Faculté de droit de Paris. Thèse pour le doctorat. (Du privilège du vendeur d'immeuble et de la résolution de la vente pour défaut de payement de prix)... par M. Ernest Aubergé,...
Aubergé, Ernest
impr. de W. Remquet, 1860


PACUIiTÉ DE DBOIT.D^ PARIS.
POUR
Ernest AUBERGE


kACULTfi DE DROIT DE PAHIS.
l’OIHL’acte fiulilit sur la malien.* d-aprèt MIM tiwtrmi
h jeuili I" mars 1860, ii midi.
/<TT’"7^l »iir M. Ernetl AUIIEIIGÉ.
'■:.■ ■■■'\i- Viisi'bii ! : M. DtJTEBCBB, Prufencur.\>j, r J I MM. PattA », OI>I/CM.( Luià, Agrrgé.I.e l’.amli<lat répondra en outre aux questions qui lui seront faites
« ur les autres matières de l’enseignement.Paris
IMPRIMERIE DE W. REMQUET ET C",
Une Gnrnncl^re, u. 5.
/ 1860
A la mémoire de mon père.

Ayant à traiter, en droit français, tlu privilège
du vendeur d’immeuble et de la résolution de la
vente pour défaut de payement du prix, j’ai dû
choisir, eu droit romain, les matières qui présentaient
de l’analogie avec un pareil sujet. Il va sans
dire que je ne parle pas, en ce moment, du privilège
du vendeur, la législation romaine n’ayant rien
d’analogue à ce droit ; je parle de la résolution.

I^e titre du Digeste qui devait faire l’objet de

ce travail élait donc le titre relatif à la le.v commist


_2 —
soria. Nous y avons ajouté celui où il est question
de Vin diem addiclio, parce que cette condition,
lorsqu’elle so présente sous sa forme résolutoire,
a, quant à ses effets, des points communs avec lu
tex commissorh.

Nous allons donc traiter successivement : i* de
l’en diem addiclio ; 2° de la lex commissoria.
Première partie de l’in diem addictio.
Nous examinerons : i° quels sont les caractères
généraux de Y in diem addiclio ; 2' comment elle
s’accomplit ; 3° comment elle vient à faire défaut ;
4° quels en sont les effets.

CHAPITRE I.

Quels sont les caractère » généraux de Pin tlleui
addiclio ?

I*i formule de IV » diem addiclio nous est donnée
jwr le jurisconsulte Paul dans la loi I an D. de in
diem rtddictionc. Elle est ainsi conçue : « Illc futu'us
centum esto tibi ctnptus, nisi siquis iutra calcudas

- \ —

januarias proximas mcliorem conditionem fcccrit,
quo res a domino abeat. »
Vin diem addiclio peut être définie : une clause
en vertu de laquelle la vente sera parfaite si, clans
un certain délai, un tiers n’est pas venu offrir nu
vendeur des conditions meilleures, ou sera résolue
si, dans un certain délai, un tiers vient offrir ait
vendeur des conditions meilleures.

De cette définition il résulte que l’i/i diem addiclio
pouvait affecter soit la forme d’une condition
suspensive, soit la forme d’une condition résolutoire.
Dans ce dernier cas, les jurisconsultes romains
disaient que la vente était pure et simple,
mais résoluble sous condition ; en d’autres termes,
que l’t’n diem addiclio était une condition suspensive
de la résolution.

Du reste, la question de savoir si IVn diem addictio
affectait l’une ou l’autre de ces deux formes
dépendait de l’intention des parties. I.a vente étaitelle
conçue de telle façon que meliore atlata condiliùne
discedalur, elle était pure et simple, la résolution
seulement en était suspendue. Les contractants
avaient-ils voulu que j>erficiatur emptio nisi
melior conditio afferalui\ la vente était conditionnelle
(IJ. II, au D. de in diem add.).

Cette distinction présentait un très-grand intérêt
pratique. Ce serait anticiper que de signaler
actuellement les points de vue divers sous lesquels
se produisait cet intérêt. Ils ont trait aux effets de

— 5 —

IMJ diem addiclio : nous en parlerons en conséquence
lorsque nous aborderons cette partie de
notre sujet.

En thèse générale, Y in diem addiclio devait être
expresse ; cependant, et par exception, elle était
sous-entendue dans les ventes consenties par le
fisc (L. XXI, § dernier au l). ad munieipatem ;
h. dernière au 1). de jure fisci ; L. IV, au C. defide
cl jure hastee Jiscatis).

En pratique, et la plupart du temps, l’iu diem
addiclio déterminait un délai dans lequel la condition
devait s’accomplir. Il pouvait néanmoins se
faire qu’elle ne contint pas la fixation d’un terme.
C’est môme là l’hypothèse prévue par la loi XM au
D. de rei vind. — Ulpicn nous dit en effet : « Si
quis a lege emerit ut, si alius meliorem conditionem
attulcrit.recedatur ab emptione. » Le jurisconsulte
ne suppose pas, comme on voit, de délai
fixé. En pareil cas, est-ce que Y in diem addiclio
pouvait s’accomplir pendant un temps indéfini,
et tenir ainsi en suspens les droits des parties ? Il
fallait distinguer : était-ce sciemment qne les parties
avaient gardé le silence surlc terme ? La condition
pouvait toujours se réaliser, l’état d’incertitude
qui résultait de là n’étant que la conséquence
de la volonté des contractants. Mais y avait-il eu
simplement oubli de la part de ces derniers ? On
présumait que s’ils s’étaient expliqués, ils auraient
adopté le terme généralement usité dans la^jra-

- 0 ~

tjque ; et, en conséquente, on sous-cntendait oc’
ferme.

Cette distinction n’est nulle part exprimée dans
les tcx|es relatifs à l’in diem addiclio. Mais outre
qu’elle est essentiellement raisonnable, on peut
l’induire par analogie de motifs, des décisions données
par les jurisconsultes sur d’autres matières.
Ainsi, lorsque dans le ratifia damni infeeli, on a
omis de préciser le délai dans lequel le dommage
devait se produire pour que la stipulation fut
commise, si cette omission était volontaire, taclio
ex slipulatu pouvait être exercée à quelque époque
que le préjudice fut ô'isé ; si elle était involontaire,
le promettant pouvait demander sa libération au
préteur après l’expiration du délai d’usage (L XV,
§ r, au D. damno in/.).

CHAPITRE II.
Comment s’accomplit Vif diem addlcfto ?

Pour 'que l’i'n diem addiclio se réalise, les conditions
nécessaires sont les suivantes : il faut i" qu’il
existe un nouvel acheteur ; a'que ce notnclacheteur
offre au vendeur -le meilleures conditions ;

3° que la chose, objet de la seconde vciite, soit la
mffiic que celle qui a été l’objet de la première ;

— 7 -

4° que les offres meilleures soient acceptées par le
vendeur ; 5° enfin, que le premier acheteur refuse
de se soumettre lui-même aux conditions proposées
|wr le second.

Reprenons successivement chacune de ces contions.


i * Il faut (pt il se présente un nouvel acheteur. Il va
de soi que ce nouvel acheteur doit être un acheteur
véritable. Si c’était un falsus emploi ; c’est-àdire
un tiers apposé parle vendeur à titre de compare,
pour lui procurer la résiliation d’un marché
désavantageux, l’in diem addiclio ne serait pas accomplie
(I,. XIV, g i, au D. de in diem add.).

Mais l’insolvabilité du nouvel acheteur n’est pas
un obstacle à la résiliation de la condition. Cela est
évident, lorsqu’il s’est présenté de lui-même sans
aucune espèce de fraude de la part du premier
acheteur. Mais la même règle était appliquée par
les jurisconsultes, lorsque c’était le premier acheteur
qui avait offert le second au vendeur, tout en
ayanteonnaissanec de son insolvabilité. Seulement,
dans ce dernier cas, le vendeur pouvait exercer
contre le premier acheteur Yoclio vendilf pour le
faire condamner in id quanti interest (L. XIV, § i,
h. t.).

I/incapacité du novusemptor n’empêche pas plus
que son insolvabilité l’accomplissement de IV » diem
addiclio. Que la seconde vente ait été consentie, par

• — 8 -

exemple, à un pupille non autorisé par son tuteur,
où à l’esclave d’autrui, la première vente n’en est
pas moins résiliée (L. XIV, § 3, h. /.). La raison en
est que le pupille ou l’esclave dont il s’agit obligent
civilement le vendeur envers eux.

Lorsque la chose a été vendue par plusieurs personnes
auxquelles elle appartient, il pouvait se faire
que le nouvel acheteur fut précisément l’un des
vendeurs. Dans cette hypothèse, ou jKiuvait douter
que IV » diem addiclio fût réalisée : le doute naissait
de ce qu’il était possible de considérer la seconde
vente comme frappée de nullité en ce qui touchait
la part que le novtts emploi- avait auparavant dans
la propriété de la chose, et de ce que le premier
acheteur ne saurait être contraint de garder cette
part en restituant le reste. Mais cette raison de
douter avait été écartée parles jurisconsultes. Ulpien
y avait répondu : « Emcrc enim cum tota re
ctiam nostram partem possumus » (L. XIII, § i,
h. t.)  ; et Africain en disant : « Etiam pro ipsius
>< parte a priore venditiouc discedi rcetius existi« 
matur. » (L XVIII, A. t.).

La même difficulté surgissait quand la chose
avait été primitivement vendue à plusieurs acheteurs
à la fois, et que le novus emptor était précisément
l’un de ces acheteurs. Propriétaire déjà d’une
partie de la chose, il paraissait faire, quant à cette
portion, un contrat de vente nul ; mais la question
avait été résolue de la même manière.

— 9 —

a° Il faut que le second acheteur offre an vendeur
des conditions meilleures. Cette deuxième condition
est ainsi exprimée : ■> Qttidquid ad utititatem ven« 
ditom pertinct pro mcliore condiliouc haberi
« débet. » (L. V, h. I.). De là il résulte que Vin
diem addiclio aura son accomplissement si le second
acheteur offre au vendeur un prix supérieur à celui
de la première vente ; si le prix étant le même,
le second s’oblige à le payer dans un délai plus
court quclc premier ; s’il doit effectuer le payement
dans un lien plus opportun pour le vendeur ; s’il
présente des garantirs de solvabilité plus grandes ;
enfin si In position faite au vendeur par le second
contrat est moins onéreuse que celle qui lui était
faite par le contrat primitif (L. IV, § 6, h. L).

3° // faut qu’il y ail identité entre Cobjel de la première
vente et celui de la seconde. Nous trouvons dans
les textes les applications suivaUes de cette règle.
Un fonds in diem addklus est venu à périr par cas
fortuit ; mais il en reste les fruits : une personne se
présente pour acheter au vendeur ces fruits perçus
par le premier nehetcur. Cette adjeclio n’est pas
valable, parce que les fruits dont il s’agit n’ont pas
été l’objet de la vente. De même, c’est une esclave
ipii acte in diem addiclit. Depuis, elle est accouchée,
ensuite elle est morte ; s’il se présente quelqu’un
pour acheter sons des conditions meilleures le part
mis au monde par l’esclave, l in diem addiclio ne

— 10 —

sera pas réalisée, toujours par le même motif (L. IV,
/,. t.).

Mais que la vente ait porto sur deux objets différents,
et que l’un des deux ait été détruit par cas
fortuit, Yadjeclio relative au second produira tous
ses effets et viendra résilier le premier marché. Eu
ce cas, il est vrai de dire que l’objet de la seconde
vente est identique à celui delà première (L. IV,
§2, h. t.).

4" Il faut que les offres meilleures aient clé acceptées
par le vendeur. La raison eu est « pue IVn
diem addiclio est, du moins en règle générale, une
clause ajoutée il la vente, dans l’intérêt exclusif
du vendeur. D’où il suit qu’il peut y renoncer pour
s’en tenir au premier marché qu’il a conclu ( L. IX,
h. t.). A ce sujet, les jurisconsultes examinent la
question de savoir ce qui se passe lorsque plusieurs
propriétaires par indivis d’une même chose
l’ont vendue sub in diem addiclione, et que les
conditions meilleures proposées par le noviis
emplor sont acceptées par l’un d’entre eux et refusées
par les outres. Ils admettent à cet égard
la distinction suivante : La vente a-t-elle été consentie
moyennant des prix distincts et séparés,
elle contient autant de ventes distinctes qu’il y a
de prix ; et chacune d’elles peut, en conséquence,
être résolue par IV ;» diem addiclio, sans que les
autres le soient (L. XI, § dernier, h. t.). Si cepen-

- il ~

dant il résulte de l’intention des parties que le
premier acheteur n’aurait pas conclu le marché,
s’il avait cru que la chose ne lui serait pas laissée
eu totalité, il faudra suivre la volonté des contractants,
et décider que Yadjeclio sera valable dans
le cas seulement où elle aura été acceptée par
tous les vendeurs : « Si prior emptor ita contraxit
< ut nisi tôt il m (uuduni cmplum nollct habere,
a non habere cum eaiu partent emptam, quant
« itnns ex sociis posteriori emptori addicerc no« 
luit » (L. XIII, h. t.). Pothier remarque, et avec
raison, que ce texte a été transposé. A la place
qu’il occupe dans les Pandcctes, il semble se rattacher
plutôt à l’hypothèse où la vente a été
consentie uno pretio qu’à celle dont nous venons
de parler. Mais il nous parait clair que la décision
donnée par le jurisconsulte dans la loi XIII
précitée, vient apporter une restriction à la solution
donnée par les textes dans le cas où la
vente a été faite divertis pretiis.

Que si les parties ont fixé un prix unique, il
n’y a qu’une seule vente, et un seul objet, que
le prior emptor n’eût pas acheté s’il avait pu prévoir
qu’on le lui enlèverait en partie. Ce serait
donc aller contre l’intention commune des contractants
que d’admettre Yadjeclio proposée par le
novus emptor pour une fraction de la chose seulement
(L. XI, § dernier, et L. XII, /« . /.).

La nécessite de l’acceptation des offris meil-

— 12 -

leurcs par le vendeur n’est pas absolue. Elle reçoit
exception tout d’abord quand il résulte des
circonstances que lui diem addiclio a été ajoutée
à la vente tout aussi bien dans l’intérêt de l’acheteur
que dans celui du vendeur. En pareil cas, le
prior emptor peut contraindre le vendeur d’accepter
Yadjeclio (L. IX, h. t.). I*a règle comporte,
en second lieu, exception, lorsque lVn diem adjectio
a été ajoutée à une distraclio pignoris faite
par le créancier gagiste. Cette condition a été apposée
à la distraclio dans l’intérêt évidenf du débiteur,
et il ne peut pas dépendre du créancier
gagiste de refuser Yadjeclio et de priver le débiteur
d’un semblable avantage. Toutefois, il faut
reconnaître au créancier gagiste un droit de contrôle
sur la solvabilité du novus emptor (L. X,
h. I. ).

5° H faut que tacheteur primitif refuse de se
soumettre aux conditions meilleures offertes par le
second. Il est donc nécessaire que le premier ache--
tcur soit averti des offres meilleures proposées par
le second, et qu’il soit mis en demeure de les
subir lui-même (L. VIII, h. /.). Quant à notre
cinquième condition, elle est exprimée par les
textes de la manière suivante : « Licet venditori,
ntcliorc allata conditionc, addiccre posteriori,
nisi prior paradis sit plus ndjiccrc » (L. Vit,
A. /.). La dernière partie de celte phrase prête un

— 13 -

peu à équivoque : on pourrait l’interpréter en ce
sens que le premier acheteur doit encore enchérir
sur les offres du second ; mais cette interprétation
serait une erreur. Dès le moment que le premier
acheteur fait au vendeur les mêmes propositions
que le second, il n’y a pas, de la part de ce dernier,
de metior condilio, et par suite, IV » i/ie »i
addiclio n’est pas accomplie. « Nisi prior parants
* sit plus adjicerc » signifie donc que pour éviter
la résolution, il suffit au premier acheteur de faire
des offres égales à celle du second, en ajoutant au
prix de la première vente.

CHAPITRE III.
Comment Tin diem nddlctlo fnlt-elle défaut ?

La règle générale est que IV » diem addiclio fait
défaut toutes les fois que les conditions nécessaires
à sa réalisation, et dont nous venons de parler, ne
sont pas accomplies.

Ainsi, si le tiers qui se présente pour faire une
adjectio est un falsus emptor, la vente sera maintenue.


I en sera de même si le itovus emptor, i\ supposer '
qu’il soit sérieux, olfreau vendeur dos conditions
égales, ou, ù plus forte raison, inférieures ù celles

— M -

convenues dans la vente primitive. Au cas où ces
offres égales ou inférieures seraient néanmoins acceptées
par le vendeur, celui-ci serait donc tenu
vis-à-vis de deux acheteurs : vis-à-vis du premier,
en vertu du contrat qui se trouve maintenu, et
vis-à-vis du second i » idquanli interest (L. XIV, h. t.).

Au premier abord, on pourrait soutenir que
des conditions meilleures sont faites au vendeur
par cela seul que le nouvel acheteur offre de lui
payer un prix égal à celui payé par le premier. En
effet, la vente étant résolue, l’acheteur sera obligé
de restituer les fruits perçus pendant l’intervalle,
non pas au surenchérisseur, mais au vendeur luimême ;
d’oui ! suivra que le vendeur aura le prix
et de plus les Vuits dont il s’agit. Néanmoins, les
jurisconsultes ne s’arrêtaient pas à ce point de vue ;
et, dans l’hypothèse qui nous occupe, ils considéraient
comme défaillie 17 » diem addiclio. Sans doute,
à ne s’attacher qu’au résultat, la restitution des
fruits fait au vendeur une position meilleure ;
mais, d’une part, c’est là une conséquence non de
Yadjeclio elle-même, mais de la résolution du contrat ;
et, d’autre part, les fruits à restituer par suite
de la résiliation du marché ne sont pas entrés
dans les prévisions des parties, comme pouvant
constituer au profit des vendeurs une condition
t plus favorable (L. XIV, § V, h. t.).

La vente n’est pas toujours résolue par l’effet de
IV » diem addiclio. lorsque le prix offert par le novus

— 18 —
emptor est supérieur ù celui antérieurement convenu.
Il peut se présenter tel cas dans lequel la
différence entre les sommes sera compensée par
d’autres avantages que le vendeur fera au hôvus
emptor et qu’il avait refusés à l’acheteur primitif.
Ainsi, la première vente était au comptant, la
seconde est à terme, et le vendeur a pu retirer
du prix a lui payé par le premier acheteur des
intérêts égaux à ce dont le prix de la seconde vente
excède celui de la première (L. XV, § 1, h. t.).
De même encore, supposé que le nouveau contrat
porte sur le même objet que celui dit premier,
et, eti outre, sur d’autres choses qui s’y trouvent
jointes, et dont la valeur égale ou surpasse l’excédant
de prix de la seconde vente : dans tous ces
cas, il y a une compensation évidente de la différence
qui existe entre les deux prix, et l’équilibre
se trouvant ainsi rétabli, IV » diem addiclio ne peut
pas s’accomplir (L. XV, § dernier, / ». /.). — Le
dernier exemple que nous avons cité est ainsi exprimé
par Pomponius : « Si fondus in diem ad.<
clients fuit pluris et qmedam ci accédant quae
>• non acccsscrint priori emptori, si non minoris
« sint ha ? res quant quo pluris postca fit ml us ve« 
nierit, prior venditio valet, quasi ntclior conditio
.1 a lia ta non sit si minoris sint. «  Ce texte doit
évidemment subir une correction ; il ne se comprend
pas avec la phrase incidente qui le termine ;
le si minoris sint doit être remplacé par IIMI minoris

- 16 -
sint, pu par si minoris sil en sous-cntcndant/) re(iin ».
Quoi qu’il en soit, la pensée du jurisconsulte ne
peut présenter aucune espèce de doute.

Lorsque deux objets ont été vendus chacun
pour un certain prix, sous la condition de IV » diem
addiclio, il faut que l’on sache à quoi s’applique
Yadjeclio : si c’est à une seule des choses vendues nu
aux deux. S’il y a sur ce point quelque obscurité,
la condition qui suspendait la résolution de la
vente devra être considérée comme étant défaillie.
Par exemple, deux esclaves ont été / » diem addicli
chacun poui dix ; le novuscmplor offre trente : a-t-il
entendu mettre l’augmentation à l’un des esclaves
seulement, la vente primitive sera résiliée pour
celui-là et maintenue pour l’autre ; a-t-il voulu
acheter les deux en faisant porter Yadjeclio sur les
deux, en achetant quinze chacun d’entre eux, fin
diem addiclio sera réalisée et la première vente
anéantie pour le tout. Mais si l’on ignore ce qu’il a
voulu faire, il faudra décider que IV » diem addiclio
se trouve défaillic (L. XVII, A. t.).

Supposons maintenant que la nouvelle vente
ait et ? faite ellc-mêuic sub in diem addiclionc, en
pareil cas, les jurisconsultes avaient controversé
la question de savoir s’il y avait de la part du
vendeur acceptation suffisante des offres meilleures
proposées parle »oi't« e »n’(oi\ Sabi nu s s’était
prononcé pour h négative, et cela d’une manière
rigoureuse : il partait de l’idée que lu seconde

- 17 —

vente n’étant pas définitive, le vendeur n’avait
pas assez, nettement accepté Yadjeclio. Julien avait
fitit de ce point une question d’intention (L. XI,
h. t.). Suivant l’intention des contractants, il admettait
plusieurs ventes successives, dont le nombre
cependant ne pouvait pas excéder trois (L. XI,
h. t.). Cette restriction s’expliquait du reste par la
nécessité de ne pas laisser trop longtemps la propriété
des choses incertaine.

La condition de l’acceptation de la surenchère
par le vendeur fait défaut, toutes les fois que le
novus emptor qui se présente ne trouvé personne
à qui adresser ses propositions. Il en sera ainsi,
lors, par exemple, que le vendeur étant décédé,
un novus emptor se présentera pendant que l’hérédité
est encore jacente. De telle sorte que si
le ternie fixé dans Y in. diem addiclio vient à expirer
avant l’adition d’hérédité, la première vente sera
désormais à l’abri de toute espèce de résolution.

CHAPITRE IV.
Quels sont le* effets de l’In diem addiclio ?

Les effets de IV » diem addiclio doivent être envisagés
dans deux circonstances différentes :
i
- 18 -

i* pendant que la condition est encore en suspens ;
a* quand elle se réalise.
8GCTION PREMIÈRE.Effets de Vin diem nddictid quand tlh è$l en suspens.

Les effets de IV » diem addiclio pendant l’intervalle
varient suivant que, d’après l’intention des
parties, celte clause a été considérée comme
condition suspensive, ou qu’elle l’a été comme
condition résolutive.

§ i. Lorsque IV » diem addiclio est une condition
suspensive du droit des parties, les .actions
auxquelles la vente donne naissance,l’action fern// »'
et l’action empli, ne peuvent tout d’abord se produire.


Mais si l’acheteur n’a pas d’action pour forcer
le vendeur à lui livrer là chose, il peut se
faire que le vendeur opère volontairement celte
tradition. La conséquence de cette livraison ne
saurait être un transfert de propriété : une condition
manque pour que l’acheteur devienne
propriétaire, c’est la jusla causa. Il n’acquiert
donc qu’une possession précaire, une possession
que le vendeur peut lui retirer à volonté, mais
qui cependant ne sera pas pour lui suis utiité
 ; elle lui permettra, comme à tout preca.liste,
d’exercer les interdits.

- 10 —

Nous sup|H) sons, dans ce qui précède, que le
vendeur était lui-même propriétaire. S’il ne l’était
pas, la tradition faite à l’acheteur pendente condilionc
ne le mettrait pas en voie iïusucaper prô
emptore, malgré sa bonne foi ; l’absence de hjusla
causa qui tout à l’heure s’opposait à la translation
de la propriété, s’oppose maintenant à l’usncapio
pro emptore (D., L. VIII, de fieric.cl coin, rei
vend, el trad. ; L. II, § 3, pi-o emploie).

Quant aux risques qui font périr ou détériorent
la oliosc pendant l’intérim, ils sont Suppôt tés par le
vendeur (L. \\\l,de peric. et corn, reiyend. et trad.).

En ce qui touche les fruits, il est bien évident,
qu’en attendant, ils appartiennent au vendeur,
sauf à résoudre plus tard la question desavoir si
Yin diem addiclio venant à se réaliser, ils devront
être restitués à l’acheteur.

Que si des tiers usurpent la chose vendue, c’est
au vendeur que la rei vindicatio sera donnée.

§ 2. Quand IV » diem addiclio n’affecte que la résolution
du contrat, en d’autres 'termes lorsqu’il
s’agit d’une vente pure et simple, n qua ? sul> coudi« 
tionc rcsolvitur, » les clfcts qui se produisent
pendant l’intérim sont diamétralement opposés à
ceux que nous venons de décrire.

Ainsi, le vendeur et l’acheteur peuvent immédiatement
exercer l’un contre l’autre l’action vendili et"
l’action empli. Si le vendeur est propriétaire, l’achc-

— 80 —

tcur le devient immédiatement par l’effet de la tradition,
à supposer, bien entendu, qu’il ait payé le
prix » ou, qu’à défaut, le vendeur ait suivi sa foi en
lui accordant un terme, ou bien qu’il ait accepté
de lui un expromissor, un gage, un (idejusscur
(S 4 > » Inst. de divisione rerum). C’est donc l’acheteur
qui intentera la revendication ( !/. XIJ, de rei vhtd.) -,
qui percevra et gagnera les fruits ainsi que les
autres accessoires de la chose ; qui exercera l’interdit
auod viaul clam ; et qui sera responsable des
cas fortuits (l.. II, h. t.).

Que si la vente sub in diem addkiiotie a été consentie
a non domino, etque l’acheteur soit de bonne
foi et au moment du contrat et au moment de
son entrée en possession, il tisucapera pro emptore

(L.II,§ !,/ »./.) •
SECTION DEUXIEME.Effets de l’in diem addiclio lorsqu’elle se réalise.

Traitons de ces effets en envisageant encore l’in
diem addictio, tour à tour comme condition suspensive
et comme condition résolutoire.

§ l". Si Vin diem addiclio a été, dans l’intention
des parties, une condition suspens !ve, l’effet produit
par l’accomplissement de cettecondiction sera tout
-91 ~
d’abord de faire naitre entre le vendeur et l’acheteur
Vactio venditi et Vaclio empli.

Dans l’hypothèse d’il ne vente consentie a domino,
àsupposer quoi acheteur aitétémisantérieurement
en possession, il deviendra propriétaire par la seule
expiration du délai convenu, arrivé sans que des
offres meilleures aient été proposées au vendeur et
agréées par lui. Désormais, en conséquence, ce sera
l’acheteur qui revendiquera, qui gagnera les fruits
et outres accessoires de la chose. Dans le cas d’une
vente faite a non domino, l’accomplissement de IV »
diem addiclio mettra l’acheteur en voie dusucaper
pro emptore. Quant aux fruits perçus pendant l’intervalle,
ils appartiennent au vendeur: « Fructus
medii temporis venditoris sunt, » dit la loi VIII
au D. deperic, et comm. L’opinion contraire a cependant
été soutenue par Cujas ; il a enseigné que
les fruits dont il s’agit devaient être restitués à l’acheteur,ct
pour repousser l’argument qui se tiredu
texte précité, il a dit que le jurisconsulte statuait
dans l’hypothèse où la condition venait à défaillir.
De telle sorte qu’il faudrait ajouter à la pensée du
jurisconsulte Paul : « si conditio defecerit. » Mais
outrequeçettecorrectionestpurcmentdévinatoire,
elle est contraire à l’économie générale du fragment ;
le ■> fructus medii temporis venditoris sunt »
se trouve parmi d’autres décisions qui toutes sont
données pour le cas où la condition se réalise. De
plus, dans l’hypothèse de la défaillance de la con »

dition, il eût été complètement inutile do dire « pie
les fruits perçus pendant l’intervalle appartiennent
au vendeur) la chose va de soi, puisque la condition
n’étant pas accomplie, il n’y a jamais eu de
vente.

■ A l’égard des risques, distinguons la perte totale
et la perte partielle. L’accomplissement do la condition
reste sans influence sur le point de savoir
par qui la perte totale doit être supportée : elle est
toujours à la charge du vendeur. H est élémentaire,
en effet, que la condition suspensive, quand elle
vient à se réaliser, n’a pus d’effet rétroactif pour
mettre la perte totale sur le compte de l’acheteur,
comme si la venteavait toujours été pure et simple.
Remarquons ici qu’à raison de sa nature même,
l’in diem addictiotcn tant que condition suspensive,
se trouve réalisé par cela seul que la chose a péri. Il
est bien clair qu’elle est alors accomplie, attendu
qu’il ne se présentera plus personne pour acheter
la chose. Quant à la perte partielle, il faudra suivre
encore les règles ordinaires qui gouvernent les
conditions suspensives :'c’est l’acheteur qui supportera
les détériorations s’il ne se présente personne
dans le délai fixé pmir offrir au vendeur des
conditions meilleures: « Sanc si extetres, llcctdetc« 
rior cffceln, potent dici dainuum emptoris esse »
(L. VIII, de peric. eteom.) : et cela est de toute justice,
car si la chose avait augmenté de valeur, l’acheteur
aurait pu la réclamer sans subir aucune

-98augmenlation

do prix ; 11 est donc bien juste que,
pur voie de réciprocité, il soit soumis aux chances
de perte.

Ainsi, la vente, qui ne peut jamais devenir parfaite
en cas de pcrto totale, est considérée, en eas
dp perte partielle, connue l’ayant été du jour où
lo contrat a été formé.

La rétroactivité do la condition aura lieu encore
si, pendente condilione,\e vendeur ou l’acheteur
est décédé. Elle viendra déterminer la transmissibilité
do ses droits et de ses obligations à ses
héritiers, comme si la venté avait été pure et
simple.

Mais, la condition aura-t-elleun effet rétroactif
en ce « pu touche les droits réels consentis soit par
lo vendeur, soit par l’acheteur pendant l’Intervalle ?
Ainsi, par exemple, effacera-t-elle les hypothèques
consenties par le vendeur, comme s’il
avait cessé d’être propriétaire dès le jour do la
vente, à supposer bien entendu qu’à ce moment
la chose ait été livrée à l’acheteur ? Réciproquement,
les hypothèques constituées par l’acheteur
seront-elles validées, comme s’il avait été rendu
propriétaire dès la même époque ? Eu ce qui conT
cerne les hypothèques constituées par le vendeur,
en présence du silence que les textes gardent sur
ce point, nous pensons que ces hypothèques seraient
maintenues. Pour décider autrement, il
faudrait partir do l’idée que le "vendeur doit être

— 84 —

considéré comme ayant cessé d’être propriétaire
dès lo jour où il a mis l’acheteur en possession, et
qu’en conséquence celui-ci doit être regardécomme
l’étant devenu au même moment ; or, c’est là une
solution que nous croyons devoir repousser. Nous
savons que l’acheteur ne peut usucaper pro emp(orequ’à
partir de l’accomplissement de la condition,
et qu’il ne faut en aucune façon invoquer
sa possession antérieure Voici donc l’induction
qui se présente naturellement à l’esprit : puisque
l’acheteur n’est in causa usucapiendi qu’à partir du
moment où il serait devenu propriétaire, à supposer
que le vendeur l’eût été ; puisque, d’un autre
côté, ïusucapionpro emplore commence à son profil
seulement à l’époque où la condition s’accomplit,
il faut supposer qu’à ce moment-là seul, il serait
devenu propriétaire si le vendeur lui-même l’avait
été. Ainsi le vendeur, malgré la tradition, a gardé
la propriété de la chose jusqu’à l’accomplissement
de la condition, et il n’y a pas à cet égard de rétroactif
ité. La conséquence en est qu’il a pu grever
la chose de droits réels ; que ces droits réels doivent
être maintenus, et que l’acheteur n’a qu’une action
personnelle, l’action empli, pour obtenir ht quod
iiiterest. A l’égard des hypothèques consenties par
l’acheteur, l’idée qu’il est devenu propriétaire,
alors seulement que la condition s’est accomplie,
et cela sans rétroactivité, nous conduit à dire que,
rigoureusement parlant, ces hypothèques ne sont

- 25 —

pas valables, ayant été' consenties a'non domino ;
mais l’hypothèse dont nousnousoccuponsdoitétre
placée sur la même ligue que celle où le débiteur
qui a constitué une hypothèque sur une chose
appartenant à autrui, devient ensuite propriétaire
par voie de succession, par exemple. En ce cas,
sans doute, les jurisconsultes ne donnaient pas
au créancier l’action hypothécaire directe, mais
ils s’accordaient à lui concéder l’action hypothécaire
utile (L. XLI, depig, art.). Il en sera de même
ici. lorsque l’acheteur poursuivi sur l’action hypothécaire
opposera à ses créanciers que la chose
ne lui appartenait pas au moment de la constitution
d’bypolhèque ; ils lui répondront justement
que ce n’est pas à lui à faire valoir un pareil
moyen de défense, attendu que c’est lui qui
a constitué l’hypothèque en leur faveur.

§ a. Abordons l’hypothèse où l’in diem addiclio
a été envisagée comme condition résolutoire. lia
première question qui se présente est celle de savoir
si Vin diem addiclio a un effet quelconque sur
Vaclio venditi qui était née immédiatement au profit
du vendeur, la vente étant pure et simple quoique
résoluble souscondition. Avant que la rivalité entre
les Sabiniens et les Proculiens se fût produite,
c’est-à-dire avant le règne d’Auguste, aucune difficulté
n’avait surgi : le vendeur conservait l’ercfto
venditii et il l’exerçait pour rentrer en possesion de

-86 —

•a chose. Mais, lorsque la division entre les deux
écoles do jurisconsultes . it éclaté, los l’roculiens
trouvèrent bizarre quo »W« b vendit » fût employée
alors qu’il n’y avait plus do vente et précisément
pour faire valoir la résolution du contrat En conséquence,
ils proposèrent Vaclio pnescriplh verbis.
Les Sabiniem, ennemis de* innovations juridiques,
répondaient que l’in diem addiclio était un pacte
ajouté incontinent ! à la vente et quo l’exécution de
cette clause devait être garantie par l’action même
qui résultait du contrat principal. Cette controverse
fut tranchée en favcurdcsSahiniensparun rescrit
de Sévère et d’Antonin, qui néanmoins, laissa an
vendeur lo choix entre Vaclio vendit ! et Yactio prascriptis
verbis(D. L. VI, § j, ddConlr.empt. ; L. IV,
de kg. Coin. ~~ 0. L. II, de /mclis inter empt. et tvnd. ;
L. VI, de rerum permul.).

Mais Vaclio venditi ou bien Yactio prascriptis verbis
était une action purement personnelle Elle
supposait do la part de l’acheteur l’obligation de
transférer la propriété au vendeur. En conséquence,
on partait de Vidéo quo la condition résolutoire
n’avait pas pour effet d’anéantir rétroactivenient
la propriété do l’acheteur et de la faire
revenir do plein droit sur la tête du vendeur.
C’était là l’opinion commune. Mais quelques jurisconsultes,
en petit nombre, avaient proposé une
doctrine plus hardie. Tandis que, dans le système
généralement adopté, on ne concevait pas la pro-

-87 -

piïétc comme pouvant être transférée jusqu’à l’ar »
rivée d’un certain terme ou à lu réalisation de la
condition, les jurisconsultes dont nous |>arloi|&
admettaient un point de vue tout opposé. Suivant
eux, rien n’empêchait que la propriété no pût être
temporairement transférée ; il fallait suivre à cet
égard l’intention des parties et décider que la propriété
résolue sur la tète de l’acheteur revenait de
plein droit au vendeur. La conséquence eu était
que l’i'n diem addiclio venant à s’accomplir, IVICH'O
vendit » des Sabiniens ou Yaclio proesciiplis verbis des
Proculicns devait s’effacer et faire placoà la revendication,
Cette doctrine fut professée principalement
par Ulpien. Il l’expose dans la loi XXIX et
dan* la loi XXX de morlis causa danalionilms, à
propos des donations à cause de mort : il suppose
q ne la mortis causa domlio a été faite sous la condition
résolutoire do la survie du donateur, et il
donne à ce dernier la revendication utile pour reprendre
sa chose lorsque l’événement prévu s’est
réalisé. Il propose cependant cette solution avec
une certaine timidité, qui se révèle non-seulement
par la forme utile dont, suivant lui, l’action réelle
doit être revêtue, mais par les mots pelait defendi
dont il se sert.

Il expose les mêmes idées à l’occasion de Vin diem
addiclio dans la loi XLI de rti vindicalione, et dans
la loi IV, § 3, de in diem add. — Dans ce dernier
texte, il invoque l’autorité de Marccllus. Cejuris-

-28 —

consulte avait en effet décidé que l’acheteur sub in
diem addiclione était propriétaire pendant l’intérim ;
que, pa- suite, il pouvait valablement hypothéquer
la chose ; mais que, la condition suspensive de la
résolution venant à s’accomplir, ces hypothèques
se trouvaient rétroactivement effacées, preuve que
l’acheteur était considéré comme n’ayant jamais été
propriétaire, et le vendeur comme n’ayant jamais
cessé de l’être.

L’opinion, particulière de Marccllus et dUlpien
n’était pas loin d’être partagée par Paul. On peut
induire cela de la loi XIX de aqua et aquoe ptuvioe
arcenda. Un fonds a été îh diem addiclus,- si quelqu’un
veut, pendant l’intérim, acquérir une servitude
sur ce fonds, il doit se la faire accorder par
l’acheteur avec le concours du vendeur ; autrement,
et à défaut de ce concours, si lu » diem addiclio venait
à se réaliser, la servitude s’évanouirait. Paul
traitait donc la servitude constituée par l’acheteur
sans la participation du vendeur comme Marccllus
traitait l’hypothèque. Cependant on trouve dans
les Pandectes des textes du même Paul, dans lesquels
est exposée la doctrine ordinaire. (Voy.
L. XXXVIII, § 5, de mûris ; L. XII, decondicl, causa
data causa tion sec.) 

Lorsque nous traiterons de la lex commissoria,
nous aurons l’occasion de citer d’autres jurisconsultes
qui paraissent s’être rangés à l’avis de Marcellus,
de Paul et d’Ulpien.

nous reste à nous demander si et comment
cette controverse a été tranchéo par les empereurs.
Il y a au Code deux textes qui forment les lois 111
et IV depactis intevempt. et vend,, et qui présentent
une apparence de contradiction. Ce sont deux inscrits
de l’empereur Alexandre. Mais comme ils
ont trait à la lex commissaria, nous nous expliquerons
sur ce point en parlant de cette dernière
clause. Pour le moment, nous posons en thèse que
la controverse a été tranchée par Justinien et par
ce prince seulement.Ellel’aiJtédans le sens de l’opinion
isolément professée par quelques jurisconsultes.
Cela résulte tout d’abord de l’insertion nu D -
gestedes textes de ces jurisconsultes, et ensuitede la
comparaison de la loi II au C. de donalionibus quw
sub modo, avec le § a83 des fragments du Vatican.
Ce paragraphe nous donne le texte original d’une
constitution rendue par les empereurs Dioctétien
et Maximien. Il s’agit d’une donation ayant pour
objet des fonds stipendiâmes, et faite sous la condition
qu’après la mort du donataire les objets donnés
feront retour au donateur. Dioctétien et Maximien
décident que la donation est irrita, attendu,
disent-ils, que la propriété ne saurait être transférée
à temps. Nous retrouvons la même constitution
dans la loi II au C. de donal. quoe sub modo, mais
mutilée par Tribonicii. l/cs fonds stipendiâmes
ayant disparu, il s’agit d’une donation ayant pour
objet des choses en général, et faite sous la condi-

-30tion

qu’après là mort du donataire ces objets reviendront
au donateur. I« s compilateurs font dire
à Dioctétien et à Maximien que la donation est valable,
attendu qu’elle peut être faite jusqu’à un
certain terme ou jusqu’à une certaine condition.
Cette interpolation évidente prouve que le système
enseigné par Marccllus, Paul et Ulpien avait
prévalu du temps de Justinicn. Il marquait, du
reste, un progrès considérable dans la jurisprudence
et donnait mieux satisfaction à l’intérêt pratique
que la doctrine généralement adoptée. L’action
vendili ou l’action proescriplis verbis pouvaient,
en effet, être illusoires par l’insolvabilité de l’acheteur
 ; tandis que la rei vindicatio donnait au vendeur
un droit de préférence sur tous les autres
créanciers de l’acheteur. Quo si la chose vendue
se trouvait entre les mains d’un tiers, il y avait de
plus cet inconvénient que le vendeur était obligé
d’exercer contre l’acheteur l’action personnelle
pour le forcer à lui céder son action en revendication
: de telle sorte qu’il y avait alors deux procès,
l’un contre l’acheteur et l’autre contre le tiers possesseur
 ; le système qui consistait à donner directement
la revendication an vendeur coupait court à
ces ambages.

Lorsque l’acheteur a été mis en possession, nous
savonsqu’il est devenu immédiatement propriétaire
si le vendeur l’étaitlui-mème. Mais supposons qu’il
s’agisse d’une vente consentie à non domino, alors
-ai -
l’acheteur aura été mis in causa usucapiendi pro
e »nptore. Si Vin diem addiclio se réaliso avant qu’il
ail eu le temps d’achever l’usucapion, le iwvus
emptor pourra-t-il pour usucaper lui-même joindre
à sa propre possession toutes les possessions antérieures ?
Les jurisconsultes avaient douté sur cette
question : le doute naissait de ce que la résolution
d’une vente n’est pasellc-mèmo une nouvelle vente ;
d’où il semble résulter que Yaccessio possessbnum
ne saurait avoir lieu. Mais les jurisconsultes ne s’étaient
pas arrêtés à une semblablo idée. C’est ainsi
qu’Ulpien l’avait écartée dans l’hypothèse où la résolution
consiste dans l’exercice de Yactio ledhibi*
tnria (L. XIII, S i, de adq.vclamit.poss,). Africain
professait la même théorie à propos de la /ex commissoria(Ji.
VI, dediv, temp. proescr.). Nous n’avons
pas rencontré de texte qui fasse l’application des
mêmes principes à Y in diem ad/liclio, d’une manière
spéciale ; mais la loi XIX, de usurp. el mue, étend à
toutes les conditions résolutoires en général ce
qu’Africain cl l’ipicn disent, l’un de la texcommissoria,
l’autre de la redhibitio. Concluons de là que
lenovusemp/orpour mucaper pourra invoquer i°sa
propre possession, 2° la possession de l’acheteur primitif,
3° la possession mèmedu vendeur. Il pourra
invoquer cette dernière parce qu’il peut profiter
de la position qu’avait auparavant le premier acheteur
et que celui-ci avait succédé à la position du
veudeur.

— 38 —

Si au moment où Vin diem addiclio s’accomplit,
leprioremptorn fini d’usucaper, les choses devront
so passer comme si la tradition à lui faite par le vendeur
l’eût rendu par elle-même propriétaire. La
justa causa usucapionis, c’est-à-dire la vente se trouvant
résolue, il sera contraint de transférer la propriété
au vendeur ; seulement, nous no pensons
pas qu’Ulpieu eût appliqué ici la ici vindicqtio ; sa
doctrine supposait que le vendeur avait été déjà
propriétaire, puisque c’était en vertu d’une fiction
de rétroactivité qu’il était considéré comme n’ayant
jamais cessé de l’être. Ici donc, tous les jurisconsultes
se seraient accordés à donner au vendeur
l’action venditi ou l’action proescriplis verbis.

Nous avons vu que pendant l’intérim l’acheteur
percevait et gagnait les fruits- ; mais à l’accomplissement
de Vin diem addiclio, il sera obligé de restituer
les fruits qu’il aura ainsi perçus dans l’intervalle
(L. VI, li. t.). Cependant l’acheteur sous
condition résolutoire est débiteur sous condition
suspensive, et au premier abord il semblerait qu’il
a le droit de garder les fruits comme le vendeur
sous condition suspensive dont il est question
dans la loi VIII, de perte, et com. C’est cette apparence
de contradiction qui a déterminé Cujas,
lorsqu’il a interprété la loi VIII précitée, à faire une
addition à la pensée de Paul en mettant si condilio
defecerit après le fructus medii temporis venditoris
sunt. Nous avons déjà sommairement réfuté cette

-33interprétation

en elle-même, et nous avons pensé
({tte le vendeur sous condition suspensive retenait
lc< fruits du temps intermédiaire lors même que la
condition venait à se réaliser. Il nous reste à faire
disparaîtra la contradiction apparente que les
textes semblent révéler s.ur ce point. Dans l’hypo--
thèse d’une vente sous condition suspensive, quand
la condition se réalise, Vaclio empli, que l’acheteur
peut désormais exercer, tend à lui faire avoir une
chose dont il n’a pas encore été propriétaire ; elle
netendpasà une restitution proprement dite. Dans
l’hypothèse d’une vente pure et simple mais résoluble
sous condition, lorsque la condition vient à
s’accomplir, Yactio vendili, Vaclio proescriplis verbis
ou lare/ vindicalio, n’importe laquelle, est une action
résolutoire, en ce sens qu’elle a pour but de
faire recouvrer au vendeur la propriété d’une chose
qui déjà lui a appartenu. Or, il était admis que ces
sortes d’actions, même quand elles étaient stricti
juris comme les condictiones, et à plus forte raison,
quand elles étaient bonoe fidei comme l’action WHdili
et l’action proescriplis verbis, ou arbitraire comme
la rei vindicalio, obligeaient le défenseur à rendre
les fruits qu’il avait perçus depuis sa mise en possession ;
autrement on n’aurait pu considérer la
restitution comme complète (L. XXXVIII, §1,2,
4 et 6, de mûriselfrucl.', L. LXXI1I, § 1 ,de reg.jur. ;
L. XV, pr. LXV, § 5, de tond, indeb.).

Quoi qu’il en soit, les fruits à restituer doivent
3
-84l’étrè

non pas au novus emptor, mais au vendeur
lui-même. La remarque que nous faisons ici est
exprimée dans la loi VI, / ». t.

La restitution des fruits avait fait naître certaines
difficultés dans l’hypothèse où l’enchère du novut
emptor avait été égalée par une enchère quelc prior
emptor avait faite comme H en avait le droit. La
question s’était alors présentée de savoir ce que devenaient
les fruits perçus par h prior emptor dans
l’intervalle qui s’était écoulé entre l’enchère du uovus
emptor et la sienne propre: devait-il les restituer
nu vendeur ou bien pouvait-il les garder ? D’une
part, on pouvait dire que la venté primitive ayant
été résolue par suite de Yadjeclio du novus emptor,
l’acheteur primitif s’était désormais trouvé sans
titre pour percevoir les fruits. D’autre part, on
pouvait répondre qu’en faisant nu vendeur des pro*
positions égales à celles du second acheteur, le
pnbr emptor avait fàtî évanouir la condition résolutoire
de la première Vente, et que dès lors il devait
garder le* fruits dont il s’agit. La première de cm
deux opinions avait prévalu parmi les jurisconsultes,
qui l’avaient toutefois subordonnée à l’intention
des parties, lorsque cette intention pouvait
être reconnue (L. VI,§ i, / ». <., et L. L. de jure
foci).

L’acheteur doit restituer au vendeur non-seulement
les fruits, niais encore tous les avantages que
la chtwc a pu lui procurer. Que si, par exemple,

— .15il

a, pendant l’intervalle et en vertu de l’intérêt
qu’il pouvait y avoir, acquis l’interdit quod vi aut
clam, il sera obligé de tenir compte nu vendeur de
l’indemnité que l’exercice de cet interdit aura pu
lui procurer, et de lui céder cet interdit lui-même
s’il ne l’a pas encore exercé (L. VI, § 4>n- '■) * <•

A l’égard de la perte totale de la chose vendue,
la question de savoir si l’m diem addiclio la mettra
rétroactivement à la charge du vendeur ne peut pas
se présenter. Nul en effet né viendra désormais
acheter une chose qui n’existe plus, et eu conséquence
la réalisation de la condition résolutoire est
impossible (L. III, de in diem add.).

Mais il n’en est pas de même de la perte partielle.
Malgré la détérioration subie par la chose, il peut
se faire qu’un nouvel acheteur vienne pourtant
offrir an vendeur des conditions meilleures. En ce
cas, il est évident que c’est lui qui supportera la
détérioration, puisqu’il consent à payer un prix
supérieur d’une chose qui n’a plus sa valeur d’autrefois.


Tous les clfcts que nous venons de décrire regardent
'acheteur. Il nous reste maintenant à examiner
si l’.'n dvm addiclio ne peut pas produire
d’effet à l’égard du vendeur et à l’égard du novus
emptor,

A l’égard du vendeur, l’accomplissement de lui
diem addiclio lui impose l’obligation de restituer
le prix et les intérêts du prix.

— 36A

l’égard du second acheteur, l’ùi diem addiclio
n’établit aucune espèce de rapports entre lui et le
premier acheteur. Celui-ci, pour obtenir les restitutions
qui lui sont dues, devra nécessairement
exercer lWio vendili contre son vendeur. Pour
qu’il puisse agir contre le novus emptor, il faudra
que le vendeur le lui délègue, au moyen d’une novation
par changement de débiteur ; c’est l’hypothèse
prévue par la loi XX,/t. t. Dans ce cas, le pn’or
emptor agira contre le second par Yactio ex stipulait !.
On peut encore supposer que le vendeur constitue
l’acheteur primitif procurator in rem suam pour
exercer contre le deuxième acheteur Yactio vendili,
Deuxieme partie de la lex co.mmissoria.
Nous suivrons la même marche (pie pour Vin
divin addiclio, en examinant : l° quels sont les
caractères généraux de la lex eommissoriQ ; a* comment
elle s’accomplit ; i" coulnieilt e||e vient à
défaillir ; et 4° quels eu sont les effets.

CIIAPITHB I.
Caractères généraux de la ftx commlssorl*.

La tradition, pour transférer la propriété, devait
ilrc faite en vertu d’une jusla rama, c’està-dire
en vertu d’un fuit juridiquo indiquant de
la part de celui qui livrait l’intention de transférer
la propriété. En règle générale, la vente
n’était pas à elle seule indicative d’une pareille
intention. On partait de l’idée que le vendeur,
même eu livrant la chose, n’avait pas voulu se
dessaisir de la propriété il l’acheteur ne lui payait

- 38 —

pas le prix. Néanmoins, lorsque le vendeur avait
suivi la foi de l’acheteur en lui accordant un
terme, ou bien.lorsqu’il en avait accepté un
expromissor, un fidéjusscur ou un gage, le payement
du prix n’était pas exigé, et la tradition
faite en vertu de la vente était par elle-même
translative de propriété (§ 41 » al,x lnsl., de divisione
rcrum).

Toutes les Ibis que l’on se trouvait dans l’hypothèse
de la règle générale, si l’acheteur'ne
payait pas le prix, le vendeur avait contre lui
deux actions, l’une personnelle, l’action vendili,
et l’autre réelle, la ici vindicalio, entre lesquelles
il avait à choisir. En vertu de la première, il
pouvait demander l’exécution du contrat lorsque
le marché était avantageux pour lui ; mais il
courait le risque de venir se heurter contre l’insolvabilité
de l’acheteur, et de subir, comme les
autres créanciers de ce dernier, une réduction
proportionnelle de sa créance. En vertu de la
seconde, il faisait valoir le droit de propriété
qu’il avait conservé sur la chose. Et à supposer
que l’acheteur rcfus ;U d’obéir à Yarbilrium jndicis
et de restituer l’objet vendu, à supposer, comme
le prétendent certains interprètes, qu’il ne pût y
être contraint manu militari, le demandeur avait,
pour luire exécuter la condamnation pécuniaire,
Un droit.de préférence sur la chose, objet de
la \erite.

-39 —

Mais cette revendication laissait subsister le
contrat. D’où il résultait que l’acheteur pouvait,
quand il était disposé à payer le prix, exercer
contre le vendeur l’trcfto e.v empto, pour le for*
ccr à lui livrer la chose. En d’autres ternies,
par la rei vindicalio, les parties étaient remises
dans la même situation qu’après la vente et antérieurement
à la tradition.

Dans les cas exceptionnels où la livraison
avait rendu l’acheteur propriétaire, la rei vindicalio
n’étant plus possible, le vendeur en était
réduit à une action purement personnelle, l’action
vendili, pour se faire payer le prix.
. Ainsi, dans aucune des hypothèses qui précèdent,
les Romains n’avaient admis l’idée d’une
condition résolutoire tacite pour le cas où l’une
des parties manquerait à ses engagements. Si le
vendeur voulait se ménager la résolution du contrat,
il’ devait se réserver la faculté de la demander,
au moyen d’une clause expresse ajoutée
in continent » à la vente. C’était cette clause qui
portait le nom de lex cummistoria ; /e.v, c’est-à-dire
pacte, loi du contrat ; quant nu mot commissoria,
les interprètes ne sont pas d’accord sur son étyinolngie.
Cujas a dit qu’il venait de ce qu’en
refusant de payer, le prix au terme convenu,
l’acheteur commiltit in universain vendilioncm, Doiie.ni
et Voi't ont enseigné qu’il servait à exprimer
l’idée d’une faculté laissée nu vendeur, d’une

— 40 —

'option.'à faire par lui entre la résolution et
l’exécution du marché, comme qui dirait que le
sort de la vente est abandonné à la discrétion du
vendeur. Nous pensons que la dénomination dont
il s’agit a le même sens que le mot commitlilur
que l’on lit si souvent dans les textes à propos
de la stipulation, quand il est dit slipulalio commitlilur,
pour exprimer que la stipulation produit
son effet, que Vaclio exslipulalu est ouverte.
C’est ainsi « pic, dans les cas où une obligation
principale a été fortifiée par une clause pénale
au moyen d’une stipulation, les jurisconsultes
disent slipulalio commitlilur, en d’autres termes,
que la clause pénale est encourue. Le pacte dont
nous nous occupons présente, à ce point de vue,
la plus grande analogie avec la clause pénale :
la résolution de la vente est encourue par suite
du non payement du prix au terme fixé. Si cette
résolution avait été stipulée, on avait dit stipulatio
comtnittilur ; comme clic a été convenue par simple
pacte, on aurait pu dire /c.v cvmmiltitur, d’où lex
caminissoriti.

Quoi qu’il en soit, cette discussion n’a aucune
espèce d’intérêt juridique, et en conséquence il est
inutile d’y insister.

Nos anciens auteurs ont recherché si In lex cornmissoria
pouvait être une condition suspensive de
la vente, de la mnnière suivante : « l’undus illo
>< tibi sitcmptns siinha sex menscs pretiurnsol-

— il —

« vcris. » Efforts sans résultat : les textes ne nous’
fournissent à cet égard aucune base d’où l’on
puisse induire que les jurisconsultes romains eus-' -
sent en effet envisagé la lex commissoria sous cet aspect.Tous
les fragmentsque nousnurons l’occasion
de citer se placent dans l’hypothèse d’une vente
pure et simple résoluble sous la condition que l’acheteur
ne paiera pas le prix au terme convenu.
C’est en vain qu’on a invoqué la loi XXXVIII, §2,
ad kg. Falc, ainsi conçue : » Cujus ususfructus
« alienus est in dominio proprictatis connumera« 
tur : pignori dati in débitons : sub lege commis><
suria distrneti, item ad diem « ddicti in vendho« 
ris. » Dans cette loi, le jurisconsulte Ilcrmogénien
examine comment il faut composer la masse
héréditaire pour te calcul de la quarte Falcidic,ct
cela dans certaines hypothèses particulières. Voilà,
par exemple, un nu-propriétaire, un débiteur, un
vendeur, qui sont morts, laissant un héritier à la
charge duquel ils ont mis des legs dont l’existence
soulève la question de savoir s’ils doivent subir la
réduction ordonnée par la loi Falcidic. Fnudra-t-il,
dans le calcul de la masse, faire entrer l’usufruit, lo
gage, qui est encore entre les mains du créancier,
le fonds qui a été vendu sub in diem addictioneousub
lege commissoria ? LejurisconsnUcsc prononce pour
l’affirmative dans tous ces cas. Certains coin mentatctits
eu ont conclu que dans l’hypothèse particulière
delà lex commissoria, cette condition avait af-

— .58 —

fecté la forme suspensive ; autrement, ont-ils dit,
l’acheteur serait actuellement propriétaire, et il n’y
aurait pas lieu de comprendre dans la masse des
biens laissés par le vendeur l’objet dont il s’agit.
C’est là unesupposition toutà fait gratuite ; la décision
d’flcrmogénicii s’explique tout aussi naturellement
en stippusantqne la lex commissoria affecte la
formcrésolutoirc.Sansdoutc,actuellemcnt,lachosc
vendue n’appartient pas à l’hérédité, mais celle-ci
a mie action pour la recouvrer ; et il est de règle
que « is qui actioncm habet nd rem recuperan« 
damipsam rem haberc videtur  » (IJ. XV, de reg.
jttr,\ CM.l\lde Verb.sign.',el LU, deadq. rer. dom.).
L’objection précédente étant ainsi écartée, nous
invoquons, dans notre sens, spécialement la loi II,
§ 3, pro emplore ; «  Sablntis, si sicempta sit, nt, nisi
K pccuuia intra diem certum soin ta esset inempta
« rcs fierct, non usucapturum, nisi pcrsoluta pc*
cunia : sed videamus, utrum eonditio sit hoc an
« conventio ? si conventio est, inagis rcsolvetur,
qiMiu implebitur. » L’hypothèse est celle-ci : une
chose a été achetée sous ta condition que l’achat
serait considéré comme n’ayant pas eu lieu si le
prix n’était pas payé dans un a-nain délai. D’après
cet énoncé, il est facile de voir que l’hypothèse prévue
par le jurisconsulte est celle d’une vente résoluble
sous condition, les mots : « si sic empta sit
utin empta rcs ficret,  » révèlent évidemment
cette idée. Eh bien, dans ce cas, Sabinus avait ex-

_- 43 -

primé cette opinion particulière, que l’acheteur,
mis en possession, ne pouvait pas Usticaper pro
emptore avant d’avoir payé le prix ; Paul le reprend
sur ce dernier point, en disant que Sahimts aurait
raison, si là vente faite sub lege commissoria était
une vente sous condition suspensive. Mais, comme
c’est une vente parfaite, hic cl nunc, comme seulement
elle est résoluble son ? condition, Ymucapio
pro emptore peut commencer immédiatement. Il ne
faut pas considérer les expressions, ted videamus
utmm si conventio est, comme une forme dubitative,
dont Paul revêtirait sa pensée, mais plutôt comme
l’énoncé d’une règle non contestée. Le mot videamus
dans les textes des jurisconsultes n’exprime
pas un doute, mais plutôt une affirmation.

Il faut en dire autant de la loi I, lu t., dans laquelle
il est dit : « Si fundus commissoria lege vè« 
nterit, magis est ut sub couditionc rcsolvi cinp« 
tio quant sub couditionc contialii videatur.  »
Le mot inagis est mérite la même observation que
le videamus de Paul. Le texte d’Ulpicn, (pie nous vouons
de citer, est d’autant plus remarquable qu’on
le rapproche de la loi II, de in diem add, : Ulpicn
prend soin de dire expressément que l’in diem addiclio
est tantôt une condition suspensive, tantôt
une condition résolutoire, et que cela dépend de
l’intention des parties. Il serait fort étrange que,
s’il en eût été de même de la lex commissoria,
Wpien n’eût pis signalé re point. An surplus,

— 44 —

cette différence entre Vin diem addiclio et la clause
dont nous nous occupons actuellement se conçoit
aisément : que la vente sub in diem additione ait été
faite sous condition suspensive ou résolutoire, la
condition n’est laissée au caprice ni de l’un ni de
l’autrcdcs parties, et chacune d’elles est liée vis-à-vis
de l’autre, dans le premier cas conditionncllemcnt,
et dans le second cas purement et simplement, jusqu’à
ce que le contrat soit résilié. Au contraire,
les contractants ayant dit :« Fuudus ille sitemptus
si intra certuin diem pretium solutum sit, « 
l’une des parties serait complètement à la discrétion
de l’autre ; et, comme d’un autre côté, l’on
ne peut reconnaître le caractère d’une vente à un
marché dans lequel il n’y a pas de lien de droit à
la charge de ceux qui l’ont conclu, ce marche ne
saurait constituer qu’un simple pacte absolument
dénué d’action.

CHAPITRE IL
Comment t’accomplit la lex commissoria ?

Deux hypothèses sont à distinguer, suivant que
la lex commissoria ne contient pas de fixation de
délai, ou qu’elle renferme un terme précis dant
lequel elle doit s’accomplir.

— 4b —

Lorsqu’il n’y a pas de délai déterminé pour la
réalisation de la lexcommimria, la question s’élève
de savoir à quelle époque cette clause est
encourue. Bien que les commentateurs aient varié
sur ce point, nous pensons qu’il n’y avait pas
matière a controverse. Nous avons déjà eu occasion
de remarquer que la lex commissorta avait
certains points de ressemblance avec la clause pénale ;
cette remarque est justifiée par la loi XXUI,
de Obi. et Act., qui résout formellement la question
que nous avons posée : il s’omit là de deux
plaideurs qui ont passé un compromis, en vertu
duquel ils ont porté leur différend devant un arbitre.
Cet arbitre a rendu une sentence sans dire
dans quel délai elle devrait être exécutée. Le jurisconsulte
se demande à quel moment est encourue
la clause pénale dont les parties ont fortifie leur
compromis. Il décide qu’il faudra laisser à celui
contre lequel le jugement it été rendu un délai mo*
roi suffisant, modicum tempus ; et il a soin d’étendre
la solution qu’il donne à la lex commhsovia.
Des le moment, en effet, qu’il n’y a pas de fixation
de terme, on ne peut plus dire avec les commentateurs,
(/tes interpellâtpro homine, d’où il suit qu’on
entre dans les règles ordinaires de la mora. Ut,
comme il y a là i\\\c question de lait plutôt que de
droit, le juge devant lequel sera portée l’action eu
reprise de la chose examinera si l’acheteur a en,
pour payer le prix, ce modicum u-mpus dont nous

— 46 —

venons de parler. Ainsi tombent à la t’ois, et l’opinion
de Çujas suivant laquelle l’acheteur pourrait
payer jusqu’au moment de la litis conleslalio, et
l’opinion encore plus arbitraire de Vpët qui donnait
à l’acheteur un délai de soixante jours, étendant
sans aucune espèce de raison à la fc.v çommissoria
les règles de l’action redhibitoire,

Mais, supposons maintenant le cas le plus,ordinaire
eu pratique, celui dans lequel la tex commissoria
contient un délai fixe.

En thèse générale, le débiteur, dans le droit
romain, n’était pas constitué en demeure ipso facto,
et par la seule expiration du terme ; le juge devait
à cet égard examiner les .circonstances, et si elles
excusaient le débiteur, ce dernier n’était pas soumis
aux conséquences de Uxmoxi. Cette règle générale
recevait exception dans le cas où l’obligation à
terme avait été accompagnée d’une clause pénale,
par exemple, de la manière suivante : » Pïomittis« 
ne te hominem Stichum inihi intra sex menscs
 » daturum, et si non dederis décent mihi dare
« .spondes ? » En pareille hypothèse, lorsque le
délai qui suspendait l’exécution de la stipulation
principale était expiré, la clause pénale était par
cela infime encourue. Cette dérogation tenait à la
forme rigoureuse de la stipulation. Il y avait eu
effet deux stipulations : l’une pure et simple, c’était
la principale ; l’autre conditionnelle, c’était la
clause pénale, la condition consistant dans l’inexé-

- -M -

cution de la première. Cette condition était réalisée
par cela seul que la stipulation principale n’avait
pas été exécutée, et, par conséquent, on pouvait
dire de la stipulation accessoire, slipulatio commit*
liliir. Devait-on étendre la même théorie exceptionnelle
à la fer commissoria ; cela pouvait faire
doute, car la (ex commissoria est, à titre de pacte
ajouté à la vente, affranchie do la forme sévère do
la stipulation. C’est probablement là ce qui avait
préoccupé Marcellus ainsi que le révèle le L. IV,
§ ,\, h. t. « Marcellus, libro XX, dubitat commis*
■< soria utrum tune locum hahet si interpellants
« non sol vu t an vero si non obtulcrit. » Néanmoins,
l’analogie que la lex commissoria présentait
avec la clause pénale avait amené les jurisconsultes
à ne pas s’arrêter à de semblables scrupules, et
Ulpicn, après avoir rapporté les hésitations de
Marcellus, ajoutait : « Ht magis arbitrer afferrô
eum debere si vult se legis commissoria} potestate
solvcrc. » I.'explication que nous donnons est
toute simple et conforme aux règles élémentaires
du droit romain. C’est ce que n’a pas compris Antoine
Havre, quand il a dit que si l’expiration du
terme tenait lien d’interpellation, cela dépendait
do la déchéance que le vendeur aurait encourue s’il
avait mis l’acheteur eu demeure de payer le prix.
Il est bien vrai que le vendeur avait le choix entre
la reprise de lu chose et le payement du prix, et
qu’une fois sou option exercée, il ne pouvait plus

-48 -

varier ; mais ce n’était pas une simple interpellation
adressée à l’acheteur, pour lui réclamer l’cxéculion
du contrat, qui pouvait ainsi faire perdre
au vendeur le bénéfice de la lex commissoria. Pour
être déchu du droit que lui donnait le pacte, il fallait
qu’il eût exercé une action, à savoir Yactio venditi,
et réclamé en cette forme le payement du prix.

Les textes qui parlent de cette déchéance subie
par le vendeur, par cela seul qu’il agit, se serveut
du mot pekre ; dans le langage des jurisconsultes,
ce mot indique non pas u ic simple interpellation
mais une action exercée (L. Vil, //. t.). Si c’eût été
la sommation qui eût fait perdre au vendeur la
(ex commissoria, les scrupules de Marcellus sur la
demeure de l’acheteur par le seul effet de l’expiration
du terme ne se concevraient pas : comment
est-il possible de supposer que Marcel lus eût hésité
sur la question s’il avait été admis que le vendeur
était déchu, par cela même qui ! avait adressé une
sommation à l’acheteur ?

L’expiration du délai met-elle en demeure nonseulement
l’acheteur, mais encore le vendeur, eu
d’autres termes, quand le délai se trouve expiré,
le vendeur doit-il se hâter de faire sou choix entre
la réclamation du prix et la reprise de la chose, et,
tant qu’il ne l’a pas fait, l’acheteur peut-il, en
payant, se soustraire à la lex commissoria ?

L’affirmative n é(é soutenue et déduite de la
L, IV, § 3, hoc lit. : * Elcganter Papiniantis, libro

_ t » _

« tertio responsor uni scribit, statim, atquc corn*
mWsa lex est, statuere vcnditoiem dchcre utruiu
« commissoriam velit e\erccre an potins pretium
petcrc. »

On s’est fondé sur le mot statim pour prétendre
que l’acheteur pouvait purger sa demeure en offrant
le prix tant que le vendeur ne s’est pas déterminé
pour un parti quelconque. Mais cette interprétation
est tout à fait inadmissible: Papinien, dans
ce fragment, ne s’occupe pas le moins du monde de
la moroe purgalio ; il veut dire qu’une fois le terme
venu, l’acheteur, qui se trouve désormais soumis à
deuxactions, l’une en payement du prix, l’autre en
reprise de la chose, et qui, par suite, est dans un
état d’incertitude dont il a intérêt à sortir, peut
contraindre le vendeur à se prononcer d’une manière
définitive.

Certains interprètes, en donnant à l’acheteur la
faculté de purger sa demeure, restreignent cependant
cette faculté pendant dix jours à compter de
l’expiration du délai déterminé dans la lex commissoria.
Pendant ces dix jours, le vendeur a dans ce
système le droit de réfléchir sur ce qu’il veut faire,
et cette faculté ue peut lui être enlevée par des
offres de payement faites par l’acheteur. Mais lorsqu’on
se demande comment ces interprètes se sont
crus autorisés à établir ce terme de dix jours, on
est tout étonné de les voir se fonder sur la loi XXI,
§ lydepecunia constitua : « Si sine die constituas,

_. 50 -

« potest quideui dici te non teueii, licct verba
cdicti lato pnteant ;alioquin et confcstin » agi tc« 
cuii) potcrit, si statim , ut constituisti, non sol« 
vas ;scd modicum tempus statucndum est, non
« minus dcccin dicrum, ut exactio cclebictur. »
Il s’agit dans cette loi du pacte du constitut ; ce
pacte, comme on sait, est celui eu vertu duquel lo
débiteur, ou un tiers pour lui, promet de payer à
jour fixe. De cette définition même, il résulte que
le terme est de l’essence du conslitut d’où, rigoureusement
parlant et malgré les expressions larges
de ledit,on aurait pu conclure que le coustitut
sans terme était frappé de nullité ; mais Paid écarte
cette conséquence rigoureuse en sous-entendant
un délai tacite de dix jours. Nous ne voyous pas eu
quoi une parciilcdécisiou peut être, par voie d’analogie,
étendue à la question qui nous occupe.

Mais peut-être, à défaut de textes spéciaux sur la
matière, les principes généraux du droit doiveut-ils
nous conduire à penser qu’il y avait possibilité pour
l’acheteur de purger sa demeure ? C’est ce que prétendaient
ceux qui soutenaient cette opinion ; ils
invoquent la loi LXXIll, § 2tdevcrb. obi. : « Stichi
n promissor, post nioiam oflercndo purgat mo*
ram : certc enim doli mali exceptio nocebit ci,
« qui pecuninm oblatam accipcrc nolujt. » Dans
ce texte, il s’agit d’une stipulation ayant pour objet
un corpgcertain et déterminé ; le promettant a été
constitua en demeure, mais ensuite il est venu
_ :-, » _
ofl’rir au stipulant la chose promise, Paul décide
qu’il y a moroepurgalio ; niais eu quel sens ? C’est ny
point de vue des risques ultérieurs quj peuvent
ramer la perte de l’objet promis. Ces risques doivent
être supportés par le créancier connue s’il n’y
avait pas eu de mora. Sans doute, la loi s’exprime
eu termes généraux et il n’est (as question de la
perte de la chose, mais il faut le sous-cn tendre, car
la portée du fragment est précisée par d’autres lois.
Il l’est notamment par la loi LXXl, § 3, de verb, obi.
Les anciens jurisconsultes avaient fait passer dans
la jurisprudence cette règle générale que l’obligation
du débiteur se trouve perpétuée par sa faute ;
les jurisconsultes de date plus récente s’étaient çjcmandé
comment il fallait entendre cette règle :
« Scquiturviderc deco quod veteresconstitucrunt
quoticsculpaintcrvcnitdebitorispcrpctuatiobli« 
gationcm quemadmodum intelligcnduin sit. « 
A cet égard ils établirent des distinctions tirées
de la nature de la faute: le promettant s’cst-il mis,
dans l’impossibilité d’exécuter l’obligation, pqr
exemple,en anéantissant la chose promise, la règle
s’applique d’une manière absolue : « Equide ;:i si
cffcccrit promissor, quomiiius solvcre m^sît,
expeditum intellcctum habet constitutio. » Mais
la faute consistc-t-eilc purement et simplement dans,
la mora, il faudra distinguer: si la mora n’a pas été
purgée, le débiteur sera responsable de la perte,
même fortuite, survenue à une époque .ultérieure]

~ 52 -

mais si le débiteur a tenté une moroepurgalio par
des offres postérieures, la demeure primitive devait-elle
être considérée comme non avenue ? Silice
point, des hésitations s’étaient produites : « Si
vero tnoratus sit tantum, haesitatur an, si postea
• in mora non fuerit, extinguatur posterior
« mora, » Celsus le Jeune s’était prononcé dans le
sens de l’affirmative ; il fallait, disait-il, laisser « le
côté la rigueur du droit, dont l’application sévère
conduirait quelquefois & des injustices, et prendre
pour guide l’équité : « Et Celsus adolescens scribit
eum qui mora m fecit in solvendo Sticho quem
promiserat, posse emendare eam mora m postea
offerendo : esse enim banc quoestionem de bono
et aequo : in quo génère plerumque sub auctori« 
tate juris scientia} perniciose (inquit) erratur. »

Cette opinion de Celsus avait fini par triompher ;
elle avait été suivie par Julien, et à la raison d’équité
donnée par Celsus était venu se joindre le
motif tiré de la règle in pan causa metiar est causa
possidenlis. C’est le débiteur qui a commencé par
être constitué en demeure ; ensuite le créancier l’a
été à sou tour. Sous ce rapport ils sont tous les deux
dans une situation identique ; et lorsqu’il s’agit de
savoir par qui doit être supportée la perte ultérieurement
survenue, il faut donner la préférence plutôt
au défenseur qu’au demandeur : « Et sane pro« 
balùlishsecsentcntiacstquamquidemetJulianus
u sequitur : nam dura quoeritur de damno et par

- 53 -

« utriusque musa sit, quaic non potcntinr sit qui
tencat quam qui perscqiiitur.  »

Ainsi, les lois qui précèdent disent bien que le
débiteur d’un corps certain peut purger sa demeure
pour faire retomber sur le créancier les risques qui
peuvent survenir ; mais peut-il la purger pour
éviter soit la clause pénale, soit la lex commissoria ?
En ce qui touche la clause pénale, le même Celse,
dont il a été question précédemment, s’était bien
gardé d’appliquer sa théorie sur la mortepurgatio :
« Celsus ait si arbiter intra kalendas septembris
dare jusserit, nec datuin erit, liect postea offera« 
tur, attamen semel commissam peenam compro« 
missi non evanescerc : quoniam semper verum
« est intra kalendas datum non esse.  » (L. XXIII,
princ. de receptis.)  En ce qui touche la lex commissoria,
nous n’en sommes pas réduits à un argument
d’analogie tiré de la ressemblance de ce pacte avec
la clause pénale. Africain nous dit positivement :
« Hoc idem dicendum.et quum quid ea lege ve« 
nierit ut nisi ad diem pretium solutum fuerit,
« inempta res fiât. » (L, XXIII, de obi. et act.) 

Tenons donc pour certain que la lex commissoria,
une fois encourue par l’acheteur, pour défaut de
payement dans le terme convenu, est définitive, et
que la mom purgatio ne saurait ici recevoir son
application. « Finita est emplio, » dit Ulpien dans
la loi IV,/« . ».,

Ce caractère définitif de la déchéance pouvait

- 51 -

fitfcoppose iuct’ie aux mineurs de vingt-cinq ans,
tontes les fois qu’il vciiait du chef d’un majeîlr qui
avait vcrtdu, lorsque Ip terme fatal expirait après
la mort de leur auteur et en leur personne. Mais
il n’y avait là rien de spécial, car il était de règle
que lés mineurs de vingt-cinq ans ne pouvaient
obtenir là resliiiilio contre les obligations des personnes
dont ils étaient les héritiers. La loi XXXVIII
dé moribus, qui accorde à un mineur de vingt-cinq
ans, dans l’hypothèse dont noushousbecupons, Vin
integrum reslilulio contre la lex commissoria, renferme
une décision de faveur et qiii s’explique par lés
circonstances particulières de la causé soumise à
l’examen de l’empereur Antonio.

CHAPITRE III.
Comment la lex comutlsaftHa fait-elle défaut î

Là lex commissoria est défaitlie et Irt venté devient
irrévocable i i" lorsque le vendeur à intenté l’action
vèAdili polir réclamer lé prix ; a" lorsrjtiélc hdh
payement du prix est justifié par uiic injohelidh

'â'drcsMée à l’acheteur d’avoir à se libérer fciUré lès
mains d’un créancier du vendeur ; 3* lorsque c’est

•tè VéWdetii'q'iil à mis Obstacle aiï payement dii prix.

- 55 -

Reprenons successivement chacune de ces circonstances.


I" Le vendeur est déchu de la lex commissoria
lorsqu’il a exercé Yaclio vendit ! pour réclamer
le prix. Nous avons déjà eu l’occasion de dire
qu’au ternie convenu pour le payement du prix le
vendeur avait à opter entre ce payement et la
reprise de la chose, et qu’il ne pouvait plus
revenir sur ses pas, une fois qu’il avait agi dans
un sens ou dans l’autre. Comment expliquer
cette impossibilité de varier dans l’optiori une
fois exercée ? Voici la conjecture epic nous hasardons
sur ce point : Avant le règne d’Auguste,
le vendeur exerçait toujours Yaclio vehditi, soit
qu’il réclamât le prix, soit qu’il voulût repreh*-
dre la chose. Or, Yaclio vendit ! déduisait injùdicium
toutes les questions qui se rattachaient à
la vente ; de telle sorte que si, renonçant an but
qu’il s’était tout d’abord proposé, il voulait agir
pour en poursuivre un autre, il eût été repoussé
par Yexcejlio rei in jtidicium dedttctoe. Cette règle
dut continuer à subsister, quoique des actions
différentes, telles que l’action phescriptis verbis ou
la rei viudicatio eussent été introduites pbtlr permettre
au vendeur dé reprendre la chose: Saiis
douté, l’exception rei in judicium deductat aurait
pu peut-être disparaître devant ùnîi présciiplio.
Mais, d’une part, les textes ne t’ont pas mfcnticm
— ;iK _
d’une proescriptio destinée à un semblable usage ;
d’autre part, si un pareil moyen de paralyser les
effets de la deduclio in judicium avait existé pour
le vendeur, il l’aurait toujours employé ; en pratique,
la règle que le vendeur ne peut plus varier
n’aurait guère été appliquée, et elle ne serait
pas énoncée dans les textes d’une manière
aussi absolue. '

a" Il ne faut pas qu’un créancier du vendeur
soit venu défendre à l’acheteur de payer entre
les mains du vendeur ; en d’autres termes, il ne
faut pas, comme nous dirions aujourd’hui, qu’un
créancier du vendeur ait pratiqué entre les mains
de l’acheteur une saisie-arrêt. Ce principe est expliqué
dans la loi VIII, h. t., à l’occasion de
l’espèce que voici : Une femme vend des héritages
à Gaius Seins, arrhes données par ce dernier,
et clause portant que la vente sera résolue
et les arrhes perdues si tout le prix n’est pas
payé à jour fixe. Au jour convenu, l’acheteur
met la somme qu’il doit dans un sac, sur lequel
il a la précaution de faire apposer le cachet de
personnes qu’il prend à témoin. Ainsi disposé
à exécuter son engagement, il se présente chez
la venderesse, et fait constater l’absence de cette
dernière ; plus tard, l’acheteur reçoit du fisc
créancier de la femme défense de payer entre
les mains de celle-ci. Scevola décide que la femme

— 57 -

ne pourra reprendre les fonds vendus, et que
le lex commissoria n’est pas encourue pour l’acheteur.


3° Il ne faut pas (pue ce soit une faute du
vendeur qui vienne mettre obstacle au payement
du prix : il y aura faute du vendeur dans un
grand nombre de circonstances, Si, par exemple,
il refuse lui-même de remplir les engagements
qu’il a contractés vis-à-vis de l’acheteur, il l’autorise
par cela même à suspendre le payement
du prix et ne peut invoquer la lex commissoria.
Cela résulte de la loi X, § i, de rescind. vend. :
Des immeubles ont été vendus, l’acheteur paye
une prtion du prix, et garde l’autre jusqu’à
ce que le vendeur lui ait donné un fidejtisseur
à raison d’une menace d’éviction de la part de
Numeria et de Sempronia ; il est dit dans une
clause du contrat que la vente sera résolue si la
portion du prix qui reste due n’est pas payée
dans un certain délai. Dans l’intervalle, le vendeur
écarte les prétentions de Numeria et de Sempronia,
en triomphant de l’une d’elles dans un
procès et en transigeant avec l’autre. H se croit
désormais dispensé de fournir un fidéjusseur à
l’acheteur ; celui-ci n’exécute pas son obligation
dans le délai fixé, et la question se présente de
savoir si la lex commissoria peut lui être appliquée.
Il se défend en disant que le vendeur n’a

— 58 -

pas rempli les conditions du contrat, puisqu’un
fidéjitsséUr n’est pas iiHcrvenil ; le vendeur soutient,
au contraire, « pie l’obligation de fournir
un fidéjusscur a cessé d’exister, puisqu’il a fait
cesser letroiibte qui pouvait venir de Xunwria et
de Setnpronia. Cette question est purement de fait ;
le vendeur a-t-il entendu garantir l’acheteur contre
la préîeiition tic Xunieriuct deSanprnhia seulement,
ou â-t-il voulu le mettre à l’abri de tonte*
les évictions qu’un tiers quelconque pourrait lui
faire subir ? Le jurisconsulte, interprétant le contrat
dont il s’agissait dans l’espèce, se prononce
dans ce dernier sens, et décide que le vendeur
n’ayant pas rempli ses engagements, l’acheteur
est excusable de n’avoir pas rempli le sien.

Il en sera de même si le vendeur a injustement
refusé de rccevblfr le prix, ou si, par son .ibséneê,
il a mis l’acheteur dans l’impossibilité d’effectuer
le payement. Il fatlt remarquer, toutefois, que si
le Vendeur Vient, à une époque ultérieure, adreS »-
scr nue réclamatloti à l’acheteur, celui-ci s’exposera
de nouvealt à subir la lex commissoria s’il né
donne pas 'satisfaction à cette demande, et il ne
saurai !se retrancher,'pour éviter cB résultat fâcheux,
derrière les obstacles qtic le vendeur lui
avait primitivement suscités. Il serait, néanmoins,
éxcùSé, même dans cette hypothèse, si le vendeur
avait d’dbord entravé le payement du prix, pour se
donner ensuite le malin plaisir de réclamer paye-

— 59 -

ment à une époque où il saurait que l’acheteur ne
pourra pas le payer (L. Ll, de actione empti).

Mais pour éviter la résolution de la rente, l’acheteur
doit-il, nou-sculenicnt faire des offres sérieuses
au vendeur, mais encore consigner la
somme ? On bien les offres sont-elles suffisantes ?
C’est la dernière opinion qui doit être suivie ; elle
résulte de la loi Vllt, li. L, dont nous avons déjà
donné l’analyse. Les mots de cette loi : « Sarculum
cum peenuia signatoruui siguisjobsignarit, » signifient,
non « pic dans l’espèce prévue l’acheteur a
fait la consignation, mais qu’il a fait apposer, sur le
sac renfermant 1 argent, le cachet des personnes
dont il avait invoqué le témoignage. De plus, la
question même posée par le jurisconsulte prouvé
que, postérieurement aux offres qu’il a voulu taire,
1 acheteur a gardé te prix entre ses mains. Si, eh effet,
il en avait opéré là consignation, sa libération
définitive n’aurait plus présenté aucune espèce de
douté, et l’on ne concevrait pas que le fisc lui eût
fait défense d’avoir à se libérer entre lès inàins dii
vchdcttr. Eu vain opposerait-on la loi Vil ati C.
defaclis emplorum et vendilôrum ; sans doitte, dans
ce rescrit de Dioctétien et dé Maxiniieii, il s’agit
d’une consignation ; mais il fatit remarquer que
dans cette constitution il est question du pacte th
retro-vendendo. Or, ce pact • n’était pas, dans le
droit romain, considéré comme condition lésolutoire
de la vente, ainsi que l’ni diem addiclio et la

- 00 -

fev commissoria ; c’était une promesse de revente, et
lorsqu’avant l’expiration du terme convenu cette
promesse était mise à exécution, il y avait là une
vente nouvelle dans laquelle les rôles étaient intervertis,
le vendeur primitif devenant acheteur et
vice versa, Lors donc que ce vendeur venait offrir à
l’acheteur le prix qu’il en avait lui-même reçu en
réclamant la livraison de la chose, c’était un véritable
payement qu’il effectuait, et non une condition
qu’il venait accomplir. I/>rs donc que l’uchetcur
refusait de recevoir, il y avait lieu d’appliquer
la règle ordinaire sur les offres réelles et la consignation ;
mais on ne saurait tirer de là aucune
analogie dans le sujet qui nous occupe : la lex commissoria
est une condition suspensive de la résolution
du contrat ; quand l’acheteur paye le prix de
la vente avant d’avoir encouru déchéance, il
cherche à faire défaillir une condition insérée
dans la vente contre lui, et de même que le débiteur,
qui, par son fait, met obstacle à l’accomplissement
de la condition, est tenu comme si la condition
s’était réalisée, de même, le vendeur qui, par
son fait, met obstacle à la défaillance d’une condition
dont l’accomplissement lui serait favorable,
doit être traité comme si la condition était réellement
défaillie.

- 01 -

CHAPITRE IV.
Kffets de la lex commissoria,

En ce qui touche les effets produits pendant
l’intérim, nous n’avons rien de spécial à dire ; ils
sont les mêmes que ceux produits par Yin diem addiclio,
lorsque cette clause a été envisagée par les
parties comme condition suspensive de la résolution
de la vente.

A l’égard des effets produits par la lex commissoria,
quand elle vient à se réaliser, nous ajouterons
encore peu de chose à ce que nous avons exposé
au sujet de Yin diem addictio, surtout sur les points
que les deux pactes ont de communs.

Et tout d’abord, la doctrine générale relativement
à l’action que le vendeur devait exercer pour
reprendre la chose, était la même pour la lex commissoria
que pour Yin diem addictio. Seulement, nous
remarquerons qu’Ulpicn n’expose pas au sujet de
ta lex commissoria la théorie spéciale qu’il professait
avec Marcellus sur IV« diem addictio. C’est là une
chose d’autant plus remarquableque dans la loi IV,
h. t. ; il rapporte la controverse soulevée entre les
Sabiniens et les Proculiens touchant l’action venditiet
l’action proescriplis verbis, ainsi que le rescrit
de Sévère et d’Antoniu qui est venu trancher celte
dissidence. Mais à défaut d’Clpirn, le jurisconsulte

Sccvola pr.rledela revendication : « Qua ?situmcst
an fundi non sinf in ça causa ut a viuditrice
vintlicari debcant ex convcntionc debitori. »
(Voy. aussi du niOjnçSccyoja la loi XXXI » depignor.
h) p.)  En nous occupant de l’i'ii diem addictio, nous
avons avancé en thèse que l’opipion isolée de certains
jurisconsultes n’avait été législatiycnient cou*
sacrée que sous Justitiicn ; nous avons laissé décote
deux rescrits de I empereur Alexandre quj s’occupent
delà question dans l’hypothèse d’une vente sub
lege commissoria, et sur le sens desquels les interprètes
ne sont pas d’accord. En apparence, on pourrait
soutenir que la loi IV au Code depactis inkremptorem
et vendUorem donnait au vendeur le rei vindiCfl/<bpour
mettre en application la lex iommissariqt
ce qui paraîtrait indiquer une décision législative
antérieurement à Justinieu : « Ccmiujssotke ven« 
ditionis legemexercerç non potest quipost proes■<
tituluni solvendi diem non rei viiulicationent
« cligerc, sed usuraruni pretii petilioneiu sequi
maluit. » H s’agit là d’un vendeur qui a exercé
l’action vendili pour réclamer les intérêts du prjx ;
le rescrit décide que celui-là ne peut plus reprendre
la chose qui a laissé de coté la rei vindicalio pour
agir en payement des intéréisdu prix. Toutefois ce
n’est là qu’une fausse apparence, car un rescrit du
mèine empereur Alexandre, qui l’orme la loi III du
même titre au Code, décide catégoriquement, que
celui qui a vendu un héritage, sous la condition

- 69 -

que le fonds lui ferait retour, si dans un certain
délai l’acheteur ne payait pas le restant du prix
dont il avait acquitté une partie, n’a pas pour reprendre
la chose la rçi v'mdîcalio, mais l’action ex
vendito, à supposer toutefois que |a tradition n’aty
pas été faite précairement : « Qui ea |cgc pra'dju.in
vendidit ut, uisi rrliquum prctiuni intra certum
tcmptis rcstituiuiu esset ad eum rcvcrtcrctur. si
non precariaui possessioncni tradidit rei vindi« 
cationcm non hubet, sed actioncm ex vendito. »
Les interprètes se sont épuisés en efforts pour « on*
cilicr ces deux rescrits. Suivant les uns, la loi III se
placerait dans l’hyptlièsc où la fer commissaria a
été envisagée coinnio condition suspensive de la
résolution de la vente, et la loi IV dans celle où elle
l’a été comme condition suspensive de la perfection
du contrat. C’est là une supposition tout à fait
gratuite, rien dans les deux testes ne faisant allusion
à une | aieille distinction. Suivant d’autres, la
loi III prévoirait le cas où la tradition n’aurait pas
été faite à précaire, et la loi IV, le cas opposé. Cela
est vrai de la loi III, mais dans la loi IV il n’y a rien
de pareil. D’après unctroUièmc opinion,le vendeur
dont il s’agit dans la loi III ne pourrait pas exercer
la rei vindicaliu, parce « pie la (ex commissaria a été
conçue oblitjiris verbis, de celle manière : Jundus ad
se reverkrelnr. Au contraire, le vendeur dans la loi
IV auiait la rei vindivatio, parce que la fev commis’
siuïd a été conçue direclis ivrbis : « nulla sit tmpliot

- 6 » -
fundus sit inemptus. » C’est là quelque chose de purement
imaginaire et qui n’est jamais entré dans l’esprit
des Romains. D’une part, la loi IV ne s’explique
pas sur le point de savoir quels sont les termes
dont se sont servies les parties ; d’autre part, nous
ne voyons pas ce que les mots fundus ad se reverteretur
ont de moins direct que ceux nulla sit emptio,
fundus sit inemptus. Toute conciliation entre les
deux rescrits serait donc impossible, s’il ne restait
la ressource de dire que les mots ni vindicatio dans
la loi IV sont pris dans un sensimpropre commequi
dirait reprise de la chose. C’est ainsi que les rédacteurs
du Code Napoléon, dans l’art. 5a6, ont classé
parmi les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent
les actions qui tendent à revendiquer un
immeuble, ce qui comprend non-seulement les actions
réelles, mais encore (es actions personnelles
immobilières.

Quant à la question de savoir si le vendeur
rentré en possession peut pour usucaper invoquer
la possession qu’il a eue antérieurement et la possession
de l’acheteur, Africain fait une application
spéciale à la fer commissoria de ce que nous
avons dit au sujet de Yin diem mldiclio (L. VI,
de divers, temp. prose.).

Nous avons vu que l’acheteur sub in diem ad*
diclione devait restituer les fruits perçus pendant
l’intervalle ; la loi V,/i. (., impose la même restitution
à l’acheteur, sub lege commiisarin. Le motif

- « 5 -

est le même, en y ajoutant la raison spéciale donnée
par Ariston, et tirée de la mauvaise foi de
l’acheteur.

A l’égard des risques, la question est facilement
tranchée, et la solution se déduit de la nature
même de la fer commissoria. Cette clause a été
introduite dans l’intérêt exclusif du vendeur, cl
ne peut être rétorquée contre lui par l’acheteur ;
en conséquence, soit qn’ils’ogisse d’une perte totale,
soit qu’il s’agisse d’une perte partielle, le
vendeur pourra exercer l’action ' vendit ! t pour demander
le payement du prix (L. Il, h. t.).

Tout ce qui précède se réfère aux effets de la
clause à l’égard de l’acheteur. Arrivons aux effets
de la clause à l’égard du vendeur. La question
ne présente pas le même caractère de simplicité
que lorsqu’il s’agit dm diem addictio.

On se demande d’abord si le vendeur, en reprenant
la chose, se soumet à l’obligation de restituer
les arrhes. L’affirmative se soutient par deux
motifs : l’un fondé sur les textes, l’autre sur l’équité.
Le premier se déduit d’un certain nombre
de lois, qtii toutes supposent une convention formelle
pour autoriser le vendeur à garder lesarrhes ;
le second se déduit do ce que nul ne peut à tort
s’enrichir aux dépens d’autrul. A la raison de
texte, nous répondrons, d’une part, que les lois sur
lesquelles on se fonde statuent deeo mtodplerumnue
fit ; d’outre part, qu’il est possible de ronron-

- 66 -

trer dans les Pandcctes des textes qui donnent
définitivement, les arrhes au vendeur, sans supposer
une clause expresse à cet égard. Nous invoquons
dans ce sens la L. VI, A. t. A la considération
d’équité nous répondrons que, sans aucune
espèce de doute, le vendeur qui retient les arrhes
s’enrichit aux dépens de l’acheteur ; mais s’enrichit-il
injustement ? voilà la question. N’est-ce pas
l’acheteur qui s’est fait à lui-même la situation
fâcheuse dans laquelle il se trouve, et qui s’est
placé par sa négligence ou sa mauvaise foi, dans
la nécessité de perdra les arrhes.

Quant aux à-compte, plusieurs systèmes se sont
produits. Suivant certains interprètes, il faudrait
distinguer entre le cas où la chose vendue est
frugifèro et le cas opposé. Dans la premièro hypothèse,
il aurait le choix entre deux partis ;
i' garder les fruits et laisser les à-compte au
..vendeur t a* se faire rendre les à-compte et res-.
tituerlui-mème les fruits. Dans la deuxième hypothèse,
les à-compte devraient être rendus. Us se
fondent sur la L. IV,§ i, h. t. Dans ce fragment,
Ulpicn rapporte nue opinion de Ncialius consistant
à dire que, par une raison d’humanité,
l’acheteur doit garder tes fruits : « Cuin pretium
quod numeravit perdidit. » Que de choses ne
faut-il pas sous-entendre pour qu’une pareille doctrine
soit admissible t Le « cum pretium quod
numeravit perdidit » signifierait, qu’en vertu

d’ttHë décision de favetir, l’achetcUr ) )eut garder
les frltits, toutes les fois qu’il se serait, dé Sort plein
gré, décidé à laisser les à-compte entre lès mains
du véndétir. C’est là dite traduction ofi lie petit
plus arbitraire ; de plus, elle impliqué contradiction
ttvee le motif qui aVait déterminé Ncratitls.
La solution qu’il donné serait, dans le système que
nous combattons, fondée sur le droit de l’acheteur
qui aurait opté potlr un parti plutôt que
pôltr utt âtitrc, et tioh sut* tth tempéi telit
d’équité.

Suivant Une seconde opinion, en principe, l’achcleur
peut réclamer la restitution des à-compte ;
Il ne les perd qu’en vcttil d’une convention formelle
faisant partie de la vente, cl c’est pour te
dernier cas que Ncratius permet à l’acheteur de
garder les fruits, tiflti d’adoiiclr ce qu’a de trop
rigoureux le droit qu’à le Vendeur de retenir les
, à-ôôttlpte. Cette interprétation, à défaut de texte,
Se fondé sur la différence entre les arrhes et les
à-compte, en même temps que surdos cou si dé ration »
de justice. 11 est, dit-on, facile de concevoir
tpic l’acheteur perde tes arrhes, infime en dehors
de toute clause à cet égard : les arrhes sont un
signé de l’indissolubilité du contrat, et l’on comprend
que la perte en soit infligée à l’acheteur, en
punition de la faute qu’il a commise en amenant
la résolution de la vente. Tel tiVst pas, ajoute-ton,
le caractère des acompte ; ils fontpartiedu prix et

— 68 —

ont été payés à ce titre eu exécution du contrat ;
il serait fort bizarre que les à-compte fussent perdus
pour l’acheteur, alors qu’il ne perdrait absolument
rien s’il n’avait rien payé ; d’où il suivrait
qu’il serait traité avec plus de sévérité quand il
aurait satisfait à une partie de ses engagements
que dans le cas où il n’aurait rien payé du tout.

Nous ne pensons pas que ces raisons aient été
déterminantes aux yeuxdes jurisconsultes romains,
et nous croyons que la perte des à-compte était
subie par l’acheteur comme celle des arrhes. Nous
invoquons la loi IV,§ i, hoc. lit. précitée : Ncratius
dit qu’il faut être indulgent pour l’acheteur et lui
laisser les fruits lorsqu’il a perdu une partie du
prix. Reste à savoir quel est bien le cas dans lequel
il subit une semblable perte. C’est toutes 'es fois
qu’il a payé une portion du prix ; Ulpicn ajoute, en
effet, après avoir exprimé l’opinion de Ncratius :
« IgitursententiaNeratii tune habetlocum,quoeest
humana,quando emptor aliquem partent pretii
• » dédit, » d’où il faut conclure que l’acheteur
perd les à-compte toutes les fois qu’il les a payés.
Disons aussi que dans la loi VI principio, h. t., Scévola
permet au vendeur de garder id auod arrhoe
vel alio nomine datum esset, désignant ainsi par ces
expressions générales vel alio nomine tout ce que
l’acheteur peut avoir donné au vendeur à un titre
quelconque.

Et maintenant, si l’on juge ta valeur intrinsèque

— 69 —

d’un pareil système, est-il bien aussi injuste et
aussi bizarre qu’on le prétend ? La perte des àcompte
n’a-t-ellc pas une compensation dans la
faculté laissée à l’acheteur de garder les fruits ?
Quand l’acheteur n’a pas donné d’à-comptc, est-il
vrai de dire qu’il soit plus favorablement traité que
celui qui en a donné ? Eu aucune façon, puisqu’on
lui impose l’obligation de restituer en ce cas tons
les fruits perçus pendant l’intervalle.

Signalons enfin un autre droit, que la résolution
encourue par l’acheteur donne à son vendeur : en
pratique, on convenait souvent que si le vendeur
vendait le même fonds à une autre personne pour
un prix inférieur à celui delà vente consentie au
premier acheteur, celui-ci lui tiendrait compte de
la différence de prix (L. IV, $ 3 h. t.). Une pareille
clause faisant partie intégrante de la lex commissoria
était comme elle assurée dans sou exécution au
moyen de l’actio venditi. Le pacte dont nous venons
de parler étant d’usage, comme le jurisconsulte a
soin de nous en prévenir, quand bien même il ne
serait pas formellement intervenu, ou l’aurait sousentendu
 ; il était de règle, en effet, que dans les
contrats de bonne foi on sous-entendait les clauses
d’usage.


Trois sûretés spéciales sont accordées, au vendeur
cl 'immeuble pour le payement du prix : t° le
droit de rétention, a" le privilège, 3° le droit de
résolution. Nous niions nous occuper successivement
du privilège et du droit de résolution, en
laissent de côté le droit de rétention.
xmim droit.
Voyons comment naquit !c privilège et so trousforum
le droit de résolution, dans notre ancienne
jurisprudence, soit des pays de droit écrit, soit des
pays de droit coutuiuier.

•— 72 —
§ I. BU FAIVlrfOX.
' lia jurisprudence des pays de droit écrit fit sortir
le privilège d’une clause fort en usage dans les
ventes d’immeubles, dite clause de précaire ou reseV'
mit dominii. Par cette clause, les parties convenaient
t|uc le vendeur resterait propriétaire jusqu’au
payement intégral du prix ; telle était sa
signification première. Mais les légistes lui donnèrent
une portée nouvelle, et l’interprétèrent
comme contenant, non pas la réserve du droit de
propriété lui-même, m.'iis la simple retenue d’un
droit de privilège. Despcisscs (Ok'uvres, 1.1, p. 77) 
s’exprime ainsi sur ce point: « l.e vendeur, par
défaut de payement du prix, ne peut pas^rctirer
la chose des mains de l’acheteur, bien que dans le
contrat il y ait clause par laquelle l’acheteur déclara
tenir la chose en précaire du vendeur, jusqu’à
ce que le prix en soit entièrement payé. Car
aujourd’hui cette clause n’empêche pas la translation
de propriété et n’opère autre chose qu’une
hypothèque spéciale et privilégiée. »

La clause dont il s’agit étant devenue de stylo,
la jurisprudence la sous-entendit dans tous les
odes de vente, et le vendeur eut ainsi une hypothèque
tacite privilégiée. C’est ce que rapporte Simon
d’Olive (liv. I, eh. 10) : «  I,e parlement de

(

— 73 — •/

•

Toulouse, suivant l’équité naturelle qui ne.veut
|>as que le vendeur demeure privé de la chose et
du prix, estima qu’il était digne de sa prudence de
pourvoir à la sûreté du vendeur de choses immobilières,
en suppléant la clause de précaire qui ordinairement
était réservée dans les actes de vente. »
En effet, ce parlement avait jugé ainsi le i3 septembre
iCoS ; et l’on peut citer dans le même sens
un arrêt du parlement de Montpellier à la date du
15 décembre 1584>

Dans les pays de droit coutumicr, il paraissait
naturel de se fonder sur certaines dispositions des
coutumes (notamment art. 177 de la Coutume de
Paris) , pour étendre au vendeur d’immeuble le
privilège qu’elles reconnaissaient au profit du
vendeur de chose mobilière. Après avoir hésité,
car 1Wtrouve encore en 1621 un arrêt par lequel,
p parlement de Paris refuse le privilège
qui nous occupe, la jurisprudence finit par céder
à cette raison d’analogie. Et, en 1660, la
question restant encore quelque peu douteuse et
ayant été posée aux Mercuriales, il fut répondu
(DASNAOE, Hypollièifue, eh. 14)  : « Que le vendeur a
son privilège et hypothèque spéciale et indivisible
sur l’immeuble vendu à lui appartenant, encoro
qu’il ne Peut pas expressément réservé dans le
contrat. »

Ccprivilégcs’cxcrçaittantpourlccapitalquepour
les intérêts comme tenant lieu des fruits. Il était

-74 -

appliqué uon-seulemcnt et » cas de vente, maisniusi
en cas d’aliénn,tiou d’immeuble, suit fl titre d’échange,
soit à titre de d<ii'{ »1 tente au autre titre translatif de
propriété (POCQUKT UK lavONMÈlifc, Règles du droit
français, p. 44*) - !« • généralité de* principes sur
lesquels il était fondé justifiait cette extension.
C’étaient eu effet, d’une part, Vidée d’une réserve
tacite ; d’autre part, la faveur qui s’attache naturellement
à la créance do quiconque apporte dans le
patrimoine du débiteur, un bien, une valeur
nouvelle.

§ }i. nv »norr *>* »<»o*trT ;oN.

Dan » les pays de droit écrit, sauf quelque* légères
modifications, les règles que nous nvonstùtudiccs
en droit romain restèrent en vigueur. San^Qvenir
sur ces règles, disons, seulement que le vendeur
n’avait le droit d’opérer In résolution de la vente a
défaut de paiement par l’acheteur, qu’autant qu’il
avait pris soin d’insérer dans l’ucto un pacte commis$oirc.
Et l’inicrtiondcco pacte lui était avantngctiio,
lors même que n’ayant pas suivi la foi do
l’acheteur, il conservait la revendication ; attendu
que l’exercice de cette action laissait subsister le
contrat et la possibilité pour l’acheteur de venir
plus tard, l’argent à la main, en réclamer l’exécution.


— 78 —

Mai », ce qu’il convient de remarquer » c’est qu’à
côté de la règle d après laquelle |e pacte commuspjre
produisait effet de plein droit par la seule
expir UIQU du ternie, qn, avait imposé nu créancier
l’obligation dp se pipuqncer dans un prompt délai.
S’il tardait par trop à prendre parti, les tribunaux,
quj avaient sur ço point liberté d’appréciation,
pouvaient le déclarer non icccvable à invoquer 1°
bénéfice (|e la clause résolutoire. Et même, dans
certains ressorts, le débiteur était autorisé à faire
des offres, pendant le délai laissé an vendeur pour
cl^isir entre la demande- du prix et la résolution.

Dcspçisses nqus apprend quq telle était la jurisprudence
du, parlement de Toulouse, qui permet- »
tait à l’acheteur de purger sa demeure céleri pratsta,Hane
(voy. n.us*i CATELAN, liy. V » eh, ao). On
peut expliquer eetto double dérogation aux règle*
suivies en drpit romain, par l’influence des idées
qui régnaient dans (es pays de droit coiltumiersur
l’interprétation du pacte coiumjssoirc. Là, en effet,
nous allons rencontrer un système très-indulgent
pour l’acheteur.

« Les clauses résolutoires, dit Fcrrière dans son
Dictionnaire de pralùpie, ne passent que pour
peines comminatoire ;; elles n’oi\t pas pour ctfçt do
résoudre d’ahord et de plein droit le contrat auquel
ellesput été apposées, par le défaut d’y satisfaire.
I| faut |c faite prononcer eu justice, n En d’autres
tejrwçs, U résolution, dans, les pays d<> droit contu-

— 76 -

micr, n’avait point lieu ipso jure ; une sentence judiciaire
était nécessaire. C’est Icprincipcqu’exprimc
ainsi de Mornac: « Perpétua apud nostros judices
régula legemcor.imissoriam non obtinerc in Gal« 
lia nisi post acceptum judicium. » (<•/</ leg. a,
C. de jure empliileut.) 

En même temps que la réalisation du pacte
commissoirc cuit ainsi retardée par la nécessité
imposée au vendeur d’obtenir un jugement, une
autre innovation était introduite ; nous voulons
parler de la condition résolutoire tacite sous-entendue
dans tous les actes de vente pour le cas où
l’acheteur ne payerait pas le prix. Au seizième
siècle, ou en était venu à l’admettre sans contestation.
Ce n’était là, du reste, que l’application à la
vente d’une théorie plus 'générale suivant laquelle
tous les contrats synatlagmatiqucs étaient affectés
d’une condition résolutoire tacite, en prévision
de l’hypothèse où l’une des parties manquerait à
ses engagements ; théorie reçue non-sculcmcns en
droit civil, mais aussi en droit féodal (commise) et
en matière bénéficiale (regrès).

Quelle utilité désormais pouvait donc conserver
le pacte commissoirc inséré dans l’acte de vente,
du moment que dans le silence même des parties
il y avait ouverture à la résolution si le prix n’était
pas payé, et que la justice devait toujours intervenir ?
Pothier nous signale un intérêt : suivant
son opinion, la clause expresse avait pour effet

. — 77 —

d’enlever au juge la faculté d’accorder un délai à
l’acheteur, faculté que personne ncltti refusait au
cas de clause tacite: « Dans ce cas, dit-il (il suppose
une clause expresse de résolution) , le juge,
sur la demande formée après l’expiration du temps,
doit prononcer d’abord la résolution et permettre
à l’acheteur de rentrer en la possession de sa chose,
au lieu que, lorsqu’il n’y a jwinl de pacte commis.
soirc, le juge, sur la demande du vendeur, rend
une première sentence par laquelle il fixe un certain
temps qui est laissé à son acheteur, dans lequel
il ordonne que celui-ci sera tenu de payer, et
passé lequel il sera permis au vendeur de rentrer
eu la possession de la chose qu’il a vendue. Si
I acheteur ne paye pas dans ledit temps, le vendeur
doit obtenir une sentence qui déclare le contrat
résolu (Traité de la vente, n" i7$). » Mais cette
opinion de Pothier était loin d’être unanimement
partagée par tous nos anciens auteurs. Notamment
Du mat (liv. I, t. il, sect. a) et Uourjon (Coui. de
Paris, liv. I,t. iv,ch. 9, n° a) pensaient « pie le juge
pouvait accorder un délai de grâce à l’acheteur,
aussi bien dans le cas de pacte commissoirc que
dans celui où la résolution était simplement sousentendue.
« Je l’ai toujours vu pratiquer ainsi au
Chatelct, dit liourjon, usage équitable et préférable
à la rigueur du droit romain qui était peu politique.
 » Le même auteur nous apprend que le |KIIIcntcnt
de Paris avait prononcé la résolution dans

- fatuité
hypothèse où le prix consistait en utté rente
viagère (cas auquel la résolution ne saurait avoir
lieu, d’après notre législation moderne).

En terminant cette étude abrégée de l’ancien
droit, remarquons que, d’âprêà la jurisprudence
des diverses parties de la France, l’anéantissement
du contrat de vente, pour défaut de payement du
prix, entraînait celui des droits réels consentis par
l’acheteur. Cette doctrine professée par la minorité
des jurisconsultes romains, à l’époque classique,
avait été adoptée généralement dans notre
pays.
Droit môbtiltnti. premiere partie du nttvllêgk.
Parmi les privilèges spéciaux sur les immeubles
énuméréspar l’art. .tio'Ulu (Iode Napoléon, ll« n
est deux qui se fondent sur l’idée d’un droit réel
retenu par le créancier au moment même où il
met l’immeuble dans le patrimoinede son débiteur i
ce sont lu privilège du vendeur et celui des créateurs
de plus-value. Ainsi, l’immeuble devient la
propriété de l’acquéreur, mais c’est une propriété
démembrée, à laquelle manque le droit réel retenu
par le créancier. D’où il suit que les hypothèques
provenant du chef du débiteur ne frappent l’immeuble
(pie sous la déduction du privilège.

-80 —

Nous examinerons successivement : i • à qui appartient
le privilège du vendeur ; a" quelles sont
les créances qu’il garantit ; 3° quelle en est l’assiette ;
4° quels en sont les effets.

CHAPITRE I.
A qui appartient le prWIlege du vendeur.

,11 semble, au premier abord, que la réponse soit
simple, et que poser la question ce soit la résoudre.
Néanmoins, des difficultés s’élèvent sur ce point,
lorsqu’il s’agit de savoir si le mot vendeur doit être
interprété dans un sens restreint, ou dans un sens
large, et s’il faut accorder un privilège à quiconque
à mis dans le patrimoine d’une personne un lm*
meuble en retour d’un équivalent. La controverse
a lieu plus spécialement à propos de t’échange et
de la donation avec charges.

Et tout d’abord, le coéchanglstc n-t-il un privilège
spécial sur l’immeuble qu’il a donné en
échange. L’échange peut avoir revêtu deux formes
différentes : celle d’un échange avec soultc et celle
d’un échange buta but. Dans la première hypothèse,
suivant un premier système, la solution à
donner est susceptible de distinction : il faut faire
abstraction de la dénomination que les parties ont
donnée au contrat, pour ne s’attacher qu’à la na-

— 81 —

ture de l’opération. S’il résulte de cet examen que
l’acte, malgré sa qualification d’échange, a le caractère
de la vente, le privilège du vendeur devra recevoir
son application ; dans le cas contraire,
comme les privilèges sont une création de la loi et
ne peuvent être étendus par voie d’interprétation,
le coéchangistc n’aura, quanta l’exécution de l’échange,
qu’une créance purement chirographairc.
Par exemple, que la sonllcsoit supérieure ou égale
à la valeur de l’immeuble reçu en échange, le caractère
do la vente prédomine, ou tout au moins
n’est pas effacé, et le privilège doit être donné, sans
qu’il y ait àcraindrede violer la lettre de l’art, a to3.
Mais que la soulte soit moins considérable, c’est le
caractère de l’échange qui paraît être en prédominance,
et la lettre de l’art. aio3 serait violé si l’on
accordait le privilège. Nous n’adoptons pas cette
opinion ; nous pensons que dans toutes les circonstances
où il y a soulte, il y a aussi privilège, et qu’à
ce point de vue le coéchangistc créancier de la
soulte est un vendeur dans lesens de l’art. aio3.1l
en était ainsi dans l’ancien droit, d’après le témoignage
de Pothicr, et les rédacteurs du Code n’ayant
nulle part manifesté l’intention d’innover, nous ne
voyons pas pourquoi nous distinguerions entre te
vendeur proprement dit et celui qui, en vertu d’un
échange, peut réclamer une soulte, alors qu’il y a
identité de raisons pour traiter l’un à l’égal de
l’autre. La soulte qui est duc, est représentée dans

u

-88 -

le patrimoine du débiteur par la valeur qu’y d mise
le créancier, et qui n’y est entrée que sous la déduction
du droit réel retenu par le coéchangiste.
Les privilèges sont une création de la loi, cela est
vrai ; mais on ne peut disconvenir, en cequi touche
le privilège du vendeur et celui du créateur do
p|qs value, que la loi ne les rattache à la convention
des parties et à la réserve tacite qui en est faite par
les créanciers dont nous venons de parler. Est-il
possible de supposer que l’un des contractants ait
donne en échange un immeuble d’une valeur supérieure
à la valeur de celui qu’il a reçu, et qu’en
augmentant ainsi le patrimoine do l’autre il ait
abdiqué le droit de se faire payer la soulte par préférence
à tous autres ?

Mais que décider si l’échange a eu lieu but à
but ? Pour que la question puisse naître, il faut
supposer une éviction subie par l’un des côéchangistes,
et supposer aussi (pic ce dernier renonce à
demander la résolution du Contrat pour s’en tenir
à son action en dommages-intérêts. Les objection !
qui peuvent se produire contre l’existence du privilège
dahs cette hypothèse particulière ne peuvent
être tirées, comme nous venons de le voir précédemment,
de ce que l’art. aio3 accorde un pareil
droit au vendeur et non au coéchangiste. Elles ne
peuvent naître que de la nature mêmede la créance
en dommages-intérêts, et en conséquence nous les
examinerons quand nous étudierons les créances

— H3 —

diverses que garantit le privilège du vendeur.
|) ès Iç moment que l’on entre dans cette large
voie d’interprétation, i| faut, croyons-nous, aller
jusqu’au bout, et décider que le donateur doit avoir
un privilège sur l’immeuble donné, pour assurer
l’exécution des charges imposées au donataire.
Nous prenons, bien entendu, pour point de départ
cette idée, d’ailleurs contestée, que le donateur a
contre le donataire une action personnelle pour le
contraindre à exécuter les charges. N’est-il pas vrai,
que lui aussi a mis une valeur dans le patrimoine
du donataire, mais sous la réserve formelle d’une
autre valeur, de telle sorte que sous ce rapport,
l’auatogic entre lui et le vendeur est parfaite ? On
np saurait objecter que,suivant l’art. 944 » le donateur
peut demander la révocation de la donation ;
nous répondrions que le vendeur aussi peut faire
résoudre la vente, ce qui ne l’empêche pas d’avoir
un privilège.

Quoi qu’il en soit, lorsqu’il y a en plusieurs vendeurs
successifs d’un même immeuble, le premier
est préféré au second, le second an troisième et
ainsi de suite. Il faut su garder du croire que ce
soit là l’application au privilège du vendeur de la
règleprior tem/ore' fwlior jure. La préférence entre
. ces divers vendeurs se règle suivant un autre ordre
d’idées : le deuxième acheteur n’a pas revendu l’immeuble
aussi complet qu’il l’avait reçu du précédent
propriétaire ; celui-ci ayant retenu un droit

— 84 —

réel, l’immeuble est rentré dans le patrimoine du
second acheteur, déduction faite de ce droit réel ;
d’où il suit que le privilège retenu par le deuxième
acheteur porte sur l’immeuble diminué de tout
celui qui a déjà été réservé par le premier vendeur.
Du reste, lorsque nous examinerons comment se
règle le conflit entre le.vendeur de l’immeuble et
les divers créanciers hypothécaires de l’acheteur,
nous verrons bien que la priorité du privilège est
complètement indépendante d’une question de
date, et que la règle prior tempore polior jure ckAc
la place à cette autre règle : Privilégia oeslimantiir
non ex tempore, sed ex causa.

Le privilège du vendeur peut être exercé, nonseulement
par lui, mais par des tiers qui y auront
été subrogés. Bien que l’art. aio3 a' ne parle que
d’une seule espèce de subrogation, il peut s’en produire
trois : t° subrogation conventionnelle consentie
par le créancier, c’est-à-dire par le vendeur ;
a0 subrogation conventionnelle consentie par le
débiteur, c’est-à-dire par l’acheteur ; 3° subrogation
légale.

Mais sous quelque forme que se présente la subrogation
au privilège du vendeur, il faudra suivre
les règles ordinaires. A l’égard de la subrogation
conventionnelle consentie par le vendeur,
il faudra qu’elle soit expresse et consentie en même
temps que le payement (art. ia5o i°). A l’égard
de la subrogation conventionnelle consentie par

— 83 —

l’acheteur, l’art. aio3 a" eu reconnaît la validité,
pourvu qu’il soit authentiquement constaté par
l’acte d’emprunt que la somme était destinée à cet
emploi, et par la quittance du vendeur que ce
payement a été effectué des deniers empruntés.
Lorsqu’on compare cette disposition à l’article
ia51 a°, on peut croire, au premier abord,
qu’entre la théorie du droit commun et la théorie
spéciale qui nous occupe, il y a des différences ;
certaines personnes en ont relevé deux. Suivant
elles, tandis que l’art. ia5i 20 exige, à peine de
nullité, l’authenticité de la quittance, l’art. aio3
semblerait se contenter de l’acte d’emprunt ; en
second lieu, la subrogation dont il est question
dans l’art. aio3 a° paraîtrait ne pouvoir être valablement
consentie qu’après la vente consommée.
D’où il suivrait qu’accordée antérieurement par
Un acheteur futur, auquel des deniers auraient
été prêtés précisément en prévision du marché,
elle serait frappée de nullité. Mais ce sont là de
fausses apparences ; l’article aio3 a0 exige l’authenticité
à la fois et de l’acte d’emprunt et de la
quittance : les mots pourvu qu’il soit authentiquement
constaté se réfèrent à ces deux espèces d’actes ;
et du reste, les raisons qui, en matière de subrogation
ordinaire, ont déterminé le législateur à se
montrer sévère, subsistent ici dans toute leur force.
Quant à la deuxième différence,elle est également
chimérique: si l’art. aio3 a0 suppose une vente

- 80 -

crthsiitiiniée, c’éjt qu’il Statue dc’eo qitodptérumqUe
fit. Mais, de même qu’une personne voulant contracter
UHc obligation ordinaire, peut se procurer
à l’atâHcé les moyens d’y satisfaire et subroger,
celui qili se propose d’acheter un immeuble, petit,
s’il lé Veut, ébhtracter un emprunt pour se Htctlrc
oit mesuré de payer lé prix, et subroger celui qiii
lui prête dés deniers au privilège à Venir du vén*
dctlr. Il reste bien entendu q*ué cétfc subrogation
ne sera définitive que si les formalités ultérieures
se trouvent rciripHcs.

A l’égard dé la subrogation légale, elle serait accordée
à la caution qui, s’étant obligée pour IV
chctéilr » aurait, à s6n licti et place, payé te prix.

D.ilis lotis lés cas qui précèdent, lu privilège est
transmis à un tiers par voie de subrogation, tl
pourrait l’être aussi par Voie de cession : l’art, alla
est en effet conçu de la manière suivante i « î-é*
céJsioniiaires de ccS diverses’ créances privilégiées
exercent tous lés mêmes droits que les cédante, en
leur lieu et place.'* Et parmi les cMâtïccs privilégiées
dont il a été question dans les articles antérieurs,
se trouve celle du vendeur.

Ce n’est pas à dire que la transmission par Vole
de subrogation et la transmission par voie de cession
doivent être mises sur la même ligne. Ainsi,
lorsque le vendeur h consenti, ail profit d’un tiers,
ùiié subrogation partielle, et que l’acheteur est insolvable,
le subrogeant doit ètïé côlloqiié rtvahï le

-87 -

subrogé ; c’est l’application de l’art. iaS2 et delà
maxime ancienne: Non videtur sttbrogassecontrd se.
Toutefois, le subrogé devrait passer avant lé subrogeant,
si ce dernier lui avait garanti la solvabilité
dU débiteur commun. Lorsqu’au lieu d’une
subrogation partielle il s’agit d’une cession de même
nature, le cédant et le ecssiontiaire, à la différence
deeequise passedans l’hypothèse précédente, viennent
en concours et au mare le franc. Sans nul
doute, le cédant doit garantie au cessionnaire,
même abstraction faite de toute clause ; mais cette
garantie n’a pour Objet que l’existence même de
la créance, et le premier rang n’appartiendrait au
ecssioniiaire qu’eu vertu d’une garantie de fait
Rappliquant même à la solvabilité du cédé. Dans
ce cas seulement, le cessionnaire, tant qu’il ne serait
pas intégralement payé, pourrait écarter la
prétention du cédant en vertu de l’exception de
garantie.

Dans l’hypothèse d’une subrogation partielle, si
le subrogeant cède à une deuxième personne la
portion de créance qu’il a conservée, il lui transmet
les droits qu’il avait lui-même, et, en conséquence,
le droit d’être préféré au subrogé. Il eu
serait de même si, ail lieu d’une cession, le subrogeant
consentait une seconde subrogation partielle,
d’où il suit que le subrogeant peut établir
entre divers subrogés des droits de préférence.
Seulement, il faudrait retourner la règle, et, au

— 88 —

lieu de dire,prior tempore potior jure, il faudrait
dire ppsterior tempoiv potior jure.

Dans l’hypothèse d’une cession partielle, le cédant
ne pouvant transmettre à des cessionnaircs
ou à des subrogés postérieurs que les droits qui
lui compétent à lui-même, il en résulte que les
divers cessionnaires ou les divers subrogés concourraient
entre eux au marc le franc

CHAPITRE 11.

Quelles son 1 les créances garanties par le
privilège du vendeur ?

Le privilège du vendeur garantit tout d’abord
le prix principal (art. aio3 V).

Il garantit aussi les intérêts de cô prix. 11 est
vrai que l’article a io3 i* ne parle pas nominativement
des intérêts ; mais les fruits de l’immeuble
ont fait, comme l’immeuble lui-même, l’objet du
la vente ; c’est le vendeur qui les a mis dans le
patrimoiucde l’acheteur, cl les intérêts constituent
précisément le prix de ces fruits.

Lorsque le prix de vente a été réglé en billets
transmissibles par la voie de l’endossement, le privilège
en garantit le payement : ils ont été souscrits
lion point pour opérer une novation, car la

— 89 —

novation nu se présume pas, mais comme mode de
réglementation du prix. A supposer qu’on pût attribuer
au vendeur la pensée de renoncer à l’exercice
de son privilège, toujours est-il que cette
renonciation devrait être considérée comme conditionnelle,
comme subordonnée à l’acquittement
des billets ; do telle sorte que la condition n’étant
pas réalisée, il rentrerait dans le plein et entier
exercice de ses droits.

Le remboursement des frais du contrat et des
frais de transcription avancés par le vendeur lui
est aussi assuré par privilège. On objecte qu’il n’en
est pas créancier en vertu de la vente ; s’il les a
payés, c’est parce qu’il les devait lui-même au notaire,
en vertu du mandat donné à l’officier public
en commun avec l’acheteur (art. aooa) , et si main*
tenant il peut exercer son recours contre l’acquéreur,
c’eit eu se fondant non sur le contrat luimême,
mais sur le lien de solidarité résultant entre
eux du mandat dont il s’agit. Les frais de transcription,
ajoute-t-on, doivent être traités de même.
— Nous répondons : les frais de passation de l’acte
et ceux de transcription font partie du prix, représentent
une portion de la valeur de l’immeuble, et
la créance qui naît à ce sujet au profit du vendeur
résulte du contrat même, de vente. N’cst-il pas
vrai que, s’il n’y avait pas eu de frais à débourser,
le prix de la vente aurait été augmenté d’autant, et
que le prix tout entier aurait été privilégié ? La

somme que l’acheteur déduit de la valeur véritable
de l’immeuble, pour payer les frais, est donc une
portion du prix que le vendeur laisse entre ses
mains, à la condition qu’elle sera employée à l’acquittement
des frais eu question. .Si donc celle
condition n’est pas réalisée, le prix s’augmente de
toute la soin MIL ipie le vendeur est obligé d’avancer ;
et, en conséquence, il est vrai de dire (ju'il exerce
son privilège pour |e prix tic* la vente, quand il
prétend l’appliquer aux frais d’acte et de transcription.
L’on rentre ainsi dans les termes mêmes
de l’art. uio3 Tf-e

vendeur peut aussi réclamer par privilège
l’exécution des charges ; elles font partie intégrante
du prix et sont la représentation, |K>ur une certaine
fraction, delà valeur entrée dans le patrimoine de
l’acheteur. Que si ces charges hc sont pas exécutées,
et qu’elles viennent à se résoudre eu dommages-intérêts,
cette indemnité n’étant autre chose
que l’exécution des charges sous une autre forme,
elle doit être privilégiée ; une solution opposée conduirait
ùcc résultat bizarre, qu’en n’exécutant pas
le contrat l’acquéreur pourrait par son lait porter
atteinte aux droits du vendeur. Qu’on ne dise pas
que la créance des dommages-intérêts résulte de
l’inexécution de la vente, et ne procède pas connue
celle du prix delà vente elle-même. C’est comme
si l’on disait que l’action en garantie n’est pas un
élément naturel de la vente, parce qu’elle naît de

-91 -

l’éviction de l’acheteur, c’est-à-dire d’un fait postérieur
au contrat ; c’est comme si l’on ajoutait que
la même action eu garantie n’est pas un élément
naturel du partage, parce que l’éviction de l’un
'dos « .^partageants y donne lieu ; et cependant cette
créance de garantie est formellement assurée par
un privilège (art. :i\oi 3).

Ces principes nous conduisent à décider, que,
dans l’échange buta but, le eo-porinutunl évincé
est investi d’un privilège pour se faire payer les
dommages-intérêts qui lui sont dus. Etant résolue
affirmativement la question de savoir s’il faut entendre
dans un sens large le mot vendeur de l’article
a io3 i°,et si cette ex pression s’applique même
an coéchangiste, il ne reste plus qu’à détruire les
doutes qui peuvent surgir dans l’esprit cii considérant
la nature de l’action en garantie qui compète
au coperntutant. Or, ces doutes disparaissent à
l’aide des considérations qui précèdent. On a beau
dire, que dans le cas où j’échange un immeuble
contre un autre, l’équivalent pour moi consiste
dans l’immeuble que je uçoisen échange, et nullement
dans la créante du dommages-intérêts qui
naît ultérieurement à mon profit ; je réponds : L’équivalent
pour moi consiste, tout d’abord, dans
l’imincublcipie j’acquiers, et subsidiaircmentdans
la garantie « pie j’aurai contre celui avec lequel je
coutracte,en supposant que je vienneà être évincé.
Cette créance a son équivalent dans la valent « pie

— 92 —

j’ai mise dans le patrimoine defautre eopci mutant ;
je l’exerce en vertu même de I échange, et partant,
elle doit être privilégiée.

CHAPITRE III.

Quels sont les biens qui servent d’assiette
au privilège t

La réponse à cette question se trouve dans l’article
aio3 i" : le privilège porte sur le prix provenant
de la revente de l’immeuble qui a été
vendu, en d’autres termes sur le prix provenant
de la revente de ce qui a été mis dans le patrimoine
de l’acheteur par la vente elle-même.
A cet égard, il y a une différence remarquable à
signaler entre le privilège du vendeur et le privilège
du copartageant ; d’une part, le premier est
plus étendu que le second, en ce sens qu’il n’y a
pas à distinguer entre les ventes mobilières et les
ventes immobilières ; le second au contraire n’existe
que dans le cas où le partage a eu pour objet des
immeubles. D’autre part, le privilège du copartageant
est, à un autre point de vue, plus large que
celui du vendeur : tandis que ce dernier frappe
seulement l’immeuble sorti du patrimoine de l’a-

-93liénateur,

le premier a une certaine extension plus
considérable et porte même sur la portion de l’immeuble
qui n’a jamais été dans le patrimoine du
copartageaut créancier. Voilà deux héritiers, Primus
et Secundus, cl deux immeubles dans la succession,
les immeubles A et U ; l’immeuble A est
mis Mut entier dans le lot de Primus, l’immeuble
B dans le lot de Secundus ; eu dépit de la maxime
que le partage est déclaratif du propriété, quand on
considère lu fond des choses, il esl bien vrai de dire
que Prinitu a cédé à .Secundus la portion indivise
qu’il avait dans l’immeuble U comme Secundus a
cédé à Primus la portion indivise qu’il avait dans
l’immeuble A. Mais chacun d’eux n’a cédé à l’autre
« pie cette portion indivise ; si donc, l’on avait pris
ici pour point de départ d’une manière rigoureuse
l’idée d’un droit réel retenu par l’aliéuatcur sur la
chose aliénée, le privilège de chacun tles copartageants
ne porterait que sur la part indivise mise
par lui dans le lot de l’autre, et cependant il aura
pour assiette l’immeuble tout entier.

Mais que décider relativement aux améliorations
qui sont survenues à l’immeuble vendu ? Nous prenons
pour point de départ la règle posée par l’article
2133, à savoir que l’hypothèque acquise s’étend
à toutes les améliorations survenues à l’immeuble
hypothéqué ; et nous étendons cette règle des hypothèques
simples aux hypothèques privilégiées,
en l’absence de toute itnson do distinguer. Reste

-94 -

donc à se demander ce qu’il faut entendre par améliorations-
F<cs améliorations survenues à l’immeuble
peuvent être de plusieurs sortes : juridi« pics,
matérielles, industrielles, intrinsèques.

Nous entendons par améliorations juridiques
l’accroissement do valeur qui résulte pour l’immeuble
de l’extension d’une servitude réelle et
même d’une servitude personnelle, (elle que l’usufruit
: je suis mi-propriétaire d’un immeuble, y le
vends alors que l’usufruit réside encore sur la tète
d’un tiers ; plus tard cet usufruit fait retour à la
nue-propriété, mon privilège devra s’étendre à la
pleine propriété. Mais si, étant usufruitier, je vendais
mon droit d’usufruitier, et quelachiteuracquit
ensuite la nue-propriété, sans nul doute mon privilège
sur le droit d’usufruit ne serait pas éteint, car
l’acquéreur n’a pas pu par son fait porter atteinte à
son droit, et le terme do l’art, ai 18 subordonnant
la durée de J’hypothèque à la durée de l’usufruit
ne s’entend que des modes naturels dextinction ;
mais mon privilège de vendeur ne porterait en aucune
façon sur la nue-propriété. La raison de différence
est que le retour de l’usufruit à la nue-propriété
est quelque chose de normal et de prévu, et
que l’on peut considérer l’augmentation de valeur
résultant de ce retour comme une amélioration
toute naturelle de l’immeuble ; mais il n’en est pas
de même de l’acquisition de la nue-propriété, fait
purement accidentel, et qui constitue bien plutôt

- 95 -

une acquisition nouvelle qu’un »; amélioration dans
le sens de |.i loi.

Les améliorations matérielles sont celles qui sont
la conséquence de l’accession, telle qu’elle a été 'organisée
par le Code. Une discussion s’était clev,'e
an sein du conseil d’Ktat lors de la rédaction de
l’art, u 133, et cette disposition fut adoptée sur une
observation de M. Tronchct, portant que divers
articles du Code déterminaient {es divers accessoires
cpii sont acquis nu propriétaire de la chose réputée
principale, et que l’hypothèque s’étendait à
ces accessoires. Ainsi, le mot amélioration dans
l’art. 2133 a la signification la plus large. Prenant
cette idée pour point de départ, nous déciderons
queleprivilégcdu vendeursctrmlalalluviou,ainsi
qu’aux relais mis à découvert par l’eau qui se retire
sur la rive opposée. Même solution pour l’île qui
vient à se former dans le lit d’une rivière non navigable
ni floitalilc, ainsi que pour les portions de
terrains dcliichécsde l’une des propriétés riveraines
et jointes à l’immeuble vendu, alors que l’acheteur
de cet immeuble a pris possession, et que le propriétaire
de la portion détachée a laissé s’écouler
« ne année sans réclamation. Enfin il n’y a pas de
raison pour ne pasappliquer cela au lit abandonné
ctdonnéàtilred’indcmnitêau propriétaire de fonds
nouvellement occupe, en supposant que le fonds
dont il s’agit soit précisément l’immeuble vendu.
Cette concession de l’ancien lit ayant lieu à titre

— 90 -

d’indemnité, on ne voit pas pourquoi tous ceux qui
ont des droits sur la chose ne tireraient pas profit
de l’indemnité.

Les amélioiations industrielles sont celles qui
résultent des travaux faits sur l’immeuble, soit par
l’acheteur primitif, soit par un tiers acquéreur,
]<e privilège s’étend sur ces améliorations ; seulement,
lorsqu’il est exercé contre un tiers détenteur
et que c’est ce dernier quia fait les impenses, il lui
en est tenu compte jusqu’à concurrence de la
plus value (art. 2175). Des doutes se sont élevés
lorsque l’amélioration industrielle consiste dans
une construction élevée sur le fonds : dans une
certaine opinion, on a prétendu que l’hypothèque
établie sur l’immeuble ne s’étendait pas à l’édifice
construit, pas plus que le privilège. Nous ne saurions
nous ranger ù cette solution ; les constructions,
fuites a non domino, appartiennent nu propriétaire
du sol ; c’est là un nouveau cas d’accession
établi par le Code, et nous savons, par les
observations de M. Tronchct, que les améliorations
dont parle l’art. 2133 doivent s’entendre de
tout ce qui, suivant les idées ù 1 législateur, vient,
à titre accessoire, s’incorporer à une chose principale.


Enfin, les améliorations extrinsèques sont les
accroissements de valeur qui proviennent pour
l’immeuble, de ce que des circonstances accidentelles,
par exemple des travaux d’utilité publique,

— !>7 -

tels que te dessèchement d’un marais, le percement
d’une rue, l’établissement d’un chemin de
fer, sont venus placer l’immeuble dans une situation
plus favorable que celle dans laquelle il se
trouvait auparavant. Ces augmentations de valeur
seront, comme l’immeuble lui-même, soumis au
privilège.

Mais, il est bien entendu que le privilège, pas
plus que l’hypothèque, ne portera sur les acquisitions
nouvelles. Que rachètent’, par exemple,
vienne à agrandir l’enceinte du fonds en l’augmentant
d’un terrain voisin, ce terrain ne sera
pas assujetti au privilège ; il n’y a pas lieu d’appliquer
ici l’art. 1019, l’intention du testateur doit
en effet s’interpréter d’une manière large, tandis
qu’en matière d’hypothèque, tout au contraire est
de droit étroit.

CHAPITRE IV.
Effets du privilège do vendeur.

Le privilège du vendeur est muni, comme toute
hypothèque simple ou privilégiée, du droit de
préférence et du droit de suite, mais il ne peut
conserver J^VU Ï^ÏHre qu’à l’aide d’une certaine
dublicity^ffestiriée à. prévenir les tiers, qui peuvent

— 98 -

traiter avec l’acquéreur, qu’ils aient à compter sur
l’immeuble entré dans le patrimoine de ce dernier,
mais sous la déduction du droit réel retenu
par le vendeur. Il nous reste donc à étudier les
mesures de publicité telles que les a organisées la
loi, soit relativement au droit de préférence, soit
relativement au droit de suite.
fcECTIOX PREMIÈRE.Du droit de préférence et de sa publicité.

Lorsqu’on analyse le principe de publicité, on
découvre qu’il contient trois règles spéciales :

i° Le rang du droit hypothécaire est déterminé
parla date de l’inscription (ait. 2134)  ;
20 La date de l’inscription est cllc-ntciuë déterminée
par l’unité de jour, en d’autres termes les
hypothèques inscrites le même jour viennent en
concurrence (art. 2147)  ;

3" L’inscription doit être spéciale, c’est-à-dire
portera la connaissance du public, par une désignation
précise, la somme garantie par l’hypothèque
et l’immeuble hypothécairement affecte.

Le privilège du vendeur, comme tous les privilèges
spéciaux sur les immeubles, est soumis à la
publicité. 11 s’agit seulement de savoir comment
cette publicité a été organisée, si elle est l’application
des trois règles qui précèdent, et dans le cas
— no —
où elle y ferait exception, quelle est la portée de
pareille dérogation ?

Sur ce point divers systèmes de législation se
sont succédé ; ils sont au nombre de trois: i° le
système de la loi du 11 brumaire an vil ; J° le système
du Code Napoléon ; 3" le système de ta loi du
i 3 mars i855 exécutoire depuis le i" janvier i856.
§ 1. Syitime de la loi du 11 brumaire « o VII.
Là loi du 11 brumaire an VU ne reconnaissait
que deux privilèges spéciaux sur les immeubles :
Ceux qui reposent sur l’idée d’un droit réel retenu
par l’aliénateurau moment de l’aliénation, à savoir
le privilège du vendeur et le privilège des créateurs
de plus value. Pour que ces privilèges ne
soient pas un piège tendu aux personnes qui peuVent
traiter avec le débiteur, il importe qu’il soient
rendus publies nu moment même de leur naissance.
C’est ce qu’avaient parfaitement compris les
rédacteurs de la loi de brumaire ; et pour nous
tenir à ce qui est l’objet spécial de notre travail,
c’est dans cette vue qu’ils avaient organisé la publicité
à donner au privilège du vendeur. Dans le
système de cette loi, l’acheteur ne devenait propriétaire
à l’égard des ayants cause du vendeur que
par la transcription de l’acte de vente au bureau
des hypothèques. C’était nu moment même où il
faisait transcrire, que l’immeuble entrait dans son
patrimoine à l’égard des tiers qui pouvaient traiter

- 100 -

avec l’aliénateur. Jusque-là, il pouvait être évincé
soit par des aliénations, soit par des constitutions
de .'roits réels consentis par le vendeur. Le même
danger menaçait, par voie de conséquence, tous
ceux auxquels l’acquéreur pouvait concéder des
droitssurrimmcublc : si ces personnes étaient prudentes,
avant d’entrer en relation avec l’acheteur,
elles devaient s’assurer qu’il avait fait transcrire.
Tant qu’il n’avait pas accompli cette formalité, il
ne trouvait donc personne avec qui traiter, et
par suite le vendeur n’avait rien à craindre pour
son privilège. Lorsque la transcription avait eu
lieu,lafacultédedisposer de l’immeuble n’était plus
paralysée entre les mains de l’acquéreur, et c’est
alors que naissait pour le vendeur le besoin de son
privilège ; de telle sorte que le privilège prenait
naissance avec toute son utilité, au moment où
l’immeuble entrait dans le patrimoine de l’acheteur
à l’égard des tiers. Mais à ce moment même,
le droit réel réservé par l’aliénateur était rendu
public ; la transcription, eu effet, n’est autre chose
qu’une copie littérale de l’acte de vente ; or, lorsque
le prix n’est pas payé, il y a dans l’acte une
clause qui indique cette circonstance, et qui,
rendue publique en même temps que toutes les
autres, porte à la connaissance des tiers le nonpayement
du prix et le privilège qui en est la
conséquence. Seulement, comme cette clause peut
se trouver air milieu d’une foule d’autres, parmi

- 101 —

lesquelles il faudrait aller ladémêler ; pour mettre
davantage en lumière le privilège, la loi de brumaire
imposait au conservateur des hypothèques
l’obligation de détacher du registre des transcriptions
pour la reporter sur celui des inscriptions
la clause qui indiquait que le prix n’était pas paye,
et cela sans en être requis par les parties ; c’était
ee qu’on appelait l’inscription d’office. Seulement
surgissait la question de savoir si l’inscription d’office
était nécessaire à la conservation du privilège,
ou si, en l’absence de l’inscription, les tiers, trompés
par une publicité insuffisante, avaient un recours
en dommages-intérêts contre le conservateur.
La jurisprudence s’était prononcée dans le premier
sens, et, à vrai dire, elle y était autorisée par le
texte même de l’art. 39 ainsi conçu : « Lorsque le
titre de mutation constate qu’il est dû au précédent
propriétaire ou à son ayant cause, soit la totalité
ou partie du prix, soit des prestations qui en
tiennent lieu, la transcription conserve à ceux-ci
le droit de préférence sur les biens aliénés, à feffet
de quoi le conservateur des hypothèques fait inscription
sur ses registres des créances ucm encore
inscrites qui en résulteraient. »

Ainsi la publicité du privilège du vendeur en
accompagnait la naissance, il se révélait aux tiers
au moment même où l’immeuble entrait dans le
patrimoine de l’acheteur erga omîtes, et il était impossible
que personne fût trompé. Le vendeur

- loi -

pouvait doue sans inconvénient primer les créanciers
hypothécaires de l’acheteur, inscrits le jour
nièinedc la transcription, et ceux inscrits à une
époque ultérieure ; nous ne parlons pas des
créanciers ayant une hypothèque générale antérieure,
la loi du ii brumaire an VU ne reconnaissant
pas d’hypothèques do cette nature ; et
nous faisons observer que, sous l’empire de cette
législation, le vendeur avait besoin de son privilège
à l’égard seulement des créanciers hypothécaires
inscrits le jour même de la transcription et nullement
à l’égard des créanciers hypothécaires poslctèricurs.
En ce qui touche ces derniers, une
simple hypothèque légale et la règle firior tempore
potiorjure lui aurait assuré le premier rang.
§ 3. Système du Code Napoléon.
D’après cequi précède, il est facile devoir que la
loi du 11 brumairean VU avait rattaché la conservation
du privilège du vendeur et l’organisation de sa
publicité an principe qu’elle posait dans son art. 26, .
et suivant lequel la transcription était nécessaire
pour transférer la propriété des immeubles à l’égard
des tiers. L’art. 39, relatif à la conservation du
privilège, était la conséquence tonte naturelle de
l’art. "6. il n’est pas douteux que les rédacteurs du
Code Napoléon, du moins dans le projet primitif,
n’aient suivi les errements de la loi de brumaire.
Dans ce projet, il y avait en effet un art. 91, aux

- 103 —

ternies duquel, les actes translatif* de propriété qui
n’ont pas été transcrits ne peuvent être opposés aux
tiers qui duraient contracté avec le vendeur et qui se
seraient conformés aux dispositions île la présente.
Après me vive discussion, cet art. 91 fut adopté
en principe, sauf à en modifier la rédaction et à
préciser : à savoir, i" que la transcription ne s’appliquerait
pas avec sa nécessité aux mutations antérieures
à la loi du 11 brumaire au VU ; a* que la
transcription des ventes consenties a non domino
ne rendrait pas l’acheteur propriétaire ; ce qui, par
parenthèse, était bien inutile à exprimer. C’est à
cet art. 91 du projet que se rattachait l’art. 21 « 
comme une conséquence se rattache naturellement
à son principe. On retrouve en effet dans cet
art. 210S le système organisé dans l’art. 29 do la
loi de brumaire, avec une seule différence relative
à l’inscription {l’office. Tout d’abord, la transcription
vaut inscription, 1 règle est formulée de
la manière suivante : « \,c vendeur privilégié
conserve son privilège par la transcription du titre
qt ;i a transféré la propriété à l’acquéreur et qui
constate que la totalité ou partie du prix lui est
duc. A l’effet de quoi, la transcription du contrat,
faite par l’acquéreur, vaudra inscription pour le
vendeur et pour celui qui. aura prêté des deniers
et qui sera subrogé au droit du vendeur par le
même contrat. » Quanta ! inscription d’office, elle
u'est pas exigée du conservateur pour la conserva-

— loi —

tion du privilège, mais seulement pour la bonne
tenue du registre des inscriptions. Et lorsqu’elle
n’est pas prise, comme d’une part le droit du vendeur
se trouve maintenu, comme d’autre part les
tiers qui ont traité avec l’acquéreur peuvent avoir
été trompés, ils ont contre le conservateur un recours
en dommages-intérêts : « Sera néanmoins,
ajoute l’art. 2108, le conservateur des hypothèques,
tenu, sous peine de tous dommages-intérêts envers
les tiers, de faire d’office l’inscription sur son
registre des créances résultant de l’acte translatif
de propriété, tant en faveur du vendeur qu’en faveur
des prêteurs qui pourront aussi faire faire, si
elle ne l’a été, la transcription du contrat de vente
à l’effet d’acquérir l’inscription de ce qui leur est
dû sur le prix. »

Si ce système avait élé maintenu et si l’art. 91 du
projet se fut retrouvé définitivement dans la loi,
rien n’eût été plus simple ; la transcription, en
même temps qu’elle eût opéré et révélé au public
la mutation de propriété accomplie au profit de
l’acheteur, eût aussi fait connaître le privilège du
vendeur, et la publicité du privilège aurait été
contemporaine du moment où l’acquéreur aurait
pu efficacement cou entir des droits réels sur l’immeuble.
Personne n’eût été trompé ; les créanciers
de l’acheteur ayant une hypothèque générale antérieure
(l’hypothèque générale prescrite par la loi
de brumaire ayant été admise dans certains cas par

— 105 -

le Code) , ces créanciers, disons-nous, voyant un
immeuble entrer dans le patrimoine de l’acheteur,
auraient su qu’ils ne pouvaient y compter que sous
la déduction du privilège du vendeur. Il en eût
été de même des créanciersqui auraient acquis une
hypothèque et l’auraient fait inscrire le jour même
de la transcription, ainsi que de ceux qui auraient
traitéavec l’acheteur postéricu rement. Remarquons
toujours que le vendeur n’aurait eu besoin de son
privilège qu’à l’égard des ciéancicrs antérieurs et à
l’égard de ceux inscrits le jour même de la transcription.
A l’égard de ceux inscrits ultérieurement,
l’hypothèque simple et la règle prior tempore jwlior
jure lui auraient suffi pour les primer.

Malheureusement, l’article fondamental,l’art. 91
du projet disparut de la rédaction définitive. Par
suite de quelles circonstances ? On ne sait. Est-ce
inadvertance de la part des rédacteurs du Code ?
Est-ce à la suite d’une discussion dont les procèsverbaux
ne gardent aucune trace ? Est-ce par un
véritable escamotage, comme le dit M. Troplong ?
Nous l’ignorons complètement. Toujours est-il que
dans les premiers temps qui suivirent la promulgation
du Code, la question fut controversée de
savoir si la transcription était toujours nécessaire
pour transférer la propriété des immeubles à l’égard
des tiers. Ceux qui soutenaient la négative ne
pouvaient se fonder que sur la suppression de
l’art. 91 du projet, et ceux « pii défendaient l’affir-

— 106 -

raativc, sur \\n grand nombre de dispositions du
Çodo qu’il est impossible d’expliquer rationnellement
eu dehors de ce système, par exemple sur les
art. 1583, 2108, 2181, 2189, 2198.

Quoi qu’il en soit, les tribunaux se rangèrent
du coté de la première opinion et décidèrent que
le simple consentement suffisait pour rendre l’acheteur
propriétaire à l’égard des tiers. La question
soumise au conseil d’tètat, qui, à cette époque, avait
le pouvoir d’interpréter les lois, fut résolue de la
même manière ; et depuis lors, malgré l’opposition
do quelques excellents esprits, on ne plaida plus
devaitt les trihuuaqx la nécessité de la transcription
pour opérer la mutation de propriété eroaoumes.
Qucdevintalors l’art. 2io8 ?Le principeétant supprimé,
que devint la conséquence ? Do tnV ;;i amies
difficultés s’élevèrent alors dans la jurisprudence
et dans la doctrine. Plusieurs opinions furent
émises. Nous allons les faire connaître le plus soniniaii
ripent possible, ne serait-ce que pour apprécier
le service rendu par la loi du 23 mars 1855,
qui, pu ressuscitant la nécessité de la transcription,
est venue par cela même rendre la vie à fart. 2108.
Quatre systèmes principaux fuient soutenus ; ils
eurentccladccommunquc tous vinrent se grouper
autour de l’art. 2iofi, et furent la conséquence des
interprétations diverses données a cette disposition.

lorsqu’on fait complètement abstraction des
traditions historiques et que loti considère en lui-

— 167 —

même l’art. 2106, deux difficultés surgissent. L’analyse
de l’art, conduit aux trois propositions suivantes:


Les privilèges spéciaux sur les immeubles n’ont
d’chètquc par l’inscription. Cet effet se produit à
compter de la date de cette inscription. Enfin, la
règle générale reçoit exception a l’égard des privilèges
contenus dans les articles 2107 et suivants,
jusque et y compris l’art. 2111.

F,a première de ces propositions n’est pas contestable ;
elle ne fait qu’exprimer le principe de
publicité dans son application aux privilèges spéciaux
sur les immeubles. Mais la deuxième semble
bouleverser toutes les notions élémentaires reçues
eu matière de privilèges. S’il y a quelque chose
d’incontestable, c’est que le rang des privilèges se
rattache A la qualité de la créance (art. 2095 à
2097) , et se trouve complètement indépendant de
la date de l’inscription, à la différence de l’hypothèque.
D’un autre coté, les articles qui suivent
l’art. 2106 renferment tous les privilèges spéciaux
sur les immeubles reconnus par le Code ;
d’où il suit que les exceptions annoncées par l’article
3106 semblent confirmer la règle générale et
que celle ci n’a dans le droit actuel aucune application
possible même aux privilèges établis par des
lois particulières, car ces privilèges sont analogues
à ceux consacrés par le Code Napoléon.

En présence de cette double difficulté, la juris-

— 108 —

prudence prit pour point de départ une distinction
entre l’effet et le rang des privilèges : l’inscription,
dans cette opinion, était bien nécessaire pour assurer
les effets des privilèges spéciaux sur les immeubles,
maison nuennefaçon pour en assurer le rang ;
et quand on objectait les termes mêmes de l’article
•x 106, et à compter de la date de celte inscription, la
jurisprudence répondait que ces expressions n’avaient
d’application possible qu’au droit de suite.
Quant au droit de préférence, l’inscription le conservait
à quelque époque qu’elle fût prise, pourvu
que ce ne fût pas après l’expiration d’une de ces
époques fat nies qui viennent arrêter le cours des
inscriptions, comme la faillite du débiteur et l’acceptation
de sa succession sous bénéfice d’inventaire
(art. 2146)  ; et cette inscription ainsi prise à un
moment quelconque devait avoir un effet rétroactif
au jour où le privilège avait pris naissance.

Appliquant cette étrange théorie au privilège du
vendeur, la jurisprudence décidait que l’acheteur
devenant propriétaire à l’égard de tout le monde
par le seul effet de la vente, et en conséquence ne
faisant plus transcrire la mutation de propriété qui
s’était opérée n son profit, c’était au vendeur qu’incombait
la charge de requérir la transcription de
l’acte à l’clfct de conserver son privilège ; niais que
cette transcription, à quelque époque qu’elle eût .
lieu postérieurement à la vente, avait un effet rétroactif
au jour même de la vente. Ainsi, le vendeur

— 109 —

à la condition de faire transcrire lui-même antérieurement
à la faillite de l’acheteur ou à l’accepta »
tion de sa succession sous bénéfice d’inventaire,
primait tous les créanciers ayant une hypothèque
générale antérieure à l’aliénation, enfin tous les
créanciers hypothécaires postérieurs à la vente,
sans distinction entre ceux qui s’étaient inscrits
avant la transcription et ceux qui s’étaient inscrits
ultérieurement.

Une raison toute-puissante était opposée à ce
système de la jurisprudence : c’était que la transcription
qui, dans la pensée des rédacteurs de la
loi de brumaire ainsi que dans la pensée des rédacteurs
du Code, était une grande mesure de publicité
qui avait pour but d’avertir les tiers de
compter sur l’immeuble sous la déduction du privilégedu
vendeur, n’avertissait en réalité personne,
et dégénérait en une mesure simplement fiscale.
11 y avmî quelque chose de monstrueux à reconnaître
ainsi au vendeur la faculté de venir par une
révélation tardive de son droit bouleverser toutes
les hypothèques antérieures ; la bonne foi et la
sécurité publique s’en trouvaient compromises.
Ajoutons qu’il y avait là une inconséquence ; la
transcription pouvait sans doute être faite à une
époque quelconque, mais enfin elle devait avoir
lieu, de telle sorte que si la faillite de l’acheteur ou
l’acceptation de sa succession sous bénéfice d’inventaire
venait forclore le vendeur, celui-ci ne pou-

- 110 --

vait plus exercer son privilège, mais il avait le droit
de résolution, et pouvait, à l’aide de cette arme
d’une autre nature, forcer les tiers à capituler.

D’autres personnes, préoccupées des mots, et à
compter de ta date de leur inscription, qui se trouvent
dans l’article 2106, et ne pouvailt, comme la jurisprudence,
se faire à cette singulière idée tpie ces
termes avaient trait au droit de suite, en présence
des expressions par lesquelles commencel’art. a 106,
entre les créanciers, imaginèrent pour l’explication
de cette disposition 'a distinction que voici : à l’égard
des créanciers hypothécaires antérieurs à la
luise de l’immeuble dans le patrimoine du débiteur
commun, l’inscription du privilège peut toujours
avoir lieu, et ù quelque moment qu’elle soit
prise, elle rétroagirh pour donner la priorité aux
créanciers privilégiés ; mais à l’égard des créanciers
hypothécaires postérieurs à l’aliénation de l’immeuble,
le privilège dégénérant en simple hypothèque
n’aura de rang qu’à la date du jour où il
aura été inscrit (art. 2113). Voici quel était le motif
de celte distinction : les créanciers qui ont traité
avec le débiteur antérieurement à l’époque où un
nouvel immeuble est entré dans son patrimoine,
n’ont pas dû compter sur cette valeur nouvelle
pour se faire payer, et en ee qui les concerne, il
n’y n aucune espèce d’inconvénient à donner à
l’inscription, quelque tardive qu’elle soit, un effet
rétroactif. Mais les créanciers qui sont survenus

—111 -

ultérieurement, et alors que le privilège n’u j »âS
encore été révélé, ont dû compter sur l’iinmetiblè,
et c’est seulement par suite de la confiance que cet
immeuble leur a inspirée qu’ils ont consenti à
prêter leurs deniers. En rc qui les touche, dont,
l’aliénateur devra subir les conséquences de la
clandestinité, sous peine de porter une atteinte funeste
au crédit public.

Appliqué au privilège du vendeur, cette théorie
conduisait au résultat suivant : quel que soit
le moment auquel le vendeur transcrive le contrat,
il pourra prévenir les créanciers ayant une
hypothèque générale antérieure à la vente, par la
raison qu’à l’époque où ils ont acquis leurs droits,
ils n’ont pas dû compter sur liinnicubte dont le
patrimoine de leur débiteur vient de s’accroître.
Mais il verra passer avant lui les créanciers qui
ont acquis des hypothèques sur l’Immeuble postérieurement
à la vente, et qui les ont fait inscrire
avant fd transcription dcl’octc, car ceux-là seraient
trompés si le vendeur pouvait leur être préféré.

La distinction qui précède repose sur utie donnée
finisse ; il n’est pas exact de dire « pic les créaûciers
hypothécaires antérieurs 11 la vente, n’ont
pas dû compter sur l’immeuble ; cela est vrai, sans
doute, si l’on se place à l’époque où leurs hypothèques
ont plis naissance, mais cela tiVst plus
vrai si l’on se place au moment de la mutation.
■ Alors, en effet, ils voient la fortune de leur dé-

— 112 -

biteur s’augmenter par l’acquisition d’un liouvel
immeuble ; et comme cet immeuble entre dans
le patrimoine de l’acheteur sans signe apparent
qui fasse reconnaître le droit réel retenu par le
vendeur, ils peuvent désormais s’endormir dans
une fausse sécurité, et s’abstenir d’exercer des
poursuites que sans cela ils auraient peut-être
dirigées contre leur déhiteur, et au moyen desquelles
ils seraient peut-être parvenus à se faire
payer. Mais si la distinction est fausse en principe,
elle est aussi condamnée par les résultats
pratiques auxquels elle vient aboutir : comment,
en effet, dans ce système, colloquer les divers
ayants droit ? Voilà le vendeur qui va passer avant
les créanciers hypothécaires antérieurs à la vente,
lesquels passent avant les créanciers hypothécaires
postérieurs, qui sont néanmoins préférés au vendeur
lui-même ; que devient alors la règle si vinco
vincentem te a fortiori te vincam ? Observons enfin
que le vendeur pourra s’armer du droit de résolution
vis-à-vis des créanciers hypothécaires qui le
priment, et en conséquence leur enlever son privilège.


Un professeur de l’université de Loti va in,
M. Ernst, préoccupé de l’idée que le privilège
du vendeur naissait, sous l’empire du Code, au
moment même de la vente, qu’il devait en conséquence
être rendu public à ce moment-là, mais
qu’il ne pouvait plus l’être dans la forme près-

• - 113 -

crite par l’art, a 108, avait, en se fondant sur l’analogie,
proposé d’admettre que celui qui avait l’intention
de vendre un immeuble devait, antérieurement
à la vente, prendre à l’avance une inscription
destinée à conserver son privilège ; de même
qu’avant le commencement des travaux, les créateurs
de plus-value conservent le leur par l’inscription
du premier procès-verbal (art. 2110).

C’était là faire ta loi, ce n’était pas l’interpréter ;
et puis, revenait toujours l’objection consistant à
dire que le privilège étant perdu par suite du
défaut d’inscription antérieurement à la vente, le
droit de résolution se trouvait néanmoins conservé.
M. Valette est le premier jurisconsulte qui,
pour expliquer l’art. 2106, l’ait rattaché à la loi
du 11 brumaire an VU, et qui, à l’aide des traditions
historiques méconnues par les autres systèmes,
ait donné le véritable sens de l’art. 2106.
Il à démontré, avec la clarté de l’évidence, que cette
disposition n’était autre chose que la reproduction
de l’idée mère qui servait de base à la loi
du 11 brumaire an VU, en matière de privilèges
spéciaux sur les immeubles, seulement avec des
modifications nécessitées, soit par le désir de rendre
encore plus clair, si c’était possible, l’art. 2 de
la lot de brumaire, soit par des exceptions nouvellement
créées et qu’il fallait indiquer.

L’art. 2 précité se contentait, en effet, de dire
que l’inscription était nécessaire pour donner effet
8
- 114 —

aux privilèges spéciaux sur le* immeubles ; quant
à la question de savoir à quelle époque cette inscription
devait être prise pour assurer cet effet,
elle n’était pas explicitement résolue ; la solution
s’induisait très-cxplicitcmcnt, il est vrai, des autres
dispositions de la loi ; mais enfin il fallait aller la
chercher par voie de conséquence dans ces autres
dispositions. Cette solution consistait eu ce que les
privilèges spéciaux sur les immeubles, pour se
révéler aux tiers avec efficacité, devaient être rendus
public au moment même de leur naissance ;
et nous savons avec quel bonheur elle avait mis eh
application cette idée à l’occasion du privilège du
vendeur, ajoutons et à l’occasion du créateur de
plus-value » les deux seuls privilèges spéciaux sur
les immeubles qu’elle consacrât. Il ressort avec évidence
des discussions qui, au conseil d’État, ont
préparé la rédaction de l’art. 2106, que cet article
a été calqué sur l’art. 2 de la loi de brumairo, et
qu’il en a la signification. On y rencontre seulement
deux additions, la première consistant dans
ces mots et à compter de la date de leur inscription, la
seconde dans ceux-ci et sous les seules exceptions qui
suivent ; la première ayant pour but de préciser
davantage celte idée que la publicité des privilèges
spéciaux sur les immeubles doit en accompagnée
la naissance, la seconde faisant surtout allusion à
deux privilèges créés par le Code, à savoir le privilège
des co-partageants et la séparation des patri-

- IÏ6 -

moines, si tant est que cette séparation soit un
véritable privilège. Il était impossible, en effet,
que le privilège des co-partageanls et la séparation
des patrimoines fussent assujettis, soiis peine de dégénérer
cri une hypothèque simple, à une publicité
contemporaine de leur naissance ; ils naissent, eu
effet, le jour du partage ou celui de la mort du
défunt. Et il y avait évidente nécessité à fixer un
certain délai, pendant lequel ils pourraient être
inscrits. L’art. 2106 signifie donc qu’en règle générale,
les privilèges spéciaux sur les immeubles
doivent être rendus public au moment où ils
naissent, mais que par cxèption le privilège du coparlageant
et la séparation des patrimoines dérogent
à cette règle générale, l’un devant être inscrit
clans les soixante jours de l’acte de partage, Vautre
dans les six mois de l’ouverture de la succession.

L’art. 2108, alors qu’il se rattachait à l’art. 91
du projet, n’était, en conséquence, qu’une application
de la règle générale posée par l’art. 2106 ;
avec cette seule différence que la mesure de publicité,
au lieu de consister dans une inscription,
consistait dans la transcription de l’acte de vente.
L’art. 91 du projet ayant été supprimé, M. Valette
en avait conclu que l’art. 2108 avait disparu lui
aussi dans ce naufrage de la transcription, puisque
sous l’empire du code Napoléon interprété par la
jurisprudence et par l’avis du conseil d’Etat dont
nous avons parlé, l’acheteur devenait propriétaire

— 116 ~
ertja omnes par le seul effet de la vente. C’était à ce
moment que naissait le privilège ; c’était donc à
ce moment qu’il aurait dû être rendu public.
Mais, d’une part, l’art. 2108 se trouvait implicitement
abrogé ; d’autre part, la loi n’organisant dans
aucune de ces dispositions une autre forme de publicité,
la conséquence de tout cela était que le
privilège du vendeur se conservait sans transcription
et sans inscription. \a mutation de propriété
étant par la loi présumée connue des tiers sans
qu’elle eut été rendue publique, il était logique de
présumer que les mêmes tiers devaient connaître
la clause portant que le prix n’est pas payé. Ce
système avait sur celui de la jurisprudence l’avantage,
en sacrifiant une publicité menteuse, de faire
disparaître une mesure revêtue d’un caractère
purement fiscal ; et il n’encourait pas le reproche
de laisser subsister le droit de résolution quand le
privilège était anéanti. Pour atténuer autant que
possible les inconvénients attachés à cette clandestinité,
M. Valette conseillait aux notaires d’insérer
dans les ectes de vente une clause portant que
l’acheteur ne deviendrait propriétaire qu’au moment
où il ferait transcrire. C’était par l’accord des
parties la résurrection de la transcription législativement
abrogée et de l’art. 2108. Du reste, à défaut
d’une pareille convention, les inconvénients
dont il s’agit étaient considérablement amoindris
par la promulgation de dispositions légales posté-

- 117 —

rieures : d’une part, l’article 834 du Code de procédure,
dont nous aurons encore à parler, vint
donnera la transcription une grande utilité, celle
de faire courir au profit des tiers acquéreurs et
contre les créanciers hypothécaires ou privilégiés
un délai de quinzaine après lequel ils ne pourraient
plus s’inscrire et auraient par suite perdu la
faculté de surenchérir ; d’autre part, la loi de
finances du 28 avril 1816 vint enlever à l’acheteur
l’intérêt qu’il pouvait avoir à ne pas faire transcrire,
en perlnettant à la régiede percevoir le droit
de transcription en même que le droit de mutation,
bien que la transcription n’eut pas encore
été faite.
§ 3. toi do 93 mu* 1855.
Quoi qu’il en soit, la loi du 23 mars 1855 est
venue faire cesser toutes ces controverses. Sans
nul doute, la loi nouvelle ne s’occupe pas du privilège
du vendeur au point de vue du droit de
préférence, elle s’en occupe seulement quant au
droit de suite ; mais en ressuscitantdanssonart. 1
la nécessité de la transcription pour rendre l’acheteur
propriétaire à l’égard des tiers, elle a donné
une nouvelle vie à l’art. 2108, qni désormais se
trouve rétabli dans son intégrité primitive : le
vendeur, avec son privilège, va donc primer trois
catégories de créanciers : t° les créanciers de l’acheteur
ayant une hypothèque générale antérieure

- 118àJa

tra,nscripjion ; 2° les créanciers hypothécaires,
d,o l’acheteur inscrits le jour dç la transcription ;
4vl.es créanciers hypothécaires de l’acheteur inscrits
postérieurement.

".approchons maintenant ce résultat du principe
de publicité tel que nous^ l’avons ppsç, et d(« js,
trois règles que l’analyse noijs a fait décou,vrù ; : le
privilège du vcndcui ; contient une dérogation à la
règle suivant .laquelle le rang do l’hypothèque est
d^çrniin.ç par la date de sonf inscription ; i.1 k\t
a^ssi exception à la. détermination, de la datç de
fins^ription par l’ui.ii^édç jour, et en conscience
q.11. principe formulé par l’o.i ;t. 2,147 ; enfin, i|l "fà-^
pas assujetti à la spécialité de l’inscription, pujsquQ
sa publicité cousistc dans la copie littérale de l’acte
de vente au bureau des hypothèques, et que l’inscription
d’office à prendre par le conservateur
c|esj hypothèques n’est pas nécessaire à la conservation,
des droits du vendeur.

Maintenant que nous avons indiqué le sens actuel
de l’ait, u 108, occupons-nous de son application,'et
traitons successivement de la transcription
et dé l’inscription d’office.
I. DE LA TRANSCRIPTION.
Nous,verrons, : i°à qucllejépqque laj. t.i'« Jls.çi ;ipr.
Jjpii dpit^aii, plus tard, avoir Ije.u ; a° rpuçljc.$,s.pn.t.
les, créances qu’elle conserve.
-119\*A quelle époque la transcription peut-elle être
faite ? L’art. 3108 suppose « pie c’est l’acheteur qui
transcrit. Son intérêt répond, à cet égard, dû éà
diligence ; car tant qu’il no sera pas devenu propriétaire
à l’égard des tiers, il pourra se voir enlever
l’immeuble par des aliénations ultérieures, ou
le voir considérablement amoindri dans Sa valeur
par des constitutions de droits réels de la part du
vendeur. Quant à celui-ci, au premier abord, il
semble qu’il n’ait aucune espèce d’intérêt à faire
opérer lui-même la transcription, et qu’en cas de
négligence de la part de l’acheteur il n’ait rien è
craindre pour son privilège. En effet, bien que
l’acheteur consente une hypothèque sur l’immeuble,
et que lo créancier hypothécaire se hâte de
s’inscrire, à quelque époque que l’acheteur transcrive
plus tard, le vendeur conservera son droit
de préférence ; l’inscription hypothécaire dont il
s’agit ne pourra lui être opposée, car le créancier
qui l’a prise a eu tort de traiter avec l’acquéreur,
sans s’être préalablement informé si la vente avait
été on non rendue publique. Cependant le vendeur
s’endormirait ainsi dans une fausse sécurité:
il peut arriver un moment où l’acheteur tombe en
faillite, ou bien encore il peut se faire que l’acheteur
vienne à mourir et quo sa succession soit acceptée
sou.s bénéfice d’inventaire. L’un ou l’autre
,de ces événements, qui arrêtent lo court des inscriptions,
ne va-t-il pas enlever au vendeur Ja fil-

- 190cultc

d’assurer la conservation de son privilège
par la transcription ? Nous pensons qu’en effet il
encourra déchéance si, avant que In transcription
ait eu lieu, l’acheteur fait faillite ou laisse des
héritiers bénéficiaires.
ha transcription valant inscription, aux termes
mêmes de l’art, ai08, doit sans doute être traitée
aussi favorablement qu’une inscription, mais ne
doit pas jouir d’un avantage dont une inscription
ne jouirait pas. On ne saurait objecter que l’acheteur,
n’ayant pas fait transcrire, n’est pas devenu
propriétaire à l’égard des tiers, et par conséquent
à l’égard de la masse ; de telle sorte que si on enlève
au vendeur l’exercice de son privilège, il lui restera
toujours la faculté de revendiquer. Faire une semblable
objection, ce serait se inéprendre sur la véritable
signification de la règleque la transcription
est nécessaire pour assurer la mutation de propriété
à l’égard du public. Oui, le vendeur est resté
propriétaire ; mais vis-à-vis de qui ? Vis-à-vis de
ceux avec lesquels il pourra traiter ultérieurement,
en ce sens qu’il pourra leur conférer des droits
réels opposables à l’acheteur et aux ayant-cause de
ce dernier. Mais l’acheteur est devenu propriétaire
vis-à-vis du vendeur, seulement, celui-ci 0 retenu
un privilège qu’il pourra exercer, à la condition de
se mettre en règle avant que Tune des époques fatales
dont nous avons parlé ne l’empêche. Ainsi,
•lorsque le vendeur s’aperçoit de la négligence de

l’acheteur, il a très-grand intérêts prendre les devants
et à faire transcrire lui-même. Seulement, la
question pourra se présenter de savoir si, au lieu
d’une transcription, il pourra requérir une simple
inscription. Mous n’hésitons pas à nous prononcer
dans lo sens de l’affirmative, et cela par un argument
n/ortiorique nous formulons do la manière
suivante: Fia transcription est sans aucun doute
une mesure do publicité, mais il faut convenir
qu’elle est moins efficace qu’une inscription. Cela
résulte de la nature même des deux formalités. La
transcription est la copie littérale de l’acte do vente,
et les clauses qui indiquent le privilège peuvent se
trouver au milieu d’une foule d’autres, parmi lesquelles
il faut savoir les démêler. I/inscription est
quelque chose de beaucoup plus simple : c’est la
pure énonciation des éléments substantiels que les
tiers ont intérêt à connaître. Si donc le vendeur
peut conserver son privilège par une transcription,
à plus forte raison peut-il le faire par une inscription.
Nous nous laissons fort peu toucher par
cette considération que nul nu peut s’inscrire sur
soi-même ; le vendeur, en effet, dans les circonstances
que nous supposons, ne prend pas inscription
sur son propre immeuble, il a cessé d’en être
propriétaire à l’égard de l’acheteur par le seul effet
de la vente. .

Voici donc la doctrine qui résulte de ce qui précède
: la plupart du temps la transcription sera

faite par l’acheteur ; si elle no l’est pas, le vendeur
^grqnd intérêt, soitù fti.ro transcrire, soit à prendre
une inscription, pour la conscrvaion do son privilège,
en prévision de la faillite de. l’acheteur ou de
l’acccpt^ion de sa, succession sous bénéfteo d’in- »
veutiu're.

3° Quelle* sont la créances privilégiées conwniki
par (n transcription ? Nous avons déjà recherché
quelles étaient les créances assurées par le privilège
du vendeur. La question qui va. uous occuper est
toute différente : il s’agit de savoir comment ces
créances doivent être indiquée* lUns l’ucte destiné
aies porter à la çonuaissauco de$ tiers, et dans
quelle mesure elle* sont ainsi conservées par la
publicité qui leur est donnée.

Il n’y a pas de difficulté on ce qui touche la
somme d’argent constituant le capital du prix. Il
n’y en a pas non plus relativement aux autres
charges que \\ vente impose à l’acheteur. De deux
choses l’une: ait ces charges auront été évaluées
dans l’acte de vente, et alors le privilège sera, cour
serve par la transcription jusqu’à concurrence de
cçtte évaluation ; ou bien ces crémecs *eron,t restées
indéterminées, et il n’y aura dans l’açtq aucun élément
de détermination, et alors le privilège sera
perdu.

Mail les choses ne se présentept plus aussi simplement,
lorsqu’il s’agitdç « avoir dan* q« çUa limite
- m -•
les intérêts, du, prix sont conservés pa,ç la transcrira
tion. Le vendeur do,it-:l ê'.ce colloque pour tous les
intérêts qui peuvent lui être dus, et peut-il répudier
l’application, de l’art »I5I ; ou, bien « ni contraire
u'a-t-il le droit d’être colloque quant aux in*
tcrêtsquç pour dçu,\anjiée*ct l’année courante nu
même rang que pour son capital, conformément à
l’art, ai (il. précité ? L’opiiiio>i dominante eujuris- »
prudence et en doctrine, c’est qu,o l’art. a\5i ne
supplique pas au privilège du vend/jur, et qu’il
faut en restreindre la portée aux hypothèques simples,
Les arguments prÀnej,jpaM*%Vaid,e dc$f|ue) *on
çb,çrçlje à, justifier ç« ? système spm au, nombre, de
deux. ; d’abord, d^-ojn,, l- ?s « n^Jjêts s,ont l’accessoire
du capital PU dpi.scnt avoir le, tnêotq sort que luj, à
moins qu’il ne soit déroge à ççtte rè,gle générale par
iiflç o]ispp§itiQ.o..ç.*iprçsso de In. \Q\. Or les, rédacteurs
d.u.Codeontb.i.enfaitQXA'eptior^àl’adageflcccsiçWH/^
sqgfittfrprincipale, mois dans le cas,sçid,çn\qnt où il.
s’agit 4'W,c hypothèque. \{ fout dpne rS’lUer, dons,
le. d,roit commun, toutes les fois, qu’oo. se U'ouye en
précoce, d,'un pri\il,égo. A, cette çonsjdfiratfon g<0>
néi ;ale vip.pt se. joindre, un argumqnt de texte:
aprè,s. avoir formulé cçttc idée que le créancier, ins ;-
critppur un capital, produisant intérêts ou, arrérage
a djoit d’être colloque pour, deux an néçs seulement
et ppur l’qnnéc courante au même rang
4 !b,ypptliè.qu.o. que poujr spn: çapijtal,, Vatt.. 3,i5« ,
aJQqte/. <vS^s,préj^f) Ke d,es, inscriptions par^u*-

- 184 -

lières à prendre, portant hypothèque à compter
de leur date, pour les arrérages autres que ceux
conservés par la première inscription. » Ainsi, les
inscriptions particulières dont parle la loi no conservent
qu’à compter de leur date les intérêts dus
pour plus de deux années et de l’année courante.
Il y a là quelque chose de contraire à la nature
même du privilège, qui a précisément pour attribut
de n’être pasdéterminc quanta son rang par la
date d’une inscription mais par la qualité de la
créance.

Nous ne partageons pas cette opinion : que les
accessoires suivent en règle générale le sort du
principal, ei que, pour déroger à cette règle, il
faille une exception formelle, nous en tombons
d’accord, mais nous soutenons que cette exception
expresse se rencontre précisément dans l’article
ai5i, qui, suivant nous, a trait non-seulement
aux hypothèques simples mais encore aux
privilèges. Dans le langage même employé par le
législateur,lesprivilégesspéciauxsurlesimmeubles
sont des hypothèques privilégiées, la preuve en est
dans l’art, ai i3, suivant lequel les privilèges dégénèrent
en hypothèques simples, lorsqu’ils ne sont
pas rendus publics dans le temps fixé. Le mot hypothèque
qui se trouve dans l’art, a I5I embrasse
donc et les hypothèques simples et les hypothèques
privilégiées, avec d’autant plus de raison qu’il
se trouve placé sous la rubrique du chapitre IV :

— 18 » —

0n mode de (inscription des privilèges et hypothèques.
Il n’est pas rare, du reste, de voir le législateur,
après avoir énoncé dans une rubrique qu’il parlerait
des privilèges et des hypothèques, ne parler
expressément, dans la disposition particulière du
chapitre, que des hypothèques, parce qu’il sait
que c’est là un mot général qui lui permet d’abréger.
C’cstainsique le chapitre VI est intitulé : Des
privilèges et hypothèques contre les tiers détenteurs ; et
cependant il est impossible, dans les articles subséquents,
d’en rencontrer un setd où le privilège
soit textuellement placé sur la mémo ligne qui ;
l’hypothèque.

En concluera-t-on quo les privilèges spéciaux
sur les immeubles sont dénués du droit de suite ?
Et si cette conséquence est impossible, comment
serait-elle plus autorisée dans la matière qui nous
occupe ? Mais, dit-on, il y a dans l’art. ai5i des
expressions qui doivent nous faire interpréter le
mot hypothèque dans le sens restreint d’hypothèque
simple ; ce sont les mots, et à compter de la date des
inscriptions particulières que le créancier peut prendre.
Cette objection do texte porto à faux : lorsque les
intérêts du prix de vente seront dus pour plus de
deux ans et pour l’année courante, nous n’éprouvons
aucune répugnance à décider que le privilège
du vendeur dégénère en hypothèque simple pour
les intérêts qui dépassent les limites de temps indiqué
par l’art. ai5i, et que les inscriptions par-

ticïdières qu’il peut pVèndre ne conservent tfès Ihtfêrêts
qu’à compter de là date dit jour où elles ont
é"u lien. Là dégénérescence de l’hypothèque pAïvi•
légiée en iVnë hypothèque simple n’est pas un fait
t61lciWcht étrange dans notre dftMt qu’on ait Heu
d’en être étonné ici. Cette dégénérescence qui S’explique
par l’Intérêt des tiers, dans l’hypothèse
prévue par l’art, a \ 13, s’explique aussi par la même
« considération datts l’cs’pèco dont il s’agit dans
l’art. aV5'i. Quel cû le b\it dé celte disposition ?
C’est’d’éviter que le créancier ne laisse les intérêts
s’accumulcY outre mesure, et qu’une indulgence
excessive de sa part pour le débiteur ne soit eh
réalité un piégé à la bonne foi deë tiers. Si, d’un
côW,ccn.\iji ne peuvent exiger que le créan’eier se
Wri^ôi'i'trc rigoureux à outrance, ils peuvent d’uïr
auïiè côté légitimement compter que le créancier
né sera pas indulgent au delà de toute prévision ;
et le législateur prenant Un terrne moyen entre lès
deux extrêmes, asilir'eaux intérêts le rrièhïô ràtig
qu’au capital, Wiâîà seulement lorsqu’ils sont’dus
pour deux àhrtéeà 'ci Vannée leburà'nfe. Aile* à\i
delà Serait tromper les 'tiers, et pbrfc’r àticintë a'u
crédit public. Ces considérations s’appliquent dans
toute leur force, soit qu’il s’agisse d’une hyp'blhèqtie
simple, soit 'qVil s’agisse d’une hypothèque privilégiée,
ct.nbùfc rie crbyon’s pas devoir distinguer là
où nous ciOyohsqae la loi ellè-hiême hé dî&tïugue
paé. '
-ta*-11. DR L’INSCRIPTION D’ofFICK.
L’inscription d’office est la dernière mesure dont
parle l’art, a 108. Nous savons que cette mesure a
pour but ta bbnrie ternie du registre des inscriptions,
et Une plus grande publicité a donner au
privilège du vendeur d.liis l’intérêt des tiers. Mais
nous savons aussi qu’elle n’est pas nécessaire à la
conservation du privilège, et que si les tiers ont été
trompés fauté de l’inscription d’office, il n’y aura
lieu qu’à un simple recours de leur part contre le
conservateur dés hypothèques. De là il faut tirer
une conséquence, fc’est qiïc les lacunes dé l’inscrira
tion d’office lie sauraient préjudiciel- àii vendeur ;
s) IcCoriservatciir a laissé s’y glisScr des ihckaciU
tudes telles qu’elles vicieraient iih'e inscription ordinaire,
le privilège du verideiir hcn serait pas
moins conservé. Si lé défaut absolu d’inscription
ne nuit pas ait privilège àlbrsquc la irâîiècriptibn
a eti lieu, à pltis forte' raison faut-il en dire autant
dts simples Omissions qui peuvent se présenter
dans l’inscription". Mais nous n’admettrons pas
aveb certains ailleurs qu’iihc inscription d’olfice
régulière et confoinieen tout aux prescriptions de
l’art, a148 ne puisse Couvrir lès vices delà transcription ;
Si dans lacté transcrit la créauce du vendeur
était restée indéterminée et que dans l’inscriptiori
d office 16 coiiàdrvaicur eut -fait lui-même une
évaluation apprbxifnàtivc, nous pensons que les
- mtiers
qui auraient traité avec l’acheteur ne pourraient
so prévaloir de l’indétermination qui existe
dans la transcription. L’inscription d’office est précisément
destinée à mettre le plus possible en relief
les clauses de la vente qui peuvent intéresser le
publie, et dissiper les obscurités que rend possibles
la transcription seule, De quoi les tiers pourraientils
se plaindre ? Ils ont dû consulter à la fois et le
registre des transcriptions et celui des inscriptions
qui leur a révélé ce que l’autre pouvait leur cacher.

Pour échapper à la responsabilité que lui impose
l’art, a 108, le conservateur des hypothèques ne
peut arguer de ce que, la loi n’ayant pas fixé de
délai dans lequel l’inscription d’office doive être
prise, il est toujours à temps de la faire. Si les rédacteurs
n’ont pas fixé un délai, c’est qu’ils ont
entendu assujettir le conservateur à l’obligation
d’inscrire d’office le privilège le jour même de la
transcription. Les tiers qui, postérieurement à ce
jour, viennent demander un certificat des transcriptions
et un certificat des inscriptions, doivent
croire que l’inscription d’office a eu lieu ; s’ils ont
été trompés, c’est la faute de l’officier public qui a
manqué aux prescriptions de la loi.

Le conservateur ne saurait arguer non plus de
ce que les tiers ne sont venus puiser des renseignements
que dans le registre des inscriptions ; il
ne peut se défendre en disant que, s’ils avaient consulté
le registre des transcriptions, ils auraient eu

- 189 -

connaissance du privilège ; caries tiers sont fondés
à répondre qu’ils ont pu so dispenser, que le registre
des inscriptions était complet et régulièrement
tenu, et que leur erreur sur ce point vient
d’une faute lourde commise par le conservateur,
dont lui-même doit supporter la responsabilité.

I<c conservateur serait encore responsable si les
tiers avaient été trompés parce qu’il n’aurait pas
rempli les formalités prescrites par l’art, a 148 pour
les inscriptions ordinaires, Notons, en passant,
que si, dans l’inscription d’office, le conservateur
avait élu domicile pour le compte du vendeur, les
notifications destinées à avertir celui-ci d’avoir à
produire dans un ordre ultérieurement ouvert,
devraient lui être adressées à son domicile réel. lia
loi, nulle part, ne lui impose l’obligation d’aller
au bureau des hypothèques pour s’informer si le
conservateur n’a pas élu domicile pour lui. Il est
donc autorisé à ignorer le domicile élu, et doit s’attendre
à recevoir les notifications dont il s’agit à
son domicile réel.

Mais l’inscription d’office doit-elle être renouvelée
au bout de dix ans, aux termes de l’art, a 154 ?
Puisque celte inscription elle-même n’est pas indispensable
à la conservation du privilège du vendeur,
comment cri serait-il autrement du renouvellement
décennal ? Il y a un point bien certain,
c’est que le conservateur dés hypothèques n’est plus
tenu, sous sa responsabilité personnelle vis-à-vis

s

- 130 -

de*'.tiers, d’opérer ce renouvellement. Il en est
formellement dispensé par un avis du conseil d’tëtat
du as janvier 1808. C’est qu’en effet c’eût été sans
raison qu’on l’eût contraint à une surveillance incessante
relativement à l’expiration des dix ans, au
bout desquels les inscriptions doivent être renouvelées,
C’est donc le vendeur qui aura lui-même le
so^'j’il lo veut, d’opérer le renouvellement. Mais
y est-il contraint pour la conservation de son privilège ?,
Nous^e le pensons pas ; le doute pourrait
au premier abord se tirer des termes do l’avis du
conseil d’État précité,. ainsi conçu : * Lorsque
l’inscription a dû être faite d’office par le conservateuri
elle doit être renouvelée par le créancier qui
a .intérêt ; « -Mais celte raison de. douter disparait
qUand on connaît le but que se proposait lo conseil
d’État. Sa préoccupation unique était d’affranchir
le conservateur îles hypothèques de toute responsabilité
pour défaut de renouvellement ; c’est en ce
sens qu’il disait que l’inscription devait être renouvelée
par le créancier ayant intérêt, autrement dit,
qu’elle ne devait pas l’être par le conservateur.

"'" SEClïbX DEUXIÈME.
-■'..y- Du droit de suite.
A La conservation du droit de suite, comme celle
du droit de préférence, a parcouru des phases di-

- (31 -

versés, suivant que l’on se place sous l’empire de la
loi du il brumaire an VII, de l’art, ai6t> du code
Napoléon, do l’art. 834 du code de procédure,
enfin d.e la loi du a3 mars 1855.
§ 1. Irai du It brumaire an VU.
Les hypothèques et lès privilèges devaient,
quant au droit de suite, être rendus publics avant
que l’immeuble ne sortit définivement et complètement
du patrimoine du débiteur, pour entrer
dans le patrimoine d’un tiers acquéreur.' En ce
qui touche le privilège dii vendeur, le mécanisme
était bien simple : tant que le premier achèt’cûV
n’avait pas fait transcrire, il ne pouvait, soit par des
constitutions de droits réels, soit par des aliénations,
nuire au privilège ; et lorsqu’il avait transcrit’, il
avait rendu lo privilège public, pour la conservation
du droit de suite comme pour celle du droit
de préférence ; de telle sorte que le vendeur n’avait
rien à faire pour la conservation de son privilège
envisagé sous ce double aspect.
§ 3. Art. 3166 da Coda Ntpoléoo.■
Il estainsiconçu : « Lcscréanciersayaiit privilège
bu hypothèque inédite sur un immeuble, le suivent
en quelque main qu’il passe, pour être colloques
et payés suivant l’ordre de leurs créances et
inscriptions. » Ainsi, l’art. 2166 atait suivi les èrreTrieiits
de la loi de brumaire ; seulement, s’élevait la

— 132 —

question de Savoir si l’adjectif inscrite ne se référait
qu’à l’hypothèque ou s’appliquait aussi au privilège.
Il était généralement reconnu qu’il s’appliquait aux
deux, et que le droit de suite était perdu pour le
privilège comme pour l’hypothèque, faute d’une
inscription antérieure à l’aliénation. En ce qui concerne
plus spécialement le privilège du vendeur,
lorsque Ton prenait pourpoint de départ la pensée
primitive des rédacteurs du Code, à savoir la nécessité
de la transcription proclamée par l’art. 91
du projet, on pouvait raisonner comme sous l’empire
de la loi de brumaire. Deux hypothèses
étalent possibles : ou bien le premier acquéreur
faisait transcrire avant de revendre, et cette transcription
valant inscription, le vendeur n’avait pas
à s’inquiéter de prendre inscription pour sauvegarder
son droit vis-à-vis des sous-acquéreurs ; ou
bien l’acheteur primitif revendait sans avoir fait
transcrire, et alors il ne pouvait, par cette aliénation,
porter aucune atteinte au privilège. Mais
l’art, 91 du projet ayant été supprimé, et l’aliéna*
tion se trouvant consommée d’une manière absolue,
suivant la jurisprudence des tribunaux et l’avis
précité du conseil d’État, par le seul effet de la
vente, que fallait-il décider ? M. Valette soutenait
que le privilège du vendeur se maintenait sans publicité
pour le droit de suite comme pour le droit
de préférence: Dès le moment, disait-il, que la
vente est réputée connue des tiers sans transcrip-

- 133 —

tion, cette présomption existe tout aussi bien à l’égard
de ceux qui ncliètcnt du premier acquéreur
que de ceux auxquels il concède de simples droits
réels. Mais, d’autres personnes, partant de celle
idée que les tiers acquéreurs, dans le système général
de notre Code, sont plus favorablement traités
que de simples créanciers hypothécaires, et
cela dans l’intérêt de la libre circulation des biens,
en coudaient que le vendeur était déchu du droit
de suite, s’il n’était iuscritantérieuremcntàla vente
conformément à l’art, a 166.
§ 3. Ait. 934 du Code da procédure.
Suivant celte disposition, les créanciers ayant
un privilège ou une hypothèque soumise à l’inscription,
peuvent indéfiniment s’inscrire tant que
leur débiteur n’a pas aliéné. Ils le peuvent encore
après l’aliénation, tant que l’acquéreur n’a pas
transcrit. Ils le peuvent enfin dans un délai de
quinzaine à partir de la transcription. Telle est la
règle générale. Cette innovation, introduite dans
la législation par le Code de procédure, n été
expliquée dans le sein du conseil d’État par un
motif apparent qui n’est pas le véritable. On a dit:
Si l’on ne donne pas aux créanciers hypothécaires
ou privilégiés un certain délai pour s’inscrire, et
que leur droit de suite soit perdu faute d’une inscription
antérieure à l’aliénation, la porte est ouverte
à la fraude, relui qui a constitué l’hypo-

— 134 —

thèquc ou du chef duquel vient de prendre naissance
un privilège, pouvant, par une aliénation
immédiate consentie avant que ses créanciers
nient eU le temps de s’inscrire, leur faire encourir
déchéance. Ce danger signalé au conseil d’État
nVjait vraiment pas sérieux : dans le cas d’une
fraude si évidente, il restait au créancier la ressource
de l’action Paulicnnc, et à supposer que la
crainte manifestée par le législateur ne fût pas
chimérique, il n’était pas nécessaire, pour parer à
l’inconvénient, de recourir nu remède imaginé par
l’art. 834 du Code de procédure ; il suffisait de
donner aux créanciers hypothécaires ou privilégiés,
pour prendre leur inscription, un certain délai
à partir de la constitution d’hypothèque ou de
la naissance du privilège ; il n’était pas besoin de
leur laisser une latitude indéfinie tantquo la transcription
de l’aliénation n’avait pas été opérée et
encore un délai de quinzaine après cette transcription.
Il faut reconnaître que l’art. 834 a été dicté
par un motif purement fiscal. Dès lo moment où
il fut reconnu que la transcription n’était pas nécessaire
pour transfère ! la propricié à l’égard des
tiers, les acquéreurs ne firent plus transcrite, et le
trésor public y perdit des droits considérables.
C’est dans ces circonstances que le co: icil d’Etat
lut saisi par l’empereur Napoléon i" de la question
de savoirs ! l’on neponvsnit pas trouver une milité
quelconque à la transrriplion, et c’est alors que fut

- 185 —

imaginé le moyen formulé dans l’art. 834 du Code
de procédure. La transcription eut désormais l’avantage
de faire courir contre les créanciers hypothécaires
bu privilégiés un délai de quinzaine Après
lequel ils ne pouvaient plus s’inscrire.

Quoi qu’il en soit, la règle générale que nous
venons d’indiquer recevait exception en ce qui
touche le privilège du vendeur et celui du copar■
tageant :  » Sauf, ajoutait l’art. 834 » '« droits’résultant
au vendeur et aux héritiers des art. aio8
et a 109. » Nous n’avons à nous occuper que de
l’exception relative au privilège du vendeur. Des
difficultés s’étaient élevées dans la jurisprudence

• ci dans la doctrine, pour savoir quelle était la

• portée de cette dérogation. Suivant la jurisprudence,
le vendeur, pour conserver son droit de
suite, devait faire transcrire sou acte île vente

-dans la quinzaine do la transcription de la revente ;
cl quaml on objectait à la jurisprudence qu’elle
détruisait l’exception pour faire rentrer le vendeur
dans la règle générale, elle répondait : i° que la
dérogation à ses yeux consistait dans la faculté de
transcrira substituée ù la nécessité de s’inscrire ;
a" que le droit de suite étant perdu faute d’une
transcription dans la quinzaine, le droit de
préférence ël »it conservé. Suivant M. Valette,
l’art, a 108 ayant été implicitement abrogé, le renvoi
qu’y faisait l’art. 834 était sans objet, et le privilège
du vendeur se conservait sans publicité à

— 136 -

l’égard du droit de suite comme à l’égard du
droit de préférence. Cependant, M. Valette proposait
un moyen pour donner une application
à l’art, a 108 combiné avec l’art. 834 du Code
de procédure. Sous l’empire de cette dernière
disposition, on discutait la question de savoir si
pour faire,courir le délai de quinzaine contre les
créanciers de tous les précédents vendeurs, le dernier
acquéreur était obligé de faire transcrire nonseulement
son propre contrat, mais encore les
contrats de tous les précédents vendeurs. Nous
aurons l’occasion de voir que la même question se
pose sous l’empire de la loi nouvelle, seulement
dans un autre sens : il s’agit aujourd’hui, non plus
d’une simple mise en demeure, mais d’une déchéance
pure et simple à faire encourir aux créanciers.
Quoiqu’il en soit, M. Valette soutenait qu’en
faisant transcrire sou contrat seulement, le dernier
acquéreur mettait en demeure les créanciers
de son vendeur à lui, mais nullement les créanciers
des vendeurs antérieurs. En pratique donc,
le dernier acheteur devait être amené à transcrire
tous les contrats précédents, et à révéler ainsi luimême
les privilèges de tous les vendeurs ; de telle
sorte que, toutes ces transcriptions valant inscription,
les privilèges dont il s’agit n’auraient nul
besoin d’être rendus publics par une inscription
prise dans la quinzaine fixée par l’art. 834 du
Code de procédure.

- 137 -
§ 4. toi du 33 mari 1843.
Les formalités à remplir par les créanciers pour
conserver leur droit de suite sont indiquées dans
l’art. 6. Cette disposition contient une règle générale
et deux exceptions : la règle générale,
c’est que les créanciers ayant hypothèque ou
privilège peuvent s’inscrire tant que le tiers acquéreur
n’a pas fait transcrire l’acte d’aliénation,
et ne le peuvent plus à une époque ultérieure.
Les rédacteurs de la loi nouvelle sont donc revenus,
en principe, aux traditions de la loi du
11 brumaire an VU. La transcription n’est plus,
comme sous l’empire de l’art. 834 du Code de
procédure, une simple mise en demeure adressée
aux créanciers, d’avoir à s’inscrire, dans le
délai de quinzaine. Elle les forclot et leur fait
encourir déchéance. Nous n’aurions pas à nous
occuper maintenant de la règle générale énoncée
en l’art. 6, si elle ne soulevait une question
relative aux créanciers hypothécaires de plusieurs
vendeurs successifs, et dont la solution importe
à l’exacte intelligence de la loi. Cette question,
nous l’avons déjà indiquée, c’est celle de savoir
si en cas de plusieurs ventes successives
d’un même immeuble, te dernier acquéreur qui
voudra enlever aux créanciers hypothécaires de
tous les précédents vendeurs le droit de s’inscrire,
sera obligé de faire transcrire non-scu-

- 188 -

Icmcnt son propre contrat, mais encore tous les
contrats antérieurs. Trois opinions se sont formées
sur ce point.

Suivant la première, le dernier acheteur n’est
obligé de faire traneihe que son propre contrat.
Nous n’avons pas b.esoiu de diro que nous repoussons
cette solution, comme contraire aux principes
du droit et à l’esprit de la loi du a3 mars
|855. Elle .viole tout d’abord cette règle de bon
sens que nul ne peut, transmettre à autrui plus de
droit qu’il n’en a lui-même. Voilà Primus qui vend
un immeuble à Sccundus ; si Sccundus veut enlever
aux créanciers hypothécaires de Primus le
droit de s’inscrire, il est obligé dd faire transcrire
son contrat de vente, sans quoi ils .conservent indéfiniment
la faculté de prendre une inscription.
S’il vient à revendra à Tcr.tins, tans avoir fait traitscrirt. ;
Tcrtius, qui se contentera de requérir, la
transcription de son acte à (ni, opérera bien la forclusioii
des créanciers hypothécaires de Sccundus ;
.m.ais Couiliient aurait-il le droit dp Ibicjore les
créanciers hypothécaires de Primus, sans faire ce
que Sccundus lui-même aurait été obligé de faire ?
Nous ajoutons <pi'une pareille interprétation de (a
loi inéconnatt directement son esprit. Qu’a voulu
le législateur ? Que les créanciers hypothécaires du
Vendeur fussent avertis, par la transcription, de la
vente qui a été conseiuio par leur débiteur, qu’il
n’était plus à temps de s’inscrire. Comment cet

- 139 —

avertissement pourrait-il leur être donné par la
transcription seule de la revente ? Lorsqu’ils iront
consulter le conservateur des hypothèques, pour
lui demander si leur débiteur est toujours propriétaire
de l’immeuble sur lequel ils ont hypothèque,
ils recevront nécessairement une réponse tillini ative,
le conservateur ne trouvant aucune transcription
nu nom de Primus sur ses registres.

Les deux raisons capitales que nous venons d’invoquer
servent aussi à réfuter, MU système intermédiaire
qui se coutcutc de la .transcription de la
dernière revente, toutes les fois que cette revente
Contient l’indication des mutations précédentes. Et
nous croyons, en conséquence, que le dernier acquéreur,
s’il veut su débarrasser de toutes les hypothèques
existantes du chef des vendeurs précédents,
devra faire transcrire la vente primitive et
toutes les reventes.

Arrivons maintenant aux exceptions : elles concernent
le privilège du vendeur et celui du copartageant.
La transcription de la revente consentie
par l’acheteur primitif, ou de la vente consentie
par l’un des copartagenuts, n’elhice pas à clic seule
le privilège, par le motif qu’il n’a pas été inscrit
antéricuroment à clic. Il faut qu’à la transcription
vienne se joindre cette outre circonstance qu’il s’est
écoulé plus de (plaçante tint) jours depuis l’acte de
vente ou l’acte de partage. Nous avons à faire Cap-

— 140 -

plication de l’art. 6 en ce qui touche le privilège du
vendeur dans les deux hypothèses que voici.
Première hypothèse. Primus a vendu un immeuble
à Sccundus, Sccundus a tait transcrire la venté,
et ensuite a revendu l’immeuble à Tertius qui, de
sou côté, a fait transcrire la revente. Si dans les
quarante-cinq jours de la première vente, le conservateur
des hypothèques a pris l’inscription d’office
en vertu de l’art, a 108, il est bien clair que le
premier vendeur n’a rien à faire pour conserver
son privilège. Ce privilège a été révélé au sousacquéreur
par une double publicité, celte résultant
de la transcription etcelle résultant de l’inscription
d’office. Uneinscription nouvelle, prise à la requête
du vendeur, serait complètement inutile. Mais
supposons que le conservateur des hypothèques
ait omis l’inscription d’office ; la transcription de la
première vente qui valait inscription à l’égard du
droit de préférence vaudra-t-cllc également inscription
à l’égard du droit de suite ? Ou bien fàudra-t-il
que, dans les quarante-cinq jours de l’acte
de vente, lo premier vendeur s’inscrive sous peine
de perdre son privilège ? Lo douic pourrait surgir
d’une double considération : d’abord une considération
de texte, l’art. 6 parlant d’une inscription et
nullement d’une transcription ; ensuite une considération
tiréede l’esprit général duCodeNapoléon:
on ne saurait méconnaître, en effet, que dans l’iu-

— 141 -

térétdc la libre circulation des biens, les rédacteurs
du Code aient accordé aux tiers acquéreurs des
droits qu’ils ont refusés à de simples créanciers hypothécaires ;
et l’on pourrait dire qu’introduisant
au profit des tiers acquéreurs une faveur nouvelle,
la loi du a3 mars 1855, pour assurer au privilège
du vendeur une publicité plus grande, ne s’est pas
contentée de la transcription quant au droit de
suite, comme l’art, a 108 s’en est contenté quant au
droit de préférence. Nous pensons néanmoins que
la transcription vaut inscription, et à l’égard du
dioit de préférence, et à l’égard du droit de
suite. L’art. 6 parle, il est vrai, d’une inscription,
mais c’est parce que le législateur a voulu
réunir dans une seule et même disposition la dérogation
au droit commun concernant le privilège
du vendeur et celle concernant le privilège
descopartageants ; et que, pour ces derniers, il ne
pouvait être question d’une transcription. Du reste,
il a été formellement dit, dans la discussion, que
dans le cas où le premier acheteur aurait fait transcrire
avant de revendre, le vendeur n’aurait rien à
taire pour la conservation de son privilège. Nous
ne méconnaissons pas la tendance de noire Code à
mettre l’intérêt des tiers acquéreurs ait-dessus de
celui des créanciers hypothécaires ; mais, du moins,
ne faut-il admettra de semblables différences qui »
dans les cas consacrés par une disposition formelle
de ta loi. ■

- 148 -

■ Deuxième hypothèse. Primus a vendu un immeuble
ô Sccundus, celui-ci n’a pas fait transcrire et-A
revendu l’immeuble à TertiUs. Si ce dernier fait
transcrire non-seulement son propre contrat,' mais
encore celui de Secundus(ct nous avons vu plus
haut qu’il y avait un puissant intérêt) , on rentre
dans l’hypothèse précédente ; car Tcrtius ayant
pris lui-même le soin de mettre en lumière le privilège
do Primus, il est encore vrai de dire que
celui-ci n’a pas à se préoccuper de la conservation
de son droit. Mais si Tertius se contente de faire
transcrire son propre contrat, qu’advicndra-t-il ?
Primus devra s’inscrire dans les quarante-cinq
jours de son acte de Vente, faute de quoi le droit
de suite sera perdu pour lui. Cette disposition de
la loi nouvel lo a soulevé deux critiques. La première,
prenant pour point de départ l’idée que le
dernier acquéreur doit faire transcrire tous ta
contrats antérieurs pour enlever aux créanciers
hypothécaires le droit de s’inscrire, consiste à dire
que, dans notre espèce, le contrat de Sccundus n’étant
pas transcrit, les créanciers de Primus conserveront
indéfiniment le droit de s’inscrire, alors
que Primus lui-même aura perdu son privilège
faute de s’être inscrit dans les quarante-cinq jours
déterminés par l’art 6. Ce résultat peut parfaitement
s’expliquer : les créanciers hypothécaires de
Primus qui veulent savoir s’ils sont encore à temps
de s’inscrire iront demander ou conservateur des

- 143 —

hypothèques un certificat de transcription du chef
de Primtts ; la vente consentie par Primus à Sccundus
y'sera nécessairement om|sc, et les créanciers
seraient inévitablement trompés par le défaut dé
publiéité résultant de ce que Tcrtius a fait tratvs*
crire son propre contrat seulement. Au ebVitraive,
Primus qui veut savoir s’il est encore dans’ le
délai, pour inscrire son privilège, demandera uù
certificat de transcription du chef de Sccundus.
La veutc consentie par Sccundus à Tcrtius y '
figure, et Primus sera bien et duement averti.
La différence entre les créanciers hypothécaires
de Primus et Primus lui-même se conçoit donc
aisément. Les idées qui précèdent fournissent la
solution dans une autre combinaison que Voici :
nous nous plaçons toujours dans la même hypothèse,
avec cette modification seulement que Primus,
après avoir laissé écouler les quarante-cinq
jours à partir de l’acte de vente, constitue des
hypothèques sur l’immeuble. Il no s’agit donc
plus ici des créanciers dont l’hypothèque est antérieure
à la vente passée entre Primus et Setondus,
mais qui seulement ne se sont pas encore
iusciits ; il s’agit de créanciers auxquels hypothèque
a été conférée postérieurement à ladite
vente. Nous disons que, si ces créanciers s’inscrivent
avant que Tcrtius ait inscrit le contrat intervenu
entre Primus et Secuhdus, bien qu’il ait
transcrit le sien propre, ils exerceront te droit

- 144 -

de suite, alors cependant que Primus lui-même
ne pourra plus l’exercer. Tout d’abord, quant
à la validité de l’hypothèque, elle ne parait pas
être susceptible de doute. Le contrat de Primus
et de Secundus n’ayant pas été transcrit, Primus
est resté propriétaire vis-à-vis des tiers avec lesquels
il pouvait traiter plus tard. Et en ce qui
touche l’inscription, Il n’est pas douteux non
plus qu’elle ne soit utilement prise, quand celle
du vendeur ne peut plus l’être : les créanciers dont
il s’agit ayant demandé au conservateur un certificat
des transcriptions du chef de Primus n’ont
pu être avertis, par certificat, du contrat de Primus
et de Secundus ; tandis que si Primus a demandé
un certificat de transcription du chef de
Secundus, il a été averti que Tcrtius était devenu
propriétaire, et que, pour conserver sou privilège,
il devait l’inscrire dans les quarante-cinq
jours de son acte de vente.
\A deuxième critique consiste à s’étonner que
Primus perde son privilège, s’il ne s’inscrit pas
dam les quarante-cinq jours de son acte de vente,
par cela seul que Tcrtius aura transcrit, Considérant
cette innovation de la loi du a3 mars t855
en elle-même, on dit : Comment se l’ait-il que
Secundus ait pu transférer à Tcrtius plus de drois
qu’il n’en avait lui-même. Secundus était propriétaire
à l’égard du vendeur seulement, et encore
sous la déduction du privilège de ce dernier.

- 145 —

Qu’est-ce que Tertius n fait transcrite ? le droit
i|ui lui a été cédé par Second us, c’est-à-dire une
mutation de propriété purement relative, et tonjours
sous la réserve du privilège de Primus. Procédant
ensuite par comparaison, on ajoute que si,
au lieu de consentir unealiénation, Secundus avait
simplement créé sur l’immeuble des hypothèques,
les créanciers hypothécaires auraient eu beau
s’inscrire et l’riinus laisser écouler un délai quelconque
sans s’inscrire lui-même, il aurait conservé
vis-à-vis d’eux ses droits complètement intacts.
Pourquoi donc traiter autrement les aliénations
et les simples constitutions de droits réels ?

Çescritiqucs sont-elles bien fondées ? Et d’abotxl,
l’acheteur transfèrc-t-il au sous-nequéreur plus
de droits qu’il n’en a lui-môme ? il est vrai que
l’acheteur, tant qu’il n’a point Fait transcrire, ne
peut pas se dire propriétaire à l’égard des tiers.
Quels tiers ? ceux qui viendront à traiter avec le
vendeur ; mais il est propriétaire vts*à-visdc ce dernier ;
seule ment l’immeuble est affecté entre ses
mains d’un privilège. Lorsqu’il revend, il transmet
les droits dont il su trouve lui-même investi, c’està-dire
la propriété relative dont nous venons de
parler. Il y a désormais deux droits en présence,
le privilège du vendeur et la propriété transmise
au sous-acquéreur dans les conditions dont il vient
d’être question. De ces deux droits quel est celui
qui doit l’emporter sur l’autre ? voilA quel était le
tu
- 116 -

point à résoudre. I.c législateur l’a résolu en faveur
de celui qui aurait le premier rempli les formalités
uéecisaircs pour la conservation « le son droit.
Seulement |c vendeur, quant à son privilège, est
traité plus favorablement qu’un créancier hypothécaire,
en eu sens que la transcription faite par
le sous-acquéreur n’est pas suffisante pour lui
enlever le droit do suite, tant que quarante-cinq
jours, à compter de l’acte de vente, ne se sont pas
écoulés. La raison de cotte" dérogation est simple :
le créancier hypothécaire* s’il est prudent, ne se
dessaisira des sommes qu’il prête qu’après s’être
assuré qu’il n’y n aucune transcription du chef dé
l’emprunteur et avoir lui-même pris inscription ;
la vente, au contraire, par sa nature niêino, dessaisit
immédiatement le vendeur ; celui-ci se trouve
dans l’impossibilité de retenir le droit de propriété
qu’il confère à l’acquéreur ; et il est tout naturel
qu’on lui laisse un certain délai à partir do M
vente pour se mettre eu règle. Il est vrai qu’il
pourrait faire insérer dans l’acte une chose, suivant
laquelle il pourrait rester propriétaire JUSI|U'HU
moment où il aurait pris inscription. Mais c’est là
nue clause exorbitante du droit commun,inconnue
dans la pratique, et l’on conçoit que le législaicUr
n’ait pas voulu en faire dépendre le sort du privilège.


Mais, at-on ajouté, s’il en est ainsi, pourquoi le
vendeur coiisefvc-t-ll indéfiniment lu faculté de

- Itts’inscrire

vis-à-vis des créanciers ou des tiers auxquels
l’acheteur à conféré des hypothèques ? Ceci
s’explique encore et se trouve en harmonie avec
lés tendances générâtes (pic nous avons étudiées
plus haut dans le Code Napoléon : à savoir, que
les tiers acquéreurs sont souvent mieux traités que
les simples créanciers hypothécaires. Il faut convenir
cependant que l’art. 6 de la loi du a3 mars 1855
laisse subsister certaine bjzarrcrîc, quand ou compare
les créanciers auxqucli l’acheteur confère
hypothèque sur l’immeuble, et celui auquel il
donne l’immeuble à titre d’antichïcsc. Si le créancier
a soin de faire transcrire la constitution d’antichrese
et qiic le vendeur, de son coté, commette
l’imprudence de ne pas s’inscrire dans les quarantecinq
jours à compter de son acte de vente, le privilège
sera perdu quant au droit de suite. Voilà donc
un simple créancier antichrésiste mieux traité
qii'uri créancier hypothécaire, Il y a, nous le répétons,
quelque chose de bizarre qu’il faut renoncer
à s’expliquer.

î,à loi nouvelle a prononcé l’abrogation, nonseulement
de l’art. 834 d » Code de procédure,
mais encore de l’art. $35. Nous avons à voir
qiicllc est la portée de cette dernière abrogation en
égard ail privilège du vendeur. Mais auparavant,
faisons connaître la disposition dudit art. 835. il
traitait du point de savoir quels étaient (es ercan
ciers hypothécaires auxquels le tiers acquéreur

— M8 —

était obligé d’adresser les notifications à fin de
purge, pour les mettre en demeure d’accepter le
prix de son acquisition ou de surenchérir. Sur ce
point, comme sur tant d’autres, la législation avait
varié. Sous l’empire de la loi du 11 brumaire
an VII, la transcription arrêtait le cours des inscriptions ;
l’acquéreur était obligé d’adresser les
notifications aux créanciers hypothécaires et privilégiés
inscrits antéricursment à ladite transcription,
ceux-là senlsayant’lc droit ds surenchérir.
Sous l’empire du Code Napoléon, la vente arrêtant
à elle seule, au moins dans l’opinion générale, le
cours des inscriptions (art. ai66) , et les créanciers
inscrits avant la vente ayant seuls le droit de suite,
il résultait de là naturellement qu’à eux seuls devaientêtre
adressées les notifications à fin de purge.
Lorsque l’art. 834 du Code de procédure fut venu
diviser les créanciers ayant le droit de surenchérir
en deux catégories, ceux inscrits avant la transcription
de la vente et ceux inscrits postérieurement et
dans la quinzaine ; l’art. 835 du même Code imposa
bien à l’acheteur l’obligation de faire les notifications
voulues pour purger aux créanciers de la
première catégorie, mais non à ceux de la seconde.
Le législateur était parti de l’idée que les créanciers
qui venaient s’inscrire dans la quinzaine
après la transcription pouvaient, par cette transcription
même, connaître les éléments qui leur
importaient pour répondre à la question de savoir

- 149s’ils

devaient accepter les offres de l’acquéreur ou
surenchérir. Aujourd’hui, la loi du 2.1 mars 1855
ayant abrogé l’art, 834 « ht Code de procédure, en
imposant aux créanciers hypothécaires et privilégiés
l’obligation de s’inscrire avant la transcription,
l’abrogation de l’art. 835 devait suivre comme conséquence
naturelle.

Il est bien clair qu’en principe du moins le tiers
acquéreur n’aura des notifications à faire qu’aux
créanciers hypothécaires’ ou privilégiés qui se seront
inscrits avant qu’il n’ait transcrit lui-même.
Néanmoins, nous le savons, il y a deux créanciers
privilégiés dont l’inscription peut être postérieure
à la transcription : ce sont le vendeur et le copartageant
qui s’inscrivent utilement dans les quarante-cinq
jours à compter de la vente ou du partage,
bien que le tiers acquéreur ait déjà transcrit.
Et alors surgit la question de savoir si le tiers qui
veut purger doit faire les notifications exigées au
vendeur et au copartageant, quand ceux-ci se sont
inscrits postérieurement à la transcription. Nous
serions disposés à nous prononcer dans le sens de
l’affirmative ; l’article 835 est abrogé ; cela signifie
non-seulement que cette abrogation est la suite
toute naturelle de celle de l’art. 834, mals eneore
que parmi les créanciers hypothécaires ou privilégiés
ayant le droit de surenchère, il n’y aura pas
deux catégories à établir, la première comprenant
les créanciers inscrits avant la tianscriptiou ; la

- I5Q -

seconde ceux <|uj, par exception, se sont inscrits, à
un,ç époque postérieure ; la première comprenant
ceux à qui les notifications pour purger doivent
être adressées, la seconde ceux dont lu tiers acquéreur
n’a pas à se préoccuper. I« tiers acquéreur
devra faire des offres à tous saps distinction ; ecttp
solution nous parait conforme à jcsprty i\ç la
loi nouvelle qui est d’étendre le plus possible le
principe de publicité. Sans doute le vendeur qui,
étant encore dans le délai de quarante-cinq jours
fixés par l’art. 6, vient s’inscrire après (pic le sousacquéreur
a transcrit, peut connaître par la trans,-
cription les éléments qu’il a besoin de savoir pour
se déterminer dans un.sens ou dans un autre. Mais
la publicité qui résulterait pour lui do la transcription
ne serait pas aussi grande que celle produite
par |cs notifications à fin de purge pqur les
créanciers auxquels ejles ont été adressées. Nous
concluons de là que le sous-acquérçur, pour purger
efficacement, devra attendre que le délai de
quarantcrciuq jours h compter de |a première
vente so|( expiré, pour faire notifier ses offres ton ».
au,ssi bictiau vendeur inscrit après la transcription,
qu’aux créanciers hypothécaires ou privilégiés jjiscrits

antérieurenu-nt.
% »■■■• » •
I !» E U XIK *l E I »AHTIE
Résolution* des ventes d’immeublesPOUR DÉFAUT DM PAVEMENT DU PRIX.
Le théorie de la résolution pour inexécution
des charges dans les contrats commutatifs, introduite,
ainsi que nous l’avons constrtc, vers
le xvie siècle, dans notre jurisprudence, a été
inscrite dans le Code Napoléon, d’une manière
générale, dans l’art, i 184, et appliquée spécialement
à la vente dans l’art, 1654. Cette dispo-7
sition contient un principe qui se réfère,à toute
espèce i\e ventes,, a »x ventes volontaires, soit
qu’elles aient lieu à l’amiable, soient qu’elles aient
lieu devant l’autorité judiciaire, et aux ventes
forcées. Les expropriations pour cause d’utilité
pujiljtjuc, seules, par leur natqre même et le
caractère permanent de l’utilité publique, un sont
e.\ei|ipteç.

- 152 -

Nous diviserons nos développements en deux
chapitres ; dans le premier, nous verrons comment
s’accomplit la résolution, dans le second,
quels en sont les effets.

CIIAP1THE I.
Comment s’accomplit la résolution »
\JX réalisation de la condition résolutoire suppose
trois faits accomplis : i° non payement du
prix, a' exercice de l’action, 3° jugement. Le
législateur, eu effet, a imposé au vendeur l’obligation
de suivre pour arriver à sou but une
certaine procédure, afiu que l’acheteur ait le
temps et le moyeu de se libérer. Nous allons
successivement étudier chacun de ces trois faits.
SECTION PREMIÈRE.Non payement dit prix.

Lorsque l’acheteur ne remplit pas son obligation
de payer le prix, que cet inaccomplissement
soit total ou partiel, le vendeur a le droit
de demander la résolution de la vente.

Ce droit reçoit son application en quoi que
consiste le prix ; par exemple, si un immeuble
a été vendu moyennant une rente, et que les

- 158arrérages

ue soient pas payés, le rentier peut
demander l’anéantissement du contrat, Il n’est
pas pour cela nécessaire que lo débiteur ait cessé
de payer les arrérages pendant deux ans ; l’article
191.1 n’a trait qu’aux constitutions de rente
moyennant un capital mobilier ; et eu dehors
de l’hypothèse qu’il vise, on retombe dans la rèr
gle générale posée par les art. 1184 et 1654.
Peu importe aussi que la rente ait été constituée
directement comme condition de l’aliénation
de cet immeuble. Sans doute, dans céder*
nier cas, l’ancien droit français considérait qu’il
y avait là une novation, que l’immeuble avait
été vendu moyennant un capital, qu’ensuite ce
capital avait été aliéné moyennant une rente,
et que l’on se trouvait en présence non d’une
rente foncière, mais d’une rente constituée moyennant
l’aliénation d’un capital mobilier, Mais aujourd’hui,
d’une part, la novation ne se présume
pas ; d’autre part, l’art. 53o met sur la
même ligne la rente constituée comme condition
de l’aliénation d’un immeuble et celle constituée
pour prix de cette aliénation. D’où il faut
conclure que, sous l’empire du Code Napoléon,
la rente constituée dans l’acte même de vente
après indication d’un prix en capital est un mode
de payement de ce prix bien plutôt qu’une créance
nouvelle substituée par voie de novation à la
créance du prix.

- 151 -

Mais si l’immeuble avait été vendu moyennant
UU prix fixé en capital, et qu’après coup, dans un
acte postérieur, les part jes convertissent la dette du
prix en une rente perpétuelle, il faudrait décider
qu’il y a une novation, que le vendeur n’est plus
créancier du prix, mais estdevenu rentier moyennant
l’aliénation d’un capital mobilier ; et alors il
faudrait recourir à l’art, igi 3, a moins qu’il ne se
fut formellement réservé le droit de demander la
résolution de la vente. C’est ainsi que Pothicr,dans
son Traité des obligations (partie 111, ch. a, art. 4 t
$ 3) , voyait une novation dans la convention par
laquelle le débiteur constituait une rente à sou
créancier la somme qu’il lui devait.

Nous avons jusqu’à'présent supposé l’aliénation
d’un immeuble moyennant une rente perpétuelle.
Arrivons nu cas où elle a été consentie moyennant
une rente viagère. L’aliénatcur pourra, sans
nul doute, faire résoudre le contrat s’il s’est formellement
réservé ce droit ; piais à défaut de-cette
résertc, le caractère aléatoire de la convention
est exclusif de toute idée de résolution. Si les arrérages
no sont pas payés, le rentier devra se
borner à saisir et à laire vendre lus biens i\u débiteur
et faire consentir ou ordonner sur le prix
provenant de cette vente l’emploi d’un capital
productif d’une somme d’intérêts égale à la rente
(art. 1978).

L’acceptation par le vendeur de billets négocia-

-lubies
ne lui fait pas encourir la perte tic « on droit
de résolution, Nous avons donné la mémo solution
en ce qui toucha le privilège. (41 souscription
« le pareils billets lie peut être considérée ni
çiimii'c un payement du prix, ni comme unp novation,
mais bien plutôt continu un mode dp
réfllcmpiitatipn du payement du prix.

Ajoutons, cependant que les tribunaux pourraient,
suivant la, circoustançp, admettre, l’idée
dune novation dans le cas, par exemple où, eu
échange des billpts négociâmes, |e ypiidpur aurait,
soit dan* l’qcfp de veutc, ^PÎI dans un apte
ppstçrjeur, domtp quittance à l’acheteur.

SECTION DEinCIÈHEExercice
de l’action résolutoire.

Voici les. questions que nous avons « examiner ;
premièrement, par qui et contre qui elle peut
être exercée ; deuxièment, devant quel tribunal
pjledpit être portée ; troisièmement, qqclles sont
(es fins dp nou-recovoir qu’on peut y opposer.

| I. PAR pi( f.J ffUJfit 9H L>PT|f>X PS I^SOtUHO » rfL|-JiL(.(f
ÊTRE fcXËDÇÉr. ?
\. Pqr <iw pmHlk être çxerçéts ? h'nctioii en rç*p|utjou
pçu,t êtrp exercée :

t° Par |eycpdenn

}• Par « es. préancjsrs ; $pjt qu’ils agissent dlKÇî

— 156tcmcnt

contre l’acquéreur en vertu d’une clause
de délégation, soit qu’ils agissent du chef du vendeur,
eu vertu de l’art, i i6fi ;

3° Par le cessionnaire de la créance du prix. En
effet, le droit de provoquer la résolution est un
moyen de faire valoir la créance et se trouve virtuellement
compris dans la cession (art. 1693).

4* Par celui qui de ses deniers a payé le prix
de vente et s’est fait subroger dans les droits du
vendeur(ort. ia5o, aio3 3°).

5* Par les héritiers du vendeur. Mais il faut observer
que, l’action en résolution étant parfaitement
divisible, chacun des héritiers ne pourra l’exercer
que pour sa part et portion héréditaire, sauf laquestionqui
pourra surgir,desavoir si t’acheicurpourra
contraindre le demandeur à s’entendre avec ses
cohéritiers afin que tous demandent la résolution.
Sur cette question, on pourrait, au premier abord,
penser qu’il faut appliquer par voie d’analogie la
disposition de la loi eu matière de réméré et de
rescision pour cause de lésion (art. 1670 et |685).
Mais l’argument d’analogie ne serait pas exact ;
l’acheteur à pacte de rachat et celui qui est actionné
pour vilitédu prix, ont rempli leurs engagements,
et comme ils n’eussent pas acheté la
chose s’ils eussent pensé ne pouvoir pas la garder
en totalité, on conçoit qu’ils puissent forcer les
héritiers du vendeur à s’entendre ; mais dans la
matière qui nous occupe,'l’acheteur a son sort

- 157 -

entré ses mains. Il a un moyen bien simple de se
débarrasser de l’action en résolution exercée coutre
lui pour partie, en payant au demandeur la part
qui lui revient dans le prix de vente.

IL Contre (fin le vendeur peut-il agir en résolulion ?
Le vendeur peut agir en résolution :

i° Contre l’acheteur ;
a0 Contre ses héritiers ; et de même que l’action
est divisible nu point de vue actif, elle l’est au point
de vue passif ; d’où il suit que chacun des héritiers
de l’acheteur ne put être poursuivi que pour sa
part et portion héréditaire ;

3* Contre le tiers acquéreur ; mais, n vrai dire,
le tiers acquéreur est actionné bien plutôt en revendication
qu’en résolution. Car il n’est dépossédé
qu’après que la résolution a été prononcée
sur la tête de l’acheteur.
§ 11. DEVANT QLFX TRIM VU DOIT ÊTRE PORTÉE INACTION.
Nous savons que, dans le droit romain, lorsque
la lex commissoria avait été insérée dans la vente,
elle produisait son effet de plein droit et par la
seule expiration du terme ; que seulement les jurisconsultes
n’étaient pas d’accord sur le fait de savoir
par quelle action le vendeur pouvait reprendre
sa chose ; que, dans l’opinion générale c’était patune
action purement personnelle, l’action vendili
où l’action proe$criptisveruis,et dans l’opinion isolée

- llMtde

quelques jurisconsultes par une actioit piirémant
réelle, à savoir la rèivindicdlio. Mais au pblhi
de vuo de la compétence, cbtté question h'avail
aucun intérêt pratique, —- la régie arfor seqilitur
forum m étant dominante et eu matière d’actions
personnelles et cli hîdtière d’actions réelles. Dans
notre ancien 1 ne jurisprudence française, la venté
n’étant plus résolue de plein droit, et le vendeur
ne pouvait arriver à l’anéantissement du contrat
« pic par une action, on s’était demandé quelle était
ht nature de cette action. Un auteur fort peu
chtiitu, Albéric, soutenait qu’elle était personnelle,
par la raison que le vendeur avait pour bût en
l’exerçant, de dcriiaiidér l’exécution du contrat,
puisque la condition 1 résolutoire y était sous-cnteh'duc.
Mais cette opinion était restée à l’état d’isolement.
Dans là docirliïc dé nos niieichs auteurs,
l’action en résolution était considérée comme
mixte ; mais dans quel sens ? dans celui que, dans
une Interprétation , erronée suivant nous, ils
avaient donnée du § 2b deaclionibùi aux Inslltutës:
« LCJ trois actions familim erciscutidte, commun !
dividundo, finiuth legtiudotutn,sont mixteseli
ce qu’elles présentent a la fois tin caractère de
réalité et (lu personnalité : du réalité, eu ce qitt 1,

• lo voisin réclame et revendique en quelque
* façon par cette action (de bornage) la partie de
a son héritage qui doit être fixée et déterminée'
« parle bornage limitrophe ; le cohéritier ôti le

- 159 -

« propriétaire réclame M chose qui Itil appartient

« dans la succession on la chose commune qui

« doit être déterminée par le partage ; dé perSdh« 

nalitè, en ce qu’elles naissent d’un ciigagchicnt

« personnel : l’action en bornage liait de l’ed^à« 

gement respectif (pie lé voisinage Ibïiùè quasi
* ex contracta entre les voisins, qui oblige chacun

« d’eux n borner leurs héritages lorsque l’un d’eux

« le requiert. Les actions de partage (laissent de

u rengagement que la communauté ou indivision

« forme entre cohéritiers ou copropriétaires, de

« partager la sucecsion bu autre chose qui est

< commune ; lorsque Pu U deux le requ’ierh »
( PoTlllF.tt, Introduction générale aux lotiliiints,
§121.) 
L’action résolutoire, ajoutaient tios dnciénS
auteurs, est mixte de la inème Manièrei elle est
réelle en ce que, si ellu Vietlt a réussir, elle aura
pour clfct de faire rentrer-le vendeur dans la propriété
de snii inimctihle, eomihc s’il ne l’avait jamais
perdue (PoTitÎKR, toc. cit., § 12: »., et 465, de
la Fente). Du resté, la questioh n’avait pas. eu
matière de coin pctciice, la même Importance qu’aujourd’hui,
lin effet, la maxime acto^serjuiturjbhun
rei était appliquée aiix actions réelles mobilières,
les actions réelles immobilières pouvaient, nu
choix du demandeur, être portées’'devant lé tribunal
du domicile du défendeur, ou devant le
tribunal de la situation du l’immeuble. Quant aux

- 100 —

actions mixtes immobilières, sur le point de savoir
quel était le tribunal compétent pour les
juger, on répondait généralement que c’était lu
tribunal du domicile du défendeur, par la raison
bizarre que le caractère personnel de l’action
valant mieux que le caractère réel, c’était ta
maxime actor scffuitur forum rei qui devait être
appliquée.

Aujourd’hui, le choix qui appartenait au demandeur
en matière réelle, lui appartient en matière
mixte (art. 5g du Code de procédure). H n’y
a plus à se préoccuper, ni de l’action familioe ercis*
ctmdoe, ni de l’action communi dividundo, quand la
société n un siège fixe : l’une, en effet, doit être
portée devant le tribunal de l’ouverture de la
succession, l’autre devant le tribunal dans l’arrondissement
duquel se trouve lo siège de la société.
Quant à l’action en bornage, bien que le Code
la range parmi les servitudes, d’une part (art. 546) ,
et parmi les engagements qui se forment sous
convention, d’autre part (art. 1370) , nous préoccupant
de l’intérêt pratique, nous décidons par argument
de la loi du a5 mars t83b\ art. 6, qu’elle
doit être porté » devant le tribunal de la situation
de l’Immeuble, puisque c’est au juge de paix du
la situation que la loi de 1838 attribue compétence
dans une certaine mesure en matière de bornage.
Mils, ces réserves laites, nous estimons quo les
rédacteurs du Code de procédure ontattrihué aux
— toi -
actions mixtes la même signification que nos anciens
auteurs. Il n’est pas probable qu’ils se soient
préoccupés de l’opinion isolée d’Albéi ic. Quant au x
autres interprétations qui outétédonuées du }} 20,
de actionibm, elles sont toutes modernes. En conséquence,
nous considérons comme actions mixtes,
l’action commuai dividundo, quand elle a pour but
de faire cesser une indivision résultant d’une société
qui n’a pas de siège fixe, l’action qui natt des contrats
translatifs de propriété (art. 1138) , et enfin
l’action en résolution.

Cela posé, distinguons les hypotlnSes qui peuvent
se présenter en matière de résolution.
Première hypothèse : l’immeuble est resté entre tes
■mains de ^acheteur. \& conséquence de la théorie
qni vient d’être exposée est que l’action en résolution
pourra, au choix du demandeur, être portée
devant le tribunal du domicile de l’acheteur, ou
devant celui de la situation de l’immeuble. Nous
avouons néanmoins que le législateur eut mieux
fait de caractériser l’action par son but principal,
qui est l’exécution du contrat, et de la ranger dans
la classe des actions personnelles. Le tribu nul du
domicile du défendeur est toujours mieux a même
que celui de la situation de l’immeuble de juger en
connaissance de cause si l’acheteur méritedobtenir
un délai de grâce. La critique que nous nous permettons
ici ne pouvait, nu point de vue pratique,

n

- 162 -

être adressée à nos anciens auteurs, puisque l’action
mixte était assujettie à la règle actor sequitur
forum rei.
Deuxième hypothèse: (immeubleest revendu. Deux
cas sont possibles : premier cas, l’acheteur ne s’est
pas engagé par une clause de délégation vis-à-vis
du vendeur primitif. Celui-ci a deux partis a prendre
: actionner d’abord sou acheteur en résolution,
et, une fois la résolution prononcée sur la tête de
ce dernier, agir contre le sous-acquéreur en revendication ;
ou b|cn, lier les deux instances, a raison
de leur connexlté. S’il prend le premier parti, l’action
en résolution conserve son caractère mixte.
Qu’importe, en effet, la circonstance que l’immeuble
ait été revendu ? Non-seulement Pot hier no distinguait
pas ; mais encore, il se plaçait formellement
dans l’hypothèse d’uuo vente, puisqu’il disait:
« Cette action, quoique personnelle principale.1
ment, tient de la nature des actions réelles, en ce
M qu’elle suit l’héritâgo et qu’elle peut se donner
n çontro les tiers détenteurs, pour qu’ils le délais »
sent comme affecta à l’obligation de l’aclietcur. »
(Introduction générale aux coutumes, u* 122). En
conséquence, le premier acheteur pourra, ou choix
du vendeur, êtro assigné devant le tribunal do son
domicile ou devant celui de la situation de l’immeuble.
Quant à la revendication qui sera la suite
de la résolution, comme c’est une action réelle, elle

lie pourra être exercée que deVaiU le trib.nna.1 de
la situation.

Si, dans un but de célérité et d’éconoinio, le vendeur
joint les deux actions, il peut demander la résolution
contre sou acheteur, soit au tribunal du
domicile do ce dernier, soit au tribunal de |q situation
de l’immeuble, cl appeler lu sous-acquéreur
devant la juridiction qu’il choisira. Il peut aussi
revendiquer l’immeuble contre |o sousaçquétenr
devant le tribunal de la situation de l’immeuble, et
joindre à cette revendication l’action résolutoire
contre le premier acheteur,
Deuxième cas. Le sous-acquéreur s’est personnellement
engagé, vis-à-vis du premier vendeur, par
une clause de délégation. Dans cette hypothèse,
l’action qui sera intentée contre lui présentera un
caractère mixte de personnalité et de réalité ; et le
vendeur pourra agir contre ce tiers sans passer par
l’intermédiaire de l’acheteur primitif ; et cela, devant
|c tribunal de tu situation de l’immeuble ou
devant le tribunal dit domicile du sous-acquércur.
| lit. QVEM.ES SOÎ'T LES FIN* t’K NO.VIlRCEVOlil Qll FEtVBVT
ÉrRB ON’OSÈES V L’ACTIOM EX tlÊSOtlTIOM ?
Distinguons si le conflit s’engago entre le vendeur
et l’acheteur on bien entre le vendeur et les
tiers.

- 164 —
Première hypothèse. Si la lutte s’établit entre le
vendeur et l’acheteur, les démarches que le vendeur
peut faire, pour arriver au payement du prix,
ne peuvent plus tard lui être opposées à titre de fin
de non-recevoir, lorsque, changeant d’avis, il demande
la résolution du contrat. Nous signalons
cette différence entre le droit français et le droit
romain, car, sous l’empire de cette dernière législation,
te vendeur ne pouvait plus varier, son option
une fois laite. Mais cette décision rigoureuse
du droit romain tenait aux règles de la procédure,
et ne saurait plus être appliquée aujourd’hui. Le
droit du vendeur, c’est de se faire payer le prix :
comme moyen d’exécution, la loi lui donne le privilège
et le droit de résolution. Cela est si vrai que,
même dans le cas où il exerce directement l’action
résolutoire, il demande encore d’une manière implicite
le payement du prix. Il sait parfaitement
que l’acheteur a le droit do payer tant que la vente
n’a pas encore été anéantie par un jugement ; et si
l’on se place dans l’hypothèse prévue par l’article
io56, celle où 11 a été stipulé que, faute de payement
du prix dans to terme convenu, le contrat
serait résilié, le vendeur, qui veut agir'en résiliation,
est au préalable obligé d’adresser une sommation
h l’acquéreur. Il n’est donc |>as possible
d’admettre qu’il perde son droit de résolution par
cela seul qu’il aura réclamé le payement du prix ;
puisque le législateur lui impose ta nécessité de

— 165 -

faire tout d’abord des tentatives pour atteindre ce
but.

Il va sans dire que le droit de résolution ne peut
survivre à la créance elle-même ; d’où il suit que,
si la créance s’éteint par la prescription libératoire
de trente ans (art. 2262) , cette prescription aura
pour conséquence celle de l’action résolutoire. Elle
aura pour point de départ l’expiration du ternie
qui avait été accordé à l’acheteur.
Deuxième hypothèse. Le conflit surgit entre le
vendeur et les tiers.

Ces tiers peuvent être : i° les créanciers soit
chirographaircs, soit hypothécaires ; 3° tes sousacquéreurs.

1° Conflit cntit l* « tttdcur tl lu « r<*oeI« n toit cbttoguphtquti
toit hjpolbéeilrti.
Deux cas sont à considérer : te premier est celui
où l’acheteur n’est pas en faillite, et où sa succession
n’a pas été acceptée sous bénéfice d’inventaire ;
le second est celui où le vendeur est tombé en
faillite, ou bien celui où il y a eu acceptation bénéficiaire
de sa succession.

Dans le premier cas, la règle à suivre est simple t
les créanciers chirographaircs ou même hypothécaires
ne peuvent opposer ait vendeur que les fins
de non-recevoir qui compétent à l’acheteur lui »
même. A l’égard de la masscchirographalre, cela ne

_u M …

fait pas dé doute. A l’égaiil de la inaisc hyprMhé*
caire, notre proposition est également vraie, bien
que celte masse ait pris inscription. En effet, de
deux choses l’une : ou l’acheteur a transcrit et alors
il a conservé lnl-hlème et le privilège et ledrblt dé
résolution ; 6U bien il n’a pas transcrit, et nous
avons Vu que, dan » cette hypothèse, le vendeur
n’avait tien à craindre pour Jbn privilège, ajoutons
maintenant ni pour Son droit de résolu*
tion.

Datis le cas tic faillite de l’achëtcUr ou dô l’acceptation
de sa succession sous bénéfice d’inventaire,
rtotts aVbns décidé que, s’il n’y avait transcription
ni delà part de l’acheteur, tiitle la partdu vbndcur,
le privilège était perdu. Eu est-il de même du droit
de résolution ?

Sons l’empire du Code Napoléon, la négative
était certaine, le sort du droit de résolution était
Indépendant dé celui du privilège ; et lorsque le
vendeur avait perdu le droit de se faire payer sûr
le prix par préférence a tous autres, il conservait
celui de faire résilier la vente. Là loi du a3 mars
|855 est VciUlc changer cet état de choses, ainsi
que nous l’expliquerons plus amplement ; elle a lié
l’action résolutoire au privilège, l’une ne Subsiste
plus sans l’autre. Cependant le texte do la loi fait
liaitro, quant n la question qui nous occupe, des
doutes sérieux. Il porte que l’action résolutoire
doit, sous pêlUèdedéehéancè, être i endtiè publique

-.ifïf ~

en temps utile vls-à-Vis dés tiers <|tti ont flct|Uli dëi
droits sur l’immeuble. Dans sou application" ttilH
créanciers hypothécaires inscrits, cette disposition
ne présente pas de difficulté ; ccnx-la ont sur l’immeuble
un droit évident, et, sans conteste, peuvent
se prévaloir du défaut de publicité de l’action réso*
lu toi ie. Mais (pic décider à l’égard de la masse
chlrograpltairo et des créanciers hypothécaires
qu’un défaut d’inscription est venu reléguer dalli
cette masse ?

Pidèlcs n la pensée Ic-lulamentale de la loi HOIU
vclle, (pi) , eit noire matière) est de suboidôtiner
l’cxislcuce du droit de résolution à celle dit privl’
lége, nous décidons que le droit de résolution est
anéanti a l’égard de la masse chirographitlrétiômuic
a l’égard de la masse hypothécaire. Mais » diront min
les créanciers chirographaircs n’ont pas do droit
sur l’immeuble. Nous répondons : lu masse chlrdgi'dphairb
A un droit sur l’immeuble, l’hypothéqué
légale que lui donne l’ait. 4|) 0 du Code de cdilimercc,cncasdc
faillite ; la séparationdes patrimoines
que lui confère le Code Na|K>léon en cas d’acceptation
bénéficiaire, Et nous ajoutons : le droit de
résolution est perdu alors même qu’il serait inscrit
avant l’inscription de l’hypothèque légale ou de h
séparation des patrimoine). Si, en effet, ces deux
droits doivent être rendus publics, c’est vis-à-vis
des tiers qui, plus tard, peuvent traiter avec l’acheteur,
et nullement pour conserver les droits de la

- 168 -

masse vis-à-vis de ceux qui ont traité avec lui dans
le passé.
9' Conflit entra le vendeur et le* ioni-a »qo.é>« ari.
Une distinction capitale se présente ici, entre
les reventes forcées et les reventes volontaires.

$ i. Reventes forcées. Il y a revente forcée dans
trois cas : i° en cas d’expropriation pour cause
d’utilité publique ; 2° en cas do saisie immobilière ;
3° dans le cas où les créanciers hypothécaires
n’acceptant pas les offres à fin de purge,
surenchérissent.

Parcourons succinctement chacune de ces trois
hypothèses. Ijt question de Savoir quel serait l’effet
de l’expropriation, pour cause) d’utilité publique,
sur l’action en résolution, avait été abandonnée
à l’empire du droit commun jusqu’à la
loi du 7 juillet i833 et jusqu’à celle du 3 mai
i8.fi (art. 18). Mais elle a été législativemcnt
tranchée par ces deux lois successives ; elles ont
établi que l’expropriation pour cause d’utilité publique
purgeait, par elle-même, le droit do résolution
à l’égard de l’expropriant, et que ce droit
se trouvait reporté sur l’indemnité. Il en résulte
que, si le vendeur exerce son privilège, il se fera
colloquer sur l’indemnité, jusqu’à concurrence du
prix de vente, et que s’il exerce son droit de
- résolution, il prendra l’indemnité tout entière.

- 169 —

Cette suppression du droit desuitesejustifiopar
les deux considérations suivantes: t° L’acheteurexpropriénesera
pastres-biendisposéà fournira ceux
qui l’exproprient les renseignements qu’ils ont intérêt
à connaître, pour savoir si le droit de résolution
subsiste encore ; 3° l’intérêt public est permanent
et se pose comme un obstacle perpétuel
devant un ancien vendeur qui voudrait faire
anéantir l’expropriation.

Quant aux ventes sur saisie, l’adjudicataire, sous
l’empire du Code Napoléon et du Code de procédure,
pouvait être évincé par un vendeur non
payé. Cet état de choses était on ne peut plus fâcheux.
Comment l’adjudicataire obticndru-t-il du
saisi les données dont il a besoin pour s’édifier
sur la stabilité de l’acquisition qu’il va faire. Et
puis, si le vendeur a reçu des à-compte, ne peutil
pas, par suite d’un concert frauduleux entre lui
et le saisi, supprimer les quittances ? La loi du
2 juin 1841 sur les ventes judiciaires est venue
faire droit à ces réclamations. La décision qu’elle
donne est formulée dans l’article 717 du nouveau
Code de procédure qu’il faut combiner avec
l’article 692 du même code. Une fois l’adjudication
prononcée, l’adjudicataire no court plus aucun
danger d’éviction ; voilà la pensée fondamentale
de la loi. Mats avec cet intérêt de l’adjudicataire
il fallait combiner celui du vendeur. La
loi y a pourvu parla faculté qu’elle a donnée au

- 1T0 -

poursuivant de mettre lé vendeur en demeuré et
« le le contraindre à opter entre l’exercice de « ôtt
privilège et celui de Son tirait de résolution. Do
deux choses l’une, ou le privilège du vendeur est
inscrit ou il ne l’est pas ; dans le premier cas, une
sommation lui est Adressée nu domicile élu dans
l’inscription, et ù supposer i|u'il n’y ait pas d’élection,
à son domicile réel. Si » averti par Cette
sonnnrjtion,( il opte pour le droit de résolution,
il doit notifier sa demande nu greffe (si la notification
nValt été fhite lui poursuivant, celui-ci
aurait pu la dissimuler aux Chéhérisscurs et à
l’adjudicataire). IA notification dont il s’agit a pour
clïct de suspendre la procédure de saisie) mais
afin que cette suspension nb soit pas indéfinie, le
tribunal fixe Un délai dans Iccjuél l’action eu réso-*
lution doit être jugée. I/o vendeur peut, suivant
les circonstances^ obtenir la prolongation tin
suisist niais s’il laisse passer les délais qui lui ont
été impartis par la justice, sans « pt’il soit intfcvvcnu
Ulic décision judiciaire sur la résolution
de la vente, il est passé outre a l’adjudication, et
le droit de résolution se trouve anéanti.

t.cs art. 7 17 et u'93 du (Judo'do proéédnre
ont été, dans leur application, étendues aux surenchères
sur aliénation volontaire (art. 833).

S a. liewntcs vobnhnres, IA réforme introduite
par les lois postérieures au Code Napoléon et de
- iii -
procédure, en matière de Vente forcée était un
premier pas dans la voie des améliorations j mais
le droit de résolution subsistait encore, ttVeé toitle
sa Force, a IV( ;aitl des soiis-acquércurS auxquels
iiucnliénatoit volontaire avait été consentie. Il y
avait la une lacune <pil, depuis longtemps, préoccupait
les économiste » et les jurisconsultes, lorsqnVn
l83r) et fit t85o de* projets de réforme
hypothécaire furent mis a l’ordre du jour* Sur
le point qui nous occupe, ces projets, lorsqu’on
les analyse, peuvent se ramener a quatre principaux
t celui mis en avant par M. Potigcard,.
Celui défendu pat 1 la commission extra-parlcmcntairc
que nomma le gouvernement » celui qui Ait
élaboré au sein de la commission choisie par l’Assemblée
législative, enfin celui qu’adopta le Conseil
d’tàtatv M. IMtigcnrd proposait du supprimer
l’action résolutoire à rencontre des créanciers hypothécaires
inscrits. Hn pratique, c’était demander
l’anéantissement à peu près complet du droit
de résolution ; et lorsque cette objection fut pré*
sentée, l’auteur du projet, loin dé reculer devant
Cette conséquence, avoua nettement que l’abwgalion
do faction en résolution était un effet dans
ion esprit.

Suivant la commission ex trapu ricin eu ta ire, il y
avait à distinguer si l’action eu résolution devait
être exercée dans les rapports du vendeur et de
l’Acheteur spiilcinv-nt,Mi si elle devait l’être enittru

-liâtes
tiers, bans le premier cas, le droit de résolution
était maintenu conformément aux principes du
Code. Napoléon, et comme conséquence du défaut
de payement du prix par l’acheteur. Dans le second
cas, il devait disparaître, à moins qu’il n’eût été
formellement réservé dans l’acte de vente. De plus,
injonction était faite au conservateur des hypothèques
d’avoir a le mentionner dans l’inscription
d’office. Il y avait là, disait la commission extraparlementaire,
un double motif de sécurité pour
les tiers : d abord, en se faisant représenter le contrat,
ils pouvaient voir la réserve formelle de la
résolution inscrite » en second lieu, ils devaient
être avertis par l’inscription d’office.

Cette théorie était un système éclectique emprunté
au droit romain et au droit français: au
droit romain, en ce qu’il exigeait un pacte commlssoirc
exprès vis-a-vis des tiers ; au droit français,
en ce que vis-à-vis de l’acheteur le pacte commissoirc
était tacite.

D’après la coin mission nommée au sein de l’assemblée
législative, le remède proposé par la commission
extraparlemcntairc n’était qu’un palliatif
impuissant, l’.n effet, la réserve du droit de résolution
deviendrait, disait-on, une clause du style » il
fallait entrer plus radicalement dans la vole des réformes
en supprimant l’action en résolution vis-àvis
des tiers, à l’exception de ceux qui auraient contracté
avec l’acquéreur depuis la mention de la

- 173 -

demande en résolution en marge de l’inscription
du privilège. C’était en revenir ou à peu près ou
système proposé par M. Pougcard.

Quant au conseil d’État, il n’apporta dans la discussion
aucun élément nouveau. Par l’organe de
M. Bethmont, il proposait purement et simplement
d’adopter le projet présenté par la commission
cxtraparlcmentaire.

Le sérieux et véritable débat au sein de l’assemblée
législative s’engagea entre la commission nommée
par l’assemblée et ceux qui voulaient maintenir
le droit de résolution eu le soumettant à la
publicité. La doctrine de ces derniers fut résumée
par SI. Hou lier, dans un amendement devenu célèbre,
et par les brillantes discussions auxquelles il
donna lieu, et, parce que les événements politiques
ayant empêché d’aboutir les projets de réforme
hypothécaire, il a passé comme texte législatif dans
la loi du a3 mars 1855. Cet amendement était formulé
de la manière suivante :

H l/action résolutoire de la vente établie par
l’art. 1654 et l’action en reprise de l’objet échangé
établie par l’art. 1705, ne peuvent être exercées nu
préjudice des créanciers inscrits tildes sous-acquéreurs
ou des tiers acquéreurs de droits réels, après
l’extinction nu la déchéance du privilège établi par
l’article précédent. »

L’idée, du reste, n’était pas nouvelle. Mlle avait
été empruntée par M. I Uni lier aux observations

- 174 —

présentées antérieurement au garde des sceaux •
par la Faculté de droit de Paris et par (es cours de
Grenoble et de Riom. Elle consistait, comme on
voit, à établir la solidarité la plus étroite entre le
privilège et le droit do résolution.

Dans le débat se présentèrent, d’un côté, les
boulines exclusivement préoccupes d’idées do crédit
foncier, de l’autre, les hommes qui, nourris
dans les saines traditions du droit, demandaient
avant tout lo respect des conventions, soit tacites,
soit expresses.

Les premiers exaruinèreut la question à un triple
point de vue.

Us firent valoir tout d’abort la nécessité de donner
un nouvel essor ou crédit public : comment
les tiers oseront-ils traiter avec l’acheteur, lui prêter
des capitaux ou acquérir de lui |immeuble,
tant qu’ils pourront craindre d’être évincés par
une résolution toujours imminente ? considération
d’autant plus grave, que les tiers acquéreurs
ne peuvent pas, au moyen delà procédure de la
purge, anéantir l’action en résolution, comme ils
peuvent le fairo pour les privilèges et les hypothèques.
La faveur, que méritent les intérêts agricoles,
et qui est due à la libiccirculation des biens,
réclame donc la suppression de l’action résolutoire.
Cette abrogation est-elle d’ailleurs quelque
chose de si étrange ? lYa-t-ellopaséié prononcée
par les codes de Wurtemberg, de la Prhsse, du

- 178 — .

Hanovre, de l’Autrichej et la Fraqcc elle-même
n’est-cllc pas entrée dans la même voio par ses
réformes de i833 et de i« 411

Le système du Code est tellement vicieux, que
dans le cas où l’acheteur a payé des à-compte, Il
no peut faire servir à son crédit la moindre fraclion
de l’immeuble, son contrat pouvant à chaque
instant être résolu pour ce qui reste dû au vendeur.


Quel préjudice fait-on éprouver au vendeur en
effaçant le droit de résolution ? On lui laisse son
privilège, c’est-à-dire le moyen d’arriver $ la réalisation
de la fin principale qu’il s’est proposée, à
savoir le payement du prix. Cc(a doit lui suffire
en faco do quelque éventualité qu’il se trouve
placé. L’adjudication produit-elle un prix supérieur
a celui de la vente, il se fait payer par préférence
a l’autre. Dans le ras contraire, il prend
à lui scu| In montant tout entier de l’adjudication,
11 devient, pour le surplus, créancier hypothécaire
de l’acheteur. Il peut so faire sans doute qu’il ait
perdu son privilège ; il est évident qu’en pareil cas
|c droit de résolution lui serait on ne peut plus
utile. Mais ne doit-il pas porter la peine de sa négligence
pour avoir perdu le moyen quo la loi
mettait à sa dis|x>sition pour so faire payer. Et du
reste, cette arme de la résolution, si on la lui
laissait, ne s’en servirait-il pis pour amener û
composition la masse contre laquelle il lutte, et

— 176 —

n’y aurait-il pas une large voie ouverte aux combinaisons
frauduleuses ?

Enfin, à quoi est destiné l’action en résolution ?
Le Code Napoléon le dit dans son art. 1183 : à
remettre les choses au même état qu’auparavant.
Et bien c’est là un but chimérique, il n’est pas
possible de rétablir les parties dans la situation
qu’elles avaient à l’époque du contrat, çt la rétroactivité
n’est autre chose qu’une fiction sans
réalité aucune. ÎJO droit romain l’avait bien senti,
et c’est pour cela qu’il n’était point venu à l’esprit
si pratique des jurisconsultes de sous-entendre
une condition do résolution pour le cas où
l’acheteur ne payerait pas le prix.

Ainsi, intérêt des tiers, intérêt de l’acheteur,
intérêt du vendeur lui-même, voilà sous une triple
face la question telle qu’elle était envisagée
par les économistes de l’Assemblée législative, et
entre autres par M. Michel de Bourges, de Vatimesnil
et Dupont de Bussac.

Répondant à leurs adversaires, les jurisconsultes
disaient : Il est impossible que les tiers qui traitent
avec l’acheteur soient trompés ; ils n’ont qu’à se
faire représente » les quittances délivrées par les
anciens vendeurs. De plus, la publicité proposée
par l’amendement de M. Houhcr n’cst-cllc pas une
sauvegarde suffisante ? Mais, dit-on, les tiers ne
peuvent purger. Est-donc là une objection insoluble,
et ne peut-on, répondait M. Valette, sur

— 177 -

ce point comme sur lés autres, modifier la loi
existante ? Qu’est-ce qui empêche le législateur de
décider que des notifications à fin de purge ayant
été faites par l’acquéreur, l’ancien propriétaire qui
voudra résoudre l’aliénation sera tenu, dans lès
délais réglés par l’art, ai85, de notifier sa demande
en reprise on en résolution au greffe du
tribunal où la surenchère et l’ordre, s’il y avait
lieu, devaient être portés. Les délais à fixer, pour
faire statuer sur la demande en résolution, le seront
ainsi qu’il est dit dans l’art. 717 du Code de
procédure. Rien n’empêche d’introduire dans la
loi une disposition semblable.

Ce n’est pas du reste la seule réforme que nécessite
l’adoption dc.'ameudement.Voilàdcs tiers, qui,
prêtant des deniers à l’acheteur pour payer des àcompteou
les payant eux-mêmes, se font subroger
conventionnellcmcnt aux droits du vendeur ;celui*
ci conserve le droit de résolution pour le surplus ;
et s’il l’exerce, les prêteurs de deniers se trouvent,
quant à la restitution des à-compte, relégués au
rang de simples créanciers chirographaires. C’est
là un inconvénient ; mais doit-il faire supprimer
l’action en résolution, et un pareil remède ne seraitil
pas pire que le mal qu’il s’agit de faire cesser ? Ne
peut-on y parer en décidant que les à-compte restitués
par le vendeur seront affectés hypothécairement
à ceux qui auront fourni des deniers pour les
prêter ? On se plaint que le crédit de l’acheteur soït

li

-178anéanti

par la menace de résolution qui existe à
l’ençontre des tiers. Cela est vrai ;mais faut-il fonderie
crédit de l’acheteur sur la ruine la moralité
publique, et violer les droits légitimes que le
vendeur a entendu se réserver ? •

On argue de l’intérêt du vendeur ; mais l’argument
pçut se rétorquer contre ceux qui le font:
l’exercice du privilège suppose une saisie, une expropriation
sur, ordre ; de Cette procédure compliquée
des frais qui diminuent d’autant la chance
qu’a le vendeur de se faire payer sur le prix. Et
voilà cependant la nécessité à laquelle il va se trouver
inévitablement réduit, si on lui enlève le droit
do demander la résiliation de la vente. Que si, au
contraire, on lui laisse ce droit ; pour arriver à la
résolution, il suffira d’une assignation en justice et
d’un jugement. Economie évidente de temps et de
frais ! Et cette considération a une immense portée
pratique: on raisonne sans cesse sur des espèces où
il s’agit de ventés consenties pour des prix de cent
mille francs et au-dessus. Mais en réalité, et les
données de la statistique le démontrent, le prix do
plus de moitié des ventes ne dépasse pas douze
ceuts francs.

Le maintien du droit de résolution ne peu tdonc
en principe faire doute. Il s’agit de l’organiser au
point do vue de la publicité, afin de tenir en garde
les tiers qui peuvent traiter avec l’acquéreur.

Mais les adversaires de l’amendement ne se tin*
- nu —
rcnt pas pour battus ; ils revinrent à la charge, et
reprenant en soui-oeuvro les arguments que nous
venons d’exposer, ils répliquèrent : Lo danger de
l’actionrésolutoirorésultonoupasdcsa clandestinité,
mais bion do son existence mémo. Elle fait naître
des combinaisons frauduleuses eu laissant au vendeur
lo moyen do contraindro la masse à capituler.
.Si, dira-t-il, j’exerce mon privilège, sans doute je
sçrai payé par préférence ; mais si le prix de l’adjudication
excède le prix de vente, vous, créanciers
chtrographalrcs ou hypothécaires, avez chance
d’être remboursés, soit en totalité soit en partie ;
taudis que si j’exerce mon droit de résolution, je
vous cnlèvo cette espérance. Voilà un danger sérieux.
Pourso préoccuper exclusivement de donner
de la publicité au droit de résolution, ce n’est
pas la peina de toucher au système organisé
par le code, Supposons que l’action résolutoire ne
soit pas rendue publique ; croit-on que les tiers,
pour peu qu’ils aient la moindre prudence, ne se
feront pas représenter les quittances des anciens
Vendeurs ? et s’ils nolo font pas, no doivent-Ils pas
porter la |>cinc de leur négligence' ? En ccqul concerne
lo crédit, il n’existera qu’au profit domix qui
n’en auront nul besoin : en effet, ou l’acheteur a
désintéressé lo vendent-, et alors le droit de résolution
n’existant plus, l’acquéreur n’a pas besoin
qu’on vienne à son secours, ou bien il n’a pas rempli
ses engagements, et dans ce cas le droit de réso-

— 180 —

lutioit rendu public tarira pour lui la source du
crédit, Enfin l’action eu résolution, à raison des
incidents qu’elle peut soulever, exige plus de temps
et plus de frais que l’exercice du privilège.

Cette discussion avait besoin d’être résumée et
purgée des éléments inexacts qui s’y étaient glissés.
M. Valette se chargea de ce soin ; et dans un
discours remarquable par la force des arguments
et la netteté des idées, il sut fixer les incertitudes
de l’assemblée : On a invoqué le droit romain et
prétendu que la condition résolutoire pour défaut
du payement du prix n’y avait pas été admise
parce qu’il est impossible de rétablir en son entier
la situation antérieure des parties et l’état de
choses primitif. C’est là une grave erreur. Une
semblable idée ne pénétra jamais dans l’esprit
des jurisconsultes romains. Si elle eût été vraie et
ctqu’el’eles eût préoccupés, ils en auraient fait
sortir toutes les conséquences en prescrivant la
condition résolutoire expresse.

Voilà pour l’autorité du droit romain méconnue
par M. Michel de Bourges. On parle de crédit
public et d’économie politique ; mais en Allemagne
et ailleurs il y a des législations tout aussi préoccupées
qu’on peut l’être en France de laisser un
libre essor au crédit. Et cependant ces législations,
n’immolent pas à ce but des droits respectables ;
et, maintenant le droit de résolution parce qu’il
est fondé sur la justice, elles cherchent seulement

- 181 -

à le rendre publie pour qu’il ne soit pas un piège
tendu à la bonne foi des tiers. Croit-on d’ailleurs
qu’en enlevant au vendeur la garantie dont il a été
investi jusqu’à présent, on soit très-favorable au
crédit des acquéreurs ? Nul ne voudra désormais
se dessaisir de sa propriété si ce n’est au comptant ;
et si,à force de chercher, on a trouvé un acheteur,
te prix obtenu sera d’autant inoindre que l’obligation
de payer comptant sera plus onéreuse. On
cherche à porter une main téméraire sur l’édifice
tout entier du Code civil. Aujourd’hui c’est ledroit
de résolution qu’on attaque en tant qu’il compete
au vendeur ; demain on viendra demander la
suppression de toutes les conditions résolutoires.
Or il y a grande imprudence à heurter ainsi de
front une institution depuis si longtemps enracinée
dans les habitudes juridiques de la France,
et à violer la loi que les parties contractantes ont
entendu s’imposer.

Ce discours détermina le vote, et l’amendement
Rouher fut adopté par l’assemblée. Malheureusement
les circonstances politiques vinrent
empêcher de donner suite au projet de réforme ;
et c’est en i855 seulement que lo Corps législatif,
éclairé par les discussions antérieures, inséra dans
la loi du i3 mars de cette année la disposition
qui forme l’art. 7 et qui est ainsi conçue : « L’action
résolutoire établie par l’art. t654 du Code
Napoléon ne peut être exercée après l’extinction

— 182 —

du privilège du vendeur, au préjudice des tiers
qui ont acquis des droits sur l’immeuble du chef
de l’acquéreur et qui so sont conformés aux lois
pour les conserver. »

'L’extinction du privilège pour défaut de conservation
entraîne donc l’extinction du droit de
résolution. Nous n’avons pas à revenir sur les
formalités, tpic le vendeur doit rem pi ir pour conserver
son privilège à l’égard des tiers acquéreurs
dans les diverses hypothèses que nous avons distinguées
Il nous reste seulement à nous demander
si le droit de résolution est anéanti, quand le
privilège lui-même est perdu par toute autre
cause que le défaut de publicité. Supposons par
exemple quo le vendeur ait renoncé à son privilège
 ; en ce cas que décider ? La raison de douter
se tiro de la combinaison do l’art. 7 avec l’art. 6
do la loi nouvelle. Do ce rapprochement on pourrait
induire que le législateur a réglé seulement
le cas où le privilège n’a pasété publié faute d’inscription.
Mais d’une part, l’art. 7 ne distingue
pas et d’autre port M. Hou lier a dit formellement
A> l’assemblée législative: Quand /aurai aliàtè ma
propriété, si je néglige de conserver mon privilège^ ti
j’en donne mainlevée, je perdrai par voie de consé>
quenct te bénéfice de mon action résolutoire.

Ne terminons pas cette matière sans signaler la
disposition da l’art » 11, 3'aliiién. Suivant cette disposition,
le vendeur dont le privilège s’est trouve

- 183 —

perdu au ."janvier i85o', a pu conserver vis-à-vis
des tiers le droit de résolution, en s’inscrivant HU
bureau des hypothèques dans le délai de six mois,
à partir de la même époque.

Ainsi les sous-acquéreurs peuvent opposer au
vendeur, à titre de fin de non revevoir, l’extinction
du droit de résolution, résultant de l’extinction du
privilège.

Abordons maintenant les autres exceptions dont
ils peuvent s’armer.

Le sous-acquéreur a rempli les formalités de la
purge ; les’créanciers auxquels les notifications ont
été faites out accepté tes offres de l’acquéreur ; tin
ordre s’est ouvert sur le prix, et le vendeur est
venu y produire ; puis, se ravisant, il veut faire
anéantir la vente. Y est-il fondé ? On a soutenu ta
négative,en disant que le fait do produire à l’ordre
était un abandon tacite de l’action en résoluliou.
Mais les renonciations ne so présument pas. On ne
doit les admettre par voie d’induction tirée do tel
ou tel fait, que lorsqu’il ne reste aucune ressource
pour donner à ce fait une autre explication. Le
vendeur a deux droits bien distincts, sou privilège
et son droit de résolution : il commerce par exercer
le premier, et reconnaissant qu’il avait à tort espéré
se taire payer, il revient au droit de résolution.
A supposer qu’on lui dise: vous avez renoncé
à l’action que vous exerce ?, maintenant, ne peut-il
pas. répondre : .lu n’y ai pas renoncé, ou tout AU

: -.184 —

moins je n’y ai renoncé quesons la condition d’être
pays du prix dans son entier, et cette condition ne
s’est pas réalisée. Le sous-acquéreur est-il donc si
favorable ? ne connaissait-il pas la possibilité de la
resolution ; et menacé d’un pareil danger, n’était-il
pas autorisé par l’art. i653 à suspendre le payement
du prix, jusqu’à ce qu’on eût fait disparaître
toute cause d’éviction ?
,Encequitouchelaprcscriptioususccptiblcd’êtrc
invoquée par le tiers acquéreur, plusieurs cas sont
à distinguer.

Et tout d’abord, si par une clause de délégation
il s’est personnellement engagé à payer lo prix, la
prescription qui pourra s’accomplir à son profit
sera ta prescription libératoire résultant de l’expiration
du délai de trente ans (art. 226a) , et quant
au point de départ, ce sera l’expiration du terme
accordé au premier acheteur (art. 3247).

En l’absence d’une pareille clause de délégation,
le tiers détenteur n’étant tenu vis-à-vis du vendeur
primitif d’aucun lien personnel d’obligation, il ne
peut s’agir pour lui que d’une prescription acqui*
sitive dont l’objet sera de lui donner le complément
qui manque à son droit de propriété par suite du
droit réel retenu par le premier aliénateur. Cette
prescription acquisitlve ne sera pas suspendue par
l’existence d’un terme existant pour le débiteur du
prix de la première vente. Sous l’empire du Code,
elle aurait eu pour point de départ le jour de l’en-

— 185 — - •■■ .

trée en possession ; mais comme l’intention des rédacteurs
de la loi de i855 a été de subordonner le
droit de résolution à celui du privilège, aujourd’hui
la prescription dont il s’agit commencerait à
courir à partir de la transcription du titre. Autrement,
il arriverait que la transcription ayant été effectuée
avant la mise en possession, le vendeur aurait
par la prescription perdu son privilège (art.
2180,4')  » alors que l’action résolutoire subsisterait
encore, ou réciproquement, que la transcription
ayant précédé la mise en possession, l’action serait
perdue avant l’extinction du privilège.

Elle s’accomplira par dix ou vingt ans (article
2265 ) s’il est de bonne foi, c’est-à-dire s’il a
ignoré le non-payement du prix. S’il l’a connu, il
ne prescrira que par trente ans, car II ne peut légitimement
penser que l’acheteur primitif payera
son vendeur ; les acheteurs qui revendent sans
avoir payé eux-mêmes leur prix ne doivent pas
être présumés de bonne foi.

SECTION TROISIEME.
Jugement de l’action résolutoire.

Le jugement de l’action est le dernier élément
qui entre dans l’accomplissement de la condition
résolutoire. Pour l’apprécier, il faut distinguer
deux hypothèses : 1* celle où la condition résolu-

toire a été sous-entendue dans lo contrat ; a0 celle
OÙ elle a été formellement exprimée nu moyen du
pacte commissoirc. …
Première hypothèse : La condition résolutoire a été
expressément convenue, tacte contient pacte commistoire.
Il peut se taire que le pacte soit conçu dans
la forme même dans laquelle la loi s’exprime pour
lc sous-ontendre ; ou bien l’on aura dit que, l’acheteur
ne payant pas le pri au tcritic convenu, le
contrat serait résolu de pic. droit. Dans le premier
cas, il faut « ppliquer le-  »(lcs qui régissent
le pacte commissoirc tacite et U\q#vaux tribunaux
la faculté d’accorder des délais. Ou arguerait vainement
du texte de l’art. 1184 et de* mots dans ce
cas, pur en induire que le législateur a voulu établir
une opposition entre le pacte cornu » issoito exprès
et lo pacte commissoirc tacite. Il a bleu voulu
signaler un contraste, mais entre les condii ons résolutoires
qui opèrent de plein droit et celles qui
n’opèrent pas de plein droit. D’ailleurs, il trrait
illogique d’attribuer à la condition résolutoire exprimée
plus d’effet qu’à la condition résolu loin
sous entendue.

Dans le second cas de pacte commissoirc, il est
certain que le juge ne peut pas accorder de délai
(art. iG56, m/me)  ; il est certain aussi que le vendeur
doit mettre l’acheteur en demeure nu moyeu
d’une sommation. Sur le dernier point, la loi pré-

- 187 -

sumo l’indulgence du vendeur et un oubli excusable
de la part du vendeur. Mais la controverse
commencequahd il s’agit de savoir si les tribunaux
sont obligés de prononcer la résolution, lorsque,
par la comparaison des dates, ils reconnaissent que,
postérieurement à la consommation, l’acheteur a
fait au vendeur des offres réelles. Il est hors dé
doute que, même après la sommation, l’aclictcur
doit avoir un délai moral. Un système rigoureux
conduirait à cette conséquence, que l’huissier aurait
le droit de refuser le payement immédiat qu’il
vient précisément réclamer. Le débat n’a lieu que
si l’on se place dans l’hypothèse où le délai moral
dont il s’agit se trouve expiré. Dans notre ancien
droit, l’acheteur conservait la faculté do payer jusqu’au
jugement (PoniiKtt, Traité de la Mnte, n » 45o).
Cette doctrine at-ellc été conservée par le code ?
Nous ne le pensons pas ; la négative résulte pour
nous des discussions préparatoires (Ft.MiT, t. xiv,
p. 162 et p. :>.oo)  ; et nous nous fondons également
sur le to.tc même de l’ai 1.1656, suivant lequel l’acquéreur
peut payer tant qu’il n’a pas été mis en
demeure par une sommation, eequiveut Lieu dire
qu’une fois mis eu demeure par une sommation, il
ne peut plus payer. L’art. iG56, il est vrai, ajoute:
« Mais après, cette sommation, le juge 11c |KHU plus
accorder de délai ; » d’où quelques jurisconsultes
ont conclu que la sommation avait pour unique
résultat d’enlever aux juges la faculté d’accorder un

— 188 —

délai de grâce. Mais celte restriction à leur pouvoir
ne résulte pas de la sommation ; elle découle du
pacte commissoirc lui-même. Supposé, en effet, qu*
le vendeur ait immédiatement procédé à une assignation
en justice sans prendre le soin d’adresser
à l’acheteur un acte extrajudiciairc, est-ce que,
dans ce cas, le tribunal aurait pu accorder un
terme de grâce ? Evidemment non ; la sommation
est donc complètement inutile, si on ne lui accorde
d’autre effet que de contraindre le juge à prononcer
immédiatement la résolution de la vente ;
elle ne peut procurer quelque milité que si elle
enlève à l’acheteur la faculté de payer dans l’intervalle
qui s’écoule entre la mise en demeure et la
sommation.

Il faut aller jusqu’à dire que le marché serait résilié
par la seule expiration du terme, si le pacte
commissoire exprès édictait formellement la résolution
sans sommation. I,c droit commun à cet
égard est formulé dans l’art. 1139, et tant qu’il n’y
est pas dérogé par une disposition formelle de la
loi, il y a lieude l’appliquer. Or uneexception semblable
ne se rencontre pas en matière de vente. La
seule objection qu’on ait faite, 'jst que cette clause,
dont nous admettons la validité, deviendait de
style. Et qu’importe ? les clauses de style doivent
être prohibées toutes les fois qu’elles portent atteinte
à la loi, aux lionnes moeurs ou à l’ordre public.
On compitud bien, par exemple, que la loi,

- 189 -

voulant conserver à la femme mariée sous le régime
de la communauté le droit de renoncer, annule
toute convention qui, dans le contrat de mariage,
supprimerait cette faculté (art. i435). On comprend
que le Code ait prohibé la clause par laquelle
le vendeur d’un immeuble renoncerait, dans
l’acte de vente même, à l’action en rescision pour
cause de lésion de plus des sept douzièmes du prix
total (ai t. 1674). Mais lorsqu’une convention n’a
rien qui puisse offenser la loi, les bonnes moeurs
ou l’ordre public, la possibilité qu’elle devieunede
style n’est pas une raison pour la prohiber. 11 y aurait
lieu plutôt d’en tirer une conséquence toute
contraire, et décider qu’une pareille clause sera
sous-entendue toutes les fois qu’on ne ia rencontrera
pas formellement exprimée. L’ancienne jurisprudence
n’a pas procédé autrement pour adopter
la condition résolutoire tacite: le pacte commissoirc
exprès était devenu de style, il était passé
dans les habitudes juridiques de la France, on eu
vint, en conséquence, a le sous-entcndic Au reste,
l’argument qu’on nous oppose se retourne contre
l’art. 1 i3g qu’on est cependant bien obligé d’appliquer.


Dans toutes les hypothèses que nous venons de
parcourir, nous avons toujours vu que la résolulion
était prononcée par un jugement. Mais supposons
que le vendeur et rachètent soient d’accord
l’un pour demander la résolution de la vente et

- 100 -

l’autre pour avouer qu’il so trouve dans l’impossibilité
de payer le prix. Pourront-ils anéantir à l’amiable
le contrat comme s’il n’avait jamais existé,
ou bien ce qu’ils auront qualifié de résolution ne
SCia-l-il autre chose qu’une rétrocession ? La question
est importante à deux points de deux points
de vue : i°si la convention amiable dont il s’agit
n’est autre chose qu’une résolution, les droits réels
conscutis par l’acheteur vont s’évanouir ; a" lo fisc
ne devra point percevoir un nouveau droit du mutation.
Si, au contraire, il faut voir là une rétrocession,
les droits réels en question seront maintenus,
et il y aura lieu à la perception d’un nouveau
droit de mutation. Nous nous prononçons dans le
sens d’une résolution. A quoi bon, quand les parties
s’accordent, les contraindre à faire eu justice
des frais frustratoires ? Sans doute, les art. 1184,
(854 et l§55 parient tous d’un jugement ; mais
c’est qu’ils se placent dans l’hypothèse lu plus ordinaire,
à savoir celle d’un débat entre l’acheteur et
le vendeur ; en d’autres termes, ils ne statuent que
de eo quod plemmiptefii. Ce système, dit-on, sacrifie
l’intérêt des tiers : cette objection n’est pas non
plus fondée, les tiers qui pi étendront que la résolution
amiable cache une rétrocession et qu’elle a
précisément pour but de l’aire tomber leurs droits,
auront la ressource de l’action Paulicnne (art. 1167).

- 191 -

CHAPITRE IL
Des effets de la résolution opérée.
Effet général. D’après ce qui précède, il est facile
de voir que la condition résolutoire dont nous nous
occupons, a la différence des autres conditions ré« 
solutoiics, n’opère pas son effet dc’plcin droit. Cela
signifie que la résolution, pour non payement de
prix, ne peut être invoquée que par le vendeur ;
ensuite, que dans le cas d’un conflit entre le vendeur
et l’acheteur, un jugement est néessaire.

Cet effet général une fois indiqué, passons aux
effets particuliers. Ils concernent les parties ellesmêmes
ou les tiers. Les effets de la résolution entre
les parties doivent être examinés : premièrement à
l’égard de l’ach'-tcur ; secondement à l’égard du
vendeur.
§ I. DtS EFFETS DB LA RLSOLITION PAR HAPMMT A L’ACHETEC ».
Une fois prononcée, la résolution a un effet rétroactif,
et remet les choses au même état qu’auparavant,
comme si le contrat n’avait jamais existé
(art. 1183). L’acheteur cesse donc d’être propriétaire
comme s’il ne l’avait jamais été, et le vendeur
recouvre la propriété comme, s’il ne l’avait jamais

- 192 -

.perdue. A partir de ce moment l’acheteur est
obligé :

i* De restituer la chose. Lorsque la vente a été
consentie a non domino, la question s’élève de savoir
si cette restitution pourra servir au vendeur à
l’effet de joindre sa possession à celle de l’acheteur
pour pouvoir prescrire. Nous avons vu que, dans
le droit romain, ce point, du moins à l’origine,
avait soulevé quelque doute ; mais que néanmoins
les jurisconsultes avaient fini par se prononcer
dans le sens de l’affirmative. Nous croyons que,
dans.le droit moderne, il faut adopter la même
solution. L’art. aa35 porte, en effet, que pour compléter
la prescription, on peut joindre à sa possession
celle de son auteur, à quelque titre qu’on lui
ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit
à titre lucratif ou onéreux. Rien de plus général.
Mais, dit-on, l’acheteur n’est pas un auteur dans le
sens de l’art. aa35 : on entend par auteur celui de
qui l’on tient ses droits ; or, le vendeur ne tient absolument
rien de l’acheteur, puisque la vente est
considérée comme n’ayant jamais eu lieu. Nous répondons:
l’acheteur est un auteur dans le sens de
l’art. 2235, puisque c’est de lui que le vendeur tient
sa possession nouvelle. Pourquoi la restitution
s est-elle opérée ? En vertu d’une obligation contractée
par l’acheteur, expressément ou tacitement,
pour le cas où il ne payerait pas le prix. Rendant la

- 193chose

en vertu de cet engagement volontaire contracté
par lui, c’est un auteur dans le sens propre
de ce mot.

a" De restituer tes fruits perçus pendant [intervalle.
En thèse générale, le propriétaire sous condition
résolutoire, débiteur par cela même sous’condition
suspensive, n’est pas obligé de restituer les fruits ;
l’etret rétroactif de la condition tel qu’il est formulé
dans lésait. 1179 et 1183 s’arrête ici ; la possession
intérimaire gardée par l’acheteur, le mandat d’administrer
qui lui a été donné, la nécessité d’une
récompense pour son administration, tout cela indique
que l’intention des partis a été de lui laisser
les fruits perçus pendant l’intervalle. C’est ainsi
qu’ils restent à l’acquéreur sous pacte de rachat,
et à l’acquéreur actionné en rescision pour cause
ùe lésion de plus des sept douzièmes du prix total,
malgré le peu de faveur que celui-ci mérite. Mais
dans le cas particulier qui nous occupe, la restitution
imposée à l’acheteur provient de sa faute ;
il doit supporter la peine de su négligence ou de
son dol ; pour se dispenser de rendre les fruits, il
n’a que le moyen de faire évanouir la condition
résolutoire en payant le prix.

3° D’indemniser le vendeur pour les détériorations
qui proviennent de son fait ou de sa faute.
13
- 194 -
§ II. CES ÏFEETS DE LA RÉSQHT10.V PAR RAPPORT Al’ VEXPEIR.
La résolution impose au vendeur :

j° De rembourser à l’acheteur les à-compte
reçus ;
a9 De lui rembourser eu même temps les intérêts
de ces à-compte, à partir du moment où ils
ont été payés. L’acheteur étant soumisà la nécessité
de restituer les fruits, une juste réciprocité exige
que le vendeur à son tour restitue les intérêts. Il ne
saurait élever la prétention de les garder par voie
de compensation avec les fruits, cela ne serait ni
juste ni juridique. Ce ne serait pas juste, les intérêts
de sommes d’argent étant en général supérieurs
à la valeur des fruits d’un immeuble ; cette
serait pas juridique, car dans certaines dispositions
qu’il convient d’appliquer par voie d’analogie, le
législateur prend la peine de proscrire cette compensation.
Ainsi, dans le cas de rescision pour
lésion, l’art. 1682, eu imposant à l’acheteur qui ne
veut pas payer le supplément du juste prix, l’obligation
de restituer les fruits de la chose à partir de
la demande, imj>ose aussi au vendeur l’obligation
de restituer les intérêts à compter de la même
époque.

3 » De rembourser à l’acheteur les impenses nécessaires,
pour la totalité, et les impenses utiles
jusqu’à concurrence de la plus-value. Si cepen*

- |9* - -

dant cette plus-value excédait les facultés du
vendeur, de telle sorte ijiie celui-ci se trouvât
dans l’impossibilité de la payer, il faudrait simplement
permettre à l’acheteur d’enlever tout ce
qiù peut l’ètic sans dégradation. Autrement, il
dépendrait de lui de rendre la résolution impossible
eu soumettant le vendeur à des charges
trop lourdes. Quant aux dépense !) voluptuaircs
on appliquera les règles ordinaires, et l’acheteur
devra se borner à retirer ce qui pourra être enlevé
sans détérioration.

Quant aux frais et loyaux coûts du coutrot,
l’acheteur qui lésa payés ne peut se les faire
rembourser. Au contraire, le vendeur qui en
aurait effectué l’avance pourrait en réclamer la
restitution. Il n’en est pas ici comme en cas de,
réméré. Et la raison de la différence est que, la
résolution étant prononcée pour la faute de l’acheteur,
c’est sur lui que doit retomber la perte de
tout ce qu’il en a coûté pour l’acquisition. (PoTMER,
Fente, n° 4 ;o).
§ III. EFFETS DE LA RKsOUTION A l/ÉCMD DES TltBS.
Lorsque nous nous sommes occupés des conditions
de conservation de faction résolutoire, nous
avons examiné par cela même les effets produits
par le droit de résolution à icfjard des tiers qui
avaient traité avec l’acheteur. Il nous reste à voir

— 190 —

maintenant quelles sont les effets de la résolution
prononcée, soit à l’égard des tiers qui ont traité
avec le vendeur, soit ù l’égard de ceux qui pourront
traiter plus tard avec l’acheteur, soit enfin
ù l’égard de la régie. ,

En ce qui concerne les tiers qui ont traité aven
le vendeur pas de difficulté, leurs droits se touvent
rétroactivement confirmés ainsi que le sien.

Quant aux tiers qui peuvent ultérieurement
traiter avec l’acheteur si la résolution n’est pas
rendue publique, ils pourraient être trompés ;
car, allant consulter le registre des transcriptions,
ils Y verront que l’acheteur a été propriétaire
sans pouvoir s’assurer qu’il ne l’est plus. Ainsi,
l’art. 4 de la loi du a3 mars i835 porle-t il que
les jugements prononçant la résolution d’un acte
transcrit doivent, dans le mois à compter du jour
où ils ont acquis autorité de la chose jugée, être
mentionnés en marge de la transcription faite sur
les registres. C’est à l’avoué qui a obtenu le jugement
qu’incombe l’obligation d’opérer cette
mention, sous peine de loo francs d’amende.
Ainsi, le défaut de transcription de la résolution
judiciaire n’est nullement sanctionné par la nullité
des actes que l’acheteur aurait pu passer avec
les tiers ; la sanction est une simple amende prononcée
contre l’avoué. Il faut même aller jusqu’à
dire que l’avoué ne serait pas responsable de l’absence
de mention vis-à-vis des tiers.

- 197 -

La loi nouvelle ne parle point de la résolution
à l’amiable. Ce nVst pas que le législateur
ait voulu la proscrire. Comme les art. 1184* i654
et 1655 il a statué de ea quod plerumque fit ; et,
comme d’un autre côté, les pénalités ne doivent
pas être étendues par voie d’interprétation, l’amende
infligée à l’avoué ne pourrait '.'être au
vendeur, qui aurait négligé de faire mentionner
la résolution dont il s’agit en marge de la transcription.
Il va sans dire ; que, si la convention cachait
une rétrocession, elle devrait être transcrite
pour produire effet à l’égard des tiers.

A l’égard de l’enregistrement la résolution judiciaire
n’a pour effet ni de l’obliger à restituer
les droits de mutation et de transcription régulièrement
perçus (loi du 32 frimaire an 7, art. 60) ,
ni de mettre obstacle à ce que la régie puisse
exiger le payement dudit droit, à supposer qu’il
n’eût pas encore eu lieu.

Mais la régie percevra-t-elle un nouveau droit
proportionnel sur la résolution ou un simple
droit fixe ?

Plusieurs hypothèses sont à distinguer :
Première hypothèse. Le contrat de vente n’a reçu
aucun commencement d’exécution ni de part ni
d’autre. En ce cas, et tout le monde est d’accord
sur ce point, il n’y a point lieu à la perception
d’un nouveau droit d’enregistrement.

- 198 -
Deuxième hypothèse. Le contrat de vente a été
exécuté par le vendeur, et I acheteur est entré en
possession. En ce cas encore, pas de controverse
possible, un nouveau droit proportionnel sera
perçu (loi du 27 ventôse nn IX, art. 12).
Troisième hypothèse. ï.c contrat de vente n’a pas
été exécuté par le vendeur, mais il y a eu de la
part de l’acheteur payement partiel du prix. Dans
ce cas, la réftic élève la prétention, soutenue du
reste par la jurisprudence, de percevoir un nouveau
droit proportionnel. Elle se fonde sur lé texte
même de la loi du 27 ventôse an IX, art. 12 : « I.*s
jugements, porte cet article, contenant résolution
du contrat de vente pour défaut de payement
quelconque sur le prix de l’acquisition, lorsque
l’acquéreur ne sera pas entré en jouissance, ne
seront assujettis qu’au droit fixe d’enregistrement,
tel qu’il est réglé par l’art. 68 delà loi du 32 frittiairc
an VU, § 3, n* 7. » D’où la régie a conclu à
la nécessité de deux conditions pour que le droit
proportionnel fut remplacé par un simple droit
fixe: i'quc l’acheteur ne fût pas entre en jouissance ;
20qu’il n’eût payé aucune portion quelconque
du prix. C’est là, nous le croyons, une interprétation
de texte par trop judaïque. Le législateur
de l’an IX s’est placé pans l’hypothèse du non
payement du prix, pour indiquer quelle était la
base et la nature du droit de résolution, et non

- 199 -

pour décider en thèse, que pour l’application de
la loi, il fallait des choses absolument entières tant
au point de vue de l’entrée en jouissance qu’au
point de vue du prix.

Comme on le voit, l’art, l a de la loi du 27 ventôse
au IX ne pu le, lui aussi, que de résolution
judiciaire. La régie est venue encore tirer de là
une conséquence relative aux résolutions à l’amiable
: c’est que ces soi tes « le résolutions autorisaient
dans tous les cas et « l’une manière absolue la perception
du droit proportionnel, non-seulement
quand le contrat n’avait reçu commcuccmcntd’exéciitinn
, soit d’un côté, soit de l’autre, mais encore
dans le cas inverse. (Jette prétention ne nous parait
pas plus fondée que la précédente ; et nous
appliquerons, par voie d’analogie, aux résolutions
à l’amiable ce que l’art. 12 de la loi « le l’an IX décide
des résolutions judiciaires. 11 n’y a aucune
espèce de raison de distinguer. Et si, sur ce point,
la loi de l’an IX a gardé le silence, c’est qu’elle s’est
occupée de l’hypothèse la plus commune, celle ou
la résolution est prououece par jugement.

Positions.
DROIT ROMAIN.

C’est à tort que Cujas a soutenu, en se fondant
sur la loi XXXIII au Digeste tocali conducti, que,
suivant les jurisconsultes du Digeste, la chose
vendue était aux risques du vendeur au point de
vue du prix, et de l’acheteur au point de vue de
Yid quanti interest seulement. C’était là une opinion
particulière à Julien et à Africain ;et ce dernier a
même quelquefois exprimé l’opinion contraire en
l’exagérant.
 » , |,
Dans le contrat innommé do ut des, lorsque
l’une des parties avait livré la chose qu’elle avait
promise, les risques de l’objet dû par l’autre partie
étaient, suivant Celsus, à la charge du débiteur
(L. XVI, de condiclione causa data causa nonsec.) t
et, suivant Paul, à la charge du créancier (Loi V,
de proescr. verb.).

- 202 -

Lorsque la vente avait eu pour objet la chose
d’autrui et « |uc le vendeur succédait au véritable
propriétaire, la revendication qu’il exerçait contre
l’acheteur pouvait èlrtî rcpoUsfeéc par Wxceptio rei
vendiheel tradita ; dans le cas inverse, le véritable
propriétaire, devenu l’héritier du vendeur, pouvait,
suivant le jurisconsulte Paul et suivant certains
rescrits, revendiquer sa chose contre l’acheteur,
sans avoir à craindre Yexccptio rei venditoe et
tradita:, sauf l’action en garantie appartenant à
l’acheteur (L. I.XXlll,</« ? evict. au Dig. ; L. XXXI
au Code de evict.). Mais ce n’était pas là l’opinion
générale (D., L. 111 ^ § uit.^de txcept. ici vend. ;
C, L. XI et XIV de evict.).

Dans les ventes faites sous condition suspensive,
les fruits de la chose vendue, perçus pendant l’intervalle,
appartenaient au vendeur ; l’acheteur n’avait
droit aux fruits qu’à partir de la réalisation de
la condition (L. VIII du perte, et càm. rei vend, ut
fmrf.)  ; dans les ventes pures et simples, mais résolubles
sous condition, telles que les ventes faites
sub in diem addiclione ou sub lege commimria,
l’achctcUr devait, à l’accomplissement de la condition,
restituer les fruits perçus pendant l’intervalle,
bien quo l’acheteur puisse dans ce cas être

- « déconsidéré
comme tin débiteur sous condition
suspensive (L. V de leyccom ; L. VI de in dienï add.) 

Lorsque l’acheteur encourait la lex comminoria,
il était obligé de laisser, entre les mains du vendeur,
soit les arrhes, soit les à-compte.

Dans les contrats innommés, qui ont quelipie
affinité avec le mandat, celle de » parties qui a
transféré la propriété de sa chose, peut exercer la
condiclio ob pcenilenlfani tant que le contrat n’a pas
été exécuté par l’autre pat tic. Mais cela ne doit pas
être généralisé et appliqué à tous les contrats innommés,
sans exception.

IIIIOIT FKAftÇAIS.
DROIT CIVIt,.
Lorsqu’il y a dans la vente une clause portant
que, faute de payement du prix à une époque convenue,
le contrat sera résolu de plein droit, la résolution
est encourue par suite de la sommation
adressée à l’acheteur, sans que les tribunaux puissent
s’empêcher de la prononcer, lors même que,
postérieurement à la sommation, l’acheteur aurait
(ait des offre* nu vendeur.

La résolution de la vente pour défaut de payement
du prix n’est pas nécessairement judiciaire ;
elle peut avoir lieu à l’amiable.

lorsqu’une rente a été constituée moyennant
l’aliénation d’un capital mobilier, cf que le débiteur
cesse, pendant deux années consécutives, de
remplir ses obligations, le rentier doit, pour obtenir
la résolution du contrat et le remboursement
du capital, s’adresser à la justice qui peut accorder
au débiteur un certain délai.

Le droit de revendication accordé au revendeur
par l’art. 2102, n° 4 > est un simple droit de reprise
de la possession, dont l’exercice n’anéantit point la
vente.

Le dernier acheteur, pour enlever aux créanciers
hypothécaires le droit de s’inscrire, doit faire
transcrire non-seulement son propre contrat, mais
encore celui de tous les précédents vendeurs.

Pour conserver son privilège au point de vue du
droit de préférence, le vendeur, à défaut de trans-

- 205 —

cription faite par l’acheteur, doit lui-même faire
transcrire, sous peine de se voir forclore par l’arrivée
de l’une des époques fatales après lcs(|uclles
l’inscription n’est plus possible.

L’inscription du privilège du vendeur ne rend,
({liant aux intérêts, sa créance privilégiée, que sous
la restriction édictée par l’art. 2i5i du Code Napoléon.


IAÎ vendeur d’effets mobiliers conserve son privilège
et son droit de résolution, bien « pie l’objet
vendu soit devenu immeuble par destination, et
se trouve grevé d’hypothèque.

Lors« |ue le débiteur principal a constitué une
hypothèque sur l’un de ses immeubles, le tiers
acquéreur de cet immeuble qui paye la dette n’est
pas légalement subrogé contre la caution, mais la
caution le serait contre le tiers acquéreur.

L’héritier bénéficiaire peut, contre l’opposition
et l’intérêt des créanciers héréditaires, revenir uu
régime de l’acceptation pure et simple.

- 806DR01T
PÉNAL.
Les circonstances qui influent sur la criminalité
du fait à punir étendent leur effet aux complices,
bien <|u'elles résultent de qualités personnelles à
l’auteur principal.

En général, l’action civile s’éteint par la prescription,
en même temps que l’action publique.
DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF.
Une puissance neutre, qui se rend adjudicataire
d’un navire capturé par l’une des puissances belligérantes,
fait acte d’hostilité à l’égard de l’autre.

I/es conseils de préfecture sont compétents pour
fixer l’indemnité qu’il y a lieu d’accorder au propriétaire,
lorsque celui-ci, sans, subir d’expropriation
proprement dite, souffre cependant un dommage
permanent.
IIISTOIRK DU JtltOlT.
Antérieurement même au $vi' siècle, la condition
tacite de résolution pour inexécution des

— 207 —

charges tendait à s’établir dans nos anciennes coutumes.


Sous la monarchie franque, les lois étaient personnelles,
en ce sens que chaque personne habitant
le territoire était soumise à la loi de sa nationalité.

Vu pir le |irr>i<Icnt de la tbètf,
A. DUVERGER.Permis d’imprimer :Li> tiB'-rrClcor^îÇftAtytëim*,AV ■ : " \yyrAUi).Vu ji »r !e « tojen,C.-A. PELLAT.l’uli. - I.np. v ». MUQttlitcit, r. Gtn« ;in,S.

ERRATA.
Page 21 ligne 24, au lieu de dévioatoire, lises: divinatoire.— 33 et passim, au lieu de défenseur, lisez: défendeur.— 40 — 19, au lieu de on avait dit, lises: on aurait pu dire.— 50 — 6, au lieu de pacte du constitut, lises: pacte deconstilut.— » — 83, au lieu de prétendaient et soutenaient, Usez :prétendent et soutiennent.— 51 — 40, au (feu de il, lises: elle.— 54 — 9, au (« Vu de moribus, Usez : minoribus.— 69 — 8, au lieu de art"-ne empli, lises: actionibusempti.— et passim, au lieu de i ,nte, lises : vente.— » — 10, au lieu de obsignarit, lises: obsignavit.— » — 23, <m lieu de facli s emptoruraet venditorum,lises:pactis inter emptorem et venditorem.— 68 et suiv., au lieu de commissaria, Usez : commissoria ;— 77 — 20, au lieu de Dumat, lises : Domat.— 84 — 4, au lieu de rentré, lises: entré.— 85 — 43, aprrtscconientcrde,supple'es.,rauthenticitédo.— 87 — 2, au lieu de non, lises: netno.— 94 — 14, au lieu de droit d’usufruitier, lises : droit d’usufruit.— 94 — i, au lieu d’intrinsèques, lises : extrinsèques.— 97 — dernière, au lieu de dublicité, lises : publicité.— 107 — 84, au lieu de confirmer, lises .'détruire.— 114 — 4, au lieu de très-explicitement, lises : très-clairement.• — 429 — 3, au lieu de était, lises, devait être.— 454 — 43, au lieu de une rente, lises: en rente.— 465 — 45, aulieurfechirographiqueâ,lïses:chirog-.aphairc ».— 175 — 20, au lieu d’hypothécaire, lises: chirographaire.— 182 — 20, au lieu de n’a pas été publié, lises : a été perdu.— 183 — 24, au lieu de commerce, lises: commence.— 485 — 41, au lieu4eayant précédé, lises.-ayantou lieu aprè3— 487 — 6, au lieu de consommation, lises .-sommation.— 4 90 — 18, au lieu de 1854 et 1855, lises : 4 654 et 1655.— 496 — 14, au lieu de ainsi, lises : aussi.— 204 — II, au lieu de revendeur, lises : vendeur.Texte détérioré — reliure défectueuseNFZ 43-120-11