Essai sur la constitution de la propriété individuelle en Algérie, par Louis Abadie,...
Abadie, Louis
impr. de L. Marle, 1882




EssaiSURLa constitutionDE LAPropriété individuelle
EN ALGÉRIE

PAR JLOUIS ^BADIE
CONSEILLER GÉNÉRAL
CONSTA.NTINE
IMPRIMERIE L. MARLE, RUE D’AUMALE,
PJ !S VENTE.CHIÎZ AUIÏEKT, t.IURAinR2, HUE 0 AUMALEA PARIS, CHEZ CHAIXAMEL A.K
5, HUE JACOB
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EssaiSURLa constitutionDE LAPropriété individuelle
EN ALGERIE

PAR JLOUIS _^LBADIE
CONSEILLER GENERALConstantine
IMPRIMERIE, L. MARLE, RUE D’AUMALE
EN VENTE CHEZ AUBERT, LIBRAIRE
2, RUE DAUMALEA PARIS, CHEZ CHALLAMEL AINE
■S, RUE JACOB1882
Essai
SUR LA CONSTITUTION DE LA PROPRIÉTÉ INDIVIDUELLE
EN ALGÉRIE
Parmi les questions les plus importantes pour
l’avenir de l’Algérie, se trouve en première ligne
le problème de la constitution de la propriété
individuelle.

Ce problème, posé depuis si longtemps, semble
encore loin d’être résolu, si l’on considère
les résultats obtenus.

Nous allons examiner la loi de juillet 1873 et
surtout la façon dont elle a été appliquée ; mais
avant de procéder à cette étude, nous jetterons
un rapide coup d’oeil en arrière et verrons les
diverses phases par lesquelles est déjà passée
cette question.

En Algérie, avant la conquête, le souverain
avait un droit de libre disposition sur la presque
totalité du sol. La propriété se présentait sous
deux formes différentes : la première (melk) était
la propriété réelle, elle reposait sur un titre ou
sur une possession non contestée, elle était
aliénable. La seconde (arch) ne reposait sur au-

cun titre, elle était inaliénable. Cette dernière
représentait un droit de jouissance au profit des
détenteurs du sol.

Antérieurement à 4844, un certain nombre de
transactions avaient déjà eu lieu entre Européens
et Indigènes, mais à cause du manque de
titres régulièrement établis et de délimitations
incomplètes, les acquéreurs étaient exposés à
des revendications nombreuses et la sécurité
leur faisait complètement défaut.

Pour mettre fin à un pareil état de choses, le
gouvernement fit paraître l’ordonnance du 1er
octobre 1844, qui mettait à l’abri de toute contestation
les actes translatifs de propriété, consentis
antérieurement, à des Européens par des
Indigènes, spécifiant que ces actes ne pourraient
être annulés ni pour insuffisance des pouvoirs
des représentants légaux ou non des vendeurs,
ni par le motif que les immeubles étaient inaliénables
aux termes de la loi musulmane.

Ces dispositions furent rapidement reconnues
insuffisantes ; aussi, le 21 juillet 1846 parut une
ordonnance royale qui décidait que le ministre
de la guerre déterminerait, par des arrêtés, les
territoires dans lesquels devrait être faite la vérication
des titres des propriétés rurales possédées
par des Indigènes ou des Européens. Tout
prétendant à une propriété avait un délai de
trois mois pour remettre ses titres à l’administration
 ; passé ce délai, les terres non réclamées
étaient réputées vacantes et faisaient retour à
l’Etat.

Cette ordonnance ne fut qu’incomplètement

— 5 —

appliquée dans une petite partie du territoire et
ne dépassa pas les arrondissements de quelques
villes, Alger, Blida, Oran, et le territoire de La
Galle.

Le 16 juin 1851, fut votée la loi qui posa les
bases de la propriété en Algérie. Son but a été,
après avoir déterminé les droits de l’Etat, de
rassurer les Indigènes en déclarant inviolables
les droits de propriété et de jouissance leur appartenant,
tels qu’ils existaient avant la conquête.
Mais un article de cette loi interdisait
qu’aucun droit de propriété ou de jouissance
portant sur le territoire d’une tribu, pût être
aliéné au profit d’une personne étrangère à cette
tribu. Cette clause, qui était une entrave au
commerce de la terre, donna naissance à l’idée
du cantonnement.

Les Arabes, disait-on, possèdent plus de terres
que leurs besoins ne le comportent, plus
qu’ils ne peuvent en mettre en valeur ; il faut
donc leur reprendre ce qui est du superflu. Et
cela est d’autant plus logique, ajoufait-on, que
le gouvernement n’a fait que se substituer à
l’ancien beylick du temps des Turcs, qui avait
toujours le droit de disposer à sa guise de toutes
les terres.

Telle était la pensée qui avait inspiré cette
idée du cantonnement qui a été confondue souvent
avec celle du refoulement. On y a vu quelque
chose d’inique ayant toutes les apparences
d’une spoliation.

Et cependant, si les territoires sur lesquels
certaines tribus sont établies sont beaucoup su-

périeurs à leurs besoins, si une grande partie
reste inculte, faute de bras et de moyens de culture,
ces tribus n’ayant, du reste, qu’un simple
droit de jouissance, quoi de plus naturel que
de déterminer ce droit, de le proportionner à
leurs besoins  ? C’eût été, à la fois, un acte de
justice et de haute politique.

Cependant, ce projet, malgré l’appui du maréchal
Bageaud et du maréchal Pélissier, souleva
tant d’objections, surtout de la part des bureaux
arabes, que le gouvernement dût renoncer
à l’appliquer.

Les choses restèrent donc dans le même état
jusqu’en 1863.

Le 22 avril de cette année, parut le sénatusconsulte
qui est resté célèbre.

L’article 1er de cet acte législatif déclarait les
tribus propriétaires des territoires dont elles
avaient la jouissance permanente et traditionnelle,
à quelque titre que ce fût.

L’article 2 comprenait :1° la délimitation du territoire
des tribus ; 2° leur répartition en douars ;
3° l’établissement de la propriété individuelle.

Les articles 3 et 4 étaient relatifs aux rentes
et redevances dues à l’Etat par les détenteurs
des territoires des tribus.

L’article 5 réservait les droits de l’Etat à la
propriété des biens du beylik, et ceux des propriétaires
de biens melks.

L’article 6 interdisait l’aliénation de toute propriété
avant la délivrance d’un titre régulier.

Le sénatus-consulte substituait donc au droit
de jouissance un droit absolu de propriété ; mais

— 7 —

il ne disait rien de l’état-civil des indigènes, et
il laissait subsister la législation et la juridiction
musulmanes. De plus, ce projet de loi présentait
le grave dang« r de pouvoir priver d’un seul coup
L’Algérie de toutes les terres incultes, indispensables
cependant à la colonisation. Aussi le gouvernement,
pour le faire voter, fût-il obligé d’assurer
que le Domaine possédait en réserve
900,000 hectares destinés à suffire à toutes les
exigences de la colonisation.

Mais trois ans après, dans la séance du Corps
législatif du 5 mars 1866, il avoua que les 390,000
hectares de la province de Constantine et les
378,000 de la province d’Oran avaient été concédés
à des Arabes ; tandis que les 110,000 de
la province d’Alger avaient été vendus à des colons
à bureau ouvert.

Ainsi cette ressource, pourtant formellement
promise, faisait défaut ; cette dernière réserve
disparaissait et il ne restait plus à la colonisation
que le droit d’expropriation réservé à l’Etat
et l’espoir d’acheter des terres aux indigènes,
quand la propriété individuelle serait constituée.

De plus, le sénatus-consulte était faussé dans
son application même. Des rapports officiels
établissent que les commissions n’ont tenu aucun
compte des droits de l’Etat réservés par les
articles 5 et 6, et que la plupart du temps elles
ont accordé aux Arabes tout ce qu’ils voulaient,
même dans les forêts.

C’était donc une oeuvre néfaste ; c’était un
coup mortel porté à la colonisation que l’on voulait
rendre ainsi légalement impossible.

— 8 —

Aussi, dès l’avènement du gouvernement actuel,
le commissaire extraordinaire de la République
prescrivait-il, par arrêté du 19 décembre
1870, de procéder à la reconnaissance de la propriété
individuelle au profit des cultivateurs actuels.
Mais cet arrêté ne reçut aucune exécution
et le gouvernement se décida, en 1872, à présenter
le projet de loi qui est devenu la loi du
26 juillet 1873.

Cette loi se divise en trois titres qui ont trait :
le premier aux dispositions générales, le deuxième
à la constatation de la propriété privée et à la
constitution de la propriété individuelle, le troisième
aux dispositions transitoires.

Le titre 1er, qui contient l’esprit même de la
loi, est de beaucoup le plus important ; aussi,
a-t-il donné lieu à des interprétations, à des circulaires
aussi nombreuses que contradictoires,
et qui forment aujourd’hui un véritable chaos.

L’article 3, notamment, a été vivement discuté.


Ainsi que nous l’avons dit plus haut, le sénatus-consulte
de 1863 avait été faussé dans son
application. Des rapports administratifs prouvent
que dans bien des cas on avait classé comme
melks collectifs des terrains archs ; que presque
toujours on avait laissé les tribus faire leurs déclarations
comme elles l’avaient voulu, sans s’inquiéter
si ces déclarations étaient ou non conformes
à la vérité.

Aussi la loi de juillet 1873 avait-elle pour but,
tout en respectant le sénatus-consulte, de revenir
sur les erreurs commises par suite de mauvais

— 9 —

classements, de diminuer le tort immense quo
l’on avait fait à la colonisation.

Les termes mêmes du rapport de la commission
parlementaire le démontrent d’une façon
nette et précise.

Dans tous les cas où la propriété est collective,
soit au titre arch soit au titre melk, disait le rapporteur
de cette loi à l’Assemblée nationale,
l’art. 3 du projet de la commission comme
l’art. 3 du projet du gouvernement, y font cesser
la collectivité en attribuant à chaque membre
de la tribu, du douar ou de la famille, la part
qu’il exploite effectivement, jachères comprises.

Le but de la loi est donc clairement exprimé,
mais de plus, en 1873, M. Warnier, à Alger,
dans une commission nommée par le gouverneur
général, commenta et précisa d’une façon
plus nette encore la pensée de la loi. En terminant,
il citait l’exemple d’une tribu de la province
d’Oran, dont le territoire avait était classé
comme groupe melk par décret du 29 septembre
1867. Ce décret attribuait à la tribu une superficie
de 26,000 hectares, tandis qu’elle en cultivait
1,000 environ.

Ainsi, pas d’erreur possible sur le sens à
donner à l’art. 3. Il est exprimé de la façon la
plus formelle ; il est conforme au droit, à la
justice ; et, enfin, il présente des avantages incontestables
pour l’Etat et la colonisation.

Et cependant cette interprétation, sur laquelle
il semble qu’il ne pouvait pas subsister un seul
doute, n’a pas prévalu au gouvernement général.

En effet, dans les instructions aux commis-

— 10 —

res-enquêteurs, le gouverneur s’exprime ainsi :
Il appartient au commissaire-enquêteur, opérant
dans les groupes classés comme melk par les
décrets d’exécution du sénatus-consulte :

1° De constater les propriétés particulières ou
indivises de chaque individu ou de chaque famille ;

2° De délimiter les espaces dont la jouissance
est restée commune à toute la tribu et qui forment
son domaine privé en vertu du décret de
répartition ;

3° De distraire au profit de l’Etat les biens
vacants ou en déshérence.

L’esprit de la loi de 1873 se trouvait ainsi
complètement faussé, et les opérations du sénatus-consulte,
déclarant indûment melks des terrains
archs, étaient en quelque sorte sanctionnées
par le sens que l’on donnait à l’article 3 de
la nouvelle loi.

C’étaient donc toujours les errements du sénatus-consulte.
On avait voulu le modifier, revenir
sur ses erreurs ; au lieu de cela, on leur donnait
une approbation nouvelle, on les rendait
définitives.

Voilà de quelle façon erronée la loi de 1873 a
été interprétée ; nous allons examiner à présent
comment elle a été appliquée.

C’est en juillet 1875 que parurent les instructions
de M. le gouverneur général Chanzy, relatives
à l’exécution de la loi sur la propriété individuelle.


"Voici, d’une façon sommaire, la marche prescrite
:

Lorsque le gouverneur général, les conseils

— M —

généraux préalablement consultés, a décidé la
constitution ou la constatation de la propriété
dans un douar, les habitants de ce douar en sont
officiellement prévenus deux ou trois mois à l’avance.
Ils sont invités à assister le commissaireenquêteur
et à lui fournir tous les renseignements
nécessaires pour la bonne exécution de
son travail.

Le jour fixé par l’administration, le commissaire-enquêteur,
se rend avec un géomètre, dans
le douar désigné. Accompagné du cheik et des
principaux notables, il procède d’abord à la détermination
exacte des limites du douar et des
communaux. Il dresse ensuite un procès-verbal
de ses opérations auquel il joint un croquis établi
par le géomètre.

Dans les douars où le sénatus-consulte a
déjà été appliqué, les limites de territoires ont
été fixées, les communaux reconnus, et le commissaire
enquêteur, accompagné des propriétaires
intéressés, procède immédiatement à la
reconnaissance des propriétés et à leur abornement.
Il donne à chaque propriété un numéro
d’ordre provisoire qu’il inscrit sur un registre,
avec le nom du propriétaire, le lieu dit ou contrée
où la propriété est située, et les droits de
sa provenance. Il donne à chacun un nom patronymique,
qui doit lui servir de nom de famille.

En cas de contestation de limites ou de droits
de propriété, il tâche de trancher le différend et
de faire accepter un arrangement amiable.

Si son intervention est sans résultat, il porte
sur le registre la partie qui fait l’objet du litige,

avec les prétentions des deux intéressés. Le
plan et le croquis doivent alors faire également
mention de la part de terrain en contestation.

Si une propriété est possédée en commun par
plusieurs personnes, elle est inscrite sous les
noms de tous les ayants-droits, avec indication
des droits de chacun.

Le commissaire-enquêteur parcourt ainsi tout
le territoire, parcelle par parcelle ; tandis que le
géomètre qui l’accompagne établit au fur et à
mesure un croquis visuel indiquant les limites
de chaque propriété, le numéro d’ordre et le
nom du propriétaire, et d’après lequel il calcule
la contenance provisoire, portée sur les registres
du commissaire-enquêteur.

La reconnaissance de la propriété terminée
sur le terrain, le géomètre fait un levé exact
qui est vérifié ensuite par un vérificateur placé
sous les ordres du géomètre en chef. Le plan,
une fois reconnu bon, est déposé dans les archives
du service.

Le commissaire-enquêteur, de son côté, établit
deux registres. Le premier est la copie da
celui du terrain et doit contenir, d’après un numérotage
définitif, les numéros de toutes les
parcelles avec les noms des propriétaires, leurs
noms patronymiques, le lieu dit, la nature du
sol, les tenants et aboutissants.

Le second contient, par ordre alphabétique,
les noms de tous les propriétaires d’un douar,
avec toutes les propriétés que chacun d’eux
possède dans ce douar et les indications correspondantes
transcrites du premier registre.

— 13 —

Ces divers documents sont ensuite déposés
pendant trois mois au chef-lieu de la commune
mixte ; où les intéressés peuvent en prendre
connaissance. Un registre spécial est ouvert,
destiné à recevoir les réclamations qui pourraient
se produire.

Les erreurs, s’il en a été signalé, une fois
reconnues, sont rectifiées par le commissaireenquêteur ;
puis les registres sont envoyés à
Alger par l’intermédiaire du préfet, pour être
soumis à l’homologation du gouvernement général.


Là, ces registres sont revus et vérifiés en
Conseil du gouvernement. La concordance des
deux, leur rapport avec le croquis, l’établissement
et le calcul des quote-parts sont examinés
minutieusement. Enfin, tout le travail, s’il est
accepté, est renvoyé à la préfecture, qui fait
établir les titres de propriété par le service des
domaines. '

Telle est Ja marche qui a été suivie jusqu’à ce
jour. Nous nous proposions d’examiner : d’une
part, les résultats qu’elle a donnés ; d’autre part,
les garanties d’exactitude qu’elle présente. Mais
depuis que nous avons écrit ces quelques lignes,
un fait nouveau s’est produit qui nous dispense
de la première partie de notre travail.

Devant les protestations des corps élus, sous
la pression de l’opinion publique, le gouvernement
s’est décidé à nommer une commission
spéciale chargée de rechercher les modifications
qu’il y aurait lieu d’apporter à la loi de 1873.

Cette commission, après plusieurs mois d’é-
— \k —
tudes, a publié son rapport ou plutôt ses rapports
 ; et nous lisons, au début de ce travail,
qu’à la façon dont les choses sont menées actuellement,
la propriété sera probablement constituée
en Algérie dans un siècle et demi. Or,
en considérant que les travaux de la loi de
1873 sont beaucoup plus avancés dans les départements
d’Alger et d’Oran que dans celui de
Constantine, où ils sont à peu près nuls, nous
nous sommes amenés à conclure que dans huit
ou dix siècles peut-être, la propriété sera constituée
dans notre département.

Une pareille conclusion, tirée d’un document
officiel, se passe de tout commentaire.

Nous nous contenterons donc de rechercher
si une grande précision compense cet inconvénient,
pu bien, au contraire, si les travaux
exécutés actuellement offrent autant de chances
d’inexactitude que de lenteur.

Nous essaierons de démontrer que, quels
que soient la valeur et le zèle des agents chargés
d’appliquer la loi de 1873, leurs travaux,
alors même qu’ils auront été acceptés et homologués
par le gouvernement général, peuvent
contenir des erreurs, des défectuosités inhérentes
au mode d’exécution, à la manière de
procéder.

Et d’abord, comment a-t-on formé les commissions
d’enquête ?

Je ne parlerai pas du premier recrutement des
commissaires-enquêteurs, qui a été fait en prenant
un peu partout des agents plus ou moins
préparés à ces fonctions nouvelles. Je ne rap-

— 15 —

pellerai pas que la plupart de ces commissairesenquêteurs
semblaient n’avoir considéré cette
position que comme un marchepied pour arriver
à des situations meilleures, ce qui a eu pour
moindre inconvénient de donner une série de
débutants qui se succédaient.

Le nombre des travaux qu’on a dû refaire en
est la confirmation trop concluante.

On exige, aujourd’hui, un examen et un
stage ; je supposerai donc tous les choix parfaits
et les agents on ne peut meilleurs.

Toute commission d’enquête se compose d’un
commissaire-enquêteur, d’un géomètre et d’un
interprète. Ces trois agents concourent à la confection
d’un même travail, et la première réflexion
qui se présente à l’esprit est celle-ci :
l’attribution d’une même tâche à trois personnes
différentes ne fait-elle pas disparaître toute responsabilité
 ?

Supposons, en effet, des travaux dans lesquels
des erreurs se sont glissées ; qui assumera la
responsabilité de ces erreurs ?

Sera-ce le commissaire-enquêteur qui aura
mal vu, le géomètre qui aura mal établi son
croquis ou l’interprète qui aura mal traduit ? On
ne comprend pas la raison de cette division d’un
seul et même travail, et si on considère l’analogie
qui existe entre la constitution de la propriété
individuelle en Algérie et l’établissement
du cadastre en France, on est amené à se demander
quelles peuvent être les considérations
qui ont motivé la création de ce rouage nouveau,
qu’on appelle commissaire-enquêteur.

Quant à moi, je n’ai pu, trouver d’explication
que dans la croyance que les indigènes ont des
titres de propriété en territoire melk et que les
limites de ces propriétés sont incertaines. Et en
territoire arch, a-t-on dû dire, ces limites sont
encore plus incertaines ou n’existent même pas.
Cette opinion est erronée dans la plupart des
cas, non-seulement en territoire melk, mais
même en territoire arch où les limites sont parfaitement
connues depuis le sénatus-consulte de
1863.

C’est donc cette croyance fausse, presque dans
tous les cas, qui a fait penser que dans la pratique
il fallait confier le bornage des propriétés
avant toute autre opération, à un commissaireenquêteur
assisté d’un géomètre, exactement
comme en France le bornage d’une propriété
dont la limite est litigieuse est confié à un juge
de paix assisté d’un géomètre.

Les cas prêtant à de pareilles contestations,
les cas vraiment litigieux sont très-rares, mais
quel que soit leur nombre, c’est aux tribunaux
seuls et non à l’administration qu’il appartient
de les juger.

On nous objectera peut-être que l’administration
ne s’est réservé le droit de statuer qu’en
territoire arch. Suivant nous, le cas est absolument
le même, et la façon dont on procède actuellementest
un empiétement du pouvoir administratif
sur le pouvoir judiciaire, que rien ne justifie.

Ces réserves exprimées, revenons à l’examen
que nous désirons faire. Une commission d’enquête
est constituée, voyons-la fonctionner.

— 17 —

A la première sortie sur le terrain, le commissaire-enquêteur
(ainsi que nous l’avons déjà
dit) , inscrit sur un registre les numéros d’ordre
des propriétés, donne à chaque propriétaire un
nom patronymique, et procède à l’abornement
des divers lots.

Pendant qu’il parcourt ainsi tout le territoire,
le géomètre qui l’accompagne dresse un croquis
sur lequel il fait figurer tous les renseignements
que contient le registre du commissaire-enquêteur.

Remarquons, avant d’aller plus loin, toute
l’inconséquence qu’il y a à donner des noms de
cette façon. Chaque commissaire-enquêteur agit
séparément, l’opération se fait sans ensemble ;
il peut arriver que la même personne, propriétaire
dans deux ou trois endroits, reçoive deux
ou trois noms différents.

En supposant que, par impossible, aucune erreur
de ce genre ne se produise, il n’en restera
pas moins ce fait, qu’on aura créé un état-civil
pour tous ceux qui possèdent, tandis qu’on aura
laissé de côté tous les khammès.

Et si, quelque temps après le passage de la
commission d’enquête, un de ces derniers devient
acquéreur d’une propriété, quelle sera la
situation de ce nouveau propriétaire qui n’aura
pas reçu de nom ?

Depuis longtemps, des protestations s’étaient
élevées contre cette façon de procéder, le gouvernement
s’en est enfin ému, et une loi récente,
ordonnant la constitution de l’état-civil
des indigènes, a supprimé- ; cette^partie du travail
des commissions â ?em$àéî 7\

Nous n’insisterons donc pas davantage sur ce
point spécial.

Faire établir, comme cela se pratique actuellement,
le tableau indicatif par un commissaireenquêteur,
assisté d’un interprète et d’un géomètre
croquiseur, a pour conséquence de faire
disparaître toute responsabilité. Mais, en outre,
le seul fait de procéder à l’abornement des lots
sur un simple croquis est illogique. C’est sur un
plan, c’est-à-dire sur quelque chose d’exact, que
doivent être reportées les bornes. Quelle garantie
peut-on avoir sans cela ? Et lorsque le géomètre
reviendra seul pour procéder cette fois à
un levé exact, il sera dans l’impossibilité de
constater si des bornes n’ont pas été déplacées,
puisqu’il n’aura qu’un croquis comme moyen de
contrôle. S’il découvre des erreurs, il devra ou
corriger le travail du commissaire-enquêteur,
ou faire des plans inexacts. Dans tous les cas,
un croquis n’ayant jamais assez de précision
pour permettre de retrouver les limites des propriétés
sans les indications des propriétaires, il
sera obligé de refaire presque en totalité le premier
travail de l’enquête. A quoi donc celui-ci
aura-t-il servi, sinon à perdre du temps et de
l’argent ?

Pendant que le géomètre est sur le terrain, le
commissaire-enquêteur fait ses travaux de cabinet.
Il achève ses deux registres, qui sont ensuite
déposés pendant trois mois dans les bureaux
de l’administrateur de la commune mixte, où les
divers propriétaires peuvent en prendre connaissance
et produire leurs réclamations, s’il y a lieu.

— 19 —

Voilà bien cette fois un contrôle sérieux, efficace.
11 est exercé par les intéressés eux-mêmes,
le délai accordé est suffisant, et nul doute que
cette vérification des actes de l’administration ne
soit une réelle garantie. Telle est la réflexion
que l’on fait, en voyant les dispositions de la loi.
Mais si on examine les choses de près, on s’aperçoit
rapidement que ce prétendu contrôle
n’est lui-même qu’une illusion.

Quiconque connaît un peu le peuple arabe
sait combien il est ignorant et souvent indifférent
même à ce qui le touche de très-près. La
plupart des indigènes sont dans l’impossibilité
de se rendre compte du contrôle qu’ils sont appelés
à exercer et parmi les quelques exceptions
pouvant se faire une idée du rôle qu’on veut
leur faire jouer, on trouvera tout au plus quelques
personnes capables de constater si les propriétés
dans ou sur lesquelles elles ont des droits,
sont portées et si tous les ayants-droit sont
inscrits.

Quant à l’exactitude des plans, à la régularité
des dossiers, à la précision dans la détermination
des quotes-parts, toutes ces données leur échappent
complètement.

Le contrôle que l’on veut obtenir par le dépôt
des dossiers dans les communes mixtes est
donc, comme nous le disions, purement illusoire.
Mais nous irons plus loin et nous nous
demanderons si dans la façon actuelle de procéder,
il n’y a pas une sorte d’engagement moral
de la part de l’administration.

Les Arabes ont une haute idée de nos con-

— 20 —

naissances et de notre impartialité. Lorsqu’ils
voient des délégués de l’administration française
s’enquérir de leurs propriétés, en fixer les limites,
sentant leur impuissance, ils s’en remettent
entièrement à ces représentants de l’autorité
pour la sauvegarde de leurs intérêts. Mais si,
ensuite, ils reconnaissent que leurs intérêts ont
été négligés ou lésés, que des erreurs, peut-être
nombreuses, se sont glissées dans les travaux
de nos agents, n’auront-ils pas le droit de se
retourner vers nous et de nous dire qu’ils
n’ont jamais demandé qu’on s’occupe de leurs
propriétés, qu’ils auraient pu continuer à vivre
comme par le passé, et enfin, que nous ne devions,
dans aucun cas, pas même dans le but
d’améliorer leur situation, leur imposer un contrôle
au-dessus de lear force et de leur intelligence ?


Voilà ce que personne ne pourra contester.
Mais, dira-t-on peut-être, l’administration n’applique
aux Arabes la formalité du dépôt des dossiers
que parce que notre loi et nos règlements
la prescrivent, en réalité elle se substitue à eux
et se fait l’agent de ce contrôle qu’ils sont impuissants
à exercer eux-mêmes.

C’est une erreur.

A l’expiration du délai pendant lequel les dossiers
doivent rester déposés au chef-lieu de la
commune mixte, tout le travail de la commission
d’enquête est expédié à Alger pour être
examiné en conseil de gouvernement.

Nous verrons plus tard quelles garanties peut
offrir cet examen, contentons-nous de cons-

— 21 —

tater pour le moment que la conséquence de
cette façon de procéder est que les dossiers sont
envoyés à Alger, n’ayant subi que des vérifications
qui portent toutes sur les travaux de cabinet.


Quant aux erreurs qui auront pu se glisser
dans les opérations sur le terrain, telles que :

Oubli ou erreur d’inscription d’une propriété ;
interversion de numéros ou, propriété de Jean
inscrite sous le nom de Pierre ; transposition de
parties de propriétés séparées par un chemin,
un ravin ou une limite de culture ; oubli du déplacement
d’une borne intermédiaire, etc. ; — toutes
ces erreurs subsisteront après comme avant.
C’est qu’en effet, les vérifications purement graphiques
que l’on exerce sont impuissantes à les
dévoiler ; un contrôle sérieux sur le terrain
même, et une opération analogue à ce qu’on
appelait en France la communication des bulletins
pourraient seuls permettre de les signaler et
de les rectifier.

Les opérations d’une commission d’enquête
terminées, le dossier (pour ce qui concerne la
constitution de la propriété) est envoyé à Alger
avec un plan parcellaire et un registre terrier.
Si le travail est accepté, l’arrêté d’homologation
doit être pris dans le délai de deux mois à partir
du jour de la réception du dossier au Secrétariat
du Conseil de Gouvernement.

Lorsque la loi de juillet 1873 était en discussion
à l’Assemblée Nationale, l’article 20 du
projet de loi attribuait au préfet, en conseil de
préfecture, et non au gouverneur général, l’examen

— 22 —

des dossiers des commissions d’enquête. M. Warnier,
rapporteur de la loi, faisait remarquer avec
raison, que le conseil de préfecture est un tribunal
administratif essentiellement compétent
dans la matière, possédant l’avantage d’être sur
place et de n’avoir d’autres attributions que celles
de sa fonction. Le Conseil de Gouvernement,
ajoutait le rapporteur de la loi, composé de
fonctionnaires, chefs des grands services de
l’Algérie, n’a ni le temps ni la compétence voulus
pour s’occuper de dossiers de propriété. Un
conseil consultatif n’est qu’un conseil, et, dans
l’espèce, un tribunal est indispensable.

L’expérience a démontré depuis combien ces
observations étaient judicieuses. En dehors de
la question de compétence, il y a la question de
distance. Des dossiers volumineux ne sont pas
transportés d’un département dans un autre où
ils sont dépouillés, examinés minutieusement,
sans courir des risques de s’égarer. Aussi, le cas
s’est-il déjà présenté plus d’une fois. Lorsque
pareil accident ne se produit pas, le. moindre
inconvénient est de voir des dossiers séjourner
pendant des mois entiers dans les bureaux du
gouvernement général. Enfin, on ne comprend
pas quel surcroît de lumières peut apporter dans
une question de ce genre, l’examen d’un travail
par une commission siégeant à Alger, éloignée
par conséquent des départements d’Oran et de
Constantine, et dans l’impossibilité de se déplacer
pour exercer le moindre contrôle, pour apprécier,
le moindre cas litigieux.

Dans cette circonstance, comme dans bien

— 23 —

d’autres, on reconnaît cet amour immodéré de
la centralisation à Alger de toutes les affaires
algériennes, centralisation grâce à laquelle les
centimes additionnels de l’impôt arabe de la
province de Constantine destinés à l’établissement
de la propriété individuelle dans cette province,
sont employés en grande partie dans le département
d’Alger ; système qui permet que.les fonds
destinés aux établissements hospitaliers de notre
département soient alloués aux hôpitaux de la
province d’Alger.

Nous pourrions citer d’autres exemples, nous
pourrions faire ressortir des inconvénients d’une
autre nature, qui sont la conséquence du régime
centralisateur imposé à l’Algérie ; une pareille
étude nous entraînerait loin du sujet que nous
traitons.

Nous dirons donc seulement que l’examen des
dossiers, en conseil de gouvernement, est un
moyen de contrôle absolument nul en même
temps que la cause d’une perte de temps considérable.


En étudiant comme nous venons de le faire
la marche suivie pour l’établissement de la propriété,
on est frappé de l’extrême complication
des procédés employés et du manque absolu de
vérification.

Cette dernière considération surtout est importante,
elle domine le débat. Non-seulement
•depuis 1875 on n’a pu obtenir qu’un petit nombre
de travaux, mais encore ces quelques résultats,
si péniblement acquis, ne présentent euxmêmes
aucune certitude de bonne exécution.

— 24 —

Nous pourrions citer des dossiers qui, après
avoir été homologués par le gouvernement général,
ont été reconnus inexacts.

C’est qu’en effet, on ne saurait trop le répéter,
aucune vérification des dossiers n’a lieu sur
le terrain. Les instructions en vigueur n’en
prescrivent pas. Un dossier est propre à être
homologué lorsque toutes les pièces qui le-composent
sont en concordance et que les points
difficultueux ; qui se sont présentés sont clairement
exposés et réglés conformément aux instructions
du gouvernement général.

Une vérification réelle, exercée par des agents
compétents, s’impose donc. Continuer plus longtemps
les errements suivis actuellement, est le
plus sûr moyen de préparer pour l’avenir une
série interminable de procès entre particuliers
et entre particuliers et l’Etat.

Nous avons examiné, sans y rien changer, la
marche suivie pour l’établissement de la propriété
individuelle et nous n’avons eu aucune peine à
en signaler les nombreuses défectuosités. Les
causes d’erreurs qu’elle présente auraient pu, à
notre avis, être évitées si, au lieu de vouloir
inventer un système spécial à l’Algérie, on s’était
inspiré des instructions qui, en France, ont
présidé à l’établissement du cadastre.

Reconnaître et établir la propriété dans un
pays ou en faire le cadastre, est exactement la
même chose. Le but n’est pas le même, cela est
vrai, mais le travail est identique.

Comment a-t-on donc procédé en France ?
Sans entrer dans des détails qui ne trouvent pas

— 25 —

ici leur place, nous dirons que les opérations du
cadastre se faisaient sous la surveillance et la
direction d’un directeur des contributions directes ;
tandis que la partie d’art était confiée, dans chaque
département, à un géomètre en chef responsable
du travail de ses agents.

Le géomètre procédait au levé exact du terrain
et au bornage des propriétés d’après les indications
des propriétaires.

Les propriétés une fois reconnues et le plan
terminé, le géomètre établissait une liste
alphabétique des propriétaires, indiquant ce que
possédait chacun d’eux. Il donnait alors séance
tenante à chaque propriétaire, communication
de la liste de ses propriétés ; et il fournissait sur
les lieux toutes les explications qui lui étaient
demandées. Après ces formalités, il remettait
son travail au géomètre en chef qui faisait
procéder sur le terrain à la vérification des plans
et du tableau indicatif.

Ces opérations terminées, le géomètre en chef
faisait établir pour chaque propriétaire un bulletin
indiquant tout ce qui concernait les propriétés
de l’intéressé. Le géomètre, alors, retournait dans
la commune faire la communication individuelle
de tous ces bulletins.

Voilà bien cette fois une garantie sérieuse de
l’exactitude des opérations.

Après la vérification faite par le géomètre en
chef, deux communications de bulletins avaient
lieu, et la seconde surtout était bien un véritable
contrôle exercé par les intéressés eux-mêmes.

La suite des opérations était confiée au service

des contributions directes qui faisait le classement
des terres en vue de l’établissement de l’impôt
foncier.

Nous voyons donc que les opérations du cadastre
en France, de même que celles de la
constitution de la propriété indigène en Algérie,
ont eu pour but, les unes et les autres :
l’établissement de deux registres semblables,
appelés livres terriers. En France, après un
classement préalable, on établissait d’après ces
livres l’impôt foncier ; en Algérie, d’après les
mêmes documents, l’administration des domaines
établit les titres de propriétés.

Les procédés employés ont été cependant on
ne peut plus différents.

En France, un seul agent, le géomètre responsable,
établissait le travail.

En Algérie, nous voyons un commissaire-enquêteur,
irresponsable, assisté d’un géomètre.
La première méthode a donné des résultats qui
ne sont pas à démontrer ; la seconde, au contraire
a été en quelque sorte négative.

A notre avis, la supériorité de l’une sur
l’autre tient à deux raisons principales :

1° La responsabilité de l’agent (en France le
géomètre) , qui est contrôlé par un chef de service
également responsable ;

2° La double communication des bulletins
faite aux intéressés par le géomètre, avec explications
sur les limites, les contenances, etc. ;
opération qu’on a cru pouvoir remplacer, en Algérie,
par le dépôt des dossiers chez l’Administrateur
de la commune mixte.

— 27 —

Nous pensons que, sauf quelques modifications
nécessaires, la marche la plus sûre serait
celle que prescrivait en France le Recueil méthodique.
A ceci, on fera certainement deux objections
que nous allons essayer de réfuter d’avance.
La première est relative aux opérations
sur le terrain, la seconde aux travaux de cabinet.

En Algérie, nous dira-t-on, l’abornement
préalable des propriétés est obligatoire, tandis
qu’en France il est facultatif.

Nous répondrons qu’il n’y a pas lieu de se
plaindre de cette obligation. L’abornement préalable
est une mesure excellente qui peut, à elle
seule, éviter de nombreuses contestations et des
procès parfois très-coûteux. De plus, cette opération
ne présente aucune difficulté et pourrait
être faite par le géomètre en même temps qu’il
procéderait au levé du plan.

Passons donc à la seconde objection. Voici en
quoi elle consiste :

En Algérie, le grand nombre des propriétés à
l’état indivis occasionne un travail très-long pour
la recherche de tous les ayants-droit, et le calcul
des quote-parts. De plus, ces diverses opérations
nécessitent la connaissance du droit musulman.

A ceci nous répondrons qu’en France aussi il
y avait des propriétés à l’état indivis, où le géomètre
devait calculer la contenance proportionnelle
à attribuer à tous les propriétaires, d’après
les droits de chacun. Cette difficulté n’a donc
rien de spécial à l’Algérie et ne peut pas être
invoquée comme un argument contre nous.

Quant à ce qui est relatif à la connaissance du

— 28 —

droit musulman, il convient de ne pas se l’exagérer.
On commettrait certainement une erreur
en voyant dans chaque commissaire-enquêteur
l’incarnation d’un légiste musulman.

Un état de filiation permettant d’établir l’arbre
généalogique de chaque famille et, par là, les
droits et la quote-part légale de chacun de ses
membres, suffit parfaitement pour les travaux
d’une commission d’enquête.

Aujourd’hui, du reste, qu’une loi récente a
décidé la constitution de l’état civil des indigènes,
cette partie du travail des rommissions
d’enquête est considérablement simplifiée.

Nous pensons donc qu’on aurait avantage, à
tous les points de vue, à confier l’établissement
de la propriété à un agent responsable pécuniairement,
qui serait dans l’impossibilité de rejeter
sur un collaborateur la faute de ses erreurs,
et enfin dont l’intérêt personnel serait de faire
bien et vite.

Il est vraiment étonnant, qu’au lieu de chercher
des difficultés, on n’ait pas songé à appliquer
en Algérie, une méthode analogue à celle
qui a donné de si bons résultats, non-seulement
en France, mais en Suisse, en Belgique, en
Allemagne et même en Russie. Une pareille expérience
aurait été d’autant plus logique, que
l’administration dispose en Algérie de services
tout organisés et parfaitement aptes à mener une
semblable entreprise à bonne fin.

Sans entrer dans des détails qui doivent faire
l’objet d’un règlement spécial, nous résumons
ainsi notre pensée.

- 29 —

Après l’établissement de l’état-civil des indigènes
par l’autorité administrative, c’est à un
agent unique, placé sous la surveillance de vérificateurs
et la direction du géomètre en chef,
qu’il appartient de constituer la propriété.

Nous avons dit, un agent unique, par ce que
le travail de la propriété individuelle ne peut
pas être divisé, et doit toujours être confié à une
seule personne. De plus, il est indispensable
que cette personne (que l’on pourra appeler
commissaire-enquêteur ou géomètre, peu importe
le titre) , ait les connaissances théoriques
et pratiques du géomètre.

Ce premier point bien établi, voici, sauf oubli,
les différentes phases de l’opération :

1° Reconnaissance de la propriété ;

2° Levé détaillé et bornage ;

3° Communication sur place des bulletins individuels.


Le Service des Contributions directes aurait
ensuite à faire établir les titres, soit sur le
registre terrier qui ne peut être qu’une copie
du tableau indicatif avec addition des tenants et
aboutissants, soit sur les bulletins individuels
reconnus exacts, c’est-à-dire signés par les propriétaires
ou les membres de la djemâa. Il serait
facile de faire procéder en même temps, par un
contrôleur des Contributions, à un classement
des terres. De sorte que le jour où on voudrait
établir l’impôt foncier, tous les éléments nécescessaires
à ce travail, seraient préparés d’avance.

Si l’on en croit les fonctionnaires les plus
expérimentés, non-seulement ces deux opérations

— 30 —

pourraient être menées de front, mais elles
exigeraient moins de temps et d’argent, que le
système actuellement en vigueur.

D’après un travail publié en 1879 par un employé
supérieur d’une administration algérienne,
l’hectare constitué et cadastré, coûterait 0,63 c.
de moins qu’il ne coûte avec les tarifs actuels,
ce qui représente plus de 4 millions pour les
territoires sur lesquels aucune opération n’a
encore porté.

On aurait donc, en une seule opération, rapidement
et avec économie, la constitution de la
propriété individuelle entourée de toutes les
garanties désirables, ainsi que le cadastre, et ce
dernier dans de meilleures conditions qu’en
France, puisqu’il serait basé sur une constatation
et un abornement préalables de la propriété.

Ici se place une réflexion : celle du respect
des opérations sur le terrain par les Indigènes.

Il est inutile de dépenser des millions pour
un travail aussi considérable, s’il est destiné
à disparaître au fur et à mesure de l’opération.
Les Indigènes sont essentiellement destructeurs,
quelques années après qu’un douar aura été
constitué, on ne trouvera plus traces des travaux
de la propriété. Si on veut don c faire une oeuvre
durable, il est indispensable de punir très-sévèrement
et surtout avec rapidité toute contravention,
telle que destruction de point trigonométriques,
arrachement de bornes, suppression
de chemin, etc. A ce prix seulement on obtiendra,
des résultats réels.

— 31 —

Avant que cette courte étude fut terminée,
paraissaient les trois projets que publiaient les
membres de la commission chargée d’étudier
les modifications qu’il y avait lieu d’apporter à
la loi de juillet 1873. Cette commission, on le
sait, était composée de MM. Sautayra, premier
président de la cour d’appel d’Alger, Robe,
avocat, Vignard, conseiller de gouvernement, et
Perrioud, directeur des Domaines. MM. Sautayra
et Robe présentèrent un projet ; MM. Vignard
et Perrioud en présentèrent également chacun
un.

Ces trois projets ont un point commun, ils
constatent tous l’extrême lenteur des opérations
des commissions d’enquête et avouent qu’au
train actuel, il faudra encore des siècles pour
obtenir un résultat appréciable. Seul, M. Perrioud
ose dire que ces retards sont dus, non
seulement à l’insuffisance de la loi et au manque
d’instructions précises, mais aussi à l’insuffisance
théorique du personnel. Ainsi, la constatation
du manque de résultats est à peu près la seule
partie commune aux trois projets ; le mal, une
fois reconnu, la divergence des opinions se produit
immédiatement, lorsqu’il faut indiquer les
mesures à prendre pour améliorer la situation
actuelle.

Après un examen attentif des divers projets,
nous restons convaincu qu’aucun ne parviendra
à permettre la constatation ou la cons-
— m —
titution de la propriété en Algérie, dans un
délai rapproché. Tous exigent un travail minutieux
de la part du commissaire-enquêteur, une
connaissance approfondie du droit, des moeurs
et des habitudes des indigènes ; connaissance
qui lui est indispensable, puisqu’on le charge
d’établir les droits des réclamants.

MM. Sautayra et Robe pensent qu’un délai de
huit mois et demi suffira pour la remise des
titres de propriété aux ayants-droits ; M. Vignard
fixe ce délai à cinq mois trois jours, et M. Perrioud
l’élève à six mois trois jours. Mais aucun
d’eux ne tient compte du travail sur le terrain
par le commissaire-enquêteur ou le géomètre
chargé du levé des plans, pas plus que du
temps matériel indispensable pour la délivrance
des titres, c’est-à-dire enregistrement, transcription,
timbre, etc.

Les auteurs des trois projets disent que la loi
française est applicable immédiatement, mais ils
établissent de si nombreuses exceptions que
l’Algérie ressemblerait pendant longtemps encore
à un vaste échiquier où chaque propriété serait
régie par le droit particulier à chaque individu.

Les territoires où l’ordonnance de 1846 a été
appliquée, ceux qui ont été dispensés de la vérification
des titres, les centres européens d’après
MM. Robe et Sautayra, les centres européens et
indigènes, d’après MM. Perrioud et Vignard,
enfin, les immeubles ayant fait l’objet d’un acte
européen seront soumis à la loi française ; pourvu,
toutefois, d’après MM. Perrioud et Vignard,
qu’il ait plu à M. le gouverneur général de dis-

penser de la reconnaissance de la propriété les
centres européens et indigènes.

Les terrains ayant fait l’objet d’un titre français
à une époque quelconque, pour MM. Robe et
Sautayra, sont définitivement soumis à la loi
française. Ces mêmes terrains, pour MM. Vignard
et Perrioud, ne seront régis par la loi
française qu’autant que le dernier titre s’appliquera
au détenteur actuel, ce qui nous paraît
très-rationnel.

MM. Robe et Sautayra oublient de parler des
territoires cantonnés, mais cela sans doute parce
que des titres individuels ont été délivrés par
l’administration ?

Pourquoi ne pas édicter de suite la loi française
et ne pas réserver la constatation et la constitution
de la propriété pour les territoires indigènes
proprement dits, douars et tribus, comme
le décidaient le Sénatus-consulte de 1863 et la
loi de 1873.

Il n’est pas nécessaire d’édicter la prohibition
de vendre dans les terrains arch ; le détenteur
n’a qu’un droit précaire qui s’évanouit avec lui ;
nul ne s’aventurera à acheter dans ces conditions.
Mais pourquoi la même prohibition pour
les terrains melk ? A quoi bon des formalités
nombreuses et onéreuses pour les achats, se
terminant par un bornage qui, grâce à ces formalités,
pourra durer plus d’un an.

Les trois projets s’accordent à supprimer les
habous pour l’avenir, mais MM. Robe et Sautayra
seuls s’occupent de supprimer ceux qui
existent, et de faire rentrer dans le commerce

— 34 —

les biens grevés, en arrêtant définitivement la
dévolution.

Mais après cette déclaration, ces messieurs
oublient de dire quels seront les bénéficiaires.

Les deux mêmes auteurs décident, avec raison
suivant nous, que la femme musulmane n’aura
pas d’hypothèque légale' sur les biens de son
mari ; mais alors, pourquoi exigent-ils, pour la
transmission de la propriété, l’autorisation maritale ?
La femme n’est-elle pas assez sous la dépendance
de son mari ?

MM. Sautayra et Robe proposent de modifier
les attributions du tuteur. Actuellement, ce dernier
est surveillé par le cadi dans tous les actes
de son administration ; on se demande dans quel
but on supprimerait ce droit de contrôle et pourquoi
on créerait en même temps des formalités
nouvelles qui seraient onéreuses pour le mineur.

En résumé, on paraît vouloir simplifier le
problème de la constitution de la propriété et on
ne fait que le compliquer davantage. De deux
choses l’une : ou le droit de propriété existe
dans les pays musulmans, ou il n’existe pas. Si
ce droit n’existe pas, il est impossible de le
constater. La constitution de la propriété, dans
ce cas, revient à une répartition des terres entre
tous les habitants, quel que soit leur âge, avec
réserve d’une partie pour l’État et la colonisation.
Si au contraire, le droit de propriété existe, et
nous sommes de ceux qui croient à son existence,
ce droit est affirmé par la possession. Il
suffit donCj pour résoudre la question, de déclarer
propriétaires les détenteurs du sol. Il est

à remarquer, du reste, que la loi de juin 1851,
le Sénatus-consulte de 1863, ont reconnu et admis
ce droit de possession.

En Algérie, on a voulu diviser la propriété
en deux catégories bien tranchées : terres arch
et terres melk. Cette division est souvent artificielle,
car la propriété arch se transmet par héritage,
par donation et même par location, contrairement
aux assertions récentes du Gouvernement
général. En réalité, il n’y a souvent
entre ces deux modes de propriété qu’une
nuance imperceptible. Du reste, les opérations
du sénatus-consulte de 1863, ont démontré que,
même en territoire arch, les divers terrains sont
parfaitement délimités et détenus à titre privatif.

Par conséquent, il y a au moins un droit d’usufruit
qu’on ne peut pas contester, il suffit donc
de le convertir en un droit de propriété absolu.

Dans cet ordre d’idées, l’administration serait
déchargée de la plus lourde partie de sa tâche,
et la question reviendrait tout simplement à établir
le cadastre.

Nour nous rallierions volontiers au projet suivant
qui a été reproduit par le journal le Républicain,
dans son numéro du 22 février 1882, et
qui est du reste tout-à-fait conforme à nos premières
conclusions :

ARTICLE PREMIER. — Les immeubles, même
ceux possédés par les étrangers, sont régis par
la loi française.

ART. 2. — Les détenteurs du sol sont reconnus
propriétaires des terrains qu’ils occupent,
sauf les droits des tiers.

ART. 3. — Les indigènes musulmans continueront
à être régis par le droit musulman ou
les usages locaux en ce qui concerne leur statut
personnel et le droit successoral. Toutefois, les
habous sont supprimés et les détenteurs actuels
sont définitivement reconnus propriétaires des
biens auxquels ils s’appliquent.

Les substitutions ne pourront avoir lieu que
conformément à la loi française.

ART. 4. — Il sera procédé immédiatement à
l’établissement du cadastre.s

ART. 5. — Les tribunaux français sont seuls
compétents en cas de contestations portant sur
des droits immobiliers.

L’incompétence des cadis pourra être invoquée
en tout état de cause.

ART. 6. — Dans le cas où les non-détenteurs
du sol du territoire d’une tribu, auraient un
droit d’usage ou de jouissance, un règlement
d’administration publique déterminera le mode
d’exercer ce droit.

Ce dernier article s’appliquerait aux tribus du
Sud, qui, à certaines époques de l’année, conduisent
leurs troupeaux dans les régions des
Hauts-Plateaux.

Telle nous paraît être la façon rapide et économique
de résoudre une des parties du problème
algérien, dont la solution aurait certainement
pour conséquence de simplifier bien
d’autres questions d’une importance capitale pour
l’Algérie. X^T>
CONSTANTINE. — IMPRIMERIE L. MARLE, RDEVAD^ALE,. !.- ;;,^.