là maison en totalité, le propriétaire
lui relient la totalité de l’impôt.

- 73 -

146. S’il y a plusieurs locataires, le propriétaire
leur retient la taxe des portes et
fenêtres , comprises dans la location de
chacun d’eux.

Dans ce dernier cas, la porte d’entrée, les
fenêtres du palier ou de l’escalier, enfin les
portes et fenêtres qui n’appartiennent pas
plus à un locataire qu’à un autre, restent à
la charge du propriétaire.

147. S’il y a un principal locataire, le
propriétaire lui retient la taxe entière. Le
principal locataire retient à son tour à cha-_
que sous-locataire sa quote part de l’impôt,
et il supporte seul la charge des portes
et fenêtres d’un usage commun. (Loi du
4 frimaire, an vu, art. 12, et Instruction
ministérielle.) 

148. Il faut remarquer que ce qui précède
ne serait pas applicable, si le locataire
avait été déchargé, par une clause du bail,
de la contribution des portes et fenêtres.
Dans ce cas , le propriétaire devra l’acquitter
seul.

149. Quant aux bases sur lesquelles est
établie la contribution des portes et fenêtres,
voyez ci-après chapitre H, section iv. •

150. Le propriétaire d’une maison, entièrement
inhabitée depuis un an, a droit à
la décharge totale de la contribution des
portes et fenêtres.

Si une parlie-seulement de la maison a
été inhabitée, il n’est dû qu’une réduction
pour les portes et fenêtres des appartements
7
_74<|ui

sont restés vacants. (Instruction ministérielle
du 21 février 1809.) 

151. Suivant un arrêté du préfet de la
Seine, du 1er août 1816, le propriétaire ou
le principal locataire qui veut obtenir uu
dégrèvement, pourcausede non-location totale
ou partielle de sa maison , doit, à chaque
trimestre, faire au percepteur une
déclaration indicative du logement vacant,
de pelage où il est situé, de la valeur locative
pour laquelle ce logement est compris
dans le produit brut de-la maison, et
<le l’époque à laquelle la vacance a commencé.


152. La contribution personnelle et mobilière,
ainsi que celle des patentes, est à
la charge du locataire nominativement désisur
le rôle,

153. Les propriétaires, et, à leur place,
les principaux locataires des maisons, lorsqu’ils
ne veulent pas-demeurer responsables
des contributions dues par leurs locataires ou
sous-locataires , sont obligés, un mois avant
l’époque du déménagement desdits locataires
ou sous-locataires, de prévenir de ce
déménagement le percepteur. La déclaration
du propriétaire ou du principal locataire est
inscrite sur un registre à ce destiné^ et signée
du propriétaire ou principal locataire à qui
le nercepteur, sur la demande qui lui en est
faite, remet une reconnaissance de cet avis.
Mais* pour que cette déclaration puisse avoir
effet » il faut que le propriétaire ou princi-

,-75pal
locataire empêche la sortie des meubles
et effets appartenant au locataire, jusqu’au
jour fixé par ladite déclaration, à moins que
le locataire n’ait justifié de l’entier payement
de ses contributions. (Loi du 2 frimaire
an x.) 

154. Si le percepteur refuse de recevoir
la déclaration à l’époque prescrite, et d’en
délivrer une reconnaissance, lé propriétaire
ou principal locataire a la faculté de la porter
devant le maire ou le juge de paix dé
l’arrondissement dans lequel la taxe est ouverte,
et d’en prendre acte. Il peut aussi la
faire notifier par ministère d’huissier. Dansoe
dernier cas, et sur la représentation du
refus écrit, les frais de l’acte sont à la charge
du percepteur. (Arrêté du préfet de la Seine
di*20 décembre 1833, art, 15.) 

155. Dans le cas de déménagement furtif
de la part des locataires ou sous-locataires,
le propriétaire ou principal locataire, s’il ne
veut pas demeurer responsable des termes
échus de leurs contributions , doit faire
constater, dans les trois jours, ce déménagement
furtif, soit par le commissaire de
police ou le juge de paix, soit par le maire
ou son adjoint. Le certificat de déménagement
furtif doit être déposé, dans les trois
jours de sa date, entre les mains du pereepteur,
qui en délivre récépissé. En cas de refus
de la part de ce dernier, le dépôt du certificat
sera fait à la préfecture de la Seine, où
il en sera donné reçu. (Même arrêté, art. 16.) 
— 70 -
156. Si la garantie est exercée ultérieurement
parle percepteur, le propriétaire ou
le principal locataire, qui a rempli les formalités
prescrites ci-dessus, se pourvoit en
décharge de garantie par une réclamation
accompagnée de l’un des actes exigés, et
adressée au préfet, qui statue. (Mêmearrêté,
art. 17.) 

157. Dans tous les cas, et nonobstant toute
déclaration de leur part, les propriétaires
demeurent responsables de la contribution
des personnes logées par eux en garni. (Article
23 de la loi du 21 avril 1832.) 

158. Les contributions directes sont payables
par douzième, à l’échéance de chaque
mois, et en numéraire.Les payements doivent
être effectués à la caisse du percepteur et
non ailleurs, à peine de nullité. (Loi du 3 frimaire
an vu, art. 1er et 146.) 

159. L’obligation de payer les termes
échus des contributions doit être remplie

. par le contribuable, quels que soient le montant
et ; la nature des réclamations qu’il ait
à former, sauf à lui rembourser les sommes
qu’il aurait payées en plus. (Arrêté du 24 floréal
an vin, art. 16.) 

160. Lorsqu’un contribuable doit sur
deux exercices, le percepteur peut imputer
le payement qu’il reçoit sur l’arriéré, sans
que le contribuable puisse s’y opposer.
(Instructionministérielle du 21 février 1809.) 

161. Le contribuable ne peut être contraint
de payer que les portions échues de
— 77 ses
 contributions. (Loi du 3 frimaire an VU,
art. 146.) 162. S’il vient à perdre la quittance, il
peut en demander au percepteur un duplicata.
(Instruction ministérielle.) 163. Tout propriétaire d’inscription directe
ou d’inscription départementale sur
le grand-livre peut en compenser les arrérages,
soit avec ses contribulions directes,
soit avec celles d’un tiers à ce consentant.
Il suffit d’en faire, à cet effet, la déclaration
au receveur général, qui se charge de la
recette desdits arrérages , et de l’application
de leur montant au payement de ces contributions
dans quelque lieu qu’elles doivent
être acquittées. ( Loi du 14 avril 1819 ,
art. 13.) 164. Le contribuable qui n’acquitte pas
au premier du mois le douzième échu de sa
contribution pour le mois précédent est
dans le cas d’être poursuivi. Toutefois , le
percepteur ne peut commencer les poursuites
qu’après avoir prévenu le contribuable
retardataire par une sommation sans frais.
(Arrêté du préfet de la Seine du 2 décembre
1833, art. 22.) 165. Les degrés de poursuite sont établis
ainsi qu’il suit, savoir :PREMIER DEGRÉ. — Sommation avec frais.166. Cette sommation ne peut être faite7.- 78aucontribuable que huit jours après la délivrance
de la sommation sans frais (1).Le prix de la sommation avec frais est fixé
ainsi qu’il suit :Pour un débet de 25 fr. et au-dessous, » 25 c.Idem, au-dessus de 25 fr. jusqu’à 50 fr. » 50Idem, au-dessus de 50 fr-, jusqu’à 100. M 75Idem, au-dessus de 100 fr. 1 »DEUXIÈME DEGRÉ. — 'Contrainte par voie
de garnison collective ou individuelle.167. Les poursuites-par voie de garnison
sont employées contre le contribuable retardataire
qui ne s’est pas libéré trois jours
après la sommation avec frais. La garnison
est collective ou individuelle: Elle est collective,
lorsqu’elle a lieu à la fois contre plusieurs
redevables par un seul agent ; elle ne
peut avoir lieu qu’en vertu d’une contrainte
décernée par le percepteur, .et visée par le
préfet.(1) Si le contribuable ne se libère pas de ses contributions
après le délai de trois jours qui lui est accordé par
la sommation avec frais, le percepteur, avant de diriger
d’autres poursuites, lui signifie ordinairement un acte
nommé contrainte, par lequel il lui déclare, que faute dé
payement dans le délai de trois jours, il sera poursuivi de
nouveau. Cette contrainte est délivrée gratis. Au reste, ce
n’est qu’un avertissement officieux, de la part du percepteur ;
ce fonctionnaire peut, s’il le veut, se dispenser de
l’adresser au contribuable, et diriger, sans plus tarder,
d’autres poursuites contre lui.
-79La

garnison est individuelle lorsqu’elle a
lieu contre un seul redevable par un garnie
saire à domicile. Elle ne s’exerce aussi qu’en
vertu d’une contrainte décernée par le receveur,
et visée par le préfet.

Cette poursuite ne peut avoir lieu que
trois jours après la garnison collective, ou
trois jours après la sommation avec frais,
lorsque la garnison collective n’a point été
exercée.

La garnison individuelle ne peut être employée
contre un redevable, si ses contributions
ne s’élèvent à 150 francs, et s’il
n’est en retard d’au moins trois douzièmes.
Le garnisaire ne peut rester que deux jours
chez un redevable. Si le' contribuable est
libéré le jour même où il reçoit le garnisaire,
le percepteur ordonne à celui-ci de
se retirer, et le contribuable ne doit que
les frais d’une journée.

Le prix de la journée de garnison à domicile
est fixé à 2 francs sans vivres.

TROISIÈME DEGRÉ. — Commandement.

168. Le commandement n’a lieu que trois
jours après l’exercice de la garnison individuelle,
ou trois jours après la garnison
collective, si la garnison individuelle n’a
pas été employée.

Le commandement est fait et signifié par
le ministère d’huissier, à la requête du per-'

— 80 —

cepteur. 11 porte injonction au contribuable
de payer, dans le délai de trois jours, à
peine de saisie et de vente de ses meubles.

Le prix du commandement est fixé, pour
l’original et la copie signifiée , à 75 centimes
 ; indépendamment du papier timbré et
du droit d’enregistrement, lorsqu’il y a lieu
à ce droit.

QUATRIÈME DEGRÉ. — Saisie.

169. La saisie des meubles et effets est
toujours précédée d’un commandement ; elle
ne peut avoir lieu que trois jours après la
signification de cet acte, et en vertu de l’autorisation
spéciale du préfet. Cette autorisation,
accordée d’après l’état que le
percepteur produit des contribuables retardataires
, comprend celle de procéder à
la vente. Si le contribuable ne se libère pas
dans le délai déterminé, la saisie est faite
par le ministère d’un huissier assisté de
deux témoins, en exécution d’un mandat
délivré par le percepteur.

L’huissier, en procédant à la saisie, doit,
à cet égard , se conformer aux dispositions
du Code de procédure civile.

CINQUIÈME DEGRÉ, — Fente.

170. Il n’est procédé à la vente des meubles
et effets saisis qu’en vertu de l’autori-
- 81 -sation spéciale du préfet. Celte vente ne
peut avoir lieu que huit jours après la clôture
du procès-verbal de saisie ; néanmoins,
ce délai peut être abrégé avec l’autorisation
du préfet, lorsqu’il y a lieu de craindre le
dépérissement des objets saisis. L’annonce
de la vente est affichée, publiée et signifiée
avant le jour de l’ouverture, tant à la partie
saisie, qu’au gardien ; le tout par ministère
d’huissier. La vente se fait par un commissaire-priseur.171. Tout contribuable poursuivi en
payement de frais, de quelque nature qu’ils
soient, a le droit d’exiger la communication,
soit en ce qui concerne la sommation
avec frais du registre sur lequel elle
doit être préalablement inscrite, soit à l’égard
de la garnison collective ou individuelle,
de la contrainte décernée et rendue
exécutoire, ainsi que des originaux des
actes faits contre lui par ministère d’huissier.
(Arrêté du préfet de la Seine, du 20 décembre
1833, art. 25 et suivants.) 172. Lorsque les propriétaires ouïes principaux
locataires ont des réclamations à
élever en matière de contributions directes,
ils doivent se conformer aux dispositions
prescrites à cet égard par la loi
du 21 avril 1832.173. L’article 28 de cette loi porte: « Tout
contribuable qui se croit surtaxé adressera
au préfet ou au sous-préfet, dans les trois
premiers mois de l’émission des rôles ( des- 82 —
contributions) , sa demande en décharge ou
réduction. II y joindra la quittance des termes
échus de sa cotisation sans pouvoir,
sous prétexte de réclamaiion, différer le
payement des termes qui viendront à écheoir
pendant les trois mots qui suivront la réclamation
, dans lesquels elle devra être jugée
définitivement,

« Le même délai est accordé au contribuable
Aqui réclamera contre son omission
au rôle."

« Ne sont point assujetties au droit de timbre
les réclamations ayant pour objet une
cote moindre de 30 francs. »

174. L’article 29 de la même loi ajoute:
« La pétition sera renvoyée au contrôleur
des contributions directes , qui vérifiera les
faits et donnera son avis après avoir pris
celui des répartiteurs.

« Si le,directeur des contributions directes
est d’avis qu’il y a lieu d’admettre la demande,
il fera son rapport, et le conseil de
préfecture statuera. Dans le cas contraire,
le directeur exprimera les motifs de son opinion,
transmettra le dossier à la sous-préfecture
(à Paris, à la préfecture) , et invitera
le réclamant à en prendre connaissance et
à faire connaître, dans les dix jours, s’il veut
fournir de nouvelles observations ou recourir
à la vérification par voie d’experts. Si
l’expertise est demandée, les deux experts
seront nommés, l’un par le sous-prefet,
l’autre par le réclamant, et il sera procédé
- 83 —
à la vérification dans les formes prescrites
par l’arrêté du gouvernement du 24 floréal,
an Vin. »175. Lorsque le contribuable se croira
fondé à attaquer la décision du préfet, en
matière de contributions directes , il pourra
exercer son recours directement et par requête
au conseil d’État. Dans ce cas , la requête
doit être signée par un avocat au
conseil d’État ; car, sans l’accomplissement
de celte formalité, elle ne serait point admise
( loi du 22 juillet 1806 , art. 1er et règlement
du 11 juin même année, art. 25).
Toutefois, le contribuable n’a que trois
mois pour se pourvoir devant le conseil
d’Etat ; après ce délai, sa réclamation ne
serait pas reçue. ( Ordonnance royale du
Il octobre 1833.) CHAPITRE II.Des obligations du locataire on preneur.170. Le preneur est tenu :1° De garnir la maison ou l’appartement
loué de meubles suffisants pour répondre
du loyer. (Art. 1752 du Code civil.) 2° D’user de la chose louée en bon père
de famille , et suivant la destination qui lui
a été donnée par le bailleur, ou suivant
celle présumée d’après les circonstances, à
défaut de convention. (Art. 1728 du Code
civil.) 
3° De payer le prix du bail aux termes
convenus. (Même article.) 

4° De payer les contributions à sa
charge.

5° De laisser visiter les lieux qu’il doit
cesser d’occuper, par ceux qui se présentent
pour les louer.

6° D’accomplir les charges de police.

SECTION PREMIÈRE. — De l’obligation dégarnir
les lieux loués de meubles suffisants.

177. Les meubles du locataire sont, pour
le propriétaire, la garantie du payement
du loyer ; car c’est sur ces meubles que ce
dernier exerce le privilège que la loi lui
accorde. Ils doivent donc être suffisants
pour répondre de ce loyer-, si non, le locataire
peut être expulsé (1). Mais lorsque le
locataire qui n’a pas de meubles suffisants
(î) 11 importe d’autant plus aux propriétaires de vérifier
si les meubles ou marchandises apportés par le locataire
dans les lieux loués suffisent pour répondre du prix des
loyers, qu’ils ont, en pareille matière, bien des pièges à
redouter de la partdes mauvais locataires. Le fait suivant,
rapporté dans la Gazette des Tribunaux du 19 juillet 1838,
justifiera notre assertion :« Un propriétaire de la rue du Cimetière-Saint-Nicolas,
à Paris, avait pour locataire un marchand, de vins, qui
payait fort inexactement, et qui était en retard pour plusieurs
termes de loyer. Le propriétaire était, toutefois,
rassuré par la solvabilité apparente de son débiteur. ED
effet, le marchand ne faisait pas sortir de la cour une
-85.--
pour garnir les lieux loués, donne dès sûretés
capables de répondre du loyer, le
bailleur ne peut l’expulser. Ces sûretés résultent
ou d’un cautionnement, ou d’une
hypothèque, ou d’un nantissement que fournit
le locataire.

178. Mais quelle doit être la valeur des
meubles du locataire, doivent-ils répondre
de tous les loyers pendant la durée du bail,
par exemple, des loyers de vingt ans , si le
bail a été consenti pour ce laps de temps ?
Une pareille interprétation serait évidemment
contraire à l’esprit de la loi ; car ce
serait par cela même rendre, à quelques
exceptions près, tous les baux impraticables.
On tient donc pour constant que les
meubles seront réputés suffisants, si leur
prix, déduction faite des frais de vente,
peut parfaire le prix d’une année de loyer,
pièce de vin qu’il ne la remplaçât, et quelquefois au double,
le lendemain ou le jour même.« Cependant, fatigué d’attendre vainement des à-comptes
promis, et jamais réalisés, le propriétaire fit faire un
commandement de payer, puis une saisie. L’huissier, vou,
lant procéder régulièrement, se fait accompagner d’un
expert dégustateur. Celui-ci, armé de son forêt, perce
une pièce ; il approche la coupe de sa bouche pour décider
entre Chablis, Pouilly, Saneerre, etc., etc., il goûte…
et il reconnaît que le liquide, totalement dépourvu de
couleur, d’odeur et de saveur, possède les qualités négatives
qui constituent l’eau à l’état de pureté iparfàite. U
renouvelle l’essai sur quarante-quatre autres pièces rangées
symétriquement, et quarante-quatre fois il obtint le même
résultat…..  »
c’est-à-dire, le payement de quatre termes.
Telle est l’opinion de M. Merlin, rapportée
au mot BAIL, § 7 , de son Répertoire de jurisprudence.
M. Rolland de Villargues (Répertoire
du notariat au mot BAIL, n° 296) dit
même, que c’est l’usage que l’on suit à
Paris.179. Au reste, nous pensons avec M. Duvergier
(Continuation de Toullier, tome xix,
n° lt>) , que, pour décider si le locataire remplit
l’obligation de garnir la maison ou l’appartement,
les juges doivent moins comparer
la valeur du mobilier avec le montant
des loyers, avec tel ou tel nombre de termes,
que considérer ce que, d’après le prix
du bail, sa durée, surtout d’après la condition
du locataire et la destination qu’il
veut donner aux lieux loués, le bailleur 1 a
dû raisonnablement espérer. « En se plaçant
à ce point de vue, ajoute M. Duvergier,
tantôt ils décideront qu’un mobilier valant
le loyer d’une année est à peine suffisant ;
tantôt, ils penseront que moins que le montant
de deux termes offre toute la garantie
que le bailleur est en droit d’exiger. Chaque
jour se présentent des circonstances qui font
sentir la nécessité de cette extension laissée
au pouvoir des magistrats. »Nous citerons l’exemple suivant-tiré de la
collection de Jurisprudence de Denisart, au
mot BAiL,n° 18.« Un particulier, dit-il, principal locataire
d’une maison située survie boulevard, à
-87Paris,
qui avait loué un corps de logis à un
joueur de marionnettes, demanda que celuici
fût tenu de garnir les lieux de meubles
suffisants pour sûreté du loyer, ou de
donner caution, sinon que le bail fût résolu.
Le baladin répondit qu’il n’avait ni celé son
état, ni l’usage qu’il prétendait faire des lieux
compris dans son bail, et qu’on ne pouvait
pas exiger qu’il les garnît d’une autre manière
que celle relative à sa profession , qui
n’était pas d’avoir des meubles, mais des
marionnettes.

« La sentence du Châtelet avait rejeté la
défense du baladin, et déclaré le bail résolu,
faute par lui de garnir les lieux, etc. Mais,
par arrêt rendu en la chambre des vacations,
le mardi 18 septembre 1759, elle fut
infirmée, et le principal locataire débouté
de sa demande, en payant par le locataire
à son échéance. »

180. De ce que le locataire est tenu de
garnir la maison ou l’appartement de meubles
suffisants, il suit qu’il ne peut pas enlever
les meubles qu’il y a apportés.Dans ce
cas , le propriétaire pourrait s’opposer à
l’enlèvement, et même les faire saisir lorsqu’ils
auront été enlevés sans son consentement.
(Voyez page 127.) 

181. Il est cependant à observer que la
loi, en accordant au propriétaire le droit
d’empêcher au locataire d’enlever les meubles
qui garnissent les lieux loués, n’a pas
voulu ôter à ce dernier toute disposition des
— 88 -objets qu’il y a introduits. Ainsi, il y aurait,
de la part du propriétaire, susceptibilité mal
placée, et même résistance qui ne serait
fondée ni en droit, ni en équité, s’il s’opposait
à l’enlèvement d’une partie des meubles
du locataire, lorsque ce dernier en
laisse suffisamment pour répondre du payement
des loyers et des autres obligations du
bail. (Voyez Pothier, n. 268 et269.) Il existe plusieurs arrêts qui ont jugé en
ce sens.182. Nous pensons aussi que le locataire
a le droit d’enlever ses meubles des lieux
loués, encore que ceux qu’il laisse ne soient
que suffisants pour répondre du prix du
loyer, quand il le fait pour les remplacer par
d’autres. Par exemple, si le locataire remplace
son vieux mobilier par un neuf, ou bien
s’il échange un mobilier qui lui déplaît ou
des objets mobiliers quelconques pour d’autres
à son goût ou qui lui sont plus utiles.
Mais dans les circonstances dont nous parlons
, le propriétaire serait en droit d’exiger
du locataire que l’enlèvement des meubles
n’ait lieu qu’au fur et à mesure de leur remplacement
par d’autres. Au reste, tout dépendra
ici du degré de confiance que le
locataire peut inspirer au propriétaire.
- 89 —

SECTION II. — De l’obligation pour le preneur
d’user de la chose louée en bon père de
famille.

183. Cette obligation se compose de trois
éléments différents qui constituent euxmêmes
autant d’obligations séparées. 1° Le
preneur ne doit user de la chose louée que
suivant la destination qui lui a été donnée
par le bail, ou, à défaut de convention, suivant
celle présumée d’après les circonstances ;
2° il est tenu d’apporter à sa conservation
tous les soins convenables ; 3°il doit la rendre
en bon état à la fin du bail.

Nous développerons successivement ces
trois obligations.

§ 1. User de la chose suivant sa destination.

184. Nous avons déjà vu plus haut que la
destination que le preneur doit donner à la
chose louée résulte, soit des clauses du bail,
s’il en existe, soit, dans le cas contraire, des
circonstances. Mais ces circonstances sont
si variées, qu’elles ne sont point susceptibles
d’être prévues par la loiî C’est donc à des
signes extérieurs qu’il faut avoir recours
pour reconnaître quelle est la destination
de la chose louée, lorsqu’il n’existe pas de
convention particulière insérée au bail.

185. La profession du locataire au moment
où il a pris la chose à loyer, et la des8.

-90tination

que celte chose a eu précédemment,
sont des indices propres à manifester l’intention
des parties (MM. Delvincourt, Cours
de Code civil, tome m, notes, page 192 ;
Rolland de Villargues, Répertoire du notariat,
au mot BAIL, n°308 ; et Duvergier, Continuation
de Toullier, tome xvm, n. 396). Ainsi,
lorsque l’usage auquel la chose est destinée
est une fois bien déterminé, tout changement
dans l’emploi qu’en fait le locataire
devient une infraction au contrat, et autorise
le bailleur à demander la cessation de
l’usage abusif, ou la résiliation du bail avec
ou sans dommages et intérêts, selon les circonstances
 ; et ceci est conforme aussi bien
au texte de la loi qu’à son esprit. En effet,
l’article 1729 du Code civil est ainsi conçu t
« Si le preneur emploie la chose louée à un
autre usage que celui auquel elle a été destinée
(1) , ou dont il puisse résulter un dommage
pour le bailleur, celui-ci peut, suivant
les circonstances, faire résilier le bail. »

186. I] y a changement dans la destination
de la chose louée, donnant lieu à résiliation
de bail, lorsqu’un locataire d’un appartement
destiné à son habitation et à celle de sa
(1) M. Duranton fait observer fort judicieusement
qu’il s’est glissé dans cet article une faute de rédaction,
et qu’au lieu de la conjonction alternative ou, il faut y lire
la copulative et dont il puisse, etc. ; car, si c’est suivant la
destination delà chose que le preneur en use , il n’y a pas
■à examiner s’il en résulte ou non un dommage pour le
bailleur. Ce dommage n’est même pas supposable.
- 91 -

famille, sous-loue les lieux à un cercle littéraire
 ; soit en ce qu’un tel changement doit
causer plus de dégradations aux lieux, soit
en ce qu’il doit en résulter des inconvénients
pour les autres locataires. ( Arrêt de la Cour
royale d’Aix, du 31 janvier 1833, Sirey,
tome xxxin, 2e partie, page 48.) _

187. L’introduction de filles publiques
dans un appartement d’une maison donnée
à bail est une cause de résiliation, car elle
est contraire à la destination présumée des
lieux loués ; elle tend en outre à causer
au propriétaire le plus grave préjudice en
discréditant sa maison et en rendant la location
ultérieure beaucoup plus difficile.
(Arrêts de la Cour royale de Paris et de la
Cour de cassation des 19 avril 1834, et
19 mars 1835, Dallez, Recueil périodique,
année 1835, l’e parue, page 370 ; il existe
d’autres arrêts qui ont décidé dans le même
sens.) 

188. Il a été jugé par le tribunal de la
Seine (lrechambre)  que celui qui, après avoir
fait construire sur un terrain qu’il avait loué
un bâtiment destiné à faire un manège, ne
peut faire servir les lieux loués pour une
autre destination , telle que serait , par
exemple, une association pour l’instruction
du peuple. (Gazette des tribunaux, du 18 août
1832.) 

189. Le propriétaire peut demander la résiliation
du bail lorsque, le,locataire ayaqt
dissimulé sa véritable profession, a loué upe-
— 92 -boutique pour y établir uu dépôt d’objets de
menuiserie, et qu’en réalité ce locataire est
entrepreneur de menuiserie pour bières,
cercueils, pompes funèbres. (Arrêt de la Cour
royale de Paris, lre chambre, Gazette des
tribunaux, année 1832.) 190. Lorsqu’un: locataire a pris dans le
bail la qualité de négociant, et a déclaré
louer pour lui et sa famille, s’interdisant la. faculté de sous-louer ; si, dans le fait, sa
véritable profession est celle d’hôtelier, et
s’il emploie la maison à recevoir et loger des
ouvriers, la résiliation du bail peut être demandée
par le bailleur. ( Arrêt de la Cour
royale de.Bordeaux du 10 mars 1828 ; Sirey,
tome xxviu, 2e partie, page 170.) 191. Le propriétaire d’une maison destinée
à un débit de marchandises, et qui
l’avait louée à un marchand d’eau-de-vie,
peut expulser le sous-locataire qui exercela
profession de serrurier, et le faire condamner
à des dommages et intérêts. La femme
du serrurier est tenue solidairement avec son
mari de ces dommages et intérêts et des frais
du procès. (Arrêt de la Cour royale de Paris
du 25 mars 1817, Dalloz, Recueil périodique,
tome xvit, 2e partie, page 104.) 192. La troisième chambre du tribunal de
la Seine a jugé que l’introduction d’une, messagerie
dans la cour d’un hôtel garni ne se
rattachant pas nécessairement à la jouissance
permise au maître d’hôtel garni, le
propriétaire peut s’y opposer, surtout lors-- 93 -que la solidité de la maison peut être corn ?
promise. (Le Droit, journal des tribunaux,
du 1er juillet 1836.) 193. Un maître de pension n’a pas le droit
de faire jouer ses élèves dans la cour commune
aux autres, locataires de la maison,
lorsque d’ailleurs son bail ne lui accorde pas
un pareil mode de jouissance de cette cour.
(Jugement de la lre chambre du tribunal de
la Seine, du 12 août 1829, Gazette des Trir
bunaux, du 13 août 1829.) 194. Celui qui a loué une boutique n’a pas
le droit d’en changer la destination ; mais
peut-il la tenir fermée au risque de nuire à
l’achalandage qui y est attaché ?La Cour royale de Paris, par arrêt du 28
avril 1810, rapporté par Sirey, tome xn ,
2epartie, page 378, a résolu négativement
cette question dans l’espèce suivante (1)  :Une boutique, dans laquelle se faisait
depuis longtemps le commerce des épiceries,
est sous-louée au sieur Tourlon ; celui-ci va
occuper une autre boutique plus éloignée,
et ferme la première ; le propriétaire , le
sieur Hubert , demande la résiliation du
bailiLe preneur, dit-il, doit employer la chose
louée à l’usage pour lequel elle est destinée,(1) Un autre arrêt de lamême Cour, du 1er mars 1830,
rapporté par Dalloz, t. xxxv, 2e partie, p. 192, a aussi
décidé dans le même sens, et dans une espèce absolument
semblable à celle que nous rapportons.- 94sinon
le,bail peut être résilié ; la discontinuation
du commerce peut nuire à l’achalandage
de la boutique, et préjudicier, par
conséquent, au propriétaire.Le locataire répond: les loyers échus sont
payés ; des meubles suffisants garantissent
le payement du loyer à échoir ; il n’est fait
aucune dégradation ; le propriétaire est donc
sans intérêt. Ajoutez que le contrat ne nous
soumet point à exploiter notre commerce
dans les lieux loués, et qu’une obligation
aussi insolite, aussi contraire à la liberté
que chaque individu a d’exercer son industrie
où il juge convenable ne peut résulter
que d’une clause expresse.Jugement par lequel le tribunal civil de
la Seine rejette la demande du propriétaire ;
mais, sur l’appel, la Cour infirme le jugement
en ces termes:« Attendu que tout locataire est tenu d’user
de la chose louée, suivant la destination
indiquée parles circonstances ; que, dans
l’espèce, les lieux loués à Bourlon e.t sa
femme étaient destinés depuis très-longtemps
au commerce d’épiceries, et que, dans
l’état actuel, la boutique est tenue fermée ;;
— Met le jugement dont est appel au néant ;
—: Ordonne que le bail sera et demeurera
résilié ; autorise Hubert à mettre écriteau et
louer, mais à ses propres risqués. »LaCourdeLyon,pararrêtdu26mail824(l) ,(t) Il s’agissait aussi, dans l’espèce, d’une boutique-Ô5arepoussé l’opinion de la Cour de Paris, en
se fondant sur ce que le locataire ne s’est
pas obligé à tenir les lieux loués ouverts
jusqu’à l’expiration de son bail, et sur ce
que l’achalandage appartient au commerce
et non à la boutique où le commerce s’exerce ;
mais nous pensons avec MM. Dalloz ( Jurisprudence
générale, au mot LOUAGE, pag. 933) ,
etDuvergier(ContinuationdeToullier, i.xvni,
n" 403) , que ces deux motifs de la Cour de
Lyon manquent également de force.En effet, si, dans l’espèce dont il s’agit,
l’obligation de tenir les lieux ouverts et d’y
exploiter le commerce pour lesquels ils sont
loués n’a pas été exprimée dans le bail, elle
y est sous-entendue. 11 est. évident que la
clôture de la boutique nuit à son achalandage,
et qu’en se prolongeant, elle rend la
location plus difficile et moins avantageuse.195. D’après les mêmes principes, le locataire
d’une auberge est obligé de l’entretenir
comme auberge pendant tout le temps
du bail ; si donc il la lient fermée, le propriétaire
peut demander la résiliation du
bail, et même des dommages et intérêts. En
effet, le locataire, en n’entretenant pas la
maison comme auberge, donne occasion à
ceux qui avaient coutume d’y loger ,dé se
pourvoir d’une autre auberge ; l’auberge,dans laquelle se faisait depuis longtemps le commerce d’épioories,
et que le locatairee avait ferméenqur aller en occuper
une autre.-96 -n’étant plus fréquentée, est par là dépréciée
et ne peut plus se louer à l’avenir pour un
prix aussi considérable. (Pothier, Du contrat
de louage, n° 189 ; arrêt de la Cour royale de
Rennes, du 17 mars 1834, Dalloz, t. xxxiv,
2epartie, page 171.) 196. « Un locataire, dit Denisart (Collection
de jurisprudence, au mot LOCATAIRE, n° 16) ,
qui ferait un bruit affecté et extraordinaire
sur la tête de son voisin, qui interromprait
son sommeil à toute heure de nuit, par des
coups redoublés, en rentrant à des heures
indues , qui l’insulterait continuellement ou
ses domestiques ; en un mot, qui mésuserait
absolument de la chose qui lui est louée, se
mettrait dans le cas d’être expulsé par la justice.
C’est ce qui a été jugé formellement
dans de pareilles circonstances par un arrêt
rendu en laTournelle, conformément aux
conclusions de M. Séguier, avocat général,
le 7 février 1767. La Cour ordonna l’expulsion
du sieur Panet de l’appartement qu’il
occupait dans la maison où demeurait le
sieur Palisot. »Il n’est personne qui ne reconnaisse la justesse
de cette décision.197. Le propriétaire n’a pas le droit de
s’opposer à ce qu’un locataire, qui exerce la
profession de maréchal ferrant, fasse placer
dans le mur, et sous le passage d’une porte
cochère dont il a l’usage exclusif, des anneaux
destinés à attacher les chevaux pour
les ferrer. (Arrêt de la Cour royale de Pa-
- 97 —

ris, Gazette des Tribunaux, du 4 mai 1827.) 

198. Le propriétaire ne peut empêcher à
ses locataires de faire usage de poêles.
(Jugement du tribunal de paix du deuxième
arrondissement de Paris (1) , Gazette des
Tribunaux, année 1836.) 

199. Quoiqu’en principe général le locacaire
ne doive jouir de la chose louée que
suivant la destination qui lui a élé donnée
par le bail, ou à défaut de conventions,
suivant celle présumée d’après les circonstances,
il est cependant certaines modifications,
certains changements légers, que l’usage
autorise de faire dans la maison ou dans
l’appartement loués ; mais il faut que ces
changements ne nuisent en aucune façon à
la chose (2). Bien entendu qu’à la fin du
. (1) Voici le texte de ce jugement :« Attendu que tout locataire a le droit, à moins de stipulation
contraire insérée au bail, de faire usage de poêles
et de fourneaux ; que le droit du propriétaire se borne à
s’assurer si ces poêles et fourneaux sont posés de manière
à ce qu’il n’y ait point danger d’incendie ; . .« Ordonne que le poêle dont s’agit sera posé dans le
logement de la demoiselle Leroux, nonobstant toute opposition
de la part de Gromer (son propriétaire)  ; sauf à
celui-ci, si bon lui semble, à faire vérifier ensuite si le
placement de ce poêle a été fait avec les précautions nécessaires
pour éviter toute crainte du feu. »(2) Les ouvrages pratiqués , pendant la durée du bail,
dans un mur mitoyen, ne peuvent pas être regardés comme
de simple* dispositious faites par le locataire pour son
usage, et l’un des deux propriétaires peut en demander la
suppression avant la fin du bail. (Arrêt de la Cour de
ea sation du 5 décembre 1814, Journal du Palais, t. xvi,
édition, p. 736.) 
bail le locataire sera obligé, si le propriétaire
l’exige, de remettre les choses dans
leur premier état : c’est ce qui arrive chaque
jour à Paris. « Ainsi, dit Lepage (Lois des
bâtiments,2e partie, page 186) , il y a, dans
une maison qui m’est louée, une grande
chambre qui me serait plus commode, si
elle étak divisée en deux par une cloison ;
quoique le bail ne me donne pas le droit de
faire celte nouvelle distribution, il suffit
qu’il ne mêle défende pas pour que j’y sois
autorisé. Je pourrai donc former une cloison
en planches ou en briques posées sur
champ, ou de toute autre manière qui ne
charge pas les planchers. Pareillement, il
existe dans une autre chambre une alcôve
qui me gêne, et le bail ne parle, ni pour
m’obliger à la laisser subsister, ni pour
m’autoriser à la déplacer. Le propriétaire
serait mal fondé à m’empêcher de me satisfaire,
si je peux enlever l’alcôve, et la placer
en quittant, sans l’endommager et sans dégrader
l’appartement.

« On dit la même chose des différentes
glaces trouvées dans des places qui ne conviennent
pas au locataire : il serait ridicule
de s’opposer à ce qu’il fît mettre ces objets
dans les endroits où ils lui seraient plus
utiles ou plus agréables , bien entendu qu’il
répond des accidents qui pourraient leur
arriver dans l’opération du déplacement, »
- Il faut conclure de ce qu’on vient de lire,
que les changements légers que l’usage âù-

torise le locataire de faire à la chose louée,
ne peuvent s’opérer que dans des limites
fort étroites. Ainsi, le locataire ne pourra ,
sans le consentement exprès du propriétaire,
se permettre de faire des changements ou
modifications qui nécessiteraient de percer
des murs , des planchers, démolir des cheminées,
abattre des refends, changer des
escaliers, enlever ou couper des portes ou
des solives, etc. S’il s’agit d’un jardin, il ne
pourra non plus en changer la distribution,
détruire les allées, arracher les arbres et
arbustes, etc.
§ 2. Apporter à la conservation de la chose tous
les soins convenables.
200. Le preneur doit jouir et user de la
chose louée, comme un bon et soigneux
père de famille userait de la sienne propre ;
il doit avoir le même soin pour la'conserver,
qu’un bon et soigneux père de famille aurait
pour la sienne propre (Pothier, n° 190).'
Aussi la loi décide-t-elle qu’il répond des
dégradations ou des pertes qui arrivent pendant
sa jouissance , à moins qu’il ne prouve
qu’elles ont eu lieu sans sa faute (Code
civil, art. 1732) , Ainsi, la loi établit en principe
général que les dégradations ou les
pertes qui arrivent pendant le temps de la
jouissance du locataire, sont le résultat de
sa faute. Lors donc que ces dégradations ou

- 100 —

ces pertes n’auront pas eu lieu par la faute
du locataire, il sera obligé d’en fournir la
preuve. Et cette disposition de la loi n’a rieu
que de fort équitable, puisqu’en effet le
locataire est présumé avoir reçu en ban
état les lieux qu’il a loués. S’il en est autrement,
c’est à lui-même à se reprocher sa
propre négligence.

201. La responsabilité du locataire n’est
pas seulement limitée aux dégradations qui
résultent de sa faute personnelle, mais elle
s’étend encore aux dégradations et aux pertes
qui arrivent par le fait des personnes de
sa maison ou de ses sous-locataires. (Code
civil, art. 1735.) 

On désigne sous la dénomination de personnes
de sa maison, non-seulement la
femme et les enfants du locataire, les parents
qu’il a chez lui et ses domestiques des
deux sexes, mais encore ses hôtes, ses pensionnaires,
les ouvriers qu’il emploie, et
toutes les personnes qu’il admet dans sa
maison.

202. Quant à la responsabilité des fautes
de ses sous-locataires, elle pèse toujours sur
le locataire , soit qu’il ait sous-loué la maison
tout entière ou en partie, ou qu’il ait
cédé son bail. (Voyez titre ix.) 

203. Le principe qui rend, en général,
le locataire responsable des pertes qui arrivent
pendant sa jouissance, s’applique particulièrement
au cas d’incendie. En effet,
l’article 1733 du Code civil est ainsi conçu :

- 101 -
« Il (le locataire) répond de l’incendie, -à
moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé
par cas fortuit ou force majeure, où
par vice de construction, ou que le feu a été
communiqué par une maison voisine. »

L’article 1734 du même Code ajoute :
« S’il y a plusieurs locataires , tous sont solidairement
responsables de l’incendie ; à
moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a
commencé dans l’habitation de l’un d’eux,
auquel cas celui-ci seul en est tenu ; ou que
quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a
pu commencer chez eux, auquel cas ceuxlà
n’en sont pas tenus. »

204. Voici les considérations puissantes
qui ont déterminé les auteurs du Code civil
à rendre le locataire responsable de l’incendie.
« Dans ce cas, dit31. Mouricault dans
son rapport au tribunal, il y a un point certain,
c’est que le propriétaire qui éprouve
ledommagea droit à une indemnité ; et, à
côté de ce droit, est le fait également certain
que l’incendie, ayant commencé dans la
maison , est le produit de la faute des locataires
quels qu’ils soient. C’est donc sur ces
locataires que doit porter l’action de garantie ;
et quand le coupable n’est pas connu ,
il faut bien que ce soit sur tous. C’est à eux
•à se surveiller mutuellement, surtout désormais,
au moyen de l’avertissement que
la loi leur donne ici. 11 en résultera , nonseulement
que le propriétaire lésé ne restera
pas sans indemnité, mais encore une sur9.


- 102 —

seillance plus active préviendra, sinon tou>
jours l’incendie, du moins souvent ses progrès
 ; et, sous ce point de vue, la disposition
du projet a le double mérite d’être juste et
salutaire. Au reste, elle contient les modifications
que pouvaient désirer les locataires
eux-mêmes pour la rendre presque toujours
sans inconvénient : car elle ajoute, nonseulement
que s’ils prouvent que l’incendie
a commencé dans l’habitation de l’uu deux,
celui-là seul sera tenu de la garantie, mais
encore qu’en tous cas ceux-là n’en seront
pas tenus qui prouveront du moins que l’incendie
n’a pu commencer chez eux. »

205. La présomption légale de faute n’est
établie qu’en faveur du bailleur contre le
preneur ; elle ne s’applique pas aux locataires
entre eux. En conséquence, le locataire d’une
maison où a éclaté un incendie ne peut réclamer
de dommages et intérêts contre un
autre locataire de la même maison qu’en
prouvant, non-seulement que le feu a comrmencé
chez ce dernier, mais encore que
l’incendie a eu lieu par sa faute, sa négligence
ou son imprudence. (Arrêts de la Cour
royale de Bordeaux du 25 juin 1828 ; Dallez,
tome xxix, 2e partie, page 58 ; de la
Cour royale de Lyon du 12 août 1829, et
11 avril 1831 ; Dalloz, tome xxix, 2e partie,
page 238, et tome xxxi,lre partie, page 123.) 

206. La présomption légale de faute
contre le locataire chez qui a commencé

ntendie subsiste, quoique le propriétaire

- 103 ^

habite lui-même dans la maison incendiée.
(Arrêts de la Cour royale de Grenoble, du
17 janvier 1823, Sirey, tome XXIV, 2epartie,
page 297 ; de la Cour royale de Lyon, du
17 janvier 1834, Sirey, tome xxxiv, 2e partie,
page 242.) ',

207. Mais lorsque le propriétaire habite
dans la maison et qu’on ignore où a commencé
l’incendie , la présomption légale de
faute établie contre les locataires cesse
d’être applicable, et, dans ce cas, le propriétaire
ne peut réclamer contre eux des
dommages et intérêts. (M. Duvergier, Continuation
de Toullier, tom. xvm, n° 425 ; arrêt
de la Cour royale de Riom , du 4 août 1829,
Sirey, tome xxx, 2e partie, page 59.) 

208. Le propriétaire d’une maison brûlée
ou dégradée par suite d’un incendie, qui a
commencé dans une maison voisine, ne peut
réclamer des dommages et intérêts contre
son voisin qu’à charge de prouver que l’incendie
a eu lieu par l’imprudence ou par
la négligence de ce voisin. ( Arrêts de la
Cour royale de Paris, du 16 mai 1825, Sirey,
tome xxv, 2e partie , page 206 ; de la Cour
rpyale de Nancy, du 19 juillet 1825 , Sirey,
tome xxv, 2e partie, page 179 ; de la Cour de
cassation, des 18 décembre 1827 et’ 1« juillet^
1834, Sirey, tome xxvni, lre partie,
page 44, et tome xxxiv, lre partie, page 559.) 

209. Celui qui est responsable des suites
d’un incendie est passible de toutes les
pertes occasionnées par les mesures que la
r,
— 104 —

[folice a prises pour arrêter le feu. (Arrêt de
a Cour royale de Pau , du 6 juillet 1825,
Sirey, tome xxvi, 2e partie, page 5.) 

210. Le propriétaire qui a autorisé ou toléré,
de la part d’un de ses locataires, et
spécialement l’établissement d’un fourneau
contre un mur à pan de bois sans que les
précautions exigées par les lois et règlements
aient été prise , est responsable , à
l’égard des autres locataires, du préjudice
qu’ils ont souffert à la suite, d’un incendie
causé par vice de construction. Le locataire
dans la boutique duquel l’incendie a commencé
et qui a indemnisé le propriétaire,
a son recours contre l’ouvrier qui n’a pas
construit le fourneau suivant les règles de
l’art. (Arrêt de la Cour de Paris, du 2 décembre
1812, Dalloz, Recueil alphabétique,
tome ix, page 918, note 1.) 

S 3. Rendre la chose en bon état à la fin du bail.

211. Nous avons vu plus haut qu’aux
termes de l’article 1720, le propriétaire était
tenu de délivrer au locataire la chose louée
en bon état de réparations de toute espèce.
Il résulte de là que le locataire qui, lors de
son entrée en jouissance, a reçu cette chose
sans élever aucune réclamation, reconnaît
tacitement que le bailleur la lui a délivrée
en bon état de réparations de toute espèce,
et par conséquent il reste lui-même obligé

— 105 -
de la rendre à la fin du bail en bon état. (Duvergier,
Continuation de Toullier, tome xvm,
n° 440.) 

212. Mais s’il a été fait un état des
lieux (1) entre le bailleur et le preneur,
celui-ci ne doit rendre la chose que telle
qu’il l’a reçue, suivaut cet état, excepté ce
qui a péri ou a été dégradé par vétusté
ou force majeure. (Art. 1730 du Code civil.) 

213. S’il n’a pas été fait d’état de lieux,
le preneur est présumé les avoir reçus en
bon état de réparations localives, et doit
les rendre tels, sauf la preuve contraire.
(Art. 1731 du Code civil.) 

214. M. Delvincourt pense que la preuve
par témoins ne peut pas être faite, lorsque
l’objet du litige excède la somme de 150 fr. ;
« parce que, dit-il, la preuve testimoniale ne
doit en général être admise au-dessus de
cette somme que lorsqu’il a été impossible
au créancier de se procurer une preuve
écrite. Or, ici la partie pouvait faire dresser
l’état des lieux. » Mais nous croyons, avec
MM. Duranton (tome xvn , n° 101 ) et Duvergier
(tome xvm, n° 443) , que M. Delvincourt
applique à la preuve d’un fait une
règle qui u'est établie que pour la preuve
des conventions. En effet, l’article 1731 prévoit
l’hypothèse où il n’y a pas eu d’étatdes
(1) Quant à l’état des lieux et à sa forme, voyez ci-dessus,
titre IY, chapitre NI, pag. 34.
- 106 -

lieux, conséquemment point de preuve
écrite ; et cependant il autorise le preneur à

Erouver que les lieux loués n’étaient pas en
on état au moment du bail ; il serait contradictoire
qu’il exigeât une preuve écrite,
lorsqu’il dispose pour le cas où cette preuve
n’existe pas. Ainsi, la preuve testimoniale
peut être admise comme preuve d’un simple
fait : cette opinion repose au reste, sur
un arrêt de la Cour royale de Bourges , du
2 mars 1825, rapporté par Sirey, tome xxv,
2rae partie, page 358.

215. Au reste, soit qu’il ait été fait un
état des lieux, soit qu’il n’en ait pas été
dressé, le locataire n’est pas tenu des pertes
oji des dégradations survenues par force
majeure, par cas fortuit ou vétusté ; c’est à
lui à prpuyer la force majeure , le cas for-,
tuit pu la vétusté ; mais les réparations locatives
sont à charge.

Que doit-on entendre par réparations locatiyes ?
Quelle est l’étendue des obligations
dn locataire à l’égard de ces réparations ?
Pour la solution de ces questions, voyez
tit^e yji, chapitre u.

SECTION in. -— De l’obligation de payer le
prix.

216. Pour- le locataire, l’obligation de
payer le prix à l’échéance du terme résulte
de là nature même du bail ; en effet, ce con-

- 107 -

trat ne peut se former qu’autant qtle le
bailleur promet au preneur la jouissance
d’une chose, et que ce dernier s’oblige à
payer le prix convenu. Car, l’obligation de
faire jouir d’une chose, sans stipulation de
prix, n’est pas un louage, mais un prêt à
usage.
§ Ie* Du prix, et des difficultés auxquelles il petit
donner lieu.
217. Dans le louage, le prix se stipule,
en général, en monnaie (1). Dans ce contrat,
le prix est l’estimation dé la jouissance temporaire
que le propriétaire cède au locataire.


218. Le prix doit être sérieux, c’est-àdire
qu’il est nécessaire que les parties, en le
fixant, aient eu l’intention, l’une de le payer,
(1) Rien n’empêcherait cependant que le prix ne fût
stipulé autrement. On peut convenir, par exemple, qu’il
sera payé en denrées, ou qu’il consistera dans un travail à
faire. En effet, l’argent monnayé n’est que le signe représentatif
des produits de la nature ou de l’industrie : peu
importe, dès lors, que le prix du louage se compose du
représentant et du représenté.C’est par application de ces principes que le tribunal de
la Seine (3° chambre) a jugé que la location d’un appartement
peut être stipulée payable en tableaux à faire. (Gazette
des Tribunaux du 20 décembre 1835. ) Dans cette espèce
, un peintre s’était obligé de faire quatre tableaux
pour prix de son loyer. Le propriétaire avait refusé de les
-recevoir, et exigeait le payement du loyer en argent. Le
'jibunal contraignit le propriétaire à recevoir les tableaux
'loiwnç ffi* 4e. là location.
- 108 -

l’autre de l’exiger ; il ne le serait point, si
une chose dont la jouissance serait d’une
grande importance était louée pour un prix
excessivement vil, par exemple, un immeuble
d’un revenu de 1,000 francs loué moyennant
5 francs. ( Duranton, tome xvn, n° 12,
et Duvergier, tome xvm , n° 101.) 

219. Cependant, quelle que soit la vileté du
prix* il n’y a pas lieu à rescision pour cause
delésion ; elle n’ajamais étéadmise en pareil
contrat. Le motif en est que le propriétaire
auquel la loi reconnaît le droit de jouir et
de disposer de la manière la plus absolue ,
a du nécessairement conserver la faculté de
transmettre l’usage de la chose de la manière
et dans les proportions qu’il juge convenables.
(Duranton, n° 12, et Dalloz jeune,
■Dictionnaire général de jurisprudence, au mot
.LOUAGE , n° 98.) 

220. Jugé, en conséquence, que le bail
consenti par un usufruitier ne peut être attaqué
pour cause de lésion résultant de la
vileté du prix. La fraude, en pareil cas, doit
être prouvée ; l’anticipation ou la vileté
du prix ne suffisent pas pour la faire présumer.
(Arrêt de la Cour de cassation, du
11 mars 1824, rapporté dans le Recueil périodique
de Dalloz.) 

221. Jugé aussi que les baux consentis
par un tuteur ne peuvent être annulés sous
prétexte de vileté de prix, qu’autant que
l’on prouve l’existence d’un concert frauduleux
entre le tuteur et les preneurs.
- 109 —(Arrêt de la Cour de Paris , du 11 août 1818,
rapporté dans le Recueil périodique de Dalloz
, tome xvi u, lre partie, page 635.) .'222. Lorsqu’il y aura contestation sur lé
prix du bail verbal dont l’exécution a commencé,
et qu’il n’existera point de quittance
, le propriétaire en sera cru sur
serment, si mieux n’aime le locataire demander
l’estimation par experts ; auquel cas
les frais de l’expertise restent à sa charge,
si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré.
(Art. 1716 du Code civil.) 223. S’il existe une ou plusieurs quittances,
la dernière fait foi du prix. Mais
si, dans ce cas, le locataire affirmait qu’il
n’a consenti à continuer sa location que sur
la promesse que lui aurait fait le propriétaire
de diminuer le prix du bail, le serment
pourrait être déféré au propriétaire.§ 2. Des causes qui peuvent donner lieu à une
diminution de prix.224. Le locataire a droit à une diminution
de prix :1° Si les lieux loués sont détruits en
partie, ou s’il en est évincé par jugement
ou dépossédé pour cause d’utilité publique
{voyez page 61 et 63)  ;2° Si le propriétaire est en retard de délivrer
les lieux loués (voyez page 43)  ;3° S’il ne les délivre pas en totalité {voyez
page 39)  ;10
- 110 -
4tt S’il s’y rencontre quelque vice ou défaut
qui ensémpêche en partie l’Usage (voyez
page 65)  ;
5Ô Si les réparations urgentes que le locataire
est obligé de souffrir durent plus de
quarante joufs (voyez page 51).

22è. La diminution du prix est proportionnelle
et se règle sur l’importance de la
partie dés lieux dont le locataire a été
privé, et sur le tetaps pendant lequel il a
ceÉsé d’en jouir.
S 3, Des époques du payement, et de ceux à qui il
doit être fait. . . ■'■ .
226. Lé payement du* prix doit être fait
delà manière réglée, par la convention des
pallies, ë'est-'à'dire, soit en numéraire , soit
en denrées, soit de toute autre manière.

227. Si le bail est verbal, le payement
doit avoir lieu en numéraire.

228. Le payement des loyers doit être
effectué aux époques déterminées par la
côB¥ënticm, et à défaut dé stipulations $ aux
époques fixées par l’usage des lieux.

229. À Pari*, les loyers sont exigibles
aiulx quatre termes ordinaires de l’année,
c’<£st*â*-"dirB le premier des mois de janvier,
avril, juillet et octobre.

Cependant les propriétaires accordent ordinairement
aux locataires, pour le payement
des loyers -, à chaque terme, un délai
qui varie suivant le taux des locations et là

- 111 -

nature,des lieux loués. Ce délai est de huit
jours pour les loyers de 400 f r. et au-dessous ;
il est de quinze jours pour les loyers audessus
de 400 Fr., et pour ceux des boutiques.
Remarquez toutefois que le délai dppt iftjus
parlons n’est qu’un terme de grâce , et que le
propriétaire peut contraindre le locataire à
payer le premier des .mois sus^indiqués.
C’est ce que le tribunal de Ja Seine a jugé
plusieurs fois (1) ,

230, Si les parties étaient convenues
d’une seule somme pour tout le temps du
bail, elle doit être payée à l’cxpiratipn de
ce temps.

231, Lorsque les parties n’ont pas fixé
le lieu auquel le payement doit être ef-:
fectué, c’est au domicile du locataire qu’il
doit êlre fait. (Arguaient tiré de l’art, J247
du Code civil.) 

232, Le payement doit être fait au pro—*~7—.'
- —" —i—:—., . -■ i. _ ..'L. '*(() A Orléans, à Auxerre, à Metz, dans le Boulounais,
les loyers des maisons se payent par terme
de six mois chacun, à Noël et à la Saint-Jean-Baptiste ;
dans la Touraine les termes pour le payement des loyers
sont fixés aux fêtes de Notre-Dame de mars (25 mars) ,
de Saint-Jean-Baptiste (24 juin ) , de Saint-MiçheJ ( 29 isep ;
tembre) , et de Noël (25 décembre)  ; à BÏois, le loyer
n’est exigible qu’à l’expiration de l’année ; à Marseille, le
payement des loyers a lieu par semestre, aux fêtes de SaintMichel
et de Pâques ; à Bordeaux, ou paye le loyer de
trois mois eu trois mois, à partir du jour où le bail u commencé.
Mais il n’y a pas, comme a Paris, des termes fixes
pour l’entrée et la sortie des lieux. Ainsi celuji qui a loué
un appartement le 20 mars doit payer son loyer le 20 juin,
lo 20 septembre, le 20 décembre.
- 112 —

priélaire même, ou à quelqu’un ayant pouvoir
de lui (1) , ou qui soit autorisé par
justice ou par la loi (comme les tuteurs, les
maris et tous autres administrateurs). Le
payement fait à celui qui n’aurait pas pouvoir
de recevoir pour le propriétaire est valable
si celui-ci le ratifie ou s’il en a profité.
(Art. 1229 du Code civil.) 

233. Si la procuration avait été révoquée
et la révocation notifiée, le payement ne serait
pas valable. (Argument des art. 2004 et
2005 du Code civil.) 

234. Lorsque le propriétaire est en faillite
le payement doit être fait aux agents et syndics
des créanciers. (Art. 463 et 493 du Code
de commerce.) 

235. Lorsque le propriétaire est décédé,
le payement doit être fait à ses héritiers, et,
dans le cas où la succession serait déclarée
vacante, au curateur à cette succession vacante.
(Art. 779, 803 et 813 du Code civil.) 

236. Lorsque le propriétaire est absent,
le locataire peut payer à celui qui aura été
commis par la justice pour administrer les
biens de l’absent^ou à ceux de ses héritiers,
qui seraient envoyés en possession provisoire
(1) Le payement fait au portier, porteur de la quittance |
du propriétaire , est valable. Cependaut, si la somme était
importante, nous engageons les locataires à payer direc- ,
teuientau propriétaire ou à. sou fonde de pouvoir ; car il .
n’est malheureusement pas sans exemple qne des locataires
aient été, eu pareille circoustance, victimes de faux
ou d’escroquerie de la part des portiers.- 113 -des biens de ce dernier par jugement du
tribunal. (Art. 112 et 120 du Code civil.) ■237. Lorsque le bailleur a vendu la propriété
louée, et que l’acquéreur a fait notifier
au locataire sou contrat d’acquisition,
c’est à l’acquéreur que le locataire doit
payer.238. Un huissier porteur de pièces est
apte à recevoir pour le propriétaire, et sa
quittance est valable comme celle du pro-,
priétaire lui-même.239. Le payement fait par le locataire
à la femme du propriétaire n’est valable
qu’autant qu’il est reconnu et ratifié par le
mari, excepté toutefois lorsque la femme
est marchande publique , et que la location
dont il s’agit est dépendante et a un rapport
direct avec son commerce.On nomme marchande publique, la femme
qui fait un commerce distinct et séparé de
son mari. (Art. 5 du Code de commerce.) 240. Le propriétaire peut demander au
locataire le payement de tous les termes
échus dont il ne rapporte pas quittance.
Mais lorsque le locataire ne rapporte, par
exemple, que la dernière quittance, ou les
deux ou trois dernières, le propriétaire
peut-il exiger le payement des termes antérieurs ?
Le Code civil ne contient aucune
disposition, à cet égard. La question est
donc abandonnée aux lumières et à la prudence
des juges, qui peuvent, d’après les
circonstances , rejeter la présomption de10.
- 114 -

payement des termes antérieurs, quoiqu’il
existe trois ou quatre quittances des trois
ou quatre derniers termes ; comme aussi ils
peuvent l’admettre, quoiqu’il n’y ait qu’une
ou deux quittances du dernier ou des deux
derniers termes. (Delvincourl, tom. m, notes
,.pag. 195 ; et Toullier, t. vu, n° 339.) 

241. Lorsqu’il n’y pas de bail par écrit,
Denisart dit que l’usage, à Paris, est que
le locataire qui a délogé au vu et au su de
son propriétaire, soit cru du payement de
ses loyers sur son affirmation , aussitôt sa
sortie, sans attendre que le délai de la prescription
de cinq ans se soit écoulé. Mais ce
fait n’établit, suivant ce que nous venons de
dire, qu’une présomption qui peut être, selon
les circonstances, admise ou rejetée par les
tribunaux.

242. Il arrive assez fréquemment que le locataire,
avant même d’entrer dans les lieux
qu’il a loués, paye par avance un ou plu- ?
sieurs termes du loyer convenu, et alors ces
payements faits par anticipation produisent
entre le locataire etlepropriétaire les mêmes
effets que les payements farts aux époques
fixées par la convention ou par l’usage,
c’est-à-dire, que ces payements opèrent la libération
du locataire envers le propriétaire.

243. Relativement au prix du loyer qu’il doit
payer, le locataire .est tenu des nj^imes obligations
que le débiteur ordinaire. Ainsi, le
locataire ne peut pas contraindre le propriétaire
à recevoir en partie le payemeat du

- 115 -

loyer, ou bien, par exemple, des meubles
au lieu d’argent pour le payement dudit
loyer. (Argument tiré des articles 1243 et
1244 du Gode civil.) 
244. Le locataire ne peut point forcer le
propriétaire à recevoir, à l’époque du payement
du terme échu, d’autre monnaie que
celle qui a cours au moment de l’é.chéap.(se ;
et non celle qui avait cours à l’époque où le
bail a eu lieu.

245. L’article 1248 du Code civil porte :
« Les frais de payement sont à }a charge du
débiteur. » Il suit de là que si le locataire
veut une quittance par-devant notaire, il
doit en supporter les frais. De même, si pour
une quittance s.ous seing privé, il veut qu’elle
soit sur papier timbré, il doit en payer le
papier timbré.

246. Remarquez que s’il a été formé des
oppositions entre les mains du locataire, le
payement qu’il ferait au propriétaire ne serait
pas valable : il pourrait être contraint à
payer de nouveau, sauf, toutefois, son reeours
contre celui qui aurait reçu le premier payement.
Ainsi, pour que Je locataire ne soit
pas exposé, dans ce cas, à payer deux fois,
il faut qu’on lui signifie une main-levée de
l’opposition formée entre ses mains , ou un
jugement qui l’autorise à payer. ( Argument
de l’article 1242 du Code civil. ) 

247. Le tribunal de la Seine a jugé, le
U4ioût 1837, que la copie des oppositions
formées entre les mains .du loealaire sur le

- ne -
propriétaire, ne peut être valablement remise
au portier. Dans ce cas. et généralement
lorsque les intérêts du propriétaire et
des locataires sont opposés, le portier doit
être considéré comme le représentant du
propriétaire, et, à ce titre, incapable de
représenter les locataires (1). [Gazette des
tribunaux. ) 248. Il importe de faire observer que le
locataire qui a droit à une diminution de
prix ou à une indemnité ne peut être contraint
à payer le prix avant la liquidation de
l’indemnité. (Arrêts de la Cour royale de
Paris, du 29 avril 1817, et de la Cour de
cassation, du 29 novembre 1832 ; Sirey,
t. xviil, 2e partie, pag. 50, et t. xxxm, lr ? partie,
pag. 18.) S 4. Dis offres et de la consignation des loyers.249. Lorsqu’il s’élève des contestations
entre le propriétaire et le locataire, relative(1) Dans cette affaire, il s’agissait d’un propriétaire
qui, de concert avec son portier, avait fait disparaître les
copies d’oppositions signifiées aux locataires, et’laissées
en leur absence entre les mains du portier. Pleins de confiance,
et dans l’ignorance des oppositions, les locataires
avaient payé leur terme de loyer ; puis le créancier, saisissant,
voulait les contraindre à payer une seconde fois. Le
tribunal a pensé que si quelquefois, et dans certains cas,
le portier pouvait être réputé le mandataire des locataires,
il en était’autrement lorsqu’il existait un conflit entre leurs
intérêts et ceux du propriétaire. Dans ce cas, les significations^
pour être valables, doivent être remises, soit au locataire
lai-même, soit à un serviteur ou à un voisin.- 117 -ment au prix ou sur la quotité des loyers,
et que le propriétaire ne veut point les recevoir,
ou lorsque lepropriétaire est décédé
ou absent, et que le locataire ne connaît pas
celui qui le remplace, ou lorsque les héritiers
du propriétaire nesont^point d’accord,
dans ces circonstances, le locataire a droit
de se refuser au payement. Mais s’il tient à
se libérer, ce qui lui devient nécessaire
quand, par exemple, il veut déménager, il
peut alors, par le ministère d’un huissier,
faire au propriétaire des offres réelles de la
totalité du loyer qui lui est dû, et si le propriétaire
refuse de recevoir, le locataire
peut faire déposer la somme due à la caisse
des dépôts et consignations. (Art. 1257 et
1258 du Code civil.) Cette caisse paye les
intérêts des sommes déposées à raison de
trois pour cent à compter du soixanteunième
jour, à partir de la date de la consignation.
(Ordonn. du roi du 3 juillet 1816.) 250. Les offres réelles, suivies de consignation,
libèrent le locataire ;elles tiennent
lieu , à son égard, de payement, lorsqu’elles
sont valablement faites, et la somme consignée
par le locataire demeure aux risques
du propriétaire. (Argument de l’article 1257
du Code civil. ) 251. Les frais des offres réelles et delà
consignation sont à la charge du propriétaire,
lorsqu’elles sont valables. (Art. 1260■du Code civil). Si donc le locataire à*, sans
nécessité, fait consigner, il aura à suppor-
- 118 -

1er les frais d’offres et de consignation ;
ce qui est d’autant plus juste, que c’est
lui-même qui a occasionné tous les frais.

252. Au reste, tant que la consignation
n’a point été acceptée parle propriétaire,
le locataire peut la retirer. Mais lorsqu’un
jugement passé en force de chose jugée (I) 
a été obtenu, et que ce jugement a déclaré
les offres et la consignation bonnes et valables,
le locataire ne peut plus la retirer.
(Argument de l’article 1262 du Code, civil.) 
§5. Des poursuites, saisies et privilège du propriétaire
pour payement de loyers.
253. Le locataire qui ne paye pas sou loyer
au terme fixé par l’usage ou par son bail,
peut être poursuivi par le propriétaire, et la
somme due pour loyer produit intérêts du
jour delà demande formée en justice. ( Article
1155 du Code civil. ) 

254. L’article 819 du Code de procédure
civile autorise les propriétaires et les principaux
locataires des maisons, soit qu’il y
ait bail pardevant notaire, soit qu’il y ait
bail sous seing privé ou verbal, à faire un
jour après commandement de payer, signifié
par acte d’huissier, saisir-gager, pour leurs
(1) Un jugement est passé en force de chose Jugée 3 lorsque
l’on a épuisé toutes les voies ordinaires que l’on pouvait
suivre pour le faire réformer, ou lorsque l’on n’a plus
le droit de les employer.
- 119 —

loyers échus j les meublés et effets du lôcà*
taire (1).

255. Ils peuvent même faire saisir-gager
en vertu de la permission qu’ils en auront
obtenu sur requête, soit du juge de paix, si
le loyer annuel du locataire n’excède pas, à
Paris, 400 flancs, et 200 francs partout
ailleurs, soit du président du tribunal de
première instance, si ce loyÈr annuel est audessus
de cette somme. (Art. 819 du Code de
procédure civile,.3 et 10 dé là nouvelle loi
de 1838 sur les justices de paix.) 

Mais cette permission n’est accordée qu’en
cas d’urgence, par exemple, si le propriétaire
craint que le locataire ne détourne ses
meubles, etc.

256. Il importe de faire observer que lorsque
le bail n’est que sous seing privé, Où
simplement verbal, le propriétaire qui voudra
poursuivre la vente des effets du locataire
sera tenu de faire préalablement valider
la saisie gagerie. Après quele propriétaire
a obtenu jugement qtii déclare Cette saisie
valable, il fait signifier au locataire Ce
jugement contenant nouveau commandemeiit
de payer ; si le locataire persiste dans
son refus, on procède à la saisie-exécution.
(1) Le tribtiu.il de la Seine a jugé que le propriétaire
peut, pbur le payement de ses loyers, exercer par luimême
des poursuites contre le locataire failli, et qu’il
n’est pas terni d’attendre la vérification des creanecs,
(Gniettê des Tiikinaiix du 9 septembre 1827.) 
- 120 —

des meubles et effets du locataire, et huit
jours après la vente a lieu,
s 257. Lorsque le bail est authentique, le
propriétaire, avec la grosse de son bail, et
sans autre formalité, peut, un jour après le
commandement de payer, signifié par huissier
à son locataire, faire saisir-exéeuter
les meubles et effets de ce dernier, et faire
procéder à la vente de ces meubles huit
jours après. (Art. 545,547, 583 et 613 du
Code de procédure civile. ) 

258. Le propriétaire a non-seulement le
droit d’exercer des poursuites directes contre
le locataire en retard de payer le prix de
ses Ioyers,mais encore celui de le poursuivre
indirectement. Ainsi, le propriétaire peut
saisir-arrêter entre les mains des débiteurs
de son locataire les sommes et effets appartenant
à ce dernier, et s’opposera leur remise.
Le propriétaire peut aussi faire saisirgager
les effets des sous-locataires garnissant
les lieux par eux occupés pour les loyers dus
parles principaux locataires. (Art. 557et820
du Code de procédure civile).

Voyons maintenant quelle est la nature
et l’étendue du privilège que la loi accorde
au propriétairesur les meubles des locataires.

259. Le propriétaire a pour ses loyers un

firivilége qui comprend tout ce qui garnit
a maison louée ; savoir, pour tout ce qui
est échu et pour tout ce qui est à échoir, si
les baux sont authentiques , ou si, étant
sous seing privé, ils ont date certaine ; et,

— 121 -

à défaut de baux authentiques, ou lorsque,
étant sous seing privé, ils n’ont pas une
date certaine, pour une année à partir de
l’expiration de l’année courante. (Art. 2102
du Code civil.) 

Le même privilège a lieu pour les réparations
locatives et pour tout ce qui concerne
l’exécution du bail. (Même article.) 

260. La loi décide que le privilège du
propriétaire sur les meubles du locataire
s’étend sur tout ce qui a été mis dans la
maison pour la garnir, c’est-à-dire, pour la
meubler, pour y être à demeure, et non ce
qui y aurait étésimplement déposé ou mieux
entreposé pour le placer, transporter ailleurs.
En général, ce qui appartient au locataire
est affecté au privilège, et ce qui
ne lui appartient pas ne l’est qu’autant qu’il
a été introduit pour y rester.

Ainsi, les marchandises que le négociant
dépose dans sa boutique sont affectées au
privilège du bailleur ; car, comme le dit Pothier,
le droit du bailleur s’étend sur tous
les effets qui garnissent les différentes parties
de la maison, suivant le genre d’exploitation
de chacune des parties.

Toutefois on ne doit regarder comme garnissant
une maison, que les meubles apparents
 ; ainsi, l’argent comptant, les obligations,
les pierreries, les bagues, ne sont point
affectés au privilège.

A l’égard des livres composant une bibliothèque
, des médailles, des tableaux, des
11
- 122 -
instruments dès sciences-* des arts et des
métiers, du linge de Corps, des habits, des
vêtements, quoiqu’ils ne soient pas des
meubles meublants, néanmoins, comme ce
sont des objets qui garnissent la maison,
ils sont soumis au privilège, d’après l’opinion
commune des auteurs. Il en serait de même
des provisions ; il faudrait cependant en exclure
ce qui est déclaré insaisissable. En
voici l’énumérati6n, d’après le texte de l’article
592 du Code de procédure civile ; ce sont:
l°les objets que la loi déclare immeubles par
destination ; 2° le coucher nécessaire des
saisis, ceux de leurs enfants vivant avec eux,
les habits dont les saisis sont vêtus’ et Couverts^
3° les livres relatifs à la profession
du saisi, jusqu’à la sommé de 300 francs à
son choix ; 4° les machines et instruments
servant à l’enseignement pratique, Ou exercice
des sciences et des arts, jusqu’à concurrencé
de la même somme, et au choix du
saisi ', 5° les équipements des militaires,
suivant l’ordonnance et le grade ; 6° les outils
dés artisans nécessaires à leurs occupations
personnelles ; 7° les farines et menues
denrées nécessaires à la consommation du
saisi et de sa famille pendant un mois ; enfin
une vachèj ou trois brebis, ou deux chèvre »,
, au choix du saisi, avec les pailles, fdurragesj
et grains nécessaires pour la litière
et la nourriture desdits animaux pendant tin
mois.
261. Les objets meubles apportés par dé9

- 123 -

tiers, à qui ils appartiennent, pour garnir
les lieux, ne sont point affectes au privilège
du propriétaire, lorsque celui-ci a été averti
par une signification faite avant l’introduction
de ces objets , qu’ils n’appartiennent
pas au locataire. C’est ce qu’a jugé la Cour,
royale de Paris, par un arrêt du 26 mai 1814,
rapporté par Sirey, tome xv, 2e partie,
page 227.

262. Ainsi le privilège existe lorsque la
signification n’a eu lieu qu’après l’introduction
des meubles, à moins cependant que,
d’après les circonstances , on puisse penser
que nécessairement le propriétaire a eu
connaissance que les meubles introduits
n’appartenaient pas au locataire, et quoique
la signification ait été faite postérieurement
à l’introduction.

263. Le propriétaire qui a donné à bail par
un seul acte, et pour un seul et même prix,
plusieurs immeubles à une seule personne,
peut exercer son privilège, pour la totalité
des loyers, sur le prix des meubles apportés
dans les lieux par le locataire, et déposés
dans un 6eul des immeubles. (Jugement du
tribunal de la Seine, Gazette des Tribunaux,
du 21 mars 1837.) 

264. Le propriétaire exerce son droit de
privilège, non-seulement sur les effets mobiliers
de ses locataires, mais encore sur
ceux de ses sous-locataires, toutefois,jusqu’àconcurrence
de la sous-location, et seulement
sur ce qui est dû au moment de la
— 124 -saisie,sans préjudice des payements faits sans
fraude d’avance, etquinesont pas considérés
comme faits par anticipation. (Art. 1753 du
Code civil, et article 820 du Code de procédure
civile.) 265. Le propriétaire n’est pas le seul qui
ait privilège pour les loyers ; le principal
locataire, ou celui à qui le locataire a cédé
son bail, quoique n’étant pas propriétaire,
exerce aussi son privilège sur les meubles
de celui qui sous-loue de lui.266. Nous avons vu que, d’après l’art. 2102
du Gode civil, le privilège du propriétaire
s’étend surtoutce qui garnit la maison louée.
Mais quel est le sens de cette expression
maison ? Ce mot doit s’entendre de tout ce
qui est donné à loyer, soit pour l’habitation
des hommes, comme les appartements, soit
pour l’habitation des animaux, comme les
écuries, les étables, soit pour la conservation
des choses, comme les remises, les magasins
, les boutiques, les cours et emplacements,
quelconques. (Brodeau, sur l’art. 161
de la Coutume de Paris ; Pothier, Du contrat
de louage, nos 227, 228, et M. Troplong,
Commentaire des privilèges et hypothèques,
t. I, n°153.) _ _ r267. Le privilège du propriétaire a lieu,
soit qu’il y ait bail authentique ou sous seing
privé, soit lorsque le bail est purement verbal.
Mais, à l’égard de l’étendue du privilège,
la loi établit une distinction importante
entre les baux qui ont une date certaine et
— 125 —

ceux qui n’en ont pas (1). Les baux authentiques
ou bien les baux sous seing privé ,
ayant date certaine, donnent privilège, nonseulement
pour l’année échue, mais encore
pour les années antérieures, dont les loyers
n’ont pas été acquittés, et même pour les
années à échoir. « C’est un cas singulier, dit
M. Troplong, où l’on est autorisé à exiger le
payement d’une dette avant son échéance.
Mais cette anticipation est justifiée par la
nature du privilège, qui affecte tellement la
chose pour la sûreté du payement, que le.
législateur a mieux aimé anticiper le terme
que de compromettre les intérêts du créancier
privilégié. »

« Remarquons, toutefois, ajoute le même
auteur, que le bailleur ne peut exiger le
payement fait par anticipation que lorsqu’il
se présente d’autres créanciers qui menacent
d’absorber, parleur concours, les garanties
ultérieures. Dans tous les cas où les
garanties du bailleur ne sont pas menacées,
il doit se contenter des termes échus (2). »

268. Quand le bail est verbal, ou qu’il est
(1) Nous avons fait connaître, page 19, dans quelles
circonstances les baux avaient ou non date certaine.(2) Observez que dans le cas dont il s’agit, c’est-àdire,
lorsque le bail est authentique, ou qu’étant sous
seing privé, il a date certaine, les créanciers du locataire
ont le droit de relouer à leur profit la maison pour le restant
du bail, à la charge toutefois de payer au propriétaire
tout ce qni peut lui être dû. (Article 2102 du Code
civil.) 11.
- 126 —

sous seing privé, et qu’il n’a jias de date
certaine, le privilège a lieu pour une année,
à partir de l’expiration de l’année courante.

269, Les auteurs sont loin d’être d’acçordsur
le sens de ces expressions de l’art. 2102. Les
uns distinguent entre les loyers échus avant
l’année courante, le loyer de l’année courante
et l’année à partir de l’année courante ; les au-,
très rejettent cet te distiuclion. M. Troplopgest
de ce nombre, etbase son opinion sur un- arrêt
de la Gourde cassation, du 28 juillet 1824,
rapporté par Sirey, t.xxv, trepartie, p. 85. « La
Coursuprême a pensé, ditM, Troplong, que
le propriétaire a, en vertu d’un bail verbalf 1
un privilège pour les années échues, l’année
courante, et l’annéeà partir de l’année courante
 ; elle se fonde sur ce que, si l’art. 2102
limite le privilège du propriétaire à une année
à partir de l’année courante, il ne s’ensuit
pas naturellement qu’il ait voulu priver
le propriétaire de l’exercice de son privilège
pour loyers échus ; que la restriction , commençant
à partir de l’année courante, n’j
lieu que par opposition aux loyers 4 échoir,
qu’on accorde en entier au propriétaire muni
d’un titre ayant date certaine ; que l’intention
de la loi de conférer' au propriétaire qui
n’a qu’un bail verbal un privilège pour tout
ce qui est échu, résulte des articles 661 et
662 du Code de procédure civile, et surtout
de l’article 819 du même Code, qui permet
au locateur (propriétaire) de faire saisir-gager
les meubles garnissant la maison pour

— 127 —

tous les loyers et fermages échus , soit qu’il
y ait bail on qu’il n’y en ait pas, et même
d’exercer la revendication sur les meubles
déplacés et d’y faire valoir son privilège. »

270. Le propriétaire peut saisir les meubles
qui garnissent les lieux loués, lorsqu’ils
ont été déplacés sans sou consentement ; et il
conserve sur eux son privilège, pourvu qu’il
en ail fait la revendication dans le délai de
quinze jours, lorsqu’il s’agit de meubles
garuissant une maison (art. 2102 du Code
civil ). Le délai court à compter du déplacement
des meubles.

271. L’extrait de l’article 2102, que nous
venons de transcrire, établit la règle que le
locataire ne peut déplacer, c’est-à-dire, sortir
les meubles qui sont une fois entrés dans
les lieux loués, sans le consentement du
propriétaire. A plus forte raison, le locataire
ne peut pas les vendre, même de bonne foi,
sans ce consentementpréalabje. S’il les vend,
le propriétaire est autorisé à les revendiquer
entre les mains des tiers : nous disons
que, pour qu’il y ait lieu à revendication, il
faut que les meubles aient été déplacés sans
le consentement du propriétaire bailleur ;
d’où il suit que s’il a donné son consentement,
la revendication ne saurait être admise.
Ge consentement du propriétaire bailleur
peut être donné expressément OU tacitement.
Nous pensons, avec M. Troplong, dont
l’opinion est toujours si imposante, que la
simple connaissance du transport de* meu-
— 128 —blés sans réclamation de la part du propriétaire
suffirait pour lui interdire le droit de
réclamer. En effet, toutes les fois que les
meubles sortent de chez lui, lorsqu’il en a
connaissance,ilscessentde lui servir dégage
et de nantissement, etil n’y a ni droit de suite
(c’est-à-dire, de poursuivre entre des mains
tierces) ni privilège.272. Ainsi, le propriétaire qui, avec connaissance,
aura laissé le locataire, à l’expiration
du bail, sortir de chez lui, et qui ne
se sera point opposéà l’enlèvement des meubles,
ne pourra exercer de recours contre
ces objets.273. Il en est de même quand un propriétaire
loue à un commerçant ; il est évident
qu’il lui a tacitement permis de vendre ses
marchandises, encore qu’elles garnissent les
lieux ; d’ailleurs, on ne pourrait pas dire
qu’elles ont été déplacées sans le consentement
du propriétaire bailleur. (Delvincourt,
t.m, pag. 274, note 8.) 274. Nul doute aussi que quand les meubles
du locataire garnissant les lieux loués
sont plus qucrsuffisautspour assurerle payementdesloyers
échus et à échoir,lelocataire
ne soit en droit d’enlever quelques meubles.
Deux arrêts de la cour de Paris, du 2 octobre
1806, l’autre, de celle de Poitiers, ,
du 28 janvier 1829 , ont jugé que ce déplacement
ne pouvait avoir lieu, par la raison
que tous les meubles sont affectés au privilège.
Mais M. Troplong eensure avec raison— 129 —Iadécision de ces deux arrêts. « Cette opinion
est trop sévère, dit-il. Elle est en opposition
avec un arrêt de la Cour de Bourges, confirmé
par la Cour de cassation, du 8 décembre
1806. (Dalloz, Répertoire alphabétique,
au mot HYPOTHÈQUES, p. 43, note.) Elle
exagère la loi, qui, se contentant de veiller
à l’intérêt du propriétaire, sans vouloir gêner
le locataire, ne demande à celui-ci que
de garnir les lieux dé meubles suffisants. »
(Art. 1752 du Code civil ; voy. Persil, Commentaire,
art. 2102, § 1, n° 4 ; Favard, Répertoire,
au mot SAISIE-GAGERIE ; Dalloz,
hypothèques, pag. 37. ) 275. Lorsque le locataire quitte la maison
ou l’appartement qu’il occupait, et transporte
ses meubles dans une autre maison ou
appartement nouvellement loué, le précédent
propriétaire bailleur peut les y revendiquer
pendant quinze jours, s’il a ignoré
le déplacement ; car, s’il en avait eu connaissance,
il devait s’y opposer ; et ce droit
de revendication lui donne préférence sur
le second bailleur qui viendrait réclamer les
loyers. C’est, au reste, ce que pensent tous
les auteurs.276. Le propriétaire conserve son privilège
sur les meubles garnissant les lieux
loués, nonobstant la vente, même séçicuse,
qui en avait été faite par le principal locataire
à un sous-locataire, en lui cédant le
fonds de commerce qu’il exploitait dans les
lieux. (Arrêt de la Cour royale de Paris,
— 130 -
2e chambre ; Gazettedes Tribunaux du 27 avril
1832.) 
§ 6. De la prescription des loyers.
277. Les loyers des maisons se prescrivent
par cinq ans ( art. 2277 du Code civil ) ,
c’est-à-dire, que le propriétaire ne pourra
plus les réclamer du locataire, lorsque cinq
années se seront écoulées depuis le jour de
l’échéance du terme auquel le payement du
loyer devait être effectué.

278. Remarquez que la prescription court
lermepar terme, àparlirdechaque échéance.

279. Mais il est des causes qui interrompent
la prescription des loyers, telles sont :
une citation en justice, un commandement
ou une saisie, la reconnaissance que le locataire
fait du droit du propriétaire contre le »
quel il prescrivait. (Argument des art. 2244
et 2248 du Code civil.) 

SECTIOJUV. — De l’obligation, pour le preneur
de payer les contributions à s# charge.

280. Les contributions à la charge des
locataires sont: la contribution personnelle
et mobilière, la contribution des portes et
fenêtres, et, pour les commerçants, la contribution
des patentes ; il faut y joindre les
centimes additionnels , les dix centimes par
franc pour subvention de guerre, et l’impor
silion communale, lorsqu’elle a lieu.

— 131 —

281. Là quotité de Ces Contributions varie
suivant les besoins de l’État ; elle est fixée
chaque année par une loi.

282. Avant la sortie des lieux, le locataire
est tenu dé justifier au propriétaire de l’acquit
total de toutes les contributions à sa
charge , Car s’il déménageait sans les avoir
payées, le propriétaire serait contraint de
les acquitter.

283 La Contribution personnelle et mobilière
est due par chaque habitant français, et
par chaque étranger de tout sexe jouissant
de Ses droits, et non réputé indigent. Sont
Considérés comme jouissant de leurs droits,
les veuves et les femmes séparées de leur
mari ; les garçons et les filles majeurs ou
mineurs ayant des moyens suffisants d’existence,
soit par leur fortune personnelle,
soit par la profession qu’ils exercent, lors
même qu’ils habitent avec leur père, mère,
tuteur Ou curateur. (Loi du 20 avril 1832,
art. 12.) 

284. La taxe personnelle n’est due que
dans la commune du domicile réel ; la contribution
mobilière est due polir toute habilion
meublée, soit dans la commune du domicile
réel, soit dans une autre commune.

236. Lorsque, par suite de changement de
domicile, un contribuable se trouve impùsé
dans^ deux communes, quoique n’ayant
qu’une seule habitation , il ne devra la contribution
que dans la commune de sa nouvelle
habitation. ( Même loi, art. 13.) 

— 132 —

286. La contribution personnelle et mobilière
étant établie pour l’année entière, lorsqu’un
contribuable viendra à décéder dans
le courant de l’année, ses héritiers seront
tenus d’acquitter le montant de sa cote.
(Même loi, art. 21.) 

287. En cas de déménagement hors du
ressort de la perception, comme en cas de
vente volontaire ou forcée, la contribution
personnelle et mobilière est exigible pour la
totalité de l’année courante. (Même loi, article
22.) 

288. Les centimes additionnels généraux
"et particuliers, ajoutés au principal du contingent
personnel et mobilier de la commune,
ne portent que sur les cotisations
mobilières : la taxe personnelle est imposée
en principal seulement. (Même loi, article
19.) 

289. La contribution personnelle est uniforme
pour tous les contribuables d’une
commune. La taxe de cette contribution se
compose delà valeur de trois journées de
travail. Le conseil général, sur la proposition
du préfet, détermine le prix moyen de
la journée de travail dans chaque commune,
sans pouvoir néanmoins le fixer au-dessous
de 50 centimes, ni au-dessus de 1 fr. 50 cent.
(Lois du23 juillet 1820, art.28, et du 21 avril
1832, art. 10.^

290. La taxe mobilière est établie proportionnellement,
selon la valeur du loyer d’habitation
de chaque contribuable et de sa
- 133 -
famille. ( Lois du 3 nivôse an vu, art. 21, et
du 23 juillet 1820, art. 29.) 

29t. On ne considère pas comme logement
d’habitation, et, conséquemment, on
ne soumet point à la taxe mobilière les magasins,
boutiques, ateliers, usines, la parlie
des auberges , hôtels garnis, cafés, destinée
à l’usage des voyageurs ou du public,
et, en général, les édihces qui, par leur
nature, sont affectés à un genre d’industrie,
et dont le prix de location est assujetti au
droit proportionnel de patente (loi du 3 nivôse
an vu , art. 25 et 26) , les bureaux des
fonctionnaires publics, et, dans les maisons
d’éducation, les dortoirs, les salles d’études,
les classes, les réfectoires, et toutes les parties
de logement et de jardin qui servent
aux élèves. (Lois des 7 thermidor et 17 frimaire
anx.) 

292. La contribution des portes et fenêtres
est établie sur les portes et fenêtres
donnant sur les rues, cours ou jardins des
maisons, bâtiments, usines, magasins , hangars,
boutiques et salles de spectacles. (Loi
du 4 frimaire an vu, article 1.) 

293. Les clôtures seules sont imposables.
Toute fenêtre close éclairant un logement
habitable est imposable, quelle que soit la
nature delà clôture ; qu’elle soit close par
de simples volets, avec de^simples châssis
dormants ou mobiles, qu’elle soit vitrée ou
garnie de toile ou de papier.

Sont aussi imposables, les fenêtres dites
12
- 134 -
mansardés, et autres ouvertures pratiquées
dans la clôture des maisons, lorsqu elles
éclairent des appartements habitables. (Loi
du 21 avril 1832, art. 27.) 

294. Ne sont pas soumises à l’impôt:

1° Les portes et fenêtres donnant sous les
voûtés ou dans les escaliers, et généralement
toutes celles qui sont dans l’intérieur
des maisons.

2° Les portes et fenêtres qui, quoique
donnant à l’extérieur,sontdeslinées à éclairer
les granges, écuries, étables, caves,
greniers, et autres lieux qui ne servent point
à l’habitation des hommes, ainsi que toutes
les ouvertures du comble et des toits des
maisons habitées (loi du 4 frimaire an vu) ,
non,plus que les ouvertures sans vitres des
boutiques et magasins. (Décision du 27 vendémiaire
an ix.) 
3Ô Les portes et fenêtres des manufactures.
Les manufacturiers ne sont soumis à
cette contribution que pour la partie des
bâtiments qui sert à leur habitation personnelle
et celle de leurs concierges. ( Loi
du 4 germinal an H, art. 19.) 

295. La contribution des portes et fenêtres
est due par les locataires, quoiqu’elle
soit exigible contre le propriétaire (loi du
4 frimaire an vu) dont le nom seul figure
sûr le rôle. Aiïtsi le propriétaire en fait l’avance,
sauf à lui à exercer son recours
contre ses locataires.

296. Lorsqu’il y a un seul locataire qui

- 135 -

occupe la maison en totalité, le propriétaire
lui relient la totalité de cette contribution.

Lorsqu’il y a plusieurs locataires, le propriétaire
leur retient celle des portes et fe^
nèlres comprises dans la location de chacun
d’eux.

Dans ce cas, la porte d’entrée'dela maison,
les fenêtres des escaliers ou paliers,les portes
et fenêtres qui n’appartiennent pas plus
à un locataire qu’à un autre, restent à la
charge du bailleur ou propriétaire, (Loi
du 4 frimaire an 7, art. 3. ) 

297. Lorsqu’il y a un principal locataire >
le propriétaire lui retient la taxe entière, Le
principal locataire, de son côté, réclame à
chaque sous-locataire sa quote-part de l’impôt,
et il supporte seul la contribution de§
portes et fenêtres d’un usage commun.
(Même loi, art, 12, et Instruction ministérielle.) 


298. Suivant une décision du ministre des
finances, du 5 nivôseanix.le locataire doit
le payement de la taxé entière, pour toute
l’année, des portes et fenêtres du logement
qu’il occupe pendant les trois premiers mois
de l’année, sans pouvoir prétendre à une
décharge pour les neuf mois restants ; mais
aussi il ne supporte aucune taxe pour le
cours des neuf derniers mois lorsqu’il est
entré dans le logement après l’expiration
des trois premiers mois.

299. Il résulte de tout ce qui précède,
que le propriétaire est en droit d’exiger du
- 136 -
locataire l’acquit de la contribution des
portes et fenêtres, à moins de stipulation
contraire. Ainsi, lorsqu’une convention semblable
existe, il est d’autant plus prudent au
locataire de l’insérer au bail, que la Cour de
cassation a décidé, par arrêt du 25 octobre
1814 (rapporté par Sirey, t. xv, lre partie,
pag. 244 ) , que le propriétaire peut réclamer
du locataire, au bout de plusieurs années,
la contribution des portes et fenêtres, encore
qu’il ait donné à ce locataire quittances
constatant le payement des loyers (1). Il importe
donc aux locataires, avant de conclure
la location, de s’entendre avec le propriétaire
à Kégard de cette contribution, et,
s’il y a engagement ou bail écrit, on doit y
insérer la Convention faite sur ce point.

300. La patente est aussi une contribution
à la charge du locataire ; elle doit êlre acquittée
directement par lui, puisque son
nom seul figure sur le registre.

.301. Les droits de patente se divisent en
droit fixe et en droit proportionnel.

Le droit fixe est gradué en raison des professions
et des localités, et réglé par un tarif.

Le droit proporlionnnel est basé sur je
(1) te tribunal de la Seine a même jugé que la production
de la dernière quittance du payement de l’im] »'''
des portes et fenêtres ne dispense point le locataire envers
son propriétaire de l’obligation de justifier des payements
antérieurs. Il faut une série de quittances pour opérer unc
libération complète à cet égard. (ZJ Drsit, journal io
tribunaux, du 12 septembre 1836.) 
- 137 —

prix du loyer. (Loi du lor brumaire an vu ;'
art. 3. ) 

302. Toutes les contributions dont on
vient de parler sont payables par douzième,
à l’échéance de chaque mois, et en numéraire.
( Loi du 3 frimaire an vu, art. 1 et 146,
voy. pag. 81.)  !

303. Les locataires sont tenus de payer,
sur la notification de l’arrêté du préfet, portant
main-levée, et à l’acquit du propriétaire,
la contribution foncière, pour les biens
qu’ils ont à loyer, et les propriétaires, de
recevoir le montant des quittances de cette
contribution pour comptant sur le prix des
loyers, à moins que le locataire n’en soit
chargé par son bail. (Art. 147 de la loi du
3 frimaire an vu. ) 

304. Un locataire, entre les mains duquel
il a été fait une saisie-arrêt pour payement
des contributions de la maison qu’il occupe ,•
ne pourrait se prévaloir des payements qu’il
aurait faits par anticipation sur le prix de
son bail. (Instruction ministérielle. ) 

305. Lorsque les locataires ont des réclamations
à faire en matière de contributions
directes, ils doivent adresser leurs pétitions
au préfet. Voyez , au reste, ce que nous
avons dit, p. 81. Les formalités à remplir à
cet égard sont les mêmes pour tous les
contribuables.

12.
E
- 138 —

SECTION Y. *-*■ De l’obligation pour le locataire
de laisser voir les lieux qu’il doit cesser d’occuper
aux personnes qui se présentent pour
les louer.

306. Lorsque le congé a été accepté par
le locataire , ou qu’il lui a été signifié par
huissier, ou quand il y a bail écrit, et que
ce bail est près d’expirer, le locataire est
obligé de laisser voir les lieux qu’il doit quitter
aux personnes qui se présentent pour les
louer. Mais on ne peut le contraindre à les
laisser voir que dans les délais fixés par l’usage
des lieux pour la signification des congés,
c’est-à-dire, à Paris, six semaines avant
la sortie des lieux, lorsqu’il s’agit d’une location
dont le prix annuel est de 400 francs
et au-dessous ; trois mois, lorsqu’il s’agit
d’une location de 400 fr, et au-dessus ; enfin,
six mois, lorsqu’il s’agit de la location d’une
boutique, d’une maison entière ou d’un
corps de logis entier.

307. Si le locataire se refusait à montrer
les lieux qu’il doit quitter, il serait passible
de dommages et intérêts envers le propriétaire,
ea raison du préjudice qu’il aurait fait
éprouver à ce dernier en empêchant la location
( art. 1382 et 1149 du Code civil ). Mais
pour obtenir ces dommages et intérêts, il
faudrait que le propriétaire fit constater le
refus, soit par le portier ou autres préposés,
soit par les personnes qui se seraient présentées
pour visiter les lieux, et à qui on a
- 139refuséde
les faire voir. Cependant, il serait
préférable, dans ce cas, de faire constater
le refus par un procès-verbal d’huissier. Ce
serait, pour le propriétaire., le moyen "de
s’épargner les embarras de la preuve testimoniale.308. L’obligation de faire voir les lieux ne
va pas jusqu’à forcer le locataire à les laisser
visiter, ou trop tôt le matin, ou trop tard le
soir. En général, les visites n’ont guère lieu
avant dix heures du matin, et après cinq
heures du soir. Au reste, on doit toujours
considérer, en pareilles circonstances, la na*
ture, l’importance de là location, la maladie,
le sexe et l’âge des locataires. D’ailleurs’, •
dans toutes les classes delà société, on sait
parfaitement respecter, à cet égard , le sentiment
des convenances.309. Lorsque le locataire s’absente, il doit
laisser les clefs des lieux à louer au propriétaire
ou au portier.310. L’obligation, pour le locataire, de
laisser voir les lieux qu’il occupe, existe encorelorsque
le propriétaire veutvendre l’immeuble
dans lequel ces lieux sont situés.SECTION VI. — De l’obligation d’accomplir
les charges de police.311. Afin d’éviter les redites, nous renvoyons
le lecteur au litre XVI, où nous
avons rapporté le texte des ordonnances et
arrêtés de police qu’il importe aux proprié-— 140 -taires et aux locataires de connaître. Nous y
avons aussi indiqué quelle est l’étendue des
obligations des locataires dans cette matière.Observation commune aux deux chapitres
précédents.312. Le bail ne se résolvant pas par la
mort du bailleur, ni par celle du preneur,
à moins de convention contraire ( art. 1742
du Code civil) , toutes les obligations et les
droits qui résultent du bail passent aux héritiers
ou ayant cause de celle des parties
qui est décédée.
— 141 -
Titre vii.Des différentes espèces de réparations^
313. En matière de louage de maisons, on
distingue deux espèces de réparations :

1° Celles à la charge du propriétaire ;

2° Les réparations locatives ou de menu entretien.


CHAPITRE PREMIER.
Des réparations à la charge dû propriétaire.

314. La loi déclare que le propriétaire est
tenu de toutes les réparations autres que
les locatives (art. 1720 du Code civil)  ; il
suit dé là qu’il suffit pour savoir quelles
sont les réparations à la charge du propriétaire,
de connaître celles qui sont énumérées
au chapitre suivant, puisqu’elles seules
sont exceptées.

Cependant, pour mieux fixer l’esprit du
lecteur sur cette matière, nous allons donner
d’une manière générale la nomenclature
des réparations à la charge du propriétaire.

Ce sont celles à faire aux voûtes, murs de
refend, de soutènement et de clôture ; aux
poutres, poutrelles ; aux planchers, aux pans

— 142 -
de bois de refend portant escaliers ; aux
loits et couvertures, aux murs de clôtures ;
aux manteaux et souches de cheminées ; aux
voûtes et planchers des fourneaux potagers,
aux murs, voûtes de dessous et tuyaux de
four appartenant à la maison ; aux aires de
plâtre des appartements et des escaliers qui
ne sont point carrelés ; aux marches de
pierres cassées par le tassement ou le fléchissement
des murs qui les portent ; aux plates
bandes de pierre au pourtour des murs,
cassées par les charges de plâtre qu’on a
mises dessus en enduisant les murs contre
lesquels elles sont posées, ou par les lambris
portés dessxvs à force ; aux pavés des grandes
Cours et écuries ; aux portes, fenêtres , fermetures,
volets, châssis, panneaux de menuiserie,
lambris, parquets, vitres cassées par
Ja grêle ou autres accidents de force majeure ?
aux pavés,carreaux, tuyaux de fer, de
plomb ou oe grès » et généralement à tous
les objets de maçonnerie, menuiserie, serrurerie,
qui ont été brisés, détériorés, endommagés
par vétusté, cas fortuit ou force
majeure, (Dçsgodets etGoupy, Lois des bâtiments.) 

Nous avons déjà eu occasion de faire remarauer
que le purement des puits et celui
des fosses d’aisance sont à la charge des
propriétaires, s’il n’y a clause contraire. (Article
1756 du Code civil.) 

315. L’article 1386 du Code civil rend le
propriétaire responsable du dommage causé

-143par
le défaut d’entretien de son bâtiment.
Le propriétaire a un recours direct contre
son locataire, et ce dernier contre ses souslocataires
qui se sont chargés d’entretenir
les lieux en bon état de réparations loeatives
et qui n’ont pas rempli leurs obligations.
C’est ce qui a été décidé par un arrêt de la
Cour royale de Paris, du 10 juillet 1838(1).
(Gazette des Tribunaux du 11 juillet 1838.) 

CHAPITRE II.
Des réparations locatives,

316. Nous avons vu, titre V, Chapitré II,
section H, que le preneur était tenu de faire
les réparations locatives.

Mais que doit-on entendre par réparations
■locatives ?
v, (1) Voici l’espèce de cet arrêt: M. de Mosbour, pair
 ; de France, est propriétaire, à Paris, d’une maison rue de
"Kohan, louée par bail principal au sieur DesxoUrchcs ;
lia remise de cette maison était, par suite de sons-locations
successives, occupée en dernier lieu par le sieur
 ;Bnutrainquin, qui y plaçait un cabriolet. Par suite du
"(Sauvais état des gonds de la porte de cette remisé, cette
,r porte tomba lourdement dnns le moment où se trouvait
. tout à côté un enfant qui fut blessé grièvement. Cependant
'des soins opportuns ont amené le rétablissement du jeune
t,ûoussery, et son père a réclamé contre M. de Mosbour
'Bue indemnité qui a été fixée parle tribunal de première
stancedela Seine à la somme de 1,000 francs. EuMnêuie
m[is, le tribunal a accordé à M. de Mosbour son recours
en garantie contre Desfourcbes, principal locataire,
puis U même garantie a été prononcée en faveur de Des-
— 144 -

« Pour juger, dit Polluer ( Du, louage,
n°219) quelles réparations sont locatives,
on doit tenir cette règle que ce sont les
menues réparations qui ont coutume de
provenir de la faute des locataires ou de
leurs gens, et ne proviennent pas de la vétusté
ou de la mauvaise qualité des parties
dégradées. »

M. Lepage (Lois des bâtiments, partie il,
page 147) a exposé avec lucidité et précision
les motifs sur lesquels est basée celte
doctrine. « En général, dit-il, toutes les réparations
occasionnées par la vétusté doivent
être faites par le propriétaire , par l’applicalion
de la maxime res périt domino (la chose
périt pour le compte du propriétaire).

« Mais lorsque les réparations sont occasionnées
par la faute du locataire, ou du
fermier, il doit en répondre. Il est facile de
reconnaître si les réparations de gros entretien
viennent de vétusté ou des personne, !
qui occupent l’immeuble. Il y a plus de difficulté
pour les réparations de menu entretien:
elles sont sans doute occasionnées par
l’usage qu’on fait de l’objet loué ou affermé,
et, sous ce rapport, d’après le principe gé'
néral que nous venons de citer, il sembla
fourches contre le sieur Mcurau , sous-locataire, et en / »•
veur de Meuran contre Boutrainquin, dernier sous-locataire.M. Meuran a interjeté appel ; mais la Cour royale'
confirmé purement et simplement le jugement de prcmùV 1
instance.*- 145 -'
qiï'èllès devraient être à la charge" du prô-3
priélaire. Cependant il arrivait souvent-que
celui-ci prétendait qu’elles étaient trop fré^
quentes et que le locataire ou le fermier
avait usé trop indiscrètement ; delà est venu
le parti qu’on a pris démettre à la charge du
locataire ou du fermier certaines menues
réparations, sans examiner si elles sont
l’effet d’un usage immodéré ou abusif. Par
ce moyen, on a tari la source d’une infinité
de petites contestations, fondées sur des
faits impossibles à vérifier. Tel est le motif
qui a dicté les dispositions et introduit les
usages qui mettent de droit certaines réparations
à la charge des locataires, en les
qualifiant réparations locatives. »

317. Voici la nomenclature des réparations
à la charge du locataire.

L’article 1754 du Code civil les détermined’une
manière générale en ces termes : , ;•■■'•''

« Les réparations locatives on de menu
eatrelien dont le locataire est tenu -,-: s’il
n’y à clause contraire, sont celles désignées ;
comme telles par l’usage dés lieux J et, entré'
autres, les réparations à faire ; . ! . .>iii« Auxâtres,

coiitre-coeursychambranles et
tablettes des cheminées ; , ,:.- ;• - ■ . ■■.. '
•■■ « Au recrépimeut dubas dés murailles-des
appartements et autres lieux d’habitation*,' à
la hauteur d’un mètre ; >

« Aux pavés et carreaux des chambres,
lorsqu’il y en â seulement quelques-uns de
cassés ; . , .-•■■ . ; -:> -,■■•: ■:•• ■'•■■
13
— 146 —

. « Aux vitres, à moins qu’elles ne soient
cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires,
et de force majeure, dont le
locataire ne peut être tenu ;

« Aux portes, croisées, planches de cloison
ou de fermeture de boutiques, gonds
targelles, serrures. »

318. L’article 1755 du même Code ajoute :
« Aucune des réparations réputées locatives
n’est k la charge des locataires quand elles
ne sont occasionnées que par vétusté ou
force majeure. »

319. Enfin l’articlel756 du Code civil dé*
cide que: « Le curement des puits et celui
des fosses d’aisance sont à la charge du
bailleur, s’il n’y a clause contraire. »

- 320. Les trois articles dont on vient de
lire le texte renferment les seules disposi »
tietP.3 législatives qui se trouvent au Code
civil sur la matière des réparations locatives.
Le législateur reconnaît lui-même que la
nomenclature et les explications qu’jl donne
à ce sujet sont incomplètes, puisque, dans
l’article 1754, il s’en réfère à l’usage des
lieux. Et, comme nous l’apprend M. Tron »
obet (Discussion du Code civil au conseil
d’Étal, Locré, tom. xiv, pag. 344.) , il a voulu
seulement, eu donnant une courte énumération
des réparations locatives, diminuer les
doutes en fixant l’opinion sur lés cas les plus
Qrdinaires.

321. Nous a}lons reprendre une à ; une
chacune des réparations locatives dont le

— 147 -J

Code civil donne la nomenclature ^ et nôtis
ferons connaître ensuite celles que l’usage
met à la charge des locataires (1).

SECTION PREMIÈRE. — Des réparations locatives
d’après le texte même du Code civil.

322. L’article 1754 du Code civil désigne
cinq espèces de réparations à la charge des
locataires, à moins que ceux-ci ne donnent
la preuve qu’elles ont été occasionnées par
vétusté ou force majeure. Voici ces cinq
espèces de réparations.^ Ce Sont lés réparations
à faire:

1° Aux âtres, contre-coeursj chambranles èi
tablettes de cheminées.

323. On a pensé que le dépérissement lîé
ces objets venait le plus souvent du peu
d’attention des locataires, qui jettedt du
bois dans lé foyer avec trop dé force, ou
cjui font un feu plus ardent qu’il ne serait
convenable pour la conservation de toutes
les parties de la cheminée. Quand lès CÔÛtre-coeurs
sonten plaques dé fonte, et qu’elles
viennent à se casser, les locataires eh sont
responsables, ainsi que des scellerhëpts qui
tiennent ces mêmes plaques. Il en est de
taême des carreaux de terre ou de briques
(1) La plupart des développements que nous donnons
ici sont extraits presque entièrement dés ouvragés de
MM. Merlin {Répertoire de jurisprudence, au mot BAIL) , Lepage
(Lois des bdtimtats) , et Yaudofé {Droit rtrai). '— 148 —
des âli-es ;' le locataire doit remplacer "par
des briques où carreaux neufs ceux brûlés
ou cassés.. Pareillement, lès croissans..propres
à retenir les pelles et les pincettes
sont à la charge de ceux qui occupent la
maison- ; ils doivent fournir les croissans qui
se trouvent déscellés, ou perdus, ou cassés.
324.. Qn.ne'distingue pas- si les chambranles
et.les tablettes des cheminées sont
en menuiserie ou en pierre ou en marbre ;
les, locataires en sont responsables, quand
ces objets, sont ou cassés ou fêlés ou détériorés
d’une manière quelconque par la trop
grande activité du feu. Goupy., dans.ses
potes sur Dégodets, dit- qu’il n’est pas aisé
de juger sainement si un chambranle, une
tablette, le revêtissement etTattiqué d’une
cheminée en marbre ou en pierre, sont détériores
par Ja faute ou par l’effet des plâtrés,
'pu par un tassement, ou par autre
causé donti !n’est pas. responsable. 11 ajoute
mêrné, quéfort souvent les marbriers vendent
de pareilles pierres comme saines et
entières, tandis qu’elles sont tranchées par
dés fils’qu’ils ont soin de boucher avec du
mastic mêlé de poudré de marbre. De là, il
Conclut qu’il faut examiner avec soin la
cause/de ces dégradations pour décider
qui doit supporter la dépense des réparations
(1).
f 1 ) ^-<f cependant ci-après, page 168, n° 363.— 149 —Ce qu’on vient de dire s’applique également
aux tables et buffets couverts en marbre,
aux coquilles et cuvettes de même
matière.2° Au recrépiment du bas des murailles des
appartements et autres lieux d’habitation, à
la hauteur d’un mètre.325. Exposant des meubles ou autres
objets près des murailles, on peut détruire
l’enduit dont elles sont recouvertes : il est
bon d’obliger ceux qui occupent les lieux à
réparer cet enduit jusqu’à hauteur d’appui,
afin de les forcer à apporter du soin et de
l’attention dans l’usage des lieux loués. Mais
si la dégradation était survenue par l’humidité
des murs, il est évident que le locataire
ne serait pas tenu de faire cette réparalion
 ; car la loi n’a voulu forcer le locataire
qu’à faire lesréparâlions qui proviennent de
son fait.326. Le locataire est lenu de faire le recrépiment
des murailles à la hauteur d’un.
mètre, non-seulement dans les lieux qui
servent à son habitation personnelle j mais
encore dans ceux qui en dépendent ; ainsi il
devra faire le crépi des murs des remises ou,
des écuries, dégradés par le choc des voitures
ou par les pieds des chevaux.3° Aux pavés et carreaux des chambres,
lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de
cassés. .327. Il résulte de cette disposition, que le
locataire n’çst pas présumé être l’auteur de13.
P150cette
dégradation lorsqu’une grande qiian
tité de carreaux ou de pavés se trouve feuilletée
ou cassée. Car il est alors vraisemblable
que c’est leur mauvaise qualité, ou la vétusté,
ou l’humidité qui les a détruits ; c’est
alors au propriétaire à faire la réparation,
à moins qu’il ne prouve que le dommage
provient du fait du locataire ; auquel cas ce
dernier sera tenu de rétablir tous les carreaux
cassés. Tel est le résultat de la présomption
légale établie par l’article 1754 en
faveur du locataire.

328. Quant aux carreaux ébranlés et qui
se lèvent, le locataire est tenu de les faire
rémettre, à moins qu’il ne prouve qu’il s’est
Opéré un tassement dans les planchers.

329. Dans les pièces carrelées en carreaux
blancs’et noirs (c’est-à-dire en pierres de
liais et en marbré noir) , il y a des platebandes
de. pierre au pourtour des murs ;
elles font partie du carreau, et sOnt à la
Charge du locataire, lorsqu’elles sont cassées
seulement en quelques endroits. Cependant
il faut examiner si les cassures n’ont
point été faites par la charge des plâtres
qu’on a mis dessus, en enduisant les murs,
OU par quelque lambris posé à force, ou par
tout-autre effort ; car, dans l’un de ces cas,
le locataire peut se soustraire à l’obligation
de faire la réparation, si les pièces des appartements
ne sont pas carrelées.

330. On ne considère pas comme réparations
locatives, lëstrouft qui se font dans les

- 151 -

aires ! de plâtre : la raison en est que le moindre
frottement suffit pour occasionner ces
trous. On ne peut donc pas dire qu’ils’proviennent
de la faute du preneur. (M. Victor'
Augier, Encyclopédie des juges de paix, 1.1,
pa&-222-)  , „,:,::

331. Lorsque quelques panneaux ou battants
d’un parquet sont cassés ou enfoncés
par violence, le locataire en est tenu ; mais
il ne répond pas d’un parquet détérioré dans
de grandes parties, à moins que lé dommage
n’ait été causé par son fait, ce que le
propriétaire doit toujours prouver.

332. Les pavés des grandes cours et des
remises ne sont à la charge des locataires

, que lorsqu’il s’ytrouve quelques pavés hors
déplace ; mais ceux qui sont cassés, ébranlés
ou écrasés, doivent être réparés par le
propriétaire, parce que les lieux sont destinés
à supporter des voitures , chariots, ou
autre chose d’un poids considérable. Il en
est dé même des pavés des écuries ; on sait
que les chevaux battent continuellement des
pieds, il faut donc que les pavés que l’on
emploie dans ces lieux soient en état de
soutenir ces chocs. Les propriétaires doivent
s’attendre à ces dégradations occasionnées
par les voitures et les chevaux, dégradations
que l’on ne peut, au reste, imputer
aux locataires qui n’ont pas fait un mauvais
usage des lieux pavés.

333. Dans les petites cours où il n’entre
pas de voiture, et dans les cuisinés bu au-
— 152 1res
 lieux dans lesquels on ne reçoit pas de
grosses charges, le locataire est tenu de réparer
les pavés qui sont cassés et de remplacer
ceux qui manquent, à moins que ces
défauts ne viennent de la vétusté ou de la
mauvaise qualité des pavés, ce qui se présume
quand une grande partie des pavés se
trouve en mauvais état. L’enlretien des pavés
qui ne sont qu’ébranlés n’est pas à la
charge du locataire, dans les cours, parce
qu’elles sont exposées aux intempéries de
l’air, à la pluie, aux égouts, causes naturelles
de la destruction des ciments. 11 en est
de-même dans les cuisines, les offices et les
laboratoires destinés à recevoir des eaux
qui détériorent le ciment des pavés : les locataires,
par de continuels lavages , ne font
qu’un, usage ordinaire et convenu de ces
lieux ; il n’y a rien de forcé dans leur jouissance ;
ils ne sont donc pas tenus de réparer
les pavés ébranlés (1).4° Aux vitres, à moins qu elles ne soient
cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires
et de force majeure, dont le locataire
ne peut être tenu.■ 334. On présume que les vitres sont livrées
sans fêlure ni cassure et tiennent bien
dans leurs châssis, le locataire esl donc obligé(1) Tout ce que nous disons relativement aux pavés des
cuisines s’appliquerait également dans le cas où les cuisines
seraient carrelées, .
.— 153 —
de les rendre en même état. S’il était prouvé
qu’en entrant en jouissance le locataire a
trouvé une certaine quantité de vitres cassées
ou fêlées, il ne serait pas tenu-dé les
rendre en meilleur état qu’il les a trouvées.
Quand les vitres ont été endommagées par
la grêle, par une violente explosion’, oU par
tout autre accident, ce n’est pas au locataire
à les réparer.

335. Si les vitres tiennent à des panneaux
de p|omb, la réparation dès plombs est à
la charge du propriétaire, parce que la pré->
somption est que la vétusté les â détériorés,
à moins cependant qu’il ne soit prouvé que
leur dégradation provient du fait du locataire.
A l’égard des verges de fer qui soutiennent
les panneaux de.plomb dans lesquels
sont enchâssées les vitres, le locataire est
tenu de remplacer celles qui manquent et
qui sont cassées, à moins qu’il ne soit prouvé

 ; qu’elles ont été détruites par le vice de la
matière, telle qu’une paille ou tout autre
défaut provenant du fer.

336. Quant aux glaces qui garnissent une
maison, soit sur les cheminées, soit partout
ailleurs, elles sont confiées à la garde du
locataire. Ainsi lorsqu’il les casse, il doit les
remplacer par des neuves de même qualité
et dimension ; les morceaux de celles qu’il

remplace lui appartiennent. Mais si les glaces
: ont été cassées, soit par l’effet des tassements,
soit par l’effet du parquet qui les
supporte, ou par le gonflement de. bois ou

— 154 -

des plâtres, la perte est, dans ce cas, à la
charge du propriétaire.

337. Le lavage des vitres et des glaces
est-il une réparation locative ? Nous pensons
que si le locataire, lors de son entrée
en jouissance, lésa reçues nettes et propres,
il doit les rendre en même état lors de sa
sortie. Dans le cas contraire, il n’est pas
tenu de les nettoyer. S’il n’a pas été fait
d’état des lieux, OU que l’état des lieux ne
Contienne pas de clause à cet égard, le locataire
est présumé les avoir reçues propres
et nettes, et il doit les rendre de même.

5° Aux portes, croisées, planches de cloison
ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes
et Serrures.

338. Dans cette disposition de là loi, on
doit comprendre lés contrevents, lés Volets,
et lès pérsiennés, ainsi que toute autre espèce
de fermeture, les chambranles des
portés, les embrasures des croisées et des
portés, les lambris d’appui, ceux à hauteur
de plancher, les cloisons, et généralement
toutes les menuiseries d’une maison. Toutes
les réparations comprises dans cette énumération
sont à la charge du locataire, lorsqu’elles
proviennentde son fait et autrement
que par vétusté ou Cas fortuit.

339. Si le locataire a fait percer dans une
porte ou une cloison ifu trou (par exemple
un trou de chatière) , il est tenu de faire remettre
la planche entière où le trou a été
pratiqué. Il en est de même lorsqu’il fait

— 155 -

fioser une seconde serrure à une porte, ou
a même serrure, eu la changeant de place,.
Et le locataire, dans ce cas, n’eût-il fait que
le trou nécessaire au passage de la clé, le
propriétaire peut exiger qu’il remplace par
une planche neuve celle qui a été percée,
et que celte planche neuve soit peinte de la
même couleur que le reste de la porte.

340. Les dessus de portes et autres ta->
bleaux , ainsi que leurs bordures, les objets
de sculpture et autres ornements, sont à la
charge du locataire, s’ils ont été détériorés
ou cassés autrement que par vétusté ouforee
majeure.

341. Le propriétaire laisse quelquefois
aux croisées des triangles de fer destinés à
soutenir les rideaux, avec leurs poulies et
doubles poulies pour le jeu des cordons,
ainsi que les croissants ou autres objets de
fer pour tenir les rideaux ouverts. Si ces
divers objets manquent, sont perdus ou cas*
ses, Je locataire doit les remplacer.

342. Il en sera de même des balcons, des
grilles de fer, s’il y manque quelques pièces ;
ou s’il y en a de cassés, la présomption est
que le locataire en est cause : il en est responsable
, ainsi que des treillis de fil de fer
ou de laiton, lorsqu’ils ont été brisés par
autre cause que par vétusté ou force majeure.
Mais à l’égard des rampes de fer, le
locataire n’esi tenu de les réparer que quand
il est manifeste qu’elles ont été forcées ou
cassées par son fait.
- 156 —343. Toute là serrurerie des portes, fe->
nêtres, armoires, est mise au nombre des
réparations à la charge du locataire ; la loi
présume qu’elle lui a été livrée en bon état
lorsqu’il est entré en jouissance ; si le locataire
a reçu ces choses en mauvais état,
c’est à lui à s’imputer sa propre négligence.
Ainsi lorsque quelques fers sont descellés ,
ou cassés, ou bien que les serrures sont
forcées, ou que les clés se trouvent perdues,
le locataire est responsable. On peut dire, à
la vérité, qu’à l’égard des serrures, les garnitures
n’en sont pas assez solides pour résister
au frottement continuel des clés, et
qu’ainsi elles peuvent être endommagées
sans qu’il y ait de la faute des locataires.
La réponse est que si le Code civil a établi
cette responsabilité, c’est sans doute afin
d’avertir les locataires d’ouvrir et de fermer
les portes et les armoires avec précaution ;
s’il en était autrement, il y aurait de la part
des locataires inattentifs ou négligents, ou
de mauvaise foi, un abus dont les propriétaires
seraient.trop souvent dupes ; c’est ce
qu’enseigne M. Lepage, d’après Goupy.SECTION H. — Des réparations locatives suivant
l’usage. -344. Nous avons fait connaître dans la
section précédente les réparations locatives
dont.le Code civil donne l’énumération
dans l’article 1754 ; mais comme le Code-im-.

décide que d’autres réparations, désignées
par l’usage des lieux, peuvent êlre également
à la charge des locataires, nous allons
faire connaître celles qui, d’après l’usage
de Paris, sont regardées comme telles (1).
Ce qu’on va lire nous est d’ailleurs attesté
par Desgodets et son annotateur Goupy,
dont les avis (comme le fait observer M. Lepage) ,
fondés sur une longue expérience,
sont d’un grand poids en pareille matière.

345. Dans les écuries, les trous faits dans
la maçonnerie des mangeoires doivent être
rebouchés aux dépens du locataire. Lorsque
le devant d’une mangeoire est rongé par les
chevaux, le propriétaire est en droit d’exiger
du locataire de faire remettre un devant
neuf à celte mangeoire. Car le locataire doit
s’imputer la faute d’avoir mis dans cette
écurie des chevaux qui avaient le défaut de
ronger le bois. Goupy fait observer qu’on
évite cet inconvénient en recouvrant de tôle
le devant de la mangeoire ; mais c’est au locataire
à exiger, avant d’entrer en jouissance,
que cette précaution soit prise par le propriétaire
, ou à la prendre lui-même.

Les râteliers, avec leurs roulons, les piliers
et les barres servant à séparer les chevaux
entre eux, sont des réparations à la
(1) Au reste , ce qui se pratique à Paris peut servir de
réglé dans tous les cas où rieu de contraire n’est établi
par l’usage particulier des localités. . , -.-..,:14
— 158 -
charge du locataire, à moins qu’ils ne soient
détruits par vétusté ou force majeure.

346. Le ramonage des cheminées est une
réparation locative : les locataires sont tenus
de les faire ramoner assez souvent pour que
le feu ne puisse prendre aux cheminées par
la grande quantité de suie qui se serait
amassée dans les tuyaux (1)  ; et si le feu avait
pris dans une cheminée assez fortement
pour en faire crever le tuyau, le locataire
serait tenu du rétablissement de ce tuyau,
pourvu qu’il ne se trouvât dans l’intérieur
de ce tuyau aucune pièce de bois qui eût
pu être la cause de l’incendie.

347. Quant aux fourneaux de cuisine, soit
ceux que l’on désigne sous le nom de fourneaux
potagers, soit tous autres, tels que
ceux qui servent aux lavoirs, leurs voûtes,
murs et planchers, sont à la charge du pro »
prïétaire. Le locataire est tenu de l’entretien
du carreau sur les planchers qui reçoivent
les cendres des réchauds, du carreau sur le
dessus des fourneaux, des scellements des
réchauds, des remplacements des fourneaux
potagers qui sont cassés, et de leurs grilles
lorsqu’elles sont brûlées. A l’égard des paillasses
de cuisine (2) , le locataire n’est
(1) Voyez au titre XIV, des Ordonnances de police, celle
relative au ramonage des cheminées.(2) Ce sont de petits massifs’de maçonnerie carrelés pardessus,
élevés de terre de 30 à 36 centimètres (12 à 15
pouces) , sur lesquelles on place du charbon ou de la
cendre chaude pour faire cuire lea aliments,
- 159 —
tenu d’entretenir que le carreau du dessus.

348. Aux fours, l’usage est que le propriétaire
en entretienne les murs, la voûte
de dessous, s’il y en a, le tuyau ou la cheminée.
Le locataire n’a donc à sa charge que
l’aire du four, qui est, ou en terre, ou carrelée,
et la chapelle du four, c’est-à-dire, la
voûte de briques ou tuileaux qui le Couvrent,
et reçoit la chaleur plus ou moins
suivant l’usage que l’on fait du four.

349. Le locataire répond aussides pierres
à laver lorsqu’elles sont cassées ou écornées
par son fait. Mais si dans la pierre il se
trouvait quelque défaut qui eût produit la
dégradation, elle est à la charge dû propriétaire.
Quand il y aune grille surl’orificè
du tuyau propre à recevoir les eaux du lavoir,
elle sert à prévenir les engorgements ;
le locataire ne doit donc pas entretenir le
tuyau, mais réparer la grille lorsqu’elle est
rompue Ou enfoncée. Et ceci est dans son
intérêt, puisqu’il faudrait qu’il fît dégorger
le tuyau au moyen de sondé, s’il avait négligé
dé bien entretenir la grille, Il y a
des experts qui veulent que la jonction du
tuyau à la pierre à laver soit rétablie par le
locataire quand elle est détruite/Mais Goupy
n’adopte pas cet avis, parce qu’il y a un
moyen solide dé souder le tuyau à la pierre
en employant du plomb au lieu de mastic ;
il n’est pas juste que le locataire souffre de
ce que le propriétaire, pour économiser, n’a
pas établi le tuyau delà manièrela plus solide.

— 160 —
- 350. 11 est d’usage que les barrières et les
bornes qui se trouvent, ou dans ; les cours,
ou sous les remises, soient à la charge du
locataire. Goupy ne pense pas que cet usage
soit juste, parce que, dit-il, ces barrières et
ces bornes sont établies pour préserver les
murs.jdu choc des voitures ; elles ne sont
donc utiles qu’au propriétaire, et ne servent
point au locataire. Mais Lepage n’adopte
pas cet avis, et il dit, avec raison, que
quand les bornes ne sont point en état de
vétusté et qu’elles sont brisées par la maladresse
des cochers ou des voiluriers, le locataire
est responsable ; ces objets sont
toujours assez forts pour supporter le frottement
ordinaire des voitures, en sorte que,
s’ils se trouvent cassés ou détériorés, ce ne
peut être que par un fait étranger au propriétaire,
et dont il ne doit pas souffrir.

351. Le locataire répond des dégradations
qui peuvent arriver aux auges en pierre
placées dans les cours pour abreuver les
chevaux. Goupy est d’une opinion contraire,
en se fondant sur ce que l’on peut les garnir
de fer, et, par là, prévenir tous les accidents.
Mais Lepage répond fort judicieusement
que la pierre est une matière assez
solide pour qu’aucune auge puisse servir à
sa destination sans qu’il y ait danger de détérioration,
et que si quelqu’accident survient,
il doit, jusqu’à preuve contraire, être
attribué à la négligence ou à l’imprudence
du locataire,
-r- 161 -
352. Autrefois le curage des puits était
considéré, dans certains lieux, comme réparation
locative, tandis que dans d’autres
le propriétaire en était chargé ; mais nous
avons vu que l’article 1756 a fait cesser l’incertitude
en décidant que le propriétaire en
esttenu, sauf clause contraire.

353. Quant aux poulies, aux cordes et aux
mains de fer des puits, aux poulies des greniers,
aux chapes des poulies, nous pensons
que, quoique les réparations à faire à ces
objets rentrent bien dans la catégorie des
réparations locatives, elles ne doivent être
à la charge du locataire que lorsqu’il en
use seul ou qu’il est principal locataire de
la maison. Mais lorsqu’il y a plusieurs locataires
dans une maison, les objets dont il
s’agit étant pour tous d’un usage commun,
ils ne sont pas tenus des réparations.

,354. Dans le » maisons où l’eau est tirée au
moyen de pompes, suivant Goupy, l’entretien
et la réparation du piston, de la tringle
qui sert à le mouvoir, et du balancier, sont
à la charge du locataire, par la raison que
ces objets dépérissent plus ou moins fréquemment
et avec plus ou moins de ménagement ;
d’ailleurs, ces objets suppléent aux
cordes que le locataire serait obligé de fournir.
Mais celte décision ne serait applicable,
selon nous, que dans le cas où le locataire
jouiraiLseul de cette pompe ; si donc l’usage
de la pompe est commun à tous les loca14.


- 162 —

taires de la maison, son entretien sera à la
charge du propriétaire (1).

355. L’entretien des jalousies à cordons
des croisées, mouvement, fils de fer et cordons
de sonnettes, ainsi que des stores,
tant des croisées que des cheminées, est à la
charge du locataire.

356. Lorsqu’il y a un jardin qui dépend
de la maison ou de l’appartement loué, les
locataires sont tenus d’entretenir en bon
état les allées sablées, les parterres, les
plates-bandes, les bordures et les gazons ;
les arbres et les arbrisseaux doivent être
rendus en même nombre et de même espèce
qu’ils étaient au commencement du Jjail, et
s’il en meurt quelques-uns, les locataires
doivent les remplacer.

357. Lès treillages placés le long des murs
ou les autres parties du jardin, ou telles
formés que ce puisse être, tels que palissades ;
berceaux /portiques, sont à la charge
du propriétaire, à moins qu’il ne prouve que
ces objets ont été cassés ou détériorés parle
fait du locataire.

358. Dans lés bassins ou jets d’eau, lés
locataires sont tenus des réparations des
conduits de fer, plomb ou grès, quand ils
ont laissé dès eaux que la gelée a fait crever,
parce que cet événement provient
d’une faute des locataires ; mais quand les
(1) Voyez, page 165 et suiv., les motifs sur lesquels
cette opinion est basée.
ï-163eaux

des bassins viennent par des canaux
publics, il n’est plus possible de vider les
bassins et les conduits, alors les accidents
causés par la gelée ne sont plus à leur
charge.

359. A l’égard des vases, des pots de
fleurs et des bancs qui serveut à l’ornement
des jardins, Goupy fait une distinction: il
dit que les vases de faïeuce, de fonte ou de
fer, les caisses et les bancs de bois, s’ils se
trouvent détériorés Ou dégradés autrement
que par vétusté, sont réparés par le locataire.
Mais la dégradai ion des vases et des
bancs de marbre, de pierre, de terre cuite,
pouvant veuir de l’intempérie de l’air, le locataire
n’en est pas tenu, à moins qu’on né
prouve qu’ils ont été détériorés par sa faute.
'360.-11 n’est pas d’usage de mettre à la
charge des locataires les luyaux de descente
établis pour conduire les eaux pluviales et
ménagères. Mais, en cas d’engorgement de
ces mêmes tuyaux, le locataire est-il tenu
de les faire dégorger ? Pour résoudre cette
question, il est nécessaire, selon nous, de
faire plusieurs distinctions :

1° Si les tuyaux engorgés servent en même
temps à la descente des eaux pluviales et
ménagères, le locataire ne saurait être tenu
dé l’engorgement, car il peut provenir d’une
cause qui lui est étrangère: par exemple,lé
tuyau peut avoir été engorgé par des gravois
Ou autres immondices que les eaux dès
combles peuvent entraîner avec elles.

—. 164 —

2° Si le tuyau engorgé ne sert qu’au loca-.
taire, et qu’il y ait une grille en bon état à
l’orifice de ce tuyau,Te locataire n’est pas
obligé de le faire dégorger •„ dans ce cas, l’engorgement
ne peut venir que par des sels
qui se forment dans l’intérieur du tuyau. Le
locataire ne serait pas non plus responsable
de l’engorgement si, à l’orifice du tuyaU, il
n’y a jamais eu de grille ; en effet, c’est la
faute du propriétaire, qui aurait prévenu
Pengorgemenj en garnissant d’une grille
l’entrée du tuyau.

3° Si, au contraire, la grille qui se trouve
à l’entrée du tuyau est rompue ou enfoncée,
ou bien si la grille est totalement enlevée,
et que l’on puisse reconnaître à l’orifice du
tuyau qu’il en a existé une, le locataire sera
tenu de faire dégorger le tuyau, et, en outre,
de rétablir la grille.

4° Si les tuyaux engorgés sont ceux qui
servent à conduire les eaux que les locataires
jeltent dans les cuvettes de plomb ou
de fonte placées ordinairement à l’intérieur
ou à l’extérieur des fenêtres des paliers,
nous ne pensons pas que ceux-ci soient tenus
de les faire dégorger. Ces cuvettes sont
d’un usage commun à tous les locataires, et
il est alors bien difficile, pour ne pas dire
impossible, de connaître celui d’entre eux
qui a occasionné l’engorgement. Le propriétaire,
en pareille circonstance, ne pourrait
donc, avec justice, s’adresser à un locataire
plutôt qu’à un autre, ou à tous, pour les

— 165—
obliger à faire dégorger le tuyau dont il
s’agit. Mais lorsque l’on connaît celui dés
locataires qui a occasionné l’engorgement,
soit par lui-même ou par ses gens, soit par
lés personnes qui viennent chez lui, il en est
seul responsable. Au reste, ce que nous
dirons au numéro suivant, fera connaître
les règles que l’on doit suivre en pareille
matière.

361. Lorsqu’une maison est louée à plusieurs
locataires, chacun est tenu des réparations
locatives des lieux qu’il occupe
exclusivement ; mais sur qui doit peser l’obligation
de faire les réparations dans les
lieux dont la jouissance est commune, par
exemple, dans l’escalier, les passages^ les
cours, etc. ?

Goupy (sur Desgodets, Lois des bâtiments,
pag. 469) pense que le propriétaire, ne pouvant
s’adresser plutôt à un locataire qu’à un
autre, doit seul supporter les réparations. Il
fait remarquer que la raison pour laquelle
les locataires sont chargés des réparations
localives, est fondée sur ce motif, que c’est
parce qu’il y aprésomption qu’elles proviennent
de leur faute, mais que cette présomption
ne saurait être invoquée contré eux
lorsqu’il s’agit dés lieux qui sont communs
à tous les habitants de la maison.

« Je ne suis pas de cet avis, dit Polhier
(Traité du louage, n°223)  ; la réponse au
raisonnement sur lequel il se fonde est que
la présomption que les réparations localives
- 166 —viennent de la faute du locataire, n’est pas
la cause prochaine qui oblige le locataire
à les faire. Celte présomption a pu donner
lieu à l’usage qui l’y a assujetti ; mais l’usage
une fois établi, la cause prochaine de l’obligation
que tous les locataires contractent de
faire ces réparations, est que, suivant la
règle, in contractibus tacite veniunt ea quoe
sunt moris et consuetudinis (on doit suppléer
dans les contrats les clauses qui y sont d’usage
) , les locataires se sont tacitement soumis
à la charge des réparations qu’il est
d’usage que les locataires supportent. »M. Lepage ne trouve pas le raisonnement
de Pothier concluant, et il le combat avec
des arguments dont la justesse est de toute
évidence. « De ce que les locataires, dit-il
(tom.it, pag. 169) , s’obligent tacitement à
faire les réparations que l’usage met à leur
charge, il suit que chacun est tenu des réparations
locatives qu’exigent les lieux qu’il
occupe pour son compte particulier ; maison
ne trouve pas dans ce principe un motif pour
décider par qui seront supportées les réparations
des objets qui ne sont pas exclusivement
confiés à la garde particulière de
chacun des locataires. Voudrait-on que tous
Contribuassent aux réparations commencées
en proportion du prix de leurs loyers ? Les
embarras d’une pareille opération, plus encore
les discussions auxquelles elle ne manquerait
pas de donner lieu entré les habitants
d’une même maison, qu’on doit, au
- 167 -

contraire, maintenir autant que possible
dans une bonne union, font assez sentir qu’il
ne convient pas de penser à aucune contribution,
à moins qu’elle n’ait été stipulée
dans les baux des différents locataires. Nous
nous rangeons donc à l’avis de Goupy ; nous
croyons que si l’usage a mis certaines réparations
à la charge des locataires, c’est qu’il
est à présumer qu’elles sont occasionnées
par leur faute : or, sur qui la présomption
doit-elle porter lorsqu’il y a dégradations
dans l’escalier, les passages , et autres lieux
communs à tous les locataires d’unemaison ?
Chacun dira, qu’en prenant son bail il s’est
chargé tacitement des réparations de son
appartement, parce qu’il est le maître de
veiller à la conservation de tout ce qui le
compose ; mais qu’il n’a pas entendu se rendre
garant des objets dont tous les autres
locataires ont la jouissance comme lui. Sa.
défense sera d’autant plus péremptoire, qu’il
ne s’est passé aucune convention entre lui
et les autres locataires ; leur jouissance commune
ne peut donc établir entre eux aucune
obligation. Le propriétaire est libre, il est
vrai, d’insérer dans les baux qu’il fait à chaque
locataire, quelque clause relative aux
réparations des objets communs ; quand il
ne prend pas cette précaution, il consent
donc tacitement à supporter seul ces mêmes
réparations.

« Au reste, ajoute le même autour, cette
décision n’a lieu que quand il est impassible

— 168 —
de savoir par le fait de qui une dégradation
est arrivée ; dès que l’on connaît celui des
locataires qui a occasionné un accident par
lui-même ou par ses gens, ou par des étrangers
qui vont à son logement, lui seul est
responsable.

« On conçoit, dit-il enfin, que lorsqu’une
maison est louée à une seule personne ou à
un principal’locataire, il répond de toutes
parties de l’objet envers le propriétaire. A
l’égard de ceux à quiil sous-loue, il exerce
les mêmes droits que le propriétaire, en
conséquence, s’il a plusieurs sous-locataires
les décisions qu’on vient d’expliquer auront
lieu, relativement aux réparations des objets
dont ils jouissent en commun. »

On nous pardonnera la longueur de ce
passage ; mais, à l’exemple de M. Duvergier
( Continuation de Toullier, tom. xix, n° 25 ) ,
nous avons préféré le transcrire en entier
que de. l’analyser, afin de laisser toute leur
force aux arguments qui, y sont déduits.
-, 362. Les plombs, les fers et les autres
choses dépendantes d’une maison, qui viennent
à. être volées, doivent être rétablis aux
frais du locataire, à moins qu’il ne justifie
qu’on .ne peut, à cet égard, lui imputer aucune
négligence ou défaut de précaution,
(M. Merlin ,- Répertoire de jurisprudence, au
mot.B ;AiL,S8, n°2. ) 

363. Maintenant que nous avons fait connaître
les réparations que/le.Code civil et
l’usage mettent à la charge du locataire, il

— 169 —

est nécessaire de rappeler les principes généraux
qui régissent la matière qui nous occupe.


En effet, le locataire est tenu de toutes les
réparations dites locatives, et il n’y a d’exceptions
à cette règle que dans le cas où par
une convention expresse du bail, le locataire
s’est affranchi de ces réparations, ou
bien lorsque le bail ne contient pas de clause
de celte nature, les réparations ont été occasionnées
par vétusté ou force majeure.
(Art. 1755 du Code civil. ) 

Ainsi, la présomption établie par la loi est
toujours contre le locataire ; il devra donc
prouver que les réparations ont été occasionnées
par vétusté ou force majeure ; mais s’il
ne peut fournir la preuve des faits qu’il, allègue,
il sera obligé de faire les réparations.
Tel est l’efffet de la présomption légale dont
nous venons de parler.

364. Quoique la loi n’oblige le locataire à
faire que les réparations localives, à moins
que, comme nous l’avons vu , il n’y ait convention
contraire , ou qu’elles ne viennent,
soit de vétusté, soit de cas, fortuit, il est
tenu, en outre, de réparer les dégradations
plus importantes arrivées par son fait ou
celui des personnes de sa maison. Mais il
importe de ne pas oublier qu’à l’égard de ces
réparations , autres que les réparations locatives,
c’est au propriétaire à prouver qu’elr
les ont été occasionnées par le fait du-ioça ?
taire ou de ceux dont il est responsable, Par
15
_ 170 —

■ exemple: un locataire fait crever un plancher
en plaçant des marchandises d’une
pesanteur trop considérable dans une chambre
destinée à recevoir seulement des meubles
meublants : un accident de cette nature
donnera ouverture à des poursuites contre
le locataire, non-seulement pour le contraindre
à réparer sur-le-champ , mais encore
pour résilier le bail, ce qui dépendra
des circonstances. (Argument de l’art. 1729
du Code civil.) 

365. Le locataire n’est pas tenu, en faisant
les réparations locatives à sa charge,
de rendre les choses meilleures qu’elles n’étaient ;
il doit seulement les rendre dans le
même état qu’il les a reçues.
- 366 ; Le locataire n’est pas ordinairement
obligé de faire les réparations locatives
avant sa sortie des lieux. Cependant, comme
par la nature du contrat de louage, le preneur
est tenu d’user en bon père de famille
de la chose qui lui est louée. ( Art. 1728, § 1
du Code civil.) On peut tenir ceci pour règle,
que si pendant le cours du bail les réparations
locatives étaient tellement urgentes
que le défaut actuel de ces réparations pût
porter préjudice à la propriété, le propriétaire
pourra obliger le locataire à les faire
de suite.

Telles seraient, par exemple, les réparations
aux carreaux de vitres ou aux volets
cassés (par le fait du locataire ou des personnes
de sa maison) , par lesquels les eaux

-171 -

de pluie pourraient entrer et dégrader les
planchers ; aux trous des cheminées, par
lesquels le feu pourrait se communiquer aux
boiseries, etc.

367. A l’égard des réparations locatives
qui peuvent se différer sans inconvénient,
on peut laisser au locataire la liberté de les
faire dans le temps qui lui est le plus commode
 ; mais il importe toujours au propriétaire
d’obliger le locataire de les faire avant
que ce dernier n’ait enlevé ses meubles des
lieux loués, car le propriétaire a privilège
pour les réparations locatives sur tous les
meubles qui garnissent les lieux ( art. 2103
du Code civil ) , et s’il consentait à les laisser
sortir avant qu’elles fussent faites , il perdrait
son privilège, ce qui ne serait pas sans
inconvénient, si l’on suppose que les réparations
locativessoient considérables, et que
le locataire n’offre pas une grande solvabilité.


368. La Cour royale de Paris a jugé que
les réparations à faire à des constructions
élevées par le locataire, et à ses frais, d’après
la faculté à lui concédée par le bail, et
sous la condition qu’à la fin dudit bail, ces
constructions rentrerontau propriétaire,sont
à la charge du locataire (1).
(1 ) Voici les termes mêmes de l’arrêt de la Cour : « Considérant
que le locataire était seul autorisé à faire ces constructions
pour son usage personnel, à ses frais, et ainsi
qu’il aviserait ; que le propriétaire ne devait être mis en
— 172 —

369. Les contestations relatives aux réparations
locatives sont de la compétence du
jugedepaix^l).
possession qu’à la fin du bail, et qu’ainsi il ne devait être,
jusqu’à cette époque, tenu à aucune réparation. » (Le Droit,
journal des tribunaux, du 17 janvier 1836.) 
(1) Voyez titre XV.173 -Titre viii.Du droit de sous-louer ou de céder son bail
à d’autres.370. L’article 1717 du Code civil porté
que « le preneur a le droit de sous-louer, et
même de céder son bail à un autre, si celle ;
faculté ne lui a pas été interdite.—Elle peut
être interdite pour le tout ou partie.—Cette
clause est toujours de rigueur. »371. Il importe de bien se pénétrer du
sens dans lequel il faut entendre les dispositions
de cet article.Il dit. d’abùrd que le premier a droit de
sous-louer et même de céder son bail à un autre ;
il existe donc une différence entre sous-louer
et céder son bail. En effet, lorsque l’on cède
un bail, on est vendeur d’un droit, on est
tenu de la garantie comme vendeur ; mais
quand on sous-Ioue, on est bailleur vis-àvis
du sous-locataire : en conséquence , on
s’engage à le faire jouir. L’interdiction de
la faculté de sous-louer emporte la défense
de céder ; car celui à qui on refuse le moins
ne saurait avoir le plus. Par ces expressions,
et même céder son bail, l’article 1717 fait
comprendre que céder comporte, plus que
sous-louer. La défense de céder le bail emporte
interdiction de sous-louer ; mais ce15
- 174 —

principe n’est pas tellement absolu qu’il
doive être appliqué sans aucune exception ;
car il est évident ici qu’il faut rechercher
l’intention des parties, d’après la position
du locataire et la disposition de la chose
louée. C’est ce que fait très-bien observer
M. Duranton (t. xvn, n° 93) , lorsqu’il dit:
« Si je passe bail à quelqu’un d’une maison
occupée par un grand nombre de locataires,
sachant bien qu’il n’entend pas l’occuper
par lui-même, du moins en totalité, et que
néanmoins je lui interdise la faculté de céder
son bail, afin qu’il reste lui-même àla tête de
l’exploitation ; l’interdiction de céder n’emportera
pas en ce cas celle de sous-louer et de
renouveler les baux des divers locataires. »

Ainsi, lorsque les parties, en rédigeant le
bail, auront dit d’une manière générale que
le preneur n’aura pas le droit de céder ou
de sous-louer, sans exprimer formellement
qu’il ne pourra céder ou sous-louer, même
pour partie, la sous-location ou la cession
partielle doit être permise au preneur.

372. L’article 1717 dit que la clause prohibitive
de la sous-location où de la cession
du bail est toujours de rigueur, ce qui signifieque
les parties doivent s’y soumettre avec
exactitude. Si donc le bail ne contient point
la clause prohibitive de sous-location ou de
cession de bail, soit en totalité, soit en partie
, les contractants restent soùs l’empire du
droit commun * c’est-à-dire que le locataire
a droit de céder son bail ou dé sous-louer.

- 175 —■

et le propriétaire ne serait point admis à
soutenir que la défense de sous-louer ou de
céder le bail était sous-entendùe. Au reste,
les parties pourront facilement éviter toute
Contestation à cet égard par une rédaction,
qui exprimé clairement leur Volonté (voyez
modèle, n°2).

373. M. Duvergier fait observer fort judicieusement
(tom.XVIII, n° 366) que, précisément
parce que l’application de la clause
qui interdit au locataire la faculté de céder
son bail ou de sous-louer doit être rigoureuse,
il ne fâutpas donnera cette Clause un
sens plus étendu que celui qu’elle a reçu de
la volonté des parties. Notamment, on ne
saurait eh induire l’obligation pour le preneur
d’habiter personnellement dans la maison
ou l’appartement qu’il a loué, et lui refuser
la faculté de les faire occuper par ses
domestiques ou, des personnes de confiance
(1). En effet, dès qu’il ne sous-loue
(i) C’est ce qu’un arrêt dé là Cour de Bordeaux, du 11
Janvier 1826, rapporté par Sirpy, tom. xxvi, 2a partie,
pag. 193, a décidé dans l’espèce suivante : ^En 1818, le sieur Marchand-Gaury loua ponr huit’ans
fine maison an sieur Grosbot, avec interdiction de sûuslouer.
Dans le cours de la septième aûnée de la location,
Grosbbt’ transporta son domicile et une partie de'ses meublés
dans une autre maison qu’il avait achetée. ' Il’laissa
dans la maison dé Màrchànd-Ganry Un homine de confiance
à gages, et des meubles d’une valeur supérieure à
celle des loyers à. échoir, car"tout’était 1 payé jusqùè-là ;
Màrçhaud-G-aury, à qui il n’était rl’éii dû, ne'fit 'point sur
les meubles déplacés la iàisïe-revendicàÉion autorisée par 1
— 1 ?? -
pas ou qu’il ne cède pas son bail,,il n’y a pas
d’infraclionau bail.

374. La prohibition de céder le bail ou de
sous-louer à-peine de résiliation dudit bail
n’entraîne pas cette résiliation de plein droit
par le fait seul de l’infraction à cette prohibition,
encore bien que l’acte porterait que
celte clause serait exécutée à la rigueur. La
résolution doit être demandée en justice, et
les juges peuvent, selon les circonstances,
accorder un délai pour faire cesser ce qu’il
y a de contraire à la convention prohibitive
insérée au bail. (Arrêt de la Cour de cassation
du 13 décembre 1820, Dalloz, tom. xxi,
lre partie, pag.241.) 

375. En conséquence, si le preneur offre
l’article 2102 du Code civil ; mais il assigna le sieur Grosbot
pour le faire condamner à venir habiter lui-même la
maison qu’il avait louée, et à y rétablir lés meubles qu’il
en avait fait sortir, sinon il concluait à la résiliation du
bail. Il fonda sa demande en résiliation sur deux motifs:.
1° sur ce que, eu n’habitant pas lui-même la maison, mais
en*y plaçant une autre personne, quelle qu’elle fût, il violait
la clause du bail, qui lui avait interdit de sous-louer ;
2° sur ce qu’en emportant ailleurs une partie du mobilier,
bien qu’il en restât assez'pour répondre des loyers, il dérobait
à l’action du privilège du propriétaire des objets qui'
en avaient été frappés par leur placement dans la maison,
et diminuait ainsi les sûretés données., Si l’article 1752 du Code civil, disait Marchand, défend
d’expulser le locataire, lorsque, faute par lui de garnir
là maison de meubles suffisants, il donne des sûretés capables
de répondre du loyer, cette disposition n’est relative
qu’au cas où le locataire n’a pas encore garni là maison
de meubles, et nonà celui.ôù il a déplacé les meubles
4éjà affectés par privilège. Le tribunal d’Angouléme àc*
- 177 —
d’expulser le çessiounaire pu le sous-loca-r
taire, et d’occuper lui-même les lieux loués,
ou si, à l’époque où la demande en résiliation
a été formée, la cession ou la souslocation
avait cessé d’exister, la résiliation
n’a pas lieu. (Arrêts de la Cour royale de
Lyon, des 6 juin 1821 et 16 décembre 1825,
delà Cour de cassation du 29 mars 1837,
Dalloz, tom. xxvi, 2e partie, pag. 'Aty, et
tom.xxxvii, lrepartie, pag. 381.) 

376. Le preneur ne peut se soustraire à
l’obligation d’occuper les lieux loués, et à la
clause prohibitive de sous-louer, formellement
exprimée dans le bail, en offrant au.
bailleur de louer lui-même à d’autres personnes,
et de lui payer à titre d’indemnité la
cueillit ces moyens ; mais la Cour royale de Bordeaux infirma
le jugement en ces termes : . .« La Cour, attendu que le locataire qui cesse d’habiter
personnellement la maison louée, n’en est pas moins
censé continuer de l’occuper lui-même, lorsqu’il n’y tient
que des domestiques qui le représentent, et dont il est
responsable ; et que Marchand-Gaury n.'a pas prouvé que
Grosbot ait sous-loué à un tiers la maison, qui lui 'à'été
donuée à location, on qu’elle fût occupée par une personne
étrangère à là famille,du locataire ; ,'■"'< ',:*.'i« Attendu que si l’article 2102 du Code civil donnait.à
M. Marchand un privilège sur tous les effets mobiliers
qui garnissaient la maison par lui louée' à Grosbot, et V  ;en
cas de déplacement sans son consentement, la faculté de
les faire saisir revendiquer dans le délai de quinzaine" ;
Marchand-Gaury n’a pas usé de ce privilège ; qu’il n’est .
pas prétendu que les meubles qui restent dans là maison :"
soient Insuffisants pour répondre des loyers à'échoir, et
que, d’ailleurs, la solvabilité de Grosbot n’est pas contestée. ;
infirme, etc. , .
— 178 —

différence qui existerait entre le prix du
nouveau bail et celui du bail primitif. (Arrêt
de la Cour de cassation du 26 février 1812,
Journal du palais, toni. XXXIII , pag. 386.) 

377. Quand avec une vente de fonds de
commerce, il a. été fait un bail des lieux où
ce fonds est établi, en sorte que les deux
actes puissent être considérés comme indivisibles
j l’acheteur qui revend le fonds de
commerce a le droit de céder en même
temps Soù bail/quoique le bail porte défense-dé
sous-louer sans le consentement du
bailleur. (Arrêt de la Cour royale de Paris
du 16 février 1822, Sirey, tom. xxm, 2e partie,
pag. 95.) 

378. La défense de àoùs-lduer n’exclurait

F as le preneur de s’associer un tiers pour
exploitation en commun de la chose louée,
et de partager avec lui les bénéfices de l’entreprise.
(Arrêt de la Cour de cassation du.
24 décembre 1821, Sirey, tom. xxu, lre partie,
pag. 373.) 

379. Observez que la nullité de la souslocation
faite sans le consentement exprès et
par écrit du propriétaire, quand il était requis
par le bail, peut être couverte par le
silence prolongé du propriétaire (1).
(1) C’est’ce qui,a été décidé par le tribunal de la
Seine (5e chambre) , dans les circonstances suivantes :La dame Hermel exerçait l’état de lingère au passage
du Pont-Iieuf. Son propriétaire, le sieur Berger, lui avait
imposé dans son bail la défense de sous-louer sans son
- 179 —
consentement exprès et par écrit, et la condition de rester
responsable de la totalité de la solvabilité du sous-locataire.
Malgré cela, la dame Hermel a sous-loué aux demoiselles
Pelgry, qui sont restées en possession des lieux depuis
1828, au vu et au su du propriétaire, qui leur b.
donné quittance en leur nom personnel depuis cette
époque. ' ■'■■'.'.Elles ont fait faillite en 1831 : la faillite n’était pas encore
réglée, quand le sieur Devergennes, acquéreur de
la maison du sieur Burger, imagina d’intenter uneâction
en garantie contre la dame Hermel, précédente locataire,
et de.lui réclamer une somme de 4,000 francs, montant
des loyers échus depuis 1831. A cette demande, îa damé
Hermel opposait le. silence de quatre années gardé parle
propriétaire, et lés poursuites exercées par lui Contre lès
demoiselles Pelgry, qualifiées dans plusieurs exploits : lç~
cataires verbales et sans bail.Malgré les efforts de l’avocat du sieur Devergennes, le
tribunal, considérant qne le propriétaire avait renoncé
implicitement à son recours contre la dame Hermel, là
déclaré non recevable de ses demandes, (Gazette des ÎW*
bunaux, du 5 juillet i836.) 
- 180 -
Titre ix.Du principal locataire et des sous-locataires.

380. Le principal locataire est celui qui
loue une maison pour la sous-louer en tout
ou en partie.

381. Le principal locataire reste toujours
garant envers le propriétaire du prix du
loyer de la partie qu’il a sous-louée. En effet,
le propriétaire a traité directement avec
le principal locataire ; il ne doit donc connaître
que lui.

382. Le principal locataire est aussi tenu
des dégradations et des pertes qui arrivent
par le fait de ses sous-locataires. (Art. 1735
du Code civil.) '"'

383. Le principal locataire, en sous-louant
ou cédant tout ou partie de son bail, doit
respecter la destination des lieux, car si la
chose était sous-louée pour un usage autre
que celui auquel le bailleur pensait qu’elle
serait employée par le locataire, et surtout
si celte différence avait quelques inconvénients
pour le bailleur, ce dernier serait en
droit de demander l’annulation du sous-bail.

38-4. Ainsi, il a été jugé, par arrêt delà
Cour royale d’Aix , du 31 janvier 1833 (Dalloz,
Recueil périodique, t. xxxili, 2e partie,
p. 163) , que sous-louer à une société et
spécialement aux membres d’un cercle, un
- 181 -appartement destiné à l’habitation d’un locataire
et de sa famille, c’est faire un changement
dans la destination locative qui donne
lieu à une demande en rétablissement des
lieux, et, à défaut de ce rétablissement, en
résiliation du bail.385. L’introduction de filles publiques
dans les lieux sous-loués autoriserait aussi
le bailleur à demander la résiliation du bail.386. Envers ses sous-locataires ; le principal
locataire aies mêmes droits et les mêmes
obligations que le propriétaire envers son locataire
direct (1). ( Foy. tit.V, Des obligations
du propriétaire et du locataire, p. 38 etsniv.) 387. Lorsque le bail du principal locataire(1) Ainsi le sous-locataire, de même que le locataire ordinaire
, ne peut se permettre de percer les gros murs on
d’y pratiquer des ouvertures. Mais lorsque le propriétaire
autorise le sous-locataire à faire des ouvertures on des percements
dans les gros murs, le principal lccataire a-t-il le
droit dé s’opposer à ces innovations ? Le tribunal de première
instance de la Seine a décidé l’affirmative dans l’espèce
suivante :« M. D…, propriétaire d’une maison composée de plusieurs
corps de logis, avait loué celui de ces corps de
logis donnant sur la rue à un principal locataire, en se
réservant avec ce dernier la jouissance commune du passage
de la porte cochère et des cours. Le ; principal locataire
sous-louaune des boutiques dépendant de sa location.
Le sous-locàtaire de cette boutique obtint de M. D… l’autorisation
d’ouvrir une porte dans le mur donnant sur le
passage de la porte cochère Cette porte fut ouverte ; mais
le principal locataire intervint et demanda que les choses
fussent rétablies dans leur premier état. Il fondait sa prétention
sur ce qu’on ne devait point changer lu disposition
des lieux sans sa participation. Le tribunal adopta ce système,
quoique le sous-lpcatuire représentât une reconnais16
- 182 —

.vient à être résolu, cette résolution entraîne
celle des baux des sous-locataires. ( Arrêts
de la Cour royale de Paris des 15 juin 1835 et
2 mai 1838, Journal du palais, t. I, ann. 1838,
p. 312.) Mais ces derniers peuvent exercer
contre le principal locataire leur recours
en dommages et intérêts.

388. Quand le principal locataire ne paye

fias au propriétaire le prix de sa location,
es sous-locataires ne sont tenus de lui
payer le prix de leurs loyers que si le propriétaire
forme entre leurs mains des saisiesarrêts
ou des saisies-gageries, et s’il obtient
en outre un jugement qui l’autorise à recevoir
les loyers dus au principal locataire.

389. Le sous-locataire n’est tenu envers
lé propriétaire que jusqu’à concurrence du
prix de sa sous-location, dont il .peut être
débiteur au moment de la saisie et sans qu’il
puisse opposer des payements faits par anticipation
(art. 1753 du Code civil ). Les paye-r
ments faits par le sous-locataire, soit en
^vèrtu d’une stipulation portée en 9on bail,
soit en conséquence de l’usage des lieux,
ne sont pas réputés faits par anticipation (1).
{ Même article. ) 

390. Ainsi, lorsque le sous-locataire a
. .1 . … . H. ..i
sance formelle du propriétaire d’accepter à la fin du bail
la remise des lieux tels qu’ils se trouveraient après le percement
de la porte, donnant tonte décharge,à cet égard,
an principal locataire. »(1) Un sons-locataire qui a payé six mois à l’avance et
qui quitte les lieux avant l’expiration du bail par suite de
— 183 —

payé par anticipation, c’est-à-dire lorsqu’il
a payé avant les délais fixés, soit par le bail,
soit par l’usage des lieux, il sera tenu de
payer une seconde fois, et il ne serait pas
admis à produire des quittances, même enregistrées,
pour se soustraire aux poursuites
du propriétaire. Ce dernier pourrait dire
avec raison que le seul fait de l’anticipation
des payements prouve qu’il y a eu concert
frauduleux entre le sous-locataire et lé principal
locataire. Toutefois, le sous-locataire
aura, dans ce cas, son recours contré le
principal locataire.

391. Peuvent les effets dés sous-locataires,
garnissant les lieux par eux occupés, être
saisis-gages pour les loyers dus par les locataires
de qui ils tiennent-, mais ils obtiennent
mainlevée en justifiant qu’ils ont payé sans
fraude et sans qu’ils puissent opposer des
payements faits par anticipation ( art. 820
du Gode de procédure civile). Aiusi, cette
congé accepté par le principal locataire, ne peut être
poursuivi par le propriétaire pour le payement des loyers
échus, et que le principal locataire n’a pas acquittés, lorsqu’il
est prouvé que ces six mois payés d’avance soldent le
montant dès loyers dus par le sous-locataire. Ce n’est pas
là un payement fait par anticipation, mais , au oontraire,
en conformité de l’usage ; peu importe que le propriétaire
ait interdit la faculté de sous-louer, s’il a eu connaissance
de-la sous-location, et peu importe que des offres lui
aieut été faites par le sous-locataire par suite d’un jugement
par défaut qui prononce contre lui le payement desdits
loyers, si ces offres n’ont pas été acceptées. Il n’en
résulté pas acquiescement. ( Jugement du tribunal de là
Seine (chambre des vacations) Le Droit du 23 octobre 1838.) 
— 184 —
seule circonstance, que le payement est
exempt d’anticipation, suffit pour établir la
preuve qu’il a été fait sans fraude.-

392. Les obligations et les droits des souslocatàires
sont les mêmes envers le principal
locataire que ceux du locataire envers lé propriétaire.
(Voy. tit. V, chap. II, p. 83 et suiv.) 

393. Il importe de faire remarquer que le
sous-locataire n’étant tenu envers le propriétaire
que jusqu’à concurrence du prix,
de sa sous-location, ,1e mobilier placé par
lui dans les lieux sous-loués n’est soumis au
privilège que la loi accorde au propriétaire
que jusqu’à la même concurrence : conséquemment,
quand le propriétaire qui] n’est
pas payé'par le principal locataire veut
saisir tous lés meubles garnissant les lieux
loués,*, le sous-locataire est en droit d’empêcher
que son mobilier ne soit comprisdans
là saisie, s’il à payé ; ou de demander qu’il
n’ysoit compris que pour fournir au ;payement
de la somme dont il peut être débiteur
au moment de la saisie. (Coutume de Paris,
art ; 162 ; Toullier, t. vu, n° 81 ; Duvergiery
Continuation dé Toullier, t. xvm, n°386.) -

394. La clause par laquelle un propriétaireinterdit
au principal locatairela faculté
de sôus-Iôuer à des personnes exerçant des
professions bruyantes, est applicable à un
maître d’escrime. Le propriétaire peut, en cas
d’inexécution de cette clause, demander
l’expulsion de ce dernier. ( Le Droit, journal
des tribunaux, du 16 septembre 1836. ) 
Titre x.De la fin du bail, des causes qui peuvent y
donner lieu et de la tacite reconduction.

395. Le bail cesse de plein droit par l’expiration
du temps pour lequel il a été convenu,
soit qu’il ait été fait par écrit, soit
qu’il ait été fait sans écrit ; car nous avons
vu précédemment que l’écriture n’était pas
nécessaire pour former le bail, mais qu’elle
ne produisait d’effet que quant à là preuve.

396. Lorsque le temps delà durée du bail
n’a pas été déterminé par la convention,
l’une ou l’autre des parties, ou toutes deux
d’un commun accord, peuvent le faire cesser
en donnant congé (1) dans les délais fixés
par l’usage des lieux.

Tel est le sens des articles 1736 et 1737 du
Code civil, dont voici le texte :

« Si le bail, porte l’article 1736, a été fait
sans écrit, l’une des parties ne pourra donner
congé à l’autre qu’en observant les dér
lais fixés par l’usage des lieux. »

« Le bail, dit l’article 1737, cesse de plein
droit à l’expiration du temps fixé, lorsqu’il a
été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire
de donner congé. » ; •
 ; (1) Voyez, pour le congé, sa forme, les époques où,il
doit être donné, et ses effets, titre XI,, page 2Î0 et s’ùiv.16.— 186 ~*397. Remarquez que ces expressions -.bail
fait sans écrit et bail fait par écrit, employéesdans lesarticles 1736 et 1737, signifient bail
dont la durée est fixée et bail dont la durée n’est
pas fixée (Duranton, t. xvn, n° 116 ; Delvincourt,
t. m, notes, p. 195 ; Duvergier, Continuation
de Toullier,- !. xvnt, n° 485).398. « Si, à l’expiration des baux écrits,
porte l’article 1738 du Code civil,le preneur
reste et est laissé en possession, il s’opère
un nouveau bail, dont l’effet est réglé par
l’article relatif aux locations faites sans écrit. »
C’est-à-dire que, dans ce cas, l’une des
parties ne peut donner congé à l’autre qu’en
observant les délais d’usage. (Art. 1736 du
Code civil.) • Ce nouveau bail s’appelle tacite reconduction.399. Lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur,
quoiqu’il ait continué sa jouissance,
ne peut invoquer la tacite reconduction
(art. 1739 du Code civil)  ; il en serait de
même d’un congé non signifié, mais accepté.
.Tout congé empêche la tacite reconduction
pour un bail à terme, à l’expiration du terme ;
pour un bail sans termes, à l’expiration des
époques fixées par les. usages locaux.Ainsi, soit que le congé ait été signifié ou
qu’il,ait été accepté, ce qui offre le même
résultat, le locataire ne pourra pas prétendre
qu’il a le droit de continuer sa location, puisque,
dans le premier cas, le propriétaire lui
a fait savoir qu’il fallait qu’il sortît dés lieux

— 187 —

àl’expiration du bail, et que, dans le second,
cas, 1 e locataire a accepté 1 ui-mêmé son congé,
Le locataire sera donc obligé de vider les
lieux, lors même qu’il y aurait passé, depuis
l’expiration de son bail, un certain nombre
de jours, sans qu’il soit nécessaire de lui
donner un nouveau congé.

400. Il est évident que si, lors de l’expiration
du bail, l’une des parties n’était plus
capable de contracter, la reconduction n’aurait
pas lieu.

401. Il en serait de même si, avant l’expiration
du bail, le propriétaire avait formé
Une demande pour faire expulser le locataire.


402. Comme on vient de le voir, la tacite
reconduction opère, après l’expiration du
bail écrit, un nouveau bail qui prend naissance
dans le silence des parties.

Si donc le propriétaire veut éviter les effets
de la tacite reconduction, il faut qu’il
signifie ou qu’il fasse accepter au locataire
son congé par écrit. On comprend tous les
inconvénients qui pourraient résulter pour
le propriétaire d’un congé donné Verbalement,
lequel, ne pouvant être prouvé par
témoins, serait abandonné à la bonne foi
du locataire. Car il pourrait arriver, dans ce
cas, que ce dernier, ayant promis dévider
les lieux loués au jour de l’expiration du
bail, ne voulut pas en sortira cette époque.
Le propriétaire serait alors obligé, pat- l’effet
de la. tacite reconduction, de laisser le

— 188 -

locatairehabiter leslieux loués pendant une
certaine période de temps plus ou moins
longue, et ne pourrait l’expulser qu’après lui
avoir donné congé en observant les délais
d’usage. Donnons un exemple: Pierre, propriétaire
à Paris , a loué par bail sous seing
privé, et moyennant2,000francs, sa maison
à Paul pour trois ans qui expirent au 15 avril
1839 ; arrivé à celte époque, Paul, qui n’a
point encore opéré son déménagement, continue
d’habiter les lieux pendant un certain
espace de temps après le 15 avril. Pierre
veut expulser Paul en disant que le bail
consenti au profit de ce dernier étant expiré,
il doit vider les lieux. Mais Paul répondra
avec raison qu’il a droit d’y rester en vertu
de tacite reconduction, que si Pierre avait
eu l’intention qu’il vidât les lieux au jour de
l’expiration du bail, il n’aurait pas laissé
passer cette époque sans le contraindre de
les quitter. Que devra donc faire Pierre
dans cette circonstance ? Il donnera congé à
Pau| pour sortir de la maison, d’après les
délais d’usage. Ainsi, dans l’espèce, le congé
devra être donné le 30 juin au plus tard,
et le locataire ne sera tenu de rendre les
lieux que pour le terme d’octobre. Mais
combien cette prolongation de jouissance de
la part du locataire ne préjudiciera-t-elle
pas au propriétaire, si l’on supposé qu’il
avait loué sa maison à un autre locataire,
qui devait y entrer le 15 avril. ……

ïl est donc prudent, nous ne craignons

- 189 -

pas de le répéter, que le propriétaire fasse,
avant l’expiration du bail, et pour éviter les
inconvénients de la tacite reconduction, signifier
ou accepter par écrit le congé au locataire
(1).

Quant au locataire, il peut facilement
prévenir les inconvénients de la tacite reconduction:
il n’a qu’à quitter les lieux le jour
même où expire le bail.

403. La tacite reconduction n’est pas productive
du droit d’enregistrement, n’opérant
qu’un bail verbal, et les simples jouissances
verbales ne pouvant être soumises au
droit d’enregistrement. ( Arrêts de la Cour
de cassation, des 12 et 17 juin 1811, Dalloz,
Recueil périodique, année 1811.) 

404. Lorsqu’après l’expiration du bail la
(1) ,Remarquez que le congé donné pour empêcher que
la tacite reconduction n’ait lieu, diffère des congés ordinaires
donnés en matière de baux faits sans fixation dé
durée, en ce qu’il n’est pas nécessaire de le donner un certain
temps d’avance, suivant l’usage des lieux ;.il peut être
donné avant et même après l’expiration du bail, pourvu
que le temps qui s’est écoulé ne soit pas assez long pour
que l’on puisse présumer que le bailleur a tacitement consenti
un nouveau bail. Les tribunaux sont appréciateurs
des circonstances (MM. Durantou, tome xvn, n" 119, et
Duvcrgier, Continuation de Toullier, tome xviii,n° 503).
Ainsi, le propriétaire qui aura négligé de faire accepter
ou signifier le congé avant le jour fixé pour l’expiration du
bail, devra , s’il voit que le locataire ne se dispose pas à
quitter les lieux ce jour-là, lui faire de suite signifier son
congé. C’est le moyen de prévenir toutçs les difficultés
auxquelles pourrait donner lieu la continuation de jouissance
du locataire, après l’expiration dn bail,
— 190 -
location est continuée, soit parce que le locataire
continue de jouir des lieux par l’effet
de la tacite reconduction, soit parce que
malgré là signification ou l’acceptation de
son congé il y soit resté, la caution donnée
pour le bail ne s’élend pas aux obligations
résultant de la prolongation de jouissance
(art. 1740 du Code civil). En effet, on ne
peut étendre les obligations de la caution,
sans son consentement formel, pour plus de
temps qu’elle ne l’a voulu elle-même. Rendre
la caution du bail caution de la prolongation,
ce serait violer le principe que le
cautionnement ne se présume pas, qu’il doit
être exprès, et qu’on ne peut l’étendre audelà
des limites dans lesquelles il a été contracté.
(Art. 2015 du Cod’e civil.) 

405. Si le locataire d’une maison ou d’un
appartement continue sa jouissance après
l’expiration du bail par écrit, sans opposition
dé la part du bailleur, il sera censé les
occuper aux mêmes conditions pour le terme
fixé par l’usage des lieux, et ne pourra plus
en sortir, ni en être expulsé qu’après Un
congé donné suivant le délai fixé par l’usage
des lieux. (Art. 1759 du Code civil.) 

406. L’hypothèque donnée par le locataire
pour sûreté de l’exécution de son bail,
fait pour un temps déterminé, ne s’éjeud
pas non plus à ce qui serait dû à raison de la
tacite reconduction ; car l’hypothèque conventionnelle,
telle que celle qui peut avoir
lieu pour sûreté de l’exécution du bail, ne

- 191 -

peut s’établir tacitement ; il faut une convention
expresse et exprimée dans les formes
voulues par la loi (article 2127 du Code
civil ; rapport de M. Mouricault au tribunal ;
MM. Duranton, t. xvn, n" 125, etDuvergier,
Continualion de Toullier, t. xvin, n°508.) 

407. Mais remarquez que le propriétaire
a privilège sur les meubles garnissant les
lieux loués, aussi bien pendant la tacite rèconductionquependant
lebailécril, attendu
que la tacite reconduction équivaut à unbail
verbal.

408. Si-,' après le bail expiré, le locataire
a continué de jouir par .tacite reconduction,
il esl réputé avoir commencé un nouveau
bail à l’expiration de chaque terme établi
selon l’usage des lieux. ( Arrêt de la Cour
de cassation, du 25 octobre 1813, affaire de
la régie de l’enregistrement et des domaines
contre Moudras. ) 

409. La caution donnée pour le bail ne
s’étend pas aux obligations résultant de la
prolongation , et cela, soit qu’il y ait eu tacite
reconduction, soit que le preneur, après
un congé signifié, soit simplement reste de
fait en jouissance ( art. 1740 du Code civil).
En effet, on ne peut étendre les obligations
de la caution pour plus de temps qu’elle ne
l’a d’abord voulu, sans son consentement
formel. (Art. 2015.) 

410. Le contratde louage se résout aussi
par la perte de la chose louée. (Art. 1741 du
Code civil. ) 

— 192 -

411. Mais on se demande en quel sens il
faut entendre cette disposition de l’art. 1741 ;
si elle n’est applicable que quand la chose a
péri entièrement ou que la perte n’a été que
partielle. La réponse est facile ; elle est
écrile textuellement dans 1 article 1722 du
Code civil, qui porte : « Si pendant la durée
du bail, la chose louée est détruite en totalité
par cas fortuit, le bail est résilié de plein
droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le
preneur peut, suivant les circonstances, demander
ou une diminution du prix, ou la
résiliation même du bail. Dans l’un eti'autre
cas, il n’y a lieu à aucuns dédommagement »
(I).

412. Les loyers sont des fruits civils qui
s’acquièrent jour par jour (art. 586 du Code
civil )  ; ils ne cessent d’être dus que du jour
de la perte. Il n’y a lieu à aucun dédommagement
, parce, que nul n’est responsable
d’un cas fortuit (art. 1148 du Code civil) ,
sauf stipulation expresse, ou s’il y avait
faute de la part*du bailleur, ou encore si la
perte provenait de vices existants lors du
contrat. Au reste, le preneur ne peut deman(1) 
Il a été sdécidé, en conséquence des dispositions de
cetartiele, que le bailleur qui, par une clause du bail,
sîest engagé à indemniser le preneur, dans un cas prévu
de destruction partielle delà chose louée, ne peut, ce cas
échéant, se soustraire au payement de cette indemnité
en demandant la résiliation du bail. (Arrêt de la Cour
royale de Rouen, dull niars 1824 ; Dalloz, Recueil alphabétique
de jurisprudence, tome ix, page 917, note Ve.) 
— 193 -
der la résiliation qu’autant que la perte partielle
le (priverait d’une jouissance suffisante
pour son usage ; car s’il lui en reste assez, il
n’a droit qu’à une réduction. Remarquez
que quand la perte n’est que partielle, et
que cependant elle est assez considérable
pour donner lieu à la résiliation du bail,
c’est le preneur seul qui a droit de demander
cette résiliation, puisqu’en effet lui seul
éprouve un préjudice quant à sa jouissance.
Si donc le preneur, désirant rester dans les
lieux loués, préfère demander une diminution
sur le prix du bail, le bailleur ne peut
s’opposer à ce qu’elle lui soit accordée en
offrant de résilier le bail ; et les juges excéderaient
leurs pouvoirs en ordonnant la résiliation
contre le voeu du preneur. C’est en
faveur de ce dernier que l’alternative entre
la résolution du bail et la diminution du
prix est établie. (Arrêt de la Cour de cassation,
du 23 juillet 1827, rapporté par Sirey,
t.xxvn, lre partie,J Pa£f 490.) Mais aussi,
comme le fait observer M. Duvergier ( Continuation
de Toullier, t..xvm, n°522) , c’est
entre ces deux partis qu’il est tenu d’opler ;
il ne peut point exiger que le bailleur fasse
des réparations à la partie de la chose qui
n’a point péri, afin de rendre possible la
continuation du bail.

413. Le bail cesse aussi par le mutuel consentement
des parties. Mais cette dissolution
volontaire ne peut porter aucune atteinte
aux droits que des tiers pourraient avoir
17
— 194 -*

acquis, par exemple, à ceux du srjis-loéataire
dont le bail aurait acquis <late certaine
au moment de la convention de résiliation.


414. Le bail finit également par la consolidation,
c’est-à-dire, par la réunion dans la
même personne de la qualité de propriétaire
ou d’usufruitier et celle de locataire ; soit
que le locataire succède au propriétaire,
soit que le propriétaire hérite du locataire.

415. L’article 1742 du Codé civil décide
que « le contrat de louage n’est point résolu
par la mort du bailleur, ni par celle
du preneur. » On est censé ici, comme en
général, avoir traité pour soi et pour ses
héritiers. (Argument de l’article 1122 du
Code civil. ) 

416. Cependant les parties peuvent stipuler
dans le bail qu’il prendra fin par la mort,
soit du bailleur, soit du preneur, ou par la
mort de l’un ou de l’autre.

417. Autrefois, on décidait que quand le
bail n’était pas fait pour un temps déterminé,
mais pour durer tant qu’il plairaitau
bailleur, il finissait par la mort de celui-ci,
et qu’il cessait aussi parla mort du locataire,
s’il avait été fait pour durer à son
plaVsir et volonté (Despeisses, Du louage,
titre II, section v, n° 19 et 20 ; Pothier, Du
louage, n"317.) 

418. Ces clauses sont aujourd’hui d’un
Usage peu fréquent. Cependant, si les parlies
avaient jugé à propos de s’en servir,

- 195 **

nous pensons qu’il faudrait les entendre
dans le sens donné ci-dessus, et leur attribuer
le même effet ; car, dans les conventions,
on doit rechercher quelle a été la commune
intention des parties ( art. 1156 du
Code civil) , et comme celle-ci n’a rien d’illicite,
elle peut donc être fidèlement exécutée.
Toutefois, on devra observer, quant à
la sortie des lieux, les délais ordinaires pour
donner le congé.

419. « Si le bailleur, porte l’article 1743
du Code civil, vend la chose louée, l’acquéreur
ne peut expulser le fermier ou le locataire
qui a bail authentique* ou dont la date
est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé
ce droit par le contrat de bail. »

420. Cet article â abrogé les principes de
l’ancienne jurisprudence, d’après lesquels
l’acquéreur pouvait expulser le preneur. A
l’appui de cette jurisprudence, on disait que
le droit du locataire n’est qu’un droit de
créance personnelle-, que la délivrance qui
lui est faite de la chose louée ne lui transfère
aucun droit dans celte chose, pas même
celui de possession, puisque le bailleur reste
propriétaire et même possesseur par son locataire ;
que l’acquéreur, au contraire, reçoit
uuè pleine transmission de propriété. -

« Maisqu’importent ces considérations, disait
l’orateur du gouvernement, Mouricaud,
dans son rapport au tribunat sur le contrat
de louage ? N’est-il donc pas de principe,
qu’on ne peut transmettre à autrui plus de

- 196 -
droit qu’on n’en a soi-même ? Le vendeur
qui, par un bail constaté, s’est dessaisi pour
un temps convenu de la jouissance de la
chose, qui a promis de garantir celte jouissance
au preneur , et dont l’obligation principale,
en effet, est de faire jouir le preneur,
peut-il donc vendre ou léguer à un tiers sa
propriété dégagée de cette obligation ? On
croyait, en attribuant au nouvel acquéreur
le droit d’expulsion, favoriser les ventes ; et
l’on décourageait les établissements d’agriculture,
d’usines et de manufactures, en
violant ces principes. Il vaut mieux y revenir,
et conserver à chacun ce qui lui appartient,
ce que la convention lui promet et
doit lui assurer. »

- 421. Suivant la disposition de l’art. 1743,
dont nous venons de transcrire le texte,
l’acquéreur est tenu de maintenir le bail,
lorsqu’il est authentique, ou qu’il a date
certaine. On exige ici une date certaine,
parce que les actes sous seing privé ne peuvent
être opposés aux tiers qu’autant qu’on
ne peut supposer qu’ils ne sont pas antidatés
par fraude. ( Art. 1328 du Code civil.) 
422. Si le preneur n’est pas encore entré
en jouissance avant la vente, il ne pourra
forcer l’acquéreur à exécuter un bail ayant
date certaine , parce que l’acquéreur ne
pouvait connaître le bail ; et ensuite par ce
motif, que le législateur s’est servi, dans
l’article 1743, de l’expression expulser, ce
qui fait supposer que le preneur est en pos-

- 197 —

session de la chose louée. C’est l’avis de
MM. Delvincourt, t. m, notes, pag. 198 ;
Duranton, t. xvn, n° 139, et Duvergier,
t. xvm, n° 28.

423. Au reste,l’obligation, pour l’acquéreur
, de respecter le bail cesse lorsque le
bailleur s’est réservé le droit d’expulser le
preneur. Toutefois, l’acquéreur ne pourrait
expulser le preneur en possession que conformément
aux usages des lieux ( voyez, à
cet égard, p. 211 et suiv.)  ; mais il ne pourrait
pas le forcer à continuer le bail.

424. S’il a été convenu, lors du bail, qu’en
cas de vente, l’acquéreur pourrait expulser
le locataire, et qu’il n’ait été fait aucune stipulation
sur les dommages et intérêts, le
bailleur est tenu d’indemniser le locataire de
la manière suivante. (Art. 1744 du C. civil.) 

425. S’il s’agit d’une maison, appartement
ou boutique, le bailleur paye, à titre de
dommages et intérêts, au locataire évincé,
une somme égale au prix du loyer pendant
le temps qui, suivant l’usage des lieux, est
accordé entre le congé et la sortie. ( Texte
de l’article 1745 du Code civil.) 

426. L’indemnité se réglera par experts,
s’il s’agit de manufactures, usines, ou autres
établissements qui exigent de grandes
avances. (Art. 1747.) 

427. Si l’acquéreur veut user de la faculté
réservée par le bail, d’expulser le locataire
en cas de vente, il est en outre tenu d’avertir
le locataire au temps d’avance usité dans

17.

-198 —

le.-r lieux pour les congés ( art-1748 du
Code civil ). Il est nécessaire que le locataire
puisse avoir le temps de se- pourvoir
d’uue nouvelle habitation.

428. Les locataires ne peuvent être expulsés
qu’ils ne soient payés par le bailleur,
ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur,
des dommages et intérêts ci-dessus expliqués.
( Art. 1749 du Code civil.) 

429. Nous avons vu plus haut que pour
pouvoir réclamer une indemnité, il faut que
le locataire possède Un bail authentique ou
qui ait date certaine. Si donc le bail n’est
pas fait par acte authentique, ou n’a point
dé daté certaine, l’acquéreur n’est tenu envers
lé loéatairé d’aucuns dommages et intéréts(ârt.
1750 du Code civil). Le législateur
a voulu mettre l’acquéreur à l’abri des,
baux supposés.

Mais, dans ce cas,l’acquéreur doit observer,
pour expulser le preneur, les délais
d’usage usités pour les congés.

430. L’état de faillite ou de déconfiture
dit preneur peut autoriser le bailleur à
demander la résolution du bail, si mieux
n’aime le preneur donner caution hypothécaire.
Le bailleur est autorisé à demander
cette caution, lors même que le failli offre
de garnir les lieux dé meubles suffisants.
(Arrêts de la Cour de cassation et de la Cour
royale de Paris, des 16 décembre 1807, et
18 août 1825 ; Sirey, t. vtn,lte partie,p. 162,
fet t. XXVI, iM partie, pag. 34. ) 

- 199 —

431. Autrefois, lorsque le propriétaire
déclarait qu’il voulait occuper par lui-même
la maison qu’il avait donnée à loyer, celte
circonstance suffisait pour résoudre la location
, et le propriétaire, en vertu d’uneloi
romaine, connue sous le nom de loi JEdti et
conformément aux règles consacrées par
l’ancienne jurisprudence, pouvait expulser
le locataire après lui avoir donné congé pour
le terme prochain. Mais cette loi, et la jurisprudence,
à laquelle elle avait donné uaissance,
ont été abolies par le Code civil. En
effet, l’article 1761 porte:« Le bailleur ne
peut résoudre la location, encore qu’il déclare
vouloir occuper par lui-même la maison
louée, s’il n’y a convention contraire. »
Cet article n’est, au reste, que l’application
du principe, que l’un des contractants ne
peut à sa volonté et sans le consentement de
l’autre, rompre l’engagement qui résulte de
leur convention. Remarquez que l’ariicle dit
s’il n’y a convention contraire. Dans ce cas, le
bailleur se réserve parla convention le droit
qu’il tenait autrefois de la loi. Le preneur
peut aussi faire stipuler en sa faveur > qu’il

Eourra quitter lès lieux pendant la durée du
ail. « S’il a été convenu dans le contrat de
louage que le bailleur pourrait venir occuper
Ta maison, il est tenu de signifier d’avance
un congé aux époques déterminées
par l’usage des lieux » (texte de l’art. 1762
du Gode civil). Il élait en effet nécessaire
de laisser au locataire le temps de se choisir

— 200 —
une nouvelle habitation. Si l’on suppose que
le locataire lui-même s’est réservé dans le
bail le droit de quitter les lieux avant son
expiration, il devra aussi signifier le congé
dans les délais d’usage.

432. Le défaut respectif du bailleur et du
preneur de remplir leurs engagements donne
lieu aussi à la résolution du bail ( art. 1741
du Code civil ). Cette disposition de la loi est
conforme au principe posé dans l’art. 1184
du Code civil, qui porle que« la condition
résolutoire (1) est toujours sous-entendue
dans les contrats synallagmatiques (2) pour
le cas où l’une des deux parties ne satisfait
point-à son engagement. Dans ce cas, le
contrat n’est point résolu de plein droit. La
partie envers laquelle l’engagement n’a point
été exécuté a le choix, ou de forcer l’autre

' à l’exécution de la convention, lorsqu’elle
est possible, ou d’en demander la résolution
avec dommages et intérêts.

433. La résolution doit être demandée en
justice, et il peut être accordé au défendeur
un délai selon les circonstances.

434. En cas de résiliation par la faute du
locataire , celui-ci est tenu de payer le prix
du bail pendant le temps nécessaire à la re(l) -La
condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle
s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et.remot
les choses au même état que si l’obligation n’avait pas
existé.(2) C’est-à-dire qui contient des obligations réciproques.
— 201 —
location, sans préjudice des dommages et
intérêts qui ont pu résulter de l’abus. (Texte
de l’article 1760 du Code civil.) 

Pour fixer le temps nécessaire à la relocation,
il« e faut pas prendre en considération
les circonstances qui, en fait, ont pu rendre
la relocation plus ou moins facile ; on doit
suivre le délai ordinaire des congés, et puisque
le locataire, contre lequel ou a prononcé
dans ce cas la résiliation du bail, est tenu
d’indemniser le bailleur de la non-location
pendant cet espace de temps, il est juste
qu’il continue d’habiter les lieux, à moins
qu’il n’y ait abus de jouissance, auquel cas
le bailleur peut demander de plus amples
dommages et intérêts.

Ainsi le locataire doit payer, outre le
loyer du terme courant, celui du terme suivant,
tel. qu’il est fixé par l’usage des lieux.

Si donc, à Paris, le locataire d’un appartement
au-dessus de 400 francs était expulsé
dans le courant d’un terme pour abus
de jouissance ou dégradations, par exemple,
au ler'mars, il ne devrait pas seulement le
loyer pour tout le terme courant, qui comprend
le mois de mars ; il le devrait aussi
pour le terme d’avril à juillet.

Mais si, nonobstant la résiliation, la relocation
avait lieu sur-le-champ, le bailleur
ne pourrait réclamer aucune indemnité ; et
si la résiliation était prononcée pour cause
de non-payement du prix, le locataire expulsé
ne devrait le loyer que jusqu’à la fin
- 202 —
de sa jouissance, c’est-à-dire, jusqu’au jour
de l’occupation des lieux par le nouveau locataire.
(MM. Duranton, tom. xvif, n° 172,et
Duvergier, Continuation de Toullier, t. xvili,
n°79.) 

435- La résiliation du bail, pour défaut
d’exécution des conditions et de garantie,
entraîne celle de la prorogation que le propriétaire
avait pu en consentir par avance*
(Arrêt de la Cour de cassation, du 7 février
1838, Journal du palais, tom< i, de l’année
1838, pag. 312.) 

436, Nous allons rappeler ici les circôû-<
s.tànces dans lesquelles le propriétaire et le
locataire peuvent respectivement demander
la résiliation du bail.

437, Le propriétaire peut la demander ï
1° Si le locataire ne paye pas le prix stipulé
par le bail aux époques déterminées ;

2° S’il contrevient à la défense de souslouer
oit de céder son bail, lorsqu’elle a été
insérée au bail, clause qui est toujours de
rigueur (art. 1717 du Codé civil. Voyez s
à cet égard ce que nousavons dit, titre VlII*
page 173 et suiv.)  ;

3° Si le locataire ne garnit pas la maison
de meubles suffisants pour répondre des
loyers (voyez page 84 et suiv,)  ;

4° S’il n’use pas des lieux loués en bon
rlère de fâmilje et suivant la destination qui
leur a été donnée, ou suivant celle présumée
par les circonstances ( voyez page 89 et
suiv.)  ;

^203 —

5' Si le locataire n’observe pas les clauses
particulières insérées au bail ;

6° S’il est en état de faillite ou de déconfiture
(voyez page 198).

438. Le locataire peut demander la résiliation
du bail:

1° Si le propriétaire ne délivre pas les
lieux loués (voyez page 39 et suiv.)  ;

2° Si le propriétaire n’entretient pas les
lieux loués en étal de servir à l’usage pour
lequel ils sont destinés [voyez p. 48 et suiv.)  ;

3° Si, par quelque vice caché, les lieux ne
peuvent servir à l’usage pour lequel ils ont
été loués, ou celui présumé par les circonstances,
ou bien encore lorsque la destination
que le locataire donne aux lieux est coutraire
aux moeurs ou aux lois (voyez p. 65 et suiv.)  ;

4° Si le locataire ne jouit pas paisiblement
des lieux loués (voyez page 54 et suiv.)  ;

5* Si les réparations urgentes que le profiriétajre

fait aux lieux loués rendent inhalilable
ce qui est nécessaire au logement du
locataire et de sa famille (art. 1724 du Code
civil. Voyez page 51 et 52)  ;

6° Si les lieux loués, étant détruits en partie,
ce qui ne l’a pas été ne suffit pas pour
l’usage que le locataire veut en faire (voyez
ci-dessus page 63) j

7° Si la maison dans laquelle les lieux
loués se trouvent situés menace ruine (1).
1.1 , —.J i.,.i i… i JJ
(1) On ne pourrait, en effet, contraindre le locataire à
continuer d’habiter dans une maison qui menace raine ; et
— 204 -
439. Le lecteur n’apprendra peut-être pas
sans étonnement que jadis le locataire pouvait
demander la résiliation du bail à l’occasion
de l’apparition de spectres ou fantômes
dans la maison donnée à loyer. C’est cependant
ce que nous attestent d’anciens monuments
de jurisprudence (1). Mais dé nos
le propriétaire, qui a intérêt d’eu prévenir l’écroulement
pour conserver les matériaux, peut, pour la rebâtir, expulser
le locataire, lors même qu’il serait assez imprudent
pour y vouloir demeurer. Pour donner lieu à là résiliation
du bail il n’est pas nécessaire que l’événement de la chute
de la maison ait justifié la crainte de cette chute ;,il suffit
de l’appréhender ( Pothier, n° 149, 32J ) * Mais le locataire
peut-il s’opposer à la résolution du bail en offrant de
sortir de la maison, à la condition d’y rentrer lorsqu’elle aura
été reconstruite ? Pothier ( n° 321 ) pense que ces offres
des locataires ne doivent être admises que dans le cas où
le propriétaire entend rebâtir sa maison telle Qu’elle était ;
et ce jurisconsulte ajoute que si le propriétaire, étant obligé
de reconstruire sa maison, veut en bâtir une plus vaste ou
plus belle, Mont le loyer sera d’un prix plus élevé, la
résolution du bail pour l’avenir doit être en ce cas prononcée
sans qu’on doive accorder au locataire la faculté
de rentrer dans la maison après qu’elle aura été reconstruite.(1) Brillon (Dictionn. des arretsdesparlem.de France,
au mot BAIL, n° 12) et Despeisses, t. 1er de ses oeuvres,
p. 125, qui tous deux écrivaient dans le-xvne siècle, rapportent
plusieurs arrêts de parlement qui ont décidé en
ce sens. Ce dernier auteur, qui professe une opinion conforme
à ces décisions invoque, à l’appui de sa doctrine
le texte d’une loi romaine où il est dit que celui qui a
loué ou acheté un fonds qui produisait des herbes pestiférées
ou venimeuses peut rompre le contrat, et il s’écrie :
Or, il n’y a herbe plus venimeuse que ces esprits, Brillon , qui
paraît partager les mêmes erreurs que Despeisses sur les
apparitions de fantômes, s’exprime ainsi :« Au parlement de Bordeaux on a décidé que la crainte
— 205 —

jours nous ne croyons plus aux revenants,
et une demande en résiliation fondée ; sur.un
semblable, motif paraîtrait aussi absurde
que ridicule.

440. Un locataire peut demander là résiliation
du bail, ou des dommages et intérêts
pour cause du bruit qu’occasionne la profession
des autres locataires, lorsque ces
derniers étaient dans la maison avant que
le locataire y fût entré. Dans ce cas, c’est au
locataire lui-même à s’imputer la faute qu’il
a commise d’avoir loué dans une maison
avant de s’être informé préalablement delà
profession des personnes qui y sont logées.
(Gazette des Tribunaux du 10 juin 1836.) 

441. La Cour de cassation a décidé, par
arrêt du 12 février 1812, rapporté au Recueil
deSirey, tom. xn, lrepartie, pag.214,
qu’un locataire ne peut obtenir la résiliation
de son bail, même en offrant de payer au
bailleur les dommages et intérêts que la résiliation
peut lui causer, encore qu’il rie
veuille plus habiter la maison louée, et qu’il
n’ait pas la faculté de-sous-louer.

442. La clause d’interdiction de louer à
des personnes tenant café-restaurant on estaminet,
n’est pas applicable à un entrepôt de
des spectres et des fantômes est une cause, légitime pour
faire résoudre uu bail à loyer. Au parlement de Paris on a
jugé le contraire ; il y a eu deux arrêts assez mémorables
rapportés par Cbarondas sur le mot crainte. La raison de
cette différence peut êlrejie ce que les visions (apparitions) 
ne sont pas si fréquentes à Paris qu’eu Gvienne.t*18Inerre ; et^ dans ce cas, la demande en résiliation
de bail n’est pas admissible. C’est ce
qu’a jugé le tribunal delà Seine, le 17 juin
1837 (1). (Le Droit, journal des tribunaux du
18 juin 1837.) 

Le locataire d’un café, à qui une clause de
sou bail attribue le droit exclusif de'fournir
les rafraîchissements dans une salle de concert,
peut s’opposer, lorsqu’on donne des
bals dans cette salle, à ce que le gérant de
. la Société des concerts et des bals y fasse
circuler des oranges, pastilles, bonbons et
sucreries. L’infraction à cette clause du bail
(1) En voici l’espèce : »M. Delocbe avait loué à M. Sounet une partie de sa
maison, rue de l’Écple-de-Médecine, pour y établir up
caférreataurant. Il s’était interdit daps le bpîl l.e droit de
louer une partie de sa maison à des personnes tenant caférestauranf,
ou estaminet. Plus tard il loua à un sieur Demerville
nue petite boutique dépendant de sa maison, et
.n’ayant d’entrée que par la rue Pjerre-§arrazin, pour y
transporter, disait le bai], sonentrepôt de frière alsacienne. Le
sieur Demerville prit possession des lieux ; il y établit un
:entr,epôtde bière alsacienne, et, comme accessoire de cet
entrepôt, un déi>it de deux ou. trois esjïèces de liqueurs
qu’on ^st dans l’usage de boire après la bière. M. Sounet
ayant cru voir là une infraction à la clause de son bail,
actionna M. Delocbe en résiliation de bail, et payement
de 3(3,000 fr. de dommages fit intérêts.Le tribunal rejeta la demande de M. Souflet, attendu
qu’en s’interdisant le droit de louer à des personnes tenant
estaminet, M. Delocbe ne s’était pas interdit de louer à
des personnes tenant un entrepôt de bière, qu’il y a une
différence évidente entre tenir un estaminet et tenir un
entrepôt de bière, alors que les liqueurs qui se débitent
dans ce dépôt ne s’y débitent que comme « ceessoire de la
bière.
- 207 —
donne lieu à des dommages et intérêts contre
le gérant de cette société. (Arrêt de la Cour
royale de Paris, Gazette des Tribunaux, des
27 et 30 janvier 1839(1).
(1) Ce journal judiciaire rapporte en ces termes les faits
qui ont donné lieu à ce jugement ?M..Franquebàline, gérant de la société des bals et cdH1-'
certs. Mnsard, à loué à M. Pierron, limonadier, les lieux
qu’il occupe rue Vivienne, 51, avec le droit exclusif de
fournir lés rafratclUsséments dans la salle des Consef ts et
dans le jardin y attenant.Or, dans les trois bals si brillants, si animés, si joyeux,
donnés par la société Mnsard les 5, 12 et 18 janvier, un
grand nombre d’oranges, de pommes^ de pastilles, de
banhdns,- et de sucreries dé toute espèce ont constamment
circulé dans la foule des danseurs, offerts et distribués au.
public par M. Duchêne, confiseur, et ses garçons.M. Pierron a vu là une violation de la clause du Bail
qui lui attribue le privilège des rafraîchissements, et en conséquence
 il a formé, tant contre M. Franqucbâlme qne
contre M. Duchêne, une demandé tendant an payement
dé 3,000 ff. de' dommages-intérêts pour réparation du
préjndide épronvé jusqu’à ce jour, et de 1,000 fr, ponr
chaque nouvelle contravention.Sa^demande a été présentée et développée parM* Doré", ■
et successivement boinbattde par M" Pouget et Hài-dy,
qnij à l’aide de distinctions ingénieuses et subtiles, se
sont efforcés de démpntrer 1 ° que le droit concédé à M.
 Pierron ne comprenait que les rafraîchissements qui
se consomment habituellement chez les limonadiers, tels
que liqueurs, bière ; punch ; bichoff, etc. ; 2° que lés ob'
jets distribués aux bals Musard se trouvaient eu dehors de
cette catégorie. Le tribunal a rendu un jugement qui peut
servir de règle en cette matière ; il est ainsi conçu :« Attendu que, pour déterminer l’étendue du droit
accorde à Pierron, il faut rechercher la commune Intention
dés parties, et expliquer cette intention d’après l’usage
général ;« Attendu que dans tous les établissements publics, tels
- 208 -
Le propriétaire qui, dans le bail fait à son
locataire, a inséré la défense de laisser chanter
dans les lieux loués , ne peut, pour une
première infraction à cette clause, demander
que bals et théâtres, le limonadier chargé de fournir les »
rafraîchissements vend en même temps les oranges, sucreries
, et même la pâtisserie ; que ces objets se trouvent
réunis sur un comptoir commun avec les sirops et autres
rafraîchissements proprement dits ;« Que dans cette position il est évident que Franquebalme
a entendu accorder à Pierron, et que celui-ci a
entendu acquérir le droit exclusif de vendre comme rafraîchissements
, non-seulement des sirops et autres rafraîchissements
liquides , mais encore les oranges et sucreries ;« Attendu que, contrairement à ses obligations, Franquebalme
a introduit dans les bals Musard le sieur
Duchêne, qui pendant trois bals consécutifs, nonobstant
les protestations de Pierron, a vendu des oranges et sucreries
 ;« Attendu que cette infraction donne à Pierron une
action en dommages-intérêts ;« Fixe le montant du préjudice à 200 fr. par chaque bal,
condamne en. conséquence Franquebalme à payer à Pierron
la somme de 600 fr. p*our les trois infractions susénoncées
 ;« Fait défense à Franquebalme d’introduire à l’avenir
dans les bals Musard aucun individu se livrant au débit
des rafraîchissements que Pierron. peut seul vendre, sous
peine de tous dommages-intérêts ;« En cas de contravention, autorise Pierron à faire expulser
tous marchands de ces objets qu’introduirait Franquebalme
 ;« Ordonne , quant à l’expulsion , l’exécution provisoire
du présent jugement, nonobstant appel, sans y préjudicier
et sous caution ;« Condamne Franquebalme aux dépens. »Sur l’appel, la Cour royale a confirmé ce jugement, mais
en réduisant toutefois l’indemnité à 100 fr. pour chaque
- 209 —

la résiliation dtt bail. C’est ce que le tribunal
de la Seine a décidé par jugement du 22
août 1828 (voyez la Gazette des Tribunaux du
24 août, même année). Dans cette affaire, le
locataire, qui était un marchand devins,
avait, contrairement à la clause prohibitive
du bail, laissé chanter des ivrognes dans
son cabaret. Le propriétaire demandait pour
ce fait la résiliation ; sa prétention ne fut pas
accueillie ; mais le tribunal, tout en maintenant
le locataire dans sou bail, lui fit néanmoins
défense de récidiver.
18.
— 210 -
Titre xlDu congé.

443. Le congé est l’avertissement que le
bailleur donne au preneur,.ou que le preneur
donne au bailleur, aBn.de faire cesser
le bail. -, -

CHAPITRE PREMIER.
Quand il y a lieu de donner congé.
444. Lorsque le bail a été fait par écrit,
il cesse de plein droit à l’expiration du terme
fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner
congé. (Art. 1737 du Code civil.) 

445. Ainsi à l’expiration du terme fixé par
le bail, le preneur peut se retirer, et le bailleur
introduire un nouveau locataire.

446. Mais si, à l’expiration du bail écrit,
le preneur reste et est laissé en jouissance,
il s’opère une nouvelle location, que les parties
ne peuvent faire ceéser qu’en donnant
congé dans les délais d’usage. (Argument lire
de l’article 1738 du Code civil. ) La nouvelle
location dont il s’agit se nomme tacite reconduction.

447. Il est nécessaire de donner congé,
même dans le cas d’un bail écrit, lorsque,
comme cela se pratique souvent, le bail

-211 -

contient dès termes auxquels il est loisible
au propriétaire oii au locataire de le résoudre
(1)  ; Il est d’usage* dans ce cas, d’indiquer
de 'combien de temps l’avertissement doit
précéder lés termes fixés dans le bail. Mais
lorsque lé bail ne contient pas de clause à
cet égard, on suit pour le congé les délais
fixés par l’Usage des lieux,

448* Quand le bail autorise le nouvel àrjquéfêur
à expulser le locataire, il né peut le
faire qu’après avoir donné congé, en observant
les délais d’usage.

449. Lorsqu’il a été convenu que le bailleur^
dans le cas où il voudrait occuper les
liëUxioués, pourrait expulser le preneur, le
bailleur ne peut le faire qu’en donnant d’avance
un congé aux époques déterminées
par l’usage des lieux. (Art. 1762 du Code
civil.) 

,460. Lorsque le bail n’est que verbal, il
faut nécessairement tin congé pouf le faire
Cesser.

CHAPITRÉ ïî.
ÏJes époques auxquelles le congé doit être
donné et de l’usage actuel de Paris et #w »
très localités à cet égard.

451i La loi n’a pas déterminé d’une manière
fixe les délais dans lesquels le congé
(1) Par exemple,, lorsque le bail est fait pour trois, six
ou neuf années.
— 212 —

doit être donné ; elle a décidé qu’on doit
suivre en cette matière l’usage des lieux.

452. La déclaration de l’usage local pour
le délai des congés appartient exclusivement
aux tribunaux territoriaux, et les jugements
de ces tribunaux ne peuventpas être soumis
à la censure de la Cour de cassation. (Arrêt
de la Cour de cassation, du 23 février 1814,
Journal du Palais, tom. XLVI, pag. 385.) 
,453. A Paris (1) , les délais, pour le congé,
(1) Autrefois, l’usage était constaté par un acte de notoriété
du Châtelet, du 28 mars 1713 (Actes de notoriété
du Cliâleltt de Paris, par Denisart, page.382). Cet acte
porte : « Lorsque le loyer d’une maison est de 1,000livres
par an ou au-dessus, le congé ne peut être donné valablement
qu’en avertissant et donnant cougé six mois avant
l’échéance du terme pour lequel le congé est donné, et
que les six mois doivent être entiers ; en sorte que le congé
soit donné au plus tôt le dernier jour du terme qui précède
les six mois, et que, lorsqu’il est donné le premier jour
du terme qui commence les six mois, le congé n’est pas
valable, d’autant plus que le terme est commencé, et
n’est plus entier. » L’usage du Châtelet était aussi d’exiger
un pareil délai de six mois pleins pour la validité des
congés des maisons entières , des corps de logis entiers, et
des boutiques, lors même que la location ne s’élevait pas
à 1,000 livres. On accordait également un délai de six mois
pour le congé des commissaires de police, des maîtres et
■maîtresses d’école. Gùyot (Répertoire de jurisprudence)  et
Denisart (ouvrage cité ci-dessus, page 383, note .1) en
donnent pour raison, que ces personnes étant obligées de
se loger dans des*quartiers déterminés , pt dont ils ne peu*
vent sortir^ il leur est plus difficile de trouver des logements
qui leur conviennent.Mais quand il ne s’agissait que de logements loués 300 livres
et au-dessus, jusqu’à 1,000 livres, un congé à trois
mois suffisait. Si le loyer était au-dessous dé 300 livres,
- 213 —
se règlent sur le taux du loyer, la nature
des lieux loués, et la profession ou les fonctions
des locataires.

Pour les logements d’un loyer annuel audessous
de 400 francs, les congés peuvent
être donnés à six semaines (1).
on pouvait valablement donner le congé six semaines ava'nt
le terme ( Denisart, Collection de jurisprudence, an mot
CONGÉ ; Guyot, Répertoire de jurisprudence, au mot CONGÉ,
édition de 1784).Mais, plus tard, et par une conséquence de l’augmentation
dans le prix des loyers, le taux de 300 livres déterminé
pour le délai de six semaines, fut porté jusqu’à 400
livres, et bientôt on ne distingua même plus entre les appartements
au-dessus ou au-dessous de 1,000 fr. En effet,
en 1809, M. Berthereau, président du tribunal de la
Seine, donna, sur l’usage des" congés, la note suivante :
« Pour une location qui, en y comprenant le sou pour.livre
du portier et l’impôt des portes et fenêtres, est de 400 fr.
et au-dessous, le congé peut être donné à six semaines ;
pour une location qui excède 400 fr., y compris les accessoires,
il faut donner congé à trois mois ; pour une maison
entière, un corps de logis séparé, et une boutiqne,
il faut donner congé à six mois. » ."Tel est l’état de la jurisprudence en matière de délais
de congé.(1) Il importe de faire observer que le congé d’un appartement
loué 400 fr. est valablement donné à six semaines.
C’est ce qu’a décide le tribunal de la Seine (8e chambre) ,
par jugement des 14 et 21 juin 1838.Jusqu’ici des monuments de jurisprudence étaient venus
constater l’usage en matière de locations faites au-dessus
ou au-dessous de 400 fr., mais aucune décision judiciaire
n’avait déterminé l’usage dans le cas où le prix du loyer
s’élevait à cette somme précise.Voici, au reste, les faits qui ont donné lieu au jugement
que nous signalons.M. B., propriétaire, loue, au mois de mars dernier, à
M. D…, un appartement dont la jouissance commençait
— 214 -

Pour ceux au-dessus de 400 francs\ et
k quelque sommé que puisse s’élever lé
an 1er avril 1838, moyennant 400 fr. par an, chacune des
jlàttiés se réservant la fatuité ! de tlotitiér congé sUUâhïl’usage.
• : • - ; ■Le 15 mai 1838 ; congé signifié au propriétaire pour le
1er juillet suivant : demandé, alors, en nullité dé congé.
L’àvticat du propriétaire soutenait à l’attdièifee que la signification
en aurait dû être faite à trois mois, et non à six
semaines’seulement ; il iuvoquait, à l’appui de ce sy6tèfflè,
l’usage, reconnu sous l’empire de la coutume de Paris, et
cOilstaté par un acte de notoriété du Châtelet de Paris,
•të".1713, tin arrêt de là Cour de caâsàtiondu 23 février
1814, et une récente décision de là 5é chambré du tribunal
, rendu lé 28 julu 1837.Pdiir le locataire, ■ M. Lionvillé plaidait la validité du
cftrigé donné pair son clieât. « La chambre des huissiers,
disait-il, a été consultée sur la question par l’huissier qui
à signifié l’acte attaqué de nullité , et, à l’uuaiiinuté j elle
à pris Une délibération toute favorable au. système que je
présente ;»Bàfls cette délibération j lue à l’àddieflcè, là chambre
dès hâis^ierS a discuté là qUestiôïi ; et S’est 8ppuyééi de
l’âtifefîifé de Pigèau.M.,Michelin, président, ipfes avoir fait dbsérvêr qu’il
existait à cet égard Un « frété de M. Bèrtberéaù ,• président
du tribunal en 1809, a continué la cause au 21, p'6'ùrproi'
noifcëf lé jugement ; ce jour, lg tribunal a aitisri pt-ôn(incé :'« 'ÀftëHdn que ; éttitformêujfe'fit aux dïspesitiotfs de l’ai*ticl’é'173é
 dit Codé civil, lorsque le bail à été fait sans
écrit, le congé ne peut être donné qu’ett observait l’ù'
sà^e des lieux i« Attendu' qùé l’usagé à Paris ; àiasi que cela â été re-J ;
connu éh. 1809, par M. Bërtheréàu ; alors président dé:
ce tribunal ; est que les locations de 400 fr. et’au-des-*'
sous,. en y comprenant le portier, et l’ittipôt des pot-tes et
fëiiêtres, lé coftge p'ctft êtfé d’dtirié & six 'Semaines ; et que
ce n’est que pour les locations qui éxdèdént400 fr:, ;'3f compris !
les accessoires, que le congé doit être doiirié à trois
mets ; ■ ' '
— 215 -
loyer, les congés doivent être donnés à trois

mois (i). . -
« Attendu que la location faite par B… à D… n’excède
point la somme de 400 fr. y qu’elle n’a pas été faite à l’année,
mais par termes ;« Que dès lors le locataire était fondé à donner, ainsi
qu’il l’a fait, congé six semaines seulement avant l’échéance
du terme ;
« Par ces motifs,« Le tribunal déclare régulier le congé donné par D .. à
B…, le 14 mai dernier, pour le 1er juillet suivant ;« Eu conséquence, déclare B… purement et simplement
non recevable dans sa demande en nullité dudit congé, et
le condamne aux dépens. » (Le Droit, journal général des
tribunaux, du 28 juillet 1838 ) (1 ) Cependant la Cour royale de Paris , par arrêt du 12
octobre 1821, a jugé que le congé d’un appartement
loué 4,000 fraues doit être assimilé à celui d’un corps de
logis entier, et, par suite, donné'à six mois. M. Dalloz
(Jurisprudence générale^ au mot LOUAGE, pa'ge 933 ) rapporte
l’espèce de cet arrêt en ces termes : « Dans une
maison du sieur Pantin, siseà Paris, rue Neuve-du-Luxembourg,
la comtesse de Fumelle occupait (il paraît que
c’est en vertu d’une promesse de buil pour plusieurs anuées
) un appartement loué 4,000 francs par an Un congé
est signifié le 28 juin 1821 pour le 1er octobre suivant.
Sur la demande, et à la daté du 30 août 1821 , jugement
du tribunal Civil de la Seine qui annule ce congé, attendu .
que le congé d’un appartement loué 4,000 francs doit être
assimilé à celui d’un corps de logis entier, et doit être
donné à six mois. — Appel par le sieur Pantin. — Arrêt.La Cour, adoptant les motifs des premiers juges, met
l’appellation au néant, ordonne, etc., donne acte au surplus
à la dame de Fumelle de ses réserves de faire valoir
pour tous moyens de droit le bail, qui avait pu être consenti
à' son profit par Pantin, de l’appartement dont il
s’agit. L’arretiste que nous venons de citer ajoute en note
que, suivant les avocats qui ont plaidé dans cette cause,
Ift représentation de la proniesse de bail n’avait pas été
~ 216 ~
Pour les corps de logis entiers, pour les
sans influence sur la décision de la Cour, H ne faut donc
pas y voir une modification apportée a l’usage, mais, comme
le dit M. Duvergier (t. xrx, p. 64, note) , avec peut-être
un peu trop d’aigreur : « Un de ces arrêts, dans lesquels
les magistrats s’attacliant aux faits, et cédant à des considérations
plus ou moins puissantes,, se permettent de transiger
avec les principes, et, déterminés par les meilleures
intentions du monde, jettent de mauvais précédents dans
la jurisprudeuce. »Au reste, un autre arrêt de la Cour royale de Paris,
du 20 juillet 1825 (Journal des audiences, année 1825,
2e partie, page 220) , a rétabli la règle, et décidé que,
d’après les usages actuellement en vigueur à Paris, le délai
de trois mois suffit pour le congé de plusieurs cliambret
séparées, louées dans une même maison, à quelque somme
que puisse s’élever le loyer ; le délai de six mois n’est
nécessaire que pour les maisons entières, corps de logis
entiers, et boutiques, et, par exception, pour la profession
dont l’exercice est fixé à certains quartiers.Voici, au reste, l’espèce dans laquelle est intervenue la
décision dont nous parlons :Le sieur Benech loue, à Paris, aux sieur et dame Curdet,
moyennaut 2,300 fr. par an, un grand nombre de
chambres dans*sa maison ; il leur donne congé en n’observant
que le délai de trois mois. —Jugement du 11 juin
1825, qui valide le congé, par les motifs que, * d’après
les usages actuellement eu vigueur à Paris, le délai de
trois mois était suffisant à quelque somme que montât le
loyer, excepte dans quelques circonstances particulières,
étrangères au cas actuel, etc."Appel devant la Cour royale de Paris. Suivant les appelants,
l’usage, ea cette matière, est fondé sur l’importance
de la location et srr le temps présumé nécessaire pour remplacer
la location que l’on quitte ; il faut autant de temps
pour trouver dans la maison des chambres séparées, d’un
loyer de 2,300 fr., que pour trouver un 'corps de logis entier
ou une boutique ; l’importance delà location exigeait
donc un congé à six mois. C’est ce qui était déjà en usage
au Châtelet, ainsi que l’atteste M, Pigonu,, tom, a, liv. m*
— 21 ? —

maisons entières et pour les boutiques (1) 
donnant’sur la rue ou sur un.passage, les
congés ne peuvent être donnés qu’à six mois.
. Lorsque les locataires sont des commisr.
saires de police, des juges de paix, le congé
doit aussi être donné à six mois, parce que
ces personnes sont obligées de se loger dans
un quartier déterminé, et qu’il leur est, par
conséquent^ plus difficile de trouver des logements
dans le même quartier (2). Mais il
an mot CONGÉ. — L’intimé ( le défendeur à l’appel) opposait ;
l’usage-actuel.de Paris, suivant lequel le. congé de
trois mois suffit toujours, lorsqu’il ne s’agit’pas. de mai- !
sons entières , corps de logis entiers, et boutiques, ni de
profession qui exigé un domicile'dans certains quartiers,
comme les fonctions~dé juge de paix ou de ^commissaire ;
de police. Mais là Cour, adoptant les motifs des premiers
juges, confirma le jugement de première instance.." rîous ferons’ observer, en outre, qu’un "arrêt de la' Cour
de Paris, du 9.mai 1811 (Journal du palais, tome xxxn,
page 265) , a décidé.qu’il suffisait d’un, congé à trois mois
pour les appartements au-dessus de.400 fr., et à quelle'
sommé quele loyer puisse s’élever.' (1) té tribunal dç paix du 2e arrondissement de Paris a
jugé, le 2 décembre 1835, que le congé d’une boutique
devait être donné'six mois d’avance, quelle que fût son exiguïté
et’quelque minime que fût’le prix de la location: il
s’agissait,- dans l’espèce, d’une'échoppe'dii passage Salut*Rocli,
 lOùéè pour tenir un débit ou étalagé dé ;pètités su- '
cferies, pain d’épices et autres menus comestibles à l’usage,
des enfants’, sotte de commercé qui ', 'comme on sait, ; n’est’^
point assujetti au droit de patente. Lé tribunal a pensé ;
qu’il ne lui appartenait point d’établir une" distinction
que la lbi'ne faisait pas, entre la location d’une,boutique,
etcelle d’une simple échoppe (Gazette des tribunaux duû décembre
1835). '■•'. ' . '"•"'(2)  ; Nous avons dit page 212, noté 1, qn’autréfbisv:et’-19
— 218 - ,

importé de faire observer que ce n’est qu’en
faveur des personnes désignées qu’est établie
l’exception. D’où il faut conclure que,
quoique le bailleur ne puisse leur donner
que des congés à-six mois, elles peuvent, lorsqu’elles
veulent donner elles-mêmes congé,
le faire dans les délais proportionnés à la
quotité de leurs loyers (Denisart, Actes de
notoriétés du Châtelet, et Collection de jurisprudence,
au mot CONGÉ ; Guyot et Merlin,
Répertoire de jurisprudence, aux mots BAIL et
CONGÉ ;Pigeau, Procédure civile, t.n,p. 412).
Ainsi un commissaire de police qui a un
loyer au-dessous de 400 francs peut donner
un congé à six semaines, tandis que
son propriétaire sera tenu de lui donner un
congé à six mois.

Par les’'mêmes motifs, le coùgé doit être
d’après la jurisprndénce du Châtelet de Paris, les congés,
des maîtres et des maltresses d’école devaient être donnés
à.six.mois. Mais il importe d’examiner si'cette jurisprudence
doit encore être suivie de nos jours ; nous né le
pensons pas. En effet, les règlements universitaires obligeaient
autrefois les maîtres et maîtresses d’école d’habiter
dans un quartier déterminé, motif pour lequel on ne
pouvait leur donner congé qu’à six mois, afin qu’ils eussent
le ; temps nécessaire pour trouver un autre logement
dans le même quartier. Or, aujourd’hui que ces règlementsn’existent
pins, et que les maîtres de pension et les instituteurs
peuvent choisir le quartier qui leur plaît d’habiter,
nous, ne voyons pas comment on oserait raisonnablement
soutenir que,, de nos jours, les congés donnés. (à. ces per-r
sonnes doivent l’être à six mois. Ainsi, dans î'espèce^le.
propriétaire pourra donner valablement le congé à trois
mois.
— 219 -

donné à six mois aux autres personnes qui,
à raison de leurs fonctions ou professipn:,
sont obligées de loger dans un quartier déterminé:
tels sont les percepteurs des contributions-directes,
les receveurs de l’enregistrement,
les directeurs des grands bureaux
de la poste aux lettres, les préposés de l’administration
qui tiennent des bureaux de
papier timbré.

454. Il faut que les délais de six semaines,
de trois mois, et de six mois, soient pleins.
Ainsi les termes commençant à Paris les
l ?r des mois de janvier, d’avril, de juillet,
d^octobre, lés congés doivent être donnés
au plus tard aux époques -suiv$ntçs,:

l°Le 14 des mois de février, mai, poûtet
npvembre, lorsque la location est d’un loyer
annuel de 400 francs et au^-dessous ;

2° La veille du commencement du dernier
terme, ç'estrà^dire, les 31 décembre, 31
mars, 30 juin, 30 septembre, lorsque la
location est au-dessus de 400 francs.

3° La veille du commencement de l’avant
dernier terme, c’est-à-dire, Jes 31 décembre,
31 mars, 30juillet, 3Q septembre,lorgr
qu’il s’agit de corps de maisons entières, de
corps de logis entiers, boutiques, appartements
occupés par des commissaires de police,
juges de paix et autres personnes cidessus
désignées.

Si la veille du jour du demi-terme .ou du
terme était un dimanche pu une fête légale,
il faudrait que le congé fût donné la veille.
- 220 — '
455. A Paris,le locataire a, pour vider les
•lieux loués et faire faire les réparations locatives,
un délai de huit jours, lorsque le prix
du loyer est au-dessous de 400 fr., et quinze
jours, lorsqu’il est au-dessus ou lorsqu’il
s’agit de la location d’une maison entière,
d’un corps de logis entier ou d’une boutique.
Ainsi, le locataire n’est obligé de rendre les
clefs que le 8 ou le 15 des mois de janvier,
avril, juillet et octobre, à midi, quoique rigoureusement
le terme expire le 1er. '

456. Le sou pour livre du portier et l’impôt
des portés et. fenêtres, à la charge du
■locataire, entrent dans le prix de la location.
Ainsi, le congé d’un logement dont le
loyer est au-dessous de 400 fr. en principal,
niais qui, par l’addition du'sou pour livre\
s’élève au-dessus de 400 fr. , devra être
donné à trois mois. (Arrêt de la Cour de
Paris, du 9 mai 1811,- Journal du palais,
t ; xxxii, pag.' 261 ; voyez aussi le jugement
du tribunal- de là Seine que nous avons
rapporté ci-dessus, pag. 213, noté 1.) .

Cependant la Cour royale de Paris (troisième
chambre) , par arrêt du 23 août 1828,
et le tribunal de la Seine (5e chambre) , ont
jugé que le sou pour livre du portier et l’impôt
des portes et fenêtres ne doivent pas
être ajoutés au prix principal du loyer ; que,
relativement au sou pour livre, il n’est de
la part du locataire, qu’une contribution
à la chagede la maison, que dès lors le loyer

- 221 -.

principal doit seul être considéré, et qu’en
conséquence il suffit d’un congé à six semaines
pour un logement dont le loyer principal
est de 400 fr. ( Gazette des tribunaux,
du 1er juillet 1827 et 24 août 1828.) 

Les décisions contradictoires que nous
venons de rapporter prouvent qu’il sera
toujours prudent pour le locataire de s’enlendre
avec le propriétaire relativement au
sou pour livre et à la contribution des portes
et fenêtres, et d’en faire l’objet d’une
clause particulière du bail ou de l’engagement
écrit dont nous avons parlé page •

Mais si les parties ne s’en étaient point
expliquées , nous pensons qu’il faudrait
compter dans le loyer la contribution des
portes et fenêtres et le sou pour livre ; car
le prix de la location doit se composer de
tout ce que le locataire paye à raison du
logement qu’il occupe.

Au reste, quant au sou pour livre (1) ,
l’usage s’en perd tous les jours, et la plupart
des propriétaires louent leurs appartements
moyennant un prix déterminé, francs
et quittes de la contribution des portes et
(1) La cinquièmo chambre du tribunal de la Seine a jugé
que le sou pour livre reste à la charge du propriétaire
quand il n’est point expressément convenu qu’il sera payé
par le locataire ( Gazette des Tribunaux, année 1826 ) • Il
faut cependant avertir qu’en cas de contestation à -cet
égard le propriétaire, si le bail est verbal, sera cru sur
son affirmation. • . .19.— 222 —
fenêtres et de toute participation aux gages
du portier (1).
(1) A Orléans, selon Pothier ( Du contrat dé louage,
n° 29 ) , IPS locations verbales commencent et expirent a la
fête de Saint-Jean-Baptiste. Cet auteur ajoute : « Lorsque
les parties ne se sont pas expliquées sur la durée du bail,
il est censé fait pour un an à commencer du terme prochain ;
et si île locataire est entré .•en jouissance avant le
terme, il est censé fait, tant pour le temps qui doit courir
depuis qu’il est entré en jouissance jusqu’au terme, que
pour un an depuis ledit terme ; il expire de plein droit au
bout de l’année, sans qu’il soit nécessaire de donner congé
auparavant^ » ,Dans le Bourbonnais le congé doit être donné trois mois
avant l’expiration de là location.A Renues les baux commencent et finissent aussi à la
$j »int-Jean-Baptiste ; mais ils ne cessent pas de plein droite
celle des parties qui vent mettra un terme à la location
doit faire accepter ou signifier un copgé trois mois avant
l’expiration de l’année (Poullain-Duparc, sur Part. 18 ?
de-la coutume de Bennes )  ;En Normandie les délais des congés ne sont point unir
formes ; c’est ce qu’enseigne Houard dans son Dictionnaire
de droit normandy au mot BA.IL, n° 3 : « De droit, dit-il,
tout bail verbal pour les biens de ville est d’une année ;
et, âpres Jajqmssançe d’une année, le propriétaire doit avertir
le locataire, six mois avant l’expiration de la deuxième
année,, s’il est question d’un corps de logis entier ; s’il
s’agit, au contraire , d’une partie de maison, ou quelques
endroits, l’avertissement doit donner six'mois dé vide, et
il n’est dû que six semaines pour une chambre ; en d’autres
endroits au-dessus de vingt livres de loyer, l’avertissement
doit précéder de six mois la sortie, et de trois mois audessous
de ce prix. A cet égard, l’usage des lieux est
l’unique règle. »'A' Marseille les congés doivent être donnés le 15 mai
p »nr. sortir au jour de Saint-Michel ( 29 septembre ) suivant.
■ ■■'A Lyon, il faut donner le congé au demi-terme pu M*
mois ayant la sortie des lieux.
— 223 —

457. Les congés qui ont pour objet de
résoudre la location des chantiers sont
Dans la Touraine les époques fixées pour la signification
des congés sont les fêtes de Notre-Dame-de-Mars ( 25
mars ) , de Saint-Jean-Baptiste ( 24 juin ) , de Saint-Michel
( 29 septembre) , et de Noël (25 décembre). Le congé
doit être donné à six mois pour une maison entière ou une
auberge, et à trois mois pour un appartement. Dans le
Poitou il doit aussi être signifié aux mêmes époques ; mais
les délais qui s’écoulent entre la signification du congé et
la sortie des lieux diffèrent en ce qu’il faut que le congé
soit donné six mois d’avance pour une maison avec boutique ;
six mois pour une maison sans boutique ; trois
mois pour une portion de maison, ou un corps Àe logis
séparé.A Bordeaux le congé doit être aecepté on signifié trois
mois d’avance. Remarquez que ce délai de trois mois ne
court pas du jour de l’expiration du congé, mais seulement
de celui auquel le terme suivant commencera. C’est ce que
la Cour royale de Bordeaux a décidé par arrêt du 16 juin.
1829, rapporté par Sirey, t. xxrx, 2e partie, p. 347. Dans
l’espèce, les époux Leroux, locataires d’un appartement dn
sieur Malvezin, s’ A. évalaient d’un usage axis tant anciennement
à Bordeaux, pour soutenir que le locataire pouvait
quitter les lieux loués quand bon lui semblait, sans être
contrait à /donner cougé d’avance ; ils prétendaient en
outre qu’en supposant que cet ancien usage eût été abrogé
par le Code civil, et qu’aujourd’hui le locataire fût obligé
de donner congé trois mois d’avance, comme l’est le pro »
priétaire à Bordeaux, Us s’étaient conformés à cette obligation,
et devaient être dès lors autorisés à retirer leurs
meubles de l’appartement, trois mois s’étantécoulés 1 depuis
le jour du congé donné par eux. Mais la Cour rejeta le
système des époux Leroux par les motifs Suivants :K Attendu qu’il n’existe point d’acte écrit constatant les
conventions arrêtées entre les parties au sujet de la location
de l’appartement que les intimés occupaient dans la
maison >de l’appelant ; — attendu qu’aux termes de l’article
1736 du Code civil, lorsqu’il n’y a pas de bail écrit
l’une des parties ne peut donner congé à rautr©iqu ?« n oh-— 224 -aussi assujettis à des usages particuliers ; ils
do^ventètre donnés pour Pâques,parce que
c’est le temps où les chantiers sont vidés
pour la consommation de l’hiver. Us doivent
contenir une année de délai, parce que ce
temps est nécessaire aux marchands pour
trouver d’autres chantiers et y faire déposer
leurs nouvelles marchandises. (Nouveau
Denisart, au mot CONGÉ.) 458. Si pendant la contestation sur le délai
fixé dans un congé en matière de bail,
ce délai vient à expirer, les juges peuvent
d’office en proroger la durée et "déclarer
le cpngé donné pour tel terme, valable pour
tel autre. (Arrêt de la Gourde cassation, du
23 février 1814, Sirey, t. xvi, lre partie,
pag. 395.)  :servant les détails fixés par l’usage des lieux ; que cet
article impose au locataire comme au bailleur la nécessité
de. donner congé ; qù^il ne se réfère à l’usage des lieux
qu’à l’égard du délai que les parties doivent s’accorder ;
<— attendu qu’à Bordeaux il est d’usage qu’en matière de
location les parties se préviennent du congé trois mois
à Vavance ; — qu’en fait le quartier ( le terme ) avait commencé
le 10 janvier 1829 ; que la dame et le sieur Leroux
ne prévinrent pas le sieur Malvezin de leur intention de
quitter Ppppartement qu’ils occupaient chez lui au commencement
du quartier ; que le premier acte par lequel
ils avaient annoncé leur volonté à cet égard ( c’est-à-dire le
congé ) est du 28 février ; — qu’il suit de là que la location
ne pouvait se terminer qu’à la fin du quartier qui commençait
aulO avril, et devait durer jusqu’au 10 juillet, etc. >»
AriOEouIouse le délai du congé est de six mois ; il doit
être donné six mois avant ( l’expiration de la location
(Saultaque., sur l’article l’r du titre vin de la coutume du
Toulouse-). :
- 225 -

CHAPITRE III.
De la forme du congé, à qui et par qui il doit
être donné.

469. Le congé peut être donné verbalenient
ou par écrit.

460. Verbalement. Lé congé verbal peut
présenter de graves inconvénients, en ce
que si l’une « es parties le nie, l’autre ne

Ïieut invoquer la preuve testimoniale même
orsque le loyer annuel n’excède pas 150 fr.
(Argument de l’article 1715 du Code civil,
qui refuse la preuve testimoniale, d’un’bail
verbal qui n’a encore reçu aucune exécution,
et qui est nié, quelque modique qu’en
soit le prix. Arrêt de la Cour de cassation
du 12 mars 1816, affaire contre Froidevaux.) 
Ainsi nous engageons les propriétaires et
lés locataires à ne jamais donner ni accepter
de congés verbaux.

461. Par écrit. Il est valablement donné,
soit par acte notarié ou sous seing privé,
soit par exploit d’huissier.

462. Lorsqe l’une des parties accepte à
l’amiable le congé qui lui est donné par
l’autre, il suffit alors de le rédiger par acte
sous seing privé. Dans ce cas, il doit être
fait sur papier timbré, afin d’éviter i'amende
s’il était nécessaire de le produire en justice ;
il doit aussi être daté et signé ; il-est
nécessaire de le faire double, car il contient

— 226 —

des conventions réciproques (art. 1325 du
Code civil) , puisque le propriétaire sera
tenu de laisser sortir le locataire , et que ce
dernier prend l’engagement de vider lès
lieux à l’époque-déterminée. Il ne faut pas
oublier cette mention -.fait double (voyez, au
reste, modèle, n°13) >

463. Il arrive fréquemment quelle pror
priétaire se contente, pour donner congé,
d’apposer son acceptation au bas de la quittance
qu’il remet,au locataire, Nous ne saur
rions trop détourner le propriétaire et les
locataires d’un semblable moyen, non-seulement
parce qu’aux yeux de la loi un congé
de cette façon n’est point valable, comme
congé sous seing privé, mais encore parce
qu’il peut donner lieu à bien des difficultés.
En effet, il est certain qu’un congé apposé
ainsi au bas d’une quittance ne saurait être
valable, puisque là preuve de l’existence du
congé se. trouve entre les mains du. locataire
et dépend de sa volonté, et que, d’un autre
cpté, la loi déclare nul l’acte con.stitu.iif d’une
convention qui n’est pas fait en autant de
doubles qu’il y a de contractants ( art. 1325
du Code civil ). Enfin, outre la validité du
congé qui peut être contestée, l’usage de le
donner, de cette manière peut entraîner de
graves inconvénients. Par exemple, si le
locataire, soit dans ses intérêts, soit autrement,
ne veut pas déménagée, il niera la
quittance, payera une seconde fois: son
terme, et contraindra ainsi le propriétaire

- m -■

à le laisser jouir des lieux jusqu’à la fin du
terme suivant. - ■'■

464. Le congé donné par lettre et accepté
de même n’est pas plus valable comme congé
sous seing privé, que celui qui est apposé
au bas d’une quittance/Ainsi le congé donné
dans une quittance ou par lettre ne vaut
donc que comme congé verbal, et nous
avons suffisamment fait connaître les ineon^
vénients qui résultent d’un congé donné de
cette manière. II est donc prudent, afin d’éviter
toute espèce de contestation, de faire'
tin congé sduss seing privé en doubles origi ?
naux. •

465. Si les parties ne sont pas d’accord,
il est nécessaire de faire signifier le congé'
par huissier ; car, dans ce cas, elles n’ont
pas d’autre moyen.de faire cesser le bail.

C’est la partie qui le fait signifier qui doit
en supporter et payer les frais.

466. Le congé donné par huissier à là"
requête du propriétaire, et signifié au locataire,
est nul lorsque la copie est laissée au.
portier. (Jugement du tribunal~dé la Seine,
lre chambre, Gazette des tribunaux, du23oc-3tobrel837.) 

467. Le congé donné par exploit d’huis^'
sier, à la requête du propriétaire, est signi*
fié au locataire. Si le locataire a cédé Son
bail, c’est au cessionnâiré qu’il’ doit être
signifié, lorsque toutefois le locataire a fait
notifier au propriétaire la cession du bail.
— 228 —
(Arrêt de la Cour de Nîmes, rapporté par
Sirey, t. iv, 2e partie, pag. 635.) 

468. Lorsqu’une maison appartient à plusieurs
propriétaires par indivis, le congé
peut être donné par un seul pour tous, s’il
est autorisé par un co-propriétaire ou par
justice. (Arrêt de la Cour de cassation, du.
15 pluviôse an xn , affaire Lange contre
Marion.) 

. 469. Le congé, donné à la requête du locataire,
doit être signifié au propriétaire.ou,
s’il est absent, au fondé de pouvoir, ou à celui
cfui est chargé de l’administration de ses
biens.

470. Si le propriétaire est décédé, c’est à
ses héritiers ou à celui qui est chargé d’ad-,
ministrer les biens de la succession qu’il
doit être signifié.

471. Le congé est passible pour son enregistrement
du droit fixe de 1 fr., lorsqu’il
est fait par acte notarié ou sous seing privé.
(Loi du 22 frimaire an-vu, art. 51 et 58. ) 

472. Il est soumis au droit de 2 fr., quand
il a lieu par exploit d’huissier. (Loi du
28 avril 1816, art. 43.) '■'. !."'..

473. Si le congé convenu à l’amiable fait
cesser la jouissance avant l’époque fixée
par le bail, il produit l’effet d’une rétrocession ;
le. droit proportionnel est dû. sur les
années restant à courir. :
— 229 —
CHAPITRE IV.
Des effets du congé.
414. Le congé a pour effet de résoudre la
location, lorsqu’il a été valablament donné,
ou quoique non valablement donné, lorsqu’il
est accepté par celui qui l’a reçu (1).

475. Il suit de là que le propriétaire peut
contraindre le locataire à sortir des lieux
loués à l’époque fixée par le congé, et que
de son côté, le locataire peut contraindre le
propriétaire à le laisser sortir à cette époque.
' 476. Le congé produit aussi cet effet, que
lorsqu’il a été signifié, le locataire, quoiqu’il
ait continué sa jouissance, en peut invoquer
la tacite reconduction. ( Art. 1739 du
Code civil. Voy. page 186.) '
(1) Le locataire qui a reçu ou donné congé est obligé
de laisser voir les lieux qu’il occupe, afin qu’ils puissent
être loués à d’antres. Voyez page 138.20— 230 —Titre xllDe là sortie et de Ja remise des lieux, et
des contestations qui y sont relatives.
Chapitre premier.De la sottie des lieux.
4*77-. AU jour où expirent »- les délais dii
congé, et à midi au plus tard, le locataire
est obligé.de remettre au propriétaire les
lieux qu’il occupait. En conséquence, il devra,
ce jour-là, avoir fait toutes les répara »
tions dont il est tenu (voy. pag. 143) , et opère
son déménagement (1).

478. Avant de procéder à son déménagement,
le locataire doit payer les loyers
échus, et justifier dé l’acquit de ses contributions ;
autrement, le propriétaire est
en droit d’empêcher l’enlèvement de ses
meubles.

479. S’il a été fait un état des lieux entre
le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre
les lieux loués tels qu’il les a reçus,
suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a.
(1) A. Paris c’est, suivant l’importance de la location, le8
on le 15 de » mois de janvier, d’avril, de juillet ou d’octobre.
— 231 —

été dégradé par vétusté ou force majeure
(art. 1730 du Code civil ) '. Voy. de l’État de ?
lieux, page 34.

480. S’il n’a point été fait d’état des lieux,
le locataire est présumé les avoir reçus en
bon état de réparations locatives, sauf là
preuve contraire. (Art. 1731 du Code civil) 
Voy. page 34.

481. Remarquez que soit qu’il ait été fait
un état des lieux ou qu’il n’en ait pas été
dressé, le locataire n’est pas tenu des dégradations
provenant de cas fortuit, de force
majeure ou de.vétusté ; mais les réparations
locatives sont à sa charge. ( M. Duvergier,
Continuation de Toullier, tomexviii, ir 3 446.) 

482. Lorsque le locataire a fait des changements
dans les lieux loués , il est tenu, si
le propriétaire l’exige, de les remettre dans
l’état où ils étaient au moment du bail,

483. Le propriétaire, lors même qu’il offrirait
de payer au locataire la valeur des
objets que celui-ci a fait placer dans les
lieux loués, n’a pas le droit de lui empêcher
de les enlever quand ils peuvent être détachés
sans- dégradations. Tel est aussi l’avis
de M. Duvergier. (Continuation de Tpullier,
tome xvin, n° 460. ) -..-..■
4S4. De son côté., le locataire, encore
que lé propriétaire ne lui paye point la valeur,
ne peut dégrader ni détériorer les
peintures qu’il aurait fait exécuter sur les
murs ou ailleurs, ni arracher, ni même gâter
\e$ papiers qu’il aurait fajt poRer sur.
—, 232 -
lés murs (1). (Bourjon, Droit commun de la
France.)  . ■

485. Il ne peut emporter les arbres qu’il
a planté dans un jardin, mais il peut emporter
les plantes et les légumes, ainsi que
les arbrisseaux et les arbustes mis en pé.
(1) Lepage( Lois des bâtiments, t. ir, p 189 ) rapporté
l’espèce d’un arrêt du parlement de Paris, qui a jugé en
ce sens : . - ,. ''« Un locataire, dit-il, avait pris rue Saint-Denis, a
Paris, une maison sans plafonds, ni papiers , ni peinture ;
il fit’faire,à ses.frais, des plafonds, de jolies peintures,
et fit coller des papiers sur les mnrs. .Le propriétaire ne
voulut pas renouveler le bail, et signifia qu’il gardait les
changements. Sous prétexte qu’on ne pouvait pasTempêcber
de rétablir les lieux dans leur état primitif, le locataire
détruisit les plafonds, gratta les peintures et arracha
les papiers.« Le propriétaire se pourvut.en dommages et intérêts ; il
soutint que son intention de conserver les Ucux dans leur
état actuel ayant été connue du locataire, qui n’en disconvenait
pas, celui-ci n’avait eu le droit d’y rien détruire ;
qu’à la vérité les embellissements avaient été exécutés à
ses dépens, mais qu’il ne pouvait tirer aucune espèce
d’avantage de la destruction des plafonds en plâtre, ni
des papiers qui étaient collés sur les murs, et non pas sur
la toile. A l’égard des peintures, il était évident qu’une
espèce de méchanceté avait porté lé locataire à les gâter.« Une sentence du Châtelet ayant adjugé des dommages
et intérêts au propriétaire, il y eut appel :qui fut porté à
l’audience de la Grand’chambre, où la sentence fut confirmée^par
arrêt rendu sur les conclusions de M. Séguier.
Nous étions présent, et nous entendîmes que M. l’avocat
général invoqua d’abord le principe qui ne permet pas de
faire le mal d’autrui sans intérêt pour soi ; il observa que
les embellissements opérés parle locataire avaient le.caractère
évident de choses faites avec l’intention de la per-
- 233 -
pinière. (Denisart, Collection de jurisprudence ;
Ferrières, Coutume de Paris.) 

486. Lorsque le locataire a rempli toutes
les obligations qui lui sontimposées, il doit,
au jour fixé par l’usage pour la remise des
lieux, et à midi au plus tard > remettre les
pétnelle demeure, puisqu’elles ne pouvaient pas (ê.tre
enlevées sans être entièrement détruites. Ces embellissements
étaient ainsi devenus parties intégrantes de la
maison, et par conséquent la propriété du maître de cette
maison. Celui-ci avait donc le. droit d’exiger ou que l’ancien
état des lieux fût rétabli, ou qu’ils fussent laissés dans
l’état actuel ; le locataire ayant fait son choix, pour ce
dernier'parti, le locataire ne devait pas toucher à des
embellissements qui ne lui apppartenaient plus. »C’est.aussi ce qu’un’jugement du, tribunal de paix du
quatrième arrondissement de. Paris, rapporté par la Gazette
des Tribunaux (année 1836) , a décidé dans l’espèce
suivante :, « Le sieur Laforcade avait fait poser du papier de tenture
dans l’appartement qu’il occupait dans la maison du sieur
Lefèvre. Lors de sa sortie des lieux, par suite de difficultés
survenues entre lui et le propriétaire, il s’avisa de dessiner
sur ce papier des figures grotesques accompagnées d’inscriptions
obscènes que , pour .pouvoir louer son appartement,
le sieur Lefèvre se vit dans la nécessité de faire
arracher ce papier, et de le remplacer par uW nouvelle
tenture. Ces travaux lui ayant occasionné une dépense de
16 fr. 85 cent., il assigna le sieur Laforcade, afin de remboursement
de cette somme.« Le tribunal, considérant que le locataire sortant doit
rendre les lieux en bon état ; que c’est dans le dessein de
nuire au propriétaire que Laforcade a sali les papiers de
de tenture de son appartement, de manière à en empêcher
la location, a condamné le défendeur arembourser.au
sieur Lefèvre Jà somme de 16 fr. 85 cent, formant Vobjet
delà demande. »20.— 234 —
clés des lieux qu ?il quitte (1) au propriétaire
ou à son préposé, et s’en faire donner
un reçu. (Voy. modèle, n° 14.) 

487. Quoique le reçu ne soit pas d’une,
nécessité absolue, puisque l’acceptation des
clés par le propriétaire est un aveu tacite
que le locataire s’est acquitté envers le propriétaire
de toutes ses obligations, nous
engageons cependant les locataires à s’en
faire délivrer une décharge, et à l’exiger
au. besoin. C’est, au reste, pour eux le
moyen d’éviter en cette matière toute e§- ?
pèçe de contestation.

CHAPITRE II. .'■■"■■■
Pes contestations relatives i la sortie
et 4 la remise des lieux.

488. On a vu plus haut quej par suite du
congé reçu ou accepté, le propriétaire peut
contraindre le locataire à sortir à l’époque
qui y est fixée, et que le locataire peut aussi
deson côté obliger le propriétaire à le lais »
sër sortir à cette époque des lieux à lui
loués.

489. Lorsque c’est lé propriétaire qùj|
se refuse à laisser sortir le locataire, et que
,(1) Car 'si lçs clgs n’étaient remise » qu’après cette heure ^
le propriétaire serait eu droit d’exiger une,indemnité ppur
le préjudice que lui causale retard apporté par le lpçatsùre
dans la remise des lieux.
^ 235 —
le loyer annuel n’excède pas, à Paris, quatre
cents francs, et deux cents francs partout
ailleurs, le locataire fait citer le propriétaire
devant le juge de paix ; si le loyer an^
nue ! e§$ au-dessus de cette somme, il le fait
assigner en référé, c’est-à-dire, devant le
présidentdu tribunal de première instance
pu le juge qui le remplace, qui ordonné
saqs délai ni, autre procédure que le propriétaire
sera tenu de le laisser sortir, et
qu’en cas de résignée de sa part, le Ipça-:
taire sera autorisé à se faire assister de la
force armée.

.490. Lorsque e'estlelocataire.qui se refuse
à sortir, et que leloyer annuel n’excède ; pas,
à Paris , quatre cents francs et 4eux cents
francs partput ailleurs, lé propriétaire.fait
citer le locataire devant le juge de paix ; si
le loyer annuel est aU-dessus de cette
sommé, ,il le, fait, assigner en. référé, ;et le
président, du tribunal de première instance,
ou le juge ; qui le remplace, ordonné ; l’exnjul- ;
sion du locataire, et permet inertie.,■ en cas
de refus d’ouverture des portes, de les faire
ouvrir par un serrurier, en- présence.du
juge de paix ou du commissaire de police.
Lorsque les portes sont ouvertes , l’huissier
fait commandement d’exécuter l’ordonnance
de référé ; et, en cas de refus, il l’exécute
lui-même , en expulsant le locataire et en
mettant ses meubles sur le carreau. Si cependant
le locataire ne payait pas, on ferait
saisir et séquestrer ses meubles. S’il

-236paye

et ne fait pas faire les réparations locàtives
, l’huissier dresse un état de ces réparations,
et le somme de les faire exécuter
sur-le-champ, ou de laisser somme suffisante
à cet effet. S’il refuse, on l’assigne en
référé devant le juge qui ordonne que faute
par lui d’obéir, les meubles seront séquestrés
comme étant le gage de l’exécution du
bail. On lui signifie l’ordonnance avec sommation
de l’exécuter, et, s’il ne le veut pas,
l’huissier séquestre les meubles après en
avoir dressé un état dont il remet copie au
locataire.

491. Lorsque le jour auquel expirent les
délais du congé est un dimanche ou une
fête, on peut expulser le jour précédent.
( Pigeau i, Procédure civile, tome H, page 447,
et M. Rolland de Villargues, Répertoire du
notariat, au mot CONGÉ , n" 41.) 

492. Si la contestation porte seulement
sur le refus du propriétaire de recevoir les
clé's.des lieux que le locataire quitte, ce dernier
devra faire constater ce refus par huissier
ou par deux témoins, et déposer les
clés chez le juge de paix.

- 237 -
Titre xiii.Du bail ou location des appartements
meublés.

493. Suivant l’article 1758-du Code civil,
« le bail d’un appartement meublé est censé
fait à l’année, quand il a élé fait à tant par
an ; au mois, quand il a été fait à tant par
mois., au jour, quand il a été fait à tant par
jour. Si rien ne constate que le bail soit fait
à tant par an, par mois ou par jour, la location
est censé faite suivant l’usage des
lieux. »

494., Ceux qui, sans être maîtres d’hôtels
garnis, aubergistes ou logeurs, se proposent
de louer des appartements, portions
d’appartements ou chambres meublées, à
des étrangers à la ville de Paris, même à des
individus qui y font leur résidence habituelle
, sont tenus d’en faire préalablement
la "déclaration à la Préfecture de police. .
Acte leur est donné de cette déclaration.

495. 11 leur est enjoint de .faire exactement
connaître au commissaire de police de
leur quartier les noms, prénoms, âges,
qualités ou professions, et les lieux de résidence
habituelle des étrangers ou autres
logés chez eux, dans les vingt-quatre heures
de leur arrivée.

— 238 -

496. Ils sont également tenus de faire la
déclaration de leur sortie.

497. Le tout sous les peines de six francs
à dix francs d’amende et d’emprisonnement
de cinq jours, en cas de récidive, prononcées
par les articles 475 , n ? 2, et 478 du Code
pénal. ( Art. 9 de l’ordonnance de police du
10 -juin 1820 ; art: 5 de l’ordonnance du 8
novembre 1780, et art. 5 du titre Ier de la
loi,du 22 juillet 1791.) 

498.11s encpurentles mêmes respoasabili*
tés civiles que les maîtres d’hôtels garnis,
( même art. 9 de l’ordonnance du 10 juin
i.820) , c’est-à-dire qu’ils sont responsa--
Mes comme dépositaires des effets appor*
tés par Je voyageur qui loge chez eux. Ils.
sont aussi responsables du vol ou du dom-r
mage des effets du voyageur, soit que le vol
ait été fait pu que le dommage ait été causé
par leurs domestiques pu préposés, ou pap'
des étrangers allant ou venant dans leur
maison (argument tiré des art. 1952 et 1993,
du Gode civil). Cependant ils ne, seraient
pas. responsables des vols faits avec força,
armée ou force majeure (art. 1954 du Gode,
civil). .

499. ,Les obligations respectives de celui
qui loue un appartement meublé et de son,
locataire sont les mêmes que celles du bail- 1
leur et du preneur ordinaires,\froy.X\%, VI »
page 38 et suiy,

- 239 « 
Titré xiv. ;pu portier et de ses obligations envers
les locataires.

500. Le portier est un préposé établi par
le propriétaire pour la garde, la surveillance,
la propreté de la maison, et l’utilité
des locataires.

Considéré soiis le rapport des services
qu’ildoit rendre aux personnes habitant la
maison, le portier est nonsséulement le domestique
du propriétaire, mais encore celui
des locataires ; Telle est^ en pareille matière,
là jurisprudence constante du tribunal
de la Seine.

501. Ainsi, le portier est tenu dérëeevôir
les lettres adressées aux locataires ; le refiisfa+t
par fui de les recevoir le ren-d passible
de dommages-intérêts, et le propriétaire
péiitj’ dans ce cas, être Condamné cômnje
civilement responsable. ( Le Droit du 12
mars 1836) (1).
., (l) IJans l’espèce rapportée par ce journal judiciaire, il
était constant que, par suite de mésintelligence entre le
locataire et le portier de la maison que cefui-ci îiauitâit, le
portier avait refusé de recevoir plusieurs lettres adressées
par la poste au locataire ; il était également démontré que
le retard apporté par le portier dans la remise des lettrés,
et causé par son refus de les recevoir, avait occasionné au
locataire un préjudice notable pour raison duquel il ïécla-
— 240 —

Il doit aussi recevoir et remettre exactement
les autres papiers qui sont adressés
auxlocataires ; l’inexécution decette obligation
peut donner ouverture à une action en
dommages-intérêts contre le portier, et par
suite, contre le propriétaire, comme civilement
responsable des faits de son préposé.


502. Le portier est tenu d’ouvrir la. porte
aux locataires , à telle heure de nuit et de
jour qu’ils se présentent : c’est le principal
but de leur institution, et, pour qu’il en fût
autrement, il faudrait qu’il existât au bail
une clause formellement contraire. (Gazette
des tribunaux du 1er octobre 1835.) 

503. Le portier qui empêche de monter
chez le locataire les personnes qui y viennent,
sous prétexte que ces personnes salissent
les escaliers, peutètrepoursuivi etcondamné
pour ce fait à des dommages et intérêts envers
le locataire (1).
niait la somme de 100 fr. à titre de dommages et intérêts.
Il,avait également fait assigner le propriétaire de la maison
comme civilement responsable des faits de son portier. Le
concierge (c’est ainsi qu’il se qualifiait lui-même) avait peu
de chose à dire pour sa justification , car il était établi aux
débats que le locataire n’avait jamais mis de retard dans le
remboursement au moment de leur remise du port des
lettres à lui adressées, seule considération qui eût pu raisonnablement
motiver le refus du portier.(1) C’est ce qui a été jugé par le tribunal de police correctionnelle
de la Seine.le 1er février 1834. La Gazette des
Tribunaux ' rapporte dans les termes suivants les circonstances
qui ont donné lieu à ce jugement :Un portier comparaît aujourd’hui devant le tribunal de
. _ 241 —

504. Lorsque le portier est impoli et qu’il
ne remplit point exactement ses devoirs enpolice
correctionnelle, comme prévenu d’avoir exercé un
acte d’arbitraire tout à fait vexatoire envers un des locar
taires de sa maison.Le premier témoin entendu est une ouvrière en gigoit 9
qui s’explique en ces termes : « Je nie présente dans là
matinée à la loge du prévenu , et lui demande la locataire
du troisième, que j’avais besoin de voir pour affaire de
mon état, allant lui reporter des gigots qu’elle m’avait
confiés. Le portier me dit d’un air assez rébarbatif : « Allons
, c’est bon, passez, mais vous êtes la première persoune
de la journée qui monte chez la marchande de gigots,
et vous serez aussi la dernière. » Sans lui répondre
en aucune façon, je passe mou chemin, et j’arrive au troisième,
où je n’ai rien de plus chaud que de répéter ce
qu’on vient de me dire à la loge. »La locataire : A peine eus-je entendu ce que madame
Tenait de me dire, queje me suis empressée de descendre
pour demander ce que cela signifiait. Cet homme entre
soudain en fureur, me répète ce même propos en me
mettant le poing sous le nez, m’adresse des menaces et
des injures dont la grossièreté est telle que je ne puis me
résoudre à les répéter. Une conduite aussi brutale, à laquelle
je suis si peu accoutumée, me fit une telle révolution,
que j’eus toutes les peines du monde à remonter
chez moi, où je finis par me trouver mal. J’étais d’autant
plus contrariée, que ces infamies avaient été proférées en
présence de témoins. »Le mari de cette pauvre dame, qui occupe une position
sociale fort honorable, expose qu’ayant appris à son re-'
tour la conduite inconcevable de son portier, il avait cru
que la seule chose à faire était dé porter là plainte devant
les tribunaux , ne doutant pas que la justice saurait mettre
un portier à sa place, et lui apprendre qu’il n’a pas le
droit do séquestrer ainsi les locataires.Ze portier parle à son tour: Monsieur, il est bien dur
pour un concierge qui tient à remplir exactement ses devoirs,
de se voir ainsi calomnié : le fait est qu’il y a dans’
la maison deux escaliers, le grand et le petit. J’ai le pins’
21 ■'■'

=- 242 ~
Vers le'locataire, ëëlûi^ei a lé droit’ déJ demander
au propriétaire son renvoi de là
Htaison, et, en cas de refus -, les tribunaux
peuvent condamner le propriétaire à rënvoyerle
portier, sinon à payer 1 âti locataire,
à titre, de dommages et intérêts, une somme
déterminée, par exemple, 5-francs par chaque
jour de Têtard. (Jugeaient de la troisième
chàinbfè du trïbiinâl de la Seine (1) ,
Gazette dés tribunaux'du 1.0. juillet 1836..) 
grand soin de frotter le grand plusieurs fois p*ar jour. Cela
est si vrai, que madame Fournier, qui est venue déposer
contré moi, m’a déclaré qu’elle renoncerait dorénavant à
y remoiiter/et surtout à y redescendre, parce que..plusieurs
fois elle, avait manque de tomber. Ce n’est pas ma
&ùtè si la ldçataire du troisième atoutà coup pris la, résolution
de tenir une fabrique de gigots ; mais tout ce.que
je sais, c’est .que mes maîtres et moi aimant par-dessus
tout la'.propreté, il,m ?était fort: désagréable de voir à, tout
moment" lé grand escalier crotté par les .personnes, qui fréquentaient
le troisième, sans compter que lesrognilrês et
menus’détails :de la fabrique de gigots ne laissaient pas
que, de, m’è faire,, avoir.toute la.journée le balai ;à,Ut mai,u. ;
CJest pour cela que'j’avais pris le parti de ué.-.plus 'laisser
monter.par le grand escalier. Au surplus, le fin. mot (de
1 affairé, c’est que depuis que ces locataires ont-reçii,Jour'
congé pour, le terme, il n’y a pas de niches, qu’ils ne ^Jier-'
chent à me faire, .,,',,> -.'JU ïe,p^eViken('.'Ë,ïen nepeut excuser l’incroyable inepnTenan’céde'.vptre ;cf) fiduitey
, .'., ;. •. !•:•■., M…l’avocat du roi soutient la. prévention., et conclut, à ;
l’application, de.la loi, afiif, dif'ii », qu’un portier appre/me
qu’il eh non-seulement le àotyestique,* dû, propriétaire, n\aj.s ,en ?,coxe des locataires. ,.  !..,, … , .,' -.. ■.-• %\,£e tribunal a. condamné le prévenu à 2o ïr,.' d’amendeetaux dépens pour .tous^ dommages .et intérêts ,t dîjnprès le4s ?j* desjplaignantSj qui^s’étaientportés,,,partie civile.,.,, ,,(ï) Daiis l’espèce, un locataire fatigué des procédés peu— m —
5Q5. Le propriétaire pu prinpipallocatajre
ue peut empêcher un locataire de déposer
sou , flambeau dans la loge du .portier. ( Ju>
gement du.^rihunal de paix, du onzième. ar>
rondissement,dje Paris, Gazette des tribunaux,
du,9.4éçembre, 1827.) , .'.,::

§06.,  ;Le ; poftierest passible de dommages
et intérêts s’il n’indique pas. ,1a nouvelle
adressedu, locataire ,déménagé, et le.pr.pfr
prjétaire peut aussi être poursuivi comme
civilement responsable,. ( Ga,zette des ,■ trijfih
naupçf6 septembre Î837.) .■< , ;.■■', .'.-■■.■ •.

507. Qnant aux autres obligaliqnsdu ppr--
tier elles sont plus ou moins étendues, selon
l’importance des maisons et le quartier où
elles sont situées. Ainsi, le premiersoin d’une
personne, qui se propose de louer un appartement,
doit être de s’informer des habitudes
particulières de la maison, principalement
en ce qui touche le balayage ou le
frottage plus ou moins fréquent des escaliers
, en un mot, l’entretien de la propreté
dans la maison.

508. Il est d’usage à Paris, lorsque le locataire
reçoit du bois à brûler, que le portier
en prélève une bûche par chaque voie. Mais
nous ferons observer que cet usage n’étalionnêtcs
du portier de la maison qu’il habitait, se plaignant
qu’on ne lui tirait pas le cordon assez vite et que
ses lettres ne lui étaient pas remises exactement, avait demandé
au propriétaire le renvoi de l’insolent portier, et,
sur son refus, l’avait traduit devant le tribunal.— 244 —
blit aucun droit en faveur du portier, et
que le locataire peut se refuser à lui accorder
cette bûche ; c’est, au reste , un moyen
pour le locataire de punir le portier qui ne
remplit point exactement ses devoirs.

509. Il en est de même pour les étrennes:
le locataire peut, s’il le veut, ne pas les donner ;
mais malheur à vous locataires qui ne
donnez ni bûches ni étrennes ! S’il vient une
visite, le portier indiquera mal l’escalier qui
conduit à votre appartement ; si vous avez à
sortir de chez vous, il vous faudra implorer
la faveur du cordon, etc., etc.
- 215 —Titre xv.De la compétence des tribunaux en matière
de location.510. Sont de la compétence des juges de
paix les contestations qui s’élèvent entre
propriétaires et locataires relatives au payement
des loyers , aux congés , aux demandes
en résiliation de baux, fondés sur le seul
défautde payementde loyers, aux expulsions
de lieux, aux demande en validité de saisiegagerie,
aux indemnités réclamées par le
locataire pour non-jouissance, et provenant
du fait du propriétaire, lorsque le droit à
uue indemnité ne sera pas contesté, aux
dégradations et pertes dans les cas prévus
par les art. 1732 et 1735 du Gode civil,
aux rcparalionslocatives.511. La loi du 25 mai 1838 sur les justices
de paix fixe de la manière suivante le taux
de la compétence des juges de paix dans ces
différentes matières. L’article 3 de cette loi
porte : « Les juges de paix connaissent, sans
appel,jusqu’à la valeur de cent francs, et,
à charge d’appel, à quelque valeur que la
demande puisse s’élever, des actions en payement
de loyers ou fermages, des congés ,
des demandes eu résiliation de baux, fondées
sur le seul’défaul de payement de loyers21.— 246 -
ou fermages ; des expulsions de lieux et des
demandes en validité de saisie-gagerie (1) ,
le tout lorsque les locations verbales ou par
écrit n’excèdent pas annuellement, à Paris ,
quatre cents francs, et deux cents francs
partout ailleurs (2).

L’art. 4 de la loi précitée ajoute: Les juges
de paix connaissent, sans appel, jusqu’à la
valeur de cent.francs , et, à charge d’appel,
jusqu’au tauxde.la compétence ep dernier
(1) r^oyez, p. 118, dans quelle circonstance cette saisie
à lien ;. '"■ ' ' .'(2) Voici dans quel sens on doit entendre les disposa
tions de cet article :. iLorsqne le prix annuel des locations verbales ou par
écrit n’excède pas, à Paris, 400 fr. et 200 fr. partout ailleurs
, le juge de paix est compétent pour en connaître.
Ainsi c’est 1e. taux du loyer annuel qui détermine la çompétence
de ce magistrat.,Si la location n’excède pas, à P.a7
ris, 400fr., et 200 fr. partoutailleurs, le juge'dè paix sera
compétent et \{ jugera sans appel jusqu’à la-'valeur de
100 fr., et à charge = d’appel, à quelque valeur que la demande
puisse s’élever. ' Rendons ; ceci sensible par un
exemple.:' Le sie.ur A.. ; est propriétaire d’une maison à
Paris ; il a pour locataire le sieur B… ; le prijt annuel du
loyer s’élève à 400 fr. ; le sieur B… doit au sieur A…trois
années de loyer ; A… assigne B… en payement de ces
loyers devant le juge de paix de son. arrondissement ; ce
juge de paix sera compétent pour en connaître, puisque le
loyer annuel n’excède pas 400 fr., et il’condamnera B…'.
à'payër au sieur A…, son propriétaire, non-seulement le
loyer, du dernier terme, mais encore tous les loyers arriér
ries, c’ésf-à-dire, dans notre espèce, 1,200 fr.Le sieur'B ;., pourra-t-il appeler de ce jugement ? Oui,
carycomme nous l’avons déjà dit, 1* jugé dé'paix.en
matière de locations, ne connaît sans appel que jusqu’àla
.TMews.d<jqQfr, . . ,, .:. '••• , ! ;.. . .'— 247 =4
ressort des tribunaux de première instance
(1). s . ;

1° Des indemnités réclamées par Je îoca^
taire ou fermier, pour non-jquissapce pro- ;
venant du fait-du propriétaire, lorsque le
droit à une indemnité n’est pas contesté (2) ,

2° Des dégradations et pertes, dans les cas,
prévus parles art, 4732 et 1735 du Code civil
(3). _ . ;■■-.. '..:•, , ,

Néanmoins le juge de paix ne cpnpaît des
perles par incendie ou inondation que dans
les limites posées par l’article lçr de là pré- »
senteloi (4). ., ;

Enfin, l’art. 5 de la même loi décida que
les jugesdepaix connaissent également, sans
appel, jusqu’àlavaleur dedeux cents francs,
et, à charge d’appel, à quelque valeur que
la-demande puisse s’élever,
1° Des actions pour dommages faits aux
(1) : C’esVà^dire jusqu’à 1,500 fr.] ', :.(2) , Ces.mots lorsque le drqit à une indemnité n’est pas
coniesié, donnent lieu à la question, suivante :Qu’est-ce que contester le" droit à ûue'indemnité ? Sùffîtil
au propriétaire de dire seulement : je tïo'BlJeste lè'droit:à
une,indemnité ; mon locataire n’est pas fondé à eu exiger.
Ou bien : les dégradations qu’il prétend avoir, entravé sa
jouissance n’existent pas ? Tel né peut "être le sens’de ces
mots ; -Le propriétaire, pour contester -le- droit à- une indemnité.,
doit présenter des actes ,-et ajors le procès se
, réduit à une question d’in,t£rp.vétaj ?pn. de convention, ,et
la loi ne reconnaît pas ce.pc-uyoàr adjuge de paix. .(à).^ »7M,:page99,etl00. .*"",' ., . ' ;.'(4) C.'ejSt7à,7djre en dernier ressort jusqu’à la Yalçnr
de, 1,000, et, à charge d>ppel, jusqu’à la valeur àeJSQQ, fe
— 248 -
champs, fruits et récoltes, soit par l’homme,
soit par ses animaux, et de celles relatives
à l’élagage des arbres ou haies, et au
curage, soit des fossés , soit des canaux servant
à l’irrigation des propriétés ou au mouvement
des usines, lorsque les droits ne
sont pas contestés.

2° Des réparations locatives des maisons
ou fermes mises par la loi à la charge des locataires
(1).

512. Dans tous les cas énumérés ci-dessus
, la citation doit être donnée devant le
juge de paix de la cituation de l’objet litigieux.
( Art. 3 du Gode de procédure civile.) 

513. Les juges de paix connaissent de
toutes les demandes reconventionnelles ou
en compensation qui, par leur nature ou
leur valeur, sont dans les limites de » leur
Compétence, alors même que, dans le cas
prévu par l’art. 1er, ces demandes réunies à
la demande principale s’élèveraient au-des<
sus de 200 francs. Ils connaissent en outre, à
quelque somme qu’elles puissent monter,
des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts
, : fondées exclusivement sur
la demande principale elle-même. (Art. 7
de la loi sur les justices de paix.) 
(1) Le juge de paix ne serait pas compétent pour statuer
sur des réparations plus considérables, quand mémo.
le locataire en serait chargé parle bail. C’estcequclaCour
de cassation a décidé par arrêt du 13 juillet 1807, rapporté
par le président Henrion de Pansay, dans son ouvrage sur
la compétence des juges de paix.
- 249 *■

514. Lorsque chacune des demandes
principales (1) , reeonventionnelles ou en
compensation, sera dans les limites de la
compétence des juges de paix en dernier
ressort, il prononcera sans qu’il y ait lieu à
l’appel.

Si l’une de ces demandes n’est pas susceptible
d’être jugée à charge d’appel, le juge
de paix ne proncera sur toutes qu’en premier
ressort.

Si la demande reconventionnelle ou en
compensation excède les limites de sa compétence,
il pourra, soit retenir le jugement
de la demande principale, soit renvoyer, sur
le tout, les parties à se pourvoir devant le
tribunal de première instance, sans préliminaire
de conciliation. (Art. 8 de la même
loi.) 
(1) On appelle demande principale, celle qui est la première
dans la cause, c’est- à-dire , qui introduit l’instance ;
on nomme demande reconventionnelle, celle que le défendeur
forme, de sou côté, en répondant à la demande
principale dirigée contre lui : par exemple, Pierre, domicilié
à Paris, forme une demande contre Paul, domicilié
à Versailles, pour l’exécution d’une convention ; pour répondre
à cette demande dirigée contre lui, Paul forme une
demande reconventionnelie contre Pierre. Mais quel tribunal
est compétent pour connaître de cette dernière demande ?
est-ce le tribunal de paix de Paris ou celui de
"Versailles  ?(Il semblerait, de prime abord, que Pierre, étant
défendeur à la demande reconventionnelie, doit être assigné
devant le juge de sou domicile ; cependant il n’en est
point ainsi : la loi veut, dans ce cas, que la demande originaire
et la demande reconventionnelie soient jugées par.
le même tribunal ; elle ne considère la demande refconventionnelle
que comme un accessoire à la demande principale.- 250 _
5|5. Lorsque plusieurs demandes fournies
par la même partie seront réunies dans une
même instance, le juge de paix ne pronon4
cera qu’en premier ressort, si leur valeur
totale s’élève au-dessus de 100 fr,, lors
même que quelqu’une de ces demandes sg-i
rait inférieure à cette somme. Usera incompétent
sur le tout, si ces demandes excèdent
par leur réunion les limites de sa juridic-r
tion. ( Art. 9, même loi. ) 

516. Dans le cas où la saisie-gagerie ne
peut avoir lieu qu’en vertu de permission du
juge de paix du lieu où la saisie devra être
faite (1) , toutes les fois que les causes renr
treront dans sa compétence.- !. ;.-, ;

S’il y a opposition de la part des tiers,
(1) Cette disposition est la conséquence du texte même
de l’article 3 de la même loi précitée, qui autorise le juge
dé paix à connaître de la demandé en validité de la sàisiegngèrie,
pourvu que la location n’excède pas annuellement,
à Paris, 400 fr., et partout ailleurs ; 200 fr. et aùdcssbus.
Ainsi, quand le bail verbal ou par écrit sera d’un
loyer annuel de 40" francs où de 200 franes où au-'
dessous. Le propriétaire qui voudra faire saisir-gàger do
suite et sans commandement préalable les meubles de sonlocataire,
devra présenter requête au juge de paix, et obtenir
de lui l’autorisation de saisir-gager. Cette autorisation
sera accordée au propriétaire, quelle que soit,'d’ailleùrs[,
la sommé qui lui est due, lorsque le loyer annuel n’excédera
pas 400 fr. ou 20Ô fr. Alors le juge de paix connaîtra
de la demande, dans les limites de l’article 3, dont nous
avons transcrit le texte ci-dessus, c’est-à-direj à quelque
taux que cette demande'puisse's’élever ; car il pourrait’
arriver que le locataire dût au propriétaire plusieurs termes
où même plusieurs années de loyer.
- 251 -

pour des causes et pour des sommes qui,
réunies, excdéeraient cette compétence, le
jugement en sera déféré aux tribunaux de
première instance. (Art. 10, même foi. ) '■

517. L’exécution provisoire des jugements
sera ordonnée dans tous les cas où ily a titré
authentique, promesse reconnue où condamnation
précédente dont il tf y a point eu
aPPelDans
tous les autres cas, le juge pourra

ordonner l’exécution provisoire nonobstant
appel, sans caution, lorsqu’il s’agira ; de
pension alimentaire, ou lorsque la somme
n’excédera pas 300 fr., et avec caution j
au-dessus de celte somme. La caution sera
reçue par le juge de paix (1). (Art. 11, même
loi. ) 

•'S’il y a péril en la demeure, l’exécution
provisoire pourra être ordonnée,sur la minute
avec ou sans caution, conformément
âiixdispositions de l’article précédent. (Article
12, même loi. ) 

518. L’appel d’un jugement des.juges de
paix, lorsqu’ils sont sujets à appel, est porté
devant le tribunal de première instance-qui
juge en dernier ressort. . .

519. L’appel des jugements d’un juge de
(1) Cet article contient deux dispositions bien distinctes :
dans la première,, il détermine* les cas spéciaux' dans lesquels
l’exécution des jugements aura toujours lieu ; d’ans,
la seconde, ii laisse au juge la faculté de l’ordonner pu de
la refuser.
— 252 —

paix n’est recevable ni avant les trois jours
qui suivent celui de la prononciation des
jugements, à moins qu’il n’y ait lieu à exécution
provisoire (1) , ni après les trente
jours qui suivront la signification à l’égard
des personnes domiciliées dans le canton.
(Art. 13 de la loi sur les justices de paix.) 

520. Lorsque le juge de paix est incompétent
pour connaître d’une contestation, c’est
devant le tribunal de première instance qu’il
faut porter la demande.

521. Dans tous les cas d’urgence on peut
assigner en référé devant le président du
tribunal de première instance ou le juge qui
le remplace, qui statue provisoirement par
une ordonnance, et renvoie au principal à
^l’audience ordinaire du tribunal (2).

522. La Cour royale de Paris a décidé,
par arrêt du 26 avril 1836, que le juge tenant
l’audience des référés peut statuer
provisoirement sur une clause de bail ainsi
conçu : A défaut de payement d’un des termes
du bail et huitaine après un commandement,
le bail sera résilié deplain droit, et
(1) L’article 11, dont’ nous avons transcrit le texte
ci-dessus, n° 517, examine les cas où elle a lien de droit,
et ceux où la loi laisse au juge la faculté de l’ordonner
du de la refuser. Lorsque l’exécution provisoire a lieu, on
peut interjeter appel de suite et sans attendre le délai de
trois jours.(2) Tel serait le cas, par exemple, oii lelqcataire d’un
logement au-dessus de 400 francs" à Paris, et de 200 fr.
partout ailleurs, refuserait do déménager à la fin, du bail.
— 253 —

sans que le bailleur soit obligé de faire prononcer
en justice cette résiliation. » ( Le
Droit, journal des tribunaux, du 28 avril
1836.) 

Cette décision, intervenue sur la portée
d’une clause fréquemment usitée dans les
baux, n’est pas sans intérêt pour les propriétaires
à qui elle assure une garantie sérieuse,
un moyen d’exécution prompt et
efficace. De leur côté, les locataires comprendront
la nécessité de ne pas souscrire
trop légèrement à une stipulation si rigoureuse.


— 254 -^
 ; titre xvi.Dés ordonnances et arrêtés de police çnux'
quels les propriétaires et les locataires
sont tenus de se conformer.

- $ôus avonSipensé que poutf faire connai.tre
aux propriétaires et aux locataires l’étendue
de leurs obligations ^ en matière de
police municipale, il suffirait de rapporter le
texte des ordonnances rendues par le préfet
de police de Paris, puisqu’en effet la
plupart des dispositions de ces ordonnances
se trouvent reproduites dans les arrêtés de
police pris par l’administration municipale
des autres villes de France. Ainsi, les ordonnances
de police qu’on va lire pourront
servir de guide en cette matière lorsque,
toutefois, les arrêtés de police en vigueur
dans les autres villes ne contiendront rien
de contraire.
Ordonnance du Roi portant règlement sur les
saillies, auvents et constructions semblables
à permettre dans la ville de Paris.
Au cbâteau des Tuileries, le 24 décembre 1823.
Louis, par la grâce de Dieu, roi de
France, etc.

— 255 -

Vu l’ordonnance du bureau des finances 1
dei Paris, du 14 décembre 1725, portant détermination
des saillies à permettre dans
cette ville ;

Vu les lettres patentes du 22oetobre 1733,
concernant les droits de voirie ; "■•

Vu les lettres patentes du 31 décembre
1781, ordonnant l’exécution de différents
règlements relatifs à la voirie de Paris ;

Vu le décret du 27 octobre 1808 ;

Sur le compte qui nous a été rendu des
accidents multipliés arrivés, dans 'notre
bonne ville de Paris, par la chute d’entablè^
ments, dé corniches et d’auvents en plâtre,
et de la difformité,'des embarras et des dangers
que présente la saillie démesurée des
devantures de boutique, tableaux, enseignes,
étalages, bornes, et autres objets placés
au-dfevânt des murs de face des maisons ;

Considérant qu’il est indispensable de
prendre de& mesures promptes et efficaces,
afin de prévenir de nouveaux malheurs, et
de remédier aux abus qui se sont introduits
par suite de l’inexécution des anciens règlements
 ;

Notre conseil d’État entendu *

Nous avons ordonné et ordonnons ce qui
suit !

TITRE PREMIER.
Dispositions générales.
Art. 1er. 11 ne pourra, à l’avenir, être éta-

— 256 —

bli, sur les murs de face des maisons de
notre bonne ville de Paris, aucune saillie
autre que celles déterminées par la présente
ordonnance.

2. Toute saillie sera comptée à partir du
nu du mur au-dessus de la retraite.

TITRE IL
Dimensions des saillies.

3. Aucune saillie ne pourra excéder les
dimensions suivantes.
SECTION PREMIÈRE.Saillies fixes.
I Dans les rues au-dessous ™- A

[de huit mètres de largeur, 0 03

Pilastres 1 Dans les rues de huit à ■ ..

« t colonnes < dix mètres de largeur, 0 04

en pierre, j Dans les rues de douze

/mètres de largeur et au\
dessus, 0 10

Lorsque les pilastres et les colonnes auront
une épaisseur plus considérable que
les saillies permises, l’excédant sera en arrière
de l’alignement de la propriété, et le
, nu du mur de face formera arrière-corps à
l’égard de cet alignement ; toutefois les jambes
étrières ou boutisses devront toujours
être placées sur l’alignement.

- 257 —

Dans ce cas, l’élévation des assises de retraite
sera réglée, à partir du sol,

Dans les rues de dix mètres de lar- ">• cgeur
et au-dessous, à 0 80

Dans celles de dix à douze mètres
de largeur, à 1 00

Dans celles de douze mètres et audessus^
1 15
. Grands balcons, 0 80

Herses, chardons, artichauts et
fraises, 0 80

Auvents de boutique, 0 80

Petits auvents au-dessus des croisées,
0 25

Bornes dans lés rues au-dessous
de dix mètres de largeur, 0 85

Bornes dans les rues de dix mètres
et au-dessus , 0 80

Bancs de pierre aux côtés des portes
des maisons , 0 60

Corniches en menuiserie sur boutique,
0 50

Abat-jour de croisée, dans la partie
la plus élevée, . 0 33

Moulinets de boulanger et poulies, 0 50
Petits balconè, y compris l’appui
des croisées, 0 22

Seuils, socles, 0 22

Colonnes isolées en menuiserie, 0 16
Colonnes engagées en menuiserie, 0 16
Pilastres en menuiserie, 0 16

Barreaux et grilles de boutique, 0 16
Appui de boutique, 0 16
22.
- 258 —

m. c.

Tuyau de descenteou d’évier, 0 16
Cuvettes, 0 16
Devanture de boutique, toute espèce
d’ornements compris, 0 16

Tableaux-, enseignes, bustes, reliefs,
montres, attributs, y compris
les bordures, supports et points

d’appui, 0 16

Jalousies, 0 16

Persiennes ou contrevents, 0 11

Appui de croisée, 0 08

Barres de support, 0 08
( Les parements de décorations au-dessus
du rez-de-chaussée n’auront que l’épaisseur
des bois appliqués au mur.) 
SECTION H.
Saillies mobiles.
Lanternes ou transparents avec po- m. c.
tenee, 0 75

Lanternes ou transparents en forme
d’applique, 0 22

Tableaux, écussons, enseignes, montres,
étalages, attributs, y compris
les supports, bordures, crochets et
points d’appui, 0 16

Appui de boutique, y compris les
barres et crochets, 0 16
 ;; Volets, contrevents ou fermetures
de boutique, 0 16

4. Les saillies déterminées par l’article
— 259 —
[irécédent pourront être restreintes suivant
es localités.

TITRE III.
Dispositions relatives à chaque espèce
de saillies.
SECTION PREMIÈRE.Barrières au-devant des maisons.

5. Il est défendu d’établir des barrières
fixes au-devant des maisons et de leurs dépendances,
quelles qu’elles puissent être,
tant dans les rues et places que sur lés
boulevards , à moins qu’elles ne soient reconnues
nécessaires à la propreté et qu’elles
ne gênent point la circulation.

La saillie de ces barrières ne pourra, dans
aucun cas, excéder un mètre et demi.

6. Les propriétaires auxquels il aura été
accordé la permission d’établir des barrières
seront obligés de les maintenir en ton état.
SECTION H.Bancs,,pas, marches, perrons, bornes.

7. Il ne sera permis de placer des bancs
au-devant des maisons que dans les rues de
dix mètres de largeur et au-dessus. Ces
bancs seront en pierre, ne dépasseront pas
l’alignement delà base des bornes, et seront

— 260 -

établis dans toute leur longueur sur maçon^
nerie pleine et chanfreinée.

8. Il est défendu de construire des perrons
en saillie sur la voie publique.

Les perrons actuellement existants seront
supprimés, autant que faire se pourra, lorsqu’ils
auront besoin de réparation.

Il ne sera accordé de permission que pour
les pas et marches, lorsque les localités
l’exigeront. Ces pas et marches ne pourront
dépasser l’alignement de la base des bornes.
En cas d’insuffisance de cette saillie, le propriétaire
rachètera la différence du niveau
en se retirant sur lui-même. Néanmoins, les
propriétaires des maisons riveraines des
boulevards intérieurs de Paris pourront être
autorisés à construire des perrons au-devant
desdites maisons , s’il est reconnu qu’ils
soient absolument nécessaires, et que les
localités ne permettent pas aux propriétaires
de se retirer sur eux-mêmes. Ces perrons,
quelle qu’en soit la forme, ne pourront,
sous aucun prétexte, excéder un mètre de
saillie, tout compris, ni approcher à plus
d’un mètre de distance de la ligne extérieure
des arbres de la contre-allée.

9. Il est permis d’établir des bornes aux
angles saillants des maisons formant encoignure
de rue ; mais lorsque ces encoignures
seront disposées en pans coupés de soixante
centimètres au moins et d’un mètre au plus
de largeur, une seule borne sera placée au
milieu du pan coupé.
— 261 —SECTION III.  ;Grands balcons. -
10. Les permissions d’établir de grands
balcons ne seront accordées que dans les
rues de dix mètres de largeur et au-dessus,
ainsi que dans les places et carrefours, et
ce d’après une enquête de commodo et incommodo.


S’il n’y a point d’opposition, les permissions
seront délivrées. En cas d’opposition,
il sera statué par le conseil de préfecture ,
sauf le recours au conseil d’Etal.

Dans aucun cas, les grands balcons ne
pourront être établis à moins de six mètres,
du sol de la voie publique.

Le préfet de police sera toujours consulté
sur l’établissement des grands et petits balcons.

SECTION IV.
Constructions provisoires, échoppes.
11. Il pourra être permis de masquer,
par des constructions provisoires ou des appentis,
tout renfoncement entre deux maisons,
pourvu qu’il n’ait pas au delà de huit
mètres de longueur, et que sa profondeur
soit au moins d’un mètre. Ces constructions
ne devront, dans aucun cas, excéder la hauteur
dû rez-de-chaussée, et elles seront supprimées
dès qu’une des maisons attenantes
subira retranchement.

- 262 —

Il sera permis de masquer par des constructions
légères, en formelle pan coupé,
les angles de toute espèce de retranchement
au-dessus de huit mètres de longueur, mais
sous la même condition que ci-dessus pour
leur établissement et leur suppression.

Le préfet de police sera toujours consulté
sur les demandes formées à cet effet.

12. Il est expressément défendu d’établir
des échoppes en bois ailleurs que dans lés
angles et renfoncements hors de l’alignement
des rues et places.

Toutes lés échoppes existantes qui ne sont
point conformes aux dispositions ci-dessus,
seront supprimées lorsque les détenteurs
actuels cesseront de les occuper, à moins
que l’autorité-ne juge nécessaire d’en ordpnnej
plus tôt là suppression.
SECTION V.
Auvents et corniches de boutiques.
13. Il est défendu de construire des auvents
et corniches en plâtre aurdessus des
boutiques. Il ne pourra en être établi qu’en
bois, avec la faculté de les revêtir extérieurement
de métal ; toute autre manière de les
couvrir est prohibée. • '

Les auvents et corniches en plâtre actuellement
établis au-dessus des boutiques ne
pourront être réparés. Ils seront démolis
lorsqu’ils auront besoin de réparation, et
ne seront rétablis qu’en bois.

- 263-3
SECTION VI.
Enseignes.
14. Aucuns tableaux, enseignes, montres,
étalages et attributs quelconques ne seront
suspendus , attachés ni appliqués, soit aux
balcons, soit aux auvents. Leurs dimensions
seront déterminées, au besoin, par le préfet
de police, suivant les localités.

Il pourra néanmoins être placé soijs- les
auvents des tableaux ou plafonds en fcois,
pourvu qu’ils soient posés dans une direction
inclinée.

Tout étalage formé de pièces d’étoffe, dis ;-
posées en draperie et guirlande  ; et formant
saillie, est interdit au rez-de-chaussée, II ne
pourra descendre qu’à trois mètres du sol
de là voie publique.

Tout crochet destine a soutenir des viandes
en étalage devra être placé de manière
que les viandes ne puissent excéder le nu
des murs de face, ni faire aucune saillie sur
la voie publique.
SECTION VII*
Tuyaux de poêle et de cheminées.
16. A l’avenir, et pour toutes les:maisons
de construction nouvelle, aucun tuyau de

Eoêle ne pourra déboucher sur la voie pu*
lique.
Dans l’année de la publication de la pré-

— .264 —

sente ordonnance, les tuyaux de poêle crêtes
et autres qui débouchent actuellement
sur la voie publique seront supprimés, s’il
est reconnu qu’ils peuvent avoir une issue
intérieure. Dans le cas où la suppression ne
pourrait avoir lieu, ces mêmes tuyaux seraient
élevés jusqu’à l’entablement, avec les
précautions nécessaires pour assurer leur
solidité et empêcher l’eau rousse de tomber
sur les passants.

16. Les tuyaux de cheminée en maçonnerie
et en saillie sur la voie publique seront
démolis et supprimés, lorsqu’ils seront en
mauvais état, ou que l’on fera de grosses
réparations dans les bâtiments auxquels ils
sont adossés.

Les tuyaux de cheminée en tôle, en poterie
et en grès, ne pourront être conservés
extérieurement sous aucun prétexte.
SECTION VIII.
Bannes.
17. La permission d’établir des bannes ne
sera donnée que sous la condition de les
placer à trois mètres au moins au-dessus du
sol, dans sa partie la plus basse, de manière
à ne pas gêner la circulation. Leurs supports
seront horizontaux ; Elles n’auront déjoues
qu’autant que les localités le permettront, et
les. dimensions en seront déterminées par
l’autorité.

-:. Les bannes devront être en toile ou en

— 265-coutil,

et ne ; pourront, dans aucun cas, être
établies sur châssis. , …

La saillie des bannes ne pourra excéder
un mètre cinquante Centimètres.

Dans l’année de la publication de la présente
ordonnance, toutes les bannes qui ne
seront pas conformes aux conditions exigées
plus haut seront changées, réduites ou
supprimées.
SECTION IX.
Perches.
18. Les perches et étendoirs des blanchisseuses,
teinturiers, dégraisseurs, couverturiers,
etc., ne pourront être établis
que dans des rues écartées et peu fréquentées,
et après une enquête de commodo et incommodo,
sur laquelle il sera statué comme
•il a été dit en l’article 10 ci-dessus.
SECTION X.
Eviers.
19. Les éviers pour l’écoulement des eaux
ménagères seront permis, sous la condition
expresse que leur orifice extérieur ne s’élèvera
pas à plus d’un décimètre au-dessus du
pavé delà rue.
SECTION XI.
Cuvettes.
20. A l’avenir, et dans toutes les, maisons
de construction nouvelle, il ne pourra être
23
— 266—-

établi eu saillie sur la voie publique aucune
espèce de cuvettes pour l’écoulement
des eaux ménagères des étages supérieurs.
Dans les maisons actuellement existantes,
les cuvettes placées en saillie seront supprimées
lorsqu’elles auront besoin de réparation,
s’il est reconnu qu’elles peuvent être
établies à l’intérieur. Dans le cas contraire,
elles seront disposées, autant.que faire se
pourra, de manière à recevoir les eaux intérieurement,
et garnies de hausses pour
prévenir le déversement des eaux et toute
éclâboussure au-déssouSi
SECTION XII.
Constructions eh encorbellement.
21. A l’avenir, il ne sera permis aucune
construction en encorbellement ; et la supé
pression de celles qui existent aura lieu
toutes les fois qu’elles seront dans le eas
d’être réparées.
: ;" ; •'' SECTION XIII.Corniches ou entablements »
tes entablements et corhiéhés éti plâtré
au-dessus de seize centimètres de saillie
seront prohibés dans toutes les constructions
en bois.

Il ne sera permis d’établir des corniches
ou entablements de plus de seize centimètres
de saillie qu’aux maisons construites

- 267 —

en pierre ou moellon, sous la condition que
ces corniches seront en pierre de taille ou
en bois, et que là saillie n’excédera, dans
aucun cas, l’épaisseur du mur à sa sommité.

On pourra permettre dés corniches ou
entablements en bois sur les pans de bois.

Les entablements ou corniches des maisons
actuellement existantes, qui auront be*
soin d’être reconstruites en tout ou en partie,
seront réduits à la saillie de seize centimètres
i, s’ils sont en plâtre , et ne pourront ex~
cédér en saillie l’épaisseur du mur à sa sommité,
s’ils sont en pierre ou en bois. '
SECTION XIV:
Gouttières saillantes.
23. Les gouttières saillantes seront supputées
en totalité dans le délai d’une année,
à partir de la publication de la présente ordonnance.
, .

Il ne sera perçu aucun droit, de petite
voirie pour les tuyaux de descente qui se,-
roftt établis en remplacement des gouttières
saillantes supprimées dans ce délai.
SECTION XV.
Devantures de boutiques.
24, Les devantures de boutiques, montres,
bustes, reliefs, tableaux, enseignes et
attributs fixes, dont la saillie excède celle
qui est permise par l’article 3 de la présente
- 268 —
ordonnance, seront réduits à cette saillie,
lorsqù'ily sera fait quelques réparations.

Dans aucun cas, les objets ci-dessus désignés
, qui sont susceptibles d’être réduits,
ne pourront subsister, savoir : les devantures
de boutiques, au delà de neuf années,
et les autres objets, au delà de trois années,
à compter de la publication dé la présente
ordonnance.

Les établissements du même genre, qui
sont mobiles, seront réduits dans l’année.

Seront supprimées dans le même délai
toutes saillies fixes placées au-devant d’autres
saillies.

25. Il n’est point dérogé aux dispositions
des anciens règlements concernant les saillies,
ni au décret du 13 août 1810, concernant
les auvents des spectacles et de l’esplanade
des boulevards, en tout ce qui n’est’
pascontrairé à la présente ordonnance.

26.. Notre ministre secrétaire d’Etat au
département de l’intérieur est chargé de
l’exécution de la présente ordonnance.

Donné au château des Tuileries,le 24 décembre
de l’an de grâce 1823, et de notre
règne le vingt-neuvième.
Signé, LOUIS.

Par le Roi :
Le ministre secrétaire d’Etat de l’intérieur,
Signé, CORBIÈRE.
- 269 —
Ordonnance concernant la réduction des devantures
de boutique et autres objets de
petite voirie excédant la saillie légale.
Paris,le 14 septembre 1833.
Nous, conseiller d’Etat, préfet de.-police,
. . . .

Vu 1° l’article 24 de l’ordonnance du Roi,
du 24 décembre 1823 , qui limite à neuf années
la durée des devantures de boutiques
qui excèdent la saillie légale ;

2° L’ordonnance de police du 9 juin 1824,
rendue pour la publication et l’exécution de
ladite ordonnance royale ;

3° L’article 21 de l’arrêté du gouvernement
du 12 messidor an vin (1erjuillet 1800)  ;

Considérant que le délai de neuf années
fixé par l’article 24 de l’ordonnance du Roi
précitée, pour la réduction des devantures
de boutiques qui excédaient la saillie légale
de 16 centimètres (6 pouces) , est expiré de-:
puis le 9 juin dernier ; que non-seulement la
réduction de saillie de la plupart de ces devantures
de boutiques n’a point été effectuée,
mais qu’un grand nombre de montres,
étalages, crochets, bustes, reliefs, tableaux,
enseignes et attributs, qui depuis longtemps
auraient dû être réduits à la saillie légale",
excèdent encore cette saillie ;

Considérant que l’excès de saillie de tous
ces objets résulte de ce qu’ils ont été établis
sans autorisation ou contrairement aux dis23.

— 270 —
positions des permissions délivrées, et qu’il
înlporte de réprimer un abus qui présente
dès inconvénients pour la liberté et la sûreté
de la circulation ;

ORDONNONS ce qui suit:

Art. 1er. Les dispositions de l’ordonnance
du Roi, du 24 décembre 1823, portant règlement
sur les saillies, auvents et constructions
semblables à permettre dans la ville de Paris,
relative à la réduction des devantures de
boutique et autres objets de petite voirie
excédant la saillie légale, seront imprimées
en tête de la présente ordonnance pour être
publiées et affichées de nouveau.

2. Devront être réduits immédiatement à
16 centimètres (6 pouces’) au plus de saillie,
à partir du nu du mur au-dessus de la retraite,
lés devantures de boutique, ainsi
que les montres, étalages, bustes, reliefs,
crochets, tableaux, enseignes et attributs
fixes ou mobiles qui excéderaient cette saillie,
dans les rues de 10 mètres de largeur et
au-dessus.

Dans les rues au-dessous de 10 mètres, la
saillie desdits objets sera réduite proportionnellement
à la largeur de la rue où ils
seront établis.

3. Il est défendu de faire déposer ou reposer
aucun des objets de petite voirie excédant
la saillie légale, sans déclaration
préalable à la préfecture de policé. A. défaut
dé déclaration, les saillies reculées seront
considérées comme saillies nouvelles, s’il
— 271 —
n’y a preuve contraire, et, comme telles,
sujettes au droit.

4. Les contraventions aux dispositions de
la présente ordonnance seront constatées
par des procès-verbaux ou rapports qui
nous seront soumis, pour être pris telle mesure
qu’il appartiendra.

Les commissaires de police, le chef de la
police municipale, les officiers de paix, l’architecte-commissaire
de la petite voirie, et
les préposés de la préfecture de police, sont
chargés de surveiller et assurer l’exécution
de la présente ordonnance.
Le conseiller d’État, préfet de police,

GISQUET.
Décret contenant un nouveau tarif dos droits
de voirie pour la ville de Paris, du 27 octobre
1808.

Art. 1er. A compter du premier juillet
prochain, les droits dus dans la ville de
Paris, d’après les anciens règlements, sur
le fait de la voirie, pour les délivrances d’a>-
lignements, permissions de construire ou
reparer, et autres permis de toute espèce,
qui se requièrent en grande ou en petite
voirie, seront perçus conformément au tarif
joint au présent décret.

2. La perception de ces droits sera faite
à la préfeoture du département, pour les
— 272 —
objets ;de.grandevoirie, et à la• préfecture ;
de police, pour les objets dé petite voirie-,
par les’ecrétairé général de chacune de .ces
administrations, à l’instant même qu’il délivrera
les expéditions des permis accordés. :

3. Il sera tenu dans chacune des deux
préfectures : 1° un registre à souche où seront
inscrits, sous une seule série de'numéros .
pour le même exercice, les minutes desdits
permis, et d’où se détacheront les expéditions
à en délivrer ; 2° un registre de recette
où s’inscriront, jour par jour, les récuuvrements
opérés.

Ces deux registres seront cotés et paraphés
par les préfets, chacun pour ce qui concerne
son administration.

4. Le versement des sommes recouvrées
s’effectuera de quinze jours en quinze jours,
à la caisse du receveur municipal de la ville
de, Paris. ,

5. Il sera, de plus, adressé audit receveur,
dans les dix premiers jours de chaque mois,
et par chacun des préfets pour son administration
, un bordereau indicatif des permis
accordés dans le mois précédent, du montant
des droits dus pour chacun, du recouvrement
qui en a été fait ou qui reste -à faire.

6. A l’envoi du bordereau prescrit par
l’article i ci-dessus seront jointes les expéditions
de permis qui se trouveraient n’avoir
pas encore été retirés par les demandeurs,
et dont les droits resteraient à,acquitter. Le
receveur de la.ville en poursuivra le recou-

— 273 —
vrement dans les formes usitées en matière
de contribution directe:

7. 11 ne sera rien perçu en sus des droits ;
portés au tarif, ou pour autres causes que
celles y énoncées, même sous prétexté de
droit de quittance, frais de timbre ou autres,
à peine de concussion. : ■ ' ''
TARIF POUR LA GRANDE VOIRIE." ' !Dénomination et tari/des droits à'percevoir.

Alignements, pour chaque mètre:de longueur
de face, savoir: • ; . . --s > &."&.• ;

D’un bâtiment dans une rue de'.h ; i
moins de 8 mètres de large, 5. ,.•

De 8 mètres jusqu’à 10, 6

De dix et au-dessus,, ■'%'.'.'■.

D’un mur de clôture, l.' :ï

D’une clôture provisoire en planches,
 ; .25

Réparations partielles (voy. jambe '
étrière, piédroit, etc.). M ; i: .

Avant-corps en pierre et pilastres
(wye.z colon nés) , droit fiïe pour cha-,. : , ■< . ;
que, ■"• - ,-•.:,'._''>■ 10 '

Balcon (petit) avec construction
nouvelle, pour chaque croisée, 5:

Balcon (grand) , pour chaque mètre
de longueur, 10

Barrière au-devant des fouilles,
cour, constructions et réparations, -5 -'

Bâtiments (voyez alignements).
— 274 —
Colonnes engagées en pierre for^ ».
mant support, droit fixe pour chaque
5 centimètres de saillie en pierre
(rien, attendu qu’on ne permettra
pas de prendre sur la voie publique).


Colonnes isolée » en pierre, droit
fixe (même observation qu’à l’article
précédent).

Contrefiches pour constructions
et réparations, droit fixe, S

Dosserets, droit fixe, 10

Encorbellement pour chaque 5
centimètres de saillie, , 9

Entablement avec éohafaud, droit
fixe, 10

— en partie, 5

Etais ou étrésillons(w>jezeontrefichefe) ,
5

Exhaussement d’un bâtiment aligné,
droit fixe, 10

D’un bâtiment non aligné (voyez
alignements).

Jambe étrière reconstruite en la
face d’une maison alignée, droit fixe, 10

Jambe étrière à reconstruire suivant
l’alignement (voy. alignements).

Linteau, 10

Mur (voyez alignements ).

Ouverture ou percement de boutiques
ou Croisées, 10

Pans de bois neuf, droit fixe, non
compris l’alignement, 20

— 275Pans

pour rétablissement partiel, fr- cdroit
fixe, 10

Piédroit à reconstruire en la face
d’une maison alignée, droit fixe, 10

-*- ? à reconstruire suivant l’alignement
( voyez alignements ).

Pilastres en pierre (voyez colonnes).


Poitrail, droit fixe, lu

Réparations en la face d’un bâti- "■■
ment ( voyez alignements ).

Ravalement avec échafaud, droit
fixe, 10

-^ partiel, S

Tour creuse ou enfoncement $ 10

Tour ronde ne sera plus autorisée,
Mémoire.

Trumeaux à reconstruire en là
face d’une maison alignée, droit fixe, 10

— à reconstruire suivant l’aligne- 1
ment (voyez alignements).
TARIF POUR LA PETITE VOIRIE.Dénomination et tarif des droits à percevoir.
fr. V. !
Abat-jour, 4
Abat-vent dés boutiques * 4
Appui à demeure, compris les soubassements
, 4
Appui sur les croisées ou fenêtres, 2
Appui mobile, 4
Auvent ordinaire en menuiserie, 4
— 276 —
Auvent (petit) au-dessus des croi- fr. c
sées, 2

— cintré en plâtre, avec fer et
fenton, 12 50

Baldaquins, 50
Balcons (petits ) ou balustres aux
fenêtres sans construction nouvelle
(1) , 2
Bancs, 4
Barreaux de boutiques et de croisées,
§4
Bannes, 4
Barres de support, 4
Barrière au-devant des maisons, 50

— au-devant des démolitions
pour cause de péril, 5

Bornes appuyées contre le mur,
en quelque nombre qu’elles soient, 4

Bornes isolées, 4

Bouchons de cabarets, ou couronnes,
4

Bustes formant étalage, 4

Cadran (voyez tableau).

Cage (voyez étalage).
•"■ Changement de menuiserie des
croisées, 4

Chardons de fer ou herse, 4

Châssis à verre, sédentaires ou
mobiles, 4
(1) Pour les grands et petits balcons avec constructions
nouvelles, l’avis du préfet, de police sera demandé ;
. - 277 -
Clôture ou fermeture de rue pour fr.  ?■
bâtir (voyez pieux).

Colonnes engagées en menuiserie,
et parement de décoration, 20

Colonnes isolées, 20

Comptoirs ou établis mobiles, 4

Conduites ou tuyaux de plomb
pour conduire les eaux des maisons, 4

Contrefiches à placer en cas de
péril, 5

Contrevent ou fermeture de boutiques
et croisées, 5
Corniches en bois, 4
Corniches en plâtre, 10
Cuvettes (voyez conduites) , 4
Degrés (voyez marches) , 4
Devanture de boutique en menuiserie
, 25
Dos d’âne ou étalage (voyez étaux) , 4
Echoppes sédentaires ou demisédentaires,
10

— mobiles, , 4
Enseigne (voyez tableau) , 4
Établis (voyez comptoirs) , 4
Étais ou étrésillons (voyez contrefiches).


Étalage, 4 -

Etaux de boucher, 4

Eviers et gargouilles, 4

Fermeture de boutiques (voyez
portes) , 4

— de croisées fixées (voyez.châssis) ,
' 4
24
— 278 —

frGargouilles
d’éviers (voy. éviers) y 4
Grilles de boutiques ou de croisées
(voyez barreaux) , 4
Grilles de cave, 4
Herses ou chardons de fer (voyez
chardonsj, 4
Jalousies (voyez châssis de verre) , 4
Marches, pour chaque, 5
S’il n’y en a qu’une, 4
Montre ou étalage, , 4
Moulinet de boulanger, 4
Perche, pour chacune, 10
Perron, 60
Pieux pour barrer les rues y 25
Pilastres en bois, 4
Plafonds, 4
Poêles ou tuyaux de poêle, 4
Portes ouvrant en dehors ; 4
Potences de fer ou en bois, 4
Poulies, 4
Seuil, 4
Siège de pierre ou en bois $ 4
Soubassements y 5
Stores, 4
Tableau servant d’enseigne, 4
Tapis d’étalage (voyez étalage) , 4
Tuyaux de poêle (voyez poêlé) / 4
Volets servant d’enseigne * 4

- 279 —
Ordonnance concernant les caisses, pots à
fleurs et autres objets dont la chute peut
causer des accidents.
Paris, le 1er avril 1818.
Art. 1er. Il est défendu à tous propriétaires
et locataires des maisons situées dans
la ville de Paris, de déposer, sous aucun prétexte,
et de laisser déposer sur les toits, entablements,
gouttières, terrasses, mur6 et autres
lieux élevés des maisons, des caisses, pots
à fleurs, vases et autres objets pouvant
nuire par leur chute.

On ne pourra former de dépôts de Getle
espèce que sur les grands balcons.et sur les
appuis des croisées garnies de petits balcons
de fer ou de barres de support en fer,
avec grillage en fil de fer maillé ;

2. Dans trois joursjiàrcompter de la publication
de la présente ordonance, tous tes
pots à fleurs, caisses, vases et autres objets
exposés autrefnentque sur les grands balcons
et appuis de croisées munies de petits balcons
ou de barres de fer garnies de grillages
en fer maillé, "seront retirés.

Tous préaux et jardinets formés sur les
toits ou sur les murs de face seront détruits,
ainsi que les bois ou fers employés aies soutenir.


3. Les contraventions seront constatées
par les commissaires de police, qui en dresseront
des procès-verbaux qu’ils transmet-

— 280 '-
tront directement au tribunal de police municipale.


Il sera pris, en outre, les mesures nécessaires
pour prévenir les acéidents : à cet
effet, les commissaires de police feront retirer
et supprimer sur-le-champ les objets
exposés en contravention.

4. Il n’est point dérogé aux dispositions
des règlements, à l’égard des particuliers
qui conserveraient des caisses, pots à fleurs,
dans le cas prévu par le second paragraphe
de l’article 1er, et qui, par négligence ou
autrement, laisseraient coulerde l’eau sur la
voie publique en arrosant les fleurs.

5. ta présente ordonnance sera imprimée
et affichée.

• Les commissaires de police, l’architectecommissaire
de la petite voirie, l’inspecteur
général de la salubrité, et tous les préposés
de la préfecture de police, sont chargés d’en
surveiller et assurer l’exécution.

Pour copie conforme,
Le secrétaire général >

P. MALLEVAL.
Ordonnance concernant le balayage et la
propreté de la voie publique.
Paris, le 27 octobre 1836.
Nous, conseiller d’État, préfet de police,
Vu l’article 3 du titre n de la loi des 1624
août 1790 ;

— 281 -

Vu les articles 2 et 22 de l’arrêté du gouvernement
du 1er juillet 1800 (12 messidor
an vm)  ;

Vu l’article 471 du Code pénal ;

Considérant qu’il est utile de rappeler
fréquemment aux habitants les. obligations •
qui leur sont imposées pour assurer'le
maintien de la propreté de la voie publique,'
et qu’il importe d’ajouter aux règlements
existants de .nouvelles dispositions: dont
l’expérience a fait reconnaître la nécessité ;

ORDONNONS ce qui suit :

Art. 1er. Les propriétaires ou locataires (1 ) 
(1) L’obligation du balayage des rues est à la chargé
du propriétaire seul, quand il babite la maison et alors
même qu’il n’y habite pas, si elle n’est pas louée. (Arrêts
de la Cour de cassation des 5 septembre 1822, 6 avril et
10 août 1833.) Lorsque la maison est louée à un principal locataire,
celui-ci est tenu de l’obligation du balayage ; il ne peut
s’en affranchir sous prétexte, qu’il n’habiterait pas la maison
, et que le soin du balayage serait à la charge "d’un ides
locataires dont il ne fait point d’ailleurs connaître lé nom ;
(Arrêt de la Cour de cassation du 10 août 1833.) Si la maison, est louée à plusieurs locataires, le balayageest à la charge du propriétaire, et c’est lui seul qui doit' être poursuivi en cas de contraventions aux ordonnancesde police qui prescrivent le balayage. ( Arrêtde la Cour(le cassatiou du 13 novembre 18340Les tribunaux de police ne peuvent renvoyer de l’action
du ministère public les contrevenants à un règlement de
police qui prescrit de balayer devant des maisons et établissements
, sous prétexte que n’habitant pas la ville de
Paris, ils n’ont pu en connaître les. règlements sur la police.
(Arrêt delà Cour de cassation du 9 juin 1832.) 
: Ils ne peuvent se dispenser d’appliquer les règlements
sur le balayage des rnes sons le prétexte que les contre24.
— 282 -
sont tenus de faire balayer complètement,
chaque jour, la voie publique au-devant de
leurs maisons, boutiques, cours, jardins et
autres emplacements.

Le balayage sera fait jusqu’aux ruisseaux,
dans les rues à chaussée fendue.

Dans les rues à chaussée bombée et sur
les quais, le balayage sera fait jusqu’au milieu
de la chaussée.

Le balayage sera également fait sur les
contre-allées des boulevards jusqu’aux ruisseaux
des chaussées.

Les boues et immondices seront mises en
tas ; ces tas devront être placés de la manière
suivante, selon les localités, savoir :
venants étaient dans l’intention de se conformer à l’arrêté,
et qu’ils allaient le faire au moment où la contravention
a été constatée ( arrêt de la Cour de cassation du 7 décembre
1826)  ; ou bien sur l’allégation par eux faite d’excuses
non concluantes en droit, telles que celles résultant de
ce qu’ils étaient occupés au balayage au moment du rapport
dressé contre eux ( Arrêt de la Cour de cassation du
4 mars 1826.) L’infraction à un règlement sur lé balayage des rues est
suffisamment prouvée par l’aveu du contrevenant j il importe
peu alors qu’il n’ait pas été dressé un procès-verb:il
de contravention. (Arrêt de la Cour de cassation du 7
avril 1809.) La gelée peut servir d’excuse on cas de contravention
au balayage. (Gazette des Tribunaux du 13 février 1827.) Un impasse ou cul-do.sac, bien qu’il soit propriété privée,
et qu’il soit fermé au public pendant la nuit, est soumis
au balayage, s’il est livré à la circulation publique
pendant le jour, et s’il sert de communication à un certain
nombre d’habitants dont les maisons y aboutissent. (Arrêt
do la Gour de cassation du 2 juin 1837.) - 283 —
Dans les rues sans trottoirs, auprès des
bornes ; dans les rues à trottoirs, le long
des ruisseaux du côté de la chaussée, si la
rue est à chaussée bombée ; et le long des
trottoirs, si la rue est à chaussée fendue ;
sur les boulevards, le long des ruisseaux de
la chaussée, côté des contre-allées.

Dans tous les cas, les tas devront être
placés à une distance d’au moins deux mè-.
très des grilles ou des bouches d’égouts.

Nul ne pourra pousser les boues et immondices
devant les propriétés de ses voisins.


2. Le balayage sera fait entre six heures
et sept heures du matin, depuis le 1er avril
jusqu’au 1er novembre, et entre sept heures
et huit heures du matin, depuis le l ?r novembre
jusqu’au 1er avril.

En cas d’inexécution, le balayage sera
fait d’office, aux frais des propriétaires ou
locataires.

3. En outre du balayage prescrit par
l’art. 1er, les propriétaires ou locataires seront
tenus de faire gratter, laver et balayer
chaque jour les trottoirs existant au-devant
de leurs maisons, ainsi que les bordures
desdits trottoirs, aux heures fixées par l’article
précédent.

Cette disposition est applicable aux dalles
établies dans les contre-allées des boulevards:
les propriétaires ou locataires sont tenus
de les faire gratter, laver et balayer chaque
jour ; les boues et ordures provenant de ce
- 284 -
balayage seront toises en tas sur la chaussée
pavée,le long des ruisseaux, côté des contre- ;
allées, conformément à l’article 1er.

4. Les devantures de boutiques ne pourront
être lavées après les heures fixées pour
le balayage, et l’eau du lavage devra être
balayée et coulée au ruisseau.

5. Dans les rues à chaussée bombée, chaque
propriétaire ou locataire doit tenir libre
le cours du ruisseau au devant de sa maison ;
dans les rues à chaussée fendue, il y pourvoira
conjointement avec le propriétaire ou
locataire qui lui fait face.

Pour prévenir les inondations par suite
de pluies ou de dégel, les habitants, devant
la propriété desquels se trouvent des grilles
d’égôut, les feront dégager des ordures qui
pourraient les obstruer. Ces ordures seront
déposées aux endroits indiqués par l’art. 1er.

6. IL est expressément défendu de jeter
dans les égouts, des urines, des boues et
immondices solides , des matières fécales, et
généralement tout corps ou matière pouvant
obstruer ou infecter lesdits égouts.

7. Il est expressément défendu de déposer
dans les rues aucunes ordures, immondices,
pailles et résidus quelconques de ménage.

Ces objets devront être portés directement
des maisons aux voitures du nettoyement, et
remis aux desservants de ces voitures’, au
moment de leur passage annoncé par une
clochette.
^.Toutefois, les habitants des maisons qui

— 285 —

n’ont ni cour, ni porte-cochère, pourront
déposer des ordures, pailles et résidus ménagers,
le matin avant huit heures, depuis
le 1er novembre jusqu’au 1er avril, et avant
sept heures, depuis le 1er avril jusqu’au
1er novembre. En dehors de ces heures, il
est formellement interdit de faire aucun dépôt
de ce genre sur la voie publique.

Ces dépôts devront êtrefaits sur les points
de la voie publique désignés en l’article 1er,
pour la mise en tas des immondices provenant
du balayage.

8. Lorsqu’un chargement ou déchargement
de marchandises, ou de tous autres objets
quelconques, aura été opéré sur la voie publique,
dans le cours de la journée, et dans
le cas où ces opérations sont permises par
les règlements, l’emplacement devra être
nettoyé.

En cas d’inexécution, il y sera pourvu
à'office et aux frais du contrevenant.

9. Il est défendu de jeter des eaux sur la
voie publique ; ces eaux devront être portées
au ruisseau pour y être, versées de ma- .
nière à ne pas incommoder les passants.

Il est également défendu d’y jeter et faire
couler des urines et des eaux infectes.

10. Il est généralement défendu de déposer
sur la voie publique les bouteilles cassées
, les morceaux de verre, de poterie, de
faïence, et tous autres objets de même nature
pouvant occasionner des accidents.

Ces objets devront être directement por-

— 286 -

tés aux voitures du neltoyement, et remis
aux desservants de ces voitures.

11. 11 est défendu de secouer des tapis
sur la voie publique, et généralement d’y
ripn jeter des.habitations.

12. H est défendu de jeter des pailles ou
des ordures ménagères à la rivière ou sur
les berges.

13. 11 est interdit aux marchands ambulants
de jeter sur la voie publique des débris
de légumes et de fruits, ou tous autres
résidus.

Les étalagistes, ou tous autres marchands
du même genre, sont obligés de tenir constamment
propre la voie publique au-devant
de l’emplacement qu’ils occupent.

14. Il est prescrit aux entrepreneurs de
constructions publiques ou particulières de
tenir la voie publique en état constant de
propreté, aux abords de leurs constructions
ou chantiers , et sur tous les points qui auraient
été salis par suite de leurs travaux ; il
leur est également prescrit d’assurer aux
ruisseaux un libre écoulement.

En cas d’inexécution, le nettoyement de
ces points de la voie publique sera opéré
d’office et aux frais des entrepreneurs

15. Dans le cas où dés réparations à faire
dans l’intérieur des maisons nécessiteraient
le dépôt momentané déterres , sables, gravois
et autres matériaux sur la voie publique
, ce dépôt ne pourra avoir lieu que sous
— 287 —
l’autorisation préalable du commissaire de
police du quartier.

La quantité des objets déposés ne devra
jamais excéder le chargement d’un tombereau,
et leur enlèvement complet devra toujours
être effectué avantla nuit. Si j par Suite
de force majeure, cet enlèvement n’avait pu
être opéré complètement,les terres, sables,
gravois ou autres matériaux, devront êtfe
suffisamment éclairés pendant la nuit.

Sont formellement exceptés de là tolérance
les terres , moellons ou autres objets
provenant des fosses d’aisance ; Ces débris
devront être immédiatement emportés, sans
pouvoir jamais être déposés Sur là voie publique.


En cas d’inexécution, il sera procédé,
d’office et aux frais dés contrevenants j a
l’enlèvement des dépôts, et, au besoin  ; à
l’éclairage.

16. Il est enjoint à toilt propriétaire du.
locataire de maisons ou terrains situés le
long des rues ou portions de rues hati pavées,
de faire combler, chacun endroit soi,
les excavations, enfoncements et ornièrëé,
et d’entretenir le sol en bon état,' et de rétablir
les pentes nécessaires pôitr proëurèr
aux eaux un écoulement facile^ et défaire,
en un mot, toutes les dispositions convenables
pour que la liberté, la sûreté de la 1 circulation
et la salubrité ne soient pas compromises.


17. Ceux qui transporteront des terrés,

— 288 —

sables, gravois , fumier-litière et autres
objets quelconques pouvant salir la voie
publique, devront charger leurs voitures
de manière que rien ne s’en échappe et ne
puisse se répandre. •

Le nettoyement des rues ou parties de
rués salies par les voitures en surcharge
sera opéré d’office et aux frais des contrevenant ».


18 Les concierges, portiers ou gardiens
des établissements publics etmaisons domaniales
sont personnellement responsables de
'exécution des dispositions ci-dessus, en ce
r qui concerne les établissements et maisons
auxquels ils sont attachés.

19. Les contraventions aux injonctions ou
défenses faites par la présente ordonnance
.seront constatées par des procès-verbaux ou
•rapports qui nous seront adressés. Les contrevenants
seront traduits, s’il y a lieu, devant
les tribunaux, pour être punis conformément
aux lois et règlements en vigueur.

Dans tous les casoùilyauralieuàprocéder
d’office, en vertu des dispositions de la présente
ordonnance, ces opérations se feront
à la diligence des commissaires de police ou
du directeur delà salubrité, aux frais des
contrevenants, et sans préjudice des peines
encourues.

20. La présente ordonnance sera publiée
et affichée.

Les commissaires de police, le chef de la
police municipale, le directeur de la salu-
— 2S9 hrité,
 les officiers de paix et autres préposés
de l’administration, sont chargés de faire
observer les dispositions de l’ordonnance cidessus,
etde tenir la main à leur exécution.Les préposés de l’octroi sont requis de
concourir à l’exécution des articles 15 et 17,
concernant les dépôts et le transport des
terres, sables et autres objets susceptibles
de salir ou d’embarrasser la voie publique.A cet effet, ampliation de ladite ordonnance
sera adressée à M. le directeur présidentdu
conseil d’administration de l’octroi.Le conseiller d’État, préfet de police.G. DELESSERT.Ordonnance concernant l’arrosèment de la voie
publiqueParis, le 1er jnin 1831.Nous conseiller d’Etat, préfet de police,Considérant qu’il importe de prendre des
mesures pour assurer, pendant les chaleurs,
l’arrosement de la voie publique ;Vu la loi des 16-24 août 1790 ;Vu l’arrêté du gouvernement du 12 messidor
an vin (1er juillet 1800 )  ;ORDONNONS ce qui suit :Art. Ie1'. A compter du jour de la publication
de la présente ordonnance, et pendant
tout le temps que dureront les chaleurs,
les propriétaires ou locataires sont25— 290 ->;.tenus de faire arroser, à onze heures du
matin et à trois heures de l’après-midi, la
partie de la voie publique au - devant de
leurs maisons, boutiques , jardins et autres
emplacements en dépendant ; ils feront
écouler les eaux des ruisseaux pour en éviter
la stagnation.Celte disposition est applicable aux propriétaires
ou locataires des passages publics
et à ciel ouvert existant sur des propriétés
particulières , ainsi qu’aux concessionnaires
dès ponts pavés ou cailloutés, dont le passage
est soumis à tin droit de péage.2. Il est défendu de se servir de l’eau stagnante
des ruisseaux pour l’arrosement.3. Les concierges, portiers ou gardiens
des établissements publics et maisons domaniales
sont personnellement responsables
de l’exécution des dispositions ci-dessus, en
ce qui concerné les établissements et maisons
auxquels ils sont attachés.4. Lés contraventions aux injonctions ou
défenses faites par la présenteordonnance seront
constatées par des procès-verbaux ou
rapports qui nous seront adressés. Les commissaires
de police et le directeur de la
salubrité feront arroser d’office et aux frais
des contrevenants , qui, en outre, seront
traduits, s’il y a lieu, devant les tribunaux,
pour être punis Conformément aux lois et
règlements en vigueur.5. La présente ordonnance sera publiée
et affichée. Les commissaires de police, le
— 291 —

chef de la police municipale, le directeur
de la salubrité, les officiers de paix et autres
préposés de l’administration, sont chargés
de faire observer les dispositions de
l’ordonnance ci-dessus, et de tenir la main
à leur exécution.
Le conseiller d’État, préfet de police,
G. DELESSERT.
Ordonnance concernant l’échenillage.
Paris, le 29 janvier 1810.
Nous, Louis-Nicolas-Pierre-Joseph Dubois,
commandant de la Légion d’honneur, cqmte
de J’Empire, conseiller d’État, chargé du
4e arrondissement île la polipe générale,
préfet de police du département de la
Seine et des communes de Saint-Cloud,
Sèvres et Meudon, du département de Ssjneet-Oise,
etc.

Vu la loi du 26 ventpse an IV ;

Les arrêtés du gouvernement des 12 njessidpr
an vm et 3'brumaire an xi ;

Et la décision du ministre de la pqlice
générale, du 25 fructidor an IX ;

ORDONNONS ce qui suit :

Art. 1er. Aussitôt après la publication de
la présente ordonnance, tous les prppriétaires,
fermiers ou locataires çle terrains
situés dans le ressort de la préfecture de
police seront tenus d’échenjller pu <) e fajpe
ccheniller les arbres, haies et buissons qui

— 292 -
sont sur lesdits terrains, ainsi que ceux qui
bordent les grandes routes et les chemins
vicinaux , sous les peines portées par l’article
1er de la loi du 26 ventôse an îv.

2. Il leur est enjoint, sous les mêmes
peines, de brûler sur-le-champ les bourses
et toiles provenant desdits arbes , haies ou
buissons, en prenant les précautions nécessaires
pour prévenir le danger du feu.

3. L’échenillage sera terminé le 15 mars
prochain.

4. En cas de négligence de la part des
propriétaires, fermiers ou locataires , les
maires et les adjoints des communes feront
faire l’échenillage aux dépens de ceux qui
l’auront négligé, conformément à l’art. 7 de
la loi précitée.

5. Les contraventions seront constatées
par des procès-verbaux qui nous seront
adressés.

6. Il sera pris envers les contrevenants
telles mesures de police administrative qu’il
appartiendra, sans préjudice des poursuites
à exercer contre eux par devant les tribunaux,
conformément aux lois et règlements.

7. Laprésenteordounance sera imprimée,
publiée et affichée. Il en sera adressé une
ampliation à l’administration générale des
eaux et forêts.

8. Les sous-préfets des arrondissements
de Saint-Denis et de Sceaux, les maires et
adjoints des communes rurales du ressort
de la préfecture de police municipale, les
- 293 — officiers
 de paix et les préposés de la préfecture,
sont chargés d’en surveiller l’exécution.Le conseiller d’État, préfet, comte de l’Empire ;
. Signé DUBOIS.Extrait de l’ordonnance de police du 21 décembre
1819 , concernant les incendies.Art. 13. Il est défendu de brûler de la paille
dans les rues, et d’y mettre eu feu aucun
amas de matières combustibles.Pour extrait conforme :Le secrétaire général de la préfecture de police,P. MALLEVAL.Arrêté relatif aux feux de paille dans les rues.Paris, le 4 octobre 1837.Nous, conseiller d’Etat, préfet de police,Considérant que l’époque des déménagements
est pour un grand nombre d’habitants
une occasion de déposer des pailles dans les
rues où elles sont ensuite brûlées ; qu’il importe
de prévenir les inconvénients et les
dangers qui résultent de cette habitude ;ARRÊTONS ce qui suit :Art. Ie1'. Seront de nouveau imprimées et
affichées les dispositions: 1° de l’article 7 de25.- 294 —l’ordonnance de police, (lu 29 octobre 1836,
concernant le balayage et la propreté de la
voie publique ;2° De l’article 13 de l’ordonnance du
21 décembre 1819, relative aux incendies.2. En cas de contravention aux articles
précités, il sera procédé d’office, et aux
frais des contrevenants, à l’enlèvement des
dépôts de paillp, et à l’extinction des feux
qui auront été allumés, sans préjudice des
poursuites à exercer devant les tribunaux.Le conseiller d’État, préfet de police,
G. DELESSERT.Ordonnance concernant le bruit du cor, dit
trompe de chasse, dans Paris.Nous, conseiller d’État  ? préfet de pplipe,Vu la loi des 16-24 août 1790, titre XI,
art. 3, et celle des 19-22juillet 1791 ;Vu l’arrêté du gouvernement du 12 messidor
an VIII ( 1er juillet 1S00Ji ;"Considérant que des plaintes nombreuses
npus parviennent journellement contre le
bruij: du cor, dit trompe de chasse ;Que les sons éclatants çje cet instrument
troublent d’une manière grave la trapquillité
publique, occasionnent dès rixes fréquentes,
et nuisent au repps des, malades ;ORDONNONS’ ce qui suit :- 295 —Art. 1er. Il est défendu de sonner du cor,
dit trompe de chasse, dans Paris , à quelque
heure et dans quelque lieu que ce soit.2. Les contraventions aux dispositions çle
la présente ordonnance seront constatées
par des procès-verbaux qui nous seront
adressés pour être déférés au tribunal de
police municipale.3. Le chef de police municipale, les commissaires
de police, les officiers de pa'ix ej.
les préposés de la préfecture de police, sont
chargés, chacun en ce qui le concerne, de
l’exécution de la présente ordonnance, qui
sera affichée dans Paris.Le conseiller d’État, préfet de police^G. DESSERT.
Extrait de l’ordonnance de police du 21 décembre
1819, relative à la co.nstructi.on des
bâtiments et au rainpnage des cheminées, et
aiitras mesures de police prescrites pour
prévenir les accidents du feu.Art. 1er. Conformément aux lqis et régler
ments en vigueur sur la construction des
bâtiments, il est défendu de placer des manteaux
et tuyaux de cheminées cpntre les
cloisons faites, soit en maçonnerie, soit en
charpente, de inettre des bois dans lesdjls
tuyaux et de poser des âtres sur les, sqjives
des planchers.
*
- 296 -
2. 11 est enjoint à tous propriétaires et locataires
de faire ramoner leurs cheminées
assez fréquemment pour prévenir les dangers
du feu. Les cheminées des fours, des
fonderies , des cuisines , des traiteurs, et autres
établissements où l’on emploie journellement
du combustible, seront ramonées
au moins une fois par mois.

Il est défendu de faire sécher du bois *
dans les fours et de construire au-dessus
aucune soupente ou réserve.

3. Il est expressément défendu de faire
usage du feu pour nettoyer les cheminées et
tuyaux de poêles.

4. 11 est enjoint d’avoir dans les écuries
des lanternes fixées pour prévenir les accidents
du feu.

Il est aussi défendu d’y entrer, ainsi que
dans les endroits où il y a de la paille,
du foin, du charbon ou autres matières
combustibles, avec des pipes remplies de
tabac allumé et d’y fumer.

14. Il est défendu de tirer sur la voie publique
aucune pièce d’artifice.

Nul ne pourra tirer des pièces d’artifice
dans les cours, jardins, et terrains particuliers
, sans une permission du préfet de
police.

16. Tous propriétaires ou principaux locataires
de maisons où se trouvent des puits
sont tenus de les nettoyer et de les entretenir
de poulies solides, de cordes et de
seaux toujours eu état de servir. Ils sont
— 297 —également tenus de maintenir les pompes en
bon état.Extrait des ordonnances de police des 8 novembre
1780 et 21 mai 1784 , qui prescrivent
dcjermer les portes d’entrée des maisons à
des heures déterminées.Il est défendu délaisser ouvertes les portes
d’entrée des maisons après huit heures
du soir en hiver et dix heures en été (1).Extrait de l’ordonnance du préfet de police,
du 8 août 1829, relative au déchargement
et sciage du bois de chauffage à domicile..Art. 66. Le bois destiné au chauffage des
habitations n’est déchargé sur la voie publique,
en y mettant la célérité nécessaire,(1) L’infraction à cette défense est punie d’une amende
depuis un franc jusqu’à cinq francs inclusivement, et, en
cas de récidive, d’un emprisonnement pendant trois jours
au plus. (Art 471, § 5 et 474 du Code pénal ; circulaire
du préfet de police du 14 mars 1812.) La Cour de cassation ajdécidé, par arrêt du 2 février
1837, que le propriétaire d’uue maison dont la porte
d’allée a été trouvée ouverte à tinc heure après minuit, en
contravention à uu arrêt de police qui eu prescrit la fermeture
à dix heures du soir, est responsable de cette contravention
quand bien même il n’habiterait poiut cette
maison, sauf sou recours, s’il y a Heu, contre ses locataires
( Gazette des Tribunaux des 6 et 7 mars 1837.) 
- 298 —

qu’à défaut de cours oi} d.e passages, de
portes cochères, ou bien, si les cours ,
passages, et portes cochères ne présentent
pas les facilités convenables. Dans ce cas ,
les voitures dpivent être rangées de rnanière
à ne gêner la circulation que le moins possible.


67. Lorsque, dans les rues de sept mètres
de largeur et au-dessus, le déchargement
du bois peut se faire sur la vpiç publique,
selon ce qui vient d’être à\t 111 y £ ?! !• prPeédé
de manière à ne pas interrompre le passage
des voitures.

Dans les rues au-dessous de sept mètres
de largeur, il est toujours réservé un passage
libre pour les gens à pied.

Il est défendu de décharger simultanément
deux voitures de bois destinées à des
habitations situées l’une en face de l’autre.
Celle arrivée la dernière est rangée à la
suite de la première, et attend que celle-ci
soit déchargée et le bois rentré.

68. 11 est défendu de scier, ni de faire
scier du bois sur la voie publique. Cependant
lorsqu’on ne fait venir qu’une voie de
bois à la rois, le sciage est toléré ; mais les
scieurs se placent le plus près possible des
maisons, afin de ne point accroître les enibarras
de la voie publique.

Le bois est rentré au fur et à mesure du
sciage.

69. Il est expressément défendu de décharger
ni scier' du bois sur les trottoirs.
-299 -On ne peut en fèn’drë ni silr les trottoirs,
ni sur aucune partie de la voie publique.Observations générales.Les contraventions aux ordonnances de
police que nous venons de transcrire sont
punies d’amende, depuis 1 franc jusqu’à
5 francs inclusivement. (Art. 471 du Godé
pénal.) En cas de récidive, la peirie sera celle de
l’emprisonnement, pendant trois jours au
plus. (Art. 474 du Code pénal.) Les amendes encourues par les locataires
pour contraventions aux règlements’ de policé
doivent être acquittées par lèë propriétaires,
lors même qu’ils n’habitent,pas. leur
maison, et que les locataires ont déménagé
sans payer. ( Gazette des Tribunaux.) Modeles.
DE TOUS LES ACTES SOUS SEING PRIVÉ
RELATIFS AUX LOCATIONS DE MAISONS (1).
N° 1. Modèle d’un engagement sous seing
privé que le propriétaire et le locataire doivent
signer, afin d’éviter les contestations
auxquelles la location verbale peut donner
lieu.
Entre les soussignés,M… (prénoms, nom, profession ou qualité » et demeure du
propriétaire ) , d’une part ;Et M… (prénoms., nom, profession ou qualité, et demeure du
locataire ) , d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M…, propriétaire d’une maison sise à Paris, rue…, n0…,
donne à loyer à M… ( l: nom du locataire ) ladite maison ,
circonstances et dépendances, ou une boutique, ou un
magasin dans ladite maison, ou un appartement à tel étage
de ladite maison, consistant en tant de pièces éclairées
par des croisées donuautsur la rue ou sur la cour , tant de
chambres de domcslitjue situées à tel étage, une cave, un
bûcher, un grenier, une écurie, une remise ; plus la jouissance
exclusive de telle cour, ou bien d’un jardin, ou de
telle partie du jardin. ( fin un mot, faire la désignation complète
de tout ce qui fait partie de ta location. ) M… ( le nom du propriétaire ) s’oblige de livrer les lieux
à M… ( le nom du locataire )  le. . ( désigner la date ).La présente location est faite moyennant un loyer an(i) Voyez, page 18, les observations que nous avons faites
relativement » la rédacliou des actes sous seing privé.— 301 —miel de.,., payable de trois mois en trois mois aux époques
ordinaires des termes ou à telle époque.De son côté , M… ( le nom du locataire ) s’oblige de prendre
à loyer de M… ( le nom du propriétaire j les lieux cidessus
désignés pour le prix, aux conditions et à l’époque
sus-mentionnés..Fait double à.,., le .. mil huit cent…( Signatures du propriétaire et du locataire.}( Cet acte ne diffère du bail écrit qu’en ce que, dans le
bail écrit, on détermine la durée du temps pour lequel il
est fait. Mais les parties peuvent, dans l’acte dont nous
venons de donner le modèle, insérer de même que dans
le bail écrit" toutes les clauses particulières aux locations.
( Voyez, ci-après, modèle n° 2, les clauses que l’on insère
le plus communément dans les baux.) N° 2. Modèle d’un bail sous seing privé
de maison ou d’appartement.Entre les soussignés,( Prénoms, r.om, qualité, profession et demeure du bailleur
ou propriétaire ) , d’une part ;Et (prénoms, nom, qualité, profession et demeure du preneur
ou locataire ) , d’autre part ;On été faites les conventions suivantes:M…, propriétaire d’une maison sise à Paris , rue…, n°…Donne à loyer à M… ( le mm du preneur)  , ce acceptant.( Si c’est comme principal locataire, ou comme fondé de
pouvoir ou comme tuteur  ? ou comme mari, OH comme héritier
chargé par la justice d’administrer les biens d’une successioiij
ou comme usufmitierpon met )  :Au nom et comme principal locataire de la maison appartenant
à M…, sise à Paris, rue…, ou dans laquelle je
demeure.Ou bien, au nom eteomme fondé deprocuration deM…,
passée à..,, le…Ou bien, au nom et comme mari de… (prénoms et nom
de la femme ) ,Ou bien, comme tuteur du minciir (prénoms et nom du26- 302 :--mineur ) , propriétaire d’ime maison sise à Paris, rile\.r ,
n° …Poui* tant d’années entières et consécutives qui commenceront
(ou qui ont commencé)  à courir le… pour iinir
le… ; ou bien, pour trois, six ou neuf années, ati choix" respectif
des parties en s’avertissrmt réciproquement et par
écrit dans le cas de discontinuation, trois ou six h-îois
avant l’expiration des trois où six premières années, lesquelles
trois, six ou neuf années commenceront ( ou ont
commencé )  à courir le… ( indiquer l’époque )  , pour finir le…
(déterminer l’époque fixée pour la fin du bail. ) À M… ( le nom du locataire)  , et acceptant ^Une maison sise à..,, rue..,* n0…, telle qu’elle sepoiirsuit
et comporte, consistant en tant de corps de bâtiments,
à tant d’étages, tant de hoiitigugs, une cour… (en un
mot, bien détailler la maison ) , laquelle maison, circonstances
et dépendances , M…. ( le locataire )  a déclaré bien
reconnaître pour l’avoir vue et examinée dans tous ses détails,
, . _ » ■ .(Si c’est un appartement qui est donné à loyer, H faut dire) 
un appartements tel étage de là maison sise à…,rue…,'n°…
consistant ledit appartement en tant de pièces éclairées par
des croisées donnant sur la rue OH sur la cour… et dont dépendent
telle chàiribrè dé domestique située à tel étage, une
cave, un bûcher, un grenier, une écurie, tine remise, etc.'..lé présent bail est fait aux charges , clauses et conditions
ci-après :M… ( le locataire ) s’oblige : 1° de garnir ïa maison ( ou
l’appartement], pendant la durée du présent bail, de meublés
et effets suffisants pour répondre des loyers ;2° D’entretenir ladite maison pendant ce temps de toutes
réparations locatïves, et de là rendre, à la fin duclit bail, en
bon état d’icèlles, ou bien, d’après l’état dès lieux qiii en
sera fait double entre les parties ;8° De souffrir les grosses réparations qu’il sera nécessaire
de faire , sans pouvoir prétendre pour cela à aucune
diminution de loyer ni à aucuns dommages - intérêts,
pourvu que ces réparations ne durent pas plus dé six semaines
j4° D’acquitter exactement les contributions personnelles
et mobilières, défaire en sorte que M… (le nom
du propriétaire ) ne puisse être aucunement recherché k- 303 -cet égard ; de, faire au bailleur le rembqurseme,nt delà
contribution des portes et fenêtres, et de satisfaire à toutes
les charges de police dont les locataires sonf ordinairement
tenus ;5° De ne pouvoir céder son droit au présen£ fcail, ni
sous-louer en tout ou en partie sans le consentement exprès
et par écrj.t du bailleijr,à peine de résiliation, si
bon semble à celuj-ci, et de tous dommages-intérêt ;? ;t| 0 De ne pouvoir faire aucun changement, démolition ,
construction, distribution ni percement dans ladite maison
, ou, bien dans ledit appartement, sans le consentement
exprès et par écrit du bailleur ;7° De ne ppuvpir mettre de poêles dans les lieux loués
qu’en conduisant les tuyaux dans l’intérieur c]es cheminées
, et en les élevant jusqu’à la partie supérieure desdites
cheminées ;8° De laisser, à la fin du présent bail et dans l’état où.
ils se trouvent, les décors ou constructions utiles, tels que
tentures et armoires qu’il aura fait faire ou appliquer dans
les lieux pendant le cours du bail, sans pouvoir,pour
raison des décors et constructions, répéter aucun remboursement
ni aucune indemnité.En outre, le présent bail est fait moyennant la somme
de… de loyer annuel que M… ( le nom du locataire)  s’oblige
de payer à M… (le nom du />re>£r:Y/aiVe) , ou à son fondé de
pouvoir, en un seul payement ou en deux payements
égaux, ou en. quatre payements égaux , aux quatre_ termes
d’usage :1e premier desquels payements aura^lieu le….,
le second… , pour continuer ainsi d’année eu année , ou
de six en six mois, ou de trois en trois mpis, jusqu’à la fin
<hi présent bail.( Lorsqu’on est convenu de payer trois pu six mois d’q.P0çe}
comme c’est d’usage pour les boutiques, or\ ajoute: ■* »J£t $f… (le nom du locataire) ia payé de sujfe à M…{ le
nomdu bailleur) , qui le reconnaît, la somme de… pour trois
au six mois desdits loyers, lesquels seront imputé§ sur les
trois ou six derniers mois de jouissiince du prpmier Jjail ;
ensprte qucl’qrdre ci-dessus fixé pour les payements ne
soit aucunement interverti. Dont quittance.De son çôt£ , ûï… [ le noin tfu Itqifleur ) s’oblige de faire
jouir Jjiï… ( le nom du locataire ) (le ladite maison ou dudit
appartpnient pendant toute la durée du présent bail ; il- 304 -promet en outre de tenir les lieux clos et couverts, suivant
l’usage.Il est expressément convenu que, dans le cas où le bailleur
viendrait à vendre ladite maison, l’acquéreur aura le
.droit de résilier le présent bail en avertissant, par écrit et
six mois d’avance, le preneur, sans que ce dernier puisse
prétendre pour ce fait aucune indemnité ni dédommagement,
ou bien, à la charge par l’acquéreur de payer audit
preneur, qui l’accepte, la somme de…, à titre d’indemnité.Les clauses qui précèdent ne sont point réputées comminatoires
 ; elles devront être exécut4es à la rigueur, sous
peine de tous dépens, dommages et intérêts.Fait double à…, le… mil huit cent…Observation.Les clauses contenues an modèle ci-dessus sont celles
que l’on insère le plus fréquemment dans les baux. Les
parties peuvent, au reste, les modifier à leur volonté, et
ajouter celles que peuvent nécessiter les circonstances.
Quant aux précautions à prendre pour la rédaction des
baux sons seing privé, voyez ce que nous avons dit,
page 18.
N° $. Modèle d’un bail de boutique.
Entre les soussignés,(Indiquer les prénoms, noms, professions ou qualités et
demeures des contractants.) A été convenu ce qui suit :M… (le nom du bailleur) , propriétaire d’une maison
sise à Paris, rue.,., n°…Donne à loyer à M… ( le nom du locataire) , ce acceptant
pour tant d’années entières et consécutives qui commenceront
(ou qui ont commencé) à courir le… pour
finir le…Une boutique} arrière-boutique, entre-sol composé de
tant de pièces’, le'tout dépendant d’une maison, sise à..,,
rue…, n°…, laquelle boutique se trouve être la première. — 305 —Mi la seconde à droite ou à gauche de la porte cochère de
Itdite maison ;Ainsi que cette boutique se trouve exister, sans aucune
exception ni réserve, M… (le locataire)  déclarant la bien
connaître pour l’avoir vue et visitée dans tous ses
détails.Le présent bail est faite aux charges, clauses et conditions
ci-après :.M… (le locataire )  s’oblige : 1° de garnir les lieux loués
de meubles, effets mobiliers et marchandises, en quantité
suffisante pour répondre du payement des loyers pendant
la durée du présent bail ;2° D’entretenir et de rendre ladite boutique et dépendances
à la fin du bail en bon état de réparations locatives,
et conformément à l’état des lieux, qui sera dressé aux
frais du preneur, lors de son entrée en jouissance ;3° De ne pouvoir sans le consentement exprès et par
écrit du bailleur rien changer à la devanture de la boutique
, ni appliquer aucune écriture, enseigne ou indication
quelconque de sa profession ou de sa marchandise, ailleurs
que sur la devanture de ladite boutique ;4° De tenir la boutique, d’après sa destination, constamment
ouverte et achalandée ;^5° De ne faire dans cette boutique aucun autre commerce
que celui de,., (bien désigner le genre de _ commerce ) y
de ne pouvoir jamais y vendre ou annoncer, de quelque
manière que ce soit, directement ou indirectement, aucun
article des autres professions établies dans ladite maison.En outre , le présent bail est fait moyennant la somme
de, etc. (le reste comme au modèle ci-dessus, pag. 303).N° 4. Modèle d’un cautionnement de bail.(Lorsque la caution intervient au bail, on met)  :
Au présent bail est intervenu M… (prénoms, profession ou
demeure qualité et de la personne qui se porte caution) , lequel
s’est rendu et constitué volontairement caution, garant et
répondant du sieur.,, (le nom du locataire)  envers M… (le
nom du bailleur j, ce acceptant, pour raison tant du paye26.— 306 —ment des loyers que de l’exécution de toutes les autres
charges, clauses et conditions stipulées au présent bail, et
a signé avec les parties.Fait triple à…, le… mil huit cent…(Signatures de la caution, du bailleur et du preneur).
N° 5. AuXrç modèle d’un cautionnement
de bail.
( Lorsque la caution n’intervient pas au bail, le cautionnement
peut se mettre sur l’original appartenant au bailleur,
et, dans ce cas, il u'a pas besoin d’être fait triple.
Voyez pour quel motif, pag. 29 et 30.) Je soussigné… (prénoms^ nom, proftssion ou qualité et demeure
de la caution) , après avoir pris connaissance du bail fait
le… (indiquer la date)  par M…, au profit de M,.., de tels
lieux qu’il lui a lqués, et dont la teneur est en l’acte ci-dessus,
déclare merendre volontairement caution et garant de
M… (le locataire) , et m’oblige, pour le cas où il ne
payerait pas ses loyers ou n’accomplirait pas toutes les autres
conditions portées audit bail, à payer lesdits loyers
et accomplir moi-même au lieu et place dudit sieur., .'(le
locataire)  toutes les dites conditions, et ce, sur la simple
sommation à moi faite par M… ( le nom dit propriétaire) ,
et sans qu’il soit besoin de le faire ordonner en justice.Fait à ;.., le… mil huit cent..( Signature de la caution. ) 
N° 6. Modèle d’un état des lieux.
Nous soussignés,Tel, propriétaire 4'unc maison sise à Paris, rue…,
n0…, d’une part ;Et tel, \owtyive de Jadite maison, on d’un appartement
dépendant de ladite maison  ? ou d’uue boutique dépendante
de JapUte maison, en vertu de tel bail, d’autre
p ?rt ;— 307 —Après aypjr pris une entière connaissanpe/et examiné avec
attention et détail toutes les parties et dépendances de
ladite maison, ou dudif appartement, ou de. ladite boutique,
avons vérifié, reconnu, et constatons ce qui suit:( S’il s’agit de {'état des lieux d’une maison egtitire f on
met )  :Ladjte maison consiste en tant de corps de logis, situés
de telle manière.Le premier corps de logis composé de tant d’étages ; .Le second epjps de logis composé de tant d’éta,ges , et
ainsi de suite.-Premier corps de logis.(On commence par indiquer le nombre de berceaux de
caves que contient ce corps de logis ; on fait la description
des portes, de leurs fermetures, des spupiraux et des afférentes
divisions qui s’y trouvent ; on passe ensuife au rezde-chaussée,
on en décrit successivement chaque piècp.
Dans chaque pièce on énonce le nombre des Croisées, en
indiquant d’où elles tirent leur jour, quelle est leur forme,
leur étendue.On compte ensuite le nombre des portes, on décrit leur
dimension, la nature de la matière qui les cpmposp et
leur ferrurg.Tient ensuite le pourtour de la pièce, tels que les lambris,
soit de hauleur, soit d’appui, les dessus de portes et
les tableaux, dont il faut indiquer les sujets et les bordures,
les glaces, les endroits où elles sont placées, leurs
dimensions, leur qualité, leurs parquets et leurs bordures.Après quoi pu s’occupe des autres objets qui peuvent s,e
rencontrer, tels que buffets, armoires, tables et tablettes,
dont on décrit le nombre, la forme et Jes dimensions.Il est nécessaire aussi de décrire dans chaque pièce la
cheminée, le parquet ou carreau, enfin le plancher haut.
On dit si les solives sont apparentes ou recouvertes d’un
plafond.' Après la description du rez-de-chaussée, qn passe à celle
du premier étage et des autres successivement jusqu’aux
greniers).(Lorsqu’il s’agit de l’étal des lieux d’un appartement, on
dit) : ' -■■■'■■ "■ " ■■•-…■■— 308 —Ledit appartement se compose, avec ses dépendances,
de :Au rez-de-chaussée, deux caves, une écurie, une remise,
une petite pièce servant de sellerie.Au premier étage,vtiiQaii\\c\\AmhTC:,nnQsa\\e à mangeravec
office , un salon, une chambre à coucher, un boudoir, une
seconde chambre à coucher avec cabinet de toilette, plus,
dans le Gorps de logis en aile, à gauche , une cuisine avec
office.Au cinquième étage, deux chambres de domestique.Le tout, au surplus,.détaillé plus amplement ci-après,
savoir :Rez-de-chaussée. — Caves.On y descend sous le vestibule par des degrés conduisant
à un couloir commun. ^Lesdites caves se composent de deux berceaux aérés et
voûtés par le haut.On entre dans la première cave par une porte ferrée de
deuxpentures et de deux gonds, moraillon, pitons, cadenas
et sa clef. Pour la séparation des vins sont tant de
cases en maçonnerie en tel état.On entre dans la seconde cave par une porte ferrée de
tant de pentures en de tant de gonds, moraillon, pitons,
cadenas et sa clef, en tel état.Ecurie, .Elle est la deuxième à gauche en entrant dans la cour.
Elle est fermée par une porte en chêne à deux ventaux,
ferrée de tant de pentures avec leurs gonds, à pointes ou
à scellement, et d’un moraillon avec ses pitous et son
cadenas.Au long du mur d’e droite règne une mangeoire composée
d’un fond et d’un devant en charpente scellés aux
abouts et garnis de quatre anneaux d’attache aveu leurs. .En contre haut, il y a un râtelier de même longueur,
composé de deux lisses et de vingt roulons en bois, dont
tant de roulons manquent.Le plancher haut est à solives apparentes, et le bas est
en pavage de grès, dont il manque tant de pavés.• — 309 —Ladite écurie est éclairée sur la cour par une ouverturepratiquée dans le mur et sans fermeture aucune. , …Les murs sout en assez bon état et non peints ; la porte
est peinte eu dehors seulement.Remise,(On en fait la description en suivant le même ordre.) Sellerie.( Même moyen pour sa description. ) Appartement au premier étage.On y entre par une porte à deux battants, à panneaux
des deux faces, avec chambranles , contre-chambranles et
embrasement.Cette porte est ferrée de tant de fiches à vases on de tant
de charnières, et fermée par une serrure de sûreté , avec
deux clefs et bouton de pêne. A l’intérieur sont deux
verroux montés sur platines avec poignées pour les faire
mouvoir, et leurs gâches.Antichambre.La porte en a été désignée ci-contre.(On mentionne le carrelage et sa nature, ainsi que la
dimension des carreaux, le poêle, s’il en existe, les armoires.) (On décrit la fenêtre, le nombre et la dimension des carreaux
de vitres , la nature du bois, la forme, si elle est à
deux ventaux, les ferrures.) Salle à manger.(Mêmes observations. ) Quant aux autres pièces, il faut faire un article séparé
pour chacune d’elles, et donner sous chaque article la description
de tous les objets qui s’y trouvent.(S’il s’agit de l’état des lieux d’une boutique, il faut
mettre)  :Laquelle boutique et dépendances se composent de :l°Uuc graude pièce au rez-dc-chausséc de taut de pieds
— 310 — ' e
de longueur et tant de largeur, servant de boutique, ayant
son entrée sur telle rue, par une porte… (décrire cette
e porte, la nature du bois, la ferrure ).
■ La fermeture de la boutique se compose de tant de
planches en bois de… ( indiquer la nature du bois ) peintes
de telle couleur^ s’adaptant les unes à cftté des autres, assujetties
par une barre de fer que l’on fixe intérieurement
au moyen de boulons et de clavettes’ aussi en fer.Ou bien, ïa fermeture de la boutique consiste en tant de
volets de chêne ( de telle n\qnière ) , etc.Le carrelage ou parquet de la boutique est en bon état
ou vieux, usé ; il y manque tant de carreaux, OJJL il y a tant
de carreaux cassés.La cloison qui sépare la boutique et Varrière-boutique
est en (indiquer la nature de cette cloison).
'""Iiaclite cloison, ainsi que l’intérieur des gros murs et le
plafond, nous ont paru d’une surface égale et non dégradée,
pu dégradée a l’exception de telle partie.
nLa portç intérieure qui communique de la boutique à
l’afrièrè-boutiqué est de tel bois, peinte de telle couleur
(si elle est vitrée, indiquer le nombre de vitres et leur dimension).2° Une arrière-boutique ( pour cette description on procède
de la même manière et dans le même ordre).3° Deux pièces à l’entre-sol. On y monte par un escalier
en bois, éclairé par…, garni d’unie rampe de fer (ou en bois).1(8 pfgmjèrepl.èceécjaicée, etc. (noijr décrire cefte pièce
on procéder^ dg la même, manière} indiquée ci-dessus,
pige 309).""La seconde pigçp.,.(Lorsque L’éfôf $es lieux esj ; terminé, on met )  :Fait double entre nous, et certifié yéritabîp.(Signatures.) N9 7. MQMIQ de, continuation ou rewo^ellement
de bail.
Les soussignés… (le bailleur ou propriétaire) et (lepreneur
ou locataire) , qualifiés et domiciles au bail dont Ja teneur
est ci-dessu:3, et des autres parts’, sont convenus que ledit
- 311 -
bail fait double entre eux par acte sous seing prive ;[à…,
le..,, pour tant d’années qui finiront le… ; à raison de taHt$g
par année, d’une maison ou. d’un appartement, ou d’une
boutique, eu d’un magasin, est prorogé et continuera
d’avoir cours pendant l’espace de… (fixer le nombre d’années) ,
aux mêmes charges, clauses et conditions qui y
sont exprimées et au même prix par chaque année, payable
de la même manière et aux époques qui y sont portées.(S’il y avait augmentation ou diminution dans le prix
du loyer, on mettrait : ) Mais, toutefois, au prix de… par année, que M…(/e
locataire)  s’oblige de payer à M… (lepropriétaire ou bailleur) 
, par quartier de trois eri trois mois, ou par moitié de
six en six mois, ou par année -, et dont le payement se fera
le…, le sepond le.. , et ainsi de suite (de trois en trois
mois, ou de six en six mois $ ou d’année en année ) jusqu’à
la fin du bail. …Fait double entre les soussignés,- à..,,' lé ;.,-, mil huit
cent.-. ; ( Signatures.) W3 8. Modèle d’un rènbûvellehïèjft de
cautionnement.Je soussigné… (prénoms, nom, profession buquàllté.et démeure) ,
après avoir pris connaissance des renouvellement
et continuation de bail faits le… ( indiquer la date )  Jaar
M ;., (lenoni du bailleur ou propriétaire)  au profit de T$… (le
nom du locataire )  de tels lieux et dont la teneur est en l’acte
ci-dessus,, déclare me rendre volontairement caution et garant
de i/l. ;*(lè nom du locataire) , et m’oblige, pourlecds
où il ne remplirait pas les conditions portées auxdils renouvellement
et continuation de bail, tant celles des payements
aux çpoques déterminées, que toutes les autres , à
les accomplir moi-même au lieu et place de M… (.le locataire) ,
et cè| sur la simple sommation à moi faite par
M… (le propriétaire) , et sans qu’il soit besoin dé le faire
ordonner en justice. . *Fait à Paris ^ le… mil huit cent…( Signature de la caution.) — 312 —( Ce renouvellement de cautionnement peut se mettreau
bas de celui des originaux du renouvellement de bailqui
^reste entre les mains du propriétaire. ) N°9. Modèle d’un transport ou cession de bail.Entre les soussignés ,M…, (prénoms, nom, profession ou qualité et domicile du
bailleur ou cédant )  , d’une part ;Et M… (prénoms, nom, profession ou qualité et domicile
du preneur ou Gestionnaire ) , d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M… ( le nom du cédant ) cède et transporte par le présent,
à M… (le nom du cessionnaire)  7 ce acceptant, son droit
pour le temps qui en reste à expirer à compter du… ( indiquer
le jour à partir duquel la cession est faite )  au bail
qui lui a été fait par M… ( le nom du propriétaire ) suivant
un acte reçu par Me…, notaire à…, le tel jour dûment
enregistré, ou par acte sous seing privé le… (indiquer la
date du bail)  pour tant d’années., à compter du…, d’une
maison ou d’un appartement ( ou de tout autre lieu )  dépendant
de la maison sise à…, rue.. !., n0…, moyennant la
somme de… par chaque année, payable par quartier de
trois en trois mois, ou- de six en six mois, ou d’anné en
année, et dont le premier payement se fera le…, le second,
le…, et ainsi de suite de trois en trois mois ou six en six
mois, ou d’année en aDnée jusqu’à la fin du bail.
( Enoncer en outre les charges , clauses et conditions portées
au bail) , duquel dit bail, M… (le cessionnaire ) déclare
avoir pris connaissance.La présente cession de bail est faite à la charge par
M…, cessionnaire, qui s’y oblige, 1° d’exécuter toutes les
charges , clauses et conditions portées au bail sus-meutionné ;2°
de payer en l’acquit du cédant à M… (lepropriétaire
)  à compter dudit jour… (indiquer le jour à partir
duquel la cession est faite)  jusqu’à la fin dudit bail aux
époques et de la même manière que le cédant s’y est
obligé, les…' francs ( indiquer la somme)  de loyer annuel,
dus à M… (le nom du propriétaire)  pour la location de la
maison (ou de l’appartement) ci-dessus désignée, en sorte- 313 -que le premier payement à la charge de M…, cessionnaire,
écherra et sera fait le,. , et ainsi de suite de trois en trois
mois ou de six en six mois , ou d’année en année jusqu’à
la fin du présent bad ; le tout de telle sorte que le sieur, cédant, ne soit aucunement inquiété, poursuivi, nirecberché à ce sujet.Et M… ( le nom du cessionnaire )  accepte la présente cession
de bail sous les conditions ci-dessus exprimées qu’il
s’oblige à accomplir.Fait double à.,., le… mil huit cent…( Signatures. ) N° 10. Modèle d’un désistement ou résiliation
de bail.Les soussignés,M… (prénoms, nom,profession ou qualité, et demeure dupropriétaire) ,
d’une part ;Et M… (prénoms, nom, profession ou qualité, et demeure du
locataire ) , d’autre part ;Ont fait entre eux les conventions suivantes :M…, propriétaire d’une maison sise à… rue…,n°.. etM..,
locataire de ladite maison ou d’unjappartement, ou d’une boutique,
ou d’un magasin et dépendances dans ladite maison, se
sont, par ces présentes, volontairement désistés et départis de
l’effet de l’exécution du bail à loyer fait par M… ( le nom
du propriétaire ) à M,., (le nom du locataire)  pour tant d’années
qui ont commencé le… ( indiquer le jour, mois et an)  à
raison de tant par année, de la maison ou de Pappartc*
ment, ou de la boutique, ou du magasin sus-désignés,suivant
un acte passé devant tel notaire à…, le tel jour, d liment
enregistré, ou par .acte sous seing privé en date du
tel jour ; et ont consenti respectivement que ledit.bail fût
et demeurât nul et résolu, sans aucuns dépens, dommages
et intérêts de part ni d’antre pour le temps qui en reste à
courir à compter du… (fixer l’époque )  prochain, jour auquel
M… ( le nom du locataire )  promet et s’engage dévider
adite maison ou ledit appartement, ou ladite boutique, ou
ledit magasin et dépendances le…, o« la rendre en bon.
état de réparations dont les locataires sont tenusà M..:,27— 314 -( le nom du propriétaire ) pour en disposer par lui comme
bon lui semblera., sans préjudice des loyers qui seront dus
audit jour, et que M… ( le locataire )  s’oblige de payer,
conformément audit bail, qui à cet égard conservera son
eutière force et vertu.Fait double à…, le… mil huit cent…( Signatures, ) N 0' 11. Modèle d’un sous-bail fait par un principal
locataire â un sous-locataire.Entré lès soussignés}M… (prénomset nom) , principal locataire d’une maison
sise à…, rue…, n°…, appartenant à M… ( le nom du propriétaire
) , en vertu d’un bail sous seing privé eu date
du…, d’une part ; . - 'Et M… (prénom*, nom, profession ou qualité,'et demeure du
sous-locataire J, d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M .. sous-loue eu sadite qualité à.M…pour le temps
qui en reste à courir à compter du… (indiquer l’époïfke à
laquelle le sous-locataire entrera en jouissance)  de son propre
bail , qui finira le… ( indiquer l’époque de lajin du bail) , la
maison ci-raprès désignée consistant… (énumérer le corps
de logis de cette maison) , ou son appartement à tel étage
sur la rue ou sûr la cour de la maison ci-dessus désignée ,
consistant en tant de pièces, savoir (énumérer toutes les
pièces et en faire la désignation)  ;Et ce moyennant la somme de… par année ^ payable
par quartier de trois en trois mois , ou par moitié de six
en six mois, ou par année, et dont le premier payement se
fera.le,.., le second le.,.j et ainsi.de suite de trois en trois
mois, ou de six en six mois j ou d’année en année jusqu’à
la fin dudtt sous-bail.La présente sous-location est faite en outre aux charges*
clauses et conditions ci-après :( Pour les clauses et conditions que l’on peut insérer
dans les baux et sous-baux ', voyez ci-dëssùs modèle n° 2,
page 302.) Et M… ( le sous-locataire ) promet et s’oblige d’acquitter, — 315 —le prix de la présente sous-location à compter du…, jour de
son entrée en jouissance, et accomplir en outre toutes les
conditions sus mentionnées.Fait double à…, le… mil huit cent…( Signatures. ) N° 12. Modèle d’une quittance de loyer.Je soussigné propriétaire (ou principal locataire)  d’une
maison sise à…, rue…, n°…, reconnais avoir reçu de M…,
locataire de la.d’tp maison, ou fi'une boutique, PU d’un appartement,
ou d’une chambre, à tel étage de ladite maison,
la somme de… pour payement de trois mois, ou de six
mois, ou d’une année de loyer éclius le… (désigner le jour,
mois et année de l’échéance du loyer) , et la sommé de… pour
sa contribution des portes et fenêtres. ï) ont quittance à…,
le… mil huit cent,.. ^( Signature du propriétaire. ) (Si celui qui donne, la quittance est un fondé de pouçoir ,
il met.)  .-Je soussigné fondp de procuration de M…, propriétaire
d’une maison sise à…, rue…, n°…, ladite procuration,
en date du…, dûment enregistrée… (le reste comme au modèle
ci-dessus).N° 13. Modèle d’un congé sous seing privé.Entre les soussignés,M…(prénoms et nom) , propriétaire d’une maison sise
à,.„ rue..,, n0.,., d’une part ;Et M. .(prénoms et nom) , locataire d’un appartement à
tel étage, ou d’une boutique, ou d’un magasin et dépendances
situés dans la maison sus- désignée, d’autre part ;A été convenu de ce qui suit :M… (nom du propriétaire )  déclare par ce présent donner
congé à M… (le nom du locataire)  de l’appartement, ou
— 316 —
de la boutique , ou du magasin qu’il occupe dans ladite
maison pour sortir des lieux loués le…, heure de midi.De son coté, M… ( le nom du locataire )  accepte ledit
congé, promet et s’oblige de sortir à ladite époque des
lieux loués, d’acquitter les loyers qui seraient dus, de
faire les réparations locatives, de justifier de l’acquit de
ses contributions, et de remettre les clefs.Fait double à…, le… mil huit cent…(Signatures.) 
N° 14. Modèle d’une décharge de remise
de clefs.
Je soussigné, propriétaire ou principal locataire d’une
maison sise à , rue , n° , reconnais que M., locataire
d’un appartement de tant de pièces, ou d’une
'boutique, ou d’un magasin et dépendances, m’en a remis
les clefs et qu’il a , en outre, satisfait à toutes les obligations
des locataires ; en conséquence, je le tiens quitte et
déchargé de toutes choses relatives à sa location. ■ .
Paris, le…( Signature du propriétaire. ) 
FIN.

TABLE ALPHABETIQUE
DES MATIÈRES.AAcquéreur. Peut-il expulser le locataire ? p. 195.Alcôve. Le locataire peut-il, sans l’autorisation du propriétaire,
la faire changer de place ? p. 98.Amende à laquelle peuvent être condamnés les contrevenants
aux ordonnances de police, p. 299Anticipationde payement. Quand a-t-elle lieu ? p. 182.Appartement. A quelle époque on y emménage, p. 31.Appartement meublé. Comment on le loue, p. 237. —
Obligations de police, et déclarations à faire, ibid.Arbres. Le locataire peut-il, lors de sa sortie des lieux,
enlever ceux qu’il a plantés ? p. 232.Arrêtés de police, p. 254.Arrosement de la voie publique. Ordonnances de police y
relatives, p. 289.Atre, contre-coeur, chambranles et tablettes des cheminées.
Qui est tenu de les’réparer ? p. 147 et suiv.Auberge, voyez Preneur.Autorisation (V)  du mari est-elle nécessaire à la femme
pour passer bail ? p. 4.Auvent, voyez Saillies,BBail à loyer. Définition, p. 2.—Capacité nécessaire .pour
louer, p. 3- — Interdits et mineurs non émancipés ne
peuveut donner à loyer, ibid. —Mineurs émancipés peuvent
passer des baux de neuf ans, p. 4 —Prodigue le
peut-il ? ibid. — Femme mariée peut-elle passer bail ? ibid.
-*■ Mari marié sous le régime delà communauté peut pas27.— 318 —ser bail ; pour combien de temps ? p. 4- — Tuteur le peut ;
pour combien de temps ? p. 5. —-Syndics d’une faillite,
envoyés en possession provisoire des biens d’un absent,
héritier bénéficiaire, curateur à une succession vacante, etc^
peuvent passer bail ; pour combien d’années ? ibid. —
Inconvénients de l’incapacité des contractants, p. 6. —
Forme, preuve et durée du bail,p. 7. — Voyez Promesse
de Bail.Bail à vie. Définition , p. 22. — Il ne peut être fait que
par-devant notaire , p. 26.Bail écrit. Comment il se fait, p. ^5.Bail emphytéotique. Définition , p. 22. — Caractères particuliers
de ce bail, ibid. — Il doit être passé par-devant
notaire, p. 26. — Droits du preneur, p. 23. — Obligation
de payer le prix, ibid. — Qui doit payer les contributions
foncières ? ibid. — Qui est tenu de faire les grosses réparât
jop s ? p. 23 pf 24- — Ea destruction de la maison donnée
£ bail emphytéotique entraîue-t-elle la résolution du
contrat ? p. 24. — Obligations du preneur à la fin du bail,
p. 25. ~ Comment unit le bail emphytéotique, ibid. — Sa
résiliation entraîne-t-elle celle des sous-baux ? p. 26.Bail par-devant notaire. Ses effets, p. 15 et 10.Bail SOJIS seifig privé. Définition, ses effets, p. tQ et 17.
— Formalités relatives à sa rédaction, p. 17 et suiv. — Il
dojt etrq enrpgistré sous peine d’amende ; dans quel délai ?
p. 19. — Conséquences, de l’enregistrement, ibid. — Base
de la perception des droits d’enregistrement, p. 20. —*
Droits dus pour l’enregistrement du cautionnement des
baux, ibid.— Modèles de b^ux spus seing privé, p. 301
à 306Bailverbal. — Définition, sa durée, p. 1Q. — A Paris, il
n’a pas de durée déterminée, p. 8 et 9. — Quelle est sa
durée à Orléans, à Rennes, et antres localités ? p. 10,
note 2. — Sa preuve, p. 10- — Quand la preuve testimoniale
çsj-elle admissible ? p. 11. — Contestation sur le prix,
p Î3. — inconvénients du bail verbal,' p. 13 et 14. —
ïjjoyen <Je les éyïter, p. 15.Bailleur, définition, p. 2. — Ses obligations envers les
Ipcatajres., p. 39- — D,qit délivrer lps lieux loués, ibid. —■
Quand y a-t-il lieu à accorder des dommages et intérêts ?
- 319 -
p. 42. — Dans quelle proportion ? p. 42 et suiv. —Doit
délivrer la chose louée en bon état pie réparations locatives,
p. 45. — Avec ses accessoires , p. 46. — Ppi.t entretenir la
chp.çe louée, p. 48. — De quelles réparations èst-il tenu ?
p. 49. — Poursuites que le locataire peut exercer à cet
égard, contre lui, p.'50.-—Ebt tenu de faire jouir paisiblement
le ïoealaire, p 54. —Ne peut changer la forme
de la chose louée, ibid. — Conséquences, 55 et suiv. —
Quaud peut-il faire des réparations ? p. 51 , 52, 53 et58J
-=-Peut-il, sans le consentement du locataire j exhausser
la maison louée ? p. 58 et 59- — De quel trouble est-il
teuu de garantir le locataire ? p. 61 et suiv. — Doit garantir
le locataire des vices delà cho^e louée, p (55. — Quels
sont ces viees ? p. 66 et suiv Doit-il, lorsqu’il n’habite
pas sa maison, acquitter les ameudes encourues par son
locataire ? p. 399. Voyez Çon.triliuiiqifs foncières, 4es p9Vies
.et fenêtres.M.dtO'agç d% l<ivoiepublique. Qui pn est tenu 1 p. 280- —
£ies çontrqveqants aux arrêtés qui le prescrivent spnt punis
d’amende et même de prison , p. 299.Balcons, voyez Portes}saillies.Bancs, voyez Saillies.'Bannes, voypz Saillies.Barrières, homes, auges en pierre. Le lo.çataire répqnd-il
flp leurs dégradations ? p. 100.Bassins, jets d’eau. Leurs réparations sont-elles à la
charge du locataire ? p, 162.Bois de chauffage , voyez Déchargement.Boutique. Le locataire peut-il la tenir fermée , p. 93 et
suiv. — Ordonnance de police relative à la réduction de
la devanture des boutiques.Bruit occasionné par un locataire peut-ij donner lien à
son expulsion ? p 96. Voyez Profession bruyantef cor.' GCafé, estaminet ,-p. 205 et suiy.Caisses ,pots à fleurs et autres objets dont la chute peut
causer des accidents. Ordonnance de police y relative,
p. 279.— 320 —Caution d’un bail. Quelle est l’étendue de ses obligations
 ? p. 27 et 28. — Passent-elles à ses héritiers ? p. 28.
— La caution qui a payé à sou recours contre le débiteur
principal, p. 29. — Lorsqu’il y a plusieurs cautions,
sont-elles obligées chacune à toute la dette ? ibid. — Celle
donnée par le bail ne s’étend pas à la prolongation de
jouissance qui résulte de la tacite reconstruction , p. 190
et suiv.Cautionnement. Il a lieu de deux manières : soit par intervention
de la caution au bail, soit par acte séparé ,
p. 29 et 30. — Modèles de cautionnement de bail, p. 305
et 306.Carreaux des chambres. A la charge de qui en est la réparation
 ? p. 149 et 150.Carreaux de vitres, voyez Vitres.Cession de bail. Le locataire a-t-il le droit de céder son
bail ou de sous-louer ? p, 173. — Différences entre la sous
location et la cession de haïl, ibid. —La prohibition de
céder le bail ou de sous-louer emporte-t-elle l’obligation
d’habiter personnellement, p. 175. — L’infraction à cette
prohibition entraîne-t-elle de plein droit la résiliation du
bail, p. 176 et suiv. — Lorsque le bail porte défense de
sous-loùer, l’acheteur d’un fond de commerce qui reveud
ce fond a-t-il droit de céder en même temps son bail ?
p. 178. —La clause portant défense de sous-louer à des
personnes exerçant des professions bruyantes est-elle
applicable à un maître d’escrime ? p. 184. — La défense
de sous-louer peut-elle être couverte par le silence prolongé
du propriétaire ? ibid. — Modèle de cession de
bail, p. 3Ï2. — De sous-bail, p. 3*14.Chambranle des cheminées, voyez Aire.Changements. Le locataire peut-il en faire dans les lieux
loués ?.p. 97. Voyez Forme de la chose louée.Cheminées. Le propriétaire est-il obligé d’y faire les
réparations nécessaires pour les empêcher de fumer ?
p. 71. — Qui doit les faire ramoner ? p.Clefs (Remise des) , p. 233. — Modèle d’une décharge
de remise de clefs , p. 316.Cloisons, voyez Portes.Compétence des tribunaux en matière de location , p. 245.
— 321 —
Congé. Qtiaud y a-t-il lieu de le donner ? p. 210.—
Époques auxquelles ou doit le donner , p. 211. — Usage
actuel de Paris et autres localités, p. 212.et suiv. — Les
tribunaux peuvent-ils en proroger la durée, p. 224.—'
Sa forme , p. 225. — Donné verbalement, peut-il être
prouvé ? ibid. — N’est pas valable dans une simple quit *
tance de loyer, p. 226. — A qui et par qui doit-il être
donné, p. 227. — Celui qui est signifié par huissier au locataire
est-il nul lorsque la copie est laissée au portier ?
ibid. — Doit être donué pour éviter les effets da la. tacite
reconduction, p. 187. — Différence entre le congé donné
pour empêcher la tacite reconduction et celui donné pour
faire cesser la location dont la durée n’est pas déterminée,
p. 189, note 1. — Des droits dus pour l’enregistrement
du congé, p. 228. — Ses effets, p. 229. — Quel tribunal
est compétent pour juger les contestations relatives au
congé, p. 245. — Modèle d’un congé sous seing privé,p. 315.Consignation des loyers, p. 116 et snîv.Consolidation. Ce que c’est p."194. — Fait casser le bail,
Ibid.Constructions, voyez Jour, exhaussement.Contraventions en matière de police. Pénalité, p. 299.Contre-coeur des cheminées, voyez Atre.Contributions. Déclaration que doit faire le propriétaire
ou le principal locataire pour ne pas demeurer responsable
de celles .dues par ses locataires, p. 74. — » Mode de payement
des contributions, p. 76 et 137.— Le contribuable
qui a perdu sa .quittance peut-il en demander un duplicata
 ? p. 77- — Poursuites en cas de non-payement, ibid.
— Dans quel ordre ont-elles lieu ? p. 79 et suiv. — Quelles
sont les formalités à suivre en cas de réclamation ? p. 81
et suiv. . .Contribution foncière. Par qui est-elle due ? p. 71. — Sa
hase, ibid. —■ Évaluation de celle des maisons inhabitées ,
p. 71 et 72, — De celle des maisons, fabriques, usines ,
nouvellement construites, p. 72.Contribution personnelle et mobilière. Par qui est-elle due ?
131. — Sur quelle base est-elle établie ? p. 132. — Biens
qui ne sont pas soumis à la taxe mobilière, p. 133.- 322 —Contribution des po) tes et fenêtres. Par qui est-elle due ?
p. 72 et 134'. — Base de "cet impôt, p. 133. —■ Quelles ouvertures
y sont soumises, p. 133 et 134.— Le locataire
dbit-if acquitter la taxe entière pour toute l’année, s’il n’a
oççupg le logement que pendant les trois premiers mois ?
p. 135. — Le propriétaire peut-il, au bout de plusieurs
années, réclamer au locataire l’impôt des portes et fenêtres,
encore que celpi-ci lui ait donnp quittance dé ses3Epyers ?'p ;î36:'Cor, dip trompette eje cljas.se. Ordonnance de police y
relaie J p.'2$ÇCorniches, voyez Saillies.Cour. Le propriétaire peut-il se refuser d’y laisser eutrer
les voitures ' des personnes qui viennent visiter les locataires ?'p.
46.Croisées , voyez Por.'es,Curement des puits et fosses d’aisance est à la charge du
propriétaire, p. 146 et 161.
, Cuvettes , voyejs Saillies.DDébitants de boissons. Il est interdit aux propriétaires de
leur louer sans un bail par-devant notaire, p. 7, note 1.J) écharge dç contributions, p. 73, 81.Décharge de remise de clefs (modèle d’une) , p, 316.
■ Déchargement &t sciage cfu bois de chauffage. Ordonnance
de police y relative, p. 297.Dégorgement des tuyaux de descende, voyez Engorgement.Dégradations, Qui en est responsable ? p. 99 et 100.Délai a]es cojigés, p. 111 et suiv. — Durée de celui qu’on
accorde, a Paris, ait locataire pour opérer son déménagement,
p. 220. ' "Délivrance des lieux loués, voyez Bailleur.Pfâfiqgemejtl. A quelle époque a-t-il lieu ? p. 23Q et suiv.fiépiénagcinenj furtjf, p. 75.Denier a Dieu Ce que c’est, et ses. effets , p. 12 et 13-- 323 -Dénonciation de trouble. Dans quel délai doit-elle être
faite par le locataire au propriétaire ? p. 62.Déplacement de meubles, voyez Meubles,Désistement de bail (modèle d’un) , p. 313 ;.Destination des lieux. Le locataire peut-il la changer,,
p. 89 et suiv., voyez Preneur.Destruction totale ou partielle de la chose louée} |i, 192:Devanture de boutique, voyez Saillies.Diminution deloyer ? voyez Loyers.Dommages et intérêts. Cas dans lesquels le locataire y a
droit, p. 42,43, 50,58,59, 68, 138, 20G,2fé, 239 et
suiv. — Cas dans lesquels le propriétaire peut en réclamer,
p. 92, 95, 103,200,201.EEchenillage. Ordonnance de police y relative, p. 291.Echoppes} voyez Saillies,Écuries. Les réparations à y faire sont-elles à la charge
du locataire ? p. 157.Empbytéote. C’est le nom que l’on douue au preneur à
bail emphytéotique, voyez bail emphytéotique.Emménagement. A quelle époque a-t-il lieu ? p. 81 ; —
Usage de Paris, ibid. —Usage des autres villes,p. 32,
notcl. — Des contestations relatives à l’emménagement
ou à l’entrée en jouissance, p. 32 et 33.Engorgement des tuyaux de descente. Lorsqu’il a lieu, le
locataire est-il tenu de les faire dégorger ? p. 163.Enregistrement des baux et cautionnement de baux, voyez
Bail sous seing privé.EnseigneSj p. 47, et suiv.Entretien des lieux loués, voyez Bailleur,Escalier, Les réparations d’entretien à y faire sont-elles
àla charge du locataire ? p. 165 et suiv.Etat des lieux. Son utilité, sa forme, p. 34 et suiv. -^
Qui en paye les frais lorsqu’il est fait par^ un.architecte ?
p. 37. — Modèle d’un état des lieux, p. 306 et suiv.— 324 —$f Exhaussement. Le locataire peut-il s’opposer à celui de
là maison qu’il habite ? p. 58.Expropriation pour cause d’utilité publique. Donne-t-ellc
lieu à garantie contre le propriétaire ? p. 63- — Principales
dispositions de la loi sut cette matière, p. 6î,
note 1.Expulsion. Le locataire qui ne garantit pas les lieux loués
peut être expulsé, p. 84. — Quelle doit être la valeur des
meubles ? p. 85. — Lorsque le bailleur s’est réservé d’expulser
le preneur, doit-il une indemnité ? p'. 197.— Devant
quel tribunal doit être portée la demande à fin d’expulsion
 ? p. 246.FFailli. Le propriétaire peut-il exercer des poursuites
contre lui pour payement de loyer, avant la vérification
des autres créances ? p. 119, note 1.Faillite. Donne-t-elle lieu à résiliation de bail ? p. 198.Fantômes, voyez Spectres.Femme majeure non mariée peut passer bail ; femme
mariée le peut-elle ? p. 4.Fenêtres. Le propriétaire peut-il en ouvrir ou les boucher
dans les lieux occupés par le locataire ? p. 56, voyez
Contributions jie s portes et fenêtres.FeUj voyez Incendie,Feux de paille dans les rues ( ordonnance de police relative
aux ) , p. 293.Filles publiques. Leur introduction dans une maison
est-elle une cause de résiliation de bail ? p. 58, 91 et 181.Fin du bail. Circonstances qui y donnent lieu, p. 185
et suiv. *Fonds de commerce, voyez Cessionde bail.Force majeure, -voyez Incendie, réparations localives.l’orme de la chose louée. Le bailleur ne peut la changer
pendant la durée du bail, p. 54- -— Conséquences, p. 55
et ssiv.J*osscs^d’eisance,'Voyez Curement,
— 325 -
Four. Les réparations à y faire sont-elles à la charge du
locataire ? p. 159.Fourneaux de cuisine. Leur réparation est-elle à la charge
dn locataire ? p. 158.Fumée, voyez Clieminées.GGarantie. Dans quel cas le bailleur la doit-il au preneur ?
p. 65 et suiv.Glaces. Le locataire est-il tenu de remplacer celles qui
sont cassées ? p. 153.Gonds, voyez Portes.Gouttières saillante*, voyez Saillies.HHéritier Bénéficiaire, voyez Bail à loyer.
Hôtel garni, voyez Preneur.
Huissier, voyez Congé, poursuites.
i
Impôts, voyez Contributions.Incendie. Le locataire en est-il responsable ? p. 100 et
suiv.Indemnité, voyes Expulsion.Interdits, voyez Bail à loyer.Intérêts des loyers. Conrent du jour de la demande formée
en justice, p. 118.jJalousies à cordons (les réparations des) sont-elles à la.
charge du locataire ? p. 162.
Jardin, Comment le locataire doit-il l’entretenir ? p. 162.28— 326 —Jouissance paisible. Le bailleur la doit au preneur, p. 51
et suiv.Jour. Le propriétaire peut-il, par des constructions ,
nuire au jour et à la vue du locataire ? p. 55.Jours de grâce, voyez Délai des congés.Juge de paix. Sa compétence en matière de location,
p. 245 et suiv.LLocataire. Ses obligations envers le propriétaire, p. 83,
voyez Preneur.Location, voyez Bail à loyer, emménagement.Location d’appartement meublé, voyez Appartement meublé.Location verbale^ voyez Bail verbal.Louage. Il y en a deux espèces : celui des choses et celui
d’ouvrage, p. 1.Loyers. Comment ils se stipulent, p. 107. — Contestations
y relatives, et quel tribunal est compétent pour les
juger ? p. 109 et 245. — Époques de leur payement et à
qui ils se payent, p. 110 et suiv. — Produisent intérêts au
jour delà demande, p. 118-— Causes qui peuvent donner
lieu à une diminution de loyer, p. 1C9.MMaison. Lorsque le propriétaire en loue une partie en
garni, les autres locataires peuvent-ils demander la résiliation
de leurs baux ? p. 58. — Quand elle est inhabitée,
le propriétaire a-t-il droit à une décharge de la contribution
des portes et fenêtres ? p. 73.Maréchal ferrant, Yoyez Preneur.Mari , voyez Bail à loyer.Marchandises, Sont-elles soumises au privilège du propriétaire ?
p. 121.Meubles. Le locataire a-t-il droit de les enlever des lieux
loués ? p. 128. Voyez Privilège.Mineur, voyez Bail à loyer.Modèles d’actes sous seing privé. Engagement nécessaire— 327 -afin d’éviter les inconvénients de la location verbale,
p. 300. — Bail de maison ou d’appartement, p. 301 et
suiv. — Bail de boutique,p. 304. — Cautionnement de
bail, p. 305 et 306. — Etat des lieux, p. 306. — Continuation
ou renouvellement de bail, p. 310. — Renouvellement
de cautionnement, p. 311. — Transport ou cession
de bail, p. 312. — Désistement ou résiliation de bail,
p. 313. — Sous-bail, p. 314. — Quittance de loyer,
p. 315.— Congé, p. 315. — Décharge de remise de
clefs, p, 316.NNettoiement de la vote publique, voyez Balayage.0Obligations du locataire, voyez Preneur.
Obligations du propriétaire, voyez Bailleur.
Offres de payement des loyers, p. 116Opposition
formée entre les mains des locataires, p. 115.
Ordonnances de police, p. 254.PPapier de tenture, voyez Sortie des lieux.Paraphernaux (Biens). Définition, p. 4.—La femme
peut les louer sans l’autorisation de son mari, ibid.Parquet. Qui doit le faire réparer ? p. 151.Patentes ( Contributions des ) , j>. 130.Pavés. Qui est tenu de les faire réparer ? p. 149, 151
et 152.Payement des loyers , voyez Loyers.Pension (Maître de). Peut-il faire placer, sans l’autorisation
du propriétaire, un tableau indiquant sa profession,
à l’extérieur de son institution ? p. 48. —Peut-il faire
jouer ses élèves dans la cour commune aux autres locataires
d’une maison ? p. 93.- 328 -Peintures., voyez Sortie des lieux.Pertes. Qui en est responsable ? p. 99 et 100.Poêles. Le locataire peut en faire usage sans l’autor isa
ion du propriétaire, p. 97, Voyez Saillies.Police , voyez Contraventions.Pompe. Les réparations à y faire sont-elles à la. cbarge
du locataire ? p. 161.Portestcroisées, planches de cloison , volets, gonds, argettes,
verroux. Les réparations à leur faire sont-elles à la
charge du locataire ? p. 154 et suiv.Portes et fenêtres, voyez (Contributions des).Porte cochère d’une maison. Le propriétaire peut-ii se
refuser à la faire ouvrir aux voitures des personnes qui
viennent visiter le locataire ? p. 46.Porte d’entrée des maisons. Ordonnance de police qui
prescrit de la fermer à une heure déterminée, sous peine
d’amende, p. 297Portier,Ses obligations envers les locataires, p. 239. —
Son refus de recevoir les lettres des-locataires peut-il le
rendre, passible, ;de dommages et intérêts envers eux ?
ibid !—Est-il obligé d’ouvrir la. porte à toute beure de
nuit ? p. 240. — Peut-il séquestrer un locataire chez lui
sous prétexte que les personnes qui y viennent salissent
les escaliers ? ibid. — Lorsqu’il est impoli, le locataire
peut-il obliger le propriétaire à le renvoyer ? p. 241. •—
Est-il passible de dommages et intérêts lorsqu’il n’indique
pas la nouvelle adresse du locataire ? p, 243- — Le propriétaire
peut-il être poursuivi comme civilement responsable
des faits dé son portier ? p. 23,9 et 243- — De *a
bûche et des étrennes, p. 243.Poursuites contre le locataire qui ne paye pas son loyer,
p,.118'.etsiviv.' : : ■ iPoutres , p. 141.Preneur, dénnition> p. 3. — Ses obligations, p. 83.
— Doit ; garnir les lieux loués de meubles suffisants,
p. 84. —■ Quand les meublés sont-ils réputés suffisants ?
p.,85 etsuiv. —Peut-il enlever les meubles apportés dans
les lieux loués ? p. 87et 88.— Doit user en bon père de
famille, p. 89, — Suivant la destination des lieux loués,— 329 -ibid. et suiv..—- Quand y a-t-il changement dans la destination
des lieux ? p. 90. —Est-ce changer la destination
des lieux que de sous-louer un appartement à un cercle
littéraire ? p. 9f. —A des filles publiques, ibid — Celui
qui a fait construire un terrain pour y établir un manège,
peut-il faire servir les lieux pour la réunion d’une association
établie pour l’instruction du peuple ? p. 91. —Le
propriétaire peut-il demander la résiliation du bail lorsque
le locataire a dissimulé sa véritable profession ? p. 91
et 92. — Le maître d’un hôtel garni peut-il y introduire
une messagerie sans l’autorisation du propriétaire ? p. 92 »
— Un maître de pension a-t-il le droit de faire jouer ses
élèves dans la cour commune aux autres locataires de la
maison ? p. 93. — Celui qui a loué une boutique ne peut
en changer la destination, p. 93- •— Peut-il la tenir fermée
au risque de nuire à son achalandage ? ibid. — Le locataire
d’une auberge peut-il la tenir fermée ? p. 95 et 96. —
Le locataire peut-il être expulsé lorsqu’il occasionne un
bruit affecta qui interrompt le sommeil de ses voisins ?
p. 96. — Un maréchal ferrant peut-il, sans l’autorisation
de son propriétaire, faire sceller des anneaux destinés à
attacher les chevaux pour les ferrer ? ibid. — Le locataire
peut-il faire usage de poêles sans l’autorisation du propriétaire ?
p. 97.'—A-t-il le droit de faire des changements
dans les lieux loués ? ibid. — Peut-il changer de
place une alcôve , une cloison ? p. 98. — Le preneur doit
apporter à la conservation de la chose louée tous les soins
convenables, p. 99. — Répond-il des dégradations et des
portes ? p. 100. —Est-il responsable de l’incendie ? p. 100
et suiv. -7— En quel état doit-il rendre les lieux àja fin du
bail ? p 104. — De quelles réparations est-il tenu ? p. 106,
143 et suiv.—Doit payer le prix du bail, p. 106.—A quelles
époques, p. 110 et suiv. — A qui le payement doit-il être
frit ? ibid. — Est-il valable lorsqu’il existe des oppositions,
p. 115.—Dans quel cas le locataire peut-il demander une
diminution de prix ? p. 109 et 110. — Peut-il faire consigner
le prix des loyers ? p. 116. — Doit payer les contributions
à sa charge ; quelles sont ces contributions ? p. 130
et suiv. — Doit laisser voir les lieux qu’il doit cesser d’occuper,'p.
138. — Son refus le rend passible de dommages
et intérêts, ibid. — La même obligation existe lorsque le
propriétaire veut vendre l’immeuble dans lequel les lieux— 330 —loués sont situés, p. 139. — Le locataire doit accomplir
les charges de police, ibid. —Doit faire les réparations
locatives, p. 143. — Dans quels lieux, p. 165.—Est-il
tenu de réparer les dégradations plus importantes ? p. 169.
— Comment et à quelle époque doit-il faire les réparations
locatives ? p. 170. — A-t-il droit de sous-louer ou de céder
son bail ? p. 173.Prescription des loyers, p. 130.Preuve. Celle du bail, p. 7. — Par témoins est-elle admissible,
quand le bail est verbal ? p. 11. — Quand il s’agit
d’un congé ? p. 225. — D’une remise de clefs ? p. 236.Principal locataire. Ses obligations et ses droits, p. 180
- et suiv.Privilège du propriétaire sur les meubles des locataires
pour le payement de ses loyers, p. 120. — Sur quels objets
s’exerce-t-il ? p. 121 et suiv. — Distinction entre les
baux qui ont date certaine et ceux qui ne l’ont pasj ibid.—r
Le privilège a-t-il lieu en faveur du principal’ locataire,
ou de celui quia cédé son droit au bail ? p. 124. — Le
propriétaire perd-il son privilège, lorsque le locataire enlève
ses meubles ? p. 127.Prix, voyez Loyers.Profession bruyante (l’exercice d’une) peut-il donner
lieu à la résiliation du bail ou à une demande en dommages
et intérêts ? p. 57, 58 et 205. Voyez Cession de bail.Profession du locataire, voyez Résiliation de bail.Promesse de bail. Est-elle valable ? p. 9 et 10.Propriétaire. Ses obligations, pag. 39 et suiv. Voyez
Bailleur^ portier.Puits, voyez Curemcnt.0Quittance de loyer. Le propriétaire peut-il exiger le payement
des loyers antérieurs lorsque le locataire produit la
dernière quittance ? p. 113. — Si le locataire en veut une
sur papier timbré on par-devant notaire , il doit en payer
les frais, p. 115. —Modèle de quittance de loyer, p. 315.
Voyez Contributions, contribution des portes et fenêtres.
- 331 —
R
Ramonage des cheminées est-il à la charge des locataires ?
p. 146 et 161.— Ordonnance de police qui le
prescrit, p. 295.Râtelier, voyez Ecurie.Reconduction, voyez Tacite reconduction.Récrépiment du bas des murailles des lieux loués est-il à
la charge des locataires ? p. 149.Référé, p. 235,252. 'Refus du propriétaire de faire les réparations à sa charge,
p. 49 et suiv.
\Rclocation, p. 200 et 201.Remise des lieux, voyez Sortie des lieux.Réparations. Quand le locataire est-il tenn de les souffrir ?
p. 51 et suiv. — Celles à la cbarge du propriétaire,
p. 141, voyez Bailleur. — Celles à la charge des locataires"
1, voyez Réparations locatives.Réparations locatives. Définition, p. 143-—Leur nature,//^/.
— Leur nomenclature, p. 145 et suiv. — Ne
sont point à la cbarge des locataires lorsqu’elles ne sont
occasionnées que par vétusté ou force majeure, p. 146 et
169. ■— A quelle époque le locataire est-il tenu de les
faire ? p. 170 et 171.—Par qui doivent être faites les réparations
des escaliers, passages et autres lieux, quand la
maison est occupée par plusieurs locataires ? p. 165.—•
Lorsque le locataire a fait des constructions qui doivent
rester au propriétaire à la fin du bail, lequel des deux est
tenu des réparations à faire à ces constructions pendant la
durée du bail ? p. 171. — Quel tribunal est compétent
pour statuer sur les contestations relatives aux réparations
locatives ? p. 248, voyez Preneur..: -Résiliation de bail. Dans quel cas le propriétaire ou le
locataire peuvent-ils la demander ? p. 202, 203 et suiv. —■
Celle du bail principal entraine-t-elle celle des sousbaux ?
p. 182 et 183- ■— Lorsqu’elle a lieu par la faute
du locataire, pendant combien de temps celui-ci est-il
tenu de payer le loyer ? p. 200 et 201. —Le propriétaire- 332 -peut-il demander la résiliation du bail contre le locataire,
lorsque celui-ci dissimule sa profession ? p. 91 et 92.—
Modèle de résiliation de bail, p. 313.Résolution du contrat de louage, p. 191.Responsabilité du locataire. Elle s’étend aux dégradations
et aux pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa.
maison ou de ses sous-locataires, p. 100- . <Revendication des meubles déplacés sans le consentement
du propriétaire, comment elle a lieu, p. 127.— Dans
quel délai ? ibid,
s ■ ■■
Saillies. Dimensions de 'celles permises dans la ville cle
Paris, p. 255 et suiv. — Est-il permis d’établir des bancs,
marches, pas, perrons et bornes au-devant des maisons ?
p. 259. —- Idem, des grands balcons ? p. 261'. — Comment
doit-on construire les échoppes ? ibid. — Les auvents
et corniches des boutiques ? p. 262. — Etablissement
d’enseignes,' p. 263. — De tuyaux de poêle et de cheminée,
ibid. — De bannes, p. 264. — De perches,
J>. 265.— D’éviers,' ibid. — Cuvettes, pour l’écoulement
des eaux ménagères, ibid.— Corniches, entablement, gouttières
saillantes, devantures de boutiques, p. 267et 269.Saisie des meubles du locataire, p. 118 et suiv. — Quel
tribunal est compétent pour en prononcer la validité ?
p. 246. . '.. 'Saisie-arrêt des loyers entre les mains du locataire,
p. 115.Scellés. Ceux qui sontyapposés sur les lieux loties sontils
un trouble à la jouissance paisible du locataire ? p. 59.Sciage du bois de chauffage' ( ordonnance' relative au ) ,p. 297. . ' " '. ;Serment déféré à celui qui nie le bail, p. Il et 13.Serrures, voyez Portes.Sonnettes, p. 162.
" Sortie des lieux. Obligations dos locataires y relatives,
p. 230. — Le locataire peut-il enlever les objets qu’il a
fait placer dans les lieux loués, lorsque le propriétaire— 333 —offre de lui en payer la valeur ? p. 231. — Le locataire qui
a fait faire à ses frais des peintures ou coller du papier de
tenture dans les lieux loués peut-il les dégrader ou arracher ?
ibid.— Contestations relatives à la sortie des lieux,
p. 234.Sou pour livre. Fait-il partie du loyer ? p. 220.Sous-bail ( modèle de ) , p. 314.■Sous-locataire, Ses droits et ses obligations, p. 184. —U
n’est tenu envers le principal locataire qne jusqu’à concurrence
du prix de sous-location, p. 182. —Lorsqu’il a
payé par anticipation, peut-il être tenu de payer une seconde
fois ? ibid. — Ses meubles peuvent - ils être saisis
pour payement des loyers dus par le principal locataire ?
ibid.Sous-location3 voyez Cession de bail.
Spectres. Leur apparition était jadis une cause de résiliation
de bail, p. 204.Syndics d’une faillite, voyez Bail à loyer,TTableaux, voyez Enseignes.Tablettes de cheminées, voyez Atre.Tacite reconduction. Ce que c’est, p. 186. — Le locataire
peut-il l’invoquer lorsqu’il y a un congé signifié ou accepté,
ibid. — Inconvénients auxquels elle peut donner
lieu, p. 187. — Moyens de les éviter, p. 189, note 1.Targettes, voyez Portes.Termes. A quelle époque ils commencent, p. 31, voyez
Emménagement.Tribunaux. Leur compétence en matière dé location,
p. 245.Trouble. Quand le propriétaire en doit-il garantie, p. 54,
60, 61 et 62.— Les scellés apposés par un commissaire de
police sur lés lieux loués sont-ils un trouble apporté à la
jouissance du locataire ? p. 59. — Dans quel délai le locataire
doit-il le dénoncer au propriétaire ? p. 62. Voy. Bailleur,
profession bruyante, maison,filles publiques,29-334Tuteur.Pour combien de temps peut-il donner à bail les
biens du mineur ? p. 5.uUsufruitier, voyez Bail à loyer.Usage des lieux: On le suit pour les délais des congés,
p. 111 et 112. Voyez Congé.VVacances de tout oupjrlie d’une maison. Formalités à suivre
par le propriétaire pour obtenir, dans ce cas, décharge
des contributions , p. 73.Vente de l’immeuble loué ne rompt point le bail, à
moins de convention contraire exprimée audit bail, p. 195.
— Lorsque cette convention existe, le locataire a-t-il droit
à une indemnité ? p. 197. — Dans quel délai doit-il quitter
les lieux ? ibid. Voyez Cession de bail.Vices de la chose louée. Le bailleur en doit garantie au
preneur, p. 65 et suiv. — Dans quel cas ? p. 68 et suiv.Vidange des fosses d’aisance, voyez Curement.Vitres. Quand le locataire est-il tenu de faire remplacer
celles qui sont cassées ? p. 152 et 153. — Est-il obligé de
les faire nettoyer lorsqu’il quitte les lieux loués ? p. 154.Voirie (tarif des droits de) pour la ville de Paris, p. 271.Voituresj voyez Cour.Volets, voyez Portes.Voûtes, Leur réparation est à la cbarge du propriétaire^
p. 141. ^——-wVue, voyez Jour. /5^ ?'^^*^\FIN DE LA TABLE.\