La réforme hypothécaire au Sénat et à la Commission du cadastre
Arnault, Jules
V. Giard et E. Brière, 1897



ht±Iifitli jfpitlicairl’ et fl lft commission du cadastre" *y ■■ • PAR

INSPECTEUR DE ^'ENREGISTREMENT ET DRS DOMAINES

Aves U tî »U te yrôjet de Ul déf« se au Sénat
jar le gtattiro aie la Justice et le voeu émis jar H

£rtiM<f rf« JownaJ « LA-lOI » des 2S*i6, 2$ et 29 Juillet IS97

Prix : t fraae 50
l’AHIS
V. GIARD ET E. BRÏERE
M BR AIRES ÉDITEURS ,,
i .16, rue SouffloV 16
1897

h\mm lyntictaiii au. sénat et a la commission du cadastrePARJules arnault
INSPECTEUR m ^'ENREGISTREMENT ET DKS DOMAINES


LA RÉFORME HYPOTHÉCAIRE
au Congrès do U\ P^opvhMé Bùtio

/« a Aoi du 0 juin doruicr a publié l’avis du Voagrfs
de la propriété dôth sur lo projet tlo loi relatif A la reforma
hypothécaire, présenté au Sénat par lo Gouvernement
lo îtt novembre 18W.

Ce projet préparé par 11110 commission, quo présidait
M. Kalcimaiguo, conseiller a la four do cassation, iv'a
pasonconété rapporté et l’avis du Congés de la propriété
Initie parait être uuo îles premières manifesta^
tiens de l’opinion publique Cet avis mérite doue qu’on
s’y arrête et qu’on pesé, sans parti pris, les raisons que
ilonnolo Congres pour proposer lo rejet pur et simple,
presque la mort sans phrases ilu projet ministériel.

Aucune disposition du projet n’a trouvé grAeo devant
le Congrus et lo vom omis a été quo le projet ne doit pas
être adopté.

Cet avis aurait gagne en autorité a ètro complété par
renonciation des vonix propres du Congrès ; car personne
on Franco u'osoiait sôriousement soutenir que
notre régimo hypothécaire est pariait. 11 y a plus do
00 ans quo l’on discute sur les modifications a apporter
au litre xvm du Codo civil et si, réellement, lo Cougrès
de h propriété bfttio ponse que cetto partio du

« ,4 *-

Code, telle qu’elle a été complétée par les lois du 23
mars 1855 et du 13 février 1S89, est à l’abri de toute
critique, il eût bien fait de Je proclamer bien haut et
d’en donner les motifs — car c’est la première lois que
pareille opinion a été émjse depuis la promulgation du
Code,

Tout le monde convient, généralement, des lacunes
et des imperfections de notre régime hypothécaire, hk
o(i les avis différent et diffèrent même radicalement,
c’est quand il s’agit des réformes à adopter.
I
Sous le régime actuel, les immeubles se transmettent
par le seul eltet de la loi ou de la volonté des parties,
La transmission est parfaite entre les parties sans
qu’aucune manifestation extérieure soit nécessaire et
sans qu’aucune intervention de l’Ktat se produise.

D’autre part, certains privilèges ou hypothèques
sont occultes et toutes les transmissions ne sont pas
rendues publiques par la transcription hypothécaire.

Il en résulte que les tiers qui achètent des propriéîésou
les capitalistes qui consentent des prêts hypothécaires,
sont exposés à être évincés, i\ payer deux fois
ou à perdre leurs capitaux, lauto de n’avoir pas été
suffisamment renseignés sur la véritable situation juridique
des personnes, sur leurs droits ou sur les
charges réelles qui grevaient l’immeuble vendu ou offert
en gage.

Ce n’est pas auprès des lecteurs de la loi qu’il faut
insister pour démontrer quo le péril hypothécaire n’est
pas un péril imaginaire.

. Les magistrats qui règlent les ordres, les avoués qui,
préparent les adjudications, les notaires qui prennent
les inscriptions, requièrent les états et font transcrire
les contrats, connaissent trop les complicatious et les
difficultés de la matière hypothécaire pour être convertis
à la nécessité d’une réforme.

_5 _

Peut être même cette réforme serait-elle depuis long »
temps accomplie si, sortant de la théorie et faisant
abstraction des discussions de récoîe, le Gouvernement
s’était adressa a eux et avait posé aux tribunaux et
aux chambres des notaires et des avoués une seule et
unique question.
v Quels sont tes renseignements indispensables pour
a connaître, dans ta pratique, à qui appartient un immeu*
« bte donné et les droits réels dont il est grevé ? »

Tout le problème foncier réside dans la réponse a
cette question qui pourrait être mise sous cette forme
algébrique,
« Soit un immeuble i\\ connaître le propriétaire X,„,
ettconnaissant ce propriétaire, savoir à guelfes conditions
il peut aliéner ou hypothéquer et à qui, en cas de rente,
le prix doit être payé, »

Tant que le problème no pourra être résolu avec la
certitude et l’évidenci de la solution d’un, problème
mathématique, le droit de propriété restera incertain.
I/aoquéreur ou lo prêteur auront des chances d’être
évincés, de payer deux fois ou de perdre leur argent en
tout ou en partie. Et il est d’ailleurs évident, sans qu’il
soit vraiment utile de le démontrer, que les premières
victimes d’un pareil état de !a propriété foncière en
France sont les propriétaires eux-mêmes.

Un immeuble, en effet, ne peut avoir toute sa valeur
que quand W propriétaire peut prouver qu’il a le droit
exclusif d’en disposer, — ou dans quelle limite ce droit
est restreint. Si la loi est telle qu’il rogne un douto sur
l’efficacité de cette preuve, le propriétaire sera gêné
pourvendroouhypothequer.il est donc le premier
intéressé a la réforme do U législation actuelle.
II
La première condition de cette réforme est par conséquent
la nullité, au regard des tiers, de toute transmission,
de tout privilège, ou de toute hypothèque
occultes.

- 6C’est

ce qu’a compris le Ministre de la Justice dont le
projet soumet à la publicité, tous actes ou conventions
entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux et tous jugements
ayant pour effet de constituer^ transmettre, déclarer*
modifier ou éteindre un droit réel immobilier (art. i) et
les mutations par décès des droits immobiliers.

Pour les privilèges, lo projet les supprime ou les
soumet à des règles de publicité dans le détail desquelles
nous n’entrerons pas ; et, quant aux hypothèques,
l’article 17 pose le principe absolu de la publicité
et de la spécialité.

Toute hypothèque, .soit légale, soit conventionnelle,
devra être inscrite pour être opposable aux tiers et ne
pourra être prise que pour une somme et sur des immeubles
déterminés.

A ces propositions le Con< rAs répond :

1° Que le projet crée, sans intérêt sérieux, une nouvelle
catégorie d’actes â transcrire en aggravant considérablement
les charges qui grèvent la propriété immobilière
 ;

2* Que la suppression des privilèges généraux sur les
immeubles est contraireaux règles d’équité qui, suivant
le mot de Bigot de Préameneu en 1804 se retrouvent
dans tous les siècles et dans tous les codes ;

3° Qu’en ce qui concerne le privilège du vendeur et
l’action résolutoire, la loi de 1855 a su concilier #ous
les intérêts et que le projet serait de nature à &'.<viûer
sans raison légitime les intérêts du vendeur non
payé.

Et 4° que les modifications proposées au régime des
hypothèques légales sont inutiles en présence des articles
2143 et 2144 du Code civil et qu’elles seraient dangereuses
pour les intérêts des femmes et des incapables.


Enfin, le Congrès estime que la suppression de l’hypothèque
judiciaire, également proposée par le Gouvernement,
serait funeste aux créanciers les plus dignes
d’intérêt et aux débiteurs eux-mêmes.

~7 —
III
Sur certains points, nous ne serions pas éloigné de
partager l’avis du Congrès et peut-être, en effet, le
projet du Gouvernement a-t-il attaché trop d’importance
au principe de la spécialité de l’hypothèque.

Autant, en effet, il peut être utile, comme d’ailleurs
l’article 38 du projet le comporte, d’ouvrir un compte
à l’immeuble, indépendamment du compte ouvert a la
personne, de manière a ce que l’examen du compte de
l’immeuble révèle à qui appartient cet immeuble et les
droits réels qui le grèvent, autant, dans la pratique, il
est de peu d’importance que l’hypothèque inscrite ne
porte que sur des immeubles désignés, comme l’exige
l’article 17 du projet.

Pour nous faire comprendre, prenons un exemple.


Soit un propriétaire que nous appellerons JeanPierre-Louis
Gauthier. Ce propriétaire a un compte
ouvert à la Conservation des hypothèques de Chartres.
Ce compte se trouve inscrit au volume 25, n » 150.

Nous suivrons ce compte et nous y lirons, « l’actif,
que M. Gauthier possède :

i°Unchiunp C acheté le 15 janvier 1890.

2 » Une maison M — l« rmai 1891.

3* Un pré P - 15 juin 1892.

4* Une Vigne V — 12 octobre 1893.

5* Un jardin J. — 20 décemb. 1895.

Chacun de ces immeubles a un compte ouvert en
vertu de l’article 88 du projet de loi que nous supposons
voté.

Comment les choses se passeraient-elles dans lesdif
férentes hypothèses que l’on peut faire ?

Un créancier n* 1 requiert, le 2 janvier 1896, l’inscription
d’une hypothèque de 1,000 francs sur le champ
C ; le 3 janvier 189î},un créancier n« 2 requiert l’inscription
d’une hypothèque de 2,000 francs sur le champ C
et la maison M ; le i janvier 1893, un crémeier n° 3

-8requiert

l’inscription d’une hypothèque indéterminée
sur le pré P, la vigne V et le jardin J ; enfin, le'5 janvier
1896, un créancier n° A requiert une inscription de
10,000 francs sur tous les biens de M. Gauthier qui a
consenti sans plus préciser, par acte notarié, que son
débiteur prenne inscription sur tous les champs, maisons,
près vignes et jardins qu’il peut posséder dans
l’arrondissement de Chartres.

Pour le créancier nc 1, pas de difficulté. Le Conservateur
mentionnera l’inscription au compte de M. Gauthier,
vol. 25, n° 150 du registre dés personnes et au
compte ouvert au champ C, en supposant bien entendu
1° q:e ce champ C ait un compte déjà ouvert aa répertoire
roncier institué par l’article 3 » et 2° qu’au vu du
bordereau on ait pu trouver ce compte — ce qui estdouteux.


Mais passons, sauf à revenir sur la question de l’organisation
de la publicité réelle qui a été jusqu’ici la
pierre d’achoppement les travaux de la Commission du
cadastre.

Pour le créancier n° 2, la créance de 2,000 francs
sera inscrite le 3 janvier 1890 et immédiatement mentionnée
au compte de M. Gauthier (vol. 25, n » 150) et,
aux mêmes conditions que ci-dessus, aux comptes du
champ C et de la maison M.

Si, plus tard, on veut retrouver cette inscription, on
y parviendra en se reportant indéfiniment à l’un de ces
trois comptes.

Mais pour la créance ir 5 3, le Conservateur se trouvera
en présence d’une situation que la loi ne prévoit qu’incomplètement.

IV
L’article 17 du projet ministériel porte que l’inscription
ne peut être prise que pour une somme fixe et sur
des immeubles désignés, mais il ne dit pas ce que le conservateur
devra faire si l’inscription ne remplit pas ces
deux conditions.

-.y —

l’Vlons, d’abord, de la détermination de la somme.

Dans l’état actuel de la législation et de la jurisprudence,
certains auteurs et certains tribunaux admettent
que, contrairement à l’art. 2148 u° 8 du Code
civil, l’inscription n’est pas nulle si l’évaluation de la
créance ne peut être faite : tel est le cas d’un mandataire
condamné a rendre compte. (Sirev, Code civil annoté,
2148, n« * 92 4 94 bis.) 

L’article 2148 actuel porte que les bordereaux contiennent…
4* le montant du capital des créances exprimées
dans le titre ou évaluées par l’inscrivant, pour les
ventes ou prestations, ou pour les droits éventuels, conditionnels
ou déterminés, dans tes cas où cette évaluation est
ordonnée.

« En principe, dit M. Paul Pont, il faut que l’ins« 
cription fasse connaître aux tiers le montant des
4 créances garanties par les hypothèques qui grèvent
a les immeubles, parce que c’est par là, principaîe« 
ment, que la situation hypothécaire du propriétaire
« est mise à jour et que les tiers qui voudraient traiter
avec lui apprennent dans quelle mesure, ils peuvent
faire fonds sur son crédit immobilier. » {/'. // « * 9S$
p. 927.) 

Le projet ministériel s’explique en termes plus énergiques
que l’article 21484* du Code civil, puisqu’il
déclare dans son article 17, que l’inscription ne peut
être prise que four une somme fixe.

Il semblerait donc que le Conservateur devra refuser
d’inscrire la créance n- 3 requise pour une somme indéterminée
sur le pré P, la vigne V et le jardin J. Si,
telle était l’intention du projet, il serait bon de le préciser
car, dans l’état de la législation, le conservateur
est un agent passif dont le rôle, en matière d’inscription,
se réduit à reproduire fidèlement, sous sa responsabilité
personnelle, et & transcrire sur son registre,
les énonciations mêmes du bordereau, sans qu’il ait k
se préoccuper jamais de la question de savoir si ces
énonciations satisfont ou non aux prescriptions de la
loi. (Paul Pont, T. 2. n » 1007 p. 942.) 

- 10 —

D’autre part, le Conservateur a actuellement le droit
de refuser d’inscrire l’hypothèque si le créancier ne
représente pas le titre, (ibid n° 940.) S. 72-2-81. D.
72-3-8. P. 72-302.

On peut donc prévoir que si l’article 17 est voté tel
quïl a été proposé, certains conservateurs pourront
st. croire autorisés à refuser de prendre les inscriptions
requises pour des sommes indéterminées. Il serait donc
à désirer que le Parlement ne laissât pas à la jurisprudence
le soin de trancher la question.
VI
Mais, c’est surtout l’obligation de « désigner les immeubles
 » qui peut donner lieu à des difficultés,

Nous avons vu que le projet (art. 38/ comporte la
création d’un répertoire par immeuble.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 21 ventôse
an VII, les conservateurs des hypothèques sont astreints
à tenir « un registre, sur papier libre, dans
lequel sont portés par extrait, au furet à mesure de3
actes, sous le nom de chaque grevé, et à la case qui
lui sera destinée, les inscriptions à sa charge, les
transcriptions, les radiations et les autres actes qui
- le concernent, ainsi que l’indication des registres où
« chacun de ces actes sera porté, et les numéros sous
a lesquels ils y seront consignés. »

L’article 38 du projet de M. Darlan dispose que cet
article sera complété comme il suit :

« Un répertoire dans la même forme sera tenu par im« 
meubles portés sur les registres de la Conservation. Î>

Ces 17 mots, qui sont évidemment passés inaperçus
pour le public, peuvent être le point de départ d’une
véritable révolution foncière.

C’est, en effet, le premier essai, sous forme de projet
de loi, de l’organisation de la publicité réelle que la
commission du cadastre a inutilement essayé de résoudre
d’une manière pratique.

La désignation d’une personne est, eu principe, tou-

— Il —

jours possible de manière à ne pouvoir jamais confondre
cette personne avec une autre.

Mais il faut cependant énoncer son nom, ses prénoms,
sa profession, son domicile, sa date et son lieu
de naissance.

Or, les tables actuelles des conservations des hypothèques
ne contiennent que les noms, souvent mal orthographiés
parla faute des intéressés qui ne lesécrivent
pas toujours de la même façon ; les prénomsqui nesont
que rarement inscrits toujours dans le même ordre et
dont l’énuméraUon contient souvent des lacunes ; les
professions qui changent, et les domiciles qui ne sont
pas moins variables.

Il en résulte, dans la pratique, des difficultés considérables.
Plusieurs personnes ont un seul compte parce
que leurs désignations se ressemblent, tandis que, souvent,
la même personne a plusieurs comptes.

C’est ainsi que dans une commune (Floyon) , il y a
eu, à un moment donné cinq particuliers différents
nommés Dubois, savoir :
V Jean-Louis Dubois, meunier ;
2* Louis-Joseph Dubois, meunier ;
3° Denis-Joseph Dubois, meunier*,
4* Louis Dubois, garde-moulin ;
5* Joseph Dubois, sans profession.

Remarque/, que ce dernier pouvait parfaitement,
après avoir été sans profession, avoir eu plus laid celle
de meunier, que Louis Dubois, après ou avant
d’être garde - moulin, pouvait avoir été meunier,
que Denis-Joseph Dubois pouvait très bien, dans
certains actes, n’avoir été désigné que par le prénom
de Joseph et être le môme que le n* 5 ; que les
nM 1 et 2 pouvaient, dans certains actes, ivoir été prénommés
seulement Louis, que le n* 1 pouvait être
confondu avec le « ° 4, le n9 2 avec les n** 3 et 5, que
d’autres Dubois, dans l’arrondissement pouvaient avoir
eu quelque temps leur domicile dans la commune de
Floyon, et que, par contre, des Dubois de la commune

— 12 —

de Floyon pouvaient avoir été domiciliés dans des communes
où il y avait d’autres Dubois.

Cet exemple, que nous citons d’après un arrêt de la
Cour de cassation du 25 juin 1821, montre au milieu de
quelles difficultés se débattent les conservateurs des
hypothèques, qui hésitent entre le danger d omettre
une inscription dans un état et l’inconvénient très sérieux
de comprendre dans les états des inscriptions qui
ne frappent pas l’immeuble qui leur a été désigné dans
la réquisition.

Grâce à des explications amiables, la plupart des
difficultés se règlent entre officiers ministériels et conservateurs,
mais il n’est pas toujours facile d’éviter des
procès.

C’est ainsi que la chambre des requêtes de la Cour
de cassation vient d’admettre, le 27 janvier dernier, le
pourvoi d’un conservateur qui avait été rendu responsable
par la Cour de Pau de l’omission sur un état
d’une inscription frappant un nommé Jean-Mêdus
Carme, alors qu’il avait été requis seulement de délivrer
les inscriptions grevant Jean-Baptislc-Médus.

11 parait que le grevé était quelquefois désigné sous
le seul prénom de Jean et que le sobriquet de Carme
était spécial à sa famille.

Mais comment le conservateur pouvait-il le savoir
 ?

Les incertitudes de la jurisprudence sur cette question
de la désignation des personnes, rend profondément
désirable qu’une loi intervienne pour faire compléter
les tables et les formalités hypothécaires par l’indication
de la date et du lieu de naissance de chaque propriétaire.


Mais c’est surtout la désignation des immeubles, formellement
exigée par l’article 17 du projet, qui pourra
donner lieu à des difficultés dont il importe, dès maintenant,
de se préoccuper*

— 13 —
VII
Aux termes de l’article 2129 C. civ., il n’y a d’hypothègue
conventionnelle valable que celle qui déclare
spécialement la nature et la situation des immeubles
sur lesquels l’hypothèque est consentie. La désignation
spéciale des biens est également exigée pourl’inscription
par l’article 2148 5.

L’article 17 du projet ministériel va plus loin eu
décidant que toute hypothèque soit légale, soit conventionnelle,
doit être inscrite et ne peut être prise que sur
des immeubles désignés. Comme d’autre part, l’article
29 supprime l’hypochôque judiciaire et que l’article 38
crée un répertoire foncier où chaque immeuble aura un
compte ouvert, on voit que le nouveau régime hypotho*
caire aura une double base.

Quand on voudra connaître les droits réels ou les
titres de propriété concernant un immeuble, on pourra
indifféremment les rechercher au compte de la personne,
institué par l’article 18 de la loi du 21 ventôse
an VII, ou au compte de l’immeuble créé par l’article
38 du projet.

Mais quel est l’immeuble qui fera l’objet du compte
et comment préviendra-t-on les confusions entre les
immeubles ?

Nous avons vu que les confusions se produisaient
inévitablement entre les personnes, bien que chaque
personne eût une individualité parfaitement distincte
de celle de toute autre personne.

Il n’existe certainement pas en France deux personnes
du même sexe, ayant les mômes noms, prénoms,
profession, domicile, nées te même jour, dans le même
lieu. Si, donc, les documents hypothécaires contenaient
ces divers renseignements, il serait mathématiquement
impossible de confondre jamais un propriétaire
avec un autre.

Mais on ne voit pas trop, au premier abord,comment
arriver à ne pas confondre deux immeubles de ma-

- 14 —

nièie à ce que le Conservateur des hypothèques ne
prenne jamais l’un pour l’autre.

La Commission du cadastre, instituée par M. Houvier
en 1891, y a perdu son latin et n’a abouti qu’A
constater son impossibilité de trouver une solution
pratique et immédiatement réalisable.

La preuve de cet insuccès résulte suffisamment de ce
fait que le Ministère de la Justice qui était représenté
dans le sein de cette Commission par d’éminents magistrats
ou jurisconsultes, MM. Loubet, Boulanger,
Dauphin, Millaud,sénateurs ; Chante-Grellet ; Marqués
di Braga, Mayniel, conseillers d’Etat ; Falciraaigne,
Faye, conseillers à la Cour de cassation ; MM- bs professeurs
Bufnoir, Drumel, Worms, Massigli et Léon
Michel ; M. Donjean, juge, et Challamel, avocat, a dû
renoncer à proposer la création d’un livre foncier. La
commission avait, en effet, proclamé que le livre foncier
ne pouvait être établi que quand le cadastre aurait
été refait et le Gouvernement a jugé, avec raison, que
la réforme hypothécaire devait être faite sans attendre
la fin de cette opération qui, vraisemblablement, ne
serait pas finie avant 30ou 40ans et qui, probablement,
devrait être recommencée dés qu’elle aurait été terminée.


« En Prusse, disait un membre de cette commis« 
siou (1) , il y a un livre foncier ; tous les immeubles y
« c sont inscrits, mais non pas de la même fa ;on. Lors« 
qu’il s’agit de terres qui appartiennent à la grande
« ou même à la moyenne propriété, chaque unité im« 
mobilière a son feuillet particulier ; quand la pro« 
priété est au contraire très morcelée, on inscrit sous
« le nom du propriétaire les diverses parcelles qui lui
appartiennent. Les deux feuillets — feuillets réels et
feuillets personnels — sont donc employés simulta« 
n^ment ; ils vivent cota à côte dans la même législa« 
tion. Entre les uns et les autres, d’ailleurs, il n’y a

(I) Discours de M. Challamel à la séance de la sous-commission
juridique du cadastre du 5 novembre 1891.

— 15 -

« qu’une différence de forme ; les mêmes principes leur
sont applicables et par conséquent l’unité du livre
foncier n’est pas rompue. »
VIII
Le jour où le répertoire foncier sera créé en France
et oii le répertoire personnel contiendra les renseignements
sur l’état civil des personnes indispcnsablespour
ne pas confondre un propriétaire avec un autre, on
commencera & voir clair dans la propriété foncière.

Au fur et à mesure qu’un immeuble changera de
mains, son compte en sera annoté, ainsi du reste que le
compte du nouveau et de l’ancien propriétaire. Un coup
d’oeil sur ce compte permettra de constater toutes les
charges dont il est grevé et l’exposé de celte situation
nouvelle nous ramène au voeu véritablement étrange
émis par le Congres de ta propriété bâtie à rencontre
du projet de réforme hypothécaire présenté au Sénat
par M. Darlan, Ministre de la Justice.

En affaires, la première question qui se pose est
celle-ci : quel intérêt un tel a-l-il à ce que telle solution
soit adoptée plutôt que telle autre ?

Quaud on voit des propriétaires se réunir p^ur discuter
leurs intérêts, — ce qui est d’ailleurs la chose la
plus légitime du monde, — on est, naturellement,
amené à se dire que s’ils s’opposent à une mesure, c’est
que cette mesure leur est préjudiciable. Donc, en constatant
que le Congrès de la propriété bâtie avait émis
l’avis que le projet ne devait pas être adopté, la première
idée qui devait traverser l’esprit, c’est que ce projet
devait leur causer un grave préjudice.

Or, il est certain que les propriétaires congressistes
ont été induits en erreur sur le but poursuivi par le
Gouvernement.

Le premier motif qu’ils donnent de leur opposition
est ainsi conçu :

« Considérant que les modifications proposées consis*
tent principalement à soumettre à la formalité de îa

- 16 -

« transcription les actes déclaratifs (jugements d’adju« 
dication entre colicitants et actes de partage) et aussi
 » les simples mutations par décès.

« Que cette sorte d’investiture imposée par l’Etat serait
contraire au droit de propriété et aux principes con« 
sacrés par les articles 724 et 883 du Code civil ;

« Que les intérêts qu’on veut protéger, à savoir ceux
des prêteurs d’argent et des acquéreurs, sont.en l’état
actuel, sauvegardés d’une manière certaine puisqu’il
suffit aux prêteurs et acquéreurs de se faire repré« <
senterles titres de propriété et les pièces justifica« 
tives de ceux avec lesquels ils contractent. »

En lisant ce raisonnement, on se demande vraiment
pourquoi le Congrès de la propriété balte n’a pas proposé
purement et simplement la suppression de la formalité
de la transcription pour les actes qui y sont actuellement
soumis.

Sous l’empire du Code civil, la propriété se transmet
par la volonté librement échangée du vendeur et de
l’acquéreur, mais pour que les tiers s’abstiennent à l’avenir
de traiter avec l’ancien propriétaire et pour qu’ils
sachent qu’ils peuvent contracter avec le nouveau, il
faut que la convention soit rendue publique.

De la, la nécessité de la transcription. Que cette
transcription soit littérale ou ait lieu par extraits, c’est
un détail de peu d’importance ; mais personne, jusqu’ici,
n’avait contesté l’utilité de la transcription et
n’y avait vu une sorte d’investiture de l’Etat.

Il y aurait investiture si, comme l’a proposé sans
succès la Commission du cadastre, l’Etat ne rendait la
mutation publique qu’après avoir vérifié la consistance
de l’objet vendu et le droit du vendeur, mais telle n’est
pas la portée du projet de M. Darlan.
IX
Ce projet se borne simplement à proclamer l’utilité
et la nécessité de rendre publiques toutes les mutations
immobilières, quelles qu’elles soient.
- 17 —
Il faut y mettre de la bonne volonté pour voir dans
cette disposition, qui est une sorte de mesure de police,
une atceinte aux droits deoropriété et une violalion
des articles 724 et S83 du Code civil, qui n’ont rien
à voir dans l’alîaire.

Oui ou non, le public a t-il intérêt à connaître à qui
appartient une propriété ? et chaque propriétaire luimême
n’a-t-il pas intérêt à être sûr de son titre ?

Evidemment si.

El cependant, comment saura-t-on à qui appartient
un immeuble si, à chaque mutation, le nou/eau propriétaire
ne se fait pas connaître ? Si la publicité est
supprimée, personne ne sera certain de traiter avec
le véritable propriétaire.

Le Congrès répond que les prêteurs d’argent et les
acquéreurs n’ont qu’à se faire représenter tes titres de
propriété et les pièces justificatives des qualités de ceux
avec lesquels ils contractent.

Mais si ces titres ne sont pas rendus publics, il n’y a
aucune garantie que ces titres soient encore valables.

« C’est à bon droit, dit un auteur (1) que l’on repro« 
che à la loi française de tolérer un système mixte qui
« soumet à la transcription les mutations entre vifs et
iaisse de côté les transmissions qui s’opèrent par dé« 
ccs.Sans doute.la publicité n’ajoute rien aux droits de
« l’héritier, de même qu’elle n’ajoute rien aux obliga« 
tians respectives du vendeur et de l’acquéreur ; mais
« il importe aux tiers de savoir en quelles mains le dé« 
ces fait passer la propriété, si le nouveau titulaire a
« un droit exclusif à l’hérédité ou s’il lo partage avec
d’autres. La même observation s’appliquerait aux ef« 
fets de la prescription acquisitive ».

11 serait oiseux d insister et d’invoquer le témoignage
des avoués qui ont à préparer les cahiers des charges
des immeubles saisis. Il est rare qu’en pareil cas le
saisi se prête à communiquer ses titres, il serait ce(1) 
De France doTcrsanl, Une conservation d’hypothèques sous
le régime du livre fontier.jtâ$ ?J7T>>.A^Xv ' a 2
— 18 —

pendant fort utile de pouvoir énoncer avec certitude,
dans le cahier des charges, l’origine de propriété des
biens exposés aux enchères.

Mais, quand on cherche ces origines au registre des
transcriptions, on perd, à chaque instant, le fil des mutations
successives. Et ce ne sont pas seulement les
mutations par décès et les actes déclaratifs qui manquent
sur ces registres, ce sont, trop souvent, les actes
translatifs entre vifs, soumis cependant A la publicité
par la loi du 23 mars 1855 et qui ne sont pas transcrits.


Quand le vendeur est payé, Use désintéresse delà
transcription. L’acquéreur a, généralement, confiance
en son vendeur et il s’abstient « assez souvent de faire
transcrire, malgré le danger qu’il court. Aussi serionsnous
d’avis de soumettre à la transcription d’office
toutes les mutations, au fur et A mesure qu’elles sont
présentées à l’enregistrement, ou plutôt de fondre les
deux formalités en une seule, donnant lieu au paiement
d’une taxe unique proportionnelle à l’importance de
chaque mutation et qui comprendrait les droits de
timbre de la minute, de l’expédition, des registres du
conservateur, les droits actuels d’enregistrement et de
transcription, les salaires du Conservateur et le port
des pièces du buteau de l’enregistrement à la Conservation
des hypothèques (1).

Noua reviendrons sur ce sujet qui nous écarterait de
l’examen des critiques du Congrès de la propriété bâtie,
et nous nous bornerons à faire remarquer que la fusion
des taxes et la simplification des formalités feraient
disparaître le principal et juste reproche adressé par
le Congrès au projet ministériel.

Il est certain que l’obligation de soumettre à la transcription
un grand nombre de mutations qui n’y étalent
fcÉlllB .I-IIB. I" I ' .'.-I.I— MU ' ■ ■■■ « ■■■■Ml »! ». !!. | - ,■— l.-l.ll ■■ ! —|——— 1 -^——
(I) Voir dans la Revue politique et parlementaire (tome ni,
page 112) l’étude consacrée à celte question par M. Salefraoque,
sous la titre Mutations et dégrèvement*, et dans laquelle notre
confrère présente des Conclusions identiques.

. . lapas
assujetties précédemment sera pour la propriété
une charge nouvelle qu’il serait utile de compenser par
une réforme fiscale complète et une simplification
sérieuse des écritures.
X
La réforme fiscale serait facile à accomplir en votant
une taxe unique, mathématiquement proportionnelle à
la valeur de chaque immeuble La simplification des
écritures présenterait des difficultés dilïérentes, mais
qui ne seraient peut-être pas insolubles si on faisait du
Receveur de l’Enregistrement le correpondant et lo
collaborateur du Conservateur des hypothèques.

Quoiqu’il en soit, l’intention du Gouvernement n’a
jamais été de prélever à l’occasion de la réforme hypothécaire
un nouvel impôt de 3 OiO sur les successions
immobilières, comme le pense le Congrès de la propriété
bâtie.

Aux termes de l’article 5i de la loi du 28 avril 1810,
(( dans tous les cas où les actes sont de nature à être
«  transcrits au bureau des hypothèques, le droit est
augmenté d’un et demi pour cent et la transcription
ne donne lieu A aucun droit proportionnel ».

Le Congrès de la propriété bâtie, qui a lu sans doute
cet article un peu rapidement, pense que !a transcription
des mutations par décès immobilières donnerait
lieu à la peiception de cette taxe qui, avec les décimée,
s’é'éverait en effet à 1 87 1/2 0/0 pour une transmission
par décès et à 3.75 0/0 à la suite du partage ou de
la licitation intervenus ultérieurement entre les héritiers
ou légataires.

Mais, outte que l’article 54 de la loi du 23 avril ne
peut, en principe, s’appliquerqu’àdes actes et non à des
déclarations, il n’est pas douteux que le projet de
réforme préparé par le Ministre de la Justice n’a nullement
eu en vue de créer de nouvelles taxes, même
par voie indirecte. Ce mode de procéder eût été
contraire aux dispositions de l’article 8 de la loi du
<mm 20 wr
24 février 1875, relative à l’organisation du Sénat Aussi
est-ce un projet, déposé sur le bureau de la Chambre
le 5 avril dernier par le Ministre des Finances, et sur
lequel nous aurons l’occasion de revenir, qui a pour
objet de mettre en harmonie la législation fiscale et la
législation civile. Or, aux termes de l’article 6 de ce
projet, l’article 54 de la loi de 1816 ne doit être applicable,
ni aux actes et jugements oju étaient visés par
l’article 12 de la loi du 23 mars 1855, ni à eeux qui
n’étaient pas soumis A la transcription avant la loi à
intervenir.De plus, les transcriptions de déclarations de
mutations par décès seraient affranchies de toute taxe
proportionnelle.

Les craintes exprimées par le Congrès de la propriété
bâtie n’ont donc, sur ce point encore, aucun fondement.
C’est là une crainte chimérique qui ne peut s’expliquer
que par un malentendu.
XI
Le Congrès trouve exorbitant que le projet du Ministre
de la Justice supprime les privilèges généraux
sur les immeubles et qu’il oblige les vendeurs a faire
connaître que le prix de la vente n’est pas payé.

11 trouve dangereuse la suppression des hypothèques
légales occultes et blâme la suppression des hypothèques
judiciaires.

Que l’on admette ou que l’on supprime l’hypothèque
judiciaire, la question importe assez peu à l’organisation
de la propriété. Il y a A peu prés autant de raisons
qui militent en faveur de son maintien qu’il y en a
contre. Comme cette hypothèque est inscrite, les tiers
qui traitent avec un propriétaire la connaissent toujours.
Le conflit ou la lésion ne peuvent exister qu’entre
créanciers plus ou moins vigilants ou plus ou moins
heureux dans la précipitation de leur poursuite.
. Peut-être, en appliquant à la déconfiture civile les
règles édictées par l’article 440 du Code de commerce,
trouverait-on un terrain de conciliation sur lequel

\

pourraient s’entendre les partisans et les adversaires de
l’hypothèque judiciaire.

Âlais il ne paraît pas y avoir de transaction possible
entre les partisans et les adversaires de la publicité des
hypothèques et des causes de résolution occultes,

La base de tout régime hypothécaire est la publicité,
et la règle générale, absolue, sans exception, ui résilie*
lion, devrait être qu’aucune incapacité ne pout préju*
dicier à un tiers si elle n’est inscrite au compte de la
personne,et qu’aucun droit réel n’est opposable à un
tiers si le répertoire foncier ne le révèle pas.

Le jour ou cette règle sera rigoureusement appliquée,
le crédit immobilier en France sera fondé.

Tel est l’avis d’un distingué professeur qui dans la
Revue critique (1897, p. 229) vient d’apprécier dans les
termes suivants le projet dont nous uous occupons:

« Les principes généraux qui en inspirent les dispo« 
sillons, dit M. de Loynes, auront l’approbation de
« tous ceux que préoccupe la grave question du cré« 
dit immobilier. Le projet tend, en effet, à générait
User la règle de la publicité, à faire des registres des
« conservateurs des hypothèques de véritables registres
de Té ta t juridique des immeubles. !'et te réforme opéréo,
il sera facile de dresser la liste exacte et complète des
propriétaires successifs d’un immeuble et de eou« 
aaitre les différents droits réels qui démembrent ou
<• ; affectent le bien ; pour atteindre ce but, le projet
« pose même le principe de la publicité réelle, en
ordonnant de tenir un répertoire par immeuble porté
sur lo registre do la conservation. C’est, il nous
semble, l’amorce du feuillet réel qui, in&éré dans le
registre foncier, substitue la publicité par immeuble
à la publicité par nom de propriétaire. Mais le projet
c ne renferme aucune disposition pour parvenir à
« l’individualisation dts immeubles, et nous demandons
comment les conservateurs des hypothèques pourront
établir avec certitude et exactitude ce répertoire par
* immeuble. La Commission extra-parlementaire du
« cadastre a considéré que, dans l’état actuel de3 cho-

« ses, la publicité par registre foncier et par feuillet réel
n’était pas immédiatement réalisable ; elle a pensé
* que la première condition à remplir était la réfec•i
tion du cadastre peur le mettre en harmonie avec la
« réalité. Nous serions portés à partager cette apprê« 
dation ; nous serions d’avis que ce répertoire par
u immeuble ne jettera pas sur la situation juridique
 »< des biens la clarté qui est la base d’un bon régime
« foncier. »

Xll

Comme on le voit, le noeud de la question est do
savoir comment on arrivera à individualiser chaque
immeuble.

Si nous ne nous trompons, la solution du problême
est bien simple, et il est facile de s’en assurer. Pour
cela, il n’y a qu’à prendre un registre in blanc, le
tenir à page ouverte, dans h page de gauche, former
deux colonnes d’égale largeur et, dans la première, y
désigner chaque immeuble comme les parties l’ont désigné
dans leurs actes ou déclarations ; dans la seconde
colonne, inscrire les propriétaires successifs et le titre
en vertu desquels ils possèdent.

Il tYcn faut pas plus pour créer un registre foncier et
organiser la publicité réelle.

Si, dans la page en blanc qui se trouve à droite, on
indique dans quatre colonnes et au fur et à mesure
qu’on les connaîtra :

1* Le revenu de l’immeuble ;

2" Sa valeur ;

3* Son passif, c’est-à-dire les prix de vente dus en
tout ou en partie, les hypothèques, etc ; .

4* Son actif, les quittances de prix 6e vente, les radiations
d’inscription, etc ,

On aura tous les éléments nécessaires pour connaître
le propriétaire et les droits réels de n’importe quelle
propriété.

\

§3 —

Et pour cela, point n’est besoin de se creuser la tète
pour savoir comment désigner im Immeuble

U n’y a qu’à désigner chaque propriété comme les
parties l’ont fait. On n’aura jamais deux propriétés
désignées de la même façon, si ou reproduit celte désignation
et si on la complète de l’indication du nouveau
et de l’ancien propriétaire.

Pour avoir la preuve de ce que nous avançons on
n’a qu’à ouvrir un journal et à se reporter aux annonces.


C’est ainsi que nous trouvons dans un journal de
Toulouse deux annonces ainsi conçues ,*
Ktude de M » Oirorges BAU »
OKU* avoué k Toutoes^roe
du Taur, 41, et rue des l*« >
nilents Cri ?, 14,
A VENDRE
A SUITE ME SAISIE IMMGIHUKUEAu tribunal civil de Toulousete jeudi 15 juillet 1897,à midi précis,DiversimmeublesSitué ? dans la commune de
Castelginest, savoir îPREMIIR ix>7. — Une maison
d’habitation et ses dépendances
avecjardin anglais,
potager, fruitier cl pare.d’una
contenance approximative de
quarante-six ares vingt-quatre
centiare ».Mise u pris : 500 fr.DEUXIÈME LOT,— Deux parcelles
de terre labourable
« l’une contenance approximative
de quaranle-fix ares
soixante-quatorze centiares.Mite & prix : 100 fr.Pour extrait :
G* ttAiHUtu.arouc, sigae*.Etude de M » POLI EU. avooS,
sise h Toutous ?, rue des
Chapelier*, M.
A VENDRE
AUX EKCtlÊRPS t’I UtlvHIFîî A
SUITE PR SAISIE IMMOMIMËRK
ET Mi SL-ttENCIlÊUi:,U jeudi IH juillet IS97,d midi précis.
Au tribunal civil de ToulouseLe domine de l’rwjotheSitué dans Ica communes
d’Ausâonne et de lleauzclle,
arrondissement de Toulouse,
composé de bàtimeols de
maître et bâtiments d’exploitation,
terre* labourables, jardins,
prés, bois, vignes cl
pâtures cultes et incubet,
d’une contenance d’environ
47 ItceMres 3 « très 69 centiares,Mise à prix :
74.670 Ir.Pour extrait :
bouis POUEII, « nom*, signé*
*~ 24 ~

Supposons que nous inscrivions les 3 lots ainsi exposés
aux enchères sur la page en blanc d’un livre, et
qu’à côté, nous écrivions ja désignation de l’ancien et
du nouveau propriCtaire, le jour de l’adjudication et le
prix, les trois lots en question seront suffisamment
déterminés pour que jamais on ne puisse les confondre
avec d’autres.

Ces trois lots sont, d’ailleurs, certainement plus amplement
désignés dans le cahier des charges,
XII
D’une manière générale, tout acte d’aliénation et
toute déclaration de mutation contiennent tous les renseignements
nécessaires pour déterminer une propriété.
Les nouveau* et anciens propriétaires y sont les premiers
intéressés et on peut s’en rapporter à eux du
soin de faire cette désignation.

Le vendeur a intérêt à ne faire comprendre dans la
vente que ce qu’il abandonne afin de limiter sa garantie,
et l’acheteur a l’intérêt contraire d’y fane comprendre
tout ce qui fait l’objet de l’acquisition.

L’accord des parties sur cette désignation est précieux
à constater, et l’agent de la publicité hypothécaire
doit le recueillir avec soin, en se gardant de le
modifier et de l’altérer, sous le prétexte de mieux faire
que les parties.

On ne pourrait, d’ailleurs, poser de règle absolue
pour faire cette désignation, qui doit, nécessairement,
varier avec les circonstances.

Quand le cadastre est récent et qu’un géomètre a
constaté l’état matériel des lieux, a donné un numéro
et assigné une contenance à un immeuble, il suffit de
rappeler ce numéro pour déterminer l’immeuble.Mais ce
numéro ne suffira, dans aucun cas, h suppléer à l’indication
de l’état des lieux, au moment d’une transmission.


Dans la vie d’une personne Use produit des transformations
successives qui modifient cette personne. Les
V~* 25 ~

immeubles ont, eux aussi, une sorte de vie : un terrain
vague devient un cbamp, puis une vigne, puis un pré,
des constructions s’élèvent, disparaissent, sont réédiflées,
Pour suivre ces transformations, un cadastre ne
suffit pas, car rien n’oblige les parties à suivre dans
leurs conventions, partages, ventes, échanges, etc., la
division arbitraire qu’un géomètre a pu faire à uu moment
donné.
XIII
Aussi, le mieux paraît-il être de prendre pour peint
de départ £e la comptabilité immobilière.la désignation
de la propriété par ïes parties, en s’aidant du nom de
ces parties elles-mêmes pour ne pas confondre un immeuble
avec un autre.

C’est ce que font les Allemands aveo leur Gnmdbuch
ou registre foncier. Tout immeuble est considéré comme
une entité juridique, indépendante de la personnalité
du propriétaire. Chaque fonds a un compte ouvert, en
marge duquel on mentionne les droits réels.

Cette idée est poussée si loin que le fonds est censé
le débiteur de certaines dettes. La dette foncière allemande
est indépendante de toute créance. Elle est la
forme par excellence du crédit réel pur. Aussi l’a-t on
surnommée : L’hypothèque absente (1) ,

L’article 890 du nouveau code, qui seia appliqué à
partir du 1er janvier 1900, est ainsi conçu :

« Plusieurs fonds sont réunis en un seul lorsque le
propriétaire les fait inscrire au registre foncier comme
un seul fonds. »

« Un fonds devient partie d’un autre fonds lorsque
a le propriétaire le fait ajouter à ce dernier dans le
« registre foncier. »

Voilà ce que l’Allemagne va appliquer, sur tout son
territoiie, dans 2 ans 1/3 — ce qu’elle applique même
(1) Ha Meulenacre, Code civil allemand, promulgué !e !8 août
1896, p. 298.
déjà dans certains pays, — et cette mesure très
simple n’est subordonnée à la réfection préalable
d’aucun cadastre, Les conséquences pratiques qu’elle
en tire sont ainsi déterminées par rprticl^Ol du nouveau
Code :

« Lorsqu’un droit a été inscrit en faveur de quelqu’un
au registre foncier » on présume que ce droit lui
« appartient. Lorsqu’un droit inscrit est rayé l’on
H présume que ce droit n’existe pas, »

Voila qui est clair et peut se traduire ainsi :
Chaque immeuble a un compte, le propriétaire e*t le
maître du compte. Il l’ouvre, le double et le dédouble.
Les créanciers ou acquéreurs sont les maîtres des inscriptions
qui protègent leurs droits. Ils n’ont de droits qu’autant
qu’ils ont des inscriptions et quand ils veulent faire
mentionner un droit » c’est à eux de désigner le compte
en marge duquel doit être faite l’inscription.

Le créancier ou l’acquéreur peut donc être assimilé
à une personne qui, dans un magasin, désigne l’objet
qui lui convient et qui est sûre en y entrant d’y trouver
la marchandise qu’elle cherche.

L’Administration du registre foncier a, en eflet. saisi
dans son engreuage tous les immeubles d’une circonscription,
et chaque personne ayant un droit à faire
inscrire est assurée d’y trouver le compte qu’elle cherche,
absolument comme on est sur de trouver à la
Caisse d’épargne le compte de n’importe quel dé-,
posant.
XIV
Nous venons de voir ce qu’est le livre allemand, au
point de vue de la clarté, — laissant en dehors, comme.
sortant du sujet, la question de la force probante.
Voyons ce que sont les registres français. 'L’immeuble
n’a aucun compte. La personne seule en a un. Les
actes transcrits y sont portés à la queue-teu leu : par
exemple, la vente d’une maison à Versailles, suivie de
la donation d’un jardin à Argenteuil, suivie elle-même

\
-~ -a —
de l’échange d’une auberge à Palaiseau contre un moulin
à Poissy ; puis viendra l’expropriation d’un bois à
Sèvres.

« Aujourd’hui, disait M. Challamel, dans lo discours
que nous avons cité (V, S Vil) , dans NOS registres
hypothécaires les documents sont disséminés de
toutes parts. A la suite d’une hypothèque consentie
c » par Bernard sur sa propriété do la rue Richelieu, on
« inscrit une subrogation de privilège concernant un
immeubb possédé par Jean-Pierre, avenue de l’O« 
péra. Puis, viennent d’autres inscriptions relatives à
« d’autres immeubles, da.is les quartiers ou dans les
arrondissements voisins. Tous ces actes chevauchent
les uns sur les autres et forment un véritable chaos. »

C’est pour mettre de l’ordre dans ce chaos que l’orateur
proposait, avec le Ministre des Finances, de créer
un livre foncier qui aurait pour, premier avantage « de
 »# réunir comme autour d’un, pivot central tout ce qui
« se rapporte à une même personne ou à un nôme
objet »>.

L’idée était aussi simple que juste et peut être présentée
sous la forme d’un clou A planter pour chaque
personne et pour chaque immeuble et auquel on accrocherait
tous les renseignements Us concernant.

C’était là l’idée juste. L’idée moins juste a été d’admettre,
et d’admettre en quelque sorte sans discussion,
comme un axiome, que le compte de l’immeuDle ne
pouvait être ouvert que quand on « n aurait levé le
plan. Cette idée a été ainsi formulée par M. Rouvier
dans le rapport du 29 mai 1891 au Président de la République,
qui a précédé l’institution de la commission
du cadastre :

« La propriété do« t être déterminée, d’abord physiquement,
pu » juridiquement. »

C’était résoudre la question avant de la poser ; car
s’il n’était pas douteux que, pour créer un livre foncier,
il fallait trouver le moyen de déterminer un immeuble,
c’est-à-dire de ne pas le confondre avec un autre, il valait
la peine de discuter si la détermination physique

devait précéder ou suivre la détermination juridique.


Suivant le parti auquel on s’arrêterait, il fallait
avouer que la réforme hypothécaire, telle que îa commission
du cadastre avait la mission impérative de
l’accomplir, ne pouvait avoir lieu que quand le cadastre
serait refait, car, disait le rapport du Ministre d ?s Finances,
« la détermination physique résultera de la
reconnaissance des limites de l’immeuble, de sa cou« 
tenance et de son rattachement exact à un plan
« d’ensemble », — tandis que <* la détermination juri*
dique doit faire connaître les droits qui existent sur
« l’immeuble, principalement le droit de propriété, »
XV
Nous avouons ne pas comprendre qu’il faille connaître
le plan, la contenance et les limites d’un ? propriété
avant de savoir à qui elle appartient et quel’es
sont les hypothèques qui la grèvent. Tous les jours,
les tribunaux et les notaires, et ceux-ci sous une responsabilité
pécuniaire parfois rigoureuse, tranchent ces
questions sans connaître les propriétés, au vu seulement
des titres.

Autant dire qu’un banquier n’ouvrira de compte à un
commerçant qu’au vu de sa photographie, ou qu’on ne
portera un jugement sur un homme que quand on en '
saura le poids et la taille.

11 y avait cependant un moyen de trancher la question
et d’être tixé. La commission du cadastre a fait de
nombreuses expériences, d’ailleurs intéressantes ; elle
s’est donné beaucoup de mal, mais elle a suivi sans
discussion la consigne de chercher à déterminer la
propriété d’abord physiquement, puis juridiquement.

C’était cependant bien simple de faire 1expérience
suivante :

1° Prendre deux communes A et B, envoyer des géomètres
dans la commune A et des agents des hypothèques
dans la commune B.

— 29 —

2' Faire, <fa&or<i,dans la commune A la détermination
vhysi<jue et, dans la commune B, la détermination jurid ;que.


On aurait eu ainsi, pour la commune A* un plan
tout neuf accompagné d’une matrice cadastrale, et pour
la commune B, un livre ou répertoire foncier qui aurait
valu ce qu’il aurait valu.

Ou n’aurait eu d’ailleurs, pour chaque communs,
qu’un travail incomplet. Il aurait fallu, pour la commune
A » trouver les titres des propriétés connues physiquement,
et, pour la commune B, aller chercher sur le
terrain les propriétés dont on aurait eu les titres en
mains.

Kh bien, sans être sorcier, il est facile de comprendre
que si l’expérience avait été fcdte de bonne foi, si on
avait fait aider les géomètres par des agents des hypothèques
dans la commune B et, inversement, si dans la
commune A ou avait chargé des agents des hypothèques
de chercher tes titres des propriétés nouvellement
cadastrées, l’expérience aurait réussi dans la commune
B et aurait piteusement échoué dans la commune A.

Ciel n’est pas discutable

Atî^ dans la campagne, levez le plan d’une propriété
d’après sou aspect physique, cherchez ensuite le propriétaire.
Il y a des chances si, avant de lever le plan
vous n’avez pas eu les titres, pour que vous n’ayez
compris dans votre plan qu’une partie de l’immeuble
porté au titre et que. par contre, le plan comprenne des
parcelles ayant diverses origines et appartenant à plusieurs
propriétaires.

Il est très rare, au contraire, quand on a en mains le
titre de transmission d’un imraeuble.qu’on ne le trouve
pas sur le terrain.

Par conséquent, il fallait commencer par faire le
livre foncier avant de faire le cadastre, c’est-à-dire
faire d’abord, contrairement à la marche tracée à la
commission du cadastre, la détermination juridique,
puis la détermination physique.
Il est, d’ailleurs, toujours temps de faire l’expérience

— 30 —

que nous proposons* et nous sommes convaincu que, si
on la fait, on sera, toutétonné ae constater que l’établis*
sèment d’un livra foncier serait ta chose la plus facile
du monde,
CONCLUSIONS
Nous offrons, d’ailleurs, de le prouver eu faisant
celte expérience bien simple:

Qu’on nous désigne une commune quelconque. — Si
elle est trop étendue pour que l’expérience puisse être
terminée assez promptement, nous n’en prendrons
qu’une partie, une section, une banlieue ; nous choisirons
un quartier d’une ville on une rue —. et qu’on
nous autorise à faire des recherches dans les diverses
administrations Nous ferons alor.^ le travail suivant que
n’importe quel employé de l’enregistrement et des hypothèques
est capable de taire ;

1 » Presser, avec te concourt du percepteur, la liste de
tous les propriétaires de la commune on de ta partie de
commune désignée.

2* Compléter, avec le concours des secrétaires des mairies
et des greffiers, ta liste de ces proprétaires au moyen
de tous tes renseignements que l’on pourra trouver sur les
registres de l’état civil. Au besoin, demander es renseignements
aux intéressés en leur faisant comprendre l’utilité
qui en résulter. ; pour eux, et en profiter pour leur
demander en vertu de quels litres ils possèdent cha.jue
immeuble.

3* Au vu de ces premières données, aller au bureau de
l’enregistrement et monter un répertoire on livre foncier.


Chaque receveur est outillé pour faire ce travail, car
l’organisation des bureaux permet :

1. De retrouver l’origine de n’importé quel immeuble.


IL De déterminer tous les immeubles qui,dépendent
d’une succession, d’empêcher qu’aucun ne soit omis

^31 -

dans les déclarations qui en sont faites et qu’aucune
propriété passe d’une tête sur une autre sans que les
droits de mutation, .souvent très élevés, ne soient
pavés.

Cela fait, le livre foncier est créé et peut fonction*
ner. Il n’y a qu’à le remettre au conservateur des hypothèques,
complété par une table alphabétique et un
répertoire où on aura consigné les renseignements rscueillis
sur l’état civil des personnes ; le répeitoire
des personnes sera l’embryon du c ?*ter cfrt’/dont l’utilité
n’est certainement plus à démontrer.

Avec un livre foncier ainsi organisé, nous délions
qu’on nous montre deux immeubles susceptibles d’être
confondus l’un avec l’autre. Il n’y a pas, dit-on, dans
la nature, deux feuilles d’arbres qui se ressemblent
absolument ; mais il y a encore bien moins deux immeubles
que Ton puisse prendre l’un pour l’autre si la
désignation, même très sommaire, faite au répertoire
foncier relate les renseignements qui existent dans
les archives des bureaux de l’enregistrement,

La preuve en est dans l’expérience que font tous les
jours les contribuables qui '« entent de se dérober au
paiement des droits de mutation. Le Receveur de
l’enregistrement n’a dans son bureau ni plan, ni matrice
cadastrale. C’est un agent sédentaire qui ne peut
guère connaître la valeur de ? 1 propriétés que par les
renseignements qu’il trouve dans ses archives. Il arrive
cependant, sans sortir de chez lui, à suivre tous
les mouvements de la propriété.

Le problême que M. de Loynes considère comme
insoluble, de distinguer dt*ux immeubles, est donc résolu
dans la pratique.Dans une prochaine étude, nous
examinerons le fonctionnement du répertoire ou livre
foncier et nous verrons le parti qu’on en peut tirer pour
spécialiser tontes les hypothèques, faire la purge da
toutes les hypothèques occultes, faire courir la prescription
au profit du propriétaire apparent, etc.

Mais, dès maintenant, nous signalerons le lien
étroiv qui existe entre la réforme fiscale et la réforme

hypothécaire. Le répertoire foncier devrait être tenu
en deux double, pouvant, au besoin, se suppléer. Le
répertoire fiscal, entre les rotins du Receveur de l’enregistrement,
et le répertoire hypothécaire entre les
mains duf Conservateur.Le premier, annoté de tous les
renseignements sur la valeur des immeubles, servirait
à asseoir l’impôt foncier e* à surveiller les mutations ;
le second, contenant sous le même numéro
la consignation de l’immeuble, serait annoté de la
mention des hypothèques.

Les bordereaux dont le double est conservé au bureau
des hypothèques (C. civ., 2148-2150) , où ils font
double emploi avec l’inscription, seraient envoyés au
bureau de l’enregistrement — ce qui permettrait, en
cas d’incendie, de reconstituer une conservation sans
grande difficulté.

Au fur et à mesure, on établirait une référence
entre ce répertoire foncier et le cadastre. Les géomètres,
allant sur les lieux avec des extraits du
répertoire foncier, n’iraient pas à tâtons à la recherche
des titres.

Enfin, et surtout, on pourrait faire, dès maintenant,
la péréquation de l’impôt foncier, sans attendre la réfection
du cadastre qui ne pouira pas être effectuée partout
en mSrae temps, en sorte que l’on pourra avoir des
écarts de 23 à 30 ans entre les évaluations des communes
par lesquelles on le terminera et celles des communes
par lesquelles on l’aura commencé.

Dans la discussion qui a eu lieu à la Chambre, le 8
juillet 1897, sur le projet de loi portant attribution
aux communes du quart du principal de la contribution
foncière des propriétés non bâties, M. Camille
Krantz, rapporteur général de la Commission du bmK
get, s’exprimait ainsi :

c M. le rapporteur général. — Lo problême de la
péréquation de l’impôt foncier est posé depuis longtemps,
mais les termes dans lesquels il est posé se sont
singulièrement précisés depuis le vote de la loi du 21

\
-33.
juillet 1894, qui a chargé l’administration des contributions
directes de procéder a une nouvelle évaluation
nu revenu net de la propriété foncière non bâtie en
France. Cette évaluation est ordonnée par la loi. Kilo
comporte d’assez longs délais, elle nécessite un long et
dispendieux travail et un chiffre important de dépense.
Nous avons au budget un crédit de 1,900.000 francs
pour la préparer, Nous avions même, l’an dernier,
voté un crédit supplémentaire de 1 million pour commencer
les travaux de la nouvelle évaluation des revenus
fonciers. On a dû annuler le crédit ainsi voté.
Le crédit de cette année n’a pas encore p4 être utilisé.
Il est en effet indispensable de voter auparavant certaines
mesures législatives : il faut organiser des commissions
d’évaluation ; il fr.ut en organiser par la loi le
fonctionnement.

« Ces mesures législatives, plusieurs ministres des
finances les ont proposées ; elles ont été insérées déjà
dans un grand nombre de projets de loi* Elles sont
reproduites dans notre premier projet ; et c’est une
raison de plus pour que nous vous demandions do le
voter le plus promptement possible.
a En effet, ce n’est qua quand on aura terminé celte
évaluation ju'on pourra sérieusement étudier utilement
les modifications dont l’impôt foncier do la propriété
non bâtie peut être l’objet.

« Alors on sortira certainement des difficultés qu’entraîne
une répartition établie d’après un cadastre vieilli ;
nous ne verrons plus, dans une même commune, le
contribuable qui aura planté une vigne dans un terrain
sans valeur toucher de beaux revenus sans {.ayer autre
chose qu’un impôt insignifiant, et, & côté de lui, un
propriétaire qui, après avoir, arraché sa vigne phylloxéréeet
l’avoir remplacée par un champ de pommes
de terre, payer, pour une maigre récolte, un impôt
exorbitant.

« On ue peut faire quoi que ce soit de juste en matière
d’impôt foncier avant d’avoir entrepris cette nouvelle
évaluation ; elle durera quatre ou cinq ans. J’espère
3
— ai —

qu’on pourra la hâter un peu plus, et je demanderai à
la Chambre, quand nous viendrons à la discussion des
articles qui règlent celte opération, de vouloir bien se
joindre à la commission pour insister auprès de M. le
Ministre des Finances en vue d’activer le plus possible
l’exécution de ces travaux. »

Cette distinction fiscale entre la propriété bâtie et
non bâtie n’est pas dans la nature des choses.

Quand Y Enregistrement sait qu’une maison est affermée
500 francs, il la frappe d’un droit de succession
sur ce revenu de 510 francs multiplié par 20, soit sur
10,000 francs.

Les Contributions directes, au contraire, font évaluer
distinctement la maison et le sol de la maison. \JEnregistrement
invite le contribuable à déclarer le revenu
et il contrôle l’exactitude de cette déclaration ; les
Contributions directes évaluent ce revenu d’office et
laissent au contribuable le soin de le contester.

Pour discuter les mérites respectifs des deux procédés,
chacun devant avoir ses avantages et ses inconvénients,
il saute aux yeux que l’intérêt du Trésor
serait de n’avoir qu’une seule unité fiscale ; car, il est
bien évident qu’un immeuble ne saurait avoir officiellement
deux vateurs.

Que l’on prenne le système que l’on voudra — cela
importe assez peu. Mais, ce qui serait trè3 important,
c’est que cette valeur fût mentionnée au registre foncier.


On ferait ainsi et à peu de frais la réforme hypothécaire,
en même temps <tuô la péréquation de l’impôt
foncier, sans distinction entre les propriétés bâties et
les propriétés non bâties.

Jules ARXÂULT,
Inspecteur de l’Enregistrement à Oran.
Annexes

PROJET DE LOI SUR ! LA RÉFORME DU RÉGIME
HYPOTHÉCAIRE

CHAPITRE PREMIER
]) c la (raiiKcriptlon ci de ses effet*

ARTICLE PREMIER.

Sont rendus publics par la transcription au bureau des
hypothèques de la situation des bîen3 :
Ie Tous actes et conventions entre vifs, à litre gratuit
ou à titre onéreux, et tous jugements ayant pour effet de
constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre
uo droit réel immobilier ;

2' Les baux excédant douze années, soit par leur
terme originaire, soit par l’effet d’un renouvellement ;

3° Les actes et jugements portant, même pour bail de
moindre durée, libération ou cession d’une somme supérieure
à une année de loyer ou fermage nen échu.

ART. 2.

Jusqu’à la transcription, les droits résultant des actes
et jugements énoncés en l’article précédent ne peuvent
être opposés aux lier ? qui ont des droits sur l’immeuble
et qui les ont conservés en se conformant aux lois.

Les baux excédant douze années non transcrits ne peuvent
leur être opposés que pour le temps restant à courir
de la période de douze ans commencée.

ART. 3.
Sont aussi rendues publiques les mutations par décès

— SSdedroits
réetsimmobiliers, parla transcription soit de
l’acte constitutif ou déclaratif de la transmission de propriété,
soit de la déclaration faite au bureau d’enregistrement.


ART. 4.

Aucune aliénation ou constitution de droits réels ne
peut être opposée aux tiers avant la transcription prescrite
par l’article précédent.

ART. a.

La transcription est opérée :

1° Par le dépôt soit d’un extrait analytique ou littéral
de l’acte notarié, du jugement ou de l’acte administratif,
contenant les noms, prénoms, qualités et domiciles des
parties, la désignation des immeubles, les prix ou les
soulles, les charges avec leur évaluation, les servitudes
el les stipulations restriclivf s, soit d’un original de l’acte
sous seing privé, soit d’un extrait du testament ou d’un
extrait certifié de la déclaration de mutation par décès ;

2" Par la mention sur le registre du conservateur du
contenu de l’extrait ou de l’original.

Le conservateur délivre au déposant un certificat de
transcription.

Si l’acte ou le jugement résout, annule ou rescinde un
acte transcrit, il en sera fait mention en marge de la
transcription, à la diligence du requérant.

ART. 6.

La transcription est requise :

Par ïes notaires, pour les actes passés devant eux ;

Parles avoués, pour les jugements passes eu force de
chose jugée et pour les arrêts ;

Par les parties, pour ïes actes sous seings privés.el
pour les déclarations de mutations par décès.

Les dispositions des articles 37 de la loi du 22 frimaire
an VII el 79 de la loi du 15 mai 1818 sont appîicablesà la
transcription de3 actes.des autorités administratives el
des établissements publics rentranl dans les cas prévis
parla présente loi.

\

~ 39 -~

ART. T.

L’action en résolution de tout acte soumis à la transcription
ne produit d’effets à l’égard dns tiers quo si 'a
cause de résolution a été mentionner: dans l’extrait de
l’acte transcrit au bureau des hypothèques.

Toutefois cette disposition ne s’applique pas à l’action
en réduction des libéralités qui excèdent la quotilô disponible.


ART, 8.

Dans îecas où la résolution est demandée pour inexécution
des conditions, les tiers auxquels elle serait
'opposable peuvent en piévenir les effets en procurant
l’exécution.Ce droit peut être exercé tant que la décision
prononçant la résolution n’est pas passée en forre de
chose jugée.

ART. 9.

Lorsqu’une action en résolution ou en revendication
préjudicie aux droits des créanciers privilégiés ou hypothécaires,
les sommes que le propriétaire antérieur ou
le revendiquant peut être tenu de rembourser sont attribuées
à ces créanciers suivant leur rang.

ART. 10.

La clause d’une donation de droits réels immobiliers
stipulant le rapport en nature n’est opposable aux tiers
que si elle a été rendue publique dan ? la forme prescrite
par l’article î.

ART. 11.

Les lois du 23 mars 1855 et du 13 février 1880 sont
abrogées.
— 40 —
CHAPITRE H
SECTION I. — Des privilèges.

ART. 12.

Les privilèges générc u < sur les immeubles sont supprimés.

Les articles 2104 et 2105 du Code civil sont abrogés.

ART. 13.

L’article 2103 est remplacé par le suivant :

« Les créances privilégiées sur les immeubles sont :

« 1° Les frais de justice fails pour la réalisation de
l’immeuble et la distribution du prix ;

« 2* La créance du vendeur pour le prix et les charges
résultant de l’acte de vente, celle des échangistes pour
les soultes stipulées dans l’acte d’échange el les dommages-intérêts
pouvant résulter d’une éviction, celle du
donateur pour les charges ou prestations imposées au
donataire dans l’acte de donation ;

« 3° La créanse des coparlageanfs, savoir : pour les
soultes ou retours de lots, sur les immeubles compris
dans le lot chargé de la soulte ; pour le prix de la licitation,
sur le bien licite ; pour la garantie des lois, sur
chacun des immeubles compris dans le partage ;

« 4* Celle des créanciers d’une succession et des légataires
dans les termes de l’article 2111 nouveau du Code
civil. »

L’article 2110 du Code civil est abrogé.

ART. 14

Les articles 2106 et 2107 du Code civil sont remplacés
par les suivants :
Art. 2106. — « Entre les créanciers, les privilèges ne
produisent d’effet sur les immeubles que s’ils ont été
rendus publics par l’inscription et à partir de la date de
celte inscription. »

— 41 —
Art. 2107. — a Est seule exceptée de la formalité de
l’inscription la créance des frais de justice. »

ART. 15

Les articles 2108 et 2109 du Code civil sont remplacés
par les suivants :
Art. 21 OS.— « Le privilège du vendeur, du donateur,
de l’échangiste et du copartageant ne peut s’exercer
qu’autant qu’il aura été conservé par une inscription
 ?xia !jnte.
•t L* conservateur des hypothèques est tenu de l’inscrire
u UMICO au moment de la transcription du titre d’où
il résulte.

« ■* Le privilège inscrit dans les trente jour* <) (■ i'acte
emporte préférence sur toute inscription prise du chef du
nouveau propriétaire. »
Art. 2109. — «  L’aciion résolutoire et l’action en
folle enchère ne peuvent s’exercer après la péremption
de l’inscription du privilège. *

ART. 16

L’article 2111 du Code civil est remplacé par le suivant:


« Le privilège de séparation des patrimoines prend
rang du jour du décès, à la condition d’avoir été inscrit
dans les trois mois à compter de l’ouverture de la succession.


« L’inscription peut encore être prise après expiration
du délai de trois mois, tant que l’immeuble n’a pas fait
l’objet d’une aliénation transcrite ; mais, en ce cas, elle
ne produit d’effets qu’à sa date.
a Elle est rayée sur le seul consentement de ceux qui
l’ont requise ou qui ont fait mentionner leurs droits en
marge, »

SECTION II. — Des hypothèques
ART. 17
Toute hypothèque, soit légale, soit conventionnelle,

— 42 —

doit être inscrits au bureau de la conservation des hypothèques
de la situation des biens.

L’inscription ne peut être prise quo pour une somme
fixe et sur des immeubles désignés.

A défaut d’inscription, l’hypothèque ne peut être opposée
aux tiers qui ont des droits sur l’immeuble et les
ont conservés en se conformant aux lois.

Les articles 2122, 2120 et 2130 du Code civil sont
abrogés.

ART. IS

L’article 2135 du Code civil est ainsi modifié :

« Entre les créanciers, l’hypothéqua soit légale, soit

conventionnelle, n’a de rang que du jour de l’inscription

prise sur les registres du conservateur dans les formes

cl de la manière prescrites par la loi. »
L’article 2l’î5 du même Code est abrogé en tant qu’il

dispense de l’inscription l’hypothèque légale des mineurs

et interdits et celle des femmes mariées.

ART. 19

Tout contrat de mariage détermine la somme pour
laquelle la femme aura hypothèque légale sur les immeubles
de son mari en raison de sa dot et de ses conventions
matrimoniales.

Le conlral désigne ceux des immeubles du mari sur
lesquels portera l’hypothèque ; à défaut de cette désignation,
l’hypothèque portera sur tous les immeubles
présents du mari.

Il peul être sursis à l’inscription, mais il ne peut pas
être convenu qu’elle ne sera jamais prise.

Le notaire deît prévenir les parties que l’hypothèque
n’aura d’effet que par l’inscription ; mention en est faite
dans le contrat.

Si le mariage ne s’accomplit pas, l’inscription est
rayée sur la représentation soil d’un acte notarié contenant
résiliation des conventions matrimoniales, soil d’un
jugement rendu sur simple requête par le tribunal du
V.— 43 —
domicile de la parlie défenderesse, en chambre du conseil.


ART. 20  ;

Toute inscription qui pourrait devenir nécessaire rendant
le mariage sera prise par (e mari ou par la femme
elle-même, sans aucune autorisation, sur des immeubles
el pour des sommes déterminés.

Les parents et alliés de la femme en ligne directe et
en ligne collatérale au degré de frère, de soeur, d’oncle
et de tante, pourront requérir l’inscription, avec l’autorisation
du président du tribunal du domicile du
mari.

ART. 21

L’hypothèque 'égale* de la femme peut être remplacée
eu tout en en partie par un cautionnement dont les
conditions sont déterminées soil par le contrai de mariage,
soit par le tribunal du domicile du mari statuant
en chambre du conseil sur simple requête.

ART. 22

Dans le cas où les femmes peuvent céder leur hypothèque
légale ou y renoncer, cette cession ou cette renonciation
doit être faite par acte authentique, el les
cessionnaires ne sont saisis, à l’égard des tiers que par
l’inscription de cette hypothèque à leur profit ou par la
mention de la subrogation en marge de l’inscription
préexistante.

La renonci ition par la femme à son hypothèque léorale
ou profit de l’acquéreur d’immeubles grevés de cette
hypothèque en emporte l’extinction à partir soil de la
transcription de l’acte d’aliénation, si la renonciation y
est contenue, soil de la mention faite en marge de la
transcription de l’acte d’aliénation, si la renonciation a
été faite par acte distinct.

ART. 23.
Sous quelque régime qu’elle soit mariée, ta femme est

— 44 —

autorisée à consentir antériorité & sion hypothèque, lorsqu’il
s’agit de constructions ou de réparations ayant pour
bat de conserver ou d’améliorer les ïim meubles grevés.

ART. 24.

L’hypothèque légale des mineurs et des interdits doit
être inscrite à la diligence du tuteur ou du subrogétuteur,
dans le mois de la délibération qui atyra désigné
les immeubles sur lesquels l’hypothèque devra porter et
fixé la somme pour laquelle l’inscription sera prise.

Le subrogé-tuteur est tenu sous sa responsabilité de
veiller à ce que l’inscription soit prise ou de la prendre
lui-même.

ART. 25.

Le conseil de famille peut, par délibération mctivée et
prise à la majorité avec avis favorable du juge de paix,
dispenser de l’inscription ou déclarer qu’il y sera
sursis.

Cette délibération peut être frappée d’opposition dans
la huitaine par tout membre du conseil de famille. Le
tribunal statue en chambre du conseil.

ART. 26.

Si le tuteur ne possède pas d’immeubles ou si ses
immeubles sont insuffisants, le conseil de famille peut
lui imposer un cautionnement à la réalisation duquel le
subrogé-tuteur est tenu de veiller.

11 en est de même si le tuteur préfère affranchir ses
immeubles de l’hypothèque légale.

ART. 27.

Dans le cas où les garanties données au mineur eu à
l’interdit seraient devenues insuffisantes, lé conseil de
famille pourra exiger une augmentation de cautionnement
ou l’extension de l’hypothèque à d’autres immeubles.


— 45 ~

ART. 28.

L’article 2161 'du Code civil est remplacé par le suivant
:

c Si dans le cours du mariage ou de la tutelle il est
reconnu que l’hypothèque légale de la femme, du mineur
ou de l’interdit, frappe plus de biens qu’il n’est nécessaire,
la réduction en peut être demandée par le mari ou
le tuteur.

« La demande du mari est portée devant le tribunal de
son domicile, qui statue en chambre du conseil sur
simple requête.

« A l’égard du luteur, la réduction est consentie par
délibération motivée du conseil de famille, prise à la
majorité avec avis favorable du juge de paix.

« Le cautionnement fourni par le mari ou le tuteur,
dans les cas prévus par les articles 21 ou 26, peut être
réduit dans les mêmes formes. »

ART. 29.

L’hypothèque judiciaire est supprimée ; le deuxième
alinéa de l’article 2117 et l’article 2123 du Code civil sont
abrogés.

ART. 30.

Le dernier paragraphe de l’article 2148 du Code civil
eslibrogé.

ART. 31.

L’article 2151 du Code civil est remplacé par le suivant
:

« Le créancier inscrit pour un capital produisant intérêts
ou arrérages a droit d’être colloque pour un dixième
au plus au même rang que pour son capital, sans préjudice
des inscriptions particulières à prendre, emportant
hypothèque à partir de leur date, pour les intérêts ou
arrérages non conservés par la première inscription. »

La loi du 17 juin 1893 est abrogée.

— 40 —

ART. 32.

. Le paragraphe 3 de l’article 2153 esl modifié ainsi qu’il
suit:

« 3* La nature des droits à conserver, et le montant
de leur valeur. »

ART. 33.

Lorsqu’un immeuble aura été assuré soit contre l’incendie,
soit contre tout fléau, la somme qui sera due
par l’assureur, si elle n’est pas appliquée parcelui-ci à la
réparation de l’immeuble, sera affectée au payement des
créances privilégiées ou hypothécaires, selon le rang de
chacune d’elles.

Il en sera de même de toute indemnité qui serait due
par des tiers, en raison de la perle ou détérioration de
l’îmmeuble grevé.

Tous paiernent-i faits de bonne foi avant opposition
seront valables.

Les articles 2, 3 el 4 de la loi du 19 février I8S9 sont
abrogés.

ART. 34.

L’hypothèque conventionnelle ne peut être établie que
par acte authentique.

Les procurations à l’effet de constituer hypothèque
doivent être données dans la même forme, sauf la dérogation
résultant pour les sociétés commerciales de l’articïî
6 de la loi du ltf aoûl 1893.

ART. 35.

L’hypothèque consentie pour sûreté d’un crédit ouvert
et mentionnée sur les effets créés ou négociés en
exécution du contrat, profite aux porteurs jusqu’à concurrence
du solde final du compte.

ART. 36.
Le créditeur, malgré la négociation des effets, con*
— 47 —
serve li faculté de donner mainlevée de l’inscription,
sans préjudice du droit du porteur de s’opposer à la
radiation pir une notification faite au conservateur des
hypothèques.

Cette notification doit contenir élection de domicile
dan* l’arrondissement. Elle sera mentionnée en marge de
de l’inscription et le cerlîficalen sera donné sur l’original
de l’exploit.

L’opposition n’aura d’effet que pendant deux an3 ; elle
pourra être renouvelée.

ART. 37

L’article 2193 du Code civil est ainsi complété :
« Les conservateurs peuvent également être requis de
délivrer l’état général ou spécial ou en forme de ta« 
bleau des transcriptions, inscriptions et mentions exis« c
tantes sur leurs registres. La réquisition doit être
« expresse, et ne peut être limitée aux seules men« 
lions. »

ART. 3S

L’article 17 de la loi du 21 ventôse an VII sur les
hypothèques est complété comme il suit :
* « Un répertoire dans la même forme sera tenu par
immeuble porté sur les registres de la conservation. »

ART. 39

Il n’est rien changé aux privilèges et hypothèques qui
garantissent les créances de l’Etat.

ART. 40

Les dispositions du Code civil contraires à la présenté
loi sont abrogées.

ART. 41

.. Un règlement d’administration publique statuera sur
les mesures d’exécution nécessitées par la présente loi.

CONGRÈS DE LA PROPRIÉTÉ BATIE

AVIS DU CONQUES
SUR LE PROJET PS LOI SUR L.\ REFORME HYPOTHÊfMIUE
Dans sa séance du 1" juin.la première section du Congrès
de la propriété bâtie a discuté le projet do loi sur
la réforme du régime hypothécaire présenté au Sénat
par le gouvernement, et repousse ce projet dans les
termes suivants :

Le Congrès,
Considérant que le projet de loi présenté au Sénat
comprend des dispositions portant principalement sur :
1* La transcription ;

2* Les privilèges el l’action résolutoire ;
3* Les hypothèques légales ;
4# Les hypothèques judiciaires.

 !• La transcription

Considérant que les modifications proposées consistent
principalement à soumettre h la formalité de la transcription
les actes déolaratifs /jugements d’adjudication
entre colioilants et aotes de partage) el aussi les simples
mutations par décès ;

Que cette sorte d’investiture imposée par l’Etat serait
contraire au droit de propriété et aux principes consacrés
par les articles 724 et 883 du Code civil ;

~ M* -

Que les intérêts qu’on veut protéger, à savoir ceux des
prêteurs d’argent el des acquéreurs, sont, en l’étal actuel,
sauvegardés d’une manière certaine, puisqu’il suffit
aux prêteurs et aux acquéreurs de se faire représenter
les titres de propriété el les pièces justificatives
des qualités de ceux avec lesquels ils contractent ;

Considérant d’un autre côté qu’en édictant que les
causes de résolution non mentionnées dans la transcription
n’auront aucun effet à l’égard des tiers, alors même
que ces causes ; seraient exprimées dans l’original de
Taole ou résulteraient de la loi, l’article 7 donnerait ouverture
à des difficultés sans nombre et procurerait
le moyen très simple d’éluder la disposition essentiellement
morale de l’articlo 905 du Code civil,
qu’une simple omission intentionnelle ou non y suffirait
(1)  ;

Considérant encore que le projet mettrait les intérêts
des légataires particuliers d’immeubles à la merci d’un
héritier de mauvaise foi ;

Considérant enfin que dans le silence de fa loi et à défaut
d’une disposition expresse (de hquelle d’ailleurs il
faudrait toujours craindre la suppression ultérieure}, les
modifications proposées entraîneraient une énorme aggravation
de charges pour tous héritiers ou légataires
d’immeubles ;

Qu’en effet, les transcriptions imposées par le projet
donneraient de plein droit, aux termes de l’article 51 de
la loi du 28 avril 1816, ouverture à la perception d’un
nouveau droit fiscal de 1 S75 0/0 ; que ce droit serait
doublé toutes les fois qu’il y aurait soit plusieurs héritiers,
soit plusieurs légataires indivis d’un même immeuble
 ; qu’en effet, il faudrait une première transcription
pour saisir l’ensemble des héritiers ou légataires el

(1) Article 935, Code civil. Toute clause ou convention par
laquelle le donateur aurait renoncé à la révocation de la donation
poar survenance d’enfant, sera regardée comme nulle
et ne pourra produire aucun effet.
4^ m ^
constater le passage sur leur tête des biens provenant du
de eu fus. Qu’il en faudrait une seconde à la suite du partage
ou de licïiaiion intervenue ultérieurement entre les
héritiers ou légataires,
2* Privilèges et actions résolutoires
Considérant que le projet propose la suppression des
privilèges généraux sur les immeubles ; qu’en 1804 le
Conseil d’Etat les a maintenus & la suilo d’un rapport de
Bigot de Préameneu et où on lit ce qui suit… il faut
qu’à cet égard, tes règles de l’équité soient aussi impérieuses
que certaines puisqu’elles se retrouvent dans
tous les temps, dans tous les Codes ;

Que ces régies ne doivent pas avoir moins de force
qu’aujourd’hui ; que l’intérêt des prêteurs d’argent, seul
en jeu ici, ne doit pas prévaloir contre des créances d’un
caractère pour ainsi dire sacré, alors surtout qu’elles se
réduisent toujours à des sommes relativement peu importantes
 ;

Considérant que le projet propose au sujet du privilège
du vendeur des modifications graves, notamment
en édictanl que le droit du vendeur n’existera comme
privilégié qu’autant qu’il aura été inscrit dans un délai
fixe (de 39 jours, délai manifestement trop court}, si bien
qu’en cas de retard dans cette inscription, les hypothèques
consenties par un acquéreur qui n’a pas payé, primeraient
le vendeur qui sera ainsi dépouillé ;

Que l’intérêt des prêteurs d’argent ne saurait autoriser
pareille iniquité, alors surtout qu’il dépend de ces
prêteurs d’être renseignés sur la libération ou la non
libération de leur emprunteur, en lui demandant simplement
la production de son litre et de la quittance du
prix ;

Que la loi du 23 mars 1855 avait su concilier tous les
droits et tous les intérêts en stipulant qu’il suffisait,
mais qu’il fallait, que le privilège du vendeur originaire
fût inscrit et conservé avant la revente ; que la disposition
proposée aurait pour résultat d’aider à la mau-

vaise foi et à la fraude en sacrifiant des intérêts légitimes
 ;

Considérant que ce qui précède s’applique également
à l’article 2119 projeté qui serait ainsi conçu ; l’action
résolutoire et l’aolion en folle enchère ce peuvent
s’exercer après la péremption de l’inscription du privilège ;


Que sans entrer dans plus de détails, iï suffit de
dire que, soit l’acquéreur nouveau, soit le prêteur d’argent,
peuvent et doivent, avant de traiter, demander au
vendeur ou emprunteur la justification du paiement
de son prix ; et qu’ils échappent, ainsi, à tous les risques
 ;

3' les hypothèques légales

Considérant que les modifications essentielles proposée
sont les suivantes :

L’hypothèque légale ne peut être prise que pour une
somme fixe et sur des immeubles déterminés ; elle n’a
de rang qu’au jour de l’inscription (art. 17 et 18 du
projet)  ;

Quo les articles suivants ont pour objet, dans la pensée
des auteurs du projet, d’assurer l’inscription des hypothèques
légales dans le cas où cette inscription de la
spécialisation de l’hypothèque, et quant aux sommes et
quant aux immeubles, est utile au crédit des maris et
tuteurs ;

Qu’une seule exception est faite au profit de l’Etat
dont les privilèges et hypothèques continueront à être
généraux (article 39)  ;

Mais considérant d’autre part que les mesures prises
pour assurer dans certains cas l’inscription seront absolument
inefficaces ; qu’en en confiant l’exécution à des personnes
qui n’y ont aucun intérêt ou même & celles dont
l’intérêt est directement contraire, on arrivera d’une
manière infaillible à ce résultat que les droits des femmes
et des incapables seront sacrifiés ; que la faculté de
sursis prévue par l’article 19 § 3 et l’article 25 deviendra

— 52 —

la règle,el que l’inscription ne pouvant valoir qu’à sa date
arrivera toujours trop lard ; que les auteurs du projet
reconnaissent eux-mêmes ïe danger des modifications
proposées ;qu’en effeè on ht dans l’exposé des motifs ce qui
suit : Nous ne dissimulons pas que les modifications
à la législation actuelle qui vont être proposées, diminueront
sensiblement le gage que le Code civil a accordé
aux incapables ;

Considérant d’autre part qu’en l’état actuel, l’article
2143,applioable mémeaux tutelles légaîes.et l’article 2144
du Code civil donnent aux tuteurs et aux maris toutes
facilités pour limiter les hypothèques dont la loi les
grève ; que la simple application de ces articles produit
les effets de la loi belge qu’on invoque avec complaisance
et aussi les dispositions projetées, mais sans sacrifier les
intérêts et les droits des femmes et de* incapables ; que,
dès lors, on n’aperçoit pas la nécessité de faire une loi
nouvelle ;

4° Hypothèque judiciaire

Considérant que le projet d3loi propose la suppression
pure et simple de l’hypothèque judiciaire ;

Qu’on invoque, d’une pari, le caractère général de
celte hypothèque comme étant de nature à nuire au
crédit du débiteur, mais considérant que l’art. 2161 C.
civ. donne au débiteur le moyen de rendre cette hypothèque
spéciale ;

Que d’ailleurs l’hypothèque attachée aux décisions
de justice, bien loin de nuiro au crédit du débiteur, ne
peut quo lui être utile en facilitant les prêts purement
cUrographaires et en permettant au créancier muni
d’une hypothèque judiciaire d’accorder des délais à son
débiteur ;

Considérant qu’on soutient, d’aulre part, qu’il n’est
pas juste qu’un créancier qui n’a pas exigé une hypothèque
au moment du contrat puisse s’en procurer une
ultérieurement et s’attribuer ainsi une situation privilégiée ;


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Maïs considérant que tout en faisant observer qu’on
en pourrait dire autant de tous ceux qui se font consentir
des hypothèques conventionnelles, des transports,
des nantissements ou qui, par des saisies-arrêts
validées par jugement, se procurent un droil de préfet
renée sur les autres créanciers moins diligents, il
suffit de dira que les dettes et obligations ne dérivent
pas seulement des contrats et spécialement des
contrats de prêts, qu’elles dérivent aussi des quasicontrats,
des quasi-délits, des délits et des crimes,
de l’exécution ou de l’inexécution d’un mandat (administrateur
do Société) , de la loi elle-même (articles
202 et suivants, ou obligations qui naissent du mariage,
etc., eto.)  ;

Que dans tous ces cas et dans bien d’autres, il n’était
pas possible au créancier de stipuler a l’avance ou au
moment du contrat une garantie quelconque ; que les
créances qui naissent de tous ces faits, les pensions alimentaires
imposées par la loi, etc., etc., sont au moins
aussi sacrées que celles qui sont constituées au profit
de prêteurs d’argent et que cependant elles leur seraient
purement et simplement sacrifiées, puisqu’il dépendrait
toujours d’un débiteur non commerçant de les annuler
en consentant au profit des tiers des hypothèques conventionnelles
 ;

Considérant que l’hypothèque judiciaire étant supprimée,
l’ouvrier possédant une créance ne pourra se faire
consentir une hypothèque conventionnelle sans exposer
des frais relativement importants, tandis que dans l’état
actuel, avec l’aide de l’assistance judiciaire et grâce à
l’hypothèque judiciaire, il peut se procurer sans frais les
garanties nécessaires ;

Considérant enfin que si la loi belge de 1851 a supprimé
l’hypothèque judiciaire d’une part, le Code italien
promulgué ea 1865 l’a maintenue, el que, d’autre
part, la statistique démontre que depuis la suppression
de cette hypothèque en Belgique, le nombre des expropriations
immobilières a triplé, ce qui confirme
énergiquement ce qui a été dit ci-dessus sur l’a-

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vantage de l’hypothèque judiciaire pour le débiteur luimême ;


Considérant, m résumé, que sans qu’il y ait lieu de
s’arrêter â d’aulres détails, le projet de loi actuellement
soumis au Sénat est, er » ce qui concerne la transcription,
au moins inutile depuis la loi du 23 mars 1855 ;

Qu’il crée sans intérêt sérieux une nouvelle catégorie
d’actes à transcrire en aggravant considérablement les
charges qui grèvent la propriété immobilière ;

Que la suppression des privilèges généraux sur les
immeubles est contraire aux règles d’équité « qui se
retrouvent dans tous les siècles et dans tous les codes » ;

Qu’en ce qui concerne le privilège du vendeur et
l’action résolutoire, la loi de 1885 a su concilier tous Jes
intérêts ; que le projet serait de nature à sacrifier sans
raison légitime les intérêts du vendeur non payé ;

Que les modifications proposées au régime des hypothèques
légales sont inutiles en présence des articles
2143et 2144 du Code civil ; qu’elles seraient dangereuses
pour les intérêts des femmes et des incapables ;

Que la suppression de l’hypothèque judiciaire serait
funeste aux créanciers les plus dignes d’intérêt et aux
débiteurs eux-mêmes.

Par ces motifs,

Est d’avis que le projet ne doit pas être adopjé.^

Paris. — Imp. JEAN GAINCHE, 15, rue de Verneuil.