Code-Manuel des propriétaires et locataires de maisons, hôteliers, aubergistes et logeurs...
Agnel, Émile (1810-1882)
Mansut, 1845




Code-manuelDESPropriétaires et des locataires
DE MAISONS.
Les deux premières éditions de cet ouvrage ont été publiées
dans le format in-18, sous le titre de : La Charte des propriétaires
et des locataires.de maisons.HKVBKS. — M. CKRF , IMPMMKUR , 144, NUI ! KOYAI.K.

Préface.
La plupart des contestations qui s’élèvent chaque jour,
en matière de location de maisons, prennent leur source
dans le peu de connaissance que les propriétaires et les
locataires ont de leurs obligations et de leurs droits respectifs.


Persuadé de cette vérité, guidé par le désir d’être utile,
j’ai cru, sans trop présumer de mes forces, pouvoir présenter
à mes lecteurs un livre qui, en les éclairant sur
leurs droits, lèverait leurs doutes, et leur faciliterait les
moyens de prévenir les difficultés ou de les terminer à
l’amiable.

Dans la distribution des matières qui composent cet
ouvrage, je me suis appliqué à distinguer le principe et
ses conséquences. Cette méthode, suivie par les maîtres
de la science, est en effet la seule qui puisse conduire à
des conclusions équitables et juridiques. Partant de ce
point de vue, j’ai d’abord posé le principe puisé dans le -
texte de la loi même ; puis, j’en ai déduit les conséquences
dans une série de solutions extraites, soit de
la jurisprudence, soit des auteurs les plus recommandables
(1).
(1) Voyez , page vu, la liste des auteurs cités dans l’ouvrage.
On pourrait peut-être considérer comme inutiles les citations de noms
d’auteurs que j’ai placées à la suite d’un grand nombre d’articles ;
mais j’ai cru devoir les laisser subsister, afin d’inspirer au lecteur
plus de confiance en mes assertion:,
VI PREFACE.
Intimement convaincu qu’il est utile, je dis plus, nécessaire,
de ramener continuellement le lecteur vers le
texte de la loi, je me suis efforcé de lui en faire comprendre
et apprécier chaque phrase, chaque terme.

Lorsque la loi renvoie à l’usage des lieux, ce n’est qu’après
avoir fait de scrupuleuses et consciencieuses recherches
dans les monuments de jurisprudence anciens
ou nouveaux, et recueilli le témoignage oral de magistrats
et de praticiens éclairés, que j’ai tracé les réglés à
suivre en ces circonstances.

Me plaçant, pour ainsi dire, comme un arbitre entre le
propriétaire et le locataire, j’ai toujours cherché, soit par
des avis utiles, soit par des opinions conciliatrices, à réaliser
cette règle d’éternelle justice, que, dans une lutte
d’intérêts, il faut accorder à l’un tout ce qui lui est dû, sans
qu’il en coûte à l’autre rien au-delà de ce qu’il doit.

La simplicité du style de cet ouvrage, le soin que j’ai
pris pour éviter, autant que possible, l’emploi des termes
techniques, le peu de prétention de mes raisonnements,
prouvent suffisamment mon désir d’être compris par
ceux qui sont étrangers au langage du palais et à l’étude
des lois.

11 leur suffira donc de parcourir ce volume pour être
bien fixés sur leurs droits et sur leurs obligations, pour
distinguer une prétention juste et légitime d’avec celle
qui ne serait dictée que par l’esprit de chicane ou par la
mauvaise foi.

Tel est l’ouvrage que j’offre au public : puisse-t-il servir
à diminuer, entre propriétaires et locataires, le nombre
de ces petits procès qui occupent chaque jour l’audience
de nos tribunaux !

ïListe des auteurs
Cités dans l’Ouvrage.

Auteurs anciens.
BABNAGE, Coutume de Normandie.BOTJRJON, Droit commun de la France.BRILLON, Dictionnaire des arrêts des parlements de France.BHODEAIT, sur la coutume de Paris.SESUSAKT, Actes de notoriété donnés au Chdteletd » Paris ;—Collectionde décisions nouvelles.
DESQODITS ET GOUFY, Lois des bâtiments.
DESPEISSES, Set oeuvres.
DOMAT, Lois civiles.
FERRIÈRE, Coutume de Paris.
GUYOT, Répertoire de jurisprudence.
HOUARD, Dictionnaire de droit normand.
POTHIER, Traité du contrat de louage.
Auteurs modernes.
ANTHOINE SB SAINT JOSEPH, Concordance entre let Codes civil*étrangers et le Code Napoléon.
BOUSQUET, Nouveau Dictionnaire de droit.
BoiiEtrx, Commentaire sur le Code civil.
CAROTJ, De la juridiction civile des juges de paix.
OLAUSADE, Usages locaux du département du Tarn.
CURASSON, Traité de la compétence des juges de paix.
DALX.OZ, Recueil alphabétique et Recueil périodique de jurisprudence,
DALLOS (Armand) , Dictionnaire de jurisprudence.
vin JVOMS DES AUTEURS.
DEï.Vï« QOUaT, Court de droit civil.DELALLEAU, Traité de l’expropriation pour cauie d’utilité publique.DICTIONNAIRE du notariat.DURANTON, Court de droit français, t. xvn.DOVERGIER, Continuation de Toullier, tomes m et IV.ELOIN, CABAT ET TB.ÉBTTCHET, Nouveau Dictionnaire de police.FAVAH.D DE LANGLADE, Répertoire de la nouvelle législation civile,commerciale et administrative.
FOITCHEP., Commentaire de la loi sur les justices de paix.
QOITGET ET MERGES, Dictionnaire de droit commercial.
HENRION DE PANSEY, Compétence des juges de paix.
lEDau-BOLUN, Journal du Palais.
XATERRADE, Code pratique des propriétaires.
XEPAGE, Lois des bâtiments.JHACAREL, Manuel des ateliers dangereux, insalubres et incommodes.
MEP.LIN, Répertoire de jurisprudence.—Questions de droit.
WlRABEL CHAMBATTLT, Code des établissements industriels.
PERSIL, Questions sur les privilèges.
PROUDHON, Traité des droits d’usufruit.
ROLLAND DE VILLARGUES, Répertoire du notariat.
IWEUE, Manuel des propriétaires.
SBBIAB ET CARTERET, Encyclopédie du droit.
SIRBY, DEVILLENEUVE ET CARETTE, Recueil général des lois etarrêts.
SOTTQtTBT, Dictionnaire des temps légaux.
TOULLIER, Droit civil français.
TROPLONG, De l’échange et du louage.—Des privilèges et hypothèques,— Du dépôt cl du séquestre.
KACHAHUB, Court de droit civil français.Code-manuelDESPropriétaires et locataires
DE MAISONS ;
Hôteliers, aubergistes et logeurs. du contrat de louage.
1. Le Code civil ( art. 1708) distingue deux sortes de
contrats de louage :

Celui des choses,
Et celui d’ouvrage.

2. Lelouagedes choses est un contrat par lequell’une
des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant
un certain temps, et moyennant un certain prix
que celle-ci s’oblige de lui payer

3. Le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une
des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre,
moyennant un prix convenu entre elles ( Code civil, art.
1709 et 1710).

4. Ces deux genres de louage se subdivisent en plusieurs
espèces particulières :

On appelle bail à loyer le louage des maisons et celui
des meubles ;
Bail à ferme, celui des héritages ruraux,
Loyer, le louage du travail et des services,
Bail à cheptel, celui des animaux, dont le profit se
m *
2 DU BAIL EN GÉNÉRAL
partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie.
Les devis, marché ou prix fait, pour l’entreprise
d’un ouvrage, moyennant un prix déterminé, sont aussi
un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour
qui l’ouvrage se fait. Ces trois dernières espèces ont des
règles particulières (Code civil, art. 1711.).

5. Nous ne traiterons pas ici de toutes ces différentes
modifications du contrat de louage, nous nous proposons
seulement de développer successivement les règles
qui s’appliquent aux baux des maisons et à ceux des
meubles, et de faire connaître quels sont, en cette matière,
les obligations et les droits réciproques des propriétaires
et des locataires.

6. Les auteurs du Code civil, dans le chapitre II du
titre du contrat de louange (art. 1713 à 1778) , intitulé:
du louage des choses, ont exposé les principes relatifs au
bail à loyer et au bail à ferme.

Us ont divisé ce chapitre en trois sections : dans la
première, ils ont tracé les règles communes aux baux
des maisons et des biens ruraux ; dans la seconde, les
règles particulières aux baux à loyer ; dans la troisième,
les règles particulières aux baux à ferme.

Les principes généraux du contrat de bail, en ce
qui concerneles éléments essentiels à sa validité, s’appliquant
au louage des maisons aussi bien qu’à celui des
meubles, il nous parait nécessaire de réunir et de présenter
ces principes dans un titre qui précède le reste de
notre travail-
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 3
concerne les éléments essentiels à sa validité, s’appliquant
à toutes les espèces de baux, il nous paraît nécessaire
de réunir et de présenter ces principes dans un
titre qui précède le reste de notre travail
Titre préliminaire.S »ÎI BAIfc KK CÉSÉKAIi (1).
7. Nous avons vu précédemment qu’on appelle bail à
loyer le louage des maisons et celui des meubles ;
Bail à ferme, celui des héritages ruraux ;
Bail à cheptel, celui des animaux dont le profit se partage
entre le propriétaire et celui à qui il les confie (Code
civil, art. 1711).

Ainsi, le contrat de louage, lorsqu’il s’applique aux
maisons, aux meubles,, aux biens ruraux, aux cheptels,
prend la dénomination spéciale de bail.

8. On peut définir le bail : un contrat par lequel l’une
des parties s’oblige à l’aire jouir l’autre d’une chose pendant
un certain temps, et moyennant un certain prix,
que celle-ci s’oblige de lui payer.

Celui qui procure la jouissance de la chose louée, s’appelle
en langage de droit bailleur ou locateur ; celui qui
reçoit et qui paie cette jouissance, s’appelle conducteur
ou preneur ; ce dernier se nomme spécialement fermier,
quand il s’agit de biens ruraux et que le prix du louage
se paie eu argent. Biais si le prix du louage consiste dans
une portion de fruits, il prend la dénomination de colon
partiaire.
(1) Le mot bail signifie, à proprement parler, gouvernement, administration
d’vnc chose. Jadis on donnait le nom de bajulus, bail, au
tuteur. Le mari était appelé mari et bail de son épouse: bajulus uxoris.
On nommait bailli le syndic d’une corporation, bajulus artifi-cum.Telle
est l’origine du mol bail, bajulatvs , synonyme de loeatiou. (Ducange,
aux mots bailia, bajulus ; M, Troplong, n" 68.) 4 DU BAIL EN GENERAL.
9. Le contrat de bail a pour effet de déterminer les
obligations et les droits respectifs du propriétaire et du
locataire.

Ce contrat est consensuel, synallagmaUque et commutatif,
c’est-à-dire, qu’il résulte du seul consentement des
parties, qu’il leur impose des obligations réciproques,
et que chacune des parties se propose de recevoir l’équivalent
de ce qu’elle donne.

10. Pour tonner le contrat de bail, trois conditions
sont essentielles : l°le consentement mutuel des parties ;
2° la chose qui fait l’objet du contrat ; 3° le prix convenu
pour la jouissance de la chose louée.

11. En outre, le bail, de même que les autres contrats,
doit, pour être valable, contenir une cause licite, c’est-àdire
qui ne soit ni prohibée par la loi, ni contraire aux
bonnes moeurs ou à l’ordre public. (Voyez page 30.) 

12. Le bail a beaucoup d’analogie avec la vente.

La principale différence entre ces deux contrats, consiste
en ce que la vente transmet définitivement la propriété
même ; tandis que le bail confère simplement la
jouissance temporaire delà chose.

La similitude, qui existe entre le bail et la vente, est
quelquefois si complète, qu’il est fort difficile de distinguer
les nuances qui les séparent.

Dans ce cas, on doit rechercher quelle a été l’intention
des contractants ; mais en l’absence de tout éclaircissement,
la division du prix en annuités est une circonstance
caractéristique du bail, de même que la fixation
d’un prix unique, quoi qu’avec divers termes de paiement
est ira indice grave d’une vente (.MM. Duranton n » xvn ;
Duvergier, t. ni, n° 33 ; Troplong, n° 22).

13. Le bail ressemble sous plusieurs rapports à l’usufruit ;
mais il en diffère principalement en ce que l’usufruit
est le plus souvent établi par la loi, par donation ou
par testament, tandis que le bail ne peut résulter que
d’une convention spéciale. D’un autre côté, l’usufruit
transfert à l’usufruitier un (Iroiiréel, c’est-à-dire un droit
dans la chose môme qui fait l’objet du contrat, un démembrement
de la propriété ; au contraire, le bail n’entraîne
aucune aliénation de la chose louée ; il ne donne
DU BAIL ES GÉNÉRAL. 5
' an preneur qu’une action personnelle contre le baiHeur,
pour l’exécution du. contrat(1). (Touiller, t. m, n° 388 ;
•Drlvmcourt, t. m, p. 1 !J5 et 19R, notes ; l’roudhon,
in 0102 ; M.Durantoii,t. iv, n° 73, ctt.xviin0139 ;M.Roljiand
de Yillargucs, au mot bail, nn5 et suiv. ; M. Duvergier,
t. ni. il" 279 et suiv. ; arrêt de la Cour de cass. du
 ;i4nov. 1832.) 

j CHAPITRE I"

| ïBes con&iiîoiis essentielles posir la validité
| « 55B Bail.
j 14. Nous avons dit ci-dessus que le contrat de bail se
j composait de trois éléments essentiels : le consentement
,des coutraeteurs, la chose louée, le prix convenu pour la
^jouissance de cette chose. Tel sera l’objet des trois sections
suivantes.
SECTIOA' niEMlÈRE.Des personnes qui peuvent louer.

| 15. Le contrat de bail résulte du consentement des
ipariies sur la chose louée et sur le prix de la location de
* cette chose ; mais pour que le consentement puisse.être
jvalahle, il est nécessaire qu’il émane de personnes capables
de contracter.

| 1G. Sont capables de contracter et de passer bail toutes
ipcrsonn.es Majeures, exception l’aile des interdits et des
Ifemmes mariées sous le régime de la communauté (Code
] ci vil, art. 1123 et 1124).

jj 17. Le mineur émancipé peut passer des baux dont la
8durée n’excède pas neuï ans (Code civil, art. 481).
j (I) Un seul auteur, SI. Troplonff (n ' 4cl suivants) soutient que, sous
fli ! Code civil, le droit du preneur est réel, non en ce sens qu’il procure
pin dénombrement de la propriété ; mais en ce sens qu’il produit un
iempécliement que le propriétaire doit subir, empêchement qui affecte
|la chose et qui la suit en quelques mains qu’elle passe. Mais ce droit
|ré,l est d’une nature particulière : en effet, s’il constitue une charge,
|cette charge n’appauvrit pas la propriété ; loin de là, elle est féc’.onfdanle.6 DU BAIL EN GENERAL.
Il en est de même de celui qui est placé sous l’assistance
cTun conseil judiciaire (Code civil, art. 513).

18. La femme mariée peut, sans l’autorisation de son
mari, donner ses biens à bail pour une période de neuf
ans et au-dessous, lorsqu’elle se trouve dans l’une des
circonstances suivantes :

1° Quand elle est séparée de biens par contrat de mariage
(Code civil, art. 1536)  ;

2° Quand elle est mariée sous le régime dotal, et
qu’elle a des biens paraphernaux, c’est-à-dire des biens
qui n’ont pas été constitués en dot (Code civil, art. 1574
et 1576)  ;

3° Quand elle est séparée judiciairement de coi'ps et
de biens, ou de biens seulement (Code civil, art. 1449).

19. La femme séparée n’a besoin d’aucune autorisation
pour prendre à bail (1 ).

Mais il n en est pas de même de la femme non séparée ;
elle ne pourrait, sans autorisation, se soumettre aux. obligations
qu’entraîne après lui un bail à ferme. Toutefois,
si une femme, éloignée de son mari, louait un appartement
pour elle et sa famille, cet engagement devrait être
présumé contracté pour le compte du mari et avec son
autorisation. En effet, la location d’une maison rentre
dans l’administration domestique, et une femme est en général
censé avoir le mandat desonmaripourtousles actes
qui ne dépassent pas ce cercle borné (Arrêts de la cour
de Rennes,,'du 30 décembre 1813 et 12 janvier 1814, Dalloz,
Recueil alphabétique au mot mariage^. 143, note 1).

Néanmoins il ne faudrait appliquer cette présomption
qu’avec prudence et discernement ; elle ne devrait pas
servir à protéger des actes de fantaisie, des locations de
meubles trop somptueux, et d’appartements trop magnifiques
pour la fortune des époux.

Si une femme non autorisée se permettait de profiter
de l’éloignement de son mari pour faire de tels contrats,
il serait difficile de voir en elle un mandataire tacite ; au
(1) Cependant, le cour royale de Bourges a jugé, par arrêt du 25
aoùtlH41, que la femme séparée de corps, ne peut sans autorisation
prendre à ferme pour longues années, c’est-à-dire pour plus de neuf
ans. (Dalloz, t. 41,1° partie, p. 254.) DU BAIL EN GENERAI,' 7.
reste, l’annulation du bail dépendrait des circonstances
(M. ïroplong, n° 149).

20. La femme séparée de corps et de biens, peut, sans
l’autorisation de son mari, faire l’acquisition d’un pensionnat
et faire un bail pour l’exploitation de ce pensionnat.
Ce sont là de simples actes d’administration
permis à la femme séparée (Arrêt de la Cour royale de
Paris,—lre chambre—du 28 avril 1843 connrmatif d’un
jugement du tribunal de la Seine du 24 février 1842 ;
Gazette des Tribunaux, 11 mai 1843).

21 La femme mineure, émancipée par mariage, qui
passe conjointement avec son mari un bail de plus de
neuf années, peut en demander la réduction à neuf années
mais non la nullité (Jugement du Tribunal de la
Seine, le Droit, 9 mai 1836).

22. Le mari de la femme mariée sous le régime de la
communauté aie droit de passer seul et sans son concours
les baux des biens de sa femme pour une période de
temps qui n’excède pas neuf ans. Lorsque le mari les a
stipulé pour plus de neuf ans, ils ne sont, en cas de dissolution
delà communauté, oMigatoires vis à vis de la
femme ou de ses héritiers que pour le temps qui reste à
courir, soit de la première période de neuf ans, si les
parties s’y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi
de suite, de manière que le fermier ou le locataire n’aient
que le droit d’achever la jouissance de la période de
neuf ans où il se trouve.

Lorsque le mari n’a pas attendu l’expiration des baux
pour les renouveler, la femme ou ses héritiers ne sont
liés que par ceux de neuf ans et au-dessous, qui ont été

époque s’il s’agit de maisons. Mais si les baux ont été
passés avant ces trois ans ou ces deux ans, ils restent
sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé
avant la dissolution de la communauté (1) (Code civil,
1429 et 1430 analysés).
(l) Lebail des biens d’une femme, consenti par sou mari depuis la8 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
23. Le mari, dans les baux des biens de sa femme
qu’il passe seul et sans le concours de celle-ci, ne peut
stipuler un poUde-vin. En effet, le mari qui le reçoit pré- .

i'udicie à sa femme ou à ses héritiers, puisque le prix du
>ail sera d’autant moindre. Les baux contenant de semblables
stipulations peuvent donc être attaqués comme
frauduleux. (MM. Proudhon n° 1219 ; Touiller t. 12',
no 408 ; Troplong no 154.) 

24. Le tuteur d’un mineur ou d’un interdit, peut également
donner à bail les biens de ces derniers, pour une
période de temps, qui n’exdède pas neuf ans ; et ce que
nous venons de dire au sujet des baux passés et renouvelés
par le mari plus de trois ans ou de deux ans avant
leur expiration, est applicable au tuteur. Ce dernier ne

Î>eut prendre à ferme les biens du mineur, à moins que
e conseil de famille n’ait autorisé le subrogé-tuteur à
loi en passer bail (Gode civil, art. 450).

25. De même les syndics d’une faillite, autorisés par
le juge (Code de commerce, art. 443) , l’usufruitier (Code
civil, art. 125 ) , les envoyés en possession provisoire
des biens d’un absent (Code civil, art. 595) , l’héritier
bénéficiaire (Code civil, art. 803) , le curateur à une
succession vacante (Code civil, art. 813) , le tuteur du condamné
à la peine des travaux forcés à temps ou à la réclusion
(Code pénal, art. 29) , les envoyés en possession
provisoire des biens du contumax (Code d’instruction
criminelle, art. 471 ) , peuvent également passer des baux
de neuf ans et au-dessous

26. Non-seulement l’acquéreur dont le titre est résolu
T.'.'■■. '■ fnrd. pow ?eause d^a^hst,deVsi••■..■ r " ■"■■: o>: -, ;■<:.:.-
meut du j>n..v ; rtiftin’Cii^wj- -, le ^thuic ùUi »oiiLulion,rùénîtier
qui possède avant l’événement de la condition d’un
legs, le donataire sous une condition de retour, l’emphitiïéote,
l’apanagiste, peuvent louer ou affermer les biens
qu’ils possèdent à ces divers titres (MM. Duvergier, n° 83
demande en séparation de biens,' est essentiellement nul (Argument
des art. 1445 et 1446 du Code civil, 872 et 873 du Code de procédure
civile). Ainsi jugé par le tribunal de la Seine (Le Droit, journal des
tribunaux, du 21 mars 183ri).DU BAIL EN GÉNÉRAL. 9
et 84 ; Dnrenton, n° 134 et Rolland de Villargues, au
mot bail, n« 59).

27. Il en est de même de l’adjudicataire qui peut être
dépossédé par une folle enchère (Arrêts de la Cour de
Cassation, 11 avril 1821, 1G janvier 1827 et 30 mai 1842 ;
arrêts delà Cour Eovale de Paris, 25 janvier, 19mai
1835, 10 mai 1830).

28. L’antichrésistc peut louer la chose, qui lui a été
donnée eu antichrèse (1) (M. de Villargues, au mot bail,
n°44).

29. L’usager ne peut céder ni louer son droit à un
autre (Code civil, art. 631) , à moins que le titre constitutif
ne le permette (Code civil, art. 678).

Celui qui a une portion itidivisée dans une chose, ne
peut la louer en totalité ou en partie, sans le concours de
ses co-propriétaires (2). lien est de même de la veuve
commune en Liens. Elle ne peut passer et renouveler des
Laux. des Liens de la communauté. '_.

30. Le bail souscrit parmi propriétaire, postérieurement
dépossédé et tombé en faillite, est valable (Jugement
du TriL. de la Seine,— 1- Chambre— 1' déc. 1843 (3) ,
Gazelle des Tribunaux, 2 décembre, même année).
(1) On appelle anticlirèïcle.conlra ! par lequel un débiteur livre à son
créancier un immeuble avec faculté d’en percevoir les fruits, à la
cliar,' ;e de les imputer annuellement sur les intérêts, et ensuite sur le
capital de sa créance.(2) Cependant il y a un moyen pour le co-proprié.tairo par indivis
qui veut louer avant le partage, de vaincre le refus de ses co-propriétaires,
c’est de provoquer la licitation du bail. Mais il y a une autre
voie encore plus courte et plus économique ; elle consiste à sommer
ceux qui refusent leur consentement, de comparaître chez un notaire,
pour souscrire le bail à tel prix, cl moyennant telles conditions qui sont
indiquées dans la sommation, à moins qu’ils ne présentent un locataire
qui, offrant les mêmes garanties, fasse des conditions plus avantageuses.
Si les refusants ne comparaissent pas, ou s’ils ne proposent pas une location
plus avantageuse, celui ou ceux qui ont fait la sommation sont
autorisés à passer le bail projeté. (Merlin, Répertoire, au mot bail, § 2,
n° 11. M. Duvcrgier, t. III, n" 89).(5) Dans l’espèce, un entrepreneur de maçonnerie avait loué pour
18 ans une maison construite sur un terrain qu’il n’avait point payé ; et
par suite de la faillite de cet entrepreneur, le tribunal avait résolu la
1.
10 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
31. Le foj-enchérisseur a le droit de passer bail de
l’immeuble- dont il s’est rendu adjudicataire ? et même
d’en stipuler la durée au-delà de neuf ans, si toutefois
la fraude et la mauvaise foi ne sont pas prouvées contre
lui. Les dispositions des articles 1429 et 1430 du Code
civil, ne sont pas applicables au fol-enchérisseur (Arrêt
de la Cour Royale de Paris, du 19 mai 1835, Gazette des
Tribunaux, 24 juillet, même année.) 

32. Un particulier ne peut être contraint par le ministère
public de louer un logement à l’exécuteur des arrêts
criminels. Ici ne s’appliquent point les articles 1" et
2 de la loi du 22 germinal an IV et 114 des décrets du
10 juin 1811. (Arrêt de la Cour de Cassation du 28 décembre
1829, affaire Maillot ; M. Rolland de Villargues
au mot bail, n° 67.) 

33. H est, comme on le voit, de la plus grande importance,
pour les propriétaires et les locataires, de s’informer,
avant de régler les conventions relatives aux locations,
si les personnes avec lesquelles ils se proposent
de traiter sont, ou non, capables.de donner ou de prendre
à bail. On comprend tous les inconvénients qui pourraient
résulter de l’incapacité des contractants en pareilles
circonstances.
SECTION II.Des choses qui peuvent être louées.

34. On peut louer toutes sortes de biens meubles ou
immeubles (Code civil, art. 1713) , pourvu toutefois que
ces biens soient dans le commerce (Code civil, art. 1128).

35. En effet, on ne peut louer les choses qui sont destinées
à des usages publics, tels que les chemins publics,
les rues, les églises, les cimetières, etc. ; toutefois, on
permet de louer les bancs et les chaises dans les églises,
la tonte de l’herbe, l’émondage des arbres dans les cimetières,
les places d’une halle, d’un marché et d’un
port.
vente de ce terrain, en maintenant toutefois le bail consenti au locataire,
comme sérieux et de bonne foi.DU BAIL EN GÉNÉRAI. ïl
36. On ne peut louer les choses qui se consomment
par l’usage comme le vin, le blé et les autres denrées de
même espèce. En effet, il n’y a location que quand le
preneur use de la chose et rend cette même chose à
l’expiration du terme convenu ; or, il est évident que
cela ne peut avoir lieu pour les choses qui se consomment
entièrement par l’usage qu’on en fait.

37. Biais les choses qui se consomment par l’usage
peuvent devenir accessoirement l’objet dulouagecomme
les semences, les pailles livrées au fermier pour l’exploitation
de la ferme, les ustensiles essentiellement destinés
à la mise en activité d’une manufacture ou d’une
usine (1). Dans ces différentes circonstances, le preneur
doit rendre des choses de même nature en même qualité
et quantité.
(1) Un arrêt de la Cour Royale de Paris, du 21 mars 1822, rapporté
au Journal du Palais, t. 2, page 51, de 1822, a même décidé que le
propriétaire, qui a loué une fabrique de produits cliimiques, non-seulement
avec les ustensiles, mais avec les matières premières et les marchandises
qui se trouvaient dans l’établissement, avait le droit de reprendre
tous ces objets, soit en nature, soit d’après estimation ; qu’il ne
devait pas être considéré comme un simple créancier, et renvoyé â la
contribution ouverte sur le locataire tombé en faillite. Cet arrêt se
fonde sur ce que « s’il peut y avoir du doute sur la possibilité de louer
des choses fongibles (on appelle ainsi dans le langage du droit, les choses
qui se consomment par l’usage) , ce ne pourrait être qu’à l’égard
des choses fongibles louées isolément, mais non à l’égard de celles qui
seraient louées comme accessoires avec un immeuble, et notamment
une usine, qu’elles sont destinées à améliorer, et dont sans elles les travaux
deviendraient impraticables ou seraient interrompus d’une manière
funeste à l’établissement ; que c’est ce qui se pratique généralement,
non-seulement à l’égard des forges qui se louent avec une prisée
composée des ustensiles, attirails, chevaux, minerai, fonte, charbon,
ou bois destinés à être convertis en charbon, mais à l’égard des terres,
qui dans beaucoup de départements, vu le peu d’aisance des cultivateurs,
no peuvent être louées qu’en fournissant à ceux qui 6e chargent
de les exploiter, ustensiles, bêles aratoires, semences, troupeaux, souvent
même des avances en argent, et surtout les pailles et les fumiers,
qu’ils sont obligés ;de rendre en fin de bail, qu’établir le système contraire
serait ruiner l’agriculture même, aussi bien que les manufactures
et le commerce. »M. Duvcrgicr (tome in , n. 81) fait sur cet arrêt l’observation suivante,
dont la justesse nous paraît de toute évidence. « Je crois, dit-il.12 m JiAIL KS GÉSlhwi-.
38. On ne peut louer une créance ; en effet, comme le
dit Pothier, n°22, il est de l’essence du contrat de louage
qu’il y ait une certaine jouissance et ici la cause du
louage manquerait.

39. On ne peut donner à bail un office public dont on
est investi ; les fonctions sont personnelles, le titulaire
seul peut les exercer. (M. Troplong, n° 92.) 

40. On ne peut louer un droit de servitude constituée
sur un immeuble au profitd’un autre immeuble. En effet,
l’usage de la servitude ne peut se détacher de la jouissance
du fonds. Le louage de l’immeuble entraîne implicitement
celui des servitudes quiy sont attachées. Maisle
propriétaire d’un immeuble peut louer, pour un certain
prix par année, la faculté de faire paître un troupeau, de
puiser de l’eau, d’y passer. Ce n’est pas là louer une serqu’il
faut adopter celte doctrine, sauf à mettre beaucoup de réserve
dans son application. II est évident que lorsque les ustensiles indispensables
à l’exploitation de l’industrie, qui s’exerce dans les lieux loués,
ont été détruits par un usage prolongé et remplacé par d’autres ; ceuxci
sont la représentation des premiers, et comme tels appartiennent
au propriétaire à la fin du bail. On en peut dire autant des objets mobiliers
ou denrées, qui sont naturellement destinés au service du fonds,
à la mise en activité de la manufacture ou de l’usine. Cette destination
leur imprime le caractère d’immeubles (Code civil, art. 524)  ; c’est en
cette qualité que le bailleur a le droit de les reprendre. Quant aux approvisionnements
de matières premières, et aux produits fabriqués qui
se trouvent dans l’établissement au commencement du bail, ils me paraissent
être nécessairement placés en dehors du contrat de louage, surtoutlorsqu’ilsontune
valeur importante.Pour vaincrel’obstaclequi natt
de leur nature même , on ne peut argumenter de leur destination. Les
matières premières doivent, il est vrai, être employées dans l’établissement ;
mais il ne faut pas confondre les choses qui servent à mettre
l’usine en mouvement, avec celles sur lesquelles s’exercent l’action
des machines et les procédés industriels ; que les premières soient considérées
comme accessoires de l’immeuble loué, et comme étant louées
avec lui, on le conçoit ; tandis que rien n’ôte aux secondes leurs caractères
propres, leur nature de choses fongibles. Les marchandises déjà
fabriquées et destinées à être vendues, sont aussi, à plus forte raison ,
parfaitement distinctes de la manufacture ou de l’usine qui les a produites.
Lejbailleur qui les laisse dans son établissement, les vend au preneur ;
il ne peut les lui louer. »M. Troplong (n » 85) critique aussi l’arrêt de la Cour Royale de Paris
que nous venons de rapporter, et partage l’opinion de M. Duvergier.DU 1ÎAIL EJN GÉNÉRAL. 13
vitude ; c’est louer une portion du fonds pour un usage
déterminé (Pothier, n° 18, MM. Durenton, no 23, Troplong,
no 89 et Duvergier, t. ni no 69).

41. On ne peut prendre à loyer sa propre chose, à
moins que l’usufruit n’appartienne à un tiers.

42. On peut louer un droit d’usufruit, de superficie, un
droit de péage, d’octroi ; un droit de pêche, de chasse (1).

Mais les droits d’usage et d’habitation ne sont pas
susceptibles d’être loués (Code civil, art. 521.) 

43. Nul doute aussi que le choit d’exploiter une mine,
une carrière, une tourbière ne puisse être l’objet d’un
bail (Arrêt de la Cour de Cassation du 20 décembre
1837, Sirey, t, 38, 1" partie, p. 91).

44. Les bois peuvent également être loués commetous
autres immeubles, lorsqu’ils sont en coupes réglées.

45. On peut louer aussi des choses mobilières, telles

3ue des machines, des meubles meublants, des livres
cstinés à être lus, des habits, du linge, etc.

46. Le bail de la chose d’autrui est-il valable ? M. Troplong
(n° 97) , dont nous adoptons l’opinion, soutient
l’affirmative. Il cite à ce sujet un arrêt de la Cour de Cassation
(Chambre des Requêtes) du 19 novembre 1838,
qui décide que le bail reçu de bonne foi des mains d’un
propriétaire apparent peut être opposé au véritable propriétaire
et même que les jugements obtenus, par le fermier,
contre le bailleur lient le propriétaire réel, qui est
censé y avoir été représenté par celui qui, aux yeux des
tiers de bonne foi, avait le gouvernement et l’administration
de la chose.

Mais il en serait autrement si le propriétaire prouvait
que le preneur n’a pas été de bonne foi parce qu’il connaissait
la véritable situation de celui avec qui il a traité.
Dans ce cas, le bail serait écarté par cette règle supérieure
savoir : Que nul ne peut conférer plus de droits
qu’il n’en a lui-même (M. Troplong, no 99).
(1) Quand un bien rural est donné à bail, le preneur a-t-il le droit
de chasse et de pèche comme accessoirement compris dans le louage
de l’immeuble . ou bien ce droit reste-t-il au propriétaire ? Pour la soution
de cette question, voyez livre II, Du bail à ferme.14 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
47. Si le bail d’une même chose a été fait successivement
à deux personnes, c’est celle qui sera entrée la première
en jouissance qui sera préférée (1)  ; et, dans ce cas,
l’autre locataire n’aura contre le bailleur qu’une action en
dommages et intérêts.fPothier,n° 63 ; MM. Dalloz au mot
louage, p. 915, et Duvergier, t. ni, nos 46 et 283).

48. A moins de conventions contraires, le propriétaire
qui a loué un fonds est censé avoir loué en même
temps tous les immeubles par destination, qui en dépendent
ou qui sont nécessaires à son exploitation (Argument
de l’art. 1615, Code civil).

49. Sont immeubles par destination relativement aux
biens tant de ville que de campagne :

l°Les objets que le propriétaire du fonds y a placés
pour le service et l’exploitation de ce fonds, tels que
pressoirs, chaudières, alambics, cuves et tonnes, les ustensiles
nécessaires à l’exploitation des forges, papeteries
et autres usines ;

2° Tous les effets mobiliers que le propriétaire a attachés
au fonds à perpétuelle demeure (C. civ., art. 524).

Sont réputés tels, les objets scellés en plâtre, ou à
chaux, ou ciment, ou ceux qui ne peuvent être détachés
sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer
la partie du fonds à laquelle ils sont attachés, tels
principalement que les glaces, tableaux et autres ornements,
lorsque les parquets sur lequel ils sont attachés
font corps avec la boiserie ; les statues, quand elles
sont placées dans une niche préparée exprès pour les
recevoir ; encore qu’elles puissent être détachées sans
fracture ou dégradation (Code civil, art. 525).

50. On regarde aussi comme immeubles par destination
les planches, claires-voies, barres de fer, cadenas et
autres ferrements servant à la fermeture des lieux loués ;
les corps de pompes, les auges de pierre destinées à recevoir
de l’eau, les chaînes et couverture de puits, les
auges et râteliers d’écurie, les échelles pour monter aux
(t) Le Code bavarois (art. 18) contient une disposition conçue dans
des ternies semblables. (M. Anthoine de Saint-Joseph, Concordance entre
les Codes civils étrangers, p, 93.) DU BAIL EN GÉNÉRAL. 15
greniers, les treillages servant à former dans les jardins
des espaliers ou des berceaux.

51. Il est toujours fort important d’indiquer dans les
baux les objets mobiliers par leur nature et réputés immeubles
par destination. C’est le moyen de prévenir les
contestations qui pourraient s’élever entre le propriétaire
et le locataire, soit pendant la durée du bail, si le
propriétaire prétendait enlever quelques effets mobiliers,
soit à la sortie du locataire, pour déterminer les objets
qu’il peut emporter et ceux qu’il doit laisser. (Y. n° 128) 

52. Quand il y a doute sur les cboses qui doivent être
comprises dans un bail, il faut examiner comment le
propriétaire, et surtout de précédents locataires, jouissaient
de la chose (MM. Rolland de Yillargues, au mot
bail, n" 231 ; Duvergier, t. ni, n" 354).
SECTION III..Du pria ; du bail.

53. Dans le contrat du bail, le prix est l’estimation de
la jouissance temporaire que le bailleur cède au preneur.
Eii général, le prix se stipule en argent.

Bien n’empêcherait cependant que le prix ne fût déterminé
autrement. On peut convenir, par exemple, qu’il
sera payé en denrées, ou qu’il consistera dans un travail
à faire/En effet, l’argent monnayé n’est que le signe représentatif
des produits de la nature ou de l’industrie :
peu importe, dès lors, que le prix du louage se compose
du représentant ou du représenté (l). Tel est aussi l’avis
de M. Dalloz, Recueil alphabétique, au mot louage n° 9.

Mais pour qu’il y ait véritablement contrat de louage,
il faut que les denrées, ou autres objets mobiliers qui
forment le prix, deviennent la propriété du bailleur
(M. ïroplong, t. 1"', pag. 69).

Par application de ces principes, le tribunal de la
Seine (3e chambre) a jugé que la location d’un apparte(1) 
M. Championière (Traité des droits d’enregistrement, ne 1774) 
énonce à peu près les mêmes idées ; la nature du bail, dit-il, n’a rien
qui répugne à ce que l’équivalent de la jouissance soit une chose mobilière.16 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
ment peut être stipulée payable eu tableaux à faire (1).

Un bail n’est pas fait sans prix, bien qu’il ait lieu sans
loyer ni redevance, s’il mentionne que le preneur abandonne
au bailleur, et les dépenses faites par lui sur un
terrain non compris dans le bail et la moi lié des améliorations
futures (Ordonnance en Conseil d’Etat du 15
mars 1838 ; Dalloz, t. 40, 3° partie p. 80.) 

Dans la fabrication des matières résineuses, il est d’usage
que les résidus de ces matières soient pour le propriétaire
des ateliers où s’opère la fabrication , une indemnité
suffisante de lover de ces ateliers (Arrêt de la
Cour Royale de Bordeaux du 20 avril 1839: Dalloz, t. 39,
2 »partie, p. 191.) 

54. De ce que, pour qu’il y ait contrat de louage, il est
nécessaire qu’un prix en argent ou autrement ait été stipulé,
il suit que ce ne serait pas un vrai contrat de louage,
si je vous donnais un cheval ou un boeuf pourtant
de jours, à condition que vous me donneriez le vôtre
pour un nombre égal de journées. 11 y aurait là un contrat
anonyme fort semblable au louage, sans doute, mais
qui ne pourrait prendre cette dénomination (Polluer,
n° 38 ; M. Ducauroy,t.in,p. 142-143. M. Troplong, n° 3
pag. 69-70).

55. Le prix doit être sérieux, c’est-à-dire qu’il est nécessaire
que les parties, en le fixant, aient eu l’intention,
l’une de le payer, l’autre de l’exiger ; il ne le serait point,
si une chose d’une grande importance était louée pour
un prix excessivement vil, par exemple, un immeuble
d’un revenu de 1,000 francs, loué moyennant 5 francs.
Dans ce cas, le contrat ne serait point un bail, mais un
prêt à usage ; et alors les difficultés qui pourraient survenir
entre les parties, se décideraient selon les principes
relatifs au prêt à usage (Pothier, ir 35 ; MM. Duranton,
n° 12, Duvergier, t. injn° 101, etlroplongn 0 3).
(1) Dans cette espèce, un peintre s’était obligé défaire quatre tableaux
pour prix de son loyer. Le propriétaire les avait refusés, et exigeait le
paiement du loyer en argent. Le tribunal condamna le propriétaire à
recevoir les tableaux comme prix de la location. (G« . des Tribunaux
du 20 décembre 1835.) DU BAIL EN GÉKÉRAL. 17
56. Cependant, quelle que soit la vileté du prix, il n’y
a pas lieu à rescision pour cause de lésion ; elle n’a jamais
été admise en pareil contrat. Le motif en est que le propriétaire
auquel la loi reconnaît le droit de jouir et de
disposer de la manière la plus absolue, a dû nécessairement
conserver la faculté de transmettre l’usage de la
chose suivant le mode et dans les proportions qu’il juge
convenables ; tel est aussi l’avis des auteurs précités.

En conséquence, il a été jugé, par arrêt de la Cour de
Cassation du 12 mars 1824* que le bail consenti par un
usufruitier, ne peut être attaqué pour cause de lésion résultant
de la vileté du prix. Lafraude, en pareil cas, doit
être prouvée ; l’anticipation ou la vileté du prix ne suffit
pas pour la faire présumer (Dalloz, Recueil alphabétique
au mot louage, p. 909).

Il a aussi été jugé que lès baux consentis par un tuteur
ne peuvent être annulés sous prétexte de vileté de prix ,

au autant que l’on prouve l’existence d’un concert frauuleux
entre le tuteur et les preneurs (Arrêt de la Cour
Royale de Paris, du 11 août 1818, Dalloz, t. xvm lre
partie, page 635).

57. En général, le prix du bail doit être déterminé par
les parties. Cependant il peut être laissé à l’arbitrage d’un
tiers. Quelquefois il n’est pas nécessaire que le prix du
bail soit fixé par les contractants. Il en est ainsi dans la
tacite reconduction (1) , et dans le cas où il s’agit d’une
chosedontle prix est taxé d’avance par l’autorité, ou fixé
par l’usage des lieux, par'exemple, dans lalocationd’une
voiture de place dont la course est déterminée par un tarif.

58. Le prix peut, quant à sa quotité, être soumis à une
condition. A cet égard, une question a été élevée : Lorsque,
dans un bail,"il est dit que le prix du loyer est fixé
a telle somme, à raison de ce que le preneur se propose, et
aura droit déformer tel établissement dans les lieux loués,
s’il arrive que l’établissement n’ait pas lieu, même par
l’effet d’une force majeure (par exemple, par une déci(1J
C’est-à-dire lorsque le locataire a continué de jouir delà chose
.iprès l’expiration de la location. Le prix de la location est alors le même
que celui porté au liail précédent.18 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
sion de l’administration) , le preneur sera-t-ilencoretenu
de payer le prix fixé ?

La question se réduit alors à savoir si les parties ont
entendu subordonuer la quotité du prix à l’obtention de
l’autorisation requise pour former l’établissement. Dans
une espèce qui s est présentée, et où il s’agissait d’une
maison de jeu que le preneur voulait établir, l’on a jugé
que la clause ne faisait pas condition, et qu’en conséquence
le prix était dû (Arrêt de la Cour de Cassation du
14 novembre 1827, affaire Benazet ; M. Rolland de Villargues
au mot bail, n° 154).

59. Le prix du bail, peut être laissé à l’arbitrage d’un
tiers. Mais, que doit-on décider, si ce tiers vient à mourir
avant d’avoir fait cette estimation, ou s’il se refuse à
la faire ? Le bail sera-t-il réputé non avenu ? La solution
de la question dépendra des circonstances. Il peut se
faire que les parties aient voulu que le contrat subsistât
, quoique le moyen indiqué pour déterminer le prix
vint à défaillir. C’est ce qu’on devrait présumer s’ily avait
eu commencement d’exécution (Pothier, n° 371,M. Duvergier,
t. in, n° 104 et suiv. ; M. Rolland de Villargues
au mot bail, n° 156).

60. Lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail
verbal dont l’exécution a commencé, et quil n’existera
point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son
serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation
par experts, auquel cas les frais de l’expertise restent
à sa cbarge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré
(Code civil, art. 1716). Voyez page38.

61. Mais que doit-on décider s’il existe des quittances
avouées parle locataire, mais qu’il Refuse de produire ?
Le propriétaire peut alors en être cru sur sa simple déclaration
, il n’y a pas lieu de lui déférer le serment ou
d’ordonner l’expertise dont parle l’article 17) 6 du Code
civil ; cet article ne prescrit de recourir au serment ou à
l’expertise qu’à défaut de quittance (Arrêts de la Cour
Royale de Rennes du 18 février 1822 (1) et de la Cour de
(1) Cet arrêt est ainsi conçu : « Considérant qu’aux termes de l’articleDU BAIL EN GÉHÉRAL. 19
Cassation du 4 décembre 1823 ; Dalloz, t. 23, lre partie,
page 493).

62. Il arrive quelquefois que le bailleur stipule un potde-vin.
Pour peu qu’il soit considérable, il est regardé
comme faisant partie intégrante du prix de la location
(MM. Proudhon, n° 1209 ; Rolland de Villargues, au mot
bail, n° 172)  ; il n’en est que le paiement anticipé.

En cas de résiliation de bail, le pot-de-vin doit être
restitué, déduction faite du temps pendant lequel a duré
la jouissance du preneur.

t’est ce que le tribunal de la Seine a décidé plusieurs
fois, et notamment dans l’affaire du sieur Démaillerais
contre l’administration du théâtre du Vaudeville (1). (Le
Droit, 26 et 27 décembre 1839, 17 janvier 1840).

De même, en cas de cession de bail, on doit faire la
répartition du pot-de-vin sur toute la durée du bail (Arrêt
de la Cour Royale de Douai, 28 juin 1839 ; Dalloz,
t. 40, 2. 26).

Il a aussi été jugé par arrêt de la même Cour du 30
décembre 1839, que le pot-de-vin payé par le fermier,
1716 du Code civil, dans le cas de contestation sur le prix du
bail verbal, il n’y a lieu de déférer le serment au propriétaire et
d’ordonner une expertise que lorsqu’il n’existe pas de quittance ; —
Considérant qu’il est prouvé par l’aveu de Fourmont, qu’il existe des
quittances, et que, de son refus de les représenter, on doit tirer la conséquence
qu’elles sont contraires à sa prétention. »(1) Voici au reste les faits qui ont donné lieu au jugement que nous
signalons. En 1855, l’administration du Vaudeville avait loué le café
du théâtre au sieur Dumaillerais, moyennant un loyer annuel do deux
mille francs. On convint, ce qui eut lieu, que le loyer de la dernière
année serait payée par avance le jour d’entrée en jouissance, ainsi
qu’une somme de 54,000 fr. à titre de pot-de-vin. L’incendie du Vaudeville
entraîna la ruine de l’établissement de M. Dumaillerais.Sur la demande de ce dernier, le tribunal de la Seine ordonna la
restitution de la sommo de 2,000 fr. pour loyer, payés à l’avance, et
la restitution de 25,672 francs sur les 54,000 francs de pot-de-vin
payés aussi à l’époque du bail. Le tribunal a considéré que cette somme
de 34,000 francs donnée à titre de pot-de-vin , ne représentait
en réalité que des loyers versés par anticipation, et que la chose louée
venant à périr, le locataire ne devait payer qu’en raison du temps de
sa jouissance.20 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
doit être supposé réparti sur chaque année de jouissance ;
en conséquence, lorsque la durée du bail a été
abrégée,"une portion proportionnelle du pot-de-vin doit
lui être restituée (Dalloz, t. 40, 2e partie, p. 191).

CHAPITRE II.

De la forme, de la preuve et de la durée du
bail.

63. Le bail n’est assujeti à aucune forme. Il est parfait
par le seul consentement des parties sur la chose et
sur le prix, quelle que soit d’ailleurs la manière dont ce
consentement aura été manifesté. Il résulte de là que l’on
peut louer ou verbalement ou par écrit (Code civil, art.
1714]. Quoique l’écriture ne soit pas nécessaire pour la
validité du contrat, elle auracependantpour effet de faire
arriver plus sûrement à la preuve de l’existence du bail,
et son efficacité se fera d’autant plus sentir ? que la preuve
testimoniale n’est admise en matière de bail que dans des
limites fort étroites (Voyez page 34).

Les parties sont autorisées à subordonner le contrat
de bail à toute espèce de conditions licites. Elles peuvent
étendre ou restreindre, selon leurs convenances, les
droits et les obligations que la loi en fait découler.

64. La durée du bail n est pas limitée par la loi. Les
parties sont donclibres d’assigner au contrat l’espace de
temps qu’elles jugent convenable ; mais quoique la durée
du bail dépende de la volonté des parties, et qu’elles
puissent l’étendre ou la restreindre à leur gré, il est certain
cependant qu’un droit perpétuel de jouissance serait
incompatible avec l’idée d’un simple bail. Aussi un bad
ne peut-il dépasser le terme de quatre-vingt-dix-neuf
ans (1).

65. On peut faire dépendre la durée du bail tout à la
fois de la volonté du bailleur et de celle du preneur :
(1) Loi du 19-29 décembre 1790, art, 1er. Le bail qui sera fait pour
plus de quatre-vingt-dix-neuf ans, sera réductible à cette période de
temps. Le bail à vie ne peut être fait sur plus de trois tètes.DU BAIL TV GÉNÉRAL. 21
c’est ce qui a lieu dans le cas d’un bail de trois, six ou
neuf années, lorsque l’acte ne restreint pas à l’une des
parties Je droit de le faire cesser à l’expiration des deux
premières périodes,mais accorde à chacun des contractants
lafaculté de le résoudre au bout de trois ou six ans.

66. En outre, la durée du bail peut dépendre exclusivement
de la volonté, soit du bailleur, soit du preneur,
comme cela arrive quand il est dit dans le contrat que
le bail est l’ait pour trois, six ou neuf années au choix
du preneur seulement ou à celui du bailleur.

67. L’on peut aussi siipulerqu’un bail durera jusqu’à
l’arrivée d’un événement incertain ; par exemple, le mariage
du bailleur, la perte d’une place qu’il occupe, sa
mort, celle d’un tiers, etc. (I).

68. Lorsque les parties n’ont pas déterminé la durée
du bail, elle se règle, soit d’après la nature des choses
louées, soit d’après l’usage auquel on les destine ou les
circonstances ou les usages locaux.

Ainsi, le bail d’un bien rural est censé fait pour tout
le temps qui est nécessaire, afin que le preneur recueille
tous les fruits de rimmcuble affermé.(Codeciv., art. 1774.) 

Le bail des maisons est soumis, quant à sa durée, à
l’usage des lieux (Code civil, art. 1736).

69" De ce que le bail n’est soumis à aucune forme, il
suit qu’il peut exister des promesses de bail aussi valables
cpie le bail même, lorsqu’elles sont d’ailleurs revêtues
de tous les accessoires qui font la force de celuici,
c’est-à-dire lorsque la désignation de la chose louée,
le prix de la location, l’acceptation et le consentement
des parties se trouvent exprimés dans la promesse de
bail (Arrêt de la Cour de Paris, 7 nivôse, an X ; Dalloz,
Recueil alphabétique, au mot louage, p. 912).
(1) Quoique dans ces circonstances, le bail ne change pas de nature,
s’il ne renfermedes clauses qui en feraient un véritable usufruit, néanmoins,
il devient passible d’un droit d’enregistrement plus considérable,
du droit de 4 0/0 dû sur les baux dont la durée esl illimitée, c’està-dire
qui dépendent d’un événement incertain qui peut n’arriver que
dans un temps très éloigné (M, Rolland de Yillargues au mot bail,
H. 90).22 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
Les promesses de bail peuvent être ou verbales ou
écrites.

Les promesses verbales sont assimilées aux locations
faites sans écrit et non exécutées ; par conséquent, elles
ne peuvent être prouvées par témoins (Argument des
articles 1715 et 1716 du Code civil). Les inconvénients
qui peuvent résulter des promesses verbales de bail,
nous autorisent à engager les parties a ne point en faire
usage et à rédiger leur convention par écrit ( Voyez
modèle no 1, à la fin de ce volume).

70. Les promesses de bail peuvent être unilatérales
ou synallagmatiques ; mais les promesses de bail unilatérales
ne sont valables qu’autant qu’elles ont été acceptées
(1). (MM. Troplong, n° 12 et Duvergicr no 43.) 

En conséquence, une lettre contenant promesse de
faire bail pour six ou neuf années n’est pas suffisante

Ïiour lier les parties ; si, postérieurement à cette lettre,
e locataire a été mis en jouissance, le bail doit être
considéré comme étant fait dans les termes d’usage
(Arrêt de la Cour Royale de Paris—3'"° Chambre—du
19 décembre 1843, affaire Cbaput contre Bérarcl ; Le
Droit, du 21 décembre, même année).

On a vu ci-dessus que le bail était ou verbal ou écrit ;
il convient donc de traiter séparément de l’un et de
l’autre
SECTION i.Dit bail verbal.

71. Le bail verbal se manifeste par la jouissance de
la chose louée.
(1) C’est donc à tort, selon nous, que lu tribunal delà Seine (5° chnmbre) 
a jugé, le 23 mars 184 ?>, que la promesse de bail, môme unilatérale,
oblige celui qui l’a consentie , sans qu’il soit besoin d’une acceptation
de la part de celui envers qui on s’est obligé, et qu’il y a lieu, en
conséquence, de condamnera des dommages-intérêts le propriétaire
qui se refuse à réaliser le bail sous prétexte d’insolvabilité du preneur
(Gazelle des Tribunaux, ii( ! marslSiô).En effet, la promesse de bail n’est qu’une simple proposition , tant
que celui à qui elle est faite, n’a point déclaré vouloir en proiHer.
Le lien de droit ne peut résulter que cle l’acceptation,DT7 BAH. EUT GÉNÉRAI., 23
En cas de dénégation du bail verbal, la preuve
testimoniale est admise ou refusée, suivant l’objet auquel
s’applique le contrat.

Ainsi, par exemple, s’il s’agit de la location verbale
d’un meuble, la preuve testimoniale du bail est admise
selon les règles générales, c’ést-à-dire lorsque l’objet
du contrat n’excède pas la valeur de 150 francs.

Au contraire, s’il s’agit de la location verbale d’un immeuble
et que le bail n’ait encore reçu aucune exécution,
le bail ne peut être prouvé par témoins quelque
modique qu’en soit le prix.

Le bail verbal entraîne avec lui de graves inconvénients ;
aussi, pour les éviter, conseillons-nous aux propriétaires
et aux locataires de déterminer par écrit les
conventions relatives aux locations.
SECTION II.Du bail écrit.

72. Le bail écrit se fait, ou par-devant notaire, ou

J) ar acte sous seing-privé ; dans le premier cas, il prend
a dénomination de bail authentique.

§ I. DM bail authentique.

73. Le bail authentique a pour effet de faire foi par
lui-même jusqu’à l’inscription de faux (Code civil,
art. 1319) , sans aucune vérification préalable ; c’est-àdire
qu’on doit y ajouter pleine confiance, parce qu’il
émane d’un officier public dont la loi consacre le témoignage.


74. Le bail authentique offre aussi cet avantage, que
le notaire en conserve la minute, et que les parties peuvent,
lorsqu’elles le réclament, s’en faire délivrer une
expédition.

En outre, lorsque l’une des parties ou toutes deux
ne peuvent ou ne savent écrire ou signer, le bail ne peut
être fait que par-devant notaire.

75. Comme la rédaction du bail authentique est confiée
au notaire, nous nous abstiendrons de parler de sa
forme ; nous ajouterons seulement qu’il doit être enrè-
24 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
gistré dans ies dix jours de sa date, et qu’en cas de retard,
les droits et l’amende sont à la charge du notaire.

§ II. Du bail sous seing-privé et de son enregistrement.

76. Le bail sous seing-privé est celui qui est passé
sans l’intervention d’un officier public. Il détermine les
conventions des parties et la durée de la location.

77. La principale différence qui existe entre le bail
sous seing-privé et le bail authentique, c’est que ce dernier,
tirant toute sa force du caractère de l’officier public
qui l’a reçu, fait pleine foi par lui-même, jusqu’à l’inscription
de faux, et que les tribunaux doivent en ordonner
l’exécution provisoire sans caution (Code de
procédure civile, art. 135)  ; tandis que le bail sous seingprivé
ne fait foi qu’après qu’il a été reconnu par celui
auquel on l’oppose, ou légalement tenu pour reconnu.
Mais après la reconnaissance expresse ou tacite, volontaire
ou forcée, le bail sous seing-privé fait, entre les
signataires ou leurs représentants, la même foi que le
bail authentique même (Code civil, art. 1322) , et l’exécution
provisoire doit en être ordonnée sans caution.

78. Ainsi les parties peuvent, pour s’épargner les frais
d’un bail authentique, rédiger, sans inconvénients,
leurs conventions elles-mêmes. Car, dans le cas où l’une
d’elles viendrait à méconnaître l’existence de l’engagement
écrit, il serait facile, au moyen de la vérification
d’écritures, de la convaincre de mensonge ; et le sous
seing-privé une fois reconnu ou tenu pour tel, produirait,
comme nous venons de le faire observer, le même
résultat qu’un bail authentique.

79. Le bail sous seing-privé doit être fait double,
triple, et, suivant qu’il y a deux, trois ou un plus grand
nombre de parties qui ont un intérêt distinct (1) , chaque
(1) Néanmoins, il a élé jugé par arrêt de la Cour Royale de Paris,
du 13 mars 1820 , qu’une promesse de bail, quoiqu’elle n’ait pas élé
faite en double, est obligatoire lorsqu’elle a été précédée ou suivie d’arrhes
données parle locataire ou le fermier. (Sirey, t. 21, 2e partie, p.
171.) Quand à nous, nous sonunes d’avis que la doctrine 4e cet arrêt naDU'BAIL EH GÉNÉRAL. 25
original doit contenir la mention du nombre d’originaux
qui ont été faits. Il suffit d’un seul original pour toutes
les parties qui ont le même intérêt. Néanmoins, le défaut
de mention que les originaux ont été faits doubles,
triples, etc., ne peut être opposé par celui qui a exécuté
de sa part la convention portée dans l’acte (Code civil,
art. 1325)..il y a exécution de la part d’une partie, nonseulement
lorsqu’elle a rempli les obligations qui la
concernent, mais encore lorsqu’elle a concouru à l’exécution
que l’autre partie a donnée à l’acte. Il est évident
que chacun des orignaux doit être signé par toutes les
parties intéressées au bail.

80. Le bail sous seing-privé doit être fait sur papier
timbré. L’empreinte du timbre ne peut être couverte
d’écriture, sous peine d’une amende de 15 francs (Loi
du 13 brumaire an VII,titre 4,art. 21 et 26).

81. Le bail sous seing-privé doit contenir les noms,
prénoms, qualités ou professions du bailleur et du preneur,
la désignation exacte des lieux, l’époque de
l’entrée en jouissance, celle où elle finira, le prix de la
location, les termes de paiement, les conventions particulières
des parties.

82. Il est aussi certaines précautions qu’on fera toujours
bien d’observer, quoique leur omission n’entraîne
pas la nullité du bail. Ainsi, il est utile d’écrire le bail
doit pas être suivie par ce motif : 1« qu’en matière de louage les arrhes
ne sont jamais considérées comme signes de la conclusion "du contrat ;
(Argument de l’art. 17a du code civil) , 2- 1 que les promesses unilatérales
ne peuvent être valables qu’autant qu’elles ont été acceptées (voyez
cidessus n" 70) , et que l’on ne saurait regarder l’acceptation des arrhes
comme une preuve de l’acceptation de la promesse de bail ou de sou
exécution. Voici quelle est, au reste, l’influence des arrhes sur la convention
de louage : Si les jirrhes ont été données et que le contrat n’ait
point encore reçu un commencement d’exécution, il est au pouvoir des
parties de se dédire, l’une en perdant les arrhes, l’autre en restituant
le double. Mais si le bail a reçu un commencement d’exécution, le contrat
est alors définitif, les parties sont irrévocablement liées, l’une d’elles
ne-peut se dégager sans le consentement formel de l’autre. Les arrhes
s’imputent sur le prix ; mais celle des parties qui les a reçues, ne
peut plus se dégager des liens du contrat en restituant le double.
(M. Troplong, a ? 125 ; M. Duvergier, i, ni, n° 49.
26 DU BAIL EN GÉNÉRAL.
en un seul et même contexte, lisiblement, sans abréviations,
blanc, lacune, intervalle, de compter les mots
raves nuls, d’approuver les ratures, de dater le bail, de
mettre la date et les sommes en toutes lettres, de parapher
les renvois placés en marge. Si un renvoi est trop
long pour être écrit en marge, il peut être transporté à
la fin ; mais, dans ce cas, il est nécessaire non-seulement
de le signer et parapher comme les renvois, mais de le
faire approuver par les parties. C’est le moyen d’éviter
les falsifications et les surcharges. D’ailleurs, des accidents
peuvent faire disparaître*un chiffre, le rendre
illisible, etc.

Lorsque le bail est fait eu vertu d’une procuration,
elle doit être spéciale à cet effet ; si elle est sous seingprivé
ou par-devant notaire, et en 'brevet, celui des contractants
qui a passé bail pour sou compte doit la conserver
entre ses mains, à moins que le porteur de cette
procuration ne préfère la déposer chez un notaire, et
en fournir une copie pour être jointe au bail. Si c’est une
procuration par-devant notaire et en minute, il suffit
d’énoncer dans le bail la date de la procuration et celle
de son enregistrement.

83. Quoique la loi n’exige pas que les parties fassent
précéder leur signature de ces mots : approuvé l’écriture
ci-dessus, il est toujours prudent de faire placer
cette mention au bas du bail et avant les signatures :
elle servira à détruire les allégations de surprise de la
part de celle des parties qui n’a pas écrit le bail.

84. Le bail doit être enregistré dans les trois mois de
sa date, sous peine d’une amende qui consiste dans la
perception d’un double droit du droit ordinaire (loi du
22 frimaire an Ylï, art. 22 et 39). L’enregistrement a
pour effet de lui donner date certaine ; car, aux termes
de l’article 1328 du Code civil, les actes sous seing-privé
n’ont de date certaine contre les tiers que du jour de la
mort de celui ou de l’un de ceux qui les ont souscrits,
ou du jour où leur substance est constatée dans des
actes dressés par des officiers publics, tels que des procès-verbaux
de scellés ou d’inventaire. Mais, dans les
deux dernières circonstances prévues par cet aiticle, le
DU BAIL EN GÉNÉRAL. 27
bail devrait être enregistré ; car l’article en question ne
dispose que relativement à la date certaine, et n’affranchit
pas (le la formalité de l’enregistrement.

85. Lorsqu’un pot-de-vin est stipulé, il est toujours
prudent de le mentionner dans le bail soit notarié, soit
sous seing-privé. Car, si le pot-de-vin est renfermé dans
un acte particulier et sous seing-privé, il peut être considéré
comme une contre-lettre, et déclaré nul (loi du 22
frimaire an VII, art. 40)  ; d’un autre côté, si le preneur,
en payant le pot-de-vin, se fait remettre une simple
quittance sous seing-privé et qu’un jour il soit nécessaire
de la produire, elle sera considérée comme une
contre-lettre et comme telle, passible, à titre d’amende,
du triple droit d’enregistrement qiù aurait été perçu
sur les sommes et valeurs ainsi stipulées.

86. Nous indiquerons à la suite de chaque espèce de
baux, les règles de prescription et la quotité des droits
d’enregistrement.

CHAPITRE m.

Du cantîojiiieiBietit Au bail.

87. Il arrive souvent que, quand la solvabilité du
preneur n’est pas suffisamment prouvée, le bailleur
exige de sa part des garanties nécessaires pour assurer
l’exécution du bail, en d’autres termes, une caution,
c’est-à-dire une personne qui se soumet envers le bailleur
aux obligations qui résultent du bail, dans le cas
où le preneur ne satisfait pas lui-même à ces obligations.


88. Le cautionnement ne se présume pas, il doit être
exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites
dans lesquelles il a été'contracté (Code civil, art. 2015).
Lorsqu’une personne a cautionné un locataire pour le
paiement de son loyer, sa garantie ne s’étend pas jusqu’aux
dégradations qu’il peut avoir commises dans les
lieux loués.

Ce même principe a fait admettre que le cautionnement
donné pour l’exécution du bail ne s’étend pas aux
obligations résultant de la tacite reconduction.
28 DU BAIX EN GÉKÉltAL.
89. Lorsque la caution qui s’est obligée au paiement
des loyers ou locataire, dans le cas où ce dernier ne satisferait,
point à celte obligation, se trouve poursuivie
pour ce fait, elle est tenue de payer, non-seulement les
loyers, mais encore les frais.

90. Ces frais sont ceux de la première demande formée
contre le locataire, ceux de dénonciation de cette
demande a la caution, ceux enfin qui ont été faits postérieurement
à cette dénonciation (Codecivil, art. 201G).

91. Les engagements des cautions passent à "leurs
héritiers, à l’exception delà contrainte par corps, si
l’engagement était tel que la caution y fût obligée (Code
civil, art. 2017).

92. L’article 2021 du Code civil porte : « La caution
n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut
du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses
biens (1) , à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice
de discussion, ou à moins qu’elle ne soit obligée
solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’objet de son
engagement se règle par les principes qui ont été établis
pour les dettes solidaires. »

93. Le texte de cet article démontre combien il est
important pour le propriétaire qui exige une caution de
son locataire, de faire renoncer cette caution au bénéfice
de discussion, et de la faire obliger en même temps
à payer elle-même, au cas où le locataire ne paierait
pas, ou bien encore, de la faire obliger solidairement
au paiement des loyers. Dans ce dernier cas, le propriétaire
peut s’adresser directement à la caution, aussi bien
qu’au locataire ; car, aux yeux de la loi, la caution solidaire
est considérée comme un véritable débiteur solidaire.


94. La caution qui a payé, a son recours contre le
débiteur principal pour le paiement, tant du capital que
des intérêts et des frais ; elle est subrogée à tous les
droits qu’avait le créancier contre le débiteur ( Code
civil, art. 2028 et 2029).
(1) C’est-à-dire après avoir fait vendre les biens et s’être pay6 sur
le prix.DU BAIL EN GÉKÉRA1. 29
95. Lorsque plusieurs personnes se sont rendues cautions
du même débiteur, pour la même dette, elles sont
obligées chacune à toute la dette ; et celle qui a acquitté
la dette a son recours contre les autres cautions, chacune
pour sa part et portion ( Code civil, art. 2025 et
2033).

9G. Le cautionnement se fait de deux manières : soit
par l’intervention de la caution au bail, soit par acte séparé.


97. Lorsque le cautionnement a lieu par l’intervention
de la caution au bail, il est nécessaire que les originaux
du bail soient triples, puisqu’alors il y a trois
parties dans l’acte : le bailleur, le preneur et la caution.

98. Lorsque le cautionnement se fait par acte séparé,
c’est-à-dire sans l’intervention de la caution comme
partie au bail, et qu’il est sous seing-privé, il suffit d’un
seul original ; car le cautionnement n’est qu’un contrat
unilatéral, c’est-à-dire qui n’obhge que la caution envers
le propriétaire, sans que celui-ci soit obligé envers
elle. Il arrive souvent, dans ce cas, que l’acte de cautionnement
se met à la suite du bail et sur l’original qui
appartient au bailleur. {Voyez modèles n 03 4 et 5,à la fin
de ce volume.) 
Livre Ier. »U Bill A lOÏÏB,
99. On appelle bail à loyer le louage des maisons et
celui des meubles.

Ce livre est divisé en quatre titres. Nous traiterons
dans le premier du bail ou louage des maisons ; dans
le second, du bail ou louage des appartements meublés ;
dans le troisième des baux d’usines ; dans le quatrième
du bail ou louage des meubles,

2.
30 DU LOUAGE DES MAISONS
TITRE pr.
Du bail ou louage « les maisons.

100. Les éléments essentiels dont se compose le contrat
de bail en général sont également nécessaires pour
former le bail ou louage des maisons. Ainsi, il faut le
consentement des parties contractantes, une chose qui
fasse l’objet du contrat, un prix convenu pour la jouissance
de la chose louée (Voyez pages 5 et suiv.).

101. Le bail de maisons doit aussi, pour être valable,
contenir une clause licite, c’est-à-dire qui ne soit ni
prohibée par la loi, ni contraire aux bonnes moeurs ou
à l’ordre public.

Ainsi, par exemple, on ne peut louer une maison pour
en faire un repaire de voleurs. Outre qu’un contrat de
cette nature serait nul, le propriétaire pourrait être
poursuivi et puni comme complice des délits ou des
crimes de ses locataires (Voyez art. 61 du Code pénal).

Le propriétaire qui, sans en avoir reçu l’autorisation,
louerait sa maison à une association de plus de vingt
personnes dont le but déclaré serait de se réunir tous
les jours ou à certains jours marqués, pour s’occuper
d’objets religieux, littéraires, politiques ou autres, s’exposerait
à se voir appliquer l’article 294 du Code pénal,
ainsi conçu :

« Tout individu qui, sans la permission de l’autorité
municipale, aura accordé ou consenti l’usage de sa maison
ou de son appartement en tout ou en partie pour la
réunion des membres d’une association même autorisée,
ou pour l’exercice d’un culte, sera puni d’une amende
de 16 à 200 francs. »

102. Le louage d’une maison, pour y établir une maison
de prostitution, forme-t-il un contrat valable pouvant
produire des effets légaux ? M. Armand Dailoz,
dans son Dictionnaire de jurisprudence (partie supplémentaire
1834 à 1840, au mot louage , n. 38) , s’exprime
ainsi : « Il nous semble que le contrat serait valable si la
destination était bien connue des parties et mentionnée
DU LOUAGE DES MAISONS. 31
dans l’acte, restant, bien entendu, le droit des autres
locataires d’agir en résiliation de leur bail et de solliciter
la police à l’effet de résilier la tolérance accordée et
de faire établir la maison dans un autre quartier. « 

Nous adoptons cette opinion. Ainsi, le propriétaire a,
dans le cas dont il s’agit, le droit d’exiger le paiement
des loyers et le locataire ne peut s’y refuser en soutenant
que la maison ayant été louée pour un usage
déshonnète, le contrat est nul et le propriétaire mal
fondé à en réclamer les loyers.

103. Le bail ou louage'des maisons est régi par les
principes que le Code civil a établis pour le bail à loyer.

Sous la dénomination générique de maison, on comprend
tout ce qui sert, soit pour l’habitation deshommes,
comme les appartements ; soit pour l’habitation des animaux,
comme les écuries, les étables ; soit pour la conservation
des choses, comme les granges, les magasins, les
boutiques, les remises.

. 104. On range dans la classe des baux à loyer ceux
des chantiers (1) , des moulins à eau et à vent (2) , des
usines en général et ceux des terrains qui ne sont point
destinés à être cultivés et que l’on consacre à la tenue
des foires, à la célébration des fêtes et réjouissances
publiques. Il suit de là que tous ces baux s’ont soumis
aux règles relatives aux baux à loyer.
(1) La Cour Royale de Paris a cependant jugé qu’un terrain , loué
pour en faire un chantier, pouvait être assimilé à un bien rural. Mais
cette décision n’est point juridique ; MM. Troplong (du louaffç, nos 514
cl 632) et Dalloz(Recueilpériodique, tome 23, 2- partie, p. 220) lacrititiqurnt.
avec raison. Ce dernier auteur fait remarquer qu’on ne peut
considérer comme propriété rurale qu’un terrain destiné à la culture ou
au pâturage, ou à d’autres usages ruraux. En effet, un chantier n’a
rien de commun avec l’agriculture.(2) Par application de ce principe, un arrêt de la Cour Royale de
Toulouse, du 18 décembre 1840 (Dalloz t. 41, I. partie p. 141) a décidé
que le bail d’un moulin à vent doit être assimilé à un bail de maison
et non à un bail de biens ruraux, en sorte que s’il a été fait sans
limitation de durée, le congé doit être donné suivant l’usage des baux
de maisons, encore bien que des terres de peu d’importance aient été
comprises dans la location du moulin. Pour les délais du congé, vojez,
chap, Vu dit, congé.32 DU LOUAGE DES MAISONS.
105. Lorsque le bail comprend des bâtiments destinés
h l’habitation et des biens ruraux, l’objet principal
de la location sert à déterminer si l’on doit appliquer
au contrat les règles particulières aux baux à loyer, ou
les règles particulières aux baux à ferme.

Si donc il s’agit d’un bail d’une maison à laquelle se
trouve attenant un jardin, un parc ou une petite portion
de terre, on décidera que c’est un bail à loyer, et on
suivra conséquennnent les principes relatifs à ce contrat.

De môme, si le bail est d’une usine à laquelle sont
annexées comme accessoires quelques pièces de terre
il faut appliquer les règles particulières aux baux à
loyer. Réciproquement, si la maison ou l’usine était accessoirement
comprise dans le bail d’un grand domaine
rural, ce serait aux règles des baux à ferme que l’on
devrait se conformer (Àrrèt delà Cour de Bruxelles,du
29 novembre 1809, Sirey 10, 2, 97 ; MM. Troplong, du
louage, n° 527 ; Duvergiér t. iv, n° 4).

Ces distinctions sont indispensables pour déterminer
la durée du bail, quand elle n’a pas été fixée par la
convention, et pour savoir si le bail cesse de plain droit,
ou s’il est nécessaire de donner congé suivant l’usage
des lieux. En effet, s’agit-il d’un bail à loyer, dont la
durée n’a pas été fixée, l’une des parties ne peut
rompre le contrat que par un congé donné dans les délais
d’usage (art. 1736 du Code civil)  ; s’agit-il d’un bail
à ferme, ce bad est censé fait pour le temps nécessaire,
afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage
affermé et il cesse sans congé (Code civ., art. 1774 et 1775).

107. La location des maisons peut avoir lieu ou verbalement
ou par écrit. Il n’existe qu’une seule exception
à cette règle : elle concerne les lieux qui sont destinés
au dépôt ou au débit des boissons et liquides sur
lesquels la régie des contributions indirectes a des droits
à réclamer. En effet, l’article 25 du décret du 5 mai 1806
impose aux propriétaires l’obligation de ne laisser entrer
chez eux aucune boisson appartenant aux détaillants,
sans avoir fait préalablement un bail authentique
des lieux servant de dépôt à ces boissons.

A plus forte raison, un cabaretier ne peut-il louer,
DU LOUAGE DES MAISONS. 33
dans une autre forme, ses caves, celliers et magasins, à
des particuliers non-débitants ; c’est ce qui a été jugé
par deux arrêts de la Cour de Cassation des 25 avril 1807
et 9 novembre 1810, rapportés dans le répertoire de
Merlin, au mot bail, § 1er, n° 5.

108. La remise des clés par le propriétaire, et l’occupation
des lieux par le locataire, constituent le fait de
location.

En général, la location verbale est faite sans détermination
du temps de sa durée (1)  ; elle prend fin par un
congé donné dans les délais fixés par l’usage des lieux.

109. Il importe de faire observer ici que les époques
fixées, d’après l’usage de Paris, pour l’entrée et la sortie
des lieux loués, ne sauraient être considérées comme
des limites indiquées à la durée des baux. Ce ne sont,
selon nous, que des ternies assignés pom* le paiement
des loyers, etle point de départ des délais qui doivent
s’écouler entre le congé et la sortie des lieux. En effet,
on ne pourrait raisonnablement admettre qu’un propriétaire
et un locataire, lorsqu’ils louent sans fixer la durée
de la location, seront présumés avoir entendu louer
pour un terme, par exemple, de trois mois, de manière
qu’on dût voir s’opérer un nouveau bail à ebaque nouveau
terme. Il ne serait pas plus exact de prétendre
qu’une maison ou un appartement loués à tant par an
sont loués pour une année (2). Ainsi, dans les locations
(1) Il y a cependant certaines localités dans lesquelles le bail verbal
est censé fait pour un espace de temps déterminé : ainsi, à Orléans, à
Hennés, à Marseille, à Toulouse, à Blois, à Moulins, à Reims, à Montarfiis,
à Lille, à Caen, dans le Béarn, en Auvergne, la durée du bail verbal
est d’un an ; dans la Touraine, elle est d’un an pour une maison
entière, une auberge, une boutique et de six mois pour un appartement.(2) Les erreurs que nous signalons se trouvent reproduites dans tous
les petits ouvrages écrits sur cette matière. Dans les uns, on lit que la
durée du bail veibal est généralement à Paris de trois mois ; dans
d’autres, on enseigne qu’elle est de six mois. Enfin, M Dufour de SaintPathus
(Guide des locataires et des propriétaires, 4e édition, page 43) 
dit que « la location verbale est censée faite pour une année, le prix
se stipulant toujours pour une année. » Le prix de location verbale ne
se stipule pas pour « ne année, mais à tant par année, ce qui est bien34 BU LOUAGE DES MAISONS.
verbales qui se font à Paris, sans détermination de durée,
ce n’est point un nouveau bail qui se forme à
chaque nouveau terme, mais le même bail qui continue
et que les parties peuvent faire cesser en se donnant
congé dans les délais d’usage.

110. Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune
exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne
peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en
soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’A y a eu des arrhes
données. Le serment peut seulement être déféré à celui
qui nie le bail (Art. 1715 du Code civil).

Ces dispositions de la loi établissent une exception à
la règle que l’on peut faire par témoins la preuve des
oMigations dont l’objet n’excède pas 150 francs. Mais
on a voulu par là éviter aux parties des expertises et des
procès ruineux, à l’occasion d’un contrat qu’il leur est
possible de rédiger par écrit.

111. On ne peut admettre la preuve testimoniale d’un
bail verbal non exécuté dont le prix excède ou n’excède
pas 150 francs, lors même qu’il y a commencement de
preuve par écrit. (M. Troplong, du Louage, n. 112 ; Arrêts
de la Cour Royale de Rouen des 18 février et 19 mars
1841, Sirey,t. 41, 2= partie, p. 468).

On ne peut prouver par témoins le commencement
d’exécution d’un bail verbal.

Aussi, lorsque les faits présentés comme exécution du
bail sont constants, on peut admettre la preuve testimoniale
pour établir l’existence ou les conditions du bail
lui-même (Arrêts de la Cour de Cassation, 14 janvier
1840 ; Sirey, t. 40, lr<; partie, p. 5.) 

En l’absence de preuve écrite, celui qui allègue l’existence
d’un bail verbal peut seulement déférer le serment
à celui qui nie le bail.

Mais nous ne pensons point qu’on puisse être admis
différent ; car, comme nous l’avons démontré, la fixation du prix à tant
par année ne sert pas à déterminer la durée du bail, mais seulement la
somme que le locataire sera tenu do payer, à raison du temps de sa
jouissance.DU LOUAGE DES MAISONS. 35
à faire interroger, sur faits et articles, celui qui nie
l’existence du bail ; car le texte de l’art. 1715, ci-dessus
rapporté, dit expressément que le serment peut SEULEMENT
être déféré à celui qui nie le bail. Or, cet article
est restrictif du droit commun, puisqu’il n’admet point
la preuve testimoniale, quelque modique que soit le prix
du bail, si ce bail verbal n’a encore reçu aucune exécution.
(Arrêt de la Cour Roy. de Rennes, du 6 août 1812. ;
DaRozmmot.Interrogatoire, p. 574,note 5.) Tel estaussi
l’avis de MM Troploug, n. 3 et Bousquet, Nouveau Dictionnaire
de droit, au mot Bail.

112. Le bail verbal exécuté peut être prouvé par
témoins, lorsque le prix est inférieur à 150 francs ; mais
si le loyer annuel est inférieur à 150 francs, et que tous
les loyers réunis s’élèvent au-dessus de cette somme, la
preuve ne sera pas admissible (M. Trolongyn. 110, 116 ;
arrêts des Cours de Bordeaux, 20 novembi-elSlO, et de
Paris, 26 avril 1825).

Biais lorsque le bail est avoué, si les parties ne sont
pas d’accord sur les conditions, la preuve peut-elle être
faite par témoins ?

Si la contestation porte sur le montant du prix, la
preuve testimoniale n’est pas admise, alors même que le
bail est inférieur à 150 francs ; le propriétaire en est cru
sur son serment, à moins que le locataire ne préfère
l’estimation par expert.

Si la difficulté existe relativement à la durée du bail et
aux autres conditions accessoires, la preuve testimoniale
doit toujours être inadmissible, lorsque le bail est
au-dessus de 150 francs. (1)  ; mais lorsque le bail est au(1) 
Cependant la Cour de Nîmes a jugé, par arrêt du 14 juillet 1S10,
que Von pouvait faire prouver par témoins de l’époque à laquelle le
bail avait commencé, et de l’époque à laquelle il devait finir ( Dalloz
(au mol louage, p. 910)  ; et M. Duranton (t. 17 n" 55) donne son approbation
à cet arrêt.Un autre arrêt de celte Cour, 22 mai 1819, (Dalloz, page précitée) 
a aussi décidé dans le même-sens.Mais on oppose à ces deux arrêts de la Cour da Nîmes, un arrêt de
la Cour de Grenoble, du 14 mai 1S25 (Wnlloz, t. 2ri, 2 partie, p. 219) 36 DU LOUAGE DES MAISONS.
dessons de cette somme, il faut distinguer : la preuve
testimoniale doit être rejetéc, s’il s’agit delà durée, des
époques du paiement, en un mot de tout ce qui est réglé
par l’usage des lieux.

Mais si l’on allègue quelque condition sur laquelle l’usage
des lieux et la présomption de la loi soient muets, la
preuve par témoins est admissible s’il s’agit d’un bail audessous
de 150fr.(M.Troplong,n°s 117,118,119 et 120).

Le bail verbal consenti par un mandataire général
n’est pas suffisamment constaté, au profit du preneur et
contre le mandant, par la déclaration du mandataire faite
depuis sa révocation. (Arrêt de la Cour Royale d’Angers,
11 avril 1825, Sirey, t. xxm, 2e partie, p. 225).

Le propriétaire peut être autorisé à prouver par témoins
que son locataire a sous-loué à une fille publique
(Arrêt de la Cour de Cassation, 2 janvier 1839, le Droit,
5 janvier, même année).

Les promesses de bail verbales doivent être assimilées
aux locations faites sans écrit et non exécutées. On
ne peut donc les prouver par témoins.

113. Un bail, soit écrit, sqjt verbal, peut être fait avec
des arrhes. Alors, de même'que dans la vente, l’effet des
arrhes est de donner à chacune des parties le droit de
qui a repoussé la prétention d’un locataire, lequel demandait à prouver
par témoins que son bail devait durer 6 ans, sans clause de repentir à
l’expiration de la troisième année. On doit rejeter les deux arrêts de la
Cour de Nîmes, comme contraires aux principes consacrés par l’article
1341 du Code civil, en matière de preuve testimoniale. C’est aussi
l’avis de MM. Dclvincourt, t. 3 ; p. 188 note 3, Toullier t. 9 n<> 53, Duvergier
t. 3n° 258, Curassont. î, p. 552, n° 18, etTroplong, n" US. Ce
dernier auteur s’exprime ainsi : « que demande-t-on à prouver ? les époques
de l’entrée et de la sortie, celle de l’échéance du paiement, la
quotité du prix, c’est-à-dire s’il consiste en argent ou en denrées.—
Mais ce sont là autant de choses dont il a été facile de se procurer une
preuve écrite. Admettre une preuve orale, ce serait se placer en dehors
de toutes les règles du droit commun.—C’est surtout en ce qui
concerne la durée du louage que ce système est d’une fi-jppante évidence.
Le Code, en effet, loin de vouloir livrer aux chances d’une
preuve testimoniale, toujours difficile, le point de la convention, a
posé lui-même des présomptions sur la durée des baux faits verbalement
(Code civil, art, 1736, 1757,1758, 1774.). »DÎJ LOUAGE DES MAISONS. S7
se désister du bai] ; celle qui les a données en les perdant ;
celle qui les a reçues eu restituant le double ; et si le
bail s’exécute, les arrbes sont considérées comme un àcompte
sur le prix (M. Duvergier, t. 3 n° 49 ; M. Troplong,
n° 125)  ; mais l’allégation qu’il y a eu des arrhes
données n’autorise pas la preuve par témoins, quand
le bail sans détermination de durée n’a encore reçu
aucune exécution, et que l’une des parties le nie (Code
civil, art. 1715).

114. A Paris, la plupart des appartements, grands ou
petits, se louent verbalement ; il arrive le plus souvent
que les conventions relatives à la location se règlent
même sans l’intervention du propriétaire, et que l’on
conclut directement avec le portier, à qui l’on donne
une pièce de monnaie, dite denier à Dieu, qui devient
désormais le signe de rengagement. L’usage autorise
les parties à se dédire dans les vingt-quatre heures, en
reprenant ou renvoyant le denier ci Dieu. Mais après les
viugt-quatre heures ni l’une ni l’autre des parties ne
peuvent se dédire.

Voilà l’usage. Mais il importe d’examiner quelle est la
valeur légale de l’engagement qui résulte du denier à
Dieu.

Si l’on suppose que les contractants sont de bonne
foi, il ne saurait exister de difficultés : les conventions
de la location seront fidèlement exécutées. Si, au contraire,
il y a mauvaise foi delà part de l’une des parties,
et dénégation du bail verbal, l’allégation faite par l’autre
partie de la remise du denier à Dieu sera sans effet, car
le denier à Dieu ne forme qu’un lien moral, et jamais
une obligation en vertu de laquelle on puisse poursuivre
ou être poursuivi en justice. Si donc, nonobstant le denier
à Dieu, le propriétaire ou le locataire refuse d’exécuter
la convention, le premier, en ne voulant pas délivrer
les lieux loués, ou le second, en se refusant à y
entrer, le demandeur n’aura pour unique ressource que
le serment contre celui qui nie le bail verbal.

115. Lorsqu’il y a contestation sur le prix du bail
verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existe
point de quittance, le propriétaire en est cru sur sou
338 DU LOUAGE DES MAISONS.
serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation
par experts ; auquel cas, les frais de l’expertise
restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a
déclaré (Code civil, art. 1716).

Cet article n’est relatif qu’au cas où il y a contestation
sur le prix du bail verbal, quand le locataire est déjà en
jouissance des lieux loués ; si le propriétaire n’a point
donné de quittance qui indique le prix du bail, ou si la
quittance est perdue, la preuve testimoniale n’est point
admise, lors même que le prix du bail serait inférieur à
150 francs.

Dans ce cas, c’est au preneur que la loi laisse la faculté
d’opter entre l’expertise et le serment du propriétaire.
Vainement le propriétaire offrirait de prêter le serment
ou même de faire preuve par témoins, si le preneur demandait
que le prix fût lixé par experts (Arrêt de la
Cour Royale de Nîmes, 6 juin 1823, DalLoz, au mot louage,
p. 911). Mais alors les frais de l’expertise seront à la
charge du locataire, si l’estimation excède le prix qu’il a
déclaré.

Si, au lieu d’un différend sur le prix du bail verbal,
il y avait contestation sur la durée du bail verbal
et sur les autres conditions de la location, ni la preuve
testimoniale ni le serment du propriétaire ne seraient
admissibles. On devrait, à cet égard, suivre pour règle
les usages locaux s’il en existe (Arrêts de la Cour Royale
de Grenoble des 14 mai 1825 et 4 août 1832, Dalloz,
t. 26, 2e partie, p. 182, et t. 33, 2- partie, p. 27).

Ce système qui semble incontestable lorsque le prix
du bail excède 150 francs, doit-il recevoir quelques
modifications, lorsque le prix ne dépassera pas cette
somme ?En ce qui touche la durée, les époques du

fiaiement, en un mot, tout ce qui est déterminé par
'usage des lieux, la quotité du prix ne doit être d’aucune
influence. De sorte que, dans tous les cas, la preuve
testimoniale devra être rejetée. Mais il en serait autrement
si on alléguait quelque condition sur laquelle
l’usage des lieux et la présomption de la loi fussent également
muets ; dans cette dernière circonstance, la
preuve par témoins serait admissible, s’il s’agissait d’un
DU LOUAGE DES MAISONS. 39
bail dont le prix n’excéderait pas 150 francs. C’est, au
reste, ce que nous avons déjà dit, page 36.

116. Si le locataire refuse de représenter les quittances
de loyer, comme son refus démontre assez clairement
que le prix du bail n’est pas celui qu’il déclare, et que le
prix est, au contraire, celui qui est allégué par le propriétaire,
les juges peuvent, dans ce cas, s’en rapporter
à la simple déclaration du propriétaire sans qu’ils aient
besoin de déférer le serment ou d’ordonner 1 expertise ;
la mauvaise foi du locataire doit le priver de son option
(Arrêt de la Cour de Cassation du 4 décembre 1823).

Si le serment est déféré au propriétaire sur le prix du
bail verbal et qu’il se refuse à le prêter, le locataire sera
cru sur le montant du prix qu’il allègue (Code civil, article
1361).

Le propriétaire ne pourra pas, pour éviter les conséquences
de son refus de serment, demander l’estimation
par experts du prix de la location : ce droit seul appartient
au locataire. Mais si le propriétaire réfère le serment
au locataire, et que celui-ci refuse de le prêter, le
locataire conserve cependant le droit de demander 1 estimation
par experts (31. Bousquet, Dictionnaire de Droit,
au mot bail).

117. Il résulte de ce qui précède qu’en général, dans les
locations verbales, la preuve de l’existence du bail et
des diverses conventions qui y sont relatives est abandonnée
à la bonne foi des contractants. Il est donc utile,
dans l’intérêt des parties elles-mêmes, lorsque la location
est assez importante, de régler par écrit leur engagement ;
car, en supposant même qu’elles soient de bonne
foi, des circonstances imprévues peuvent faire naître
de nombreuses difficultés. Par exemple, le locataire prétendra
que telle pièce fait partie de sa location ; sa réclamation
peut être juste, mais qui le prouve ? Le propriétaire
peut aussi avoir des prétentions à élever. Et
c’est ainsi que la bonne harmonie, qui doit naturellement
exister entre le propriétaire et le locataire se trouve
souvent troublée, faute d’avoir, par de sages précautions,"
déterminé les limites du droit de chacun.

Mais qu’en sera-t-il si l’une des parties est de mau-
40 DU LOUAGE DES MAISOHS.
vaise foi ? Les inconvénients de la location verbale se feront
encore plus vivement senti]". Le propriétaire pourra
se trouver, au jour du tenue, sans locataire, et ce dernier
sans appartement. Ainsi, nous ne saurions trop recommander
aux propriétaires et aux locataires de rédiger,
sinon un bail en forme, au moins un engagement
réciproque qui constate les conventions de la location.

Cet engagement devra être fait sur papier timbré, afin
d’éviter l’amende s’il était nécessaire de le produire en
justice. 11 contiendra la désignation sommaire des lieux
loués, le prix de la location, l’époque de l’entrée en
jouissance ; enfin, les conventions particulières des parties.
Il doit aussi être fait double. (Voyez- modèle n° 1.) 

L’engagement écrit dont nous parlons ne change pas
le caractère de la location, qui, aux yeux de la loi, sera
toujours un bail verbal, puisque, comme nous le verrons
bientôt, elle ne considère comme bail écrit que celui
dont la durée a été fixée par les parties. Mais cet engagement
sert à déterminer d’une manière certaine les
obligations et les droits respectifs des contractants et leur
offre l’avantage de pouvoir rompre le bail à leur volonté,
en observant, toutefois, les délais d’usage pour les congés.


118. Le locataire qui, après avoir signé une déclaration
constatant qu’il a loué, refuse de prendre possession
de l’appartement, et vient devant le tribunal arguer
de la nullité de sa déclaration, comme n’étant pas faite
en double, et ne constituant pas un bail, peut, par application
de Fart. 1382 du Code civil, être condamné
à des dommages-intérêts pour inexécution des conventions
verbales. (Jugement du tribunal civil de la Seine,
5B chambre, affaire Liautaud contre Saunders ; Gazette
des Tribunaux du 23 mai 1814.) 

CHAPITRE I.
EBe l’entrée en jouissance.
SECTION lrc.
.Des époques ordinaires de Vemménagement.

119. Les époques des emménagements, ou, ce qui est
de même, les, époques auxquelles commencent les
termes, varient à l’infini, et suivant les usages particuliers
à chaque localité.

120. A Paris, les emménagements ont lieu aux mois
de janvier, avril, juillet et octobre.

Dans les petites locations, c’est-à-dire dans les logements
dont le prix annuel est de 400 francs et au-dessous,
les emménagements se font ordinairement le 8 des
mois sus-indiqués, à midi.

Dans les appartements, ou autres lieux, dont le loyer
annuel s’élève au-dessus de 400 francs et dans les boutiques,
on emménage le 15 des mêmes mois, à midi.
Bien que le locataire ne fasse, en général, son emménagement
que le 8 ou le 15, la location court cependant à
partirdu 1er jour du mois, qui est l’époque du commencement
des termes. Cette circonstance ne fait éprouver au
locataire aucun préjudice, car s’il perd huit ou quinze
jours lors de son entrée en jouissance, il les retrouve à
la fin de sa location, puisque d’après l’usage, il ne quitte
les lieux loués qu’au'8 ou au 15. (Voyez chapitre vu du
congé.)  (1). Mais si les lieux que doit occuper le locataire
sont vacants au premier jour du mois, il a le droit d’y
entrer, et le propriétaire ne peut s’opposer à cette juste
prétention.
(1) A Orléans il n’y a qu’un lerme d’où les baux des maisons commencent
et auquel ils Unissent, savoir : celui de Saint-Jenn-Bnpptistc ;
à Rennes, ils commencent aussi à la même époque ; à Elois, les
locations vont de Noël à Noël, ou de Saint-Jean à Saint-Jean ; à Marseille,
les baux commencent au jour de Saint-Michel ^29 septembre) 
pour Unir à la même époque ; à Bordeaux il n’y a pas de temps |ixé
pour l’entrée et la sortie des lieux loués.
Il est inutile de dire que si les parties avaient fixé,
pour l’entrée en jouissance, une autre époque que celle
déterminée par l’usage, elles seraient tenues de se conformer
à la convention.

121. Il est une précaution que doit prendre le locataire,
c’est avant d’entrer dans les lieux qu’il a loués,
de ne traiter^avec le locataire à qui il succède du prix
d’aucun objet mobilier, tenant ou inhérent à l’immeuble
et que ce dernier dirait lui appartenir, sans avoir
l’avis et le consentement du propriétaire de la maison ;
ou du moins, en supposant qu’il ait acheté sans le consulter
préalablement, il ne doit pas payer avant de
s’assurer si ce propriétaire n’a pas de réclamations à
faire tant pour le loyer que pour les réparations locatiyes
et les contributions ; car s’il en était ainsi, le privilège
du propriétaire continuerait d’exister sur ces
objets, lors même que le locataire entrant en aurait
payé le prix.

Il arrive souvent que le locataire entrant reçoit les
clés des lieux loués des mains mêmes du locataire sortant,
sans l’intervention du propriétaire. Ceci pourtant
n’est pas sans inconvénients. En effet, si le locataire sortant
a fait des dégradations, des suppressions et des
démolitions que le propriétaire n’ait point reconnues,
le locataire entrant en demeure responsable à la fin de
sa jouissance et doit rétablir les choses détruites ou dégradées.


Dans ce cas, le locataire entrant doit s’adresser au
propriétaire, ou sinon se faire représenter l’état des
lieux, s’il y en a un, et le vérifier avec le locataire sortant
afin de constater  ? o'.'tre les réparations locatives à
la charge de ce dernier, toutes les autres réparations
qui proviendraient du fait de ce locataire d’après ledit
état.
SECTION II..Des contestai ions relatives à l’entrée en jouissance.
122. Les contestations, qui peuvent s’élever entre le

bailleur et le preneur, relativement à l’entrée en jouissance,
sont celles-ci :

1° Lorsque le bailleur ne délivre pas les lieux loués à
l’époque convenue par le bail, ou, à défaut de convention,
au terme déterminé par l’usage ;

2° Lorsque le locataire refuse d’entrer dans les lieux
loués, ou ne les garnit pas de meubles suffisants pour
répondre du prix de la location, ou bien encore, lorsqu’il
a été convenu dans le bail qu’il paierait un ou deux
termes d’avance, et qu’il se refuse à les payer.

123. Si c’est le bailleur quijrefuse de délivrer les lieux
loués, le preneur a le choix, ou de faire sommer le bailleur
de les délivrer, ou de demander la résiliation du
bail avec dommages et intérêts. Quant à la quotité des
dommages et intérêts, voyez section n § 3 du présent
chapitre.

124. Si c’est le locataire qui refuse d’entrer dans les
lieux loués, ou qui ne les garnit pas, ou qui ne paie pas
les termes convenus d’avance, le propriétaire a aussi le
choix, ou de le forcer à remplir ses obligations, ou de
demander la résiliation du bail avec dommages et intérêts.
(Argument de l’art. 1184 du Code civil/) 

125. Mais, pour que le bailleur et le preneur puissent,
dans les cas dont nous parlons, exercer l’un contre l’autre
des poursuites qui ne soient pas infructueuses, il
faut supposer qu’il existe un bail écrit, ou un engagement
écrit, ou que, si le bail est verbal, il ne soit pas
dénié ; car, suivant l’article 1715 du Code civil, lorsque
le bail fait sans écrit n’a reçu aucune exécution, et que
l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par
témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on
allègue qu’il y ait eu des arrhes données. Le serment
peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.
(Voyez ci-dessus, page 34.) 
SECTION m,De l’état des lieux, de son utilité et de sa forme.

126. On appelle état des lieux un acte qui est ordinairement
l’ait sous seing privé entre le propriétaire et le

locataire, lorsqu’ils savent signer, car dans le cas contraire,
il doit être fait par-devant notaire. On pourrait
aussi faire donner une procuration devant notaire par la
partie qui ne sait pas signer, et l’état des lieux se ferait
sous signatures privées avec le mandataire. Cet état contient
la description de toutes les parties quelconques
grandes ou petites, de l’objet loué ou affermé ; il énonce
la matière, la quotité, la forme et la situation de ces
mêmes parties ; ce qu’elles peuvent avoir de particulier
en excellence ou en défectuosité ; l’état où elles se trouvent
par rapport au service ; par exemple, si elles sont
neuves ou vieilles, bonnes ou mauvaises, usées ou cassées.


127. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et
le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a
reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé
par vétusté ou force majeure (Code civil, article
1730)  ; mais, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur
est présumé les avoir reçus en bon état de réparations
locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve
contraire. (Code civil, art. 1731.) 

128. Il résulte de ce dernier article, qu’il est de l’intérêt
du locataire de faire, avant son entrée en jouissance,
un état des lieux ; car s’d n’y en a pas, il est présumé les
avoir reçus en bon étal, et il aura alors à s’imputer la
faute d’être entré dans des lieux dans lesquels il’se trouvait
des dégradations plus ou moins grandes. Mais il est
des circonstances où le locataire peut sentir encore davantage
la nécessité d’un état des lieux, c’est lorsqu’il a
l’intention défaire dans l’intérieur des lieux loués quel-
ques changements, soit en embellissement, soit en augmentation
 ; car, dans ce cas, ou pourra facilement, au
moyen de l’état, distinguer ce qui appartient au locataire,
comme l’ayant fait à ses frais, d’avec les objets qui
appartiennent au propriétaire ; et si, au contraire, il n’y
a pas d’état, tous les objets scellés en plâtre, et qui ne
pourraient être détachés sans être fracturés etdétériorés,
sont présumés être incorporés à l’immeuble, et appartenir
au propriétaire. Ce dernier a donc le droit de réclamer
ces objets, à moins que le locataire ne prouve
DE L ENTBEE EN JOUISSANCE. 45
qu’ils lui appartiennent. (Code civil, art. 553.) Mais cette
preuve n’est pas toujours facile à fournir ; c’est alors
que le locataire doit se reprocher de ne pas avoir dressé
un état des lieux. Nous citerons l’exemple d’un locataire
qui, faute d’un état de lieux, fut obligé de laisser dans
la maison qu’il quittait un calorifère d’une valeur de
1500 francs, qu’il avait fait établir à ses frais pendant
la durée de son bail et qui chauffait le rez-de-chaussée
et le premier étage de la maison.

129. Quant au propriétaire, l’état des lieux peut seul
protéger ses droits contre la mauvaise foi du locataire,
par exemple, dans le cas où ce dernier substituerait à des
objets de valeur, tels que des chambranles de marbres,
des serrures de sûreté, des chambranles de pierre ou
des serrures en mauvais état.

130. Lors même que le locataire est de bonne foi, le
propriétaire est encore intéressé à faire un état des lieux.
Par exemple, en cas d’incendie occasionné par la faute
et la négligence du locataire, ou de son sous-locataire,
ou de leurs gens, comment, sans un état des lieux, pourrait-on
rétablir ce qui est détruit et consumé, et apprécier
les objets pour la perte desquels le locataire doit
indemniser le propriétaire ?

13 !. Jl est prudent de dresser l’état des lieux sur
papier timbré, parce que, s’il fallait ensuite le produire
en justice, les parties seraient passibles d’une amende
de 33 francs, dont l’avance doit être faite par celui qui
1 fait timbrer, sauf son recours contre l’autre partie, qui
doit lui payer la moitié de ladite amende.

132. Pour procéder méthodiquement, et pour ne rien
omettre dans la description des lieux, il est non de commencer
par les caves ; on passe ensuite au rez-de-chaussée
 ; on y comprend les cours, les remises, les écuries,
les hangars et les jardins ; delà on monte au premier
étage, puis au second, et ainsi de suite, de manière que
l’on termine par les greniers.

A chaque étage, on commence à décrire le palier de
l’escalier, puis successivement toutes les pièces, en conservant
le plus d’ordre, et donnant les indications les
plus positives, alin d’éviter la confusion, et de pouvoir

reconnaître les changements opérés pendant la durée du
bail. On trouvera, à la fin de ce volume, sous le n. 6, un
modèle d’état des lieux.

133. Lorsque les parties ne dressent pas elles-mêmes
l’état des lieux, elles le font faire par un architecte ou
autres gens de l’art ; elles en supportent les frais par
moitié, s’il n’y a convention contraire (1).

134. Lorsque l’une des parties se refuse à dresser ou
faire dresser un état des lieux, l’autre peut l’y contraindre
en justice. Dans ce cas. c’est devant le juge de paix
de la situation des lieux loués que la demande doit être
portée.

135. Une clause usuelle dans presque tous les baux
impose au locataire l’obligation de bien tenir les lieux
loués et de les rendre conformément à l’état qui en sera
dressé immédiatement, soit aux frais du locataire seul,
soit à frais communs. Dans chacun de ces cas le locataire
n’imagine pas toujours à quelle somme peuvent se monter
ces frais ainsi mis à sa charge ; et grand devient son
étonnement quand l’architecte lui présente une note qui
peut se monter à un chiffre énorme. A cet égard, il est
utile de rapporter ici un jugement du tribunal delà
Seine (5e chambre) qui aerd devoir réprimer l’abus dont
sont trop souvent victimes les locataires ainsi engagés
imprudemment. Voici dans quelles circonstances :M. Michin,
propriétaire d’une maison rue Saint-Antoine en
avait loué diverses parties à M. Delaunay, épicier en

fros, moyennant 2,700 fr. Un état des lieux avait été
ressé par suite d’une stipulation qui en avait mis les
frais à la charge du locataire, et le sieur L… architecte,
avait été chargé de ce travail. Jl remit cet état en deux
(1) Ruelle, n0 541, prétend que le propriétaire doit seul supporter les
frais de cet état, parce qu’ils sont [a suite de l’obligation de délivrer,
dont tout bailleur est chargé (Code civil, art. 1"20) Mais nous
ne saurions adopter cotte opinion ; en effet, l’état des lieux, comme
nous venons de le démontrer ci-dessus, pages 44 et 45 est dressé dans
l’intérêt réciproque du propriétaire et du locataire. C’est donc avec
justice et raison que chacun d’eux doit être tenu de la. moitié des frais
que cet état occasionne.DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 47
cents rôles et demanda 400 fr. pour ses honoraires ; mais
le tribunal déclara valables les offres de 200 fr. faites
par le locataire, et condamna le sieur L… aux dépens.
(Le Droit du 1er septembre 1839).

CHAPITRE n.

Des obligations et « les « ïroïts respectifs « la
bailleur on props-ïéisiîî'e, eî ^K presieear ©si
locataire.

136. Nous avons vu plus haut que le bail est un contrat
qui se forme par le seul consentement des parties
sur la chose et sur le prix. Il résulte de là que les contractants
peuvent modifier le bail par toutes les conventions
particulières qu’ils jugent à propos d’y introduire.

Le bail, ainsi modifié, devient pour les parties une loi
commune à laquelle elles sont obligées de se soumettre.
Mais, en l’absence de conventions particulières, les parties
demeurent sous l’empire du droit commun, et la
loi civile détermine leurs obligations et leurs droits respectifs.
Ce qui constitue un droit en faveur de l’une
d’elles devient pour l’autre une obligation, et c’est de la
combinaison de ces droits et de ces obligations que sont
nés les principes que nous allons faire connaître dans
les deux sections suivantes.
SECTION ire.Des obligations du bailleur ou propriétaire.

137. Les obligations du bailleur sont :

1° De délivrer au locataire la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de* servir à l’usage
pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la
durée du bail (art. 1719 du Code civil)  ;

4° De garantir le locataire des vices de la chose louée
qui en empêche l’usage (art. 1721 du Code civil)  ;

5° D’acquitter les contributions foncières.

Nous allons successivement développer chacune de
ges obligations dans les cinq paragraphes suivants :
48 DES OBLIGATIONS DU îniOPRIÉTAIHE.
§ 1er. — De l’obligation de délivrer cm preneur la chose
louée.

138. Cette obligation est de l’essence même du contrat.
Il serait impossible, en effet, de concevoir le louage d’une
chose , si elle n’était pas délivrée au locataire pour en
jouir. (M. ïroplong, n° 159 ; M. Boileux, sur l’article
1719.) 

La délivrance de la chose doit être faite àTépoquc déterminée
par le bail ; si le bail est verbal, où suit l’usage
des lieux.

139. L’obligation de délivrer la chose louée s’étend à
tous ses accessoires, sans quoi la délivrance ne serait
pas complète (Pothier, n. 54 ; Exposé des motifs du
titre du Louage.) 

Ainsi le propriétaire doit remettre au locataire toutes
les dépendances non exclues du bail, le bûcher, le hallier,
les greniers, la cour, le vestibule, les clés des portes
intérieures et extérieures. (Pothier, ibid ; M. ïroplong,
n. 160.) 

Le propriétaire doit aussi délivrer au locataire les
objets que la loi désigne sous la dénomination (Yivimeîiblespar
destination, car ces objets, à moins de conventions
contraires , sont compris dans le bail. (Voyez
page 14.) 

140. Mais la chose louée peut-elle être délivrée partiellement,
si l’on suppose que le bailleur soit décédé et
ait laissé plusieurs héritiers ? Non, et l’un de ces héritiers
ne serait point admis à offrir sa part indivise ou
même celle qu’il aurait reçue en partage. 11 peut être
poursuivi pour le tout, sauf son recours contre ses cohéritiers
(Pothier, Traité des obligations, n. 315 ; Toullier,
t. G, n. 778 ; M. Duvergier, t. '3, n. 793 ; M. Rolland de
Villargues, au mot bail, n. 284).

141. L’obligation de délivrer la chose loixée et ses accessoires
fait naître au profit du preneur le droit de poursuivre
le bailleur pour qu’il ait à opérer cette délivrance.
L’action afin de délivrance de la chose louée est une action
purement personnelle.

Il suit de là, 1° qu’entre deux preneurs successifs, \é
DIÏS OBLIGATIOKS DU VROPEIÉTAI11E. 49
préférence est due à celui qui a été mis de bonne foi en
possession des lieux, sans égard à la date des contrats ;
2° que si aucun d’eux n’est encore en jouissance, la date
des titres doit déterminer la préférence, pourvu, d’ailleurs,
que cette date soit certaine ; 3° que si l’un et l’autre
étaient porteurs d’un bail sous seing privé n’ayant aucune
date certaine, la préférence se détermine par les circonstances,
et lorsque aucune preuve n’établit l’anti-date,
on doit préférer le titre le plus ancien (Pothier, n° 63
M. Dalloz, Recueil alphabétique, au mot louage, p. 115 ;
M. Duvergier, t. 3, u. 283 , 284 et 285 ; voyez aussi
page 14 ).

142. Si le propriétaire refuse de délivrer la ebose
louée, le locataire aura le choix, ou de forcer le propriétaire
à opérer cette délivrance lorsqu’elle est possible, ou
de demander la résiliation du bail avec dommages et intérêts
(Argument tiré de l’art. 1184 du Code civil).

143. Si donc le locataire demande la délivrance de la
chose louée, et qu’il soit au pouvoir du propriétaire de l’opérer,
celui-ci ne pourra serefuser à la délivrer, lors même
qu’il offrirait des dommages-intérêts. Les tribunaux
mêmes ne pourraient ordonner que l’obligation du propriétaire
se résoudra en dommages et intérêts ; ils devront
nécessairement le condamner à délivrer la chose
louée (1). Et, dans l’hypothèse dont nous parlons, le lo(1) 
C’est ce qu’un arrêt de la Cour de Cassation du 3 avril 1S38 a
décide dans l’espèce suivante :Au mois d’avril 1834, M. Weynen, propriétaire d’une maison, sise
rue de la Grande-Friperie, consent, au profit d’une dame Biquelin, une
promesse de bail d’une boutique dépendante de celle maison. En conséquence
de cette promesse, 51. Weynen se Dallait d’obtenir la résiliation
du bail courant, consenti au profil d’un sieur Cassard, qui occupait
les lieux, bail qui avait encore plusieurs années à courir. N’ayant
pu obtenir la résiliation, il se vit dans l’impossibilité d’exécuter son engagement
envers la dame Bicquelin ; et celle-ci intenta alors contre lui
une action tendant à sa mise en possession.Le 22 mais 1835, jugement du tribunal de la Seine, qui condamne
M. Weynen à livrer les lieux, et faute par lui de ce faire dans un délai
fixé, autorise la dame Bicquelin à en prendre possession.Le 31 août1S35, appel de M. Weynen devant la Cour Royale de Pa->
ris, qui rend un arrêt ainsi conçu :50 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
cataire pourra demander, outre la délivrance de la chose
louée, des dommages et intérêts pour le tort que peut lui
avoir occasionné le retard apporté par le bailleur dans
cette délivrance (M. Dalloz, Recueil alphabétique, au mot
louage, page 915).

144. Mais lorsque le propriétaire se trouve dans l’impossibilité
de délivrer la chose louée, le locataire ne peut
Sas en exiger la délivrance ; il a seulement le droit de
emander la résolution du bail avec dommages et intérêts.


_ 145. Dans tous les cas, les dommages et intérêts consistent
dans la perte que l’inexécution du bail occasionne
au locataire, et dans te gain ou profit dont il a été privé
(Argumenttiré del’art. 1149 du Code civil). Par exemple,
s’il s’agissait d’une boutique ou d’un établissement industriel,
on devra comprendre dans les dommages et
intérêts le profit que le locataire aurait pu vraisemblablement
fan^e dans cette boutique au delà du prix du
« La Cour ordonne que le jugement dont est appel sortira effet ; et
considérant que l’obligation imposée à Weynen de remettre l’intimée
(la défenderesse à l’appel) en possessien des lieux, constitue 
du 19 avrillô38).
une
obligation de faire qui doit, en cas d’inexécution, se résoudre en dommages
et intérêts, condamne Weynen dans le cas où il n’exécuterait
pas dans la huitaine delà signification , à payer à la dame .Bicquelin 1 »
somme de 750 francs, à titre de dommages et intérêts. »
Pourvoi en cassation, arrêt dont voici le texte :
« Vu les articles 1134, 1184, 1719 et 1741 du Code civil :
Attendu que, ni en première instance , ni en appel, le » Weynen
n’ont exeipé de l’impossibilité de délivrer la maison indiquée dans la
promesse de bail promis à la dame Bicquelin, et a autorisé cette dernière
à se mettre en possession des lieux ; que la Cour Royale, adoptant
les motifs des premiers juges, et ordonnant que le jugement serait
exécuté, a considéré, en point de droit, sans déclarer qu’il n’était pas
possible à Weynen d’exécuter sa promesse, que cette promesse consistait
dans une obligation de faire qui doit, en cas d’inexécution, se résoudre
en dommages-intérêts ; et a, par ce motif, condamné Weynen ,
dans le cas où il manquerait d’exécuter ledit jugement, à payer à la
dame Bicquelin une somme de 750 francs à titres de dommages et intérêts ;
qu’en ce faisant, la Cour Royale a violé les textes de loi précités ;
—par ces motifs, la cour caiseet annule, etc, tlGaxetle im Tribunaux,DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 51
loyer qu’il s’était obligé de payer. C’est l’avis de Pothier
[traité du louage, n. 68).

146. Remarquez que quand ce n’est pas par mauvaise
foi que le bailleur manque à son obligation, il ne doit
être tenu des dommages et intérêts du locataire, qui ont
pu être prévus lors du contrat, n’étant sensé s’être soumis
qu’à ceux-là ; il n’est tenu des pertes que l’on ne
pourrait prévoir, encore moins des gains dont l’inexécution
du contrat a privé le preneur, si ces gains étaient
inespérés lors du contrat (Argument de l’art. 1150 du
Code civil ; Pothier, n. 69). Par exemple, dans les dommages
et intérêts dus pour l’inexécution du bail d’une boutique,
on comprendra le profit qu’on pouvait, au temps
du bail, espérer du commerce fait dans cette boutique ;
mais si, depuis le bail, on suppose qu’une grande rue ait
été percée dans l’endroit où cette boutique se trouve située,
ou même que la boutique dont il s agit soit placée
au coin de la grande rue en question, on conçoit que l’augmentation
de profit dans l’exploitation du fonds de commerce
ne doit pas être comprise dans les dommages et
intérêts, parce que c’est un gain inespéré qui n’a pu être
prévu lors du contrat. C’est, au reste, ce qu’enseigne
Pothier, à peu près dans les mêmes termes.

147. Mais si c’est par dol ou mauvaise foi que le propriétaire
a manqué à son obbgation, il est alors tenu indistinctement
de tous les dommages et intérêts, soit
qu’ils aient été prévus, soit qu’ils n’aient pu l’être (Argument
de l’art. 1151 du Code civil ; Pothier, n. 70).

148. Lorsque le bailleur n’a pas manqué, mais a apporté
seulement du retard à l’exécution de l’obligation
qu’il a contractée envers le locataire de lui délivrer la
chose qu’il lui a louée, il est pareillement tenu des dommages
et intérêts que ce retard a causés au locataire depuis
qu’il l’a mis en demeure d’y satisfaire (Argument
tiré de l’art. 1147 du Code civil ; Pothier, n. 71) , et, dans
ce cas, le locataire peut non-seulement demander les
dommages et intérêts qu’il souffre de ce retard ; mais il
peut, en outre, demander quelquefois la résolution du
marché, et qu’il lui soit permis de se pourvoir ailleurs,
pothier, n. 72.) 
52 DES OBLIGATIONS DU PllOr-RlÉTAIllE.
149. Lorsque la chose louée que le bailleur offre de
délivrer au locataire ne se trouve pas entière, le bailleur
en ayant perdu une partie depuis le contrat, ou lorsqu’elle
ne se trouve pas au môme état qu’elle était lors
du contrat, si ce qui manque de la chose, ou si le changement
qui est arrivé dans cette chose est tel que le locataire
n’eût pas voulu la prendre à loyer, si elle se fût
trouvée telle qu’elle est devenue depuis, en ce cas, le locataire
est bien fondé à refuser de recevoir la chose et de
demander la résolution du contrat. Ceci a lieu quand
même il serait arrivé par une force majeure survenue
depuis le contrat, que la chose ne se trouverait plus entière,
ou se trouverait détruite: comme, par exemple, si,
depuis le contrat, le feu du ciel a brûlé une partie considérable
de la maison que vous m’avez louée, et que ce
qui en reste ne suffirait pas pour m’y loger avec ma famille ;
mais, dans ce cas, je n’aurais le droit de demander
que la résolution, sans pouvoir prétendre aucuns
dommages et intérêts pour son inexécution.

150. Mais si c’est, par son fait que le bailleur ne peut
plus délivrer la chose entière, comme s’il a aliéné la partie
qui manque, ou qu’il en ait été évincé parce qu’il n’en
était pas propriétaire ; dans ce cas, le locataire peut demander,
outre la résolution du bail, les dommages et intérêts
qu’il souffre de son inexécution (Pot hier, n. 74).

151. L’article 1720 porte que « Le bailleur est tenu de
délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
 » En effet, la délivrance de la chose louée ne serait
qu’illusoire, si le locataire ne pouvait tirer de cette chose
'le service qu’il a droit d’espérer. Mais les contractants
peuvent, par une convention insérée au bail, modifier
cette obligation, et dire, par exemple, que le propriétaire
ne sera tenu de délivrer la chose louée que dans l’état où
elle se trouvait lors de la location ; il’arrive d’ailleurs
tous les jours que le locataire se charge lui-même de
faire dans la maison ou l’appartement loué les réparations
qui y sont nécessaires. Tout dépend ici des conventions
des parties. Mais si ces conventions n’existent pas,
le bailleur, quoique le preneur ait vu les lieux, est obligé,
par la nature même du contrat, à lui délivrer la chose m
DES OBLIGATIONS DU PROPllIÉTAIItE. 53
bon état de réparations de toute espèce, ce qui comprend
les réparations même simplement locatives. Il ne serait
pas écouté à dire qu’il a donné à loyer la chose dans l’état
où elle se trouvait lors de la convention ; que par cela
même que le preneur l’a vue avant de conclure le louage,
et n’a fait aucune réserve au sujet des réparations qu’il
pouvait y avoir à faire, il a entendu ne la livrer qu’en cet
état : car on lui répondrait que la loi suppose bien que
le preneur ara la chose, puisqu’il n’est pas naturel que
l’on prenne à lover une chose sans l’avoir vue ; et néanmoins
elle décide que le bailleur doit la délivrer en bonétat
de réparations de toute espèce ( M. Duranton,
t. xvn, n. 61).

152. De ce que le bailleur est obligé de délivrer la
chose louée et ses accessoires, il suit que le preneur a le
droit de jouir et de la chose louée et de ses accessoires.
Ainsi, dans les maisons où il y a des cours, le locataire
peut y déposer son bois, l’y faire scier et fendre. Le propriétaire
doit souffrir cet usage naturel de la chose ; il ne
peut se plaindre sous prétexte qu’il en éprouve quelque
gène.

C’est en ce sens que la Cour Eoyale de Paris a jugé,
par arrêt du 4 mars 1828, que le passage, sous la porte
cochère d’une maison et l’usage de la cour pour les voitures
sont communs aux locataires, à moins de stipulations
contraires ; qu’en conséquence, le propriétaire
d’une maison ne peut s’opposer à ce que les voitures des
personnes qui viennent visiter ses locataires entrent sous
la porte cochère ou dans la cour de la maison, encore que
l’entrée de l’appartement du locataire soit sous le passage
de la porte cochère (Sirey, t. 28, p. 203).

Pareillement le bailleur ne pourrait priver le locataire
des accessoires de la chose louée, sous prétexte que ce
dernier n’en fait point ou n’en peut faire usage. C’est
par application de ce principe que le tribunal de la
Seine (3e chambre) , a jugé, le 23 février 1839, que lorsqu’une
cave qui dépend de la location du preneur est
inondée pendant plusieurs mois de l’année, le propriétaire,
allégant que celui-ci ne peut s’en servir, na pas le
54 DES OBLIGATIOHS DU PROPRIÉTAIRE.
droit de la combler et d’y apporter des immondices et
des gravois (1).

153. Lorsque le bail ne le défend pas, le locataire peut,
pour les besoins de son commerce, introduire des
grosses voitures dans la cour, et le propriétaire n’a pas
le droit de s’opposer à l’entrée de ces voitures, sous
prétexte qu’elles dégradent le pavé et qu’elles ébranlent
la maison et les caves. C’est au propriétaire à s’imputer
de n’avoir pas prévu ces inconvénients avant le bail
(Arrêt de la Cour Royale de Paris, Ire Chambre, du
10 ;aoûtl841).

Mais lorsqu’il a été stipulé dans un bail que le preneur
ne pourra faire d’emballages dans la cour , celui-ci
a-t-il le droit de faire des déballages ?

L’arrêt précité de la Cour royale de Paris, a décidé
affirmativement cette question (2).
F (1) Dans l’espèce, le locataire qui exerçait la profession de marchand
devins, prétendait que la cave n’étant point remplie d’eau pendant
l’été, il pouvait s’en servir pour y mettre rafraîchir des boissons.
Le tribunal a pensé avec raison qu’il suffisait que cette cave fût comprise
dans la location du preneur, pour que le propriétaire fût obligé
de lui en donner la jouissance.(2) Le Droit (8 septembre 1841) rapporte de la manière suivante le »
faits qui ont donné naissance au procès :M. Bitterlin, entrepositairede la fabrique de glaces de Prémontré
(Aisne) , appartenant à MM. de Viollaine frères, a loué pour y faire ion
entrepôt un vaste rez-de-chaussée au fond de la cour de la maison rue
du Temple, 137 bis, ci-devant hôtel Bergeret, et dont M. Bouriaud est
actuellement propriétaire. Les grosses voitures chargées de glaces, arrivant
de la fabrique, entrèrent sans opposition dans la cour pendant
huit mois environ ; mais au mois de mars 1841 un mouvement s’étant
déclaré dans le pavage, M. Bouriaud s’opposa à l’entrée des voitures,
et prétendit que jusqu’à ce jour il l’avait seulement toléré ; que sa maison
était un hôtel bourgeoisement habité ; que le bail interdisait à son
locataire de faire des emballages dans la cour, partant des déballages ;
qu’enfin le poids des voitures entame le pavé, ébranle la maison et le »
caves. !M. Bitterlin, invoquait : l°son bail qui n’interdisait pas l’entrée de
la cour à ses voitures, et de plus l’ordonnance de police du 8 août
1829 qui enjoint (article 63) « . aux marchands en gros de faire entrer
les voitures de transport dans les cours ou sous les passages de
portes-cochères des maisons qn’iU habitent,à l’effet d’y faire opérer lesDES OBLIGATIONS DU PROPBIÉTAIIIE. 55
154. Le propriétaire d’une maison peut, dans certains
cas, demander la supression des enseignes de son locataire.
Nous citerons les faits suivants, rapportés dans la
Gazette des Tribunaux du 16 décembre 1843 : « M. Bertaux,
propriétaire d’une maison de belle apparence, située
boulevart des Capucines, 23, donna en location, en
1837 ? à Mme Grandj ean, marchande de cirages, deux,
boutiques au rez-de-chaussée, puis un logement à l’entresol
qui avait toujours été occupé bourgeoisement, et
dont un état de lieux constatait suffisamment la destinachargements
et déchargements- » et dont l’article 65 ajoute : «  qn’ils
sont tenus de se pourvoir, en raison de leur établissements, de locaux,
assez spacieux pour faire opérer hors de la voie publique lesdits chargements
ou déchargements. »Le tribunal de la Seine, (2= chambre) , a rendu le 13 mai 1841 un
jugement ainsi conçu :« Attendu que dans le bail fait par Bouriaud, à Bitterlin , le 17
juin 1840, enregistré le 16 septembre suivant par Texier, qui a reçu
les droits ; il est dit, art. 3 n° 7, que le preneur ne pourra faire d’emballage
dans la cour ;« Attendu que les clauses prohibitoires ne peuvent être étendues,
et que dans le doute la clause obscure devrait s’interpiéter contre le
bailleur au profit du preneur ; » Attendu que de la prohibition de faire des emballages dans la cour,
Bouriaud conclut à la prohibition d’y faire des déballages, et même à
la prohibition d’y introduire des voitures pour y charger les marchandises
emballées et pour y conduire les marchandises à décharger et
à déballer ; » Attendu, cependant, que la prohibition spéciale d’emballer ne peut
être étendue d’un cas prévu à d’autres cas non spécifiés et entièrement
distincts ; » Qu’on comprend que Bouriaud ait voulu interdire à son locataire la
faculté d’emballer dans la cour, parce que cette opération est plus longue
et plus incommode ; que les occasions s’en présentent plus fréquemment,
et qu’elle pouvait d’ailleurs se pratiquer dans une remise faisant
partie des lieux loués ; mais que s’il entendait prohiber le chargement,
le déchargement et le déballage, il doit s’imputer de ne s’être pas formellement
explique à l’égard de ces prohibitions qui étaient de nature à
rendre la location impossible ; » Attendu, en effet, qu’aux termes de l’ordonnance de police du Saout
1829, il est proscrit pour les maisons ayant une cour suffisante, ce qui
se rencontre dans l’espèce, d’y faire entrer les voitures pour le chargement
et le déchargement des marchandises, et que cette ordonnance
concernant la. sûreté et la liberté de la circulation était un obstacle po-56 DES OBLIGATIONS DU PROPBIÉTAIREtion
à cet usage. Il était donc dans la pensée du propriétaire
que le commerce de cirage ne s’exercerait que dans
les boutiques et non à l’entresol. Cependant, au mépris
de la convention, Mme Grandjcan sous-loua h deux
marchands de cirages, qui s’établirent, l’un au rez-dechaussée,
l’autre à l’entresol, et bientôt ces deux industriels
se tirent une guerre acharnée d’écriteaux et d’enseignes.
Cinq grands tableaux furent placardés sur la
façade donnant sur le boulevart : le son-, ces cinq tableaux
étaient illuminés en transparent, ce qui changeait
silif à la location dans les termes de la prétention de Bouriaud ;
 » Que nnl n’est d’ailleurs censé ignorer la loi ; que les parties sont
donc censéesavoir contracté en conformitédes termes de l’ordonnance,
et que cette présomption légale est entièrement conforme au texte de la
clause 7 du contrat ; » Attendu, enfui, que les inconvénients signalés par Bouriaud, et qui
consisteraient dansla dégradation du pavé et l’ébranlement delà maison,
en les supposant même aussi considérables que le prétend Bouriaud,
ne pourraient être pris en considération par le Tribunal, puisque
Bouriaud a loué au preneur pour y exercer son industrie, et que ces in convénients
 ne sciaient que la conséquence nécessaire de l’indnslric
pour l’exercice de laquelle les lieux ont été loués ;
 » Pour ces motifs , » Ordonne l’exécution pure et simple du bail, en conséquence, fait
défense à Bouriaud, à peine de tous dépens et dormiiay^-iuiérùts, il.:
troubler le sieur Bilterlin dans sa jouissance et dans le droit de faire
entrer toutes voitures dans la cour pour l’exercice de son commerce ;
 » Condamne Bouriaud aux dépens, »Sur l’appel, la Cour Royale de Paris a confirmé purement et simplement
la sentence des premiers juges.Cette décision est d’un grand intérêt pour les commerçants et pour
les propriétaires qui leur consentent un bail. Elle montre en effet quelle
peut être l’influence de l’ordonnance de police du 8 août 1829 sur la
portée des conventions intervenues. L’un des considérants nous semble
même avoir été fort loin : » Nul n’est censé ignorer la loi ; les parties
sont donc censées avoir contracté en conformité des termes de l’ordon nance,
 et cette présomption légale est entièrement conforme au texie
de la clause 7 du contrat. » Avec une telle présomption légale l’intention
des parties pourrait être facilement méconnue. Celte réflexion ne
s’applique pas à l’interprétation que la Cour a faite du bail dans l’espèce
 ; en s’approprianl les motifs donnés par le Tribunal de première
instanca, elle nous semble fort juste au contraire ; mais le principe tel
qu’il est posé conduirait à des conséquences que nous n’accepterions
pas aussi volontiers.
h
DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE, 57
et dénaturait l’aspect de la maison ; pour surcroît de désagréments,
les pratiques, au lieu d’entrer, comme auparavant,
par le noulevart, affluaient par le grand escalier,
le salissaient, occasionnaient du nruit dans la maison,
si bien que les autres locataires se plaignaient et
menaçaient de déménager. Le tribunal civil de la Seine
(5e chambre) , a ordonné la cessation du commerce à
l’entresol, à partir de la signification du jugement. »

155. En l’absence de toute convention, le maitre d’un
hôtel-garni a le droit d’apposer une enseigne sur la partie
de la façade de la maison correspondant aux lieux à lui
loués. Dans l’usage, la partie de la façade régnant au-dessus
des fenêtres d’un logement est spécialement destinée
à l’enseigne du locataire ; c’est ce qu’ont décidé le tribunal
de la Seine et la Cour royale de Paris, affaire Véro
contre Tournon (Gazette des Tribunaux, du 20 mars
1814).

1 oé.Lelocataire d’un appartement est réputé avoir loué
la façade extérieure de la maison dans la partie correspondante
à sa location, en sorte que le propriétaire, à
défaut de stipulation contraire dans le bail primitif, ne
peut concéder a personne le droit d’apposer des enseignes,
affiches ou éciïteaux dans cette partie de la façade, lors
même qu’il n’en résulterait aucun préj udice ni inconvénient
pour le locataire. (Jugement du tribunal de la Seine,
4 juillet 1843, le Droit, 5 juillet 1843.) 

157.Lelocataired’uneboutique, àmoins de conventions
contraire, a le droit de placer des tableaux ou cadres indiquant
sa profession sur la devanture et les pilastres de
sa boutique (Jugement du tribunal de la Seine, le Droit
du 16 juin 1830).

158. Le eommerçantquialoué, pour exercer son industrie,
un magasin situé dans le fond trime cour, n’a pas
le droit, sans y être autorisé par le propriétaire, de mettre
une enseigne indiquant sa profession sur la porte extérieure
de la maison donnant sur la rue (Arrêt de la Cour
royale de Paris (3e chambre) du 20 février 183S (1).
(1) Cet arrêt est conçu en ces termes : » Considérant qu’il est constant, en fait, que la profession de mai>58 DES OBLIGATIONS DU PBOP1UETAIKE.
159. L’usage, pour les maîtres de pension d’annoncer
leur profession àla face extérieure de leur institution, est
tellement général qu’alors môme que cela n’apoint été stipulé
dans le bail, le propriétaire est censé avoir compris
qu’on ne louait qu’à cette condition. (Jugement du tribunal
de la Seine (1) 5« Je chambre. Gazette des Tribunaux.) 

160. Lorsqu’ilyacessation de commerce absolue et sans
transmission à un successeur, l’enseigne indiquant le
genre d’exploitation ou d’industrie n’est plus une propriété
particulière, le titre de cette enseigne peut être

Ïiris par un autre commerçant. (Jugement du tribunal de
a Seine du 29 mars 1844. ■— Le Droit, 30 mars même
année).

161. Le locataire d’un hôtel garni, qui, du consentement
du propriétaire, ajoute une enseigne à celle qui
existait déjà, aie droit, à la fin du bail, d’enlever son
enseigne et de la placer ailleurs.

Le propriétaire ne peut conserver sur la façade de
l’hôtel garni l’enseigne apportée par le locataire, s’il
n’a pas imposé à ce dernier la condition de la laisser en
quittant les lieux. (Arrêt de la Cour Royale d’Orléans du
18 août 1836, Journal du Palais, tome % année 1837,
page 406).

§ 2 —De l’obligation d’entretenir la clwse en état de
servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

162. De cette obligation naît celle, pour le bailleur,
chand do vin exercée par Gouget était connue du propriétaire, d’où il
faut conclure que le bail ne lui donnait droit d’annoncer cette profession
que sur la façade de la portion intérieure du bâtiment à lui louée ;
 » Considérant qu’aucune convention n’ayant été arrêtée lors du bail
pour étendre ce droit à aucune partie de la façade extérieure delà
maison, la prétention n’est pas fondée, etc. »(1) Le Tribunal a considéré que le propriétaire en louant à un maître
de pension, avait dû s’attendre à cette conséquence de sa location ; que
d’ailleurs ce n’était par l’annonce d’un établissement de ce yenre, mais
bien son existence qui pouvait ûtre de nature, dans certains cas, àuuirg
au reste de sa location.DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 59
de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations
qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations
locatives (art. 1720 du Code civil)  ; c’est-à-dire,
celles que la loi ou l’usage des lieux mettent à la charge
du locataire (1).

163. n suit de là, que toutes les réparations qui ne
sont point locatives, restent à la cliarge du propriétaire.
Telles sont, par exemple, les réparations des murs, des
couvertures de maisons, des planchers, des manteaux
de cheminées, etc. (2).

164. Le bailleur doit surtout tenir le locataire clos et
couvert, et, par conséquent, l’aire aux couvertures les
réparations nécessaires pour empêcher qu’il ne pleuve
dans les bâtiments ; celles nécessaires aux portes et fenêtres
 ? afin que le locataire et ses effets, le fermier, ses
bestiaux, ses grains et ses fourrages, y puissent être en
sûreté, et se trouvent à.l’abri de l’intempérie des saisons.
(Pothier, Du louage, n° 106, et Bourjon, Droit commun
de la France, titre 1Y, chapitre iv, section III ? § 9).

165. Il résulte de l’obligation d’entretenir la chose
louée en état de service, que si le bailleur assigné pour
faire les réparations ne convient pas qu’il en ait à faire,
le juge ordonne la visite pour les constater ; puis, lorsqu
elles sont constantes, il condamne le bailleur à faire
les réparations dans tel délai ; faute de quoi, le locataire
est autorisé à les faire faire lui-même et à en retenir le
montant sur les loyers par lui dus, ou, s’il n’en doit pas,
à s’en faire rembourser par le bailleur (Pothier, n° 106).
Si le retard apporté par le bailleur à faire les réparations
depuis qu’il a été mis en demeure a causé au preneur
quelque dommage, le preneur peut aussi obtenir contre
le bailleur la condamnation à des dommages et intérêts^
(Pothier, ibid).

166. Le locataire peut aussi demander par cette action
la résiliation du contrat, ce qui doit lui être accordé sui-<
vant les circonstances ; comme lorsque ces réparations
sont très-considérables, et empêchent l’exploitation ;
{1 et 2) Yoyex chapitre VI, section II, Det réparation » (oeadvei,60 DES OBLIGATIONS DU PROPKIETAIREJ
que le bailleur ne se prépare pas à les faire, et que le
locataire n’est pas en état de les avancer. (Pothier, ibicl.) 

167. Remarquez que le locataire doit aussi, suivant les
circonstances, pouvoir obtenir des dommages et intérêts,
tout eu demandant la résolution du contrat ; car ces
dommages et intérêts serviront à réparer le préjudice
que le locataire a souffert.

168. Toutefois, le locataire peut refuser de prendre la
chose louée, si elle n’est pas en bon état de réparations
locatives. (Art. 1731 du Code civil.) 

Mais les parties peuvent stipuler que les réparations
à faire présentement, ou dans l’avenir, seront à la charge
du locataire.

169. Au reste, le propriétaire, pendant le cours du bail
n’est tenu de faire les réparations à sa charge qu’autant
qu’elles sont nécessaires à l’usage de la chose louée.

Mais lorsqu’un état des lieux a été dressé, le locataire
peut-il exiger du propriétaire la réparation ou le remplacement
des objets qui étaient défectueux ou en mauvais
état lors de l’entrée en jouissance et désignés comme
tels dans l’état des lieux ? Le silence du locataire sur ces
défectuosités, sa signature apposée au bas de l’état des
lieux paraissent au premier aspect faire présumer que
puisqu’il n’a pas fait de réserves en signant cet état, il
s’est contenté des objets tels qu’ils étaient : l’énoncé
même de ces défectuosités semble n’avoir été fait dans
cet acte que pour qu’on ne puisse à la fin du bail réclamer
du locataire des objets meilleurs que ceux qui se
trouvaient dans les lieux lors de l’entrée en jouissance
du locataire. Cependant en y réfléchissant, on remarquera
que le locataire n’a dû avoir l’intention de se contenter
d’objets tellement défectueux qu’ils ne puissent,
par suite de leur détérioration, rendre à l’immeuble le
service pour lequel ils y avaient été mis ; mais qu’au contraire
il les a reçus en cet état sans renoncer au droit incontestable
qu’il a d’exiger du propriétaire les réparations
nécessaires à l’usage de la chose louée.ïoutei'ois ce
droit ne lui appartient que quand l’objet est absolument
hors d’état de service. Une maison, comme toute autre
chose, se détruit par l’usage et par le temps ; or, si le
DÈS OliLIGATIOWS DU PROPRIETAIRE. 61
locataire en entrant en jouissance a déjà trouvé des
objets défectueux ou usés, il peut arriver que, pendant
le cours du bail, ces mêmes objels aient besoin d’être
remplacés ; par exemple, on aura indiqué dans la description
des lieux que le carreau d’une pièce est en
mauvais état ; si, dans le cours du bail, il vient à se dégrader
entièrement et au point qu’on ne puisse plus habiter
sans une grande incommodité, le propriétaire sera
tenu de le réparer à la première réquisition du locataire.
Mais s’il s’agissait d’objets d’agrément ou dont la réparation
ne serait pas nécessaire pour que la chose louée
puisse servir à l’usage pour lequel elle a été destinée, par
exemple, si les glaces d’un appartement avaient des défauts
de tain, si les papiers de tenture étaient passés
tachés ou vieux, si les chambranles en marbre des
cheminées étaient fendus ou écornés, le bailleur ne serait
point tenu de remplacer ces objets ; le locataire
devrait s’en servir dans l’état où ils se trouvent.
(MM. Ruelle, Manuel des propriétaires, n. 149 et 150,
édition de 1811, et Lepage, t. 2, p. 340.) 

Cependant, lorsque des crevasses se manifestent dans
le plafond d’un appartement ou autre lieu par des causes
qui ne proviennent pas du fait du preneur, ce dernier
peut-il contraindre le propriétaire àlesfaire réparer ? Sile
plafond menace ruine en tout ou en partie, en d’autres
termes, si la réparation de ce plafond est nécessaire,
l’affirmative ne saurait être douteuse ; le jjropriétaire est
obligé de la faire sans retard ; mais hors ce cas, nous ne
pensons pas que le propriétaire puisse être tenu de la
réfection des crevasses. En effet, aux termes des articles
1719 et 1720 du code civil, le bailleur est seulement
obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à
l’usage pour lequel elle a été louée, et d’y faire, pendant
la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent y
devenir nécessaires. Or, lorsque le plafond ne menace
pas ruine, la réfection des crevasses qui s’y trouvent
n’est point une réparation nécessaire pour que la chose
serve à l’usage pour lequel elle a été louée. Les articles
1719 et 1720 n’astreignent le bailleur à réparer, qu’autant
que la destination des lieux le nécessite. Ainsi la,
62 DÉS OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
solution de la question que nons examinons dépendra
de l’appréciation d’un fait c’est-à-dire de la nécessité de
la réparation.

Au reste, de ce que le bailleur est obligé, pendant la
durée du bail, d’entretenir les lieux loués en état de
servir à l’usage pour lequel ils sont loués et d’y faire
les réparations que cette destination peut nécessiter, il
ne s’en suit pas que le propriétaire soit tenu de procurer
au locataire toutes les commodités et les agréments
du luxe. Le locataire n’a le droit de réclamer
que l’entretien de la chose louée dans l’état où elle
était au moment de l’entrée en jouissance et non des
additions voluptuaires et même utiles. Tel est le sens
des articles 1719 et 1720 du Code civil, lesquels ne s’occupent,
comme nous l’avons dit ci-dessus, que des réparations
nécessaires alin que la chose louée puisse remplir
sa destination (M. Tropiong n° 177).

170. Dans les numéros 1G5,160,167 etlGS,onaprévule
cas où le bailleur se refusait de faire les réparations nécessaires
aux lieux loués, autres toutefois que les réparations
locatives ; mais il importe de déterminer les règles
à suivre dans le cas contraire, c’est-à-dire, lorsque le
preneur lui-môme se refuse à laisser faire ces réparations.


171. L’article 1724 du Code civil porte : « Si, durant
le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes,
et qui ne puissent être différées jusqu’à sa lin , le

Ïtreneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles
ui causent, et, quoiqu’il soit privé pendant qu’elles se
font d’une partie de la chose louée. Mais si ces réparations
durent plus de quarante jours, le prix du bail sera
diminué en proportion du temps et de la partie de la
chose louée dont il aura été privé. Toutefois, si ces réparations
sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable
ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa
famdie, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

Ainsi, pour que le bailleur puisse obliger le preneur
de souffrir les réparations, il faut que ces réparations
soient urgentes et quelles ne puissent être différées jusqu’à
la fin du bail.
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 63
C’est ce que Pothier enseigne (n° 79) en ces termes :
« Quoiqueles réparations, dit-il, que le bailleur veut faire
à sa maison soient nécessaires, si elles ne sont pas urgentes,
et qu’il paraisse que le propriétaire ne se presse
de les faire à la nn du bail que pour éviter l’incommodité
qu’elles lui causeraient si elles se faisaient, lorsqu’après
l’expiration du bail il sera rentré dans sa maison, et pour
faire tomber sur le locataire cette incommodité, le locataire
peut encore, en ce cas, être reçu à empêcher le propriétaire
défaire les réparations (1). »

Mais lorsqu’il y a urgence, le preneur doit souffrir les
réparations, quelque incommodité qu’elles lui causent,
et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une
partie de la choselouée. En effet, le preneur, en acceptant
le bail, a dû prévoir qu’il pourrait survenir des dégradations
à la chose louée, qu elles pourraient lui occasionner
de l’embarras ; que cependant il serait nécessaire
d’y pourvoir ; qu’il serait même intéressant pour lui

Su'on ne les négligeât pas, parce qu’il a dû déterminer,
'après ces circonstances, le prix qu’il lui conviendrait
de donner (Rapport de M. MouricauLt au Tribunat.) 

172. Remarquez que quand les réparations ont duré
moins de quarante jours, il n’est dû aucune indemnité
ou diminution de prix au preneur, encore que celui-ci
ait été privé, pendant qu’elles se faisaient, d’une partie
des lieux loués. Ce n’est que quand elles ont duré plus
de quarante jours qu’il a droit à une indemnité de prix,
laquelle est fixée en proportion du temps et de la partie
de la chose louée dont il est privé ; c’est alors que la privation
de jouissance est de quelqu’importance, et on a
(1) C’est ce qu’a jugé la Cour Royale de Bordeaux dans une espèce
que nous avons rapportée n° 195. Le propriétaire avait fait exhausser
ia maison d’un étage et, sous prétexte do la nécessité de ce travail, il
invoquait le texte de l’article 1724.te Tribunal de la Seine a aussi décidé par jugement du 23 février
1S42 que les dispositions de l’article 1724 sont inapplicables au cas où
les réparations ne sont pas urgentes et où il s’agit d’un exhaussement
de la maison louée ; mais , le locataire a droit à des dommagesintérêts,
eu égard au préjudice que ces réparations ont pu lui causer
( Ginette dei Tribunaux 23 février 1842 ) ,64 DES OBLIGATION DU PROPRIÉTAIRE.
voulu d’ailleurs obliger par là le bailleur à faire les réparations
avec le plus de diligence possible.

173. Si le preneur se trouve privé de ce qui est nécessaire
à son logement et à celui de sa famille, il peut demanderda
résolution du bail.

Ceci s’applique au cas où les réparations ne dureraient
pas plus de quarante jours, comme au cas contraire. Au
reste, ce serait aux tribunaux à juger si les réparations
doivent rendre inhabitable ce qui est nécessaire au logement
du preneur et de sa famille.

Si les réparations devaient être faites dans un bref
délai, si le bailleur donnait au preneur les moyens de
suppléer au logement dont il serait privé, si, en un mot,
les circonstances atténuaient les conséquences du fait,
les juges pourraient ne pas prononcer la résiliation du
bail, et accorder seulement une diminution sur le prix,
ou même décider qu’il n’est dû aucune indemnité
(MM. Duranton, n° 67 ; Duvergier,t. m, n° 300 ; ïroplong,
n° 250).

174. Mais dans tous les cas où il y a urgence, soit que
les réparations durent plus de 40 jours, soit qu’elles privent
le locaStffe^de la totalité des lieux loués, ce dernier
n’a pas droit à des dommages et intérêts (M. Mouricault,
Rapport au Tribunal). En effet, on doit considérer les réparations
urgentes et nécessaires, comme un événement
de force majeure dont le bailleur n’est point responsable.
Si c’était le défaut d’entretien de la part du bailleur
qui eût nécessité les réparations, il pourrait être
condamné à des dommages et intérêts ; car il y aurait
faute de sa part (Delvincourt, tome m, notes, page 189 ;
M. Duvergier, n. 302).

Ce serait, toutefois, au locataire à prouver la négligence
que Je bailleur a mise à remplir ses obligations.

175. Pour calculer la diminution proportionnelle de
loyer à laquelle le locataire a droit, lorsque les réparations-ont
duré plus de quarante jours, doit-on compter
depuis le jour où les travaux ont commencé, ou bien
à partir seulement du quarantième jour de ces travaux ?
Par exemple, je suis locataire d’une maison dans laquelle
le propriétaire a fait, pendant soixante jours, des répa-
DES OBLIGATIONS BU PliOPBIÉTAffiE. 65
rations, qui m’ont privé d’une partie de cette maison ;
dans ce cas je puis exiger du propriétaire une diminution
de loyer. Mais pour évaluer la quotité de cette diminution,
faut-il comprendre tout le temps qui s’est écoulé
depuis le commencement des travaux, ou bien seulement
le temps qui a suivi les quarante premiers jours de ces
travaux ; en d’autres termes, aurais-je droit à une diminution
de soixante jours de loyer, ou simplement à une
diminution de vingt jours de loyer ? Nous pensons avec
M. ïroplong (n. 253) , que, dansl’espèce ci-dessus, le locataire
ne pourra réclamer qu’une diminution de vingt
jours de loyer. En effet, les quarante premiers jours de
travaux sont des jours de grâce que la loi accorde au bailleur,
puisque, si les travaux ne durent que pendant cet
espace de temps, le locataire ne peut demander aucune
diminution de loyer. C’est pour la privation qui dépasse
quarante jours qu’une indemnité est accordée au locataire,
et non pour l’incommodité qui se trouve renfermée
dans ce délai. La loi ne voit aucune faute, aucun dédommagement
dans les travaux qui durent pendant quarante
jours. Est-ce que sa juste tolérance sera effacée parce
que le travail se sera prolongé au delà de cet espace de
temps ? Que si les travaux ont duré plus de quarante
jours, l’excédant de jours soit cause d’indemnité, rien de
plus équitable ; maisies quarante premiers jours sont des
jours de franchise. Il serait donc injuste d’en vouloir
priver le bailleur, et de les compter au nombre de ceux
pour lesquels ce dernier est tenu d’accorder une diminution
sur le prix de la location.

Remarquez bien que si les réparations durent plus de
quarante jours, le prix du bail est diminué à proportion
du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire
aura été privé (Art. 1724 du Code civil).

176. Mais l’article 1724 dont nous avons ci-dessus rapporté
le texte, n’est pas applicable lorsque les réparations
à faire à l’immeuble loué proviennent du vice d’une
construction récente. Dans ce cas, le locataire n’est pas
tenu de souffrir ces réparations ; il peut, suivant les
circonstances, réclamer des dommages et intérêts ou
la résiliation du bail ( Jugement du tribunal de le »
66 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
Seine, 7 mars 1840, présidence de M. de Saint-Joseph).

Un autre jugement du tribunal de la Seine, en date du
2 juin 1843 (1) , a aussi décidé que l’article 1724 du code
civil n’est pas applicable, alors que les grosses réparations
ne sont devenues nécessaires que par suite d’une
faute imputable au propriétaire {Droit du 17 juin même
année).

177. La démolition de travaux confortatifs faits par un
propriétaire dans ime maison soumise au retranchement
n’est pas un cas de force majeure que puisse opposer
le vendeur de cette maison à son acquéreur lésé par
cette démolition, s’il a laissé ignorer à ce dernier que
la maison vendue était soumise à retranchement.

La clause d’un bail par laquelle le locataire s’est soumis
à souffrir les grosses réparations même au-delà de quarante
jours, ne l’oblige pas à supporter les conséquences
du retranchement, et ne.faitpas obstacle à ce qu’il demande
des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il en a
épouvé.

H peut s’adresser pour l’attribution de ces dommages
et intérêts à l’acquéreur qui subit la démolition, sans
que ce dernier puisse lui opposer l’ignorance où l’a
laissé son vendeur de la soumission de sa propriété
au retranchement ( Jugement du tribunal civil de
la Seine, 3e chambre ; Gazette des Tribunaux du 12 janvier
1844).
(1) Voici les faits qui ont donné lieu à cette décision:
Le sieur Rousseau exerce la profession de marchand de vin dans
une maison sise à la Villolte appartenant à la dame Léonard. En 1S32,
par suite de conventions entre les parties, la dame Léonard a fait exécuter
dans les lieux des travaux considérables. La maison a été presque
entièrement reconstruite et de vastes salles de danse ont été disposées
au premier et deuxième étages. Cependant, quelques années après, les
planchers de ces deux salles, composés de bois trop faibles et de mauvaise
qualité, s’étant affaissés^et menaçant ruines, la police intervint
et fit défense aux locataires de donner désormais à danser tant que les
réparations nécessaires n’auraient pas été exécutées. Le locataire s’adressa
alors au propriétaire, afin d’obtenir la confection des travaux et
de » dommages-intérêts correspondant au préjudice, que. leur occasionnait
la. cessation temporaire de leur commerce ;.DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 67
D. est un conseil que nous devons donner au propriétaire,
lorsque l’immeuble dans lequel les lieux loués
sont situés a besoin de réparations, c’est d’en faire constater
l’urgence, avant de commencer aucuns travaux. En
eflet, sans eette sage précaution, le propriétaire s’expose
à des poursuites de la part des locataires pour causev de
trouble apporté àla jouissance paisible des lieux ; dans ce
cas, la réclamation du locataire peut être d’autant plus
juste qu’il arrive quelquefois que des propriétaires, sous
prétexte de réparations urgentes, ne se font pas scrupule
d’élever des constructions ou d’exécuter d’autres
travaux, qui, pendant leur durée et après leur achèvement,
sont préjudiciables à leurs locataires (1) et nous
Le Tribunal a accueilli la demande du locataire en ces termes : —
« Attendu qu’il y a en fait dans la nature et dans l’emploi des matériaux,
imprévoyance et faute de la part des architectes et entrepreneurs. —
Attendu que la veuve Léonard est responsable des faits des gens qu’elle
emploie et qu’elle doit non-seulement remettre les lieux en état de
service à l’usage aux quels ils étaient destinés, mais encore indemniser
son locataire du préjudice que cet état de chose lui cause ; qu’elle n’est
pas fondée à prétendre que les travaux dont il s’agit sont de grosses réparations
, qu’aux termes de l’article 1724 du Code civil le locataire
doit souffrir pendant 40 jours sans indemnité ; —Attendu en effet que
le cas prévu par la loi est celui où les lieux ont besoin de grosses réparations
par suite de vétusté ou de cas fortuit ; mais que dans l’espèce,
il s’agit de réparations occasionnées par la mauvaise confection des travaux,
c’est-à-dire par vice ou défaut de la chose, ça qui ai'x termes do
l’art. 1721 du Code civil donne le droit au locataire troublé dans sa
jouissance de réclamer des dommages et intérêts ; par ces motifs, lise à
3,500 francs l’indemnité due par la veuve Léonard aux époux Rousseau. »(1) L’espèce suivante est rapportée dans la 
fût désigné pour constater et pouf évaluer ce dommage. Une
Gazette des Tribunaux du
18 février 1844 : « M’" 1' Amigo, l’une des actrices du théâtre Italien,
occupe rue d’Anjou, 15 un appartement loué 2000 francs, dans un hôtel
appartenant au marquis de Clagny. Vers le commencement de 1842 ,
M. le marquis de Clagny fut obligé, aux termes d’un arrêté émané
de la préfecture de police, de faire immédiatement procéder à quelques
réparations dans les caves de son liôtel. Ces réparations rendirent
d’autres travaux indispensables ; ils furent exécutés en 18 jours et
lorsqu’il ne restait plus à terminer que quelques raccords de peinture
dans l’escalier et de dallage sous la porte coehère , M0"" Amigo se crut
fondée à se plaindre du préjudice qu’elle avait supporté pendant
la durée des réparations et demanda, en référé, qu’un expert68 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
avons vu page 62 que de tels travaux sont interdits aux
propriétaires.

Le locataire n’a droit à aucune indemnité pour le préjudice
qu’il éprouve par suite de la reconstruction d’un
mur mitoyen opérée par le propriétaire de la maison
voisine, lorsqu’il est constant que le mur était de mauvaise
construction, que la réparation était urgente, et
que d’ailleurs les travaux n’ont pas excédé le temps
pendant lequel le preneur était, d’après son bail, obligé
de supporter les grosses réparations (Arrêt de la Cour
Royale de Paris, du 23 novembre 1843 ; le Droit du 7
décembre môme année).

§ ni.—De l’obligation défaire jouir paisiblement le locataire
pendant la durée du bail.

180. Il résulte de cette obligation que le bailleur doit
garantie de tout trouble provenant de son t’ait personnel:
ainsi le preneur peut exiger du bailleur la cessation
du trouble dont ce dernier est l’auteur ; et lorsque cela
n’est pas possible, le preneur a droit à une indemnité
pour le préjudice qu’il éprouve. '

181. 11 y a trouble de la part du bailleur et garantie
contre lui, lorsque, pendant la durée du bail, il change
la forme de la chose louée.En effet, aux termes de l’article
1723 du Code civil, le bailleur ne peut, sans le consentement
du preneur, faire aucuns changements à la chose
louée, lors même qu’d alléguerait que ces changements
seront avantageux au preneur, et qu’il prétendrait qu’ils
ordonnance de M. le président du Tribunal de la Seine fil droit à celte
requête et l’expert déclara dans son rapport que les travaux exécutés
avaient pour but l’embellissement de la maison ; que le propriétaire
avait eu le tort de ne pas faire constater l’urgence, et que le préjudice
causé à M" 11' 1 Amigo par suite du trouble qu’elle avait dû éprouver
dans sa jouissance, pouvait être évalué à une somme de 300
francs. Devant la 4-- chambre du tribunal civil de la Seine, les conclusions
du rapport ont élé combattues respectivement par les deux
parties. Mellc Amigo réclamait 1000 francs de dommages clintérèts ;
de sou côlé, M. le marquis de Clagny répondait qu’il n’avait pas
excédé son droit de propriétaire, et, en outre, que le locataire n’avait
souffert aucun préjudice appréciable. Le tribunal a entériné purement
et simplement le rapport de l’expert. »DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 69
ne causeront à ce dernier aucun préjudice. Carie preneur
a loué la chose dans l’état où elle se trouvait lors du contrat,
et s’il se refuse à ce qu’on en change la forme, c’est
qu’il est intéressé à ce que ces changements n’aient pas
Heu.

182. Il suit de la règle posée par l’article 1723 du Code
civil, que le bailleur ne peut faire à la chose louée des
changements qui en diminuent le prix ou l’agrément,
ni nuire, par des constructions nouvelles au jour et à la
vue sur lesquels le preneur a dû compter, ni pratiquer
dans les lieux loués des ouvertures de portes ou de fenêtres
, ou les bouclier, ni construire ou abattre des cloi-r
sons, des cheminées, ni grever l’immeuble de servitudes
de vues, d’égoûts, de passages qui n’existaient pas avant
le bail. N’est-ce pas en effet troubler la jouissance du
preneur que de la rendre moins commode ? Telle est aussi,
à cet égard, la doctrine de Pothier (n°76)  ;cet auteur ajoute:
« Par exemple si, depuis le bail à loyer d’une maison que
je vous ai fait, j’entreprends d’ouvrir dans le mur mitoyen
de cette maison et d’une autre maison voisine qui m’appartient,
une fenêtre qui me donne Arue sur la maison
que je vous ai louée, ou si j’entreprends d’y établir un
égoût pour y faire tomber de la mienne sur la vôtre les
eaux qui n’y tombaient pas avant le bail que je vous en
ai fait, c’est un trouille que je fais à votre jouissance, auquel
vous êtes en droit de vous opposer ; car la maison
n’était pas, lors du bail que je vous en ai fait, sujette à
l’incommodité de cette vue ou de cet égoût qui n’existaient
pas encore ; m’étant par le bail obligé de vous donner
la jouissance de cette maison telle qu’elle était alors,
il n’est pas douteux qu’en faisant cette vue et cet égoût
j’apporte de l’incommodité, etpar conséquent du trouble,
à la jouissance que je vous ai promise. »

Le propriétaire, qui a loué un appartement dont les
croisées donnent sur un jardin, n’est pas libre de changer
ultérieurement l’état des lieux et de couvrir le sol du jardin
de constructions, alors même que ces constructions
ii'oteraient ni l’air ni le jour au locataire. Il en est ainsi
bien que le bail ne contienne aucune stipulation particulière
à ce sujet et qu’il soit simplement lait mention dans
70 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
l’état des lieux, de la position et de l’aspect extérieur de
l’appartement. C’est ce que la Cour Royale de Paris a
décidé par arrêt du 20 février 1843 (1 ) ( Journal du pa(1) 
Un autre arrêt de la Cour Royale de Paris du 16 décembre 1825
( Journal du, Palais, même année page 194) a jugé dans le même sens.Dans l’esprit de cet arrêt, une maison louée avait également vue sur
■un jardin appartenant au bailleur ; ce dernier l’avait détruit pour y
faire élever des constructions. Ce changement dans l’état des lieux diminuant
la valeur d’agrément des appartements de la maison et la poussière
occasionné parla construction nouvelle endommageant les meubles
et rendant l’habitation incommode , le locataire avait formé une
demande en dommages et intérêts devant le Tribunal de la Seine. Elle
y fut acueillie par jugement du 15 avril 1S25 qui déclara que des dommages
et intérêts étaient dûs et nomma des experts pour en fixer le montant.
Ce jugement déféré à la Cour Royale de Paris a été confirmé par
arrêt du 15 décembre 1825.Le Tribunal de la Seine a pareillement décidé par jugement du 9 décembre
1836 que le propriétaire ne peut par des constructions nuire à la
vue de l’appartement de son locataire. Dalloz, t. 36 3a« -' partie, p. 65,
rapporte ce jugement, qui est ainsi conçu : »Le tribunal,—attendu qu’aux termes de l’article 1719 du Code civil,
le bailleur doit, par la nature môme du contrat de louage, et sans aucunestipulation
spéciale, faire jouir paisiblement le preneur de la chose
louée, ce qui constitue l’obligation de le maintenir, autant qu’il est possible,
dans la jouissance de cette chose telle qu’elle était au moment de
la location ; que, dès lors, la prohibition imposée au bailleur par l’article
172S du même Code, de changer la forme de la chose louée, doit
comprendre celle de ne faire aucun changement qui diminue le prix ou
l’agrément de cette chose ; que la vue et le jour dont jouit un apparlementnecontribuentpasmoins
à lui donner delà valeur que les ornements
qui l’embellissent ; qu’ainsi le bailleur ne peut à son gré en priver le locataire ;
attendu qu’il n’y a aucune analogie à établir entre le bailleur
et un propriétaire voisin ; que ce dernier ne contracte aucune obligation
 ; que, dés lors, le locataire n’a aucun droit à prétendre contre lui,
et n’a pas dû compter sur les avantages que lui offraient la vue et le jour
qu’il avait sur sa propriété, tandis que le bailleur s’étant obligé à faire
jouir le preneur, celui-ci a droit d’exiger qu’il s’abstienne de tout ce qui
peut gêner et diminuer sa jouissance ; attendu que, par le bail, la dame
Delalande n’avait fait de réserves au profit de son acquéreur, dans le
cas de vente par elle de tout ou partie de sa propriété ; que relativement
à des constructions pouvant gêner ou changer le passage de la
maison n° 1. sur le faubourg Poissonnière ; que dès lors le droit de
bâtir ne s’appliquait qu’aux dépendances de ladite maison « ° 1 ; que la
réserve faite par la dame Delalande pour elle-même ou pour les
cessionnaires de ses droits avait le même objet, et se référait à celles
faites par son acquéreur ; que la faculté de bâtir au préjudice d’uneDES OBLIGATIONS DU PÊOPMÉTAIRF. 71
to, t. îer de l’année 1843, p. 538 et Sirey, t.'43, 2a
partie p. 125). Voici, au reste les faits qui ont donné lieu
à cette décision :
location antérieure, étant une dérogation au droit commun, il
fallait déterminer expressément l’étendue de cette faculté, et exprimer
qu’elle s’appliquait aussi aux dépendances de la maison n0 6,
sur le boulevard Poissonnière ; que, faute de stipulation formelle à cet
égard, la réserve devait se restreindre aux dépendances de la maison,
n. 1, attendu que, si les constructions commencées par Javal et compagnie,
locatairesde la dameDelalande, dans la cour n.6, étaient élevées
au-dessus du niveau du boulevard, elles priveraient d’une grande
partie de son jour et de sa vue l’appartement loué à Gagon et Barbedienne
 ; que, dès lors, ces derniers ont droit de s’opposer à ce qu’elles
soient élevées au-dessus de leur hauteur actuelle comme pouvant nuire
à l’exercice de leur commerce et comme devant leur ôter une partie
de l’agrément et de l’utilité que présentaient les lieux à eux loués ;
attendu que si ces mêmes constructions, telles qu’elles sont aujourd’hui,
diminuent la cour, elles lui laissent assez d’étendue pour le passage et
le déchargement des voitures ; qu’ainsi elles ne nuisent pasàl’usage
pour lequel cette cour était louée aux termes du bail ; que si elles
ôtent un peu de jour à la pièce d’en bas, désignée dans le bail comme
cuisine, cette pièce en a encore suffisamment pour l’usage auquel elle
était destinée ; que, dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner la démolition
des constructions existantes, mais seulement d’empêcher leur exhausement
 ; attendu que l’usage de la terrasse pour la promenade faisait
partie de la location consentie à Gagon et Barbedienne, ceux-ci doivent
être maintenus dans l’usage de cette terrasse ; que Javal et compagnie
n’auraient droit d’opposer la force majeure que dans le cas où, même
en payant une redevance, la terrasse ne pourrait Être rétablie ; que les
termes du bail, à l’égard de la terrasse dont il s’agit, prouvent que la
dame Delalande, bien loin d’avoir alors l’intention délever des bâtiments
qui masquassent la vue, ne voulait pas même qu’elle pût être
gênée par aucun obstacle ; par ces motifs, fait défense à la dame
Delalande ou à Javal et compagnie, ses locataires, d’élever la construction
commencée dans la cour n. 6, sur le boulevard Poissonnière,
au-dessus de leur hauteur actuelle ; ordonne que dans le cas où, soit
ladite dame Delalande, soit Javal et compagnie, voudraientjconserver et
couvrir lesdites constructions, ils seront tenus de faire ladite couverture
en plate-forme, de manière à ne pas dépasser ladite hauteur actuelle ;
ordonne qu’ils seront tenus de faire auprès de l’autorité compétente
toutes les démarches et tous les frais nécessaires pour le rétablissement
de la terrasse longeant le boulevard ; sinon, et faute de ce faire dans le
délai d’un mois, à compter de ce jour et celui passé, autorise Gagon et
liarbedienne à faire toutes les démarches et frais nécessaires pour
obtenir le rétablissement de ladite terrasse, comme aussi à retenir sur
le montant de leurs loyers les frais dont ils auront fait l’avance à cet
effet, et à se mettre en possession de ladite terrasse ; condamne Javal
et compagnie aux dépens envers toutes les parties. »72 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE,M0 Boudin de Vesvres, avocat, occupe, en qualité de
locataire, un appartement dans un hôtel de la rue
Coq-Héron, à Paris. Cet appartement a vue sur un
jardin dépendant de l’hôtel ; cette circonstance a été
expressément relatée dans l’état des lieux annexé
au bail.—Les administrateurs de la Caisse d’Epargne,
acquéreurs de l’hôtel, y ayant transporté le siège de leur
administration, ont abattu les arbres du jardin et ont
élevé sur son emplacement des constructions qui en occupent
presque toute l’étendue.

M. Boudin de Vesvres, ainsi privé de la vue du jardin,
a formé contre les administrateurs delà Caisse
d’Épargne une action tendant au rétablissement des
lieux dans leur ancien état, prétendant, que les changement
qu’ils y avaient apportés constituaient un trouble
à sa jouissance. Il disait, que la vue du jardin avait été
une des ëbuses déterminantes du bail et un des éléments
de la fixation du loyer ; que par conséquent, elle faisait
partie du bail et que dès lors, en le privant de la vue, on
portait atteinte à son droit. —Le 18 novembre 1842,
jugement du tribunal de la Seine, qui statue en ces termes
sur cette demande : Le tribunal ; — en ce qui touche
le premier chef de demande : — attendu que, si l’introduction
desbureaux delà Caisse d’Épargne dans la maison
habitée par Boudin de Vesvres est susceptible de nuire
à la jouissance de ce dernier et à ses droits de locataire,
cette introductionn’est point opérée, même commencée ;
qu’il n’existe à cet égard qu’un simple projet, et conséquemment
qu’une menace ; — attendu qu’une menace
ne saurait être la source d’une action ; que cette menace
ne peut prendre un caractère dommageable, qu’en tant
que lie se réalise en un fait matériel ou en un acte extrajudiciaire,
fait et acte qui tous deux constituent un
trouble de fait et de droit donnant lieu à réparation, soit

Îmrlavoie de la réintégrande, de la complainte, soit par
'action de nouvel oeuvre ou toute autre action, parce
qu’alors il y a réellement atteinte portée à l’exercice
d’un droit ; que dans la position des choses, il est donc
manifeste que la demande de Boudin de Vesvres est présentement
et actuellement inadmissible ; — eu ce qui
DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 73
touche le deuxième chef de demande : — en droit ; —
Altend.il qu’aux termes des art. 1719 et 1723 du Code
civil, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le
preneur de la chose louée et de n’apporter aucun changement
à la forme ni à la nature de cette chose ; que cette
obligation, toutefois, entendue sainement et d’après l’économie
de la loi, ne fait nul obstacle à ce que le propriétaire
puisse librement disposer de la partie non
louée de sa propriété, apporter sur cette propriété tous
les changements, toutes les modifications, toutes les
augmentations que réclame son intérêt, pourvu qu’il ne
puisse en résulter pour le locataire un dommage sérieux
ni une privation de tout ou partie des droits réels et d’agréments
attachés à sa jouissance et sur lesquels le locataire
a pu et dû raisonnablement compter comme étant à
la libre disposition du propriétaire, parce qu’en l’absence
de tout préjudice positif et raisonnable, le preneur est
sans fondement à se plaindre, l’intérêt étant le mobile de
toute actioji en justice ; — en fait : — Attendu que si le
jardin n’est pas compris pour sa jouissance dans la location
de Boudin de Vesvrcs, il est manifeste, du moins,
qu’il a été l’une des causes déterminantes du bail,, soit
à cause des agréments de la vue, soit à raison de l’air
et du soleil qu’il procurait à l’appartement ; qu’ainsi,
dans la pensée des parties, l’appartement dont s’agit doit
nécessairement profiter de tous les agréments et de tous
les avantages que donne et que peut donner l’existence
du jardin comme jardin ; que par cela même, le propriétaire
s’est interdit la faculté d en changer la nature et de
priver le locataire des agréments et des avantages que
ce jardin procurait à son appartement ; que le détruire
pour y élever des constructions serait gêner non-seulement
l’agrément de la vue du locataire, mais encore lui
enlever le volume d’air et de soleil dont, il jouit, en conséquence
altérer la jouissance en dénaturant l’état et la
l’orme des lieux ; que c’est donc à tort et au mépris du
droit de Boudin ae Vcsvres que l’administration de la
Caisse d’Epargnes a fait abattre les arbres du jardin et
qu’elle entend y élever des constructions ; — par ces
motifs : Ordonne que dans le mois de la signification
m <J74 DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE.
du présent jugement, Delessert et Prévost, ès-noms
qu’ils procèdent, seront tenus de rétablir le jardin dont 11
s’agit en jardin d’agrément ; sinon, et faute de ce faire
dans ledit délai, et icelui passé , autorise ledit Boudin
de Yesvres à faire ledit rétablissement et tous les travaux
nécessaires aux frais des défendeurs es- noms, etc.

Appel devant la Cour Royale de Paris. La Cour: —
Attendu que les obligations imposées aubailleurparl art.
1719 du Code civil, de faire jouir paisiblement le preneur
et par l’art. 1723 du même code de ne pas changer,
pendant la durée du bail, la forme de la chose louée,
résulte pour le bailleur l’obligation de conserver à la
chose louée tous les avantages qui y sont attachés, alors
même qu’ils ne constitueraient pas un des obstacles
essentiels à la jouissance, et qu’ils ne porteraient que
sur quelques objets accessoires ; que dans le prix de la
location d’un appartement, le locataire prend en considération
non-seulement la nature et la disposition des
lieux loués, mais aussi la nature des lieux qui l’avoisinent,
sur lesquels sa vue doit porter, et dont la destination
doit rendre la jouissance plus ou moins agréable ;
— Qu’il est impossible d’admettre qu’aux yeux du preneur
comme aux yeux du bailleur, il n’existe aucune
différence notable entre un appartement dont les fenêtres
donnent sur un hangar ou sur un toit ; que cette différence
devient d’autant plus sensible, alors que par la
désignation des lieux U demeure évident que l’un a prétendu
donner et l’autre prétendu recevoir, non un appartement
strictement limité à la désignation du nombre
des pièces qui en dépendent, mais un appartement acquérant
une certaine valeur par l’agrément de sa situation
 ; —■ Considérant que les nouvelles dispositions des
lieux, par les changements entrepris ou projetés de la
part des ayants-cause de la dame Brunier , ancienne
propriétaire de la maison louée en partie à de Vesvres,
porteraient préjudice aux droits stipulés par ce dernier
à son profit ; — Confirme, etc.

183. Mais, lorsque pendant la durée du bail, le bailleur
a fait élever des constructions qui ne changent pas
d’une manière profonde et essentielle la disposition
DBS OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 75
des lieux, et qui n’enlèvent point au preneur, le jour,
la lumière, la vue sur lesquels il a dû compter, ou ne
font point disparaître les agréments, les convenances
de goût qu’il a dû prendre en considération quand il
a loué, le preneur n’a pas le droit de demander la démolition
des travaux ou la résiliation du bail. Néanmoins,
le trouble que le preneur a éprouvé dans sa
jouissance et par : ;suite des travaux exécutés par le
bailleur, donne lieu contre ce dernier à des dommages
et intérêts (Jug. du trib. civ. de la Seine, •—5e ch.,—
du 24 janvier 1844 (1)  ; le Droit du 3 août même année.
Ainsi le droit que le locataire peut avoir d’empêcher
le bailleur d’élever des constructions auprès des lieux
loués, dépend de la position de la situation de ces lieux.
•
(1) Dans l’espèce, M. Bixio, médecin , occupait dans la maison des
époux de Gascq, quai Malaquais, no 19 , un appartement d’un loyer
annuel de 3,000 fr., situé entre cour et jardin , et complèlement
isolé du corps-de-logis faisant façade sur la rue. Les principales
pièces de cet appartement, celles où l’on se tient le plus habituellement,
ne donnaient pas sur la cour, mais sur un jardin. 11 n’y avait
sur la cour que la salle à manger, un magasin et deux petites pièces
servant de chambres d’enfants et de domestiques. Les époux de
Gascq avaient fait exécuter des travaux dans le bâtiment de façade,
pour le rendre propre à leur habitation personnelle, et la cour commune
qu’il fallait traverser pour arriver a l’appartement de M. Bixio ,
s’était trouvée encombrée de matériaux. M. Bixio, ayant à se plaindre
de la poussière et du bruit occasionnés par ces travaux, avait fait défense
au propriétaire de continuer ces travaux, qu’il qualiliait do pure
convenance et d’embellissement ; puis le propriétaire, ne tenant aucun
compte de cette défense, M. Bixio avait demandé devant le tribunal
de la Seine, la démolition des constructions et subsidiaircment
la résiliation de son bail, avec dommages et intérêts.Mais le tribunal, après avoir entendu les avocats des parties, et
avoir visité les lieux, a rendu le jugement qui suit, que nous croyons
devoir reproduire en son entier :« Attendu que l’appartement occupé par le sieur Bixio, dans la maison
des sieur et dame de Gascq, quai Malaquais, n. 19, moyennant
un loyer de 3,000 fr., est situé au fond de la cour qui a 17 mètres
65 centimètres de longueur, sur 7 mètres 85 centimètres de largeur ;
■—Attendu que les principales pièces de cet appartement, celles où l’on
se tient le plus habituellement, ne donnent pas sur ladite cour, mais
sur un jardin : — Attendu qu’il n’y a sur la cour que la salle à manger,
éclairée par une seule et grande fenêtre, un magasin éclairé par deux
fenêtres et une porte vitrée, deux petites pièces en entrant, au-dessus76 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
184. L’établissement d’un bal, ouvert plusieurs fois
par semaine, est une cause de résiliation de bail, quand
le bail porte qu’on ne pourra établir dans les lieux loués
aucune industrie de nature à compromettre la solidité
de la maison (Jugement du tribunal de la Seine du 15
avril 1842 ; le Droit, môme année).

185. Mais les marchands de vins établis sur les bouledu
magasin, forl basses, dont l’une sert de chambre à coucher à un
enfant ell’autre à une domestique , et enfin une cuisinequi n’a qu’une
croisée ;« Attendu qu’en cet état, il n’est pas possible.d’admettre que Bixio,
en louant, se soit en aucune façon préoccupé de la disposition des
constructions existant dans le corps du logis sur la rue faisant l’ace au
magasin et à l’cnlrc-sol, mais s’en trouvant à une distance de 17 mètres
63 centimètres ; non plus qu’à celle des constructions en retour
du corps de logis à droite, en entrant, dont il ne dépend que la cuisine ;
que c’est donc sans fondement qu’il se plaint qu’on ail changé la forme
d’une chose qui ne lui a jamais été louée ni directement ni indirectement
 ; — Attendu que s’il est vrai qu’un locataire peut avoir quelquefois
le droit absolu de demander la suppression de constructions élevées
par le bailleur pendant la durée du bad, ce n’est que dans le
cas où les constructions changent d’une manière profonde, essentielle,
la disposition des lieux, enlevant au locataire, le jour, la lumière, la
vue sur lesquels il a dû compter ; ou même font disparaître des agréments,
des convenances de goût, qu’il a dû prendre en considération
lorsqu’il a loué ; — Qu’il n’en est pas ainsi dam la cause ;
que la cour a la même étendue, que la vue des principales pièces
de l’appartement n’est nullement modifiée , puisqu’elles ne
donnent pus sur la cour où ont élé faites les constructions, et que la
vue des fenêtres sur la cour portera sur des bâtiments en meilleur élat
et d’une disposition plus agréable que CCUXJ existant précédemment:
qu’ainsi donc , ce n’est pas le cas d’ordonner la suppression des constructions
élevées par de Gascq, et le rétablissement des lieux dans leur
état primitif, ce qui donnerait naissance à de nouveaux embarras pour
Bixio ; ferait renaître tous les griefs qu’il articule à l’appui de sa demande,
puisqu’il faudrait introduire dans les lieux des ouvriers et
procéder à des travaux qui dureraient presqu’autant que ceux dont il
se plaint ; — Mais attendu qu’il ressort des faits de la cause, et notamment
du rapport de l’expert commis par l’ordonnance de réléré,
que les constructions dont il s’agit au procès, ont été exécutées par les
sieur et dame de Gascq pour améliorer leur immeuble et dans un but
de convenance et de satisfaction personnelles, que ces constructions
ont commencé en mai dernier, et ne sont pas encore complètement
achevées ; qu’il est constant pour le tribunal que dans le cours de leur
exécution, Bixio n’a pas eu celle jouissance paisible que la loi as-DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 77
varts extérieurs de Paris ont droit de faire danser, conformément
à l’usage, dans les lieux par eux loués, par
cela seul que ce droit ne leur a point été interdit dans
le bail.

Le propriétaire qui a loué à un commerçant dont
le négoce consiste surtout dans un débit cïe détail,
tel qu’un marchand de vins, ne peut, postérieurement
sure à tout locataire ; que la poussière a pénétré dans son appartement,
que la cour a été encombrée d’équipages, de matériaux, d’échafaudages ;
que le passage a dû être intercepté par des voitures, par
des décombres résultant de démolition, qu’enlin ledit Bixio, a eu à subir
tous les inconvénients qu’entraîne toujours à sa suite la présence
dans une maison d’un cerlain nombre d’ouvriers et surtout des maçons ;
— Que pour ces causes, mais pour ces causes seulement, il
lui est dît une indemnité sans qu’il soit nécessaire de prononcer la
résiliation du bail qui ne doit avoir lieu que dans le cas où les travaux
exécutés par le bailleur sont de telle nature, qu’ils rendent inhabitable
ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille: ce
qui ne se rencontre pas dans la cause ; — Qu’il est bien vrai que le bail
se résout aussi par le défaut respectif du bailleur et du preneur de
remplir leur engagement, et qu’on peut soutenir avec raison que les
sieur et dame de Gascq ont manqué à une des obligations que la loi impose
nu bailleur en troublant la jouissance du preneur ; — Mais qu’il
appartient au tribunaux d’apprécier l’infraction pour ne prononcer
la résiliation qu’alors que l’infraction est grave, notable, et ue permet
plus la continuation de jouissance ;—Que dans l’espèce le trouble n’a
pas été assez grave pour qn’il ■y ail lieu d’ordonner la résiliation ; —
Le tribunal condamne les sieur et dame de Gascqà paiera Bixio, à
titre de dommages-intérêts la somme de 1,000 IV. ; —Déboute le sieur
Bixio du surplus de ses demande, fins et conclusions ; — Et condamne
les sieur cl dame de Gascq aux dépens dans lesquels entreront., les frais
de référé et d’expertise. »Nous approuvons celte décision ; elle nous paraît aussi équitable
que juridique. Toutefois, nous pensons que l’on devrait décider autrement
s’il s’agissait, de la part du propriétaire, non pas de constructions
faites, mais de constructions projetées , et que leur exécution dût
troubler le locataire dans la jouissance paisible à laquelle il a droit.
En effet, de ce qu’aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur
est tenu de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée
du bail, il suit que les tribunaux ne pourraient, sans violer les prescriptions
de la loi, accorder au propriétaire le droit de faire des
constructions , s’il était démontré que ces constructions qui ne seraient
point nécessaires à la chose louée, mais seulement avantageuses au
propriétaire, nuiraient au locataire, et l’empêcheraient de jouir paisiblement
deî lieux loués.78 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
au bail, exercer pour son propre compte le même commerce,
dans la maison louée, encore bien que le bail ne
contienne aucune prohibition à cet égard. (Code civil,
art. 1134,1135,1156 ; Jugement du tribunal de la Seine
du 11 juin 1841 (1) , et Arrêt de la Cour Royale de Paris
du 10 janvier 1842 ; Dalloz, t. 42, 2° partie, p. 63).

La Cour Royale de Montpellier a même décidé par
arrêt du 26 juillet 1841 (2) , que celui qui donne a loyer
un café avec son achalandage, s’engage par là, et en
l’absence de toute clause prohibitive à cet égard, à ne
pas faire concurrence au locataire, en établissant un
(1) Ce jugement est ainsi motivé : En ce qui concerne la demande
reconventionnelle formée parle sieur Spinelli contre Bousselot, au sujet
du débit de vin établi par ce dernier ; attendu que si, par le bail,
le locataire n’a pas stipulé interdiction pour le propriétaire de débiter
du vin dans la même maison ; il est également constant que ce dernier
ne pouvait légalement se livrer au même commerce que son locataire et
nuire à celui-ci par une concurrence que le sieur Spinelli (le locataire) 
ne pouvait ni ne devait prévoir ; que celui-ci est fondé à réclamer qu’elle
cesse d’avoir lieu, et à demander la réparation du préjudice réel et
appréciable qu’elle lui a causé pendant plus de huit mois ; que le tribunal
trouve dans les pièces produites, des éléments suffisants pour en
fixer la valeur.— Sûr l’appel, la Cour Royale de Paris a confirmé ce jugement.(9) Cet arrêt est conçu dans les termes suivants :« Attendu que la liberté du commerce et de l’industrie est de droit
commun, en tant qu’elle s’exerce, comme dans l’espèce, sur des choses
licites ; qu’à ce point de vue il paraîtrait que Fabre, n’ayant point
inséré dans son traité avec Lenoir une^clause prohibitive pour lui d’élever
un café pour son propre compte, devrait dès-lors être considéré
comme y étant suffisamment autorisé ; — Attendu qu’à côté de ce principe,
il en est un autre non moins positif qui consiste à dire avec l’article
1134 du Code civil que les conventions doivent être exécutées do
bonne foi ; avec l’article 1135 .du même Code, que les conventions
obligent non-seulemenl à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes
les suites que l’équité donne à l’obligation d’après sa nature ; — Attendu
que les faits de la cause mettent en présence l’un et l’autre prin 1
cipe ; que ce n’est que dans le traité même intervenu entre les parties
qu’on peut rechercher celui des deux qui doit prédominer la cause ;
qu’il y a donc nécessité pour la Cour de se livrera l’interprétation de
ce traité ; — Attendu qu’il résulte de cet examen que, nonobstant l’absence
de toute clause prohibitive pour Fabre, néanmoins celui-ci, en
donnant à loyer son café à Lenoir avec la clientèle qui y était attachée,
n’a pas pu de bonne foi se réserver l’achalandise de ce mêmeDES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 79
autre café dans le voisinage. L’inexécution de cet engagement
peut donner lieu seulement à des dommages
et intérêts.

La même jurisprudence est établie en matière de vente
de fonds de commerce.Mais la Cour de Cassation a jugé,
par arrêt du 17 juillet 1844, qu’il en était autrement dans
le cas de vente d’une usine.

186. De ce que le bailleur n’a le droit de faire dans les
lieux loués que des réparations urgentes et nécessaires,
et non des travaux de constructions et de changements
( voyez ci-dessus, page 62 ) , et qu’il lui est interdit de
changer, pendant la durée du baù, la forme de la chose
café ; que cette bonne foi ne permet pas d’admettre qu’en cédant son
établissement moyennant des avantages pécuniaires considérables,
Fabre eût la pensée de faire ensuite concurrence à Lenoir ; qu’il est
impossible de concevoir, d’après les termesdu traité, tant de déloyauté
dans Fabre, tant d’abandon de ses intérêts dans Lenoir ; que l’équité
commande en matière de conventions de la nature de celles que la
Cour est appelée à apprécier, et dans les circonstances particulières du.
procès, de reconnaître que, malgré qu’elle ne soit pas formellement
exprimée, la cause prohibitive n’existe pas moins, comme résultant
tacitement du traité dont s’agit, comme en étant la suite, tant d’après
sa nature que d’après son véritable esprit ;—Attendu, dès-lors, que
l’application du principe posé par les articles 1134 et 115S du Code
civil est ici sans difficulté, sans qu’il soit vrai de dire que le principe
parallèle de la liberté du commerce et de l’industrie en soit en rien
contredit ; car une partie peut s’interdire, soit expressément soit tacitement
, l’exercice de certains droits en échange d’autres obligations
à elle consenties par l’autre partie, pourvu toutefois que la convention
n’ait rien d’illicite ; que la clause prohibitive, telle qu’elle découle naturellement
et légalement du traité soumis à l’appréciation de la Cour,
est parfaitement licite et ne contrevient nullement aux dispositions de
l’article 1133 du Code civil ; qu’au contraire la bonne foi étant de l’essence
de l’exécution des contrats, que l’équité devant régler les suites
des obligations d’après leur nature, il n’est permis à personne de déroger
à cette bonne foi, à cette équité ; qu’ ainsi le procès actuel doit
être régi par le principe posé aux art. sus-énoncésll34 etH55 du Code
civil ; — Attendu que de l’interprétation du traité conclu entre Fabre et
Lenoir, la seule vraie, la seule rationnelle , il suit que Fabre, en
créant dans le voisinage du café par lut cédé à Lenoir, et sur la
même place de la Comédie, un établissement rival, a évidemment
méconnu ce traité et y a contrevenu ; — Attendu que l’existence de ce
nouvel établissement ne peut se concilier avec une exécution loyale
et complète de la convention ;80 DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE.
louée, il suit qu’il ne peut non plus faire des modifications
aux choses qui sont accessoirement comprises dans
la location. En effet, le locataire a droit à la jouissance
paisible de la chose louée et de ses accessoires.

Ainsi, le propriétaire d’une maison ne peut, dans la
seule vue de donner une plus-value à sa propriété, changer
la forme et réduire les proportions d’un escalier qui
conduit à des appartements loués à un tiers dans sa
maison, alors surtout que l’état actuel de l’escalier a une
certaine influence sur la prospérité de la profession
exercée par le locataire (Arrêt de la Cour Royale de Paris,
 » Attendu que la conclusion à en déduire serait la fermeture du nouveau
café établi par Fabre ; mais que, dans l’espèce, une telle décision
ne pourrait pas recevoir obéissance, puisque la maison, où est
situé ce café, n’est point la propriété de Fabre, et que celui à qui elle
appartient, peut en disposer comme bon lui sembb ; ; que d’ailleurs
Fabre pourrait s’y retrancher à l’appui d’un prête-nom, dont la position
serait habilement,calculée ; que le respect dû aux arrêts de la
Cour, l’intérêt de sa propre dignité ne lui permettent pas de prescrire
des commandements qui ne soient pas obéis, et qui, au reste, sont
inexécutables ; — Attendu que le défaut d’accomplissement de la convention
doit, dès-lors, se traduire en dommages-intérêts ; — Attendu
qu’en prenant en considération tous les faits, actes et circonstances do
la cause, la Cour s’est convaincue qu’elle avait des documents suffisants
pour apprécier le dommage causé par Fabre à Lenoir, et qu’elle doit
le fixer à une somme de 8,000 fr. ; dont le paiement devra néanmoins
être réglé conformément à ce qui sera dit au dispositif ci-après ; — Attendu
que le mode adopté pour le paiement de cette somme, garantit
suffisamment les intérêts de Lenoir ; qu’ainsi la contrainte par corps
serait sans objet utile ; — Attendu que la partie qui succombe doit supporter
les dépens ;— Par ces motifs, sans égard à l’appel principal
de Fabre, et l’en déboutant, disant droit, au contraire , à l’appel incident
de Lenoir, réformant, — Condamne Fabre à payer à Lenoir la
somme de 8,000 francs pour tous dommages, sans contrainte/par
corps ; — Ordonne que le paiement de ces 8,000 francs aura lieu aux
époques fixées pour le paiement des termes des loyers, et par portions
égales ; — Ordonne que ces 8,000 fr. restent de pleins droits, et déjà
compensés avec pareille somme desdits loyers, toujours par portions
« gales, et tout ce, depuis le 13 avril dernier, jour de l’ouverture du
nouveau café Fabre, jusqu’à l’expiration du bail ; — Fait main-levéo
de l’amende à Lenoir, et demeurant les dépens de première instance
réglés lois qu’ils l’ont été pfn’ les premiers juges ; — Condamno
Fal rc aux dépens de l’appil. » [le Dnit du 8 octobre 1841.) DES OBLIGATIONS DU PliOPHIETAÏ M. 812epartie, p. 79) , lre ch., du 9 janv. 1844 (1) Sirey, t.44.
Pareillement, lorsqu’un escalier est spéc lai à l’appartement
d’un locataire, le propriétaire n’a j.as le droit de
faire à cet escalier des modifications qui tendraient à le
rendre commun à d’autres appartements de la maison.
En effet, l’escalier d’un appartement participe dans une
certaine mesure aux avantages que s’est proposés le preneur
en louant. Dès que les changements projetés parle
propriétaire doivent causer au locataire un préjudice appréciable,
c’est le cas de rentrer dans l’application de la
règle générale qui interdit au bailleur tout changement à
la l’orme de la chose louée.

187. De môme, lorsque la maison, dans laquelle se trouvent
les lieux loués, a deux portes d’entrées, le propriétaire
n’a pas le droit de faire fermer l’une d’elles, sous
prétexte qu’une seule porte suffit aux besoins des locataires
(Arrêt delà Cour Royale de Paris, du 5 janvier 1844,
affaire Beauvau contre Bapeaume, Gazelle des Tribunaux,
du 9 janvier 1844).

188. Lorsque le propriétaire d’une maison composée
de plusieurs appartements loue un de ces appartements
(I) Voici les fails qui ont donné lieu à celte décision :
Le sieur Bertliauld, propriétaire d’une maison faisant partie du
Palais-Royal, en a loué de va>tes appartements aux sieurs Laperrtèrc et
Jarry, qui y tiennent un établissement public , dit Estaminet Hollandais.
— Le sieur Bertliauld, voulant augmenter la profondeur d’un
magasin situé au rez-de-chaussée de la maison, au-dessous de l’escalier,
d’ailleurs extrêmement large, qui conduit à l’estaminet, a notilié
aux sieurs Laperrière et Jarry l’intention dans laquelle il se trouvait
de changer la forme de cet escalier, en en réduisant le développement.
— Les locataires ont formé opposition à l’exécution de
ce projet, en prétendant que la disposition de l’article 1723 du Code
civil, qui défend au bailleur de changer l’étal des lieu » loués, s’applique
également aux accessoires nécessaires de ces lieux, tel que l’escalier
qui y conduit. Ils ont, du reste, lait observer, que la conservation
de l’état actuel de l’escalier qui conduit aux appartements qu’ils occupaient,
avait pour eux un intérêt particulier, en raison de ce que
ses v »stcs proportions ne laissaient pas que d’avoir une certaine influence
sur la prospérité delcur établissement.Malgré ces raisons, le tribunal de la Seine a autorisé l’exécution des
travaux projetés par le sieur Bertliauld, en soumettant toutefois celuici
à faire terminer les travaux dans un délai de six jours, et à payer
5.
82 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
pour l’exercice d’une industrie bruyante, dangereuse ou
incommode, les locataires qui habitaient précédemment
la maison, et qui sont troublés dans la jouissance paisible
sur laquelle ils aA^aient compté, peuvent demander,
selon les circonstances, la résiliation du bail, avec ou
sans dommages et intérêts.

C’est ainsique la Cour Royale deParis a jugé, par arrêt
du 11 mars 1826 (Sirey, t. 26, 2e partie, p. 286) , que la
location d’un appartement faite pour y placer une maison
de jeu, autorise les autres locataires à demander la résiliation
de leurs baux à cause de l’immoralité, de l’incommodité
et des dangers qui résultent d’un pareil établissement.


On sait que les maisons de jeu ont été abolies : tous
les amis des bonnes moeurs ont applaudi à cette sage
mesure. Le Code pénal (art. 410) punit actuellement
d’un emprisonnement de deux à six mois, et d’une
amende de cent francs à six mille francs ceux qui établiraient
des maisons de jeu clandestines.

189. La location faite à une maison de prostitution serait
également un trouble apporté à la jouissance paisible
du preneur, et une cause de résibation du bail. C’est
aux sieurs Laperrière et Jarry uneindemnilé de 100 fr. pour chacun
de ces six jours. — Appel. — La Cour, — considérant qu’aux termes
des articles 1719 et 1723 du Code civil, le bailleur doit faire jouir
paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et qu’il ne peut
changer la forme de la chose louée ; — Considérant qu’il n. ; s’agit pas
de réparations urgentes et nécessaires à faire à l’immeuble loué à Laperrière
, mais de travaux de constructions et de changements que
le locataire n’est pas tenu de souffrir ; — Considérant qu’il résulte du
rapport d’expert, dressé en vertu de l’ordonnance de référé, que les
travaux projetés par Berthauld sont contraires au droit de jouissance
des locataires ; que l’escalier dont il s’agit est un accessoire important
des lieux loués, surtout à raison de la profession exercée par
Laperrière ; que ces travaux qui auraient pour résultat de réduire
de 75 centimètres la profondeur de l’escalier, seraient dans l’intérêt
du propriétaire seul, et causeraient au locataire un préjudice considérable
 ; — Que par conséquent, c’est à tort que les premiers juges
ont autorisé Berthauld à faire exécuter les travaux dont il s’agit ; —
infirme ; au principal, fait défense à Berthauld de faire exécuter aucuns
travaux ayant pour but de changer en quoi que ce soit l’esealier
dont il s’agit, etc.DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 83
ce qui a été jugé plusieurs fois, et notamment par arrêts
delà Cour de Lyon, le 6 février 1833, de la Cour Royale
de Paris, les 19 avril 1834 et 19 mars 1835, et par jugements
du tribunal de la Seine, rapportés dans la Gazette
des Tribunaux, des 10 et 28 juin 1836, et dans le Droit,
des 26 janvier, 4 février et 30 décembre 1843

190. Il en serait de même si, contre l’usage des précédents
bailleurs, le propriétaire louait ses appartements
pour des réunions tumultueuses, telles que bals publics,
cafés ; s’il y créait une auberge ou bien un bureau ou
une station de voitures publiques ; s’il ? y établissait des
ateliers insalubres (M. Troplong, n. 185).

En se fondant sur les mêmes principes, la Cour Royale
de Lyon a prononcé la résiliation, sur la demande et au
profit d’un locataire, pour cause de bruit occasionné par
d’autres locataires, et résultant de l’établissement de métiers
de tulle (Recueil des arrêts de la Cour Royale de Lyon,
t. 6, p. 99).

La Cour Royale de Douai, par arrêt du 11 juin 1844,
a aussi jugé dans ce sens ; voyez chapitre in, section n,
§ 3 du principal locataire et des sous-locataires.

191. La deuxième chambre du tribunal de la Seine a
décidé, par jugement du 17 avril 1828, que le fait par lequel
plusieurs appai'tements sont loués en garni dans
une maison tenue bourgeoisement peut donner lieu h
une demande en résiliation de bail de la part des locataires
antérieurs à une pareille innovation. [Gazette des Tri'
bunaux, du 18 avril 1828).

D’après le même principe la Cour Royale de Paris a
jugé, par arrêt du 6 décembre 1839 (Dalloz, t. 40,2e partie,
p. 71 ) , que le locataire qui a stipulé dans son bail que
la maison dans laquelle il entre ne pourrait être occupée
que bourgeoisement, a droit de s opposer à ce que le
surplus de cette maison soit loué en hôtel garni.

192. Les réparations h faire aux lieux loués ne sont
point considérées comme un trouble apporté à la jouissance
du preneur, lorsqu’elles sont urgentes et qu’elles
ne peuvent être différées jusqu’à la fin de la location.
Dans ce cas, le preneur est obligé de tout souffrir ; i
peut seulement, si elles durent plus de quarante jours
84 DES OBLIGATIOBS DU PROPRIÉTAIRE.
réclamer une diminution de loyer (Code civil, art. 1724 ;
voyez p. 62 et suiv.) 

193. Mais de ce que le bailleur a droit défaire des réparations
urgentes, il ne s’en suit pas qu’il soit autorisé
à faire dans les lieux loués, des constructions ou réparations
d’une autre nature.

Il a été jugé, en conséquence de ces principes, que le
propriétaire d’une maison ne peut, sans le consentement
par écrit du locataire, l’exhausser d’un étage. Le locataire,
dans ce cas, a droit à des dommages et intérêts
contre le propriétaire. La preuve par témoins n’est pas
admissible à l’effet d’établir qu’un locataire a consenti
à ne pas réclamer des dommages et intérêts pour préjudice
éprouvé par suite de la reconstruction de la maison
qu’il occupe ; ces dommages et intérêts, comme objet
indéterminé, ne sont pas susceptibles de la preuve par
témoins, admise lorsque la somme est au-dessous de 150
fr. (Arr. delaC. R. de Bordeaux du26juill. 1831,Dalloz,
Recueil périodique, t. xxxi, 2e partie, p. 255. V. une autre
espèce que nous avons rapportée page 67 , note 1).

194. Ce n est point un trouble que le bailleur apporte
à la jouissance du locataire, lorsqu’il entre dans les lieux
ou qu’il y envoie d’autres personnes pour vérifier l’état
dans lequel ils se trouvent, pour y faire faire les réparations
nécessaires, ou pour les louer avant l’expiration
du bail courant. (Pothier, Du louage, n. 75, et M. Merlin,
Répertoire de jurisprudence, au mot BAIL, § 6, îv 15).

195. Dans le cas où les scellés ont été apposés par un
commissaire de police sur les lieux loués, cette circonstance
ne peut être considérée comme un trouble apporté
à la jouissance du locataire, et l’autoriser à refuser le
paiement de son loyer, quand il a counu l’existence des
scellés au moment 'de la location et loué à ses risques
et périls (Jugement du tribunal de la Seine, Gazette des
Tribunaux, 21 octobre 1833).

196. La location d’un appartement faite aune sagefemme
qui établit dans les lieux loués une maison d’accouchement
et qui annonce par des enseignes qu’elle
reçoit des pensionnaires peut, suivant les circonstances
et eu égard à la profession d’un autre locataire, être cou-
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 85
sidérée comme un trouble apporté à la jouissance de ce
dernier, et donner lieu à la résiliation de son bail (Arrêt
de la Cour Royale de Paris du 11 ao-àt 18i3 (1) , Journal
du Palais, même année).

Le propriétaire qui, après avoir loué le premier étage
et le jardin de sa maison à un consul, loue son rez-dechaussée
à un limonadier, pour y établir un café et une
salle de billard, doit-il être considéré comme ayant
manqué à son engagement de faire jouir paisiblement
le preneur pendant la durée du bail ? Y a-t-il lieu à pr-^
noncer la résiliation ?

Cette question a été jugée affirmativement par le tribunal
civil de Marseille, et par arrêt de la Cour Royale
d’Aix (2) (Gazette des Tribunaux du 3 février 1828).
(1) Dans l’espèce, M. Bouissier, avoué près le tribunal de lr 0 instance
Je la Seine, occupait un appartement au premier étage, dans une maison
place du Caire, appartenant au sieur Rocque. Deux années après, ce
dernier loua aune sage-femme, la dame Roumestant, l’entresol de celte
maison, qui jusque-là avait été occupé par un commissionnaire en marchandises.
La dame Roumestant, en prenant possession des lieux, y
établit une maison d’accouchement 3, et annonça par des enseignes
qu’elle prenait des pensionnaires. L’introduction d’un pareil établissement
parut à l’officier ministériel constituer une atteinte grave à ses
droits de locataire, surtout en raison de sa profession, et il forma contre
le sieur Rocque une demande, à l’effet d’obtenir l’expulsion de la
dame Roumestant, siuon la résiliation de son bail avec dommages et
intérêts. Le tribunal de la Seine a accueilli la demande de M. Bouissier,
et la Cour Royale de Paris acoulirmé ce jugement, mais en réduisant à
la somme <le 200 l’r. les dommages et intérêts fixés à 500 ff. par les
premiers juges. L’arrêt de la Cour est ainsi conçu : Considérant qu’il
no s’agit pas d’une location faite à une sage-femme, exerçant dans les
ternies ordinaires sa profession, mais à une sage-femme qui a établi
dans les lieux une maison d’accouchement, et qui a annoncé par des
enseignes qu’elle recevait des pensionnaires , etc.(â) Dans l’espèce, un sieur Goudard, ancien propriétaire d’une
maison située sur la place de Noailles , à Marseille, et précédemment
occupée par le consul d’Angleterre, dans cette ville, avait loué le premier
étage et le jardin de cette maison au chevalier l’aria, consul de
Portugal ; ce dernier lit placer an-dessus des fenêtres de l’étage
qu’il occupait, l’écusson des armes do Portugal. Quelques jours
après, le propriétaire loua le rez-de-chaussée de la maison à un limonadier,
qui établit un café sur le devant de la maison, et une salle
do billard donnant sur le jardin. Sur U porte du café, au-dosseus86 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
197. Le propriétaire d’un passage gui a loué une boutique
destinée à servir de cabinet de lecture et qui s’est
engagé à ne point laisser ouvrir dans le passage d’autre
établissement du même genre pouvant faire concurrence
à celui de son locataire, est passible de dommages et intérêts
envers ce dernier en permettant à un crieur public
de venir le soir vendre des journaux à l’entrée du passage
(Jugement du tribunal de la Seine, 26 juin 1841 (1) ,
le Droit, 29 juin 1841).

^198. Le propriétaire qui s’est interdit par le bail toute
location a des personnes pouvant faire concurrence au
commerce de son locataire, ne peut louer, même pour
un intervalle de temps très court (par exemple pour
trois jours) , à des personnes qui, par la nature de leur
profession, pourraient nuire au commerce de ce locataire
(Arrêt de la Cour Royale de Paris, 24 février 1843 (2)  ; le
Droit, 15 février 1843).

199.La clause par laquelle un propriétaire s’interdit, en
louant une boutique à un marchand de vins, de louer
une autre boutique de la même maison à une personne
exerçant le commerce de traiteur ou de marchand de
vins,' s’applique même au cas où il s’agit d’un limonades
fenêtres du premier étage et de l’écusson du consul, le cafetier
fit placer une enseigne portant cette inscription : Café Nouilles. Le chevalier
de Faria somma le ptopriétaire de faire disparaître l’enseigne,
le café et la salle de billard, et sur son refus, l’assigna devant le tribunal
civil en résiliation de bail. Il se fondait sur l’incommodité d’un
pareil établissement, et la dignité de ses fonctions. Le tribunal civil
de Marseille, attendu l’incommodité et l’inconvenance, prononça
la résiliation du bail,Jel celte sentence fût confirmée par la Cour Royale
d’Aix.(i)  Dans l’espèce que nous signalons, la vente des journaux avait eu
lieu pendant sept ou huit mois, et le tribunal avait fixé à 300 francs
l’indemnité due parle propriétaire.(2) Dans l’espèce, le locataire était fabricant de meubles, et le propriétaire
avait loué pour trois jours seulement à des commissaires-priseurs,
plusieurs salles de son hôtel pour uni: vente publique de meubles
aux enchères. Mais le tribunal de la Seine et la Cour Royale de Paris,
ont reconnu dans le fait de cette location passagère une contravention
au bail, et condamné le propriétaire à 500 fr. de dommages et intérêts
envers son locataire.DES 0B1IGATI0HS DU PROPRIETAIRE. 87
dier, débitant du vin à la bouteille et sur table, et non
sur le comptoir et à la mesure.

Toutefois, si le propriétaire a donné au second locataire
connaissance déjà clause prohibitive, il a une action
en garantie contre lui (Arrêt de la Cour Royale de Paris
du 19 décembre 1842, affaire Maillet, Béquet et Plisson
 ; le Droit, 30 décembre même année).

200. Un locataire qui est troublé dans sa jouissance et
qui éprouve un préjudice par suite des travaux de constructions
exécutés dans une maison voisine, a-t-il le droit
de réclamer des dommages et intérêts contre le propriétaire
de cette maison ? Le tribunal de la Seine
p chambre) a décidé négativement cette question par
jugement du 28 mars 1837 (1).

201.1 Nous avons dit ci-dessus (n° 180) que le bailleur
doit garantie au preneur de ses faits personnels ; mais
il n’est pas tenu, dans tous les cas, à la garantie du trouble
apporté par les tiers.

En effet, la loi distingue entre le trouble apporté par
voies de fait et celui qui résulte d’un acte judiciaire.

202. Il y a trouble par voies de fait lorsque les tiers
qui l’occasionnent ne prétendent aucun droit sur la
(1) Voici les faits qui ont donné lieu au jugement que nous signalons:
M. Mellerio-Mellei', propriétaire d’une maison sise à Paris, rue de la
Paix, n. 5, y avaitfait des réparations considérables. M. Wanner, confiseur,
qui occupait une boutique dans la maison voisine, prétendant que
les travaux exécutés avaient nui à son commerce, avait formé, contre
M. Mellerio, une demande en dommages et intérêts ; il articulait
que ses marchandises avaient été avariées par la poussière, produit de
la démolition et du plâtre, qui avait été battu dans la rue au lieu de
l’être dans la cour de la maison ; que la clôture en planches qui avait
été placée au devant de la maison Mellerio, masquait en partie la
boutique de Wanner ; que ces circonstances avaient éloigné les acheteurs,
à tel point que le mois de janvier, si fructueux pour les confiseurs,
ne. lui avait donné que 1,200 fr. de produit, au lieu de 8,000 f.,
recette du même mois dans les années antérieures. Mais le tribunal,
sans s’attacher à ces considérations, attendu que M. Mellerio, en reconstruisant
sa maison, n’avait fait qu’user de son droit ; que Wanner
ne justifiait d’aucun préjudice autre que celui qui était la suite de toute
reconstruction, a débouté Wanner de sa demande, et l’a condamné
aux dépens (Gax. de$ Tribunaux du 29 mars 1837).88 DES OBLIGATIONS DU PRÔP&IÉTAIKJE.
chose louée (1). C’est ce que décide l’art. 1725 du Gode
civil : « Le bailleur, dit-il, n’est pas tenu de garantir le
preneur du trouble que des tiers apportent par voies de
fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit
sur la propriété de la chose louée, sauf au preneur à les
poursuivre en son nom personnel. »

Mais si le trouble remonte à une époque antérieure
au bail, c’est au bailleur, et non au preneur, de le faire
cesser (Arrêt de la Cour de Cassation du 7 juin 1837 ;
Dailoz, t. 36, 1 « partie, p. 439).

Remarquez que si l’art. 1725 charge le preneur de la
responsabilité et de la poursuite des troubles de fait,
c’est que cet article suppose que le preneur est en jouissance.
Mais quand la délivrance ne lui a pas encore été
faite, rien ne l’oblige à prendre l’initiative pour taire
cesser l’obstacle, il peut même agir contre le bailleur
pour faire prononcer la résiliation, si celui-ci ne lui procure
pas les effets du contrat (Arrêt de la Cour de Cassation ;
Sirey, t. 37, lrc partie, p. 709).

203. Les articles 1726 et 1727 du Code civil, décident
quand il y a trouble par acte judiciaire.

L’art. 1726 est ainsi conçu: « Si, au contraire, le locataire
ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance,
par suite d’une action concernant la propriété du fonds,
ils ont droit à une indemnité proportionnée sur le prix
du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement
aient été dénoncés au propriétaire. »

L’art. 1727 ajoute : « Si ceux qui ont commis les voies
de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée,
ou si le preneur est lui-même cité en j ustice pour se voir
condamner au délaissement de la totalité ou de partie de
cette chose, ou à souffrir l’exercice de quelque servitude,
il doit appeler le bailleur en garantie !, et doit être mis
hors d’instance, s’d l’exige, en nommant le bailleur pour
lequel il possède. « 
(1) Par exemple, lorsque des voleurs s’introduisent dans une maison,
percent des murs, brisent des portes, etc., le bailleur n’est pas garant
de ce trouble ; c’est au preneur à poursuivre en son nom pci'sonuel
les auteurs du fait.DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 89
204. Pour avoir droit à une diminution sur le prix du
bail, le preneur doit dénoncer au bailleur le trouble
qu’il éprouve. Cette dénonciation doit être faite dans la
huitaine, à compter du jour du trouble, sauf la prolongation
de délai réglée pour les assignations suivant la
distance des lieux (Code civil, art. 1768 combiné avec
l’art. 175 du Code de procédure civile). Toutefois, le défaut
de dénonciation ne ferait perdre au preneur son
droit à la garantie qu’autant que le bailleur prouverait
qu’il existait des moyens suffisants pour faire cesser Te
trouble incontinent (Argument de l’art. 164 du Code civil).
Si le bailleur obtient une indemnité pour le trouble
éprouvé, il est juste et équitable que le preneur y participe,
autrement le baillenr ne s’enrichirait-il pas aux dépens
du preneur ?

205. Le preneur aurait également droit à une décharge
ou à une diminution proportionnelle du prix, dans le
cas où l’empêchement procéderait d’un droit d’usufruit,
d’usage ou d’habitation, exercé par un tiers. L’exercice
même d’une simple servitude par un voisin pourrait aussi
donner au preneur droit à une indemnité, si cette servitude
n’était point apparente et ne lui avait pas été déclarée
lors du bail, comme serait un droit de passage dans
la cour d’une maison.

Et si, au contraire, le preneur était privé de l’exercice
de quelque servitude qu’il a dû croire exister au profit de
la chose louée, et dont le bailleur a ensuite été évincé, il
y aurait également lieu à une indemnité, si le bailleur
n’avait pas fait de réserve à ce sujet (M. Duranton, tome
xvn, n. 70).

206. Le propriétaire est garant envers le locataire du
préjudice occasionné par les travaux de voirie exécutés
par l’administration. Ces travaux ne peuvent, à l’égard
des locataires, être considérés comme une voie de fait
(le laquelle le bailleur, aux termes de l’article 1725 précité,
ne doit pas garantie.

La demande du propriétaire contre l’administration
pour raison de l’exécution de ces travaux, en tant qu’Us
constituent un préjudice temporaire, est de la compétence
du conseil de préfecture, encore que cette demande
90 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
soit non principale, mais en garantie de celle formée par
le locataire.

Il n’y a pas lieu à surseoir sur la demande du locataire
contre'le propriétaire en raison de la demande en garantie
de ce dernier contre l’administration (Arrêt de la Cour
Royale de Paris, lre chambre, du 19 février 1844 (1) ,
Gazette des tribunaux, 20 février même année).

207. Lorsque le preneur est évincé de la totalité des
lieux loués, le propriétaire, pour l’indemniser, doit lui
faire remise des loyers pour tout le temps qui reste à
courir depuis l’éviction. Si l’éviction n’est que partielle,
la remise se fera proportionnellement ; de plus, le propriétaire
est tenu de payer au locataire les dommages et
intérêts que l’éviction totale ou partielle a fait souffrir à
ce dernier. On y fait entrer les trais de déménagement,
les impenses extraordinaires, la perte des profits que le
locataire aurait retirés d’une sous-location (Pothier, du
louage, n. 92, et M. Troplong, n. 277).
(1) Voici les faits qui ont donné lieu à cette discussion :
« Par suite de travaux faits par l’administration de la ville de Paris,
pour l’abaissement du sol de la rue Baillet, le sieur Chapuy, tenant un
hôtel garni dans les maisons nos 8 et 10 de cette rue, a éprouvé un
préjudice résultant de la difficulté momentanée de pénétrer du dehors
dans l’hôtel, et il a, pour ce fait, assigné les sieurs Butreix et
Gautereau, propriétaires de ces maisons, qui, eux-mêmes , ont appelés
en garantie la ville de Paris, comme directement tenue de la réparation
réclamée. Après expertise, le tribunal a fixé l’indemnité due
par les propriétaires à 4,300 fr., savoir : 2,666 fr. contre Gautereau,
1,833 fr.contre Dutreix. En droit, le tribunal de la Seine'a considéré :
i Que vainement, pour se soustraire à l’action de Chapuy, Gautereau
et Butreix excipent de la disposition de l’article 1725 du Code
civil ; qu’en effet, des travaux de voirie exécutés par la ville de Paris,
ne sauraient être considérés comme voie de fait dont les locataires
doivent supporter personnellement les conséquences ; qu’ils ne sont
au contraire que l’exercice d’une servitude légale, qui donne lieu
contre le propriétaire à la garantie de droit. ; — en ce qui louche la
demande en garantie de Gautereau et Dutreix contre le préfet de la
Seine, et le moyen d’incompatibilité proposé par le préfet ;— que la
réparation demandée par Chapuy est basée, ainsi qu’il résulte de sa
demande et des rapports d’expert qui l’ont appréciée, sur un préjudice
purement temporaire, résultant de l’exécution des travaux effectués
par la ville de Paris ; — qu’aux termes de l’article 4 de la loi
du 25 pluviôse an vm, ces sortes de réclamations sont, en tant qu’ellesDES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 91
Toutefois, pour que le preneur puisse agir en garantie
contre le bailleur, il faut que l’éviction résulte d’une cause
antérieure au contrat de louage. Mais si le locataire avait
connaissance du vice de la chose et du genre d’éviction
qu’elle contenait, dans ce cas, l’action en garantie lui
échapperait (MM. Duvergier, t. 3, n. 328, Troplong,
n. 285).

208. Si le preneur a négligé de dénoncer le trouble au

Îropriétaire, non-seulement il ne peut demander aucune
iminution du prix, mais il est encore responsable envers
le propriétaire, si, par exemple, à défaut d’avertissement,
il avait fait perdre au propriétaire la possession
annuelle, et par suite, le droit de se faire maintenir par la
voie possessoire (MM. Delvincourt, t. ni, Duvergier,
t. m, n. 323,Troplong,n. 281).

209. Lorsqu’il y a un sous-locataire, est-ce au propriétaire
qu’il devra dénoncer le trouble ou au locataire
qui lui a sous-loué ? On doit décider que c’est au losont
dirigées contre l’administration, de la compétence des conseils de
préfecture ; qu’il n’importe que dans l’espèce Gautereau et Dutreix
n’agissent point contre le préfet par demande principale, mais seulement
par voie de garantie ; qu’en effet, si, en principe, les garants
doivent procéder devant les juges saisis de la demande principale,
celte règle reçoit exception toutes les fois que la loi, par des motifs
d’ordre public, a dévolu à une juridiction spéciale la connaissance de
l’action dont ils sont l’objet. « En conséquence, après avoir fixé le chiffre des condamnations sur
la demande principale, le tribunal s*est déclaré incompétent sur la
demande en garantie.Sur l’appel, la Cour Royale de Paris, a ainsi prononcé : — « En ce
qui louche les conclusion s 'afin de sursis ; — considérant que l’action
du locataire contre les deuxpropriétaires,laquelle est delà compéteuce
de l’autorité judiciaire , ne saurait être subordonnée à l’effet de
la demande on indemnité que les propriétaires pourront former contre
la ville, et qui devra être portée devant l’autorité administrative ;
— adoptant au surplus les motifs des premiers juges, — sans s’arrêter
à la demande en sursis, confirme. »Ainsi, lorsque par suite des travaux de voirie exécutés par l’administration,
le locataire justifie du préjudice qu’il éprouve, il a droit à
une indemnité, et c’est au bailleur qu’il doit la réclamer. Mais ce dernier
a son recours contre l’administration, et, en cas de contestation,
la demande doit être portée devant le conseil de préfecture.92 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
cataire que le trouble doit être dénoncé, sauf à celui-ci à
le dénoncer à son tour au propriétaire ; en effet, le souslocataire
ne connaît que lebailleur avec lequel il a traité.
C’est aussi l’avis de M. Bousquet, Dictionnaire de Droit,
au mot bail.

210. Aureste, iln’y a trouble àlajouissance d’un locataire
qu’alors que ce trouble s’est manifesté par des actes.
Tant que le trouble n’est qu’un simple projet, le preneur
est sans action pour se plaindre ('Jugement du tribunal de
la Seine, du 18 novembre 1842 ; nous avons rapporté,
page 70, le texte de ce jugement).

211. L’expropriation pour cause d’utilité publique est
au nombre des événements de force majeure et conséquemment
l’éviction qui en est la suite ne donne pas
ouverture à Faction en garantie contre le bailleur ; une
indemnité est seulement due par l’Etat, au locataire (1) 
(Loi du 3 mai 1841, art. 21 et 39). -

212. En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique,
si le propriétaire oblige l’Etat à l’acquisition de la
totalité de l’immeuble dont une portion, seulement, doit
être enlevée pour l’exécution des travaux, il faut distinguer
, pour la résiliation des baux, entre l’acquisition
de la portion nécessaire aux travaux et celle du surplus
de l’immeuble.

L’acquisition de la portion nécessaire aux travaux
donne à l’Etat une propriété pleine, entière, dans un but
spécial, et qui doit par cela même emporter la résiliation
des baux que le vendeur avait pu consentir sur celte
portion.

Au contraire l’acquisition du surplus de l’immeuble,
ne constituant qu’un acte volontaire de la part du vendeur,
auquel l’Etat succède et dont il prend la place
comme simple acquéreur, doit être réglé par les principes
ordinaires du droit, et laisser subsister les droits
(1) On nomme expropriation pour cause d’utilité publique, l’acte par
lequel l’Etat s’empare d’une propriété particulière pour l’affecter à un
usage public, moyennant une indemnité préalable. Une loi , celle du
5 mai 1S4I, a réylé !os effets et le ? condilionsdo l’expropriation.DES OntlGATIONS DU PROPEiÉTÀIRF. 93
acquis aux tiers dans les termes de leurs conventions,
si l’état des choses le permet.

Dans tous les cas ou le locataire de lieux acquis par
l’Etat se refuse à la résiliation du bail de la portion de
l’immeuble noii nécessaire aux travaux d’utilité publique
il y lieupour les tribunaux à apprécier les circonstances
et conséquemment, 1° à vérifier si cette portion peut en
effet suffire à l’objet de la location primitive ; 2° à examiner
la nature et l’importance des travaux à faire par
l’état pour la continuation du bail ; 3° à fixer, au cas de
continuation du bail, la diminution du prix résultant de
la privation de jouissance de la portion enlevée.

Le propriétaire peut être contraint à la reconstruction
de la partie de la chose louée, détruite par suite de la
dépossession d’une portion d’immeuble pour cause d’utilité
publique.

On doit taire entrer dans la fixation de l’indemnité
qui serait due au locataire, la privation de jouissance
pendant les travaux et les réparations, déplacement et
restaurations indispensables pour rendre la chose louée
habitable.

Si le locataire prend le parti de quitter les lieux, les
tribunaux doivent fixer un délai suffisant pour le choix
d’un autre local ou magasin et pour le transport de son
établissement et arbitrer la somme à laquelle il a droit
à raison de ce déplacement.

Ces différents points ont été jugésfpar un arrêt de la
Cour Royale de Paris du 12 fév. 1833, Aff. Battonc. la
Ville de Paris. {Journal du Palais, même année, p. 159).

213. M. Delaleau [Traite de l’expropriation pour cause
d’utilité publique, n" 703) , l’ait sur cet arrêt les observations
suivantes: « Nous ne pouvons, dit-il, admettre tous
les principes émis parla Cour Royale, bien qu’eu résultat
elle ait pris toutes les précautions possibles pour que
sa décision fût sur tous les points conforme à l’équité.
La Cour pouvait accorder au sieur Batton, une indemnité
pour résiliation de son bail, indemnité qui eût été
nécessairement fort élevée, en laissant à la ville de Paris
la faculté de faire des travaux réclamés par le sieur Batton,
auquel cas l’indemnité eût été réduite à une somme
94 DES 0B1IGATI0NS DU PROPRIÉTAIRE^
beaucoup moins élevée ; mais nous ne croyons pas que,
en règle générale, on puisse obliger l’Etat à faire contre
son gré les travaux réclamés par le locataire pour la continuation
de la jouissance. L’article 1722 du Gode civil
doit recevoir son application dans cette espèce, comme
dans tout autre cas de force majeure, avec cette seule
différence que cet article veut qu il ne soit généralement
accordé aucun dédommagement, tandis que si la force
majeure provient de l’utilité publique,les articles 545 de
ce Code et 9 de la Charte, veulent qu’il y ait indemnité. »

M. Duvergier (t. 3 n° 332) est d’avis, que quand
l’expropriation pour cause d utilité publique n’a lieu
que pour une partie de l’immeuble et que le propriétaire
, comme il en a le droit, dans certains cas, a forcé
l’Etat à lui acheter l’immeuble en entier, le bail doit
être maintenu pour la partie de cet immeuble qui n’est
pas comprise dans l’expropriation proprement dite. L’Etat
est, relativement à la portion expropriée, dans la
Sosition de tout autre acquéreur. La question doit être
écidée d’après les principes ordinaires des cas de force
majeure, c’est-à-dire qu’il y aura lieu, suivant les circonstances,
à la résiliation du bail, ou seulemeut à une diminution
de prix (C. c, art. 1722). M. Duvergier approuve
aussi, sous ce rapport, l’arrêt de la Cour Royale de Paris
rapporté ci-dessus. Mais il pense que c’est à tort que cette
Cour a condamné la ville de Paris, pour laquelle l’expropriation
avait été opérée, à faire certains travaux afin
de rendre possible la continuation du bail.
Mais ; dit encore M. Duvergier, si le bailleur conserve
la portion de son immeuble non comprise dans l’expropriation,
il est tenu, par une conséquence de l’obligation
qui lui est imposée], de faire tout ce qui sera nécessaire
pour la continuation de bail. Vainement opposerait-il
que l’article 1722 du Code civil ne l’oblige pas à la reconstruction
de la chose détruite par cas fortuit ; on lui
répondrait que l’analogie n’est pas complète entre la
destruction par cas fortuit de la chose louée et la dépossession
d’une portion d’immeuble pour cause d’utilité
publique ; puisque dans ce dernier cas le propriétaire
reçoit une indemnité qui se base tout à la fois sur la
DÈS OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 95
valeur delà portion enlevée, sur les travaux à faire pour
continuer la jouissance et sur la dépréciation qu’a pu
subir la portion non comprise dans l’expropriation.

Toutefois, M. Troplong, (n 03 219 et 220) pense que
quand le locataire, qui a été privé par cas fortuit d’une
portion de la chose louée, prend le parti de rester dans
tes lieux loués, moyennant une diminution dans le
çrix de location, il est fondé à exiger que le bailleur
tasse les réparations nécessaires pour remettre les
lieux en état. Cet auteur est même d’avis qu’on ne
doit pas, dans ce cas, distinguer si la destruction partielle
a- été occasionnée par un de ces sinistres qui
n’amènent avec eux que des pertes sans indemnité,
ou si le sinistre provient d’une force majeure, qui ouvre
au bailleur une action en indemnité, comme l’incendie
d’une maison assurée, l’expropriation pour
cause d’utilité publique.

Quant à nous, nous pensons que le preneur n’est
fondé à demander les réparations propres à assurer la
continuation de sa jouissance, qu’autant que la destruction
partielle de l’immeuble a été occasionnée par
une force majeure, qui donne lieu à une indemnité eu
faveur du bailleur.

214. Lorsque le propriétaire d’un immeuble dont on
demande l’expropriation partielle prétend avoir le droit
d’exiger que l’expropriation comprenne l’immeuble tout
entier, le jury doit iixer une indemnité pour le cas où
l’expropriation serait totale, et une autre pour le cas où
elle ne serait que partielle (AIT. de la Cour de Cassation,
du 25 mars 1839 ; Sirey, t. 39, première partie, p. 323).

Le jury d’expropriation excède son pouvoir lorsqu’au
lieu de lixer l’indemnité du locataire à une somme une
fois payée qui porterait intérêt six mois après le jugement
d’expropriation, il accorde à ce locataire, pour ce
qui reste à courir de son bail, une indemnité annuelle à
partir du jour où les lieux qu’il occupe seront atteints
pour les travaux (Arrêt de la Cour de Cassation, du 31
décembre 1838 ; Sirey, t. 39, première partie, p. 19).

Mais, au cas d’expropriation de partie seulement d’une
maison louée, le jury doit déterminer deux indemnités
96 DES OBLIGATIONS DU PftOVIUlh'AIRlî.
alternatives clans l’intérêt du locataire : l’une pour le cas
où il serait jugé que le retranchement de partie des lieux
loués autorise le locataire à résilier son bail ; l’autre pour
le ca&où ce locataire pourrait rester dans les lieux moyennant
une diminution du prix du bail. Et cela, encore bien
qu’une seule indemnité ait été offerte au locataire et contestée
par celui-ci sans distinction entre les deux cas
(Arrêt delà Cour de Cassation, du 3 avril 1839 ; Sirey,
t. 39, première partie, p. 398).

Trois arrêts de la Cour de Cassation, du 5 février 1840
(Sirey, t. 40, première partie, p. 1G2) , imposent, en pareil
cas, au jury l’obligation de fixer une indemnité alternative.


215. Le locataire ou le fermier évincé de l’immeuble,
par suite d’expropriation pour cause d’utilité publique,
a droit à une indemnité ; cette indemnité est due quelle
que soit la nature des titres en vertu desquels le locatai re
jouit de l’immeuble. La loi ne distingne pas ici entre les
locataires qui ont des baux authentiques ou dont la date
est certaine et ceux qui jouissent saus bail ou en vertu
d’un acte sous seing-privé qui n’a pas de date certaine,
l’indemnité est due clans tous les cas, il suffit pour que le
locataire ou le fermier y ait droit, qu’il se soit fait connaître
en cette qualité antérieurement à l’expropriation
(Jugement du tribunal de la Seine, première chambre,
du 30 mars 1844, Gazette des tribunaux, du 31 mars
même année). Mais en quoi consiste l’indemnité à accorder
au locataire pour la privation de son droit de jouissance ?
Doit-on suivre les principes établis parles articles
1745, 174G et 1747 (1) du Code civil qui déterminent Fi ! !-
(1) Ces articles sont conçus en ces termes :Art. 1745. S’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique , le:
bailleur paie, a titre de dommages et intérêts, au locataire évincé, une
somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l’usngo
des lieux, est accordé entre le congé et la sortie.Art. 1746. S’il s’agit de biens ruraux, l’indemnité que le bailleur doit
payer au fermier, est du tiers du prix du bail pour tout le tempi qm
reste à courir.Art. 1747. L’indemnité se règle par experts, s’il s’agit de manufactures,
usines ou autres établissements qui exigent de grandes avances.DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 97
demnité allouée au locataire pour le cas où, en vertu des
stipulations du bail, l’acquéreur de l’immeuble loué peut
expulser le preneur ? Il est probable que dans la plupart
des cas, les jurés qui sont comme l’on sait appelés à'fixer
l’indemnité à laquelle le locataire a droit, adopteront ces
bases toutes les t’ois qu’ils n’auront pas de motif de s’en
écarter ; mais il importe de faire observer que les jurés
ne sont point légalement obligés de se conformer aux
dispositions des articles 1745, 1746 et 1747 du Code civil,
et qu’ils peuvent suivre d’autres règles d’appréciation.

Si, au moment de la location, le propriétaire savait que
les lieux loués devaient être expropriés et détruits pour
cause d’utilité publique, il serait passible de dommages
et intérêts envers le locataire. 11 y aurait, en effet, mauvaise
foi de la part d’un propriétaire qui passerait bail
étant prévenu à l’avance de 1 impossibilité de maintenir
le contrat.

216. L’article 21 de la loi du 3 mai 1841 impose au
propriétaire exproprié l’obligation de faire connaître à
l’expropriant ses fermiers ou locataires dans la huitaine
qui suit la notification du jugement d’expropriation, ou
sinon, et faute par lui de le faire, la loi précitée porte
qu’il restera seul chargé envers eux des indemnités qu’il »
pourraient avoir à réclamer. Jusqu’à quel point cette disposition
peut-elle être applicable aux propriétaires lorsque
les locataires ou fermiers interviennent personnellement,
bien que tardivement toutefois, pour faire fixer
les indemnités auxquelles ils ont droit ?

Dans le cas d’intervention tardive de la part des locataires
ou fermiers, l’expropriant peut conclure à la nonrecevabilité
de l’intervention, et alors, uue indemnité en
bloc est accordée au propriétaire qui fait entrer dans le
chiffre de sa prétention la valeur des indemnités qui
peuvent être dues à ses fermiers ou locataires auxquels
il en doit tenir compte.

L’administration du chemin de fer du Nord, dans plusieurs
affaires d’expropriation intéressant les habitants
de la Cliapelle-Sauit-Denis, avait cru devoir suivre une
autre marche, elle avait laissé déterminer, par le jury,
deux indemnitéa,distinctes, l’une pour le propriétaire,
.sxx \r-98 DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE.
l’autre pour le locataire, mais avec réserve de faire statuer,
par qui de droit, sur l’intervention ; puis, s’appuyant
sur le texte de la loi précitée, elle prétendait
qu’elle ne devait payer qu’une seule indemnité allouée
au propriétaire, qui restait seul tenu de celles qui pourraient
être dues à ses locataires ou fermiers ; ainsi, dans
une espèce gui s’est présentée devant la 4e chambre du
Tribunal civil de la Seine, deux indemnités avaient été
fixées : l’une de 21,000 fr. pour le sieur Derche, propriétaire,
à raison de la dépossession de son immeuble,
l’autre de 10,000 fr. pour le sieur Mary, locataire, à
raison de son industrie de jardinier-fleuriste. L’administration
soutenait que les 10,000 fr. alloués au locataire
devaient être supportés par le propriétaire, sur
son indemnité de 21,000 fr., mais le trïbuual a décidé,
par jugement du 20 avril 1844, que les deux indemnités
devaient être payées par l’Etat, qu’il n’y avait pas lieu
d’appliquer à ce cas les dispositions rigoureuses de
l’art. 21, l’intervention tardive du locataire n’ayant
d’ailleurs causé aucun grief à l’expropriant.

Une pareille décision a été rendue le 23 mars 1844 ,
par la 3e chambre du même tribunal, affaire de Milly,
contre le préfet de la Seine (Le Droit du 3 mai 1844 ;
Gazette des Tribunaux, même année).
h 217. Après une expropriation pour cause d’utilité publique,
une administration qui se trouve subrogée aux
droits du propriétaire exproprié, ne peut se soustraire
au paiement de l’indemnité due au locataire, par le motif
que le bail de ce dernier contenait une clause par
laquelle il déclarait renoncer, en cas d’expropriation, à
toute réclamation d’indemnité contre le propriétaire
(Jugement du tribunal de la Seine, 1 re chambre, 21 j uillet
1843 (î)  ;Gasetle des Tribunaux, 22 juillet môme aimée).
(1) Voici les faits qui ont donné lieu à cette décision :
La ville de Paris avait fait procéder, en 1841, à l’expropriation des
maisons qui entourent la Sainte-Chapelle. Dans une de ces maisons appartenant
à madame Delondre, se trouvait le sieur Doliée, fabricant de
pompes à incendie. Devant le jury d’expropriation, l’indemnité de ce locataire
a été fixée à 5,000 fr. ; mais la ville de Paris a fait insérer dansDES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 99
218. Lorsque le propriétaire exproprié a négligé de
déclarer à l’administration, dans le délai de huitaine déterminé
par l’article 15 de la loi du 3 mai 1841, l’existence
d’un locataire, et que néanmoins l’indemnité due
en raison delalocation, a été fixée par le jury, il doit être
sursis à la demande en condamnation d’une somme
égale à l’indemnité formée devant le tribunal civil par
le locataire contre le propriétaire, jusqu’à ce que l’administration
ait été mise en cause (Jugement du tribunal
civil de la Seine, 4e chambre, audience du 2 mars 1844,
affaire Mary contre Gerch  ; le Droit, 20 avril 1844).

§ IV. — De l’obligation de garantir le locataire des vices
de la chose louée qui en empêchent l’usage.

219. L’article 1721 du Code civil porte : « H est dû
garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la
chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le
bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte
de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur,
le bailleur est tenu de l’indemniser. »
la décision du jury des réserves de contester l’indemnité allouée au
sieur Dohée, par le motif que le bail de celui-ci contenait une clause
par laquelle il déclarait renoncer, en cas d’expropriation, à toute réclamation
d’indemnité contre madame Delondre, propriétaire ; et immédiatement
après la décision du jury, M. le préfet de la Seine, au
nom de la ville de Paris, a formé contre M. Dohée une demande, tendant
au rejet de l’indemnité qui lui a été allouée. — Le tribunal de la
Seine a ainsi prononcé : « Attendu que si par la clause de son bail,
Doliée a renoncé à toute indemnité vis-à-vis de la dame Delondre,
celle renonciation n’empêche pas qu’il ne réclame celte indemnité visà-vis
de la ville de Paris ; — Que d’après la loi, en cas d’expropriation,
il est dû deux indemnités par l’expropriant, l’une au propriétaire
pour la nu-propriété, et l’autre au locataire pour la jouissance ; —
que la subrogation qui résulte au profit de la ville de Paris de l’expropriation,
n’est pas une subrogation ordinaire, puisqu’elle a la force
d’en faire déménager le locataire, ce que ne pourrait pas faire toute
personne à laquelle le propriétaire aurait cédé ses droits ; — Qu’il suit
de là que la dépossession du locataire, étant une conséquence de l’expropriation,
ne peut s’opérer sans indemnité ; qu’ainsi, il y a lieu d’atiribuerà
Dohée l’indemnité de 5,000 fr. fixée par le jury d’expropriation.
 »100 DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE.
220. Remarquez qu’il est dû garantie au preneur pour
tous les vices ou défauts de la chose louée, non-seulement
lorsque ces vices en empêchent entièrement l’usage,
mais lorsqu’ils le diminuent d’une manière grave, ou
lorsqu’ils n’affectent qu’une portion de la chose louée,
et n’empêchent l’usage que de cette portion. Eu effet,
l’article 1721, dont nous venons de transcrire le texte,
dispose d’une manière générale qu’il est dû garantie
au preneur pour tousles vices ou défauts de la chose louée,
qui en empêchent l’usage ; et il ajoute que, s’il résulte de
ces vices et défauts quelque perte pour le preneur, le
bailleur est tenu de l’indemniser. M. Duvergier, (t. 3,
no 339) adopte cette opinion. « Sans doute, dit-il, les
effets de l’action en garantie seront plus ou moins étendus,
selon que les vices auront été un obstacle plus ou
moins grand à l’usage de la chose louée, ou qu’ils auront
causé une perte plus ou moins considérable ; selon
les circonstances, le preneur n’aura droit qu’à une diminution
de prix, ou il fera prononcer la résiliation du
bail avec ou sans dommages et intérêts. Mais ce serait
une erreur de n’accorder l’action en garantie pour vices
de la chose louée que lorsque ces vices eu rendent l’usage
entièrement impossible. »

Ce n’est pas, ditaussi,M. ïroplong (no 196) , par l’étendue
des dommages qu’on juge de l’impropriété delà
chose à satisfaire à sa destination ; il suffit au preneur
que l’objet loué ne remplisse pas son but par suite de
quelque vice inhérent, pour qu’il fasse résoudre le
bail et se dispense de payer le prix.

Toute la question sera donc de savoir quelle est la
gravité du vice ou du défaut allégué comme cause de
garantie. Si cette gravité est telle qu’elle rende la chose
impropre à son usage, ou qu’elle diminue tellement cet
usage que le preneur ne l’aurait pas louée, il y a lieu à
garantie.

Ainsi, par exemple, si dans la maison louée il se
trouve une écurie infectée de la morve, ou bien une cave
qui est submergée dans les grandes eaux ou dans les
temps de pluie, ou bien un puits qui manque d’eau dans
un certain temps de l’année, on dont l’eau est corroni-
DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. lOf
pue, ce sont là des vices pour lesquels le bailleur doit
garantie au preneur, parce que ces vices empêchent
l’usage de la chose.
De même, si les cheminées de la maison fument incessamment
et-avec opiniâtreté, le propriétaire est tenu de
les faire mettre en état (1). En eiïet, la fumée des cheminées
est un inconvénient majeur qui n’engendre pas une
simple incommodité , mais qui altère la santé, et détériore
le linge, les livres, les meubles. Tel est aussi l’avis
de M. Troplong (no 196).

221. Le bailleur est tenu de garantir les vices qui empêchent
l’usage de la chose louée, non-seulement lors(1) 
Nous devons dire, cependant, que dans tous les manuels qui ont
élé publiés sui' le louage des maisons, on lit que la fumée d’une ou de
plusieurs cheminées ne donnent point au locataire lieu à garantie contre
le propriétaire, que ce dernier n’est tenu de les faire réparer que
tla'is le cas où elles fument toutes. On cite à l’appui de celle opinion ,
un arrêt du parlement de Paris du 7 juillet 1767.Mais nous ne pensons pas qu’on en ait compris le véritable sens. En
tffei, dans l’espèce de l’arrêt précité, une maison avait été louée pour
en faire un hôtel garni. Le bail portait que le locataire avait déclaré
Lieu connaître les lieux ; il articula et demanda à faire preuve, au cas
de déni, qu’il n’y avait pas une teulc cheminée de cette maison qui ne
fumât à tel point, qu’en tout temps, lorsqu’on y faisait du feu, il fallait
tenir les portes ou les fenêtres ouvertes ; mais comme ce fait fut dénié
par le propriétaire , la Cour ordonna que les cheminées seraient visitées
par des hommes de l’art ; mais le procès-verbal de visite, constatant
qu’il n’y avait que tept cheminées sur orne qui fumassent, la cour
jugea que le locataire ne pouvait pas forcer le propriétaire à faire les
réparations indiquées sur le procès-verbal, pour empêcher la fumée.
Denisarl qui, dans sa collection de jurisprudence (_ au mot locataire,
n > 15) , rapporte ces faits, ajoute que l’arrêt qui avait ordonné l’expertise
ne fit aucune impression, parce que le locataire avait articulé que
toutes lei cheminées fumaient, et que le procès-verbal fait en exécution
de cet arrêt, n’en contenait pas la preuve.Ainsi la raison principale qui a déterminé la décision de la cour ,
c’est que le locataire articulant un fait qu’il ne pouvait prouver, à savoir
que toutes Us cheminées fumaient, devait nécessairement succomber
dans sa demande. Quoiqu’il en soit, du reste, de la justesse de cette
considération dans laquelle tout l’arrêt semble se renfermer, il n’en
est pas moins vrai que les auteurs des manuels que nous avons
indiqués ci-dessus, ne saisissant pas bien la pensée de cet arrêt, enont
tiré défausses conséquences, en décidant que le locataire ne
peut contraindre le propriétaire à faire réparer les cheminées que
G.
102 DES OBLIGATIONS DU PROPBIÉTAIRE.
qu’ils existaient dès le temps du contrat, mais même
lorsqu’ils ne sont survenus que depuis (Pothier, n. 112).
Il peut exister des vices survenus depuis le bail dont
e propriétaire soit garanti quoiqu’une 1 eût pas été, s’ils
eussent existé dès le temps du contrat. Par exemple,
si j’ai donné à loyer une maison à un ouvrier qui a
besoin d’un très grand jour pour exercer son art,
et que depuis le bail le propriétaire de la maison qui
est vis-à-vis, l’ait tellement exhaussée, qu’il ait ôté tout
le jour de ma maison, je suis garaut de ce défaut de jour
survenu depuis le bail, et le locataire est en droit de me
demander la décharge du bail, puisque cette obscurité
quand elles fument toutes. D’ailleurs, cette opinion, qui n’est fondée
ni en droit ni en équité, ne saurait être raisonnablement soutenue sous
l’empire du Code civil ; le texte et l’esprit del’article 1721 la repoussent
également.En effet il est certain, comme nous l’avons dit ci-dessus, n. 29,
que le propriétaire doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts
de la chose louée, non-seulement lorsque ces vices en empêchent
entièrement l’usage , mais encore lorsqu’ils le diminuent d’une manière
grave, ou qui n’affectent qu’une portion de la chose louée, et n’empêchent
l’usage que de celte portion.Les cheminées qui se trouvent dans les lieux loués sont des accessoires
sur l’usage desquels le locataire a dû compter au jour du contrai ;
s’il éprouve par suite du vice dont elles sont atteintes, un empêchement
qui le prive de l’avantage qu’il s’était promis, le propriétaire
sera tenu de les faire réparer, soit qu’il y en ait une ou plusieurs qui
fument. Il serait aussi injuste que ridicule (nous ne saurions trop le répéter) 
de prétendre que le propriétaire n’est obligé de faire mettre les
cheminées en état qu’alors qu’elles fument toutes, autant vaudrait dire
qu’il n’est point soumis à cette obligation, car il doit arriver bien rarement
que toutes les cheminées d’une maison fument également. Lorsque
nous disons que le propriétaire est ténu de faire mettre en état les
cheminées qui fument, nous entendons que ce sont celles qui fument
incessamment et avec opiniâtreté ; car on sait qu’un changement
de temps, que les rayons du soleil, et que d’autres raisons de ce genre
peuvent faire fumer instantanément la meilleure cheminée ; dans ce
cas, il ne, serait pas juste au locataire de se plaindre , c’est un inconvénient
momentané qu’il doit supporter.Ce que nous disons ici s’applique également aux cheminées qui fument
sans y faire de feu.Le lecteur nous pardonnera la longueur de ces détails ; mais nous
avons cru devoir nous expliquer sur cette question qui se présente tous
es jours,DES OBLIGATIOKS DU PROPRIÉTAIRE. 103
l’empêche de jouir de cette maison qu’il n’a prise que
pour y exercer son art. Mais si ce vice eût existé dès le
temps du contrat, je n’en serais pas garant ; car le locataire
l’aurait connu ou dû connaître (Pothier, n. 113).

Il en serait de même si les cellules inodores d’un appartement,
ayant éprouvé des changements dans leur
construction ou dans la direction des conduits, "viennent
à répandre, pendant la durée du bail, des exhalaisons
putrides et méphytiques ; le locataire est fondé à exiger
décharge de son bail.

De même, si la suppression de certains jours ou issues,
directs ou de souffrance, privait le locataire d’une
partie des lieux loués, celui-ci, à défaut par le propriétaire
de pouvoir ou de vouloir remédier à ces inconvénients,
aurait droit, suivant l’importance du préjudice
éprouvé, de demander, soit une diminution de loyer,
soit la résiliation du bail.

222. Le locataire n’a pas le droit de réclamer des dommages
et intérêts contre le bailleur pour les vices qui ne
sont survenus que depuis le contrat.

223. A l’égard des vices qui existaient dès le temps
du bail, il y a certaines distinctions à faire :

Lorsque le bailleur avait la connaissance du vice, c’est
mauvaise foi de sa part de l’avoir dissimulé au preneur,
et ce dol l’oblige aux dommages et intérêts du
preneur (1).
(1) C’est en se fondant sur ce motif que la Cour Royale de Paris a
prononcé la résiliation du bail, et condamné le propriétaire à des
dommages et inlérèls envers le locataire, dans l’espèce suivante, rapportée
dans la Gazette des Tribunaux du 24 mars 1831 :« Une remise dépendait d’une maison, faubourg Saint-Honoré, dont
la demoiselle Hobbs était principale locataire ; elle s’imagina de transformer
celle remise en une boutique dont elle pensait, avec raison, tirer
un loyer plus avantageux. Une difficulté aurait dû arrêter le demoiselle
Hobbs, c’était l’existence, dans celte remise, de l’ouverture de la
fosse d’aisance ; mais tout le monde n’a pas le nez fin, beaucoup ont
la vue courte, et puis, d’ailleurs, se dit-elle, j’exigerai un bon bail, et
nous verrons après.« La boutique est mise à louer. Pierrot, honnête cordonnier, se présente,
voit les lieux, fait un bail et s’installe. Quelle est donc, dit-il en
entrant, au portier, cette grande pierre qui tiont presque toute l’élen*104 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
Il faudrait décider de même si le bailleur, sans avoir
une connaissance positive du vice, avait un juste sujet
de le soupçonner, ou si, par sa profession, il devait en
être informé. Hors ces cas, le bailleur, qui n’a pas connu,
ni dû connaître le vice de la chose louée, n’est pas tenu
de dédommager le preneur de la perte qu’il a soufferte
de ce vice, et il n’est tenu quede reprendre la chose qu’il
lui a louée et de le décharger du lover (Pothier, nos 118,
119 et 120).

Ainsi, quand le bailleur aura ignoré les vices de la
chose louée et qu’il n’aura pu les connaître, le preneur
ne pourra réclamer de dommages-intérêts, mais seulement
une diminution du prix ou la résiliation du bail.
Tel est aussi l’avis de MM. Durauton, n » 63, Troplong,
n° 191 elDuvergier, no S’il (1).
due de ma boutique ? — Oli rien, presque rien. — Mais encore ? — C’est
la pierre qui ferme l’ouverture de la fosse d’aisance. Il est vrai qu’il
faut la vider tous Jes trois ou quatre mois, mais ce n’est l’affaire que
d’une nuit ; vous en serez quitte pour monter vos meubles et vos marchandises
dans votre entre-sol ; vous les descendrez le lendemain, et
il n’y paraîtra plus. » Aussitôt fait que dit : les vidangeurs d’arriver, Pierrot de se retirer
à l’entre-sol. Mais le lendemain, lorsqu’il descendit dans sa boutique ,
il se trouva plongé dans une atmosphère de miasmes méphitiques qui
affecta aussitôt son nez, sa poitrine et ses bottes , et, depuis, l’humidité
fut telle, que la tenlure du papier jaune de rigueur tombait par morceaux. » Pierrot, menacé d’une autre visite de vidangeurs, s’adresse à la
justice, qui prononce la résiliation du bail ; mais la demoiselle Ilobbs
s’était pourvue devant la Cour. La Cour (2J chambre) a entendu les
plaintes du pauvre Pierrot : elle l’a retiré des latrines, et a coadamnéla
demoiselle Hobbs à50fr. de dommages et intérêts, et à tous les dépens.(1) Nous devons dire, cependant, que la Cour de Cassation, par arrêt
du 30 mai 1857 (Dalloz, t. 59 1 partie, p. 409) a , contrairement
à l’opinion que nous adoptons, décidé que les articles 1645 et 1646
du Code civil, ne sont pas applicables au contrat de louage , et que,
l’article 1721 du Code civil, contient des dispositions différentes et
spéciales à ce contrat Elle a, en conséquence, rejeté le pourvoi contre
un arrêt de la Cour Royale de Paris, qui avait condamné à des doramages
et intérêts le bailleur d’un moulin situé dans le voisinage d’eaux
insalubres et dangereuses, quoiqu’il fût établi que le bailleur eût connaissance
du vice de la chose louée. Mais nous pensons, avec M. Troplong,
que cotte jurisprudence ne doit point être admise, el qu’elle est
contraire aux vrais principes elà la sa,ine dociriue.DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE. 105
224. Aucune garantie n’est due pour les vices apparents
au moment du contrat, que le preneur a connus ou
qu’il a dû apercevoir par l’inspection qu’il a faite de la
chose louée. Il est présumé avoir voulu la prendre avec
le vice dont elle était atteinte, et avoir calculé le prix du
bail sur l’utilité qu’elle lui offrait. (Pothier, n° 113 ; Arrêts
de la Cour Royale de Colmar, 14 novembre 1825,
Sirey, t. 26, 2= partie, page 82 ; de la Cour Royale de
Bordeaux (1) , 28 mai 1841, Dalloz, t 41, 2 » partie,
p. 213.) 

225. Par suite le tribunal, saisi de la demande en résiliation
de bail pour vices ou défauts de la chose louée, ne
doit pas donner mission aux experts de vérifier si la
chose est propre à l’usage pour lequel elle estlouée, mais
bien si le vice est caché ou apparent, ou facile à prévoir,
ets’ilaffecte tout ou seulement partie de la chose. (Arrêt
de la Cour Royale de Bordeaux, cité au n° précédent).

226. Le principe de la non-garantie des vices n’est
point en contradiction avec ce qu’on a dit précédemment,
que le bailleur est obligé de délivrer la chose
louée en bon état de réparations de toute espèce, quoiquelepreneur
ait consenti à louer, après avoir vu qu’elle
était dégradée. Le besoin de réparations n’est point un
vice de la chose louée. (M. Duvergier, t. 3, n° 342).

227. Au reste, on peut stipuler dans le bail que le bailleur
ne sera point garant des vices de la chose louée en
général, ou de tel vice en particulier. Une pareille convention
n’a rien que de fort licite ; cependant, si elle a
été laite par le bailleur, qui connaissait l’existence des
vices, ou qui savait que la chose avait une tendance à les
contracter, tandis que le locataire l’ignorait, la clause
sera réputée non avenue, à cause du dol du bailleur.
(Pothier, n° 114).

228. Si un bâtiment loué vient à s’écrouler pendant la
durée du bail, le propriétaire doit indemniser le locataire
du dommage qu’il éprouve par suite de la chute de
(I) Dans celte espèce, un locataire demandait la résiliation de son
l>ail, en se fondant sur ce que l’humidii6 des lieux loués les rendait
iiiijiiopi'cs au commerce de la papeterie, qui était sa profession.106 DES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE.
ce bâtiment. (Argument tiré de l’art. 1386 du code civil ;
MM. Duranton, n° 64 et Troplong, n° 201).

§ v.—De l’obligation pour le bailleur d’acquitter les
contributions à sa charge.

229. La contribution foncière est ta la charge du propriétaire.
Elle est établie par égalité proportionnelle sur
toutes les propriétés foncières, à raison de leur revenu
net imposable. (Voyez chapitre Y des contributions publiques.) 

230. Quoique la contribution des portes et fenêtres
soit due par les locataires, le propriétaire est cependant
tenu d’en faire l’avance et de la payer à l’état, sauf à
exercer son recours contre ses locataires. S’il n’y a qu’un
seul locataire occupant la maison en totalité, le propriétaire
lui retient la totalité de l’impôt.

231. S’il y a plusieurs locataires, le propriétaire leur
retient la taxe des portes et fenêtres, comprises dans la
location de chacun d’eux.

Dans ce dernier cas, la porte d’entrée, les fenêtres du
palier ou de l’escalier, enfin les portes et fenêtres qui
n’appartiennent pas plus à un locataire qu’à un autre,
restent à la charge du propriétaire.

232. S’il y a un principal locataire, le propriétaire lui
retient la taxe entière. Le principal locataire retient à
son tour à chaque sous-locataire sa quote-part de l’impôt,
et il supporte seul la charge des portes et fenêtres
d’un usage commun. (Loi du 4 frimaire, an vu, art. 12,
et instruction ministérielle.) 

233. Mais ce qui précède ne serait pas applicable, si le
locataire avait été déchargé, par une clause du bail, de la
contribution des portes et fenêtres. Dans ce cas,îe propriétaire
devra l’acquitter seul.

234. Quelles formalités les propriétaires ou, à leurs

{(laces, les principaux locataires sont-ils tenus de remplir
orsqu’ils ne veulent pas, en cas de déménagement de
leurs locataires, demeurer responsables des contributions
dues par ces derniers ?
Les propriétaires, afin de se mettre à l’abri de la res-
DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE. 107
ponsabilité qui, dans ce cas, pèse sur eux, sont obligés
un mois au moins avant l’époque du déménagement de
leurs locataires de prévenir le percepteur de ce déménagement.


La déclaration du propriétaire ou du principal locataire
est inscrite sur un registre à ce destiné, et signée
du propriétaire ou principal locataire à qui le percepteur,
sur la demande qui lui en est laite, remet une reconnaissance
de cet avis. Mais, pour que cette déclaration
puisse avoir effet, il faut que le propriétaire ouprin-r
cipal locataire empêche la sortie des meubles et effets
appartenant aulocataire, jusqu’au jour fixé par ladite déclaration,
càmoins que lelocataire n’ait justifiédel’entier
paiement de ses contributions (Loi du 2 frimaire an x).

235. Si le percepteur refuse de recevoir la déclaration
à l’époque prescrite, et d’endélivrerunereconnaissance,
le propriétaire ou principal locataire a la faculté de la
porter devant le maire ou le juge de paix de l’arrondissement
dans lequel la taxe est ouverte, et d’en prendre
acte. Il peut aussi la faire notifier par ministère d’huissier.
Dans ce dernier cas, et sur la représentation du relus
écrit, les frais de l’acte sont à la charge du percepteur.
(Règlement du Ministre des finances du 26 août
1834, art. 15).

236. Dans le cas de déménagement furtif de la part
(les locataires ou sous-locataires, le propriétaire ou principal
locataire, s’il ne veut pas demeurer responsable
des termes échus de leurs contributions, doit faire constater,
dans les trois jours, ce déménagement furtif, soit
par le commissaire de police ou le juge de paix, soit par
le maire ou son adjoint. Le certificat de déménagement
furtif doit être déposé, dans les trois jours de sa date,
entre les mains du percepteur, qui en délivre récépissé
(Même règlement, art. 16).

237. Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration
de leur part, les propriétaires demeurent responsables
de la contribution des personnes logées pzr eux
en garni. (Art. 23 de la loi du 21 avril 1832).

238. Les contributions directes sont payables par
douzième, à l’échéance de chaque mois, et’ <m numc-
108 DES OBLIGATIONS DU PROPRIETAltlË.
raire. Les paiements doivent être effectués à la caisse
du percepteur et non ailleurs, à peine de nullité. (Loi
du 3 frimaire an vu, art. 1er et 146).

239. L’obligation de payer les termes échus des contributions
doit être remplie par le contribuable, quels
que soient le montant et la nature des réclamations qu’il
ait àformer, sauf à lui rembourser les sommesqu’il auraitpayéesenplus.
(Arrêté du 24 floréal an vin, art. 1G.) 

Pour plus de développements, voyez chapitre V des
contributions publiques.
SECTION II.Des obligations du preneur ou locataire.

240. Le preneur est tenu :

1° De garnir la maison ou autre lieu de meubles suffisants
pour répondre du loyer. (Art. 1752 du Code civil).

2° D’user de la chose louée en bon père de famille, et
suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur,
ou suivant celle présumée d’après les circonstances,
à défaut de convention. (Art. 1728 du Code civil).

3° De payer le prix du bail aux termes convenus.
(Même article).

4° D’acquitter les contributions et d’accomplir les
charges de police.

5° Délaisser visiter les lieux qu’il doit cesser d’occuper,
par ceux qui se présentent pour les louer.

§ l°r.''— De l’obligation de garnir les lieux loués de
meubles suffisants.

241. Les meubles du locataire sont, pour le propriétaire,
la garantie du paiement du loyer ; car c’est sur ces
nieubles que ce dernier exerce le privilège que la loi lui
accorde. Ils doivent donc être suffisants pour répondre
de <;e loyer (1)  ; sinon, le locataire peut être expulsé.
(1) Il importe d’autantplusaux proprictairesdevérifiersi les meubles
ou marchandises apportés parle locataire dans les lieux loués suffisent
pour réponse du prix des loyers, qu’ils ont, en pareille matière, bien
DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 109
Toutefois, cette expulsion ne s’opère pas de plein droit ;
elle doit être demandée en justice, et les tribunaux sont
appréciateurs des circonstances.

Mais lorsque le locataire, qui n’a pas de meubles suffisants
pour garnir les lieux loués, donne des sûretés capables
de répondre du loyer, le bailleur ne peut l’expulser
(Code civil, art. 1752). Ces sûretés résultent ou
d’un cautionnement, ou d’une hypothèque, ou d’un
nantissement que fournit le locataire.

242. Mais quelle doit être la valeur des meubles du
locataire, faut-il qu’elle représente le montant des loyers
de toute la durée du bail, par exemple, des loyers de
vingt ans, si le bail a été consenti pour ce laps de temps ?
Une pareille interprétation serait évidemment contraire
à l’esprit de la loi. En général, et sauf quelques exceptions
que nous indiquerons ci-après, il suffit que les
meubles des locataires aient une valeur assez grande
pour répondre des termes des loyers courants-et des
termes à échoir avec les frais de vente judiciaire et d’expulsion.
(MM. Delvincourt, t. 3, notes p. 201 ; Duranton,
n° 157 ; ïroplong, n° 531). D’ailleurs, on doit à
cet égard suivre l’usage des lieux quand il est connu.
des pièges à redouter de la part des mauvais locataires. Le fait suivant,
rapporté dans la Gazette des Tribunaux du 19 juillet 1838, justifiera
notre observation :« Un propriétaire de la rue du Cimetière-Saint-Nicolas, à Paris ,
avait pour locataire un marchand de vin, qui payait fort inexactement,
et qui était en retard pour plusieurs termes de loyer. Le propriétaire
était, toutefois, rassuré par la solvabilité apparente de son
débiteur. En effet, lemarchand ne faisait pas sortir de la cour une pièce
de vin qu’il ne la remplaçât, et quelquefois au double, le lendemain ou
le jour même.« Cependant, fatigué d’attendre vainement des à-comptes promis ,
et jamais réalisés, le propriétaire fit faire un commandement de payer,
puis une saisie. L’huissier, voulant procéder régulièrement, se fait accompagner
d’un expert dégustateur. Celui-ci, armé de son foret, perce
"ne pièce ; il approche la coupe de sa bouche pour décider entre
Chablis, Pouilly et Sancerre, etc., etc., il goûte… et il reconnaît que
le liquide, totalement dépourvu de couleur, d’odeur et saveur, possède
les qualités négatives qui constituent l’eau à l’état de pureté parfaite.
Il renouvelle l’essai sur quarante-quatre autres pièces rangées sy<
niélriquement, et quarante-quatre fois il obtient le même résultat….m 7.

243. A Paris, les meubles qui garnissent une maison
ou un appartement, sont réputés suffisants, si leur valeur,
déduction faite des frais de vente, peut parfaire le
prix d’une année de loyer, c’est-à-dire des loyers de
quatre termes. (Merlin, Répertoire de Jurisprudence au
mot Bail, § 7, n° 3 ; M. Rolland de Villargues, au mot
Bail à loyer, n° 20.

A Orléans, les lieux ne sont censé garnis suffisamment
qu’autant que les meubles peuvent assurer le
Salement de deux termes. (Pothier, n° 318). La coutume
'Orléans fixait chaque terme à six mois.

244. Au reste, nous pensons avec M. Duvergier (t. 4,
n » 16) , que pour décider si le locataire remplit l’obligation
de garnir la maison ou l’appartement, on doit
moins comparer la valeur du mobilier avec le montant
des loyers, avec tel ou tel nombre de termes, que considérer
ce que, d’après le prix du bail, sa durée, surtout
d’après la condition du locataire, la nature et la destination
des lieux loués, le bailleur a dû raisonnablement
espérer. « En se plaçant à ce point de vue, ajoute
M. Duvergier, tantôt les juges décideront qu’un mobilier
valant le loyer d’une année est à peine suffisant ; tantôt,
ils penseront que moins que le montant des deux termes
offre toute la garantie que le bailleur est en droit
d’exiger. Chaque jour se présentent des circonstances
qui font sentir la nécessité de cette extension laissée au
pouvoir des magistrats. »

Ainsi, celui qui donne une salie à loyer pour une académie
d’armes, ne peut pas espérer qu’elle sera garnie
comme un appartement destiné à l’habitation. Quelques
chaises et quelques bancs de bois formeront le chétif
mobilier sur lequel reposera le gage du propriétaire : ce
qui veut dire que ce gage sera presque nul. Mais le propriétaire
pourra-t-il se plaindre ? Won, car la profession
du locataire l’avertit suffisamment de la destination des
lieux. Tel est l’avis de M. Troploiig, no 536.

Nous citerons l’espèce d’un arrêt du Parlement (le
Paris, rapporté par Denisart. (Collection de Jurisprudence,
au mot Bail, n » 18).

« Unparticulier,principal locataire d’une maison située
DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 111
sur le boulevard, à Paris, qui avait loué un corps-de-logis
à un joueur de marionnettes, demanda que celui-ci fût
tenu de garnir les lieux de meubles suffisants pour sûreté
du loyer, ou de donner caution, sinon que le bail
fût résolu. Le baladin répondit qu’il n’avait ni celé son
état, ni l’usage qu’il prétendait faire des lieux compris
dans son bail, et qu’on ne pouvait pas exiger qu’il les
garnît d’une autre manière que celle relative à sa profession,
qui n’était pas d’avoir des meubles, mais des
marionnettes.

« La sentence du Chàtelet avait rejeté la défense du
baladin, et déclaré le bail résolu, faute par lui de garnir
les lieux, etc. Mais, par arrêt rendu en la chambre des
vacations, le mardi 18 septembre 1759, elle fut infirmée
, et le principal locataire débouté de sa demande,
en payant par le locataire à l’échéance. »

Cette décision est aussi équitable que juridique.

245. Il est toujours de l’intérêt des propriétaires d’éviter
l’accumulation des termes de loyer arriérés et d’exiger
autant que possible le paiement des sommes dues
par le locataire au fur et à mesure de leurs échéances.
C’est pour le propriétaire le moyen de trouver presque
toujours dans les meubles de son locataire une garantie,
puisque, comme nous l’avons dit au n° 243 , la valeur
des meubles que le locataire est tenu d’introduire dans
les lieux loués, doit en général équivaloir à deux termes
de loyer. Ainsi, comme le dit un ancien auteur (Bourjon,
Droit Commun de la France)  : C’est au propriétaire
à veiller par terme.

246. De ce que le locataire est tenu de garnir la maison
ou l’appartement de meubles suffisants, il suit qu’il
ne peut pas enlever les meubles qu’il y a apportés. Dans
ce cas, lepropriétaire pourrait s’opposera l’enlèvement,
et même les faire saisir lorsqu’ils auront été déplacés
sans son consentement. (Voyez chapitre ni, des Droits
du Bailleur et de ceux du preneur).

247. Ilest cependant à observer que la loi, eu accordant
au propriétaire le droit d’empêcher le locataire
d’enlever les meubles qui garnissent les lieux loués, n’a
pas voulu ôtcr à ce dernier, toute disposition des objets
112 BES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
qu’il y a introduits. Ainsi, il y aurait, de la part du
propriétaire, susceptibilité mal placée, et même résistance
qui ne serait fondée ni en droit, ni en équité, s’il
s’opposait à l’enlèvement d’une partie des meubles du
locataire, lorsque ce dernier en laisse suffisamment
pour répondre du paiement des loyers et des autres
obligations du bail (1). (Arrêts de la Cour Royale de
Bordeaux, 11 janvier 1826, Dalloz, t. 56, 2e partie, p.
161 ; delà Cour de Cassation, 8 décembre 1806, Sirey,

t. 7).

248. Nous pensons aussi que le locataire a le droit
d’enlever ses meubles des lieux loués, encore que ceux
qu’il laisse ne soient que suffisants pour répondre du
prix du loyer, quand il le l’ait pour les remplacer
par d’autres. Par exemple, si le locataire remplace son
vieux mobilier par un neuf, ou bien s’il échange un
mobilier qui lui déplaît ou des objets mobiliers quelconques
pour d’autres à son goût ou qui lui sont plus utiles.
Mais dans les circonstances dont nous parlons, le
propriétaire serait en droit d’exiger du locataire que
l’enlèvement des meubles n’ait lieu qu’au fur et à mesure
de leur remplacement par d’autres. Au reste, tout
dépendra ici du degré de confiance que le locataire peut
inspirer au propriétaire.

249. De même, le propriétaire qui a loué une boutique
ou un magasin à un commerçant, ne pourrait s’opposer
à la sortie des marchandises vendues, bien qu’elles
garnissent les lieux loués. En effet, il est évident que le
propriétaire en consentant le bail a tacitement autorisé
la vente etla livraison des marchandises. Ce n’est qu’autant
que le propriétaire les aurait fait saisir pour défaut
de paiement de loyer qu’il pourrait s’opposer à leur
déplacement.
(1) Nous devons dire, cependant, que la Cour Royale de Paris a
jugé, par arrèl du 2 octobre 1806 (Sirey, t. 7, 2- partie, p. 50) , quo
tous les meubles placés dans une maison sont tellement l« gage du
propriétaire, qu’ils doivent être réintégrés alors même qu’il en resterait
suffisamment pour tous les loyers échus et à échoir. Mais la
doctrine de cet arrêt est trop rigoureuse et ne doit pas être suivie J
« lie est contraire à la « aine interprétation de U loi.DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 113
§ n. — De l’obligation pour le preneur d’user de la chose
louée en bon père de famille.

250. Cette obligation se compose de trois éléments
différents, qui constituent eux-mêmes autant d’obligations
séparées. 1° Le preneur ne doit user de la chose
louée que suivant la destination qui lui a été donnéepar
le bail, ou, à défaut de convention, suivant celle présumée
d’après les circonstances ; 2° il est tenu d’apporter
à sa conservation tous les soins convenables ; 3" il doit
la rendre en bon état à la fin du bail.

Nous développerons successivement ces trois obligations.

10 ■— User de la chose suivant sa destination.

251. La destination que le preneur doit donner à la
chose louée résulte, soit des clauses du bail, s’il en
existe, soit, dans le cas contraire, des circonstances.
Mais ces circonstances sont si variées, qu’elles ne sont
point susceptibles d’être prévues par la loi. C’est donc
à des signes extérieurs qu’il faut avoir recours pour reconnaître
quelle est la destination de la chose louée,
lorsqu’il n’existe pas de convention particulière insérée
aubail.

Les contestations relatives au mode de jouissance ou
au changement de destination des lieux loués ont leurs
causes principales dans le mouvement et dans le progrès
de l’industrie. En effet, l’industrie, qui exerce une si
grande influence sur notre ordre social, et qui prend
chaque jour une extension nouvelle, réclame dans les
lieux où elle place ses établissements une jouissance
large, indépendante, appropriée à ses besoins. Mais la
propriété en lui fournissant des habitations résiste souvent
à ses prétentions. De là, ce conflit d’intérêts opposés,
qui offre parfois de sérieuses difficultés pour déterminer
la ligne de démarcation, la juste limite des
droits de l’une et de l’autre. D’ailleurs, la plupart des
espèces se présentent sous des aspects différents, les
circonstances aggravent ou atténuent l’importance des
114 DES OBLIGATIOKS DU LOCATAIRE.
faits ; cependant ce n’est qu’à l’aide d’une rigoureuse
et saine application des principes qui régissent la matière,
que l’on peut arriver à une solution équitable et
juridique. Il est donc nécessaire d’entrer ici dans quelques
développements.

252. La profession qu’exerce le locataire au moment
où il a pris la chose à loyer, et la destination que cette
chose a eu, précédemment, sont, à défaut de convention,
des indices propres à manifester l’intention des parties
(1). (MM. Delvincourt, t. 3, notes ; p. 192 ; Rolland de
Villargues, au mot Bail, n° 362 ; Troplong, n° 308 : et
Duvergier, t. 8, n° 396). Ainsi, lorsque l’usage auquel
la chose est destinée est une fois bien déterminé, tout
changement dans l’emploi qu’en fait le locataire devient
une infraction au contrat, et autorise le bailleur à
demander la cessation de l’usage abusif, ou la résiliation
du bail avec ou sans dommages et intérêts, selon
les circonstances ; et ceci est conforme aussi bien au
texte de la loi qu’à son esprit. En effet, l’article 1729
du Code civil est ainsi conçu : « Si le preneur emploie
la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a
été destinée ou (2) dont il puisse résulter un dommage
pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances,
faire résilier le bail. »
(1) Le tribunal de la Seine (Se chambre) a fait application de ce »
principes dans une espèce que nous avons rapportée page 55.(2) MM. Durantoc (n° 74) et Duveigier (tome 5, n<> 400) , pensent
qu’il s’est glissé dans cet article une faute de rédaction et qu’au lieu de
la disjonctive ou, il faut v lire la eopulative et dont il puiste, etc.
M. Troplong (n 299) ne partage pas cet avis. Selon lui, cet article se
lie aux deux branches de la première obligation principale à laquelle
l’article 1728 du'Code civil astreint le preneur, savoir : 1° user de la
chose en bon père de famille ; 20 en user suivant sa destination. Or,
c’est à ces deux idées que l’article 1729 vient se rattacher avec une
sanction pénale, qui donne au bailleur l’action en résolution , toutes
les fois que l’un ou. l’autre de ces deux devoirs n’a pas été rempli.
Ainsi chaque obligation du preneur correspond à un droit réciproque
du bailleur. Il faut donc rejeter la correction proposée par MM. Duranton
et Duvergier, et lire l’article tel qu’il est, alors surtout qu’il
présente un eens parfaitement clair et juste.DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. Ï15
253. H y a changement dans la destination de la
chose louée, donnant lieu à résiliation de bail, lorsqu’un
locataire d’un appartement destiné à son habitation
et à celle de sa famille, sous-loue les lieux à un
cercle littéraire ; soit en ce qu’un tel changement doit
causer plus de dégradations aux lieux, soit en ce qu’il
doit en résulter des inconvénients pour les autres locataires.
(Arrêt delà Cour Rovale d’Aix, du 31 jaimer
1833, Sirey, t. 33, 2e partie, p. 48.) 

254. Il a été jugé par le tribunal de la Seine (lre chambre) 
que celui qui, après avoir fait construire sur un
terrain qu’il avait loué un bâtiment destiné à faire un
manège, ne peut faire servir les lieux loués pour une
autre destination, telle que serait, par exemple, une association
pour l’instruction du peuple. (Gazette des Tribunaux,
du 18 août 1832.) 

255. Le propriétaire peut demander la résiliation du
bail, lorsque le locataire, ayant dissimulé sa véritable
profession, a loué une boutique pour y établir un dépôt
d’objets de menuiserie pour bières, cercueils, pompes
funèbres. (Arrêt de la Cour Royale de Paris, 1" chambre,
Gazette des Tribunaux, année 1832).

Quand un locataire a pris dans le bail la qualité de
négociant, et a déclaré louer pour lui et sa famille, s’interdisant
la faculté de sous-louer ; si, dans le fait, sa véritable
profession est celle d’hôtelier, et s’il emploie la
maison à recevoir et loger des ouvriers, la résiliation
du bail peut être demandée par le bailleur. (Arrêt de la
Cour Royale de Bordeaux du 10 mars 1828 ; Sirey, t. 28,
2 » partie, p. 170).

Lorsqu’un locataire, qui exerce un certain genre de
commerce (par exemple celui de sangsues) , prend dans
le bail la qualité de commissionnaire en marchandises
afin d’induire en erreur le propriétaire sur la véritable
destination qu’il entend donner aux lieux loués, et
afin de faire concurrence à uu locataire commerçant
précédemment établi dans la maison, le propriétaire a
le droit d’interdh'e au nouveau locataire le commerce
qu’il prétend exercer et de le contraindre à supprimer
116 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
son enseigne. (Jugement du tribunal de la Seine, le
Droit, du 14 mars 1844.) 

256. Le propriétaire d’une maison destinée à un débit
de marchandises, et qui l’avait louée à un marchand
d’eau-de-vie, peut expulser le sous-locataire qui exerce
la profession de serrurier, et le faire condamner à des
dommages et intérêts. La femme du serrurier est tenue
solidairement avec son mari de ces dommages et intérêts
et des frais du procès. (Arrêt de la Cour Royale de
Paris du 25 mars 1817, Dalloz, Recueil périodique, t. 17,
2e partie, p. 104).

257. La troisième chambre du tribunal de la Seine a
jugé que l’introduction d’une messagerie dans là cour
d’un hôtel garni ne se rattachant pas nécessairement à
la jouissance permise au maître d hôtel garni, le propriétaire
peut s’y opposer, surtout lorsque la solidité
de la maison peut être compromise. (Le Droit, journal
des tribunaux, du 1er juillet 1836).

258. Un maître de pension n’a pas le droit de faire
jouer ses élèves dans la cour commune aux autres locataires
de la maison, lorsque d’ailleurs son bail ne lui
accorde pas un pareil mode dejouissance de cette cour.
(Jugement de la lre chambre du tribunal de la Seine, du
12 août 1829, Gazette des Tribunaux, du 13 août 1829).

259. La défense faite au preneur de se livrer à une
profession autre que celle indiquée dans le bail, lui interdit
implicitement le droit d’annoncer par des enseignes
apposées sur la maison louée, une profession différente,
encore que celle-ci s’exerce dans un autre lieu.
Dans ce cas, le preneur ne peut tenir dans les lieux loués
un bureau relatif à l’une des professions interdites. (Arrêt
de la Cour Royale de Paris, du 25 août 1843 (1) , le
Droit, 26 août 1843).

Nous venons de dire qu’à défaut de convention, la
(1) Dans cetle espèce, nonobstant la clause du bail qui lui interdisait
d’exercer d’autre profession que celle de louer des voitures, le sieur
Colignon avait ouvert dans les lieux loués un bureau de déménagement,
qu’il avait annoncé par une enseigne appliquée sur la maison
louée.DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 117
profession qu’exerce le locataire au moment du bail sert
a préciser la destination que la chose louée doit avoir,
et à déterminer l’usage plus ou moins dommageable
qui résultera de l’occupation des lieux. Il est certain, en
effet, que la jouissance d’un locataire, qui exerce un art
mécanique, entraîne plus d’inconvénients pour le bailleur
que celle d’un rentier. Mais le bailleur n’a pas le
droit de se plaindre, car il a dû prévoir et accepter au
moment où la convention a été formée toutes les incommodités
qui deviendront la suite nécessaire du contrat.
Par exemple, le rez-de-chaussée d’une maison est loué
à un distillateur, le bailleur ne peut pas s’opposer à l’établissement
d’alambics et d’ateliers de nature à causer
de la gène ; il a dû savoir que les opérations chimiques
auxquelles se livre son locataire pourraient répandre
dans toute la maison des odeurs incommodes. Dès lors,
le bailleur n’a point de griefs à proposer contre l’usage
que le locataire fait des lieux loués, suivant des prévisions
légitimes. (M. Troplong, n° 313, Arrêt de la Cour
Royale de Bourges, 24 décembre 1828, Dalloz, t. 29,
2e partie, p. 385).

260. L’influence de la profession des locataires est
telle qu’elle l’emporte même sur la destination que les
lieux ont eus précédemment.

Ainsi, une maison, qui jusqu’alors était occupée par
un boulanger et servait à son état, est louée ensuite à
un serrurier ; le bailleur n’ignorant point que/telle est la
profession du nouveau locataire, il ne pourra empêcher
le serrurier d’employer la chose louée à cette nouvelle
destination ; il ne pourra l’empêcher, quoique le bail ne
contienue aucune convention formelle à cet égard, et
que la maison n’eût point été employée à l’usage d’un
serrurier. (Observation du Tribunat sur l’article 1728
du Code civil).

261. Le preneur est obligé de s’abstenir de tout acte qui,
sans être nécessaire à l’exercice de sa profession ou de
ses fonctions, est incommode pour le bailleur ouïes autres
locataires. Ainsi, un chef militaire qui a seulement,
le droit d’avoir un planton dans l’intérieur, ne peut y
substituer une sentinelle qu’il faille relever aux heures
m 7.
118 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
de nuit. (Arrêt delà Cour de Paris, 5 décembre 1814).
Un forgeron ne peut sans nécessité ni utilité pour lui,
déplacer la l’orge qui existait lors de son entrée dans les
lieux, de manière à nuire aux autres locataires de la
maison. (Arrêt de la Cour Royale de Paris. 1835, affaire
Maingot, M. Rolland deVillargues, au mot Bail ; n° 364).

262. La prohibition de changer la destination de la
chose louée peut, en l’absence d’une clause expresse,
résulter de l’état des lieux et des circonstances.

Ainsi, celui qui a loué une boutique appropriée au
commerce d’épicerie, et servant depuis longtemps, à
ce genre d’industrie, ne peut, sans encourir la résiliation
avec dommages et intérêts, sous-louer à une personne
exerçant une industrie différente, par exemple,
celle de boulanger (Arrêt de la Cour Royale de Bourges,
du 4 mars 1842, Dalloz,t. 44, 2 !partie,p. 30).Voyez
page 120.

263. L’introduction de Mes publiques dans un des appartements
d’une maison donnée à bail est une cause de
résiliation, car elle est contraire à la destination présumée
des lieux loués ; elle tend en outre à occasionner
au propriétaire le plus grave préjudice en discréditant
sa maison, et en rendantla location ultérieure beaucoup
plus difficile (1). (Arrêts de la Cour royale de Paris et
de la Cour de Cassation, du 19 avril 1834 et du 19 mars
1835, Dalloz, t. 35, lre partie, p. 370 ; il existe d’autres
Le tribunal de la Seine, par jugement de la 4-' chambre, du 15 juin
1844, a aussi appliqué les mêmes principes dans l’espèce suivante :M. Théodore Perrin, avocat, est propriétaire d’une maison rueDauphine
à Paris. Le sieur Babout, l’un de ses locataires, y a établi un
restaurateur-rôtisseur. Voulant donner à son industrie un nouveau
développement, le sieur Babout avait établi, sans le consentement et
malgré la protestation do son propriétaire, des cabinets particuliers,
au premier étage, et des portes dans l’allée de la maison pour y parvenir
hors de la surveillance du portier. M. Perrin a vu dans ce changement
de la part du locataire une violation de ses conventions, et
la formation dans sa maison d’un établissement immoral. Le tribunal
a ordonné la suppression des cabinets particuliers et la fermeture
des portes dans l’allée ; il a, en outre, condamné le sieur Babout en
tous les dépens, et ordonné l’exécution provisoire, vu l’urgence (Le
Droit du 18 juin 1844).DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 119
arrêts qui ont décidé dans le même sens). Le propriétaire
peut être admis à prouver par témoins que les locataires
ou les sous-locataires se livrent à la prostitution.
(Arrêt de la Cour de Cassation du 2 janvier 1839).

264. L’établissement d’unemaison dejeu dans les lieux
loués, autorise le propriétaire à demander la résiliation
du bail. (Arrêt de la Cour Royale de Paris, du 11 mars
1826, Dalloz, t. 26, 2, 213). La preuve par témoins est
aussi admise dans ce cas.

265. Le locataire d’un café n’a pas le droit d’y faire
voir des animaux. Ce fait constitue un changement dans
la destination des lieux. (Jugement du Tribunal de la
Seine, du 14 janvier 1840, 4" chambre, présidence de
M. Michelin).

266. L’obligation, prise par un locataire envers son
propriétaire de ne louer sa maison, que bourgeoisement,
emporte interdiction de la louer en garni. (Arrêt de la
Cour Royale de Paris (1) , Gazette des Tribunaux, 7 décembre
1839).

Nous pensons même que, bien qu’il n’ait point été
stipulé au bail que le locataire sera tenu d’occuper
bourgeoisement la maison, il n’aura pas le droit de la
sous-louer en garni ou d’en faire une auberge, si jusqu’au
jour du bail cette maison a été habitée bourgeoisement
et si le locataire n’a pas pris dans le bail la qualité
d’hôtelier ou d’aubergiste. En effet, comme nous
l’avons dit ci-dessus, n° 252, la destination - que la
chose louée doit conserver est suffisamment précisée
par l’état des lieux, par l’usage auquel la chose a servi
(1) Cet arrêt est conçu en ces termes :Attendu que dans le bail notarié fait par Maisonneuve à la veuve
Lcvassor, celui-ci ne s’est pas réservé la faculté de louer en garni ;Attendu qu’en louant un holel garni, Maisonneuve a détruit la jouissance
paisible de la dame Lcvassor, qui devait d’autant moins s’attendre
à voir la maison louée en garni que par le bail à elle fait, il était
expressément convenu entre les parties que la maison ne serait occupée
que bourgeoisement ;Attendu que la location en garni exclut nécessairement l’idée d’une
location bourgeoise ;Ordonne que Billohen (locataire de Maisonneuve) , sera tenu de cesser
l’exploitation en maison meublée de la maison dont il s’agit, etc.120 DKS OLLIGATIOSS DU LOCATAIBE.
jusqu’au moment du bail, par la profession du locataire
avec qui le contrat a été passé. Le propriétaire n’a donc

Cas besoin de s’expliquer sur le mode de jouissance,
el est aussi l’avis de MM. Troplong, Duranton et Duvergier.
(Voyez l’arrêt de la Cour Royale de Bordeaux,
rapporté ci-dessus, n0 255).

Cependant, contrairement à l’opinion que nous avons
adoptée un arrêt de la Cour Eoyale de Bourges, du 2
janvier 1837 (Dalloz, t. 37, 2e partie, p. 105) , a décidé
que de la part du locataire la conversion d’une maison
bourgeoise en une auberge, n’est pas une cause de résiliation
du bail, alors qu’aucun mode spécial de jouissance
n’a été déterminé par le contrat. Mais cette décision
a été vivement critiquée par MM. Dalloz et Troplong
(n° 308)  ; ce dernier fait observer que les raisonnements
, qui servent de base à l’arrêt de la Cour de
Bourges, sont plus spécieux que logiques.

267. Le locataire d une auberge est obligé de l’entretenir
comme auberge pendant tout le temps de son bail ;
si donc il la tient fermée, le propriétaire peut demander
la résiliation du bail et même des dommages et intérêts.
En effet, le locataire, en n’entretenant pas la maison
comme auberge, lui ferait perdre ses cbents, qui prendraient
l’habitude d’aller ailleurs ; l’auberge n’étant plus
fréquentée, est par là dépréciée, et ne peut plus se louer
à l’avenir pour un prix aussi considérable (Pothier,
n° 189, arrêt de la Cour de Rennes du 17 mars 1834 ;
Dalloz, t. 34, 2e partie, p. 171).

268. Celui qui a loué une boutique n’a pas le droit de
l’employer à une autre destination, par exemple d’en
faire une écurie ; mais peut-il la tenir fermée au risque
de nuire à l’achalandage qui y est attaché ; et, dans ce
cas, le propriétaire a-t-il le droit de demander la résiliation
du bail ?

Cette question a été diversement jugée.

Les Cours Royales de Paris (l) et de Rennes (2) se sont
f (l) Par arrêt des 28 avril 1810, 1" mars 1830, Sirey, lome 12,
Se'partie, p. 378, Dalloz, t. 3b, 2e partie, p. 192.(2) Par arrêt du 17 mars 1854 ; Dalloz, t, 3*, 2 » partie, p. 17.BiiS OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 121
prononcées pour l’affirmative dans des espèces où il
s’agissait de boutiques dans lesquelles se faisait depuis
longtemps le commerce d’épiceries ou de drogueriepharmacie,
et que les locataires avaient fermées pour
aller s’établir ailleurs.

La Cour Royale de Lyon (1) a décidé la question en
sens inverse. Cet arrêt se fonde sur ce que le locataire
ne s’est pas obligé à tenir les lieux ouverts jusqu’à l’expiration
de son bail, et sur ce que l’achalandage appartient
au commerce et non à la boutique où le commerce
s’exerce.

M. Troplong (n° 309) approuve la doctrine de l’arrêt
de la Cour de Lyon ; cet auteur pense que quand la difficulté
se présentera, il faudra examiner si 1 achalandage
est un attribut inhérent à la chose louée, et s’il forme
une partie de sa valeur ; ce n’est que dans ce cas que le
locataire n’a pas le droit de fermer les lieux loués.

Cependant, nous préférons l’opinion de SIM. Dalloz
(Recueil alphabétique, au mot LOUAGE , pag. 933) et
Duvergier (tom. 3, n° 403) , qui est appuyée sur les arrêts
précités des Cours Royales de Paris et de Rennes,

En effet, comme le dit ce dernier auteur, <• si l’obligation
de tenir les lieux ouverts et d’y exploiter le commerce
pour lequel ils sont loués n’a pas été exprimée
dans le bail, elle est sous-entendue. On ne saurait sérieusement
prétendre que la clôture d’une boutique ne
nuit pas à son achalandage, et qu’en la prolongeant elle
ne rend pas la location plus difficile ou moins avantageuse.
Il est donc certain que le bailleur, en louant sa
boutique, a entendu que le commerce auquel elle est
destinée continuera à y être exercé ; sans cela il n’eût
pas loué. Il est possible, au surplus, que quelques circonstancesparticulières
aient déterminé la CourdeLyon,
et qu’enfin il lui ait été démontré que la clôture de la
boutique ne causerait aucun préjudice au bailleur ; mais
en général le préjudice n’est pas contestable, et par conséquent
le droit du bailleur est certain. » Ainsi, à défaut
(1) Par arrêt du 26 mai, 1824 : Dallor, t. 85, 2« partie, p. $7,122 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
d’exploitation d’une boutique, le bailleur peut demander
la résiliation du bail avec dommages et intérêts ;
cette règle ne reçoit d’exception que dans le cas où il
résulte des faits et des circonstances que la clôture delà
boutique ne nuit pas au propriétaire.

269. L’engagement du preneur de n’exercer dans les
lieux loués d’autre profession que celle pour laquelle il
a déclaré louer, ne l’empêche pas de transporter son industrie
dans une maison différente, pourvu qu’il ne la
remplace pas par une autre dans les lieux qu’il quitte
(Arrêt de la Cour Royale de Douai (1)  ; Daïloz, t. 44,
2e partie, p. 29).

270. Le droit de tenir une station de cabriolets de remise
dans les lieux loués est un droit exceptionnel et
exhorbitant qu’un locataire ne peut exercer que lorsqu’il
fait l’objet d’une clause spéciale insérée dans le
bail (Jugement du tribunal de la Seine, 5° chambre,
14 février 1844, affaire Godel contre Duquesnel ; Gazette
des Tribunaux, 15 février 1844).

271. Le propriétaire n’a pas le droit de s’opposer à ce

 ?[u'un locataire, qui exerce la profession de maréchal
errant, fasse placer dans le mur, et sous le passage
d’une porte cochère dont il a l’usage exclusif, des anneaux
destinés à attacher les chevaux pour les ferrer
(Arrêt de la Cour Royale de Paris, Gazette des Tribunaux
du 4 mai 1827).

272. Le propriétaire ne peut empêcher ses locataires
de faire usage de poêles (Jugement du tribunal de
paix du deuxième arrondissement de Paris (2) , Gazette
des Tribunaux, année 1836).
(1) Celte décision ne nous paraît pas être contraire à ce que nous
venons de dire au numéro précédent ; en effet, dans l’espèce de
l’arrêt de la Cour de Douai, il était démontré que la translation d« 
l’industrie du locataire dans une autre maison, ne portait aucun préjudice
au propriétaire ; dès lors les lieux louées pouvaient être ferméi
sans inconvénient.(2) Voici le texte de ce jugement :« Attendu que tout locataire a le droit, à moins de stipulation contraire
insérée au bail, de faire usage de poêles et de fourneaux ; que le
droit du propriétaire se borne à s’assurer si ce » poêles et fourneauxDES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 123
273. Quoiqu’on principe général le locataire ne doive
jouir de la chose louée que suivant la destination qui lui
a été donnée par le bail, ou à défaut de conventions,
suivant celle présumée d’après les circonstances, il a
cependant le droit de faire dans les lieux loués certaines
modifications, certains changements légers ; mais il faut
que ces changements ne soient que partiels et qu’ils ne
nuisent en aucune façon à la propriété, et que la chose
louée, en elle-même et dans son ensemble, reste toujours
employée à l’usage pour lequel elle a été louée.
Ainsi, le locataire d’un appartement supprime une cloison,
d’unechambre en fait deux, modifiele système d’une
cheminée, fait enlever les glaces pour les placer dans
des endroits qui lui conviennent mieux ; le propriétaire
ne sera point fondé à se plaindre de ces modifications
partielles dans la distribution intérieure des lieux loués.
En vain prétexterait-il un changement de destination.
Seulement, le locataire répond des accidents qui peuvent
arriver aux objets qu’il a déplacés, et il est tenu à
la fin du bail de remettre les lieux dans l’état où il les a
trouvés (MM. Troplong,n°310,etLepage, 2ep.,p. 186).
274. Un arrêt de la Cour Royale de Lyon, du 28 novembre
1828 (Dalloz, t. 29, 2e partie, p. 15) a même décidé
que le locataire peut convertir un grenier en chambre
à coucher. M. Troplong (n° 310) approuve cette
décision, et ajoute qu’U n’y a pas à cela plus de mal que
de faire d’un salon une chambre à coucher, ou d’un cabinet
de travail un salon

11 est, en effet, évident que si le grenier est disposé de
telle façon que sa conversion en chambre à coucher ne
porte aucun préjudice à la propriété, le bailleur n’aura
pas le droit de se plaindre. Mais si pour rendre le grenier
habitable il était nécessaire d’en crépir les murs, de le
sont posés de manière à ce qu’il n’y ait point danger d’incendie ; —
« Ordonne que le poêle dont s’agit sera posé dans le logement de la
demoiselle Leroux, nonobstant toute opposition de la part deGromer
(ion propriétaire)  ; sauf à celui-ci, si bon lui semble, à faire vérifier en« uite
si le placement de ce poêle a été fait avec les précautions néces•aire »
pour éviter toute crainte du feu. »124 BES OBLIGATIONS OU LOCATAIUE.
plafonner, de le carreler, etc., nous pensons que le locataire
ne pourrait pas, contrairement à la volonté du propriétaire,
se permettre ces innovations. Ce sont là des
travaux qui concernent la propriété, et non des arrangements
intérieurs que le locataire est autorisé à faire pour
approprier les lieux loués à ses besoins personnels.

275. Le locataire n’a pas le droit de faire, dans les
lieux loués des travaux ou des innovations qui seraient
de nature à nuire à la solidité des bâtiments, ou qui présenteraient
d’autres inconvénients comme de percer des
murs, des planchers, de démolir des cheminées, d’enlever
ou couper des portes ou des solives, etc. (Bourjon,
t. II, titre iv, section ni,n" 33, et suiv. ; M. Duvergier,
t. m, n. 399 ; M. Troplong, n° 311).

Ainsi le locataire, qui, sans l’autorisation de son pro{iriétaire,

a fait abattre une cloison qui se trouvait dans
es lieux loués, doit être contraint de rétablir cette cloison,
lorsque la maison est ancienne, mal construite et,
gué par suite de l’ancien état de choses, il s’est manifesté
des effets dans le bâtiment. (Jugement du tribunal
de la Seine, 4e Chambre, du 4 mars 1844 ; le Droit,
9 mars, même année.) 

Pareillement, l’établissement d’un bal, ouvert plusieurs
fois par semaine, est une cause de résiliation de
bail, quand ce bail porte qu’on ne pourra établir dans
les lieux loués aucune industrie de nature à compromettre
la solidité de la maison. (Jugement du tribunal
delà Seine du 15 avril 1842 ; le Droit, 16 avril même
année.) 

Cependant le propriétaire qui loue sa maison (située
sur les boulevards extérieurs de Paris) à un marchand
de vins, ne peut, en l’absence d’une clause prohibitive
dans son bail, s’opposer à ce que son locataire fasse
danser dans les lieux loués selon l’usage, sous prétexte
d’abus dans la jouissance en ce que la solidité des planchers
se trouve compromise. (Jugement du tribunal de
la Seine (1) du 11 juin 1841 ; et Arrêt de la Cour Royale
(1) Ce jugement est ainsi motivé : En ce qui concerne la prétention
élevée par le propriétaire d’empêcher son locataire de Caire danser e« f-DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 125
de Paris, du 10 janvier 1842 ; Dalloz, t. 42, iv partie,
p. 63.

276. Le locataire peut-iï, contre la Yolonté du propriétaire,
introduire l’éclairage au gaz dans les lieux
lonés ?

La Cour Eoyale de Paris (Gazette des Tribunaux ; du
17 avril et 10 août 1836) s’est prononcée pour l’affirmative.
La Cour a pensé que quels que puissent être les
avantages du mode d’éclairage au gaz, il n’en est pas
moins un moyen nouveau susceptible d’inconvénients
et de dangers ; qu’il ne peut donc être permis d’en faire
usage contre la volonté du propriétaire, surtout quand
il est nécessaire de percer, ta cet effet, les murs de la
maison, ou de faire d’autres travaux qui intéressent spécialement
la propriété (1).

Le tribunal civil de la Seine par jugement de la 1"
Chambre du 21 décembre 1843 (2) , et le tribunal civil,
tains jours de la semaine dans les lieux loués ; — Attendu que le sieur
Rousselol, en louant les lieux à un marchand de vins, ne lui a pas interdit
le droit de faire danser conformément, à l’usage des marchands
de vins ayant leur établissement sur les boulevards extérieurs ; — Attendu
que si les plafonds ou planchers sont fatigués par suite de ce
mode de jouissance, il n’y a pas pour cela abus de jouissance ; que
le propriétaire a à s’imputer de n’avoir pas inséré dans le bail sousseing
privé du 11 septembre 1858, dûment enregistré, à la date du 18
décembre 1840, une disposition prohibitive, que le demandeur sur ce
point n’estdonc pas fondé, etc….
Sur l’appel, la Cour Royale de Paris a confirmé ce jugement.(1) Il importe de faire observer qne, dans l’espèce, l’éclairage au
gaz était depuis un an en usage dans les lieux loués , lorsque la demande
tendant à sa suppression avait été formée.(2) La Gaxelle det Tribunaux, dans son numéro du 22 décembre
1843, rapporte de la manière suivante, les faits qui ont donné lieu au
Jugement en question : « Le sieur Leclerc, locataire d’une maison appartenant
aux héritiers Hamelin, a fait établir des tuyaux de gaz places
dans l’intérieur des murs de la maison. A l’expiration d’une période
du bail, les propriétaires ont refusé d’approuver l’état des lieux,
et il a été procédé à une expertise. Aujourd’hui les héritiers Hamelin
venaient devant le tribunal combattre le rapport des experts, en se
fondant sur une clause du bail qui faisait défense au locataire d’apporter
aucuns changements dans les lieux loués sans l’autorisation
du propriétaire. Ils prétendaient, d’ailleurs, que les tuyaux étantÏ26 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
de première instance de Montpellier (1) , ont décidé la
question dans un sens opposé à l’opinion adoptée par la
Cour Royale de Paris. Quant à nous, nous pensons que
les faits et les circonstances doivent avoir une grande
influence sur la solution de la difficulté, lorsqu’elle se
présente ; mais, s’il s’agit de l’introduction de l’éclairage
au gaz dans une boutique, il nous semble que le
propriétaire n’aurait pas le droit de s’y refuser. L’emploi
de ce mode d’éclairage qui se propage et s’étend de
jour en jour, est d’un usage général dans les beux desplacés
à l’intérieur, il était difficile d’en suivre la trace, et qu’il en résulterait
un grave danger pour la propriété. Ils demandaient donc au
tribunal la suppressiou du gaz établi par le locataire ; et, subsidiairement,
que les tuyaux servant à la conduite du gaz fussent changés
et mis à découvert dans tout leur parcours , conformément aux mesures
de prudence généralement adoptées. —Le tribunal (1™ chambre) ,
présidé par M. Durantin, a jugé que les changements apportés
par le sieur Leclerc, étaient dans le droit de jouissance du locataire, et
qu’ils n’étaient pas de nature à nuire à la propriété et à la solidiié ;
il a décidé que si les changements apportés par le locataire nécessitaient
des réparations à l’expiration du bail, ces réparations devraient être
à la charge du locataire ; et, entérinant le rapport de l’expert, il a déclaré
la prétention des propriétaires inopportune et irrecevable quant
à présent. »
(1) Voici les circonstances dans lesquelles ce jugement est intervenu
: Le sieur Fabre, qui tient à Montpellier un des plus beaui
cafés sur la place de la Comédie, a introduit chez lui l’éclairage
par le gaz, et depuis plusieurs mois, ses salons fraîchement restaurés
resplendissaient de l’éclatante lumière, lorsqu’une violente explosion
est venue jeter l’épouvante parmi les habitués, et produire, entre autres
dégâts, la chute d’une grande partie du plafond de la principale
salle. A la suite de cet accident, qui heureusement n’a blessé persoune,
le sieur Casson, propriétaire de la maison, a assigné le sieur Fabre,
« on locataire, devant le tribunal civil, pour se voir faire défense de
continuer d’éclairer au gaz l’appartement loué, et obtenir contre lui
des dommages et intérêts pour y avoir introduit déjà, sans sou autorisation,
ce mode d’éclairage.Le tribunal de première instance de Montpellier, après une visite
des lieux, parles hommes de l’art, a rendu le jugement suivant, dans
lequel se trouvent consignés tout à la fois la justification du droit
d’éclairage en faveur du locataire.etl’indicalion des moyens d’exécutiou
à prendre par lui, afin d’éviter les accidents nuisibles à la chose louée.c Attendu que la police du sieur Fabre remonte au mois de mars
1839, et qu’à cette époque il était de notoriété publique que la ville d« 
Montpellier avait traité avec une compagnie pour éclairer, par le moyenDES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 127
tinés au commerce. Est-ce à dire que l’éclairage au gaz
n’offre pas des inconvénients et des dangers ? Non, sans
doute. Cependant, le propriétaire, selon nous, ne pourrait
raisonnablement s’opposer à un usage généralement
suivi quand d’ailleurs toutes les précautions sont prises
pour éviter les accidents. On sait qu’en matière de bail,
les usages ont toujours eu beaucoup d’empire.

277. Lorsqu’il s’agit d’un jardin, le locataire n’a pas
le droit d’en changer la distribution, de détruire les allées,
d’arracher les arbres et arbustes, etc.

278. 11 faut conclure de ce qui précède, que les chandu
gaz, les réverbères de la ville, et que déjà cette compagnie avait fait
des travaux apparents pour exécuter son traité ; que ce mode d’éclairage
étant introduit dans la ville de Montpellier, et pouvant servir
aussi bien à éclairer des établissements publics et privés que les rue$
de la ville , Casson devait penser que Fabre, qui louait pour établir un
café élégant, userait de ce nouveau mode d’éelairage ; qu’en traitant
en mars 1839, il aurait dû interdire ce nouveau mode d’éclairage, si
telle était sa volonté, et que, s’il ne l’a pas fait à cette époque, il est à
présumer qu’il a donné son consentement à ce que son locataire éclairât
son café par le gaz pendant la durée du bail.« Attendu que les cafés les plus importants de la ville ont adopté l’éclairage
par le gaz ; que le café Fabre ne pourrait adopter un autre mode
d’éclairage sans voir diminuer le nombre de ses habitués, et qu’en
agissant comme il l’a l’ait, Fabre a usé de la chose louée en bon père
de famille, et conformément à la destination que les parties lui ont
donnée (art. 1728 du Code civil)  ; que dès lors il y a lieu de déclarer
qu’il a eu et aura droit d’éclairer son café au gaz ; — Attendu, quant
aux travaux relatifs à cet éclairage, que les rainures faites aux façade »
extérieures et autres travaux intérieurs, ne sont pas de nature à porter
préjudice à la solidité de la maison ; que le locataire n’a fait que ce que
l’administration municipale a fait exécuter elle-même à un grand nombre
do maisons pour l’établissement des conduits des réverbères ; —
Attendu cependant que les,travaux intérieurs se trouvant placés sur
le pavé de l’entresol, peuvent compromettre la sûreté du sieur Fabre
lui-même et la solidité de la maison, et qu’il y a lieu d’ordonner que
les tuyaux seront, autant que possible, placés à l’extérieur de la maison,
et que ceux qui se trouvent à l’entresol, et notamment dans les
pièces où sont les billards, seront supprimés et remplacés de manière à
ce que le gaz soit conduit à l’intérieur par des tuyaux apparents,
entourés d’air ambiant, et que des grilles soient placées au-dessus des
endroits où il sera indispensable d’enfoncer les tuyaux dans le plancher
pour conduire le gaz aux lustres ; par ces motifs, etc. (Gazette
det Tribunaux du 5 août 1840).128 DES OBLIGATIONS DO LOCATAIRE.
gements légers que l’usage autorise-et que le locataire a
le droit de faire dans les lieux loués, ne peuvent s’opérer
que dans des limites fort étroites. Le locataire ne
doit pas oublier qu’il est tenu de jouir de la chose louée
suivant sa destination et de manière que cette chose en
elle-même et dans son ensemble, reste toujours employée
à l’usage fixé par la convention et selon les prévisions
du contrat. Si donc les changements faits par le
locataire dans les lieux loués dépassent les limites que
nous venons d’indiquer, le bailleur a le droit de demander
la cessation de l’usage abusif, le rétablissement
des lieux dans leur premier état, ou la résiliation du
bail avec ou sans dommages et intérêts, selon les circonstances
(MM. DuYergier, t. m, n° 397 ; Troplong,
n. 312.

279. Le bailleur peut s’opposer non-seulement à tous
les changements qui peuvent porter préjudice à la propriété,
mais encore à ceux qui loin d’être dommageables
seraient de véritables améliorations. Invita beneficum,
non datur, on ne peut forcer personne à s’enrichir contre
son gré. Ainsi le propriétaire d’une maison destinée à
l’habitation pourra empêcher son locataire de la convertir,
par exemple, en usine, lors même que cette maison
dût valoir plus après la translation. Tel est aussi le
sentiment de MM. Troplong (n° précité) et Duvergier,
(n°400).

280. Nous donnerons, en terminant, un conseil aux
locataires, qui veulent ainsi qu’ils en ont le droit, faire
quelques légères modifications dans les lieux qu’ils occupent,
c’est de consulter préalablement le propriétaire
et de n’exécuter aucun changement qu’avec son autorisation.
On peut, par ce moyen, prévenir bien des difficultés.
Le propriétaire aurait mauvaise grâce à s’opposer
àdes modifications quinelui causentaucunpréjudice,
lorsque d’ailleurs le locataire s’engage à remettre à la
fin de sa jouissance les lieux dans leur premier état. Le
locataire trouverait toujours protection devant les tribunaux
contre les prétentions exagérées et le refus opiniâtre
du propriétaire.
DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 129
2° Apporter à la conservation de la chose tous les soins
convenables.

281. Le preneur doit jouir et user de la chose louée,
comme un Don et soigneux père de famille userait de la
sienne propre: il doit avoir le même soin pour la conserver
qu’un bon et soigneux père de famille aurait
pour la sienne propre (Pothier, n° 190).

282. L’introduction, dans les écuries louées, de chevaux
atteints de la morve, constitue une contravention
à l’obligation imposée au preneur de jouir en bon père
de famille, et peut entraîner la résiliation du bail (Arrêt
delà Cour Royale de Paris, Gazette des Tribunaux du
6 décembre 1836).

283. Le locataire qui, par des tapages violents et prolongés,
porte atteinte au repos des autres habitants de
la maison, peut être expulsé comme ne remplissant pas
l’obligation de jouir en Don père de famille (Arrêt de la
Cour Royale de Bordeaux du 25 août 1836, affaire
Beyer ; M. Rolland de Villargues, au mot BAIL, n° 377).
C’est ce qui avait aussi été décidé sous l’ancienne jurisprudence.
« Unlocataire,ditDenisart(CoWecfa'o« de jurisprudence,
au mot LOCATAIRE, n° 16) , qui ferait un bruit
affecté et extraordinaire sur la tête de son voisin, qui
interromprait son sommeil à toute heure de nuit, par
des coups redoublés, en rentrant à des heures indues,
qui l’insulterait continuellement ou ses domestiques ;
en un mot, qui mésuserait absolument de la chose qui lui
est louée, se mettrait dans le cas d’être expulsé par la
justice. C’est ce qui a été jugé formellement dans de pareilles
circonstances par un arrêt rendu en la Tournelle,
conformément aux conclusions de M. Séguier, avocatgénéral,
le 7 février 1767. La Cour ordonna l’expulsion
du sieur Panet de l’appartement qu’il occupait dans la
maison où demeurait le sieur Palisot. » Il n’est personne
qui ne reconnaisse la justesse de cette décision.

284. L’obligation d’user de la chose louée en bon

S ère de famille emporte celle de conserver cette chose
ans l’état où le preneur l’a reçue. Celui-ci doit donc la
130 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
rendre dans cet état, sauf le cas où les pertes ou les dégradations
sont le résultat de la Tétusté ou de la force
majeure ; mais pour appliquer ce principe, on distingue
s’il a été fait ou non un état des lieux. Si un état a été
dressé, on doit s’y conformer. Il fait loi entre les contractants
(Code civil, art. 1730 analysé). A défaut de cet
état, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en
bon état de réparations locatives et doit les rendre tels,
sauf la preuve contraire (Code civil, art. 1731) (1). Il
répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant
sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont
eu lieu sans sa faute (Code civil, art. 1732) (2). Ainsi, la
loi établit en principe général que les dégradations ou
les pertes qui arrivent pendant le temps delà jouissance
du locataire, sont le résultat de sa faute ; tel est l’effet
' de la présomption légale. Lors donc que ces dégradations
ou ces pertes n’auront pas eu lieu par la faute du
locataire, il sera obligé d’en fournir la preuve. Et cette
disposition de la loi n a rien que de fort équitable, puisqu
en effet le locataire est présumé avoir reçu en bon
état de réparations locatives les lieux qu’il a loués. S’il
en est autrement, c’est à lui-même à se reprocher sa
propre négligence.

Toutefois il importe de faire observer que la présomption
légale établie contre le locataire, à l’égard des dégradations
et des pertes survenues à la chose louée, n’a lieu
que quand il est constaté que ces dégradations ou ces
pertes sont arrivées pendant sa jouissance. L’art. 1732
du Code civil rapporté ci-dessus est formel à cet égard.

Mais toutes les dégradations survenues pendant la
jouissance sont-elles présumées de droit provenir de la
(1) La preuve que les lieux n’étaient pas en bon état, peut-elle être
faite par témoins ? Voyez page 157.(2) Tout ce qui tend à ruiner ou à déprécier la maison , rentre dans
la catégorie des dégradations et des pertes dont le preneur est responsable.
Par exemple, à l’égard des baux de maisons, il y a dégradation
lorsque le locaiaire endommage les murs et croisées, des lambris,
des papiers et tapisseries ; lorsqu’il détruit ou détériore les arbres
d’un jardin, qu’il laisse les espaliers sans les tailler, qu’il brise les balustrades,
etc., etc.DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 131
faute du preneur ? La présomption de faute établie
contre le preneur ne doit avoir lieu qu’à l’égard des dégradations
qui occasionnent des réparations locatives.
La principale différence qui existe entre les réparations
locatives et celles qui ne le sont pas, consiste en ce que
les premières seulement sont présumées dues à une dégradation
commise par le fait du preneur. Au reste,
lorsqu’il est prouvé que la dégradation survenue à la
chose louée provient du fait de l’homme, le preneur en
est présumé l’auteur, quel que soit d’ailleurs le genre
de réparation auquel eue donne lieu. C’est en ce sens
qu’il faut expliquer l’art. 1731 du Code civil.

285. Les plombs, les fers et les autres choses dépendantes
d’une maison, qui viennent à être volées, doivent
être rétablis aux irais du locataire, a moins qu’il
ne justifie qu’on ne peut, à cet égard, lui imputer aucune
négligence ou défaut de précaution (Merlin, Répertoire
de jurisprudence, au mot BAIL, § 8, n° 2).

En principe, on doit décider que, si des dégradations
ont été commises par des tiers, alors même qu’ils ont
agi par inimitié contre le preneur, celui-ci n’eu est point
responsable, excepté que la cause du dommage ne provienne
d’une faute de sa part (Pothier, n" 195 ; M. Duvergier,
t. 3 , u" 438 et 439).

286. De ce que le locataire répond des pertes qui
surviennent pendant sa jouissance, il résulte qu’Userait
responsable s’il laissait perdre par non usage une servitude
utile à la chose louée, dont il aurait eu pleine connaissance
(M. Troplong, n° 338).

287. La responsabilité du locataire n’est pas seulement
limitée aux dégradations qui résultent de sa faute
personnelle, mais elle s’étend encore aux dégradations
et aux pertes qui arrivent par le l’ait des personnes de sa
maison ou de ses sous-locataires (Code civil, art. 1735).

On désigne sous la dénomination de personnes de sa
maison, uon-selïlément la femme et les enfants du locataire,
les parents qu’il a chez lui et ses domestiques des
doux sexes, mais encore ses hôtes, ses pensionnaires,
les ouvriers qu’il emploie, et toutes les personnes qu’il
admet dans sa maison.
132 DES OBLIGATIOKS DU LOCATAlllE.
Mais il importe de faire observer que la responsabilité
du preneur relativement aux dégradations ou aux
pertes cesse ou diminue lorsqu’il y a une personne préS

osée par le bailleur pour avoir soin de la chose. Si
onc je suis locataire d’une maison, et qu’il y ait un
portier préposé par le bailleur, je suis déchargé de cette
responsabilité relativement aux usurpations qui ont pu
être à la connaissance du portier, c’est à. lui à en instruire
son maître, et j’ai dû croire qu’il l’a fait (M. Delvincourt,
t. m, notes, p. 194).

288.Le locataire d’une auberge est responsable des dégradations
causées par la faute des voyageurs qui y sont
reçus, soit que ces dégradations résultent d’un incendie,
soit qu’elles proviennent d’un autre fait (MM. Duvergier,
t. m, n° 431, et Troplong, n° 397).

289. Quant à la responsabilité des fautes des souslocataires,
elle pèse toujours sur le locataire, soit qu’il
ait sous-loué la maison tout entière ou en partie, ou
qu’il ait cédé son bail (Toullier, t. 11, n° 166, et M. Duvergier,
t. 3, n° 430).

290. Le principe qui rend, en général, le locataire
responsable des pertes qui arrivent pendant sa jouissance,
s’appbque particulièrement au cas d’incendie. En
effet, l’art. 1733 du Code civil est ainsi conçu : « Il (le
locataire) répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve
que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure,
ou par vice de construction, ou que le feu a été
communiqué par une maison voisine. « 

L’art. 1734 du même Code ajoute : « S’il y a plusieurs
locataires tous sont soMdairement responsables de l’incendie ;
à moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a
commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas
celui-ci seul en est tenu ; ou que quelques-uns ne prouvent
que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel
cas ceux-là n’en sont pas tenus. »

291. Voici les considérations puissantes qui ont déterminé
les auteurs du Code civil à rendre le locataire
responsable de l’incendie. « Dans ce cas, dit M. Mouricault
dans son rapport au Tribunat, il y a un point certain,
c’est que le propriétaire qui éprouve le dommage
DES OBLIGATIONS BU LOCATAIRE. 133
a droit à une indemnité ; et, à côté de ce droit, est le fait
également certain que l’incendie, ayant commencé dans
la maison, est le produit de la faute des locataires quels
qu’ils soient. C’est donc sur ces locataires que doit
porter l’action de garantie ; et quand le coupable n’est
pas connu, il faut bien que ce soit sur tous. C’est à eux
à se surveiller mutuellement, surtout désormais, au
moyen de l’avertissement que la loi leur donne ici. Il en
résultera, non-seulement que le propriétaire lésé ne
restera pas sans indemnité, mais encore une surveillance
plus active préviendra, sinon toujours l’incendie, du
moins souvent ses progrès ; et, sous ce point de vue, la
disposition du projet a le double mérite d’être juste et
salutaire. Au reste, elle contient les modifications que
pouvaient désirer les locataires eux-mêmes pour la rendre
presque toujours sans inconvénient : car elle ajoute,
non-seulement que s’ils prouvent que l’incendie a commencé
dans l’habitation de l’un d’eux, celui-là seul sera
tenu de la garantie, mais encore qu’en tous cas ceux-là
n’en seront pas tenus qui prouveront dn moins que l’incendie
n’a pu commencer chez eux. »

292. La présomption légale de faute n’est établie
qu’en faveur du bailleur contre le preneur ; elle ne s’applique
pas aux locataires entre eux. En conséquence, le
locataire d’une maison où a éclaté un incendie ne peut
réclamer de dommages et intérêts contre un autre locataire
de la même maison qu’en prouvant, non-seulement
que le feu a commencé chez ce dernier, mais encore
que l’incendie a eu lieu par sa faute, sa négligence
ou son imprudence (Arrêts de la Cour Royale de Bordeaux
du 25 juin 1828 ; Dalloz, t. xxix, 2e'partie, page
58 ; de la Cour Royale de Lyon du 12 août 1829 ; delà
Cour de Cassation’du 11 avril 1831 ; Dalloz, tome xxix,
2e partie, page 238, et tome xxxi, l,e partie, page 123 ;
delà Cour Royale de Paris du 23 mai 1835, Gazette des
Tribunaux, 3 juin, même année).

293. La présomption légale de faute contre le locataire
chez qui a commencél’incendie subsiste, quoique
le propriétaire habite lui-même dans la maison incendiée
(Arrêts de la Cour Royale de Grenoble, du 17 janvier
134 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
1823 ; Sirey, tome xxiv, 2<= partie, page 297 ; de la Cour
Royale de Lyon, du 17 janvier 1834 ; Sirey, tomexxxiv,
2e partie, page 242).

Mais lorsque le propriétaire habite dans la maison et
qu’on ignore où a commencé l’incendie, la présomption
légale de faute établie contre les locataires cesse d’être
applicable, et, dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer
contre eux des dommages et intérêts (M. Duvergier,
tome m, n° 425 ; arrêt de la Cour Royale de
Riom, du 4 août 1829, Syrey, tome xxx, 2e' partie,
page 59).

Le propriétaire d’une maison brûlée ou dégradée par
suite d’un incendie, qui a commencé dans une maison
voisine, ne peut réclame) ' des dommages et intérêts
contre son voisin qu’à charge de prouver que l’incendie
a eu lieu par l’imprudence ou par la négligence de ce
voisin (Arrêts de la Cour Rovale de Paris^du 10 mai
1825, Sirey, tome xxv, 2U partie, page 206 ; de la Cour
Royale de jNancy, du 19 juillet 1825, Sirey, tome xxv,
2e partie, page 179: de la'Cour de Cassation, des 18 décembre
1827 et 1"' juillet 1834 ; Sirey, tome xxvm, lre
partie, page 44, et tome xxxiv, lrc partie, page 559).

294. L’art. 1733 du Code civil, qui dispose que, dans
le cas d’incendie, le locataire est présumé auteur du
dommage, n’est plus applicable lorsque le locataire n’est
actionné que par le propriétaire voisin. Dans ce cas, ce
dernier est tenu de prouver que l’incendie vient du fait
du locataire (Arrêt delà Cour Royale de Paris (2° chambre) 
du 6 juillet 1841, affaire Comp. du Phénix contre
Deville. Le Droit,, 10 juillet.même année).

295. Le propriétaire qui a autorisé ou toléré, de la
part d’un de ses locataires, rétablissement d’un fourneau
contre un mur à pan de bois sans que les
précautions exigées par les lois et règlements aient
été prises, est responsable, à l’égard des autres locataires,
du préjudice qu’ils ont souffert à la suite d’un
incendie causé par vice de construction. Le locataire
dans la boutique duquel l’incendie a commencé et qui a
indemnisé le propriétaire, a son recours contre l’ouvrier
qui n’a pas construit le fourneau suivant les règles de
DES OBLIGATIONS DU LOCA.TAIIIE. 135
l’art (Arrêt de la Cour de Paris, du 2 décembre 1812,
Dalloz, Recueil alphabétique, tome ix, page 918, note 1).

296. Lorsqu’il y a eu cession de bail ou sous-location,
le propriétaire peut agir directement contre le sous-locataire
ou les sous-locataires pour la réparation du tort
causé par l’incendie (Toullier, t. xi, n° 169 ; M. Duranton,
n° 112, et M. Troplong, n° 371).

297. Celui des locataires qui, par l’effet de la solidarité,
a payé le dommage pour la totalité, a son recours contre
ceux qui étaient responsables comme lui, pour leur en
l’aire supporter leur part. La portion pour laquelle
chacun doit contribuer est égale ; elle se règle par tète
de locataire, par portion virile ; elle n’est point proportionnée
à la valeur de l’appartement ou du loyer de chacun
(1). On doit regarder comme un seul et même locataire
ceux qui auront loué en commun les mêmes
lieux (JIM. Duranton, n° 10, Duvcrgier, t. m, n° 423,
et Troplong, n" 379).

298. L’indemnité due par le locataire au propriétaire
consiste dans la somme nécessaire pour réparer ou reconstruire
l’édifice incendié (Bourjon, t. n, tit. 4,
chap. 3, sect. 3, nos 37 et 42, MM. Troplong, n° 390, et
Duvergier, t. m, n°419).

Le locataire d’un bâtiment incendié dont le bail n’est
pas expiré peut être admis à faire reconstruire ce bâtiment
tel qu’il était avant sa destruction, au lieu d’être
condamné à payer au propriétaire une indemnité en argent
(Arrêt de la Cour de Colmar du 23 avril 1838, Dalloz,
t. xxxix, 2e partie, p. 174).

Celui qui est responsable des suites d’un incendie est
passible de toutes les pertes occasionnées par les mesures
que la police a prises pour arrêter le feu (Arrêt de
(1) Par exemple, dans la maison incendiée, il y a cinq locataires ;
une somme de 100,000 fr. est allouée pour indemnité au propriétaire.
Tous les locataires sont tenus solidairement du paiement de celte somme.
La répartition sera égale entre eux : le locataire qui n’a qu’un loyer de
400 fr., devra contribuer de même que celui qui paie un loyer de
1500 fr., c’est-à-dire, que dans notre espèce, chaque locataire contribuera
pour 20,000 fr.136 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
la Cour Royale de Pau, du 6 juillet 1825, Sirey, t. xxvi,
2e partie, p. 5).

299. Au reste, la présomption légale établie contre le
locataire en cas d’incendie n’a lieu qu’à l’égard du dommage
causé aux bâtiments ; elle ne s’applique pas de
plein droit à la perte ou à la détérioration du mobilier
du propriétaire qui se trouve dans la partie du bâtiment
incendié. Le propriétaire n’aura droit à une indemnité
pour son mobilier qu’autant qu’il prouvera la
faute du preneur (Arrêt de la Cour Royale de Lyon du
17 janvier 1834, Dalloz, tome xxxiv, 2" partie, p. 150 ;
MM. Duvergier, t. ni, n » 420, et ïroplong, n° 392).

300. Les locataires peuvent, au moyen des assurances
contre l’incendie, se mettre à l’abri de la responsabilité
si grave que la loi fait peser sur eux en cas de sinistre
arrivé par le feu. C’est là une précaution que recommandent
la prudence et les soins vigilants du bon père
de famille.

301. Le preneur est tenu, pendant la durée du bail,
d’avertir le bailleur de toutes les réparations qui peuvent
être nécessaires aux lieux loués et qui ne sont point
locatives. Telle est la conséquence de l’obligation imposée
au preneur de jouir en bon père de famille. En effet,
le preneur est gardien de la chose louée, il doit veiller
à sa conservation. Le préjudice, qui peut résulter de la
négligence ou de la malveillance du locataire à avertir
le propriétaire, peut autoriserce dernier à réclamer des
dommages-intérêts. C’est ce que décide l’art. 440 du
Code prussien (M. Anthoine de Saint-Joseph, Concordance
entre les Codes civils étrangers, p. 93)  ; cette disposition
nous semble applicable sous l’empire de notre
législation.

302. Pareillement, l’obligation de jouir en bon père
de famille astreint le locataire à informer le propriétaire
des troubles qui peuvent être exercés par des tiers,
et qui feraient supposer une prétention à la propriété
(Code civil, art. 1727 ; M. Rolland de Villargues, au mot
BAIL, n" 391). Voyez p. 89.

303. Le locataire ne doit jeter dans les fosses d’aisances
ni eaux de vaisselle, ni eaux de savon. L’iuû'ae-
DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 137
tion à cette obligation, qui rentre aussi dans l’obligation
de jouir en bon père de famille, rendrait le locataire
passible de dommages et intérêts envers le propriétaire
i Ruelle, n" 235).

Mais ce dernier doit avoir des cuvettes aux croisées
de sa maison, car les locataires ne pouvant pas jeter
leurs eaux dans la rue sans s’exposer à une amende de
police, il faut qu’ils aient la possibilité de les jeter en
quelque endroit.

3° Rendre la chose en bon état à la fin du bail.

304. S’il a été fait un état des lieux (1) entre le bailleur
et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle
qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou
a été dégradé par vétusté ou force majeure (Code civil,
art. 1730).

305. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur
est présumé les avoir reçus en bon état de réparations
locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire
(Code civil, art. 1731).

Ainsi, le locataire, qui laisse, par exemple, les marbres
des cheminées écornées, les glaces cassées, les
dalles des salles à manger fendues, etc., sera tenu de les
faire remplacer. Il doit rendre la chose en bon état, et
ce n’est point remplir cette obligation que de la rendre
dégradée.

306. M. Delvincourt pense que la preuve par témoins
ne peut pas être faite, lorsque l’objet du litige excède
la somme de 150 fr. ; « parce que, dit-il, la preuve testimoniale
ne doit en général être admise au-dessus de
cette somme que lorsqu’il a été impossible au créancier
de se procurer une preuve écrite. Or, ici, la partie pouvait
faire dresser l’état des lieux. » Mais nous croyons
avec MM. Duranton, tome xvn, n° 101, Duver'gier,
tome m, n° 443, et ïroplong, n° 340, que M. Delvincourt
applique à la preuve d’un fait une règle qui n’est
établie que pour la preuve des conventions. En effet,
(1) Quant à l’étal des lieux et à sa forme, voyez ci-dessus p. 43>m 3-
138 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
l’art. 1731 prévoit l’hypothèse où il n’y a pas eu d’état
des lieux, conséqueinment point de preuve écrite ; et
cependant il autorise le preneur à prouver que les lieux
loués n’étaient pas en bon état au moment du bail ; il
serait contradictoire qu’il exigeât une preuve écrite,
lorsqu’il dispose pour le cas où cette preuve n’existe
pas. Ainsi, la preuve testimoniale peut être admise
comme preuve d’un simple fait : cette opinion repose,
d’ailleurs, sur un arrêt de la Cour Royale de Bourge, du
2 mars 1825 (Sirey, tome xxv, 2e partie, page 358).

307. Au reste, soit qu’il ait été fait un état des lieux,
soit qu’il n’en ait pas été dressé, le locataire n’est pas
tenu des pertes ou des dégradations survenues par force
majeure, par cas fortuit ou vétusté ; c’est à lui à prouver
la force majeure, le cas fortuit ou la vétusté ; mais
les réparations locatives sont à sa charge.

Que doit-on entendre par réparations locatives ?
Quelle est l’étendue des obligations du locataire à l’égard
de ces réparations ? Pour la solution de ces questions,
voyez chapitreiv^ § 2.

Le locataire a-t-il le droit d’enlever les améliorations
qu’il a faites dans les lieux loués ? Yoyez Chapitre vin,
Section Ire »

§ m. — De l’obligation de payer le prix.

308. Pour lelocataire, l’obligation de payer le prix à
l’échéance du terme résulte de la nature même du bail ;
en effet, ce contrat ne peut se former qu’autant que le
bailleur promet au preneur la jouissance d’une chose,
et que ce dernier s’oblige à payer le prix convenu. Car
l’obligation de faire jouir d’une chose, sans stipulation
de prix, n’est pas un louage, mais un prêt à usage.

1° Du prix, et des difficultés auxquelles il peut donner
lieu.

309. Nous avons indiqué dans le titre préliminaire de
ce Traité, page 15, comment le prix du bail doit être déterminé,
et quelles sont les règles à suivre en cas de
contestation sur la quotité du prix du bail ; nous nous
bornons à y renvoyer.
DES OBLIGATIONS BU LOCATAIRE. 139
2° Des causes qui peu cent donner lieu à une remise ou diminution
de prix, ou à une indemnité.

310. Le loyer n’étant que le prix de l’usage futur de
la chose louée, il suit de Là que si le bailleur n’a pu, à
l’époque fixée par le bail, procurer au preneur la jouissance
de la chose louée, le preneur a droit à la remise
totale du loyer.

Quand même le propriétaire offrirait les clefs au locataire,
si la maison était inhabitable par suite du mauvais
état où elle se trouve, quoique ce fût sans la faute
du bailleur, par suite d’un ouragan arrivé peu de jours
avant celui auquel le locataire devait entrer en jouissance,
le locataire pourrait refuser de recevoir les clefs ;
et s’il était constaté que la maison n’est pas exploitable,
le locataire n’en devrait pas le loyer, jusqu à ce
que la maison eût été mise en lion état, et qu’on eût fait
depuis de nouvelles offres au locataire de lui en remettre
les clefs. 11 y a plus : le locataire peut en ce cas
demander à être déchargé du bail entier, afin de se
pourvoir ailleurs d’une autre maison ; car il n’est pas
obligé de rester sans maison en attendant que les réparations
soient faites (Pothier, n. 145 à 147).

311. Lorsque la chose louée a péri eu totalité par cas
fortuit, le locataire est déchargé des loyers depuis le
jour où la perte est arrivée, et’la résolution du bail a
lieu de plein droit.

Si le locataire est forcé de déloger, parce que la maison
qu’il occupe menace ruine, le loyer cessera de courir,
et il n’en devra plus depuis le jour de son déménagement.
Néanmoins, il faudrait préalablement que le
locataire obtint un jugement qui l’autorisât à sortir des
lieux, attendu l’imminence reconnue du danger. Le locataire
dans ce cas a aussi le droit de demander la résiliation
du bail.

312. Le locataire ne peut demander remise du loyer
lorsque l’empêchement de jouir des lieux loués est venu
de sa part. 11 suffit, en ce cas, qu’il y ait une jouissance
possible ou usage possible de la chose, qu’il n’a tenu
140 DES OBLIGATIONS DO LOCATAIRE.
qu’au locataire d’avoir ou par lui ou par d’autres, pour
que le loyer en soit dû (Pothier, n° 142).

Cette décision doit avoir lieu lors même que le locataire
quitterait la maison pour occuper des fonctions qui
exigent son déplacement ou son expatriation. Il ne serait
point fondé à demander la décharge des loyers courus
pendant le temps que son absence l’a empêché d’habiter
la maison (Pothier, n° 151, voy. p. 13).

313. Le bailleur ne peut s’affranchir de l’obligation
d’accorder une indemnité au locataire troublé dans sa
jouissance, qu’autant que la cause du dommage serait
naturelle, indépendante du l’ait de l’homme, et que
l’existence en aurait été connue à l’époque du bail. Il
doit cette indemnité, lorsque le trouble résulte d’une
mesure prise par l’autorité administrative dans les limites
de ses attributions (Arrêt de la Cour Royale de
Nancy, du 17 mai 1837 ; Dalloz, t. 38, 2. part., p. 219).

314. Le locataire a droit à une diminution de prix , et
même suivant les circonstances, à la résiliation du bail
avec ou sans dommages et intérêts :

1° Si le bailleur ne déhvre pas en totalité les lieux
loués (Voyez p. 48)  ;

2 » Si les lieux loués ne se trouvent pas au moment de
la délivrance dans le même état que lors du contrat ;

3° Si les réparations que le locataire est obligé de
souffrir durent plus de quarante jours ;

4° Si les lieux loués sont détruits en partie ;
5e Si le locataire est évincé par jugement, ou dépossédé
pour cause d’utilité publique (Voy. pages 92 et
suiv.) 

315. La diminution du prix est proportionnelle et se
règle sur l’importance de la partie des lieux dont le locataire
a été privé, et sur le temps pendant lequel il
a cessé d’en jouir.

316. Outre la diminution de loyer, le locataire a le
droit de réclamer dans certains cas une indemnité, ou
en d’autres termes, des dommages et intérêts, par
exemple, si les lieux loués n’ont pas été délivrés en
totalité ; et si c’est par le l’ait du bailleur que l’empêchement
est arrivé, le locataire sera fondé à demander
DES OBLIGATIOKS DU LOCATAIRE. 141
une diminution de loyer et des dommages-intérêts, oii
même, suivant les circonstances, la résiliation du bail.
Mais si l’impossibilité de faire une délivrance complète
provient de force majeure, le locataire ne pourra exiger
que la résiliation du bail ou la diminution du prix,
mais sans dommages et intérêts (Pothier, n° 74 ; M,
Troplong, n° 174).

317. De même, lorsqu’une partie de la chose louée a
péri par cas fortuit, et que la perte est arrivée par la
faute du bailleur (par exemple, en ne faisant pas une réparation
dont le locataire aurait dénoncé la nécessité) ,
le locataire aura droit à une diminution de loyer pour
la privation de la partie des lieux qui a péri, et à des
dommages-intérêts pour le préjudice qu’il a souffert par
la négligence du propriétaire.

318. S’il résulte des vices ou défauts de la chose
louée, quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu
de l’indemniser (Code civil, 2e partie de l’art. 1721) ,
voy. p. 99.

S’il a été convenu, lors du bail, "qu’au cas de vente,
l’acquéreur pourrait expulser le locataire, et qu’il n’ait
été tait aucune stipulation sur les dommages et intérêts,
le bailleur est tenu d’indemniser le locataire de la manière
déterminée par laloi (Code civil art. 1744.). Mais si le
bailn’est pas fait par acte authentique, ou n’a pas de date
certaine, l’acquéreur n’est tenu d’aucuns dommages et
intérêts (Code civil, art. 1750).

319. Quand le bailleur, contre la volonté ditlocataire,
fait dans les lieux loués des réparations qui ne sontpoint
urgentes, le locataire peut réclamer des dommages et
intérêts (M. Troplong, n. 248, voyez p. 83).j

3° Des époques du paiement et de ceux à qui il doit être
fait.

320. Le paiement du prix doit être fait de la manière
réglée par les parties ; c’est-à-dire soit en numéraire ,
soit en denrées, soit autrement (voy. p. 15)  ; il doit être
effectué aux époques déterminées par la convention ,
et, à défaut de stipulation, aux époques fixées par l’usage
des lieux.
142 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
321. À Paris, les loyers sont, à moins de conventions
contraires, exigibles aux quatre termes ordinaires de
l’année, c’est-à-dire le premier des mois de janvier, avril,
juillet et octobre.

Cependant les propriétaires accordent ordinairement
aux locataires, pour le paiement des loyers, à chaque
terme, un délai qui varie selon le taux des locations ou
la nature des lieux loués. Ce délai est de huit jours
pour les loyers de 400 fr. et au-dessous, il est de
quinze jours pour les loyers au-dessus de 400 fr., et
pour ceux des boutiques. Remarquez toutefois que le
délai dont nous parlons n’est qu’un terme de grâce,
et que le propriétaire peut contraindre le locataire à
payer le premier des mois sus-indiqués. C’est ce que le
tribunal de la Seine a jugé plusieurs fois (1).

A Orléans, à Auxerre, à Metz, dans le Boulonais,
les loyers des maisons se paient par terme à six mois
chacun, à Noël et à la Saint-Jean-Baptiste ; dans la Touraine
les termes pour paiement des loyers sont fixés
aux fêtes de Notre-Dame de mars (25 mars) , de SaintJean-Baptiste
(24 juin) , de Saint-Michel (29 septembre) ,
et de Noël (25 décembre)  ; à Blois, le loyer n’est exigible
qu’à l’expiration de l’année ; à Marseille, le paiement
des loyers a heu par semestre, aux fêtes de SaintMichel
et de Pâques ; à Bordeaux, on paie le loyer de
trois mois en trois mois, à partir du jour où le bail a
commencé. Mais il n’y a pas, comme à Paris, des termes
fixes pour l’entrée et la sortie des lieux. Ainsi celui qui
a loué un appartement le 20 mars doit payer son loyer
le 20 juin, le 20 septembre, le 20 décembre.

A défaut de conventions ou d’usages qui y suppléent
les loyers et les fermages s’acquittent annuellement.
(Despeisses, du LOUAGE, sect. 4, n°9).

322. Si les parties étaient convenues d’une seule somme
(1) La jurisprudence constante de ce tribunal est de n’accorder m
terme ni délai au locataire condamné à payer des loyers arriérés ; le
motif est d’éviter l’accumulation des termes échus, et par suite, la diminution
de garantie qu’offrent au propriétaire les meubles de son locataire.DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 143
pour tout le temps du bail, elle doit être payée à l’expiration
de ce temps.

323. Lorsque les parties n’ont pas fixé le lieu auquel
le paiement doit être effectué, c’est au domicile du locataire
qu’il doit être fait. (Argument tiré de l’art. 1247 du
Code civil) 

324. Le paiement doit être fait au propriétaire même,
ou à quelqu’un ayant pouvoir de lui (1) , ou qui soit autorisé
par justice ou par la loi (comme les tuteurs, les
maris et tous autres administrateurs). Le paiement fait
à celui qui n’aurait pas pouvoir de recevoir pour le propriétaire
est valable si celui-ci le ratifie ou s’il en a profité.
(Argument de l’art. 1229 du Code civil.) 

325. Si la procuration avait été révoquée et la révocation
notifiée, le paiement ne serait pas valable. (Argument
des art. 2004 et 2005 du Gode civil.) Au reste" le
paiement l’ait au propriétaire apparent est valable. (Arrêt
de la Cour royale de Besançon, du 15 février 1827,
Dalloz,t. 33, 2« partie, page 147.) 

328. Lepaiement fait au propriétairemineur émancipé
cstvalable. Mais si dans le bail, le loyer est stipulé payable
par avance, il y aurait du danger pour le locataire à
fairece paiement au mineur ; car un tel paiement pourrait
avoir la couleur d’un emprunt, et le mineur en le
recevant ferait plus qu’un acte d’administration.

Le preneur ne devrait payer par anticipation qu’en
faisant intervenir le conseil cle famille. (M. Troplong,
n° 145, Arrêt de la Cour Royale de Poitiers du 5 mars
1823, Dalloz, Recueil Alphabétique au mot TUTELLE,
page 780.) 

327. Lorsque le propriétaire est décédé, lepaiement
doit être fait à ses héritiers, et, dans le cas où la succession
serait déclarée vacante, au curateur à cette succession
vacante. (Art. 779,803 et 813 du Code civil.) 
(1) Le paiement fait au portier, porteur de la quittance du propriétaire,
est valable. Cependant, si la somme était importante, nous engageons
les locataires à payer directement au propriétaire ou à son fondé
île pouvoir , car il u'i^i nKi !liei\r(Ui.-enH'nl pas sans exemple que des
locataires air.nl éié., en p.nc.lle. cireoiis’.auco, victimes du I'KUJL ou d’oscroqueiie
de la pan des portiers.144 SES OBLIGATIONS BU LOCATAIRE.
328. Lorsque le propriétaire est en faillite, le paiement
doit être fait aux syndics. Le propriétaire tombé en faillite,
étant dessaisi de l’administration de tous ses biens,
n’a plus qualité pour recevoir. (Code de commerce, art..
443)  ; le paiement qui serait fait entre ses mains, n’opérerait
point la libération du locataire.

329. En cas de saisie de l’immeuble, le locataire doit
payer aux créanciers inscrits lesloyers échus depuis la dénonciation
faite au propriétaire saisi.(Gode de procédure
civile, art. 689 et 690.) La Cour Royale de Rouen a même
même décidé par arrêts des 17 mai 1825 et 14 septembre
1826. (Dalloz, t. 30, 2e partie, page 67) , que le locataire
ne peut opposer aucune compensation pour ce que le
saisi lui devait encore, bien que cette compensation eût
son principe dans un acte notarié passé longtemps avant
la saisie.

330 Lorsque le propriétaire est absent (1) , le locataire
peut payer à celui qui aura été commis par la justice
pour administrer les biens de l’absent, ou à ceux de
ses héritiers, qui seraient envoyés en possession provisoire
des bins de ce dernier par jugement du tribunal,
(Code civil, art. 112 et 120.) 

331. Lorsque le bailleur a vendu la propriété louée, et
que l’acquéreur a fait notifier au locataire son contrat
d’acquisition, c’est à l’acquéreur que le locataire doit
payer.

332. Un huissier porteur de pièces est apte à recevoir
pour le propriétaire, et sa quittance est valable comme
celle du propriétaire lui-même.

333. Le paiement fait par le locataire à la femme du
propriétaire n’est valable qu’autant qu’il est reconnu et
ratifié par le mari, excepte toutefois lorsque la femme
est marchande publique, et que la location dont il s’agit
est dépendante de son commerce et y a rapport.
(1) On appelle vulgairement absent celui qui ne se trouve pas au lieu
de sa demeure ordinaire ; mais aux termes de la loi, l’alisent est
celui dont on n’a pas de nouvelles, et dont l’existence peut parailr »
douteuse.DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 145
On nomme marchande publique la femme qui fait un
commerce distinct et séparé de son mari. (Art. 5 du
Code de commerce. ) 

334. Le propriétaire peut demander au locataire le
paiement de tous les termes échus dont il ne rapporte
pas quittance. Mais lorsque le locataire ne produit, par
exemple, que la dernière quittance, ou les deux ou trois
dernières, le propriétaire peut-il exiger le paiement
des termes antérieurs ? Le Code civil ne contient aucune
disposition à cet égard. La question est donc abandonnée
aux lumières et à la prudence des juges, qui
peuvent, d’après les circonstances, rejeter la présomption
de paiement des termes antérieurs, quoiqu’il existe
trois ou quatre quittances des trois ou quatre derniers
termes ; comme aussi ils peuvent l’admettre, quoiqu’il
n’y ait qu’une ou deux quittances du dernier ou des
deux derniers termes. (Delvincourt, tom. ni, notes,
pag. 195 ; et Toullier, t. vu, n° 339.) Cependant en gégéralles
quittances fontprésumer, lorsqu’elles sont sans
réserve, que les termes précédents ont été acquittés.
(SLTroplong, n« 328).

335. Lorsqu’il n’y a pas de bail par écrit, Denisart dit
que l’usage, à Paris’, est que le locataire, qui a délogé au vu
et au su de son propriétaire, soit cru du paiement de ses
loyers sur son affirmation, aussitôt sa sortie, sans attendre
que le délai de la prescription de cinq ans se soit
écoulé. Mais ce fait n’établit, suivant ce que nous venons
de dire, qu’une présomption qui peut être, selon les circonstances,
admise ou rejetée par les tribunaux.

336. Il arrive assez fréquemment que le locataire avant
même d’entrer dans les lieux qu’il a loués, paye par avance
un ou plusieurs termes du loyer convenu ; ces paiements
sont valables (c’est-à-dire qu’ils opèrent la libération du
locataire envers le propriétaire) , pourvu qu’ils aient eu
lieu de bonne foi. Les créanciers du bailleur ne pourront
les faire annuler qu’autant qu’ils prouveront que ces
paiements anticipes ont été faits en fraude de leurs
droits. Tel est aussi l’avis de MM. Grenier, Des hypothèques,
n° 142 ; Toullier, t. 7, n° 81 ; Duvergicr, t. 3,
n" 465 ; Ti'oplong, Du louage, n° 325, et Dis hypolhèm
' 9
146 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.ques, n° 177 ter. ; Rolland de Villargués, au mot Bail,
il" 397).

337. Peu importe que les paiements aient été faits en
exécution d’une clause du bail ou qu’ils l’aient été indépendamment
d’une pareille clause. Dans ce dernier cas,
comme dans le premier, ils sont faits dans les’ limites
des droits des parties ; et la fraude seule peut faire annuler
les paiements (M. Rolland de Villargués, au mot
Bail, w 398).

338. Si le locataire disparait sans avoir payé les loyers
échus, le propriétaire ne peut, de son autorité privée,
faire ouvrir les lieux loués ; il doit, quand le loyer annueln’excède
pas 400 francs àParis et 200 francs partout
ailleurs, présenter une requête au juge de paix. Quand
le loyer annuel est au-dessus de cette somme, la requête
doit être présentée au président du tribunal de
première instance.

339. Relativement au prix du loyer qu’il doit payer,
le locataire est tenu des mêmes obligations que le débiteur
ordinaire. Ainsi, le locataire ne peut pas contraindre
le propriétaire à recevoir en partie le paiement du
loyer, ou bien, par exemple, des meubles au lieu d’argent
pour le paiement dudit loyer (Argument tiré des
art. 1243 et 1244 du Code civil)."Le locataire est tenu de
payer en totalitéle loyer échu.

340. Quand le bailleur, à défaut de numéraire, accepte
de son locataire un ou plusieurs billets à ordre pour paiement
des loyers dus, il doit avoir soin d’énoncer dans la
quittance le nombre des billets, les époques de leur
échéance, et de mentionner en outre que ces billets
n’opéreront la libération du preneur que s’ils sont acquittés
à leur échéance (Voyez modèle de quittance n" 12
à la fin de ce volume).

Toutefois, nous conseillons aux propriétaires de refuser
le paiement des loyers en billets, lorsqu’il s’agit de
celui du dernier terme ; car le propriétaire, par suite du
déménagement de sou locataire, ayant perdu son privilège
sur les meubles de ce dernier, il ne lui resterait, si
les billets n’étaient point payés à leur échéance, que les
droits ordinaires des autres créanciers contre leurs déjteurs.

Î>1S OBIIGATIOMS DU LOCATAIlîE. 147
341. Le locataire ne peut point forcer le propriétaire
à recevoir, à l’époque du paiement du terme échu, d’autre
monnaie que celle qui a cours au moment de l’échéance,
et non celle qui avait cours à l’époque où le
bail a eu lieu.

342. L’art. 1248 du Code civil porte : « Les frais de
paiement sont à la charge du débiteur. » Il suit de là que
si le locataire veut une quittance par devant notaire, il
doit en supporter les frais. De même, si pour une quittance
sons seing-privé, il veut qu’elle soit sur papier
timbré, il doit payer le prix de ce papier. Le locataire a
toujours intérêt à conserver ses quittances de loyer ;
car à leur défaut, et si le propriétaire était de mauvaise
foi, le locataire pourrait être exposé à payer une seconde
fois.

343. S’il a été formé des oppositions entre les mains
du locataire, le paiement qu’il ferait au propriétaire ne
serait pas valable : il pourrait être contraint à payer de
nouveau, sauf, toutefois, son recours contre celui qui
aurait reçu le premier paiement. Ainsi, pour que le locataire
ne soit pas exposé, dans ce cas, à payer deux
fois, il faut qu’on lui signifie une main-levée de l’opposition
formée entre ses mains, ou un jugement qui l’autorise
à payer (Argument tiré de l’art. 1242 du Code civil).
Mais pour que les oppositions formées entre les mains
du locataire soient valables, la loi exige, à peine de nullité,
1° que dans la huitaine de la saisie-arrêt, outre les
délais de distance dans le cas où le débiteur saisi et le
tiers saisi n’auraient point leur domicile dans le même
lieu, le saisissant dénonce la saisie-arrêt au bailleur, et
l’assigne en validité ; 2° que dans le même délai de huitaine,
à compter du jour de la demande eu valùlilé,
cette demande soit dénoncée, à la requête du saisissant,
au locataire. Si donc le saisissant n’a point, dans les délais
ci-dessus fixés, rempli ces formaiités, les paiements
de loyers faits par le locataire jusqu’à la dénonciation
de la demande en validité seront valables (Code de procédure
civile, art. 563, 564 et 565 analysés).

La demande en validité est portée devant le tribunal
du domicile du bailleur. S’il y a bail authentique, ou
jugement, qui a déclaré la saisie-arrêt valable^ le lcca-
148 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
taire sera assigné devant le tribunal de première instance
en déclaration affirmative de ce qu’il peut devoir
au propriétaire ou principal locataire pour loyers échus
ou autres. Le locataire doit déférer à cette assignation en
faisant la déclaration demandée, soit devant le juge de
paix de son domicile, soit au greffe du tribunal qui doit
connaître de la saisie, soit, s’il ne peut se déplacer, par
une personne chargée d’un pouvoir spécial à ce sujet.
Cette déclaration doit énoncer le montant des termes
dus ; les paiements à compte, si aucuns n’ont été faits ;
les quittances, si le locataire n’est plus débiteur des
loyers, et, dans tous les cas, les saisies-arrêts formées
entre ses mains ; si, pendant le cours de la procédure,
il survient entre les mains du locataire de nouvelles
saisies-arrêts, il est tenu de les dénoncer à l’avoué du
premier saisissant, par extrait contenant les noms et
l’élection de domicile des saisissants et les causes des
saisies-arrêts. Faute par le locataire tiers-saisi de faire
sa déclaration ou les justifications ci-dessus ordonnées,
il est réputé débiteur pur et simple des causes de la saisie
(Code de procédure civile, art. 567 à 577 analysés).
Au reste, tous les frais de cette procédure sont à la
charge du bailleur.

344. La copie des oppositions formées entre les mains
du locataire sur le propriétaire, ne peut être valablement
remise au portier. Dans ce cas, et généralement
lorsque les intérêts du propriétaire et des locataires sout
opposés, le portier doit être considéré comme le représentant
du propriétaire, et, à ce titre, incapable de représenter
les locataires (Jugement du tribunal de la
Seine du 11 août 1837 (1) , Gazette des Tribunaux, même
année).

345. Il importe de faire observer que le locataire qui
a droit à une diminution de prix ou ù une indemnité ne
(1) Dans cette affaire, un propriétaire , de concert avec son portier,
avait fait disparaître les copies d’oppositions signi liées au locataire, et les
avait laissées en son absence entre les mains du portier. Plein de confiance,
et dans l’ignorance des oppositions, le locataire avait pavé son
terme de loyer ; puis le créancier saisissant voulait le contraindre à
payer une scegmiç [ojj, JUo tribunal a pensô que si quelquefois, %\DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 149
S eut être contraint à payer le prix avant la liquidation
e l’indemnité (Arrêts de la Cour Royale de Paris, du
29 avril 1817, et de la Cour de Cassation, du 29 novembre
1832 ;Sirey,t. 18,2cpartie,p. 50, et t. 33, lrepartie,p. 18).

4' Des offres et de la consignation des loyers.

346. Lorsqu’il s’élève des contestations entre le propriétaire
et le locataire sur le prix ou sur la quotité des
loyers, et que le propriétaire ne veut point les recevoir ;

Ou lorsque le propriétaire est décédé ou absent, et
que celui qui le remplace ne s’est point fait connaître
au locataire ;

Ou que les héritiers du propriétaire ne sont point
d’accord ;

Le locataire, qui tient à se libérer (par exemple s’il
veut déménager) , peut, par le ministère d’un huissier,
faire au propriétaire des offres réelles de la totalité
des loyers qu’il lui doit, ainsi que d’une somme suffisante
peur les réparations locatives, et, sur le refus du
Sropriétaire de les accepter, déposer le tout à la caisse
es dépôts et consignations.

Cette caisse paie les intérêts des sommes déposées à
raison de trois pour cent à compter du soixante-unième
jour, à partir de la date de la consignation (Ordonn. du
roi du 3 juillet 1816).

347. Les offres réelles, suivies de consignation, libèrent
le locataire ; elles tiennent lieu, à son égard, de
paiement, lorsqu’elles sont valablement faites, et la
somme consignée par le locataire demeure aux risques
du propriétaire (Argument de l’art. 1257 du Code civil).

348. Les frais des offres réelles et de la consignation
sont à la charge du propriétaire, lorsqu’elles sont valables
(Art. 1260 du Code civil). Si donc le locataire a,
sans nécessité, fait consigner, il aura à supporter les
dans certains cas, le portier pouvait être réputé le mandataire des locataires,
il en était autrement lorsqu’il existait un conflit entre leurs
intérêts et ceux du propriétaire. Dans ce cas, les significations, pour
être valables, doivent être remises, soit au locataire lui-mèmej soit à
un serviteur ou à un Yoisin.150 DES OBLIGATIONS DU lOCATAlftB,
frais d’offres et de consignation ; ce qui est d’autant
plus juste, que c’est lui-même qui a occasionné tous les
frais.

349. Au reste, tant que la consignation n’a point été
acceptée par le propriétaire, le locataire peut la retirer.
Mais lorsqu’un jugement passé en force de chose jugée
(1) a été obtenu, et que ce jugement a déclaré les
offres et la consignation bonnes et valables, le locataire
ne peut plus retirer sa consignation (Argument de l’art.
1262 du Code civil).

5° Des effets que produit le défaut de paiement du loyer ^

350. Le locataire qui ne paie pas son loyer à l’époque
déterminée dans le bail, ou, à défaut de convention, au
terme fixé par l’usage des lieux, peut être poursuivi
par le propriétaire.

Nous avons indiqué, page 176, le mode de poursuites
que ce dernier a le droit d’employer dans ce cas.

351. Les loyers échus produisent intérêts du jour de
la demande formée en justice (Code civil, art. 1155).

Le défaut de paiement du prix du bail autorise le
bailleur à demander la résiliation du contrat (Code civil,
art. 1728 et 1741).

Mais, à défaut de convention particulière entre les
contractants, la résiliation du bail n’a pas lieu de plein
droit ; elle doit être demandée en justice, et le juge peutj
suivant les circonstances, accorder au preneur un délai
pour le paiement du loyer échu (Code civil, art. 1184).

On ne considère pas le défaut de paiement d’un seul
terme comme une cause suffisante pour entraîner la résiliation.
Dans l’usage, on ne la prononce que quand le
preneur est en retard de deux termes. Tel était le principe
suivi dans l’ancienne jurisprudence. Mais le Code
civil n’a prescrit aucune règle à cet égard, il s’en rap(i) 
Un jugement est passé en force de choie jugit, lorsque l’on a épuisé
toutes li:s voies ordinairesque l’on pouvait suivrepour le faire réformer,
OU lorsque l’on n’a plus le droit de le* employer.DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE 151
Sorte à la prudence du juge ; c’est à lui de décider,
'après les circonstances, quand il y a lieu de prononcer
la résiliation du bail (MM. Duvergier, t. 3, n° 474, et
Troplong, n° 320).

352. Si une clause du bail porte qu’à défaut de paiement
dûment constaté, même d’un seul terme, le bail
sera résolu de plein droit, quelque rigoureuse que cette
clause puisse paraître, elle n’en sera pas moins obligatoire ;
le juge de"vra prononcer sur-le-cbamp la résiliation,
et il ne pourra accorder au preneur un délai pour
se libérer (Arrêt de la Cour de Cassation du 3 décembre
1838 ; Sirey, t. 39, 2e partie, p. 339).

Mais le bailleur est tenu de mettre le preneur en demeure
par une sommation de payer le terme de loyer
échu, et aucune convention ne peut en dispenser le
bailleur. C’est qu’en effet la sommation est le seulmoyen
régulier de constater le défaut de paiement. Ce n’est
donc que quand cette sommation a été faite, et faute
par le preneur d’y satisfaire dans le délai qu’elle indique,
que le bailleur a le droit de faire prononcer la résiliation
du bail (Code civil, argument de l’art. 1656).

Une citation en conciliation ne pourrait pas remplacer
la sommation, et ne produirait point mise en demeure
de payer.

353. Le paiement d’un à-compte accepté par le bailleur
n’établit pas contre lui la présomption qu’il a renoncé
à son droit de faire prononcer la résiliation du bail.

354. Lorsque dans un bail de courte durée, et relatif
à un appartement d’un loyer peu élevé, il est stipulé que le
locataire paiera six mois de loyer d’avance sans imputation
déterminée par le bail, l’imputation devra se faire
sur les six premiers mois de jouissance, et non sur les
six derniers, ainsi que cela est d’usage pour les bouti3ues

et les locations importantes (Jugement du tribunal
e la Seine, 5e chambre, du 5 mars 1844. Gazette des
Tribunaux du 14 mars même année).

355. La reprise de possession par le propriétaire des
lieuxloués, en exécution d’une ordonnance de référé qui
autorise l’expulsion du locataire, et la concession d’un
bail des mêmes lieux à un autre locataire, avec le droit
152 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
d’expulser les locataires, constitue de la part du propriétaire
une véritable résolution du premier bail, et le
rend désormais non recevable à réclamer les loyers
postérieurs à la rentrée en possession (Arrêt de la Cour
Royale de Paris, 3e chambre, du 3 février 1844 ; Gazette
des Tribunaux du 22 février, même année).
61De la prescription des loyers*
356. Les loyers des maisons se prescrivent par cinq
ans (art. 2277 du Code civil)  ; c’est-à-dire que le proÎtriétaire

n’a plus le droit de les réclamer du locataire,
orsque cinq années se seront écoulées depuis le jour de
l’échéance du terme auquel le paiement du loyer devait
être effectué.

357. La prescription court terme par terme à partir de
chaque échéance ; elle se compte par jours et non par
heures (Code civil, art. 2260).

La prescription peut être opposée en tout état de
cause, même devant la Cour Royale, à moins que la partie
qui n’aurait pas opposé le moyen de la prescription
ne doive, par les circonstances, être présumée y avoir
renoncé (Code civil, art. 2225).

La prescription peut être opposée en appel, même
après les plaidoiries et la mise en délibéré (Arrêt de la
Cour de Cassation, du 7 novembre 1827 ; Sirey, t. 27,
1" partie, p. 125).

358. Une citation en justice donnée même devant un
juge incompétent, une citation en conciliation suivie d’une
assignation en justice donnée dans les délais de droit,
un commandement ou une saisie signifiée à celui qu’on
veut empêcher de prescrire, la reconnaissance faite par
le locataire du droit du propriétaire contre lequel il
prescrivait, interrompent la prescription (Code civil,
art. 2244, 2245, 2246 et 2248 combinés).

Mais si l’assignation est nulle par défaut de formes,

— si le demandeur se désiste de sa demande, — s’il
laisse périmer l’instance,—ou si la demande est rejetée,

— l’interruption est regardée comme non avenue (Code
civil, art. 2247).

Les effets de l’interruption de la prescription provo-
©ES^OBLIGATIONS DU LOCATAIRE. 153
qués contre le débiteur s’étendent également contre ses
co-débiteurs solidaires et ses héritiers (Gode civil, art.
2249 et 2250 combinés).

359. L’interruption de la prescription quinquennale
de loyers échus ne donne pas cours aune nouvelle prescription
de cinq ans ; elle opère une véritable novation
(1) dans la créance qui désormais ne peut plus être
atteinte que par la prescription de trente ans (Arrêt de
la Cour Royale de Paris, 3e chambre, du 3 février 1S44.
Gazette des Tribunaux du 22 février même année).

iNous dirons en finissant que si la prescription est un
moyen légal de se libérer, eue ne saurait libérer la conscience.


§ IV. De l’obligation pour le locataire d’acquitter les contributions,
ordinaires et extraordinaires dont il est tenu,
de loger les gens de guerre et d’accomplir les charges
de police.

360. Les contributions à la charge du locataire sont :
la contribution personnelle et mobilière, la contribution
des portes et fenêtres, et, pour les commerçants,
la contribution des patentes ; il faut y joindre les centimes
additionnels, les dix centimes par franc pour subvention
de guerre, et l’impôt communal lorsqu’il a lieu.
Quant aux bases sur lesquelles ces diverses contributions
sont établies, voyez chapitre v, section lre, Des
contributions publiques.

361. Avant la sortie des lieux, le locataire est tenu de
justifier au propriétaire de l’acquit total de toutes les
contributions à sa charge, car s’il déménageait sans les
■
(1) On appelle novation l’extinction d’une obligation par la création
d’une nouvelle obligation qui remplace l’ancienne. La novation s’opère
de trois manières : 1° lorsque le débiteur contracte envers son
créancier une nouvelle dette qui est substituée à l’ancienne, laquelle
est éteinte ; 2 » lorsqu’un nouveau débiteur est substitué à l’ancien ,
qui est déchargé par le créancier ; 3" lorsque, par l’effet d’un nouvel
engagement, un nouveau créancier est substitué à l’ancien, envers
lequel le débiteur se trouve déchargé. La novation ne se présume
point, il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de
l’acte (Code civil, art. 1271 et 1285).
m 9.
154 DES OBLIGATIONS DTT LOCATAIRE.
avoir payées, le propriétaire serait contraint dé lès acquitter
à sa place.

362. Le locataire doit le paiement de la contribution
des portes et fenêtres du logement qu’il occupe, à
raison du temps de sa jouissance, si donc le locataire
habite, par exemple, du terme de janvier au terme d’avril,
il devra trois mois seulement sur la taxe des portes
et fenêtres.

363. Le propriétaire qui a payé la contribution des
portes et fenêtres a le droit d en exiger le remboursement
de la part du locataire. Mais lorsqu’il a été convenu

Sue ce dernier ne sera point chargé de cette contribution,
est prudent d’insérer cette clause dans le bail, car la
Cour de Cassation a décidé, par arrêt du 25 octobre 1814
(Sirey, t. 15, lrc partie, p. 244) , que le propriétaire peut
réclamer du locataire, au bout de plusieurs années, la
contribution des portes et fenêtres, encore qu’il ait
donné à ce locataire des quittances, sans réserves constatant
le paiement des loyers (1). il importe donc aux
locataires, avant de conclure la location, de : s’entendre
avec le propriétaire à l’égard de la contribution des
portes et fenêtres, et, s’il y a bail écrit ou simplement
engagement écrit, on doit y mentionner la convention
faite sur ce point.

364. Les locataires ou fermiers sont tenus de payer,
l’acquit du propriétaire, la contribution foncière des
immeubles qu’ils ont pris à loyer ou à ferme, et les propriétaires
ou usufruitiers de"recevoir le montant des
quittances de cette contribution pour comptant sûr le
(1) Le tribunal civil de la Seine a même jugé que la production
de dernière quittance du paiement de l’impôt des portes et fenêtres
ne dispense point le locataire envers son propriétaire de l’obligation
de justifier des paiements antérieurs. Il faut une série de quittance »
pour opérer une libération complète à cet égard (La Droit du 12 septembre
1836).DES OBLIGATIOWS DU LOCATAIRE. v 155
prix des loyers ou fermages, à moins que le locataire ou
fermier n’eu soit chargé par son bail (Loi du 3 frimaire
an vu, art. 147).

365. Un locataire entre les mains duquel il a été fait une
saisie-arrêt pour paiement des contributions de la maison
qu’il occupe ne pourrait se prévaloir des paiements
qu’il a faits par anticipation sur le prix de son bail
(Instruction ministérielle).

366. Lorsque des locataires ont desréclamations à faire
en matière de contributions, ils doivent adresser leurs
pétitions au préfet. Yoyez ce que nous disons à cet égard
chapitre v, section lre, Des Contributions publiques.

367. Outre les contributions ordinaires et extraordinaires
que le locataire est tenu d’acquitter dans les proportions
ci-dessus indiquées, il est d’autres charges qui
pèsent sur lui. Ainsi le locataire est assujetti au logement
des gens de guerre, et aux frais qui en sont la conséquence.
Il supporte cette charge proportionnellement
à l’étendue des lieux qu’il occupe.

Le locataire est soumis au logement des gens de
guerre, lors même qu’il a loué en garni, et qu’il est
étranger (Arrêt de la Cour Royale de Colmar, du 7 décembre
1816 ; Dalloz, au mot LOUAGE , pag. 935) ou
qu’il ne réside pas habituellement dans la maison (Arrêt
de la Cour Royale de Paris, du 19 décembre 1815 ; Dalloz,
ibid.) 

368. Le locataire n’est tenu du balayage des rues et des
autres charges de police, que dans Te cas où la maison
n’a été louée qu’à lui seul ( MM. Troplong, n. 335 et
Duvergier, t. 19 n. 30)  ; mais s’il y a plusieurs locataires,
le propriétaire reste seul obligé, alors même qu’il n’habite
pas la maison (1) (Arm delà Cour de Cassation, du
6 avril 1833).
(1) Afin d’éviter les redites, nous renvoyons le lecteur au chapitre v,:
section n Vis Obligations de police, où nous ayons rapporté le texte des
ordonnances et arrêtés de police municipale, qu’il importe aux proprié- ?
taires et aux locataires de connaître. Nous y avons aussi indiqué quel
« t l’état actuel delà jurisprudence daus cette matière.156 DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE.
369. On insère assez ordinairement dans les baux de
maisons, et surtout dans ceux des boutiques, une clause
par laquelle on soumet le locataire aux charges de police,
et notamment à celle du balayage de la rue. Cette
stipulation n’affranchit pas le propriétaire de sa responsabilité
envers l’autorité ; en cas de contravention, c’est
contre le propriétaire que les poursuites sont dirigées ;
mais la clause du bail a pour effet de donner au propriétaire
un recours contre le locataire (Arrêt de la Cour de
Cassation du 24 avril 1834: Dalloz, t. 34, Ire partie, page
352).

§. v. —• De l’obligationpour le locataire de laisser voir
les lieux qu’il doit cesser d’occuper aux personnes qui
se présentent pour les louer,

370. Lorsque le congé a été accepté par le locataire,
ou qu’il lui a été signifié par huissier, ou quand il y a
bail écrit, et que ce bail est près d’expirer, le locataire
est obligé de laisser voir les lieux qu’il doit quitter aux
personnes qui se présentent pour les louer. Mais on ne

Ïeut le contraindre à les laisser voir que dans les délais
xés par l’usage des lieux pour la signification des congés,
c’est-à-dire, à Paris, six semaines avant la sortie
des lieux, lorsqu’il s’agit d’une location dont le prix
annuel est de 400 francs et au-dessous ; trois mois,
lorsqu’il s’agit d’une location de 400 fr. et au-dessus ;
enfin, six mois, lorsqu’il s’agit de la location d’une
boutique, d’une maison entière ou d’un corps de logis
entier.

371. Si le locataire se refusait à montrer les lieux
qu’il doit quitter, il serait passible de dommages et intérêts
envers le propriétaire, en raison du préjudice
qu’il aurait fait éprouver à ce dernier en empêchant la
location (Art. 1382 et 1149 du Code-civil). Mais pour
obtenir ces dommages et intérêts, il faudrait que le
propriétaire fît constater le refus, soit par le portier ou
autre préposé, soit par les personnes qui se seraient

{) résentées pour visiter les lieux, et à qui on a refusé de
es faire voir. Cependant, il serait préférable, dans ce
DES DROITS DU PROPRIETAIRE. 157
cas, de faire constater le refus par un procès-verbal
d’huissier. Par ce moyen le propriétaire pourrait s’épargner
les embarras de la preuve testimoniale.

372. L’obligation de faire voir les lieux ne va pas jusqu’à
forcer le locataire à les laisser visiter, ou trop tôt
le matin, ou trop tard le soir. En général, les visites
n’ont guère lieu avant dix heures du matin, et après
cinq heures du soir. D’ailleurs, on doit toujours considérer,
en pareilles circonstances, la nature, l’importance
de la location, la maladie, le sexe et l’âge des locataires.
Au reste, dans toutes les classes de la société, on sait
parfaitement respecter, à cet égard, le sentiment des
convenances.

373. Lorsque le locataire s’absente, il doit laisser au
propriétaire ou à celui qui le représente, les clefs des
lieuxà louer. Le tribunal delà Seine, par jugement du …
février 1840, a condamné une dame M… à 200 francs
de dommages et intérêts envers un propriétaire pour
avoir refusé de livrer ses clefs (M. Rolland de Villargues,
au mot Congé, n° 28).

374. L’obligation, pour le locataire, de laisser voir les
lieux qu’il occupe, existe encore lorsque le propriétaire
veut vendre l’immeuble dans lequel ces lieux sont
situés.
Observation commune aux deux sections précédentes.

375. Le bail ne se résolvant pas par la mort du bailleur,
ni par celle du preneur, à moins de conventions
contraires (Code civil, art. 1742) , toutes les obligations,
et tous les droits qui résultent du bail, passent aux
héritiers ou ayant-cause de celle des parties qui est décédée.


CHAPITRE III.

Des droits du Bailleur et île ceux du Preneur.


376. Dans le louage, de même que dans les autres
contrats, chaque obligation de l’une des parties fait
158 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
naître au profit de l’autre un droit correspondant. H
suit de là qu’eu traitant successivement des obligations
du bailleur et de celles du preneur, nous avons indiqué
implicitement les droits de l’un et de l’autre. Mais il
est certains droits particuliers que la loi accorde au
bailleur et au preneur. Nous les ferons connaître dans
les deux sections suivantes.
SECTION ir 0.Des droits du bailleur.

377. Outre les droits du bailleur, qui prennent leur
source dans les obligations du preneur (Voy. pag. 108 et
suiv. ) , la loi accorde au bailleur d’immeubles un privilège
sur certains meubles du preneur, qu’il peut saisir-gager
et même revendiquer (Code civil, art. 2102).

§ 1er Du privilège du bailleur.

378. Le privilège est un droit que la qualité de la
créance donne au créancier d’être préféré aux autres
créanciers même hypothécaires (Code civil, art. 2095).
Les privilèges, étant exorbitants du droit commun,hie
peuvent exister qu’en vertu d’une disposition de laloi, et
nepeuventêtrecréésparuneconventionintervenueentre
le créancier et le débiteur (Arrêt de la Cour de Cassation
du 12 décembre 1831 ; Sirey, t. 32, Ire partie, p. 275).

379. Entre les créanciers privilégies, la préférence
se règle par les différentes qualités du privilège. Les
créanciers privilégiés qui sont dans le même rang
sontpayéspar concurrence (Code civ., art 2097 et2098).

Les privilèges peuvent être sur les meubles ou sur les
immeubles (Code civil, art. 2099).

Les privilèges sur les meubles sont ou généraux ou
particuliers sur certains meubles (Code civil, art. 2100).

380. Les créances privilégiées sur la généralité des
meubles sont celles ci-après exprimées, et s’exercent
dans l’ordre suivant : 1° les frais de justice ; 2° les frais
funéraires ; 3" les frais quelconques de dernière maladie
, concurremment entre ceux à qui ils sont dus ; 4° les
DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 159
salaires de gens de servicé,poûr l’année échue, et ce gui
est dû sur l’année courante ; 5° les fournitures de subsistances
faites au débiteur et à sa famille ; savoir, pendant
les six derniers mois, par les marchands en détail,
tels que boulangers, bouchers et autres, et pendant
la dernière année, par les maîtres de pension et
marchands en gros (Code civil, art. 2101).

381. Les créances privilégiées sur certains meubles
sont : — 1° les loyers et les fermages des immeubles ,
sur les fruits de la récolte de l’année, et sur le prix de
tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et de
tout ce qui sert à l’exploitation de la ferme ; savoir, pour
tout ce qui est échu, et pour tout ce qui est à échoir, si
les baux sont authentiques , ou si, étant sous signature
privée, ils ont une date certaine ; et dans ces deux cas ,
les autres créanciers ont le droit de relouer la maison
ou la ferme pour le restant du bail, et de faire leur profit
des baux ou fermages ; à la charge toutefois de payer
au propriétaire tout ce qui lui serait encore dû ; — Et à
défaut de baux authentiques , ou lorsqu’étant sous signature
privée, ils n’ont pas une date certaine, pour
une année à partir de l’expiration de l’année courante ;
— Le même privilège a lieu pour les réparations locatives
et pour tout ce qui concerne l’exécution du bail ;
—Néanmoins les sommes dues pour les semences ou
pour les frais de la récolte de l’anuée,sont payées sur le
prix de la récolte, et celles dues pour ustensiles, sur le
prix de ces ustensiles, par préférence au propriétaire,
dans l’un et l’autre cas ; — Le propriétaire peut saisir
les meubles qui garnissent sa maison ou sa ferme, lorsqu’ils
ont été déplacés sans son consentement, et il conserve
sur eux son privilège, pourvu qu’il ait fait la
revendication ; savoir : lorsqu’il s’agit du mobilier qui
garnissait une ferme, dans le délai de quarante jours ; et
dans celui de quinzaine, s’il s’agit des meubles garnissant
une maison ; —• 2° La créance sur le gage dont le
créancier est saisi, —3° Les frais faits pour la conservation
de la chose ; — 4° Le. prix d’effets mobiliers non
payés, s’ils sont encore en la possession du débiteur,
sort qu’ils aient acheté à terme ou sans ternie ; — Si la
160 DES DROITS DU PROPRIETAIRE,
vente a été faite sans terme, le vendeur peut même revendiquer
ces effets tant qu’ils sont en la possession de
l’acheteur, et en empêcher la revente, pourvu que la revendication
soit faite dans la huitaine de la livraison, et
que les effets se trouvent dans le même état dans lequel
cette livraison a été faite ; — Le privilège du vendeur
ne s’exerce toutefois qu’après celui du propriétaire de
la maison ou de la ferme, à moins qu’il ne soit prouvé
que le propriétaire avait connaissance que les meubles
et autres objets garnissant sa maison ou sa ferme n’appartenaient
pas au locataire ; — Il n’est rien innové aux
lois et usages du commerce sur la revendication ; —
5° Les fournitures d’un aubergiste, sur les effets du
voyageur qui ont été transportés dans son auberge ; —
6° Les frais de voiture et les dépenses accessoires, sur
la chose voiturée ; 7° ■— Les créances résultant d’abus
et de prévarications commises par les fonctionnaires
publics dans l’exercice de leurs fonctions sur les fonds
de leur cautionnement, et sur les intérêts qui en peuvent
être dus (Texte de l’art. 2102 du Code civil).

382. Nous allons maintenant analyser les dispositions
de l’article 2102 en ce qui touche le privilège accordé
au propriétaire de maisons.

Aux termes du premier paragraphe de l’article 2102,
dont nous avons ci-dessus rapporté le texte, le privilège
du propriétaire s’exerce sur tout ce qui garnit la
maison louée (1) c’est-à-dire sur tout ce qui est apporté
pour la meubler, pour y rester à demeure, ou pour y
être consommé.

383. Toutefois on ne doit regarder comme garnissant
une maison que les meubles apparents ; ainsi l’argent
monnayé, les titres de créances, les pierreries, les bibijoux
ne sont point affectés au privilège.

A l’égard des livres composant une bibliothèque, des
médailles, des tableaux, des instruments des sciences,
des arts et des métiers, du linge de corps, des habits,
des vêtements, quoiqu’ils ne soient pas meubles meublants,
néanmoins, comme ce sont des objets qui gar(1) 
Quel est le i« ns d« l’expression m&itonl Voy. p. 31.DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 161
lussent la maison, ils sont soumis au privilège, d’après
l’opinion commune des auteurs.

On doit aussi soumettre au privilège la vaisselle,
même celle d’argent, le linge de lit et de table (M. Duranton,
t. 1.9, no 79).

Il en est de même des provisions.

Mais il faut exclure du nombre des objets soumis au
privilège du propriétaire, ceux que la loi déclare insaisissables,
tels que le coucber du saisi, celui de ses enfants,
etc, voy. p. 179.

384. Les meubles destinés à une autre maison, et qui
aui'aient été transportés dans la maison louée, les effets
du voyageur qui loge dans l’auberge, le linge remis à
une blanchisseuse, les effets donnés au tailleur, les montres
confiées à un horloger pour les raccommoder, les
livres remis à un relieur pour les relier, et autres choses
semblables, ne sont point soumis au privilège du propriétaire.
En effet, ces objets ne sont point destinés à
garnir les lieux loués, ils ne s’y trouvent que transitoirement.
Les auteurs sont généralement d’accord à
cet égard (1).

En conséquence, le privilège ne doit pas s’étendre aux
objets manufacturés ou à manufacture que des tiers ont
pu confier au locataire ou au fermier, et déposer dans
la fabrique qu’il exploite (2) (Arrêt de la Cour de Cassation
du 22 juillet 1823 (3)  ; Dalloz, au mot Hypothèques,
page 38 et’39).
(1) Voyez Polhier, n » 245 ; Domat, liv. 5 Des gages et hypothèques,
l- l,r, sect. 5, n" 16 ; MM. TarriUe, Répertoire do Merlin au motprivilège, scct. 5, §2, n"4 ; Grenier, t. 2. n°311 ; Persil, Comm.
art. 2102, n" 2 ; Delvincourt, t. 5, p. 572, notes ; Dalloz, au mot Hypothèques
et privilèges, n • 91 ; Troplong, Des Privilèges et Hypothèques,
no 151 ; Durantoti, 19, n" 8-2.(2) Dans cette espèce il était établi en fait, que des balles de colon
avaient été remises au locataire pour être converties en lils, ainsi que
cela se pratiquait généralement pour tout le monde dans la fabrique de
ce locataire.(5) Nous approuvons comme juste au fond la décision de cet arrêt
en ce que les objets sur lesquels le bailleur prétendait exercer son privilège
n’avaient été que momentanément déposés chez le locataire, et
n’avaient point été apportés ppur garnir les lieux loué », oe qui ex.-162 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
On ne soumet point non plus au privilège du bailleur
les objets mobiliers, qui n’ont été déposés dans les lieux
loués que pour y être travaillés par le locataire, puis
restitués à des tiers à qui ils appartiennent. Ces objets
ne peuvent être considérés par le propriétaire de la
maison comme le gage 'de ses loyers, alors surtout
qu’ils ont été confectionnés avec les matériaux fournis
par les tiers, qui, en vertu d’un brevet d’invention,
ont seuls le droit de les construire et Mvrer au commerce.
(Arrêt de la Cour Royale de Paris, (2e chambre) , du
8 mars 1841 (1)  : Journal du Palais, t. 1er de l’année
1841, p. 443).

Pareillement le propriétaire d’une boutique louée à
un horloger, ne peut exercer son privilège sur les montres
déposées à condition par des fabricants chez son
locataire ( Jugement de la 5e chambre du tribunal de la
Seine, 28 mai 1842 ; Gaz. des Tribunaux, 29 mai, même
année).

385. Le privilège du bailleur s’étend sur les objets
empruntés ou appartenant à des tiers, lorsque ces objets
sont destinés à rester dans les lieux loués et. à les
garnir (2) (MM. Troplong, Des privilèges et hypothèques,
cluail le droit du bailleur. Mais nous critiquons ci-après (note 2) lei
motifs de l’arrêt, en ce qu’il dit que le privilège du propriétaire ne s’étend
que sur ce qui appartient au locataire ou au fermier, proposition
que contredit le texte do l’art. 210*2 du code civil, aux ternies duquel
le privilège a lieu sur tout ce qui garnit la maison ou la ferme.(1) Cet arrêt est ainsi motivé : — < Considérant qu’il est constant
en fait que les machines saisies par d’Uubert (le propriétaire) ont été
confectionnées par Laurent, mécanicien, avec des matériaux fourni »
par les frères Leroy ; — Que ceux-ci ont, en vertu du brevet d’invention
dont ils sont acquéreurs, le droit exclusif de construire lesdites
machines et de les livrer au commerce ; — Qu’il suit de là que ces effets
mobiliers, qui n’ont été déposés dans les lieux loués à Laurent que
pour être travaillés par ce dernier, puis restitués au sieur Leroy, n’ont
jamais pu être considérés par le propriétaire de la maison comme gage
de ses loyers, etc. »(2) Il importe de remarquer que la Cour de Cassation semble avoir
établi un principe contraire dans les considérants d’un arrêt du 22
juillet 1823, où elle dit que le privilège du propriétaire ne peut s’exercer
sur tes objets qui appartiennent au locataire ou au fermier. HaitDES DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 163
no 151 ;Dalloz, Recueil alphabétique au mot Hypothèques,
p. 34, n° 9, note 2 ; Curasson, Traité des justices de paix,
t. 1« , p. 388, n° 54).

Conformément à ces principes, la Cour Royale de
Paris a jugé par arrêt du 26 mai 1814 ( Sirey, t. 15 ,
2e partie, p. 227 ) , que les meubles pris à loyer par le
locataire d’un appartement, sont soumis au privilège du
propriétaire de la maison, lorsque la signification n’a été
faite à ce dernier qu’après l’introduction des meubles.
Ainsi à défaut de signification préalable, ou quand la signification
n’a eu lieu que postérieurement à leur introduction
dans les lieux loués, les meubles appartenant à
des tiers sont soumis au privilège du bailleur.

386. Biais quelque absolue que soit cette règle, elle
devrait fléchir, s’il était notoire que les effets introduits
dans les lieux loués n’appartenaient pas au locataire.
Alors onpourrahVd’aprèsles circonstances et sans qu’il
y ait eu signification préalable, admettre que ces effets
iie sont point affectés au privilège ( MM. Troplong et
Curasson, nos précités).

En conséquence, il a été décidé que les meubles tels
que lits, pianos, et autres objets que les élèves sont
(fans l’usage d’apporter chez leur maître ou maîtresse
de pension ne sont pas soumis au privilège du propriécolte
doctrine, énoncée dans les motifs de l’arrêt, et dont l’application
était même inutile à l’objet en discussion, a été combattue avec raison
par MM. Dalloz, p. 38 et 59, Troplong et Curasson, comme contraire au
texte de l’art. 2102 qui fait peser le privilège sur tout ce qui garnit la
maison ou la ferme. La preuve que les meubles appartenant à des
tiers sont soumis au privilège du propriétaire, résulte incontestablement
de l’art. 1813 du code civil. Cet article oblige en effet le propriétaire
d’animaux donnés à cliepiel au fermier d’autrui, de notifier cette
remise à celui qui a donné le domaine à bail, sans quoi ce dernier peut
saisir et faire vendre le cheptel pour paiement des loyers dus par le
fermier ; et la-Cour de Cassation a même jugé par arrêt du 9 août 1815
que la signification doit être faite avant l’introduction, dans la ferme,
des animaux formant le clieptel, la signification postérieure ne pouvant
•oustraire ces bestiaux à l’exercice du privilège du propriétaire. Ainsi
on doit poser en principe que le privilège a lieu sur les effets appartenant
à des tiers, quand ces objets ont pour destination de garnir les
lieux loués. L’opinion opposée pourrait fournir trop d’occasions do
fraude.164 DBS DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
taire de la maison (Arrêts de la Cour Royale de Poitiers
du 30 juin 1825, Dalloz, t. 26, 2e partie, p. 56 ; de la
Cour Royale de Paris du 3 juillet 1833, affaire Leblanc,
M. (Rolland de Villargues au mot Privilège, n" 84).

Pareillement il a été jugé que, pour que les meubles
garnissant la maison louée ne soient point soumis au
privilège du propriétaire, il n’est pas nécessaire qu’avant
ou au moment de l’introduction de ces meubles dans les
lieux loués, il lui ait été notifié qu’ils n’appartenaient
pas au locataire ; il suffit que le propriétaire ait acquis
cette connaissance par toute autre Toie, et qu’il résulte,
soit de la notoriété publique, soit d’un usage constant,
soit d’une notification à lui faite par un précédent bailleur
du mobilier , soit enfin des circonstances mêmes
du bail, qu’il savait bien que ce mobilier n’appartenait
pas à son locataire. — Cette règle est applicable, notamment
entre le propriétaire-bailleur d une salle de
spectacle et le tiers qui a fourni et loué au locataire le
matériel du théâtre, consistant en costumes et décors
(Arrêt de la Cour de Cassation du 31 décembre 1833 ;
Sirey, t. 34, Impartie, p. 852 ; et Dalloz, t. 34, 1™ partie,
p. 335).

387. Quant aux meubles appartenant à des personnes
logées gratuitement par le locataire,il est évident qu’ils
sont soumis au privilège du propriétaire, car l’article
2102 du code civil ne fait aucune distinction ; il soumet
au privilège tout ce qui garnit les lieux loués, et s’il en
était autrement il deviendrait trop facile de soustraire
l’unique gage que la loi accorde au propriétaire ( Pothier
n° 236 ; M. Persil, t. 1% p. 86 ).

Le privilège du propriétaire s’applique-t-il aux meubles
donnés au locataire en dépôt ou en nantissement ?
On décide généralement que ces meubles, de même que
ceux qui auraient été vendus au locataire seraient
atteints par le privilège du bailleur, à moins que le déposant
ou le débiteur n’eût fait connaître au propriétaire
de la maison que les meubles n’appartenaient pas au
locataire ou que ces meubles ne fussent pas de nature à
être mis en évidence. Tel est le sentiment de MM. Delvincourt,
t, ni, p. 272 ; Persil, sur l’art. 2102, n° 3 et
DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 1G5
Dalloz, Recueil alphabétique au mot Hypothèques, p. 34,
n° 11. M. Troplong ( t. 1er, n° 172) est également d’avis
que si la chose déposée est apparente et si elle garnit la
maison louée sans que rien n’indique qu’elle n’est là
qu’accidentellement et pour un temps très court, le
privilège du bailleur devra avoir lieu. Le même auteur
donne pour exemple l’espèce suivante : Pierre, qui habite
Paris, a laissé à Nancy, chez un de ses amis, une
pendule, un lit et une psyché, pour qu’il les lui conserve
jusqu’à son retour, dont l’époque est indéterminée. Si
cet ami se sert de ces meubles pour garnir son appartement
, le bailleur aura dû compter sur eux comme sur
un gage et ce sera tant pis pour Pierre s’il n’a pas prévenu
ce dernier qu’ils sont sa propriété. C’est avec ces
limitations que M. Troplong pense qu’on doit entendre
l’opinion de MM. Delvincourt, Persil et Dalloz.

388. Les marchandises renfermées dans la boutique
ou dans les magasins du locataire sont affectées au privilège
du bailleur, car, comme le dit Pothier (n° 249) , le
droit de ce dernier s’étend sur tous les effets qui garnissent
les différentes parties de la maison, suivant le genre
d’exploitation de chaque parti. Une boutique est destinée
à être garnie de marchandises ; si elles sont vendues,
elles sont remplacées par d’autres: le privilège doit
donc les atteindre.

389. Mais nous pensons avec MM. Troplong, (Des privilèges
et hypothèques, t. 1er, n° 173) , etDuranton (t. 19,
n° 84 ) que l’on ne doit pas soumettre au privilège du
bailleur les marchandises qui se trouvent dans les magasins
d’un commissionnaire-locataire, afin d’être vendues
pour le compte d’un tiers. En effet on ne peut pas
dire que les marchandises garnissent les magasins puisqu’elles
ne s’y trouvent que transitoirement et pour le
compte d’un autre que le locataire. Lebailleur a dû savoir
en passant le bail que les marchandises qui seraient apportées
dans les lieux loués appartiendraient à des tiers,
et suivant l’avant-dernière disposition du § 4 de l’article
2102 du Code civil, cette circonstance suffît pour l’empêcher
d’exercer son privilège au préjudice du propriétaire
de ces marchandises.
166 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
Conformément à ces principes ,nn arrêt de la Cour
de Cassation, du 21 mars 1826 (Sirey , t. 26, lre partie,
p. 390) , a jugé que des marchandises" qui se trouvaient
même à titre de consignation dans les magasins d’un
commissionnaire-locataire , n’étaient point soumises au
privilège de bailleur, au préjudice du propriétaire de
ces marchandises, sans qu’il fût besoin que ce dernier
prouvât que le bailleur savait au moment de leur entrée
dans les magasins qu’elles n’appartenaient par au locataire.


Le même arrêt a décidé que la loi autorise dans ce
cas les juges à se déterminer d’après la notoriété publique,
les faits et les circonstances de la cause.

Toutefois la Cour Royale de Paris, par arrêt du 5 mai
1828 (Sirey, t. 28, 2e partie, p. 219, et Journal du Palais,
année 1828, a adopté une opinion contraire et décidé
que le privilège du propriétaire sur tout ce qui
garnit l’immeuble loués’étendmème aux marchandises,
qui s’y trouveraient placées à titre de consignation, alors
que ces marchandises ont été introduites à l’insu du
propriétaire et sans notification préalable de la part
des consignateurs (1).
(1) Cet arrêt a élé vivement critiqué par M. Duranton (tome 19,
n° 84, note)  ; toutefoisil importe de faire observer que, d’après les arrétistes
qui ont rapporté cette espèce, il parait qu’il y avait eu concert entre
le locataire elles tiers, pour frustrer le propriétaire. Cette considération
aura sans doute déterminé la décision des magistrats. C’est
donc par des circonstances de fait qu’on doit expliquer l’arrêt dont il
s’agit. D’un autre côté, il faut remarquer que le locataire n’était pris
commitsionnaire, mais fabricant et marchant de papiers , oe qui nous
semble bien différent : car les marchandises ne doivent être, selon
nous, exceptées du privilège qu’autant que le locataire est commissionnaire ;
mais s’il s’agit, au contraire, de marchandises consignées
ou déposées chez un commerçant autre qu’un commissionnaire , nous
. tommes d’avis qu’elles doivent être affectées au privilège , à moins que
le propriétaire n’ait été légalement averti avant leur entrée dans les
lieux, ou qu’il n’ait pu ignorer , d’après la notoriété publique, que les
marchandises n’appartiennent pas au locataire. Or doue, en l’absence
de toute notoriété ou de notification préalable, les marchandises sont
frappées par le privilège du bailleur. C’est aux consignateurs à s’imputer,
dans ce cas, la faute de ne pas avoir fait une déclaration, afin
de soustraire leuri marchandises au privilège du propriétaire de lit
maison.DES DROITS DU PROPRIETAIRE. 167
Les choses volées sont-elles soumises au privilège du
propriétaire de la maison dans laquelle elles se trouvent ?
La négative est généralement décidée. On se fonde
sur deux raisons : 1° Les objets ont été apportés sans
le consentement de celui qui en est propriétaire ; 2° Ce
dernier s’est trouvé dans f'impossibdité de prévenir le
propriétaire (MM. Persil, Comm. art. 2102,n° 4 ; Delvincourt,
t. 3. p. 272, notes ; Dalloz, au mot hypothèques
et privilèges, n° 12 ; Duranton, t. 19 n° ).

390. Mais sauf les exceptions que nous avons indiquées
ci-dessus, il faut décider en principe que le
privilège du bailleur, grève tous les objets qui sont
apportés dans la maison ou dans la ferme pour la
garnir, c’est-à-dire pour y rester à demeure, lors
même que ces objets appartiendraient à des tiers. Eu
effet les tiers doivent savoir que les meubles introduits
dans les lieux loués sont le gage du bailleur, et qu’il
n’existe d’autre moyen de soustraire les meubles à son
privilège que de faire connaître d’une manière légale le
dépôt ou le nantissement.

391. Les chevaux et voitures sont le gage du propriétaire
dans la maison duquel ils sont remisés.

Peu importe d’ailleurs qu’ils ne séjournent que momentanément
dans les lieux loués, et qu’ils ne soient pas
la propriété du locataire, mais d’uu tiers. C’est à ce
dernier à s’imputer le tort qu’il s’attire pour n’avoir pas

Erévenu le propriétaire de la maison ( Jugement du triunal
de la Seine, 5e chambre, affaire Poupon contre
Margot ; le Droit, du 26 juillet 1844 ).

392. Le propriétaire qui a donné à bail par un seul
acte, et pour un seul et uièmc prix, plusieurs immeubles
à une seule personne, peut exercer son privilège,
pour la totalité des loyers, sur le prix des meubles apportés
dans les lieux par le locataire, et déposés dans un
seul des immeubles (Jugement du tribunal de la Seine,
Gazette des Tribunaux, du 21 mars 1837).

393. Le propriétaire a privilège pour les loyers qui
luisontdus, sur les meubles apportés par la femme contractuellement
séparée de biens, si elle n’a point fait
connaître au propriétaire la disposition de son contrat
qui la rend non responsable des dettes de son mari (Ju-.
168 DES DROITS DU PROPRIETAIRE.
geinent du tribunal de la Seine, 5e chambre, présidence
de M. Michelin, 15 décembre 1842).

394. Un propriétaire peut être autorisé, par ordonnance
de référé, à exercer son privilège sur le prix des
meubles de son locataire, sans attendre l’ouverture
d’une contribution, et nonobstant les oppositions
d’autres créanciers privilégiés (Arrêt de la Cour Royale
de Paris, du 12 septembre 1839 ; Dalloz, t. 40, 2e partie,
page 17 ).

395. Le privilège du bailleur a lieu non seulement
pour les loyers et fermages, mais encore pour les réparations
locatives et pour tout ce qui concerne l’exécution
du bail ( Code civil, art. 2102, § 1er).

Ainsi le bailleur peut exercer son privilège pour le
montant des dommages et intérêts résultant des dégradations
commises par le locataire ou le fermier.

396. Le propriétaire exerce son privilège non seulement
sur les effets mobiliers du locataire, mais encore
sur ceux du sous-locataire, et celui-ci a directement
action contre le sous-locataire jusqu’à concurrence du
prix de la sous-location dont ce dernier peut être débiteur
au moment de la saisie, sans qu’il puisse opposer
des paiements faits par anticipation (Code civil, art.
1753 ] ; mais les paiements faits en vertu d’une stipulation
portée dans le bail du sous-locataire, ou en
conséquence de l’usage des lieux , ne sont point réputés
faits par anticipation (Même article).

397. Le propriétaire n’est pas le seul qui ait privilège
pour ses loyers ou fermages.

Ce privilège est attribué au pi'incipal locataire sur les
meubles de celui qui a sous-loué de lui. Le même privilège
appartient à l’usufruitier et à tous ceux qui sont
aux droits du propriétaire. En effet, le privilège pour
loyers et fermages n’est pas attaché à la personne du
propriétaire ; il dérive du gage ; il passe à tous ceux à
qui les loyers appartiennent (Merlin, Répertoire au mot
Privilège,]). 22).

398. Le privilège du propriétaire a lieu, soit qu’il J
ait bail authentique ou sous seing-privé, soit lorsque le
bail est purement verbal. Mais, à l’égard de l’étendue
du privilège, la loi établit une distinction importante
DES DROITS DU PROPRIETAIRE, 169
entre les baux qui ont une date certaine et ceux qui n’en
ont pas (1). Les baux authentiques ou bien les baux
sous seing-privé, ayant date certaine, donnent privilège
, non seulement pour l’année échue, mais encore
pour les années antérieures dont les loyers n’ont pas
été acquittés, et même pour les années à échoir. « C’est
un cas singulier, dit M. Troplong (n° 155) , où l’on est
autorisé à exiger le paiement d’une dette avant son
échéance. Mais cette anticipation est justifiée par la
nature du privilège, qui affecte tellement la chose pour
la sûreté du paiement, que le législateur a mieux aimé
anticiper le terme que de compromettre les intérêts du
créancier privilégie. »

« Remarquons, toutefois, ajoute le même auteur, que
le bailleur ne peut exiger le paiement fait par anticipation
que lorsqu’il se présente d’autres créanciers qui
menacent d’absorber, par leur concours, les garanties
ultérieures. Dans tous les cas où les garanties du bailleur
ne sont pas menacées, il doit se contenter des ternies
échus (2). >>

399. Quand le bail est verbal, ou qu’il est sous seingprivé
, et qu’il n’a pas de date certaine, le privilège a
lieu pour une année, à partir de l’expiration de l’année
courante.
(1). Les baux sous seing-privé ont une date certaine, c’est-à dire
une dale opposable à des tiers, du jour où ils ont été enregistrés, du
jour de la mort de celui ou de ceux qui les ont souscrits, ou du jour
<jiie leur substance est constatée dans des actes dressés par des officiers
publics, tels que procès-verbaux de scellés ou d’inventaire ( Code civil,
art. 1328).(2) Observez que dans le cas dont il s’agit, c’est-à-dire, lorsque le
bail est aulbentique, ou qu’étant sous seing-privé, il a date certaine, les
créanciers du locataire ont le droit de relouer à leur profit la maison
pour le restant du bail, à la charge toutefois de payer au propriétaire
tout ce qui peut lui être dû. (Art. 2102 du Code civil.) Mais celle disposition est-elle applicable, dans le cas même où le
bail renferme la défense expresse de sous-louor ou décéder ? Celte
question est controversée. Cependant l’opinion commune est que les
créanciers demeurent subrogés au bail du débiteur, et exercent leur
droits quand même la faculté de sous-louer leur aurait été interdite.
C’est-là une subrogation légale et forcée que le législateur a introduite
fans aucune distinction.

I » 10
170 DES DROITS DU PROTCUÉTAIHE.
Les auteurs sont loin d’être d’accord sur le sens de
ces expressions de l’art. 2102. Les uns distinguent entre
les loyers échus avant l’année courante, le loyer de l’année
courante et l’année à partir de l’année courante ; les
autres rejettent cette distinction. M. Troplong ( n° 156) 
est du nombre de ces derniers, et base son opinion sur
un arrêt de la Cour de Cassation du 28 juillet 1824, rapporté
par Sirey, t. 25, lre partie, p. 85. « La Cour SuErenie
a pensé, dit-il, que lepropriétaire a, en vertu d’un
ail verbal, un privilège pour les années échues, l’année
courante etl’année à partir de l’année courante ; elle se
fonde sur ce que , si l’art. 2102 limite le privilège du
propriétaire à uue année à partir de l’année courante, il
ne s’en suit pas naturellement qu’il ait voulu priver le
propriétaire de l’exercice de son privilège pour loyers
échus ; que la restriction, commençant à partir de l’année
courante, n’a lieu que par opposition aux loyers à
échoir, qu’on accorde en entier au propriétaire muni
d’un titre ayant date certaine ; que l’intention de la loi de
conférer au propriétaire, qui n’a qu’un bail verbal, un
privilège pour tout ce qui est échu, résulte des art. 661
et 662 du Code de procédure civile, et surtout de l’article
819 du même code, qui permet au locateur (propriétaire) 
de faire saisir-gager les meubles garnissant la
maison pour tous les loyers et fermages échus, soit qu’il
y ait bail ou qu’il n’y en ait pas, et même d’exercer la revendication
sur les meubles déplacés et d’y faire valoir
son privilège. »

400, Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissent
les lieux loués, lorsqu’ils ont été déplacés sans
son consentement ; et il conserve sur eux son privilège,
pourvu qu’il en ait fait la revendication dans le délai de
quinze jours, lorsqu’il s’agit de meubles garnissant une
maison (Code civil, art. 2102).

Le délai court à compter du déplacement des meubles,
et non du jour que le propriétaire en a eu connaissance,
car il pourrait devenir impossible de reconnaître les
meubles et d’exercer la revendication.

La revendication est le nom donné à la réclamation
adressée par le propriétaire au détenteur actuel des
DES DROITS DU PROPRIETAIRE. Ï71
meubles qui forment son gage. Elle s’opère par voie de
saisie entre les mains de ce détenteur, autorisé par ordonnance
du président du tribunal de première instance
et rendue sur requête (Code de procédure cMle, art.
826etsuiv).

401. Il résulte donc de l’article 2102, que le locataire
ne peut déplacer ( c’est-à-dire, sortir les meubles qui
sont une fois entrés dans les lieux loués ) , sans le consentement
du propriétaire. A plus forte raison, le locataire
ne peut pas les vendre, même de bonne foi, sans ce
consentement préalable (1)  ; s’il les vend, le propriétaire
est autorisé à les revendiquer entre les mains des tiers :
nous disons que, pour qu’il y ait lieu à revendication, il
faut que les meubles aient été déplacés sans le consentement
du propriétaire bailleur ; d’où il suit que s’il a
donné son consentement, la revendication ne saurait
être admise. Ce consentement du propriétaire bailleur
peut être donné expressément ou tacitement. Nous pensons,
avec M. Troplong(n° 163) , dont l’opinion est toujours
si importante, que la simple connaissance du
transport des meubles, sans réclamation de la part du
propriétaire suffirait pour lui interdire le droit de réclamer.
Eu effet, toutes les fois que les meubles sortent de
chez lui , lorsqu’il en a connaissance, ils cessent de lui
servir de gage et de nantissement, et il n’y a ni droit de
suite ( c’est-à-dire, de poursuivre entre des mains tierces) 
ni privilège.

402. Ainsi, le propriétaire qui, avec connaissance,
aura laissé le locataire, à l’expiation du bail, sortir de
chez lui, et qui ne se sera point opposé à l’enlèvement
des meubles, ne pourra exercer de recours contre ces
objets.

403. Il en est de même quand un propriétaire loue à
un commerçant ; il est évident qu’il lui a tacitement
permis de vendre ses marchandises, encore qu’elles
(1) La Cour royale de Paris a même décidé quetjuand le propriétaire
s’y oppose, le locataire ne peut vendre ses meubles, en offrant de
laisser subsister le privilège du propriétaire sur le prix qui proviendrait
de la vente. (Le droit, 19 septembre 1839,) 172 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
garnissent les lieux ; d’ailleurs, on ne pourrait pas dire
qu’elles ont été déplacées sans le consentement du propriétaire
bailleur (Delvincourt, t. 3, p. 274, note 8).

404. Nul doute aussi que, quand les meubles du locataire
garnissant les lieux loués sont plus que suffisants

{>our assurer le paiement des loyers échus et à échoir,
e locataire ne soit en droit d’enlever quelques meubles
Deux arrêts, l’un de la Cour de Paris, du 2 octobre 1806,
l’autre, de celle de Poitiers, du 28 janvier 1829, ont
jugé que ce déplacement ne pouvait avoir lieu, par la
raison que tous les meubles sont affectés au privilège.
Mais M. Troplong censure avec raison ces deux décisions.
« Cette opinion est trop sévère, dit-il. Elle est en
opposition avec un arrêt de la Cour de Bourges, confirmé
par arrêt de la Cour de Cassation, du 8 décembre
1806(Dalloz, Recueil alphabétique, au mot Hypothèques,
p. 43, note). Elle exagère la loi, qui, se contentant
de veiller à l’intérêt du propriétaire, sans vouloir
Îjèner le locataire, ne demande à celui-ci que de garnir
es lieux de meubles suffisants » ( Art. 1752 du Code
civil ; Persil, Commentaire, ait. 2102, § 1, n°4 ; Favard,
Répertoire, au mot Saisie-gagerie ; Dalloz, au mot Hypothèques,
p. 37).

405. Mais un locataire ne peut quitter et dégarnir de
meubles les lieux qu’il occupe en vertu d’un bail, sans
consigner une somme égale au montant des loyers jusqu’à
l’expiration du bail.

Est entachée d’excès de pouvoir l’ordonnance de référé
qui autorise le locataire à déménager, en consignant
une partie seulement des loyers à courir (Arrêt de la
Cour Royale de Paris, du 27 août 184 2 ; le Droit, 30 août
même année).

406. L’hypothèque constituée par un bail authentique
ne se reportepoint sur le bail qu’opère la tacite reconduction.
En est-il de même du privilège ? Un arrêt de la Cour
Royale de Bordeaux, du 12juin 1825 (Dalloz, t. 26, 2e partie,
page 175) , a jugé la question en ce sens que le propriétaire
a qui il est dû des loyers par suite de tacite reconduction
, n’a pas de privilège pour les loyers échus ;
qu’il n’en a un que pour une année à partir de l’année
courante. Mais nous pensons avec MM. Troplong, T) e.i
DES DROITS DU PROPRIETAIRE. 173privilèges et hypothèques,-1. 1er, w 157, et Curasson,
Traité de la compétence des juges de paix, t. 1er, p. 392,
qu’il faut rejeter la doctrine de cet arrêt, et décider au
contraire que le privilège du bailleur doit, dans le cas
de tacite reconduction, s’étendre à tous les termes à
échoir. En effet, comme le disent les auteurs précités,
en restreignant le privilège résultant d’un bail sans
date certaine, pour une année à partir de l’année courante,
l’un des principaux motifs de la loi a été d’empêcher le
propriétaire et le preneur de se concerter ensemble
pour exagérer le nombre des années à courir. Ici cette
raison disparaît : dans le cas de continuation de jouissance,
par suite d’un bail ayant date certaine, le prix de
la tacite reconduction est fixé par l’acte ; la durée du
nouveau bnil est aussi déterminée par la loi, suivant
l’usage des lieux, s’il s’agit d’une maison, et pour les
années nécessaires, à l’exploitation, s’il s’agit d un bien
rural. D’un autafe côté, si l’hypothèque constituée dans
un bail authentique ne s’étend pas à la tacite reconduction,
c’est parce que l’hypothèque ne peut exister sans
une convention spéciale, tandis que le privilège du
bailleur dérive de la loi. Les stipulations insérées dans
un bail qui n’ont point de date certaine, n’étant pas opposables
à des tiers, voilà pourquoi la loi restreint le
privilège qui résulte de ces baux. Mais ce motif cesse
quand il s’agit de la continuation de la jouissance par
suite d’un bail ayant date certaine ; alors le prix et la
durée ne présentent aucune incertitude, tout étant déterminé
par un acte probant et par les dispositions du
Code civd (1).

407. Lorsque le locataire quitte la maison ou l’appartement
qu’il occupait, et transporte ses meubles dans
une autre maison ou appartement nouvellement loué,
le précédent bailleur peut les y revendiquer pendant
quinze jours, s’il a ignoré le déplacement ; car, s’il en
avait connaissance, û devait s’y opposer. Le nouveau
bailleur ne peut se prétendre nanti qu’autant que le pré »
( !) M. Buranlon, t. 17, n° 126, est aussi d’avis que le privilège du
bailleur s’étend aux obligations résultant de la tacite reconductiou,m 10.
174 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
cèdent bailleur ne peut exercer son droit de revendication ;
mais , si les meubles ont été enlevés à l’ihsu du
premier bailleur, le droit de revendication, qu’il a la
faculté d’exercer sur eux pendant quinze jours, lui donne
préférenëe sur le second bailleur qui viendrait réclamer
les loyers. C’est, au reste, ce que pensent tous les
auteurs. *

408. Le propriétaire conserve son privilège sur les
meubles garnissant les lieux loués, nonobstant la vente,
même sérieuse, qui en aurait été faite par le principal
locataire à un sous-locataire, en lui cédant son fonds de
commerce, et encore bien que cette cession ait eu lieu
par suite de la faculté accordée à cet égard par le propriétaire
dans le bail (Arrêt de la Cour Royale de Paris
au 28 février 1832 ; Journal du Palais,,t. 1er, p. 486).

409. Le privilège du bailleur ne cesae pas par la faillite
du preneur, seulement le bailleur est tenu, pour
l’exercer, de faire vérifier sa créance et d’en affirmer la
sincérité (Code de commerce, art. 552 et 553).

410. L’art. 410 du Code pénal frappe de confiscation
les meubles et effets mobiliers garnissant ou décorant
les lieux clans lesquels on a tenu une maison de jeux de
hasard ou des loteries non autorisées par la loi. La confiscation
fait perdre au bailleur son privilège sur les
meubles de son locataire, mais, clans ce cas, c’est au
bailleur à s’imputer son imprudence et à se reprocher
d’avoir loué a des individus qui tiennent des établissements
prohibés par la loi et réprouvés par la morale.

411. Le propriétaire ne peut exercer de privilège sur
le prix des objets qui garnissent sa maison, s’il ne lui
est dû aucun terme échu, s’il a des sûretés suffisantes
pour les termes à échoir, et si, en outre, son locataire
n’est pas constitué en état de déconfiture (Arrêt de
Cassation du 8 décembre 1806 ; Sirey, t. 7, lre partie,
p. 52).

412. Sur le produit de la vente on prélève d’abord :
1°les impositions prédues par le locataire ; 2° les frais
faits pour parvenir à la vente ; 3" les loyers dus au propriétaire,
ensuite les autres créances.

413. Le privilège du propriétaire pour les loyers qui
lui sont dus prime celui des frais de scellés et ainveu-*
DES DROITS DTJ PROPRIÉTAIRE. 175
taire après décès du locataire (AiTêts delà Cour de Paris
du 27 novembre 1814, et de la Cour de Lyon du 14 décembre
1825) , et celui des gens de service pour leurs
salaires (Arrêt de la Cour Royale de Paris du 25 février
1832 (1)  ; Journal du Palais, t. 1" de 1832, p. 399).

Il prime également le privilège des frais de justice
faits pour l’administration de la faillite du locataire. Ces
frais étant sans utilité pour le propriétaire, ne peuvent
avoir la préférence sur sa créance (Arrêts de la Cour de
cassation du 20 août 1821, de la Cour Royale de Paris
du 27 novembre 1814, de la Cour Royale de Lyon des
27 mars 1821, 14 décembre 1825 et 1" avril 1841 ; Sirey,
t. 22, p. 28, t. 16, 2° partie, p. 205, t. 26, 2epartie,
p. 51 et 53, t. 41, 2e partie, p. 344).
(1) Cet arrêt est ainsi motivé :« Considérant qu’il ne résulte d’aucune disposition du Code que
l’ordre matériel dans lequel le législateur y a traité des divers privilèges,
détermine le rang dans lequel ils doivent être exercés par les
créanciers ;—Considérant que le Code, art. 2102, place au premier
rang des créances privilégiées sur certains meubles, la créance du propriétaire
pour loyer, sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée ;
que le législateur 
leur privilège ; —Par ce* motifs, « te. »
assimile le droit du propriétaire au privilège du créancier
sur le gage dont il est saisi, puisqu’il lui donne, même au préjudice
du vendeur. la préférence sur le prix des effets mobiliers non
payés ; — Considérant que le privilège du propriétaire peut d’autant
moins être contesté que le Code de procédure , art. 661, autorise le
propriétaire à appeler la partie saisie , et l’avoué le plus ancien en référépour
faire statuer PI\ÉLIMISAIREMEKT sur son privilège pour raison det
loyers à lui dus ; — Et que ce même Code, art. 662, dispose que les
frais de poursuite seront prélevés par préférence avant toute créance,
mais autre que celle pour loyers dus au propriétaire ; — Considérant
que les dispositions générales de l’art. 2105 du Code civil ne peuvent
aucunement influer sur les dispositions spéciales, exceptionnelles
de l’art. 2102 du même Code, ni détruire le privilège du propriétaire et
des créanciers munis d’un gage sur certains meubles ; que donner la
préférence à toutes les créances énumérées dans l’art. 2101 du Code
civil, ce serait exposer le propriétaire et le créancier muni d’un gage
à perdre le plus souvent leurs droits, ce serait renverser toute l’économie
de la loi ; un pareil système est inadmissible en tous sens, lorsqu’il
demeure démontré que le privilège du propriétaire, qui n’a qu’un droit
de gage, de nantissement sur les meubles qui garnissent la maison
louée, prime et doit primer tout les autres créanciers, quel que soit176 DES DROITS DÛ PROPRIÉTAIRE.
414. Le propriétaire peut être autorisé à prélever sur
le prix des meubles de son locataire, par préférence aux
droits de la régie des contributions indirectes, le montant
des réparations locatives, si, jointes au dernier
terme, elles ne s’élèvent pas à plus de six mois de loyer
pour lesquels la loi accorde privilège au propriétaire
(Arrêt de la Cour de cassation, 15 juillet 1835).

415. Mais le propriétaire qui se trouve en concurrence
avec la régie des contributions indirectes n’a privilège
que pour six mois de loyer sur le prix des meubles
du locataire (Arrêt de la Cour de cassation, 28 août
1837).

§2. Des poursuites à défaut de paiement de loyers.

416. Lorsqu’à l’époque fixée par la convention, ou à
son défaut, par l’usage des lieux, le locataire ne paie
pas son loyer, il peut être poursuivi par le propriétaire,
et la somme due pour loyer produit intérêts du jour de
la demande formée en justice (Code civil, art. 1155).

417. Les propriétaires et principaux locataires de
maisons ou biens ruraux, soit qu’il y ait bail pardevant
notaire, soit qu’il y ait bail sous seing-privé ou verbal,
peuvent, un jour après commandement de payer, signifié
par acte d’huissier et sans permission du juge, faire
saisir-gager pour loyers et fermages échus, les meubles
et effets du locataire, qui se trouvent dans lesdites maisons
(Code de procédure civile, art. 819).

Ils peuvent même faire saisir-gager à l’instant (c’està-dire
sans commandement préalable) , en vertu de la
permission qu’ils en auront obtenue sur requête, soit
au juge de paix, si le loyer annuel du locataire n’excède
pas, à Paris, 400 fr., et 200 fr. partout ailleurs, soit du
président du tribunal de première instance, si le loyer
annuel est au-dessus de cette somme (Code de procédure
civile, art. 819, Loi de 1838 sur les justices de paix, art.
3 et 10).

Mais cette permission n’est accordée qu’en cas d’urgence,
par exemple, si le propriétaire craint que le locataire
ne détourne ses meubles, etc.

418. Les propriétaires et principaux locataires de
DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 177
maisons ou de biens ruraux peuvent aussi saisir les
meubles qui garnissent la maison ou la ferme lorsqu’ils
ont été déplacés sans leur consentement, et ils conservent
sur eux leur privilège, pourvu qu’ils en aient fait la
revendication conformément à l’art. 2102 du Code civil,
c’est-à-dire dans le délai de 15 jours, s’il s’agit des meubles
garnissant une maison (Code de procédure civile,
art. 819).

419. La faculté de saisir-gager est attachée à la qualité
de propriétaire. Celui qui a cessé de l’être ne peut plus
agir par cette voie pour le paiement de loyers échus
lorsqu’il avait cette qualité (Arrêt de la Cour Royale de
Nimes, du 31 janvier 1820).

420. Ainsi, la saisie-gagerie est l’acte par lequel les
propriétaires ou principaux locataires arrêtent, pour
sûreté de ce qui leur est dû à titre de bail écrit ou verbal,
les effets qui se trouvent dans les maisons de leurs
locataires. Cette saisie offre le moyen d’assurer l’exercice
du privilège que l’article 2102,'§ 2°. accorde au propriétaire
sur les meubles et effets de ses locataires.

421. Nous venons de dire que la saisie-gagerie peut
être faite par le bailleur, quelle que soit la forme du bail,
authentique (c’est-à-dire pardevant notaire) , sous seingprivé
ou verbal. Cependant, s’il existe un bail authentique
et exécutoire, le bailleur n’a pas besoin de recourir
à la saisie-gagerie. Il sera plus avantageux pour lui
d’agir par la voie de la saisie exécution (1) , autorisée par
son titre, qui emporte exécution parée ; la saisie-gage(1) 
Il y a entre la saisie ordinaire que l’on appelle taitie-exécution,
cl la saisie-gagerie, cetle différence qu’en cas de saisie-exécution, le titre
exécutoire sullit pour autoriser la vente des meubles saisis ; l’intervention
du juge est inutile, à moins que la partie saisie] ne fasse
opposition. Au contraire la saisie-gagerie n’est qu’une mesure conservatoire,
le préliminaire d’une instance qui doit être suivie d’une
demande en validité de la saisie sur laquelle le saisissant est tenu
de jus.'îur de la créance et du privilège qu’il réclame, et il ne peut
être procédé à la vente qu’après un jugement qui déclare la saisiu
valable,178 DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE.
rie, qui exige une demande en validité, deviendrait une
procédure inutile et frustratoire (1).

422. La saisie gagerie peut avoir lieu pour loyers échus,
mais elle ne peut être exercée pour les loyers à échoir,
lors même que ceux-ci sont compris dans le privilège
du bailleur, c’est-à-dire en cas de bail authentique ou
sous seing-privé ayant date certaine (Gode de procédure
civile, art. 819 ; Code civil, art. 2102, et Arrêt de la Cour
.Royale de Bourges du 16 décembre 1837 ; Dalloz, t. 38,
2e partie, p. 88).

Mais s’il est démontré que par un déplacement frauduleux,
le locataire cherche à soustraire ses meubles
aux poursuites du propriétaire, ce dernier peut faire
(1) Le tribunal civil de la Seine (8e chambre) a même décidé que
l’huissier auquel un bail notarié a été remis par le propriétaire, et qui
néanmoins a adopté la procédure de laùie-gagerie contre le locatairs
ou fous-locataire , est par là même responsable des frais occasionnés
par cette procédure mal dirigée. Voici le dispositif de ce jugement :
« Attendu que le tribunal, en condamnant Duchalenet à garantir et indemniser
son client du montant des frais qu’il était tenu de payer à
M. Dureuil, avait été déterminé par les faits de la cause, établissant que
la plus grande partie de ces frais était le résultat d’une procédure mal
dirigée par l’huissier ; attendu qu’il est constant, en fait, qu’au moment
où Duchatenet a exercé, comme huissier des demandeurs, des poursuites
contre Bourgeois-Dumoulin . il avait en sa possession la grosse
de son bail fait aux époux Rutier, aux droits desquels se trouvait ledit
sieur Dumoulin ; que dès-lors, en vertu de ce bail, il devait, pour les
procédures à suivre contre le locataire en retard de payer ses loyers,
ne pas exécuter les poursuites , d’après la disposition de l’art. 819 du
Code de procédure civile , donner assignation en validité de saisie,
constituer avoué, et faire prendre un jugement en validilié, tandis que
porteur de la grosse du bail exécutoire contre les preneurs et ceux
qu’ils auraient mis à leurs lieu et place, il devait faire procéder à la
vente immédiatement après saisie ; — Attendu que si tout prouve que,
dans cette circonstance, il n’y a eu de la part de l’huissier que négligence,
il n’eu doit pas moins, vis-à-vis de ses clients, être responsable
des suites de cette négligence, et les garantir et indemniser des frai*
qu^ont été indûment faits ;— Par ces motifs, le tribunal reçoit Duchatenet
opposant en la forme, à l’exécution du jugement rendu en cette
chambre le 10 mai dernier ; le déboute purement et simplement de ladite
opposition : en conséquence dit et ordonne que ledit jugement sera
exécuté selon sa forme et teneur. » Ce jugement condamnait l’huissier à
rapporter personnellement les frais autres que ceux do cpmmariiîenient
cl de fais »!. (Le Droit, 1CT septembre 1S59].DES DftOîTS DU PROPIUÉTAÎlilî. i/0saisir-gager non seulement pour les loyers échus, niais
encore pour les loyers à échoir. C’est aussi ce que, par
arrêt du 5 décembre 1837, la Gour Royale de Nancy a
décidé, dans une espèce où un fermier avait enlevé de la
ferme une partie de ses meubles.

423. La saisie-gagerie est pratiquée sur tous les effets
mobiliers qui garnissent la maison louée et qui sont
soumis au privilège du propriétaire.(Voyez page 160). 1

Un four construit par le locataire, qui doit l’enlever à
la fin de son bail, est meuble, et, en cette qualité, a pu
être l’objet d’une saisie (Arrêt de la Cour Royale de
Lyon du 14 janvier 1832 ; Dalloz, tome 33, % partie,
page 176).

424. Mais ne peuvent être saisis :

1" Les objets que la loi déclare immeubles par destination ;


2° Le coucher nécessaire des saisis, ceux de leurs enfants
vivant avec eux (1) , les habits dont les saisis sont
vêtus et couverts (2)  ;
(1) Ou entend par coucher nécessaire les parties du lit indispensables
au repos : par exemple, le bois de lit, couverture , draps, traversins,
matelas, lit de plumes, et même les rideaux, suivant l’âge ou l’éiat
de santé du saisi. Mais est saisissable tout ce qui n’est que de luxe,
comme ciels-de-lit, housses, courtes-pointes , dômes et tentures de tapisserie.
(Jousse, art. 14, titre 23 ; Carré, n° 2037 ; Pigeait, t. 2,
P-86.) Le coucher insaisissable est le coucher ordinaire du saisi, c’est-à-dire
celui de son domicile habituel, et non celui de son domicile légal ,
quand il ne l’occupe point. (Arrêt de la Cour royale d’Orléans , 24
août 1S12. Dalloz, Recueil alphabétique, t. 2, p. 695.) La co ichette en bois de noyer du saisi ne peut être échangée , par
le saisissant, contre une autre en bois peint , sous prétexte qu’elle est
trop somptueuse. L’art. 592, § 2, du code de procédure , doit être entendu
dans le sens le plus favorable au débiteur. (Jugement du tribunal
de paix de l’arrondissement de Paris, 6 novembrelSôô.) Au reste, c’est aux tribunaux qu’il appartient d’apprécier si on doit
laisser un coucher pour chacun des époux et îles enfants ; à l’égard de
ces derniers , il n’est pas douteux qu’on ne doive laisser des couchers
« éparés pour les garçons et pour les lilles. (Carré , n » 2038 ; Favard ,
t. 5, p. 26 ; Dalloz, Recueil périodique, t. 2, p. 657, n »7.) (2) Ce qui comprend les manteaux du saisi et de sa femme, de ses
ascendants et descendants demeurant avec. lu'. Mais les bijoux doni le
preneur ou les siens se, seraient parcs uc soraiciii pas insaisissables.
3" Les livres relatifs à la profession du saisi, jusqu’à
la somme de 300 francs à son choix ;

4° Les machines et instruments servant à l’enseignement
pratique, ou exercice des sciences et des arts, jusqu’à
concurrence de la même somme, et au choix du
saisi ;

5° Les équipements des militaires, suivant l’ordonnance
et le grade ;

6° Les outils des artisans nécessaires à leurs occupations
personnelles ;

7° Les farines et menues denrées nécessaires à la consommation
du saisi et de sa famille pendant un mois ;
enfin une vache, ou trois brebis, ou deux chèvres, au
choix du saisi, avec les pailles, fourrages et grains nécessaires
pour la litière et la nourriture desdits animaux
pendant un mois (Code de procédure civile, art. 592 et
593).

425. La saisie-gagerie peut être exercée, non-seulement
sur les objets qui existent dans les lieux loués,
mais aussi sur ceux qui en auraient été déplacés sans le
consentement du propriétaire, lors même que le locataire
aurait enlevé les meubles de la maison qui Jui
avait été louée pour les transporter dans une autre niaison
à lui appartenant ou par lui louée. Mais dans ce cas,
pour que la saisie-gagerie soit valable, elle doit avoir
lieu dans le délai de quinzaine s’il s’agit de meubles garnissant
une maison (Code civil, art. 2102, § 1).

Si les meubles déplacés sont en la possession d’un
tiers, par suite de vente ou autrement, le propriétaire
doit agir par la voie de la saisie revendication. (Voyez cidessus,
page 170).

426. La saisie-gagerie peut être faite un jour après
commandement de payer et sans permission du juge.
Elle peut même l’être à Y instant en vertu de la permission
obtenue sur requête soit du juge de paix, soit du
président du tribunal de première instance. Voyez
page 176.

Le saisissant sera gardien des effets saisis s’ils sont
entre ses mains, sinon il sera établi un gardien (Code
de procédure civile, art. 823). Le saisi peut être constitué
gardien des meubles et effets saisis. Dans tous les
DES DROITS DU PROPRIETAIRE. 181
cas, le gardien est contraignable par corps à la représentation
des effets (Même Gode, art. 821 et 824).

La saisie gagerie a lieu dans la forme de la saisie exécution.
Elle doit contenir assignation en validité, signifiée
dans la forme ordinaire, à la personne ou au domicile
du saisi. La vente des objets ne peut avoir lieu que
quand la saisie a été validée par jugement (Code de
procédure, art. 824, et Loi de 1838 sur les justices de
paix, art. 31).

Lorsque le bailleur a, pour les loyers à lui dûs,
accepté un billet payable à une époque déterminée, il
ne peut, avant l’écbéance , pratiquer de saisie-gagerie
au préjudice des débiteurs. (Arrêt de la Cour Royale
de Bordeaux du 31 juillet 1839, Journal du Palais.%. 1er
de 1840, p. 35.) 

427. En résumé, le mode de poursuites à employer
par le propriétaire pour se faire payer de ses loyers sur
le prix de la vente des meubles de son locataire, diffère
selon que le bail est authentique (c’est-à-dire par-devant
notaire) , sous seing-privé ou verbal.

Lorsque le bail est sous seing-privé ou verbal, la
procédure commence par un commandement de payer
fait au locataire, et, un jour après ce commandement, le
propriétaire a le droit de faire, par le ministère d’un
huissier, saisir-gager pour loyers échus les meubles de
son locataire. Si le cas requiert célérité, par exemple si
le propriétaire craint que le locataire ne détourne ses
meubles, celui-ci peut faire saisir-gager ixYinstant (c’està-dire
sans commandement préalable) , eu vertu de la
permission qu’il en aura obtenu sur requête, soit du juge
de paix, quand le loyer annuel n’excède pas 400 fr. à
Paris et2(J0 fr. partout ailleurs, soit du président du tribunal
de première instance, quand le loyer annuel est
au-dessus de cette somme. La saisie-gagerie étant faite
et les meubles et effets du locataire étant mis sous la
main de la justice par l’établissement d’un gardien, le
propriétaire doit fane assigner le locataire saisi en validité
de la saisie-gagerie. Après que le propriétaire a
obtenu jugement qui déclare cette saisie valable, il fait
signifier au locataire ce jugement contenant nouveau
m 11
182 DES BEOITS DU PROPRIÉTAIRE.
commandement de payer ; si le locataire persiste dans
son refus, on procède à la saisie-exécution des meubles
et effets du locataire, et huit jours après la signification
de cette saisie au locataire, la vente a lieu.

Lorsque le bail est authentique, le propriétaire, avec
la grosse de son bail, et sans autre formalité, peut, un
jour après le commandement de payer, signifié par
huissier à son locataire, faire saisir-exécuter les meubles
et effets de ce dernier, et faire procéder à la vente de ces
meubles huit jours après la signification de cette saisie
au locataire (Code de procédure civile, art. 581 et 613).

428. Mais lorsque les meubles qui garnissent les lieux
loués ont été déplacés sans le consentement du bailleur,
et se trouvent en la possession d’un tiers, soit par suite
de vente, soit autrement, le bailleur, pour conserver le
privilège que la loi lui accorde sur les meubles de son
locataire, doit en faire la revendication dans le délai de
quinze jours, à compter du déplacement, s’il s’agit de
meubles garnissant une maison, et de quarante jours,
s’il s’agit du mobilier garnissant une ferme.

La saisie-revendication ne peut être pratiquée qu’en
vertu d’une ordonnance, soit du juge de paix si le toyer
annuel n’excède pas à Paris 400 francs et 200 francs
partout ailleurs, soit du président du tribunal de première
instance si le loyer annuel est au-dessus de cette
somme ; et ce à peine de dommages et intérêts tant
contre le bailleur revendiquant que contre l’huissier.
Cette ordonnance est rendue sur requête contenant la
désignation sommaire des effets revendiqués, et renonciation
des causes de la saisie-revendication

Le juge peut permettre la saisie-revendication nième
les jours de fêtes légales.

Si celui chez lequel sont les effets qu’on veut revendiquer
refuse l’ouverture de ses portes ou s’oppose à la
saisie-revendication, il en est référé, suivant le taux du
loyer annuel, soit au juge de paix, soit au président du
tribunal de première instance ; dans l’intervalle on surseoit
à la saisie-revendication, sauf au requérant à établir
gardien aux portes pour empêcher le divertissement
des meubles. (Code de procédure civile, art. 826,
DES DROITS DU PROPRIETAIRE. 183
827, 828 et 829 ; Loi de 1838 sur les justices de paix,
art. 3).

La perquisition n’a lieu qu’en présence du juge de
paix, ou, à son défaut, du commissaire de police, du
maire ou de son adjoint (Même Code, art. 587).

429. Le bailleur qui veut agir par voie de saisie-revendication
doit être bien sur de l’endroit où se trouvent
les effets ; car celui chez lequel il a fait une perquisition
sans résultat, peut, suivant les circonstances,
obtenir contre lui des dommages et intérêts.

430. La saisie-revendication se fait dans la même
forme que la saisie-exécution, si ce n’est que celui chez
qui elle est faite peut être constitué gardien. La saisierevendication
est suivie, dans la huitaine de sa date,
d’une demande en validité qui doit être portée suivant
létaux du loyer annuel, devant le juge de paix ou devant
le tribunal de première instance du domicile de
celui sur qui elle est faite, et si elle est connexe (c’està-dire
jointe) à une instance déjà pendante, elle sera
portée également devant, le tribunal saisi de cette instance
(Code de procédure civile, art. 830 et 831 ; Loi de
1832 sur les justices de paix, art. 3).

431. Le propriétaire peut-il employer la voie de saisie-revendication
contre un tiers, lorsque le mobilier
existant encore dans les lieux loués est plus que suffisant
pour répondre des loyers échus et à échoir ? Tar
arrêt du 2 octobre, 1803, la Cour de Paris a jugé l’affirmative.
Mais comme ou l’a dit plus haut, page 172, on
doit rejeter cette décision. Eu effet la loi, eu accordant au
propriétaire un privilège sur les meubles, quoique déplacés,
et le droit de revendication, a eu pour but de
pourvoir à la pleine sécurité du bailleur, et non de paralyser,
d’une manière absolue, la disposition des facultés
mobilières du preneur. Dès l’instant donc que les
meubles qui garnissent la maison ou la ferme sont évidemment
suffisants pour répondre des loyers ou fermages,
pourquoi serait-il défendu de déplacer l’excédant ?
Inquiéter dans ce cas des ti-ersjde bonne foi, ce serait une
vexation. Au reste, comme le dit fort bien M. Curasson,
t. 1er, p. 404, u° 77, c’est au juge à peser les civeon-
184 DES DROITS DU PROPRIETAIRE.
stances, à voir si, loin d’avoir pour but de prévenir les
fraudes et l’enlèvement successif du mobilier, la saisierevendication
n’est qu’une tracasserie de la part du propriétaire.


432. Il est nécessaire d’indiquer l’effet que produit
l’état de faillite du preneur sur les poursuites dirigées
par le propriétaire pour se faire payer des loyers qui lui
sont dûs.

D’abord, aux termes de l’article 443 du Code de commerce,
portant modification du Code de commerce, toute
action mobilière, à partir du jugement déclaratif de la
faillite, ne peut être suivie ou intentée que contre les
syndics. 11 en est de même de toute voie d’exécution

L’article 450 du môme code, est ainsi conçu : « Toutes
voies d’exécution pour parvenir au paiement du
loyer sur les effets mobiliers servant à l’exploitation du
commerce du failli seront suspendues pendant trente
jours à partir du jugement déclaratif de faillite, sans
préjudice de toutes mesures conservatoires et du droit
qui serait acquis au propriétaire de reprendre possession
des lieux loués. Dans ce cas, la suspension des
voies d’exécution établie au présent article cessera de
plein droit. »

Ainsi, le propriétaire doit suspendre pendant 30
jours, à compter de la déclaration de faillite, les poursuites
pour raison de loyers dus, sauf les mesures conservatoires
telles que rétablissement d’un gardien pour
empêcher le dépérissement des meubles qui se trouvent
dans les lieux loués, ou les oppositions entre les
mains des sous-locataires, et, s’il y a lieu de reprendre
les poursuites au bout des 30 jours, c’est contre les syndics
et non contre le failli qu’elles doivent l’être.

Mais si le bail est expiré, ou s’il y a eu congé signifié
ou accepté, en d’autres termes, si le propriétaire a
acquit le droit de reprendre possession des lieux loués,
il peut, nonobstant la faillite, diriger les poursuites contre
son locataire failli ou les continuer dans le cas où
elles seraient commencées. Au reste, l’article 450 du
Code de commerce ci-dessus rapporté est absolu et ne
prend en aucune considération le point où la procédure
DES DROITS DU PROPRIÉTAIRE. 185
d’exécution est’arrivée au moment où intervient le jugement
déclaratif de la faillite ; cet article doit donc recevoir
son application sans distinguer les cas où les poursuites
dirigées par le propriétaire sont plus ou moins avancées.
Ainsi peu importe, par exemple, que les poursuites -
soient parvenues à leur dernière période, et même que
le jour de la vente ait été fixé du consentement du failli ;
une fois le jugement déclaratif de la faillite rendu, les
poursuites ne peuvent être continuées pendantlestreille
jours à partir de ce jugement, que du consentement des
syndics auxquels seuls la loi s’en rapporte pour apSrécier,

sous la surveillance du juge commissaire, s’ilest
e l’intérêt de la masse des créanciers de surseoir ou de
passer outre à la vente du mobilier saisi. C’est ce qu’a
décidé la Cour de Cassation, par arrêt du 26 août 18il,
affaire Clapisson contre Pingot ( le Droit et la Gazette
des Tribunaux, du 28 août même année).

L’action des droits du propriétaire n’est suspendue,
il faut le remarquer, qu’à l’égard des effets mobiliers
servant à l’exploitation du commerce du failli et non à
l’égard des autres Araleurs mobilières, telles, par exemple,
que les meubles à l’usage personnel du débiteur.

Cette suspension n’a lieu que pendant les 30 jours
qui suivent le jugement déclaratif de la faillite ; d’où il
résulte qu’elle ne saurait être invoquée par les syndics
pour arrêter l’action en paiement des loyers qui seraient
échus pendant la faillite (M. Laisné, 'Commentaire
de la loi sur les faillites, p. 78 ).

L’article 450 du Code de commerce, qui interdit au
propriétaire d’un immeuble loué à un individu tombé
en faillite , d’exercer des voies d’exécution dans les
trente jours qui suivent la déclaration de faillite, n’est
pas applicable au cas où,'par le bail, le propriétaire
s’est réservé le droit de le résilier dans certaines circonstances
déterminées à l’avance. Le juge des référés
est compétent pour prononcer l’exécution d’une pareille
clause ( Arrêt de la Cour Royale de Paris du 12 octobre
1842, le Droit 13 octobre même année).

433. De ce que le propriétaire, comme nous l’avons
vu ? a sur les meubles des sous-locataires garnis-
186 DES DROITS DU LOCATAIRE.
sant les lieux loués, et jusqu’à concurrence de la souslocation
, le même privilège que sur ceux de son locataire
principal, il résulte qu’il a le droit de poursuivre
les sous-locataires pour les sommes dont ils peuvent
être redevables au principal locataire. C’est ce que dispose
l’article 820 du Code de procédure civile dans les
termes suivants :

« Peuvent les effets des sous-locataires garnissant les
lieux par eux occupés, être saisis-gages pour les loyers
dus par le locataire de qui ils tiennent ; mais ils obtiendront
main-levée en justifiant qu’ils ont payé sans
fraude , et sans qu’ils puissent opposer des paiements
faits par anticipation. » Les paiements faits par le souslocataire,
soit en vertu d’une stipulation portée en son
bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont
pas réputés faits par anticipation. Voyez p. 205.

434. Le propriétaire a non-seulement le droit d’exercer
des poursuites directes contre le locataire en retard
de payer le prix de ses loyers, mais encore celui de le
poursuivre indirectement. Ainsi, le propriétaire peut
saisir-arrèter entre les mains des débiteurs de son locataire
les sommes et effets appartenant à ce dernier, et
s’opposer à leur remise ( Code de procédure civile,
art. 557 et 558 ).

Mais la saisie pratiquée par le bailleur sur les meubles
et effets du preneur, peut donner lieu à une condamnation
de dommages et intérêts contre le saisissant, lorsqu’il
résulte de la saisie, postérieure au bail, qu’à
l’époque de la saisie, le preneur n’était plus redevable
d’aucuns loyers ( Arrêt de la Cour de Cassation,
Gaz. des Tribunaux, 17 juin 1837 ) 
SlXTIOiN II.Des droits du Preneur ou Locataire.

435. En traitant successivement (pages 47 à 108) des
obligations du bailleur, nous avons l’ait connaître d’une
manière indirecte les droits du preneur. Mais il importe
de s’occuper spécialement des droits de ce dernier. Tel
sera l’objet des deux paragraphes suivants :
DES DROITS DU LOCATAIRE. 187
§ 1er Du droit de jouir de la chose louée.

436. Le droit qu’acquière surtout le preneur, par le
bail, est de jouir cfe la chose qui lui est louée pendant
tout le temps que doit durer le contrat (Pothier n° 277 )  ;
car ce n’est que la jouissance ou l’usage de la chose qui
l’ait l’objet du contrat de louage.

437. Le droit que le preneur a de jouir de la chose
louée donne ouverture à son profit à différentes actions
contre le bailleur. Nous en avous parlé ci-dessus en
traitant des obligations du bailleur. Ce sont les actions
afin de délivrance (1) et entretien de la chose louée (2) , en
garantie des vices de cette chose (3) , ou des troubles apportés
à la jouissance du preneur soit par le bailleur soit par
des tiers (4) , et en résiliation et dommages intérêts pour
cause d’inexécution du contrat (5).

Le preneur qui a commencé de jouir des lieux loués
a le droit de se faire maintenir dans sa jouissance jusqu’à
la fin du bail, et le bailleur ne peut l’expulser en
l’indemnisant.

438. Mais une fois que la chose louée est délivrée,
quelle estl’étendue de la jouissance accordée au preneur ?

Lorsque l’espèce de jouissance est exprimée au bail,
le locataire doit se renfermer dans les termes du contrat,
et ne pas se servir de la chose louée pour un usage
autre que celui qui y est déterminé.

Lorsqu’il n’a été rien stipulé sur l’espèce de jouissance,
le preneur ne peut employer la chose louée qu’à
l’usage auquel elle est de sa nature destinée ou auquel
on a coutume de la faire servir (Code civil 1729: Pothier
n°s22et 23 ).

Par exemple, on ne pourrait pas établir une forge ou
un cabaret dans une maison où il n’en existait point
auparavant. Néanmoins, la profession du locataire
connue au temps du bail, doit faire suivre une autre
règle, et doit faire présumer que la maison lui a été
louée pour la faire servir aux usages qu’exige sa prof es(1) 
Voyez page 48 el suiv. (2) Voyez page 58 et suiv. (3) Voyez page
99 elsuiv. (4) Voyez paye 87. (5) Voyez Chapitre VI, de la fin du bail.188 DES DROITS DU LOCATAIRE.
sion. C’est pourquoi, si j’ai loué ma maison à ua serrurier
connu pour tel, quoique ma maison n’ait toujours
été occupée que comme maison bourgeoise, je suis
censé la lui avoir louée pour la faire servir à tout ce
qu’exige sa profession, et je ne pourrais pas l’empêcher
d’y établir une forge, etc. (Pothier, même n°) Voyez
page 117.

439. Le preneur a le droit de jouir de toute la chose
louée.

Conséquemment, la jouissance s’étend aux accessoires
nécessaires pour en user.

Ainsi le propriétaire qui loue une maison doit délivrer
au locataire toutes les dépendances non exclues du
bail, la cour, les greniers, les caves, le bûcher, les remises,
les clefs des portes extérieures et intérieures.

Le passage sous la porte cochère d’une maison et
l’usage de là cour sont communs à tous les locataires, à
moins de stipulation contraire (Voyez p. 53).

Les servitudes établies en faveur de l’immeuble loué
sont des accessoires dont le preneur a le droit de réclamer
la jouissance,

440. Toutefois, le preneur n’acquiert que l’usage et la
jouissance ordinaires des produits de fa chose ; il ne
peut jouir des produits extraordinaires d’une manière
nuisible à sa substance. C’est ce que décide le Code
Prussien, titre xxi, 1er partie, articles 270 et 271 (M. Anthoine
de Saint-Joseph, Concordance entre les Codes
civiles étrangers, p. 90). Nous pensons avec MM. Tro•

pion g ( n° 315 ) et Rolland de Villargues ( au mot bail
n 03 221 et 222) , que ces principes sont applicables sous
l’empire de notre législation.

441. Quand il y a doute sur les choses qui doivent
être comprises dans un bail, il faut examiner comment
le propriétaire et surtout le précédent locataire jouissaient
de la chose (MM. Duvergier, t. m, n° 454 et Rolland
de Villargues, au mot bail n° 231 ). Voyez p. 114.

442. Le preneur aie droit d’interdire au propriétaire
l’accès des lieux loués, sauf toutefois lorsque le propriétaire
s’y transporte ou y envoie quelqu’un de sa part
pour voir ï'état dans lequel se trouve l’immeuble, sup-
DES DROITS DU LOCATAIRE. 189
posé qu’il n’y ait pas abus, pour y faire les réparations
nécessaires ou pour l’acheter quand il est mis en vente,
ou pour le louer avant l’expiration du bail courant
(Pothier n° 75 et 203 ; M. Duvergier, tome m, n° 308).
Voyez p. 84.

443. Le preneur peut rentrer dans son logement à
toute heure du jour ou de la nuit sans que le portier
soit fondé à refuser d’ouvrir la porte après telle ou telle
heure. (Voyez les décisions que nous avons rapportées à
cet égard, chapitre IX Des obligations des portiers).

444. Lorsque des tiers troublent la jouissance du
preneur, ce dernier a contre eux une action qui varie
suivant la nature des faits. Voyez pages 88 et suiv. Mais le
preneur ne peut jamais intenter une action possessoirc
ti raison du trouille qu’il éprouve. Telle est l’opinion
commune des auteurs.

445. Le bail n’est pas résolu par la mort du bailleur
ou du preneur à moins de conventions contraires. Lorsque
lepreneur est décédé, son droit au bail passe à ses héritiers,
le bail se divise entre eux comme toutes les autres
créances ; si le preneur a laissé une veuve avec laquelle
il était commun en bien, celle-ci a droit à la moitié du
bail, il n’y aura point de solidarité pour le paiement de s
fermages (Toullier, t. 12, n° 106) , si la division du bail
n’était pas possible ou si les héritiers du preneur ne sont
pas d’accord, il faut alors le liciter. Dans ce cas, les
formes à suivre sont celles prescrites pour la vente des
rentes constituées.

§ 2. Du droit de sous-louer ou de céder le bail.

446. Le preneur a le droit de sous-louer, et même de
céder son bail à un autre , si cette faculté ne lui a pas
été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.
Cette clause est toujours de rigueur ( Code civil, article
1717).

447. 11 importe de bien se pénétrer du sens dans
lequel il faut entendre les dispositions de cet article.

En général, chacun peut transférer cà un autre le droit
qui lui appartient ; le législateur a maintenu ce prinm
11.
190 DES DROITS DU LOCATAIRE.
cipe en matière de louage. Ainsi le locataire a le droit de
sous-louer et même de céder son bail, et il n’est privé
de cette faculté qu’autant que le contrat contient une
clause prohibitive à cet égard.

L’art. 1717porte que le preneur aie droit de souslouer
ou même de céder son bail ; sous-louer et céder
tin bail sont des opérations entièrement distinctes dans
la forme et dans les effets. Dans la forme, la différence
consiste en ce que céder, c’est transporter la totalité du
droit, tandis que sous-louer, c’est n’en transporter
qu’une partie. Dans les effets, cette différence consiste
en ce que céder c’est subroger le cessionnaire dans les
droits et actions du cédant, et le rendre l’obligé direct
du bailleur ; tandis que sous-louer, c’est faire un nouveau
contrat qui ne lie que le locataire et le sous-locataire,
sans mettre celui-ci en rapport direct avec le bailleur.


Mais soit qu’il y ait cession de bail ou sous-location,
le preneur n’est point affranchi de ses obligations envers
le bailleur : il demeure toujours personnellement
responsable des dégradations qui peuvent survenir aux
lieux loués ; il reste tenu du paiement du prix sans
pouvoir même exiger la discussion, préalable des biens
du cessionnaire ou du sous-locataire.

La faculté de sous-louer et de céder le bail peut être
interdite au preneur, pour le tout ou pour partie : la loi
laisse à cet égard toute liberté aux contractants.

L’interdiction de sous-louer emporte la défense de
céder. Il est évident que le propriétaire qui a interdit le
moins n’a pas voulu permettre le plus. Tous les auteurs
sont d’accord sur ce point.

Mais la défense de céder le bail emporte-t-elle celle de
sous-louer ?

La jurisprudence offre (k ;s décisions différentes :

Ainsi la Cour Royale d’Angers, par arrêt du 27 mars
1817, a décidé que le preneur d’une maison qui s’est interdit
le droit de céder son bail conserve la l’acuité de
sous-louer une partie de la nr ;t ;on (Sirey, t. 18, 2e partie,
p. 234).

Au contraire, la Cour Royal ; de Paris, par arrêts des
DES DROITS DU LOCATAIRE. 191
7 août 1812, 28 août 1824, 24 février 1825, 18 mars
1826, 28 mars 1829, 6 mai 1835) a jugé que la prohibition
de céder son bail entraîne celle de sous-louer en
tout ou en partie.

Quant à nous, nous pensons que la défense de céder
le bail emporte, en règle générale, interdiction de souslouer
en totalité, mais ne forme point obstacle à une
sous-location partielle. Au reste, il est évident que les
circonstances et l’intention des parties doivent exercer
une grande influence sur la solution de la question, qui
dépend le plus souvent de l’appréciation des termes employés
dans la convention. C’est ce que fait très bien
observer M. Durauton, t. 17, n° 93, en disant : <• Si je
passe bail à quelqu’un d’une maison occupée par un
grand nombre de locataires, sachant bien qu’il n’entend
pas l’occuper par lui-même, du moins en totalité,
et que néanmoins je lui interdise la faculté de céder son
bail, afin qu’il reste lui-même à la tète de l’exploitation ;
l’interdiction de céder n’emportera pas en ce cas celle de
sous-louer et d« rToriycln’ 1rs baux des divp.t-s ]oê:.,-
.taires.

Tel est aussi le sentiment de MM. Dalloz, Recueil alphabétique,
t. 9, p. 917, n° 5, et p. 922, nn 65 ; Duvergier,
t. 3, p. 377, et Rolland de Villargues, au mot Bail,
n° 256 &« ( !) •

418. L’art. 1717 dit que la clause prohibitive de la
sous-location ou de la cession du bail est toujours de rigueur,
ce qui signifie que les parties doivent s’y soumettre
avec exactitude. Si donc le bail ne contient point
la clause prohibitive de sous-location ou de cession de
bail, soit en totalité, soit en partie, les contractants restent
sous l’empire du droit commun, c’est-à-dire que le
locataire a droit de céder son bail ou de sous-louer, et
le propriétaire ne serait point admis à soutenir que la
ùeïense de sous-louer ou <■-" ""der le bail était sous-en(1) 
M. Troplong (n.,9 154 et 155) est H.'ovis que la prohibition de
sous-louerresl renfermée dans la défense de céder le bail, et que l’interdiction
de sous-louer en totalité entraîne celle de sous-louer en
partie.192 DES DROITS DU LOCATAIRE.
tendue. Au reste, les parties pourront facilement éviter
toute contestation à cet égard par une rédaction qui exprime
clairement leurvolonté](Foye5 modèles nos 2 et 3
Des clauses que l’on peut insérer clans un bail).

Mais de ce que l’application de la clause qui interdit
au locataire la faculté de céder son bail ou de sous-louer
doit être rigoureuse ; on ne doit pas cependant donner
à cette clause un sens plus étendu que celui qu’elle a
reçu de la volonté des parties. Notamment, on ne saurait
en induire l’obligation pour le preneur d’habiter
personnellement dans la maison ou l’appartement qu’il
a loué, et lui refuser la faculté de les faire occuper par
ses domestiques ou des personnes de confiance (MM. Duvergier,
t. 3, n° 366, et Troplong, n° 136) (1). En effet,
(1) C’est ce qu’un arrêt de la Cour de Bordeaux,du 11 janvier 1826,
Tj,inortc par Sirev, tnm. TIVI. 2^ partie, n« g. 193, a décidé dans l’espèce
■'•: :■■ -'-■'En 1818 , le sieur Marchand-Gaury loua pour 8 ans une maison au
sieur Grosbot, avec interdiction de sous-louer. Dans le cours de la septième
année de la location, Grosbot transporta son domicileet une partie
de ses meubles dans une autre maison qu’il avait achetée. 11 laissa
dans la maison deMarcband-Gaury un homme de confiance à gages,
et des meubles d’une valeur supérieure à celle des loyers à échoir, car
tout était payé jusque là. Marchand-Gaury, à qui il n’était rien dû, ne
fitpointsur les meubles déplacés la saisie-revendication autorisée par
l’article 2102 du code civil ; mais il assigna le sieur Grosbot pour venir
habiter lui-même la maison qu’il avait louée, et à y rétablir Immeubles
qu’il en avait fait sortir, sinon il concluait à la résiliation du bail.
Il fonda sa demande en résiliation sur deux molii's : 1° sur ce que , en
n’habitant pas lui-même la maison, mais en y plaçant une autre personne,
quelle qu’elle fût, il violait la clause du bail qui lui avait interdit
de sous-louer ; 2° sur ce qu’en emportant ailleurs une partie du
mobilier, bien qu’il en restât assez pour répondre des loyers , il dérobait
à l’action du privilège du propriétaire des objets qui en avaient
été frappés par leur placement dans la maison , et diminuait ainsi les
sûretés données.Si l’article 1752 du Code civil, disait Marchand, défend d’expulser le
locataire, lorsque, faute par lui de garnir la maison de meubles suffisants,
il donne des sûretés capables de répondre du loyer, celte disposition
n’est relative qu’au cas où le locataire n’a pas encore garni la
maison de meubles, et non à celui où il a déplacé les meubles déjà affectés
par privilège. Le tribunal d’Angoulème accueillit ces moyens ;
mais la Cour Royale de Bordeaux infirma le jugement en ces termes :DES DROITS DU LOCATAIRE. 193
dès qu’il ne sous-loue pas ou qu’il ne cède pas son bail,
il n’y a pas d’infraction au bail.

Le preneur pourrait, malgré la défense de sous-louer,
prêter son appartement. C’est ce qui a été formellement
reconnu dans la discussion au Conseil-d’Etat de l’art.
1717 (M. Troplong, n° précité).

L’infraction à la prohibition de céder le bail ou de
sous-louer, autorise le bailleur à poursuivre la résiliation
 ; mais cette résiliation ne s’opère pas de plein droit ;
elle doit être demandée en justice, et les juges peuvent,
selon les circonstances, accorder un délai pour faire
cesser ce qu’il y a de contraire à la clause prohibitive
insérée au bail. Mais si le preneur offre d’expulser le
cessionnaire ou le sous-locataire, et d’occuper les lieux
par lui-même, ou si à l’époque de la demande en résiliation,
la cession ou la sous-location n’existe plus, et si
d’ailleurs le bailleur ne peut alléguer aucun préjudice
causé par la sous-location, la résiliation n’a pas lieu
(Arrêts de la Cour Royale de Lyon des 6 juin 1821 et
16 décembre 1825 ; de la Corn Royale de Paris du 6 janvier
1838 ; de la Cour de Cassation des 13 décembre
1820 et 29 mars 1837 ; Dalloz, t. 26, 2e partie, p. 40,
t. 21, 1" partie, p. 241, et t. 37, lre partie, p. 38 ; Sirey,
t. 40, 2U partie, p. 867). Telle est aussi la doctrine suivie
par MM. Tourner, t. 6, nos 549 et suiv. ; Duvergier,
t. 3, n°370, et Troplong, n° 139.
« La Cour, attendu que le locataire qui cesse d’habiter personnellement
la maison louée n’en est pas moins censé continuer de l’occuper
lui-même, lorsqu’il n’y tient que des domestiques qui le représentent,
et dont il est responsable ; et queMarchand-Gaury n’a pas prouvé que
Grosbot ait sous-loué à un tiers la maison qui lui a été donnée à location,
ou qu’elle fût occupée par une personne étrangère à la famille du
locataire ;« Attendu que si l’article 2102 du Code civil donnait à M. Marchand
un privilège sur tous les objets mobiliers qui garnissaient la maison par
lui louée à Grosbot, et, en cas de déplacement sans son consentement,
la faculté de les faire saisir revendiquer dans le délai de quinzaine,
Marchand-Gnury n’a pas usé de ce privilège ; qu’il n’est pas prétendu
que les meubles qui restent dans la maison soient insuffisant !
pour répondre des loyers à échoir, et que, d’ailleurs , la solvabilité de
Grosbot n’est pas contestée ; infirme, etc. »194 DES DROITS DU LOCATAIRE.
Cependant, s’il est stipulé par une clause formelle
que le bai] sera résolu de plein droit par le seul fait de
la cession ou de la sous-location, l’infraction à la clause
prohibitive opère dans ce cas la résiliation de plein
droit, et les juges n’ont pas la faculté d’atténuer ou de
différer les effets de la convention (Argument de l’art.
1183 du Code civil ; M. Duvergier, t. 3, n° 371).

^ 449. Le preneur ne peut se soustraire à l’obligation
d’occuper les lieux loués, et à la clause prohibitive de
sous-louer, formellement exprimée dans le bail, en offrant
au bailleur de louer lui-même à d’autres personnes,
et de lui payer à titre d’indemnité la différence qui existerait
entre le prix du nouveau bail et celui du bail
primitif. La clause portant prohibition de sous-louer
est toujours de rigueur (Arrêt de la Cour de Cassation
du 26 février 1812, Journal du Palais même année).

450. L’approbation donnée par le propriétaire à la cession
du bail ou à la sous-location, le rendrait non-recevable
à demander la résiliation contre le preneur.

L’approbation peut être ou expresse ou tacite.

Elle est expresse quand elle résulte des termes mêmes
du contrat.

Elle est tacite, par exemple, lorsque le bailleur reçoit
directement du cessionnaire ou du sous-locataire le prix
du bail ; car, dans ce cas, le bailleur est censé avoir consenti
à la cession ou à la sous-location (MM. Duvergier,
t. 3, n° 372, et Rolland de Villargues, au mot Bail,
n°275).

Il en serait de même si le propriétaire laissait le souslocataire
entrer en jouissance ctes lieux et faire des travaux
et changements nécessaires pour l’exercice de sa
profession (Arrêt de la Cour Royale de Lyon du 3 mai
1837 ; Dalloz, t. 38, 2« partie, p. i7).

Pareillement, si le bailleur usant du droit que lui accorde
l’art. 2102 duCoib civiî, s’est fait payer, sur le
prix des meubles qui garnissent la maison louée ou la
ferme, tout ce qui est échu et à échoir, les autres créanciers
du preneur peuvent, dans le cas où ce bail est authentique
ou a une date certaine, relouer la maison ou la
ferme pour le temps du bail qui resterait à courir, no-
DES DROITS DU LOCATAIRE. 195
nobstant la prohibition la plus absolue de sous-louerEn
effet, le bailleur a tacitement renoncé à la clause prohibitive
en réclamant le bénéfice de l’art. 2102 ; il ne
doit pas ignorer qu’en recevant le prix du bail pour
toute sa durée, les créanciers auront droit de relouer
dans leur intérêt. C’est au propriétaire, en pareil cas, à
demander la résiliation du bail, si ce parti lui convient
mieux, mais alors à n’exercer son privilège que pour les
loyers échus (Delvincourt, t. 3, p. 192 ; Troplong, Des
hypothèques], t. 1er, n° 155 ; M. Duranton, t. 17, n° 89 ;
M. Duvergier, t. 3, n° 372 ; Rolland de Villargues, au
mot Bail).

451. Lorsque le bailleur qui a interdit au preneur de
sous-louer, consent néanmoins à un sous-bail, est-il censé
renoncer à la clause prohibitive à l’égard de ceux auxquels
le ;sous-locataire voudrait, à son tour, sous-louer la
chose, lorsque, d’ailleurs, le sous-bail garde le silence à
ce sujet ? La Cour Royale de Paris a jugé négativement
celle question, le 19 novembre 1821 (affaire Saint-Céran) ,
par le motif que le consentement donné par le
bailleur à la sous-location, n’a pour objet que cette souslocation,
et laisse subsister dans toute sa force, quant
aux baux ultérieurs, la prohibition de sous-louer contenue
au bail principal (M. Rolland de Villargues, même
mot, n° 277).

452. La formule prohibitive de sous-location estpresque
toujours ainsi conçue : Le preneur ne •pourra sous-louer
sans le consentement PAR ÉCRIT du bailleur. Toutefois, la
condition de Y écriture n’est souvent requise que par habitude ;
aussi cette clause n’est-elle pas tellement de rigueur
qu’un consentement verbal prouvé par le preneur
ne puisse être déclaré suffisant pour autoriser la souslocation
(Arrêt de la Cour de Cassation du 19 juin 1839 ;
.Sirey, t. 39, 1" partie, p. 402 ; M. Troplong, ii° 141}.

Le tribunal de la Seiuc (5r chambre) a aussi décidé que
la nullité delà sous-location faite sans le consentement
exprès et par écrit du propriétaire, quand il était requis
par le bail, peut être couverte par le silence prolongé du
propriétaire (Gaz-aile des Tribunaux du 5 juillet 1836).

453. Quand avec une vente de fonds de commerce, il
196 DES DROITS DU LOCATAIRE.
a été fait un bail des lieux où ce fonds est établi, en sorte
que les deux actes puissent être considérés comme indivisibles,
l’acheteur qui revend le fonds de commerce a
le droit de céder en même temps son bail, quoique le
bail porte défense de sous-louer sans le consentement
du bailleur (Arrêt de la Cour Royale de Paris du 16 février
1822 ; Sirey, t. 23, 2e partie, p. 95).

En se fondant sur les mêmes principes, le tribunal de
la Seine a, par jugement du 24 juin 1843, décidé que la
simple prohibition de céder son droit au bail ou de souslouer
n’est pas applicable au commerçant qui vend son
fonds de commerce et cède le droit au bail comme accessoire
(Le Droit, 28 juin 1813). Un arrêt de la Cour
Royale de Rennes, du 9 juin 1828, a jugé dans le même
sens (Sirey, t. 30, 2u partie, p. 96).

454. La défense de sous-louer n’exclurait pas le preneur
de s’associer un tiers pour l’exploitation en commun
de la chose louée, et de partager avec lui les bénéfices
de l’entreprise (Arrêt de la Cour de Cassation du
24 décembre 1821 ; Sirey, t. 22, lr<= partie, p. 373).

La prohibition de sous louer en tout ou en partie,
emporte celle de tenir ou de loger des pensionnaires
(Arrêt de la Cour Royale de Douai, du 7 avril 1842 ;
Dalloz, t. 44, 2« partie p. 29).

455. Silalocation est verbale, comme il n’y a pas d’interdiction
prononcée, le locataire aie droitde sous-louer.

Mais de la part du locataire, qui n’a qu’un bail verbal
, cette faculté de sous-louer peut donner lieu à
des inconvénients sur lesquels il n’est pas inutile d’appeler
I l’attention des propriétaires, surtout lorsqu’ils
ont affaire à des locataires difïîcultueux. Dans ce cas , il
est pour les propriétaires qui louent verbalement un
moyen facile de prévenir ces inconvéniens, c’est d’annoncer
dans l’engagement ridigé selon la forme indiquée
au modèle n° 1, la prohibition de sous-louer.

45G. Lorsque, par bail verbal, le propriétaire d’une
maison de campagne loue un pavillon de cette maison et en
même temps le droit de se promener dans un jardin y
attenant et dont la jouissance doit rester commune avec
le bailleur, le preneur peut comprendre, dans la sous-
DES DROITS DU LOCATAIRE. 197
location des lieux pris à bail, le droit de promenade,
dès qu’il n’a été fait aucune restriction expresse au droit
de sous-loucr conféré au preneur par le droit commun.

Vainement, dirait-on que le droit de promenade doit
être considéré comme un droit purement personnel, et
surtout dans cette espèce ou l’exercice de ce droit devait
créer des rapports fréquents et forcés entre le propriétaire
et la personne du preneur ( Arrêt de la Cour
Royale de Paris, 2° chambre, du 22 janvier 1844 ; le
Droit, 3 février même année).

457. Le droit de céder le bail ou de sous-louer, n’autorise
pas le locataire à changer la destination des lieux
loués ou à se substituer des personnes exerçant des professions
incommodes (par exemple des forgerons ) , ou
deshonnêtes ( par exemple des filles de mauvaise vie).
Le cessionnairc ouïe sous-locataire doit jouir des lieux
loués de la même manière que le preneur originaire
l’aurait fait lui-même. Ainsi la cession de bail ou la
sous-location ne doit pas être maintenue, dès que la
chose est sous-louéc pour un usage autre que celui auquel
le bailleur pensait qu’elle serait employée par le
locataire, quand d’ailleurs cette différence a quelque
inconvénient pour le bailleur ; en effet le preneur ne
saurait en sous-louant aggraver la condition du propriétaire
(1) ( MM. Troplong, n° 126 et Duvergier, t. 3,
n » 392).
(1) Ou jn-ui rattacher aux mûmes principes l’espèce suivante, que
le tribunal de Montpellier a décidée par jugement du 11 mars 1842 :M. Vieill. ! , propriétaire, dan » la ville de Montpellier, d’une maison
d’assez belle, apparence, avait loué une partiedu premier étage de celle
maison à. M. Pugnière. Celui-ci, ne voulant plus resterdans cet appartement,
demanda à M. Vieille la résiliation du bail ; mais elle ne fut
point accordée. Que iit alors M. Pugnière ? il se rend dans le repaire
des gilanos ou bohémiens, el propose à plusieurs d’enlr'eux de venir
loger dans son appartement. L’offre est acceptée, et bientôt une tribut
degitanos s’établit dans la maison de M. Vieille , étend ses haillons sur
les balcons dorés du premier étage, cl prépare , après avoir allumé le
feu au milieu même du salon, un repas digne de cannibales, etc. C’est
en se fondant sur ces faits’que le propriétaire demandait l’expulsion
immédiate des gitanos, avec dommages-intérêts et dépens. Le tribunal
a rendu un jugement conçu en ces termes : Attendu eu fait, qu’il est198 DES DROITS DU LOCATAIRE.
En conséquence, la Cour Royale d’Aix a jugé, par
arrêt du 31 janvier 1833, que le locataire d’un appartement
destiné à son logement et à celui de sa famille, ne
peut le sous-louer à un cercle littéraire, parce qu’il y
soutenu par Vieille que Pugnière a placé dans l’appartement par lui
loué dans la maison dudit Vieille, et qu’il a abandonné depuis quelque
temps, des bohémiens ou gitanos ; que Pugnière explique ce fait eu alléguant
qu’il a sous-loué verbalement cet appartement à un gitanos
appelé Gomez, exerçant la profession de tondeiar de mules , qui l’habite
avec sa famille ; —Attendu qu’il s’agit d’apprécier si, en agissant
ainsi, Pugnière, qui avait la faculté de sous-louer, a ou non changé la
destination de la chose louée ;—Attendu, quant à ce que, d’après
l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée
suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle
présumée d’après les circonstances, à défaut de conventions ; — Attendu
que la législation, n’ayant pas défini ces circonstances, a dû nécessairement
les abandonner aux lumières et à la conscience du juge ;— Attendu qu’il est évident que la destination de la chose louée a été
changée, si l’on considère :1" qu’il n’a pu être dans la pensée des parties,
à l’époque où le bail a été fait, qu’un appartement situé au premier
étage d’une maison neuve serait un jour sous-loué à des gitanos ; 2'que,
parleurs moeurs, leurs goûts, leur manière de vivre, leur malpropreté ,
les gitanos doivent éloigner les autres locataires d’une maison et porter
ainsi préjudice au propriétaire ; 5" qu’il n’est pas à présumer que
Gomez qui, d’après son passeport, se trouvait à Perpignan à la fin du
mois de février, ait loué, dès son arrivée à Montpellier, un appartement
au premier étage d’une maison neuve-, construite avec quelque
luxe, alors qu’il est avoué qu’il n’avait pas de meubles pour la garnir ;— Attendu que, dans de semblables circonstances , il est suffisamment
établi que c’est par malice que Pugnière a placé dans l’appartement
qui lui était loué Gomez, afin de forcer le sieur Vieille à une résiliation
de bail qu’il n’avait |pu obtenir de bon gré ;—Atlendu que, par leur
séjour, les gitanos ont nécessairement porté préjudice à Vieilli', et qu’il
y a lieu de l’évaluer à 25 fr. ;—Attendu qu’il convient d’accorder audit
Vieille une somme de 5 fr. pour chaque jour, dans le cas où Pugnière ne
ferait pas incontinent vider l’appartement par Gomez et par tous autres
bohémiens auxquels ce dernier peut avoir donné asile ; — Par ces
motifs, le tribunal ordonne que , dans le délai de vingt-quatre heures,
à partir d’aujourd’hui, Pugnière sera tenu de vider et rendre libre par
Gomez , sa famille et tous autres gilanos qui pourraient s’y trouver,
l’appartement qu’d tient à loyer de Vieille ; condamne en outre Pugnière
à 25 fr. de dommages-intérêts envers Vieille, pour le préjudice éprouvé
jusqu’à ce jour, et en outre à 5 fr. de dommages-intérêts pour chaque
jour de retard, et aux dépens. (Gazelle des Tribunaux du li avril
1841.) DU PRINCIPAL LOCATAIRE ET DES SOUS-LOCATAIRES. 199
a changement clans l’usage et des inconvénients pour le
propriétaire et pour les autres locataires de la maison
(Sirey, t. 33, 2" partie, p. 486 ).

458. S’il a été convenu lors du bail primitif que le
preneur pourra sous-louer à qui il lui plaira, cette clause
donne-t-elle le droit au preneur de sous-louer à des
personnes qui, à raison de leur profession, changent la
destination des lieux loués ?

On comprend que les circonstances auront toujours
une grande influence sur la solution de càte question.
Mais, en l’absence de documents propre à manifester
l’intention des parties, on doit présumer que le bailleur
en introduisant une pareille clause dans le contrat, a
voulu accorder au preneur le droit de choisir sans contrôle
la personne qui se présentera pour sous-louer.
Toutefois ,'le sous-locataire ne pourra faire servir la
chose à des usages préjudiciables et contraires à sa destination
originaire (Pothier, n° 280 ; MM. ïroplong,
n° 127 ctDuvergier, t. 3, nu 392 ).

459. La sous-location ou la cession de bail ne délie
pas le preneur originaire de ses engagements envers le
bailleur. Ce dernier a alors deux débiteurs au lieu d’un
seul ; il peut s’adresser à l’un comme à l’autre, et tout
en conservant ses droits contre le preneur, le bailleur
obtient en outre autant de nouveaux débiteurs qu’il y a
de cessionnaires ou de sous-locatay'es successifs. Ainsile
preneur, en cas de cession du bail ou de sous-location,
reste toujours responsable des dégradations et des paiements
du loyer. 11 ne peut pas môme exiger que le bailleur
commence par poursuivre le cessionnaire ou le
sous-locataire (Pothier, n° 282 ; Delvincourt ; M. Duvergier,
t. 3, u » 380, M. ïroplong, n« 128).

§ 3. ■—• Du principal locataire et des sous-locataires.

460. Quand le locataire a cédé à un autre ou à d’autres
tout ou partie de la maison qui lui a été louée, ou le
désigne sous le nom de principal locataire, et ceux à qui
il a loué s’appellent sous-preneurs ou sous-locataires.

461. Le principal locataire reste toujours garant envers
le propriétaire du prix du loyer de la partie qu’il
200 DU PRINCIPAL LOCATAIRE
a sous-louée. En effet, le propriétaire a traité directement
avec le principal locataire ; il ne doit donc connaître
que lui (Voyez p. 199).

Le principal locataire est aussi tenu des dégradations
et des pertes qui arrivent par le fait de ses
sous-locataires (Code civil, art. 1735).

462. Le principal locataire, en sous-louant ou cédant
tout ou partie de son bail, doit respecter la destination
des lieux, car si la chose était sous-louée pour un usage
autre que celui auquel le bailleur pensait qu’elle serait
employée par le locataire, et surtout si cette différence
avait quelques inconvénients pour le bailleur, ce dernier
serait en droit de demander l’annulation du sousbail
(Voyez p. 197).

463. Les points suivants ont été décidés par un arrêt
de la Cour Koyale deDouai, du 11 juin 1844(1) (Dalloz,
t. 44, .2' partie, p. 128) :
(1) Voici les circonstances dans lesquelles est intervenu l’arrêt que
nous signalons :Le 2 juin 183G, les sieurs Dorémieux et Wirous prirent à bail principal
une maison sise à Lille, appartenant à la dame veuve Dutlioit,
et dont une portion fut louée par eux à la ville, pour servir d’école
mutuelle. Le bail étant sur le point d’expirer, les principaux locataires
le renouvelèrent pour neuf ans, à partir du 15 mars 1837. En 184"2,
ils se déportèrent de leur bail au profit de la dnmeDulhoit, moyennant
une indemnité de 2,000 fr. qu’ils lui payèrent. La dame Dutlioit reloua
à la veuve Thiedrez, qui établit dans les lieux une filature : elle plaça
des métiers dans les pièces voisines de l’école, et jusque dans les greniers
situés au-dessus de l’étage occupé par l’école. Ce voisinage ayant
incommodé les travaux de l’école au point de rendre la continuation
presque impossible, la ville de Lille assigna les sieurs Dorémieux et
Mirons pour qu’ils eussent à faire cesser le trouble ; ceux-ci exercèrent
contre la dame Dutlioit une action rceursoiro. Celle dame, à son tour,
appela en cause la dame Thiedrez, alléguant que la sous-location au
profit de l’école avait été déclarée dans le bail, qu’il en résultait pour
la sous-loeaiaire l’obligation de combiner l’usage qu’elle ferait de la
maison avec la jouissance de l’école primaire. — Le tribunal de Lille,
après un rapport d’experts, qui avait constaté que l’établissement des
métiers dans le grenier placé au-dessus do la filature, nuisait au progrès
des élèves , et pouvait même porter atteinte à la santé du professeur,
qui était obligé de forcer sa voix pour se faire entendre, ordonna
par jugement du 5 février 1844, contre les sieurs Dorémieux et Mirous,
la cessation du trouble, condamna la veuve Dutlioit à garantir les sieurs,ET DES SOTJS-LO CATAIRES. 201
L’établissement d’une filature dans une maison partiellement
occupée par une école primaire, et dans
l’étage supérieur à celui où l’école est tenue, constitue,
lorsque le bruit des métiers nuit sensiblement aux exercices
de cette école, un trouble à la jouissance que le
bailleur est tenu de l’aire cesser.

Le locataire principal d’une maison est réputé prendre
l’obligation d’entretenir les sous-locations existantes
et qui lui ont été déclarées, et, par suite, de maintenir
Dorémieux et Mirous des condamnations qu’ils avaient encourues, et
la veuve Thiedrez à garantir et indemniser la veuve Dutlioit des condamnations
poursuivies contre elle. — Ce jugement est ainsi motivé :
— Attendu que, suivant convention sous seing-privé du 6 septembre
1856, les sieurs Dorémieux et Mirons ont accordé en location à la
ville de Lille une grande pièce au second élnge d’un bâtiment dépendant
d’une maison située à Lille ; que ledit acte porte que cette pièce
continuera à être à usage, de classe pour école primaire communale ;—
Attendu que les sieurs Dorémieux et Mirous sont dès-lors obligés, envers
la ville de Lille, à l’exécution dudil bail et à toutes les obligations
que leur qualité de locataires leur impose ; qu’aux termes de l’art. 1719
du Code, civil, le bailleur est obligé de fûire jouir paisiblement le preneur
pendant la durée du bail ; •—Attendu qu’il conste (ré.-ulte) du
rapport d’experts nommés par le jugement du 50 novembre dernier,
que le bruit causé par les métiers placés au-dessus de ladite école est
de nature à troubler le. professeur dans l’exercice de ses fonctions, et
entraver les progrès des élèves ; qu’en outre, cet état de choses a dû
fatiguer considérablement le professeur et lui détériorer la santé ;
qu’ainsi, la demande formée par M. le maire de Lille est complètement
justifiée, ordonne que lesdits sieurs Dorémieux et Mirons feront
cesser le trouble apporté à la jouissance localive du demandeur, et,
faute de ce faire, les condamne à 50 fr. de dommages-intérêts pour
chaque jour de retard ; — Statuant sur la demande en garantie des
sieurs Dorémieux et Mirous contre la dame veuve Dulhoit-Jacquart : —
Attendu que le 10 juin 1842, époque à laquelle la dame Dulhoit-Jacquarl
a accepté le déport qui lui était donné par les sieurs Dorémieux
et Mirous, elle avait connaissance qu’une portion de celle maison se
trouvait sous-louéc au maire de Lille, à usage d’école communale ;
que cette connaissance résulte, à l’évidence, du bail passé postérieurement
au déport, au profit de la dame veuve Thiedrez, où l’on stipule
que celle-ci n’aura la faculté de sous-louer que la partie de ladite
maison maintenant à usage d’école mutuelle ; — Attendu que l’aoeeplalion
pure et simple du déport alors que les locataires avaient sousloué
la portion à usage de ladite école, comporte obligation de la part
(Je la propriétaire de maintenir la sous-location et de remplir, à l’é*202 DU PRINCIPAL LOCATAIRE
les sons-locataires dans la jouissance paisible de la
chose, alors surtout qu’il perçoit les loyers payés par
ceux-ci. En conséquence, il doit combiner sa propre
jouissance avec celle des sous-locataires, de telle sorte
que celle-ci s’exerce sans trouble ; et spécialement, un
locataire principal d’une maison partiellement occupée
par une école, est tenu, alors même qu’il a pris à location
pour y placer une lilature, de combiner sa jouissance
de manière à ne pas troubler, par le bruit des
machines, les exercices de l’école.
gard des sous-locataires, toutes les mesures qui en sont la conséquence ;
—Attendu que le trouble dont se plaint la ville de Lille, sous-locataire,
provient de la location consentie par la veuve Duihoit do la maison
dont s’agit à usage de lilature ; —. Que cette location a clé faite par
elle seule et sans la participation des sieurs Dorémieux et Mirous, à
l’égard desquels le déport qu’elle a accepté emporte toute garantie de
faire jouir la ville de Lille dej la portion sous-louée ;—En conséquence
condamne la veuve Duthoit-Jacquard .à garantir et indemniser les
sieurs Dorémieux et Mirous de toutes les condamnations ci-dessus prononcées,
tant en principal, qu’intérêts et frais ;—Faisant droit entre la
dame Duthoil-Jacquart et la veuveThiedrez ; — Attendu que toute convention
fait loi entre les parties contractantes, et que cette loi n’est pas
moins obligatoire pour les tribunaux que pour les parties mêmes ; —
Attendu qu’en louant la maison dont il s’agit à usage de lilature, la locataire
n’a pu ignorer qu’une partie de cette maison éiait louée à la
ville, à usage d’école ; qu’en ce qui résulte des termes mêmes du bail
authentique du 10 juin 1842, dans lequel on lit que la preneuse aura
la faculté de sous-louer la partie de ladite maison maintenant à usage
d’école mutuelle, eu resiantloujours responsable du loyer et desdégradations
 ; que, par cette stipulation, ladite locataire prenait implicitement
l’engagement de respecter cette location et dose substituera la propriétaire
pour toutes les obligations qui en résultaient ; que si, en principe
général, le bailleur doit taire jouir paisiblement et sa us trouble le locataire
de la chose louée, ce principe duit recevoir exception lorsque,
comme dans l’espèce, la cause du trouble que le locataire peut éprouver
lui a été signalée et même imposée dans le bail ; que c’est alors
au locataire à s’imputer de n’avoir pas mieux apprécié celte cause de
trouble el à en subir les conséquences ; que de même, que si la maison
dont est question eût d’abord été louée à usage de lilature, et que dans
cet état, la ville fût venue louer à usage d’école la partie au-dessous
de la lilature, elle n’eût pas été fondée à se plaindre, el qu’on eût pu
résister à son action en lui répondant qu’elle avait loué à celle coudi^on
: de même aujourd’hui la bailleresse esl fondée à dire à son tour
. la dame veuve Thiedrez que c’est à la condition de maintenir la lo*ET DES SOUS-LOCATAIRES. 203
Le propriétaire qui accepte la résiliation du bail d’un
locataire principal, avec connaissance de l’existence des
sous-locations, prend l’obligation d’entretenir les souslocations
que celui-ci a faites.

Par suite, s’il arrive que la jouissance des sous-locataires
vienne à être troublée par le fait d’un nouveau
principal locataire, accepté par le propriétaire, et que
ces sous- locataires actionnent en garantie le premier
locataire principal dont ils tiennent leur bail, le'procation
de la ville et d’établir sa filature en conséquence que le bail du
10 juin 1842 lui a été accordé ; qu’il y a ici identité de raison de décider
que s’il y eut vente de la maison ; qu’en 1 admettant (ce qui se
pratique en certaines localités, et ce qui est prévu par le Code civil) ,
que la dame Thiedrez a loué pour usage de Blsrture l’étage où est établi
celui qui fait l’objet du procès, et que dans le contrat de vente, il, y
eût été dit que l’étage inférieur réservé pour le vendeur, est loué à
usage d’école, l’acquéreuse ne serait pas fondée à demander ni une
diminution de prix ni la résolution de la vente, parce que le vice dont
elle se plaindrait lui aurait été connu ; de même aussi elle ne peut être
fondée, comme locataire, à se plaindre dans les mêmes circonstances ;
que le principe de la vente, édicté par l’art. 1642 du Code civil, doit
s’appliquer, par analogie, à tout ce qui fait la matière d’un bail ; condamne
la dame veuve Thiedrez à garantir et indemniser la dame veuve
Duthoit-Jacquard de toutes les condamnations ci dessus prononcées,
tant en principal qu’intérêts et fiais , etc. — Appel par la dame Duthoitqui,
à sûn tour, interjette éventuellement appel contre les sieurs
Dorémieux et Mirous, et ces derniers contre le maire de la ville de
Lille. — Arrêt. — La cour : — Attendu qu’en prenant à bail la maison
dont il s’agit pour y établir une filature de colon, la dame Thiedrez
non-seulement savait que le second étage était occupé par l’école mutuelle,
en vertu d’un bail passé par le maire de Lille, par Dorémieux
et Mirous , précédents locataires de celte maison ; mais qu’elle a mis
à prolit ce bail en prenant directement de la ville de Lille la prise de
sous-location ; — qu’en recueillant les avantages de ce sous-bail, elle
a nécessairement accepté les charges, et s’est dès-lors engagée à concilier
dans l’établissement de la filature la jouissance , comme locataire
principale, avec la jouissance de la ville de Lille comme sous-locataire,
qu’en plaçant, dans le grenier au-dessus du second étage , des métiers
dont le bruit était un obstacle à la bonne tenue de l’école mutuelle,
elle a occasionné à la jouissance de la ville de Lille un trouble qu’elle
doit faire cesser, sans recours contre la bailleresse, la veuve Dulhoit,
qui n’a commis aucun fait, ni aucune faute de nature à engager ta responsabilité
vis-à-vis de ladite Thiedrez ; — Sur tous les autres points du
litige, adoptant les motifs des premiers juges, confirme.204 DU PIIINCIPAL LOCATAIRE
priétaire est soumis à l’action récursoire de ce dernier,
sauf à agir lui-même contre le second locataire auteur
du trouble.

464. Lorsque le preneur jouit du droit de sous-louer,
peut-il, sans donner des sûretés au propriétaire, enlever
les meubles qu’il a déjà placés dans les lieux loués ?

On doit décider la négative -, elle résulte de la combinaison
des art. 1752 et 1753 du Gode civil. En effet, les
sous-locataires n’étant tenus que jusqu’à concurrence
du prix de la sous-location et de ce dont ils sont débiteurs
envers le preneur, il suit de là que si l’enlèvement
des meubles avait lieu, le bailleur pourrait ne plus
trouver de garanties suffisantes. Le preneur n’a donc le
droit de sortir ses meubles qu’autant qu’il offre des sûretés
au bailleur.

465. A l’égard de ses sous-locataires, le principal locataire
est soumis aux mêmes obligations et exerce les
mêmes droits que le propriétaire vis-à-vis de son locataire
direct (1) (Voy. chapitre n, section lre, Des obligations
du bailleur ou propriétaire, p. 47 et suiv., et
(1) Ainsi le sous-locataire, de même que le locataire ordinaire, ne
peut se permettre de percer les gros murs ou d’y pratiquer des ouvertures.
Mais lorsque le propriétaire autorise le sous-locataire à faire
des ouvertures ou des percements dans les gros murs, le principal locataire
a-t-il le droit de s’opposer à ces innovations ? Lo tribunal de
première instance de la Seine a décidé l’aflirmative dans l’espèce
suivante :« M. D…, propriétaire d’une maison composée de plusieurs corps
de logis , avait loué celui de ces corps de logis donnant sur la rue à
un principal locataire, en se réservant avec ce dernier la jouissance
commune du passage de la porte coclière et des cours. Le principal
localairejsous-loua une des boutiques qui dépendait de sa location. Le
sous-locataire de cette boutique obtint de M. D… l’autorisation d’ouvrir
une porte dans le mur donnant sur le passage de la porte coclière.
Cette porte fut ouverte ; mais le principal locataire intervint et demanda
que les choses fussent rétablies dans leur premier étal. Il fondait
sa prétention sur ce qu’on ne devait point changer la disposition
des lieux sans sa participation. Le tribunal adopta ce système, quoique
le sous-locataire représentât une reconnaissance formelle du propriétaire
d’accepter à la lin du bail la remise des lieux, tels qu’ils se trouveraient
après le percement de la porte, donnant toute décharge, à
cet égard, au principal locataire.  »ET DES SOUS-LOCATÀÎRES. 205
chapitre ni, section 1": Des droits du bailleur,^. 158 ejt
suiv.).

Lorsque le bail du principal locataire est résilié, cette
résiliation entraîne-t-elle celle des sous-baux qu’il a consentis
en faveur de son locataire ? Voyez, pour la solution
de cette question, chapitre vi : De la fin du bail.

466. Quandle principal locataire ne paie pas au propriétaire
le prix de sa location, les sous-locataires ne
sont obligés de payer le propriétaire que s’il forme
entre leurs mains des saisies-arrêts ou des saisies-gageries,
et s’il fait ordonner par justice qu’ils seront tenus
de le payer.

467. Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire
que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location
dont il peut être débiteur au moment de la saisie,
et sans qu’il puisse opposer des paiements faits par anticipation
(Code civil, art. 1753). Les paiements faits
par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation
portée en son bail, soit- en conséquence de l’usage des

■ lieux., ne sont pas réputés faits par anlicipation(l). (Même
article).

468. Peuvent, les effets des sous-locataires, garnissant
les lieux par eux occupés et les fruits des terres qu’ils
sous-louent, être saisis-gages pour les loyers et fermages
dus par le locataire ou lermicr de qui ils tiennent
: mais ils obtiennent main-levée en justifiant qu’ils
ont payé sans fraude et sans qu’ils puissent opposer des
(1) Un sous-localaire qui a payé six mois à l’avance et qui quille
les lieux, avant l’expiration du bail pai' suite de congé accepté par le
principal locataire, ne peut être poursuivi par le propriétaire pour le
paiement des loyers échus , et que le principal locataire n’a pas acquittés,
lorsqu’il est prouvé que ces six mois payés d’avance soldent
le montant des loyers dus par le sous-locataire. Ce n’est pas là un
paiement fait par anticipation , mais, au contraire, en conformité de
l’usage ; peu importe que le propriétaire ait interdit la l’acuité de
sous-louer, s’il a eu connaissance de la sous-location , et peu importe
aussi que des offres lui aient été laites par le sous-locataire par suite
d’iui jugement par défaut qui prononce contre lui le paiement desdits
loyers ; si ces offres n’ont pas été acceptées il n’en résulte pas acquiescement.
(Jugement du tribunal de la Seine (chambre des vacations) ,
Le Droit du 25 octobre 1S38.) m. 12
206 DtT PRINCIPAL LOCATAIRE
paiements faits par anticipation (Code de procédure civile,
art 820).

469. Le propriétaire ayant un privilège sur tout ce
qui garnit la maison oulâ ferme, la loi lui a accordé certains
droits sur les meubles du sous-locataire. Mais
comme il eut été trop rigoureux de rendre le sous-locataire
garant des fautes de son bailleur, l’art. 1753 a
décidé que le sous-locataire n’est tenu, envers le propriétaire,
que jusqu’à concurrence de ce dont il peut se
trouver débiteur au moment de la saisie. Exemple :
Pierre est locataire d’une maison moyennant un loyer
annuel de 4,000 fr. ; il sous-loue cette maison en tout
ou en partie ; l’un des sous-locataires lui doit 300 fr.,
montant de deux termes : les meubles du sous-locataire
pourront être saisis par le propriétaire pour le montant
de cette somme et pour les loyers à échoir (Code civil,
art. 2102)  ; mais il ne pourra exiger davantage : ainsi le

Eropriétaire conserve les droits de son propre locataire,
ailleur par rapport au sous-locataire, il importe surtout
de faire observer qu’il agira, non en vertu de l’art.
1166, mais directement, en qualité de propriétaire ; par
conséquent, il sera toujours préféré, pour ses loyers,
aux autres créanciers du locataire, qui auraient formé
des saisies entre les mains du sous-locataire (MM. Troplong,
n° 538 ; Boileux, sur l’art. 1753). Mais lorsque le
preneur originaire a sous-loué à un taux plus élevé que
le prix principal, le bailleur n’est pas fondé à le rechercher
pour cet excédent. C’est un bénéfice qui profite
au preneur originaire sur lequel pèsent les risques
de la sous-location. (MM. Troplong no 128 et Rolland
de Villargucs au mot sous-local ion n » 15). Si la location
a été faite à un prix inférieur à celui du bail originaire,
le sous-locataire n’est toujours tenu envers le propriétaire
qu’à payer la somme portée dans son bail. (M. !>uvergier,
t. 3, n° 881.

De ce que le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire
que jusqu’à concurrence du prix de sa souslocation,
dont il peut être débiteur au moment de la
saisie, il suit que le mobilier placé par lui dans les lieux
loués n’est soumis au privilège du bailleur que de la
ET DES SOUS-LOCATAIRES. 207
même manière et jusqu’à la même concurrence (Arrêt
delà Cour de Paris du 2 février 1808, et de la Cour
d’Amiens du 10 avril 1839 ; Dalloz, t. 40, 2e partie,
p. 41). Conséquemment, quand le propriétaire qui n’est
pas payé par le principal locataire veut saisir tous les
meubles garnissant les lieux loués, le sous-locataire est
en droit d’empêcher que son mobilier ne soit compris
dans la saisie, s’il a payé, ou de demander qu’il n’y soit
compris que pour fournir au paiement de la somme
dont il peut être débiteur au moment de la saisie (Coutume
de Paris, art. 162 ; Toullier, t. 7, n° 81 ; M. Duvergier,
t. 3, n° 386).

Un arrêt de la Cour de Cassation, du 2 avril 1806, a
décidé que le principe qui veut que le sous-locataire ne
soit tenu envers le propriétaire principal que jusqu’à
concurrence de la sous-location, s’applique même au
cas où le bail n’a pas acquis date certaine avant la saisie
du propriétaire, et où il n’a pas été fait suivant les formes
prescrites dans le bail primitif, alors qu’il n’est pas entaché
de fraude, et surtout si le propriétaire l’a exécuté
en recevant des loyers directement du sous-locataire.

470. Si le sous-locataire avait payé par anticipation,
c’est-à-dire avant l’échéance, un ou plusieurs termes de
loyer au principal locataire, ces paiements ne pourraient
être opposés au propriétaire, le sous-locataire serait
tenu de payer une seconde fois, et pour se soustraire
aux poursuites du propriétaire, il ne serait pas
admis à produire des quittances mèmeenregistrées. C’est
que les paiements anticipés pouvant être un moyeu de
fraude concerté entre le sous-locataire et le preneur
originaire, la loi a voulu les repousser. Remarquons
qu’alors même que ce concert frauduleux n’existerait
point, les paiements faits par anticipation entre les
Mains du principal locataire ne seraient point valables à
l’égard du propriéta ire, ils seraient une imprudence de la
part du sous-locataire, et ce dernier devrait payer de
nouveau. Danscecas,lesous-locataire aurait son recours
contre le principal locataire ; toutefois, ce recours pourrait
n’être qu’illusoiïe, si le principal locataire était insolvable.
C est donc au sous-locataire à prendre ses
208 DU PRINCIPAL LOCATAIRE
précautions ;, en ne payant qu’à l’échéance des termes.

Cependant, lorsque les paiements anticipés ont été
faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une clause
portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des
lieux, ilssont opposables au propriétaire. La loi le décide
ainsi, parce que la fraude est alors impossible.

Mais, sauf ces deux exceptions, les paiements anticipés
ne libèrent point le sous-locataire vis-à-vis du
propriétaire ; le sous-locataire est tenu de payer une
seconde fois (M. Troplong, n° 541).

Les paiements exempts d’anticipation sont présumés
faits sans fraude : la loi suppose la bonne foi ; c’est donc
au propriétaire qui prétend qu’on en a violé les règles à
le prouver (MM. Carré, Lois delà procédure, t. 3, p. 346 ;
Troplong, n" 542, et Duvergier, t. 3, n° 385). Les quittances
sous seing-privé, môme non enregistrées, dérivées
par le preneur au sous-locataire, peuvent être
opposées au propriétaire ; elles font preuve suffisante
du paiement en faveur du sous-locataire (Arrêt de la
Cour Royale de Besançon du 15 février 1827 ; Dalloz,
t. 33, 2e partie, p. 147).

471. Quand le preneur a sous-loué nonobstant une
clause prohibitive, pour quelle quotité de loyer le souslocataire
est-il tenu vis-à-vis du propriétaire ?

Si le propriétaire a ignoré le sous-bail, il a pirvilégc
sur les meubles du sous-locataire pour tout ce qui lui
est dû, comme sur les meubles du preneur lui-même ;
mais si le propriétaire a eu connaissance de la sous-location,
son privilège n’a lieu que jusqu’à concurrence
du prix de la sous-location dont le sous-locataire peut
être redevable au moment de la saisie.

Lorsqu’il y a contestation sur le prix de la sons-location
verbale ou sans date certaine, les juges sont appelée
à fixer le prix de la sous-location pour lequel le locataire
est tenu envers le propriétaire ; ils peuvent ordonner
une expertise.

472. Le locataire qui a le droit de sous-louer son appartement
peut-il, sur l’écriteau d’usage, annoncer que
son appartement est meublé ? Le tribunal de la Seine a
m,ET DES SOUS-LOCATAIRES. 209
décidé affirmativement cette question dans les circonstances
suivantes :

M. de S , membre delà Chambre des députés,

a loué, dans une maison du faubourg Saint-Honoré,
appartenant à M G , ancien notaire, un appartement
qu’il occupe pendant la session. M. de S

voulant tirer partie de cet appartement durant son absence,
le met h louer au moyen £de l’écriteau d’usage,
portant en gros caractères : Appartement meublé à louer.

Le propriétaire vit dans cette affiche un préjudice

pour sa maison. M. de S , disait-il, peut sans

doute sous-louer son appartement, mais il n’a pas le
droit d’annoncer que cet appartement est meublé ; ce
serait donner à la maison une apparence d’hôtel garni.
M. C déclara donc qu’il s’opposait aux tentatives
de M. de S

Le locataire, de son côté, soutenait que son droit de
sous-louer était absolu, et qu’il pouvait aunoncer l’appartement
meublé ou non meublé, suivant sa convenance.


Le tribunal a accueilli le système de M. de S ,

et condamné M. C à compter à son locataire

une somme de 600 fr., à titre de dommages-intérêts
[Le Droit, 25 juillet 1839).

473. Lorsque l’une des clauses du bail comprend la
nomenclature des professions auxquelles le propriétaire
permet de sous-louer, le principal locataire est tenu de
s’y conformer strictement (Jugement du tribunal de la
Seine, Gazette des Tribunaux ÀVL 1G septembre 1836).

La clause par laquelle un propriétaire interdit au
principal locataire la faculté de sous-louer à des personnes
exerçant des professions bruyantes, est applicable
à un maître d’escrime. Le propriétaire peut, en
cas d’inexécution de cette clause, demander l’expulsion
de ce dernier (Le Droit, journal des Tribunaux, du 16
septembre 1836).
210 DES KÉPARATIOJNS
CHAPITRE IV.
©es différentes espèces de réparations.

474. En matière de louage de maisons, on distingue
deux espèces de réparations :

1" Celles à la charge du propriétaire ;

2° Les réparations locatives ou de menu entretien.
SECTION PREMIÈRE.Des réparations à la charge du propriétaire.

475. La loi déclare que le propriétaire est tenu de
toutes les réparations autres que les locatives (Code civil,
art. 1720)  ; il suit de là que pour savoir quelles sont
les réparations à la charge du propriétaire, il suffit de
connaître celles qui sont énumérées dans la section suivante,
puisqu’elles seules sont exceptées.

Cependant, pour mieux fixer l’esprit du lecteur sur
cette matière, nous allons donner d’une manière générale
la nomenclature des réparations à la charge du propriétaire.


Ce sont celles à faire aux voûtes, murs de refend, de
soutènement et de clôture ; aux poutres, poutrelles ; aux
planchers, aux pans de bois de refend portant escaliers ;
aux toits et couvertures, aux murs de clôtures ; aux
manteaux et souches de cheminées ; aux voûtes et planchers
des fourneaux potagers, aux murs, voûtes de dessous
et tuyaux de four appartenant à la maison ; aux
aires de plâtre des appartements et des escaliers qui ne
sont point carrelés ; aux marches de pierres cassées par
le tassement ou le fléchissement des murs qui les portent ;
aux plates bandes de pierre au pourtour des murs,
cassées par les charges de plâtre qu’on a mises dessus
en endu ; "' les murs contre lesquelles elles sont posées,
ou j,^ xes lambris portés dessus à force ; aux pavés
des grandes cours et -curies ; aux portes, fenêtres,
fermetures, « nets, châssis, panneaux de menuiserie,
lambris, parquets, vitres cassées par la grêle ou autres
accidentsde forcemajeure ; aux pavés, carreaux, tuyaux
A LA CHARGE DO PROPRIÉTAIRE. 211
de fer, de plomb ou de grès, et généralement à tous les
objets de maçonnerie, menuiserie, serrurerie, qui ont
été brisés, détériorés, endommagés par vétusté, cas fortuit
ou force majeure. (Desgodets et Goupy, Lois des
bâtiments.) 

Nous avons déjà eu occasion de faire remarquer que
le curement des puits et celui des fosses d’aisance sont
à la charge des propriétaires, s’il n’y a clause contraire.
(Article 1756 du Code civil.) 

476. Le propriétaire est responsable du dommage
causé par le défaut d’entretien de ses bâtiments. (Code
civil, art. 1386.) Mais le propriétaire a un recours direct
contre son locataire, et ce dernier contre ses souslocataires
qui sont chargés d’entretenir les lieux en
bon état de réparations locatives et qui n’ont pas rempli
leurs obligations. C’est ce que la Cour Royale de Paris
a décidé par arrêt du 10juillet 1838 (1). Gazette des Tribunaux
du 11 juillet même année. 1) 
SECTION II.Des réparations locatives.

477. Nous avons vu, page 158, que le preneur était
tenu de faire les réparations locatives.
(1) Voici l’espèce de cet arrêt : M. deMosbour, pair de France, est
propriétaire, à Paris, d’une maison rue de Rohan, louée par bail prinpiincipal
au sieur Desfourches ; la remise de cette maison était, par
suite de sous-locations successives, occupée en dernier lieu par le sieur
Boutrainquin, qui y plaçait un cabriolet. Par suite du mauvais étal des
gonds de la porte de cette remise, cette porte tomba lourdement dans
le moment où se trouvait tout à côté un enfant qui fut blessé grièvement.
Cependant des soins opportuns ont amené le rétablissement du
jeune Goussery, et son père a réclamé conli : M. de Mosbour une indemnité
qui a été fixée par le tribunal de première instance de la Seine
a ,1a somme de d,000 francs. En môme temps, le tribunal a accordé à
M. deMosbour son recours en garantie contre Desfourches, principal
locataire, puis la même garantie a été prononcée en faveur de Desfourches
contre le sieur Meuraii, sous-locataire, et en laveur do î'-nran
contre Boutrainquii., .'_„niiur sous-lom’airc. M. Meuran a interjeté appel ;
mais la Cour royale a confirmé ,. urement et simplement le jugement
de première instance.212 DES RÉPARATIONS
Mais que doit-on entendre par réparations locatives ?
« ■ Pour juger, dit Pothier (n° 219) quelles réparations
sont locatives, on doit tenir cette règle : que ce sont les
menues réparations qui ont coutume de provenir de la
faute des locataires ou de leurs gens, et ne proviennent
pas de la vétusté ou de la mauvaise qualité des parties
dégradées. »

M. Lepage (Lois des bâtiments, partie n, page 147) 
a exposé avec lucidité et précision les motifs sur lesquels
est basée cette doctrine. « En général, dit-il, toutes
les réparations occasionnées par la vétusté doivent
être faites par le propriétaire, par l’application de la
maxime : Res périt domino (la chose périt pour le compte
du propriétaire).

« Mais lorsque les réparations sont occasionnées
par la faute du locataire, ou du fermier, il doit en
répondre. Il est facile de reconnaître si les réparations
de gros entretien viennent de vétusté ou des personnes
qui occupent l’immeuble. Il y a plus de difficulté poulies
réparations de menu entretien : elles sont sans doute
occasionnées par l’usage qu’on fait de l’objet loué ou
affermé, et, sous ce rapport, d’après le principe général
que nous venons de citer, il semble qu’elles devraient
être à la charge du propriétaire. Cependant il arrivait
souvent que celui-ci prétendait qu’elles étaient trop
fréquentes et que le locataire ou le fermier avait usé
trop indiscrètement ; de là est venu le parti qu’on a
pris de mettre à la charge du locataire ou du fermier
certaines menues réparations, sans examiner si elles sont
l’effet d’un usage immodéré ou abusif. Par ce moyen, on
a tari la source d’une infinité dej petites contestations,
fondées sur des faits impossibles à vérifier. Tel est le
' motif qui a dicté les dispositions et introduit les usages
qui mettent de droit certaines réparations à la charge
des locataires, en les qualifiant réparations locatives. »

478. Voici la nomenclature des réparations à la charge
du locataire.

L’article 1754 du Code civil les détermine d’une manière
générale en ces termes :
f< Les réparationslocativesou de menu entretien dont
A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE. 213
le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont
celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et,
entre autres, les réparations à faire :

« Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes
des cheminées ;

« Au recrépiment du bas des murailles des appartements
et autreslieux d’habitation,àlahauteur d’un mètre.

« Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en
a quelques-uns de cassés ;

« Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par
la grêle ou autres accidents extraordinaires, et de force
majeure., dont le locataire ne peut être tenu ;

« Aux portes, croisées, planches de cloison ou de
fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures. »

479. L’article 1755 du même Code ajoute : « Aucune
des réparations réputées locatives n’est à la charge des
locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté
ou force majeure. »

480. Enfin l’article 1756 du Code civil décide que :
« Le curement des puits et celui des fosses d’aisance
sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire. »

481. Les trois articles dont on vient de lire le texte
renferment les seules dispositions qui se trouvent dans
le Code civil sur la matière des réparations locatives. Le
législateur reconnaît lui-même que la nomenclature et
les détails qu’il donne à ce sujet sont incomplets, puisque,
dans l’article 1654, il s’en réfère àl’usage des lieux.
Et, comme nous l’apprend M. Tronchet (Discussion du
Code civil au conseil d’Etat, Locré, tome xiv, page 544.) ,
il a voulu seulement, en donnant une courte énumération
des réparations locatives, diminuer les doutes en.
fixant l’opinion sur les cas les plus ordinaires.

482. Nous allons reprendre une à une chacune des
réparations locatives dont ic Code civil donne la nomenclature,
et nous ferons connaître ensuite celles que
l’usage met à la charge des locataires (1).
(1) La plupart des développements que nous donnons ici sont extraits
des ouvrages de MM. Merlin (Répertoire dejttriuprudence, au mot
BAII) , Lepage (Lois des btlimeuti) , et Yaudoré (Droit rural).314 DES RÉPARATIONS LOCATIVES.
§ 1er. — Des réparations locatives d’après le texte même
du Code civil.

483. L’article 1754 du Code chil désigne cinq espèces
de réparations à la charge des locataires, à moins
que ceux-ci ne donnent la preuve qu’elles ont été occasionnées
par vétusté ou force majeure. Voici ces cinq
espèces de réparations. Ce sont celles à faire :

1° Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes
de cheminées.

484. On a pensé que le dépérissement de ces objets
•venait le plus souvent du peu d’attention des locataires,
qui jettent du bois dans le foyer avec trop de force, ou
qui font un feu plus ardent qu’il ne serait convenable
pour la conservation de toutes les parties de la cheminée.
Quand les contre-coeurs sont en plaques de fonte,
et qu’elles viennent à se casser, les locataires en sont
responsables, ainsi que des scellements qui tiennent
ces mêmes plaques. Il en est de même des carreaux de
terre ou de briques des àtres ; le locataire doit remplacer
par des Iniques ou carreaux neufs ceux brûlés ou
cassés. Pareillement, les croissants propres à retenir les
pelles et les pincettes sont à la charge de ceux qui occupent
la maison ; ils doivent fournir les croissants qui se
trouvent déscellés, ou perdus, ou cassés.

485. On ne distingue pas si les chambranles et les tablettes
des cheminées sont en menuiserie ou en pierre
ou en marbre ; les locataires en sont responsables, quand
ces objets sont ou cassés ou fêlés ou détériorés d’une
manière quelconque par la trop grande activité du feu.
Goupy, dans ses notes sur Dégodets, dit qu’il n’est pas
aisé de juger sainement si un chambranle, une tablette,
le revêtissement et l’attique d’une cheminée en marbre
ou en pierre, sont détériorés par la faute ou par l’effet
des plâtres, ou par un tassement, ou par un autre cause
dont il n’est pas responsable. Il ajoute même que fort
souvent les marbriers vendent de pareilles pierres
comme saines et entières, tandis qu’elles sont tranchées
par des fds qu’ils ont soin de boucher avec du mastic
DES EEPARATIONS LOCATIVES. 215 !
mêlé de poudre de marbre. De là, il conclut qu’il faut
examiner avec soin la cause de ces dégradations pour
décider qui doit supporter la dépense des réparations
(1).

Ce qu’on vient de dire s’applique également aux tables
et buffets couverts en marbre, aux coquilles et cuvettes
de même matière.

2° Au recrépiment du bas des murailles des appartements
et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre.


486. En posant des meubles ou autres objets près des
murailles, on peut détruire l’enduit dont elles sont recouvertes
: il est bon d’obliger ceux qui occupent les
lieux à réparer cet enduit jusqu’à hauteur d’appui, afin
de les forcer à apporter du soin et de l’attention dans
l’usage des lieux loués. Mais si la dégradation était survenue
par l’humidité des murs, il est éA'ident que le locataire
ne serait pas tenu de faire cette réparation ; car
la loi n’a voulu forcer le locataire qu’à faire les réparations
qui proviennent de son fait ; mais dans ce cas la
preuve devrait être fournie par le locataire (Argument
des art. 1732 et 1754 du Code Civil).

487. Le locataire est tenu de faire le recrépiment des
murailles à la hauteur d’un mètre, non-seulement dans
les lieux qui servent à son habitation personnelle, mais
encore dans ceux qui en dépendent ; ainsi il devra faire
le crépi des murs des remises ou des écuries, dégradés
par le choc des voitures ou par les pieds des chevaux.


Toutefois, le locataire serait tenu du recrépiment,
même au-dessus d’un mètre, s’il ne prouvait que la dégradation
a eu lieu sans sa faute ; c’est ce qui résulte
des termes de l’article 1732 du Code civil, d’après
lequel le preneur est tenu des dégradations et des pertes
qui arrivent pendant la jouissance, à moins qu’il n:
fournisse la preuve qu’elles ne proviennent pas de son
l’ait. M. Ruelle, n" 380, partage aussi cet avis.
(1) Voyez cependant ci-apiôs, u 520.216 DES REPARATIONS LOCATÎVES.
3° Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a
seulement quelques-uns de cassés.
|| 488. Il suit de cette disposition, que le locataire n’est
pas présumé être l’auteur de cette dégradation lorsqu’une
grande quantité de carreaux ou des payés se
trouve feuilletée ou cassée (1). Car il est alors vraisemblable
que c’est leur mauvaise qualité, ou la vétusté,
ou l’humidité qui les a détruits ; c’est donc au propriétaire
à faire la réparation, à moins qu’il ne prouve que
le dommage provient du fait du locataire ; auquel cas ce
dernier sera tenu de rétablir tous les carreaux cassés.
Tel est le résultat de la présomption légale établie par
l’article 1754 en faveur du locataire.

489. Quant aux carreaux ébranlés et qui se lèvent, le
locataire est tenu de les faire remettre, à moins qu’il
ne prouve qu’il s’est opéré un tassement dans les pianchers.


490. Dans les pièces carrelées en carreaux blancs et
noirs (c’est-à-dire en pierres de liais et en marbre noir) ,
il y a des plates-bandes depierre au pourtour des murs ;
elles l’ont partie du carreau, et sont a la charge du locataire,
lorsqu’elles sont cassées seulement en quelques
endroits. Cependant il faut examiner si les cassures
n’ont point été faites par la charge des plâtres qu’on a
mis dessus, en enduisant les murs, ou par quelque lambris
posé à force, ou par tout autre effort ; car, clans l’un
de ces cas, le locataire peut se soustraire à l’obligation
de l’aire la réparation, si les pièces des appartements ne
sont pas carrelées.

Si les pièces des appartements ne sont pas carrelées,
on ne considère pas connue réparation locative les trous
qui se l’ont dans les aires de plâtre : la raison en est que
le moindre frottement suffit pour occasionner ces trous,
et dès lors on ne peut pas dire qu’ils proviennent de la
faute du locataire.
il)  M. Ruelle prétend au contraire [[lie les locataires sont tenus dans
toii3 les cas, du prouver que ces dégradations n’ont pas eu lieu par
leur faute, niais cette ; opinion est évidemment erronée ; elle est en
apposition avec le texte et l’esprit de la loi.DES REPARATIONS LOCAÏIVES. 217
C’est aussi pour cela qu’on ne met pas à la charge du
locataire les trous des escaliers dont les dessus sont avec
aire de plâtre.

491. Lorsque quelques panneaux ou battants d’un
parquet sont cassés ou enfoncés par violence, le locataire
en est tenu ; mais il ne répond pas d’un parquet détérioré
dans de grandes parties, à moins que le dommage
n’ait été causé par son fait : ce que le propriétaire
doit toujours prouver.

492. Les pavés des grandes cours et des remises ne
sont à la charge des locataires que lorsqu’il s’y trouve
quelques pavés hors de place ; mais ceux qui sont cassés,
ébranlés ou écrasés, doivent être réparés par le
propriétaire, parce que les lieux sont destinés à supporter
des voitures, chariots ou autre chose d’un poids
considérable. Il en est de même des pavés des écuries ;
on sait que les chevaux battent continuellement des
pieds, il faut donc que les pavés que l’on emploie dans
ces lieux soient en état de soutenir ces chocs. Les propriétaires,
en le louant, doivent s’attendre à ces dégradations
occasionnées par les voitures et les chevaux,
dégradations que l’on ne peut, au reste, imputer aux
locataires qui n’ont joui des lieux loués que suivant
leur destination.

493. Dans les petites cours où il n’entre pas de voitures,
et dans les cuisines ou autres lieux dans lesquels
on ne reçoit pas de grosses charges, le locataire est tenu
de réparer les pavés qui sont cassés et de remplacer
ceux qui manquent, à moins que ces défauts ne viennent
de la vétusté ou de la mauvaise qualité des pavés,
ce qui se présume quand une grande partie des pavés
se trouve en mauvais état.

L’entretien des pavés qui ne sont qu’ébranlés n’est
pas à la charge du locataire, dans les cours, parce
qu’elles sont exposées aux intempéries de l’air, à la
pluie, aux égoùts, causes naturelles de la destruction
des ciments. Il en est de même dans les cuisines, les offices
et les laboratoires destinés à recevoir des eaux qui
détériorent le ciment des pavés : les locataires, par de
continuels lavages, ne font qu’un usage ordinaire et
m 13
218 DES RÉPARATIONS LOCATIVES.
convenu de ces lieux ; il n’y a rien de forcé dans leur
jouissance ; ils ne sont donc pas tenus de réparer les
pavés ébranlés (1).

4° Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la
grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure
dont le locataire ne peut être tenu.

494. On présume que les vitres sont livrées sans fêlure
ni cassure et tiennent bien dans leurs châssis ; le
locataire est donc obligé de les rendre en même état.
S’il était prouvé qu’en entrant en jouissance le locataire
a trouvé une certaine quantité de vitres cassées ou fêlées,
il ne serait pas tenu de les rendre en meilleur état
qu’il les a trouvées.

Quand les vitres ont été endommagées par la grêle,
par une violente explosion, ou par tout autre accident
semblable, ce n’est pas au locataire à les réparer, le propriétaire
est tenu de les remettre.

495. Si les vitres tiennent à des panneaux, de plomb,
la réparation des plombs est à la charge du propriétaire,
parce que la présomption est que la vétusté les a
détériorés, à moins cependant qu’il ne soit prouvé que
leur dégradation provient du fait du locataire. A l’égard
des verges de fer qui soutiennent les panneaux de
plomb dans lesquels sont enchâssées les vitres, le locataire
est tenu de remplacer celles qui manquent et qui
sont cassées, à moins qu’elles n’aient été détruites par le
vice de la matière, telle qu’une paille ou tout autre défaut
provenant du fer.

496. Quant aux glaces qui garnissent une maison,
soit sur les cheminées, soit partout ailleurs, elles sont
confiées à lagarde du locataire. Ainsi lorsqu’il les casse,
il doit les remplacer par des neuves de mêmes qualité et
dimension ; les morceaux de celles qu’il remplace lui
appartiennent. Mais si les glaces ont été cassées, soit
par l’effet des tassements, soit par l’effet du parquet qui
les supporte, ou par le gonflement du bois ou des plà.
(1) Tout ce fjuo iious disons relativement aux pavés dés cuisines
s’appliquerait également’dans lé cas où les cuisines seraient’'carrelées.
DES REPAItATIOïïS LOCA.TTVES. 219
très, la perte est, dans ce cas, à la charge du propriétaire.


497. Le lavage des vitres et des glaces est-il une réparation
locative ? Isi le locataire, lors de son entrée en
jouissance, les a reçues nettes et propres, il doit les
rendre en même état lors de sa sortie. Dans le cas contraire,
il n’est pas tenu de les nettoyer. S’il n’a pas été
fait d’état des lieux, ou sil’état des lieux ne contient pas
de clause à cet égard, le locataire est présumé les avoir
reçues propres et nettes, et il doit les rendre de môme.

5° Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture
de boutiques, gonds, targettes et serrures.

498. Dans cette disposition de la loi, on doit comprendre
les contrevents, les volets etlespersiennes, ainsi
crue toute autre espèce de fermeture, les chambranles
des portes, les embrasures des croisées et des portes,
les lambris d’appui, ceux à hauteur de plancher, les
cloisons, et généralement toutes les menuiseries d’une
maison. Toutes les réparations renfermées dans cette
énumération sont à la charge du locataire, lorsqu’elles
proviennent de son fait et autrement que de vétusté ou
cas fortuit.

499. Si le locataire a fait percer dans une porte ou
une cloison un trou (par exemple un trou de chatière) ,
il est tenu de faire remettre la planche entière où le
trou a été pratiqué. Il en est de même lorsqu’il fait poser
une seconde serrure à une porte, ou la même serrure
en la changeant de place. Et le locataire, dans ce
cas, n’cùt-il fait que le trou nécessaire au passage de la
clé, le propriétaire peut exiger qu’il remplace par une
planche neuve celle qui a été percée, et que cette planche
neuve soit peinte de la même couleur que le reste
de la porte.

M. Troplong (n° 567) pense qu’il doit en être autrement
des trous que le preneur pratique dans les murs
ou dans les plafonds pour accrocher les tableaux, poser
despatères, des tringles, des couronnes délit, etc. ; car
alors il n’a fait qu’user de la chose louée suivant sa destination.
C’est en quoi ce cas diffère du précédent, où le
locataire avait fait un acte de dégradation qui ne ren-
220 DES RÉPARATIONS LÔCATIVES.
trait pas dans la destination et dans l’usage de la chose'

500. Les dessus de portes et autres tableaux, ainsi
que leurs bordures, les objets de sculpture et autres ornements,
sont à la charge du locataire, s’ils ont été
détériorés ou cassés autrement que par vétusté ou force
majeure. C’est au locataire à en fournir la preuve.

501. Le propriétaire laisse quelquefois aux croisées
des triangles de fer destinés à soutenir les rideaux,
avec leurs poulies et doubles poulies pour le jeu des
cordons, ainsi que les croissants ou autres objets de fer
pour tenir les rideaux ouverts. Si ces divers objets manquent,
sont perdus ou cassés, le locataire doit les remplacer.


502. Il en sera de même des: balcons, des grilles de
fer, s’il y manque quelques pièces, ou s’il y en a de cassées,
la présomption est que le locataire en est cause : il
en est responsable, ainsi que des treillis de fil de fer ou
de laiton, lorsqu’ils ont été brisés par autre cause que
par vétusté ou force majeure. Mais h l’égard des rampes
de fer, le locataire n’est tenu de les réparer que quand
il est manifeste qu’elles ont été forcées ou cassées par
son fait.

503. Toute la serrurerie des portes, fenêtres, armoires,
est mise au nombre des réparations à la charge du
locataire: la loi présume qu’elle lui a été livrée en bon
état lorsqu’il est entré en jouissance ; si le locataire a
reçu ces choses en mauvais état, c’est à lui à s’imputer
sa propre négligence. Ainsi lorsque quelques fers sont
descellés, ou cassés, ou bien que les serrures sont forcées,
ou que les clés se trouvent perdues, le locataire
est responsable. On peut dire, à la vérité, qu’à l’égard
des serrures, les garnitures n’en sont pas assez solides
pour résister au frottement continuel des clés, et
qu’ainsi elles peuvent être endommagées sans qu’il y
ait de la faute des locataires. La réponse est que si le
Code civil a établi cette responsabilité, c’est sans doute
afin d’avertir les locataires d’ouvrir et de fermer les
portes et les armoires avec précaution ; s’il en était autrement,
il y aurait de la part des locataires inattentifs
ou négligents, ou de mauvaise foi, un abus dont le ?
DES RÉPARATIOHS LOCATIVES, 221
propriétaires seraient trop souvent dupes ; c’est ce
qu’enseignent MM. Lepage et’Troplong, d’après Goupy.
Le locataire doit laisser toutes les serrures bien fermantes
et les verroux partout où il y a vestige qu’il
s’en trouvait (Bourjon, t. 2, p. 48) ,

§ 2. — Des réparations locatives suivant l’usage.

504. Nous avons faiteonnaître dansle paragraphe précédent
les réparations locatives dont le Code civil donne
l’énumération dans l’article 1754 ; mais comme le Code
décide que d’autres réparations, désignées par l’usage
des lieux, peuvent être également à la charge des locataires,
nous allons faire connaître celles qui, d’après
l’usage de Paris, sont regardées comme telles (1). Ce
qu’on va lire nous est d’ailleurs attesté par Desgodets
et son annotateur Goupy, dont les avis (comme le fait
observer M. Lepage) , fondés sur une longue expérience,
sont d’un grand poids en pareille matière.

505. Dans les écuries, les trous faits dans la maçonnerie
des mangeoires doivent être rebouchés aux dépens
du locataire. Lorsque le devant d’une mangeoire
est rongé par les chevaux, le propriétaire est en droit
d’exiger du locataire de faire remettre un devant neuf à
cette mangeoire. Car le locataire doit s’imputer la faute
d’avoir mis dans cette écurie des chevaux qui avaient
le défaut de ronger le bois. Goupy fait observer qu’on
évite cet inconvénient en recouvrant do tôle le devant
de la mangeoire ; mais c’est au locataire à exiger, avant
d’entrer en jouissance, crue cette précaution soit prise
par le propriétaire, ou à ïa prendre lui-même.

Les râteliers, avec leurs roulons, les piliers et les
barres servant à séparer les chevaux entre eux, sont
entretenus par le locataire, à moins qu’ils ne soient détruits
par vétusté ou force majeure.

506. Le ramonage des cheminées et poêles est une
(1) Au reste, ce qui se pratique à Paris peut servir de règle dans
tous les cas où rien de contraire n’est établi par l’usage particulier des
localités.222 DES RÉPARATIONS LOCATIVES.
réparation locative : les locataires sont ternis de les
faire ramoner assez souvent pour que le feu ne puisse
prendre aux cheminées par la grande quantité de suie
qui se serait amassée dans les tuyaux (1)  ; et si le feu
avait pris dans une cheminée assez fortement pour en
crever le tuyau, le locataire serait tenu du rétablissement
de ce tuyau, pourvu qu’il ne se trouvât dans l’intérieur
de ce tuyau aucune pièce de bois qui eût pu être
la cause de l’incendie.

507. Quant aux fourneaux de cuisine, soit ceux que
l’on désigne sous le nom de fourneaux potagers, soit tous
autres, tels que ceux qui servent aux lavoirs, leurs voûtes,
murs et planchers sont à la charge du propriétaire.
Le locataire est tenu de l’entretien du carreau sur
les planchers qui reçoivent les cendres des réchauds,
du carreau sur le dessus des fourneaux, des scellements
des réchauds, des remplacements des fourneaux potagers
qui sont cassés, et de leurs grilles lorsqu’elles
sont brûlées. A l’égard dès paillasses de cuisine (2) , le
locataire n’est tenu d’entretenir que le*carreau du dessus.


508. Aux fours, l’usage est que le propriétaire en entretienne
les murs, la voûte de dessous, s’il y en a, le
tuyau ou la cheminée. Le locataire n’a donc à sa charge
que l’aire du four, qui est, ou en terre, ou carrelée, et
la chapelle du four, c’est-à-dire, la voûte de briques ou
tudeaux qui le couvre, et reçoit la chaleur plus ou
moins, suivant l’usage que l’on l’ait du four.
(1) Voyez au chapitre v section n des Ordonnances de police , celle
relative au ramonage descheminées. La Cour de Cassation a décidé par
arrêt du 24 avril 1840, (Journal du Palais, t. I*', de 1843, p. 551) 
qne si le locataire qui, par négligence et par exemple en demeurant
longtemps sans faire ramoner la cheminée de sa chambre, a occasionné
l’incendie qui -y éclate, est passible de la peine portée en l’article
471, no l 01 du code pénal. 11 est à remarquer que dans l’espèce
de cet arrêt, c’était trois jours après le départ du locataire que le feu
s’était manifesté dans la cheminée de la chambre qu’il avait occupée,
et faute par lui de l’avoir fait ramoner.(2) Ce sont de petits massifs de maçonnerie carrelés par-dessus, élevés
de terre de 30 à 36 centimètres sur lesquels on place du charbon
ou de la cendre chaude pour faire cuire les aliments.DES REPARATIONS LOCATIVES. 223
509. Le locataire répond aussi des pierres à laver,
lorsqu’elles sont cassées ou écornées par son fait. Mais
si dans la pierre il se trouvait quelque défaut qui eût
produitla dégradation, elle serait à la charge du propriétaire.
Quand il y a une grille sur l’orifice du tuyau propre
à recevoir les eaux du lavoir, elle sert à prévenir les
engorgements ; le locataire ne doit donc pas entretenir
le tuyau, mais réparer la grille lorsqu’elle est rompue
ou enfoncée : et ceci est dans son intérêt, puisqu’il faudrait
qu’il fit dégorger le tuyau au moyen de sonde,
s’il avait négligé de bien entretenir la grille. Il y a des
experts qui veulent que la jonction du tuyau à la pierre
à laver soit rétablie par le locataire quand elle est détruite.
Mais Goupy n’approuve pas cet avis, parce qu’il y
a un moyen solide de souder le tuyau à la pierre en
employant du plomb au lieu de mastic ; il n’est pas juste
que le locataire souffre de ce que le propriétaire, pour
économiser, n’a pas établi le tuyau de la manière la
plus solide. Nous adoptons cette opinion.

510. Il est d’usage que les barrières et les bornes qui
se trouvent, ou dans les cours, ou sous les remises,
soient à la charge du locataire. Goupy ne pense pas que
cet usage soit juste, parce que, dit-il, ces barrières et
ces bornes sont établies pour préserver les murs du
choc des voitures ; elles ne sont donc utiles qu’au propriétaire,
et ne servent point au locataire. Mais Lepage
n’adopte pas cet avis, et il dit, avec raison* que quand
les bornes ne sont point en état de vétusté et qu’elles
sont brisées par la maladresse des cochers ou des voituriers,
le locataire est responsable ; ces objets sonttoujours
assez forts pour supporter le frottement ordinaire
des voitures, en sorte que, s’ils se trouvent cassés
ou détériorés, ce ne peut être que par un fait étranger
au propriétaire, et dont il ne doit pas souffrir. Nous
pensons avec M. Troplong, n° 580, qu’il vaut mieux suivre
le sentiment de Lepage.

511. Le locataire répond des dégradations qui peuvent
arriver aux auges en pierre placées dans les cours
pour abreuver les chevaux. Goupy est d’une opinion
contraire ; il se l’onde sur ce que "l’on peut les garnir
224 DES IiEPAKATIOKS LOCATIVES.
de fer, et, par là, prévenir tous les accidents. Mais Lepage
répond fort judicieusement que la pierre est une
matière assez solide pour qu’une auge puisse servir
à sa destination sans qu’il y ait danger de détérioration,
et que si quelqu’accident survient, il doit, jusqu’à preuve
contraire, être attribué à la négligence ou à l’imprudence
du locataire.

512. Autrefois le curage des puits était considéré,
dans certains lieux, comme réparation locative, tandis
que dans d’autres le propriétaire en était chargé ; mais
nous avons vu que l’art. 1756 a fait cesser toute incertitude,
en décidant que le propriétaire en est tenu, sauf
clause contraire.

513. Quant aux poulies, aux cordes et aux mains de
fer des puits, aux poulies des greniers, aux chapes des
poulies, nous pensons que, quoique les réparations à
faire à ces objets rentrent bien dans la catégorie des
réparations locatives, elles ne doivent être à la charge
du locataire que lorsqu’il en use seul ou qu’il est principal
locataire de la maison. Mais lorsqu’il y a plusieurs
locataires dans une maison, les objets dont il s’agit étant
pour tous d’un usage commun, ils ne sont pas tenus
des réparations, excepté lorsque l’auteur de la dégradation
est connu.

514. Dans les maisons où l’eau est tirée au moyen de
pompes, suivant Goupy, l’entretien et la réparation du
piston, de la tringle qui sert à le mouvoir, et du balancier,
sont à la charge du locataire, par la raison que ces
objets dépérissent plus ou moins promptement, selon
qu’on se sert d’une pompe plus ou moins fréquemment
et avec plus ou moins de ménagement ; d’ailleurs, ces
objets suppléent aux cordes que le locataire serait obligé
de fournir. Mais cette décision ne serait applicable, selon
nous, que dans le cas où le locataire jouirait seul de
cette pompe ; si donc l’usage de la pompe est commun
à tous les locataires de la maison, son entretien sera à
la charge du propriétaire.

515. L’entretien des jalousies à cordons des croisées,
mouvements, lils de 1er et cordons de sonnettes, ainsi
DES nÉPARATIOWS LOCATIVES » 225
que des stores, tant des croisées que des cheminées, est
à la charge du locataire.

516. Lorsqu’il y a un jardin qui dépend de la maison
ou de l’appartement loué, les locataires sont tenus d’entretenir
en hon état les allées sablées, les parterres, les
plates-bandes, les bordures et les gazons ; les arbres et
tes arbrisseaux doivent être rendus en même nombre et
de même espèce qu’ils étaient au commencement du
bail, et, s’il en meurt quelques-uns, les locataires doivent
les remplacer.

517. Les treillages placés le long des murs ou des autres
parties du jardin, en telle forme que ce puisse
être, tels que palissades, berceaux, portiques, sont à la
charge du propriétaire, à moins qu’il ne prouve que ces
objets ont été cassés ou détériorés par le fait du locataire.


518. Dans les bassins ou jets d’eau, les locataires
sont tenus des réparations des conduits de fer, plomb
ou grès, quand ils ont laissé des eaux que la gelée a fait
crever, parce que cet événement provient d’une faute
des locataires ; mais quand les eaux des bassins viennent
par des canaux publics, il n’est plus possible de
vider les bassins et les conduits, alors les accidents
causés par la gelée ne sont plus à leur charge.

A l’égard des vases, des pots de fleurs et des
bancs qui servent à l’ornement des jardins, Goupy fait
une distinction : il dit que les vases de faïence, de fonte
ou de fer, les caisses elles bancs de bois, s’ils se trouvent
détériorés ou dégradés autrement que par vétusté,
sont réparés par le locataire. Mais la dégradation des
vases et des bancs de marbre, de pierre, de terre cuite,
pouvant venir de l’intempérie de l’air, le locataire n’en
est pas tenu, à moins qu’on ne prouve qu’ils ont été détériorés
par sa faute (1).
(1) Il esl à observer que le locataire peut refuser de se charger de
la carde ou de l’entretien de plusieurs des objets dont on vient de
parler ; tels que, dans les appartements, les tringles des rideaux,
les croissants pour les tenir ouverts , les tables de marbre , les glaces
qui no sont pas destinées à rester, à demeurer dans les lieux loués,
les armoires qui ue font pas partie de l’immeuble, les doubles portesiw 13.226 DES EÉPARATIONS IOCATIVES.
519. Il n’est pas d’usage démettre à la charge des locataires
les tuyaux de descente établis pour conduire
les eaux pluviales et ménagères. Mais , en cas d’engorgement
de ces mêmes tuyaux, le locataire est-il tenu de
les faire dégorger ? Pour résoudre cette question, il est
nécessaire, selon nous, de faire plusieurs distinctions :

1° Si les tuyaux engorgés servent en même temps à
la descente des eaux pluviales et ménagères, le locataire
ne saurait être tenu de l’engorgement, car il peut provenir
d’une cause qui lui soit étrangère: par exemple, le
tuyau peut avoir été engorgé par des gravois ou autres
immondices que les eaux des combles peuvent entraîner
avec elles.

2° Si le tuyau engorgé ne sert qu’au locataire, et qu’il
y ait une grille en bon état à l’orifice de ce tuyau, le locataire
n’est pas obligé de le faire dégorger ; dans ce cas,
l’engorgement ne peut venir que par des sels qui se forment
dans l’intérieur du tuyau. Le locataire ne serait
pas non plus responsable de l’engorgement si, à l’orifice
du tuyau, il n’y a jamais eu de grille ; en effet, c’est
la faute du propriétaire, qui aurait prévenu l’engorgement
en garnissant d’une grille l’entrée du tuyau.

3° Si, au contraire, la grille qui se trouve à l’entrée
du tuyau est rompue ou enfoncée , ou bien si la grille
est totalement enlevée, et que l’on puisse reconnaître à
l’orifice du tuyau qu’il en a existé une , le locataire sera
tenu de faire dégorger le tuyau, et, en outre, de rétablir
la grille.

4° Si les tuyaux engorgés sont ceux qui servent à cond’étoffe,
les paillassons , les stores de croisées , tes tableaux ou dessus
de portes non arrêtés dans la menuiserie de l’appartement ; dans les
escaliers, les lanternes ; dans les cuisines , les tablettes ou râteliersEropres à tenir la vaisselle, les tables de cuisine ; dans les jardins les
ancs de bois qui ne tiennent pas au sol, les vases de toute espèce,
les caisses renfermant des arbrisseaux ; enlin toutes li:s choses qui,
pouvant être aisément emportées , sont meubles et ne l’ont pas nécessairement
partie de la maison. Mais pour être déchargé de la garde
de ces objets , le locataire doit protester de son relus, avant son entrée
en jouissance ; autrement il ne serait plus recevable à refuser
d’entretenir les objets mobiliers qui se trouvent dans la maison,DES RÉPARATIONS LOCATIVES. 227
duire les eaux que les locataires jettent dans les cuvettes
de plomb ou de fonte placées ordinairement à l’intérieur
ou à l’extérieur des fenêtres des paliers, nous ne
pensons pas que ceux-ci soient tenus de les faire dégorger.
Ces cuvettes sont d’un usage commun à tous les locataires,
et il est alors bien difficile , pour ne pas dire
impossible, de connaître celui d’entre eux qui a occasionné
l’engorgement. Le propriétaire, en pareille circonstance,
ne pourrait donc, avec justice, s’adresser à uu
locataire plutôt qu’à un autre, ou à tous, pour les obliger
à faire dégorger le tuyau dont il s’agit. Mais , lorsque
l’on connaît celui des locataires qui a occasionné
l’engorgement, soit par lui-même ou par ses gens, soit
par les personnes qui viennent chez lui, il en est seul
responsable. Au reste, ce que nous dirons au numéro
suivant fera connaître les règles que l’on doit suivre eu
pareille matière.

520. Lorsqu’une maison est louée à plusieurs locataires,
chacun est tenu des réparations locatives des
lieux qu’il occupe exclusivement ; mais sur qui doit peser
l’obligation de faire les réparations dans les lieux
dont la jouissance est commune , par exemple, dans
l’escalier, les passages, les cours, etc. ?

Goupy sur Desgodets, (Lois des bâtiments, pag. 469) ,
pense que le propriétaire, ne pouvant s’adresser plutôt
à un locataire qu’à un autre, doit seul supporter les réparations.
Il fait remarquer que la raison pour laquelle
les locataires sont chargés des réparations locatives, est
fondée sur ce motif, que c’est parce qu’il y a présomption
qu’elles proviennent de leur faute , niais que cette
présomption ne saurait être invoquée contre eux lorsqu’il
s’agit des lieux qui sont communs à tous les habitants
de la maison.

« Je ne suispas de cet avis, dit Pothier ( Traité du louage,
n° 224)  ; la réponse au raisonnement sur lequel il se fonde
est que la présomption que les réparations locatives
Aiennent de la faute du locataire, n’est pas la cause prochaine
qui oblige le locataire aies faire. Cette présomption
a pu donné) ' lieu à l’usage qui l’y a assujéti ; mais
l’usage une fois établi, la cause prochaine de Tobliga-
228 DES 11ÉPAUA.TI0NS LOCATIVES.
tion que tous les locataires contractent de faire ces réparations
est que, suivant la règle , in contractibus tacite
veniunt ea quoe sunt moris et consuetudinis ( on doit suppléer
dans les contrats les clauses qui y sont d’usage) ,
les locataires se sont tacitement soumis à la charge des
réparations qu’il est d’usage que les locataires supportent.
 »

M. Lepage ne trouve pas le raisonnement de Pothicr
concluant, et il le combat avec des arguments dont la
justesse est de toute évidence. « De ce que les locataires,
dit-il, (tom. II, pag. 169) , s’obligent tacitement à faire
les réparations que l’usage met à leur charge, il suit que
chacun est tenu des réparations locatives qu’exigent les
lieux qu’il occupe pour son compte particulier ; mais on
ne trouve pas dans ce principe un motif pour décider
par qui seront supportées les réparations des objets qui
ne sont pas exclusivement confiés à la garde particulière
de chacun des locataires. Voudrait-on que tous contribuassent
aux réparations communes en proportion du
prix de leurs loyers ? Les embarras d’une pareille opération,
plus encore les discussions auxquelles elle ne
manquerait pas de donner lieu entre les habitants d’une
même maison, qn’on doit, au contraire, maintenir autant
que possible dans une bonne union, font assez sentir
qu’il ne convient pas de penser à aucune contribution,
à moins qu’elle n’ait été stipulée dans les baux des
différents locataires. Nous nous rangeons donc à l’avis
de Goupy ; nous croyons que si l’usage a mis certaines
réparations à la charge des locataires, c’est qu’il est à
présumer qu’elles sont occasionnées par leur faute : or,
sur qui la présomption doit-elle porter lorsqu’il y a des
dégradations dans les escaliers, les passages et autres
lieux communs àtous les locataires d’une maison ? Chacun
dira qu’en prenant son bail il s’est chargé tacitement des
réparations de sou appartement, parce qu’il est le maître
de veiller à la conservation de tout ce qui le compose ;
mais qu’il n’a pas entendu se rendre garant des objets
dont tous les autres locataires ont la jouissance comme
lui. Sa défense sera d’autant plus péremptoire, qu’il ne
s’est passé aucune convention entre lui et les autres lo-
DES RÉPARATIONS LOCATIVES. 229
cataires ; leur jouissaace commune ne peut donc établir
entre eux aucune obligation. Le propriétaire est libre ,
il est vrai, d’insérer dans les baux qu’il fait à chaquelocataire,
quelque clause relative aux réparations des objets
communs ; quand il ne prend pas cette précaution,
il consent donc tacitement à supporter seul ces mêmes
réparations.

« Au reste, ajoute le même auteur, cette décision n’a
lieu que quand il est impossible de savoir par le fait de
qui une dégradation est arrivée ; dès que l’on connaît
celui des locataires qui a occasionné un accident par
lui-même ou par ses gens, ou par des étrangers qui vont
à son logement, lui seul est responsable.

« On conçoit, dit-il enfin, que, lorsqu’une maison est
louée à une seule personne ou à un principal locataire ,
il répond de toutes les parties de l’objet envers le propriétaire.
A l’égard de ceux à qui il sous-loue, il exerce les
mêmes droits que le propriétaire ; en conséquence , s’il
a plusieurs sous-locataires , les décisions qu’on vient
d’expliquer auront lieu, relativement aux réparations
des objets dont ils jouissent en commun. »

Ainsi, lorsque la maison est occupée par plusieurs
locataires, et que l’on ne sait pas lequel d’entre eux est
l’auteur de la dégradation, les réparations locatives des
lieux dont la jouissance est à l’usage de tous , comme
l’escalier, les cours, les passages et corridor, la pompe,
etc., sont à la charge du propriétaire.

C’est aussi ce que décident MM. Merlin, Répertoire, au
mot bail, § 8 ; Duvergier, t. 4, n° 25, et Troplong,
n° 590.

521. La réparation des fuites et dégradations survenues
à des appareils d’éclairage au gaz est-elle au nombre
des réparations locatives à la charge du locataire,
ou fait-elle partie des obligations imposées au bailleur
d’entretenir la chose louée en bon état ?

Le tribunal de la Seine (4-e chambre , a décidé que
cette réparation était locative (1).
(1) Dans l’espèce, M. Pcnevers, locataire d’une boutique, rue St->230 DES RÉPARATIONS LOCATIVES.
522. Les plombs, les fers et les autres choses dépendantes
d’une maison, qui viennent à être volées, doivent
être rétablis aux frais du locataire, à moins qu’il ne justifie
qu’on ne peut, à cet égard, lui imputer aucune négligence
ou défaut de précaution. (Merlin , Répertoire,
ail mot bail, §8, n°2.) 

523. Maintenant que nous avons fait connaître les réparations
que le Code civil et l’usage mettent à la charge
du locataire, il est nécessaire de rappeler les principes
généraux qui régissent la matière qui nous occupe.

En effet, le locataire est tenu de toutes les réparations
dites locatives, et il n’y a d’exceptions à cette règle que
dans le cas où, par une convention expresse du bail, le
locataire s’est affranchi de ces réparations, ou bien lorsque
le bail ne contient pas de clause de cette nature, les
réparations ont été occasionnées par vétusté ou force
majeure. (Art. 1755 du Code civil.) 

Ainsi, la présomption établie par la loi est toujours
contre le locataire ; il devra donc prouver que les réparations
ont été occasionnées par vétusté ou force majeure ;
mais, s’il ne peut fournir la preuve des faits qu’il
allègue, il sera obligé de faire les réparations. Tel est
l’effet de la présomption légale dont nous venons de
parler.

524. Quoique la loi n’oblige le locataire à faire que les
réparations locatives, à moins que, comme nous l’avons
vu, il n’y ait convention contraire, ou qu’elles ne viennent,
soit de vétusté, soit de cas fortuit, il est tenu, en
outre, de réparer les dégradations plus importantes arrivées
par son fait ou celui des personnes de sa maison.
Mais il importe de rappeler qu’en matière de réparations
Denis, demandait à M. Simon, propriétaire, la réparation de divers
appareils de gaz. Le locataire fondait sa demande sur l’obligation
pour le propriétaire d’entretenir la chose louée. M. Nesson répondait
que les appareils avaient été livrés en bon état, et que si, depuis,
quelques dégradations étaient survenues, c’était une réparation qu’où
devait, par analogie assimiler aux réparations locatives prévues par
la coutume de Paris ; le tribunal, adoptant ce système, a déclaré
M. Denevers mal fondé dans sa demande (Gaxette des Tribunaux du
26 mars 1844) ,DES BÉPARATIOKS LOCATIVES. 231
la présomption que la dégradation provient du fait du locataire
n’a lieu contre lui que pour les réparations locatives.
Si donc il s’agit de réparations autres que les locatives,
ce sera au propriétaire à prouver que ces réparations
ont été occasionnées par le fait du locataire ou de
ceux dont il est responsable. Par exemple , le plancher
d’une chambre qui dépend de l’appartement du locataire
vient à crever, le propriétaire devra établir la
preuve que cet accident est arrivé par le fait du locataire ;
Mais s’il est constaté que la chute du plancher a eu lieu
parce que le locataire avait placé des marchandises d’une
pesanteur trop considérable dans cette chambre destinée
seulement à recevoir des meubles meublants, le propriétaire
pourra diriger des poursuites contre le locataire
, non seulement pour le contraindre à réparer sur
le champ, mais encore pour résilier le bail, ce qui dépendra
des circonstances. (Argument de l’art. 1729 du
Code civil.) 

525. Le locataire n’est pas tenu, en faisant les réparations
locatives à sa charge, de rendre les choses meilleures
qu’elles n’étaient ; il doit seulement les rendre
dans le même état qu’il les a reçues.

526. Le locataire n’est pas ordinairement obhgé de
faire les réparations locatives avant sa sortie des lieux.
Cependant, comme par la nature du contrat de louage,
le preneur est tenu d’user en bon père de famille de la
chose qui lui est louée (Code civil, art. 1728, § 1er). On
peut tenir ceci pour règle, que si pendant le cours du
bail les réparations locatives étaient tellement urgentes
que le défaut actuel de ces réparations pût porter préjudice
à la propriété, le propriétaire pourra obliger le
locataire à les faire de suite.

Telles seraient, par exemple, les réparations à faire
aux carreaux de vitres ou aux volets cassés (par le fait
du locataire ou des personnes de sa maison) , par lesquels
les eaux de pluie pourraient entrer et dégrader
les planchers ; aux trous des cheminées, par lesquels le
feu pourrait se communiquer aux boiseries, etc.

527. A l’égard des réparations locatives qui ne sont
pas urgentes et qui peuvent se différer sans compro-
232 DES COKTMBUTIOWS,
mettre les intérêts du propriétaire, il n’y a aucune raison
pour ne pas laisser au locataire la liberté de les
faire dans le temps qui lui est le plus commode. Mais il
importe toujours au propriétaire de les exiger avant que
le locataire ait enlevé ses meubles des lieux loués, car le
propriétaire a privilège pour les réparations locatives
sur tous les meubles qui garnissent les lieux (art. 2103
du Code civil) , et s’il consentait à les laisser sortir avant
qu’elles fussent faites, il perdrait son privilège, ce qui.
ne serait pas sans inconvénient, si l’on suppose que les
réparations locatives soient considérables, et que le locataire
n’offre pas une granle solvabilité.

528. La clause d’un bail portant que le preneur sera
tenu d’entretenir de réparations les biens lovés, doit
s’entendre seulement des réparations locatives ; elle n’ajoute
rien aux obligations imposées au preneur par
l’art. 1754 du Code civil (Arrêt de la Cour Royale de
Caen du 7 janvier 1828 ; Sircy, t. 29, 2e partie, p. 270) 

529. Les réparations à faire à des constructions élevées
par le locataire, et a ses frais, d’après la faculté à
lui concédée par le bail, et sous la condition qu’à la fin
du dit bail ces constructions resteront au propriétaire,
sont à la charge du locataire (Arrêt de la Cour Royale
de Paris (1) , le Droit, 17 janvier 1836).

350. En cas de contestations sur les réparations
locatives, c’est le juge de paix de la situation des lieux
loués qui est compétent.

CHAPITRE V.
©es conta-iltutions pultlicpics ci des <»Mïgatîons

« ïoe poEIce.

531. Les propriétaires et les locataires de maisons,
> ' ■— ■(1) Voici les termes mêmes de cet arrêt : « Considérant que le locataire
était seul autorisé à faire ces constructions pour son usage personnel,
à ses frais, et ainsi qu’il aviserait ; que le propriétaire ne devait
être mis en possession qu’à la (in du bail, et qu’ainsi il ne devait ôtre,
jusqu’à cette époque, tenu à aucune réparation, »DES CCWTRIBTJTIOKS. 233
d’appartements ou autres lieux se trouvent en rapport
avec jl’autorité relativement au paiement des contributions
publiques et à l’exécution de certains règlements
de police municipale. Nous diviserons ce chapitre en
deux sections ; nous traiterons dans la première des
contributions publiques, tant à la charge du propriétaire
qu’à celle du locataire ; la seconde section renfermera
les règlements et ordonnances de police municipale.

SECÏIOJN ire.Des contributions publiques.

532. Les contributions publiques sont de deux espèces
: les contributions directes et les contributions
indirectes.

Les contributions directes sont au nombre de quatre,
savoir : la contribution foncière, la contribution personnelle
et mobilière, la contribution des portes et fenêtres,
et la contribution des patentes.

533. Les contributions indirectes sont: les droits sur
les boissons, les cartes à jouer, les douanes, les droits
de greffe, l’enregistrement, la garantie des matières d’or
et d’argent, les octrois, le sel, le tabac, le timbre et les
voitures publiques.

Aucun impôt ne peut être établi ni perçu, s’il n’a été
consenti par les deux Chambres et sanctionné par le
Roi ; l’impôt foncier n’est consenti que pour un an. Les
impositions indirectes peuvent l’être pour plusieurs
années (Charte constitutionnelle, art. 40 et 41).

Nous ne nous occuperons ici que des contributions
directes.

Les Chambres votent à chaque session les. contributions
directes pour tous les départements. Les conseils
généraux font ensuite la répartition entre chaque arrondissement ;
les conseils d’arrondissements font la
répartition entre les communes, et des répartiteurs
sont chargés de la répartition entre les contribuables
(Loi du 3 frimaire an vu, titre 3). Ces diverses opérations
ont pour résultat de servir à composer les rôles,
234 DES CONTRIBUTIONS.
qui sont ensuite adressés à chaque mairie, après qu’ils
ont été rendus exécutoires par le préfet. Les maires
font publier les rôles, et les envoient au percepteur
chargé d’en faire le recouvrement.

La publication que font les maires a lieu pour mettre
chaque citoyen à même de réclamer, soit contre les impositions
qui auraient été mises à sa charge, soit contre
la diminution qui aurait été accordée à un autre habitant ;
ces réclamations doivent être adressées au conseil
de préfecture (Décision du Conseil d’Etat du 8 mai
1822).

§ 1er. — De la contribution foncière.

534. La contribution foncière est celle qui est établie
sur les propriétés territoriales, bâties ou non bâties. La
répartition de la contribution foncière est faite par égalité
proportionnelle sur toutes les propriétés foncières, à
raison de leur revenu net imposable (Loi du 3 frimaire
an vu, art. 2). Le revenu net des terres est ce qui reste
au propriétaire, déduction faite, sur le produit brut,
des frais de culture, semence, récolte et entretien. Le
revenu imposable est le revenu net moyen, calculé sur
un nombre d’années déterminé. Le revenu net imposable
des maisons, et celui des fabriques, forges, moulins
et autres usines, sont tout ce qui reste au propriétaire,
déduction faite sur leur valeur locative, calculée
sur un nombre d’années déterminé, de la somme nécessaire
pour l’indemniser du dépérissement et des frais
d’entretien et de réparation (Même loi, art. 3, 4 et 5).

535. Sont exceptés de la contribution foncière :
1° les pressoirs qui servent à l’usage exclusif du proEriétaire ;

2° les bâtiments et terrains dépendants des
aras ; 3° les bâtiments d’éducation publique autres que
ceux dirigés par les particuliers (Instruction ministérielle).


536. La contribution foncière est due par les propriétaires
ou les usufruitiers.

Mais les fermiers ou locataires sont tenus de la payer
à l’acquit des propriétaires ou usufruitiers ; ceux-ci
doivent recevoir le montant des quittances de cette
DES COKTRIBTJTIOKS. 235
contribution pour comptant sur le prix des fermages
ou loyers, à moins que le fermier ou locataire n’en soit
chargé par son bail (Loi du 3 frimaire an vu, art. 147).
La contribution foncière est due par les fruits de
l’année courante, et non par les fruits de l’année antérieure
(Arrêt delà Cour de Cassation du 18 août 1813).
H suit de là que l’acquéreur d’un bien rural doit payer
la contribution de l’année où commence sa jouissance.

537. L’évaluation du revenu imposable des propriétés
foncières est faite d’après le genre de culture qu’on y.
pratique, ou l’usage auquel il est consacré. La loi du
3 frimaire an vu, et diverses ordonnances rendues pour
son exécution, renferment des dispositions particulières
pour les terres labourables, les maisons, les jardins potagers
ou fruitiers, les vignes, les étangs, les bois, les
herbages, les prairies naturelles ou artificielles, les
marais, les pâtures, les chàtaigneries , les olivets, les
plans de mûriers , les bois taillis et de haute futaie,
les pépinières, les tourbières, les sables, les marais, les
laisses de mer, les carrières et mines, les canaux de navigation,
les salines, les marais salants et les salines, les
maisons d’habitation, les bâtiments ruraux, les usines,
les forges, les fourneaux, les bacs, bateaux, bains publics,
les jardins, les parcs, les propriétés de pur agrément,
les terres vaincs et vagues, etc., etc.

Les maisons inhabitées depuis une année sont imposées
seulement à raison du sol qu’elles enlèvent à la
culture, évalué sur le pied des meilleures terres labourables
de la commune. (Loi du 3 frimaire, an vu , art.
8U

Cette exception n’est applicable qu’aux maisons qui
sont habituellement données à location. Quand le propriétaire
n’est pas dans l’usage de louer sa maison, il est
supposé s’en réserver la jouissance, et doit l’impôt foncier,
même lorsqu’il n’habite pas sa propriété. (Ordonnance
royale du 10 juillet 1832.) 

538. Les maisons, fabriques, manufactures, forges,
moulins et autres usines ou édifices nouvellement construits
ou reconstruits ne sont imposés à la contribution
foncière qu’à raison delà superficie du sol, pendant les
236 DES CONTRIBUTIONS.
deux premières années qui suivent leur construction ou
reconstruction entière. A l’expiration de ces deux années,
ces édifices sont imposés selon leur valeur locative.
(Loi du 5 frimaire, an vu, art. 88.) 

539. Une maison nouvellement construite doit être
réputée en cours de construction et non habitable, lorsque
les murs sont restés en état de crépissage , que les
soliveaux sont bruts et de grosseur inégale , que les divisions
des chambres et appartements ne sont pas encore
faites, que les cloisons n’ont pas été posées. En conséquence,
une telle maison n’est imposante ni à la contribution
foncière ni à celle des portes et fenêtres, quelque
longue qu’ait été la durée de la construction, et bien que
le rez-de-chaussée soit complètement terminé. (Ordonnance
en Conseil d’État du 24 juin 1840, Dalloz, t. 40,
3epartie, p. 104.) 

540. Le délai de trois ans, pendant lequel les maisons
nouvellement construites sont exemptes delà contribution
foncière, ne courtpasdumomentoùles distributions
intérieures de la maison sont terminées , et où elle est
close à l’intérieur, mais seulement du jour où les travaux
nécessaires pour la rendre habitable ont été exécutés.
(Ordonnance en Conseil d’État, 8 avril 1840, Sirev, t. 40,
2° partie, p. 379.) 

541. L’exhaussement d’un ou de deux étages ne donne

i) as droit à l’exemption d’impôt accordée par la loi pour
a construction ou reconstruction d’une maison.'(Ordonnance
en Conseil d’État, du 22 mai 1840 ; Dalloz, t. 40,
3e partie, p. 109.) Mais ce n’est que la partie nouvellement
construite pour laquelle il y a exemption d’impôt.

542. Les bâtiments inhabités pour cause de reconstruction
ne sont soumis à la contribution foncière qu’à
la troisième année de leur reconstruction. (Arrêt du Conseil
d’Etat du 13 janvier 1816. ) lien est de même d’un
moulin détruit par l’incendie, nouvellement reconstruit.
(Arrêt du Conseil d’État du 15 octobre 1826.) 

Les bâtiments qui ont perdu leur destination primitive
ne peuvent être exemptés de l’impôt foncier qu’autant
que leur inhabitation et leur abandon sont suffisamment
justifiés. (Arrêt du Conseil d’État du 16 novembre
DES CONTRIBUTIONS. 237
1825.) Dans ce cas même, ils ne seraient pas moins cotisés
, en raison du terrain qu’ils enlèvent à l’agriculture.
(Arrêt du Conseil d’Etat du 26 décembre 1830.) 

543. Les propriétés bâties qui ont été détruites ou
démolies sont l’objet d’un dégrèvement dans le contingent
de. la commune, de l’arrondissement et du département
où elles étaient situées. (Loi du 17 août 1835 ,
an. Y.) 

La contribution foncière et celle des portes et fenêtres
ne sont point dues pour des bâtiments en démolition ,
malgré 1 occupation momentanée de quelques chambres
pour la surveillance des ouvriers. (Ordonnance, en Conseil
d’État, du 3 mai 1833 ; Dalloz,t. 40, 3e partie,
p. 14.) 

544. Le dégrèvement accordé aux propriétaires de
bâtiments, en cas de destruction, s’applique aussi bien
au cas où cette destruction est volontaire de la part du
propriétaire, qu’à celui où elle est le résultat d’un accident.
(Ordonnance en Conseil d’État, du 5 février 1840 ;
Dalloz, t. 41, 3e partie, p. 187. ) Ce dégrèvement est acquis
au propriétaire à dater de l’époque où la démolition
a été consommée. (Même ordonnance.) 

545.Le contribuable qui cesse d’être propriétaire d’un
bien quelconque doit en taire la déclaration au maire, afin
que cette propriété soit imposée au nom du nouveau
propriétaire. Il suffit, pour opérer cette mutation, que
l’ancien propriétaire se présente avec le nouveau possesseur
au secrétariat de la mairie. Si l’ancien propriétaire
se présente seul, il doit produire l’acte qui établit
la mutation. Tant que cette déclaration n’a pas été faite,
l’ancien propriétaire continue d’être imposé au rôle , et
lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au
paiement de l’imposition foncière , sauf leur recours
contre le nouveau propriétaire. (Loi du 3 frimaire, an
VII, art. 36.) A Paris, ces mutations s’opèrent au mois
d’août de chaque année ; il suffît de justifier au contrôleur
du contrat d’acquisition.
§ 2. De la contribution des portes et fenêtres.
546. Cette contribution est établie sur les portes et
238 DES CONTRIBUTIONS.
les fenêtres donnant sur les rues, cours ou jardins des
maisons, bâtiments, usines, magasins, hangars, boutiques
et salles de spectacle.

La taxe est graduée en raison de la population , du
nombre et de la situation des ouvertures.

547. La contribution des portes et fenêtres est un
impôt de répartition.

Les lois annuelles sur les finances fixent cet impôt,
qui est ensuite réparti par des rôles établis pour chaque
localité.

Depuis 1832, la contribution des portes et fenêtres
est établie par voie de répartition entre les départements,
les arrondissements, les communes et les contribuables,
conformément au tarif ci-après, sauf les modifications
qu’il est nécessaire de lui faire subir pour
remplir les contingents.
Pour les maisons à l>ou,,les ™ms ; « 0l"
^^—^ vertures et au-dessus.I I ' >3 £k -r~ 5"i2 ras 0 &■&POPULATION S S "7-2s S g.o o © o o a| &g^ S: 3DES VILLES 5 5 I 5 5 »§.§-§ 35: »=-s*. |ie svi s-*- -« |s s-- f-s. saet des commmunes. 3 g o o 3 £ ~o I = £. £ 'o. o5' a £-"^ s g. ^' £•— ra ? cr. 3 v. o
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548. Dans les villes et communes au-dessous de 5,000
habitants, la taxe correspondant au chiffre de leur population
ne s’applique qu’aux habitations comprises dans
les hmites intérieures de l’octroi. Les habitations dépens
DES COSTRIBXITIOHS. 239
dantes de leur banlieue sont portées dans la classe des
communes rurales. (Loi du 2i avril 1832, art. 24.) 

549. Les clôtures sont seules imposables. Les ouvertures
non closes ne sont pas soumises à l’impôt.

Toute fenêtre close éclairant un logement habitable
est imposable, quelle que soit la nature de sa clôture,
qu’elle soit close par de simples volets avec des châssis
dormants ou mobiles, qu’elle soit vitrée ou garnie de
toile ou de papier.

550. Sont imposables les fenêtres dites mansardes et
autres ouvertures pratiquées dans la toiture des maisons,
lorsqu’elles éclairent des logements habitables (1).

Il n’est compté qu’une seule porte charretière pour
chaque ferme, métairie ou toute autre exploitation rurale.


Les portes charretières existant dans les maisons à
une, deux, trois, quatre et cinq ouvertures , ne sont
comptées et taxées que comme portes ordinaires. (Loi
précitée, art. 27.) 

Ne sont point soumises à l’impôt :

1° Les portes et fenêtres donnant sur les voûtes ou
dans les escaliers, et généralement toutes celles qui sont
dans l’intérieur des maisons ;

2° Les portes et fenêtres qui, bien que donnant à
l’extérieur, sont destinées à éclairer les granges, écuries,
bergeries, étables, greniers, caves et autres locaux
qui ne servent pas à l’habitation des hommes, ainsi que
toutes les ouvertures du comble et des toitures des maisons
habitées. (Loi du 4 frimaire, an vu.) Non plus que
les ouvertures sans vitres des boutiques et magasins.
(Décision du 23 brumaire, an îx.

Les portes et fenêtres des bâtiments affectés à un ser(1) 
II est d’usage à Paris de ne point imposer les ouvertures dites
châssis à tabatière, et les autres ouvertures pratiquées à l’intérieur et
qui ne sont point frappées par l’air extérieur. Par exemple, si dans
une cour on fait établir un vitrage qui en couvre soit la totalité, soit
une partie, les ouvertures qui se trouvent renfermées sous le vitrage,
et qui ne soot plus frappées par l’air extérieur, ne sont point soumises à
l’impôt des portes et fenêtres. Telle est, au reste, la jurisprudence
adoptée par le conseil de préfecture de la Seine.240 DES CONÎMBTJTICWS.
vice public civil, militaire, d’instruction, ou aux hospices
(1). [Loi du 4 frimaire an vu, art. 5.) 

Les portes et fenêtres des manufactures.

Les manufacturiers ne sont soumis à cette contribution
que pour la partie des bâtiments qui sert à leur
habitation personnelle et à celle de leurs concierges ou
commis. {Loi du 4 germinal an n, art. 19.) 

551. En principe général, toutes les portes donnant
sur la>oie publique ou sur les champs, et conduisant àla
maison d’habitation, sont sujettes à imposition.

Ainsi', les portes cochères, charretières ou portes
simples des parcs, jardins et clos attenant à des bâtiments
d’habitation sont imposables. Il en est de même
de la porte cochère, charretière ou simple d’une avenue
conduisant à une maison d’habitation, si cette porte
donne sur la voie publique et sert d’entrée principale à
la maison.

552. Les portes intermédiaires , de communication
d’une cour à l’autre ne doivent pas être imposées : les
portes extérieures donnant sur la voie publique ou sur
les champs sont seules imposables.

Une porte qui conduit d’une cour dans un jardin n’est
pas imposable.

S’il existe, entre la porte d’avenue et la maison, des
portes intermédiaires, ces dernières portes ne sont pas
imposables : comme elles ne donnent point sur la voie
publique ni sur les champs , elles doivent être considérées
comme des portes intérieures. Outre la porte de la
principale avenue, dans un château, s’il s’en trouve de
pratiquées pour les avenues qui vont dans d’autres directions,
on doit les imposer.

■ 553. Lorsque, dans une ferme, métairie ou autre exploitation
rurale, il existe plusieurs portes cochères ou
(1) Cependant les fonctionnaires, les ecclésiastiques et les employés
civils et militaires, logés gratuitement dans les bâtiments appartenant
à l’Etat, aux départements, aux arrondissements, aux communes ou
aux hospices, seront imposés nominativemeut pour les portes et fenêtres
des parties de ces bâtiments servant à leur habitation personuellc
(Loi du 2i avril lSol art. %1.) - , ,. ,,., ;.-,.:„., :DES COMÎRIBUTIOKS. 241
charretières, on ne doit, aux termes de Fart. 23 de la loi
du 26 mars 1831 , comprendre dans le recensement
qu’une seule porte cochère ou charretière ; les autres
portes cochères ou charretières sont imposées comme
portes ordinaires.

Les portes qui donnent accès à une cour ne renfermant
que des bâtiments ruraux, ne sont pas imposables.

554. Lorsque la porte d’une grange ou autre bâtiment
donnant sur la voie publique sert d’entrée à la maison,
elle est imposable, si elle est la seule qui donne accès à
l’habitation.

555. On ne doit recenser, comme portes cochères ,
que celles qui peuvent servir au passage des voitures.

556. Les portes à claire voie et à deux battants, placées
à l’entrée d’une cour ou d’une avenue, sont comptées
comme portes cochères, si elles peuvent donner
passage à une voiture.

Les barrières servant de clôture, les clôtures en claies
fixées par un lien d’osier, ou roulant sur gonds ou
pivots, ne sont pas imposables.

557. Les portes des parcs, jardins et clos séparés des
maisons d’habitation, ne sont imposables que dans le
cas où ces parcs, jardins et clos renferment des pavillons
ou maisonnettes.

La grande porte d’un jardin renfermant un pavillon
habité ne peut être recensée comme porte cochère,
qu’autant que la disposition des lieux permet à une voiture
d’arriver jusqu’au pavillon.

Les ouvertures des pavillons ou maisonnettes habitables,
situés dans les jardins, parcs, bois, etc., sont
imposables ; mais si ces pavillons ou maisonnettes ne
servent qu’à serrer des instruments de jardinage, des
fleursj des graines, etc., ces ouvertures ne doivent pas
être recensées.

558. Les embrasures pratiquées clans un mur de cour,
de jardin, de parc ou de clos, contigu ou non à la maison
d’habitation, clôturées par des volets ou des jalousies,
et donnant sur la voie publique ou sur la campagne,
ne sont pas imposables, parce que ces ouvertures
S’éclairent pas des locaux habités.
m 14
242 DES COWTMBUTICWS.
559. Les oeils-de-boeuf, les vitrages placés au-dessus
des portes et autres ouvertures de ce genre ne sont point
imposables, à moins que les oeils-de-boeuf n’éclairent
des pièces habitées.

Si une même fenêtre coupée par la moitié au moyen
d’une cloison en maçonnerie, éclaire deux pièces, "elle
est comptée pour deux ouvertures.

560. Les portes et fenêtres donnant sur une galerie
couverte, ne sont imposables qu’autant que les extrémités
de cette galerie ne sont pas clôturées.

Les ouvertures des pièces basses ou des caves servant
d’habitations, de boutiques, de magasins, de cabarets,
de cafés, de cuisines, etc., sont imposables. 11 n’y a
exemption que pour les celliers et les caves proprement
dits.

Les ouvertures des buanderies, bûchers, serres,
orangeries, fournils, laiteries, pressoirs, proprement
dits, ne sont pas soumises à l’impôt ; mais si ces locaux
servent d’habitation au propriétaire ou au locataire, les
ouvertures en sont imposables.

Les ouvertures d’un pressoir sont aussi imposables,
dans le cas où le propriétaire ou le fermier qui les exploite,
travaille pour le public et retire un revenu de
cette exploitation.

561. Les ouvertures, dites jours de souffrance, sont
soumises a l’impôt, si elles sont clôturées et si elles
éclairent des locaux faisant partie de l’habitation ; les
petites ouvertures non mobiles pratiquées dans les ateliers
des tisseurs, des tisserands, des verriers et autres
artisans travaillant habituellement dans des pièces basses,
ne doivent pas être recensées.

_ 562. Les ouvertures des maisons situées dans l’intérieur
d’un passade public, sont considérées comme
donnant sur la voie publique, et imposables, lors même
que le passage est clôturé à ses deux extrémités.

Si dans le magasin d’un marchand en gros, il existe

plusieurs portes simples extérieures, la porte principale

doit seule être imposée comme porte cochère ; les autres

sont taxées comme portes ordinaires.

Mais la porte d’entrée d’un magasin en détail, ne doit
DES CONTRIEUTIOMS. 243
pas être imposée comme celle d’un marchand en gros, à
moins qu’elle ne puisse donner passage à une voiture.

563. La façade d’une boutique, qui présente uneporte
d’entrée sur le côté avec un seul vitrage à droite ou à
gauche, est imposée à raison de deux ouvertures. Si la
porte d’entrée est au milieu et qu’il y ait un vitrage de
chaque côté, on compte trois ouvertures.

Quand la baie de la porte d’entrée n’est fermée que
par un mur à hauteur d’appui et que toute la partie de
la façade supérieure à ce mur est sans séparation et sans
clôtures pendant le jour, il n’est compté qu’une seule
ouverture pour toute la devanture de la boutique.

Quand la façade entière d’une chambre ou d’un atelier
est toute vitrée, on compte autant d’ouvertures qu’il y
a de séparations solides, soit en pierre, soit en fer, soit
en bois.

La porte de la boutique d’un carossier ne doit être recensée
que comme porte ordinaire, quoiqu’elle puisse
donner passage à unc voiture.

564. Quand l’allée d’une maison, donnant sur deux
rues, est fermée à ses deux extrémités, et soumise pendant
le jour au passage du public, les deux portes qui la
ferment pendant la nuit sont imposables.

565. Les ouvertures closes servant à éclairer les imprimeries,
les ateliers de peinture , de gravure et autres
analogues ; les ateliers de charrons, de charpentiers, de
menuisiers, de serruriers, de maréchaux, etc., sont imposables.
11 n’y a que les ateliers des manufactures dont
la loi déclare lès ouvertures exemptes d’impôt.

La porte d’un chantier de construction est imposée
comme porte charretière.

566. La loi du 4 frimaire an vu, art. 5, exempte de la
contribution des portes et fenêtres, les bâtiments consacrés
à un service public d’instruction ; cette disposition
est applicable aux grands séminaires, aux collèges et aux
maisons d’école entretenues aux frais de l’État, des départements,
des arrondissements ou des communes ;
niais les établissements particuliers tels que petits séminaires
, institutions et pensionnats ne jouissent pas
de cette exception.
244 PES COMTMBUTIOKS.
Encore dans les grands séminaires, les collèges ou les
maisons d’écoles, n’y a-t-il que les locaux affectés aulotement

ou à l’instruction des élèves et à l’habitation des
oniestiques dont les ouvertures ne soient pas imposables
: celles qui éclairent les logements des proviseurs,
des censeurs, des directeurs, des professeurs et des
autres maîtres, sont soumises à l’impôt.

567. Les églises , les temples, les synagogues, ne sont
pas assujetis à la contribution des "portes et fenêtres ;
mais les ouvertures des habitations des desservants de
tous les cultes indistinctement, sont imposées au nom
des propriétaires, sauf le recours de ceux-ci contre les
desservants.

568. Sont imposables les portes et fenêtres des logements
occupés par les préfets, les sous-préfets, les archevêques,
les évêques, les généraux, les commandants
d’armes, les receveurs et aumôniers des hospices ; celles
des maisons presbytériales ; celle des logements concédés
à titre gratuit dans les châteaux" et bâtiments dépendants
du domaine de la couronne, et, en général, les
portes et fenêtres de tout fonctionnaire, ecclésiastique,
employé civil ou militaire logé gratuitement dans les
bâtiments publics appartenant a l’État, aux départements,
aux arrondissements ou aux communes.

569. Sont exemptes d’impôt les portes et fenêtres des
logements occupés par les soeurs de charité, dans les
hospices, par les concierges des préfectures, mairies,
maisons de détention, prisons, dans des bâtiments appartenant
à l’Etat, aux départements, aux arrondissements
ou aux communes.

570. Le bureau du receveur de l’octroi est imposable,
si cette pièce unique sert aussi à l’habitation du
buraliste.

Les décisions ci-dessus rapportées (du n° 557 au n° 570) 
résultent de l’instruction du ministre des finances du
30 mars 1831.

571. Au terme de l’article 88 de la loi du 3 frimaire an
vu, que nous avons rapporté ci-dessus, n"538 , les maisons
nouvellement construites ou reconstruites ne sont
soumises à la contribution foncière que la troisième an-
DES CONTRIBUTIONS. 245
née après leur construction ou leur reconstruction ;
mais cette exception ne s’applique pas à l’impôt des
portes et fenêtres. Cette contribution est exigible.dès
que les bâtiments construits sont habités ou habitables.


572. La contribution d’une porte cochère, qui est
d’un usage commun à différents propriétaires, doit être
répartie proportionnellement entre tous ces derniers ,
en prenant pour base les contributions foncières assises
sur les diverses maisons desservies,par cette porte cochère.
(Ordonnance en Conseil d’État, du 10 février
1835 ;Dalloz,t. 35, 3epartie, p. 39.) 

573. La contribution est due par les locataires, en
raison des locaux occupés par eux ; mais ceux-ci ne figurent
pas au rôle : ce sont les propriétaires ou les usufruitiers
qui y sont nominativement imposés. Aussi le
percepteur a-t-ille droit de poursuivre sur ces derniers
te recouvrement de la totalité de la cote., sauf leur recours
contre les locataires.

S’il n’y a qu’un seul locataire occupant la maison en
totalité, le propriétaire lui retient la totalité de l’impôt.

S’il y a plusieurs locataires, le propriétaire leur retient
la taxe des portes et fenêtres comprises dans la lo-,
cation de chacun d’eux.

Dans ce dernier cas, la porte d’entrée, les fenêtres du
palier ou de l’escalier, enfin les portes et fenêtres qui
n’appartiennent pas plus à un locataire qu’à un autre,
restent à la charge du propriétaire.
ë S’il y a un principal locataire, le propriétaire lui retient
la taxe entière. Le principal locataire retient à son
tour, à chaque sous-locataire, sa quote part de l’impôt,
et il supporte seul la charge des portes et fenêtres d’un
usage commun. (Loi du 4 frimaire, an vu, art. 12, et
Instruction ministérielle.) 

574. La contribution des portes et fenêtres se paie
par trimestre, suivant la durée de la jouissance.

Il résulte, de ce qui précède, que le propriétaire est

en droit d’exiger du locataire l’acquit de la contribution

des portes et fenêtres, à moins de stipulation contraire.

Ainsi, lorsqu’une convention semblable existe, il est
m 14,
246 DES CONTRIBUTIONS.
d’autant plus prudent au locataire de l’insérer au bail,
que la Cour de Cassation a décidé, par arrêt du 25 octobre
1814 (Sirey, t. 15, lre partie, p. 244) , que le propriétaire
peut réclamer du locataire, au bout de plusieurs
années, la contribution des portes et fenêtres, encore
qu’il ait donné à ce locataire quittances constatant le
paiement des loyers (1). 11 importe donc aux locataires,
avant de conclure la location, de s’entendre avec le propriétaire
à l’égard de cette contribution, et, s’il y â engagement
ou bail écrit, on doit y insérer la convention
faite sur ce point.

§ 3. De la contribution personnelle et mobilière.

575. La contribution personnelle et mobilière est,
ainsi que son titre l’indique, assise sur la personne
même du contribuable, et sur les valeurs mobilières
qu’il est présumé posséder.

La loi du 26 mai 1831 avait séparé la contribution
personnelle de la contribution mobilière, et avait fait
de la première un impôt de quotité. Biais la loi du 21
avril 1832 (art. 8) , a réuni la contribution personnelle
à la contribution mobilière, et les deux contributions
sont établies par voie de répartition entre les départements,
les arrondissements et les particuliers.

576 La contribution personnelle est uniforme pour
tous les contribuables d’une commune ; elle représente
le prix de trois journées de travail.

La valeur de la journée de travail est variable, selon
les localités, et né peut être portée au-dessus de 1 fr.
50 cent, ni au-dessous de 50 cent. Elle est réglée dans
toutes les communes, à raison de leur importance et des
avantages dont elles jouissent, par les conseils-généraux
de département, sur la proposition du préfet.
(1) Le tribunal de la Seine a même jupe que la production de la dernière
quittance du paiement de l’impôt des portes et fenêtres ne dispense
point le locataire envers son propriétaire de l’obligation de justifier
des paiements antérieurs. Il faut une série de quittances pour
opérer une libération complète à cet égard. (Le Droit, du, 12 septembre
1836.) DES CONTRIBUTIONS. 247
La taxe mobilière est établie proportionnellement
selon la valeur du loyer d’habitation de chaque contribuable
ou de sa famille. (Lois du 3 nivôse an vu, art. 5
et 21, du 23 juillet 1820, art. 28 et 29, et du 21 avril 1832,
art. 10.) 

577. Ne sont pas considérés comme logement d’habitation,
et, par conséquent, ne sont pas passibles de la
taxe mobilière :

1° Les magasins, boutiques, ateliers, usines ; la partie
des auberges, hôtels garnis, cafés, destinée à l’usage
des voyageurs ou du public, et, en général, tous les
édifices qui, par leur nature, sont affectés à un genre
d’industrie, et dont le prix de location est assujéti au
droit proportionnel de patente. (Loi du 3 nivôse au vu,
art. 25 et 20.) 

2° Les bureaux des fonctionnaires publics et, dans les
maisons d’éducation, les dortoirs, les salles d’études, les
classes, les réfectoires et toutes les parties de logement
et de jardin qui servent aux élèves. (pLois des 7 therm.
et 17 frimaire an x.) 

578. La contribution personnelle et mobilière est due
par chaque habitant français et par chaque étranger de
tout sexe, résidant dans la commune, jouissant de ses
droits et non réputé indigent. Sont considérés comme
jouissant de leurs droits les veuves, les femmes séparées
de leur mari, les garçons et les filles majeurs ou
mineurs, ayant des moyens suffisants d’existence, soit
par leur fortune personnelle, soit par la profession
qu’ils exercent pour leur compte, lors même qu’ils habitent
avec leur père, leur mère, tuteur ou curateur.
(Loi du 21 avril 1832, art. 12.) 

La taxe personnelle n’est due que dans la commune
du domicile réel. La contribution mobilière est due
pour toute habitation meublée, située soit dans la commune
du domicile réel, soit dans toute autre commune.

Lorsque, par suite de changement de domicile, un
contribuable se trouve imposé dans deux communes,
quoiqu’il n’ait qu’une seule habitation, il ne doit la
contribution que dans la commune de sa nouvelle résidence.
(Loi du 21 avril 1832, art, 13.) 
248 CES COMTMBTJTIOKS.
Un contribuable, qui demeure six mois dans une ville
et six mois dans une commune rurale doit être imposé à
la contribution personnelle dans la commune la plus populeuse,
à moins de déclaration contraire de la part du
contribuable, qui est libre de désigner la communeoùU
veut être imposé. (Ins,. min. des 30 mars et3sept. 1831).

579. Le Conseil d’État a décidé, par ordonnance du
20 décembre 1834, !qu’en matière de contribution mobilière
les conseils de préfecture ne sont pas liés par les
estimations des experts chargés de fixer la valeur locative
des habitations ; qu’ils ont le droit et le devoir d’adopter
l’évaluation qui leur paraît la plus juste et la plus
exacte \ mais qu’en ne motivant pas la décision par laquelle
ils s’écartent des experts et des agents des contributions
directes, ils manquent aux formes substantielles
de toute décision en matière contentieuse. La
même ordonnance a décidé que les conseils de préfecture
ne peuvent pas déterminer d’avance, pour l’année
suivante, la valeur locative des habitations ; qu’en le faisant
ils se substituent aux répartiteurs, seuls chargés,
Ear la loi, de fixer les valeurs locatives devant servir de
ase à la contribution mobilière lors de la confection
annuelle des rôles. Gaz. desTrib. du 21 décembre 1834.) 

La contribution personnelle et mobilière étant établie
pour l’année entière, lorsqu’un contribuable vient à décéder
dans le courant de i'année, ses héritiers sont tenus
d’acquitter le montant de sa cote.

En cas de déménagement hors du ressort de la perception,
comme en cas de vente volontaire ou forcée, la
contribution personnelle et mobilière est exigible pour
la totalité de l’année courante. (Mêmeloi, art. 21 et 22).

Quand le contribuable ne cesse pas d’habiter dans le
ressort de la perception et s’il veut s’éviter d’acquitter
la cote en totalité, il doit justifier, au percepteur, de son
nouveau domicile.

Les centimes additionnels généraux et particuliers
ajoutés au principal du contingent personnel et mobilier
de la commune, ne portent que sur les cotisations
mobilières : la taxe personnelle est imposée en principal
seulement (Même loi, art. 19).
DES COHTMBUTIOïîS. 249
580. Les habitants qui n’occupent que des appartements
garnis, ne sont assujétis à la contribution mobilière,
qu’à raison de la valeur locative de leur logement,
évalué comme un logement non meublé (Id. ait. 16).

Les officiers de terre et de mer, en activité de service,
qui n’ont pas d’autre logement que celui qui leur est
donné dans les casernes, ou qui à défaut de place clans
les bâtiments militaires, sont obligés de prendre un logement
personnel chez les particuliers, au moyen de
l’indemnité qui leur est accordée à cet effet, ne sont pas
passibles de la contribution ; mais les officiers de terre
et de mer qui, outre le logement que leur fournit l’Etat,
ont des habitations particulières, soit pour eux, soit

Sour leur famille, les officiers sans troupe, les officiers
'état-majer, les officiers de gendarmerie et de recrutement,
les employés de la guerre et de la marine, dans
les garnisons et dans les ports, les préposés de l’administration
des douanes, sont imposables à la contribution
personnelle et mobilière, d’après le même mode et
dans la même proportion que les autres contribuables.

Les marins ou les autres contribuables qui voyagent ou
qui sont absents de leur commune la plus grande partie
de l’année, sont imposables même pendant leur absence,
tant qu’ils conservent un domicile dans la commune.

Les ministres, les fonctionnaires de tous grades, les
ecclésiastiques, les employés civils et militaires, logés
gratuitement dans des bâtiments appartenant à l’Etat,
aux départements, aux arrondissements, aux communes
ou aux hospices, sont imposables d’après la valeur
locative des parties de ces bâtiments affectées à leur habitation
personnelle (Même loi, art. 14 et 15).

Dans les villes qui ont un octroi, le contingent personnel
et mobilier peut être payé eu totalité ou en partie
par les caisses municipales, sur la demande qui en est
faite au préfet par les conseils municipaux. Ces conseils
déterminent la portion du contingent qui doit être prélevée
sur les produits de l’octroi. La portion à percevoir
au moyen d’un rôle est répartie en cote mobilière seulement,
au centime le franc des loyers d’habitation,
après déduction des faibles loyers que le conseil mu-
250 DES CONTRIBUTIONS.
nicipal croit devoir exempter de la cotisation (Loi précitée,
art. 20).

Les pairs de France et les députés des départements
ne doivent pas être cotisés pour le logement qu’ils occupent
à Paris à l’époque des sessions, à moins qu’ils n’y
conservent habituellement un logement.

Les ambassadeurs, chargés d’affaires, consuls et viceconsuls
des puissances étrangères ne sont pas imposables
à la contribution personnelle et mobilière, par le
motif que les agents français ne sont point imposés dans
les villes étrangères où ils résident.

581. On ne doit comprendre dans les valeurs locativcs
qui servent de base à la contribution mobilière que la
partie des bâtiments consacrée à l’habitation. On ne doit
pas imposer non plus les magasins, boutiques, auberfes,

usines et ateliers pour raison desquels les contriuables
paient patente ; les bâtiments servant aux exÏiloitations
rurales, non plus que les locaux destinés au
ogement des élèves dans les écoles et pensionnats et
aux bureaux des fonctionnaires publics (loi du 26 mai
1831, art. 7 et 8).

Les maisons rurales qui ne sont habitées qu’au moment
de la moisson sont imposables ; il en est de même
d’une ou plusieurs chambres que s’est réservée un propriétaire
dans un domaine ou dans une maison de colons
partiaires, quand même il n’habite ce petit logement
qu’au temps où il vient faire le partage de ses récoltes.

582. Lorsque le propriétaire d’un château ou d’une
maison de campagne, n’en a fait meubler que quelques
pièces, la taxe mobilière doit être établie sur la valeur
Iocative de l’habitation entière (1).

Dans l’évaluation du loyer mobilier, on comprend
les cours, les écuries et les remises de luxe.
Les pavillons habitables, situés dans des jardins même
(\)  Un particulier, domicilié à Paris où il paie la contribution personnelle,
qui habite un certain temps de l’année dans une maison de
campagne dont il n’est m propriétaire ni locataire, ne peut être porté
sur les rôles de la commune où est située la maison de campagne (Ordonnance,
en Conseil d’Etat, du 11 novembre 1850.) DES CONTRIBUTIONS. 251
séparés des habitations, sont soumis à la taxe mobilière.
585. Les employés et autres personnes logés comme
pensionnaires chez des particuliers, les colons à gages
et à portions de fruits, ainsi que les précepteurs, les
dames de compagnie, les demoiselles de comptoir, les
hommes d’affaires, intendants, économes, concierges,
gardes particuliers et autres personnes de confiance qui,
bien que nourris et à gages, ne sauraient être considérées
comme en état de domesticité, sont soumis à la
taxe personnelle. Quant à la taxe mobilière, ils n’en sont
passibles qu’autant que la valeur locative de leur logement
ne serait pas déjà comprise dans la cote du propriétaire
ou du principal locataire.

584. Les domestiques de l’un ou de l’autre sexe, notrrris
et logés chez leurs maîtres et exclusivement occupés
au service de la personne, du ménage ou de l’exploitation
rurale, ne sont passibles ni de la taxe personnelle,
ni de la contribution mobilière.

Mais les domestiques qui ont, en propriété ou en location
, une habitation particulière, pour eux ou pour
leur famille, sont imposables, à raison de cette habitation,
à la contribution personnelle et mobilière.

585. Un célibataire majeur, demeurant chez ses parents
et remplissant un emploi public non salarié ,
comme ceux de juge auditeur, juge suppléant, surnuméraire
dans une administration, est imposable à la taxe
personnelle.

Les enfants majeurs travaillant comme commis dans
une maison de commerce sont imposables à la contribution
personnelle, s’ils reçoivent un traitement en argent,
le logement ou la nourriture ; ils sont exempts de
cette taxe, lorsqu’ils sont entièrement à la charge de
leurs parents. '

Le mari et la femme, même habitant chez leurs parents
et travaillant avec eux, doivent être imposés à la
taxe personnelle.

586. Les marchands qui, n’ayant pas de logement
d habitation attenant à leur boutique, ou ceux qui, ayant
ï boutique dans un quartier, logent en garni, doivent la
i contribution mobilière à raison de la valeur locative de
252 DES COK'JrRIBlràÔNS.
leur habitation, estimée comme logement non garni.
S’ils logent chez leurs parents ou ailleurs, sans avoir de
location en leur nom propre, ils ne sont passibles que
de la taxe personnelle.

587. Dans le cas où aucune des parties du local d’un
patentable ne présente le caractère d’une habitation personnelle
 ; quand, par exemple , couchant dans sa boutique,
il n’a ni cuisine, ni salle à manger, il doit être
exempté de la contribution mobilière, s’il est indigent.

S’il n’est pas indigent, on estime la valeur de l’habibitation
personnelle au sixième du prix de la location
totale, sans toutefois pouvoir dépasser, dans aucun cas,
la somme de 150 fr.. représentant (pour Paris) la valeur
locative d’une chambre.

Les marchands qui n’ont, avec leur boutique, qu’une
salle à manger et une cuisine, et qui ont leur chambre
à coucher dans une maison, sont imposés au rôle de la
contribution mobilière, l°pour la valeur locative de la
salle à manger et de la cuisine, 2° pour celle de la chambre
à coucher.

588. Quand un marchand a chevaux et voitures, les
écuries et les remises ne sont pas comprises dans le loyer
d’habitation personnelle servant de base à la taxe mobilière,
si les chevaux et les voitures ne servent qu’au
transport des marchandises ; nuùs si le marchand emploie
ses chevaux et ses voitures à un autre usage qu’au
transport des marchandises, les écuries et les remises
sont comptées comme faisant partie de l’habitation personnelle.


589. L’atelier particulier d’un peintre, artiste, est compris
dans l’habitation personnelle ; mais les ateliers servant
aux élèves sont assimilés aux locaux affectés à l’usage
des élèves, dans les écoles et les pensionnats, et
sont exempts de l’impôt mobilier.

Les peintres en miniature, les graveurs et autres artistes
dont les ateliers se confondent souvent avec le logement
d’habitation, ont droit à une déduction sur le
prix de leur loyer, s’ils ont une salle distincte servant
d’atelier, mais ils ne peuvent prétendre h aucune déduc-
DES COSTRIlîUTîOrsS. 2'>8
tion, s’il n’existe dans le logement aucune salle spécialement
affectée à l’exercice de la profession.

590. Les maîtres de pension et les instituteurs tenant
classe chez eux ne doivent être imposés que pour la partie
du logement uniquement consacrée à leur habitation :
les dortoirs, salles d’études, classes et réfectoires seront
considérés comme destinés au logement des élèves.

On ne doit point comprendre dans le loyer d’habitation
les boutiques des débitants de tabac, les bureaux
des débitants de papiers timbrés etdes commissionnaires
au Mont-de-Piété

Les décisions contenues dans les numéros précédents
résultent des instructions ministérielles des 30
mars et 30 septembre 1831.

§ 4. De la contribution des patentes.

591. Cette contribution est un impôt de quotité annuellement
perçu sur les commerçants, à raison de leur
profession.

Tout individu français ou étranger, qui exerce en
France un commerce, une industrie, une profession non
comprise dans les exceptions ci-après indiquées est assujéti
à la contribution des patentes. (Loi du 25 avril
1844, art. 1-) -

59:2. Le défaut de patente n’entraîne ni pénalité ni incapacité
contre celui qui ne s’en estpas pourvu ; mais nous
verrons ci-après, numéros 618 et suiv., que de graves
inconvénients peuvent résulter de ce défaut de patente.

La contribution des patentes se compose d’un droit
fixe et d’un droit proportionnel. (Loi précédemment
citée, art. 2.) 

593. Le droit fixe est réglé conformément aux tableaux
A, B, C, annexés à la loi du 25 avril 1844.

Il est établi :

Eu égard à la population, et d’après un tarif général,
pour les industries et professions énumérées dans le tableau
A (1)  ;

Eu égard à la population, et d’après un tarif excep(1) 
Voyez page 267. •m 15
254 DES CONTÎUBtJTÎOftS.
tionnel pour lies industries et professions portées dans
le tableau B (1)  ;

Sans égard à la population, pour celles qui font l’objet
du tableau C (2). (Même loi, art. 3.) 

594. Les commerces  ? industries et professions non
dénommés dans ces tableaux n’en sont pas moins assujétis
à la patente. Le droit fixe auquel ils doivent être
soumis est réglé, d’après l’analogie dés opérations ou
des objets de commerce, par un arrêté spécial du préfet
rendu sur la proposition du directeur des contributions
directes, et après avoir pris l’avis du maire.

Tous les cinq ans, des tableaux additionnels contenant
la nomenclature des commerces, industries et professions
classés par voie d’assimilation, depuis trois
années au moins, seront soumis à la sanction législative.
(Même loi, art. 4.) 

595. Pour les professions dont le droit fixe varie en
raison de la population du beu où elles sont exercées,
les tarifs seront appbqués d’après la population qui aura
été déterminée par la dernière ordonnance de dénombrement.


Néanmoins, lorsque ce dénombrement fera passer
une commune dans une catégorie supérieure à celle dont
elle faisait précédemment partie, l’augmentation du droit
fixe ne sera appbquée que pour moitié pendant les cinq
premières années. (Loi précitée, an v).

596. Dans les communes dont la population totale est
de 5,000 âmes etau:dessus, lespatentablcs exerçant dans
la banlieue des professions imposées eu égard à la population
paieront le droit fixe d’après le tarif applicable
a la population non agglomérée. Les patentables exerçant
lesdites professions dans la partie agglomérée paieront
le droit lixe d’après le tarif applicable à la population
totale. (Mêmeloi, an vi).

Ainsi le patentable qui possède une industrie à Paris,
et qui, tout en la dirigeant lui-même, habite la campagne,
doit payer à Paris, le droit iixe ; s’il a deux maisons
( 1 et 2 ) Voyez p.-iges 291 et 295DES COHTRIEUTIOWS. 255
de commerce, l’une à Orléans, l’autre à Bordeaux, c’est
d’après le tarif applicable à la population la plus élevée
qu’il doit être imposé ; mais celui qui dirige une industrie
exercée dans un département et qui en même temps
est domicilié à Paris, ne doit payer le droit fixe qu’au
lieu où l’industrie est établie, et non à Paris, à moins
que tout ou partie de son domicile à Paris, ne soit affecté
à l’exercice de son industrie. (Rapport de 5L Vitèt
à la Chambre des Députés).

Le patentable qui a deux établissements dans detix
communes, et qui a payé la patente dans les deux communes
par doublé emploi, a droit à la restitution
du droit fixe le moins élevé (Ordonnances en Conseil
d’État du 17 mars 1825, 24 avril 1837, 31 octobre 1838
et 20 juin 1839).

597. Le patentable qui exerce plusieurs commerces,
industries ou professions, même dans plusieurs communes
différentes, ne peut être soumis qu à un seul droit
fixe. Ce droit est toujours le plus élevé ae ceux qu’il aurait
à payer s’il était assujéti à autant de droits fixés
qu’il exerce de professions (Loi du 25 avril 1844, art. 7).

598. Le droit proportionnel est fixé au vingtième de
la valeur locative pour toutes les professions imposables,
sauf les exceptions énumérées au tableau D (1).
(Même loi, art. 8).

599. Le droit proportionnel est établi sur la valeur
locative, tant de la maison d’habitation que des magasins,
boutiques, usines, ateliers, hangars, remises, chantiers
et autres locaux servant à l’exercice des professions
imposables. Il est dû, lors même que le logement et les
locaux occupés sont concédés à titre gratuit. La valeur
locative est déterminée, soit au moyen de baux authentiques,
soit par comparaison avec d’autres locaux [dont
le loyer aura été régulièrement constaté, ou sera notoirement
connu, et, à défaut de ces bases, par voie d’apr
prédation. Le droit proportionnel pour les usines et lés
établissements industriels est calculé sur la valeur loca(1) 
Voyez page 302,256 DES COHTRIBTÎTÏOWS.
tive de ces établissements, pris dans leur ensemble et
munis de tous leurs moyens matériels de production.
(Même loi, art. 9).

600. Le droit proportionnel est payé dans toutes les
communes où sont situés les magasins, boutiques, usines,
ateliers, hangars, remises, chantiers et autres locaux
servant à l’exercice des professions imposables. Si,
indépendamment de la maison où il fait sa résidence
habituelle et principale, et qui, dans tous les cas, sauf
l’exception ci-après, doit être soumise au droit proportionnel,
le patentable possède, soit dans la même commune,
soit dans des communes différentes, une ou plusieurs
maisons d’habitation, il ne paie le droit proportionnel
que pour celles de ces maisons qui servent à
l’exercice de sa profession. Si l’industrie pour laquelle
il est assujéti à la patente ne constitue pas sa profession
principale, et s’il ne l’exerce pas par lui-même, il ne
paie le droit proportionnel que sur la maison d’habitation
de l’agent préposé à l’exploitation. (Loi du 25 avril
1844, art. 10.) 

601. Le patentable qui exerce dans un même local, ou
dans des locaux non distincts, plusieurs industries ou
professions passibles d’un droit proportionnel différent,
paie ce droit d’après le taux applicable à la profession
pour laquelle il est assujéti au droit fixe. Dans le cas
où les locaux sont distincts, il ne paie pour chaque local
que le droit proportionnel attribué à l’industrie ou à la

Srofession qui y est spécialement exercée. Dans ce
ernier cas, le droit proportionnel n’en demeure pas
moins établi sur la maison d’habitation, d’après le taux
applicable à la profession pour laquelle le patentable est
imposé au droit fixe. (Loi précitée, art. 11).

602. Dans les communes dont la population est inférieure
à vingt mille âmes, mais qui, en vertu d’un noureau
dénombrement, passent dans la catégorie des communes
de vingt mille âmes et au-dessus, les patentables
des septième et huitième classes ne seront soumis aa
droit proportionnel que dans le cas où une seconde ordonnance
de dénombrement aura maintenu lesditeg
Communes dans la même catégorie. (Mêmes loi, art. 12) <
MS CÙSTRIBHÎIORS, 257
603. Ne sont pas assujétis à la patente :

1° Les fonctionnaires et employés salariés, soit par
l’Etat, soit par les administrations départementales ou
communales, en ce qui concerne seulement l’exercice
de leurs fonctions ;

2° Les notaires, les avoués, les avocats au Conseil, les
greffiers, les commissaires-priseurs, les huissiers ;

3° Les avocats ;

Les docteurs en médecine ou en chirurgie, les officiers
de santé, les sages-femmes et les vétérinaires ;

Les peintres, sculpteurs, graveurs et dessinateurs
considérés comme artistes, et ne vendant que le produit
de leur art ;

Les architectes considérés comme artistes, ne se livrant
pas, même accidentellement, à des entreprises de construction
 ;

Les professeurs de helles-lettres, sciences et arts d’agrément ;
les chefs d’institution, les maîtres de pension,
les instituteurs primaires ;

Les éditeurs de feuilles périodiques ;

Les artistes dramatiques ;

4° Les laboureurs et cultivateurs, seulement pour la
vente et la manipulation des récoltes et fruits provenant
des terrains qui leur appartiennent ou par eux exploités,
et pour le bétail qu ils y élèvent, qu’ils y entretiennent
ou qu’ils y engraissent (1)  ;
(1) Il résulte de la discussion à la Chambre dea députés que les
laboureurs et cultivateurs sont exempts de la patente, alors même2u'il serait constaté qu’ils ont fait consommer par leur bétail un prouit
qu’ils n’auraient pas récolté.Sont aussi exempts de patente : les éducateurs de Ters a soie, lorsqu’ils
se livrent à la filature des cocons qui ont été le produit de leur
recolle ; les jardiniers fleuristes et les jardiniers pépiniéristes ; les encaisseurs
de boeufs et les herbngers qui achètent, habituellement des
bestiaux maigres pour les revendre après les avoir engraissés (Discussion
à la Cliombre des députés).Mais sont soumis à la patente, les cultivateurs qui font un commerce
de grains et de bestiaux, indépendamment de la culture et de l’exploit »tion
 de leurs terres ; (arrêt de la Cour de Cassation, du 5 floréal an vi)  ;
les cultivateurs qui vendent d’autra vins que celui de leur récolte.
(Ordonnance 8n Conseil d’Etat du 20 octobre 1819).268 »B8 COKTRIBUTIOSS.
Les concessionnaires de mines, pour le seul faft de
l’extraction et de la vente des matières par eux extraites ;

Les propriétaires ou fermiers des marais salants (1)  ;

Les propriétaires ou locataires louant accidentellement
une partie de leur habitation personnelle (2)  ;

Les pêcheurs, même lorsque la barque qu’ils montent
leur appartient ;

5° Les associés en commandite, les caisses d’épargne
et de prévoyance administrées gratuitement, les assurances
mutuelles autorisées ;

6* Les capitaines de navire de commerce ne naviguant
pas pour leur compte ;

Les cantiniers attachés à l’armée ;

Les écrivains publics ;

Les commis et toutes les personnes travaillant à gages,
à façon et à la journée, dans les maisons, ateliers et boutiques
des personnes de leur profession, ainsi que les
ouvriers travaillant chez eux ou chez les particuliers,
sans compagnons, apprentis, enseigne ni boutique. ÎS’o
sont point considérés comme compagnons ou apprentis,
la femme travaillant avec son mari, ni les enfants non
mariés travaillant avec leurs père et mère, ni le simple
manoeuvre dont le concours est indispensable à l’exercice
de la profession ;

Les personnes qui vendent en ambulance dans les rues,
dans les lieux de passage et dans les marchés, soit des
fleurs, de l’amadou, des balais, des statues et figures en

Elàtre, soit des fruits, des légumes, des poissons, du
eurre, des oeufs, du fromage et autres menus comestibles ;


Les savetiers, les chiffonniers au crochet, les porteurs
d’eau à la bretelle ou avec voiture, les remouleurs ambulants,
les gardes malades. (Même loi, art. 13).
(1) Les laline » du midi sont considérées comme de » marais salants.
(Ordonnance en Conseil d’Etat, du 10 octobre 1828 ;.(2) Mais l’exemption de patente ne s’applique pas aux aubergistei
ordinaires et aux logeurs en garnis, ni aux personnes qui, par spéculation,
font bâtir des maisons qu’elles n’habitent jamais, et qu’elles louent
pendant la saison des eaux. (Discussion à la Chambre de* députés).DES COSTRIBUTIOHS. 259
Ç04. Tous ceux qui vendent en ambulance des objets
non compris dans les exemptions déterminées par l’article
précédent, et tous marchands sous échoppe ou en
étalage, sont passibles de la moitié des droits que paient
les marchands qui vendent les mêmes objets en boutique.
Toutefois cette disposition n’est pas applicable
aux bouchers, épiciers et autres marchands ayant un
état permanent ou occupant des places fixes dans les
halles et marchés. (Loi précédemment citée, art. 14).

605. Les mari et femme séparés de biens ne doivent
qu’une patente, à moins qu’ils n’aient des établissements
distincts, auquel cas chacun d’eux doit avoir sa patente
et payer séparément les droits fixes et proportionnels.
(Même loi, art. 15).

606. Les patentes sont personnelles, et ne peuvent
servir qu’à ceux à qui elles sont délivrées. En conséquence,
les associés en nom collectif sont tous assujétis
à la patente. Toutefois l’associé principal paie seul le
droit fixe en entier : les autres associés ne sont imposés
qu’à la moitié de ce droit, même quand ils ne résident
pas tous dans la même commune que l’associé principal.
Le droit proportionnel est établi sur la maison d’habitation
de l’associé principal, et sur tous les locaux qui
servent à la société pour l’exercice de son industrie.
La maison d’habitation de chacun des autres associés
est affranchie du droit proportionnel, à moins qu’elle
ne serve à l’exercice de l’industrie sociale. (Même loi,
art. 16).

607. Les sociétés ou compagnies anonymes ayant pour
but une entreprise industrielle ou commerciale, sont imposées
à un seul droit fixe sous la désignation de l’objet
de l’entreprise, sans préjudice du droit porportionuel.
La patente assignée à ces sociétés ou compagnies
ne dispense aucun des sociétaires ou actionnaires du
paiement des droits de patente auxquels ils pourraient
être personnellement assujétis pour l’exercice d’une
industrie particulière. (Même loi/art. 17).

608. Tpiit individu transportant des marchandises de
commune en commune  ? lors même qu’il vend pour le
eonrpte de marchands ou fabricants,' est tenu d’avoir
260 DES CONTRIBUTIONS.
une patente personnelle, qui est, selon les cas, celle de
colporteur avec balle, avec bêtes de somme ou avec voiture.
(Même loi, art. 18). Les colporteurs sont soumis à
la patente dans le cas même où us ne seraient que les
commis d’un marchand ou d’un fabricant. Toutefois les
colporteurs ne sont pas assujétis au droit proportionnel
dans toutes les communes où ils exposent et vendent
leurs marchandises ; ils n’y sont soumis que lorsqu’ils
ont un domicile (M. Vitet, rapport cité ci-dessus).

609. Les commis-voyageurs des nations étrangères
seront traités, relativement à la patente, sur le même
pied que les commis-voyageurs français chez ces mêmes
nations. (Loi du 25 avril 1844, art. 19).

610. Les contrôleurs des contributions directes procéderont
annuellement au recensement des imposables
et à la formation des matrices de patentes. Le maire sera
prévenu de l’époque de l’opération du recensement, et
pourra assister le contrôleur dans cette opération, ou
se faire représenter, à cet effet, par un délégué. En cas
de dissentiment entre les contrôleurs et les maires ou
leurs délégués, les observations contradictoires de ces
derniers seront consignées dans une colonne spéciale.
La matrice, dressée par le contrôleur, sera déposée,
pendant dix jours, au secrétariat de la mairie, afin que
les intéressés puissent en prendre connaissance et remettre
au maire leurs observations. A l’expiration d’un
second délai de dix jours, le maire, après avoir consigné
ses observations sur la matrice, l’adressera au souspréfet.
Le sous-préfet portera également ses observalions
sur la matrice, et la transmettra au directeur des
contributions directes, qui établira les taxes conformément
à la loi, pour tous les articles non contestés. A
l’égard des articles sur lesquels le maire ou le sous-préfet
ne sera pas d’accord avec le contrôleur, le directeur
soumettra les contestations au préfet avec son avis motivé.
Si le préfet ne croit pas devoir adopter les propositions
du directeur, il en sera référé au ministre des
finances. Le préfet arrête les rôles et les rend exécutoires.
A Paris, l’examen de la matrice des patentes aura
lieu, pour chaque arrondissement municipal, par le
DES COSTRCBtîTIORg. 26t
maire assisté, soit de l’un des membres de la commission
des contributions, soit de l’un des agents attachés à
cette commission, délégué à cet effet par le préfet. (Même
loi, art. 20).

611. Les patentés qui réclameront contre la fixation
de leurs taxes seront admis à prouver la justice de leurs
réclamations, par la représentation d’actes de société légalement
publiés, de journaux et livres de commerce
régulièrement tenus, et par tous autres documents. (Loi
précitée, art. 21).

612. Les réclamations en décharge ou réduction, et
les demandes en remise ou modération, seront communiquées
aux maires : elles seront d’ailleurs présentées,
instruites et jugées dans les formes et délais prescrits
pour les autres contributions directes. (Même loi,art.22.

613. La contribution des patentes est due pour l’année
entière, par tous les individus exerçant au mois de
janvier une profession imposable. En cas de cession
d’établissement, la patente sera, sur la demande du cédant,
transférée à son successeur ; la mutation de cote
sera réglée par arrêté du préfet. En cas de fermeture
des magasins, boutiques et ateliers, par suite de décès
ou de faillite déclarée, les droits ne seront dus que pour
le passé et le mois courant. Sur la réclamation des parties
intéressées, il sera accordé décharge du surplus de
la taxe.

Ceux qui entreprennent, après le mois de janvier, une
profession sujette à patente, ne doivent la contribution
qu’à partir du premier du mois dans lequel ils ont commencé
d’exercer, à moins que, par sa nature, la profession
ne puisse pas être exercée pendant toute 1 année.
Dans ce cas, la contribution sera due pour l’année entière,
quelle que soit l’époque à laquelle la profession
aura été entreprise. Les patentés qui, dans le cours de
l’année, entreprennent une profession d’une classe supérieure
à celle qu’ils exerçaient d’abord, ou qui transportent
leur établissement dans une commune d’une
plus forte population, sont tenus de payer au prorata
un supplément de droit fixe.

Il est également dû un supplément de droit proporm

• 10.
36$ DE3 COirTRPUTIOHS.
tionnel par les patentables qui prennent des maisons eu
locaux d’une valeur locative supérieure à celle des maispns
ou locaux pour lesquels ils ont été primitivement
imposés, et par ceux qui entreprennent une profession
passible d’un droit proportionnel plus élevé. Les supÎ"

éléments seront dusà compter du premier du mois dans
.equel les changements prévus par les deux derniers paragraphes
auront été opérés. (Mêmeloi, art. 23.) 

Q14.Lprsqu’un patentable cesse la profession à raison
de laquelle il était soumis à la patente, il doit être déchargé
de l’impôt, La cessation de commerce est suffisamment
constatée par une déclaration faite à la mairie du
lieu où s’exerçait le commerce. ( Ordonnance en Conseil
d’Etat, du'14 mai 1817.) 

615. La contribution des patentes est payable par
douzième, et le recouvrement en est poursuivi comme
ceM des contributions directes : néanmoins, les marchands
forains, les colporteurs, les directeurs de troupes
ambulantes, les entrepreneurs d’amusements et jeux publics
non sédentaires, et tous autres patentables dont la
profession n’est pas exercée à demeure fixe, sont tenus
d’acquitter le montant total de leur cote, au moment où
la patente leur est délivrée. Dans le cas où lerôle n’est
émis que postérieurement au premier mars, les douzièmes
échus ne sont pas immédiatement exigibles : le recouvrement
en estfait par portions égales,en même temps
que celui des douzièmes non échus. ( Même loi, art. 24.) 

616. En cas de déménagement hors du ressort de la
perception , comme en cas de vente volontaire ou forcée,
la contribution des patentes sera immédiatement
exigible en totalité. Les propriétaires, et, à leurs places,
les principaux locataires qui n’auront pas, un mois avant
le terme fixé par le bail ou par les conventions verbales,
donné avis au percepteur du déménagement de leurs
locataires, seront responsables des sommes dues par
ceux-ci pour la contribution des patentes. Dans le cas
de déménagement fut’tif, les propriétaires, et, à leur

Elace, les principaux locataires deviendront responsales
de la contribution de leurs locataires, s’ils n’ont
pas, dans les trois jours, donné avis du déménagement
DES CONTRIBUTIONS. 263
au percepteur. La part de la contribution laissée à la
charge des propriétaires ou principaux locataires, par
les paragraphes précédents, comprendra seulement, le
dernier douzième échu et le douzième courant, dus par
le patentable. (Loi précitée, art. 25.) 

617. Les formules de patentes sont expédiées par le
directeur des contributions directes sur des feuilles
timbrées de un franc -vingt-cinq centimes. Le prix du
timbre est acquitté en même temps que le premier
douzième des droits depatente. Les formules depateutes
sont visées par le maire et revêtues du sceau de la commune.
(Loi du 25 avril 1844, art. 26.) 

618. Tout patentable est tenu d’exhiber sa patente
lorsqu’il en est requis par les maires, adjoints, juges de
paix, et tous autres officiers ou agents de police judiciaire.
(Même loi, art. 27.) 

619. Les marchandises mises en vente par les individus
non munis de patentes, et vendant hors de leur domicile,
seront saisies ou séquestrées aux frais du vendeur,
à moins qu’il ne donne caution suffisante jusqu’à,
la représentation de la patente ou la reproduction de la
preuve que la patente a été délivrée. Si l’individu non
muni de patente exerce au lieu de son domicile, il sera
dressé un procès-verbal qui seratransmis immédiatement
aux agents des contributions directes (Mêmeloi, art. 28.) 

620. Nul ne pourra former de demande, fournir aucune
exception ou défense en justice, ni faire aucun acte
ou signification extra-judiciaire pour tout ce qui sera
relatif à son commerce, sa profession ou son industrie,
sans qu’il soit fait mention, en tète des actes, de sa patente
, avec désignation de la date, du numéro et de la
commune où elle aura été délivrée, à peine d’une
amende de vingt-cinq francs, tant contrôles particuliers
sujets a la patente que contre les officiers ministériels
qui auraient fait et reçu lesdits actes sans mention de la
patente. La condamnation à celte amende sera poursuivie,
à la requête du procureur du roi, devant le tribubunal
civil de l’arrondissement. Le rapport de la patente
ne pourra suppléer au défaut de renonciation, ni dispenser
de l’amende prononcée. (Même loi, article 29.) 

C’est la patente de l’année courante qui doit être mentionnée.
Néanmoins, le contribuable (1) , qui aurait besoin
de la requérir pendant le mois de janvier ne serait
tenu de verser que le douzième courant.

621. Les agents des contributions directes peuvent,
sur la demande qui leur en est faite , délivrer des patentes
avant l’émission du rôle, après, toutefois, que les
requérants ont acquitté entre les mains du percepteur
les douzièmes échus, s’il s’agit d’individus domiciliés
dans le ressort de la perception, ou la totalité des droits,
s’il s’agit des patentables désignés en l’article 24 ci-dessus,
ou d’individus étrangers au ressort de la perception.
(Loi du 25 avril 1844, art. 30.) 

622. Le patenté qui aura égaré sa patente, ou qui sera
dans le cas d’en justifier hors de son domicile, pourra
se faire délivrer un certificat par le directeur ou par le
contrôleur des contributions directes. Ce certificat fera
mention des motifs qui obligent le patenté à la réclamer,
et devra être sur papier timbré. (Même loi, art. 31.) 

623. Il est ajouté au principal de la contribution des
patentes cinq centimes par franc, dont le produit est
destiné à couvrir les décharges, réductions , remises et
modérations., ainsi que les frais d’impression et d’expédition
des formules des patentes. En cas d’insuffisance
des cinq centimes, le montant du déficit est prélevé sur
le principal des rôles. Il est, en outre, prélevé sur le
principal huit centimes, dont le produit est versé dans
la caisse municipale.

624. Les contributions spéciales destinées à subvenir
aux dépenses des bourses et chambres de commerce, et
dont la perception est autorisée par l’article 11 de la loi
du 23 juillet 1820, seront réparties sur les patentables
des trois premières classes du tableau A, et sur ceux
désignés dans les tableaux B et C, comme passibles d’un
droit fixe égal ou supérieur à celui desdites classes. Les
associés des établissements compris dans les classes et
tableaux susdésignés contribueront aux frais des bourses
(1) Par exemple, pour soumissionner une fourniture du gouvernement
ou d’une administration publique,pour passer un acte notarié,etc.DES CONTKIBTjTIOîfS. 265
et chambres de commerce. (Même loi, articles 32 et 33.) 

625. A partir du 1er janvier 1845, la contribution des
patentes sera établie conformément à la disposition de
la loi que nous venons de rapporter ci-dessus.

626. Toutes les dispositions contraires à cette loi seront
et demeureront abrogées, à partir de la même époque,
sans préjudice des lois et des règlements de police "
qui sont ou pourront être faits. (Loi du 25 avril 1844,
articles 34 et 37.) 

627. La loi sur les patentes contient, à la suite des dispositions
qu’elle renferme, quatre tableaux désignés
sous les lettres A, B, C, D.

Nous nous servirons également de ces lettres pour
renvoyer aux tableaux dont il s’agit.

Afin de faciliter l’application des exceptions à la règle
générale indiquée au tableau D, nous avons placé en
regard de chaque profession un numéro de renvoi indiquant
la nature de l’exception qui lui est applicable.
Explication des renvois.

(1) signifie le quinzième pour droit proportionnel sur le
loyer d’habitation, et le trentième seulement sur les
locaux servant àl’exercice de l’industrie ou profession.

(2) signifie le vingtième pour droit proportionnel sur le
loyer d’habitation seulement.

(3) signifie le vingtième pour droit proportionnel sur le
loyer d’habitation et le trentième sur les locaux servant
à l’exercice de la profession.

(4) signifie le vingtième pour droit proportionnel sur le
loyer d’habitation et le quarantième sur les locaux
servant àl’exercice de l’industrie ou profession.
Nota. Les maîtres d’hôtels garnis, tenant restaurant,

doivent aussi le vingtième du loyer sur le local servant
de restaurant.

(5) signifie le quarantième des locaux servant à l’exercice
de la profession d’imprimeurs-typographes, se
servant de presses mécaniques, et pour ceux qui n’en
font point usage le vingtième du loyer total.

628. On pourra, au moyen des exemples suivants, ap-
266 DES CONTRIBUTIONS.
plicrués à toutes les professions comprises dans les
tableaux, vérifier quelles sont les bases sur lesquelles
une patente est établie.

PREMIER EXEMPLE. Soit un marchand de bois en gros
occupant un local d’une valeur locative de 4,500 francs,
dont un tiers pour son habitation personnelle et le reste
pour son chantier, paiera à Paris :

1° Pour droit fixe 300 fr. *
2° Pour droit proportionnel, le quinzième
sur 1,500 fr. d’habitation, ci . . 100 fr. \

Le trentième de 3,000 fr. pour I QQQ
la location affectée à l’exercice de i *
la profession, ci 100 ) 

Total. ….. 500 ""« 

Plus les centimes additionnels sur le total
de ladite somme de 500 fr., d’après le tarif
fixé chaque année par l’administration . . Mémoire.

SECOND EXEMPLE. Soit un maître d’hôtel garni, occupant
une maison d’une valeur locative de 7,600 fr., dont
600 fr. pour son habitation personnelle, le reste pour son
hôtel, paiera à Paris :

1" Pour droit fixe 75 fr. »

2" Pour droit proportionnel sur 600 fr. \

d’habitation, le vingtième, ci . . 30 I 9Qr

Le quarantième sur 7,000 francs i "■

pour hôtel garni, ci. . ….. 175 ) 

Total 280 »

Plus les centimes additionnels Mémoire.

TROISIÈME EXEMPLE. Soit un aubergiste occupant une
habitation d’une valeur locative de 1,000 fr., paiera à
Paris :

1" Pour droit fixe 75 fr. »

2° Pour droit proportionnel le vingtième
du. loyer total, soit pour 1,000 fr 50

Total 125 •

Plus les centimes additionnels Mémoire.
DES GOïïl’RIBtITIOHS. 267
TABLEAU A.

Tarif gépéral des Professions imposées, eu égard à la population.
yim—~m -^-^—. -^_— _ —inn non DE DE DE DE DE DE 2 onnCLASSES. àmT ,0.P°° »f>» 2°f>P « jOÛO 5>° 00 2.0°° Losdc »ÏM. 100° 00  ;S0>° 00 30>° 00 20° 000 10'° 00 5>° 00 dessous.fr. fr. fr. fr. fr. fr. fr. fr.lr« 300 240 180 120 80 60 45 55S" 150 120 90 68 45 40 SO 233« 100 80 60 40 30 25 22 284« 75 50 45 50 25 20 18 12S » 50 40 30 20 15 12 S) 76« 40 32 2-1 16 10 8 6 -47" 20 16 12 8 *8 *5 *i *38a 12 8 | 8 6 *5 *4 *3 '2Le signe * veut dire : exemption du droit personnel.J=M ?r- R — , i , —■ rr=_
Sont réputés :

Marchands en gros, ceux qui vendent habituellement
aux marchands en demi-gros et aux marchands en détails
 ;

Marchands en demi-gros, ceux qui vendent habituellement
aux commerçants et aux consommateurs ;

Marchands en détail, ceux qui ne vendent habituellement
qu’aux consommateurs.
Première classe.
Le droit fixe est. établi d’après le tableau A. — Le
droit proportionnel est fixé au quinzième du total de la
valeur locative, sauf les exceptions indiquées par les
renvois.
Aifruilles à coudre et à tricoter(marchand d’) en gros.
Bas et bonneterie (marchand de ) en gro ».Beurre frais ou sale- (marchandde) en gros.
Blondes (marchand de) en gros.
Bois à brûler ( march. de ). CeluiDES COMTRIBCTIOHS.qui, ayant chantier ou magasin,Tend au stère, ou par quantitééquivalente ou supérieure, (l) 
Bois de marine ou de construction(marchand de) (l) Bois merrain (marchand de) engros. — S’il Tend par bateauou charette. (1) Bois de sciage (marchand de) engros. (1) Bronzes, dorures et argenturessur métaux (marchand de) engros.
Cachemires de l’Inde (march. de).
Caisse d’escompte (tenant).
Caisse ou comptoir d’arances oude prêts (tenant).
Caisse ou comptoir de recettes etde paiements (tenant).
Châles (marchand de) en gros.
Changeur de monnaies.
Chapeaux de paille (marchandde) en gros.
Chapellerie (march. de matièrespremières pour la).
Charbon de bois (marchand de) en gros. (t) Chiffonnier en gros.
Cloutier (marchand ) en gros.
Coton en laine (marchand de) en gros.
Coton filé (march. de) en gros.
Crin frisé (marchand de) en gros.
Cristaux (marchand de) en gros.
Cuirs en vert étrangers (marchandde) en gros.
Cuirs tannés, corroyés, lissés,Ternisses (march. de) en gros.
Denrées coloniales (marchand de) en gros.
Dentelles (march. de) en gros.
Diamants et pierres fines (marchand
de).
Droguiste (marchand) en gros.
Eau-dc-vie (march. d’) en gros.Epicerie (marchanda') en gros.Escompteur.Fanons ou barbes de baleine
(marchand de) en gros.Fer en barres (marchand de) en
gros. — Celui qui Tend habituellement
par parties d’au
moins cinq cents kilogrammes.Fleurets et filoselle (marchand de) 
en gros.Fromages secs (marchand de) en
gros.Fruits secs (march. de) en gros.Graines fourragères, oléagineuses
et autres (march. de ) en gros.Horlogerie (marchand en gros do
pièces d’).Huiles (marchand d’) en gros. (1) Inhumations et pompes funèbres
(entreprises des) dans les ville »
autres que Paris.Laine brute ou lavée (marchand
de) en gros.Laine filée ou peignée (marchand
de) en gros.Liège brut (march. de ) en gros.Lin ou chanvre brut ou filé (marchand
de) en gros.Liqueurs (marchand de) en gros.Merceries (marchand de) en gros.Métaux (march. de) en gros, autres
que l’or, l’argent, le fer
en barres et la fonte.Miel et cire brute (marchand expéditeur
de).Mine de plomb (marchand de) on
gros.Octroi (adjudic. des droits d’). (i) OEufs (marchand expéditeur d’).Os pour la fabrication du noir
animal (march. d’) en gros.Papetier (march.) en gros.Parfumeur (march.) en gros.Pastel (marchand de) en gros.Peaussier (marchand) en gros.Pelleteries et fourrures (march.
de) en gros.—S’il lire habituellement
des pelleteries de l’étranger,
ou s’il en envoie.Pendules et bronzes (marchand
de) en gros.Pierres fines (marchand de).Planches (marchand de) en gros.Plume et duvet (marchand de) en
gros.Poisson salé, mariné, sec et fumé
(marchand de) en gros.Porcelaine (march. do) en gros.Quincailleries (march.de) en gros.Résines et autres matières analogues
(march. de) en gros.Rogues ou oeufs de morue (marchand
de) en gros.Rubans pour modes (marchand
de) en gros.Safran (marchand de) en gros.Sangsues ( marchand de ) en gros.Sel (marchand de) en gros.Soie (marchand de) en gros.Soies de porc ou de sanglier
(marchand de) en gros.Sucre brut et radine (marchand
de) en gros.Suif fondu (march. de) en gros.Tabac (march. de) dans le département
de la Corse, en gros.Tabac en feuilles (marchand de).Teinture (march. en gros de matières
premières pour la).Thé (march. de) en gros.Tissus de laine, de fil, de coton ou
de soie (march. de) en gros.Ventes à l’encan (directeur d’un
établissement de).Verres blancs et cristaux (marchand
de) en gros.Vinaigre (marchand de) en gros.Vins (march. de ) en gros.—Vendant
habituellement des vins
par pièces ou paniers de vins
fins, soit aux marchands en dé tails
 etauxcabaretiers, soit aux
consommateurs, (1) Deuxième classe.
Le droit fixe est établi d’après le tableau A. — Le
droit proportionnel est fixé au vingtième du total de la
valeur locative, sauf les exceptions indiquées par les
renvois.
Abattoir public (concessionnaire
ou fermier d’). (2) Aiguilles à coudre et à tricoter
(marchand à')  en demi-gros.Bas et bonneterie (marchand de) 
en demi-gros.Bijoutier (marchand fabricant) 
ayant atelier et magasin.Blondes (march.de) en demi-gros.Bois à brûler (march. de) —Celui
Qui, n’ayant ni chantier ni magasin,
vend sur son bateau ousur les ports, au slère ou par
quantité équivalente ou supérieure,Bois de teinture (marchand de) 
en demi gros.Carossier (fabricant).Chapeaux de paille (marchand de) 
en demi-gros.Charbon de terre épuré ou non
(marchand de) en gros. (S) Cloulier (marchand de) en demigros.DES CONTRIBUTIQIÎS.Condition pour les soies ("entrepreneur
ou fermier d’une).Crin frisé (marchand de) en demi.grosCristaux (marc, de) en demi-gros.Dentelles (marchand de) en demigros.Diorama, Panorama, Néorama,
Géorama (directeur de). (2) Droguiste (mardi.) en demi-gros.Eau-de-vie (marchand d’) en demi-gros.Entrepôt (concessionnaire, exploitant
ou fermier des droits
d’emmagasinage dans un) (2) Entreprise générale du balayage,
de l’arrosage ou de l’enlèvement
des boues,Épiceries (marchand d’) en demigros.Fanons ou barbes de baleine
(marchand de) en demi-gros.Fleurets et filoselle (marchand de) 
en demi-gros.Huiles (mardi, d’) en demi-gros.Joaillier (fabricant et marchand) 
ayant atelier et magasin.Laine filée ou peignée(mareh. de) 
en demi-gros.Lin ouchanvrebrutoufilé (march.
de) en demi-gros.Merceries (marchand $e) e ;i 4enn-gros.Métaux (marchand de ) en flemigros
autres que l’or, l’arg|n(, le
fer en barres, la fonte.Nouveautés (marchand de).Omnibus et autres ypitures semblables
(entreprise d’) Or et Argent (marçharifi d’) Orfèvre (marchand fabricant) (îvee
atejier et magasin.Quincaillier en demi-gros.Rubans pour modes (marchand
de) en demi-gros.Sel (marchand de) en demi-gros.Serrurerie (marchand expéditeur
d’objets de).Soie (marchand de) en demi-gros.Soies de porc ou de sanglier (marchand
de) en demi-gros.Sucre brut et raffiné (marchand
de) en demi-gros.Suif fondu (mar. de) en demi gros.Thé (march. de) en demi-gros.Tissus de laine, de fil, de coton
ou de soie (marchand de) en
demi gr^s.Verres blancs et cristaux (march.) 
en demi-gros.Verroterie et gobeleterie (marchand
de) en demi-gros.Troisième classe.
Le droit fixe est établi d’après le tableau A. •—■ Le
droit proportionnel est ûxé au vingtième du total de la
valeur locative, sauf les exceptions indiquées par les
renvois.
Affineur d’or, d’argent ou de platine.Agrécur.Ardoises (marchand d’) en gros.
— Celui qui expédie par bateaux
ou voilures.Bâtiments (entrepreneur de).
Bazar de voilures (tenant).
Bijoutier (marchand) n’ayantpointd’atelier.
Bimbelotier (marchand) en gros.
Boeufs (marchand de).Boli dt triage (marchand de). —
Si, ayant chantier ou magasin,
il ne Tend qu’aux menuisiers,
ébénistes, charpentiers et aux
particuliers.
Bois d’ébénisterie (mardi, de).
Bois en grume ou de charronnage(marchand de).
Bouchons (marchand de) en gros.
Broderies (fabricant et marchand,de) en gros.
Caractères d’imprimerie (fondeurde).
Carton ou carton-pierre (march.
fabr. d’ornements en pale de).
Châles (marchand de) en détail.
Chocolat (marchand de) en gros.
Cidre (marchand de) en gros.
: Comestibles (marchand de).
 ; Confiseur. !> Conserves alimentaires (marchand
de).
Coraux ('préparateur de).
Coraux bruts (marchand de).
Cuirs en vert du pays (marchand
de) en gros.
 ; Déménagements ( entrepreneurde) , s’il a plusieurs voitures.
'■■ Dislîilateur-liqupriste.Droguiste (marchand) en détail.
i Eau filtrée ou clarifiée et dépuré*
(cntrpprerteur d’un établissement
d’) ,
Encre à écrire (fabricant marchand*n gros d’).
Eponges (marchand d’) en gros.
Equipements mililaircs(marchand
d’objets d’) 
", Essayeur pour le commerce.
 ; Eer en meubles (marchand de) ,
. Fondeur d’or et d’argent.
Fruits secs (marchand de) en demi-gros.. Gantier (marchand fftbiïcanl).
Glacier-limonadier.Halles, marchés et emplacements
sur les places publiques (fermier
ou'adjudicaire des droits
de). (2) Harpes (facteur et marchand de) ,
ayant boutique ou magasin.Horloger.Hôtel garni (maître d’) , tenant un
restaurant à la carte. (4) Houhlo.ii (marchand de) en gros.Hidromel (fabric. et march. d’).Imprirneur-libraire.Imprimeur-typographe. (5) Jambons (march. expéditeur de).Joaillier (marchand) , n’ayant
point d’atelier.Lattes (marchand de) en gros.Libraire-éditeur.Linger (fournisseur).Liqueurs (fabricant de).Marbre (marchand de) , en gros.Modes (marchand de).Nacre brute (marchand de).Navires (conslructeur de).Orfèvre (marchand) , sans atelier.Pâtissier expéditeur.Pavage des villes (entrepren. de) ,Pendules et bronzes (marchand
de) en détail.Pharmacien.Pianos et clavecins (facteurs et
marchands en boutique ou magasin
de).Plaqué ou doublé d’or et d’argent
(fabricant et marchand d’objets
en).Plume et duvet (m. de) en détail.Plumes à écrire (marchand expéditeur
de).Poisson salé, mariné, sec et fumé
(march. de) en demi-gros.Restaurateur à la carte.Sajeur de viandes.
Sarraux ou blouses (marchand de) 
en gros.DES COKTMBUTIOWS.Sellier-carrossier.Soie (marchand de) en détail.Soudes végétales indigènes (marchand
de) en gros.Tabletterie (marchand de matières
premières pour la).Tailleur (marchand) avec magasin
d’étoffe.Tapis de laine et tapisseries (marchand
de).Tissus de laine, de fil, de coton
ou de soiej(march. de) en]détail.Tournerie de Saint-Claude (marchand
expédit. d’articles de).Tourteaux (marchand de).Voilier (pour son compte).Qnatrlème elas*e.
Le droit fixé est établi d’après le tableau A. — Le
droit proportionnel est fixé au vingtième du total de la
valeur locative, sauf les exceptions indiquées par les
renvois.
Agence ou bureau d’affaires (directeur
d’).Aiguilles à coudre et à tricoter
(marchand d’) en détail.Alambics et autres grands vaisseaux
de cuivre (fabricant ou
marchand d’).Anchois (saleur d’).Apparaux (maître d’).Appréciateur au mont-de-piété.Aubergiste.Bacs (fermiers de) pour un fermage
de mille francs et au
dessus. (2) Baleines (march. de brins de).Bas et bonneteries (marchand de) 
en détail.Billards (fabricant de) ayant magasin.Blondes (march. de) en détail.Bois de teintures (marchand de) 
en détail.Boisselicr (marchand) en gros.Bottier (marchand).Boucher (marchand).Boules à teinture (fabricant de).Brodeurs sur étoffes, en or et en
argent.Bronzes, dorures et argentures
sur métaux (marchand de) en
détail.Cafetier.Caoutchouc (fabricant ou marchand
d’objets confectionnés
ou d’étoffes garnies en).Cartier (fab. de cartes à jouer).Chapeaux de feutre et de soie
(fab. de).Charcutier.Charpentier ( entrepreneur-fournisseur).Chasublier (marchand).Chaudières en cuivre (fab. de).Chevaux (marchand de).Cire à cacheter (fabricant de).Cire (blanchisseur de) employant
moins de six ouvriers.Cirier (marchand).Cochons (marchand de).Commissionnaire au Mont-dePiété.Cordier ( fabricant de câbles et
cordages pour la marine ou la
navigation intérieure).Cordonnier (marchand).Corroveur (marchand).Coton filé (marchand de) en détail.Cotrets sur bateaux (marchand
de).Couleurs et vernis (fabricant et
marchand de).Couverts et autres objets en fer
battu ou étamé (fabricant et
marchand de) , en gros, par
procédés ordinaires.Couvertures de soie, bourre, laine
et coton, etc. (marchand de).Couvreur (entrepreneur).Crin frisé (marchand de).Cuirs tannés, corroyés, lissés,
vernissés (marchand de) en détail.Décors et ornements d’architecture
(marchand de).Dentelles (marchand de).Dorures et argentures sur métaux
(fabricant ou marchand de) 
en détail.Dorures pourpassementerics(marchand
de).Eaux minérales factices ( marchand
de).Ecorces de bois pour tan (marchand
de).Estaminet (maître d’). *Estampeur en or et en argent.Facteur de denrées et marchandises
(partout ailleurs qu’à Paris).Farines (marchand de) en gros.Fer en barres (marchand de) en
détail. — Celui qui vend habituellement
par quantité inférieure
à cinq cents kilog.Fils de chanvre ou de lin (marchand
de) en détail.Fleurets et filoselle (marchand de) 
en détail.Fonte ouvragée (marchand de).Fosses mobiles inodores (entrepreneur
de).Fourreur.Fromages de pâte grasse (marchand
de) en gros.Fromages secs (marchand de) en
demi-gros.Garde du commerce.Graines fourragères, oléagineuses
et autres (marchand de) en demi-gros.Grénetier-fleuriste (expéditeur).Grains (marchand de) en gros.Graveur sur cylindres.Herboriste expéditeur.Hongroyeur ou hongrieur.Horlogerie (marchand de fornitures
d’) Hôtel garni (maître d’). (4) Houblon (marchand de) en demigros.Huiles (marchand d’) en détail.Instruments pour les sciences
(facteurs et marchands d’) ayant
boutique ou magasin.Jardin public (tenant un). (4) Jaugeage des liquides (adjudication
des droits de). (2) Laine brute ou lavée (marchand
de) en détail.Laine filée (marchand de) en détail.Laineur.Légumes secs (marchand de) en
gros.Limonadier non glacier.Liqueurs (march. de) en détail.Lustres (fabr. et march. de).Maçonnerie (entrepreneur de) Manège d’équitation (ten. un). (4) Mats (constructeur de).Mécanicien.Menuisier (entrepreneur).Merceries (march. de) en détail.Métaux ( marchand de ) ( autrei
que l’or, l’argent, le fer en barres
et la fonte) en détail.DES COSTfilBtmoKS.Meules de moulins (fabr ; de)  ;Miel et cire brute (marchand non
expéditeur de)  ;Moutardier (marchand) en gros.Moutons et agneaux (march ; de).Mulets et mules ( marchand de).Nécessaires (marchand de)  ;.Nougat (fabr. expéditeur de)  ;Oranges, citrons, (marchand d’) 
expéditeur ;Orgues d’église (facteur d’).Ornemaniste.Papetier (marchand) en détail.Pastel (marchand de) en détail ;Pâtissier non expéditeur.Peaussier (marchand,) en détail.Peaux en vert ou crues (mar ; de).Peinture (entrepreneur de) en Bâtiments.Pelleteries et fourrures (mareh.
de) en détail.Pesage et mesurage (fermier des
droits de). (2) Pierre artificielle ou faetite (fabricant
d’objets en).PHeur d’étoffes.Polytjpage (fabricant de).Pompes à incendie (fabr. de) ,Presseur de poisson de mer.Presseur de sardines.Pruneaux et prunes sèches (maïchand
de) en gros.Quincaillier en détail.Receveur de rentes.Registres (fabricant de)  ;
Restaurateur et traiteur à là tarUet à prix fixe:
Rubans pour modes (marchandde) en détail:
Sabots (mârchàhd de) eh gros.
Safran (march-. de) eu demi-|rè ».
Serrurier (entrepreneur)  ;
Serrurier (mécanicien)  ;
Serrurier en toitures suspendues,
Sondes (fabricant de grandes)  ;
Suif en branches (marchand d« ).
Suif fondu (march. de) en détail,
Tapissier (marchand)  ;
Thé (marchand de) en détail.
Tôle ternie (fabr. d’outrages « n).
Tourbe (march. de) « n gros.
Truffes (marchand de).
Tulles (marchand de) en deuil.
Tuyaux en fll de chantre, pour lupompés à incendie et les arro.
semehts (fabricant de).
Vaches ou veaux (march. da) 
Vannerie* (marchand expéditeurde).
Verres h titre (mirchahd da)  ;
Vinaigrier en détail.
Vins (marchand de) en détail. —Vendant habituellement, pourêtre consommés hors do cheilui, des vins au panier ou à labouteille.
Vins (voiturier marchand de).
Volailles truffées ( marchand de) ,Cinquième classe.
Le droit fixe est établi d’après le labîeau A. r— lo
droit proportionnel est fixé au vingtième du total de la
valeur locative, sauf les exceptions indiquées par les
renvois.
Accouchement (chef de maison
Acivr poli (fabricant d’objets eu) polir son compte.
AMcur de métaux àilllrèi qiifei'ér,
l’argent et Le platine.Agrafes ( fabricant d’ ) par les
procédés ordinaires (pour son
complë).Albâtre (fabricant ou marchand
d’objets en).Almanachs ou annuaires (éditeur
propriétaire d’).Appareils et ustensiles pour l’éclairage
âii gaz (fabricant d’).Apprêteur de chapeaux de paille.Apprëteùr d’étoffes pour lés particuliers.Armurier. 'Aubergiste, tac logeant qu’à cheval.Bains publics (entrepren. de). (4) Balancier (marchand).Bals publics (entrepreneur de).Bijoutier ( fabricant ) , pour son
compte, sans magasin).Bijoux en faux (marchand de).Blanchisseur de toiles et fils pour
les particuliers.Blatier avec Yoiture.Bois à brûler (marchand de).
Celui qui, n’ayant ni chantier,
ni magasin, ni bateau, vend par
voiture au domicile des consommateurs.Bois de bateaux (marchand de).Bois de boissellerie (march. de).Boisdevolige (marchand de).Bois feuillard (marchand de).Boîtes et bijoux à musique (fabricant
de mécaniques pour) , pour
son compte.Boucher en détail.Bouderie (fabricant de) , pour son
compte.Bougies (marchand de).Boulanger.Bouteilles de verre (marchand de).Boulons de métal, corne, cuir
bouilli, etc. (fabricant dé) , pour
ion compte,
Brocanteur en boutique ou magasin.Broches et cannelets pour la filature
(fabricant de) , pour son
compte.Broderies (fabricant et marchand
de) en détail.Bureau de distribution d’imprimés,
de cartes de visites, annonces
, etc. (entrepreneur
d’un).Bureau d’indication et de placement
(tenant un).Cabaretier ayant billard.Cabriolet sur place ou sous remise
(loueur de) , s’il y a plusieurs
cabriolets.Calandreur d’étoffes neuves.Caractères mobiles en métal (fabricant
de).Carossier raccommodeur.Cartonnage fin (fabricant et inàrchand
de).Cercles ousociétés(fournisséur des,: objets de consommation dansB 1^) - (2) Chapeaux de paille (marchand de) 
en détail.Chapellerie en fin.Chapellerie (marchand de fournitures
pour la).Charbon de bois (marchand de) en
demi-gros.Charbon de terre épuré ou non
(marchand de) en demi-gros.Chasse (marchand d’ustensiles de).Chaudronnier (marchand).Cheminées dites économiques (fabricant
et marchand de).Chevaux (loueur de) *Chevaux (tenant pension de).Cheveux (marchand de).Chocolat (marchand de) en détail.Cloches de toutes dimensions
(marchand de).276 DES COîîTRIBUTIOHS.Cloutier (marchand) en détail).Coffretier-mallelier, en cuir.Colle pour la clarification des liqueurs
(fabricant de).Colleur d’étoffes.Cornes brutes (marchand de).Coutelier (marchand et fabricant).Crémier-glacier.Crics (fabricant et marchand de).Crin frisé (appréteur de).Cristaux (marchand de) en détail.Culottier en peau (marchand).Curiosité (marchand en boutique
d’objets de).Décatisseur.Déchireur ou dépéceur de bateaux.Dés à coudre en métal autre que
l’or et l’argent (fabricant de) ,
pour son compte.Distillateur d’essences et eaux parfumées
et médicinales.Eau-de-yie (marchand d’) en détail.Ebéniste (marchand) , ayant boutique
ou magasin.Eclairage à l’huile pour le compte
des particuliers (entrepren. d’).Epéronnier, pour son compte.Epicier en détail.Eponges (marchand d’) en détail.Equipage (maître d’) ,Etain (fabricant de feuilles d’).Etriers (fabricant d’) , pour son
compte.Etrilles (fabricant d’) pour son
compte.Ferblantier lampiste.Ferronnier.Fiacre (loueur de) , s’il a plusieurs
Toitures.Fleurs artificielles (fabricant et
marchand de).Fondeur en fer, en bronze ou en
cuivre (avec des creusets ordinaires).Forges (fabricant de) , pour son
compte.Forgeron de petites pièces (canons,
platines).Foulonnier.Fourrages (marchand de) , par bateaux,
charrettes ou voitures.Frangier (marchand).Galonnier (marchand).Gantier (marchand).Glaces (marchand de) (miroitier).Glacier.Instruments de chirurgie en métal
(fabricant et marchand d’) ,Ivoire (marchand d’objets en).Jaugeur juré pour les liquides.Jeu de paume (maître de). (4) Joaillier (fabricant) , pour son
compte.Lampiste.Lapidaire en pierres fausses (fabricant
ou marchand) ayant boutique
ou magasin.Laveur de laines.Layetier emballeur.Libraire.Liège brut (mardi, de) en délnil.Loueur de voitures suspendues.Lunetier (marchand).Lutherie (marchand de fournitures
de) Luthier (fab.) , pour son compte.Magasinier. (I) Maître ou patron de barque ou bateau,
naviguant pour son propre
compte sur les fleuves, rivières
ou canaux, soit que la barque
ou le bateau lui appartienne,
soit qu’il l’ait loué. Si le conducteur
n’est qu’un homme à
gages, la patente est duc parle
propriétaire de la barque ou du
bateau.Maréchal expert.Maroquinier, pour son compte.Marrons et châtaignes (marchandexpéditeur de).
Mégissier, pour son compte.
Menuisier-mécanicien.
Métiers à bas (forgeur de) , pour
son compte.Meubles (marchand de).Meules à aiguiser (fabricant et
marchand de).Mine de plomb (marchand de) en
détail.Minerai de fer (marchand de) 
ayant magasin.Miroitier.Modiste.Monuments funèbres (entrepreneur
de).Moulures (fabricant de) , pour son
compte.Moulures (marchand de) en boutique.Musique (marchand de).Nacre de perles (fabricant d’objets
en) , pour son compte.Nacre de perles (marchand d’objets
en).Natation (tenant une école de). (4) Orfèvre (fab.) , pour son compte.Orgues portatives (l’acteur d’) , pour
son compte.Papier peint pour tentures (marchand
de).Parc aux charrettes (tenantun). (4) Parfumeur (marchand) en détail.Passementier (marchand).Pavés (marchand de).Peignes de soie (marchand de).Peintre-yernisseur en voitures ou
équipages.Perles fausses (marchand de).Pierres brutes (marchand de).Pierres lilhographiques(marchand
de).Planches (marchand de) en dtitail.Plombier.mPlumassier ( fabricant et marchand).Plumes à écrire (marchand de) ,non-expéditeur.
Poisson frais (marchand de) , Tendant
par forte partie aux détaillants.Pompes de métal (fabricant de).
Porcelaine (marchand de) en détail.Poudretle (marchand de).
Relais (entrepreneur de) , mêmelorsqu’il est maître de poste.
Résines et autres matières analogues
(marchand de) en détail.
Rogues ou oeufs de morua (marchand
de) en détail.
Restaurateur et traiteur à prix fixeseulement.
Rôtisseur.
Saleur d’olives.Seaux a incendie (fabricant de).
Sellier-harnacheur.
Serrurier non entrepreneur.
Soies de porc ou de sanglier (marchand
de) en détail.
Soufflets (fab. et march. de gros) ,
p. les forgerons, bouchers, etc.
Sparlerie pour modes (fab. de).
Sucre brut et ralliné (marchand deen détail.
Tableaux (marchand de).
Taffetas gommés ou cirés (march.de).
Taillandier.Tailleur (march. d’habits neufs).
Tailleur (marchand) , sans magasin
d’étoffes, fournisseur sur
échantillon.
Tapis peints ou vernis (marchandde).
Toiles cirées et vernies (marchandde).
Toiles métalliquos (fabricant de) ,
pour son compte.mDÉS CONTRIBUTIONS.Tôle Ternie (marchand d’ouvrageen).
Traçons (rnattrc de).
Ustensiles de chasse et de pèche(marchand d’).
Vannier-emballeur pour les vins.Verres blattes et cristaux (mafeh.
de) en détail.Vidange (entrepreneur de).Vins (march. de) en détail, donnait
à boire chei lui et tenant
billard.Sixième Classe.
Le droit fixe est établi d’après le tableau A. — Le
droit proportionnel est fixé au vingtième du total de la
valeur locative, sauf les exceptions indiquées par les
renvois.
Affiches (entrepreneur de la pose
et de la conservation des).Agaric (marchand d’).Agent dramatique.Aiguilles, ciels et autres petits objets
pour montres ou pendules
(lab. d’) , pour son compte.Allumettes chimiques (fabricant et
marchand d’).Anatomie (fabricant de pièces d’).Anatomie (tenant un cabinet d’).Anes (marchand d’).Annonces et avis divers (entrepreneur
d’insertions d’).Appréciateurs d’objets d’art.Appréteur de peaux.Appréteur de plumes, laines, duvet
et autres objets de literie.Ardoises (marchand d’). Celui qui
vend par millier aux maçons et
aux entrepreneurs de bàtim.Arrosage (entreprise partie, d’) Arrimcur.Artificier.Bacs (fermier de) pour un prix de
fermage au-dessous de mille
francs. (2) Baies de genièvre (marchand de).Uains de rivière en pleine eau (entrepreneur
de). (4) Balancier (fabricant) , pour ton
compte.Balançons (marchand de).Balayage (entreprise partielle de).Bandagiste.Bardeaux (marchand de).Baromètres (fabricant ou march.
de).Barques, bateaux ou canots (constructeur
de).Bateaux à laver (exploitant de).Ballendier.Batteur de bois de teinture.Batteur d’écorce.Batteur de graine de trèfle.Batteur d’or et d’argent.Baudruche (appréteur de).Beurre frais ou salé (march. de) ,
en détail.Bière (marchand ou débitant de).Bijoutier en faux (fabricant) , pour
son compte.Billards (fabricant de) , sans magasin.Bisettc (fabric. et marchand de).Blanc de craie (fabricant et marchand
de).Blatier avec bétes de somme.Blutcaux ou blutoirs (fabricant cl
marchand de).DES CONTRIBUTIONS. 279Bois merrains (marchand de) , s’il
ne vend qu’aux tonneliers et
aux particuliers.Boiseries (marchand de vieilles).Boisselier (marchand) , en détail.Bombagiste.Bombeur de verres.Bossetier.Bouchonnier.Bouchons (march. de) en détail.Boues (entrepr. partielle de l’enlèvement
des).Bouilleur oubrûleur d’eau-de-vie.Bouillon et boeuf cuit (march. de) Bourre de soie (marchand de).Bourrelier,Boyaudier.Brasseur à-façon.Bretelles etjarretières (fabric. de) ,
pour son compte.Bretelles etjarretières (march. de).Briou (fabricant de).Briques (marchand de).Briquets phosphoriques et autres
(fabricant de).Brocanteur d’habits en boutique.Brossier (fabr.) , p. son compte.Brossier (marchand).Buflletier (marchand).Buis ou racines de buis (m. de).Bustes en plâtre (mouleur de).Cabareticr.Cabinet de lecture (tenant un). Où
l’on donne a lire les journaux
elles nouveautés littéraires.Cabinets d’aisance publics (ten).Cadrans de montres et de pendules
(fab, de) , p. son compte. .Cadres pour glaces et tableaux
(marchand de). VCafé de chicorée en poudre (mar-1
chand de).Cafetières du Levant ou marabouts
(rab. de) , p. son compte.Caisegj de tambours (facteur de).Calfat (radoubeur de navires).Canelles et robinets en cuivr*
(fab. de) , pour son compte.Cannes (march. de) en boutique.Cantinier, dans les prisons, hospices,
et autres établis, publics.Caparaçonnier, p. son compte.Capsules métalliques (fabric. de) 
pour boucher les bouteilles.Cardes (fabr. de) par les procédés
ordinaires, pour son compte.Carreaux à carreler (march. de).Carrés de montre (fabricant de) ,
pour son compte.Cartes de géographie (march. de).Cartons pour bureaux et autres
(fabr. de) , pour son compte.Casquettes (fabric. de) , pour son
compte.Cendres (laveur de).Cercles ou cerceaux (march. de).Chaînes de fil, laine ou coton, préparées
pour la fabrication des
tissus (march. de).Chaises fines (march. et fab. de).Chaises (loueur de) pour un prix
de ferme de deux mille francs
et au-dessus.Chamoiseur, pour son compte.Chandeliers en fer et en cuivre
(fab. de) , pour son compte.Chanvre (march. de) en détail.Chapelier en grosse chapellerie.Charcutier revendeur.Charpentier.Charrée (marchand de).Charron.Châsses de lunettes (fabricant de) ,pour son compte.
' Chaux (marchand de).Chef de ponts et pertuis.Cidre (march. et déb. de) en détail.Cimentier, employant moins ds
cinq ouvriers.280 DES COHTRIBTJTIOSS.Ciseleur.Clinquant (fabricant de) , pour son
compte.Clochettes (fondeur de).Cloches (fondeur de) , sans boutique
ni magasin.Coffrelier-malletier en bol ».Coiffeur.Cols (fab. de) , pour son compte.Cols (marchand de).Combustibles (march. de) , en boutique.Commissionnaires porteurs pour
les fabricants de tissus.Coquetier avec voiture.Cordes harmoniques (fabric. de) ,
pour son compte.Cordes métalliques (fabricant de) ,
pour son compte.Cordier (marchand).Corne (appréteur de) , pour son
compte.Corne (fab. de feuilles transparentes
de) , pour son compte.Corsets (fab. et march. de).Cosmorama (directeur de).Costumier.Coupeur de poils ( marchand ) ,
pour son compte.Courtier - gourmet - piqueur do
vins.Couturière (marchande).Couverts et autres objets en fer
battu ou étamc (lab. et march.
de) , en détail.Couvreur (maître).Crayons (marchand de).Crépins (marchand de).Crinières (fabricant de) , pour son
compte.Crins plats (marchand de).Cuir bouilli etyerni(fab. oumarc.
d’objets en).Cuirs et pierres à rasoirs (fab. et
march. de).Cuivre de navires (marchand devieux).
Dalles (marchand de) ,
Damasquineur.
Découpoirs (fab. de) , pour soncompte.
Déménagements ( entrepren. de) ,s’il a une seule voiture.
Dentelles (facteur de).
Dépeceur de voitures.
Dessinateur pour fabrique.
Doreur et argenteur.
Doreur sur bois.
Ebéniste (fabricant) , pour soncompte, sans magasin.
Ecrans (fab. d’) , pour son compte.
Emailleur, pour son compte.
Emballeur non layelier.
Encre à écrire (fabricant et marchand
d’) en détail.
Enduit contre l’oxydation (Àpplicatcurd’).
Enjoliveur (marchand).
Epingles (fab. d’) , par les procédés
ordinaires.
Essayeur de soie.
Estampes et gravures (march. d’).
Etamcur de glaces.
Evanlalliste (mardi, fab.) , ayantboutique ou magasin.
Facteur de fabrique.
Fagots et bourrées (march. de) ,vendant par voilure.
Faïence (mardi, de).
Farines (march. de) en détail.
Ferblantier.Feutre (lab. cl mardi, de) , pour
la papeterie, le doublage des
navires, plateaux, vernis, etc.
Filagranisle.
Filasse de nerfs (fabricant de) ,pour son compte.
Filets pour la pèche,la chasse, otc,(fabricant de).
Fileur (entrepreneur).Fttotier.Fleurs artificielles (march. d’apprcHselpapier pour).
Fleurs d’oranger (marchand de).
Fondeur d’étain, de plomb oufonte de chasse.
Fontaines publiques (fermier de).
00
Fontaines à filtrer (fabricant et
marchand de).
Formaire (pour la fabrication dupapier) , pour son compte.
Foulcur de bas et autres articlesde bonneterie.
Foulcur de feutre pour les chapeliers.Fourbisscur (marchand).
Fournaliste.
Fourneaux potagers ( fabricant etmarchand de).
Fourrage (débit de) , à la botto ouen petite partie au poids.
Fripier.
Fromago de pâte grasse (march.de) en détail.
Fromages secs (marchand de) endétail.
Fruitier oranger.Fruits secs (march. de) en détail.
Fruits secs pour boissons (march.de).
Fumiste.
Gardes-robes inodores (fabricantet marchand de).
Gibernes (fabricant de) , pour soncompte.
Glace, eau congelée (mardi, de).
Globes terrestres et célestes (fab.et march. de).
Gommcur d’étoffes.
Graine de moutarde blanche(marchand, de).
Graines (marchand de) en détail.
Grénelier-fleurisle en détail.
Graveur sur métaux (fab. les limm
bres secs et gravant sur bijoux).Grue (maître de).Harpes (facteur de) , n’ayant ni
boutique ni magasin.Herboriste-droguiste.Histoire naturelle (march. d’objets
d’).Horlorgeria (fabricant de pièces
d’) , pour son compte.Horloger-rhabilleur (marchand).Huîtres (marchand d’).Images (fabr. ou march. d’).Imprimeur-lithographe éditeur.Instruments aratoires (fabr. d’).Instruments de chirurgie en gomme
élastique (fabricant d’).Instruments de musique à vent,
en bois ou en cuivre (fact. d’).Instruments pour les sciences
(facteur d’) , sans boutiquo ni
magasin.Ivoire (fabric. d’objets en) , pour
son compte.Jais oujaïet(fabr. ou march. d’objets
en).Kaolin et pétunzé (march. de).Lamineur par les procédés ordinaires.Lanternier.Lattes (march. de) on détail.Lavoir public (tenant un).Layelier.Levure ou levain (marchand de).Lin (marchand de) en détail.Linge de table et de ménage
(loueur de).Lingcr.Lilhocromc, imprimeur.Lithochroniies (march. de).Lithographies (marchand de).Lithophanics pour stores (fabric.
et mardi, de).Loueur de tableaux et dessins.Loueur en garni. (4) Lunetier (fabricant).
16.
282 DES COHTMBUTIOÏtS.Lustreur de fourrures.Maçon (maître).Maison particulière de retraite
(tenant une). (4) Marbre factice (fabricant et marchand
d’objets en).Marbrier.Maréchal-ferrant.Masques (fabr. et march. de).Matériaux (marchand de vieux).Menuisier.Mercerie (march. de menue).Metteur en oeuvre, p. son compte.Meubles d’occasion (march. de).Moireur d’étoffes p. son compte.Monteur de métiers.Mosaïques (march. de).Mulquinier. Celui qui prépare le
fil pour les chaînes servant à la
fabrication des tissus.Naturaliste (marchand).Nécessaires (fab. de) , pour son
compte.Nourrisseur de vaches et de chèvres
p. le commerce du lait.Oranges et citrons (march. d’) , en
boutique et en détail.Os (fabric. d’objets en) , pour son
compte.Outres (fabric. d’) p. son compte.Outres (march. d’).Paille (fabric. de tissus pour les
chapeaux de) , p. son compte.Paillettes et paillons (fabric. de) ,
pour son compte.Pain à cacheter et à chanter (fabricant
et marchand de) Pain d’épices (fabricant ou marchand
en boutique de).
Papiers de fantaisie (fabric. de) ,pour son compte.
Parapluies (fab. et march. de).
Parcheminier, pour son compte.
Parquctcur (menuisier).
Pûtes alimentaires (march. de).Paveur.Peaux de lièvres et d« lapira
(march. de) , en boutique,Pèche (adjudicataire ou ferniier
de) , pour un prix de deux mill« 
francs ou au-dessus.Peignes à sérancer (fabr. de) , p,
son compte.Peignes d’écaille (fabr, de) , pour
son compte.Peignes (march. de) en boutique.Peintre en bâtim. non enlrepren.Pension bourgeoise (tenant).Pension particulière de vieillards
(tenant).Perles fausses (fabr. de) , pour ion
compte.Peseur et mesureur juré.Pianos et clavecins (facteur de) ,
n’ayant ni boutiqueni magasin.Pierres à brunir (fab. et m. de).Pierres fausses (fabric. de).Pierres bleues (march. de) , pour
le blanchissage du linge.Pierres taillées (marchand de).Pinceaux (fabric. de) , ppur son
compte.Pipes (marchand de) ,Plafonneur.Plâtre (marchand de) ,Plâtrier (maçon).Plomb de chasse (fabric. ou marchand
de).Plumes métalliques (marchand fabricant
de).Poêlier en faïence, fonte, etc.Polisseur d’objets en or, argent,
cuivre, acier, écaille, os, corne,
etc.Porces pour les papetiers (fabricant
de).Portefeuilles (fabricant de) , pour
son compte.Portefeuilles (marchand de).Potier d’éuin.DES COHTRIBUTI01TS. 88$Poudre d’or (fabr. et march. de).Poulieur (Fabricant).Pressoir (mattre de) à ménage.Queues de billard (fabricant de) ,' pour son compte.Ramonage (entrepreneur de) ,Rampistè.Ressorts dç bandages pour les
hernies (fab. de) , p. son compte.Ressorts de montres et de pendules
(fab. de) , pour son compte.Sacs de toile (fab. et march. dé).Salpétrier.Sarreaui ou blouses (march. de) 
en détail.Sculpteur en bois, p. son compte.Son, recoupe et remoulage (marchand
de).Sparterie (labric. et march. d’objets
en) ,Sphères (fab. de).Stucateur.Sumac (marchand de).Tabac (marchand de) en détail
dans le départem. de la Corse.Table d’hôte (tenant une).Tabletier (marchand).Tabletterie, (fabr. d’objets en) ,
pour son compte.Tambours, grosses caisses, tambourins
(fabricant de).Tamisier (fabric. et marchand).Tan (marchand de).Tapissier à façon.Teinturier -dégraisseur pour lej
particuliers.Teinturier en peaux.Tireur d’or et d’argent.Tôlier.Tourneur sur métaux.Tourteaux (march. de) en détail.Tréfileur par les procédés ordinaires.Tuiles (marchand de).Vannerie (march. de) en détail.Vannier (fabr. en vcnnerie fine).Vérificateur de bâtiments.Vernisseur sur cuivre, feutre, carton
et métaux.Verres bombés (marchand de).Verroterie et gobeleterie (march.
de) en détail.Vignettes et caractères à jour (fabricant
de) , pour son compte.Vignettes et caractères à jour (m.
en boutique de).Vins (march. de) , en détail, donnant
à boire chez lui, et ne tenant
pas billard.Vis ( fabricant de ) , par procédés
ordinaires, pour son compte.Vitrier en boutique.Voilier à façon.Volaille ou gibier (march. de).Septième Classe.
Le droit fixe est établi d’après le tableau A. —Le droit
proportionnel est fixé au quarantième de la valeur
locative, excepté dans les communes d’une population
inférieure à vingt mille âmes qui sont exemptes, par la
loi, de tout droit proportionnel.
Accordeur de pianos, harpes etautres instruments.
Acheveur en métaux.Acier poli (fabr. d’objets en) à farçon.
Alevin (marchand d’^toe$ COSTSCBCTIOWS.
Allèges [maître d’].Anes [loueur d’].Appréteur de barbes ou fanons de
baleine.Appréteur de bas et autres objets
de bonneterie.Archets [fabricant d’].Armurier rhabilleur.Armurier à façon.Arpenteur.Attelles pour colliers de bêtes da
trait [fabr. et march d’].AYironnier.Badigeonneur.Balancier [fabricant] à façon.Ballons pour lampes [fabric. de],
pour son compte.Bandagiste à façon.Bardeauxffabricant de], pour son
compte.Bâtier.Battoirs de paume [fabr. de].Baugeur.Bijoutier à façon.Bijoutier en faux [fabric. à façon].Bimbeloterie, [fabricant d’objet »
de], sans boutique ni magasin.Bimbelotier [march.] en détail.Blanchisseur de chapeaux da
paille.Blanchisseur de fin.Blanchisseur de linge, ayant un
établissement de buanderie.Blanchisseur sur pré.Boisselier.Boites et bijoux à musique [fabricant
de mécaniques pour], à
façon.Bottes remontées [march. de].Bottier et cordonnier en chambre.Boules vulnéraires dites d’acier
ou de Nancy [fabricant de].Bouquetière [marchande] en boutique.Bouquiniste.Bourrelets d’enfants [ fabricant et
march. de].Boursier.Boutons de soie [fabricant de],
pour son compte.Briquets phosphoriques et autres
[marchand de].Broches pour la filature [rechargeur
de].Broderies blanch. et apprêt, de].Broderies [dessinateur imprimeur
de].Broderies [fabric. à façon de].Brunisseur.Bufilelier [fab.], pour son compte,Bustes en cire pour les coiffeurs
[fabricant de].Cabinet de figures en cire ( tenant
un).Cabinet de lecture où l’on donne
à lire les journaux seulement
[tenant un].Cabinet particulier de tableaux,
d’objets d’histoire naturelle ou
d’antiquités [tenant un].Cabriolets sur place ou sous remises
[loueur de], s’il n’a qu’un
cabriolet.Calandreur de-vieilles étoffes.Cambreur de tiges de bottes.Carnées faux ou moulés [fabricant
de].Cannelles etrobinets en cuivre [fabricant
de], à façon.Cannes [fabricant de], pour son
compte.Cannetille [fabricant de].Caractères d’imprimerie [fondeur
de] à façon.Caractères d’imprimerie [graveur
en].Caractères mobiles en bois ou en
terre cuite [fabricant et marchand
de]. 'Carcasses ou montures de para-
pluies [fabricant de], ponr soncompte.
Cardeur de laine, de coton, dobourre de soie, filoselle, etc.
Carreleur.Carrioles [loueur de].
Ceinturonnier, pour son compta.
Cendres ordinaires [march. de].
Chaises [loueur de], pour un prixde ferme de cinq cents francs àdeux mille francs.
Chapelets [fabr. et march. de].
Charnières en fer, cuivre ou ferblanc
[fabricant de], par lesprocédés ordinaires, pour soncompte.
Chasublier à façon.
Chaudronnier rhabillcur.
Chaussons en lisière et autres[marchand de].
Chenille en soie [fabricant de],pour son compte.
Chevaux [courtier de].
Chèvres et chevreaux [march. de].
Chiffonnier en détail.
Chineur.
Cirage ou encaustique [march.fabricant de].
Cloutier au marteau, pour soncompte.
Coiffes de femmes [faiseuse etmarchande de].
Colle de pâte et de peau [fabr. de].
Colleur de chaînes pour fabricationde tissus.
Coquetier avec bétes de somme.
Cordes harmoniques [fabricant de]à façon.
Cordes métalliques [fabricant de]à façon.
Cordier [fabricant de menus cordages,
tels que cordes, ficelles,
longes, traits, etc.
Cordons en fil, soie, laine, etc.
[fabr. de], pour son compte.Corroyeur à façon.Cosmétiques [march. dej.Coton cardé ou gommé [marp. de].Coupeur de poils à façon.Courroies [appréteur de], pour son
compte.Courtier de bestiaux.Coutelier à façon.Couturière en corsets’, en robes
ou en linge.Couvreur en paille ou en chaume.Crémier ou laitier.Crépin en bois [fabricant d’articles
de], pour son compte.Criblier.Cristaux [tailleur de].Crochets pour les fabriques d’étoffes
[fabricant de], pour son
compte.Cuivre vieux [marchand de].Cuves, foudres, barriques et tonneaux
[fabr. de].Déchets de coton [march ; de].Décrueur de fil.Dégraisseur.Denteleur de scies.Doreur sur tranches.Ebéniste [fabr.] à façon.Ecailles d’ablcs ou ablettes [marchand
d’].Echalas [marchand d’].Ecorcheur ou équarrisseur d’animaux.Embouchoirs [faiseurs d’].Emailleur à façon.Enjoliveur [fabricant], pour son
compte.Eperonnicr à façon.Epicier-regrattier. S’il ne Ycnd
qu’au petit poids et à la petite
mesure quelques articles d’épiceries,
et joint à ce commerce
la vente de quelques autres objets,
comme poterie de terre,
charbon en détail, bois à la fa-286 DES ÇOHTRIBUTIOWS.lourde, etc.Epinglier-grillageur.Equarrisseur de bois.Equipeur-monteur.Essence d’Orient (fabr. d’).Estampeur en métaux autres que
l’or et l’argent.Etriers (fabr. d’) à façon.Etrilles (fabr. d’) à façon.Evantailliste (fabricant) , pour son
compte.Expert pour le partage et l’estimation
des propriétés.Ferblantier en chambre.Ferrailleur.Fiacre (loueur de) , s’il n’a qu’une
seule voilure.Finisseur en horlogerie.Fleuriste travaillant pour le compte
des marchands.Fendeur de brins de baleines.Fontaines en grés, à sable (marchand
de).Forces (fabricant de) à façon.Forets (fabricant de).Formier.Fouets, cravaches (fabricant ou
march. de) , pour son compte.Fournier.Fourreaux pour sabres, épées,
baïonnettes (fabr. de) , pour son
compte.Frangier (fab.) , pour son compte.Fretin (marchand de).Friseur de drap et autres étoiles
de laine.Friteur ou friturier en boutique.Fruitier.Gabare (mattre de) ou gabarier.Galettes, gaufres, brioches et gâteaux
(march. de) en boutique.Galochier.Galonnicr (fabricant) , pour son
compte.Gflînier (fab.) , pour son compte.Gargotier.Gaufreur d’étoffes de rubans, etc.
Gaules et perches (marchand de).
Graines fourragères, oléagineuses
et autres (marchand de) en
détail.
Grenier ou grainetier,
Gravatier.Graveur en caractère » d’imprimerie.Graveur sur métaux. Se bornant
à graver des cachets ou des
planches pour factures et autres
objets dit d » vill ».
Grueur.
Guétrier.
Guillocheur.
Guimpier.
Halage (loueur de chevaux pourle).
Hameçons (fabricant d’).
Herboriste. Ne vendant que dm
plantes médicinales fraîches ou
sèches.
Hongreur.
Horlogerie (fabricant de pièce »d’) à façon.
Horloger-repasscur.
Horloger-rhabilleur ( non marchand).Horloges en bois ( fabricant oumarchand d’).
Imprimeur en taille-douce pourobjets dits de ville.
Imprimeur-lithographe (non éditeur.) Imprimeur « ur porcelaince, faïence,
verre, cristaux, émail, clc.
Ivoire (fabric. d’objets en) à façon.
Joaillier à façon.
Lait d’anesse (marchand de).
Lamier-rotier pour son compta.
Lapidaire à façon.
Layettes d’enfant (marchand de).
Légum »« secs (marchand de).DK5 CONTRIBUTIONS.287Lie de vin (marchand de).Lin (fabricant de).Linge (marchand de vieux).Liqueurs et eaux-de-vie (débitant
de).Logeur.Loueur délivres.Lunettes (fabr. de verres de)  »Luthier (fabricant à façon).Marbreur sur tranches.Marchande à la toilette.Maroquinier (à façon).Mégissier (à façon).Mesures linéaires, règles et équer-.
res(fab. de) , pour son compte.Métiers à bas (forgeur de) à façon.Metteur en oeuvre (à façon).Monteur en bronze.Moulures (fabricant de) à façon.Moutardier (march.) en détail.Muletier.Nacre dé péris (fabr. d’objsts en) 
à façon,Nayetier (fabricant).Oiselier.Orfèvre (à façon).Orge (exploitant un moulin à perler
r).Orgues portatives ( facteur d’ ) à
façon.Ouate (fabr. et march. d’).Outres (fabricant d’) à façon.Ovaliste.Paille (fabricant de tissus pour
chapeaux de) à façon.Paille (fabricant de tresses, cordonnets,
etc., en).Paille teinte (fabr. et march. de).Pain (marchand de) en boutique.Papier de fantaisie (fabricant de) 
à façon.Passementier (fabricant) , pour son
compte.Patachier,Pilissier-brioteur.Pêche (adjudicataire ou fermier
de) , pour un prix de ferme de
cinq cents francs à deux mille
francs.Pédicure.Peigneur de chanvre ; de lin ou
de laine.Peintre en armoiries, attributs et
décors.Peintre ou doreur, soit sur verre
ou cristal, soit sur porcelaine,
etc., pour son compte.Perruquier.Pierre de touche (march. de).Piquonnier.Planches ou ifs à bouteilles (fabricant
de).Planeur en métaux.Plaqueur.Plumeaux ( marchand fabricant
de) , pour son compte.Poires à poudre (fabricant de) ,
pour son compte.Poisson (marchand en détail de).Pompes de bois (fabricant de).Poterie de terre (marchand de).Présurier.Queues de billard (fabricant de) à
façon.Raquettes (fabricant de) , pour son
compte.Regrallier.Relieur de livres.Rentrayeur de couvertures de
laine et de coton.Ressorts de bandages pour les
hernies (fabricant de) a façon.Ressorts de montres et de pendules
(fabricant de) à façon.Revendeuse à la toilette pour son
compte.Roseaux (marchand de).Roucttes ou harts pour lier les
trains de bois (marchand de).Ruches pour les abeilles [(abri-DES CONTMÊtmÔtfS.cant de], pour son compte.Scieur de long.Sculpteur en bois à façon.Seaux ou baquets en sapin [fabricant
de], pour son compte.Sel [marchand de] en détail.Sellier à façon.Socques [fabricant et marchand
de] en bois.Soufflets ordinaires [fabricant et
marchand de].Tableaux [restaurateur de].Tabletterie [fabricant d’objets en]
à façon.Tailleur d’habits à façon.Toiles grasses [fabricant de] pour
emballage.Toiles métalliques [fabricant de]à façon.Toiseur de bâtiments.Toiseur de bois.Tondeur de drap » et autre » étoffes
de laine.Tonneaux [marchand de].Tonnelier.Torcher.Tourneur en bois [marchand],
vendant en boutique divers objets
en bois fait » au tour.Treillageur.Tripier.Ustensiles d« ménage [marchand
de vieux].Vaisselles et ustensiles do bois
[fabricant et marchand de].Huitième Classe.
Le droit fixe est établi d’après le tableau A. — Le
droit proportionel est fixé au quarantième de la valeur
locative, excepte dans les communes d’une popupulation
inférieure à vingt mille âmes qui sont exemptées,
par la loi, de tout droit proportionnel.
Accoutreur.Affiloirs [marchand d’].Agrafes [fabricant d’], par procédés
ordinaires, à façon.Aiguilles, clefs et autres petits objets
pour montres et pendules
[fabricant d’] à façon.Aiguilles [fabr. d’] à coudre ou à
faire des bas, par procédés ordinaires,
à façon.Aiguilles pour les métiers à faire
des bas [monteur d’].Allumettes et amadou [fabricant
et marchand d’].Appeaux pour la chasse [fab. d’].Apprêteur de chapeaux de feutre.Approprieur de chapeaux.Arçonneur.Artiste en cheveux.Assembleur.Balais de bouleau, de bruyéi'n ri
de grand millet [marchand de],
avec voilure ou bêles de somme.Ballons pour lampes [ fabricant
de], à façon.Barbier.Bardeaux [fabricant de] à façon.Batelier.Bâtonnier.Baudelier.Blanchisseur de linge, sans établissement
do buanderie.Bobines pour les manufaciurw
[fabricant de].Bois à brûler [marchand de], qui
vend à la falourds, au fagot (I
au cotrct.
Bois de galoches et de socques [faiseur
de].
Boiselier [fabricant] à façon.Bouchons de flacons [ajusteur de].Bouderie [fabricant de] à façon.Boutons de soie [fab. de) à façon.Boulons de métal [fabricant de) à
façon.Bretelles et jarretières [fabricant
de] à façon.Brioleur avec bétes de somme.Briquetieràfaçon.Brocanteur d’habits sans boutique.Broches et cannelets pour la filature
[fabricant de] à façon.Brosses [fabricant de bois pour].Brossier[fabricant] à façon.Bûches et briquettes factices [m.
de],Buuleticr [fabricant] a façon.Cabas [faiseur de].Cadrans de montres et de pendules
[fabricant de] à façon.Café tout préparc [débitant de].Cafetières du Levant ou marabouts
[fabricant de] à façon.Cages, souricières et tournettes
[fabricant de].Canevas [dessinateur de],Cannes [fabricant de] à façon.Caparaçonnier à façon.Carcasses ou montures de parapluies
[fabricant de] à façon.Carcasses pour modes [fabric. de].Cardes [fabricant de] à façon, par
les procédés ordinaires.Carrés de montre [fabricant de] à
façon.Cartons pour les bureaux et autres
[fabricant de] à façon.Casquettes [fabricant de] à façon.Castine [marchand de].Ceinturonnier à façon,Çerçlier.mChaises communes [ fabricant et
marchand de].Chaises j loueur de] pour un prit
de fci'iue au-dessous de cinq
cents francs.Chamoiscur à façon.Chandeliers en fer ou en cuivre
[fabricant de] à façon.Chapeaux [marchand de vieux] en
boutique ou en magasin.Charbon de bois [ marchand de]
en détail.Charbon de terre épuré ou non
[marchand de] en détail.Charbonnier-voiturier.Charnières en fer, cuivre ou ferblanc
[fabricant de], par procédés
ordinaires, à façon.Charrettes [loueur de].Châsses de lunettes [fabricant de]
à façon.Chaussons en lisière [fabric de].Chenille en soie [fab. de] àJaçon.Chevilleur.Clinquant [fabricant de] à façon.Colleur de papiers peints.Cols [fabricant de] à façon.Cordes à puits et liens d’écorce
[fabricant de].Cordons en fil, soie, laine, etc.
[fabricant de] à façon.Corne [apprèteur de] à façon.Corne [fabricant de feuilles transparentes
de] à façon.Colrets [débitant de].Courroies (apprèteur de] à façon.Couverts et autres objets en fer
battu ou étamé[fab. de] à façon.Crépin en buis [fabricant d’articles
de] à façon.Crin [apprèteur, crépeur ou friscur
de] à façon.Crinières [fabricant de] à façon.Crochets pour les fabriques d’étoffes
[fabricant de] à façon,17DES CONTRIBUTIONS.Cuillers d’ètain [fondeur ambulanttic].
Dècoupeuf d’élofTes ou de papiers.
Découpoirs [fabricant de] à façon.
Décrotteur en boutique.
Dés à coudre, en métal autre que
l’or et l’argent [fab. de] à façon.
Ecrans [fabricant d’] à façon.
Elastiques pour bretelles, jarretières,
elc. [fabricant d’].
Emeri et rouge à polir [marc. d’].
Enjoliveur [fabricant] à façon.
Etameur ambulant d’ustensiles decuisine.
Etoupes [marchand d’].
Evantailliste [fabricant] à façon.
Fagots et bourrées [marchand de]en détail, vendant au fagot.
Falourdes [débitant de].
Faines [marchand de].
Feuilles de blé de Turquie [marchand
de].
Figures en cire [moul. de] à façon.
Filasse de nerfs [fabr. déjà façon.
Formairo pour la fabrication dupapier, à façon.
Fouets et cravaches [fabricant de]à façon.
Fourreaux pour sabres, épées,
baïonnettes [fabric.de] à façon.
Frangier à façon.
Frappeur de Gaze.
Fuseaux [fabricant de].
Gaînier à façon.
Galonnier à façon.
Garnisseur d’étuis pour instruments
de musique.
Garnitures de parapluies et cannes,
telles que. bouts, anneaux,
cannes, manches, etc. [fabricant
de]..
Gibernes [fabricant de] à façon.
Graveur de musique.
Graveur sur bois.
Harmonisas [facteur d’].Lamier-rotier à façon.
Langueyeur de porcs.
Limailles [marchand de].
Limes [tailleur de].
Livrets [fabricant de] pouf lesbatteurs d’or ou d’argent.
Loueur en garni [s’il ne louequ’une chambre].
Marrons [mardi, de] en détait.
Matelassier.
Mèches et veilleuses [marchand etfabricant de].
Mesures linéaires, règles et équêrres[fabricant de] à façon.
Modiste à façon.
Moircur d’étoffes à façon.
Moules de boutons [fabricant de].
Nallier.Nécessaires [fabric. de] à façon.
IVcri's [batteur de].
OEillcts métalliques [fabric. d’].
Oribus [faiseur et marchand d’J.
Os [fabric. d’objets en] à façon.
Osier [marchand d’].
Ourdisseur de iiis.
Paillassons [fabricant de].
Paillettes et paillons [fabricant de]à façon.
Papiers verres ou émerisés [fabricant
de].
Parchcmiriier à façon.
Passementier [fabricant] à façon.
Pâte de rose [l’abr. de bijoux en].
Pèche [adjudicataire ou fermier
s, i_de] pour un prix de fermage audessous
de cinq cents fr.
Peignes à sérancer [fabricant de] àfaçon.Peignes d’écaillé [fab. de] à façon.Peignes en cannes ou roseaux pour'le tissage [fabric. et mardi, de].Peintre ou doreur, soit sur verreou cristal, soit sur porcelaine,etc., à façon.Pelles de bois [lab. et muich, de] !Perceur de perles.Perles fausses [fab. de] à façon.Pinceaux [fabricant de] à façon.Piqueur de cartes à dentelles.Piqueurde grés.Plicur de fils de soie à façon.Plumassier à façon.Plumeaux [fabricant de] à façon.Plumes à écrire [appréteur de].Poires à poudre [fab. de] à façon.Pois d’iris [fabricant de].Portefeuilles [fab. de] à façon.Porteur d’eau filtrée ou non filtrée,
avec cheval ou voiture.Potier de terre ayant moins de
cinq ouvriers.Pressoir [maître de] à bras.Puits [maître cureur de].Paquettcs [fabricant de] à façon.Régleur de papier.Rémouleur ou repasseur de couteaux.Reperceur.Rognures de peaux [march. de].Rouleaux [tourneur de] pour la
filature.Ruches pour les abeilles [fabricant
de] à façon.Sable [march. de].Sabotier [fabricant].Sabots [march. de] en détail.Seaux ou baquets en sapin [fabr.
de] à façon.Souliers vieux [march. de].Tisserand.Têtes en carton servant aux march.
de modes [fabr. de].Tourbe [march. de] en détail.Tourneur en bois [fabric] sanj
boutique.Vannier [fab.] de vannerie com •
mune.Vignettes et caractères h jour
[fabr. de] à façon.Vis [fab. dej par procédés ordinaires,
à façon.Voiturier.
TABLEAU B.

Professions imposées, en égard à la population, d’après un tarir exceptionnel.
&•
Agent de change [le 45« sur le total de la valeur locative].— A Paris. 1000— Dans les villes de cent mille âmes et au-dessus. 250— De cinquante mille à cent mille atnes. 210— De trente mille à cinquante mille, et dans les villes de quinzemille à trente mille âmes qui ont un entrrpôt réel. 150— Dans les villes de quinze mille à trente nulle âmes, et dansles villes d’une population inférieure à quinze mille âmesqui ont un entrepôt réel. 100— Dans toutes les autres communes. 75Banquier [le 15" sur le tot.nl rie la valeur locative].— Parts. 1000— Dans les villes d’une population de 50 mille âmes et au-dessus. 600292 DES COHTMBUTIONS*fr.— Dans les villes de 30 mille s* 50 mille amcs, et dans celles dequinze mille à trente mille âmes qui ont un entrepôt réel. 400— Dans les villes de quinze mille à trente mille âmes et dansles villes d’une population inférieure à quinze mille amcs
qui ont un entrepôt réel. 3^0— Dans toutes les autres communes. 200Commissionnaire en marchandises [le 45* sur le total de lavaleur lneative]. —A Paris. 400— Dans les villes d’une population de 50mille âmes et au-dessus. 300— Dans les villes de 30 mille à f>0 mille âmes, et dans celles de15 à 30 mille âmes qui ont un entrepôt réel. 200— Dans les villes de quinze mille a trente mille âmes, et dansles villes d’une population inférieure à quinze mille amcsqui ont un entrepôt réel. 150— Dans toutes les autres communes. 75Commissionnaire cnlrepositaire [le 15* sur l’habitation et
le 30e sur la valeur des locaux servant à l’exploitation].Commissionnaire de transport par terre et par eau. — Courtier.
d’assurances.— Courtier de navire. — Courtier de
marchandises [le 15° sur le total de la valeur locative].
A Paris. 250— Dans les villes de cinquante mille âmes et an-dessus. 200— Dans les villes de 50 mille à 30 mille âmes, et dans cellesde 15 mille à 30 mille âmes qui ont un entrepôt réel. 150— Dans les villes de 15 mille à 30 mille âmes, et dans les villesd’une population inférieure à quinze mille âmes qui.ontun entrepôt réel. 100— Dans toutes les autres communes. 60Entrepreneur d’éclairage à l’huile [le15a sur le total de lavaleur locative]. — A Paris. 300— Dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus. 150— Dans les villes de trente mille à cinquante mille âmes. 100— Dans les villes de quinze mille à trente mille âmes. 50— Dans toutes les autres communes. 25Facteur aux Balles de Paris [le 15- sur le total de la valeur Toentive].—Pour
les farines,le beurre,les oeufs, les fromages
ri le poisson salé. 150— Pour les grains , graines et grenailles, la marée, les huîtreset les cuirs. 100— Pour le poisson d’eau douce, la volaille, le gibier, cochons delait, veauxde rivière et de Pré-salé, les veaux, les charbons
de bois arrivés par eau, les draps, les toiles, les fourrages. 7S— Pour le charbon de bois arrivé par terre OU pour le charbonde terre. 50
<- Pour les fruits et les légumes, 25.
DIS COMTRIBtmOMS. 293iï.
Gaz pour éclairage (fabrique de)  [le 45° sur l’habitation, ot
le 401-' sur les locaux servant à l’exercice de l’industrie.
Pour les fabriques qui fournissent l’éclairage de tout ou
partie de la ville de Paris. 600— Des villes de cinquante mille âmes et au-dessus. 400— Des villes de trente mille âmes et au-dessus. 200— Des villes de quinze mille à trente mille âmes. 150— Des villes au dessous de quinze mille âmes 7S
Inhumations et pompes funèbres de Paris ( entreprise des ). 1000[Le 45e sur le total delà valeur locative]Monnaie (directeur des). [Le 20° sur les locaux d’habitation
seulement]. — A Paris. • 1000— Dans toutes les autres villes. 500
Négociant [le ^ 5° sur le total de la valeur locative]. A Paris. 400— Dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus. 300— Dans les villes de trente aille à 50 mille âmes, et dans cellesde 15 mille à trente mille âmes qui ont un entrepôt réel. 200— Dans les villes de quinze mille à trente mille âmes, et dansles villes d’une population inférieure à quinze mille âmes
qui ont un entrepôt réel. 150— Dans toutes les autres communes. 100Pont (concessionnaire ou fermier de péage sur un). [Le 20°sur l’habitation seulement]. Dans l’intérieur de Paris. 2fO— Dans l’intérieur d’une ville de 50 mille âmes et au-dessus. 100— Dans l’intérieur d’une ville de vingt mille âmes. 75— Dans les autres communes d’une population inférieure à vingtmille âmes, lorsque le pont réunit deux parties d’une routeroyale. 75— D’une route départementale. 5U— D’un chemin vicinal de grande communication. 25— D’un chemin vicinal. 15Roulage (entrepreneur de). [Le 40° sur les locaux servant à
l’exercice de la prolession, le 45" sur l’habitation.— A Paris. 300— Dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus. 200— Dans les villes de trente mille à cinquante mille âmes, et danscelles de 15 mille à 30 mille âmes qui ont un entrepôt réel. 150— Dans lrs villes de quinze mille à trente mille âmes, et dansles villes d’une population inférieure à quinze mille âmesqui ont un entrepôt réel. »00— Dans toutes les autres communes. î594 DES CONTRIBUTIOHS.
TABLEAU C.

Professions imposées sans égard à la population.
PXSMIÈaE PARITE.
Le droit proportionnel est fixé au quinzième de la valeur
locative.
Armateur pour le long cours. — Quarante centimes par
chaque tonneau, jusqu’au maximum de 400Armateur pour le grand et le petit cabotage, la pèche de la
baleine et celle de la morue. — Vingt-cinq centimes
par chaque tonneau jusqu’au maximum de quatre cents fr.Assurances, non mutuelles, dont les opérations s’élendent àplus de vingt départements. 1000— De six à vingt départements. 500— A moins de six déparlements. 300
Jinnquc de France y compris ses comptoirs. 10000
Manque dans les départements. — Ayaut un capital de deuxmillions et au-dessous 1000— Par chaque million de capital en sus, deux cents francs, jusqu’aumaximum de 2000Bateaux et paquebots à vapeur pour le transport des voyageurs
^entreprise de). — Pour voyages de long cours. 300— Sur Ocuves, rivières et le long des côtes. 200
Bateaux et paquebots à vapeur pour le transport des marcliandiscs(entreprise de). 200Bâtiments à vapeur remorqueurs [entreprise de]. 150Canaux navigables avec péage [Concessionnaire de]. 200— Plus vingt francs par myriamètre complet, en sus du premier,jusqu’au maximum de mille francs.
Coches d’eau [entreprise de ]. 100Défrichement du dessèchement [compagnie de]. 300Fournisseurs généraux d’objets concernant l’habillement, l’armement
, la remonte, le harnachement et l’équipement des
troupes, etc. 1000— De subsistances aux armées. 1000— De bois et de lumière aux troupes. 1000
Fournisseurs des objets ci-dessus indiqués.par division militaire. 150— de fourrages aux troupes dans les garnisons. , 100— de vivres et de fourrages dans un gîte d’étape. 25— de bois et de lumière aux troupes dans les garnisons. 2ii
Magasin de plusieurs espèces de marchandises [tenant un],lorsqu’il occupe liabituellementau moins vingt-cinq personnes
préposées à la vente. jCOO
Marchand forain. — Avec voiture à un « eul collier. 00DES CONTRIBUTIONS. 295fr.— A deux colliers. 120
~ A trois colliers el. au dessus ou ayant plus d’une voilure. 200
T- Avec bôle tic somme. 40— Avec balle. i$
Les droits ci-dessus sont réduits de moitié lorsque le marchandforain ne vend que de la boisselleric, de la poterie, de la
vannerie ou des balais.
Tontine [ société de]. 300BEUXIKMZ MUMU.
Le droit proportionnel est fixé au vingtième : 1° sur la
maison d’IiabiLation ; 2" sur les magasins de vente complètement
séparés de l’établissement.

Au vingt-cinquième sur l’établissement industriel.
Aiguilles à coudre ou à faire des bas par procédés ordinaires [fabricant
d’], pour son compte. 25
Amidon [fabrique d’]. ayant dix ouvriers et au-dessous. 25— El [rois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 200
Ardoisière [exploitant d’], ayant dix ouvriers et au-dessous 25lit trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 400Blanc de baleine [raffinerie de], ayant cinq ouvriers el au-dessous. 25Et trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 200
Bougies, cierges, etc. [fabrique de], ayant cinq ouvriers et audessous.
25Et trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 300
Brais, goudrons, poix, résines et autres matières analogues [ fabrique
de ]. 25
Briques [fabrique de], ayant cinq ouvriers et au-dessous. 15El trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 100Café de chicorée [fabrique de]. 50Capsules ou amorces de chasse [fabricant de]. 50Cendres gravelées [fabrique de]. - 25Chandelles [fabrique de], ayant cinq ouvriers et au-dessous. 10Et trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de icoChaux naturelle [fabrique de]. Pour un four. 15Pour deux. 30Et pour trois fours et au-dessus. 50Chaux artificielle [fabrique de]. Pour un four. 20Pour deux. 50Et pour trois fours et au-dessus, 80Cire [blanchisserie de], ayant cinq ouvriers et au-dessous. 25Et trois fr. par chaque ouvrier eu sus, jusqu’au maximum de 203Colle-forte [fabrique de], ayant cinq ouvriers et au-dessous. 25El trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 100Crayons [fabrique de] , ayant cinq ouvriers et au-dessous. 25El trois fr. par ctwque ouvrier eu sus, jusqu’au maximum de 300Creusets [fabrique de]. 25296 DES CONTRIBUTIONS.fr.Encre d’impression (fabrique d’) , ayant cinq ouvriers et au-dessous. 25Et trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 200Engrais (marchand d’). 25Esprit ou eau-de-vie de vin (fabrique de). 50— ou eau-de vie de marc de raisin, cidre, poiré, fécules et autressubstances analogues (fabrique de). 25
Étain (fabrique d’) pour glaces, ayant dix ouvriers et au-dessous. 50
Et trois fr. par chaqne ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 300
Fécules de pomme de terre(fabrique de) , ayant dixouvriers et audessous.
25
Et trois francs par chaque ouvrier, jusqu’au maximum de 200
Fontainier, sondeur et foreur de puits artésiens. 50
Formes à sucre (fabrique de) , pour cinq ouvriers et au-dessous. 25
et trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 100
Gélatine (fabrique de) , ayant cinq ouvriers et au-dessous. 25
Et trois francs par chaque ouvrier, jusqu’au maximum de 200
Glacières (maître de). 50
Mastics et ciments (fabrique de). 50
Noir animal (fabrique de). 50
Pâtes alimentaires (fabrique de) , ayant cinq ouvriers et au-dessous.
25
Et trois francs par chaqne ouvrier, jusqu’au maximum de 200
Pierres à feu (fabricant, expéditeur de). 25
Pipes (fabrique de) , vingt-cinq fr. par four, jusqu’au maximum de 150
Plâtre (fabrique de). Pour un four. 15
Pour deux fours. 30
Pour trois fours et au-dessus. 50
Pointes (fabrique de) , par procédés ordinaires, ayant dix ouvrierset au-dessous. 25Et trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 300
Poterie .(fabrique de) , trois francs par chaque ouvrier, jusqu’aumaximum de 300Réglisse (fabrique de) , ayant cinq ouvriers et au-dessous. 25Et trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 200
Savon (fabrique de). Trente francs pour une ou plusieurs chaudières
ayant une capacité minimum de trente hectolitres.
Un franc en plus par chaque hectolitre excédant le chiffre detren te, jusqu’au maximum de 400Sel (raffinerie de). 100Suif (fondeur de) , ayant cinq ouvriers et au-dessous. 10El trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 100Taffetas gommés ou cirés (fabrique de). 50Tapis peints ou vernis (fabricant de). 50Toiles cirées ou vernies (facricant de). 50Tourbes carbonisées (fabrique de). 25Tuiles (fabrique de) , ayant cinq ouvriers et au-dessous. 15Et deux fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 100TROISIÈME PARTIE.
Le droit proportionnel est fixé au vingtième : 1° sur
la maison d’habitation ; 2° sur les magasins de vente
complètement séparés de l’établissement.

Au quarantième : sur les établissements industriels.
Acierlfondu ou acier de cémentation (fabrique de) , ayant trois ouvriers
et au-dessous. 15
Et trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 300
[Ce droit sera réduit de moitié pour les fabriques qui sont forcées
de chômer, par crue ou par manque d’eau, pendant nne
partie de l’année équivalente au moins à quatre mois.]
Acier naturel (fabrique d’) , imposable comme les forges et hautsfourneaux.Agrafes (fabrique d’) , par procédés mécaniques. 50
Aiguilles à coudre ou à tricolter, ou pour métier à faire des bas
par procédés (mécaniques manufacture d’) , ayant cinq ouvriers
et au-dessous. 25
Et 3 francs par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 300
Armes blanches (fabrique d’). 100
Armes (manufacture d’) de guerre. 400
Biscuit de mer (fabrique de). 50
Blanchisserie-As toiles et fils pour le commerce, par procédés ménaniques
: ayant cinq ouvriers et au-dessous. 25
Et 3 francs par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 308
Boccard patouillct, ou lavoir de ruinerai, pour chaque usine. 15
Jusqu’au maximum de 100
(Ce droit sera réduit de moitié pour les boccards, patouillct s
ou lavoirs qui sont forcés de chômer, par crue ou par manque
d’eau, pendant une partie de l’année équivalente au moins à
quatre mois).
Brasserie .-Pour chaque chaudière contenant moins de dix heclol, 10— — de dix à vingt hectolitres. 20— — de vingt à trente hectolitres. 30— — de trente à quarante hectolitres. 40— — de quarante à soixante hectolitres. .60— — au-dessus de soixante hectolitres. 100
jusquau maximum de 400(Ce droit sera réduit de moitié pour les brasseries qui ne
brassent que quatre fois au plus par an).
Cartonnage ( rabrique de) , 30 fr. par cuve, jusqu’au maximum de 150(Ce droit sera réduit de moitié pour les fabriques qui sont
forcées de chômer, par manque ou par crue d’eau, pendant une
Partie rie l’année équivalente au moins à quatre mois ).
Chaudronnerie pour les appareils à vapeur, ;\ distille !', à concentrer,
etc. (fabrique de). 20 0m 17.
298 DÉS COIfTMBTJTIOHSCheminde er avec péage (concessionnaire de). 200
Plus vingt francs par myriamètre en sus du premier, jusqu’aumaximum de 1000
Clous et pointes (fabrique de) , par procédés mécaniques. Pourdix métiers et au-dessous. 50
Plus cinq francs pour chaque métier en sus de dix, jusqu’aumaximum de 400
Cocons (lilerie de) , 1 franc 50 cent, par bassine ou tour jusqu’aumaximum de 400Convois militaires (entreprise générale des) 1000— (entreprise particulière des) pour une division militaire. 100— entreprise particulière) pour gîtes d’étape. 25
Cristaux (manufacture de). 300
Diligences partant à jours et heures fixes (entrepreneur de) , parcourant
une distance de deux myriamètres et au-dessous. 25Pour chaque myriamètre complet en sus des deux premiers,
cinq francs, jusqu’au maximum de 1000Eaux minérales et thermales (exploitation d"). 150Enclumes, essieux et gros étaux (manufacture d’). — Par feu. 25
Jusqu’au maximum de 150Épingles (manufacture d’) par procédés mécaniques, ayant dix ouvriers
et au-dessus. • 25
Plus trois fr. pour chaque ouvrier en sus,jusqu’aumaximun de 300
Faïence (manufacture de) , par four. 25
Jusqu’au maximum de 150
Faux et faucilles (fabrique de) , dix ouvriers et au-dessous. 25
Et trois francs par chaque ouvrier en sus de ce nombre, jusqu’au
maximum de 400
Fer-Blanc (fabrique de) , jusqu’à vingt ouvriers. 100
Plus trois fr. par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 300
Ferronnerie, serrurerie et clous forgés (fabricant de) , avec dixouvriers et au-dessous. 25Et trois fr. par chaque ouvrier en sus jusqu’au maximum de 300
Forges et hauts-fourneaux, ayant au moins trois hauts-fourneaux
au coke. 500
Plusieurs haiils-fourneaux au coke, avec fonderies, forges etlaminoirs. 500Deux hauts-fourneaux au coke. 400Un haut-fourneau au coke, avec forges et laminoirs. 400Un haut-fourneau au coke, avec une fonderie. 300Un haut-fourneau au coke. 250Trois liauls-fourneaux au bois et plus. 400Un établissement ou un ensemble d’établissement réunissant
à plus de quatre feux d’al’Iincrie ou quatre fours à pudior,
une fabrication de tôle ou deux autres systèmes au moins
de sous-fabrication de métaux, soit fonderie, iréfilerie,
ferblanterie, métiers à clous à pointe. 400Un haut-fourneau au bois, avec plusieurs forges, ou deuxhauts-fourneaux au bois avec une seule forge. 300Plus de deux hauts-fourneaux au bois, avec une ou plusieursDES CONTRIBUTIONS, 299<v.forges, 400Deux hauls-fourncaux au bois. 250Un haut-fourneau au bois, avec une fonderie. 250Un haut-fourneau au bois., avec une forge. 200
Une ou plusieurs forges, avec laminoirs, trélilerie, et toutautre système de sous-fabrication métallurgique. 200Un haut-fourneau au bois. 150Une forge à trois marteaux et plus. 100Trois forges à la catalane et plus. 100
Une forge où l’action des marteaux est remplacée par celled’un laminoir cingleur. 100
Une forge à deux marteaux. 50
Deux forges à la catalane. 50
Une forge à un seul marteau. 25
Une forge dite catalane. 25
(Ces droits seront réduits de moitié pour les forges dites catalanes,
et pour les forges à un ou deux marteaux, lorsqu’elles
seront forcées, par manque ou par crue d’eau, de chômer pendant
une partie de l’année équivalente au moins à quatre moisj.
Fonderie de cuivre [entrepreneur de], ayant plusieurs laminoirs.
..- 300
Un laminoir ou plusieurs martinets. "' 200
Se bornant à convertir le cuivre rouge en cuivre jaune. 100— De cuivre et bronze [entrepreneur de], fondant les objetsde grande dimension, tels que cylindres ou rouleaux
d’impression pour les manufactures, ou grandes pièces
mécaniques, etc. 200Ko fondant que des objets d’art ou d’ornementation, ou des
pièces de mécanique de petite dimension. 100Ne fondant que des objets d’un usage commun et de petite
dimension, comme robinets, clochettes, anneaux, etc. 50— En fer de seconde fusion (entrepreneur de) , fabricant desobjets de grande dimension , tels que cylindres, grilles,
colonnes, pilastres, bornes et grandes pièces de mécanique
, etc. 200
Ne fabricant que des objets de petite dimension pour l’ornementation,
ou de petites pièces mécaniques. 100
Glaces [manufacture de]. 400
Cobeleterie [manufacture de]. Cinquante francs pour un fourjusqu’au maximum de 300Huîtres [marchand expéditeur"d’], avec voitures servies par desrelais. * 100Kaolin [exploitant une usine àjpulvériscr le]. Parichaque usine. 15
jusqu’au maximum de " 100(Ce droit sera réduit de moitié pour les usines qui sont forcées
, par marque ou par crue d’eau, de chômer pendant une
partie de l’année éiuiivn’.i'nle au moins à quatre mois).
Lamincrie [entrepreneur de], ayant trois paires de cylindres etau-dessus. 300500 DES CONTRIBUTIONS.fr.Ayant deux paires de cylindres de grande dimension. 250Ayant une seule paire de cylindres de grande dimension, ou
deux paires de cylindres de petite dimension, au-dessous d’unmètre de longueur 200Ayant une seule paire de cylindres de petite dimension, audessous
d’un mètre de longueur. 100
Lamier-rotier par procédés mécaniques. 50
Limes [fabrique de], ayant dix ouvriers et au-dessous. 25
Trois fr. pour chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 300
Lits militaires [entreprise générale des]. 1000
Mareyeur, i xpédileur avec voilures servies par des relais. 100
Maison particulière de santé [tenant une]. 100[Le 40e des locaux servant à l’exercice de la profession].
Maroquin [fabrique de], avec machine à vapeur ou moteur hydraulique.
100
Martinets, par arbre de carnage 15
jusqu’au maximum de 200
(Ce droit sera réduit de moitié pour les fabriques qui sont forcées
, par manque ou par crue d’eau, de chômer pendant une
partie de l’année équivalente au moins à quatre mois).
Moulin à blé, à huile, à garance, à tan, etc. ; pour une paire demeules ou de cylindres. 6Pour deux paires de meules ou de cylindres. 15Pour trois paires de meules ou de cylindres. 10Pour quatre paires de meubles ou de cylindres. 40Et 201r. par paire de meules ou de cylindres en sus, jusqu’au
maximum de 300(Ce droit sera réduit de moitié pour les moulins à vent et
pour les moulins à eau, qui par manque ou par crue d’eau,
sont forcés de chômer pendant une partie de l’année équivalente
au moins à quatre mois).Moulinier en soie. Par cent avelles 10jusqu’au maximum de 200Orthopédie [tenant un établissement d’] 100[Le 40° des locaux servant à l’exercice de la profession].
Papeterie à la cuve. Par cuve 15jusqu’au maximum de 200(Ce droit sera réduit de moitié pour les papeteries à la cuve
qui sont forcées par le manque ou crue d’eau de chômer pendant
une partie de l’année équivalente au moins à quatre mois).
Papeterie à la mécanique : la première machine. 150Plus 50 fr. par machine, jusqu’au maximum de 400Papiers peints pour tenture [fabrique de]. Pour quinze tables etau-dessous. 40Et trois francs par table en sus, jusqu’au maximum de 300"Un cylindre sera compté pour vingt-cinq tables.
Porcelaines [manufacture de]. Trente francs par four, jusqu’aumaximum de 300Produits diimiqm.'S [[manufacture de], ayant cinq ouvriers clDES COWTRIBUTIOWS. 301fr.au-dessous. 25Et trois francs par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum
de 300
Quincailleiie (fabrique de) , ayant dix ouvriers et au-dessous. 25
Plus trois francs par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum
de 300
Scierie mécanique. Par chaque cadre. 5
Jusqu’au maximum de 150
(Ce droit sera réduit de moitié pour les fabriques qui sont
forcées, par manque ou par crue d’eau de chômer pendant au
moins quatre mois de l’année).Scies (fabrique de) , ayant dix ouvriers et au-dessous. 25Plus trois francs par ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 300Sucre (raffinerie de). 300— de betterave (fabrique de) •. Pour chaque chaudière à déféquercontenant moins de 10 hectolitres. 40Pour chaque chaudière à déléquer contenant dix hectolitreset au-dessus. 60Jusqu’au maximun de 400Tannerie de cuirs forts et mous, par mètre cube de fosses ou decuves, 25 cent., juqu’au maximum de 300Teinturier pour les fabricants et les marchands, 3 francs parouvrier, jusqu’au maximum de 300Transport de la guerre (entreprise générale du). 1000— — (entreprise particulière de) , pour une divisionmilitaire. 100— — (entreprise particulière) pour gîtes d’étape. 25
Transports militaires ( entreprise générale dés) 1000— des tabacs (entreprise générale des). 1000
Tréfilerie en fer ou laiton. Dix bobines et au-dessous. 25Vingt bobines. 50Et quatre lianes par chaque bobine en gros numéro, et un fr.
par bobine d’un numéro fin, jusqu’au maximum de 400Verrerie, 60 fr. par four de fusion, jusqu’au maximum de 300Vis (manufacture de) par procédés mécaniques, ayant dix ouvriers
et au-dessous. 25
Plus trois francs par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximun
de 300QUATRIÈME FAHTIE.
Le droit proportionnel est fixé au -vingtième : 1° sur la
maison d’habitation ; 2° sur les magasins de vente complètement
séparés de l’établissement.

Au cinquantième sur l’établissement industriel.
Àppréteurs d’étoffes pour les fabriques, ayant cinq ouvriers etau-dessous. 25Et trois francs par ouvrier en sus, jusqu’au maximum de 150302 DES COHTRIBUTIOSS.fr.Cardes (manufacture de) , par procédés mécaniques. 2C0Filature de laine, de chanvre ou de lin, au-dessous de cinq centsbroches. 15(Non compris les métiers préparatoires ).
Par chaque centaine de broches au-dessus de cinq cents,
trois francs jusqu’au maximum de 400— de coton au-dessous de cinq cents broches. 10
(Non compris les métiers préparatoires).Pour chaque centaine de broches au-dessus de cinq cents,
i franc 50 centimes, jusqu’au maximum de 400Fil de coton, chanvre, lin (fabrique de). Pour un ou deux mou-*
lins quinze francs ; plus dix francs par chaque moulin en
sus, jusqu’au maximum de 400Imprimeur d’étoffes. Pour vingt-cinq tables et au-dessous. 50Plus trois francs par table en sus, jusqu’au maximum de 400
Un rouleau comptera pour ving-cinq tables, et quatre pérotines
pour un rouleau.
Machines à vapeur. Presses pour l’imprimerie, métiers mécaniques
pour filature et pour le tissage, et autres grandes
machines (constructeur de) , employant moins de vingtcinq
ouvriers. 100
De cinquante ouvriers. 200
Plus de cinquante ouvriers. 300
Métiers (fabrique de). Pour les métiers réunis dans un corps defabrique Jusqu’à cinq métiers. 10El deux francs cinquante centimes en sus par métier, jusqu’au
maximum de 400— Pour les métiers non réunis dans un corps de fabrique.
Deux francs cinquante centimes par chaque métier jusqu’aumaximum de ' 300(Ces droits seront réduits de moitié pour les fabricants à façon).
Tissage mécanique, par chaque métier 2 francs 50 centimes,jusqu’au maximum de 400CINQUISB33 PARTIE.
"Droit proportionne], au quinzième sur la maison
d’habitation.
Carrières souterraines ou à ciel ouvert (exploitant de) , ayantmoins de dix ouvriers. 25
Plus trois francs par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum
de 200
Cendres noires (extracteur de) , ayant moins de dix ouvriers, 25
Plus trois francs par chaque ouvrier en sus, jusuu'uu maximum
de * 200
Chaussées et roules (entrepreneur de l’en [relie » des). 25
Dessèchement (entrepreneur de travaux de). 50
Dragueur entrepreneur. 50DES COHTfilBTJTIOîrS. 305Fabrication dans les prisons, etc. (entrepreneur de) , pour unatelier de vingt-cinq détenus et au-dessous. 25Par chaque détenu, en sus, 50 cent jusqu’au maximum de 500
Fabrication dans les dépôts de mendicité (entrepreneur de) ,
moitié du droit ci-dessus fixé pour les entrepreneurs de
fabrication dans les prisons.
Flottage (entrepreneur de). 25Fournisseur général dans les dépôts de mendicité : A forfait et
par tête de détenu, pour une population de trois cents
détenus et au-dessous. 150Par cent détenus en sus, vingt-cinq francs, jusqu’au maximum
de 500
Fruits sur bateaux (marchand de). 50
Gare (entrepreneur de). 100
jffagragues (fermier de). 125
Minières non concessibles (exploitant de) , ayant moins de dixouvriers. 25Plus trois francs par chaque ouvrier en sus, jusqu’au maximum
de 200
Restaurateurs sur coche et bateaux à vapeur. 50
Spectacles (directeur de)  : lo le quart d’une représentation complète
dans les théâtres où l’on joue tous les jours ;
2" Le huitième si l’on ne joue pas tous les jours, et si latroupe est sédentaire ;
3o Si la Iroupe n’est pas sédentaire, c’est-à-dire, si elle ne réside
pas quatre mois consécutifs dans la même ville. 50
Tourbières (exploitant de). ayant moins de dix ouvriers. 25
Plus trois francs par chaque ouvrier eu sus, jusqu’au maximum
de 20
Travaux publics (entrepreneur de). 50TABLEAU D.
Exceptions ù la règle générale qui fixe le droit proportionnel au
vingtième de la valeur localive.
Le droit proportionnel est fixé au quinzième.i" Pour les patentables compris dans la première classe du tableau
A ;2e Pour les patentables compris dans le tableau B ;3 » Pour les patentables compris dans la première partie du tableau
G.Il est également fixé au quinzième , mais sur la maison d’habitation
seulement, pour les patentables compris dans la cinemième partie
du tableau C.Le droit proportionnel est fixé au vingt-cinquième de la valeur304 DES COHTRIBUTICfflS’.locative des établissements industriels compris dans la deuxième
partie du tableau C.Au trentième de la valeur locative des locaux servant à l’exercice
des professions ci-après désignées :Marchands de bois en gros compris dans la première classe du
tableau A ;Marchands de charbon de bois et de charbon de terre, compris dans
la première et la deuxième classe du tableau A ;Marchands de vins en gros ;Commissionnaires entrcpositaires de vins ;Marchands d’huiles en gros ;Au quarantième de la valeur locative :1° De tous les locaux occupés par les patentables des septième et
huitième classes des tableaux A, mais seulement dans les communes
d’une population de vingt mille âmes et au-dessus ;2o Des établissements industriels compris dans la troisième partie
du tableau C ;31 Des locaux servant à l’exercice des professions ci-après désignées:Fabricants de gaz pour l’éclairage ;Imprimeurs-typographes employant des presses mécaniques ;Maîtres d’hôtel garni ;Loueurs en garni ;Individus tenant des maisons particulières,— d’accouchement,— de santé,— de retraite,— des établissements d’orthopédie ;
Magasiniers ;Entrepreneurs de roulage,— de bains publics,— de bains de rivière en pleine eau ;
Maîtres de jeu de paume ;Individus tenant un manège d’équitatïon,— une école de natation’,— un jardin public,— un parc à charrettes ;Au cinquantième de la valeur locative des établissements industriels
compris dans la quatrième partie du tableau C.Paient le droit proportionnel au vingtième sur les maisons d’habitation
seulement:Les concessionnaires, exploitants ou fermiers des droits d’emmagasinage
dans un entrepôt ;Les adjudicataires ou fermiers des droits de halles ou marchés ;Les adjudicataires des droits de jaugeage des liquides ;Les fermiers de droits de pesage cl de mesurage ;Les fournisseurs d’objets de consommation, dans les cercles ou
sociétés ;Les directeurs de diorama, panorama, géorauia, néorama ;Les fermiers des fontaines publiques ;Les adjudicataires des droits d’octroi ;DES CONTRIBUTIONS. 505Les concessionnaires, exploitants ou fermiers de péage sur un pont ;
Les fermiers de bacs ;Les concessionnaires ou fermiers d’abattoirs publics ;
Les directeurs de monnaies.
Sont .exempts de tout doit proportionnel :
Les patentables des septième et huitième classes, résidant dans les
communes d’une population inférieure à vingt mille âmes.Et les fabricants à métiers ayant moins de dix métiers, et ne travaillant
qu’à façon.Certifié conforme :
Le Ministre Secrétaire d’Etat au département des finances.Signé LAPIAGIVE.
CERTIFIÉ conforme par nous,
Garde des sceaux de France, Ministre
Secrétaire d’État au département de
la justice et des cultes.A Paris, le 7 mai 1844,
N. MARTIN (du Nord).
§ Y. De la perception et du recouvrement des contributions.

627. Les percepteurs ont seuls titre pour effectuer et
poursuivre le recouvrement des contributions directes
appartenant au trésor royal, et celui de toutes contributions
locales et spéciales établies dans les formes voulues
par la loi. (Règlement du ministre des finances du
26 août 1834, art. S.) 

Les percepteurs ne peuvent exiger aucunes sommes
pour des contributions , s’ils ne sont porteurs d’un rôle
confectionné par le directeur des contributions directes,
rendu exécutoire par le préfet, et pubbé dans chaque
commune par le maire. (Même règlement, art. 9.) Cette
publication est faite par affiches apposées à la porte de
i la maison commune ou de l’église, le premier dimanche
 ; qui suit la remise des rôles. (Loi du 16 thermidor, an
vin, art. 15.) 

628. Immédiatement après la publication des rôles, le
percepteur est tenu de faire parvenir aux contribuables
les avertissements dressés par le directeur des contributions.
Les frais de confection et de remise des avertissements
sont fixés à cinq centimes par article de rôle
306 DES CONTRIBUTIONS.
ils sont ajoutés dans les rôles au montant de chaque
cote ; les contribuables les acquittent en même temps
que la contribution. Le percepteur n’a donc, à cet égard,
plus rien à exiger des contribuables. (Règlement du ministre
des finances du 26 août 1834, art. 10, loi du 15
mai 1818, art. 51.) 

Les percepteurs sont tenus de se rendre , à des jours
déterminés , dans les communes de leur perception
autres que celles où ils sont obligés de résider. (Mènie
règlement, art. 26.) 

629. Les percepteurs sont responsables, envers le trésor,
des sommes qu’ils sont chargés de percevoir, s’ils
ne justifient pas avoir fait les diligences de droit, sauf
leur recours contre les contribuables.

Le percepteur qui, pendant trois aunées, à dater delà
remise des rôles, n’a point fait de poursuites, ou qui les
a suspendues contre un contribuable en retard, perd
son recours et toute action contre lui. (Loi du 3 frimaire,
an vu, articles 148, 149 et 150.) 

630. Les contributions directes sont payables par douzièmes
, à l’échéance de chaque mois , et en numéraire
(l). Les paiements doivent être effectués à la caisse
du percepteur et non ailleurs , h peine de nullité. (Loi
du 3 frimaire, an vu, art. 1er et 146.) 

L’obligation de payer les termes échus des contributions
doit être remplie par le contribuable, quels que
soient le montant et la nature des réclamations qu’il ait
à former, sauf à lui rembourser les sommes qu’il aurait
payées en plus. (Arrêté du 24 floréal, an vin , art. 10.) 

631. Lorsqu’un contribuable doit sur deux exercices,
le percepteur peut imputer le paiement qu’il reçoit sur
l’arriéré , sans que le contribuable puisse s’y opposer.
(Instruction ministérielle du 21 février 1809.) 

Le contribuable ne peut être contraint de payer
que les portions échues de ses contributions (2). Loi du
3 frimaire, an vu, art. 146.) 
(Iet2) Il importe de faire observer ici que le douzième dus contributions
doit être versé à la caisse du percepteur le dernier jour de chaque
moit au plu » tard. Car aux termes des lois et règlements qui ié-DES CONTRIBUTIONS. 507
632. Le percepteur doit émarger sur le rôle, en présence
du contribuable, la somme qu’il reçoit, croiser les
articles entièrement soldés, et délivrer gratis au contribuable
une quittance sur papier libre, sur laquelle sont
mentionnés les frais payés, s’il en existe. ( Loi du 16
thermidor, an vm, art. 10.) 

Si le contribuable vient à perdre la quittance, le percepteur
est obligé de lui délivrer sans frais un duplicata.
(Loi des 10-20 juillet 1791.) 

633. Tout propriétaire d’inscription directe ou d’inscription
départementale sur le grand livre peut en compenser
les arrérages , soit avec ses contributions directes
, soit avec celles d’un tiers à ce consentant. Il
suffit d’en faire , à cet effet, la déclaration au receveur
général, qui se charge de la recette desdits arrérages
et de l’application de leur montant au paiement de ces
contributions, dans quelque lieu qu’elles doivent être
acquittées. (Loi du 14 avril 1819, art. 13.) 

§ VI. Responsabilité des propriétaires et des principaux
locataires.

634. Les propriétaires, et, à leur place, les principaux
locataires, doivent, un mois avant l’époque du déménagement
de leurs locataires ou sous-locataires, se faire
représenter, par ces derniers, les quittances de leur
contribution personnelle et mobilière, et des patentes ,
s’ils sont patentables. Lorsque les locataires ne représentent
pas ces quittances, les propriétaires ou les principaux
locataires sont tenus , sous peine de devenir garants
et responsables des contributions dues par leurs
locataires , de donner avis au percepteur, un mois d’agissent
la matière, le percepteur est autorisé à faire des poursuites contre
le contribuable qui n’a pas au premier du mois acquitté le douzième
échu de ses contributions pour le mois précédent. Ainsi le contribuante
qui entend jouir de la faculté d’acquitter ses contributions par douzièmes,
devra payer, par exemple, le douzième du mois de janvier le
31 de ce mois au plus tard , et continuer ses paiements de mois en
n’ois, sans qu’il soit besoin d’autre avis que celui adressé chaque
année par le directeur des contributions.308 DES CONTRIBUTIONS,
vance, du déménagement ou de l’enlèvement de9 meubles.
Ils doivent avoir soin de retirer du percepteur une
reconnaissance par écrit de cet avertissement.

Si le percepteur refuse de recevoir la déclaration à l’époque
prescrite, et d’en délivrer une reconnaissance ,
elle peut lui être notifiée par huissier, et, dans ce cas,
les frais de l’acte sont à la charge du percepteur.

Dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires,
et, à leur place, les principaux locataires , deviennent
responsables des termes échus de la contribution de
leurs locataires, s’ils n’ont pas fait constater, dans les
trois jours, ce déménagement par le maire, le juge-depaix
ou le commissaire de police (1).

Dans tous les cas, et nonobstant toute déclaration de
leur part, les propriétaires ou principaux locataires demeurent
responsables de la contribution des personnes
logées par eux en garni. ( Loi du 31 avril 1832 , art. 22
et 23.) 

Dans le cas où, par suite du déménagement des locataires
ou sous-locataires, le propriétaire ou principal locataire
demeure garant des contributions de ce locataire,
cette garantie s’exerce clans la proportion suivante :

A l’égard de la contribution mobilière , il est responsable
de la totalité de la taxe pour tout déménagement
ordinaire, et seulement des termes échus lorsqu’il s’agit
de déménagement furtif. (Argument des art 22 et 23 de
la loi du 21 avril 1832.) 

635. A l’égard de la patente, la garantie n’est établie
contre le propriétaire ou le principal locataire que pour
le douzième arriéré et le douzième courant dûs par le
patentable. (Loi du 25 avril 1844, art. 25.) 

636. Le propriétaire ou le principal locataire qui veut
obtenir un dégrèvement pour cause de non location totale
ou partielle de sa maison doit, à chaque trimestre,
l’aire au percepteur une déclaration indicative du loge(1) 
Cette disposition n’est applicable qu’aux propriétaires de maisons,
et ne s’étend point aux propriétaires de biens ruraux en ce qui
concerne la contribution due par le fermier. (Arrêt du conseil de préfecture
du département du Yar, du 4 juin 1839.) DES COHTBIBUTÎOWS. 509
ment vacant, de l’étage où il est situé, de la valeur locative
pour laquelle ce logement est compris dans le produit
brut de la maison, et de l’époque à laquelle la
vacance a commencé. ( Arrêté du préfet de la Seine du
1er août 1816.) Mais ceci n’est applicable qu’à la ville de
Paris ; dans les départements, l’usage des localités est
de ne pas accorder de dégrèvement pour moins d’une
année de vacance.

Toutes les fois qu’une propriété change de maître,
chaque nouvel acquéreur doit faire inscrire cette mutation
sur le registre spécial que tient le contrôleur. Cette
note doit contenir la désignation précise de la propriété
ou des propriétés qui en sont l’objet, et exprimer à quel
titre la mutation s’est opérée. L’ancien propriétaire est
intéressé à faire opérer lui-même cette mutation , car
c’est sur lui ou contre ses héritiers que se poursuit le recouvrement
tant qu’il n’a pas été fait. ( Ordonnance en
Conseil-d’État du 23 janvier 1820.) 

§ YII. Des poursuites à défaut de paiement des contributions.


637. Le contribuable qui n’a pas acquitté, au premier
du mois, le douzième échu de sa contribution pour le
mois précédent, est dans le cas d’être poursuivi. Toutefois
, le percepteur ne peut commencer les poursuites
avec frais qu’après avoir prévenu le contribuable retardataire
par une sommation sans frais. Cette sommation
est donnée au domicile du redevable, s’il réside dans la
commune : s’il n’y réside pas, elle est remise à son principal
fermier, locataire ou régisseur, et, à défaut, à la
personne qui le représente. Elle doit être remise huit
jours avant le premier acte de poursuite qui donne heu
à des frais ; mais le percepteur n’est pas tenu de la renouveler
pour la contribution d’un même contribuable
dans le courant de l’exercice. ( Règlement du ministre
des finances du26 août 1834, art. 20 et 21).

Lespoursuites comprennent, sans division d’exercices,
toutes les sommes dues par le même contribuable. Aucune
poursuite donnant lieu à des frais, ne pénètre

exercée dans une commune qu’en vertu d’une contrainte
décernée par le receveur particulier de l’arrondissement
et visée par le sous-préfet. (Même règlement, art.
22 et 23.) 

Les poursuites en matière de contributions directes
sont exercées par des porteurs de contraintes et par des
garnisaires ; les porteurs de contraintes agissent dans
tous les degrés de poursuites ; les garnisaires ne sont
employés que pour la garnison collective ou individuelle
(Même règlement, art. 28).

638. Les degrés de poursuites sont établis ainsi qu’il
suit :
A Paris*i" DEGRÉ. — Sommation avec
frais.2e DEGRÉ. — Contrainte par voie
de garnison collective ou individuelle.3e DKGRI':. — Commandement,4e DEGRÉ. •— Saisie.5e DEGRÉ. — Vente.Dans les départements.
1er DEGRÉ. — Contrainteparvoie
de garnison collective ou individuelle.2e DEGRÉ. —■ Commandement.3e DEGRÉ.'— Saisie.4e DEGRÉ. — Vente.Sommation avec frais.

639. Cette sommation ne peut être faite au contribuable
que huit jours après la délivrance de la sommation
sans frais.

Le prix de la sommation avec frais est fixé ainsi qu’il
Suit :
Pour un débet de 25 fr. et au-dessous, » 25 c.
Idem au dessus de 25 fr. jusqu’à 50 fr, » 50
Idem au dessus de 50 fr. jusqu’à 100 » 75

Idem au-dessus de 100 fr. 1 »
Contrainte par voie de garnison collective ou
individuelle.

640. Les poursuites par voie de garnison sont employées
contre le contribuable retardataire qui ne s’est
pas libéré à Paris, trois jours après la sommation avec
frais.
DES CONTRIBtmONS* 311
Dans les départements, huit jours après la sommation
gratis.

La garnison est collective ou individuelle. Elle est collective,
lorsqu’elle a lieu à la fois contre plusieurs redevables
par un seul agent ; elle ne peut avoir lieu qu’en
vertu d’une contrainte décernée par le percepteur et
visée par le préfet.

La garnison est individuelle lorsqu’elle a lieu contre
im seul redevable par un garnisaire à domicile. Elle ne
s’exerce aussi qu’en vertu d’une contrainte décernée par
le receveur, et visée par le préfet.
Commandement.

641. Le commandement n’a lieu que trois jours après
l’exercice de la garnison individuelle, ou trois jours
après la garnison collective, si la garnison individuelle
n’a pas été employée.

Le commandement est fait et signifié parle ministère
d’un agent judiciaire, à la requête du percepteur. Il porte
injonction au contribuable de payer, dans le délai de
trois jours, à peine de saisie et de vente de ses meubles.

A Paris, le prix du commandement est fixé, pour
l’original et la copie signifiée, à 75 centimes ; indépendammenUlu
papier timbré et du droit d’enregistrement,
lorsqu’il v a lieu à ce droit. (Règlement du préfet de la
Seine, du 20 décembre 1833, art. 43.) 

Dans les autres localités, le prix du commandement
est lixé d’après le règlement adopté par le préfet dans
chaque département.
Saisie.

642. La saisie des meubles et effets est toujours précédée
d’un commandement ; elle ne peut avoir lieu que
trois jours après la signification de cet acte, et en vertu
de l’autorisation spéciale du préfet. Cette autorisation,
accordée d’après l’état que le percepteur produit des
contribuables retardataires, comprend celle de procéder
à la vente. Si le contribuable ne se libère pas dans le
délai déterminé, la saisie est faite par le ministère d’im
512 DES CONTRIBUTIONS.
agent judiciaire assisté de deux témoins, en exécution
d’un mandement délivré par le percepteur.

L’agent judiciaire, en procédant à la saisie, doit, à cet
égard, se conformer aux dispositions du Code de procédure
civile.
Vente.

643. H n’est procédé à la vente des meubles et effets
saisis qu’en vertu de l’autorisation spéciale du préfet.
Cette vente ne peut avoir lieu que huit jours après la
clôture du proces-verbal de saisie ; néanmoins, ce délai
peut être abrégé avec l’autorisation du préfet, lorsqu’il

Ïa lieu de craindre le dépérissement des objets saisis,
a vente est affichée et publiée un jour avant son ouverture.
La vente se fait par un commissaire-priseur dans
les villes où ils sont établis. Toute autre vente est faite
par le porteur de contrainte.

644. Tout contribuable poursuivi en paiement de frais,
de quelque nature qu’ils soient, a le droit d’exiger la
communication, soit en ce qui concerne la sommation
avec frais du registre sur lequel elle doit être préalablement
inscrite, soit à l’égard de la garnison collective ou
individuelle, de la contrainte décernée et rendue exécutoire,
ainsi que des originaux des actes faits contre lui
par ministère d’agent judiciaire. (Règlement du préfet
delà Seine, du 20 décembre 1833, art. 25 et suivants).

§ VIII. Moyens comminatoires.

645. A Paris MM. les receveurs percepteurs des contributions
sont dans l’usage d’adresser aux contribuables
certains avis officieux qui ne sont point prescrits
par les instructions et règlements. Mais il importe de
remarquer que ces avis ne sont que des actes volontaires
de la part des fonctionnaires donj ; ils émanent ; que
ces derniers peuvent, s’ils le veulent, se dispenser de les
notifier aux redevables, et diriger sans retard des poursuites
contre eux.

Nous donnerons, ici lç détail dQ ces a,vi$ qui sont ; en
DES COTfTIllBtfTICWS. 313
dehors des obligations du receveur envers les contribuables.


1° Il n’est dû qu’une seule sommation sans frais à
chaque contribuable. Par conséquent, toutes les fois
que le receveur en envoie plus d’une au même contribuable,
dans le cours d’une année, ce n’est qu’officieusement,
et il peut restreindre le nombre de sommations
autant qu ïl le veut sans que les contribuables puissent
se plaindre ;

2° Entre chaque degré de poursuites, les percepteurs
signifient un acte qu’on appelle contrainte, ou adressent
une lettre au retardataire. Ils renouvellent ou suppriment
à volonté ces avis officieux ; le contribuable ne
peut donc retarder le paiement des douzièmes échus sous
le prétexte que ces actes officieux ne lui ont point été
adressés.

5° Les lettres, communications de mandements avant
la notification des actes judiciaires et autres démarches
sans frais que les percepteurs emploient vis-à-vis des retardataires,
ne sont nullement obligatoires, et ils peuvent
s’en dispenser toutes les fois qu’ils le jugent
convenable.

Enfin les paiements qui ont lieu autrement que par
douzièmes sont aussi le résultat de conventions entre les
redevables et les percepteurs , et ne peuvent être reçus
qu’autant qu’ils s’accordent avec le principe fondamental
du paiement par douzième.

Les paiements en usage à Paris pour les personnes
qui ne veulent point s’assujettir à acquitter leurs cotes
par douzièmes, sont :

Lespaiementspartrimestres, qui s’effectuent au 15 des
mois de février, mai, août et novembre de chaque année.

Les paiements par moitié, au 15 mars et 15 septembre
de chaque année ;

Et enfin, pour les propriétaires seulement, le paiement
de la totalité de Tannée, du 15 au 20 juin de chaque
année.

Le premier paiement, par trimestre ou par moitié des
cotes mobilière et patente, a lieu, par exception, à l’époque
de l’émi« sion des rôles.
m 18
314 DES COHTR1BUTIOMS.
§ 9. Des réclamations.

646. Les personnes qui ont des réclamations à faire
en matière de contributions directes, doivent se conformer
aux dispositions prescrites à cet égard par la loi du
21 avril 1832.

L’article 28 de cette loi porte : « Tout contribuable
qui se croit surtaxé adressera au préfet ou au sous-préfet,
dans les trois premiers mois de l’émission des rôles
(des contributions) , sa demande en décharge ou réduction.
11 y joindra la quittance des termes échus de sa cotisation
sans pouvoir, sous prétexte de réclamation, différer
le paiement des termes qui viendront à écheoir
{tendantles trois mois qui suivront la réclamation, dans
esquels elle devra être jugée définitivement.
■ » Le même délai est accordé au contribuable qui réclamera
contre son omission au rôle.
■ » Ne sont point assujetties au droit de timbre les réclamations
ayant pour objet une cote moindre de 30 fr. »

L’article 29 de la même loi ajoute : « La pétition sera
renvoyée au contrôleur des contributions directes, qui
vérifiera les faits et donnera son avis après avoir pris celui
des répartiteurs

 » Si le directeur des contributions directes est d’avis
qu’il y a lieu d’admettre la demande, il fera son rapport,
et le conseil de préfecture statuera. Dans le cas
contraire, le directeur exprimera les motifs de son opinion,
transmettra le dossier à la sous-préfecture (à Paris,
à la préfecture) , et invitera le réclamant à en prendre
connaissance et à faire connaître, dans les dix jours,
s’il veut fournir de nouvelles observations ou recourir à
la vérification par voie d’experts. Si l’expertise est demandée,
les deux experts seront nommés, l’un par le
sous-préfet, l’autre par le réclamant, et il sera procédé
, à la vérification dans les formes prescrites par l’arrêté
du gouvernement du 24 floréal an vin. »

A Paris, le contribuable qui, dans la réclamation qu’il
élève relativement à sa patente, échoue devant le conseil
de préfecture peut, avant d’exercer son recours au
DES COHTREBUTIOWS. 515
Conseil-d’Etat, adresser dans le délai d’un mois, à partir
de la notification de l’arrêté du conseil de préfecture,
une demande en révision au préfet du département.
Cette demande n’entraîne à aucuns frais, lors même que
le réclamant succomberait de nouveau.

647. La voie de l’expertise n’est point applicable aux
demandes de réduction des droits de patente ; si la demande
est rejetée par le Conseil, le contribuable se
pourvoit par voie de révision, dans le délai d’un mois,
à partir de la notification de la décision qui est faite par
le directeur des contributions , et enfin s’il succombe
par voie de révision, et qu’il veuille épuiser tous les
moyens de, réclamations , il doit porter sa demande au
Conseil-d’État, qui juge en dernier ressort.

648. Lorsque le contribuable se croira fondé à attaquer la
décision du préfet, en matière de contributions directes,
il pourra exercer son recours directement et par requête
au Conseil-d’Etat. Dans ce cas, la, requête doit être signée
par un avocat au Conseil-d’État ; car, sans l’accomplissement
de cette formalité , elle ne serait point admise.
(Loi du 22 juillet 1806, art. 1er, et règlement du
11 juin même année, article 25. ) Toutefois , le contribuable
n’a que trois mois pour se pourvoir devant le
Conseil-d’Etat ; après ce délai, sa réclamation ne serait
pas reçue. (Ordonnance royale du 11 octobre 1833.) 

649 .Quatre sortes de réclamations peuvent être formées
en matière de contributions directes : la demande
en décharge et celle en réduction ; la demande en remise
et ceUe en modération.

La décharge et la réduction sont de droit strict : quand
elles sont dues, elles ne peuvent être refusées. Tout contribuable
qui est indûment ou trop imposé a droit à décharge
ou à réduction.

La remise et la modérationne sontpas de justice rigoureuse,
ce sont des allégements qui peuvent être accordés
par des considérations de bienfaisance et d’humanité.

Le contribuaW-s qui a perdu les revenus, objets de sa
taxe, ou une partie de ces revenus, peut obtenir remise
ou modération.

Les pétitions doivent être adressées au préfet dans les
316 DES CONTRIBUTIONS.
chefs-lieux de département, au sous-préfet dans les autres
communes, et déposées au secrétariat de la mairie.
(Lois du 13 brumaire, an vu, art. 12', et du 24 floréal, an
viif, art. 1er.) 

Lorsqu’il s’agit d’une demande en rappel à l’égalité
proportionnelle, il faut encore joindre aux pièces cidessus
:

1° Un extrait de la matrice du rôle contenant les articles
détaillés sur lesquels on réclame, et les articles d’autres
contribuables, présentés comme terme de comparaison
 ;

2° Une déalaration détaillée , sur chacun de ces articles,
de la somme à laquelle on prétend que doit être
porté le revenu imposable, ou le loyer d’habitation, pour
qu’il y ait égalité proportionnelle.

Les réclamations en décharge ou en réduction doivent
être faites dans les trois mois qui suivent la publication
du rôle : ce délai expiré, aucune pétition n’est plus admise.


Les demandes en remise et celles en modération sont
admissibles jusqu’à la fin de l’année. (Loi du 2 messidor,
an vu, art. 17.) 

650. Il y a une distinction à faire , pour les réclamations
relatives à la contribution foncière, entre les communes
cadastrées et celles qui ne le sont pas.

Dans les communes cadastrées, les demandes en réduction,
ayant pour objet des propriétés non bâties,
telles que prés, terres, bois, vignes, etc., ne sont pas admises
après les six premiers mois de la mise en recouvrement
des rôles cadastraux.

Dans les communes non cadastrées , ou pour les propriétés
bâties dans les communes cadastrées, les réclamations
doivent être faites dans les trois premiers mois
de l’émission des rôles annuels

Les réclamations cadastrales ne sont admises que contre
la contenance, la nature de la culture ou le classement,
et non contre l’évaluation, attendu que, si la propriété
est bien classée, l’évaluation ne peut être erronée,
puisqu’elle est la même pour toutes les propriétés delà
commune qui sont de même nature et de même classe.
DES ORDONWAWCES BE POLICE. 317
651. Les pétitions doivent indiquer exactement les
noms, prénoms, professions et demeures des pétitionnaires,
la nature des contributions relativement auxquelles
on réclame, et les motifs sur lesquels est basée la
demande ; elles doivent aussi êtres datées et signées.

Le père n’a pas qualité pour réclamer au nom de ses
enfants majeurs. (Ordonnance royale du 31 juillet 1833.) 

652. Tout contribuable à qui l’avis du directeur , en
rejet de sa demande, n’a pas été notifié, a droit de faire
annuler la décision du conseil de préfecture. (Ordonnance
royale du 11 octobre 1833.) 
SECTIOH II.Des ordonnances et arrêtés de police auxquels les propriétaires
et les locataires sont tenus de se conformer.

653. Nous avons pensé que, pour faire connaître aux
parties intéressées l’étendue de leurs obligations en
cette matière, il suffirait de rapporter le texte des ordonnances
rendues par le préfet de police de Paris ; en
effet, la plupart des dispositions de ces ordonnances se
trouvent reproduites dans les arrêtés pris par l’administration
municipale des autres villes de France. Ainsi,
les ordonnances qu’on va lire pourront servir de guide,
lorsque, toutefois, les arrêtés de police en vigueur dans
les autres localités ne contiendront rien de contraire.

Nous nous sommesoccupés , dans le dernier paragraphe
de cette section, des principes généraux qui régissent
la législation relative aux établissements dangereux
, insalubres ou incommodes. Les propriétaires et
les locataires peuvent avoir un grand intérêt à les connaître,
soit pour élever eux-mêmes de ces sortes d’établissements
, soit pour s’opposer, s’il y a lieu, à leur
formation.

§. 1er. Saillies, auvents et constructions semblables
permises dans la ville de Paris.

654. L’ordonnance du roi du 24 décembre 1822 est
ainsi conçue :
m IS.
318 DES ORDOWHAKCES DE POLICE.TITRE Ier — Diipoiitions générales. — ART. 1er. II ne pourra & l’avenir
être établi, sur les murs de face des maisons de notre bonne
■ville de Paris, aucune saillie autres que celles déterminées par la présente
ordonnance.—2. Toute saillie sera comptée à partir du nu du mur
au-dessus de la retraite.TITRE II. — Dimentiont des tailliet.—3. Aucune saillie ne pourra
excéder les dimensions suivantes.— SECTION PREMIÈRE. Sailliet fixet.
Pilastres et colonnes en pierre. — Dans les rues au-dessous de m. c.
huit mètres de largeur, 0 03— Dans les rues de huit à dix mètres de largeur, 0 04— Dans les rues de douze mètres de largeur et au-dessus 0 10
Lorsque les pilastres et les colonnes auront une épaisseur plus con« sidérable que les saillies permises, l’excédant sera en arrière de l’alignement
de la propriété, et le nu du mur de face formera arrière-corp »
à l’égard de cet alignement ; toutefois, les jambes étrières ou boutisse »
devront toujours être placées sur l’alignement. — Dans ce cas, l’élévation
des assises de retraite sera réglée, à partir du sol, m. c.
Dans les rues de dix mètres de largeur et au-dessous, à 0 80
Dans celles de dix à douze mètres de largeur, à 1 00
Dans celles de douze mètres et au-dessus, à 1 15
Grands balcons, 0 80
Herses, chardons, artichauts et fraises, 0 80
Auvents de boutique, 0 80
Petits auvents au-dessus des croisées, 0 25
Bornes dans les rues au-dessous de dix mètres de largeur, 0 85
Bornes dans les rues de dix mètres et au-dessus , 0 80
Bancs de pierre aux côtés des portes des maisons, 0 60
Corniches en menuiserie sur boutique, 0 50
Abat-jour de croisée, dans la partie la plus élevée, 0 33
Moulinets de boulanger et poulies, .0 50
Petits balcons, y compris l’appui des croisées, 0 22
Seuils, socles, 0 22
Colonnes isolées en menuiserie, 0 16
Colonnes engagées en menuiserie, 0 16
Pilastres en menuiserie, 0 16
Barreaux et grilles de boutique, 0 16
Appui de boutique, 0 16
Tuyau de descente ou d’évier^ 0 16
Cuvettes, 0 16
Devanture de boutique, toute espèce d’ornements compris, 0 16
Tableaux, enseignes, bustes, reliefs, montres, attributs, y compris
les bordures, supports et points d’appui, 0 16
Jalousies, 0 16
Persiennes ou contrevents , 0 11
Appui de croisée, 0 08
Barres de support, 0 08
(Les parements de décorations au-dessus du rez-de-chaussée n’auront
que l’épaisseur desboi » appliqué » au mur.) m. c.0 801 00i 150 800 800 800 250 850 800 600 500 330 500 220 220 160 160 160 160 160 160 160 160 160 160 H0 080 08
m. e.
0 75
0 220 16
0 16
0 16BBS ORDOMNASCÉS ©E PÔÊïCÎB. 519SMTION H, — Saillies mobilei. — Lanternes ou transparents m. e.avec potence, 0 75Lanternes ou transparents en forme d’applique , 0 22Tableaux, êeussons, enseignes, montres, étalages, attribut »,} compris les supports, bordures, crochets et points d’appui, 0 16Appui de boutique, y compris les barres et crochet », 0 16Volets, contrevents ou fermetures de boutique, 0 16i. Les saillies déterminées par l’article précédent pourront êtrerestreintes suivant les localités.TITRE III.—Dispositions relatives à chaque espèce de saillie.—SECTIOM
rRUiiÈRE. — Barrières au-devant des maisons. — 5. Il est défendu
-d’établir des barrières fixes au-devant des maisons et de leurs dépendances,
quelles qu’elles puissent être, tant dans les rues et places que
sur les boulevards, à moins qu’elles ne soient reconnues nécessaires à
la propreté et qu’elles ne gênent point la circulation. —La saillie de
ces barrières ne pourra, dans aucun cas, excéder un mètre et demi.
—6. Les propriétaires auxquels il aura été accordé la permission d’établir
des barrières seront obligés de les maintenir en bon état.SECTION n. — Bancs, pas, marches, perrons, bornes. —7. Il ne sera
permis de placer des bancs au-devant des maisons que dans les
rues de dix mètres de largeur et au-dessus. Ces bancs seront en pierre,
ne dépasseront pas l’alignement de la base des bornes, et seront établis
dans toute leur longueur sur maçonnerie pleine et chanfreinée.
— 8. Il est défendu de construire des perrons en saillie sur la voie
publique. — Les perrons actuellement existant seront supprimés,
autant que faire se pourra, lorsqu’ils auront besoin de réparation.
—Il ne sera accordé de permission que pour les pas et marches, lorsque
les localités l’exigeront. Ces pas et marches ne pourront dépasser
l’alignement de la base des bornes. Eu cas d’insuffisance de cette saillie,
le propriétaire rachètera la différence du niveau en se retirant sur
lui-même. Néanmoins, les propriétaires des maisons riveraines des
boulevards intérieurs de Paris pourront être autorisés à construire des
perrons au-devant desdites maisons, s’il est reconnu qu’ils soient
absolument nécessaires, et que les localités ne permettent pas aux
propriétaires de se retirer sur eux-mêmes. Ces perrons, quelle qu’en
soit la forme, ne pourront, sous aucun prétexte, excéder un mètre
de saillie, tout compris, ni approcher à plus d’un mètre de distance de
la ligne extérieure des arbres de la contre-allée. ■— 9. Il est permis
d’établir des bornes aux angles saillants des maisons formant encoignure
de rue ; mais lorsque ces encoignures seront disposées en pans
coupés de soixante "centimètres au moins et d’un mètre au plus de
largeur, une seule borne sera placée au milieu du pan coupé.SECTION in. — Grands balcons. — 10. Les permissions d’établir de
grands balcons ne seront accordées que dans les rues de dix mètres
de largeur et au-dessus, ainsi que dans les places et carrefours, et ce
d’après une enquête de commodo et incommodo. — S’il n’y a point
d’opposition, les permissions seront délivrées. En cas d’opposition,
il sera statué par le conseil de préfecture, sauf le recours au Conseil-320 DBS ORB01WÀÏÏCES BE POLICE.d’Etat. — Dans aucun cas, les grands balcons ne pourront être établi"
à moins de six mètres du sol de la voie publique.—Le préfet de police
sera toujours consulté sur l’établissement des grands et petits balcons.SECTION iv. — Constructions provisoires, échoppes. — 11. Il pourra
être permis de masquer, par des constructions provisoires ou des appentis,
tout renfoncement entre deux maisons, pourvu qu’il n’ait pas au
delà de dix-huit mètres de longueur, et que sa profondeur soit au moins
d’un mèlre. Ces constructions ne pourront, dans aucun cas, excéder la
hauteur du rez-de-chaussée, et elles seront supprimées dès qu’une des
maisons attenantes subira retranchement. — Il sera permis de masquer
par des constructions légères, en forme de pan coupé, les angles de
toute espèce de retranchement au-dessus de huit mètres de longueur,
mais sous la même condition que ci-dessus pour leur établissement
et leur suppression. —Le préfet de police sera toujours consulté sur
les demandes formées à cet effet. — 112. 11 est expressément défendu
d’établir des échoppes en bois ailleurs que dans les angles et renfoncements
hors de l’alignement des rues et places. —Toutes les échoppes
existantes qui ne sont point conformes aux dispositions ci-dessus,
seront supprimées lorsque les détenteurs actuels cesseront Je
les occuper, à moins que l’autorité ne juge nécessaire d’en ordonner
plus tôt la suppression.SECTION v.— Auvents et corniches de boutiques.— 15. Il est défendu
de construire des auvents et corniches en plâtre au-dessus des boutiques.
Il ne pourra, en être établi qu’en bois, avec la faculté de les revêtir
extérieurement de métal ; toute autre manière de les couvrir est
prohibée. — Les auvents et corniches en plâtre actuellement établis
au-dessus des boutiques ne pourront être réparés. Ils seront démolis
lorsqu’ils auront besoin de réparation, et ne seront rétablis qu’en bois.SECTION vi. — Enseignes.—14. Aucuns tableaux, enseignes, montres,
étalages et attributs quelconques, ne seront suspendus, attachés ni appliqués,
soit aux balcons, soit aux auvents. Leurs dimensions seront
déterminées, au besoin, par le préfet de police, suivant les localités.
— Il pourra néanmoins être placé sous les auvents des tableaux ou
plafonds en bois, pourvu qu’ils soient posés dans une direction inclinée.
— Tout étalage formé de pièces d’étoffe disposées en draperie
et guirlande, et formant saillie, est interdit au rez-de-chaussée. 11 ne
pourra descendre qu’à trois mètres du sol de la voie publique. —•
Tout crochet destiné à soutenir des viandes en étalage devra être place
de manière que les viandes ne puissent excéder le nu des murs de
facer, ni faire aucune saillie sur la voie publique.SECTION vu. — Tuyaux de poêles et de cheminées. — 15. A l’avenir,
et pour toutes les maisons de construction nouvelle, aucun tuyau do
poêle ne pourra déboucher sur la voie publique. —Dans l’année do
la publication de la présente ordonnance, les tuyaux de poêle croies
et autres qui débouchent actuellement sur la voie publique seront supprimés,
s’il est reconnu qu’ils peuvent avoir une issue intérieure.
Dans le cas où la suppression ne pourrait avoir lieu, ers mêmes
tuyaux seraient élevés jusqu’à l’entablement, avec les pré.aulioiis ne-DES ORBOKNAtfCES DE POLICE. 321eessaires pour assurer leur solidité et empêcher l’eau rousse da tomber
sur les passants. — 16. Les tuyaux de cheminée en maçonnerie et
en saillie sur la voie publique seront démolis et supprimés, lorsqu’ils
seront en mauvais état, ou que l’on fera de grosses réparations dans
les bâtiments auxquels ils sont adossé ». — Les tuyaux de cheminé »
en tôle, en poterie et en grès, ne pourront être conservés extérieurement
sous aucun prétexte.SECTION vin. — Bannes. — 17. La permission d’établir des bannes
ne sera donnée que sous la condition de les placer à trois mètre » au
moins au-dessus du sol, dans sa partie la plus basse, de manière à ua
pas gêner la circulation. Leurs supports seront horizontaux. Elles
n’auront de jours qu’autant que les localités le permettront, et les
dimensions en seront déterminées par l’autorité. — Les bannes devront
être en toile ou en coutil, et ne pourront, dans aucun cas, être
établies sur châssis.—La saillie des bannes ne pourra excéder un mètre
cinquante centimètres. — Dans l’année de la publication de la
présente ordonnance, toutes les bannes qui ne seront pas conforme »
aux conditions exigées plus haut seront changées , réduites ou supprimées.SECTION ix. — Perches. — 18. Les perches et étendoirs des blanchisseuses,
teinturiers, dégraisseurs, couverturiers, etc., ne pourront
être établis que dans les rues écartées et peu fréquentées, et après
une enquête de commodo et incommoda, sur laquelle il sera statué
comme il a été dit en l’article 10 ci-dessus.SECTION x.—Eviers.—19. Les éviers pour l’écoulement des eaux ménagères
seront permis, sous la condition expresse que leur oriûce extérieur
ne s’élèvera pas à plus d’un décimètre au-dessus du pavé de la
rue.SECTION xi.—Cuvettes—20. A l’avenir, et dans toutes les maisons da
construction nouvelle, il ne pourra être établi en saillie sur la voie
publique aucune espèce de cuvettes pour l’écoulement des eaux ménagères
des étages supérieurs. — Dans les maisons actuellement existantes,
les cuvettes placées en saillie seront supprimées lorsqu’elles
auront besoin de réparation, s’il est reconnu qu’elles peuvent être établies
à l’intérieur. Dans le cas contraire, elles seront disposées, autant
que faire se pourra, de manière à recevoir les eaux intérieurement,
et garnies de hausses pour prévenir le déversement des eaux et toute
éclaboussure au-dessous.SECTION xu. — Construction en encorbellement. — 31. A l’avenir, il
ne sera permis aucune construction en encorbellement ; et la suppression
de celles qui existent aura lieu toutes les fois qu’elles seront
dans le cas d’être réparées.SECTION XHI. — Corniches ou entablements. — Les entablements et
corniches en plâtre au-dessus de seize centimètres de saillie seront
prohibés dans toutes les constructions en bois. —11 ne sera permis
d’établir des corniches ou entablements de plus de seize centimètres
de saillie qu’aux maisons conslruites en pierre ou en moellon , sous
1 » condition quo ces corniches seront en pierre de taille ou eu bois, et322 DES OKDOIWANCBS DE POLICE,que la saillie n’excédera, dans aucun cas, l’épaisseur du mur à sa « ommité.
— Ou pourra permettre des corniches ou entablements en boii
sur les pans de bois. — Les entablements ou corniches des maisons
actuellement existantes, qui auront besoin d’être reconstruites en tout
ou en partie, seront réduits à la saillie de seize centimètres, s’ils sont.
en plâtre, et ne pourront excéder en saillie l’épaisseur du mur à sa
sommité, s’ils sont en pierre ou en bois.SECTION xiv. — Gouttières taillantes. —23. Les gouttières saillantei
seront supprimées en totalité dans le délai d’une année, à partir de la
publication de la présente ordonnance. — Il ne sera perçu aucun
droit de petite voierie pour les tujaux de descente qui seront établis
en remplacement des gouttières saillantes supprimées dans ce délai.SECTION xv. — Devantures de boutiques. — 24. Les devantures de
boutiques, montres, bustes, reliefs, tableaux, enseignes et attributs
fixes, dont la saillie excède celle qui est permise par l’article 5 de la
présente ordonnance, seront réduits à cette saillie, lorsqu’il y sera fait
quelques réparations. —Dans aucun cas, les objets ci-dessus désignés,
qui sont susceptibles d’être réduits, ne pourront subsister, savoir
: les devantures de boutiques , au delà de neuf années, et les
autres objets, au delà de trois années, à compter de la publication de
la présente ordonnance. — Les établissements du même genre, qui
sont mobiles, seront réduits dans l’année. — Seront supprimées dans
le même délai toutes saillies fixes placées au-devant d’autres saillies.
■— 25. Il n’est point dérogé aux dispositions des anciens règlements
concernant les saillies, ni au décret du 13 août 1810, concernant lei
auvents des spectacles et de l’esplanade des boulevards, en tout ce qui
n’est pas contraire à la présente ordonnance.
Une ordonnance du préfet de police du 14 septembre
1833, rendue en exécution de l’art. 24 de l’ordonnance
royale précitée, qui avait accordé un délai de neuf années
pour la réduction des saillies, porte :
ART. 1. Devront être réduits immédiatement à 16 centim. (6 pouc.) 
au plus de saillie, à partir du nu du mur au-dessus de la retraite , les
devantures de boutiques, ainsi que les montres, étalages, bustes, reliefs,
crochets, tableaux, enseignes et attributs fixes ou mobiles qui
excéderaient cette saillie, dans les rues de 10 mètres de largeur et
au-dessus.—2. Dans les rues au-dessous de 10 mètres, la saillie desdits
objets sera réduite proportionnellement à la largeur de la rue où ils
seront établis. ■—■ 3. Il est défendu de faire déposer ou reposer aucun
des objets de petite voirie excédant la saillie légale, sans déclaration
préalable à la préfecture de police. A défaut de déclaration, les saillies
reculées seront considérées comme saillies nouvelles, s’il n’y a preuve
contraire, et comme telle » sujette ! au droit, ,MS ÔRDÔNKÀNCES DE POLlCe. 523
5 % Tarif des droits de voirie de Paris.
655. Le décret du 27 octobre 1808 est ainsi conçu :
AKT. 1er. A compter du premier juillet prochain, les droits dus dans
la ville de Paris, d’après les anciens règlements sur le fait de la voirie,
pour les délivrances d’alignements, permissions de construire ou réparer,
et autres permis de toute espèce, qui se requièrent en grande ou
en petite voirie, seront perçus conformément au tarif joint au présent
décret. —2. La perception de ces droits sera faite à la préfecture du
département, pour les objets de grande voirie, età la préfecture de police
pour les objets de petite voirie, par le secrétaire-général de chacune
de ces administrations, à l’instant même qu’il délivrera les expéditions
des permis accordés. — 3.11 sera tenu dans chacune des deux
préfectures : lo un registre à souche où seront inscrits , sous une seule
série de numéros pour le même exercice, les minutes desdits permis ,
et d’où se détacheront les expéditions à en délivrer ; 2o un registre de
recettes où s’inscriront, jour par jour , les recouvrements opérés.—
Ces deux registres seront cotés et paraphés par les préfets, chacun
pour ce qui concerne son administration. — 4. Le versement des sommes
recouvrées s’effectuera de quinze jours en quinze jours, à la caisse
du receveur municipal de la ville de Paris.—5. Il sera, de plus, adressé
audit receveur, dans les dix premiers jours de chaque mois , et
par chacun des préfets pour son administration, un bordereau indicatif
des permis accordés dans le mois précédent, du montant des droits
dus pour chacun, du recouvrement qui en a été fait ou qui reste à faire.
—6. A l’envoi du bordereau prescrit par l’articleci-dessus seront jointes
les expéditions de permis qui se trouveraient n’avoir pas encore été retirés
par les demandeurs , et dont les droits resteraient à acquitter. Le
receveur de la ville en poursuivra le recouvrement dans les formes usitées
en matière de contribution directe.— 7. Il ne sera rien perçu eu
sus des droits portés au tarif, ou pour autres causes que celles y
énoncées, même sous prétexte de droit de quittance, frais de timbre
ou autres, à peine de concussion.TAW » POUR IA GRANDE VOIRIE. ~ Dénomination et tarif des droits
à percevoir.Alignements, pour chaque mètre
de longueur de face , savoir :
fr. c.D’un bâtiment dans une
fie de moins de 8 mètres
de large, 5Beomôtreijusqu’àlO, 6Du dix et au-dessus > fD’un mur de clôture, 1D’une clôture provisoire
en planches, 25Réparations partielles
( Y. jambe étrière, piédroit
, etc.).DES ORBOHNAftCES DE POLICÉ.Avant-corps en pierre
et pilastres ( toyet colonnes) ,
droit fixe pour
chaque, 10Balcon (petit) avec construction
nouvelle, pour
« haque croisée, 5Balcon (grand) , pour
ehaque mètre de longueur,
10Barrière au-devant des
ouilles, cour , constructions
et réparations, &Bâtiments ( F. alignements).Colonnes engagées eu
pierre formant support,
droit fixe pour chaque 5
eentimètres de saillie en
pierre ( rien , attendu
qu’on ne permettra pas da
prendre sur la voie publique).Colonne » isolées en
pierre, droit fixe (même
observation qu’à l’article
précédent).Contrefiches pour constructions
et réparations,
droit fixe, 5Dosserets, droit fixe, 10Encorbellement pour
chaque 5 centimètres de
saillie , 5Entablement avec échafaud,
droit fixe , 10— en partie, 5Étais ou élrésillons (F.
eontrefiches) , 5Exhaussement d’un bâtiment
aligné, droit fixe , 10D’un bâtiment non aligné
(F, alignements).Jambe 'étrière reconstruite
en la face d’une
maison alignée, droit fixe, 10Jambe étrière à reconstruire
suivant l’alignement
(F. alignements).Linteau, 10Mur (F. alignements}.Ouverture ou percement
de boutiques ou
croisées , 10Pans de bois neuf,
droit fixe , non compris
l’alignement, 20Pans pour rétablissement
partiel, droit fixe, 10Piédroit à reconstruire
en la face d’une maison
alignée, droit fixe , 10— à reconstruire suivant
l’alignement (F. alignements.) Pilastres en pierre (F.
colonnes).Poitrail, droit fixe , 10Réparations en la face
d’un bâtiment (F. alignements).Ravalement avec échafaud,
droit fixe , 10— partiel, 8
Tour creuse ou enfoncement,
10Tour ronde (ne sera
plus autorisée) , MémoireTrumeauxà reconstruire
en la face d’une
maison alignée , droit
fixe, 10— à reconstruire , suivant
l’alignement (F. alignements).TARIF tooR IA PETITS VORIE. — Dénomination tt tarif des droits
[i percevoir.i. e.Abat-jour, 4Abat-tent des boutiques
, 4Appui à demeure, corn- .
pris les soubassements , 4Appui sur les croisées
Qu fenêtres, 2Appui mobile , 4Auvent ordinaire en menuiserie
, 4Auvent (petit) au-dessus
des croisées , 3— cintré en plâtre,
avec fer et fenton , 12 50Baldaquins, 50Balcons (petits) ou balustresaux
fenêtres sans
contruction nouvelle (1) , 2Bancs, 4Barreaux de boutiques
et de croisées, 4Bannes, ' 4Barres de support, ' 4Barrière au-devant des
Maisons, 50—au-devant des démolitions
peur cause de péril, 5Bornes appuyées contre
le mur, en quelque
nombre qu’elles soient, 4Bornes isolées, 4Bouchons de cabarets,
ou couronnes, 4Bustesformantétalage, 4Cadran (F. tableau).Cage (F. étalage).Changement de menuiserie
des croisées , 4Chardons de fer ou
herso , 4Châssis à verre, sédentairesou mobiles, 4Clôture ou fermeturede rue pour bâtir ( F.pieux).Colonnes engagées enmenuiserie , et parementde décoration , 20Colonnes isolées , 20Comptoirs ou établismobiles , 4Conduites ou tuyaux deplomb pour conduire leseaux des maisons , 4Contrefiches à placer encas de péril, 5Contrevent ou fermeturede boutiques et croisées, 5
Corniches en bois , 4Corniches en plâtre , 10
Cuvettes (Y. conduites). 4
Degrés (V. marches) , 4Devanture de boutiqueen menuiserie, 25Dos d’âne ou étalage(F, étaux). 4Échoppes sédentairesou demi-sédentaires , 10— mobiles, 4
Enseigne (F. tableau). 4
Établis (F. comptoirs) , 4
Étais ou étrésillons ( F.contrefiches).Étalage, 4Étaux de boucher, 4Éviers et gargouilles , 4
Fermeture de boutiques(F. portes). 4— de croisées fixées ( F.
châssis). 4Gargouilles d’éviers (F.
éviers). 4(1) Pour les grands et petits balcons avec coustruclious nouvelles,
l’avis du préfet do police sera domaudé.m 19
DES ORDOKNAKCES DE POLICE.Grilles de boutique » oude croisées^ T. barreaux). 4Grilles de cave , 4
Herses ou chardon » defer ( V. chardons) * , . 4
Jalousies (T. chîttjis du▼erre). 4Marches, pour chaque , 5S’il n’y en a qu’une , 4Montre ou étalage, 4Moulinet de boulanger, 4Perche, pour chacune, i 0Perron, 80
Pieux pour barrer lefmes, tÇPilastre » en bois, 4Plafonds , t 4
Poêles ou tu-faux depoêle, 4Portes ouvrant en dchàïk,1Potences de fer ou en
boi »,- 4
Poulies, 4
Seuil, . 4
Siège de pierre o« en
bois, 4.
Soubassement », S
Stores , 4
Tableau servant à'enseigne
. ; *Tapis d’étalagé ( j ; éta- ,lage). 4Tuyaux dft poêle ( 1kpoêles). 4Volets servant (l’enseigna
, 4
§ 3 ; Démolition du bâtiments en péril.

655. Aux termes des déclarations du roi des 18 juillet
1729 et Ï8 août 1730, il y a lieu de démolir ùii bâfitiient
pour cause de péril :

1° Lorsque, pour vétusté, une ou plusieurs jambes
étrières,- trumeaux ou piédroits sont en mauvais état ;
2° Lorsque le mur de face sur la rue est en surplontb dé
moitié de son épaisseur, dans quelqu’ëtât que se trouvent
les jambes étrières, les trumeaux, et piédroits ;
3° Si le mur sur la rue est à fruit (c’est-à-dire incliné par
suite de là retraite des étages supérieurs) i et s’il a occasionné
sur la face opposée un surplomb égal au fruit de
la face de la rue ; 4° Si les fondations sont mauvaises,
bien qu’il n’y ait ni surplomb ni fruit ; — 5° S’il y a un
bombement égal au surplomb dans les parties inférieures
du mur de face.

Le propriétaire peut demander une v'sitë Contradictoire.
Si le péril est constaté, l’ordre est donné de démolir
 ; et, s’il n’y est satisfait, il y est procédé d’office, et
les meubles du locataire sont mis sur le carreau.

Le propriétaire doit le remboursement des frais As
travaux, et il est passible d’amende depuis G fr. jusqu’à
DES ORDONNANCES DE POLICE. 3.27
10 fr. devant le tribunal de simple police, en vertu ctè
l’article 471, n° 5 du Code pénal.

Si le péril est éminent, l’autorité peut faire côfàméncêir
d’office les travaux de démolition, même avant tt%Voir
fait l’aire sommation au propriétaire.

§ 4. Conduite et écoulement des eaux. —Établissement
des cheneaux et gouttières à Paris.

656. Les propriétaires des maisons bordant la volé
publique, et dont les eaux pluviales des toits y tombent
directement, sont tenus de faire établir des cheneaux ©U
gouttières sous l’égoût de ces toits , afin d’en recevoir
les eaux qui doivent être conduites jusqu’au niveau des
pavés de la rue, au moyen de tuyaux de descente appli- »
qués le long des murs de face, avec 16 centimètres ai) 
plus de saillie. (Loi des 16-24 août 1790, tit. n, art. 3.,
Ordonnance de police du 30 novembre 1831, art. îer, |

Les gouttières ne peuvent être qu’en cuivre * zinc ou
tôle étamée, et soutenus par des corbeaux en fer.—Les
tuyaux de descente ne peuvent être établis qu’en fonte,
cuivre, zinc, plomb ou tôle étamée , et retenus pat des
colliers en fer à scellement. — Une cuiller en pierre doit
être placée sous le dauphin de ces tuyaux » (Même or »
donnance) (1).

657. Une doit être reçuaucun droit depetitevoiriepôùp
les cheneaux, gouttières, tuyaux de conduite ou cuilierSi
destinés à l’écoulement des eaux pluviales, et qui ont
été établis avant la lin de l’année 1834. ( Même ordonnance,
art. 2. — Délibération du conseil municipal de
Paris, du 25 novembre 1834.) 

1° Conduite des eaux dans les égoûts à Paris,

658. A Paris, il est défendu à tous propriétaires d^
maisons de pratiquer aucune ouverture en communica-i
tion avec les égoùts pour l’écoulement des eaux, soit
pluviales, soit ménagères, desdites maisons ( Arrêt du
(1) Un arrèldela Cour de Cassation, du 21 novembre 1834, a d4« 
cidé que celte ordonnance a 6lé légalement rendus et cri obligatoiret328 DES ORDONNANCES DE POLICÉ.
Conseil-d’Etat du 22 janvier 1785.— Ordonnance royale
du 30 septembre 1814, art. 1 et 2.) 

Lorsque ces eaux ne peuvent, par défaut de pente,
avoir un écoulement sur la voie publique, on peut permettre
d’établir une communication souterraine entre
leurs maisons et l’égoût le plus voisin, pour y conduire
lesdites eaux. (Même ordonnance, art. 3.) 

Les travaux que nécessitent ces embranchements d’égoûts
sont surveillés par les ingénieurs préposés au service
des égoûts. (Même ordonnance, art. 4.) 

Cependant, ils sont libres défaire exécuter ces travaux
par qui bon leur semble. (Même ordonnance, art. 5.) 

En cas de reconstruction des maisons, ils sont tenus
de relever leur sol de manière que l’écoulement des eaux
puisse avoir lieu sur la voie publique. (Même ordonnance,
art. 6.) 

2° Écoulement des eaux sur les rues non pavées.

659. Les propriétaires de maisons ou terrains situés
le long des rues ou portions de rues non pavées, sont tenus
d’entretenir constamment en bon état le sol desdites
rues, et de conserver ou rétablir les pentes nécessaires
pour procurer aux eaux un écoulement facile. (Ordonnance
de police du 8 août 1829, art. 37.) 

3° Écoulement des eaux ménagères dans l’intérieur des
maisons.

660. L’écoulement des eaux ménagères dans l’intérieur
des maisons n’est soumis à aucun règlement général ;
les propriétaires peuvent donc l’établir comme ils
le jugent convenable. Mais quand, par suite de leur né-,
gligence, ces eaux, faute d’écoulement suffisant, se répandent
dans les escaliers, ou restent stagnantes dans
les cours ou dans les allées et y produisent l’infection,
il n’est pas douteux que l’autorité municipale, en vertu
de la loi des 16-24 août 1790, ne puisse prendre un arrêté
pour prescrire des dispositions qui seraient jugées
nécessaires dans l’intérêt de la salubrité. (MM Éloin/JL’ribuchet
et Labat, Nouveau Dictionnaire 4e police, t. 1er) 
P. 507.) 
DES ORDONHANCES DE POLICE. 329
§ 5. Caisses , pots à fleurs et autres objets dont la chuU
peut causer des accidents.

661. L’ordonnance de police du 1er avril 1818 porte :
Art. l°r. Il est défendu à tous propriétaires et locataires des maisons
situées dans la ville de Paris, de déposer, sous aucun prétexte, et
de laisser déposer sur les toits, entablements, gouttières, terrasses,
murs et autres lieux élevés des maisons, des caisses, pots à fleurs, vases
et autres objets pouvant nuire parleur chute. On ne pourra former
de dépôts de celte espère que sur les grands balcons et sur les appuis
des croisées garnies de petits balcons de fer ou de barres de support
enfer, avec grillage en fll de fer maillé.—2. Dans trois jours, à compter
de la publication de la présente ordonnance, tous les pots à fleurs,
caisses, vases et autres objets exposés autrement que sur les grands
balcons et appuis de croisées munies de petits balcons ou de barres de
fer garnies de grillages en fer maillé, seront retirés. Tous préaux et
jardinets formés sur les toits ou sur les murs de face seront détruits, ainsi
que les bois ou fer employés à les soutenir. — 5. Les contraventions
seront constatées par les commissaires de police, qui en dresseront des
procès-verbaux qu’ils transmettront directement au tribunal de police
municipale. Il sera pris, en outre, les mesures nécessaires pour prévenir
les accidents : à cet effet, les commissaires de police feront retirer
et supprimer sur-le-champ les objets exposés en contravention.—
i. Il n’est point dérogé aux dispositions des règlements, à l’égard des
particuliers qui conserveraient des caisses, pots à fleurs, dans le cas
prévu par le second paragraphe de l’article l°r( et qui, par négligence
ou autrement, laisseraient couler de l’eau sur la voie publique en arrosant
les fleurs. »Ces dispositions s’appliquent également à l’intérieur des maisons
(Instruction du préfet de police).
§ 6. Balayage et propreté de la voie publique.

662. L’ordonnance du préfet de police, du 29 octobre,
est conçue dans les termes suivants :
Art. 1er. Les propriétaires ou locataires (1) sont tenus de faire balayer
complètement, chaque jour, la voie publique au-devant de
leurs maisons, boutiques, cours, jardins et autres emplacements. Le
balayage sera fait jusqu’aux ruisseaux, dans les rues à chaussée fendue.
Dans les rues à chaussée bombée et sur les quais, le balayage sera(1) L’obligation du balayage des rues est à la charge du propriétaire
>eul, quand il habile la maison et alors même qu’il n’y habite pas, si
elle n’est pas .louée. (Arrêts de la Cour de Cassation des 5 septembre
1822, 6 avril et 10 août 1833.) 33C> DES ORDONTCAHCES DE POLICE.fait juiqu’au milieu de la chaussée. Le balayage sera également fait sur
le » contre-allées des boulevards jusqu’aux ruisseaux des chaussées. Les
boues et immondices seront mises en tas ; ces tas devront être placés
de la manière suivante, selon les localités, savoir : dans les rues sans
trottoirs, auprès des bornes ; dans les rues à trottoirs, le long des ruisseaux
du côté de la chaussée, si la rue est à chaussée bombée ; et le
long des trottoirs, si la rue est à chaussée feudue ; sur les boulevards,
le long de » ruisseaux de la chaussée, côté des contre-allées. Dans tous
le » cas, les ta » devront être placés à une distance d’au moins deuxLorsque la maison est louée à un principal locataire, celui-ci est
tenu de l’obligation du balayage. ; il ne peut s’en affranchir sous prétexte
qu’il n’habiterait pas la maison, et que le soin du balayage serait
k la charge d’un des locataires dont il ne fait point d’ailleurs connaître
le nom. (Arrêt de la Cour de Cassation du 10 août 1835).Si la maison est louée à plusieurs locataires, le balayage est à la
eharge du propriétaire, et c’est lui seul qui doit être poursuivi en cas de
contraventions aux ordonnances de police qui prescrivent le balayage.
(Arrêt de la Cour de Cassation du 13 novembre 1854).Le » tribunaux de police ne peuvent renvoyer de l’action du ministère
public les contrevenants à un règlement de police qui prescrit do
balayer devant des maisons et établissements, sous prétexte que n’habitant
pas la ville de Paris, ils n’ont pu en connaître les règlements sur
I« police. (Arrêt de la Cour de Cassation du 9 juin 1832.) Ils ne peuvent se dispenser d’appliquer les règlements sur le balayage
des rues sous le prétexte que les contrevenants étaient dans
l’intention de se conformer à l’arrêté, et qu’ils allaient le faire au
moment où la contravention a été constatée (arrêt de la Cour de Cassation
du 7 décembre 1826)  ; ou bien sur l’allégation pareux faite d’excuse »
non concluantes en droit, telles que celles résultant de ce qu’ils
étaient occupés au balayage au moment du rapport dressé contre eux.
(Arrêt de la Cour de Cassation du 4 mars 1826.) L’infraction à un règlement sur le balayage des rues est suffisamment
prouvée par l’aveu du contrevenant ; il importe peu alors qu’il
n’ait pas été dressé un procès-verbal de contravention. (Arrêt delà
Cour de Cassation du 7 avril 1809.) La gelée peut servir d’excuse en cas de contravention au balayage.
(Gaxette det Tribunaux du 13 février 1827.) Un impasse ou cul-de-sac, bien qu’il soit propriété privée, et qu’il
soit fermé au public pendant la nuit, est soumis au balayage, s’il es’
lirré à la circulation publique pendant le jour, et s’il sert de communication
à un certain nombre d’habitants dont les maisons y aboutissent.
(Arrêt de la Cour de Cassation du 2 juin 1837.) La clause du bail, qui met le balayage à la charge du locataire,
n’affranchit pas le propriétaire de la responsabilité envers l’autorité ;
elle ne fait que lui donner un recours contre son locataire. (Arrêt de la
Cour de Cassation, du 24 avril 1854, M, Troplong, n° 336.) DES OEDOTTICAKCES DE POLICE. 331mèfref des grilles ou de ; bouches d’égouts. Nul ne pourra pousser les
boups et imniondices devapt lès propriétés du ses voitins. — 9. Le
Jiajayage sera fait entre six heures et sept heures du matin, depuis le
1" avrfl jusqu’au 1er npyembre, et entre sept heures et huit heures du
inalip, depuis le IPT poyembre jusqu’au 1" avril. En cas d’inexécution,
je balayage sera fait d’office, aux frais des propriétaires ou locataires.
— 3. En outre du balayage prescrit par l’article 1« , les propriétaires
pu locataires seront tenus de faire gratter, laver etbalayer chaque
jour les trottoirs existant au-devant de leurs maisons, ainsi que les
bordures desdits trottoirs, aux heures fixées par l’article précédent.
Cette disposition est appliquable aux dalles, établies dans les contreallées
pjes boulevards ; les propriétaires ou locataires sont tenus de les
faire graver, laver et balayer chaque jour ; les boues et ordures provenant
de ce bajayage seront mises en tas sur ia chaussée pavée, le
long des ruisseaux, côté des contre-alléesj conformément à l’article
1er. —-ï- Les devantures de boutiques ne pourront être lavées après
les heures fixées pour le balayage, et l’eau <ju layage devra être balayée
et coulée au ruisseau.—5. Dans les rues à chaussée bombée, chaque
propriétaire pu locataire doit tenir libre le epurs du ruisseau au
devant de sa majson ; dans les rués a chaussée fendue, il y pourvoira
conjointement avec le propriétaire ou locataire qui lui fait face. Pour
prévenir les inopdatipns par suite de pluie ou de dégel, les habitants ,
devant la propriété desquejs se trouvent des grilles d’égout, les feront
dégager des ordures qui pourraient les obstruer. Ces ordures seront
déposées aux endroits indiqués par l’art. 1er. —6. Il est expressément
défendu de jeter dans les égouts, des urines, des boues et immondices
solides, des matières fécales, et généralement tout corps ou matière
pouvant obstruer ou infecter lesdits égouts.—7.11 est expressément défendu
de déposer dans les rues aucunes ordures, immondices, pailles
et résidus quelconques de ménage. Ce » objets devront être portés directement
des maisons aux vojtures du nettoiement, et remis aux desservants
de pes voitures, au moment de leur passage annoncé par une
clochette. Toutefois, les habitants des maisons qui n’ont ni cour, ni
pqrte-cochère, pourront dpposer des ordures, pailles et résidus ménagers,
je iniitjp ayant huit heure », depuis le 1er novembre jusqu’au
l« f avril, et avant 7 Heures, depuis, le l*r avril jusqu’au i« * novembre.
Ep dehors dé pps heures, il est formellement interdit de faire aucun
dépôt de ce genre sur la ypje publique. Ce ? dépôts devront être faits
sur tes’points de là vpje publique désignés en l’article l<?r, pour la
ffljse en tas des immendieps provenant du ^alayagé. — 8. Lorsqu’un
jjWgeinept ou déclîqrgemènt dp marchandises, ou de tous autres
<ipje|s quèiçqpques, aura été opéré sur la yqjc publique, clans le cours
4| {à jfjtjrnee, et danf je cas où. ces’ opérations sont permises par les
regle^tijs, {'einpjaèem’çnt’devra êjre pétjpyéi Çn cas d’inexéputien,
il f jiera fto^ryu $o0j:e\ ft aux frais ^contrevenant.—9.11 est défendu
dp jeter des ejux sur ja yqie publique ; ces eauç devront é ;tre portée ?
■H $î »»ejïu pour ôjfé yersèps de manière $ i|e pîjs incomnioder les passant ».
Il est également défendu d’y j’éter et faire couler des’urines et332 DES ORDONNANCES DE POLICE.des eaux infectes.—10- Il est généralement défendu de déposer sur la
voie publique les bouteilles cassées, les morceaux de verre, de poterie,
de faïence, et tous autres objets de même nature pouvant occasionner
des accidents. Ces objets devront être directement portés aux
voitures du nettoiement, et remis aux desservants de ces voitures. —
11. Il est défendu de secouer des tapis sur la voie publique, et généralement
d’v rien jeter des habitations. —12. Ilestdéfendu de jeter des
pailles ou des ordures ménagères à la rivière ou sur les berges.—13. Il
est interdit aux marchands ambulants de jeter sur la voie publique des
débris de légumes et de fruits, ou tous autres résidus. Les étalagistes,
ou tous autres marchands du même genre, sont obligés de tenir constamment
propre la voie publique au devant de l’emplacement qu’ils
occupent. —14. Il est prescrit aux entrepreneurs de constructions publiques
ou particulières de tenir la voie publique en état constant de
propreté, aux abords de leurs constructions ou chantiers, et sur tous les
points qui auraient été salis par suite de leurs travaux ; il leur est
également prescrit d’assurer aux ruisseaux un libre écoulement. En
cas d’inexécution, le nettoiement de ces points de la voie publique sera
opéré d’office et aux frais des entrepreneurs. — 15. Dans le cas où des
réparations à faire dans l’intérieur des maisons nécessiteraient le dépôt
momentané de terres, sables, gravois et autres matériaux sur la voie
publique, ce dépôt ne pourra avoir lieu que sous l’autorisation préalable
du commissaire de police du quartier. La quantité des objets
déposés ne devra jamais excéder le chargement d’un tombereau, et
leur enlèvement complet devra toujours être effectué avant la nuit.
Si, par suite de force majeure, cet enlèvement n’avait pu être opéré
complètement, les terres, sables, gravois ou autre matériaux, devront
être suffisamment éclairés pendant la nuit. Sont formellement exceptés
de la tolérance les terres, moellons ou autres objets provenant
des fosses d’aisances ; ces débris devront être immédiatement emportés,
sans pouvoir jamais être déposés sur la voie publique. En
cas d’inexécution, il sera procédé d’office et aux frais des contrevenants,
à l’enlèvement des dépôts, et, au besoin, à l’éclairage. —16.
Il est enjoint à tout propriétaire ou locataire de maisons ou terrains
situés le long des rues ou portions de rues non pavées, de faire
combler, chacun en droit soi, les excavations, enfoncements et ornières,
d’entretenir le sol en bon état, et de rétablir les pentes nécessaires
pour procurer aux eaux un écoulement facile, et de faire,
en un mot, toutes les dispos’tions convenables pour que la liberté, la
sûreté de la circulation et la lalubritô ne soient pas compromises. —
17. Ceux qui transporteront des terres, sables, gravois, fumier, litière
et autres objets quelconques pouvant salir la voie publique, devront
charger leurs voilures de manière que rien ne s’en échappe et ne puisse
se répandre. —Le nettoiement des rues ou parties de rues salies par
les voitures en surcharge sera opéré d’office et aux frais des contrevenants.
—18. Les concierges, portiers ou gardiens des établissements
publics et maisons domaniales sont personnellement responsables de
l’exécution des dispositions ci-dessus, en ce qui concerne les établis »? »DES ORDOWHAHCES DE POLICE. 333mentset maisons auxquels ili sont attachés.—19.Les contraventions aux
injonctions ou défenses faites par la présente ordonnance seront constatées
par des procès-verbaux ou rapports qui nous seront adressés.
Les contrevenants seront traduits, s’il y a lieu, devant les tribunaux ,
pour y être punis conformément aux lois et règlements en vigueur. —
Dans tous les cas où il y aura lieu à procéder à'office, en vertu des
dispositions de la présente ordonnance, ces opérations se feront à la
diligence des commissaires de police ou du direcieur de la salubrité ,
aux frais des contrevenants, et sans préjudices des peines encourues.
§ 7. Arrosement de la voie publique.

663. L’ordonnance de police, du 1er juin 1831, contient
les dispositions suivantes :
ART 1". A compter du jour de la publication de la présente ordonnance,
et pendant tout le temps que dureront les chaleurs, les
propriétaires ou locataires sont tenus de faire arroser, à onze heures
du matin et à trois heures de l’après-midi, la partie de la voie publique
au-devant de leurs maisons, boutiques, jardins et autres emplacements
en dépendant ; ils feront écouler les eaux des ruisseaux pour
en éviter la stagnation. Cette disposition est applicable aux propriétaires
ou locataires des passages publics et à ciel ouvert existant
sur des propriétés particulières, ainsi qu’aux concessionnaires des
ponts pavés ou cailloutés, dont le passage est soumis à un droit de
péage. — 2. Il est défendu de se servir de l’eau stagnante des ruisseaux
pour l’arrosement. — 3. tes concierges, portiers ou gardiens
des établissements publics et maisons domaniales sont personnellement
responsables de l’exécution des dispositions ci-dessus, en ce qui concerne
les établissements et maisons auxquels ils sont attachés.— 4. Les
contraventions aux injonctions ou défenses faites par la présente ordonnance
seront constatées par des procès-verbaux ou rapports qui
nous seront adressés. Les commissaires de police et le directeur de la
salubrité feront arroser d’office et aux frais des contrevenants, qui,
en outre, seront traduits, s’il y a lieu, devant les tribunaux, pour
être punis conformément aux lois et règlements en vigueur.
§ 8. Glaces et neiges.

F 664. L’ordonnance du préfet de police, du 7 janvier
1835, renouvelée le 7 décembre 1842, contient à cet
égard les dispositions suivantes :
Art. l°r. A Paris, dans les temps de neiges et de glaces, les propriétaires
ou locataires sont tenus de faire balayer les neiges et casser
les glaces au devant de leurs maisons, boutiques, cours, jardins et
autres emplacements, jusqu’au milieu de la rue ; ils doivent mettre les
19.
|3# DES ORDOIWAHCES DE POLICE.Beiges et glaces en tas ; ces tas doivent être placés de la manière suivante,
félon les localités, savoir : dans tes rues sans trottoirs auprès
4e* bornes ; dans les rues à trottoirs le long des ruisseaux, du côlô
de la chaussée, si la rue esta chaussée bombée ; le long des troltoirs,
li la me est à chaussée fendue- Et les habitants devront, dans tous
(pt cas., faire gratter et nettoyer, chacun au droit soi, les parties
d’allée ! def boulevart » et dans les rues, sur les places et sur les quais,
1(51 trottoir ? ou les portions de la voie publique au-devant des maisons
, dans l’alignement des troltoirs, de manière à prévenir les
accidents et assurer la circulation. — Les gargouilles établies sous
les parties d’allées des boulevarts et sous les trottoirs des rues,
seront « haqup jour dégorgées des glaces ou de tous autres objets,
qui pourraient gêner l’écoulement des eaux. — En cas de verglas, ils
doivent jeter au devant de leurs habitations, des ordures, du sablo
OH du miche fer. — 2. Dans les rues à chaussée bombée, chaque propriétaire
ou locataire doit tenir libre le cours du ruisseau au devant
de sa maison et faciliter l’écoulement des eaux ; dans les rues à
chaussée fendue, il y pourvoira conjointement avec le propriétaire ou
locataire qui lui fait face. — Pour prévenir les inondations par suite
de pluie ou de dégel, les habitants devant la maison desquels se
trouvent des bouches ou des grilles d’égouts, doivent les faire dégager
des ordures qui pourraient les obstruer ; ces ordures seront
déposées aux endroits indiqués dans l’article premier. — 5. Il est
défendu de déposer des neiges et glaces auprès des grilles et des
bouches d’égouts. Il est également défendu de pousser dans les
égouts les glaces et neiges congelées, qui, au lieu de fondre, interceptent
l’écoulement des eaux. —4. Il est défendu de déposer
dans les rues aucune neiges et glaces provenant des cours ou do
l’intérieur des habitations.—>5. 11 est défendu aux propriétaires ou
entrepreneurs de bains et autres établissements, tels que teinturiers,
blanchisseurs, etc., qui emploient beaucoup d’eau, de laisser couler
sur la voie publique les eaux de leurs établissements pendant les
gelées. Les contrevenants seront requis de faire briser et enlever les
glaces provenant de leurs eaux ; faute par eux d’obtempérer à cette
réquisition il y sera procédé d’office et à leur frais.
§ 9. Feux de paille dans les rues.

665. L’époque des déménagements est, pour un grand
nombre d’habitants, une occasion de déposer des pailles
dans les rues, où elles sont ensuite brûlées ; afin de prévenir
les dangers qui peuvent en résulter, l’ordonnance
de police du 21 décembre 1839 dispose :
Art. 15. Il est défendu de briller de la paille dans les ruos , 6'
d’y mettre en feu aucun amas de matières combustibles.
En cas de contravention à l’article précité, il est procédé d’office etDES ORDONNAKCM DE POLICE.. 335 !i »? f« i# 4« » contrevenants à FeiilèTemeat de » dépôt » de pailla et à
îçxtinpJiQû de » feux sans préjudice de poursuite 4 encourir devant les
tribunaux. •■■••■■■-•- ;■•■.

§ Ijk $ruit wçasiomé pQt’Pexereiee de certaines prof eusions
ou par le ion de certains instruments.

G66. A Paris, le préfet de police , considérant que ,
dans divers quartiers, des ouvriers exerçant des professions
bruyantes, se livrent sbùyépt, pendant une partie
de la puit, à ïfes travaux qui tr'qujnent le repos des habitants
 ; que des plaintes multipliées lui ont été portées
à cet égard, et relativement à l’incommodité produite
par le cor de chasse, a rendu les ordonnances suivantes
:
« Les serruriers, forgerons, taillandiers, charrons, ferblantiers, chaudronniers,
maréehaux-ferrants, layetiers, et généralement tous entrepreneurs,
ouvriers et autres exerçant dans Paris des professions qui
exigent l’emploi de marteaux, machines et appareils susceptibles d’occasionner
des percussions et un bruit assex considérable pour retentir
hors des ateliers et troubler ainsi la tranquillisé des habitants, doivent
interrompre chaque jour leurs travaux, savoir : de neuf heures du soir
à quatre heures du malin, depuis le 1er ayrij jusqu’au 50 septembre, et
de neuf heures du soir % cinq heures du matin, depuis le 1er octobre
jusqu’au 31 mars (Ordonnance dit préfet de police, 31 octobre 1829,
art. 1 <••>•}, —jl e5t défendu de donner du cor, dit trompe de chasse, dan »
Pari », a quelque lierre et dans quelque lieu que ce soit (Ordonnance du
préfet de police du ). ■—'Les contraventions à ces défensessont constatées par des procè »-verbàux transmis au tribunal de ;
police municipale. •
S 11. Construction, rarngn^ge des ekeminèes et autres
mesures de police prescrites pour prévenir les accidents
du feu.

667. L’ordonnance de police, du 21 décembre 1819,
dispose ainsi qu’il suit ;
Art. l« r. Conformément aux lois et règlements en vigueur sur la
construction des bâtiments, il est défendu de placer des manteaux
et tuyaux de cheminées contre les cloisons faites, soit en maçonnerie,
« oit en charpente, de mettre dès bois dans Iesdits tuyaux et de poser
d ?s atres sur les solives des plancher ». Il est enjoint à tous propriétaire »
et locataires de faire ramoner leurs cheminées assez fréquemment
pour prévenir les danger » du feu. Le » cheminées des fours, des fonderie »,
des cuisines, de » traiteur », et autres établissements où Von em-336 DES ORDONNANCES DE POLICE.ploie journellemen t du combustible, seront ramonées au moini une foi »
par mois. Il est défendu de faire sécher du bois dan » les fours et de
construire au-dessus aucune soupente ou réserve- — 3. Il est expressément
défendu de faire usage du feu pour nettoyer les cheminées, et
tuyaux de poêles. — 4. Il est enjoint d’avoir dans les écuries des lanternes
fixées pour prévenir les accidents du feu. Il est aussi défendu
d’y entrer, ainsi que dans les endroits où il y a de la paille, du foin, du
charbon ou autres matières combustibles, avec des pipes remplies de
tabac allumé, et d’y fumer. —14. Il est défendu de tirer sur la voie
publique aucune pièce d’artifice. Nul ne pourra tirer des pièces d’artifice
dans les cours, jardins et terrains particuliers, sans une permission
du préfet de police. — 16. Tous propriétaires ou principaux locataires
de maisons où se trouvent des puits, sont tenus de les nettoyer et de les
entretenir de poulies solides, de cordes et de seaux toujours en état do
servir. Ils sont également tenus de maintenir les pompes en bon état.
§ 12. Fermeture des portes d’entrée des maisons à des
heures déterminées..

668. Il est défendu de laisser ouvertes les portes d’entrée
des maisons après huit heures du soir en hiver, et
dix heures en été (1). (Ordonnance de police des 8 novembre
1780 et 21 mai 1784.) 
La Cour de Cassation a décidé, par arrêt du 2 février 1837, que le
propriétaire d’une maison dont la porte d’allée a été trouvée ouverte à
une heure après minuit, en contravention a un arrêté de police qui
en prescrit la fermeture à dix heures du soir, est responsable de cette
contravention quand bien même il n’habiterait point cette maison, sauf
son recours, s’il y a lieu, contre ses locataires (Gatette dei Tribunaux
des 6 et 7 mars 1837).
§ 13. Déchargement et sciage du bois de chauffage
à domicile. ,

699. Voici les règles tracées à cet égard par l’ordonannce
du 8 août 1829 :
Art. 66 Le bois destiné au chauffage des habitations n’est déchargé
sur la voie publique, en y mettant la célérité nécessaire, qu’à défaut
de cours ou de passages, de portes cochères, ou bien si les cours, passages
et portes cochères ne présentent pas les facilités convenables.
Dans ce cas, les voitures doivent être rangées de manière à ne gêner la
circulation que le moins possible. — 67. Lorsque, dans les rues de sept(1) L’infraction à cette défense est punie, ainsi qu’il est indiqué page
338, n« 671.DES ORDOimAttCES BE POLICE. 337mètres de largeur et au-dessus, le déchargement du bois peut se faire
sur la voie publique, selon ce qui vient d’être dit, il y est procédé de
manière à ne pas interrompre le passage des voitures. Dans les rues audessous
de sept mètres de largeur, il est toujours réservé un passage
libre pour les gens à pied. Il est défendu de décharger simultanément
deux voitures de bois destinées à des habitations situées l’une en face
de l’autre. Celle arrivée la dernière est rangée à la suite de la première,
et attend que celle-ci soit déchargée et le bois rentré. — 68. Il est défendu
de scier ni de faire scier du bois sur la voie publique. Cependant,
lorsiu'on ne fait venir qu’une voie de bois à la fois, le sciage est
toléré ; mais les scieurs se placent le plus près possible des maisons ,
afin de ne point accroître les embarras de la voie publique. Le bois est
rentré au fur et à mesure du sciage. — 69. II est expressément défendu
de décharger ni scier du bois sur les trottoirs. On ne peut en fendre ni
sur le » trottoirs ni sur aucune partie de la voie publique.
§ 14. Échenillage*

670. Aux termes de l’ordonnance de policé du 29 janvier
1810, tous les propriétaires, fermiers ou locataires
de terrains situés dans le ressort de la préfecture de police
seront tenus d’écheniller ou de faire éclieniller les
arbres, haies et buissons qui sont sur lesdits terrains ,
ainsi que ceux qui bordent les grandes routes et les chemins
vicinaux, sous les peines portées par l’article lerde
la loi du 29 ventôse an iv. Il leur est enjoint, sous les
mêmes peines, de brûler sur le champ les bourses et
toiles provenant desdits arbres, haies ou buissons, en

Srenant les précautions nécessaires pour prévenir le
anger du feu.

L’echenillage doit être terminé le 15 mars.

En cas de négligence delà part des propriétaires, fermiers
ou locataires, les maires et les adjoints des communes
feront faire l’echenillage aux dépens de ceux qui
l’auront négligé, conformément à l’art. 7 de la loi précitée.
Les contraventions seront constatées par des procès-verbaux
qui seront adressés au préfet de police. Il
sera pris envers les contrevenants telles mesures de police
administrative qu’il appartiendra, sans préjudice des
poursuites à exercer contre eux par devant les tribunaux,
conformément aux lois et règlements. (Ordonnance précitée,
art. 3,4, 5 et 6.) 
338 JÉTÀBIISSEMETÏTS PASGEREUX,QfaetvçifiQft eommune aux paragraphes précédents*
671. Les contraventions aux injonctions ou défenses
faites par }es ordonnances de police municipale que
jjous. Tenons de rapporter sprit punies d’amende, depuis
1 franc jusqu’à 5 francs iuclusiTement. (Art. 471 du
Code pénal.}

En cas de récidive, la peine est celle de l’emprisonnefcaenj ;,
pendant trois jours au plus, (Art, 474 du Code
pénal.) 

Les amendes encourues par les locataires, pour contraventions
aux règlements de police, doivent être acquittées
par les propriétaires, lors même qu’ils n’habitent
pas leur maison, et que les locataires ont déménagé
sans payer.
515. Établissements dangereux, insahibres ou incommodes.

672. On comprend sous cette dénomination les ateliers,
manufactures , usines et autres établissements quj
sont de nature à nuire à la santé des habitants, à mettre
en péril ou à incommoder les propriétés voisines.
($ï. Taillandier, Répertoire de M. Rolland de Yillargues
au mot établissement insalubre, n° 1.) 

i° Règles générales.

Le décret du i S octobre ^810 forme la baze principale des disÎiositions
obligatoires eri cette matière. Ce décret est conçu dans
es termes suivants :« Art. 1" Les manufactures et ateliers qui répandent une
odeur insalubre ou incommode ne pourront être formés sans ùno
permission de l’autorité administrative : ces établissements seront
divisés en trois classes. La première classe comprendra
ceux qui doivent être éloignés des habitations particulières. La
seconde, les manufactures et ateliers dont l’éloigné ment des habitations
n’est pas rigoureusement nécessaire, mais dont il importe
néanmoins de ne permettre la formation qu’après avoir
acquis la certitude que les opérations qu’on y pratique sont exécutées
de manière à ne pas incommoder les propriétaires du voisinage,
ni à leur causer des dommages. Dans la troisième classa
seront placés les établissements qui peuvent rester sans incon ?
vénient auprès des habitatiops, mais doivent restes soumis à laÏHSAXTJBRE9 OU INCOMMODES, 339surveillance de la pplice, —• 2. La permission nécessaire pouy
la formation fies manufactures et ateliers compris dans la pre ?
mière classe sera accordée avec les formalités ci-après, par un
décret rendu en notre Conseil d’Etat. — Celle qu’exigera là
mise en activité des établissements compris dans la second^
classe le sera par les préfets jsur l’avis des sous-préfets. Les
permissions pour l’exploitation des établissements placés dans là
dernière classe seront délivrées par les sous-préfets, qui prendront
préalablement l’avis des maires. (1 ) — 3. La permission
pour les manufactures et fabriques de première classe ne sera
accordée qu’avec les formalités suivantes : La demande en
autorisation sera présentée au préfet, et affichée par son ordr§
dans toutes les communes, à cinq kilomètres de rayon. Dans ce
délai, tout particulier sera admis à présenter ses moyens d’opposition.
Les maires des communes auront la même faculté. (2) 
— i. S’il y a des oppositions, le conseil de préfecture donnera
son avis, sauf la décision au Conseil d’Etat. (3) — b. S’il n’y a pas
d’opposition, la permission sera accordée, s’il y a lieu, sur l’avis
du préfet et le rapport de notre ministre de l’intérieur. — 6. S’il
s’agit de fabriques de soude, ou si la fabrique doit être établie
dans la ligne des douanes, notre directeur général des douanes
6era « onsulté. — 7. L’autorisation de former des manufactures(1) Depuis la suppression des sous-préfectures dans les chefs-lieux d »
départements, les préfets sont seuls compétents pour accorder l’autorisation
d’établir des ateliers de deuxième classe. A Paris , et pour la
ressort de la préfecture de police, les autorisations pour les établissements
de deuxième et troisième classe sont accordées par le préfet de
police, qui instruit en outre les usines de première classe (Ordonnance
royale du 15 mars !826, et art. 4 de l’ordonnance dul4j<invier 1815).(2) Les affiches doivent rester apposées pendant un mois (Circulaire
ministérielle du 12 novembre 1811). Le maire de la commune dans laquelle
est projeté l’établissement doit, en outre des prscês-verbaux
constatant l’apposition des affiches et les déclarations qui en ont ét4
la suite, procéder à une enquête de commoio et incommodo, dans laquelle
doivent être entendus les plus proches voisins (Avis du Conseil
d’Etat du 5 avril 1815. ordonnance royale du 14 janvier 1815, art. 2).(3) L’avis du conseil de préfecture n’est pas susceptible de recour »
devant le Conseil d’Etat (Ordonnance en Conseil d’Etat du 22 juin
1825). Au reste, les conseils de préfecture ne sont appelés à donner
leur avis que lorsque les oppositions sont fondées sur les dangers, l’insalubrité
ou l’incommodité que les ateliers peuvent occasionner, Gt non
sur le préjudice qu’ils pourraient causer à dej établissement ! du mSmt
Senrt (Ordonnance en Conseil d’Etat du 22 juillet 1818 ; M. Macarel 'f
M** ?el det Ateliers ; dangereux, pag. 88).340 ÉTABLISSEMENTS DANGEREUX,et ateliers compris dans la seconde classe ne sera accordée
qu’après que les formalités suivantes auront été remplies. L’entrepreneur
adressera d’abord sa demande au sous-préfet de son
arrondissement (1) , qui la transmettra au maire de la commune
dans laquelle on projette de former l’établissement, en le chargeant
de procéder à des informations de commodo et incommodo
(2). Ces informations terminées, le sous-préfet prendra sur
le tout un arrêté qu’il transmettra au préfet. Celui-ci statuera,
sauf le recours à notre Conseil d’Etat pour toutes parties intéressées.
S’il y a opposition, il y sera statué par le conseil de
préfecture, sauf le recours au Conseil d’État (3). — 8. Les manufactures
et ateliers ou établissements portés dans la troisième
classe ne pourront se former que sur la permission du
préfet de police à Paris, (4) et sur celle du maire dans les(1) A Pari » et dans le ressort de la préfecture de police, on doit
adresser la demande au préfet de police.(2) Lorsque l’établissement doit être formé à Paris, l’enquête est rédigée
par le commissaire.du quartier (Nouveau Dictionnaire de Police,
loin. 2, pag. 91).(3) C’est le contentieux de ce conseil qui prononce ; là, les intéressés
au rejet de la demande ont le droit d’intervenir, lors même qu’ils n’auraient
fait aucune plainte dans le procès-verbal de commodo et incommoda
(M. Macarel, n » 22 ; ordonnance en Conseil d’Etat du 51 juillet
1822). Si le préfet a refusé l’autorisation de créer un établissement do
deuxième classe, le fabricant qui est intéressé à faire réformer l’arrêté
doit porter sa demande au Conseil d’Etat et non au conseil de préfecture
(Ordonnance en Conseil d’Etat des 11 novembre 1821 et 3 mars
i 825 ; M. Macarel, nD 28).(4) Cette disposition a été modifiée par l’art. 3 de l’ordonnance du
14 janvier 1815,jd’après laquelle la demande doit être adressée au préfet,
si l’établissement doit être élevé dans un chef-lieu de département ;
au sous-préfet, s’il doit être formé dans un arrondissement ; enfin, au
préfet de police, s’il s’agit d’un établissement à créer dans le ressort de
la préfecture de police. Les préfets ou sous-préfets statuent sur la demande,après
avoir pris l’avis des maires et de la police locale (M.
Mirabel-Chambaud, code dei établinements induttrielt, n" 364).Les propriétaires ou entrepreneurs d’établissements classés doivent
Cdoncer dans leurs demandes la nature des matières qu’ils se proposent
de préparer dans leurs manufactures ou ateliers, et des travaux qui
doivent y être exécutés : ils doivent, en outre, déposer un plan figuré
des lieux et des constructions projetées (Ordonnance de police du
5 novembre 1810, art. 5). Ce plan en double expédition, lorsqu’il s’agit
surtout de fabriques de première classe, doit être sur une échelle niétrique,
indiquant avec précision la situation de l’établissement, la distance
à laquelle il se trouve des maisons et terrains voisins, les empla-ITfSAXUBRES OV INCOMMODES. 341autres villes. S’il s’élève des réclamations (4) contre la décision
prise par le préfet de police ou les maires, sur une demande
en formation de manufacture ou d’atelier compris dans
la troisième classe, elles seront jugées au conseil de préfecture
(2). — 9. L’autorité locale indiquera le lieu ou les manufactures
et ateliers compris dans la première classe pourront
s’établir, et exprimera la distance des habitations particulières.
Tout individu qui ferait des constructions dans le voisinage
de ces manufactures et ateliers après que la formation
en aura été permise, ne sera plus admis à en solliciter l’éloignement.
— 4 0. La division en trois classes des établissements
qui répandent une odeur insalubre ou incommode, aura lieu
conformément au tableau annexé au présent décret impérial.
Elle servira de règle toutes les fois qu’il sera question de
prononcer sur les demandes en formation de ces établissements
(3). — 4 4. Les dispositions du présent décret n’auront point
d’effet rétroactif : en conséquence, tous les établis.-ements qui
sont aujourd’hui en activité continueront à être exploités librement,
sauf les dommages dont pourront être passibles les entrepreneurs
de ceux qui préjudicient aux propriétés de leurs voisins
 ; les dommages sont arbitrés par les tribunaux. — 42. Toutefois,
en cas de graves inconvénients pour la salubrité publique,
la culture ou l’intérêt général, les fabriques et "ateliers
de première classe qui les causent pourront être supprimés’,
en vertu d’un décret rendu en notre Conseil d’État, après avoir
entendu la police locale, pris l’avis, reçu la défense des manufacturiers
ou fabricants. — 43. Les établissements maintenus
par l’article H cesseront de jouir de cet avantage, dès qu’ils seront
transférés dans un autre emplacement, ou qu’il y aura une
interruption de six mois dans leurs travaux. Dans l’un et l’autre
cas, ils rentreront dans la catégorie des établissements à forcementsoccupés par les appareils ; enfin toutes les dispositions
intérieures du local (Instructions du ministre du commerce du 8 août
1835). Indépendamment des formalités prescrites par le décret, il est
procédé par le conseil de salubrité, assisté de l’architecte commissaire
de la petite voirie, à la visite des lieux, à l’effet de s’assurer si l’atelier
projeté ne peut nuire à la salubrité ni faire craindre un incendie (Ordonnance
de police du 5 novembre 1810, art. 6, nouveau Dictionnaire
it Police, tom. 2, pag. 91).(1) De la part du fabricant et des opposants.(2) Dans le ressort de la préfecture de police, des enquêtes ont li« U
pour les ateliers de la troisième classe.(S) Yoijei la nomenclature ci après, pag. 345,342 ÉTABHSSEMENTS DANGEREUX,Hier, et ils ne pourront être remis en activité qu’après avoir
obtenu, s’il y a lieu, une nouvelle permission. »Le décret du 4 5 octobre 4810 renfermait ; à la suite de ses dispositions,
la nomenclature et la division par classes, des divers
(établissements soumis aux règles particulières qu’il contient ;
mais différentes ordonnances sont venues ensuite modifier, étendre
et compléter cette nomenclature que les développements et
fôs progrès de l’industrie rendaient insuffisante. C’est ainsi qu’ont
été successivement rendues les ordonnances générales de classement
des 14 janvier 4815(1) , 29 juillet <I818, 8 juin 1822, 25 juin
et 29 octobre 4823, 20 août 4 824, 9 février 4 825, 5 novembre
^826 (2) , 2Q septembre 4 828 , 34 mai 4 833, 27 janvier 4839,2B
mars, 4 5 avril et 27 mai 4 838.Certains établissements ont été, à cause de leur nature particulière,
l’objet d’ordonnances spéciales : comme les bateaux
à vapeur (5 avril 4 833) , l’éclairage par le gaz (20 août 4 824)  ;
les machines à vapeur (29 octobre 4823, 7 mai 4 828, 23 septembre
4829, 25 mars 4830)  ; les poudres (25 juin 4823) , le
raffinage du sel marin (26 juin 4 830)  ; le fulminât de mercure
(30 octobre 4 832 ; etc. (M. Taillandier).Aux termes de l’instruction du ministre du commerce du
8 août 4833, les propriétaires d’établissements formés antérieurement
au décret du 45 octobre 4810, ne peuvent augmenter
leurs appareils, agrandir leur local ou opérer des mutations
assez considérables pour changer la nature des rapports existants
entre ces établissements et les propriétés voisines, sans
être assujettis aux dispositions de ce décret et ordonnances postérieures.Il est de principe que, tout établissement non classé peut
être formé sans aucune autorisation ( ordonnance en Conseil d’Etat
du 4 4 janvier 4 84 8 et 45 août 4 824.) Toutefois, les préfets
sont autorisés à faire suspendre la formation ou l’exercice des
établissements nouveaux, qui, quoique n’ayant pas été compris
dans la nomenclature de la première classe seraient cependant
de nature à y être placés ; mais ils pourront autoriser tous les établissements
qu’ils jugeront devoir appartenir à la deuxième et à
la troisième classe, en remplissant les formalités prescrites par
le décret du 4 b octobre 484 0 (Voyez p. 340) , et sauf à en ren(1-2) Il importe de faire observer que le décret du 15 octobre 1810
n’avait fait mention que des ateliers insalubres ou incommodes, niais
que lef ordonnances des 14 janvier 181^, 9 février 1825 et 5 novembre
1826 se sont occupées aussi des établissements dangereux ; d’où il suit
que la dénomination générale est désormais : ACelien dangereux, « «« •*
iubrei ou incommoda (M. Macarel, n° 8).INSALUBRES OU INCOMMODES. 34$dre eompte au ministre du commerce (ordonnance royale du
U janvier 1815.) Lorsqu’il y a une interruption pendant six mois dans les tra'
•vaux d’un établissement, il ne peut être remis en activité qu’avec
une nouvelle autorisation sujette aux mêmes conditions et
formalités (MM. Macarel, n° 43, Taillandier n° 9, Gouget etMerger,
Dict. de droit commercial, tom. 2, pag. 802).Un fabricant ne peut changer les conditions pour lesquelles
l’autorisa lion de former un établissement classé lui a été accordée
: par exemple on ne peut substituer un système de
percussion à un mécanisme à jeu muet, sans s’exposer à voir
révoquer l’autorisation. (Ordonnance en Conseil d’Etat du
3 février 1819, affaire Raparlier ; M. Taillandier, n° 11).Lorsqu’un établissement occasione un bruit incommode pouf
les voisins, en raison de la proximité du mur qui sépare la
propriété, s’il est possible, en conservant la fabrique, niais en
déplaçant la machine, de concilier les intérêts de l’industrie
avec ceux de la propriété voisine, le conseil de préfecture peut
ordonner ce déplacement en principe, en laissant au préfet
comme administrateur, le droit de désigner les lieux, les
changements à introduire dans l’usine. L’autorisation ne doit
être révoquée qu’autant que le propriétaire de l’établissement
so refuserait à exécuter les termes des dispositions qui seraient
ordonnées. ( Ordonnance en Conseil d’État du 31 mars 1819,
affaire Biandel et Reigniez ; M. Taillandier n°i 13 et 14.) 2° Des réclamations de la part des tiers lésés par le voisinage
d’un établissement.Nous avons dit ci-dessus, que lors de la demande en autorisation
formée pour la création d’un établissement dangereux,
insalubre, ou incommode, tout particulier était admis à
proposer ses moyens d’opposition, et que, dans ce cas, il était
Statué par les tribunaux administratifs (Voyez p. 339.) Mais, quand un établissement autorisé a été créé, qu’jl est
en voie d exploitation et que malgré tous les moyens ordonnés
par l’aqtorité, il nuit à un voisin, celui-ci a le droit d’en demander
la suppression.Si l’établissement est de première classe, on doit adresser une
requête au rpi en son Conseil d’État. Cette demande sur papier
timbré, signée du réclamant et d’un avocat au Conseil d’État
est adressée au ministre du commerce chargé de faire toutes les
instructions nécessaires. (MM- Macarel, n° 35, Mirabel-Chambaud
n° 1061) Si l’établissement est de deuxième ou de troisième classe, la344 ÉTABLISSEMENTS DAHGERETJX,demande est adressée au préfet qui, après avoir pris l’avis des
ingénieurs des ponts-et-cnaussées et celui de l’autorité lbrale,
statue ensuite par un arrêté. Cette décision est susceptible d’appel,
et dans ce cas, il est porté au comité du contentieux du
Conseil d’État.De ce qu’un établissement industriel a été autorisé, il ne' s’en
suit pas que le voisin qui éprouve un préjudice par suite de l’exploitation
de cet établissement, ne puisse réclamer des dommages
et intérêts ; en effet l’autorisation administrative n’est pas
une décision sur l’innocuité de l’établissement dans ses rapports
avec les droits privés ; ce n’est qu’un acte de police dans l’intérêt
public et sauf le droit a"autrui. Ainsi le voisin lésé soit par
la formation, soit par l’exploitation d’un établissement a le
droit, pour réparation du préjudice qu’il éprouve, de diriger des
poursuites contre le propiiétaire de cet établissement et ce dernier
ne peut s’y soustraire sous le prétexte que son établissement
a été autorisé par l’administration. 11 n’est pas douteux que les
tribunaux soient seules compétents pour apprécier les dommages
causés par le voisinage des ateliers ou autres établissements. La
Cour de Cassation, par arrêts des 42 juillet 1824, 41 et 19 juillet
4 826, 3 mai 4 827 a consacré cette doctrine enseignée d’ailleurs
par les auteurs les plus recommandables qui ont écrit sur cette
matière (4). La même Cour a décidé par arrêt du même jour 19
juillet 4826 que les juges de paix sont appelés à statuer sur les
dommages causés aux champs, fruits et récoltes par le voisinage
d’établissements dangereux, insalubres, ou incommodes. Tant
que le dommage causé peut être constaté et que l’auteur n’est
pas mis à couvert par la prescription, la réparation en est valablement
poursuivie (arrêt de la cour de cassation du 49 juillet
4825 ; MM. GougetetMerger, Die. de droit commer., t. % p. 807J.
Mais les tribunaux civils ne sont point compétents pour prononcer
sur toutes les espèces de dommages : ils peuvent statuer sur les
dommages matériels causés à une propriété par le voisinage d’un
établissement ; toutefois, il n’en est pas ainsi relativement à la
moins value ou à la dépréciation foncière causée par ce voisinage ;
en effet toute action relative à ces derniers points est de la compétence
exclusive de l’autorité administrative. C’est ce que le
Conseil d’Etat a décidé par arrêts des 4 5 décembre 4 824 et 28(1) Voy. Merlin, Répertoire , au mot manufactures ; Favard, ibià. ;
Dalloz, ibid. ; Sirey, Diuertation, t. 25, 2fl partie, pag. 262 ; Cappcau,
législation rurale ; M. Cormenin, Droit administratif, au mot manufactures
 ; M. Macarel, n° 56 ; M. Taillandier, Ateliert insalubres,
pag. 154.
décembre 4826. Ces décisions ont reçue l’approbation de MM.
Cormenin, Taillandier et Macarel.

3° Pénalité.

Lorsqu’un particulier forme, sans autorisation, un établisse »
ment classé, il doit être traduit devant le tribunal de simple
police et puni des peines portées à l’article 471 c’est-à-dire, d’une
amende depuis un franc jusqu’à cinq francs inclusivement et
d’un emprisonnement pendant trois jours au plus en cas de récidive
(arrêts de la Cour de Cassation des 20 février et 14 mai 4 830
Breton et Carré.) 

Il ne suffit pas pour former et mettre en activité un établissement
répandant une odeur insalubre ou incommode, d’en avoir
demandé l’autorisation, il faut l’avoir obtenue (arrêt de la Cour
de Cassation du 49 décembre 4 833). Le transport d’un établissement
reconnu.insalubre est soumis aux mêmes formalités que
sa création (arrêt de la Cour de Cassation du 30 mai 4834).

Le tribunal de police ne peut se déclarer incompétent sous
prétexte que c’est à l’administration à décider si la formation
de l’établissement est ou n’est pas légale ; il doit appliquer la
peine (arrêt de la Cour de Cassation du 20 février 4 830 , affaire
Breton). Il peut même, outre l’amende, ordonner la fermeture de
l’établissement, (arrêt de la Cour de Cassation de 44 mai 4830
affaire Carré).

Aux termes de l’article 4 51 du code forestier, aucun four à
chaux ou à plâtre, soit temporaire, soit permanent, aucune briqueterie
et tuilerie, ne pourront être établis dans l’intérieur
et à moins d’un kilomètre des forêts sans l’autorisation du gouvernement,
à peine d’une amende de 400 à S00 fr. et de démolition
des établissements.
Nomenclature des manufactures, établissements et ateliers
répandant une odeur insalubre ou incommode , dont la
formation ne peut avoir lieu sans une permission de
l’autorité administrative.
PREMIÈRE CLASSE.Etablissements et ateliers qui ne peuvent pas être formés
dans le voisinage des habitations particulières, et pour
la création desquels il est nécessaire de se pourvoir
d’une autorisation du Roi, accordée en Conseil d’Etat.

0aUoirs, toyez ci-après Tuen’ôï « * Acide-nitrique, éau-fort
346 ÉTABLISSEMENTS DANGEREUX.(fabrication d’) , 15 octobre 1815. — Acidepyraligneux (fabrique d’) ,
lorsque les gaz se répandent dans l’air sans être brûlés, 9 février 1825.— Acide sulfurique (fabrication del’) , 15 octobre 1810. — Affinagt
de l’or ou de l’argent par l’acitié sulfurique, quand les gaz dégagés
pendant cette opération sont versés dans l’atmosphère, 9 février 1S25.— Affinage de métaux au fourneau à mouche, au fourneau à capsulo
où au fourneau à réverbère ; 1* janvier 1815. — Allumettes-, voyci
ci-après Poudres fulminantes. — Amidonniers, 15 octobre 1810.—
Arcansons, voyez éi-àprés Goudrons.—Artificiers, 15 octobra
1810.Êlett de Prusse (fabriques de) , lorsqu’on n’y brûle pas la fumée el
le gaz hydrogène sulfuré, 14 janvier 1815. —Bleu de Prusse, voyeî
ci-après Sang des animaux ; — Boues et -immondices, vdyez ci-apréi
Voieries. — Bôyandiers, 15 octobre 1810.Càlcination d’os d’animaux, lorsqu’on n’y brûle pas la Fumer,
9 février 1825. — Cendres d’orfèvres (traitement des) par le plomb,
14 janvier 1815.— Cendres gravelées (fabrication des) , lorsqu’on
laisse répandre la furiiée au dehors ; 1* janvier 1815. — Chairs ou
débris d’animaux (dépôts, ateliers, fabriques où ces matières sont
préparées par la macération ou desséchées pour être employées à quel »
que autre fabrication) , 9 février 1825. — Chanvre (rôUtoire, servant
au rouissage eh grand du) , par sdh séjour dans l’eau, 5 novembre
1826. — Charbon animal (fabrication ou reviYificàtion du) , lorsqu’on
n’y brûle pas la fumée, Ô février 1825. — Charbon de lent
(épurage du) , à vases ouverts, 14 janvier 1815. — Chlorures alcalins,
eau de Javelle (fabrication en grand des) , destinés au commerce,
aux fabriques, 9 février 1825. — Chlorure de chaux (fabrication du) ,
eh grand, 31 mai 1833. — Colle forte (fabriques de) , 15 octobre
1810. — Combustion des plantes marines, lorsqu’elle se pratique
dans des ateliers permanents, 27 mai 1838. — Cordes à instrument »
(fabriques de) , 15 octobre 1810. — Crelonniers, 15 octobre 1810
et 14 janvier 1815. — Cristaux, voyez ci-après Verre. — Cnin
wrnis (fabrique de) , 15 octobre 1810. — Cuivres, voyez ci-aprôl
Sulfate de cuivre.Débris d’animaux, voyez ci-dessus Chairs.-—■ Dégras ou huile
épaisse à l’usage des tanneurs (fabriques de) , 9 février 1825. — D*-
sargentage du cuivre (les ateliers de) pour le moulage do l’acide sulfurique
et de l’acide nitrique, 27 mai 1838.Eau de Javelle, voir ci-dessus Chlorures alcalins. —'Eau fortt,
voir ci-dessus Acide nitrique. — Echaudoirs ou cuissons d’abattu
d’animaux tués pour la boucherie, 15 octobre 18l0. — Echaudoirs
dans lesquels on prépare et l’on cuit les intestins et autres débris
d’animaux, 14 janviers 1815 et 31 mai 1833. — JSmauoeYoirci-apré »
Verra. — Encre d’imprimerie [fabriques d’) , 14 janvier 1815. —
OEngrais (les dépôts de matière provenant de la vidange de » latrinelINSALUBRES OU INCOMMODES. 347ou des animaux,destinés àservir d’.) , 9 février 1825. —Equarissàge,
15 octobre 1810. {ï) — Èther (fabrique d’) bu dépôt de plus dé i8
litres à la fois, 27 janvier 1837. — Etoupilles, Ybyéz ci-dëfcsdùi Patins
fulminantes.Feutres vernis, voyez Viiïifès vernies, — FoùrMMi (nâttlij, fi
formation de ces établissements est régie parla loi dit ki ïvfii Isift.Galipots ou résine du pin (travail en grand dès) soit pbiir là fàfiti
et l’épuration de ces matières, soit pour en extraire ia térêbplniiiëi
9 février 1825.— Gaz hydrogène^yojèi ci-après Sel àmmàMàe,. èïtrait
des eaux de condensation du gaz hydrogéné. — Gouàrohi (fabrique
de) , 14 janvier 1815. — Goudron (fabriqué de) , àvaseS èidl, I
février 1825. — Goudrons (travail eh grand des) soit pdûr là fiintê It
la préparation de ces matières, soit pour eh extraire la lêrébëtithiiiê,
ibid. — Graisses à feu hû (fonte des) , jii mai 1833.Huitedepied de boeuf (fabriqués dj,ii jattylériSIS. — HtiHëâè
poissons (fabriques d’) , 15 octobre iël5.— Huiles de iir'éiknïhïni
et d’aspic ( disiiilatioh eh grand des) 15 octobre i 81 b. — Huîlë
épaisse à l’usage des tanneurs (fabrique à') , voyez ct-dëssus Dé'gras.
— Huile rousse (fabriques d’) extrait des cretqhs et graissé à un »
haute température, 14 janvier Ï8i5.— Huiles de Un (cuiisbh dés) ,
31 mai 1833.JÀn (routoirs servant au rouissage en grand du) par son àêjbur dàni
l’eau, 5 novembre 1820. — Lithargë (fabrication delà) , it janvier
1815.Massicot (fabriques de) , première préparation dû ptbrnij polir lô
convertir en minium, 15 octobre 1810. — Ménageries, ïbïâ. — Minium
(fabrication du) , préparation de plomb pour lés pdtiérS, faïenciers,
fabricants de cristaux, etc., 15 octobre 1810. — Mùrlubt
d’ammoniac, voyez ci-dessous Sel ammoniac.Noir animalisé, 27 janvier 1837. — Noir d’ivoire et d’os (fabri^
ques de) , lorsqu’on n’y brûle pas la fumée, 14 janvier 1815.Orseille (fabrication de V) ', 14 janvier 1815.— Os d’animaux (calcination
d’) , voyez ci-dessous Calcination d’os.Plantes marines (combustion des) dans un établissement permanent,
27 mai 1838. — Porcherieis, 15 octobre iSiO.'—Poudres ou
matières détonantes et fulminantes (fabrique de) , la fabrication d’alumettes,
d’étoupillcs ou autres objets du même genre, préparés avec
ces sortes de poudres ou matières, 25 juin 1823. — Poudrette, 15
octobre 1810.Résines (travail en grand des) et de toutes les matières résineuse »;
■voyez ci-dessus Goudrons. — liouge de Prusse (fabrique de) à vàseS
ouverts, 14 janvier 1815. — Routoirs servant au rouissag », en
— 1.1 « m. m » ii ■ ■ »(1) Prohibé dans Paris,34â ÈTABLISSEMEHTS OATTGERECt,grand, du chanvre et du Un, par leur séjour dans l’eau, 14 jatmef
1814 et 5 novembre 4 826.Sabots (ateliers à fumer les) dans lesquels il est brâlé de la corne
ou d’autres matières animales, dans les tilles, 9 féTrier 1825. — Sang
des animaux destiné à la fabrication du bleu de Prusse ( dépôts ot
ateliers pour la cuisson ou la dissécation du) , 9 février 1825. —
Sel ammoniac extrait des eaux de condensation du gaz hydrogène
(fabrique de) , 20 septembre 1828. — Sel ammoniac
ou Muriate ammoniaque ( fabrication du ) par le moyen de la
distillation des matières animales, 14 janvier 1815. —Soies de
aoehon (les ateliers pour la préparation des) par tous procédés de fermentation,
27 mai 1838. — Sel ammoniac, extrait des eaux de condensation
du gaz hydrogène (fabrique de) , 20 septembre 1828. —
Soude, voir ci-après Sulfate de soude. — Soudes de Varech (fabrication
en grand des) , lorsqu’elle s’opère dans des établissements permanents,
27 mai 1838.—Soufre (fabrication des fleurs de) 9 février
1825. — Soufre (distillation du) 14 juin 1815. — Sucre (raffinerie
de) , 14 janvier 1815. —Suif brun (fabrication du) , 14 janvier
1815. — Suif en branche (fonderies de) à feu nu , 14 janvier
1815. — Suif d’os (fabrication du) , 14 janvier 1815. Sulfate
d’ammoniac ( fabrication du ) , par le moyen de la distillation
des matières animales, 14 janvier 1815. — Sulfate de cuivre (fabrication
du) au moyen du soufre et du grillage, 14 janvier 1815. —
Sulfate de soude (fabrication du) à vases ouverts, 14 janvier 1815.
— Sulfures métalliques (grillage des) , en plein air, 14 janvier 1815.Tabac (combustion des côtes du) en plein air, 14 janvier 1815. —
Taffetas cirés (fabriques de) , 14 janvier 1815, — Taffetas et toiles
vernis (fabrication des) 14 janvier 1815.— Térébenthine (travail en
grand pour l’extraction de la) , 9 février 1825. — Toiles cirées
(fabriques de) , 9 fév. 1825. Toiles vernies, voyez ci-dessus ITaffclas
vernis. — Tourbe (carbonisation de la) à vases ouverts, 14 janvier
1815. — Tripiers, 15 octobre 1810. — Tueries dans les villes dont
la population est au-dessus de 10,000 âmes, 14 janvier 1815.Urate (fabrication d’) , mélange de l’urine avec la chaux, le plAtre
et les terres, 9 février 1825.Vernis (fabriques de) , 15 octobre 1810. —■ Vernis à l’esprit
de vin (fabriques de) , 31 mai 1833. — Verres, cristaux et
émaux (fabriques de) , 20 septembre 1828. — Visières et feutres vernis
(fabriques de) , 5 novembre 1826. — Voieries et dépôts de boues
ou de toute autre sorte d’immondices, 9 fév. 1825.INSALUBRES OU INCOMMODES. 349DEUXIÈME CLASSE.Etablissements et ateliers dont féloignement des habitations
n’est pas rigoureusement nécessaire, mais dont il
importe néanmoins dene permettre la formation qu’après
avoir acquis la certitude que les opérations qu’on y pratique
seront exécutées de manière ànepas incommoder les
propriétaires du voisinage,ni à leur causer des dommages.
Absinthe (distilleries d’extrait ou d’esprit d’) , 9 février 1825. —
Acide muriatique (fabrication de 1') à rases clos, 14 jarir. 1815. —
Acide muriatique oxigêné (fabrication de 1') , ibid.—Acide nitrique,
eau forte (fabrication d’) , par la décomposition du salpêtre, au moyen
de l’acide sulfurique, dans l’appareil Wolf, 9 fév. 1825. —Acides
pyroligneux (fabriques d’) , lorsque les gaz sont brûlés, 14 janv. 1815.
— Acide pyroligneux (combinaison de 1') avec le fer, le plomb ou la
(oude, 31 mai 1833. —'Acier (fabriques d’) , 14 janv. 1815. — Affinage
de l’or et de l’argent par l’acide sulfurique, quand les gaz sont
condensés, 9 fév. 1825. — Affinage de l’or et de l’argent, au moyen
du dépôt et des fourneaux à vent, 14 janv. 1815.Battoirs à écorce, dans les villes, 20 sept. 1828. — Bitume en
planches (fabriques de) , 9 fév. 1825. —Bitumes asphaltes, (ateliers
pour la fonte et la préparation des) , 31 mai 1833. —Blanc de baleine
(raffineries de) , 5 nov. 1826. — Blanc de plomb ou de céruse
(fabriques de) , 15 oct. 1810. — Blanchiment des tissus et fils de
chanvre, delin et de coton, par le chlore, 15 nov. 1826.— Bleu de
Prusse (fabriques de) , lorsqu’elles brûlent leur fumée et le gaz hydrogène
sulfuré, etc., 1815. — Briqueteries, 14 janvier 1815.—
Buanderies des blanchisseurs de profession et lavoirs en dépendants,
quand ils n’ont pas un écoulement constant de leurs eaux, 5 nov. 1826.Calcination d’os d’animaux, quand la fumée est brûlée, 20 sept.
1828. — Carbonisation du bois à l’air libre, lorsqu’elle se pratique
dans des établissements permanents et ailleurs que dans les bois et forêts
cl en rase campagne, ibid.— Cartonniers, 14 janv. 1815.— Cendres
d’orfèvres (traitement des) par le mercure et la distillation des amalgames,
ibid. —■ Cendres gravelées (fabriques des) , lorsque l’on brûle
lî fumée, etc., ibid. —> Chamoiseurs, ibid. — Chandeliers, 15 oct.
1810. — Chanvres et lins (peignages en grand des) , dans les villes,
W'janv. 1837. — Chapeaux (fabrique'de) , 14janv. 1815.(1) — Chapeaux
de soie et autres, préparés au moyen d’un vernis, 27 janv.{I)  A. Paris, les foules ne peuvent être établies qu’au rez-de-chaussée
et (Uns le fond dos cours, ( Ordonnance de police du 12 juillet 1818.
Wlicle 3. ) m 20
350 ÉTABLISSEMENTS DANGEREUX,iS37. — Charbon animal (fab. ou revivification de) , lorsque la fuméa
est brûlée, 9 fév. 1826. — Charbon de bois (magasin de) , à Paris,
5 juil. 1834, art. 8. — Charbon de bois fait à vase clos, 14 janv.
1815. — Charbon de terre épuré, lorsqu’on travaille à Yase olos, ibid.— Châtaignes (dessieation et conservation des) , ibid. — Chaux
(fours permanents à) , 29 juil. 1818. — Chiffonniers, 14 janv. 1815.— 
i'Bïà.
Chlore, acide muriatique oxigéné (fabrication d-u) , quand il est
employé dans l’établissement môme où on le prépare, 9 fév. 1825.—
Chlorures alcalins (eaux de Javelle). — Chlorure de chaux (ateliers
ou l’on en fabrique dans une proportion de 300 kilogrammes au plu »
par jour) , 31 mai 1833. — Chlorure de chaux (300 kilogrammes au
plus par jour, ibid. — Chromate de potasse (fabriques de) , 31 mal
1833. — Chrysalides (dépôts de) , 20 sept. 1828. — Cires à cacheter
(fabriques de) , 14 janv. 1815. — Cocons (filature des) , opérés en
grand, 27 mai 1838. •—Colle de peaux de lapins (fabriqués de) 
9 fév. 1825. — Corroyeurs, 14 janv. 1815..— Vouverluriers,'ibid.
^~ Cuirs verts (dépôts de) , ibid. — Cuirs verts et peaux fraîches
(dépôts) , 27 janv. 1837.—• Cuivre (fonte et laminage du) 14 janY,
4815, —. Cuivre (dérochage du) par l’acide nitrique, 20 septémb,JEàu-âe-vie (distilleries d’) , 15 oct. 1810.— .éponges(établissement
d » lavage et de séchage des) , 27 janv. 1837.Fayènee (fabriques de) , 14 janv. 1815.—Feutre goudronna propre
ffù doublage des navires (fabrication du) , 31 mai 1833. — Fonderie à ?'ûiïrheàu à la "Wilkenson , 9 fév. 1825. — Fondeurs en -grand, au
oùfneau à réverbère, 14 janv. 1815. — Forges de grosses oeuvres,
% noV. 1826. — Fours d cuire les cailloux destinés à la fabrication
àcs émaux, 5 nov. 1820.'Galons et tissus d’or et d’argent (brûleries en grand des) , 14 janr.
1815. — Gax hydrogène (fabrique et dépôt de) , 20 août 1824.—
Gai ( ateliers où l’on prépare les matières grasses propres à la
production du) , 31 mai 4833. — Genièvre (distilleries de) , 14 janv,
1815.Harengs (saurage des) , 14 janv. 1815. — Jlongroyeurs, ihià.—
Huile de térébenthine et autres huiles essentielles (dépôts d’). Doivent
être isolés de toute habitation, 9 fév. 1825..— Huiles et autres
corps gras contenus dans les eaux savonneuses de fabriques (extraction
des) , 20 sept. 1828. — Huiles (épuration des) par l’acide sulfu,rique,
 14 janv. 1815.Indigoteries, 14 janv. 1815.Lard (ateliers à fumer le) , ibid. — Liqueurs (fabrication des) ,
1* janv. 1815.Machines et chaudières à feu à haute pression, ou colles dans
lesquelles la force élastique de la vapeur fait équilibre h plus de deux
atmosphères lors-mémc qu’elles brûleraient complètement leur fumée<INSALUBRES Ot ? INCOMMODES. 351î9oct. 1823. —Maroquiniers, 14 janv. 1815. —Mêgitsiert, ibid.
Morues (séchoirs de) , 31 mai 1833. — Moulins à broyeflç plâtre,
la chaux et les cailloux, 9 fév. 1825. — Moulins à farine, dans les
villes, ibid.Noir de fumée (fabrication du) , 14 jany. 1815. — iVa.tr d’ivoire et
noir d’os (fabrication des) , lorsque l’on brûle la fumée, ibid. — ZVot’r
minéral (Yoy. Schistes bitumineux).Or et argent ( affinage de 1') , au moyen du départ et du fourneau à
vent. Cet art n’existe plus, 14 jany. 1815.. — Os (blanchimentd,« s) 
pour les éventaillistes et les boutonniers, 14 janv. 1815.Papiers (fabriques de) , ibid. — Parcheminiers, ibid. — Peau »
fraîches (dépôts de) voyez Cuirs verts. — Phosphores (fabrique de) 
5 novembre 1826. — Pipes à fumer (fabrication des) , 14 janv. 1815.
—Plâtre (fours permanents à) , 29 juillet 1818.—Plomb (fonte du) ,
et laminage de ce métal, 14 janvier 1815. — Poeliers-FomnaUstts
(fabrication de poêles et fourneaux en fayence et terre cuite) ibid. —■
Porcelaine (fabrication de) , ibid. — Potiers déterre, ibid.Rogues (dépots de) , 5 nov. 182G. — Rouge de Prusse (fabrique) 
de) , à vases-clos, 14 janvier 1814.Salaisons liquides, 5 novembre 1826. — Salaison et saurage
des poissons (ateliers pour les) , 9 février 1825.—Salaison (dépôts de) ,
14 janvier 1815. — Schistes bitumineux pour fabriquer le noir anima, !
(carbonisation et préparation des) , 31 mai 1833.— Secrétage des
peaux en poils de lièvres ou lapins, 20 septembre 1828. —Sel ou
muriate d’étain (fabrication du) , 14 janvier 1815. — Soufre euotique
(fusion du) en canons, 9 février 1825. — Sucre (raffinerie de) ,
14 janvier 1815.—Sucre de betterave (fabrique de) , 27 janvier 1837.
— Suif (fonderies de) au bain marie ou à la vapeur, 14 juin 1815. —
Sulfate de soude (fabrication du) à vases-clos, ibid. — Sulfates de
fer et de zinc (fabrication des) , lorsqu’on forme ces sels de toutes
pièces, avec l’acide sulfurique et les substances métalliques, Mt jany.
1815. — Sulfures métalliques (grillage des) dans les appareils ,
propres à retirer le soufre ou à utiliser l’acide sulfureux qui se dégage,
ibid.fabac (fabrique de) ibid. — Tabatières en carton (fabrication
des) , ibid. -r- Tanneries, ibid. — Tissus d’or et d’argent ( Brûleries
en grand des) , voyez Galons. — Tissus et fils blanchis, par te
gaz ou l’acide sulfurique. voyez Blanchiment. — Toiles (blanchiment
Ses) par l’acide muriatique oxigéné, 14 janv. 18^5. — Tôle vernie,
9 février 1825. — Tourbe (carbonisation de la) , & vases-clos, 14 janvier
18,15.— Tuileries et Briqueteries, ibid.
Vernis a l’esprit-dc-vin, 31 mai 1833.Zinc (usines à laminer le) , 20 septembre 1828. — Zinc, rojet
Sulfate.352 ÉTABLISSEMENTS DANGEREUX,TROISIÈME CLASSEÉtablissementset ateliers qui peuvent rester sans inconvénients
auprès des habitations particulières, et pour
la formation desquels il sera néanmoins nécessaire de se
munir d’une permission, aux termes des ordonnances
dont les dates sont ci-après indiquées.
Acétate de plomb (sel de Saturne ; fabricalion de I') , 14 janvier
1815.—Acide acétique (fabriques d’) , 5 novembre 1826. — Acide
tartareux (fabriques d’) , ibid. — Alcali caustique en dissolution
(fabriques d’) , 14 janvier 1815. — Ammoniac ou alcali volatil (fabrication
en grand de 1') avec les sels ammoniacaux, 31 mai 1833.— Ardoises artificielles et mastics divers (fabriques des) , 20 septembre
1828.Battage en grand et journaliers de la laine et de la bourre, 31 mai
1833. —Batteurs d’or et d’argent, 14 janv. 1815. —Blanc d’Espagne
(fabriques de) , ibid. —Blanchiment de toiles et fils de chanvre et
de lin ou de coton, par les chlorures alcalins, 5 novembre 1826. —
Bois à brûler dans les villes, voyez Chantiers. — Bois dorés (brûlerie
des) , 14 janvier 1815. — Borax artificiel (fabriques de) 9 février
1825. — Borax (raffinage du) , 14 janv. 1815. —Bougies de
blanc de baleine (fabriques de) , ibid. — Boutons métalliques (fabricat.
des) , ibid. — Brasseries, ibid. — Briqueteries ne faisant qu’une
seule fournée en plein air, comme on le fait en Flandre, ibid.—Briquets
phosphoriques ou oxigènes [fabriques de) , 5 novembre 1820.— Buanderies, avec écoulement des eaux, 5 novembre 1826. —
Camphre (préparation et raffinage du) , 14 janvier 1815.— Caractères
d’imprimerie (fonderie de) , ibid. — Caramel en grand
(fabrique de) , 5 novembre 1826.—Cendres (laveurs de) , 14 janvier
1815.— Cendres bleues et autres précipités du cuivre (fabrication des) 
ibid. — Chantiers de bois à brûler dans les villes, 9 février 1825.—
Charbons de bois dans les villes (dépôts de) , ibid. — Charbons de
bois à Paris (lieux destinés à leur vente à la petite mesure) , 5 juillet
1834.— Chaux (fours à) , ne travaillant pas plus d’un mois par année,
14 janvier 1815.— Chicorée, Café (fabriques de) , 9 février 1825. —
Chromate de plomb (fabriques de) , ibid. — Ciriers, 14 janvier 1815.— Cocons (filatures de) contenant au moins six tours, 27 mai 1818.— Colle de parchemin et d’amidon (fabriques de) , 18 janv. 1815. —
Corne (travail de la) pour la réduire en feuilles, ibid. — Cristaux de
soude (fabriques de) , sous-carbonate de soude cristallisée, ibid. —
Cuisson des têtes d’animaux dans des chaudières établies sur un fourneau
de construction, quand elle n’est pas accompagnée d’une fonderie
de suif, 31 mai 1833,INSALUBRES OU INCOMMODES. 35Dêgraîsseurs sur métaux, H janvier 181 S.Eau seconde (fabrication de 1') des peintres en bâtiment », alcali
caustique en dissolution, ibid. — Echaudoirs dans lesquels on traite
les têtes et les pieds d’animaux, afin d’en séparer le poil,'31 mai 1833.— Encre à écrire (fabrique d’) , 14 janvier 1815.— Engraissage de »
oies (établissement en grand d’) , 31 mai 1833.—Emayeurs, 14
janv. 1815. — Elain (fabrication des feuiles d’) , ibid.Fanons de baleine (ateliers pour le travail des) 27 mai 1838. —
Fécule de pommes déterre (fabrique de) , 9 février 182 5.—Fer-blane
(fabriques de) 14 janvier 1815. — Fondeurs au creuset, ibid. —
Fromages (dépôts de) , ibid.Gaz (ateliers pour le grillage des tissus de coton par le) 9 fév. 1825.— Gaz hydrogène (petits appareils domestiques pour fabriquer le) 
lorsqu’ils sont destinés à fournir au plus dix becs d’éclairage et tour
gazomètre en dépendant d’une capacité de sept métrés cubes au plus,
25 mars 1838. — Gélatine extraite des os (fabrication de la) par
les acides et l’ébullition, 9 février 1815. — Glaces (étamage des) ,
14 janv. 1815.Laques (fabrication des) , ibid. — Lavoir àlaine, 9 février 1825.Machines et chaudières à basse pression, c’est-à-dire, fonction
liant à moins de deux atmosphères, brûlant ou non leur fumée
S5 mars 1830. — Moulins à huile, 14 janvier 1815.Ocre jaune (calcination del’) pour la convertir en Ocre rouge, ibid,— Oies voyez engraissage.Papiers peints et papiers marbrés (fabriques de) , ibid. — Peaux
(lustrage des) 5 novembre 1826. — Plâtre (fours à) ne travaillant
pas plus d’un mois par année, 14 janvier 1815. — Plomb de chasse
(fabriques de) , ibid. — Plombiers et fontainiers, ibid. — Pompes à
feu brûlant leur fumée, voyez machines. — Potasse (fabriques de) ,
14 janvier 1815. — Potiers d’étain, ibid. — Précipité du cuivre
(Voy. cendres bleues).Sabots (ateliers à enfumer les) , 14 janvier 1815. — Salpêtre (fabrication
et raffinage du) , ibid. — Savonnerie, ibid. — Sel de soud$
*ec (fabrication du) (sous-carbonate de soude sec) , 14 janvier 1815.— Sel (raffinerie de) , ibid. — Sirop de fécules de pommes de
terre (extraction de) , 9 février 1825. — Soude (fabrication de la) ou
décomposition du sulfate de soude, 14 janvier 1815. —Sulfate de
cuivre (fabrication du) , au moyen de l’acide sulfurique et de l’oxide
de cuivre ou du carbonate de cuivre, ibid. — Sulfate de potasse (raf
finage du) , 14 janvier 1815. —Sulfates de fer et d’alumine, extrac
lions de ces sels, des matériaux qui les contiennent tout formés, et
transformation du sulfate d’alumine en alun, 14 janvier 1815. —— Tartre ("raffinage du) ibid. — Teinturiers, 14 janvier 1815.—
Teinturiers-Dégraisseurs, Ibid. — Toiles peintes (ateliers de) , 9 février
1825, — Tréfilmes, 20 septembre ^828, — Tueries dans les
20.
354 DE LA FIN DU BAILcommunes dont la population est au-dessous de 10,000 habitanls,
14 janvier 1815. — Vacheries dans les villes, dont la population
excède 5,000 habitants, ibid. — Vert de gris et verdet (fabrique de) 
ibid. — Viandes (salaison et préparation des) , li janvier 1815 ; —
Vinaigre (fabrication du) ibid.
CHAPITRE VI.

De la fin dra bail on du Boisage des maison »,
des causes qui peuvent y donner Heu, ë| de
la tacite reconduction.

673. Le bail cesse de plein droit par l’expiration du
temps pour lequel il a été convenu, soit qu’il ait été fait
sans écrit, soit qu’il ait été fait par écrit ; en effet, nous
avons vu précédemment (page 20) , que l’écriture n’est

Sas nécessaire pour former le bail, mais qu’elle ne prouit
d’effet que quant à la preuve.

674. Lorsque la durée du bail n’est déterminée ni par
la convention des parties, ni, à son défaut, par la nature
de la chose louée (1) , les contractants peuvent le faire
cesser en se donnant congé dans les délais fixés par
l’usage dés lieux (2).

Tel est le sens dans lequel on doit entendre les articles
1736 et 1737 du Code civil, dont voici le texte :

Art 1736. « Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties
ne pourra donner conçé à l’autre qu’en observant
les délais fixés par l’usage des lieux.

Art. 1737. Le bail cesse de plein droit à l’expiration du
temps fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit
nécessaire de donner congé.

Ces expressions, bail fait sans écrit etbailfaitpar écrit,
(1) Par exemple, le bail d’un bien rural dont la durée n’est pas fiïée
par les parties, est censé fait pour le temps nécessaire au preneur pour
recueillir tous les fruits de l’immeuble affermé ; ce bail cesse donc de
plein droit à l’expiration de ce temps, sans qu’il soit besoin de donner
un congé à l’avance (Code civil, art. 1774 et 1775).(2) Voyez, pour le congé, sa forme, les époques où il doit [ôtro donne
et ses effets, etiap. vu. ' >OU DU LOUAGE DES HIAISQHS, ETC. §5$
employées dans les articles 1736 et 1737 signifient » bail
4ont là durée est fixée et 6a ?"/ dont la durée n’est pas flççée,

SMM« Delvincourt, t. m, not. p. 195 ; Duranton* VP 116 ;
) uvergier, t. m, m 485, et TrQplong,n° 404).

674. Si, à l’expiration des baux écrits, porte l’article
1738 du Gode civil, le preneur reste et est laissé en possession,
il s’opère un nouveau bail, dont l’effet est réglé
par l’article relatif aux locations faites sans écrit. Ce

Jui yeut dire que, dans ce cas, l’une des parties ne peut
onner congé à l’autre qu’en observant les délais d usage
(Code civil, art. 1736).

C’est ce nouveau bail résultant du consentement présumé
du bailleur et du preneur quel’on appelle, en droit,
tacite reconduction.

675. Lorsqu’il y a un congé signifié,le preneur, quoiqu’il
ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite
reconduction (Gode civil, art. 17S9)  ; il en serait de
même d’un congé non signifié, mais accepté. Tout congé
empoche la tacite reconduction pour un bail à terme,
à l’expiration du terme ; pour un bail sans terme, à l’expiration
des époques fixées par les usages locaux.

Ainsi, soit que le congé ait été signifie ou qu’il ait été
accepté, ce qui offre le même résultat, le locataire ne
pourra pas prétendre qu’il a le droit de continuer sa location,
puisque, dans le premier cas, le propriétaire lui
a fait savoir qu’il fallait qu’il sortit des lieux à l’expiration
du bail, et que, dans le second cas, le locataire a
accepté lui-même son congé.

Le locataire sera donc obligé de vider les lieux, lors
même qu’il y aurait passé, depuis l’expiration de son
bail, un certain nombre de jours, sans qu’il soit nécessaire
de lui donner un nouveau congé.

676. Cependant, si, nonobstant le congé signifié ou
accepté, le preneur reste et est laissé en jouissance
cla la chose louée, si cette jouissance se prolonge, si certains
faits démontrent la volonté évidente de relouer, les
parties seront présumées avoir renoncé au congé, Ja
tacite reconduction aura lieu et donnera naissance à un
nouveau bail pour lequel celle des parties qui voudra
le faire cesser devra donner un nouveau congé dans les
356 DE Lk FIN DU BAIL
délais d’usage. (MM. Duyergier, n° 504, et Troplong,
n°457).

677. Il est évident que si, lors de l’expiration du bail,
l’une des parties n’était plus capable de contracter, la
reconduction n’aurait pas lieu. Il en serait de même si,
avant l’expiration du bail, le propriétaire avait formé
une demande pour faire expulser le locataire.

678. Gomme on vient de le voir, la tacite reconduction
opère, après l’expiration du bail écrit, un nouveau
bail qui prend naissance dans le silence des parties.

Si donc le propriétaire veut éviter les effets de la tacite
reconduction, il faut qu’il signifie ou qu’il fasse accepter
au locataire un congé par écrit. On comprend
tous les inconvénients qui pourraient résulter pour le
propriétaire d’un congé donné verbalement, lequel, ne

}) ouvant être prouvé par témoins, serait abandonné à
a bonne foi du locataire. Car il pourrait arriver, dans ce
cas, que ce dernier, ayant promis de vider les lieux loués
au jour de l’expiration du bail, ne voulût pas en sortir
à cette époque. Le propriétaire serait alors obligé, par
l’effet de la tacite reconduction, de laisser le locataire
habiter les lieux loués pendant une certaine période de
temps plus ou moins longue, et ne pourrait l’expulser
qu’après lui avoir donné congé en observant les délais
d’usage. Donnons un exemple : Pierre, propriétaire, à
loué par-bail sous seing privé, et moyennant 2,000 fr.,
sa maison à Paul pour trois ans qui expirent au 15 avril
1839 ; arrivé à cette époque, Paul, qui n’a point encore
opéré son déménagement, continue d’habiter les lieux
pendant un certain espace de temps après le 15 avril.
Pierre veut expulser Paul en disant que le bail consenti
au profit de ce dernier étant expiré, il doit vider leslieux.
Mais Paul répondra avec raison qu’il a droit d’y rester
en vertu de la tacite reconduction, que si Pierre avait eu
l’intention qu’il vidât les lieux au jour de l’expiration du
bail, il n’aurait pas laissé passer cette époque sans le
contraindre de les quitter. Que devra donc faire Pierre
dans cette circonstance ? 11 donnera congé à Paul pour
sortir de la maison, d’après les délais d’usage. Ainsi,
dans l’espèce, le congé devra être donné le 30 juin au
OU DU LOUAGE DES MAISONS, ETC. 357
plus tard, et le locataire ne sera tenu de rendre les lieux
que pour le terme d’octobre. Mais combien cette prolongation
de jouissance de la part du locataire ne préjudiciera-t-elle
pas au propriétaire, si l’on suppose qu’il
avait loué sa maison à un autre locataire qui devait y entrer
le 15 avril !

Il est donc prudent, nous ne craignons pas de le répéter,
que le propriétaire fasse, avant l’expiration du
bail, et pour éviter les inconvénients de la tacite reconduction,
signifier ou accepter par écrit le congé au
locataire (l).

Quant au locataire, il peut facilement prévenir les inconvénients
de la tacite reconduction : il n’a qu’à quitter
les lieux le jour même où expire le bail.

679. La tacite reconduction n’est pas productive du
droit d’enregistrement, n’opérant qu’un bail verbal, et
les simples jouissances verbales ne pouvant être soumises.au
droit d’enregistrement. (Arrêts de la Cour de
Cassation, des 12 et 17 juin 1811.) 

680. Lorsqu’après l’expiration du bail la location est
continuée, soit parce que le locataire continue de jouir
des lieux par l’effet de la tacite reconduction, soit parce
que, malgré la signification ou l’acceptation de son congé,
(1) Remarquez que le congé donné pour empêcher que la tacito
reconduction n’ait lieu, diffère des congés ordinaires donnés en matière
de baux faits sans fixation de durée, en ce qu’il n’est pas nécessaire
de le donner un certain temps d’avance suivant l’usage des lieux ;
il peut être donné avant et même après l’expiration du bail, pourvu
que le temps qui s’est écoulé ne soit pas assez long pour que l’on puisse
présumer que le bailleur a tacitement consenti un nouveau bail. Signifié
le lendemain de l’expiration du bail le congé serait irréprochable ; il
léserait encore le troisième, le quatrième jour, etc., etc. ; et même
dans la huitaine qui, dans certaines localités, doit s’écouler sans trouble
pour qu’un nouveau bail soit censé s’opérer ( MM. Duranton , t. XTII,
a » 119, et Duvergier, t. m, n. 503, Troplong, n° 455). Au reste les
tribunaux sont appréciateurs des circonstances. Ainsi, le propriétaire
qui aura négligé de faire accepter ou signifier le congé avant le jour
fixé pour l’expiration du bail, devra, s’il voit que le locataire ne se disposo
pas à quitter les lieux ce jour-là, lui faire de suite signifier son congé.
C est le moyen de prévenir toutes les difficultés auxquelles pourrait donner
lieu la caniinuation de jouis8ance du locataire, aprèe l’expiration
du bail.358 DE LA FIS DU BAIL
il y reste, la caution donnée pour le bail ne s’étend
pas aux obligations résultant de la prolongation de
' jouissance (art. 1740 du Code civil). En effet, on ne peut
étendre les obligations de la caution, sans son consentement
formel, pour plus de temps qu’elle ne l’a voulu
eHe-mème. Rendre la caution du bail caution de la prolongation,
ce serait violer le principe que le cautionnement
ne se présume pas, qu’il doit être exprès, et qu’on
ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a
été contracté. (Art. 2015 du Code civil.) 

681. Si le locataire d’une maison ou. d’un appartement
continue sa jouissance après l’expiration du bail par
écrit, sans opposition de la part du bailleur, il sera censé
les occuper aux mêmes conditions pour le terme fixé

far l’usage des lieux, et ne pourra plus en sortir, ni en
tre expulsé qu’après un congé donné suivant le délai
fixé par l’usage des lieux. (Art. 1759 du Code civil).

682. L’hypothèque donnée par le locataire pour sûreté
de l’exécution de sou bail, l’ait pour un temps déterminé,
ne s’étend pas non plus à ce qui serait dû à
raison de la tacite reconduction ; car l’hypothèque conventionnelle,
telle que celle qui peut avoir lieu pour sûreté
de l’exécution du bail, ne peut s’établir tacitement ;
il faut une convention expresse et exprimée dans les
formes voulues par la loi (article 2127 du Code civil ;
rapport de M. Mouricault au tribunal ; MM. Duranton,
t. xvn, n" 125, et Duvergier, ni, n° 508.) Mais remarquez
que le propriétaire a privilège sur les meubles
garnissant les lieux loués, aussi bien pendant la tacite
reconduction que pendant le bail écrit, attendu que la
tacite reconduction équivalant à un bail verbal, le privilège
du bailleur s’établit tacitement par la seule disposition
de la loi.

683. Si, après le bail expiré, le locataire a continué de
jouir par tacite reconduction, il est réputé avoir commence
un nouveau bail à l’expiration de chaque terme
établi selon l’usage des lieux. (Arrêt de la Cour de Cassation,
du 25 octobre 1813, affaire de la régie de l’enregistrement
et des domaines contre Moudras.) 

684. La caution donnée pour le bail ne s’étend pas
OU "DU LOUAGE DES MAISONS, ETC. 359
aux obligations résultant de la prolongation, et cela, soit
qu’il y ait eu tacite reconduction, soit que le preneur,
après un congé signifié, soit simplement resté de fait
en jouissance (art. 1740 du Code civil). En effet, on ne
peut étendre les obligations de la caution pour plus de
temps qu’elle ne l’a d’abord voulu, sans son consentement
formel. (Code civil, art. 2015.) 

La tacite reconduction peut être prohibée d’avance
par une clause du bail. Mais le bailleur serait censé
y avoir renoncé s’il avait laissé le preneur en possession
pendant un temps prolongé. (Potbier n° 354,- M. Troplongn
0 459.) 

'685. Le nouveau bail opéré par la tacite reconduction
est censé fait au même prix que le précédent.

Gonséquemment, si un pot de vin avait été stipulé et
qpi'il fit partie du prix du bail, le preneur serait tenu de
payer le pot de vin proportionnellement à sa jouissance.
Ainsi, par exemple le prix du bail ayant été pour
six années fixé à raison de 5,000 francs par an et 3,000
francs de pot de vin, le propriétaire en commençant la
tacite reconduction aura droit d’exiger comptant du
preneur la partie des 3,000 francs de pot de vin attribuée
à sa jouissance, c’est-à-dire, dans notre espèce,
125 fr. d’avance, si les termes sont de trois mois ; 250 fr.,
s’ils sont de six mois et 500 fr. s’ils sout d’un an. (Voy.
Pag. 19).

686. Le bail finit encore par l’événement de la condition
résolutoire que les parties ont insérée dans le contrat ;
mais l’accomplissement de la condition n’a pas
pour effet, comme dans les cas ordinaires, de remettre
les choses dans le même état que s’il n’y avait pas eu
de contrat. Elle opère seulement la résiliation pour l’avenir
et le preneur doit continuer sa jouissance jusqu’à
l’expiration du terme dans le courant duquel l’événenient
est arrivé, et jusqu’à la fin de l’année, s’il s’agit des
immeubles dont les fruits se recueillent en une année.
On peut rapporter ce cas à celai où les parties, ayant
lait un bail de neuf ans, par exemple, il a été convenu

3u'il serait loisible à chacune d’elles de résilier au bout
o trois ans ou de six ans, en se prévenant un certain
SCO DE LA FIN DU BAIL
temps d’avance: c’est là une condition résolutoire potes »
tative (1). La clause peut même n’être insérée que dans
l’intérêt de l’une des parties seulement, le bailleur ou
le preneur n’importe. Si l’avertissement est donné verbalement,
et que la partie à laquelle il est donné ne
veuille pas l’agréer de cette manière, il faut le faire signifier
(par huissier)  ; cela est toujours le plus prudent.
(M. Duranton, numéros 127 et 128.) 

687. Le bail se résout par la perte •de la chose louée.
(Code civil, art. 1471.) 

Mais cette disposition de la loi est-elle applicable lorsque
la perte de la chose louée n’est que partielle ? La réponse
est facile ; elle est écrite textuellement dans l’article
1722, qui porte que : Si, pendant la durée du bail,
la chose louée est détruite en totalité, le bail est résilié
de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie,
le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou
une diminution de prix, ou la résiliation du bail. Dans
l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement
(2).

Ainsi, lorsque la chose louée a péri en totalité, la résiliation
du bail est forcée. Le bailleur ne pourrait retenir
le preneur dans les liens du contrat, en lui offrant
,de réédifier la maison louée, ou de lui en donner une
autre semblable ; de son côté, le preneur serait non recevable
à exiger du bailleur la réédification de la mai(1) 
La condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit,
opère la révocation de l’obligation et remet les choses au même état
que si l’obligation n’avait pas existé. (Code civil, art. 1185.) La condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de
la convention, d’un événement qu’il est au pouvoir de l’un ou de l’autre
des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher (Code civil,
art. 1170.) (2) Il a été décidé, en conséquence des dispositions de cet article,
que le bailleur qui, par une clause du bail, s’est engagé à indemniser
le preneur, dans un cas prévu de destruction partielle delà chosa
louée, ne peut, ce cas échéant, se soustraire au paiement de cette indemnité
en demandant la résiliation du bail. (Arrêt de la Cour royal »
de Rouen du 11 mars 1824 ; DuUo ?, Iteçuet’f çtljthnUtiq^m de jurisprU'
« t« t »ç#, MX » p. 017, note !".) OU LOUAGE DES MAISONS, KTC. 3G1
son (1) (MM Troplong, n°213, etDuvergier, t. 3,n° 521J.
688. Ce serait un cas de force majeure, pour lequel le
bailleur ne devrait aucun dédommagement, que celui
où, par l’effet des règlements de voirie, l’autorité aurait
ordonné la démolition entière d’une maison sujette à reculement,
sauf au propriétaire à reconstruire sur un nouvel
alignement. Le locataire serait alors forcé de quitter
cette habitation, sans attendre la fin du bail et sans pou(1) 
Le tribunal de la Seine (5e chambre) a aussi jugé le 24 juillet
1840, que de la part du bailleur, l’obligation d’entretenir la chose
louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ne saurait
être étendue jusqu’à celle de reconstruire les lieux détruits par un
fait indépendant de la volonté du bailleur.Le même jugement décide que
l’article 1722 du Code civil qui déclare le bail résilié de plein droit,
lorsque la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, doit s’appliquer
au cas ou l’immeuble a péri par vétusté.Le dispositif de ce jugement est ainsi conçu :Le tribunal, en fait,
attendu que Delamotte et Dissard, sont locataires de Gallois pour
sept années, savoir : le premier d’une boutique et arrière-boulique
ayant vue et entrée sur la rue du Faubourg-Saint-Denis et ses dépendances ;
et le second d’une boutique et arrière-boutique et de diverses
chambres, et notamment d’une pièce au-dessus de la porte cochère ;
attendu que la maison de Gallois, très ancienne, de mauvaise construction,
ayant besoin de réparation, notamment l’un des pieds droits de
la porte cochère, il s’est pourvu près de l’administration pourôlre
autorisé à faire les réparations consolidatives nécessaires, mais que
cette autorisation lui a été refusée, à cause que ses bâtiments n’étaient
pas dans l’alignement ; attendu que Gallois ayant fait connaître ces
circonstances à Delamotte et Dissard, ceux-ci ont obtenu une ordonnance
de référé qui ordonne une visite ; que cette visite a eu lieu
par Paul Lelong, architecte, qui a déclaré que le pied droit réparé,
le bâtiment se trouvait consolidé ; mais le 16 mai dernier, avant que
le rapport de cet expert ait été déposé, la préfecture de police a fait
commencer la démolition de ce pied droit, et par suite ayant trouvé
le bâtiment dans un état de vétusté entraînant une ruine imminente,
ne s’est pas contenté de faire démolir la partie sujette à retranchement,
mais encore une prjfondeur de 5 mètres 94 ectimètres, sur
une façade de 7 mètres 10 centimètres ; attendu qu’au moyen de cette
démolition,la plus grande partie des lieux loués à Delamotte se trouve
détruite, et que la chambre que Dissard occupe, située au-dessus de la
Porte cochère, a également disparu ; —attendu que c’est dans cet
état que ces deux locataires ont formé contre Gallois une demande
'endante 1° à ce qu’il fût tenu de rebâtir, sur la portion du terrain no »
sujet à reculernent es lieux à. eux loués ; 2° do souffrir une dimiuum21362 DÉ LA FIN DU BAIL
voir réclamer aucune indemnité pour le dommage qu’il
éprouve de cette privation de jouissance. Mais, si l’ali
gnement ne retranchait qu’une partie de la maison, le
locataire auraitle choix entre une diminution de loyer et
la résiliation du bail. (Arrêt de la Cour royale de Bordeaux,
du 4 octobre 1831 ; Dalloz, 32, 2, 28.) 

Il en serait autrement si un ordre de la voirie empêchait
de réparer un mur qui ne se trouve point à l’alition
sur le prix de leurs locations, à raison de la privation qu’ils
éprouveront à l’avenir dans leur jouissance ; 5 » de leur payer des dommages
et intérêts pour le trouble par eux éprouvé ; — en droit : attendu
que si le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de
servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et par suite de faire toutes
les réparations qui peuvent devenir nécessaires, cette obligation ne
saurait être étendue jusqu’à celle de reconstruire les lieux loués détruits
par un fait indépendant du bailleur ; — attendu qu’aux termes
de l’article 1722 du Code civil, « si pendant la durée du bail la chose
louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein
droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les
circonstances, demander ou une diminution de prix , ou la résiliation
du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement
 ; » — attendu que vainement on dirait que cet article n’ayant
psrlé que de la destruction arrivée par cas fortuit, et non de celle causée
par vétusté, il est sans application à la cause ; qu’en effet on voit
dans l’article 607 du Code civil que le législateur a mis sur la même
ligne le cas de vétusté et le cas fortuit proprement dit ; — attendu qu’il
n’en pourrait être autrement sans injustice, puisque contraindre le
propriétaire qui a perdu sa propriété à la reconstruire, ce serait, le
plus souvent, réduire le propriétaire à l’impossible, et toujours l’entraîner
à des dépenses considérables ; — que c’est au locataire qui
loue dans unemaison qui, à raison de sonanciennetéetdesasituation,
est de nature à tomber ou à être détruite, à prendre ses précautions
avec le bailleur ; —• qu’à défaut des conventions, il doit, comme dans
l’espèce, souffrir les conséquences d’un fait arrivé sans faute de la part
du propriétaire ; — attendu que la plus grande partie des biens loués
par Delamolle, et notamment celle destinée à son commerce de boulanger
est détruite ; qu’ainsi il y a lieu à déclarer la jouissance de De-lamotte
résiliée à partir du 16 mai dernier ; —attendu, au contraire,
que Dissard n’ayant perdu, par la démolition, qu’une très-faible parlie
des lieux par lui occupés, il y a lieu de maintenir la location, et
dans ce cas de déterminer la diminution qu’il devra obtenir sur les
loyers ; — le tribunal déclare résilié le bail de Delamolte à partir du
16 mars dernier , dit que le loyer de Dissard demeurera diminué île
300 fr. à compter de ladite époque, etc. (Le Droit, 5 août 1840.) OÙ LOUAGE DES MAISONS, ETC. 563
gnement, et dont la solidité a été compromise par lés
travaux du propriétaire lui-même ; le fait de ce dernier
deviendrait ici la seule cause originaire du préjudice occasionné
au locataire qui serait privé d’une portion de la
maison (même arrêt). Nous pensons avec M. Troplong,
il » 216, que le locataire pourrait obtenir, s’il y a lieu,
des dommages et intérêts.

Il faudrait appliquer la même règle si l’autorité avait
ordonné la démolition de la maison sur les instances du
propriétaire lui-même , qui aurait provoqué l’alignement.
Dans ce cas, le bailleur devra aussi des dommages
et intérêts au preneur. (Arrêt précité de la Cour royale
de Bordeaux./

Mais la démolition et la reconstruction du mur de façade
d’une maison, ordonnée par l’administration de te voirie,
pour cause de vétusté, n’est pas un cas fortuit qui
autorise le propriétaire à demander la résiliation du bail.
Toutefois le locataire est fondé, dans’ce cas, à demander
l’indemnité du préjudice résultant d’abord des travaux
dont la durée a excédé le temps prescrit par le bail pour
le cas de grosses réparations, et ensuite des changements
apportés dans les lieux. (Arrêt de la Cour' royale de
Pari s du 8 mars 1841, confirmatif d’un j ugement du tribunal
de la Seine ; Gazette des Tribunaux du 10 mars 1841.) 

689. Les loyers sont des fruits civils qui s’acquièrent
jour par jour (art. 586 du Code civil)  ; ils ne cessent
d’être dus que du jour de la perte. U n’y a lieu à aucun
dédommagement, parce que nul n’est responsable d’un
cas fortuit (art. 1148 du Code civil) , sauf stipulation expresse,
ou s’il y avait faute de la part du bailleur, ou encore
si la perte provenait de vices existants lors du contrat.
Au reste, le preneur ne peut demander la résiliation
qu’autant que la perte partielle le priverait d’une
jouissance suffisante pour son usage ; car, s’il lui en reste
assez, il n’a droit qu’à une réduction. Remarquez que,.
quand la perte n’est que partielle, et que cependant elle
est assez considérable pour donner lieu à la résiliation
du bail, c’est le preneur seul qui a droit de demander
cette résiliation, puisqu’on effet lui seul éprouve un préjudice
quanta sa jouissance. Si donc le preneur, dési-
364 DE LA FIN DU BAÎL,
rant rester dans les lieux loués, préfère demander une
diminution sur le prix du bail, le bailleur ne peut s’opposer
à ce qu’elle lui soit accordée en offrant de résilier
le bail ; et les juges excéderaient leurs pouvoirs en ordonnant
Ja résiliation contre le voeu du preneur. C’est
en faveur de ce dernier que l’option entre la résolution
du bail et la diminution du prix est établie ; la prononcer
maigre lui serait une atteinte portée a ses droits, et une
violation de l’article 1722 du code civil. (Arrêt de la Cour
de Cassation du 23 juillet 1827, Sirey , t, 27, Impartie,
p. 490.) 

Mais si, au lieu de demander la résiliation du bail, le
locataire qui est privé, par cas fortuit, d’une partie de
la ebose louée, prend le parti de rester, peut-il exiger
que le bailleur remette les lieux en état ? Voyez, pour la
solution de cette question, page 95.

690. Le bail cesse aussi par le mutuel consentement
des parties ; sauf les droits des tiers, par exemple, ceux
du sous-locataire dont le .bail aurait acquis date certaine
au momentde la convention de la résiliation.

691. Le bail finit également par la consolidation, c’està-dire,
par la réunion dans la même personne de la qualité
de propriétaire ou d’usufruitier et celle de locataire ;
soit que le locataire hérite du propriétaire, soit que le
propriétaire hérite du locataire. Mais le contrat de louage
n’est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du
preneur (Code civil, art. 1742.) On est censé ici, comme
en général, avoir traité pour soi et pour ses héritiers.
(Argument de l’article 1122 du Code civil.) 

Cependant les parties peuvent stipuler dans le bail
qu’il prendra fin par la mort, soit du bailleur, soit du
preneur, ou par Ja mort de l’un ou de l’autre.

692. Autrefois, on décidait que quand le bail n’était
pas fait pour un temps déterminé, mais pour durer tant
qu’il plairait au bailleur, il finissait par la mort de celui-ci,
et qu’il cessait aussi par la mort du locataire, s’il
avait été fait pour durer à son plaisir et volonté (Despeisses,
Du louage, titre 11, section v, n° 19 et 20 ; Po ;
thier, Du louage, n" 317.) Ces clauses sont aujourd’hui
d’un usage peu fréquent. Cependant, si les parties avaient
OU LOUAGE DES MAISONS , ETC. 365
jugé à propos de s’en serviiynous pensons qu’il faudrait
les entendre dans le sens donné ci-dessus, et leur
attribuer le même effet ; car, dans les conventions, on
doit rechercher quelle a été la commune intention des

Sarties (Code civil, art. 1156) , et comme celle-ci n’a rien
'illicite, elle peut donc être fidèlement exécutée. Toutefois,
on devra observer, quant à la sortie des lieux, les
délais ordinaires pour donner le congé. Tel est aussi l’opinion
de MI. Duvergier, (t. in, n° 517) etTroplong
(IP 471.) Au reste un arrêt de la Cour Royale de Paris,
3e Chambre, du 20 juillet 1840, a décidé dans le même
sens {Journal du Palais, t. 2 de 1840, p. 213).

693. Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne
peut expulser le fermier ou le locataire qui a bail authentique,
ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se
soit réservé ce droit par le contrat du bail. (Code civil,
art. 1743.) Cet article a abrogé les principes de l’ancienne
jurisprudence, d’après lesquels l’acquéreur pouvait
expulser le preneur. A l’appui de cette jurisprudence,
on disait que le droit du locataire n’est qu’un
droit de créanee personnelle, que la délivrance qui lui
est faite de la chose louée ne lui transfère aucun droit
dans cette chose, pas même celui de possession, puisque
le bailleur reste propriétaire et même possesseur par
son locataire ; que l’acquéreur, au contraire, reçoit une
pleine transmission de propriété.

« Mais qu’importent ces considérations, disait l’orateur
du gouvernement, Mouricaud, dans son rapport au
tribunat sur le contrat de louage ? IN’est-il donc pas de
principe, qu’on ne peut transmettre à autrui plus de
droit qu’on n’en a soi-même ? Le vendeur qui, par un
bail constaté, s’est dessaisi pour un temps convenu de
la jouissance de la chose, qui a promis de garantir cette
jouissance au preneur, et dont l’obligation principale,
en effet, est de faire jouir le prcueur,"peut-il donc vendre
ou léguer à un tiers sa propriété dégagée de cette
obligation ! On croyait, en attribuant au nouvel acquéreur
le droit d’expulsion, favoriser les ventes ; et l’on
décourageait les établissements d’agriculture, d’usines
et de manufactures, en violant ces principes. 11 vaut
566 . > DE LA FJM DU BAIL,
mieux y revenir, et conserver à chacun ce qui lui appartient,
ce que la convention lui promet et doit lui assurer.
 »

• Suivant la disposition de l’art. 1743, dont nous venons
de transcrire le texte, l’acquéreur est tenu de
maintenir le bail, lorsqu’il est authentique, ou qu’il a
date certaine ; on exige ici une date certaine, parce que
les actes sous-seing privé ne peuvent être opposés aux
tiers qu’autant qu’on ne peut supposer qu’ils ne sont
pas antidatés par fraude. (Art. 1328 du Code civil.) 

694. Si le preneur n’est pas encore entré en jouissance
avant la vente, pourra-t-il forcer l’acquéreur à
exécuter un bail ayant une date certaine antérieure ?

Un arrêt de la Cour Royale de Dijon du 21 avril
1827 (1) (Sirey, t. 27 ; 2e partie, p. 116) a jugé l’affirmative
, et M. Troplong (n° 498) donne son assentiment à
cette décision. Mais MM. Delvincourt, t. in, notes ; pag.
198 ; Duranton, t. xvn, n° 139,'et Duvergier, t. 5, n° 280
281 et 541) sont d’un avis contraire et soutiennent que,
dans l’espèce, l’acquéreur ne peut être contraint à l’exécution
du bail. Quant à nous, cette dernière opinion nous
paraît préférable, par ce motif que le législateur s’est
servi, dans l’art. 1743, de l’expression expulser, ce qui
suppose que le preneur est en jouissance. En effet, si le
locataire n’est pas en jouissance comment pourra-t-il
savoir s’il existe un bail. Mais, quand le locataire est eu
possession des biens, l’acquéreur ne peut ignorer cette
circonstance. C’est à lui à s’informer à quel titre il détient,
à se faire exhiber le bail en vertu duquel il jouit.

Ainsi l’on doit décider que l’acquéreur peut empêcher
le preneur de se mettre en possession des biens, quand
celui-ci aurait loué par bail authentique ou ayant date
certaine ; mais s’il est en jouissance l’acquéreur ne peut
l’expulser.
(1) Il importe de faire observer que, dans l’espèce de cet arrêt, il
s’agissait du renouvellement d’un bail antérieur qui n’était pas expire
au moment de la vente. Ainsi, le fermier était en jouissance en vertu
du premier bail ; cette circonstance n’a peut-être pas été sans inlluence
sur la décision des magistrats.OU LOUAGE DES MAISONS , ETC. 367
695. Lorsque la réserve d’expulser le preneur en cas
de vente a été stipulée au bail et que cette clause n’a
point été mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur
peut-il se prévaloir de cette réserve et expulser le preneur ?


Les auteurs ne sont point d’accord sur ce point.
MM. Delvincourt (t. 3 200 notes) Duranton (n° 148) et
Troplong (n° 511) soutiennent l’affirmative par ce motif,
que, si le contrat de vente ne fait pas mention de la faculté
d’expulser, on peut supposer que le vendeur,.pour
éviter des dommages-intérêts, a voulu que le preneur
continuât sa jouissance et qu’ainsi il a renoncé à la
clause du bail. L’acquéreur en expulsant, expose le vendeur
à des dommages et intérêts, ce qui ne peut avoir
lieu sans le fait de ce dernier.De plus, le vendeur apufaire
la réserve parce qu’il espérait vendre à un meilleur prix,
et c’est peut-être parce qu’il n’a pas trouvé ce prix qu’il
n’en a pas fait mention dans le contrat de vente. Enfin,
l’acquéreur a pu trouver, dans le produit annuel des baux,
le revenu véritable de la chose louée et s’en montrer satisfait.
Il a vu le bail, il a lu la clause qui réservait la faculté
d’expulser, et néanmoins il ne l’a pas fait transporter
dans le contrat de vente. N’est-ce pas une preuve que
le vendeur n’a pas entendu la lui transmettre ? M. Duvcrgier
(t. 3, n° 543) combat cette doctrine, et nous pensons
que son avis doit être suivi. D’une part, et en l’absence
de restriction formellement exprimée, le vendeur
est censé avoir voulu transmettre à son acheteur tous les
droits qu’il avait sur la chose vendue ; d’un autre côté,
la rédaction de l’article 1743 du Code civil est favorable
à cette opinion, puisqu’après avoir imposé à l’acheteur
l’obligation de respecter le bail, il ajoute : « a moins que
le bailleur ne se soit réservé ce droit (celui d’expulser le
preneur) par le contrat de bail » : il n’exige pas que le
contrat de vente mentionne la stipulation. Dans le système
opposé à l’opinion que nous avons adoptée, on dit
Que l’aGquéreur, en expulsant le preneur, expose le vendeur
à des dommages et intérêts , ce qui ne peut avoir
lieu sans le fait de ce dernier. A cela, M. Duvergier répond
que la loi détermine ce que doit le bailleur qui ex-
368 DE LA FIN DU BAIL ,
puise le preneur, en vertu de la réserve insérée au bail
(art. 1744 et suiv.)  ; que, au contraire, les dommages et
intérêts dûs à l’acquéreur sont indéterminés , et qu’il
n’est pas présumable que le bailleur ait entendu se placer
sous le poids d’une obligation dont il ne peut calculer
la gravité, pour se soustraire à une charge dont l’étendue
lui est connue. Enfin, nous ajouterons que, si
l’acheteur a connu la clause qui réserve la faculté d’exSulsion,

et ne l’a point fait mentionner dans le contrat
e vente, c’est qu il a pensé avec raison qu’étant le successeur
à titre singulier de tous les droits du vendeur,
il n’avait pas besoin de rappeler cette clause au contrat
pour jouir de son bénéfice.

696. Si l’acquéreur reçoit, depuis la vente et sans protestation,
des loyers ou fermages de la part du locataire
qui n’a qu’un bail sans date certaine , est-il présumé
par-là avoir approuvé tacitement le bail et avoir consenti
à ce que le preneur en jouît pour tout le temps qui
peut rester à courir ?

Les circonstances exerceront toujours une grande influence
sur la solution de cette question.

Toutefois, en thèse générale, Pothier , n° 300, et d’après
lui MM. Duranton(n° 145) et Troplong (n°50G) 
pensent que, dans ce cas, l’acquéreur n’est tenu du bail
que pour le temps d’un bail sans écrit ou sans fixation
de durée, mais qu’il n’est pas censé adhérer à continuer
lebail sans écrit pendant tout le temps quireste à courir.

Mais M. Duvergier (t. 3, n° 550) , combat cette doctrine,
et son opinion nous paraît devoir être préférée ;
en effets dans le cas dont il s’agit, l’acquéreur ayant consenti
à recevoir les loyers ou fermages en exécution du
bail a, par cela même, donné son adhésion à l’exécution
du bail en ce qui touche la durée, s’il n’a fait aucune réserve
ou protestation sur ce point. L’acheteur ne pourrait
être déchargé du bail qu’autant qu’il prouverait
qu’il a effectivement ignoré le bail consenti par son vendeur,
et qu’en recevant les loyers ou fermages il a cru
de bonne foi concourir à l’exécution d’un bail sans fixation
de durée.

097. De ce que l’acquéreur a le droit d’expulser le lo-
OU LOUAGE DES MATSOMS, ETC. 369
cataire qui n’a qu’un bail sans date certaine, ou lorsque
le bailleur s’est réservé ce droit dans le bail, il ne s en
suit pas que le locataire ait à son tour le droit de faire
résilier le bail, sous prétexte que l’acquéreur peut l’expulser.
La loi n’a établi dans ce cas aucune réciprocité.
(MM. Delvincourt, t. 3, notes page 199 ; Duvergier, t. 5,
n° 551 et Rolland de Villargues, au mot bail, n°477.) 

L’obligation , pour l’acquéreur, de respecter le bail,
cesse lorsque le bailleur s’est réservé le droit d’expulser
le preneur. Toutefois , l’acquéreur ne pourrait
expulser le preneur en possession que conformément
aux usages des lieux (voyez, à cet égard, p. 211 et suiv.)  ;
mais il ne pourrait pas le forcer à continuer le bail.

698. S’il a été convenu, lors du bail, qu’en cas de vente
l’acquéreur pourrait expulser le locataire , et qu’il n’ait
été fait aucune stipulation sur les dommages et intérêts,
le bailleur est tenu d’indemniser le locataire de la manière
suivante .'(Code civil, art. 1744.) 

699. S’il s’agit d’une maison , appartement ou boutique,
le bailleur paye, à titre de dommages et intérêts,
au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer
pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé
entre le congé et la sortie. (Code civil, art. 1745.) 

Par exemple, à Paris, l’indemnité serait de six semaines,
c’est-à-dire, de la moitié du prix d’un terme, s’il
s’agissait du bail d’un appartement d un loyer annuel de
400 francs et au-dessous. Cette indemnité serait de trois
mois si l’appartement était d’un loyer annuel au-dessus
de 400 francs ; enfin, l’indemnité serait de six mois, s’il
s’agissait d’un corps de logis entier, d’une boutique, de
l’appartement d’un juge de paix, d’un commissaire de
police ou autre fonctionnaire tenu de demeurer dans un
quartier déterminé. Voy. p. 390 et suiv.

700. S’il s’agit de biens ruraux, l’indemnité que le
bailleur doit payer au fermier est du tiers du prix du
bail nmir tout le temps qui reste à courir. ( Code civil,
art. 1746.) "

701. L’indemnité se réglera par experts, s’il s’agit de
manufactures, usines, où autres établissements qui exigent
de grandes avances ; (Code civil, art. 1747.) 
m ' ' P-370 DE th. FIN DU BAIL ,
Quelle doit être l’indemnité due à l’égard d’un chantier ?


Cette indemnité rentre évidemment dans la catégorie
des établissements énumérés dans l’article 1747. C’est à
tort, selon nous, que la Cour royale de Paris a cru devoir
appliquer, dans ce cas, l’article 1746, qui fixe l’indemnité
lorsqu’il s’agit de biens ruraux. On entend par
biens ruraux ceux qui sont destinés à l’agriculture. On
ne peut donc pas dire qu’un chantier soit un bien rural.
(Voyez, au reste, p. 31, note 1.) 

702. Si l’acquéreur veut user de la faculté réservée par
le bail, d’expulser le locataire en cas de vente, il est, on
outre, tenu d’avertir le locataire au temps d’avance usité
dans les lieux pour les congés(l). (Code civil, art. 1748.) 
Il est nécessaire que le locataire puisse avoir le temps
de se pourvoir d’une nouvelle habitation.

Quoique l’article 1748 charge l’acheteur de donner le
congé, il est certain cependant que, s’il avait été signifié
par le bailleur avant la vente, il serait valable et profiterait
à l’acheteur, qui l’accepterait. (• M. Troplong,
n° 519.) 

703. Les fermiers ou locataires ne peuvent être expulsés
qu’ils ne soient payés par le bailleur, ou, à son défaut,
par le nouvel acquéreur , des dommages et intérêts
ci-dessus expliqués. (Code civil, art. 1749.) 

Si le bail n’est pas fait par acte authentique, ou n’a

f) oint de date certaine, l’acquéreur n’est tenu envers le
ocataire d’aucuns dommages et intérêts. (Code civil, art.
1750.).

Le législateur a voulu mettre l’acquéreur à l’abri des
baux supposés.

Remarque/ que si, dans l’hypothèse de l’article 1750
précité, l’acquéreur n’est tenu d’aucune indemnité envers
le preneur, c’est que le contrat de bail, quant à sa
durée, lui est étranger ; au contraire , le bail conserve
sa force entre le bailleur originaire et le preneur ; celui(1) 
Il doit aussi avertir le fermier de biens ruraux au moins un an
à l’avance (Même article).OU LOUAGE DES MAISONS, ETC. 371
ci reste toujours lié envers celui-là, de sorte que le preneur
peut réclamer contre le bailleur des dommages et
intérêts dont l’étendue est fixée par les tribunaux, suivant
les principes généraux.

704. Mais, quoique le bail n’ait point de date certaine,
et qu’il soit, par conséquent, considéré comme non
avenu à l’égard de l’acquéreur, celui-ci ne peut expulser
sur le champ le preneur qui est en jouissance des lieux ;
il doit, s’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique,
donner congé au preneur, eu observant les délais
fixés par l’usage des lieux, conformément à l’article 1736
du code civil, c’est-à-dire, comme dans le cas où le bail
est sans durée déterminée ; et, s’il s’agit d’un immeuble
rural, l’acquéreur est tenu de continuer le bail jusqu’au
terme indiqué dans l’article 1774, c’est-à-dire, jusqu’à
ce que le preneur ait recueilli tous les fruits de l’héritage
affermé (1). Pothier, n° 297 ; MM. Duranton, t 17,
(1) M. Bousquet ( Nouveau Dictionnaire de droit, au mot Bail
page 212) est d’un avis contraire. « Le but de la loi, dit-il, est de mettre
l’acquéreur à l’abri des baux supposés et le bail qui n’a pai- du date
certaine est, relativement à l’acheteur, comme s’il n’existait pas ; or,
dès qu’un individu a acheté la chose , il a le droit de se mettre immédiatement
en possession lorsque le bail n’a pas de dale certaine ; car
il n’a pas acheté pour ne jouir do la chose que dans trois mois ou sis
mois, ou lorsque les fruits qui seront sur le fonds seront eulevés ; il a
acheté pour jouir de suite ; il a donc le droit d’expulser sur le champ ;
c’est au locataire à réclamer au bailleur des dommages et intérêts à raiso
n des préjudices qu’il souffre par l’expulsion. »M. Bousquet cite, à l’appui de son opinion, un arrêt de la Cour de
Turin, du 21 juin 1810 ( Sirev, t. n, 2° partie, p. 254)  ; mais la doctrine
de cet auteur et l’arrêt qui la fortifie doivent être également
rejelés.H n’est pas vrai de dire que, quand le bail est sans date cerlainc,
l’acquéreur peut se mettre immédiatement en possession et expulser
sur le champ le preneur. En effet, l’acquéreur est le success eur, à titre
singulier, du bailleur, qui ne peut lui transmettre des droits plus
étendus que ceux qu’il avait lui-même. Or, le bailleur, lorsque le bail
n’a pas de durée déterminée, n’a pas le droit d’expulser le locataire
sans lui donner préalablement congé dans les délais d’usage, s’il s’agit
d’un bail de maison, ou sans attendre que le fermier ait recueilli les
fruits, s’il s’agit de biens ruraux. La vente de l’immeuble ne doit rien
changer à cet égard ; l’obligation que le contrat de louago a fait naître,572 DE LAFIHDU BAIL,
n° 545 et 546 ; Troplong, n° 505 (1)  ; Laterrade, p. 58 >
arrêt de la Cour de Bruxelles du 13 vendémiaire an XIII
et de la Cour de Douai du 11 août 1837 ; Sirey, t. 38, 2"
partie, p. 106.) 

Toutefois, l’adjudicataire ne peut refuser d’exécuter
un bail qui n’a été mentionné au cahier des charges que
la veille de l’adjudication définitive, si ce bail a été lait
de bonne foi. (Arrêt de la Cour royale de Paris du 20
janvier 1842 ; Gazette des Tribunaux, 30 janvier même
année.) 

705. L’acquéreur à pacte de rachat (2) ne peut user de
quant à la nécessité d’avertir le locataire, doit être pour l’acquéreur
semblable à celle à laquelle le bailleur originaire aurait été soumis.
D’ailleurs, si l’acquéreur est censé ignorer les termes stipulés par les
parties, il ne peut nier l’existence matérielle du fait de la location,
manifestée par la présence du locataire dans les lieux. D’un autre
côté, il serait véritablement trop rigouraux de forcer le preneur à
quitter brusquement les lieux qu’il habite ou qu’il exploite. Prétendre
que le preneur peut être expulsé sur le champ, c’est soutenir un système
aussi contraire au texte qu’à l’esprit de la loi, c’est vouloir introduire
dans la jurisprudence une doctrine condamnée, d’ailleurs, par
l’opinion unanime des auteurs.(1) C’est par erreur, sans doute, que M. Troplong cite, comme conforme
à cette opinion un arrêt de la Cour de Turin, du 21 juin 1810.
Cet arrêt a, au contraire, décidé dans un sens opposé. ( Voyez la note
ci-dessus.) (2) Il ne s’agit pas ici d’un rachat proprement dit, ou, en d’autres
termes, d’une revente par laquelle l’acquéreur transmettrait à son
vendeur, comme à toute autre personne, les droits qui résultent de son
acquisition. Ce qu’on appelle ici pacte de rachat ou réméré est la faculté
réservée au vendeur, par le contrat même, de reprendre la chose
vendue dans un délai qui ne peut excéder cinq ans, en remettant l’acquéreur
au même état que s’il n’avait pas contracté. Cette clause constitue
une condition résolutoire ; il suit de là que si le vendeur use de la
faculté de rachat, les parties doivent respectivement se rendre ce
qu’elles ont reçu ; mais le vendeur, outre la restitution du prix principal,
doit tenir compte à l’acquéreur des dépenses qu’il a faites, par
suite et à l’occasion de la vente ; ainsi il doit rembourser les réparations
utiles en entier et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à
la plus value. Ce n’est qu’après avoir pleinement satisfait à toutes
ces obligations que le vendeur peut rentrer en possession ; il reprend
le bien libre de toutes charges et hypothèques ; mais il est tenu d’exécuter
les baux faits sans fraude par l’acquéreur. (Code Civil, art. 1650,
1600 et 1663, analyses.) VriSWWiT ==•-'•■-. "■=OU LOUAGE DES MAISONS, ETC. 373
la faculté d’expulser le preneur jusqu’à ce que, par l’expiration
du délai fixé par le réméré, il devienne propriétaire
incommutable. (Code civil, art. 1751.) Le législateur
a pensé avec raison que, dans la prévoyance du cas
où le vendeur rentrerait dans sa propriété, il ne devrait
pas être permis à l’acquéreur à pacte de rachat, de
même qu’à l’acquéreur pur et simple, d’expulser le preneur,
tant que le terme du réméré n’est pas expiré.

La prohibition d’expulser le preneur avant l’expiration
du délai fixé pour le rachat s’applique aussi bien
au cas où la réserve d’expulsion a été stipulée dans un
bail authentique qu’à celui où le bail n’a pas de date
certaine. La loi n’établit pas de distinction à cet égard.
(MM. Duranton, n° 154, et Troplong, n" 525.) 

706. L’état de faillite ou de déconfiture du preneur peut
autoriser le bailleur à demander la résiliation du bad, à
moins que le preneur ou ses représentants n’offrent une
caution suffisante pour l’exécution du bail. Dans ce cas,
en effet, le bailleur serait sans intérêt à insister
sur la résiliation. (MM. Pardessus, n° 1128 ; Duvergier,
t. 3, no 538 ; Troplong, n° 467 ; Rolland de Yillargues,
au mot bail, n. 450 ; arrêt de la Cour de Cassation
du 16 décembre 1807, de la Cour Royale de Paris
du 16 août 1825, aff. Poigne , et du 16 mars 1840, aff.
Pierron.) 

Il peut même n’être pas besoin de caution, par exemple,
dans cette triple circonstance : 1° s’il existe dans les
lieux un mobilier suffisant ; 2° si plusieurs termes ont
été payés d’avance ; 3° s’il y a dans le bail une clause résolutoire
pour défaut de paiement d’un terme. C’est l’espèce
de l’Arrêt du 16 mars 1840 précité. (M. Rolland de
Villargues, n°451.) 

Mais le bail est obligatoire pour les créanciers du preneur
tombé en faillite, comme il le serait pour luimême,
sauf les cas de fraude. Les créanciers n’ont pas
qualité pour demander la résiliation du bail, le bailleur
seul a le droit de la présenter. (Arrêt de la Cour royale
deParis du23 mai 1833, Sirey, t. 34, 2° partie, p. 122.) 

S’il a été convenu que, faute par le locataire de payer
les termes échus dans la quinzaine de sa mise en de- »
374 DE LA FIS DU BAIt,
meure, le bail serait résilié, cette clause doit être exécutée
, quoique le locataire soit tombé en faillite. (Arrêt
de la Cour royale de Paris, 19 février 1830.) 

707. La résolution dubailprincipal prononcé pour inexécution
des obligations du preneur direct, entraîne-telle
la résolution des sous-baux consentis par ce dernier ?
En d’autres termes , lorsque le propriétaire n’est payé
ni par le preneur originaire qui ne remplit pas ses engagements,
ni par le sous-locataire qui a rempli les
siens envers son sous-bailleur, ce propriétaire pourrat-il
faire prononcer la résiliation tant à l’égard du souslocataire
que du preneur direct ?

L’affirmative enseignée par MM. Duranton, t. 17,
n° 159, Troplong, n° 544 et suiv. et Çurasson, Compétence
des Juges de Paix, t. 1er, p. 383, a été décidée
plusieurs fois, et notamment par Arrêt de la Cour
royale de Paris du 15 juin 1835 (1) , cité par M. Duvergier,
t. 3, n° 539, qui toutefois embrasse l’opinion
contraire et soutient que la résolution du bail principal
n’emporte pas, dans le cas dont il s’agit, la résolution
des sous-baux. Pour nous, nous pensons que l’on doit
rejeter le sentiment deM. Duvergier et adopter de préférence
celui de ses contradicteurs qui se fondant principalement
sur ce que le preneur originaire n’ayant pu
conférer plus de droits qu’il n’en avait lui-même, la
résolution du bail principal doit nécessairement entraîner
la résolution des sous-baux.

708. Mais la question ne recevrait-elle pas’.me solution
différente, s’il s’agissait d’une résiliation-amiable entre
le propriétaire et le principal locataire ? Quelle serait
l’influence de cette résiliation sur le sort du sous-bail
consenti par le preneur ? Le sous-bail devrait-il survivre
au bail principal dont il n’est qu’une émanation ?

Nous pensons avec MM. Delvincourt, t. 3, p. 195,
notes, et Duranton, n" 132, que la résiliation du
Cl) La Cour royale de Bordeaux, par arrêt du 3 décembre 1841
Journal du palait, t. 1<" de 1842, p. 32.) , a aussi décidé que la résiliation
du bail principal pour défaut de paiement des loyers, entraînait
celle du sous bail.OU LOUAGE DE MAISONS, ETC. 573
bail, par le mutuel consentement du propriétaire
et du locataire, ne porte nulle atteinte au droit du
sous-locataire, et que si ce dernier occupe les lieux et
en jouit en vertu d un sous-bail gui ait acquis date certaine
au moment de la convention de résiliation, ce
sous-bail doit être maintenu. (Argument tiré de l’article
1743 du Code civil. ) 

En effet, l’annulation du bail principal est, dans le cas
dont il s’agit, un acte purement volontaire, qui ne saurait
avoir pour résultat d’anéantir le sous-bail. L’avis
opposé à celui que nous partageons avec les auteurs précités
conduirait à de trop dangereuses conséquences, il
rendrait trop faciles les moyens de fraude. 11 ne faut
pas que le propriétaire et le locataire , en agissant de
concert, puissent, à leur bon plaisir , faire résoudre les
sous-baux et occasionner un préjudice notable ta des
sous-locataires qui ont traité de bonne foi ; voilà qui ne
serait ni équitable ni juridique. N’est-il pas évident que
le propriétaire qui a accepté la résiliation du bail principal,
avec connaissance de l’existence des sous-baux ,
a tacitement pris l’engagement de les entretenir ? Il nous
semble que, quant à la résolution ou au maintien des
sous-baux, il y a une importante distinction à établir
entre le cas où la résolution du bail principal est judiciairement
prononcée , et celui où elle est aimablement
consentie. Dans la première hypothèse, la résolution du
bail principal entraînerait invinciblement la résolution
. des sous-baux ; dans la seconde, les sous-baux continueraient
de subsister, malgré la résolution du bail principal,
et le propriétaire ne pourrait en demander l’annulation.
Nous ne voyons pas quelle bonne raison l’on
pourrait opposer à la distinction que nous proposons.

Toutefois, il est un conseil que nous donnerons aux
sous-locataires , c’est de faire ratifier et approuver par
le propriétaire les sous-baux que le locataire consent à
leur profit : car, faute de cette sage précaution, ils peuvent
se von- privés de la jouissance des lieux qu’ils occupent,
puisque, comme nous venons de le dire, la résolution
du bail principal, prononcée pour cause
d’inexécution des obligations du preneur originaire, en*
376 DE LA FIN DU BAIL
traîne la résolution des sous-baux. La ratification du
sous-bail, par le propriétaire, offre donc un moyen efficace
de prévenir toute difficulté à cet égard.

709. Autrefois, lorsque le propriétaire déclarait qu’il
voulait occuper par lui-môme la maison qu’il avait donnée
à loyer, cette circonstance suffisait pour résoudre la
location, et le propriétaire, en vertu d’une loi romaine,
connue sous le nom de loi JE de, et conformément aux
règles consacrées par l’ancienne jurisprudence, pouvait
expulser le locataire après lui avoir donné congé pour
le terme prochain. Mais cette loi, et la jurisprudence à
laquelle elle avait donné naissance, ont été abolies par
le Code civil. En effet, l’article 1761 de ce code porte :
« Le bailleur ne peut résoudre la location, encore qu’il
déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée,
s’il n’y a convention contraire. » Cet article n’est, au
reste, que l’application du principe, que l’un des contractants
ne peut à sa volonté, et sans le consentement
de l’autre, rompre l’engagement qui résulte de leur convention.
Remarquez que l’article dit s’il n’y a convention
contraire. Dans ce cas, le bailleur se réserve par la convention
le droit qu’il tenait autrefois de la loi. Le preneur
peut aussi taire stipuler en sa faveur qu’il pourra
quitter les lieux pendant la durée du bail. « S’il a été
convenu, dans le contrat de louage, que le bailleur pourrait
venir occuper la maison, il est tenu de signifier d’avance
un congé aux époques déterminées par l’usage des
lieux. » (Texte de l’art. 1762 du Code civil.) Dans ce cas,
le bailleur ne doit pas de dommages et intérêts au preneur.
(Discussion au Conseil-d’état ; M. Troplong, n°626.) 
Le congé est nécessaire, afin de laisser au locataire le
temps de se choisir une nouvelle habitation. Si l’on suppose
que le locataire lui-même s’est réservé dans le bail
le droit de quitter les lieux avant son expiration, il devra
aussi signifier le congé dans les délais d’usage. La
réserve d’expulsion concédée par l’article 1762 peut être
•stipulée par tout bailleur quelconque, propriétaire,
principal locataire, usufruitier, etc.

Le droit d’expulser est transmissible aux héritiers ;
mais le bailleur ne pourrait, sous prétexte d’habiter lui:
DU LOUAGE DES MAISOMS, ETC. 377
même sa maison, expulser le preneur et la louer à un
autre ; il s’exposerait à des dommages et intérêts envers
le preneur.

710. Le défaut respectif du bailleur et du preneur, de
remplir leurs engagements (1) , donne lieu aussi à la résolution
du bail (2). ( Code civil, art. 1741.) Cette disposition
de la loi est conforme au principe posé par l’art1184
du Code civil, qui porte que « la condition résolutoire
(3) est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques
(4) pour le cas où l’une des deux parties
ne satisfait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat
n’est point résolu de plein droit. La partie envers
laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ,
ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention, lorsÎu'elle

est possible, ou d’en demander la résolution avec
ommages et intérêts. La résolution doit être demandée
en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai
selon les circonstances. »

L’art. 1741 du Code civil, portant que le contrat de
louage est résolu par le défaut respectif du bailleur et
du preneur, de remplir leurs engagements, s’applique
au cas où le preneur est resté deux années sans payer le
prix de son bail. Un à-compte reçu par le bailleur, depuis
sou action en résiliation, ne l’empêche pas de continuer
les poursuites et de faire prononcer la résiliation
(1) C’est ce qui a lieu lorsque le bailleur ne peut pas mettre le
preneur en jouissance à l’époque convenue pour le bail, ou l’y maintenir,
par exemple, parce qu’il vient à en être évincé, ou lorsque le
preneur commet des dégradations notables, ou, au mépris de la clause
prohibitive insérée dans le bail, a sous loué ou cédé son bail, ou bien
encore lorsque le preneur ne paie pas le prix du bail aux époques convenues.(2) Le bail fait sous condition que le preneur jouira d’un emplacement
désigné, pour y inscrire l’enseigne de sa profession, est susceptiblede
résiliation à défaut d’exécution de celte clause. (Arrêt delà Cour
royalede Paris, du 25'avril 1841, Dalloz, t. 41, 2 » partie, p. 217.) (3) La condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit,
opère la révocation de l’obligation, et remet les choses au même état
que si l’obligation n’avait pas existé.(4) C’est-à-dire qui contient des obligations réciproques.378 DE LA FlU DU BAIt
du bail. (Arrêt de la Cour de Poitiers, 31 juillet 1806 ;
Sirey, t. 7, 2e partie, p. 18.) 

La résiliation du bail, pour défaut d’inexécution des
conditions et de garanties, entraîne celle de la prorogation
que le propriétaire avait pu en consentir par avance.
(Arrêt de la Cour royale de Paris, du 7 février 1838 ,
Journal du Palais, t. 1er, de 1838, p. 312.) 

711. Lorsqu’il a été stipulé dans un bail qu’il sera résolu
de plein droit à défaut de payement de loyer, cette
clause doit-elle être exécutée à la rigueur ? Les tribunaux
doivent-ils prononcer sur le champ la résolution du
contrat, ou bien ont-ils la faculté d’accorder, suivant les
circonstances, un délai au preneur ?

Cette question est controversée (1)  ; toutefois, nous
sommes d’avis que les magistratsaie pourront, dans ce
cas, atténuer l’effet de la clause résolutoire en accordant de
nouveaux délais que le contrat ne donne pas, mais qu’ils
devront prononcer sur le champ la résiliation dunail.
En effet, c’est au locataire à ne point consentir imprudemment
à une pareille clause. Mais, lorsqu’il s’est engagé,
il doit subir les conséquences de son obligation,
et les juges ne peuvent point avoir le pouvoir d’accorder
un délai. Ce serait de leur part violer la loi que les parties
se sont faite, loi qui doit recevoir sa stricte exécution.
(Voyez, au reste, page 151.) 

712. En cas de résiliation par la faute du locataire ou
fermier , celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant
le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice
des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.
(Code civil, art. 1760.) 

Pour lixer le temps nécessaire à la rclocation, il ne
(1) Les Cours de Bruxelles, par arrêts des 11 août 1808 et 7 août
1811, de Rennes, par arrêts des 2 avril 1828 et 18 décembre 1855, de
Paris, par arrêt du 27 mars 1843 (Journal du Palais, t. u de 1843,
}>. 156) , ont décidé l’affirmative.Au contraire, la Cour de Cassation, par arrêt du 5 décembre 1838,
et les Cours de Dijon, par arrêt du 31 juillet 1817, de Paris, par arrêt
du 19 février 1830 (Journal du Palait, t. n de 1850, p. 539) , de
Riom, par arrêt du 4 août 1840 (Journal du Palait, t. i« r de 1841,
p. 566) , ont adopté la négative.OU LOUAGE DES MAISONS, ETC. 379
faut pas prendre en considération les circonstances qui,
en fait, ont pu la rendre plus ou moins facile ; on doit
suivre le délai ordinaire des congés, et, puisque le locataire,
contre lequel on a prononcé dans ce cas la résiliation
du bail, est tenu d’indemniser le bailleur de la nonlocation
pendant cet espace de temps , il est juste qu’il
continue d’habiter les lieux, à moins qu’il n’y ait abus
de jouissance, auquel cas le bailleur peut demander de
plus amples dommages et intérêts.

Ainsi le locataire doit payer, outre le loyer du terme
courant, celui du terme suivant, tel qu’il est fixé par l’usage
des Meux. <

Si donc, à Paris, le locataire d’un appartement audessus
de 400 francs était expulsé dans le courant d’un
terme pour abus de jouissance ou dégradations , par
exemple, au 1er mars, il ne devrait pas seulement le loyer
pour tout le terme courant, qui comprend le mois de
mars ; il le devrait aussi pour le terme d’avril à juillet.

Mais si, nonobstant la résiliation, la relocation avait
lieu sur le champ, le bailleur ne pourrait réclamer
aucune indemnité ; et si la résiliation était prononcée
pour cause de non payement du prix, le locataire
expulsé ne devrait le loyer que jusqu’à la fin de sa
jouissance, c’est-à-dire , jusqu’au jour de l’occupation
des lieux par le nouveau locataire. (MM. Duranton, tom.
XVII, n° 172, Duvergier, t. ni, n° 79 , et ïroplong ,
H0 622.) 

713. La résiliation du bail, pour défaut d’exécution
des conditions et de garantie, entraîne celle de la prorogation
que le propriétaire avait pu en consentir par
avance. (Arrêt de la Cour de Cassation du 7 février 1838,
Journal du Palais, tom. i, de l’année 1838, p. 312.) 

714. Nous allons rappeler ici les circonstances dans
lesquels le propriétaire et le locataire peuvent respectivement
demander la résiliation du bail.

Le propriétaire peut la demander :

1° Si le locataire ne paye pas le prix stipulé par le bail
aux époques déterminées ;

2° S’il contrevient à la défense de sous-louer ou de céder
son bail, lorsqu’elle a été insérée au bail, clause qui
380 DE LA FIN DU BAIL
est toujours de rigueur. (Code civil, art 1717. Voyez, à
cet égard, ce que nous avons dit pag. 108 et suiv.)  ;

3° Si le locataire ne garnit pas la maison de meubles
suffisants pour répondre des loyers (voyez pag. 193 et
suiv.)  ;

4° S’il n’use pas des lieux loués en bon père de famille
et suivant la destination qui leur a été donnée , ou suivant
celle présumée par les circonstances (voyez pag.
119 et suiv.)  ;

5° Si le locataire n’observe pas les clauses particulières
insérées au bail ;

6° S’il est en état de faillite ou de déconfiture, à moins
qu’il n’offre une caution-suffisante (voyez pag. 198).

Le locataire peut demander la résiliation du bail :

1° Si le propriétaire ne délivre pas les lieux loués
(voyez pag. 39 et suiv.)  ;

2° Si le propriétaire n’entretient pas les lieux loués en
état de servir à l’usage pour lequel ils sont destines
(voyez pag. 48 et suiv.)  ;

3° Si, par quelque vice caché, les lieux ne peuvent servir
à l’usage pour lequel lis ont été loués , ou celui présumé
par les circonstances , ou bien encore lorsque la
destination que le locataire donne aux lieux est contraire
aux moeurs ou aux lois (voyez pag. 65 et suiv.)  ;

4° Si le locataire ne jouit pas paisiblement des lieux
loués (voyez pag. 554 et suiv.)  ; - ;»

• 5° Si les réparations urgentes que le propriétaire fait
aux lieux loués rendent inhabitable ce qui est nécessaire
au logement du locataire et de sa famille. (Art. 1724 du
Code civil. Voyez pag. 51 et 52)  ;

6° Si les lieux loués étant détruits en partie, ce qui ne
l’a pas été ne suffit pas pour l’usage que le locataire veut
en faire (voyez ci-dessus, pag. 63)  ;

7° Si la maison dans laquelle les lieux loués se trouvent
situés menace ruine (1).
(1) On ne pourrait, on effet, contraindre le locataire à continuer
d’habiter dans une maison qui menace ruine ; et le propriétaire, qui a
intérêt d’en prévenir l’écroulement pour conserver les matériaux,
peut, pour la rebâtir, expulser le locataire, lors même qu’il serait as-OU LOUAGE DES MAISONS, ETC. 381
8° Si le portier a injurié ou outragé le locataire, et
que le propriétaire ne l’ait pas reirvoyé de la maison
(voyez titre ix, Du portier).

Du reste, un locataire ne peut obtenir la résiliation de
son bail, même en offrant de payer au locateur les dommages-intérêts
que la résiliation peut lui causer, encore
qu’il ne veuille plus habiter la maison louée, et qu’il
n’ait pas la faculté de la sous-louer. Dans ce cas, il ne
peut prétendre qu’il s’est imposé une simple obligation
de faire, résoluble en dommages-intérêts. (Arrêt de la
Cour de Cassation du 12 février 1812 ; Sirey , t. 12,
Impartie, p. 214.) 

715. Le lecteur n’apprendra peut-être pas sans étonnement
que jadis le locataire pouvait demander la résiliation
du bail à l’occasion de l’apparition de spectres ou
fantômes dans la maison, donnée à loyer. C’est cependant
ce que nous attestent d’anciens monuments de jurisprudence
(1). Mais, de nos jours, nous ne croyons plus
sez imprudent pour y vouloir demeurer. Pour donner lieu à In résilialion
du bail, il n’esl pas nécessaire que l’événement de la chute de la
maison ait justifié la crainte de celle chute ; il suffit de l’appréhender
(l’olhier, n° 149, 320). Mais le locataire peut-il s’opoo« er à la résolution
du bail en offrant de sortir de la maison à la conuiuon d’y rentrer
lorsqu’elle aura été reconstruite '.' Pothier (no 521) pense que ces offres
•les locataires ne doivent être admises que dans le cas où le propriétaire
entend rebâtir sa maison telle qu’elle était ; et ce jurisconsulte
ajoute que si le propriétaire, étant obligé de reconstruire sa maison’,
veut en bâtir une plus vaste ou plus belle, dont le loyer sera d’un
prix plus élevé, la résolution du bail pour l’avenir doit être en ce cas
prononcée sans qu’on doive accorder au locataire la faculté de rentrer
dans la maison après qu’elle aura été reconstruite.Quant à nous, nous sommes d’avis que les distinctions admises par
Pothier ne doivent pas être suivies, et que le bail est résolu malgré
l’offre faite par le bailleur, de reconstruire la maison. En effet, la perte
de la chose louée détruit l’objet même du contrat. La résiliation est
forcée ; il ne dépend donc pas de l’une ou de l’autre des parties de
l’empêcher (Argument de l’art. 1741 du Code civil).(1) Brillon (Dictionnaire des arrêts dts parlements de France , au
mot Bot’/, n" 12) et Despeisses (t. i de ses oeuvres, p. 125) , qui tous
deux écrivaient dans le xvn° siècle, rapportent plusieurs arrêts de parlement
qui ont décidé en ce sens. Ce dernier auteur, qui professe une
opinion conforme à ces décisions, invoque, à l’appui de sa doctrine, lu§82 DE 1A FIN t) U BAHaux
revenants , et une demande en résiliation, fondée
sur un semblable motif, paraîtrait aussi absurde que
ridicule.

II n’y a pas lieu à résiliation de bail, lorsque le locataire
quitte la maison louée pour occuper des fonctions
qui exigent son déplacement ou son expatriation. En effet,
ce n’est qu’autant que l’obstacle à la jouissance naît
de l’état dans lequel se trouve la cbôse louée, et non de
la position personnelle du preneur, que la résiliation
doit être prononcée en faveur de celui-ci. Cette doctrine
a été consacrée par un arrêt de la Cour royale de Paris
du 13 mars 1832 (Sirey, t. 32, 2e partie, pag. 250.)  ;
voici dans quelles circonstances :

Au mois de février 1830, la liste civile avait pris à bail
pour neuf ans une maison située à Saint-Cloud, et destinée
au logement du gouverneur du duc de Bordeaux.
Après la révolution de juillet, qui empêchait que la maison
ne servît à la personne pour laquelle elle avait été
louée, le liquidateur de l’ancienne liste civile a demandé
la résolution du bail. Le tribunal de première instance
de la Seine a refusé de la prononcer, en se fondant « sur
ce qu’en principe le bailleur ne peut être responsable
ni éprouver aucun préjudice des faits de force majeure
qui viennent frapper lé preneur enl’empêchant de jouir
de la chose louée, puisque le bailleur n’a pas pu les prévoir
ni les empêcher. » La Cour royale de Paris a confirmé
cette décision.

716. Quand les meubles qui restent dans la maison
louée sont d’une valeur suffisante pour répondre de tous
texte d’une loi romaine où il est dit que celui qui a loué ou acheté un
fonds, qui'produirnit des herbes pestiférées ou venimeuses, peut rompre
le contrat, et il s’écrie : Or, il n’y a herbe plus venimeuse que cet
esprits. Brillon, qui paraît partager les mêmes erreurs que Despeisses
sur les apparitions de fantômes, s’exprime ainsi : « Au parlement do
Bordeaux on a décidé que la crainte des spectres et des fantômes est
une cause légitime pour faire résoudre un .bail à loyer. Au parlement
de Paris on a jugé le contraire ; il y a eu deux arrêts assez mémorables
rapportés par Charondns sur le mot crainte. La raison de cette différence
peut être de ce que les visions (apparitions) ne sont pas si fréquentes
a Paris qiï en Guienne, »OU LOUAGE DES MAISONS, ETC. 383
les loyers dus et de ceux à échoir, le propriétaire ne
peut demander la résiliation du bail sur le motif que le
locataire aurait fait enlever une partie du mobilier qui
garnissait la maison.

Si l’article 2102, Code civil, donne au propriétaire
un privilège sur la totalité des meubles de son locataire,
il s’ensuit bien que le propriétaire peut, dans la quinzaine
, saisir-revendiquer les meubles gui seraient déplacés
par le locataire, mais il ne s’ensuit pas que le locataire
soit en tort, et pour ceia qu’il soit passible de
résiliation du bail, surtout si sa solvabilité n’est pas contestée.
(Arrêt de la Cour royale de Bordeaux, Il janvier
1S26, rapporté pag. 192, note.) 

717. Lorsque le propriétaire fait, auprès du logement
de son locataire, une construction qui donne une vue
directe sur ce logement, la résiliation de la location
peut être prononcée à la demande du locataire, avec indemnité
à son profit et dispense du payement de ses
loyers. (Arrêt de la Cour royale de Paris du 12 février
1839, Gasette des Tribunaux du 13 février, même année.) 


Uu locataire ne peut établir , dans les lieux qu’il occupe,
une machine à vapeur dont la fumée gênerait les
autres locataires de la maison. Ces derniers seraient autorisés
à demander, dans ce cas, la résiliation de leurs
baux. (Arrêt de la Cour royale de Paris, Gazette des Tribunaux
du 23 juin 1836.) 

718. Mais un locataire ne peut demander la résiliation
du bail ou des dommages et intérêts pour cause du bruit
([n’occasionne la profession des autres locataires , lorsque
ces derniers étaient dans la maison avant que le locataire
y fût entré. Dans ce cas , c’est au locataire luimême
a s’imputer la faute qu’U a commise d’avoir loué
dans une maison avant de s’être préalablement informé
de la profession des personnes qui y sont logées. (Jugement
du tribunal de la Seine, 5e chambre , du 9 juin
1835, Gazette des Tribunaux du 10 juin môme année.) 

719. L’ouverture, au public, d’une salle de billard consacrée
originairement à une société particulière autorise
peut donner lieu à une demande en résiliation de
384 DE LA FIN DU BAIL, OU LOUAGE DES MAISONS, ETC.
bail contre le locataire. (Arrêt de la Cour royale de Paris
du 29 août 1826, Gazette des Tribunaux.) 

720. La clause d’interdiction de louer à des personnes
tenant café-restaurant ou estaminet n’est pas applicable
à un entrepôt de bierre ; et, dans ce cas, la demande en
résiliation de bail n’est pas admissible. C’est ce qu’a jugé
le tribunal de la Seine le 17 juin 1837 (1). (Le Droit,
journal des tribunaux du 18 juin 1837.) 

Le locataire qui s’est interdit, par son bail, de Tendre
des liqueurs, si ce n’est en gros, peut-il faire le
commerce de marchand de vins en détail ? Non. [L’infraction
à cette clause peut même donner lieu à une résiliation
de bail. C’est ce'que le Tribunal de la Seine (4e chambre) 
a jugé, le 29 août 1840, dans les circonstances suivantes
: en 1837, Landon avait loué à Bigny uue maison
destinée à servir de garni aux ouvriers ; mais, dans le
bail, il inséra une clause qui défendait aulocataire d’établir
dans les lieux loués une distillerie et d’y vendre ses
liqueurs , si ce n’est en bouteille. Bigny ouvrit bientôt
un petit cabaret qui devint en peu de temps le rendezvous
de tous les ouvriers du quartier. Mais le propriétaire
, prétendant que l’on faisait de son garni un véri(1) 
En voici l’espèce :M. Deloche avait loué à M. Souflet une partie de sa maison, rue de
l’Ecole-de-Médecine, pour y établir un café-restaurant. Il s’était interdit
dans le bail, le droit de louer une partie de sa maison à des personnes
tenant café-restaurant ou estaminet. Plus tard il loua à un
sieur Demerville une petite boutique dépendant de sa maison, et
n’ayant d’entrée qne par la rue Pierre-Sarrazin, pour y transporter,
disait le bail, son entrepôt de bière alsacienne. Le sieur Demerville prit
possession des lieux ; il y établit un entrepôt de bière alsacienne, cl,
comme accessoire de cet entrepôt, un débit de deux ou trois espcN’-J
de liqueurs qu’on est dans l’usage déboire après la bière. M. SoulM
ayant cru voir là une infraction à la clause de son bail, actionna M. Deloche
en résiliation de bail, et paiement de 50,000 fr. de dommage*
et intérêts.Le tribunal rejeta la demande de M. Souflet, attendu qu’en s’inlord’sanl
 le droit de louer à des personnes tenant estaminet, M P, ;loche lli:
s’était pas interdit de louer à des personnes’ tenant un entrepôt un
bière, qu’il y a une différence évidente entre tenir un estaminet ri
tenir un entrepôt de bière, alors que les liqueurs qui se débitent da"s
ce dépôt ne s’y débitent que comme accessoire de la bière.
DU CONGÉ. âSS

table cabaret, demanda la résiliation du bail avec dommages
et intérêts.

La clause relative au débit de liqueurs devait-elle
comprendre le débit de vin ? Le Tribunal l’a pensé et
a prononcé l’annulation du bail. (Le Droit, 4 septembre
1840. ) 

Le locataire d’un café, à qui une clause de son bail
attribue le droit exclusif de fournir les rafraîchissements
dans une salle de concert, peut s’opposer, lorsqu’on
donne des bals dans cette salle, à ce que le géranl de
la société des bals y fasse circuler des oranges, pastilles,
bonbons et sucreries. L’infraction peut donner lieu à
des dommages et intérêts contre le gérant de cette société.
(Arrêt de la Cour royale de Paris. Gazette des Tribunaux,
des 27 et 30 janvier 18 9.) 

721 Le propriétaire qui, dans le bail fait à son locataire,
a inséré la défense de laisser chanter dans les lieux
loués, ne peut, pour une première infraction à cette
clause demander la résiliation du bail. C’est ce que le
tribunal de la Seine a décidé par jugement du 22 août
1828. (Gazelle des Tribunaux du 24 août même année.) 
Dans cette affaire, Je locataire, qui était un marchand
de vins, avait, contrairement a la clause prohibitive du
bail, laissé chanter des ivrognes dans son cabaret. Le
propriétaire demandait, pour ce fait, la résiliation ; sa
prétention ne lut pas accueillie ; mais le tribunal, tout
eu maintenant le locataire dans son bail, lui fit néanmoins
défense de récidiver.

CHAPITRE VII.
Du congé des maisons.

722. Le congé est l’avertissement que lebailleur donne
au preneur, ou que le preneur donne au bailleur, afin de
faire cesser le bail.
m 22
SECTION PREMIÈRE.
. Quand il y a lieu, de donner congé.

723. Si le bail est fait sans écrit, l’une des parties ne
pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais
fixés pour l’usage des lieux. (Code civil, art. 1736. ) 

Le bail cesse-de plein droit à l’expiration du terme
fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire
de donner congé. (G. civil, art. 1737.) 

Si l’on prenait ces deux articles à la lettre, il semblerait
que la nécessité du congé n’a lieu que lorsque le
bail a été fait sans écrit, et qu’il ne devient inutile que
lorsque le bail, a été fait par écrit. Mais tel n’est pas le
sens dans lequel on doit interpréter les dispositions des
art. 1736 et 1737, dont la rédaction vicieuse a été critiquée
par tous les auteurs qui ont écrit sur la matière.

Nous avons dit ailleurs (p. 354) que ces expressions,
bail fait par écrit, bail fait sans écrit, signifient bail dont
la durée est fixée, bail dont la durée n’est pas fixée.

Eour entendre-sainement et pour concilier les dispositions
des art. 1736 et 1737 avec les vrais principes,
il faut dire que quand la durée du bail soit verbal, soit
écrit, n’a pas été déterminée, un congé donné dans les
délais d’usage est nécessaire pour le faire cesser ; et que
quand la durée du bail soit verbal, soit écrit, a été déterminée
, il cesse dé plein droit à l’expiration du terme
fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé (1).

Telle est, au reste, l’opinion unanime des auteurs.
(Foy.p. 355.) 
(1) La Cour royale de Paris s’est montrée, toutefois, d’un avis opposé.
Elle a décidé, par arrêt du 28 août 1840, que le bail verbal, fait
pour un temps déterminé, oblige le preneur à donner congé, même
quand la fixation du terme est reconnue par le bailleur ; et qu’il en est
de même de la prorogation verbalement consentie d’un bail notarié
encore bien que l’existence de cette prorogation à temps fixe, ait clé
reconnue par écrit {Le Droit, 2 septembre 1840)  ; mais cet arrêt nous
semblé susceptible de critique. En effet, dès que les parties comme
dans l’espèce, sont d’accord sur la durée du bail, le congé n’est pas
nécessaire. Car le bail est un contrat conventuel qui est parfait, àc
quelque manière qu’il soit exprimé, aussi bien verbalement que par
écrit. L’écriture n’influe en rien sur la validité du bail, elle n’a d’cffl-' ët.■•' DU COHGÉ. 387
724. Ainsi, à l’expiration du terme fixé par le bail
verbal ou écrit, le' preneur peut se retirer, et le bailleur
introduire un nouveau locataire.

Mais si, à l’expiration du bail écrit, le preneur reste
et est laissé en jouissance, il s’opère une nouvelle location
, que les parties ne peuvent faire cesser qu’en donnant
congé dans les délais d’usage. (Argument tiré de
l’art. 1738 du Code civil.) La nouvelle location dont il
s’agit se nomme tacite reconduction. ( Voy. p. 355.) 

725. Il est nécessaire de donner congé, môme dans le
cas d’un bail dont la durée est déterminée, lorsque,
comme cela se pratique souvent, le bail contient des termes
auxquels il est loisible au propriétaire ou au locataire
de le résoudre ; par exemple, lorsque le bail est
fait pour trois, six ou neuf années (1). Il est d’usage,
dans ce cas, d’indiquer de combien de temps l’avertissement,
doit précéder les termes fixés dans le bail. Mais
lorsque le bail ne contient pas de clause à cet égard, on
suit pour le congé les délais fixés par l’usage des lieux.

726. Quand le bail autorise le nouvel acquéreur à .expulser
le locataire, il ne peut le faire qu’après avoir donné
congé en observant les détails d’usage. (Voy. p. 369.) 

727. Lorsqu’il aété convenu que le bailleur, dans le cas
cacité que quant à la preuve du contrat- Ce n’est donc qu’autant que
l’époque à laquelle le contrat doit finir n’a pas été déterminée par les
parties, qu’il y a nécessité de donner congé, autrement le bail finit de
plein droit à l’expiration du terme fixé. Peu importe que le bail soit
verbal ou écrit, cette circonstance est absolument indifférente. La Cour
royale de Paris nous paraît avoir méconnu entièrement ces "principes
dans l’arrêt que nous signalons. Aussi pensons-nous que cette décision,
doit-ètre rejetée. L’erreur vient sans doute de ce que la Cour s’en est
tenu trop aux termes mômes des articles 1756 et 1757 du Code Civil ;
mais, nous le répétons, l’interprétation de ces dispositions que nous
avons présentée, d’accord avec la majeure partie des auteurs, est plus
exact, plus conforme au véritable esprit de la loi, et elle doit être
préférée.(1) Il importe de remarquer que ce bail est véritablement un bail de
neuf années, mais qui contient la faculté, en faveur de chacune des
parties, de le résilier à l’expiration des trois ou six premières années ;
en conséquence, si les parties gardent le silence, ce bail Unira de plein
droit à l’expiration de la neuvième année sans qu’il soit nécessaire de
donner congé.388 DU COMGE.
où il voudrait occuper les lieux loués, pourrait expulser
le preneur, le bailleur ne peut le faire qu’en donnant
d’avance un congé aux époques déterminées par l’usage
des lieux. (Code civil, art. 1762.) 

728. Quandl’époque de la fin d’un bail a été déterminée
par la convention, celui qui reprend le bail d’un précédent
locataire n’a pas besoin de donner congé. (Jugement
du Tribunal de la Seine, 8 avril 1844, le Droiti' 19
avril même année.) 

Le congé n’est pas nécessaire lorsque c’est par tolérance
qu’on loge une personne. ( Jugement du Tribunal
de la Seine, 5° chambre, du 31 août 1841 ; Gazette des
Tribunaux,  !er septembre même année.) 

729. Lorsque,dans une location soitverbale, soitécrite,
quelques accessoires se trouvent joints à la chose principale
, on ne peut donner congé de ces accessoires et
continuer de tenir à bail la chose principale. Par exemple
, un commerçant qui a pris à loyer une boutique,
l’entresol au-dessus et une chambre séparée pour son
commis , ne pourra donner congé séparément de cette
chambre ou même de l’entresol, parce que ces lieux,
loués en même temps que la boutique, en dépendent et
forment avec elle une seule et même location- Pour qu’il
en fût autrement, il faudrait quele bail de cette chambre
ou de cet entresol eût été fait séparément de celui de la
boutique et en fût totalement indépendant

Il en serait de même d’un appartement ayant pour accessoires
des l’émises etdesécuries ou un jardin. Le congé
ne pourrait être donné que pour la totalité des lieux
loués. '(Ruelle, n<* 183 et 184.) 

' 730. Quel que soit l’usage auquel les lieux compris dans
un bail puissent être employés, ils conservent toujours,
quant au délai du congé, la nature qui leur est propre ;
le locataire ne peut se prévaloir de son mode de jouissance
pour déterminer l’espace de temps nécessaire au
congé. Ainsi, le locataire d’une boutique sur la rue ou
sur un passage public sera tenu de donner congé six
mois avant de sortir, quand, même il aurait fait dé cette
boutique sa chambre à coucher ou sa cuisine. En effet,
si le local est une boutique disposée comme le sont or-
DU CONGÉ. 389
dinairement ces sortes de lieux, s’il a été déjà employé à
cet usage, il conservera sa nature à l’égard de celui qui
l’habite, à moins de convention contraire entre lebaiUeur
et le preneur. Réciproquement, un appartement à l’entresol
ou aux étages supérieurs , soit sur le devant, soit
sur le derrière de la maison, ne sera jamais considéré
à l’égard des délais du congé, comme boutique , lors
même qu’il serait employé à l’usage de magasin. Ce magasin
fût-il même au rez-de chaussée dans la cour, ne
serait considéré que comme un appartement dont les délais
du congé se règlent suivant le prix de la location.
(Ruelle, n° 185, voyez pag. 595.) 
SECTION II.Des époques auxquelles le congé doit êlre donné ; et de
l’usage actuel de Paris et autres localités à cet égard.

731. La loi n’a pas déterminé d’une manière fixe les
délais dans lesquels le congé doit être donné ; elle a décidé
qu’on doit suivre en cette matière l’usage deslieux.
(Code civil, art. 1736.) Les rédacteurs du Code civil auraient
désiré ramener à une règle uniforme pour toute
la France les délais du congé ; mais ils ont pensé qu’il
était plus sage de maintenir les usages locaux, qui sont
à cet égard si variés, et d’après lesquels on est accoutumé
à se régler et à prendre ses dispositions : il n’était
pas certain, d’ailleurs, que l’autorité du législateur parvint
ià détruire des habitudes si fortement enracinées et
des usages dont la différence des localités peut, au surplus,
justifier la diversité. On s’en est donc référé, pour
les délais du congé, à l’usage des lieux. Le Code civil a
aussi donné à l’usage force de loi dans un assez grand
nombre d’autres cas, par exemple, eu ce qui concerne
l’usufruit des bois (art. 590, 593)  ; l’usage des eaux courantes
(art. 642, 645) la hauteur des clôtures dans les
villes et faubourgs (art. 663)  ; les distances à observer
entre les héritages voisins pour la plantation d’arbres à
haute tige (art. 671)  ; les constructions susceptibles, par
leur nature, de nuire au voisin (art. 674) , etc. Dans ces
diverses circonstances, chaque localité a ses usages par- »
m 2%390 DU CONGÉ.
ticuliers ; cependant, il arrive que ces usages, qui ne reposent
que sur une tradition orale, sont trop souvent
mal connus ; d’un autre côté, la jurisprudence des tribunaux
offre fréquemment des décisions contradictoires
sur ces différents points. Combien ces divergences, ces
variations,'ces incertitudes ne sont-elles pas .fâcheuses
pour la bonne administration de la justice !

Frappé des inconvénients qui résultent d’un tel état
de choses, M. le ministre de l’intérieura adressé aux préfets,
le 25 juillet 1844, une circulaire dans le but d’inviter
les conseils généraux de département à constater les
usages locaux auxquels se réfèrent diverses dispositions
de nos lois, et à recueillir par département ceux de ces
usages qui sont en vigueur. La plupart des conseils généraux
ont compris l’importance d’un pareil travail, et
des commissions spéciales ont été formées pour s’en occuper.
En effet, un recueil contenant des documents
exacts sur les usages particuliers à chaque localité d’un
département sera d’une haute utilité pour les tribunaux
eux-mêmes aussi bien que pour les justiciables ; il servira
à diminuer un grand nombre de procès qui ne
prennent souvent leur source que dans l’ignorance ou
l’incertitude de l’usage des lieux. Espérons que bientôt
chaque département jouira de l’avantage d’un semblable
recueil !

732. La déclaration de l’usage local pour le délai des
congés appartient exclusivement aux tribunaux territoriaux,
et les jugements de ces tribunaux ne peuvent pas
être soumis a la censure delà Cour de Cassation. (Arrêt
de la Cour de Cassation du 23 février 1814, Journal du
Palais, à sa date.) 

733. A Paris (1) , les délais, pour le congé, se règlent
(1)  Autrefois, l’usage élail constaté par un acte de notoriété du Cliàtelet,
du 28 mars 1715 (Denisart, Acte de notoriété du Chdlelet de Paris,
page 382). Cet acte porte : « Lorsque le lo-yer d’une maison est de
1,000 livres par an ou au-dessus, le con[ ;é ne peut-élro donné valablement
qu’en avertissant et donnant congé six mois avant l’échéance
du terme pour lequel le congé est donné, et que les six mois doivent
être entiers ; en sorte que le congé soit donné, au plus tard, le dernierDU CONGÉ. 391
sur le taux du loyer, la nature des lieux loués, et la profession
ou les fonctions des locataires.

Pour les logements d’un loyer annuel de 400 francs
et au-dessous, les congés doivent être donnés à six semaines
(1).
jour du terme qui précède les six mpis, et que, lorsqu’il est donné le
premier jour du terme qui commence les six mois, le congé n’est pas
valable, d’autant plus que le terme est commencé, el n’est plus entier,s
L’usage du Chàtelet était aussi d’exiger un pareil délai de six mois
pleins pour la validité des congés des maisons entières, des corps de
logis entiers et des boutiques sur la rue, lors même que les locations né
s’élevaient pas à 1,000 livres. On accordait également un délai de six
mois oour le congé des commissaires de police, des maîtres et des
maîtresses d’école. Guyot (Répertoire de jurisprudence, au mot Congé) 
et Denisart ( Ibid. et Collection de jurisprudence, au.mot Congé)  en
donnent pour raison, que ces personnes étant obligées de se loger dans
des quartiers déterminés et dont elles ne peuvent sortir, il leur est plus
difficile de trouver des logements qui leur conviennent.Mais quand il ne s’agissait que de logements loués 500 livres et audessus,
jusqu’à 1,000 livres, un congé à trois mois suffisait. Si le loyer
élait au-dessous de 500 livres, on pouvait valablement donner le congé
six semaines avant le terme ( Denisart, Collection de jurisprudence,
au mot Congé ; Guyot, lUpertoirc de jurisprudence, au mot Congé, édition
de 1784.) Mais, plus tard, et par une conséquence 8e l’augmentation du prix
des loyers, le taux de 500 livres, déterminé pour le délai de six semaines,
fut porté jusqu’à 400 livres, et bientôt on ne distingua même plus
entre les appartements au-dessus ou au-dessous de 1,000 francs. En
effet, en 1809, M. Berthereau, président du tribunal de la Seine, donna,
sur l’usage des congés, la note suivante : « Pour une location qui, en y
comprenant le sou pour livre du portier et l’impôt des portes et l’enê'res,
est de 400 francs et au-dessous, le congé peu.t être donné à six
'« naines ; pour une location qui excède 400 francs y compris les accessoires,
il faut donner congé à trois mois ; pour une maison entière,
U|] corps de logis séparé et une boutique, il faut donner congé à six
mois. »Tel est l’état de la jurisprudence en matière de délais de congé.(1) Il importe de faire observer que le congé d’un appartement loué
•400 francs, est valablement donné à six semaines. C’est ce qu’a décidé
1" tribunal de la Seine ( S>! chambre ) , par jugement des 14 et 21 juin
1838. • …Jusqu’ici dos monuments de jurisprudence étaient venus constater
' usage en matière de locations, faites au-dessus ou au-dessous de 400 fr.,
Mais aucune décision judiciaire n’avait déterminé l’usage dans le cas
ou le prix du loyer s’élevait à cette somme précise.DU CONGE.
Pour ceux au-dessus de 400 francs, et à quelque somme
que puisse s’élever le loyer, les congés doivent être donnés
à trois mois (1).
Voici, au reste, les faits qui ont donné lieu nu jugement que nous signalons.M. B., propriélaire, loue, au mois de mars dernier, à M. D., un appartement
dont la jouissance commençait au 1°' avril 183S, moyennant
400 francs par an, chacune des parties se réservant la faculté
de donner congé suivant l’usage. Le 13 mai 1838 , congé signilié au
propriétaire pour le 1'' juillet suivant : demande en nullité de congé,
de la part du propriétaire qui soutient que la signification en aurait dû
être faite à trois mois, et non à six semaines seulement ; mais le tribunal,
sous la présidence de M. Michelin, a ainsi prononcé :« Attendu que, conformément aux dispositions de l’article 1736 du
Code civil, lorsque le bail a été fait sans écrit, le congé ne peut être
donné qu’en observant l’usage des lieux ;<t Attendu que l’usage à Paris, ainsi que cela a élé reconnu en 1809,
par M. Berthereau, alors président de ce tribunal, est que pour les locations
de 400 francs et au-dessous, en y comprenant le portier et l’impôt
des portes et fenêtres, le congé peut’être donné à six semaines ; et
que ce n’est que pour les locations qui excèdent 400 francs, y compris
les accessoires, que le congé doit être donné à trois mois ;« Attendu que la location faite par B. à D. n’excède point la somme
de 400 francs, qu’elle n’a pas élé faite à l’année, mais par termes ;« Que dès lors le locataire était fondé à donner, ainsi qu’il l’a frit,
congé six semaines seulement avant l’échéance du terme ;(t Par ces motifs,« Le tribunal déclare régulier le congé donné par D. à B., le 14 mai
dernier, pour le premier juillet suivant ;« En conséquence, déclare B. purement et simplement non recevabledans
sa demande en nullité dudil congé, et le condamne aux dépens.
 » (Ut />roï« , as juillet 1838.) (1) Cependant la.Cour royale de Paris, par arrêt du 12 octobre 1821,
a jugé que'le congé d’un appartement loué 4,000 francs doit être assimilé
à celui d’un corps de logis entier, et, par suite, donné à sis mois,
M. Dalloz (Jurisprudence générale, au mot Louage, page 033) rapporte
l’espèce de cet arrêt en ces termes : « Dans une maison du sieur Pantin,
sise a Paris, rue Nciive-du-Luxemhourg, la comtesse de Kumelle
occupait (il paraît que c’est en vertu d’une promesse de bail pour plusieurs
années ) un appartement loué 4,000 francs par an. Un congé est
signifié le 28 juin 1821 pour le l=r octobre suivant. Sur la demande, et
à la date du 30 août 1821, jugement du tribunal civil de la Seine qui
annule,ce congé, attendu que le congé d’un appartement loué 4,000lr.
doit être assimilé à celui d’un corps do logis entier, et doit être donna
à eix mois.—Appel par le sieur Pantin, — Arrêt ainsi conçu ;DU COMGÉ. 393
Pour les maisons entières, pour les corps-de-logis enLa
Cour, adoptant les motifs des premiers juges, met l’appellation
au néant, ordonne, etc., donne acte au surplus à la dame de Fumelle
de ses réserves de faire valoir par tous moyens de droit, le bail, qui
avait pu être consenti à son profit par Pantin, de l’appartement dont
il s’agit. L’arretiste que nous venons de citer, ajoute en note que, suivant
les avocats qui ont plaidé dans cette cause, la représentation de
la promesse de bail n’avait pas été sans influence sur la dèeision de la
Cour. 11 'ne faut donc pas y voir une modification apportée à l’usage,
mais, eommele dit M. Duvergier ( t. iv, p. 6i, note) , avec peut-être
un peu trop d’aigreur : tf Un de ces arrêts, dans lesquels les magistrats,
s’atlachant aux faits et cédant à des considérations plus ou moins puissantes,
se permettent de transiger avec les principes, et, déterminés
par les meilleures intentions du monde, jettent de mauvais précédents
dans la jurisprudence. »Au reste, un autre arrêt de la Cour royale de Paris, du 20 juillet
1825 ( Journal du palais, à sa date ) , a rétabli la règle et décidé
que d’après les usages actuellement en vigueur à Paris, le délai de trois
mois suffit pour le congé de plusieurs chambre » séparée », louées dans
une même maison, à quelque somme que puisse s’élever le loyer ; le
délai de six mois n’ast nécessaire que pour les maisons entières, corps
de logis entiers et boutiques, et, par exception, pour la profession dont
'exercice est fixé à certains quartiers.Voici, au reste, l’espèee dans laquelle est intsrvenue la décision
dont nous parlons :Le sieur Benech loue, a Paris, aux sieur et dame Curdet, moyennant
2,500 francs par an, un grand nombre de chambres dans sa maison
 ; il leur donne congé en n’observant que le délai de trois mois. —
Jugement du 11 juin 1823, qui valide le congé par les motifs que,
« d’après les usages actuellement en vigueur à Paris, le délai de trois
mois était suffisant à quelque somme que montât le loyer, excepté dans
quelques circonstances particulières, étrangères au cas actuel, etc.Appel devantla Cour royale de Paris. Suivant les appelants, l’usage,
en cette matière, est fondé sur l’importance de la location et sur le
temps présumé nécessaire pour remplacer la location que l’on quitte ;
il faut autant de temps pour trouver dans la maison des chambres séparées,
d’un loyer de 2,500 francs, que pour trouver un corps de logis
entier ou une boutique ; l’importance de la location exigeait donc
un congé à six mois. C’est ce qui était déjà en usage au Chatelet, ainsi
que l’atteste M. Pigeau (t. H, liv. m, au mot Congé. — L’intimé (le défendeur
à l’appel ) opposait l’usage actuel de Paris, suivant lequel le
congé de trois mois suffit toujours, lorsqu’il ne s’agit pas de maisons
entières, corps de logis entiers et boutiques, ni de profession qui
exige un domicile dans certains quartiers, comme les fonctions de juge
de paix ou de commissaire de police. Mais la Cour, adoptant les motifs
des premiers juges, confirma le jugement de première instance.394 DU CONGÉ.
tiers et pour les boutiques (1) donnant sur la rue ou sur
un passage, les congés ne peuvent être donnés qu’à six
mois (2).
Nous ferons observer, en outre, qu’un arrêt de la Cour de Paris, du
9 mai 1811 (Journal du palais, à sa date) a aussi décidé qu’il suffisait
d’un congé à trois mois pour les appartements au-dessus de 400 francs
et à quelque somme que le loyer puisse s’élever. ,Ainsi, il est bien établi par la jurisprudence que pour les logements
au-dessus de 400 francs et à quelque'somme-qjie le loyer puisse s’élever,
il suffit d’un congé donné à trois mois.(1) Le tribunal de paix du 2e arrondissement de Paris a jugé, le
2 décembre 1835, que le congé d’une boutique devait être donné six
mois d’avance, quelque fût son exiguïté et quelque minime que fût le
prix de la location. Il s’agissait, dans l’espèce, d’une échoppe du passage
Saint-Roch, louée pour tenir un débit ou étalage de petites sucreries,
pain d’épices et autres menus comestibles à l’usage des enfants,
sorte de commerce qui, comme on sait, n’est point assujetti au droitV
de patente. Le tribunal a pensé qu’il ne lui appartenait point d’établir
une distinction que la loi ne faisait pas, entre la location d’une boutique
et celle d’une simple échoppe ( Galette des tribunaux, du 5 décembre
1835).(2) Il existait autrefois des règles particulières pour les délais des
congés concernant les étaux des bouchers de Paris. L’art. 10 des statuts
de cette corporation, en date du lorjuin 1782, était ainsi conçu :
« Tous les étaux attachés ou non à des maisons particulières, seront
publiés chaque année le mardi de la quatrième semaine de carême, à
l’audience qui se tiendra au greffe civil du Chàtelet de Paris, par le
sieurlieutenant général de police, et par lui adjugés aux maîtres bouchers
qui en demanderont la continuation pour le même prix de l’année
précédente, sans que les propriétaires puissent les en déposséder
sous quelque prétexte que ce puisse être par de vaines prétentions, à
la charge, par le maître boucher, d’en payer le loyer de quartier
en quartier, et même par avance, et d’exploiter en personne l’étal qui
lui aura été adjugé, sans pouvoir le relouer ou sous louer à qui que co
soit ; pourra néanmoins, le boucher, déclarer à la même audience
qu’il n’entend plus continuer l’exploitation de l’étal qu’il aura occupé
l’année précédente, auquel cas il demeurera déchargé ; et, néanmoins,
dans le cas ou le boucher ne payerait pas le quartier d’avance et même
de quartier en quartier, et où il n’exploiterait pas en personne l’étal
de la maison, ou qu’il déclarerait ne vouloir plus l’exploiter, le propriétaire
sera tenu de se pourvoir devant le lieutenant général de police
pour être procédé à une nouvelle adjudication dudit étal. » Mais
aujourd’hui cet ordre de chose n’existe plus. La loi des 2-17 mars 1791
en proclamant la liberté de l’industrie et du commerce, a supprime
les maîtrises ou jurandes, ainsi que tous les privilèges do professions.
Mais le congé d’un logement au premier étage, d’un
loyer annuel déplus de 400 francs, est valablement donné
à trois mois,liien que ce logement serve à l’usage de
magasin, cette destination n’assimilant pas le locataire
à celui d’une boutique donnant sur la rue, dont le congé
doit précéder de six mois le jour de la sortie. (Jugement
du tribunal de la Seine (1) et arrêt de la Cour royale de
L’article 7 de la loi des 28 mars et 1er avril 1791 a même prononcé la
résiliation de tous les baux de maisons ou appartements faits aux différents
eorp6 et communautés d’arts et métiers de la ville dé Paris. Or,
quant aux délais des congés, les étaux de bouchers ne sont plus soumis
à des usages particuliers. Ces délais sont actuellement les mêmes
que ceux qui, d’après la nature ou.l’importance des lieux loués, doivent
être observés pour les locations verbales en général. Ainsi, un
propriétaire qui a loué une boutique qui sert d’étal à un boucher pourra,
si la location est verbale, donner congé à ce dernier dans les délais
ordinaires, c’est-à-dire, dans l’espèce, un congé à six mois.(1) Ce jugement est ainsi metivé : « Attendu que sous l’ancienne
comme sous la nouvelle jurisprudence relative aux congés, ils doivent
être donnés, à Paris, à six mois seulement pour les corps de logis entiers,
les maisons entières et les boutiques et magasins donnant sur la
rue ou dans les passages ; qu’à l’égard des logements et appartements
d’un loyer annuel au-dessus de 400 francs, à quelque usage qu’ils
soient employés par les locataires, le congé doit être-donné à trois
mois ; attendu que le défendeur n’ayant prix à loyer qu’uue pièce au
premier étage au-dessus de l’entresol pour y établir le dépôt de ses
marchandises, et un petit appartement au troisième étage a pu, ainsi
qu’il l’a fait, donner à Dret-Rousselet, le 22 mars, congé pour le
lw juillet suivant, etc.Sur appel, la Cour royale de Paris a confirmé ce jugementDans l’espèce on invoquait, pou/ la nullité du congé, cette circonstance
qu’il avait été payé" six mois d’avance et que, dans la pensée des
parties, c’était le même délai qui aur'ait dû être observé pour la signification
du congé.Les auteurs du Journal du palais font sur cet arrêt les observations
suivantes : « Il importe peu que le magasin donne immédiatement sur
la rue ou soit placé au premier étage de la maison ; dans les deux cas,
la destination étant la même, les règles relatives au congé ne sauraient
changer. Nous ne pouvons donc penser que, dans la décision actuelle,
la Cour ait voulu établir un principe absolu dont l’effet serait de déduire
la règle que l’usage a consacrée. Nous convenons que le bailleur
qui loue un appartement dans sa maison sans savoir que le preneur y
établira ses magasins, ne peut être astreint à donner congé six mois
d’avance ; mais il n’en peut être de (même lorsque, dès l’origine des
conventions, il a été entendu entre les parties, que les lieux loués ont396 DO CCKNGÉ
Paris du 22 juin 1842 ; affaire Dret-Rousselet contre Be- i
noit ; Dalloz, t. 42, 2e partie, p. 243, et Journal du Pa- l
lais, t. 2, del842,p. 151.) 

Les congés qui ont pour objet de résoudre la location ;
des chantiers de bois à brûler sont assujettis à des usa- ;
ges particu liers ; ils doivent être donnés pour Pâques, >

Ïiarce que c’est le temps où les chantiers sont vidés pour !
a consommation de l’hiver. Ils doivent contenir une année
de délai, parce que ce temps est nécessaire aux marchands
pour trouver d’autres chantiers et y faire déposer |
une destination spéciale, et que le preneur ne fait bail que pour établir
un magasin dans lequel il doit vendre des marchandises au public.
 » C’est en se plaçant à ce point de vue qu’on a jugé qu’un magasin
situé au fond d’une cour doit être assimilé aux boutiques sur la rue,
que par conséquent, le eongé doit en être donné six mois à l’avance,
(Jugement du tribunal de la Seine, 5e chambre, 2 mars 1845, présidence
de M. Michelin. Le Droit, 3 mars, même année.) Quant à nous, nous inclinons à penser qu’il est préférable de maintenir
l’usage tel qu’il est constaté par les auteurs anciens et modernes.
En effet, Bourjou (t. H, p. 6 !i) , Brillon ( au mot Bail, n » 19) , Denisart
(Aelei de notoriété du Chdlelet, p. 582 Collection de jurisprudence, au
mot Congé pour locations, n" 5 ) , MM. Merlin ( au mot Bail, § 4 ) , Pigeau
(t. n, p. 444) , Duvergier (t. îv, n° 59) , Troplong (n » 407) , Souquet
( Dielionuaire des temps légaux, t. i, au mot Bail ) disent formellement
que le délai du congé est de six mois s’il s’agit d’une maison
entière, d’un corps de logis ou d’une boutique sur la rue. Etendre ce
délai de six mois à d’autres lieux, que ceux qui sont compris dan »
l’exception, c’est évidemment enfreindre la règle consacrée par l’usage.
Un magasin placé au fond d’une cour, au premier, au second ou au
troisième étage d’une maison , ne peut pas être assurément confondu
av« c une boutique ouverte sur la rue. Quelque élasticité que l’on puisso
prêter au système des convention tacites, on ne saurait cependant l’étendre
jusque là ; ce serait se perdre dans le vaguo et s’écarter d’un
usage constamment suivi. 11 faut donc reconnaître, avec l’arrêt de la
Cour royale de Paris précité, que le délai de six mois ne s’applique
qu’au congé des maisons entières, des corps de logis entiers ci dos
boutiques et magasins qui donnent sur la rue ou sur un passage public
et que, relativement aux autres lieux, l’usage auquel le locataire pi'iti
les employer n’aura aucune inlluence sur le délai du congé. Ainsi,
quand il s’agit de la location d’un logement situé soit au fond d’une
cour, soit au premier ou à un autre étage d’une maison et que le locataire
emploie à l’usage d’un magasin, nous croyons qu’il suffit d’un
congé à trois mois pour fair« cesser la location, si elle est verbale,DU CONGÉ. 397
leurs nouvelles marchandises.r(NouveanD&nisart, au
mot Congé pour les locations, n° 3.) 

Toutefois, il importe de faire observer que ces
usages ne sont spéciaux qu’aux chantiers de bois à
brûler et ne s’appliquent point aux chantiers de bois
à oeuvrer (1)  ; en effet, les mêmes raisons qui ont fait
accorder entre le congé et la sortie le délai d’une année
n’existent pas en faveur de ces derniers chantiers ;
nous pensons qu’à leur égard, le délai du congé doit
être de six mois.

734. Lorsque les locataires sont des commissaires clfpolice,
des juges de paix, le congé doit aussi être dom é
à six mois, parce que ces personnes sont obligées de'si ;
loger dans un quartier déterminé, et qu’il leur est, par
conséquent, plus difficile de trouver des logements dans
le même quartier (2). Mais il importe de faire observer
( 1 ) C’est ainsi que l’on désigne, dans le commerce, le bois que
l’on emploie pour la charpente, la menuiserie, le charronage, etc.(2) Nous avons dit, page 590, note 1, qu’autrefois, et d’après la jurisprudence
du Châtelet de Paris, les congés des maîtres et des maitresses
d’école devaient être donnés à six mois. Mais il importe d’examiner
si cette jurisprudence doit encore être suivie de nos jours ; nons
ne le pensons pas. En effet, les règlements universitaires obligeaient
autrefois les maîtres et maîtresses d’école d’habiter dans un quartier
déterminé, motif pour lequel on ne pouvait leur donner congé qu’à six
mois, afin qu’ils eussent le temps nécessaire pour trouver un autre logement
dans le même quartier. Or, aujourd’hui que ces règlements
n’existent plus et que les maîtres de pension et les instituteurs peuvent
choisir le quartier qu’il leur plaît d’habiter, nous ne voyons pas comment
on pourrait raisonnablement soutenir que, de nos jours, les congés
donnés à ces personnes doivent l’être à six mois. Ainsi, dans l’espèce, le
propriétaire pourra, selon nous, donner valablement le congé à trois
mois, sauf bieu entendu le cas où il s’agirait de la location d’un corps
de logis enliar. Nous devons dire cependant que MM. Duvergier ( t. îv,
n° 39 note 2) et Troplong (no 407) citent un arrêt de la Cour de Cassation,
du 23 février 1814, comme ayant implicitement reconnu en faveur
des maîtres de pension et des instituteurs l’usage des congés à
six mois. Mais, dans l’espèce, le locataire n’était ni instituteur ni maître
do pension, et l’arrêt avait établi que le locataire, dans son intérêt,
pouvait, en excipatit de ce qu’il n’avait point obtenu le diplôme
prescrit par les règlements universitaires, décliner la qualité dont on
•eprétendait revêtu. Il n’y a donc pas de conséquence à tirer de celle
solution ; elle ne décide rien contre l’opinion que nous soutenons ici.m 23
que ce n’est qu’en faveur des personnes désignées qu’est
établie l’exception (1). D’où il faut conclure que, quoique
le bailleur ne puisse leur donner que des congés à
six mois, elles peuvent, lorsqu’elles veulent donner ellesmême
congé, le faire dans les délais proportionnés à la
quotité de leurs loyers. (Denisart, Actes de notoriétés du
Châtelet, et Collection de jurisprudence, au mot Congé ;
Guyot et Merlin, Répertoire de jurisprudence, aux mots
BailatCongé ; Pigeau , Procédure civile., t. 2, p. 412.) 
Ainsi, un commissaire de police qui à Un loyer au-dessous
de 400 francs peut donner un congé à six semaines,
tandis que son propriétaire sera tenu de lui donner un
congé à six mois.

Parles mômes motifs, le congé doit être, selon nous,
donné à six mois aux autres personnes qui, à raison de
leurs fonctions ou professions, sont obligées dé loger
dans un quartier déterminé : tels sont les percepteurs
des contributions directes , les receveurs de l’enregistrement
, les directeurs des grands bureaux de la poste
aux lettres , les préposés de l’administration qui tiennent
des bureaux de papier timbré, les architectesvoyers,
etc.

Mais que devrait-on décider dans le cas où la personne
en faveur de laquelle est établie l’exception aurait soû
appartement personnel dans un quartier et ses bureaux
dans un autre ? Nous pensons que le locataire ne pourrait
exiger un congé à six mois que pour le logement
où sont situés ses bureaux. En effet, ce n’est qu’cà raison
des fonctions exercées par le locataire dans un quartier
déterminé que le délai du congé est prolongé. Son domicile
, comme fonctionnaire, est dans le quartier où il
remplit son emploi ; s’il lui plaît d’avoir un autre domicile
pour son habitation et celle de sa famille, les délais
Aussi persistons-nous à penser que les congés des instituteurs peuvent
être valablement donnés dans les délais ordinaires d’après la nature et
l’importance des lieux loués.(1) C’est à tort que M. Duvcrgier ( t. IV , n° 40 ) prétend que le délai
de six mois doit être réciproque entre le locataire et le bailleur.DU CONGÉ. 399
du congé pour cet autre logement rentreront dans la
règle ordinaire.

735. Il faut que les délais de six semaines , de trois
mois et de six mois soient pleins. Ainsi, les termes commençant
à Paris le premier des mois de janvier, d’avril^
de juillet, d’octobre, les congés doivent être donnés au
plus tard aux époques suivantes :

1° La veille du demi-terme, c’est-à-dire le 14 des mois
de février, mai, août et novembre, lorsque la location est
d’un loyer annuel de 400 francs et au-dessous ;

2° La veille du commencement du dernier terme, c’està-dire,
les 31 décembre, 31 mars, 30 juin, 30 septembre,
lorsque la location est au-dessus de 400 francs.

3° La veille du commencement de l’avant-dernier
terme, c’est-à-dire, les 31 décembre, 31 mars, 30 juillet,
30 septembre, lorsqu’il s’agit de maisons entières, de
corps-de-logis entiers, boutiques, appartements occupés
par des commissaires de police, juges de paix et
autres personnes ci-dessus désignées (1).

Si la veille du jour du demi-terme ou du terme était
un dimancbe ou une fête légale, il faudrait que le congé
fût donné la veille. Ainsi, il faut que le délai du congé
soit complet ; d’où il suit que quand, pour le rendre tel,
il ne manquerait qu’un jour, il nepourrait pas produire
son effet. (Arrêt de la Cour Rovale de Nancy du 12 juillet
1833 ; M. Troplong, n » 419.) "

Cette observation s’applique à tous les congés et en
quelques lieux qu’ils soient ; donnés.

736. Mais le congé ne pourrait être signifié pour sorti) 
Le délai supplémentaire que l’usage accorde au locataire pour
opérer son déménagement (voyez page 402) ne compte pas dans le
calcul du temps qui doit séparer la signilication du congé de la lin du
Mil. Ainsi, sous prétexte qu’on n’est tenu de déménager que le 8 ou le
13, on ne pourrait prétendre que le congé serait donné en temps utile,
trois mois ou six mois avant le 8 ou le 15. Le congé, pour être valable,
« oit être donné au plus tard la veille du 1<* ou la veille du demi-termev
(MM. Delvincourl, t. m, notes 195 ; Duvergier, t. IV, n° 67 ; Troplong,
i° 420.) C’est par erreur, sans doute, que M. Duranton a émis une
op'iùion contraire.400 DU CONGE.
tir au demi-terme. Un [tel usage n’a jamais été admis à
Paris. Cependant, s’il arrivait que, par suite d’une convention
particulière, le congé fût donné et accepté pour
le demi-terme, le locataire serait-il fondé à réclamer le
délai de grâce que d’ordinaire l’on accorde pour vider
les lieux et faire les réparations locatives ? Nous pensons
qu’en droit strict le délai de grâce ne serait pas dû dans
ce cas ; si donc le congé avait été donné , par exemple,
pour le demi-terme de juillet à octobre, le locataire devrait
sortir le 15 août. Toutefois, nous croyons qu’il serait
équitable de partager le délai de grâce et de dire
que, dans le cas dont il s’agit, le locataire qui occupe un
appartement d’un loyer annuel au-dessus de 400 francs
ne devrait déménager que le 22 août. Il nous semble de
toute justice de faire profiter le locataire de la.moitié du
délai de grâce, si d’ailleurs cette prolongation de jouissance
est sans inconvénient pour le propriétaire.

737. Nous avons dit ci-dessus, page 386, que, quand
la durée de la location n’a point été déterminée par la
convention, les parties peuvent faire cesser le bail par
un congé donné dans les délais d’usage. Mais, lorsque
le locataire n’est point encore entré en jouissance, peutil
donner congé des lieux qu’il a loués ? En d’autres termes,
pour que le locataire ait le droit de donner congé,
faut-il qu’il ait occupé les lieux, ou, du moins, qu’il ait
été investi de leur jouissance ? Par exemple : Pierre a
loué à Paris, et moyennant 1,000 francs de loyer annuel,
un appartement dans la maison dont Paul est propriétaire.
La location a été faite dans le courant du
terme d’avril pour occuper les lieux au terme de juillet
suivant. Mais Pierrecbanged’avis, et le 20 juin suivant il
donne congé pour le 1er d’octobre ; ce congé est-il valable
 ? L’affirmative ne nous semble pas douteuse. Le propriétaire
, ayant un terme franc pour relouer, n’a pas à
se plaindre ; c’est là, d’ailleurs, tout ce que l’usage exige,
et l’usage, comme l’on sait, est souverain dans cette
matière: il suffit donc d’en observer les délais ordinaires.

Il va sans dire que, dans l’exemple ci-dessus, le locataire
devra le loyer de l’appartement pour un terme ;
celui de juillet à octobre.
DU CONGÉ. 401
Ainsi, pour que le locataire puisse donner congé , il
n’est pas nécessaire qu’il ait occupé les lieux ou qu’il ait
été investi de leur jouissance. En effet, l’article 1736 du
Code civil ne distingue pas entre ces deux cas, il dispose
seulement que, si le bail est sans écrit, c’est-à-dire, sans
durée déterminée, le congé ne peut être donné que dans
les délais d’usage. La 5e chambre du tribunal de la Seine
a, sous la présidence de M. Michelin, jugé deux fois la
question en ce sens.

738. Le sou pour livre du portier et l’impôt des portes
et fenêtres, à la charge du locataire , entrent dans le
prix de la location. Ainsi, le congé d’un logement dont
le loyer est au-dessous de 400 fr. en principal, mais
qui, par l’addition du sou pour livre , s’élève au-dessus
de 400 fr., devra être donné à trois mois. ( Arrêt de la
Cour de Paris, du 9 mai 1811, Journal du Palais , à sa
date ; voy. aussi le jugement du tribunal de la Seine rapporté
ci-dessus, pag. 391, note 1.) 

Cependant, la Cour Royale de Paris (3e chambre) , par
arrêt du 23 août 1828 , et le tribunal de la Seine
(5e chambre) , ont jugé que le sou pour livre du portier
et l’impôt des portes et fenêtres , ne doivent pas être
ajoutés au prix principal du loyer ; que, relativement au
sou pour livre, il n’est, de la part du locataire, qu’une
contribution à la charge de la maison, que dès-lors le
loyer principal doit seul être considéré , et qu’en conséquence
il suffit d’un congé à six semaines pour un logement
dont le loyer principal est de 400 fr. ( Gazette
Tribunaux des 1er juillet 1827 et 24 août 1828.) 

Les décisions contradictoires que nous venons de
rapporter prouvent qu’il sera toujours prudent pour le
locataire de s’entendre avec le propriétaire relativement
au sou pour livre et à la contribution des portes et fenêtres,
et d’en faire l’objet d’une clause particulière du
bail ou de l’engagement écrit qui en tient lieu.

Mais si les parties ne s’en étaient point expliquées ,
nous pensons qu’il faudrait compter dans le loyer la
contribution des portes et fenêtres et le sou pour livre ;
car le prix de la location doit se composer de tout ce
que le locataire paie à raison du logement qu’il occupe.
402 DU COHGE
Au reste, quant au sou pour livre(l) ,l’usage s’en perd
tous les jours, et la plupartdes propriétairesloucnt leurs
appartements moyennant un prix déterminé, francs et
quittes de la contribution des portes et fenêtres, et de
toute participation aux gages du portier.

739. A Paris, l’usage accorde au locataire, pour vider
les lieux loués et faire faire les réparations locatives, un
délai de huit jours, lorsque le prix du loyer est au-dessous
de 400 francs, et de quinze jours, lorsqu’il est audessus
ou lorsqu’il s’agit de la location d’une maison
entière, d’un corps-de-ïogis entier ou d’une boutique.

Mais ce délai supplémentaire de huit ou de quinze
jours est-il de rigueur ou n’est-il qu’un délai de grâce,
une faveur accordée par le propriétaire ? En d’autres
termes, le locataire a-t-il, dans tous les cas, le droit de
se prévaloir de l’usage et de rester dans les lieux jusqu’au
jour de l’expiration de la huitaine ou de la quinzaine
après le terme iixé pour la lin du bail ?

M. Duvergier (t. 19, n°68) , s’exprime ainsi à cetégard :
« Quoique, dit-il, le délai de grâce de huit ou de quinze
jours soit constamment accordé, quoique, à Paris surtout
, il se confonde presque avec le délai de droit, et
qu’on soit fort disposé à le regarder plutôt comme une

Sartie du temps de jouissance qui est dû , aux termes
ubail, que comme une occasion de faveur , je crois
néanmoins que les tribunaux devraient repousser le locataire
qui, sans raison, sans utilité, uniquement pour
contrarier le propriétaire ou le locataire qui doit lui succéder,
réclamerait le délai de huitaine ou de quinzaine.
L’opinion que j’émets ici pourra trouver de l’opposition,
parce que, ainsi que je le disais à l’instant, on se méprend,
en général, sur le caractère de ce supplément de
quelques jours accordés aux locataires. Mais , si l’on
(1) La cinquième chambre du tribunal delà Seine a jugé que le sou
pour livre reste à la charge du propriétaire quand il n’est point expressément
convenu qu’il sera payé par le locataire ( Gazelle des Tribunaux,
année 1826). Il faut cependant avertir qu’en cas de contestation
à cet égard, le propriétaire, si le bail est verbal, sera cru sur son
affirmation.DU CONGÉ. 403
songe que c’est un délai de grâce, qu’il est accordé pour
faire le déménagement, on comiendra que là où la faveur
n’est pas nécessaire , que , lorsque le déménageaient
peut, sans aucun inconvénient, être opéré dès le
lendemain de l’expiration du bail, le délai ne doit pas
être accordé. »

M. Troplong (n° 420) , partage aussi cet avis. « Le délai
supplémentaire, dit-il, est dépure faveur ; il ne compte
pas dans le calcul des époques de congé ; en droit strict,
il n’est pas dû, c’est seulement une grâce qu’on accorde
au locataire embarrassé pour déménager et s’emménager.
Il ne pourrait être demandé et obtenu par celui
qui trouverait vide l’appartement dans lequel il doit
entrer. Ce délai n’entraîne pas de supplément de prix,
sauf convention contraire. »

Pour nous , nous considérons également comme un
terme de grâce le délai de 8 ou de 15 jours que, suivant
le taux ou la nature de la location, oh accorde au locataire
après l’expiration du bail verbal ou écrit. En effet,
cet espace de temps n’entre pas dans le terme du congé,
qui doit toujours être signifié au moins la veille des premiers
janvier, avril, juillet et octobre. Mais leslocataires
sont tellement accoutumés à profiter du délai de 8 ou
de 15 jours, sans que les propriétaires songent même à
s’opposer à cette continuation de jouissance , qu’il en
est résulté que les emménagements ne s’opèrent habituellement
que le 8 ou le 15 , bien que le terme commence
à partir du premier jour du mois. Dans cet état
de choses, on ne peut donc exiger que le locataire sorte
des lieux avant le 8 ouïe 15 ; c’est qu’en effet un locataire,
succédant à un autre, il arriverait que, si le locataire
était obligé de faire son déménagement avant cette
époque, il serait exposé à se voir sans habitation, puisque
le local qu’il devrait occuper continuerait à être habité
jusqu’au 8 ou au 15, par un autre locataire. Tel est
l’usage qui s’est introduit, usage auquel ou ne pourrait
faire violence sans inconvénient. Le délai supplémentaire
est donc de rigueur. Ainsi, le propriétaire ne peut contraindre
le locataire qui a reçu ou donné congé pour
sortir des lieux avant l’expiration des huit ou 15 jours.
404 DU CONGÉ.
Dans le cas même d’un bail écrit où il est stipulé que la
location finira le premier, le locataire peut se prévaloir du
délai de grâce et rester dans les lieux jusqu’au 8 ou au
15. Pour qu’il en fût autrement, il faudrait qu’il existât
dans le bail une clause qui interdirait formellement au
locataire le droit de réclamer le bénéfice du délai supplémentaire
(1 ).

Au reste, la jurisprudence de la 5e chambre du tribunal
civil de la Seine paraît être bien fixée sur ce point :
elle accorde constamment, pour la sortie des lieux, le
délai de 8 ou de 15 jours (2) , excepté lorsque le locataire
est absent ou décédé. Dansées deux dernières hypothèses,
il est évident que le défaut d’intérêt doit faire refuser
le bénéfice du délai.

740. Afin de faire connaître les délais qui, d’après l’usage
des lieux, doivent être observés pour la significa(1) 
I) enisart, qui écrivait vers le milieu du siècle dernier, mentionne
aussi cet usage dans sa Collection de jurisprudence, au mot Congé pour
la réiolution des locations, no 16. « Quoiqu’un congé, dit-il, soit donné
et déclaré valable pour le lor avril, pour le 1er juillet, etc., on accorde
néanmoins encore un délai au locataire pour sortir ; par exemple,
dans le cas d’un congé de six semaines, on ne peut exécuter la sentence
qui déclare le congé valable que le 8 du mois à midi ; le locataire
a jusqu’à ce moment pour sortir, rendre les clés, etc. ; il a jusqu’au 15,
quand il s’agit d’un logement qui demanderait trois ou six mois de
délai pour le congé. »(2) Un jugement de la cinquième chambre, du 17 janvier 1844 (Le
Droit, 3 février même année) a même été beaucoup plus loin ; il a décidé
que : « Encore bien que par le bail, les termes de loyer aient été
stipulés payables le lerde chaque terme, les poursuites dirigées parle
propriétaire avant l’époque fixée par l’usage, c’est-à-dire le 8 ou le
15, selon l’importance du loyer, sont prématurées et, comme telles,
nulles. En conséquence, les offres réelles faites par le locataire le jour
fixé par l’usage pour le paiement, sont valables, bien qu’elles ne contiennent
aucune somme pour les frais faits contre lui avant celte époque.
Les (rais de l’instance en validité, engagés sur de pareilles offres,
doivent être à la charge du propriétaire. »Mais ce jugement, rendu dans une espèce isolée et après partage des
magistrats qui l’ont prononcé, ne doit pas être suivi ; il est contraire
:'i la jurisprudence adoptée jusqu’à ce jour par le tribunal de la Seine,
n d’après laquelle le loyer est exigible le 1er de chaque terme. (Voyez
p:i: ;e li'i.) DU CONGÉ. 405
tion des congés dans les cantons ruraux du département
de la Seine, nous ne croyous mieux faire que de publier
ici la délibération qui a été prise à cet égard, le 23 avril
1844, par la Chambre des huissiers de ce département.
CANTONS. NATURE DES LOCATIONS. DELAIS.DES CONGÉS. ■/ Maisons entières, corps logis, boutiquesI ou apppartements au rez-de-chaussée.. 5 mois.I Appartements avec jardin ou avec cellier,1 bûcher, cabane à lapins par bas, écurieSaint- Denis. < on cave 5 mois.i Appartements, quelle que soit l’importanceI du loyer, lorsqu’il n’y arien par bas… 6 semaines.Pièces de terre, vignes Le 10 nov. pour le\ 11 nov. (St.-Martin)./ Maisons entières, corps de logis , bou|tiques, etc. …. 6 mois) commeI Appartements dont les loyers excedeut t ^l .100 francs 5 mois ( parisl Logements de 400 fr. et au-dessous 6 sem. }I Maisons et logements avec jardin d’annéePantin. ( en année Mêmes dél ais que pour1 les locat. sans jardin.J Maisons et habitations de cultivateurs, deI la Saint-Martin à la Saint-Martin Le 10 mai.I Magasins et chantiers Comme à Paris.I Pièces de terre, vignes Le 10 nov. pour le 11\ nov. (St-Martin)., Maisons entières, corps de logis, boutiIques,. appartements, etc Comme à Paris.Ncuily. ) Maisons et logements avec jardin, d’avril1 en avril G mois.\ Maisons et logements do blanchisseurs… 6 mois.i Maisons entières, boutiques, appartements,
etc Comme à Paris.
Maisons et logements avec jardin, d’avril
en avril 6 mois. ^
Maisons et habitations de vignerons et
cultivateurs, do la Saint-Martin à la
Saint-Martin 6 mois.
Pièces do terre, vignes Le 10 nov. pour le
11 nov.
IV I _ m i Logements d’ouvriers oii personnes en
namerre. j chambre, do terme en terme 5 mois.Î Maisons entières, boutiques , appartenions,
etc Comme à Paris.
Maisons ou habitations avec terres Vvant lo 11 mai poulie
11 novembre.
Pièces de terre , vignes Le 10 novembre pour
le II novembre. ?» 20.■ ; '■——^——|j’^g=g " =^^^S^7T7T^^TT^Tmm-i-—**■■ —TT ?"CANTONS. NATURE DES LOCATIONS. DELAISDES CONGÉS. ! Maisons, boutiques, appartements, etc.. Comme à Paris.Magasins au-dessus deïOOfr…. ;..'… 6 mois.Magasins de 300 fr. et au-dessous 3 mois.Jardins, d’avril en avril 6 motyVlllejuif. Ar-( ,cueil, Choisy-\ Maisons boutiques, appartements, etc… Comme à Pans.le-Roi, Ivry) Maisons et habitations de cultivateurs… Le JO mai pour le 11et Gentilly. ( -TT.'. . ''novembre.Chevilly, /
Fresne ,Lehay,l Maison8 et logemcnts 6 mois.Th-lL’ vu Wfi pite<* de terre, vignes Le 10 novembre 1Thiais,yillejuifl > . …. i . e pour le II novembre,et Vitry. \ r/ Maisons, boutiques, appartements, etc… Comme à Paris.I Maisons et habitations de cultivateurs,1 dont les loyers sont payables de sixVlncennes. < mois en six mois 5 mois.1 Maisons et habitations de cultivateurs,F dont les loyers sont payables en quatre\ termes 6 mois.Avenue duBel-f „r • . i« . , », . \ Maisons et logements avec ou sans jarvîncènnesI din> d’™il « aïril • : • • 3 mois741
À Orléans, selon Pothier ( Du contrai de louage,
n° 29) , les locations verbales commencent et expirent à
la fête de St-Jean-Baptiste. Cet auteur ajoute : « Lorsque
les parties ne se sont pas expliquées sur la durée du
bail, il est censé fait pour un an , à commencer du
terme prochain ; et, si le locataire est entré en jouissance
avant le terme, il est censé fait, tant pour le temps qui
doit courir depuis qu’il est entré en jouissance jusqu’au
terme, que pour un an depuis ledit terme ; ii expire de
plein droit au bout de l’année, sans qu’il soit nécessaire
de donner congé auparavant. »
(1) Dans le louage des biens ruraux, le confié n’élant nécessaire que
pour ésiter la tacite reconduction, il suffit qu’il soit donné ou recula
veille de. l’expiration de la location. Nous avons dit ailleurs que ce congé
est valable même après l’expiration du bail, pourvu toutefois qu’il ne sa
point déjà écoulé un délai assez long pour opérer la reconduction.
(Voyez pafje 357, note 1).DU CONGÉ. 407
742. Dans le Bourbonnais, la durée des baux des maispng
est d’un an, et le congé doit être donné frois mois
avant la fin de la location.

743. En Auvergne, les baux sont faits pour un an, et
le congé doit être donné six mois d’avance.

744. En Franche-Comté, l’usage est de donner congé
six mois avant la sortie, lorsqu’il s’agit d’un magasin
ou d’un appartement loué 400 fr. ou au-dessus. Pour
les baux dont le prix est inférieur à cette somme, le délai
n’est que de trois mois. C’est ce que la Cour Royale
de Besançon a décidé par arrêt du 31 août 1836, dans
une espèce où il s’agissait du bail d’une boutique louée
moins de 400 francs. (MI. Duvergier, t. iv , n° 49 , et
Curasson, t. 1", p. 362. ) 

745. A Lyon, les termes de loyer sont fixés à la SaintJean
( 24 juin ) , et à la Noël (24 décembre). Les congés
doivent être donnés, pour les appartemeuts, trois mois
d’avance ; pour les magasins et locaux destinés au commerce,
six mois d’avance. Il n’y a pas d’usage bien établi
pour les locations générales, parce que les locations de
cette nature sont presque toujours réglées par écrit. Cependant,^
défaut d’écrit, le congé devrait être signiliésix
mois d’avance. Telle est la jurisprudence du tribunal
« vil de Lyon en matière de locations (1).

746. A Marseille, les congés doivent être donnés le 15
mai, pour sortir au jour de Saint-Michel (29 septembre) 
suivant.

747. A Toulouse, le délai du congé est de six mois ; il
doit être donné six mois avant l’expiration de la location.
(Saultaque, sur l’article 1er du titre vin de la coutume
de Toulouse.) 

A Albi, les congés pour les appartements ou chambres
loués au mois doivent être donnés 15 jours à l’avance.
Pour les loyers de six mois ou un an, ils doivent
j’ètre trois mois avant l’expiration du bail. — A Castres,
les délais du congé sont de six mois pour une maison ou
(1) Nous devons la communication de ces renseignements a la bienveillance
d’un magistrat distingué de ce tribunal.408 DU CONGÉ.
partie de maison d’un loyer annuel de 300 francs ou audessus
 ; pour une maison ou portion de maison avec
boutique de marchand, ou seulement d’une boutique de
marchand d’un loyer annuel de 200 francs au moins. Si
le loyer de la maison ou portion de maison avec boutique
ou atelier d’artisan n’est que de 120 francs, le délai
du congé est de trois mois ; si le loyer est de 150 fr. le
délai est de quatre mois.—Le délai est de deuxmois pour
un loyer de 100 francs par an, pour l’occupation de quelques
chambres avec atelier d’artisan ; d’un mois et demi
si le prix de la location ne dépasse pas 80 fr. par an. —
Pour les chambres garnies, louées a tant par mois, quel
que soit le prix du loyer, le délai n’est que de 15 jours.
(M. Glausade, Usages locaux du département du Tarn,
pag. 173).

748. Dans le Béarn, c’est à une année qu’est fixée la
durée des baux. Le délai dans lequel on est tenu de signifier
le congé est de trois mois avant l’expiration de
l’année, et de six mois s’il s’agit de magasin ou de boutique.
(M. Duvergier, t. 19, n° 59.) 

749. A Bordeaux, le congé doit être accepté ou signifié
trois mois d’avance. Remarquez que ce délai de trois
mois ne court pas du jour de l’expiration du congé,
mais seulement de celui auquel le terme suivant commencera.
C’est ce que la Cour Royale de Bordeaux a décidé
par arrêt du 10 juin 1829 (1) , l’apporté par Sirey,
t. xxix, 2e partie, p^ 347.) 
(1) Dans l’espèce, les époux Leroux, locataires d’un appartement
du sieur Malvczin, se prévalaient d’un usage existant anciennement à
Iiordeaux, pour soutenir que le locataire pouvait quitter les lieux loues
quand bon lui semblait, sans être contraint à donner congé d’avance ;
ils prétendaient en outre, qu’en supposant que cet ancien usage eût été
abrogé par le Code civil, et qu’aujourd’hui le locataire fût obligé
de donner congé trois mois d’avance, comme l’est le propriétaire à
Bordeaux, ils s’étaient conformés à celte obligation, et devaient être
dès lors autorisés à retirer leurs meubles de l’appartement, trois mois
s’étant écoulés depuis le jour du congé donné par eux. Mais la Cour rejeta
le système (les époux Leroux par les motifs suivants :« M tendu qu’il n’existe peint d’acte écrit constatant les conventions
arrêtées cuire les parties, au sujet du la lucalion du l’appartement 'luoDU COHGÉ. 409
750. Dans la Touraine, les époques fixées pour la signification
des congés sont les fêtes de Notre-Dame-deMars
(25 mars) , de Saint-Jean-Baptiste (24 juin) , de
Saint-Michel (29 septembre) , et de Noël (25 décembre).
Le congé doit être donné à six mois pour une maison
entière ou une auberge, et à trois mois pour un appartement.

751 .Dans le Poitou,il doit aussi être signifié aux mêmes
époques ; mais les délais qui s’écoulent entre la signification
du congé et la sortie des lieux diffèrent en ce qu’il
faut que le congé soit donné six mois d’avance pour une
maison avec boutique ; six mois pour une maison sans
boutique ; trois mois pour une portion de maison , ou
un corps-de-logis séparé.

A Blois, les locations verbales sont d’une année ; elles
commencent et finissent à Noël.

752. A Rennes, les baux commencent et finissent
aussi à la Saint-Jean-Baptiste ; mais ils ne cessent pas
deplein droit : celle des parties qui veut mettre un terme
à la location doit faire accepter ou signifier un congé
trois mois avant l’expiration de l’année. (Poullain-Duparc,
sur l’art. 182 de la coutume de Rennes.) 

753. En Normandie , les délais des congés ne sont pas
uniformes ; c’est ce qu’enseigne Houarddans son Dictionnaire
de droit normand, au mot bail, n° 3 : « De
les intimés occupaient dans la maison de l’appelant ;— attendu qu’aux
termes de l’article 1756 du code civil, lorsqu’il n’^ a pas de bail écrit,
l’une des parties ne peut donner congé à l’autre qu’en observant les
délais ilxés par l’usage des lieux ; que cet article impose au locataire
comme au bailleur la nécessité de donner congé ; qu’il ne se référé à
l’usage de6 lieux qu’à l’égard du délai que les parties doivent s’accorder
 ; — attendu qu’à Bordeaux il est d’usage qu’en matière de location
les parties se préviennent du congé trois mois à l’avance ;— qu’en fait,
le quartier (le terme) avait commencé le 10 janvier 1829 ; que la dame
et le sieur Leroux ne prévinrent pas le sieur Malvezin de leur intention
de quitter l’appartemenl qu’ils occupaient chez lui au commencement
du quartier ; que le premier acte par lequel ils avaient annoncé
leur volonté à cet égard ( c’est-à-dire le congé ) est du 2S février ;—
« ju'il suit de là que la location ne pouvait se terminer qu’à la fin du
quartier qui commençait au 10 avril et devait durer jusqu’au 10 juil »
let. etc. »
le

41Q DU ) CONG|.

droit, dit-il, tout bail verbal pour les biens de "ville est
d’une année ; et, après la jouissance d’une année, le
prppriétaire doit avertir le locataire six mois avant l’exÏljratipn

de la 2me année, s’il est question d’un eprps-deogi^
entier ; s’il s’agit, au contraire, d’une partie de maison
en quelques endroits, l’avertissement doit donner
six mois de vide, et il n’est dû que six semaines pour
une chambre : en d’autres endroits au-dessus de vingt
livres de loyer, l’avertissement doit précéder de six
mpjs la sortie, et de trois mois au-dessous de' ce prix.
Â cet égard, l’usage des lieux est l’unique règle. »

Dans le ressort de la Cour Royale de Caen, la durée
des baux est d’une année , quand il s’agit d’un hôtel on
d’une maison de la même importance ; de six mois pour
une maison moins considérable, mais ayant cave et grenier
 ; et de trois mois, enfin, pour les maisons qui n’ont
ni cave ni grenier. Les congés doivent être donnés trois
mpis d’avance pour les maisons de la dernière classe ;
six mois pour celles de la deuxième classe, et un an enfin
pour celles de la première (Jugements du tribunal
de première instance de Caen, des 21 mars 1826 et 7
avril 1829 ; M. Duvergier, t. IV , n° 60).

754. Une délibération du tribunal civil du Havre , en
date du 7 avril 1837, a constaté dans les termes suivants
les usages locaux de cette ville en matière de locations :
« Il est d’usage, dans la ville du Havre, et cet usage a
force de loi, qu’un locataire peut, au bout de la première
année de jouissance, et même le dernier jour, lorsqu’il
n’a point de bail, remettre à son propriétaire la maison
qu’il occupe, et le propriétaire, par identité de raison ,
peut, dans le cas ci-dessus, louer à un tiers sa maison,
sans être obligé d’en avertir le locataire quelque temps
auparavant. Mais aussi, lorsque la jouissance a été de
plus d’une année, alors le locataire est tenu d’avertir le
propriétaire, lorsqu’il veut le quitter, six mois d’avance
pour un corps-de-J.ogis , trois mois d’avance pour une
portion de maison, six semaines pour une chambre. Il
est, également d’usage en ladite ville que les loyers des
maisons, sans aucune clause particulière, soient exigibles
de six en six mois, et que, lorsqu’un locataire sort
DTJ CONGÉ. 411
d’une maison, il doive s’arranger de façon que celui qui
le remplace puisse, quatre jours avant respiration de
son terme, envoyer partie de ses meubles dans la maison
qu’il va occuper, parce que celui qui la quitte peut,
pendant quatre jours après le terme expiré, avoir encore
une partie de ses meubles dans la maison qu’il a vidée.

Lorsqu’il n’y a point de clause particulière, les maisons,
en ladite ville, sont toujours censées être louées
pour une année, et ne peuvent être remises auparavant.

Le propriétaire est tenu d’avertir, dans les délais cidessus,
le locataire, de vider la maison lorsqu’il y a eu
jouissance de plus d’une année. « — Il est encore d’usage,
dans la ville du Havre, que, pour les corps de magasins
et les boutiques, il y ait obligation de donner
congé ou de remettre la jouissance six mois avant l’expiration
de l’année, lorsque la location a duré plus d’une
année.—Quant aux magasins loués au mois, pour faire
cesser la jouissance après le premier mois, il n’est pas
besoin d’un avertissement préalable ; cette jouissance
cesse de plein droit. Mais , si le locataire est laissé en
jouissance , le propriétaire doit lui signifier un congé
quinze jours avant l’expiration du mois suivant ou de
l’un des autres mois subséquents. La même obligation
est imposée au locataire qui veut quitter sa jouissance
clans les mêmes cas. — Il en est de même à l’égard des
chambres garnies. — Les congés à l’égard des maisons
doivent être signifiés , s’il s’agit d’un corps-de-logis ou
d’une portion de corps-de-logis, avant le terme qui précède
de six ou de trois mois l’expiration de la jouissance
que l’on veut faire cesser ; et encore, bien que les six ou
trois mois ne soient pas complets, par rapport au nombre
de jours, le congé n’est pas moins valable. —■ Les .
termes’d’usage sont Pâques, Saint-Jean, Saint-Michel et
Noël. — Ges’usages sont applicables à Ingouville et à
"l’avillo. (Extrait du 
des ailles du Havre , d’fugouville et de Graville,
brochure in-lS publiée au Havre, 18-14.) 
Mamiel des Propriétaires et Locaiaires
755. Eu Lorraine , le délai des congés est de trois
mois. (Arrêt de la Cour « ovale de Nancy du 12 juillet
1833 ; M. Troplong, n° 415 bis.) 

756. A Melun, le congé doit être donné au moins trois
mois avant la sortie des lieux, outre huitaine pour le
délogement. (Sevenet, sur l’article 186 de la coutume de
Melun.) 
SECTION IIIDe la forme du congé, à qui et par qui il doit être
donné, de la demande en validité et des droits d’enregistrement.


757. Le congé peut être donné verbalement ou par
écrit.
Verbalement. Le congé verbal peut présenter de
graves inconvénients, en ce que, si l’une des parties le
nie, l’autre ne peut invoquer la preuve testimoniale,
même lorsque le loyer annuel n’excède pas 150 francs.
(Argument de l’article 1715 du Code civil, qui refuse la
preuve testimoniale d’un bail verbal qui n’a encore reçu
aucune exécution, et qui est nié, quelque modique qu’en
soit le prix. Arrêt de la Cour de Cassation du 12 mars
1816, affaire contre Froidevaux.) 

Ainsi, nous engageons les propriétaires et les locataires
à ne jamais donner ni accepter de congés^verbaux.

Par écrit. Il est valablement donné , soit par acte
notarié, ou sous seing privé, soit par exploit d’huissier.

758. Lorsque l’une des parties accepte à l’amiable le
congé qui lui est donné par l’autre, il suffit alors de le
rédiger par acte sous seing privé. Dans ce cas , il doit
être fait sur papier timbré , afin d’éviter l’amende s’il
était nécessaire de le produire en justice ; il doit aussi
être daté et signé ; il est nécessaire de le faire double,
car il contient des conventions réciproques. (Art. 1325
du Code civil) , puisque le propriétaire sera tenu de laisser
sortir le locataire, et que ce dernier prend l’engagement
de vider les lieux à l’époque déterminée, fine faut
pas oublier cette mention : fait double. (Voy., au reste,
modèles n 03 13 et 14.) 

759. Il arrive fréquemment que le propriétaire se contente,
pour donner congé, d’apposer sou acceptation au
DU COHGÉ. 413
bas de la quittance qu’il remet au locataire. Nous ne
saurions trop détourner les propriétaires et les locataires
d’un semblable moyen, non-seulement parce qu’auxyeux
de la loi un congé donné de cette façon n’est point valabe
(1) , comme congé sous seing privé,mais encore parce
qu’il peut en résulter à bien des difficultés. En effet, il
est certain qu’un congé apposé ainsi au bas d’une quittance
ne saurait être valable, puisque la preuve de l’existence
du congé se trouve entre les mains du locataire et
dépend de sa volonté, et que, d’un autre côté, la loi déclare
nul l’acte constitutit d’une convention qui n’est
pas fait en autant de doubles qu’il y a de contractants.
(Art. 1325 du Code civil.) Enfin, outre la validité du
congé, qui peut être contestée, l’usage de le donner de
cette manière peut entraîner de graves inconvénients.
Par exemple, si le locataire, soit dans ses intérêts , soit
autrement, ne veut pas déménager, il niera la quittance,
paiera une seconde fois son terme, et contraindra ainsi
le propriétaire à le laisser jouir des lieux jusqu’à la fin
du terme suivant.

780. Le congé donné par lettre et accepté de même
n’est pas plus valable, comme sous seing privé, que celui
qui est apposé au bas d’une quittance. Ainsi, le congé
donne ? dans une quittance ou par lettre ne vaut dj>n"c
que comme congé verbal, et nous avons suffisamment
tait connaître les inconvénients qui résultent d’un congé
donné de cette manière. Il est donc prudent, afin d’éviter
toute espèce de contestation, de faire un congé sous
seing privé en doubles originaux.

Si les parties ne sont pas d’accord, il est nécessaire de
faire signifier le congé par huissier ; car, dans ce cas,
elles n’ont’pas d’autre moyen de faire cesser le bail.

C’est la partie qui le fait signifier qui doit en supporter
et payer les frais.

761. Lorsqu’un immeuble loué appartient à plusieurs
(1) MM. Pigeau (t. n, p. 449) , Duvcrgier ( t. m, n » 492) soutiennent
cette opinion qui, toutefois, est combattue par MM. Troplong (il » 425) 
etCurasson (t. i, n » 29, page 564).
propriétaires par indivis, le congé doit être donné par
fous les co-propriétaixes ; cependant, le congé donne
par un seul est valable, si du reste il n’est pas désavoué

Êar les autres co-propriétaires. (Arrêts de la Cour de
assation du 5 pluviôse an xn, et de la Cour Royale qe
î) ouai du 6 février 1828 ; Sirey, t. 4, 2e partie, pag. 309,
et Dalloz, t. 28, 2e partie, pag. 165. ) Mais, si le congé
était signifié par l’un des co-propriétaires par indivis,
contre la volonté des autres, ce congé ne serait pas valable.
Le bail se continuerait. (M. Troplong, n° 428, et
Curasson, t. 1er, pag. 365, n°51. ) 

762. Quand le bail a été consenti à plusieurs locataires
par indivis, le congé donné par l’un d’eux siuTtt-il pour
faire cesser la location à l’égard des autres communiers ?


On doit distinguer si les preneurs sont ou non solidaires
entre eux. —• Si les preneurs sont solidaires, le
congé donné par l’un d’eux est insuffisant ; il faut, pour
mettre fin au bail, le concours de tous les preneurs. (Arrêt
de la Cour deCassationdu 19avril 1831 ; Dalloz, t. 31,
lre partie, pag. 143.) — Mais si la solidarité n’existe pas
entre les preneurs, le congé donné par l’un d’eux sera
valable et aura pour effet de rompre le bail ; si les autres
preneurs continuent leur jouissance, c’est alors un nouveau
bail tacitement consenti à leur égard par le pro{iriétaire,
et qui n’engage point celui qui a fait signifier
e congé. (M. Curasson, t. 1er, p. 36,5, n°30, et M."Troplong
, n° 429.) 

763. L’héritier du bailleur a qualité pour donner congé
au preneur, tant en son nom personnel que comme se
portant fort pour ses co-héritiers mineurs. La raison en
est que l’exécution d’une obligation indivisible ( tel est
up bail) peut être poursuivie en entier par chacun des cohéritiers
du créancier. (Arrêt de la Cour Royale d’Orléans
du 15 décembre 1814, rapporté dans le Recueil de
jurisprudence de celte Cour, par M. CoUas de La Noue,
au mot bail, n° 107.) 

764. Le congé donné par huissier à la requête du propriétaire,
et signifié au locataire, est nul lorsque la copie
est laissée au portier. ( Jugement du tribunal de lu

Stine (1) , — ïr<> chambre du 21 octobre 1837, — Gazette
des Tribunaux du 22 octobre 1857.) 

Mais le portier à qualité pour recevoir les exploits signifiés
à la requête du locataire au propriétaire qui
habite la même maison ; l’influence du locataire sur: le
portier ne peut, en effet, contrebalancer celle du propriétaire.
( 31M. Bioclie et Gougefc, Dictionnaire de procédure
au mot exploit, n° 179.) 

765. Est nul le congé donné à un locataire détenu ,
encore bien que ce congé ait été signifié au dernier domicile,
alors que la signification n’en est point parvenue
à la connaissance du locataire. ( Jugement, de la
5e chambre, rendu sous la présidence de M. Michelin le
31 mai 1842 ; Le Droit, même année.) 

766. Le congé donné par exploit d’huissier, à la requête
du propriétaire, est signifié au locataire. Si le locataire
a cédé son bail, c’est au çessionnaire qu’il doit
être signifié, lorsque toutefois le locataire a fait notifier
au propriétaire la cession du bail. (Arrêt de la Cour de
Nimcs, rapporté par Sirey, t. iv, 2e partie, pag. 635.) 

767. Le congé, donné à la requête du locataire, doit
être signifié au propriétaire, ou, s’il est absent, à son
fondé de pouvoir ou à celui qui est chargé de l’administration
de ses biens.

768. Si le propriétaire est décédé, c’est à ses héritiers
ou à celui qui est chargé d’administrer les biens de la
succession qu’il doit être signifié.

769.11 n’est pas nécessaire que le congé contienne assignation
pour en voir prononcer la validité et ordonner
l’expulsion du locataire. Ce n’est que dans le cas où le
tailleur prévoit l’oppositi on du locatai re, à la fin du bail,
qu’il doit former cette demande. Le plus souvent, elle
alieu à l’occasion d’une demande en paiement de loyers.
,(1) Le tribunal a considéré que le portier était encore plus le serviteur
du propriétaire que celui du locataire et que la copie de l’exploit
ne saurait être laissée à une personne ayant un intérêt opposé à celui
du défendeur. La dépendunce où se trouve le portier vis à vis du propriétaire,
peut faire suspecter son exactitude à remettre la copie aulOCatairn
(Pigeau,t. 2, pag. 447.) De son côté, si le locataire trouve
que le congé est irrégulier ou donné hors de terme , il
ne doit pas attendre , pour le proposer, que le terme
échoie, parce qu’il pourrait mettre dans 1 emharras le

{>ropriétaire ou principal locataire qui aurait pu louer
es lieux à un autre : son silence pourrait être regardé
ou comme une approbation du congé, ou comme un dessein
de nuire. (M. Rolland de Yillargues au mot congé,
n° 58.) 

770. Lorsque, pendant des contestations entre le propriétaire
et le locataire, le délai fixé pour le congé vient
à expirer, le juge peut d’office en prolonger la durée et
déclarer le congé donné pour tel terme valable pour tel
autre. (Arrêt de la Cour de Cassation du 23 février
1814 (1) , Journal du Palais, à sa date.) 

771. Le congé est passible pour son enregistrement,
du droit fixe de 1 fr., lorsqu’il est fait par acte notarié
ou sous seing privé. (Loi du 22 frimaire an vu, art. 51
et 58.) Il est soumis au droit de 2 fr., quand il a lieu par
exploit d’huissier, (Loi du 28 avril 1816, art. 43.) 

Si le congé convenu à l’amiable fait cesser la jouissance
avant l’époque fixée par le bail, il produit l’effet
d’une rétrocession ; le droit proportionnel est dû sur
les années restant à courir.

SECTION rv.
Des effets du Congé.

772.Le congéa pour effet de résoudre la location, lorsqu’il
a été valablement donné, ou quoique non valablement
donné, lorsqu’il est accepté par celui qui l’a reçu.

Le locataire qui a reçu ou donné congé est oblige de
laisser voir les lieux qu’il occupe, afin "qu’ils puissent
être loués à d’autres. Le refus de laisser les clefs au
propriétaire ou à celui qui le remplace peut donner lieu
(t) Dans cette espèce, le congé avait été donné le 30 mars pour lo
ior juillet ; un arrêt de la Cour Royale de Paris avait prolongé le délai
de trois mois, e'csi-a-dire, jusqu’au lor octobre suivant, et la Cour de
Cassation rejeta le pourvoi formé contre cet arrêt.DU CONGÉ. 417
à des dommages et intérêts contre le locataire. (Voy.
pag.157.) 

Ainsi, quand il y a congé, le propriétaire peut contraindre
le locataire à sortir des lieux loués à l’époque
fixée par le congé, et, de son côté, le locataire peut contraindre
le propriétaire à le laisser sortir à cette
époque.

Le congé produit aussi cet effet, que, lorsqu’il a été
signifié, le locataire, quoiqu’il ait continué sajouissance,
ne peut invoquer la tacite reconduction (Art. 1739 du
Code civil ; à moins cependant que les circonstances ne
fassent présumer que les parties ont renoncé au congé.
(Voy. pag. 355).

773. Le propriétaire a, pendant tout le délai du congé,
le droit de faire placer t’écriteau d’usage. Si donc il
s’agit d’une location dont le délai du congé est, par
exemple, de trois mois, on pourra mettre écriteau durant
les trois mois qui précèdent la sortie des lieux.

S’il est stipulé, dans le bail, que les parties se préviendront
six mois d’avance, on peut placer l’écriteau pendant
ce délai de congé à six mois. Il va sans dire que,
s’il s’agit d’une maison et d’autres locations de commerce
dont le délai est de six mois, l’écriteau peut être
placé pendant les six mois. Si le locataire a donné congé
<i trois mois au lieu de six semaines, délai suffisant, ou
à six mois au lieu de trois mois , le propriétaire peut
mettre écriteau dès qu’il reçoit le congé. L’écriteau doit
être d’une dimension convenable et placé dans un lieu
apparent, mais le moins dommageable au locataire.

774. Le propriétaire ne peut, par un congé anticipé
(par exemple, de six mois au lieu de trois , mais suffisant,
suivant l’usage, avant l’expiration du bail) , aggraver
la position du locataire en plaçant un écriteau lorsque
ce dernier n’est pas tenu delaissser voir les lieux.
Le locataire peut faire enlever l’écriteau placé dans un
délai anticipé ou dans un endroit peu convenable. (Ordonnances
sur référés de M. le président du tribunal de
la Seine, pag. 82 et 83.) 
4Ï8 DE LA SORTIE ET DE LA REMISE
CHAPITRE VIII. *

De la sortie, de là remise des lienx loués et
des contestations qui y sont relatives.
SECTION PREMIÈRE.De la Sortie des Lieux.

775. Au jour où expire le bail dont la durée à été
fixée ou les délais du congé, et à midi au plus tard, le
locataire est obligé de remettre au propriétaire les lieux
qu’il occupait. En conséquence, il devra, ce joûr-là,
avoir fait toutes les réparations dont il est tenu (voy.
pag. 211 ) , et opéré son déménagement (1).

776. Avant de procéder à son déménagement, le locataire
doit payer les loyers échus, et justifier de l’acquit
de ses contributions ; autrement, le propriétaire est en
droit d’empêcher l’enlèvement de ses meubles.

777. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et
le preneur, ce dernier doit rendre les lieux loués tels
qu’il les a reçus, suivant cet état, excepté ce qui a péri
ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. (Art. 1730
du Code civil.) 

778. S’il n’a point été fait d’état des lieux, le locataire
est présumé les avoir reçus en bon état de réparations
locatives, sauf la preuve contraire. (Art. 1731 du Code
civil ; voy. pag. 44.) 

• 779. Remarquez que soit qu’il ait été fait, un état des
lieux ou qu’il n’en ait pas été dressé , ie locataire n’est
Cas tenu des dégradations provenant de cas fortuit, de
force majeure ou de vétusté ; mais les réparations locatives
sont à sa charge.

780. Lorsque le locataire a fait des changements dans
les lieux loués, il est tenu, si le propriétaire l’exige, de
Cl) A Paris, les délais des congés expirent le 
de la location ; ce délai est-il rigoureusement dû ? (Voyez p.402 et suiv.) 
1>! 1 des mois de janvier,
avril, juillet et octobre. Mais il est d’usage d’accorder au locataire un
délai de grâce de huit ou quinze jours, suivant l’importance ou la natureDES LIEUX tÔÎJÉS. 4W
lès remettre dans l’état où ils étaient au ïnonfent du
bail.

78 ï. Le propriétaire , même en offrant de payer au
locataire la valeur des objets que celui-ci a fait placer
dans lés lieux loués, n’a pas le droit de lui empêcher dé
les enlever, lorsqu’ils ne paraissent pas, par leur nature^
avoir été mis à perpétuelle demeure, et qu’ils peuvent
être détachés sans dégradations pour l’immeublèj
comme par exemple, des glaces, une alcôve, des arbres
en pépinière, etc. Tel est aussi l’avis de MM. Duvereier
(t. III n° 460) et Troplong (n° 354.) 

782. De son côté, le locataire, encore que le propriétaire
ne lui en paye point la valeur, ne peut dégrader ni
détériorer les peintures qu’il aurait fait exécuter sur les
murs ni ailleurs, ni arracher, ni même gâter les papiers
qu’il aurait fait coller sur les murs (1). (Bourjon, Droit
commun de la France.) 
(1) M. Le'page ( Lois des bâtiments, t. n, p. 189) rapporte l’espèce
d’un arrêt du parlement de Paris, qui a jugé en ce sens :« Un locataire, dit-il, avait pris, rue Saint-Denis, à Paris, une maison
sans plafonds, ni papiers,ni peintures ; il lit faire, à ses frais, dès
plafonds, de jolies peintures, et fit coller des papiers sur les murs. Le
propriétaire ne voulut pas renouveler le bail, et signifia qu’il gardait lés
changements. Sous protexte qu’on ne pouvait pas l’empêcher de rétablir
les lieux dans leur état primitif, le locataire détruisit les plafonds,
Gratta les peintures et arracha les papiers.« Le propriétaire se pourvut en dommages et intérêts ; il soutint que
s"n intention de conserver les lieux dans leur état actuel ayant été conflue
du locataire qui n’en disconvenait pas, celui-ci n’avait eu le droit
•l’y rien détruire ; qu’à la vérité les’embellissements avaient été exécutés
à ses dépens, mais qu’il ne pouvait tirer aucune espèce d’avàntage
de la destruction des plafonds en plâtre, ni des papiers qui étaient
tollés sur les murs et non pas sur la toile. A l’égard des peintures, îl
« tait évident qu’une espèce de méchanceté avait porté le locataire à
'M gâter.« Une sentence du Chàtelet ayant adjugé des dommages et intérêts
au propriétaire, il y eut appel qui fut porté à l’audience de la Grand’cliambre,
 où la sentence fut confirmée par arrêt rendu sur les conclusions
de M. Séguier. Nous étions présent, et nous entendîmes que
''■ l’avocat-général invoqua d’abord le principe qui ne permet pas
°c faire le mal d’autrui sans intérêt pour soi ; il observa que les emkollissements
opérés par le locataire avaient le caractère évident dé420 DE LA SORTIE ET DE LA REMISE
783. Le locataire a le droit d’enlever, à sa Sortie des
lieux loués , les cordons et mouvements de sonnettes
qu’il y a fait poser ; mais il ne doit pas, comme cela se
pratique quelquefois, faire boucher, par exemple, avec
des morceaux de fer, les trous par lesquels ces cordons
passaient, afin que celui qui le remplacera ne profite
point de ces trous et ne puisse que très-difficilement
poser de nouvelles sonnettes. H est évident qu’en agissant
ainsi, le locataire est dirigé par un esprit de méchanceté
que la justice et l’équité condamnent également
: en effet, il n’est point permis de faire le mal
d’autrui sans intérêt pour soi. Ce principe, si nettement
posé dans l’arrêt du parlement de Paris, que nous avons
rapporté à la page précédente, doit incontestablement
recevoir ici son application. Ainsi, dans l’espèce, le locataire,pourrait
être condamné à des dommages et intérêts.
choses faites avec l’intention de la perpétuelle demeure, puisqu’elles
ne pouvaient pas être enlevées sans être entièrement détruites. Ces
embellissements étaient ainsi devenus parties intégrantes de la maison,
et, par conséquent, la propriété du maître de cette maison. Celui-ci
avait donc le droit d’exiger ou que l’ancien état des lieux fût rétabli, ou
qu’ils fussent laissés dans l’état actuel ; le locataire ayant fait son choix
pour ce dernier parti, ce dernier ne devait pas toucher à des embellissements
qui ne lui appartenaient plus. »C’est aussi ce qu’un jugement du tribunal de paix du 4° arrondissement
de Paris ( Gazette des Tribunaux, année 1836 ) , a décidé dans
l’espèce suivante :« Le sieur Laforcade avait fait poser du papier de tenture dans l’appartement
qu’il occupait dans la maison du sieur Lefèvre. Lors de sa
sortie des lieux, par suite de difficultés survenues entre lui et le propriétaire,
il s’avisa de dessiner sur ce papier des figures grotesques
accompagnées d’inscriptions si obscènes que , pour pouvoir louer son
appartement, le sieur Lefèvre se vit dans la nécessité de faire arracher
ce papier, et de le remplacer par une nouvelle tenture. Ces travaux
lui ayant occasionne unedépense de 16 fr. 85 cent., il assigna le sieur
Laforcade, afin de remboursement de cette somme. » Le tribunal, considérant que le locataire sortant doit rendre les
lieux en bon état ; que c’est dans le dessein de nuire au propriétaire
que Laforcade a sali les papiers de tenture de son appartement, de
manière à en empêcher la location, a condamné le défendeur à rembourser
au sieur Lefèvre la somme de 16 fr. 85 cent, formant l’objet
de la demande, »DES LIEUX LOUÉS. 421
784. Le locataire ne peut emporter les arbres qu’il
a plantés dans un jardin, mais le propriétaire doit lui
en payer la valeur. ( Arrêt du parlement de Rennes, du
17 octobre 1575 ; Brillon, au mot Arbres, n° 5.) Il en est
autrement des plantes, des arbrisseaux et des arbustes
mis en pépinière ; le locataire peut les enlever à la fin du
bail, à moins qu’il ne se soit obligé à les laisser.
(M. Lepage, t. II, p. 190 et 191.) 

785. Si le locataire a fait, dans les lieux loués, des
constructions ou améliorations dont il n’était pas chargé
par son bail, par exemple, une remise, une écurie, il a
le droit de les enlever en rétablissant les lieux dans
leur premier état, à moins que le propriétaire n’offre
de lui payer ce qu’il a déboursé ou une indemnité égale
à la somme dont le fonds a augmenté de valeur. (Argument
de l’article 555 du Gode civil.) C’est le caractère de
perpétuelle demeure attaché aux constructions dont
nous parlons, qui fait naître au profit du propriétaire
le droit de les conserver moyennant indemnité au locataire.


Mais le locataire ne pourrait pas contraindre le propriétaire
à conserver les constructions et à l’indemniser.
Le choix entre la démolition des constructions et
leur conservation, moyennant indemnité, appartient
au propriétaire seul.

786. Le preneur peut-il réclamer du bailleur le montant
des répavalions qu’il a faites dans les lieux loués ?

S’il s’agit de réparations ou de travaux qui étaient
nécessaires et que surtout le bailleur eût pu être forcé
de faire, il n’est pas douteux que le preneur n’ait le droit
d’en être indemnisé (1)  ; il ne serait pas juste, en effet,
(1) C’est ainsi que la Cour Royale de Douai a juge, par arrêt du
KSmars 1842 (Journal du palais, même année, t. n, p. 128 ) , que le
preneur qui, même sans en donner avis préalable à son propriétaire,
a fait à l’immeuble loué une réparation nécessaire et indispensable,
a droit de réclamer le remboursement de ses dépenses. Le
même arrêt a décidé que l’obligation, dans ce cas, prenant sa source
dans le quasi-contrat de gestion d’affaires, la preuve testimoniale est
admissible, encore bien que les dépenses réclamées excèdent la somme
de 150 francs. ( Arrêt de la Cour Royale de Bourges, du 10 décembrem 24
422 DE LA SORTIE ET DE LA REMISE
que le bailleur profitât au détriment du preneur. Dans
les autres cas, c’est-à-dire, s’il s’agit de réparations ou
améliorations simplement utiles, le preneur ne peut
s’en faire rembourser par le bailleur, qui n’a point
donné ordre de les faire ; mais il aurait, à défaut d’indemnité
de la part du bailleur, le droit d’enlever ce
qu’il a placé, lorsque cela est possible, à la charge toutefois
de rétablir les lieux dans leur état primitif. ( Pothier,
n° 130 et 131 ; M. Troplong, n° 353 et 355 ; M. Duvergier,
t. m, n° 45S et 459 ;" M. Rolland de Villargues,
au mot Bail, n° 509 et 510.) 

787. La clause portant qu’à la fin du bail, les constructions
et embellissements faits par le locataire resteront
au propriétaire sans indemnité, doit-elle produire
son effet en cas de résiliation du bail, prononcée faute
de paiement et d’exécution, avant l’expiration du terme
pour lequel il avait été stipulé ?

Cette question s’est présentée devant le tribunal civil
de la Seine et la Cour Royale de Paris dans l’espèce
suivante :

M. le duc de Padoue avait loué à la société Petitville
et compagnie, pour 18 ans, et au prix de 24,000 francs
par an, un hôtel, rue de la Chaussée-d’Antiis. La somme
de360,000 fr. fut dépensée par les locataires, en embellissements
et en décors de toute nature. Un Casino désigné
sous le nom de casino Paganini, fut établi dans l’hôtel.
Mais deux années s’étaient à peine écoulées, que la
société Petitville et compagnie n’existait, plus. M. le duc
de Padoue lit alors prononcer la résiliation du bail et
rentra en possession de son hôtel. On avait inséré dans
le contrat une clause portant, qu’à lin du bail les constructions
et embellissements resteraient au propriétaire
sans indemnité. Mais comment cette stipulation devaitelle
être interprêtée ? Avait-il été dans l’intention des
parties, que des constructions aussi importantes de1830,
Journal du Valais, à sa date ; Pothicr, Dei Obligations, n" 778 ;
Delvinc’ourt, t. u, p, C25, note ; Toullier, t. lx, n« 141 ; M. Duranton,
t. xiu, n° 356.) DES LIEUX LOUÉS. 423
meurassent à M. le duc de Padoue, après une jouissance
si courte pour les locataires ? Ces mots : A la fin du bail,
devaient-ils au contraire s’entendre des 18 années dont
on était convenu ?

Le tribunal de la Seine a décidé que les constructions,
embellissements et distributions de toute nature opérés
par la société Petitville demeureraient, aux termes du
bail, au propriétaire sans indemnité, et la Cour Royale
de Paris, par arrêt du 14 novembre 1839, a confirmé la
sentence des premiers juges.

788. Leloçataire esttenualafindubailderendreleslieux
dans l’état où ils se trouvaient lors de son entrée en
jouissance. 11 suit de là, qu’il doit des dommages et intérêts
s’il n’accomplit pas cette obligation avant de quitter
les lieux. Le locataire doit aussi des dommages et intérêts
, si, par suite du défaut de réparations locatives et
des changements par lui opérés dans la distribution intérieure
des lieux, le propriétaire ne peut, pendant les
délais du congé, faire visiter sa maison aux personnes
qui se présentent pour la louer (1).
(1) Le tribunal de la Seine (l’e chambre) par jugement du 22 février
1S14, a décidé en ce sens dans l’espèce suivante : « M. Vautier,
propriétaire, a loué, le 25 octobre 1S40, la totalité de sa maison située
à Paris, pour troi s, six. ou neuf années, à M. le ministre de la guerre,
avec cette condition que, dans le cas où ce dernier voudrait faire cessur
la jouissance des lieux, il serait tenu d’avertir M. Vaulier six mois à
l’avance ; niais que, dans le cas où M. le ministre de la guerre userait
(le la faculté de quitter les lieux à l’expiration de la première période,
M. Vautier aurait droit à une indemnité de 5,000 francs ; cette location
■tonlieu, en outre, à condition, par M. le ministre de la guerre, d’entretenir
la maison pendant toute la durée du bail et de la rendre, à
l’expiration, en bon étal de réparations locatives.M. le ministre de la guerre, usant de la faculté qui lui était accordée,
a, le 28 juin 1S45,. donné congé des lieux pour le 1er janvier 1844. A
cette époque, la maison a été désertée par les troupes qui s’y trouvaient
casernées, mais l’indemnité de 5,000 francs n’a pas été payée à
M. Vautier. De plus, Kl. le ministr, ; de la guerre avait pratiqué, dès
l’entrée des troupes dans la maison, des changements considérables.
Ainsi, il avait l’ait supprimer tomes les cloisons, démolir toutes les cheminées
et armoires, pour convertir une simple maison en caserne.
M. Vautin s’est plaint de ce que sa maison ne lui avait pas été rendue
dans son étal primitif et de ce que, par suite du défaut de lé-424 DE LA SORTIE ET DE LA REMISE
789. Lorsque le locataire a rempli toutes les obligagations
qui lui sont imposées, il doit, au jour fixé par
l’usage pour laremise des lieux, etàmidi au plus tard (1) ,
rendre les clés des lieux qu’il quitte au propriétaire
ou à son préposé, et s’en faire donner un reçu. (Voyez
modèle, no 14.) 

790. Quoique le reçu ne soit pas d’une nécessité absolue
, puisque l’acceptation des clés par le propriétaire
est un aveu tacite que le locataire s’est acquitté envers
celui-ci de toutes ses obligations, nous engageons cependantles
locataires à s’en faire délivrer une décharge,
et à l’exiger au besoin. C’est, au reste, pour eux le
moyen d’éviter en cette matière toute espèce de contestation.

paralions îocalives qui devaient être exécutées par M. le ministre de
la guerre, il n’avait pu, pendant plus do six mois, faire visiter sa
maison aux personnes qui auraient désiré la louer. En conséquence il
a actionné M. le ministre de la guerre devant le tribunal de la Seine
pour faire ordonner que les réparations nécessaires à la maison seraient
exécutées sans délai, aux frais, risques et périls de M. le ministre
de la guerre et pour faire condamner celui-ci à lui payer l’indemnité
de 5,000 fr. stipulée à son profil, en cas de cessation de jouissance
et en oulre, le montant des loyers pendant toute la durée des
réparations et six mois à partir du jour où ces réparations seraient
terminées.Le tribunal a rendu un jugement par lequel il déclare qu’en refusant
d’accepter le prix demandé par M. Vautier, d’après le devis de
son architecte, l’administraiion de la guerre restait placée sous l’empire
de son obligation de faire faire les réparations et de rendre en
bonne état les lieux par elle occupés, et qu’ainsi elle a eu tort de négliger
d’accomplir cette obligation comme l’eût accompli un simple
particulier. En conséquence, le tribunal a condamné M. le ministre de
la guerre à payer à M. Vautier la somme de 5000 fr. ; il a ordonné
que M.- le ministre serait tenu de faire faire aux frais de l’État toutes
les réparations nécessaires pour mettre la maison en bon état, et il a
condamné le ministre à payer tous les loyers courus depuis le lo* janvier
1844 jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation, et en outre,
à 5,525 fr. pour trois mois de loyer, à litre de dommages et intérêts
pour le temps nécessaire à la location. ( Gazelle de$ Tribunaux du
25 février 1844. ) (1) Car si les clés n’étaient remises qu’après celte heure, le propriétaire
serait en droit d’exiger une indemnité pour le préjudice que lui
cause le retard apporté par le locataire dans la remise des lieux.DES LIEUX LOUÉS. 42aSECTIOW II.Dès contestations relatives à la sortie et à la remise
des lieux. — De l’expulsion du locataire.

791. On a vuçlus haut que, par suite de l’expiration
du bail ou du délai du congé reçu ou accepté, le prof) riétaire

a le droit de contraindre le locataire de sortir à
'époque qui y est fixée, et que le locataire peut de son
côté, obliger le propriétaire de le laisser sortira cette
époque des lieux à lui loués.

792. Lorsque c’est le propriétaire qui se refuse à laisser
sortir le locataire, et que le loyer annuel n’excède
pas, à Paris, quatre cents francs, et deux cents francs
partout ailleurs, le locataire fait citer le propriétaire devant
le juge de paix (1).

Si le loyer annuel est au-dessus de cette somme, il le
fait assigner en référé, c’est-à-dire, devant le président
du Tribunal de première instance ou le juge qui le remplace,
qui ordonne sans délai ni autre procédure que le
Sropriétaire sera tenu de le laisser sortir, et qu’en cas
e résistance de sa part, le locataire sera autorisé à se
faire assister de la force armée.

793. Lorsque c’est le locataire qui se refuse à sortir,
. i i
(1) Depuis la loi du 25 mai 1838, qui attribue aux juges de pair
la connaissance des actions sur les congés, expulsions de lieux et
saisies gageries, à Paris, jusqu’à 400 fr. et partout ailleurs jusqu’à
200 fr. les locataires de petits logements qui persistent à rester dans
les lieux malgré le congé, peuvent être expulsés promptement et à peu
de frais. Voici le mode adopté à cet égard dans les justices de paix
de Paris. Chaque juge de paix lient une audience spéciale les jours d’échéances
des termes des petites locations, c’est-à-dire, le 8 des mois de
janvier, d’avril, de juillet et d’octobre. Quand le locataire qui a reçu
congé refuse de sortir des lieux à midi, le juge de paix permet au propriétaire
sur sa demande et en vertu de l’article 8 du Code de procédure
civile, de l’assigner dans le jour et à l’heure indiqués pour son audience
spéciale. L’assignation est donnée de suite par l’huissier audicncicr
du juge de paix ; le jugement est rendu le même jour exécutoire par
provision sur minute et avant l’enregistrement, attendu l’urgence
( articles 11 et 12 de la loi précitée ). Ce jugement commet l’huissier
qui a donné l’assignation, pour procéder à l’expulsion cl le tout est
exécuté dans le même jour. Cctto procédure est très-peu coûteuse.VI 24,426 DE LA SORTIE ET GE LA REMISE
et que le loyer annuel n’excède pas, à Paris, quatre
cents francs et deux cents francs partout ailleurs, le
propriétaire fait citer le locataire devant le juge de
paix.

794. Si le loyer annuel est au-dessus de cette somme, le
propriétaire doit faire assigner le locataire en référé,
et si le locataire ne conteste pas la validité du congé, le
président du tribunal de première instance, ou le juge
qui le remplace, ordonne l’expulsion du locataire, et
permet même, en cas de refus d’ouverture des portes,
de les faire ouvrir par un serrurier, en présence du
juge de paix ou du commissaire de police. Lorsque les
portes sont ouvertes, l’huissier fait commandement
d’exécuter l’ordonnance de référé ; et, en cas de refus,
il l’exécute lui-même, en expulsant le locataire et en
mettant ses meubles sur le carreau. Si cependant le locataire
ne payait pas, on ferait saisir et séquestrer ses
meubles. S’il paie et ne fait pas faire les réparations locatives,
l’huissier dresse un état de ces réparations, et
le somme de les faire exécuter sur-le-champ, ou de laisser
somme suffisante à cet effet. S’il refuse, on l’assigne
en référé devant le juge qui ordonne que, faute par lui
d’obéir, les meub'es seront séquestrés comme étant le
gage de l’exécution du bail. On lui signifie l’ordonnance
avec sommation de l’exécuter, et, s’il ne le veut pas,
l’huissier séquestre les meubles après en avoir dressé
un état dont il remet copie au locataire. Si le locataire
conteste la validité du congé en prétendant, par exemple,
qu’il y a bail ou promesse de bail ourenoncîation au
congé, le propriétaire doit faire assigner le locataire en
validité de congé, devant le tribunal, car le juge de
référé ne seraitpoint compétent dans ce cas ; cependant il
sera toujours utile d’assigner en référé parce que le juge
en décidant qu’il n’y a lieu à référé., dira néanmoins
que le locataire devra former dans les 24 heures du jour
de l’ordonnance sa demande en nullité de congé, sinon
autorisera le propriétaire à faire expulser le locataire.
(Ordonnance sur référés de M. le président du tribunal
civil de la Seine, p. 87).

795. Lorsque le jour auquel expirent les délais du
DES LIEUX LOUÉS. 427
congé est un dimanche ou une fête, on peut expulser le
jour précédent. (Pigeau, Procédure civile, tome 11, page
447, ML Rolland de Villargues, au mot Congé, no 41.) 

796. Si la contestation porte seulement sur le refus du
propriétaire de recevoir les clés des lieux que le locataire

Ïuitte, ce dernier devra faire constater ce refus par
uissier ou par deux témoins, et déposer les clés chez
le juge de paix.

797. Quand le congé a été prononcé par jugement,
il va sans dire que si le locataire ne veut pas quitter les
lieux à la fin du bail, ou si le bailleur ne veut pas le
laisser sortir, il suffit de faire mettre le jugement à exécution.


798. Mais ce n’est pas seulement lorsque le locataire
refuse de quitter les lieux à l’expiration du bail ou des
délais du congé que l’expulsion peut être ordonnée
contre lui. Cette expulsion peut être prononcée, sans
congé préalable: 1 ° à défaut de paiement des loyer échus ;
2° dans le cas de déménagement furtif-, 3o après vente
judiciaire des meubles du locataire.

799. L’expulsion des meubles du locataire peut être
ordonnée après décès, s’il a été donné préalablement
congé, sans avoir besoin d’attendre que la vente du
mobilier ait été effectuée par les héritiers. Si les héritiers
ne sont pas connus, si la succession est vacante,
on provoquera la nomination d’un curateur et l’on agira
contre lui.

800. La faillite du locataire, de même que son décès,
n’arrête pas l’effet du congé qui a été donné préalablement.


L’expulsion peut être ordonnée, en accordant toutelois
un délai suffisant aux syndics, pour faire procéder
à la levée des scellés et vider les lieux ; à leur défaut, le
propriétaire peut être autorisé à faire procéder à cette
levée de scellés, et à faire mettre les meubles sur le
carreau, ou dans un lieu déterminé par une ordonnance
de référé. En cas d’insuffisance de l’actif, si la clôture
des opérations de la faillite est prononcée, le propriétaire
a le droit de continuer ses poursuites contre le
failli. (Code de Commerce, art. 527.) 

On peut aussi faire ordonner l’expulsion, sans congé

{) réalable, faute par le locataire failli d’avoir payé les
oyers, ou d’avoir garni les lieux de meubles suffisants.
(MM. Biocheet Gouget, Dictionnaire de procédure, m
mot Expulsion, n° 15 et suivants.) 

801. Un grand nombre de propriétaires, pour éviter
les frais et les délais delà demande, afin d’expulsion des
locataires qui s’obstinent à rester dans les heux après
l’expiration du bail ou des délais du congé, emploient
un moyen plus expéditif, plus économique et selon quelques
auteurs, aussi légal que celui indiqué par la loi.
Ils font enlever les portes et les fenêtres de l’appartement
en présence d’un huissier. Cet usage, pratiqué
dans plusieurs provinces, remonte à la plus haute antiquité ;
il était autorisé par les anciennes coutumes.
Il est connu de nos voisins d’outre-mer. Walter-Scott
dans son Guy Mannering (chap. 8) nous apprend qu’en
Ecosse les propriétaires pour se débarrasser de fermiers
trop tenaces, enlèvent non-seulement les portes et les
fenêtres mais même les toits des fermes et des métairies.
Plusieurs jurisconsultes et notamment M. Curasson
{Traité de la compétence des juges de paix, t. l,p. 385) 
condamnent cette manière d’agir et vont même jusqu’à
la considérer comme tellement illégale qu’elle pourrait,
suivant eux, exposer le propriétaire à des dommagesintérêts
envers le locataire. Le tribunal et la Cour Royale
de Bordeaux ont adopté ce système.

Mais M. Troplong (n° 435 à 442) le combat à l’aide de
puissants arguments : « Ces scrupules, dit-il sont exagérés
et tiennent à un abus de cette maxime, souvent
faussée et mal comprise : Que nul ne peut se faire justice
à soi-même ; il ne s’agit pas de faire violence à la
personne du preneur ni même sur ses meubles. Le
propriétaire ne fait acte de dispositon que sur sa propre
chose. Quelle est donc la loi qui défend au propriétaire
d’user à sa volonté de son immeuble devenu libre ? C’est
en vain qu’on opposerait le vieux proverbe de droit qui
dit qu’un locataire doit être clos et couvert-car que
devient l’obligation quand il n’y a plus ni locataire ni
bailleur ? Le locataire (fui, après l’expiration du bail’ct
ace o mpiissement de toutes les formalités de la part du
DU PORTIER. 429
propriétaire, refuse de quitter les lieux n’est plus
qu’un usurpateur qui estcensé user de violence, lorsqu’il
empêche le propriétaire de rentrer dans son bien. C’est
ce qu’a jugé la Cour Royale de Nancy le 7 août 1834. »

Nous adoptons entièrement l’opinion deM.Troplong ;
nous la croyons aussi fondée en droit strict qu’en équité.
Cependant, nous conseillons aux propriétaires d’employer
pour l’expulsion des locataires le mode indiqué
par la loi. En effet, l’enlèvement des portes et des fenêtres
peut occasionner entre le propriétaire et le locataire
des rixes qu’il est prudent de prévenir. La loi de
1838 sur les justices de paix offre maintenant au propriétaire,
lorsqu’il s’agit de petites locations, un moyen
prompt et peu coûteux de se débarrasser des locataires
récalcitrants. Le propriétaire n’a donc qu’à s’adresser
au juge de paix qui, s’il y a urgence démontrée, donne,
sur la demande du propriétaire, une cédule pour abréger
les délais et peut permettre de citer même dans le
jour et à l’heure indiquée. Le juge de paix valide le
congé, s’il le trouve en règle, et ordonne que le locataire
évacuera l’appartement ou la maison dans un délai
qu’il fixe.

CHAPITRE IX.

Bu portier et de ses obligations envers les
locataires.

802. Le portier est un préposé établi par le propriétaire
pour la garde, la surveillance, la propreté de la
maison, et l’utilité des locataires.

Considéré sous le rapport des services qu’il doit rendre
aux personnes qui habitent la maison, le portier est nonseulement
le domestique du propriétaire, mais encore
celui des locataires. Telle est, en pareille matière, la
jurisprudence constante du tribunal de la Seine.

803. Ainsi, le portier est tenu de recevoir les lettres
adressées aux locataires ; son refus le rend passible de
dommages-intérêts, et le propriétaire peut, dans ce cas,
être condamné comme civilement responsable. (Juge-
430 DU PORTIER.
ment du tribunal de paix du 11e arrondissement de Paris,
10 mars 1830. Le Droit du 12 mars même année) (1).

Il doit aussi recevoir et remettre exactement les autres
papiers qui sont adressés aux locataires ; l’inexécution
de cette obligation peut donner ouverture à une action
en dommages-intérêts contre le portier, et, par suite,
contre le propriétaire, comme civilement responsable
des faits de son préposé.

804. Le portier est tenu d’ouvrir la porte aux locataires,
à telle heure de nuit et de jour qu’ils se présentent
: c’est le principal but de leur institution, et, pour
qu’il en fût autrement, il faudrait qu’il existât au bail
une clause formellement contraire. Jugement du tribunal
de police municipal de Paris du 20 septembre
1835 [Gazelle des tribunaux du 1er octobre 1835.) 

En conséquence, le propriétaire doit donner des ordres
à son portier pour quïl laisse entrer les locataires dans
la maison à toute heure de nuit (Jugement du tribunal
de la Seine (4e chambre) (l) ,Ie Droit du. 12 janvier 1840.) 
(1) Dans l’espèce rapportée par ce journal judiciaire, il était constant
que, par suite de mésintelligence entre le locataire et le portier
delà maison que celui-ci habitait, le portier avait refusé de recevoir
plusieurs lettres adressées par la poste au locataire ; il était également
démontré que le relard apporté par le portier dans la remise des
lettres , et causé par son refus de les recevoir, avait occasionné au
locataire un préjudice notable pour raison duquel il réclamait la
somme de 100 fr. à titre de dommages et intérêts. Il avait également
fait assigner le propriétaire de la maison comme civilement responsable
des faits de son portier. Le concierge (c’est ainsi qu’il se qualifiait
lui-même) avait peu de chose à dire pour sa justification, car il était
établi aux débats que le locataire n’avait jamais mis de retard dans
le remboursement au moment de leur remise du port des lettres a
lui adressées, seule considération qui eût pu raisonnablement motiver
le refus du portier.(2) Le dispositif de ce jugement fait suffisamment connaître les faits
sur lesquels le tribunal était appelé à statuer :« Attendu que le bail fait par la dame veuve Pinçon,au sieur taffeltcur
ne contenait pas de clause qui interdit aux locataires l’entrée dans la
maison pendant la nuit ; que cette prohibition ne résulte pas de la
clause relative à l’éclairage qui doit cesser à 10 heures du soir ;« . Qu’ainsi le sieur Ijaffclleur et ses sous-locataires ne pourraient etre
sou » aUwUti prétexte prives de rentrer pendant la nuit ;DU PORTIER. 43 f
805. Le portier qui empêche de monter chez le locataire
les personnes qui y Adennent, sous prétexte que ces
personnes salissent les escaliers, peut être poursuivi et
condamné pour ce fait à des dommages et intérêts envers
le locataire (1).
« Mais attendu qu’à raison de la profession du sieur Laffelteur qui
reçoit de nombreux pensionnaires, l’exercice de ce droit pourrait entraîner
des abus assez graves et priver le portier du repos nécessaire,
qu’il convient donc dans l’espèce de prendre des précautions pour prévenir
cet abus ;« Ordonne qne la dame Pinçon, (la propriétaire) sera tenue de laisser
entrer dans la maison louée le sieur Lefi'elleur et ses pensionnaires à
cite .*'' ;.u'c d" r" ;' : et en conséquence que la dame Pinçon devra
donner à CBii:0aia ic\ordres nécessairesà son portier, si mieux n’aime,
la daine Pinçon, pour le cas où l’entrée serait demandée après une
heure après minuit, autoriser le sieur Leffelleur, à faire ouvrir la porte
delà maison par lui-même, ou par une personne à son service, que
celui-ci sera tenu de préposer ; à l’effet de quoi la dame Pinçon sera
tenue de faire connaître son option dans huitaine. »(1) C’est ce qui a été jugé par le tribunal de police correctionnelle
(le la Seine, le 1er février 1854. La Gazette des Tribunaux rapporte
dans les termes suivants les circonstances qui ont donné lieu à ce
jugement :
« Un portier comparait devant le tribunal de police correctionnelle,
'inio prévenu d’avoir [exercé un acte d’arbitraire toul-à-fait vexa—
'uiic on,-i.is luides locataires de sa maison.Le premier témoin entendu est une ouvrière en gigots, qui s’explique
en ces termes : « Je me présente dans la matinée à la loge du prévenu,'et
lui demande la locataire du troisième, que j’avais besoin de voir pour
affaire de mon état, allantlui reporter des gigots qu’elle m’avait confiés.
U portier me dit d’un air assez rébarbatif: « Allons, c’est bon, passez,
mais vous êtes la première personne de la journée qui monte chez la
marchande de gigots, et vous serez aussi la dernière. » Sans lui répondre
en aucune façon, je passe mon chemin, et j’arrive au troisième,
où je n’ai rieu de plus chaud que de répéter ce qu’on vient de me dire
alaloge. » .-.'.■la locataire: K peine eus-je entendu ce que madame venait de me
dire, que je me suis empressée de descendre pour demander ce que
cela signifiait. Cet homme entre soudain en fureur, me répète ce même
Propos en me mettant le poing sous le nez, m’adresse des menaces et
des injures dont la grossièreté est telle que je ne puis me résoudre à
les répéter. Une conduite aussi brutale, à laquelle je suis si peu accoutumée,
me fit une telle révolution, que j’eus toutes les peines du monde
à remonter chez moi, où je finis par me trouver mal. J’étais d’autant432 DU V011TIER.
806. Lorsque le portier est impoli et qu’il ne remplit
point exactement ses devoirs envers le locataire, celui-ci
a le droit de demander au propriétaire son renvoi de la
maison, et, en cas de refus, les tribunaux peuvent condamner
le propriétaire à renvoyer le portier, sinon à
payer au locataire, à titre de dommages et intérêts, une
somme déterminée, par exemple, 5 francs par chaque
jour de retard. (Jugement de la troisième chambre du
plus contrariée, que ces infamies avaient été proférées en présenee d<
témoins. »Le mari de cette pauvre dame, qui oecupe une position sociale fort
honorable, expose qu’ayant appris à son retour la conduite inconcevable
de son portier, il avait cru que la seulejchose à faire était de porter
la plainte devant les tribunaux, ne doutant pas que la justice saurait
mettre un portier à sa place, et lui apprendre qu’il n’a pas le droit de
séquestrer ainsi les locataires.Le portier parle à son tour : Monsieur, il est bien durpour un concierge
qui tient à remplir exactement ses devoirs, de se voir calomnié: le fait
est qu’il y a dans la maison deux escaliers, le grand et le petit. J’ai le
plus grand soin de frotter le grand plusieurs fois par jour. Cela est li
vrai, que madame Fournier, qui est venue déposer contre moi, m’a
déclaré qu’elle renoncerait dorénavant à y remonter, et surtout à y
redescendre, parce que plusieurs fois elle avait manqué de tomber. Ce
n’est pas ma faute si la locataire du troisième a tout-à-coup pris la résolution
de tenir une fabrique de gigots ; mais taut ce que je sais, c’est que
mes maîtres et moi aimant par-dessus tout la propreté, il m’était fort
désagréable de voir à tout moment le grand escalier crotté par les personnes
qui fréquentaient le troisième, sans compter que les rognures et
menus détails de la fabrique de gigots ne laissaient pas que de me faire
avoir toute la journée le balai à la main. C’est pour cela que j’avais
pris le parti de ne plus laisser monter parle grand escalier. Au surplus,
le fin mot de l’affaire, c’est que depuis que ces locataires ont reçu leur
congé pour le terme, il n’y a pas de niches qu’ils ne cherchent à me
faire.M. le prétident. Rien ne peut excuser l’incroyable inconvenance de
votre conduite.M. l’avocat du roi soutient la prévention, et conclut, à l’application
delà loi, afin, dit-il, qu’un portier apprenne qu’il ett non~ieulemetit
le domestique du propriétaire, mots encore det locataire ».Le tribunal a condamné le prévenu à 25 francs d’amende cl aux
dépens pour tous dommages et intérêts, d’après le désir dos plaignants,
quj s’étaient portés partie civile. »
DU PORTIER. 433
tribunal de la Seine (1) , Gazette des Tribunaux du 10
juillet 1836.

L’irrévérence du portier envers les locataires peut
même être une cause de résiliation du bail, lorsque le
propriétaire a eu connaissance des faits et qu’il a maintenu
le portier dans son emploi, malgré la demande de
son renvoi de la maison. (Arrêt delà Cour Royale de
Paris (2) , Gazette des Tribunaux, 23 juin 1836 ; jugement
du tribunal de la Seine, (5) Gazette des Tribunaux du
30 août et 19 décembre 1840).
(1) Dans l’espèce, un locataire fatigué des procédés peu honnêtes
du portier de la maison qu’il habitait, se plaignant qu’on ne lui tirait
pas le cordon assez vite et que ses lettres ne lui étaient pas remises
exactement, avait demandé au propriétaire le renvoi de l’insolent portier,
et, sur son refus, l’avait traduit devant le tribunal.(2) Dans cette affaire, le portier avait, en balayant la cour de la
maison, fait jaillir de la boue sur la femme d’un locataire. Il fut
condamné à 10 fr. d’amende par le juge de paix. Puis le tribunal de
la Seine, appelé à statuer sur la demande en résiliation formée par le
locataire, a prononcé cette résiliation en se fondant sur ce que le propriétaire
doit veiller au respect que les portiers ou concierges qui dépendent
d’eus sont tenus de garder envers les locataires, et qu’en maintenant
dans son emploi un portier qui s’était conduit de la sorte, le
bailleur avait amené entre cet homme et le locataire des rapports de
nature à troubler la jouissance de ce dernier. Sur l’appel, ce jugement
a été confirmé par la Cour Royale de Paris.Cette décision peut être d’un bon exemple pour les propriétaires
ou principaux locataires qui ne tiennent pas assez aux égards que
les portiers doivent aux locataires.(3) Voici les faits qui ont donné lieu à ce jugement : M. X… avocat,
ayant demandé la résiliation de son bail, avec dommages et intérêts,
attendu que le concierge disait faussement qu’il était toujours absent ;
qu’il ne lui remettait les lettres à lui adressées que plusieurs jours
après les avoir reçues, et les dossiers d’affaires qu’après les jours
d’audiences, etc., etc. ; et qu’il ne pouvait obtenir du propriétaire qu’il
renvoyât ce concierge, a été autorisé d’abord par le tribunal civil de
la Seine à faire preuve des faits par lui articulés ; et la cause s’étant
présentée de nouveau après l’enquête, et le même tribunal ayant reconnu
que lés faits dont se plaignait M. X… étaient prouvés, et que
le propriétaire était responsable des faits de son portier, a prononcé
la résiliation et a condamné le propriétaire â restituer les loyers,
à lui payés pour le dernier terme de jouissance et à payer au locataire,
500 fr. de dommages et intérêts pour indemnité des frais de démenaÇeraent
auquel M. %„, é,tait contraint,
m 25
434 " DU PORTIER.
807. Le propriétaire ou principal locataire ne peut
empêcher un locataire de déposer son flambeau dans la
loge du portier. (Jugement du tribunal de paix du
onzième arrondissement de Paris, Gazette des Tribunaux,
du 9 décembre 1827.) 

808. Le portier est passible de dommages et intérêts
s’il n’indique pas, alors qu’il la connaît, la nouvelle
adresse du locataire déménagé", et le propriétaire peut
aussi être poursuivi comme civilement responsable. (Jugement
du tribunal de paix du 3e arrondissement de
Paris ; Gazette des Tribunaux, 6 septembre 1837.) 

809. Dans le cas de déménagement furtif du locataire
, le portier doit en informer le propriétaire, afin
que ce dernier soit à même de remplir, en temps utile,
les formalités nécessaires pour conserver son privilège
sur les meubles qui garnissaient les lieux loués (1) , et.
qu’il puisse, en outre, l’aire constater, dans les délais
prescrits, ce déménagement furtif, pour ne point demeurer
garant des contributions dont ce locataire se
trouverait redevable (2).

Quant aux autres obligations duporlier elles sont plus
ou moins étendues, selon l’importance des maisons et le
quartier où elles sont situées. Ainsi, le premier soin
d’une personne, qui se propose de louer un appartement,
doit être de s’informer des habitudes particulières
de la maison, principalement en ce qui touche le balayage
ou le frottage plus ou moins fréquent des escaliers,
en un mot, l’entretien de la propreté dans la maison.


810. Il est d’usage à Paris, lorsque le locataire reçoit
du bois à brûler, que le portier en prélève une bûche
par chaque voie. Mais nous ferons observer que cet
usage n’établit aucun droit en faveur du portier, et que
le locataire peut se refuser à lui accorder cette bûche ;
c’est, au reste, un moyen pour le locataire de punir le
portier qui ne remplit point exactement ses devoirs.

Il en est de même pour les étrennes : le locataire peut,
(1) Voyez pag. 170 et 171. — (2) Voyez pag. 308.DE LA LOCATION DES APPARTEMENTS MEUBLÉS. 435
s’il le veut, ne pas les donner ; mais malheur à TOUS, locataires,
qui ne donnez ni bûches ni étrennes ! S’il vient
une visite, le portier indiquera mal l’escalier qui conduit
à votre appartement ; si vous avez à sortir de chez
vous, il vous faudra longtemps implorer la faveur du
cordon, etc., etc.

' CHAPITRE X.

HSBH liait ou location « les appai'icmcsais

iîïCca3 »Iés.

811. Le louage d’un appartement meublé forme tout
à ia fois le bail de l’immeuble et des meubles qui le garnissent
 ; mais ce n’est là qu’un seul et môme contrat !"

Eu général, la location des appartements meublés
est soumise aux principes qui régissent les baux à loyer,
et qui ont été développés dans les chapitres précédents.

l’eu importe, quant à l’application de ces principes,
que l’appartement meublé soit donné à loyer par un
aubergiste ou hôtelier (1) , ou par une personne qui
n’exerce pas cette profession ; les mêmes règles doivent
être suivies dans les deux cas.

SECTION I'UEMIKUE.
De la durée et du prix de la location des appartements
meublés.

812. La duréede cette espèce de bail est soumise à
une règle spéciale.

En effet l’art. 1758 (2) du Code civil est ainsi conçu :
(1) Voyez tit. îv, des hôteliers, aulergistes et logeurs.(2) Cet article qui se trouve au litre du louage, chap. II, et qui fait
Partie de la section u de ce chapitre, intitulée: des règles particulières aux
'"« « à loyer, est la seule disposition du Code civil, dans laquelle il
s°i' fait mention du louage des appartements meublés. On a pensé
■l’ec raison que ce contrat, étant rangé dans la classe des baux à
'°ycr, devait naturellement en suivre les règles, et qu’il était par conséquent
inutile de faire de ce bail une section séparée,436 DE LA LOCAÎIOS
« Le bail d’un appartement meublé est censé fait à l’année
, quand il a été fait h tant par an ;

Au mois, quand il a été fait à tant par mois ;

Au jour, s’il a été fait à tant par jour.

Si rien ne constate que le bail soit à tant par an, par
mois ou par jour, la location est censée faite suivant
l’usage des lieux. »

Ainsi l’usage des lieux ne peut être invoqué que
quand la durée de la location n’a pas été déterminée par
la convention.

Un congé n’est pas nécessaire pour faire cesser les
locations d’appartements meublés ; à Paris, l’usage des
lieux est, en l’absence de toute convention, de considérer
les appartements garnis comme loués pour le
terme de quinze jours. (Discussion au Conseil d’État.) 

813. Si, après les délais fixés par l’art. 1758 ci-dessus
rapporté, le locataire en garni continue sa jouissance
sans opposition de la part du bailleur, il est censé avoir
loué, aux mêmes conditions, pour la période légale qui
va s’écouler. Si donc le bail d’un appartement meuble a
été fait à tant par an, et si, la première année expirée,
le locataire est laissé en possession, il a le droit d’y demeurer
jusqu’à l’expiration de la seconde année, ainsi
de suite. (M. Laterrade, sur l’art. 1758.) 

814. Mais il importe de remarquer que cette règle
n’est applicable qu’aux appartements meublés et que,
dans le cas contraire, on doit suivre l’usage des lieux.
Ainsi, par exemple, à Paris, le bail d’une maison ou autres
lieux non meublés fait à tant par an, ne serait pas
censé fait pour une année ; ce serait un bail d’une durée
indéterminée qui pourrait cesser à un terme autre
que celui de l’année, et même avant la lin de l’année,
au moyen d’un congé donné en temps utile ; dans le cas
dont il s’agit, la fixation du prix à tant par an n’a pour
objet que de déterminer la somme que doit payer le locataire
, eu égard à la durée de la jouissance (MM. Deivincourt,
t. 3, notes, p. 104, ïroplong, n° 604, Duvergier,
t. 4,n° 36, Duranton, art. 17, n° 168, voyez
p. 33).

815. Lorsqu’il y aura contestation entre le locataire
DES APPARTEMENTS MEUBLÉS. 437
et le bailleur sur le prix de la location verbale déjà commencée,
et qu’il n’existera point de quittance, le bailleur
en serait cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire
demander l’estimation par experts ; auquel cas les
frais de l’expertise demeurent à sa charge, si elle excède
le prix qu’il a déclaré. (Code ci-vil, art. 1716.) 

816. Si celui qui, ayant seulement déposé ses effets
dans un appartement garni sans en avoir pris possession
et sans, en un mot, que la location ait commencé, niait
avoir loué ; si au contraire le propriétaire des lieux
prétendait que la location a été faite verbalement pour
tel prix, le locaXaivQ présumé, qui serait le déniant, pourrait
en être cru à son serment. C’est ce qui résulte de
cette disposition de l’article 1715 du Code civil, ainsi
conçue :

« Le serment peut seulement être déféré à celui qui
nie le bail. »

La preuve par témoins de la location ne peut être
reçue, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on
allègue qu’il y a eu des arrhes données. (Même
article.) 
SECTION II.Des obligations et des droits respectifs du bailleur et du
preneur d’appartement meublé.

817. Le bailleur d’un appartement garni a le droit
d’exiger, suivant l’usage, le payement par avance de la
moitié de la location, c’est-à-dire, de quinze jours si la
durée de la location est d’un mois, etc., à moins que le
locataire n’apporte dans les lieux loués quelques meubles
de prix ou qu’il ne remette au bailleur une quantité
suffisante d’effets pour répondre du loyer.

818. De même que tout autre preneur, le locataire
d’appartement garni répond, selonles règles ordinaires,
de l’incendie et des dégradations survenues par son
lait. (Voyez pag. 132 et suiv.) 

Les autres obligations du bailleur et du preneur d’apPartements
meublés sont d’ailleurs semblables  ? en gé-
438 DE LA LOCATION
lierai, à celles que la loi impose respectivement au bailleur
et au preneur ordinaires.

Ainsi le bailleur d’un appartement meublé est tenu :

1° De délivrer les lieux loués ;

2° De les entretenir en état de servir à l’usage pour
lequel ils ont été loués :

3°D’en faire jouir paisiblement le locataire pendant
la durée de la location ;

4° De garantir le locataire des vices qui empêchent
l’usage des lieux loués ;

5° D’acquitter les contributions foncières. ( Voyez
pag. 47 et suiv.) 

Le locataire d’un appartement garni est tenu : 1° de
payer d’avance, suivant l’usage, la moitié du prix de sa
location, ou de donner des sûretés capables de répondre
du loyer. (Voyez ci-dessus n° 817.) 

2° D’user des lieux loués suivant leur destination.
(Voyez pag. 113 et suiv.) 

3° De remettre, à la fin du bail, les lieux loués ainsi
que les meubles et objets compris dans la location,
sur la quotité desquels le bailleur pourrait fournil’ la
preuve testimoniale.

SECTION m.
Des obligations de police imposées aux particuliers qui,
sans être aubergistes, hôteliers ou logeurs de profession,
louent des appartements meublés.

819. L’art. 9, § 2 de l’ordonnance du 10 juin 1810 dispose
de la manière suivante : « Les personnes qui, sans
être maîtres d’hôtels garnis, aubergistes ou logeurs, se
proposent de louer des appartements, portions d’appartements
ou chambres meublées, à des étrangers à la
ville de Paris, même à des individus qui y font leur résidence
habituelle, sont tenus d’en faire préalablement la
déclaration à la Préfecture de police. Acte leur est donné
de cette déclaration. Il leur est enjoint de faire exactement
connaître au commissaire de police de leur quartier
les noms, prénoms, âges, qualités ou professions,
et les lieux de résidence habituelle des étrangers ou au-
DES APPARTEMENTS MEUBLÉS. 439
très logés chez eux, dans les vingt-quatre heures de leur
arrivée. Elles sont également tenues de faire la déclaration
de leur sortie. (Ordonnance du 8 novembre 1780,
art. 5 ; loi du 22 juillet 1791, titre 1« , art. 5). Le tout
sous les peines énoncées par le Code pénal (c’est-àdire
une amende de six francs à dix francs et exclusivement,
art. 475 du Code pénal, § 2, et un emprisonnement
de cinq jours, en cas de récidive, art. 478
du même Code) , sans préjudice de la responsabilité civile
aux cas prévus par l’art. 73 (1) du même Code. (2)  »
(1) Cet article est ainsi conçu : * Les aubergistes et hôteliers convaincus
d’avoir logé plus de 24 heures quelqu’un qui pendant son
séjour, aurait commis un crime ou délit, seront civilement responsables
des restitutions, des indemnités et des frais adjugés à ceux à qui ces
crimes ou ces délits auraient causé quelque dommage, faute par eux
(l’avoir inscrit sur leur registre le nom, la profession et le domicile du
coupable ; sans préjudice de leur responsabilité dans les cas des articles
1952 et 1933 du Code civil. »(2) Cette même ordonnance du 9 juin 1820 art. 10, paragraphes,
enjoint, sous les mêmes peines, aux personnes qui logent gratuitement
des étrangers à la ville de Paris, à litre de parents ou d’amis d’en faire
dans les 24 heures de leur arrivée la déclaration au commissaire de
police de leur quartier.Mais le tribunal de la Seine et la Cour Royale de Paris, trouvant
cette ordonnance trop rigoureuse se sont montrés contraires à son application.
Voici au reste l’espèce qui s’est présentée ; M. Laterrade
p. 75 de son Code des propriétaires, la rapporte dans les termes suivants:
« Le nommé Lablanche, maître maçon, avait reçu chez lui, en
juillet 1826, pendant près de 15 jours, deux de ses parents, exerçant le
même métier que lui. Lablanche, qui n’est ni aubergiste ni logeur,
ignorait que l’art. 1er de la loi du 27 ventôse an 4, et les dispositions
de l’ordonnance du 10 juin 1820, lui imposaient l’obligation d’aller
faire à la police les déclarations prescrites par cette loi. Traduit néanmoins
à raison de celte prétendue contravention, devant la 7° chambre
"U tribunal de la Seine, jugeant en police correctionelle, Lablanche,
fut renvoyé de la plainte par jugement du 24 novembre suivant:
" Attendu, porte le jugement, que la loi du 27 ventôse an 4, a été
'« indue dans des circonstances révolutionnaires ; qu’elle a été abrogée
PaH'article 68 de la charte constitutionnelle, et qu’il en est de même
« l’ordonnance de 1820, qui n’a été rendue que pour la circonstance.
— ; Et sur l’appel interjeté par M. le procureur du roi, l’organe du
ministère public, après avoir faiblement insisté sur l’existence de la
loi du 27 ventôse soutient subsidiairement que Lablanche, en recevant
ie l’argent de ses deux parents, pour prix du logement et de la440 DE LA LOCATION
Nous pensons, avec M. Laterrade (sur l’art. 1758,
n° 12) , qu’en appliquant aux bailleurs d’appartements
ou chambres garnies, qui ne sont ni maîtres d’hôtel
garniT ni logeurs de-profession, le principe de la responsabilité
posé par l’art. 73 du Code pénal, l’ordonnance
s’est écartée de la lettre et de l’esprit de cet article. En
effet, les expressions aubergistes et hôteliers employées
dans l’art. 73, prouvent de la manière la plus évidente.

 ?[ue le législateur n’a eu en vue que ceux qui font proession
de tenir une auberge ou un hôtel garni, et qui
sont par ce motif assujettis à patente. Mais, comme le
dit fort bien l’auteur que nous venons de citer : « Le
simple particulier qui distrait de son logement une
chambre, un appartement, qu’il loue en garni, n’est ni
un aubergiste ni un hôtelier, et la preuve qu’il ne l’est
pas résulte des termes mêmes de l’ordonnance de police
dont nous nous occupons, puisque le paragraphe premier
de cette ordonnance porte textuellement ces mots :
« Des maîtres d’hôtels garnis et des logeurs de profession »,
tandis que le second paragraphe, qui est celui sous la
rubrique duquel se trouvent les dispositions applicables
au simple bailleur en garni, est au contraire conçu
de la sorte : « Des personnes qui reçoivent des étrangers,
à titre onéreux, dans des logements meublés », ce
nourriture qu’il leur avait donnés, se trouvait dans le cas de l’article
475 du Code pénal, qui prescrit aux aubergistes, hôteliers, logeurs ou
loueurs de maisons garnies d’inscrire sur un registre les noms de toutes
les personnes qui descendent chez eux.Lablanche répondit qu’il n’était ni aubergiste, ni hôtelier, ni loueur
de maison garnie, et que par conséquent l’art. 475 lui était totalement
inapplicable. — Le 26 janvier 1827 , arrêt de la Cour Royale de Paris,
sous la présidence de M. Dehaussy de Robécourt, ainsi motivé : —La
Cour, attendu que Lablanche n’est ni logeur, ni aubergiste de profession ;
qu’il n’exerceaucunedes professions énuméréesdans l’art. 475 du Code
pénal ; que s’il est établi, qu’il a reçu chez lui pendant quelque temps les
nommés Terades, père et fils, il lésa reçus à titre de parents, et quel indemnité
de G francs qu’ils lui ont payée chacun, parait s’être appliquée
à la dépense de nourriture qu’ils lui avaient occasionnée, bien plus
qu’au paiement d’un loyer clandestin en garni. — Adoptant au surplus
les motifs des premiers juges, confirme le jugement pour ôire
exécuté selon sa forme et teneur. « DES APPARTEMENTS MEUBLÉS. 441
qui prouve matériellement la différence que l’ordonnance
a elle-même reconnue entre les personnes qui
louent simplement en garni et les hôteliers, aubergistes
et logeurs de profession. »

« D’un autre côté, ajoute encore M. Laterrade, le cas
de responsabilité, prévu par l’art. 73 du Code pénal, n’a
lieu qu’en cas de non inscription sur les registres, des
noms, professions et domiciles des contrevenants ; or,
comment ce cas pourrait-il exister à l’égard de simples
bailleurs en garni, puisqu’aucune disposition ne leur
prescrit la nécessité de tenir ce registre ? Si donc, alors
qu’il s’agit d’un cas rigoureux, la loi ne s’occupe que
des aubergistes et hôteliers, on ne peut l’étendre arbitrairement
aux simples bailleurs en garni, qui ne sont
ni aubergistes ni hôteliers, et qui, comme ces derniers,
ne sont point tenus d’inscrire les étrangers sur des registres,
dont aucun texte ne leur impose l’obligation. »

Concluons de tout ce qui précède que ceux qui, sans
être aubergistes, hôteliers ou logeurs de profession,
donnent à loyer des appartements garnis, ne sont pas
tenus des restitutions énumérées dans l’art. 73 du Code
pénal, ni soumis à la responsabilité établie par les art.
1952 et suiv. du Code civil. En d’autres tenues, on ne
doit pas considérer comme un dépôt nécessaire l’apport
des effets que tient une personne dans une chambre ou
appartement qui lui est loué par le propriétaire, ni
faire peser sur ce dernier la responsabilité du vol de ces
objets. Telle est aussi l’opinion de M. Curasson, Compétence
des juges de paix, tom. Ier, p. 274 et 275, n° 3.

La Cour Royale de Nîmes a même décidé par arrêt
du 18 mai 1825 (Journal du Palais à sa date) , que les
propriétaires qui, pendant le temps d’une foire, louent,
sans prendre patente, des appartements garnis, ne peuvent,
par cela seul, être considérés comme logeurs ;
que, par conséquent, on ne saurait réputer un tel propriétaire
responsable du vol des effets d’un voyageur
logé chez lui, dans une chambre où ce voyageur était
reçu avec d’autres voyageurs, alors même que le propriétaire
aurait eu la possession de la clé de la chambre
pour soigner l’appartement, et alors surtout que le
m ' 25.
442 DES DROITS D’ENREGISTREMENT.
voyageur n’a pas fait en entrant la déclaration des effets
importants qu’il pouvait avoir avec lui.

820. Le propriétaire qui, sans être aubergiste, hôtelier
ou logeur de profession, loue en chambres garnies
une partie de sa maison, n’est point assujetti à l’obligation
de tenir un registre indiquant les noms et qualités
de ses locataires. En effet, on ne regarde comme logeurs
en garni que ceux qui font métier ou profession de loger
des étrangers pour un temps plus ou moins long, et
dont les maisons sont publiques et ouvertes à tout venant.
(Arrêt de la Cour de Cassation du 3 novembre
1827, Journal du Palais à sa date.) 

Mais suivant l’article 3 de la loi du 24 août 1790,
qui, sur ce point, a renouvelé les dispositions de l’ordonnance
de police du 20 décembre 1734 : « Tout particulier,
quelle que soit d’ailleurs sa profession, qui donne, à
loyer une chambre garnie, est tenu d’avoir au devant
de sa porte dans un lieu apparent, et sous peine de cent
livres d’amende, un écriteau portant en caractères imprimés,
ces mots : ici on loge en garni. » Il est nécessaire
de se conformer à cette mesure d’utilité publique dont
l’exécution est d’ailleurs réclamée par la police. On est
donc tenu d’avoir devant sa porte un écriteau portant
ces mots : chambre ou appartement meublé.

CHAPITRE XI.

Des droits d’cnregfstrcBiBentf ; dus snr les IMÏBBX
de maSsons.

821. Les baux à loyer des biens meubles on immeubles,
lorsque la durée en est limitée, sont sujets an droit
d’enregistrement de vingt centimes par cent francs, sur
le prix cumulé de toutes les aimées. (Loi du 10 juin
1824.) 

Les sous-locations, cessions et subrogations sont soumises
au même droit.

_ 822. 11 faut ajouter au prix du bail, pour la perception
du droit, les charges imposées au preneur, et qu’il
doit supporter à la décharge du. bailleur ; par exemple,

la contribution foncière (1) , les grosses réparations.
(Loi du 22irimaire an 7, art. 15, n° 1er.) 

823. Un bail de trois, six ou neuf années est considéré,
pour la liquidation des droits, comme bail de neuf
années. (Loi du 22 frimaire an 7, art. 69, § 3, n°2.) 

824. L’obligation de payer six mois d’avance à l’époque
de l’entrée en jouissance, ou la quittance qui est
donnée à ce sujet dans le bail, ne sont point passibles
d’un droit particulier : ces dispositions diverses dérivent
de la convention. (Décision du ministre des finances
des 10 août 1815 et 6 décembre 1820.) 

825. Les baux, sous-baux, cessions et subrogations
de baux de biens immeubles faits sous signature privée
doivent être enregistrés dans le délai de trois mois, s’ils
sont faits en France ; de six mois, s’ils sont faits en Europe ;
d’une année, si c’est en Amérique, et de deux
ans, si c’est en Asie ou en Afrique, à peine du double
droit. (Loi du 22 frimaire an 7, art. 22 et 38.) 

826. Lorsque le bail fait remonter la jouissance du
preneur à plus de trois mois, il faut distinguer : s’il
indique que cette entrée en jouissance a eu lieu en vertu
d’une convention écrite et antérieure de plus de trois
mois, la peine du droit en sus est encourue.

Mais si le bail ne contient aucune explication sur ce
fait, on doit supposer qu’il n’est que la réalisation d’une
convention verbale, et le droit en sus n’est pas dû.
(M. Rolland dé Villargues au mot Bail nn 585.) 

827. Les droits d’enregistrement d’un bail sous seing
(1) La charge de la contribution foncière se détermine en ajoutant
au prix du bail le montant de celte contribution, tant en principal
i|ii'eii centimes additionnels, et ce, sur la représentation d’un extrait
« les rôles ou sur la déclaration faite dans l’acte. En l’absence de ce dociiniriit,
le receveur ajoute le quart du prix du bail, charges comprises.
(Délibération de la Régie, du 9 brumaire an 7.) — Mais lorsque Je
(ju.tri n été ajouté au prix du bail, et que les parties représentent, après
l’i'nn’fjislremcnt, des extraits de rôles constatant que la contribution
« si intérieure a la somme ajoutée, on doit réduire la perception et restituer
(c qui est perçu de trop. (Délibération de la Régie du 26 février
1820.) 
privé ne peuvent être exigés que du preneur. (Loi du
22 frimaire an 7, art. 31.) 

828. Cependant, lorsque le bailleur veut faire usage
du bail, il doit le faire enregistrer et en payer les droits,
sauf son recours contre le preneur. (Ibid.,et art. 29.) 

829. Quoique le bail fait sous seing privé soit expiré
lors des diligences de la Régie, les droits et doubles
droits sont dus. (Arrêt de la Cour de Cassation du
6 mars 1822. Journal du Palais à sa date.) 

830. Les locations verbales sont exemptes du droit
d’enregistrement. Ce droit n’est pas dû non plus pour
les locations par tacite reconduction, puisque la tacite
reconduction n’opère qu’un bail verbal. La même règle
s’applique aux rétrocessions des baux verbalement consenties.


831. Le droit d’enregistrement des cautionnements des
baux est de moitié de celui fixé pour les baux, c’est-àdire
de dix centimes par cent francs sur le prix cumulé
de toutes les années. (Loi du 27 ventôse an 9, art. 9 et
16 juin, 1824, art. 1er.) 

832. Si les cautionnements étaient passés postérieurement
aux baux, le droit ne serait liquidé qu’en raison
des années qui resteraient à courir.

833. La réduction du prix d’un bail consentie ultérieurement
entre le bailleur et le preneur est une remise de
dette qui donnera lieu au droit de cinquante centimes
par cent francs , quoiqu’il soit exprimé que la réduction
a eu pour cause une erreur qui s’était glissée dans le prix
du bail. (Délibération delà Régie du 3 juin 1828.) 

834. Le bail d’un appartement meublé, lorsqu’il est
fait par écrit, est sujet au droit de 20 centimes par 100
fr. Le droit se liquide sur le prix à payer pour le temps
convenu, ou, à défaut d’indication de durée, d’après le
temps déterminé par l’usage des lieux. (Argument de
l’art. 1758 du Code civil ; M. Rolland de ViÏÏargues au
mot Bail d’un appartement meublé, n° 7.) 

TITRE IL

Du bail ou louage des meubles.

835. Onpeut louer toute sorte de biens, meubles ou immeubles,
(Code civil, art. 1713) à moins qu’ils ne soient
hoi's du commerce (même Code, art. 1128).

Dans le langage juridique on distingue deux sortes de
meubles : les meubles par leur nature, et les meubles
parla destination de la loi (Code civil, art. 527).

Les meubles par leur na ture sont les corps qui peuvent
se transporter d’un lieu a un autre, soit qu’ils se
meuvent par eux-mêmes, comme les animaux, soit
qu’ils ne puissent changer de place que par l’effet d’une
force étrangère comme les choses inanimées (Code civil,
art. 528).Les grains coupés et les fruits détachés du sol,
quoique non enlevés, sont meubles ainsi que les arbres
des coupes ordinaires de bois taillis ou de futaie mis en
coupes réglées au fur et cà mesure qu’ils sont abattus (Argument
des art. 520 et 521 du Code civil ). Les bateaux,
bacs, navires, moulins et bains sur bateaux et généralement
toutes les usines non fixées par des piliers et ne faisant
point partie de la maison, sont meubles.

Les meubles par la destination de la loi sont les obligations
et actions qui ont pour objet des sommes
exigibles ou des effets mobiliers, les actions ou intérêts
dans les compagnies de finance, de commerce ou d’industrie
encore que des immeubles dépendants dé ces
entreprises appartiennent aux compagnies. Sont aussi
meubles par la destination de, la loi, les rentes perpétuelles
ou viagères, soit sur l’Etat, soit sur particuliers
(Code civil, art. 525).

836. De ce que toutes sortes de biens meubles peuvent
être l’objet d’un louage (Code civil, art. 1713) , il
suit que les meubles par la destination de la loi sont
également susceptibles d’être loués.

Ainsi on peut louer des meubles meublants, des livres
destinés à être lus, des habits, du linge, des machines,
des voitures, des bêtes de somme et de trait, etc.
446 DU LOUAGE DES MEUBLES.
On peut louer aussi les droits d’octroi, ceux de passage
dans les bacs ou sur les ponts, les rentes et autres
droits mobiliers susceptibles d’une certaine jouissance.
(Voy. p. 12.) 

Mais les choses qui se consomment pas l’usage peuvent-elles
être louées ? Pour la solution de cette question
voy. p. 11.

837. Les principes généraux qui régissent le bail à
loyer sont applicables aux locations de meubles. (Argument
de l’art. 1711 du Code civil ).

Le louage des meubles, de même que celui des immeubles
peut avoir lieu verbalement ou par écrit ; les
parties doivent être capables de contracter. (Voy. ce que
nous avons dit à cet égard p. 11.) 

838. Dansle louage des meubles la preuve testimoniale
est admise selon les règles ordinaires c’est-à-dire lorsque
l’objet du contrat est d’une valeur qui n’excède pas
150 fr., à la différence du bail des immeubles où cette
preuve est prohibée d’une manière absolue (MM. Duvergier,
t. iv n° 227, et Rolland de Yiliargues au mot Bail de
meubles, n° 9.) 

839. Lorsque la durée de la location n’est pas fixée par
la convention, la destination de la chose, les circonstances
et les usages locaux servent à la déterminer. Ainsi la location
d’une voiture ou d’un cheval est présumée faite pour
tout le temps qui est nécessaire au voyage auquel la
voiture ou le cheval doivent servir (Pothier, n° 31 et
M. Duvergier, t. 4 n° 228). Le preneur a donc le droit de
conserver Ja chose louée jusqu’au terme fixé, et, de son
côté, le bailleur peut exiger le payement du loyer jusqu’à
cette époque.

840. Le louage des meubles fournis pour garnir une
maison entière, un corps de logis entier, une boutique,
ou tous autres appartements, est censé t’ait pour Ja durée
ordinaire des baux de maisons, corps de logis,
boutiques ou appartements, selon l’usage des lieux (Code
civil, art. 1757).

Ainsi, de ce que dans certaines localités, par exemple, à
Orléans, à Eeims, à Lille, etc., le bail dont la durée n’a
pas été iixée est censé l’ait pour un an, il suit que le
DU LOUAGE DES MEUBLES. 447
preneur d’une maison qui aura pris à loyer des meubles
pour les garnir, sans déterminer le temps de la location
de ces meubles, sera censé les avoir loués pour une
année. Mais dans les localités comme à Paris, à Bordeaux,
etc., où le bail sans convention de temps est censé
avoir une durée indéfinie et se prolonge d’un terme de
paiement à l’autre jusqu’à ce qu’un congé le fasse cesser,
il est évident que, pour rompre le bail des meubles
qui ont été loués afin de garnir les lieux, le bailleur et
le preneur de ces meubles seront respectivement obligés
de se donner congé ; mais il faut remarquer que, dans le
louage des meubles, il n’est pas nécessaire de donner le
congé dans un délai déterminé. Cette formalité n’est
exigée que pour les baux de maisons, à cause de la difficulté
delouer hors des termes. Bien de semblable n’existe
pour les locations de meubles ; il suffit donc que les parties
se préviennent dans un délai raisonnable (M. Troplong,
n°461).

S41. Si le bail de la maison ou de l’appartement a été
fait pour nu temps expressément déterminé dans le bail,
par exemple, de trois années, et que le locataire n’ait
pas donné connaissance de cette circonstance au propriétaire
des meubles, le bail des meubles destinés à
garnir la maison, l’appartement ou autres lieux, sera
« Misé fait pour la durée ordinaire des baux, selon l’usage
des lieux.

Mais si le locataire a communiqué le bail de la
maison ou de l’appartement au propriétaire des meubles,
le louage des meubles sera censé fait pour la môme durée
que le bail de cette maison ; il y aura présomption
que le propriétaire des meubles a consenti à les louer
pour le temps que ce dernier contrat détermine
(HM. Delvincourt, t. 3, p. 20:2, note 3 ; Duvcrgier, t. 4,
) i° 233 ; Troplong, n° 599 ; Laterrade sur l’art. 1757, no 3).

842. LorsqueVest le propriétaire lui-même qui prend
les meubles à loyer, sans fixer le terme du bail, la règle
posée par l’article 1757, l’apporté page 440, doit-elle
être suivie ? Nous adoptons l’avis de M. Troplong
(n° G00) qui pense que la disposition de cet article est
applicable aussi bien au cas dont il s’agit qu’à celui où

ait
448 DU LOUAGE DES MEUBLES*
c’est le locataire d’une maison qui loue des meubles
pour la garnir.

Lorsque le louage des meubles destinés à garnir une
maison, un appartement, etc., a été fait à tant par
an, tant par mois, tant par semaine, la location est
censée faite à l’année, au mois, à la semaine. (Argument
de l’art. 1758 du Code civil: Pothier, n° 30: M. Troplong,
n° 598.) 

843. Les meubles et objets mobiliers, qui sont l’objet
d’un bail, doivent être délivrés avec leurs accessoires.
Si donc c’est un cheval de selle qu’on loue pour le monter,
il doit être pourvu de son équipage, c’est-à-dire de
sa selle, de sa bride, de sa longe et être bien ferré (Pothier,
n° 54). Une voiture doit être délivrée en bon état.

844. La délivrance des objets loués se fait aux lieux
où ils se trouvent et aux frais du locataire, à moins de
convention contraire. Si, par exemple, j’ai loué d’un
marchand de bois des pièces de bois pour étayer ma
maison, le marchand qui me les a louées doit m’en faire
la délivrance dans sa cour, où elles sont, mais c’est à
mes frais que je dois les enlever (Pothier, n° 56). Le
même auteur ajoute : « Quoique régulièrement la délivrance
des choses louées doive se faire aux lieux où
elles sont, lorsque les parties contractantes ne se sont
pas expliquées lors du contrat sur le lieu où elle se ferait
 ; néanmoins, s’il y a un usage contraire à l’égard de
certaines choses, on doit le suivre ; caries parties sont
censées en être tacitement convenues suivant cette
règle : In contraclibus tacite veniunt ea quoe sunt moris et
consuetudinis. (On doit suppléer dans les contrats les
clauses qui y sont d’usage.) 

« Suivant cette règle, il est d’usage que les loueurs de
chevaux et de cl) ai ses (de poste) mènent leurs chevaux
et leurs chaises au logis des personnes auxquelles ils les
ont loués , lorsqu’elles logent sur le lieu. Si j’ai loué
une chaise (de poste) , le loueur de chaise doit me l’amener
le jour de mon départ à la porte de ma maison,
quoique nous ne nous en soyons pas expliqués lors du
marché que nous avons fait.
■<■ Par la même raison, l’usage étant que les tapissiers
DU LOUAGE DES MEUBLES. 449
qui louent des meubles aux personnes du lieu les fassent
mener à leurs frais en la maison de la personne à qui
il les louent et qu’il les y arrange ; un tapissier qui m’a
loué des meubles doit se conformer à cet usage bien que
nous ne nous en soyons pas expliqués. »

845. Dans le louage des meubles, de même que dans
le bail des immeubles, le bailleur doit garantie au preneur
pour les viees et défauts qui empêchent l’usage de
la chose louée.

Si donc les vases vinaires que je vous loue sont d’un
bois poreux qui laisse échapper le liquide, c’est de ce
vice que je dois vous garantir, parce qu’il empêche
l’usage de la chose. Vous aurez donc le droit de demander
la résiliation du bail, plus des dommages et intérêts
pour la valeur du vin perdu.

De même, si je vous ai loué un cheval qui se trouve
affecté de défauts tellement graves que vous ne puissiez
le gouverner et vous mettre en route, et si vous éprouvez
quelque dommage de l’impossibilité où vous êtes de
vous servir de ce cheval, il n est pas douteux que vous
puissiez réclamer des dommages et intérêts contre moi.
Mais si ce n’est point pour une course ou un voyage qui
intéresse vos affaires que vous avez loué une monture,
mais seulement pour vous procurer le plaisir d’une promenade
à cheval, comme cet empêchement ne vous fait
éprouver aucun préjudice, et qu’il n’y a là qu’une simple
contrariété pour vous, vous ne serez point fondé à
réclamer des dommages et intérêts 5 vous devrez vous
borner à me rendre le cheval ; mais je ne pourrai vous
demander le prix de la location. M. Troplong, n" 196,
est aussi de cet avis.

846. Le locataire doit jouir et user de la chose louée
comme un bon père de famille userait de la sienne propre
 ; il doit avoir le même soin pour la conserver qu’un
ton et soigneux père de famille aurait pour la sienne
propre.

Ainsi, celui qui a pris à loyer un cheval, ne doit point
le surmener, le faire courir trop vite, lui faire faire de
trop fortes journées ; il doit avoir le soin de le faire bien
panser et nourrir. (Pothier, 11° 190.) 
450 DU LOUAGE DES MEUBLES.
847. Les dispositions des articles 1730,1731 et 1732
du Code civil (1) sont applicables aulouage des meubles.

Si donc le louage consiste dans un cheval, et que cet
animal vienne à périr, le locataire sera tenu d’en rembourser
le prix, à moins qu’il ne prouve que la perte
a eu lieu sans sa faute. Ordinairement les tribunaux
commettent dans ce cas un homme de l’art, pour estimer
la valeur de l’animal et savoir la cause de sa mort.

848. L’obligation des réparations locatives se contracte
, en général, dans le louage des choses mobilières
comme dans celui des maisons ; par exemple, si j’ai
donné à lover, pendant un certain nombre d’années, à
un ouvrier, un métier pour faire des bas, je suis obligé
de l’entretenir pendant tout le temps du bail, en tel état
que l’ouvrier puisse s’en servir, pourvu néanmoins que
ce ne soit pas la faute de l’ouvrier qui ait donné lieu aux
réparations (Pothier, n° 106).

849. Le bail ou location de meubles cesse à l’expiration
du temps pour lequel il est censé fait ; il n’est pas
besoin de congé, etle bailleur peut alors réclamer la remise
delà chose (M. Rolland de Villargues au mot Bail
de meubles, n° 32).

M. Troplong, n°461, d’après Pothier, n° 371 et le
Répertoire de jurisprudence de Merlin au mot Tacite
Reconduction, iv 8, enseigne que la tacite reconduction a
lieu dans le louage des meubles comme dans celui des
immeubles.'« Ainsi, dit-il, si je loue des meubles pour
un an auprès d’un tapissier et que je continue à les garder
à la lin de l’année, un nouveau contrat de louage
commence, mais le temps n’en sera pas réglé d’après le
(1) En voici le texte :Art. 1730. S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur,
celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état,
excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.Art. 731. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé
les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre
tels, sauf la preuve contraire.Art. 732. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent
pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu j
lieu sans sa faute.DU LOUAGE DES MEUBLES. 451
premier contrat, ou même par la, disposition de l’article
1757 du Code civil ; la recpnduction n’aura lieu que pour
le temps pendant lequel le preneur aura gardé les
meubles. Tel est l’usage qui est souverain en cette matière.
Ainsi, si un tapissier m’a loué des meubles à
2,400 fr. par an, et que depuis l’expiration du bail, je
les aie gardés un mois ; si au bout dece mois, je n’en ai plus
besoin, je peux les rendre au tapissier en lui offrant
200 i'r. pour le temps qu’a duré la tacite reconduction ;
réciproquement le bailleur a le môme droit.

« Ainsi, il y a une grande différence entre la tacite
reconduction des meubles et celle des immeubles. Elle
vient de ce que la location des meubles peut commencer
en tout temps, tandis que celle des maisons ne se fait
qu’à certains termes d’usage. »

850. Celui qui donne des meubles à loyer cl oit, avant leur
introduction dans le logement du locataire, avoir soin
d’en faire la dénonciation au propriétaire de la maison où
habite ce dernier, afin d’éviter que ces meubles ne soient
atteints par le privilège que la loi accorde au bailleur,
pour le payement de ses loyers, sur les effets qui
garnissent les Ueux occupés par le locataire ; car il est
(le principe que le privilège du bailleur s’étend sur les
objets appartenant à des tiers, lorsque ces objets sont
destinés à rester dans les lieux loués et à les garnir (voyez __
p. 162)  ; on ne peut donc les soustraire à'cette affectation
qu’en dénonçant préalablement au propriétaire de
la maison qu’ils n’appartiennent point au locataire. La
signification qui serait faite postérieurement à l’introduction
des meubles dans les lieux loués ne produirait
point cet effet ; ils continueraient à demeurer affectés au •
privilège du bailleur. (Arrêt de la Cour de Paris du 26
mai 1814.) (I) 

Cependant, s’il était notoire que les effets introduits
dans les lieux loués n’appartenaient pas au locataire,
niais à des tiers, le privilège n’aurait pas lieu, et le propriétaire
des meubles pourrait les retirer.
851. Pour prévenir toute difficulté, le loueur de meu(1) 
Voyez page 163. ù.452 DU LOUAGE DES MEUBLES.
Mes devra, avant leur introduction chez le locataire,
avertir directement le propriétaire de la maison, et en
retirer une reconnaissance constatant que les meubles,
qui seront apportés dans les lieux loués,n’appartiennent
pas au locataire. Si le propriétaire de la maison se refusait
à délivrer cette reconnaissance, le loueur de meubles
devrait lui faire une signification par les voies ordinaires,
c’est-à-dire par huissier.

Mais si le loueur de meubles n’a fait connaître son
droit qu’au portier de la maison, et s’est contenté d’une
déclaration écrite que ce dernier lui à remise, cette déclaration
empèchera-t-elle l’exercice du privilège du proEriétaire>dela
maison ? Le tribunal de la Seine, 5e chamre,
a, par jugement du 19 décembre 1845, décidé
affirmativement cette question dans l’espèce suivante :

Le sieur Paturel, facteur de pianos, avait loué un de
ces instruments à la demoiselle Honoré, fille du sieur
Honoré, tenant un hôtel garni, place de la Magdeleine.
Le sieur Paturel, en livrant le piano, eut la précaution
de prendre une déclaration du portier, qui reconnaissait,
tant au nom du propriétaire de la maison qu’à celui
du maître d’hôtel garni, que le piano n’entrait dans la
maison qu’à titre de location, et restait la propriété du
sieur Paturel.— Faillite du sieur Honoré ; saisie-gagerie
du propriétaire qui porte sur le piano comme sur tous
les autres meubles. Intervint alors une dame Jauffret,
venderesse du fonds, qui désintéresse le propriétaire, et
saisit en son nom propre tous les effets mobiliers de l’hôtel,
y compris le piano. —Revendication par le sieur
Paturel.— Le tribunal, saisi de la question, a pensé
que la loi n’indiquant aucune formalité spéciale à employer
par le locataire de meubles pour avertir le propriétaire
, celle adoptée par le sieur Paturel était suffisante
pour conserver ses droits à la propriété du piano.
{La Droit du 20 décembre 1813.) 

852. Le loueur de meubles doit, par prudence, faire
enregistrer l’acte qui constate la location ; c’est le moyeu
d’éviter les difficultés qui pourraient survenir plus tard
avec les créanciers du locataire, dans le cas où ce dernier
tomberait en faillite ou en déconfiture. V. p. 442, n° 821.
DE LA COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX. 453
TITRE III.

De la compétence des tribunaux eu matière
de bail ou location.

853. Les contestations qui s’élèvent entre propriétaires
et locataires relativement à l’exécution du bail, sont
portées devant les tribunaux civils. La compétence des
tribunaux, en matière de location, se détermine d’après
la quotité du loyer annuel ou la nature de la chose
louée.

La loi du, 15 mai 1838, a fixé de la manière suivante
l’étendue des attributions des juges de paix dans ces
différentes circonstances.

L’article 3 de cette loi porte :

« Les juges de paix connaissent, sans appel, jusqu’à
la valeur de cent trancs , et à charge d’appel, à quelque
valeur que la demande puisse s’élever :

Des actions en paiement des loyers ou fermages ;

Des congés ;

Des demandes en résiliation de baux, fondées sur le
seul défaut de paiement de loyers ou fermages ;

Des expulsions de lieux ;

Et des demandes en validité de saisie-gagerie (1)  ;

Le tout, lorsque les locations verbales ou par écrit
n’excèdent pas annuellement, à Paris, quatre cents
francs, et deux cents francs partout ailleurs.

Si le prix principal du bail consiste en denrées, en
prestations en nature, appréciables d’après les mercuriales,
l’évaluation sera faite sur celles du jour de l’échéance,
lorsqu’il s’agira du paiement du fermage: dans
tous les autres cas, elle aura lieu suivant les mercuriales
du mois qui aura précédé la demande.

Si le prix principal du bail consiste en prestations
non appréciables d’après les mercuriales, ou s’il s’agit
(1) Voyez, page 118, dan » quelle circonstance cette saisie a lieu454 DE LA COMPÉTENCE
de baux à colons partiaires, le juge de paix déterminera
la compétence, en prenant pour base du revenu de la
propriété le principal de la contribution foncière de
l’année courante, multiplié par cinq. »

854. Ainsi lorsque le prix annuel de la location, soit
verbale, soit écrite, n’excède pas à Paris 400 fr., et 200
francs ailleurs, et qu’il s’agit d’une contestation qui
rentre dans le nombre de celles énumérées dans l’article
dont on vient de lire le texte, le juge de paix est compétent
pour en connaître, quelle que soit la somme à laquelle
la demande puisse s’élever. C’est le taux du
loyer annuel qui détermine la compétence.

Rendons ceci plus clair par un exemple : Le sieur A.,
est propriétaire d’une maison à Paris ; il a pour locataire
le sieur B… ; le prix annuel du loyer s’élève à 400 fr. ;
le sieur B… doit au sieur A… trois années de loyer ;
A… assigne B… en paiement de ces loyers devant le
juge de paix de son arrondissement ; ce magistrat
sera compétent pour en connaître, puisque le loyer
annuel n’excède'pas 400 fr., et si la dette est établie,
il condamnera B… à payer au sieur A…, son propriétaire,
non seulement le loyer du dernier terme,
mais encore tous les loyers arriérés, c’est-à-dire, dans
notre espèce, \ ,200 fr.

Le sieur B… pourra-t-il appeler de ce jugement ? Oui,
car, comme nous l’avons déjà dit, le juge de paix, en
matière de locations, ne connaît sans appel que jusqu’à
la valeur de 100 fr.

855. Remarquez bien que le juge de paix ne prononce
sans uppel que jusqu’à la valeur de cent francs ; ce qui
ne peut s’appliquer qu’en cas où la demande a pour
objetle paiement de cent francs ou d’une valeur moindre
pour loyers ou fermages. Biais s’il s’agit de congé, (je
résiliation de baux, d’expulsion de lieux, la demande
est alors indéterminée, elle frappe sur la jouissance de
la ebose louée ou affermée et par conséquent le juge de
paix ne prononce plus en dernier ressort ; son jugement
est susceptible d’appel. (M. Curasson, de l’a Compétence
des jur/es de paix, t. 1er, p. 32, n" 1.) 

86,0. Mais quelque minime que soit la ; demande ior- »
DES TRIBUNAUX. 455
mée pour paiement de loyer, le juge de paix ne peut en
connaître si le prix annuel du bail s’élève au-dessus de
quatre cents francs à Paris, ou de deux cents francs

Sartout ailleurs. C’est ce qu’a décidé le tribunal de
ap (1). (Gazette des Tribunaux du 27 août 1840.) 

857. L action résultant d’un bail est personnelle et
lion réelle (2)  ; ainsi c’est devant le juge de paix du domicile
du défendeur que doivent être portées les actions
énumérées dans l’art. 3 précité, à l’exception toutefois
de la saisie-gagerie. Dans ce dernier cas, le juge compétent
est celui du lieu de la saisie.

858. Le juge de paix n’est compétent pour prononcer
la résiliation du bad qu’autant que la demande est
fondée sur le seul défaut de paiement des loyers ou fermages ;
si la demande en résiliation est établie sur "d’autres
motifs, ou que la validité du contrat soit contestée
, le tribunal de première instance est seul compétent.


859. L’art. 4 de la loi du 25 mai 1838 sur les justices
de paix, est ainsi conçu : « Les juges de paix connaissent,
sans appel, jusqu’à la valeur de cent francs, et,
à charge d’appel, jusqu’au taux de la compétence en
dernier ressort des tribunaux de première instance (3)  :
(1) Le jugement de ce tribunal csl ainsi motivé :Attendu que si l’article 1er de la loi du 25 mai 183S, sur les justices
Mpaix, attribue exclusivement à ces magistrats la connaissance de
toutes les actions purement personnelles et mobilières, jusqu’à la valeur
de 200 fr. à la charge d’appel, et jusqu’à 400 fr. en dernier rcsSW,
l’article 5 de la même loi contient une exception à celte règle
Générale, puisque cet article, en leur attribuant la connaissance de
toutes les dil’licultés auxquelles donnent lieu les baux qui n’excèdent
Pas annuellement la somme de 400 fr. à Paris, et de 200 fr. partout
'« leurs, leur ôte implicitement la connaissance des difficultés qui
''lèvent à raison d’un bail qui excède cette somme, quelque minime
1"esoitla somme réclamée ; par ces motifs, etc. »[%)  Tous les auteurs qui ont écrit sur le Code civil, à l’exception
toutefois de M. Troplong (n"s 4 et suiv.) , partagent cette opinion qui
'sl au reste conforme à la jurisprudence de la Cour de Cassation.
Wèts des 22 février iihôi et 14 novembre 1852, Dalloz, t. 51,
,ICpartie, p. 102. Sirey, t. 52, lr« partie, p. 52. ;(3) C’est-à-dire jusqu’à 1,500 fr.lie456 DE Ï,A COMPÉTENCE
1° Des indemnités réclamées par le locataire ou fermier
pour non-jouissance provenant du fait du propriétaire
, lorsque le droit à une indemnité n’est pas contesté ;
2° des dégradations et pertes, dans les cas prévus
par les art. 1732 et 1735 du Code civil (1)  ;

Néanmoins le juge de paix ne connaît des pertes par
Incendie ou inondation que dans les limites posées par
l’art. 1er de la présente loi (2). »

860. Dans les matières énumérées par cet article, ce
n’est point, comme à l’article 3 rapporté p. 453, le prix
annuel du bail qui détermine la compétence du juge de
paix ; ici, ce magistrat est compétent, quelle que soit la
valeur, pourvu toutefois que la demande ne dépasse point
la somme de 1S00 fr. qui est le taux de la compétence
en dernier ressort des tribunaux de première instance.

Les contestations sur les matières indiquées à l’article
4 de la loi précitée, doivent être portées devant le
juge de paix de la situation des objets loués ou affermés
(Code de procédure civile, art. 3).

861. De ce qu’aux termes de l’article 4 de la loi du
25 mai 1838, le juge de paix est appelé à connaître des
indemnités reclamées par le locataire ou fermier pour
non jouissance provenant du fait du propriétaire lorsque
le droit à une indemnité n’est pas contesté, il suit que ce
magistrat est compétent pour prononcer : 1° Quand le

Sropriétaire ne délivre pas la chose louée ou qu’il la
élivre en mauvais état (voyez p. 48 et suiv.)  ; 2° Quand
il ne l’entretient pas en état de servir à l’usage pour
lequel elle est destinée (voyez p. 58 ) ou qu’il en
change la forme ( voyez p. 68 )  ; 3° Quand la chose louée
renferme des vices ou défauts qui en empêchent l’usage
_( voyez p. 99 ). Mais ne sont pas de la compétence des
juges de paix les contestations relatives aux réparations
que le preneur est tenu de souffrir (voyez p. 62 )  ; au
trouble apporté par des tiers à la jouissance du preneur
(i)  Voyez pages 09 et 100.(2) C’est-à-dire en dernier ressort jusqu’à la valeur de 100 fr.< « '
jt charge d’appsl jusqu’à, la valeur de 200 fr »DES TRIBUNAUX. , 457
(voyezp.87 et suiv.)  ; à l’augmentation ou à la diminution
du prix du bail à ferme, s’il a été donné aux immeubles
une contenance moindre ou plus grande que leur contenance
réelle ; à l’indemnité accordée au fermier pour
cause d’enlèvement, par cas fortuit, de la moitié de la
récolte.

862. Mais ces mots de l’art. 4 précité, lorsque le droit
à une indemnité n’est pas contesté, donnent lieu à la
question suivante :

Qu’est-ce que contester le droit à une indemnité ?
Suffit-il au propriétaire de dire seulement : je conteste
le droit à une indemnité ; mon locataire n’est pas fondé
a en exiger. Ou bien : les dégradations qu’il prétend avoir
entravé sa jouissance n’existent pas ? Tel ne peut être
le sens de côs mots. Le propriétaire, pour contester
le droit à une indemnité, doitprésenter des actes, et alors
le procès se réduit à une question d’interprétation de
convention, et la loi ne xeconnaît pas ce pouvoir au
juge de paix. (Le président Henrion de Pansey, Compétence
des juges de paix, chapitre 29.) 

L’article 4 ne parlant que des indemnités réclamées
par le locataire ou fermier, pour non jouissance provenant
du fait du propriétaire, ne serait pas applicable à
l’usufruitier qui se plaindrait des obstacles apportés à
sa jouissance. Mais la disposition s’applique évidemment
à l’indemnité réclamée contre un usufruitier qui
aurait donné à bail, ou qui jouirait de celui passé par
son auteur. Il en est de même de la demande qui serait
formée par un sous-locataire, contrele locataire ou fermier
principal, lequel est considéré comme propriétaire
vis-à-vis du preneur. Assigné en vertu du sous-bail, le
locataire principal pourrait aussi recourir contre son
bailleur, si, du fait de celui-ci, provenait le défaut de
jouissance du sous-locataire, et le juge de paix serait
compétent pour statuer tant sur la demande principale
que sur la garantie (M. Gurasson, t.ler, p. 426, n° 13.) 

863. Sont de la compétence du juge de paix les dégradations
et pertes dans les cas prévus par les articles
1732 et 1735 du Code civil (voyez p. 130 et 131) , et, dans
ce cas, ce magistrat est appelé à prononcer, lors mçme
m 26
458 DE LA COMPÉTENCEque le droit à une indemnité est contesté, ce qui n’a pas
lieu, comme nous l’avons dit ci-dessus, dans les cas où
il s’agit d’indemnités réclamées pour non jouissance
provenant du fait du propriétaire.

En attribuant aux juges de paix la connaissance, des
dégradations et des pertes, dans les cas prévus parles
art. 1732 et 1735 du Code civil, la loi en excepte les
pertes causées par incendie, dont ces magistrats ne
peuvent connaître en dernier ressort, que "jusqu’à la
valeur de cent francs ; et à la charge d’appel, jusqu’à la
valeur de 200 francs. Mais les pertes occasionnées par
incendie étant d’ordinaire au-dessus de deux cents
francs, il est rare que Je juge de paix soit appelé à statuer
sur ce genre de difficultés.

Le juge de paix n’est pas compétent pour prononcer
sur la demande formée par un propriétaire qui se plaint
que son locataire a changé la disposition des lieux en y
pratiquant quelque ouvrage ; cette demande doit être
portée devant le tribunal de première instance par action
principale, soit en résiliation de bail et en indemnité,
soit en rétablissement des lieux en leur premier état.
La complainte n’a pas heu du propriétaire au locataire ;
la dénonciation de nouvel oeuvre ne peut être dirigée
que contre celui qui possède à titre de propriétaire et
qui, en cette qualité, selivre àdes travaux nuisibles à son
voisin. (Jugement du tribunal de la Seine, 5e chambre,
23 août 1843 , présidence de M. de Saint-Joseph. ) 

861. Les juges de paix connaissent également sans
appel jusqu’à ia valeur de 100 francs, et à charge d’appel,
à quelque valeur que la demande puisse s’élever
des réparations loeatives des maisons ou fermes mises
par la loi à la charge- des locataires. ( Loi précitée,
art. 5.) 

Mais le juge de paix ne serait pas compétent pour statuer
sur des réparations plus considérables, quand
même le locataire en serait charge par le bail C’est ce^
que la Cour de Cassation a décidé par arrêt du 13 juil-'
let 1807, rapporté par le président lleiirion de Pansey,
dans son ouvrage sur la Compétence du juge de paix}
chapitre 29.
DES TRIBOTAUX. 459
865. Dans tous les cas énoncés au n° ci-dessus, la citation
doit être donnée devant le juge de paix de la situation
de l’objet litigieux. ( Art. 3 du Code de procédure
civile.) 

L’action en réparations locatives est une action réelle ;
elle doit, en conséquence, être portée devant le tribunal
de la situation de l’immeuble loué ou affermé, et non
devant celui du domicile du propriétaire. (Jugement
du tribunal de la Seine, 5e chambre, du G septembre
1841 (1)  ; le Droit, 7 septembre môme année.) 

8GG. Les juges de paix connaissent de toutes les demandes
reconventionnelles ou en compensation qui, par
leur nature ou leur valeur, sont dans les limites de leur
compétence, alors même que ces demandes réunies à la
demande principale s’élèveraient au-dessus de 200 fr.
Ils connaissent eu outre, à quelque somme qu’elles
puissent monter, des demandes reconventionnelles en
dommages-intérêts, fondées exclusivement sur la demande
principale elle-même. ( Loi sur les justices de
paix, art. 7.) 

8G7. Lorsque chacune des demandes principales, reconventiouueli.es
(2) ou en compensation, sera dans les
(1) Ce jugement est motive dims les termes suivants :« Attendu que les obligations personnelles des propriétaires vis-à-vis
des locataires no sont pas contestées ;« Qu’il s’agit seulement d’apprécier si ces réparations doivent, ou
non, être faites à l’immeuble loué ; •« Que conséquemment celte action n’a rien de personnel et doit,
au contraire, être considérée comme purement réelle ; d’où.il suit que
le défendeur devait être assigné devant le tribunal de la situation de
l’immeuble dont il s’agit ; Le tribunal se déclare incompétent. »(2) On appelle demande principale, celle qui est la première dans
la cause, c’est-à-dire qui introduit l’instance ; on.nomme demande
reconventionnelle, celle que le défendeur iormo, de son coté, eu répondant
à la demande principale dirigée contre lui : par exemple,
Pierre, domicilié à Paris, forme une demande contre Paul, domiciliéà
Versailles, pour l’exécution d’une convention ; pour répondre à celte
demande dirigée contre bu, Paul forme une demande reconventionnelle
contre Pierre. Mais quel tribunal est compétent pour connaître
de celledemièro demande'.' est-ce le tribunal de paix de Paris ou celui
de Versailles ' ! 11 semblerait, de prime abord, que Pierre étant défen-460 DE LA COMPÉTENCE
limites de la compétence des juges de paix en dernier
ressort, il prononcera sans qu’il y ait lieu à l’appel.

Si l’une de ces demandes n’est pas susceptible d’être
jugée à charge d’appel, le juge de paix ne prononcera
sur toutes qu’en premier ressort.

Si la demande reconventionnelle 'ou en compensation
excède les limites de sa compétence, il pourra, soit retenir
le jugement de la demande principale, soit renvoyer,
sur le tout, les parties à se pourvoir devant le tribunal
de première instance, sans préliminaire de conciliation.
(Même loi, art. 8.) 

868. Lorsque plusieurs demandes formées par la
même partie seront réunies dans une même instance, le
juge de paix ne prononcera qu’en premier ressort, si
leur valeur totale s’élève au-dessus de 100 francs, lors
même que quelqu’une de ces demandes serait inférieure
à cette somme. Il sera incompétent sur le tout, si ces
demandes excèdent par leur réunion les limites de sa
juridiction. (Même loi, art. 9.) 

869. Dans les cas où la saisie-gagerie ne peut avoir
lieu qu’en vertu de permission de justice, cette permission
sera accordée par le juge de paix du lien ou la saisie
devra être faite (1) , toutes les fois que les causes
rentreront dans sa compétence.

S’il y a opposition de la part des tiers, pour des causes
et pour des sommes qui, réunies, excéderaient cette
compétence, le jugement en sera déféré aux tribunaux
de première instance. (Loi précitée, art. 10.) 
(leur à la demande reconventionnelle, devrait être assigné devant le juge
de son domicile ; cependant il n’en est point ainsi ; la loi veut, dans ce
cas, que la demande originaire et la demande reconventionnelle soient
jugées par le même tribunal ; elle ne considère la demande reconventionnelleque
comme un accessoire à la demande principale.(1) Cette disposition est la conséquence du texte môme de l’article
3 de la même loi précitée, qui au'orise le juge de paix à connaître de
la demande en validité de la snisie-gngerie', pourvu que la location
n’excède pas annuellement, à Paris, A0O IV., et partout ailleurs, 2001Ï.
et au-dessous. Ainsi, quand le bail verbal ou par écrit sera d’un loyer
annuel de 400 francs ou de 200 francs ou au-dessous, le propriétaire
qui voudra faire saisir-gager de suite et sans commandement préalable
les meubles de son locataire, devra présenter requête au juge de paix,DES TRIBUNAUX. 461
870. L’exécution provisoire des jugements sera ordonnée
dans tous les cas où il y a titre authentique ,
promesse reconnue ou condamnation précédente dont il
n’y a point eu appel.

Dans tous les autres cas, le juge pourra ordonner
l’exécution provisoire nonobstant appel, sans caution,
lorsqu’il s’agira de pension alimentaire, ou lorsque la
somme n’excédera pas 300 fr., et avec caution, au-dessus
de cette somme. La caution sera reçue par le juge
de paix (l). (Même loi, art. 11.) 

S’il y a péril en la demeure, l’exécution provisoire
pourra être ordonnée sur la minute avec ou sans caution,
conformément aux dispositions de l’article précédent.
(Même loi, art. 12.) 

871. L’appel des jugements des juges de paix, lorsqu’ils
y sont sujets,^ est porté devantle tribunal de première
Instance qui juge en dernier ressort.

L’appel des jugements d’un juge de paix n’est recevahle
ni avant les trois jours qui suivent celui de la
prononciation des jugements, à moins qu’il n’y ait lieu
à exécution provisoire (2) , ni après les trente jours qui
suivront la signification à l’égard des personnes domiciliées
dans le canton. ( Loi sur les justices de paix,
art. 13.) 
et obtenir de lui l’autorisation de saisir-gager. Cette autorisation sera
accordée au propriétaire, quelle que soit, d’ailleurs, la somme qui lui
est due, lorsque le loyer annuel n’excédera pas 400 fr. ou 200 fr. Alors
 !e juge de paix connaîtra de la demande, dans les limites de l’article 3
dont nous avons transcrit le texte ci-dessus, c’est-à-dire, à quelque
taux que cette demande puisse s’élever ; car il pourrait arriver que le
locataire dût au propriétaire plusieurs termes ou rnéme plusieurs années
de loyer.(1) Cet article contient deux dispositions bien distinctes : dans la
première, il détermine les cas spéciaux dans lesquels l’exécution des
jugements aura toujours lieu ; dans la seconde, il laisse au juge la
faculté de l’ordonner ou de la refuser.(2) L’article 11, dont nous avons rapporté le texte ci-dessus, no 870,
examine le cas où elle a lieu de droit, et ceux où la loi laisse au juge
la faculté de l’ordonner ou delà refuser. Lorsque l’exécution provisoire
a lieu, on peut interjeter appel de suite cl sans attendre le délai
de trois jours.m 26.
462 DE LA COMPÉTENCE
Ne sera pas recevable l’appel des jugements mal
à propos qualifiés eu premier ressort ou qui étant en
dernier ressort, n’auront point été qualifiés. Seront
sujets à appel les jugements qualifiés en dernier ressort,
s’ils ont statué, soit sur des questions de compétence,
soit sur des matières dont le juge de paix ne pourrait
connaître qu’en premier ressort. Néanmoins, si le juge
de paix s’est déclaré compétent, l’appel en pourra être
interjeté après le jugement définitif. (Même loi, art. 14.) 

872 Lorsque le juge de paix est incompétent pour
connaître d’une contestation, ce qui a lieu hors les cas
ci-dessus indiqués, la demande doit être portée devant
le tribunal de première instance.

Lorsque le juge de paix est incompétent et qu’il y
a urgence, on peut assigner en référé devant le président
du tribunal de première instance ou le juge qui
le remplace ; ce magistrat statue provisoirement par une
ordonnance, et renvoie au principal à l’audience ordinaire
du tribunal.

Tels sont, par exemple, les cas où il s’agit de réparations
d’entretien à la charge du propriétaire ; de travaux
du propriétaire qui troublent la jouissance du locataire
 ;

De travaux du locataire qui nuisent au propriétaire ;
d’objets ou constructions que le locataire ; peut ou non
enlever à la fin du bail ;

D’expulsion du locataire qui refuse de sortir des lieux
à lin de bail, etc., etc.

873. Le juge tenant l’audience des référés peut statuer

Srovisoirement sur une clause de bail, ainsi conçue : « à
éfaut de paiement d’un des termes du bail, et huitaine
après un commandement. le bail sera résilié de plein
droit, et sans que le bailleur soit obligé de faire prononcer
en justice cette résiliation. « (Arrêt delà CoinRoyale
de Paris du 2G avril 1836, le Droit du 28 avril,
même année ) 

Cette décision, intervenue sur la portée dV.ne cl-nise
fréquemment usitéo dans les,, baux, n’est pf>s sans intérêt
pour les propriétaires à qui elle assure u->o, garantie
sérieuse, un moyeu d’exécution prompt et efficace. De
DES TRIBUNAUX. 463
leur côté, les locataires comprendront la nécessité de
ne pas souscrire trop légèrement à une stipulation si
rigoureuse.

874. La demande en résiliation de la vente d’un fonds
de commerce et de la cession du droit au bail est-elle
delà compétence des tribunaux civils ?

La Cour Royale de Paris (3e chambre) , par arrêt du
2 mars 1839, a décidé affirmativement cette question
(1).

875. Les tribunaux civils de première instance connaissent
, en dernier ressort, des actions personnelles et
mobilières, jusqu’à la valeur de quinze cents francs. (Loi
du 11 avril 1838, art. l« r.) Si donc la demande est audessus
de quinze cents francs, elle est susceptible d’appel,
lequel, s’il est interjeté, devra être porté devant la
Cour Rovale.
(]) Dans l’espèce, il s’agissait delà vente d’un fonds du commerce
d’épicerie, avec cession du droit au bail l’ait par les sieur et dame
Thibaut au sieur liranzon.Celui-ci étant tombé eu faillite, les sieur et dame Thibaut avaient demandé
devant le tribunal civil de la Seine, la résiliation de la vente et
île la cession du droit au bail contre le syndic de la faillite. Ce tribunal
b'élail déclaré incompétent:« Attendu que la contestation , d’après la qualité des parties et
la nature de l’a'cle intervenu cutr'elles, élait de la compétence de la
juridiction commerciale. » — Slais la Cour: « Considérant que la convention
du 10 juillet ISôS a eu pour objet la vente d’un fonds de
commerce, des ustensiles qui en dépendaient et des denrées de débit
existantes et encore du droit au bail.« Considérant qu’un fonds de commerce, qui consiste principalemuet
dans la jouissance des lieux ou un commerce s’exploite, et dont
l’achalandage ne peut eue classé parmi les marchandises qui sont
achetées, pour être revendues en détail ; que la vente qui en est l’aile,
pas plus que l’acquisition, ne sauraient constituer une opération
commerciale, moine lorsque lu contrat a été passé entre marchands,
puisqu’ils n’ont pas pour objet dos engagements ou transactions, sur
Jus objets relatifs à leur négoce ;« Considérant que la demande en résolution du contrat rentrait
<lès-lors dans la compétence des tribunaux civils, et qu’ainsi les
premiers juges se sont mal à propos dessaisis ;« lniirme ; au prineeed, renvoie la cause et les parties devant les
jujjus civils ..litres que ceux qui ont rendu le jugeuieut inlirmé, » (Ga•Me
des Tribanau.f du 5 mars ISSU.) 464 DE LA COMPÉTENCE DES TRIBUNAUX.
Le délai, pour interjeter appel est de trois mois : il
court pour les jugements contradictoires, du jour de la
signification àpersonne ou à domicile ; pour lesjugements
par défaut, du jour où l’opposition n’est plus recevable.
L’intimé (le défendeur en appel) peut néanmoins interjeter
incidemment appel en tout état de cause, quand
même il aurait signifié le jugement sans protestation.
Ces délais sont de rigueur, ils emportent déchéance.
( Code de procédure civile, art. 443 et 444. ) 

876. Aux termes de l’art. 135 du Code de procédure
civile, l’exécution provisoire pour expulsion de lieux
peut être prononcée, lorsqu’il n’y a pas de bail ou lorsqu’il
est expiré.

Mais lorsqu’il y a contestation sur l’existence du bail,
l’exécution provisoire ne peut être prononcée. L’art. 155
précité n’est applicable que dans le cas où il est certain
qu’il n’existe pas de bail. (Arrêt de la Cour Royale
de Paris, chambre des vacations, du 25 octobre 1843,
le Droit, 3 novembre même année.) 
DES HOTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS. 465a ,■■„,….,■„ ,,. i H, .1. . ■ ■,.,,.:, : ■■ ■ … ….
TITRE IV.
Bes Uôtcliers » aubergistes et logeurs.

877. On désigne sous cette dénomination tous ceux
dont la profession consiste à loger et nourrir des voyageurs,
moyennant une rétribution en argent.

Les expressions hôtel, auberge, maison garnie, qui,
dans le langage ordinaire, servent à indiquer des établissements
tenus avec plus ou moins de luxe, sont, légalement
parlant, synonymes.

Le mot hôteUerie"est un terme général qui comprend
les hôtels et maisons, ou partie d’hôtel et de maison, où
sont reçus temporairement les personnes qui, moyennant
uii prix ou une rétribution, viennent y prendre le
logement ou la nourriture. (Arrêts de la Cour de Cassation
du 27 janvier et 4 avril 1811 ; Dalloz, p. 199 et 321,
année 1811.) 

878. Les aubergistes débitant des denrées qu’ils achètent
pour les faire consommer dans leur établissement,
font, aux termes de l’article 632 du Gode de commerce,
des actes de commerce ; ils sont commerçants, dès-lors,
les lois commerciales leurs sont applicables. Ils peuvent
être traduits devant les tribunaux de commerce et doivent
y être condamnés par corps pour tous les engagements
relatifs à leur profession.

Mais doit-on décider de même à l’égard de celui qui
tient un hôtel garni sans donner à manger ? Un arrêt de
la Cour de Paris a jugé l’affirmative,le 21 novembre
1812. Mais les auteurs du Dictionnaire du Notariat, au
ïïMtHôtellerie n° 5, critiquent avec raison cette décision.
« En effet, disent-ils, le maître d’un hôtel garni qui ne fait
lue louer des chambres sans donner à manger, ne fait
point achat de denrées pour les revendre : il n’établit
donc entre lui et ses fournisseurs que des relations personnelles
 ; il n’y a point d’acte de commerce. Voudraiton
trouver la qualité de commerçant dans l’achat qu’il
466 DES HOTELIERS,
fait d’une grande quantité d’objets mobiliers pour garnir
son hôtel, et dont il tire un profit par location ?
Mais le profit n’est point immédiat, il est aussi le résultat
des soins donnés au locataire, et c’est là ce qui constitue
l’industrie du maître d’hôtel, qui ne loue pas ses
meubles sans ses chambres. Ses obligations, ses droits
étant déterminés par le Code civil, il ne peut être justiciable
que des tribunaux civils. (G. civ:,art. 17J3eH728.) 

879. Il est des devoirs que les hôteliers, aubergistes
et logeurs ont à remplir envers l’autorité. Nous les ferons
connaître dans le chapitre 1er.

Entre l’hôtelier et le voyageur ou locataire en garni,
il naît un contrat qui produit des obligations et dos
droits réciproques ; ainsi l’hôtelier s’oblige à loger k
voyageur ou locataire en garni et à garder ses effets, ses
chevaux et autres équipages, et le voyageur ou locataire
en garni s’oblige do son côté à payer la dépense.
Ces engagements se forment d’ordinaire, sans convention
expresse, parla seule entrée du voyageur dans
l’hôtellerie. '

Nous traiterons dans le chapitre n des obligations des
hôteliers envers les voyageurs ou locataires en garni.
Nous nous occuperons dans le chapitre ni, des obligations
des locataires en garni ou des voyageurs et des
droits des hôteliers contre eux. Le chapitre iv aura pour
objet la durée des locations en garni, les époques de
leurs paiements et la compétence des tribunaux, en cas
de contestations entre les hôteliers et les voyageurs ou
les locataires en garni.

CHAPITRE I.

Bes obligations des lïôtclicrs envers
l’autorité.

880. Les hôteliers se trouvent en rapport avec l’autorité
pour ce qui concerne le paiement des contributions
et l’observation de certains règlements de la police mu-
AUBERGISTES ET LOGEURS. 467
nicipale. Nous indiquerons, en conséquence, 1° quelles
sont, ouSreles contributions de l’hôtelier en qualité de
propriétaire ou locataire, les autres contributions qu’il
doit supporter ; 2° quels sont les règlements de police
relatifs à la profession d’hôtelier.

SECTION ire.
Des contributions particulières auxquelles sont soumis
les hôteliers. — Patente. — Licence, etc.

881. Les hôteliers, aubergistes ou logeurs de même que
les autres citoyens sont, en qualité de propriétaires ou de
locataires, tenus, soit de la contribution foncière, soit de
la contribution mobilière et de celle des portes et fenêtres,
et, en outre, delà contribution des patentes (1).

De plus, les aubergistes sont soumis, comme marchands
de vins, eaux-dc-vie et autres boissons, à toutes
les formalités, "visites et taxes établies par les lois et ordonnances
sur les contributions indirectes (2).
(1) Quanti au chiffre de cette dernière contribution, voyez p. 265,
206, 275, 2 !) 0.(2) L’article 50 de la loi du 28 avril -1816, est ainsi conçu :« Les cnbareliers, aubergistes, traiteurs, restaurateurs,mauresd’hôtels
garnis, cafetiers, liquoristes, buvetiers, débitants d’eau-de-vie, concierges
et autres donnant à mander au jour, au mois ou à l’année,
ainsi que tous autres qui voudront se livrer à la vente des boissons
'l’éciliées en l’art. 47. ( les vins, cidres, poirés, eau-de-vie, esprit et
liqueurs composées d’eau-de-vie ou d’esprit ) , sont tenus de faire leur
déclaration. » D’après l’art. 144 de la mémo loi, toute personne
assujettie à une déclaration préalable, en raison d’un commerce quelconque
de boissons est tenue, en faisant ladite déclaration et sous
peine d’amende, de se munir d’une licence dont le prix annuel est
fixé par un tarif annexé à la loi. La contravention à l’une de ces
dispositions est punie d’une amende de 500 IV. à 1000 fr. et de la
confiscation des boissons saisies.Les contrevenants peuvent néanmoins
obtenir la'restitution desditès boissons, en payant une somme de
1000 fr. indépendamment de l’amende prononcée par le tribunal.— Voici quelle est en cette matière la jurisprudence adoptée par
h Cour de Cassation. Elle a jugé que le fait seul de l’exercice d’une
des professions énumérées eu l’art. 50 de la loi du 2S avril 1816, en-468 DES HOTELIERS,SECTION II.Des règlements et obligations de police.

882. Dans les villes et dans les campagnes, les auberfistes,

maîtres d’hôtels garnis et logeurs, sont tenus
'inscrire de suite et sans aucun blanc, sur un registre
en papier timbré et paraphé par un officier municipal ou
un commissaire de police, les noms, qualités, domicile
habituel, date d’entrée et de sortie, de tous ceux qui couchent
chez eux, même une seule nuit (1)  ; ceux qui manqueraient
à représenter ce registre aux époques déterminées
par les règlements, ou lorsqu’ils en sont requis
traîne la présomption légale de vente des boissons en détail et assujettit
à la déclaration et à la licence ( arrêt du 9 décembre 1826 aff.
Martel)  ; —Que cette règle s’applique notamment à l’aubergiste qui loge
habituellement des voiturierset leurs chevaux, bien qu’il ne débile pas
de boissons et ne donne pas à manger (arrêt des 19 novembre 1819,
:iff. Rebuffac ; 9 décembre 1826, aff. Salin ; 7 février 1829, aff. Rebuflac.
) — Qu’un seul fait de vente en détail, bien qu’il n’y ait pas
habitude de vendre, constitue la contravention ( arrêt du 27 février
1825, aff. Raclrique)  ;— Que la même règle s’applique à celui qui
reçoit des pensionnaires à tant par mois, quelque restreint qu’en soit le
nombre (arrêt du 1 octobre 1835, affaire Fouclic)  ;— A ceux qui
donnent à manger au jour, au mois ou à l’année, encore qu’ils ne
donnent pas à boire ( arrêt du 4 juin, affaire Mallct). Ces différents
arrêts sont rapportés à leurs dates dans le Journal du Palais.
— Un hôtelier ou un logeur, qui donne seulement le gîte, sans nourrir
les voyageurs ni débiter du boissons, est-il astreint à la déclaration
préalable et à la licence ? Non. Mais la preuve de ce fait demeure
tout entière à la charge de l’hôtelier oa <lu logeur. (M. Laterrade
p. 223). Telle parait être la jurisprudence adoptée par la Cour (le
Cassation, et établie notamment par l’arrêt du 9 décembre 1826. — Il
importe de faire observer que la déclaration préalable, et la licence no
sont point exigées dans l’intérieur de Paris ; le droit de détail et celui
d’entrée y sont remplacés au moyen d’une taxe unique aux entrées.
C’est ce que décide le texte de l’article 92 de la loi du 28 avril 181 G.
(l) Le logeur contrevenant, ne peut s’excuser de son ignorance,
lors-même qu’il ne saurait pas écrire ; — ni sur ce qu’il ne loge que
des ouvriers sédentaires (arrêt de la Cour de Cassation du 4 octobre
■1854, Journal du Palais à sa date)  ; —ni sur ce que la personne
qu’il a logée pendant quelques jours lui avait promis de faire un bail,
(arrêt de la Cour de Cassation du 9 juillet 1829, Journal du PalaisAUBERGISTES ET LOGEURS. 4R0
aux maires, adjoints, commissaires de police, ou aux
citoyens commis à cet effet (1) , seront passibles d’une
amende de 6 à 10 francs inclusivement ; et dans le cas
où ils auraient logé plus de 24 heures, sans avoir rempli
cette formalité, quelqu’un qui, pendant son séjour dans
l’endroit, se serait rendu coupable d’un crime ou d’un
délit, ils sont civilement responsables des restitutions ,
indemnités et frais adjugés aux personnes à qui ce crime
aurait causé quelque dommage, sans préjudice de la responsabilité
établie par les articles 1952 et 1953 du Code
civil, dont nous parlerons tout à l’heure. Enfin, les aubergistes,
hôteliers ou logeurs, encourent la peine de
l’emprisonnement de six jours au moins, d’un mois au
plus, s’ils inscrivent sciemment sur leur registre sous des
noms faux ou supposés, les personnes qu’ils logent,
(Loi du 22 juillet 1791 ; arrêté du Directoire exécutif
du 2 germinal, an 4 ; Code pénal, art. 73,154, 471, n » 3 et
475, n0 2.) — Les aubergistes, hôteliers et logeurs qui,
obligés à l’éclairage, l’auraient négligé, et ceux qui auraient
négligé de nettoyer les rues ou passages dans les
communes où ce soin est laissé à la charge des habitants
, sont passibles d’une amende de 1 franc jusqu’à 5
francs inclusivement, et même d’un emprisonnement
pendant trois jours au plus, en cas de récidive. (Code
pénal, art. 471'et 474.) 

Les aubergistes, hôteliers et logeurs en garni, sont
en outre soumis aux règlements de police, qui dans chaque
localité, peuvent être faits par l’autorité municipale.


Dans le département de la Seine, les personnes qui
veulent exercer la profession d’aubergiste, maître d’hô1
sa date). —Les cabaretiers ne sont astreints à tenir un registre
qu’autant qu’ils logent réellement des étrangers, et ne se bornent pas
4 donner àcoire et à manger (arrêt de la Cour de Cassation, 8 décembre,
Sirey t. 53 li° partie p. 595.) (1) Les gendarmes sont au nombre des citoyens commis pour se
aire représenter le registre que doit tenir un aubergiste (Arrêt delà
Cour de Cassation du 22 octobre 1831 ).274/0 DES HOTELIERS ,
tel garni ou logeur sont tenues d’en faire préalablement
la déclaration à la Préfecture de police. Acte leur
en est donné. Elle doit être renouvelée, toutes les fois
qu’elles changent de domicile. Elles doivent, en outre,
placer exclusivement et conserver constamment sur la
porte d’entrée de leur maison, un tableau indiquant que
tout ou partie de la maison est louée eu garni. Les lettres
de ce tableau ne doivent pas avoir moins de huit
centimètres de hauteur ; elles sont noires, sur un fond
jaune. (Ordonnance du préfet de police de la Seine, du
15 juin 1832, art. 2.) — Il est enjoint aux aubergistes,
maîtres d’hôtels garnis et logeurs, d’inscrire jour par jour,
sans aucun blanc ni interligne, sur le registre dont il a
été parlé ci-dessus et qui, indépendamment du paraphe,
doit être coté par le commissaire de police du quartier,
les noms, prénoms, âge, profession, domicile nabituel
et dernière demeure de tous ceux qui couchent chez
eux, même une seule nuit, la date de leur entrée et celle
de leur sortie et mentionner, en outre, s’ils sont porteurs
de passeports ou autres papiers de sûreté, et quelles
sont les autorités qui les ont délivrés. — Ils doivent
représenter leur registre à toute réquisition, soit au
commissaire de police qui le vise, soit aux omciers de
paix ou aux préposés de la Préfecture de police qui peuvent
aussi le viser. Ils sont tenus de faire viser leur dit
registre à la fin de chaque mois, par le commissaire de
police du quartier. Il leur est défendu de donner retraite
aux vagabonds, mendiants et gens sans aveu ; de recevoir
des filles publiques, sous peine de 200 francs d’amende.
(Même ordonnance, art. 3, 4, G, 7 et 8. et ordonnance
de police du G novembre 1778, art. 5 (1).
(1) Il résulte de cette disposition, d’un règlement de police qui malgré
l’ancienneté de sa date est toujours en vigueur, et en vertu duquel
plusieurs condamnations ont été prononcées , qu’on ne peut tenir à la
fois dans le même local une maison garnie et une maison de tolérance.
■— Toutefois il est bien entendu que la présence, même habituelle,
de quelques femmes isolées et ne causant point de scandale, ne
doit pas être considérée comme une infraction aux dispositions de
l’ordonnance. Celte infraction n’existe réellement que lorsqu’il y aAUBERGISTES ET LOGEURS. 471
Les aubergistes, maîtres d’hôtels garnis et logeurs,
portent tous les jours, avant quatre heures, au commissaire
de police du quartier, les passeports des voyageurs
français et la liste des voyageurs étrangers qui sont
arrivés dans leurs auberges, hôtels garnis, appartements
ou chambres meublés. —En échange dé ce
passe-port, le commissaire de police leur remet un bulletin
avec lequel les voyageurs se présentent dans les
trois jours de leur arrivée à la Préfecture de police,
pour y retirer leurs passe-ports, et obtenir un visa où
un permis de séjour. (Même ordonnance, art. 9.) 

Les personnes, soit françaises, soit étrangères qui,
antérieurement à leur arrivée dans les maisons, appartements
ou chambres meublés, ont obtenu des permis
de séjour, sont tenues de les remettre immédiatement au
maître de la maison chez lequel elles viennent loger.—
Celui-ci est tenu de les représenter, dans les 24 heures,
au commissaire de police de son quartier qui, s’ils sont
périmés, le constatera avec injonction, aux individus qui
en sont porteurs, de les faire régulariser ou renouveler.
— 11 est défendu aux aubergistes, maîtres d’hôtels garnis
ou logeurs, de retenir, sous quelque prétexte que
ce soit, les papiers des personnes logées chez eux. (ld.
art. 10.) 

Lorsqu’ils cessent leur profession, ils doivent faire
immédiatement, au bureau du commissaire de police
de leur quartier, le dépôt de leur registre avec l’acte de
la déclaration qu’ils ont faite à la Préfecture de police.
(M. art. 11.) 

Les noms des militaires doivent être inscrits avec
leurs grades ? le corps et l’arme auxquels ils appartiennent.
(Décision du préfet de police, du 20 brumaire
an xin.) 
agglomération d’un certain nombre de filles dans la même maison.
D ;\ns ce cas, elle est transformée en un véritable lieu de débauche,
et les officiers de police doivent alors intervenir. Instruction du préfet
de police du 25 août 1832, rapportée par MM. Eloin, Labat et Trébuchet,
dans leur nouveau Dictionnaire de Police au mot Aubergiite,472 DÉS HÔTELIERS,
Les visites dans les auberges, hôtels et maisons garnies,
àl’effet de recherclierd.es malfaiteurs, et de vérifier
si les chefs de maisons se conforment aux obligations

Ïui leurs sont imposées peuvent être faites d’office,
ans tous les temps, par les commissaires de police,
depuis le lever du soleil, jusqu’à onze henres du soir.
(Loi du 28 germinal, an vi.) 

On ne doit considérer comme logeurs en garni que
ceux qui font profession de loger des étrangers pour uu
tempsplus ou moinslong, et dont les maisons sont publiques
et ouvertes à tout venant. Ainsi l’article 475 n° 2, qui
oblige les aubergistes ou les logeurs de maisons garnies,
d’inscrire sur un registre ceux qu’ils logent, n’est point
applicable au propriétaire d’une maison qui loue des
chambres en garni sans en faire sa profession. C’est ce
qu’a jugé le tribunal correctionnel de Colmar, et le
pourvoi formé contre cette décision a été rejeté par
arrêt de la Cour de Cassation du 3 novembre 1827. (Dalloz,
année 1828, Impartie, p. 9.) 

Par arrêt du 18 mai 1825 > la Cour Royale de Nîmes à
également décidé que les articles 1952 et suivants du Code
civil, n’étaient point applicables aux propriétaires qui,
sans être logeurs de profession, louent leur propre maison,
pour un temps de foire ou pour le cas d’une'affluence
extraordinaire d’étrangers. Dès lors un tel propriétaire
n’est pas responsable des vols commis chez
lui, au préjudice des voyageurs-locataires. Peu importe
qu’il fût resté en possession de la clef de la chambre, et
qu’il se fût chargé de soigner l’appartement, alors surtout
que plusieurs individus logeaient dans la chambre
où le vol a été commis. (Arrêt de la Cour Royale de
Nîmes, 18 mai 1825. — Sirey, t. 25, 2e partie, p. 301.) 
886. Les aubergistes ou les hôteliers sont-ils libres
d’accorder ou de refuser l’entrée de leur maison à qui
leur plait ?

Pour la solution de cette question nous adoptons
l’opinion des auteurs de !'Encyclopédie du droit (au mot
Auberge v ?1S) , qui enseignent que les aubergistes ne
sont point légalement obligés de recevoir les voyageurs,
lors même que ceux-ci offriraient de payer la dépense.
AUBERGISTES ET LOGEURS. 473
Toutefois nous pensons avec les mêmes auteurs que s’il
n’y avait dans une commune qu’une seule auberge ou
si', parmi plusieurs auberges, une seule avait des places
libres et que l’hospitalité y fût réclamée par un voyageur
qui serait forcé de s’arrêter, soit par son état de
besoin, de fatigue ou de maladie, soit par le mauvais
temps ou l’obscurité de la nuit, l’aubergiste ne pourrait
lui refuser l’entrée de sa maison. En pareil cas et dans
quelques autres analogues une raison d’humanité ferait
fléchir la règle ci-dessus posée et la justice locale pourrait,
et devrait intervenir s’il était nécessaire pour contraindre
l’aubergiste à recevoir le voyageur qui lui demanderait
asile. M. Curasson (Compétence des juges de
paix, tom. Ier, p. 279, n° 9) est aussi de cet avis.

CHAPITRE II.

Des obligations des hôteliers, aubergistes et
logeurs envers les voyageurs ou locataires en

garni.

887. L’hôtelier de même que le bailleur ordinaire est
obligé de faire jouir paisiblement le locataire des lieux
loués, pendant la durée de la location et de les entretenir
en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été
loués. Il ne peut, pendant le séjour du voyageur ou
locataire en garni, changer l’état’ou la destination des
lieux loués ni d’aucune de leurs dépendances, pas même
pour y faire des embellissements. Mais si durant la location,
les lieux loués avaient besoin de réparations urgentes
et qui ne pourraient être différées jusqu’à sa fin,
le bailleur aurait le droit de les faire sans indemniser
le locataire, cà moins qu’elles ne durassent plus de quarante
jours ou qu’elles ne rendissent inhabitable ce qui
est nécessaire au logement du locataire et de sa famille.
(Voyez au reste p. 47 etsuiv.) 

888. 11 va sans dire qu’en outre, des lieux que l’hôtelier
doit délivrer, il est tenu de fournir les meubles, le
linge de lit et de table, ainsi que tous les objets qui doivent
garnir les lieux loués et qui sont nécessaires,
474 DES HÔTELIERS,
n est d’usage que l’hôtelier procure, sans augmentation
de prix, de la lumière au voyageur, lorsque la
location n a lieu que pour une nuit ; mais quand cette
location se prolonge au-delà, le voyageur doit s’éclairer
à ses frais

Si le voyageur occupe une chambre à cheminée, et
qu’il veuille du feu, il doit le payer à part.

Vis avis de son bailleur, l’hôtelier est responsable
des dégradations causées par les voyageurs, soit que
ces dégradations proviennent d’un incendie, soit qu’elles
proviennent d’un autre fait. (MM. Duvergier, t. 1, 431 et
Troplong, t. 2, n° 397.) 

889. Les aubergistes ou hôteliers (1) sont responsables,
comme dépositaires, des effets apportés par le voyageur
qui loge chez eux ; le dépôt de ces sortes d’effets doit
être regardé comme un dépôt nécessaire (2). ( Code civil,
art. 1952.) 

Ils sont responsables du vol ou du dommage des effets
du voyageur, soit que le vol ait été fait ou que le
dommage ait été causé par les domestiques et préposés
de l’hôtellerie, ou par des étrangers allant et venant
dans l’hôtellerie. (Code civil, art. 1953.) j

Ils ne sont pas responsables des vols faits avec force j
armée ou autreforce majeure. (3) ^(Code civil, art. 1954.J j
(1) Il en est de même des logeurs de profession ; cet article leur est |
applicable. , j(2) Voyez p. 481 quelles sont les conséquences de ce principe. [,(3) C’est l’hôtelier qui doit ia prouver. Le vol commis par des per- |.
sonnes du dehors n’est pas par lui-même un cas de force majeure ; il | !
faut qu’il soit accompagné de violence armée et qu’il soit commispar j’
des personnes du dehors et non par des gens de l’hôtel ou autres indi- j
vidus y allant et venant ( M. Troplong, du Dépôt, no 235, 254 et 23G). \
L’effraction n’est point assimilée au vol à main armée ; c’est ce que le f
Parlement de Toulouse a jugé par srrêt du 27 février 1584 dans une |
espèce où des voleurs avaient fait à la muraille un trou par lequel ils,, t.
s’étaient introduits pour enlever des marchandises déposées par un U:
voyageur dans une écurie fermée à clef (M. Troplong, n" 235 ). Si un.' i
maître, est volé dans un hôtel par son propre domestique, l’hôtelier \
n’est pas responsable (Merlin, Répertoire au mot Hôtellerti ; M. Troplong •
n« 237). sAUBERGISTES ET 10GEURS. 475
Les hôteliers sont donc tenus de veiller à la sûreté
des effets du voyageur. Le mot effets employé dans les
articles 1952 et 1953 du Code civil dont nous venons de
rapporter le texte, est un terme générique qui comprend
les marchandises, les animaux et autres objets appartenant
au voyageur. (Arrêt de la Cour Rovale de Rennes,
du 26 décembre 1833 ; Sirey, t. 34, 2epartie, p. 286 ;
Journal du Palais, à sa date.) 

890. Les hôteliers répondent-ils du vol des Sommes
4'argent dont le voyageur ne leur a pas fait la déclaration ?
Il a été jugé plusieurs fois que la responsabilité des hôteliers
s’étendait seulement aux sommes d’argent que
le voyageur est présumé, d’après sa position sociale et
les circonstances de la cause, avoir eues en sa possession
au moment du vol, et qu’il pouvait conserver sans imSrudence,

eu égard à sa fortune et à ses besoins. (Arrêts
e la Cour Royale de Paris, des 21 novembre 1836 (I) et
26 décembre 1838 (2) , jugement du tribunal de la
Seine, confirmé par arrêt de la Cour Royale de Paris du
7 mai 1838 (3)  ; Journal du Palais, t. 27, p. 1656, t. 1er
(1) Cet arrêt a conGrmé un jugement du tribunal de la Seine, qui
avait réduit à 500 fr. la demande d’une somme de 2075 fr. que deux
jeunes docteurs anglais, prétendaient leur avoir été Tolée dans un
hôtel garni où ils étaient logés, par le motif entre autres. « Que si les
voyageurs sont porteurs de valeurs considérables, ils doivent en
prévenir l’aubergiste, pour savoir s’il en accepte la responsabililéet
dans ce cas pour le mettre à même d’augmenter sa surveilllance. »(2) Considérant qu’au terme de l’article 1IJ52 du Code civil, l’aubergiste
est responsable des effets apportés par les voyageurs ; considérant
que, dans l’espèce, le vol est établi et que la somme de 2,400 f •
qui pouvait être conservée sans imprudence par Wright (le voyageur) 
n’était disproportionnée ni avec sa fortune ni avec ses besoins.(3) Ce jugement est conçu en ces termes. « Attendu que des documents
produits, et des circonstances de la cause, il résulte que le sieur
Désessard {le voyageur)  avait réellement en sa possession, à l’époque du
vol dont il se plaint, une somme assez considérable et notamment un
Sac de 1000 fr. au su du sieur Mercier (l’hôtelier)  ; attendu que le vol
n’est pas douteux ; —Attendu qu’aux termes de la loi, lus hôteliers et
aùbergisles sont responsables du vol des effets apportés par les voyageurs ;
qu’aucune imprudence n’est reprochée au demandeur, que
vainement on allègue que la responsabilité établie par la loi, ne s’é-476 DES HÔTELIERS,
de 1839, p. 58, t. Ier de 1838, p. 639 ; jugement du tribunal
de paix du 2e arrondissement de Paris ; jugement
du tribunal de la Seine, du 22 août 1843 ; le Droit, des
10 et 11 juillet et 1er septembre 1843.) 

Mais s’il s’agit de sommes considérables ou d’objets
de valeur dont la déclaration n’a point été faite par
le voyageur, et si quelque imprudence peut être reprochée
à celui-ci, l’hôtelier cesse d’être responsable du vol
commis dans son hôtellerie, soit par. des étrangers, soit
même par ses domestiques. (Arrêts de la Cour de Paris,
du 2 avril 1811 (1) — Journal du Palais, à sa date. — Et
tend pas à l’argent apporté par le voyageur ; — Attendu que la loi ne
limite pas cette responsabilité au linge et aux vêtements ; que les dispositions
de la loi, sainement interprêtées s’étendent aussi aux sommes
que le voyageur est présumé, d’après sa position sociale et les circonstances
de la cause, avoir dans sa possession au moment du vol.
Le tribunal condamne Mercier, à rembourser à Désessard les 1800 l’r
que celui-ci déclare formellement lui avoir été dérobés ; plus les intérêts
à partir du jour de la demande. » Ainsi, dans l’espèce qui a donné
lieu aux décisions ci-dessus, aucune faute n’était imputable au voya- !
geur. |(1) Dans cette espèce, le sieur d’Halinbourg ayant actionne la ;
veuve Woelferdin, comme responsable du vol d’argent et de bijoux, I
l’ait dans une hôtellerie de Reims, a été débouté de sa demande], i
«  Attendu , que lors même qu’il eût été volé des effets dont il réclame i
la valeur, l’intimée n’ayant pas été instruite qu’il avait avec luidel’ar- |
,gent et surtout des bijoux, l’art. 1955 du Code civil ne pouvait cire I
invoqué contre elle ; d’autant mieux qu’il avait été ; remis à d’Halinbourg j
les clefs de l’armoire et de la chambre, ce qui l’avait mis dans le cas :
d’empêcher la soustraction des effets par lui réclamés. » — Un ancien i
auteur, Delamarre, Traité de la police, t. 2. p. 728. mentionne plusieurs |
arrêts qui ont déchargé les hôteliers de toute responsabilité, lorsque les !
voyageurs ne leur ont point déclaré le nombre et la quantité des ■
effets précieux qu’ils apportent à l’hôtellerie ou qu’il leur a été
désigné par l’hôtelier des armoires, coffres ou autres endroits sûrs et
bien fermés pour s’en servir. Dans l’espèce de l’un de ces arrêts, il
s’agissait d’une demande en restitution d’une somme de 6,800 livres
à laquelle le comte des Armoises élevait des diamants et autres bijoux
qui lui avaient été volés. L’aubergiste opposait que le demandeur avait j
eu tort de laisser, dans une antichambre, la valise qui renfermait ces !
bijoux, tandis qu’il avait dans sa chambre deux armoires bien fermées
dont les clefs lui avaient été remises ; et par arrêt du parlement de j
Paris, du 7 novembre 1700, il fut renvoyé de la demande. fAUBERGISTES ET LOGEURS. 477
de la Cour de Douai du 19 août 1842 (1) , — Gazette des
Tribunaux, 15 septembre 1842.) 
Le tribunal de la Seine, a aussi jugé le 27 juin 1856 (le Droit 28 juin
même année) , et le 7 mai 1838, que l’hôtelier n’est point reponsabledu
vol de bijoux à l’usage habituel de son hôte, surtout lorsque ces bijoux
ne lui ont été ni déclarés ni confiés.Cependant le même tribunal, par jugement du 7 octobre 184-2.
(Gazette de » Tribunaux du 8 octobre même année) a déclaré l’hôtelier
responsable du vol commis au préjudice d’un bijoutier descendant habituellement
dans l’hôtel. Le tribunal, a sansdoute considéré que l’hôtelier
connaissant le bijoutier voyageur, devait savoir qu’il transportait
avec lui des objets de valeur et veiller à leur sûreté. Dans l’espèce que
nous signalons, le bijoutier avait fait porter la malle dans la chambre que
l’hôtelier lui avait fait désigner ; et c’est dans cette chambre que le vol
avait été commis. Le bijoutier évaluait à 2,900 la valeur des objets soustraits ;
cependant le tribunal prenant en considération les circonstances
de la cause n’a condamné l’hôtelier qu’au paiement de la somme de
2,000 fr. — Pareillement, la Cour Royale de Paris contrairement
aux arrêts que nous venons de rapporter, a décidé le 11 avril 1S44
aff. Martin contre de Magnoncourt (Voyez ci-après page 479) que la
responsabilité de l’hôtelier s’étend aux vols commis dans son hôtel
alors môme que les objets volés consistent eu bijoux qui ne lui ont
pas été déclarés, et que les voyageurs, occupant un appartement
tout entier, étaient servis par leurs propres domestiques, et non par
ceux attachés à l’hôtel.(i)  Cet arrêt est conçu en ces termes : « Attendu que de toutes les
circonstances de la cause il résulte que Mezier (domestique du sieur Mulbergue
hôtelier) a enlevé de la poche du gilet du sieur Harris, 70 carats
do brillants dont la valeur peut être fixée à 6,000 fr. — Considérant,
en ce qui concerne la responsabilité de Mulbergue, qu’à la vérité
les aubergistes sont responsables des vols commis chez eux par leurs
domestiques, mais que cette responsabilité n’est absolue que pour les
effets ordinaires des voyageurs ; mais que dès qu’il s’agit de sommes
considérables et d’objets de prix, elle cesse s’il y a eu imprudence ou
négligence de la part des voyageurs ; — Qu’il est évident que Harris,
a commis une imprudence en laissant emporter, lorsqu’il était dans
sa chambre, un gilet contenant des valeurs considérables et qu’on pouvait
facilement soustraire ; — Que Harris devait d’autant moins commettre
cette imprudence que des affiches apposées dans les chambres
de l’hôtel engagent les voyageurs à remettre à Mulbergue les objets de
valeur qu’ils apportent avec eux ; — La Cour condamne Mezier au
payement de la somme de 6,000 fr, etc. »Cjmine on le voit, cette circonstance que l’hôtelier avait fait apposer
dans les chambres destinées aux voyageurs, des affiches par lesquelles
27.
478 DES HÔTELIERS,
Ainsi, lorsqu’il n’y a pas eu de déclaration de la part
du voyageur, et qu’il s’agit de déterminer l’étendue de
la responsabilité ae l’hôtelier, il faut principalement rechercher
si la somme réclamée par le voyageur et qu’il
Erétend lui avoir été dérobée, était en rapport avec ses
esoins et sa position sociale ; et si, par suite, il a pu
sans imprudence, la conserver en sa possession. Lorsque
ce point défait est résolu en faveur du voyageur,
l’hôtelier doit être déclaré responsable du vol commis
chez lui ; dans le cas contraire il est déchargé de toute
responsabilité. Les juges arbitrent assez ordinairement
la somme dont il est présumable que le voyageur
pouvait être détenteur pour frais de voyage ;
us ont tout pouvoir pour reconnaître l’existence du
vol allégué par le voyageur, et apprécier la valeur de
la déclaration de celui-ci (1). C’est ce qui nous semil
les invitait à lui remettre les objets de valeur apportés avec eux ,
a exercé une puissante influence sur la décision des magistrats. On ne
pourrait donc trop recommander aux hôteliers de faire afficher dans
les corridors, chambres, salons, salles à manger et autres lieux fréquentés
par les voyageurs, des avis imprimés portant que ceux qui ont
des objets de valeur doivent les leur remettre s’ils veulent qu’on en
réponde. Il est évident que celui qui a eu connaissance d’un semblable
avertissement et ne s’y est pas conformé ne sera point fondé à se plaindre.
Prévenu du danger auquel il s’est exposé, c’est à lui à s’imputer
sa proprenégligence ; s’il est vietimed’un vol d’effets précieux, l’hôtelier
n’en doit pas être responsable.(i)  Le tribunal civil de la Seine, 5° chambre, a posé nettement ces
principes dans un jugement du 22 mai 1841 ainsi motivé : — « Attendu
qu’en matière de responsabilité d’aubergistes ou 'hôteliers les
tribunaux onl toute latitude pour apprécier la valeur de la déclaration
du voyageur qui articule avoir été volé ; — Que la loi et la jurisprudence
sont d’accord pour reconnaître qu’il n’y a lieu de mettre en
pareil cas aucune limite à leur appréciation ;-—Attendu en fait qu’il
résulte des documents produits que des sommes importantes ont été
comptées au sieur Dehody peu de jours avant son arrivée dans l’hôtel
du sieur Serpeille ; que sur ces sommes il déclare y avoir apporté
960 fr., lesquels avaient été renfermés par lui dans le secrétaire de
son appartement au moment où a élé consommé le vol dont il se
plaint ; — Aitendu que la sotime dont il s’agit n’a rien de disproportionné
avec sa fortune et ses besoins, qu’aucune imprudence ne lui est
reprochée, que quant à la sincérité delà déclaration eu elle-même,AUBERGISTES ET LOGEURS. 479
Me résulter des décisions ci-dessus mentionnées (1).
la condition et le caractère de celui dant elle émane ne permettent a
cet égarj| aucune espèce de doute ; — Par ces motifs, — Reçoit
le sieur Dehody, appelant du jugement du 17 février, et stauant par
jugement nouveau, condamne le sieur Serpeillc comme civilement responsable
à payer au sieur Dehody la somme de 960 fr. pour les causes
ci-dessus énoncées avec les intérêts tels que le droit ; — « Ordonne la
restitution de l’amende et condamne lo sieur Serpeille aux. dépens. »
( Le Droit 8 septembre 1S41. ) (1) Cette jurisprudence est conforme à l’opinion de M. Touillier (t.
11 n » 255 ) , d’après laquelle la responsabilité de l’hôtelier cesse d’une
manière absolue s’il n’a pas été averti par le voyageur que des espèces
d’or et d’argent, des bijoux ou autres objets de valeur ont été par lui
apportés dans l’hôtel. Mais 11. Troplong' ( du Dépôt, n" 224 et suiv.) 
combat celte doctrine et soutient que le texte de l’art. 1955 du Code
civil résiste à une telle interprétation ; que, d’après les observations qui
ont été faites lors de la présentation du projet de Code ciTil au Tribujiat,
le mot effett employé dans l’art. 1952 doit être pris dans le sens
le plus étendu ; que celle expression embrasse les objets les plus précieux
et du plus grand prix et que des circonstances exceptionnelles peuvent
seules « urtout faire fléchir la rigueur du principe posé par cet
article. M.Troplong pense que lorsqu’il s’agit d’un hôlel tenu avec luxe
et accoutumé à recevoir une clientelle composée de personnes habituées
à voyager avec un grand train de maisou, l’hôtelier pour encourir
la responsabilité que la loi fait peser sur lui, n’a pas besoin d’être
informé au moment où l’on entre chez lui, qu’on y apporte des espèces
doret d’argent, des bijoux, des objets précieux ; qu’il doit savoir à
1 avance que ses hôtes sont accompagnés d’objets de valeur et prendre
toutes les précautions nécessaires pour qu’ils se trouvent en sûreté dans
son établissement. A l’appui de sathéorieM. Troplongcile un arrêtdela
kour Royale de Paris quiajugéen ce sens et dont la notice est rapportée
dans la Gazette des Tribnnaux du 51 août 1844 à peu près de la manière
cuvante: —M.deMaguoncourt, député duDoubs, logeait à Paris, hôtel
du Rhin, place Vendôme, 4, avec sa femme et deux domestiques ; il y occupait
un appartement au prix de860fr. par mois, quand le5mai 1843,
Mme deMagnoncourt fut victime d’un vol ; il fut soustrait sur la cheminée
uesa chambre à coucher, une boîte contenant différents bijoux estimés
par M. de Wagnoncourt à une valeur de 2,000 fr. Ce vol resta enveloppé
d’un profond mystère. M. de ïïagnoncourt pensant que la responsabilité
du maître de l’hôtel, M. Martin, était engagée, saisit le tribunal
de la Seine d’une demande de 2,000 fr. d’indemnité pour lui tenir lieu
des objets disparus. Sur cette demande, le tribunal considérant qu’aux
termes de l’art. 1952 du Code civil, les aubergistes ou hôteliers sont
responsables, comme dépositaires, des effets apportés par le voyageur
lui loge chez eux, le dépôt de ces sortes d’effets doit être nécessaire ;480 DES HÔTELIERS,
891. La responsabilité de l’hôtelier s’étend aux vols
commis, non seulement dans l’hôtel même, mais encore
dans les cours, étables, écuries et lieux adjacents qui
en dépendent, ou qui sont naturellement placés sous sa
surveillance. (Arrêt du parlement de Paris, du 14 août
1582 (1). M. Troplong, du Dépôt, n° 227).

892. L’aubergiste est responsable du vol commis sur
une voiture de roulage, que le voiturier qui loge chez
 ! ni a laissée forcément sur la voie publique, soit taute de
place dans là cour de l’auberge, soit parce qu’il n’y a
pas de cour dans l’auberge. (Arrêts de la Cour de Paris,
des 13 septembre 1808 et 14 mai 1859, Journal du Palais,
t. 9, p. 574, et t. lerde 1839, p. 584.) 
que vainement, pour se soustraire à cette responsabilité, Martin et
comp. excipent du défaut de déclaration antérieure des objets apportés
par les époux de Magnoncourt dans l’hôtel ; de l’imprudence delà
dame de Magnoncourt d’avoir laissé la boîte en question sur une cheminée
et, de cette circonstance, qu’ayant des domestiques particuliers,
les susnommés avaient nécessairement pris sur eux la surveillance de
leur appartement ; qu’aucune disposition de la loi ne prescrit la déclaration
préalable des effets apportés ; que souvent même il pourrait y
avoir danger de la faire ; que la chambre à coucher se trouvant au
fond de l’appartement, la dame de Magnoncourt ne violait pas les lois
de la prudence en laissant sur la cheminée sa boîte de bijoux ; qu’enfin
Martin et comp. ne sauraient tourner contre les époux de Magnoncourt
le surcroît de surveillance résultant de leur domesticité personnelle ;
considérant toutefois qu’il y avait lieu de réduire la somme réclamée
comme valeur des objets soustraits, a condamné Martin et comp. à
payer 1,200 fr. à M. de Magoncourt à titre d’indemnité. Sur l’appel, la
Cour Royale de Paris a, par arrêt de la 4° chambre du 29 août 1844,
confirmé ce jugement.M. Troplong donne son assentimentà cette décision ; cependant il
linitpar approuver le tempérament que l’arrêt de la Cour Royale de Paris
du 21 novembre 1856 ci-dessus cité, a apporté à la rigoureuse sévérité
de l’art. 1952 ; « mais il ne faudrait pas, dit-il, en abuser par
une application trop générale à tous les cas ; et surtout il ne faudrait pas
faire trop petite la part d’argent et d’effets précieux que le voyageur
est dans la nécessité d’emporter avec lui: On consultera la condition
des personnes, le temps de séjour, l’achalandage de l’hôtel, et autres
circonstances dignes d’être prises en considération. »(1) Dans cette espèce on avait dérobé des effets chargés sur lâcha »
rette d’un voituripr laissée dans la cour de l’auborge.AUBERGISTES ET LOGEURS. 481
895. Si l’aubergiste avait remis à des locataires des
clefs ouvrant plusieurs chambres, et qu’il eût été commis
des vols, il pourrait être responsable sur la déclaration
de la personne qui aurait été volée. (Arrêt de règlement
du parlement de Paris, du 7 septembre 1773.) 

894. L’aubergiste constitué gardien salarié d’un cheval
en litige, est responsable des accidents qui lui arrivent
dans son écurie par sa négligence. Spécialement il est resSonsable

des suites d’un coup de pied reçu par ce cheval
'un autre cheval qui a été placé à côté de lui, s’il ne
justifie pas qu’il a pris les précautions nécessaires pour
prévenir cet accident. Néanmoins l’aubergiste a droit
aux frais de fourrière du jour de la réception du cheval
à celui de l’accident, (Arrêt de la Cour Royale de
Lyon, 26 janvier 1825 ; Dalloz, t. 25, 2e partie, p. 125.) 

895. De ce que la loi (art. 1952 du Code civil) , qualifie
de dépôt nécessaire, le dépôt des effets apportés par le
voyageur, il suit, que ce dernier peut, en cas de dénégation
de la part de l’hôtelier, prouver par témoins que
les objets ouïes sommes qu’il réclame ont été apportés
dans l’hôtellerie, et dans ce cas, la preuve testimoniale
est admissible lors même qu’il s’agit d’une valeur audessus
de 150 francs. (Code civil, art. 1950)  ; sauf aux
tribunaux à apprécier les circonstances de la cause, la
nature des objets réclamés, la qualité du demandeur et
le degré de confiance qu’il doit inspirer. (Code civil,
art. 1348, voyez au reste, p. 478.) L’hôtelier, si le dépôt
est prouvé, peut être contraint par corps à la restitution
des objets apportés par le voyageur. (Code civil,
art. 2060.) 

896. A regard du dommage causé aux effets ou équipages
du voyageur, l’hôtelier est responsable non-seulement
des fautes graves, mais de la simple négligence ou
imprudence de lui ou de ses gens. Aussi par arrêt du 25
janvier 1825, la Cour de Lyon a-t-elle décidé qu’un aubergiste
était responsable de la perte d’un cheval qui
avait reçu à la jambe un coup de pied d’un autre cheval
placé dans la même écurie. C’était au maître de l’hôtel à
prendre les mesures nécessaires pour prévenir un pareil
accident. ?« Iais il en serait autrement, si l’aubergiste ne
482 DES HÔTELIERS,
pouvait être accusé de faute ou négligence. Le cheval
d’un laboureur qui avait amené du blé au marché de
Pontoise, ayant été blessé à l’épaule par la morsure d’un
autre cheval, l’aubergiste avait été condamné aux frais
de médicaments et aux dommages et intérêts, à tant par
jour, jusqu’à entière guérison du cheval ; mais par arrêt
du 5 mars 1742, le parlement de Paris infirma la sentence.
Dans un cas semblable, ce n’est ni au maître
d’hôtel, ni à ses domestiques que peut être imputée la
faute ; le propriétaire du cheval vicieux en est le seul
responsable. (M. Curasson, t. 1er, p. 283.) 

897. Pour engager'la responsabilité de l’hôtelier, il
suffit que les effets du voyageur aient été apportés dans
l’hôtellerie, même à l’insu de l’hôtelier. (MM. Toulier,
t. 11, n. 252, pag. 351, et Troplong, du Dépôt, n. 214).

Peu importe que ces effets aient été apparents ou cachés
(1). Lors donc que le transport des effets est constaté
, ce qui doit avoir lieu assez facilement de la part
d’un voyageur qui ne marche guère sans emporter avec
lui une malle, un sac de nuit ou un paquet quelconque,
l’hôtelier, en cas de vol de ces objets, et s’il est impossible
d’en constater autrement la valeur, n’a pour
unique ressource que de déférer le serment au voyageur,
sur une déclaration détaillée, que ce dernier donnera
de ses effets et qu’il affirmera véritable.

Mais cette déclaration peut être exagérée ; il est possible
que le voyageur attribue aux effets qu’il a réellement
perdus, une valeur plus considérable que celle des
choses de même nature, un prix d’affection qu’il regarde
comme inestimable ; enfin, comme on l’a vu plus
haut, l’hôtelier ne saurait être responsable de la perte
des bijoux ou autres effets précieux, non plus que des
valeurs considérables en argent ou en billets de ban(1) 
Par application de ce principe, il a été jugé qu’en rc>;ev ?nt dans
son auberge la voiture d’un roulicr, l’aubergiste éiait responsable de
tout ce qu’elle contenait tant en effets et marcha"dises qu’en argent
(arrêt de la Cour de Rouen du 13 gcrnilual auX, Dal.oz, llecueil Alphabétique,
t. 10 p. 793 n 1).AUBERGISTES ET LOGEURS. 483
que, qu’un voyageur n’est pas dans l’habitude de conserver
sur lui, ou que, du moins, il aurait dû déclarer ou
renfermer avec soin.

Dans ces différents cas, la loi impose comme devoir
au juge de déterminer, avec modération, la somme jusqu’à
concurrence de laquelle le demandeur doit être
cru sur son serment ; cette détermination prescrite par
l’article 1369 du Code civil, doit être faite suivant les
circonstances, la qualité et la réputation du demandeur ;
car si, en pareil cas, la déclaration de celui-ci peut souvent
être taxée d’exagération , il peut arriver aussi
qu’elle soit faite par un homme reconnu pour être d’une
probité intacte, d’une exactitude scrupuleuse ; et alors
ce serait lui faire injure que de ne pas s’en rapporter à
sa déclaration en ce qui concerne la qualité, la quantité
et même l’estimation des eifets qui lui ont été volés
(M. Curasson,t. 1er, p. 288). Il arrive souvent aussi que,
comme nous l’avons dit ci-dessus page 478, les juges
sans déférer le serment au demandeur, arbitrent la valeur
des objets réclamés.

898. L’hôtelier est tenu du fait des personnes de sa famille
et de celui de ses domestiques, selon les fonctions
qui leur sont commises. Ainsi lorsqu’un voyageur donne
aux domestiques qui ont les clefs des chambres, une
valise ou d’autres bardes, ou qu’il met son cheval dans
l’écurie à la garde du pali'renier, le mai Ire en répond.
Mais si le voyageur, mettant pied à terre, donne un sac
d’argent à un enfant, à un marmiton, hors de la vue du
maître ou de la maîtresse, l’hôtelier n’est pas tenu d’un
sac de cette conséquence déposé de cette manière.
(Bornât, Lois civiles, liv. lor tit. xvi, section lre, § 3.).

L’engagement de l’hôtelier, pour le fait de ses domestiques
est borné à ce qui se passe dans son hôtellerie ;
et si quelqu’un de ses domestiques dérobe ou fait
quelque dommage en quelque autre lieu, il n’eu est
point tenu. (Domat, ib. § 7.) 

899. Pour qu’il y ait lieu à responsabilité de la
part de l’aubergiste à l’égard des eifets apportés chez
lui, il n’est pas nécessaire que le voyageur ait séjourné
dans l’auberge. (Arrêt delà Cour Royale de Rennes,
484 DES HÔTELIERS,
26 décembre 1833 ; Sirey, t. 34, 2e partie, page 286.) 

900. La responsabilité de l’aubergiste dure tant que le
voyageur n’est pas sorti avec ses effets de l’auberge ou
des lieux qui en dépendent. La Cour Royale de Rouen a
jugé en conséquence le 14 août 1824, qu’un aubergiste
doit au voyageur le montant des sommes renfermées
dans la vaiise de ce dernier, quoiqu’elle ait été volée
après qu’elle lui avait été remise, et qu’il l’avait attachée
sur son cheval, mais avant que ce cheval fût sorti de la
cour de l’auberge. ( Dalloz, Recueil alphabétique, t. d0,
p. 793 note 2.) 

901. L’hôtelier qui ayant reçu un sac d’argent de l’une
de ses pratiques, le remet à un voiturier pour le lui rendre,
est responsable de la mauvaise foi du voiturier, qui
nie avoir reçu l’argent. On doit considérer le dépôt de ce
sac d’argent par le voyageur à l’hôtelier comme un dépôt
nécessaire. (Ai-rêt de la Cour Royale de Paris, du 6 avril
1829, Gazette des Tribunaux du 7 avril, même année. ) 

902. Lorsque les domestiques d’hôtel qui viennent
par ordre de leur maître attendre les voyageurs a l’arrivée
des messageries ou diligences, perdent ou endommagent
dans le transport de la voiture à l’hôtel les effets
qui leur ont été eoniiés , l’hôtelier est responsable du
fait de ses domestiques.

Il en serait de même s’il s’agissait d’effets transportés
dé l’hôtel a la voiture : il est évident qu’en ce cas,
le voyageur a dû se confier aux domestiques de la maison
 ;'l’hôtelier doit donc répondre du fait de ses gens.
(MM. Carou, De la juridiction civile des juges de paix,
t. 1er,pag. 156, n. 157, et Curasson, t. 1er, n°'l6, p. 287.) 

903. Lorsque des objets sont laissés volontairement a
l’aubergiste après le départ du voyageur, ce fait ne constitue
par un dépôt nécessaire mais un dépôt volontaire,
lequel est soumis aux règles qui lui sont propres. (Arrêt
de la Cour de Cassation du 10 février 1832 ; Dalloz,
t. 22, lre partie, p. 67. ) Ainsi le voyageur devrait établir
par écrit la preuve de ce dépôt à moins qu’il ne fût
d’une valeur au-dessous de 150 francs ; autrement le dépositaire
devrait en être cru sur sa déclaration, soit
pour le fait même du dépôt, soit pour la chose qui en
AUBERGISTES ET LOGEURS. 485
fait l’objet, soit pour le fait de sa restitution. (Code civil,
art. 1923 et 1924.) 

904. L’action en responsabilité contre les aubergistes
ou hôteliers, relativement aux effets apportés par le
voyageur logé chez eux, est soumise à la prescription
de trente aus, si elle est fondée sur une simple faute ou
négligence ; elle se prescrit par dix ans s’il s’agit d’un
crime, d’un délit ou d’une contravention. C’est ce qui
jésuite des art. 1383etsuiv. du Code civil, combinés
avec les art. 637 , 638 et 640 du Code d’instructiou criminelle.
[Encyclopédie du droit, au mot Aubergiste,
il" 21.) 

CHAPITRE III.

Des oMigations des voyageurs et des droits
des ItôCellers contre eux.

905. Celui qui vient dans une hôtellerie pour y coucher,
même une seule nuit, doit déclarer ses nom, prénoms,
profession, domicile habituel à l’hôtelier ; ce dernier est
tenu, conformément à ce que nous avons dit ci-dessus
page 467, de les inscrire sur son registre.

Les ouvriers doivent justifier de leur livret aux aubergistes
ou logeurs cliez lesquels ils descendent. Pareillement
les domestiques doivent leur exhiber les certificats
qu’ils ont reçu de leurs derniers maîtres.

906. Le voyageur doit, toutes les fois qu’il sort de son
logement, remettre la clef à l’hôtelier. Ce dernier même
peut l’y contraindre, car les hôtelleries étant soumises
aux visites que peuvent faire à toute heure de jour ou de
nuit les commissaires et autres agents de police, il faut
qu’en l’absence des voyageurs, l’hôtelier soit àmême d’entrer
dans leur appartement, si l’autorité le requiert.

907. Le voyageur ne peut introduire personne dans
sa chambre pour y coucher, sans en informer préalablement
l’hôtelier."

Le voyageur ne peut non plus faire de la chambre ou
de l’appartement qu’il occupe, un lieu de débauche ou
de prostitution, en y réunissant des joueurs, des femmes
de mauvaise vie. (Argument de l’art. 1728 duCod. civil,) 
486 DES HÔTELIERS,
908. De même que le locataire ordinaire, celui qui
loge dans une hôtellerie , doit à la fin de la location ,
rendre en bon état les lieux et les meubles qu’il a reçus.
(Argument de l’art. 1731 du Code civil.) Il est donc
prudent que le voyageur vérifie avant d’y entrer, l’état
du local qu’il doit occuper ; car étant présumé l’avoir
reçu en non état, il pourrait, s’il s’y trouvait des
meubles défectueux, et que l’hôtelier fût de mauvaise
foi, être tenu de les remplacer.

909 Le voyageur ou le locataire en garni est obligé de

Î>ayer avant sa sortie les dépenses qu’il a faites dans
'hôtellerie, et afin d’assurer ce paiement, la loi accorde
à l’hôtelier un privilège sur les effets du voyageur.

En effet, l’article 2102 du Code civil, range an nombre
des créances privilégiées sur certains meubles, les
fournitures d’un aubergiste sur les effets du voyageur
qui ont été transportés dans son auberge. Cette disposition
s’applique à ceux qui font profession habituel de
recevoir les voyageurs pour les héberger, conséquemment
les hôteliers et logeurs ont le droit d’en réclamer
le bénéfice.

Mais ce privilège n’est pas accordé aux teneurs de
maisons déshonnêtes et de cabarets où l’on donne à
boire et à manger aux habitants du lieu. En effet l’article
2102 que nous venons de citer ne fait peser le privilège
que sur les voyageurs. (MM. Merlin, Répertoire au
mot Prescription p. 550 ; etïroplong, des Privilèges
et hypothèques, t. 1er n° 202.) 

910. Le privilège de l’aubergiste s’étend aux dépenses
même excessives faites dans son auberge. (M. Troplong,
ibid.n° 203.) 

L’aubergiste peut retenir les effets jusqu’au paiement.
H peut saisir les objets introduits-dans son auberge,
quand même ils ne seraient pas la propriété du voyageur
, à moins qu’il n’eut su qu’ils n’étaient pas à lui
(MM. Persil, Questions sur les privilèges, t. 1er, chap. 3 ;
Favard, au mot Privilège, et Troplong, des Privilèges
n° 204)  ; il ne peut saisir les habits qui vêtissent le voyageur.
( Arrêt du parlement de Paris de 1595 ; M. Troplong,
id.) 
AUBERGISTES ET LOGEURS. 487
Mais si le voyageur avait avec lui une certaine quantité
d’effets d’habillements et de linge dont l’usage ne lui
fût pas indispensable, l’aubergiste aurait le droit de les
retenir comme gage de sa créance. (Encyclopédie du
droit au mot Aubergiste, n° 26.) 

911. L’aubergiste peut saisir les bêtes de trait et de
somme, ainsi que les voitures introduites chez lui.

Il ne serait pas en droit de retenir les effets apportés
chez lui par un voyageur lors d’un dernier séjour de
celui-ci dans son auberge , pour raison des dépenses
d’un séjour antérieur. ( Arrêt de la Cour de Rouen du ^y
16 messidor an vin ; Dalloz, Recueil alphabétique, t. 9, \
p. 48 ; M. ïroplong, des Privilèges et hypothèques, n° 204.) 

912. Le privilège de l’aubergiste sur les effets du voyageur
ne lui confère pas le droit de retenir ses papiers et
titres de créances jusqu’au paiement des fournitures.
( Jugement du tribunal de la Seine, le Droit,, 8 juillet
1836.) 

913. L’aubergiste perd son privilège s’il laisse sortir de
l’hôtellerie les effets du voyageur. (Arrêt de la Cour de
Rouen cité ci-dessus.) Le privilège ne dure que sur les
effets transportés dans l’auberge. (M. Troplong, ibid.) 

Lorsque le voyageur est disparu ou décédé, l’hôtelier
n’a pas le droit de s’approprier les effets du voyageur ;
il est de ;son devoir d’en informer le commissaire
de police, le maire ou l’adjoint. L’hôtelier peut ensuite,
par le ministère d’un avoué, présenter une requête au
président du tribunal de première instance à l’effet
d’être autorisé à la vente des effets délaissés jusqu’à
concurrence de sa créance, ainsi que des frais nécessaires
à son recouvrement.

914. Un aubergiste a-t-il action contre le père d’un
mineur à qui il a fourni la nourriture et le logement ?
Deux arrêts duparlement de Normandie, des 1er septembre
1514 et 19 août 172U, ont décidé négativement cette
question. Mais cette jurisprudence doit-elle être encore
suivie sous l’empire de notre législation actuelle ? Il y
a lieu de distinguer : Si l’enfant était en état de pourvoir
à sa subsistance ou si pendant son séjour dans l’auberge,
il recevait de son père une pension convenable, le père
488 DES HÔTELIERS,
ne saurait être tenu de payer l’aubergiste ; il en serait
autrement dans le cas où l’enfant serait incapable de
gagner sa vie ; il aurait alors le droit d’exiger de son
père des secours que celui-ci ne lui aurait pas fournis.
( Encyclopédie du droit au mot Aubergiste, n° 32.) 

915. L’acti on des aubergi stes, hôteliers et logeur s pour
le paiement du prix du logement et de la nourriture qu’ils
ont fournis, se prescrit par six mois (1). (Gode civil,
art. 2271.) Il en doit ôtre de même des logeurs de profession
qui sont en tout point assimilés aux hôteliers.
Néanmoins passé le délai établi pour la prescription, les
aubergistes, hôteliers ou logeurs peuvent déférer, à ceux
qui la leur opposent, le serment sur la question de savoir
si la chose a été réellement payée. (Code civil, art.
2275.) 

916. L’individu qui se fait servir à boire et à manger
dans une auberge ou chez un restaurateur, sans avoir de
quoi payer, ne commet ni un vol ni une escroquerie
(arrêt de la Cour de Cassation , du 5 mars 1840 ; Sirey,
t. 41, 2e partie, p. 149)  ; il n’est donc passible que d’une
action civile.

CHAPITRE IV.

De la durée de la location en garni, des époques
de paiement, et de la compétence
des tribunaux en cas de contestations entre
les hôteliers et les voyageurs.

917. Le bail d’un appartement meublé est censé fait à
l’année, quand il a été fait à tant par an ;

Au mois, quand il a été fait à tant par mois ;

Au jour, s’il a été fait h tant par jour.

Si rien ne constate que le bail soit à tant par an, par
(1) La prescription de six mois, contre les logeurs et hôteliers, a lieu
quand même le marché serait à l’année ; ici ne s’applique pas l’article
2277, qui soumet à la prescription de cinq ans ce qui est payable par
.'innée ; l’ariiele 2271 est spécial pour les individus qu’il désigne
(M. Troplony, de la Prescription, i(" 950,) AUBERGISTES ET LOGEURS. 489
mois ou par jour, la location est censée faite suivant
l’usage des lieux. (Code civil, art. 1758.) 

Ainsi l’usage des lieux ne peut être invoqué que
quand la durée de la location n’a pas été déterminée par
la convention.

Un congé n’est pas nécessaire pour faire cesser les
locations d’appartements meublés ( 1 )  ; à Paris, l’usage des
(1) Un ancien maître d’hôtel garni de Paris, M. Bicquant, qui a
publié un ouvrage sur cette matière, s’exprime de la manière suivante :
« Lorsqu’on est convenu de la durée de la location par jour, le locataire
doit prévenir l’hôtelier de son départ un jour d’avance, sinon,
le paiement dudit jour est exigible. S’il a loué à la semaine, il doit
avoir, le quatrième jour avant midi au plus tard, la même précaution
à l’égard de la semaine suivante. Si c’est à la quinzaine ou au mois , il
doit donner congé au plus tard , dans le premier cas, le huitième jour,
et dans le second , le quinzième jour de la dernière période de jouissance,
avant midi, sinon il est censé retenir et vouloir occuper les
lieux pendant la période suivante, et est tenu de payer, soit une
journée, une semaine, une quinzaine, etc., attendu que, dans ce cas,
il s’est opéré une tacite reconduction par analogie des cas spécifiés en
l’art. 1757 du Code civil. — Il est dans la môme obligation, lorsque
n’ayant pas prévenu de son départ, il a recommencé, ne fut-ce que
pendant un jour, la semaine, la quinzaine ou le mois suivant.—Tout Cela
est réciproque. L’hôtelier ou locateur qui veut donner congé à son hôte,
est tenu aux mômes délais, et subit les mêmes déchéances. » (Code det
UûtelierM paç. 189) C’est là évidemment une grave erreur. En effet, dans les locations
en garni telles que celles que contractent les hôteliers, il n’est
pas nécessaire que les parties se donnent respectivement congé ; la raison
en est que, d’après l’article 1768, la location faite à l’année, au mois ou
au jour étant censée faite pour cette même période de temps, le congé
l’est point exigé pour la faire cesser ; elle linit de plein droit à l’expi-,
ration du terme fixé. Ce n’est que quand la durée de la location est indéterminée
que le congé est indispensable pour la rompre. Mais, répétons-le
: en matière de locations d’appartements meublés, il n’est
pas besoin de congé. Cette formalité ne serait utile que dans le cas où
l’hôtelier, craignant la tacite reconduction, voudrait en éviter les effets.
Toutefois, il suffirait dans ce cas, d’un avertissement donné la veille du
jouroùle locataire en garni doit sortir de l’hôtel. (Voyez p. 557, note 1.) 
Quant au locataire, il peut facilement se mettre à l’abri de la tacite
reconduction ; il n’a qu’à déloger le jour même où expire l’époque
fixée pour la fin de sa location.M. Bicquant (p. 195) donne à ceux qui tiennent des maisons ou
hôtels garnis un conseil que nous approuvons. C’est d’avoir un registre,
cotéet paraphé par le juge de paix, servant à inscrire au moment du490 DES HÔTELIERS,
lieux est, en l’absence de toute convention, de considérer
les appartements garnis comme loués pour le
terme de quinze jours. (Discussion au Conseil d’Mat.) 

915. Si, après les délais fixés par l’art. 1758 ci-dessus
rapporté, le locataire en garni continue sa jouissance
sans opposition de la part du bailleur, il est censé avoir
loué, aux mêmes conditions, pour la période légale qui
va s’écouler. Si donc le bail d’un appartement meublé a
, été fait à tant par an, et si, la première année expirée,
le locataire est laissé en possession, il a le droit d y demeurer
jusqu’à l’expiration de la seconde année, ainsi
de suite. (M. Laterrade, sur l’art. 1758.) 

919. Mais il importe de remarquer que cette règle
n’est applicable qu’aux appartements meublés et que,
dans le cas contraire, on doit suivre l’usage des lieux.
Ainsi, par exemple, à Paris, le bail d’ime maison ou autres
lieux non meublés fait à tant par an, ne serait pas
censé fait pour une année ; ce serait un bail d’une durée
indéterminée qui pourrait cesser à un terme autre
que celui de l’année, et même avant la fin de l’année,
au moyen d’un congé donné en temps utile ; dans le cas
dont ii s’agit, la fixation du prix à tant par an n’a pour
objet que de déterminer la somme que doit payer le locataire
, eu égard à la durée de la jouissance (MM. Delvincourt,
t. 3, notes, p. 104, Troplong, n° 604, Duvergier,
t 4,n° 3G, Duranton, art. 17, n° 168, voyez
p. 33).

920. Lorsqu’il y aura contestation entre le locataire
et le bailleur sur le prix de la location verbale déjà commencée,
et qu’il n’existera point de quittance, le bailleur
en serait cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire
demander l’estimation par experts ; auquel cas les
l’arrivée des voyageurs dans l’hôtellerie, les conditions de la localion
en garni ; la mention de chaque localion est faite sur ce registre dans un
article séparé, et doit être ensuite signée par l’hôtelier et le voyagiMirou
locataire en garni. Au reste, lu registre dont on parle ici ne doit pat cti'O
confondu avec le regitlre de police que la loi oblige lus hôteliers à tenir
sous peine d’amende. (Yoy. ci-dessus pag. 468.) AUBERGISTES ET LOGEURS. 491
frais de l’expertise demeurent à sa charge, si elle excède
le prix qu’il a déclaré. (Code civil, art. 1716.) 

921. Si celui qui, ayant seulement déposé ses effets
dans un appartement garni sans en avoir pris possession
et sans, en un mot, que la location ait commencé, niait
avoir loué ; si au contraire le propriétaire des lieux
prétendait que la location a été faite verbalement pour
tel prix, le locatairep-e'sirae, qui serait le déniant, pourrait
en être cru à son serment. C’est ce qui résulte de
cette disposition de l’article 1715 du Code civil, ainsi
conçue :

« Le serment peut seulement être déféré à celui qui
nie le bail. »

La preuve par témoins de la location ne peut être
reçue, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on
allègue qu’il y a eu des arrhes données. ( Même
article.) 

022. Les contestations entre les hôteliers, aubergistes
ou logeurs, et les voyageurs ou locataires en garni,
pour dépense d’hôtellerie et perte ou avarie des effets
déposés dans l’auberge ou dans l’hôtellerie, sont de la
compétence des juges de paix, lorsque la demande est
déterminée (1) , et qu’elle ne dépasse pas 1500. (Loi du
% mai 1838, art. 2).

923. Dans tous les cas, le juge de paix statue sans
appel jusqu’à la valeur de 100 francs, et à charge d’appel,
jusqu’à celle de 1500 francs.

Lorsque la demande est indéterminée, ou qu’elle dépasse
1500 francs, elle est portée directement devant le
tribunal de première instance, qui décide en premier
ressort, s’il s’agit d’une valeur au-dessous de 1500 fr ,
et à charge d’appel, dans le cas contraire (2).
(1) Par l’expression voyageur, on entend toute personne non résidente
dans la commune, qui se présente dans une auberge pour y manfier
ou y coucher, lors même qu’elle quitte sa maison le matin pour al•i
par exemple, à un marché voisin ou ailleurs, et rentre le soir chez
c’ta. (M. Toucher, Commentaire de la loi tur ht justices de paix, n° 75
« 76.) (2) Si donc le voyageur se bornait à réclamer à l’aubergiste la repré »492 DES HÔTELIERS, AUBERGISTES ET LOGEURS.
La demande de l’hôtelier pour dépense d’hôtellerie,
doit être portée devant le juge du domicile du voyageur.
L’intention du législateur a été de rester à cet
égard dans le droit commun. (Discussion à la Chambre
des députés, de la loi de 1838, sur les justices de paix.) 

Cependant l’hôtelier a un moyen de rendre compétent
le juge de son domicile ; c’est de retenir les effets du
voyageur et de faire procéder à une saisie-gagerie ; le
voyageur sera alors forcé de plaider devant le juge du
domicile de l’hôtelier ; car la saisie est attribution de juridiction,
et c’est devant le juge de paix que, dans les
matières de sa compétence, doivent être portées les
saisies-gageries.

924. Lorsqu’il s’agit d’effets perdus ou volés dans une
auberge ou hôtellerie, le voyageur doit s’adresser au
juge de paix du domicile de l’aubergiste ou de l’hôtelier.

Les contestations entre hôteliers et voyageurs qui peuvent
avoir lieu pour autre cause que celles ci-dessus indiquées
(n° 922 à 924) sont soumises aux règles du droit
commun.
sentation des effets perclus ou volés, sans en fixer la valeur, alors la
demande étant indéterminée , ne serait pas de la compétence du juge
de paix ; quelque minime que paraisse le prix des effets réclamés, l’action
devrait être renvoyée devant le tribunal de première instance.
(M. Curasson, tom. 1er, p. 269, n°l.) ModelesDE TOUS LES ACTES SOUS SEING-PRIVÉ
relatifs aux locations de maisons (1).
HJ° 1. Modèle d’un engagement sous seing privé que le propriétaire
et le locataire doivent signer, afin d’éviter les contestations
auxquelles la location verbale peut donner lieu.Entre les soussignés,M… (prénoms, nom, profession ou qualité, et demeure du propriétaire) ,
d’une part ;Et M… (prénoms, nom, profession ou qualité, et demeure du locataire) ,
d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M…, propriétaire d’une maison sise à Paris, rue…, n°…, donne à'
loyer à M., (le nom du locataire)  ce acceptant, ladite maison, circonstances
et dépendances, ou une boutique, ou un magasin dans ladite
maison, ou un appartement à tel étage de ladite maison, consistant en
tant de pièces éclairées par des croisées donnant sur la rue.ow sur la
cour, tant de chambres de domestique situées à tel étage, une cave, un
bûcher, un grenier, une écurie, une remise ; plus la jouissance exclusive
de telle cour, ou bien d’un jardin, ou de telle partie de jardin. .
(En un mot, faire la désignation complète de tout ce qui fait partie
de la location.) M… (le nom du propriétaire)  s’oblige de livrer les lieux à M…
(h nom du locataire)  le… (désigner la date).La présente location est faite moyennant un loyer annuel de…,
payable de trois mois en trois mois aux époques ordinaires des termes
ou à telle époque.De son côté, M… (le nom du locataire)  s’oblige de prendre à loyer
de M… (le nom du propriétaire)  les lieux ci-dessus désignés pour le
prix, aux conditions et à l’époque sus-mentionnés.Fait double à…, le… mil huit cent…(Signatures du propriétaire et du locataire).(Cet acte ne diffère du bail écrit qu’en ce que, dans le bail écrit, on(1) Voyez page 23 et suiv., les observations que nous avons laites
relativement à la rédaction des actes sous seing-privé.28494 MODÈLESdéterminé' (à durée du temps pour lequel il est fait. (Voyez p. 354.) 
Mais les parties peuvent, dans la convention dont nous venons de
donnerle modèle, insérer, de même que dans un bail écrit, toutes les
clauses particulières aux locations, et elles peuvent rompre leur engagement
au moyen d’un congé donné dans les délais d’usage.(Voyez
p. 386 et ci-après, modèle n° 2, les clauses que l’on insère le plus
communément dans les baux.) N° 9. Modèle d’un bail sous seing privé de maison ou d’appartement.Entre les soussignés,(Prénoms, nom, qualité, profession et demeure du bailleur ou
propriétaire) , d’une part ;Et (prénoms, nom, qualité, profession et demeure du preneur ou
locataire) , d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M…, propriétaire d’une maison sise àParis, rue…, n°…
. Donne à loyer à M… (le nom du preneur) , ce acceptant.(Si c’est comme principal locataire, ou comme fondé de pouvoir,
ou comme tuteur, ou comme mari, ou comme héritier chargé par
la justice d’administrer les biens d’une succession, ou comme usufruitier,
on met)  :Au nom et comme principal locataire de la maison appartenant à
M…, sise à Paris, rue…, ou dans laquelle je demeure.Ou bien, au nom et comme fondé de procuration de M…, passée
à…, le…Ou bien, au nom et comme mari de… (prénoms et nom delà
femme).Ou bien, comme tuteur du mineur (prénoms et nom du mineur) ,
propriétaire d’une maison sise à Paris, rue…, n°…. Pour tant d’années entières et consécutives qui commenceront (ou
qui ont commencé)  à courir le… pour finir le… ; ou bien, pour trois,
six ou neuf années, au choix respectif des parties en s’avertissant réciproquement
et par écrit dans le cas de disconlinuation, trois ou six
mois avant l’expiration des trois ou six premières années, lesquelles
trois, six ou neuf années commenceront (ou ont commencé)  à courir
le… (indiquer l’époque) , pour finir le… (déterminer l’époque fixée
pour la fin du bail).KM… (le nom du locataire) , ce acceptant,Une maison sise à…, rue…, n°…, telle qu’elle se poursuit et comporte,
consistant en tant de corps de bâtiments, à tant d’étages, tant
de boutiques, une cour… (en un mot, bien détailler la maison) , laquelle
maison, circonstances et dépendances, M… (le locataire)  a déclaré
bien reconnaître pour l’avoir vue et examinée dans tous ses
détails.(Si c’est un appartement qui est donné à loyer, il faut dire)  : un
appartement à tel étage de la maison sise à…, rue…, n0…, consistant
ledit appartement en tant de pièces éclairées par des croisées
donnant sur la rue ou sur la cour… et dont dépendent telle chambre
de domestique située à tel étage, une cave, un bûcher, un grenier,
une écurie, une remise, etc..Le présent bail est fait aux charges, clauses et conditions ci-après :M… (le locataire)  s’oblige : 1° de garnir la maison (ou l’appartement) ,
pendant la durée du présent bail, de meubles et effets suffisants
pour répondre des loyers ;2° D’entretenir ladite maison pendant ce temps de toutes réparations
locatives, et de la rendre, à la fin dudit bail, en bon état d’icelles,
ou bien, d’après l’état des lieux qui en sera fait double entre les
parties ;3° De souffrir les grosses réparations qu’il sera nécessaire de faire,
sans pouvoir prétendre pour cela à aucune diminution de loyer ni à
aucuns dommages-intérêts, pourvu que ces réparations ne durent pas
plus de six semaines ;4° D’acquitter exactement les contributions personnelles et mobilières,
de faire en sorte que M… (le nom du propriétaire)  ne puisseêtre
aucunement recherché à cet égard ; de faire au bailleur le remboursement
de la contribution des portes et fenêtres, et de satisfaire à
toutes les charges de police dont les locataires sont ordinairement tenus.5° De faire à ses frais la vidange des fosses d’aisance de la maison,
ce qui devra avoir lieu tous les (déterminer le nombre d’années)  ans ;6° De faire curer à ses frais, et lorsqu’il en aura besoin, le puits de
la maison ;7° De ne pouvoir céder son droit au présent bail, ni sous-louer en
tout ou en partie sans le consentement exprès et par écrit du bailleur,
à peine de résiliation, si bon semble à celui-ci, et de tous dommagesintérêts
 ; ou bien, de ne céder ni transporter son droit audit bail en
tout ou en partie sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.
Mais il lui sera libre de sous-louer, pourvu que ce soit à des personnes
qui, par leur état, ne puissent dégrader ou endommager les appartements
ou par le bruit qu’elles occasionnent, incommoder les autres locataires,
comme taillandier, ferblantier, serrurier et autres gens exerçant
métiers à marteau ;8° De ne pouvoir faire aucun changement, démolition, construction,
distribution ni percement dans ladite maison, ou bien dans tedit
appartement, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ;9° De ne pouvoir mettre de poêles dans les lieux loués qu’en conduisant
les tuyaux dans l’intérieur des cheminées, et en les élevant
jusqu’à la partie supérieure desdites cheminées ;10° De ne pouvoir mettre sur les appuis des croisées des caisses ou
pots à fleurs ;496 MODÈLES11° De ne pouvoir étendre du linge aux croisées ;12° De laisser, à la fin du présent bail et dans l’état où ils se trouvent,
les décors ou constructions utiles, tels que tentures et armoires
qu’il aura fait faire ou appliquer dans les lieux pendant le cours du
bail, sans pouvoir, pour raison desdits décors et constructions, répéter
aucun remboursement ni aucune indemnité ;En outre, le présent bail est fait moyennant la somme de.., do
loyer annuel que M… (le nom du locataire)  s’oblige de payer à M…
(le nom du propriétaire) , ou à son fondé de pouvoir, en un seul paiement
ou en deux paiements égaux, ou en quatre paiements égaux, aux
quatre termes d’usage : le premier desquels paiements aura lieu le…,
le second…, pour continuer ainsi de suite d’année en année, ou de six
en six mois, ou de trois en trois mois, jusqu’à la fin du présent bail.(Lorsqu’on est convenu de payer trois ou six mois d’avance,
comme c’est d’usage pour les boutiques, on ajouté)  :Et M… (le nom du locataire)  a payé de suite 4M… (le nom du
bailleur) , qui le reconnaît, la somme de… pour trois ou six mois desdils
loyers, lesquels seront imputés sur les trois ou six derniers mois
de jouissance du premier bail ; en sorte que l’ordre ci-dessus fixé pour
les paiements ne soit aucunement interverti. Dont quittance.De son côté, M… (le nom du bailleur)  s’oblige de faire jouir M…
(le nom du locataire)  de ladite maison ou dudit appartement pendant
tqute la durée du présent bail ; il promet en outre de tenir les lieux
clos et couverts, suivant l’usage.Il est expressément convenu que, dans le cas où le bailleur viendrait
à vendre ladite maison, l’acquéreur aura le droit de résilier le
présent bail en avertissant, par écrit et six mois d’avance, le preneur,
sans que ce dernier puisse prétendre pour ce fait aucune indemnité ni
dédommagement, ou bien, à la charge par l’acquéreur de payer audit
preneur, qui l’accepte, la somme de…, à titre d’indemnité..Les clauses qui précèdent ne sont point réputées comminatoires
elles devront être exécutées à la rigueur, sous peine de tous dépens,
dommages et intérêts.Fait double à…, le… mil huit cent…
Observation.Les clauses contenues au modèle ci-dessus sont celles que l’on insère
le plus fréquemment dans les baux. Les parties peuvent, au reste,
les modifier à leur volonté, et ajouter celles que nécessitent les circonstances.
Quant aux précautions a prendre pour la rédaction des
baux sous seing privé, voyez ce que nous avons dit, page 24.RI 0 H. Modèle d’un bail de boutique.Entre les soussignés,(Indiquer les prénoms, noms, professions ou qualités et demeures
des contractants.) À été convenu ce qui suit :M… (le nom du bailleur) , propriétaire d’une maison sise à Paris,
rue…, n°…Donne à loyer à M… (le nom du locataire) , ce acceptant pour tant
d’années entières et consécutives qui commenceront (ou qui ont commencé) 
à courir le… pour finir le…Une boutique, arrière-boutique, entresol composé de tant de pièces,
le tout dépendant d’une maison sise à…, rue…, n0…, laquelle boutique
se trouve être la première ou la seconde à droite ou à gauche de
la porte cochère de ladite maison ;Ainsi que cette boutique se trouve exister, sans aucune exception ni
réserve, M… (le locataire)  déclarant la bien connaître pour l’avoir
vue et visitée dans tous ses détails.Le présent bail est fait aux charges, clauses et conditions ci-après :M… (le locataire)  s’oblige : 1° de garnir les lieux loués de meubles,
effets mobiliers et marchandises, en quantité suffisante pour répondre
du paiement des loyers pendant la durée du présent bail ;2° D’entretenir et de rendre ladite boutique et dépendances à la fin
du bail en bon état de réparations locatives, et conformément à l’état
des lieux, qui sera dressé aux frais du preneur, lors de son entrée en
jouissance ;3° De ne pouvoir, sans le consentement exprés et par écrit du bailleur,
rien changer à la devanture de la boutique, ni appliquer aucune
écriture, enseigne ou indication quelconque de sa profession ou de sa
marchandise, ailleurs que sur la devanture de ladite boutique ;4° De ne pouvoir établir dans la boutique aucun poêle ou fourneau ;5° De tenir la boutique, d’après sa destination, constamment ouverte
et achalandée ;6° De ne faire dans cette boutique aucun autre commerce que celui
de (bien-désigner le genre de commerce) , de ne pouvoir jamais y
vendre ou annoncer, de quelque manière que ce soit, directement ou
indirectement, aucun article des autres professions établies dans ladite
maison.En outre, le présent bail est fait moyennant la somme de, etc. (Lo
resta comme au modèle ci-dessus, pag. 303.) N° 4L Modèle d’un cautionnement de bail.(Lorsque la caution intervient au bail, on met)  :
Au présent bail est intervenu M… (prénoms, profession ou demeure
et qualité, de la personne, qui se porte caution) , lequel s’est
rendu et constitué volontairement caution, garant et répondant du
sieur… (le nom du locataire)  envers M… (le nom du bailleur)  ce
acceptant, pour raison tant du paiement des loyers que de l’exécution
de toutes les autres charges, clauses et conditions stipulées au présent
bail, et a signé avec les parties,
28. .
4P8 MODÈLESFait triple à…, le… mil huit cent…(Signatures de la caution, du bailleur et du preneur.) Autre modèle d’un cautionnement de bail.(Lorsque la caution n’intervient pas au bail, le cautionnement peut
se mettre sur l’original appartenant au bailleur, et, dans ce cas, il n’a
pas besoin d’être fait triple. Voyez pour quel motif, pag. 29 et suiv.) Je soussigné… {prénoms, nom, profession ou qualité et demeure
de la caution) , après avoir pris connaissance du bail fait le… [indiquer
la date)  par M…, au profit de M…, de tels lieux qu’il lui a
loués, et dont la teneur est en l’acte ci-dessus, déclare me rendre volontairement
caution et garant de M… [le locataire) , et m’oblige,
pour le cas où il ne paierait pas ses loyers ou n’accomplirait pas toutes
les autres conditions portées audit bail, à payer lesdits loyers et accomplir
moi-même au lieu et place dudit sieur… [le locataire)  toutes lesdites
conditions, et ce, sur la simple sommation à moi faite par M…
[le nom du propriétaire) , et sans qu’il soit besoin de le faire ordonner
en justice.Fait à…, le… mil huit cent…[Signature de la caution.) HJ° 5. Modèle de ratification d’un bail par la femme du preneur.(Lorsque le locataire est marié ou va se marier, le propriétaire peut
insérer dans le bail une clause par laquelle le preneur s’engage à le
faire ratifier par sa femme, et cette dernière, en consentant à celte ratification,
s’oblige à son exécution conjointement cl solidairement avec
son mari. Si le bail est sous seing privé, la ratification peut avoir lieu
de même ; on peut mettre)  :La soussignée… épouse de M… [les nom et qualité du preneur) 
demeurant à… et de lui dûment autorisée à l’effet du présent [si le
mari est absent, l’autorisation doit être donnée à la femme par
acte notarié ; s’il est présent, la mention de son autorisation dans
l’acte qu’il signe avec elle suffit)  ;Laquelle, après avoir pris communication d’un acte sous signatures
privées, en date du…, contenant bail pour tant d’années à partir du…
et pour finir le… au profit du sieur… son mari, par le sieur… [le propriétaire) 
demeurant à… d’une maison entière, sise à…, rue…,
n°…, moyennant un loyer annuel de…, outre les charges, clauses
et conditions portées audit bail ;A. déclaré qu’elle approuve, confirme et ratifie, de la manière la
plus expresse, le bail ci-dessus daté cl énoncé, voulant qu’il ait et reçoive
sa pleine et entière exécution ; en conséquence, elle reconnaît
qu’elle se trouve et demeure obligée solidairement, avec son mari, au
paiement des loyers et à l’exécution des charges et conditions, le tout
dans les termes et de la manière exprimés audit bail et a signé.Fait à… le… mil huit cent quarante…(On peut faire cette ratification par acte séparé ou sur le double du
propriétaire. — Cet acte ne renfermant d’engagement que de la part
de la femme, il n’est pas nécessaire qu’il soit fait double. — Si le bail
a été passé par devant notaire, la ratification doit aussi avoir lieu par
devant notaire).M0 6. Modèle d’un état des lieux.Nous soussignés,Tel, propriétaire d’une maison sise à Paris, rue…, n°…, d’une
part ;Et tel, locataire de ladite maison, ou d’un appartement dépendant
de ladite maison, ou d’une boutique dépendante de ladite maison, en
vertu de tel bail, d’autre part ;Après avoir pris une entière connaissance et examiné avec attention
et détail toutes les parties et dépendances de ladite maison, ou dodit
appartement, ou de ladite boutique, avons vérifié, reconnu, et constatons
ce qiii suit :(S’il s’agit de l’état des lieux d’une maison entière, on met)  :Ladite maison consiste en tant de corps de logis, situés de telle
manière.Le premier corps de logis composé de tant d’étages,Le second corps de logis composé de tant d’étages, et ainsi de suite.Premier corps de logis.(On commence par indiquer le nombre de berceaux de caves que
contient ce corps de logis ; on fait la description des portes, de leurs
fermçtures, des soupiraux et des différentes divisions qui s’y trouvent ;
on passe ensuite au rez-de-chaussée, on en décrit successivement
chaque pièce. Dans chaque pièce on énonce le nombre des croisées,
en indiquant d’où elles tirent leur jour, quelle est leur forme, leur
étendue.On compte ensuite le nombre des portes, on décrit leur dimension,
la nature de la matière qui les compose et leur ferrure.Vient ensuite le pourtour de la pièce, tels que les lambris, soit de
hauteur, soit d’appui, les dessus de portes elles tableaux, dont il faut
indiquer les sujets elles bordures, les glaces, les endroits où elles sont
placées, leurs dimensions , leur qualité, leurs parquets et leurs
bordures.Après quoi on s’occupe des autres objets qui peuvent se rencontrer,
tels que inifiVb, armoires, tables et tablettes, dont on décrit le nombre,
la forme et les dimensions.Il est nécessaire aussi de décrire clans chaque pièce la cheminée, le500 MODELESparquet ou carreau, enfin le plancher haut. On dit si les solives sont
apparentes ou recouvertes d’un plafond.Après la description du rez-de-chaussée, on passe à celle du premier
étage et des autres étages successivement jusqu’aux greniers.) (Lorsqu’il s’agit de l’état des lieux d’un appartement, on dit)  :Ledit appartement se compose, avec ses dépendances, de :Au rez-de-chaussée, deux caves, une écurie, une remise, une petite
pièce servant de sellerie.Au premier étage, une antichambre, une salle à manger avec office,
un salon, une chambre à coucher, un boudoir, une seconde chambre
à coucher avec cabinet de toilette , plus, dans le corps de logis en aile
à gauche, une cuisine avec office.Au cinquième étage, deux chambres de domestique.Le tout, au surplus, détaillé plus amplement ci-après, savoir :
Rez-de-chaussée. — Caves.On y descend sous le vestibule par des degrés conduisant à un couloir
commun.Lesdites caves se composent de deux berceaux aérés et voûtés par
le haut.On entre dans la première cave par une porte ferrée de deux pentures
et de deux gonds, moraillon, pitons, cadenas et sa clef. Pour la
séparation des vins sont tant de cases en maçonnerie en tel état.On entre dans la seconde cave par une porle ferrée de tant de
pentures et de tant de gonds, moraillon, pitons, cadenas et sa clef,
en tel élat.Ecurie.Elle est la deuxième à gauche en entrant dans la cour. Elle est
fermée par une porte en chêne à deux venlaux, ferrée de tant de pentures
avec leurs gonds, à poinles ou à scellement, et d’un moraillon
avec ses pitons et son cadenas.Au long du mur de droite règne une mangeoire composée d’un
fond et d’un devant en charpente scellés auxabouts et garnis de quatre
anneaux d’attache.En contre haut, il y a un râtelier de même longueur, composé de
deux lisses et de vingt roulons en bois, dont tant de roulons
manquent.Le plancher haut est à solives apparentes, et le bas est en pavage
de grès, dont il manque tant de pavés.Ladite écurie est éclairée sur une ouverture pratiquée dans le mur
et sans fermeture aucune.Les murs sont en assez bon état et non peints ; la porte est peinte
en dehors seulement.Remise.(On en fait la description en suivant le même ordre.) 
D’ACTES SOUS SEING-PRIVÉ. 5tit
Sellerie.(Même moyen pour sa description.) Appartement au premier étage.On y entre par une porte à deux battants, à panneaux des deux
faces, avec chambranles, contre-chambranles et embrasement.Celte porte est ferrée de tant de fiches à vases ou de tant de charnières,
et fermée par une serrure de sûreté, avec deux clefs et bouton
de pêne. A l’intérieur sont deux verroux montés sur platines ayec
poignées pour les faire mouvoir, et leurs gâches.
Antichambre.La porte en a été désignée ci-contre.(On mentionne le carrelage et sa nature, ainsi que la dimension des
carreaux, le poêle, s’il en existe, les armoires.) (On décrit la fenêtre, le nombre et la dimension des carreaux de
vitres, la nature du bois, la forme, si elle est à deux ventaux, les ferrures.) Salle à manger.(Mêmes observations.) Quant aux autres pièces, il faut faire un article séparé pour chacune
d’elles, et donner sous chaque article la description de tous les objets
qui s’y trouvent.[S’il s’agit de l’état des lieux d’une boutique, il faut mettre)  :Laquelle boutique et dépendances se composent de :1° Une grande pièce au rez-de-chaussée de tant de mètres de longueur
et tant de largeur, servant de boutique, ayant son entrée sur
telle rue, par une porte… [décrire cette porte, la nature du bois, la
ferrure).La fermeture de la boutique se compose de tant de planches en
bois de… [indiquer la nature du bois)  peintes de telle couleur,
s’adaptant les unes à côté des autres, assujetties par une barre de
fer que l’on fixe intérieurement au moyen de boulons et de clavettes
aussi en fer.Ou bien, la fermeture de la boutique consiste en tant de volets de
chêne (de telle manière) , etc.Le carrelage ou parquet de la boutique est en bon état ou
vieux, usé ; il y manque tant de carreaux, ou il y a tant de carreaux
cassés.La cloison qui sépare la boutique de l’arrière-boutique est en (indiquer
la nature de cette cloison).Ladite cloison, ainsi que l’intérieur des gros murs et le plafond,
nous ont paru d’une surface égale et non dégradée, ou dégradée à
l’exception de telle partie.La porte intérieure qui communique de la boutique à l’arrière-boutique
est de tel bois, peinte de telle couleur (si elle est vitrée, indiquer
le nombre de vitres et leur dimension).502 MODÈLES2° Une arrière-boutique (pour cette description on procède de la
même manière et dans le même ordre).3° Deux pièces à l’entre-sol. On y monte par un escalier en bois,
éclairé par…, garni d’unerampede fer (ou en bois).
li La première pièce éclairée, etc. (pour décrire cette pièce on procédera
dp la même manière, indiquée ci-dessus, page 501).La seconde pièce…(Lorsque l’état des lieux est terminé, on met)  :Fait double entre nous, et certifié véritable.(Signatures.) $° 9. Modèle de conti'nuation ou renouvellement de bail.Leç soussignés… (le bailleur ou propriétaire) et (le preneur ou
locataire) , qualifiés et domiciliés au bail dont la teneur est ci-dessus,
et des autres parts, sont convenus que ledit bail fait double entre eux
par acte sous seing privé, à…, le…, pour tant d’années qui finiront
le…, à raison de tant par année, d’une maison ou d’un appartement,
qu d’une boutique, ou d’un magasin, est prorogé et continuera d’avoir
cours pendant l’espace de… (fixer le nombre d’années) , aux mêmes
cbarges, clauses et conditions qui y sont exprimées et au même prix
par chaque année, payable de la même manière et aux époques qui y
sont portées !(S’i} y avait augmentation ou diminution dans le prix du loyer, on
mettrait )  :' Mais, toutefois, au prix de… par année, que M… (le locataire) 
s’oblige de payer à M… (le propriétaire ou bailleur) , par quartier
dp trois en trois mois, ou par moitié de six en six mois, ou par année,
et dont le premier paiement se fera le…, le second le…, et ainsi
de suite (de trois en trois mois, ou de six en six mois, ou d’année en
année) jusqu’à la fin du bail.Fait double entre les soussignés, à… le… mil huit cent…(Signatures.) ]jp ? 8. Modèle d’un renouvellement de cautionnement.Je soussigné… (prénoms, nom, profession ou qualité et demeuré) ,
après avoir pris connaissance des renouvellement et continuation de
bail faits le (indiquer la date)  par M… (le nom du bailleur ou propriétaire) 
au profit deiyr…. (te nom dulocataire)  de tels lieux et dont
la teneitf eH en l’acte sous seing-privé ci-dessus , déclare me rendre
Volontairement caution et garant de M… (le nom du locataire) , et
m’oblige, pour lp cas où j) ne remplirait pas les conditions portées auxdits
rédbuvellemefit et continuation de bail, tant celles des paiements
aux époques déterminées, que toutes les autres 1, à les accomplir moi-
même au lieu et place dé il… (le locataire) , et ce, sur la simple sommation
à moi faite par M… (le propriêtare) , et sans qu’il soit besoin
de le faire ordonner en justice.Fait à Paris, le.., mil huit cent… (Signature de la caution, '.(Ce renouvellement de cautionnement peut se mettre au bas de celui
des originaux du renouvellement de bail qui reste entre les mains
du propriétaire^N° 9. Modèle d’un transport ou cession de bail:Entre les soussignés,M… (prénoms, nom, profession ou qualité et domicile du bailleur
ou cédant) , d’une part ;Et M… (prénoms, nom, profession ou qualité et domicile du
preneur ou cessionnaire) , d’autre pari ;Ont été faites les conventions suivantes :M… (le nom du cédant)  cède et transporte par le présent, à M…
{le nom du cessionnaire) , ce acceptant, son droit pour le temps qui
en reste à expirera compter du… (indiquer le jour à partir duquel
la cession est faite)  au bail qui lui a été l’ait par M… (le nom du propriétaire) 
suivant un acte reçu par M"…, notaire à…, le tel jour dûment
enregistré, ou par acte sous seing privé le… (indiquer la date
du bail)  pour tant d’années, à compter du…, d’une maison ou d’un
appartement (ou de tout autre lieu)  dépendant de la maison sise à…,
rue…, n°…, moyennant la somme de…, par chaque année, payable
par quartier de trois en trois mois, ou de six en six mois, ou d’année
en année, et dont le premier paiement se fera le…, le second le…,
et ainsi de suite de trois en trois mois ou de six en six mois, ou d’année
en année jusqu’à la fin du bail.(Enoncer en oulre les charges, clauses et conditions portées au
bail) , duquel dit bail, M… (le cessionnaire)  déclare avoir pris connaissance.La présente cession de bail est faite à la charge par M…, cessionnaire,
qui s’y oblige, 1° d’exécuter toutes les charges, clauses et conditions
portées au bail sus-mentionné ; 2° de payer en l’acquit du cédant
à M… (le propriétaire)  à compter duditjour… (indiquer le jour
à partir duquel la cession est faite)  jusqu’à la fin dudit bail aui
époques et de la même manière que le cédant s’y est obligé, les…
francs (indiquer la sommé)  de loyer annuel, dus à M… (le nom du
propriétaire)  pour la location de la maison (ou de l’appartement) cidessus
désignée, en sorte que le premier paiement à la charge de M…,
cessionnaire, écherra et sera fait le…, et ainsi de suite de trois.en trois
mois ou de six en six mois, ou d’année en année jusqu’à la fin du présent
bail ; le loutdc telle sorte que le sieur…, cédant, ne soit aucunement
inquiété, poursuivi, ni recherché à ce sujet.
Et M… (le nom du cessionnaire)  accepte la présente cession de504 MODÈLES ,bail sous les conditions ci-dessus exprimées qu’il s’oblige à accomplir.
Faitdouble à…, le,., mil huit cent…(Signatures.) BI° ÎO. Modèle d’un désistement ou résiliation de bail. >'■Les soussignés,M… [prénoms, nom, profession ou qualité, et demeure du propriétaire) ,
d’une part ;Et M… (prénoms, nom, profession ou qualité, et demeure'du
locataire) , d’autre part ;Ont fait entre eux les conventions suivantes :M…, propriétaire d’une maison sise à…, rue…, n°…, et M…,
locataire de ladite maison ou d’un appartement, ou d’une boutique,
ou d’un magasin et dépendances dans ladite maison, se sont, par ces
présentes, volontairement désistés et départis de l’effet de l’exécution
du bail à loyer fait par M… (le nom du propriétaire)  à M… (le nom
du locataire)  pour tant d’années qui ont commencé le… (indiquer le
jour, mois et an)  à raison de tant par année, de la maison ou de l’appartement,
ou de la boutique, ou du magasin sus-désignés, suivant un
acte passé devant tel notaire à…, le tel jour, dûment enregistré, ou
par acte sous seing privé en date du tel jour ; et ont consenti respectivement
que ledit bail fût et demeurât nul et résolu, sans aucuns dépens,
dommages et intérêts de part ni d’autre pour le temps qui en
reste à courir à compter du… (fixer l’époque)  prochain, jour auquel
M… (le nom du locataire)  promet et s’engage de vider ladite maison
ou ledit appartement, ou ladite boutique, ou ledit magasin et dépendances
le…, ou la rendre en bon état de réparations dont les locataires
sont tenus à M…, (le nom du propriétaire)  pour en disposer
par lui comme bon lui semblera, sans préjudice des loyers qui seront
dus audit jour, et que M… (le locataire)  s’oblige de payer, conformément
audit bail, qui à cet égard conservera son entière force et vertu.Fait double à…, le… mil huit cent…(Signatures.) TX° 11. Modèle d’un sous-bail fait par un principal locataire à
un sous-locataire.(Voyez page, n° .) Entre les soussignés,M… (prénoms et nom) , principal locataire d’une maison sise à…,
rue…, n0…, appartenant à M… (le nom du propriétaire) , en vertu
d’un bail sous seing privé en date du…, d’une part ;Et M… (prénoms, nom, profession ou qualité, et demeure du
sous-locataire) , d’autre part ;Ont été faites les conventions suivantes :M… sous-loue en saditc qualité à M… pour le temps qui en reste à
courir à complet’ du… [indiquer l’époque à laquelle le sous-locatairc
entrera en jouissance)  de son propre bail, qui finira le… (indiquer
l’époque de la fin dit bail) , la maison ci-après désignée consistant…
[imumèrer les corps de logis de cette maison) , ois un appartement à
tel élage sur la rue ou sur la cour de la maison ci-dessus désignée,
consistant en tant de pièces, savoir [énumérer toutes les pièces et en
faire la désignation).Et ce moyennant la somme de… par année, payable par quartier
de trois mois en trois mois, ou par moitié de six en six mois, ou par
année, et dont le premier paiement se fera le…, le second le…, et
ainsi de suite de trois en trois mois, ou de six en six mois, ou d’année
m année jusqu’à la fin dudit sous-bail.La présente sous-location est faite en outre aux charges, clauses et
conditions ci-après :(Pour les clauses et conditions que l’on peut insérer dans les baux
et sous-baux, voyez ci-dessus, modèle n° 2, page 302.) Et M… [le sous-locataire)  promet et s’oblige d’acquitter le prix de
la présente sous-location à compter du…, jour de son entrée en jouissance
, et d’accomplir en outre toutes les conditions sus mentionnées.Faitdouble à…, le… mil huit cent…[Signatures:) ÎV° 1S. Modèle d’une quittance de loyer.Je soussigné propriétaire [ou principal locataire)  d’une maison
sise à…, rue…, n0…, reconnais avoir reçu de M…, locataire de
ladite maison, ou d’une boutique, ou d’un appartement, ou d’une
chambre à tel étage de ladite maison, la somme de… pour paiement
île trois mois, ou de six mois, ou d’une année de loyer échus le…
[désigner le jour, mois et année de l’échéance du loyer) , et la somme
de… pour sa contribution des portes et fenêtres. Dont quittance à…,
le… mil huit cent…[Signature du propriétaire.) 
[Si celui qui donne quittance est un fondé de pouvoir, il met : ) 
Je soussigné fondé de procuration de M…, propriétaire d’une maison
sise à…, rue…, n°…, ladite procuration, en date du…, dûmen l
enregistrée… [le reste comme au modèle ci-dessus).N° 1 îB. Modèle d’un congé sous seing-privé.Entre les soussignés,M… [prénoms et nom) , propriétaire d’une maison sise à…, rue..,,
n0…, d’une part ;
Et M… (prénom* et nom) , locataire d’un appartement à tel étage,m 29
506 MODÈLESOÎ( d’une boutique, ou d’un magasin et dépendances situés dans la
maison sus-désignéc, d’autre part ;A été convenu de ce qui suit:M… (nom du propriétaire)  déclare par ce présent donner congé à
M… (le nom du locataire)  de l’appartement, ou de la boutique, ou
du magasin qu’il occupe dans ladite maison pour sortir des lieux loués
le…, heure de midi.De son côté, M… (le nom du locataire)  accepte ledit congé, promet
et s’oblige de sortir à ladite époque des lieux loués, d’acquitter
les loyers qui seront alors échus, de faire les réparations Iocatives, de
justifier de l’acquit de ses contributions, et de remettre les clefs.Fait double à..-., le… mil huit cent…(Signatures.) M° 14. Autre modèle de congé sous seing privé.Nous soussignés, (noms, prénoms et demeures) , sommes convenus
que le bail fait entre nous, devant notaires, ou sous signatures privées) 
le.,., d’une maison, ou d’un appartement composé de tant de pièces dans
la maison située à… et appartenant à un tel, au moyen du congé que
nous nous donnons respectivement, ou bien que M. A…, locataire,
me donne, et que j’accepte ou que M. B…, propriétaire de ladite maison
me donne et que j’accepte, est et demeure résolu pour le terme
de .. prochain ; promettant M…, remettre les lieux par lui occupés
le… heure de midi, et que ledit jour, à celte heure, il sortira, rendra
lesdits lieux comme il les a reçus ; vidés et en état de réparations Iocatives,
qu’il justifiera de l’acquit de ses contributions, paiera les
loyers alors échus et remettra les clefs de l’appartement ou de la maison.Fait double à…, le…, mil huit cent quarante…(Signatures).TX° 15. Modèle d’une décharge de remise de clefs.Je soussigné, propriétaire ou principal locataire d’une maison sise
à..v rue…, n°…, reconnais que M…, locataire d’un appartement de
tant de pièces, ou d’une boutique, ou d’un magasin et dépendances,
m’en a remis les clefs et qu’il a, en outre, satisfait à toutes les obligations
des locataires ; en conséquence, je le tiens quitte et déchargé de
toutes choses relatives à sa location.Paris, le… (Signature du propriétaire.) 
ICie, Modèle d’un bail de meubles.

Entre les soussignés, ]
D’ACTE9 SOUS SEING-PRIVÉ. 507M…. [prénoms nom) , tapissier marchand de meubles , demeurant
à…., d’une part ;Et M…. [prénoms, noms, qualité, profession et demeure) , d’autre
part ;A été convenu et arrêté ce qui suit :M (le nom du propriétaire des meubles) , donne à loyer àM…. (le nom du locataire ) , ce acceptant, les meubles dont le détail
suit, savoir : 1° un feu de cheminée, composé de pelles, pincette, etc.Tous lesquels meubles seront délivrés dans leur état actuel le(indiquer l’époque à laquelle le bail doit commencer) , par M( le nom du propriétaire des meubles) , à M…. (le nom du locataire) ,
et transportés par M (le nom du propriétaire ) , dans les appartements
que M (le nom du locataire)  a loués àM…., en sa maison
sise à…., rue n°Le présent bail est fait aux charges et conditions suivantes , pour
raison desquelles le preneur ne pourra prétendre aucune indemnité
ni diminution du loyer ci-après stipulé, savoir : 1° de faire usage des
meubles loués d’après leur destination et de les rendre à la fin du bail
dans l’état où ils se seront trouvés lors de la délivrance, sauf les détériorations
qui seront survenues par l’usage et le temps ; 2° de ne pouvoir
les déplacer des appartements ci-dessus indiqués, « ans le consentement
exprès et par écrit du bailleur ; 3° de ne pouvoir céder son droit
au présent bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.En outre, le présent bail est fait moyennant la somme de …. francs
de loyer annuel, que le preneur s’oblige de payer au bailleur à..,., en
sa demeure , en quatre paiements égaux de trois en trois mois, dontle premier paiement aura lieu le , le second le pour continuerainsi jusqu’à la fin du bail.M (le propriétaire des meubles) , reconnaît que M…. ( lelocataire) , lui a payé précédemment la somme de pour six mois d’avance
du loyer, laquelle somme sera imputée sur les six derniers mois
de jouissance du présent bail, et ne dispensera en aucune manière du
paiement des autres termes à leur échéance. Dont quittance.Pour la sécurité de M ( le nom du propriétaire des meubles) ,le présent bail sera, après avoir été enregistré au frais de M…. ( le locataire) ,
notifié à M… , propriétaire delà maison sise à…., rue….
n°…. avant la délivrance et le transport des meubles dans la même
maison ; et il lui sera déclaré par l’exploit de notification que M… ( le
propriétaire des meubles ) entend que M…. ( le nom du propriétaire
de la maison ) ne puisse prétendre à aucun privilège sur les meubles
présentement loués à M…. (le nom du locataire). Les frais de la notification
seront supportés par ce dernier.
Fait double entre lea soussignés à..„> le. »… mil huit cent qui »
tmie,t,y<,^\",{}f ;r^ (Signatura.) "> ,'..TableDES TITRES, CHAPITRES, SECTIONS, ETC.,
contenus dans ce volume.
P »gMDu contrat de louage. ………… 1TITRE PRÉLIMINAIRE.Du bail en général. . 3CHAPITRE PREMIER.Des conditions essentielles pour la validité du bail. … 5Section première. — Des personnes qui peuvent louer. . . 5Section H. — Des choses qui peuvent être louées 10Section ! II.—Du prix du bail 15CHAPITRE II.De la forme, de la preuve et de la durée du bail, …. 30Section première. — Du bail verbal . 22Section II. — Du bail écrit. . • S3§ 1er. — Du bail authentique S3§ II. — Du bail sous ieing-privé, et de son enregistrement . 24CHAPITRE m.Du cautionnement du bail SïTITRE I.Du bail des maisons. , 30CHAPITRE PREMIER.De l’entrée en jouissance. 41Section première. — Des époques ordinaires de l’emménagement
< 41
§10 ÎABLB
page »Section II. — Des contestations relatives a l’entrée enjouissance 42Section III.—De l’état des lieux, de son utilité et de sa forme. 43CHAPITRE II.Des obligations et des droits respectifs du bailleur et dupreneur 47Section première. — Des obligations du bailleur 47g I. — De l’obligation de délivrer au preneur la choselouée . 48§ II. — De l’obligation d’entretenir la chose louée en état
 ; de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. … 58
§ III. — De l’obligation de faire jouir paisiblement le locataire
pendant la durée dit bail. 68g IV. — De l’obligation de garantir le locataire des vices dela chose louée qui en empêchent l’usage 99g V. — De l’obligation.pour le bailleur d’acquitter lescontributions à sa charge 106Section II.—Des obligations du preneur 108g I. — De l’obligation de garnir les lieux loués de meublessuffisants . . 108§ H. — De l’obligation pour le preneur d’user de la choselouée en bon père de famille 1131° User'de la chose suivant sa destination. . . . . 113
2° Apporter à la conservation de la chose louée tous lessoins convenables 1293° Rendre la chose en bon état à la fin du bail. . . . 137g ni. •—■ De l’obligation de payer le prix 1381° Du prix et des difficultés auxquelles il peut donner lieu. 138
2° Des causes qui peuvent donner lieu à une remise oudiminution de prix ou à une indemnité. 1 . …. 139
3° Des époques du paiement et de ceux à qui il doit êtrefait .1414° Des offres et de la consignation des loyers 1495° Des effets que produit lé défaut de paiement de loyer. 1506° De la prescription des loyers 152g IV.—De l’obligation pour le preneur depayerles contributions
à sa charge . 153g V.—De l’obligation pour le locataire de laisser voiries lieux
qu’il doit cesser d’occuper aux personnes qui se présentent
pour les louer 156CHAPITRE III.Du droit3 dit bailleur et de ceux du preneur. . . . . . 157DES TITRES, CHAPITRES, ETC. 511pagesSection première. — Des droits du bailleur. . . . -■ . 158§1. —Du privilège du bailleur .158§11.—'Des poursuites à défaut de paiement de loyer. . . 176Section II. — Des droits du preneur ..186§1. —Du droit de jouissance de la chose louée. . . . 187§ II. — Du droit de sous-louer ou de céder le bail. . . . 189§111. — Du principal locataire et des sous-locataires. . , 199CHAPITRE IV.Des différentes espèces de réparations 210Section première.—Des réparations à la charge du propriétaire. 210SectionlI. —Des réparations locatives 211§ I. — Des réparations locatives d’après le texte même duCode civil 214§ II. — Des réparations locatives suivant l’usage. » * « 221CHAPITRE v.Des contributions publiques et des obligations de police. . . 232Section première. —Des contributions publiques. . . . 233§ I. — De la contribution foncière 234§11.—■ De la contribution des portes et fenêtres. . . . 237§ III. — De la contribution personnelle et mobilière. . . 246§ IV. — De la contribution des patentes 253§ V. — De la perception et du recouvrement des contributions
305§ YI. — Responsabilité des propriétaires et des principauxlocataires. . 307§ VII. — Des poursuites à défaut de paiement des contributions
300§ VIII.—Moyens comminatoires 312§ IX. .— Des réclamations ,..314Section II. — Des ordonnances et arrêtés de police auxquelslès propriétaires et les locataires sont tenus de se conformer. 317
§ I. —Saillies, auvents et constructions semblables permisesdans la ville de Paris J . 317§U.—Tarif des droits de voirie dans Paris 323§ III. — Démolition des bâtiments en péril. . . . . . 326§ IV. — Conduite et écoulement des eaux. — Établissementdes chéneaux et gouttières à Paris 327§ V. — Caisses , pots à fleurs et autres objets dont la chutepeut causer des accidents 329S VI.—Balayage et propreté de la voie publique. . . . > 329.§VU.—Anosemcnt de la voie publique 333512 TABLEpage »§VIH.— Glaces et neiges • • • . • 333§ IX.—Feux de paille dans les rues. . . …. 334§ X.—Bruit occasionné par l’exercice de certaines professionsou"par le son de certains instruments . 335gTCI:—Construction, ramonage des cheminées et autres mesures
de police prescrites pour prévenir les accidents du feu. 335
§"XII. —Fermeture des portes d’entrée des maisons a desheures déterminées …… 336§ XIII. —• Déchargement et sciage du bois de chauffage àdomicile • 336§ XIV. Echcnitlage. 337§ XV.—Etablissements dangereux, insalubres ou incommodes.
….-, . . . . . . . 338CHAPITRE VI.De la fin Uu bail ou louage des maisons, des causes qui
peuvent y donner lieu, et de la tacite reconduction. . . 354CHAPITRE VII.Du éongé des maisons. • 385Section première.'—Quand il y a lieu de donner congé. . , 380
• Section 7/.'—Des époques auxquelles le congé doit être donné,de l’usage actuel de Paris et autres localités à cet égard. . . 389Section III. — De la forme du congé à qui et par qui il doit
être donné ; delà demande en validité et du droit d’enregistrement.
'. '. '. '. . . . . . 412Section IV. — Des effets du congé 416'■■■■'■''<■. CHAPITRE VIII.De la sortie, dela.remise des lieux loués et des contestations. qui y sont relatives 418Section première. — De la sortie des lieux 418Section II. — Des contestations relatives à la sortie et à la remise
des lieux, de l’expulsion du locataire. ….. 425CHAPITRE IX.Du portier et de ses obligations envers les locataires. . . 429CHAPITRE x.Du bail des appartements meublés 435Section première. — De la durée et du prix de la location des
appartements meublés 435DES TITRES, CHAPITRES , ETC. 513page »
Section II. — Des obligations et des droits respectifs du bailleur
et du preneur d’appartements meublés 437Section ni. — Des obligations de police imposées aux particuliers
qui, sans être aubergistes, hôteliers ou logeurs de profession,
louent des appartements meublés 438CHAPITRE XI.Des droits d’enregistrement dus sur les baux des maisons. . 443TITRE II.Du bail ou louage des meubles 445TITRE m.De la compétence des tribunaux en matière de bail. . . . 453TITRE IV.
De* hôteliers, aubergistes et logeurs 465CHAPITRE PREMIER.Des obligations des hôteliers envers l’autorité 467Section première. — Des contributions auxquelles sont soumis
les hôteliers, patente, licence, etc 467Section II.— Des règlements et obligations de police. . . . 468CHAPITRE H.Des obligations des hôteliers, aubergistes et logeurs envers
les voyageurs ou locataires en garni, 473CHAPITRE III.Des obligations des voyageurs et des droits des hôteliers
contre eux 485CnAPITRK 1T.De la durée de la location en garni, des époques de paiement
et de la compétence des tribunaux en cas de contestations
entre hôteliers et voyageurs 4S8Modèles de tous les actes sous seing-privé relatifs uux locations
de maisons.—-: ._ , , . . 493Table alphabétiqueDES MATIÈRES.AAbus de jouissance ? p. 129.Acquéreur. Peut-il expulser le locataire ? p. 365 etsuiv.Action. Celle qui résulte du bail ést-elle réelle ou personnelle ?
p. 4 et 5.Améliorations. Le locataire peut-il-, à la fin de la jouissance, enlever
celles qu’il a faites ? p. 421.Amende à laquelle peuvent être condamnés les contrevenants aux
ordonnances de police, p. 338.Anticipation depaiement. Quand a-t-elle lieu ? p. 205.Appartement. A quelle époque on y emménage ? p. 41.Appartement meublé. Comment on le loue, p. 435. — Obligations
et droits respectifs du bailleur et du preneur, p. 337. —Obligations
de police et déclarations à faire, p. 438 et suiv.
'•"' Appel. Quand peut-il avoir lieu ? p. 461 à 464. — Devant quel tribunal
est-il porté ? ibid.Arbres. Le locataire peut-il, lors de sa sortie des lieux, enlever ceux
qu’il a plantés ? p. 421.Arrêtés de police, p. 31T.Arrhes ?p. 24, note34.Arrosement de la voie publique. Ordonnances de police y relatives,
p. 333.Ateliers, voyez Etablissements insalubres, profession bruyante.
■ Aire, contre-coeur, chambranles et tablettes des cheminées. Qui
est tenu de les réparer ? p. 214 et suiv.Auberge, Aubergiste, voyez Hôtelier.Autorisation [Y)  du mari est-elle nécessaire à la femme pour passer
bail ? p. 6 etsuiv.
Auvent, voyez Saillies.BBail en général. Définition et caractères de ce contrat, p. 3 et 4.
— Conditions pour sa validité, p. 5. Doit conlenir une clause licite,
p. 4. — Différence avec la vente, p. 4. — Avec l’usufruit, p. 4.
'j- L’action qui résulte du bail est-elle réelle ou personnelle ? p. 4 etTABLE ALPHABÉTIQUE^DES MATIÈRES. 5155. — Capacité nécessaire pour louer, p. 5. — Interdits, mineurs non
émancipés ne le peuvent, ibid. — Mineurs émancipés peuvent passer
des baux de 9 ans, p. 5* — Celui qui est placé sous l’assistance
d’un conseil judiciaire le peut-il ? p. 6. — Femme majeure non mariée
peut passer bail ; femme mariée le peut-elle ? p. 6. — Femme
séparée peut-elle prendre à bail ? p. 6 et 7. — Le mari de la femme
mariée sous le régime de la communauté peut passer bail des biens de
sa femme ; pour combien de temps ? p. 7. — Le mari, en passant
bail des biens de sa femme, peut-il stipuler un pot de vin ? p. 8. —
Tuteur peut passer bail des biens du mineur ; pour combien de temps ?
p. 8. — Syndics d’une faillite, envoyés en possession provisoire des
biens d’un absent, héritier bénéficiaire, curateur à une succession vacante,
etc., peuvent passer bail ; pour combien d’années ? ibid. —
Acquéreur dont le titre est résolu plus tard, peut-il louer ? p. 8. —
Adjudicataire dépossédé par folle enchère le peut-il ? p. 9. — L’antichrésiste
peul-il passer bail ? ibid. — L’usager peut-il louer son
droit ? p. 9.— Le propriétaire par indivis peut-il, sans le concours de
ses co-propriétaires, louer la totalité de la chose ? p. 9.—Failli peut-il
louer ?—Fol-enchérisseur peut-il passer bail ? p, 10. — Le ministère
public peut-il contraindre un particulier à loger l’exécuteur des
hautes oeuvres ? ibid. — Conseils aux propriétaires et aux locataires,
p. 10. — Choses qui peuvent être louées, p. ibid. — Peut-on louer des
denrées ou autres choses qui se consomment par l’usage ? p. 11. —■
Une servitude peut-elle être louée ? p. 12. — Le bail de la chose
d’autrui estr-il valable ? p. 13.— Si une même chose a été louée successivement
à plusieurs personnes, quelle est celle qui doit être préférée ?
p. 14. — Prix du bail, p. 15. — Peut-il être stipulé autrement qu’en
argent ? ibid. — Le prix doit être sérieux, p. 16. — La vililé du
prix est-elle une cause de rescision du bail ?p. 16 et 17. — Le prix
peut être laissé à l’arbitrage d’un tiers, p. 17. — Il peut être soumis
à une condition, ibid. — Contestations sur le prix si le bail est verbal) 
p. 18. — Cas où il existe des quittances avouées par le locataire,
ibid. — Pot de vin, en. cas de résiliation du bail, doit être restitué
proportionnellement, p. 19 et 20.— De la forme,preuve etdurée du
bail, p. 20 et 21. —Voyez Bail par devant notaire, bail sous seing
privé.Bail à loyer, définition, p. 1 et 29. —■ Quelles sont les choses
comprises dans la classe des baux à loyer ? p. 31 etsuiv.Bail de meubles, p. 445 et suiv.Bail écrit. Comment il se fait, p. 23.Bail par devant notaire. Ses effets, p. 23 et 24.Bail sous seing privé. Définition, ses effets, p. 24 et 25. — Formalités
relatives à sa rédaction, p. 25 et suiv. — Il doit être enregistré
sous peine d’amende ; dans quel délai ? p. 2t>. — Conséquences
de 1'enregislremcnt, ibid. — Quotité des droits d’enregistrement, et.à 1.6 TAULE ALPHABETIQUEbase de leur perception p. 20. — Droits dus pour l’enregistrement du
cautionnement de » baux, ibid. — Modèles de baux sous seing-privé,
p. 493 à 507.Bail verbal. Définition, sa dures, p. 22. — À Paris, fil n’a pas
de durée déterminée, p. 39. — Quelle est sa durée a Orléans, à
Rennes, et autres localités ? p. 33 note. — Sa preuve, p. 30. — Quand
la preuve testimoniale est-elle admissible ? p. 14. — Contestation
sur le prix, p. 18, 38 et suiv. — Inconvénients du bail verbal, p. 39
et 40. — Moyen de les éviter, ibid. — Le locataire qui. après avoir
signé une déclaration constatant qu’il a loué, refuse de prendre possession
des lieux, et argue de lanulUté de sa déclaration comme n’étant
pas faite en double et ne constituant pas un bail, peut-il être condamné
à des dommages et intérêts ? p. 40.Bailleur. Définition, p. 3. —Ses obligations envers les locataires,
p. 47. — Doit délivrer les lieux loués, 48. — Si le propriétaire s’y
refuse, quel est alors le droit du locataire ? p. 49. — Quand y a-t-il
lieu à accorder des dommages et intérêts ? p. 50. — Dans quelle proportion
 ? p. 50 et suiv. — Doit délivrer la chose louée en bon état de
toute espèce, p. 52. — Avec ses accessoires, p. 53. — Doit entretenir
la chose louée, p. 58. — De quelles réparations est-il tenu ? p. 59.
— Poursuites que le locataire peut exercer à cet égard contre lui,
ibid..—■ Lorsqu’un état des lieux a été dressé, le locataire peut-il exiger
du propriétaire la réparation des objets qui étaient en mauvais
état lors de l’entrée en jouissance ? p. 60. —■ Le locataire peut-il contraindre
le propriétaire à faire réparer les crevasses qui se trouvent
dans le plafond des appartements ou autres lieux ? p. 61. — Quand
les réparations ont duré plus de 40 jours, le locataire a droit à une indemnité,
mais comment le calcul doit-il se faire ? p. 64. — Est tenu
de faire jouir paisiblement le locataire, p. 68. — Ne peut changer la
forme de la chose louée, p. 69.— Conséquences, p.70 et suiv.-—Quand
peut-il faire des réparations ? p. 62 et suiv. — Peut-il, sans le consentement
du locataire, exhausser la maison louée ? p. 63. —Lorsque
l’appartement d’un locataire a des croisées qui donnent sur un jardin,
le propriétaire peut-il supprimer le jardin et le couvrir de constructions ?
p. 69. — Le locataire peut-il demander la suppression ou
démolition des travaux exécutés par le bailleur, lorsque ces travaux ne
changent pas d’une manière grave la disposition des lieux ? p. 74. —
L’établissement d’un bal public est-il une cause de résiliation ? p. 76.—
Quid à l’égard des marchands de vins établis sur les boulevarts
extérieurs de Paris ? p. 77. —Quand un propriétaire a loué à
un commerçant, peut-il exercer pour son propre compte le même
« ommeice dans la même maison ? p. 78. — Peut-il s’établir dans
le voisinage ? ibid.—Peut-il faire des changements aux choses
accessoirement comprises dans la location ? p. 80. —Peut-il réduire
frsproportions de l’escalier qui conduit à l’appartement du locataire ?DES MATIÈRES. 517ibid.—Cas où l’escalier est spécial à celui du locataire ? p. 82.—
Quand la maison a deux entrées, le propriétaire peut-il en supprimer
une ? 84. — Le bailleur peut-il, quand sa maison est composée de
plusieurs locataires, louer un de ces appartements à une maison de
jeu ou de prostitution, à des personnes exerçant des professions
bruyantes ? p. 82. — En hôtel garni ? ibid. — Doit payer les contributions
à sa charge ? p. 100. — De quel trouble est-il tenu de garantir
le locataire ? p. 87 et suiv. — Doit garantir le locataire des vices
de la chose louée, p. 99. — Quels sont ces vices ? p. 100 et suiv. —
Doit-il, lorsqu’il n’habite pas sa maison, acquitter les amendes encourues
par son locataire ? p. 329. — Droits du bailleur, p. 157. — Son
privilège, p. 158. — Etendue de ce privilège, p. 160 et suiv. — Le
privilège s’exerce-t-il sur les objets empruntés ou appartenant à des
tiers ? p. 162 et suiv. — Quid des marchandises qui se trouvent dans
les magasins d’un commissionnaire locataire ? p. 165.—Le privilégea
lieu non seulement pour les loyers, mais encore pour les réparations
locatives. p. 168. — Des poursuites à défaut de paiement de loyers,
p. 176. Voyez Contribution foncière, Contribution des portes et
fenêtres, Privilège.Balayage de la voie publique. Qui en est tenu ? p. 329.—Les contrevenants
aux arrêtés qui le prescrivent sont punis d’amende et même
de prison, ibid. et 338.Balcon, voyez Portes, Saillies.Bancs, voyez Saillies.Bannes, voyez Saillies.Barrières, bornes, auges en pierre. Le locataire répond-il de leurs
dégradations ?p. 223.Bassins, jets d’eau. Leurs réparations sont-elles à la charge du locataire ?
p. 225.Bâtiments en péril (démolition des) p. 326.Bois de chauffage, voyez Déchargement.Boutique. Le locataire peut-il la tenir fermée ? p. 120 et suiv. —
Ordonnance de police relative à la saillie de la devanture des b outiques,
p. 317 et suiv.Bruit occasionné par un locataire peut-il donner lieu à son e xpulsion ?p.
129. Voyez Profession bruyante, Cor.cCafé, estaminet, p. 384.Caisses, pots à fleurs et autres objets dont la chute peut causer
des accidents. Ordonnance de police y relative, p. 329.Caution d’un bail. Quelle est l’étendue 'Je ses obligations ? p , ?,7m 29*
518 TABLE ALPHABÉTIQUE— Passent-elles à ses héritiers ? p. 28. — La caution qui a payé a
son recours contre le débiteur principal, ibid. — Lorsqu’il y a plusieurs
cautions, sont-elles obligées chacune à toute la dette ? ibid:--*
Celle donnée par le bail ne s’étend pas à la prolongation de jouissance
qui résulte de la tacite reconduction, p. 358.Cautionnement. Il a lieu de deux manières : soit par intervention
de la caution au bail, soit par acte séparé, p. 29. — Modèles de cautionnement
de bail, p. 497 et 498.Carreaux des chambres. A la charge de qui en est la réparation î
p. 216 et suiv.Carreaux de vitres, voyez Vitres.Cession de bail. Le locataire a-t-il le droit de céder son bail ou de
sous-louer ? p. 189. — Différence entre la sous-location et la cession
de bail, ibid. — La prohibition de céder le bail ou de sous-louer emporte-t-elle
l’obligation d’habiter personnellement ? p. 194. — L’infraction
à cette prohibition entralne-t-elle de plein droit la résiliation
du bail ? ibid. — Lorsque le bail porte défense de sous-louer, l’achechetéur
d’un fond de commerce qui revend ce fond a-t-il droit de céder
en même temps son bail ? p. 196. — La clause portant défense de
sous-louer à dés personnes exerçant des professions bruyantes est-elle
applicable à un maître d’escrime ? p. 209. — Modèle de cession de
bail, p. 503. — De sous-bail, p. 504.Chambranle de cheminée, voyez Atre.Changements. Le locataire peut-il en faire dans les lieux loués ?
p. 113 et suiv. Voyez Forme de la chose louée.Cheminées. Le propriétaire est-il obligé d’y faire les réparations
nécessaires pour les empêcher do fumer ? p. 101. — Qui doit les faire
ramoner ? p. 221 et 222. — Ordonnance de police y relative, p. 335.Clefs (remise des) , p. 424. — Modèle d’une décharge de remise de
clefs, p. 506.Cloisons, voyez Portes.Compétence, voyez Tribunaux.
dont la durée D’est pas déterminée, p. 357, note 1. — Des droits dus
Congé. Ce que c’est, p. 385. — Quand y a-t-il lieu de le donner ?
p. 386 et suiv. — Peut-on donner congé d’une partie des lieux loués
et conserver à bail le reste ? p. 388 et 389. — Epoques auxquelles on
doit le donner, p. 389. — Usage actuel de Paris et autres localités,
p. 390 et suiv. — Les tribunaux peuvent-ils en prolonger la durée ?
p. 416. — Sa forme, p. 412. — Donné verbalement, peut-il être
prouvé ? ibid. — Est-il valable" dans une simple quittance de loyer,
p. 313. — A qui et par qui doit-il être donné, p. 414. — Celui qui
est signifié par huissier au locataire est-il nul lorsque la copie est laissée
au portier ? ibid. — Doit être donné pour éviter les effets de la tacite
reconduction, p. 355. — Différence entre le congé donné pour empêcher
la tacite reconduction et celui donné pour faire cesser la locationDES MATIÈKES. IlÉ) pour l’enregistrement du congé, p. 416. — Ses effets, p. 116.^ duel
tribunal est compétent pour juger les contestations relatives ;kùçpn’gïï
p. 453. — Modèle d’un congé sous seing privé, p. 505 et J>p<6. ;Conseils aux propriétaires et aux locataires, p. 10,15, 22, 23,
27, 67.Conseils aux locataires, p. 128,246.Contestation, voyez Expulsion, Sortie des lieux, Prix du bail.Consignation des loyers, p. 149 et 150.Consolidation. Ce que c’est, p. 364. —Fait cesser le bail, ibid.Constructions, voyez Jour, Exhaussement, Trouble.Contraventions en matière de police. Pénalité, p. 345.Contre-coeur des cheminées, voyez Atre.Contributions. Assiette de l’impôt, p. 233. — Déclaration que
doit faire le propriétaire ou le principal locataire pour ne pas demeurer
responsable de celles dues par ses locataires, p. 307. — Mode de
paiement des contributions, p. 305. — Le contribuable qui a perdu
sa quittance peut-il en demander un duplicata ? p. 307. — Poursuites
en cas de non-paiement, p. 309. — Dans quel ordre ont-elles lieu ?
p. 310 et suiv. — Moyens comminatoires, p, 312. — Quelles sont les
formalités à suivre en cas de réclamation ? p. 314.Contribution foncière. Par qui est-elle due ? p. 234. — Sa base,
ibid. —Evaluation de celle des maisons inhabitées, p. 235. —De
celles des maisons, fabriques, usines,nouvellement construitesyp: 235.Contribution personnelle et mobilière. Par qui est-elle due ? p.
246. — Sur quelle base est-elle établie ?p. 246. — Lieux qui ne sont
pas soumis à la taxe mobilière, p. 252.Contribution des patentes. Texte de la loi, p. 253. — Tarif général
des professions imposées eu égard à la population, p. 267. —
lre classe, ibid. — 2° classe, p. 269. — 3° classe, p. 270. — 4"
classe, p. 272.— 5° classe, p. 274. — 6" classe, p. 278. —7° classe,
p. 283. — 8e classe, p. 288.-— Professions imposées eu égard à la
population, d’après un tarif exceptionnel, p. 291. —'Professions imposées
sans égard à la population, p. 294. — Exception à la règle qui
fixe le droit proportionnel au 20" de la valeur locative, p. 303.Contribution des portes et fenêtres. Par qui est-elle due ? p. 238.
— Base de cet impôt, p. 238. — Quelles ouvertures y sont soumises,
p. 239. — Le propriétaire peut-il, au bout de plusieurs années, réclamer
du locataire l’impôt des portes et fenêtres, encore que celui-ci
lui ait donné quittance de ses loyers ? p. 245.Cor, dit trompette de chasse. Ordonnance de police y relative,
p. 335.Corniches, voyez Saillies.Cour. Le propriétaire peut-il se refuser d’y laisser entrer les voitures
des personnes qui viennent visiter les locataires, p. 53.—Le locataire
peut-il y feudre son bois ? Ibid. — Peut-il y faire des emballages, 54.520 TABLE. ALPHABÉTIQUECrevasses, Le propriétaire est-il tenu de les faire réparer à la demande
du locataire ? p. 61,Croisées, voyez Portes.Curement des puits et fosses d’aisance est à la charge du propriétaire,
p. 213.Cuvettes, voyez Saillies.DDébitants de boissons. Il est interdit aui propriétaires de leur louer
sans un bail par devant notaire, p. 32.Décharge de contributions, p. 314 et suiv.Décharge de remise de clefs (modèle d’une) , p. 596.Déchargement et sciage du bois de chauffage. Ordonnance do police
y relative, p. 336.Dégorgement des tuyaux de descente, voyez Engorgement.Dégradations. Qui en est responsable ? p. 130.Délai des congés, p. 386 et suiv. — Durée de celui qu’on accorde,
à Paris, au locataire pour opérer son déménagement, —Les 8 ou 15
jours sont-ils dus ?p. 402 et 403.Délivrance des lieux loués, voyez Bailleur.Déménagement. A quelle époque a-t-il lieu ? p. 418 et suiv.Déménagement furtif, p. 308.Denier à Dieu. Ce que c’est, et ses effets, p. 37.Dénonciation de trouble. Dans quel délai doit-elle être faite par le
locataire au propriétaire ? p. 89.Déplacement de meuMes, voyez Meubles.Désistement de bail (modèle d’un) , p. 504.Destination des lieux. Le locataire peut-il la changer ? p. 113 et
suiv., voyez Preneur.Destruction totale ou partielle de la choselouêe, p. 360.Devanture de boutique, voyez Saillies.Diminution de loyer, voyez Loyers,Disparition du locataire, voyez Déménagement furtif.Dommages et intérêts. Cas dans lesquels le locataire y a droit,
p. 50, 51, 52, 5.9, 60, 64, 378, 383, 431, 432 et 434. — Cas dans
lesquels le propriétaire peut en réclamer, p. 116,118, 377 et 400. .Droits du bailleur, voyez Bailleur, Droits du preneur, voyez
Preneur^Durée des baux sans écrit. — Des maisons, p. 23. — Des appartements
meublés, p. 437. — Des meubles, p. 446.EEaux (écoulement des) , ordonnance de police y relative, p. 327,
fichenillage. Ordonnauçe de police y relative, p, 337,DES MATIÈRES. 521Echoppes, voyez Saillies.Eclairage au gaz. Le locataire peut-il le faire établir contre le gré
du propriétaire ? p. 125:>Ecurie."Lis réparations à y faire sont-elles à la charge du locataire,
p. 221. —Quand elle est infectée de la morve, le propriétaire
en doit garantie au locataire, p. 100.Ecriteau. Quand le propriétaire a-t-il le droit de le faire apposer ?
p. 417.Emballage, voyez Cour.Emménagement. A quelle époque a-t-il lieu ? p. 41. — Usage de
Paris, ibtd. — Usage des autres villes, ibid. — Des contestations relatives
à l’emménagement ou à l’entrée en jouissance, p. 42 et 43.Engorgement des tuyaux de descente et de ceux d’évier. Lorsqu’il
a lieu, le locataire est-il tenu de les faire dégorger ? p. 226.Enregistrement des baux et cautionnement de baux, voyez Bail
sous seing-privé.Enseignes, p. 55 et suiv.Entrée en jouissance, voyez Emménagement.Entretien des lieux loués, voyez Bailleur.Escalier. Les réparations d’entretien à y faire sont-elles à la charge
du locataire ? 227 et suiv. — Le propriétaire peut-il, contre la volonté
du locataire, en réduire les proportions ? 80. — Le modifier, ibid.Etablissements dangereux, insalubres ou incommodes. Définition,
:t38. — Règles générales pour leur formation, ibtd,—■Réclamations
de la part des tiers lésés par le voisinage d’un établissement,
343. — Vénalité, 345. — Nomenclature des manufactures, établissements
et ateliers dont la formation ne peut avoir lieu sans une permission
de l’autorité administrative, 345. iEtat des lieux. Son utilité, sa forme, 43 et suiv. — Qui en paie
les frais lorsqu’il est fait par un architecte ? 46. — Modèle d’un état
des lieux, p. 499 et suiv.Exhaussement. Le locataire peut-il s’opposer à celui de la maison
qu’il habite ? 84.Expropriation pour cause d’utilité publique. Donne-t-elle lieu
à garantie contre le propriétaire ? 92. — En cas de dépossession partielle,
le bail est-il résilié ? 92 et suiv. — Indemnité due au locataire,
p. 95.Expulsion. Le locataire qui ne garnit pas les lieux loués peut être
expulsé, p. 108. — Quelle doit être la valeur des meubles ? p. 109.
Lorsque le bailleur s’est réservé d’expulser le preneur, doit-il une indemnité
 ? p. 369. — Devant quel tribunal doit être portée la demande
à lin d’expulsion ? p. 425 et 420,522 TABLE ALPHABÉTIQUE■FFailli. Quand le propriétaire peut-il exercer des poursuites contre
lui pour paiement de loyer ? 184.Faillite. Donne-t-elle lieu à résiliation de bail ? 373.Fantômes, voyez Spectres.Femme majeure non mariée peut passer bail ; femme mariée le
peut-elle ? 6.Fenêtres. Le propriétaire peut-il en ouvrir ou les boucher dans les
lieux occupés par le locataire ? 69. Yoyez Contributions des portes
et fenêtres.Feu, voyez Incendie.Feux de paille dans les rues (ordonnance de police relative aux) ,
p. 334.Filles publiques. Leur introduction dans une maison est-elle une
cause de résiliation de bail ? 118.Fin du bail. Circonstances quiy donnent lieu, 354 et suiv.Fonds de commerce, voyez Cession de bail.Force majeure, voyez Incendie, Réparations locatives.Forme de la chose louée. Le bailleur ne peut la changer pendant la
durée du bail, 68. — Conséquences, 69 et suiv.Fosses d’aisance, voyez Curement.Four. Les réparations à y faire sont-elles à la charge du locataire ?p. 222.Fourneaux de cuisine. Leur réparation est-elle à la charge du locataire ?
222.
Fumée, yoyez Cheminées.GGarantie. Dans quel cas le bailleur la doit-il au preneur ? p. 99
et suiv.Gaz (éclairage au). Le locataire peut-il, contre la volonté du propriétaire,
introduire ce mode d’éclairage ? 125. —La réparation des
appareils d’éclairage au gaz est-elle à la charge du locataire ? 229.Glaces. Le locataire est-il tenu de remplacer celles qui sont cassées ?
218.Gonds, voyez Portes.Gouttières saillantes, voyez Saillies.HHéritier bénéficiaire, voyez Bail à loyer.Hôteliers, aubergistes etlogeurs. Ce que c’est, p, 465.£xiste-t-iljrDES MATIÈRES. 623légalement parlant, une différence entre les expressions hôtel, auberge,
maison garnie, ibid. —Signification du mot hôtellerie, ibid.— Lés aubergistes qui débitent des denrées, qu’ils font consommer
dans leur établissement font-ils des actes de commerce ? Sont-ils
commerçants ? ibid.-—Quid des hôteliers qui ne donnent pas à
ir.ahg'èlr, p: 465 et 466.—Patente, p. 467. — Vente de boissons,
droit de perception, déclaration préalable, licence, p. 467, note 2.— Jurisprudence en cette matière, ibid. — La déclaration préalable
et la licence ne sont point exigées dans l’intérieur de Paris,
p. 468, note. —Règlements et obligations de police, p. 468.—
Obligations des hôteliers, aubergistes et logeurs envers les voyageurs
ou locataires en garni, p. 473. — L’hôtelier doit faire jouir paisiblement
le locataire en garni, ibid. — Lui doit-il de la lumière, du feu,
p. 474, ibid. — L’hôtelier est responsable des effets apportés par
les voyageurs dans l’hôtellerie, p. 474. — Etendue de cette responsabilité,
ibid. — L’hôtelier répond-il du vol des sommes d’argent dont
le voyageur ne lui a pas fait la déclaration, p. 475. — Quid des
sommes considérables ou bijoux et autres objets de valeur, p. 476 et
suiv. — Quand le vol a été commis dans une dépendance de l’hôtellerie,
l’hôtelier en est-il tenu, p. 480. —Est-il responsable du vol
commis sur une voiture laissée dans la rue, ibid. — Preuve par témoins,
contrainte par corps, p. 481. —L’hôtelier répond de la simple
négligence de lui ou de ses gens ; conséquence, ibid. — Pour que la
responsabilité de l’hôtelier soit engagée, est-il nécessaire qu’il ait eu
connaissance du transport des effets du voyageur dans l’hôtel ? p. 482.— Quid si ces effets étaient cachés ? ibid. — De qui l’hôtelier doit-il
répondre ? p. 483.—Dépôt entre les mains d’un enfant, ibid.—
Quid si le voyageur n’a l’ait que séjourner ? ibid. —Durée de la responsabilité
de l’hôtelier, p. 484.—Force majeure, vols à main armée,
p. 474, note 3. — Lorsque dans le trajet de la diligence à l’hôtel ou
de l’hôtel à la diligence les domestiques perdent les effets du voyageur
les hôteliers en sont-il tenus, p. 484.-—Qm’dl dans le cas où les objets
sont laissés volontairement à l’hôtelier après le départ du voyageur,
ibid.— À quelle prescription est soumise l’action de l’hôtelier ?
p. 485. — Des obligations des voyageurs, p. 485.— Doivent déclarer
leurs noms, prénoms, qualités, domicile habituel, ibid. — Sont
tenus de remettre leur clef à l’hôtelier ; ce dernier peut même les y
contraindre ; pourquoi, p. 485. — Le voyageur ne peut introduire
dans sa chambre des femmes de mauvaise vie, des personnes déshonnétes,
p. 485. — Le voyageur ou locataire en garni doit, à la fin
de sa location, rendre les lieux en bon état ; précaution à prendre par
le locataire en garni avant d’occuper les lieux loués, 486. — Le
voyageur ou locataire en garni est tenue de payer la dépense avant
la sortie de l’hôtellerie. — Privilège des hôteliers, ibid. — Sur quels
objets jl a lieu, p. 480 et *8TS—Quelles fournitures sont privilégiées ?
524 TABLE ALPHABÉTIQUEp. 487.—Quid en cas de disparition ou de décès des voyageurs ? ibid.
'— Un hôtelier a-t-il action contre le père d’un mineur à qui il a
fourni la nourriture et le logement ? ibid. — Prescription p. 488. —
Celui qui se fait servir à boire et à manger dans une auberge sans
avoir de quoi payer commet-il un vol ou une escroquerie ? ibid. —
Durée de la location en garni, p. 488. — Un congé esl-il nécessaire
pour la faire cesser, p. 489. — Epoques de paiement des locations en
garni, p. 490. — Compétence des tribunaux en cas de contestations
entre hôteliers et voyageurs ou locataires en garni, 491.
Huissier, voyez Congé, Poursuites.
Hypothèque. A-t-elle lieu quand il y a tacite reconduction ? 172.IImmeubles par destination, quels sont-ils ? 14 et 15.
Impôts, voyez Contributions.Incendie. Le locataire en est-il responsable ? 132 et suiv. ,,..
Indemnité, voyez Expulsion. V <Interdits, voyez Bail à loyer. ■Intérêts des loyers. Courent du jour delà, demande., formée. „bn
justice, 176.
J ,
Jalousies à cordons (les réparations des) sont-elles à la charge du
locataire ? 224 et 225.Jardin. Comment le locataire doit-il l’entretenir ? 225.Jouissance paisible. Le bailleur la doit au preneur, 68 et suiv.Jour. Le propriétaire peut-il, par des constructions, nuire au jour
et à la vue du locataire ? 09.Jours de grâce, voyez Bêlai des congés.Juge de paix. Sa compétence en matière de location, 453 et suiv.
L '
Lésion, voyez Vileté du prix.Locataire. Ses obligations envers le propriétaire, 108 et suiv. —
Influence de la profession du locataire sur la destination des lieux
loués, 117. — Le locataire doit s’abstenir de loutacte qui, sans être
nécessaire à l’exercice de sa profession ou de ses fondions, est incommode
pour le bailleur ou les autres locataires, ibid. — Est-ce
changer la destination des lieux que de.sous-louer à des filles publiques ?
118. — A. une maison de jeu ? 119.—Le locataire d’un café
S-t-il le droit d’y faire voir des ; animaux ? ibid,~~ L,e loçatu.ice d’uneDES MATIÈRES. 525maison qui, jusqu’au jour du bail, a été occupée bourgeoisement,
peut-il la sous-louer pour en faire une auberge ou un hôtel garnit
120. — Le locataire d’une auberge doit l’entretenir comme telle,
120. Voyez Preneur.Location, voyez Bail à loyer, Emménagement.Location d’appartement meublé, voyez Appartement meublé.Location de meubles, voyez Bail de meubles.Location verbale, voyez Bail verbal.Logeur en garnis, voyez Hôtelier.Louage. Il y en a deux espèces : celui des choses et celui d’ouvrage,
1.Louage des maisons. Pour être valable, doit contenir une clause
licite, 30. — Celui d’une maison pour y établir un lieu de débauche
forme-t-il un contrat pouvant produire des effets légaux ? ibid.— Que
doit-on entendre par l’expression maison- ! 31. — La location des
maisons est verbale ou écrite, 32. — Exception, ibid.Loyer. Comment ils se stipulent, 13. — Contestations y relatives,
18. — Epoque de leur paiement et à qui il doit être fait, 141. —
Produisent intérêts du jour de la demande, 150. — Causes qui peuvent
donner lieu à une diminution du loyer, 139 et suiv.MMaison. Lorsque le propriétaire en loue une partie en garni, les
autres locataires peuvent-ils demander la résiliation de leurs baux ?
83. — Quand elle est inhabitée, le propriétaire a-t-il droit à une décharge
de la contribution des portes et fenêtres ? p. 308, 309.Manufactures, voyez Etablissements.Maréchal ferrant, voyez Preneur.Mari, voyez Bail à loger.Marchandises. Sont-elles soumises au privilège du propriétaire ?
p. 165.Meubles. Le locataire a-t-il droit de les enlever des lieux loués ?
178. Voyez Ba\l de meubles , Privilège.Mineur, voyez Bail en général.Modèles d’actes sous seing-privé. Engagement nécessaire afin
d’éviter les inconvénients de la location verbale, 493. — Bail de maison
ou d’appartement, 494 et suiv.— Bail de boutique, 496.— Cautionnementdebail497,et498.
—Etat des lieux, 499.—Continuation
ou renouvellement de bail, 502.—Renouvellement de cautionnement,
ibid. — Transport ou cession de bail, 503. — Désistement ou résiliation
de bail, 504. — Sous-bail, ibid. — Quittance de loyer, 505. —
Congé, ibid. —Décharge de remise de clefs, 506.Mort. Celle du bailleur ou du preneur resout-cl’.c le bail 1 p. 157.526 TABLE ALPHABÉTIQUENNeige, voyez Glaces. •Nettoiement de la voie publique, voyez Balayage.oObligations du locataire, voyez Preneur.
Obligations du propriétaire, voyez Bailleur.
Offres de paiement des loyers, 149 et suiv.
Opposition formée entre les mains des locataires, 147 et 148.
Ordonnances de police, 317. y. j\, n,« ftVsnî'tuoI
p .viiiî,.OIS ,'n^o'l.Papier de tenture, voyez Sortie des lieux. 'r/ '^ ' ?;uoi u„:iParaphernaux (Biens). Définition, 6. — La ftëra&|' ;lrèl$_ jleff&»M
Sans l’autorisation de son mari, 7. . Y ~ ; ■< ,,>'„,Parquet. Qui doit le faire réparer ? 217. ; |1,X,--r/ " ;• j îPatentes (Contributions des) , 253. ,, ,V. ;■. r I ',. vPavés. Qui est tenu de les faire réparer ? 217. .'": ;!.',[", ;, .]..„nl.'(|^Paiement des loyers, voyez Loyers. .'.I'IV'<>(TW- 'Pension (Maître de). Peut-il faire placer, sans l’autorisation du
propriétaire, un tableau indiquant sa profession, â l’extérieur de son
institution ? 58. —Peut-il faire jouer ses élèves dans la cour commune
aux autres locataires d’une maison ? 116.Peintures, voyez Sortie des lieux.Pertes. Qui en est responsable ? 129 et 130 et suiv. Voyez Destruction.Plantations, voyez Arbres.Poêles. Le locataire peut en faire usage sans l’autorisation du propriétaire,
122. Voyez Saillies.Police, voyez Contraventions.Pompe. Les réparations à y faire sont-elles à la charge du locataire ?
224.Portes, croisées, planches de cloison, volets, gonds, argettes,
verroux. Leurs réparations sont-elles à la charge du locataire ? 219
et suiv.Portes et fenêtres, voyez Contributions (des). Le propriétaire
peut-il faire enlever les portes et les fenêtres, lorsque le locataire se
refuse de sortir à l’expiration des termes ? 428.Porte cochera d’une, maison. Le propriétaire peut-il se refuser à laDES MATIÈRES. 527JMre ouvrir aux voitures des personnes qui viennent visiter le locataire ?
53.Porte d’entrée des maisons. Ordonnance de police qui prescrit de
la fermer à une heure déterminée, sous peine d’amende. 336.Portier. Ses obligations envers les locataires, 429. — Son refus de
Tecevoir les lettres des locataires peut-il le rendre passible de dommages
et intérêts envers eux ? ibid. — Est-il obligé d’ouvrir la porte à
tout heure de nuit ? 430. — Peut-il séquestrer un locataire chez lui
sous prétexte que les personnes qui y viennent salissent les escaliers ?
431. —■ Lorsqu’il est impoli, le locataire peut-il obliger le propriétaire
à le renvoyer ? 432. —Est-il passible de dommages et intérêts lorsqu’il
n’indique pas la nouvelle adresse du locataire ? ibid. — Le propriétaire
peut-il être poursuivi comme civilement responsable des faits
de son portier ? 433et43&. — Delabucheet des élrennes, 434 et435.
Pot de vin, voyez Bail en général.Poursuites contre le locataire qui ne paie pas son loyer, 176 et
suiv.Poutres, 210.Preneur. Définition, 3. — Ses obligations, 108. — Doit garnir les
lieux loués dg meubles suffisants, ibid. — Quand les meubles sont-ils
#tye^Ûïlsî5Uttisants ? 109 et suiv. — Peut-il enlever lés meubles apportés
dans les lieux loués ? 112. — Doit user en bon père de famille,
113. — Suivant la deslination des lieux loués, ibid, et suiv.— Quand
y a-t-il changement dans la destination des lieux ? 115. — Est-ce
changer la deslinalion des lieux que de sous-louer un appartement à
un cercle littéraire ? ibid. — Celui qui a fait construire un terrain
pour y établir un manège, peut-il faire servir les lieux pour la réunion
d’une association établie pour l’instruction du peuple ? ibid. — Le
propriétaire peut-il demander la résiliation du bail lorsque le locataire
a dissimulé sa véritable profession ? 115. — Le maître d’un hôtel
garni peut-il y introduire une messagerie sans l’autorisation du propriétaire ?
ibid. — Un maître de pension a-t-il le droit de faire jouer
ses élèves dans la cour commune aux autres locataires de la maison ?
116. — Celui qui a loué une boutique ne peut en changer la destination
120.—Peut-il la tenir fermée ? ibid.—Le locataire peut-il être expulsé
lorsqu’il occasionne un bruit affecté qui interrompt le sommeil
de ses voisins ? 129. — Un maréchal ferrant peut-il, sans l’autorisation
de son propriétaire, faire sceller des anneaux destinés à attacher
les chevaux pour les ferrer ? 122. — Le locataire peut-il faire usage
de poêles sans l’autorisation du propriétaire ? 122. — A-t-il le droit
de faire des changements dans les lieux loués 123 ? Peut-il changer de
place une alcôve, une cloison ? ibid. — Le locataire peut-il, contre la
volonté du propriétaire, introduire l’éclairage au gaz dans les lieux
loués ? 125, — Conseils aux locataires, 128. — Le preneur doit apporter
à la conservation de la chose louée tous Us soins convenables,528 TABLE ALPHABÉTIQUE129. — Répond-il des dégradations et des pertes ? 130. — Est-il
responsable de l’incendie ? 132 et suiv. — En quel état doit-il rendre
les lieux à la fin du bail ? 137. — De quelles réparations est-il tenu ?
138, 211 et suiv. — Doit payer le prix du bail, 138 et suiv. — A
quelles époques ? 141 et suiv. — A qui le paiement doit-il être fait ?
ibid. — Est-il valable lorsqu’il existe des oppositions ? 147. — Dans
quel cas le locataire peut-il demander une diminution de prix ? 139
et 140. — Peut-il faire consigner le prix des loyers ? 149. — Doit
payer les contributions à sa charge ; quelles sont ces contributions ?
153 et suiv. — Doit laisser voir les lieux qu’il doit cesser d’occuper,
156. — Son refus le rend passible de dommages et intérêts, total. —
La même obligalion existe lorsque le propriétaire veut vendre l’immeuble
dans lequel les lieux loués sont situés, p. 157. — Le locataire
doit accomplir les charges de police, 155. — Doit faire les réparations
locatives, 138, 211 et suiv. —Dans quels lieux ? 227.—Est-il
tenu de réparer les dégradations plus importantes ? 230. — Comment
et à quelle époque doit-il faire les réparations locatives ? 231. — Quel
est l’étendue de ses droits ? 187. — A-t-il droitdc sous-Iouerolf&Tê céder
son bail ? 189. - ^^ ..
Prescription des loyers, p. 152. ,.•*'' "" ?].■'. . .
Preuve. Celle du bail, 20. — Par témoins. estï-elM !a8Ms%iitôiS ;.
quand le bail est verbal ? 34 et 35. — Quand il sî'àlf^aW'tSSfisJ ?,
412. — D’une remise de clefs ? 417. ™jlr "3Uu':J"" '
Principal locataire. Ses obligations et ses AroitsfflffifflWfâ'1™'
Privilège du propriétaire sur les meubles des ltàaWÏ^SjipTir le
paiement de ses loyers, 158 et suiv. —Sur quels objefs.'8fèx|é£çê~-t-il ?
160 et suiv. — Distinction entre les baux qui ont dat’B'c’ertairïé et ceux
qui ne l’ont pas, 168. — Le privilège a-t-il lieu en faveur du principal
locataire, ou de celui qui a cédé son droit au,bail ? ibid. — Le
propriétaire pcrd-il son privilège, lorsque le locataire enlève ses meubles ?
170.
Prix, voyez Loyers.Profession bruyante (l’exercice d’une) pcut-il donner lieu à la résiliation
du bail ou à une demande en dommages et intérêts ? 209. —
Ordonnance de police qui eu règle l’exercice, 335. Voyez Cession de
bail.
Profession du locataire, voyez Résiliation de bail.
Promesse de bail. Est-elle valable ? 21 et 22.
Propriétaire. Ses obligations, 47 et suiv. Voyez Bailleur, Portier.
Propriétaire par indivis, voyez Bail en général.
Puits, voyez Curement.QQuittance de loyer. Le propriétaire pcut-il exiger le paiement desDÈS MATIÈETSS. 529loyers antérieurs, lorsque le locataire produit la dernière quittance ?
145. — Si le locataire en veut une sur papier timbré ou par devant
notaire, il doit en payer les frais, 147.—Modèle de quittance de loyer,
p. 505. Voyez Contributions, contribution des portes et fenêtres.RRamonage des cheminées est-il à la charge des locataires ? 221 et
222. — Ordonnance de police qui le prescrit, 335.Râtelier, voyez Ecurie.Reconduction, voyez Tacite reconduction.Récrépiment du bas des murailles des lieux loués est-il à la charge
des locataires ? 215.Référé, ce que c’est et quand a-t-il lieu, p. 425.Jîe/ï^jcju propriétaire de faire les réparations à sa charge, 59 et suiv.Reïpçation, 378, et 379.Rmisejlps^eug, voyez Sortie des lieux.Réparations. £iuahd le locataire est-il tenu de les souffrir ? 62 et
suiv. — Celles à la charge du propriétaire, 210, voyez Railleur. —
CeJJgSiftjJàghatos des locataires, voyez Réparations locatives. , '-
l$ftà$^fafy.(jpfiyes. Définition, 212. — Leur nature, ibid. —
ÈeùrnomenfcMttre, 213 et suiv. —Ne sont point à la charge des locataiïesipjrsfl^'^fles^ne
sont occasionées que par vétusté ou force majeufè^afe^^fljielle
époque le locataire est-il tenu de les faire ?
231. -^Eftt.fli|iâ<ij>ivent être faites les réparations des escaliers, passages
et aulrès^lpuX ;,quand la maison est occupée par plusieurs locataires ?
227. — Là réparation des appareils d’éclairage au gaz est-elle
a la charge du locataire ? 229. — Lorsque le locataire a fait des constructions
qui doivent rester au propriétaire à la fin du bail, lequel des
deux est tenu des réparations à faire à ces constructions pendant la
durée du bail ? 232. — Quel tribunal est compétent pour statuer sur
les contestations relatives aux réparations locatives ? ibid., voyez
Preneur.Rescision, voyez Vileté du prix.Résiliation de bail. Dans quel cas le propriétaire ou le locataire
peuvent-ils la demander, 379 et suiv. — Celle du bail principal entratne-t-clle
celle des sous-baux ? 374 et suiv. — Lorsqu’il a été stipulé
dans un bail qu’il sera résolu de plein droit à défaut de paiement
de loyer, les juges ont-ils le droit d’accorder un délai au locataire ?
378. — Lorsqu’elle a lieu par la faute du locataire, pendant combien
de temps celui-ci est-il tenu do payer le loyer ? 378 et 379. — Le propriétaire
peut-il demander la résiliation du bail contre le locataire,
lorsque celui-ci dissimule sa profession ? 115, -r- Modèle d« résiliation
de bail, 504.53Q TABLE ALPHABETIQUERésolution du contrat de louage, p. 360.Responsabilité du locataire. Elle s’étend aux dégradations et aux
pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison où de ses
sous-locataires, 129 et suiv.Revendication des meubles déplacés sans le consentement du propriétaire,
comment elle a lieu ? 182. — Dans quel délai ? ibid.SSaillies. Dimensions de celles permises dans la ville de Paris, 318
et suiv. — Est-il permis d’établir des bancs, marches, pas, perrons
et bornes au-devant des maisons ? 319. — Des grands balcons ? ibid.
■— Comment doit-on construire les échoppes ? 320. <— Auvents et
corniches des boutiques ? ibid. —Etablissement d’enseignes, ibid.—
De tuyaux de poêle et de cheminées, 320. — De bannes, ibid. — De
perches, ibid. — D’éviers, p. 226. — Cuvettes pour l’écoulement des
eaux ménagères, 321. — Corniches, entablement, gouttières saillantes,
devantures de boutiques, 321 et suiv.Saisie des meubles du locataire. Quels sont les objets saisissables
ou non ? 179. — Peut-on échanger la couchette du saisi contre une
autre de moindre valeur ? 179, note 1.Saisie-arrêt des loyers entre les mains du locataire, 147 et suiv.Saisie-gagerie. Ce que c’est et quand elle a lieu ? 176 et suiv. —
Sur quels objets est-elle pratiquée ? 179. — Quels objets sont insaisissables ?
ibid. et suiv.Scellés. Ceux qui sont apposés sur les lieux loués sont-ils un
trouble à la jouissance paisible du locataire ? 84.Sciage du bois de chauffage (ordonnance relative au) , 336.Serment déféré à celui qui nie le bail, 34 et suiv.Serrures, voyez Portes.Servitude. Peut-on la louer ? 12.Sonnettes, 224 et 400.Sortie des lieux. Obligations des locataires y relatives, 418. — Le
locataire peut-il enlever les objets qu’il a fait placer dans les lieux
loués, lorsque le propriétaire offre de lui en payer la valeur ? 419. —
Le locataire qui a fait faire à ses frais des peintures ou coller du papier
de tenture dans les lieux loués, peut-il les dégrader ou arracher ? ibid.
— Contestations relatives à la sortie des lieux, p. 425.Sou pour livre. Fait-il partie du loyer ? p. 401.Sous-bail (modèle de) , p. 504.Sous-localaire. Ses droits et ses obligations, 204. — Il n’est tenu
envers le principal locataire que jusqu’à concurrence du prix de soiis^
location, 205, — LorsquV a payé par anticipation, peut-il être tenuDES MATIÈRES. SMde payer une seconde fois ? ibid. — Ses meubles peuvent-ils être saisis
pour paiement des loyers dus par le principal locataïreî ibid.Sous-location, voyez Cession de bail.Spectres. Leur apparition était jadis une cause de résiliation de
bail, 381 et 382.Syndics d’une faillite, voyez Bail en général.TTableaux, voyez Enseignes.Tablettes de cheminées, voyez Atre.Tacite reconduction. Ce que c’est, 355. — Le locataire peut-il
l’invoquer lorsqu’il y a un congé signifié ou accepté ? ibid. ■—■ Inconvénients
auxquels elle peut donner lieu, 356. — Moyens de les éviter,
357, note 1. — La caution s’étend-elle aux obligations résultant de la
reconduction ? p. 358. — Si un pot de vin avait été stipulé, etqu’i) fit
partie du bail, le preneur, dans le cas de prologation par tacite reconduction,
serait-il tenu de payer le pot de vin proportionnellement à Sa
jouissance ? 359.Targettes, voyez Portes.
:'fèfrrték 'A quelle époque ils commencent, 41, voyez EmménaTribunaux.Leur compétence en matière de location, 453.•TroubleV&mnd le propriétaire en doit-il garantie ? 68 et 87. —
Dans’ cfttel délai le locataire doit-il le dénoncer au propriétaire ? 89.—
Le locataire qui est troublé dans sa jouissance et qui éprouve un préjudice
par suite des travaux de constructions exécutés dans une maison
voisine, a-t-il le droit de réclamer des dommages-intérêts contre le
propriétaire de cette maison ? p. 87. —Voyez Bailleur, Profession
bruyante, Maison, Filles publiques.Tuteur. Pour combien de temps peut-il donner à bail les biens du
mineur ? 8.uUsufruitier, voyez Bail à loyer.Usage des U eux. On le suit pour les délais des congés, p. 386 et suiv
Voyez Congé.V'Tacanoes da tout ou partie d’im& maison, Formalités à suivre par
53Ï TABLE ALPHAliKTWtjf ;le propriétaire pour obtenir, dans ce cas, décharge des contributions,
808 et 31*.Vente de l’immeuble loué ne rompt point le bail authentique ou
ayant date certaine, à moins de convention contraire exprimée audit
bail, 365. — Lorsque cette convention existe, le locataire a-HI droit
à une indemnité ? 367. —Dans quel délai doit-il quitter les lieux ?
369. Voyez Cession de bail.Vices de la chose louée. Le bailleur en doit garantie au preneur,
99 el suiv. — Dans quel cas ? 101 etsuiv.Vidange des fosses d’aisanee, voyez Curement.Vileté de prix ou lésion n’est point une cause de révision, p. 17.Vitres. Quand le locataire est-il tenu de faire remplacer celles qui
sont cassées ? 218. ;— Est-il obligé de les faire nétoyer lorsqu’il quitte
les lieux loués ? 219.Voie publique, voyez balayage.Voirie (tarif des droits de) pour la ville de Paris, 523.—Le propriétaire
est-il garant envers le locataire du préjudice occasionné par
les travaux de voirie ? 89.Voitures, voyez Cour.Volets, voyez Portes.Voûtes. Leur réparation est à la charge du propriétaire, 210.Vue, voyez Jour.FIN DK LA TABLE ALVHXvka0^T^^ERRATA. ^*^ ,L**^Page 101, note, ligne 15, au lieu de ne donnent, lisez ne donne.Page 125, ligne 1 et 8, au lieu de pour l’affirmative, lisez pour la
négative.Page 162, note, ligne dernière, au lieu de ne peut s’exercer sur les
objets, lisez ne peut s’exercer que sur les objets.